Передача имущества в федеральную собственность: Деятельность

• Описание недвижимости
• Характер/Степень загрязнения
• Анализ предполагаемого будущего землепользования в течение периода отсрочки
• Оценка рисков
• Требования к реагированию/корректирующим действиям
• Требования к эксплуатации и техническому обслуживанию
• Содержание документа
• Сводка по быстродействию
• Гарантии и соглашения ответных действий получателя

Описание предполагаемого землепользования имущества в течение периода отсрочки и анализ того, будет ли разумно ожидать, что предполагаемое использование приведет к воздействию опасных веществ CERCLA на объектах, где меры реагирования не были завершены. Этот анализ должен быть основан на экологическом состоянии объекта и должен учитывать загрязняющие вещества, сценарии воздействия, а также потенциальные и фактические пути миграции, которые могут возникнуть во время будущего использования. Если выявлено потенциальное или фактическое неприемлемое воздействие опасных веществ, анализ должен определить, какие ответные действия следует предпринять для предотвращения такого воздействия. Обработка, инженерный контроль и ограничения на использование (см. Раздел 6.d — Гарантии мер реагирования) могут рассматриваться как средства ограничения неприемлемого воздействия опасных веществ при одновременном разрешении повторного использования имущества.Любые другие ответные действия, необходимые для защиты здоровья человека и окружающей среды, должны быть включены в акт (или другое соглашение, регулирующее передачу), как описано в подразделе 6 настоящей политики. Использование земли в течение периода отсрочки не может противоречить каким-либо необходимым ответным действиям.

Результаты оценки рисков CERCLA с учетом разумно ожидаемых предположений о будущем землепользовании. Существует презумпция того, что Запрос на отсрочку Соглашения включает результаты завершенной оценки рисков, как это определено в Национальном плане действий в чрезвычайных ситуациях (NCP) и в руководстве EPA.Однако федеральное агентство по землевладению должно иметь возможность продемонстрировать, почему оценка риска не должна быть завершена до передачи земли.

При определении того, требуется ли завершенная оценка риска перед досрочной передачей, регион EPA должен принять во внимание, как минимум, степень неопределенности в отношении потенциальных рисков, связанных с загрязнением; существующие анализы; уверенность в будущем использовании; и кто проводит ответ. Чем больше неопределенность в отношении риска загрязнения, тем больше информации может потребовать Агентство по охране окружающей среды.Как отмечается ниже, Федеральное агентство по землевладению несет ответственность за все необходимые ответные действия, включая оценку рисков.

В случае отсутствия завершенной оценки риска, как минимум, регионы EPA должны изучить потенциальное воздействие (я) в течение периода отсрочки, принимая во внимание любые предлагаемые ограничения для обеспечения защиты здоровья человека и окружающей среды.

Описание любого текущего или запланированного реагирования или корректирующих действий, включая прогнозируемую контрольную дату для выбора и завершения действия и/или прогнозируемую дату демонстрация того, что корректирующие действия «работают должным образом и успешно.» Кроме того, будет необходимо предоставить адекватную информацию о текущих или запланированных ответных действиях, а также об эксплуатации и обслуживании ответных или корректирующих действий.

A копия уведомления, которое должно быть включено в акт в соответствии с требованиями Раздела 120 (h) (1) и (3) CERCLA и в соответствии с положениями, изложенными в 40 CFR Part 373.

Копия Соглашения, гарантирующего, что любые дополнительные меры по исправлению положения, которые будут признаны необходимыми после даты передачи, должны быть проведены Соединенными Штатами в соответствии с требованиями Раздела 120(h)(3)(A)(ii)(II) CERCLA.

Копия пункта, который оставляет за Соединенными Штатами доступ к имуществу в любом случае, когда расследование, реагирование или корректирующие действия будут сочтены необходимыми после даты передачи, как того требует CERCLA Section 120(h). )(3)(А)(iii).

Копия гарантий ответных действий, которые должны быть включены в акт или другое соглашение, предлагаемое для регулирования передачи в соответствии с требованиями Раздела 120(h)(3)(C)(ii) CERCLA.В соответствии с требованиями закона эти гарантии должны:

1. предусматривают любые необходимые ограничения на использование имущества для обеспечения защиты здоровья человека и окружающей среды;

2. предусматривают, что будут ограничения на использование, необходимые для обеспечения того, чтобы требуемые корректирующие расследования, ответные действия и надзорная деятельность не были сорваны;

3. предусмотреть, что будут предприняты все необходимые ответные меры, и определить график(-а) расследования(-й) и выполнения всех необходимых ответных действий, утвержденных соответствующим регулирующим органом; и

4. при условии, что федеральное агентство, занимающееся землевладением, имеет или получит достаточное финансирование путем: (a) подачи бюджетной заявки (или бюджетных заявок в случае необходимости многолетнего финансирования) директору Управления управления и бюджета, который надлежащим образом касается графика расследования и завершения всех необходимых ответных действий, при условии наличия разрешений и ассигнований Конгресса; или (b) достаточных текущих ассигнований для проведения расследования(й) и завершения(й) всех необходимых действий по реагированию. В дополнение к пунктам (a) или (b) федеральное агентство, занимающееся землевладением, может также иметь соглашение с правопреемником о финансировании и/или выполнении всех или части восстановительных работ.

Гарантии ответных действий должны включать описание требований по обеспечению защитного действия ответных действий и должны указывать механизмы, обеспечивающие эффективность таких мер. Эти меры должны отражать обсуждения между субъектом повторного использования, сообществом, федеральным агентством землевладения и любым соответствующим федеральным, государственным или местным правительством.

Окончательный CDR должен включать документ с ответами на комментарии, который содержит ответы федерального агентства землевладения на письменные комментарии, полученные в течение периода общественного обсуждения в соответствии с Разделом 120 (h)(3)(C)( I)(III) и к письменным комментариям, полученным от регулирующих органов по проекту CDR.

Правопреемник может согласиться провести ответные действия в отношении имущества.Тем не менее, федеральное агентство, владеющее землей, по-прежнему несет ответственность за обеспечение выполнения всех необходимых ответных действий, включая, при необходимости, расследования и выполнение требований в рамках IAG.

Если имущество передается до завершения очистки, федеральное агентство, занимающееся землевладением, должно включать в каждый акт положения, уведомляющие правопреемника о необходимости и статусе межведомственного соглашения или другого имеющего законную силу соглашения или приказа об очистке окружающей среды, в зависимости от обстоятельств.

Федеральное агентство по землевладению также должно уведомить правопреемника о том, что АООС и штат, а также их агенты, сотрудники и подрядчики будут иметь права доступа, необходимые для осуществления мер реагирования и осуществления надзорных функций на объекте.

Если получатель согласился финансировать и провести очистку или части очистки в качестве условия передачи, федеральное агентство, владеющее землей, должно предоставить Агентству по охране окружающей среды документацию, подтверждающую, что получатель имеет или станет юридически обязанным провести необходимые ответные действия. в соответствии с действующим IAG.Если получатель не сможет или не захочет завершить очистку или распорядиться в соответствии с соглашением с федеральным агентством землевладения, EPA ожидает, что федеральное агентство, владеющее землей, завершит очистку. Ничто в этом руководстве не должно толковаться как затрагивающее полномочия или ответственность Агентства по охране окружающей среды или федерального агентства, владеющего землей, в соответствии с CERCLA или любым другим федеральным законом по обеспечению соблюдения положений и условий существующей IAG или ограничение полномочий Агентства по охране окружающей среды по установлению требований, необходимых для защиты здоровья населения и окружающая обстановка.

