Кооперативная квартира право собственности и наследники: Как наследуется кооперативная квартира? — Недвижимость РИА Новости, 07.08.2017

Как наследуется кооперативная квартира? — Недвижимость РИА Новости, 07.08.2017

В случае если пай умершей перешел к нескольким наследникам, то наследник, который имеет право быть принятым в члены кооператива, определяется соглашением между наследниками или решением суда (ст. 9 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», п. 2 ст. 1177 ГК РФ).

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п.1 ст.129 ЖК РФ).

Та дочь умершей, которая проживала отдельно, может стать членом кооператива, если дочь, проживающая совместно с умершей, откажется от преимущественного права на вступление в члены кооператива.

Если от права на членство в кооперативе откажется проживающая в кооперативной квартире дочь и та дочь, которая жила отдельно, внучка умершей имеет право на членство в кооперативе, но для этого ей потребуется внести в кооператив паевой взнос.

Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право на получение от наследника, ставшего членом кооператива, соразмерной своей наследственной доле компенсации доли действительной стоимости пая, в том числе выплаты соответствующей денежной суммы.

После того, как Вы определитесь с тем, кто имеет право стать членом жилищного кооператива и получите свидетельство о праве на наследство у нотариуса, для получения права собственности на квартиру, наследнику необходимо стать членом того кооператива, к которому относится квартира.

Наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (п. 4 ст. 130 ЖК РФ).

То есть потребуется обратиться к руководителю кооператива с заявлением о принятии в члены кооператива, к заявлению потребуется приложить копию свидетельства о праве на наследство, паспорта, выписку из домовой книги, кооператив может потребовать дополнительно иные документы, подтверждающие ваше право на вступление в его члены.

Важно не пропустить срок для принятия наследства, он составляет 6 месяцев со дня смерти наследодателя (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). За это время нужно прийти к нотариусу по месту смерти наследодателя и написать заявление о принятии наследства.

Если вы не уложились в этот срок, нужно будет просить его восстановить, доказав, что пропустили срок по уважительной причине либо подтвердить фактическое принятие наследства (п. 1 ст. 1152, ст. 1153 ГК РФ), например, о фактическом принятии наследства будет свидетельствовать проживание наследника совместно с наследодателем, что можно подтвердить выпиской из домовой книги. Внучка может наследовать пай в кооперативе после смерти матери (дочери умершей), если ее мать приняла наследство.

После получения свидетельства о праве на наследство и вступления в члены кооператива вам предстоит окончательный этап, — процедура государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Для регистрации вам потребуется собрать ряд документов (их перечень может различаться в зависимости от ситуации), в частности, справку из кооператива о полной оплате пая; технический паспорт на квартиру из БТИ; кадастровый паспорт на квартиру; выписку из домовой книги; выписку из протокола заседания собрания членов кооператива, подтверждающую ваше членство.

Далее обратитесь с указанными документами в соответствующее подразделение Росреестра для регистрации за вами права собственности.

Право собственности на квартиру возникнет у наследника в данном случае и без регистрации, но регистрация позволит вам совершать сделки с квартирой.

Наследование кооперативной квартиры не оформленной в собственность

3 947 просмотров

Процедура наследования имущества имеет массу нюансов. Получатели должен документально подтвердить права покойного на наследственное имущество. Распространенной проблемой является отсутствие зарегистрированного права собственности на жилье у наследодателя. Наследникам иногда приходится прилагать усилия, чтобы вступить в имущественные права. Попробуем разобраться, как обстоят дела с кооперативным жильем и переходит ли оно по наследству.

Право собственности на кооперативную квартиру

Подлежит ли наследованию кооперативное жилье? В состав наследственного имущества входят объекты, которые принадлежит наследодателю на праве собственности (ст. 1112 ГК РФ).

Право собственности на кооперативную квартиру появляется у гражданина после соблюдения следующих условий:

• внесения всех паевых взносов;
• оформления документов о праве собственности на жилье.

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Если наследодатель не успел рассчитаться за жилье или оформить правоустанавливающие документы, то принятие наследства будет сопровождаться определенными ограничениями. Пользователь кооперативным жильем становится собственником имущества после выплаты пая. ЖСК выдает пайщику соответствующую справку. После чего правообладатель может регистрировать право собственности. Подтверждающим документом является выписка из ЕГРН.

Если пайщик внес только часть платежей, то он не может оформить право собственности. Соответственно гражданин не вправе распоряжаться такой квартирой, в том числе завещать.

Если выплачен пай

Внесение последнего платежа за квартиру в ЖСК является основанием для регистрации права собственности. Пользователь становится фактическим владельцем объекта недвижимости.

Однако до постановки объекта на государственный учет он не может полноценно распоряжаться имуществом. Право собственности должно подтверждаться выпиской из государственного реестра.

Как быть, если пайщик не успел оформить документы на жилье? Имущество входит в состав наследства. Однако наследникам придется обращаться в суд.

После завершения судебного процесса наследнику придется повторно обращаться к нотариусу. На основании судебного решения нотариус должен будет выдать свидетельство. После чего правообладатель сможет обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности.

Что делать, если кооператив был ликвидирован? Тут дело обстоит несколько иначе. Выгодополучателю придется обращаться в суд с соответствующим иском.

Пример. Иванова С. А. и Иванова Л. В. обратились в суд. Истцы просили признать право собственности на объект недвижимости. Ответчики – Администрация муниципального образования и Иванов Н. С. Обстоятельства дела – истец стал членом ЖСК по решению исполнительного органа власти. Ему была выделена спорная квартира. Истец вместе с семьей вселился на основании ордера. Стоимость жилья была выплачена полностью. Однако подтверждающий документ не сохранился. На момент подачи иска жилищный кооператив прекратил существование. Истец утратил возможность зарегистрировать имущественные права. Квартирой заявитель открыто пользуется уже 18 лет. В суде данные о ликвидации ЖСК подтвердились. Причина ликвидации объединения – наличие признаков недействующего хозяйствующего субъекта. Запрос в архив не дал результатов. Документы на хранение кооператив не сдавал. Спорное жилье не является муниципальной собственностью. Исковые требования были удовлетворены (Решение Веневского райсуда Тульской области от 25.06.2012).

После завершения судебного процесса об установлении права собственности наследнику не нужно идти к нотариусу. Основанием для регистрации права собственности выступает судебное решение. Претенденту можно сразу готовить пакет документов и подавать их в Росреестр.

Может ли кооператив отказать в предоставлении жилья, возместив сумму выплаченного пая? Подобные действия считаются неправомерными.

Если наследодатель уплатил полную стоимость квартиры, то даже несвоевременное оформление имущественных прав не дает кооперативу права принудительно изымать жилье. Права на объект недвижимости переходят к наследникам умершего пайщика.

При не полностью выплаченном пае

Принятие кооперативной собственности в наследство зависит от двух факторов – полная оплата стоимости жилья (выплата пая) и оформление правоустанавливающих бумаг.

Если пайщик не успел выплатить стоимость квартиры, то наследнику придется вступить в жилищный кооператив и продолжать вносить помесячные платежи. Претенденты на имущество, проживавшие вместе с наследодателем, могут продолжать пользоваться имуществом.

Если получатели проживали отдельно от наследодателя, они могут получить уплаченную им сумму. Тогда квартира останется во владении кооператива.

Как узнать размер выплаченной за квартиру суммы? Получить необходимые сведения наследник может у правления ЖСК.

Обязаны ли наследники вступать в кооператив

Членство в любом объединении является добровольным. Никто не может заставить граждан вступать в кооператив.

Но есть некоторые нюансы. Все зависит от того, успел ли наследодатель выплатить стоимость жилья и оформить право собственности.

Обязанность вступления в кооператив возникает в следующих случаях:

1. Пайщик не успел выплатить полную стоимость квартиры. Претенденту придется подать заявление на вступление в ЖСК, а после принятия в объединение производить выплаты. В противном случае получатель лишается права на наследование квартиры.
2. Если пайщик выплатил полную стоимость квартиры, но не оформил право собственности на нее, то получателю придется становиться членом объединения. Квартира является собственностью кооператива. Жить в ней могут только члены ЖСК.

Важно! Если стоимость жилья выплачена полностью и наследодатель оформил все бумаги, то становиться членом кооператива необязательно.

Кто имеет преимущественное право на членство в ЖСК? Приоритет отдается супруге наследодателя. Единственное условие – она должна иметь право на пай.

Если супруга не участвовала в выплатах или отказалась от членства в ЖСК, то преимущественное право переходит к наследнику, который жил вместе с умершим субъектом. Если первоочередные претенденты отказались или отсутствуют, то право на членство в объединении переходит к наследнику, который жил отдельно от умершего гражданина.

Как делится кооперативная квартира по наследству

Решение подобного вопроса зависит от способа вступления в права наследования. Если наследодатель оставил завещание на квартиру, то имущество делится между претендентами в соответствии с его положениями.

Владелец жилья может определять круг претендентов и размер доли каждого из них. Если распоряжение не содержит такой оговорки, то имущество делится между претендентами в равных долях.

Раздел собственности по закону подразумевает равноправие претендентов. Имущество делится поровну между наследниками одной линии.

Механизм раздела собственности сохраняется даже при смене очередности получателей. Первыми в очереди на имущество пайщика стоят близкие родственники (ст. 1142 ГК РФ).

Если наследодатель не успел полностью рассчитаться за жилье, то наследованию подлежат уплаченные им деньги, которые находятся на счете жилищного кооператива.

Что касается супружеской доли, то она выделяется до фактического раздела собственности. Мужу или жене принадлежит половина квартиры или суммы выплаченного пая.

Чтобы получить свидетельство о праве собственности, супругу нужно подать заявление нотариусу. Как быть, если долевые выплаты в жилищный кооператив частично производились до регистрации брака? Супругу полагается та часть собственности/средств, которая вносилась совместно после узаконивания отношений.

Алгоритм вступления в наследство на кооперативную квартиру

Если получатель имущества покойного члена ЖСК имеет право на наследование квартиры, то он должен действовать следующим образом:

1. Получить справку из ЖСК о размере долга по паевым взносам.
2. Собрать документы на имущество покойного.
3. Подать заявление нотариусу.
4. Оплатить пошлину.
5. Получить свидетельство.
6. Представить документы в ЖСК.
7. Оформить право собственности в Росреестре/оформить вступление в кооператив.

