Квартира не приватизирована кто наследник: Можно ли унаследовать неприватизированное жилье?

Можно ли унаследовать неприватизированное жилье?

В соответствии с пунктом 1 статьи 1112 Гражданского кодекса РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Днем открытия наследства является день смерти гражданина.

Важно подчеркнуть, что в состав наследства могут входить лишь те права и обязанности, носителем которых был сам наследодатель при жизни. Таким образом, если квартира не была приватизирована на момент смерти наследодателя, она не может входить в наследственную массу.

При этом следует помнить, что в силу статьи 1120 Гражданского кодекса РФ завещатель вправе составить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем.

Таким образом, наниматель (квартиросъемщик) по договору социального найма вправе завещать неприватизированную квартиру, которая будет включена в наследственную массу лишь при условии, если на момент смерти наследодателя она будет приватизирована.

Но если квартира на момент смерти наследодателя останется неприватизированной, наследники не вправе на нее претендовать, и собственником указанного объекта будет орган местного самоуправления. В этом случае, в силу пункта 2 статьи 672 Гражданского кодекса РФ, договор социального найма на указанную квартиру заключается с одним из членов семьи нанимателя, при условии его проживания в квартире.

В то же время в наследственную массу входит не только имущество, но и особые права, предоставляющие наследникам возможность приобретения имущественных прав, которыми наследодатель в момент открытия наследства не обладал.

Прежде всего, это касается права на приватизацию жилья, предоставленного по договору социального найма. Если наследодатель при жизни выразил свою волю на приватизацию такого жилого помещения путем направления заявления (с приложением всех необходимых документов) в уполномоченный орган, однако оформить договор о передаче и зарегистрировать право собственности не успел по причине смерти, право завершить приватизацию и приобрести указанное жилое помещение переходит к его наследникам.

Таким образом, принимая во внимание положения статей 2, 7, 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и учитывая разъяснения по их применению, содержащихся в судебной практике Верховного суда РФ, включение жилья в наследственную массу возможно только в случае, когда наследодатель (наниматель) выразил волю на его приватизацию в виде заявления, подал это заявление в государственный орган, занимающийся приватизацией с приложением необходимых документов, но не успел оформить договор о передаче жилого помещения по причинам, от него независящим. В данном случае наследники вправе требовать в судебном порядке включения спорной квартиры в наследственную массу и признания за собой права собственности на нее в порядке наследования.

Наследование по закону неприватизированной квартиры, можно ли завещать неприватизированную квартиру

Случается так, что гражданин (сам или с семьей) проживает в неприватизированной квартире и умирает, так и не успев приватизировать жилое помещение.

Любое недвижимое имущество – квартира, гараж, земельный участок – становится частной собственностью только после государственной регистрации права собственности и получения соответствующих подтверждающих документов. Только в этом случае собственник может распоряжаться имуществом, в том числе, передавать по наследству (по закону или по завещанию). Если же на протяжении жизни процедура приватизации не была осуществлена, наследники могут столкнуться с рядом трудностей в связи с дальнейшим владением и распоряжением жильем.

В жилищном и гражданском законодательстве РФ прописаны правила проживания в неприватизированном жилом помещении и  порядок перехода прав на него после смерти квартиросъемщика к родственникам. Данная статья поможет Вам разобраться в юридических тонкостях этого сложного и противоречивого вопроса.

✅ Можно ли завещать и передать неприватизированную квартиру

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Что же делать, если гражданин-квартиросъемщик умер, не успев приватизировать жилье? Для регулирования таких достаточно распространенных случаев применяются дополнительные законодательные нормы, позволяющие родственникам сохранить право пользования жилым помещением и даже приобрести его в собственность.

✅ Кто наследник, если квартира не приватизирована?

Итак, если наследодатель умер, не приватизировав муниципальную или государственную квартиру, претендовать на это имущество не может никто из наследников – ни по закону, ни по завещанию.

На что могут рассчитывать наследники квартиросъемщика? Возможны два законных способа решить вопрос с недвижимостью:

• Если родственники проживали вместе с умершим в неприватизированной квартире, они могут перезаключить договор социального найма на собственное имя и в дальнейшем – приватизировать квартиру. Таким образом, стать владельцем квартиры родственники могут не на основании наследования, а на основании заключения договора социального найма и приватизации. Другие наследники, которые не проживали вместе умершим, не имеют такого права и не могут претендовать на жилое помещение.
• Если процедура приватизации квартиры была начата при жизни, но не закончена квартиросъемщиком, наследники могут закончить начатую процедуру приватизации и получить квартиру по наследству. Однако в таком случае высока вероятность возникновения спора между наследниками и собственником недвижимости (государством или муниципалитетом), который придется решать в судебном порядке.

Если завещание не было составлено или было признано недействительным, круг претендентов на наследство определяется согласно закону – в порядке очереди.

✅ Порядок и процедура получения неприватизированной квартиры в наследство

После смерти лица, проживавшего в неприватизированной квартире, у его родственников есть два варианта приобретения права собственности на жилое помещение.

Порядок действий родственников зависит от того, проживали ли они вместе с квартиросъемщиком, были ли указаны в договоре социального найма в качестве членов семьи, а также от того, была ли процедура приватизации хотя бы начата при жизни.

🔻 Завершение приватизации, начатой наследодателем при жизни

Итак, согласно сложившейся юридической практике, достаточным основанием для наследования неприватизированной квартиры может служить намерение о приватизации, которое наниматель выразил до смерти. Согласно законодательству, намерением признается …

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Отмечаем важный момент:

Даже если после этого наступила смерть, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ №8 («О некоторых вопросах применения судами закона «О приватизации жилищного фонда в РФ») от 24 августа 1993 года, наследники вправе ходатайствовать о включении неприватизированной квартиры в состав наследственной массы и наследовании на общих основаниях. При рассмотрении дела должно быть учтено то, что наниматель подал (и не отзывал) заявление и все необходимые для приватизации документы, но не успел завершить процедуру до смерти.

Как уже упоминалось выше, в таких случаях существует высокая вероятность возникновения спора с государственным или муниципальным органом, в собственности которого находится квартира – решать его придется через суд.

🔻 Заключение договора социального найма родственниками умершего

Даже если при жизни наниматель квартиры не подавал заявления о приватизации, у родственников все же есть возможность продолжать проживание в квартире и даже приобрести ее в собственность. Основанием для этого являются положения жилищного и гражданского законодательства.

Согласно п. 2 ст. 69 ЖК РФ, наниматель квартиры и члены его семьи имеют

Таким образом, руководствуясь нормами гражданского и жилищного законодательства можно утверждать, что члены семьи умершего нанимателя имеют право пользования и владения жильем, причем это право является для них бессрочным. Более того, это право сохраняется даже за тем, кто перестал быть членом семьи, но продолжает проживать в квартире (например, если муж и жена развелись, но бывшая жена не сменила места проживания и жила с бывшим мужем в одной квартире до его смерти).

Право на проживание в квартире возникает только у лиц, являющихся членами семьи умершего, указанных в договоре социального найма. Право на проживание в квартире не возникает на основании принадлежности к числу родственников (в том числе, к числу наследников первой очереди).

Пример:

Если в неприватизированном жилом помещении проживали бабушка и внучка, то после смерти бабушки у внучки сохраняется право проживания.

Что же делать членам семьи после смерти нанимателя?

Алгоритм действий определен статьей 82 Жилищного кодекса РФ: необходимо внести изменения в договор найма жилого помещения, согласно которым один из членов семьи умершего (с согласия остальных членов семьи) приобретет статус нанимателя. Так сохранится право проживания семьи в жилом помещении, право распоряжения им, а также другие предусмотренные законом права. Например, при условии общего согласия, члены семьи могут поселить в жилом помещении других лиц – разумеется, нужно и согласие муниципалитета. Распорядитель смотрит на площадь квартиры на каждого жильца. Если учётная норма окажется меньше 9-10 кв. метров – нового жильца зарегистрировать не получится, последует отказ.’]

Кроме того, согласно ФЗ №1541-1, они могут подать заявление о приватизации квартиры и после истечения соответствующего периода, оформить неприватизированную квартиру в частную собственность. Согласно статьям 1 и 2 закона, приватизация – это бесплатная передача квартиры из жилищного фонда государства или муниципалитета – в частную собственность гражданина, который пользуется ею на основании договора социального найма (см. “Порядок приватизации“).

О чем нужно знать:

• Социальное (неприватизированное) жилье не принадлежит человеку.
• Такую квартиру нельзя включить в состав имущества для наследования по завещанию или по закону.
• После смерти родственника права на жилье переходят не на основании наследования, а на основании перезаключенного договора социального найма.
• Если у наследников есть прописка в муниципальной квартире, они могут и дальше в ней проживать — а затем приватизировать объект.
• Если умерший начал процедуру перевода жилья в частную собственность, его правопреемники могут закончить начатое.
• Спорные вопросы с муниципалитетом решаются через суд.

Открытие наследства запускает новую волну правоотношений. И если с частным имуществом всё ясно — оно переходит к правопреемникам, социальная квартира имеет отличия. Ее нельзя включить в состав наследства. Наследникам нужно понять, что они оформляют, есть ли у них право закончить начатую приватизацию, остаться жить в квартире или перезаключить договор социального найма? Зачастую в разделе участвуют сожители, осужденные, военнослужащие по контракту, внебрачные дети умершего — тогда ситуация еще больше усложняется.

Если вам нужна помощь и нет лишнего времени — задайте вопрос юристам сайта в режиме онлайн. Консультация юриста прольёт свет на спорные вопросы. Вы узнаете, с чем столкнуться, как действовать и не наделать ошибок. Обращайтесь, поможем!

У кого есть право наследования неприватизированной квартиры по закону?

Наследование неприватизированной квартиры: возможно ли это? Можно ли приватизировать квартиру после смерти ответственного квартиросъемщика? Об этом и других нюансах перехода прав на муниципальное жилье читайте в нашей  статье.  

Право наследования квартиры без приватизации

Под процедурой приватизации принято подразумевать передачу государственного имущества в личную собственность граждан. Порой возникают такие правовые ситуации, при которых наследодатель не успевает приватизировать свою жилую площадь.

Объект недвижимого имущества в виде квартиры становится официальной собственностью проживающего в ней гражданина только после того, как он зарегистрирует свои права на него, то есть оформит приватизацию.

Если этого не происходит, то его потенциальные наследники могут испытать ряд сложностей при оформлении квартиры после смерти гражданина.

При наличии обстоятельств, когда гражданин умирает до окончания процедуры приватизации, квартира остается в собственности государства или муниципалитета, с которым наследодатель когда-то заключил соглашение о социальном найме жилого помещения. Это значит, что умерший останется нанимателем жилья и не сможет стать его собственником.

Наследование квартиры по закону: кто имеет право?

