Образец заявление о разделе совместно нажитого имущества: Исковое заявление (ОБРАЗЕЦ) о разделе общего имущества и исключении из состава совместно нажитого (ВСТРЕЧНОЕ)

Исковое заявление в суд о разделе совместно нажитого имущества

Подборка наиболее важных документов по запросу Исковое заявление в суд о разделе совместно нажитого имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Возражение на иск о разделе имущества

Содержание возражений на иск о разделе имущества должно излагать правовую позицию ответчика, подтвержденную документами, такими как свидетельства о собственности, договоры, чеки, квитанции и т.д. Правовая позиция должна ясно указывать на то, что спорное имущество не является совместно нажитым и разделу не подлежит. Супруги вправе самостоятельно подготовить и подать в суд возражения (отзыв) на иск о разделе имущества, воспользовавшись образцами и примерами, либо обратиться за помощью к квалифицированному адвокату или юристу.

Запомните! В каждом конкретном случае составления и подачи в суд возражений на исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества супругов, чтобы не потерять жилье, имущество и деньги, необходимо обращаться к опытному юристу за профессиональной юридической помощью.

Юридическая компания «Судебный юрист»предоставляет квалифицированную юридическую помощь по составлению возражений на исковые заявления о разделе совместно нажитого имущества супругов во время брака, при расторжении брака и после развода. Нами накоплен практический опыт оказания юридических услуг по подаче возражений на исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества супругов в мировые и районные суды г. Москвы и Московской области. В частности, услуги юриста по составлению возражений на иск о разделе совместно нажитого имущества супругов, ходатайств, подготовке доказательств, подаче возражений в суд, представлению интересов ответчика в судебных заседаниях, восстановлению пропущенных сроков, взысканию судебных расходов, заключению мировых соглашений, а также обжалованию решений суда о разделе совместно нажитого имущества супругов.

Образец возражений на исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества

Содержание возражений на исковое заявление о разделе имущества

• Наименование суда или судебного участка, Ф.И.О. мирового судьи;
• Ф.И.О., место проживания, контакты ответчика;
• Ф.И.О., место проживания, контакты истца;
• Номер дела о разделе совместно нажитого имущества; 
• Обстоятельства подачи иска о разделе совместно нажитого имущества;
• Подробное изложение ответчиком своей позиции;
• Выводы в отношении требований о разделе имущества;
• Ссылки на нормы права, судебной практики и доказательства;
• Просьба отказать в удовлетворении требований о разделе имущества;
• Перечень приложений к возражениям;
• Подпись и дата подачи возражений.

Приложения к возражениям на исковое заявление о разделе имущества

• Документы о вручении Ответчику копий возражений на иск;
• Копии о разделе имущества;
• Документы о праве собственности на имущество;
• Перечень имущества с оценкой;
• Копии договоров купли-продажи, свидетельства, паспорта, чеки и пр.;
• Копии договоров банковского счета и выписки по счетам;
• Справки о доходах;
• Иные документы в обоснование возражений;
• Квитанция об оплате госпошлины;

Статья 35. Права и обязанности лиц, участвующих в деле
1. Лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии, заявлять отводы, представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам; заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств; давать объяснения суду в устной и письменной форме; приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно ходатайств и доводов других лиц, участвующих в деле; получать копии судебных постановлений, в том числе получать с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» копии судебных постановлений, выполненных в форме электронных документов, а также извещения, вызовы и иные документы (их копии) в электронном виде; обжаловать судебные постановления и использовать предоставленные законодательством о гражданском судопроизводстве другие процессуальные права. Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ
Статья 56. Обязанность доказывания
1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ
Статья 149. Действия сторон при подготовке дела к судебному разбирательству
2. Ответчик или его представитель:
1) уточняет исковые требования истца и фактические основания этих требований;
2) представляет истцу или его представителю и суду возражения в письменной форме относительно исковых требований;
3) передает истцу или его представителю и судье доказательства, обосновывающие возражения относительно иска;
4) заявляет перед судьей ходатайства об истребовании доказательств, которые он не может получить самостоятельно без помощи суда. ч. 2 ст. 149 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ
Статья 38. Раздел общего имущества супругов
1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.
6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.
7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ

Бесплатная помощь по составлению возражений (отзыва) на иск о разделе имущества

Первичная юридическая консультация по заполнению образцов возражений на исковое заявление о разделе имущества предоставляется бесплатно по телефону и онлайн. В этом случае юристы смогут оценить перспективы рассмотрения в суде возражений на иск о разделе общего имущества супругов в режиме онлайн или по телефону, помогут вам сориентироваться в вопросе и решить, нужна ли вам дальнейшая помощь. Также на нашем сайте можно бесплатно скачать образец возражений на исковое заявление о разделе имущества.

По факту юридические услуги в суде по составлению и подаче возражений (отзыва) на исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества бесплатны, так как судебные расходы могут быть взысканы с проигравшей стороны судебного спора.Судебный юрист

Задайте вопрос юристу по алиментам прямо сейчас. Получите бесплатную юридическую помощь по составлению и подаче в суд возражений (отзыва) на исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества.

Исковое заявление о разделе имущества

Исковое заявление о разделе имущества

Внимание!

Юридическая компания Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши юристы готовы оказать вам помощь в составлении любого правового документа подходящего именно под вашу ситуацию.

Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (727) 971-78-58.

                                             Бостандыкский районный суд г. Алматы

                         Истец:     ………………………, 11.12.19….г.р.

                                          г. Алматы, мкрн. ………………………,, д.43, кв17,

                                          ИИН: ………………………,

                                          Тел: ………………………,

                              Ответчик:  ………………………,, 18.12.19… г.р.

                                                   г. Алматы, мкрн. ………………………,, д.43, кв17,

                                                   ИИН: ………………………,

                                                   Тел: ………………………,

                                       ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

                 о разделе имущества Цена иска: 91 000 000 тенге.

        «22» ноября 2010 году я, ………………………,, вступила в зарегистрированный брак с гражданином ………………………,. Брак был зарегистрирован в отделе РАГС Бостандыкского района г.Алматы. И проживала с ним совместно до 1 апреля 2017 года.  От данного брака имеются двое несовершеннолетних детей – сын ………………………,, 22 января 2011 года рождения, дочь – ………………………,, 13 января 2013 года рождения.

«13» мая 2017 года между мной и ответчиком брак был расторгнут, актовая запись в отделе ЗАГС Бостандыкского района г. Алматы № 22-112010334.

Заявление о разделе совместно нажитого имущества ранее не подавалось.

Во время брака нами было нажито следующее совместное имущество:

Жилой дом, расположенный по адресу: г. Алматы, ул. Хан-Тенгри д. 111, общей площадью 380,5кв.м., состоящий из 6 комнат, оформленный на имя ………………………,.

Исковое заявление о разделе имущества

Согласно заключения оценки оценочной компанией ТОО «Независимая Экспертная Оценка» рыночная стоимость данного жилого дома составляет 48 000 000 тенге.

Автомашина марки Мерседес-Бенц «Гелендваген», 2012 г.в., государственный регистрационный № 777ABD02 оформленная на имя ………………………,.

Рыночная стоимость автомашины оценивается мной в 25 00 000 тенге. Оценка производилась на основании данных сайта www.kolesa.kz сравнительным методом.

Депозит в банке АО «Казкоммерцбанк» на сумму 18 000 000 тенге, открытый на имя ………………………,.

Стоимость всего имущества составляет 91 000 000 тенге.

В настоящий момент между Истцом и Ответчиком возник спор о разделе  указанного  выше совместно нажитого имущества. Соглашения о добровольном разделе имущества нами не достигнуто. Брачный договор нами не заключался.

Статьей 38 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье» установлено, что при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли каждого из супругов признаются равными.

Согласно п. 14 и 16 НПВС от 28 апреля 2000 года № 5 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»: «В соответствии со ст. 223 ГК общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу является любое нажитое во время брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 115, 116, п. 2 ст. 191 ГК может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на чье имя из супругов оно приобретено либо кем из супругов внесены деньги».

Исковое заявление о разделе имущества

На основании изложенного, и соответствии со ст.ст. 33, 37, 38 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье», п. 14 и 16 НПВС от 28 апреля 2000 года № 5 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»,

ПРОШУ:

1.С учетом интересов несовершеннолетних детей разделить совместно нажитое имущество супругов между Истцом и Ответчиком, передав в собственность истца жилой дом, расположенный по адресу: г. Алматы, ул. Хан-Тенгри д. 111, общей площадью 380,5кв.м., состоящую из 6 комнат, стоимостью – 48 000 000 тенге. Ответчику выделить в собственность автомашину марки Мерседес-Бенц «Гелендваген», 2012 г.в., государственный регистрационный № 777ABD02, стоимостью – 25 000 000 тенге, депозит в банке АО «Казкоммерцбанк» на сумму 18 000 000 тенге.

Приложение:

1)Копия искового заявления для ответчика;

2)Квитанции об оплате госпошлины;

3)Копия удостоверения личности истца;

4)Копия свидетельства о расторжении брака;

5)Копии свидетельств о рождении детей;

6)Адресная справка на истца;

7)Копия свидетельства о праве собственности на дом;

8)Оригинал отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости- дома;

9)Копия технического паспорта на автомашину;

10)Обзор с сайта kolesa.kz — на 1 листе;

11)Копия договора банковского вклада между АО «Казкоммерцбанк» и Сарыбаевым С.Т.. от «16» июня 2012 года.

11.05.2018 г.                                                              ………………………,.

‍

Раздел имущества в гражданском браке: образец искового заявления о разделе

Что такое гражданский брак?

