Оценка имущества для раздела имущества: Оценка имущества при разделе имущества

Оценка имущества при разделе — узнай все нюансы!

Последствия неудачной семейной жизни далеко не безоблачны. Ситуация может осложниться ожесточенной борьбой за получение доли в совместно нажитом имуществе. На основании действующего законодательства, все материальные и нематериальные активы, которые были приобретены в годы законного брака подлежат разделению. Поэтому в такой затруднительной ситуации без независимой оценки имущества при разделе никак не обойтись. Именно благодаря подобной процедуре стороны не предъявят друг другу взаимных претензий.

Оценка имущества при разделе. Особенности

Независимая оценка имущества в процессе развода предоставляет возможность произвести объективный и справедливый раздел совместно нажитой собственности с целью обоюдного удовлетворения интересов бывших супругов. Зачастую в процессе развода одно судебное производство включает требования относительно факта расторжения брака и раздела совместно нажитого имущества. Также допускается вариант подачи отдельного искового заявления после расторжения брака (органами ЗАГСа или судом). Следует заметить, что приступать к разделению имущества можно и находясь в законном браке. Для этого необходимо требование одного из членов семьи.

Согласно действующему законодательству, к общей собственности супругов относятся:

• доходы от основной трудовой, предпринимательской либо интеллектуальной деятельности;
• любые денежные выплаты, в т.ч. пенсии и пособия;
• автомобиль и другие транспортные средства;
• действующий бизнес;
• недвижимое имущество;
• выигрыш в лотерее;
• ценные бумаги, паи, депозитные вклады и прочее имущество.

Независимая оценка имущества, которая выполняется специалистом оценочной компании, предоставляет возможность в краткие сроки определить реальную цену нажитых в совместном быту предметов и вещей. Таким образом, удастся свести все судебные тяготы к минимуму. В процессе осуществления данной процедуры эксперт детально анализирует имущество супружеской пары, исключая приобретенные вещи до вступления в брак.

Оценка при разделе имущества – основные детали процесса

Характерной особенностью современной судебной системы является тот факт, что в случае отсутствия актуального брачного договора, совместное нажитое имущество делится между супругами поровну (50 на 50). Вместе с этим, распространены случаи, когда суд отходит от привычной методики. При возникновении подобной необходимости оценка имущества при разделе

Предварительным этапом оценки для суда является осмотр объектов. В случае отсутствия доступа по ряду причин, одним из супругов предоставляется детальное их описание, включающее дату приобретения, состояние и фотографии. Экспертом на основании указанных данных производятся соответствующие расчеты, и составляется отчет об оценке – именно он предоставляется суду для законной защиты интересов сторон.

Распространены случаи работы с имущественными объектами, которые не подлежат разделению в натуральном выражении. В этом случае активы могут быть реализованы, а вырученная сумма распределяется между сторонами. Также допускается вариант выплаты одной из сторон финансовой компенсации. Для определения объективной суммы без услуг оценочной компании будет не обойтись, именно она позволит установить достоверную рыночную стоимость и, как следствие, позволит избежать ненужных споров и разногласий.

Что касается стоимости услуг относительно оценки имущества, то она напрямую зависит от количественных (качественных) характеристик исходных объектов и определяется в индивидуальном порядке. Квалифицированный подход к делу позволит получить объективную оценку стоимости активов, которая будет способствовать их справедливому разделу в дальнейшем. Независимый оценщик даст ответы на все возникающие вопросы и дельные советы, которые пригодятся в разнообразных ситуациях. Поэтому тратить деньги и нервы в пустую, не придется, а драгоценное время можно потратить на более приятные дела. Таким образом, при четком определении нюансов оценки в процессе развода, особых проблем процедура не вызовет.

Оценка имущества при разделе через суд

Содержимое статьи:

По какой цене делится имущество?

Семейное законодательство устанавливает крайне важное для практики положение о том, что деление нажитого супругами происходит по принципу рыночной цены на дату раздела. Такая — рыночная, цена может кардинально отличаться от стоимости вещи при покупке, цены купленных материалов, работ за постройку и т.д. Для данного вопроса не важно, как была получена вещь в общую собственность — куплена, получена взамен или даже даром. Важно то, за сколько такое имущество может быть приобретено (на бирже, в магазине, с рук) сейчас.

Не представляет большой сложности прикинуть такую цену самостоятельно, ознакомившись с прайсами магазинов, объявлениями о продаже вещей с похожими характеристиками — времени и интенсивности эксплуатации. Если аналогов нет, то допустимо определение стоимости исходя из затрат на производство (возведение) аналогов, реже используется, условно назовем, доходный метод, когда стоимость равна доходу, который принесет вещь за определенный период. Недвижимое имущество имеет такую характеристику, как кадастровая стоимость, последняя тоже может быть использована как значимая информация о цене. 

Что это — рыночная цена?

Для суда нет заранее определенных источников информации о цене, равно как и для истца и ответчика. Процессуальные нормы провозглашают, что стороны бракоразводного дела реализуют свои права по своему усмотрению.  Поэтому если одна из сторон спора сообщила цену имущества в качестве рыночной, а другая сторона с этим не спорит, то суд сочтет эту цену обоснованной, разумной и справедливой (даже если, в действительности, она на порядок отличается от среднесрочной). Если же спор есть, истец и ответчик должны доказать каждый свою правоту всеми имеющимися у них средствами, никто не вправе понуждать судью к тому, чтобы он заранее сообщил свое мнение по предмету.

Общеизвестно и повсеместно используется привлечение для выяснения вопроса цены супружеского имущества специализированного оценщика. Не каждый имеет право называться оценщиком, для этого нужно соответствовать установленным законам специальным требованиям. Условно можно назвать такого оценщика «лицензированным». Как и когда это делается? Оценщик может быть привлечен одним из супругов или ими совместно. Возможен и такой вариант, что и муж и жена привлекает каждый своего оценщика. В обязанности оценщика входит определить актуальную рыночную стоимость, используя при этом свои профессиональные навыки, а также достоверные источники информации. Суть оценки тем не менее та же — либо цена аналогов, либо цена затрат на возведение аналога, либо доходный метод. Свои выводы оценщик излагает в документе, именуемом «отчёт об оценке». Оценщик несёт ответственность за заведомо ложный отчёт, его деятельность застрахована на случай причинения ущерба. Поэтому не удивительно, что при решении вопроса цены имущества супругов для суда предпочтительным, нежели голословное утверждение, будет наличие указанного отчёта об оценке.  

Если и истец, и ответчика представляет отчёты — каждый от своего оценщика, при этом цены сильно отличаются, то перед судом возникает непростая задача, судье нужно выяснить, какой из отчётов более убедителен. Так, по одному из дел, проведенных адвокатами компании Инюста, как раз возникла описанная ситуация. Со стороны истца, представляемого нашими юристами, была проведена оценка недвижимого имущества, а ее результат был на треть выше, чем по ответу ответчика. Мы настояли и убедили суд в правоте нашего доверителя, указав на недостатки и противоречия в документах ответчика и указав на последовательность и полноту содержания наших бумаг. 

А как же личная ценность?

Цена у вещи может быть не только экономическая, та или иная вещь может представлять большую или меньшую ценность для одной из сторон в силу обстоятельств. Это может быть учтено судом при разрешении судом конфликта следующим образом. Суд может передать вещь той стороне, которая в ней больше нуждается и при этом отступить от начала равенства долей, то есть поделить нажитое не поровну. 

В скором времени (анонс):

Нет согласия по цене, но никто не идет к оценщику, что сделает суд?

24.рф — Оценка для раздела имущества

Необходимость проведения рыночной оценки имущества, находящегося в общей собственности, может возникнуть при разделе данного имущества или при выходе одного из правообладателей из состава собственников. Такие ситуации часто встречаются при разводе супругов, ликвидации предприятий, выхода одного из правообладателей из числа собственников, выставлении доли в праве собственности на открытые торги, а также при выделении доли в составе общего имущества по требованию правообладателя.

Основная причина в том, что при разделе имущества стороны часто не могут прийти к компромиссу и между ними возникает имущественный спор, который разрешается в судебном порядке.

Для суда в таких случаях, как правило, востребована оценка собственности, проведенная независимым оценщиком, которая является обязательным условием для прохождения процедуры рассмотрения имущественного спора.

Объекты, которые мы оцениваем:

К категории имущественных споров относятся различные споры, связанные, к примеру, с подтверждением прав на имущество, на денежные суммы, на владение имуществом и любые формы его использования.

Раздел общего имущества всегда влечет за собой оценку его рыночной стоимости. Действительно, как установить справедливый раздел неоднородного имущества или определить компенсацию правообладателю за уступку своей доли? В этом случае только независимая оценка имущества, проведенная на рыночных условиях в соответствии с законодательством и стандартами оценочной деятельности, может установить объективную стоимость имущества и стоимость доли в праве собственности на это имущество. Обращение к независимому оценщику может быть добровольным, если собственники имущества имеют общее согласие по этому вопросу и сходятся в выборе кандидатуры оценщика, либо, при наличии разногласий, выбрать оценщика и назначить оценку может суд, в этом случае результаты оценки будут обязательны для осуществления сделки с оцениваемым имуществом.

На практике при имущественных спорах и разделе имущества наиболее часто оценка востребована в случаях раздела имущества при вступлении в наследство либо между супругами при разводе, конфликтов между родственниками при обладании совместной собственностью или выкупа ее доли. В последнее время оценка также стала актуальной при изъятии частной собственности для муниципальных и федеральных нужд и вынужденного раздела имущества коммерческих предприятий между участниками организаций всех организационно-правовых форм.

Так выглядит результат нашей работы — отчет об оценке
в соответствии с действующим законодательством:

когда обязательно, кто и как проводит

В процессе прекращения семейных отношений через суд зачастую возникает необходимость в оценке того, что было совместно нажито супругами в браке. Кроме того, проведение данной процедуры может потребоваться и в некоторых иных случаях (например, по требованию кредиторов). Определение стоимости того, что при разводе признается совместно нажитым имуществом мужа и жены, может быть осуществлено также по инициативе супругов при разделе имущества без обращения к суду, хотя такие ситуации крайне редки.

Оценкой (оцениванием) называют процесс определения стоимости того или иного объекта, в результате чего составляется обоснованное мнение о цене.

В каких случаях оценка имущества обязательна

Итак, в обязательном порядке необходимо оценивать имеющуюся собственность в следующих случаях:

1. При подаче в судебные органы иска о разграничении прав сторон семейных отношений на имущество. Это необходимо для того, чтобы определить размер государственной пошлины, так как размер данного налога устанавливается в зависимости от процентного отношения к цене иска. Цена иска, в свою очередь, это стоимость вещей, на которые претендует супруг. Неуплата государственной пошлины является основанием для оставления иска без движения.
2. При определении стоимости собственности, подлежащей разделу между супругами, а также при определении размера денежной компенсации в тех случаях, когда имущество распределяется не в равных долях.
3. При определении стоимости собственности для погашения долговых обязательств обоих супругов либо одного из них. Такую оценку может потребовать банк для обеспечения возможности погашения кредита.

Кто и как проводит оценку имущества

Истец, подающий иск в суд о разделе имущества, а также о выделе доли из совместно нажитого может определить цену вещей самостоятельно. Для этого можно использовать квитанции, чеки, договоры и прочие доказательства стоимости.

Разделяемое имущество очень часто оценивается экспертами. Для этого назначается судебная либо внесудебная экспертиза.

Она поручается определенному судебно-экспертному учреждению, либо определенному эксперту, либо нескольким экспертам. В некоторых случаях прибегают к услугам независимых экспертов-оценщиков.

Для производства экспертизы назначенному эксперту должно быть предоставлено все, что поможет дать правильное заключение. Это могут быть документы, описи, предметы в натуре, либо предоставление доступа к объекту. Юристы советуют оценивать только то, что имеет действительную ценность, так как это позволяет сэкономить на услугах оценщика.

Какое имущество подлежит оценке

То, что подлежит оцениванию, может быть разделено на объекты движимого либо недвижимого имущества, бизнес и интеллектуальная собственность. Последний вид собственности принадлежит только одному из супругов, а потому не может быть разделено при разводе. Тем не менее, результаты интеллектуального труда могут быть оценены при разделе имущества по требованию кредиторов.

Оценка имеющихся материальных благ важна, главным образом, по отношению к тем объектам, которые невозможно разделить в натуре. При этом после определения стоимости распределение долей между мужем и женой может быть правильным и справедливым.

К примеру, определение цены недвижимости определяется, исходя из инвентарного его оценивания либо из суммы, указанной в договоре страхования, либо с учетом текущей рыночной стоимости. Недвижимость, принадлежащая организации, оценивается с учетом ее балансовой стоимости. Земельный участок может быть оценен на основе рыночной либо кадастровой стоимости, автомобиль — только на основе рыночной цены.

• Ответьте на несколько простых вопросов и получите подборку материалов сайта по своему случаю ↙

Оценка имущества при разводе супругов по законодательству РФ

Расторжение браков происходит часто, при этом супруги могут договориться о разделе совместно нажитого имущества, но чаще бывает невозможно прийти к соглашению, устраивающему обе стороны при разводе. В таком случае необходимо проводить процедуру оценки собственности материальных ценностей, находящихся в совместной собственности бывших супругов.