Если ожидается, что правопреемник выполнит какие-либо действия по реагированию (например, раскопки загрязненного грунта в районе, где должны быть построены объекты), то АООС должно получить от федерального агентства по землевладению заверения в том, что правопреемник имеет:

1. технические способность (внутрикорпоративную или посредством соответствующего управления контрактами) для проведения ожидаемых расследований и реагирования или корректирующих действий; и
2. финансовые возможности для выполнения требований по очистке окружающей среды, которые известны или могут быть разумно ожидаемы на основе имеющейся текущей информации.

Финансовые возможности могут быть особенно важной областью для правопреемника и/или федерального агентства по землевладению. Хотя заверение не обязательно должно содержать фактические документы о финансовых возможностях, регион EPA может запросить такую ​​информацию у федерального агентства по землевладению, если в этом отношении возникнут вопросы. ⁵ С любой служебной или конфиденциальной деловой информацией следует обращаться в соответствии с требованиями федерального законодательства.

Если федеральное агентство, занимающееся землевладением, представляет информацию, подтверждающую технические и финансовые гарантии, но регион EPA не согласен с адекватностью таких гарантий и не может разрешить свои разногласия, будет возможность передать несогласие в штаб-квартиру федерального агентства и Штаб-квартира ЭПА.Регион EPA должен связаться с Федеральным управлением восстановления и повторного использования объектов в OSWER, и федеральное агентство должно поднять вопрос до своего штаб-квартиры, если решение не может быть достигнуто на уровне старшего менеджера. Штаб-квартира EPA и штаб-квартира федерального агентства по землевладению оперативно разрешат разногласия, чтобы не задерживать передачу.

Получатель должен согласиться провести все необходимые действия по реагированию на окружающую среду в соответствии с CERCLA и Национальным планом действий в чрезвычайных ситуациях (NCP). В случае, если получатель не выполняет очистку в соответствии с CERCLA и NCP или условиями соглашения о очистке, Соединенные Штаты могут войти в собственность и предпринять любые необходимые ответные действия.

Перед подготовкой CDR федеральное агентство, владеющее землей, должно уведомить администратора EPA или уполномоченного лица и губернатора штата о намерении запросить отсрочку выполнения соглашения CERCLA и пригласить принять участие в разработка и рассмотрение проекта CDR.Это уведомление должно предоставить Агентству по охране окружающей среды и государственным органам достаточно времени для участия в разработке, рассмотрения и комментариев по проекту CDR.

В соответствии с требованиями Раздела 120(h)(3)(C)(I)(III), федеральное агентство, занимающееся землевладением, должно опубликовать уведомление о предлагаемой передаче в общедоступной газете. . Уведомление должно включать:

1. Идентификация имущества, предлагаемого для передачи, предполагаемого приобретателя и предполагаемого использования имущества;

2. Заявление о том, что имущество внесено в список национальных приоритетов и что предлагаемая передача осуществляется в соответствии со статьей 120(h)(3)(C) CERCLA, которая разрешает передачу федеральной собственности до завершения корректирующих действий при выполнении определенных условий;

3. Оценка того, согласуется ли передача с защитой здоровья человека и окружающей среды, будет производиться только после всесторонней оценки экологического состояния имущества в консультации с U. S. EPA и соответствующие государственные органы;

4. Краткое изложение процесса принятия решения, например, о том, что имущество не будет передано до тех пор, пока Агентство по охране окружающей среды США не определит с согласия губернатора, что передача имущества для использования по назначению соответствует защите здоровья человека и окружающей среды и что федеральное агентство заверило, что ответные действия будут предприняты;

5. Адрес и номер телефона офиса агентства, с которым можно связаться для получения копии проекта Запроса об отсрочке Соглашения, информации по конкретному месту и адреса местонахождения административной записи для программы реагирования; и

6. Заявление о том, что заинтересованные представители общественности могут прокомментировать пригодность имущества (проект Запроса об отсрочке Соглашения) для передачи и должны представить такие комментарии в агентство до даты не менее 30 дней с даты публикации уведомление.

Также рекомендуется, чтобы проект CDR был доступен всем существующим Консультативным советам по восстановлению (RAB), Консультативным советам по конкретным участкам (SSAB), затронутым местным органам власти и/или другим заинтересованным общественным группам. Следует приложить особые усилия для вовлечения племен, живущих вокруг передаваемого имущества. Как указано в требовании об уведомлении, общественности должен быть предоставлен как минимум 30-дневный срок для представления комментариев относительно пригодности имущества для передачи.При определенных обстоятельствах (например, при крупных и/или сложных передачах земли) может быть уместно продлить период общественного обсуждения более чем на 30 дней.

По истечении периода общественного обсуждения федеральное агентство по землевладению может представить окончательный CDR в соответствующий региональный офис EPA и представителю штата. Имущество не может быть передано по делу до тех пор, пока соглашение CERCLA не будет явно отложено Агентством по охране окружающей среды и штатом. Просьба об отсрочке действия Соглашения CERCLA должна быть направлена ​​одновременно в Агентство по охране окружающей среды и штат.Агентство по охране окружающей среды и государство должны тесно сотрудничать, чтобы обеспечить тщательную оценку запроса. Региональным офисам EPA рекомендуется принять меры по оптимизации процесса координации во избежание ненужных задержек.

Когда все ответные действия, необходимые для защиты здоровья человека и окружающей среды, были предприняты, например, когда EPA было продемонстрировано, что одобренное средство правовой защиты «работает должным образом и успешно ⁶ » в соответствии с разделом 120 (h) (3) (B) CERCLA (независимо от того, предприняли ли действия федеральное агентство по землевладению или получатель), федеральное агентство по землевладению должно оформить и передать получателю соответствующий документ содержащий гарантию того, что все такие ответные действия были предприняты.Эта гарантия будет соответствовать требованиям раздела 120(h)(3)(A)(ii)(I) CERCLA.

Это руководство и внутренние процедуры, принятые для реализации, предназначены исключительно для сотрудников Агентства по охране окружающей среды США. Такие инструкции и процедуры не являются нормотворческими нормами Агентства и не создают юридических обязательств. Степень, в которой Агентство по охране окружающей среды применяет это руководство, будет зависеть от обстоятельств каждого дела.

1. Федеральное агентство по землевладению — это федеральное агентство, которое осуществляет хранение и ответственность за собственность от имени Соединенных Штатов.41 CFR 101-47.103.7

2. CERCLA Раздел 120(h)(3)(A)(ii) устанавливает два компонента договора, которые должны содержаться в каждом акте. Для целей настоящей политики и запроса об отсрочке термин «Соглашение CERCLA» относится только к первому компоненту, содержащемуся в Разделе 120(h)(3)(A)(ii)(I).

3. id=»footnote3″>Для объектов, не относящихся к NPL, губернатор штата, в котором расположен объект, может отсрочить действие Соглашения CERCLA.

4. См. 40 CFR 300.430(d)(4) и АООС США 1989a. Руководство по оценке рисков для Superfund (RAGS): Том 1: Руководство по оценке здоровья человека (HHEM), Часть A, Промежуточный окончательный вариант и Часть B, Разработка предварительных целей восстановления с учетом рисков. Office of Emergency and Remedial Response, Washington, D.C. EPA/540/1-89/002, NTIS PB90-155581/CCE и публикация 9285.7-01B NTIS PB92-963333.

5. Финансовые возможности могут быть продемонстрированы посредством, но не ограничиваясь: разумно ожидаемыми денежными потоками, наличием надлежащей страховки, размещением залога строительства/ возмещения убытков, полномочиями приобретателей выпускать доходные облигации для этой цели или активами, за исключением недвижимого имущества быть переданным.Получение обеспечительного интереса в активах приобретателя может быть использовано в качестве средства обеспечения завершения проекта.

6. См., «Руководство по оценке демонстраций Федерального агентства о том, что меры по исправлению положения выполняются должным образом и успешно в соответствии с разделом 120 (h) (3) CERCLA», , август 1996 г. , NTIS PB97-143770; http://www.epa.gov/fedfac.

