Общее имущество: Общее имущество в многоквартирном доме

Что такое общедомовое имущество, и кто за него отвечает

Если вы стали счастливым обладателем собственной квартиры, то в вашу собственность переходит еще и часть, относящаяся к общему имуществу дома. Что это такое, кто несет за него ответственность, как можно им распоряжаться – об этом и не только в нашей статье.

Что такое общедомовое имущество

Если говорить кратко – это общие помещения дома: подвал, чердак, лестничные площадки, различное оборудование. По закону – общедомовое имущество принадлежит всем собственникам помещений определенного дома. При этом его доля для каждого собственника рассчитывается по площади квартиры. Чем больше жилье, тем больше общего имущества принадлежит его владельцу. Но у такого владения есть небольшой минус – сумма оплаты коммунальных услуг также будет расти.

В перечень общедомового имущества входят все помещения, которые не находятся в частном владении, а именно:

• колясочные, тренажерный зал, бассейн, детские игровые комнаты;
• крыша и оборудование, которое обеспечивает комфортные условия для проживания собственников, а также для перемещения инвалидов;
• земельный участок, на котором стоит многоэтажка, и дворовая территория со всей «инфраструктурой» – скамейками, клумбами, детскими игровыми площадками, паркингом и т.д.;
• приборы учета;
• технические этажи и расположенное на них оборудование.

Кто отвечает за уход и содержание имущества

Выше мы говорили о платежах за общедомовое имущество, которые необходимо вносить ежемесячно. Эти деньги переводятся на счет управляющей компании, которая и отвечает за его содержание. УК должны обеспечивать чистоту лестничных клеток и подъездов, придомовой территории, поддерживать работоспособность оборудования, следить за освещением и соблюдением санитарно-технических норм.

Жильцы домов могут создать и товарищество собственников жилья – ТСЖ, в обязанность которого также входит ведение и поддержание порядка в многоквартирном доме. В этом случае размер платежей и порядок управления общими финансами устанавливается инициативной группой. Но все обязанности, перечисленные для УК, сохраняются и для ТСЖ.

Кто отвечает за сохранность общедомового имущества

Несмотря на то, что частично общее имущество принадлежит каждому собственнику, они не могут самовольно им распоряжаться. Поэтому и ответственность за его сохранность несут сами жильцы.

Нельзя без получения согласия соседей проводить работы, которые могут навредить общему имуществу. Самое частое нарушение – возведение тамбура в подъезде без согласия жильцов дома. Из-за неузаконенной перепланировки может быть наложен большой штраф. Также это чревато повышением пожарной опасности – в тамбурах оказываются пожарные рукава. Поэтому основная обязанность собственников – аккуратное использование общего имущества и его сохранность.

Правила, которые нужно запомнить

Каждый собственник должен помнить о том, что:

• он имеет полное право пользоваться общим имуществом – лестницей, лифтом, общедомовой ТВ-антенной и т.д. Если ваши права нарушаются – это повод для разбирательства;
• он не может продать или сдать в аренду свою долю общего имущества;
• он обязан заботиться о принадлежащем ему имуществе и содержать его в должном состоянии.

Если вы заметили, что кто-то из собственников или арендаторов квартиры не соблюдает эти правила, стоит о них напомнить.

Что нужно знать про общедомовое имущество и управление им

Общее имущество является общей долевой собственностью и принадлежит собственникам помещений в доме на этом праве

К общему имуществу относится также земельный участок, на котором расположен дом, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности на основании данных государственного кадастрового учета. 

Право общей долевой собственности на земельный участок под домом так же, как и на другое общее имущество, возникает у собственников в силу прямого указания жилищного законодательства. 

В соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет помещений, составляющих общее имущество дома, а также земельного участка, на котором расположен дом, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом дома. Также одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или нежилое помещение производится государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество.

Собственник помещения в доме не вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности на общее имущество, он не может выделить эту долю в натуре, отчуждать ее (продавать, дарить, сдавать в аренду), а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Распоряжение общим имуществом происходит по решению общего собрания собственников.

Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество рассматриваются в судебном порядке.

По своему предназначению общее имущество подразделяется на:

1. общие помещения;

2. несущие конструкции;

3. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Постановлением Правительства РФ № 491 от 13. 08.2006 года утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно которым состав общего имущества определяется:

1. собственниками помещений — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

2. органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

3. органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции.

С согласия всех собственников помещений возможно также изменение статуса общего имущества. 

И если с общим имуществом многоквартирного дома в основном всё понятно, то с общим имуществом так называемых «коттеджных посёлков», в частности в Московской области, дела обстоят очень печально за редким исключением.

Проблема в том, что при строительстве таких посёлков застройщик не решал вопрос о том, как и кем будет обеспечиваться коммунальное обслуживание домов на застроенной территории, как и кем будет определяться состав общего имущества, кто и в каком порядке будет обслуживать общие коммуникации и общее имущество. Действующим законодательством такое административно-территориальное образование как «коттеджный поселок» или «дачный посёлок» не предусмотрено и в настоящее время возникло много конфликтных ситуаций, разрешение которых требует не только знания действующего гражданского и жилищного законодательства, но и правильного оформления правоотношений с собственниками индивидуальных жилых домов и домов блочной застройки (таунхаусов) в сфере коммунального обслуживания и содержания общего имущества так называемых «коттеджных поселков».

Общее имущество в многоквартирном жилом доме

Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ, регулирующий порядок пользования, владения и распоряжения общим имуществом собственников в многоквартирном жилом доме, действует с 2005 года, многие граждане до сих пор не совсем понимают смысл этих норм права и, как следствие, не всегда реализуют возможности, представленные законодателем.

Речь идет, прежде всего, о вопросах передачи в возмездное пользование третьих лиц элементов общего имущества собственников: нежилых помещений, расположенных на технических этажах, фасадов, крыш здания под размещение рекламных конструкций, оборудования сотовых операторов, провайдеров, и проч.

В данной рубрике вы найдете ответы и на вопросы о возможности использования общего имущества по усмотрению собственников, в частности:

• о возможности и условиях присоединения части общей площади к площади занимаемого помещения в результате перепланировки, реконструкции;
• о возможности установки кондиционера;
• о возможности устройства балкона, его остекления;
• о возможности объединения балкона с комнатой

В данной рубрике собраны публикации на тему «общее имущество в многоквартирном доме», ранее размещенные на logos-pravo.ru.

Рекомендуем, прежде всего, ознакомиться с комментариями к статье 36 Жилищного кодекса РФ

Разрешение на установку кондиционера

Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?

Разрешение на установку кондиционера на фасаде жилого дома и демонтаж. Судебная практика, решения судов

Установка кондиционера, антенны на фасаде и крыше здания. Нужно ли согласие собственников и органов власти? Судебная практика

Перепланировка, реконструкция.

Захват мест общего пользования и присоединение к квартире:

Исковое заявление о признании недействительным решения собрания собственников об узаконивании присоединения мест общего пользования к квартирам ответчиков, устранении препятствий в пользовании мусоропроводом (истец просит демонтировать устроенные перегородки, двери с лестничной клетки, привести в рабочее состояние мусоропровод). См. по данному делу: решение суда о демонтаже перегородки, двери, признании недействительным общего собрания собственников о присоединении мест общего пользования

Можно ли установить перегородку на лестничной площадке в подъезде?

Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Плата за содержание

Cодержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Различные размеры платы за содержание и ремонт общего имущества МКД для собственников квартир и нежилых помещений

Об отнесении печи для отопления к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме

Иски в суд:

Исковое заявление о взыскании оплаты за содержание и ремонт общего имущества МКД

Исковое заявление в арбитражный суд о взыскании долга за содержание общего имущества МКЖД

Технические подвалы

Кому должны принадлежать подвалы в многоквартирных домах?

Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика

Технические подвалы в многоквартирном доме. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика

Как вернуть подвалы собственникам?

Управляющая организация препятствует пользованию подвалом жилого дома. Определение порядка пользования общим имуществом собственников

Исковые заявления об истребовании помещений подвалов

Исковое заявление об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома

Исковое заявление об истребовании общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома (помещения технического подвала) из чужого незаконного владения

Возражения на жалобу, иск, доводы

Возражения на кассационную жалобу ответчика по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома

Возражения истца на кассационную жалобу ответчика по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома — 2

Возражения на исковое заявление о признании права общей долевой собственности на помещения технического подвала

Письменные доводы в суд истца по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома

Заявление о принятии меры по обеспечению иска (наложении ареста по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения)

Из судебной практики Правового центра «Логос»

Суд истребовал из чужого незаконного владения нежилое помещение, расположенное в техническом подвале многоквартирного жилого дома и передал его во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Решение суда, которым отказано в признании права собственности на помещения технического подвала в многоквартирном жилом доме отменено, дело направлено на новое рассмотрение. При этом суд кассационной инстанции в определении Омского областного суда указал следующее: из приложенного к кассационной жалобе акта обследования следует, что во всех помещениях расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома.

Суд истребовал из владения ООО нежилое помещение и передал во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома. Собственники жилых помещений обратились в суд с иском об истребовании нежилого помещения подвала, находящегося в собственности ООО, признании права собственности на данное помещение за всеми собственниками помещений дома. При повторном рассмотрении дела суд решил исковые требования удовлетворить: истребовать из владения ООО нежилое помещение находящееся в подвале жилого дома и передать указанные помещения во владение собственников жилых помещений пятиэтажного кирпичного жилого дома. Кассационным определением судебной коллегии, решение суда оставлено без изменения.

Размещение рекламы

Реклама. Понятие, виды рекламы, признаки и требования. Что не является рекламой?

Рекламная конструкция (наружная реклама). Типы конструкций. Правила размещения

Вывеска. Рекламная или информационная? Отличия вывески от наружной рекламы

Размещение рекламы, вывески на жилом доме. Судебная практика, комментарии (вопросы о разграничении понятий «сведения рекламного характера» и «сведения о предпринимателе или юрлице, обязательные для размещения на вывеске», в том числе о виде деятельности; вправе ли собственники помещений дома требовать оплату за размещение на фасаде дома вывески или рекламы, сведений о коммерческом обозначении; в каком порядке и в какой форме необходимо получать согласие собственников на размещение рекламы на здании жилого дома и другие вопросы)

Реклама на жилых домах. Кто должен платить за размещение?

Платить ли за рекламу на фасадах жилых домов?

Федеральный закон N 38-ФЗ «О рекламе» в действующей (последней) редакции

Исковые заявление о демонтаже рекламы и взыскании

Исковое заявление об обязании демонтировать рекламные конструкции с фасада жилого дома и взыскании неосновательно сбереженных денежных средств

Исковое заявление об обязании ответчика демонтировать с фасада жилого дома рекламные конструкции, взыскании неосновательного обогащения за незаконное пользование общим имуществом (фасадом здания)

Исковое заявление об обязании демонтировать с фасада жилого дома рекламные конструкции и взыскании неосновательного обогащения

Исковое заявление о демонтаже рекламы с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

Исковое заявление о взыскании задолженности по договору об использовании общего имущества собственников МКЖД (фасада здания для размещения рекламы)

Отзывы, доводы

Доводы по делу о демонтаже рекламных конструкций (в частности о том, кто является надлежащим ответчиком по делу)

Доводы по делу о демонтаже рекламных конструкций с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

Доводы по иску об обязании демонтировать рекламные конструкции, размещенные на фасаде жилого дома и взыскании неосновательного обогащения

Доводы в суд истца по делу о демонтаже рекламных конструкций; Доводы в суд истца — 2 по делу о демонтаже рекламных конструкций

Отзыв на апелляционную жалобу ответчика по делу о демонтаже рекламы с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения (также решение арбитражного суда по делу; постановление 8 ААС по делу)

Отзыв на апелляционную жалобу ответчика по делу об обязании демонтировать рекламные конструкции и взыскании неосновательного обогащения за пользованием фасадом жилого дома

Решение суда

Арбитражный суд взыскал с ответчика в пользу ТСЖ 180 164 рубля неосновательного обогащения за пользование общим имуществом собственников помещений жилого дома — фасадом здания для размещения рекламных конструкций. Восьмой арбитражный апелляционный суд постановлением оставил решение суда без изменения.

Постановление суда о демонтаже рекламной конструкции с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

Решение Арбитражного суда о демонтаже рекламных конструкций с фасада жилого дома (с учетом заявления истца об отказе от исковых требований о взыскании в полном объеме в связи с исполнением ответчиком требований о взыскании)

Другие судебные акты акты по данной категории споров см. также в разделе судебные акты арбитражных судов

В Москве хотят сохранить прежний порядок расчёта платы ЖКХ за общее имущество

Фото:  АГН Москва 

Систему расчётов и внесения платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, для Москвы предлагают сохранить в неизменном виде. Такой законопроект депутаты планируют рассмотреть на заседании Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ 10 февраля.

Сегодня плату за общедомовое имущество в Москве не выделяют в платежках в отдельную графу — она входит в «содержание жилого помещения». Сложившаяся система понятна и привычна москвичам. Она обеспечивает высокую собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги, отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Поэтому авторы документа предлагают сохранить в Москве существующую систему расчётов, которая отлична от той, что прописана законом от 29 июля 2017 года. Согласно этой законодательной инициативе, плату за общедомовые нужды должны начислять по счётчикам исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов. Регионы должны были сами утвердить эти нормативы.

Однако, где этот норматив не утвержден, плату за коммунальные ресурсы, потраченные на содержание общего имущества сверх нормативов, оплачивает управляющая компания (УК) за свой счет. На практике же московские УК распределяют по всем собственникам весь объем коммунальных ресурсов, так как норматива нет.

Также читайте о том, какие законы вступают в силу в марте.

Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД

Состав общего имущества многоквартирного дома часто становится причиной судебных споров УО и ТСЖ с собственниками или надзорными органами. В данной статье рассказываем о том, относится ли козырёк над нежилым помещением к ОИ МКД и обязаны ли управляющая домом организация или товарищество его ремонтировать. 

