Налоговый вычет при покупке квартиры с материнским капиталом: Имущественный вычет при покупке квартиры за счет материнского капитала не предоставляется | ФНС России

Налоговый вычет при ипотеке с материнским капиталом: имущественный и другие виды

Процесс оформления ипотечного договора с участием МК ничем не отличается от выдачи стандартных кредитов под залог приобретаемого жилья. Оплата первоначального взноса производится не собственными средствами заемщика, а деньгами, полученными по сертификату МК.

Содержание

1. Как рассчитать сумму вычета?
   1. Условия получения
      1. Что говорит закон?
         1. Как получить вычет?
            1. Что потребуется?
            2. Пошаговые действия
         2. Особенности возврата
            1. Отказ в выплате

               Также средствами МК можно погасить действующую задолженность досрочно. Права и обязанности заемщиков и созаемщиков по договору являются аналогичными, в т. ч. право на получение налогового вычета. В каких случаях можно вернуть деньги, что для этого потребуется.

               Особенности возврата средств, наиболее частые причины отказа.

               Как рассчитать сумму вычета?

               Все российские семьи, у которых родился второй ребенок, получают Сертификат Материнского Капитала.

               Использовать его можно, в том числе на приобретение жилья: на оплату первоначального взноса или погашение действующего ипотечного договора.

               Заемщики, которые использовали МК для покупки жилой площади имеют право на получение налогового вычета, но с определенными условиями:

               1. Компенсация на государственные средства, которые участвуют в сделке, не начисляется;
               2. Из общей суммы сделки вычитается сумма средств МК, на оставшуюся сумму начисляется 13%. Это и будет сумма возможного возврата средств;
               3. Максимальная величина выплат в покупки жилья рассчитывается с 2 млн. р., т. е. получить можно до 260 тыс. р.
               4. Максимальная величина по выплате процентов рассчитывается с 3 млн. р., т. е. получить можно 390 тыс. р. выплачивается разово.

               Пример расчета:

               В 2017 году была приобретена квартира, сумма сделки составила 2430 тыс. р., в т. ч. 453 тыс. р. были средствами МК, на остальную сумму был оформлен ипотечный кредит. В текущем году подается декларация в ФНС и можно будет вернуть 257 тыс. р. фактически понесенных затрат на приобретение недвижимости: 2430-453=1978*13%=257.

               Условия получения

               Любое физическое лицо, которое приобрело недвижимость, имеет право на возврат подоходного налога, перечисленного за отчетный период. Чтобы воспользоваться этим правом покупатель должен быть плательщиком НДФЛ, в сделке должны участвовать собственные или кредитные средства. Выплата будет произведена при наличии документов, подтверждающих факт совершения сделки.

               Условия:

               • Воспользоваться льготой заемщик имеет право один раз;
               • Если в течение отчетного периода вся причитающаяся сумма за покупку жилья не получена, выплаты переносятся на следующие года, пока сумма не будет полностью выбрана;
               • Компенсация за выплаченные проценты начисляется разово, на следующий год невыплаченный остаток не переносится;
               • Сделка не должна быть совершена с участием близких родственников и других взаимосвязанных лиц, т. е. жилье нельзя приобрести у родителей, детей, братьев/сестер, начальников, и т. д.

               Получить вычет могут супруг/супруга сделки, независимо от того, кто является титульным заемщиком, а кто созаемщиком по договору. Если вычет оформляется на обоих супругов, то цена недвижимости определяется 50/50, по желанию стороны могут определить другие пропорции сделки.

               Нет необходимости подавать документы одновременно на вычет по основной сделке и по выплаченным процентам. Ограничения по срокам выплаты отсутствуют, поэтому более правильным считается сначала получить компенсацию по сделке с приобретением недвижимости, а затем подавать документы на возмещение по процентам.

               Тогда в сумму расчета будут включены все выплаченные проценты с начала заключения кредитного договора.

               Что говорит закон?

               Право на вычет определено в НК РФ, ст. 220, п.1: Граждане РФ имеют право на получение вычета, при приобретении квартиры или ее доли, комнаты, частного домовладения, земельного участка, при строительстве жилья.

               Согласно п. 5 указанной статьи, вычет не предоставляется на средства Материнского Капитала, которые были использованы при покупке:

               
               

               Как получить вычет?

               За получением вычета заемщик может обратиться в ФНС на следующий год после оформления сделки или к работодателю в текущий год.
               

               Что потребуется?

               Заявитель должен написать заявление и приложить у к нему пакет документов.
               

               Необходимые документы

               • Паспорт заявителя;
               • Справка о полученных доходах по ф. 2 НДФЛ;
               • Документы на приобретенное жилье;
               • Договор об ипотечном кредите с графиком погашения;
               • Документы, подтверждающие факт уплаты платежей заявителем;
               • Справку из банка об остатке задолженности и осуществлении заемщиком платежей по кредиту.

               На основании документов потребуется составить декларацию по ф. 3 НДФЛ.

               
               

               Пошаговые действия

               Действия зависят от того, какой способ подачи документов выберет заявитель.

               При обращении в ФНС:

               • Подача документов осуществляется в начале года, следующим за отчетным.
               • Налоговая декларация вместе с заявлением и пакетом документов передается в Налоговую службу посредством визита в региональное отделение, отправки документов заказным письмом с уведомлением. Дополнительно заявитель может зарегистрироваться на сайте НС и подать декларацию онлайн.
               • Решение принимается налоговыми органами в срок до 3 месяцев.
               • Средства бут перечислены на счет в течение 30 дней после принятия решения.

               При обращении к работодателю:

               • Заявление подается в течение года сделки.
               • Потребуется получить уведомление из Налоговой Службы о праве заявителя на налоговый вычет.
               • С работника не будет удерживаться НДФЛ, пока не компенсируется сумма выплат.

               
               

               Особенности возврата

               Сделки по приобретению недвижимости в ипотеку с участием материнского капитала имеют свои индивидуальные особенности, что обуславливает особенности получения налогового вычета.

               Если в сделке кроме материнского капитала участвуют собственные средства заемщика, то получить вычет можно с суммы фактических расходов: собственные средства + ипотека.

               Когда, при появлении второго ребенка, часть кредита гасится МК, производится перерасчет суммы, причитающейся к выплате. Если получается, что сумма переплачена, ее придется разницу потребуется вернуть.

               Дополнительно родители имеют право на получение вычета, причитающего несовершеннолетним детям.

               Сумма будет распределена пропорционально доли собственности.

               Отказ в выплате

               Бывают ситуации, когда в выплате отказано. Если это произошло по немотивированным причинам, заемщик может писать исковое заявление в суд с приложением копий всех документов, и документов, подтверждающих отправку заявления в ФНС.
               Причины отказа

               Наиболее распространенные причины отказа:

               1. Жилье приобретено у родственников;
               2. Обнаруженные нарушения, несоответствия в представленных документах;
               3. Отсутствие требуемых документов в представленном пакете;
               4. Если не все расходы документально подтверждены;
               5. Если отсутствует право на выплату, оно может быть ужу использовано.

               
               

               Таким образом, получить налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку с использованием МК возможно. Компенсация будет получена с суммы за минусом государственных средств. Необходимо предварительно просчитать выгодность сделки, т. к. может получиться так, что часть полученных средств придется возвращать обратно в казну.

               Государственные меры поддержки могут простимулировать покупку до 300 млн кв. м жилья

               Изменения в экономике в связи с пандемией коронавируса негативно сказались на материальном положении граждан, и сокращение спроса на жилье является закономерным следствием подобного снижения доходов населения. Государственные программы по улучшению жилищных условий, принятые для смягчения негативных экономических последствий, могут стать привлекательным решением для семей, отложивших покупку жилья, и поддержать российский рынок жилой недвижимости. Еще до пандемии в России были востребованы такие государственные программы, как «материнский капитал» (25%) и «семейная ипотека с господдержкой» (22%)*.

               В начале 2020 года был подписан пакет поправок, направленный на расширение программы материнского капитала, согласно которому право на его получение предоставляется также при рождении первого ребенка**. По данным НАФИ, о планах когда-либо в будущем обзавестись первым ребенком заявляют порядка 10 млн бездетных российских семей***. Исходя из того, что как минимум половина семей направят средства материнского капитала на приобретение жилья,

               можно оценить дополнительный спрос на рынке жилья до 300 млн кв. метров****. Это сопоставимо с совокупным объемом жилых помещений, введенных в эксплуатацию с 2016 года по 2019 год.