Текст — H.R.4465 — 114-й Конгресс (2015-2016 гг.): Закон о продаже и передаче федеральных активов от 2016 г. | Конгресс.правительство

Раздел протокола Конгресса Ежедневный дайджест Сенат дом Расширения замечаний

Замечания участников Автор Any House MemberАдамс, Алма С.[D-NC] Адерхольт, Роберт Б. [R-AL] Агилар, Пит [D-CA] Аллен, Рик В. [R-GA] Оллред, Колин З. [D-TX] Амодеи, Марк Э. [R -NV] Армстронг, Келли [R-ND] Аррингтон, Джоди С. [R-TX] Окинклосс, Джейк [D-MA] Эксн, Синтия [D-IA] Бабин, Брайан [R-TX] Бэкон, Дон [R -NE] Бэрд, Джеймс Р. [R-IN] Балдерсон, Трой [R-OH] Бэнкс, Джим [R-IN] Барр, Энди [R-KY] Барраган, Нанетт Диаз [D-CA] Басс, Карен [ D-CA] Битти, Джойс [D-OH] Бенц, Клифф [R-OR] Бера, Ами [D-CA] Бергман, Джек [R-MI] Бейер, Дональд С.-младший [D-VA] Байс , Стефани И. [R-OK] Биггс, Энди [R-AZ] Билиракис, Гас М.[R-FL] Бишоп, Дэн [R-NC] Бишоп, Сэнфорд Д., младший [D-GA] Блюменауэр, Эрл [D-OR] Блант Рочестер, Лиза [D-DE] Боберт, Лорен [R-CO ] Бонамичи, Сюзанна [D-OR] Бост, Майк [R-IL] Бурдо, Кэролайн [D-GA] Боуман, Джамаал [D-NY] Бойл, Брендан Ф. [D-PA] Брэди, Кевин [R-TX ] Брукс, Мо [R-AL] Браун, Энтони Г. [D-MD] Браун, Шонтел М. [D-OH] Браунли, Джулия [D-CA] Бьюкенен, Верн [R-FL] Бак, Кен [R -CO] Бакшон, Ларри [R-IN] Бадд, Тед [R-NC] Берчетт, Тим [R-TN] Берджесс, Майкл С. [R-TX] Буш, Кори [D-MO] Бустос, Чери [D -ИЛ] Баттерфилд, Г.К. [D-NC] Калверт, Кен [R-CA] Каммак, Кэт [R-FL] Карбахал, Салуд О. [D-CA] Карденас, Тони [D-CA] Кэри, Майк [R-OH] Карл , Джерри Л. [R-AL] Карсон, Андре [D-IN] Картер, Эрл Л. «Бадди» [R-GA] Картер, Джон Р. [R-TX] Картер, Трой [D-LA] Картрайт, Мэтт [D-PA] Кейс, Эд [D-HI] Кастен, Шон [D-IL] Кастор, Кэти [D-FL] Кастро, Хоакин [D-TX] Коуторн, Мэдисон [R-NC] Шабо, Стив [ R-OH] Чейни, Лиз [R-WY] Чу, Джуди [D-CA] Чичиллин, Дэвид Н. [D-RI] Кларк, Кэтрин М. [D-MA] Кларк, Иветт Д. [D-NY] Кливер, Эмануэль [D-MO] Клайн, Бен [R-VA] Клауд, Майкл [R-TX] Клайберн, Джеймс Э.[D-SC] Клайд, Эндрю С. [R-GA] Коэн, Стив [D-TN] Коул, Том [R-OK] Комер, Джеймс [R-KY] Коннолли, Джеральд Э. [D-VA] Купер , Джим [D-TN] Корреа, Дж. Луис [D-CA] Коста, Джим [D-CA] Кортни, Джо [D-CT] Крейг, Энджи [D-MN] Кроуфорд, Эрик А. «Рик» [ R-AR] Креншоу, Дэн [R-TX] Крист, Чарли [D-FL] Кроу, Джейсон [D-CO] Куэльяр, Генри [D-TX] Кертис, Джон Р. [R-UT] Дэвидс, Шарис [ D-KS] Дэвидсон, Уоррен [R-OH] Дэвис, Дэнни К. [D-IL] Дэвис, Родни [R-IL] Дин, Мадлен [D-PA] ДеФацио, Питер А. [D-OR] ДеГетт, Диана [D-CO] ДеЛауро, Роза Л.[D-CT] ДельБен, Сьюзан К. [D-WA] Дельгадо, Антонио [D-NY] Демингс, Вэл Батлер [D-FL] ДеСольнье, Марк [D-CA] Дежарле, Скотт [R-TN] Дойч, Теодор Э. [D-FL] Диас-Баларт, Марио [R-FL] Дингелл, Дебби [D-MI] Доггетт, Ллойд [D-TX] Дональдс, Байрон [R-FL] Дойл, Майкл Ф. [D- PA] Дункан, Джефф [R-SC] Данн, Нил П. [R-FL] Эллзи, Джейк [R-TX] Эммер, Том [R-MN] Эскобар, Вероника [D-TX] Эшу, Анна Г. [ D-CA] Эспайлат, Адриано [D-NY] Эстес, Рон [R-KS] Эванс, Дуайт [D-PA] Фаллон, Пэт [R-TX] Финстра, Рэнди [R-IA] Фергюсон, А. Дрю, IV [R-GA] Фишбах, Мишель [R-MN] Фицджеральд, Скотт [R-WI] Фицпатрик, Брайан К.[R-PA] Флейшманн, Чарльз Дж. «Чак» [R-TN] Флетчер, Лиззи [D-TX] Фортенберри, Джефф [R-NE] Фостер, Билл [D-IL] Фокс, Вирджиния [R-NC] Франкель, Лоис [D-FL] Франклин, К. Скотт [R-FL] Фадж, Марсия Л. [D-OH] Фулчер, Расс [R-ID] Гэтц, Мэтт [R-FL] Галлахер, Майк [R- WI] Гальего, Рубен [D-AZ] Гараменди, Джон [D-CA] Гарбарино, Эндрю Р. [R-NY] Гарсия, Хесус Г. «Чуй» [D-IL] Гарсия, Майк [R-CA] Гарсия , Сильвия Р. [D-TX] Гиббс, Боб [R-OH] Гименес, Карлос А. [R-FL] Гомерт, Луи [R-TX] Голден, Джаред Ф. [D-ME] Гомес, Джимми [D -CA] Гонсалес, Тони [R-TX] Гонсалес, Энтони [R-OH] Гонсалес, Висенте [D-TX] Гонсалес-Колон, Дженниффер [R-PR] Гуд, Боб [R-VA] Гуден, Лэнс [R -TX] Госар, Пол А. [R-AZ] Готхаймер, Джош [D-NJ] Грейнджер, Кей [R-TX] Грейвс, Гаррет [R-LA] Грейвс, Сэм [R-MO] Грин, Эл [D-TX] Грин, Марк Э. [R-TN] Грин, Марджори Тейлор [R-GA] Гриффит, Х. Морган [R-VA] Грихальва, Рауль М. [D-AZ] Гротман, Гленн [R-WI] Гест, Майкл [R-MS] Гатри, Бретт [R-KY] Хааланд, Дебра А. [D-NM] Хагедорн, Джим [R-MN] Хардер, Джош [D-CA] Харрис, Энди [R-MD] Харшбаргер, Диана [R-TN] Хартцлер, Вики [R-MO] Гастингс, Элси Л. [D-FL] Хейс, Джахана [D-CT] Херн, Кевин [R-OK] Херрелл, Иветт [R-NM] Эррера Бейтлер, Хайме [R-WA ] Хайс, Джоди Б.