МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Коммерческое жилье что это такое: Коммерческая недвижимость — тенденции и тренды — блоги риэлторов

Коммерческий найм жилья — что это такое?

Для того чтобы решить временную проблему с жильем, граждане могут снять дом или квартиру, оформив при этом договор найма. В данном случае, речь о договоре аренды не идет.

В процессе заключения данного договора имеет значение, кто именно является владельцем жилья, физическое лицо или юридическое. От статуса владельца зависят условия договора, будет он коммерческим или социальным.

В том случае, если помещение, предлагаемое в наем, является объектом коммерческого фонда и частной собственностью физического лица или муниципальной собственностью, заключается договор коммерческого найма.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.

Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Жилье коммерческого найма — это

Жилые помещения, являющиеся собственностью граждан, государства или муниципалитета, которые предлагаются для проживания граждан, относятся к жилищному фонду коммерческого использования (ст.19 п. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации).

То жилье, которое является частной собственностью граждан, может использоваться ими по их усмотрению. Они могут там проживать сами или сдавать его в наем, заключив договор коммерческого найма.

В соответствии с этим договором, собственники получают за использование их жилья другими гражданами оговоренную сумму. Те жилые помещения, которые являются собственностью государства или муниципалитетов, также могут быть сданы в наем. В этом случае, может заключаться как социальный, так и коммерческий договор найма жилья.

Малоимущие или признанные нуждающимися граждане Российской Федерации имеют возможность заключить договор социального найма с правом последующей приватизации данного объекта.

Если же вы достаточно обеспечены и снимаете жилье, находящееся в собственности муниципалитета по коммерческому договору найма, прав на приватизацию этой квартиры или дома вы не имеете.

Собственники недвижимости владеют неоспоримым правом на вселение в свою квартиру кого угодно. Также они имеют право сдавать свое собственное жилье в наем на основании заключения договора коммерческого найма или на условиях взаимного соглашения сторон.

Такая процедура с наймом жилья может происходить с любым собственником, будь-то государство, муниципалитет или частное лицо. Стороной, которая предлагает жилье в наем, может быть как физическое лицо, так и любая организация.

Следует запомнить, что владелец жилья, сдающий его по условиям коммерческого найма, автоматически лишается льгот на ремонт и содержание данного помещения.

Пользоваться помещением, снятым в наем, могут не только лица, постоянно в нем проживающие. Таким же правом могут воспользоваться и другие лица, близкие к нанимателю, но не являющиеся членами его семьи.

В жилое помещение, сданное в наем по договору, могут вселяться только те граждане, личность которых согласована между владельцем жилья и нанимателем.

Если есть необходимость вселения в данное помещение члена семьи нанимателя, которому не исполнилось 18 лет, разрешения собственника жилья не требуется.

В наем может сдаваться только та жилая площадь, которая находится изолированно от других помещений. Это может быть частный дом, квартира или другое помещение, пригодное для жилья.

Помещение, сдающееся в наем, должно быть пригодным для проживания. О благоустройстве данного жилья речи не идет. В случае смены собственника жилья, человек, снявший квартиру, имеет право проживать там тот период времени, который оговорен в договоре найма жилья.

Обращаться к нотариусу для заверения договора коммерческого найма жилья нет необходимости. Договор должен быть составлен в письменной форме.

При заключении договора, обязательно оговаривается срок, на который сдается жилье. Этот пункт заносится в договор. Срок сдачи жилья не может превышать 5 лет. По истечению данного срока, договор должен быть или расторгнут, или переоформлен.

При последующем найме данного жилья, предыдущий наниматель имеет преимущество среди других желающих. В случае если собственник жилья не имеет претензий к нанимателю, договор может быть перезаключен.

Краткосрочный договор – вид договора, который заключается на срок не более года. Собственник жилья, после окончания срока найма помещения, обязан предупредить нанимателя о своем решении дальнейшего взаимодействия с ним.

Решение может быть разным: отказ в продлении договора или дальнейшее сотрудничество по найму жилья. Если собственник жилья не обсудит данный вопрос с нанимателем после окончания срока найма, договор автоматически продлевается. Условия договора и срок найма остаются прежними.

Договор коммерческого найма жилья

Договор коммерческого найма жилья подразумевает взимание договорной платы с нанимателя за использование жилой площади собственника жилья.

Заключать договор о найме жилого помещения может как непосредственно собственник жилья, так и его доверенное лицо. Доверенность на осуществление данной процедуры должна быть заверена у нотариуса.

Граждане, имеющие необходимость улучшить свои жилищные условия, могут воспользоваться правом на заключение договора социального найма. Если же такой необходимости нет, они могут заключить договор коммерческого найма жилья.

Договор социального найма является преимущественным для нуждающихся граждан или признанных малоимущими. Также граждане должны быть обязательно внесены в очередь на улучшение своих жилищных условий.

Граждане, желающие заключить договор коммерческого найма жилого помещения, также включены в очередь. Помещения, снятые в наем по такому договору, не могут быть приватизированы, но у нанимателей существует возможность выкупить это жилье у собственников.

Кто имеет право заключать договор коммерческого найма?

Договор коммерческого найма жилья часто заключают муниципальные или государственные органы, частные собственники. Жилые помещения в наем сдают различные организации.

Традиционно гражданином, сдающим жилье по договору коммерческого найма, выступает собственник данного жилого помещения (наймодатель), второй же стороной является другой гражданин (наниматель).

Одной из сторон заключения договора может быть юридическое лицо, являющееся нанимателем. Но жилое помещение, снятое в наем, не может использоваться в качестве действующей фирмы, офиса или производственного помещения.

Такое помещение пригодно только для проживания в нем физических лиц. Если в договоре со стороны нанимателя участвует юридическое лицо, он называется договором аренды жилого помещения.

Заключать коммерческий договор найма может только собственник жилого помещения или его доверенное лицо, что позволяет ему распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.

Не имея права собственности на жилье, вы не можете сдавать его в наем. Снимать же квартиру может любой человек. Его гражданство и состоятельность не имеют при этом никакого значения.

При заключении договора коммерческого найма жилья, наниматель обязан указать всех граждан, которые будут проживать с ним по данному адресу. К таким лицам могут относиться не только члены семьи, но и другие граждане, личности которых должны быть указаны в договоре.

При возникшей необходимости последующего поселения в квартире еще кого-то, следует обратиться к собственнику жилья и получить его согласие. Также такой вопрос должен быть согласован с остальными жильцами, указанными в договоре найма. Несовершеннолетние дети вселяются беспрепятственно.

Граждане, проживающие в съемной квартире, пользуются одинаковыми правами. Но ответственным перед собственником жилья за условия проживания является непосредственно наниматель, заключивший договор.

Существует такое понятие, как «сонаниматели». Ими являются все лица, проживающие на данной жилплощади и участвующие в подписании договора найма помещения. Сонаниматели несут одинаковую ответственность перед собственником.

Какие помещения могут считаться объектом сдачи в наем?

Для заключения договора коммерческого найма жилья, рассматриваются все жилые помещения, расположенные изолированно друг от друга. К ним относятся частные дома, части домов, имеющие отдельный вход, и квартиры.

Главные условия для сдачи жилья в наем:

  • Изолированное расположение жилого помещения;
  • Оно должно иметь все условия для проживания.

В договоре найма жилья может рассматриваться только помещение, подходящее под все перечисленные ранее параметры. Кроме того, в помещении должны быть соблюдены все нормы противопожарной безопасности, строительные и санитарные нормы.

Существенным отличием договора коммерческого найма от социального является норма жилой площади, рассчитанная на одного жильца.

Если при заключении коммерческого договора, такая норма вообще не учитывается, то в социальном — она должна соответствовать норме, принятой в данном регионе.

На какой срок сдается жилье?

При заключении договора социального найма жилья, срок такового не оговаривается. В коммерческом же договоре он не должен превышать 5 лет. Такой срок соответствует сроку найма жилья, закрепленного в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Гражданин, снявший жилье на срок до 5 лет, может продлить его, при условии, что собственник жилья не имеет претензий к нанимателю и готов сдавать свое жилье и далее. Но он обязан предупредить нанимателя об истечении срока найма за 3 месяца и обсудить с ним свои дальнейшие действия.

В том случае, если владелец жилья не связался с нанимателем и не обсудил данный вопрос, договор найма жилья автоматически продлевается на указанный срок, на тех же условиях, что были оговорены при первичном заключении договора.

Собственник жилья не имеет права заключать договор с другим нанимателем жилого помещения в то время, когда оно уже сдано. В том случае, если такой факт все же имеет место, наниматель жилья, который первым подписал договор, имеет право на признание второго договора недействительным.

Гражданин, снимающий жилье, вправе расторгнуть договор найма жилья. О таких намерениях он обязан предупредить собственника за 3 месяца до желаемой даты прекращения договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Коммерческое жилье: государство в роли наймодателя

8 ноября т. г. Глава государства подписал Указ № 512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда» (далее — Указ № 512). По мнению законодателей, данный нормативный документ станет первым действенным шагом на пути создания нового вида государственного жилья — жилья коммерческого использования и, что самое главное, позволит в определенной степени решить квартирный вопрос граждан независимо от их «нуждаемости».

О необходимости развивать в стране «арендное» жилье говорилось неоднократно. Особенно остро в этом нуждается столица, где наблюдается парадокс: рост количества нуждающихся в улучшении жилищных условий увеличивается пропорционально объему жилищного строительства. В сложившихся экономических условиях предоставление льготных кредитов стало для государства непосильной ношей. Поэтому Правительство определило несколько приоритетных механизмов снятия с бюджета бремени господдержки малообеспеченных граждан, одним из которых как раз является строительство домов для коммерческого использования.

Механизм для сдачи жилья в коммерческое использование предлагает Указ № 512, которым определено создание фонда коммерческого жилья из имеющихся свободных (освободившихся) жилых помещений государственного жилищного фонда, в т. ч. приобретенных, построенных (реконструируемых) жилых домов специально с этой целью. Изначально следует отметить, что формирование фонда жилья коммерческого использования будет вестись за счет бюджетных средств и средств, полученных от сдачи жилья, «иных источников, не запрещенных законодательством».

Законодательным документом определен порядок включения жилых помещений государственного жилищного фонда в состав коммерческого использования. Он прост и аналогичен включению жилья в состав социального — по решению местных исполнительных органов. Также облисполкомы вправе направить построенные жилые помещения в состав жилья коммерческого использования.