С законодательной точки зрения, гражданским браком считается брачный союз между мужчиной и женщиной, зарегистрированный государством. Однако в обществе сложилось мнение, что гражданский брак подразумевает совместное проживание мужчины и женщины без церемонии бракосочетания.

Если брак прошел процедуру регистрации, то его нельзя рассматривать в качестве незаконного. Гражданский брак предполагает наделение партнеров своими правами и обязанностями. Данная форма отношений имеет свои преимущества и недостатки.

Плюсы заключения гражданского брака:

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

1. Возможность узнать привычки и характер своего партнера до заключения брака.
2. Отношения носят более свободный характер.
3. Не требуется менять документы.
4. Возможность научиться вести семейный бюджет, совместное хозяйство, организовывать свой быт.
5. В случае расставания не требуется подавать в суд для решения различных вопросов.
6. Не требуется разрешение партнера при оформлении банковского кредита и сделок с недвижимостью.
7. Каждая сторона не может требовать выполнения обязанностей, оговоренных Семейным Кодексом.

Минусы заключения гражданского брака

1. Отсутствие законодательной базы, которая позволит защитить свои интересы после разрыва отношений.
2. Для раздела имущества необходимо заключать договор о долевом участии либо доказывать свое имущественное право.
3. Ограничения касательно наследования. При гражданском браке получить наследство возможно только по завещанию, в котором оговорены права партнера.
4. В случае рождения детей требуется оформление многочисленных документов, включая подтверждение отцовства, оформление выезда за границу с отцом.
5. Мнение общества, негативно настроенного к такой форме отношений.

Раздел имущества в гражданском браке, оформленного в общую долевую собственность

При разделе имущества, ставшего общей долевой собственностью, нужно руководствоваться Гражданским Кодексом РФ. Когда такая форма отношений прекращает существование, то имущество получает гражданин, на которого оформлялись все документы. Чтобы обладать правом собственности, другой партнер должен доказать, что понес расходы на его покупку.

В рамках гражданского брака при владении имуществом доля каждого партнера может строго фиксироваться, или же пользование осуществляется без ее установления. Если по взаимному соглашению доли не регламентируются, то они принимаются одинаковыми для каждого партнера.

Если один из партнеров понес материальные затраты на улучшения, которые невозможно отделить от самого имущества, то он может претендовать на увеличение своей доли.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Законодательно раздел совместно нажитого имущества в гражданском браке не регламентируется временными ограничениями, позволяющими произвести разделение. Это можно сделать в процессе сожительства или при расторжении незарегистрированных отношений. Имущество разделяется согласно ГК РФ.

Варианты раздела имущества:

1. Заключение договора между партнерами, где будут установлены определенные доли. Это оптимальное решение, если стороны готовы договориться.
2. Написание заявления, где будет прописан процесс раздела (если отсутствует возможность разделить имущество или выделить его определенную часть).

Для таких ситуаций регулирование имущественных отношений осуществляется по ст. 244 и 245 ГК РФ.

Раздел неоформленного имущества

Если имущество приобретается в гражданском браке, причем не оформляется долевая собственность, то при решении имущественных споров часто возникают проблемы.

Для их устранения требуется составить исковое заявление (посмотреть и скачать можно здесь: [образец заявления]) для признания следующего:

• права общей долевой собственности;
• права на долю в общей собственности;
• общего обязательства одного гражданина, с последующим разделом данного обязательства.

Законодательно не определено, что при покупке имущества в процессе гражданского брака оно автоматически переходит в совместную собственность. Также отсутствуют признаки, которые позволят выявить общую собственность партнеров в ходе проживания совместно. Поэтому, если происходит раздел имущества нажитого в гражданском браке, необходимо оперировать вескими обоснованиями и привести следующие доказательства:

• доказать, что сожительство имело место (длительное проживание вместе, наличие семейных отношений в глазах других людей).
• совместное ведение хозяйства, планирование бюджета, что должно подтверждаться наличием общих затрат.
• приобретенное имущество является общим, причем каждый партнер вкладывал денежные средства в покупку имущества, которое считается общим (при получении банковской ипотеки учитывались общие доходы партнеров, поручительство со стороны одного из партнеров с целью выдачи другому кредитного займа на жилье, транспортное средство, участок земли).

Раздел имущества в случае признания брака недействительным

При определенных обстоятельствах действие брака прекращается в результате судебного постановления. Тогда распределение имущества производится согласно действующим правовым нормам (ст. 30 СК РФ). Приобретенные предметы рассматриваются как совместно нажитые. Сюда относятся объекты, которые по Семейному Кодексу получили бы статус нажитых в браке, если бы данный союз граждан по-прежнему рассматривался как действительный. При наличии брачного договора его действие прекращается.

Раздел имущества в гражданском браке использует положения Гражданского Кодекса (ст. 244 и 252 ГК РФ). Бывшим супругам полагаются равные доли, если другие условия не оговорены заключенными соглашениями.

Заключение

1. Гражданский брак является формой сожительства, которая не приводит к образованию общей собственности партнеров.
2. Раздел совместно нажитого имущества в гражданском браке производится по ГК РФ.
3. Неоформленное имущество можно получить в результате подачи иска и предоставления доказательной базы.
4. Если приобретенное имущество представляет собой общую долевую собственность, то его раздел осуществляется в равных частях или по взаимному соглашению.
5. Если суд признал брак недействительным, то раздел имущества регулируется Семейным и Гражданским кодексами.
6. Покупку значимых предметов при незарегистрированных отношениях рекомендуется оформлять как общую собственность с обязательным установлением доли каждой стороны.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по разделу имущества в гражданском браке

Вопрос: Пара, состоящая в отношениях без регистрации брака, приобрела автомобиль. В каких случаях при расторжении отношений партнер может получить собственность другой стороны?

Ответ: Если имущество находится в общей собственности, то оно может подлежать разделению. Сюда относятся случаи, когда при заключении сделки купли автомобиля указываются оба сожителя. Здесь документом, устанавливающим право собственности, является не свидетельство регистрации автомобиля, а договор купли. В этом случае нужно руководствоваться ст. 244 и 245 ГК РФ.

Список законов

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Вас так же заинтересуют следующие статьи:

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Образец заявления на раздел имущества

Вы решили развестись, но у вас никак не получается договориться с супругом и мирно разделить имущество. В этой ситуации вам потребуется помощь хорошего адвоката. С его помощью вы правильно составите и подадите в суд заявление на раздел имущества, образец этого заявления можно найти в интернете. Ознакомившись с ним и прикинув, сколько имущества придется разделить, то вы, скорее всего, придете к выводу, что помощь опытного адвоката будет для вас совсем не лишней.
Раздел имущества в суде – это очень сложная процедура, выматывающая и морально и физически. Супруги, которые проходят через нее, в большинстве случаев не имеют шансов восстановить мирные отношения. От этого страдают дети. Для того, чтобы ребенок вышел из ситуации развода родителей с наименьшими потерями, родители должны использовать все шансы: договориться друг с другом и разделить имущество добровольно. В этом случае, чтобы избежать конфликтов в будущем, правильнее всего будет воспользоваться услугами проверенного адвоката, специализирующегося на семейном праве.
Но бывают ситуации, когда, чтобы защитить свои права и права своих детей нужно как можно быстрее подать иск о разделе имущества.

Заявление о разделе имущества подается к рассмотрению в строго установленной Семейным кодексом форме. Обратившись в суд с плохо составленным исковым заявлением о разделе имущества, вы, вероятнее всего, получите отказ к его рассмотрению. Адвокат, областью специализации которого является семейное право, в том числе разводы и раздел совместно нажитого имущества поможет вам грамотно составить это важный документ.
Семейный адвокат, проанализировав именно вашу ситуацию, опираясь на закон, подскажет вам, на какое имущество и в каких долях вы можете гарантировано претендовать при разводе.

Вы пришли в суд с заявлением на раздел имущества, образец заполнили с помощью адвоката, судья принял его. Нужна ли помощь адвоката в дальнейшем, наверняка спросите вы?

Обратившись в суд, будьте готовы к тому, что процедура раздела потребует от вас большое количество сил, нервов и времени. К судебному процессу, для его успешного завершения, нужно много и тщательно готовиться. Собрать доказательную базу: найти необходимые документы, найти свидетелей, готовых выступить в вашу защиту, продумать тактику поведения в суде и быть готовым подать дополнительные процессуальные документы. Помощь адвоката, имеющего опыт в ведении подобных дел, и знающего все нюансы Гражданского и Семейного кодексов РФ, будет вам просто необходима.

Принудительная продажа совместно используемого имущества (раздел)

Когда два или более человека владеют одним и тем же имуществом, один из владельцев МОЖЕТ принудить к продаже совместно находящегося в собственности имущества посредством иска о разделе или судебного процесса. Если вы имеете дело с совместной собственностью, в этом руководстве объясняется стоимость действия раздела, как выиграть действие раздела, можно ли остановить действие раздела и многое другое.

«Как поверенный по недвижимости, который регулярно занимается принудительными продажами, я подготовил это руководство на основе прямого исследования и опыта.”

— Райан Джонс, эсквайр.

Совместная собственность, когда одна сторона хочет продать

Каковы юридические правила совместной собственности, когда одна сторона хочет продать? Миноритарный владелец МОЖЕТ осуществить продажу против воли мажоритарных владельцев. Закон позволяет любому совладельцу оформить совместную собственность путем раздела.

  Да! В большинстве случаев ЛЮБОЙ совладелец (даже миноритарный владелец) может принудительно продать собственность независимо от того, хотят ли ее продать другие владельцы. 