[R-GA] Хиггинс, Брайан [D-NY] Хиггинс, Клэй [R-LA] Хилл, Дж. Френч [R-AR] Хаймс, Джеймс А. [D-CT] Хинсон, Эшли [R-IA] Холлингсворт , Трей [R-IN] Хорсфорд, Стивен [D-NV] Хулахан, Крисси [D-PA] Хойер, Стени Х. [D-MD] Хадсон, Ричард [R-NC] Хаффман, Джаред [D-CA] Хьюзенга , Билл [R-MI] Исса, Даррелл Э. [R-CA] Джексон Ли, Шейла [D-TX] Джексон, Ронни [R-TX] Джейкобс, Крис [R-NY] Джейкобс, Сара [D-CA] Джаяпал, Прамила [D-WA] Джеффрис, Хаким С. [D-NY] Джонсон, Билл [R-OH] Джонсон, Дасти [R-SD] Джонсон, Эдди Бернис [D-TX] Джонсон, Генри С. «Хэнк» младший [D-GA] Джонсон, Майк [R-LA] Джонс, Мондэр [D-NY] Джордан, Джим [R-OH] Джойс, Дэвид П. [R-OH] Джойс, Джон [R -PA] Кахеле, Кайалии [D-HI] Каптур, Марси [D-OH] Катко, Джон [R-NY] Китинг, Уильям Р. [D-MA] Келлер, Фред [R-PA] Келли, Майк [R-PA] Келли, Робин Л. [D-IL] Келли, Трент [R-MS] Ханна, Ро [D-CA] Килди, Дэниел Т. [D-MI] Килмер, Дерек [D-WA] Ким , Энди [D-NJ] Ким, Янг [R-CA] Кайнд, Рон [D-WI] Кинзингер, Адам [R-IL] Киркпатрик, Энн [D-AZ] Кришнамурти, Раджа [D-IL] Кастер, Энн М. [D-NH] Кастофф, Дэвид [R-TN] ЛаХуд, Дарин [R-IL] ЛаМальфа, Дуг [R-CA] Лэмб, Конор [D-PA] Ламборн, Дуг [R-CO] Ланжевен, Джеймс Р.[D-RI] Ларсен, Рик [D-WA] Ларсон, Джон Б. [D-CT] Латта, Роберт Э. [R-OH] ЛаТернер, Джейк [R-KS] Лоуренс, Бренда Л. [D-MI ] Лоусон, Эл-младший [D-FL] Ли, Барбара [D-CA] Ли, Сьюзи [D-NV] Леже Фернандес, Тереза ​​[D-NM] Леско, Дебби [R-AZ] Летлоу, Джулия [R -LA] Левин, Энди [D-MI] Левин, Майк [D-CA] Лью, Тед [D-CA] Лофгрен, Зои [D-CA] Лонг, Билли [R-MO] Лоудермилк, Барри [R-GA ]Ловенталь, Алан С. [D-CA]Лукас, Фрэнк Д. [R-OK]Люткемейер, Блейн [R-MO]Лурия, Элейн Г. [D-VA]Линч, Стивен Ф. [D-MA]Мейс , Нэнси [R-SC] Малиновски, Том [D-NJ] Маллиотакис, Николь [R-NY] Мэлони, Кэролин Б.[D-NY] Мэлони, Шон Патрик [D-NY] Манн, Трейси [R-KS] Мэннинг, Кэти Э. [D-NC] Мэсси, Томас [R-KY] Маст, Брайан Дж. [R-FL] Мацуи, Дорис О. [D-CA] МакБат, Люси [D-GA] Маккарти, Кевин [R-CA] МакКол, Майкл Т. [R-TX] Макклейн, Лиза К. [R-MI] МакКлинток, Том [ R-CA] Макколлум, Бетти [D-MN] МакИчин, А. Дональд [D-VA] Макговерн, Джеймс П. [D-MA] МакГенри, Патрик Т. [R-NC] МакКинли, Дэвид Б. [R- WV] Макморрис Роджерс, Кэти [R-WA] Макнерни, Джерри [D-CA] Микс, Грегори В. [D-NY] Мейер, Питер [R-MI] Менг, Грейс [D-NY] Мейзер, Дэниел [R -PA] Мфуме, Квейси [D-MD] Миллер, Кэрол Д.[R-WV] Миллер, Мэри Э. [R-IL] Миллер-Микс, Марианнетт [R-IA] Муленаар, Джон Р. [R-MI] Муни, Александр X. [R-WV] Мур, Барри [R -AL] Мур, Блейк Д. [R-UT] Мур, Гвен [D-WI] Морелл, Джозеф Д. [D-NY] Моултон, Сет [D-MA] Мрван, Фрэнк Дж. [D-IN] Маллин , Маркуэйн [R-OK] Мерфи, Грегори [R-NC] Мерфи, Стефани Н. [D-FL] Надлер, Джеррольд [D-NY] Наполитано, Грейс Ф. [D-CA] Нил, Ричард Э. [D -MA] Негус, Джо [D-CO] Нельс, Трой Э. [R-TX] Ньюхаус, Дэн [R-WA] Ньюман, Мари [D-IL] Норкросс, Дональд [D-NJ] Норман, Ральф [R -SC] Нортон, Элеонора Холмс [D-DC] Нуньес, Девин [R-CA] О’Халлеран, Том [D-AZ] Обернолте, Джей [R-CA] Окасио-Кортес, Александрия [D-NY] Омар, Ильхан [D-MN] Оуэнс, Берджесс [R-UT] Палаццо, Стивен М.[R-MS] Паллоне, Фрэнк-младший [D-NJ] Палмер, Гэри Дж. [R-AL] Панетта, Джимми [D-CA] Паппас, Крис [D-NH] Паскрелл, Билл-младший [D -NJ] Пейн, Дональд М.-младший [D-NJ] Пелоси, Нэнси [D-CA] Пенс, Грег [R-IN] Перлмуттер, Эд [D-CO] Перри, Скотт [R-PA] Питерс, Скотт Х. [D-CA] Пфлюгер, Август [R-TX] Филлипс, Дин [D-MN] Пингри, Челли [D-ME] Пласкетт, Стейси Э. [D-VI] Покан, Марк [D-WI] Портер, Кэти [D-CA] Поузи, Билл [R-FL] Прессли, Аянна [D-MA] Прайс, Дэвид Э. [D-NC] Куигли, Майк [D-IL] Радеваген, Аумуа Амата Коулман [R- А.С.] Раскин, Джейми [D-MD] Рид, Том [R-NY] Решенталер, Гай [R-PA] Райс, Кэтлин М. [D-NY]Райс, Том [R-SC]Ричмонд, Седрик Л. [D-LA]Роджерс, Гарольд [R-KY]Роджерс, Майк Д. [R-AL]Роуз, Джон В. [R-TN ] Розендейл-старший, Мэтью М. [R-MT] Росс, Дебора К. [D-NC] Роузер, Дэвид [R-NC] Рой, Чип [R-TX] Ройбал-Аллард, Люсиль [D-CA] Руис , Рауль [D-CA] Рупперсбергер, CA Dutch [D-MD] Раш, Бобби Л. [D-IL] Резерфорд, Джон Х. [R-FL] Райан, Тим [D-OH] Саблан, Грегорио Килили Камачо [ D-MP] Салазар, Мария Эльвира [R-FL] Сан-Николас, Майкл FQ [D-GU] Санчес, Линда Т. [D-CA] Сарбанес, Джон П. [D-MD] Скализ, Стив [R-LA ] Скэнлон, Мэри Гей [D-PA] Шаковски, Дженис Д.