Наследование доли в квартире с общей долевой собственностью: Наследование квартиры, находящейся в совместнйо осбственности

Долевая собственность в наследстве: основания возникновения совместного (общего) наследственного имущества наследников и определение их долей по закону и по завещанию

Когда наследство поступает во владение нескольких наследников одновременно, возникает так называемая общая собственность. Она бывает двух видов: совместная (когда доли не распределяется между владельцами) и долевая (когда происходит разбиение на конкретные части с определением собственника, каждый из которых приобретает право пользоваться своим паем и доходами от него).

Правовое регулирование общей собственности в наследстве (пользование, уплата налогов, продажа и т.д.) осуществляется гл. 16 ГК (Гражданского кодекса) РФ.

Понятие общей собственности особенно актуально, когда во владении нескольких человек находится вещь, невозможная к разделению без потерь для функционального использования, или не разделяемая согласно договоренности. В других случаях по согласию владельцев или решению суда имущество разделяется и поступает в долевое владение.

Данные из выданного свидетельства о праве на наследство и фактические доли от недвижимого объекта, определенные наследниками в соглашении, могут не совпадать. Это не должно помешать госоргану регистрации официально закрепить права преемников на недвижимость.

Из общей долевой собственности может быть выделена часть одного наследника или произведен раздел между всеми претендентами.

Основания возникновения долевой собственности в наследстве

Если наследодатель не оформил завещание, или если в составленном документе не указывается, кому из наследников что конкретно и в каких размерах он предписывает получить, то имущество умершего человека поступает в общее (совместное) владение всеми лицами из определенной очереди наследования, или перечисленными в волеизъявительном документе (ст. 1164 ГК).

Преемники по закону автоматически становятся совладельцами собственности до того момента, пока (если) каждый из них не решит выделить свою долю. Последнее можно сделать с помощью соглашения или по решению суда.

Право на получение своей части наследства и по закону, и по завещанию (даже не упомянутые в последнем) имеют малолетние дети завещателя и его иждивенцы (нетрудоспособные супруг, родители или взрослые отпрыски). Если своей волей наследодатель завещает все имущество одному определенному человеку или организации, то при наличии у умершего таких родственников согласно закону также возникнет долевая собственность на наследство.

Также совладельцем наследства становится еще не рожденный ребенок. Имущество делится после его рождения, он имеет право на свою долю.

Общая долевая собственность появляется, если объектом наследства выступает неделимая вещь (ст. 133 ГК), и не возникает, если завещатель назначил разным лицам владение определенными и разделяемыми вещами.

Определение долей наследников

У совладельца имущества есть право требовать свою часть наследства, которую он сможет использовать по-своему, или же осуществлять совместное управление наравне с другими (ст. 246, 252 ГК). Изначально доли собственников предполагаются одинаковыми (ст. 245 ГК), если иное не оговорено в законе, не назначено судом или не определено договоренностью между наследниками.

По закону все получатели наследства (в том числе нерожденные дети и иждивенцы восьмой очереди) могут автоматически рассчитывать на равную долю наравне с другими претендентами (ст. 245, 1141, 1142-1148 ГК).

По завещанию, в котором не оговорено долевое распределение, имущество делится между оговоренными лицами в равных частях (ст. 1122 ГК). Если по каким-то причинам завещатель не указал в документе малолетних детей или нетрудоспособных иждивенцев, являющихся близкими родственниками, они все равно имеют право на обязательную долю в размере минимум 1/2 от положенного им по закону (ст. 1149 ГК).

Может иметь место оговоренное в соглашении приращение долей от общего имущества, если один из собственников результативно вкладывался в развитие и улучшение (ст. 245 ГК).

Некоторые из наследников будут иметь преимущество при обретении права на неделимую вещь, которое может быть заявлено в течение трех лет после открытия завещания (ст. 1167, 1168 ГК).

Заключение

• Общая собственность возникает при наследовании по закону или по завещанию, если в последнем не указано предметное распределение имущества.
• Совместное имущество может пребывать под коллективным управлением наследников с пропорциональным получением результатов и прибыли.
• Наследство может быть разделено на части между всеми претендентами или из него можно вычленить одну часть.
• Закон предусматривает распределение равнозначных долей между наследниками, пока другое не будет определено соглашением или судом.
• Завещанное имущество также делится поровну между указанными в нем лицами. К числу последних добавляются родственники, имеющие право на обязательную долю.
• Фактические долевые пропорции могут быть изменены по договоренности или решению судей.
• В процессе владения совместной собственностью возможно приращение долей кого-либо из наследников, если тот вкладывается в развитие или преумножение.

Проблемы наследования доли по закону в праве общей совместной собственности супругов

При вступлении в брак возникает особое правовое регулирование имущественных отношений супругов, не только при жизни, но и после смерти одного из супругов. Если следовать закону, то переживший супруг является наследником первой очереди, только если супруги состояли в зарегистрированном браке. Права и обязанности супругов возникают только с момента государственной регистрации брака в органах ЗАГСа. Таким образом, фактический брак не порождает никаких юридических последствий. Фактические супруги (сожители), не имеют право претендовать на имущество наследодателя по закону, так как брак официально не зарегистрирован и не регулируется законодательством.

По действующему законодательству принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или в силу закона, право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью.

Право наследования имущества, нажитого во время брака, зависит от правового режима, установленного для данного вида имущества. В соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ законным режимом супругов является режим их совместной собственности. Иной режим между супругами можно установить только брачным договором, по которому их собственность может являться совместной, долевой или раздельной. Но в отличие от завещания в брачном договоре невозможно предусмотреть порядок раздела имущества на случай смерти одного из супругов. Исходя из п. 1 ст. 39 Семейного кодекса РФ доли супругов в совместно нажитом имуществе признаются равными, если иное не установлено брачным договором.

Согласно ст. 256 ГК РФ и Семейного кодекса (ст. 33, 34, 36), в состав наследства лица, которое состояло в браке входит его имущество, а также его доля в имуществе супругов, которое нажито ими во время брака независимо от того, на кого из супругов оно было приобретено или кем из них были внесены денежные средства, если брачным договором не установлено иное. При этом переживший супруг вправе подать заявление об отсутствие его доли в данном имуществе, которое было приобретено во время брака. Получается, что в соответствии с документами собственником недвижимости является один из супругов, но при наследовании следует учитывать, что ему принадлежит только половина имущества, которая и будет является объектом наследственных правоотношений.

В целях единства судебной практики Верховным судом РФ дано разъяснение по условиям брачного договора. В п. 33 Постановлении Верховного суда РФ «О судебной практике по делам о наследовании» отмечается, что договорный режим имущества супругов распространяется только на случай расторжения брака, а при определении состава наследства условия брачного договора не учитываются [1].

Таким образом, особенности наследования супругами недвижимого имущества возникают, прежде всего, из-за самой природы отношений между супругами, основанных на доверии и взаимном согласии, что проявляется как в основаниях приобретения права собственности, так и при отчуждении или разделе общего имущества супругов.

Несовершенство законодательства проявляется в том, что нет четкого порядка определения долей супругов на общую долевую собственность. В статье 1150 ГК РФ указывается, что доля пережившего супруга определяется в соответствии со статьей 256 ГК РФ, которая содержит отсылку на нормы семейного законодательства.

Определение судом доли супругов в праве общей совместной собственности на недвижимое имущество (квартиру) за умершим противоречит требованиям ст. 3 ГПК РФ, ст. ст. 35-37 ГПК РФ, поскольку судом решается вопрос о правах лиц, не являющихся сторонами процесса и в связи со смертью не имеющие гражданской процессуальной правоспособности и дееспособности. Однако, как отмечает Е. С. Путилина, и сегодня нотариальная практика все еще тяготеет к необходимости при оформлении наследственных прав сначала определить долю наследодателя в общей совместной собственности в судебном порядке. Она указывает на неправомерность отказа некоторых нотариусов в оформлении права на наследство квартиры после смерти одного из сособствеников, мотивируя это тем, что имущество находилось в их общей совместной собственности, и поэтому не существует тех долей, которые подлежали бы наследованию. Неправомерным является требование к наследникам обращаться в суд, который бы определил размер долей сособствеников. Во-первых, при этом отсутствует спор, поэтому обращение наследников в суд даже не искусственно имитирует наличие спора, а создает его. Во-вторых, решение этого вопроса в добровольном порядке не противоречит закону.

В случае отсутствия спора между сособственниками, обратившимися к нотариусу с оформлением права на наследство и готовых воплотить свое соглашение в письменной форме в случае необходимости в этом, нотариус не имеет никаких оснований для отказа.

Таким образом, нами была определена невозможность признания доли в общей совместной собственности за умершим. Отказ нотариуса в оформлении права на наследство после смерти одного из сособственников (супругов) на основании того, что наследственное имущество находилось в их общей совместной собственности, прежде всего связано не с неправильным толкованием нормы закона, а с целью «перестраховаться» судебным решением на случай, если кто-то из наследников будет не согласен с распределением долей между сособственниками и обжалует действия нотариуса. Само определение общей совместной собственности не предполагает наличия долей, а поэтому большинство правоприменителей считают, что общая совместная собственность супругов является единым целым, неделимым имуществом, и это вполне логично, если учитывать лично-доверительный характер отношений супругов.

Дискуссионным является вопрос о сроках реализации пережившим супругом его права на выдел доли из общей долевой собственности супругов. В статье 75 Основ законодательства РФ о нотариате говорится, что свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов выдается нотариусом по месту открытия наследства по письменному заявлению пережившего супруга с извещением наследников, принявших наследство [3]. По общему правилу, которое содержится в ст. 1154 ГК РФ – срок для принятия наследства установлен в шесть месяцев со дня открытия наследства. Данные нормы позволяют полагать, что переживший супруг вправе обратиться за свидетельством о праве собственности даже после истечения шестимесячного срока со дня открытия наследства.

Какие обстоятельства имеют значение для наследования при общей долевой собственности: ВС

Коллегия судей Гражданского суда ВС не согласилась с выводом апелляционного суда, который отменил решение местного суда о признании права собственности на наследственное имущество по завещанию и принял новое, которым изменил размер долей, право собственности на которые имеют стороны, учитывая, что при жизни наследодателя ответчица улучшила домовладения. При этом апелляционный суд выделил доли сторон в натуре.

Соответствующее постановление по делу № 344/5437/17 ВС принял 16.09.2020. С его полным текстом можно ознакомиться в системе анализа судебных решений VERDICTUM.

Спрогнозируйте результат решения суда с Verdictum PRO. ЛІГА:ЗАКОН представляет первую систему анализа судебных решений для предсказания вероятности победы в суде с помощью искусственного интеллекта. Функционал прогнозирования на основании анализа текста искового заявления создан для предварительной оценки рисков и экономии времени адвоката при подготовке к судебным заседаниям. Подробнее по ссылке.

Суть дела: завещатель, который был владельцем 71/100 доли спорного домовладения, завещал все свое имущество сыну, другую часть он ранее подарил дочери — ответчице.

Согласно ч. 1 ст. 1241 ГК малолетние, несовершеннолетние, совершеннолетние нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособные вдова (вдовец) и нетрудоспособные родители наследуют, независимо от содержания завещания, половину доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

При этом лишение лица права на обязательную долю судом ГК Украины не предусмотрено, хотя лицо, имеющее право на обязательную долю, может быть отстранено от права на наследование в соответствии со ст. 1224 ГК Украины.

Объектом распоряжения совладельца является доля в праве общей долевой собственности, а не доля в имуществе. То есть право самостоятельного распоряжения долей в праве собственности не тождественно распоряжению частью имущества. Доля в праве общей долевой собственности, принадлежащей каждому из совладельцев, выступает не как часть вещи и не как право на часть вещи, а как часть права на всю вещь как единое целое. То есть право общей долевой собственности распространяется на все общее имущество, а доля в праве общей долевой собственности не касается доли имущества.

В деле, которое пересматривалось, истец, как наследник по завещанию совладельца в общей долевой собственности, предъявил требование о признании права на долю в ответчицы (как отметил истец, ответчица является дочерью наследодателя и имеет право на обязательную долю).

Поэтому подлежали установлению следующие обстоятельства: приняли ли стороны наследство, принадлежит ответчица к лицам, которые имеют право на обязательную долю.

Верховный Суд указал, что апелляционный суд:

— не указал, имеет ли ответчица право на обязательную долю и приняла ли она наследство;

— не обратил внимания, что доля в праве общей долевой собственности выступает не как часть вещи и не как право на часть вещи, а как часть права на всю вещь как единое целое. Право общей долевой собственности распространяется на все общее имущество, а доля в праве общей долевой собственности не касается доли имущества. Иск о признании права на долю в праве общей долевой собственности не является требованием о разделе имущества в натуре. Поэтому при признании права на долю не производится указание, какие именно объекты в натуре соответствуют доле в праве общей долевой собственности;

— не обратил внимания, что ответчица исковых требований о признании права на долю не заявляла;

— не учел, что суд апелляционной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции в пределах обстоятельств и событий, которые имели место при рассмотрении дела судом первой инстанции.

По материалам на сайте ВС.

Читайте также:

Верховный Суд разъяснил, можно ли унаследовать неоформленную недвижимость

Что нужно знать о наследственном договоре

Как автоматически получить в собственность землю при наследовании расположенного на ней здания?

ВС высказался относительно установления факта проживания одной семьей и признания лица наследником

Юристу необходимо быть постоянно в курсе последних новостей и событий на рынке юридических услуг. Профессиональное издание ЮРИСТ&ЗАКОН — достоверный источник важной информации для всего юридического сообщества: правовая картина недели, анализ актуальной судебной практики и практические советы экспертов. Воспользуйтесь уникальным предложением: оформляйте подписку на полгода или год — и получите бесплатный доступ до конца 2020 года.

Общая собственность наследников: актуальные проблемы теории и практики — Адвокат в Самаре и Москве

О. Е. БЛИНКОВ, Е.А. БУТОВА

Блинков Олег Евгеньевич, главный редактор журнала «Наследственное право», доктор юридических наук, профессор.

Бутова Екатерина Анатольевна, преподаватель кафедры гражданского права Юго-Западного государственного университета.

В статье актуализируются проблемы теории и практики в области возникновения и прекращения общей собственности наследников. Особое внимание авторы уделяют проблемам выделения доли в общем имуществе супругов пережившему супругу и порядку определения долей наследников в праве общей долевой собственности на наследство.

При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников (абз. 1 ст. 1164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)). Если в завещании не указаны доли наследников и не указано, какие вещи или права кому предназначаются, то имущество считается завещанным наследникам в равных долях. Наследники становятся сособственниками, сокредиторами и содолжниками соответственно тем правам и обязанностям, которые перешли к ним в порядке наследственного правопреемства <1>.

———————————

<1> Подробно см.: Брючко Т.А. Общая долевая собственность наследников // Нотариус. 2007. N 3. С. 14 — 17.

Однако, получив имущество в общую долевую собственность, зачастую наследники не могут в полной мере реализовать свои частные личные интересы (еще Ульпиан называл общую собственность матерью раздоров), поэтому законодатель предусмотрел возможность заключения ими соглашения о разделе наследственного имущества. При этом при разделе наследственного имущества необходимо учитывать, что к общей собственности наследников применяются положения главы 16 ГК РФ об общей долевой собственности с учетом правил ст. 1165 — 1170 ГК РФ о преимущественных правах отдельных категорий наследников.

Особенности осуществления права общей долевой собственности наследников заключаются в следующем.

Во-первых, соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство (п. 2 ст. 1165 ГК РФ). Таким образом, запрещается заключение соглашения о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, до получения соответствующими наследниками свидетельства о праве на наследство. Следовательно наследники вправе заключить соглашение о разделе общей собственности на недвижимое имущество как до государственной регистрации их прав на него, так и после. В первом случае для государственной регистрации необходимо предоставить свидетельство о праве наследования и соглашение о разделе наследства, во втором — только соглашение о разделе наследства. Раздел же движимого наследственного имущества возможен до получения свидетельства о праве на наследство.

Во-вторых, при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства может быть осуществлен только после рождения такого наследника (ст. 1166 ГК РФ). В данном случае законодательство обеспечивает охрану интересов неродившегося наследника. Соглашение о разделе наследства, заключенное до рождения наследника, является оспоримым в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

В-третьих, при наличии среди наследников несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан раздел наследства осуществляется с соблюдением правил ст. 37 ГК РФ (в целях охраны законных интересов указанных наследников о составлении соглашения о разделе наследства и о рассмотрении в суде дела о разделе наследства должен быть уведомлен орган опеки и попечительства).

В-четвертых, раздел наследства должен производиться с учетом преимущественного права на неделимую вещь (ст. 1168 ГК РФ) и преимущественного права на предметы обычной домашней обстановки и обихода (ст. 1169 ГК РФ).

Преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, в том числе жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен, имеют:

1) наследники, обладавшие совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, в том числе на жилое помещение, не подлежащее разделу в натуре, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед всеми другими наследниками, не являвшимися при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, включая наследников, постоянно пользовавшихся ею, и наследников, проживавших в жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре;

2) наследники, не являвшиеся при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, однако постоянно пользовавшиеся ею ко дню открытия наследства (помимо случаев неправомерного пользования чужой вещью, осуществлявшегося без ведома собственника или вопреки его воле), которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, а при наследовании жилого помещения, не подлежащего разделу в натуре, также при отсутствии наследников, проживавших в нем ко дню открытия наследства и не имеющих иного жилого помещения;

3) наследники, проживавшие ко дню открытия наследства в переходящем по наследству жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре, и не имеющие иного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности или предоставленного по договору социального найма, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на наследуемое жилое помещение.

