Покупка квартиры супругами: полезные материалы о недвижимости от ЛенСтройТрест

Могут ли супруги при покупке квартиры указать, что она приобретается ими в долевую собственность?

Очень часто супруги покупают квартиру в долевую собственность, при чем,  такие договора бывают зарегистрированы в УФРС, и часто при этом указывают не равные доли, а по 1/3 и 2/3. При этом договора не удостоверяются нотариусом. Правильно ли это и имеют ли такие договора юридическую силу? Могут ли супруги при покупке квартиры указать, что она приобретается ими в долевую собственность?

В соответствии со ст. 33 СК РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Таким образом, законодательством установлена презумпция: на все имущество, приобретенное супругами в период брака на совместные средства, распространяется режим общей совместной собственности. Единственным исключением из этого общего правила является возможность изменить законный режим имущества супругов и установить в отношении его договорный режим. Согласно ст. 42 СК РФ супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности и установить в отношении совместно нажитого имущества режим долевой или раздельной собственности, как на все имущество, так и на отдельные объекты собственности (допустим, на квартиру).

Указание в договоре купли-продажи факта приобретения супругами квартиры, как, впрочем, и любого другого имущества, в долевую собственность юридически ничтожно. Вместе с тем на основании ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части. Исключив условие о приобретении имущества в долевую собственность, следует расценивать договор заключенным по общим правилам, т.е. считать имущество приобретенным супругами в совместную собственность.

Если же учитывать желание супругов приобрести имущество в долевую собственность, в определенных ситуациях можно обратиться к правилу, содержащемуся в абз. 2 п. 1 ст. 42 СК РФ: брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Включение соответствующего пункта в договор будет являться в таком случае элементом брачного договора, однако в целях недопущения в дальнейшем споров по поводу толкования этого факта и исключения ссылок на недостаточную юридическую осведомленность участников договора данное обстоятельство просто необходимо оговорить в договоре особо. При этом в договоре необходимо отразить, что при его заключении стороны руководствовались как нормами ГК РФ (общими положениями о собственности, о заключении сделок, о купле-продаже недвижимости и пр.), так и специальными нормами, установленными семейным законодательством, в частности, вышеупомянутой ст. 42 СК РФ.

При совершении договора купли-продажи с подобным условием не следует забывать о норме, предусмотренной п. 2 ст. 41 СК РФ: брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, включение в договор купли-продажи условия о приобретении имущества супругами в долевую собственность будет являться правомерным лишь в случае нотариального удостоверения всего договора в целом. Включить данное условие в договор купли-продажи имущества, совершаемый в простой письменной форме, нельзя. Это условие будет считаться ненаписанным, и к режиму приобретенного супругами имущества будет применяться законный режим имущества супругов — режим совместной собственности.

Сам же брачный договор должен обязательно иметь нотариальную форму. В данном договоре должно быть прописано, как именно супруги намерены разделить совместно нажитое имущество в случае развода. Таким образом, если в договоре купли-продажи (либо договоре цессии (уступки права требования), который заверен нотариусом, будет указано желание супругов на раздел имущества в неравных долях, в случае развода, суд при расторжении брака и разделе имущества не сможет не учесть данный договор.

Если одна сторона попытается доказать, что договором купли-продажи супруги разделили имущество, доказать им это не удастся и разделят они все пополам.

Вопросы

Покупка квартиры супругами. Тонкости оформления

Собираемся с супругой покупать квартиру. Разумеется, мы хотим жить вместе долго и счастливо. Но в жизни всякое случается. Если я оформлю квартиру на себя, сможет ли моя супруга в случае развода претендовать на свою часть?

Независимо от того, на кого квартира оформлена, если она куплена в браке, то автоматически становится общим имуществом и при разводе делится пополам.

А важно, кто сколько денег вложил в квартиру?

Не важно. Квартира будет общей независимо от финансового вклада каждого из супругов. Но есть исключения. Квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом, если она куплена:

• на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до брака;
• на средства, унаследованные одним из супругов во время брака;
• на средства, полученные одним из супругов по безвозмездным сделкам (например, в дар).

А если мы по-разному вкладываемся в квартиру и хотим разделить её потом по-честному?

Тогда варианта два.

Самое простое решение — заключить брачный договор, в котором указать разные доли владения. Брачный договор может быть заключен, как до брака, так и во время.

Второй вариант — заключить соглашение о разделе общего имущества. В этом документе также указываются доли в праве собственности на квартиру каждого из супругов. Соглашение может быть заключено в браке или после его расторжения. Основное отличие этих вариантов в том, что соглашение о разделе может заключаться только в отношении имеющегося имущества, брачный же договор может быть заключен и в отношении будущего имущества. В обоих случаях нужно, чтобы документ был заверен нотариусом.

А разве в этом случае недостаточно просто купить квартиру в долевую собственность?

Мне по наследству досталась квартира. Она тоже будет считаться общей собственностью?

Нет. Она будет вашей личной. Недвижимость, полученная по наследству или в качестве подарка, даже в период брака, не делится между супругами.

Мы покупаем квартиру с использованием материнского капитала. Есть какие-нибудь особенности в этом случае?

Да, в этом случае необходимо оформлять квартиру в собственность детей тоже. Разумеется, включить ребенка в собственники жилья можно и без материнского капитала. Важно знать, что продать долю квартиры, оформленную на несовершеннолетнего ребенка, можно будет только с разрешения органов опеки и попечительства.

Брачный договор — риск покупки квартиры

Институт брачных договоров распространен и в нашей стране.
По брачному договору супруги распределяют имущество, нажитое ими в период брака. 
Брачные договоры встречаются как при не «равных» браках, так и распределении имущества в равных супружеских парах.

Конечно не все брачные договоры – повод для беспокойства. 

Дело в том, что в семейном законодательстве России есть правило, по которому можно признать брачный договор недействительным – «условия брачного договора ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение».

Под это основание могут подходить разные условия договора. Но на практике в основном это условия, по которым один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака, либо одному из супругов отходит имущество со значительной степенью неравенства.

И таких решений о признании брачного договора недействительным – море.

В чем кроется опасность?

Продавец заключает договор купли-продажи квартиры самостоятельно на основании брачного договора. Согласие второго супруга для продажи квартиры не требуется. 

Однако если брачный договор в последующем будет признан недействительным вторым супругом, ваше сделка купли-продажи квартиры будет признана также недействительной. Вы будете обязаны вернуть квартиру прежнему собственнику.

Как себя обезопасить: 

— если в нем увидите, что все имущество переходит к одному из супругов, в обязательном порядке требуйте нотариального согласия другого супруга для сделки, в противном случае – лучше от сделки отказаться. 
— если в брачном договоре увидите неравноценный раздел имущества по количеству переданного имущества, постарайтесь определить равноценность, исходя из стоимости имущества. Перед сделкой также необходимо получить нотариальное согласие второго супруга, в противном случае – от сделки рекомендуется отказаться.

Личное дело: какие права на недвижимость есть у супругов в официальном и гражданском браках?

Как известно, некоторые пары не спешат узаконить собственные отношения, другие же напротив — за вступление в брак. При этом наличие недвижимости может стать проблемным вопросом в обоих случаях. Рассказываем, что делать с общим жильем при разладе, зачем заключать брачный договор, выделять доли и кому достанутся долги по ипотеке.

Какие права на недвижимость есть у супругов в официальном и гражданском браках?

Все имущество, нажитое в браке, считается совместным — после развода производится его раздел в равных частях, то есть пополам. Данное правило действует в независимости от того, кто оформлен собственником недвижимости.

Важно: аналогичная ситуация и с имуществом, которое было получено одним из супругов от государства, так как в подавляющем большинстве случаев она выдается с учетом количества членов семьи.

Еще раз отметим, что данная норма действует только с момента оформления отношений. Недвижимое имущество, полученное или приобретенное до брака остается за своим владельцем.

При покупке квартиры в ипотеку один из супругов выступает титульным заемщиком, а второй — созаемщиком. Несмотря на это, жилье в случае разногласий будет делиться исходя из основного принципа — пополам.

Интересно, что помимо выделения доли в совместно нажитом имуществе после развода можно организовать раздел недвижимости в натуре. То есть разделить помещения с организацией отдельных входов, санузлов, кухонь. Такая ситуация не применима к квартирам, но может стать выходом в случае индивидуального жилого дома. Однако стоит учесть, что процедура требует проведения соответствующей строительно-технической экспертизы.

Долги по ипотеке при разрыве отношений также делятся в равных частях.

Важно: при оформлении ипотеки заемщиком и созаемщиком до вступления в брак, в случае невозможности реализации залогового имущества банком при проблемной ситуации, кредитор вправе истребовать личное имущество как основного должника, так и его поручителя.

Брачный договор — это соглашение, которое могут заключить действующие супруги или те, кто только собирается узаконить свои отношения. Во втором случае документ вступает в силу только с момента заключения брака.

Контракт оформляется в присутствии нотариуса и с согласия обоих супругов, исключая единоличный порядок.

В целях данной статьи под гражданским браком подразумевается сожительство, то есть отношения, не оформленные в официальных органах страны.

В случае раздела жилья при незарегистрированных отношениях, имущество остается у того, на чьё имя оно было записано. Здесь не будет играть роли даже факт того, что оно могло быть куплено на общие средства.

Важно: в случае гражданского брака существует справедливое решение рассматриваемого вопроса — оформление недвижимости в долевую собственность. Как это сделать? Необходимо просто указать в договоре купли-продажи или в любом другом договоре-основании, по которому приобретается объект, что покупатели наделяются долями, и указать их размер. В случае, если определенное соотношение не указано, считается, что доли равны. Юристы считают данный вариант лучшей практикой.

Ипотечное жилье при расставании пары переходит официальному собственнику вместе с долгом перед банком если в договоре не были выделены доли. Вопрос погашения обязательств решается через обоюдную договоренность, либо в суде. Специалисты отмечают, что наибольшей сложностью в таких ситуациях является доказательство того, кто и сколько вкладывал в покупку.

Универсальным же ответом на любые вопросы относительно возможных рисков в случае как официального, так и гражданского браков — консультация нотариуса, адвоката или юриста перед совершением любых операций с недвижимостью.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ БЕЗ СОГЛАСИЯ СУПРУГИ

Купили квартиру, а продавец согласие супруги на продажу квартиры не предоставил. В выписке из ЕГРН у нас указано, что продажа без согласия супруги. Теперь мы не можем продать квартиру по ипотеке, так как не было согласия супруги. Что можно сделать в этой ситуации? Межмуниципальный отдел по Пензенскому и Мокшанскому районам Управления Росреестра по Пензенской области разъясняет следующее.

Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания совершенной сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Поэтому сделка, совершенная без согласия одного из супругов, по своей правовой природе является оспоримой.

Действительно, после вступления в силу 1 января 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации недвижимости) отсутствие нотариального согласия супруга на отчуждение совместно нажитого недвижимого имущества другим супругом не приводит к приостановлению регистрации перехода права собственности на недвижимость и не является основанием для отказа в регистрации перехода права.

Согласно Закону о регистрации недвижимости у Росреестра нет права требовать у продавца предоставления согласия его супруга для проведения госрегистрации перехода права собственности к покупателю, а государственный регистратор не имеет право выяснять причины отсутствии такого согласия. Также Законом о регистрации недвижимости не предусмотрен порядок «погашения» указанной выше записи.

То есть даже при отсутствии согласия супруга продавца госрегистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки. При регистрации перехода права на нового собственника в ЕГРН просто вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки следующего содержания: «согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено».

Поскольку регистрация перехода права собственности в Росреестре уже прошла, собственником квартиры стал покупатель, то единственным вариантом в данной ситуации является получить постфактум заявление с одобрением сделки (не путать с предварительным согласием на продажу) от супруги предыдущего собственника в нотариальной форме.

В тексте данного одобрения надо указать реквизиты уже заключенного договора купли-продажи (дату, ФИО сторон договора), перечислить существенные условия договора (в том числе цену квартиры), которые супруга продавца одобряет и подтверждает отсутствие претензий со своей стороны к настоящему собственнику квартиры.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 3 ст. 183 Гражданского кодекса РФ), т.е. у супруги продавца, которая в последующем одобрила уже совершенную ее мужем сделку, не будет правовых оснований ее оспаривать в дальнейшем.

Начальник Межмуниципального отдела по

Пензенскому и Мокшанскому районам Управления Росреестра

по Пензенской области Кудинова С.Ш.

Как разделить квартиру при разводе?

Все нажитое в период брака имущество является общей совместной собственностью супругов, и в случае раздела в судебном порядке их доли будут признаваться равными.

При этом не имеет значения ни то, на чье имя оно было приобретено, ни насколько отличались доходы супругов на момент покупки квартиры, не влияет на решение о разделе и то обстоятельство, кем именно из супругов вносились платежи по ипотеке (если использовался кредит). Каким образом супруги при расторжении брака смогут установить другой режим раздела собственности, рассказала юрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина.

По общему правилу имущество, нажитое в период брака (с даты регистрации и до момента его расторжения), является общей совместной собственностью супругов. Однако в договоре о покупке квартиры супруги вправе оговорить режим общей долевой собственности.

Другой режим собственности может быть установлен брачным договором  (ст. 40-44 Семейного кодекса РФ (СК РФ). Например, в этом документе можно определить режим раздельной (личной) собственности каждого супруга на определенное имущество (виды имущества).

Брачным договором не может быть предусмотрено отнесение всего имущества к личной собственности одного из супругов (такой договор может быть оспорен другим супругом в суде как кабальная сделка). Брачный договор заключается как в отношении уже имеющегося у сторон к моменту заключения договора имущества, так и того, что будет приобретено в будущем (сюда относятся доходы, любое движимое,  недвижимое имущество). Причем заключить брачный договор можно как до регистрации брака, так и после.

Возможные риски

Отсутствие брачного договора в случае расторжения брака влечет за собой риск раздела всего совместно нажитого имущества (то есть всего приобретенного в период брака имущества, за исключением добрачного и полученного одним из супругов по безвозмездным сделкам) в судебном порядке. В таких случаях доли супругов, как правило, признаются судом равными.

Другой риск, который возможен в том случае, если брачный договор подписан не был, — то, что после расторжения брака придется разделить все долговые обязательства бывшего супруга. Кроме того, существует риск расходования вторым супругом совместно нажитого имущества в личных целях (один из супругов может воспользоваться тем, что не требуется согласие второго супруга при государственной регистрации перехода прав на недвижимость, и совершить сделку с квартирой).

Риски брачного договора

Существует риск того, что вторая сторона постарается опротестовать брачный договор в суде как недействительную сделку. Сроки исковой давности в таком случае отсчитываются от даты заключения брачного договора и составляют один год для оспоримой сделки (заключенной под влиянием существенного заблуждения — ст. 178 Гражданского кодекса РФ), обмана, насилия, угрозы или иных неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ), кабальной сделки (в таком случае вторая сторона пытается признать брачный договор сделкой, заключенной на крайне невыгодных для нее условиях – ст. 179 ГК РФ, ст. 44 СК РФ)  и ситуации, когда вторая сторона стремится доказать, что в момент подписания договора она не могла осознавать значения своих действий (ст. 177 ГК РФ). Три года составляет срок исковой давности для ничтожной сделки (мнимой, то есть заключенной без намерения создать соответствующие последствия, – ст. 170 ГК РФ).

Основной риск несет в себе признание брачного договора кабальной сделкой — такой, при которой одна сторона практически лишается всего совместно нажитого имущества. В таком случае договор признается судом недействительным. В исках по всем иным основаниям, как правило, суды отказывают.

Порядок заключения брачного договора

Брачный договор подписывается обеими сторонами одновременно в присутствии нотариуса. Договор нотариально удостоверяется в трех экземплярах (один экземпляр для нотариуса и два для сторон). Возможно представление в Росреестр нотариально удостоверенных копий одновременно с оригиналом, который возвращается. Подача документов в Росреестр возможна: сторонами, одной из сторон или нотариусом по заявлению сторон.

Обязательства по кредитам после развода

По закону (ст. 45, 46 СК РФ) все обязательства одного из супругов, возникшие в период брака, являются общими долгами супругов. Если супруги не заключали брачного договора, их долги (в том числе обязательства по кредитам) после расторжения брака делятся так же, как и общее нажитое имущество. Исключение составляют те случаи, когда второму супругу удается доказать, что полученные по обязательству денежные средства были израсходованы другим супругом не в интересах семьи (в судебной практике под этим понимаются азартные игры и иные вредные привычки и действия, наносящие ущерб интересам семьи).

На практике это означает, что в тех случаях, когда по кредитному договору заемщиком является один из супругов (а второй не является ни созаемщиком, ни поручителем), с иском о взыскании долга банк может обратиться к супругу-заемщику. А если имущества, зарегистрированного на имя супруга-должника, в исполнительном производстве окажется  недостаточно для того, чтобы расплатиться с банком, может быть выделена его доля в общем имуществе супругов.

Как правило, второй супруг является созаемщиком или поручителем (независимо от того, приобреталось имущество на имя одного из супругов или на обоих в определенных долях). Созаемщики и поручители несут такую же ответственность за исполнение обязательств, как и основной заемщик, независимо от того, кем они приходятся заемщику. При расторжении брака существуют риски прекращения одним из супругов платежей по кредиту, просрочки платежей по кредиту и обращения банком взыскания на предмет ипотеки. Если один из супругов после развода отказывается обслуживать кредит, второму следует платить, чтобы не допустить просрочки, и уже затем взыскивать со второго супруга половину от уплаченной суммы в судебном порядке.

Раздел имущества

В случае отсутствия брачного договора при расторжении брака бывшие супруги могут пойти по одному из двух путей.

1. Заключить соглашение о разделе имущества, которым будут урегулированы вопросы раздела всего или части общего имущества (включая движимое и недвижимое) и исполнения обязательств по общим долгам.

Несмотря на то, что иск банка-кредитора может быть предъявлен к супругу-должнику независимо от условий соглашения, заключенным соглашением могут быть урегулированы последствия исполнения обязательств перед банком одним из супругов.

2. Разделить имущество в судебном порядке. Необходимость в судебном разделе имущества возникает, если: 1) супруги не договорились о разделе имущества путем заключения соглашения; 2) на раздел имущества, находящегося в залоге (в том числе в ипотеке), не дает согласия банк.

Как правило, банки не дают согласия на раздел заложенного имущества. При рассмотрении дела судом имущество будет поделено независимо от позиции банка. Так как при разделе имущества супругов не должны быть нарушены права банка, ипотека будет сохранена до момента полного погашения кредита.  

В случае, если супругам не удается договориться о разделе имущества, существует риск,  что все имущество будет поделено между ними судом по 1/2 доле в праве (то есть каждому из супругов будет принадлежать ½ в собственности на квартиру, ½ на машину и так далее).

При разделе имущества в судебном порядке действующие обязательства по кредиту при отсутствии согласия банка суд делить не будет (а такого согласия банки, как правило, не дают). Таким образом, независимо от расторжения брака и раздела имущества кредитор вправе обращаться с иском к супругам (или одному из них) в соответствии с заключенным кредитным договором (договором поручительства).

Супруг, личные (добрачные) средства которого были использованы при покупке квартиры при разделе имущества, может представить в суде соответствующие доказательства, свидетельствующие о получении им денежных средств непосредственно перед сделкой по приобретению имущества в период брака (в качестве таких доказательств могут выступать договоры о продаже имущества, не находящегося в общей совместной собственности, документы о снятии денежных средств со счетов, получении их от третьих лиц, если эти средства не могут быть отнесены к общим доходам, и прочее). Судом эти доказательства будут расцениваться с учетом дат покупки и продажи (временного промежутка между этими сделками) и в совокупности с другими доказательствами (например, что иного источника денежных средств или общих накоплений супругов на дату покупки не было).

Ипотека и материнский капитал

Если для приобретения квартиры использовались средства материнского капитала, то при расторжении брака целесообразно в судебном порядке определять доли в праве собственности на жилое помещение — включая бывших супругов и всех детей.
По закону получателем средств материнского капитала является женщина, однако приобретаемое с использованием средств маткапитала жилое помещение «должно
оформляться в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго и последующего детей) с определением размера долей по соглашению».

Фактически это означает, что при обращении за маткапиталом супруги оформляют нотариально удостоверенное обязательство оформить квартиру в общую долевую собственность после погашения ипотеки (сразу оформить квартиру в общую долевую собственность с детьми не позволяет банк). После выплаты кредита между супругами заключается соглашение об определении долей каждого из членов семьи в праве собственности на квартиру (размер долей определяется соглашением).
На практике это соглашение заключается не всегда. При отсутствии такого соглашения  доли судом определяются равными (то есть на каждого из родителей и двух детей выделяется по 1/4 доли — ст. 245 ГК РФ).

