Как отказаться от управляющей компании: Как отказаться от управляющей компании (УК) — Юридическая консультация

Односторонний отказ от услуг управляющей компании (договора управления МКД)

В том случае, если договор управления с управляющей компанией заключен по результатам открытого конкурса, то отказаться от исполнения данного договора в одностороннем порядке собственники могут по истечении каждого последующего года с момента его заключения. Однако решение об одностороннем отказе от договора управления, а также решение о выборе способа управления домом, в данном случае, собственникам необходимо принять до истечения срока действия договора управления (ч. 8.1. статьи 162 ЖК РФ).

Частью 8.2. статьи 162 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений многоквартирного жилого дома отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке. Однако такой отказ от договора возможен лишь при условии невыполнения управляющей компанией условий договора управления и принятии решения о выборе иной управляющей компании или изменении способа управления домом.

Однако одного только решения об отказе будет недостаточно. В повестке дня общего собрания собственников должен присутствовать и вопрос о выборе иной управляющей компании. А вопрос об отказе от исполнения договора управления должен быть подкреплен обязательной ссылкой на наличие условия для отказа, предусмотренного законом, а именно, — невыполнение управляющей компанией условий договора управления. Отсутствие такого указания в повестке собрания, а в последующем, в итоговом протоколе общего собрания может повлечь признание судом принятого решения собрания собственников недействительным.

Голословные утверждения о том, что управляющая компания не выполняет надлежащим образом условия договора управления не могут являться доказательствами для целей одностороннего отказа от договора. Такими доказательствами могут служить объективные сведения о нарушении условий договора управления, к коим можно отнести: результаты проверки деятельности управляющей компании по заявлениям и жалобам граждан (прокурорское представление, предписание Жилищной инспекции, заключение органа местного самоуправления и т.д.), в которых отражены факты имеющихся нарушений (невыполнение норм Постановления Госстроя № 170, Постановления Правительства РФ № 491 и т.д.), факты привлечения к административной ответственности управляющей компании в лице ее должностных лиц за ненадлежащее исполнение условий договора управления. Сами по себе факты обращения граждан, пусть и неоднократные, коллективные не свидетельствуют, по нашему мнению о невыполнении управляющей компанией условий договора управления, поскольку не подтверждены объективной оценкой обоснованности претензий со стороны уполномоченных на то органов власти.

Вышеизложенное касается случая смены одной управляющей компании на другую в рамках одного способа управления многоквартирным домом – управляющая организация.

Однако в том случае, когда общее собрание собственников принимает решение о смене способа управления домом, наличие такого условия для отказа от услуг управляющей компании, как невыполнение условий договора управления не требуется. По крайней мере, такую позицию высказал Верховный Суд РФ в определении от 05.06.2012 N 59-В12-5.

То есть, например, собственники приняли решение отказаться в одностороннем порядке от договора с управляющей компанией, поскольку приняли решение о создании ТСЖ, которому будет передано управление домом, либо принято решение о непосредственном управлении. В этом случае, для отказа от услуг управляющей компании искать недостатки в предоставляемых ею услугах нет необходимости, достаточно принять решение об отказе от договора и выборе иного способа управления домом.

См. также публикации:

Вернуться к началу обзора судебной практики: «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика», где даны ответы на вопросы «можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию», «необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом», «какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?

Как отказаться от управляющей компании ЖКХ: пошаговая инструкция

Недовольство качеством коммунальных услуг – этого недостаточно, чтобы отказаться от управляющей компании (УК). Нужны веские основания и согласие других жильцов многоквартирного дома (МКД). Кроме того, предстоит пройти определенную процедуру, нарушение которой сделает бессмысленными все шаги недовольных жильцов.

Содержание статьи

Можно ли отказаться от управляющей компании?

Право отказаться от услуг управляющей компании есть у владельцев квартир МКД, которые ею обслуживаются. При этом квартиры должны быть приватизированными. Если они находятся в муниципальной собственности, занимаются по договору социального найма, именно муниципалитет имеет право принимать решение о дальнейшем сотрудничестве с УК.

Для справки! Муниципалитет принимает решение о расторжении договора с управляющей компанией, в том числе, на основании жалоб, включая коллективные, жильцов МКД.

Если срок соглашения с УК подходит к концу, его можно просто не продлить. Обязательно об этом за месяц направляется уведомление в УК. Если этого не сделать, договор автоматически продолжает считаться действующим на срок, который в нем указан.

Основания для отказа от управляющей компании

Досрочный отказ от управляющей компании требует наличия веских оснований, а именно:

1. УК предоставляет некачественные жилищные услуги;
2. В местах общего пользования отсутствует освещение или его недостаточно;
3. Нарушаются правила пожарной безопасности;
4. С крыш не убирается снег и наледь;
5. Недобросовестное содержание общего имущества;
6. На заявления, заявки и жалобы жильцов МКД коммунальщики реагируют с опозданием или игнорируют эти обращения;
7. УК отказывается предоставлять отчет о своей деятельности по требованию собственников МКД.

Каждое из этих оснований нужно задокументировать. Например, отсутствие ответа на запрос или жалобу фиксируется направлением письменного обращения с датой получения, отсутствия ответа на него. Применяется фото, видео документирование, а также коллективные жалобы, заключения экспертов, материалы переписки с УК и контролирующими ее деятельность органами.

Как отказаться от услуг управляющей компании?

Предварительно требуется уточнить у других жильцов их мнение относительно работы коммунальщиков. Если оно полностью или в полной мере совпадает с мнением инициатора расторжения соглашения с УК, можно приступать к процедуре. Она начинается с организации общего собрания собственников дома.

Дальнейший порядок действий:

1. Создается инициативная группа. Ее основная задача – заблаговременно, не позднее, чем за 10 дней до собрания, оповестить о нем всех собственников квартир. При этом разъясняются вопросы, которые будут подниматься на собрании, включая досрочный отказ от УК;
2. Собираются и систематизируются материалы нарушений со стороны УК;
3. Провести общее собрание, на котором принять решение о расторжении договора с коммунальщиками;
4. В течение 5 дней уведомить УК о расторжении с ней соглашения, а также направить письмо новой УК о принятом решении заключить договор с ней.

Порядок проведения общего собрания собственников

В назначенный день и время собираются собственники квартир. Для проведения общего собрания должно прибыть не менее 50% из запланированного количества участников.

Предварительно на собрании простым голосованием выбирается его председатель и секретарь, а также лица, которые будут вести подсчет голосов. Тут же результаты голосования заносятся в протокол.

Далее выносятся на рассмотрение вопросы:

1. О необходимости досрочно расторгнуть договор с УК;
2. О заключении нового соглашения с другой компанией;
3. Условия нового договора, тарифы, стоимость услуг и т.п.

Собственники могут рассмотреть и альтернативу – создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Вариант вполне жизнеспособный, особенно при наличии среди собравшихся практикующих юристов и инициативных граждан.

После окончания голосования оформляется протокол, в котором указывается решение отказаться от управляющей компании в многоквартирном доме. В него вносятся следующие сведения:

1. Дата, время и место проведения;
2. Выбранный председатель и секретарь собрания;
3. Рассмотренные вопросы и представленные материалы, предложения и реплики собственников квартир МКД;
4. Результаты проведенных голосований и принятое на этом основании решение;
5. Перечень лиц, принимавших участие в собрании.

Протокол подписывается председателем, секретарем, а также лицами, которые осуществляли подсчет голосов. После этого о принятом решении под роспись уведомляются все собственники квартир МКД, даже если они не присутствовали на общем собрании.

После получения решения о досрочном расторжении соглашения, УК готовит документацию. Она обязана в течение 30 дней передать ее новой УК или созданному ТСЖ.

А если нет 50% голосов за отказ от УК?

Нередко недовольные коммунальными услугами собственники оказываются в меньшинстве. По разным причинам они вступают в конфликт с коммунальщиками. В результате у них появляется желание отказаться от услуг текущей УК. Возникает вопрос о том, можно ли отказаться от управляющей компании одному или нескольким жильцам, если они в меньшинстве.

Ответ отрицательный. Даже при наличии неопровержимых доказательств нарушений со стороны УК, разорвать в индивидуальном порядке договор с ней нельзя. Это должен сделать весь дом.

В таких ситуациях можно попытаться действовать через территориальный орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ). Собранных доказательств может оказаться достаточно, чтобы инспекция провела расследование и лишила УК лицензии. В этом случае жильцы обязаны выбрать другую УК, или за них это сделает муниципалитет.

Как отказаться от управляющей компании: пошаговая инструкция

Жилищный кодекс Российской Федерации закрепляет за владельцами жилой недвижимости право на самостоятельный выбор управляющей организации. Собственники квартир обладают возможностью отказа от услуг недобросовестной УК в пользу другой организации. С противоположной стороны – управляющая компания также может отказаться от управления многоквартирным домом из-за разногласий с жильцами. Порядок процедуры выхода из под юрисдикции УК регламентирован 162-й статьей ЖК России, за переход от одной компании к другой штрафные санкции не налагаются.

Поводы для расторжения договора

Отказаться от услуг управляющей компании можно на основании одной из причин:

• неудовлетворение тем, как компания управляет многоквартирным домом;
• начисление чересчур высокой платы за предоставление коммунальных услуг;
• решение УК не проводить капитальный ремонт жилья, несмотря на сбор средств для его проведения;
• наличие проблем с отоплением, водоснабжением, состоянием кровли, которые управляющая компания замалчивает или отказывается решать;
• сотрудники компании, обязанной добросовестно управлять вверенным жильем, требуют оплаты своих услуг сверх установленных нормативов;
• медленное и некачественное выполнение работ по поддержанию недвижимости в жилом состоянии.

Порядок расторжения договорных обязательств

Прерывание действующего контракта с компанией, которая должна на основе заключенного соглашения управлять многоэтажным домом, происходит в соответствии с положениями 162-й статьи Жилищного кодекса РФ.

Также для жильцов существует возможность вовсе не обращаться к услугам управляющих компаний и управлять своим имуществом самостоятельно, создав товарищество собственников жилья. Для организации собственного управления потребуется организовать инициативную группу, вынести вопрос о создании ТСЖ на общем собрании жителей многоквартирного здания, после получения одобрения большинством голосов следует обратиться в банк для открытия лицевого счета.

Как надо действовать

Для отказа от управляющей компании необходимо следовать пошаговой инструкции:

• письменно проинформировать всех владельцев приватизированных квартир о планирующемся проведении общего собрания жильцов дома, в повестке должно быть обязательно указано место, время, причина созыва собрания;
• в случае наличия неприватизированных квартир, в принятии решения о смене компании, обязанной управлять домом, должен участвовать сотрудник муниципального органа власти;
• вынести на общем собрании вопрос о передаче управления домом другой организации, способной успешно управлять вверенным ей имуществом.

Существует значительная вероятность того, что местные власти организуют проведение проверки работы действующей УК с дальнейшим составлением актов о результатах инспекции.

Прежде чем остановить выбор на какой-либо организации следует тщательно взвесить все «за» и «против», провести мониторинг поставщиков услуг, ознакомиться с положительными и отрицательными отзывами об их компетенции и порядочности. Отдельное внимание стоит уделить негативным характеристикам, так как на основе этих сведений можно составить мнение о слабых сторонах компаний, из которых выбирается организация для управления недвижимостью.