Указанные лица обладают преимущественным правом, но не обязанностью, следовательно могут отказаться от осуществления преимущественного права при разделе наследства на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен. В этом случае раздел наследства производится по общим правилам. По общим правилам раздел также производится, если заявление о разделе было изъявлено по прошествии трех лет со дня открытия наследства.

В случае если имущество, о преимущественном праве на которое заявит наследник, несоразмерно с его долей в наследстве, остальные наследники получают другое имущество из состава наследства или им предоставляется иная компенсация, в том числе выплата соответствующей денежной суммы. При этом следует иметь в виду, если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно только после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам. Также следует учитывать, что при осуществлении преимущественного права на неделимую вещь, включая жилое помещение, указанная компенсация предоставляется путем передачи другого имущества или выплаты соответствующей денежной суммы с согласия наследника, имеющего право на ее получение (п. 4 ст. 252 ГК РФ), тогда как при осуществлении преимущественного права на предметы обычной домашней обстановки и обихода выплата денежной компенсации не требует согласия такого наследника.

Таким образом, со дня открытия наследства возникает общая долевая собственность на наследственное имущество, прекращаемая заключением наследниками соглашения о разделе наследства (ст. 1164 ГК РФ). Кроме того, в соответствии со ст. 1165 ГК РФ также возможен выдел своей доли одним из участников права общей долевой собственности. Правовые последствия раздела наследства и выдела наследственной доли различны: результатом раздела наследства является прекращение общей долевой собственности, а при выделе доли правоотношения общей долевой собственности прекращаются только для выделившегося наследника.

Особое внимание следует обратить на возникновение права общей долевой собственности наследников на имущество, принадлежавшее супругам. Как известно, в случае смерти одного из супругов — участника совместной собственности — наследство открывается в общем порядке. При наличии завещания к наследованию призываются указанные в нем лица, а если умерший супруг не оставил завещание, то его имущество наследуется по закону. При этом важно учитывать, что принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе входит в состав наследства и переходит к наследникам (ст. 1150 ГК РФ).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что смерть одного из супругов, обладавшего правом общей совместной собственности на нажитое во время брака имущество, является основанием для возникновения права общей долевой собственности на принадлежавшую ему долю пережившего супруга и наследников. Включать долю в праве общей собственности пережившего супруга в наследственную массу неправомерно. Исключением из данного правила может быть отказ пережившего супруга от выделения супружеской доли, тогда имущество, являвшееся общей совместной собственностью супругов, будет полностью включено в наследственную массу умершего. Однако законодатель явно не предусматривает такой способ, что порождает на практике определенные затруднения <2>.

———————————

<2> См.: Гарин И., Таволжанская А. Выделение супружеской доли из наследственной массы: право или обязанность? // Российская юстиция. 2003. N 9. С. 25 — 27.

По мнению некоторых исследователей, такой отказ не может быть осуществлен в наследственном правопреемстве. Предметом наследования становится не доля в праве общей собственности на имущество, как это и должно быть, а все имущество, что нарушает права и интересы пережившего супруга, так как свидетельство о праве на наследство выдается на долю в праве собственности на имущество находящегося в живых субъекта <3>. Кроме того, некоторые ученые считают, что «это может расцениваться как дарение и должно оформляться в порядке, предусмотренном главой 32 ГК РФ» <4>. Для удостоверения же договора дарения доли в праве общей собственности эта доля должна быть определена, а в установленных законом случаях соответствующее право должно быть к тому же зарегистрировано.

———————————

<3> См.: Зайцева Т.И., Крашенинников П.В. Наследственное право в нотариальной практике. Комментарии (ГК РФ, ч. 3, разд. V), метод. рекомендации, образцы док., норматив. акты, судеб. практика: Практ. пособие. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 196.

<4> Казанцева А.Е. Право собственности пережившего супруга и его учет нормами наследственного права // Семейное и жилищное право. 2007. N 4. С. 21 — 26.

Другие же, напротив, полагают, что «отказ пережившего супруга от выделения супружеской доли в совместно нажитом имуществе все-таки имеет право на существование» <5>.

———————————

<5> См.: Ништ Т.А. Некоторые проблемы нотариального оформления права собственности пережившего супруга на долю в общем имуществе супругов // Нотариус. 2008. N 6. С. 20 — 22.

Полагаем, что точка зрения первой группы исследователей более соответствует сложившейся нотариальной практике. Для того чтобы имущество умершего супруга перешло к наследникам, необходимо выделить супружескую долю и определить наследственную массу умершего супруга. Несовершенство действующего законодательства проявляется в том, что оно четко не регламентирует порядок определения доли, в связи с чем нет однозначного мнения по этому поводу.

На практике можно столкнуться с позицией, согласно которой после смерти одного из супругов общее жилье автоматически переходит в единоличную собственность пережившего супруга <6>. Следует заметить, что ранее оформление права собственности пережившего супруга производилось именно так, по аналогии со ст. 560 ГК РСФСР, которая имела отношение к наследованию имущества в колхозном дворе. Но по действующему на сегодняшний день законодательству правовых оснований для этого не существует. Это противоречит ст. 1110, 1112, 1150 ГК РФ. Кроме того, ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате предусматривает обязанность нотариуса выдавать свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов после смерти одного из них пережившему супругу. В данной статье прямо подчеркнуто, что такое свидетельство может быть выдано пережившему супругу на половину общего имущества, нажитого во время брака.

———————————

<6> См.: Грось А. Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности // Российская юстиция. 2002. N 11. С. 27 — 29.

Ряд ученых считают, что необходимо заключить соглашение об определении доли между пережившим супругом и другими наследниками умершего участника общей совместной собственности. На основании достигнутого соглашения наследнику выдается свидетельство о праве на наследство. Если вопрос о долях спорный, доля умершего определяется судом по иску любого заинтересованного лица <7>. Нотариусы, получив заявление пережившего супруга, уведомляют об этом наследников, которым предлагают заключить соглашение об определении долей пережившего и умершего супруга. На основании достигнутого соглашения наследнику выдается свидетельство о праве собственности на долю. В случае несогласия кого-либо из наследников этот вопрос решается в судебном порядке.

———————————

<7> См.: Залюбовская Н. Общая собственность на жилые помещения: особенности наследования // Отечественные записки. 2005. N 1. С. 234 — 238.

По нашему мнению, такие действия не соответствуют законодательству по следующим причинам. В 2002 г. в Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» была внесена ст. 3.1, в которой указано, что в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе на доли умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности признаются равными. Но это касается только жилых помещений, приватизированных до 31 мая 2001 г.

Вступившая в действие часть третья ГК РФ вроде бы внесла ясность в данный вопрос. В ст. 1150 ГК РФ указано, что доля умершего супруга определяется в соответствии со ст. 256 ГК РФ, которая, в свою очередь, отсылает к семейному законодательству. По смыслу ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) долю супругов в общем имуществе можно определить путем его раздела, который опять же осуществляется по соглашению между ними или в судебном порядке. Но к наследственным правоотношениям применять данную норму невозможно. Один из супругов умер, а наследники, кроме пережившего супруга, не являются участниками общей совместной собственности, поэтому заключить соглашение в данном случае невозможно. Обратиться в суд, который мог бы определить долю, они также не могут, поскольку ответчиком по такому иску будут являться умерший супруг и другие наследники. Субъект права отсутствует, поэтому и иск предъявлять не к кому. Хотя в практике судов общей юрисдикции можно обнаружить примеры, когда суд определяет долю за умершим супругом <8>, что, по нашему мнению, противоречит законодательству.

———————————

<8> См.: Гарин И., Таволжанская А. Выделение супружеской доли из наследственной массы: право или обязанность? С. 25 — 27.

Следующая точка зрения заключается в том, что соглашения наследников об определении размера долей не требуется, если пережившему супругу выдано свидетельство о праве на долю в совместно нажитом имуществе. В соответствии со ст. 75 Основ законодательства о нотариате пережившему супругу по его заявлению может быть выдано свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, но при обязательном извещении наследников, принявших наследство.

Заявление пережившего супруга с просьбой о выдаче ему свидетельства о праве собственности оформляется подобно заявлению обоих супругов, желающих определить свою долю в общем имуществе. В нем также указывается вид имущества, на долю в праве собственности на которое претендует переживший супруг, и основания приобретения этого имущества. Обязательно констатируется отсутствие заключенного супругами при жизни брачного договора, изменившего правовой режим имущества. Свидетельство о праве собственности пережившему супругу может быть выдано только на 1/2 доли в общем имуществе супругов. Ни увеличить, ни уменьшить размер этой доли нотариус не вправе <9>. Но следует при этом отметить, что наследники могут обжаловать действия нотариуса, размер долей супругов и признать выданное свидетельство недействительным. Кроме того, ст. 39 СК РФ допускает возможность отступления от равенства долей исходя из интересов несовершеннолетних детей либо по иным заслуживающим внимание причинам, в частности если один из супругов не получал доходы по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. И если права и интересы несовершеннолетних детей наследодателя защищены законом (в соответствии с п. 1 ст. 1149 ГК РФ они имеют обязательную долю в наследстве и наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась им при наследовании по закону), то во втором случае никто, кроме супругов, не может с точностью утверждать, что один из супругов не работал по их обоюдному желанию и что таким образом они определили вклад каждого из них в семью. В результате возникшей коллизии спор между пережившим супругом и другими наследниками может затянуться надолго.

———————————

<9> Подробно см.: Зайцева Т.И. Защита семейных прав в нотариальной практике // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 4. С. 10 — 19.

Основы законодательства о нотариате предусматривают, что по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга в свидетельстве о праве собственности может быть определена и доля умершего супруга в общем имуществе (ст. 75). Стоит согласиться и с предложением Пленума Верховного Суда Российской Федерации в его Постановлении от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», что имущество наследодателя полностью входит в состав наследства, если переживший супруг подаст заявление об отсутствии его доли в имуществе, приобретенном покойным супругом на свое имя во время брака (п. 33).

Литература

1. Брючко Т.А. Общая долевая собственность наследников // Нотариус. 2007. N 3. С. 14 — 17.

2. Гарин И., Таволжанская А. Выделение супружеской доли из наследственной массы: право или обязанность? // Российская юстиция. 2003. N 9. С. 25 — 27.

3. Грось А. Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности // Российская юстиция. 2002. N 11. С. 27 — 29.

4. Зайцева Т.И. Защита семейных прав в нотариальной практике // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 4. С. 10 — 19.

5. Зайцева Т.И., Крашенинников П.В. Наследственное право в нотариальной практике. Комментарии (ГК РФ, ч. 3, разд. V), метод. рекомендации, образцы док. , норматив. акты, судеб. практика: Практ. пособие. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2007. 800 с.

6. Залюбовская Н. Общая собственность на жилые помещения: особенности наследования // Отечественные записки. 2005. N 1. С. 234 — 238.

7. Казанцева А.Е. Право собственности пережившего супруга и его учет нормами наследственного права // Семейное и жилищное право. 2007. N 4. С. 21 — 26.

8. Ништ Т.А. Некоторые проблемы нотариального оформления права собственности пережившего супруга на долю в общем имуществе супругов // Нотариус. 2008. N 6. С. 20 — 22.

Источник: журнал «НАСЛЕДСТВЕННОЕ ПРАВО»

ВС разъяснил, какие обстоятельства имеют значение для наследования при общей долевой собственности

Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда разъяснил, какие обстоятельства имеют значение для наследования при общей долевой собственности. Об этом сообщает пресс-служба ВС.

Суть спора

Апелляционный суд отменил решение местного суда о признании права собственности на наследственное имущество по завещанию и принял новое, которым изменил размер долей, право собственности на которые имеют стороны, учитывая, что при жизни наследодателя ответчица улучшила домовладение. При этом суд выделил доли сторон в натуре.

Решение КГС ВС (постановление от 16 сентября 2020 года по делу № 344/5437/17)

Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда отменил постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд, учитывая следующее.

Завещатель, который был владельцем 71/100 доли спорного домовладения, завещал все свое имущество сыну, другую часть он ранее подарил дочери — ответчице.

Согласно ч. 1 ст. 1241 ГК Украины малолетние, несовершеннолетние, совершеннолетние нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособные вдова (вдовец) и нетрудоспособные родители наследуют, независимо от содержания завещания, половину доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

При этом лишение лица права на обязательную долю судом ГК Украины не предусмотрено, хотя лицо, имеющее право на обязательную долю, может быть отстранено от права на наследование в соответствии со ст. 1224 ГК Украины.

Объектом распоряжения совладельца является доля в праве общей долевой собственности, а не доля в имуществе. То есть право самостоятельного распоряжения долей в праве собственности не тождественно распоряжению частью имущества. Доля в праве общей долевой собственности, принадлежащей каждому из совладельцев, выступает не как часть вещи и не как право на часть вещи, а как часть права на всю вещь как единое целое. То есть право общей долевой собственности распространяется на все общее имущество, а доля в праве общей долевой собственности не касается доли имущества.

В деле, которое пересматривалось, истец, как наследник по завещанию совладельца в общей долевой собственности, предъявил требование о признании права на долю у ответчицы (как отметил истец, ответчица является дочерью наследодателя и имеет право на обязательную долю). Поэтому подлежали установлению следующие обстоятельства: приняли ли стороны наследство, принадлежит ли ответчица к лицам, которые имеют право на обязательную долю.

Перераспределение долей в наследственном имуществе

Подборка наиболее важных документов по запросу Перераспределение долей в наследственном имуществе (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Как получить часть дома, если ее не принял наследник?

— Ситуация: дом в деревне на двух хозяев.

ruskpp/Depositphotos

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Если наследство не было принято наследниками, оно считается выморочным и переходит в государственную или муниципальную собственность (в зависимости от состава наследства и места его нахождения). Только после оформления права собственности, как выморочного, оно может быть объектом правоотношений и переходить в собственность третьих лиц.

Вступление в наследство на квартиру

Можно ли вступить в наследство через 15 лет после смерти?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данном случае имущество является выморочным, поскольку единственный наследник своим поведением выражает отказ от наследования доли. Это означает, что часть дома перейдет в собственность муниципального образования (сельского поселения), в пределах которого находится дом, в соответствии со статьей 1151 Гражданского кодекса РФ. Однако, исходя из статьи 250 названного закона, долевой собственник владеет преимущественным правом покупки доли в праве общей собственности. То есть если перед муниципалитетом встанет вопрос, кому продать долю — собственнику другой доли или третьему лицу, то он должен принять решение в пользу первого. В случае нарушения преимущественного права администрацию возможно обязать соблюдать его в судебном порядке (путем подачи соответствующего заявления).

Для того чтобы приобрести часть дома, нужно обратиться в администрацию сельского поселения, поскольку порядок отчуждения муниципального имущества устанавливается там. При этом приобрести долю будет возможно только за плату, размер которой определяется также местным самоуправлением. Основанием перехода права собственности на часть дома будет являться договор, заключенный с администрацией.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Если наследник в течение шести месяцев с момента смерти владельца не заявил о своем желании унаследовать полагающуюся ему собственность, он утрачивает свое право на половину дома, но оставляет за собой право обжаловать в суде этот вопрос. Если было составлено завещание на эту долю, то в наследство могут вступить правопреемники, которые также указаны в завещании. Если хозяйка завещания не составила, то половина дома будет распределяться по закону, то есть между наследниками первой очереди, второй и т. д.

Но возможен вариант, когда наследников или нет вообще, или они не желают вступать в наследство. Тогда половина дома перейдет в собственность муниципалитета по истечении полугода с даты смерти владельца. В таком случае со всеми вопросами по приобретению и оформлению половины дома в собственность необходимо обратиться в органы муниципального самоуправления Вашей территории.

Составлять завещание – обязательно?

Я получу наследство, если приду позднее, чем через полгода после смерти?

Отвечает директор МКУ «ЦОУ» Николай Яблоков:

«Ничьего» имущества у нас в стране нет.

Если был произведен раздел дома, то есть соседи живут на разных земельных участках, дом является многоквартирным (то есть на две «квартиры»), то любыми способами нужно уговорить наследницу оформить вступление в наследство. В противном случае квартира умершей становится выморочным имуществом и переходит в собственность муниципального образования, на территории которого расположено имущество. Есть еще вариант, что муниципальное образование оформит в собственность квартиру умершей как бесхозяйное имущество. При этом освободившаяся площадь должна быть предоставлена кому-то нуждающемуся в улучшении жилищных условий или включена в маневренный фонд.

Если весь дом — коммунальная квартира, то есть дом одноквартирный, доля умершей перешла к администрации, то соседи могут просить местную администрацию об улучшении жилищных условий —предоставлении им освободившегося жилого помещения.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если прямые наследники не обратились за оформлением наследства в течение полугода после смерти Вашей соседки и при этом фактически наследство не приняли, то имущество становится выморочным. Фактическое принятие наследства означает, что наследник пользуется этим домом, оплачивает коммунальные платежи и т. д. Выморочное имущество принадлежит соответствующему муниципальному образованию — сельскому поселению. Вы можете обратиться в администрацию района за приобретением (за плату) половины дома. Но при этом у Вас должна быть уверенность, что наследница фактически наследство не приняла, иначе придется решать вопрос с ней.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Поскольку совладелец жилого дома не является наследником, то нет никаких законных оснований получить в собственность вторую половину дома, собственница которой умерла. Закон не предполагает такой возможности. Вероятно, через 15 лет фактического владения и пользования домом можно обратиться с иском о признании права собственности в порядке приобретательной давности в соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса РФ, но даже сейчас практика применения этой статьи очень неоднозначна.