Необходимо юридически грамотно подходить к решению данного вопроса, соответственно, полезно знать порядок осуществления оценки собственности, какими нормативно-правовыми актами регулируется и сколько стоит такой процесс.

Зачем нужна оценка имущества

В любом случае в результате развода производится раздел имущества, в зависимости от сложности процесса выделяют два типа:

• обоюдное решение с согласия сторон;
• принудительное постановление по решению суда.

В мирном варианте проведения процедуры раздела совместно нажитого имущества между супругами соглашение оформляется самостоятельно бывшими мужем и женой. В договоре обязательно проводится опись всего движимого и недвижимого имущества с указанием предполагаемого владельца после завершения процедуры развода.

При таком способе разрешения ситуации с разделом имущества доли супругов могут быть номинально не равны, но в случае подтверждения договора нотариусом бумаги признаются официальными. В случае необходимости супруги заявляют в суде о том, что решение по разделу имущества принимали совместно и претензий друг к другу не имеют.

Если договориться не получилось и каждая сторона оставляет за собой право требовать увеличение доли при разделе совместно нажитого имущества, определением долей и порядка их получения занимается суд. В ст. 38 СК Российской Федерации существует пункт 3, который предусматривает порядок подачи исковых заявлений, определяет, что является предметом спора в вопросах деления имущества при разводе.

При определении стоимости совместно нажитого имущества допустимы ситуации, когда одна из сторон выражает несогласие с текущей оценкой собственности, а значит, появляется необходимость проводить процедуру оценки имущества супругов.

Так как каждый супруг является заинтересованным лицом при определении стоимости каждого объекта собственности, необходимо применять помощь специалистов, которые проводят независимую оценку.

Необходимость в работе оценщика объясняется тем, что все имущество, нажитое совместно в браке, распределяется на супругов в равной степени, чтобы не обделить каждого из супругов, а оценщик обязан максимально корректно оценить стоимость всех вещей и объектов собственности в совокупности.

Кроме этого, работа оценщика влияет на формирование конечной стоимости иска, исходя из которой, определяется государственная пошлина для проведения и завершения бракоразводного процесса с привлечением суда. В п 1. п 1. ст. 333.19 НК РФ об этом подробно написано.

Необходимо понимать, что проведение процедуры раздела имущества при разводе является не актом, проводимым по желанию сторон, а требованием имущественного характера, реализация которого необходима даже при добровольном согласии сторон на раздел собственности.

Существуют причины, по которым суд может отступить от правила равных долей супругов, к ним относятся: факт наличия несовершеннолетних детей, длительное отсутствие работы одного из супругов по неуважительной причине. В данном случае очень важно, чтобы действия оценщика были законны и честны, чтобы не получилось ситуации, когда после проведения некорректной оценки стоимость телевизора становится равной стоимости тарелки.

Роль оценщика важна для того, чтобы предотвратить осуществление обманных действия по отношению к одному из супругов. Отдельно рассматривается в ст. 8 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» обязательная оценка имущества при заключении брачного контракта, кроме этого, в законе регламентируется обязанность удовлетворить требование проведения оценки любой стороны бракоразводного процесса.

Какое имущество подлежит оценке

Прежде чем начинать оценку собственности, нажитой супругами в браке, необходимо определить, какое имущество признается законом совместно нажитым, а какое остается в личном владении, даже в случае приобретения, находясь в официальном браке.

К совместно нажитому имуществу относятся:

• любые вещи, предметы, денежные документы, акции, облигации и иные ценные бумаги, которые были приобретены на деньги из семейного бюджета;
• выплаты без целевого назначения, такие как пособия, пенсии, выплаты по инвалидности, государственные выплаты по безработице;
• доход обоих супругов или одного из них от осуществления предпринимательской деятельности, или полученный в результате оплаты трудовой деятельности;
• любое другое имущество совместного пользования, которое приобреталось во время нахождения обоих граждан в браке, даже в случае проживания на расстоянии друг от друга.

Закон регламентирует равные права граждан, находящихся в официальном браке, что дает право каждому супругу пользоваться совместной собственностью, а распоряжаться ей только при согласии второго супруга.

Однако существует и понятие личного имущества, которое не подлежит разделу при разводе, так как не признается общим имуществом, нажитым в браке. К таким вещам относятся следующие категории: белье, одежда, обувь, подарки, предметы личной гигиены.

Исключением являются предметы роскоши и драгоценности, стоимость которых является поводом внесения таких предметов в общее имущество, подлежащее разделу при разводе.

Личным принято считать то имущество, которым гражданин владел до вступления в брак, доставшееся по наследству или по договору дарения. Отдельной проблемой при проведении процедуры оценки собственности становятся личные объекты собственности, которые в процессе совместного эксплуатирования переходят в статус общей собственности.

Ярким примером может быть квартира, приобретенная одним супругом до брака, но после осуществления в ней перепланировки и дорогостоящего ремонта обоими супругами, может быть признана совместно нажитым имуществом и подлежать равному делению при разводе.

Как оценивают имущество при разделе имущества

Для проведения оценочной деятельности нужно полностью соответствовать нормам и требованиям, закрепленным в законе «Об оценочной деятельности». Подтверждением права на проведение оценочной деятельности организацией является наличие специального разрешения. Порядок проведения и организации процедуры оценки собственности регламентирует закон.

Поводом для проведения оценки являются разные факторы.

В ст. 9 закона «Об оценочной деятельности» прописано, что основанием для назначения и проведения экспертизы является договор, заключенный с организацией, осуществляющей оценку стоимости имущества.

Более веским основанием для проведения оценки является определение суда, особенно в случае полного или частичного несоответствия указанной стоимости иска со стороны истца с реальной стоимостью имущества, подробнее нужно смотреть в ст. 91 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Вне зависимости от оснований назначения и проведения процедуры оценки собственности, заявитель должен предоставить в компанию экспертов полный комплект документов.

Необходимые документы для подачи экспертам

Оценщики получают заказ на проведение экспертизы в том случае, если стоимость объектов недвижимости высокая, как правило, такими объектами являются постройки, недвижимость, автомобили, яхты.

Для проведения грамотной и полной оценки сведений о предметах собственности, необходимы конкретные документы:

• Все возможные договоры, которые устанавливают законность сделки по приобретению собственности, свидетельство о государственной регистрации автомобиля;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на каждый объект спорного имущества, кадастровые документы, связанные с землей;
• Паспорт заявителя, копия;
• Техническая или инженерная документация, к ней относятся и документы БТИ, технический паспорт, план постройки конструкции, чертеж сложного объекта интеллектуальной собственности, технический паспорт автомобиля;
• Точные данные обо всех обременениях, наложенных на объекты имущества (взыскание судебными приставами, залог).

Как определить стоимость процедуры оценки

Напрямую стоимость работ организации по проведению процедуры оценки зависит от количества объектов собственности в перечне на оценку, сложности объектов и места расположения предметов собственности. Чем дольше проводится оценка, тем дороже будет ценник за услуги экспертов. Итоговая стоимость оглашается всегда компанией исходя из индивидуального подхода к каждому клиенту.

В результате проведения экспертизы, должен быть оформлен экспертный отчет. В период не более 12 дней после выполнения экспертных работ по оценке собственности, компания, осуществляющая проверку, выдает отчет, составленный на бумаге с соблюдением обязательных норм оформления документов государственного образца.

Отчет должен содержать следующие обязательные пункты:

• точная дата и время составления отчета экспертами;
• присвоенный номер документу;
• полное описание основания для назначения и проведения оценки имущества;
• детальный порядок проведения экспертизы, подробное описание метода определения реальной стоимости вещи, объекта или предмета, подлежащего оценке;
• заключение с указанием полной стоимости имущества, подлежащего оценке;
• реквизиты компании, проводившей экспертизу;
• подпись собственноручная сотрудника компании, проводившего оценку;
• печать организации поверх подписи сотрудника.

Правильно составленный отчет признается доказательством в суде и может быть подшит к делу, однако этот документ может быть оспорен в общем порядке, что подтверждается ст. 13 закона «Об оценочной деятельности».

Оценка имущества в гражданском браке

Крайне сложным вопросом является осуществление раздела собственности, нажитой за долгие годы гражданского брака между сожителями. К сожалению, законодательство никак не определяет понятие гражданского брака, а значит, правового регулирования нет.

Люди, вступающие в гражданский брак, по сути, осознанно уходят от правовой ответственности друг перед другом. Когда возникают разногласия, касательно собственности, особенно когда имущественные тяжбы обременены наличием несовершеннолетних детей, все споры в таких случаях решаются на основании норм ГК РФ.

На решение суда влияют подтвержденные документы на приобретение собственности, и лишь затем рассматриваются доводы, подтверждающие вклад другой стороны при имущественных спорах. Право на равное распределение долей в браке в таких случаях не действует.

Как итог, нужно понимать, что браком является только зарегистрированный союз двух граждан, скрепленный подписями с получением документа, свидетельствующего о заключении брака. Только тогда вся нажитая совместно собственность изначально будет распределена равноправно между обоими супругами.

Оценка для раздела имущества. Услуги юриста по наследству в Новосибирске. Консалтинговая группа Авангард

ОЦЕНКА ДЛЯ РАЗДЕЛА ИМУЩЕСТВА

Одним из направлений деятельности оценочной компании в составе консалтинговой группы «Авангард» является выполнение оценки для целей раздела имущества в Новосибирске.

Оценка имущества при разделе имущества супругов представляет собой практически самый сложный вопрос, имеющий вероятность возникнуть и, который, стоит рассматривать еще до его наступления. Чаще всего оценка имущества имеет место существовать только в двух определенных случаях:

• при необходимости определить истинную цену и значимость капитала, при ситуации развода мужа и жены, а также необходимость определить размер денежной, если капитал возможно разделить на две части.
• в случае определения объема пошлины государства, происходящее только при условии подачи иска супругом и супругой на разделение общего капитала.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОЛЕЙ ИМУЩЕСТВА ДЛЯ РАЗДЕЛА

Первый случай, когда существует необходимость произвести оценку имущества при разделении, рассматривается и решается только в суде. Когда рассматривается данное дело, происходит определение конкретного совместно нажитого имущества, которое впоследствии будет передано каждой из сторон конфликта. Но когда оценочная цена имущества, которое было отдано одному супругу, значительно выше оценочной цены другого, суд обязывает выдать определенный капитал в денежном или ином выражении.

То есть на практике существует комбинация двух основных видов такого раздела: при первом происходит раздел общего капитала между двумя сторонами в равных долях, а при втором одному из них может достаться большая часть имущества, а другому будет выплачена компенсация в определенном размере.

Если происходит раздел на определенные части собственности какого-либо объекта, то здесь не может возникнуть никаких трудностей, по причине того, что любой объект недвижимости, имеющийся в наличии у супругов, будет разделен на две равные части и оформлен в раздельную собственность. Оценка имущества для суда будет осуществляться абсолютно по всем предметам общей собственности супругов оценщиком, либо конфликтующими сторонами.

В случае, когда какой-то определенные объект капитала не будет представлять интереса и ценности для одного супруга (к примеру, гараж), то тогда этот объект будет полностью переходить в собственность заинтересованной стороны, а другому выплачивается компенсация. Оценка для раздела имущества будет осуществляться до тех пор, пока обе стороны конфликта не придут к единому мнению, удовлетворяющему обоих. Здесь также имеется два варианта развития событий: либо супруги самостоятельно достигают единого решения и определяют оценочную стоимость совместного капитала, либо, в случае наличия разногласий между сторонами, к делу будет привлекаться профессиональный оценщик.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕНЫ ИСКА ПО РАЗДЕЛУ ИМУЩЕСТВА

Рассмотрим подробнее второй случай, происходящий в случае подачи иска, пока еще мужем и женой, на деление совместного нажитого богатства. Самым важным аспектом в данном направлении является то, перед подачей иска, должна быть уплачена определенная пошлина в пользу государства. Чаще всего, денежный объем данной пошлины определяется в процентном отношении, по сравнению с величиной (ценой) иска.

Цена иска представляет собой полный объем стоимости части совместного капитала, претендентом на которую является лицо, подавшее исковое заявление. Даже, несмотря на то, что при решении подобных вопросов обязательно стоит воспользоваться услугами опытного юриста, стоит и самому изучить некоторые основные аспекты при оценке совместно нажитого при разделении. Также, при вовлечении в это дело специалиста оценщика, стоит обратить внимание на его опыт и профессиональные характеристики. В общем, данный вопрос имеет огромное количество важных аспектов и «подводных камней», на которые стоит обратить внимание.

ОБЪЕКТЫ ДЛЯ РАЗДЕЛА ИМУЩЕСТВА

Ориентировочные расценки на услуги оценщика и представлены на страницах нашего сайта. Однако, окончательную цену по конкретному делу, определяет наш специалист после изучения всех материалов. После проведения оценки вы так же можете воспользоваться услугами наших юристов по семейным спорам.