               Дополнительный спрос на первичном рынке жилья, в свою очередь, может простимулировать мера поддержки в виде льготной ипотеки под 6,5% годовых, которая была объявлена в апреле 2020 года. Ипотека наряду с потребительскими и автомобильными кредитами является одним из самых востребованных видов банковских кредитов по целям кредитования.

               По данным НАФИ, на выплату ипотечных кредитов чаще всего приходится до трети ежемесячных доходов домохозяйства, поэтому снижение ставки повышает доступность ипотеки для граждан.

               До пандемии и ухудшения экономической ситуации большинство россиян (74%) планировали улучшать жилищные условия за счет собственных средств (покупать, строить или ремонтировать свое жилье). О готовности взять ипотеку заявляли 16% российских семей (9,6 млн). Реже россияне планировали обращаться с целью улучшения своих жилищных условий за потребительским кредитом (10%).

               Чаще всего обращаться за ипотечным кредитом для улучшения жилищных условий планируют жители Москвы и Санкт-Петербурга (29%), молодые россияне в возрасте от 25 до 34 лет (28%).

               При оформлении ипотеки россияне чаще, чем при оформлении других кредитов, сравнивают условия предоставления этой услуги в различных организациях. Об этом заявили 73% респондентов, обращавшихся за ипотечным кредитом. Таким образом, решение об оформлении ипотечного кредита принимается более взвешенно.

               Анастасия Гребенюк, руководитель исследовательских проектов Аналитического центра НАФИ:

               «Ипотечное кредитование большинством россиян по-прежнему воспринимается как долгосрочное финансовое бремя. Однако ситуация постепенно меняется. Сегодняшний ипотечный заемщик – это в большинстве случаев молодая столичная семья со стабильным уровнем дохода, взвешенно принимающая решения об оформлении ипотечного кредита и обладающая достаточным уровнем финансовой грамотности для того, чтобы правильно распределять доходы и не задерживать выплаты по кредиту.

               Несмотря на кризис, вызванный пандемией коронавируса, рынок жилья и ипотечного кредитования в России имеет большой потенциал. Принятая Правительством РФ 23 апреля 2020 года госпрограмма ипотечного кредитования, в соответствии с которой предусмотрена льготная ипотека под 6,5% годовых, с большой вероятностью поможет многим решиться на оформление кредита в ближайшее время, когда ситуация с занятостью и доходами в стране начнет приходить в норму».

               «Представьте, что у Вас появилась необходимость улучшить жилищные условия. Какими государственными программами Вы могли бы вероятнее всего воспользоваться?»*, в % от всех опрошенных
               

               	%
               Материнский капитал	25
               Семейная ипотека	22
               Налоговый вычет при приобретении жилья и/или по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту	18
               Субсидии по ипотеке для молодых семей	10
               Жилищно-строительные кооперативы с господдержкой	9
               Погашение ипотечного кредита при рождении третьего ребенка	8
               Льготные кредиты на приобретение деревянных домокомплектов	7
               Льготная ипотека для сельских жителей	6
               Военная ипотека	4
               Дальневосточный гектар	4
               Обеспечение жильем отдельных категорий граждан	4
               Участки многодетным семьям	3
               Льготная ипотека для жителей Дальнего Востока	2
               Нет, таких программ нет	34
               Затрудняюсь ответить	5

               *Сумма ответов превышает 100%, так как респонденты могли дать несколько вариантов ответа

               Курганская ипотечно-жилищная корпорация | КИЖК | ипотека в Кургане

               Я являюсь гражданином РФ. Работаю в городе Кургане, а прописан в другой области. Могу ли получить ипотечный кредит на покупку квартиры в городе Кургане?

               Вы можете оформить ипотечный заём на приобретение квартиры на вторичном рынке в Курганской области. Согласно стандартам ОАО «АИЖК» не требуется обязательная регистрация по месту приобретения жилья.

                

               Можно ли использовать материнский капитал для погашения кредита по программе «Военная ипотека»?

               В соответствии с частью 1 статьи 11 Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» жилое помещение, приобретенное участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее – участник НИС) с использованием средств целевого жилищного займа (далее – средства ЦЖЗ), оформляется в собственность военнослужащего.

               Вместе с тем, в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

               С целью правового урегулирования вопросов, связанных с возможностью использования средств материнского (семейного) капитала при приобретении участниками НИС жилых помещений с использованием средств ЦЖЗ, разработан и направлен в Правительство Российской Федерации проект федерального закона «О внесении изменений в статьи 4 и 11 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

               Проектом федерального закона предусматривается обязать военнослужащего оформить жилое помещение, приобретенное в рамках НИС с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность всех членов семьи участника НИС после снятия обременения с жилого помещения.

               Информация о принятии закона, позволяющего участнику НИС использовать материнский капитала при приобретении жилья по программе «Военная ипотека»  будет размещена дополнительно.

                

               Возможно ли получить налоговый вычет на приобретаемую квартиру по программе «Военная ипотека»?

               Согласно абзацу 26 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации имущественный налоговый вычет не применяется в случае, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика (в данном случае для участника НИС) производится за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета.

               Средства целевого жилищного займа, направленные на приобретение жилого помещения с использованием или без использования ипотечного кредита, включают накопительные взносы из федерального бюджета, учтенные на именном накопительном счете участника и доходы от инвестирования этих накопительных взносов.

               В соответствии в пунктами 36-37 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации сумма выплат на приобретение или строительство жилого помещения за счет средств федерального бюджета (накопительные взносы из федерального бюджета) и сумма доходов от инвестирования этих накопительных взносов, использованных участниками НИС для приобретения (строительства) жилых домов, не подлежат налогообложению (налог на доходы физических лиц, далее – НДФЛ).

               Следовательно, если полученные участником НИС указанные средства (накопительные взносы и доходы) направлены на цели жилищного обеспечения, то он не может получить имущественный налоговый вычет, так как это средства федерального бюджета, не облагаемые НДФЛ. Если участник НИС при покупке жилого помещения по программе «Военная ипотека» использует личные денежные средства, то для получения имущественного налогового вычета он может обратиться в налоговую службу.

               На предприятии, где я работаю, планируется сокращение штатов, в случае потери мной работы возможно ли предоставление мне отсрочки по кредиту?

                В отношении Заемщиков, получивших ипотечные кредиты (займы) по программам ОАО «АИЖК», у которых значительно уменьшились доходы, предусмотрена только процедура реструктуризации.
               Согласно «Стандартам реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков» Реструктуризация Ипотечного кредита (займа) не может предусматривать:
               — прощение долга, а также освобождение Заемщика от уплаты штрафов, пеней и неустоек, начисленных до снижения совокупного дохода;
               — освобождение Заемщика от выполнения обязательств по личному страхованию и страхованию Предмета ипотеки;
               — полное освобождение Заемщика от внесения ежемесячных платежей.

               Каким образом реализуется процедура реструктуризации? 

               Реструктуризация ипотечных кредитов (займов), оформленных по программам ОАО «АИЖК», осуществляется на платной, возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по Ипотечным кредитам (займам), в том числе через механизм предоставления Стабилизационного займа или заключения договора о совместном предоставлении заёмных средств (Смешанный договор), исходя из фактической платёжеспособности Заёмщика на дату его обращения за Реструктуризацией долга.

               Могу ли я сделать перепланировку заложенной квартиры?

               Любая перепланировка возможна только с письменного согласия кредитора.

               Кого можно зарегистрировать в квартире, приобретенной на средства ипотечного кредита?

               В соответствии с действующим законодательством, никто не вправе ограничить заемщика в регистрации в принадлежащей ему собственности как членов семьи, так и иных граждан.

               Должен ли я продлевать договор страхования ежегодно?

               Обязательным видом страхования является страхование предмета ипотеки (квартиры или дома, приобретаемого на средства ипотечного кредита). По договору ипотечного страхования производится ежегодная пролонгация, то есть заемщик, согласно имеющемуся в договоре графику платежей, должен ежегодно вносить требуемую сумму, которая определяется исходя из остатка кредита на конец каждого года существования кредита. Несвоевременное продление договора страхования предмета ипотеки является одним из тех случаев, когда кредитор может потребовать полного досрочного возврата кредита, так как отсутствие страхового обеспечения по кредитному договору резко увеличивает риск кредитора. Если заемщик в текущем году производил досрочное погашение кредита, то сумма очередного страхового платежа также уменьшится.

               Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным (за исключением оформления ипотечного кредита по условиям ОАО «Россельхозбанк»).

               Должен ли я предоставлять кредитору какую-либо информацию после заключения кредитного договора?

               Заемщик обязан в сроки, указанные в кредитном договоре (договоре займа), сообщить о следующих фактах:

               • изменение семейного положения и состава семьи: заключение брака, расторжение брака, рождение детей;
               • смена места работы и должности;
               • изменение контактных телефонов (мобильного, рабочего, домашнего), адреса электронной почты, а также адреса для получения корреспонденции;
               • изменение паспортных данных, а также адреса регистрации и адреса места жительства;
               • согласно условиям договора, по запросу кредитора, предоставлять справки о полученных доходах за предыдущий год.

               Что будет, если я не смогу вернуть кредит?

               Основным обеспечением возврата ипотечного кредита (займа) является залог приобретенного жилого помещения. В том случае, если Вы не сможете вносить своевременные платежи по ипотечному кредиту (займу), будет обращено взыскание на заложенное имущество – жилое помещение .

               Кто будет являться собственником квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредита?

               Собственником приобретенного жилья является Заёмщик, однако до полного погашения кредита или займа собственник жилья не вправе его продать, обменять, сдать в наем без согласия Кредитора, так как жилье является предметом залога.

               В чем преимущества оформления жилищного ипотечного кредита через Курганскую ипотечно-жилищную корпорацию?

               Индивидуальный подход к клиенту специалистов ОАО «КИЖК» позволяет подобрать наиболее оптимальный для Вас вид ипотечного кредита или займа Гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и обратившимся в Корпорацию, предоставляется возможность оформить льготный ипотечный кредит на приобретение квартиры у застройщика или индивидуальное строительство по более низкой процентной ставке — снижение ставки банка на 5% годовых за счет субсидирования из бюджетных средств.

               Оформив ипотечный кредит на приобретение (строительство) жилья через Корпорацию, молодые семьи получают право на субсидию при рождении (усыновлении) ребенка из областного бюджета, в соответствии с условиями целевой программы Курганской области «Обеспечение жильем молодых семей в Курганской области на 2013 — 2015 годы».

               конец faq

               Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры

               Подпунктами 3, 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено право налогоплательщиков на получение имущественных налоговых вычетов в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на вышеуказанные цели.

               Вместе с тем, упомянутые имущественные налоговые вычеты не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.

               В этом случае взаимозависимыми лицами признаются: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

               Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

               Начало активности (дата): 08.06.2018 16:14:51
               

               Лучшие налоговые вычеты для владельцев второго дома

               Если вы подумываете о покупке второго дома для отпуска, получения дохода от аренды или возможного проживания для выхода на пенсию, с финансовой точки зрения имеет смысл воспользоваться всеми доступными налоговыми льготами. Стоимость владения вторым домом может быть значительно снижена за счет налоговых вычетов по ипотечным процентам, налогов на недвижимость и расходов на аренду.

               Закон о сокращении налогов и рабочих местах (TCJA) изменил принцип работы налоговых льгот, например, снизил размер удержания процентов по ипотеке.Тем не менее, даже с этими изменениями, есть полезные налоговые льготы, которые могут помочь сделать владение вторым домом более доступным. Вот краткое изложение.

               Ключевые выводы

               • Если вы перечисляете вычеты, то проценты по ипотеке, скорее всего, будут вычитаться из налогооблагаемой базы до определенного предела.
               • К вычету по ипотеке применяются разные правила в зависимости от того, является ли второй дом личным или арендуемым.
               • Вы можете вычесть проценты по ссудам под залог недвижимости, но только если эти средства используются для ремонта дома.
               • Вы можете вычесть налог на недвижимость со своего второго дома, но есть ограничения.
               • Закон о сокращении налогов и рабочих местах изменил количество действующих налоговых льгот.

               Удержание процентов по ипотеке

               Вычеты по ипотечным кредитам уже давно хвалят как способ сделать владение домом более доступным. TCJA, вступивший в силу в декабре 2017 года, изменил размер сбережений за счет удержания процентов по ипотеке как для основного, так и для второго дома.

               В большинстве случаев индивидуальные заявители и лица, состоящие в браке, подающие совместно, могут вычесть полную процентную ставку по ипотеке в размере до 750 000 долларов.Это относится к любому личному жилью, будь то первое или второе. Предыдущий лимит составлял 1 миллион долларов по ипотечной задолженности, который по-прежнему применяется к жилищным кредитам, полученным до 16 декабря 2017 года.

               К вычету по ипотеке применяются разные налоговые правила в зависимости от того, считается ли ваш второй дом личным местом жительства или арендуемой недвижимостью. При аренде также играет роль процент времени, в течение которого вы арендуете недвижимость, а не проживаете в ней самостоятельно.

               Налоговые льготы для владельцев вторичного дома

               Удержание процентов на личное проживание

               Если ваша вторая собственность является личным местом жительства, вы имеете право вычесть проценты по ипотеке так же, как и в случае с основным домом — до 750 000 долларов, если вы одиноки или женаты, регистрируя совместную регистрацию.Лимит составляет 375 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете документы отдельно.

               Чтобы иметь право на вычет, ипотека должна представлять собой обеспеченный долг на квалифицированный дом, которым вы владеете, и вы должны детализировать свои вычеты, заполнив Приложение A.

               Лимит процентов по ипотеке в размере 1 млн долларов вернется в 2025 году, когда истечет срок действия TCJA, если законодатели не примут меры для сохранения закона.

               Удержание процентов за сданное в аренду жилье

               Правила усложняются, если вы хотите брать налоговые вычеты за арендуемую недвижимость.Важно то, сдаете ли вы недвижимость в аренду на весь год или на часть, и как часто вы используете ее в личных целях. Использование вами собственности подпадает под одну из трех категорий:

               Недвижимость сдавалась менее 15 дней в году

               Вы можете арендовать дом менее чем на 15 дней в течение налогового года без необходимости сообщать о доходах в налоговую службу. Дом считается личным местом жительства, что означает, что вы не можете вычитать расходы на аренду.Но вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, как и в случае с любым другим домом.

               Это особое правило применяется, даже если вы снимаете дом за 10 000 долларов за ночь. Раздел 280A (g) Налогового кодекса гласит, что деньги не нужно включать в ваш валовой доход при условии, что дом сдавался в аренду менее чем на 15 дней в году.

               Недвижимость сдается на 14 и более дней в году, и вы редко ею пользуетесь

               Ваш дом считается арендуемым имуществом, а не личным местом жительства, если он арендуется на 14 или более дней в году и если ваше личное пользование имуществом не превышает 14 дней в году или 10% от количества дней, когда дом был сдан в аренду.

               Если вы соответствуете этому требованию, то доход от собственности отражается как доход от аренды. Вы также можете вычесть расходы на аренду, в том числе проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, расходы на страхование, сборы, уплачиваемые управляющим недвижимостью, коммунальные услуги и амортизацию имущества. Однако вы должны распределить эти расходы между вашим личным использованием собственности и временем ее аренды.

               Стоит отметить, что дни, потраченные на ремонт собственности, не считаются личным использованием. Можно превысить 14-дневный лимит, если вы остановились в своей собственности для проведения технического обслуживания.Планируйте задокументировать свои действия по техническому обслуживанию, сохранив квитанции, чтобы доказать, что вы не просто отдыхали в те дни.

               Вы пользуетесь недвижимостью более 14 дней и редко сдаете ее в аренду

               Если вы остаетесь в собственности более 14 дней в году или более 10% от общего количества дней, в которые она была сдана в аренду, то второй дом считается личным местом жительства. Это означает, что вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, как и в случае с любым другим домом, но вы не можете требовать убытков от аренды.Если член вашей семьи использует собственность (включая вашего супруга, братьев и сестер, родителей, бабушек и дедушек, детей и внуков), то эти дни считаются личными днями, если вы не собираете справедливую арендную плату во время этих семейных пребываний.

               Удержание процентов по жилищному кредиту

               В дополнение к вычету процентов по ипотеке вы можете списать проценты по ссуде под залог собственного капитала. Однако TCJA также изменил эти правила.