Перечень документов для нотариуса

Основной перечень документов при наследовании кооперативной квартиры

Обращение к нотариусу

Для подачи заявления наследникам дается 6 месяцев. Несвоевременное обращение приведет к пропуску сроков для принятия наследства. При таких обстоятельствах имущество отходит претендентам следующей очереди.

Заявитель должен обратиться в нотариальную контору по месту последней регистрации покойного. При отсутствии данных о месте регистрации, документы подаются по месту нахождения кооперативной квартиры.

Наследник подает нотариусу заявление. Закон не устанавливает фиксированную форму бланка.

Документ должен содержать следующую информацию:

• наименование нотариальной конторы;
• данные заявителя;
• название документа;
• данные покойного члена кооператива, дата его рождения и смерти;
• основание наследования;
• информация о других наследниках;
• дата и подпись.

Образец заявления о принятии наследства

Расходы наследников

При оформлении наследства получатель несет определенные расходы.

При подаче документов нотариусу размер госпошлины составляет:

1. 0,3% платят члены семьи усопшего. В данную группу входят дети/родители, муж/жена, братья/сестры умершего гражданина. Максимальная сумма налога ограничена 100 000 р.;
2. 0,6% выплачивают остальные получатели. Максимальная сумма налога ограничена 1 000 000 р.

При подаче иска в суд размер госпошлины зависит от размера исковых требований. Если истец просит включить в состав наследства определенное имущество, то сумма пошлины составит 300 р. Если одновременно присутствует требование о признании права собственности, то сумма сбора будет рассчитывать исходя из стоимости спорного имущества (ст. 333.19 НК РФ).

Получение свидетельства

Свидетельство выдается наследникам 1 очереди через 6 месяцев после гибели наследодателя.

Если нотариус откажется выдавать свидетельство на наследство, то претендентам придется обращаться в суд. Причиной отказа, может быть, отсутствие правоустанавливающих документов, оформленных на имя наследодателя.

К исковому заявлению нужно будет обязательно приложить мотивированный отказ нотариуса. В иске можно просить суд включить имущество в состав наследства и/или признать право собственности на квартиру. Все зависит от обстоятельств дела.

О подаче иска желательно уведомить нотариуса. При наличии доказательств обращения в суд он вынесет мотивированное постановление о приостановке совершения нотариальных действий. Постановление действует до рассмотрения дела по существу (ст. 41 Закона о нотариате).

Предоставление документов в ЖСК

До оформления прав на кооперативную квартиру, объект недвижимости принадлежит кооперативу. Наследник обязан информировать руководство ЖСК о действиях, совершаемых с квартирой.

Получение свидетельства о правах на наследство является основанием для перехода прав на квартиру к наследнику, поэтому данные необходимо сразу предоставить в ЖСК.

Если покойный гражданин не успел выплатить взносы, то наследник должен подать заявление о вступлении в кооператив. После чего он имеет право выплатить остаток взносов полностью или постепенно (в соответствии с условиями договора).

Если на квартиру не было оформлено право собственности, но взносы были внесены в полном объеме, то наследник также должен вступить в кооператив. После оформления прав, он может подать заявление о выходе из ЖСК.

Регистрация документов в Росреестре

Регистрация права собственности возможна в следующих случаях:

• если покойный член ЖСК при жизни успел выплатить взносы, но не оформил право собственности;
• если наследник после получения свидетельства о правах на наследство внес остаток по платежам.

Для этого гражданин должен обратиться в Росреестр. С 2021 года подача документов возможна через МФЦ.

Заявитель должен действовать следующим образом:

• получить талон электронной очереди;
• собрать необходимые документы;
• оплатить пошлину;
• подать заявление о регистрации прав на жилье;
• получить выписку из ЕГРН на квартиру.

С этого момента гражданин становится полноправным собственником квартиры. Право собственности на квартиру необходимо оформить в течение 6 месяцев.

Порядок наследования кооперативной квартиры имеет ряд особенностей. Довольно часто гражданам приходится обращаться в суд. Причины – отсутствие правоустанавливающих документов, упразднение жилищного кооператива, наличие спорных моментов между наследниками. Чтобы избежать лишней волокиты, желательно проконсультироваться у профильного юриста. Он поможет разобраться в обстоятельствах дела, подскажет, какие документы нужны нотариусу или кто будет выступать ответчиком по делу. Сделать заявку можно на нашем сайте. Для удобства разработана специальная форма.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Оцените статью

Порядок наследования кооперативной квартиры по закону и завещанию

Разновидностей наследуемого имущества достаточно много, так как по наследству может переходить практически все, что угодно – любое имущество наследодателя. При этом даже передача такого объекта, как квартира, обязательно должна производиться с учетом некоторых особенностей. Например, для наследования приватизированных, государственных и муниципальных или кооперативных жилых помещений имеются общие и особые правила.

Особенности наследования

Если наследуется жилище, которое не является собственностью наследодателя, а считается кооперативной, необходимо учитывать особенности:

• главным условием наследования выступает полная уплата пайщиком-наследодателем паевого взноса. Если этого не произошло, то пайщик не является фактическим собственником жилья, а лишь может им пользоваться;
• если квартира получена пайщиком-наследодателем в законном браке, а пай выплачивался супругами совместно, то после смерти пайщика, переживший супруг автоматически получает половину жилья. Оставшаяся часть становится наследственной и делится между наследниками;
• если пайщик начал выплату пая до заключения брака, а после его оформления продолжил погашение взноса, то переживший супруг имеет право на половину паевой части, выплаченной в период брака, но не на половину квартиры.

При оформлении наследства на кооперативное жилое помещение свидетельство о регистрации права не является ключевым документом, здесь определяющую роль играет доказательство погашения пая.

Доказательством всегда выступает документ, выданный из соответствующего кооператива.

Порядок получения в наследство кооперативной квартиры по завещанию и закону

Приобретённая по взносам кооперативная квартира может наследоваться как по завещанию, если таковое было составлено, так и по закону. При наследовании без завещания такая квартира перейдет тем же наследникам, что и остальное наследственное имущество.

Для оформления прав на кооперативное жилье нужно обратиться к нотариусу в течение срока, равного 6 месяцам с момента смерти наследодателя.

При первом визите составляется заявление о принятии наследства с указанием известного имущества наследодателя, и наследников, претендующих на него.

Вторым этапом является сбор и подготовка документов для реализации наследственных прав. Здесь основным документом выступает бумага, подтверждающая выплату пая наследодателем. Ее выдает кооператив, в котором состоял умерший.

Если пай погашен не полностью, наследники получат лишь часть, выплаченную умершим. Жилое помещение при этом не наследуется.

Дальнейший процесс наследования кооперативной квартиры повторяет стандартный. Наследник должен оплатить государственную пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство. Завершающим этапом оформления жилища выступает получение свидетельства от нотариуса.

Таким образом, принять по наследству кооперативную квартиру могут наследники, претендующие на иные виды имущества. Однако приобретённое в кооперативе жилье подлежит наследованию исключительно на условиях выплаты наследодателем паевого взноса.

Частные случаи наследования жилья: наследование кооперативной квартиры, дачи, за умершим супругом

Наследство

Наследование это переход имущества после смерти гражданина другим лицам либо государству. Закон о наследстве в России это статьи 1110-1185 ГК РФ.

Наследование может происходить по завещанию, а при отсутствии завещания оно проходит по закону.

Особенности наследования кооперативных квартир

Согласно ст. 218 ГК РФ, если член гаражного, строительного, дачного кооператива полностью внёс денежный/имущественный пай, он получает право собственности на гараж, квартиру или дачу соответственно, а наследники в случае смерти участника кооператива наследуют эту собственность. При этом в общем случае не имеет значения, где проживал наследник. Кооперативная квартира в наследство переходит, как и любая другая собственность. Только при спорах о приоритетном праве на выкуп доли должно учитываться совместное проживание наследника и наследодателя. Во избежание споров между будущими наследниками собственнику квартиры лучше заранее подготовить наследование кооперативной квартиры по завещанию.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: 8 800 350 83 46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Если пай был выплачен не полностью, наследник имеет право на вступление в кооператив, обратившись к организации в письменной форме по образцу заявления о вступлении (посмотреть и скачать можно здесь: [образец заявления о вступлении в жилищно-строительный кооператив]). Отказ в приёме такого члена не допускается. Если наследников несколько, в кооператив принимается один из них, а остальные получают выплату за долю в оплаченной части пая. Единственный наследник не обязан вступать в кооператив, и может получить выплату за свою долю на основании ст. 13 закона «О потребительской кооперации».

При участии в долевом строительстве право на получение квартиры после сдачи дома в эксплуатацию также переходит к наследникам.

Если гаражный (также дачный) кооператив прекратили деятельность, и получить справку о внесённом пае не у кого, можно обратиться в местный архив, куда организации обязаны сдавать документы. Если кооператив при ликвидации не передал свои документы на хранение, то решение о выделении земельного участка кооперативу по решению администрации, исполкома, местного совета должно храниться в соответствующем фонде. В этом случае остаётся возможность оформить гараж (дачу) в собственность на основании ст. 234 ГК РФ ввиду приобретательной давности. При этом сроки владения покойным владельцем недвижимости и его наследником могут складываться. 15 лет открытого и добросовестного пользования недвижимостью как собственностью создают право собственности для пользователя.

Наследование жилья пережившим супругом

Имущество, приобретённое в браке, (например, квартира) является совместной собственностью супругов безотносительно к тому, на чьё имя оно зарегистрировано. Поэтому в случае смерти одного из супругов переходу по наследству подлежит только его доля. Если же квартиру муж (жена) купил (купила) ещё до брака либо только за свои до брака накопленные средства, она не является совместно нажитым имуществом, и супружеской доли в ней нет. Но даже в этом случае наследство супруга при смерти второго обеспечивается законным статусом мужа (жены) как наследников первой очереди. Не наследуют сожители, чей брак не был зарегистрирован (так называемые «гражданские супруги», термин некорректный, но распространённый), не наследуют супруги после развода. Но если смерть произошла до вступления решения суда о расторжении брака в законную силу, супружеское право наследования по закону сохраняется. Возможен редкий случай, когда о решении суда о расторжении брака второй супруг не знает. У него есть процессуальное право отменить заочное решение суда. В этом случае он (она) может наследовать покойному.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: 8 800 350 83 46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Следует помнить, что наследованию подлежит только собственность физического лица. Если супруги проживали в государственной либо муниципальной квартире и не успели её приватизировать, речи о наследстве не идёт. Но переживший супруг имеет право бесплатно приватизировать её (ст. 2 закона «О приватизации жилищного фонда»).