Как такое может быть? Разве мнение большинства не должно контролировать? Обычно да. Но когда дело доходит до совместной собственности, закон не может заставить совладельцев оставаться совладельцами. Представьте себе проблемы, которые возникнут, если суд принудит разведенных супругов, враждующих братьев и сестер или разлученных деловых партнеров остаться в отношениях совместной собственности.

По этой причине закон предусматривает неоспоримый «выход» для любого совладельца, который больше не желает оставаться в собственности.

Принудительная продажа Значение: что такое принудительная продажа имущества?

Принудительная продажа — это судебный процесс (часто называемый судебным процессом о разделе), с помощью которого совладелец собственности может осуществить продажу по решению суда совместной собственности. Продажа происходит под надзором суда и заканчивается разделом имущества или выручки от продажи.

Но подождите! Является ли судебный процесс единственным способом принудить к продаже?

Вы должны подавать иск только в крайнем случае. Я видел слишком много юридических баталий, в результате чего всем стало хуже, чем когда начался судебный процесс. Итак, прежде чем идти по унылой дороге в зал суда, давайте сначала рассмотрим, сможете ли вы добиться продажи вне суда .

Часто продажа может быть «принудительной» просто путем убеждения или угрозы судебного процесса о разделе. Не пропускайте этап переговоров! Перед подачей иска у вас есть шанс убедить других совладельцев, что продажа собственности (или сохранение собственности) — лучший способ действий для всех.

• Поставьте себя на место другого совладельца.Выясните, чего они хотят и почему они этого хотят.
• Не обращайте внимания на свои эмоциональные разочарования, связанные с этим человеком, и сосредоточьтесь на его мотивах.
• Точно укажите, почему и как другие совладельцы пострадают, если вы попадете в суд.
• Объясните, как добровольная продажа (или выкуп) предотвратит расточительный и болезненный процесс судебного разбирательства.
• Предложите конкретный план действий (выкуп, добровольная продажа или сохранение собственности).

Когда я отправляю подобные письма от имени клиентов (с гораздо более подробной информацией), совладельцы часто достигают соглашения о том, как продать или консолидировать собственность, тем самым предотвращая дорогостоящий судебный процесс.Чтобы обсудить это напрямую со мной, вы можете задать вопрос ниже.

Короче говоря, судебный процесс — не единственный способ принудить к продаже.

Вы можете принудить к продаже, предотвратить продажу или осуществить выкуп путем честного убеждения. Сохраняйте ориентацию на решение и используйте простую угрозу судебного процесса о разделе, чтобы мотивировать всех к вашему решению.

Но что, если уговоры не помогут? Войдите в раздел иска.

Определение судебного процесса о разделении: что такое действие по разделу?

Иск о разделе имущества (или иск о разделе) — это судебный процесс, при котором суд либо делит имущество между совладельцами, либо продает имущество и делит деньги между совладельцами.Действие перегородки «раскалывает ребенка», когда владельцы не могут договориться. Раздел просто означает «разделение».

Очевидно, разделить ребенка буквально никто не хочет. И никто буквально не хочет разрезать дом пополам. Но как ни странно, процесс разбиения начинается со следующего вопроса:

Можно ли буквально поделить собственность между собственниками?

По возможности суды предпочитают разделить имущество на равные части и передать каждому совладельцу часть. Однако такое буквальное разделение происходит только с землей, площадями или сельским имуществом, которые могут быть разделены на равные части.Суды не могут буквально разделить жилую недвижимость по очевидной причине, описанной выше.

Если суд не может разделить имущество самостоятельно, оно должно быть продано на аукционе шерифа с разделением покупной цены между собственниками. Например, если каждому человеку принадлежит 50%, каждый получает 50% денег при продаже собственности. Попутно любой из совладельцев может воспользоваться правом выкупа других совладельцев на основании оценочной стоимости.

НО, см. Обсуждение ниже относительно корректировки разделения прибыли на основе факторов «справедливости».

Поскольку судебный процесс о разделе требует одобрения суда, процесс занимает несколько месяцев. Истец должен назвать каждого совладельца стороной судебного процесса и следовать подробным юридическим процедурам. Конкретные процедуры зависят от закона штата.

Чтобы упростить процесс, оценщик оценивает имущество, а затем шериф продает его на открытом аукционе. Все происходит под надзором суда. Законодательные гарантии не позволяют продать недвижимость на слом, но она, скорее всего, будет продаваться со значительной скидкой.Чтобы недвижимость приносила достойную цену на аукционе, очень важно продать ее до аукциона. Работайте с поверенным по недвижимости и агентом по недвижимости, которые разбираются в процессе раздела. В противном случае вы можете получить недооцененную недвижимость или у вас может не оказаться участников аукциона.

Как выиграть действие раздела

Если вы хотите продать собственность, вы выиграете, добившись добровольной продажи или получив постановление суда о продаже.Если вы хотите ОСТАНОВИТЬ продажу, вы выиграете путем выкупа или убедив других владельцев прекратить действие раздела.

Что на самом деле означает «выиграть» действие по разделу? На мой взгляд, победа означает предотвращение или прекращение судебного процесса. Перетаскивание собственности через процесс полного раздела может истощить капитал собственности и истощить энергию ее владельцев.

Итак, в моей книге победа в деле о разделении означает принятие добровольного решения, которое работает в пользу всех.Это не значит, что каждый получит все, что хочет. Это означает, что все пойдут на компромисс.

А как убедить совладельцев пойти на компромисс? Вы доказываете им, что иск о разделе — беспроигрышный сценарий. Покажите им с помощью юридических цитат и финансовых расчетов, что судебная тяжба ухудшит положение всех.

Заставьте их выбрать меньшее из двух зол. Выкуп или добровольная продажа могут быть далеко не идеальными. Но это наверняка лучше, чем платить тысячи гонораров адвокатам, пока собственность находится в судебном разбирательстве месяцами или даже годами.

Для получения более подробных инструкций по шагам «выиграть» или перейти к действию раздела см. Пошаговое руководство в конце этой статьи.

Если решение не удается, сторона, претендующая на продажу собственности, вероятно, «выиграет» действие раздела. Закон, как правило, позволяет любому совладельцу принуждать к продаже, и предотвратить это сложно или невозможно. Итак, если ваша цель — полностью предотвратить продажу, выкуп или добровольное соглашение могут быть вашим единственным вариантом.

Можно ли остановить действие раздела?

Короткий ответ — нет, действие раздела не может быть остановлено. Каждый совладелец имеет «абсолютное право» на раздел. Это трудно или невозможно преодолеть. Однако может добровольно остановить раздел путем переговоров или выкупа доли совладельца.

 " Право совладельца на раздел является абсолютным. " 

Как объяснялось выше, закон о разделе позволяет меньшинству править тиранией.Ладно, это немного драматично. Но верно, что сторона, стремящаяся к продаже, обычно имеет преимущество.

Однако имейте в виду, что принуждение к продаже не означает сохранение денег. Как поясняется ниже, суд может перераспределить денежные средства на основе факторов «справедливости». Тот факт, что вы получили заказ на продажу, не означает, что вы уйдете с большим количеством денег.

Вам ДЕЙСТВИТЕЛЬНО нужен поверенный для делопроизводства по разделу?

Многие люди предпочитают нанять поверенного для делопроизводства, и это правильно.Но есть и преимущества самостоятельной обработки раздела (с соответствующими юридическими формами, инструментами и образованием). Чтобы узнать больше о юридических инструментах, которые могут заменить дорогого юриста, задайте свой вопрос ниже.

Ниже приведены несколько причин, по которым вы НЕ можете нанять адвоката.

Стоимость раздела: гонорары адвоката

Стоимость иска или судебного процесса о разделе часто составляет 5000 долларов или больше. А если дело оспаривается или усложняется, затраты могут превышать 10 000 или даже 15 000 долларов.И вы можете не осознавать, что подписываете это, потому что адвокаты часто взимают почасовую оплату.

Часто гонорары адвокатам могут быть выплачены из выручки при продаже недвижимости. Однако это предполагает, что в какой-то момент недвижимость действительно будет продана. Если по какой-либо причине продажа не состоялась, вы все равно можете нести ответственность за понесенные расходы на адвоката. Самостоятельно управляя делом о разделении с соответствующими инструкциями и юридическими инструментами, вы можете значительно сэкономить на гонорарах адвокатам.

Таймфрейм или продолжительность действия раздела

Принудительная продажа или разделение могут занять в среднем 6–12 месяцев.В некоторых штатах технически разделение может быть завершено быстрее, но из-за неизбежных осложнений и препятствий не следует ожидать, что это будет сделано раньше, чем через 6 месяцев.

Когда вы нанимаете поверенного, вы теряете контроль над временной шкалой вашего раздела. Теперь вы в графике адвоката, а не в своем собственном. Вы не можете контролировать, насколько занят адвокат или есть ли у него личные чрезвычайные ситуации, которые могут продлить сроки завершения. Если вы справитесь с действием самостоятельно, вы останетесь на сиденье водителя и сможете как можно быстрее толкнуть чемодан.

Как сделать это самому может привести к добровольным решениям

Даже после подачи иска о разделении вы всегда должны искать добровольное решение. Когда вы выполняете операцию разделения самостоятельно, вы хорошо знакомы с деталями, правилами и финансовыми факторами. Это позволяет вести переговоры с другими совладельцами и принимать обоснованные решения о поселении. Другими словами, вы исключили среднего человека (поверенного). Это приближает вас к действию и позволяет в режиме реального времени общаться с судом и другими совладельцами о добровольной продаже, выкупе или другом решении.

Если вы решите заняться разделением самостоятельно, основные этапы процесса принудительной продажи описаны ниже.