[D-IL]Шифф, Адам Б. [D-CA]Шнайдер, Брэдли Скотт [D-IL]Шредер, Курт [D-OR]Шриер, Ким [D-WA]Швайкерт, Дэвид [R-AZ]Скотт, Остин [R-GA] Скотт, Дэвид [D-GA] Скотт, Роберт С. «Бобби» [D-VA] Сешнс, Пит [R-TX] Сьюэлл, Терри А. [D-AL] Шерман, Брэд [D -CA] Шерил, Мики [D-NJ] Симпсон, Майкл К. [R-ID] Сирс, Альбио [D-NJ] Слоткин, Элисса [D-MI] Смит, Адам [D-WA] Смит, Адриан [R -NE] Смит, Кристофер Х. [R-NJ] Смит, Джейсон [R-MO] Смакер, Ллойд [R-PA] Сото, Даррен [D-FL] Спанбергер, Эбигейл Дэвис [D-VA] Спартц, Виктория [ R-IN] Спейер, Джеки [D-CA] Стэнсбери, Мелани Энн [D-NM] Стэнтон, Грег [D-AZ] Стаубер, Пит [R-MN] Стил, Мишель [R-CA] Стефаник, Элиз М. [R-NY] Стейл, Брайан [R-WI] Штойбе, В. Грегори [R-FL] Стивенс, Хейли М. [D-MI] Стюарт, Крис [R-UT] Стиверс, Стив [R-OH] Стрикленд , Мэрилин [D-WA] Суоцци, Томас Р. [D-NY] Суолвелл, Эрик [D-CA] Такано, Марк [D-CA] Тейлор, Ван [R-TX] Тенни, Клаудия [R-NY] Томпсон , Бенни Г. [D-MS] Томпсон, Гленн [R-PA] Томпсон, Майк [D-CA] Тиффани, Томас П. [R-WI] Тиммонс, Уильям Р. IV [R-SC] Титус, Дина [ D-NV] Тлаиб, Рашида [D-MI] Тонко, Пол [D-NY] Торрес, Норма Дж. [D-CA] Торрес, Ричи [D-NY] Трэхан, Лори [D-MA] Троун, Дэвид Дж. .[D-MD] Тернер, Майкл Р. [R-OH] Андервуд, Лорен [D-IL] Аптон, Фред [R-MI] Валадао, Дэвид Г. [R-CA] Ван Дрю, Джефферсон [R-NJ] Ван Дайн, Бет [R-TX] Варгас, Хуан [D-CA] Визи, Марк А. [D-TX] Вела, Филемон [D-TX] Веласкес, Нидия М. [D-NY] Вагнер, Энн [R -MO] Уолберг, Тим [R-MI] Валорски, Джеки [R-IN] Вальц, Майкл [R-FL] Вассерман Шульц, Дебби [D-FL] Уотерс, Максин [D-CA] Уотсон Коулман, Бонни [D -NJ] Вебер, Рэнди К., старший [R-TX] Вебстер, Дэниел [R-FL] Уэлч, Питер [D-VT] Венструп, Брэд Р. [R-OH] Вестерман, Брюс [R-AR] Уэкстон, Дженнифер [D-VA] Уайлд, Сьюзен [D-PA] Уильямс, Никема [D-GA] Уильямс, Роджер [R-TX] Уилсон, Фредерика С.[D-FL] Уилсон, Джо [R-SC] Виттман, Роберт Дж. [R-VA] Вомак, Стив [R-AR] Райт, Рон [R-TX] Ярмут, Джон А. [D-KY] Янг , Дон [R-AK] Зелдин, Ли М. [R-NY] Любой член Сената Болдуин, Тэмми [D-WI] Баррассо, Джон [R-WY] Беннет, Майкл Ф. [D-CO] Блэкберн, Марша [ R-TN] Блюменталь, Ричард [D-CT] Блант, Рой [R-MO] Букер, Кори А. [D-NJ] Бузман, Джон [R-AR] Браун, Майк [R-IN] Браун, Шеррод [ D-OH] Берр, Ричард [R-NC] Кантвелл, Мария [D-WA] Капито, Шелли Мур [R-WV] Кардин, Бенджамин Л. [D-MD] Карпер, Томас Р. [D-DE] Кейси , Роберт П., младший [D-PA] Кэссиди, Билл [R-LA] Коллинз, Сьюзен М. [R-ME] Кунс, Кристофер А. [D-DE] Корнин, Джон [R-TX] Кортес Масто, Кэтрин [D -NV] Коттон, Том [R-AR] Крамер, Кевин [R-ND] Крапо, Майк [R-ID] Круз, Тед [R-TX] Дэйнс, Стив [R-MT] Дакворт, Тэмми [D-IL] ] Дурбин, Ричард Дж. [D-IL] Эрнст, Джони [R-IA] Файнштейн, Дайэнн [D-CA] Фишер, Деб [R-NE] Гиллибранд, Кирстен Э. [D-NY] Грэм, Линдси [R -SC] Грассли, Чак [R-IA] Хагерти, Билл [R-TN] Харрис, Камала Д. [D-CA] Хассан, Маргарет Вуд [D-NH] Хоули, Джош [R-MO] Генрих, Мартин [ D-NM] Хикенлупер, Джон У.[D-CO] Хироно, Мэйзи К. [D-HI] Хувен, Джон [R-ND] Хайд-Смит, Синди [R-MS] Инхоф, Джеймс М. [R-OK] Джонсон, Рон [R-WI ] Кейн, Тим [D-VA] Келли, Марк [D-AZ] Кеннеди, Джон [R-LA] Кинг, Ангус С.-младший [I-ME] Клобучар, Эми [D-MN] Лэнкфорд, Джеймс [ R-OK] Лихи, Патрик Дж. [D-VT] Ли, Майк [R-UT] Леффлер, Келли [R-GA] Лухан, Бен Рэй [D-NM] Ламмис, Синтия М. [R-WY] Манчин , Джо, III [D-WV] Марки, Эдвард Дж. [D-MA] Маршалл, Роджер [R-KS] МакКоннелл, Митч [R-KY] Менендес, Роберт [D-NJ] Меркли, Джефф [D-OR ] Моран, Джерри [R-KS] Мурковски, Лиза [R-AK] Мерфи, Кристофер [D-CT] Мюррей, Пэтти [D-WA] Оссофф, Джон [D-GA] Падилья, Алекс [D-CA] Пол , Рэнд [R-KY] Питерс, Гэри С.[D-MI] Портман, Роб [R-OH] Рид, Джек [D-RI] Риш, Джеймс Э. [R-ID] Ромни, Митт [R-UT] Розен, Джеки [D-NV] Раундс, Майк [R-SD] Рубио, Марко [R-FL] Сандерс, Бернард [I-VT] Сассе, Бен [R-NE] Шац, Брайан [D-HI] Шумер, Чарльз Э. [D-NY] Скотт, Рик [R-FL] Скотт, Тим [R-SC] Шахин, Жанна [D-NH] Шелби, Ричард С. [R-AL] Синема, Кирстен [D-AZ] Смит, Тина [D-MN] Стабеноу, Дебби [D-MI] Салливан, Дэн [R-AK] Тестер, Джон [D-MT] Тьюн, Джон [R-SD] Тиллис, Томас [R-NC] Туми, Патрик [R-PA] Тубервиль, Томми [R -AL] Ван Холлен, Крис [D-MD] Уорнер, Марк Р.[D-VA] Уорнок, Рафаэль Г. [D-GA] Уоррен, Элизабет [D-MA] Уайтхаус, Шелдон [D-RI] Уикер, Роджер Ф. [R-MS] Уайден, Рон [D-OR] Янг , Тодд [R-IN]