К слову, список данных квартир исполнительные комитеты должны сформировать до 1 января 2012 г., поскольку именно в первый день нового года Указ вступает в силу. К этому же времени Правительство должно определить базовую ставку платы за пользование данным жильем, к которой в зависимости от места нахождения помещения будет применяться тот или иной коэффициент. «Строительство жилья коммерческого использования государственного жилищного фонда в Беларуси преследует две цели: стать альтернативой на рынке найма жилья частного жилищного фонда, а также снизить рыночную цену найма частного жилья, — отметила заведующая юридическим сектором Управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь Н. А. Кухарчик. — Поэтому предполагается, что плата за пользование жилыми помещениями коммерческого найма в госфонде будет ниже, установленной на частном рынке найма жилья».

Согласно Указу, порядок предоставления жилья коммерческого использования и коэффициент оплаты за его пользование в зависимости от местонахождения будут определять облисполкомы. «Это позволит местным исполнительным и распорядительным органам «корректировать» миграцию трудоспособного населения, направляя его в тот или иной населенный пункт, избегая концентрации большого числа граждан, к примеру, в одном областном центре», — отметила собеседница. При этом нормативным документом установлено, что право на предоставление таких помещений имеют все граждане — как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящие на таком учете, но преимущество будет иметь первая категория.

Порядок оплаты за жилищно-коммунальные услуги идентичен тому, что установлен для граждан, проживающих в собственных квартирах.

Что касается порядка заключения договора найма жилого помещения коммерческого использования, то информация о наличии такого жилья будет размещена на сайтах, информационных стендах местных исполкомов, а также госорганов, имеющих жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, и в других, доступных для граждан, местах. Желающие в течение не менее 15 дней с момента размещения информации должны будут подать заявления. После этого исполкомы рассмотрят их, и в порядке поступления, а при наличии граждан, состоящих на учете нуждающихся, в порядке очередности постановки на данный учет, будет предоставлено жилье коммерческого использования.

Срок договора найма таких помещений составляет не более 5 лет. Это предельный период, но в последующем договор пролонгируется на новый срок. Как отметила Н. А. Кухарчик, при условии надлежащего исполнения нанимателем своих обязанностей (отсутствие задолженности по оплате, в т. ч. услуг ЖКХ, и претензий со стороны обслуживающих объект организаций) он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок. Кроме того, собеседница подчеркнула, что при необходимости договор найма может быть перезаключен с одним из членов семьи в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. При этом она отметила, что, согласно Указу, квартиры коммерческого использования не подлежат обмену, разделу, продаже или приватизации, а также сдаче по договору поднайма.

«Данный вид жилья будет востребован в Беларуси, — убеждена специалист. — Ведь для семьи привлекательнее нанимать госжилье по доступной цене, чем снимать его у «частника» по цене 200–300 долларов или, например, выплачивать в течение 20 лет дорогостоящий кредит. Конечно, жилье коммерческого использования не заменяет собственного, но является ему хорошей альтернативой».

Следует отметить, что в формирование фонда жилых помещений коммерческого использования могут включаться и госорганы, имеющие в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилые помещения. Причем приоритет предоставления между работниками организации и другими гражданами может быть определен в коллективном договоре.

Важным для государства является участие инвесторов в развитии нового вида жилья в республике. По мнению специалистов, привлечение частного капитала в строительство домов коммерческого использования позволит не только снизить финансовую нагрузку на бюджет, но и усовершенствовать систему управления жилищным фондом.

В качестве примера взаимодействия государства и частника можно привести опыт Москвы, который, к слову, рассматривался в рамках подготовки Указа № 512. Изначально право развивать сферу арендного жилья было предоставлено коммерческим строительным организациям, которые имели возможность использовать закрытые паевые инвестиционные фонды. Это позволило увеличить уровень доходности данного бизнеса и сократить срок окупаемости арендных комплексов до 6 лет.

Если рассматривать европейский опыт, то там окупаемость доходных домов и того меньше. Этот показатель достигается за счет высокой скорости строительства.

Что касается Беларуси, то о сроках окупаемости данного жилья говорить пока рано. Сегодня только возводятся первые два арендных дома на территории Парка высоких технологий для его резидентов, и механизм коммерческого найма «не обкатан». Будем надеяться на положительные результаты и нововведения в законодательстве, которые привлекут в данную сферу коммерческих застройщиков. И хорошо бы это сделать на начальном этапе «арендного» пути…

Коммерческий найм жилья в СПб, коммерческое жильё

Для начала необходимо определиться с понятием того, что такое коммерческий найм жилья в Санкт-Петербурге? Недвижимость, которая является собственностью граждан РФ, государства и предлагается для проживания, является жилым фондом коммерческого использование. Именно так определяет это понятие Гражданский кодекс Российской Федерации.

Где искать коммерческое жильё в Санкт-Петербурге?

Собственники таких объектов имеют неоспоримое право вселять в свои владения любых лиц. Также они имеют право на сдачу внаём своих объектов на условиях, которые оговорены в договоре коммерческого найма или на условиях полного согласия сторон.

Жилье по коммерческому найму в Санкт-Петербурге: подводные камни

Стоит отметить, что помещение, сдаваемое в найм, должно быть пригодным для жизни. Добавим, что если у объекта сменится владелец, то человек, или семья проживающая в нём, имеют право жить тот срок который оговорен в договоре.

Важным моментом соглашения коммерческого найма является размер платы за пользование помещением. Эта сумма должна быть четко оговорена сторонами.

Жилой объект, сдаваемый в найм, не может использоваться как офис, склад или под коммерческое предприятие.

Как найти предложения коммерческого найма жилья в Санкт-Петербурге?

Отметим, что обращаться в нотариальную контору для заверения договора коммерческого найма нет необходимости. Кроме того, важно понимать, что обязательным условием является то, что договор должен быть составлен в письменной форме.

Квартиры в коммерческий найм в Санкт-Петербурге. Что? Где? Когда?

Если вам необходимо оперативно, юридически грамотно и недорого найти предложения квартир в коммерческий найм, то вы можете обратиться в проверенную компанию, которая осуществляет подобные услуги. Агентство недвижимости “Невский Простор” работает на рынке жилья Санкт-Петербурга уже более двадцати лет. За это время наши специалисты помогли решить жилищные вопросы тысячам клиентов. Звоните: 8(812)325-38-38!

Коммерческий найм муниципального жилья — что это такое?

Кто имеет право на получение жилья по договору коммерческого найма?


Да.

Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6

«Основы жилищной политики города Москвы»

(в редакции от 10 июля 2002 г.)

» Статья 11. Наем (коммерческий наем) жилого помещения

1. Граждане, имеющие на каждого члена семьи доход выше уровня, утвержденного Московской городской Думой, и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке, имеют право на предоставление жилого помещения в фонде коммерческого использования по договору коммерческого найма.

Жилые помещения по договору коммерческого найма не предоставляются семьям малоимущих граждан, ветеранов, инвалидов и иных граждан, которые в соответствии с федеральным законодательством должны обеспечиваться жилыми помещениями в фонде социального использования.

2. В случае отказа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, от получения жилых помещений по договору коммерческого найма они могут предоставляться по договору коммерческого найма иным лицам в порядке, установленном правовыми актами города Москвы.

3. Жилое помещение по договору коммерческого найма предоставляется как с освобождением занимаемого жилого помещения, так и без его освобождения.

4. Основанием для заключения договора коммерческого найма является решение исполнительного органа государственной власти.

5. Основанием для вселения в жилое помещение является договор коммерческого найма жилого помещения.

6. По договору коммерческого найма город Москва либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет гражданину (нанимателю) жилое помещение без ограничения нормой предоставления во временное владение и пользование для проживания в нем за договорную плату, а наниматель обязуется использовать жилое помещение для проживания, выполнять условия договора, своевременно вносить плату за наем жилого помещения.

7. Наниматель вносит плату за жилищные, коммунальные и иные услуги в полном размере.

8. Наниматель самостоятельно заключает в установленном порядке договоры на предоставление ему жилищных, коммунальных и иных услуг, если договором коммерческого найма не установлено иное.

9. В договоре коммерческого найма указываются граждане, проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Ответственность за действия граждан, нарушающие условия договора коммерческого найма жилого помещения, несет наниматель жилого помещения, если договором граждан с нанимателем не установлена солидарная ответственность перед наймодателем.

10. При расторжении договора коммерческого найма жилого помещения в случаях, предусмотренных законом или договором, граждане подлежат выселению из занимаемого по договору коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке.

В случае предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма с освобождением ранее занимаемого жилого помещения, граждане подлежат выселению с предоставлением жилого помещения, равнозначного по размеру ранее занимаемому.

В случае предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма без освобождения занимаемого жилого помещения, граждане подлежат выселению в ранее занимаемое жилое помещение. При отсутствии возможности вселения в ранее занимаемое жилое помещение, граждане подлежат выселению с предоставлением жилого помещения по нормам общежития.

11. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок.

К договору коммерческого найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные настоящей статьей.

Договор краткосрочного найма жилого помещения заключается в порядке и на условиях, установленных гражданским законодательством».

Коммерческий наем жилья

Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию.

Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.

Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды.

Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений. В этом числе может оказаться так же жильё:

  • признанное бесхозным;
  • из числа выморочного имущества;
  • добровольно переданное владельцем.

Освободившиеся квартиры, которые не запланированы в качестве объектов для передачи очередникам, ставятся на баланс городской администрации или администрации населённого пункта и могут участвовать в коммерческой деятельности.

Средства, получаемые от передачи данных помещений гражданам, вносятся в городской или местный (областной, районный) бюджет и распределяются на приоритетные для населённого пункта цели.

Заселиться в квартиру или комнату на данном основании могут несколько членов семьи, которые вносятся списком в договор, с определением статуса в отношениях и степени родства, при его наличии. В этом случае ответственность между лицами разделяется солидарно.

Отличия коммерческого от социального найма

По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.

По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.

Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.

В процедуре социального найма допускается к участию только жильё из муниципального фонда, предназначенного для обеспечения нужд заинтересованных лиц из числа очередников.

В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.

Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.

В сравнении с ним, наймодатель, представляющий государственный или муниципальный орган власти, вправе передавать квартиры только физическим лицам. Но возможности заселившихся на этом основании граждан, не допускают не только участия принадлежащего им объекта в имущественных сделках, но и приватизации недвижимости.