Как принудительно продать совместное имущество (шаг за шагом)

Короче говоря, для принудительной продажи собственности, находящейся в совместном владении, вы должны сначала подтвердить право собственности, затем предпринять попытку добровольной продажи или выкупа, подать и подать иск о разделе, получить оценку, продать собственность и, наконец, справедливо разделить выручку от продажи.

Точный порядок и детали этих шагов могут варьироваться от штата к штату или от судьи к судье.Однако один и тот же общий процесс будет применяться почти повсеместно.

Шаг 1: Подтвердите право собственности на совместную собственность.

Убедитесь, что вы понимаете текущее право собственности. Уточните, кому принадлежит какой процент собственности. При необходимости получите отчет о титуле в титульной компании. Полное мнение о названии не требуется; вам просто нужен заголовок отчета. Многие титульные компании предоставляют отчеты о собственности, показывающие текущее владение, за фиксированную плату около 100 долларов США. Если вы в конечном итоге подадите иск о разделе, вам потребуются копии документов или документов, передающих право собственности совместным владельцам.

Шаг 2: Определите преимущества

После подтверждения права собственности попытайтесь определить «преимущества и бремя» владения.

«Бремя» собственности включает налоги, выплаты по ипотеке, ремонт и улучшение. В основном, необходимо определить, кто заплатил деньги или понес материальный ущерб за собственность. Тот, кто несет финансовое бремя владения, может получить большую долю выручки от продажи. Вы хотите знать это заранее.

Таким же образом определите «преимущества» владения. Проживал ли один человек на участке, сдавал его в аренду или наслаждался им больше, чем другие владельцы? Этот человек может пострадать от снижения прибыли от продаж из-за несоразмерных выгод, полученных в прошлом.

Короче говоря, получите общее представление о действующих экономических факторах. Если кто-то нес непропорционально большую долю собственности бремени , он обычно получает на большую долю прибыли.Если кто-то пользовался непропорционально большой долей собственности , выгоды , он обычно получает меньше доли прибыли.

Шаг 3. Попытка добровольной продажи, выкупа или альтернативного решения.

Даже если вы считаете, что судебный процесс неизбежен, всегда старайтесь найти решение добровольно. Добровольная продажа на открытом рынке приносит больше денег, чем принудительная продажа на аукционе. Добровольный выкуп также предотвращает потерю стоимости в результате судебного разбирательства.Итак, приложите все усилия, чтобы разрешить разногласия с другими совладельцами.

Независимо от того, достигнете ли вы соглашения, вы будете лучше выглядеть в суде, если сможете представить доказательства того, что вы очень старались разрешить ситуацию до подачи иска.

Если другие владельцы не согласятся, вы можете оказать на них давление. Отправьте им письмо, желательно с помощью адвоката, в котором излагается закон о принудительных продажах и разделах. Используя цифры и юридические ссылки, докажите им, что разделение нанесет финансовый и эмоциональный ущерб всем совладельцам.Столкнувшись с этой реальностью, другие совладельцы могут более серьезно задуматься о добровольном решении.

Шаг 3. Подайте и подайте иск о разделении.

Если решение не принято добровольно, подготовьте и запишите действие для раздела. Эта юридическая документация должна соответствовать законам о разделе штата. Дело о разделе требует некоторой юридической работы, поэтому многие совладельцы предпочитают нанять адвоката на этом этапе. Однако вам НЕ требуется , чтобы нанять поверенного, и вы имеете право самостоятельно подавать или защищать принудительную продажу или раздел.См. Раздел выше, в котором объясняются недостатки найма адвоката.

Короче говоря, в вашем иске о разделе ответчиками должны быть указаны все совладельцы и все, кто претендует на долю в собственности, например, держатели ипотеки или залогового права. Судебный процесс должен быть подан всем сторонам в соответствии с законодательством штата.

Шаг 4: Определите, возможно ли раздел собственности.

Если речь идет о сельском имуществе, земле или акрах, Суд может предпочесть буквально разделить саму собственность и передать каждому совладельцу часть.Этот процесс, называемый «натуральным делением», может происходить только в отношении земли и посевных площадей. В судебном процессе о разделе судья обычно определяет, следует ли разделить имущество самостоятельно или принудительно продать имущество и разделить выручку.

Шаг 5. Получите оценку.

Процесс раздела требует аттестации. Специалисты по недвижимости обычно назначаются и утверждаются судьей. Специалисты или оценщики оценивают недвижимость и вносят отчет в протокол суда.Оценочная стоимость обычно используется, если какой-либо из совладельцев реализует право выкупа других владельцев. А во многих штатах недвижимость не может быть продана на аукционе менее чем за 2/3 оценочной стоимости.

Шаг 6: Продать недвижимость.

Если суд одобрит действие раздела, вы должны согласовать принудительный аукцион через офис шерифа (или местный аналог). Шериф принимает предложения от общественности и передает собственность новому владельцу. Убедитесь, что вы адекватно продаете недвижимость до аукциона.Шериф не будет хорошо продавать недвижимость. Желательно использовать агента по недвижимости, который разбирается в процессе принудительной продажи. Если на аукционе появятся только несколько участников, цена продажи может снизиться.

Шаг 7: Разделите выручку.

Как правило, выручка от продажи распределяется в соответствии с долей владения. Если вы владеете 10% собственности, вы получаете 10% от выручки за вычетом сборов и затрат. Адвокаты обычно получают оплату из выручки в качестве стоимости действия. Однако , разделение прибыли может измениться, если один из совладельцев потребует «бухгалтерского учета». Проще говоря, бухгалтерский учет происходит, когда Суд оценивает «бремя и преимущества» собственности, как обсуждалось выше. Суд «принимает во внимание» уровень вложений и выгод каждой стороны и, при необходимости, корректирует распределение прибыли для достижения справедливого результата. Этот процесс корректировки может не произойти, если кто-то не потребует бухгалтерского учета.

Как делятся деньги?

Обычно суд делит деньги пропорционально доле собственности.Если вам принадлежит 75% названия записи, вы получаете 75% выручки от продажи. Гонорары адвокатов, расходы на риэлторов и судебные издержки могут уменьшить вашу долю прибыли.

Но что, если это нечестно?

Что делать, если один собственник оплачивает ипотеку, налоги и все расходы?

Что делать, если один собственник вложил в недвижимость много денег?

Определенные факторы могут изменить сумму денег, которую каждый владелец получает от продажи, независимо от того, владеет ли запись. Распределение прибыли может меняться в зависимости от факторов «справедливости».Даже если каждому человеку принадлежит половина титула на запись, одно лицо может получить более половины денег из-за неравного распределения имущественного бремени или имущественных выгод.

Процесс корректировки денежного разделения часто называют «бухгалтерским учетом». Каждая сторона может потребовать бухгалтерского учета во время судебного процесса о разделе. В рамках бухгалтерского учета Суд «принимает во внимание» уровень инвестиций каждой стороны в недвижимость. Насколько каждая сторона извлекла выгоду из собственности? Сколько они потратили? Подсчитайте цифры и определите наиболее справедливое распределение прибыли.

Прежде чем обращаться в бухгалтерию, имейте в виду, что бухгалтерия стоит денег. Борьба за цифры стоит больших гонораров адвокатам. Адвокаты, вероятно, получают деньги от выручки от продажи. Итак, если вы потратите несколько тысяч на гонорары адвокатам, чтобы получить дополнительные 10% прибыли, ваша дополнительная прибыль может быть съедена вашими дополнительными гонорарами. Не обращайтесь к бухгалтерии, если бухгалтерский учет значительно не увеличивает вашу долю прибыли.

Могут ли братья и сестры принудительно продать унаследованное имущество?

Да, братья и сестры (или другие совладельцы) могут принудить к продаже унаследованного имущества посредством иска о разделе или судебного процесса.Если вы столкнулись с этой ситуацией, вы должны понимать правовые нормы и подводные камни, связанные с принудительными продажами и действиями по разделу. В этой статье представлен подробный обзор.

Существуют ли какие-либо особые правила принудительной продажи братьев и сестер или унаследованного имущества? Как правило, к наследуемому имуществу, находящемуся в совместной собственности, применяются те же правила, что и к любому имуществу, находящемуся в совместной собственности. Итак, основная часть этой статьи должна относиться к ситуации с братьями и сестрами. При этом семейная динамика и семейная история могут сыграть решающую роль в переговорах и разделении доходов.

На этапе переговоров до подачи иска очень важно учитывать эмоции всех совладельцев. Не ждите рациональных эмоций или логических решений после смерти любимого человека. Обращаясь к совладельцам с решением, начните с их эмоций, мотиваций и желаний, а затем действуйте с этого момента.

  Если для достижения решения вам нужно пойти на компромисс, выходящий за рамки «справедливого», то сделайте это во что бы то ни стало. Когда дело доходит до семейных вопросов, несовершенное, но добровольное решение почти всегда лучше, чем судебный процесс. 

Но, если судебный процесс становится неизбежным, помните, что семейная история может сыграть роль в том, как суд распределяет деньги от принудительной продажи совместной собственности. В семьях деньги, услуги и имущество часто переходят из рук в руки без соответствующих документов. Когда приходит время разделить деньги, могут всплыть неписаные детали и повлиять на решение суда о том, что является справедливым.

Могут ли разведенные супруги принудить к продаже?

Да, супруг (а), разводящийся с домом, может при необходимости осуществить продажу через раздел.Когда романтические отношения умирают, отношения совместного владения, вероятно, умирают вместе с ними. Одна сторона выезжает, а другая сторона берет на себя управление имуществом и полную ответственность за ипотеку. Но что, если они перестанут платить по ипотеке? Может быть, арендатор согласился выплатить ипотеку, но сторона, которая съехала, по-прежнему несет равную ответственность за ссуду. Таким образом, если житель перестанет платить, отсутствующая сторона получит кредит. Если арендатор отказывается продавать добровольно, единственным выходом может быть принудительная продажа.