Льготы и доплаты зависят от состава семьи, проживающей в квартире, и личных социальных прав жильцов. По наследству льготы не переходят. Однако вдовы ветеранов и героев согласно нормам социального законодательства могут пользоваться специальными жилищными льготами.

Порядок наследования дачи

Для вступления в наследство нотариусу следует представить:

• свидетельство о смерти наследодателя;
• паспорт наследника;
• завещание либо документы, подтверждающие родство.

Срок вступления составляет полгода со дня смерти гражданина. При наличии уважительных причин пропуска срок может быть восстановлен и при более позднем обращении за наследством.

При наследовании дачи следует выяснить, была ли дача оформлена в собственность умершего. Если за неё были выплачены все взносы в дачный кооператив, наследник становится собственником, как и в случае с кооперативной квартирой, и получает свидетельство о праве на наследство. Если же дача не была оформлена в частную собственность, наследник может унаследовать право пользования на основании абз. 1 ст. 112 ГК РФ, а уже потом оформить собственность на себя.

Налог на наследство в России был упразднён несколько лет назад, но при оформлении документов на наследство нотариус взимает госпошлину и нотариальный тариф. Существуют льготы по уплате госпошлины для близких родственников наследодателя, которые совместно проживали с ним.

Заключение

Имущество, которое оставляет после себя умерший, может являться его собственностью, а может и не являться, если оно находилось лишь в его пользовании. Переходный случай: основания для оформления права собственности имелись, но процедура до конца не оформлена. Для принятия всего объёма наследства необходимо учитывать эти моменты, то есть, принять:

• собственность покойного;
• его паи в кооперативах;
• его право пользования (если правопреемство возможно).

При невозможности наследования государственной и муниципальной квартиры, но возможности её бесплатной приватизации гражданину следует воспользоваться своим правом.

Список законов

Статьи 1110-1185 ГК РФ

Статья 218 ГК РФ

Закон «О потребительской кооперации»

Статья 234 ГК РФ

Закон «О приватизации жилищного фонда»

Статья 112 ГК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Вас так же заинтересуют следующие статьи:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: 8 800 350 83 46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Членство в ЖСК и наследование квартиры

Мы с мужем в этом году построили кооперативную квартиру, в которой сейчас проживаю я и мой несовершеннолетний сын (муж недавно умер). Квартира в собственность не была оформлена, но членом ЖСК был муж и на него оформлялся льготный кредит. Кредит я продолжаю выплачивать сама, но у мужа кроме нас есть еще и другие наследники. Как по закону в нашем случае должны решаться вопросы членства в ЖСК, наследования квартиры (я считаю, что прямым наследником должен быть наш сын), переоформления кредита? (Л.Насонова, Могилевская обл.)

При рассмотрении данного вопроса необходимо иметь в виду, что статьей 1088 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусмотрено, что в состав наследства члена потребительского кооператива (к которым относится и жилищно-строительный кооператив) входит пай умершего члена кооператива (пункт 4) и наследник члена потребительского кооператива обладает правом быть принятым в члены соответствующего кооператива (пункт 6).

Пунктом 9 Примерного устава жилищно-строительного кооператива (утвержден постановлением Совета Министров БССР от 15 ноября 1984 года № 400) предусмотрено, в частности, что в члены жилищно-строительного кооператива принимаются в установленном порядке граждане, если они являются наследниками умершего члена кооператива. В этом случае осуществление прав и выполнение обязанностей несовершеннолетнего члена кооператива возлагается на его опекуна (попечителя).

Вместе с тем, пунктом 58 указанного устава определено, что за наследниками члена кооператива, которые пользовались при жизни наследодателя жилым помещением, сохраняется право пользования этим помещением при условии вступления в кооператив. Наследникам, не пользовавшимся жилым помещением при жизни наследодателя, кооператив выплачивает наследуемые паевые взносы.

В соответствии с пунктом 18 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 19 июня 1992 года № 7 (в редакции постановления от 16 декабря 1994 года № 11) если член ЖСК не оформил в установленном порядке право собственности на квартиру, то в случае его смерти открывается наследство на паенакопления. Право дальнейшего пользования квартирой при таких обстоятельствах сохраняется за наследниками, которые пользовались квартирой при жизни наследодателя и вселились в нее в установленном порядке при условии их вступления в члены ЖСК.

Что касается перевода долга по полученному льготному кредиту, то в соответствии с подпунктом 1.16. Указа Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» он допускается лишь на члена семьи индивидуального кредитополучателя либо при наличии утвержденного облисполкомом решения местного исполнительного и распорядительного органа или решения соответствующего республиканского органа государственного управления на лицо, состоящее на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Споры по вопросам защиты прав граждан, связанных с деятельностью жилищно-строительных кооперативов рассматриваются в судебном порядке.

В кооперативном доме умер жилец без родственников: кому достанется его квартира?

С точки зрения кооператива, смерть одного из его членов ничего не меняет: квартира, в которой он проживал, была и остается собственностью кооператива – юридического лица. Проходит время, квартира стоит пустой и соседям начинают лезть в голову мысли, как забрать себе это жилье, желательно даром, ведь оно лишним не бывает! Итак, что нужно сделать, чтобы стать собственником кооперативной квартиры.

Чтобы разобраться в этом вопросе, давайте уточним, а чем владеет член жилищно-строительного кооператива? Многие скажут, как чем, квартирой, ведь он выплатил положенный взнос! На самом деле член кооператива владеет только тем самым паевым взносом – подробнее об этом можно прочитать, перейдя по ссылке.

Вполне может быть ситуация, когда член кооператива приватизировал квартиру. Тогда, в силу специфики нашего законодательства, сам дом будет собственностью кооператива, а квартира, в случае смерти ее хозяина при отсутствии наследников, станет выморочным наследством, т. е. перейдет в собственность города. Это как раз тот случай, когда текущее законодательство не может внятно ответить на неудобные вопросы. В самом деле, когда дом принадлежит жилищному фонду города, приватизированная квартира, как будто висит в воздухе, потому что юридически она не является частью дома, ведь у нее другие собственники, записанные в госреестре недвижимого имущества, зато технически квартира остается частью дома, ведь она связана с домом общими сетями (газ, вода, электроэнергия, канализация) и конструктивными элементами (общая крыша, фундамент или стены) на эти нестыковки Законодатель закрывает глаза и разруливает проблему просто и понятно: выморочное наследство отходит в собственность общины, владеющей домом, а вот когда дом кооперативный, схема с правами собственности на дом – квартиру повторяется, тогда почему квартира должна становиться собственностью городской общины, а не кооператива? Ответа на этот вопрос нет!

Закон о кондоминиумах – это попытка власти сбросить с себя обязанности по содержанию аварийных домов на плечи их жильцов, поэтому проблем с правами собственности он не решает.

Мы не будем лезть в эти дебри, поэтому в данной статье разберем случай, когда кооперативная квартира не приватизирована и у умершего члена кооператива нет наследников. Кому достанется паевой взнос?

Взнос станет собственностью кооператива! В данном случае кооператив, как неприбыльная организация получит доход, с которого должен будет заплатить налог, после чего оставшиеся в его распоряжении средства может тратить на свои уставные цели, например, покрасить стены в подъездах. А что квартира? Судьбу квартиры будет решать собрание членов кооператива, как высший орган управления. Собрание может решить: продать квартиру члену кооператива или использовать квартиру для получения дохода – сдавать ее в аренду третьим лицам: все зависит от местонахождения дома, насколько удобно добираться из него в разные концы города и состояния квартиры. Как члены кооператива проголосуют, так и будет. Одно можно сказать наверняка: даром квартиру получить не удастся и при голосовании возможны сюрпризы, ведь сколько голов, столько и мнений! Хорошо, если на квартиру претендует только один член кооператива. В этом случае председатель, при помощи эксперта, рассчитает размер паевого взноса, равный стоимости квартиры и предложит претенденту внести деньги в кассу или на счет кооператива. После внесения взноса претендент сможет прописаться в квартире, а уже потом, если кооператив позволит, приватизировать ее. Это идеальный случай, чего, обычно, в жизни не бывает.

Чаще претендентов на квартиру может оказаться два и более, причем каждый из них хочет урвать кусок побольше, заплатив при этом по минимуму, в общем, здравствуйте скандалы, интриги, расследования!

Казалось бы, все просто: если есть несколько претендентов на квартиру, нужно организовать публичные торги и пусть победит сильнейший! Все это так, если претенденты – члены кооператива, тогда собрание должно дать разрешение победителю торгов на внесение пая и проблема снята. Если же претендент на покупку квартиры – посторонний человек (не член кооператива), ему может быть отказано в покупке, поскольку, обычно, в уставах кооперативов такая привилегия дается только его членам. Если же стоимость пая превышает реальную рыночную цену квартиры, потому что экспертная оценка может оказаться выше рыночной, претендентов на нее может и не оказаться вовсе. Тогда такая квартира станет головной болью председателя: ее нужно содержать за счет взносов остальных членов кооператива, а это вряд ли кому-то понравится или подготовить под сдачу в аренду, что тоже требует расходов.

В любом случае, квартира брошенной не останется, а вот кто станет ее владельцем, будет зависеть от желаний людей, являющихся членами кооператива: у кого больше денег, тот ее и получит!

16.10.2020.

Оформление наследства на кооперативную квартиру, дачу, гараж

Бывают случаи, когда наследники не могут оформить право собственности на квартиру в жилищно-строительном кооперативе, гараж в гаражно-строительном кооперативе, садовый дом, дачу в дачно-строительном кооперативе в связи с тем, что отсутствуют документы, удостоверяющие право собственности на недвижимое имущество в понимании действующего законодательства. Это связано с тем, что ранее действовали одни нормы закона, которые не связывали возникновение права собственности на недвижимое имущество с его государственной регистрацией, а сегодня действуют другие, которые не признают права собственности на незарегистрированное имущество.