ОТСТАИВАТЬ СВОИ ПРАВА НУЖНО ВСЕГДА! 

Консалтинговая группа Авангард предлагает своим клиентам квалифицированные услуги оценщика и юриста по семейным делам. Мы гарантируем отличный результат, высокий профессионализм и оптимальные цены.

Оценка стоимости при разделе имущества заказать в компании «Атлант Оценка»

Раздел имущества супругов, которые решили расторгнуть брак, достаточно частая процедура. Для того, чтобы провести раздел совместно нажитого имущества без лишних эмоций и в строгом соответствии с нормами действующего законодательства, необходимо привлечение квалифицированных специалистов.

«Атлант Оценка» — консалтинговая компания, предоставляющая оценочные услуги по всей территории Российской Федерации, в том числе осуществляет оценку при разделе имущества. Независимые высококвалифицированные эксперты «Атлант Оценка» обеспечат объективную профессиональную оценку совместного имущества

Расторжение брака – это юридическая процедура, которая может повлечь за собой ряд последствий в виде оплаты алиментов, раздела имущества и т.д. Если супруги в добровольном порядке не решают вопрос о разделе имущества, данная процедура осуществляется в судебном порядке.

Порядок проведения и возможные варианты результатов оценки

Заказ оценки при разделе имущества позволит сторонами определить его реальную стоимость и осуществить раздел, соблюдая все юридические права сторон.

Оценка при разделе имущества осуществляется в следующих случаях:

1. когда супруги самостоятельно обратились в консалтинговую компанию, с целью расчета реальной стоимости делимого имущества для последующего внесения соответствующих данных в соглашение о разделе имущества;
2. по обращению одного из супругов, который имеет сомнения относительно стоимости, озвученной вторым из супругов;
3. по определению суда в принудительном порядке, в том случае, когда отсутствуют другие способы определения реальной стоимости имущества, подлежащего разделу.

Оценочная компания, предоставляющая подобные услуги, должна иметь необходимые разрешительные документы. Компания «Атлант Оценка» действует на основании членства в СРО и соответствующих сертификатов и имеет в своем штате сертифицированных специалистов.

Учитывая тот факт, что оценка при разделе имущества является официальным документом, доказательственной базой для судебных органов, процесс оценки должен осуществляться в строго регламентированном порядке.

Еще одной особенностью при проведении оценки при разделе имущества является перечень имущества, подлежащий оценке. В данном случае это должно быть именно совместно нажитое во время брака имущество.

Не подлежит оценке:

• имущество, полученное одним из супругов по договору дарения или в порядке наследования;
• предметы личного пользования;
• личные права на объекты интеллектуальной собственности;
• имущество, купленное в период отдельного проживания без ведения совместной деятельности.

Оплата стоимости оценки при разделе имущества может быть осуществлена по договоренности супругов либо по решению суда.

В результате проведенной оценки, эксперт может сделать несколько выводов:

• позволяющим разделить имущество пополам;
• определить размер возмещения стоимости одному из супругов в случае невозможности физического раздела имущества;
• о реальной рыночной стоимости имущества с целью продажи и последующего разделения полученных средств в равных долях.

«Атлант Оценка» — делаем оценку у профессионалов

«Атлант Оценка» — специализированный центр оказания услуг по оценке разной сложности. Цена на оценку при разделе имущества демократична и индивидуальна для каждого клиента. Мы выполним работы по оценке быстро и качественно, соблюдая требования действующего законодательства.

«Атлант Оценка»:

• приятный сервис;
• работа по всей России;
• конфиденциальность;
• индивидуальный подход.

Вот почему они идут рука об руку

Отношения, заканчивающиеся разводом, — худший кошмар каждой пары. Помимо эмоциональной травмы, есть практический беспорядок. Как вы распутаете глубоко переплетенную жизнь, которую вы вместе построили? Одно дело разделить мебель, а совсем другое — разделить ваш самый большой финансовый актив: дом.

К сожалению, разрезание пилы пополам не принесет вам никакой пользы. Есть только один способ дать каждому супругу свою справедливую долю — определить ее ценность.

Это не тот случай, когда вы хотите вычислить число и встряхнуть его, заставляя бывшего супруга чувствовать горечь и готовность подать на вас в суд.

Лучшие юристы и агенты по недвижимости, которые специализируются на оказании помощи в разводе супружеских пар, посоветуют вам провести оценку дома у лицензированного оценщика для тщательной оценки.

Планирует ли ваш супруг (а) сохранить дом, а вам нужно будет получить свою половину капитала? Не можете договориться о прайс-листе, чтобы спасти свою жизнь, и это вас бесит?

Оценка дома, независимая объективная оценка истинной стоимости вашего дома, может быть лучшим решением, когда эмоции зашкаливают.

Время принятия решения: оставить дом или продать?

Сначала вам и вашему будущему супругу необходимо выяснить, что произойдет с вашим домом.

На самом базовом уровне есть два варианта: один человек остается и выкупает другого, или вы продаете его, и вы оба съезжаете.

По словам адвоката по семейным делам Ханны Смет из Schwab Legal Group из Висконсина, в большинстве случаев речь идет о выкупе.

По моему опыту, обычно один человек хочет сохранить дом, а другой соглашается освободить », — сказал Смет. «Единственный раз, когда я когда-либо видел, что они не хотят содержать дом, это когда ни один из них не может позволить себе содержать его самостоятельно, или это ситуация, когда оба человека так сильно хотят дом, и им приходится спорить о том, кто должен остаться там и почему. »

Содержание дома влечет за собой непростые финансовые последствия. Во время развода необходимо разделить все активы, поэтому, если кто-то остается в доме, ему придется выложить значительную сумму денег, чтобы облегчить выкуп акций.Выкуп обычно означает, что человеку, который возьмет дом на себя, необходимо будет получить новую ипотеку, что будет затруднительно, учитывая, что сейчас ипотеку необходимо рефинансировать только одним лицом.

Из-за этого часто разводящейся паре проще всего продать дом, особенно если в нем нет детей.

Но будьте осторожны; этот вариант тоже сопряжен с большим стрессом. Теперь, помимо развода, вы будете заниматься шоу, переговорами и заключительными деталями. Добавьте дополнительный уровень сложности, если ваш дом требует обновления для привлечения покупателей.

«Клиенты очень заинтересованы в том, чтобы знать, что, по их мнению, станет для них самой выгодной ценой, потому что они знают, что в большинстве ситуаций им необходимо разделить активы», — говорит Джеки Шафер, ведущий агент по недвижимости в Луисвилле, Кентукки. «Если у них нет брачного или пост-брачного соглашения, в большинстве штатов все делится пополам».

Шафер предлагает выяснить, будет ли дом разделен на 50/50 или в другом соотношении, прежде чем выставлять дом на продажу, если это возможно.

«[Разводящиеся пары] захотят сначала поговорить со своим адвокатом, чтобы узнать, могут ли они договориться о разделе собственности, потому что, если один из супругов вложил намного больше в счет ипотеки или алиментов, то они могут получить больший кусок пирога, когда все сказано и сделано », — сказала она.«Такие вещи действительно нужно решать еще до того, как они позвонят агенту по недвижимости».

Какой бы путь вы ни выбрали — рефинансирование или продажа дома — оценка, вероятно, будет играть важную роль.

Оцените дом на предмет справедливого выкупа

Если один человек решает остаться в доме и может позволить себе взять на себя ипотеку самостоятельно, пришло время облегчить выкуп.

Предполагая, что дом находился в совместной собственности 50/50, владелец должен будет заплатить своему супругу за половину стоимости дома.

Чтобы избежать споров о том, что это за стоимость, вы можете провести оценку дома. Оценщик определит справедливую рыночную стоимость дома, позволяя новому владельцу соответствующим образом заплатить лицу, выезжающему из дома.

Что вы должны ожидать в процессе оценки? Это довольно просто.

Оценщик войдет в дом и оценит стоимость с помощью измерений, фотографий, площади в квадратных футах, размера участка и количества комнат.

Почти все оценщики во время оценки используют одну и ту же форму — Единый отчет об оценке жилого фонда.Эта форма задает конкретные вопросы о демографии района, тенденциях в области жилищного строительства в этом районе, доступных коммунальных услугах, измерениях и деталях о доме, состоянии собственности и о том, как дом вписывается в окружающий район.

Как только оценщик уйдет, вы, несомненно, захотите узнать, какую ценность он придает вашему дому. К счастью, вам не придется ждать слишком долго. Отчет об оценке должен вернуться менее чем через неделю.

Оценка не из дешевых — обычно она стоит от 300 до 400 долларов, но это одна из тех затрат, которые вам следует ожидать в процессе развода, связанного с совместным имуществом.

Продам дом при разводе? Оценка тоже поможет вам оценить его

Если вы решите выставить свой дом на продажу, вам нужно будет согласиться на прейскурантную цену, как разводящаяся пара.

В ходе обычной продажи дома ваш агент по недвижимости выполняет сравнительный анализ рынка, или CMA, который изучает сопоставимые продажи домов в вашем районе, чтобы определить приблизительную стоимость вашего дома.

Хотя CMA является широко используемым и уважаемым инструментом для определения стоимости жилья, он все же может оставить слишком много места для разногласий во время спорного развода.

В этом случае оценка дома вступает в игру до его внесения в список.

«Когда между двумя людьми возникают незначительные обстоятельства и им трудно прийти к согласию относительно жизни в целом, определенно лучше получить независимую оценку», — сказала Арлин Квирк, ведущий агент по недвижимости в округе Пайк, штат Пенсильвания. «Таким образом, одна сторона не чувствует, что агент по недвижимости поддерживает ту или иную сторону».

проходят обширную подготовку, чтобы развить опыт, необходимый для оценки стоимости дома, и должны получить профессиональную лицензию.Они также не представляют ни одного из супругов, но могут действовать как нейтральная третья сторона в сложных ситуациях.

Использование предварительной оценки для определения цены вашего дома не следует путать с оценкой, которая проводится от имени покупателя дома после того, как дом переходит по контракту.

Для ясности: первоначальная оценка, оплаченная продавцами перед включением в список, не отменяет необходимости оценки покупателем на более позднем этапе сделки. Кредитору по-прежнему потребуется отдельная оценка (оплачиваемая покупателями), чтобы убедиться, что они не финансируют ссуду на сумму, превышающую стоимость дома.

Если две оценки не совпадают, это может создать еще один аргумент.

«Оценка по-прежнему остается мнением одного человека», — поясняет Шафер. «Когда вы получаете предварительную оценку, ценность во много раз выше, чем она могла бы быть после того, как предложение поступило и было согласовано. Предварительная оценка во многих случаях — идеальный мир. Это то, за что будет продаваться ваш дом в идеальных условиях ».

Банк не предоставляет покупателям ссуду на сумму, превышающую оценочную стоимость дома, независимо от оценки продавца.

«Пара также должна знать, что они собираются делать, если оценка [покупателя] окажется низкой», — говорит Шафер. «Собираются ли они разделить разницу и договориться с покупателем, чтобы не потерять продажу?»

Если возможно, поговорите с вашим агентом и супругой заранее.

Особые обстоятельства: когда вы даже не можете договориться об оценке

Шафер видел, как проблемы между разводящимися парами возникают с самого начала, когда они не могут договориться о посреднике по недвижимости или оценщика , не говоря уже о том, какой ремонт необходимо сделать, и о прейскурантной цене.

Иногда, по словам Смета, одна половина супружеской пары даже не позволяет другой иметь свой новый адрес электронной почты, поэтому все должно проходить через агента или юриста.

Эти ситуации обычно разыгрываются по-разному:

• Разводящаяся пара приходит к соглашению.
• Каждый супруг получает CMA от другого агента по недвижимости, и адвокат или суд решают, кого нанять для оценки.
• Каждый из супругов заказывает свою собственную оценку, и суд или юрист берет среднее из двух или решает, какой из них лучше отражает справедливую рыночную стоимость.

Найти подходящего специалиста для проведения оценки дома может быть проще, чем вы думаете, и всегда лучше получить направление. Ваш агент по недвижимости и поверенный должны иметь списки доверенных оценщиков.

Как подготовиться к оценке дома

Как только вы определились (надеюсь, без происшествий), кто будет проводить оценку, пора подготовить ваш дом для оценщика, чтобы получить наилучшую возможную оценку.

Внешний вид дома может так или иначе повлиять на мнение оценщика.Если вы (супруга) покидаете дом и получаете половину стоимости дома в случае выкупа, вы хотите максимизировать оценочную стоимость.

Для этого не забудьте навести порядок в доме внутри и снаружи, а также отремонтировать любой мелкий ремонт, который достаточно дешев, чтобы вы могли покрыть другие расходы, связанные с разводом.

Зачистите отслаивающуюся краску или грубое дерево. Подумайте о том, чтобы сделать печенье и отказаться от него — это может быть беспристрастное мнение, но вы никогда не знаете, кого может поколебать аромат свежеиспеченных десертов.Цель здесь — подсознательно подсластить сделку. Сделайте так, чтобы дом выглядел и хорошо пахнул, чтобы получить самую высокую оценку.