Задайте вопрос или запросите оценку

Раздел денег и имущества при разводе

Когда пара расстается, они должны решить, как разделить имущество, которое они накопили за время брака. Это включает не только деньги и личное имущество, но и такие вещи, как акции, деловые интересы, недвижимость и долги.

Один из самых сложных предметов для разделения — это семейный дом. Если один из супругов владеет домом как отдельной собственностью — возможно, потому, что этот супруг унаследовал дом, приобрел его до брака или имел право собственности на дом только на свое имя, — этот супруг может попросить другого супруга уйти. Если оба супруга имеют совместное право собственности на дом или дом иным образом считается семейной собственностью, но один из супругов обеспечивает первичную заботу о детях пары после развода, этот супруг обычно остается в семейном доме.Супруги без детей, которые имеют совместное право собственности на свой семейный дом, могут решать, кто останется в нем, как им кажется справедливым. Или они могут попросить суд принять решение за них.

Если возможно, для всех наиболее благоприятным исходом является раздел вашей собственности самостоятельно, не прибегая к помощи суда. Вы никогда не знаете наверняка, как суд разделит вашу собственность, и судебные разбирательства могут быть спорными, поэтому переговоры с вашим супругом обычно дают вам больше шансов достичь взаимоприемлемого соглашения, которое уменьшает вероятность конфликта в будущем.Обсуждая этот вопрос, каждый супруг должен обязательно сообщить другому о любых скрытых типах собственности, чтобы их можно было справедливо разделить. Утаивание ценного имущества от супруга может привести к серьезным негативным юридическим последствиям в случае обнаружения.

Большинство разводов урегулируются во внесудебном порядке, но не в спешке. Если вы считаете, что ваш супруг (а) не раскрывает свои активы, процесс расследования, ведущий к суду, может помочь раскрыть ранее неизвестное имущество или долги.Это ваше право уладить дело в любое время — даже в ночь перед судом — поэтому не позволяйте процессу запугать вас.

Один из способов начать делить вашу собственность — перечислить все ваши ценности. Вы и ваш супруг должны попытаться оценить стоимость каждого предмета. Начиная с самых ценных предметов, спуститесь по списку и решите, у кого из вас должен быть каждый предмет. Необязательно делить список точно поровну, но следует избегать несбалансированного разделения.Иногда использование нейтральной третьей стороны, например посредника, помогает снизить напряжение во время этого процесса.

Одна из причин относительно сбалансированного разделения собственности заключается в том, что судье необходимо утвердить ваше соглашение, чтобы его можно было привести в исполнение. Если один из супругов получает значительно меньшую ценность, чем другой супруг, судья может отказаться одобрить соглашение, не изучив детали. Каждый супруг может нанять юриста, чтобы убедиться, что имущество было разделено справедливо.Судья может быть более склонен одобрить соглашение без дальнейшего расследования, если каждый из супругов нанял юриста.

К сожалению, не все пары могут достичь взаимоприемлемой договоренности о разделе имущества. В таком случае суд применит правила раздела имущества штата при разделении имущества, полученного в результате брака. Двумя основными системами раздела собственности при расторжении брака являются справедливое распределение и общественная собственность.

Справедливое распределение

Общинная собственность = все активы, приобретенные во время брака, принадлежат 50/50 каждому супругу.

Справедливое распределение = семейное имущество распределяется «справедливо», хотя не обязательно поровну.

Справедливое разделение является гораздо более распространенной системой раздела собственности, используемой примерно в 40 из 50 штатов. Согласно правилу справедливого распределения, суд разделит все активы, доходы, личное имущество и долги между супругами в справедливом (в глазах судьи), но не обязательно равном распределении.Вместо того, чтобы присудить каждую вещь супругу в целом, суд может распорядиться о продаже определенной вещи, а затем справедливо разделить выручку от продажи между супругами. Иногда, но не обычно, суд может приказать супругу передать отдельное имущество другому супругу в качестве компенсации за неравное распределение их семейного имущества.

Общественная собственность

Общинная собственность — это альтернативная система раздела собственности. Хотя только около 10 штатов и Пуэрто-Рико следуют системе общинной собственности, это метод раздела собственности в некоторых из самых густонаселенных штатов страны, таких как Калифорния и Техас.Перед разделом собственности суд решит, следует ли классифицировать каждый объект как общественную собственность или как отдельную собственность одного из супругов. Затем все, что классифицируется как общественная собственность, делится поровну между супругами, в то время как каждый из супругов сохраняет все свое отдельное имущество.

Общинная собственность может включать долги — даже если один из супругов не согласился взять на себя долг.

Так что же такое общественная собственность? Ответ на этот вопрос зависит от штата и даже от конкретной ситуации, но вот некоторые общие принципы. Общественная собственность обычно включает в себя все, что один из супругов заработал во время брака, и все имущество, приобретенное на эти доходы. Сюда также обычно входят долги, возникшие у любого из супругов во время брака, если только эти долги не были каким-то образом связаны только с отдельным имуществом одного супруга (например, образование, которое началось до брака и финансировалось за счет отдельного имущества супруга-студента) .

В отличие от этого, отдельная собственность включает все, что один из супругов заработал или приобрел до брака, а также подарки и наследства, полученные супругом индивидуально. Определенные типы активов, например, присужденные в результате гражданского иска, могут быть классифицированы как отдельная или общая собственность, в зависимости от конкретного штата, времени подачи иска и других индивидуальных обстоятельств. Бизнес, которым владел один из супругов до брака, обычно остается отдельной собственностью, хотя в некоторых штатах действуют сложные правила в этой области.

Вы можете задаться вопросом, что произойдет, если вы купите что-то, сочетая то, что вы заработали во время брака, и то, что вы заработали до брака. Это, как правило, классифицируется как общественная собственность, если вы не можете отследить ее приобретение на средства из вашей отдельной собственности. Смешение отдельной собственности с общественной собственностью («смешивание») часто превращает отдельную собственность в общественную собственность, но индивидуальные обстоятельства могут повлиять на этот результат.

Также прочтите FAQ по разделу собственности.

Последнее обновление: октябрь 2018 г.

Как собственность может быть разделена между совладельцами — Как собственность может быть разделена между совладельцами

27 января 2013 г., 01:30 IST

1/8

Как собственность может быть разделена между совладельцами -владельцы

Автор: Ашиш Гупта, TNN

Акт о разделе имущества оформляется для раздела имущества между разными людьми — обычно между членами семьи.

Раздел — это раздел имущества, находящегося в совместном владении нескольких лиц, при котором каждое лицо получает долю и становится владельцем выделенной ему доли.

Это осуществляется путем раздела имущества в соответствии с долями, на которые каждая из сторон имеет право по закону, применительно к ним.

2/8

Разделенное имущество получает новый титул

Каждое разделенное имущество получает новый титул, и каждый участник отказывается от своей доли в собственности в пользу других акционеров.

Таким образом, раздел представляет собой комбинацию уступки и передачи определенных прав в имуществе, за исключением тех, которые являются сервитутом по своему характеру.

После этого получатель может продолжать распоряжаться имуществом любым способом, каким он пожелает. Он может продать, передать, обменять или подарить недвижимость как ее абсолютный владелец.

3/8

Акт раздела оформляют совладельцы

В случае раздела по обоюдному согласию, акт раздела оформляют совладельцы.Акт о разделе необходимо зарегистрировать в офисе субрегистратора по месту нахождения собственности, как и в случае любой другой регистрации.

Гербовый сбор, подлежащий уплате в таком случае, составляет 1000 рупий за каждую долю собственности. Кроме того, регистрационный сбор будет составлять 500 рупий. Совместное владение недвижимостью может составлять более одного человека.

4/8

Доли совладельцев не разделены

Все такие лица будут иметь равный или определенный процент прав владения и пользования имуществом.Одним из важных компонентов совместного владения является неделимая доля.

Хотя все владельцы владеют равной собственностью или ее частью, их соответствующие доли не могут быть физически определены с определенными границами. Акции не разделены.

Доли совладельцев собственности не обязательно должны быть равными. Это зависит от их инвестиций в недвижимость, как указано в документе о покупке.

5/8

Доля совладельца может быть передана

В отсутствие каких-либо подробностей о доле инвестиций, сделанных для приобретения недвижимости, в документе о покупке, по закону предполагается, что все совладельцы имеют равную неразделенную долю участия, права и титула в собственности.

Доля совладельца в имуществе передается по наследству и передаче. Доля инвестиций каждого совладельца в собственность и неразделенная доля в правах, долях и титулах собственности должны быть четко и ясно определены. Это помогает избежать проблем при передаче, отчуждении, наследовании и налогообложении.

6/8

Документ должен быть составлен недвусмысленно

В случае, если совладельцы не согласны на раздел собственности и только один или несколько совладельцев хотят, чтобы собственность была разделена, режим раздела немного отличается.

В таком случае необходимо подать иск о разделе в соответствующий суд. Акт раздела должен быть оформлен на гербовой бумаге и составлен четко и недвусмысленно. Доля каждого человека должна быть четко и ясно указана.

7/8

Акт раздела создает новых владельцев собственности

Акт раздела создает новых владельцев собственности и должен быть зарегистрирован в офисе субрегистратора, чтобы придать ему юридическую и обязательную силу.

В акте, в частности, должна быть указана дата, с которой раздел вступает в силу. Следует особо указать названия сторон и их соответствующие доли.

8/8

Раздел имущества регулируется законом о наследстве.