Главное отличие заключается в безвозмездности процедуры перехода прав по договору социального найма, в то время как коммерческий договор предусматривает взимание соразмерной платы с проживающих.
Это становится юридическим последствием различия в базовых основаниях. Что вменяет регулирование возмездных правоотношений не Жилищным, а Гражданским кодексом.

Выкуп и приватизация

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.

Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. Можно ли приватизировать служебное жилье).

Так как правоотношения данного прецедента регулируются Гражданским кодексом, сделка опирается на основания, аналогичные отношениям аренды, что не предусматривает переход недвижимости в собственность.

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см. Особенности правовой процедуры «аренда квартиры с последующим выкупом»).

Регистрация при коммерческом найме жилья

По законодательному регламенту Миграционной службы РФ, каждый резидент, а так же – иностранец, обязан иметь регистрацию по месту постоянного проживания. Так как сдаваемое помещение принадлежит органу власти, предписания, которые им регламентированы, оно исполняет в первую очередь.

Соответственно, прописка предоставляется на срок действия договора.
Так как договор имеет срочный характер и оформляется на срок от 1 года до 5 лет, регистрация по установленному адресу не допускает пролонгации без повторного оформления соглашения (см. Временная регистрация).

Пролонгация же осуществима:

  • при продлении действия соглашением на установленный срок;
  • автоматически – при отсутствии прекращения действия.

Администрация не должна, прекращая действие договора, без объяснения причин нанимателям квартиры, заключать его с другими гражданами. Это продиктовано приоритетным правом проживающих в помещении лиц, если они притязают на повторный или последующий сроки пролонгации права пользования жильём.

Разрешение на прописку требуется отразить в вводной части документа. Так же она допускается при отсутствии прямых указаний на её запрет, если в договоре проигнорирована постановка вопроса о регистрации вселившихся.

Договор коммерческого найма жилья

В случае предоставления съёмного жилья, составляется двусторонний договор, с определением сторон:

  • Государственная структура или администрация населённого пункта, являющиеся собственниками объекта недвижимости и выступающие в роли наймодателя.
  • Физическое лицо, семья или иная группа лиц, выступающие в роли нанимателя.

Далее следуют характеристики помещения, которое сдаётся временным владельцам. Они содержат сведения, соответствующие кадастровым учётным данным и справкам из БТИ. Разночтения и разногласия в перечисленных источниках не допускается.

Здесь же, во вводной части, указывается вид владения, на основании которого помещение передаётся временно проживающему лицу. А так же – установленные существенные условия договора, такие как:

  • время и место составления;
  • разрешение на регистрацию;
  • допустимость субаренды;
  • право выкупа.

Далее следуют положения, составленные из пунктов и подпунктов, в которых подробно санкционируются юридические отношения контрагентов. В их числе:

  • Условия передачи прав, с определением времени, места и организационных требований, к сторонам.
  • Права и обязанности контрагентов.
  • Сроки действия договора.
  • Установление фиксированной платы и условия её предоставления лицами, пользующимися квартирой.
  • Ответственность за не исполнение положений и пунктов контракта, допустимость введения штрафов и пени за просрочку платежа.
  • Возможность расторжения контракта по взаимному соглашению сторон или в судебном порядке.
  • Порядок действия контрагентов в ситуациях непреодолимой силы или в случае форс-мажора.

В заключение ставятся реквизиты и подписи (печать) сторон, а составленный договор регистрируется в Росреестре.

Переход права следует обеспечить актом приёма передачи, условия проведения которого требуется зафиксировать отдельным пунктом в соответствующем положении.

Условия расторжения договора коммерческого найма и выселения жильцов

Условия, предоставленные сторонам для расторжения контракта и выселения граждан и их семей из съёмной квартиры, не одинаковы.

Получатели помещения в данном случае имеют приоритет. С их стороны допускается съезд с места проживания по их усмотрению, при предварительном предупреждении собственника жилья через управляющую компанию за 3 месяца до расторжения контракта.

Владелец недвижимости, которым является муниципалитет, такими правами не обладает. В случае нарушений регламента проживания заселившимися, или по иным причинам, их выселение допускается только по решению суда.

Для этого вначале уполномоченное лицо со стороны администрации официально уведомляет граждан о требовании освободить помещение, занимаемое ими, в срок 3 месяца, с указанием причин.
После трёх месяцев, если лица не съехали, допускается подача искового заявления с ходатайством о расторжении договора и выселении.

Выселить жильцов без решения суда нельзя. Исключение составляют случаи, когда граждане выписываются и съезжают после предъявленных претензий добровольно, заключив соглашение о расторжении договора по взаимному согласию. Инициатива граждан так же регулируется составлением соглашения о прекращении права пользования помещением, исходящая по их волеизъявлению.

Прекращение пользования сопровождается снятием с регистрационного учёта. Если выселение производилось через суд, то выписка так же допускается по решению суда. При условии, что в семье нанимателей проживают малолетние дети или подростки – потребуется привлечение органов опеки и попечительства.

Договор социального и коммерческого найма жилых помещений; их отличия.

1.Социальный найм. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Жилищный кодекс регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда. Через социальный наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).

Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления

Жилищный кодекс устанавливает четыре основания, по которым малоимущие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма. Первое из них связано с отсутствием у малоимущих жилого помещения, занимаемого по договору социального найма либо находящегося в собственности. Второе основание связано с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Третье основание нуждаемости в жилье по договору социального найма — это проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Речь идет о санитарно-эпидемиологических, технических, противопожарных и других требованиях. Четвертое — проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире

Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, осуществляется по месту жительства органом местного самоуправления на основании личных заявлений граждан либо их законных представителей.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди. Вне очереди жилье по договору социального найма предоставляется только трем категориям малоимущих нуждающихся граждан.

Во-первых, это лица, которые занимают жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащие ремонту или реконструкции.

Во-вторых, это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

В-третьих, это граждане, страдающие тяжелой формой хронического заболевания.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются по решению органа местного самоуправления

Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, а его общая площадь, т.е. площадь жилых и вспомогательных помещений (за исключением лоджий, балконов и т.п.), должна быть не менее нормы предоставления. Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления и зависит от уровня обеспеченности жилыми помещениями в домах фонда социального использования.

2. Коммерческий найм. Стороны и предмет договора найма жилого помещения. Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями — только граждане.

Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем.

Наемные дома социального типа

Наемный дом социального типа – это жилье, предоставляемое в наем, муниципального или государственного жилого фонда. Квартира или ее часть в таких домах может предоставляться только гражданам, признанным в определенном порядке нуждающимися в жилье.

Социальное жилье предоставляется:

• гражданам, не имеющим на правах собственности личной жилой недвижимости;

• гражданам, которые нанимают жилье не по договору найма социального жилья и социального найма;

• нанимателям жилищных объектов по указанным договорам площадь из расчета на члена семьи, в котором меньше предусмотренной нормы;

• собственникам жилых помещений площадь из расчета на члена семьи в котором, меньше установленной нормы;

• гражданам, которые вынуждены жить в домах с нарушением санитарно-технических требований;

• нанимателям по договорам найма социального жилья и социального найма, разделяющих жилую площадь с другими семьями, в одной из которых есть тяжелобольной с хронической формой заболевания, совместное проживание, при котором, невозможно;

• собственниками квартир, которые вынуждены проживать с другими семьями, в которых есть больной, имеющий тяжелое хроническое заболевание, совместное проживание, при котором, невозможно.

Такие условия также распространяются на членов семьи нанимателя и собственника жилых объектов, установленных федеральным законодательством. Согласно с требованиями жилищного законодательства лицам без гражданства и других государств жилое помещение в наемном доме не предоставляется.

По истечению срока соглашения наниматель имеет право на повторное заключение договора. Также допускается расторжение договора наймодателем в одностороннем порядке и может происходить по следующим основаниям:

• плата за жилье и коммунальные услуги не производилась на протяжении квартала

• нарушение сроков оплаты таких платежей более шести раз за один год

• приобретение нанимателем жилья на праве собственности.

В этом случае жилье предоставляется по договору социального найма жилого помещения или договору найма объектов социального назначения.

Согласно договору наниматель имеет следующие обязанности:

• использовать жилое помещение по назначению;

• принимать меры по сохранности нанимаемого жилья;

• поддерживать надлежащее его состояние;

• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Договор также устанавливает права нанимателя:

• право на пользование общим имуществом дома;

• вселять в нанимаемое жилье третьи лица с целью временного их проживания;

• обменивать или заменять нанимаемый объект недвижимости;

• требовать от наймодателя проведения капитального ремонта.

Наемный дом коммерческого типа

Наемный дом коммерческого типа – это жилое помещение, принадлежащее физическому или юридическому лицу на правах собственности. Наем такого жилья происходит путем заключения договора найма жилого помещения. Такой вид соглашения, в отличие от договоров социального найма жилья и найма жилья социального назначения, имеет ряд преимуществ.

Договор найма жилого помещения может быть заключен в любой момент без соблюдения всякого рода очередности. Одной из сторон договора может быть любой гражданин, в том числе и иностранный, то есть отсутствуют условия, предусмотренные для найма социального жилья. Срок договора может быть как четко определенным, так и подлежащим пролонгации. При этом договор может иметь краткосрочный характер и заключаться на несколько месяцев, а может носить длительный характер и заключаться на несколько лет.

Права сторон и их обязанности для данного договора не имеют установленной формы. При найме частного жилья наймодателем оговариваются условия временного пользования таким жильем: внесение и виды оплаты, текущий и капитальный ремонт жилого дома, условия использования подсобных помещений и прочее. Также значительным преимуществом такого найма является отсутствие лимитов на предоставляемую жилую площадь. Но наймодатель преследует цель получения выгоды. Следовательно, плата за жилье будет включать не только расходы за пользование.