При разделе имущества в судебном порядке можно определить доли в квартире с учетом детей. При отсутствии таких требований доли супругов будут признаны равными независимо от того, использовались средства материнского капитала или нет.
Это имеет значение для того из родителей, с кем после расторжения брака остаются дети. Так, например, суд, определяя, кому именно из супругов оставить жилье, а с кого взыскать компенсацию в пользу другого супруга, будет учитывать, что ребенок имеет долю в собственности на квартиру и место проживания ребенка определено с матерью. 

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Один супруг по ипотеке: преимущества и недостатки

Нужно ли вам подавать заявление на ипотеку вместе с супругом?

Супружеские пары покупают дом — или рефинансируют свой нынешний дом — не обязательно включать обоих супругов в ипотеку.

На самом деле, иногда наличие обоих супругов в заявлении на жилищный кредит вызывает проблемы с ипотекой. Например, низкий кредитный рейтинг одного из супругов может затруднить получение кредита или повышение процентной ставки.

В таких случаях лучше не использовать жилищный кредит одному из супругов.

К счастью, существует широкий спектр ипотечных программ, включая ссуды с низким и нулевым первоначальным взносом, которые облегчают индивидуальным заявителям покупку дома. А низкие цены сегодня делают покупки более доступными.

В этой статье (Перейти к…)

Преимущества наличия одного супруга по ипотеке

Есть несколько причин, по которым супружеская пара может захотеть купить дом только на имя одного из супругов: чтобы защитить интересы покупателя, спланировать его имущество, сэкономить деньги или претендовать на ипотеку.

Избегайте проблем с кредитом на ваше заявление на ипотеку

Серьезные проблемы с ипотекой могут возникнуть, когда один человек по совместной заявке имеется плохой или поврежденный кредит.

Это потому, что ипотечные кредиторы составляют «объединенный» кредитный отчет с историей и баллами для каждого заявителя, и они используют наименьших из двух баллов или средних из трех баллов для оценки заявок. Используемая ими оценка называется «репрезентативной» кредитной оценкой.

К сожалению, с двумя заявителями кредиторы не усредните репрезентативные оценки.Они отказываются от FICO лучшего заявителя. набрать полностью и сделать предложение на основе нижнего.

Это может легко привести к более высокая процентная ставка. Или, если кредитный рейтинг вашего супруга достаточно низкий, вы можете вообще не могут претендовать на получение ссуды.

Кредитные баллы ниже 580 получат отрицается большинством кредиторов. Если у одного из супругов такой низкий балл, другой должен подумайте о том, чтобы сделать это в одиночку.

Сэкономьте на ипотеке проценты

Если один из супругов имеет приемлемый кредит но другой имеет исключительную кредитоспособность, супруга с более высокой кредитоспособностью может рассмотреть самостоятельно подать заявку на получение более низкой ставки по ипотеке.

Это может сэкономить вам тысячи на Ваш жилищный кредит на длительный срок.

Несколько лет назад, Федеральная резервная система изучила стоимость ипотеки и кое-что нашла поразительно. Из более чем 600 000 изученных кредитов десять процентов могли иметь заплатили как минимум на 0,125% меньше, если подал заявку более квалифицированный покупатель.

Кроме того, еще 25 процентов заемщиков могли бы «значительно снизить» расходы по кредиту Сюда.

Может быть платным проверить с вашим кредитный специалист.Например, если у одного заемщика есть 699 FICO, а у другого — 700 FICO, они сэкономили бы 500 долларов на ссудных сборах на каждые 100000 долларов, взятых в долг из-за Fannie Mae взимает плату за результаты ниже 700.

Главный недостаток этого Стратегия заключается в том, что теперь единственный заемщик должен пройти квалификацию без помощи своих доход супруга. Таким образом, чтобы это сработало, супруг по ипотеке, скорее всего, нужен более высокий кредитный рейтинг и больший доход.

Сохранить активы, если один из супругов оспорено долговым обязательством

Ваш дом — это актив, который в некоторых случаях может быть арестован или конфискован.Например, если у вашего супруга невыплаченные студенческие ссуды, неуплаченные налоги или алименты, или невыплаченные судебные решения, он или она может быть уязвима для конфискации активов.

Купив дом в своем только имя, вы защищаете его от кредиторов. Обратите внимание, что если ваш супруг понес долг после свадьбы с вами, эта защита может не применяться.

Это также применимо, если вы покупка дома на деньги, которые у вас были до женитьбы. Если вы покупаете дом с вашими собственными единоличными и отдельными фондами, вы, вероятно, захотите сохранить его отдельно стоящий дом.

Упростите планирование недвижимости

Дом на ваше имя упрощает имущественное планирование, особенно если это ваш второй брак. Для Например, если вы хотите оставить свой дом своим детям из предыдущего союза, это легче сделать, когда вам не нужно распутывать права своих нынешнему супругу это сделать.

Воздержитесь от бракоразводных битв

Конечно, вы не планируете разводиться, когда вы выйти замуж. Но если состояние вашего союза немного шаткое, и вы тот, кто делает тяжелую работу по покупке, вы можете сохранить контроль покупая только на свое имя.

Один супруга по ипотеке: Недостатки

Если оба супруга имеют сопоставимый кредит и совместное имущественное планирование, Часто имеет смысл использовать совместную ипотечную заявку.

Это потому, что отказ кредитоспособного супруга от ипотеки может резко уменьшите свою заемную способность.

Меньше дохода — значит меньше покупательная способность

Самым большим недостатком отказа от ипотечного кредита является то, что их доход обычно не учитывается в приложении.Это могло иметь большое влияние на сумму, которую вы можете занять.

Проще говоря, больший доход означает, что вы можете позволить себе более крупный ежемесячный ипотечный платеж. Это увеличивает максимальную сумму кредита.

В результате пары, подающие совместное заявление на ипотеку, часто могут позволить себе более крупные и дорогие дома, чем заявители-одиночки.

Потенциально выше отношение долга к доходу

Отказ от ипотечного кредита также может повлиять на отношение долга к доходу (DTI).

DTI — это ключевой показатель, по которому кредиторы определяют, сколько дома вы можете предоставлять. Сравнивая ваш ежемесячный валовой доход с вашими ежемесячными долгами — включая студенческие ссуды, автокредиты и платежи по кредитным картам — кредиторы могут определить, сколько денег «осталось» в вашем бюджете для выплаты ипотечного кредита.

Чем выше ваш доход и чем ниже ваши долги, тем больше у вас дома. могу себе позволить.

Если один из супругов подает заявку на ипотеку в одиночку и у них большие долги, им может быть труднее выполнить требования DTI кредитора.Или они могут иметь право, но на меньшую сумму кредита, чем ожидалось.

С другой стороны, если один из супругов имеет большой долг и не получает основную часть дохода, возможно, имеет смысл исключить их из заявления, поскольку это может снизить соотношение долга к доходу другого супруга.

Что если у одного из супругов высокий доход, но плохая кредитная история?

Что, если бы у одного из супругов был большой кредит, но он не мог позволить себе семейного? только их доход — а у другого супруга хороший доход, но плохая кредитоспособность?

В этом случае хорошим решением может стать кредит HomeReady от Fannie Mae.

Эта ипотечная программа позволяет подсчитать дополнительный доход семьи к вашей ипотеке, не добавляя другое лицо в качестве полноправного со-заемщика на приложение.

Это означает, что супруг с хорошей кредитной историей может подать заявку на жилищный кредит. самостоятельно и пополнять свой доход частью дохода своего партнера. доход для увеличения их способности заимствования. Поскольку супруга с низким кредитным рейтингом не на заявка, их плохой кредитный рейтинг не повлияет на право на получение кредита или процентная ставка.

Для получения кредита HomeReady требуется минимум 620 баллов FICO и 3% первоначальный взнос.

Кроме того, пара должна доказать, что они прожили вместе в течение не менее чем за 12 месяцев до подачи заявки, чтобы не заявитель доход, который будет засчитан в счет ипотеки.

Банка один супруг рефинансирует ипотеку без другого?

Если только один из супругов имеет существующую ипотеку — например, если они купили дом до свадьбы — этот человек может рефинансировать ипотека только на их имя.

Если оба супруга имеют текущую ипотеку, ваши варианты зависят от ваши цели рефинансирования.

В ситуациях, когда оба супруга хотят сохранить совместную ипотеку, они оба должны подать заявку на новый жилищный кредит, пройти андеррайтинг и подписать ипотечные бумаги. Невозможно рефинансировать только одного заемщика на заявление и по-прежнему сохраняйте свои имена в ипотеке.

В других случаях супружеская пара или разведенная пара может захотеть рефинансировать, чтобы удалить имя одного человека из ипотеки.Это возможно, но удаляемый заемщик должен согласиться на договоренность.

Один из супругов не может рефинансировать совместную ипотеку без ведома или согласия другого заемщика — это будет ипотека мошенничество.

Кроме того, супруг (а), остающийся по ипотеке, должен иметь возможность претендовать на получение кредита самостоятельно. Это включает в себя получение кредитного рейтинга, требования к занятости, доходу и DTI. И у человека в ссуде будет также оплатить затраты на закрытие.

Банка один из супругов должен иметь ипотеку, но оба — титул?

Если основная причина покупка дома на свое имя означает более дешевую ипотеку или имеете право на ипотеку, вы всегда можете добавить свою вторую половинку к дому титул после оформления кредита. Это официально сделало бы вас «Совладельцы» дома.

Обратите внимание, человек на ипотечный кредит несет полную ответственность за погашение.

Имя совладельца, указанное в заголовке, не налагает на него какой-либо юридической ответственности за помощь с выплатами по ипотеке. И в случае потери права выкупа, только супруга, чье имя указано в ссуде, будет поврежден их кредит.

Банка оба супруга по ипотеке, но только один по титулу?

Нет слишком много раз, когда вы хотели бы сделать это, потому что вы на крючке для заем без защиты прав собственности. Но есть примеры в котором это было бы уместно.

Например, если вам нужно недвижимость на ваше имя для целей планирования недвижимости, но не может имеете право на получение ипотеки самостоятельно, ваш супруг может совместно подписать ипотеку для тебя. Или вы оба можете быть созаемщиками, потому что по закону только одна ипотека. заемщик должен иметь право собственности на недвижимость.