Раздел имущества также регулируется законами о наследовании, применимыми к конкретному лицу. Могут применяться разные законы. Интерес к партнерской собственности также может быть устранен. Эта доля выходит за рамки наследственной собственности.

Если отец умирает, оставив имущество, приобретенное самим, его сын полностью унаследует его. Внук не может претендовать на это как на наследство, потому что он был унаследован в соответствии с Законом о наследовании индуистов.

Имущество в совместном владении: происходит раздел

Имущество в совместном владении: когда экономичный вариант становится дорогостоящим — начинается раздел

Владение пляжным домиком, домом в горах или даже земельным участком за городом — мечта многих семей.Но из-за заоблачных закупочных цен и затрат на техническое обслуживание он может оставаться всего лишь мечтой. Покупка собственности у кого-либо или получение собственности через имущество родственника с членом семьи может позволить двум семьям владеть частью собственности, не обходя им руки и ноги. Владение недвижимостью с другим «соарендатором» позволяет каждому из владельцев участвовать в покупной цене, налогах и дорогостоящем ежегодном обслуживании.

При совместном владении каждая семья может свободно использовать или извлекать выгоду из своей собственности для отпуска круглый год, и, надеюсь, единственный спор заключается в том, чья очередь будет запасать холодильник.Тем не менее, часто совладельцы не могут прийти к согласию по самому простому вопросу: кому какие выходные или кто отвечает за необходимый ремонт … и в результате некогда счастливые совладельцы больше не хотят делиться или владеть недвижимостью друг с другом. .

Как правило, самый быстрый и дешевый способ решить загадку — решить вопрос вне судебного разбирательства. После получения справедливой рыночной стоимости собственности один владелец может согласиться выкупить другого, все владельцы могут согласиться продать собственность третьей стороне, или, если собственность достаточно велика, владельцы могут фактически разделить собственность, создавая множественные, отдельные участки.

Иногда отношения между владельцами настолько безвозвратно разрушены, что не удается заключить взаимовыгодное соглашение… Войдите в: Процесс раздела.

В рамках процедуры раздела каждый владелец собственности имеет право на раздел этой собственности по праву. Собственник вправе прекратить совместную собственность на имущество без согласия другого собственника имущества, подав заявление о разделе недвижимого имущества. Процедура раздела — это процедура перед секретарем Верховного суда, где секретарь может распорядиться о фактическом разделе или продаже собственности, принадлежащей двум или более людям.По сути, владелец собственности, который хочет принудить к фактическому разделу или продаже собственности, будет ходатайствовать перед секретарем, чтобы либо физически разделить собственность и дать каждому владельцу отдельный участок, либо назначить комиссара для продажи всей собственности третьей стороне и раздела продажа продолжается.

Правило по умолчанию для раздела состоит в том, что имущество будет разделено «в натуральной форме» (фактическое разделение имущества), если раздел имущества не повлияет отрицательно на интересы одного из владельцев.При определении того, может ли собственник причинить существенный вред, суд может рассмотреть вопрос о том, будет ли справедливая рыночная стоимость каждой доли собственника в фактическом разделе существенно меньше суммы, которую каждый собственник получит от продажи, и приведет ли фактическое разделение в существенном ущемлении одного из прав собственника.

Распространенными примерами собственности, разделение которой натурой может привести к существенному ущербу для владельца, могут быть случаи, когда собственность представляет собой небольшой участок, большая часть которого покрывается одним домом, или когда, если собственность была фактически разделена, один собственник получил бы фактически бесполезную земля — ​​например, болото — а другой владелец получит хорошую, пригодную для жизни землю.

В процессе раздела имущество или выручка от продажи будут распределены между владельцами на основе их процентной доли владения недвижимостью.

Но что, если владелец собственности значительно улучшил ее, уплатил все налоги, выплачивал ипотечные платежи или понес другие расходы, связанные с недвижимостью, без вклада других владельцев? Процедура раздела — это справедливое разбирательство, при котором суд имеет право уравновесить акции сторон путем корректировки распределения доходов от продажи.Таким образом, в ситуациях, когда один владелец улучшил собственность или израсходовал значительный капитал в пользу других владельцев собственности, суд может скорректировать долю собственности или выручки от продажи, распределяемой между каждым владельцем.

Владение собственностью с другим может быть рентабельным и отличным способом получить доступ к части собственности, которую вы в противном случае не могли бы позволить себе самостоятельно. Но помните, что из друзей или семьи могут получиться плохие деловые партнеры. Проблемы совместного владения собственностью могут расстраивать и вызывать плохие отношения; К счастью, имеется петиция о разделе собственности, если собственность вашей мечты превращается в кошмар.

Раздел имущества при разводе в Висконсине

Отдельное имущество

Единственное имущество, которое не подлежит равному разделу, — это имущество, приобретенное в дар или по наследству от третьего лица. Иногда суд разделяет подарок / наследство, чтобы избежать финансовых затруднений одной стороны, но это редкость. ^[2]

Это вызывает сомнение, когда унаследованные или подаренные средства были объединены в семейный актив. Например, наследственные средства, депонированные на совместный счет или использованные для покупки семейного дома, теперь будут объединены.Отдельный актив, который становится семейным активом, часто становится предметом спора.

При разводе люди часто хотят получить обратно подарок или наследство. Закон гласит, что для доказательства объединения отдельного имущества необходимо наличие «дарственного намерения» со стороны супруга, получившего наследство. ^[3] Это означает, что должно быть доказательство того, что супруг хотел передать наследство браку или другому супругу.

Подарки, которыми обмениваются две стороны во время брака, обычно делятся поровну.

Смешанная недвижимость

Если один из супругов владеет исключительно имуществом вне брака, до тех пор, пока оно не содержалось за счет супружеских средств, это отдельная собственность. Таким образом, смешанная собственность возникает, когда отдельная собственность смешивается с общинной собственностью.

Любая смешанная собственность будет считаться супружеской собственностью, если не удастся отследить добавленную часть супружеской собственности. Например, если один из супругов начал вносить взносы на пенсионный счет другого супруга до того, как они поженились, и продолжал делать взносы после брака, то пенсионный счет будет считаться смешанным имуществом.Чтобы разделить этот счет, суд определяет, какая часть является военной, а какая — отдельной.

Переговоры о наилучшем распределении активов во время развода

Возможно, стоит обсудить вопрос о распределении активов с вашим супругом до решения суда. Осмотр и продуманная организация всех ваших активов может предотвратить нежелательное распределение в суде. Суды штата Висконсин будут стремиться разделить активы 50/50, но для большинства пар лучше всего создать брачное соглашение, соответствующее их конкретной ситуации, прежде чем передавать его на утверждение судье.

Передача прав собственности после раздела имущества

После раздела имущества и оформления развода бывшие супруги должны передать соответствующее имущество на имя правильной стороны. Это может быть сделано посредством заявления о прекращении права требования, в котором один человек «отказывается» от своей заинтересованности в собственности. В настоящее время ссуда будет рефинансироваться только на имя лица, владеющего недвижимостью.

Кто остается в доме?

Одна сторона не может выгнать другую из дома, пока суд не решит, что они могут.Решая, кто будет содержать дом, судьи захотят узнать, на чьи средства был куплен дом, была ли покупка совершена до или во время брака и для чего дом использовался во время брака. Если одна сторона держит дом, ей придется выкупить другую. Другой вариант — продать дом и разделить прибыль.

Что определяет, кто получает дом при разводе?

Супружеский дом, как и другие активы, накопленные во время развода, подлежит разделу.Закон о семейном имуществе признает, что оба супруга участвуют в браке, независимо от дохода, фактически полученного каждым из супругов. ^[4]

Закон гласит, что все активы, приобретенные во время брака, принадлежат каждому супругу в равной степени. Существует множество факторов, которые определяют, какая сторона может сохранить семейное место жительства, включая опеку и размещение детей, финансовую стабильность каждой стороны и другие факторы.

Кто решает, как разделить наши активы и долги?

Раздел имущества и долга может быть очень напряженным переговорным процессом.Это требует детального понимания всех активов, которые находятся в совместном и независимом владении, а также конкретных знаний обо всех долгах, которые были накоплены до и во время брака. Необходимо учитывать различные факторы, перечисленные в первом разделе выше. Кто решает, как все это разделить, зависит от отношений, которые у вас и вашего супруга возникнут во время бракоразводного процесса, и от того, насколько хорошо вы оба можете вести переговоры по этим вопросам. Есть три основных варианта:

1.) Вы и ваш супруг (а) можете договориться по собственному усмотрению.

Если вы и ваш супруг относительно вежливы и способны вести переговоры о решениях, вы и ваш супруг можете сами принять решение о разделе активов и долгов. Затем вы должны представить свои выводы, подробно изложенные в соглашении о разводе, судье на утверждение.

2.) Вы и ваш супруг можете договориться о посредничестве.

В ситуациях, когда супруги сами готовы вести переговоры об активах и долгах, но хотят / нуждаются в помощи, чтобы переговоры были продуктивными, супруги могут использовать посредничество для разрешения любых конфликтов.Судья также может назначить посредничество в зависимости от вашей конкретной ситуации. Выводы переговоров должны быть подробно изложены в соглашении о разводе и утверждены судьей.

3.) Если вы не можете согласиться, решение решит судья.

Если стороны не могут договориться между собой или с посредником, решение передается в суд, где дело доходит до конца, и окончательное решение принимает комиссар суда или судья. Это когда поддержка адвоката становится еще более важной, потому что теперь каждая сторона должна будет представить свои аргументы и попытаться убедить судью вынести решение своим предложением.В Sterling Law Offices мы специализируемся на делах о разводе, поэтому мы ведем переговоры о разделении каждый день.