Все происходит по стандартному сценарию, сначала наследник по месту открытия наследства подает нотариусу заявление о принятии наследства. По истечении шести месяцев с момента смерти наследодателя, наследник повторно обращается к тому же нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство, с целью зарегистрировать на себя право собственности на квартиру (гараж, дачу). Однако здесь нотариус отказывает в выдаче свидетельства, объясняя что право собственности на квартиру зарегистрировано за наследодателем не было и Вам необходимо обратиться к юристу, который поможет решить этот вопрос. Отказ нотариуса оформляется соответствующим постановлением, копия которого предоставляется наследнику.
Что же, отказ нотариуса в данном случае вполне правомерно, поскольку выдача свидетельства о праве на наследство на имущество, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, проводится нотариусом после предоставления документов, подтверждающих право собственности наследодателя на такое имущество. Согласно п. 4 Порядка совершения нотариальных действий свидетельство о праве на наследство выдается при наличии в наследственном деле всех необходимых документов.

ст. 331 Гражданского кодекса Украины

Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

---

ст. 49 Закона Украины «О нотариате»

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если не представлены сведения (информацию) и документы, необходимые для совершения такого нотариального действия. Об отказе в совершении нотариального действия нотариус в течение трех рабочих дней выносит соответствующее постановление.

Отказ нотариуса не означает, что оформить право собственности на наследство невозможно, он является лишь небольшой помехой, которую можно преодолеть. Для того, чтобы завершить процедуру принятия наследства, необходимо признать право собственности на наследственное имущество. Признание права собственности на наследственное имущество осуществляется в судебном порядке. Поэтому наследнику необходимо обратиться в суд с соответствующим иском о признании права собственности на квартиру, дом, дачу, гараж в порядке наследования. Достаточно часто юристы выбирают неправильную тактику в таких делах, оспаривая действия нотариуса. Однако это неправильно, предмет спора по таким делам совсем другой – признание права собственности, а самого нотариуса необходимо привлекать в качестве третьего лица.

Обратиться в суд с исковым заявлением возможно при наличии одновременно следующих условий:

• нотариусу поданы заявления о принятии наследства и выдаче свидетельства,
• получено постановление нотариуса об отказе в совершении нотариального действия,
• имеется справка об уплате наследодателем паевого взноса.

Согласно разъяснениям, изложенным в Письме Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о наследовании» от 16.05.2013 г. по делам о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования ответчиками являются территориальные общины в лице соответствующих органов местного самоуправления по месту открытия наследства. Например, если квартира находится в Киеве, надлежащим ответчиком в таком деле будет Киевский городской совет.

Подпишитесь на наш инстаграм
Получите бесплатную консультацию

Обращаем внимание, что требование о признании права собственности является имущественным требованием, а потому за подачу искового заявления уплачивается судебный сбор в размере 1% от стоимости недвижимого имущества. Стоимость недвижимого имущества определяется на основании отчета о независимой оценке его стоимости. Если же стоимость квартиры, дома, гаража указанна в техническом паспорте, это не значит, что такая стоимость действительна и может быть использована при расчете судебного сбора. Суды не признают технические паспорта документами о стоимости недвижимого имущества и оставляют исковые заявления без движения для устранения недостатков. 

Квартира, дача, гараж, дом включается в состав наследства, если наследодатель при жизни полностью внес паевой взнос. Если же паевой взнос не был уплачен полностью, недвижимое имущество не входит в состав наследства, соответственно признать право собственности на недвижимое имущество невозможно.

Согласно ст. 15 Закона Украины «О собственности» в редакции от 11 апреля 1995 член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива или общества, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество. То есть уплата паевого взноса считалась основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество, государственная регистрация которого не требовалась.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Украины № 7 от 30.05.2008 г. «О судебной практике по делам о наследовании» в случае смерти члена жилищно-строительного, дачно-строительного, гаражно-строительного кооператива, члена садоводческого общества, которым ко дню смерти не были внесены полностью паевые взносы, в состав наследства входят часть внесенного пая и другие суммы, подлежащие возврату, а не квартира, дача, гараж, садовый дом. Доля паевого взноса, принадлежала умершему, входит в состав наследства на общих основаниях. Таким образом вместо недвижимого имущества наследник приобретает лишь право на фактически уплаченную наследодателем сумму паевого взноса.

В случае отсутствия государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, созданное и оформленное в предусмотренном законом порядке до 01 июля 2004 года, наследники, принявшие наследство, имеют право на оформление наследства, путем признания за ними права собственности.

К 1 июля 2004 государственная регистрация права собственности на жилые дома, сооружения регулировалась подзаконными нормативными актами, в частности, такими как Инструкция о порядке регистрации домов и домовладений в городах и поселках городского типа Украинской ССР, Временное положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 года. Указанные нормативные акты предусматривали государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, однако возникновения права собственности на здания не зависело от государственной регистрации до времени вступления в силу Гражданского кодекса и Закона Украины от 1 июля 2004 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений».
Юристы Адвокатского бюро «ЮРЛАЙТ» помогут признать право собственности на наследственное имущество (квартира, дом, дача, гараж), окажут юридическую консультацию, соберут необходимые документы, подготовят исковое заявление и осуществят представительство Ваших интересов в суде. Для заказа услуги позвоните нам по указанным ниже телефонным номерам, или заполните эту письменную форму (нажмите здесь, чтобы оставить заявку).

Иван Горобивский

Заказать обратный звонок

Подпишитесь на наш инстаграм
Получите бесплатную консультацию

Когда умирает владелец кооператива

БОЛЬШИНСТВО акционеров кооператива знают, что владение своей квартирой отличается от владения домом или кондоминиумом. Это связано с тем, что советы кооперативов в значительной степени контролируют использование квартиры и возможность передачи прав собственности на акции.

Эти различия также применяются в случае смерти акционера.

Лоуренс МакГоги, юрист кооператива из Манхэттена, сказал, что, когда муж и жена получают право собственности на недвижимость — например, дом или кондоминиум — существует юридическая презумпция того, что они являются арендаторами в целом.При такой форме собственности каждый супруг владеет 100 процентами собственности и правом владения всем помещением. Таким образом, когда один из супругов умирает, оставшийся в живых автоматически становится единственным владельцем.

Право собственности на кооператив — это владение акциями корпорации, а ценные бумаги являются личной собственностью. В Нью-Йорке, сказал г-н МакГоги, муж и жена не могли получить право собственности на совместные акции в качестве арендаторов до тех пор, пока в январе 1996 года не был принят закон штата, разрешающий им это.

Итак, по его словам, супружеская пара, купившая кооперативную квартиру до 1996 года, получила титул либо в качестве совместных арендаторов с правом наследования (что аналогично аренде в целом), либо в качестве общих арендаторов. И, как отметил г-н МакГоги, если пара не укажет, что они хотят быть совместными арендаторами — и их пожелания не будут отражены в сертификате акций — они будут считаться общими арендаторами.

При совместной аренде акции умершего акционера переходят через его или ее имущество к наследникам или бенефициарам. И хотя это не было бы проблемой, если бы умерший оставил доли супругу в завещании, вполне возможно, что без завещания доли будут разделены между супругом и любыми оставшимися в живых детьми.

«Поэтому владельцам кооперативов важно проверять свои сертификаты на акции, чтобы определить, как они удерживаются», — сказал он. «И если он проводится в качестве общих арендаторов, важно иметь завещание, в котором точно указывается, что они хотят сделать со своими акциями».

Другие проблемы могут возникнуть, когда кооперативная квартира принадлежит умершему, который оставил квартиру кому-то другому, кроме жены или ребенка.

Ева Талел, юрист кооператива из Манхэттена, сказала, что, хотя большинство договоров аренды предусматривают, что кооператив не может необоснованно отказывать в согласии на передачу долей квартиры супругу или ребенку умершего, большинство договоров аренды дает кооперативам право отказать в передаче права собственности — или даже разрешить занятие — другими лицами. Но будут ли суды применять такое положение?

Филлис Х. Вайсберг, юрист кооператива Манхэттена, сказала, что закон не совсем ясен. «Если Джейн Доу оставит свою квартиру Джону Смиту, имеет ли кооператив право отказать мистеруСмит? »- сказала г-жа Вайсберг.« Некоторые суды говорят «да», и поэтому кооператив может заставить поместье продать квартиру покупателю, которого кооператив одобрил, а вырученные средства передать мистеру Смиту. Другие говорят, что завещание превосходит права кооператива и что Смит получает квартиру ».

Артур И. Вайнштейн, вице-президент Совета кооперативов и кондоминиумов Нью-Йорка, сказал, что другой вопрос — что произойдет, если не состоящий в браке акционер умирает и оставляет квартиру партнеру по жизни. «Я думаю, суд скажет, что в соответствии с законами о борьбе с дискриминацией, — сказал он, — со спутником жизни следует обращаться так же, как с супругом.

Андреа Рошелле, юрист кооператива из Манхэттена, упомянула еще одну возможную проблему, связанную с смертью акционера. «Если в квартире проживает кто-то, не уполномоченный соглашением о заселении кооператива, кооператив не должен принимать плату за обслуживание от это лицо «, — сказала г-жа Рошель, потому что это может дать человеку основание для утверждения права остаться. В большинстве договоров аренды говорится, что кооператив может принимать плату за обслуживание, не отказываясь от прав. Но могу вам сказать, что суды не всегда применяют такие положения.»

Что происходит, когда умирает владелец кооператива Нью-Йорка?

Ответ:

Большинство кооперативных зданий указывают в своих договорах аренды, что должно произойти в случае смерти акционера, говорят наши эксперты. Условия этих договоров аренды, а также воля акционеров (если они отказались от нее) определяют дальнейшие действия.

«Некоторые договоры частной аренды требуют наличия правления, позволяющего осуществлять переводы супругам, домашним партнерам и / или другим членам семьи», — говорит Джеффри Райх, партнер Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas. «Другая имущественная аренда налагает стандарт« разумности »на решение совета директоров одобрить передачу« финансово ответственному »супругу, партнеру или члену семьи. Тем не менее, другие формы частной аренды оставляют одобрение всех таких передач на усмотрение доска «.