Что такое налог на передачу собственности ?: Когда налоговый инспектор срывает продажу вашего дома

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на нашу главную материнскую компанию LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вам могут предложить до пяти разных кредиторов.

Когда вы покупаете или продаете дом, вы должны заплатить налог на передачу в виде процента от суммы продажи.В зависимости от вашего адреса можно столкнуться с налогами на передачу на уровне города, округа и штата. Вы также можете столкнуться с федеральными налогами на передачу имущества, полученного в качестве подарка или наследства. Налоги на передачу прав, связанные с такими случаями, более известны как налог на наследство и налог на дарение.

Что такое налог на передачу собственности?

Налог на передачу собственности — это налог города, округа или штата на любое изменение права собственности на недвижимость. Ваш налог на передачу собственности равен проценту от продажной цены или оценочной стоимости недвижимости, которую вы покупаете или продаете.В некоторых штатах налог на передачу известен под другими названиями, включая «налог на наследство», «налог на регистрацию ипотечного кредита» или «гербовый сбор». Некоторые округа в США взимают так называемый «дополнительный» налог на передачу прав. Несмотря на название, именно правительство округа решает, взимать ли необязательные налоги на передачу собственности.

Налоги на передачу не связаны с регистрационным сбором и налогом на регистрацию ипотечного кредита, которые применяются в дополнение к налогам на передачу. Не все штаты или округа взимают оба набора налогов, но многие районы с высокими затратами, такие как Нью-Йорк, взимают оба налога вместе.Плата за регистрацию обычно представляет собой небольшую фиксированную сумму, в то время как налоги на регистрацию ипотеки представляют собой процент от продажной цены, как и налоги на передачу. В совокупности все эти сборы могут составить значительную часть ваших расходов на закрытие ипотечного кредита.

Имейте в виду, что налоги на передачу собственности также отличаются от налогов на прирост капитала, которые могут взиматься, если вы проживаете в своем доме менее двух лет.

Кто платит налоги на передачу собственности: покупатель или продавец?

В зависимости от местонахождения собственности налог на передачу собственности может уплачиваться либо покупателем, либо продавцом.Две стороны должны определить, какая сторона покроет стоимость налога на передачу в рамках переговоров о продаже. В конечном счете, на решение могут повлиять местные обычаи, а также рынок недвижимости. Например, в одном штате может быть обычной практикой, когда покупатель платит налог на передачу, в то время как в других штатах налог распределяется или уплачивается той стороной, которая имеет меньше возможностей для переговоров. В некоторых местах каждая сторона платит свой собственный набор налогов на передачу.

Как рассчитать налог на передачу собственности?

Налог на передачу исчисляется в процентах либо от продажной цены, либо от справедливой рыночной стоимости собственности, которая переходит из рук в руки.Законы штатов обычно описывают налог на передачу собственности как установленную ставку на каждые 500 долларов стоимости имущества. Например, налог на передачу собственности в Северной Каролине составляет 1 доллар на каждые 500 долларов по ставке 0,2%. Вы можете нести ответственность за уплату налогов на передачу собственности на разных уровнях государственного управления в зависимости от того, где находится недвижимость. Мы привели несколько примеров налогов на передачу собственности для некоторых из наиболее густонаселенных штатов США

Налоги на передачу недвижимости в пяти штатах

Правила и ставки налога на передачу собственности сильно различаются в зависимости от штата. В некоторых, например в Техасе, вообще нет трансфертного налога. Другие взимают разные ставки для разных уровней стоимости недвижимости. Один из наиболее сложных примеров можно найти в Нью-Йорке, где налог на передачу собственности увеличивается на 1% при стоимости имущества свыше 1 миллиона долларов.Кроме того, Нью-Йорк взимает разные ставки в зависимости от типа вашей собственности и от того, превышает ли ее стоимость 500 000 долларов США.

Если вашего штата нет в списке выше, вы можете получить представление о том, сколько вы должны, просмотрев этот список ставок налога на передачу собственности.

Расчет налога на наследство и налога на дарение

Если вы получаете недвижимость в подарок или в наследство, вместо обычных налогов на передачу применяются налог на дарение и налог на наследство. Эти налоги собираются федеральным правительством.Если имущество не стоит более 5,49 миллиона долларов, вам не нужно беспокоиться об уплате налога на наследство или налога на дарение при передаче. Они применяются только в том случае, если общая стоимость всех активов умершего человека и подарков, которые он сделал в течение своей жизни, составляет более 5,49 миллиона долларов (по состоянию на 2017 год).

На практике это означает, что большинству людей не придется беспокоиться об уплате ни налога на наследство, ни налога на дарение. Однако вы можете нести ответственность за уплату этих налогов на дом стоимостью меньше установленного лимита, если совокупная стоимость всех активов первоначального владельца, включая не только дом, но также наличные деньги и инвестиции, превышает 5 долларов. 49 миллионов. Если стоимость вашего унаследованного имущества превышает общую стоимость активов, налог на наследство рассчитывается как процент от оценочной стоимости имущества на момент смерти первоначального владельца.

Если стоимость имущества уменьшилась после смерти дарителя, вы также можете рассчитать налог на наследство на основе стоимости через шесть месяцев после смерти. Однако эта более поздняя оценка должна применяться ко всем активам во всей недвижимости, а не только к дому. Если вы продаете унаследованную недвижимость в течение шестимесячного периода, налог на наследство будет рассчитываться из окончательной цены продажи, а не из отдельной оценки.

Вычитаются ли передаточные налоги?

Независимо от того, покупаете вы или продаете, IRS не позволяет вам вычитать налоги на передачу или любые другие налоги, связанные с продажей личного дома. Это включает в себя другие расходы, такие как регистрационный налог, уплачиваемый по каждой ипотеке. Тем не менее, налоги на передачу в некоторых областях «вычитаются» друг из друга: налог, который вы платите правительству одного уровня, может уменьшить налог, который вы должны уплатить другому. Например, в штате Калифорния налоги на передачу имущества, которые вы платите своему округу, засчитываются в счет налога штата, что приводит к снижению общей налоговой ставки.

План продажи неиспользуемой федеральной собственности превращается в «соревнование по армрестлингу»

План звучал достаточно просто.

Федеральному правительству уже давно принадлежит больше недвижимости, чем оно знает, что с ней делать — пустующие здания и незастроенные участки — но оно должно прыгнуть через обручи, прежде чем сможет продать свои активы. Таким образом, излишки собственности чахнут, пока налогоплательщики оплачивают счета за содержание.

Решение, вытекающее из законодательства, принятого в 2016 году, заключалось в создании независимого агентства, которое могло бы быстро выявлять малоиспользуемые объекты и ускорит их утилизацию.

Но в Совете по реформированию общественных зданий, как называется это малоизвестное агентство, все не так просто.

Прошло три года, прежде чем пять существующих членов правления были приведены к присяге, и осталось два свободных места, включая место председателя. Счетная палата правительства сообщила, что правление не надлежащим образом задокументировало, как оно выбирало недвижимость для продажи. На правление подали в суд, когда оно пыталось продать здание в Сиэтле, которое является хранилищем важных записей племен.Управление общих служб, агентство, которое распоряжается большей частью федеральной собственности, пренебрегло советом совета.

На данный момент фактически продано только одно имущество, рекомендованное советом директоров к продаже.

«Потребовалось гораздо больше усилий, чтобы избавиться от этого хлама, чем надеялись реформаторы», — сказал Демиан Брэди, вице-президент по исследованиям лоббистской группы Национального союза налогоплательщиков.

Невзгоды правления напоминают о том, как трудно распутать бюрократическую волокиту правительства.Некоторые из проблем можно объяснить проблемами роста и трудностями работы во время пандемии, и члены совета директоров утверждают, что агентство свернуло за угол.

Но распространение удаленной работы означает, что федеральным агентствам, вероятно, потребуется меньше офисных площадей, что приведет к большей потребности правительства в сокращении своего присутствия.

«Этот инструмент будет более, а не менее важным в будущем», — сказал Дэниел Мэтьюз, глава отдела федеральных продаж WeWork и бывший директор по персоналу подкомитета Палаты представителей, который разработал закон о создании совета.

Но еще неизвестно, окажет ли доска ожидаемое воздействие.

