Как высчитать доли в квартире: Как рассчитать долю в квартире

Как посчитать доли в квартире, рассчитать в дробях

Разобраться в том, как правильно посчитать доли в квартире, помогут нормы действующего законодательства. Высчитать размер части квартиры, находящейся в долевой собственности, намного сложнее, чем в доме. Это связано с тем, что согласно законодательству квартира не может подвергаться реконструкции, ее площадь не может быть увеличена или уменьшена, кроме того нельзя изменить то, как располагаются комнаты. Несмотря на  то, что рассчитать доли в праве общей собственности на общее имущество достаточно трудно, владельцам собственности при необходимости приходится искать выходы из сложившейся ситуации.

Законодательная база

Для того чтобы узнать, как рассчитать долю в квартире, нужно обратиться к гражданскому законодательству. Этим документом регулируются правоотношения, складывающиеся между владельцами жилых помещений. Кроме того к регуляторам относится и Семейный кодекс. Это связано с тем, что чаще всего происходит раздел общего имущества, которое было нажито лицами, состоящими в брачных отношениях.

Право долевой собственности относительно земельного участка или другого вида недвижимого имущества, устанавливается посредством заключения сторонами соответствующего соглашения, либо при обращении в суд. Правомочия, касаемо части имущества должны пройти процедуру регистрации в уполномоченном на то органе.  Документация, которая необходима для определения того, что у человека имеются права на часть квартиры, представлена соответствующим свидетельством и выпиской, сделанной из ЕГРП.

Определяем размер доли

Знать то, как рассчитать стоимость доли в квартире, потребуется в таких случаях:

1. В случае, когда происходит расторжение брачных отношений. Этот процесс влечет за собой выделение части каждому супругу от общей площади.
2. При наследовании жилого помещения несколькими правопреемниками.
3. Когда в процессе приватизации участвуют несколько человек.
4. В других случаях.

Зачастую между собственниками возникает имущественный спор по поводу того, что размер части определен неверно. В качестве дополнительных сложностей можно рассматривать ситуацию, когда в сделке принимают участие лица, не достигшие восемнадцатилетия, если часть не может быть выделена в натуре, когда имеется вероятность, что лицо будет веселено, либо когда человек хочет продать принадлежащую ему часть имущества и прочее.

Как было указано выше, стороны могут определить принадлежащую им часть в недвижимости путем составления договора, либо обратившись в судебные органы.

Если лица, которые делили землю или другую недвижимость, смогли самостоятельно подсчитать размер доли, принадлежащий каждому, то они могут заключить соответствующее соглашение. Для этого нужно будет пройти процедуру регистрации в компетентном органе, предоставив все бумаги, которые потребуются.

Если стороны не знают, как определить стоимость доли и не могут принять решение о том, кому принадлежит какая часть квартиры, расположенной в многоквартирном доме, им следует обратиться в судебную инстанцию. Если истцом выступает человек, который хочет выделить часть из земельного участка и прочей собственности, то судом принимается решение о выделении части в квартире, как в натуре, либо вычислить стоимость и выплатить сумму, равную ей. Когда производится расчет, то применяется специально разработанная формула. Компенсация выплачивается, как пример, когда выделить долю в натуре не удается, либо когда площадь очень маленькая.

Когда вы приняли решение обращаться в суд, то учтите, что вам нужно будет подготовить иск, где указываются подробно ваши требования, и четко описывается ситуация, при которой возникла такая необходимость. В заявлении нужно отразить все данные сторон, участвующих в процессе. Кроме этого не забывайте, что потребуется приложить необходимую для данного случая документацию, в частности, это акты, удостоверяющие личность заявителя, подтверждающие рождение детей, выписки, сделанные из ЕГРП и свидетельство, посредством которого устанавливается право собственности относительно недвижимости.

Рассчитываем долю

Говоря о формуле, на основании которой производится расчет долей собственников квартиры в многоквартирном доме, стоит отметить, что нужно знать точное количество дольщиков и общую площадь недвижимости. Когда нет дополнительных условий, касающихся долевой собственности, которые были прописаны в соглашении или решении, принятом судьей, то собственники наделяются равными частями. В таком случае доли в квартире, расположенной в многоквартирном доме, считаются так, если в общей площади жилого помещения имеется 50 квадратных метров, при наличии двух собственников, то у каждого из них будет помещение, равное 25 квадратам.

Стоит отметить, что при продаже, когда дело доходит до определения размера доли, то этот процесс достаточно трудоемкий, особенно если доли представлены в дробях.

Так в случае, когда совершаете куплю-продажу доли в жилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, то учтите, что в натуральном виде достаточно проблематично будет представить часть недвижимости. Это связано с тем, что все помещения в квартире различной площади и назначения. Что значит сложность в определении, какой именно частью недвижимости вы будете обладать после заключения договора.

Нередко рассчитанную долю могут оспорить в судебном заседании, заявив, что расчет произведен неправильно. Особенно это относится к однокомнатной квартире, расположенной в многоквартирном доме. В таком случае рассчитываем размер доли с помощью калькулятора.

Когда в квартире расположена одна комната, площадь которой больше, чем двух оставшихся, то одному собственнику может быть отведена большая, а второму маленькие, но две комнаты. Если вам досталась доля больше, чем это указано в документах, то нужно будет выплатить соответствующую разницу остальным владельцам. Также нужно обратить внимание на то, что стоимость доли находится в прямой зависимости от цены на жилье.  Для правильной оценки недвижимости лучше обратиться к профессионалам, которые помогу вам провести расчет цены на вашу долю.

Как рассчитать метры жилых комнат квартиры, приходящиеся на долю в праве общей собственности?

После смерти отца унаследовал 1/3 доли в праве собственности на трехкомнатную квартиру. Оставшиеся 2/3 доли унаследовала его бывшая гражданская жена. Согласно техническому паспорту общая площадь квартиры составляет 67.0 кв.м., жилая – 42 кв.м. В квартире имеется одна комната площадью 9 кв. м., вторая – 13 кв.м., третья – 20 кв.м. Сейчас возник спор относительно того, какой комнатой я имею право пользоваться. Я считаю, что вправе пользоваться 1/3 долями от жилой площади квартиры, что составляет 14 кв.м., поэтому вправе занять комнату площадью 13 кв.м. Бывшая гражданская жена отца утверждает, что я вправе пользоваться только комнатой площадью 9 кв.м., так как при расчете необходимо учитывать входящие в мою долю половину (нас двое сособственников) от 25 кв.м. площади подсобных помещений квартиры (коридоры, кухня, санузел). Поэтому от 1/3 долей общей площади квартиры, что составляет 22,3 кв.м. необходимо отнять половину нежилой площади — 12,5 кв.м., а оставшиеся 9,8 кв.м. и будут причитающимися мне метрами жилой площади квартиры.

При нахождении жилого помещения в общей долевой собственности каждый участник имеет право пользоваться указанным помещением. Законодательством определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Поэтому размер жилой площади (определение жилой комнаты), причитающийся Вам, исходя из принадлежащей Вам доли в праве собственности на жилое помещение, должен устанавливаться по взаимному согласию непосредственно Вами и женой отца.

Опираясь на сложившуюся судебную практику, можно «спрогнозировать» решение суда по установлению порядка пользования жилым помещением. Однако такой «прогноз» — это только предположение. Для вынесения решения суд исследует все имеющие значение обстоятельства, а не только соотношение долей участников. Если исходить из судебной практики по делам, связанным с выделом доли в квартире (а таким правом Вы можете воспользоваться), то суды исходят из того, что доля участника в жилых комнатах фактически соответствует его доле в праве собственности в целом на жилое помещение (квартиру), при этом подсобные помещения остаются в общей собственности участников.

Поэтому при выделе Вашей доли в квартире в натуре Вам может быть предоставлена в собственность комната площадью 14 кв.м., также за Вами сохранится 1/3 доли в праве собственности на подсобные помещения квартиры.

рассчитать доли — советы риэлторов

Согласно ч. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения ч. До принятия Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность определять доли в праве общей собственности решением общего собрания или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество в соответствии со ст. Федеральный закон от То есть, если собственниками были выбран иной способ определения этих долей до 1 марта года, то их решения не утрачивают свою силу и после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты ч.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Расчет голосов на ОСС.

Anonymous comments are disabled in this journal. Your IP address will be recorded. Log in No account? Create an account. Remember me. Facebook Twitter Google. Previous Share Flag Next. В соответствии со ст. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения на общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственностина общее имущество в данном доме п.

Необходимо провести общее собрание собственников. До этого собрания не проводились. Имею: 5 кв. Площади квартир:? Площади квартир указаны без балконов и лоджий п. Итого сумма долей получается равным 90, Следовательно, эти показатели еще не является долей, так как сумма долей всегда должна быть равна Тогда какую и по какой формуле? Всем кто отзовется заранее большое спасибо. Думаю каждому будет интересно, так как все мы «собственники» или мечтаем ими стать, а вопросы управления домом и решение вопросов на общих собраниях в ближайшем будущем станут таким же обычным делом как плата за жилье и ком.

Посмотри, может тебе наша Методика подсчета голосов пригодится. А подсчитывать и высчитывать твои — извини, просто нет времени, к сожалению. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентирован главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации далее — Жилищный кодекс , введенного в действие Федеральным законом от Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 42 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно имеет кворум , если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса установлено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Подсчет голосов собственников помещений при подведении итогов голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме может производиться в каждом многоквартирном доме в порядке, установленном собственниками помещений в данном доме.

Ниже приводится возможный вариант порядка определения подсчета голосов на общем собрании. Количество голосов каждого собственника отдельного помещения определяется исходя из расчета, что 1 голос каждого собственника соответствует 1 метру общей площади принадлежащего ему помещения, при этом общее количество голосов собственников помещений в доме будет равняться количеству метров общей площади помещений общей полезной площади здания, сведения о которой содержатся в паспорте домовладения.

Для перехода к целочисленным значениям можно установить, что 1 метру площади помещений соответствует 10 голосов собственника. Для собственников помещений в коммунальных квартирах количество голосов может быть установлено следующим методом.

Сначала определяется доля собственника на места общего пользования коммунальной квартиры, при этом площадь каждой комнаты делится на жилую площадь квартиры сумму площадей всех комнат , а полученный результат умножается на площадь мест общего пользования. Полученный результат есть доля собственника в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры, который необходимо сложить с площадью принадлежащей собственнику комнаты см.

Таким образом, устанавливается площадь, приходящаяся на каждого собственника помещений в коммунальной квартире с учетом мест общего пользования. Используя полученные данные, определяется количество голосов этого собственника на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома с использованием метода определения количества голосов собственников отдельных помещений многоквартирного дома, указанного в пункте 2.

Председатель Жилищного комитета Ю. Я полагаю в методике имелось в виду именно это. Post a new comment Error Anonymous comments are disabled in this journal. We will log you in after post We will log you in after post We will log you in after post We will log you in after post We will log you in after post Anonymously.

Post a new comment. Preview comment. Post a new comment 0 comments.

Вход Регистрация. Как посчитать долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме! На пальцах кто-нибудь может мне объяснить?

Расчет долей в квартире, зная площади, проще всего произвести путем заключения соглашения между всеми владельцами объекта. При этом такой договор позволяет отойти от базового правила равенства прав участников и установить для каждого из них большую или меньшую долю. Обратите внимание, чтобы стать собственником доли по соглашению, его необходимо зарегистрировать в реестре физических лиц, и только с момента регистрации оно вступает в юридическую силу. Если соглашение об определении долей не было подписано, то они считаются равными. Изначально закон определяет совместное пользование собственностью граждан, проживающих в одной квартире.

Как определить доли в квартире в дробях?

Да 46 Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем Яндекс, Google и т. Так он попал в третье измерение, о спирали ему напоминал далёкий свет Беллятрикса и пройдя 26 шагов ему открылось новое измерение и он понял, что он не шёл и это был не свет Разделим скажем на Слева в колонку пишем 1,2, и удваиваем последнее: 4, 8, 16… т.

рассчитать доли

Недавно меня вновь поразило некое открытие в сфере недвижимости. Оказывается, многие юристы, кадастровые инженеры и иные лица, имеющие отношение к соответствующему вопросу, не имеют общего мнения по вопросу определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Ни для кого не секрет, что в соответствии с ч. Таким образом, общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование — то есть некий комплекс объектов.

Математика-дроби-деление и умножение! Самый лучший вопрос, от специалиста с десятилетней практикой.