Коммерческий найм муниципального жилья \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Коммерческий найм муниципального жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Коммерческий найм муниципального жилья Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 678 «Обязанности нанимателя жилого помещения» ГК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь ч. 3 ст. 678 ГК РФ и установив, что ответчику на основании договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда было предоставлено в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение; на основании выписки из финансово-лицевого счета в спорном жилом помещении состояли на регистрационном учете ответчик (основной квартиросъемщик), его жена и сын; в расчете указана задолженность ответчика за жилищные и коммунальные услуги исходя из утвержденных тарифов, видов коммунальных услуг, количества проживающих, площади квартиры, нормативов потребления коммунальных услуг, суд правомерно взыскал задолженность по оплате за жилое помещение, коммунальные услуги, поскольку, сохраняя право пользования жилым помещением на условиях договора найма, ответчик обязан был вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; его проживание по другому адресу в спорный период основанием для освобождения от внесения такой платы не является.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Коммерческий найм муниципального жилья Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Актуальные вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения
(Формакидов Д.А.)
(«Журнал российского права», 2017, N 5)Полагаем необходимым законодательное закрепление нормы об утверждении Правительством РФ Типовой формы договора коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования. Речь идет именно о тех договорах, которые заключаются в государственном и муниципальном жилищных фондах коммерческого использования. Унификация данных отношений в первую очередь будет направлена на поддержание равноправия нанимателей жилья и ограничение возможных злоупотреблений должностными лицами — представителями наймодателя. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Государственный и муниципальный жилищный фонд как гарантия реализации права на жилище
(Басос Е.В.)
(«Законы России: опыт, анализ, практика», 2020, N 2)По договору коммерческого найма жилого помещения предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования. Порядок и основания заключения таких договоров регулируются региональным и местным законодательством. В Москве, в частности, возможность заключения подобных договоров предусмотрена Постановлением Правительства г. Москвы от 21 сентября 2016 г. N 588-ПП «О порядке выкупа и найма жилых помещений, предоставленных из жилищного фонда города Москвы по отдельным видам договоров» . Представляется, что увеличение жилищного фонда коммерческого использования будет обеспечиваться развитием жилищного строительства наемных домов коммерческого использования.

Нормативные акты: Коммерческий найм муниципального жилья

Можно ли приватизировать квартиру по коммерческому найму

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Приватизация≫
  4. Можно ли по доверенности
Статья обновлена: 5 апреля 2021 г.

Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Здравствуйте. Краткий ответ на вопрос — квартиру, которая была получена по договору коммерческого найма, приватизировать не получится. Укажу статьи закона, на основании которых стоит запрет, дополнительно разберу отдельные ситуации.

Разрешено приватизировать только ту квартиру, которая была получена по договору социального найма. Это написано ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 — «граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет».

Договор социального и коммерческого найма сильно различаются между собой. Это разные виды договоров и имеют существенные различия и условия для оформления. А именно:

  1. Договор коммерческого найма регулируется Главой 35 ГК РФ. Данный договор оформляется только на определенный срок (обычно на 5 лет) — ст. 683 ГК РФ. По нему наниматель не имеет права без согласия наймодателя вселять членов своей семьи или других граждан, если они изначально не указаны в договоре — п. 2 ст. 677 и ст. 679 ГК РФ. Проживание происходит за плату, которая указывается в договоре — ст. 682 ГК РФ.
  2. О договоре социального найма написано в Главе 8 ЖК РФ. Данный договор не имеет срока — п. 2 ст. 60 ЖК РФ. По нему наниматель имеет право вселить и прописать в квартиру своих членов семьи без согласия наймодателя — ст. 70 ЖК РФ. Проживание в квартире бесплатно — нет статьи закона об оплате по данному договору. Оплачивать нужно только коммунальные услуги — п. 3 ст. 67 ЖК РФ.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Договор коммерческого найма нельзя переоформить на договор социального найма

Такое не предусмотрено жилищным законодательством. Объясню почему.

Все жилые квартиры бывают нескольких видов в зависимости от 1) формы собственности и 2) от целей использования. Договор социального найма можно оформить только в тех многоквартирных домах, которые относятся к государственному или муниципальному жилищного фонду (форма собственности), а именно к жилищному фонду социального использования (цель использования) — пп. 1 п. 3 ст. 19 и п. 1 ст. 49 ЖК РФ. Договор коммерческого найма оформляется только в тех домах, которые относятся к жилищного фонду коммерческого использования (по цели использования) — пп. 4 п. 3 ст. 19 ЖК РФ.

Вывод: нельзя оформить договор социального найма в отношении той квартиры, которая находится в жилищном фонде коммерческого использования. Потому что соц.найм оформляется только в домах, относящееся к жилищному фонду социального использования.

кому полагается и за что можно лишиться?

Государственное арендное жилье – явление для нашей страны не новое. И, хорошая новость, с этого года его начнут возводить еще активнее – именно такое поручение дал Правительству Президент Александр Лукашенко. Кому полагаются арендные метры, как их получить и за что можно лишиться? В нюансах помогла разобраться заместитель начальника управления жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и топлива Миноблисполкома Анастасия Собирай.

– Получить квартиру из государственного жилищного фонда могут все граждане, однако у некоторых есть преимущества. Первоочередное право имеют судьи и прокурорские работники, молодые специалисты, получившие высшее образование за счет госбюджета и прибывшие на работу по распределению в соответствии с договором о целевой подготовке, военнослужащие, ученые и профессорско-преподавательский состав вузов, работники культуры. Постановлением Совмина от 12 июня 2020 года этот перечень расширен. В него включены тренеры – преподаватели по спорту специализированных учебно-спортивных учреждений, средних школ – училищ олимпийского резерва, тренеры национальных команд Беларуси по видам спорта; медицинские, педагогические, творческие работники и работники культуры, заключившие контракт сроком на пять лет; работники учреждений, осуществляющих стационарное социальное обслуживание, и организаций здравоохранения, оказывающих паллиативную медицинскую помощь в стационарных условиях.

Каковы правила распределения метража? Могу ли я, будучи не замужем, рассчитывать на «двушку»?

– Законодательных норм, ограничивающих площадь арендного жилья в Минской области, не существует. То есть теоретически одиноко проживающий человек имеет право написать заявление на двухкомнатную арендную квартиру. Основанием для отказа ее площадь не станет. Скажу больше: некоторые даже пользуются этим правом. Например, молодые пары, которые планируют обзаводиться детьми и, соответственно, в перспективе нуждаются в большей жилплощади.

Куда обращаться соискателю жилья и какие документы требуется предоставить?

– Информация о наличии жилых помещений коммерческого использования размещается на сайтах местных исполкомов и организаций, в ведении ко­торых находятся эти помещения. Написать заявление на предоставление арендного жилья могут все желающие (сделать это нужно в течение 15 дней после размещения объявления). При распределении квартир предпочтение отдается гражданам, имеющим первоочередное право на получение арендного жилья. Затем рассматриваются заявления от лиц, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, по более ранней дате поста­новки на учет. Если таковых нет, то берутся заявления граждан, не состоящих на учете. Военнослужащие получают десять процентов от общего жилфонда коммерческого жилья, все остальные категории первоочередников – 30 процентов. С заявлением нужно обращаться в службу «одно окно» по месту нахождения жилого помещения. Военнослужащим необходимо приложить ходатайство с места службы.

За что могут лишить съемных метров?

– Основаниями для расторжения договора найма могут быть неуплата арендной платы, задолженность по коммунальным платежам за два месяца без уважительной причины, сдача помещения в наем третьим лицам и другие нарушения жилищного законодательства. Для тех, кто стал нанимателем квартиры на время трудовых отношений, поводом для выселения станет расторжение контракта с организацией, которая предоставила жилье.

Разрешено ли делать в арендных квартирах ремонт?

– Облагораживать жилье не запрещается. Изначально жилые помещения соответствуют санитарным и техническим требованиям, установленным для проживания. Однако, если граждане желают переклеить обои либо поменять сантехнику, они могут это сделать.

Как высчитать сумму платежа за аренду?

– Арендная плата ежемесячно рассчитывается по определенной формуле. Общая площадь квартиры умножается на 0,2 базовой величины и коэффициент экономико-планировочной зоны (в каждом регионе они разные и зависят от степени благоустройства и месторасположения квартиры). Так, Минск условно разделен на пять экономико-планировочных зон: чем ближе к центру, тем выше величина. В Минской области эти коэффициенты варьируются от 0,1 до 0,8.

Можно ли приватизировать арендное жилье?

– Нет. Жилые помещения коммерческого использования предоставляются гражданам за плату во временное владение и пользование на условиях договора найма. Как и социальное, арендное не подлежит обмену, продаже либо приватизации.

СКАЗАНО

Александр Авраменко, начальник управления жилищной политики Министерства строительства и архитектуры:

– Идеальный вариант – тот, когда наравне с государством арендное жиль­е возводят для своих сотрудников предприятия и организации. Это позволило бы создать условия для закрепления молодых специалистов в малых городах. Яркий тому пример – построенное в Островце жилье для работников Белорусской атомной электростанции. В 2018 году мясоперерабатывающее предприятие в Каменецком районе реконструировало здание бывшего дома быта, не востребованного среди местного населения. Теперь это арендный дом, в котором живут работники завода.

Специалисты Минстройархитектуры совершенствуют нормативно-правовую базу, разрабатывают предложения, которые позволят мотивировать предприятия на финансирование строительства жилья для своих сотрудников. Говорить о том, что это будут за меры, пока преждевременно. Возможно, предоставление дополнительных льгот по арендной плате за земельные участки, обеспечение инфраструктуры и налоговые преференции.

В ТЕМУ

Сегодня арендное жилье насчитывает 8,9 миллиона квадратных метров, что составляет около 3,5 процента от общего жилфонда.

КСТАТИ

В нынешнем году запланировано возвести не менее 135 тысяч квадратных метров арендного жилья. Больше всего построят в Минской области – 30,5 тысячи квадратных метров.

Виктория Держанович ,«Знамя юности», 26 июня 2020 г.

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

  • Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
  • Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; многоквартирная аренда; и розничная торговля.
  • Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
  • Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют от инвесторов более сложных и больших капиталовложений, чем в жилую недвижимость.
  • Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества.Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

  1. офисных помещений;
  2. промышленное использование;
  3. аренда на несколько семей; и
  4. розница.

Отдельные категории также могут быть классифицированы дополнительно. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

  • Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
  • Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
  • Класс C здания являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако наиболее типичным случаем является сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса.Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение указанного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании, проведенном в 2017 году аналитической фирмой CBRE Group, Inc.Аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности от арендодателя и арендатора.

  • При единовременной аренде арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость.
  • Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
  • Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
  • При аренде на брутто арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца.Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов.Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей разных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимаемую студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендатора.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом.Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, которые обладают такими знаниями. Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки.Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные арендные ставки.В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания, как правило, арендуются по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и обновляется. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость.Налоги, механизмы покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов недвижимость остается вакантной без предварительного уведомления.