«Это превратилось в соревнование по армрестлингу», — сказал Норман Донг, управляющий директор компании FD Stonewater, занимающейся недвижимостью. Он поддержал закон в качестве комиссара службы общественных зданий в Управлении общих служб.

Проблема избыточного федерального имущества возникла за несколько десятилетий до того, как был создан Совет по реформированию общественных зданий. К 2003 году Счетная палата поместила управление федеральной недвижимостью в список «высокорисковых», отчасти из-за давних трудностей с выгрузкой ненужного имущества.

Администрация общих служб действует как федеральный арендодатель, управляющий зданиями, принадлежащими правительству. Но он не может продать здание, если занимающее его агентство не объявит его «излишним». И у агентств было мало стимулов для этого.

Ежегодное обслуживание здания может обходиться агентству дешевле, чем перевод сотрудников в меньшее помещение и подготовка старого здания к продаже, даже если в долгосрочной перспективе имеет смысл снять это имущество с учета.И агентства могут не получить финансовой выгоды от продажи, потому что выручка часто идет непосредственно в Министерство финансов.

Если агентство считает здание «лишним», существуют дополнительные препятствия: недвижимость должна быть сначала предложена другим агентствам и, если желающих нет, предоставлена ​​для бездомных и других целей. Процесс может занять годы, что приведет к отставанию.

По данным Счетной палаты правительства, в 2015 финансовом году федерального правительства агентства сообщили о более чем 7000 избыточных или недостаточно используемых объектов недвижимости.

Через администрации республиканцев и демократов были предприняты попытки решить эту проблему. Двухпартийный прорыв произошел в 2016 году, когда был принят Закон о продаже и передаче федеральных активов, известный как FASTA, созданный по образцу успешного процесса сокращения объектов министерства обороны после холодной войны. Надеялись, что FASTA сделает с гражданскими объектами то же, что процесс реорганизации и закрытия базы сделал с военными объектами.

Закон, подписанный президентом Бараком Обамой незадолго до того, как он покинул свой пост, уполномочил правление провести три раунда продаж, начиная с группы объектов недвижимости с «высокой стоимостью», которые будут стоить от 500 до 750 миллионов долларов.Раунд с высокой стоимостью также рассматривался как высокоскоростная стратегия, потому что эти объекты недвижимости могли обойти обычные процедурные обручи и пойти прямо на продажу, а прибыль финансировала подготовку других объектов к продаже. Общий прогнозируемый доход за шестилетний срок правления: 7 миллиардов долларов.

Но члены не были приведены к присяге до мая 2019 года, что заставило их изо всех сил пытаться нанять персонал и определить дорогостоящие объекты к осеннему сроку.

Бывший ракетный комплекс Nike в Гейтерсбурге, штат Мэриленд., пригород Вашингтона. То же самое произошло и с 17 акрами земли в Менло-Парке, Калифорния, усеянной зданиями, которые освобождала Геологическая служба США. Недвижимость находится в большом почете в обеих областях.

Но правление споткнулось при выборе здания в Сиэтле, где Национальное управление архивов и документации хранит исторические документы. Члены правления считали, что ветхое здание созрело для реконструкции, но протесты ученых и племен, обеспокоенных потерей доступа к записям, привели к судебному иску со стороны генерального прокурора Вашингтона и, в конечном итоге, к конфискации собственности.

Правление также рекомендовало продать федеральное здание Чета Холифилда — похожее на зиккурат офисное здание на 92 акрах в Лагуна-Нигель, город в округе Ориндж, Калифорния, — но этому процессу препятствуют проблемы сохранения исторического наследия.

Окончательный список свойств FASTA был сужен до 11. Чтобы ускорить продажу и максимизировать прибыль, правление рекомендовало Администрации общих служб нанять брокерскую фирму для совместной продажи оставшихся свойств. Правление считало, что продажа портфеля привлечет «крупнейших и лучших потенциальных покупателей», сказал Д.Талмейдж Хокер, член совета директоров, основатель и исполнительный директор компании по недвижимости в Луисвилле, штат Кентукки,

«Мы должны зарабатывать деньги», — сказала Анджела Стайлз, член совета директоров и бывший сотрудник Управления управления и бюджета. .

Но, наняв брокерскую фирму, администрация изменила курс, решив сама продавать объекты по одному на своем аукционном сайте — там же, где выгружаются бывшие в употреблении вилочные погрузчики, офисная мебель, железнодорожные костыли и армейские ботинки.

В прошлом году Администрация общих служб продала 59 объектов недвижимости на аукционном веб-сайте на общую сумму 52,59 млн долларов, но это лишь малая часть того, что было предусмотрено для объектов FASTA.

«Г.С.А. определили, что предложение недвижимости на основе продажи отдельных активов, а не пакетной продажи портфеля, было лучшим способом действий», — сказала представитель агентства Кристина Уилкс.

Но пока только восемь объектов FASTA выставлены на аукцион; из них автостоянка в Айдахо-Фолс, штат Айдахо, была продана за 268 000 долларов.

«Доказательство находится в пудинге», — сказал Дэвид Л. Уинстед, член правления и бывший сотрудник Администрации общих служб. «На эти продажи ушло больше времени, и мы очень хотим, чтобы они были завершены и вложены средства в фонд государственных активов».

В то время как доходы поступают, правление собирает свой следующий список свойств, который должен быть представлен в декабре, с некоторыми изменениями в способах ведения бизнеса. В ответ на критику со стороны Счетной палаты правительства правление усилило документацию.После фиаско с недвижимостью в Сиэтле члены активизировали работу с государственными чиновниками, в чьих округах находятся потенциальные объекты.

«Мы усвоили урок, — сказала мисс Стайлз. «Общение просто абсолютно необходимо».

Несмотря на свои первые трудности, члены правления по-прежнему оптимистично относятся к своей миссии, которая включает в себя выработку рекомендаций по консолидации операций агентства — потенциально высвобождение большего количества зданий для продажи — и о том, чтобы их голос был услышан.

У правления есть время до 2025 года, чтобы оставить свой след.

Федеральная недвижимость: несколько факторов могут ограничить усилия по сокращению площади в соответствии с новым процессом продажи и передачи

Что нашел GAO

Управление общих служб (GSA) в настоящее время занимается продажей федеральной собственности, которая была рекомендована к продаже в соответствии с новым трехэтапным процессом, установленным Законом о продаже и передаче федеральных активов от 2016 года (FASTA). Однако по состоянию на декабрь 2021 года GSA завершила процесс продажи только одного из 11 объектов, рекомендованных независимым Советом по реформе общественных зданий (Совет) и одобренных Управлением по вопросам управления и бюджета (OMB) для продажи в первом ( 2019) тур. Должностные лица GSA планируют потратить около 19 миллионов долларов из 46 миллионов долларов, имеющихся в настоящее время в недавно созданном Фонде доходов от активов и управления пространством (Фонд доходов от активов), предоставленном в соответствии с предыдущими ежегодными актами об ассигнованиях, на подготовку и продажу объектов недвижимости раунда 2019 года. Например, GSA планирует потратить около 5 миллионов долларов на утилизацию одной собственности, чтобы закрыть существующий контракт на строительные услуги.

Любая выручка от продаж, полученная в ходе раунда 2019 года, должна быть депонирована в Фонд доходов от активов и использована для финансирования расходов, связанных с выполнением утвержденных Советом директоров рекомендаций в последующих раундах 2021 и 2024 годов.Поступления в Фонд доходов от активов подлежат ассигнованиям Конгресса. Без поступлений от продаж в 2019 году в Фонде поступлений от активов останется 27 миллионов долларов для реализации следующего раунда рекомендаций Совета, которые должны быть утверждены OMB к декабрю 2021 года. Этой суммы может быть недостаточно для подготовки объектов, которые в соответствии с FASTA потенциальная выручка от продаж может составить до 2,5 миллиардов долларов.