Удобнее всего остановить выбор на перечне из двух или трех претендентов и озвучить список на вседомовом собрании владельцев квартир для детального обсуждения. Победитель определяется путем голосования, после ознакомления собственников с достоинствами и недостатками каждой организации.

Если владельцы жилья хотят самостоятельно управлять своей недвижимостью, без участия управляющей компании, то на общем собрании может быть принято решение об организации ТСЖ при условии, что за подобный метод управления проголосовало большинство заинтересованных лиц.

В обязанности инициативной группы входит объяснение причин, по которым требуется сменить управление домом.

Доводы в пользу необходимости отказа от действующей УК

Инициаторам общего собрания требуется заранее подготовиться к вопросам о том, зачем нужен отказ от услуг УК. На данном этапе необходимо подробно проработать и четко сформулировать причины, по которым жильцы мкд отказывают руководству управляющей компании в сохранении договорных обязательств и требуют прервать действие договора. Отказать УК, которая обслуживает дом, можно на основании фактических данных:

• регулярное нарушение взятых согласно договору обязательств со стороны организации, поставляющей услуги ЖКХ;
• организация отказывается добросовестно делать работы по поддержанию мкд в жилом состоянии;
• если УК не предоставляет отчетность либо искажает информацию;
• договор недействителен из-за окончания срока действия.

Примером создания управляющей компанией неблагоприятной ситуации может служить обязательство сделать ремонт подконтрольного здания, которое не было выполнено.

Создавать перечень и обоснований лучше всего под эгидой опытного юриста, так как его рекомендации и советы помогут избежать проволочек, способных задержать процесс смены руководства домом.

Какие документы требуется собрать

Для того, чтобы текущий договор был убран в список расторгнутых, следует подготовить заранее пакет бумаг, который содержит:

• приглашения, направленные собственникам от инициативной группы, для проведения общего собрания жильцов мкд в определенном месте, а также в конкретное время;
• информационное письмо, направленное в управляющую компанию с уведомлением о факте досрочного расторжения договорных обязательств по инициативе квартиросъемщиков, право на которое подтверждено законодательно;
• письма от владельцев жилой недвижимости, содержащие жалобы на неспособность УК удовлетворительно делать свою работу;
• ксерокопии обращений о некачественном выполнении предоставляемых услуг, направленных в офис управляющей компании, Роспотребнадзор, жилищную инспекцию;
• составленный по результатам совместных дебатов протокол общего сбора.

Копия последнего документа направляется в УК. Важно получить в офисе управленцев отметку о приеме переданных бумаг. Для этого следует снять копии с каждого из документов, направляемых в жилконтору, а при непосредственной передаче бумаг представителю УК – требовать при вас зарегистрировать полученный пакет и проставить отметку о приеме на ксерокопиях, которые остаются у членов инициативной группы.

Подобные действия позволят защитить собственников жилья от заявлений о том, что претензии жильцов являются необоснованными и они убирают УК лишь по своей прихоти.

По факту получения материалов, уведомляющих обслуживающую организацию о смене статуса для конкретного здания, УК обязана осуществить подготовку бумаг, подлежащих передаче организации, которую владельцы квартир наделили полномочиями в сфере услуг ЖКХ.

Однако подобная уступчивость со стороны управленцев существует лишь в теории, на практике же УК всеми силами стремятся не допустить разрыва контракта. Поэтому существует вероятность того, что для разрешения конфликта потребуется проведение судебного разбирательства.

Управляющая компания отказалась от дома

Существует ряд причин, из-за которых УК снимает с себя выполнение обязательств по поддержанию многоквартирного здания в надлежащем состоянии:

• обслуживающая организация начала процедуру банкротства;
• отсутствует лицензия на соответствующий вид деятельности;
• собственники квартир не выполняют взятые на себя финансовые обязательства.

Закон Российской Федерации требует, чтобы все компании, осуществляющие руководство жилой недвижимостью, прошли процедуру лицензирования. Однако получение лицензии, позволяющей брать на себя ответственность по содержанию жилья, процесс медленный, может затянуться на несколько лет. Большинство УК не стремится информировать своих подопечных об изменении статуса, связанного с отсутствием лицензии. То есть продолжают оказывать жилищно-коммунальные услуги независимо от ее наличия. Подобные действия со стороны управленцев являются незаконными. Поэтому при заключении контракта следует уделить вопросу наличия лицензии особое внимание.

Если организация, отвечающая за обеспечение дома, находится в финансовой яме, не позволяющей заниматься благоустройством вверенной недвижимости, то единственным выходом для нее является процедура банкротства.

Также УК может расторгнуть соглашение обслуживания из-за собственников жилья, которые не производят выплаты по перечню оказываемых услуг либо предъявляют чересчур завышенные либо неадекватные требования по содержанию дома и придомовой территории.

Во всех вышеперечисленных ситуациях управляющая компания имеет право расторгнуть соглашение об оказании услуг в одностороннем порядке.

Что делать собственникам, если у дома больше нет управляющей компании? Согласно действующему законодательству Российской Федерации, владельцы жилья в многоквартирном доме обязаны в течение месяца определиться, кто будет обслуживать дом: конкретная управляющая компания или товарищество собственников жилья. В случае неспособности квартиросъемщиков самостоятельно сделать выбор, его осуществляет за них администрация. Окончательный разрыв сотрудничества между обслуживающей организацией и жильцами дома происходит по истечении 30 календарных дней с момента извещения собственников об инициации УК прекращения действия договора в одностороннем порядке.

Порядок смены управляющей компании

В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке принадлежит собственникам помещений в данном доме. Основанием является неисполнение управляющей организацией условий договора управления.

Решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников.

В случае принятия такого решения собственникам надлежит избрать иную управляющую организацию либо изменить способ управления многоквартирным домом.

Для смены управляющей компании необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД. Процедура регламентирована Жилищным кодексом РФ (ст. 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Инициаторами общего собрания выступают один или несколько собственников помещений МКД.

Форма собрания: очная (совместное присутствие собственников). Заочное голосование можно провести только в случае, если на очном собрании присутствовали собственники, общее число голосов которых составило менее 50% от общего числа голосов в МКД (то есть отсутствовал кворум для признания собрания правомочным принимать решения по повестке дня).

Инициаторы общего собрания в срок, не позднее, чем за 10 дней до  дня проведения собрания, уведомляют всех собственников помещений в МКД о проведении общего собрания.

Повестка дня должна быть хорошо продумана и спланирована, ведь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по иным вопросам, не обозначенным в повестке дня.

При одностороннем досрочном отказе собственников от исполнения договора управления МКД рекомендуем вынести на повестку дня следующие вопросы:

а) О расторжении договора с управляющей организацией с  «____»_____20__г. в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления.

б) Выбор новой управляющей организации.

Если инициаторы общего собрания хотят предложить конкретную УК, то повестка дня может звучать так: «Выбор в качестве новой управляющей организации «____» (ее наименование)»

Следует обратить внимание на то, что в действующем законодательстве не предусмотрена обязанность собственников на одном собрании принимать решения и расторжении договора с предыдущей УК, и о выборе новой. Конечно, указанные вопросы можно разделить и провести два отдельных собрания. Однако из анализа совокупности норм жилищного законодательства и исходя из экономической выгоды (проведение общих собраний может обойтись достаточно дорого, особенно если невозможно уведомить всех собственников лично под роспись), можно сделать вывод, что эти два вопроса лучше включить в повестку дня одного собрания. Более того, желательно поставить вопрос о конкретной дате расторжения договора управления с управляющей организацией, а также о дате, с которой новая управляющая организация приступит к исполнению обязательств по договору управления. Это позволит в последующем избежать проблем с определением срока для передачи технической и иной документации на МКД, перезаключения договоров с РСО.

Решение по вопросам повестки дня о расторжении договора с прежней УК и о выборе новой принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.

Оформление протокола собрания. Необходимо быть внимательными и правильно отражать площадь дома, количество голосов собственников и результаты голосования (считаем не по количеству человек, а по площади). При досрочном расторжении договора управления, как говорилось выше, стоит указать причины расторжения договора с прежней УК (факты невыполнения условий договора).

Сообщение о результатах голосования и принятых решениях. Инициаторы общего собрания не позднее 10 дней со дня принятия общим собранием решений по вопросам повестки дня доводят результаты голосования до собственников путем размещения соответствующего сообщения в помещении МКД, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ И ИНЫХ ДОКУМЕНТОВ, СВЯЗАННЫХ С УПРАВЛЕНИЕМ ЭТИМ ДОМОМ

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом регламентируется Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в Управление Госжилстройтехинспекции по Пензенской области, Управление жилищно-коммунального хозяйства города Пензы, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление, передает в порядке, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения о собственниках и нанимателях помещений, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи за 30 дней до расторжения договора управления. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом. Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов. Копия акта подлежит направлению в Управление Госжилстройтехинспекции по Пензенской области, Управление жилищно-коммунального хозяйства города Пензы в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами. В случае отказа в передаче технической документации необходимо обратиться в Управление Федеральной антимонопольной службы по Пензенской области. 

можно ли выйти из УК одной квартире

Нередко деятельность УК вызывает нарекания со стороны владельцев жилплощади в МКД по причине неэффективного расходования средств, несвоевременного выполнения ремонтов, отсутствия прозрачности в предоставляемой отчетной документации и другим поводам. У собственников квартир в такой ситуации возникает желание досрочно расторгнуть действующий договор с управляющей компанией. Разберём пошаговую инструкцию, если жильцам МКД необходимо отказаться от управляющей компании.

Содержание статьи

Основания отказа от УК

Нормы действующего законодательства содержат конкретные причины для отказа от управляющей компании.

Законодательство

Процедура расторжения договора между собственниками квартир МКД и УК предусматривается статьей 162 Жилищного кодекса РФ, в отдельных пунктах которой указано следующее:

• п. 8.1 – если управляющая компания выбиралась на тендерной основе, прекращение сотрудничества по инициативе собственников квартир возможно спустя каждый год после начала действия подписанного соглашения, но не позже окончания периода, регламентированного документом;
• п. 8.2 – односторонний разрыв соглашения владельцами квартир предусмотрен, если управляющая компания не придерживается взятых на себя обязательств.

Ст. 162 ЖК РФ, пункт 8

При соблюдении норм, указанных в данной статье ЖК России, управляющая компания досрочно отстраняется от управления МКД.

Поводы для отказа от УК

У жильцов должны быть аргументированные причины, чтобы отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией. На законном основании можно разорвать соглашение с УК по следующим причинам:

• неудовлетворительному управлению многоквартирным домом, несвоевременному и неэффективному решению хозяйственных и финансовых вопросов;
• чрезмерным платежам за жилищно-коммунальные услуги;
• отказу управляющей компании от проведения капитального ремонта дома при наличии средств, собранных жильцами, и оснований необходимости выполнения работ;
• неудовлетворительному состоянию энергокоммуникаций, строительных конструкций МКД, прилегающей территории по причине замалчивания и затягивания сроков решения проблем управляющей компанией;
• требованием оплаты за услуги сверх назначенных тарифов;
• медленному, с ненадлежащим качеством, проведению работ по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Для отказа от услуг управляющей компании у жильцов должны быть аргументированные причины.

Обязанности управляющей компании фиксируются соответствующим договором, включающим указанные и другие положения. Если они не соблюдаются, у жильцов имеются законные основания для прекращения сотрудничества.

