Как проценты перевести в доли в квартире: Как проценты перевести в доли в квартире

Как проценты перевести в доли в квартире

Что нужно, чтобы перевести проценты в доли

Пусть, например, акционер владеет 20% акций предприятия. Требуется выяснить – какой долей предприятия он владеет.
Так как 20% — это 20/100, то сократив такую дробь, получаем 1/5. То есть, в данном случае, исходя из сути вопроса и количества процентов, ответ будет: «Пятой долей».

Однако, на практике, уточнить в какие доли необходимо перевести проценты часто бывает затруднительно. В этом случае подберите наиболее подходящие в данной ситуации доли. При этом следует учесть также количество процентов в каждом конкретном случае. Такие ситуации лучше рассмотреть на типичных примерах.

Как перевести проценты в доли

Так как 20% — это 20/100, то сократив такую дробь, получаем 1/5. То есть, в данном случае, исходя из сути вопроса и количества процентов, ответ будет: «Пятой долей».

Тяжелая доля. Что делать, если в собственности лишь часть квартиры? — Рынок жилья

Конфликтные ситуации у владельцев долей случаются довольно часто. При этом «коллеги по несчастью» – долевые собственники – не скупятся на изощренные способы довести соседа по жилплощади до ручки. Разберемся, как разрешить противоречия без суда и что вообще можно сделать с долями, особенно когда они сваливаются как снег на голову.

Доля – что это?

Как же возникает долевая собственность и почему с ней столько проблем?

Львиная часть долей появилась в нашей стране в результате приватизации жилья. Но получить ее также можно в наследство, в дар или в процессе развода. Кроме того, некоторые покупатели пытаются сэкономить и приобретают жилье в складчину с друзьями или близкими родственниками. Способов множество, а результат один – так возникает общая долевая собственность, которая принадлежит сразу нескольким лицам.

Имущество может передаваться во владение собственникам в равных долях, например, в ситуациях с дарением квартиры: если получателей несколько, а части не распределены, право на жилье получают все поровну. В большем или меньшем процентном соотношении недвижимость можно унаследовать или получить при разделении площадей согласно брачному договору. То есть сособственники получают 1/2, 1/3, 1/4 долю объекта недвижимости и т. д. Владельцы могут также определить размер долей по обоюдному согласию либо в судебном порядке. 

По закону права собственников долей ограничены, ведь владельцев много, а доли сами по себе четко не обозначены. Даже в тех случаях, когда удается выделить комнату, коридор, кухня и санузел все равно считаются общим имуществом. Поэтому основная проблема жильцов заключается в том, чтобы установить порядок пользования этими помещениями.

Владельцы долей и их обязанности

Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Неважно, физические это лица, или юридические, или и те и другие одновременно. Но все они должны сохранять порядок в помещениях, устранять технические неисправности и регулярно платить по счетам за коммунальные услуги, вносить налоги и т. д.

Кстати, оплата услуг ЖКХ происходит по единому документу. И довольно часто возникают ситуации, когда один из совладельцев не вносит коммунальные платежи, а задолженность при этом взыскивается со всех собственников долевой квартиры. И тогда появляются мысли о разделении лицевого счета. В принципе, это возможно. Владельцу доли нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. В дальнейшем коммунальные расчеты будут производиться в соответствии с размером собственности заявителя.

Наконец, самое неприятное «но». Обладатели доли обязаны согласовывать с другими сособственниками любое действие, связанное с распоряжением имуществом. Продажа квартиры или регистрация родственника так или иначе потребуют согласия жильцов. Без одобрения участников невозможно даже провести ремонт или установить кондиционер. Именно эта несвобода и приводит к многочисленным судебным искам. В юридической практике тьма примеров конфликтных ситуаций, которые так и не удалось разрешить мирным путем.

Регистрация в квартире, находящейся в долевой собственности

Как было сказано выше, чтобы прописать человека в квартире, обладатель доли должен получить согласие всех участников долевой собственности. При принятии решения о регистрации нового жильца права граждан равны вне зависимости от размера их доли. Потребуется не только письменное согласие собственников, но и личное присутствие при подаче документов на регистрацию или нотариально заверенные доверенности.

Только в двух случаях допускается возможность регистрации без согласия участников долевой собственности. Получить прописку никого не спрашивая имеет право новый собственник доли, а также его несовершеннолетние дети (до 14 лет). Ребенка обязаны прописать в квартиру к родителям или опекунам, даже несмотря на общее недовольство жильцов.

Как продать свою долю

Важно! С 2015 года сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения

Совладельцы долевой недвижимости обладают преимущественным правом выкупа реализуемой части квартиры. Таким образом, владелец доли обязан проинформировать сособственников о намерении выставить свою часть на продажу, а также сделать им письменное предложение о покупке, указав в документе условия сделки и стоимость.

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделкиКак продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением >>Если преимущественное право нарушено, восстановить его можно в судебном порядке. По закону, чтобы обратиться в суд, отводится три месяца с момента, когда стало известно о нарушении. Исковое заявление пишут и в том случае, когда собственник умышленно завысил стоимость доли при извещении совладельцев, а стороннему покупателю предложил более низкую цену.

Чтобы проблем в будущем не возникло, на руках у продавца должно остаться подтверждение того, что сособственники оповещены о грядущей продаже доли. Достаточно получить от них расписку, отправить уведомление через почту заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я >>Если в течение месяца от сособственников нет ответа на оповещение и они не изъявили желания приобрести долю, владелец вправе продать ее кому угодно.

Отдельно стоит вопрос с продажей доли несовершеннолетнего. Для официального оформления сделки потребуется письменное разрешение органов опеки. Родитель или представитель ребенка должен обратиться в местную администрацию с заявлением, а также отчитаться перед чиновниками, где и в каких условиях будет проживать несовершеннолетний. Вопрос о выдаче разрешения на продажу доли решается в течение 15 дней с момента подачи заявления.

Продать квартиру целиком

Выгода от продажи сразу всей долевой квартиры значительно выше, чем при реализации ее по частям. Собственник теряет до 30% возможной прибыли, поскольку сложно найти покупателя доли. Такая недвижимость может быть интересна разве что перекупщикам жилья, а они, как правило, заключают сделки по низкой цене.

Сколько стоит доля в квартиреСделки с квартирными долями всегда были непростыми и довольно запутанными. В прошлом году правила игры здесь в очередной >>В интересах владельца доли убедить сособственников в продаже квартиры целиком. В большинстве случаев помещение поделено на части между родственниками, и вряд ли они захотят пересекаться на кухне или в ванной комнате с чужими людьми. Поэтому вариант общей продажи при возникшей необходимости был бы наиболее удобным выходом для всех сторон.  

«Если соседи не хотят, чтобы въехал новый человек или целая семья, особенно если в комнате долго никто не жил, при просмотрах устраиваются шоу с симуляцией психопатологий, алкоголизма. Рассказы о клопах, мышах и иных нежелательных “соседях”. Людская фантазия в этих случаях безгранична», – отметила заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство» Людмила Ермолаева.

Споров и конфликтов в долевых квартирах действительно хватает. Родственники или просто соседи из-за совместного владения имуществом могут становиться злейшими врагами. В таких случаях, вероятно, проще было бы продать долю другому сособственнику. Правда, не всегда он готов платить. Кроме того, бывает и так, что хозяину малой доли приходится отдавать свою часть совладельцу буквально за бесценок, лишь бы решить наболевший квартирный вопрос.

Кстати, есть и обратная сторона. Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, собственника малой доли могут даже заставить продать ее против воли. Но происходит это в тех случаях, когда доля незначительна и владелец в квартире не проживает.

Выделение доли в натуре

Стоит пояснить, что комнаты в коммунальных квартирах – тоже доли, но по Жилищному кодексу РФ они приравниваются к отдельному жилью. То есть собственник может прописать родственника или сдать площадь в аренду не спрашивая разрешения у соседей. Владелец же доли в обычной квартире «без спроса» имеет право только сам проживать в помещении, так как располагает лишь частью общего имущества. Каждый из сособственников может зайти к нему в любой момент и распоряжается этим имуществом на равных правах.

Изолированную комнату собственник доли получает лишь по решению суда или по договоренности с соседями через процедуру определения порядка пользования. При этом превратить квартиру в коммуналку и заполучить комнату как отдельный объект все равно уже не получится.

«Комнату в отдельной квартире как самостоятельный объект не выделить с 2005 года, – уточнила Людмила Ермолаева. – Можно просто определить право пользования. Это право не делает комнату комнатой, в собственности остается именно доля. Сдать комнату можно только с согласия соседей, и, если они будут активно против, долю в отдельной квартире (даже с определением права пользования) сдать не удастся».

Один из способов решения общедолевых проблем – выделение доли в натуре. Но в квартирах (за редким исключением) провернуть такой механизм практически невозможно, потому что у каждой выделенной части должны в результате появиться отдельные кухня, санузел и вход. Метраж рассчитывается пропорционально доле сособственника, а жилье после проведения перепланировки становится абсолютно автономным. 

Выдел доли в натуре, по сути, является прекращением права общедолевой собственности, так как в итоге одно помещение делится на два самодостаточных объекта с разными юридическими адресами.

При выделе доли возникает вопрос, как очертить границы. Иногда стороны договариваются об этом, например, супруги сами определяют, кому достанется какая доля. В конфликтных случаях решение о долях принимает суд.

Несмотря на все сопутствующие сложности, выделение доли в натуре имеет безусловные плюсы. Владелец получает имущество в полноправное личное распоряжение, и для того, чтобы продать, расширить площадь или сделать ремонт, ему больше не потребуется разрешения. Да и продать недвижимость он уже сможет на совершенно других условиях. 

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Купить долю легко, но сейчас сделки с долями требуют обязательного нотариального заверения. При этом у продавца доли остается одна проблема – найти того, кто согласится ее приобрести.

Совет всем собственникам долей всегда был и остается один: договариваться между собой, продавать квартиру целиком и делить деньги на всех участников общедолевой собственности. Сама по себе доля в отрыве от квартиры мало кому интересна. Продавать долю отдельно от квартиры невыгодно. Цена будет намного ниже рыночной стоимости.

Кроме того, даже после того, как определен порядок пользования, доля с проживанием в комнате все равно будет стоить процентов на 30-40 дешевле аналогичной комнаты в коммунальной квартире.