Как только вы узнаете стоимость, вы можете разделить дом на ярмарку и квадрат

Определение стоимости вашего дома — первый важный шаг в разделении дома во время развода. Оценка дома, выполненная лицензированным оценщиком, — ваш лучший выбор для того, чтобы убедиться, что дом будет разделен по справедливости, чтобы каждый мог жить своей жизнью.

В случае, если дом не оплачен на 100%, супругу, покупающему дом напрямую, скорее всего, потребуется рефинансирование путем выплаты наличных средств.

LegalZoom, технологическая онлайн-компания, предлагающая персонализированные юридические онлайн-решения, предлагает следующий пример сценария:

«Если бы муж сохранял стоимость семейного дома на уровне 300 000 долларов, а ипотечный кредит составлял 200 000 долларов, он мог бы рефинансировать на 250 000 долларов, что было бы достаточно, чтобы выплатить жене половину из 100 000 долларов капитала, если суд вынес решение о выплате 50 процентов. 50 сплит ».

Статья Изображение Источник: (rawpixel / Unsplash)

Как оценивается собственность для целей справедливого распределения? | GHMA

В Северной Каролине суд постановил или согласовал раздел активов и долгов, который происходит при раздельном проживании супругов, и называется справедливым распределением.Для целей справедливого распределения семейное имущество и долги сторон оцениваются на дату развода. Стоимость недвижимости определяется на основе справедливой рыночной стоимости.

Справедливая рыночная стоимость считается оценкой суммы, в которой готовый покупатель заплатил бы, а согласный продавец продал бы, если бы ни один из них не находился под каким-либо принуждением купить или продать предмет. Справедливая рыночная стоимость не является восстановительной стоимостью, розничной стоимостью, сентиментальной стоимостью или стоимостью обмена.

При оценке недвижимости для целей справедливого распределения, если стороны не договорились о стоимости, обычно необходимо воспользоваться услугами оценщика недвижимости, который может провести оценку для определения справедливой рыночной стоимости.Справедливая рыночная стоимость финансовых счетов, таких как банковские счета, инвестиционные счета и счета кредитных карт, обычно может быть определена с помощью выписки по счету, которая охватывает дату разделения. Деловые интересы может потребоваться оценить сертифицированным оценщиком бизнеса. Справедливая рыночная стоимость транспортных средств может быть определена с использованием ссылок NADA или Kelly Blue Book.

Для большей части личного имущества, такого как мебель, мебель, электроника и спортивные товары, справедливая рыночная стоимость — это просто сумма, за которую предмет будет продаваться на открытом рынке с учетом возраста и состояния предмета.Иногда стороны используют такие источники, как eBay, Craigslist или местные публикации, такие как Mountain Express или Iwanna, для поиска товаров, сопоставимых с теми, которые они пытаются оценить, для определения справедливой рыночной стоимости в вопросах справедливого распределения. Уникальные предметы, такие как антиквариат, ювелирные изделия, коллекции монет и произведений искусства, может быть труднее оценить, и для них могут потребоваться услуги оценщика личного имущества.

Эта статья предназначена только для информационных целей и не может рассматриваться или использоваться как юридическая консультация.Информация в этой статье основана на законах штата Северная Каролина, действующих на момент публикации.

Оценка развода (для урегулирования разводов)

Развод — отстой. Ваша оценка развода не должна.

Когда вы разводитесь, оценка имущества, принадлежащего одному или обоим партнерам, обычно необходима для определения стоимости недвижимости, которая будет разделена в рамках вашего урегулирования при разводе . Этот тип оценки обычно называется оценкой развода .Другой общий термин, используемый для определения стоимости имущественных активов, включая недвижимость, во время развода — это оценка при разводе активов.

Защита активов при разводе: найдите хорошего адвоката и хорошего оценщика

Адвокаты и бухгалтеры полагаются на профессиональную оценку собственности при расчете стоимости недвижимости. Это особенно важно во время развода, потому что разделение активов при разводе , урегулирование имущественного ущерба должно основываться на текущей (фактической) справедливой рыночной стоимости имущества.Если вы обеспокоены тем, что у вас может быть ситуация с отрицательным капиталом в отношении вашей собственности (что означает, что вы должны больше, чем стоит ваш дом), важно, чтобы вы знали стоимость своей недвижимости, чтобы вы могли заключить справедливое соглашение. между сторонами развода.

К сожалению, разводы случаются, и когда они случаются, активы необходимо разделить. Один из самых больших активов для многих людей — это их дом. Прежде чем развод может быть завершен, стоимость дома должна быть определена путем оценки жилой недвижимости, а затем должно быть принято решение — получит ли дом один человек (возможно, выкупив другого человека), или продать недвижимость и разделить выручку по такому же принципу, как и остальная часть активов? В Техасе сертифицированный оценщик жилого фонда должен выполнить вашу оценку развода , чтобы получить оценку, которая будет действовать (т.е, быть оправданным) в суде.

Историческая оценка (ретроспективная оценка) урегулирования дела о разводе

Appraisal IQ имеет опыт проведения оценок, когда дата оценки отличается от даты заказа отчета или даты проведения оценки.

Для этого типа оценки, называемого ретроспективной оценкой, дата вступления в силу должна совпадать с датой заключения брака или другой контрольной датой в прошлом. Вам также может потребоваться обосновать стоимость собственности при ее покупке, если она изначально (или все еще является) собственностью одного владельца до заключения брака.

Appraisal IQ строго соблюдает Единые стандарты практики оценки (USPAP), что означает, что получаемые нами сведения, необходимые для проведения оценки имущества для урегулирования бракоразводного процесса, будут обрабатываться с осмотрительностью и конфиденциальностью.

Позвоните сегодня, чтобы поговорить с оценщиком

Если вам нужна оценка для развода, защиты активов при разводе или для раздела имущественных активов в Остине или Центральном Техасе, отправьте электронное письмо info @ theappraisaliq.com или позвоните (512) 541-2107 для получения дополнительной информации. В частности, если вас беспокоит отрицательная доля капитала при разводе из-за колебаний рыночной стоимости, и вы не уверены, что можете позволить себе продать свою собственность, вам потребуется оценка, чтобы определить рыночную стоимость вашего дома.

Как оценить свой дом и разделить долю при разводе

Если вы похожи на большинство людей, ваш дом представляет собой самый ценный актив, который вы накопили за время брака.

В зависимости от местоположения, рыночных условий, продолжительности владения домом и других факторов, которые могут означать, что принятие решения о доме во время развода может в конечном итоге потребовать сотни тысяч долларов или даже больше.

Это делает разделение собственного капитала одним из наиболее важных и финансово значимых аспектов развода, который требует тщательного обдумывания и обдумывания.

Я побеседовал с Россом Гарсиа , чтобы изучить различные варианты, которые доступны при разделении права собственности на жилище при разводе.

Росс Гарсия, CDLP, является основателем компании Divorce Mortgage Advisors и экспертом по решениям в области финансирования недвижимости для пар, которым грозит развод. Росс очень гордится разработкой креативных стратегий для клиентов по сохранению ипотечного кредита, а также советами о роли, которую он играет в формировании их общей стратегии урегулирования.

Давайте начнем…

Какова основная причина того, почему так важно точно оценить семейный дом при разводе?

Для многих семейный дом, вероятно, является самым большим финансовым активом, который у вас есть, и поэтому стоимость этого актива будет иметь далеко идущие последствия для финансов разводящейся пары после развода.

Какие есть варианты определения стоимости дома при разводе?

Есть несколько различных способов оценки дома.

Наиболее распространенные способы — это получить официальную оценку, мнение брокера о цене, сравнительный анализ рынка, оценку налога на имущество или использовать онлайн-оценщик цен, такой как Zillow или Redfin. Некоторые методы лучше других.

Мы всегда советуем пройти полную оценку у опытного и квалифицированного оценщика. Это наиболее полный и, как правило, наиболее точный из всех методов оценки.

Мнение брокера о цене часто называется BPO, и отчет составляется лицензированным агентом по недвижимости, брокером или оценщиком.

Сравнительный анализ рынка, или CMA, также проводится брокером по недвижимости. CMA похож на BPO в том, что он предоставляет оценочную стоимость собственности. Однако CMA гораздо больше ориентирован на сопоставимые объекты недвижимости и оценку стоимости на основе недавно проданных объектов недвижимости.

Оценка налога на имущество — это то, что округ использует для оценки вашей собственности и определения размера ваших налогов на недвижимость. Но проблема с использованием этого метода заключается в том, что значения оценки не обновляются ежедневно или ежемесячно.Это означает, что это не будет хорошим индикатором сегодняшней стоимости.

Некоторые из наших клиентов спрашивают нас об использовании онлайн-оценщиков цен, таких как Zillow. Обычно мы не рекомендуем этого делать, потому что они не являются хорошим индикатором истинной ценности. Они не принимают во внимание многие детали собственности. Они просто не являются надежным и точным источником оценочной информации.

В чем разница между оценочным мнением брокера и сравнительным анализом рынка, и какое из них лучше?

Оба предоставляют оценочную стоимость собственности.Я думаю, что CMA лучше в большинстве случаев, потому что он в большей степени ориентирован на сопоставимые объекты недвижимости и оценивает стоимость на основе недавно проданных объектов.

Как насчет возможности использования оценки, выполненной для ипотеки, в качестве оценочной стоимости?

Оценка ипотеки для определения ее стоимости была бы отличным вариантом. Это наиболее полный отчет, который можно получить.

Но каждый кредитор потребует собственную оценку.Так что будьте готовы к тому, что, если вам предстоит оценка, чтобы определить, каков ваш капитал в результате развода. Если вы в конечном итоге сохраните дом, а затем собираетесь его рефинансировать, потребуется провести новую оценку. Итак, оценка, необходимая для определения собственного капитала, может иметь или не иметь отношения к вам в будущем.

Существует также широко распространенное мнение, что вы, возможно, не захотите использовать оценку, которая проводится для целей ипотеки, потому что это может быть более низкая стоимость, поскольку банк или кредитор являются тем, кто заказывает эту оценку.Есть ли в этом доля правды или это не так?

Я слышал это раньше. Но я не видел, чтобы это было так. Я видел, как оценка финансирования недвижимости была как выше, так и ниже, чем та, которую вы бы назвали оценкой развода. Но лично у меня нет оснований для того, чтобы банки постоянно занижали оценки кредиторов, по моему опыту.

Вы упомянули, что оценка — это наиболее формальный и лучший способ определения стоимости. Есть ли у этого недостатки или недостатки? Есть ли причины, по которым всем не следует этого делать? Каковы некоторые из причин, по которым кто-то может захотеть использовать здесь другой подход?

Это зависит от обстоятельств.Я думаю, что отчасти это связано с тем, кого вы спрашиваете. Один из супругов может захотеть получить более высокую стоимость, если он оставит дом в качестве актива и его выкупят. Если супруг собирается сохранить собственность и выкупает свою супругу, теоретически они будут более склонны принять меньшую стоимость.

Есть ли другие причины, по которым все не проходят аттестацию?

Полная экспертиза может быть самым дорогим вариантом. Он может стоить от 500 до 1000 долларов за недвижимость высшего класса.

Другая причина, по которой вам может не потребоваться полная оценка, заключается в том, что оценщик действительно собирается прийти в дом и провести полную проверку с пошаговым руководством. Если в доме есть части, которые, по вашему мнению, не помогут вам с точки зрения стоимости, и вы не хотите, чтобы кто-то проходил через вашу собственность, вам следует рассмотреть другие варианты.

Например, сравнительный анализ рынка или мнение брокера о ценах обычно не включают пошаговое руководство лицензированного оценщика.

После согласованной оценки как вы определяете собственный капитал? Как рассчитывается собственный капитал?

Стоимость вашего дома будет равна стоимости вашего дома за вычетом залогового права на собственность.Залог может быть чем-то вроде первого остатка по закладной или кредитной линии.

Могут быть и другие залоги. Например, в наши дни многие люди арендуют солнечные батареи или ссуды на солнечные батареи. Это залог имущества, если есть непогашенный долг. Если с недвижимостью связаны налоговые залоги и другие вещи, они будут прямым дебетом вашего капитала.

После того, как вы выясните, какова стоимость, и вычтите любые залоговые права, остаток будет равен капиталу.

И если бы у любой из сторон была отдельная имущественная доля, то это привело бы к уменьшению долевого участия в общей собственности.

Да, в штатах, где это применимо, произойдет уменьшение капитала, а затем капитал будет разделен в соответствии с законами о разделе активов конкретного штата, в котором происходит развод.

Владельцы недвижимости знают, что на собственность есть ипотечный кредит или, возможно, даже кредитная линия под залог собственного капитала. Но как кто-то подойдет к выяснению наличия каких-либо других залоговых прав на собственность?

Большинство клиентов может получить эту информацию двумя способами.В большинстве случаев мы советуем получить официальный отчет о титуле от титульной компании. В отчете о названии будет полная цепочка заголовков, он будет точным и актуальным.

Как бы это получить? Спустятся ли они в офис регистратора округа или… какие шаги предпримет кто-то, чтобы получить это?