Раздел в этом случае предполагает выделение изолированного помещения для одного или нескольких собственников в праве на общую жилую площадь, например, в многокомнатной квартире выделяются по комнате кому-то из жильцов. Но есть и общая совместная собственность: ванная комната, кухня, прихожая. Можно разделить квартиру по договоренности между всеми собственниками, например, каждому выделить определенную комнату, ну а другая площадь будет оставаться в праве общей собственности. В этом случае следует написать заявление в органы регистрации, указать в нем согласие на определенные доли, а затем будет выдано свидетельство, закрепляющее право собственности на определенную комнату в квартире. Но если договоренность не достигнута, а желание обладать определенным помещением, но никак не долей в праве общей собственности, есть, то — это можно разрешить только в судебном порядке. Суд рассмотрит все обстоятельства дела, и если будет возможность выделить отдельное помещение, то вполне вероятно, что вынесет решение об этом. Раздел однокомнатной квартиры по отдельным помещениям невозможен, и только поэтому она может делиться только по долям в праве общей собственности, поскольку невозможно выделить в ней такое помещение, у которого вход будет отдельный. Если выделяется отдельное помещение меньшей площади, чем у других комнат, то владелец, чья комната имеет большую площадь, производит денежную компенсацию.

Расчет доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Согласно ч. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения ч. До принятия Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность определять доли в праве общей собственности решением общего собрания или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество в соответствии со ст. Федеральный закон от.

Anonymous comments are disabled in this journal. Your IP address will be recorded.

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует. Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут. Жилье в общей долевой собственности оформлено на нескольких собственников. Они могут приходиться друг другу родственниками или быть чужими людьми — не столь важно. Куда важнее посчитать доли в квартире из расчета общей жилой площади и количества проживающих совладельцев. Такой подсчет позволит избежать юридических, бытовых, личностных и прочих споров о квартире. Желательно искать компромиссы и не доводить дело до судебных разбирательств. Очень кстати воспользоваться онлайн-калькулятором или формулой подсчета. Обо всех тонкостях с долями, дробями и квадратными метрами вы узнаете из нашей статьи.

я считала как Ирина Владимировна, по 50/, но меня смутила памятка банка выплачивающего субсидии, в которой приводится пример расчета.

Как посчитать доли в квартире — Онлайн калькулятор

.

Как образец формулы рассчитывания доли в праве общем домовладении

.

Как рассчитать долю в квартире метрах

.

.

.

.

Кадастровая стоимость доли, определение, оспаривание

При купле-продаже квартиры, при других операциях по отчуждению жилья, недвижимость требует проведения оценки. Выкуп долей по кадастровой стоимости имеет специфику, поскольку итоговая стоимость одной доли не всегда может соответствовать ожиданиям собственника, продающего квартиру или дом.

Наиболее простым способом, как рассчитать кадастровую стоимость доли в квартире или другом жилом помещении, является метод, основанный на рыночной стоимости объекта. Однако, по мнению профессиональных оценщиков, реальная рыночная стоимость отличается от кадастровой в среднем на 20-25 процентов.

Когда проводится изменение кадастровой стоимости доли в квартире

Кадастровая стоимость доли в квартире устанавливается Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Она может изменяться, реагируя на целый ряд факторов, которые приводят к изменению реальной стоимости объекта недвижимости. Такими факторами могут быть:

• экономическая ситуация на рынке недвижимости;
• вид недвижимости: жилая, коммерческая;
• место расположения объекта: насколько квартира удалена от центра, насколько престижный район;
• характеристики квартиры.

Изменение стоимости может проводиться один раз в несколько лет. Она может изменяться, как в сторону увеличения, так и уменьшения. Стоимость квадратных метров всегда беспокоит владельцев недвижимости. Особенно актуальным вопрос установления кадастровой стоимости доли земельного участка, квартиры стал после принятия решения о том, что именно она является базой для расчета налога на недвижимость.

Как правильно рассчитать долю в квартире

К примеру, квартира имеет 70 квадратных метров общей площади, три комнаты по 10, 15 и 20 квадратных метров, и площадь общего пользования в 30 метров. Если необходимо определить долю для комнаты в 10 квадратных метров, общую площадь (70+30) нужно разделить на площадь комнаты, что составляет 0,1 от общей площади квартиры. Такие же расчеты проводятся и для двух остальных комнат, что составляет 0,15 и 0,21 м² соответственно. Каждому из владельцев, согласно нормам действующего законодательства, выделяются равные доли, независимо от размера квартиры.

В свидетельство о праве на собственность указываются доли, как жилой площади, так и квадратные метры общего пользования.

Как разделить квартиру или дом по долям

Чтобы разделить объект недвижимости по долям, можно выбрать один из следующих способов:

• достигнуть соглашения;
• обратиться в суд.

Согласно нормам действующего законодательства, владение квартирой предполагает общую (долевую) ответственность. Говоря проще, она принадлежит всем в равных долях. Нормами закона предусмотрена возможность увеличения доли того владельца, который сделал больший вклад, в сравнении с другими владельцами, проживающими в квартире.

Если при определении доли владельцам удалось достигнуть согласия, принятое решение регистрируется и заверяется у нотариуса. Важно понимать, что устная договоренность не имеет юридической силы.

Решив разделить имущество, у многих возникает вопрос, как узнать кадастровую стоимость доли в квартире. Наиболее простым способом станет обращение к официальным данным, внесенным в кадастровый Реестр и кадастровый паспорт на недвижимость.

Как разделить квартиру

Приобретение жилых помещений в общую собственность несколькими лицами давно стало широко распространенным явлением. Закон предоставляет собственнику право самостоятельно распорядиться своей долей: продать ее, получив определенную денежную сумму, подарить, завещать и т. д.

Однако, столкнувшись с этой проблемой на практике, выясняется, что все не так просто. Порядок совершения сделок с квартирой, находящейся в долевой собственности, так же как и с отдельными долями этой квартиры, имеет свои особенности, которые могут ограничивать возможности долевого собственника распорядиться своей долей.
 

Конкретная ситуация
В общей долевой собственности ныне разведенных супругов осталась двухкомнатная квартира, приобретенная ими в равных долях в период брака по договору купли-продажи. Поскольку после развода совместное проживание стало невозможным, как это часто бывает, один из супругов (в данном случае жена) переехал жить в другое жилое помещение, а муж остался проживать в совместно приобретенной квартире.
Таким образом, в фактическое владение бывшего мужа поступила вся квартира, принадлежащая на праве общей долевой собственности обоим супругам, т. е. он стал фактическим обладателем имущества, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю.
Для того чтобы приобрести другое жилье, жена решила использовать имеющуюся в ее собственности долю. С вопросом, как это лучше сделать, она и обратилась к нам.

Комментарий

Прежде чем рассматривать возможные способы решения данной проблемы, напомним некоторые положения о долевой собственности. Если квартира находится в долевой собственности нескольких лиц, то устанавливается конкретная доля каждого собственника в праве общей собственности на всю квартиру. Например, квартира может находиться в долевой собственности трех лиц, при этом  каждому из них принадлежит не вся квартира, а только ее доля. Эти доли могут быть равными (например, каждому принадлежит по 1/3 доли квартиры), но могут быть и неравными (например, одному из собственников принадлежит 1/2 доля квартиры, а двум другим — по 1/4 доли). Определение размера долей каждого участника долевой собственности устанавливается законом или их совместным соглашением.

Юридическая справка
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 255 ГК РБ).
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 255 ГК РБ).
В случаях, если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации (п. 4 ст. 255 ГК РБ).

 Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 250 ГК РБ).
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 250 ГК РБ).

Необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет не о фактическом делении самой квартиры («выделение доли в натуре»), а о юридическом (абстрактном) делении права собственности на квартиру. Иначе говоря, долевые собственники имеют абстрактную долю квартиры. Например, если двухкомнатная квартира принадлежит двум гражданам на праве общей долевой собственности в равных долях, то это значит, что каждому из них принадлежит 1/2 доля квартиры и они оба в отношении всей квартиры имеют равные права и обязанности. При этом никакого фактического деления жилых помещений в натуре не происходит, т. е. не устанавливается, какая половина помещений квартиры (комнат, кухни, коридора и т. д.) принадлежит одному собственнику, а какая — другому. Также не устанавливается, кому какая комната принадлежит.

Способы решения сложившейся ситуации
Существует несколько способов выхода из сложившейся ситуации. Каждый из этих способов имеет свои достоинства, недостатки, а также индивидуальные особенности.

1. Одним из наиболее простых (и, как представляется, справедливых) способов решения вопроса является совместная продажа обоими супругами всей квартиры целиком и деление поровну полученной денежной суммы.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 249 ГК РБ).
В этом случае оба супруга одновременно выступают в качестве продавца одного объекта — всей квартиры, и поэтому они оба должны подписать договор купли-продажи квартиры со стороны продавца. Для реализации этого способа необходимо согласие и непосредственное участие в совершаемой сделке обоих супругов. Если же один из супругов (в рассматриваемом нами случае — муж, остающийся проживать в совместной квартире) не дает такого согласия или саботирует свое участие в сделке, то, к сожалению, этот вариант становится неприемлемым. Реализовать этот вариант в судебном порядке, т. е. помимо воли обоих собственников, законодательство не позволяет.

2. Еще одним вариантом решения вопроса является покупка женой у бывшего мужа его доли в праве общей собственности на квартиру. В этом случае между бывшими супругами заключается договор купли-продажи 1/2 доли на квартиру, после чего жена, заплатив соответствующую денежную сумму, становится собственником всей квартиры. Недостаток этого, так же как и предыдущего, варианта заключается в необходимости непосредственного участия в совершаемой сделки обоих супругов. Поэтому если муж откажется продавать свою долю, то этот вариант также не удастся реализовать.

3. Следующий способ, по своему     смыслу обратный предыдущему, заключается в продаже женой своей доли в праве общей собственности на квартиру бывшему мужу.
Если остающийся в квартире муж откажется от выкупа у жены ее доли, то в отличие от двух предыдущих вариантов этот вопрос может быть решен в судебном порядке.
Дело в том, что закон позволяет каждому собственнику доли требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Однако выдел в натуре одному из собственников принадлежащей ему доли допустим только в тех случаях, когда имеется техническая возможность передачи этому участнику изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Обычно квартиры не обладают такими признаками, поэтому в данном случае выдел доли в натуре не допускается.
Но в этом случае (когда выдел доли в натуре не допускается) закон позволяет выделяющемуся собственнику (жене) требовать выплаты стоимости его доли другими участниками долевой собственности (мужем). Поэтому жена вправе заявить такое требование в судебном порядке.
Но такой вариант имеет и существенные недостатки. Первый недостаток связан с оценкой, т. е. с определением размера стоимости доли выделяющегося собственника (в данном случае — жены). Уже на этом этапе неминуем спор: жене выгодно, чтобы ее доля была оценена максимально высоко, мужу выгодна максимально низкая оценка. Следовательно, каждая сторона будет вынуждена заказывать у независимого оценщика свою оценку. Что решит суд (с какой оценкой согласится), еще неизвестно. Второй недостаток связан с возможным формальным отсутствием у мужа денежных средств, что может привести к значительному растягиванию во времени процесса выплаты стоимости доли в полном размере. Поэтому в случае отсутствия соглашения с мужем о покупке им этой доли лучше воспользоваться вариантом 4.

4. Если не удалось реализовать ни один из вышеперечисленных способов, то остается только продать свою долю в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу. Каждый участник долевой собственности независимо от размера этой доли имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей: продать ее, подарить, завещать и т. д.
При продаже доли квартиры не требуется согласия остальных долевых собственников. Однако, продавая или покупая долю в общей собственности на квартиру, надо иметь в виду, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому, найдя покупателя на 1/2 долю квартиры, жена должна в письменной форме известить бывшего мужа о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует также указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи. Лучше всего такое извещение произвести через нотариуса. Если бывший муж откажется от покупки либо в течение месяца не приобретет продаваемую долю (или по крайней мере не заявит о своем намерении ее приобрести), то продавец вправе продать ее любому другому лицу. Причем продавец должен будет продавать квартиру на тех же условиях, на каких она была предложена другому собственнику.
Если по каким-либо причинам муж не будет своевременно извещен о продаже доли квартиры и тем самым лишится преимущественного права покупки, то он получает право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя доли, т. е. сама доля квартиры все равно останется проданной, но только покупателем квартиры станет не постороннее лицо, а бывший муж.
Следует отметить, что преимущественное право покупки продаваемой доли квартиры имеют только сами участники долевой собственности. Уступить или предоставить это преимущественное право другим лицам долевые совладельцы квартиры не могут.
Безусловно, продать долю в квартире сложнее, чем продать всю квартиру целиком. Кроме того, стоимость продаваемой 1/2 доли будет меньше половины стоимости всей квартиры. Поэтому для жены это не самый выгодный вариант (хотя при определенных обстоятельствах он может быть единственным приемлемым вариантом). Остающийся в квартире муж в выигрыше также не останется, поскольку долю в квартире часто приобретают лица (как правило, это приезжие), которые, искусственно создавая невыносимые условия для совместного проживания в одной квартире, вынуждают второго долевого собственника продать оставшуюся долю на невыгодных для него условиях.