Перечень элементов многоквартирного дома, которые входят в состав общего имущества собственников помещений, указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ПП РФ № 491 и утверждается отдельно для каждого конкретного дома. К общему имуществу относятся элементы вне квартир, обслуживающие более одного помещения в доме: 

— лестничные площадки, лестницы; 

— лифты, шахты; 

— коридоры; 

— технические этажи, чердаки и подвалы; 

— крыши; 

— ограждающие и несущие/ненесущие конструкции; 

— земельный участок; 

— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. 

При этом споры разных заинтересованных сторон о точном составе общего имущества в конкретных МКД нередко доходят до Верховного суда РФ, который даёт разъяснения и помогает УО, ТСЖ и собственникам разобраться в ситуации. Например, в июне 2019 года ВС РФ отнёс к общему имуществу дома домофонное оборудование, которое частная компания установила в многоквартирных домах за свой счёт. Суд счёл, что с момента установки домофонов они перешли в общедолевую собственность МКД (дело № А40-61061/2018). 

В апреле 2019 года ВС РФ поддержал позицию судов всех инстанций о правомерности требования к УО сделать собственникам перерасчёт платы за КР на СОИ. При определении норматива потребления ХВС, ГВС и водоотведения на содержание общего имущества нельзя учитывать площади машинных отделений, лифтов, мусоросборников, техподполья и пожарных выходов дома (дело А57-26118/2017). 

В августе ВС РФ сделал важные для УО и ТСЖ выводы, рассмотрев спор собственника нежилого помещения и товарищества, управляющего домом, об общем имуществе (дело № А34-13172/2017). На первом этаже одного из многоквартирных домов Кирова размещается магазин. Владелец несколько раз обращался в ТСЖ с письменной просьбой очистить крышу от снега и льда: он навис над козырьком, установленным над витриной магазина. Но ТСЖ посчитало, что это не входит в его обязанности. В итоге на крышу витрины упала глыба льда, повредив её в нескольких местах. 

Собственник магазина потребовал, чтобы ТСЖ, управляющее домом, привело этот элемент дома в надлежащее состояние, а также отремонтировало водостоки. ТСЖ вынесло этот вопрос на общее собрание собственников, и участники ОСС приняли решение, что ремонт должен произвести собственник магазина за свой счёт. Указанный элемент не относится к общему имуществу МКД, поскольку обслуживает только одно помещение в доме, а не несколько. 

К тому же, как указало ТСЖ, крыша была повреждена ещё во времена, когда домом управляла УО. Следовательно, претензии владелец магазина должен предъявлять именно управляющей организации. Поскольку ТСЖ не взяло на себя расходы по ремонту крыши над витриной нежилого помещения, собственник обратился с иском в суд. Он потребовал, чтобы суд признал, что козырёк входит в состав общего имущества дома, следовательно, товарищество несёт ответственность за его содержание и должно отремонтировать его после повреждения наледью.  

Главным вопросом, который рассматривал суд первой инстанции в споре собственника магазина и ТСЖ, стал вопрос, является ли крыша над магазином частью общего имущества дома. Согласно техдокументации, помещение с остеклённой частью (витриной), которая имеет самостоятельную крышу, изначально были в составе дома. Фасадное остекление и крыша над ним с момента возведения дома являлись его частью, сдавались в эксплуатацию, являясь частью дома. 

Исходя из пп. «б» п. 2 ПП РФ № 491, крыша включается в состав общего имущества дома вне зависимости от того, сколько помещений под ней расположены. Следовательно, козырёк над остеклением магазина является общим имуществом дома, за содержание и ремонт которого отвечает товарищество собственников жилья. 

Суд отметил, что решение общего собрания собственников МКД является обязательным для исполнения, но лишь по вопросам, отнесённым к компетенции ОСС. Собрание не может исключить из состава ОИ МКД крышу. Поэтому ТСЖ не может отказываться ремонтировать крышу над магазином на основании решения общего собрания. 

Собственники на ОСС ошибочно отказались утвердить текущий ремонт крыши над магазином, посчитав, что это личное имущество владельца нежилого помещения. При этом ТСЖ обязано проводить текущие и неотложные работы по ремонту общего имущества вне зависимости от того, принято ли соответствующее решение на ОСС или внесены ли такие работы в договор управления (постановление ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10). 

Суд первой инстанции удовлетворил иск собственника магазина, обязав ТСЖ включить крышу над нежилым помещением в состав общего имущества МКД и произвести её текущий ремонт. 

ТСЖ подало апелляционную жалобу, указав, что суд первой инстанции необоснованно принял решение о признании крыши витрины магазина общим имуществом. Апелляционный суд и все последующие суды встали на сторону товарищества собственников. При рассмотрении дела в апелляционной инстанции, судья основывался на позиции Пленума ВАС РФ, высказанной в п. 2 постановления от 23.07.2009 № 64. 

К общему имуществу здания относятся среди прочего крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Согласно заключению судебной экспертизы, козырёк витрины магазина не является неотъемлемым конструктивным элементом многоквартирного дома. Он, как и сама витрина по своему функциональному назначению, – ограждающие конструкции магазина, его декоративные элементы, украшающие фасад. Демонтаж козырька возможен без ущерба конструкциям МКД. 

Основываясь на выводах экспертизы, суд сделал вывод, что козырёк над входом в магазин не является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Следовательно, ТСЖ не обязано ремонтировать его и отвечать за его надлежащее содержание. При этом суд отметил, что собственник магазина может обратиться в суд и взыскать с ТСЖ сумму ущерба, который был причинён крыше ненадлежащим выполнением ТСЖ своих обязанностей по управлению многоквартирным домом. Суд отклонил иск владельца магазина к ТСЖ. В

Спор переместился в кассационный суд. В жалобе собственник магазина указал на то, что не согласен с заключением экспертизы, из которого следует, что крыша над витриной магазина является эстетическим и декоративным элементом. К тому же владелец нежилого помещения – член ТСЖ, владеет более, чем третью площадей в доме, исправно оплачивая квитанции за жилищные услуги. 

Однако судья не согласился с доводами собственника, указав, что экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства. Собственник мог воспользоваться правом на заявление ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы, но этого не сделал. 

Владелец магазина не представил доказательств, что крыша принадлежащей ему витрины предназначена для обслуживания двух и более помещений в многоквартирном доме и является общим имуществом. Жалоба собственника была отклонена. 

ВС РФ рассматривать спор отказался, согласившись с доводами коллег. Итоги судебного разбирательства по делу № А34-13172/2017 позволяют сделать несколько выводов, важных для управляющих организаций и ТСЖ: 

1. Не все крыши автоматически включаются в состав общего имущества многоквартирного дома. 
2. Если крыша обслуживает только одно помещение, а не два и более, то она не признаётся судом частью ОИ МКД. 

Если крыша признана частной собственностью владельца помещения, тогда следить за её состоянием и проводить ремонт должен именно он. Но следует помнить о том, что ТСЖ или управляющая организация будут отвечать за вред, причинённый имуществу собственника, если он станет следствием неисполнения или ненадлежащего исполнения УО/ТСЖ своих обязанностей по управлению домом.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/10835/kogda-krysha-ne-vklyuchaetsya-v-obschee-imuschestvo-sobstvennikov-v-mkd

кому принадлежит общее имущество в многоквартирном доме? / Администрация города Лабытнанги

В последнее время участились обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО по вопросу наличия в личном кабинете налогоплательщика физических лиц на сайте ФНС неизвестных и не принадлежащих им объектов недвижимого имущества. Пугаться не стоит: это отображается общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме; иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом (статьи 36, 37).

Кроме того, в силу закона у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Одновременно при регистрации права собственности на квартиру у участника долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или предана отдельно от права собственности на квартиру.

Таким образом, при регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (например, квартиру) у собственников возникает право общей долевой собственности, пропорциональной размеру общей площади квартиры в многоквартирном доме. Поскольку оформление государственной регистрации прав носит заявительный характер, заявление на регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество также должно быть подано и представлена оплата государственной пошлины (статьи 14, 15, 17 Закона о недвижимости № 218-ФЗ от 13 июля 2015года, пп. 23 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Отметим: имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаётся объектом налогообложения. Также не являются объектом налогообложения земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД.

Часто задаваемые вопросы — Обращения граждан — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

 Часто задаваемые вопросы

 

1. Вопрос о содержании и ремонте общего имущества в МКД.

Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г.  N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

 2. Вопрос о законности размещения оборудования интернет-провайдеров.

Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п. 1 ст. 44 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи»). Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п.  1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.

В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.

Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома» и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.

3. Вопрос о законности размещения автопарковки на придомовой территории

В соответствии с подп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, в том числе включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

При этом необходимо знать, что согласно пунктам 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопрос о формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка принципиально важен при его фактическом использовании, в том числе в целях организации парковки. Так, если земельный участок сформирован, то порядок его использования определяется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка. Данное решение в силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если же участок не сформирован, то решение вопроса об организации парковки не относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Таким образом, разрешение вопроса о пределах использования земельного участка не относится к компетенции Департамента, в связи с чем защиту нарушенных прав собственников рекомендуем осуществлять в судебном порядке.

4. Вопрос об использовании общего имущества собственников многоквартирного дома третьими лицами.

В части вопросов пользования общим имуществом, в том числе частей мест общего пользования, поясняем следующее.

В силу ст. 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество.

Состав общего имущества оговорен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу подп. 1, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ допускается использование общего имущества собственников помещений, а также решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, исключительно на основании решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу пользования общим имуществом, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ допускается защита нарушенных жилищных прав в судебном порядке.

Кроме того, в соответствии с ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 

5. Вопрос о расходовании управляющей организации денежных средств, получаемых от третьих лиц в результате использования общего имущества многоквартирного дома.

Целевое использование денежных средств можно подтвердить только в ходе проверки финансово-хозяйственной деятельности организации.

Следует отметить, что финансово-хозяйственная деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, действующими нормами жилищного законодательства не регламентируется. Действующим законодательством Департамент не наделен полномочиями по решению данных вопросов. При этом контроль за поступившими и израсходованными денежными средствами, направленными на обеспечение работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, выполнение ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома и т. д. осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, для проведения проверки целевого расходования денежных средств, направленных на выполнение каких-либо работ, собственники помещений многоквартирного дома вправе обратиться в специализированную аудиторскую организацию с последующим обращением (при необходимости) в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в соответствии со ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разрешение финансовых споров, возникающих между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством с предварительным соблюдением претензионного (досудебного) порядка разрешения спора.

В случае, если имеются факты нецелевого расходования денежных средств собственников помещений многоквартирного дома управляющей организацией, факты мошенничества, собственники вправе обратиться в органы внутренних дел. 

 

6. Кто уполномочен от имени собственников подписывать акты приемки оказанных услуг или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме? 

 В соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном дом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах. 26.10.2015 Приказом Минстроя России № 761/пр утверждена форма такого акта приемки выполненных работ.

В акте отражается, в том числе, перечень оказанных услуг и выполненных работ в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03. 04.2013 № 290, стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД или договору оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Кто же уполномочен от имени собственников подписывать такие акты? В данной ситуации возможно два варианта.

Первый вариант – акт приемки выполненных работ подписывает председатель совета многоквартирного дома. Так, в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, для подписания акта приемки выполненных работ председатель должен быть выбран в качестве такового на основании решения общего собрания собственников, а также иметь доверенность от собственников на подписание акта приемки выполненных работ.

Второй вариант – акт приемки выполненных работ подписывает один из собственников помещений в многоквартирном доме. При этом такой собственник также должен быть уполномочен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на подписание акта выполненных работ, и должен иметь доверенность от собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Также предлагаем собственникам примерную форму доверенности для наделения председателя многоквартирного дома / другого собственника помещения в многоквартирном доме правом подписания акта приемки выполненных работ.

7. Вопрос о правилах оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

 

8.  Письмо Минстроя РФ о вопросах порядка включения в платежный документ для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг платы за техническое обслуживание и ремонт систем коллективного приема телевидения

9. Об изменении порядка оплаты коммунальной услуги «отопление»

 

10. О вопросах применения части 2 статьи 136 ЖК РФ (письмо Минстроя РФ от 01.08.2016 № 24192-ОД/04)    

 

11. О реконструкции и перепланировке

 

12. Вопрос о порядке эксплуатации систем коллективного приема телепередач в многоквартирном доме

В настоящее время на территории Российской Федерации реализуется федеральная целевая программа «Развитие телерадиовещания в Российской Федерации на 2009-2018 годы», направленная на развитие сети эфирного наземного телевизионного вещания.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и подпунктом «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения. При этом в пункте 8 Правил № 491 системы коллективного приема телепередач, включая сети кабельного телевидения, оптоволоконную сеть, поименованы как информационно-телекоммуникационные сети, внешней границей которых является внешняя граница стены многоквартирного дома (далее – МКД).

Из совокупности указанных норм жилищного законодательства следует, что система коллективного приема телепередач (далее – СКПТ) в многоквартирном доме, обслуживающая более одного жилого и (или) нежилого помещения, входит в состав общего имущества в таком доме.

В связи с изложенным Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области направил разъяснения в адрес управляющих организаций о необходимости принятия мер по обеспечению надлежащей работоспособности систем коллективного приема эфирного телевидения в многоквартирных жилых домах.

 

Общее имущество | Wex | Закон США

Общая собственность имеет несколько связанных значений.

Во-первых, общая собственность — это недвижимость, которая принадлежит «общим арендаторам». Поскольку это общая собственность, каждый из «общих арендаторов» имеет «безраздельный интерес» во всей собственности в целом. Ресурсы, выращенные на землях, принадлежащих «общим арендаторам», также будут считаться общей собственностью. Например, урожай, произведенный на земле, принадлежащей «общим арендаторам», считается «общей собственностью», и, следовательно, «общие арендаторы» не могут изъять этот урожай, поскольку он представляет интересы другого арендатора и может быть удален только с предварительного разрешения или последующее одобрение со стороны сожителя.

Во-вторых, общая собственность также может быть собственностью, находящейся в ведении ассоциации домовладельцев в рамках проекта многоквартирного дома или кондоминиума. В этих случаях это считается общей собственностью, потому что все владельцы могут использовать собственность (застройку подразделения или проект кондоминиума), и каждый владеет определенной процентной долей.