В последнее время стало больше продавцов долей, потому что с них больше взыскивают долгов за коммунальные услуги. Микродоли, непригодные для проживания, дохода не приносят, поэтому их и стали активно продавать. А покупают доли по большей части для того, чтобы прописаться. Так это всегда было, ничего не изменилось. Покупают также инвесторы или профессионалы, которые в дальнейшем хотят всей квартирой завладеть и прибыль получить.

Елена Ледовская, директор по продажам АН «Итака»:

– Основная сложность, с которой сталкиваются владельцы долей, – получение отказов сособственников от преимущественного права покупки. Как правило, это происходит или из-за напряженных отношений между соседями, или из-за того, что они не проживают в квартире и связи с ними нет. Приходится обращаться к нотариусу, тратить время и деньги, отправлять уведомления, которые зачастую не получают, и сроки сделки очень затягиваются. Иногда, если покупатели видят, что уведомление не было получено сособственниками, они отказываются от сделки. Сейчас ажиотажа на рынке комнат нет – бывает, у застройщика можно купить студию по цене комнаты, что многие покупатели и предпочитают делать. По стоимости, на мой взгляд, при продаже отдельно взятой комнаты цена будет занижена процентов на 20.

Людмила Ермолаева, заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство»:

– Если сразу двое соседей хотят купить продаваемую комнату и ни у одного денег нет, в отдельно взятой квартире начинаются такие военные действия – просто страшно становится. Самое неприятное в этом то, что на пустом месте совместно проживающие нормальные ранее люди становятся злейшими врагами, продаже мешают, а сами купить не могут.

Еще есть среди сособственников, да и не только, любители посудиться. Развлекуха у них такая, они цепляются за любую возможность разнообразить себе серые будни. Не идут на почту за уведомлением, почтовые приглашения уничтожают, ждут, пока пройдет сделка, потом подают заявление, что их право нарушено и никаких уведомлений они не получали. Как-то раз суд закончился после вопроса судьи «Вы можете сегодня перевести на счет суда стоимость доли?»

Текст: Евгения Ужаринская    Фото: pixabay.com   

Калькулятор дробей

Как перевести смешанную дробь в обыкновенную

Для того, чтобы перевести смешанную дробь в обыкновенную, необходимо к числителю дроби прибавить произведение целой части и знаменателя: i nd = i · d + nd

Например,

Как перевести обыкновенную дробь в смешанную

Для того, чтобы перевести обыкновенную дробь в смешанную, необходимо:

1. Поделить числитель дроби на её знаменатель
2. Результат от деления будет являться целой частью
3. Остаток отделения будет являться числителем

Как перевести обыкновенную дробь в десятичную

Для того, чтобы перевести обыкновенную дробь в десятичную, нужно разделить её числитель на знаменатель.

Как перевести десятичную дробь в обыкновенную или смешанную

Для того, чтобы перевести десятичную дробь в обыкновенную, необходимо:

1. Записать дробь в виде десятичная дробь1
2. Умножать числитель и знаменатель на 10 до тех пор, пока числитель не станет целым числом.
3. Найти наибольший общий делитель и сократить дробь.

Например, переведем 0.36 в обыкновенную дробь:

1. Записываем дробь в виде: 0.361
2. Умножаем на 10 два раза, получим 36100
3. Сокращаем дробь 36100 = 925

Как перевести дробь в проценты

Для того, чтобы перевести обыкновенную или смешанную дробь в проценты, необходимо перевести её в десятичную дробь и умножить на 100.

Как перевести проценты в дробь

Для того, чтобы перевести проценты в дробь, необходимо получить из процентов десятичную дробь (разделив на 100), затем полученную десятичную дробь перевести в обыкновенную.

Сложение дробей

Алгоритм действий при сложении двух дробей такой:

1. Перевести смешанные дроби в обыкновенные (избавиться от целой части).
2. Привести дроби к общему знаменателю. Для этого нужно числитель и знаменатель первой дроби умножить на знаменатель второй дроби, а числитель и знаменатель второй дроби умножить на знаменатель первой дроби.
3. Выполнить сложение дробей путем сложения их числителей.
4. Найти наибольший общий делитель (НОД) числителя и знаменателя и сократить дробь, поделив числитель и знаменатель на НОД.
5. Если числитель итоговой дроби больше знаменателя, то выделить целую часть.

Вычитание дробей

Алгоритм действий при вычитании двух дробей:

1. Перевести смешанные дроби в обыкновенные (избавиться от целой части).
2. Привести дроби к общему знаменателю. Для этого нужно числитель и знаменатель первой дроби умножить на знаменатель второй дроби, а числитель и знаменатель второй дроби умножить на знаменатель первой дроби.
3. Вычесть одну дробь из другой, путем вычитания числителя второй дроби из числителя первой.
4. Найти наибольший общий делитель (НОД) числителя и знаменателя и сократить дробь, поделив числитель и знаменатель на НОД.
5. Если числитель итоговой дроби больше знаменателя, то выделить целую часть.

Умножение дробей

Алгоритм действий при умножении двух дробей:

1. Перевести смешанные дроби в обыкновенные (избавиться от целой части).
2. Умножить числитель первой дроби на числитель второй дроби и знаменатель первой дроби на знаменатель второй.
3. Найти наибольший общий делитель (НОД) числителя и знаменателя и сократить дробь, поделив числитель и знаменатель на НОД.
4. Если числитель итоговой дроби больше знаменателя, то выделить целую часть.

Деление дробей

Алгоритм действий при делении двух дробей:

1. Перевести смешанные дроби в обыкновенные (избавиться от целой части).
2. Чтобы произвести деление дробей, нужно преобразовать вторую дробь, поменяв местами её числитель и знаменатель, а затем произвести умножение дробей.
3. Умножить числитель первой дроби на числитель второй дроби и знаменатель первой дроби на знаменатель второй.
4. Найти наибольший общий делитель (НОД) числителя и знаменателя и сократить дробь, поделив числитель и знаменатель на НОД.
5. Если числитель итоговой дроби больше знаменателя, то выделить целую часть.

Кому это поможет ─ NewTimes.kz

«Люди, у которых накоплено менее полумиллиона пенсионных, остались без реальных инструментов решения жилищного вопроса. Теперь именно эта группа работающих с любым минимальным излишком накоплений получит возможность переводить деньги на депозит. По нашей оценке, около 190 тыс молодых семей смогут воспользоваться этой возможностью в течение года и еще 15 тыс смогут открывать вклады ежегодно», — сообщила председатель правления банка Ляззат Ибрагимова. 

Речь идет о жилищно-сберегательной системе:

• деньги (50% стоимости квартиры) копятся на депозите в течение трех лет и более;
• вкладчик получает ипотеку на оставшиеся 50% суммы под более низкий процент (3,5–5%).

Основная доля изъятий пенсионных осуществляется возрастной группой 36-45 лет (46,1%), средняя сумма — 5,6 млн тенге. Небольшое количество (18,5%) приходится на 26-35-летних, средняя сумма — 3,7 млн тенге. Наименьшее (0,2%) — на вкладчиков в возрасте 18-25 лет.

Новая возможность позволит сократить срок покупки жилья почти в два раза.

По данным бюро национальной статистики, среднемесячная зарплата работника в возрасте до 29 лет составляет 169 тыс тенге. Общий доход семьи с двумя работающими составит 338 тыс тенге. Если 30% дохода откладывать на покупку квартиры, то, как правило, для приобретения квартиры площадью 50 квадратных метров (13 млн тенге) может уйти в среднем 10 лет, в то время как новый механизм сократит этот срок минимум до 4,5 года, отметили в банке.

Для перехода на жилищный заем (также существуют промежуточный и предварительный) нужно:

• иметь депозит более 3 лет;
• накопить не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья;
• получить оценочный показатель не менее 16 (формируется исходя из сроков, дисциплины и размера накоплений).

Ранее стало известно, что Отбасы банк снизит первоначальный взнос для очередников до 10%. Об этом сообщил министр индустрии и инфраструктурного развития РК Бейбут Атамкулов.

Система перевода процентов в коэффициенты для удобства

Смотрите видео к статье:

Как упростить расчет процентов – сделать перевод в коэффициенты

Все знают, что такое проценты, но не все знают, как их правильно (готовить:) считать…

По себе могу сказать, что в жизни из всех знаний школьной математики чаще всего приходится использовать знания, касающиеся темы процентов. Приведу несколько примеров из сферы продаж и финансов:

Продажи:

• Расчет наценки
• Расчет скидки
• Расчет маржи
• Расчет выполнения плана (Факт/План)
• Расчет выполнения плана (План/Факт)
• Расчет выполнения ключевых показателей (KPI)
• Расчет бонусов в процентах
• Расчет премий в процентах
• Расчет структуры продаж в процентах
• Расчет ценообразования

Финансы:

• Расчет НДС
• Расчет налогов в процентах
• Расчет рентабельности EBITDA (прибыль до амортизации)
• Расчет рентабельности EBIT (операционная прибыль)
• Расчет рентабельности EBT (прибыль до налога)
• Расчет рентабельности NOPAT (чистая прибыль)
• и т.п.

Чтобы упростить расчет процентов, необходимо их перевести в коэффициенты…

Вот моя система расчета процентов с примерами, которая помогает понять этот подход:

СИСТЕМА ПЕРЕВОДА ПРОЦЕНТОВ В КОЭФФИЦИЕНТЫ ДЛЯ УДОБСТВА РАСЧЕТОВ

Общий принцип:

При делении (/) процентного выражения на 100 получаем коэффициенты, т.е.:

• 100% / 100 = 1
• 95% / 100 = 0,95
• 110% / 100 = 1,1
• 85% / 100 = 0,85
• и т.д.