Домовладение и пары, не состоящие в браке

Согласно данным текущего обследования населения 2010 года (ежегодно проводимого Бюро переписи населения США), сегодня в Соединенных Штатах проживает около 7,5 миллионов не состоящих в браке пар противоположного пола, а также еще 620 000 однополых пар. Тот же источник сообщил, что супружеские пары сейчас составляют лишь 48 процентов всех домохозяйств.Адвокаты, которые помогают клиентам при покупке дома, должны знать о вариантах и ​​стратегиях, доступных не состоящим в браке парам, покупающим дома вместе, и не предполагать, что варианты такие же, как у типичной супружеской пары.

Предположим, Джейсон и Дженнифер, не состоящие в браке пары, пришли к вам, чтобы помочь им купить дом. На раннем этапе вам необходимо посоветовать им, как они должны владеть недвижимостью. Прежде чем вы сможете это сделать, вам нужно потратить время, чтобы понять, каковы их цели и планы.Намерены ли они поровну участвовать в выплате ипотеки, расходов и содержания? Кто-то из них вносит весь первоначальный взнос? Существуют ли судебные залоговые права против одного партнера, который мог бы присоединиться к дому, если его или ее имя указано в документе? Что они хотят, когда один из них умирает? Дом перейдет к выжившему? Есть ли у них дети от предыдущих отношений, которых они хотят защитить? Получает ли кто-либо из них общественные блага, которые могут быть подвергнуты риску владения домом или могут привести к обеднению партнера? Medicaid, например, не применяет правила предоставления материальных пособий супругам по месту жительства, чтобы предотвратить обнищание не состоящего в браке партнера.(Приведенный выше анализ будет таким же для не состоящих в браке однополых пар, хотя в государстве с общинной собственностью, таком как Калифорния, зарегистрированные домашние партнеры будут рассматриваться Налоговой службой как состоящие в браке для определенных целей.)

После того, как вы обсудите ожидания и цели своих клиентов, вы сможете посоветовать им, как достичь этих целей, когда они совершат эту крупную покупку. Один из вариантов — это единоличное владение домом только одним партнером.Это может быть уместно, если у другого партнера есть суждения, которые могут быть связаны с имуществом (или он не выполнил обязательства по кредитам и может иметь серьезные суждения против него или нее в ближайшем будущем), или если у этого партнера настолько плохая кредитная история, что пара будет отказано в выдаче ипотечной ссуды. В большинстве случаев, особенно если оба партнера вносят свой вклад в покупку и содержание, вы не стали бы предлагать этот вариант, потому что права стороны без формального владения будут серьезно нарушены в случае более позднего разрыва.

Для большинства пар совместная собственность в той или иной форме является лучшим выбором. Наиболее распространенная форма совместного владения для супружеских пар, полная аренда, доступна только женатым супругам, поэтому этот выбор не подходит для Джейсона и Дженнифер. Две оставшиеся формы совместной собственности — это «общие арендаторы» или «совместные арендаторы», также известные как «совместные арендаторы с правом наследования». (Не забудьте добавить в акт слова «с правом наследования».)

Имущество, находящееся в совместном владении, может принадлежать двум или более сторонам с равными или неравными долями владения.(Например, договор может передавать «45 процентов доли участия Джейсону Смиту, не состоящему в браке человеку, и 55 процентов доли владения Дженнифер Янг, не состоящему в браке, как общим арендаторам».) Когда собственность будет продана, каждый партнер будет получать свою конкретную долю доходов, основанную на доле владения, которая отражена в передаточном акте. Каждый партнер может продать всю или часть своей долевой доли третьей стороне или может завещать ее кому угодно. В случае, если Джейсон умрет без завещания, его 45-процентная доля в доме перейдет к его наследникам в соответствии с правилами завещания, установленными в его штате проживания.Некоторые пары выберут эту форму собственности в качестве предпочтительной. Например, Гарольд и Джейн, оба ранее состоявшие в браке с собственными детьми и внуками, могут предпочесть оставить свои владения своим детям, ожидая, что выживший партнер сможет обеспечить другие условия проживания. Или Джейн и Гарольд могут выбрать, чтобы их соответствующие живые трасты владели титулом в качестве общих арендаторов, и указать в трастовых соглашениях, какие права оставшийся в живых партнер должен оставаться в доме, а наследники получат оставшуюся долю.Однако, если партнеры не намерены передать свои интересы в доме кому-то другому, а не друг другу, общие жильцы — не лучший вариант для самых преданных пар.

Совместные арендаторы с правом наследования (JTWROS) обычно являются предпочтительной формой совместной собственности для не состоящих в браке пар, покупающих дом вместе. Согласно общему праву, совместная аренда — это совместное владение собственностью двух или более лиц, характеризуемых «четырьмя единицами»: (1) единство долей (все совладельцы имеют равную долю владения), (2) единство долей. время (все совладельцы приобретают свою долю одновременно), (3) единство титула (все совладельцы приобретают свою долю одним и тем же инструментом) и (4) единство владения (все совместно -собственники имеют равное и безраздельное право владения имуществом).Основное различие между владением собственностью в качестве общих арендаторов и JTWROS — это характеристика выживаемости. Когда Дженнифер умирает, ее интерес к собственности автоматически переходит к Джейсону, даже если она умирает без завещания. (Совместное владение в качестве JTWROS отменяет любую последующую попытку создать собственность по завещанию, потому что не будет оставшихся интересов для разработки.) Для большинства преданных пар JTWROS наиболее близко представляет их намерения по распоряжению имуществом после смерти одного из партнеров. .

Независимо от того, как Джейсон и Дженнифер решат сохранить право собственности на свой новый дом, вам также следует порекомендовать вам подготовить договор с подробным описанием распределения расходов и владения. Без письменного соглашения о совместной собственности суд может не захотеть присуждать возмещение стороне, имя которой не указано в документе, или которая оплатила непропорциональную сумму расходов, если отношения испортились в будущем. Это нежелание особенно остро проявляется в юрисдикциях, которые приняли «анти- Marvin » законы, которые ограничивают права сожителей требовать компенсации в соответствии с теориями справедливости, когда их отношения заканчиваются, согласно Marvin v.Марвин, 18 Cal. 3d 660 (1976).

На следующий день после визита Джейсона и Дженнифер к вам приходит еще одна пара, не состоящая в браке. Линда и Мишель живут вместе в доме Линды чуть больше года и планируют церемонию помолвки на следующий месяц. (Линда и Мишель могут вступить в законный брак только в шести штатах США, а также в округе Колумбия.) Чтобы подтвердить свои жизненные обязательства, Линда решила добавить имя Мишель на документе о доме.Им сказали, что для этого им не нужен адвокат — они могут купить бланк акта в магазине канцелярских товаров или загрузить его из Интернета и записать. Линда и Мишель мудро решили сначала проконсультироваться с вами, чтобы убедиться, что они все делают правильно и не создают себе непредвиденных проблем в будущем. Хотя вчера вы сообщили Джейсону и Дженнифер, что JTWROS — лучший способ удержать титул, у вас может быть другое предложение для Линды и Мишель.

Почему бы просто не предложить документ JTWROS? Помните четыре единства, о которых говорилось выше? В некоторых штатах владелец не может просто передать собственность себе и другому как JTWROS, потому что совладельцы не приобрели бы свою долю в одно и то же время или с помощью одного и того же инструмента.(Этот недостаток может быть преодолен во многих юрисдикциях с помощью использования «соломенного» транспортного средства.) В некоторых юрисдикциях все еще требуется строгое соблюдение четырех единиц, хотя многие штаты отменили это требование в соответствии с законом или прецедентным правом. Даже если ваша юрисдикция разрешает создание совместной аренды на основании документа, переданного Линдой Линде и Мишель, могут быть и другие очень веские причины не рекомендовать им такую ​​передачу. Как долго Линда владеет домом? Сколько у нее в этом капитала? Если она просто сделает запись от себя самой и Мишель как JTWROS, будет считаться, что Линда подарила Мишель 50 процентов своего капитала в доме.Такая передача может иметь последствия для налога на дарение. Кроме того, Мишель перенесет основание Линды в ее половину доли в собственности, что может вызвать ненужный прирост капитала при будущей продаже. Есть ли ипотека на недвижимость? Скорее всего, передача потребует рефинансирования ипотеки, потому что передача, несомненно, вызовет действие ипотечного кредита, подлежащего оплате при продаже или передаче. (Переводы между лицами, не связанными между собой, не подлежат исключению в соответствии с Законом о депозитных учреждениях Гарна – Сен-Жермена.) Наконец, дело было бы безотзывным. Если цели пары расходятся или отношения распадаются в будущем, Линда не будет иметь законного права на то, чтобы Мишель вернула ей собственность, и не будет возможности принудительно исключить имя Мишель из титула без судебного разбирательства.

У Линды и Мишель есть варианты получше, и вы можете помочь им сделать выбор. Если они по-прежнему хотят владеть домом в качестве совместных арендаторов (при условии, что применимая юрисдикция не придерживается строгих требований четырех единиц и пункт о продаже ипотечного кредита не является проблемой), Линда могла бы предоставить Мишель ссуду, чтобы позволить ей купить у Линды половину безраздельной доли в доме как JTWROS.Ссуда ​​может быть обеспечена ипотекой под проценты Мишель, а выплаченные проценты могут рассматриваться как вычитаемые проценты по закладной. (Имейте в виду, что в некоторых штатах ипотека / доверительный акт может сам по себе разорвать совместную аренду.) Другим вариантом может быть вознаграждение, при котором Мишель покупает половину процентов в рассрочку (не для слабонервных, и не вариант в юрисдикции, в которой совместные арендаторы должны владеть равными долями).