В-третьих, общая собственность может также относиться к землям, находящимся в государственной собственности для общественного (общего) использования, таким как национальные парки и леса.Например, определенные земли могут считаться «общей собственностью», если эти земли принадлежат органу гражданства. Кроме того, географические названия мест обычно считаются «общей собственностью» и поэтому не могут быть присвоены в качестве «фирменного наименования» в обычных обстоятельствах. Более того, «общая собственность» также относится к природным ресурсам на этих землях. Например, обычным свойством является вода, текущая естественным путем в русле ручья или другого источника.

В-четвертых, общая собственность иногда может относиться к ресурсам глубоко под землей.Фактически, право собственности на нефть и газ глубоко под землей к владельцу или арендатору земли не является абсолютным правом собственности и, таким образом, из-за своеобразного естественного состояния таких веществ, они ближе к титулу «общей собственности», чем к абсолютной собственности. Действительно, такие вещества становятся абсолютными только тогда, когда эти вещества эффективно захватываются и превращаются в владение.

[Последнее обновление в мае 2020 года командой Wex Definitions]

Общая собственность и ограниченная общая собственность в стратах

Узнайте больше на этой странице:
План слоев и участки
Общая собственность
Ограниченная общая собственность (LCP)
Способы обозначения и отмены LCP
Устав, правила и общая собственность
Плата за пользование
Примерный план слоев

План и участки

План слоев — важный документ для собственников.Он обозначает расположение и границы различных категорий собственности.

Земельный участок находится в индивидуальной собственности владельца (ов) и часто называется стратовым участком. В кондоминиумах и таунхаусах многоуровневый участок обычно заканчивается в центре стен, пола и потолка, но может иметь другие границы, если они показаны на плане слоев.

План пластов голой земли («разбиение пластов») отличается. План слоев голой земли обычно не показывает очертания домов, хотя он показывает очертания зданий, которые являются общей собственностью, например, клубного дома.

План слоев будет содержать легенду, объясняющую, как участки отмечены на плане слоев; легенда на примере плана пластов ниже показывает, что участки обозначены как «SL» с номером участка после него.

Общая собственность

Любая часть земли и построек, показанная на многослойном плане, не являющаяся частью многослойного участка, является общей собственностью. Например, в кондоминиуме общая собственность обычно включает коридоры, лифты, места для отдыха и экстерьеры здания, такие как крыша.

В корпорации с голыми земельными участками («территориальное подразделение») общие дороги и наземные услуги, такие как водоснабжение и канализация, часто являются общей собственностью. Кроме того, трубы, провода, кабели, желоба, каналы и другие средства для прохождения или обеспечения водоснабжения, канализации, газа, нефти или других подобных услуг также могут быть общей собственностью.

Общая собственность находится в коллективной собственности землевладельцев как общих арендаторов. Индивидуальное владение пропорционально праву на владение блоком, как указано в «Форме V : График прав на паи». «Корпорация Strata исключительно контролирует общую собственность. Владельцы могут использовать общую собственность, за исключением случаев, когда Закон о собственности Strata , постановления, подзаконные акты или правила ограничивают использование общей собственности.

Чтобы понять области, обозначенные как общая собственность, просмотрите план слоев и общий указатель корпорации слоев в Управлении земельных прав на любые эскизные планы и решения, изменяющие общую собственность.

План слоев будет содержать легенду, обозначающую общую собственность.В приведенном ниже примере плана слоев легенда показывает, что общее свойство обозначено как «C».

Общая собственность может быть преобразована в ограниченную общую собственность (LCP) или предназначена для краткосрочного исключительного использования одним или несколькими отдельными земельными участками. Узнайте больше об исключительном использовании общей собственности.

Шкафчики для парковки и хранения: Изучение плана слоев застройки и общего указателя в Управлении по владению землей для эскизных планов и разрешения предоставит информацию о том, обозначены ли парковочные места и складские площади в качестве отдельного участка или части участка. , ограниченная общая собственность или общая собственность.Узнайте больше о различных способах распределения парковочных мест и складских площадей.

Общественная собственность с ограниченной ответственностью (LCP)

Ограниченная общая собственность (LCP) — это общая собственность, которая была обозначена на плане слоев или на эскизном плане, поданном в Управление земельного права для исключительного использования одного или нескольких участков. Например, балконы и парковочные места могут быть обозначены как ограниченная общая собственность.

В стратовой корпорации с секциями LCP может быть назначено для исключительного использования всех страт-лотов в этой секции.В этом случае обслуживание и ремонт ЛКП являются общими расходами секции. Узнайте больше о разделе в страте-корпорации.

Общественная собственность с ограниченной ответственностью часто обозначается на многослойном плане как «LCP» с номером участка после него. Легенда на плане пластов объясняет, как отмечается ограниченная общая собственность. Например, легенда на примерном плане слоев ниже показывает, что ограниченное общее свойство обозначено как:

• «П» с порядковым номером после него для патио
• «ПР» с порядковым номером после него для подъездов
• «W» с номером участка после него для эркеров

Способы обозначения и удаления LCP

Общая собственность может быть определена как Ограниченная общая собственность (LCP) несколькими способами.

Когда план слоев изначально депонируется в Земельном управлении, Застройщик-собственник может обозначить участки как LCP. Собственник-застройщик может обозначить парковочные места на поэтапном плане как LCP в любое время до первого годового общего собрания, или, если развитие страты является поэтапным, в поэтапном поэтапном плане в любое время до первого годового общего собрания на этом этапе. Для этого Застройщику-собственнику не нужно получать разрешение корпорации strata. Чтобы удалить обозначение LCP, созданное таким образом, страта-корпорация должна получить единогласное решение.

Корпорация страт может внести поправки в план страты, чтобы назначить LCP, приняв единогласное решение на годовом или специальном общем собрании. Поправка к плану слоев должна быть заполнена в Земельном управлении со ссылкой или пояснительным планом, который показывает поправку. Кроме того, необходимо подать « Form E: Сертификат Strata Corporation », в котором будет указано, что решение принято и что справочный или пояснительный план соответствует решению. Обозначение LCP в плане слоев, созданном путем внесения поправки в план, может быть удалено только единогласным решением и путем подачи новой поправки к плану, которая показывает удаление LCP.

Заполнив эскизный план в Земельном управлении, корпорация strata может обозначить участок как LCP. Этот метод требует, чтобы страта-корпорация приняла решение, одобренное 3/4 голосов на годовом или специальном общем собрании.

Постановление должно быть подано в Управление земельного права с эскизным планом, который устраивает регистратора и показывает все участки, обозначенные как LCP; и какой участок будет иметь право на использование вновь назначенной LCP.LCP, обозначенная таким образом, может быть удалена путем подачи резолюции, принятой 3/4 голосов, которая одобряет удаление LCP в Управлении земельного права. Последующий эскизный план подавать не нужно.

Устав, правила и общая собственность

Все страта-корпорации должны иметь устав и могут иметь правила. Постановления могут регулировать управление, обслуживание, использование и контроль и пользование общим имуществом (включая ограниченное общее имущество) и общими активами в пределах страты корпорации.Например, Стандартные постановления (в которые могут быть внесены поправки) гласят, что владелец должен получить одобрение государственной корпорации, прежде чем вносить изменения в общую собственность, включая ограниченную общую собственность или общие активы. Правила могут регулировать только использование, безопасность и состояние общих активов, общего имущества и LCP. Узнайте больше о внесении изменений в устав и правила.

Изменения

В соответствии со Стандартным Уставом (в который могут быть внесены поправки) изменения владельцем общей собственности, LCP или общей собственности с краткосрочным соглашением об исключительном использовании:

• требует письменного разрешения от strata corporation
• может потребовать в качестве условия утверждения изменения, чтобы владелец согласился в письменной форме взять на себя ответственность за любые расходы, связанные с изменением.

Согласно Закону о собственности Strata , решение, принятое 3/4 голосов на годовом или специальном общем собрании, должно быть получено, если изменение приведет к значительным изменениям в использовании или внешнем виде общей собственности или общего актива. .

Доступ

В соответствии с Законом о собственности Strata владелец или арендатор должен предоставить корпорации Strata разумный доступ к LCP или к общему имуществу или общему активу, на которые распространяется краткосрочное соглашение об исключительном использовании.

Комиссия за пользование

Корпорация strata может взимать плату за пользование общим имуществом. Корпорация страта, которая желает сделать это, должна гарантировать, что размер вознаграждения является разумным, а размер вознаграждения установлен либо в уставе, либо в правиле, которое было ратифицировано на первом ежегодном общем собрании после создания правила.Примеры включают плату за дополнительную парковку, привилегии в клубе и дополнительные шкафчики для хранения вещей.

Примерный план пластов

Эта часть страт-плана показывает, как обозначаются различные типы собственности.

Обозначение плана страты:

SL: слоев	A: площадь
PR: крыльцо (ограниченное общее владение)	P: патио (ограниченная общая собственность)
W: эркер (ограниченная общая собственность)	C: общая собственность

---

Информация о многослойном жилье предоставляется для удобства пользователя в качестве основной отправной точки; это не заменяет получение юридической консультации. Узнайте больше о целях и ограничениях сайта. Содержимое этого веб-сайта периодически проверяется и обновляется провинцией Британская Колумбия в соответствии с датой, указанной на каждой странице: 9 декабря 2020 г.

Ссылки:
Strata Property Act: разделы 71, 73, 110, 119, 125, 257
Положения: разделы 6.9
Стандартные постановления (если они применяются в качестве подзаконных актов, могут быть изменены): 2,3 (2), 6, 8


Городская земля как общая собственность

В последние годы политики, лоббисты и избиратели в Соединенных Штатах часто казались поляризованными — или парализованными — в том, где провести грань между частными и государственными правами на землю.Общая собственность, определяемая как частная собственность, принадлежащая группе или сообществу, находится по обе стороны этой линии.

Наиболее признанной общей собственностью являются природные ресурсы, и наиболее признанными простыми людьми являются сельские жители в развивающихся странах. Но концепция общих земель может также применяться к некоторым аспектам городских земель в Соединенных Штатах. По крайней мере, теория общей собственности может помочь политикам США более четко понять, о чем идет речь в дебатах о правах на землю.

На июньской 1996 г. конференции Международной ассоциации по изучению общей собственности в Беркли, Калифорния, «Голоса общин», Институт Линкольна собрал дюжину исследователей и практиков из США.S., чтобы обсудить эти новые формы общего пользования, некоторые из которых описаны в этой статье:

• земельные фонды и кооперативы с ограниченной ответственностью
• случайных открытых пространств
• единиц жилья, включая групповые дома, закрытые дома или жилые комплексы с общими интересами и
• Использование бездомными городской общественной собственности
• переоборудованных военных баз

Права собственности и стратегии землепользования

Экономист Дэниел Бромли и ученый-юрист Кэрол Роуз предложили независимые, но примерно совместимые схемы классификации режимов собственности. Бромли фокусируется на форме прав на землю, а Роуз — на стратегиях управления:

НЕДВИЖИМОСТЬ НА ЗЕМЛЕ

Бромли Роуз

1. Права частной собственности

2. Государственный запрет

3. неимущество ничего не делать

4. Право общей собственности

Вариант 1 в каждом из этих списков является классической частной собственностью. Права владельца являются исключительными, и владелец решает, что ему делать с землей. Вариант 2 часто ассоциируется с государственной землей в том смысле, что государство владеет ею и решает, что, если что, может быть сделано и кто может это сделать на земле.Вариант 3 — это ситуация, которую часто называют «трагедией общин», когда земля никому не принадлежит, и поэтому каждый имеет как доступ, так и стимулы для злоупотребления ею. Несмотря на формулировку «трагедия общественного достояния», этот вариант лучше описать как «открытый доступ», «без собственности» или «неимущественный». Вариант 4 чаще всего ассоциируется с общей собственностью, определяемой как частная собственность, которая принадлежит и управляется определенным «правильным» образом группой людей.

Нет полного соответствия между стратегиями Роуза и категориями Бромли.Стратегия «Не подходить» может применяться как к частной, так и к групповой собственности, а также к государственным землям — везде, где основная стратегия заключается в ограничении доступа определенной группе или никому. Стратегия «правильного пути» может применяться как к «неимущественным», так и к общедоступным ресурсам — если кто-либо, а не только члены определенной группы, может использовать ресурс, просто следуя предписанным правилам использования.

Тем не менее, сопоставление списков Бромли и Роуза позволяет предположить, что отличительной чертой общей собственности может быть предоставление земли как определенной группе людей, так и определенным видам использования.

Большая часть городских земель в США определяется как частная или государственная собственность. Однако такая земля может быть больше похожа на общую собственность, чем это принято считать. Например, правила зонирования и охраны окружающей среды не позволяют частным землевладельцам делать что-либо и все со «своей» землей. Вместо этого, например, частным владельцам земли у реки может быть отказано в установке подземных резервуаров для хранения нефти. Те аспекты землепользования, которые влияют на качество жизни сообщества или общую окружающую среду, управляются почти как общая собственность.

Что делает общество успешным?

Элинор Остром определила две предпосылки для успешного режима общей собственности: система должна сталкиваться со значительной экологической неопределенностью и должна быть социальная стабильность в группе владельцев / пользователей. По словам Острома, простые люди, должно быть, «разделяли прошлое и рассчитывали разделить будущее». Они должны быть способны не только на «краткосрочную максимизацию, но и на долгосрочное размышление о совместных результатах».

Экологическая нестабильность побуждает простых людей разделять риски.Социальная стабильность позволяет или заставляет их сохранять ресурсы для будущих поколений. Например, во многих альпийских деревнях стада являются частной собственностью, а летние пастбища — общей. Во избежание чрезмерного выпаса и безбилетной езды отдельные фермеры не могут выпасать на летних пастбищах больше овец и коз, чем они могут кормить в частном порядке зимой. Доступ к летним пастбищам помогает гарантировать всем семьям, независимо от их личных ресурсов, шанс заработать на жизнь.

Экологическая нестабильность и социальная стабильность обычно связаны с сельской местностью.Сельские землевладельцы подвергаются случайным рискам засух, наводнений и эпидемий и известны — точно или неточно — своим чувством принадлежности к общине.