Однако многие кредиторы предпочитают что все заемщики также получают титул. Это потому, что технически заемщик не по титулу не является заемщиком — просто поручителем.

Гаранты не несут юридической ответственности за осуществление ежемесячных платежей.Они несут ответственность только за остаток по кредиту в случае дефолта основного заемщика. Кредиторы должны сделать дополнительный шаг и подать в суд на гаранта, если заемщик не выполняет свои обязательства, а им это не нравится.

Принимая титул как свою единственную и отдельное имущество »означает, что вы оба по-прежнему будете жить в доме, однако только у вас есть доля владения. В документе указано только ваше имя.

Но это расположение не всегда на 100 процентов просто.

У вас наверняка будет «отказаться от требования»

В государствах общей собственности, Недостаточно просто рассматривать титул как единственное и отдельное.Это потому что он показывает , что намереваетесь дом, чтобы быть твоим и только твоим, но это не указывает супругов желаний.

В общественной собственности заявляет, что предполагается, что все, что было приобретено одним из супругов во время брак — собственность обоих. Это включает в себя недвижимость.

Акт о прекращении права требования, который ваш супруг подписывает, и вы записываете с вашим округом, идентифицирует праводателя (супруга отказ от прав на собственность) и получателя гранта, который остается в праве собственности.

Состояние собственности сообщества следующим образом:

• Аризона
• Калифорния
• Айдахо
• Луизиана
• Невада
• Нью-Мексико
• Техас
• Вашингтон
• Висконсин

В других штатах вы также можете должны отказаться от претензий, чтобы вы не могли тайно покупать недвижимость без вашего знания супруга. И многие кредиторы также требуют этого по той же причине.

При поддержке государства ссуды в государственной собственности

Одно из преимуществ наличия ипотека и право владения только на ваше имя не распространяется на общественную собственность. состояния.Если вы получаете ссуду, обеспеченную государством, такую ​​как финансирование FHA, VA или USDA, отдельные долги вашего супруга по-прежнему учитываются в вашем соотношении долга к доходу.

По этим ипотечным кредитам кредитор могут получить кредитный отчет не-заемщика для проверки своих долгов. Однако это кредитный рейтинг человека не учитывается при подаче заявки.

В руководстве HUD указано:

«Кредитор не должен рассматривать кредитная история супруга, не являющегося заемщиком. Кредит супруга, не имеющего займов история не считается поводом для отказа в выдаче ипотечного кредита.

Кредитор должен

• Подтвердите и задокументируйте долг супруга, не являющегося заемщиком
• Сделайте отметку в файле со ссылкой на закон конкретного штата, который оправдывает исключение любого долга из возмещения заемный супруг (а) для определения долгов, которые должны быть включены в обязательства »

К счастью, другой заем программы не обязательно несут это требование.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Сегодняшние ставки по ипотеке отлично подходит как для покупки жилья, так и для рефинансирования. И вы можете иметь возможность сократить свои платежи, направив только наиболее квалифицированного соискателя ипотека. Проверьте все варианты, чтобы увидеть, что лучше всего подходит для вашего нового кредит на дом.

Подтвердите новую ставку (27 марта 2021 г.)

Один супруг по ипотеке: преимущества и недостатки

Нужно ли вам подавать заявление на ипотеку вместе с супругом?

Супружеские пары покупают дом — или рефинансируют свой нынешний дом — не обязательно включать обоих супругов в ипотеку.

На самом деле, иногда наличие обоих супругов в заявлении на жилищный кредит вызывает проблемы с ипотекой. Например, низкий кредитный рейтинг одного из супругов может затруднить получение кредита или повышение процентной ставки.

В таких случаях лучше не использовать жилищный кредит одному из супругов.

К счастью, существует широкий спектр ипотечных программ, включая ссуды с низким и нулевым первоначальным взносом, которые облегчают индивидуальным заявителям покупку дома. А низкие цены сегодня делают покупки более доступными.

В этой статье (Перейти к…)

Преимущества наличия одного супруга по ипотеке

Есть несколько причин, по которым супружеская пара может захотеть купить дом только на имя одного из супругов: чтобы защитить интересы покупателя, спланировать его имущество, сэкономить деньги или претендовать на ипотеку.

Избегайте проблем с кредитом на ваше заявление на ипотеку

Серьезные проблемы с ипотекой могут возникнуть, когда один человек по совместной заявке имеется плохой или поврежденный кредит.

Это потому, что ипотечные кредиторы составляют «объединенный» кредитный отчет с историей и баллами для каждого заявителя, и они используют наименьших из двух баллов или средних из трех баллов для оценки заявок. Используемая ими оценка называется «репрезентативной» кредитной оценкой.

К сожалению, с двумя заявителями кредиторы не усредните репрезентативные оценки. Они отказываются от FICO лучшего заявителя. набрать полностью и сделать предложение на основе нижнего.

Это может легко привести к более высокая процентная ставка. Или, если кредитный рейтинг вашего супруга достаточно низкий, вы можете вообще не могут претендовать на получение ссуды.

Кредитные баллы ниже 580 получат отрицается большинством кредиторов. Если у одного из супругов такой низкий балл, другой должен подумайте о том, чтобы сделать это в одиночку.

Сэкономьте на ипотеке проценты

Если один из супругов имеет приемлемый кредит но другой имеет исключительную кредитоспособность, супруга с более высокой кредитоспособностью может рассмотреть самостоятельно подать заявку на получение более низкой ставки по ипотеке.

Это может сэкономить вам тысячи на Ваш жилищный кредит на длительный срок.

Несколько лет назад, Федеральная резервная система изучила стоимость ипотеки и кое-что нашла поразительно. Из более чем 600 000 изученных кредитов десять процентов могли иметь заплатили как минимум на 0,125% меньше, если подал заявку более квалифицированный покупатель.

Кроме того, еще 25 процентов заемщиков могли бы «значительно снизить» расходы по кредиту Сюда.

Может быть платным проверить с вашим кредитный специалист.Например, если у одного заемщика есть 699 FICO, а у другого — 700 FICO, они сэкономили бы 500 долларов на ссудных сборах на каждые 100000 долларов, взятых в долг из-за Fannie Mae взимает плату за результаты ниже 700.

Главный недостаток этого Стратегия заключается в том, что теперь единственный заемщик должен пройти квалификацию без помощи своих доход супруга. Таким образом, чтобы это сработало, супруг по ипотеке, скорее всего, нужен более высокий кредитный рейтинг и больший доход.

Сохранить активы, если один из супругов оспорено долговым обязательством

Ваш дом — это актив, который в некоторых случаях может быть арестован или конфискован.Например, если у вашего супруга невыплаченные студенческие ссуды, неуплаченные налоги или алименты, или невыплаченные судебные решения, он или она может быть уязвима для конфискации активов.

Купив дом в своем только имя, вы защищаете его от кредиторов. Обратите внимание, что если ваш супруг понес долг после свадьбы с вами, эта защита может не применяться.

Это также применимо, если вы покупка дома на деньги, которые у вас были до женитьбы. Если вы покупаете дом с вашими собственными единоличными и отдельными фондами, вы, вероятно, захотите сохранить его отдельно стоящий дом.

Упростите планирование недвижимости

Дом на ваше имя упрощает имущественное планирование, особенно если это ваш второй брак. Для Например, если вы хотите оставить свой дом своим детям из предыдущего союза, это легче сделать, когда вам не нужно распутывать права своих нынешнему супругу это сделать.

Воздержитесь от бракоразводных битв

Конечно, вы не планируете разводиться, когда вы выйти замуж. Но если состояние вашего союза немного шаткое, и вы тот, кто делает тяжелую работу по покупке, вы можете сохранить контроль покупая только на свое имя.

Один супруга по ипотеке: Недостатки

Если оба супруга имеют сопоставимый кредит и совместное имущественное планирование, Часто имеет смысл использовать совместную ипотечную заявку.

Это потому, что отказ кредитоспособного супруга от ипотеки может резко уменьшите свою заемную способность.

Меньше дохода — значит меньше покупательная способность

Самым большим недостатком отказа от ипотечного кредита является то, что их доход обычно не учитывается в приложении.Это могло иметь большое влияние на сумму, которую вы можете занять.

Проще говоря, больший доход означает, что вы можете позволить себе более крупный ежемесячный ипотечный платеж. Это увеличивает максимальную сумму кредита.

В результате пары, подающие совместное заявление на ипотеку, часто могут позволить себе более крупные и дорогие дома, чем заявители-одиночки.

Потенциально выше отношение долга к доходу

Отказ от ипотечного кредита также может повлиять на отношение долга к доходу (DTI).

DTI — это ключевой показатель, по которому кредиторы определяют, сколько дома вы можете предоставлять. Сравнивая ваш ежемесячный валовой доход с вашими ежемесячными долгами — включая студенческие ссуды, автокредиты и платежи по кредитным картам — кредиторы могут определить, сколько денег «осталось» в вашем бюджете для выплаты ипотечного кредита.

Чем выше ваш доход и чем ниже ваши долги, тем больше у вас дома. могу себе позволить.

Если один из супругов подает заявку на ипотеку в одиночку и у них большие долги, им может быть труднее выполнить требования DTI кредитора.Или они могут иметь право, но на меньшую сумму кредита, чем ожидалось.

С другой стороны, если один из супругов имеет большой долг и не получает основную часть дохода, возможно, имеет смысл исключить их из заявления, поскольку это может снизить соотношение долга к доходу другого супруга.

Что если у одного из супругов высокий доход, но плохая кредитная история?

Что, если бы у одного из супругов был большой кредит, но он не мог позволить себе семейного? только их доход — а у другого супруга хороший доход, но плохая кредитоспособность?

В этом случае хорошим решением может стать кредит HomeReady от Fannie Mae.

Эта ипотечная программа позволяет подсчитать дополнительный доход семьи к вашей ипотеке, не добавляя другое лицо в качестве полноправного со-заемщика на приложение.

Это означает, что супруг с хорошей кредитной историей может подать заявку на жилищный кредит. самостоятельно и пополнять свой доход частью дохода своего партнера. доход для увеличения их способности заимствования. Поскольку супруга с низким кредитным рейтингом не на заявка, их плохой кредитный рейтинг не повлияет на право на получение кредита или процентная ставка.

Для получения кредита HomeReady требуется минимум 620 баллов FICO и 3% первоначальный взнос.