               Раньше вы могли брать взаймы под собственный капитал и вычитать проценты независимо от того, использовались ли вырученные средства для погашения кредитной карты, отдыха или покупки второго дома.Теперь вы можете вычесть проценты по долгу собственного капитала только в том случае, если средства были использованы «на покупку, строительство или существенное улучшение дома налогоплательщика, обеспечивающего ссуду». Кроме того, как и по старым правилам, ссуда должна быть обеспечена вашим основным или вторым домом и не может превышать его стоимость.

               Согласно этим положениям, если вы хотите вычесть проценты на второй дом, вы должны иметь на него ипотеку. Если вы взяли взаймы под собственный капитал своего первого дома для финансирования покупки второго дома, то этот процент не может быть вычтен.Как и в случае с ипотекой, вы можете вычесть проценты по долгу собственного капитала на сумму до 750 000 долларов США, если вы одиноки или состоите в браке и подаете совместную регистрацию (375 000 долларов США, если вы подаете заявление о браке отдельно).

               Лимит распространяется на все ваши ипотечные долги и долги по собственному капиталу. Если у вас уже есть ипотечная задолженность на сумму 750 000 долларов или более, то вы не сможете требовать вычета процентов по ссудам под залог собственного капитала, превышающим эту сумму.

               Удержание налога на имущество

               Вы можете вычесть налог на недвижимость со своего второго дома и, если на то пошло, со всей вашей собственности.Однако и здесь TCJA внес изменения, которые влияют на эти вычеты.

               Вы больше не можете вычитать всю сумму налога на недвижимость, которую вы уплатили за недвижимость, которой вы владеете. Теперь общая сумма государственных и местных налогов, подлежащих вычету, включая налоги на имущество и подоходный налог, ограничена 10 000 долларов за налоговую декларацию или 5 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете отдельно. Многие люди, которые покупают второй дом, могут уже превысить этот лимит со своим первым домом, и поэтому не увидят дополнительной экономии на налогах со своего второго дома.

               Продам второй дом

               Если вы продаете свое основное место жительства, закон позволяет налогоплательщикам исключать из вашего дохода прирост капитала на сумму до 250 000 долларов. Пары, состоящие в браке и подающие совместно, могут исключить прирост капитала на сумму до 500 000 долларов США. Однако это касается только продажи первичного жилья. Когда вы продаете свой второй дом, вы должны уплатить налог на прирост капитала со всей своей прибыли.

               Сделав свой второй дом своим основным домом, вы потенциально можете уменьшить удар по приросту капитала.Во-первых, вам нужно будет прожить во второй собственности не менее двух лет из пяти лет, предшествующих ее продаже. Это квалифицирует недвижимость как ваше основное место жительства. Кроме того, чтобы иметь право на исключение, вы не могли воспользоваться исключением на прирост капитала при продаже другого дома в течение двухлетнего периода до продажи этого нового основного места жительства.

               1031 Биржи

               Если ваша вторая собственность предназначена для бизнеса или инвестиций, вы можете отложить налоги на прирост капитала в соответствии с обменом 1031.Этот обмен, известный как подобный обмен, включает продажу имущества и замену его аналогичным имуществом. После того, как вы продали первоначальную собственность, вы должны определить ее заменяющую собственность в течение 45 дней и приобрести ее в течение 180 дней. Затем прирост капитала откладывается до тех пор, пока новое имущество не будет продано (хотя можно постоянно откладывать налоги с дальнейшими аналогичными обменами).

               Чтобы получить право на подобный обмен, необходимо выполнить несколько условий. Налогоплательщик должен владеть недвижимостью не менее двух лет до продажи.В каждый из двух 12-месячных периодов до продажи налогоплательщик должен сдавать недвижимость в аренду не менее чем на 14 дней. Кроме того, личное использование налогоплательщиком собственности не может превышать 14 дней в году или 10% дней, в течение которых дом был сдан в аренду.

               Наконец, заменяемое имущество также должно соответствовать этим же условиям: оно должно храниться не менее двух лет после обмена аналогичного вида; арендуется минимум на 14 дней в году; и не может использоваться для личного пользования более 14 дней в году или 10% дней, в течение которых дом был сдан в аренду.

               Поскольку налоговое законодательство сложное и периодически меняется, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным специалистом по налогам на недвижимость, который объяснит соответствующие налоговые последствия и законы и поможет вам определить наиболее выгодную стратегию владения для вашей ситуации.

               Итог

               Если это осуществимо с финансовой точки зрения, владение вторым домом может стать отличным вложением средств для отдыха или сдачи в аренду, а также может стать подходящим основным домом во время выхода на пенсию.Но поскольку владение любым домом сопряжено со значительным финансовым бременем, от ипотеки и налогов до технического обслуживания и ремонта, в ваших интересах узнать о налоговых последствиях владения вторым домом.

               налоговых вычетов при покупке и аренде дома для родителей

               Покупка дома, независимо от того, намерены ли вы использовать его в качестве личного жилья или сдавать в аренду своим родителям, не дает вам никаких возможностей требовать налоговых вычетов. Однако, когда вы начинаете получать доход от аренды от своих родителей, вы можете потребовать широкий спектр налоговых вычетов для уменьшения налогооблагаемого дохода от аренды.

               Покупка дома

               При покупке дома Налоговая служба требует, чтобы вы капитализировали все затраты, которые вы понесли на его приобретение. Помимо покупной цены, вы также должны капитализировать свои заключительные расходы, такие как гонорары адвокатам, страхование титула и налоги на передачу права собственности. Общая сумма всех затрат, которые вы капитализируете, равна вашей налоговой базе в собственности. Налоговая база важна, потому что она представляет собой сумму, которую вы можете получить без уплаты налогов при продаже дома.Однако ваша налогооблагаемая прибыль равна выручке от продаж за вычетом вашей налоговой базы. Налоговая база в доме также важна для целей истребования ежегодных амортизационных отчислений, которые вы имеете право на получение после того, как начнете сдавать дом в аренду своим родителям.

               Амортизация арендного дома

               Вычет на амортизацию возможен только с того месяца, когда ваши родители переехали в дом и начали платить арендную плату. Это связано с тем, что вы никогда не сможете обесценить свое личное жилище, и до тех пор, пока вы не начнете его сдавать в аренду, IRS рассматривает дом как личное жилище.Амортизационные отчисления — это способ ежегодно возмещать небольшой процент вашей налоговой базы за счет налоговых вычетов. Однако IRS требует, чтобы вы распределяли амортизацию на период 27,5 лет, что дает ежегодные амортизационные отчисления, равные примерно 3,6 процента от вашей налоговой базы в доме. Требование об амортизации не требуется, но если вы это сделаете, имейте в виду, что это будет уменьшать вашу налоговую базу каждый год. Уменьшение вашей налоговой базы увеличит сумму налогооблагаемой прибыли, которую вы должны признать, если и когда вы продадите дом.

               Расходы на аренду

               Если ваши родители ежемесячно платят арендную плату по рыночной ставке, ваши отношения с ними не влияют на вашу способность требовать вычеты за свои расходы на аренду. Однако вы можете вычесть расходы на аренду только в том случае, если вы ежегодно указываете в своей налоговой декларации весь доход от аренды. Вычитаемые расходы на аренду включают стоимость коммунальных услуг, если ваши родители не несут ответственности за их оплату, стоимость ремонта, который вы делаете в доме, расходы на благоустройство территории летом, а также ежегодные налоги на недвижимость и проценты по ипотеке, которые вы платите в течение года. .

               Заявление о расходах на аренду

               IRS требует, чтобы вы отдельно сообщали о доходе от аренды, который вы получаете от своих родителей, и вычетах, связанных с арендной платой, в приложении E к вашему личному отчету. Таблица E позволяет отдельно рассчитать ваш налогооблагаемый доход от аренды, который равен годовому доходу от аренды за вычетом ваших расходов. После того, как вы заполнили Таблицу E и рассчитали свой чистый доход от аренды, вы переводите сумму в раздел валового дохода вашей формы 1040 в соответствующей строке для арендуемой недвижимости.

               5 больших вычетов по налогу на арендную собственность

               Владение арендуемой недвижимостью может принести некоторый дополнительный доход, но это также может привести к большим налоговым вычетам. Вот пять основных вопросов, которые, по мнению налоговых специалистов, должны быть вам на заметку, если вы думаете о покупке недвижимости в аренду.

               1. Проценты по ипотеке

               «Проценты по ипотеке не облагаются налогом для вашей арендуемой собственности, потому что это коммерческие расходы», — говорит Томас Кастелли, сертифицированный бухгалтер в фирме The Real Estate CPA в Роли, Северная Каролина.