Существуют ли эти требования в городских районах США? Возможно. Нестабильность окружающей среды достаточно легко найти, если «окружающая среда» определяется как социальная и экономическая, а также физическая. Для многих жителей центральной части города депопуляция, джентрификация или закрытие заводов и баз столь же случайны и разрушительны, как наводнения или эпидемии. Социальная стабильность этих кварталов может быть в значительной степени вынужденной, создаваемой экономическими и расовыми барьерами на пути к мобильности.Но некоторые активисты сообщества также видят человеческие знания, социальные отношения и саму землю в таких местах как «социальный капитал», который можно мобилизовать для развития с помощью новых форм собственности.

Плюсы и минусы общего имущества

Большинство ученых, писавших об общей собственности, рассматривали простолюдинов как политических и экономических неудачников. Классический пример — сельские жители, защищающие свои традиционные лесные пастбища от лесозаготовительных компаний или государственных лесников, которые хотят запретить выпас скота для защиты саженцев деревьев или предотвращения эрозии.Но простолюдины также могут быть зажиточными или даже привилегированными. Например, многие частные или закрытые сообщества «общих интересов» пытаются ограждать дома высокие ценности и ограждать социальное и экономическое разнообразие.

Простолюдины по определению консервативны. Чтобы сохранить свои общие ресурсы, они должны исключить или изгнать всех, кто не желает соблюдать их правила землепользования. Они также должны удерживать лиц, которые наиболее продуктивно или выгодно используют общую собственность, от получения своей доли доходов и «обналичивания» системы.Хотя это и менее утешительно, чем стереотип забитых простолюдинов, которые делят и делят одно и то же, исключительное достояние все же может быть предпочтительнее приватизации или государственного контроля.

Но на практике оба эти варианта могут ускорить исчерпание ресурсов. Частные собственники могут извлекать максимальную денежную ценность из своей земли как можно быстрее, вместо того, чтобы сохранять ресурсы для своего собственного или чьего-либо будущего использования. Знаки «Держитесь подальше», возможно, не помешают местным жителям неустойчиво добывать ресурсы с государственных земель — на самом деле, враждебность по отношению к отдаленному правительству может способствовать такому поведению.

Экономист Уильям Фишель применил это неявное сравнение к первичной зависимости местных органов власти США от налогов на землю (недвижимость). Он рассматривает всех жителей юрисдикции как простых людей, которые разделяют интерес к максимальному увеличению стоимости местной земли. Фишель утверждает, что Предложение 13 Калифорнии было точным эквивалентом превращения деревенских общин в национальный парк. Ограничив местные налоги на собственность и наделяя правительство штата более сильной ролью в финансировании школ, Предложение 13 передало «право собственности» на школы от индивидуальных сообществ удаленному правительству.

С точки зрения местных налогоплательщиков, эта передача ответственности вверх превратила их школы из местных «общин» с жесткими нормами о «правильном способе» финансирования и использования образования в государственную собственность, которую местные жители почти не считали собственностью. . В результате качество калифорнийских школ выровнялось во всех местных юрисдикциях, но оно не повысилось, а снизилось. Образование было исчерпано, а не управляемо.

New Commons

Несколько экспериментальных форм собственности и управления землей в У.S. — включая земельные фонды, соседние парки, сельское хозяйство, поддерживаемое общинами, и жилищные кооперативы с ограниченной долей участия — явно избегают крайностей частной или государственной собственности. Все эти «новые» формы общей собственности соответствуют описанию Кэрол Роуз варианта 4: «правильный путь». Все они направлены на поощрение или защиту конкретных видов землепользования или групп пользователей.

Эти эксперименты с правами собственности и обязанностями поднимают вопросы, на которые мало кто из исследователей, будь то в области городского развития или в области общей собственности, еще не ответил.Когда и как местные политики должны поддерживать эксперименты с «общей собственностью»? Например, должны ли местные и государственные чиновники помогать устранять нормативные барьеры для групповой собственности на землю или поддерживать новые критерии ипотечного финансирования земли, находящейся в групповой собственности?

Существуют также давние юридические возражения против «бессрочного права» — попытки связать руки будущим владельцам в отношении того, как использовать их землю. Чтобы избежать этих возражений, земельные фонды должны иногда добиваться особых юридических исключений или даже изменять законы о государственной собственности.Однако долгосрочные затраты и выгоды от экспериментов с общей собственностью могут зависеть не столько от первоначального распределения прав на землю, сколько от изменений местной политики и экономических условий. Поиск ответов на эти вопросы потребует тесного сотрудничества между исследователями и практиками.

Боковые панели

Земельные фонды и кооперативы с ограниченной ответственностью

Рыночная стоимость земли во многом зависит от того, содержит ли она важные природные ресурсы, расположена ли она в процветающем сообществе или имеет доступ к услугам и инфраструктуре, предоставляемым государством.Американский философ девятнадцатого века Генри Джордж утверждал, что все эти ценности были созданы чем-то другим, а не частными действиями, и поэтому должны быть захвачены для общественного использования посредством налогообложения.

В последние годы земельные фонды и другие группы экспериментировали с распределением затрат и выгод от освоения земель во многом таким же образом, как это предлагал Генри Джордж, но с помощью новых форм собственности на землю, а не налогообложения. Некоторые из этих экспериментов включают кооперативы с ограниченным капиталом и земельные трасты, такие как Бостонская инициатива по району Дадли-стрит.В рамках проекта на Дадли-стрит земля в районе городской застройки стала общей собственностью некоммерческой группы, при этом разрешено частное владение домами и другими зданиями.

Используя аналогичные аргументы, такие группы, как Equity Trust из Коннектикута, посвятили «социальный прирост» стоимости собственности — повышение цен на землю по мере того, как район выздоравливает от упадка или растет маленький город, — на социальные цели. Например, часть продажной цены дома, которая связана с увеличением стоимости земли, а не с затратами на строительство жилья, используется для субсидирования покупной цены следующего домовладельца.

Случайные открытые пространства

Пустыни, старые кладбища и частично захороненные городские ручьи поднимают множество вопросов о том, как управлять городскими ландшафтами как общественным достоянием. Группы, стремящиеся вернуть себе или использовать такие случайные городские открытые пространства, часто должны убеждать частных владельцев позволить им использовать и помогать поддерживать землю. Некоторые географы и планировщики перенесли на карту заброшенные, а на практике часто «лишенные собственности» открытые пространства городов.

Группы, такие как Институт восстановления водных путей в Беркли, Калифорния, построили на этом исследовании, чтобы помочь городским жителям с низким доходом обнаруживать и восстанавливать забытые ручьи и их берега, превращая их из окрестных глазурей в соседские сокровища.Этот процесс повышает понимание жителями взаимозависимости между городом и природой, которую они часто считают исключительно пригородной или сельской.

Жилье

Для пожилых людей, семей с одним родителем и многих семей с низкими доходами отдельно стоящее односемейное жилье либо неуместно, либо недостижимо по цене. Тем не менее, традиционные правила землепользования, частично основанные на опасениях относительно стоимости собственности, благоприятствуют только односемейному жилью. Сторонники приватизации в U.S., а также в развивающихся странах или странах с переходной экономикой часто выступают за преобразование общей собственности в частную собственность для стимулирования реинвестирования или увеличения стоимости собственности. Организации, обслуживающие бездомных, такие как HomeBase в Сан-Франциско, видят, что этот аргумент применим даже к традиционно общественным местам, таким как дверные проемы, парки и автобусные скамейки. Чтобы отговорить бездомных занимать эти места, некоторые местные предприятия и соседи поддерживают правила, которые превращают их в квазичастную собственность.

Тем не менее, во всех этих условиях некоторые исследователи и практики также предложили управлять жилищным фондом в целом как формой общей собственности, как для удовлетворения потребностей, не удовлетворяемых индивидуальным домом на одну семью, так и для поощрения реинвестиций в районе. В США такие исследователи, как Патриция Поллак из Корнелла, изучили источники противодействия и последствия преобразования некоторых односемейных домов в групповые квартиры, дополнительные квартиры и старые коттеджи. Многие владельцы домов и предприятий, которые выступают против такого использования земли в интервью, ожидая, что они снизят стоимость собственности, по иронии судьбы не знают, что в их районах уже есть часть этого альтернативного жилья.

Переделанные военные базы

Для каждой закрытой базы федеральное правительство предлагает фонды планирования одной организации. Эта организация должна представлять все местное сообщество, затронутое закрытием базы, от общественных до частных интересов и через местные политические юрисдикции. Такие исследователи, как Бернард Фриден из Массачусетского технологического института, сейчас изучают, как сообщества вокруг этих баз, которые часто включают в себя очень разные интересы, вынуждены создавать по крайней мере временные структуры «общего пользования» для получения федеральных грантов.

Немногие базы прошли полный процесс преобразования, поэтому еще неизвестно, будут ли эти временные сооружения преобразованы в постоянное владение землей или управление ею. Однако в районе Окленда и Сан-Франциско Карл Энтони из Института Земляного острова и другие члены Комиссии по конверсии и реинвестированию Ист-Бэй сознательно рассматривали долгосрочное групповое или общественное владение некоторыми базовыми землями как способ удовлетворения региональных потребностей в жилье. пространство и рабочие места.

_______________

Элис Ингерсон, директор по публикациям Института Линкольна, получила степень доктора философии. в культурной антропологии, для исследования политики сельской индустриализации в Португалии. Она модерировала сессию «Есть ли в США городские общины?» на конференции «Голоса общин» в Калифорнии в 1996 году.

Список литературы

Стив Бартон и Кэрол Сильверман, Сообщества общих интересов: частные правительства и общественные интересы (Беркли, Калифорния: Издательство Института государственных исследований, 1994).

Дэниел Бромли, Окружающая среда и экономика: права собственности и государственная политика (Кембридж, Массачусетс: Basil Blackwell, Inc., 1991).

Уильям А. Фишель, Регулирующие меры: право, экономика и политика (Кембридж, Массачусетс: издательство Гарвардского университета, 1995).

Элинор Остром, Управление общинами: эволюция институтов коллективных действий (Нью-Йорк: издательство Кембриджского университета, 1990).

Кэрол М. Роуз, «Переосмысление мер экологического контроля: стратегии управления общими ресурсами», Duke Law Journal 1991, нет.1 (февраль 1991 г.), стр. 1-38.

Что такое общая собственность в страте-схеме?

Что такое общая собственность в многоуровневых зданиях и квартирах?

Общая собственность — все участки земли и постройки, не входящие ни в один участок. Он находится в совместной собственности всех владельцев, и корпорация владельцев несет ответственность за его управление. Участок и общая собственность будут определены на вашем индивидуальном плане участка. Однако границы общей собственности каждого лота обычно образуются:

• Верхняя поверхность пола (кроме ковролина)
• Нижняя поверхность потолка
• Все внешние или ограничивающие стены (включая двери и окна)

В общую собственность входят:

• Этажи, включая пандус или лестницу
• Граничные стены, включая любые двери, окна или другие конструкции внутри стены и их рабочие части
• Керамическая плитка, изначально прикрепленная к общей собственности (напр.грамм. пол или ограждающая стена)
• Трубы в общей собственности или обслуживающие более одного лота
• Электромонтаж в общем имуществе или обслуживание более одного лота
• Паркет и половые доски изначально уложены
• Потолки, гипсовые потолки и карнизы вермикулитовые
• Магнезитовая отделка пола
• Балконные стены и двери обычно являются общей собственностью, если план слоев был зарегистрирован после 1 июля 1974 года.

Плита, разделяющая два этажа одного и того же участка, или один этаж от открытого участка земли или садовых участков участка, обычно является общей собственностью, если план слоев был зарегистрирован после 1 июля 1974 года, если в плане слоев это не указано.

Кроме того, структурная кубическая площадь включает:

• Любые трубы, провода, кабели или воздуховоды, не предназначенные для использования на одном участке
• Любое кубическое пространство, ограниченное конструкцией, содержащей любые из этих труб, проводов, кабелей или каналов.

ГРАНИЦЫ

Если вам неясно, какие части вашего подразделения являются вашим индивидуальным «участком», а какие части являются общей собственностью, проверьте план слоев. Границы общей собственности обычно отображаются на планах слоев толстыми черными линиями.Иногда может возникнуть необходимость обратиться к зарегистрированному плану пластов, если границы неясны. Чтобы получить копию зарегистрированного поэтапного плана вашей схемы, обратитесь в Land and Property Information NSW (LPI).

УХОД ОБ ИМУЩЕСТВЕ

Корпорация собственников несет ответственность за текущее обслуживание общей собственности (если только она не решит специальным решением, что она не подходит для определенного объекта, и ее решение не повлияет на безопасность или внешний вид страт-схемы).Сюда входят ремонтные работы, а также замена и обновление общего имущества при необходимости.

Для оплаты содержания общего имущества корпорация собственников должна привлекать средства от всех владельцев отдельных участков посредством регулярных выплат сборов (сумма денег, определяемая корпорацией собственников).

ИЗМЕНЕНИЯ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ ФИЗИЧЕСКИМ ВЛАДЕЛЬЦЕМ

Если индивидуальный собственник хочет изменить или отремонтировать какую-либо часть общей собственности, ему также потребуется разрешение корпорации собственников.Корпорация собственников может принять специальное решение на общем собрании о принятии подзаконного акта об исключительном использовании, который дает владельцу право на использование (а не право собственности) на эту часть общей собственности и возлагает на этого владельца ответственность за ремонт и обслуживание этого площадь. Если они не примут подзаконный акт, корпорация собственников останется ответственна за эту часть общей собственности. Положение об исключительном использовании должно быть зарегистрировано в LPI в течение двух лет.

Любой ремонт или реконструкция отдельного участка, включающего общую собственность, потребует разрешения корпорации собственников.

Common Property Resource — обзор

Introduction

Важные современные примеры ресурсов общей собственности включают глобальную атмосферу, океаны, большие озера, реки, леса, а также популяции рыб и диких животных, включая птиц. Хотя это и не является неизбежным, чрезмерная эксплуатация ресурсов общей собственности всегда является потенциальной угрозой и часто пугающей реальностью. Многие текущие экологические проблемы связаны с так называемой трагедией общества.