Как доказать невыполнение управляющей компанией положений соглашения

Правила смены управляющей компании в многоквартирном доме предусматривают обязательное наличие аргументированных доказательств, поскольку, при рассмотрении дела в суде, необходимо обосновать приведенные причины разрыва договора управления. Условия для отказа предполагают подготовку фото- или видеоматериалов и составленных жильцами актов, указывающих на следующие из возможных ситуаций:

• неубранные подъезды и прилегающую территорию, при наличии квитанций об оплате услуг дворников;
• неудовлетворительное техническое состояние кровли или водопровода;
• не проведенный капитальный ремонт здания, при ненадлежащем состоянии конструкций;
• некачественное выполнение ремонта, завышенные объемы работ, с указанием несоответствия в количестве приобретенных и использованных материалов, другие нарушения.

Содержание актов, кроме фотографий и видео, должно подтверждаться ксерокопиями и оригиналами платежных квитанций, отчетной документации, предоставляемой жильцам управляющей компанией и содержащей противоречивую информацию, другими нужными документами.

Разрешается ли разрыв соглашения с УК владельцам одной квартиры

Нередко возникает ситуация, когда деятельностью управляющей компании недовольны владельцы только одной или нескольких квартир в МКД.

Необходимо учесть, что разрыв взаимоотношений с УК возможен, если более половины проживающих в доме (считаются собственники жилплощади) имеют обоснованные претензии к данной организации. Учитывая изложенное, невозможно отказаться от договора с УК одному собственнику квартиры.

Особенности процедуры прекращения сотрудничества с управляющей компанией

Если коллектив владельцев МКД отказывается от сотрудничества с УК, возможны три варианта при переходе функций, выполняемых этой организацией:

• заключение соглашения с новой структурой;
• создание ТСЖ, с самостоятельным решением вопросов управления МКД коллективом жильцов;
• отсутствие единодушного мнения со стороны владельцев жилплощади. В этом случае организация назначается местным муниципалитетом.

Выбор действий зависит от результатов голосования всех собственников квартир.

Перейти в другую УК

Если собрание владельцев жилплощадей МКД решило сменить управляющую структуру, привлекается другая организация. При выборе иной управляющей компании требуется удостовериться в ее надежности. Изучаются отзывы жильцов домов, состоящих под ее управлением, проверяется отчетная документация.

Создать ТСЖ

Другой способ выполнения функций управления МКД для жильцов – самостоятельно решать данные вопросы путем создания ТСЖ.

Возможные сложности – бумажная волокита, связанная с необходимостью подготовки большого количества документации.

Жильцы могут решать вопросы самостоятельно через создание ТСЖ.

В этом деле инициативной группе владельцев квартир может оказать помощь местная администрация. Потребуется зарегистрировать новое юридическое лицо, с открытием собственного лицевого банковского счета, и обеспечить другие обязательные атрибуты.

Пошаговая инструкция

В приведенной ниже пошаговой инструкции указывается последовательность действий при необходимости разрыва договора, заключенного с УК.

Особенности организации и проведения сборов владельцев

Порядок действий при разрыве договора с УК со стороны жильцов следующий:

• к общему собранию требуется заранее подготовиться, поэтому создается группа активистов, подбирающая необходимые материалы. Этот комитет избирается по итогам голосования владельцев жилплощади и утверждается соответствующим протоколом, чтобы официально подтвердить статус данной группы;
• направляется заявление в УК о соответствующем намерении и предоставлении отчетной документации. Соответствующий образец заявления об отказе услуг управляющей организации представлен ниже;
• определяется, когда и где состоится общее собрание, с уведомлением о расторжении соглашения руководства УК и предстоящих сборах жильцов;
• определяется место, где будут храниться собранные материалы, обеспечивающее сохранность документации и возможность доступа всех жильцов МКД;
• при проведении общего собрания жильцов дома голосованием принимается соответствующее постановление, оформленное протоколом.

Если управляющая компания возражает против досрочного разрыва соглашения, подается исковое заявление в судебную инстанцию.

Необходимо помнить, что собрание должно состояться не позже трехмесячного срока до расторжения договора, согласно указанным в нем положениям.

Можно подать заявление в суд, если управляющая компания возражает против досрочного разрыва соглашения.

Не всегда удается собрать всех представителей коллектива проживающих в МКД, поэтому процедура проведения общего собрания предусматривает возможность заочной формы. Составляются необходимые документы, с изложением общего мнения коллектива, и представителями инициативной группы собираются подписи всех домовладельцев.

Особенности выбора способа управления

Определение способа последующего управления вашим домом решается по итогам проведенного голосования. Вышедший из договора с УК коллектив жильцов МКД должен определиться с дальнейшим способом управления путем голосования. В пользу выбранного способа должны проголосовать более пятидесяти процентов владельцев жилплощади.

Необходимые документы

При досрочном отказе от УК собирается пакет со следующими документами или их копиями:

• протоколом общего собрания собственников жилплощади, подтверждающим расторжение договора;
• ходатайствами в государственные контролирующие органы о принятии мер к УК;
• жалобами жильцов на управляющую компанию, с нареканиями на недостаточную эффективность и нарушения;
• актами о проверках работы УК;
• письмом руководству управляющей компании, уведомляющим о досрочном разрыве соглашения.

Уведомление должно основываться на аргументированных причинах отказа от сотрудничества, и содержать указание даты и времени проведения сборов. Необходимые документы требуется собрать до начала мероприятия.

Действия после принятия решения о разрыве с УК

Расторжение договора считается законным, если выдержана предусмотренная для такого случая процедура. Должно быть организовано собрание собственников жилплощади, и протоколом утверждено соответствующее решение.

Процедура разрыва договорных отношений

После вынесения собранием коллектива жильцов соответствующего решения, управляющей компании необходимо сдать дела, предоставив всю документацию по дому с отчетами о проделанной работе.

Нередко возникает необходимость принятия решения по отстранению УК в суде. Исковое заявление подается стороной, возражающей против прекращения сотрудничества.

Поскольку, при отсутствии ТСЖ, договор заключается индивидуально, каждым владельцем жилплощади, расторжение производится аналогично, с направлением письменного заявления в управляющую компанию о разрыве взаимоотношений от всех владельцев квартир по отдельности.

Договор с управляющей компанией разрывается отдельно с каждым владельцем квартиры.

Что делать при отказе от МКД управляющей компании

Иногда возникает обратная ситуация – когда расторгнуть договор управления с собственниками квартир в МКД желает управляющая компания. Законодательство предусматривает отказ УК от договора в одностороннем порядке, если это допускается условиями соглашения, либо если жильцы вынуждают организацию выполнять дополнительные работы, отсутствующие в контракте. В любом другом случае сложение полномочий управляющей компанией по собственной инициативе допускается, если стороны смогли прийти к взаимоприемлемому соглашению по данному вопросу.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Как следует из представленного материала, допускается досрочный разрыв соглашения с управляющей компанией, если претензии собственников помещений дома аргументированы и обоснованы.

Как отказаться от управляющей компании

Бесплатная консультация юриста по телефону:

ЖК РФ подробно регулирует правила и нормы исполнения договора, которые должны быть соблюдены в период его заключения. Однако основные положения по расторжению контракта не предусматриваются. Поэтому возникают много вопросов, в результате чего собственники квартир обращаются за юридической помощью. Законодательные акты в Жилищном Кодексе лишь слегка касаются ГК РФ. При этом вид заключения контракта по управлению жилым многоэтажным домом не предусматривается. В результате у жителей возникают различные проблемы, которые требуют решения в незамедлительном порядке.

Подробнее о том, может ли управляющая компания обжаловать решение общего собрания, читайте в статье:

Можно ли отказаться от управляющей компании?

Если управляющая организация подняла вопрос о повышении стоимости коммунальных услуг или не предоставляет должных функций, собственники квартир вправе отказаться от такой компании. Как гласит статья Жилищного Кодекса Российской Федерации, расторжение договора предусматривается в соответствии с гражданским законом. Исключением могут быть положения ЖК РФ, когда в нем устанавливаются другие правила и нормы, в отличие от статей в Гражданской области. Если вы не знаете, можно ли отказаться от услуг управляющей компании, необходимо действовать согласно Жилищному законодательству.

Дополнительная информация: Как сделать из жилого помещения в многоквартирном доме нежилое?

Как отказаться от управляющей компании — пошаговая инструкция

Управляющая компания может самостоятельно расторгнуть договор с собственниками многоквартирного дома, если те не удовлетворяют ее требования. Если отказаться желают владельцы имущества в конкретном доме, необходимо сделать следующее:

1. Принять соответствующее решение об отмене обслуживания нужно до окончания срока заключенного договора.
2. Если вовремя не успеть, договор будет продлен. В итоге процедуру по отмене можно запустить не раньше чем через 12 месяцев.
3. Проведите собрание всех проживающих жильцов в доме.
4. Каждый из них должен получить копию заявления о расторжении договора в письменном виде.
5. Протоколы направляются в руководящие инстанции.

Только после проведенных выше действий отказ будет сформулирован согласно законодательству Российской Федерации.

Как отказаться от ЖКХ и создать ТСЖ?

Многие считают, что создание товарищества собственников будет проходить очень долго. В сегодняшней практике этот процесс может затянуться до полугода. Но как известно, ничего невозможного нет. Множество домов уже зарегистрированы как ТСЖ. Сделали это обычные люди.

Если возникнут в процессе пользования многоквартирным домом трудности, на помощь придут юристы по Жилищным делам, которые разбираются в каждой мелочи. Поэтому если вы не знаете, как правильно отказаться от услуг управляющей компании, юристы в вашем распоряжении.

Список документов

Если вы не знаете, что нужно для того, чтобы отказаться от управляющей компании, предоставьте следующий список документов:

• Контракт, который был подписан обеими сторонами: собственниками и управляющей компанией;
• Протокол собрания;
• Заявление о том, что жильцы отказываются от услуг, которые предоставляет жилищная организация;
• Свидетельства о том, что квартиры принадлежат собственникам.

Если с управляющей компанией возникнут проблемы, ее можно сменить в ускоренном порядке.

Образец заявления об отказе услуг управляющей компании

Зарегистрироваться в другой УК просто. Организуйте группу жильцов, с помощью которой можно провести собрание. На нем будет решено, необходима ли смена организации и какая является лучшей. В процессе переговоров в письменном виде составляется протокол. Главное — выразить общее мнение и чтобы другие участники собрания его поддержали. Чтобы вы не стали жертвой мошенников, изучите многочисленные отзывы о ней, которые присутствуют в интернете. Многие услуги УК предоставляются как платно, так и бесплатно. Образец заявления об отказе услуг управляющей компании можете скачать здесь.

Можно ли отказаться от управляющей компании и не выбирать новую?

Если осуществляется отказ от Управляющей организации, в обязательном порядке необходимо подобрать новое учреждение, которому доверяете. Если заключенный контракт потерял юридическую силу в результате окончания срока, отказ от услуг происходит легко. Поэтому оптимальный вариант — подождать окончание срока. Но существуют обстоятельства, которые влекут за собой досрочную отмену услуг, оказываемой конкретной УК. К примеру, она не выполняет свои основные обязательства и уклоняется от жилищных вопросов. Вы можете отказаться от нее и начать процесс ТСЖ.