Они могут либо обратиться к ипотечному брокеру, который имеет существующие отношения с титульной компанией, и попросить это лицо получить для них копию отчета, либо они просто обратятся в титульную компанию и заплатят за получение копии их предварительный отчет о названии.

Есть ли другой способ узнать о залоговом удержании?

Другой вариант — отчет о профиле собственности.

Сколько это будет стоить, если у них нет отношений с консультантом по ипотеке при разводе?

Я предполагаю, что вы можете получить копию от 75 до 250 долларов в зависимости от поставщика.

Когда мои клиенты приходят ко мне и просят копию отчета, я обращаюсь в свою титульную компанию и могу получить его бесплатно.

Но если конечная цель состоит в том, чтобы подать заявку на получение какого-либо финансирования на недвижимость, тогда вам, вероятно, лучше обратиться к тем, кого вы планируете использовать для ипотечных услуг, и позволить им сделать это, чтобы все было сделано в соответствии с один зонтик, предполагая, что это та же эскроу или титульная компания, которую вы будете использовать для самой транзакции, когда придет время.

Будет ли доступ к этой информации у риэлтора?

Риэлторы также должны иметь доступ к титульным компаниям и доступ к этим отчетам.

И затем вы упомянули профиль собственности как еще один проспект. Расскажи мне об этом.

Профиль собственности — это просто резюме. По сути, это версия заголовка отчета с примечаниями к обрыву. Теоретически он должен совпадать с заголовком отчета, но, как и все остальное, созданное из другого документа, в нем могут быть неточности, а могут и не быть неточности.

Если вы пытаетесь быть на 100 процентов уверенным, что получаете правильную информацию, вам понадобится отчет о заголовке, потому что этот профиль собственности потенциально оставляет дверь открытой для ошибок.

После определения стоимости собственности и проверки наличия каких-либо залогов или отдельных претензий на собственность, вы получаете сумму в долларах, равную стоимости собственного капитала собственности. Какое значение имеет доля в капитале?

Ваша доля в капитале — это, по сути, остаток на счете, хотя и неликвидный. Итак, если собственный капитал составляет миллион долларов, а вы находитесь в государственной собственности, теоретически каждый из вас имеет собственный капитал в размере 500 000 долларов.Их можно конвертировать в наличные, если вы сами не сохраняете собственность. Каждый доллар на счету, потому что каждый доллар идет на финансирование вашего финансового будущего после завершения расчетов.

Как можно разделить долю при разводе?

Обычно при разводе клиенты номер один делят капитал, продав дом и разделив выручку, что составляет 50/50, если вы находитесь в государственной собственности. Вам нужно будет учесть некоторые затраты, такие как комиссия на недвижимость, налог на прирост капитала и тому подобное, если вы действительно пытаетесь понять, какой будет ваша чистая доля после продажи.

Если вы собираетесь продать дом, вам не нужно согласовывать стоимость, потому что в конечном итоге дом будет стоить столько, сколько он будет продан. Итак, действительно не было бы причин проводить оценку. Это верно?

Да. Если только стоимость не будет фактором при принятии решения о том, продавать или удерживать ее. Но если вы собираетесь в конечном итоге продать, ваша доля в капитале будет фактором, определяющим эту продажную цену, и ничего больше.

Какие еще есть варианты, помимо продажи дома?

Другой вариант — один из супругов сохраняет дом, а другой супруг выкупает.

Выкуп означает, что супруг, который сохраняет за собой собственность, должен найти способ получить его справедливую долю в капитале.

Опять же, используя один миллион долларов в качестве примера, каждый супруг имеет право на получение 500 000 долларов. Лицо, сохраняющее дом, должно найти способ выплатить другому супругу их долю в капитале в размере 500 000 долларов.Они могут сделать это двумя разными способами. Во-первых, если есть другие ликвидные фонды, если есть другие активы, которые являются активами общественной собственности, вы можете конфисковать те активы, которые в противном случае составляли бы половину вашей, и передать их другому супругу для кредита на сумму выкупа в размере 500000 долларов. Это может быть пенсионный счет, драгоценности, автомобили, ценности или другие активы.

По сути, вы обмениваете свою долю в других активах на долю вашего супруга в доме?

Да.Все это будет сделано в рамках вашего урегулирования при расчете того, кто и что задолжал, и каковы средства для этого, за счет компенсации других активов. Другой способ добиться этого — рефинансировать собственность и вывести наличные, чтобы напрямую выкупить вашего супруга, используя долю в доме.

Расскажите, как это будет работать. Опять же, на примере капитала в миллион долларов, и стороны договорились, что сумма выкупа составляет 500 000 долларов. Как рефинансирование с выплатой наличных могло бы помочь или сработать в этой ситуации?

Если вы ведете дом, вы должны своему супругу 500 000 долларов.Но нет других активов, которые могли бы компенсировать эту сумму. Итак, единственный способ получить эти 500 000 долларов — это выручить от собственности денежные средства от собственного капитала. Это повлечет за собой рефинансирование.

Это ничем не отличается от того, когда вы впервые купили недвижимость, если вы предоставили ссуду. Вы прошли через процесс ипотеки. Рефинансирование — это еще один процесс ипотеки, который позволит вам вывести 500 000 долларов. После того, как вы отдадите его бывшему супругу, он больше не является владельцем недвижимости.У них есть своя доля капитала. И теперь, в конце концов, у вас есть ипотечный кредит в размере 500000 долларов, по которому вы производите выплаты, на дом, которым вы владеете, который теперь стоит миллион, и у вас остается 500000 долларов в капитале после того, как вы вытащили 500000 долларов в качестве залога. супруг.

У другого супруга есть 500 000 долларов наличными, а у вас есть 500 000 долларов в качестве собственного капитала, что делает его справедливой сделкой.

Правильно.

Есть ли что-либо, о чем разведенному супругу или разведенному лицу следует знать, что касается рефинансирования с выплатой наличных, особенно связанных с разводом?

Есть два момента, которые необходимо учитывать.

Во-первых, вы можете сделать это до завершения развода. Другими словами, вы договорились о доме. Вы договорились о том, как разделить капитал. И вы хотите вытащить наличные сейчас, это нормально.

В обстоятельствах, предшествующих расчету, вы можете вывести наличные, но процентная ставка по ипотечному кредиту немного увеличится в результате изъятия наличных из собственности.

Чтобы избежать повышения процентной ставки при выводе наличных, выполните рефинансирование после окончательного развода.Потому что, как только развод будет окончательным, вы сможете вывести капитал из дома. Вы можете вытащить наличные из дома.

И до тех пор, пока эти деньги поступают непосредственно вашему бывшему супругу через условное депонирование в рамках этого рефинансирования, под эгидой этой операции рефинансирования, и в вашем соглашении об урегулировании указано, что вы должны своему супругу 500000 долларов, кредитор не собирается платить вам за снятие наличных, потому что теоретически вы не снимаете наличные. Вы покупаете недвижимость у супруга.

Хорошо, мы рассмотрели вопросы продажи и разделения.Мы покрыли выкуп. Есть ли другие варианты, которые можно рассмотреть?

Да. Часто есть причины, по которым клиенты не могут продать недвижимость. Может быть, у них нет возможности рефинансировать собственность, или они также не могут ее продать, потому что их дети находятся в определенное время в своей жизни, когда им нужно оставаться в этом доме. Какими бы ни были обстоятельства, всегда есть возможность сохранить совместную собственность после развода.

Вы всегда можете установить дату продажи в будущем.По сути, вы откладываете вопрос о том, как разделить выручку от капитала, до тех пор, пока не придет время что-то сделать с собственностью, будь то продать ее или выкупить другого супруга.

Подводя итог, можно сказать, что есть три основных варианта того, что делать с домом при разводе. Вариант первый — продать дом и разделить выручку. Вариант два — это выкуп, который может быть осуществлен, если один из супругов купит другого супруга. А затем при этом они могут сделать это путем взаимозачета или обмена другими активами, или они могут фактически использовать или задействовать свой собственный капитал, вывести наличные и использовать этот фонд для выкупа у другого супруга.И третье — это своего рода отсроченная продажа, при которой вы сохраняете совместное владение до согласованной даты в будущем.

Да. Какой бы маршрут вы ни выбрали, не стоит недооценивать важность того, чтобы эта ценность была сделана правильно и сделать это на ранних этапах процесса, потому что это ваши деньги, о которых мы говорим, и вам понадобятся все возможные доллары, чтобы помочь вам начать восстанавливать свою жизнь после развода.

Ищете еще полезные советы о разводе и деньгах? Ознакомьтесь с некоторыми из наших любимых руководств и ресурсов:

Нападение на экспертов по недвижимости и оценке при разводе

Одной из основных проблем при разводе является раздел семейной или общественной собственности, и это может легко стать источником конфликта. Перед тем, как разделить актив, вам необходимо узнать, сколько он стоит, выполнив процесс оценки имущества. Оценка особенно важна для недвижимости, а именно для семейного дома, потому что часто это один из самых ценных активов, принадлежащих супружеской паре. Знакомство с основами методов оценки недвижимости и ролью оценщика может помочь вам прийти к справедливому и разумному соглашению о стоимости недвижимости, принадлежащей супругам, и о том, как ее следует разделить.

У большинства супругов есть семейный дом. Дом может быть домом на одну семью, кондоминиумом или кооперативом, или даже домом на колесах или трейлере. Некоторые пары могут иметь отпуск или второй дом, или, возможно, таймшер. Нежилая недвижимость включает в себя инвестиционную недвижимость, сельскохозяйственные угодья и коммерческую недвижимость, используемую в бизнесе владельца. Денежная стоимость всех этих видов недвижимости должна быть оценена при расторжении брака.

В отношении недвижимости обычно используются три метода оценки. Подход сравнения рынка или продаж сравнивает собственность с недавними продажами аналогичной собственности.Эти сопоставимые продажи должны быть как можно ближе по расположению и типу к объекту недвижимости. Корректировки сделаны для различий между свойствами. Этот подход наиболее полезен для домов на одну семью или свойств, которые продаются на единичной основе, например квартир или офисных помещений. Подход капитализации дохода основан на чистой прибыли, которую будет приносить недвижимость. Затем определяется настоящая стоимость. Этот сложный метод часто используется для инвестиционной недвижимости. Затратный подход основан на концепции замещения.Ни один осмотрительный человек не стал бы покупать недвижимость по цене, превышающей стоимость покупки земли и здания с одинаковой желательностью и использованием. Другое описание этого метода — стоимость воспроизводства нового, за вычетом износа и устаревания. Этот метод также используется в качестве проверки для двух других методов оценки. Он также используется для строительства новых зданий и объектов особого назначения, а также для целей страхования или налогообложения.

Получение оценки или оценки недвижимого имущества, как правило, является необходимостью, когда стороны не могут оговорить это.Законы штата часто требуют, чтобы судьи определяли справедливую рыночную стоимость семейного имущества до решения вопроса о разделе имущества. Хотя судьи могут отказаться принимать решения без этой информации, они могут действовать на основании информации, предоставленной только одним супругом. Лучше всего воспользоваться услугами профессионального оценщика. Источники для поиска подходящего оценщика включают: Государственный комитет по лицензированию оценщиков недвижимости ; Оценочные общества и ассоциации, такие как Американское общество оценщиков ; организации, работающие с ценными бумагами, например Федеральная федерация аналитиков; Торговые организации; Телефонные справочники; Коллегии адвокатов; и бизнес-брокеры.Суд также может назначить оценку определенного имущества.

Большинство оценщиков полагаются главным образом на стоимостной, рыночный и доходный подходы к оценке стоимости (и, если применимо, подход к стоимости разработки). Каждый метод дает клиенту представление о ценности. В конце концов, один метод может быть более надежным, чем другие для любого заданного задания, но оценщик должен попытаться использовать все применимые методы, сравнивая полученные значения. Во время окончательной сверки оценщик рассматривает и выбирает наиболее вероятную стоимость на основе рыночных данных и текущих тенденций оценки.

Затратный подход к стоимости

Затратный подход — это методология, с помощью которой оценщик извлекает стоимость, учитывая затраты на создание нового здания с оптимальным физическим состоянием и функциональной полезностью. Оценщик оценивает затраты на создание репродукции или замены существующей структуры и улучшения участка (включая прямые затраты, косвенные затраты и соответствующую предпринимательскую прибыль), а затем вычитает всю начисленную амортизацию оцениваемой собственности из репродукции. или восстановительная стоимость конструкции на дату оценки.Когда измеряется амортизированная стоимость здания, к этой цифре прибавляется стоимость земли, и в результате получается указание стоимости вознаграждения в виде простых процентов от собственности.

Этот подход наиболее применим для оценки нового или относительно нового строительства, когда существующие улучшения представляют собой наиболее эффективное и наилучшее использование земли, стоимость земли хорошо поддерживается, и очевидна незначительная функциональная или внешняя мораль. Он также используется для оценки стоимости предлагаемого строительства, дополнений и обновлений, свойств специального назначения и свойств, которые нечасто обмениваются на рынке.Оценка вероятных затрат на строительство и развитие является важным компонентом технико-экономических обоснований, которые проверяют инвестиционные предположения, на которых основаны планы землепользования. Финансовая осуществимость указывается, когда рыночная стоимость собственности превышает ее общую стоимость строительства и развития, включая разумную коммерческую прибыль, поддерживаемую рынком.