Классификация ресурсов как общей или частной собственности является чрезмерным упрощением. Существует множество градаций между полным отсутствием ограничения доступа (например, открытый доступ) и полным индивидуальным контролем. Например, прибрежные морские ресурсы в пределах 200-мильных рыболовных зон теперь признаны находящимися под исключительной юрисдикцией прибрежного государства, при этом иностранные рыбаки либо исключены, либо подлежат уплате сборов. Таким образом, доступ к этим ресурсам ограничен, но (если они не приватизированы) по нашему определению они все еще являются общей собственностью.Кроме того, частные землевладельцы редко имеют полные права поступать по своему усмотрению со своей собственностью — например, государство может сохранять за собой права на добычу полезных ископаемых, а правила зонирования могут ограничивать землепользование и развитие.

Логика трагедии общин проста, как будет объяснено позже. К сожалению, однако, многое из того, что было написано о ресурсах общей собственности, страдает расплывчатостью и неточностью, что приводит к ненужной путанице и противоречиям. Следующий гипотетический пример может быть полезен в качестве основы для общего понимания экономики общества.

Представьте себе небольшое озеро, полностью окруженное владениями двух землевладельцев. В озере водится популяция рыб, и оба землевладельца — заядлые рыбаки. Каков будет долгосрочный результат? Ответ неочевиден и зависит от различных факторов.

Первая возможность состоит в том, что озеро настолько велико, а популяция рыбы настолько продуктивна, что никакие промыслы двух землевладельцев не оказывают сколько-нибудь заметного воздействия на население. В этой идеальной ситуации, по предположению, ничего не происходит — трагедия общества не происходит.

Противоположный случай более поучителен. Предположим, например, что, впервые приняв во внимание свои владения, два соседа могут поймать всю рыбу, которую они хотят. Однако через несколько лет они замечают, что рыбы становится все меньше. Кроме того, похоже, исчезли те большие, которые раньше устраивали такую ​​драку. Дальнейшее развитие событий теперь зависит от того, как отреагируют два землевладельца. Если они встретятся на дружеских условиях и согласятся ограничить свой улов или вернуть часть из них в озеро, динамика эксплуатируемой популяции рыбы может стабилизироваться, что позволит обоим владельцам устойчивый, хотя и ограниченный, улов.Может потребоваться несколько лет проб и ошибок, прежде чем будет определен максимальный устойчивый улов, или они могут решить отказаться от максимального улова в пользу сохранения большой популяции крупной рыбы.

Альтернативным решением может быть разделение озера на две рыболовные зоны, по одной для каждого землевладельца. Но это предполагает теплые отношения между землевладельцами, когда каждый будет сотрудничать, чтобы не ловить рыбу в зоне другого. Если рыба может свободно плавать между зонами, такое соглашение может не предотвратить перелов.Приватизация собственности или ресурсов не всегда возможна, а когда это возможно, она предполагает взаимное доверие и сотрудничество или внешнее принуждение.

Однако вместо таких мирных соглашений владельцы могут начать обвинять друг друга в чрезмерном вылове рыбы. Тогда отношения могут ухудшиться, когда оба будут полны решимости поймать всю рыбу, которую смогут найти. Можно купить более быструю лодку, надеясь превзойти своего соседа, который затем ответит тем же, и так далее. Такое поведение двух соседних особей может показаться раздражительным.Но что, если бы вместо двух собственников на озере было 100 коттеджей, и все они принадлежали заядлым рыбакам? Помимо увеличения давления на популяцию рыбы, это значительно усложнит проблему согласования и обеспечения соблюдения ограничений на вылов. Обман со стороны отдельных лиц будет трудно обнаружить и еще труднее контролировать.

Этот простой пример иллюстрирует многие характерные черты ресурсов общей собственности, включая потенциальную чрезмерную эксплуатацию, необходимость взаимного сотрудничества и возрастающие трудности контроля по мере увеличения числа совместных собственников.К этим вопросам автор вернется позже.

Общая собственность против ограниченной общей собственности в ТСЖ

10 октября 2019 г.

Когда вы помогаете управлять ТСЖ, важно знать о двух разных видах собственности, которые есть у каждого ТСЖ:

Общая собственность предназначена для использования всеми, кто проживает в ТСЖ. Примеры общей собственности включают теннисные корты, фитнес-центры и детские площадки.

Характеристика общей собственности:

• • • Используется более чем одним владельцем
    • ТСЖ поддерживает, ремонтирует и улучшает эти участки посредством регулярных или специальных проверок
    • Владельцы не могут изменять, использовать исключительно или иным образом вмешиваться
    • ТСЖ может принимать решения, влияющие на эти общие зоны
    • ТСЖ имеет право использовать, ограничивать или изменять общие зоны в соответствии с CC&R (Соглашения, условия и ограничения)

Ограниченная общая собственность (LCP) кому-то принадлежит и используется исключительно им.Например, в доме на одну семью в ТСЖ интерьер и экстерьер LCP. В ТСЖ кондоминиума только внутреннее пространство — LCP. Примеры LCP включают окна, балконы и подъездные пути.

Ограниченная характеристика общего имущества:

• • • Используется только одним владельцем
    • Владелец должен поддерживать собственность и оплачивать ремонт, но ТСЖ может сделать это и взимать с собственника расходы
    • Владелец может изменять, использовать исключительно, но для внесения изменений может потребоваться разрешение ТСЖ
    • HOA может принимать решения, влияющие на LCP, но только если они принимаются единообразно для всех владельцев (т.е. правила аренды / лизинга, шум и другие актуальные предметы Правил) »
    • Владелец может продавать, передавать или иным образом законно использовать LCP

Граница между общей собственностью и ЖКУ может быть нечеткой.
Это особенно верно, когда дома ТСЖ соединены, как в случае с кондоминиумами и таунхаусами. А когда граница нечеткая, между домовладельцами и ТСЖ могут возникнуть замешательство и конфликт.

Например. Предположим, что общая зона находится рядом с домом владельца, например, патио прямо за черным ходом.Владелец может ошибочно предположить, что это его исключительная собственность. Они устанавливают стол и стулья для своей семьи и расстраиваются, когда другие жители требуют их для барбекю на выходных. Но домовладелец ошибается. Если ТСЖ определило помещение как общую собственность, любой, кто проживает в ТСЖ, может им пользоваться.

Чтобы избежать подобных недоразумений, четко определите типы собственности в вашем ТСЖ, и кто за что отвечает:

Площадь	Это общая собственность?	Это ограниченная общая собственность?	Кто отвечает за содержание этой территории?	Кто оплачивает обслуживание и ремонт?
Интерьер дома	№	Есть	Владелец	Собственник или ТСЖ, которые будут возвращены владельцу.
Внешний вид дома	Есть	Это зависит от обстоятельств. Патио / балконы / террасы или другие внешние предметы, обслуживающие только одну квартиру, могут считаться Общей собственностью, используемой исключительно владельцем собственности.	ТСЖ, которое затем взимает плату с собственника посредством регулярных или специальных оценок.	Собственник или ТСЖ, которые будут возвращены владельцу.
Удобства (например, автостоянка, бассейн, теннисный корт)	Есть	Обычно нет, но парковочные места или складские помещения в многоквартирных домах могут использоваться исключительно домовладельцем.	ТСЖ, которое затем взимает плату с собственника посредством регулярных или специальных оценок.	Собственник или ТСЖ, которые будут возвращены владельцу.
Земля / ландшафт	Есть	Как правило, нет, но некоторые ТСЖ с таунхаусами или частными домами передают благоустроенные территории исключительно владельцам, делая их LCP.	ТСЖ, которое затем взимает плату с собственника посредством регулярных или специальных оценок.	Собственник или ТСЖ, которые будут возвращены владельцу.
Окна / двери	Это зависит от обстоятельств. В многоквартирных домах домовладельцев (квартиры, пристройки или переоборудованные многоквартирные дома) окна и двери могут считаться общей собственностью.	В целом да. Исключения действительно применяются для многоквартирных домовладельцев.	Владелец, если окна и двери не считаются общей собственностью, и в этом случае платит ТСЖ.	ТСЖ обычно оплачивает регулярное обслуживание и чистку снаружи. Владельцам обычно нужно платить за капитальный ремонт или замену.

Понимание того, какие участки в вашем ТСЖ являются общей собственностью, а какие — LCP, имеет основополагающее значение для эксплуатации скважины ТСЖ. Информация в приведенной выше таблице является лишь общим руководством! Чтобы узнать о правилах и положениях вашего конкретного ТСЖ, важно прочитать CC & R вашего ТСЖ.

JSP Toolbox — это онлайн-набор инструментов и ресурсов, который позволяет ассоциациям домовладельцев (ТСЖ) легко и по доступной цене управлять собой. Подробнее о JSP Toolbox

Unasylva — No.180 — Управление лесными ресурсами в общей собственности

Unasylva — № 180 — Управление лесными ресурсами в общей собственности — Режимы общей собственности в лесу: пережиток прошлого?

---

М. Маккин и Э. Остром

Маргарет Маккин работает на факультете политологии Университета Дьюка, Дарем, Северная Каролина, США.

Элинор Остром — содиректор семинара по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, Блумингтон, Индиана, США.

Стивен А. Дембнер (см. Вставку на стр. 4) является редактором Unasylva .

Шарлотта Хесс (см. Вставку на стр. 13) — директор библиотечных и информационных служб семинара по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, Блумингтон, Индиана, США.

Исследование текущего и будущего потенциала режимов общей собственности в области сохранения и устойчивого использования лесных ресурсов.

Жители Мбацци, Уганда, объясняют свои методы лесопользования и управления, составляя карту своей деревни и ее связь с лесами Намунго и Лвамунда

Режимы общей собственности, используемые общинами для управления лесами и другими ресурсами с целью получения долгосрочной выгоды, когда-то были широко распространены по всему миру.Некоторые из них могли исчезнуть естественным образом, когда общины выбрали другие механизмы, особенно перед лицом технологических и экономических изменений, но в большинстве случаев режимы общей собственности, похоже, перестали существовать. Это произошло двумя основными способами: там, где режимы общей собственности — какими бы сложными и долгосрочными они ни были — никогда не кодифицировались, они могли быть просто исключены из первой попытки страны формализовать и кодифицировать права собственности на рассматриваемые ресурсы (например, , в Индонезии, Бразилии и большинстве стран Африки к югу от Сахары).В тех случаях, когда режимы общей собственности получили юридическое признание, земельные реформы иногда передавали все такие права отдельным лицам (как в случае огораживания в Соединенном Королевстве) или самому правительству, или их комбинации (как в Индии и Японии).

Программа ФАО «Леса и люди» и общинное лесопользование С.А. Дембнер Программа «Леса, деревья и люди» (FTPP) — это программа действий ФАО, которая объединяет ресурсы и мероприятия в области общинного лесного хозяйства из Регулярной программы ФАО и четырех целевых фондов.Цель FTPP — укрепить региональные национальные и местные институты, которые, в свою очередь, укрепят способность местного населения управлять и использовать природные ресурсы. Другая цель — получить более глубокое понимание огромного разнообразия лесохозяйственной деятельности в сообществах по всему миру. FTPP акцентировал внимание на трех сложных темах в развитии новых знаний: совместные методологии: местное управление деревьями и лесными массивами; а также повышение квалификации, обучение и связь. С самого начала понималось, что центральным элементом местного управления деревьями и лесными массивами является глубокое понимание прав владения деревьями и землей (владение, организация и управление).FTPP de, сбежал из концептуального документа, полевого руководства и нескольких тематических исследований по методам быстрой оценки, используемым для лучшего понимания и анализа владения и пользования на политическом и полевом уровнях. Это также тема, по которой правительства, особенно страны с переходной экономикой, очень заинтересованы в получении политических рекомендаций. Многие страны рассматривают альтернативы государственному участию и управлению лесными угодьями. Несмотря на то, что индивидуальная приватизация подвергается значительному давлению, есть также веские доказательства того, что эта форма владения не всегда может быть наиболее подходящей. Управление лесными ресурсами как общим пулом людей, живущих в них или рядом с ними, получает все большее внимание.Однако это сложная тема, и информация отсутствует. В качестве отправной точки FTPP провела обзоры и анализ литературы по общинному управлению лесами в Азии, Латинской Америке и Сахелианской Африке. Обзор литературы во многих случаях показал, что управление общей собственностью леса на местном уровне является давним и все еще жизнеспособным подходом. Также стало ясно, что эти системы управления влекут за собой сложные взаимоотношения между группами деревень и местными учреждениями, между отдельными лицами и законами, регулирующими лес, а также между правительствами и сельскими жителями. Не было согласия по концептуальной основе для рассмотрения общинного управления лесами, и, похоже, отсутствовало научное понимание того, какие переменные являются основными причинами успеха или неудачи этих систем. Затем FTPP сформировал небольшую консультативную группу (в которую вошли эксперты из ФАО, Международного центра комплексного развития горных районов Индианского университета, Университета Дьюка и Центра землевладения в Висконсинском университете, Института Вудлендс-Маунтин, Оксфордского университета и Associates in Rural Development), чтобы принять решение. формы продуктивного действия. Удав-консультант! рекомендовал определение стратегии сбора и анализа информации о местном управлении лесными ресурсами, включая создание базы данных, и родилась концепция исследовательской программы IFRI. Исследования не являются основным направлением деятельности ФАО, и Университет Индианы, ведущий центр передового опыта в области коммунального управления с высокоразвитой базой данных по коммунальному управлению ирригационными системами, поэтому согласился взять на себя ведущую роль в разработке базы данных по лесному хозяйству.Готовность Университета Индианы взять на себя инициативу, а также многих других организаций и агентств к интеллектуальному и финансовому сотрудничеству убедила FTPP в том, что первоначальное финансирование и поддержка должны быть предоставлены для стимулирования создания IFRI. В соответствии с целью ФАО по укреплению институтов в развивающихся странах FTPP помогла создать центры FRI в Боливии, Непале и Уганде и сотрудничает в их усилиях по созданию других. Одновременно с разработкой базы данных консультативный комитет рекомендовал работу по пяти специальным темам: правовой контекст для управления общинами; влияние рыночной среды на коммунальное управление: экономические издержки и выгоды для коммунального управления; вопросы справедливости; и управление конфликтами.FTPP проводит эти исследования, в частности, управление конфликтами; проводится серия географически сбалансированных тематических исследований, чтобы лучше понять, как местное население управляет конфликтами в целом, жизнеспособность традиционных общественных институтов в разрешении споров с внешними группами (например, правительственными учреждениями, лесозаготовками и другими коммерческими организациями, национальными и международными некоммерческими организациями). правительственные организации и т. д.), а также степень, в которой современные правовые институты используются и могут быть использованы.