В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость.Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы
  • Хеджирование от фондового рынка

  • Высокодоходный источник дохода

  • Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

  • Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он демонстрирует ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Согласно отчету Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовые закрытия магазинов усилились в 2017 году и продолжились в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 года по конец 2017 года, после чего некоторые убытки были компенсированы до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW). ).

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе по недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что глобальные события 2020 года на самом деле не привели к значительному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок, который оправился от резкого падения во втором квартале 2020 года столь же драматическим ралли. длится второй квартал 2021 года. Это ключевое различие между экономическими последствиями, произошедшими в 2020 году, и тем, что произошло десятилетием ранее.Что неизвестно, так это то, окажет ли требуемая удаленная рабочая среда, начавшаяся в 2020 году для большинства американцев, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративного офиса.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая используется для хозяйственной деятельности. Коммерческая недвижимость обычно относится к зданиям, в которых размещаются предприятия, но также может относиться к земле, используемой для получения прибыли, а также к сдаче в аренду крупных жилых помещений.

Отнесение объекта к коммерческой собственности влияет на то, как оно финансируется, как облагается налогом и как к нему применяются законы.

Подразделение коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость включает торговые центры, продуктовые магазины, офисы, промышленные зоны, производственные цеха и многое другое. Показатели коммерческой недвижимости , включая продажные цены, ставки новостроек и заполняемость , часто используются в качестве меры деловой активности в данном регионе или экономике. Например, индексы цен на коммерческую недвижимость RCA измеряют изменения цен на коммерческую недвижимость в Соединенных Штатах.

Инвестиции в коммерческую недвижимость по сравнению с жилой недвижимостью

Коммерческая недвижимость традиционно считалась хорошей инвестицией. Первоначальные инвестиционные затраты на здание и затраты, связанные с настройкой для арендаторов, выше, чем в жилую недвижимость. Тем не менее, общая прибыль может быть выше, и некоторые общие проблемы, которые возникают с жилыми арендаторами, отсутствуют при работе с компанией и ясных договорах аренды.

Инвесторы в коммерческую недвижимость могут также использовать тройную чистую аренду, при которой такие расходы, как налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание, несет компания, сдающая помещения в аренду.Это преимущество недоступно инвесторам в жилую недвижимость.

Помимо выгодных условий аренды, коммерческая недвижимость, как правило, выигрывает от более простых цен. Инвестор жилой недвижимости должен учитывать ряд факторов, в том числе эмоциональную привлекательность недвижимости для потенциальных арендаторов. В отличие от этого, инвестор в коммерческую недвижимость может полагаться на отчет о прибылях и убытках, в котором указана стоимость текущих договоров аренды, которую затем можно сравнить со ставкой капитализации другой коммерческой недвижимости в этом районе.

Инвестиции в коммерческую недвижимость через REITS

Инвестиционные фонды в недвижимость (REIT) — идеальный вариант, если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, но не имеете достаточного капитала или желаете купить целое здание. REIT действуют как паевые инвестиционные фонды, поскольку они объединяют инвестиционные доллары для покупки активов. Каждая акция REIT представляет собой базовые активы компании. Покупка акций REIT, специализирующегося на коммерческой недвижимости, дает вам доступ к этому сектору, не требуя, чтобы вы сами покупали здание.

Коммерческая недвижимость Определение | Bankrate.com

Что такое коммерческая недвижимость?

Любая недвижимость, которая зонируется или используется исключительно для деловых целей, является коммерческой собственностью. Это могут быть торговые центры, торговые центры, отели, магазины розничной торговли, склады, рестораны, промышленные помещения, фермы, офисные здания и даже пустыри, которые были определены как коммерческая собственность местным правительством.

Более глубокое определение

В большинстве муниципалитетов физическое лицо не может строить бизнес на жилой собственности или дома на коммерческой собственности.Это связано с тем, что коммерческая недвижимость имеет определенные стандарты, которые владелец или застройщик должен соблюдать при построении бизнеса.

Они могут варьироваться от стиля здания до минимального количества парковочных мест. Во многих случаях коммерческие объекты расположены рядом друг с другом в определенном муниципалитете, чтобы предотвратить разрушение жилых сообществ. Коммерческая недвижимость также может иметь другие налоговые ставки по сравнению с другими типами недвижимости.

Пример коммерческой недвижимости

Часто коммерческую недвижимость разбивают на определенные категории.К ним относятся:

  • Промышленные — Промышленные объекты обычно включают тяжелое производство, легкую сборку и склады. Эти типы недвижимости обычно большие, были реконфигурированы для размещения тяжелой техники, имеют легкий доступ к автомагистрали и могут включать офисные помещения.
  • Розничная торговля — Торговая недвижимость является одной из наиболее распространенных коммерческих объектов, и они могут включать торговые центры, общественные центры и региональные торговые центры. Они различаются по размеру и могут быть домом для одного или сотен отдельных магазинов и предприятий.
  • Офис — Офисные помещения обычно расположены в городских и пригородных районах. В крупных городах, таких как Лос-Анджелес, Атланта или Джексонвилл, это обычно многоэтажные дома. За пределами крупных городов это могут быть офисные парки, среднеэтажные здания или офисные городки.
  • Multifamily — Многоквартирные дома могут показаться жилыми, но на самом деле они являются коммерческими. Это актуально для садовых, средних и многоэтажных квартир.
  • Отели — Отели считаются коммерческой собственностью независимо от размера и типа.Сюда входят отели для длительного проживания, отели с полным спектром услуг и отели с ограниченным сервисом.
  • Земля — Земли, отведенные под коммерческую недвижимость, обычно делятся на три категории. Земля Браунфилд когда-то была зонирована для промышленного использования и может быть повреждена. Земля под засыпку — это земля, которая была застроена, но сейчас пуста. Земля с гринфилдом — это неосвоенная земля.
  • Специального назначения — Большинство других видов коммерческой недвижимости относятся к категории специального назначения. Это могут быть такие места, как автомойки, складские помещения, тематические парки, дома престарелых, церкви и пристани для яхт.

Коммерческая недвижимость против инвестирования в жилую недвижимость

Основные выводы

Выбор между коммерческими и жилыми инвестициями в недвижимость — это не решение, которое можно принять в одночасье. Каждая стратегия предлагает свой набор преимуществ, а также свой набор проблем. Путь, который выберет инвестор, будет зависеть от его целей, устойчивости к риску, ликвидного капитала и времени. Прежде чем сделать окончательный выбор, ознакомьтесь со следующими преимуществами.

В чем разница между жилой и коммерческой недвижимостью

Техническая разница между жилой и коммерческой недвижимостью заключается в следующем: жилая недвижимость — это все дома на одну семью и жилые дома, сдаваемые в аренду на одну или четыре квартиры. Напротив, коммерческая недвижимость — это что-либо, состоящее из пяти или более единиц. Кондо, дуплексы и квадруплексы составляют жилую недвижимость, в то время как офисные, торговые, промышленные, многоквартирные (из пяти и более единиц), гостиницы и здания специального назначения считаются коммерческой недвижимостью.

Еще одно существенное различие между коммерческой и жилой недвижимостью заключается в типе арендатора, которого привлекает каждое здание. Жилая недвижимость обычно сдается в аренду семьям и частным лицам, а коммерческая недвижимость сдается в аренду предприятиям.

Наконец, каждый тип собственности имеет свой набор возможностей. Коммерческая недвижимость имеет тенденцию предоставлять инвесторам гораздо более широкий спектр потенциальных инвестиций. Например, инвестиционных фондов коммерческой недвижимости больше, чем жилищных.С другой стороны, инвестирование в жилую недвижимость имеет тенденцию давать инвесторам более активную роль в собственности.

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

  • Более высокая доходность: Вы слышали поговорку: «Чем выше риск, тем выше награда», что весьма остро относится к коммерческой недвижимости и более высокой доходности. По сравнению с доходами от жилой недвижимости денежный поток и доход от коммерческой недвижимости намного более привлекательны. По данным Национального совета фидуциаров по инвестициям в недвижимость (NCREIF), Property Index, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют среднегодовую доходность 12.7 процентов по сравнению с S&P 500 со средней годовой доходностью 8,8 процента за последние 15 лет. Больше места — больше арендаторов, а значит, больше денег в вашем кармане. Неплохо для инвестора, желающего диверсифицировать свой портфель.

  • Квалифицированные арендаторы: Иногда инвесторам, желающим сдать в аренду свою односемейную недвижимость (или небольшую многоквартирную недвижимость), может быть сложно найти арендаторов, которые имеют квалификацию и будут поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии.С другой стороны, коммерческие арендаторы, как правило, представляют собой предприятия, корпорации или что-то в этом роде. Поскольку их поддерживает более крупная компания, они, как правило, с большей вероятностью будут уважать собственность и ее правила. Хотя это не всегда так, квалифицированные арендаторы облегчат жизнь любому собственнику недвижимости.

  • Тройная аренда: Хотя тройная нетто-аренда варьируется от случая к случаю, она чрезвычайно важна для инвесторов в коммерческую недвижимость. При тройной аренде нетто владелец недвижимости не должен оплачивать никаких имущественных расходов.Арендатор берет на себя все расходы на недвижимость напрямую, включая налоги на недвижимость, поэтому все, что владелец недвижимости должен заплатить, — это ипотека. Крупные компании (например, Starbucks, Target, Walmart и т. Д.) Обычно подписывают этот тип аренды, чтобы поддерживать внешний вид в соответствии со своим брендом. Таким образом, они управляют этими расходами, в то время как инвестор практически ничего не платит за обслуживание. Поговорим о беспроигрышном варианте. Инвесторы могут заключать различные договоры чистой аренды; однако трехкратная чистая аренда выгодна только для коммерческой недвижимости.

  • Более длительные сроки аренды: Коммерческая аренда, как правило, намного дольше по сравнению с жилой недвижимостью, которая обычно составляет от шести до 12 месяцев. Нередко коммерческая недвижимость сдается в аренду на срок от пяти до 10 лет. Для инвесторов это означает более низкие затраты на оборот и более низкий уровень вакантных площадей. Долгие сроки аренды свидетельствуют о надежном положительном потоке денежных средств для тех, кто из года в год беспокоится о маркетинге недвижимости. Коммерческие инвесторы могут в конечном итоге иметь менее желаемых арендаторов на длительные периоды времени.Тем не менее, при правильном процессе подачи заявки и правовой защите инвесторы могут избежать любых долгосрочных проблем.