Затратный подход является важным элементом любого анализа затрат на разработку или технико-экономического обоснования. Это наиболее целесообразно, когда оценщик хочет оценить экономику предлагаемого проекта недвижимости.При оценке инвестиционной собственности убедительность стоимостного подхода серьезно снижается из-за предположения, что улучшения могут быть осуществлены без неоправданной задержки. Девелопмент и строительство инвестиционной собственности может занять от нескольких месяцев до нескольких лет, и, по мнению большинства инвесторов, это является неприемлемой задержкой.

Рыночный подход к оценке стоимости

Рыночный подход — это процесс, с помощью которого оценка рыночной стоимости получается путем анализа рынка аналогичной собственности и сравнения этих свойств с рассматриваемой недвижимостью.Рыночная стоимость оценивается путем сравнения объекта недвижимости с аналогичной недвижимостью, которая была недавно продана, выставлена ​​на продажу или находится в рамках контракта. Основная предпосылка рыночного подхода заключается в том, что рыночная стоимость собственности напрямую связана с ценами на сопоставимые, конкурентные объекты недвижимости, которые могут быть косвенными показателями объекта.

Рыночный подход применим ко всем типам интересов недвижимого имущества, когда имеется достаточное количество недавних надежных транзакций, указывающих на структуру стоимости или тенденции на рынке.Для типов недвижимости, которые покупаются и продаются регулярно, рыночный подход обеспечивает надежный индикатор рыночной стоимости. Когда данные доступны, это наиболее прямой и систематический подход к оценке стоимости. Когда количество рыночных сделок недостаточно, применимость этого подхода может быть ограничена. Например, рыночный подход редко применяется к объектам специального назначения, потому что на одном рынке, даже на широком географическом, может быть продано несколько аналогичных объектов.Этот подход также можно использовать для оценки уровня рыночной арендной платы, информации о восстановительной стоимости, амортизации и других стоимостных параметров, которые могут использоваться в других подходах к оценке.

Рыночный подход убедителен при наличии достаточного количества данных. Это, вероятно, наиболее полезно при оценке недвижимости, которая не была куплена по ее характеристикам, приносящим доход. Он дает наилучшее представление о стоимости небольших коммерческих или промышленных объектов, занимаемых владельцами. На рынке с быстро меняющимися экономическими и рыночными условиями рыночный подход потеряет большую часть своей надежности.Например, изменения в законодательстве о подоходном налоге и правилах зонирования, доступности и стоимости финансирования, а также моратории на строительство и развитие инфраструктуры могут привести к отсутствию полезной сопоставимой информации, в результате чего оценщику будет трудно полагаться на рыночный подход.

Доходный подход к стоимости (прямая капитализация или анализ дисконтированных денежных потоков)

Доходный подход — это подход, с помощью которого оценщик получает оценку стоимости приносящей доход собственности путем преобразования ожидаемых выгод — например, денежных потоков и реверсий — в текущую стоимость недвижимости.Это преобразование может быть выполнено двумя способами: 1) годовой ожидаемый доход или среднегодовой ожидаемый доход за несколько лет может быть капитализирован по рыночной ставке капитализации или по общей ставке, которая отражает конкретную структуру дохода, рентабельность инвестиций. , и изменение стоимости инвестиций; или 2) годовые денежные потоки могут быть дисконтированы на период владения и изменение цены продажи через несколько лет с определенной ставкой доходности.

С точки зрения инвестора прибыльность инвестиций в недвижимость является критическим элементом, влияющим на их стоимость.Фундаментальная инвестиционная посылка: «чем выше прибыль, тем выше стоимость». Инвестиции в приносящую доход собственность представляют собой обмен нынешних долларов на право получать доллары в будущем. При доходном подходе оценщик анализирует способность собственности приносить выгоды и преобразует эти выгоды в показатель приведенной стоимости. Доходный подход обычно используется при оценке всей инвестиционной собственности, приносящей доход (офисные здания, торговые центры, многопользовательские склады, гостиницы, квартиры и многоквартирные промышленные объекты).Этот подход также очень полезен при оценке рыночной стоимости специализированной собственности, особенно там, где сопоставимые с рынком объекты иногда труднее найти (горнодобывающие объекты, автостоянки, свалки, кинотеатры).

Доходный подход — это основной подход к оценке инвестиционной недвижимости. Он отражает мышление и действия инвестора в акции. Ясно, что инвесторы приобретают доходную недвижимость в обмен на будущие долларовые выгоды, которые она принесет.Таким образом, во всех случаях при оценке инвестиционной собственности доходный подход является наиболее полезным и значимым для отражения истинных мотивов покупателей и продавцов. Это также наиболее полезно, когда трудно, если не невозможно, адекватно приспособиться к различным рыночным сопоставлениям, чтобы получить истинную оценку.

Дисконтированный денежный поток

Метод дисконтированного денежного потока — это метод доходного подхода, который может использоваться как для оценки приведенной стоимости, так и для извлечения ставки дисконтирования из сопоставимой продажи.«Денежный поток» относится к периодическому доходу, приходящемуся на долю в недвижимом имуществе. Каждый денежный поток, включая возврат, если таковой имеется, дисконтируется до приведенной стоимости, а затем все приведенные значения суммируются для получения стоимости оцениваемой реальной доли собственности. Когда это используется? Доходность инвестиций в недвижимость является критическим элементом, влияющим на их стоимость. В последние годы оценщики сосредоточили свое внимание на использовании дисконтированного денежного потока, поскольку он хорошо адаптируется к динамике рынка и может применяться к конкретным характеристикам денежного потока определенной собственности.Часто дисконтированный денежный поток более точно отражает поведение участников рынка, чем любой другой подход к оценке стоимости. Он используется во всех типах жилых, промышленных, коммерческих и рекреационных объектов.

Инвестиционная стоимость (или справедливая норма прибыли)

Этот подход к оценке представляет собой адаптацию доходного подхода, который оценивает ожидания, подкрепленные инвестициями, и может основываться на конкретных, а иногда и субъективных и личных параметрах информации о конкретной собственности .Часто инвестиционные критерии клиента отличаются от рыночных в среднем. Эта методология позволяет оценщику измерить конкретную стоимость товаров или услуг для конкретного инвестора. Оценщик проанализирует ряд инвестиционных возможностей или возможных решений и оценит их с точки зрения их выгод для конкретного клиента для конкретной собственности. Решения, касающиеся одного участка недвижимости, часто требуют оценки других возможных решений и анализа того, как каждая возможность может повлиять на рассматриваемое решение.

Типичные виды заданий, при которых уместна инвестиционная стоимость, включают исследования наиболее эффективного и наилучшего использования, исследования рынка, исследования конкурентоспособности, исследования арендной платы, анализ поглощения, технико-экономические обоснования и другие исследования, имеющие конкретную аналитическую цель. Он может применяться во всех типах недвижимости и используется инвесторами, девелоперами, кредиторами и другими профессионалами в области недвижимости.

Инвестиционная стоимость наиболее актуальна для конкретного инвестора с конкретными инвестиционными критериями.

Подход стоимости застройки к стоимости

Этот метод используется для оценки земли, когда подразделение или застройка представляет собой наиболее эффективное и наилучшее использование оцененного земельного участка. Этот метод может включать промышленные, жилые, коммерческие или рекреационные земли. Оценщик применяет технику развития подразделения, определяя оптимальное улучшение, которое может быть создано на пустой земле (или улучшенной земле, с возможностью расширения улучшений), с учетом всех физических, юридических и экономических ограничений.Эта методология оценки представляет собой метод остаточной оценки, который включает в себя стоимостной, доходный и рыночный подходы к оценке. Его часто используют при анализе осуществимости.

Анализ застройки подразделения может использоваться для всех типов оценки земли, где предполагается будущее развитие для жилищного, коммерческого, промышленного и рекреационного использования. Оценщик сначала определяет, какие фактические или гипотетические улучшения представляют собой наиболее эффективное и наилучшее использование земли, а затем вычитает все прямые и косвенные затраты, связанные с разработкой и маркетингом предлагаемого наилучшего и наилучшего использования.Эти затраты могут включать инженерные и другие расходы на расчистку, оценку и отделку земли (для строительства улиц, дорог и тротуаров) и установку инженерных сетей. Необходимо учитывать такие расходы, как налоги, страховые взносы, накладные расходы и сборы за инспекцию, а также маркетинговые расходы на комиссионные с продаж и рекламу. Дальнейшие вычеты должны быть сделаны, чтобы обеспечить соответствующую отдачу от общих инвестиций в период разработки и предпринимательскую прибыль для разработчика.

Этот подход наиболее целесообразно использовать, когда текущее использование собственности не представляет собой наиболее эффективное и наилучшее использование земли.

II. Нюансы в оценке отдельных семейных активов

a. Пенсионные счета / пенсионные счета

Индивидуальные пенсионные счета (IRA) обычно являются одной из статей, выделяемых в декрете о разводе. IRA — это тип депозитарного счета или траста, предназначенный для частных лиц или их бенефициаров. Он создается на основе контракта между банком, который управляет счетом, и владельцем (то есть вкладчиком). Часть этого контракта включает бенефициара / бенефициаров, которые получат остаток IRA после смерти владельца.Бенефициарами обычно являются супруга или дети владельца. После расторжения брака декрет о разводе присуждает IRA одной из сторон, и любая из сторон, которая его получит, может изменить бенефициаров. Например, если муж получает IRA при разводе, он может заменить своих детей основным бенефициаром своей бывшей жены.

Важно как можно скорее сменить бенефициара в IRA. Обозначение бенефициара часто имеет приоритет перед положениями, изложенными в завещании, и если бенефициар не будет изменен, бывший супруг может по-прежнему иметь доступ к IRA.Недавнее дело Апелляционного суда штата Миссури подробно описывает эту возможность. В 1996 году муж назначил свою жену бенефициаром счета Fidelity IRA. Пара развелась в 2000 году, и муж получил IRA при урегулировании имущественных отношений. Несколько раз за эти годы бывший муж обращался в Fidelity для получения информации о том, как получить доступ к Форме смены бенефициара, но на самом деле он так и не сменил бенефициара. Когда он умер, между его имением и бывшей женой завязалась драка из-за ИРА. В поместье упоминается статуя из Миссури, которая отменяет бывшего супруга как бенефициара на дату расторжения брака.В нескольких штатах есть такие законы, но они не выдерживают судебного рассмотрения. В деле Миссури апелляционный суд сослался на дело Верховного суда США, согласно которому ERISA регулировалось и отменяло или отменяло закон штата по сокращению административного бремени при определении правильного бенефициара. Окружной суд не рассматривал дело Верховного суда и вместо этого присудил средства в собственность на основании намерения бывшего мужа. Апелляционный суд отменил дело и вернул дело в окружной суд с конкретным указанием вынести решение в пользу бывшей жены, включая расходы и гонорары адвоката.

Этот случай — лишь один из многих, когда неспособность изменить назначение бенефициара приводит к непреднамеренной передаче активов. Окружной суд, казалось, сделал то, что считал, просто присудив IRA к недвижимости, но закон не поддержал это решение. В деле Верховного суда пара развелась всего на два месяца, и, вероятно, у бывшего мужа не было возможности сменить имя перед смертью в автокатастрофе. Это не имело значения. Таким образом, важно сменить бенефициаров как можно скорее после того, как развод станет окончательным.

Обычно снятие денег с 401 (k) или IRA считается налогооблагаемым событием, которое требует от стороны уплаты подоходного налога с внесенных средств, а также штрафов. Пенсионные счета, начисленные во время брака, также считаются семейным имуществом и подлежат разделу на справедливой основе в суде по семейным делам. Налоговый кодекс признает, что Квалифицированный приказ о внутренних отношениях (QDRO) может разделить средства на пенсионном счете 401 (k) или аналогичном. Это позволяет поставщикам переводить средства на пенсионные счета своих супругов.Хотя QDRO не применяются к индивидуальным пенсионным счетам, супруг (а) может избежать налогообложения, переведя разделенные средства на другой квалифицированный пенсионный счет. Знайте, что супруг (а), конвертирующий пенсионные фонды в наличные, будет нести ответственность за уплату налогов и штрафов по счету.

6 USCA § 408. Индивидуальные пенсионные счета

§ 408 (d) (6). Передача Инцидента со счетом для развода

Передача доли физического лица на индивидуальном пенсионном счете или индивидуальной пенсионной аннуитете его супруге или бывшему супругу в соответствии с документом о разводе или раздельном проживании… не должна считаться налогооблагаемой передачей, совершенной таким лицом, несмотря на любое другое положение этого подзаголовка и такие проценты во время передачи должны рассматриваться как индивидуальный пенсионный счет такого супруга, а не такого лица.После этого такой счет или аннуитет для целей данного подзаголовка следует рассматривать как поддерживаемый в пользу такого супруга.