               Где-то в январе или в начале февраля вы должны получить от своего ипотечного кредитора форму 1098, в которой указаны проценты, уплаченные вами за год. Когда вы подаете налоговую декларацию, в большинстве случаев вы берете вычет по графику E IRS, который предназначен для владельцев арендуемой жилой недвижимости.

               2. Амортизация

               Многие люди думают о своих домах как об инвестициях, которые со временем становятся более ценными, но думают об аренде как о бизнес-активе, подобном письменному столу или вилочному погрузчику.

               Многие бизнес-активы обесцениваются, то есть с каждым годом они становятся все меньше и меньше, пока не истечет срок их полезного использования. Для арендуемой недвижимости это обычно (но не всегда) 27,5 лет.

               Если у вас есть аренда, вы, вероятно, можете ежегодно вычитать эту амортизацию из своей налоговой декларации. Однако математика не совсем простая. Есть разные способы расчета амортизации арендуемой собственности, поэтому, если вы арендодатель, рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному налоговому профи.Также существуют особые правила для кооперативов и кондоминиумов. Обычно вы можете начать амортизировать арендуемую недвижимость, когда она будет готова и готова к аренде.

               3. Налоги на недвижимость

               Обычно вы можете вычесть налог на недвижимость с арендуемой собственности — вам просто нужно помнить об этом, говорит Кастелли. Он отмечает, что арендодатели часто не замечают вычетов. Несмотря на то, что существует новый лимит на вычет налога на имущество (10 000 долларов США или 5 000 долларов США при раздельной регистрации брака, для налогов на имущество и государственных и местных налогов на прибыль или налогов с продаж вместе), этот лимит не распространяется на коммерческую деятельность.

               Узнайте больше о способах заработать на своем доме

               4. Ремонт

               В целом, стоимость таких вещей, как ремонт сломанных мусорных баков, замена лампочек или заделка дыр в стене, обычно не облагается налогом. в год, когда вы несете расходы.

               Иногда стоимость не вычитается. Вместо этого он капитализируется и может стать частью вашей базы (обычно то, что вы заплатили за дом).

               Например, если вы покупаете аренду на 300 000 долларов и потратите 25 000 долларов на добавление четвертой спальни, вы не сможете вычесть 25 000 долларов в этом году.Это потому, что в глазах IRS теперь это выглядит так, как если бы вы заплатили за дом 325 000 долларов вместо 300 000 долларов. Это может означать более крупное списание амортизационных отчислений.

               Люди постоянно неверно классифицируют затраты на ремонт в своих налоговых декларациях, говорит Кастелли. Он предупреждает, что часто они ошибочно вычитают капитальные улучшения, что может быть красным флагом для IRS. «Если они увидят, что в налоговых декларациях у вас действительно высокий ремонт и техническое обслуживание, но у вас небольшая недвижимость, возможно, некоторые из них действительно стоит капитализировать», — говорит он.

               Вот несколько ярких примеров того, что, по мнению IRS, обычно необходимо использовать с заглавной буквы. Вы можете увидеть больше в публикации IRS 527.

               • Озеленение и спринклерные системы

               5. Прочие расходы

               Эти расходы также могут быть вычтены:

               Транспортные расходы связаны со сбором арендной платы, управлением арендой или ее обслуживанием.

            4. Как правило, вы не можете вычесть следующие данные:

               • Путешествие между вашим домом и арендуемым имуществом (IRS считает, что это движение на работу, если только ваш дом не является основным местом вашей деятельности).

               • Невыплаченная арендная плата (но это зависит от метода учета, который вы используете для расчета арендного дохода).

               • Потерянный доход из-за того, что ваша арендная плата была вакантной.

               Стоит ли покупать недвижимость в аренду только ради налоговых вычетов?

               Наверное, нет. «Важно убедиться, что вы на самом деле приносите больше денег, чем тратите каждый год», — предупреждает Роберт Малкахи, вице-президент по специализированному кредитованию в Angel Oak Prime Bridge в Атланте.

               «Что произойдет, если арендатор решит съехать? Что произойдет, если арендатор потеряет работу? Амортизационные отчисления будут значительно потеряны, если вы теперь несете дополнительные расходы, которые на самом деле не приносят вам никаких денег », — говорит он.

               Налоги на второй дом | H&R Block

               Второй дом — это место со спальней, кухней и туалетом. Вторичные дома включают:

               • Дома
               • Кондо
               • Кооперативы
               • Мобильные дома
               • Дома-вагончики
               • Дом-лодка

               Если у вас более двух домов, вы должны выбрать, какой дом, кроме вашего основного, рассматривать как второй дом.Однако вам не обязательно каждый год выбирать тот же дом в качестве второго дома. Чтобы узнать больше, см. Публикацию 936: Удержание процентов по жилищной ипотеке на сайте www.irs.gov.

               Вычеты за вторичное жилье

               Вы можете взять ипотечный кредит на покупку, строительство или существенное улучшение второго дома. Если да, вы можете вычесть проценты, если вы разберете вычеты по статьям. Ваш вычет может быть ограничен, если верно одно из этих условий:

               • Размер ипотеки превышает справедливую рыночную стоимость (FMV) вашего дома.
               • Ипотека на ваш основной и второй дом составляет больше, чем:
                 • 500000 долларов при подаче одиночной заявки
                 • 1 миллион долларов при совместной регистрации в браке

               Эти ограничения не применяются к ипотечным кредитам, полученным до 14 октября 1987 года. Это называется «погашенный долг». Однако выплаченный долг снижает эти ограничения.

               Вы можете взять ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию для вашего второго дома. В таком случае проценты обычно полностью вычитаются.Это применимо, если ни одно из этих условий не верно:

               • Ипотека больше, чем FMV дома. Это без ипотечных кредитов и включая погашенные долги.
               • Задолженность по собственному капиталу вашего основного и второго дома превышает:
                 • 50 000 долларов при подаче одиночной заявки
                 • 100000 долларов при совместной регистрации в браке

               Если вы перечисляете вычеты, вы можете вычесть налоги на недвижимость и баллы, которые вы платите в течение срока действия ипотеки, чтобы купить второй дом.Вы можете рефинансировать или продать дом до выплаты ипотеки. В этом случае вы можете вычесть баллы в год продажи или рефинансирования, которые вы ранее не вычитали.

               Аренда второго дома

               Вы не должны сообщать о доходе от аренды, если применимы оба условия:

               • Вы используете дом как место жительства.
               • Вы арендуете его менее чем на 15 дней в налоговом году.

               Жилой считается, если вы или член вашей семьи используете дом для личного пользования в более чем большой из следующих целей:

               • 14 дней
               • 10% от количества дней аренды дома по справедливой стоимости

               Вы не можете вычесть расходы, которые можно отнести к аренде.Однако вы можете вычесть проценты и налоги, если вы разберете свои вычеты по статьям.

               Если вы используете дом в качестве места жительства и снимаете его на 15 дней или более, укажите доход от аренды. Вы можете вычесть проценты и налоги, как описано выше. Вы можете вычесть другие расходы на аренду, включая амортизацию. Однако вы можете вычесть только сумму дохода за вычетом вычетов по процентам и налогам. Перенести любые расходы на аренду, не подлежащие вычету согласно этому правилу, на следующий год. Тогда на них снова будет распространяться этот лимит.

               Если вы не используете дом как место жительства, вышеуказанные правила не применяются. Сообщайте о своих доходах и расходах так же, как и о другом арендуемом имуществе.

               Продам второй дом

               Если вы продадите свой второй дом, прибыль будет облагаться налогом в размере:

               • Долгосрочный прирост капитала — если вы владели им более одного года
               • Краткосрочный прирост капитала — если вы владели им один год или менее

               Вы не можете вычесть убыток по продаже.

               Если вы сдали второй дом в аренду с целью получения прибыли, прибыль обычно облагается налогом как прирост капитала. Итак, вы можете вычесть убыток. Часть прибыли, которую вы можете отнести к амортизации, облагается налогом по максимальной ставке 28%. Если вы использовали дом в личных целях и сдавали его в аренду, вы должны рассматривать продажу как частично личный, частично как бизнес.

               Вы можете исключить до 250 000 долларов прибыли, если оба утверждения верны:

               • Второй дом был вашим основным домом не менее двух лет за последние пять лет.
               • Пятилетний период закончился в дату продажи.