Порядок отказа управляющей компании от управления домом

Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает статьи, которые указывают на основания отказа от исполнения договора с конкретным домом. Отказаться она не может в силу той причины, что договор является публичным делом. Таковым признается контракт, который был заключен с организацией по предоставлению услуг, включая продажу товаров, выполнению работ и так далее.

В каких случаях управляющая компания может отказаться от управления домом?

Компания не может самостоятельно отказаться от многоквартирного дома. При необходимости, ей предоставляется лишь право отменить курирование. Окончательное решение принимают собственники. Если организация обращается в суд, то договор может быть расторгнут по решению суда в принудительном порядке. Если собственники отклонят такое предложения, то договор продолжает действовать и УК должна нести ответственность за выполнение своих обязательств.

Если УК прекратила исполнять свои обязательства вне зависимости от решения собственников на общем собрании, они имеют право обратиться в судебные органы с соответствующей жалобой. Письмо должно включать описание недобросовестного поведения и невыполнения договорных обязательств. Если решение суда будет принято в пользу собственников, они получат моральную компенсацию в денежном эквиваленте.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Как отказаться от управляющей компании (как выйти)

В законодательстве прописаны правила, которые говорят о том, как отказаться от управляющей компании. Данные нормы закреплены в Жилищном кодексе. Отказ можно написать в том случае, когда собственники не удовлетворены качеством предоставляемого компанией сервиса, при этом нужно будет привлекать другую УК. Однако решение данного вопроса не имеет однозначного решения, так как обязательно требуется соблюсти установленные правила.

Кто может отказаться

Расторжение имеющегося договора с управляющей компанией не связывается с наступлением определенного рода обстоятельств, то есть подразумевается, что достаточно и того, что владельцы жилых помещений не довольны оказанными услугами. В том случае, когда отказывается более чем 1 жилец, то порядок изменения управляющей компании будет несложным. Рассматриваемый процесс урегулирован в статье 162 жилищного законодательства.

Право, касающееся расторжения договора с управляющей компанией, принадлежит собственнику жилой площади, то есть процесс может быть претворен в жизнь, если квартира была приватизирована. Когда правами собственности на жилье обладает муниципалитет или госорганы, то принятие решения будет возложено на них. При этом не стоит забывать о том, что в квартире проживают наниматели, которые имеют право высказать свою позицию относительно данного вопроса.

Жилищный кодекс говорит о том, как расторгнуть договор с управляющей компанией, то есть собственники могут принять самостоятельно решение о расторжении договора управления и перейти в другую компанию. Для того чтобы выйти, не требуется нести финансовые затраты, кроме того, процесс осуществляется быстро.

Процедура отказа

Собственник должен принять решение о том, что он переходит в другую компанию еще до того, как истечет срок действия этого договора. Если затянуть процесс прекращения отношений с компанией, то соглашение может быть пролонгировано в автоматическом порядке на 12 месяцев, и тогда выходить из состава нельзя будет на протяжении действия этого договора. Отказу должно предшествовать собрание всех собственников жилья, при этом каждый из жильцов должен получить уведомление о том, где и когда оно будет проведено. Уведомлять нужно письменным документом. На собрании решается, кто будет входить в состав инициативной группы и направит в управляющую компанию заявление, в котором указывается, что происходит смена компании и протоколы, составленные во время собрания. Не имеет значения, куда перейдут жильцы – они могут создать ТСЖ.

Важно! Собственнику нужно использовать данную процедуру за образец, тогда процедура будет наделана законным статусом.

Нужно сказать, что одному владельцу жилого помещения также можно отказаться от услуг, предоставляемых компанией. Как пример, он может перейти в другую УК, которая оказывает качественные услуги. Если договор расторгается подобным образом, то нужно запастить терпением и временем, так как процедура будет длительная. Это связано с необходимостью сбора документации.

Другая УК или создание ТСЖ

Для того чтобы перейти в другую управляющую компанию не требуется тратить много сил и времени, процесс достаточно прост. Также происходит организация общего собрания, и на нем решается вопрос о том, требуется ли замена компании, и куда перейти. Перед тем, как создать собрание, нужно направить уведомления всем собственникам. Во время обсуждения нужно вести протокол. Основная цель – достичь компромисса в рассматриваемом вопросе. Чтобы не попасть в руки аферистов, требуется лично проверить все сведения о компании, куда вы будете переходить.

На пути к созданному ТСЖ лежит большое количество заполненных бланков, и сбор прочей документации. Образец для заполнения можно отыскать на просторах интернета либо, обратившись к профессиональному юристу. Стоит отметить, что, порой, для создания товарищества все необходимые документы подготавливает муниципальная власть, нужно будет только приготовить бумаги, касающиеся дома, в котором живет заявитель. Имейте в виду, что для создания товарищества нужно:

• провести общее собрание;
• открыть лицевой счет, который будет отдельным.

После того, как документы будут рассмотрены – примут решение. В этом случае большое значение имеет то, чтобы за образование рассматриваемого ТСЖ было подано как можно больше голосов. Выйти из ТСЖ можно, если написано соответствующее заявление.

Для того чтобы расторгнуть договор с одной компанией и перейти в другую, нужно собрать определенный пакет бумаг, в него входят договор, заключенный с УК, решение принятое на собрании, закрепленное документально, жильцы должны написать заявление, в котором указывается, что они отказываются от предоставляемого сервиса. Кроме этого потребуются бумаги, подтверждающие, что у человека имеются права собственности на жилое помещение.

Инструкция

Как уже было указано выше, для того чтобы изменить управляющую компанию, требуется провести общий сбор собственников и проголосовать. В том случае, когда решение принимается большим количеством голосов, то отказаться от предоставляемого сервиса можно будет без проблем.

Собрание может быть инициировано одним из собственников, кто не доволен тем, как компания выполняет возложенные на нее обязательства. Если в доме проживают жильцы, которые заключили договор найма социальной направленности, то нужно будет пригласить на собрание представителя муниципалитета. Перед проведением собрания лучше совершить поквартирный обход и узнать, какая часть жилых помещений не приватизирована. Это необходимо для того, чтобы знать, кто из жильцов не может присутствовать на собрании, так как не обладает соответствующими правами на квартиру. Кроме этого такие сведения могут быть предоставлены муниципалитетом. Если организовать собрание не удалось, то нужно разослать всем владельцам письменные предложения о смене.

Как отказаться от бюджета во благо компании

Разработанная британскими консультантами в конце 1990-х годов, Beyond Budgeting (BB) в настоящее время является широко обсуждаемой концепцией, которая способствует переходу от традиционной командно-административной модели управления к более децентрализованной, расширяющей возможности и адаптивной модели. Кроме того, принципы BB также касаются изменений в системе управления эффективностью, таких как отказ от процессов годового бюджетирования. Заинтригованный этим подходом и его потенциальными последствиями, Себастьян Беккер изучил четыре компании, отказавшиеся от бюджетных средств.Его исследование выявляет мотивацию, процессы и последствия отказа от бюджета, уделяя особое внимание нечасто рассматриваемому вопросу о том, как фирмы на самом деле отказываются от общепринятых институциональных практик.

ПРИЧИНЫ ОТКЛОНЕНИЯ БЮДЖЕТА

Почему компании принимают радикальное решение отказаться от использования бюджетов? По словам Беккера, ученые и профессионалы годами критиковали бюджетирование из-за неудовлетворенности его предполагаемой неэффективностью, неэффективностью и дисфункциональностью.Как и большинство фирм, все исследованные использовали бюджетирование для выполнения важных управленческих функций, таких как планирование, распределение ресурсов и оценка эффективности, но все сочли, что процессы составления бюджета являются дорогостоящими и трудоемкими. «Составление бюджета требует ресурсов, длительных переговоров и часто приводит к негативному поведению и конфликтам. Бюджеты ограничивают поведение людей и не допускают гибкости «. Индивидуальные обстоятельства также могут привести к отказу от бюджета. Нефтехимическая компания подверглась слиянию, и отказ от бюджета был смелым способом подтвердить видение и стратегию новой компании.Как в аптеке, так и в производстве отопительного оборудования внутренние культурные факторы стали причиной отказа от бюджета. Генеральный директор первого назвал бюджетирование несовместимым с его целью отойти от командно-административного стиля управления, который делал менеджеров его компании менее гибкими и предприимчивыми. Точно так же производитель отопительного оборудования твердо верил в расширение прав и возможностей, и взгляд сверху вниз, присущий бюджетированию, казался несовместимым с этим убеждением. «Бюджеты — это укоренившийся процесс управленческого контроля за планированием, распределением средств и установлением целей, о которых каждый узнает в университете», — комментирует Беккер.«Неудивительно, что почти все компании автоматически перенимают эти методы, но они часто не оставляют места для расширения возможностей, поэтому, если это ваша философия управления или стратегическая цель, у вас есть веская причина отказаться от бюджетирования».

ОТКАЗ ОТ ПРАГМАТИЗМА И ТЕХНИЧЕСКИХ ИЛИ КУЛЬТУРНЫХ ПРИОРИТЕТОВ

Во всех исследованных фирмах прагматизм был лозунгом процесса изменений. Руководители компании спросили: «Для чего именно мы используем бюджетирование и как еще мы можем это сделать?» Затем они предложили практические альтернативы для выполнения функций, которые ранее выполнялись практикой составления бюджета.Например, нефтехимическая компания внедрила динамический инвестиционный процесс, который позволил распределять ресурсы в течение всего года, а не только один раз в год. Банк отключил программное обеспечение для составления бюджета буквально в одночасье, а затем заменил прежние годовые планы и фиксированные цели скользящими квартальными прогнозами и системой относительного вознаграждения, основанной на внутренних таблицах рейтингов. И продавец лекарств, и производитель отопительного оборудования инициировали процесс изменений путем децентрализации организационных структур, делегирования полномочий вниз и повышения прозрачности за счет публикации важных данных о производительности перед изменением системы управления производительностью.Действующие лица центральной компании (генеральный директор и / или финансовый директор) использовали свое положение, чтобы заручиться поддержкой и легитимностью изменений, рассказывая о своих новых способах ведения дел другим участникам отрасли и прессе. Положительные отзывы от таких сторон были распространены и усилили признание и энтузиазм в компании по поводу новых способов. Беккер подчеркивает, что три компании не имели формального «генерального» плана и использовали только «собственные» решения. «Интересно наблюдать, как, вопреки большинству эмпирических данных, практика была деинституционализирована прагматичным, самодостаточным образом, без поддержки шаблонов или внешних субъектов, таких как консультанты.Между тем, четвертая компания работала с консультантами BB.