Квалифицированные приказы о семейных отношениях (часто называемые QDRO) создают или признают существование права альтернативного получателя на получение всех или части пособий, подлежащих выплате по пенсионному плану. Это приказы или постановления по сложным вопросам, требующие руководства юриста для эффективной передачи доли участия в квалифицированном пенсионном плане. 401 (K), IRA, Пенсионные фонды могут быть разделены, если обе стороны согласятся и подадут квалифицированный приказ о семейных отношениях (QDRO), юридический документ, который указывает спонсорам пенсионных планов, как выплачивать средства.Эти средства не облагаются налогом, если переводятся на ваш индивидуальный пенсионный счет.

Распоряжение о семейных отношениях (DRO) — это приказ о предоставлении алиментов и / или имущественных прав супругу или супруге владельца пенсии или алиментов в соответствии с законодательством о семейных отношениях. Например, урегулирование имущественных отношений может инициировать распределение пенсионного плана среди всех, кто не является участником плана. Чтобы супруг, не участвующий в программе, получил оплату по плану, оплата должна быть произведена в соответствии с квалифицированным приказом о семейных отношениях (QDRO).DRO считается квалифицированным, если он «(1) создает или признает существование права конечного получателя платежа или передает другому получателю право на получение вознаграждения в отношении участника в рамках плана, и (2) соответствует другим законодательным актам. требования.» Альтернативным получателем может быть супруг (а), ребенок, бывший супруг (а) или другой иждивенец, который признан QDRO имеющим право на получение части или всех пособий, выплачиваемых по плану участника.

Для того, чтобы распоряжение о семейных отношениях стало квалифицированным, администратор плана должен присоединиться к иску в качестве стороны, а затем решить, соответствует ли DRO требованиям и ему разрешено представлять важные интересы.При определении того, соответствует ли DRO требованиям, администратор плана должен определить, выполняет ли оно несколько требований. Во-первых, должна быть передача права собственности. Таким образом, приказ должен «быть таким, который« создает или признает существование права альтернативного получателя… на получение всех или части вознаграждений, подлежащих выплате владельцу ». Во-вторых, DRO должно указать имена и адреса каждого участника иска и альтернативного получателя платежа; сумма, которую получит каждый альтернативный получатель; количество платежей, по которым будет действовать заказ; и точный пенсионный план, регулируемый порядком.В-третьих, DRO должно указать сумму и продолжительность платежей. В-четвертых, когда речь идет о пенсионных планах, DRO должен «предусмотреть, что суд не может предписать плану предоставлять альтернативному получателю пособия любой вид, форму или размер пособия, которые обычно недоступны для супруга-собственника. Он также не может предписывать администратору плана предоставлять одному альтернативному получателю какие-либо льготы, уже выплачиваемые альтернативному получателю в рамках другого QDRO ».

Составление надлежащего QDRO во многом зависит от компаний, в которых у ваших клиентов есть пенсионные счета.Рекомендуется связаться с компаниями, в которых расположены эти учетные записи, и спросить, есть ли у них образец QDRO, который они хотели бы использовать для своих клиентов. Часто это может сэкономить вам и вашим клиентам время и деньги. После того, как вы составили проект QDRO, но до того, как на нем подпишется судья, рекомендуется отправить QDRO администратору плана и посмотреть, будет ли оно приемлемым. Затем администратор плана может либо утвердить QDRO как есть, либо внести предложения по изменению документа. Выполнение этого дополнительного шага предотвратит необходимость доставки нескольких QDRO к судье для подписи, и это часто сэкономит вам и вашему клиенту время и деньги в долгосрочной перспективе.Как только администратор плана проинформирует вас о том, что QDRO будет работать, вы сможете приступить к получению подписи судьи.

б. Недвижимость, опционы на акции, транспортные средства и прочее

Во многих семьях семейный дом обычно является самым крупным имуществом, которым они владеют. Когда пары разводятся, дом и то, что с ним будет происходить, часто становятся главным центром процесса раздела имущества. В этих вопросах может сыграть роль ряд факторов. В некоторых случаях один из супругов выкупает другого и сохраняет дом.В других случаях становится очевидным, что ни один из супругов не сможет позволить себе дом в одиночку, поэтому суд распорядится его продать, а прибыль разделить между супругами.

Есть и другие вопросы, которые необходимо решить в отношении семейного дома. Если один из супругов купил дом до брака и внес весь первоначальный взнос из личных средств, он может попытаться вернуть его. Если один из супругов внесет в дом значительные улучшения, может быть присуждена компенсация за вложенные в него навыки и труд.

Если есть дети, то родитель, который большую часть воспитания детей, обычно сохраняет семейный дом. Если один из партнеров приобрел дом на отдельные средства и в нем нет детей, он может оставить его себе и по закону потребовать от другого партнера покинуть дом. Если в деле нет детей, суды значительно различаются по вопросу о том, как они распределяют семейный дом. Ни одна из сторон обычно не имеет законного права попросить другую уйти, но один партнер всегда может попросить об этом. Если супруги не могут прийти к соглашению, суд примет решение на основании правил, установленных в его штате, и того, какую систему собственности имеет государство.В конечном итоге при каждом разводе все по-разному и часто зависит от личных обстоятельств супругов.

III. Как получить свидетельство / признание вашего собственного оценщика

Заложить соответствующие основы, включая как можно больше его / ее опыта в конкретной области. Не следует просто приводить в качестве доказательства биографические данные эксперта без дальнейшего изучения, если вы не уверены, что суд знаком с вашим ключевым свидетелем и признает его экспертом в той конкретной области, в которой вы ожидаете дачи показаний.

Укажите фактическую основу, на которой эксперт полагается в своих выводах. Приступите к получению тщательно структурированных и сплоченных свидетельских показаний относительно конкретных выводов, рекомендаций и причин, по которым эксперт сделал определенные выводы.

Не пытайтесь получить от своего эксперта информацию, для которой ваш эксперт не имеет квалификации или не готов давать показания. Это не только смутило бы вашего эксперта, но и уменьшило бы его ценность как эксперта в вашем случае.

Знайте, когда нужно бросить экзамен. Не повторяйте вопросы, направленные на получение свидетельских показаний, которые уже имеются. Не задавайте вопросы в манере, которая легко подвергнется возражениям. Не задавайте наводящих вопросов. Убедитесь, что любая психологическая терминология, о которой свидетельствует ваш эксперт, очень четко и непринужденно объяснена. Имейте в виду, что к тому времени, когда вы дойдете до стадии судебного разбирательства, вы, вероятно, будете настолько знакомы с заключением эксперта или показаниями своего эксперта, что сможете почти сами свидетельствовать об этом, но суд может услышать это впервые — это займет пора заставить суд понять показания, особенно если они связаны со сложными психологическими проблемами и терминологией.

Если отчет об оценке был принят в качестве доказательства до того, как вы непосредственно допросили положительно оценившего, не тратьте время суда на получение идентичных показаний. Попросите эксперта определить и подробно рассказать о ключевых причинах или выводах, которые могут прояснить или укрепить то, что уже было написано в отчете. Если показания вашего эксперта дискредитируют или не согласуются с отчетом оценщика, сосредоточьтесь просто на тех областях, которые вы хотите дискредитировать, и на конкретных причинах. Сосредоточьтесь на ключевых областях, а не на мелочах.

IV. Перекрестный экзамен: извлечение выгоды из основных ошибок Сделка финансовых экспертов

Полезно иметь некоторые общие рекомендации относительно того, сколько времени требуется для выполнения задания по оценке. Типичная оценка финансирования занимает от четырех до шести недель, в то время как типичное судебное задание может занять четыре недели для фазы 1 (устное мнение) и несколько дополнительных · недель для фазы II (письменный отчет), подходящих для свидетельских показаний. Сложные задания по оценке судебных процессов часто занимают гораздо больше времени.Это помогает знать определенные ситуации при подготовке к суду.

Если поверенный просмотрел отчет об оценке, но у него нет вопросов или комментариев, это плохой знак. Обычно это означает, что он или она вообще не понимали отчет об оценке или что отчет вообще не читали. Если прямые показания проходят гладко, адвокат, вероятно, понимает оценку так же, как и оценщик. С другой стороны, если прямые показания неоднозначны, вероятно, адвокат просматривает отчет об оценке в первый раз, проводя прямую экспертизу.(Предостережение: если поверенный не понял отчет своего собственного свидетеля, прямой допрос может быть хуже перекрестного допроса.)

Самый сложный перекрестный допрос проводится хорошо осведомленным адвокатом по бракоразводным процессам, который понимает как оценку, так и оценщик. . Обычно противоположный поверенный избегает задавать открытые вопросы и будет сопротивляться заданию окончательного итогового вопроса. Сводные вопросы часто предоставляют оценщику приятную возможность разработать и, возможно, закрыть дверь в стратегию адвоката.Мудрые адвокаты по бракоразводным процессам часто заканчивают свои аргументы краткими или заключительными аргументами, вместо того, чтобы пытаться довести их до конца в ходе перекрестного допроса.

V. Финансовые термины и концепции, которые вы не хотите путать

Ниже приводится список общих терминов и концепций, которые необходимо знать и которые необходимо знать в мире недвижимости и финансов.

Начисленная амортизация : фактическая амортизация собственности на заданную дату; разница между стоимостью замены на дату оценки и текущей оценочной рыночной стоимостью.

Фактическая денежная стоимость : недвижимость будет оценена по справедливой цене после того, как будут предприняты справедливые и разумные усилия по поиску покупателя, который предложит самую высокую цену. Также называется справедливой денежной стоимостью.

Амортизация : процесс возмещения капитальных вложений в течение определенного периода времени; положение о постепенной ликвидации обязательства, обычно равными платежами через равные промежутки времени в течение определенного периода времени.

Арбитраж : покупка на одном рынке и одновременная продажа на другом с целью получения прибыли (за вычетом транзакционных издержек).

Капитализация : Процесс преобразования в приведенную стоимость (получение текущей стоимости) ряда ожидаемых будущих годовых взносов дохода.

Ставка капитализации : ставка, используемая для преобразования дохода в стоимость.

Сложные проценты : проценты по процентам; проценты, полученные в течение данного периода, добавляются к основной сумме и включаются в расчет процентов за следующий период.

Индекс потребительских цен : различные статистические индексы, собранные и опубликованные U.С. Федеральное правительство как экономические индикаторы.

Затратный подход : Метод, при котором стоимость собственности определяется путем оценки восстановительной стоимости улучшений, вычитания расчетной амортизации и добавления стоимости земли, оцененной с использованием подхода на основе рыночных данных.

Творческое финансирование : Любое соглашение о финансировании, кроме традиционной ипотеки от стороннего кредитного учреждения.

Обслуживание долга : Платежи, состоящие из амортизации и процентов по ссуде.

Амортизация : Убыток от верхнего предела стоимости, вызванный износом и / или устареванием.

Ставка дисконтирования : процентная ставка, соизмеримая с предполагаемым риском; используется для преобразования будущих платежей или поступлений в текущую стоимость.

DOWNREIT : Аналогично UPREIT, но разница заключается в владении активами. Большая часть холдингов DOWNREIT находится в собственности, тогда как в случае UPREIT активы находятся в операционных единицах партнерства.

Собственный капитал : Чистая стоимость собственности, полученная путем вычитания из ее общей стоимости всех залогов и других сборов с нее.Этот термин часто применяется к стоимости доли собственника (в отличие от кредитора) в собственности сверх всех требований и залогов.

Средства от операционной деятельности : Чистая прибыль, за исключением прибыли (или убытков) от реструктуризации долга и продажи имущества, плюс износ и амортизация, а также после корректировок для неконсолидированных партнерств и совместных предприятий. Поправки на неконсолидированные партнерства и совместные предприятия рассчитываются для отражения средств от операций на той же основе.

Доходный подход : Метод оценки, при котором ожидаемая чистая прибыль обрабатывается для определения суммы капитала инвестиций, которые ее приносят.

Кредитное плечо : Использование заемных средств для завершения инвестиционной операции. Чем выше доля заемных средств, используемых для инвестирования, тем выше кредитное плечо и тем меньше доля средств акционерного капитала.

Подход к рыночным продажам : Метод оценки, при котором оценка рыночной стоимости основывается на ценах, уплаченных в фактических рыночных сделках и текущих листингах.

Рыночная стоимость : ожидаемая цена, если будет предоставлено разумное время для поиска покупателя и если и продавец, и потенциальный покупатель будут полностью проинформированы. Рыночная стоимость означает, сколько на самом деле стоит недвижимость и по какой рыночной цене она может быть продана.
ипотечная константа: общий годовой платеж в счет основной суммы долга и процентов (годовое обслуживание долга) по амортизированной ипотеке с фиксированным платежом, выраженный как процент от первоначальной основной суммы ссуды.

Несколько процентных ставок : Соглашение об аренде, в котором процентная ставка аренды изменяется при различных приращениях продаж.

Чистая операционная прибыль : прибыль после вычета из валовой прибыли операционных расходов, включая налоги на имущество; страхование; коммунальные услуги; плата за управление; расходы на отопление и охлаждение; ремонт и обслуживание; и замена оборудования.