  • Легче увеличить стоимость: Одно из самых больших различий в жилой и коммерческой недвижимости заключается в том, как определяется стоимость собственности. В то время как сопоставимая недвижимость в значительной степени влияет на жилую недвижимость, коммерческая недвижимость напрямую зависит от ее выручки. Проще говоря, чем выше будет денежный поток коммерческой недвижимости, тем выше будет ее стоимость.При наличии подходящих арендаторов инвесторы могли увидеть рост стоимости гораздо более быстрыми темпами, чем жилое жилье.

Умные инвесторы знают, что крайне важно оценить все «за» и «против», прежде чем принимать окончательное инвестиционное решение. Однако эти преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость неоспоримы.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток.]


Преимущества инвестирования в жилую недвижимость

  • Стоимость входа: Хотя получить кредиты на коммерческую недвижимость можно даже в качестве новичка, затраты на инвестиции в жилую недвижимость, безусловно, меньше, чем в коммерческую недвижимость — по крайней мере, для начала. Среднестатистическому человеку может не хватить сбережений для значительного первоначального взноса за коммерческую недвижимость, в то время как гораздо более вероятно, что у него достаточно сбережений для дома на одну семью.Если мысль о коммерческой недвижимости звучит слишком ошеломляюще для нового инвестора, подумайте об этом так: как только инвестор приобрел несколько объектов жилой недвижимости, приносящих денежный поток, у него, вероятно, будет капитал и необходимый опыт для инвестирования в коммерческое здание.

  • Снижение оборачиваемости арендаторов: Для инвесторов в жилую недвижимость, особенно если они сосредоточены на домах на одну семью, с оборотом арендаторов не часто имеют дело. Бизнес меняется и растет, и обычно это арендаторы, которые создают коммерческую недвижимость.При такой нестабильности может быть трудно удерживать арендаторов в течение длительного периода времени. Это означает, что больше работы придется потратить на регулярный поиск арендаторов, а не один раз в синюю луну. На самом деле, если вы как инвестор в жилую недвижимость правильно продвигаете и отбираете арендаторов, вы можете найти людей, которые привержены долгосрочному арендатору. Если вы сосредоточитесь на привлечении только долгосрочных арендаторов, вы можете быть более уверены в том, что они будут относиться к дому как к своему собственному.

  • Более мягкие законы о зонировании: При коммерческом инвестировании возникает гораздо больше бюрократии, с которой приходится иметь дело как владельцу собственности.Законы о зонировании более строгие, разрешения на строительство получить труднее и т. Д. В отношении жилой недвижимости правила и положения более мягкие и менее масштабные.

  • Пул более крупных покупателей и арендаторов: Подумайте об этом: каждому нужно место для жизни, верно? Жилая недвижимость выигрывает от наличия большого пула потенциальных арендаторов и покупателей по сравнению с коммерческой недвижимостью, которая зависит от бизнеса. По мере того, как компании привыкают к онлайн-рынкам и возможностям удаленной работы, инвесторам становится все труднее привлекать коммерческих арендаторов на некоторых рынках.Высокий спрос на жилую недвижимость делает ее особенно привлекательной возможностью для инвесторов, независимо от рынка.

  • Повышает эффективность в условиях экономического кризиса: Компании часто первыми несут издержки экономического спада, который может повлиять на коммерческих инвесторов несколькими способами. Во-первых, владельцы коммерческой недвижимости, надеющиеся привлечь арендаторов, в то время как экономика находится в упадке, могут столкнуться с проблемами сбыта недвижимости. Жилая недвижимость отнюдь не застрахована от этих проблем; однако в целом владельцы жилой недвижимости выиграют от того, что жилье всегда пользуется спросом (несмотря на состояние экономики).Также нет гарантии, что компания останется в бизнесе в течение срока коммерческой аренды. Это может стать уникальной проблемой для коммерческих инвесторов, рассчитывающих на долгосрочных арендаторов.

Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Чтобы решить, какая стратегия подходит вам, важно проанализировать преимущества и определить, какие из них больше соответствуют вам и основным ценностям вашего бизнеса.

Коммерческие кредиты против жилищных кредитов

Традиционные жилищные ссуды или ипотечные жилищные ссуды обычно выдаются банками заемщикам.В отличие от жилищной ипотеки, как правило, между банками и отдельными покупателями, коммерческая ипотека предоставляется компании. В целях налогообложения также обычно в лучших интересах заемщика подписаться в качестве представителя коммерческой организации, поскольку собственность зонирована для использования в коммерческих целях.

Кроме того, коммерческие ссуды более рискованны (в глазах кредиторов), чем жилищные ссуды. Это делает процентные ставки по коммерческому кредиту выше, а сроки короче. Почему? Потому что для коммерческих кредиторов существует целый вторичный рынок, отдельный от традиционных банковских учреждений.

Чтобы претендовать на получение коммерческого кредита, инвесторы по большей части должны иметь бизнес-план и солидный кредитный рейтинг. Коммерческие кредиторы больше озабочены прогнозируемым денежным потоком от собственности, чем жилищные кредиторы. Они захотят узнать, кто будет платить за коммунальные услуги, какой тип обслуживания потребуется и многое другое, прежде чем одобрить ссуду.

Наконец, условия, ограничения и штрафы сильно различаются между коммерческими и жилищными кредитами.Домовладельцы обычно финансируют свою недвижимость на длительные периоды времени. — чаще всего с ипотекой с фиксированной процентной ставкой на 30 лет. Хотя у покупателей жилого дома есть много других доступных вариантов ссуд, этот срок является идеальным из-за более длительного периода амортизации, который приводит к меньшим ежемесячным платежам. Жилищные ссуды обычно амортизируются в течение срока ссуды, поэтому ссуда полностью погашается в конце срока. В отличие от жилищных ссуд, сроки коммерческих ссуд обычно составляют от пяти до 20 лет, а период погашения часто превышает срок ссуды.Коммерческие кредиторы также могут настроить график погашения кредита в соответствии с конкретными требованиями каждого заемщика.

Тарифы на электроэнергию для коммерческих помещений и жилых домов

Качество энергии, потребляемой в коммерческой и жилой недвижимости, одинаково. Однако, поскольку владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают электроэнергию оптом, электрические компании часто предлагают скидки и другие тарифы. Эти коммерческие тарифы на электроэнергию часто позволяют владельцам бизнеса покупать электроэнергию по более низким ценам.Объем, который они должны потреблять, гарантирует, что электроэнергетические компании будут возвращать достаточно средств за свою энергию.

Что такое пассивное коммерческое инвестирование?

Пассивное инвестирование в коммерческую недвижимость позволяет физическим лицам инвестировать в качестве ограниченного партнера с компаниями, занимающимися коммерческой недвижимостью. Хотя инвестор может стать прямым владельцем коммерческого здания, размер капитала, требуемый для этого, обычно затрудняет вход в сферу. Реконструкция, предварительная подготовка и продажа коммерческой и жилой недвижимости — отличная стратегия выхода для тех, кто хочет зарабатывать на жизнь недвижимостью.Однако инвесторам, стремящимся к более диверсифицированному и сбалансированному подходу к инвестированию в недвижимость, может быть лучше переосмыслить эти стратегии и вместо этого выбрать создание портфеля пассивных инвестиций в коммерческую недвижимость.

Затраты на коммерческое и жилое строительство

Стоимость коммерческой и жилой недвижимости обычно сильно различается, даже если объекты аналогичны по размеру. Разница в стоимости включает материалы, стандарты соответствия, накладные расходы, рабочую силу и оборудование.

Для коммерческой недвижимости количество квалифицированных рабочих и использование специализированного оборудования только для коммерческого строительства может значительно увеличить расходы по сравнению с жилой недвижимостью. Жилая недвижимость может иметь очень высокие затраты на накладные расходы, рабочую силу и оборудование. Однако строительство жилой недвижимости редко сравнивается со стоимостью коммерческой недвижимости, поскольку она имеет гораздо меньшие масштабы.

Агенты по коммерческой и жилой недвижимости

Агенты по коммерческой и жилой недвижимости имеют много общего.Тем не менее, важно понимать основные различия, чтобы определить, какой путь подходит вам.

  • Образование и обучение: Агенты по недвижимости должны будут пройти обучение и получить образование для получения лицензии на недвижимость, независимо от того, занимаются ли они коммерческой или жилой недвижимостью. Тем не менее, агенты по коммерческой недвижимости должны иметь высшее образование в области бизнеса или финансов, чтобы лучше понимать финансовые концепции сделок, с которыми они столкнутся, и пройти дополнительное обучение наставничества перед тем, как приступить к работе.

  • Типы недвижимости: Четкое различие между этими двумя типами агентов по недвижимости заключается в типе собственности, с которой они работают. Агенты по жилой недвижимости работают только с жилой недвижимостью, тогда как коммерческие агенты могут сталкиваться с недвижимостью, используемой для различных целей. Следовательно, агенты по коммерческой недвижимости должны обладать знаниями, необходимыми для того, чтобы различать надлежащие процессы и законность сделок как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью.

  • Прибыль: Коммерческая недвижимость имеет тенденцию представлять более высокий потенциал заработка, чем жилая недвижимость.Хотя снять жилую недвижимость с рынка проще, коммерческие агенты могут получать более высокую комиссию с продаваемой недвижимости.

  • Клиенты: Жилую недвижимость продать проще из-за экономических факторов, которые могут по-разному влиять на рынок коммерческой недвижимости. Агентам по жилой недвижимости легче искать арендаторов для размещения их собственности, в то время как клиентов по коммерческой недвижимости меньше.

  • Рабочая жизнь: Рабочая жизнь агента по коммерческой недвижимости по сравнению с жилыми агентами различается по графику работы и обязанностям.Бытовые агенты могут рассчитывать на то, что будут доступны для работы в нестандартное время, включая вечера и выходные. С другой стороны, агенты по коммерческой недвижимости обычно работают с 9 до 5. Тем не менее, коммерческие агенты берут на себя более тяжелую рабочую нагрузку, которая будет включать в себя исследование и составление отчетов о рыночных и экономических тенденциях, чтобы обеспечить их более сложные сделки.

Сводка

Выбор между коммерческой и жилой инвестиционной недвижимостью — нелегкая задача, особенно потому, что оба имеют свои преимущества и недостатки.Оба варианта позволят диверсифицировать ваш портфель, оба обеспечат значительные налоговые льготы, и оба сделают вас на шаг ближе к достижению финансовой свободы … Итак, как же выбрать инвестора?