               Если вы состоите в браке вместе, вы можете исключить до 500 000 долларов. Однако вы оба должны были использовать дом в качестве основного дома в течение необходимого периода времени. Вы не можете претендовать на исключение, если применимы оба условия:

               • Вы продали другой дом в течение двухлетнего периода, заканчивающегося с даты продажи.
               • Вы заявили об исключении из этой продажи.

               Возможно, вы не соответствуете требованиям к двухлетнему владению или использованию.В таком случае вы можете потребовать исключения, только если продадите дом по следующим причинам:

               • Изменение здоровья
               • Изменение места работы
               • Непредвиденное обстоятельство

               В этих ситуациях максимальное исключение будет уменьшено. Вы не можете исключить прибыль, которую вы можете отнести к амортизации, заявленной вами после 6 мая 1997 года.

               Прирост, который вы можете исключить, может быть ограничен, если применимы оба условия:

               • Вы продаете второй дом.
               • Вы используете дом не в качестве основного (неквалифицированное использование) в любое время после 2008 года.

               Для этой цели неквалифицированное использование не включает:

               • Любой период до 1 января 2009 г.
               • Любой период в пятилетнем периоде, следующий после последнего периода использования в качестве основного дома
               • Срок временного отсутствия на срок до двух лет по следующим причинам:
                 • Здоровье
                 • Работа
                 • Непредвиденные обстоятельства
               • Любой период продолжительностью 10 или менее лет, когда вы или ваш супруг (а) находились на квалифицированной официальной расширенной службе

               Чтобы узнать больше, см. Эти советы по налогам:

               • Отчисления на самозанятость в виде собственного капитала
               • Советы по налогам на конец года

               Дарение дома родителями имеет некоторые налоговые последствия.

               Дорогая Эдит: Мои престарелые родители собираются передать свой дом на мое имя.Каковы налоговые последствия для меня (кроме ежегодных налогов на недвижимость?) Считается ли это подарком, который я должен требовать в качестве дохода?

               — М., Чили

               Первое — налоги на имущество. Ваши люди могут продолжать платить им, если захотят, хотя они не могут использовать их в качестве вычета подоходного налога, потому что они не будут нести за них юридическую ответственность.

               Далее — налоги на дарение. В Нью-Йорке нет налога на дарение, и подарок не считается налогооблагаемым доходом. IRS говорит, что кто-то может дать вам до 14 000 долларов в год без налоговых последствий.Все, что сверх этого, вычитается из того, что они могли оставить без налога на наследство. Для федералов это сейчас более 5 миллионов долларов. Наверное, там тоже не о чем беспокоиться.

               Затем — когда и если дом будет продан — налог на прирост капитала. Если ваши родители жили в этом доме и владели им как минимум два из последних пяти лет, они могут воспользоваться исключением продавцов жилья — продать и получить прибыль в размере до 500 000 долларов без подоходного налога. С другой стороны, у вас не было бы этого права, если бы вы тоже не жили там.

               После того, как вы станете владельцем, если дом будет продан, ваша прибыль будет облагаться налогом на прирост капитала. Если вы получаете дом в подарок, вы также берете на себя основу затрат ваших людей и должны платить налог с той же прибыли, которую они получили бы. С другой стороны, если вы ждете, чтобы унаследовать, вы получаете повышенную ценность на момент смерти. Продайте примерно за эту сумму, без налога на прирост капитала.

               Еще одна сложность — если ваши родители пытаются избавиться от активов, чтобы иметь право на получение помощи Medicaid, они должны знать, что есть пятилетний обзор.Medicaid будет по-прежнему считать дом своим активом в течение пяти лет после передачи.
               Вы и ваши люди, вероятно, могли бы использовать юриста, который специализируется на имущественном планировании. Профессионал, который может спросить о ваших ситуациях и о том, чего вы пытаетесь достичь, даст лучший совет.

               Два года с завышенной ценой

               Дорогая Эдит: Письмо в вашей колонке от соседа, жалующегося на соседний дом, который продавался в течение двух лет, звучит как одно из наших списков, подходит для T.

               Как вы уже упоминали, мы не можем затащить покупателей за волосы, чтобы они смотрели на объекты с завышенной ценой.

               Владелец недавно перепродал с другим брокером сделку по снижению цены; его продали за шесть дней.

               — Агент по недвижимости

               Примите мои соболезнования.

               Строительная площадка отца

               Дорогая Эдит: У моего отца есть красивая строительная площадка, которую он готов предоставить мне. Можно ли строить на собственности, которой они не владеют? Чтобы быть справедливым по отношению к братьям и сестрам и IRS, я предложил приложить письмо, которое я должен его имуществу после его смерти.

               — M.T.M.

               Да, там можно было построить. Но если ваш отец по-прежнему владеет землей, все, что постоянно находится в собственности, становится частью недвижимости и принадлежит вашему отцу.

               У юриста или CPA может быть предложение, справедливое как для вас, так и для ваших братьев и сестер. Возможно, например, право собственности на участок может быть передано прямо сейчас, и в завещание вашего отца внесены соответствующие изменения.

               Переговоры по недвижимости с несколькими предложениями

               Мэри Чао разговаривает с Ником Перлетом из Nothnagle Realtors о том, как продавцы и покупатели могут воспользоваться этим горячим рынком недвижимости.(29 марта 2017 г.)

               Мэри Чао Оливия Лопес Вирджиния Батлер

               Предварительно одобрено

               Дорогая Эдит: Мы с мужем готовы начать поиск дома для покупки. Наш риэлтор предлагает нам получить предварительное одобрение на ипотеку, но мой муж считает, что это слишком много проблем, прежде чем мы даже будем уверены, что собираемся покупать. Он говорит, что предварительной квалификации достаточно. Какая разница?

               — L.

               Ваш брокер по недвижимости уже задавал вопросы о ваших финансах.Он или она совершенно уверены, что вы можете позволить себе дом. Эта предварительная квалификация позволяет брокеру понять, что стоит потратить время и усилия на то, чтобы работать с вами.

               Предварительное одобрение, тем не менее, является более формальным. Кредитор расследует и проверит ваш кредит, активы, долги и доход. В любом случае, это процесс, через который вам все равно придется пройти.
               Предварительное одобрение означает, что кредитор готов предоставить деньги для вашей покупки. Когда вы найдете дом, который вам нужен, продавец будет знать, что вы хороши, как золото, и приветствуются как покупатель, полностью торгующий наличными.Предполагая, что дом соответствует стандартам кредитора, не будет никаких финансовых препятствий для беспрепятственной передачи права собственности,

               Когда вы получите предварительное одобрение, ваше предложение о покупке может превзойти другие. Возможно, это даже стоит уступки в цене.

               Одно предостережение — нет смысла сообщать потенциальным продавцам точную сумму, которую вы имеете право на получение займа. Вы и кредитор договорились об этом, но вы не хотите, чтобы продавец знал вашу максимальную цифру, пока вы все еще ведете переговоры.

               Эдит Ланк лично ответит на любой вопрос, отправленный по адресу 240 Hemingway Drive, Rochester NY 14620; по электронной почте [email protected]; или размещены на сайте askith.com.

               Как налог на прирост капитала влияет на недвижимость?

               Помимо ставок, указанных в таблице, налогоплательщики с более высоким доходом могут также уплатить дополнительный налог на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%.

               Какова основа вашей стоимости?

               В этом обсуждении прибыль — это разница между продажной ценой собственности и вашей базовой стоимостью.Это важно: основа вашей стоимости и цена, которую вы заплатили за недвижимость, могут отличаться.

               Не забудьте указать покупную цену и другие расходы, связанные с приобретением недвижимости. Например, юридические расходы, которые вы оплатили при закрытии, должны быть включены в основную стоимость.

               Также добавьте стоимость основных улучшений. Если вы добавили пристройку к собственности, добавили бассейн или отремонтировали кухню, добавьте цену к вашей базовой стоимости.

               Допустим, вы заплатили 200 000 долларов за свой дом и заплатили 3 000 долларов на различные расходы, когда вы его купили.Год спустя вы потратили 20 000 долларов на строительство бассейна и 15 000 долларов на строительство гаража. Ваша базовая стоимость в собственности составит 238 000 долларов.