Среди множества оправданий, выдвинутых в пользу исключения общинной собственности на леса, был аргумент, что индивидуальная или общественная собственность обеспечит повышенную эффективность использования ресурсов и более надежную долгосрочную защиту ресурса. Но во многих случаях очевидно, что меры, которые возникли для замены режимов общей собственности, оказались неэффективными в продвижении устойчивого управления ресурсами. Во многих случаях передача прав собственности от традиционных групп пользователей к другим устраняет стимулы для мониторинга и ограниченного использования, превращает защитников владельцев в браконьеров и усугубляет истощение ресурсов, для предотвращения которого они были предназначены.Отсюда возобновление интереса как к урокам, которые можно извлечь из успешных режимов общей собственности прошлого и настоящего (см. McKean, 1992a; 1992b; Netting, 1981; Berkes, 1992; Agrawal, 1994), так и к возможности возрождения общинной собственности или менеджмент как практическое средство там, где это необходимо.

В этой статье сначала рассматривается вопрос о том, что такое общая собственность, а затем рассматриваются потенциальные преимущества использования режимов общей собственности для администрирования и управления лесными ресурсами.В заключительном разделе исследуются текущие знания об успешных режимах общей собственности для лесов.

В этой статье термин «ресурсы общего пула» используется для обозначения физических качеств ресурсных систем, а не социальных институтов, которые люди прикрепили к ним. «Общая собственность» или «режим общей собственности» используется для обозначения договоренности о правах собственности, в которой группа пользователей ресурсов разделяет права и обязанности по отношению к ресурсу. Термины собственности относятся к социальным институтам, а не к каким-либо естественным или физическим свойствам ресурса.Часто используемого термина «ресурсы общей собственности» следует избегать, поскольку он рискует спутать собственность (социальный институт) с ресурсами (частью физического и биологического мира). [ Ed. note: Поскольку научное изучение этой области является относительно новым, вопрос определения терминов все еще не решен. Читатели найдут термин «ресурсы общей собственности», использованный в некоторых других статьях этого выпуска. Однако различие между ресурсами и учреждениями можно определить в контексте.]

Ресурсы общего пула имеют две определяющие характеристики. Во-первых, создание институтов для исключения из них потенциальных бенефициаров обходится дорого, как и в случае с товарами и услугами, обычно называемыми общественными благами. Это побуждает людей использовать, даже чрезмерно, товары из общего пула, не вкладывая средства в их сохранение или управление. Во-вторых, ресурсные единицы, собранные одним человеком, недоступны для других — они поддаются вычитанию или конкурируют в потреблении, как частные товары, и, таким образом, могут истощаться.

Как ни странно, термин «общая собственность», кажется, вошел в язык для обозначения не какой-либо формы собственности, а не собственности или ресурсов открытого доступа, права или обязанности которых не определены (Гордон , 1954; Scott, 1955; Demsetz, 1967; Alchian, Demsetz, 1973). Неэффективность и исчерпание ресурсов, которым подвержены механизмы открытого доступа, хорошо известны. Открытый доступ работает хорошо только тогда, когда нет необходимости вообще управлять ресурсом: когда спрос слишком низок, чтобы оправдать усилия.С другой стороны, в системе общей собственности права на ресурс разделяются определенной группой лиц. Таким образом, есть собственность, а не неимущество (есть права, а не отсутствие прав), и они являются общими не для всех, а для определенной группы пользователей. Таким образом, общая собственность — это не доступ, открытый для всех, но доступ ограниченный определенной группой пользователей, которые обладают общими правами (Runge, 1981; 1984, 1992; Bromley and Cernea, 1989; Bromley et al ., 1992).Классическое эссе Хардин (Hardin, 1968) о трагедии общественного достояния указывает на опасность открытого доступа, не указывая четко, что проблема заключалась в отсутствии прав собственности или режима управления (открытость доступа), а не в совместном использовании (общий использовать). Хардин (Hardin, 1994) предпринял шаги для исправления этого упущения в более поздней работе, в которой проводится различие между неуправляемыми (не имеющими собственности) общинами, подверженными трагедии, и управляемыми (находящимися в собственности) общинами, где права собственности могут предотвратить неправильное использование ресурса.

Женщина ткет циновку из соломы на склоне холма недалеко от Покхары, Непал

Экономисты (North, 1990; North and Thomas, 1973; Demsetz, 1967; Alchian and Demsetz, 1973; Anderson and Hill, 1977; Libecap, 1989) убедительно утверждают, что права собственности возникают в ответ на конфликт из-за использования ресурсов и конфликтующие претензии. над ресурсами, и что четко определенные права собственности способствуют более эффективному использованию ресурсов и более ответственному долгосрочному уходу за ресурсной базой.Полный набор прав будет включать различные права на использование (от права на использование и изменение использования ресурса до права на уничтожение ресурса), а также права отчуждения (например, передача прав по наследству наследникам и / или продажи человека) (Schlager and Ostrom, 1992; 1993).

Теоретики (Локк, 1965; ДеАлесси, 1980; 1982; Либекап, 1989) также утверждают, что экономический рост является результатом создания прав частной собственности в той мере, в какой эти права:

i) четко указано;

ii) эксклюзивный;

iii) безопасный; и

iv) неповрежденный пакет прав, поэтому владелец прав на использование также может решить изменить способ использования ресурса, даже чтобы уничтожить его и, конечно же, передать его.

Примечательно, что определение прав частной собственности связано с правами, а не с характером юридического лица, которое ими владеет. Конфиденциальность прав частной собственности не требует, чтобы они принадлежали физическим лицам; они также могут принадлежать группам лиц.

Ученые, разработавшие таксономии, чтобы указать на разницу между механизмами открытого доступа и общей собственностью, иногда выделяли четыре очень общих «типа» собственности: государственная, частная, общая и открытая.К сожалению, такая классификация создает ошибочное впечатление, что общая собственность не является частной собственностью и, следовательно, не имеет желаемых атрибутов частной собственности. Очень важно признать, что общая собственность — это совместно используемая частная собственность , и ее следует рассматривать наряду с деловыми партнерствами, акционерными корпорациями и кооперативами. Права собственности в режиме общей собственности могут быть очень четко определены, они по определению являются исключительными для совладельцев (членов группы пользователей), они защищены, если они получают соответствующую юридическую поддержку со стороны правительства, а в некоторых случаях они полностью отчуждаемы.Например, некоторые швейцарские альпийские режимы общей собственности, некоторые японские режимы общей собственности в сельском и лесном хозяйстве и все японские рыболовные кооперативы разрешают торговлю акциями (индивидуально разделенные права на поток или доход), при этом все они имеют механизмы, с помощью которых вся группа пользователей общей может фактически продать свои активы (разделяемые права на акции или основные активы группы пользователей или корпорации) (Netting, 1981; Glaser, 1987; McKean, 1992a).

Механизмы совместного использования частной собственности, включая режимы общей собственности, действительно имеют свои слабые стороны: точно так же, как в фирме могут быть проблемы с уклонением и агентскими проблемами, внутри режима общей собственности могут быть соблазны обмануть правила сообщества.Но есть продуктивная эффективность, которую можно достичь за счет коллективного производства, которая может перевесить потенциальные потери из-за уклонения от работы. Точно так же могут быть выгоды от совместного управления неповрежденным ресурсом, которые могут перевесить потери от мошенничества (или стоимость механизмов предотвращения мошенничества) в режиме общей собственности (Coase, 1937; Miller, 1993).

Режимы общей собственности — это способ приватизировать права на что-либо без разделения на части. Общая собственность также предлагает способ разделения потока снимаемого или собираемого «дохода» (процентов) от интерактивной системы ресурсов без разделения самой основной суммы.Такой режим, очевидно, был бы желателен, когда система ресурсов наиболее продуктивно управляется как единое целое, а не разрозненными частями. Исторически режимы общей собственности развивались там, где спрос на ресурс слишком велик, чтобы допускать открытый доступ, поэтому права собственности на ресурсы должны быть созданы, но некоторые другие факторы делают невозможным или нежелательным разделение самого ресурса.

Факторы, способствующие целостности ресурсов

Неделимость .Ресурс может иметь физические характеристики, которые делают его непригодным для физического разделения или разграничения. Либо система ресурсов не может быть ограничена (открытое море, стратосфера), либо рассматриваемые ресурсы могут перемещаться на большой территории (воздух, вода, рыба, дикие животные). Такими ресурсами нужно управлять очень крупными единицами. На первый взгляд леса могут показаться гораздо более делимыми, чем другие виды систем ресурсов. Однако лесами необходимо управлять в больших единицах, особенно там, где ими управляют не только в отношении продуктов, которые можно удалить, но и в связи с их экологической ценностью как на микро-, так и на макроуровне.Даже в строго производственных лесах экономия на масштабе часто выступает против фрагментации, особенно с точки зрения затрат на управление.

Неопределенность в расположении продуктивных зон. В хрупкой окружающей среде природа может накладывать большую неопределенность на производительность любого конкретного участка ресурсной системы, и расположение непродуктивных участков нелегко предсказать из года в год, даже если «средняя» или «общая» производительность вся область довольно стабильна с течением времени.В этой ситуации система ресурсов стационарна и может даже иметь очевидные границы, но продуктивные части непостоянны. В таких ресурсных системах пользователи ресурсов вполне могут предпочесть разделить всю территорию и вместе решить, где сконцентрировать использование в конкретное время, тем самым разделяя риски и выгоды, а не разделяя территорию на отдельные участки и тем самым возлагая общий риск на некоторые из участники (те, чьи посылки оказались плохими в то время).

Производственная эффективность за счет интернализации внешних эффектов .Во многих ресурсных системах, например, в водосборных бассейнах, использование в одной зоне немедленно влияет на использование и продуктивность в другой: вырубка леса на склоне холма разрушает водоснабжение и ухудшает качество почвы. Если разные люди владеют лесами в гористой местности и полями вниз или, если уж на то пошло, небольшими прилегающими участками леса и пастбища — и принимают решения об использовании ресурсов независимо и по отдельности, они вполне могут причинить вред друг другу. Если эти внешние эффекты существенны, владельцы / пользователи захотят заключить взаимовыгодные контракты (Coase, 1960).Либо фермеры, работающие на спусках, будут платить владельцам лесов, проживающих в гору, за то, что они не рубят все деревья, которые они могут захотеть, либо владельцы лесов, работающие на склонах, будут срубать все деревья, которые они хотят, и вместо этого компенсируют фермерам, работающим на спусках, за поврежденные поля из дополнительных доходов от продажи древесины.

Институциональной альтернативой этой серии двусторонних обменов является создание режима общей собственности для совместного принятия решений по управлению ресурсами. Люди, которые используют режим общей собственности для управления водосборной площадью, могут все совместно владеть высокогорными лесами, управлять лесозаготовками, чтобы предотвратить эрозию почвы и повреждение полей под холмами, и зарабатывать на своих подножных фермах больше, чем они приносят, не вырубая столько брус в гору.Режимы общей собственности могут стать желательным вариантом, когда более интенсивное использование ресурсов умножает внешние эффекты между участками и увеличивает коллективное соглашение о довольно ограничительных правилах использования, и когда коллективное соблюдение этих правил становится легче (меньше времени, меньшие транзакционные издержки для владельцев), чем бесконечное -на один сделки.

Административная эффективность. Даже если ресурсы легко разделить на участки, административная поддержка для обеспечения соблюдения прав собственности на отдельные участки может быть недоступна.Создание режима общей собственности может быть способом введения правил коллективного управления, которые функционируют как воображаемые ограждения и неформальные суды внутри группы пользователей, чтобы заполнить этот пробел. В этих обстоятельствах это дешевле, и это может создать группа пользователей ресурсов (даже если они не могут создать общенациональную систему судов и не могут позволить себе колючую проволоку). Режимы общей собственности могут быть особенно привлекательными с точки зрения обеспечения административной эффективности, когда правила управления ресурсами можно просто перенести на функции уже существующей общественной организации.

Выделение лесной площади общего пользования для анализа В Боливии

Члены групп пользователей Soraghare, Nilkantha VDC, Dhading, Nepal

Некоторые ресурсные системы кажутся в высшей степени делимыми, например: там, где риск и неопределенность низки и одинаковы для всей ресурсной системы; где внешние эффекты кажутся незначительными или управляемыми посредством заключения индивидуальных контрактов; и где имеется достаточная административная поддержка для индивидуальных участков.Однако даже в этих случаях могут быть причины для сохранения договоренностей об общей собственности. Системы природных ресурсов — это, по сути, интерактивные леса, обеспечивающие контроль водоразделов, виды взаимозависимы, о чем мы часто не догадываемся, и т.д. Чтобы оптимизировать производительность своей собственной посылки, владельцы отдельных посылок могут захотеть гарантировать, что владельцы соседних посылок также будут использовать свои посылки для совместимости и взаимодополняемости.Фактически, владельцы отдельных, но прилегающих участков могут быть заинтересованы во взаимном регулировании землепользования, что эквивалентно зонированию. Фактически, зонирование и городское планирование фактически представляют собой создание общих или разделяемых прав собственности на выбор землепользования и передачу этих прав гражданам муниципального образования. Подобно тому, как зонирование в приграничных районах с низкой плотностью населения было бы ненужным усилием, было бы все более желательно контролировать внешние эффекты в районах с увеличивающейся или уже высокой плотностью населения, поэтому общая собственность становится более желательной, а не менее, с более высокой интенсивностью. использование ресурсов.

То есть взаимное регулирование через институциональный эквивалент режима общей собственности более желательно, поскольку использование ресурсов усиливается и приближается к производственным пределам ресурсной системы. Кроме того, поскольку ресурсы используют люди, общая собственность становится более желательной — не обязательно более пригодной для использования, но более ценной и, следовательно, более стоящей внимания, поскольку плотность населения увеличивается на данной ресурсной базе.