5. Существует еще одна возможность по использованию своей доли в праве общей собственности на квартиру для решения рассматриваемой жилищной проблемы. Эта возможность не связана с продажей кому-либо всей квартиры или ее доли. Она заключается в праве, предоставленном законом долевому собственнику, пользоваться частью квартиры, соразмерной его доле. При этом сама квартира продолжает оставаться в долевой собственности обоих бывших супругов (это является существенным недостатком данного способа).
Поскольку квартира находится в собственности проживающих в ней лиц, то отсутствует возможность разделить лицевые счета и заключить отдельные договоры найма жилых помещений (т. е. превратить квартиру в коммунальную). Имея двухкомнатную квартиру в долевой собственности, бывшие супруги могут договориться о порядке пользования этой квартирой, т. е. установить, кто в какой комнате будет жить. Если же прийти к взаимному соглашению по этому вопросу не удастся, то этот порядок будет установлен судом по заявлению одного из супругов. При этом суд может учесть фактически сложившийся порядок пользования жилыми помещениями в квартире, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности. Например, если жена с ребенком фактически занимали большую комнату, а бывший муж — меньшую, то суд своим решением может закрепить именно этот порядок пользования квартирой.
Следует иметь в виду, что при последующей продаже женой своей 1/2 доли квартиры к новому собственнику доли автоматически не перейдет право пользования конкретной комнатой, установленное решением суда для прежних долевых собственников — бывших супругов. Порядок пользования общей квартирой ее новым собственникам придется устанавливать заново.
Таким образом, пути решения проблемы реализации или использования доли квартиры зависят от конкретных обстоятельств и от намерений самих долевых собственников.

Ольга ЗАЯЦ

Как считается доля собственника в общем имуществе в многоквартирном доме? Какая есть по этому вопросу судебная практика?

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст. 37 ЖК РФ).

До принятия Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность определять доли в праве общей собственности решением общего собрания или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», отменив упомянутый закон о товариществах собственников жилья, установил, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. То есть, если собственниками были выбран иной способ определения этих долей до 1 марта 2005 года, то их решения не утрачивают свою силу и после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст. 42 ЖК РФ).

Сведения о размерах принадлежащих собственникам помещений в данном многоквартирном доме долей в праве общей собственности на общее имущество содержаться в реестрах собственников помещений в многоквартирном доме, которые обязаны вести управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (ч. 3.1 ст.45 ЖК РФ).

Некоторые примеры из судебных решений по вопросам определения доли собственника в общем имуществе в многоквартирном доме.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право требования признания общей долевой собственности на общее имущество, зарегистрированное в реестре за одним лицом.  

«Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ)» – Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

2. Реконструкция объекта, изменяющая общую площадь помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, меняет размер долей в праве общей собственности на общее имущество других собственников жилых и нежилых помещений данного дома.

«В соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта, в результате которой изменилась общая площадь помещения, принадлежащего истцу помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, влечет изменение размера долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме других собственников жилых и нежилых помещений данного дома» –Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 июня 2009 г. №  А06-5228/2008

3. Жилищный кодекс РФ определяет доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не реальная доля в материальном объекте.

«С учетом положений ст. 37 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ в установленном законом порядке подлежит определению доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, но не реальная доля в материальном объекте» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 15 июля 2015 г. по делу N 33-17061/2015

4. При определении доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.

«При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества; таким образом, при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников помещений в доме» – Определение Московского городского суда от 17 мая 2017 г. N 4г-5145/17

5. Определение доли в праве общей собственности в коммунальной квартире осуществляется исходя из размеров комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица.

«Исходя из ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из размеров собственно комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 16 марта 2015 г. по делу N 33-2354/2015

Как рассчитать рентабельность инвестиций в аренду

Одна из основных причин, по которой люди вкладывают средства, — это увеличение своего богатства. Хотя мотивация у разных инвесторов может быть разной — одни могут хотеть денег для выхода на пенсию, другие могут захотеть откладывать деньги на другие жизненные события, такие как рождение ребенка или свадьба — зарабатывание денег обычно является основой всех инвестиций. И неважно, куда вы вкладываете деньги, будь то фондовый рынок, рынок облигаций или недвижимость.

Недвижимость — это материальная собственность, состоящая из земли и обычно включающая в себя любые постройки или ресурсы, находящиеся на этой земле.Инвестиционная недвижимость — один из примеров инвестиций в недвижимость. Люди обычно покупают инвестиционную недвижимость с целью заработать деньги за счет дохода от аренды. Некоторые люди покупают инвестиционную недвижимость с намерением продать ее через некоторое время.

Независимо от намерения, для инвесторов, которые диверсифицируют свой инвестиционный портфель за счет недвижимости, важно измерить рентабельность инвестиций (ROI), чтобы определить прибыльность собственности. Вот краткий обзор рентабельности инвестиций, как рассчитать ее для арендуемой собственности и почему важно знать рентабельность инвестиций в недвижимость, прежде чем совершать покупку.

Ключевые выводы

• Рентабельность инвестиций (ROI) показывает, сколько денег или прибыли было получено от инвестиций, в процентах от стоимости этих инвестиций.
• Чтобы рассчитать процентный ROI для покупки за наличные, возьмите чистую прибыль или чистую прибыль от инвестиций и разделите ее на первоначальную стоимость.
• Если у вас есть ипотечный кредит, вам нужно будет учесть первоначальный взнос и ипотечный платеж.
• Другие переменные могут повлиять на вашу рентабельность инвестиций, включая затраты на ремонт и техническое обслуживание, а также ваши регулярные расходы.

Что такое возврат инвестиций (ROI)?

Рентабельность инвестиций показывает, сколько денег или прибыли было получено от инвестиций в процентах от стоимости этих инвестиций. Он показывает, насколько эффективно и рационально инвестиционные доллары используются для получения прибыли. Знание рентабельности инвестиций позволяет инвесторам оценить, является ли вкладывать деньги в конкретную инвестицию разумным выбором или нет.

ROI можно использовать для любых инвестиций — в акции, облигации, сберегательный счет и недвижимость.Расчет значимой рентабельности инвестиций для жилой недвижимости может быть сложной задачей, поскольку расчетами можно легко манипулировать — определенные переменные могут быть включены или исключены в расчет. Это может стать особенно трудным, когда у инвесторов есть возможность заплатить наличными или оформить ипотеку на недвижимость.

Здесь мы рассмотрим два примера расчета рентабельности инвестиций в аренду жилья: покупка за наличные и покупка, финансируемая за счет ипотеки.

Формула рентабельности инвестиций

Чтобы рассчитать прибыль или прибыль от любых инвестиций, сначала возьмите общую прибыль от инвестиций и вычтите первоначальную стоимость инвестиций.

Чтобы рассчитать процентный ROI, мы берем чистую прибыль или чистую прибыль от инвестиций и делим ее на первоначальную стоимость.

Взаимодействие с другими людьми р О я знак равно грамм а я п о п я п v е s т м е п т — C о s т о ж я п v е s т м е п т C о s т о ж я п v е s т м е п т Рентабельность инвестиций \ text {} = \ text {} \ frac {Прибыль \ от \ инвестиций \ text {} — \ text {} Стоимость \ инвестиций} {Стоимость \ инвестиций} ROI = Стоимость инвестиций Прибыль от инвестиций — Стоимость инвестиций

Например, если вы покупаете акции ABC за 1000 долларов и продаете их через два года за 1600 долларов, чистая прибыль составит 600 долларов (1600 — 1000 долларов).Рентабельность инвестиций в акции составляет 60% [600 долларов (чистая прибыль) ÷ 1000 долларов (стоимость) = 0,60].

Расчет рентабельности инвестиций в аренду

Вышеприведенное уравнение кажется достаточно простым, но имейте в виду, что существует ряд переменных, влияющих на недвижимость, которые могут повлиять на показатели рентабельности инвестиций. К ним относятся расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также методы расчета финансового рычага — суммы денег, взятых в долг под проценты для первоначальных инвестиций. Конечно, условия финансирования могут сильно повлиять на общую стоимость инвестиции.

Рентабельность инвестиций в кассовые операции

Рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость довольно просто, если вы покупаете недвижимость за наличные. Вот пример аренды недвижимости, купленной за наличные:

• Вы заплатили 100 000 долларов наличными за аренду.
• Затраты на закрытие составили 1 000 долларов, а затраты на реконструкцию — 9 000 долларов, в результате чего ваши общие инвестиции в недвижимость составили 110 000 долларов.
• Вы собираете арендную плату на 1000 долларов каждый месяц.

Год спустя:

• Вы заработали 12 000 долларов дохода от аренды за эти 12 месяцев.
• Расходы, включая счет за воду, налоги на имущество и страхование, составили 2400 долларов за год. или 200 долларов в месяц.
• Ваш годовой доход составил 9600 долларов (12000 — 2400 долларов).

Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций:

• Разделите годовой доход (9600 долларов) на сумму общих инвестиций, или 110 000 долларов.
• ROI = 9600 $ ÷ 110 000 = 0,087 или 8,7%.
• Ваша рентабельность инвестиций составила 8,7%.

Рентабельность инвестиций по профинансированным операциям

Расчет рентабельности инвестиций по финансируемым транзакциям более сложен.

Например, предположим, что вы купили ту же арендную недвижимость за 100 000 долларов, что и выше, но вместо того, чтобы платить наличными, вы взяли ипотеку.

• Первоначальный взнос, необходимый для ипотеки, составлял 20% от покупной цены или 20 000 долларов (цена продажи 100 000 долларов x 20%).
• Затраты на закрытие были выше, что типично для ипотеки, составив 2500 долларов авансом.
• Вы заплатили 9000 долларов за реконструкцию.
• Ваши общие личные расходы составили 31 500 долларов (20 000 + 2 500 + 9 000 долларов).

Также существуют текущие расходы с ипотекой:

• Предположим, вы взяли кредит на 30 лет с фиксированной процентной ставкой 4%. По заимствованным 80 000 долларов ежемесячная выплата основной суммы долга и процентов составит 381,93 доллара.
• Мы добавим те же 200 долларов в месяц на покрытие расходов на воду, налоги и страховку, в результате чего ваш общий ежемесячный платеж составит 581,93 доллара.
• Доход от аренды в размере 1 000 долларов в месяц составляет 12 000 долларов в год.
• Ежемесячный денежный поток составляет 418,07 долларов (аренда 1000 долларов — 581 доллар.93 ипотечный платеж).

Год спустя:

• Вы заработали 12 000 долларов США в виде общего дохода от аренды за год из расчета 1 000 долларов США в месяц.
• Ваш годовой доход составил 5 016,84 доллара (418,07 доллара за 12 месяцев).

Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость:

• Разделите годовой доход на ваши первоначальные личные расходы (первоначальный взнос в размере 20 000 долларов США, затраты на закрытие в размере 2 500 долларов США и реконструкция на сумму 9 000 долларов США), чтобы определить рентабельность инвестиций.
• ROI = 5016,84 $ ÷ 31 500 $ = 0.159.
• Ваш ROI составляет 15,9%.

Домашний капитал

Некоторые инвесторы добавляют в уравнение собственный капитал. Собственный капитал — это рыночная стоимость имущества за вычетом общей суммы непогашенного кредита. Имейте в виду, что собственный капитал — это не наличные деньги. Вам нужно будет продать собственность, чтобы получить к ней доступ.

Чтобы рассчитать размер собственного капитала вашего дома, просмотрите график погашения ипотечного кредита, чтобы узнать, какая часть ваших платежей по ипотеке пошла на выплату основной суммы кредита.Это увеличивает ценность вашего дома.

Сумма собственного капитала может быть добавлена ​​к годовому доходу. В нашем примере график погашения кредита показал, что в течение первых 12 месяцев была выплачена основная сумма в размере 1408,84 долларов США.

• Новая годовая прибыль, включая долю капитала, составляет 6 425,68 долларов (5 016,84 долларов годовой прибыли + 1 408,84 долларов на капитал).
Рентабельность инвестиций
• = 6 425,68 долл. США ÷ 31 500 долл. США = 0,20.
• Ваш ROI составляет 20%.

Важность рентабельности инвестиций в недвижимость

Знание рентабельности любых инвестиций позволяет вам быть более информированным инвестором.Перед покупкой оцените свои затраты и расходы, а также доход от аренды. Это дает вам возможность сравнить его с другими подобными объектами.