Право на наследование квартиры по закону принадлежит лицам, признанным наследниками умершего лица.

Только наследник может ходатайствовать о включении жилого помещения в наследственное имущество. Для успешной реализации норм необходимо, чтобы до смерти гражданина была произведена:

1. Подача наследодателем перед смертью заявления о приватизации объекта недвижимого имущества в уполномоченные регистрационные органы.
2. Предоставление наследодателем перед смертью необходимого для регистрации квартиры пакета документов.
3. Отсутствие факта отзыва наследодателем заявления на регистрацию.

При наличии описанных обстоятельств Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8 дает наследникам по закону право заявлять о включении в наследственное имущество неприватизированной квартиры.

При этом учитываются обстоятельства, при которых наследодатель умирает до государственной регистрации своего права собственности на квартиру или до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность.

Что предпринять после смерти гражданина 

Члены семьи нанимателя жилого помещения, которые проживали в квартире совместно с наследодателем, на основании ст. 672 ГК РФ имеют возможность проживать в этом помещении даже после смерти основного нанимателя.

В таком случае законодатель указывает на право любого из родственников заключить договор на квартиру с органами, предоставляющими жилье из государственного фонда.

Таким образом, законный наследник погибшего лица станет выступать полноправной стороной договора на неприватизированное жилье и сохранит свои права на проживание в квартире.

Закон от 04.07.1991 N 1541-1 позволяет таким нанимателям осуществлять процедуру приватизации объекта недвижимого имущества.

Кто не может получить неприватизированную квартиру 

Право на приватизацию дается гражданину не на основании наследования, а в связи с договором социального найма.

Это означает, что если наследник не жил в одной квартире с наследодателем, то он не может рассчитывать на получение в наследство неприватизированной жилой площади умершего гражданина.

Какое жилье нельзя приватизировать 

В законе перечислены те категории жилых помещений, право собственности на которые граждане не могут зарегистрировать. Среди такого жилья:

• квартиры в аварийном состоянии; 
• квартиры в общежитиях; 
• жилые площади в домах закрытых военных городов;
• помещения, расположенные служебных зданиях.

Как приватизировать наемное жилое помещение 

Подача заявления

Для того чтобы начать процедуру приватизации квартиры, наследник умершего, который заключил договор найма жилья, должен обратиться в регистрационные органы по месту жительства.

Гражданину потребуется заполнить стандартное заявление и представить уполномоченным лицам ряд необходимых документов, подтверждающих его права на объект недвижимого имущества, подлежащий приватизации.

Документы для регистрации прав

При визите в регистрирующий орган гражданин, желающий приватизировать жилье, должен собрать определенный пакет документов.

Среди таких бумаг:

1. Паспорт.
2. Регистрационные бумаги заявителя.
3. Справку на квартиру из БТИ.
4. Ордер на квартиру.
5. Договор социального найма квартиры, составленный на имя заявителя.
6. Выписку из домовой книги, где зафиксирована информация обо всех гражданах, проживающих в жилом помещении.
7. Нотариально удостоверенную доверенность, которая необходима представителю гражданина, выступающего стороной по договору социального найма.

Рассмотрение заявления

Заявка на приватизацию рассматривается в регистрационных органах, которые проверяют предоставленные сведения на предмет подлинности и достоверности, делая необходимые запросы.

После проверки органы составляют договор передачи жилого помещения в собственность гражданина.

Право собственности на квартиру возникает у лица, заявившего о ее приватизации, после регистрации такого договора. Процедура регистрации документа предполагает внесение данных о квартире в Единый реестр.

Таким образом, унаследовать права на неприватизированный объект недвижимого имущества сможет только то лицо, которое проживало совместно с наследодателем. Перед проведением процедуры приватизации ему потребуется переоформить договор социального найма жилого помещения, заключенный с государственными органами, на свое имя.

Как получить неприватизированную квартиру после смерти. Передача неприватизированной квартиры по наследству. То есть он должен быть

Здравствуйте, кому переходит неприватизированная квартира по наследству? Тем кто прописан? Или можно по завещанию передать?

Возможно ли наследование неприватизированной квартиры?

9 месяцев назад убили брата. У него осталась квартира неприватизирована с долгами. Может ли квартира перейти по наследству сестре. Папы и мамы нет.

Правомерно ли наследование служебной квартиры после смерти нанимателя?

Доброго дня! В муниципальной служебной квартире где ответственный квартиросъемщик отец прописаны члены его семьи жена и сын. Что будет с квартирой после смерти нанимателя? Сможет ли её расслужебить и в дальнейшем приватизировать сын? В данный…

Имею ли я право наследования неприватизированной квартиры после смерти мужа?

Здравствуйте. Скажите пожалуйста,имею ли я право наследования неприватизированной квартиры после смерти мужа. Брак зарегестрирован,проживали вместе но прописки нет. Спасибо

22 Марта 2018, 10:39, вопрос №1942759 Лукоянова Елена, г. Казань

Имеет ли жена право на наследование неприватизированной квартиры?

Здравствуйте. Сын после двух месяцев регистрации брака умер. У него была часть доли в не приватизированной квартире. Совместных детей нет. Имеет ли жена право наследства на эту долю?

Как получить право наследования неприватизированной квартиры после смерти родственника?

Как родной дочери получить право наследования неприватизированной квартиры (полученный обменом ссср)после смерти отца если прошло 16 лет. Дочь не записана в домовой карте, а в квартире прописан сын, не являющийся гражданином РФ,не проживает и не. ..

Как унаследовать неприватизированную квартиру, если прописано 7 человек?

Хотелось бы узнать кто унаследует неприаатезированную квартиру. В этой квартире прописано 7 человек. Тоесть после смерти человека на кого эта квартира записана. Ее могут унаследлвать все 7 прописаных людей. Или только тот кто первый начнет систему…

Кто является наследником, если умер наниматель неприватизированной квартиры?

Здравствуйте Если умер наниматель неприватизированной квартиры А там еще совместно с ним прописаны 2 сына умершей (один из которых временно имеет регистрацию в другом месте) Хотелось бы узнать право наследования этого жилья?

Можно завещать свою долю неприватизированной квартиры, если квартиросъемщик умер?

ДОБРОЕ УТРО.СКАЖИТЕ ПОЖАЛУЙСТА,у нас квартира не оформлена,реальный квартиросъемщик умер,прописаны в квартире трое.Может ли мой дедушка свою часть квартиры завещать кому-либо без согласия других проживающих.

Что будет с неприватизированной квартирой после смерти ответственного квартиросъемщика, если в ней прописан несовершеннолетний (12 лет) ребенок?

Мой сын, 12 лет, прописан в квартире со свекровью (отец умер 5 лет назад). Свекровь категорически отказывается приватизировать квартиру. 1.В случае.ее смерти, что будет с квартирой? 2. Можно ли приватизировать часть квартиры (тем самым…

289 стоимость
вопроса

вопрос решен

Кому достанется доля папы, если квартира не приватизирована?

Здравствуйте,у меня умер папа и он был прописан в квартире,вместе с мамой,его братом и его двумя дочерями,квартира не приватизирована,кому достанется доля папы на эту квартиру? И еще вопрос есть так же квартира собственник он(папа) в этой кварт…

Передача неприватизированной квартиры по наследству

Ситуация: 2х-комнатная квартира НЕпреватизирована, в ней прописаны: бабушка, ее дочь, внук и внучка. У внука есть жена, не прописанная в квартире, но скоро родит ребенка. Её дочь вместе с внучкой не живет там уже 10 лет, хоть и прописаны. Внук с…

Наследование неприватизирован ной квартиры – это право определенной категории наследников, которые имеют для этого законное основание.

В Гражданском Кодексе РФ ясно прописан список граждан и правила перехода неприватизирован ного имущества в руки наследников.

Обратим внимание на такие особенности оформления неприватизирован ной квартиры по праву наследования, которые имеют законное основание на 2020 год:

• Кто может оформить в наследство неприватизирован ную квартиру?
• Как оформить наследство после смерти наследователя?
• Можно ли завещать или подписать дарственную на неприватизирован ную квартиру?

Основания наследования неприватизированного имущества

По закону наследовать неприватизирован ную квартиру могут лица, которые являются прямыми наследниками . В Гражданском Кодексе РФ говорится, что только наследник может участвовать в оформлении неприватизирован ной квартиры для наследования. Для совершения такой процедуры необходимо еще до смерти нанимателя жилья сделать следующие шаги:

1. В регистрационный отдел необходимо подать заявление на приватизацию жилой квартиры.
2. Гражданин (наниматель) должен оформить все необходимые документы для завершения процесса приватизации.
3. В регистрационном отделе не должно быть заявления на отзыв приватизации имущества.

Если все вышеприведенные условия были соблюдены, то в согласии с Постановлением Пленума ВС от 24.08.1993 года №8 наследники имеют полное право подать заявление на наследование неприватизирован ного имущества после смерти владельца-нанима теля.

При рассмотрении дела будет учитываться то, что наследователь подал все необходимые документы, но не успел оформить приватизацию до своей смерти и не получил жилое помещение в личную собственность по закону.

Последовательнос ть действий после смерти владельца

Исходя из статьи 672 Гражданского Кодекса РФ, наследники имеют право остаться жить в неприватизирован ной квартире после смерти владельца-нанима теля , при условии, что они до этого совместно проживали. При этом право заключить договор на наем неприватизирован ной квартиры имеет каждый родственник. Для этого ему следует обратиться в жилищный фонд.

Наследник по закону умершего гражданина-наним ателя может быть полноправным лицом для заключения договора на неприватизирован ную квартиру, чтобы сохранить право на дальнейшее проживание в ней.

После заключения договора на основании закона №1541-1 от 04.04.1991 года официальный наниматель имеет право наследования, и начать дело на приватизацию оформленного имущества. В связи с этим следует заранее обсудить, кому достанется право оформить на себя жилье.

Отсутствие прав на наследование

Приватизировать имущество, которое было оставлено после смерти владельца, можно на основании оформления договора о социальном найме, а не на праве наследования.

Следует учесть, что право на заключение договора о продолжении социального найма в жилищном отделе имеет гражданин, который жил вместе с владельцем до его смерти.

Другие наследники таким правом не обладают и не могут получить в наследство неприватизирован ную квартиру.

Что не подлежит приватизации?

В законе РФ указывается список жилья, которое не подлежит приватизации и не может перейти в собственность лицу-нанимателю:

• Помещение для проживания, которое находится в служебном учреждении.
• Жилье, которое предоставляется в закрытом военном городке.
• Комнаты в домах общежитского типа.
• Квартиры в явно аварийном состоянии.

Важность приватизации квартиры для наследников

Для начала стоит отметить, что во время приватизации имущества, государство передает его в полноправное распоряжение гражданину. Бывает так, что при жизни наследователь не успел или не смог приватизировать квартиру, это впоследствии приводит к правовым разбирательствам.