Линда также могла защитить Мишель (одновременно защищая себя от потери дома, если отношения развалятся), используя обычные методы планирования недвижимости — оставив дом Мишель по завещанию или через доверительный фонд.Вы могли бы посоветовать Линде, что использование улучшенного пожизненного имущества, также известного как «договор о божьей коровке», позволяет лицу, предоставившему право, сохранить пожизненное имущество, а также большинство случаев владения, включая право передавать или обременять собственность в будущем. Не все штаты признают дела Божьей коровки, и одна из потенциальных ловушек этого дела заключается в следующем: хотя лицо, предоставляющее право, сохраняет право передать собственность в будущем, возможно, что судебные залоговые права в отношении оставшегося лица (Мишель) могут быть наложены на собственность, в результате чего Линде сложно передать собственность в будущем.В подобных обстоятельствах я предложил использовать передачу по делу о смерти (TODD), также известную в некоторых штатах как акт бенефициара. Документ бенефициара или TODD в настоящее время авторизован как минимум в 12 штатах, избегает завещания, избегает налога на деяние во многих штатах и ​​может быть полностью отозван до смерти лица, предоставившего право. Убедитесь, что TODD зарегистрирован до смерти лица, предоставившего право, иначе он будет признан недействительным и дом будет передан по завещанию или правилам завещания. Если Линда и Мишель все еще не состоят в браке на момент смерти лица, предоставившего право, передача Мишель приведет к появлению в ипотеке оговорки о продаже, поскольку это не является освобожденным от налогообложения переводом в соответствии с Garn – St.Жермен. (Тот же результат может произойти с делом Божьей коровки или TODD.) Линда и Мишель рады, что они попросили юридического совета, и покидают ваш офис, счастливо мечтая о предстоящей церемонии.

Николь и Дэвид вместе купили дом восемь лет назад. Они никогда не были женаты и не имеют детей. Они владеют своим домом как JTWROS. Романтика угасла, и Дэвид пришел к вам с просьбой помочь с разрывом отношений. Большинство расставаний носят беспорядочный характер и наносят ущерб психике и чековой книжке наших клиентов, но при расставании неженатых совладельцев ждут особые проблемы.Бывшие партнеры столкнутся со многими из тех же конфликтов, с которыми сталкиваются разводящиеся пары, но обычные правила, которые будут применяться в суде по бракоразводным делам, к ним не применимы. Не состоящие в браке партнеры также не могут воспользоваться беспошлинными переводами, доступными супругам при разделе имущества или выкупе доли партнера в доме. Распутывая дела, пара столкнется с практическими вопросами. Кто держит дом? Могут ли они договориться, что один уйдет, а другой останется? Может ли Дэвид позволить себе ипотеку, страховку, налоги и содержание в одиночку? Сможет ли он рефинансировать ипотеку, чтобы лишить Николь права собственности на недвижимость? Даже если они оба соглашаются позволить Дэвиду взять на себя ипотеку и продолжать жить в доме, Николь останется нести ответственность по простому векселю, если владелец ипотеки не освободит ее, и о любом невыполнении обязательств будет сообщено как о невыполнении обязательств (или об обращении взыскания) на нее. кредитная история — живет она в доме или нет.Если Дэвид останется в доме, он, как правило, выкупит долю Николь в капитале. Если Дэвид и Николь не могут договориться о справедливой цене, лучшим ответом может быть оплата оценки лицензированным оценщиком.

Если Дэвид и Николь не могут прийти к соглашению, вы можете предложить альтернативы судебному разбирательству, такие как посредничество или арбитраж. Во многих отношениях отчужденная пара находится в той же ситуации, что и деловые партнеры, которые больше не любят работать вместе, больше не доверяют друг другу и никогда не планировали заранее договор купли-продажи.

Если Николь и Дэвид не могут прийти к соглашению или если ни один из них не может позволить себе ипотеку в одиночку, дом придется продать. Это может быть достигнуто без обращения в суд, если стороны могут сотрудничать, например, путем назначения доверенного агента по недвижимости, который будет консультировать их по рыночным условиям и предложениям о покупке. Если они не могут прийти к соглашению, последним средством является процедура раздела. Поскольку дом не может быть физически разделен, суд постановит продать дом, а затем определит, как чистая выручка, если таковая имеется, должна быть распределена после выплаты всех залоговых прав на собственность.Чистая выручка не обязательно (и часто не будет) делиться поровну. Один партнер может требовать дополнительных взносов, владельцы могут иметь неравные проценты, или один партнер может быть должен другим деньги, и все это может повлиять на то, как распределяются доходы. Большинство статутов о разделах разрешают суду полностью передавать собственность заявителю при условии выплаты другому владельцу стоимости его или ее доли. Этот платеж также может быть компенсирован невозмещенными расходами и другими суммами, причитающимися домовладельцу от выезжающего партнера.

Владение домом парами, не состоящими в браке, имеет ряд проблем, в отличие от сделок с супружескими парами. Юристам важно осознавать эти различия, чтобы помочь клиентам достичь своих целей и в полной мере воспользоваться преимуществами владения домом.

споров о совместном владении недвижимостью — Kimball Tirey & St.John LLP

Джейми Стернберг, эсквайр и Тейлор Бауман, эсквайр.

Пересмотрено в октябре 2013 г.

Если собственность принадлежит более чем одному владельцу, и владельцы не согласны, как разрешается спор сторон?

Споры между совладельцами могут касаться любого из следующих (или иных) вопросов:
• Один собственник единолично владеет недвижимостью, но отказывается платить арендную плату или иным образом компенсировать владельцу, который не владеет им;
• Один собственник отказывается оплачивать свою долю имущественных расходов;
• Собственники расходятся во мнениях по вопросам управления; или
• Совладельцы не могут договориться о том, как обращаться с собственностью в будущем (например,г. следует ли продолжать держать его для инвестиций или продать, или нужно ли улучшать собственность).
В таких ситуациях владельцы недвижимости часто обращаются за советом к юристам Kimball, Tirey & St. John LLP.

Если стороны формализовали свое соглашение в отношении собственности при ее покупке (будь то в форме операционного соглашения ООО, соглашения о партнерстве, договора аренды по совместному соглашению, корпоративного соглашения купли-продажи или другого соглашения), стороны могут обращайтесь к их соглашению и законам Калифорнии, чтобы определить свои права и обязанности по отношению друг к другу.¹

При отсутствии соглашения об ином:
• Совладельцы имеют равные права владения имуществом, а также равные права и обязанности. Если один совладелец исключает другого из собственности, исключенный совладелец может взыскать арендную стоимость имущества с исключаемого совладельца.
• Если один владелец не может или не будет оплачивать расходы на недвижимость, другой владелец может оплатить расходы на недвижимость, чтобы сохранить вложения. Совладелец, который платит больше, чем его доля эксплуатационных расходов и расходов на техническое обслуживание, имеет право на залоговое удержание в отношении доли другого совладельца в собственности и / или большей части доходов от продажи после действия раздела.
• Если совладелец заплатил за улучшение собственности без согласия другого собственника, совладелец не имеет права на возмещение. Тем не менее, в случае раздела, улучшающий собственник будет иметь право на любое увеличение выручки от продажи в результате улучшений. В качестве альтернативы, если улучшения были необходимы и увеличили стоимость собственности, и улучшающий собственник отправляет уведомление о стоимости улучшений другому владельцу, другой владелец должен либо внести пропорциональный вклад, либо отказаться от права требования в отношении увеличенной стоимости собственности и аренда.
• Если стороны не могут разрешить свой спор (либо напрямую, с помощью адвокатов или других лиц, либо с помощью формы альтернативного разрешения спора), стороны могут обратиться в суд для определения прав и обязанностей сторон. В случае совместного владения это делается с помощью действия раздела²

Иск о разделе — это иск, в котором совладелец просит суд разделить имущество или выручку от продажи. Существует два разных типа раздела:
• Физический раздел собственности между совладельцами; или
• Заказ проданной собственности (либо путем частной продажи, либо на открытом аукционе) с разделением выручки между совладельцами.

Расходы по разделу (такие как сборы за регистрацию, гонорары рефери, гонорары сюрвейера и полисы) будут распределены между сторонами судом. Затраты обычно распределяются пропорционально долям собственности, но судья может распорядиться иначе, если судья считает, что другое распределение более справедливо. Суд также распределяет гонорары адвокатов, понесенные сторонами.

Действия по разделу обычно отнимают много времени, эмоционально истощают и дороги для обоих владельцев.Угроза перегородки должна побудить обоих владельцев внимательно рассмотреть альтернативы. Действия по разделу должны подаваться только тогда, когда обсуждения и / или посредничество не могут разрешить разногласия.

Споры о совместном владении могут быть урегулированы путем выкупа одним владельцем имущества другого или путем заключения соглашения о продаже имущества. Опытный адвокат может посоветовать преимущества и недостатки действий по разделу и других вариантов, доступных враждующим совладельцам.

¹Идеально, при совместном владении недвижимостью (будь то с семьей, друзьями или другими людьми), владельцы должны решить, прежде чем приобретать собственность, как будут приниматься решения, как будут разрешаться споры, право первого отказа (если таковые имеются), что произойдет если один собственник не оплачивает свою долю расходов на имущество и т. д.Помощь адвоката может быть полезной; адвокат может помочь определить вопросы, которые необходимо решить, и документально оформить соглашение сторон

²Если совладельцы состояли в браке и сейчас разводятся, имущественные вопросы будут решать суды по семейным делам.

Kimball, Tirey & St. John LLP — юридическая фирма с полным спектром услуг в сфере недвижимости, представляющая владельцев и менеджеров жилой и коммерческой недвижимости. Эта статья предназначена только для общих информационных целей.