После того, как вы сузили круг, вы можете определить, сколько вы будете зарабатывать. Если в какой-то момент вы поймете, что ваши затраты и расходы превысят рентабельность инвестиций, возможно, вам придется решить, хотите ли вы выжить и надеяться, что снова получите прибыль, или продать, чтобы не потерять.

Прочие соображения

Конечно, могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с владением арендуемой недвижимостью, такие как расходы на ремонт или техническое обслуживание, которые необходимо будет включить в расчеты, что в конечном итоге повлияет на рентабельность инвестиций.

Также мы предполагали, что недвижимость сдана в аренду на все 12 месяцев. Во многих случаях возникают вакансии, особенно между арендаторами, и вы должны учитывать в своих расчетах отсутствие дохода за эти месяцы.

Рентабельность инвестиций в аренду отличается, поскольку она зависит от того, финансируется ли недвижимость через ипотеку или оплачивается наличными. Как правило, чем меньше денежных средств, выплачиваемых авансом в качестве первоначального взноса за недвижимость, тем больше будет остаток по ипотечному кредиту, но тем выше будет ваш ROI.

И наоборот, чем больше денег выплачивается авансом и чем меньше вы занимаетесь, тем ниже будет рентабельность инвестиций, поскольку ваши первоначальные затраты будут выше. Другими словами, финансирование позволяет повысить рентабельность инвестиций в краткосрочной перспективе, поскольку ваши первоначальные затраты ниже.

При измерении рентабельности инвестиций для нескольких объектов важно использовать последовательный подход. Например, если вы учитываете собственный капитал дома при оценке одного объекта недвижимости, вы должны включать капитал других объектов при расчете рентабельности инвестиций для вашего портфеля недвижимости.Это может обеспечить наиболее точное представление о вашем инвестиционном портфеле.

5 способов оценки арендуемой недвижимости

Когда дело доходит до инвестирования своих кровно заработанных денег, инвесторы должны задать себе несколько вопросов. Сколько окупятся инвестиции? Сколько это стоит? Но что еще более важно, инвесторы должны беспокоиться о его стоимости. Это особенно верно, когда вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости.

Доходы от инвестиционной недвижимости достигли исторического максимума.Арендная плата предлагает растущий источник дохода, и это стабильный способ зарабатывать деньги. Но перед тем, как приступить к аренде недвижимости, как подойти к оценке?

Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых из наиболее распространенных способов оценки арендуемой недвижимости высокого уровня.

Ключевые выводы

• Определение стоимости и доходности инвестиционной собственности так же важно, как и определение ее стоимости.
• Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель ценообразования основных средств, доходный подход и затратный подход для определения стоимости собственности.
• Не существует универсального решения, поэтому может потребоваться сочетание этих факторов.

4 способа оценки арендуемой недвижимости

1. Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (SCA) — одна из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости. Это метод, наиболее широко используемый оценщиками и агентами по недвижимости при оценке недвижимости.

Этот подход представляет собой просто сравнение похожих домов, которые были проданы или сданы в аренду на месте за определенный период времени.Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.

SCA полагается на атрибуты или функции для присвоения значения относительной цены. Эти значения могут быть основаны на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и / или проездов, бассейнов, террас, каминов — всего, что делает собственность уникальной и заслуживающей внимания.

Цена за квадратный фут — это общий и простой для понимания показатель, который могут использовать все инвесторы , чтобы определить, где следует оценивать свою собственность .Другими словами, если таунхаус площадью 2000 квадратных футов сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, инвесторы могут разумно рассчитывать на доход в этом районе, при условии, что сопоставимые таунхаусы в этом районе также подходят для этого.

Пример подхода сравнения продаж

Имейте в виду, что SCA в некоторой степени универсален, то есть каждый дом имеет уникальность, которую не всегда можно измерить. У покупателей и продавцов уникальные вкусы и различия. SCA призван быть исходным или обоснованным мнением, а не идеальным средством прогнозирования или оценки недвижимости.Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами.

Таким образом, это не сработает, если вы собираетесь оценить интересующую вас недвижимость, которая составляет 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью полноценными ванными комнатами с другой собственностью, в которой есть половина спален. , нет бассейна и составляет всего 1200 квадратных футов.

Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка.Это снижает риск мошеннических оценок, получивших широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости 2007 года.

2. Модель ценообразования капитальных активов

Модель ценообразования основных средств (CAPM) является более комплексным инструментом оценки. CAPM вводит концепции риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость.

Эта модель рассматривает потенциальную отдачу от инвестиций (ROI), получаемую от дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, не имеющими риска, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT). ).

Короче говоря, если ожидаемая доходность от безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную окупаемость от арендного дохода, просто не имеет финансового смысла рисковать арендуемой недвижимостью. Что касается риска, CAPM учитывает риски, присущие аренде недвижимости.

Факторы риска

Например, не все объекты аренды одинаковы. Местоположение и возраст собственности являются ключевыми факторами. Аренда старой собственности означает, что домовладельцы, скорее всего, понесут более высокие расходы на содержание.

Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом поселке.

Эта модель предлагает учесть эти риски, прежде чем рассматривать ваши инвестиции или при установлении структуры цен на аренду. CAPM помогает вам определить, какую прибыль вы заслуживаете, рискуя своими деньгами.

3. Доходный подход

Доходный подход фокусируется на том, что дает потенциальный доход от сдачи в аренду недвижимости по сравнению с первоначальными инвестициями.Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку он изучает потенциальный доход от аренды собственности относительно первоначальных денежных затрат на покупку недвижимости.

Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации инвестиции. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от совокупного мультипликатора арендной платы, деленный на текущую стоимость собственности.Таким образом, если покупка офисного здания стоит 120000 долларов США, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составит: 14400 (1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0,12 или 12%.

Это очень упрощенная модель с несколькими предположениями. Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.

Многим инвесторам известна чистая приведенная стоимость денег.Применительно к недвижимости это понятие также известно как дисконтированный денежный поток. Полученные в будущем доллары подвержены инфляционному, а также дефляционному риску и представлены в дисконтированном выражении для учета этого.

4. Метод мультипликатора валовой ренты

Подход на основе множителя брутто ренты (МРР) оценивает арендуемую недвижимость на основе суммы ренты, которую инвестор может собирать каждый год. Это быстрый и простой способ определить, стоит ли вложенная недвижимость в недвижимость.Это, конечно, до рассмотрения любых налогов, страхования, коммунальных услуг и других расходов, связанных с недвижимостью, поэтому к этому следует относиться с недоверием.

Хотя он может быть похож на доходный подход, подход с использованием мультипликатора валовой ренты не использует чистый операционный доход в качестве максимальной ставки, а вместо этого использует валовую ренту.

Ставка верхнего предела множителя валовой ренты больше единицы, в то время как верхняя ставка для доходного подхода представляет собой процентное значение. Чтобы сравнить количество яблок с яблоками, вам следует посмотреть на GRM и доход от аренды другой собственности, аналогичной той, которая вас интересует.

Пример подхода с использованием мультипликатора валовой ренты

Скажем, коммерческая недвижимость, проданная по соседству с вами за 500 000 долларов, с годовым доходом в 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы разделим продажную цену на годовой доход от аренды: 500 000 долл. США ÷ 90 000 долл. США = 5,56.

Вы можете сравнить эту цифру с той, которую смотрите, если знаете годовой доход от аренды. Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив GRM на годовой доход.Если он выше, чем тот, который был продан недавно, т. Е. за 500 000 долларов — возможно, оно того не стоит, так что подумайте о том, чтобы двигаться дальше.

5. Экономический подход

Затратный подход к оценке недвижимости гласит, что собственность стоит только того, для чего ее можно разумно использовать. Он оценивается путем объединения стоимости земли и остаточной стоимости любых улучшений.

Оценщики из этой школы часто придерживаются наиболее эффективных и эффективных методов суммирования затратного подхода к недвижимости.Его часто используют в качестве основы для оценки пустующей земли.

Например, если вы застройщик квартир, желающий приобрести три акра земли в бесплодной местности для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет основываться на наилучшем использовании этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями, а ближайший человек живет в 20 милях от нее, наилучшее использование и, следовательно, самая высокая ценность этой собственности — это не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение с целью поиска дополнительных запасов нефти.

Еще один аргумент в пользу правильного использования связан с зонированием собственности. Если предполагаемая недвижимость не предназначена для проживания в жилых помещениях, ее стоимость снижается, так как застройщик понесет значительные расходы на повторное зонирование. Этот подход считается наиболее надежным при использовании в новых конструкциях и менее надежным для старых домов. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального использования.

Итог

Нет единого способа определить стоимость арендуемой собственности.Самые серьезные инвесторы смотрят на компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения об аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно стать шагом в правильном направлении к участию в инвестиционной игре в недвижимость.

Затем, как только вы нашли недвижимость, которая может приносить вам хороший доход, найдите выгодную процентную ставку для своей новой собственности с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры, с которыми можно работать при оценке предполагаемой арендуемой собственности.

Калькулятор арендной платы

Вложения в недвижимость

Инвестиции в арендуемую недвижимость относятся к инвестициям в недвижимость, которые включают недвижимость и ее покупку с последующим владением, сдачей в аренду и продажей. В зависимости от типа арендуемой собственности инвесторам необходим определенный уровень опыта и знаний, чтобы получать прибыль от своих предприятий. Недвижимость может представлять собой большинство объектов недвижимости, которые можно сдавать в аренду, например отдельную квартиру, дуплекс, дом на одну семью, целый комплекс апартаментов, коммерческую торговую площадь или офисное помещение.В некоторых случаях промышленная недвижимость также может быть использована в качестве инвестиций в арендуемую недвижимость. Более коммерческая арендуемая недвижимость, такая как жилые комплексы или офисные здания, более сложна и трудна для анализа из-за множества факторов, возникающих в результате более крупного масштаба. Для более старой собственности обычно предполагаются более высокие затраты на обслуживание и ремонт.

Инвестиции в арендуемую недвижимость, как правило, капиталоемки и зависят от денежных потоков при низком уровне ликвидности. Однако по сравнению с фондовыми рынками инвестиции в арендуемую недвижимость обычно более стабильны, имеют налоговые льготы и с большей вероятностью застрахованы от инфляции.При правильном финансовом анализе они могут оказаться выгодными и стоящими вложениями. Калькулятор арендуемой недвижимости может помочь в подсчете.

Доход

Есть несколько способов получения дохода от инвестиций в арендуемую недвижимость. Во-первых, инвесторы зарабатывают регулярный денежный поток, обычно ежемесячно, в виде арендной платы от арендаторов. Кроме того, как и в случае владения любым капиталом, сдача внаем собственности дает инвестору возможность получать прибыль от повышения стоимости или увеличения ее стоимости с течением времени.В отличие от дохода от аренды, продажа приносит один большой разовый доход.

Обязанности

Инвестирование в арендуемую недвижимость не является пассивным доходом. Это требует времени и работы. Инвестор или собственник должен взять на себя роль арендодателя и все связанные с этим должностные обязанности.

Общие обязанности владения арендуемой недвижимостью включают:

• Управление арендаторами —поиск арендаторов, проверка данных потенциальных арендаторов, заключение юридических договоров аренды, сбор арендной платы и выселение арендаторов при необходимости.
• Обслуживание собственности —ремонт, содержание, ремонт и т. Д.
• Административный — оформление документов, установление арендной платы, обработка налогов, оплата труда сотрудников, составление бюджета и т. Д.

Владельцы арендуемой недвижимости обычно нанимают компании по управлению недвижимостью за фиксированную или процентную плату для выполнения всех своих обязанностей. Инвесторы, у которых мало времени, которые не живут рядом со своей арендуемой недвижимостью, которые не заинтересованы в практическом управлении или которые могут позволить себе затраты, могут получить выгоду от найма компании по управлению недвижимостью.По приблизительным оценкам, это будет стоить около 10% дохода от сдачи в аренду недвижимости.

Общие правила

Инвестиции в недвижимость могут быть сложными, но есть некоторые общие принципы, которые могут быть полезны в качестве быстрой отправной точки при анализе инвестиций. Однако все рынки разные, и вполне возможно, что эти рекомендации не сработают в определенных ситуациях. Важно, чтобы к ним относились как к таковым, а не как к замене сложного финансового анализа или совета профессионалов в сфере недвижимости.

50% Правило — Сумма операционных расходов арендуемой собственности составляет около 50% дохода. Операционные расходы не включают основную сумму и проценты по ипотеке. Остальные 50% можно использовать для выплаты ежемесячного платежа по ипотеке. Это можно использовать для быстрой оценки денежного потока и прибыли от инвестиций.