Любая недвижимость в виде квартиры, гаража, земельного участка и жилого помещения может перейти во владение гражданина только после официального оформления документов, в которых будут зарегистрированы права владения.

Если процедуры приватизации не произошло в течение жизни гражданина, то впоследствии наследники могут встретиться с рядом проблем при переоформлении квартиры в свою собственность.

В ситуации, когда наследователь умирает, а процедура приватизации полностью незакончена, квартира остается имуществом государства или городского совета, с которым в свое время был заключен договор о социальном найме помещения, где проживал наниматель. В таких обстоятельствах, гражданин не может стать официальным собственником, а лишь нанимателем квартиры.

Этапы оформления неприватизирован ного имущества

Рассмотрим, как вступить в наследство неприватизирован ной квартиры. Такая процедура включает три основных этапа:

• Оформление заявления.
• Сбор документов для приватизации.
• Рассмотрение и приватизация имущества.

Оформление заявления

После смерти владельца-нанима теля наследникам необходимо обратиться в регистрационный отдел в том районе, где находится квартира, чтобы начать процедуру переоформления договора на наем жилья и дальнейшую приватизацию имущества.

В регистрационном отделе родственнику умершего необходимо будет заполнить соответствующее заявление, к которому прикрепляются документы, подтверждающие право гражданина на неприватизирован ную квартиру.

Сбор документов для приватизации

До начала процедуры приватизации гражданину-насле днику следует собрать определенный перечень документов:

• Паспорт.
• Заявление, поданное в регистрационный отдел.
• Специальный документ, взятый из БТИ.
• Выданный ордер на жилье.
• Заключенный договор о социальном найме, который должен быть на имя наследника.
• Справка из домового регистра, в которой прописаны все члены семьи, проживающие в нанимаемом жилом помещении.
• Доверенность, выданная нотариусом гражданину, который выступает представителем наследника в договоре социального найма жилья.

Рассмотрение и приватизация имущества

Пакет документов наследник передает в регистрационный отдел, где будет рассмотрено право гражданина на приватизацию имущества. Правоохранительн ые органы проверят достоверность поданных бумаг с помощью запросов в соответствующие государственные отделы.

Если не возникает никаких спорных вопросов, то регистрационный отдел вызывает наследника для оформления договора на приватизацию квартиры и передачу ее в личную собственность.

После составления и официальной регистрации договора гражданин-заявит ель вступает в законное владение имуществом. После этого все данные вносятся в Единый реестр, и квартира является полноправным владением наследника.

Из этого следует, что начать оформлять документы на приватизацию квартиры после смерти владельца может гражданин, который совместно проживал с владельцем имущества. Перед оформлением всех документов для приватизации, наследнику необходимо будет зарегистрировать на себя договор социального найма. После этого он может подать документы в органы для успешного проведения приватизации наследованного имущества.

Можно ли оформить завещание на неприватизирован ную квартиру?

Можно ли завещать неприватизирован ную квартиру? Да, оформить завещание на имущество в наследство можно не только на собственность, находящуюся в распоряжении наследователя на момент составления документа, но и на неприватизирован ную квартиру, которую наследник может получить в будущем.

При составлении завещания наследователь может в целом завещать все имущество (приватизированн ое и неприватизирован ное), конкретно не указывая каждый объект недвижимости в отдельности .

Во время составления такого документа важную роль играет дееспособность собственника, он должен быть в здравом уме и абсолютно дееспособным.

В процессе приватизации недвижимого имущества владелец имеет право оформить завещание, согласно которому, если на момент смерти квартира все еще не будет приватизирована, то это право передается назначенному наследнику.

Руководствуясь третьей частью Гражданского Кодекса РФ главой 62 при наличии завещания, передача имущества будет производиться согласно воле владельца-нанима теля. Таким образом, неприватизирован ное имущество переходит в наследство гражданину, который может впоследствии его приватизировать.

Исключением из данного постановления являются наследники по закону, которые имеют обязательную часть в наследстве.

Можно ли оформить дарственную на неприватизирован ное имущество?

Дарственная значительно отличается от завещания, хотя и является способом передачи имущества во владение. Если неприватизирован ную квартиру можно завещать, то подарить такой вид недвижимости невозможно.

Оформлять дарственную можно только на официально зарегистрированн ую собственность наследователя .

Можно ли подарить неприватизирован ную квартиру? Ответ однозначен – нет. В связи с этим владелец-нанимат ель должен приватизировать жилое помещение и лишь после этого начинать процесс оформления дарения принадлежащего имущества.

Согласно ст. 69 ЖК РФ, если у ответственного нанимателя были родственники, и они проживали вместе с ним (то есть имели прописку в муниципальном жилье и были указаны в договоре соцнайма), то право на эксплуатацию данной квартиры переходит к ним.

Переход права пользования оформляется путём заключения с собственником нового договора соцнайма.

Нанимателем может стать любой член семьи умершего, указанный в предыдущем договоре и прописанный здесь же.

Но он должен отвечать требованиям, предъявляемым законом к нанимателю.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

То есть он должен быть:

Если же наниматель проживал один в неприватизированной квартире или с ним проживали другие родственники без регистрации, то жилье после смерти арендатора «вернётся» к собственнику, то есть к муниципалитету.

Унаследовать её родственники покойного не смогут. Она будет и дальше предоставляться гражданам, в муниципальном жилье, по договору соцнайма.

Что следует предпринять

Для переоформления договора соцнайма, если наниматель умер, его родственники, которые проживали вместе с ним, и которые имеют постоянную регистрацию, должны:

Для переоформления соглашения соцнайма необходимо подготовить:

Заявление	его бланк выдадут в муниципалитете
Письменное согласие	всех членов семьи о назначении нового нанимателя
Документ	который подтверждает личность нового нанимателя – копию и оригинал
Старый	договор соцнайма
Справку о составе семьи	которая проживает на вновь оформляемой в пользование жилплощади
В зависимости от ситуации	чиновники могут потребовать предоставления других документов. Например, разрешение от органов опеки и попечительства, если в квартире прописаны дети, находящиеся под опекой или

Все документы сдаются на рассмотрение местным органам власти.

При положительном решении нового нанимателя приглашаю для подписания нового договора соцнайма.

Права других жильцов

К основным правам нанимателя и членам его семьи относятся:

Вселение в занимаемое	жилое помещение третьих лиц, кроме тех, которые вписаны в договор соцнайма
Сдавать	занимаемую жилплощадь в поднаём, но только с письменного согласия собственника жилья, то есть муниципалитета
Разрешить	проживать на занимаемой жилплощади временным жильцам, но только предварительно уведомив собственника
Обменять	занимаемое жильё на основаниях, указанных в
Потребовать	от собственника жилья провести занимаемого помещения, если того требуют обстоятельства
Требовать	предоставления коммунальных услуг в полном объёме, если техническое состояние жилья позволяет их получать
Имеет право требовать	от собственника проведения ремонта государственного имущества в многоквартирном доме. Если весь дом полностью состоит из муниципального жилья, то собственником общего имущества является государство

Но наниматель не может действовать без от других членов семьи. Такие его действия могут быть признаны незаконными.

Наследование данного помещения

Так как у муниципальной квартиры уже есть собственник – государство, то наследовать её члены семьи нанимателя не могут.

Все, кто имеет прописку в муниципальной квартире, имеют право ею пользоваться, даже если умер ответственный наниматель. Нужно просто переоформить договор соцнайма на другого члена семьи.

Для того чтобы распоряжаться жильем, его необходимо приватизировать, то есть оформить бесплатно в собственность.

Сделать это имеют право все, кто имеет в ней постоянную прописку.

Как переоформить

Чтобы приватизировать муниципальную квартиру, необходимо обратиться в администрацию или МФЦ.

Но сначала нужно:

Удостовериться	что данную квартиру можно оформить в собственность граждан. Для этого нужно узнать категорию жилья. В сказано, что нельзя передавать гражданам квартиры, которые находятся в домах: признанными ; находящихся в закрытых военных городках и гарнизонах; которые являются служебными; находящихся в природоохранных зонах, а также в заповедниках и национальных парках
Если препятствий нет	то нужно собирать документы и сдать их на рассмотрение. Точный список документов можно уточнить у специалистов
После получения положительного решения	заявители приглашаются для подписания договора передачи квартиры
После этого сделку	нужно зарегистрировать в Росреестре и получить на руки

Только теперь можно распоряжаться помещением. После смерти собственника оно будет наследоваться в порядке очерёдности родственников.

Список документов

Для оформления собственности на муниципальную квартиру понадобятся:

После заключения договора социального найма гражданину передается право на пожизненное пользование квартирой (при условии соблюдения пунктов договора и ст. 83 Жилищного кодекса РФ). В свете этого смерть нанимателя зачастую ставит в замешательство его родственников и близких. Потенциальных наследников часто интересует, возможно ли получить неприватизированную квартиру в порядке универсального правопреемства, или договор утратит свою силу сразу после смерти квартиросъемщика. Исчерпывающий ответ на этот и другие важные вопросы содержится в положениях Гражданского и Жилищного кодекса Российской Федерации.

Можно ли завещать и передавать неприватизированную квартиру

Возможный состав наследства установлен ст. 1112 Гражданского кодекса РФ — это может быть любое имущество, которым наследодатель обладал на момент своей смерти. И неприватизированная квартира на этом основании не входит в наследственную массу. Ее собственником является государственный или муниципальный жилищный фонд, а покойный же выступал лишь в качестве нанимателя.

Смерть нанимателя влечет за собой прекращение договора найма только, если он проживал один. В остальных случаях право продолжить его передается отдельной категории лиц.

Однако составить завещание на неприватизированное жилье все-таки можно. Правда, чтобы оно действительно было получено назначенными наследополучателями, завещателю необходимо успеть оформить квартиру в собственность и получить правоустанавливающие документы на нее при жизни. В таком случае в акте односторонней воли следует указать распоряжение о передаче жилплощади и ее точное описание (адрес, количество комнат и другая важная информация) либо просто завещать все настоящее и будущее имущество конкретному наследнику.

Кто наследник, если квартира не приватизирована

Преемники неприватизированной квартиры определяются лишь условно, так как не оформленная в личную собственность вещь наследованию не подлежит.

По завещанию

Круг неприватизированной квартиры по завещанию, не ограничен определенной категорией лиц. Будущий собственник имущества вправе распоряжаться им свободно, по своему усмотрению назначая наследников, завещательный отказ или просто лишая прав на жилье наследополучателей по закону.

Иными словами, наследниками неприватизированной недвижимости по завещанию могут стать:

• физические лица, независимо от гражданства, возраста и наличия родства;
• юридические лица, существующие на момент открытия наследства;
• Российская Федерация, ее территориальные единицы, иностранное государство;
• международные организации.