               Одно большое исключение — это когда вы наследуете собственность. Всякий раз, когда вы унаследуете капитальный актив, вашей базой стоимости будет справедливая рыночная стоимость актива на дату смерти. Другими словами, если ваш родитель заплатил 20000 долларов за свой дом в 1950-х годах и оставил его вам в 2018 году, когда он стоил 300000 долларов, последняя сумма будет вашей базой затрат.

               С арендуемой недвижимостью есть еще одна потенциальная налоговая проблема.Каждый год владельцы арендуемой недвижимости могут требовать амортизационных расходов для снижения своего налогооблагаемого дохода. Обратной стороной является то, что амортизация также снижает базовую стоимость недвижимости. Когда арендуемая недвижимость продается, владелец должен выплатить налоговые льготы по амортизации обратно в IRS. Этот процесс известен как возврат амортизации.

               Представьте, что вы купили арендуемую недвижимость с остаточной стоимостью 200 000 долларов. Вы можете взять на себя амортизационные расходы в размере 7 273 долларов в год. Это большое преимущество из года в год, но со временем оно действительно накапливается.Например, если вы продадите недвижимость через 10 лет, вы получите налогооблагаемую амортизацию на сумму около 73 000 долларов.

               Два больших исключения

               Хотя прибыль от продажи недвижимости является приростом капитала, есть пара больших исключений, о которых вам следует знать. Первый — это особое правило, позволяющее исключить определенную сумму прибыли при продаже первичного жилья. Другой способ отложить налоги на прирост капитала при продаже инвестиционной собственности.

               Исключение основного места жительства

               Если у вас есть прирост капитала в результате продажи вашего основного дома, исключение основного места жительства может помочь вам избежать налогов на прирост капитала.

               Короче говоря, вы можете исключить из своего дохода до 250 000 долларов США в виде прироста капитала. Если вы подаете совместную налоговую декларацию со своим супругом, предел исключения увеличивается вдвое и составляет 500 000 долларов. Чтобы получить право, продажа должна соответствовать двум критериям:

               Информация о налоговом кредите на имущество усадьбы

               Информация о налоговом кредите на имущество усадьбы

               Почему сумма моего кредита отличается от той, которую я ожидал?

               Перед тем как позвонить или написать, рекомендуется использовать контрольный список, который лучше всего соответствует вашей ситуации.

               Контрольный список домовладельцев Контрольный список арендаторов

               Что такое налоговый кредит на приусадебное имущество?

               Налоговая льгота на приусадебную собственность в штате Мичиган — это то, как штат Мичиган может помочь вам оплатить некоторые из ваших налогов на недвижимость, если вы являетесь квалифицированным домовладельцем или арендатором в штате Мичиган и соответствуете требованиям. Вам следует заполнить Заявление на получение налоговой льготы на недвижимость Michigan Homestead MI-1040CR, чтобы узнать, имеете ли вы право на получение кредита.

               Кредит для большинства людей основан на сравнении между налогами на имущество и общими ресурсами домохозяйства.Домовладельцы платят налоги на недвижимость напрямую, а арендаторы платят их косвенно за счет арендной платы.

               Учитывая, что каждый налогоплательщик имеет уникальные обстоятельства, определяющие его право на получение кредита, Министерство финансов штата Мичиган рекомендует вам ознакомиться с приведенной ниже информацией и / или связаться с налоговым специалистом.

               Что такое усадьба?

               Ваша усадьба — это место, где у вас есть постоянный дом. Это место, куда вы планируете возвращаться, когда уезжаете.Вы должны быть владельцем и жильцом или иметь контракт на оплату аренды и проживание в доме. У вас может быть только одна усадьба. Коттеджи, вторые дома, собственность, которой вы владеете и сдаете внаем / в аренду другим лицам, а также общежития колледжей не считаются усадьбой.

               Кто имеет право на получение налоговой льготы на приусадебное имущество?

               Вы можете иметь право на получение налоговой льготы, если применяются все из следующего:

               • Вы владеете или имеете договор об уплате арендной платы и занимаете усадьбу в штате Мичиган не менее 6 месяцев в течение года, когда взимались налоги на недвижимость и / или плата за обслуживание.Если вы владеете своим домом, ваша налогооблагаемая стоимость составляла 135 000 долларов или меньше (за исключением незанятых сельскохозяйственных угодий)
               • Общие ресурсы вашего домохозяйства составляли 60 000 долларов или меньше (жители неполного года должны пересчитать общие ресурсы домохозяйства в годовом исчислении, чтобы определить, применяется ли сокращение кредита)
               • Если 100% общих ресурсов вашей семьи были получены от Министерства здравоохранения и социальных служб штата Мичиган, вы не соответствуете требованиям

               Примечание: от вас могут потребовать предоставить документацию в поддержку вашего требования.См. Подробности в Контрольном списке домовладельцев или арендаторов.

               Контрольный список для определения общих ресурсов домохозяйства

               Контрольный список для подготовки заявления о налоговом кредите на недвижимость Michigan Homestead

               Образец декларации по налогу на имущество

               Часто используемые формы и инструкции по налоговому вычету на усадебную собственность

               Как мне подать заявление о налоговом кредите на недвижимость Michigan Homestead MI-1040CR?

               Если от вас требуется подать декларацию MI-1040 по индивидуальному подоходному налогу в штате Мичиган, подайте вместе с MI-1040 Заявление о предоставлении налогового кредита на недвижимость Michigan Homestead MI-1040CR.Если вы не обязаны подавать MI-1040, вы можете подавать MI-1040CR отдельно. У вас есть 4 года с исходной даты, чтобы подать иск.

               Если вы действующий военнослужащий, имеющий право на участие ветеран или оставшийся в живых супруга ветерана, заполните MI-1040CR и MI-1040CR-2, Заявление на получение налоговой льготы на недвижимость в приусадебных домах штата Мичиган для ветеранов и слепых. Заполните форму, которая дает вам больший кредит.

               Если вы слепой и являетесь владельцем собственного дома, заполните MI-1040CR и MI-1040CR-2.Заполните форму, которая дает вам больший кредит. Если вы слепой и арендуете, вы должны использовать MI-1040CR, вы не можете использовать MI-1040CR-2.

               Какие налоги можно требовать?

               Только налоги, взимаемые в год требования, могут быть использованы в качестве кредита, независимо от того, когда они уплачены. Вы также можете включить административные сборы в размере до 1 процента.

               Не включать:

               • Неуплата налога на имущество
               • Пени и пени
               • Просроченные счета за воду или канализацию
               • Налог на недвижимость по коттеджам или второму дому
               • Членские взносы на вашу собственность
               • Большинство специальных оценок (включая, помимо прочего, сборы за твердые отходы)

               Каковы общие ресурсы домохозяйства?

               Общие ресурсы домохозяйства (THR) — это общий доход (налогооблагаемый и необлагаемый) обоих супругов или одного человека, который ведет домашнее хозяйство.Убытки от коммерческой деятельности не могут использоваться для сокращения общих ресурсов домохозяйства. Чтобы получить список источников дохода, которые нужно включить в общие ресурсы домохозяйства, просмотрите «Доходы и статьи, подлежащие вычету».

               Примечание. Денежные подарки и все платежи, сделанные от вашего имени, должны быть включены в THR.

               Контрольный список для определения общих ресурсов домохозяйства

               Что такое страховые взносы квалифицированного медицинского страхования?

               Некоторые квалифицированные взносы платного медицинского страхования могут вычитаться из общих ресурсов домохозяйства.Просмотр квалифицированных взносов на медицинское страхование.

               Особые ситуации

               Альтернативный налоговый кредит на имущество для арендаторов в возрасте 65 лет и старше: Альтернативный кредит доступен только арендаторам в возрасте 65 лет и старше, арендная плата которых составляет более 40% от общих ресурсов их семьи. Для получения помощи в расчете альтернативного кредита обратитесь к листу 4 «Альтернативный налоговый кредит на имущество для арендаторов в возрасте 65 лет и старше» в буклете MI-1040 по индивидуальному подоходному налогу или в калькуляторе, доступном на веб-сайте.

               Cooperative Housing — Вы можете потребовать свою долю налога на недвижимость в отношении здания. Если арендная плата выплачивается за землю под зданием, вы также можете требовать 23 процента этой арендной платы за землю. (Не берите 23 процента от общего ежемесячного взноса ассоциации). Вы можете запросить у кооператива справку, в которой указана ваша доля налогов на недвижимость.