1% Правило — Ежемесячный брутто-доход от аренды после ремонта должен составлять 1% или более от покупной цены собственности. Нередко можно услышать о людях, использующих правило 2% или даже 3% — чем выше, тем лучше.

Менее известным правилом является правило 70%. Это правило покупки и продажи проблемной недвижимости для получения прибыли, которое гласит, что покупная цена должна быть менее 70% от стоимости после ремонта (ARV) за вычетом затрат на ремонт (реабилитация).

Внутренняя норма прибыли

Внутренняя норма прибыли (IRR) или общая годовая доходность — это годовая ставка, полученная на каждый вложенный доллар за период, когда он инвестируется. Обычно он используется большинством, если не всеми инвесторами, как способ сравнения различных инвестиций.Чем выше IRR, тем более желательны вложения.

IRR — один из, если не самый важный показатель рентабельности сдачи в аренду недвижимости; ставка капитализации слишком проста, а возврат денежных средств на инвестиции (CFROI) не учитывает временную стоимость денег.

Ставка капитализации

Ставка капитализации, часто называемая ставкой капитализации, представляет собой отношение чистого операционного дохода (NOI) к стоимости инвестиционных активов или текущей рыночной стоимости.

Ставка капитализации — лучший показатель для быстрого сравнения инвестиционной собственности.

Также может быть полезно оценить прошлые ставки капитализации собственности, чтобы получить некоторое представление о том, как эта собственность работала в прошлом, что может позволить инвестору экстраполировать, как собственность может работать в будущем.

Если измерить чистую операционную прибыль для данной арендуемой собственности особенно сложно, анализ дисконтированных денежных потоков может быть более точной альтернативой.

Денежный поток Рентабельность инвестиций

При покупке недвижимости для сдачи в аренду в кредит необходимо внимательно изучить денежные потоки.Неудачи при инвестициях в недвижимость могут быть вызваны неустойчивыми отрицательными денежными потоками. Денежный поток возврата инвестиций (CFROI) является метрикой для этого. CFROI, который иногда называют наличным доходом, помогает инвесторам определить убытки / прибыль, связанные с текущими денежными потоками. У устойчивой арендуемой собственности, как правило, должна быть увеличивающаяся годовая процентная ставка CFROI, как правило, из-за статических выплат по ипотеке наряду с доходами от аренды, которые со временем растут.

О чем нужно помнить

Как правило, чем выше IRR, CFROI и капитализация инвестиции, тем лучше.В реальном мире очень маловероятно, что инвестиции в арендуемую недвижимость пойдут точно так, как запланировано или рассчитано с помощью этого калькулятора арендной недвижимости. Столь много финансовых предположений, растянутых на длительные периоды времени (обычно несколько десятилетий), могут привести к нежелательным / неожиданным сюрпризам. Независимо от того, сильно ли обесценивает стоимость недвижимости из-за краткосрочной рецессии или при строительстве процветающего торгового комплекса, стоимость повышается, и то и другое может сильно повлиять на процентную ставку, IRR и CFROI.На цифры могут повлиять даже средние изменения, такие как повышение затрат на техническое обслуживание или уровень вакантных площадей. Ежемесячная арендная плата также может сильно колебаться от года к году, поэтому брать расчетную арендную плату за определенный период времени и экстраполировать ее на несколько десятилетий в будущее на основе курса повышения стоимости может быть нереалистично. Более того, хотя рост цен учитывается, инфляция — нет, что может сильно исказить такие большие цифры.

Прочие виды инвестиций в недвижимость

Помимо сдачи в аренду, есть много других способов инвестировать в недвижимость.Ниже перечислены несколько других распространенных инвестиций.

РЕЙЦ

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) — это компании, которые позволяют инвесторам объединять свои деньги для инвестирования в долговые или долевые инструменты в совокупность собственности или других активов недвижимости. REIT можно разделить на частные, публично торгуемые или публичные неторговые. REIT идеально подходят для инвесторов, которые хотят иметь доступ к портфелю недвижимости без необходимости совершать традиционные сделки с недвижимостью.

По большей части REIT являются источником пассивного дохода как часть диверсифицированного инвестиционного портфеля, который обычно включает акции и облигации.

Купля-продажа

Покупка и продажа (иногда называемая торговлей недвижимостью) аналогична инвестированию в арендуемую недвижимость, за исключением того, что она не предусматривает сдачи в аренду или подразумевает ее незначительную. Как правило, недвижимость покупается, проводятся улучшения, а затем она продается с целью получения прибыли, обычно в короткие сроки. Иногда никаких улучшений не делается. При покупке и продаже домов это обычно называют переворотом домов. Покупка и продажа недвижимости с целью получения прибыли обычно требует глубоких знаний рынка и опыта.

Оптовая

Оптовая торговля — это процесс поиска сделок с недвижимостью, составления контракта на приобретение сделки и последующей продажи контракта другому покупателю. Оптовик никогда не владеет недвижимостью.

Рентабельность капитала для инвесторов в недвижимость

Рентабельность собственного капитала — это процентная мера прибыли, полученной от инвестиционного объекта недвижимости, по отношению к собственному капиталу в этом объекте. Он может быть рассчитан на первый год владения на основе вложенных денежных средств, разделенных на денежный доход от аренды и т. Д.

Его также можно рассчитать в последующие годы на основе прогнозируемой стоимости недвижимости за вычетом остатка по ипотеке. Это будут текущие инвестиции в акционерный капитал, которые вы бы вложили в недвижимость, скорректированные на любое увеличение стоимости и выплаты по ипотеке.

Измерение рентабельности собственного капитала в будущие годы

В отличие от некоторых других расчетов рентабельности инвестиций, рентабельности инвестиций; этот измеряет вашу отдачу от меняющегося числа. Денежные средства, которые вы вкладываете в первоначальный взнос, не изменились, но с годами меняются другие факторы, и они изменяют вашу рентабельность капитала.Это из-за изменений вашего капитала. Во-первых, давайте посмотрим, какие преимущества дает вам владение арендуемой недвижимостью:

• Выплата ссуды : Продолжая выплаты по ипотеке, вы выплачиваете основной остаток по ссуде, и ваш капитал увеличивается, потому что ваша задолженность меньше по сравнению с ее стоимостью.
• Повышение стоимости : Ваш дом со временем дорожает. Таким образом, уменьшая размер вашей задолженности, вы также увеличиваете ее ценность.Разница между ними растет; беспристрастность.
• Денежный поток : Каждый месяц вы будете накапливать немного наличных, денег, уплаченных в виде арендной платы, сверх выплаты по ипотеке и расходов.
• Экономия по налогу на прибыль : Амортизация — огромное преимущество. Каждый год вы можете вычесть из арендного дохода часть стоимости конструкции в качестве амортизации. Вы ничего не тратили, но вычеты такие же, как и у вас.

Это удивительные преимущества, которые делают недвижимость намного лучше других инвестиционных активов.Однако мы видим, что есть пара из них, которые меняют наш капитал, который неуклонно растет.

Пример рентабельности капитала при недвижимости

Давайте посмотрим на пример эквити в действии. Вы покупаете дом для сдачи в аренду за 100 000 долларов с уплатой 20 000 долларов. В год покупки вы видите, что она стоит 100 000 долларов, но ваша задолженность составляет всего 80 000 долларов, так как у вас есть первоначальный взнос в размере 20 000 долларов в качестве капитала. Допустим, ваш годовой положительный денежный поток составляет 3600 долларов, или 300 долларов в месяц сверх ипотеки и расходов.Итак, наша рентабельность собственного капитала составляет 3600 долларов / 20 000 долларов, или 0,18 = 18% рентабельности капитала. Вы гуру инвестиций!

Теперь давайте перенесемся на 10 лет вперед. Вы выплатили ипотечный кредит, и дом вырос в цене и теперь стоит 118 000 долларов. Ваш остаток по ипотеке снизился с 80 000 до 66 000 долларов. Теперь посмотрите на свой капитал. 118 000–66 000 = 52 000 долларов, ваше новое эквити в нашем простом примере. Теперь снова проведем расчет ROE. Вы получаете немного больше арендной платы, поэтому ваш денежный поток составляет 4400 долларов в год.4400 долларов США / 52 000 долларов США = 8,5% прибыли на капитал.

Что произошло? Это просто; по мере роста собственного капитала вы, конечно, не могли бы так быстро увеличить арендную плату. Итак, это все еще отличное вложение? Посмотрите, что вы можете сделать сейчас с 52 000 долларов. Возможно, пришло время продать и реинвестировать.

Как сделать оценку собственности: полное руководство

Проведение оценки собственности является важной частью принятия наилучшего инвестиционного решения. Это потому, что не всякая сдаваемая в аренду недвижимость приносит инвесторам одинаковый доход.На первый взгляд два свойства могут показаться равными. Но, как говорится, внешность обманчива.

Точно оценивая арендуемую недвижимость, вы можете с выгодой увеличить свой инвестиционный портфель по аренде на одну семью и избежать покупки чужой ошибки.

В этой статье мы обсудим все, что нужно знать инвестору в недвижимость для проведения оценки собственности.

Но сначала …

Оценка собственности — это расчет, который инвесторы в недвижимость используют для определения стоимости собственности.Оценка имущества может проводиться инвесторами с использованием конкретных данных об имуществе и рынке, лицензированными оценщиками и брокерами по недвижимости с BPO (мнение брокера о стоимости).

Прежде чем вы сможете приступить к расчету стоимости недвижимости, вам необходимо собрать некоторые ключевые финансовые данные для оценки вашей собственности:

• Выплата по ипотеке , включая данные о налогах на недвижимость и страховании.
• Сумма первоначального взноса , которая будет варьироваться в зависимости от типа ипотечной ссуды и используемой инвестиционной стратегии.
• Доход от аренды , включая скидку на вакансию и сумму арендного денежного потока, оставшегося после выплаты ипотеки и обычных операционных расходов.
• Отношение цены к доходу , при котором средняя цена дома сравнивается со средним доходом на рынке. По мере того, как это соотношение уменьшается, дома становятся более доступными для покупки, а это означает, что количество потенциальных арендаторов также может уменьшиться.
• Валовой доход от сдачи в аренду , который измеряется путем деления общей покупной цены дома (включая затраты на закрытие и сборы, а также необходимые улучшения) на годовую валовую арендную плату. Чем выше процент доходности от аренды, тем лучше может быть инвестиционная недвижимость.
• Ставка капитализации (или ставка капитализации), которая измеряет норму прибыли от сдачи в аренду и рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на рыночную стоимость дома. Поскольку ставка капитализации не влияет на стоимость финансирования, проще провести сравнение аналогичных объектов недвижимости в одном и том же районе рынка по принципу «яблоки с яблоками».
• Денежный поток , который представляет собой деньги, оставшиеся после выплаты всех расходов, включая ипотеку, и обычно измеряется ежемесячно и ежегодно. Отрицательный денежный поток возникает, когда сумма расходов и обслуживания долга превышает сумму полученного дохода от аренды.

Вы, наверное, слышали поговорку, что «недвижимость — это место, местоположение, местоположение.«Это абсолютно верно. Но местоположение — это лишь один из семи основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости:

Цена за квадратный фут — наиболее распространенный показатель, используемый для оценки жилой недвижимости. Это важно, потому что даже если вы также можете использовать финансовые расчеты, такие как ставка капитализации и рентабельность инвестиций, для оценки потенциального дохода от собственности, ваша стратегия выхода может предусматривать продажу владельцу, а не другому инвестору.

Помимо площади дома, на стоимость влияют количество спален, ванных комнат и общий план этажа. Тот факт, что дом больше, не означает, что он обязательно будет более выгодным для инвестора. Это потому, что характеристики дома должны соответствовать рынку и целевому арендатору.

Например, дом с тремя спальнями и одной ванной комнатой будет считаться функционально устаревшим по сегодняшним стандартам жизни. Небольшой дом с одной спальней в студенческом городке будет иметь более низкую цену за квадратный фут, но его также будет сложнее арендовать, потому что студенты предпочитают иметь соседей по комнате, с которыми они делят арендную плату.

Аренда на одну семью, в которой владелец уже внесла улучшения, может быть выгодным для покупателей. Это потому, что очень небольшое количество улучшений, если они вообще есть, увеличивают стоимость собственности на ту же сумму, что и деньги, потраченные на улучшение.

Согласно отчету о стоимости и стоимости за 2019 год из журнала Remodeling Magazine , если продавец тратит 47 477 долларов на добавление ванной комнаты, стоимость дома при перепродаже увеличивается менее чем на 29 000 долларов.Затраты 22 636 долларов на замену битумной черепицы на крыше прибавляют к стоимости дома всего 15 427 долларов. Убыток продавца — это ваша прибыль.