В качестве еще одного допустимого варианта получения в собственность второй половины дома можно предположить переход ненаследованной половины дома как выморочного имущества в собственность муниципалитета и последующий выкуп этой доли у муниципалитета. Но опять же закон не предполагает обязанности муниципалитета оформить выморочное имущество. Никаких сроков оформления выморочного имущества также нет.

Отвечает генеральный директор компании «Удача» Дмитрий Степанов:

В данном случае необходимо определиться с тем, понимаем ли мы под второй половиной дома самостоятельный объект недвижимости, в отношении которого составлен технический паспорт и произведен его кадастровый учет. Или же мы говорим о едином объекте недвижимости (доме), на который зарегистрировано право общей долевой собственности и при этом каждый участник долевой собственности по договоренности пользовался своей половиной дома по договоренности. Сразу оговоримся, что юридическая судьба второй половины дома, исходя из заданных условий, не зависит от вышеуказанных обстоятельств. Она в любом случае перейдет в собственность органов местного самоуправления как выморочное имущество. Однако при последующем возмездном отчуждении, если мы говорим о доле в праве общей долевой собственности, второй участник долевой собственности будет иметь преимущественное право на приобретение доли, оставшейся после смерти соседа. В случае же последующей продажи второй половины дома как самостоятельного объекта, такого преимущественного права не возникает. Но в любом случае, если Вы намереваетесь приобрести такой объект, Вам необходимо обратиться в органы местного самоуправления (как правило, городской или поселковый комитет по управлению имуществом) с заявлением о своем намерении приобрести вторую половину дома в соответствии с ее рыночной стоимостью.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как купить квартиру на аукционе?

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Наследство и завещание: 25 полезных текстов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Что произойдет, если я унаследую дом и в нем проживает другой собственник? | Руководства по дому

Многие дома находятся в совместной собственности, то есть два или более человека владеют ими вместе. Одна форма собственности, которая позволяет двум или более людям получить право собственности на дом, называется совместной арендой. При совместной аренде каждый собственник владеет отдельной долей собственности, но также имеет право использовать ее целиком. Общая аренда часто используется в тех случаях, когда собственники хотят гарантировать, что они могут передать свои доли другим лицам по наследству.

Наследование обыкновенных владений

Все соарендаторы или совладельцы в аренде обыкновенных акций владеют неразделенными акциями, но эти доли не должны быть равными по размеру. Совладельцы в общей аренде также не обладают правом наследования, то есть они не наследуют автоматически доли умерших совладельцев. Фактически, многие совладельцы в совместных владениях передают свои доли собственности оставшимся в живых наследникам, что приводит к проблемам. Если вы унаследовали долю собственности в общей аренде, вам необходимо решить, что делать с другими совладельцами.

Физическое разделение собственности

Закон разрешает физическое разделение общей аренды, но обычно это неосуществимо. Например, вы и другой совладелец дома, который вы только что унаследовали, можете физически разделить его в соответствии с вашими долями в процентах. Но если вы и другой совладелец вашего унаследованного дома не можете договориться о том, как его физически разделить, вам необходимо изучить другие альтернативы. Совладельцы долевого участия могут продать свои доли или предпринять другие действия для разрешения имущественных споров.

Продажа общей доли владения

Вы можете продать недвижимость, которой вы владеете, на правах долевой собственности пропорционально вашей доле владения. Например, если вы владеете 30 процентами общей арендной платы, вам разрешено продать 30 процентов. Кроме того, совладельцы в общей аренде обычно не могут помешать другим совладельцам продать свои акции. Кроме того, если совладельцы совместной аренды не могут договориться о ее добросовестном использовании, один или несколько из них могут подать в суд на принудительную продажу всего имущества.

Действия по разделу

Иск о разделе — это судебный процесс, поданный с целью заставить совладельцев разделить свою собственность.Если вы и совладелец унаследованного вами дома не можете договориться о том, как физически разделить его, вы можете обратиться в суд с ходатайством о его разделении. Вы также можете использовать судебный процесс о разделе, чтобы принудительно продать весь дом, который вы только что унаследовали, в совместной собственности. Суды, рассматривающие иски о разделе, обычно просто приказывают продать соответствующую собственность с разделением выручки в соответствии с долями собственности.

Урегулирование вопросов мирным путем

Совладельцам, занимающимся общей арендой, зачастую разумнее прийти к полюбовному соглашению о любом использовании, а также о продаже, если это необходимо. Во-первых, иски о разделе могут быть дорогостоящими и эмоционально сложными для совладельцев собственности, участвующих в них. Во-вторых, вы также можете совместно арендовать свою долю, чтобы продать свою долю другим совладельцам или попытаться выкупить их долю. Наконец, если вы унаследовали дом совместно с другими, просто оставить все как есть также может быть эффективной стратегией.

Ссылки

Ресурсы

Биография писателя

Тони Герра более 20 лет служил в ВМС США.Он также проработал семь лет в качестве операционного менеджера авиакомпании. Герра — бывший риэлтор, продавец недвижимости, младший брокер и преподаватель по вопросам недвижимости. Он имеет степень магистра менеджмента и степень бакалавра междисциплинарных исследований.

Стоит ли использовать наследство для покупки долевой собственности? | Деньги

Q Мы можем получить немного денег от небольшого наследства. В настоящее время мы сдаем в аренду и довольны тем, где мы находимся. Но если бы мы использовали наследство, мы могли бы позволить себе купить 25% долевой собственности в том районе, где мы живем. Стоит ли совместного владения собственностью? И сможем ли мы легко продавать, если бы захотели переехать в другое место, скажем, через пять лет, поскольку работа может привести нас в другое место?

Или мы должны бросить костер и накопить еще несколько лет и просто попытаться получить полную ипотеку на обычную собственность? В том районе, где мы живем, это может занять много времени.
TR

A Судя по отзывам на веб-сайте Share to Buy — национального портала о долевой собственности, — долевая собственность того стоит.И, по-видимому, самый большой коммерческий аргумент заключается в том, что это позволяет людям покупать в районе, где они не могут позволить себе купить «нормальную» (как вы это выразились) недвижимость.

Переход по пути долевого владения означает, что вам потребуется меньший депозит наличными, чем при покупке обычной собственности. Например, если бы вы купили 25% -ную долю собственности стоимостью 300 000 фунтов стерлингов, вам необходимо было бы внести залог в размере 3750 фунтов стерлингов, если требовался залог 5%, или 7500 фунтов стерлингов, если вы положили залог в размере 10%.Эквивалентные депозиты, необходимые для покупки всего имущества стоимостью 300 000 фунтов стерлингов, составят 15 000 и 30 000 фунтов стерлингов соответственно.

Большая разница заключается в том, что когда вы покупаете долю в собственности, необходимый вам залог рассчитывается исходя из стоимости доли, а не стоимости всей собственности. Также есть разница в ежемесячных расходах. При обычной покупке ваши ежемесячные расходы состоят из выплат по ипотеке.

Имея долевое владение, а также ипотечные платежи за свою долю, вы платите арендную плату за долю, которой вы не владеете.Обычно он составляет около 3% от стоимости доли поставщика жилья и обычно намного ниже арендной платы, которую вы платите на открытом рынке. Например, арендная плата за недвижимость стоимостью 300 000 фунтов стерлингов с долей в 25% составит 562,50 фунтов стерлингов в месяц. Если вы решите покупать дополнительные акции — так называемые «ступенчатые» — за счет накопления или увеличения ипотечного кредита, — арендная плата снижается и снижается до нуля, когда вы приобретаете 100% собственности. И именно способность подниматься по лестнице заставляет меня думать, что вам следует изучить совместную собственность.Вместо того, чтобы копить на покупку в будущем, вы можете купить акцию сейчас и сэкономить, чтобы купить большую долю позже.

Но это предполагает, что вы имеете право на участие в схеме долевого владения. Поскольку вы не можете позволить себе купить «дом, подходящий для ваших жилищных потребностей» на открытом рынке, вы могли бы им стать. Но вам нужно иметь годовой семейный доход менее 80 000 фунтов стерлингов — или менее 90 000 фунтов стерлингов в Лондоне — для получения права. В зависимости от поставщика жилья могут быть разные требования к участию.Вы можете проверить правила для отдельных свойств на веб-сайте Share to Buy.

Что касается продажи, вы должны дать своему поставщику жилья определенный период времени — обычно восемь недель — чтобы найти подходящего покупателя. Но это может сработать в вашу пользу, поскольку, в отличие от агента по недвижимости, у поставщиков жилья есть тысячи потенциальных — и правомочных — покупателей, ожидающих появления подходящей недвижимости. В случае Peabody — одного из крупнейших поставщиков жилья в Лондоне и на юго-востоке — он сообщает, что покупатель нашелся в течение восьминедельного периода в 98 году.8% случаев.

• Нужна помощь специалиста в поиске новой ипотеки? Используйте наш онлайн-инструмент для поиска 1000 сделок от более чем 80 кредиторов с помощью ипотечной службы Guardian, работающей на базе L&C.

Как завещание влияет на общее имущество арендаторов

Право собственности на имущество в качестве общих арендаторов обычно не позволяет избежать завещания, по крайней мере, без небольшой помощи. Определенные законы и правила определяют, кто унаследует долю собственности умершего, если ваш сосед по комнате или близкий человек умер, и вы вместе владели домом в качестве общих арендаторов.

Почему может быть необходимо завещание

Завещание — это юридический процесс передачи права собственности на активы от имени умершего физического лица на имя бенефициаров. Это также гарантирует, что кредиторы могут предъявить претензии в отношении оплаты из имущества умершего, и что будут поданы окончательные налоговые декларации, включая налоговую декларацию на наследство, если имущество достаточно велико.

Все это может занять некоторое время и сопряжено с определенными расходами, поэтому многие люди планируют свои владения, чтобы в максимальной степени избежать завещания.К сожалению, владение собственностью в качестве общих арендаторов обычно не позволяет добиться этого, если не будут предприняты дополнительные меры.

Определение общей аренды

Совместная аренда — это форма собственности между двумя или более людьми. У арендаторов не обязательно должны быть равные доли владения — один может владеть 25% долей собственности, а другой — 75%. Они оба имеют право пользоваться всем домом в любом случае.

Этот тип собственности распространен среди не состоящих в браке лиц, когда один вносит больший финансовый вклад в собственность, чем другой.Доля арендатора в доме, как правило, соизмерима с взносами этого человека, поэтому он имеет право передать свою долю другому лицу в течение своей жизни или после смерти без согласия или разрешения другого арендатора или арендаторов.

Каждый арендатор оставляет за собой право включить свою долю собственности в свой план владения недвижимостью, оставив ее кому угодно после смерти.

Совместные арендаторы и совместные арендаторы

Совместная аренда — еще один распространенный способ владения правовым титулом на собственность, и этот тип собственности не позволяет избежать завещания, потому что он дает право на наследство.

«Выживший» означает, что, когда один из арендаторов умирает, доля этого лица в доме переходит непосредственно и автоматически оставшемуся в живых арендатору. Нет необходимости в участии суда по наследственным делам, потому что передача происходит в силу закона.

Совместные арендаторы владеют равными долями собственности. Собственность 50/50, если их двое. Ни один из них не может продать или обременять свою долю без сотрудничества и согласия другого.

Право на наследство, присущее титулу, приведет к аннулированию наследства, если арендатор попытается передать свою долю собственности кому-то другому в своем плане недвижимости.

, когда собственность записана на единственное имя наследника

На первый взгляд такая ситуация может показаться невозможной. Совместное владение домом, такое как общая аренда, не может осуществляться только на имя одного человека, но может принадлежать доля собственности умершего.

Если доля умершего в общей собственности арендатора оформляется только на его имя, эта доля владения в доме будет проходить через его наследственное имущество одним из двух способов.

1. Он пойдет бенефициарам, указанным в последнем завещании умершего и завещании, которое арендатор оставил в действующем завещании. Эта часть общей собственности перейдет к бенефициарам, указанным в завещании о ее получении.
2. Он перейдет к наследникам умершего по закону, если арендатор не оставит завещания. Это лица, которые могут унаследовать от умершего в соответствии с законами штата, называемыми законами о завещании, когда не были приняты никакие другие положения о планировании наследства.

Супруги и дети обычно первыми в очереди наследуют, когда умерший не оставляет завещания или другого имущественного плана.

Законы о наследстве государства, в котором умерший проживал на момент смерти, будут регулироваться, если общая собственность арендатора не является недвижимостью. В противном случае будут действовать законы штата, в котором находится недвижимость, о наследстве, даже если эти законы отличаются от законов штата, в котором умер умерший.

Суть в том, что оставшийся в живых, который удерживает титул таким образом, в конечном итоге получит нового арендатора — того, кто унаследовал долю другого арендатора. Вы можете оказаться владельцем собственности с совершенно незнакомым человеком.

В лучшем случае другой арендатор мог бы завещать свою долю вам. Теперь вы будете владеть всей собственностью, как и в случае совместной аренды с правом наследования, но эта сделка будет подлежать завещанию.

Если у умершего был отзывный жизненный траст

Часть дома умершего перейдет к бенефициару вне завещания, если они сформировали отзывный живой траст и присвоили свою часть собственности от имени траста.В этом случае доля этого арендатора перейдет непосредственно к бенефициарам, указанным в трастовых документах, без участия суда.

Это не функция общих арендаторов, а скорее функция живого траста. Отзывные живые трасты избегают завещания всех своих активов.

Рассмотрение ипотеки

Ипотека — это долг, и процесс завещания также касается долгов умершего. Но имущество умершего будет нести ответственность за выплату ипотеки , а не , если заем выдан на совместное имя.

В этом случае закон о защите прав потребителей имеет приоритет перед законом о наследстве. Оба арендатора были по договору обязаны выплатить ипотеку, поэтому все договорные обязательства автоматически переходят к оставшемуся в живых в силу закона, если только один из них выживает.

Однако наследство умершего будет нести ответственность за выплату ипотеки или иное разрешение ситуации, если бы умерший владел ипотекой на свое единственное имя.

Потенциально это может включать принудительную продажу имущества либо имуществом, либо кредитором, если в имуществе недостаточно средств для погашения остатка по ипотеке, и имущество несет ответственность за его выплату.

Опции арендаторов

Очевидно, вы не хотите терять свой дом в случае смерти вашего соарендатора, но вы, возможно, не захотите владеть собственностью или жить с тем, кто унаследует долю другого арендатора. У вас есть несколько вариантов.

Возможно, вам удастся договориться с новым арендатором о продаже собственности, если вы сами не останетесь на месте. Каждый мог получить свою законную долю доходов, исходя из своих прав собственности.

Возможно, вы сможете выкупить долю нового арендатора или найти кого-то еще, кто захочет это сделать.

Вы также можете подать в суд так называемый «иск о разделе», попросив судью принудить к продаже собственности и выплатить каждому из вас соответствующие доли владения из выручки.

Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы

Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы

Энди Сиркин

Фраза «долевое владение» обычно используется для описания совместного владения недвижимостью для отдыха или курорта людьми в соглашении, которое распределяет права использования в зависимости от времени.Другими словами, только одному владельцу будет разрешено использовать конкретный дом или квартиру в определенное время. Соглашения о долевой собственности могут применяться к отдельному дому или квартире (обычно именуемой «одноразовой долевой») или к многоквартирному дому или курортной застройке. В многоквартирных застройках каждый совладелец может иметь права собственности на все единицы, некоторые из единиц или только одну единицу, и его / ее права использования и обязательства по расходам могут или могут не соответствовать его / ее собственности. прав.Группы могут быть собраны девелоперской или гостиничной компанией, индивидуальным строителем, риэлтором или продавцом, одним или несколькими потенциальными покупателями / пользователями или группами друзей или членов семьи.

Термины частный жилой клуб (или «PRC»), таймшер, совместное владение, партнерство в загородном доме и долевое совместное владение также используются для описания этих договоренностей, и нет никаких последовательных различий в использовании этих описаний. Поскольку использование собственности распределяется по времени, этот тип совместного владения подпадает под большинство юридических определений «таймшера», что означает, что на него могут распространяться ограничения и требования, применимые к созданию и продаже таймшерской собственности. Тем не менее, есть существенные практические различия между большинством схем, обычно называемых дробным распределением времени, и более традиционным таймшером, и они обсуждаются более подробно ниже. Соглашения о долевом владении не следует путать с «клубами назначения» (в которых участники приобретают временное право на использование без права собственности), или с «кондо-отелем» или «кондотелем» (в котором каждый участник полностью владеет определенным гостиничным номером или люксом. ).

Чем отличается долевое владение от таймшеров?

Со строго юридической точки зрения, большинство определений термина «таймшер» охватывает любую договоренность, в соответствии с которой группа людей совместно использует собственность в зависимости от времени, независимо от того, владеют ли они собственностью и независимо от того, является ли управляющая компания или девелопер. участвует в организации или управлении недвижимостью.Но с практической точки зрения существуют значительные различия между большинством соглашений, которые исторически назывались таймшерами, и большинством соглашений о долевом владении.