Все изложенное выше касается только составления завещания. То есть завещать неприватизированную квартиру можно, но получить ее в порядке правопреемства — нет. Как это применяется на практике можно рассмотреть на следующем примере.

Пример. Гражданин Самсонов В. И. являлся нанимателем государственной двухкомнатной квартиры. В ближайшем будущем он планировал приватизировать жилплощадь, но решил не ждать ее оформления в собственность и завещать ее своему внуку сейчас. Для этого он явился к нотариусу и удостоверил свои посмертные распоряжения о передаче квартиры по наследству. Далее он приватизировал жилье и после его смерти оно в порядке универсального правопреемства перешло к назначенному им наследнику.

Исход мог быть абсолютно иным, если бы завещатель не успел завершить приватизацию квартиры. В таком случае после его смерти завещание теряет законную силу ввиду отсутствия наследственного имущества (по сути неприватизированная жилплощадь наследством не является).

По закону (без завещания)

Потенциальные наследники по закону определяются гл. 63 ГК РФ.

Ими могут стать:

• в первую очередь — родители, дети, супруг, внуки по праву представления;
• во вторую — дедушки, бабушки, братья, сестры, племянники по праву представления;
• в третью — тети и дяди, двоюродные братья и сестры по праву представления;
• в четвертую — прабабушки и прадедушки;
• в пятую — дети племянников, двоюродные бабушки и дедушки;
• в шестую — двоюродные правнуки, племянники, дяди и тети;
• в седьмую — пасынки, падчерицы, отчим, мачеха.

Но наследственные права законных претендентов актуальны только в отношении временно неприватизированной квартиры, которая впоследствии будет оформлена наследодателем в собственность. Как уже упоминалось, неприватизированная недвижимость унаследована быть не может ни по одному из возможных оснований.

Пример. У нанимателя муниципальной жилплощади было два наследника по закону — брат и сестра. Они проживали отдельно и не были упомянуты в договоре найма. После смерти нанимателя выяснилось, что квартира приватизирована так и не была, а потому преемники по закону ее получить не смогли. Договор найма был прекращен по причине смерти единственного жильца.

Если наследодатель не успел приватизировать квартиру

Если наниматель умер, так и не оформив жилплощадь на себя, то установленный раздел V ГК РФ закон здесь недействителен. Состав и права группы возможных наследников определяют ст. 69 и 70 ЖК РФ

Согласно указанным постановлениям, в категорию будущих владельцев неприватизированной квартиры могу войти лица, вселенные нанимателем и членами его семьи. Они обладают равными правами на пользование и последующую приватизацию жилья.

Однако подобное обстоятельство имеет правовое значение лишь при соответствующей записи в договоре найма. Внесение записи о вселении новых лиц (для предоставления им права на долю квартиры после приватизации) производится на основании письменного разрешения от:

• уже зарегистрированных членов семьи — на вселение отца, матери, супруга, совершеннолетних детей;
• членов семьи и наймодателя — на включение в состав семьи иных родственников и иждивенцев;
• суда — на внесение в договор записей о проживании иных граждан.

Член семьи нанимателя сохраняет право пользования неприватизированной квартирой даже после прекращения отношений с ним, например, после расторжения брака, при условии дальнейшего проживания на данной жилплощади.

Причины несогласия на вселение новых жильцов уже зарегистрированных лиц могут быть признаны судом, как незначительные. Суд также может оспорить запрет наймодателя. При этом следует учесть, что исход судебного постановления об оспаривании или установлении факта вселения в неприватизированную квартиру в качестве члена семьи будет зависеть от следующих факторов:

1. Совместного с нанимателем ведения хозяйства (наличия общего бюджета, имущества, расходов на приобретение продуктов питания).
2. Время проживания на жилплощади.
3. Наличие прав на другое жилье.
4. Содержание волеизъявления остальных членов семьи на этот счёт.

Согласие наймодателя и остальных граждан, проживающих в квартире, не требуется при вселении несовершеннолетнего ребенка любого из жильцов.

Основания наследования неприватизированной имущества

В соответствии с изложенным выше, можно сделать однозначный вывод: оснований для наследования неприватизированного имущества не существует ни по закону, ни по завещанию.

Гражданский и Жилищный кодексы не упоминают такой возможности, а совершенно напротив — четко указывают на правомерность наследования исключительно личной собственности. В то время как неприватизированная является собственностью государства (муниципального образования или другой территориальной единицы Российской Федерации).

Как унаследовать неприватизированную квартиру

После смерти нанимателя договор социального найма требует перезаключения. Это право передается одному из членов семьи покойного по согласию остальных жильцов. Если же общее соглашение не было достигнуто, все члены семьи будут выступать в качестве сонанимателей.

Порядок действий

Для переоформления неприватизированной квартиры будущий квартиросъемщик:

1. Заручается согласием остальных жильцов квартиры.
2. Обращается в территориальный отдел департамента жилищной политики и жилищного фонда.
3. Заключает договор социального найма.

Наниматель выбирается единогласно всеми зарегистрированными жильцами неприватизированной жилплощади. Их согласие должно носить официальный характер и выражаться в виде:

1. Подписи под заявлением о заключении договора найма, поставленной при личном посещении жилищного фонда.
2. Нотариально удостоверенного заявления, которое может быть подано в уполномоченный орган в отсутствии жильцов.

В случае несогласия лиц, зарегистрированных на жилплощади, договор переоформления заключается на них всех, в результате чего жильцы становятся сонанимателями.

Для перезаключения договора новому нанимателю (сонанимателям) необходимо явиться в жилищный фонд с соответствующим заявлением и перечнем документов. На основании этого с помощью уполномоченного специалиста органа и производится переоформление муниципальной жилплощади.

В договоре найма нанимателю необходимо будет указать следующую информацию:

• свои фамилию, имя и отчество;
• серию и номер паспорта гражданина Российской Федерации;
• адрес проживания;
• количество комнат в квартире, их общий метраж и площадь жилых помещений.

После перезаключения новому квартиросъемщику нужно будет явиться в жилищно-эксплуатационное управление с копией договора для изменения данных в лицевых счетах.

Заявление

Заявление о заключении договора социального найма на другого жильца (жильцов) неприватизированной квартиры излагается посредством ПК или от руки. При выборе последнего варианта важно обеспечить документу читаемость (писать аккуратным, разборчивым почерком, исключить исправления и помарки).

1. Наименование уполномоченного органа (орган местного самоуправления, управление департамента жилищного фонда).
2. ФИО, адрес, номер телефона заявителя.
3. Адрес квартиры.
4. Указание на предыдущий договор и причину его перезаключения (смерть нанимателя).
5. Перечень лиц, зарегистрированных на данной жилплощади с указанием их ФИО, даты рождения и наличия родственных связей с заявителем.
6. Список приложенных к заявлению бумаг.

Документы

Для перезаключения договора органом местного самоуправления или жилищным фондом требуются следующие документы:

1. Паспорта всех членов семьи, зарегистрированных на данной жилплощади.
2. Договор найма с покойным квартиросъемщиком и его свидетельство о смерти.
3. Выписка из домовой книги.
4. Справка о снятии умершего с регистрационного учёта.

В процедуре переоформления должны участвовать все вселенные члены семьи. Если по какой-либо причине это невозможно, допускается дача ими письменного согласия, заверенного нотариусом.

Как получить в наследство неприватизированную квартиру по завещанию

Если наследодатель успел приватизировать государственную (муниципальную) жилплощадь до открытия наследства, указанные в завещании наследники вправе приступить к ее оформлению.

Порядок действий

Для получения наследства преемник по завещанию должен выполнить следующий план действий:

1. Получить свидетельство о смерти наследодателя.
2. Найти завещание.
3. Подготовить остальные необходимые документы.
4. Явиться к нотариусу.
5. Написать заявление о принятии наследства.

Принять наследственную жилплощадь можно и без обращения к нотариусу — фактически. Данный способ правопреемства подразумевает выполнение обычных для хозяина квартиры действий: проживания в ней, содержания за собственный счет, уход, погашение задолженностей по коммунальным платежам, охрана от посягательств третьих лиц.

Однако зарегистрировать права собственности на недвижимость фактическому наследополучателю не удастся — для осуществления госрегистрации необходимо свидетельство о праве на наследство, которое выдает исключительно нотариус.

Процедура наследования, оформления

Прежде всего правопреемнику необходимо получить документальное основание для открытия наследства — свидетельство о смерти владельца квартиры. Оно выдается территориальным органом ЗАГС по месту смерти наследодателя.

Оформить документ можно на основании медицинского заключения о факте смерти гражданина или соответствующего решения суда. И выдается он только родственнику либо члену семьи покойного. Но в случае, если наследник по завещанию родственником или супругом не является, он вправе получить дубликат свидетельства на основании завещания умершего, который указывает его в качестве правопреемника.

Найти завещание можно двумя способами: путем самостоятельных поисков экземпляра завещателя или посредством обращения к нотариусу за информацией о наличии и местоположении акта волеизъявления.

В первом случае близкие умершего обследуют его личные вещи и другие места, в которых, по их мнению, может храниться завещание. В случае неудачи можно обратиться к душеприказчику (если он был назначен завещателем) или другому доверенному лицу покойного — возможно о месте хранения завещания осведомлены они.

Если первый вариант поисков результата не дал, наследополучатель вправе подать соответствующий запрос в нотариальную палату или любому действующему нотариусу, который сообщит потенциальному преемнику о существовании завещания и нотариусе, хранящем его.

Выбранное уполномоченное лицо должно соответствовать двум обязательным критериям — обладать лицензией и быть закрепленным за территорией последней регистрации наследодателя.

Заявление

Что касается заявления, его правопреемник может написать, как непосредственно на приме у нотариуса, так и самостоятельно (с помощью юриста).

При этом важно отметить одну существенную особенность: если наследополучатель заявляет о принятии наследства, он официально закрепляет свое наследственное право и только. Оформить принятую квартиру в органе государственной регистрации он не сможет. Для этого нужно будет предоставить свидетельство о праве на наследство. А этот документ выдается на основании заявления с соответствующей просьбой (подать его можно позже или одновременно с принятием наследственных прав).

Если преемник хочет получить свидетельство о праве на наследование квартиры без промедления (по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя), рекомендуется написать заявление «о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство».

Документы

Для оформления наследства по завещанию нотариус потребует следующие документы:

1. Удостоверение личности наследополучателя.
2. Завещание.
3. Свидетельство о смерти наследодателя.
4. Справка о снятии покойного с места его последней регистрации.
5. Правоустанавливающие акты на квартиру (в данному случае — договор приватизации, выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
6. Отчет независимой экспертной организации об оценочной стоимости квартиры или выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости из офиса Росреестра.