УСТОЙЧИВОСТЬ НА 50% СРЕДИ ЧЕТЫРЕХ ФИРМ

Через несколько лет две из исследованных Беккером компаний продолжили путь внебюджетного финансирования, а две вернулись к традиционным методам составления бюджета. Беккер нашел две основные причины возврата к бюджетам: новое руководство и тяжелые обстоятельства. В случае нефтехимической компании на ключевые руководящие должности были назначены люди извне: генеральный директор, финансовый директор и вице-президент по персоналу.«Они не принимали участия в изменениях и привыкли к традиционной практике институционального бюджетирования». В фирме все еще оставались «остатки» традиционного бюджетирования — никто не забыл, что такое бюджетирование, — поэтому восстановить эту практику было несложно. Второй причиной возврата к бюджетированию стал экономический кризис. В банке, например, определение фиксированных целей и работа в более централизованной и нисходящей манере воспринимались как способ получить контроль и четко отслеживать эффективность бизнеса.В то же время Беккер обнаружил, что две компании, которые продолжали работать без бюджетов, получали свои бизнес-плоды. В частности, розничный торговец лекарствами обнаружил, что покупатели ценят наделенных полномочиями сотрудников и связанную с этим повышенную ориентацию на клиента, что порождает потребительские предпочтения и лояльность. Что касается производителя отопительного оборудования, то «безбюджетный» подход к управлению лучше соответствовал менталитету компании, не основанной на командно-административном контроле, и ориентации на социальную и экологическую ответственность.«Исследования еще не нашли способа измерить взаимосвязь между успехом в бизнесе и составлением бюджета по сравнению с бюджетированием», — говорит Беккер.

«Исследование показывает, что предположительно радикальные решения могут работать, если они прагматичны и отвечают конкретным потребностям компании», — заключает Беккер. «Более того, тот факт, что радикальные изменения исходили от самих компаний, а не от внешних консультантов, кажется важным фактором признания внутри компании».

На основе интервью с Себастьяном Беккером и его статьи, Когда организации деинституционализируют методы контроля: исследование множества примеров отказа от бюджета (European Accounting Review, декабрь 2014 г., т.23, № 4, стр. 593-623)

Отказаться от непродуктивного и устаревшего: надежный способ повысить производительность, стимулировать инновации и сократить расходы

Питер Ф. Друкер много писал о брошенных. Признание этой концепции, вероятно, является самым важным тактическим ориентиром в поисках экономических результатов.

Если эффективное управление капитальными ресурсами было первым тестом Друкера на повышение производительности труда, то систематический отказ от непродуктивного и устаревшего был его первым законом реализации.

Каждая организация должна сосредоточить ресурсы на результатах; это лучший и, возможно, единственный способ добиться эффективного контроля над расходами. Каждое учреждение должно направлять усилия и ресурсы на возможности и результаты, а не на проблемы или непродуктивную деятельность и программы.

Отказ от переросшего, изношенного и устаревшего освобождает ресурсы (то есть деньги и людей), чтобы сосредоточиться на областях с высокими результатами.

Из-за организационной инерции большинство организаций обременены вчерашними обещаниями, перегружены чрезмерным количеством лишних действий, загромождены избыточными продуктами, переполнены избытком устаревших поставщиков, обременены раздутыми товарными запасами и задушены ненужным уровнем бюрократии.

Короче говоря, при обычном состоянии дел типичная организация имеет множество видов деятельности, которые ничего не делают ни для клиента, ни для бизнеса.

Наихудшим нарушителем принципов и практики отказа Друкера является правительство. Друкер сказал: «Действительно, неспособность прекратить что-либо делать — это основная болезнь правительства и главная причина того, почему нынешнее правительство больно».

Больницы, колледжи и университеты, а также другие общественные организации лишь немного лучше, чем правительство, вчерашний день ушли.

Подсказка: Организация, каковы бы ни были ее цели, должна уметь избавиться от вчерашних задач и, таким образом, высвободить свою энергию и ресурсы для новых и более продуктивных задач.

Эта статья — первая в серии статей, в которых обсуждается один из самых важных вкладов Друкера в сферу менеджмента, а именно систематический отказ от непродуктивного и устаревшего.

Друкер утверждал, что отказ от и концентрация — это противоположные стороны одной медали.

Отказавшись от непродуктивной и отвлекающей деятельности, руководители повышают свою эффективность, имея больше времени, чтобы сосредоточить на областях результатов. Предлагаем вам прочитать этот абзац еще раз. Запомни это!

Мы считаем, что то, как Друкер связал оставление с концентрацией, придает реальный смысл устаревшей фразе «меньше значит больше».

Каждая организация должна очистить себя от продуктов, услуг и предприятий, которые поглощают ресурсы, но на самом деле стали «вчера».«Они мешают организации сконцентрироваться на самых многообещающих областях сегодняшних результатов.

Это понимание легко понять. Но как гвоздь выполнить. Это требует практики, практики, практики.

Но со временем щелкнет. Оставайтесь с этим, и мы надеемся, что момент «ага» в конце концов настанет.

Концентрация — ключ к экономическому результату. Повторите это про себя четыре раза.

Друкер часто говорил: «Менеджеры должны сосредоточить свои усилия на минимальном количестве продуктов, продуктовых линейок, услуг, клиентов, рынков, каналов сбыта, конечного использования и тому подобного, которые приносят основную часть доходов.«

Ни один другой принцип эффективности сегодня не нарушается так постоянно, как основной принцип концентрации.

Примеров предостаточно. Многие из сегодняшних университетов и колледжей, переходящих на сетевые программы присвоения степеней и сертификации, пытаются быть всем для всех возможных рынков и неизбежно потерпят неудачу.

Они должны быть , концентрируя на небольшом количестве четко определенных ниш, в которых они имеют установленную основную компетенцию и могут обеспечить превосходную потребительскую ценность… и расширять эти ниши за счет использования порталов с глобальным охватом.

Хуже того, они все еще цепляются за вчерашнее видение миссии и цели высшего образования. И вроде бы отказываются отказываться от неформальной деятельности.

Вот почему многие предсказывают, что 75% или более сегодняшних колледжей и университетов прекратят свое существование через 15 лет. Чтобы измениться, они должны уметь отказаться от вчерашнего дня.

Сосредоточение ресурсов на результатах — лучший и наиболее эффективный способ контроля затрат.Избавьтесь от областей, не дающих результата, и сконцентрируйте усилия на областях, которые могут привести к значительным результатам.

Стоимость, в конце концов, не существует сама по себе. Сказал Друкер:

Затраты всегда возникают — по крайней мере намеренно — ради результата…. Таким образом, имеет значение не абсолютный уровень затрат, а соотношение между усилиями и их результатами … Независимо от того, насколько дешево или эффективно усилие, оно является пустой тратой, а не затратами, если оно лишено результатов …

Таким образом, максимальное использование возможностей является главный путь к высокому соотношению усилий и результатов, а вместе с тем к контролю затрат и низким затратам.

Один из действительно эффективных способов сократить расходы — полностью исключить мероприятие или программу. Если наша экономика окажется в штопоре, многие организации неизбежно прибегнут к «поспешной работе». Друкер назвал это «ампутацией до постановки диагноза».

Попытки сократить расходы редко бывают эффективными. Нет смысла пытаться делать дешево, чего не следует делать вообще.

Систематически работая над направлением усилий и ресурсов на возможности и результаты, максимизирует продуктивность организации.

Скажем прямо: отказ от низкодоходных программ и мероприятий — единственный верный способ снизить затраты и повысить прибыльность.

Еще раз: каждая организация должна иметь возможность перемещать скудные и дорогие ресурсы — особенно высококлассных людей — из областей с низкой производительностью и нерезультативностью в области возможностей для достижений и вклада .

Для этого требуется способность перестать делать то, что тратит ресурсы, а не максимизировать их.

Друкер дает нам несколько мудрых советов по этому поводу.Он отметил, что сообразительные руководители никогда не начинают с того, от чего следует отказаться.

«Они начинают с обдумывания того, что следует укрепить и построить. Они не начинают с попытки сэкономить деньги. Они начинают с попытки повысить производительность».

После того, как решено, что следует усилить, начинается процесс решения, от чего следует отказаться.

Ни одна страна или организация не обладают бесконечными ресурсами. Необходимо высвободить ресурсы — особенно первоклассных людей — для работы над областями возможностей.

Каждая организация, как писал Друкер, должна придерживаться следующего рецепта для повышения своей продуктивности:

( 1) Откажитесь от того, что не работает, от того, что никогда не работало; вещи, которые изжили себя и свою способность вносить свой вклад

(2) Сконцентрируйтесь на вещах, которые работают, на вещах, которые приносят результаты, на вещах, которые улучшают способность организации выполнять; и

(3) Проанализируйте полууспехи, неудачи.Чтобы добиться большего с меньшими затратами, необходимо отказаться от того, что не работает, и делать больше того, что действительно работает.

Друкер настоятельно рекомендовал организациям разработать политику отказа, предусматривающую ежемесячные встречи для серьезного обсуждения и того, что отказаться, и , как отказаться от — от продуктов до кадровой политики.

Далее он подчеркнул тот факт, что оставление может принимать разные формы.Правильный ответ на отказ — делать больше того же, но делать это по-другому.

Друкер привел следующий пример:

Любое книжное издательство знает, что большая часть его продаж (около 60%) — и практически вся его прибыль — поступает из «невыполненного списка», то есть от книг, которые выходили более года или двух.

Но ни одно книжное издательство не тратит ресурсы на продажу этого списка. Все усилия направлены на продажу новых игр.

Крупная издательская фирма в течение многих лет безуспешно пыталась убедить продавцов продавать обратный лист; но и сама она не потратила ни копейки на ее продвижение.Затем один сторонний директор спросил: «Будем ли мы обрабатывать список невыполненных работ так же, как если бы мы вошли в него сейчас?»

И когда ответ был единодушным «Нет», она спросила: «Что нам теперь делать?» В результате фирма реорганизовалась в два отдельных подразделения: одно покупает, редактирует, продвигает и продает новые книги в текущем году; один продвигает список отставок.

За два года объем продаж в списке заказов почти утроился, а прибыль компании удвоилась.

Когда в 2011 году Мэг Уитман стала генеральным директором Hewlett-Packard, на нее была возложена огромная ответственность организовать реорганизацию, чтобы восстановить стабильность и рост в том, что тогда воспринималось как нестабильная организация.

В недавнем интервью Harvard Business Review Уитман объяснила свою философию управления и особые методы управления для успешного переосмысления HP.

Вкратце, она разделила HP на два отдельных подразделения: одно предприятие сосредоточилось на программном обеспечении и бизнес-услугах, а другое — на предприятиях HP, связанных с ПК. (Очень похоже на приведенный выше пример Друкера в отношении издателя книги.)

Почему? Потому что она понимала пользу сосредоточения и / или концентрации.Сказал Уитмен: «Я недооценил преимущество сосредоточенности, потому что вы не можете поместить его в модель денежного потока… Это замечательный ускоритель».

Мы считаем, что то, как Друкер связал оставление с концентрацией, придает реальный смысл устаревшей фразе «меньше значит больше».

Каждая организация должна систематически задавать два вопроса:

1. От чего отказаться? и

2. Как нам отказаться?

Если это не практикуется систематически, решение об отказе всегда откладывается на неопределенный срок.

При всех сегодняшних разговорах о «достижении большего с меньшими затратами» странно, насколько редко в обсуждение входит тема отказа.

И ключом к достижению большего с меньшими затратами является разработка политики отказа (в следующей статье мы подробно рассмотрим конкретные вопросы, которые необходимо задать, и предоставим тематическое исследование).

В то время, когда мы собираемся войти, каждая организация — коммерческая или некоммерческая организация общественного обслуживания — должна разработать политику отказа. Нужны организованные, непрерывные, дисциплинированные усилия.

Определение отказа

Что такое отказ?

Отказ от прав — это акт передачи права требования или интереса в отношении определенного актива. На рынках ценных бумаг отказ — это разрешенный выход из форвардного контракта на покупку поставляемых ценных бумаг.