               Программа независимости семьи (FIP) / Департамент здравоохранения и социальных служб штата Мичиган (MDHHS) Получатели — Ваш кредит должен распределяться пропорционально доходу из других источников к общему доходу.Если 100% вашего дохода получено от MDHHS, вы не имеете права на налоговый кредит на приусадебное имущество. Для получения помощи в расчете кредита обратитесь к листу 3 «ПРЕИМУЩЕСТВА FIP / MDHHS» в буклете Michigan MI-1040 по индивидуальному подоходному налогу или к калькулятору, доступному на веб-сайте. Для тех, кто получил помощь FIP от штата Мичиган или другую государственную помощь, вы можете иметь право потребовать кредит на отопление дома, если вы владели и занимали свой дом или были заключены договор об оплате аренды. См. Инструкции в буклете MI-1040CR-7.

               Потери права выкупа — Из-за экономических условий многие люди сталкиваются с потерей права выкупа закладной, возвращением права выкупа своего дома и / или аннулированием долга. Любые изменения в праве собственности на жилье влияют на подготовку декларации по индивидуальному подоходному налогу MI-1040 в штате Мичиган и / или претензии MI-1040CR по налоговому кредиту на недвижимость Michigan Homestead. Если вы участвовали в обращении взыскания на ипотеку или возвращении права владения своим домом, просмотрите информацию о передаче права выкупа ипотечного кредита или возвращении права собственности на дом и свою налоговую декларацию в штате Мичиган.

               Mobile Home Park Resident — Вы можете требовать 3 доллара США в месяц в размере до 36 долларов США и 23% от суммы годовой арендной платы за вычетом специального налога (максимум 36 долларов США). Если вы заплатили дополнительные налоги за пристроенные постройки (гараж, сарай для инструментов и т. Д.), Вы также можете потребовать эту сумму.

               Переехал в течение года — Важно знать дату вашего выезда из дома, который вы продаете или сдаете в аренду, и дату вашего переезда в дом, который вы покупаете или снимаете.Если вы владеете более чем одним домом, вы можете требовать уплаты пропорционально распределенных налогов только для домов с налогооблагаемой стоимостью 135 000 долларов или меньше. Если вы продадите свой дом дороже, чем вы за него заплатили, плюс улучшения, вы получите прирост капитала. В большинстве случаев прибыль не облагается налогом, однако она все равно должна быть включена в общие ресурсы вашего домохозяйства.

               Если вы арендовали, используйте общую уплаченную арендную плату, а затем пропорционально рассчитайте первый / последний месяц в зависимости от количества дней проживания, чтобы определить общую сумму арендной платы, которая может быть востребована в качестве кредита.

               Налогооблагаемая стоимость дома, на который вы претендуете, должна составлять 135 000 долларов или меньше. Если вы купили или продали свой дом, вы должны пропорционально распределить налоги, чтобы определить налоги, которые могут быть востребованы в качестве кредита. Используйте только налоги, взимаемые в год подачи заявки на каждую усадьбу в Мичигане, а затем распределяйте налоги пропорционально дням проживания.

               Если вы продали дом, вы также должны включить прирост капитала от продажи вашего дома в общие ресурсы домохозяйства, даже если прирост капитала не включен в скорректированный валовой доход.

               Сумма налогов на недвижимость и / или арендной платы не может превышать 12 месяцев.

               Дом престарелых, Дом для престарелых и приемная семья для взрослых — Если вы проживаете в специальном жилом доме (Дом престарелых, Дом для престарелых и приемная семья для взрослых), основывайте свое заявление только на арендной плате. Не включайте другие услуги. Если вы платите арендную плату вместе с другими услугами и не можете определить часть, составляющую только арендную плату, вы можете определить свою долю налогов на недвижимость, которая может быть востребована в качестве кредита, исходя из площади в квадратных футах, или разделив налоги на количество жителей. для которых дом имеет лицензию на уход.Эту информацию можно получить в вашем жилищном фонде. От вас могут потребовать предоставить копию документации арендодателя для обоснования претензии.

               • Если один из супругов проживает в доме престарелых или учреждении по уходу за взрослыми, а другой супруг содержит дом, вы можете объединить налоги / арендную плату за усадьбу и средство для расчета вашего требования.

               • Если вы не замужем и содержите усадьбу (которая не сдается в аренду кому-либо другому), проживая в доме престарелых или учреждении по уходу за взрослыми, вы можете требовать налоги на имущество в отношении вашего усадьбы или арендную плату, уплаченную учреждению, но не то и другое вместе.Используйте тот, который дает вам больший кредит.

               Public Housing — Если владелец не платит налог на недвижимость или плату за обслуживание, вы не имеете права претендовать на налоговый кредит на недвижимость в усадьбе, и кредит не будет предоставлен.

               Помощь в аренде — Если какая-либо часть вашей арендной платы была выплачена от вашего имени MSHDA или любым другим государственным учреждением, вам разрешается требовать только ту часть вашей арендной платы, которую вы фактически заплатили. Не требуйте никаких сумм, которые были выплачены от вашего имени MSHDA или любым другим государственным учреждением.

               Плата за обслуживание Жилье — это программа, в рамках которой существует соглашение между муниципалитетом и владельцем арендуемой недвижимости об уплате платы за обслуживание вместо налогов на недвижимость. Таким образом, независимо от того, сколько арендной платы выплачивается, только 10% арендной платы могут быть востребованы в счет налогового кредита на имущество усадьбы.

               Вы можете узнать, является ли собственность платной за обслуживание или освобожденным от налогов жилищем, здесь или обратившись в городскую / поселковую / деревенскую / окружную инспекцию. Часто жилье с платой за обслуживание представляет собой жилье для лиц с низким доходом или пожилых людей, которое может включать в себя квартиру или аренду дома для одной семьи.

               Примечание: Арендатор несет ответственность за определение того, соответствует ли арендуемая собственность
               плата за обслуживание жилья до обращения за кредитом. Плата за услуги обычно меньше
               чем налоги на имущество.

               Почему я не могу использовать 23% (стандартную сумму) моей годовой арендной платы для расчета налогового кредита на недвижимость в усадьбе, если я живу в жилье с оплатой за обслуживание?

               Совместное жилье — Если два или более физических лица совместно владеют и занимают усадьбу или по контракту выплачивают арендную плату и занимают арендуемую собственность, каждый может подать налоговый кредит на собственность усадьбы.Претензия должна быть основана только на его / ее пропорциональной доле в налогооблагаемой стоимости и налогах на недвижимость или уплаченной арендной плате, а также на его / ее общих ресурсах домохозяйства. Налоги на недвижимость или ежемесячная арендная плата должны делиться поровну между каждым человеком. Любые денежные подарки или расходы, оплаченные от вашего имени, должны быть включены в общие ресурсы семьи.

               Если только одно физическое лицо владеет домом или имеет договор об уплате арендной платы, только это физическое лицо может подать налоговый кредит на имущество усадьбы. Лицо, претендующее на получение кредита, должно включать любые денежные подарки или расходы, оплаченные от его / ее имени.Сюда входят взносы других людей, проживающих в доме, которые использовались для оплаты домашних расходов (арендная плата, налоги, коммунальные услуги и т. Д.).

               Другая полезная информация

               Освобождение от основного места жительства — Если вы являетесь владельцем и проживаете в основном месте жительства, оно может быть освобождено от части операционных налогов вашей местной школы. Чтобы подать заявление об освобождении от уплаты налогов, заполните Аффидевит об освобождении от основного вида на жительство домовладельца, форму 2368, и отправьте его оценщику вашего поселка или города.

               Отмена освобождения вашего домовладельца от основного вида на жительство. Если вы подаете заявление об освобождении от уплаты налога и больше не используете дом в качестве основного места жительства, вы должны уведомить оценщика своего поселка или города, заполнив форму 2602 «Запрос на отмену освобождения домовладельца от основного вида на жительство» в течение 90 дней с момента изменения, в противном случае вы можете быть оштрафованы.

               Кредит на отопление дома — Кредит на отопление дома предназначен для оказания помощи семьям с низким доходом, живущим в Мичигане, в оплате расходов на отопление своих домов. Эта программа финансируется из федерального бюджета и находится в ведении нескольких агентств штата Мичиган.Часто задаваемые вопросы по кредиту на отопление дома

               Информация о кредите на отопление дома

               Как выбрать подходящего вам налогового специалиста — Нужна помощь в заполнении форм? Вы можете нанять профессионала для подготовки налогов или иметь право на бесплатные (или недорогие) услуги по составлению налоговых деклараций.