Последующие действия

Изменение договора социального найма является основанием для пользования квартирой на тех же условиях, что и до смерти прежнего квартиросъёмщика. Но при желании жильцов жилплощадь можно приватизировать, сделав ее собственностью одного или нескольких вселенных лиц. В последнем случае квартира переходит новым владельцам в качестве совместной собственности на равных долях, которые они впоследствии могут выделить и оформить на своё имя в органах государственной регистрации.

Процедура приватизации также производится в жилищном фонде, с заявления и согласия будущих собственников, включая несовершеннолетних. При этом в договор обязательно включаются лица в возрасте до 18 лет при условии их проживания в оформляемой квартире.

Если право пользования жилым помещением принадлежит исключительно несовершеннолетним, его приватизация производится после заявления (для детей младше 14 лет) или разрешения на заявления (детей от 14 до 18 лет) законных представителей будущих собственников, а также органов опеки и попечительства.

Для приватизации заявителям необходимо будет предоставить собственнику пакет документов на жилплощадь (план и экспликацию из БТИ, данные об оплате ЖКХ за последние три месяца, паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов, актуальный договор найма и т. п.) и подождать решения жилищного фонда в течение двух месяцев.

Можно ли оформить дарственную на неприватизированную квартиру

Основания для перехода прав на имущество в порядке наследования и дарения идентичны — в обоих случаях объект передачи должен быть собственностью одной из сторон сделки.

Иными словами, акт дарения чужой жилплощади невозможен, так же, как и наследование. А неприватизированная квартира по закону не принадлежит квартиросъемщику. Она — собственность государства.

Наследование неприватизированной квартиры имеет довольно специфический порядок, не типичный для перехода официально зарегистрированного имущества. Но получить помещение в собственность реально. Но для этого от заявителя потребуется прохождение сложной многоэтапной процедуры с множеством нюансов, незаметных на первый взгляд. К тому же, неполное знание законодательства может принести досадные последствия, исправить которые будет уже невозможно.

Открытый бюджет Тверской области

Исполнительные органы государственой власти
Тверской области (навигация по сайтам)
Выберите для переходаМинистерство здравоохранения Тверской областиМинистерство лесного хозяйства Тверской областиМинистерство образования Тверской областиМинистерство по делам территориальных образований Тверской областиМинистерство природных ресурсов и экологии Тверской областиМинистерство сельского хозяйства Тверской областиМинистерство строительства Тверской областиМинистерство топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Тверской областиМинистерство транспорта Тверской областиМинистерство имущественных и земельных отношений Тверской областиМинистерство промышленности и информационных технологий Тверской областиМинистерство социальной защиты населения Тверской областиМинистерство Тверской области по обеспечению контрольных функцийМинистерство финансов Тверской областиМинистерство экономического развития Тверской областиГлавное управление архитектуры и градостроительства Тверской областиГлавное управление «Государственная жилищная инспекция» Тверской областиГлавное управление «Государственная инспекция по ветеринарии» Тверской областиГлавное управление «Государственная инспекция по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники» Тверской областиГлавное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской областиГлавное управление по труду и занятости населения Тверской областиГлавное управление «Региональная энергетическая комиссия» Тверской областиГлавное управление региональной безопасности Тверской областиКомитет по делам культуры Тверской областиКомитет по делам молодежи Тверской областиКомитет по физической культуре и спорту Тверской областиОтдел записи актов гражданского состояния Тверской областиАрхивный отдел Тверской области

Как получить наследство, если квартира не приватизирована

Неприватизированная квартира находится в собственности муниципалитета, то есть города. Согласно статье 1112 ГК РФ в состав наследственной массы могут входить движимое, недвижимое и иное имущество, принадлежавшее наследодателю в качестве имущества. Но в соответствии со статьей 672 ГК РФ все члены семьи нанимателя, зарегистрированного в квартире, имеют право на жилье, находящееся в пользовании по договору социального страхования или выданное государством по распоряжению.

Необходимо

• — заявление в муниципалитет;
• — свидетельство о регистрации;
• — выписка по лицевому счету;
• — договор социального найма или доверенность;
• — документы, подтверждающие родство с наследодателем;
• — заявление в Арбитражный суд.

Инструкции

Шаг 1

Для получения права приватизации квартиры и перехода права собственности на нее после смерти наследодателя обратитесь в отдел жилищной политики местного самоуправления.Предъявить паспорт, выписку по лицевому счету, вид на жительство, социальный договор или ордер на квартиру.

Шаг 2

Написать заявление о продлении договора социального найма или доверенности на свое имя. Если вы проживали и были прописаны в квартире вместе с ответственным нанимателем, то есть с наследодателем, то вы имеете право на муниципальную квартиру и на ее приватизацию наравне с умершим нанимателем (ст. 672 ГК РФ). Российская Федерация).

Шаг 3

Чаще всего органы местного самоуправления безоговорочно переоформляют договор социального найма или приказ, так как руководствуются указанным законом. В этом случае квартира будет передана вам не путем принятия наследства, а путем обычной приватизации.

Шаг 4

Если Вам по-прежнему отказывают в переоформлении договора или приказа, что бывает в исключительных случаях, обращайтесь в Арбитражный суд. Предъявить документ, подтверждающий место жительства, выписку из лицевого счета, договор социального найма или доверенность.По решению суда можно переоформить все соц документы или начать приватизацию квартиры.

Шаг 5

Если вы не проживали с наследодателем и не были прописаны в квартире последние 5 лет, то шансов стать собственником недвижимости у вас нет. Если наследодатель проживал в квартире один и прописка производилась только на одного человека, то квартира передавалась нуждающимся очередникам.

Шаг 6

Если вы вложили значительные средства в ремонт квартиры, ухаживали за наследодателем до его смерти, поддерживали его материально, то все равно попробуйте обратиться в суд.Подайте заявку, укажите в ней все, что так или иначе поможет вам получить квартиру. Чаще всего такие суды не имеют положительного результата в пользу истца, так как ответчиком является Департамент жилищной политики города, за которым огромная очередь, состоящая из малообеспеченных граждан, которым выдаются социальные квартиры. предназначен (статья 40 Конституции РФ, Жилищный кодекс РФ) …

%PDF-1.3 % 4 0 объект поток конечный поток эндообъект 19 0 объект> /ProcSet 18 0 R >>эндобж 3 0 obj>endobj 21 0 объект> /ProcSet 35 0 R >> /MediaBox [0 3. 84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 36 0 Р >>эндобж 37 0 объект> /ProcSet 51 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 52 0 Р >>эндобж 53 0 объект> /ProcSet 67 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 68 0 Р >>эндобж 69 0 объект> /ProcSet 83 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 84 0 Р >>эндобж 85 0 объект> /ProcSet 99 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 100 0 р >>эндобж 101 0 объект> /ProcSet 115 0 Ч >> /MediaBox [0 3.84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 116 0 Р >>эндобж 117 0 объект> /ProcSet 131 0 Ч >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 132 0 Р >>эндобж 133 0 объект> /ProcSet 147 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 148 0 Р >>эндобж 149 0 объект> /ProcSet 163 0 Ч >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 164 0 Р >>эндобж 2 0 obj>endobj 167 0 объект> /ProcSet 181 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 182 0 Р >>эндобж 183 0 объект> /ProcSet 197 0 R >> /MediaBox [0 3. 84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 198 0 Р >>эндобж 199 0 объект> /ProcSet 213 0 Ч >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 214 0 Р >>эндобж 215 0 объект> /ProcSet 229 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 230 0 Р >>эндобж 231 0 объект> /ProcSet 245 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 246 0 Р >>эндобж 247 0 объект> /ProcSet 261 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 262 0 Р >>эндобж 263 0 объект> /ProcSet 277 0 R >> /MediaBox [0 3.84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 278 0 Р >>эндобж 279 0 объект> /ProcSet 293 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 294 0 Р >>эндобж 295 0 объект> /ProcSet 309 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 310 0 Р >>эндобж 311 0 объект> /ProcSet 325 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 326 0 Р >>эндобж 166 0 obj>endobj 328 0 объект> /ProcSet 342 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652. 8] /Тип /Страница /Содержание 343 0 Р >>эндобж 344 0 объект> /ProcSet 358 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 359 0 Р >>эндобж 360 0 объект> /ProcSet 374 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 375 0 Р >>эндобж 376 0 объект> /ProcSet 390 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 391 0 Р >>эндобж 392 0 объект> /ProcSet 406 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 407 0 Р >>эндобж 408 0 объект> /ProcSet 422 0 R >> /MediaBox [0 3.84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 423 0 Р >>эндобж 424 0 объект> /ProcSet 438 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 439 0 Р >>эндобж 440 0 объект> /ProcSet 454 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 455 0 Р >>эндобж 456 0 объект> /ProcSet 470 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 471 0 Р >>эндобж 472 0 объект> /ProcSet 486 0 R >> /MediaBox [0 3,84 431,04 652,8] /Тип /Страница /Содержание 487 0 Р >>эндобж 327 0 obj>endobj 5 0 объект > эндообъект 6 0 объект > эндообъект 7 0 объект > эндообъект 8 0 объект > эндообъект 9 0 объект > эндообъект 10 0 объект > эндообъект 11 0 объект > эндообъект 12 0 объект > эндообъект 13 0 объект > эндообъект 14 0 объект > эндообъект 15 0 объект > эндообъект 16 0 объект > эндообъект 17 0 объект > эндообъект 18 0 объект [/PDF /Text /ImageB /ImageI /ImageC] эндообъект 20 0 объект>поток х[s63jwQ Ŏ㸭;fv7[L(R%)i_$!Yf;+1[4~fl~19?hX~>Y\,>-. .g\|y*S L2 /,Z á-4g) g;?BBQ,㧷/~ū/l’8Hp뫷?ܘfKSN/upZlt7W77ӥĴ;C͢$’y͇ vҾY*j3-[‘(l}’2L 9 QvqXȀu튺2M«Qyp .G5Kb,K̒dHr_4g{9P#eƳHrSee汕W`}? \궬EnL8N.;ygE)UMۋP{(ė1nO*;qs»NrYWKՑv7ESOpJ.e83P

Кто наследник квартиры?

Кто наследник квартиры? / Борьба за право «наследовать» договоры аренды

Майкл Слэкман. ШТАТНЫЙ ПИСАТЕЛЬ. Кэтти Грей и Крейг Гордон внесли свой вклад в эту историю.

Когда Браски умер от СПИДа в 1987 году, домовладелец решил выселить Бланшара, заявив, что его имени нет в договоре аренды и что он не состоит в официальном браке. Но Бланшар утверждал, что он имеет такое же право оставаться в своем доме, как и «традиционный» супруг, и Апелляционный суд штата согласился.

«Предполагаемая защита от внезапного выселения не должна основываться на фиктивных юридических различиях или генетической истории, а вместо этого должна основываться на реальности семейной жизни», — написал судья Вито Титоне для большинства в решении, создавшем прецедент 1989 года.