Например, в некоторых случаях опционный контракт может быть невыгодным или невыгодным для исполнения, поэтому покупатель опциона позволяет ему истечь без исполнения.В сфере недвижимости отказ — это отказ арендатора или правопреемника от права аренды.

Ключевые выводы

• Отказ от права собственности означает отказ от права собственности или актива.
• Отказ от ответственности может быть разрешен или запрещен в конкретном случае, как это указано в контракте или соглашении, относящемся к сделке или претензии.
• Для законного отказа от собственности владелец должен четко продемонстрировать, что они отказались от своих прав на собственность, а также показать, что они намеренно и сознательно сделали это.

Как работает отказ

Возможность отказа в контракте позволяет любой из сторон выйти из контракта до выполнения обязательств. Ни одна из сторон не несет штрафных санкций за отказ от договора. Например, когда работник выходит из трудового договора, содержащего пункт об отказе от работы, работодатель не может оспорить отставку.

Чтобы собственность была оставлена, должны произойти две вещи. Во-первых, владелец должен предпринять действия, которые ясно показывают, что он отказался от прав на собственность.Во-вторых, владелец должен продемонстрировать намерение, демонстрирующее, что он сознательно отказался от контроля над ним.

Другими словами, владелец должен предпринять четкие и решительные действия, которые укажут на то, что он больше не хочет свою собственность. Достаточно любого действия, если собственность оставлена ​​свободной и открыта для всех, кто придет и потребует ее. Бездействие — то есть неспособность сделать что-либо с собственностью или ее неиспользование — недостаточно, чтобы продемонстрировать, что владелец отказался от прав на собственность, даже если такое неиспользование длилось годами.Например, неспособность фермера обработать свою землю или отказ владельца карьера взять камень из карьера не приравнивается к законному оставлению.

Иногда желательно право отказаться от соглашения. Вариант отказа — это пункт инвестиционного контракта, дающий сторонам право отказаться от контракта до наступления срока его погашения. Это увеличивает стоимость, давая сторонам возможность прекратить выполнение обязательства в случае изменения условий, которые сделают инвестиции невыгодными.

От различных видов собственности можно отказаться, например, от личных вещей и предметов домашнего обихода, от сдаваемых в аренду единиц или заложенной недвижимости, транспортных средств и т. Д.Кроме того, можно отказаться от таких соглашений, как контракты, авторские права, изобретения и патенты. От некоторых прав и интересов в недвижимом имуществе, таких как сервитуты и договоры аренды, также можно отказаться.

Например, представьте себе владельца фермы, который дает своему товарищу-фермеру сервитут использовать дорожку на своей территории, чтобы овцы могли добраться до водопоя. Позже пастух продает стадо и уезжает из штата, не намереваясь возвращаться. Такое поведение демонстрирует, что пастырь отказался от сервитута, поскольку они перестали пользоваться тропой и не намерены больше никогда возвращаться.

Отказ от бизнес-активов

Отказ от коммерческого актива требует учета списания актива в финансовой отчетности компании. Прекращение использования обычно приводит к убытку, влияющему на чистую прибыль, и отражается в отчете о прибылях и убытках.

При использовании косвенного метода при создании отчета о движении денежных средств в разделе о денежных потоках от операционной деятельности / используемых ею отражаются неденежные операции, влияющие на чистую прибыль. Убыток, понесенный в результате отказа от актива, включен в этот раздел в качестве корректировки.

Оговорка об отказе от ответственности

Положение об отказе от имущества может быть частью договора страхования, позволяющего владельцу отказаться от поврежденного имущества, получая при этом полную компенсацию. Страховая компания владеет брошенным имуществом. Такие положения распространены в полисах страхования морского имущества для домов, подверженных большему риску наводнения или другого ущерба от стихийных бедствий.

Страхователи могут ссылаться на эту оговорку, если восстановление или ремонт имущества превышает его стоимость, или если повреждение приводит к полному ущербу.Например, если лодка потеряна в море, восстановление лодки обходится дороже, чем ее замена за счет средств по страховому полису.

Оставление и утилизация

Оставление и утилизация включают отказ одной стороны от актива и последующее требование другой стороны в отношении этого актива. Пункт, разрешающий это действие, обычно появляется в договорах страхования. Если владелец отказывается от застрахованного актива или объекта собственности, страховая компания может по праву потребовать этот объект для спасения.Владелец должен письменно заявить о своем намерении отказаться от актива или собственности.

Например, если домовладелец покидает дом из-за сильного ущерба от наводнения, он направляет письменное уведомление о намеренном отказе от дома страховой компании. Страховая компания предъявляет претензии к дому и пытается его перепродать. Поскольку оставление и утилизация могут быть прибыльными для спасателя, несколько сторон могут попытаться заявить права на брошенный актив или собственность.

Что делать, если арендатор пропускает аренду и исчезает

Если вы подозреваете, что ваш арендатор исчез и не намерен возвращаться в арендуемую собственность, вам необходимо выполнить соответствующие шаги, прежде чем переходить к повторной аренде собственности.

Прежде чем предпринимать какие-либо шаги по повторной аренде собственности, вам необходимо ознакомиться с законами вашего штата и местными законами относительно отказа от сдачи в аренду. Соблюдение этих законов поможет гарантировать, что арендодатель вернется к повторной аренде собственности и возмещению утраченного дохода как можно скорее. Несоблюдение этих законов об аренде может привести к штрафам и судебным искам против вас и вашего бизнеса.

Почему арендаторы пропускают аренду или исчезают

Арендаторы, как правило, исчезают из-за того, что они не выплачивают арендную плату или имеют другие невыплаченные сборы, сталкиваются с выселением или не хотят проходить процедуру расторжения договора аренды.В настоящее время из-за пандемии COVID-19 рекордная безработица стала движущей силой снижения арендных платежей. Если арендатор считает, что он не может платить арендную плату на неопределенный срок, он может решить пропустить арендную плату и переехать без предупреждения. Также существует вероятность того, что с вашим арендатором случилось что-то ужасное, например, смерть или похищение, или что ваш арендатор убегает из другой опасной ситуации.

Если вы считаете, что исчезновение вашего арендатора произошло в результате преступной деятельности, немедленно обратитесь в полицию.Скорее всего, вы сможете продолжить процесс выселения или отказа, но работа с полицией гарантирует, что вы получите их разрешение, не вмешиваясь в потенциальное место преступления.

В большинстве случаев арендодатели имеют дело с отказом от арендатора из-за того, что арендатор решил покинуть объект недвижимости, не связываясь с арендодателем. В этом случае выполните следующие действия, чтобы установить отказ и сдать недвижимость повторно.

Шаг 1. Установление отказа

Вы не можете просто предположить, что из-за того, что ваш арендатор просрочил арендную плату, и вы не слышали от него несколько дней, что недвижимость действительно заброшена.Они могли просто плохо общаться с намерением вернуться, несмотря на просроченную аренду и / или просрочку платежа.

Для соблюдения требований законодательства вашего штата вам необходимо четко указать на отказ.

Как установить отказ:

Арендатор может съехать и оставить вам записку о своем намерении никогда не возвращаться. Или, возможно, соседи видели, как арендатор переезжал посреди ночи. В других случаях вы просто не сможете удержать арендатора в течение длительного периода времени.

Если вы не уверены, действительно ли арендатор покинул собственность, найдите ответы на эти вопросы на сайте RentPrep:

• Арендатор не вносит арендную плату? Во многих штатах аренда не считается отмененной, если она действительна.
• Коммунальные сети отключены? Быстрый звонок в коммунальную компанию предоставит вам эту информацию, однако это также может быть совпадением из-за неуплаты и не обязательно отказа.
• Осталось ли что-нибудь в арендуемой единице , например, мебель или одежда? Если там остались ценные вещи, вероятность того, что они останутся брошенными, меньше, чем если вы найдете мусор или гниющую пищу.
• Соседи заметили что-нибудь существенное? Если на днях другие видели движущийся грузовик у участка, или арендатор сказал им, что они уезжают, это помогает укрепить другие доказательства оставления.
• Было ли отправлено изменение адреса в почтовое отделение? Быстрое посещение местного почтового отделения поможет вам разобраться.
• Что говорят контактные лица арендатора? Вы должны связаться с контактными лицами арендатора на случай чрезвычайных ситуаций, чтобы узнать, есть ли у них какие-либо сведения об отсутствии арендатора.

Ни один фактор не является решающим — вместо этого вы должны рассмотреть несколько вещей, прежде чем вы сможете сделать вывод о том, что собственность заброшена. Это тонкая грань между отказом арендатора от собственности и его отсутствием на какое-то время. Необычные обстоятельства, такие как длительный отпуск или командировка, пребывание в больнице или даже тюремное заключение, могут создать впечатление, будто арендатор отказался от собственности, когда на законных основаниях они все еще находятся во владении, пока они не нарушили условия аренды.

Шаг 2. Уведомление арендатора

Для того, чтобы официально установить отказ и расторгнуть договор аренды, арендодателю, возможно, придется уведомить арендатора о том, что он считает отказом.

Например, в Калифорнии, если вы считаете, что арендатор покинул собственность, не намереваясь возвращаться, вы должны предоставить арендатору официальное уведомление по последнему известному адресу арендатора, заявив, что вы уверены, что это имущество было оставлено (Раздел 1951.3 Гражданского кодекса СА).В этом «Уведомлении о предполагаемом отказе» арендатору предоставляется 15 дней на то, чтобы ответить, что имущество не оставлено, в противном случае договор аренды будет официально расторгнут. Если договор аренды прекращается из-за отказа, ответственность за невыплаченную арендную плату и сборы по-прежнему несет арендатор.

Центр самопомощи по гражданскому праву предупреждает арендодателей о необходимости проявлять особую осторожность при обращении с брошенным имуществом: «Если ваш арендатор не сдался или не отказался от владения арендуемым имуществом, вы должны подать иск о выселении, чтобы удалить арендатора! (NRS 118A.480.) Если вы заблокируете доступ арендатора к собственности, примените силу или угрозы, чтобы удалить арендатора, или прекратите коммунальные услуги или услуги арендатора, вы можете быть привлечены к ответственности со стороны арендатора и наказаны судом ».

Большинство форумов арендодателей советуют вам работать с адвокатом, знакомым с законами о арендодателях в вашем штате, когда имеете дело с исчезающим арендатором.

Могу я просто выселить пропавшего арендатора?

Чтобы установить отказ, одним из критериев, которые должен доказать арендодатель, является то, что арендодатель просрочил арендную плату на определенное количество дней.

В типичных обстоятельствах домовладелец может также принять решение о юридическом выселении, если арендатор не внес арендную плату в течение определенного количества дней.

Обычный процесс выглядит следующим образом:

В уведомлении о выплате арендной платы или уведомлении о выходе арендаторам обычно дается 3-5 дней на оплату аренды или выселение («выход»). Если арендатор не делает ни того, ни другого в установленный срок, вы можете продолжить подачу заявления о выселении. Единственная проблема с доставкой Уведомления о выплате арендной платы или увольнения может возникнуть, если арендатор не получит уведомление, потому что он покинул собственность.Это может серьезно задержать процесс выселения, поэтому некоторые домовладельцы будут пытаться утвердить убеждение в отказе от жилья, чтобы расторгнуть договор аренды и получить право владения недвижимостью.