Кроме того, пара должна доказать, что они прожили вместе в течение не менее чем за 12 месяцев до подачи заявки, чтобы не заявитель доход, который будет засчитан в счет ипотеки.

Банка один супруг рефинансирует ипотеку без другого?

Если только один из супругов имеет существующую ипотеку — например, если они купили дом до свадьбы — этот человек может рефинансировать ипотека только на их имя.

Если оба супруга имеют текущую ипотеку, ваши варианты зависят от ваши цели рефинансирования.

В ситуациях, когда оба супруга хотят сохранить совместную ипотеку, они оба должны подать заявку на новый жилищный кредит, пройти андеррайтинг и подписать ипотечные бумаги. Невозможно рефинансировать только одного заемщика на заявление и по-прежнему сохраняйте свои имена в ипотеке.

В других случаях супружеская пара или разведенная пара может захотеть рефинансировать, чтобы удалить имя одного человека из ипотеки.Это возможно, но удаляемый заемщик должен согласиться на договоренность.

Один из супругов не может рефинансировать совместную ипотеку без ведома или согласия другого заемщика — это будет ипотека мошенничество.

Кроме того, супруг (а), остающийся по ипотеке, должен иметь возможность претендовать на получение кредита самостоятельно. Это включает в себя получение кредитного рейтинга, требования к занятости, доходу и DTI. И у человека в ссуде будет также оплатить затраты на закрытие.

Банка один из супругов должен иметь ипотеку, но оба — титул?

Если основная причина покупка дома на свое имя означает более дешевую ипотеку или имеете право на ипотеку, вы всегда можете добавить свою вторую половинку к дому титул после оформления кредита. Это официально сделало бы вас «Совладельцы» дома.

Обратите внимание, человек на ипотечный кредит несет полную ответственность за погашение.

Имя совладельца, указанное в заголовке, не налагает на него какой-либо юридической ответственности за помощь с выплатами по ипотеке. И в случае потери права выкупа, только супруга, чье имя указано в ссуде, будет поврежден их кредит.

Банка оба супруга по ипотеке, но только один по титулу?

Нет слишком много раз, когда вы хотели бы сделать это, потому что вы на крючке для заем без защиты прав собственности. Но есть примеры в котором это было бы уместно.

Например, если вам нужно недвижимость на ваше имя для целей планирования недвижимости, но не может имеете право на получение ипотеки самостоятельно, ваш супруг может совместно подписать ипотеку для тебя. Или вы оба можете быть созаемщиками, потому что по закону только одна ипотека. заемщик должен иметь право собственности на недвижимость.

Однако многие кредиторы предпочитают что все заемщики также получают титул. Это потому, что технически заемщик не по титулу не является заемщиком — просто поручителем.

Гаранты не несут юридической ответственности за осуществление ежемесячных платежей.Они несут ответственность только за остаток по кредиту в случае дефолта основного заемщика. Кредиторы должны сделать дополнительный шаг и подать в суд на гаранта, если заемщик не выполняет свои обязательства, а им это не нравится.

Принимая титул как свою единственную и отдельное имущество »означает, что вы оба по-прежнему будете жить в доме, однако только у вас есть доля владения. В документе указано только ваше имя.

Но это расположение не всегда на 100 процентов просто.

У вас наверняка будет «отказаться от требования»

В государствах общей собственности, Недостаточно просто рассматривать титул как единственное и отдельное.Это потому что он показывает , что намереваетесь дом, чтобы быть твоим и только твоим, но это не указывает супругов желаний.

В общественной собственности заявляет, что предполагается, что все, что было приобретено одним из супругов во время брак — собственность обоих. Это включает в себя недвижимость.

Акт о прекращении права требования, который ваш супруг подписывает, и вы записываете с вашим округом, идентифицирует праводателя (супруга отказ от прав на собственность) и получателя гранта, который остается в праве собственности.

Состояние собственности сообщества следующим образом:

• Аризона
• Калифорния
• Айдахо
• Луизиана
• Невада
• Нью-Мексико
• Техас
• Вашингтон
• Висконсин

В других штатах вы также можете должны отказаться от претензий, чтобы вы не могли тайно покупать недвижимость без вашего знания супруга. И многие кредиторы также требуют этого по той же причине.

При поддержке государства ссуды в государственной собственности

Одно из преимуществ наличия ипотека и право владения только на ваше имя не распространяется на общественную собственность. состояния.Если вы получаете ссуду, обеспеченную государством, такую ​​как финансирование FHA, VA или USDA, отдельные долги вашего супруга по-прежнему учитываются в вашем соотношении долга к доходу.

По этим ипотечным кредитам кредитор могут получить кредитный отчет не-заемщика для проверки своих долгов. Однако это кредитный рейтинг человека не учитывается при подаче заявки.

В руководстве HUD указано:

«Кредитор не должен рассматривать кредитная история супруга, не являющегося заемщиком. Кредит супруга, не имеющего займов история не считается поводом для отказа в выдаче ипотечного кредита.

Кредитор должен

• Подтвердите и задокументируйте долг супруга, не являющегося заемщиком
• Сделайте отметку в файле со ссылкой на закон конкретного штата, который оправдывает исключение любого долга из возмещения заемный супруг (а) для определения долгов, которые должны быть включены в обязательства »

К счастью, другой заем программы не обязательно несут это требование.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Сегодняшние ставки по ипотеке отлично подходит как для покупки жилья, так и для рефинансирования. И вы можете иметь возможность сократить свои платежи, направив только наиболее квалифицированного соискателя ипотека. Проверьте все варианты, чтобы увидеть, что лучше всего подходит для вашего нового кредит на дом.

Подтвердите новую ставку (27 марта 2021 г.)

Один супруг по ипотеке: преимущества и недостатки

Нужно ли вам подавать заявление на ипотеку вместе с супругом?

Супружеские пары покупают дом — или рефинансируют свой нынешний дом — не обязательно включать обоих супругов в ипотеку.

На самом деле, иногда наличие обоих супругов в заявлении на жилищный кредит вызывает проблемы с ипотекой. Например, низкий кредитный рейтинг одного из супругов может затруднить получение кредита или повышение процентной ставки.

В таких случаях лучше не использовать жилищный кредит одному из супругов.

К счастью, существует широкий спектр ипотечных программ, включая ссуды с низким и нулевым первоначальным взносом, которые облегчают индивидуальным заявителям покупку дома. А низкие цены сегодня делают покупки более доступными.

В этой статье (Перейти к…)

Преимущества наличия одного супруга по ипотеке

Есть несколько причин, по которым супружеская пара может захотеть купить дом только на имя одного из супругов: чтобы защитить интересы покупателя, спланировать его имущество, сэкономить деньги или претендовать на ипотеку.

Избегайте проблем с кредитом на ваше заявление на ипотеку

Серьезные проблемы с ипотекой могут возникнуть, когда один человек по совместной заявке имеется плохой или поврежденный кредит.

Это потому, что ипотечные кредиторы составляют «объединенный» кредитный отчет с историей и баллами для каждого заявителя, и они используют наименьших из двух баллов или средних из трех баллов для оценки заявок. Используемая ими оценка называется «репрезентативной» кредитной оценкой.

К сожалению, с двумя заявителями кредиторы не усредните репрезентативные оценки. Они отказываются от FICO лучшего заявителя. набрать полностью и сделать предложение на основе нижнего.

Это может легко привести к более высокая процентная ставка. Или, если кредитный рейтинг вашего супруга достаточно низкий, вы можете вообще не могут претендовать на получение ссуды.

Кредитные баллы ниже 580 получат отрицается большинством кредиторов. Если у одного из супругов такой низкий балл, другой должен подумайте о том, чтобы сделать это в одиночку.

Сэкономьте на ипотеке проценты

Если один из супругов имеет приемлемый кредит но другой имеет исключительную кредитоспособность, супруга с более высокой кредитоспособностью может рассмотреть самостоятельно подать заявку на получение более низкой ставки по ипотеке.

Это может сэкономить вам тысячи на Ваш жилищный кредит на длительный срок.

Несколько лет назад, Федеральная резервная система изучила стоимость ипотеки и кое-что нашла поразительно. Из более чем 600 000 изученных кредитов десять процентов могли иметь заплатили как минимум на 0,125% меньше, если подал заявку более квалифицированный покупатель.

Кроме того, еще 25 процентов заемщиков могли бы «значительно снизить» расходы по кредиту Сюда.

Может быть платным проверить с вашим кредитный специалист.Например, если у одного заемщика есть 699 FICO, а у другого — 700 FICO, они сэкономили бы 500 долларов на ссудных сборах на каждые 100000 долларов, взятых в долг из-за Fannie Mae взимает плату за результаты ниже 700.

Главный недостаток этого Стратегия заключается в том, что теперь единственный заемщик должен пройти квалификацию без помощи своих доход супруга. Таким образом, чтобы это сработало, супруг по ипотеке, скорее всего, нужен более высокий кредитный рейтинг и больший доход.

Сохранить активы, если один из супругов оспорено долговым обязательством

Ваш дом — это актив, который в некоторых случаях может быть арестован или конфискован.Например, если у вашего супруга невыплаченные студенческие ссуды, неуплаченные налоги или алименты, или невыплаченные судебные решения, он или она может быть уязвима для конфискации активов.

Купив дом в своем только имя, вы защищаете его от кредиторов. Обратите внимание, что если ваш супруг понес долг после свадьбы с вами, эта защита может не применяться.

Это также применимо, если вы покупка дома на деньги, которые у вас были до женитьбы. Если вы покупаете дом с вашими собственными единоличными и отдельными фондами, вы, вероятно, захотите сохранить его отдельно стоящий дом.

Упростите планирование недвижимости

Дом на ваше имя упрощает имущественное планирование, особенно если это ваш второй брак. Для Например, если вы хотите оставить свой дом своим детям из предыдущего союза, это легче сделать, когда вам не нужно распутывать права своих нынешнему супругу это сделать.

Воздержитесь от бракоразводных битв

Конечно, вы не планируете разводиться, когда вы выйти замуж. Но если состояние вашего союза немного шаткое, и вы тот, кто делает тяжелую работу по покупке, вы можете сохранить контроль покупая только на свое имя.

Один супруга по ипотеке: Недостатки

Если оба супруга имеют сопоставимый кредит и совместное имущественное планирование, Часто имеет смысл использовать совместную ипотечную заявку.

Это потому, что отказ кредитоспособного супруга от ипотеки может резко уменьшите свою заемную способность.