Операционные расходы : В общем, все расходы, происходящие периодически, которые необходимы для получения чистой прибыли до вычета износа. При определенных условиях эти расходы делятся на две категории: операционные расходы и фиксированные расходы.

Коэффициент возврата : Годовая ставка, по которой капитальные вложения возвращаются инвестору в течение определенного периода времени; годовая сумма, помимо процентов или прибыли на проценты (сложные проценты), которая может быть возвращена из инвестиции. Также называется ставкой возврата капитала.

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) : Компания, специализирующаяся на владении и, в большинстве случаев, эксплуатации приносящей доход недвижимости, такой как квартиры, торговые центры, офисы и склады.Некоторые REIT также занимаются финансированием недвижимости. Чтобы стать REIT, компания по закону обязана ежегодно выплачивать акционерам практически всю свою налогооблагаемую прибыль (95%).

Стоимость денег во времени : Концепция, лежащая в основе сложных процентов: доллар, полученный сегодня, стоит больше, чем доллар в будущем, из-за возможностей, стоимости, инфляции и уверенности в оплате.

UPREIT : В типичном зонтичном партнерстве инвестиционного фонда недвижимости (UPREIT) партнеры существующего партнерства и вновь созданного REIT становятся партнерами в новом партнерстве, называемом операционным партнерством.Для их соответствующих интересов в действующем партнерстве (единицах) партнеры вносят имущество из существующего партнерства, а REIT вносит денежные поступления от своего публичного предложения. REIT обычно является генеральным партнером и владельцем контрольного пакета акций действующих партнерских единиц.

VI. Примеры сценариев и опасные вопросы в делах о разводе

После квалификации свидетеля оценки как эксперта в данной области и представления его судье как человека, которому они должны доверять и на которого они должны полагаться, вам следует начать процесс обучения судьи характер оценки недвижимости, поэтому они могут начать формировать собственное мнение о качестве рабочей этики, тщательности и надежности вашего свидетеля.

Q: Господин эксперт, позвольте мне снова обратить ваше внимание на ваш предыдущий комментарий относительно того, что влечет за собой профессия по оценке недвижимости, и спросить, не могли бы вы объяснить нам, что требует процесс оценки того или иного объекта недвижимости.

A: Конечно. Как вы знаете, каждая недвижимость уникальна и неповторима. Следовательно, рыночная стоимость любого объекта недвижимости будет зависеть от уникальных характеристик собственности, ее местоположения, зонирования, географии, потенциальной доходности и многих других факторов….. . . .

Q: Вы упомянули, что местоположение имеет важное значение для стоимости собственности. Почему это так?

А:. . . .

В: Как зонирование влияет на стоимость недвижимости?

A: Эта часть свидетельских показаний должна касаться всех характеристик рассматриваемой собственности, которые, как известно адвокату, будут иметь отношение к определению ее рыночной стоимости.

Рассматривая каждый элемент первоначально в отношении оценки недвижимого имущества в целом, вы сможете извлечь выгоду из важности периодичности для судьи, повторно рассмотрев каждую из этих критических характеристик позже в прямых показаниях свидетеля в отношении конкретное имущество, о котором идет речь в деле.Например:

Вопрос: Г-н эксперт, ранее в своих показаниях вы упомянули, что местоположение собственности является важным фактором, который необходимо учитывать при определении рыночной стоимости этой собственности. Пожалуйста, объясните нам, как расположение собственности мистера и миссис Кондемни влияет на ее стоимость.

А:. . . .

В: Вы также объяснили, что стоимость собственности зависит от того, что владелец может делать с ней, и что это регулируется различными правилами зонирования и землепользования. Какое зонирование Mr.и собственности миссис Кондемни, и как это влияет на ее стоимость?

А:. . .

Благодаря этому процессу судья медленно и эффективно знакомился со свидетелем как выдающийся профессионал, имеющий опыт в данной области и полностью осведомленный о предмете, по которому он дает показания. Короче говоря, судья признает, что свидетель должен быть в состоянии определить, какова стоимость рассматриваемого имущества, и рассказать им. Единственный вопрос, который должен решить судья, — является ли этот конкретный свидетель объективным и говорит ли им правду или же скрывает свои показания, чтобы помочь адвокату, нанявшему свидетеля.Вы можете развеять это давнишнее беспокойство, продемонстрировав, что свидетель «делал уроки по этому конкретному объекту» и что он справедливо и объективно применял общие принципы, влияющие на стоимость недвижимости.

Lawyers.com, Оценка недвижимости при разводе , Family Law Lawyers.com, http://family-law.lawyers.com/divorce/valuation-of-property-in-divorce.html/.

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Уильям К. Хербер и Роберт Дж. Страхота, Оценка недвижимости и отдел , Финансовый справочник по семейному праву, http://www.shenehon.com/wp-content/uploads/2012/08/Chapter_7.pdf/.

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

99 A.L.R.5th 637 (Первоначально опубликовано в 2002 г.).

2 Эквит. Дистриб. собственности, 3d § 6:19.

11 Ohio Forms Legal & Bus. § 27:62 (изд. 2014 г.).

11 Ohio Forms Legal & Bus. § 27:62 (изд. 2014 г.).

2 Консультирование пожилого клиента § 19: 212.

2 Эквит.Дистриб. собственности, 3d § 6:19.

2 Эквит. Дистриб. собственности, 3d § 6:19.

Александра Лейхтер, Практические советы по составлению и рассмотрению дел об опеке над детьми , Leichter Leichter-Maroko LLP, (2013 г.), http://llmfamilylaw.com/wp-content/uploads/2013/08/practical-tips-for -custody-cases.pdf /.

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Идентификатор .

Уильям К. Гербер и Роберт Дж. Страхота, Оценка недвижимости и отдел , Финансовый справочник по семейному праву, http: // www.shenehon.com/wp-content/uploads/2012/08/Chapter_7.pdf/.

Идентификатор .

Идентификатор .

Условия финансирования недвижимости , ICSC, http://www.icsc.org/research/references/b-real-estate-finance-terms/.

Джозеф П. Сунтум, Прямая экспертиза свидетеля оценки , Miller, Miller & Canby, Chtd., (2009), http://millermillercanby.com/documents/new/DirectExaminationOfAValuationWitness.pdf/.

Идентификатор .

Оценка дома при разводе

Большинство штатов используют систему для обеспечения справедливого распределения собственности, которая пытается справедливо компенсировать разводимым супругам их вклад в брак.Справедливый означает справедливый и не обязательно означает разделение 50 на 50. Распределение разводов обычно благоприятствует супругу с меньшими экономическими ресурсами. Некоторая собственность не считается супружеской собственностью, например, наследство, полученное одним из супругов во время брака. Если имущество никогда не входило в совместную собственность, оно не учитывается при расчетах по собственности.

Недвижимость — особенно семейный дом — часто является самым большим активом разводящейся пары. В случае передачи прав на недвижимость без исследования и анализа, которые являются оценкой, серьезные последствия могут отрицательно сказаться на одном или обоих супругах.

Оценщики исследуют каждую семейную собственность, исследуя юридические описания, доказательства владения и залогового удержания на собственность. Они оценивают справедливую рыночную стоимость недвижимости на дату развода. Оценщики определяют справедливую рыночную стоимость как стоимость, о которой одинаково информированные покупатель и продавец согласились бы как справедливая цена. Они также предполагают, что ни покупатель, ни продавец не находятся под давлением с целью заключения сделки. При разводе один из супругов может нуждаться или хочет выкупить другого и хотел бы, чтобы оценка была ниже справедливой рыночной стоимости.В зависимости от типа собственности оценщик выбирает наиболее подходящий процесс оценки.

Процесс оценки начинается, когда оценщик проводит «осмотр собственности». Он или она расспрашивает домовладельца об имуществе, особенно о проблемах, проблемах и особых обстоятельствах. Оценщик проводит измерения, изучает места для обхода, проверяет наличие обновлений в сантехнике, электричестве и любых других удобствах, а также производит визуальный осмотр сайдинга, крыши и двора. Оценщик ищет особенности или условия, отличные от нормы для района, которые повышают или понижают ценность.Иногда домовладельцы могут добавлять элементы, которые не влияют на стоимость дома пропорционально заплаченной за них цене, например бассейн или винный погреб.

После посещения объекта оценщик использует стандартизированный шаблон для сравнения объекта недвижимости по крайней мере с тремя аналогичными объектами недвижимости по соседству, которые были проданы в течение последних шести месяцев. Он сравнивает количество спален и ванных комнат, площадь в квадратных футах, наличие камина или вида, общее состояние и т. Д., Внося поправки в долларах в каждой категории между рассматриваемым домом и сравниваемыми объектами № 1, № 2 и № 3. .Цена продажи сравниваемых домов определяет их стоимость.

Наконец, используя свой профессиональный опыт и суждения, оценщик проводит окончательный анализ, придавая наибольшее значение сопоставимому дому, который больше всего напоминает рассматриваемый дом. Таким образом, он определяет рыночную стоимость рассматриваемого дома. Часто этот окончательный анализ объясняется в повествовании. Оценщик стремится к так называемой «беспристрастной, независимой и независимой» оценке собственности.
Оценка недвижимости включает три подхода. Они оценивают недвижимость с трех точек зрения: подход сравнения продаж, подход стоимости замены и доходный подход.

• Подход сравнения продаж сравнивает недвижимость с другими, которые недавно были проданы, с корректировкой в ​​сторону увеличения или уменьшения в зависимости от характеристик, которые различаются между рассматриваемым домом и сопоставимым домом (-ами).

• Подход «затраты на замену» предполагает, что хорошо информированный покупатель не станет покупать дом по цене выше, чем стоимость покупки участка и строительства нового дома, идентичного вашему.

• Доходный подход измеряет чистую прибыль, которую может принести недвижимость, и интегрирует эту характеристику в оценочную стоимость. Этот подход обычно используется для сдачи в аренду недвижимости. Если оценщик использует более одного из этих подходов, окончательный отчет согласовывает три подхода, придавая вес процессу, наиболее применимому к объекту собственности.

Каждый супруг должен пройти отдельную оценку семейного дома, поскольку независимая оценка защищает интересы каждого из супругов.Суд согласовывает стоимость, которая будет использована для раздела имущества, если оценочные стоимости существенно различаются, и при необходимости решит, какая из оценок будет отличаться. Если наем двух оценщиков является непомерно дорогостоящим, супруги должны согласовать одного оценщика. В этом случае при осмотре оценщика должны присутствовать оба супруга.

Чтобы сэкономить деньги, некоторые пары, разводящиеся с домом, могут обойти оценку, используя агента по недвижимости для проведения анализа конкурентного рынка или CMA.Как правило, CMA дает только представление о текущих рыночных тенденциях. Это не влечет за собой юридических и финансовых исследований, проводимых оценщиком.

Стороны развода иногда пытаются повлиять на мнение оценщика, потому что один из супругов хочет выкупить долю другого супруга. Правила профессиональной оценки защищают оценщиков от давления, которое заставляет прийти к заранее определенному выводу, чтобы обеспечить объективный отчет и поддерживать высокие этические стандарты в отрасли.Оценщик должен написать отчет в соответствии с этими руководящими принципами.

О редакции

Оценка недвижимости Оценка недвижимости

Отдел оценки имущества, возглавляемый муниципальным оценщиком, отвечает за определение местонахождения, идентификацию и оценку всего налогооблагаемого недвижимого и личного имущества в пределах муниципалитета, чтобы обеспечить справедливую и равноправную основу для налогообложения. Закон штата требует от нас проводить независимую оценку стоимости каждый год и посещать каждую собственность не реже одного раза в шесть лет.

2021 Уведомления об оценке недвижимости (зеленые карты) будут отправлены по почте 12 января 2021 года. Возможность обсудить, исправить ошибки или обжаловать вашу оценку недвижимого имущества длится 30 дней с даты отправки по почте. 30-дневный период проверки начинается с даты отправки уведомления об оценке. Период обзора — хорошее время, чтобы обсудить проблему с оценщиком, исправить ошибки или подать официальную апелляцию на вашу оценку недвижимости. Как правило, чем раньше вы обратитесь в отдел оценки недвижимости, тем лучше мы сможем вам помочь. Если у вас есть какие-либо вопросы относительно 30-дневного периода рассмотрения или процесса апелляции, посетите раздел часто задаваемых вопросов по апелляциям.

Значения и описания свойств доступны на этом веб-сайте, щелкнув ссылку «Поиск свойств» справа. Согласно закону штата, владельцы собственности обязаны уведомлять Отдел оценки имущества об ошибках или упущениях в их оценке имущества.

Подразделение оценки имущества ведет описание примерно 100 000 участков недвижимого имущества и 10 000 счетов личного имущества на общую сумму около 35,2 млрд долларов США, подлежащих налогообложению в 2021 году. Мы обрабатываем и отслеживаем освобождение от налогов, апелляции по оценке и ведем записи, показывающие владение и налоговые округа для всего Муниципалитет Анкориджа.