Вопреки распространенному мнению, разница между дробным и таймшером заключается не в том, передается ли право собственности на недвижимость покупателям. Как поверенный, который участвовал в долевом владении более 20 лет, я могу однозначно сказать, что многие «таймшер-свойства» предполагают прямую, титулованную собственность, а многие «дробные собственности» — нет.Это заблуждение о разнице между дробным и таймшером часто приводит к двум важным проблемам: (i) предположению, что ограничения и правила таймшера не применяются к частичным проектам, и (ii) неспособность оценить важные элементы предложения, которое необходимо сделать. уверен, что это действительно лучше, чем старомодные таймшеры с плохой репутацией.

Значимые различия между большинством устаревших таймшеров и большинством современных механизмов долевого владения заключаются в (i) степени, в которой права и обязанности каждого участника ограничиваются конкретным домом или группой домов, и (ii) степенью собственности каждого участника. и контроль.Принятие права собственности на конкретный дом или кондоминиум не обязательно означает, что совладелец имеет право использовать дом, которым он / она владеет (в отличие от других в застройке), или несет ответственность за расходы, которая ограничивается этим домом. Официальное право собственности также не дает совладельцу какого-либо определенного уровня контроля над тем, как будут ухаживать и управлять домом, которым он / она владеет, какие затраты на владение будут понесены в будущем, или есть ли какие-либо значимые перспективы заработка денег на основе увеличение стоимости недвижимости.Эти вопросы должны быть изучены на основе документов, регулирующих общую собственность, а не на основе того, как называется договоренность, и от того, оформлено ли право собственности. Вот ключевые вопросы, которые следует задать о соглашении о долевом владении:

• Каков баланс предсказуемости и гибкости в системе использования? Можно ли изменить систему, и если да, то насколько каждый совладелец защищен от изменений, которые уменьшат для него / нее полезность собственности? Справедлива ли система использования, можно ли проверить и подтвердить ее справедливость и каким образом недобросовестный владелец или менеджер может манипулировать системой?
• В какой степени каждый совладелец сможет контролировать и предсказывать, каким домом он / она будет пользоваться при каждом конкретном посещении? Будет ли он / она возвращаться в один и тот же дом при каждом посещении? Если нет, то насколько сильно варьируется размер и другие удобства, и насколько совладельцем (если есть) будет контроль над определением, каким домом он / она будет пользоваться?
• Ограничиваются ли расходы и обязанности каждого совладельца домом или домами, которые он / она будет использовать, или они распространяются на дома, которые будут использовать только другие владельцы? В последнем случае будут ли расходы и обязанности каждого совладельца пропорциональны его / ее правам пользования?
• Какова стоимость за ночь, если сложить все годовые затраты (включая плату за управление и сборы) и разделить их на количество дней использования каждый год? Насколько вероятно, что стоимость ночлега будет расти быстрее, чем стоимость альтернативного жилья? В какой степени посуточные расходы будут зависеть от необходимости предоставления услуг, которые некоторые совладельцы могут не захотеть или не использовать, или от необходимости получения прибыли крупным застройщиком или оператором курорта?
• Будут ли совладельцы каким-либо образом контролировать рост затрат (в частности, платы за управление и сборы) с течением времени, а также управление и обслуживание собственности?
• В какой степени совладельцы могут сдавать в аренду общую собственность и контролировать размер арендной платы?
• Может ли частичный собственник провести отпуск в другом месте, и насколько легко получить желаемое место и даты?
• Какие ограничения применяются к перепродаже, с какой конкуренцией столкнется владелец долевого участия в собственности и в непосредственной близости, и какое финансирование (если таковое имеется) будет доступно покупателю?

Почему покупатель дома для отпуска рассматривает возможность совместного владения домом для отпуска или курортной недвижимостью?

Хотя многие люди мечтают о владении загородной недвижимостью, большинство из них либо не могут позволить себе желаемый тип собственности, либо рассуждают, что они не будут использовать загородный дом достаточно часто, чтобы оправдать затраты. Долевое владение обеспечивает решение этих проблем, позволяя каждому совладельцу оплачивать только часть затрат и текущих расходов владения загородным домом и разделять риски непредвиденных проблем с техническим обслуживанием и снижения стоимости с другими. Конечно, в обмен на распределение затрат и рисков владелец отказывается от некоторых прав пользования и свобод всей собственности. Но работа и школьные обязательства не позволяют большинству людей использовать дом для отдыха более нескольких недель или месяцев в году, и некоторая потеря свободы и контроля часто является приемлемой жертвой для огромной экономии средств.

Почему владельцы дома для отдыха или курортной недвижимости рассматривают возможность продажи долей участия?

Совместное владение становится все более популярным среди тех, кто уже владеет домом для отдыха (или даже основным местом проживания в курортном поселке), но чувствует себя обремененным расходами, содержанием и управлением недвижимостью, которую они используют нечасто или регулярно отсутствуют в определенные сезоны. Вместо того, чтобы продавать дом, который им нравится, эти люди предпочитают продать одну или несколько долей долевого владения другим лицам, которые будут использовать дом, когда первоначальный владелец этого не сделает, и помогут разделить расходы и бремя.Помимо снижения затрат и времени, совместное владение может высвободить капитал для покупки другой курортной собственности или для альтернативных инвестиций. Это также может стать альтернативой, когда продажа всего дома оказывается сложной из-за рыночных условий.

Почему девелоперу или застройщику следует рассмотреть возможность предложения долевого участия?

Совместное владение может быть значительно менее дорогостоящим и более привлекательным вариантом для некоторых потенциальных покупателей новой застройки, давая некоторым покупателям стимул или возможность совершить покупку, которых в противном случае не хватало бы.Таким образом, строитель или разработчик могут открыть новый рынок и получить доступ к другой группе потенциальных клиентов, предложив долевое владение, что является особенно привлекательной возможностью, когда продажи всей собственности идут медленно. Маркетинг менее дорогостоящего варианта владения также может повысить общую видимость и посещаемость сайтов продаж проекта, а также увеличить объем продаж всего владения. Наконец, переход проекта к долевому владению обычно увеличивает общее использование собственности, что может повысить жизнеспособность и финансовые показатели удобств и дополнительных услуг, таких как спа, поле для гольфа, горнолыжный курорт или ресторан.

Почему риэлтор рассматривает возможность предложения долевой собственности потенциальному продавцу или покупателю?

Концепция долевого владения неизвестна многим разработчикам, строителям, продавцам и покупателям, и даже те, кто знаком с этой концепцией, часто не понимают ее потенциальных преимуществ. Риэлтор, который понимает концепции долевой собственности, часто может получить листинг или совершить продажу, которую другие риэлторы не могут, открыть новые возможности для маркетинга или добиться более высокой продажной цены. Знание и понимание долевого владения могут быть особенно полезным инструментом во времена или в регионах, где объем транзакций для традиционных продаж является медленным или сезонным.

Какие правовые ограничения применяются к долевой собственности?

Юридические ограничения на долевое владение можно сгруппировать в четыре основные категории: (i) национальное или государственное законодательство о недвижимости, (ii) местное законодательство о недвижимости, (iii) ограничения частного права и (iv) национальное или государственное законодательство о ценных бумагах или инвестициях. . Даже если группа друзей и родственников покупает собственность для совместного использования и, следовательно, дробные доли не будут продаваться широкой публике, в какой-то момент могут применяться юридические ограничения на долевое владение, особенно когда одному из совладельцев требуется или хочет перепродать свою долю.

В США законы о долевом владении недвижимостью варьируются от штата к штату. Какой закон применяется, зависит от того, где находится общая собственность, как и где будут реализовываться интересы, а в некоторых случаях — от места проживания покупателей. Чтобы определить, какие национальные или государственные законы о недвижимости применяются к конкретному соглашению о долевом владении, необходимо определить, сколько процентов будет предложено, общую структуру предложения, как и где будут продаваться проценты и кому будет разрешено покупать.Когда требуется одобрение регулирующих органов, затраты и задержка, связанные с получением одобрения, могут быть значительными, а в некоторых случаях в одобрении может быть отказано в зависимости от местоположения собственности или других ограничений.

Местное регулирование долевой собственности редко, но все больше растет, особенно в курортных общинах. Ограничения на частные дела, содержащиеся в руководящих документах ассоциаций домовладельцев (таких как CC&R, Устав, Соглашения о сотрудничестве и т. Д.), Также могут ограничивать или запрещать соглашения о долевом владении.Большинство местных законов о долевом владении и ограничения частных сделок вызваны правами использования, которые предлагаются вместе с долевыми акциями, а не количеством владельцев или структурой собственности. Другими словами, эти ограничения налагаются не потому, что продаются дробные доли собственности, а потому, что они продаются с обещанием, что одному владельцу будет разрешено использовать дом или квартиру в определенное время. Конечно, без обещания какого-то определенного и повторяющегося права использования долевые интересы, вероятно, не будут продаваться.

Национальные или государственные законы о ценных бумагах или инвестициях также могут применяться к соглашениям о долевой собственности. Как правило, эти правила будут применяться в тех случаях, когда арендный доход распределяется между владельцами, управленческие обязанности полностью делегированы или целью совместного владения является прежде всего инвестиции. Применение этих законов может привести к дорогостоящей регистрации и соблюдению требований, ограничениям на рекламу, лицензированию сделок с ценными бумагами и требованиям, касающимся благосостояния и опыта каждого покупателя.

Как разделены права на использование долевой собственности?

Независимо от того, является ли человек частным застройщиком многоквартирной дробной собственности, риэлтором или продавцом отдельного дома, который будет предложен фракционно, или организацией группы семьи или друзей для покупки общей собственности, решая, каким будет общая собственность. использование обычно является первым шагом в структурировании соглашения о долевом владении. Структура использования будет определять большинство других элементов соглашений о долевом владении и станет наиболее важным и ценным преимуществом владения для долевых собственников.

При анализе различных вариантов использования долевого владения важно сбалансировать предсказуемость и гибкость, а также помнить, что совладельцы будут обмениваться правами использования между собой независимо от того, какая система будет принята. Выбор структуры распределения долевого владения должен определяться местоположением и размером собственности, ее сезонностью, вероятной продолжительностью посещений и способом, которым люди, вероятно, будут путешествовать в совместно используемую собственность. Кроме того, рассмотрите сложность и стоимость эксплуатации системы долевого владения в свете количества совладельцев и помните, что сложная или трудоемкая система будет подвержена сбоям и манипуляциям и добавит к совладельцам сборы.

Самой популярной моделью использования долевого владения является «подход распределения использования». Каждому совладельцу предоставляется исключительное право использовать дом в течение определенного количества дней, недель или месяцев в году. Периоды использования могут быть фиксированными (например, «февраль месяц» или «первые две недели февраля и июль»), переменными (то есть они меняются каждый год) или комбинацией фиксированных и переменных. В многоквартирных частных владениях права использования могут принадлежать конкретному дому или квартире, группе домов или квартир (например, всем квартирам с тремя спальнями или всем квартирам с видом на море) или всем домам. дома или квартиры.На покупную цену может влиять количество и / или качество использования, выделенное каждому совладельцу. Права на использование могут быть ограничены только владельцами или распространены на семью, друзей, арендаторов, биржи или любую их комбинацию. К разным периодам использования могут применяться разные права использования. Периоды использования могут быть назначены посредством ежегодной ротации между Совладельцами заранее установленных групп дней, недель или месяцев, ежегодного выбора или процесса черновика, основанного на чередующейся системе приоритета выбора, системе резервирования или любой комбинации этих систем использования. .

Менее популярной моделью распределения прав на использование с долевым владением является «подход Pay-To-Use». Совладельцы платят заранее оговоренную «плату за использование» за каждый день или неделю использования. Плата за использование вместе с любым доходом от аренды, полученным, если дом также сдается не владельцам, используются для оплаты расходов на владение. Если плата за использование и доход от аренды вместе превышают расходы, излишек делится между владельцами; если есть дефицит, каждый владелец должен внести свой вклад. Когда используется подход Pay-To-Use, покупная цена и право собственности на дом могут быть разделены в зависимости от того, что может себе позволить каждый совладелец, его инвестиционных целей или любых других критериев, которые группа считает полезными, кроме цены покупки и владения не должны иметь никакого отношения к использованию. Можно использовать подход распределения использования, но все же выделять определенное количество недель каждый год в качестве недель Pay-To-Use, что означает, что в это время дом будет сдаваться в аренду владельцам или не владельцам, и полученный доход разделен между собственниками пропорционально доле владения. В другом варианте можно использовать подход Pay-To-Use, но по-прежнему предоставлять совладельцам предпочтения или скидки на определенное количество недель в году.

Как распределяются расходы по долевой собственности?

В соглашениях о долевом владении с участием одного дома операционные расходы, такие как страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, обычно делятся пропорционально доле владения, так что владелец 20% оплачивает 20% каждой из этих расходов.При использовании подхода Pay-To-Use плата за использование и доход от аренды будут вычитаться из расходов, а владелец 20% (после уплаты платы за использование за любые дни или недели, которые он / она провел в доме) получит 20% любого излишка, если доход превышает расходы, или оплатить 20% любого дефицита, если расходы превышают доход. В юрисдикциях, где налог на имущество увеличивается в результате перепродажи дробной доли, покупатель должен полностью оплатить увеличение. Перепродажа одним совладельцем никогда не должна увеличивать налоговое бремя собственности совладельца, не занимающегося продажей.В штатах, где перепродажа не требует переоценки, налог на имущество может распределяться, как и другие операционные расходы.

В соглашениях о долевом владении с участием нескольких единиц девелопер должен сначала определить, будет ли использование каждого совладельца ограничено определенной единицей или единицами, или все совладельцы будут совместно использовать все единицы. В первом случае разработчик может выбрать, чтобы каждый совладелец вносил вклад только в расходы на эксплуатацию объекта или объектов, на которые он / она имеет права использования.

Как финансируются сделки долевой собственности?

Обследования отрасли показали, что только 30-35% покупок с долевым участием связаны с финансированием, а 65-70% покупателей с долевым участием оплачивают все наличные деньги за свою долю долевого участия. Исторически сложилось так, что когда финансировались соглашения о долевой собственности на один дом или квартиру, единственным доступным вариантом было получение групповой ипотеки, обеспеченной всем домом. Более крупные проекты могли получить частичное финансирование, когда каждый частичный владелец мог получить свой собственный заем, обеспеченный только его / ее долей участия.Совсем недавно индивидуальное дробное финансирование стало доступным для соглашений о долевой собственности с участием одного дома или квартиры, но события в сфере кредитования замедлили эту тенденцию.

Если будет групповая ипотека, дробным собственникам нужно будет рассчитать, как разделить выплаты по ипотеке. Если первоначальный взнос распределяется в той же пропорции, что и цена, ипотека также будет разделена пропорционально цене. С другой стороны, если одни совладельцы вносят больше первоначального взноса, чем другие (относительно их цены), разделение ипотеки будет отличаться от раздела собственности. Для иллюстрации представьте, что пять семей хотят поровну разделить дом для отпуска за 500 000 долларов и планируют купить его с первоначальным взносом в 100 000 долларов и общей ипотечной ссудой на 400 000 долларов. Теперь предположим, что семья № 1 имеет только 10 000 долларов для первоначального взноса, Семья № 2 имеет 30 000 долларов для первоначального взноса, а у остальных семей по 20 000 долларов. Семья №1 будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 10 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 90 000 долларов из групповой ипотеки на 400 000 долларов или 22,5% (90/400). Семья №2 будет покупать акцию на 100 000 долларов с выкупом на 30 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 70 000 долларов из ипотечных кредитов на сумму 400 000 долларов или 17 долларов.5% (70/400). Каждая из остальных семей будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 20 000 долларов, что означает, что каждой из них нужно будет занять 80 000 долларов или 20% (80/400). В этой ситуации все выплаты по ипотеке будут разделены в зависимости от суммы займа, то есть Семья №1 будет платить 22,5%, Семья №2 будет платить 17,5%, а каждая из остальных семей будет платить 20%.

Как управляются частные дома для отдыха?

Полезно разделить задачи управления долевым владением на четыре категории: распределение использования, учет, очистка и ремонт.Любая из этих работ может выполняться совладельцами или сторонними специалистами, может включать компенсацию или нет, и может быть объединена по мере необходимости для повышения эффективности или удобства.

Управление распределением использования необходимо только в относительно сложных системах использования, таких как те, которые основаны на резервировании или включают элемент оплаты по факту использования. Простые системы использования, такие как фиксированные назначения или фиксированные ротации, не требуют какого-либо управления и, следовательно, менее дороги и более надежны. Имейте в виду, что системы, которые предположительно являются автоматизированными или основанными на Интернете, по-прежнему требуют мониторинга, обслуживания и резервного копирования (когда (а не в случае) отказа системы), поэтому кто-то должен отвечать за управление даже самой автоматизированной системой использования.