Коэффициент >1 — называется Наценка (пример 1,1 = 10% наценки)
Коэффициент — называется Скидка или еще «Маржа» (пример 0,9 = 10% скидки или «маржи»)

Расчет №1
Для увеличения числа на наценку или уменьшения на скидку необходимо его умножить (*) на соответствующий коэффициент наценки или скидки:
Пример:

• 100 + 20% = 100 * 1,2 = 120
• 100 - 20% = 100 * 0,8 = 80

Расчет №2
Для нахождения исходного числа до увеличения на наценку или до уменьшения на скидку необходимо его разделить (/) на соответствующий коэффициент наценки или скидки:
Пример:

• Х + 20% = 120; Х = 120 / 1,2 = 100
• Х - 20% = 80; Х = 80 / 0,8 = 100

Расчет №3
Для расчета значения скидки необходимо делить (/) меньшее число на большее, а для расчета значения наценки — большее число на меньше число:
Пример:

• Скидка - 80 / 100 = 0,8 = - 20%
• Наценка - 100 / 80 = 1,25 = 25%

Расчет №4
Для перевода значения скидки в наценку или наоборот, необходимо значение этой скидки или наценки делить (/) на коэффициент этой скидки или наценки по отношению к единице (1):
Пример:

• Скидка в наценку: 20% (скидки) = 20 / 0.8 = 25% (наценки)
• Наценка в скидку: 25% (наценки) = 25 / 1,25 = 20% (скидки)

Примеры расчета процентов через коэффициенты в программе Microsoft Excel смотрите в видеоуроке к этой статье.

Файл c примерами расчета процентов через коэффициенты в программе Microsoft Excel можно скачать здесь

Скачать справочник: «Система перевода процентов в коэффициенты для удобства расчетов»

Как рассчитать простой процент на недвижимость

Расчет простых процентных ставок по недвижимости может показаться сложным и пугающим, но это не обязательно. Любой интерес, который вы могли бы вычислить, это один из самых простых. Накопление простых процентов — важная вещь, которую нужно понимать, если вы инвестируете в недвижимость. Выполнение простых расчетов не должно занимать более пяти минут, и все, что вам действительно понадобится, — это карандаш и калькулятор.

Как рассчитать проценты

Прежде чем погрузиться в расчеты, хорошо знать, что Основная сумма — это сумма, на которую начисляются проценты. Ставка — это процентная ставка в процентах или десятичной форме, а , время — это время, по истечении которого начисляются проценты. Основное уравнение, которое вам следует знать:

Основная сумма X Ставка X Время = Сумма процентов

Например: 100 000 долларов США (основная сумма) X 0,08 (ставка 8%) X 1 год (время) = 8000 долларов США по процентам.

Чтобы получить общую сумму, имеющуюся в наличии на конец периода подшипников, вы можете использовать это уравнение:

Основная сумма X {1 + (Ставка X Время)} = Общая сумма

В следующем расчете он рассчитан на один год, в конце которого у нас будут исходные 100 000 долларов плюс проценты: 100 000 долларов X {1 + (.08 X 1)} = 100 000 долларов США X 1,08 = 108 000 долларов США

Если бы мы рассчитывали на три года, мы умножаем 8-процентную ставку на три, что дает нам 24 процента или 0,24: 100 000 долларов X {1 + 0,24} = 124 000 долларов.

Математика инвестирования в недвижимость для получения прибыли

Инвестор в недвижимость привык видеть слово «должная осмотрительность» при чтении и поиске в Интернете. При рассмотрении вопроса о том, стоит ли инвестировать в недвижимость, хорошо проявить должную осмотрительность и изучить такие вещи, как:

• Характеристика микрорайона.
• Сопоставимые и конкурентоспособные объекты на рынке.
• Конкурентоспособная арендная плата в районе и взимаемая арендная плата, если собственность будет сдаваемой в аренду.
• Состояние самого объекта недвижимости.
• Ожидаемый коэффициент прироста стоимости недвижимости по сравнению с другими рассматриваемыми объектами недвижимости.
• Благоустройство объекта и ожидаемый спрос со стороны арендаторов.

Для большинства из них лучше всего использовать долгосрочный подход, поскольку важно быть относительно уверенным в том, что местная экономика или спрос не изменятся кардинально, пока мы владеем недвижимостью.

Однако другая часть комплексной проверки, и очень важная, — это математика оценки собственности и оценки качества инвестиций. Хорошая новость заключается в том, что некоторые расчеты легко выполняются с помощью онлайн-калькуляторов, например, платежи по ипотеке. На тех же сайтах вы можете найти калькуляторы собственного капитала, калькуляторы предварительного квалификационного отбора и калькуляторы сравнения ссуд. Хотя они в первую очередь нацелены на потребителей, калькулятор платежей по ипотеке часто используется для сравнения ипотечных кредитов на арендуемую недвижимость с точки зрения денежного потока.

Когда дело доходит до расчетов инвестора, есть несколько действительно полезных для оценки собственности и оценки инвестиционного потенциала собственности.

Валовой потенциальный доход

Валовой потенциальный доход — это ожидаемый доход, который будет приносить недвижимость без вычетов на ожидаемую вакансию или кредитный убыток.

Валовая операционная прибыль

В данном расчете учитываются убытки из-за вакансии и невыплаты. Затраты, когда единицы свободны, включают рекламу нового арендатора, мелкое техническое обслуживание, перекраску и ремонт для нового арендатора, а также расходы на управление при новом договоре аренды.

Множитель валовой арендной платы

Хотя GRM не является самым точным из инструментов, он может предоставить вам инструмент быстрого сравнения, чтобы решить, проводить ли более тщательный анализ.

Чистая операционная прибыль

Здесь мы добавляем операционные расходы, такие как управление, ремонт, уборка и т. Д., Для нашего NOI. Здесь может быть длинный список, но это только операционные расходы, а не амортизация или основная работа, которая должна амортизироваться с течением времени.

Ставка капитализации

Ставка капитализации определяется с использованием операционного дохода от другой собственности и недавних продажных цен, а затем применяется к рассматриваемому имуществу для определения текущей стоимости на основе дохода.

Денежный поток до налогообложения (CFBT)

Мы берем чистую операционную прибыль и вычитаем капитальные денежные затраты, а также обслуживание долга, добавляем обратно кредитные поступления и процентный доход.

Денежный поток после уплаты налогов (CFAT)

Это просто, так как это CFBT с вычетом налогов. Используя налоговую ставку владельца или инвестора, этот расчет доходит до мельчайших деталей того, что остается после того, как все получат свою долю, даже дядя Сэм.

Коэффициент безубыточности

Это соотношение относительно легко вычислить.Это так же просто, как добавить обслуживание долга к операционным расходам и разделить их сумму на операционный доход. Этот расчет особенно популярен среди кредиторов, заинтересованных в том, чтобы узнать, когда имущество окупит все эксплуатационные расходы и принесет прибыль до конца года.

Рентабельность капитала — первый год

Это позволяет рассчитать процентную отдачу от ваших денежных вложений в первый год.

Хотя все эти различные вычисления могут показаться пугающими, это не должно быть страшно.Просто сделайте это шаг за шагом, изучая расчеты, применимые к вашему типу инвестирования, и приступайте к делу.

Преобразование многоквартирного дома в ТИЦ без выселений

Преобразование многоквартирного дома в ТИЦ без выселений

Энди Сиркин

Практика продажи арендаторов обыкновенных акций с течением времени не только возможна, но и стала очень распространенной в последние годы. Такой подход позволяет владельцу получить максимальную продажную цену за свое здание, не выселяя арендаторов.Это также позволяет владельцу сохранять долю в здании, одновременно сокращая расходы на содержание и обязанности по управлению, а также позиционируя здание для преобразования кондоминиума. Обратной стороной является то, что владелец должен быть готов разделить контроль с другими и полагаться на их финансовую мощь. Но многие собственники понимают, что они уже делят контроль над зданием со своими арендаторами и полагаются на доходы своих арендаторов. В отличие от совладельцев, у этих арендаторов нет вложений в здание и есть все, чтобы выиграть от борьбы с владельцем.Реальность может заключаться в том, что, хотя иметь совладельцев — это рискованно, иметь арендаторов в Сан-Франциско гораздо, намного рискованнее.

Собственники могут защитить себя от финансовых рисков, связанных с арендой у общих совладельцев

Популярным среди владельцев многоквартирных домов, чтобы оградить себя от финансовых рисков совместного владения, было проведение комплексного «полного» финансирования для каждого покупателя ТИЦ. При такой договоренности первоначальный владелец продолжает производить все платежи по любой банковской ссуде, обеспеченной всем зданием, а общие совладельцы-арендаторы производят платежи первоначальному владельцу.Если совладелец ТИЦ не производит платеж, первоначальный владелец может лишить его права выкупа, используя стандартные внесудебные процедуры обращения взыскания (без участия суда). Внесудебное обращение взыскания, как правило, менее рискованно, чем выселение арендатора в городе с контролируемой арендной платой. Более того, неплатежи домовладельца крайне редки по сравнению с неплатежами арендатора, вероятно, потому, что неплательщик может потерять огромную сумму.

Новые доступные индивидуальные ссуды TIC обеспечивают вариант финансирования с еще меньшим риском.При такой схеме каждый покупатель ТИЦ получает свой собственный банковский кредит. Но этот подход требует, чтобы первоначальный владелец продал достаточно акций TIC, чтобы полностью погасить свою первоначальную ссуду. Другими словами, для того, чтобы они были индивидуальными арендаторами общих займов, любой жилищный заем, обеспеченный всем зданием, должен был быть погашен.

Существуют также хорошо опробованные методы защиты первоначального владельца от рисков разделения обязательств по налогам на имущество, страховым взносам и обслуживанию территории общего пользования.Лучшим подходом является создание ежемесячной системы конфискации и резервирования, чтобы платежи за эти предметы производились задолго до того, когда потребуются средства. Таким образом, любые проблемы с неуплатой могут быть обнаружены и исправлены путем обращения взыскания или других средств правовой защиты задолго до наступления срока оплаты счетов.

Продажа акций ТИЦ не приведет к увеличению налога на недвижимость

Продажа обыкновенных акций в аренду увеличит налог на недвижимость, взимаемый со здания, но снизит налоги на недвижимость, которые вы платите.Оценщик переоценивает проданный процент по продажной цене, но не переоценивает непроданный процент. Таким образом, если оценочная стоимость вашего здания до продажи TIC составляет 500 000 долларов США, и вы продаете 25% -ную долю в здании за 750 000 долларов, новая оценочная стоимость здания будет составлять 1 125 000 долларов (75% от 500 000 долларов плюс 750 000 долларов). Правильно составленные соглашения TIC всегда предусматривают, что каждый собственник платит налог на недвижимость на основе оценочной стоимости его / ее процентной доли. Таким образом, в нашем примере покупатель будет платить налог на основе своей покупной цены в размере 750 000 долларов, а вы заплатите на основе оценочной стоимости не проданных 75% в 375 000 долларов.Ваш налог на недвижимость снизится на 25%.