«Когда акционер кооператива уходит из жизни, наследники должны пересмотреть условия его завещания, если таковое имеется, и условия аренды собственности кооператива», — говорит Джеффри Райх, партнер Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas.

Вполне вероятно, что если наследник, указанный в завещании, захочет получить квартиру и имеет финансовую квалификацию, чтобы ее взять, он будет одобрен.

«Однако, если они не имеют финансовой квалификации в соответствии со стандартами, которые здание сочтет подходящими, они не будут утверждены в качестве собственника, и имение будет предложено продать квартиру», — говорит Дина Кори, брокер Corcoran.

Однако, по словам Кори, чаще всего бенефициар, указанный в завещании, отказывается въезжать в квартиру и вместо этого продает ее.

«Если наследники умершего не являются ни супругом, ни членом семьи, или даже если они являются, но решили не вступать во владение от своего имени, то исполнитель или управляющий имуществом умершего может продать квартиру на рынке, и продажа подлежит утверждению Правлением «, — говорит Кевин МакКоннелл, партнер компании Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph (спонсор Brick).

При отсутствии завещания дело передается в суррогатный суд, который назначает управляющего имуществом для определения того, как активы акционера распределяются между наследниками.

Эти правила применяются только к частным кооперативам; МакКоннелл отмечает, что Митчелл-Лама и другие регулируемые государством кооперативы имеют свой собственный набор стандартов.

Т рубль дома? Получите ответы на свои вопросы о квартиросъемщиках в Нью-Йорке от эксперта. Присылайте свои вопросы по адресу [адрес электронной почты защищен].

Наследование недвижимости и кооперативов в Нью-Йорке

Вы собираетесь унаследовать недвижимость или кооперативную квартиру в Нью-Йорке? Если да, у вас могут возникнуть вопросы о праве собственности на недвижимость или о том, что называется титулом.

Вы можете спросить: вы автоматически становитесь владельцем дома, квартиры или кооператива, когда кто-то умирает? Нужно ли испытать завещание? Что делать, если нет завещания? Что, если бы ваш любимый человек доверял?

В этой статье дается обзор того, как бенефициары недвижимости в Нью-Йорке могут наследовать недвижимость и кооперативы.

Первый вопрос анализа заключается в том, является ли собственность недвижимым имуществом (дом или квартира) или кооперативом (доли в кооперативной корпорации), которые являются личной собственностью.В большинстве случаев закон рассматривает кооперативы иначе, чем недвижимость.

Наследование недвижимости

Определение способа наследования недвижимости — требуется ли завещание или новый документ — зависит от того, как бенефициар получает право собственности.

Life Estate

Лицо, владеющее недвижимостью, может передать пожизненное имущество другому лицу, чтобы избежать завещания и управления, что требует судебного надзора и может оказаться дорогостоящим и длительным процессом.

Собственник недвижимости при жизни называется пожизненным арендатором.В акте или завещании пожизненный арендатор передает пожизненное имущество другому лицу, известному как оставшийся человек. Когда пожизненный арендатор умирает, наследник автоматически наследуется.

Если пожизненное имущество создается в акте (так называемом «переходе»), оставшееся лицо наследует автоматически. Если пожизненное имущество создается по завещанию (так называемому «завещанию»), завещание должно быть завещано, чтобы оставшееся лицо унаследовало.

Совместные арендаторы и арендаторы в целом

Право собственности на недвижимость может быть получено разными способами.Если недвижимость называется совместной арендой с правом наследования, или «JTWROS», это означает, что собственность принадлежит двум или более людям. В течение своей жизни совместные арендаторы имеют равные права на владение собственностью. Когда один совместный арендатор умирает, оставшийся совместный арендатор наследует автоматически.

Чтобы стать единственным владельцем, оставшемуся совместному арендатору (оставшемуся в живых) не нужно обращаться в суд, составлять новый документ или предпринимать какие-либо другие действия. Они наследуются автоматически.

Некоторая недвижимость передается в аренду в полном объеме, или «TIE».В практическом смысле владение собственностью в качестве совместного арендатора и аренда в целом очень похожи. Основное различие между совместными арендаторами и арендаторами в целом состоит в том, что арендаторы в целом должны состоять в браке, чтобы владеть недвижимым имуществом в качестве TIE. Сожители могут состоять в браке, но это не обязательно.

Соответственно, общее правило состоит в том, что если супруги владеют собственностью в качестве TIE и один из супругов умирает, оставшийся в живых супруг автоматически наследует все имущество. Однако анализ того, кто наследует, меняется, если, например, имеется соглашение о разводе или раздельном проживании.

Общая аренда

Совместные арендаторы совместно владеют недвижимым имуществом, но у другого арендатора нет автоматического права наследования, что резко отличается от совместной аренды или аренды в целом. Если один общий арендатор умирает, его интерес к недвижимости переходит через завещание, доверие или завещание так же, как если бы совместный арендатор владел всем участком недвижимости. «Целостность» означает, что человек умер без воли или доверия.

Конкретные устройства vs.Завещание, оставшееся от наследства в завещании

Способ дарения недвижимого имущества по последней воле и завещанию имеет большое значение. Дарение недвижимого имущества, как правило, либо «специально задумано», либо переходит в «остаточную собственность».

Конкретное устройство — это формулировка завещания, которая определяет уникальный объект недвижимости для конкретных бенефициаров (или «завещателей»). Язык будет выглядеть примерно так: «Я отдаю свою квартиру на 323 58-й улице, Нью-Йорк, Нью-Йорк 10018 моей племяннице Дженни Роджерс».

Если дарение недвижимого имущества при смерти совершается в качестве особого решения в завещании, завещание не требует завещания; по крайней мере, не с целью передачи специально разработанного недвижимого имущества (в нем может быть другое имущество, требующее завещания). Напротив, бенефициар / завещатель автоматически наследует после смерти лица, составившего завещание (так называемого «завещателя»).

Специально спроектированная недвижимость не является частью завещания или управляемой недвижимости, что означает, что для наследования недвижимости не требуется судебный надзор или подтверждение действительности завещания судьи. Право собственности (право собственности) переходит к бенефициару сразу после смерти лица, составившего завещание.

С другой стороны, если недвижимость проходит через остаточную собственность, завещание должно быть завещано или подтверждено в суррогатном суде.Остаточная недвижимость состоит из всего имущества, которое не было специально создано (недвижимое имущество) или завещано (личная собственность).

Допустим, Джо Маркус составляет завещание. На свое имя он владеет только 456 Leno Lane, Brooklyn, New York 11888. Джо делает особый подарок — все свое личное имущество (например, телевизор, компьютер, одежду и т. Д.) Своей жене Мэри Крафт-Маркус. Других особых подарков он не делает. В завещании Джо есть остаточная оговорка, которая гласит: «Остаток и остаток моего имущества будет передан моей жене Мэри Крафт-Маркус».Все остальное, чем владеет Джо, кроме его материальной личной собственности, проходит через остаточную собственность. Мэри необходимо завещать завещание, прежде чем она сможет стать владельцем собственности.

Время от времени в моем офисе возникает ситуация, когда, несмотря на то, что близкий моего клиента составил завещание, собственность переходит по завещанию, как если бы завещания не было. Обычно это происходит, когда кто-то владеет недвижимым имуществом, но не определяет эту недвижимость в своем завещании, и в его завещании нет остаточной оговорки.Это часто является результатом плохого составления проекта или нашего собственного имущественного планирования D o I t Y .

Неприкосновенность (без завещания)

Что делать, если завещания нет? Что происходит с недвижимостью. Точно так же, как конкретное завещание, недвижимость, принадлежащая человеку без завещания, переходит к его наследникам сразу после смерти. Наследование происходит автоматически.

«Распределитель» — это лицо, имеющее законное право наследовать имущество другого лица, не составившего завещания.Если вы распоряжаетесь недвижимостью, вы получаете право собственности (полностью или частично) в момент смерти умершего. Вам даже не нужно совершать поступок. В случае запроса Распечатать. & Publ. Co., Inc. (Тернер), суррогатный суд округа Нассау постановил, что «принятие каких-либо позитивных действий со стороны распределителя недвижимости совершенно не требуется, поскольку недвижимое имущество умершего сразу же после смерти переходит к его распределителям или наследникам».

The Probate Estate

Если недвижимость становится частью наследственного (или управляемого) имущества, исполнитель (а иногда и администратор, если у умершего не было завещания) может потребоваться продать дом или квартиру.

К этой ответственности нельзя относиться легкомысленно. Следует учесть ряд моментов.

Во-первых, исполнитель, будучи фидуциаром, должен использовать хорошее деловое суждение в связи с продажей. Исполнитель также захочет позаботиться о том, чтобы не нарушать любые другие фидуциарные обязанности, например, заниматься недопустимой коммерческой деятельностью или допускать необоснованные задержки в продаже недвижимости.

Во-вторых, исполнитель может продавать имущество только на основании особого вида акта, который называется «акт исполнителя» (или «акт администратора»).Поверенный исполнителя оформит этот акт в связи с продажей.

В отличие от договоров между живыми людьми, в акте исполнителя должна быть указана полная сумма «возмещения», уплаченного за собственность, то есть продажная цена должна быть указана в самом акте.

Выше я объяснил, что если человек умирает без завещания или остается без завещания, собственность автоматически переходит к распределителям в момент смерти, что означает, что не нужно назначать администратора. Однако из этого правила есть исключения, такие как назначение администратора для продажи недвижимости в счет погашения долгов умершего.

Пожизненный траст

Если наследник создал траст в течение своей жизни, и недвижимость была передана в траст, то завещание не требуется. Доверительный управляющий продает недвижимость или управляет ею в соответствии с условиями траста или применимым законодательством.

Распространенные проблемы

Когда близкий человек покидает ваш дом или квартиру после смерти, он также может оставить вас с множеством проблем.

Выплата ипотеки

Одна проблема, с которой сталкиваются бенефициары, заключается в том, как платить по ипотеке из месяца в месяц, когда умершего уже нет, чтобы произвести эти платежи.Если кто-то умирает, а в имуществе нет денег, но есть ценная недвижимость, бенефициары могут подумать о вложении своих средств для выплаты ипотеки в надежде избежать потери права выкупа. Это связано с множеством рисков и соображений. И даже если в имении много денег, они могут быть доступны не сразу.