Ответ на этот вопрос в конечном итоге зависит от того, что они хотят получить, инвестируя в недвижимость. Инвесторам следует подумать о своих краткосрочных и долгосрочных целях. Если они хотят быстро заработать, чтобы начать, восстановление или оптовая продажа жилой собственности может быть лучшим решением.С другой стороны, если они находятся в этом на долгое время и стремятся получить пассивный доход, коммерческая недвижимость предлагает привлекательные преимущества.

Если вы хотите получить максимальную прибыль, вы можете рассмотреть возможность инвестирования в коммерческую недвижимость. С другой стороны, жилая недвижимость может быть более привлекательной, если вам удобнее работать в небольшом масштабе. Подумайте о том, сколько времени вы готовы посвятить своему проекту, и о своей терпимости к риску, чтобы облегчить принятие решения о том, куда вложить свои деньги.


Вы хотите, чтобы у вас была возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток. Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в сегодняшний рынок арендной недвижимости!

Что такое коммерческая недвижимость? Определение и типы

Аманда Марш

Основатель, Buzzmaestro

Первым шагом любой успешной карьеры в сфере коммерческой недвижимости является изучение типов секторов, составляющих коммерческую недвижимость, которая определяется как объекты, которые могут приносить прибыль. через прирост капитала или доход от аренды.Хотя вы, возможно, знаете основы, каждый сектор включает в себя различные типы собственности.

1. Офисные

Офисные здания обычно делятся на два типа: городские и пригородные. Городские офисные здания встречаются в городах и включают небоскребы и высотные здания — некоторые из них могут занимать площадь до нескольких миллионов квадратных футов. Загородные офисные здания обычно меньше по размеру и иногда сгруппированы в офисные парки.

Офисные здания могут быть многоквартирными или одинарными, и многие из них построены по индивидуальному заказу.Они также делятся на три уровня: , класс A, , , класс B, и , класс C, . Международная ассоциация владельцев и менеджеров зданий (BOMA) объясняет:

Офис класса A

Самые престижные здания конкурируют за пользователей офисов высшего класса с арендной платой выше средней для этого района. Здания имеют высококачественную стандартную отделку, современные системы, исключительную доступность и определенное присутствие на рынке.

Офис B класса

Здания, конкурирующие за широкий круг пользователей, с арендной платой в среднем диапазоне для данного района.Отделка зданий для этого района удовлетворительна. Отделка здания удовлетворительна для данного района, а системы адекватны, но здание не может конкурировать с классом А по той же цене.

Офис класса C

Здания, конкурирующие за арендаторов, нуждаются в функциональных площадях по арендной плате ниже средней для данной площади.

Медицинские офисные здания являются специализированным подсектором в этом пространстве.

Узнайте больше о 3 классах офисных зданий.

2.Розничная торговля

Розничная торговля включает в себя объекты розничной торговли и рестораны, которые мы часто посещаем. Они могут быть многопользовательскими (часто с якорем или ведущим арендатором, который служит для привлечения трафика к объекту) или одноразовыми автономными зданиями.

Сектор розничной торговли сложен, так как тип торгового центра — например, региональный торговый центр, общественный центр, торговый центр или центр электроснабжения — определяется многими показателями, включая размер, концепцию, типы и количество арендаторов, и торговая площадь.

Одноквартирные здания, которые вы можете встретить, включают в себя большие бокс-центры (обычно с национальной сетью, такой как Target, Walmart, Best Buy или Dick’s Sporting Goods) или площадочные площадки (одноквартирные здания в торговом центре, часто в банке, ресторан или аптека).

Узнайте больше о 7 типах торговой недвижимости.

3. Промышленные

Промышленные здания предназначены для различных арендаторов и в основном расположены за пределами городских районов, особенно вдоль основных транспортных маршрутов.Малоэтажные дома также можно объединить в индустриальные парки. Недвижимость подразделяется на четыре типа:

  • Тяжелое производство: Эти здания сильно индивидуализированы, и производители домашнего оборудования должны работать и производить товары и услуги.
  • Сборка светильника: Они не соответствуют индивидуальным требованиям и могут использоваться для сборки или хранения продукта.
  • Оптовый склад: Эти объекты, как правило, большие и используются как распределительные центры.
  • Flex industrial: Эти объекты включают как промышленные, так и офисные помещения.

Научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы (НИОКР) объектов являются специализированным производством.

Узнайте больше о 8 типах промышленной недвижимости.

4. Многосемейный сектор

Многосемейный сектор охватывает все типы жилой недвижимости, за исключением односемейных, включая квартиры, кондоминиумы, кооперативы и таунхаусы. Как и офисные здания, многоквартирные дома часто подразделяются на класс A, класс B и класс C.

В частности, многоквартирные дома для сдачи в аренду делятся на несколько типов собственности. Фредди Мак разделил их на шесть разных блоков:

  • Высотное : здание с девятью или более этажами и по крайней мере одним лифтом.
  • Среднеэтажное здание : многоэтажное здание с лифтом, обычно в городской зоне.
  • Садовый : Одно-, двух- или трехэтажный жилой комплекс, построенный в подобном саду, в пригороде, деревне или городе; в зданиях могут быть лифты, а могут и нет
  • Walk-up : четырех- или шестиэтажное здание без лифта.
  • Сообщество промышленных домов : Сообщество, в котором оператор сдает земельные участки в аренду владельцам промышленных домов.
  • Жилье специального назначения : Многосемейная собственность любого стиля, предназначенная для определенного сегмента населения, включая студенческое жилье, жилье для пожилых людей и субсидируемое жилье (с низким доходом или с особыми потребностями).

5. Гостиница

Гостиничный сектор охватывает учреждения, предоставляющие проживание, питание и другие услуги для путешественников и туристов.Отели могут быть независимыми (бутик) или отмеченными флажками — последнее означает, что они являются частью крупной гостиничной сети, такой как Marriott или Sheraton. Real Capital Analytics делит их на шесть отдельных категорий:

  • Ограниченное обслуживание: Нет обслуживания номеров, ресторана на территории или консьержа.
  • Полный комплекс услуг : Включает обслуживание номеров и ресторан на территории отеля.
  • Бутик : Расположен в городе или на курорте, предлагает полный спектр услуг, не является частью национальной сети и имеет меньше номеров.
  • Казино : имеет игровой компонент, например видеопокер или игровые автоматы.
  • Длительное пребывание : Ограниченное обслуживание с полностью оборудованными кухнями в номерах и более просторных номерах для длительного проживания.
  • Курорт : Большой участок земли с полным комплексом услуг в типичном курортном месте (например, на Гавайях или Орландо), с прилегающим полем для гольфа, аквапарком или развлекательным центром.

6. Специальное назначение

Недвижимость специального назначения может принадлежать инвесторам в коммерческую недвижимость, но не относится ни к одному из упомянутых выше секторов.Например, парки развлечений, церкви, склады и боулинг — это объекты специального назначения.

Аманда Марш — основательница Buzzmaestro, фирмы, занимающейся написанием и редактированием деловых текстов. Она работала журналистом по коммерческой недвижимости более десяти лет, ее статьи были опубликованы в Bisnow, Commercial Property Executive, Multi-Housing News, Real Estate Weekly, журнале BOMA и других отраслевых изданиях.

Что такое коммерческая недвижимость? | Путеводители

Домашние охотники, особенно в старом городе, могут иногда сталкиваться с заманчивой перспективой, которая, как ни странно, на самом деле является коммерческой недвижимостью, а не жилой.Таким кандидатом может быть таунхаус с более чем четырьмя квартирами, дом с магазином на первом этаже или даже отдельно стоящий особняк с кабинетом врача, и это лишь некоторые из возможных вариантов.

Домовладельцы, как действительные, так и подающие надежды, обычно не имеют дела с коммерческой недвижимостью, но важно знать, что могут применяться другие правила, особенно когда речь идет о налогах, регулировании арендной платы, займах денег и требованиях к первоначальному взносу.

План этажа 144 Franklin, кооперативного здания, которое включает три жилых квартиры и одну коммерческую единицу.Изображение Core

Краткое определение коммерческой недвижимости

Обычно под коммерческой недвижимостью понимается любое нежилое здание, хотя некоторые определяют его в более узком смысле как коммерческую недвижимость. Есть много видов. Коммерческая недвижимость может включать в себя все, что угодно, от небольшого здания с витриной магазина до многоквартирного дома и торгового центра. Даже общественные здания, такие как школы и церкви, считаются коммерческой собственностью в широком смысле этого слова.

Домашние охотники в Нью-Йорке, скорее всего, столкнутся с двумя типами: таунхаусы или небольшие многоквартирные дома с более чем четырьмя квартирами и небольшие здания смешанного использования, которые включают как коммерческие, так и жилые дома.

И наоборот, жилую недвижимость можно определить как недвижимость от одной до четырех квартир без коммерческих площадей. Недвижимость смешанного использования относится к коммерческой категории, поскольку содержит как жилые, так и коммерческие объекты.

Этот обширный отдельно стоящий дом на 1306 Albemarle Road в Prospect Park South кажется маловероятным примером коммерческой недвижимости, но это был тот случай, когда на его первом этаже находился кабинет врача.

Примеры зданий, которые потенциальные покупатели могут встретить в Бруклине, включают 144 Franklin in Greenpoint и 1306 Albemarle Road в Prospect Park South, оба изображены.Первое изначально было коммерческим зданием: Бруклинским банком механиков и трейдеров, построенным в 1895 году в стиле эпохи Возрождения.

В 80-х годах он стал кооперативным и был разделен на четыре единицы, включая три квартиры и одну коммерческую единицу. Таким образом, хотя здание небольшое и содержит квартиры, оно остается коммерческим зданием.

Второй, обширный отдельно стоящий дом с экстравагантными деталями интерьера, такими как овальная столовая с покрытыми гобеленами стенами, кажется маловероятным кандидатом на роль коммерческого здания.Но на самом деле так было до недавнего времени: медицинские кабинеты располагались в том месте, где раньше была кухня, в задней части этажа гостиной. (Нынешний владелец переделал все здание обратно в дом на одну семью в 2014 году.)

В вестибюле по адресу 1306 Albemarle Road были медицинские кабинеты в задней части, где изначально располагалась кухня.