Использование поступлений от продажи акций TIC при обмене 1031 с отложенным налогом

Каждая продажа доли TIC может рассматриваться как отдельная транзакция для целей расчета налога на прирост капитала, и выручка от каждой продажи может быть помещена в 1031 обмен с отложенным налогом. В качестве альтернативы, несколько продаж акций TIC могут быть сгруппированы вместе для целей обмена при условии, что они происходят одновременно или в течение относительно короткого периода. Но если вы предоставите продавцу финансирование для продажи, сумма этого финансирования будет считаться облагаемой налогом прибылью, если вы не примете меры предосторожности.Если такие меры будут непрактичными в ваших финансовых обстоятельствах, вы часто можете добиться благоприятного налогового результата, используя режим налогообложения продажи в рассрочку. Другой альтернативой обмену с отложенным налогом 1031 может быть частный аннуитетный траст или PAT. Проконсультируйтесь с налоговым или финансовым консультантом для получения дополнительной информации по этим вопросам.

Об авторе

SirkinLaw APC была пионером в области соглашений об общих арендаторах (TIC), включающих уступку прав владения, которые часто используются в качестве замены для разделения собственности, когда настоящее подразделение невозможно или чрезмерно дорого.В 1985 году Энди Сиркин создал юридическую и транзакционную структуру, которая стала отраслевым стандартом для этого типа TIC. В последующие годы Энди стал первым инструктором по недвижимости, утвержденным штатом для TIC с учетом занятости, первым, кто получил разрешение штата на продажу TIC для крупных зданий, и первым, кто убедил институциональных кредиторов предлагать индивидуальные TIC. финансирование, и быть первым, кто разработал кредитные документы и руководящие принципы андеррайтинга кредиторов для частичного финансирования TIC.В последние годы тип соглашения о совместной собственности, который Энди задумал почти 25 лет назад, вырос и составляет примерно 1/3 всех продаж пристроенных домов в Сан-Франциско.

SirkinLaw APC подготовила около 3000 соглашений TIC на основе занятости для объектов недвижимости любого размера и типа и продолжает оказывать помощь в подавляющем большинстве этих сделок в Калифорнии. Этот непревзойденный уровень опыта позволяет нам предлагать проверенные временем подходы для подавляющего большинства ситуаций совместного владения, быстро и эффективно решать проблемы и создавать четкие, простые для навигации и чтения документы, эффективные и экономичные. укреплять.Мы продолжаем улучшать наши документы каждый месяц по мере того, как мы сталкиваемся с новыми ситуациями и узнаем больше о том, какие механизмы TIC работают лучше всего в реальном мире. Мы также делимся накопленными знаниями и поддерживаем профессионалов в сфере недвижимости и сообщество TIC, постоянно публикуя новые статьи на нашем веб-сайте и предлагая бесплатные образовательные семинары.

Наша обычная практика аренды включает в себя общие консультации и консультации, подготовку договора TIC, кредитные документы и постоянные консультации с застройщиками, продавцом, риэлторами и владельцами TIC на фиксированной или почасовой основе.Мы пользуемся заслуженной репутацией, поскольку мы отвечаем на звонки в кратчайшие сроки и обеспечиваем быстрое выполнение заказов. Но что еще более важно, мы известны тем, что находим творческие решения, успокаиваем страхи и находим точки соприкосновения, чтобы сделки и отношения работали. Хотя наша роль обычно начинается в момент создания или продажи общей аренды, мы стремимся оставаться доступными для решения проблем на протяжении всего срока действия каждого TIC. Свяжитесь с нами через нашу контактную форму.

Как получить рентабельность инвестиций в недвижимость

Рентабельность инвестиций (ROI) — это показатель того, сколько денег или прибыли получают от инвестиций в процентах от их стоимости.Поскольку этот показатель показывает, насколько хорошо используются ваши инвестиционные доллары, важно знать, каков ROI и как рассчитать ROI в недвижимости.

Ключевые выводы

• Рентабельность инвестиций (ROI) показывает, сколько денег или прибыли было получено от инвестиций в процентах от стоимости инвестиций.
• Рентабельность инвестиций (ROI) показывает, насколько эффективно и рационально вложенные доллары используются для получения прибыли.
• Многие инвесторы используют среднюю доходность S&P 500 в качестве ориентира для целевой рентабельности инвестиций (ROI).

Рентабельность инвестиций (ROI) — это бухгалтерский термин, обозначающий процент вложенных денег, который окупается после вычета связанных затрат. Для не бухгалтера это может показаться запутанным, но формулу можно просто сформулировать следующим образом:

Рентабельность инвестиций знак равно Прирост — Расходы Расходы куда: Прирост знак равно Прибыль от инвестиций Расходы знак равно Инвестиционная стоимость \ begin {align} & \ text {ROI} = \ frac {\ text {Gain} — \ text {Cost}} {\ text {Cost}} \\ & \ textbf {где:} \\ & \ text {Gain } = \ text {Инвестиционная прибыль} \\ & \ text {Стоимость} = \ text {Инвестиционная стоимость} \\ \ end {Выровнено} ROI = CostGain − Cost, где: прибыль = инвестиционная прибыль Стоимость = инвестиционные затраты

Это уравнение кажется достаточно простым для вычисления.Однако в игру вступает ряд переменных, включая затраты на ремонт и техническое обслуживание, а также использование — суммы заемных денег (с процентами) для первоначальных инвестиций . Эти переменные могут влиять на количество ROI.

Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость

Сложности при расчете ROI

Когда вы покупаете недвижимость, условия финансирования могут сильно повлиять на общую стоимость инвестиций. Сложности при расчете рентабельности инвестиций могут возникнуть при рефинансировании недвижимости или получении второй ипотеки.Проценты по второй ссуде или рефинансированной ссуде могут увеличиваться, а также могут взиматься комиссии по ссуде — и то, и другое может снизить рентабельность инвестиций.

Также могут увеличиться расходы на техническое обслуживание, налоги на имущество и тарифы на коммунальные услуги. Если владелец жилой или коммерческой недвижимости оплачивает эти расходы, все эти новые номера необходимо подключить, чтобы обновить рентабельность инвестиций.

Сложные расчеты могут также потребоваться для собственности, купленной по ипотеке с регулируемой процентной ставкой (ARM) — ссуде со ставкой, которая периодически меняется в течение срока ссуды.

Давайте рассмотрим два основных метода расчета рентабельности инвестиций: метод затрат и метод оплаты наличными.

Метод затрат

При стоимостном методе рентабельность инвестиций рассчитывается путем деления собственного капитала объекта на его стоимость.

В качестве примера предположим, что недвижимость была куплена за 100 000 долларов. После ремонта и реабилитации, которые обходятся инвесторам дополнительно в 50 000 долларов, недвижимость оценивается в 200 000 долларов. Таким образом, доля капитала инвестора в собственности составляет 50 000 долларов (200 000 — [100 000 + 50 000] = 50 000).

Чтобы использовать метод затрат, разделите позицию собственного капитала на все затраты, связанные с покупкой, ремонтом и восстановлением собственности.

Рентабельность инвестиций в данном случае составляет $ 50 000 ÷ $ 150 000 = 0,33, или 33%.

Метод «вне кармана»

Инвесторы в недвижимость предпочитают метод оплаты наличными из-за более высоких результатов рентабельности инвестиций. Используя числа из приведенного выше примера, предположим, что та же недвижимость была куплена по той же цене, но на этот раз покупка была профинансирована за счет кредита и первоначального взноса в размере 20 000 долларов.

Таким образом, наличные расходы составляют всего 20 000 долларов, плюс 50 000 долларов на ремонт и реабилитацию, а общие наличные расходы составляют 70 000 долларов. При стоимости собственности в 200 000 долларов, позиция собственного капитала составляет 130 000 долларов.

Рентабельность инвестиций в этом случае составляет 130 000 долл. США ÷ 200 000 долл. США = 0,65, или 65%. Это почти вдвое превышает рентабельность инвестиций в первый пример. Разница, конечно же, связана с ссудой: кредитное плечо как средство увеличения рентабельности инвестиций.

Что такое хороший возврат инвестиций (ROI) для инвесторов в недвижимость?

То, что один инвестор считает «хорошей» рентабельностью, может быть неприемлемо для другого.Хорошая рентабельность инвестиций в недвижимость зависит от толерантности к риску — чем больше вы готовы пойти на риск, тем выше ожидаемый рентабельность инвестиций. И наоборот, не склонные к риску инвесторы могут с радостью согласиться на более низкую рентабельность инвестиций в обмен на большую уверенность.

В целом, однако, чтобы сделать инвестиции в недвижимость оправданными, многие инвесторы стремятся к доходности, которая соответствует средней доходности S&P 500 или превышает ее. Историческая средняя доходность S&P 500 составляет 10%.

Конечно, вам не обязательно покупать физическую собственность, чтобы инвестировать в недвижимость.Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) торгуются как акции на бирже, и они могут обеспечить диверсификацию без необходимости владеть какой-либо собственностью и управлять ею. В целом, доходность REIT более изменчива, чем физическая собственность (в конце концов, они торгуются на бирже). В США годовая доходность REIT составляет 12,99%, согласно индексу MSCI U.S. REIT Index.

Рентабельность инвестиций (ROI) не равна прибыли

Конечно, прежде чем окупаемость инвестиций может быть реализована в виде реальной денежной прибыли, недвижимость должна быть продана.Часто недвижимость не продается по рыночной стоимости. Сделка с недвижимостью может быть закрыта ниже начальной запрашиваемой цены, что снижает окончательный расчет рентабельности инвестиций для этой собственности.

Также существуют расходы, связанные с продажей недвижимого имущества, такие как средства, затраченные на ремонт, покраску и благоустройство территории. Также следует добавить расходы на рекламу недвижимости, а также затраты на оценку и комиссию агенту по недвижимости или брокеру.

Рекламные и комиссионные расходы могут быть согласованы с поставщиком услуг.Девелоперы недвижимости, у которых есть более одного объекта для рекламы и продажи, находятся в лучшем положении, чтобы договариваться о выгодных ставках со СМИ и брокерами. Однако рентабельность инвестиций при многократных продажах с различными затратами на рекламу, комиссионные, финансирование и строительство представляет собой сложные бухгалтерские проблемы, с которыми лучше всего справятся профессионалы.