Управление бухгалтерским учетом включает сбор платежей от совладельцев, оплату счетов и ведение записей. Во избежание споров о долевом владении и нехватки денежных средств, которые могут привести к кредитным дефектам и даже к потере совместно используемой собственности, абсолютно необходимо собирать выплаты совладельцам на основе бюджета и регулярной системы оценки, а не «по мере необходимости». Это означает, что в конце каждого года владелец или менеджер оценивает все расходы на следующий год, включая групповую ипотеку (если таковая имеется), налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, и определяет сумма, если таковая имеется, которая потребуется от каждого совладельца для оплаты счетов.Ожидаемые расходы должны включать некоторые резервы для долгосрочных повторяющихся расходов, таких как покраска, кровля, обслуживание системы, а также замена мебели и приборов. От каждого владельца следует потребовать внести свой платеж в срок. Таким образом, каждый совладелец с достаточно высокой степенью точности знает, что от него / нее ожидается в наступающем году, и легко отследить, выполняет ли совладелец свои обязательства перед серьезной проблемой. развивается.

Уборка — это управленческая задача с удивительно высоким потенциалом вызвать недовольство и разногласия среди частичных владельцев, особенно в небольших группах совместного владения, проживающих в одном доме или квартире.Большинству совладельцев гораздо больше нравится пользоваться своим домом для отдыха, когда они приезжают и находят его чистым и аккуратным, а чистота необходима для успешной сдачи в аренду не владельцам. Если среди всех совладельцев в группе (а также их семей и друзей) не будут преобладать необычно постоянные и высокие стандарты чистоты и порядка, вполне вероятно, что негодование и даже гнев разовьются из-за состояния дома, когда некоторые пользователи уйдут. . Верно и то, что человек должен быть в отпуске, когда пользуется домом, и, возможно, не захочет тратить последний день отпуска на уборку. По всем этим причинам я настоятельно рекомендую даже самым маленьким и наименее формальным группам совладельцев загородного дома регулярно прибегать к услугам уборщика или уборщика. Уборщик также может следить за состоянием собственности и сообщать совладельцам, когда конкретный совладелец или гость что-то повредил, сломал или украл. Одна из лучших особенностей совместного владения заключается в том, что стоимость такого типа услуг может быть распределена по всей группе.

Управление ремонтом важно, потому что без него никто не несет ответственности за поддержание долевого имущества в хорошем состоянии, а небольшие недорогие проблемы могут перерасти в большие дорогостоящие.Менеджер по ремонту должен нести ответственность за периодический осмотр собственности, рассмотрение замечаний и жалоб от совладельцев, а также организацию и надзор за ремонтом. Если менеджер по ремонту будет делать капитальный ремонт самостоятельно, важно до начала работы установить, получит ли менеджер по ремонту компенсацию и, если да, то какую. Компенсации «время и материалы» следует избегать, потому что она часто приводит к спорам, особенно когда менеджер по ремонту не является профессиональным подрядчиком и не может эффективно использовать свое время и / или материалы.Гораздо лучший подход — заранее установить объем работ, время их выполнения и сумму платежа. Это позволяет избежать большинства возможных споров и позволяет группе сравнивать предложение менеджера по ремонту с предложениями внешних подрядчиков.

Как частичные владельцы домов для отпуска принимают решения?

В проектах с долевым владением, организованных застройщиком или продавцом собственности, застройщик / продавец должен определить, какие полномочия предоставить собственникам, как будут приниматься различные типы решений собственников (правление или голос собственника, большинство голосов против подавляющего большинства или единогласное решение). ) и как будет обрабатываться переход между контролем разработчика и контролем владельца.Если частичный проект включает в себя несколько единиц, продавец / разработчик должен ли принимать определенные решения подгруппами владельцев (или руководящим советом, избранным подгруппами) на основе разделения прав использования и / или обязательств по обслуживанию. Другими словами, должны ли решения относительно конкретной единицы или единиц приниматься всеми владельцами или только теми владельцами, чьи обязательства по использованию и / или платежам будут затронуты?

Независимо от того, сколько собственников и домов будет в группе долевого владения, и была ли договоренность о долевом владении создана продавцом / застройщиком или самими долевыми собственниками, полезно установить определенные обязательные обязанности, которые группа будет выполнять. быть обязанным сделать, если все владельцы не согласны с другим.Эти обязательные обязанности должны включать оплату текущих эксплуатационных расходов и поддержание здания в хорошем состоянии. Установление обязательных обязанностей не позволяет отдельному владельцу (в группе только из двух владельцев) или большинству владельцев (в группе из трех или более владельцев) предпринимать действия, которые ставят под угрозу групповые инвестиции.

Группы из трех или более совладельцев обычно имеют многоуровневую систему голосования, в которой определенные решения принимаются большинством или подгруппой, такой как совет директоров, а определенные решения требуют единогласия (или, альтернативно, большего большинства). Решения, требующие более высокого уровня одобрения, как правило, включают серьезные физические изменения в собственности, большие расходы, изменение распределения прав использования, продажу всей собственности и заимствование денег под собственность, а также могут включать все остальное, что группа считает особенно важным. . При анализе того, как следует принимать решения, имейте в виду, что разрешение на принятие решения большинством позволяет большинству отнять права на использование у меньшинства или добавить к нему бремя затрат.С другой стороны, требование о принятии решения на основе консенсуса может парализовать группу, если есть совладелец, который не заинтересован, необоснован или рассержен. Личности и отношения первоначальных совладельцев могут со временем измениться, и новые люди могут войти в группу в результате перепродажи или смерти, поэтому не предполагайте, что уровень сотрудничества, легкость достижения консенсуса и рациональность, которые вы испытываете сейчас будет продолжаться в будущем.

В группах всего из двух совладельцев голосование явно проблематично.Если совладельцы не согласны, результат зависит от того, как в соглашении о совместной собственности рассматривается рассматриваемый объект. Если в соглашении указано, что рассматриваемое действие требует согласия обоих владельцев, никаких действий предприниматься не будет, поскольку собственники не дали согласия. Если в соглашении ничего не сказано по этому вопросу, совладельцам потребуется помощь в разрешении споров, как правило, посредничество и / или обязательный арбитраж.

Одна особенно важная, но часто упускаемая из виду область принятия решений и потенциальных споров — это планировка и обстановка общего загородного дома.Собственность может стать чрезмерно захламленным хранилищем ненужной мебели совладельца или неприятным лабиринтом противоречащих друг другу вкусов. Я предлагаю совладельцам сначала согласовать расположение мебели, а в случае необходимости покупки — бюджет и план принятия решений о покупке. После завершения первоначальной меблировки и отделки любые дополнения или изменения должны потребовать одобрения группы.

Облагаются ли вычетом налога с платежей по домам для отдыха в долевой собственности?

Налоговый режим домов для отдыха зависит от того, как часто недвижимость используется для «личного пользования» и как часто она используется для «сдачи в аренду».Существует три возможных налоговых режима, каждый со своими собственными правилами налоговых вычетов: «Чистый второй дом», «Чистая аренда недвижимости» и «Аренда второго дома / хобби».

Налоговый режим «Чистый второй дом» используется, если недвижимость сдана в аренду на срок не более 14 дней в конкретном налоговом году. При таком режиме налогообложения проценты по ипотеке и налоги на имущество обычно не облагаются налогом, а другие расходы — нет. Доход от аренды полностью не облагается налогом.

«Чистая арендуемая собственность» используется, если выполняются оба из следующих двух условий: (i) собственность является «арендой» на срок более 14 дней в конкретном налоговом году »и (ii) общее количество Дней «личного пользования» составляет не более 14 или не более 10% от общего количества дней «аренды». (Например, если было 220 дней «аренды», могло быть до 22 дней «личного использования»; если было 100 дней «аренды», могло быть до 14 дней «личного использования».) С «Pure» Аренда собственности », разделите год на две части:« аренда »и« личное пользование »и пропорционально распределите каждый расход. Что касается «арендной» части, расходы (включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизационные отчисления) подлежат вычету в той степени, в которой они превышают арендный доход, но вычет не может быть произведен против всех виды доходов, и в некоторых случаях должны переноситься на будущие годы и вычитаться из них.Для части «личного пользования» надежно вычитается только налог на имущество; другие расходы, включая проценты по ипотеке, как правило, не учитываются.

Налоговый режим «Аренда второго дома / хобби» применяется, когда не применяется ни одна из других категорий. При таком налоговом режиме разделите год на две части: «аренда» и «личное пользование» и пропорционально распределите каждый расход. Что касается «арендной» части, расходы (опять же, включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизацию) могут компенсировать доход, но не подлежат вычету в иных целях.Для части «личного пользования» проценты по ипотеке и налоги на имущество, как правило, вычитаются, но другие расходы — нет.

При определении того, как часто недвижимость используется в «личных целях» и как часто она используется в качестве «сдачи в аренду», применяются следующие правила:

• Использование совладельцем, даже если совладелец платит за использование, является «личным использованием».
• Использование родственником владельца, даже если родственник платит полную арендную плату, является «личным использованием».
• Использование не владельцем дома для отпуска по договоренности об обмене загородным домом является «личным использованием».
• Дни, потраченные в основном на ремонт или обслуживание загородного дома, не являются «личным использованием», но также не должны считаться днями «аренды».
• День, когда дом доступен для аренды, но фактически не сдается, не может считаться днем ​​«аренды».

Когда отпускная недвижимость распределяется по частям, Правила IRS, похоже, предполагают, что использование всех совладельцев (и их родственников, друзей-неплательщиков и обменников) должно быть сложено вместе, чтобы определить общее количество дней «личного использования», и дни, когда недвижимость сдавалась в аренду арендаторам, которые не являются собственниками или родственниками (независимо от того, шла ли арендная плата отдельному владельцу или распределялась между группой), следует сложить вместе, чтобы определить общее количество дней «аренды».Затем следует определить налоговый режим. Если дом квалифицируется как чистый второй дом, каждый владелец может вычесть все уплаченные им проценты по ипотеке и налог на недвижимость. Если дом не квалифицируется как «чистый второй дом», группе необходимо будет определить коэффициент распределения коллективных расходов на «аренду» / «личное пользование». Затем каждый владелец должен будет применить это соотношение к расходам, которые он / она заплатил, компенсировать любой полученный доход и применить соответствующие правила налогового вычета, как указано выше.Тем не менее, по крайней мере, одна статья, в которой подробно рассматривается эта тема, пришла к выводу, что такой подход может быть неработоспособным или справедливым на практике, и что было бы разумно для каждого владельца определять свой налоговый режим отдельно на основе его / ее использования. и аренда его / ее интервала.

Это обсуждение налоговых вопросов предназначено только как введение в общие правила. Проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или бухгалтером для получения полной и персонализированной налоговой информации.

Как я буду облагаться налогом, если частный дом для отпуска продан или я продам свою долю?

Если продавец не занимал недвижимость в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, непосредственно предшествующих продаже, он / она не будет иметь права на освобождение от уплаты налога на прирост капитала в размере 250 000 долларов США для одного человека / 500 000 долларов США в браке. Но продавец, скорее всего, будет иметь право на налогообложение любой прибыли по более низким ставкам долгосрочного прироста капитала и может иметь право совершить отложенный налог на обмен. Как правило, порядок налогообложения прибыли или убытка от перепродажи будет зависеть от того, как недвижимость использовалась в течение 12 месяцев, предшествовавших продаже. При планировании продажи недвижимости для отпуска (или только вашей доли в ней) целесообразно проконсультироваться с налоговым экспертом как минимум за год до запланированной продажи.

Почему собственник или риэлтор, продающий всю собственность, должен разработать структуру долевого владения и соглашение перед маркетингом? Почему бы не позволить покупателям разработать собственное частичное соглашение?

Хотя теоретически возможно собрать всю группу покупателей, попросить их подготовить единое предложение как группу, а затем дать им время и гибкость для создания своей собственной структуры и соглашения до закрытия (пока недвижимость удерживается на рынке) , этот подход намного чаще терпит неудачу, чем приносит успех, и требует огромных усилий и времени, даже если он успешен. Большинству продавцов и риэлторов намного проще и продуктивнее принимать индивидуальные предложения от потенциальных покупателей каждой дробной доли, даже если они намереваются одновременно закрыть продажу для всех покупателей сразу. (Обратите внимание, что закрытие продаж по одному также возможно.) Принятие индивидуальных предложений по дробным акциям практически невозможно без наличия структуры и документации. Структура, созданная соглашением, необходима, чтобы избежать неопределенности и риска, которые в противном случае были бы связаны с серией договоров купли-продажи процентной доли собственности.

Какой тип соглашения о долевой собственности или документа о долевом владении необходим для соглашения о долевой собственности?

Каждой группе долевого владения нужен документ или группа документов с подробным описанием их прав (особенно использования / аренды, изменения, финансирования и перепродажи) и обязательств (особенно распределения затрат, структуры взносов, ремонта / замены и правил). Документ или документы должны быть подготовлены с учетом того факта, что они будут использоваться только в случае несогласия владельцев и будут полезны только в том случае, если они могут разрешить разногласия (подробнее об этом позже).

Если частичные владельцы будут владеть правом собственности (договоренность о «прямом владении»), регулирующие документы делятся на две основные категории: подпись этого владельца и (ii) незарегистрированные и связывающие только тех долевых владельцев, которые их подписывают. Принципиальные преимущества зарегистрированных документов, часто называемых «Декларациями» или «CC&R» (что означает «Соглашения, условия и ограничения»), заключаются в том, что они снижают риски совместного владения (особенно риск того, что будет совладелец который не связан документами, потому что он / она их не подписывал), и облегчать сбор в случае неуплаты обязательств совладельца.Принципиальные недостатки зарегистрированных документов состоят в том, что они могут нарушать местные или частные правила, их труднее изменять и, как правило, они несовместимы с групповым финансированием. Распространенное заблуждение состоит в том, что совладельцы получают «отдельные документы» только в том случае, если есть зарегистрированные документы о долевом владении. Фактически, все соглашения о долевом владении, предполагающие прямое владение, могут иметь отдельные документы, независимо от типа используемых документов и от того, зарегистрированы они или нет.

Большинство договоренностей о частичном отпуске включает комбинацию записанных и незарегистрированных документов, и трудно сделать обобщения относительно того, как обычно называются документы, или указать, какие документы (в отличие от элементов контента) необходимы. Некоторые общие названия (помимо «Декларации» и «CC&R», упомянутых выше): «Пользовательское соглашение», «Устав», Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение с владельцем »,« Соглашение об управлении »и« Правила использования », но нет шаблона относительно того, что находится в документе с определенным именем, или как различные необходимые положения распределяются между документами, когда проект состоит из нескольких документов.Ключ состоит в том, чтобы убедиться, что все важные элементы контента присутствуют, и оценить степень, в которой конкретный элемент контента будет защищен от текущих и будущих владельцев.

Некоторые соглашения о долевом владении предполагают создание юридического лица, например корпорации, которое может быть коммерческим или некоммерческим. Иногда субъект фактически владеет недвижимостью, а совладельцы владеют объектом (более подробно обсуждается ниже), но в большинстве случаев субъект создается только для управления и эксплуатации собственности.Когда организация создается, будет существовать учредительный документ, часто называемый «Уставом» или «Сертификатом», и могут существовать требования к ежегодной подаче и налоговой отчетности. Выгоды от создания юридического лица для управления и эксплуатации долевой собственности на время отпуска спорны, и решение часто определяется размером группы.

Действительно ли частным владельцам на каникулах, близким друзьям или родственникам, нужны официальные документы?

Люди и обстоятельства меняются непредсказуемым образом, и новые люди могут вступить в группу совместного владения в любое время в результате смерти или других неожиданных событий.Когда происходят эти изменения, даже лучшие друзья, самые близкие из семей и самые приятные и доброжелательные люди в мире могут не согласиться. Цель соглашения — помочь разрешить эти конфликты быстро, недорого и без разрушения личных отношений членов группы.

Должны ли договоры о долевой собственности на отпуск быть краткими и простыми?

Документы о совместной собственности никто не читает для удовольствия. Единственный случай, когда можно прочитать документы, — это конфликт, который не может быть разрешен неформально.В этой ситуации нужно, чтобы соглашение о долевой собственности обеспечивало конкретное и ясное решение. Чем короче соглашение о долевом владении, тем меньше вероятность того, что оно решит конкретную проблему, которая заставила взглянуть на это соглашение. Преимущество длины заключается в том, что она позволяет соглашению о совместной собственности покрывать больше вопросов и делает его более полезным. Нет недостатка в длине, если документ имеет полное оглавление. Простота желательна, если она не происходит за счет широты.

Что произойдет, если владелец долевого участия не выполнит свои обязательства?

Хотя неисполнение обязательств совладельцем является серьезным потенциальным риском долевого владения, важно держать проблему в перспективе. По моему опыту, тип дефолта, который больше всего беспокоит совладельцев, — неуплата необходимого платежа — встречается крайне редко. Гораздо более распространенными, но все же редкими являются значения по умолчанию, связанные с использованием совместно используемой собственности, например, повреждение собственности, неспособность содержать ее в чистоте, использование в несанкционированное время или ненадлежащими способами, а также изменение или загромождение без согласия группы.

Хотя это необходимо (как с юридической, так и с этической точки зрения) для защиты прав и капитала каждого долевого собственника, даже если он / она допустил дефолт, также важно, чтобы соглашение о долевой собственности давало группе право справиться с дефолтом быстро и эффективно. Группа всегда может решить не использовать всю свою власть, если обстоятельства требуют снисхождения, но группу не следует принуждать к снисходительности, если один из ее членов игнорирует правила или подвергает собственность или вложения риску.