Действующий мораторий на выселение еще больше усложнит ситуацию. Вам нужно будет помнить о федеральных нормах и правилах штата и, возможно, обратиться за юридической консультацией о том, как лучше действовать в таких необычных обстоятельствах.

Аренда

Ваше соглашение об аренде должно включать формулировку, определяющую условия брошенного имущества и шаги, которые вы предпримете, чтобы установить отказ.Убедитесь, что эти условия аренды соответствуют законам вашего штата и местному законодательству и были рассмотрены юристом.

Что арендодатели делают с брошенным имуществом арендатора?

Помимо дома, которое могло быть заброшено, если ваши арендаторы оставили личное имущество, когда они неожиданно уехали, вы должны соблюдать законы штата в отношении обращения с брошенным имуществом арендатора.

Как правило, домовладелец должен детализировать оставленные предметы, сохранить собственность и уведомить арендатора о предметной собственности и о том, где она хранится.Если арендодатель не получает известие от арендатора по прошествии определенного времени, арендодатель может продать предметы, чтобы заплатить за хранение, и выдать все оставшиеся деньги государству. Ознакомьтесь с законами своего штата и местными законами, чтобы узнать, как обращаться с брошенным имуществом арендатора в вашем штате.

Избегайте исчезновения кошмаров жильцов

Запутанные законы, касающиеся сдачи в аренду украшений, могут стать кошмаром для любого домовладельца или управляющего недвижимостью. Тщательная проверка арендаторов дает вам наилучшие шансы избежать подобных ситуаций.

Предыдущие рекомендации арендодателя будут иметь ключевое значение для определения того, отказывался ли ваш заявитель на аренду. Вы также можете проверить уголовное прошлое заявителя на аренду, чтобы узнать, подавались ли какие-либо выселения или судебные иски по поводу просроченной арендной платы (или любых других неоплаченных счетов, если на то пошло). Также убедитесь, что у заявителя аренды разумное соотношение долга к доходу, указанное в кредитном отчете, может дать вам представление о том, как арендатор управляет своими финансами.

Эта статья была первоначально опубликована в окт.2017 г. и был обновлен.

Дополнительная литература для вас:

3 предупреждающих знака, от которых следует отказаться

Есть успешный продукт или направление бизнеса? Даже если ваша прибыль высока, вы можете подумать о том, чтобы избавиться от нее. Вот почему.

В 1981 году Джек Уэлч начал свое двадцатилетнее пребывание в должности генерального директора General Electric и стал легендой одного из ведущих генеральных директоров 20-го века.Он также был самым молодым генеральным директором в истории GE, и под его руководством произошел самый большой рост продаж и прибыли. Когда он стал генеральным директором, рыночная стоимость компании составляла около 12 миллиардов долларов. Когда он ушел, он стоил более чем в 25 раз больше.

По словам Уэлча, два простых вопроса Друкера помогли GE достичь этих поразительных результатов. Первый вопрос был: «Если бы GE еще не занималась конкретным бизнесом, вы бы занялись этим сегодня?» Затем Друкер задал дополнительный вопрос.»Если ответ отрицательный, что вы собираетесь с этим делать?» По словам Уэлча, вопросы Друкера привели его к тому, что он отказался от менее прибыльных и неэффективных предприятий, что привело GE к ее исключительному успеху. Уэлч потребовал, чтобы любой бизнес GE, который не был ни номером один, ни вторым на его рынке, был продан или ликвидирован.

Эти два вопроса являются примерами теории оставления Друкера, которую он впервые обсудил в своей книге Управление по результатам в 1964 году, почти двадцатью годами ранее до своего обсуждения с Уэлчем, и ярким примером успешного применения Уэлчем теории Друкера.

Следует ли бросить самый влиятельный автомобиль 20-го века?

Модель T Генри Форда была названа самым влиятельным автомобилем 20 века в мире. Без сомнения, это было так, поскольку с 1908 по 1927 год было построено не менее 15 миллионов Model T. Хотя за этот девятнадцатилетний период произошли незначительные изменения, модель T в первую очередь характеризовалась упорным отсутствием изменений и продолжением дизайна. Примером тому служат хорошо известные инструкции Форда своим сотрудникам о том, что клиенты Форда могут иметь любой цвет, который они хотят, при условии, что он черный.

На вызов конкурента GM, который начал предлагать различные конструкции и опции, Форд ответил, что конструкция Model T «уже верна» и поэтому не будет изменена. Едва прибыльная в конце своей карьеры, Model T больше не могла конкурировать с более современными предложениями. Неспособность Форда отказаться от этого успешного продукта намного раньше стоила его компании лидерства General Motors в течение сорока лет, что является ранним подтверждением утверждения Друкера о том, что отказ от успешного продукта в нужное время является необходимостью, независимо от того, был продукт «уже правильным» или нет.

Систематический процесс отказа

Концепция отказа Друкера исходит из динамики развития знаний и требует единственного императива для каждой организации: управление изменениями должно внедряться на клеточном уровне, то есть в самой структуре организации. Он видел, что логически это означает, что организация должна быть готова отказаться от всего, что она делает, и в то же время посвятить себя созданию нового. Отказ должен осуществляться одновременно с постоянным совершенствованием, использованием прошлых успехов и инновациями.Фактически, он рекомендовал, чтобы в предложении о крупных новых усилиях всегда указывалось, от каких старых усилий следует отказаться.

Переосмысление преамбулы к отказу

В эссе о своих мыслях о «переосмыслении нового правительства» Друкер рассматривал переосмысление как преамбулу к отказу. Понятие переосмысления так же легко применимо к повторному изобретению чего-либо, включая продукты компании или ее политику. Друкер сказал, что переосмысление должно привести к длинному списку видов деятельности, программ или продуктов для изучения.Следует усилить тех, кто находится в верхней части списка. То есть им следует предоставить еще больше ресурсов, чтобы они могли использовать свой успех. Они примерно соответствовали бизнесу GE, который был одновременно прибыльным и лидером на своих рынках.

Те, что находятся внизу списка переосмысления, следует выбросить. Те, кто находится между ними, должны быть переориентированы. Друкер отметил, что при выработке традиционной политики программы и мероприятия ранжируются в соответствии с благими намерениями. Это было примерно так же, как и в отношении бизнеса GE, когда Уэлч стал генеральным директором GE, и Друкер задавал свои теперь известные вопросы.То же самое можно сказать и о сохранении «уже правильной» модели T, когда технология значительно изменилась с течением времени. Но вместо добрых намерений правильное переосмысление ранжирует все в списке в соответствии с эффективностью.

Почему отказ — это не только необходимость, но и возможность

Во время переосмысления менеджер проводит категоризацию, которая определяет возможность. Подобно «Сортировочной шляпе» в книгах о Гарри Поттере, которая автоматически классифицирует новых студентов и отправляет их в различные академические дома магии в вымышленной Школе чародейства и волшебства Хогвартс, список переосмысления классифицирует и сортирует продукты (или предприятия, или что-то еще) на три категории:

• Постоянно действующая группа с высоким приоритетом, в которой есть значительные возможности для достижения выдающихся результатов
• Высокоприоритетная группа, в которой возможность находится в упадке
• Большая группа посредственных предметов, в которых никакие попытки использовать или отказаться от которых вряд ли приведут к значительным результатам

Если что-то заброшено, это высвобождает ресурсы: деньги, персонал, помещения, оборудование и время для необходимых ресурсов для новых возможностей или для использования более старых с более высоким потенциалом.Друкер назвал эту сортировку по областям с более высоким приоритетом «пуш-приоритетами». Он сказал, что их легко опознать. Приоритеты продвижения — это возможности, результаты которых, в случае успеха, многократно окупаются.

Кроме того, отказ от услуг дает и другие преимущества. Психологически это стимулирует поиск замены старому успешному продукту, которого уже нет. По словам Друкера, отказ также необходим для превращения «существующего бизнеса в предпринимательский», то есть «для работы сегодня и над продуктами, услугами, процессами и технологиями, которые будут иметь значение завтра».«Наконец, отказ даже облегчает управление изменениями, поскольку наиболее эффективный способ управлять изменениями — это создавать изменения самостоятельно».

Кандидаты в приоритетную помощь или отказ от помощи

Любой список переосмысления или более обширный анализ в процессе систематической проверки отказа приведет к выявлению определенных областей, которые заслуживают нашего внимания в первую очередь. Это приоритеты push, о которых мы говорили ранее, и включают:

• Завтрашние «кормильцы» и «спящие».«Хлебоеды — это те кандидаты, которые обычно приносят положительные результаты.« Спящие », которых Друкер также называл« Золушками », — это те, у кого есть скрытый потенциал, если им дать шанс
• Усилия по развитию, чтобы заменить завтрашних кормильцев, послезавтра
• Важные новые знания и каналы распространения
• Снижение высоких затрат на поддержку, высоких затрат на управление и потерь

Кандидаты на помощь очевидны — им нужны ресурсы, чтобы расплачиваться за явно существующий потенциал.Это были прибыльные предприятия Уэлча, которые были лидерами рынка. Кандидаты на отказ также очевидны, в том числе в тех случаях, когда вложения — это в первую очередь управленческое эго, неоправданные специальности, ненужная вспомогательная деятельность, растраты, от которых можно почти легко избавиться, и, конечно же, вчерашний кормилец. Наконец, Друкер отметил, что всякий раз, когда затраты на дополнительное приобретение превышают половину вероятной прибыли, следует серьезно рассмотреть возможность отказа.

Ближе к концу своей карьеры Друкер резюмировал всю жизнь наблюдения за концепцией отказа, указав три случая, когда он едва мог сдерживать себя, и смело заявил, что «правильное действие — это всегда прямой отказ.«

1. Если для продукта, услуги, процесса и т. Д. Осталось «несколько хороших лет».
2. Если единственным аргументом в пользу его сохранения является то, что он «полностью списан»
3. Если новый кандидат отстает в росте или игнорируется из-за того, что старый, падающий продукт или что-то еще поддерживается

Критерий отказа

Друкер не представил конкретных критериев отказа. Это связано с тем, что потенциальные предметы, от которых можно было бы с пользой отказаться, и критерии для их выбора практически безграничны.Тем не менее, он дал подсказки. Например, при принятии решений он рекомендовал смотреть на то, что он назвал «граничными условиями». Это спецификации, касающиеся намеченных целей, минимальных целей достижения и других условий, которые должны быть выполнены. Он чувствовал, что ясное мышление относительно граничных условий необходимо, чтобы знать, когда от чего-то нужно отказаться, и, следовательно, их понимание также необходимо для разработки критерия отказа.

Он также прокомментировал, что составление бюджета, наиболее распространенный инструмент управления, обеспечивает форум для оценки и анализа существующей ситуации.Составление бюджета следует использовать вместе с другими измерениями и средствами контроля, а также систематизированной информацией, которую необходимо анализировать при поиске кандидатов на отказ. Отсюда следует, что количественные критерии для решения, что следует исключить, а что оставить, могут быть определены.

План отказа

Конечно, необходим план с конкретными целями, количеством людей с разным уровнем подготовки, а также инструменты, деньги, информация и другие ресурсы, необходимые для завершения ликвидации, а также четкие сроки.Друкер отметил, что это «как» отказа не менее важно, чем «что». Это было также важно, потому что отказ не обходился без затрат. Отказ Велча из GE потребовал увольнения более 100 000 сотрудников, поскольку он отказался от неэффективных предприятий и приобрел новые Это было также источником пренебрежительного прозвища, данного ему «Нейтрон Джек». Однако отказ в конечном итоге принес пользу сотрудникам и клиентам, а также акционерам и обществу.