Итог

Расчет рентабельности инвестиций в недвижимость может быть простым или сложным, в зависимости от всех упомянутых выше переменных. В условиях устойчивой экономики инвестиции в недвижимость — как жилую, так и коммерческую — оказались очень прибыльными.Даже в условиях рецессии, когда цены падают, а наличных денег не хватает, инвесторам, у которых есть деньги для вложения, доступны многие сделки в сфере недвижимости. Когда экономика выздоравливает, а это неизбежно, многие инвесторы могут получить приличную прибыль.

Однако для целей налогообложения подоходного налога или налога на прирост капитала владельцам недвижимости настоятельно рекомендуется получить профессиональную налоговую консультацию из надежного источника перед подачей заявки.

Возможен ли обмен 1031 на акции REIT?

Фонд инвестиций в недвижимость (REIT) — отличный вариант инвестирования для инвесторов, которым нравится доход от недвижимости, но которые не хотят брать на себя ответственность за управление.Многие инвесторы в недвижимость хотят знать, могут ли они перейти к этому типу пассивных инвестиций, совершив обмен 1031 на акции REIT.

Мы рассмотрим основы работы биржи 1031 и что такое REIT, а затем покажем вам, какие варианты доступны.

Что такое обмен 1031

Обмен 1031 — это популярный метод, который инвесторы в недвижимость используют для отсрочки уплаты налога на прирост капитала при продаже инвестиционной собственности. Вместо того, чтобы обналичивать и платить налоги, инвестор следует набору правил, изложенных в разделе 1031 IRC, для покупки новой собственности на вырученные средства.

Использование биржи 1031 — отличная налоговая стратегия, используемая для продажи более крупной собственности и увеличения рентабельности инвестиций (ROI) в недвижимость.

1031 — это аналогичный обмен. Это означает, что заменяющая собственность и переданная собственность должны быть недвижимым имуществом, используемым в бизнесе или используемым в качестве инвестиций. Таким образом, многоквартирный дом нельзя обменять на основное жилье или другой вид инвестиций, например, акции.

Вы можете узнать все о 1031 бирже в нашем руководстве 1031 Exchange Basics.

Что такое REIT?

REIT — это инвестиционный фонд недвижимости. REIT — это компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, или финансирует ее. Инвесторы объединяют свои деньги для покупки активов и получения дохода в виде дивидендов. Инвесторы REIT не владеют частью самой недвижимости. Вместо этого они владеют долей в компании.

Существует много различных типов REIT, которые инвестируют в определенные типы активов. Однако мы просто кратко рассмотрим две основные категории REIT:

• Public REIT.
• Частное размещение REITs.

Государственные REIT

Большинство REIT торгуются на открытом рынке, что значительно упрощает инвестирование в них, чем в сами фактические активы недвижимости. Публично торгуемые REIT также обладают тем преимуществом, что являются высоколиквидными инвестициями, поскольку их можно легко покупать и продавать, как акции.

Существуют также публичные REIT, которые не торгуются на национальной фондовой бирже. Они по-прежнему зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC), но их нелегко купить и продать на бирже, как другие акции.Акции публичного внебиржевого REIT (PNLR) имеют ограниченную ликвидность, поскольку они ограничиваются продажей на вторичном рынке или через программу обратного выкупа, когда REIT выкупает акции при определенных условиях.

Частные REIT

Существуют также частные REIT, которые не торгуются на фондовой бирже и освобождены от регистрации SEC. В отличие от публично торгуемых REIT, акции REIT с частным размещением обычно продаются только институциональным инвесторам или аккредитованным инвесторам.Поскольку они не торгуются на фондовой бирже, у них нет такой же ликвидности, как у публичных REIT.

Независимо от того, является ли REIT государственным или частным, инвесторы не имеют прямого владения недвижимостью. Вместо этого они владеют долей компании, владеющей недвижимостью. Это означает, что инвесторы владеют ценными бумагами, а не недвижимостью.

Разница между недвижимостью и ценными бумагами

Здесь возникает препятствие для покупки акций в REIT на выручку от обмена 1031.Как упоминалось ранее, заменяющая собственность также должна быть недвижимой собственностью, предназначенной для бизнеса или инвестиций. Поскольку инвестиции REIT являются ценными бумагами, они не соответствуют требованиям в качестве заменяющей собственности для типичной биржи 1031.

Недвижимость — это материальный актив. Вы можете посетить его, посмотреть и потрогать. Ценные бумаги, с другой стороны, не являются материальными. Существует чрезвычайно широкий спектр типов ценных бумаг, но когда дело доходит до REIT, они представляют собой просто право собственности на компанию и любую прибыль, которую она получает.Инвесторы не претендуют на владение активами REIT.

То же самое касается большинства других типов краудфандинговых инвестиций. Акции коммандитного товарищества или ООО также считаются ценными бумагами. Таким образом, вложение почти в любой другой фонд недвижимости также считается ценной бумагой.

Обмен 1031 на REIT

Если вы хотите приобрести акции публично торгуемых REIT на выручку от продажи вашего бизнеса или сдачи в аренду собственности, обмен 1031 не будет отсрочивать ваш прирост капитала.Вы будете облагаться налогом на прирост капитала и амортизационные отчисления. В зависимости от вашей текущей ситуации с недвижимым активом, который вы хотите продать, переход от инвестиций в недвижимость к инвестициям REIT может оказаться очень дорогостоящей инвестиционной стратегией.

Однако это не значит, что вам совсем не повезло. У вас все еще могут быть варианты получения той же налоговой льготы.

Зонтичное партнерство REIT (UPREIT)

UPREIT предоставляет уникальное решение для инвесторов в недвижимость, позволяющее обменять свою инвестиционную собственность на акции REIT с отсрочкой уплаты налога на прирост капитала.

При наличии UPREIT недвижимость принадлежит операционному партнерству (OP), при этом REIT в качестве единственного генерального партнера владеет значительной долей операционных единиц партнерства.

Инвесторы могут использовать UPREIT для отсрочки налога на прирост капитала, передав свою собственность операционному товариществу в обмен на единицы OP. На данный момент инвестор не владеет реальными акциями REIT; скорее, он владеет единицами в товариществе, которое фактически владеет недвижимостью.

Этот процесс отсрочки налогообложения подпадает под раздел 721 IRC.Раздел 721 позволяет инвестору в недвижимость обменивать свою недвижимость на действующие единицы партнерства, которые обычно имеют ту же стоимость, что и акции REIT. Пока инвестор владеет единицами OP, а UPREIT продолжает владеть имуществом, налог на прирост капитала продолжает откладываться.

Сделка UPREIT дает владельцу недвижимости возможность перейти к пассивным инвестициям и получить дивиденды со своих акций. Это также дает инвестору возможность конвертировать свои OP-единицы в акции REIT, когда они будут готовы к обналичиванию.После обмена собственности на акции они могут продавать их на рынке.

Однако преобразование паев OP в акции вызывает налогооблагаемое событие. Как только это произойдет, инвестор будет обязан уплатить все свои налоги на прирост капитала от первоначальной собственности, а также любые приросты капитала от увеличения стоимости их OP-единиц.

Использование обмена 1031 и обмена 721

REIT выбирают свойства, которые они приобретают. Инвестору будет сложно найти REIT, который заинтересован в приобретении их небольшого многоквартирного дома.Использование биржи Раздела 721 для обмена недвижимостью на единицы OP затруднительно для тех, кто не владеет инвестиционной недвижимостью институционального уровня.

Конечно, есть еще выход. Инвестор может сделать 1031 и приобрести долю в недвижимости, принадлежащую REIT. Инвестор не покупает акции REIT. Они покупают долевое владение в качестве общего арендатора (TIC) в собственности. REIT и инвестор становятся совместно арендаторами.

Инвестор должен удерживать свои инвестиции в качестве TIC в течение достаточного времени, в течение которого он может получать дивиденды.Как только они удерживают инвестиции в течение необходимого времени, они могут обменять свои проценты в качестве TIC на партнерские единицы в REIT.

Другие варианты отсрочки налогообложения

Государственный фонд штата Делавэр (DST)

Государственный фонд штата Делавэр — это тип партнерства, при котором инвесторы фактически владеют безраздельной долей в недвижимом имуществе. Служба внутренних доходов (IRS) позволяет инвесторам использовать биржу 1031 для отсрочки налогооблагаемой прибыли при использовании поступлений для инвестирования в недвижимость DST.

Вложение 1031 в DST происходит так же, как и при обычном обмене 1031. Продавец по-прежнему работает с квалифицированным посредником, а сроки такие же. Разница в правилах заключается в том, как структурирован и работает уставный фонд штата Делавэр.

Доверительный фонд отсроченных продаж

Доверительный фонд отсроченных продаж — это еще один вариант продажи инвестиционной собственности и реинвестирования доходов при отсрочке уплаты налога на прирост капитала.

Сделка отложенной продажи траста предполагает продажу инвестором недвижимости трасту.Вместо того, чтобы траст выплачивал недвижимость наличными, продавец держит расписку о продаже. Трест одновременно продает недвижимость покупателю и удерживает выручку.

Инвестор не облагается налогом на прирост капитала, потому что он еще не получил оплату за недвижимость. Трест не облагается налогом при продаже, потому что он продал собственность по той же цене, которую только что заплатил за нее.

Срок векселя может быть любым, по желанию продавца. Платежи могут быть отложены до определенного момента, или они могут сразу же начать получать выплаты по основной сумме и процентам по векселю.Налог на прирост капитала уплачивается только с суммы, которую продавец получает от платежей по векселям.

Затем продавец может использовать траст для инвестирования выручки от продажи в любой тип инвестиций, который они хотят, включая акции REIT. Инвестиционный доход может быть оставлен в трасте для роста или может быть использован для выплаты основной суммы и процентов инвестору в течение срока действия ноты или до тех пор, пока инвестор не будет готов обналичить деньги.

Чистая прибыль

Есть много доступных REIT с высокими дивидендами, которые являются привлекательными инвестициями.Инвестиции в REIT обеспечивают преимущества инвестиционной недвижимости, избегая при этом головной боли по управлению недвижимостью. Неудивительно, что инвесторы в недвижимость заинтересованы в обмене 1031 на инвестиции REIT.

Хотя этот процесс не так прост, как обычный 1031, налоговый кодекс дает инвесторам возможность достичь той же цели — отложить налогооблагаемую прибыль при переходе на пассивные инвестиции в недвижимость. Если вы планируете обменять свою инвестиционную собственность на акции REIT или другой тип пассивных инвестиций в недвижимость, важно обсудить ваши варианты с финансовым консультантом и CPA, имеющим опыт работы в этом типе инвестиционной стратегии.При правильном обращении эти налоговые льготы могут помочь вам продолжить рост ваших инвестиций до того, как придет время платить налоговому инспектору.

Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) »Покупка жилищного кооператива

Что такое жилищный кооператив? (Скачать раздаточный материал)

Жилищный кооператив образуется, когда люди присоединяются на демократических началах, чтобы владеть или контролировать жилье и / или связанные с ним общественные объекты, в которых они живут. Обычно они образуют некоммерческую кооперативную корпорацию.Каждый месяц они платят комиссию для покрытия своей доли операционных расходов. Вычеты по подоходному налогу с физических лиц, более низкая текучесть кадров, более низкие начисления налога на недвижимость (в некоторых регионах), контролируемые расходы на техническое обслуживание, а также участие и контроль со стороны резидентов — вот некоторые из преимуществ выбора кооперативного домовладения.

Что у меня на самом деле есть?

Основное различие между жилищным кооперативом и другими формами собственности на жилье состоит в том, что в жилищном кооперативе вы не владеете недвижимостью напрямую.Но если у вас нет недвижимости, что именно вы покупаете? Вы покупаете акции или членство в кооперативной жилищной корпорации. Корпорация владеет или сдает в аренду всю недвижимость. В рамках вашего членства (в качестве акционера) в кооперативе вы имеете исключительное право жить в определенной единице (это устанавливается в соответствии с соглашением о размещении или частной аренде) столько, сколько вы хотите, при условии, что вы соблюдаете правила и положения кооператива. Как часть вашего членства, вы имеете право голоса в делах корпорации.

Что включает в себя цена покупки доли или членства?

Когда вы покупаете долю или членство в жилищном кооперативе, вы платите только за это: за долю кооперативной жилищной корпорации. Цена покупки будет варьироваться в зависимости от района, размера единицы, если кооператив ограничивает цены перепродажи, и если у кооператива есть основная ипотека на всю собственность.

Что такое заем на акции?

Допустим, вы покупаете дом за 100 000 долларов.Скорее всего, вы не сможете заплатить продавцу всю покупную цену наличными. Вместо этого вы должны внести первоначальный взнос и получить ипотечный кредит для покрытия оставшейся части цены. В кооперативе, поскольку вы фактически покупаете долю (доли) в корпорации, а не недвижимость, вы получаете тип ссуды, называемой ссудой на акции, которая похожа на ипотеку. Он предоставляет вам заемные средства для покупки акций у продавца. Затем вы производите ежемесячные платежи по ссуде на акции кредиторам и ежемесячные платежи по содержанию (содержанию) кооперативу.

Как мне накапливать капитал?

Хороший вопрос. На самом деле это зависит от того, какой тип кооператива вы покупаете. Существуют различные типы жилищных кооперативов, включая жилищные кооперативы с ограниченным капиталом.

Рыночные жилищные кооперативы

В кооперативе с рыночной ставкой вы можете купить или продать членство или акции по любой цене, которую будет понести рынок. Закупочные цены и накопление капитала очень похожи на кондоминиум или частную собственность.

Жилищные кооперативы с ограниченной ответственностью

В жилищном кооперативе с ограниченной долей участия (LEC) существуют ограничения на доходы, которые члены могут получить от продажи своих акций.Обычно они вводятся, потому что члены кооперативов получают выгоду от ипотечных ссуд, субсидий по ставке ниже рыночной, налоговых льгот на недвижимость или других условий, которые делают жилье более «доступным» как для первоначальных, так и для будущих жителей в течение определенного периода времени. В некоторых кооперативах эти ограничения налагаются членами добровольно. Эти ограничения обычно содержатся в уставе кооператива. В документах также могут быть установлены пределы максимального дохода для новых членов, чтобы предоставить особые жилищные льготы семьям, которые в них больше всего нуждаются.

Лизинговые кооперативы (или с нулевым капиталом)

В лизинговом кооперативе кооперативная корпорация сдает в аренду имущество у внешнего инвестора (часто у некоммерческой корпорации, созданной для этой цели). Поскольку кооперативная корпорация не владеет недвижимостью, кооператив не наращивает собственный капитал (точно так же, как арендатор не создает собственный капитал). Однако, как корпорация, кооператив часто имеет возможность купить собственность, если она будет выставлена ​​на продажу позже и конвертировать ее по рыночной ставке или кооперативу с ограниченным капиталом.А некоторые лизинговые кооперативы позволяют выбывающим членам забрать хотя бы часть их доли денежных резервов, созданных кооперативной корпорацией, когда они были акционерами.

Что покрывает ежемесячная плата?

Практически все кооперативы взимают с жителей ежемесячную плату за содержание (часто называемую ежемесячной платой за содержание). Размер ежемесячной платы варьируется и обычно покрывает вашу пропорциональную долю в эксплуатации и обслуживании кооператива, которая может включать общие платежи по ипотеке, налоги на имущество, плату за управление, расходы на техническое обслуживание, страховые взносы, коммунальные услуги и взносы в резервные фонды.

Плачу ли я налоги на недвижимость?

Налогами облагается кооперативная корпорация как собственник имущества. Ваши ежемесячные платежи кооперативу частично используются кооперативом для уплаты налогов на недвижимость. Proposal007 — https://proposal007.com/ предоставляет пакеты предложений руки и сердца и услуги для тех, кто хочет создать идеальное предложение руки и сердца! Несмотря на то, что вы не платите налоги на недвижимость напрямую, федеральное налоговое законодательство позволяет вам вычитать вашу долю налоговых платежей кооператива, а также выплаты процентов по ипотеке из вашей декларации по подоходному налогу с населения.

Могут ли кооперативы проводить дискриминацию?

Как и любая другая форма жилья, кооперативы не могут проводить дискриминацию на основе защищенных классов, перечисленных в Законе о справедливом жилищном обеспечении, которые включают расу, цвет кожи, религию, пол, семейное положение, национальное происхождение или инвалидность. Исторически сложилось так, что основные принципы сотрудничества включают как открытое членство без ограничений, предусмотренных законом, так и беспристрастность в политике и несектантство в религии. Однако многие кооперативы избирательно одобряют членство.Как сообщества людей, которые разделяют финансовые обязательства и ответственность за управление тем, как они хотят жить вместе, для кооперативов важно обеспечить, чтобы новые члены могли выполнять свои финансовые обязательства и соблюдать правила сообщества.

Как выглядит большинство жилищных кооперативов?

В кооперативах может быть практически любое жилье, оно может быть очень разнообразным по внешнему виду и размеру. Жилищные кооперативы могут быть многоэтажными многоквартирными домами, квартирами в садовом стиле, таунхаусами, домами на одну семью и домами для престарелых.

Есть и другие типы жилищных кооперативов. Парковые кооперативы передвижных домов обычно владеют землей, коммунальными и общественными объектами; их члены владеют индивидуальными «передвижными домами». Некоторые другие жилищные кооперативы владеют землей и общественными объектами и используют правовые документы, включая зарегистрированные соглашения, в качестве основы для поддержания желаемого кооперативного контроля над функционированием кооперативного сообщества.

Какие вопросы мне следует задать перед покупкой в ​​кооператив?

Помните, поскольку вы покупаете долю корпорации, владеющей недвижимостью, вам нужно будет узнать о финансовом состоянии корпорации.Вам также понадобится четкое представление о ваших предполагаемых финансовых обязательствах перед кооперативом. Обязательно узнайте все правила и положения сообщества. Вот несколько примеров вопросов, которые следует задать перед инвестированием:

• Какова цена акций?
• Где я могу получить долевое финансирование?
• Сколько стоят ежемесячные расходы на перевозку?
• Что такое основная ипотека?
• Какова ваша политика в отношении домашних животных?
• Какова ваша политика субаренды?
• Каковы правила внесения изменений в мое устройство?

Не знаете какие-либо из этих терминов? Ознакомьтесь с нашим глоссарием.Кроме того, чтобы понять свои права и обязанности как жителя кооператива, посетите раздел «Проживание в жилищном кооперативе». Если у вас есть какие-либо юридические вопросы о кооперативах, проконсультируйтесь с профессиональным юристом кооператива прямо сейчас и получите ответы на свои вопросы!

Найдите на веб-сайте местного жилищного управления жилищный кооператив в вашем районе. Чтобы получить полный список или поговорить с консультантом по жилищным вопросам, посетите U.S. Веб-сайт Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) для получения дополнительной информации о размещении кооператива в вашем районе. Кроме того, местный специалист по недвижимости сможет предложить свою помощь. Убедитесь, что ваши критерии поиска включают «многоквартирное жилье».

Экономические преимущества

• Доступное: более низкий первоначальный взнос, гораздо более низкие затраты на закрытие, экономия на масштабе и более длительный срок ипотеки — все это делает кооперативы более доступными по сравнению с жильем, находящимся в другой собственности.
• Жизнь в кооперативе остается доступной.У участников нет причин для существенного увеличения ежемесячных сборов, если только налоги или операционная деятельность не увеличиваются; обычно ежемесячные платежи остаются разумными.
• Налоговые вычеты. Для целей подоходного налога член кооператива обычно считается домовладельцем и, как таковой, может вычесть свою долю налогов на недвижимость и процентов по ипотеке, выплачиваемых кооперативом.
  Собственный капитал. Кооперативы могут обеспечивать накопление собственного капитала отдельных членов. Для кооперативов с рыночной ставкой накопление цен на акции и цены при перепродаже основаны на рыночных ценах.Кооперативы с ограниченным участием в капитале устанавливают ограничения на накопление капитала, чтобы обеспечить долгосрочную доступность для новых членов.
• Ограниченная ответственность. Участники не несут личной ответственности по кооперативной ипотеке. Кооперативная ассоциация несет ответственность за выплату любых ипотечных кредитов. Это часто позволяет лицам, чей доход не дает им права на получение индивидуальной ипотеки, купить членство в кооперативе с ограниченным капиталом.
• Consumer Action. Через свою кооперативную ассоциацию члены могут совместно оказывать влияние на изменение налоговых ставок и цен на коммунальные услуги, а также на получение более качественных услуг от местных органов власти.Кооператив в качестве защитника интересов потребителей также может присоединяться к другим организациям и / или коалициям.
• Экономия. Члены кооператива могут получить выгоду от экономии на масштабе за счет затрат на кооперацию, а также от некоммерческой деятельности. Кроме того, когда есть «переводы», только капитал уходящего члена должен финансироваться новым членом. Передача акций требует меньших расчетных затрат.