Типичный договор о совместной собственности предусматривает, что владелец, обвиненный в нарушении, будет уведомлен об обвинении и получит ограниченное время для его оспаривания или исправления. Если обвиняемый владелец долевой акции решает оспорить обвинение, дело передается на разрешение спора, которое обычно является посредничеством, или, если оно не увенчалось успехом, обязательным арбитражем. Если обвиняемый совладелец не устранит нарушение или не приступит к разрешению спора в указанные сроки, его доля в долевом имуществе продается по рыночной цене с использованием тщательно описанной процедуры.Поступления от продажи используются для оплаты любых просроченных платежей, транзакционных издержек, судебных издержек и штрафов, а любые оставшиеся суммы переходят совладельцу, нарушившему обязательства. Обратите внимание, что процедура, в результате которой частный владелец собственности просто лишается своей собственности, инвестиций или капитала, обычно не имеет исковой силы и, следовательно, бесполезна для группы.

Группам с долевым владением рекомендуется создать резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке, налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю.Но важно понимать, что этот фонд не предназначен для использования в качестве пула, из которого дефолтный владелец долевого участия может занимать по своему желанию. Если совладелец не может произвести платеж, а группа решает использовать часть фонда для компенсации дефицита, совладелец, нарушивший свои обязательства, все еще не выполняет свои обязательства, и группа по-прежнему имеет право предпринять такие же корректирующие действия. что он имел бы право принять, если бы резервный фонд по умолчанию не был использован. Другими словами, дефолтный долевой владелец не должен иметь возможность избежать ответственности, заявив, что, поскольку были использованы его / ее собственные деньги в резервном фонде по умолчанию, он / она на самом деле не совершил дефолт.

Следует ли в долевой или долевой собственности использовать компанию с ограниченной ответственностью (Llc), товарищество с ограниченной ответственностью (Lp) или товарищество с ограниченной ответственностью (Llp)?

Владение загородным домом в качестве компании с ограниченной ответственностью («LLC»), товарищества с ограниченной ответственностью («LP»), товарищества с ограниченной ответственностью («LLP», которое невозможно в США), корпорации или другого юридического лица (а не в имена совладельцев) могут предложить несколько преимуществ, включая (i) защиту других активов от обязательств, возникающих из-за долевого владения, (ii) защиту разделяемой собственности от конфискации кредиторами совладельцев), (iii) повышение гибкости владения изменения, и (iv) добавление структуры, созданной большим сводом законов, применимых к этим организациям (но иначе не применяется к совместному владению).Для собственности, расположенной за пределами США, владение недвижимостью для совместного отдыха через юридическое лицо дает дополнительные преимущества, которые обсуждаются ниже.

Но владение загородным домом через ООО или другое юридическое лицо также имеет недостатки. Создание и поддержание структуры юридического лица связано с дополнительными расходами, включая сборы за создание, специальные налоги и ежегодные затраты на подготовку налоговых деклараций для юридического лица (которые необходимы, даже если юридическое лицо не имеет налоговой задолженности). Кроме того, использование юридического лица может лишить владельцев долей долевого участия некоторых льгот по налогу на прибыль от владения загородным домом, например, возможности вычитать проценты по ипотеке и налог на недвижимость в качестве второго дома.В конечном счете, на вопрос о том, следует ли владеть долевой собственностью через организацию, нужно отвечать в каждом конкретном случае в свете конкретных обстоятельств группы и собственности. Подавляющее большинство групп, состоящих из жителей США, совместно владеющих недвижимостью для отдыха в США, предпочитают прямое владение, а не владение в качестве LLC или другого юридического лица.

Следует ли разрешить долевым собственникам свободно продавать свои доли в общем доме для отдыха?

Те, кто владеет совместной собственностью с друзьями или семьей, часто обеспокоены тем, что разрешение совладельцам перепродать свои акции приведет к тому, что несовместимые или неквалифицированные совладельцы войдут в группу.Но запрещение индивидуальных перепродаж или требование единодушного согласия на них (что на самом деле одно и то же) может означать, что у владельца долевого участия нет возможности выйти из группы, не продав свою долю другому долевому владельцу. Проблема в том, что никакой другой совладелец не может быть заинтересован в покупке дополнительной долевой доли. Более того, даже если другой совладелец или группа совладельцев желает совершить покупку, у них мало стимулов платить справедливую рыночную цену, поскольку у продавца нет другого выбора, кроме как взять все, что предлагается.(Требование, чтобы цена основывалась на оценке, не поможет, если в результате другие совладельцы отговорятся от покупки.)

При рассмотрении вопроса о частичной перепродаже акций важно помнить о том, что меняются личности и меняются жизни так, как никто не ожидает или не может предсказать, и что люди неизбежно будут нуждаться или захотят покинуть группу. время. Изучите проблему как с точки зрения человека, который может быть вынужден принять нового совладельца, так и с точки зрения человека, которому, возможно, придется продать его из-за финансовых трудностей или болезни.Также помните, что принуждение кого-то оставаться в группе, когда он / она нуждается или хочет уйти, обычно вредит динамике группы и значительно затрудняет принятие решений и управление.

Я настоятельно рекомендую разрешить перепродажу индивидуального долевого владения с учетом ограничений, направленных на защиту группы от несовместимых или неквалифицированных покупателей. Эти меры защиты могут включать право первого отказа (право одного или нескольких существующих совладельцев приобрести долю продавца по рыночной цене) и право отказа (право других совладельцев отклонить предложенного покупателя, если они может сформулировать разумные основания для отказа).

Должны ли совладельцы частичного дома для отпуска иметь возможность принудительно продать весь дом для отдыха?

Как я упоминал выше, очень важно осознавать, что жизнь каждого из совладельцев изменится так, как они не ожидают, и должен быть способ выхода долевых собственников из группы. Разрешение совладельцам продавать отдельные акции — это один из способов сделать возможным уход, но продажа долей совместно используемой собственности может быть трудной или невозможной из-за рыночных условий, плохой динамики группы, состояния совместно используемой собственности или других непредсказуемых факторов.Таким образом, даже если индивидуальные продажи с дробным процентом разрешены, имеет смысл создать реалистичную, гарантированную стратегию выхода. Как правило, это означает выбор времени в будущем, когда любой из совладельцев сможет настоять на том, чтобы другие либо выкупили их по справедливой рыночной стоимости, либо продали всю совместно используемую собственность.

Какие виды рисков создает долевое совместное владение в отпуске?

Долевое владение сопряжено с риском совместного использования собственности с другими и полагаться на них в выполнении своих обязательств перед вами.Совместное использование означает, что вы не сможете делать то, что хотите, и когда захотите, и что другие могут делать то, что вам не нравится. Обязательства по совместному использованию означают, что необходимое обслуживание и управление могут не быть завершены, или, что еще хуже, в результате того, что совладелец не может произвести платеж, ипотечный кредитор может лишить права выкупа все здание, в результате чего все другие совладельцы проиграют. пользование общим домом и, возможно, всеми вложенными деньгами. Невозможно устранить эти риски, но есть способы их снизить.Возможно, самое важное, что вы можете сделать, чтобы снизить риск совместного владения, — это иметь подробное, письменное, подписанное соглашение о долевом владении, в котором рассматриваются все вопросы, включая события, которых вы не ожидаете, возможность того, что люди вы не знаете, войдете ли вы в группу в результате смерти или перепродажи, а также реальности, что люди меняются, и вы можете не ладить с другими совладельцами так же хорошо, как сейчас.

Помимо соглашения о долевом владении, эти шаги помогут снизить риск долевого владения:

• Тщательно исследуйте биографию и финансовую квалификацию потенциальных совладельцев.
• Используйте систему ежемесячной оценки для сбора платежей от группы и оплачивайте все счета с группового счета.
• Назначьте каждую из основных задач управления конкретному человеку внутри или вне группы.
• Попросите каждого совладельца внести свой вклад в резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке (если есть групповая ипотека), налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю, и убедитесь, что вы не тратьте случайно деньги на обслуживание или ремонт.
• Дайте группе возможность быстро вытеснить совладельца, который не выполняет свои обязательства, и используйте это право до того, как у группы возникнут серьезные финансовые проблемы.

Какие дополнительные риски возникают, если дачный дом для отпуска находится в чужой стране?

Если недвижимость для частичного отдыха находится за границей, потенциальные совладельцы с меньшей вероятностью будут знакомы ни с рынком недвижимости, ни с местной системой сделок с недвижимостью.Это отсутствие осведомленности создает риск переплаты за недвижимость или ее улучшения и меблировки, или потери денег и времени в связи с формальностями сделки. Кроме того, законы многих зарубежных стран не обеспечивают такой же уровень защиты потребителей, как законы США. Текущее управление, обеспечение соблюдения соглашения о совместном владении и операции перепродажи также могут быть проблематичными. Все эти трудности могут усугубляться языковым барьером. Чтобы управлять этими рисками, важно задействовать как U.S. поверенный, и поверенный, имеющий лицензию в стране, где находится недвижимость, при формулировании соглашения о долевой собственности и структуры долевой собственности.

Владение долевым имуществом через юридическое лицо, созданное в юрисдикции с хорошо развитой и знакомой правовой системой и эффективной альтернативной инфраструктурой разрешения споров (так что вам не нужно полагаться на медленный и дорогостоящий судебный процесс), может помочь решить многие о трудностях, связанных с недвижимостью для совместного отдыха, находящейся за границей.Такая договоренность позволяет совершать сделки по продаже и аренде на знакомом языке и в соответствии со знакомыми правилами, избегая формальностей и затрат, связанных с передачей недвижимости в стране, где она находится, а также расходов и неудобств иностранных юристов, агентов по недвижимости. и нотариусы. Кроме того, использование структуры долевого владения иностранной организацией позволяет регулировать отношения совладельцев в соответствии с хорошо разработанными и знакомыми законами, а любые споры совладельцев разрешать быстрее, надежнее и экономичнее.В некоторых случаях можно также избежать некоторых видов налогов на передачу и наследство.

О SirkinLaw APC

SirkinLaw APC специализируется на совместном владении недвижимостью с 1985 года и участвовал в создании более 5000 соглашений о совместном владении в Соединенных Штатах и ​​во всем мире. Такой обширный опыт позволяет нам использовать огромную библиотеку частичной документации по проектам, а также обширные знания о требованиях к маркетингу и регистрации практически для любого места, где проект может находиться или потенциально продаваться.Мы гордимся своей способностью писать юридические документы на простом английском языке, разрабатывать простые и элегантные способы использования и организационные структуры, а также предлагать эффективные, надежные и экономичные услуги для небольших проектов размером от одного дома или кондоминиума до сотен фракционных. интересы. У нашей фирмы есть офисы в Сан-Франциско, Калифорния, и Париже, Франция.

D. Эндрю Сиркин — признанный эксперт в области долевого владения недвижимостью, клубов проживания и отдыха, а также других договоренностей о совместных домах для отдыха.Хотя его практика включает в себя несколько крупных дробных проектов в сфере недвижимости, он часто консультирует и готовит контракты для небольших групп семей и друзей, которые покупают и делят дома для отдыха в качестве партнеров, а также для частичной продажи отдельных домов для отдыха и кондоминиумов. Он работал над домами по всему миру, в том числе в большинстве штатов США, а также в Италии, Франции, Испании, Португалии, Ирландии, Аргентине, Никарагуа, Коста-Рике, Панаме, Доминиканской Республике, Никарагуа, Белизе и Мексике. Он является аккредитованным инструктором Департамента недвижимости Калифорнии и соавтором Bluebook Condominium, ежегодно публикуемого издательством Piedmont Press, и The Equity Sharing Manual , впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 г. книга).Энди живет в Париже, с ним можно связаться через контактную форму.

Общая аренда — определение ТИЦ

Что такое общая аренда — TIC?

Совместная аренда — это договоренность, при которой два или более человека разделяют права собственности на собственность или земельный участок. Недвижимость может быть коммерческой или жилой. Когда общий арендатор умирает, собственность переходит в собственность этого арендатора. Каждый независимый владелец может контролировать равный или разный процент от общей собственности.Кроме того, общий партнер по аренде имеет право оставить свою долю собственности любому бенефициару в качестве части своего имущества. Условия договора для общих арендаторов подробно описаны в акте, праве собственности или других юридически обязывающих документах о праве собственности.

Как работает TIC

Когда два или более человека владеют собственностью в качестве общих арендаторов, все участки собственности в равной степени принадлежат группе. Сарендаторы могут иметь разную долю владения. Например, Сара и Дебби могут владеть 25% собственности, а Летисия владеет 50%.Хотя процент владения варьируется, никто не может претендовать на владение какой-либо определенной частью собственности.

Аренда по общим договорам может быть создана в любое время. Таким образом, у человека может появиться интерес к собственности через несколько лет после того, как другие участники заключили договор об общей аренде. Возвращаясь к приведенному выше примеру, можно сказать, что Сара и Летисия изначально владели по 50% собственности. В какой-то момент Сара решила разделить свою 50% долю, а Дебби покинула группу с разделением 25/25/50.

Кроме того, участники соглашения могут самостоятельно продавать или брать взаймы под свою долю собственности.

Ключевые выводы

• Общая аренда — это договор, при котором два или более человека владеют недвижимостью.
• Общие арендаторы могут владеть разными долями собственности.
• Совместные арендаторы могут завещать свою долю собственности кому угодно после их смерти.
• Общая аренда существенно отличается от совместной аренды, особенно с точки зрения прав наследования и степени собственности каждого арендатора.

Утилизация ТИЦ

Один или несколько соарендаторов могут выкупить других членов, чтобы совместно расторгнуть договор аренды. Если соарендаторы должны разработать противоположные интересы или направления использования собственности, улучшения или хотят продать собственность, они должны прийти к совместному соглашению, чтобы двигаться дальше. В случаях, когда понимание не может быть достигнуто, может быть выполнено действие раздела. Действия по разделу могут быть добровольными или по решению суда, в зависимости от того, насколько хорошо сарендаторы работают вместе.Взаимодействие с другими людьми

В процессе юридического раздела, суд разделит собственность между арендаторами общих членов, позволяя каждому члену двигаться вперед отдельно от других членов. Этот метод, известный как натуральное разделение, является наиболее прямым способом разделения собственности и обычно используется, когда соарендаторы не состязаются между собой.

Если соарендаторы отказываются работать вместе, они могут рассмотреть возможность раздела собственности путем продажи. Здесь холдинг продается, а выручка распределяется между соарендаторами в соответствии с их соответствующими долями в собственности.Взаимодействие с другими людьми

Налог на недвижимость с TIC Properties

Договор аренды по совместному соглашению, регулируемый применимым законодательством, обычно описывает последствия долевой собственности для налогов на недвижимость. В контракте будет указано, как налоговые обязательства распределяются между каждым владельцем.

Поскольку договор аренды по общему соглашению не предусматривает юридического разделения земельного участка или имущества, большинство налоговых юрисдикций не назначают каждому собственнику по отдельности счет пропорционального налога на имущество на основе их доли владения.Чаще всего совместно арендаторы получают единый счет по налогу на имущество.

Во многих юрисдикциях договор аренды по общему соглашению налагает солидарную ответственность на соарендаторов. Это условие означает, что каждый из независимых собственников может нести ответственность по налогу на недвижимость в размере до полной суммы оценки. Ответственность распространяется на каждого владельца независимо от уровня или процента собственности.

Как только налог на имущество будет удовлетворен, соарендаторы вычтут этот платеж из своей налоговой декларации.Если налоговая юрисдикция придерживается солидарной ответственности, каждый соарендатор может вычесть сумму, которую они внесли, из декларации о подоходном налоге с физических лиц. В округах, которые не соблюдают эту процедуру, они могут вычесть процент от общей суммы налога в соответствии с их уровнем собственности.

Совместная аренда по сравнению с совместной арендой

Хотя они кажутся похожими, общая аренда несколько отличается от совместной аренды. При совместной аренде арендаторы одновременно получают равные доли собственности на одном и том же акте.Взаимодействие с другими людьми

Одно из основных различий связано с добавлением или удалением любого участника из соглашения. В соглашениях TIC смена членов не нарушает соглашение. При совместной аренде договор нарушается, если кто-либо из участников желает продать свою долю.

Например, если один или несколько соарендаторов хотят выкупить других, технически собственность должна быть продана, а выручка распределена между собственниками поровну. Участники совместной аренды могут также использовать юридические действия по разделу для разделения собственности, если владение достаточно велико для этого разделения.

Смерть совместного арендатора

Еще одна существенная разница возникает в случае смерти одного из арендаторов. Как упоминалось ранее, соглашения TIC разрешают передачу собственности как части имущества владельца. Однако в соглашении о совместной аренде право собственности переходит к оставшемуся владельцу.

Другими словами, общие арендаторы не имеют автоматического права на выживание. Если в последнем завещании умершего члена не указано, что их доля в собственности должна быть разделена между оставшимися в живых владельцами, умерший арендатор в общих интересах принадлежит к их собственности.И наоборот, в случае совместных арендаторов права умершего собственника автоматически переходят к оставшимся владельцам. Например, когда четыре совместных арендатора владеют домом и один арендатор умирает, каждый из трех оставшихся в живых получает дополнительную треть собственности.