Восемь лет спустя тот же вопрос стал одним из самых чувствительных камней преткновения в борьбе за судьбу государственного регулирования арендной платы. Лидер большинства в Сенате Джозеф Бруно (республиканец от Брансуика) настаивает на том, чтобы ограничить право «наследовать» аренду, называемое правом наследования, ближайшими членами семьи, включая супругов, детей и родителей. «Я верю в демократию. Я верю в свободное предпринимательство. Я верю в то, что люди могут передать собственность, которой они владеют», — сказал Бруно.«Я не верю в то, что люди могут передавать наследникам собственность, которой они не владеют, и я не знаю, где это когда-либо было изобретено».

Таким образом, в то время как большинство внимания было сосредоточено на требовании Бруно и губернатора Джорджа Патаки о снятии контроля над вакансиями — разрешить ли арендодателям взимать рыночные ставки, когда арендаторы умирают или переезжают — некоторые лоббисты говорят, что вопрос о правах наследования имеет более важное значение.

«Опасность положения Бруно заключается в том, что любой, кто не состоит в традиционной семье, потеряет свой дом, если человек, чье имя указано в договоре об аренде, умрет», — сказала Паула Эттельбрик, советник по законодательству Pride Agenda, манхэттенской группы, представляющей геев. и лесбийские интересы.

Представители арендодателей также считают этот вопрос ключевым, потому что, даже если они выиграют отмену контроля над вакансиями, потребуются десятилетия, прежде чем квартиры можно будет поднять до рыночной арендной платы, если, по их словам, сохранится право сдавать аренду нетрадиционным членам семьи.

«У вас есть актив, которым является эта отличная квартира, и никто не откажется от нее, если у них будет шанс передать ее кому-то», — сказал адвокат Роберт Голдштейн, проживающий на Манхэттене.

Полвека назад Законодательное собрание штата ввело первую защиту арендной платы, потому что спрос на квартиры превышал предложение.Двадцать лет спустя Законодательное собрание расширило закон, так что под регулирование попало более 1 миллиона квартир в Нью-Йорке и пригородах. В своде этих законов Законодательное собрание гарантировало, что оставшийся в живых член семьи, проживший в квартире два года или более, имеет право на аренду, если названный арендатор умер или уехал.

«Это основано на устаревшем представлении о том, что мужчина подписывает договор аренды, а жена и дети — нет», — сказал Эттель-брик, отметив, что решение суда от 1989 года расширило сферу действия закона.

Поскольку срок действия основных законов об аренде истекает в полночь воскресенья, Патаки, спикер Ассамблеи Шелдон Сильвер (штат Манхэттен) и Бруно вчера часами сидели взаперти на частных встречах, обсуждая все, от вопросов бюджета до потенциального компромисса в дебатах об аренде.

Патаки планировал посетить мероприятие по сбору средств для игры в гольф на сумму 2500 долларов на человека в гольф-клубе Meadow Brook в Иерихоне, но решил остаться в Олбани для переговоров об аренде, когда протестующие сообщили, что один из организаторов пикника является сторонником отмены контроля над вакансиями.

«Мы договорились, что было бы здорово, если бы к вечеру воскресенья мы смогли получить что-то по трем направлениям», — сказал Бруно, покидая встречу с Патаки и Сильвером, выразив первый, хотя и ограниченный, оптимизм.

Однако Сильвер заявил: «Предложения республиканцев по-прежнему неприемлемы».

Переговоры будут приостановлены на следующие три дня, пока Сильвер, ортодоксальный еврей, будет отмечать праздник Шавус.

В то время как Бруно и Патаки согласны с необходимостью отмены контроля над вакансиями, против чего решительно выступает Сильвер, они расходятся во мнениях по вопросу о преемственности.Патаки и Сильвер хотят сохранить текущую защиту. Бруно нет.

Как и Бруно, представители домовладельцев говорят, что суд и Законодательное собрание создали систему, допускающую безудержные злоупотребления.

Адвокаты, представляющие домовладельцев, рассказывают о детях, которые спешат отобрать квартиры у больных родителей или бабушек и дедушек. Адвокат Найлс Великсон из Форест-Хиллз вспомнил случай пятилетней давности, когда выпускник медицинской школы переехал в квартиру своей матери на Манхэттене.Он утверждал, что жил там с ней в течение необходимых двух лет. А когда адвокаты утверждали, что в квартире была только одна кровать, он сказал: «Он спал в одной кровати со своей матерью», — сказал Великсон.

Молодой врач потерял квартиру.

Но представители арендаторов говорят, что история Великсона демонстрирует, что действующие законы, если их правильно контролировать, работают.

Другой вариант раздела имущества наследников

%PDF-1.7 % 1 0 объект > эндообъект 2 0 объект >поток 2018-12-17T14:21:55-08:002018-12-17T14:21:55-08:002018-12-17T14:21:55-08:00ЗаявительПриложитьPDF Pro 5.5uuid:65a42bd7-aa58-11b2-0a00-782dad000000uuid:65a43d48-aa58-11b2-0a00-30d9de91fc7fapplication/pdf

Для городских кооперативов Mitchell-Lama, думающих о приватизации: подумайте еще раз – недвижимость и строительство

Чтобы напечатать эту статью, все, что вам нужно, это зарегистрироваться или войти в Mondaq. ком.

По состоянию на 15.08.2016 г. насчитывается 20 муниципальных Кооперативы Митчелл-Лама, которые имеют право добровольно распуститься и стать либо рыночным кооперативом, либо кондоминиум. Этот специальный бюллетень Stroock содержит информация о значимой альтернативе приватизации это может быть полезно акционерам этих 20 кооперативов. Это программа перехода от статьи II к статье XI – программа, которая соответствует миссии закона Митчелла-Ламы, а также обеспечивает скромный прирост капитала к существующим акционеров и столь необходимое жилье со средним доходом в будущем грядущие поколения.

Обзор

Программа Митчелл-Лама считается одной из самых успешные участники строительства доступного жилья в Нью-Йорке история. Однако остается фактом, что устав прямо разрешает добровольный роспуск, который был истолкован как означающий что кооперативы Митчелл-Лама могут приватизировать – распустить и воссоздать себя как кооперативы свободного рынка или кондоминиумы. Как рынок недвижимости в Нью-Йорке продолжается Чтобы процветать, больше кооперативов Митчелл-Лама столкнутся с вопросом о том, следует ли приватизировать или оставаться в ведении штата или города надзор.

С момента запуска программы Митчелл-Лама не менее пяти кооперативов Mitchell-Lama, контролируемых городскими властями, выбрали путь приватизации – роспуск и воссоздание в качестве бесплатного рыночные кооперативы или кондоминиумы. Еще два представленных предложения планы, которые недавно были приняты к регистрации в штате Нью-Йорк Генеральная прокуратура («НИАГ»), а ныне акционеры должны проголосовать за добровольное роспуск. По словам представителя городского департамента Сохранение и развитие жилищного строительства («HPD»), хотя в не менее 60 кооперативов Митчелл-Лама (всего около 30 000 квартир) остается в портфеле города не менее пять из них изучают возможность приватизации (в дополнение к двум чьи планы предложения уже приняты к регистрации).

Если скорость приватизации Митчелл-Лама продолжится, то Новый Йорк потенциально может лишиться более доступного жилья в любой момент момент. Количество кооперативов Митчелл-Лама, находящихся в опасности потерь – примерно 20 из 60 Митчелл-лам кооперативы, остающиеся под надзором города – может серьезно подорвать усилия, предпринимаемые в рамках Жилье мэра Нью-Йорк: пять районов, десять лет План по добавлению дополнительных 200 000 единиц доступного жилья. единиц в ландшафт города – 120 000 единиц, из которых будет исходить от усилий по сохранению существующих подразделений, таких как Mitchell-Lama квартиры по доступным ценам для будущих поколений.

Одной из альтернатив приватизации при Митчелл-Ламе является преобразование в соответствии со статьей II города Нью-Йорка в статью XI Программа конверсии («Конверсия статьи II в XI»). А Основным преимуществом преобразования по статье II в XI является то, что единицы продолжать обеспечивать доступным жильем будущие поколения, в то же время обеспечивая скромный прирост капитала. ¹

Дилемма Митчелла-Ламы

Среди целей программы Митчелла-Ламы была стабилизация районов Нью-Йорка, чтобы предоставить доступное жилье для лицам и семьям со средним доходом, а также для создания долгосрочных кооперативное жилье для арендаторов. ² Возникает дилемма потому что другая цель программы Митчелла-Ламы состоит в том, чтобы предоставить «стратегия выхода» для инвесторов в здания Mitchell-Lama поощрять частные инвестиции в доступное жилье. Итак, построен в Митчелл-Лама два потенциально противоречивых механизма – тот, который поощряет создание доступного жилья, и другой, который облегчает преобразование этого доступного жилье в кооперативы свободного рынка или кондоминиумы.

Приватизация кооперативов Митчелл-Лама по рыночным ценам кооперативы или кондоминиумы и, как следствие, потеря доступных жилье, особенно проблематично в некоторых районах города которые не только имеют кооперативы Митчелл-Лама, но и имеют средняя арендная плата, которая намного выше, чем типичный средний доход человек или семья могут себе позволить.Например, общедоступные записи показывают что продажа акций кооператива Митчелл-Лама на Верхнем Западная сторона Манхэттена, приватизированная в 2009 г., имела в среднем цена 841 доллар за квадратный фут, что является средней ценой за квартира с двумя спальнями за 842 429 долларов. ³ Эта цена существенно выше цены на акции типичного Mitchell-Lama кооператив, где цены в основном исчисляются пятизначными числами. диапазон. Ясно, что цели обеспечения доступным жильем для лиц и семей со средним доходом, а также создание долгосрочных кооперативное жилье для арендаторов, не обязательно выдержит добровольный роспуск кооператива Митчелл-Лама.

ПРОГРАММА СТАТЬИ II К СТАТЬЕ XI КАК АЛЬТЕРНАТИВА ПРИВАТИЗАЦИЯ

Обзор

К счастью, Программа по статьям II–XI обеспечивает альтернатива добровольной приватизации, отвечающая требованиям законодательства намерение создать долгосрочное стабильное жилье по разумной цене, продвигая новую концепцию – совместное владение недвижимостью. Преобразование статьи II в XI осуществляется путем преобразования кооператив Митчелл-Лама в компанию Фонда жилищного строительства («ГДФК»).HDFC характеризуется тремя отличительные черты, присущие общему капиталу домовладение:

• Владение жилыми помещениями имущество;
• Справедливое распределение капитала между одно поколение домовладельцев с низким доходом и другое; и
• Разделение прав, обязанности и преимущества жилой недвижимости среди HDFC и ее акционеры, а также третье лицо, представляющее интересы более крупного сообщества, которым в данном случае будет HPD как надзорное агентство. ⁴

Преимущества совместного владения жильем

Программа по статьям II-XI отвечает всем элементам общего долевое домовладение по:

1. требует, чтобы акционеры занимали их квартиры в качестве основного места жительства,
2. , требующий дополнительных налогов на первоначальные продажи и последующие продажи, и
3. дает большую автономность плате директоров принимать важные решения от имени акционеров, требуя здорового, но разумного уровня надзора со стороны HPD.