Меньше дохода — значит меньше покупательная способность

Самым большим недостатком отказа от ипотечного кредита является то, что их доход обычно не учитывается в приложении. Это могло иметь большое влияние на сумму, которую вы можете занять.

Проще говоря, больший доход означает, что вы можете позволить себе более крупный ежемесячный ипотечный платеж. Это увеличивает максимальную сумму кредита.

В результате пары, подающие совместное заявление на ипотеку, часто могут позволить себе более крупные и дорогие дома, чем заявители-одиночки.

Потенциально выше отношение долга к доходу

Отказ от ипотечного кредита также может повлиять на отношение долга к доходу (DTI).

DTI — это ключевой показатель, по которому кредиторы определяют, сколько дома вы можете предоставлять. Сравнивая ваш ежемесячный валовой доход с вашими ежемесячными долгами — включая студенческие ссуды, автокредиты и платежи по кредитным картам — кредиторы могут определить, сколько денег «осталось» в вашем бюджете для выплаты ипотечного кредита.

Чем выше ваш доход и чем ниже ваши долги, тем больше у вас дома. могу себе позволить.

Если один из супругов подает заявку на ипотеку в одиночку и у них большие долги, им может быть труднее выполнить требования DTI кредитора.Или они могут иметь право, но на меньшую сумму кредита, чем ожидалось.

С другой стороны, если один из супругов имеет большой долг и не получает основную часть дохода, возможно, имеет смысл исключить их из заявления, поскольку это может снизить соотношение долга к доходу другого супруга.

Что если у одного из супругов высокий доход, но плохая кредитная история?

Что, если бы у одного из супругов был большой кредит, но он не мог позволить себе семейного? только их доход — а у другого супруга хороший доход, но плохая кредитоспособность?

В этом случае хорошим решением может стать кредит HomeReady от Fannie Mae.

Эта ипотечная программа позволяет подсчитать дополнительный доход семьи к вашей ипотеке, не добавляя другое лицо в качестве полноправного со-заемщика на приложение.

Это означает, что супруг с хорошей кредитной историей может подать заявку на жилищный кредит. самостоятельно и пополнять свой доход частью дохода своего партнера. доход для увеличения их способности заимствования. Поскольку супруга с низким кредитным рейтингом не на заявка, их плохой кредитный рейтинг не повлияет на право на получение кредита или процентная ставка.

Для получения кредита HomeReady требуется минимум 620 баллов FICO и 3% первоначальный взнос.

Кроме того, пара должна доказать, что они прожили вместе в течение не менее чем за 12 месяцев до подачи заявки, чтобы не заявитель доход, который будет засчитан в счет ипотеки.

Банка один супруг рефинансирует ипотеку без другого?

Если только один из супругов имеет существующую ипотеку — например, если они купили дом до свадьбы — этот человек может рефинансировать ипотека только на их имя.

Если оба супруга имеют текущую ипотеку, ваши варианты зависят от ваши цели рефинансирования.

В ситуациях, когда оба супруга хотят сохранить совместную ипотеку, они оба должны подать заявку на новый жилищный кредит, пройти андеррайтинг и подписать ипотечные бумаги. Невозможно рефинансировать только одного заемщика на заявление и по-прежнему сохраняйте свои имена в ипотеке.

В других случаях супружеская пара или разведенная пара может захотеть рефинансировать, чтобы удалить имя одного человека из ипотеки.Это возможно, но удаляемый заемщик должен согласиться на договоренность.

Один из супругов не может рефинансировать совместную ипотеку без ведома или согласия другого заемщика — это будет ипотека мошенничество.

Кроме того, супруг (а), остающийся по ипотеке, должен иметь возможность претендовать на получение кредита самостоятельно. Это включает в себя получение кредитного рейтинга, требования к занятости, доходу и DTI. И у человека в ссуде будет также оплатить затраты на закрытие.

Банка один из супругов должен иметь ипотеку, но оба — титул?

Если основная причина покупка дома на свое имя означает более дешевую ипотеку или имеете право на ипотеку, вы всегда можете добавить свою вторую половинку к дому титул после оформления кредита. Это официально сделало бы вас «Совладельцы» дома.

Обратите внимание, человек на ипотечный кредит несет полную ответственность за погашение.

Имя совладельца, указанное в заголовке, не налагает на него какой-либо юридической ответственности за помощь с выплатами по ипотеке. И в случае потери права выкупа, только супруга, чье имя указано в ссуде, будет поврежден их кредит.

Банка оба супруга по ипотеке, но только один по титулу?

Нет слишком много раз, когда вы хотели бы сделать это, потому что вы на крючке для заем без защиты прав собственности. Но есть примеры в котором это было бы уместно.

Например, если вам нужно недвижимость на ваше имя для целей планирования недвижимости, но не может имеете право на получение ипотеки самостоятельно, ваш супруг может совместно подписать ипотеку для тебя. Или вы оба можете быть созаемщиками, потому что по закону только одна ипотека. заемщик должен иметь право собственности на недвижимость.

Однако многие кредиторы предпочитают что все заемщики также получают титул. Это потому, что технически заемщик не по титулу не является заемщиком — просто поручителем.

Гаранты не несут юридической ответственности за осуществление ежемесячных платежей.Они несут ответственность только за остаток по кредиту в случае дефолта основного заемщика. Кредиторы должны сделать дополнительный шаг и подать в суд на гаранта, если заемщик не выполняет свои обязательства, а им это не нравится.

Принимая титул как свою единственную и отдельное имущество »означает, что вы оба по-прежнему будете жить в доме, однако только у вас есть доля владения. В документе указано только ваше имя.

Но это расположение не всегда на 100 процентов просто.

У вас наверняка будет «отказаться от требования»

В государствах общей собственности, Недостаточно просто рассматривать титул как единственное и отдельное.Это потому что он показывает , что намереваетесь дом, чтобы быть твоим и только твоим, но это не указывает супругов желаний.

В общественной собственности заявляет, что предполагается, что все, что было приобретено одним из супругов во время брак — собственность обоих. Это включает в себя недвижимость.

Акт о прекращении права требования, который ваш супруг подписывает, и вы записываете с вашим округом, идентифицирует праводателя (супруга отказ от прав на собственность) и получателя гранта, который остается в праве собственности.

Состояние собственности сообщества следующим образом:

• Аризона
• Калифорния
• Айдахо
• Луизиана
• Невада
• Нью-Мексико
• Техас
• Вашингтон
• Висконсин

В других штатах вы также можете должны отказаться от претензий, чтобы вы не могли тайно покупать недвижимость без вашего знания супруга. И многие кредиторы также требуют этого по той же причине.

При поддержке государства ссуды в государственной собственности

Одно из преимуществ наличия ипотека и право владения только на ваше имя не распространяется на общественную собственность. состояния.Если вы получаете ссуду, обеспеченную государством, такую ​​как финансирование FHA, VA или USDA, отдельные долги вашего супруга по-прежнему учитываются в вашем соотношении долга к доходу.

По этим ипотечным кредитам кредитор могут получить кредитный отчет не-заемщика для проверки своих долгов. Однако это кредитный рейтинг человека не учитывается при подаче заявки.

В руководстве HUD указано:

«Кредитор не должен рассматривать кредитная история супруга, не являющегося заемщиком. Кредит супруга, не имеющего займов история не считается поводом для отказа в выдаче ипотечного кредита.

Кредитор должен

• Подтвердите и задокументируйте долг супруга, не являющегося заемщиком
• Сделайте отметку в файле со ссылкой на закон конкретного штата, который оправдывает исключение любого долга из возмещения заемный супруг (а) для определения долгов, которые должны быть включены в обязательства »

К счастью, другой заем программы не обязательно несут это требование.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Сегодняшние ставки по ипотеке отлично подходит как для покупки жилья, так и для рефинансирования. И вы можете иметь возможность сократить свои платежи, направив только наиболее квалифицированного соискателя ипотека. Проверьте все варианты, чтобы увидеть, что лучше всего подходит для вашего нового кредит на дом.

Подтвердите новую ставку (27 марта 2021 г.)

пар, покупающих дом под одним именем: плюсы и минусы

Если вы супружеская пара, покупая дом под одним именем, вам следует учитывать некоторые плюсы и минусы.Вы можете купить дом без партнера. На самом деле, в некоторых случаях такая покупка дома имеет свои преимущества.

• У вас или вашего супруга плохая кредитная история?
• Какой у вас общий доход?
• Сколько у вас долгов?

Убедитесь, что вы понимаете, сколько дома вы можете позволить себе как пара, так и частное лицо, но также подумайте о том, как ваш кредитный рейтинг повлияет на процентную ставку по ссуде. После этого вы сможете принять обоснованное решение о том, как финансировать свой новый дом.

Покупка дома под одним именем Возможность

Вы можете купить дом под одним именем, и в большинстве случаев пары делают это, потому что у одного партнера плохой кредит. Однако у совместной ипотеки есть свои преимущества.

• Большая способность заимствования
• Совместная ответственность за погашение кредита
• Правовой титул и документы не будут объединены

Вам следует внимательно рассмотреть плюсы и минусы покупки дом только на имя одного партнера. Помните, что самое важное — это что только тот товарищ, который берет ссуду, будет на документе и титуле. ¹

Супруг (а) в документе

Ваш (а) супруг (а) должен быть в документе, если вы подаете заявление на совместную ипотеку, потому что ипотечная компания потребует от лица, занимающего деньги, указать титул и документ. С другой стороны, если вы получите ссуду без партнера, то в титуле и документе будет указано только ваше имя.