Брак и владение недвижимостью

В некоторых штатах совместная аренда устанавливается в качестве права собственности по умолчанию для супружеских пар, в то время как другие используют модель общей собственности. Третья модель, используемая примерно в 25 штатах и ​​округе Колумбия, — это аренда всего имущества (TbyE), при которой каждый супруг имеет равные и безраздельные интересы в собственности.Взаимодействие с другими людьми

Плюсы и минусы общей аренды

Покупка дома с членом семьи, другом или деловым партнером в качестве общих арендаторов может помочь людям легче выйти на рынок недвижимости. Поскольку депозиты и платежи разделены, покупка и обслуживание недвижимости могут быть менее дорогостоящими, чем для физического лица. Кроме того, возможность заимствования может быть оптимизирована, если один владелец имеет больший доход или лучшее финансовое положение, чем другие члены.

• Облегчает покупку недвижимости

• Количество арендаторов может меняться

• Возможны разные формы собственности

• Нет автоматического права выживания

• Все арендаторы несут равную ответственность по долгам, налогам

• Принудительная продажа имущества может быть осуществлена ​​одним арендатором

Однако при ипотеке имущества в качестве общих арендаторов документы обычно подписывают все заемщики.Поскольку все участники подписывают ипотечные документы, в случае дефолта кредитор может конфисковать активы у всех членов группы. Кроме того, даже если один или несколько заемщиков прекращают вносить взносы в выплату ипотечного кредита, другие заемщики все равно должны покрывать платежи, чтобы избежать потери права выкупа.

Возможность использовать завещание для определения бенефициаров собственности позволяет сарендатору контролировать свою долю. Если соарендатор умирает без завещания, его интерес к собственности будет передан по завещанию — событие дорогостоящее как с точки зрения времени, так и денег.Взаимодействие с другими людьми

Кроме того, оставшиеся соарендаторы могут обнаружить, что теперь они владеют недвижимостью с кем-то, кого они не знают или с кем не согласны. Этот новый соарендатор может подать иск о разделе, вынуждая не желающих соарендаторов продать или разделить собственность.

Пример общей аренды (TIC)

Калифорния допускает четыре типа совместного владения, включая общественную собственность, партнерство, совместную аренду и общую аренду. Тем не менее, TIC является формой по умолчанию для не состоящих в браке лиц или отдельных лиц, которые вместе приобретают недвижимость.В Калифорнии эти владельцы имеют статус общих арендаторов, если в их соглашении или контракте прямо не указано иное, создание партнерства или совместной аренды.

По данным SirkinLaw, юридической фирмы по недвижимости из Сан-Франциско, специализирующейся на совместном владении.

Все больше и больше людей обращаются к общей аренде … как способ максимизировать свою покупательную и торговую способность. Эти договоренности снижают цены и расширяют выбор покупателей, позволяя им объединять ресурсы и покупать больше недвижимости, чем они могли бы или хотели бы.

В своем сообщении в блоге в августе 2018 года они пишут, что преобразование TIC — изменение структуры собственности кондоминиумов на общую аренду — стало особенно популярным в мегаполисах Большого Лос-Анджелеса и Сан-Франциско / Окленда.

Часто задаваемые вопросы

Что означает Общая аренда (TIC)?

Термин «Общая аренда» (TIC) относится к юридическому соглашению, в котором две или более сторон совместно владеют объектом недвижимости, например зданием или земельным участком.Детали договоренности этих сторон будут отличаться от одного дела к другому, в зависимости от их индивидуальных договоров купли-продажи и юридических соглашений. Но ключевой особенностью TIC является то, что любая из сторон может продать свою долю собственности, сохраняя при этом право передать свою долю собственности своим наследникам.

В чем разница между совместной арендой и TIC?

TIC и совместная аренда — это схожие концепции, поскольку они оба относятся к ситуациям, в которых две или более стороны желают владеть собственностью вместе.Однако главное различие между ними заключается в том, как стороны справляются с ситуацией, когда одна из сторон должна продать свою долю собственности. В TIC любая из сторон может продать свою долю в любое время, тогда как в ситуации совместной аренды эта продажа обязательно приведет к прекращению действия соглашения.

Что происходит, когда один из общих арендаторов умирает?

Одним из преимуществ TIC является то, что он способен противостоять сценарию, в котором один из арендаторов умирает. В этой ситуации доля собственности ныне умершего арендатора будет передана в собственность этого арендатора.Затем он будет обработан в соответствии с волей умершего арендатора. Между тем, любые оставшиеся в живых арендаторы будут вправе продолжать владеть недвижимостью и занимать ее. Напротив, если бы это произошло в соглашении о совместной аренде, выживший арендатор автоматически унаследовал бы долю владения умершего арендатора.

Совместное владение недвижимостью с семьей или друзьями: 11 подводных камней и как их избежать

Легко увидеть преимущества совместного владения недвижимостью с семьей или друзьями.Может быть, будет сложно самому переложить ипотеку на эту горную хижину. Но . . . добавив к этому двух своих ближайших друзей, вы можете сократить выплаты до одной трети и создать прекрасную обстановку для вашей семьи, чтобы оставить незабываемые воспоминания. Или, может быть, ваши родители купили этот причудливый пляжный домик много лет назад, и теперь вы и ваши братья и сестры унаследовали его. Приятно иметь возможность разделить расходы на техническое обслуживание и время, потраченное на содержание, между четырьмя братьями и сестрами. Кроме того, одна семья не может использовать пляжный домик достаточно, чтобы оправдать расходы.

Но затем три фута снега на крыше хижины соскальзывают, унося с собой дымоход, и вам потребуется треть вашей доли затрат на его ремонт. Или ваша сестра приносит с собой своего огромного сибирского хаски каждый раз, когда она пользуется пляжным домиком. Внезапно недвижимость вашей мечты для отпуска начинает походить на кошмар.

Когда дело доходит до совместного владения собственностью, важно смотреть на ситуацию с широко открытыми глазами. Чем больше вы знаете о потенциальных ловушках, тем лучше.Таким образом, когда все же возникнут проблемы, вы будете готовы их решать, потому что вы уже обдумали проблемы и лучший способ их решения.

Понимание различных способов владения недвижимостью двумя или более людьми имеет решающее значение для понимания того, как избежать потенциальных ловушек при совместном владении. Есть даже некоторые подводные камни в том, как вы получаете право собственности на собственность. Итак, начнем с основ.

Прежде чем мы начнем, важно понять, что в каждом штате есть свои законы о недвижимости, поэтому нижеследующее обсуждение применимо в целом. Помните, что любое общее обсуждение юридических тем может быть или не быть полностью правильным для ваших конкретных обстоятельств и согласно законам вашего штата. С учетом сказанного, как правило, два или более человека могут владеть недвижимостью одним из следующих трех способов:

Совместная аренда (также известная как совместная аренда с правом наследования) — это форма совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе.Это означает, что никакая конкретная часть собственности не принадлежит одному владельцу. Вместо этого они совместно владеют всей собственностью.

В большинстве штатов совместные арендаторы должны владеть равными долями в собственности. Это означает, что если A и B владеют недвижимостью как совместные арендаторы, A владеет 50% собственности, а B владеет 50% собственности. Совместные арендаторы получают свои доли владения по одному и тому же договору в одно и то же время. В акте, который создает совместную аренду, будет такой язык, как «А и Б, как совместные арендаторы», или «А и Б, как совместные арендаторы с правом наследования», или «А и Б как совместные арендаторы и не как общие арендаторы.«Формулировка, которая требуется по закону для создания совместной аренды, будет зависеть от законодательства вашего штата.

Одно из самых больших различий между совместной арендой и общей арендой заключается в том, что происходит, когда один из владельцев умирает. Когда собственность принадлежит совместным арендаторам, оставшийся в живых владелец (то есть не умерший владелец) автоматически становится владельцем доли умершего собственника в собственности. Выживший владелец просто записывает аффидевит о выживании (также известный как аффидевит о выжившем совместном арендаторе), чтобы удалить умершего владельца из титула собственности.По этой причине многие люди используют совместную аренду как способ передать собственность в случае смерти без необходимости проходить судебный процесс, известный как «завещание».

Чтобы проиллюстрировать, как будет работать совместная аренда, рассмотрим пример. Джен и Ками — сестры, которые только что получили наследство. Они решают использовать свое наследство, чтобы вместе купить коттедж на берегу озера, чтобы у их молодых семей было место, где можно пообщаться и оставить прекрасные воспоминания. В документе на коттеджный дом написано: «Джен и Ками, как совместным арендаторам с правом наследования.«Спустя двадцать лет и много счастливых воспоминаний Джен неожиданно скончалась. Однако, что еще более неожиданно (по крайней мере, для супруги Джен и детей), так это то, что Ками теперь является единственным владельцем коттеджа. Поскольку Джен и Ками владели недвижимостью как совместные арендаторы, Ками автоматически становится владельцем доли Джен (и, следовательно, всего имущества) после смерти Джен.

Как показывает этот пример, совместная аренда чаще всего используется супругами. Традиционно большинство супружеских пар предпочитают иметь равные доли владения и желают, чтобы оставшийся в живых супруг был единственным владельцем всего имущества после смерти первого супруга.Но, вероятно, это не лучший вариант для друзей или членов семьи, которые хотят, чтобы их собственные семьи унаследовали их долю собственности.

Совместная аренда может быть прекращена, если один из участников совместной аренды продаст или передаст свою долю другому лицу. Когда это происходит, совладельцы теперь владеют недвижимостью как общие арендаторы. В большинстве штатов совместный арендатор не может помешать другому арендатору прекратить совместное владение.

(* Важное примечание: термин «арендатор» часто используется в контексте человека, который арендует недвижимость.В контексте совместного владения термин «арендатор» означает, что имущество находится в совместной собственности и не имеет отношения к арендуемому имуществу.)

Как и совместная аренда, общая аренда также является формой совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе. Однако, в отличие от совместной аренды, общие арендаторы не обязаны владеть равными долями в собственности. Таким образом, если A и B владеют недвижимостью как общие арендаторы, A может владеть 70% собственности, а B может владеть только 30%.

Нет ограничений на количество людей, которые могут совместно владеть недвижимостью, и совладельцы могут быть родственниками или нет. Кроме того, общая аренда может быть создана различными актами в разное время. Это означает, что если A продаст половину своей 70% доли владения C, то A и B (а теперь и C) останутся совместно арендаторами.

В отличие от совместной аренды, когда собственность принадлежит совместно арендаторам и один из владельцев умирает, доля собственности, принадлежащая умершему арендатору, теперь принадлежит имуществу умершего арендатора, что означает, что имущество должно будет пройти через завещание. .

Кто станет владельцем доли умершего арендатора, будет определяться волей умершего арендатора или, если умерший арендатор не имел завещания, законами штата о завещании. («Целостность» означает, что человек умер без завещания. Во всех штатах есть законы о завещании, но то, что они делают, варьируется от штата к штату.)

Чтобы проиллюстрировать, как может работать общая аренда, давайте воспользуемся тем же примером, приведенным выше. Когда Джен и Ками покупают коттедж, в документе о собственности говорится: «Джен и Ками, как общим арендаторам.Когда двадцать лет спустя Джен неожиданно умирает, доля собственности Джен принадлежит ее имению. В последней воле и завещании Джен указано, что ее муж должен получить все ее имущество. Таким образом, муж Джен становится владельцем доли Джен в собственности, и он и их дети могут продолжать жить в коттедже на берегу озера. Вероятно, именно такой результат имела в виду Джен, когда покупала недвижимость вместе с Ками.

В некоторых штатах есть особые формы совместного владения, предназначенные только для супружеских пар.Эти формы совместного владения имеют разные названия, такие как «аренда в полном объеме», «общественная собственность» (с правом или без права на наследство) и «семейная собственность, оставшаяся в наследство». Эти формы собственности для супружеских пар представляют собой разновидности совместной аренды и имеют некоторые из тех же элементов, например, что оставшийся в живых супруг автоматически становится единоличным владельцем собственности после смерти супруга без необходимости передавать завещание.

Поскольку наше обсуждение здесь сосредоточено на совместном владении собственностью с членами семьи или друзьями (в отличие от супруга), мы не будем включать эту форму собственности в наше обсуждение совместного владения и подводных камней, которых следует избегать.

Вам интересно, как ваша недвижимость на время отпуска или аренда находится в совместной собственности? Вытащите документ, по которому право собственности было передано вам и вашему совладельцу (-ам), и посмотрите, на каком языке написано в документе. (Этот язык, на который почти никто не обращает внимания, очень важен и превосходит все, что могло быть задумано!) Если в языке не указано, является ли это совместной арендой или общей арендой, скорее всего, вы являетесь совладельцем своей собственности как арендаторы совместно.

О том, как получить право собственности на участок собственности, обычно не думает большинство людей, волнуясь от покупки собственности. Однако некоторые неожиданные и неприятные обстоятельства могут возникнуть, если вы не примете осознанного решения о том, как совместно владеть приобретаемой недвижимостью.

Независимо от того, владеете ли вы своей собственностью в совместном владении или в качестве общих арендаторов, есть 11 потенциальных ловушек, о которых вам нужно знать, когда вы владеете собственностью в совместном владении с семьей или друзьями.Поскольку эти подводные камни лучше всего продемонстрировать на примерах, мы будем использовать следующий вымышленный сценарий в качестве фона для примеров ниже:

Трое друзей на всю жизнь, Адам, Брэд и Чарли, покупают домик с 4 спальнями в горах, с захватывающими видами и прудом для рыбалки на окружающих 8 акрах земли в качестве общих арендаторов.

Адам — ​​успешный врач, женат, имеет трех молодых девушек. Адам живет за пределами штата, но по возможности пользуется хижиной.

Брэд — предприниматель с успешной репутацией в своем начинающем бизнесе. Его последнее предприятие — ландшафтный бизнес. В настоящее время холост, детей нет. Он снимает квартиру в соседнем городе и любит уединяться в горных хижинах, чтобы убежать от давления жизни.

Чарли — программист, живущий скромно, но комфортно. Он, его жена и двое их мальчиков-подростков также живут в соседнем городе.

Итак, теперь, когда мы познакомились с нашими вымышленными совладельцами, давайте взглянем на возможные подводные камни.

Существует два основных типа разделения: (1) натуральное разделение позволяет фактическое разделение собственности, тогда как (2) раздел по продаже происходит, когда недвижимость продается, а выручка от продажи распределяется между совладельцами. -владельцы.

Почему это важно? Этого не произойдет, пока вы и ваши совладельцы не придете к согласию относительно того, что делать с собственностью, или пока один из совладельцев не нуждается или не хочет уйти.Давайте рассмотрим пример с нашими вымышленными совладельцами:

Пример : После многих лет семейного консультирования жена Адама наконец подает на развод. Адам убит горем и чувствует, что в каюте слишком много болезненных воспоминаний. Кроме того, доля Адама в каюте — это семейное имущество, которое будет разделено в рамках бракоразводного процесса. Адам просит Брэда и Чарли просто выкупить его.

Брэд недавно вложил свои сбережения в покупку грузовика, прицепа и газонокосилки для своего ландшафтного бизнеса и не может позволить себе выкупить Адама.Чарли, с другой стороны, вероятно, мог позволить себе выкупить Адама, но для этого ему пришлось бы потратить свои пенсионные сбережения или взять ссуду. Не желая использовать ни один из этих финансово необоснованных вариантов, он также отказывается выкупить Адама.

После того, как Брэд и Чарли отказываются выкупить Адама, адвокат Адама говорит ему, что если он и его совладельцы не могут договориться о разделе (т.е. разделе) собственности, то суд может распорядиться о разделе собственности по запросу. одного из совладельцев.Адам, чувствуя, что у него нет другого выхода, подает иск о разделе. Судья постановил, что каюта не может быть физически разделена на 3 равные части (то есть перегородка в натуральном выражении), поэтому каюта должна быть продана, а выручка разделена между Адамом, Брэдом и Чарли (то есть разделение путем продажи).

Брэд и Чарли потрясены, обнаружив, что их каюта будет продана прямо из-под них. Правда, они могут купить еще одну каюту на выручку от продажи, но они действительно не хотят никакой другой каюты — из этой каюты открываются лучшие виды в штате! К несчастью для Брэда и Чарли, они стали жертвой ловушки №1: каждый совладелец имеет право раздела.

Пример : Зимой домик поистине волшебен. Пруд замерзает, создавая идеальный каток, а холмы, окружающие хижину, позволяют часами кататься на санях. И Адам, и Чарли хотят использовать хижину, пока их дети не ходят в школу во время рождественских каникул. Адам, который пытается спасти свой брак, хочет взять с собой своих родственников мужа, сестру жены и ее семью, так что для Чарли и его семьи действительно нет места.Адам настаивает на том, что, поскольку он живет дальше всего от хижины, он должен иметь приоритет, когда дело доходит до ее использования.

К сожалению для Адама, правило таково, что каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время. Другого решения проблемы, кроме разделения, нет (и, как мы уже видели, разделение на самом деле вообще не является решением).

Что, если бы Адам выкупил Брэда и владел 66,66% каюты? Может ли Адам, как мажоритарный владелец, иметь статус приоритета? Ответ — решительное нет.Каждый совладелец (независимо от того, составляет ли его доля владения 1% или 99%) имеет равные права на использование собственности в любое время.

Если вы владеете половиной собственности, вы несете ответственность за половину расходов. Или, если у вас есть треть, вы несете треть расходов. Это кажется логичным и справедливым, так как же это может быть потенциальной ловушкой?