Если люди зависят от извлечения из системы ресурсов столько, сколько система может предложить устойчиво, тогда становится важна тщательная взаимная корректировка их использования ресурсов.Режимы общей собственности — это, по сути, способ институционализировать и организовать такую ​​тонкую настройку, когда ресурсные системы работают на пределе своих возможностей.

Многие наблюдатели и политики в отчаянии опускают руки, когда видят демографическое давление и истощение ресурсов; они осуждают общую собственность как причудливую и непригодную для использования и рекомендуют приватизацию. Но то, что они подразумевают под приватизацией, — это либо прямая передача всей ресурсной системы одному человеку без учета последствий для бывших пользователей ресурса, либо разделение.Поэтому защита «приватизации» имеет тенденцию упускать из виду то, что на самом деле может быть наиболее подходящей формой приватизации в некоторых случаях — частной или общей собственности. Подобно индивидуальному разделу, общая собственность дает владельцам ресурсов стимул рационально использовать свои ресурсы, вкладывать средства в качество ресурсов и управлять ими устойчиво и, следовательно, эффективно в долгосрочной перспективе. Однако, в отличие от индивидуального разделения, общая собственность предлагает способ продолжить ограниченный сбор урожая из находящейся под угрозой или уязвимой системы ресурсов, одновременно решая проблемы мониторинга и обеспечения соблюдения, связанные с необходимостью ограничить сбор урожая.

На сегодняшний день результаты многих индивидуальных исследований успешных и неудачных режимов общей собственности могут быть объединены в набор широких политических рекомендаций (основанных на Ostrom, 1990; McKean, 1992b; Ostrom, Gardner end walker, 1994).

Группам пользователей необходимо право на организацию своей деятельности или, по крайней мере, гарантию отсутствия вмешательства. Существует резкое различие между группами лесопользователей, такими как в Швейцарии и Японии, которые имеют как юридический статус как субъекты собственности, так и давно задокументированные истории общинного лесопользования, и коренными народами от Калимантана и Ириан-Джая до Амазонки. и от Заира до Индии, которые практиковали общинное лесопользование на протяжении десятилетий или даже столетий, но не имели правовой защиты.Как только лесная продукция становится коммерчески привлекательной, лица, не входящие в традиционное сообщество пользователей, начинают интересоваться приобретением законных прав на лес. Если традиционные пользователи изначально имеют эти законные права, то они, по сути, имеют коммерческие возможности, которые создают их ресурсы. В Папуа-Новой Гвинее, например, где традиционные права общинных ресурсов имеют юридическую силу, портативные пилорамы, используемые сельскими жителями, в целом оказываются более экономически эффективными и приносят больше благосостояния деревне, чем предоставление концессий на сбор урожая внешним корпорациям.В тех случаях, когда требования местных сообществ не признаются национальными правительствами, лучшее, на что они могут надеяться, — это то, что высшие эшелоны правительства будут их игнорировать, а не противодействовать. Фермерские деревни Андхры, которые используют систему открытого поля для управления посадками, сбором урожая, выпасом и орошением, делают это успешно только потому и до тех пор, пока правительства штата и страны игнорируют их (Wade, 1992).

Опрос лесопользователей в Сорагаре, Нилканта, Дхадинг, Непал

Создание исследовательской сети по лесным ресурсам и учреждениям IFRI Большинство исследований режимов общей собственности в лесах основывались в основном на тематических исследованиях.Переменные, изученные в одном исследовании, не всегда сопоставимы с переменными, изученными в другом. Таким образом, невозможно проанализировать, как разные институты работают в контексте большого количества экологических, культурных и политико-экономических условий. Также не удалось обработать данные, собранные в конкретных местах с помощью спутниковых изображений, чтобы условия, наблюдаемые на расстоянии, могли быть связаны с процессами и результатами, наблюдаемыми на земле. Пытаясь восполнить этот пробел, социологи, участвующие в семинаре по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, начали исследовательскую программу Международных лесных ресурсов и институтов (IFRI).Цель IFRI — генерировать систематическую информацию о возможностях и ограничениях различных институциональных механизмов для решения проблем обезлесения и утраты биоразнообразия. Исследовательская сеть и база данных предназначены для сбора информации, поддающейся сравнительному анализу, и для создания международной сети участников и пользователей, которые могут использовать эту базу данных для руководства будущими политическими усилиями. За последние два года были предприняты первые шаги по разработке строгих исследовательских протоколов и сети сотрудничающих исследовательских центров. Первые три сотрудничающих исследовательских центра расположены в Боливии, Непале и Уганде.Есть надежда, что сеть расширится в течение следующих пяти лет и включит 15 сотрудничающих исследовательских центров, расположенных во всех основных регионах мира. Возможности создания исследовательских центров, сотрудничающих с IFRI, в Норвегии, Швеции, Словакии, Зимбабве, Мадагаскаре, Камеруне, Индии, на Филиппинах. Коста-Рика (рассматриваются Гватемала, Бразилия и США. Каждый участвующий центр будет обладать междисциплинарными навыками и обучением, необходимыми для использования этих протоколов для сбора систематических данных о состоянии лесов и учреждений и составления выборки лесных участков с географической привязкой с течением времени.Каждый центр организует многопрофильные исследовательские группы для проведения повторных посещений выборки лесных участков и получения сопоставимых, достоверных и надежных данных. Необходимо будет убедиться, что: · используется систематическая количественная оценка лесного хозяйства: · реестры видов включают как научные, так и местные названия и способы использования; · исследователи свободно владеют местными языками, что позволяет им проводить углубленные обсуждения с пользователями (как с теми, у кого есть официальные права, так и без них), включая женщин, мужчин и детей; · местные лесопользователи получают уверенность в том, что исследователи, которые возвращаются на постоянной основе, уважают возможности местных пользователей и используют методы участия для получения качественных данных, которые синтезируются и немедленно становятся доступными для местных пользователей; · аналитики, хорошо знакомые с местными различиями внутри страны, проводят сложный анализ данных, основанный на хорошей научной подготовке, а также на глубоком знании местных условий; и · советы относительно вариантов политики дают люди, чье собственное будущее ближе! Связано с успехом этих политических рекомендаций. Ключевым аспектом исследовательской программы IFRI является обширное обучение участников! — методам сбора данных, использованию компьютеров для архивирования и анализа, а также быстрой и полезной обратной связи с лесопользователями и правительственными чиновниками. Повышение квалификации и знаний национальных ученых будет способствовать расширению базы знаний для политического диалога в их собственных странах. Во время каждого посещения участка будут собираться данные о лесах и поселениях, границах и способах использования человеком.Будут проведены углубленные обсуждения с различными группами пользователей относительно их стимулов к участию в улучшении, патрулировании, заготовке и продаже разнообразной лесной продукции, поскольку на них влияют сложные совокупности используемых прав собственности. Состав групп пользователей; проблемы, возникающие при борьбе с незаконной заготовкой; как пользователи и официальные лица видят последствия применения правил; как связаны друг с другом многочисленные правительственные учреждения, НПО, частные корпорации и учреждения коренных народов; и какие конфликты возникли и как они (или нет) разрешаются, будет оцениваться в ходе непрерывного процесса наблюдения, обсуждения и обратной связи.Данные на микроуровне помогут раскрыть сложные процессы, последствия которых можно отслеживать с помощью спутниковых изображений, но сами процессы еще недостаточно изучены и могут быть изучены только в полевых условиях. Если предварительный анализ покажет, что институциональные механизмы в определенных местах дают гораздо больше (или намного меньше), чем другие в аналогичных условиях, могут быть проведены индивидуальные тематические исследования. Полученная информация будет записана в реляционную базу данных, специально разработанную для отслеживания сложных режимов владения деревьями, местных технологий лесозаготовок, а также пола, этнической принадлежности и разнообразия организованных и неорганизованных групп пользователей.База данных содержит как количественную, так и качественную информацию и сохраняет богатые контекстные описания, а также номинальное и порядковое кодирование. Информация может быть незамедлительно доступна лесопользователям и государственным служащим о состоянии лесов и биоразнообразии растений в каждом месте с течением времени. Анализ будет сосредоточен на том, как различные типы лесных учреждений, и особенно режимы общей собственности, влияют на стимулы пользователей к повышению своего благосостояния, а также к сохранению разнообразия растений, предотвращению эрозии почвы и поддержанию долгосрочного состояния лесов.Все типы лесных институтов будут включены в исследование, чтобы сравнить эффективность институтов общей собственности с различными формами государственного управления и индивидуальными соглашениями о собственности. После того, как исходные данные собраны и введены в местную базу данных, поддерживаемую в стране, сотрудничающие исследовательские центры могут отвечать на запросы практиков и исследователей для получения ответов на вопросы, имеющие непосредственное значение для конкретного места. В Непале, например, «база данных IFRI используется для сбора исходных данных для проекта арендуемого лесного хозяйства, осуществляемого Департаментом лесов».Мониторинг проекта будет проводиться с течением времени, чтобы оценить эффективность предоставления в долгосрочную аренду безземельных крестьян и обучения их соответствующим методам агролесоводства. При оценке будут использоваться несколько контрольных групп. Первыми будут те районы, где проводятся базовые исследования, но проект аренды еще не начат. Второй — это районы в аналогичных экологических зонах, где самоорганизованные группы пользователей, Департамент лесов, НПО или другие специальные проекты несут ответственность за все или часть управления лесами. В Уганде база данных IFRI разрабатывается таким образом, чтобы ее можно было использовать как неотъемлемую часть Национального плана действий по охране окружающей среды. В Уганде наблюдается значительный интерес к отслеживанию того, как местные общины справляются с управлением разнообразными системами ресурсов. В Боливии недавняя политика по изменению формального статуса различных типов местных сообществ будет изучаться с помощью базы данных lFR1. Он также предоставит местным пользователям и правительственным чиновникам обратную связь о сравнительной эффективности различных типов лесных учреждений и в динамике. После того, как данные будут проанализированы на местном уровне, они будут переданы другим членам сети, чтобы можно было провести систематический межстрановой анализ. Информация, полученная и используемая этой сетью, будет использоваться для изучения предположений, сделанных на основе предыдущих исследований режимов общей собственности и институционального анализа против дизайна в более общем плане. Дальнейшее расширение сети будет зависеть от наличия финансирования и договоренностей, посредством которых эта исследовательская программа может предоставить важную и своевременную информацию, имеющую большое значение для лесопользователей, государственных должностных лиц и ученых в конкретном регионе. Запросы на дополнительную информацию об исследовательской программе IFRI и сети сотрудничающих центров следует направлять д-ру Элинор Остром, содиректору. Семинар по политической теории и анализу политики, Университет Индианы, 513 North Park Street. Блумингтон, Индиана, США, 47808-3895. Муравейник, используемый как источник пищи в Уганде

Границы ресурса должны быть четкими . Как естественные физические границы леса, так и юридические границы леса конкретного сообщества должны быть четко определены и определены. Четко обозначенные или даже хорошо понятные границы могут стать недорогой заменой ограждению. Действительно, ограждение может быть эффективным барьером против некоторых животных, но не против людей, которые могут перелезть через большинство заборов и, в любом случае, приобрести кусачки для проволоки и пилы. Те, кто вторгаются на территорию другого человека, знают, что они это делают, а те, кто подвергается вторжению, могут легко доказать, что на них вторглись.

Критерии членства в группе правомочных пользователей ресурса должны быть четкими . Группа пользователей должна иметь твердое согласие относительно того, кем являются ее члены, и, вероятно, будет лучше, если критерии отбора для членства в этой группе не позволят количеству подходящих пользователей быстро увеличиваться. Многие швейцарские деревни ограничивают право на участие лиц, которые живут в деревне и покупают доли в Альпах, поэтому новые жители должны найти акции для покупки, а владельцы акций, которые покидают деревню, обнаруживают, что в их интересах продать свои доли, потому что они не могут осуществлять свои деревенские права из других мест.Таким образом, размер подходящей группы пользователей остается стабильным с течением времени. Японские деревни обычно предоставляют право на участие и долю в урожае домохозяйствам, а не отдельным лицам, а также могут ограничивать членство давно сложившимися «основными» домохозяйствами, а не «филиальными» домохозяйствами. Эти методы гарантируют, что никаких особых преимуществ не получат большие домохозяйства, разделившиеся домохозяйства или вновь прибывшие. Сообщества могут быть менее строгими — на свой страх и риск — в отношении определения права на членство в группе пользователей. Вондал (1987) описывает индонезийскую деревню, коммунальные ресурсы которой находятся в напряжении отчасти потому, что сообщество открывает членство в группе пользователей не только для всех жителей деревни, но и для всех родственников в соседних деревнях.Таким образом, эта группа пользователей быстро расширилась, без разработки метода, позволяющего сопоставить ее размер или совокупный спрос на ресурсы с возможностями системы ресурсов.

Пользователи должны иметь право изменять свои правила использования с течением времени. Негибкие правила хрупки и, следовательно, хрупки и могут поставить под угрозу хорошо организованный режим общей собственности. В великодушной, но необдуманной попытке распространить юридическое признание на режим общей собственности на леса и пастбища в Пенджабе, британские власти решили кодифицировать все правила использования ресурсов в различных системах.Нежелательным последствием было замораживание правил использования, которые действительно должны были оставаться гибкими. Пользователи ресурсов первыми обнаруживают признаки ухудшения состояния и восстановления ресурсов, поэтому они должны иметь возможность корректировать правила с учетом экологических изменений и новых экономических возможностей. Например, японские деревни, которые сохранили полное право собственности на свои общие земли, могут не только изменять правила регулярного использования по своему усмотрению, но также могут свободно пользоваться привлекательными коммерческими возможностями.Они могут нанимать лесорубов для очистки одной пятидесятой части горы каждый год в течение 50 лет. Они могут «управлять» лесом ради коммерчески ценных бамбуковых или фруктовых деревьев. Они могут сдавать в аренду права на землю отелям и горнолыжным курортам. Они даже могут свободно продать общие земли единогласным голосованием, если они пошли пожинать прирост капитала на дорогих землях.