Отсроченные элементы обслуживания, такие как крыша или система отопления, которые необходимо заменить, или устаревший план этажа, снижают стоимость собственности из-за денег, которые вскоре потребуются для обновления.

Новые объекты недвижимости обычно имеют более высокую стоимость, чем старые, потому что в обозримом будущем потребуется меньше текущих ремонтов и капитальных улучшений.

На рынке продавца, где покупателей больше, чем продавцов, стоимость недвижимости будет расти из-за дисбаланса между спросом и предложением.

Районы с большим количеством вакансий и объявлений, граффити и криминальной деятельностью или район, в котором наблюдается общий упадок, могут вынудить арендодателей снизить арендную плату для привлечения арендаторов. И доход от аренды, и NOI снижаются, потенциально создавая отрицательный денежный поток.

С другой стороны, стоимость собственности, как правило, будет выше, если она находится рядом со школами, районами занятости и такими удобствами, как магазины, рестораны и места отдыха. Рост арендной платы сильнее за счет увеличения спроса со стороны арендаторов.

И последнее, но не менее важное, это местоположение отеля.

Факторы местоположения, которые влияют на стоимость собственности, включают ставки налога на недвижимость и арендную плату, контроль за арендной платой, рост населения и рабочих мест на рынке, а также то, подвержен ли район стихийным бедствиям или сезонным погодным условиям, которые могут затруднить аренду в определенное время года. .

После того, как вы сузили круг потенциальных инвестиций в арендуемую недвижимость и собрали ключевые финансовые данные, пора приступить к оценке потенциальных сделок. Калькулятор Roofstock Cloudhouse Calculator позволяет легко определить потенциальную сдачу дома в аренду. Просто введите адрес собственности, чтобы получить полный прогноз потенциальной прибыли.

Успешные инвесторы в недвижимость используют пошаговую систему для быстрого анализа потенциальных сделок в их портфеле.

Справедливая рыночная стоимость — это цена, которую информированный покупатель готов заплатить, а продавец готов принять. Источники для определения справедливой рыночной стоимости арендуемой собственности включают MLS comps, Zillow, оценку собственности и онлайн-торговую площадку на Roofstock.

Стоимость замены — это деньги, которые потребовались бы, чтобы построить точно такое же здание сегодня.Он учитывает такие вещи, как стоимость земли, стоимость рабочей силы и материалов.

Даже если вы покупаете недвижимость в аренду с арендатором, вам нужно будет определить, является ли арендная плата «рыночной». Если он слишком высок, существующий арендатор не может продлить договор аренды. С другой стороны, арендная плата ниже рыночной может дать некоторый потенциал роста при продлении аренды. Источники для определения рыночной арендной платы включают Roofstock, Zillow, Craigslist и местные компании по управлению недвижимостью.

NOI, или чистая операционная прибыль, рассчитывается путем вычитания обычных операционных расходов из валовой прибыли. Обычные операционные расходы включают в себя расходы на текущий ремонт и техническое обслуживание, коммунальные услуги, страхование, плату за управление имуществом и налоги на имущество. Однако NOI не включает выплату по ипотеке.

Общие финансовые расчеты, используемые для проведения оценки собственности, — это максимальная ставка, рентабельность инвестиций и возврат денежных средств.В следующем разделе мы подробно рассмотрим, как рассчитываются эти формулы, и как лучше всего их использовать.

Наем профессионального лицензированного оценщика, который предоставит вам информацию о стоимости недвижимости, — хороший и недорогой способ получить второе мнение о ценности, которую вы придумали.

Профессиональные оценщики используют смесь науки и искусства. Поскольку они — незаинтересованная третья сторона, не имеющая ничего общего с игрой, эмоции полностью исключаются из того, как они оценивают собственность.

используют рыночные данные, такие как сравнительные данные о недавних продажах, а также состояние и удобства собственности, а затем корректируют стоимость рассматриваемой собственности (той, о которой вы думаете о покупке) в большую или меньшую сторону, чтобы провести сравнение яблок с яблоками.

Например, если у рассматриваемого дома более новая крыша, он будет стоить больше, чем сопоставимая недвижимость со старой крышей. Если в недавно проданных аналогичных домах есть бассейн, а в вашем нет, то оценка вашей собственности будет ниже.

Хотя существуют буквально десятки способов определить стоимость арендуемой собственности, большинство инвесторов в недвижимость используют три основных финансовых расчета, чтобы решить, сколько стоит дом:

Ставка капитализации сравнивает годовой чистый доход от сдачи в аренду со стоимостью собственности:

• Cap rate = NOI / Стоимость собственности
• $ 10 000 NOI / 125 000 $ стоимость недвижимости =.08 или 8% ставка капитализации

Помните, что NOI не включает вычеты по ипотечным платежам, а только обычные операционные расходы. Это значительно упрощает сравнение свойств между яблоками и яблоками.

Кроме того, хотя формула капитальной ставки — хороший инструмент для сравнения похожих объектов на одном и том же рынке недвижимости, ее не следует использовать для сравнения объектов на разных рынках. Это связано с тем, что рыночные факторы, такие как предложение, спрос и рыночная рента, варьируются от места к месту.

Рентабельность инвестиций (ROI) измеряет общую прибыль от сдаваемой в аренду собственности:

• ROI = Годовая доходность / Общие инвестиции
• Годовой доход в размере 4000 долларов США (10 000 долларов NOI — 6000 долларов США по ипотеке) / 25 000 долларов США на общую сумму инвестиций = 0,16 или 16% ROI

В отличие от расчета капитальной ставки, ROI учитывает стоимость финансирования аренды недвижимости. Из-за этого одна и та же недвижимость может иметь разную рентабельность инвестиций в зависимости от первоначального взноса и других условий кредита.Roofstock предоставляет отличный способ расчета финансирования с использованием таких факторов, как сумма первоначального взноса, кредитный рейтинг и условия ипотечного кредита.

Используя приведенный выше пример, давайте посмотрим, как изменяется рентабельность инвестиций, если инвестор вкладывает меньше денег и имеет немного меньшую годовую доходность из-за более высокого платежа по ипотеке:

• Годовой доход в размере 3000 долларов США (10 000 долларов США NOI — 7 000 долларов США по ипотеке) / 12 500 долларов США общих инвестиций = 0,24 или 24%

Возврат денежных средств измеряет сумму денежного потока по сравнению с суммой вложенных денежных средств.В отличие от рентабельности инвестиций, которую можно использовать для измерения рентабельности инвестиций за все время владения недвижимостью, при наличных расчетах измеряется только доходность за текущий период:

• Денежный доход = Годовой денежный поток / Общая сумма вложенных денежных средств

Вот пример того, как измерить доходность наличных денег.

Допустим, инвестор покупает дом за 125 000 долларов и вкладывает 20% вниз. Инвестор должен потратить 1500 долларов сразу после закрытия на необходимые обновления. Дом уже сдан в аренду арендатору, поэтому есть также годовой NOI в размере 10 000 долларов и годовой денежный поток в размере 4 000 долларов после ежегодных расходов по ипотеке в размере 6000 долларов.

Денежный доход инвестора за этот год составляет:

• Годовой денежный поток 2500 долларов США (10000 долларов США — 6000 долларов США — расходы по ипотеке — 1500 долларов США на модернизацию) / 26 500 долларов США вложены наличными (первоначальный взнос 25000 долларов США + затраты на модернизацию 1500 долларов США) = 0,094 или 9,4%

В следующем году, если предположить, что у инвестора нормальные операционные расходы и такой же NOI, возврат денежных средств будет:

• Годовой денежный поток в размере 4000 долларов США (10 000 долларов NOI — 6000 долларов США расходов по ипотеке) / 26 500 долларов США (первоначальный взнос 25 000 долларов США + затраты на модернизацию 1500 долларов США) =.15 или 15%

Ответ на этот вопрос зависит от инвестиционной стратегии.

Например, ставка капитализации часто используется инвесторами «купи и держи» для собственности, которая уже приносит доход. Инвесторы, которые хотят максимизировать силу кредитного плеча, могут повысить рентабельность инвестиций, вкладывая меньше денег или взяв краткосрочную ссуду только под проценты.

Инвесторы в недвижимость, покупающие реабилитационную недвижимость без получения текущего дохода, могут обнаружить, что годовой расчет наличными является лучшим финансовым показателем для использования.

Вы также можете использовать все три финансовых расчета при анализе индивидуальной аренды недвижимости. Использование нескольких методов для определения стоимости арендуемой собственности является ключом к принятию наилучших возможных инвестиционных решений.

Не вся арендуемая собственность одинакова. Успешные инвесторы в недвижимость используют все имеющиеся в их распоряжении инструменты для принятия наиболее разумных возможных инвестиционных решений.

• Числа, которые необходимо знать при оценке имущества, включают рыночную стоимость, ипотечный платеж, рыночную арендную плату и денежный поток.
• Факторы, влияющие на стоимость собственности, включают улучшения, необходимые или уже сделанные владельцем, возраст собственности, рыночные условия и местоположение.
• Шаги по оценке стоимости собственности включают определение справедливой рыночной стоимости и арендной платы, восстановительной стоимости и NOI.
• Три ключевых финансовых показателя, используемых для расчета стоимости собственности, — это максимальная ставка, рентабельность инвестиций и доходность наличными.

Бесплатная и простая таблица анализа арендуемой недвижимости

Успешные инвесторы в арендную недвижимость знают, что прибыль получается при покупке недвижимости, а не при ее продаже. Но как инвесторы узнают, что сделка, на которую они смотрят, действительно имеет смысл?

В этой статье мы ответим на этот вопрос и многое другое.

Мы начнем с того, что рассмотрим, как работает анализ арендуемой собственности, поговорим о том, почему денежный поток так важен, и предоставим вам две бесплатные таблицы анализа арендуемой собственности и инструменты, которые вы можете начать использовать уже сегодня.

(Щелкните здесь, если вы предпочитаете сразу перейти к электронной таблице)

При проведении анализа арендуемой собственности необходимо выполнить четыре основных шага:

Инвесторы в сфере недвижимости имеют в своем распоряжении широкий спектр инструментов, помогающих определить рыночную стоимость дома:

• CMA или сравнительный анализ рынка сообщает, за что недавно были проданы аналогичные дома и сколько они сейчас выставлены на продажу за
• Финансовые показатели, такие как максимальная ставка и МРЖ (множитель валовой ренты)
• Правило 1% гласит, что ежемесячная арендная плата за недвижимость должна составлять не менее 1% от покупной цены — если ежемесячная арендная плата составляет 1000 долларов, собственность стоит около 100000 долларов

Стоимость владения и эксплуатации частной инвестиционной собственности включает различные статьи расходов, такие как налоги, управленческие и лизинговые сборы, коммунальные услуги, техническое обслуживание и капитальный ремонт.

Некоторые инвесторы оценивают операционные расходы, используя так называемое правило 50%. Правило 50% предполагает, что операционные расходы (за исключением основной суммы ипотеки и выплаты процентов) будут составлять половину валового дохода. Так, если односемейный дом сдается за 1000 долларов в месяц, ежемесячные операционные расходы составят 500 долларов.

Хотя правило 50% может быть хорошим начальным инструментом проверки при выборе потенциальных инвестиций для дальнейшего анализа, лучше использовать исторические расходы или провести подробное исследование, чтобы точно узнать, сколько будет стоить аренда недвижимости.

3. Исследовательская рыночная арендная плата

Интернет-источники, такие как Rentometer, Zillow и RENTCafé, являются отличными источниками для поиска информации об аренде в режиме реального времени почти на всех рынках США. Еще один хороший метод исследования рыночной арендной платы — это «тайное хранение» другой арендуемой недвижимости в этом районе, притворяясь, что быть арендатором.

Если вы инвестируете в аренду дома на одну семью под ключ на Roofstock Marketplace, вряд ли вам потребуется немедленный ремонт. Однако в какой-то момент во время периода владения вы можете захотеть произвести некоторые внутренние или внешние обновления, чтобы повысить ценность и оправдать более высокую арендную плату.

Ваш управляющий недвижимостью может помочь с получением нескольких цен на любую работу, а также порекомендует, потребует ли местное правительство лицензированного подрядчика для выполнения работы или разрешит использование менее дорогостоящего разнорабочего.

Инвесторы в арендную недвижимость могут зарабатывать деньги двумя способами: за счет увеличения стоимости капитала в долгосрочной перспективе и за счет движения денежных средств в течение всего периода владения.

Прирост капитала быстрее растет ближе к концу срока кредита, поскольку больший процент ежемесячного платежа по ипотеке применяется к основной сумме долга. Исторически цены на жилье в США также опережали уровень инфляции.