Купить без супруга

Вы можете купить дом без супруга, но вы хотите? Вот некоторые вещи, которые следует учитывать при покупке дома без вашего друга:

• У вашего партнера низкий кредитный рейтинг
• Ваш супруг не соответствует требованиям к доходу
• Вы, вероятно, будете иметь право на меньшую сумму кредита
• Вы все еще можете использовать деньги с совместных счетов для андеррайтинга
• Ваша ипотечная компания может все еще проверять долг вашего партнера

Это важное решение, и у него могут быть свои плюсы и минусы. каждая возможность.Важно изучить все возможные варианты. Это, вероятно, будет быть самой большой и самой важной покупкой в ​​вашей жизни. ²

Первый покупатель

Ваша жена может купить дом в качестве первого покупателя дома, но обычно легче подать заявку в качестве пары для участия в одной из программ для впервые покупателя жилья. Кроме того, есть два важных соображения, касающихся только вашей жены, подающей заявку на ссуду:

• Поскольку ссуда выдается только на ее имя, ипотека Компания будет настаивать на том, что право собственности указано только на ее имя
• Если вы живете в муниципальной собственности, тогда Ваша жена будет нести ответственность за весь долг, но только половину собственности

Хотя ваша жена может претендовать на участие в программе покупки жилья впервые, это может быть, а может и не быть лучшим решением для вас.Обязательно поговорите со специалистом, которому вы доверяете, обо всех возможных вариантах, а также обо всех положительных и отрицательных моментах. ³

Оба супруга по FHA

Для получения ссуды от FHA не обязательно, чтобы оба супруга подали заявку. Но в некоторых штатах банки требуют, чтобы оба партнера подписали кредитные документы FHA. В штатах, где оба партнера должны подписать:

• Чтобы подтвердить, что супруг не имеет никаких претензий на собственность
• Подтвердить, что партнер не является заемщиком
• Определить квалификационный рацион.Партнер задолженность должна учитываться при определении отношения долга к собственному капиталу.

Правила FHA о ссуде предписывают, что отчеты о плохих кредитных операциях не покупающего супруга не могут использоваться для отказа FHA в ипотеке заемщику. Это требование применяется только к первым залоговым правам. Таким образом, в других ситуациях помощнику, не занимающемуся займом, не нужно подписывать документы о ссуде. Наконец, товарищи, не взявшие в долг, не получают права собственности на недвижимость, купленную на жилищный кредит FHA, после выплаты ссуды. ⁴

Покупка дома на одно имя, но оба супруга по ипотеке

Должны ли оба супруга получать ипотеку, зависит от ваше финансовое положение.Вот несколько основных вопросов, которые вы должны задать, чтобы помочь вы принимаете правильное решение.

• Каковы ваши кредитные рейтинги?
• Каково ваше комбинированное отношение долга к доходу?
• Какой кредитный рейтинг выше?

Ответив на эти вопросы, вы получите более четкое представление изображение вашей кредитной ситуации. Это поможет вам решить, следует ли одному помощнику подайте заявку на ипотеку или, если вам обоим лучше, подать заявку вместе. ⁵

Подать совместную заявку

В зависимости от вашего финансового положения, лучше ли вам подать заявку на ипотеку совместно.Вот несколько рекомендаций, которые могут помочь.

• Если у вас обоих значительный доход
• Если у вас обоих одинаковые кредитные рейтинги

Плохая кредитная история одного из супругов является основной причиной не подавать на ипотеку совместно. Если у вас есть аналогичный кредит, вы сможете получить более высокий кредит, потому что банки будут учитывать ваш совокупный доход. В большинстве случаев лучше подавать заявку на ипотеку вместе. ⁵

Недостатки при покупке дома под одним именем

Есть недостатки в том, что только один супруг может получить ипотеку, и вы должны подумать об этом, прежде чем принимать решение.

• Ваш партнер может брать займы под собственный капитал без вашего согласия или даже ведома
• Ваш друг может продать недвижимость без вашего согласие
• Ваш (а) супруг (а) может завещать собственность кому-либо else

Хотя в некоторых случаях есть преимущества, есть также существенные недостатки отказа от совместной ипотеки, если вы состоите в браке. Если вы помощник, у которого нет ипотечного кредита или титула, то у вас очень много мало прав на собственность. ⁶

Ссылки

1. SFGate
2. Zing
3. SFGate
4. Кредитные статьи FHA
5. Clark
6. Домовладелец

Покупаете дом вместе? Во-первых, разберитесь с собственностью.

В Landed нам часто задают вопросы от людей, заинтересованных в покупке недвижимости вместе с другом или членом семьи. Обычно, когда люди обращаются к нам, их главной заботой является доступ к домовладению на рынках дорогостоящего жилья. Чтобы понять, может ли совместное владение быть привлекательным жилищным решением для людей, желающих приобрести недвижимость вместе, важно сначала понять, как работает владение недвижимостью.

Собственность

Мы постоянно используем этот термин «владение», но редко останавливаемся, чтобы спросить, что он означает.Когда дело доходит до недвижимости, собственность имеет очень специфическое значение и историю. Короче говоря, владение означает обладание правами собственности.

В некоторых случаях права называются палками. Поскольку владение — это совокупность прав, владение имуществом часто называют связкой палочек, причем каждое право — палочек в пачке. В некоторых случаях эти права (или палки) могут быть разделены и перераспределены между разными людьми.

Что касается недвижимости, то этот пакет прав также называется титулом.Однако обратите внимание, что название может также относиться к официальному документу, например, к документу, который служит доказательством права собственности. Когда вы переходите к передаче права собственности, акт будет зарегистрирован в местных органах власти, обычно в регистратуре округа. Это государственное учреждение записывает всю историю владения недвижимостью до первого зарегистрированного владельца собственности. Эта историческая цепочка владения называется цепочкой титула.

Здесь стоит отметить, что власти обычно организуют владение недвижимостью, присваивая ей уникальную запись.Эта цепочка титулов связана с определенной неразделенной собственностью. Если свойство не разделено, заголовок будет отслеживаться как отдельное свойство.

Если вы думаете о покупке недвижимости с кем-то другим, важно задать три вопроса. Во-первых, какое отношение я имею к другому покупателю (покупателям)? Во-вторых, как я хочу разделить права и обязанности, связанные с собственностью? И в-третьих, что я хочу, если умру? Эти вопросы помогут вам определить, как вы хотите стать владельцем собственности.

Как мне стать владельцем собственности?

Это важный вопрос, о котором большинство покупателей не задумывается, пока они не завершат сделку по покупке дома, иногда за несколько дней до закрытия. Хорошая идея — заранее ознакомиться со своими вариантами.

Когда собственность передается от одного владельца к другому, имена людей, покупающих недвижимость, записываются уникальным способом, известным как описание перехода прав . Это важно, поскольку описывает, как распределяются права новых владельцев.

В общих чертах, типы переходов можно разделить на две категории: единоличное владение и совместное владение.

Описание прав собственности для единоличного владения

• Одинокий мужчина / женщина: Мужчина или женщина, не состоявшие в законном браке. Например, Sally Purchase, незамужняя женщина.

• Мужчина / женщина, не состоящий в браке: Мужчина или женщина, ранее состоявшие в браке, а теперь разведенные по закону. Например, Брэд Байер, неженатый мужчина.
• Женатый мужчина / женщина как его / ее единственная и отдельная собственность: Женатый мужчина или женщина, которые решают приобрести собственность только на свое имя. Покупателю необходимо, чтобы их супруга отказалась от своих прав на собственность. Например, Stan Builder, женатый мужчина, является его единственной и отдельной собственностью.

Описание прав собственности для совместной собственности

• Общая собственность: Недвижимость, приобретенная супружеской парой во время их брака, которую они покупают вместе.В Калифорнии собственность, приобретенная женатым мужчиной или женщиной, считается общественной собственностью. Имущество принадлежит в равной степени обоим покупателям, и любой из супругов имеет право распоряжаться своей половиной собственности, в том числе путем передачи в случае смерти. Например, Покупка Салли и Покупка Брэда, муж и жена как общая собственность.
• Общинная собственность с правом на выживание: Очень похоже на общественную собственность, но после смерти супруга проценты умершего супруга переходят к оставшемуся в живых супругу.Например, Покупка Салли и Покупка Брэда, муж и жена как общая собственность с правом наследования.
• Совместная аренда: Имущество, приобретенное двумя или более людьми, которые не могут состоять в браке, в равных интересах и при условии сохранения права на наследство. Собственность принадлежит каждому владельцу в равных долях, и собственность неразделима. Например, Салли Байер и Брюс Покупк, одинокая женщина и неженатый мужчина.
• Общая аренда: Недвижимость, приобретенная двумя или более физическими лицами в качестве неразделенной долевой собственности. Право собственности на неделимое имущество каждого человека может быть равным или неравным. Каждую акцию можно купить или продать независимо от другой. Например, Салли Скупс, одинокая женщина, в отношении неразделенной 75% -ной доли и Джон Байер, одинокий мужчина, в отношении оставшейся неразделенной 25% -ной доли.

И совместная аренда с правом наследования, и общественная собственность имеют равные доли владения во всем имуществе. Это означает, что каждый собственник имеет право использовать все имущество, и доли не могут быть разделены.Более того, в обоих этих случаях, когда один владелец умирает, доля собственности умершего владельца переходит к оставшемуся владельцу, а не передается другому лицу по завещанию. Однако есть некоторые важные налоговые и юридические последствия, которые следует учитывать при выборе между этими двумя вариантами для супружеских пар. Эти соображения лучше всего решить с поверенным по недвижимости.

Обратите внимание, что вышеизложенное отражает практику Калифорнии.

Особенности аренды в общем

На рынках дорогостоящего жилья начинающие домовладельцы могут найти недвижимость, которую они хотят приобрести, но приходят к пониманию того, что они могут позволить себе лишь ее часть.Таким образом, они могут подумать о покупке дома с другом или членом семьи, который также хочет участвовать в покупке и разделить расходы и выгоды от владения домом.

Исторически сложилось так, что покупатели могли разделить собственность на две или более отдельных собственности. Однако на некоторых рынках подразделение сложно, требует много времени или очень дорого. На этих рынках общая аренда (или «TIC») может использоваться в качестве альтернативы фактическому разделению.

Поскольку собственность технически не разделена, покупатели, которые приобретают собственность в качестве TIC, часто также подписывают соглашение TIC, в котором излагаются исключительные права каждого владельца на занятие и использование определенного пространства в пределах совместной собственности. Соглашение обычно включает ограничения на использование собственности, ограничения на продажу собственности и обязанности, связанные с управлением недвижимостью и ее обслуживанием. Соглашение TIC также обычно включает распределение расходов. Благодаря этому соглашению TIC покупатели могут получить доступ к некоторым преимуществам подразделения без юридического разделения собственности.

Однако есть некоторые ограничения на покупку TIC. Во-первых, ипотека. Как правило, недвижимость приобретается в ипотеку, и кредитор принимает всю собственность в качестве залога по ссуде.Даже если один владелец TIC может вовремя выплачивать ипотечный кредит, если другой не сделает этого, он может обнаружить, что его дом лишен права выкупа. Такой вид финансирования часто называют групповым займом.