Социальные преимущества

• Устранение внешнего арендодателя.Кооперативы предлагают контроль над жилищной средой и гарантии владения жильем, которых нет в арендуемом жилье.
• Общественный контроль. В качестве взаимных собственников резиденты-члены участвуют в процессе принятия решений на различных уровнях. Это не относится к арендаторам, которые обычно не имеют возможности участвовать в принятии решений арендодателем. Члены кооператива владеют коллективно и могут оставаться в своих домах столько, сколько захотят, при условии, что они выполняют свои ежемесячные обязательства и соблюдают устав, правила и положения кооператива.
• Культурное разнообразие. Многие члены кооперативов говорят, что возможность общения с людьми из разных слоев общества, культур и уровней дохода является положительным фактором в их решении стать членом.
• Расширенные услуги. Устанавливая совместные процедуры и работая вместе, люди могут предоставлять себе услуги, которые иначе было бы невозможно получить. Когда одно совместное предприятие оказывается успешным, часто становится ясно, что люди могут добиться успеха и в другой области.В результате первоначальное усилие часто может быть усилено. Примеры включают спортивные команды, кооперативные дошкольные учреждения, кредитные союзы, репетиторство, клубы покупки продуктов питания, декоративно-прикладное искусство, а также службы здравоохранения и поддержки для пожилых людей.

Физические преимущества

• Общие обязанности по техническому обслуживанию. Члены кооператива обычно имеют ограниченные прямые обязанности по обслуживанию. Кооперативное объединение отвечает за капитальный ремонт, страхование, замену оборудования и содержание общих территорий и объектов.
• Вандализм и безопасность. Члены кооператива энергично защищают собственность своей ассоциации. Важным преимуществом преобразования сдаваемой в аренду собственности в кооперативную собственность является сокращение случаев вандализма и злоупотребления имуществом, а также улучшенные и совместные меры безопасности. А недавние исследования показывают, что присутствие кооператива по соседству снижает уровень преступности.

Стандартные методы сотрудничества

Члены NAHC согласны с тем, что кооперативные жилищные ассоциации наиболее успешны, когда они действуют в соответствии с конкретными рекомендуемыми практиками в дополнение к общим принципам кооперации.

Совет директоров кооператива должен информировать своих членов обо всех своих действиях. Система регулярных коммуникаций (частые информационные бюллетени, информационные бюллетени, специальные встречи, запрос у членов мнений и приоритетов) укрепляет отношения между советом директоров и членами. Подотчетность лидера занимает центральное место в концепции сотрудничества. Совет директоров должен полагаться на двусторонний характер коммуникации, чтобы руководить им при принятии всех решений.

Кооперативная ассоциация должна поддерживать адекватные финансовые резервы для защиты интересов кооператива и его членов. Обычно они включают общий операционный резерв и резерв для замены компонентов зданий по мере их износа. Такие резервы уменьшают вероятность того, что членам придется платить неожиданные специальные сборы в чрезвычайных ситуациях. Ежегодный аудит должен проводиться профессиональными бухгалтерами и быть доступным для всех членов.

Для защиты интересов оставшихся жителей правление кооператива должно иметь право утверждать новых членов, которые заменяют тех, кто покидает кооператив.Обычно требуется проверка кредитоспособности и посещение членского комитета. Этот процесс также помогает сориентировать нового члена в его правах и обязанностях как членов кооператива.

Субаренда должна быть ограничена, если вообще разрешена. Если разрешено, срок действия договора субаренды и размер оплаты должны определяться кооперативом. Разрешение субаренды в любом более крупном масштабе рассматривается как возврат к отсутствующей арендной собственности.

Если у вас есть какие-либо юридические вопросы о кооперативах, NAHC всегда рекомендует проконсультироваться со специалистом по жилищным кооперативам или жилищным поверенным.

Кооперативы с ограниченной ответственностью | Местные жилищные решения

Когда создается LEC, первоначальная доступность обычно достигается с помощью той или иной формы государственной помощи, включая строительные субсидии и финансирование под низкие проценты. Ценовые ограничения, заложенные в формулу перепродажи, ограничивают капитал, который резиденты LEC могут получить при продаже своей доли владения; именно эта особенность также помогает поддерживать доступность, особенно при укреплении рынков жилья.Некоторые кооперативы с ограниченной долей участия Тип соглашения о долевом владении домом, позволяющий семьям с низким доходом приобретать «долю» в кооперативе. Частное лицо с долей имеет право на одну единицу в кооперативе и право голоса при принятии решений относительно развития. Во время перепродажи доход, который могут заработать владельцы акций, ограничен, чтобы сохранить доступность акций для будущих покупателей. Домовладельцы допускают небольшое или нулевое наращивание собственного капитала, в то время как другие применяют подход, основанный на долевом владении. балансирование двух целей: долгосрочной доступности и создания личного богатства.

Хотя LEC часто встречаются в многоквартирных домах в городских районах, этот инструмент также можно использовать в таунхаусах, односемейных домах и парках передвижных домов.

Подход

Независимо от типа жилья, все LEC имеют одну и ту же фундаментальную структуру: самоуправляемая группа жителей (членов), каждый из которых владеет долей в акционерном капитале кооператива и вносит ежемесячный членский взнос для покрытия общих расходов, таких как содержание и резервы. . LEC может быть инициирован некоммерческим спонсором, который перестраивает собственность и продает акции новым членам, или путем преобразования существующей арендуемой собственности текущими арендаторами.В рамках этой базовой структуры различные характеристики и руководящие принципы программы могут быть адаптированы к целям и предпочтениям спонсора и / или членов LEC.

Постоянная доступность является основной причиной создания LEC, а формула перепродажи, используемая для расчета цены акции, является основным механизмом, позволяющим удерживать затраты на покупку доли в пределах досягаемости домохозяйств с низким и умеренным доходом в будущем. Формулы перепродажи обычно основаны на начальной цене акции при покупке и могут быть скорректированы с помощью фиксированной процентной ставки (например,g., от 1 до 3 процентов), ставка, привязанная к индексу потребительских цен или другому индексу, изменение среднего дохода домохозяйства в регионе, рассчитываемое Министерством жилищного строительства и городского развития. Часто сокращенно AMI. Или какой-либо другой фактор. Формула перепродажи также определяет размер капитала, который остаются у членов LEC, когда они продают свою долю следующей семье. При создании LEC учредители должны разработать формулу перепродажи, которая уравновешивает эти цели. Документы LEC, устанавливающие формулу перепродажи, могут также дать кооперативной организации право первого отказа, когда акции доступны для покупки, — мера, которая помогает обеспечить перепродажу правомочному домохозяйству по цене, определяемой формулой.

Документы LEC также определяют, как долго остаются в силе меры контроля за перепродажей. В некоторых случаях минимальный период доступности определяется условиями финансирования, использованного для создания кооператива. Например, некоторые ранние LEC использовали 30- или 40-летние ипотечные кредиты под низкий процент от HUD; после выплаты ипотеки члены LEC могли проголосовать за преобразование в кооператив с рыночной процентной ставкой и отменить любые ограничения на перепродажу. Многие ограниченные акционерные кооперативы включают постоянные ограничения доступности, чтобы поддерживать доступность в долгосрочной перспективе.Постоянная доступность может быть облегчена путем создания LEC в партнерстве с общинным земельным трастом. Дополнительную информацию о периодах доступности см. В соответствующей записке Определение продолжительности необходимой доступности специального доступного жилья.

LEC также должны определять роль жителей в управлении сообществом. Члены могут нести ответственность за аспекты содержания здания или за принятие решений, связанных с управлением зданием.В более крупных объектах жители могут решить передать некоторые или все эти обязанности профессиональной управляющей организации. В некоторых случаях LEC также включают спонсорскую организацию или представителей других сторонних организаций в правление, чтобы гарантировать, что правление действует в наилучших интересах всех членов и гарантирует долгосрочную доступность кооператива.

Право на участие

Право на участие в кооперативе с ограниченным капиталом обычно ограничивается домохозяйствами с доходом ниже установленного порогового значения при покупке в соответствии с целью развития доступного домовладения.Целевые уровни дохода различаются в зависимости от сообщества, но есть предел того, насколько низким может быть доход. Домовладельцы должны иметь достаточно высокий доход, чтобы иметь право на получение ипотеки с фиксированной ставкой по разумной цене для финансирования своей доли в кооперативе и для того, чтобы не отставать от ежемесячных членских взносов.

Местная роль

Местные юрисдикции обычно не принимают непосредственного участия в создании LEC, но они могут создавать программы и политики, поддерживающие эту форму доступного домовладения.Например:

Государственное финансирование

LEC часто создаются путем переоборудования существующего многоквартирного дома. Чтобы сохранить низкую стоимость акций, местные жилищные департаменты или агентства жилищного финансирования могут предложить финансирование ниже рыночной в форме ссуды или гранта под низкий или беспроцентный доход для компенсации некоторых затрат на покупку жилого комплекса. Строительные субсидии могут помочь покрыть расходы на необходимый ремонт или реконструкцию старых зданий. Дополнительная помощь может помочь покрыть начальные затраты на запуск.В зависимости от уровня (-ов) дохода, на который рассчитывает LEC, может также потребоваться помощь, чтобы помочь отдельным домохозяйствам приобрести членские паи. Некоторые общины предлагают ссуды на акции LEC, которые помогают сделать возможной эту форму доступного домовладения.

Льготы по налогу на имущество

Чтобы обеспечить долгосрочную устойчивость и доступность LEC, некоторые юрисдикции устанавливают специальную классификацию налога на имущество, которая позволяет этим объектам уплачивать сниженные налоги на имущество. Вместо того, чтобы оценивать налоги на основе рыночной стоимости собственности, оценочная стоимость — долларовая стоимость, присвоенная собственности, к которой применяется местная налоговая ставка для определения налоговых обязательств собственности.Оценочная стоимость собственности обычно совпадает с оценкой рыночной стоимости собственности или равной части суммы. стоимости имущества основывается на оценочной стоимости интересов ассоциации, заранее определенной доле оценочной рыночной стоимости (например, 70 процентов) или другой стоимости ниже рыночной. Этот метод более точно отражает фактическое использование собственности, а экономия позволяет LEC удерживать членские взносы на низком уровне.