Финансирование, доступное в Фонде доходов от активов, приближающийся крайний срок подачи заявок в декабре 2021 года и неопределенность в отношении будущих потребностей агентств в помещениях из-за пандемии COVID-19 ограничат следующую запланированную подачу Правлением в OMB, по словам сотрудников Правления.В частности, сотрудники Правления сообщили GAO, что количество, стоимость и сложность проектов, рекомендованных для раунда 2021 года, будут меньше, чем первоначально ожидалось.

Характеристики запланированных заявок на раунд 2021 г. Закона о продаже и передаче федеральных активов от 2016 г. (FASTA) по состоянию на октябрь 2021 г. по сравнению с тем, что первоначально ожидалось для раунда FASTA 2021 г.

^a На основании заявлений сотрудников Совета; окончательные представления могут быть изменены.

^б Опубл.L. № 114-287, § 12(g)(2)(A), 130 Stat. 1463, 1471 (2016).

^c На основе комментариев OMB в Федеральном реестре. 86 Фед. Рег. 8926, 8927 (10 февраля 2021 г.).

^d FASTA разрешает следующие восемь типов проектов для раунда 2021 года: продажи, консолидация, обмен, совместное размещение, реконфигурация, сокращение аренды, сдача в аренду частному сектору или местным организациям и реконструкция. Совет планирует представить рекомендации по одному из этих типов проектов: продажам.

заявили, что Правление планирует представить более широкий и сложный список проектов для финального раунда 2024 года, который имеет цель до 4,75 миллиардов долларов потенциальной выручки от продаж. Однако способность Совета выполнить этот план может быть ограничена ограниченным представлением 2021 года. Например, результат раунда 2021 года, вероятно, принесет менее 90 миллионов долларов выручки и, предположительно, приведет к гораздо меньшему финансированию, чем ожидалось, для подготовки объектов стоимостью до 4,75 миллиарда долларов к раунду 2024 года. Кроме того, неясно, когда какие-либо поступления от продаж, депонированные в Фонд доходов от активов, будут доступны в соответствии с актами об ассигнованиях, как того требует закон. Учитывая все эти факторы, вполне вероятно, что процесс FASTA не оправдает ожиданий и не даст представления о том, как федеральное правительство может более эффективно сократить портфель федеральной недвижимости.

Почему GAO провело это исследование

FASTA фактически представляет собой 6-летнюю пилотную программу, предназначенную для использования нескольких концепций, ранее определенных GAO и другими заинтересованными сторонами, которые могут помочь решить давние проблемы, такие как дорогостоящий и длительный процесс утилизации, связанный с утилизацией ненужных объектов.Эти проблемы отчасти являются причиной того, что управление федеральной недвижимостью остается в списке высокого риска GAO с 2003 года.

FASTA включает положения о том, что GAO должен проверять процесс идентификации и отбора Совета, а также усилия агентств по выполнению рекомендаций Совета, в том числе рекомендаций раунда 2019 года.

В этом отчете рассматривается (1) статус собственности, одобренной для продажи в раунде 2019 г., и (2) факторы, если таковые имеются, которые ограничивают будущую идентификацию сокращения площади в соответствии с FASTA.GAO рассмотрело FASTA и проанализировало документы Совета, OMB и GSA, чтобы оценить прогресс, достигнутый в продаже недвижимости, рекомендованной для продажи в раунде 2019 года, и выявить факторы, которые ограничили идентификацию объектов в качестве потенциальных кандидатов для следующего раунда FASTA в декабре. 2021. GAO также опросило должностных лиц GSA, а также сотрудников Совета директоров и OMB.

Для получения дополнительной информации обращайтесь к Джилл Наамане по телефону (202) 512-2834 или [email protected].

Налог на передачу недвижимости (RPTT)

Обратите внимание на новые расширенные требования к отчетности для некоторых случаев передачи прав на жилье, происходящих 13 сентября 2019 г. или после этой даты, в соответствии с разделом 2 главы 297 Законов штата Нью-Йорк от 2019 г.

Усовершенствованная документация для некоторых сделок с недвижимостью

Вступает в силу 13 сентября 2019 г., если компания с ограниченной ответственностью является праводателем или правополучателем по акту о передаче прав собственности на здание, содержащее жилые единицы на одну-четыре семьи, к форме NYC-RPT должен быть приложен расширенный список участников. Этот новый расширенный список участников должен предоставляться в качестве альтернативы идентификационной информации, запрашиваемой в инструкциях к форме NYC-RPT.

Расширенный список участников должен включать имена и рабочие адреса всех участников, менеджеров и других уполномоченных лиц LLC.Если какой-либо член ООО сам является ООО или другим хозяйствующим субъектом, имена и служебные адреса акционеров, директоров, должностных лиц, членов, менеджеров и/или партнеров этого ООО или другого хозяйствующего субъекта также должны быть предоставлены до окончательного владения раскрыты физические лица. Термин «физическое лицо» означает человека, который является фактическим владельцем недвижимого имущества. Физическое лицо не может быть корпорацией или товариществом, лицом или людьми, ведущими бизнес под именем, предназначенным для ведения бизнеса, недвижимым имуществом или трастом.

Все прочие переводы ООО

ООО с одним участником

Праводатель или получатель гранта, являющийся LLC с одним участником, должен будет предоставить имена и идентификационные номера как LLC, так и единственного участника на первой странице формы NYC-RPT. Если имя или идентификационный номер не указаны, приложите письменные показания, подтверждающие причины отсутствия информации.

ООО с несколькими участниками

Праводатель или получатель гранта, который является ООО с несколькими участниками, должен будет указать имя и идентификационные номера (социального страхования или EIN) каждого члена в прилагаемом документе. Если номер социального страхования или EIN не указан для каждого праводателя и грантополучателя или для всех членов ООО, которое является праводателем или грантополучателем, приложите письменные показания под присягой, подтверждающие причины отсутствия информации.

Приобретение федеральной избыточной недвижимости

К передаче этой собственности применяются различные другие законы и постановления, помимо ранее упомянутых законодательных актов, в том числе: Закон о национальной экологической политике 1969 г., Закон о национальном сохранении исторических памятников, Закон об охране археологических ресурсов и законодательные акты. которые запрещают дискриминацию по признаку расы, религии, цвета кожи, пола, инвалидности, возраста или национального происхождения.

Соединенные Штаты должны получить полную справедливую рыночную стоимость любого имущества, подлежащего передаче, либо в виде денежного платежа, либо в виде пособия на общественные нужды, которое накапливается в течение заранее определенного периода лет.В случае земли с улучшениями или без них период накопления составляет тридцать (30) лет. В случае объектов, приобретенных отдельно от земли, будь то для использования на территории или за ее пределами, период начисления представляет собой предполагаемый оставшийся срок полезного использования объектов.

Пособие на общественные нужды (PBA) варьируется от 50% до 100%, в зависимости от типа учреждения и предлагаемой программы. Чтобы обеспечить начисление PBA, имущество может использоваться только для утвержденной программы и не должно продаваться, сдаваться в аренду, закладываться или иным образом обременяться без предварительного одобрения PSC.Получатели также должны представлять ежегодные отчеты об использовании имущества. Несоблюдение каких-либо условий и ограничений может привести к тому, что право собственности на недвижимость вернется к Соединенным Штатам.

Недвижимость не будет одобрена для передачи, если только она не потребуется во время подачи заявки или в ближайшем будущем. Имущество должно быть введено в эксплуатацию по назначению в течение 12 месяцев с момента передачи или в течение 36 месяцев, если предполагается строительство или капитальный ремонт. Если сроки не соблюдаются или имущество перестает использоваться должным образом в течение какого-либо периода времени, правопреемник должен будет заплатить за каждый месяц неиспользования процент от текущей стоимости имущества, который в противном случае был бы получен.