Итак, для инвестора, занимающегося покупкой и удерживанием недвижимости, вполне разумно ожидать значительного увеличения капитала.

Однако, поскольку рынки недвижимости также исторически движутся циклично, попытка рассчитать время для рынка и увеличить его стоимость в ожидании более высокой цены для продажи иногда может иметь неприятные последствия. Вот почему так много успешных инвесторов в недвижимость сосредотачиваются на движении денежных средств при анализе собственности, в которую инвестировать:

• Ценности односемейных домов со схожими характеристиками имеют тенденцию двигаться в одном направлении, а это означает, что их будущий потенциал оценки примерно такой же
• Финансирование домов на одну семью также аналогично, поэтому основной баланс будет выплачен примерно по той же ставке, что означает, что прирост капитала ближе к концу срока кредита также будет примерно таким же.

Вот почему инвесторы в недвижимость сравнивают денежный поток двух аналогичных объектов недвижимости.

Поскольку потенциальная прибыль от капитала примерно одинакова, денежный поток становится дифференцирующим фактором. При прочих равных дом с большим денежным потоком — лучшая инвестиция.

Денежный поток — это разница между доходами и расходами. Хотя это определение довольно простое, точный анализ и расчет денежных потоков может быть немного сложнее.

Это потому, что многие начинающие инвесторы в недвижимость слишком оптимистичны.Они часто переоценивают валовой доход от аренды и недооценивают эксплуатационные расходы или истинную стоимость владения арендуемой недвижимостью.

Хороший анализ денежных потоков включает:

Валовой доход от аренды

Одна большая ошибка, которую допускают некоторые инвесторы, — это прогнозировать, что арендная плата всегда будет расти из года в год. Вместо того, чтобы прогнозировать ежегодное увеличение арендной платы на 3% (например), поговорите с другими инвесторами на вашем рынке, чтобы узнать, каковы были их исторические повышения арендной платы на самом деле.

Вакансия / потеря кредита

Многие проформы движения денежных средств используют убыток от вакансии / кредита в размере 5% от валового годового дохода. Вакансия — это время, необходимое для того, чтобы найти нового арендатора или сдать квартиру, когда недвижимость не приносит дохода. Потеря кредита — это еще одно слово для обозначения безнадежной задолженности, созданной арендаторами, которые не платят полностью.

Число дней, которым соответствует 5%, составляет около 18 дней. Вместо того, чтобы использовать 5%, поговорите с местной компанией по управлению недвижимостью Roofstock, чтобы узнать их мнение о том, сколько времени на самом деле потребуется, чтобы найти нового арендатора.Вы можете обнаружить, что 5% слишком мало или даже слишком много, если спрос на арендуемую недвижимость на рынке высок.

Управление недвижимостью

Поскольку вы разговариваете с профессиональным управляющим недвижимостью, спросите его об их структуре оплаты и узнайте, какие услуги включены в стоимость, а какие могут привести к дополнительным сборам. Отраслевой стандарт составляет от 8% до 12% от валового ежемесячного дохода от аренды, в то время как другие могут взимать фиксированную плату за единицу или предлагать скидку инвестору с несколькими объектами недвижимости.

Может взиматься дополнительная плата за такие услуги, как сдача в аренду новому арендатору и создание новой учетной записи клиента. Эти комиссии уменьшают денежный поток собственности, но начинающие инвесторы часто забывают включать их в анализ денежных потоков.

Техническое обслуживание

Техническое обслуживание включает в себя расходы на ремонт или замену таких предметов, как забитый водопровод, перестановка двери шкафа, замена изношенного прибора, обслуживание системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или ремонт крыши.Некоторые инвесторы рассчитывают расходы на содержание как 10% от общей арендной платы, в то время как другие собственники составляют детализированный список со стоимостью отдельных работ и ремонтов.

Возраст дома и демографические данные арендаторов также влияют на стоимость содержания недвижимости.

Старые дома, если они не были полностью перестроены и обновлены, как правило, обходятся дороже, чем новое строительство. Инвесторы, нацеленные на студентов или арендаторов из 8-й секции в качестве арендаторов, могут обнаружить, что расходы на содержание выше, чем у владельцев, сдающих в аренду миллениалам с высокотехнологичной работой или пенсионерам бэби-бумеров.

Коммунальные услуги

Арендаторы односемейных домов обычно оплачивают счета за коммунальные услуги напрямую, но в небольших многоквартирных домах домовладельцы часто платят за воду, канализацию и мусор, а затем перекладывают эти расходы на арендатора.

Даже если арендатор оплачивает свои собственные счета за коммунальные услуги, рекомендуется проконсультироваться с местным коммунальным предприятием, чтобы узнать, сколько счетов стоит каждый месяц.

Более высокий, чем обычно, счет за коммунальные услуги может в конечном итоге сделать недвижимость слишком дорогой для арендатора, что, в свою очередь, приведет к более высокому уровню вакантных площадей и снижению денежного потока.В зависимости от муниципалитета, некоторые коммунальные предприятия могут также возложить на арендодателя ответственность за неоплаченный счет арендатора, что приведет к неожиданным расходам в отчете о движении денежных средств.

Комиссия ТСЖ

Владение домом, входящим в ассоциацию домовладельцев, также означает уплату взноса ТСЖ, как правило, один раз в месяц. Хорошая идея — попросить у ТСЖ копию их годового баланса P&L и .

Это потому, что, хотя отчет о прибылях и убытках ТСЖ может показаться сильным, слабый баланс означает, что ТСЖ недокапитализирован и может потребовать специальной оценки для каждого собственника собственности в ассоциации.

Ипотека

Выплаты по ипотеке обычно состоят из PITI — основной суммы, процентов, налога на имущество и страховки. Если ваш ежемесячный платеж по кредиту не включает все эти элементы, обязательно учтите недостающие в своем анализе движения денежных средств.

Прочие расходы

В эту категорию могут входить единовременные расходы, такие как арендная плата, борьба с вредителями, уборка снега, озеленение и не облагаемые налогом командировочные расходы для инвесторов в недвижимость на дальние расстояния.

Чтобы проиллюстрировать, как анализ арендуемой собственности работает в реальном мире, мы составили простую электронную таблицу с использованием Google Таблиц (но вы также можете загрузить копию в Excel, если предпочитаете ее):

Загрузите эту простую таблицу для анализа арендуемой собственности (любезно предоставлено Roofstock Academy)

Еще один отличный ресурс для подробного анализа арендуемой недвижимости на одну семью — Roofstock Cloudhouse.

Просто введите адрес любого дома на одну семью в США, чтобы получить полный прогноз потенциальной прибыли. Вы также можете персонализировать свои отчеты Cloudhouse, корректируя предположения для создания индивидуального анализа.

Другие финансовые показатели для измерения

Хорошая таблица анализа арендуемой недвижимости также позволяет инвесторам в недвижимость создавать другие ключевые финансовые показатели, чтобы помочь взвесить все за и против альтернативных вариантов инвестирования:

• Денежный доход = чистый годовой денежный поток / вложенные денежные средства
• Ставка капитализации = NOI (чистый операционный доход до выплаты ипотеки) / рыночная стоимость недвижимости
• Множитель валовой арендной платы = рыночная стоимость / валовая годовая арендная плата
• Валовой доход от аренды = Валовая годовая арендная плата / рыночная стоимость

Единственный калькулятор инвестиционной недвижимости, который вам когда-либо понадобится

Ключевые выводы

Умение оценивать сделки имеет решающее значение для успеха любого инвестора в недвижимость.Независимо от того, решаете ли вы, следует ли продвигать сделку или просто оцениваете существующую недвижимость, тщательный анализ арендуемой собственности является ключевым. К счастью, с правильным калькулятором аренды недвижимости сделать этот выбор станет проще. Поэтому, если вы хотите найти лучшую инвестиционную недвижимость с наиболее привлекательной прибылью, попробуйте использовать следующие расчеты для анализа своей следующей сделки; вы можете быть удивлены тем, что они могут помочь вам предсказать.

Доход от сдачи в аренду недвижимости

Сдача в аренду объектов недвижимости стала синонимом современных автомобилей для создания богатства.Немногие (если вообще есть) стратегии выхода оказались более прибыльными в течение длительного периода времени, чем инвестирование в арендуемую недвижимость. По крайней мере, богатство, получаемое от сдачи в аренду собственности, можно экстраполировать на всю жизнь и даже на поколения. Пока арендуемая недвижимость находится в эксплуатации, она может приносить денежный поток. На самом деле, вполне возможно, что денежный поток, полученный от сдачи в аренду собственности, будет покрывать ежемесячные ипотечные операции, а затем и некоторые другие. Таким образом, арендодатели могут одновременно выплачивать ипотеку чужими деньгами и ежемесячно получать небольшую прибыль.Кроме того, каждый платеж по ипотеке увеличивает долю собственника в собственности.

Однако стоит отметить, что доход не ограничивается денежным потоком и собственным капиталом. Владельцы могут увеличить свою прибыль, используя арендуемую недвижимость в качестве налогового убежища. В значительной степени благодаря нескольким налоговым льготам, предоставляемым владельцам арендуемой недвижимости, квалифицированные инвесторы могут ежегодно снижать свой налогооблагаемый доход; это означает, что правительство будет вынимать из их кармана меньше с каждым годом.Хотя технически это и не является доходом, сэкономленная копейка — это заработанная копейка. Что-то вроде амортизации арендуемой собственности может сэкономить инвесторам тысячи долларов в течение срока службы собственности; деньги, которые могут принести или разрушить вложение.

Анализ инвестиционной собственности: 8 факторов, которые следует учитывать

Тщательный анализ арендуемой собственности даст представление о потенциальной прибыльности данной сделки; Вот почему так важно знать, какие индикаторы следует искать и учитывать. Вот восемь ключевых факторов для вашего следующего анализа денежных потоков от сдачи в аренду:

1. Местоположение: Вы можете многое изменить в собственности, но не можете переместить ее в другой район.Местоположение арендуемой недвижимости будет влиять на ее желательность и вашу способность поддерживать низкий уровень вакантных площадей. При выборе района обращайте внимание на рыночные факторы и не бойтесь делать покупки.

2. Доходы и денежные потоки: Доходом называется сумма полученного дохода от аренды, а денежный поток представляет собой чистую сумму денежных средств, переводимых в недвижимость и из нее. Эти индикаторы могут помочь инвесторам определить, будет ли недвижимость прибыльной.

3. Тип недвижимости: Тип недвижимости — это количество квартир и тип дома, который вы ищете. Примеры включают дома на одну семью, дома на несколько семей, дуплексы, квартиры, таунхаусы, кондоминиумы и т. Д. Каждый тип собственности будет иметь уникальные преимущества и недостатки, поэтому обязательно взвесьте все «за» и «против» каждой собственности в вашем районе.

4. Идеальные арендаторы: Арендаторы — это то место, где большая часть вашего дохода создается при инвестировании в арендуемую недвижимость, поэтому правильные арендаторы имеют решающее значение для вашего успеха как инвестора в недвижимость.Встретьтесь с нынешними владельцами недвижимости и спросите, есть ли у них проблемы с существующими арендаторами. Это также поможет вам адаптировать свои маркетинговые методы и подготовить соответствующие заявки на аренду для привлечения надежных арендаторов.

5. Норма вакансий: Норма вакансий определяется исходя из того, в какой период года у объекта недвижимости нет арендаторов. Идеальный уровень вакантности — ноль процентов, что означает, что недвижимость приносит доход от сдачи в аренду в течение всего года.Хотя наличие несуществующей доли вакансий не исключено, учитывайте возможность появления вакансий при расчете возможных расходов на аренду.

6. Стратегия аренды: Решите, на чем вы будете сосредоточены: на краткосрочной или долгосрочной аренде, что повлияет на типы домов и территорий, в которые вы должны инвестировать. Долгосрочная аренда — это более традиционная аренда, включающая аренду и долгосрочные арендаторы. Краткосрочная аренда обычно рассматривается как дом для отпуска или аренда на Airbnb.Оба варианта могут дать привлекательные результаты в зависимости от вашего целевого рынка недвижимости.

7. Операционные расходы: Операционные расходы — это любые текущие затраты на содержание арендуемой собственности. Они включают расходы на техническое обслуживание, оборудование, страховку, коммунальные услуги и любые другие эксплуатационные расходы. Чтобы определить операционные расходы, сложите расходы на техническое обслуживание, плату за управление имуществом и другие расходы, связанные с эксплуатацией собственности.

8. Капитальные затраты: Капитальные затраты относятся к вопросам, которые необходимо решать периодически, но не так часто, как операционные расходы.Физические активы, такие как недвижимость, промышленные здания или оборудование, могут считаться капитальными затратами. Чтобы лучше понять разницу между капитальными и эксплуатационными расходами, ознакомьтесь с этим подробным анализом.