Непредвиденные последствия немедленного перехода прав.

Без надлежащего планирования немедленное наделение правами может вызвать споры и семейные распри.Что делать, если есть несколько бенефициаров, и они не могут договориться, продавать ли? Что делать, если бенефициар отсутствует и не может быть найден? Все бенефициары / завещатели должны участвовать в продаже, так как все они являются собственниками. Если возникают эти проблемы, может потребоваться разбирательство в соответствии с разделом 1902 Закона о суррогатном судопроизводстве.

Наследование кооператива

До сих пор я говорил о наследовании недвижимости от поместья. Но доли в кооперативных квартирах, обычно называемые кооперативами, являются личной собственностью, а не недвижимостью.Во многих отношениях к ним относятся совсем не так, как к недвижимости.

Когда вы наследуете кооперативную квартиру, вы наследуете акции корпорации, владеющей недвижимостью. Вы можете продать эти акции из имения или оставить их себе. Однако для получения разрешения на проживание в квартире совет директоров кооперативной корпорации должен вас одобрить. Если бенефициар акций в кооперативе не хочет жить в квартире или не одобрен Советом, ему, как правило, необходимо продать акции тому, кто может быть одобрен.

Как и в случае с недвижимостью, человек может унаследовать акции кооперативной корпорации несколькими способами.

Life Estate

Хотя кооперативные квартиры являются личной собственностью, а не недвижимым имуществом, обычно можно передать жилую недвижимость кооперативной квартире. Проблема в том, что, в отличие от недвижимости, акции кооперативной квартиры подпадают под действие Правил аренды, Правил и других регулирующих документов кооперативной корпорации.

Кроме того, то, что кому-то дается пожизненное имущество, не обязательно означает, что он имеет право проживать в квартире.Они по-прежнему подлежат утверждению советом директоров, как и любой другой арендатор.

JTWROS, TIE или TIC

Часто два человека вместе покупают кооперативную квартиру. Но, как известно, «квартиру» они не покупают. Они покупают акции корпорации. Как и в случае с недвижимостью, акционеры кооперативной корпорации могут владеть своими долями в качестве совместных арендаторов, арендаторов целиком (если они состоят в браке) или общих арендаторов.

Тип собственности обычно указывается в сертификате акции.Если в сертификате акций указано, что владельцы являются совместными арендаторами, они являются совместными арендаторами. Если ничего не говорится о праве собственности, владельцы берут в качестве общих арендаторов, если они не состоят в браке. Если они состоят в браке и в свидетельстве ничего не говорится о праве собственности, они принимают в качестве арендаторов в полном объеме. Это общие правила. Однако, как и почти из всех законов, есть исключения.

Особые дары, остатки и трасты

Правила автоматического перехода прав не применяются к кооперативам, потому что интересы в кооперативных корпорациях являются личной собственностью, а не недвижимостью.

Кооперативные интересы, принадлежащие JTWROS или TIE, автоматически переходят после смерти к выжившему. Но если они принадлежат индивидуально или как TIC, они могут пройти только через завещание и управление, даже если они являются конкретным подарком в завещании или если завещание отсутствует.

Кооперативы также могут быть переданы в доверительное управление, если это разрешено конкретной кооперативной корпорацией. Каждая кооперативная корпорация имеет свой собственный набор правил в отношении передачи акций в траст, а некоторые запрещают все это вместе.

Выплата ссуды

Одна проблема, с которой сталкиваются многие бенефициары кооперативных акций, заключается в том, как выплатить «закладную» по акциям. Фактически, технически не существует «ипотеки», а есть другой вид ссуды, обеспеченный акциями владельца кооператива и частной арендой.

Как и в случае с недвижимостью, некоторые бенефициары кооперативных акций сталкиваются с вопросом о том, как ежемесячно выплачивать ссуду, когда умершего уже нет, чтобы производить эти выплаты. Если кто-то умирает и в имуществе нет денежных средств, но есть ценные акции в кооперативной корпорации, бенефициары могут подумать о вложении в свои собственные средства для выплаты ссуды в надежде избежать потери права выкупа.Это связано с множеством рисков и соображений. И даже если в имении много денег, они могут быть доступны не сразу.

Наследование — сложный процесс

Наследование и управление недвижимым имуществом или кооперативными акциями в имуществе умершего может быть сложным, и часто требуется помощь юриста. Мы будем рады помочь. С нашей фирмой можно связаться по телефонам 646-820-4011 и [email protected].

Эта статья предназначена для образовательных и маркетинговых целей.Его не следует рассматривать как юридическую консультацию. В каждом случае есть свои уникальные факты и обстоятельства, и у каждого клиента есть свои индивидуальные потребности.

кооперативных квартир в Нью-Йорке

Кооперативные квартиры в Нью-Йорке обычное дело. Что происходит, когда умирает собственник кооперативной квартиры? В этой статье рассматриваются некоторые основы кооперативных квартир и то, что может произойти в Нью-Йорке в случае смерти владельца.

Что означает кооперативная квартира?

Владение кооперативной квартирой отличается от владения домом или кондоминиумом.Кооперативные квартиры в Нью-Йорке не являются недвижимостью. Владелец владеет акциями корпорации, а корпорация владеет имуществом. Доли в кооперативной квартире находятся в личной собственности. У собственника акций есть договор аренды на свою квартиру. Такой подход к кооперативным квартирам в завещании Нью-Йорка отличается от того, как относятся к кооперативам в завещании Флориды.

Можете ли вы унаследовать кооперативную квартиру в Нью-Йорке?

Вы можете унаследовать доли в корпорации и право собственности на кооперативную квартиру, но не саму кооперативную квартиру.

Что происходит, когда умирает владелец кооператива в Нью-Йорке?

Когда в Нью-Йорке умирает владелец кооперативной квартиры, скорее всего в дело вступит суд по наследственным делам. Доли кооператива будут контролироваться наследственным имуществом умершего (если квартира кооператива не находилась в совместной собственности и права наследника переходили непосредственно к совладельцу). Доля кооперативных квартир переходит либо в соответствии с законами штата Нью-Йорк о завещании, либо в соответствии с условиями завещания.

Управляющий недвижимостью в Нью-Йорке и, в конечном итоге, бенефициар акций подпадают под действие правил и положений корпорации, а также условий частной аренды.В соответствии с законодательством штата Нью-Йорк кооперативные корпорации обычно имеют широкие полномочия одобрять (или не одобрять) правопреемника долей владения. Иногда это может быть проблемой для бенефициаров, как показано в следующем примере.

В деле Terzo v. 33 Fifth Avenue двое сыновей, Майкл и Роберт, унаследовали от своих родителей кооперативную квартиру в Нью-Йорке. Семья жила в кооперативе десятилетиями, а в 80-х родители стали акционерами и арендаторами. После смерти последнего родителя один сын захотел остаться в кооперативной квартире. Другой сын жил в Пенсильвании и не хотел переезжать в кооперативную квартиру или жить в ней.

Сыновья подали совместную заявку на передачу им кооперативной квартиры (паев и права собственности). Их заявление было отклонено. Причины правления заключались в следующем:

Правление считает, что только Майкл отвечает требованиям финансовой ответственности. Поскольку заявление было от имени двух отдельных семей, их детей (всего трое) и одного племянника, ответчик полагал, что вместимость превысит количество пар, которым разрешено жить в одной квартире одновременно, без согласия совета директоров, даже хотя Майкл не собирался жить в квартире.Наконец, совет директоров не одобряет арендаторов, не являющихся основными жильцами, и, поскольку Майкл не намеревается в настоящее время жить в квартире в качестве своего основного места жительства, это сделало бы квартиру его второстепенной.

В конечном итоге суды установили, что корпорация нарушила условия имущественного договора аренды, в котором говорилось, что в передаче кооперативной квартиры финансово ответственному члену семьи умершего не будет необоснованно отказано. После смерти родителей сыновьям было разрешено владеть акциями кооперативных квартир в Нью-Йорке.

Вопросы, касающиеся кооперативных квартир, распространены в Нью-Йорке. Очень важно, чтобы правила и положения корпорации, а также условия частной аренды были изучены и соблюдались, чтобы сделать переход после смерти владельца как можно более плавным.

Почему сложно передать право собственности на кооператив наследнику

Документ о смерти — это документ, подготовленный владельцем недвижимости и записанный на его или ее собственность, в котором указывается, кем должен быть следующий владелец собственности. в случае смерти текущего владельца.

Передача права на смерть — это новый способ избежать суда по наследству, избежать необходимости иметь завещание и избежать возможности создания живого траста для обработки передачи собственности в случае смерти владельца. У каждого из этих методов есть свои плюсы и минусы.

Начнем с традиционной воли. Как мы часто советуем, у собственника жилища должно быть последнее завещание и завещание, составленное адвокатом. В этом документе указывается, куда владелец хочет переместить всю свою недвижимость после его смерти, а также подробные сведения о том, кто должен получить все его или ее личное имущество.

После смерти кто-то должен представить суду завещание, и суд утверждает исполнителя завещания. Исполнитель завещания, в свою очередь, вправе передать имущество в соответствии с пожеланиями собственника. Если недвижимость продана, исполнителю, возможно, придется обратиться в суд и получить одобрение продажи.

Исполнитель может использовать свое назначение, чтобы обратиться в банки и другие финансовые учреждения для перевода средств из этих учреждений бенефициарам по завещанию.Автомобили также могут быть проданы с использованием полномочий, предоставленных исполнителю для управления личными активами недвижимости. Однако использование завещания, обращение в суд и получение разрешения суда на передачу права собственности на дом могут стоить денег с точки зрения судебных издержек.

Чтобы избежать затрат на завещание и судебных издержек, многие люди стараются избегать суда по наследству и ищут другие способы передать свою собственность своим близким.

Если человек пользуется живым трастом, живому трасту не нужно проходить завещание для передачи дома.Внутренней работы жилого фонда будет достаточно, чтобы передать собственность непосредственно новым владельцам дома.

Для пожилой матери, стремящейся передать кооператив своим наследникам, вот как живое доверие разыграется после ее смерти: Живое доверие назовет наследника бенефициара. Этот преемник станет владельцем дома без необходимости обращаться в суд по наследству или передавать долю владения в доме другими способами. В большинстве случаев перевод будет автоматическим.