В дополнение к целям политики и социальной ответственности, может подтолкнуть кооператив Митчелл-Лама к рассмотрению возможности преобразования в HDFC в соответствии со статьей II-XI Программы вместо приватизации, есть и очень практические причины, например как:

• Статьи II-XI Программа предназначена для того, чтобы занимать меньше времени, чем Приватизация. Преобразование статьи II в XI не не требует технико-экономического обоснования или полномасштабного плана предложения. Вместо этого кооператив Митчелл-Лама, желающий изучить конверсию HDFC нужно только провести голосование своих акционеров, чтобы нанять адвоката для заполнения необходимого Заявления о доверенности – краткое сформируйте план предложения, созданный HPD и NYAG, который включает в себя важную информацию, необходимую для принятия обоснованного решения о следует ли преобразовать в HDFC, обсуждается ниже;
• Статьи со II по XI Программа дешевле приватизации. Хотя HPD не ведет базу данных о затратах, понесенных в процесс преобразования, несколько факторов убедительно свидетельствуют о том, что это дешевле, чем составить план приватизации. За для начала не требуется ТЭО. Во-вторых, NYAG совместно с HPD предоставила полезную записку о требования о раскрытии информации о доверенности – документ, который распространяется среди акционеров (вместо полного план предложения взорван) до голосования о том, воспользоваться ли преимуществом Программы от статьи II до статьи XI. ⁵ Памятка также заявляет, что преобразование в HDFC не требует оплаты регистрационный сбор. Для приватизации Митчелл-Лама плата может быть как достигает 30 000 долларов. Кроме того, чтобы избежать длительного и затянутый процесс рассмотрения, необходимый для планов предложения приватизации, HPD создала типовое заявление о доверенности. Принимая во внимание все эти факторы учетная запись, среднее время проверки и подписания для преобразования в HDFC должен быть значительно меньше, чем текущая оценка одного до пяти лет для плана приватизации. ⁶
• Консервация Столь необходимое доступное жилье для будущего Поколения. В отличие от добровольного роспуска – который не соответствует всем элементам общего капитала домовладение – Программа по статьям II–XI сохраняет доступное жилье, по крайней мере, еще на 30 лет, если не дольше, для отдельных лиц и семей, зарабатывающих до 130% площади средний доход. В настоящее время кооперативы Митчелл-Лама обслуживают отдельные лица и семьи, зарабатывающие до 125% от среднего показателя площади доход. Поэтому практически одна и та же группа среднего достатка Жители Нью-Йорка по-прежнему обслуживаются в соответствии со статьями II–XI. Программа.
• Обслуживание HPD Надзор и надзор за крупными финансовыми Решения. Хотя некоторые акционеры Mitchell-Lama ощетиниться из-за предполагаемого аспекта «старшего брата или сестры» отсутствие надзора со стороны города может сделать сердце более любящим. После того, как кооператив Митчелл-Лама вышел из-под надзора города, ни один государственный орган, которому поручено рассмотрение жалоб или обеспечение что кооператив функционирует в соответствии с его нормативные документы и закон.К сожалению, есть практически отсутствие государственных ресурсов для акционеров в неконтролируемых кооперативов, несмотря на многочисленные попытки создать Омбудсмен в NYAG для помощи домовладельцам. Таким образом, акционеры нужно долго и упорно думать, прежде чем они откажутся от правительственных надзор и надзор, что может быть особенно важно при в отношении важных решений, таких как заключение контрактов в превышает 100 000 долларов США. В соответствии со Статьей II-XI Программы, правительственный надзор гораздо меньше, чем как Митчелл-лама кооператив, но есть некоторый надзорный надзор.Как часть процесс преобразования HDFC, HPD требует, чтобы HDFC вступил в регулирующее соглашение, тем самым предоставляя HPD возможность осуществлять надзор за HDFC.
• Скромный капитал Оценка . До обращения Митчелл-ламы кооператив, когда пайщики-владельцы продают свои доли обратно кооператив, они не получают выгоды от какой-либо оценки в стоимости своих акций, а также они не в состоянии компенсировать или иным образом компенсировать средства, потраченные на капитальный ремонт.Это означает, что если, например, акционер заплатил 12 000 долларов за свои акции, когда она переехал в кооператив Митчелл-Лама, но потратил 15 000 долларов на капитальные улучшения во время их проживания, когда она продает акции обратно в кооператив, который она получит, с ограниченным исключения, всего 12 000 долларов взамен. Эта ситуация была была определена как основная причина, по которой многие акционеры Mitchell-Lama принять решение о добровольном расторжении. Статья II к XI Программа обеспечивает некоторое облегчение в этой области.Например, типичная трехкомнатная квартира в районе с высокой арендной платой может быть продана цена до 334 265 долларов. ⁷ Хотя это существенно меньше, чем недавние цены продажи единиц в недавно приватизированных Кооперативы Митчелл-Лама в районах с высокой арендной платой, таких как Верхний Кооператив West Side, он все еще намного выше цен, которые в настоящее время обвиняется по программе Митчелла-Ламы. Под Программы со II по XI, совет директоров должен принять флип налоговая политика, которая фиксирует более высокий процент прибыли от первоначальные акционеры Mitchell-Lama во время первоначальной продажи, как а также меньший оборотный налог для будущих продаж путем последующего акционеры.HPD рекомендует налог на первый оборот в размере 25% от прибыли и налог на перепродажу в размере 5% от прибыли. В любом случае статьи II-XI Программа позволяет HDFC наращивать здоровые резервы с помощью переворота. налогов, допуская при этом скромный прирост капитала, что не доступны для акционеров Mitchell-Lama.
• Большая автономия для правления директоров. Многие акционеры Mitchell-Lama считают, они не имеют права, как акционеры-владельцы, сделать определенные решения, которые они должны иметь возможность принимать.Например, Программа Митчелл-Лама имеет очень строгие правила приема, субаренда и права наследования, и это лишь некоторые из них. И поскольку эти требования не указаны в уставе, ни HPD, ни Mitchell-Lama советы директоров имеют любую гибкость в этих вопросах. Под Программы со II по XI, советы имеют больше автономии. Например, листы ожидания не используются для заполнения вакансий, за исключением случаев, когда правление решает иначе. Во-вторых, акционеры могут акций своим наследникам, а после одобрения совета директоров, имеющих право на доход наследники также могут занимать квартиру. Это изменения, которые многие Акционеры Mitchell-Lama приветствуют.

ЗАЯВЛЕНИЕ ДОВЕРЕННОСТИ РАСКРЫТИЕ ДАННЫХ В СООТВЕТСТВИИ СО СТАТЬЯМИ II ПО СТАТЬЯМ XI ПРОГРАММА

HPD и NYAG предприняли несколько шагов, чтобы сгладить переход от кооператива Митчелл-Лама к HDFC. Большинство Примечательно, что NYAG заняла позицию, согласно которой Митчелл-Лама кооперативы, участвующие в преобразовании статьи II в статью XI, не требуется подавать новый план предложения. Вместо этого Кооператив Митчелл-Лама должен представить своим пайщикам доверенность оператор, который должен как минимум выделять следующее:

• Особые риски, связанные с уходом программа Митчелла-Ламы и переход на HDFC;
• Требование HPD, чтобы 66 2/3% голосов акционеры должны перейти на HDFC;
• Права несогласных, которые должны быть предлагается под Н.Ю. Автобус. Закон о корпорациях § 623;
• Существенные аспекты нормативного соглашение, которое должен заключить HDFC, для которого потребуется: 1) одобрение HPD контрактов, заключенных HDFC, которые превышают 100 000 долларов США; 2) увеличение обязательного технического обслуживания по требованию Потребителя Индекс цен, если только HPD не согласится отказаться от такого повышения; 3) усыновление норм размещения, которые аналогичны нормам для кооперативы Митчелл-Лама; 4) обязательные резервы; 5) обязательный оборотные налоги; и 6) максимальные цены перепродажи, доступные для физических лиц и семьи, зарабатывающие до 130% среднего дохода по району;
• Налоги на передачу не активируются в соответствии со Статьей II-XI Программы; и
• Новый частичный налог на недвижимость освобождение, которое будет предоставлено HDFC, совместно с конечным пунктом соглашение о регулировании и финансирование, предоставленное городом Нью Йорк.

В дополнение к вышеизложенному, заявление о доверенности также должно включать многочисленные раскрытия информации, необходимые для оказания помощи акционеров в принятии обоснованного решения о конвертации к HDFC, включая, но не ограничиваясь:

• Выводы из физических потребностей оценка, установление любых необходимых капитальных улучшений и как такой ремонт будет оплачиваться HDFC;
• Приложение A для HDFC, которое должно включать любые изменения в распределении акций, ежемесячно прогнозируемые плата за обслуживание и приемлемая цена перепродажи акций;
• Бюджет Графика B для первого год эксплуатации HDFC;
• Условия любых ипотечных кредитов, которые обременять здание(я), которые будут принадлежать HDFC, и как это финансирование повлияет на акционеров;
• Сводки и копии руководящих документы HDFC, включая, но не ограничиваясь сертификатом регистрации, устав, имущественная аренда, сертификат акций, и регулирующее соглашение;
• Налоговые последствия передачи, включая налоги на передачу и будущее право HDFC в качестве квалифицированный кооператив для целей IRC § 216;
• Финансовый прогноз на акционеры, если они останутся кооперативом Митчелл-Лама; и
• Порядок проведения роспуск и воссоздание кооператива Митчелл-Лама в HDFC.

Заключение

Как и в любом решении, колоссальный уровень анализа и требуется подготовка, прежде чем кооператив Митчелл-Лама сможет приступить к приватизации или преобразованию статьи II в статью XI. Поскольку многие вопросы требуют понимания соответствующих уставы и применимые правила, кооперативы Митчелл-Лама следует проконсультироваться с компетентным юрисконсультом, который может помочь совету решить, какой вариант лучше всего отвечает потребностям и целям акционеры.Хотя некоторые сторонники доступного жилья могут счастливее, если бы приватизация не была вариантом, статья II к Программа Article XI предоставляет акционерам Mitchell-Lama способность поддерживать доступное жилье для будущих поколений, с возможность также извлечь выгоду из скромного повышения стоимости акций.