Что нужно знать перед покупкой коммерческой или многоцелевой недвижимости

Для смешанного имущества требуется первоначальный взнос в размере не менее 20 процентов.Но чисто жилая многоквартирная недвижимость может быть профинансирована всего на 3,5 процента, в зависимости от количества квартир.

Также важно понимать, что коммерческий сертификат о заселении, например, в случае витрины, нельзя без значительных трудностей поменять на жилой.

Коммерческая недвижимость требует коммерческого кредита с более высокой процентной ставкой. Затраты на закрытие коммерческой недвижимости также будут выше.

Даже после покупки действуют другие правила.Коммерческая недвижимость облагается более высоким налогом, чем жилая недвижимость, а страховые ставки будут выше.

Многосемейные дома с пятью и более квартирами могут подпадать под действие законов Нью-Йорка о регулировании арендной платы (в зависимости от множества факторов). Городские требования к здоровью и безопасности — такие как спринклеры, пожарные лестницы и противопожарная защита — более строгие для коммерческой недвижимости, чем для домов с одним-тремя блоками.

Эта коммерческая недвижимость на Восточном бульваре включает в себя как апартаменты, так и коммерческие помещения.Фото Джо Стрини для PropertyShark

Понимание свидетельства о владении недвижимостью и последствий коммерческого арендатора

Покупатель должен проверить справку о заселении перед покупкой. Если есть коммерческое помещение, это может означать, что будущий владелец будет сдавать в аренду коммерческому арендатору, например магазину. Коммерческие арендаторы обычно предлагают преимущество стабильности, часто подписывая долгосрочные договоры аренды.

Ключевые различия между жилой и коммерческой недвижимостью

Есть несколько ключевых различий между инвестированием в коммерческую и жилую недвижимость.Хотя у них действительно есть общие характеристики, заключающиеся в том, что они являются материальными активами, они сильно различаются с точки зрения риска, капитала, дохода и прибыли.

Что такое жилая недвижимость?

Жилая недвижимость включает дома на одну семью, таунхаусы и апартаменты. Владелец недвижимости может жить в ней или сдавать помещение в аренду и получать доход от сдачи в аренду. Жилую недвижимость обычно сдают в аренду семьи и отдельные лица. В результате в жилой недвижимости обычно присутствует эмоциональный элемент, поскольку он предполагает сдачу в аренду отдельным лицам или семьям их основного места жительства.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость используется для нежилой деятельности, такой как отели, офисные помещения, магазины розничной торговли, промышленные здания, общественные объекты и т. Д. Как и в случае с жилой недвижимостью, владелец может вести бизнес из коммерческой собственности, которой он владеет, или частично или полностью сдавать в аренду площади арендаторам. Многие компании предпочитают арендовать, а не владеть недвижимостью, на которой они ведут свой бизнес, поскольку недвижимость не является их основным бизнесом, и они могут высвободить капитал для инвестирования в свой основной бизнес.Это делает коммерческую недвижимость важным рынком для инвестиций. Коммерческая недвижимость поддерживается арендаторами, которые производят товары и услуги для получения дохода. Обычно это не относится к жилой недвижимости, которая рассматривается как непроизводственный актив.

Коммерческая недвижимость относится к:

  • Торговые здания
  • Офисные здания
  • Склады
  • Производственные здания

В чем разница между инвестированием в жилую и коммерческую недвижимость?

1.Входные барьеры

Традиционно коммерческая недвижимость затрудняла доступ инвесторов к долгу, и даже в настоящее время банки предоставляют ссуды с более низким соотношением ссуды к стоимости (LTV), чем жилая недвижимость. Для инвесторов это означает вложение большего капитала в проект. Коэффициент коммерческого LTV составляет от 40 до 60%, в то время как банки ссужают до 90% под жилой актив. Однако с увеличением левериджа повышается риск для заемщика и увеличиваются процентные расходы. Этот высокий барьер для входа удерживает многих инвесторов от рынка коммерческой недвижимости.Хотя такие компании, как Jasper, предоставляют всем инвесторам доступ к некогда неуловимому сектору за счет снижения минимального капитала в высококачественной институциональной коммерческой собственности.

Можно утверждать, что коммерческая недвижимость требует значительно большего количества расследований перед принятием инвестиционного решения, что является еще одной причиной, по которой инвесторы не решаются делать прыжок в коммерческую недвижимость. Оба сектора требуют, чтобы инвесторы исследовали название, ковенанты, отчеты о строительстве и фундаментальные рыночные показатели.Однако в случае коммерческой недвижимости требуется дополнительное расследование сейсмической устойчивости, основных условий арендатора, операционной эффективности, состояния строительных услуг, невыполненных гарантий или согласований и т. Д. В коммерческой аренде чаще встречаются конкретные условия, на которых материнская компания будет гарантировать аренду, если арендатор окажется не в состоянии выполнить свои обязательства. Это полезная защита, которая обычно не встречается в жилых помещениях. Инвестирование с таким менеджером, как Джаспер, позволяет инвесторам использовать знания собственной инвестиционной команды, которая проводит надежную и тщательную проверку каждой недвижимости, выводимой на рынок, снимая головную боль с вложением в коммерческую недвижимость.

Еще одна проблема, с которой столкнется любой инвестор, — это управление недвижимостью. В жилой недвижимости обычно приходится иметь дело с одним арендатором или домохозяйством. Однако в многоквартирном коммерческом здании собственники могут видеть до 20 арендаторов. Это связано с очевидными операционными проблемами, которые требуют от опытных управляющих недвижимостью помощи в сборе арендной платы, инструктировании по ремонту / техническому обслуживанию и обеспечении комфортного проживания арендаторов, что помогает удерживать арендаторов и сводить количество вакансий к минимуму.Жизненно важно, чтобы инвесторы сотрудничали с качественными операторами коммерческой недвижимости, чтобы максимизировать стоимость их активов. Что касается жилого фонда, многие инвесторы будут сами управлять активами, и если недвижимость не является их основной специализацией, это иногда может привести к неправильному управлению, что означает, что от инвестиций не извлекается максимальная стоимость.

2. Возвращает профиль

Ключевым фактором роста капитала в долгосрочной перспективе является рост арендного дохода. Арендаторы коммерческой недвижимости обычно заключают долгосрочные контракты, нередко срок аренды на срок более 10 лет.Что касается коммерческой недвижимости, это обычно встроено в договор аренды с фиксированной и / или рыночной арендной платой. Определенные условия аренды могут включать механизм, который не позволяет арендной плате опускаться ниже предыдущего уровня (пункт о храповике). Такая структура редко встречается при аренде жилья, что снижает уверенность инвестора в доходе от жилого помещения. Кроме того, коммерческая недвижимость, возможно, открывает больше возможностей для увеличения роста арендной платы за счет активного и эффективного управления активами, которое способствует повышению стоимости и увеличению прибыли от собственности.

И коммерческий, и жилищный секторы движимы ограничениями спроса и предложения. Однако арендная плата за жилье выплачивается домохозяйствами, что означает, что арендная плата привязана к доходам домохозяйства, и за последнее десятилетие рост заработной платы в странах ОЭСР в целом с 2008 года составил мрачные 6,3%. Для инвесторов чистая прибыль означает, что вы можете брать больше арендной платы за квадрат. метр для коммерческих помещений, чем для жилых помещений, что приведет к более высокой окупаемости ваших инвестиций. В среднем доходность коммерческой недвижимости составляет от 5% до 8% в год, в зависимости от местоположения и спроса / предложения на коммерческую площадь, а доходность жилой недвижимости обычно составляет от 1% до 5% в год.

3. Профиль риска

В целом, из-за долгосрочного характера аренды коммерческой недвижимости денежные потоки намного более стабильны и безопасны, чем потоки от жилой недвижимости. Жилые арендаторы обычно подписывают гораздо более короткие договоры аренды, обычно на шесть месяцев или один год, с оговорками о перерывах, которые предлагают возможность покинуть собственность в короткие сроки. Это подразумевает более высокий профиль риска основного потока доходов для инвестора по сравнению с коммерческой недвижимостью.

В отличие от коммерческой недвижимости, структура аренды жилой недвижимости обычно требует, чтобы владелец брал на себя ответственность за ремонт и текущее обслуживание.Обычно в коммерческой недвижимости ответственность за управление недвижимостью, ремонт и текущее обслуживание возлагается на арендатора, однако уровень этого варьируется в зависимости от договора аренды.

Оба сектора традиционно страдают от проблем с ликвидностью, с возможностью инвестора быстро получить свои деньги от своих инвестиций. Коммерческий сектор ответил перечисленными фондами недвижимости и REIT (см. Нашу статью о REIT здесь), которые предоставляют инвесторам косвенный доступ к коммерческой собственности и повышают ликвидность для участников.Однако ликвидность прямой коммерческой собственности остается ограниченной в рамках традиционных синдикаторов собственности. Появление вторичной торговой платформы значительно повысит ликвидность в сфере прямой коммерческой недвижимости. В настоящее время Джаспер планирует развернуть такую ​​платформу, которая предоставит инвесторам доступ к торговле акциями коммерческой собственности на вторичной платформе. В настоящее время нет установленных платформ, обслуживающих жилые помещения, нынешние инвесторы вынуждены проводить кампанию через агента по недвижимости, если они хотят отказаться от своих инвестиций.Этот процесс может занять от 30 до 50 дней.

4. Методы оценки

Рынок жилья может давать довольно иррациональные оценки, обусловленные настроениями владельцев-арендаторов больше, чем инвесторов. Дальнейшие оценки проводятся по сопоставимым объектам недвижимости в районе, который часто находится вне контроля инвесторов. Это может привести к большей волатильности, поскольку рынок жилой недвижимости, возможно, в большей степени подвержен движениям, находящимся вне нашего контроля, таким как изменения процентных ставок.Колебания процентных ставок влияют на разные секторы коммерческого рынка с разным воздействием и в разные сроки. В коммерческой недвижимости оценка в гораздо большей степени определяется фундаментальными факторами, а именно текущей стоимостью будущих потоков доходов.


Основные выводы

Когда рыночные условия стабильны и недвижимость управляется правильно, как жилая, так и коммерческая недвижимость могут быть хорошими инвестиционными возможностями. Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно сопряжены с более высоким риском, но с более высокой прибылью.Потенциальные инвесторы должны рассматривать секторы коммерческой и жилой недвижимости отдельно, иначе их инвестиционная стратегия может стать несбалансированной.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>