Простота живого доверия — вот почему многие люди их предпочитают. Однако создание живого траста может быть дорогостоящим. Вам нужно будет нанять поверенного для составления документов, а затем передать дома и другое имущество на имя траста.

За последние 10 лет или около того появилась концепция передачи документа о смерти. Как правило, он применяется только к недвижимости и только к определенным типам недвижимости, как правило, к жилой недвижимости. Концепция проста и недорога.Составляется акт, в котором в основном говорится, что после смерти хозяина дом переходит к определенному лицу. Составление документа относительно недорогое, и запись документа также обычно не требует больших затрат.

Хотя концепция проста, многие титульные компании, заключительные агенты и поверенные по недвижимости не любят TOD. Зачем? Передача документа о смерти может быть отозвана, лицо, получившее документ, может не проживать на момент передачи, владелец мог продать недвижимость до смерти, и могут возникнуть многие другие ситуации, которые заставят специалистов по недвижимости нахмуриться. по этим типам документов.

Некоторые титульные компании могут взимать дополнительную плату при решении вопросов о праве собственности при передаче документов о смерти. И могут быть другие обстоятельства, которые могут омрачить право собственности на недвижимость.

Теперь, когда мы рассмотрели различные варианты и наиболее частые проблемы, с которыми вы столкнетесь в каждом из них, мы с сожалением вынуждены сообщить, что для большинства совместных построек вы не можете использовать перенос документа о смерти.

В кооперативном здании вы, как правило, владеете акциями кооператива, равными вашей конкретной единице, и это право собственности подтверждается сертификатом акций.А еще вы получаете аренду жилья, дающую право там жить. На самом базовом уровне, если вы используете TOD, нет возможности записать TOD для кооператива, потому что вы на самом деле не владеете недвижимостью, как в случае с квартирой. И вы не можете записать TOD для акций, а это все, что вы получаете с кооперативом.

Вот почему они обычно не используются в кооперативах, и вы видите, что они чаще используются в кондоминиумах, таунхаусах и частных домах. Правления кооператива часто не одобряют передачу доли владения в доме без собеседований с недвижимостью и одобрения совета, поэтому, когда вы по своему завещанию оставляете кооператив своему наследнику, это может быть одобрено советом.

Это не означает, что это невозможно, и могут быть определенные типы кооперативов, которые могут иметь разрешающие правила, но это кажется маловероятным. Для получения более подробной информации обратитесь к соответствующему совету кооператива или к местному юристу по недвижимости.

Илайс Глинк — создатель серии веб-семинаров и электронных книг из 18 частей под названием «Намеренный инвестор: как добиться огромного успеха в сфере недвижимости» и является автором множества книг по недвижимости. Она также ведет «Минуту о недвижимости» на своем канале в YouTube. Сэмюэл Дж. Тамкин — поверенный по недвижимости из Чикаго. Свяжитесь с Глинком и Тамкиным через веб-сайт Глинка ThinkGlink. com.

Особые требования к продаже кондоминиумов и кооперативных квартир в Нью-Джерси

В сообществе недвижимости существует общая неопределенность в отношении требований о передаче четкого права собственности на индивидуальные кондоминиумы и кооперативные квартиры в случае смерти одного или всех владельцев записей.В этой статье будет обсуждаться, что должен сделать поверенный продавца до закрытия, чтобы гарантировать, что продавец может выполнить свое обязательство по передаче четкого права собственности при закрытии, а также чтобы убедить титульного агента и управляющего агента кооперативной корпорации, что имеются все необходимые документы для передачи права собственности на объект.

В начале сделки, предпочтительно до подготовки договора купли-продажи, практикующий специалист должен выяснить: (i) принадлежит ли право собственности на недвижимость индивидуально, совместно арендаторам или совместно арендаторам с правом наследования , или в качестве арендаторов в целом; (ii) умерли ли один или все названные владельцы; и (iii) умер ли умерший по завещанию или без завещания.

Формы собственности

Напомним из Собственности 1, что существует три распространенных способа, которыми два или более физических лица могут иметь право собственности на недвижимое имущество (включая кооперативную квартиру): путем совместной аренды; по совместной аренде с правом наследования; и по сдаче в аренду целиком.

Общие арендаторы. Если собственность находится во владении общих арендаторов, право наследования отсутствует. Другими словами, после смерти одного из совместно арендаторов права собственности умершего в собственности перейдут по его воле к наследникам умершего или к его или ее наследникам в соответствии с законами о завещании.Доля собственности у оставшихся в живых общих арендаторов сохраняется. Представитель (-ы) наследника умершего, а также оставшийся в живых арендатор (-ы) должны присоединиться к передаче права собственности.

Содействующие лица с правом наследования. При совместной аренде с правом наследования право собственности умершего наследодателя в собственности переходит к оставшимся соарендаторам. Доля умершего в собственности не переходит по завещанию умершего или в силу законов о завещании.Представитель наследодателя не должен участвовать в передаче, чтобы передать право собственности.

Арендаторы в целом. Аренда в полном объеме — это совместная аренда с правом наследования между супругами, которая предоставляет паре дополнительные права, включая, помимо прочего, определенные меры защиты от кредиторов по судебному решению и процедур принудительного раздела. Как и в случае совместной аренды с правом наследования, право собственности на имущество может быть передано оставшимся соарендатором без участия представителя наследственного имущества.

Индивидуальная собственность с семейным интересом. Муж и жена заинтересованы в собственности, которая используется в качестве их семейного дома, даже если титул принадлежит только одному из супругов. После смерти правообладателя исполнитель или администратор должен заручиться согласием пережившего супруга (супруга), чтобы передать право собственности и погасить супружеский интерес (New Jersey Statutes Annotated (N. J.S.A.) 3B: 28-3).

Распоряжение собственностью двум или более физическим лицам создает долю владения в качестве общих арендаторов, если нет явного заявления о том, что право собственности должно принадлежать совместным арендаторам (N.J.S.A. 46: 3-17). Однако передача собственности мужу и жене приведет к возникновению права аренды в полном объеме, если только не будет прямо указано, что право собственности должно принадлежать совместно арендаторам или совместно арендаторам (N.J.S.A. 46: 3-17.2).

Хорошая практика заключается в том, чтобы до завершения договора купли-продажи уделить время вышеизложенному анализу, чтобы убедиться, что соответствующие стороны указаны в качестве «продавца» в договоре купли-продажи. Невыполнение этого требования может привести к существенной задержке закрытия или, что еще хуже, к расторжению договора купли-продажи из-за неспособности или неспособности продавца передать надлежащий титул на собственность.

Testacy против Intestacy

Если человек умирает без завещания, право собственности на имущество умершего переходит к его распределителям. Однако, если лицо умирает по завещанию, право собственности на имущество не переходит автоматически к наследникам умершего; завещание умершего сначала должно быть признано завещанием. Процедура завещания требуется, поскольку завещание является отзывным документом, а завещание имущества считается просто офертой, которая должна быть принята, чтобы право собственности перешло к наследникам.Это важное примечание о том, что согласно N.J.S.A. 3B: 25-1, право собственности на имущество умершего передается распределителю или завещателю с учетом всех без исключения существующих залогов, обеспечительных интересов, сборов или обременений, если в завещании прямо или косвенно не указано, что залог должен быть уплачен иным образом.

Кооперативы и кондоминиумы

Распределение кооперативной квартиры по завещанию или без завещания завещателю передает право собственности на договор аренды и акции кооперативного общества, но не обязательно передает завещателю или распределяет право занимать квартиру. Как правило, завещатель или распределитель, кроме оставшегося в живых супруга (а иногда и другого взрослого члена семьи), должен получить одобрение совета директоров кооперативной корпорации до того, как занять квартиру; собственность каждой конкретной кооперативной корпорации будет контролировать. Хотя многие старые Генеральные Акты содержат право первого отказа (которое может быть осуществлено при перепродаже объекта) в пользу Ассоциации, такие положения были запрещены согласно закону штата Нью-Джерси. 46: 8B-38 для кондоминиумов, созданных после 11 сентября 1980 г.Для Кондоминиумов, созданных до даты принятия Закона, существует опровержимая презумпция, что такие права являются недобросовестными (N.J.S.A. 46: 8B-36).

Требуемая документация

Свидетельство о смерти. Очевидный, но часто упускаемый из виду шаг при передаче собственности из поместья — это установление доказательства того, что лицо, владеющее правом собственности, действительно умерло. Это подтверждается ссылкой на свидетельство о смерти. Рекомендуется, чтобы адвокат продавца предоставил копию свидетельства о смерти и приложил ее в качестве доказательства к договору купли-продажи.Свидетельство о смерти не только установит смерть владельца собственности, но и установит место жительства умершего. Это необходимо для того, чтобы эксперт по праву собственности проверил и получил записи из суррогатного суда в округе постоянного проживания и в округе, где находится недвижимость.

Завещание / завещательные документы. Перед просмотром записей Суррогатного суда и в соответствии с рекомендациями выше необходимо определить, умер ли умерший по завещанию или по завещанию.Если умерший умер по завещанию, практикующий должен получить заверенную копию завещания (заверенную секретарем суррогатного суда), чтобы определить, существуют ли какие-либо положения, влияющие на собственность, и есть ли у исполнителей полномочия или ограничения. Если завещание соответствует всем применимым законодательным требованиям и будет допущено к завещанию, право собственности на имущество перейдет в день смерти и будет регулироваться законом, действующим на момент смерти, а не действующим в то время законом. исполнения завещания ( Miller v.Райх 134 Нью-Джерси уравнение 28).

Поиск в протоколах суррогатного суда покажет, было ли начато завещание или административное производство. Если такая процедура действительно существует, важно получить номер дела, дату и лицо, которому были отправлены административные письма или письма с завещанием. Исполнитель, указанный в завещании, не имеет полномочий распоряжаться какой-либо частью имущества умершего до выдачи завещательных писем, за исключением оплаты разумных расходов на похороны (Н.J.S.A. 3Б: 10-21). Копии завещательных писем должны быть приложены к договору купли-продажи в качестве экспоната, поскольку контракты, заключенные назначенным исполнителем до процедуры завещания, и выдача завещательных писем являются недействительными. Хотя срок действия этих писем не истекает, рекомендуется уточнить у титульной компании покупателя и кредитора любые ограничения, которые они могут наложить на срок подачи завещательных писем. Если продавец не доставит административные или завещательные письма при закрытии, сделка не должна быть завершена, если все стороны, заинтересованные в имуществе, которых может быть много, не присоединятся к передаче.