[Научитесь анализировать сделки как профессионал! Посещайте БЕСПЛАТНЫЕ занятия по недвижимости в вашем районе, чтобы узнать, как определять наиболее выгодные инвестиционные сделки. ]

Как рассчитать доход от аренды

Калькулятор арендуемой собственности работает, полагаясь на определенные переменные, чтобы определить потенциальную эффективность инвестиционной собственности.Например, инвесторы должны собрать как можно больше информации о собственности (например, о покупной цене и стоимости собственности). Инвесторы также должны быть готовы оценить несколько цифр на основе имеющейся у них информации, такой как уровень вакантных площадей и стоимость аренды. Прочтите следующий список переменных, которые помогут вам начать расчет дохода от аренды сегодня:

• Текущее значение свойства: Текущее значение свойства — это текущая стоимость данного свойства.Инвесторы не должны принимать цену покупки за чистую монету, а должны вместо этого нанять профессионального оценщика для составления отчета. Стоимость недвижимости поможет вам определиться с рядом расчетов и даже может помочь в переговорах о покупке.

• Общие денежные вложения: Это относится к количеству денежных средств, вложенных инвесторами в недвижимость, включая первоначальный взнос и любые затраты на ремонт. Таким образом, инвесторы, которые покупают недвижимость за все наличные, могут включить полную стоимость покупки.

• Затраты на закрытие: Гонорары кредитора, нотариуса и адвоката включены в общие затраты на закрытие. Это также относится к затратам, понесенным во время поиска права собственности, передачи собственности и выдачи ссуды. Затраты на закрытие обычно составляют от двух до пяти процентов от общей закупочной цены.

• Ставка по ипотеке: Ставка по ипотеке — это просто процентная ставка по ссуде, используемой для финансирования собственности. Если вы еще не приобрели недвижимость, эту информацию все равно можно получить, проконсультировавшись с вашим кредитором и предоставив необходимую информацию.

• Срок ссуды: Срок ссуды относится к продолжительности данной ссуды. В среднем срок ссуды на аренду недвижимости может составлять от 10 до 25 лет. Срок кредита поможет при расчете эксплуатационных расходов и не только.

• Доходность от аренды: Доходность от аренды — это ожидаемая ежемесячная арендная плата за инвестиционную недвижимость. Включите любой доход, полученный от ежемесячных арендных платежей, разрешений на парковку, услуг прачечной или других денежных потоков от собственности.Если вы не уверены в текущей доходности от аренды (в расчете на продавца), используйте исследование рынка, чтобы сделать точную оценку недвижимости.

Получив некоторую базовую информацию об арендуемой собственности, вы можете положиться на калькулятор анализа арендуемой собственности для автоматической оценки рентабельности. Существует широкий спектр программного обеспечения для анализа арендуемой собственности, которое может помочь вам в этом процессе. В зависимости от того, какой расчет вы пытаетесь определить в первую очередь, вы можете найти в Интернете различные калькуляторы аренды недвижимости.Калькулятор рентабельности инвестиций от SparkRental — отличное место для начала, равно как и калькулятор годового денежного потока от Calculator.net.

Если вы решите использовать свой собственный калькулятор дохода от аренды, вы можете рассчитывать на несколько формул. Создайте электронную таблицу анализа арендуемой собственности с помощью Microsoft Excel или Google Sheets — в зависимости от того, что вам удобно — и подготовьтесь к началу расчетов. Выбираете ли вы онлайн-калькулятор аренды или ручку и бумагу, будьте осторожны при определении вышеуказанных переменных, чтобы анализ сделки был максимально точным.

Когда использовать калькулятор аренды

Калькулятор арендуемой недвижимости должен использоваться инвесторами, анализирующими потенциальные сделки или оценивающими существующую арендуемую недвижимость. Хотя калькулятор арендуемой недвижимости не требуется для принятия обоснованных инвестиционных решений, он может дать представление о потенциальной или текущей прибыли от недвижимости. Инвесторы, которые используют калькулятор арендуемой собственности при принятии решения о том, стоит ли инвестировать в данную недвижимость, могут избежать дорогостоящих ошибок. С другой стороны, инвесторы, которые полагаются на калькулятор арендуемой собственности для оценки существующей собственности, могут определить, пора ли ее продать или реорганизовать.

Калькуляторы инвестиционной собственности помогают оценить практически любой тип собственности, от одноквартирных домов до многоквартирных домов. Эти калькуляторы не предназначены только для начинающих инвесторов! Любой инвестор, независимо от опыта, может использовать расчеты, чтобы делать точные прогнозы потенциальной доходности от аренды и многое другое. Кроме того, инвесторы, которые продают недвижимость, могут передать результаты расчетов арендуемой собственности покупателю, чтобы ускорить и улучшить продажу.Помните, что правильный калькулятор аренды недвижимости может эффективно помочь вам как при покупке, так и при продаже инвестиционной собственности.

Какова хорошая рентабельность инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость?

ROI в недвижимости означает «окупаемость инвестиций», иначе известную как количество прибыли, которую инвесторы могут рассчитывать получить от сдачи в аренду. Хотя хороший ROI будет варьироваться от инвестора к инвестору, некоторые диапазоны можно использовать в качестве общих рекомендаций. Для большинства сдаваемых в аренду объектов рентабельность инвестиций составляет от пяти до 10 процентов.На противоположном конце спектра рентабельность инвестиций более 10 процентов обычно представляет собой отличную инвестиционную возможность.

При рассмотрении рентабельности инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость не забывайте уделять особое внимание каждой рассматриваемой переменной, такой как уровень вакантных площадей, эксплуатационные расходы и многое другое. Имейте в виду, что при оценке потенциальной рентабельности инвестиций лучше проявить осторожность. Определяя точные числа и оставляя себе пространство для маневра, вы можете помочь убедиться, что ваши оценки максимально приближены к реальности.

Обязанности собственника арендуемой недвижимости

Управление прибыльной и популярной недвижимостью будет совпадать по крайней мере с несколькими универсальными обязанностями. Чтобы быть предельно ясным, на сегодняшних владельцев арендуемой недвижимости возлагается множество обязанностей, но в уравнении никогда не упускается следующее:

• Уход за недвижимостью: Владельцы сдаваемой в аренду собственности несут ответственность за поддержание собственности в жилом состоянии. Это означает, что им нужно будет связаться с соответствующими предприятиями, чтобы не отставать от технического обслуживания, ремонта, ремонта и всего остального.

• Заполнение вакансий: Худшее, что может случиться с арендодателем — это вакансия. Поэтому поиск арендаторов — одна из важнейших задач инвестора.

• Оформление документов: Оформление административных документов утомительно, но это необходимо. Все, от подачи налоговой декларации до подписания договоров аренды, должно быть не только выполнено, но и сделано аккуратно.

Однако важно отметить, что владение арендуемой недвижимостью может быть полностью пассивным.Заручившись услугами действительно отличного управляющего недвижимостью, можно избавить владельцев арендуемой недвижимости от большинства обязанностей, связанных с арендой недвижимости. Сторонний управляющий недвижимостью может сделать для инвестора практически все, от поиска и проверки арендаторов до выполнения запросов на техническое обслуживание и сбора арендной платы. Фактически, именно услуги, предоставляемые сторонними управляющими недвижимостью, делают инвестирование в арендную недвижимость таким привлекательным. С их помощью инвесторы могут не только пассивно собирать денежные потоки, но и увеличивать долю в своем портфеле, не добавляя дополнительных работ в свой график.

Что такое правило 2%?

Правило 2% по сути является обоснованием того, стоит ли инвестировать в арендуемую недвижимость. Однако, в частности, это правило «устанавливает планку» для инвестиций. Правило 2% подскажет потенциальным инвесторам, оправдывает ли потенциальный поток денежных средств от собственности его предстоящие затраты на приобретение. Как следует из названия, инвесторы хотят, чтобы инвестиции приносили не менее 2,0% от покупной цены актива каждый месяц в денежном потоке.

7 уравнений движения денежных средств для инвестора в пассивный доход

Чтобы рассчитать денежный поток для данного объекта недвижимости, инвесторам необходимо знать несколько формул.Хотя эти расчеты поначалу могут показаться ошеломляющими, понимание того, как рассчитать доход от аренды и многое другое, имеет решающее значение для любого анализа сделки. Вот семь уравнений движения денежных средств, которые инвесторы могут использовать при оценке недвижимости:

1. Чистая операционная прибыль

2. Возврат наличными

3. Возврат инвестиций

4. Доходность от сдачи в аренду

5. Внутренняя норма прибыли

6. Ставка капитализации

7. Денежный поток

Чистая операционная прибыль

Чистый операционный доход — это сумма дохода, полученная после учета операционных расходов.Формула проста: возьмите полученный доход и вычтите общие эксплуатационные расходы. Не забудьте потратить время на то, чтобы точно оценить ожидаемые эксплуатационные расходы, включая все необходимое для поддержания регулярной работы. Это поможет лучше понять потенциальную прибыльность той или иной сделки.

Возврат наличными

Денежные средства на возврат денежных средств помогают контекстуализировать общий потенциал инвестиций, взяв годовой денежный поток и разделив его на общую сумму денежных вложений.По сути, эта формула рассматривает прибыль, полученную в течение одного года, по отношению к общим выплатам по ссуде, произведенным в течение того же года. Расчет денежной прибыли полезен при рассмотрении окупаемости инвестиций в данную недвижимость.

Возврат инвестиций

Рентабельность инвестиций, или ROI, — один из наиболее распространенных терминов, используемых в сфере недвижимости. ROI показывает ожидаемую прибыль от данной сделки в процентах и ​​относительно прост для расчета. Это делает его легкой отправной точкой для инвесторов, анализирующих сделки.Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость, возьмите расчетную годовую норму прибыли, разделите ее на цену недвижимости и затем преобразуйте ее в процент. Известно, что арендная недвижимость приносит доход от пяти до 10 процентов, а некоторые инвестиции даже превышают десять.

Доходность от сдачи в аренду

Доход от аренды — это валовой доход от аренды, который получает недвижимость по отношению к общей покупной цене инвестиции. Его можно определить, разделив годовой доход от аренды на общую покупную цену, и он всегда конвертируется в процент.Доходность от аренды может помочь определить долгосрочную жизнеспособность данной инвестиции. Например, если доходность от аренды отрицательна или даже тогда вложение приведет к потере денег или безубыточности инвесторов. Хорошее практическое правило при определении доходности от сдачи в аренду — искать недвижимость с доходностью не менее семи процентов.

Внутренняя норма доходности

Именно здесь теряются многие инвесторы, поэтому просто помните, что в Интернете есть ресурсы, которые могут помочь с этим расчетом. Внутренняя норма доходности (IRR) используется для определения стоимости инвестиций во время владения.Это еще один метод, используемый для определения целесообразности инвестиций. Формула требует нескольких переменных, включая цену покупки, денежный поток текущего периода, продолжительность текущего периода и чистую приведенную стоимость. В большинстве случаев более высокая IRR сигнализирует о потенциале увеличения денежного потока от инвестиций.

Ставка капитализации

Ставка капитализации собственности используется для расчета ожидаемой прибыли от инвестиций. Хотя он чаще всего используется в коммерческой недвижимости, инвесторы в жилую недвижимость также могут найти его полезным, особенно при оценке риска.Высокая ставка капитализации обычно коррелирует с более высоким уровнем риска, в то время как низкая ставка капитализации может означать более низкие уровни. Для определения ставки капитализации инвесторам необходимо разделить чистый операционный доход на общую стоимость недвижимости. Окончательное значение будет выражено в процентах.

Денежный поток

Денежный поток — это сумма денег, которую инвестиции генерируют каждый месяц за счет аренды после учета расходов на недвижимость. Формулу относительно легко понять: просто вычтите эксплуатационные расходы и выплаты по ипотеке из общей суммы дохода от аренды.Большинство инвесторов смотрят на этот показатель ежемесячно, поэтому учитывайте его при определении своих доходов и расходов. Чем выше расчетный денежный поток, тем больше инвестор может заработать от данной собственности.

Сводка

Независимо от того, где вы находитесь в качестве инвестора в недвижимость, подходящий калькулятор для аренды недвижимости поможет вам принять правильные инвестиционные решения. Если вы оцениваете существующую недвижимость, сделайте упор на поиск точных цифр. Тщательно подсчитав эффективность своей собственности, вы сможете определить, как двигаться дальше.При правильном использовании надежный калькулятор аренды недвижимости может позволить инвесторам выбирать выгодные сделки с недвижимостью и, в свою очередь, увеличивать свои портфели.

Вы хотите иметь возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток. Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.