Правила использования должны соответствовать возможностям системы и должны быть экологически безопасными, чтобы допускать погрешность .Похоже, что успешные группы пользователей предпочитают экологически безопасное использование, возможно, чтобы дать себе запас на случай чрезвычайных ситуаций. Японские сельские жители в районе горы Фудзи сознательно злоупотребляли своими обычными лесами во время депрессии 1930-х годов, убирая больше корма для вьючных лошадей и больше древесины для древесного угля, чем можно было бы заготовить на устойчивой основе, но они также знали, что они и само обыкновенное — могли себе это позволить в такой временной чрезвычайной ситуации именно потому, что в хорошие времена они были намеренно консервативны.Общее было одновременно неотъемлемой частью повседневной жизни и резервной системой, поддерживаемой в резерве. Когда ученые-лесники сказали жителям непальских деревень, что их лес легко переносит вырубку как опавшей листвы, так и растопки, они отвергли этот совет и решили вместо этого вообще запретить вырубку дров, поскольку они опасались, что любая форма рубки леса может угрожать всему населению лиственных деревьев и, таким образом, могут сократить количество опавшей листвы, которую они ценили так же, как корм и удобрения (Арнольд и Кэмпбелл, 1986).

Правила использования должны быть ясными и легко реализуемыми . Режимы общей собственности часто устанавливают количественные ограничения на количество различных продуктов, которые отдельный пользователь может извлекать из различных зон леса, но это означает, что предполагаемое нарушение требует тщательного измерения, взвешивания и обсуждения между пользователем ресурсов и охранником. Иногда другие правила проще понять и обеспечить их соблюдение. Ограничения на оборудование, которое пользователь берет в лес, могут быть столь же эффективными в ограничении лесозаготовок, а также могут быть более простыми в применении.Иметь слишком большую пилу или вьючное животное вместо рюкзака может быть нарушением даже до того, как человек начнет резать. Даты открытия и закрытия похожи: находиться в лесу в межсезонье просто недопустимо, каким бы поводом ни было. Четкие обязательные правила облегчают жизнь пользователям ресурсов, а также мониторам, представляющим группу пользователей, а также сокращают недопонимание и конфликты.

Нарушение правил использования должно контролироваться и наказываться .Очевидно, что правила работают только тогда, когда они соблюдаются. Агравал (1992) обнаружил, что общины в Раджастане сильно различаются по степени, в которой они выделяют деревенские ресурсы на обеспечение правопорядка, особенно на наем охранников или назначение сельских жителей на охрану по схеме ротации. Было обнаружено, что общины со здоровыми общими лесами перерабатывали собранные ими штрафы для обеспечения своих охранников.

Распределение прав принятия решений и прав использования между совладельцами общинного фонда не обязательно должно быть эгалитарным, но должно рассматриваться как «справедливое». Если какая-либо подгруппа чувствует себя обманутой — лишенной «адекватного» доступа или «справедливой» доли по сравнению с другой подгруппой, она не желает участвовать в принятии решений, не желает вкладывать средства в поддержание или защиту общин и мотивирована на разрушать общественное достояние.

Необходимо разработать недорогие и быстрые методы разрешения мелких конфликтов. Успешные режимы общей собственности предполагают, что между пользователями часто будут возникать небольшие разногласия, и предоставляют возможности для озвучивания этих разногласий и разрешения конфликтов путем компромисса.

Учреждения для управления очень большими системами должны быть многоуровневыми, со значительными полномочиями, передаваемыми мелким компонентам. Большой лес может использоваться многими различными сообществами, некоторые из которых часто контактируют друг с другом, а некоторые — нет. Казалось бы, необходимость управлять большим лесом как единым целым противоречит необходимости предоставить каждому сообществу пользователей этого леса некоторую степень независимости. Вложение разных групп пользователей в пирамидальную организацию, по-видимому, является одним из способов разрешения этого противоречия, обеспечивая одновременно независимость и координацию.Самые успешные модели гнездования исходят от ирригационных систем, обслуживающих одновременно тысячи людей.

Информация из базы данных общего имущества доступна в электронном виде К. Хесс Семинар по политической теории и анализу политики недавно сделал доступными в электронной форме многие из своих уникальных библиографических баз данных по лесному хозяйству и общим ресурсам. Эти базы данных содержат тома 1 и 2 Библиографии ресурсов общего пула и коллективных действий (1989-1992 гг.) Фентона Мартина (также доступны в печатном виде) и тома 3 «Ресурсы общего пула и коллективные действия» (1994 г.) и «Ресурсы лесного хозяйства и коллективные действия» ( 1994) Шарлоттой Хесс.Объединенные базы данных содержат более 10 500 ссылок. Forestry Resources — самая большая из этих баз данных, содержащая 2 500 ссылок. Эти базы данных теперь хранятся на суслике Университета Индианы (тип компьютерного программного обеспечения) по простому протоколу и могут быть доступны любому, у кого есть доступ в Интернет. Программное обеспечение Gopher может быть получено через анонимный протокол передачи файлов (FTP) из архива Университета Миннесоты на . · Для доступа к этим базам данных — подключиться к: lib-gopher.lib.indiana.edu порт 3080 или — подключиться к: gopher.idiana.edu порт 70 и далее, путь по меню: ® Другие суслики IU ® Практикум по политической теории и анализу политики gopher Базы данных также доступны в универсальном локаторе ресурсов в Интернете (URL): — gopher: // lib-gopher.lib.indiana.edu: 3080/1 Для получения дополнительной информации обращайтесь: Шарлотта Хесс Исследовательская библиотека семинара Семинар по политической теории и анализу политики 513 North Park Street, Bloomington Ind., США 47408 Электронная почта: [электронная почта защищена]

Необходимо признать, что некоторые режимы общей собственности не работают и что другие институциональные механизмы также могут работать эффективно.Но было бы серьезной ошибкой отвергать режимы общей собственности как пережитки прошлого, по сути своей неработающие или несовместимые с современным обществом. Теоретические аргументы и примеры, приведенные выше, указывают на то, что существуют обстоятельства, при которых режимы общей собственности могут быть вполне подходящими, и на самом деле существует множество задокументированных случаев, когда лесопользователи сами создавали институты, соответствующие этим выводам. Но все еще существует много пробелов в знаниях и информации о влиянии различных институтов на состояние лесов.Вместо того, чтобы разрушать или создавать институты волей-неволей, необходимы постоянные усилия по увеличению объема информации на основе попыток снизить темпы обезлесения и утраты биоразнообразия во всем мире.

Агравал, А . 1992. Риски, ресурсы и политика: исследования институтов и использования ресурсов из Индии. Дарем, Северная Каролина, Университет Дьюка (диссертация).

Agrawal, A. 1994. Правила, создание и нарушение правил: изучение соответствия между системами правил и использованием ресурсов.В E. Ostrom, R. Gardner & J. Walker, eds. Правила, игры и общие ресурсы . Анн-Арбор, EE.UU., University of Michigan Press.

Алчиан, А.А. И Демсец, Х. 1973. Парадигма прав собственности. J. Econ. Hist. , 33 (1): 16 — 27.

Андерсон, Т.Л. & Hill, P.J. 1977. От свободной травы к заборам: преобразование общин американского Запада. В Г. Хардин и Дж. Баден, ред. Управление общим достоянием. Сан-Франциско, EE.UU., W.H. Фримен.

Арнольд, J.E.M. И Кэмпбелл, Дж. 1986. Коллективное управление холмистыми лесами в Непале: проект развития общинного лесного хозяйства. В Национальном исследовательском совете, под ред. Proc. Конф. Управление ресурсами общей собственности . Вашингтон, округ Колумбия, National Academy Press.

Berkes, F . 1992. Успехи и неудачи в морском прибрежном рыболовстве Турции. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П.Peters, J.L. Gilles, R.J. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Беркс, Ф., Фини, Д., Маккей, Б.Дж. и Ачесон, Дж. М. 1989. Выгоды от общего пользования. Nature, 340: 91 — 93.

Blomquist, W. 1992. Разделение вод: управление грунтовыми водами в южной Калифорнии. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Bromley, D.W. И Чернеа, М. 1989. Управление общими природными ресурсами: некоторые концептуальные и операционные ошибки. Документ для обсуждения Всемирного банка № 57. Вашингтон, округ Колумбия, Wold Bank.

Бромли, Д.В., Фини, Д., Маккин, М.А., Петерс, П., Жиль, Дж. Л., Окерсон, Р.Дж., Рунге, К.Ф. И Томсон, Дж. , ред. 1992. Заставить общество работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Чичильнский, Г. 1994. Биоразнообразие и экономические ценности. Резюме доклада, представленного на конференции по биологическому разнообразию: изучение сложностей, 25-27 марта, Тусон, EE.UU, Университет Аризоны (неопубликованный).

Коуз, Р. 1937. Сущность фирмы. Economica, 4 (16): 386 — 405.

Коуз Р. 1960. Проблема социальных издержек.J Law Econ. , 3: 1 — 44.

Де Алесси, Л. 1980. Экономика прав собственности: обзор доказательств. Res. Law Econ ., 2 (1): 1-47.

Де Алесси, L . 1982. О природе и последствиях частных и государственных предприятий. Миннесота Law Rev. , 67 (1): 191-209.

Демсец, Х. 1967. К теории прав собственности. Am. Экон. Ред. , 57: 347 — 359.

ФАО . 1992. Структура для анализа институциональных стимулов в общинном лесном хозяйстве. Записка Сообщества о лесном хозяйстве № 10. Рим.

Фини Д., Беркс Ф., Маккей Б.Дж. и Ачесон Дж. М. . 1990. Трагедия общества: двадцать два года спустя. Human Ecol. , 18 (1): 1 — 19.

Фокс, J . 1993. Лесные ресурсы в непальской деревне в 1980 и 1990 годах: положительное влияние роста населения. Mountain Res. Дев., 13 (1): 89 — 98.

Glaser, C .1987. Режимы общей собственности на швейцарских альпийских лугах. Доклад, представленный на конференции по сравнительному институциональному анализу, 19-23 октября, Межуниверситетский центр последипломного образования, Дубровник, Югославия. (неопубликовано)

Гордон, H.S . 1954. Экономическая теория ресурса общей собственности: рыболовство. J. Polit. Экон. , 62: 124-142.

Хардин, G .1968. Трагедия общества. Science, 162: 1243-1248.

Хардин, G .1994. Трагедия неуправляемого достояния. Trends Ecol. Evol., , 9: 199.

Johnson, R.N. & Libecap, G.D. 1982. Проблемы заключения контрактов и регулирование: случай рыболовства. Am. Экон. Ред. , 72 (5): 1005-1023.

Kiser, L. & Ostrom, E , 1982. Три мира действия: метатеоретический синтез институциональных подходов.В Э. Остром, изд. Стратегии политического исследования , p. 179 — 222. Беверли-Хиллз, Калифорния, EE.UU., Sage.

Libecap, G.D. 1989. Заключение договоров о правах собственности. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Локк, Дж. . 1965 г. В собственности. Два трактата о правительстве , Глава V, Второй Treaatise ( Очерк об истинном оригинале, масштабах и конце гражданского правления . Лондон, Mentor.

Маккин, М.А . 1992a. Управление традиционными общинными землями (Ириаичи) в Японии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика . Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

McKean, M.A. 1992b. Успех на общем достоянии: сравнительный анализ институтов управления ресурсами общей собственности. J. Theor.Полит ., 4 (3): 247 — 282.

Млиллер, Г.Дж. 1993. Управленческие дилеммы: политическая экономия иерархии . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Сетка, R.McC. 1981. Балансировка на альп . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Север, округ Колумбия . 1990. Институты, институциональные изменения и экономические показатели. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Северный, Д.К. и Томас, Р. П. . 1973. Возвышение западного мира. Новая экономическая история. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Окерсон Р. 1986. Модальное окно для анализа проблем общей собственности. В Национальном исследовательском совете, под ред. Proc. Конф. Общий Управление имущественными ресурсами, стр. 13 — 30. Вашингтон, округ Колумбия, National Academy Press.

Остром, E . 1986. Программа изучения институтов. Общественный выбор, 48: 3–25.

Остром, E . 1990. Управление общим достоянием: эволюция институтов коллективных действий . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Остром, E . 1992. Ремесленные учреждения для самоуправляемых оросительных систем. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Остром Э., Гардуэр Р. и Уокер, 1. 1994. Правила, игры и общие ресурсы. Анн-Арбор, EE.UU., University of Michigan Press.

Runge, C.F. 1981. Внешние эффекты общей собственности: изоляция, гарантия и истощение ресурсов в контексте традиционного выпаса. Am. J. Agric. Экон., 63: 595-606.

Рунге, C.F. . 1984. Стратегическая взаимозависимость в моделях прав собственности. Am. J. Agric. Econ ., 66: 807-813.

Рунге, C.F. . 1992. Общая собственность и коллективные действия в экономическом развитии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А. Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика . Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Шлагер Э. и Остром Э. 1992. Режимы прав собственности и природные ресурсы: концептуальный анализ. Land Econ. , 68 (3): 249-262.

Schlager, E. & Ostrom, E . 1993. Режимы прав собственности и прибрежное рыболовство: эмпирический анализ.В T.L. Андерсон и Р. Симмонс, ред. Политическая экономия обычаев и культуры: неформальные решения проблемы общин. Ланхэм, штат Мэриленд, Роуман и Литтлфилд.

Скотт, г. 1955. Рыболовство: цели единоличной собственности. J. Polit. Экон ., 63: 116–124.

Тан, С.Ю. . 1992. Учреждения и коллективные действия: самоуправление в ирригации . Сан-Франциско, Калифорния, Издательство Института современных исследований.

Vondal, P.J . 1987. Обычные болота юго-восточного Борнео: многократное использование, управление и конфликты. В B.J. McCay & J.M. Acheson, eds. Вопрос общего достояния: культура и экология коммунальных ресурсов. Tucson, EE.UU., University of Arizona Press.

Уэйд, R . 1992. Общее — управление ресурсами в деревнях южной Индии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Ян Т.С. . 1987. Права собственности и конституционный порядок в имперском Китае. Департамент политологии, Университет Индианы, Блумингтон, EE.UU. (Тезис).

---

.