Чтобы компенсировать риски, связанные с займами группы TIC, некоторые кредиторы предложили так называемое частичное финансирование. Дробное финансирование предполагает два отдельных кредита, по одному каждому владельцу ТИЦ. В настоящее время лишь небольшая группа кредиторов предлагает частичные ссуды TIC. Эти ссуды, как правило, более дорогие и ограничиваются ссудами с фиксированной ставкой на 5 или 7 лет, а затем регулируемой после этого.

Вкратце

При покупке дома необходимо принять множество решений. Понимание того, как работают владение недвижимостью и наделение правами, является важным моментом, особенно если вы думаете о покупке дома с кем-то другим. Если у вас есть вопросы о возможных вариантах, важно поговорить с юристом, который может дать конкретный совет, связанный с вашими собственными обстоятельствами.

Landed и ее аффилированные лица не предоставляют налоговых, юридических или бухгалтерских консультаций.Этот материал был подготовлен только для информационных целей и не предназначен для предоставления налоговых, юридических или бухгалтерских советов и на них нельзя полагаться. Вам следует проконсультироваться со своим налоговым, юридическим и бухгалтерским консультантом, прежде чем совершать какие-либо операции.

Покупка дома при разводе

Развод никогда не бывает легким. Независимо от того, были ли вы тем, кто инициировал разбирательство, или прекратил отношения, это все равно болезненно, и вы будете горевать о потере.Вы не только потеряете супруга и семейное положение супружеской пары, но и, вероятно, испытаете потерю сна и аппетита, поскольку также будете бороться с финансовыми потерями.

Акт о прекращении права требования или Акт передачи между супругами

Хотя это может быть не идеальное время для покупки дома, вам все же нужно место для жизни, и, если вы привыкли жить в собственном доме, вы можете сразу же купить другой дом. Покупка дома при разводе возможна, но вам может потребоваться сотрудничество со стороны супруга.

Титульные компании в штатах с общинной собственностью потребуют, чтобы ваш супруг подписал и нотариально заверил документ о прекращении права собственности, отказываясь от любых приобретенных прав в вашем доме или передавая их. Даже законы штата о частной собственности, не относящиеся к сообществу, могут рассматривать покупку нового дома как семейное имущество во время развода.

Если ваш (а) супруг (а) злится на вас или не общается, получение акта о прекращении права собственности или акта о переходе между супругами может оказаться трудным или невозможным. У вас может возникнуть соблазн купить дом на имя члена семьи или друга, но избегайте этого.Если вы используете совместные активы, чтобы скрыть покупку, она может вернуться, чтобы укусить вас позже.

Итог: если ваш супруг отказывается сотрудничать, возможно, вы не сможете купить дом до окончательного развода.

В Калифорнии юридическая процедура раздвоения восстанавливает ваш статус до статуса одного человека, в то время как другие аспекты развода все еще решаются. Это происходит через 6 месяцев после того, как вашему супругу будут вручены документы о разводе. Так что вы, возможно, сможете купить дом, как только это требование будет выполнено.Взаимодействие с другими людьми

Судебное одобрение продажи

В некоторых штатах требуется, чтобы разводящаяся сторона получила разрешение суда на покупку дома во время развода. Это происходит чаще, когда «семейное имущество» — деньги или капитал, накопленные в течение срока брака, — используются для покупки дома. Спросите своего юриста, нужно ли вам одобрение суда для покупки дома во время развода. Не нужно просто выбегать и платить за дом наличными в надежде, что никто этого не заметит. Кто-нибудь узнает. Вы не хотите делать ложные заявления по судебным документам.Взаимодействие с другими людьми

Получение ссуды на покупку дома

Первая проблема может заключаться в доступности. Если бы вы были семьей с двумя доходами, переход к семье с одним кормильцем может снизить вашу покупательную способность для дома. Недавно одинокие женщины часто страдают от этого сильнее, чем мужчины, потому что женщины по-прежнему не зарабатывают наравне с мужчинами.

Вторая проблема может заключаться в том, чтобы пройти андеррайтинг, чтобы пройти квалификацию из-за увеличения расходов, таких как алименты или выплаты алиментов.Если ваши коэффициенты внутреннего долга слишком высоки, вам могут отказать. Страховщик может захотеть увидеть доказательства того, что ваша долговая нагрузка не изменится после развода. Если вы все еще разбираетесь в деталях и ведете переговоры, это может привести к отказу от кредита.

Обстановка вашего нового дома

После покупки дома есть много вещей, которые можно купить. После развода у вас может остаться менее половины домашней обстановки. Как правило, совместные счета по кредитным картам закрываются. Вы можете решить взять соседа по комнате, чтобы сократить расходы.Что бы это ни стоило, у вас есть возможность начать все заново в собственном новом доме.

Стоит ли покупать дом до свадьбы?

Покупка дома — серьезное мероприятие, и очень важно найти подходящего человека, даже если этот человек еще не является вашим супругом. Покупка дома до свадьбы может показаться нетрадиционной, но приобретение дома до свадьбы становится все более распространенной практикой. Растущие цены на жилье, ограниченные запасы жилья для начинающих и высокий уровень задолженности по студенческим ссудам побуждают молодых покупателей жилья, в частности, покупать дома вместе, прежде чем связывать себя узами брака.Возникает вопрос: подходит ли вам покупка дома до брака? Вот несколько ключевых моментов, которые следует учитывать.

Право на получение ипотечной ссуды

Давайте внесем одну вещь: то, имеете ли вы и ваш партнер право на получение ипотечной ссуды, во многом влияет на ваше финансовое положение и не имеет практически никакого отношения к вашему семейному положению. Но при этом есть преимущества и недостатки совместной покупки дома до брака, которые вам и вашему партнеру необходимо будет рассмотреть с точки зрения ипотеки.

Во-первых, совместная подача заявления может быть разумным шагом, потому что чем выше ваш доход, тем больше у вас шансов получить жилищный заем. Одним из основных факторов, влияющих на одобрение ипотеки, является отношение вашего долга к доходу, которое измеряет ваши ежемесячные долговые обязательства по отношению к вашему доходу. Чем ниже это соотношение, тем больше у вас шансов получить квалификацию, и поэтому сочетание двух доходов может действительно помочь. С другой стороны, если у кого-то из вас высокий уровень долга, это может сработать против вас.

Совместная подача заявки на ипотеку также может сработать в вашу пользу, если вы и ваш партнер имеете такие же высокие кредитные рейтинги.Но если у кого-то из вас плохой кредит, это снизит ваши коллективные шансы получить одобрение на получение ипотеки. Или вы можете не иметь права на получение выгодной процентной ставки по ипотеке, если у вас есть хороший кредит, но кредит вашего партнера невысок.

Права собственности на недвижимость

Закон о регистрации права собственности на дом не основан на ипотеке; он основан на вашем документе, в котором записывается и передается право собственности на этот дом. В зависимости от того, где вы живете, вы можете назначить право собственности несколькими способами:

• Единоличное владение : В этом случае один из вас имеет единоличный контроль над собственностью, что означает, что вы единственный, кто может продать или брать взаймы под это.
• Совместная аренда : При совместной аренде два или более человека могут управлять одним и тем же домом и иметь право продавать или брать взаймы под его залог. Это означает, что и вы, и ваш партнер можете вместе получить право собственности на недвижимость в свой первый дом, даже если вы покупаете его до свадьбы.
• Общая аренда : Согласно этой схеме более одного владельца могут получить право собственности на дом, а затем каждый владелец может брать взаймы под свою долю. Вам и вашему партнеру необязательно владеть равными долями в доме, который вы покупаете.

Налоговые последствия

Если у вас есть дом, вы можете вычесть проценты по ипотечной задолженности на сумму до 750 000 долларов. Теперь, когда ваш налоговый статус состоит в том, что вы состоите в браке и подаете отдельно, каждый из вас и вашего супруга может получить вычет процентов на сумму до 375 000 долларов по ипотечной задолженности. Но когда вы вместе владеете домом и не женаты, одному из вас не повезло. Это потому, что IRS разрешит только одному из вас требовать вычета процентов по ипотеке, а это означает, что если вы и ваш партнер оба хотите указать в своей налоговой декларации, а не требовать стандартного вычета, кто-то проиграет.

Конечно, эта проблема разрешится сама собой, если вы и ваш партнер поженитесь. На этом этапе у вас будет возможность подать совместную декларацию или даже отдельно, чтобы вы могли воспользоваться этой налоговой льготой. Но если вы не планируете жениться в течение нескольких лет, это может создать неловкую, не говоря уже о стрессовой ситуации во время налогового периода.

Также необходимо учитывать налоги на прирост капитала. Когда вы продаете дом по цене, превышающей ту, которую вы за него платите, вы обязаны платить налоги с прибыли, которая известна как прирост капитала.Однако IRS позволяет вам исключить 250 000 долларов из продажи вашего дома для целей налога на прибыль, если вы не замужем, или до 500 000 долларов, если вы состоите в браке. Это означает, что если вы купите дом за 300 000 долларов и продадите его спустя годы за 600 000 долларов, как единый налоговый декларант, вы платите налог на прирост капитала только с 50 000 долларов.

Однако, точно так же, как IRS не разрешает двум неженатым людям требовать вычета процентов по ипотеке, также не разрешает не состоящим в браке домовладельцам получать исключение из прироста капитала.Это означает, что если вы продадите свой дом до свадьбы и получите большую прибыль, только один из вас может получить выгоду с точки зрения налогообложения.

Определите свои финансовые обязательства и ответственность перед покупкой

Если вы собираетесь покупать дом до брака, вам и вашему партнеру нужно будет обсудить все и точно выяснить, кто будет нести ответственность за различные финансовые аспекты вовлеченный. Вот несколько вопросов, на которые нужно ответить вместе:

Это важные вопросы, на которые нужно ответить, если вы будете покупать дом в тот момент жизни, когда вы не состоите в браке и, следовательно, не объединяете свои финансы.

Еще один важный вопрос, который стоит задуматься: что произойдет, если наши отношения распадутся? Один из нас выкупит другого? Будем ли мы продавать дом вместе и разделить выручку (при условии, что дом можно продать с прибылью)?

Помните, что вы и ваш партнер можете иметь все намерения пожениться, но иногда отношения распадаются. На самом деле, иногда именно совместная жизнь заставляет вас понять, что оставаться вместе — это не то, что вам нужно. Таким образом, вам нужен твердый план совместного владения домом, а также надежная стратегия выхода.

Но не хэшируйте эти вещи просто устно; поговорите с юристом о том, чтобы при необходимости изложить их в письменной форме.