Право первого отказа

Сообщества могут заложить основу для LEC, приняв законы о праве преимущественного отказа, которые дают ассоциациям арендаторов и другим группам заинтересованных сторон возможность приобретать субсидированную арендную недвижимость, когда собственники решают прекратить участие в программе субсидирования.Этот подход будет особенно эффективным в сообществах, где есть сильный некоммерческий партнер, работающий с организациями арендаторов, заинтересованными в реализации этого права.

Поддержка некоммерческих партнеров

Сильные некоммерческие партнеры играют важную роль в создании LEC и предоставлении управленческой поддержки. Местный жилищный департамент может оказывать финансовую поддержку квалифицированным некоммерческим организациям или заключать официальный договор или партнерство, которое позволяет организации предоставлять бесплатную или недорогую техническую помощь и услуги.

LEC являются одной из нескольких форм долевой собственности на жилье. Сообщества, рассматривающие возможность оказания поддержки LEC, могут также захотеть рассмотреть возможность создания общинных земельных трастов и домовладения с ограниченным правом собственности — либо в дополнение к LEC, либо вместо них. Сообщества должны также изучить ипотечные кредиты с долевым участием, которые иногда считаются формой долевого владения домом.

Прочие соображения

Стабильность домовладельца

Местные или национальные некоммерческие организации, которые помогают в создании LEC, часто продолжают оказывать определенную поддержку после того, как LEC запущен и работает.Это постоянное участие может помочь держать совет директоров в курсе дела и дать рекомендации по передовым методам обслуживания зданий и другим аспектам управления имуществом. Некоммерческий партнер также может предоставить помощь или помощь в установлении связей с общественностью, когда отдельные владельцы сталкиваются с финансовыми проблемами, которые угрожают их способности не отставать от членских взносов.

Обеспечение долгосрочной доступности

Хотя LEC могут быть полезным инструментом для сохранения долгосрочной доступности собственности и воспитания чувства коллективной собственности и ответственности, акционеры часто сохраняют право голоса для отмены положений о доступности, которые могут представлять угрозу для сохранения доступности. в долгосрочной перспективе.Эту проблему можно решить, объединив LEC с другими механизмами доступности, такими как общинный земельный фонд, некоммерческие организации на базе сообществ, которые управляют земельным участком для сохранения долгосрочной доступности домов, созданных за счет государственных или благотворительных субсидий. В традиционной жилищной модели общинные земельные фонды продают дома на земле, которыми они управляют, по доступным ценам квалифицированному покупателю. или домовладение с ограниченным правом собственности. Формулы совместной признательности, которые позволяют резидентам достичь определенного уровня благосостояния — в отличие от тех, которые допускают незначительное или нулевое наращивание капитала — также могут помочь поддерживать долгосрочную доступность, уменьшая разочарование владельцев акций, которое могло бы побудить их голосовать за LEC больше не существует.

Примеры

City First Homes — это некоммерческая организация, расположенная в Вашингтоне, округ Колумбия, , целью которой является создание постоянно доступных возможностей домовладения. Организация является частью более широкой семьи компаний, в которую также входят некоммерческий банк, CDFI и фонд. City First поддерживает арендаторов с низким доходом в арендованных зданиях в реализации их права преимущественной покупки в соответствии с Законом округа о возможностях арендаторов для покупки. Некоммерческая организация помогает создавать кооперативы, в том числе LEC, а банк предоставляет финансирование для приобретения и реабилитации.Для получения дополнительной информации о City First Homes щелкните здесь.

Городской совет по оказанию помощи городским хозяйствам города Нью-Йорка (UHAB) помогает организовывать арендаторов с низким и средним доходом, а также создавать кооперативы с ограниченным участием в капитале и управлять ими. UHAB предоставляет постоянные тренинги, техническую помощь и программы по целому ряду тем, от управления недвижимостью и соблюдения нормативных требований до повышения энергоэффективности. Организация также оказывает помощь неблагополучным кооперативам, столкнувшимся с потерей права выкупа или отключением коммунальных услуг.Для получения дополнительной информации о UHAB щелкните здесь.

Связанные ресурсы

Вы можете обменять 1031 на REIT, вот как

Один вопрос, который нам часто задают в последнее время 1031 биржевой инвестор, заключается в том, можно ли совершить обмен 1031 на инвестиционный траст недвижимости или REIT. Короткий ответ: «Вы можете произвести обмен 1031 на REIT, если выполните несколько шагов».

Многие профессионалы в сфере недвижимости скажут вам, что это невозможно, потому что ваш арендный дом или офисное здание отличается от REIT.Опять же, вы можете произвести обмен 1031 на REIT, хотя путь между вашей собственностью и владением REIT несколько затруднен. Однако этот вариант дает некоторые большие преимущества, включая отложенный налог на прирост капитала, а также некоторые недостатки.

Во-первых, давайте объясним природу недвижимости, 1031 биржу и REIT.

Недвижимость против ценных бумаг

Когда вы продаете недвижимость, вы продаете свою материальную недвижимость или то, что IRS называет «недвижимостью».«Обмен 1031 позволяет вам торговать или обменивать« имущество аналогичного вида, которое должно использоваться либо для производительного использования в торговле, либо для инвестиций », согласно разделу 1031 (a) Налогового кодекса (IRC) ( 1). Говоря простым языком, это означает, что если вы используете биржу 1031 для отсрочки налога на прирост капитала, вам необходимо найти одну или несколько аналогичных объектов для инвестирования в течение определенного периода времени. Вы имеете дело с материальными, недвижимость, то есть ваш денежный поток поступает напрямую от дохода от аренды.

Хотя REIT также занимается недвижимостью, структура инвестиций иная. REIT покупают много объектов недвижимости и помещают их в портфель. Инвесторы покупают акции REIT, а не всю собственность, и их денежные доходы поступают за счет дивидендов, а не дохода от аренды.

Таким образом, REIT определяется как ценная бумага, а не как недвижимость. Чтобы иметь право на обмен с отсроченным налогом в соответствии с разделом 1031, вы не можете напрямую обменять свою собственность на ценные бумаги.

Как добраться по обмену

Хорошая новость заключается в том, что вы можете сменить владельца собственности на инвестора REIT (без налоговой прибыли) с помощью Раздела 721 IRC, который определяется как «Непризнание прибыли или убытка от вклада в партнерство». Для этого вы обмениваете свою собственность на уставный фонд штата Делавэр (DST), который обычно контролируется REIT. Затем у вас есть возможность преобразовать свою собственность в DST в акции для единиц Операционного партнерства (OP) через Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust (UPREIT).

Это тушеное мясо, состоящее из множества слов, поэтому давайте разберемся с ним.

Во-первых, летнее время. Мы писали об этом раньше. Обмен вашей недвижимости на DST предлагает вам жизнеспособный вариант отсрочки налогов, предоставляя вам частичное совместное владение недвижимостью. DST могут предлагать диверсификацию, ежемесячный денежный поток без обязательств арендодателя.

Но, если ваш конечный пункт назначения — это инвестиции REIT, переход на летнее время можно рассматривать как остановку в пути. UPREIT — ваш следующий шаг. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости предлагают UPREIT как способ для инвесторов и DST обменять доли недвижимости на единицы OP.Поскольку такой вклад делается в партнерство (которое подпадает под IRC 721), вы откладываете налоги на прирост капитала, если только вы не решите конвертировать свои единицы OP в акции REIT. Между тем, как владелец паев OP вы имеете право на дивиденды REIT.

У такого обмена есть и другие преимущества.

• Ликвидность. Ваша недвижимость неликвидна. Но ваши OP-единицы есть, если вы решите обменять их на акции REIT. Однако имейте в виду, что это приведет к налогооблагаемой прибыли, но только в отношении единиц OP, которые вы обмениваете.Это означает, что вы можете управлять своим приростом капитала и оплачивать его, когда захотите!
• Диверсификация. Вместо отдельного объекта, обеспечивающего денежный поток, инвестиции UPREIT предоставляют вам денежный поток из портфеля, специально сбалансированного с учетом экономической нестабильности.
• Эффективное планирование недвижимости. паев UPREIT OP могут быть переданы вашим наследникам на расширенной основе. Это исключает налоги на прирост капитала (если единицы не конвертируются в акции REIT), обеспечивая при этом вашим наследникам постоянные дивиденды.

«В чем подвох?» вы могли подумать. Здесь следует помнить, что после завершения процесса UPREIT это конец строки. Нет 1031 обмена из UPREIT (или REIT) на физическую или реальную собственность. Ваши инвестиции должны оставаться в форме OP-единиц, чтобы отложить налоги на прирост капитала.

Тем не менее, при правильном обращении, биржа DST-721 / UPREIT может предложить жизнеспособную альтернативу прямому владению недвижимостью, не допуская при этом налога на прирост капитала.

Как это работает

Давайте посмотрим, как работает процесс UPREIT с точки зрения спонсора и инвестора, в четыре простых шага. Само собой разумеется, что прежде чем вы сможете начать процесс, вы захотите найти фирму, которая может использовать IRC 1031 и 721, как упоминалось выше.

1. Спонсор передает актив институционального уровня из своего REIT, а иногда и новое приобретение, во вновь сформированный Государственный фонд штата Делавэр (DST). Как упоминалось выше, это DST обычно контролируется REIT, а основные обязательства по аренде DST поддерживаются REIT.Эти обязательства могут варьироваться от выплат инвесторам до капитальных затрат на уровне собственности.
2. DST начинает принимать 1031 капитал инвестора после IRC 1031. Инвесторы приобретают бенефициарные доли в трасте и начинают получать выплаты, аналогичные инвестициям в стандартные инвестиции DST.
3. После периода удержания в течение 2-3 лет, согласно безопасной гавани IRS для инвестиционной собственности, спонсор затем выполняет UPREIT по Разделу 721 в отношении собственности в пределах DST. На этом этапе инвесторы обменивают бенефициарные проценты DST на единицы операционного партнерства (OP) в юридическом лице, принадлежащем REIT.Вновь приобретенные операционные партнерские единицы обычно имитируют распределение обыкновенных акций в REIT.
4. После заранее установленного периода локаута инвесторы могут выкупить паи OP на обыкновенные акции в REIT или в наличных деньгах при условии соблюдения прав выкупа, установленных REIT. Это конец пути для будущих 1031 обмена.