Если умерший умер без завещания или если завещание не соответствует требованиям закона, собственность умершего перейдет в соответствии с правилами законного происхождения и распределения, обычно называемыми законами о завещании. (Заголовок NJ.S.A. 3B). В случае наследования по закону поверенный продавца должен провести расследование, чтобы найти наследников умершего. После установления наследников стороны должны представить результаты такого расследования страховщику титула, чтобы подтвердить, что «аффидевиты о наследстве» ÃƒÆ’Ã † ‘Ã’ à ¢ ‘‚¬’„ ¢ Ãà ¢ ‘‚¬Â à¢ à ¢ ‘šÂ¬Ã ¢’ žÂ ¢ Ãà † ‘à¢ à ¢’ šÂ¬Ã‚ ÃƒÂ ¢ à¢ à ¢ ‘‚¬Å¡Ã‚¬Ã ¢ à ¢’‚ ¬Å¾Ã‚ ¢ Ãà † ‘Ã’ à ¢ ‘‚¬’„ ¢ Ãà ¢ ‘‚¬Å¡Ãƒ’šÃ‚ ¢ Ãà †’ Ã’šÃ‚ ¢ à Ã ¢ à ¢ ‘‚¬Å¡Ã‚¬Ã’¦Ã‚¡Ãƒà ¢’‚ ¬Å¡Ãƒ’šÃ‚¬Ãƒà † ‘à¢ à ¢’ šÂ¬Ã ‚¦Ãƒà ¢ ‘‚ ¬Å¡Ãƒ’šÃ‚¡Ãƒà †’ à ‘à ¢’ ‚¬ ‘„ ¢ Ãà ¢’ ‚¬Â ࢠ¢ ‘šÂ¬Ã ¢ ‘žÂ ¢ Ãà †’ Ã’šÃ‚ ¢ à¢ à¢ à ¢ ‘šÂ¬Ã… ¡Ã’šÃ‚¬Ãƒà ¢’ ‚¬Â¦Ãƒ’šÃ‚ ¡Ãƒà † ‘Ã’ à ¢ ‘‚¬’„ ¢ à¢ à¢ à ¢ ‘‚¬Å¡Ã‚¬Ã’¦Ã‚¡Ãƒà †’ à¢ à ¢ ‘šÂ¬Ã… ¡Ãƒà ¢’ ‚¬Å¡Ãƒ’šÃ‚ приемлемы для установления личности раздатчиков умершего. Затем эти письменные показания распространителей должны быть подготовлены и должным образом выполнены. Если сделка включает в себя передачу кооперативной квартиры и нет титульной компании, страхующей титул собственности, было бы разумно потребовать от продавца начать «завещание о наследстве» ÃƒÆ’Ã † ‘Ã’ à ¢ ‘ ‚¬ ‘„ ¢ Ãà ¢’ ‚¬Â à¢ à ¢ ‘šÂ¬Ã ¢’ žÂ ¢ Ãà † ‘à¢ à ¢’ šÂ¬Ã‚ ÃƒÂ ¢ à¢ à ¢ ‘‚¬Å¡Ã‚¬Ã ¢ à ¢’‚ ¬Å¾Ã‚ ¢ Ãà † ‘Ã’ à ¢ ‘‚¬’„ ¢ Ãà ¢ ‘‚¬Å¡Ãƒ’šÃ‚ ¢ ‘à † ‘Ã’šÃ‚ ¢ à¢ à¢ à ¢’ ‚¬Å¡Ã‚¬Ã’¦Ã‚¡Ãƒà ¢ ‘‚ ¬Å¡Ãƒ’šÃ ‚ ¬Ãƒà † ‘à¢ à ¢’ šÂ¬Ã‚¦Ãƒà ¢ ‘‚¬Å¡Ãƒ’šÃ‚¡Ãƒà †’ à ‘à ¢’‚ ¬ ‘„¢ Ã à ¢ ‘‚¬Â à¢ à ¢’ šÂ¬Ã ¢ ‘žÂ ¢ Ãà †’ Ã’šÃ‚ ¢ ࢠࢠ‘šÂ¬Ã… ¡Ã’šÃ‚ ¬Ãƒà ¢ ‘‚¬Â¦Ãƒ’šÃ‚¡Ãƒà †’ à ‘à ¢’‚ ¬ ‘„¢ à¢ à¢ à ¢’‚ ¬Å¡Ã‚ ¬Ãƒ’¦Ã‚¡Ãƒà † ‘à¢ à ¢’ šÂ¬Ã… ¡Ãƒà ¢ ‘‚¬Å¡Ãƒ’šÃ‚ процедура установления права наследования.

Отказ от уплаты налога на наследство; Релизы; Прочие долги. Поверенный продавца должен незамедлительно после заключения договора купли-продажи получить отказ от налога на наследство штата Нью-Джерси, а также освобождение штата Нью-Джерси и федеральное право удержания в отношении передаваемого имущества. Для освобождения от уплаты налогов в штате продавец должен будет заполнить и подать форму L-9 Министерства финансов штата Нью-Джерси «Аффидевит об освобождении от уплаты налога на недвижимое имущество резидентом-резидентом».Форма L-9 доступна только в том случае, если умерший умер после 31 декабря 2001 г., все бенефициары относятся к классу A (супруга, родитель, бабушка и дедушка, ребенок, приемный ребенок, внук), и налог на наследство или наследство штата Нью-Джерси не взимается. в связи. Форма L-4 подается для других случаев, когда может потребоваться уплата налога на наследство или наследство и когда для передачи недвижимости требуется согласие государства. Большинство титульных компаний принимают от исполнителя письменные показания о том, что имущество не подлежит федеральным налогам или налогам на наследство штата или штата или что все налоги были уплачены.Если передача должна произойти рано после смерти, исполнитель может иметь возможность передать титул, согласившись возместить и обезопасить титульную компанию от любых долгов по наследству. Для федерального освобождения от залога продавец должен заполнить и подать форму 4222 Налоговой службы, Заявление о выдаче свидетельства об освобождении имущества, подлежащего удержанию по налогу на наследство. В Нью-Джерси недвижимое имущество несет ответственность по долгам умершего в течение одного года после смерти (N.J.S.A. 3B: 22-22). Тем не менее, исполнитель может передать право собственности в течение этого первого года, представив титульной компании форму анкеты и гарантийную гарантию, чтобы титульная компания застраховала покупателя от всех залогов, долгов и налогов, причитающихся с недвижимости.Альтернативный вариант — обратиться в суд за судебной защитой, которая может быть предоставлена ​​на условиях, защищающих любых кредиторов (N.J.S.A. 3B: 22-22).

Свидетельство о браке. В случае аренды всей квартиры целесообразно получить заверенную копию свидетельства о браке для подтверждения брака. В отсутствие доказательств можно было бы занять позицию, согласно которой стороны фактически владели недвижимостью как арендаторы без права наследования, и в этом случае оставшийся в живых совместно арендатор не имел бы права передавать; скорее, это исключительное право будет иметь исполнитель или администратор умершего.

Доверенность. Обычно установлено, что фидуциарные обязанности исполнителя являются персональными и не могут быть переданы третьим лицам. В законе делается попытка провести различие между обязанностями, которые требуют дискреционных полномочий и не могут быть делегированы, от тех, которые являются чисто министерскими ( Cone v. Russell , 48 N.J.Eq.208, 216). Однако не существует определенного стандарта для определения пределов усмотрения. На практическом уровне маловероятно, что какой-либо страховщик титула позволит передать такие полномочия.Справочник по практике титулов в Нью-Джерси, Файнберг, 2-е изд., 2000 г., гл. 5331A, советует страховщикам правового титула не страховать передачу или другой инструмент, который оформляется фактическим поверенным исполнителя или другим фидуциаром.

С другой стороны, бенефициар наследственного имущества может делегировать свои полномочия третьему лицу на основании доверенности при условии, что доверенность записана в офисе суррогатной матери, выдавшей административные или завещательные письма. Наш опыт показывает, что многие банки-кредиторы не разрешают использовать общие или ограниченные доверенности для оформления кредитных документов в таких ситуациях, но другие, а также некоторые управляющие агенты разрешают такое использование. Если есть завещание, благоразумный практикующий должен проверить язык завещания, чтобы увидеть, были ли такие полномочия специально предоставлены наследодателем. Если это было так, титульная компания, кредитор и управляющий агент могут принять законно оформленную доверенность.

Юрисконсульт не должен полагаться исключительно на титульные компании и управляющих агентов при поднятии и расследовании этих проблем, но должен независимо оценивать проблемы и своевременно предпринимать все необходимые шаги.Поступая таким образом и поднимая все вопросы на раннем этапе транзакции, вы будете в лучшем положении, чтобы обеспечить гладкую сделку. Ожидание, что титульные компании или управляющие агенты поднимут эти вопросы в конце сделки, вполне может привести к существенным задержкам и даже к расторжению сделок.

Резюме

Стоит повторить, что всю работу с ногами следует выполнять как можно раньше. Никто не любит сюрпризов, и из-за сильного давления на стороны, а также на их адвокатов на этом перегретом рынке, советник продавца обязан полностью и своевременно получить всю необходимую документацию и выполнить все конкретные процедуры, описанные выше.Любые проблемы, обнаруженные в ходе этого процесса комплексной проверки, могут быть конкретно урегулированы в договоре купли-продажи. Если вопросы возникнут после заключения контракта, они могут быть решены путем переговоров и внесения поправок в контракт.

Обзор правовых аспектов кооперативной квартирной собственности

% PDF-1.7 % 1 0 obj > endobj 2 0 obj > поток 2015-10-28T08: 40: 26-07: 002015-10-28T08: 40: 26-07: 002015-10-28T08: 40: 26-07: 00Appligent AppendPDF Pro 5.5uuid: 7a3ee70b-a156-11b2-0a00-782dad000000uuid: 7a3f0157-a156-11b2-0a00-10ba94c8fe7fapplication / pdf