По материалам готовящейся к выходу книги Друкер по маркетингу (McGraw Hill, 2012)

Арендатор бросил вашу собственность? Вот что делать

Срок действия вашего арендатора истек, и ему пора съехать.Возможно, они купили дом или переезжают в другой штат. К счастью, они отправили уведомление о выселении, чтобы вы могли соответствующим образом спланировать свой срок. Но что делать, если арендатор исчезает в середине срока аренды и больше не возвращается? Можете ли вы убрать вещи арендатора из квартиры? Сколько времени должно пройти, прежде чем личное имущество будет считаться брошенным? Вот что могут сделать домовладельцы, чтобы защитить себя в этой сложной ситуации.

Определите, действительно ли арендаторы покинули собственность

Прежде чем принимать какие-либо решения, вы должны определить, действительно ли арендатор покинул собственность.Просто заметить, что арендатор отсутствовал какое-то время, недостаточно, чтобы доказать, что собственность была заброшена. Продолжительный отпуск, командировка и болезнь в больнице — вот лишь несколько причин, по которым арендатор может отсутствовать какое-то время.

Чтобы определить, покинул ли арендатор навсегда, поищите знаки и задайте себе следующие вопросы:

• Задерживают ли они платежи или им грозит выселение? В нескольких штатах, если арендная плата текущая, имущество не считается брошенным.
• Отсутствует ли какая-нибудь существенная мебель, например кровать, диван или шкаф? Большинство людей возьмут с собой такие необходимые предметы, если будут перемещаться.
• Оставили ли ценные вещи? Если они оставили телевизоры или много одежды, скорее всего, отряд не заброшен.
• Оставили ли они мусор или гниющую пищу? Жильцы часто спешат покинуть дом, чтобы оставить мусорные баки или гниющую еду. Большинство людей выбрасывают мусор и вымывают холодильник, если знают, что их не будет на несколько недель или месяцев.
• Утилиты выключены? Вы можете определить это, позвонив в коммунальное предприятие.
• Писал ли арендатор в почтовом отделении изменение адреса?
• Поговорите с соседями. Они видели, как арендатор съехал? Арендатор сказал соседу, что они съезжают? Если сосед говорит, что видел, как арендатор переехал, или разговаривал с ним об этом, вы укрепляете свою позицию.
• Обратитесь к контактным лицам арендатора на случай чрезвычайной ситуации. Знают ли они об их отсутствии или местонахождении? Это также укрепит ваши аргументы в пользу отказа от арендатора.
• Ответил ли арендатор на любую форму связи? Вам следует связаться с арендатором по электронной или обычной почте. Если они не ответят, они могли бы покинуть собственность.

Имейте в виду, что комбинация этих факторов должна присутствовать до определения того, что арендатор отказался от собственности. Если вы не совсем уверены, что арендатор уехал, не меняйте замки. Если вы измените замки на арендаторе, который не покинул собственность, вы можете столкнуться с неправомерным иском о блокировке.Помните, что арендатор может по-прежнему оставаться во владении квартиры до тех пор, пока он не нарушит условия аренды.

Документирование процесса обнаружения

Надлежащая подробная документация является ключом к возврату брошенной арендуемой собственности и защите себя как арендодателя. Вы должны иметь возможность представить в суде доказательства, оправдывающие свои действия, если вы столкнетесь с неправомерным иском о локауте. Вот что вам нужно сделать, чтобы правильно задокументировать:

• Сделайте фото и видео заброшенной собственности.Обязательно соберите улики, такие как гниющая еда, отсутствие мебели или брошенные домашние животные, которые могут указывать на то, что жилец уехал.
• Сохраняйте копии любых письменных уведомлений и электронных писем, отправленных вами арендатору. Вы можете отправить письма на последний известный адрес арендатора и его рабочего места, чтобы проиллюстрировать, что вы пытались общаться.
• Следите за именами, временем и датами контактов и соседей, с которыми вы разговаривали. Вы также должны написать резюме каждого разговора.
• Сделайте фото и видео любого оставленного личного имущества, чтобы подтвердить его состояние.Если вам нужно удалить оставленные предметы, задокументируйте стоимость удаления и хранения предметов вместе с квитанциями и / или счетами.

Знать законы

В каждом штате действуют разные правила, касающиеся отказа от арендатора, поэтому важно провести исследование, прежде чем принимать меры, особенно если арендатор оставил личное имущество. Большинство штатов требует, чтобы арендодатели хранили личную собственность арендатора в безопасном месте для предотвращения кражи или повреждения в течение как минимум 30 дней. В других состояниях вы можете просто поменять замки и избавиться от любых имеющихся предметов.Прежде чем принимать какое-либо решение, рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы избежать судебных разбирательств.

Сделка с брошенным имуществом

В зависимости от штата, когда арендатор отказывается от личного имущества, домовладельцы могут продать, подарить или оставить у себя оставленные предметы. Хотя в некоторых штатах домовладельцы разрешают продавать эти предметы, может существовать порог в долларах, не позволяющий арендодателю иметь полный контроль. Опять же, всегда консультируйтесь с юристом, прежде чем принимать решения и предпринимать какие-либо действия.

Подобно документированию процесса обнаружения, вы также должны вести учет удаления любых личных вещей.Прежде чем удалять предметы из устройства, создайте список каждого оставленного предмета. Сделайте фото и видео, чтобы проверить состояние каждого предмета. Отправьте арендатору письменное уведомление с подробным описанием того, где вы планируете хранить их предметы, и с указанием сроков, в течение которых они могут забрать предметы. Попросите свидетеля посмотреть, как вывозят предметы из заброшенной арендуемой собственности в хранилище.

Смените замки

Если вы определили, что арендатор действительно покинул собственность и не оставил ключ, поменяйте замки как можно скорее.Существует множество простых в использовании систем, которые можно использовать для смены ключей.

Как правило, имея дело с брошенным имуществом, необходимо собрать как можно больше информации и доказательств. Всегда не забывайте изучать законы штата и проконсультироваться с юристом, прежде чем принимать какие-либо решения, связанные с отказом от арендатора. Есть шаги, которые вы можете предпринять, чтобы проявлять инициативу и избегать подобных ситуаций, например, правильно проверять арендаторов. Вы также можете включить в договор аренды пункт, в котором будет указано, что произойдет, если предметы останутся позади.Многие домовладельцы взимают плату за переезд или удерживают часть залога. Ни один домовладелец не захочет обнаружить, что арендатор исчез с неоплаченной арендной платой. Точно так же ни один арендатор не захочет возвращаться домой после двухмесячного отпуска только для того, чтобы обнаружить, что его заблокировали в своей квартире, поэтому всегда документируйте и консультируйтесь соответствующим образом.

Опубликовано 5 октября 2020 г.

Что вы думаете?

9 Ответов

Об авторе

Аренда после расторжения договора аренды, как это объяснить

Аренда квартиры после того, как вы ранее расторгли договор аренды, может быть проблематичной, особенно если аренда была недавней или вы хотите арендовать квартиру у крупных корпоративных арендных компаний со строгими требованиями. требования арендатора.Каждый раз, когда вы отказываетесь от арендуемой собственности до истечения срока действия договора аренды и без согласия арендодателя, это считается расторжением договора аренды. Нарушение договора аренды может серьезно повлиять на рейтинг вашего арендатора и помешать вам снять другую квартиру, особенно если об этом сообщается в любое из бюро оценки арендаторов. Если ваш бывший домовладелец получит судебное решение против вас, о котором сообщают в кредитные бюро, это может сделать аренду квартиры еще более сложной.

Хотя каждая компания по управлению арендой по-разному оценивает расторгнутые договоры аренды, если вы должны деньги другой компании по аренде, большинство из них не будет сдавать вам аренду.Однако, если вы разорвали договор аренды и либо не задолжали денег, либо ранее были должны деньги и выплатили их, это с меньшей вероятностью отрицательно повлияет на ваше приложение. Какой бы ни была ваша ситуация, есть способы объяснить расторжение договора аренды и различные другие методы, чтобы обойти плохую отметку в вашей записи об аренде.

Поговорите с руководством

Если вы ранее разорвали договор аренды, будьте вежливы, честны и откровенны с любыми новыми управляющими компаниями, в которые вы обращаетесь. Лучше рассказать им о своей предыдущей ситуации, прежде чем они узнают об этом сами, а вы тратите свое время и их время на подачу заявки, которую они не утвердят.Объясните причину, по которой вы разорвали договор аренды, и заверьте их, что этого больше не повторится. Поговорите напрямую с руководством или владельцем собственности, потому что агент по аренде, скорее всего, не сможет отменить правила без их разрешения.

Предложите более крупный депозит

Как правило, вы должны заплатить арендную плату за первый месяц и гарантийный депозит, эквивалентный арендной плате за один месяц. Если честное объяснение не убеждает арендодателя сдавать вам аренду, предложите внести больший залог. Однако в штатах, в которых домовладельцы могут взимать максимальную сумму за гарантийный депозит, это может быть неприемлемым вариантом.В таких штатах, как Пенсильвания, домовладельцам разрешается взимать арендную плату в размере до двух месяцев в качестве залога, поэтому вы можете предложить эту сумму, чтобы убедить нерешительного арендодателя сдать вам аренду.

Исправьте, затем объясните

Если вы задолжали предыдущему домовладельцу, погасите его. Если вы не можете позволить себе выплатить всю сумму сразу, заключите юридически обязывающее соглашение об оплате с вашим бывшим арендодателем. Любой вариант может увеличить ваши шансы попасть в другую квартиру. Ваше объяснение расторжения договора аренды может иметь больший вес, когда вы предпримете шаги по выплате этого долга.

Рекомендации и соавторы

Всегда выглядите как можно лучше при просмотре и подаче заявки на новую квартиру. Даже если ваши прошлые действия могут показаться невиновными, вы хотите произвести хорошее первое впечатление, одевшись профессионально. Помимо своей внешности, представьте себя в более благоприятном свете с помощью твердых отсылок к персонажам. Они должны включать как личные, так и профессиональные рекомендации. Если этого по-прежнему недостаточно, спросите, можете ли вы использовать в качестве соавтора члена семьи или близкого друга с хорошей кредитной историей.Наличие соправителя может помочь вам получить одобрение на квартиру, поэтому не повредите их кредитоспособность, разорвав новый договор аренды.

Будьте менее разборчивы

Аренда квартиры с плохой кредитной историей и / или арендной платой означает, что вы, вероятно, не будете иметь права на получение элитной недвижимости. Таким образом, вы, вероятно, не можете быть столь же разборчивыми, как обычно. Это может означать переселение в более старую квартиру или менее желательный район. Хотя ваши возможности могут быть ограничены, сравните все квартиры, в которых утверждена ваша заявка, чтобы найти лучшую квартиру.После того, как вы подпишете новый договор аренды, придерживайтесь его и вовремя платите арендную плату, чтобы создать более благоприятную историю аренды. Когда истечет ваш новый договор аренды, вы будете в лучшей форме, чтобы искать место, которое лучше соответствует вашим стандартам.

Обращение к частным собственникам

Вместо подачи заявки на квартиру, управляемую управляющей компанией, ищите комплексы под управлением собственника.