Потенциальные трудности действительно возникают, когда один владелец владеет контрольной долей собственности.Объедините это с правилом, согласно которому каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время, и вы подготовите почву для высокой вероятности разлетающихся искр.

Пример : Бизнесу Брэда необходимо вливание капитала, поэтому Брэд продает свою долю в каюте Адаму. Сейчас Адаму принадлежит 66,66%, а Чарли — 33,33%. Во время серии сильных снежных бурь в ноябре на крыше хижины скапливается шесть футов снега, в результате чего крыша обрушивается на одну секцию.Хотя у Адама и Чарли есть страховка на каюту, страховка отклоняет их требование, ссылаясь на халатность со стороны Адама и Чарли, которые в первую очередь позволили скопиться так большому количеству снега. Общий счет за ремонт 28 000 долларов. Адам оплачивает 66,66% от суммы счета (18 665 долларов), а Чарли — 33,33% (9335 долларов).

Несколько недель спустя, когда наступают рождественские каникулы, Адам и Чарли оба хотят использовать хижину. Адам, заплативший вдвое больше, чем Чарли заплатил за ремонт, считает, что он должен иметь приоритет.Но помните, что каждый совладелец (независимо от его доли владения) имеет равное право использовать собственность в любое время. Чарли, с другой стороны, считает, что он оплатил свою справедливую долю расходов и имеет право использовать каюту. Я уверен, вы видите, к чему все идет.

Пример : у Брэда дела идут плохо.Будучи хорошими друзьями, Адам и Чарли предлагают покрыть долю расходов Брэда, пока Брэд снова не возьмется за свои финансовые дела и не вернет их. Адам и Чарли разделили расходы на ипотеку, страховку, налоги на имущество, коммунальные услуги и другое обслуживание каюты в течение нескольких лет.

Когда бизнес Брэда начинает процветать, Адам и Чарли обращаются к Брэду с просьбой возместить им понесенные ими расходы. Брэд удивлен, утверждая, что считал щедрость Адама и Чарли подарком, а не ссудой.Что могут сделать Адам и Чарли? К сожалению, у них действительно нет выхода. Даже если Адам и Чарли подадут иск, их право на возмещение не гарантировано. Хотя в законе четко указано, что Адам и Чарли имеют право на возмещение уплаченных ими налогов на имущество, менее очевидно, что они имеют право на возмещение любых других расходов, которые они понесли.

Пример : Чарли, пытаясь связаться со своими двумя мальчиками-подростками, покупает несколько квадроциклов, чтобы он и его мальчики могли вместе кататься. Однажды на выходных, путешествуя по каюте, у Чарли вспыхнуло вдохновение. На 8 акрах земли вокруг хижины Чарли и его мальчики могли построить трассу для трамплинов и трамплинов, по которым они могли бы ездить на квадроциклах. Они сразу приступают к работе, вырубая деревья, перемещая камни и расчищая подлесок.

Когда Брэд посещает хижину несколько недель спустя, он с ужасом обнаруживает, что первозданная естественная красота, которой он так наслаждается, была непоправимо испорчена.Разъяренный, он противостоит Чарли, настаивая на том, что любые изменения, внесенные в собственность хижины, должны быть одобрены каждым владельцем. Чарли пытается успокоить Брэда, говоря ему, что курс на квадроцикле повысил стоимость собственности, но Брэд безутешен.

Нет простого способа сказать это: с точки зрения закона Брэд категорически неправ. Чарли может не только вносить изменения в собственность хижины, не посоветовавшись с Адамом и Брэдом, но так как курс можно рассматривать как фактически приносящий пользу собственности (это повысило стоимость собственности), Чарли может установить курс даже вопреки возражениям Брэда.

Пример : Брэд, все еще пытаясь запустить свой бизнес, нуждается в дополнительном капитале и обращается в банк за ссудой. Поскольку оборудование, которое Брэд использует в своем бизнесе, уже имеет большой заем, банк просит дополнительное обеспечение. Брэду, у которого нет других активов, нет другого выбора, кроме как заложить свою долю в каюте.

Когда бизнес Брэда терпит крах, банк лишает его права собственности на каюту.Теоретически банк мог продать эту долю совершенно незнакомому человеку. На самом деле Адаму и Чарли, вероятно, придется найти деньги, чтобы выкупить долю Брэда.

Это потенциальная ловушка № 6 — совладелец может, даже без ведома или разрешения других совладельцев, заложить свою долю собственности.

Пример : Прошло несколько лет, и мальчики-подростки Чарли стали взрослыми мужчинами, создавшими собственные семьи.Чарли купил хижину, чтобы у него было место, чтобы сделать воспоминания со своими мальчиками. Чарли хочет, чтобы у его сыновей была такая же возможность — место, где они могут взять своих детей и оставить прекрасные воспоминания. Чарли не мог позволить себе такую ​​возможность до более поздних лет, но он хочет, чтобы его сыновья получили эту возможность сейчас, и решает отдать свою долю хижины своим двум сыновьям, Итану и Фрэнку.

Адам и Брэд недовольны решением Чарли подарить ему свою долю каюты.Теперь им придется разделить пользование кабиной между четырьмя людьми вместо трех. И, хотя Итан — хороший парень, Фрэнк заработал репутацию агрессивного человека — он смакует разногласия, и, как мы видели, совместное владение каютой дает множество возможностей для несогласия.

Адам и Брэд консультируются с юристом, чтобы узнать, что они могут сделать, чтобы остановить Чарли. Адвокат сообщает Адаму и Брэду плохие новости: они ничего не могут сделать, чтобы остановить Чарли, потому что совладелец может продать, отдать или пожертвовать свою долю собственности кому угодно в любое время.

Пример : Адам и его жена расстались. Адам решает поселиться в одной спальне хижины, настаивая на том, что разделение будет временным. Когда его девушки приходят в гости, они используют еще одну из спален в каюте. «Временное» разлучение длилось 6 месяцев и продолжает расти. Несмотря на то, что Адам использует только одну или, в некоторых случаях, когда его девочки навещают, две спальни, Брэду и Чарли неудобно пользоваться хижиной, пока Адам там живет.Брэд и Чарли хотят, чтобы Адам начал платить за квартиру.

Хотя Брэду и Чарли может быть неудобно пользоваться хижиной, пока там находится Адам, Брэд и Чарли не имеют права на аренду, несмотря на то, что Адам однобоко использовал хижину.

Предположим, что Адам использует оставшиеся спальни для хранения своего имущества и меняет замки? В этом случае Адам мог «вытеснить» Брэда и Чарли, что означает, что он незаконно лишил их права на использование собственности. При таких обстоятельствах Адам будет должен Брэду и Чарли арендную плату.

Пример : Брэду все еще нужны деньги. Он решает, что вместо того, чтобы самому использовать хижину, он будет сдавать свои недели в аренду и собирать столь необходимые мула. К сожалению, Брэд не всегда руководствуется здравым смыслом, когда дело доходит до того, кому он сдает недвижимость. В один из выходных Брэд сдает хижину паре студентов колледжа, которые устраивают огромную вечеринку, оставляя ковер в пятнах и несколько предметов мебели поврежденными.

После этого фиаско Адам и Чарли настаивают на том, чтобы Брэд прекратил сдавать недвижимость в аренду. Брэд, с другой стороны, настаивает на том, что он может сдавать свое время в аренду, если он не использует его. С точки зрения Брэда, Адам и Чарли понятия не имеют, каково это — финансово бороться, как он. Брэд считает, что у него нет другого выбора, кроме как продолжать сдавать хижину в аренду. К несчастью для Адама и Чарли, Брэд может сделать это без их согласия.

Пример : Стремясь успокоить Брэда и спасти их дружбу, Чарли предлагает ему и Адаму разрешить Брэду сдавать свои недели третьим лицам, если Брэд согласится позволить Чарли принимать решения относительно того, кто может сдать недвижимость. Трое друзей согласны, что это приемлемый компромисс.

Чарли, будучи дотошным человеком, тратит часы и часы на проверку биографических данных потенциальных арендаторов, сбор гарантийных депозитов, реагирование на опасения арендатора, осмотр каюты после отъезда арендатора и организацию уборки каюты после каждого использования.Чарли начинает думать, что он должен получать комиссию с каждой аренды, чтобы компенсировать ему время, которое он тратит на аренду домиков.

Когда Чарли предлагает эту идею Брэду, Брэд возражает. Он утверждает, что никто не просил Чарли уделять столько времени управлению арендой домиков. При отсутствии соглашения Чарли не имеет права на компенсацию за время, которое он потратил на управление имуществом.

Пример : После многих лет использования ковер в кабине выглядит немного изношенным. Кроме того, им так и не удалось удалить пятна, оставшиеся после вечеринки в колледже. Чарли хочет заменить ковер. Адам, который сейчас использует кабину лишь эпизодически, согласен с тем, что ее, вероятно, нужно заменить, но не видит в этом крайней необходимости. Брэд, у которого все еще есть деньги, говорит, что с ковром все в порядке. Разочарованный, Чарли заказывает и устанавливает ковер за свой счет.

Чарли хочет, чтобы Адам и Брэд возместили ему стоимость ковра. Но Чарли не имеет права на компенсацию, потому что новый ковер не был необходим для «сохранения» кабины.

Если, однако, Чарли обнаружит трещины в фундаменте, угрожающие структурной целостности каюты, и продвинется с этим ремонтом за свой счет, Чарли будет иметь право на компенсацию. Это потому, что такой ремонт был необходим для сохранения кабины.

Что считается «необходимым» или «ненужным» для сохранения собственности, будет зависеть от индивидуальных фактов и обстоятельств.

Как показывают эти примеры, совместное владение собственностью с семьей или друзьями представляет собой множество возможных ловушек, которые могут легко нарушить или даже разрушить отношения. Итак, что делать?

Хорошая новость в том, что вы сделали важный первый шаг, прочитав эту статью. Как отмечает Г. Джо всегда говорил: «Знание — это половина дела». Если вы знаете о потенциальных проблемах, вы можете принять решение о том, как к ним подойти, либо полностью устраняя проблему, либо предлагая решение, если проблема возникнет.Или вы можете даже отказаться от совместного владения собственностью с семьей или друзьями! Если не считать шуток, если вы владеете или рассматриваете возможность владения недвижимостью с семьей или друзьями, вот несколько возможных решений.

Одно из возможных решений — заключение совладельцами договора собственности. Соглашение о праве собственности — это, по сути, договор, по которому совладельцы могут, среди прочего:

• Согласитесь отказаться от права на раздел
• Адрес, кто может использовать собственность и когда
• Запретить передачу или закладную долю собственности совладельца без согласия простого большинства, подавляющего большинства или всех владельцев
• Адрес, как распределять расходы

Соглашение о собственности должно быть подписано всеми совладельцами, чтобы иметь обязательную силу.Это может привести к одному из ограничений соглашения о праве собственности: поскольку соглашение о праве собственности является обязательным только для подписавших его владельцев, оно не является обязательным для владельца, который его не подписал. Таким образом, когда один совладелец умирает, и ее доля в собственности переходит к ее наследнику (наследникам), наследники не связаны соглашением о собственности.

11 потенциальных ловушек, описанных выше, возникают, когда друзья или семья владеют собственностью как совместные арендаторы или как общие арендаторы.Когда вы владеете недвижимостью как совместные арендаторы или как общие арендаторы, законы о недвижимости, разработанные на протяжении сотен лет, являются правилами, которые регулируют ваши отношения с вашими совладельцами.

Выбирая использование юридического лица, такого как траст, товарищество с полной или ограниченной ответственностью или компания с ограниченной ответственностью (LLC), вы можете избежать применения старых законов о недвижимости и использовать набор правил, специально адаптированных к вашей ситуации. Давайте кратко рассмотрим каждый из этих вариантов сущностей как возможное решение.

1. Траст , наверное, не лучшее решение проблемы совместного владения. Одна из причин заключается в том, что в соответствии с законом о трастах доверительный управляющий — это лицо, которому поручено управлять активами траста, которые в данном контексте являются совместной собственностью. Это означает, что попечитель — это лицо, имеющее право принимать любые решения относительно собственности, например, когда заменять ковер. Большинство совладельцев хотят иметь право голоса при принятии таких решений. Хотя возможно иметь более одного доверенного лица, наличие нескольких доверенных лиц может создать еще больше сложностей.
2. Полное товарищество , хотя и позволяет каждому партнеру участвовать в принятии решений, также имеет ограничения. Самым большим из них является неограниченная ответственность всех партнеров. Это означает, что если кто-то получит травму на территории собственности, все личные активы партнеров (например, их дом, личные банковские счета и т. Д.) Могут быть изъяты для компенсации пострадавшему.
3. Товарищество с ограниченной ответственностью имеет элементы полного товарищества и общества с ограниченной ответственностью.Однако недостатком товарищества с ограниченной ответственностью является то, что у него должен быть генеральный партнер, а у генерального партнера неограниченная ответственность. Большинство совладельцев не собираются добровольно брать на себя эту неограниченную ответственность от имени ограниченного партнерства. Хотя можно ограничить эту ответственность, учредив корпорацию или ООО в качестве генерального партнера, гораздо проще достичь того же результата, просто используя ООО.
4. Как вы, возможно, уже догадались, компания с ограниченной ответственностью является предпочтительным вариантом для избежания многих потенциальных ловушек совместного владения.LLC сочетает в себе ограниченную ответственность всех своих владельцев (называемых участниками) с гибкостью управления партнерством. Однако простого создания ООО путем подачи надлежащих документов в государственное агентство недостаточно. Важно, чтобы у LLC было рабочее соглашение, в котором были бы прописаны права и обязанности каждого участника. Операционное соглашение может и должно быть адаптировано к уникальной ситуации и желаниям вас и ваших совладельцев. Вы можете рассмотреть возможность составления отдельного документа, содержащего правила для собственности (например, расписание, ограничения на размещение домашних животных или курение и т. Д.), И указать наличие этих правил в вашем эксплуатационном соглашении.Таким образом, каждый раз, когда вы хотите изменить правило, вам не придется пересматривать все операционное соглашение.

Никакое решение не решит все проблемы совместного владения. Реальность такова, что владение собственностью с кем-то по своей сути вызывает разногласия. Однако осознание потенциальных трудностей и, при необходимости, использование соглашения о праве собственности или юридического лица, такого как LLC, может иметь большое значение для устранения этих надвигающихся ловушек.

Может ли одно лицо продать совместное имущество? Как описано в этой статье, совладелец может продавать, отдавать, закладывать и т. Д.его / ее доля совместного имущества. Однако совладелец не может в одностороннем порядке продать всю недвижимость. Другой вопрос, захочет ли потенциальный покупатель приобрести только часть собственности (при этом другие владельцы, вероятно, будут совершенно незнакомы покупателю).

Может ли одно лицо оформить ипотеку на совместную собственность? Опять же, совладелец может заложить свою долю совместной собственности.Однако совладелец не может закладывать все имущество без разрешения других владельцев.

Нравится:

Нравится Загрузка …

Q&A: Какие у меня права на наследство кооперативной квартиры? — Q&A: Каковы мои права на наследство кооперативной квартиры?

Q. Это очень распространенный извечный вопрос в кооперативе. Какие у меня права на наследование кооперативной квартиры, если владелец квартиры, к сожалению, умирает? Если владелец квартиры умер, а имущество передано в собственность, каковы права родственника, например братьев и сестер владельца квартиры, позволяющие им въехать и вступить во владение? Что будет, если не будет завещания о передаче права собственности?

—Cooperative Hand-Me-Down

А. «Есть несколько вопросов, которые необходимо изучить, чтобы определить, кто наследует права на кооперативную квартиру на свободном рынке», — говорит Стивен М. Лассер, управляющий партнер юридической фирмы Lasser Law Group, расположенной на Манхэттене.

«Первым шагом является проверка сертификата акций умершего владельца, чтобы определить, есть ли у кого-либо еще доля владения акциями (и соответствующая аренда собственности). Если в сертификате акций указаны дополнительные владельцы, то то, как акции будут реализованы после смерти одного из владельцев, будет зависеть от того, принадлежит ли акция в качестве арендаторов целиком (применимо только к мужьям и женам), совместно арендаторы с правом наследования или общие арендаторы.Если акции принадлежали на правах арендаторам целиком или совместно арендаторам с правом наследования, выживший владелец переходил бы в собственность на акции, и акции не становились бы частью имущества умершего. Если акции принадлежали как общим арендаторам, доля умершего в акциях становилась частью его имущества.

«Предполагая, что умерший владел акциями самостоятельно или в качестве общего арендатора, акции должны быть проданы в соответствии с волей умершего.Если у умершего нет завещания, то родственник, который унаследует акции в соответствии с законодательством штата Нью-Йорк о завещании, может подать прошение в суррогатный суд о назначении управляющим имуществом. После назначения суррогатного суда управляющий имуществом может распоряжаться акциями в соответствии с законодательством штата Нью-Йорк о завещании. Вообще говоря, закон штата Нью-Йорк о завещании предусматривает, что первое имущество на сумму 50 000 долларов США распределяется между оставшимся в живых супругом, а оставшееся имущество делится между оставшимся в живых супругом и любыми детьми.Если в живых не останется супруга, все имущество перейдет к детям. Если нет пережившего супруга или детей, следующими в очереди на наследство идут родители умершего, за которыми следуют братья и сестры умершего.