Сноски

1. Некоторые защитники Митчелл-ламы выступают за поправку к Закону о частном жилищном финансировании, запрещающую формы приватизации или изменения формы собственности, в том числе Преобразование статьи II в статью XI. См. «Семь Беспокойство нью-йоркских жильцов Митчелл-ламы», автор Эбигейл Сэвич-Лью, 2 марта 2016 г., г. Ограничения .

2. Устав, разрешающий Программу Митчелла-Ламы, NY Priv. Дом. Плавник. Закон § 11-a(2-a) предусматривает: «Это тем самым обнаружил, что улучшение физической среды и возрождение качества городской жизни в таких муниципалитеты будут продвигаться совместными действиями арендаторов которые являются лицами или семьями с низким доходом, чтобы приобрести в собственность свои жилища и эксплуатация их на некоммерческой основе ; тот такие совместные предприятия, с их последующей гордостью и ответственность за владение, поможет предотвратить отказ от ветшающие, но структурно прочные здания, что способствует к существенной потере столь необходимого жилого фонда и приведет на стабилизацию и восстановление ухудшающихся районов. Признано необходимым, чтобы гарантировать осуществимость такие совместные предприятия, чтобы сделать доступными для таких арендаторов долгосрочное финансирование на льготной основе и освобождение от налогов до дать им возможность покупать и содержать свое жилье по разумная стоимость. » (выделено мной)

3. Информация с сайта www.streeteasy.com от 27 июля. 2016.

4. Долевое владение жильем: меняющийся ландшафт Жилье, занимаемое владельцем, с ограничениями на перепродажу, Джон Эммеус Дэвис.

5. См. Руководящий документ NYAG, «Требования к заявке на освобождение от Кооперативы PHFL по статье II в Кооперативы PHFL по статье XI» доступно по адресу: http://www.ag.ny.gov/sites/default/files/pdfs/bureaus/real_estate_finance/Effective-memos/Requirements%20for%20Exemption%20Application%20for%20Art%20II%20%20to%20Art %20XI%20Conversions.pdf.

6. Эта оценка основана на обзоре планов предложений подано в юридический отдел за последние пять годы.

7. Образец цен, предоставленный HPD, оценивается в диапазоне высокие рыночные области и низкие рыночные области следующим образом: от 273 054 долл. США до 112 632 доллара за одну спальню, от 334 265 до 146 347 долларов за две спальни, От 396 018 до 172 163 долларов за апартаменты с тремя спальнями. Цены ориентировочные предоставляется компанией HPD только в информационных целях и не должна на которые полагался любой кооператив Митчелл-Лама.

Содержание этой статьи предназначено для предоставления общего руководство по теме.Следует обратиться за консультацией к специалисту о ваших конкретных обстоятельствах.

частные мотивы и общественные последствия роспуска кооперативов доступного жилья

Аннотация

С 1955 по 1978 год город Нью-Йорк и штат субсидировали строительство более 67 000 кооперативов со средним доходом и ограниченным капиталом в городе через Mitchell-Lama — программу, которую часто считают одной из самых успешных попыток построить доступное жилье в Америке. история.Ограничивая перепродажу акций и удаляя жилье с открытого рынка, кооперативы с ограниченным капиталом позволяют в долгосрочной перспективе поддерживать доступность жилья и делают преимущества домовладения доступными для людей с более низким доходом, чем те, которые обслуживаются стереотипным домовладельцем. В то время как большинство кооперативов Митчелл-Лама продолжают существовать как доступное жилье, резкое повышение стоимости жилья в Нью-Йорке все больше побуждает кооператоров снимать ограничение на продажу своих акций посредством коллективного голосования.С помощью качественных интервью и обзоров информационно-пропагандистских материалов в двух кооперативах — South bridge Towers в финансовом районе Манхэттена и St. James Towers в Клинтон-Хилл, Бруклин — это исследование определяет факторы, влияющие на окончательное решение кооперативов с ограниченным капиталом проголосовать за то, чтобы остаться в программу Митчелла-Ламы или преобразовать в рыночный кооператив. При этом я задаюсь вопросом, что заставляет людей отдавать предпочтение (или нет) коллективным выгодам над индивидуальными. В дополнение к рассмотрению того, как кооператоры развивают чувство права на получение прибыли от субсидируемого государством жилья или чувство долга перед будущими потенциальными получателями этого источника доступного жилья, я описываю роль понимания кооператорами права собственности, их опыта внутреннего управления. и государственный надзор, а также их взгляды на расу и классовую игру в их решении об обращении.Основываясь на выявленных факторах и результатах, наблюдаемых в двух рассматриваемых кооперативах, я рекомендую стратегии сохранения кооперативов Митчелл-Лама в качестве доступного жилья для кооператоров, государственных служащих и адвокатов. Учитывая наблюдаемую неуместность существующих финансовых стимулов, предлагаемых правительством кооперативам, чтобы они оставались в Митчелл-Лама, я уделяю особое внимание нефинансовым подходам, которые касаются различных социальных процессов, присущих этим бурным дебатам о том, кто должен получать выгоду от государственных субсидий, а кому стоимость жилья должна расти.

Описание

Отдел

Издатель

Массачусетский технологический институт

Ключевые слова

Городские исследования и планирование.

У моих тети и дяди не было детей. Мой двоюродный брат, душеприказчик, изменил завещание, чтобы унаследовать имущество за 400 тысяч долларов. Должны ли мы добиваться этого?

Моя тетя скончалась в прошлом месяце в возрасте 92 лет. Одна из ее племянниц и ее муж взяли на себя заботу о ней после того, как мой дядя умер пять с половиной лет назад.Мои тетя и дядя указали эту племянницу душеприказчиком в обоих своих первоначальных завещаниях.

Эта племянница имела доступ к их финансам и выступала в качестве их агента по недвижимости, когда моя тетя продала свой дом, чтобы переехать к этой племяннице после смерти моего дяди.

У наших тети и дяди не было детей, и в 2003 году они оба составили завещания, в которых перечислялись их 15 племянниц и племянников с обеих сторон их семей в качестве наследников: четыре племянницы и племянницы со стороны моего дяди и 11 со стороны моей тети.

«Эта племянница изменила завещание моей тети через пять месяцев после смерти моего дяди.’”

Обе семьи никогда не общались друг с другом. Однако, когда у моего дяди начались проблемы со здоровьем, эта племянница стала очень активной и стала единственным опекуном наших тети и дяди. Она всегда отклоняла мои предложения помочь ей. Несмотря на это, я смог развить и поддерживать дружеские отношения с этой племянницей и ее мужем.

Недавно после смерти моей тети я обнаружил, что эта племянница изменила завещание моей тети через пять месяцев после смерти моего дяди, указав себя единственной наследницей в завещании, которое она подала в суд по наследственным делам. Наша тетя, 87 лет, в то время находилась под наблюдением врача с признаками деменции и все еще оплакивала потерю своего 67-летнего мужа.

Мои тетя и дядя были богаты домом и бедны деньгами, а их собственный капитал оценивался в 400 000 долларов. Мой дядя был основным кормильцем на протяжении всего их брака.

«Мы пришли к выводу, что оспаривание наследственного завещания будет дорогостоящим».

Я поговорил с тремя моими двоюродными братьями по линии дяди, а также связался с несколькими адвокатами по недвижимости. Мы пришли к выводу, что оспаривание наследственного завещания было бы дорогостоящим, трудоемким и эмоциональным напряжением без гарантии того, что мы добьемся успеха в суде.

Учитывая это, я хотел бы попробовать написать этой племяннице сердечное письмо с просьбой подумать о своих действиях, когда она вырезала нас всех из завещания нашей тети, и пересмотреть вопрос о том, чтобы раздать всем племянницам и племянникам в обеих семьях как наши изначально предназначались ранние завещания тети и дяди.

Как вы думаете, что мне лучше всего сделать?

Представитель разочарованной семьи

Вы можете написать The Moneyist с любыми финансовыми и этическими вопросами, связанными с коронавирусом, по адресу [email protected] и подписывайтесь на Квентина Фоттрелла в Твиттере.

Дорогой Разочарованный,

Я понимаю, почему ты рвешься. Она отдала более пяти лет своей жизни, чтобы заботиться о твоей тете. Это заслуживает похвалы. Люди жертвуют своей личной и профессиональной жизнью, чтобы обеспечить заботу о своих близких, и следует признать приверженность вашего двоюродного брата их заботе.

В США 53 миллиона человек были неоплачиваемыми работниками по уходу, по сравнению с 43.5 миллионов 5 лет более раньше, согласно AARP и национальному союзничеству для Caregiving (NAC). Они обнаружили, что около 22% опекунов израсходовали свои личные краткосрочные сбережения, а 12% опустошили свои долгосрочные сбережения.

Однако, как душеприказчик имущества вашей тети, она несет фидуциарную обязанность действовать в интересах бенефициаров, а не в своих собственных интересах — и, судя по вашим словам, правоспособность вашей тети изменить свое завещание под вопросом, учитывая ухудшение ее когнитивных способностей.

Акт служения не отменяет акт самодеятельности. В какой день было изменено завещание? Каково было психическое состояние вашей тети в то время? Возможно, она хотела бы, чтобы эта племянница унаследовала ее состояние, но нет никакого способа узнать наверняка, если она была не в здравом уме.

«Акт служения не отменяет акт самодеятельности».

Существует множество сроков давности оспаривания завещания в зависимости от штата, в котором жила ваша тетя.Прошло 120 дней с начала завещания в Калифорнии и четыре месяца в Нью-Джерси. Оспаривание завещания может стоить до 50 000 долларов и более, и да, это отнимает много времени.

Если она приложила столько усилий, чтобы убедиться, что она является единственной наследницей имущества вашей тети, сомнительно, что письмо, в котором она умоляет ее соблюдать первоначальное завещание — при условии, что оно было изменено при сомнительных обстоятельствах — повлияет на нее. Скорее всего, она дождется истечения срока давности.

Вы и другие племянницы и племянники должны обдумать, стоит ли оспаривать завещание на 36 000 долларов, распределенных каждому из 11 предполагаемых бенефициаров — до вычета налогов.Это тоже дело принципа. Вы хотите, чтобы ваша кузина унаследовала 400 000 долларов и/или считаете, что она этого заслуживает?

Заслуживающий доверия адвокат должен сказать вам, правильное ли у вас дело. Судя по тому, что вы сказали, это не кажется непреодолимым. Как бы дорого вам ни обошлось разделить расходы с другими членами семьи, вашему двоюродному брату будет еще дороже защищать его.

Последний, но важный вопрос, который может определить, решите ли вы гнаться за 400 000 долларов.Была ли она единственной из 11 племянниц и племянников, у которых были отношения и регулярные контакты с вашей тетей? Если ответ на этот вопрос положительный, это должно заставить вас задуматься.

Отправляя свои вопросы по электронной почте, вы соглашаетесь на их анонимную публикацию на MarketWatch.