Покупка квартиры в строящемся доме процесс заключения договора: A potentially dangerous Request.Path value was detected from the client (?).

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Новостройки

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года».  

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т.  д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т.  п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая. — Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова. «Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку. Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Как правильно приобрести квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция.

С каждым годом все больше граждан решаются на приобретение жилья в новостройке. При этом заключение сделки и оплата квартиры может происходить как до сдачи дома, так и после этого. Чтобы не стать жертвой мошенников и получить желаемое жилье, важно знать все особенности подобной покупки. В представленной статье мы подробно расскажем, как приобретается недвижимость подобной категории, какие документы для сделки необходимы и какие пункты обязательно нужно включить в договор.

○ Особенности покупки квартиры.

Приобретение жилья в новостройке можно оформить на разных стадиях строительства. Особенность подобных сделок заключается в том, что стоимость будет увеличиваться по мере приближения срока сдачи объекта. При этом сдача в эксплуатацию объекта исключает риск остановки строительства, банкротства строительной компании и т.д. Поэтому решение о времени заключения сделки принимается с учетом всех аспектов строительства.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:

• Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
• Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
• Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.

Вернуться к содержанию ↑

○ Чем регулируется вопрос.

Итак, в зависимости от типа договора и вида правонарушения, вопрос может регулироваться:

• Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
• Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
• ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

○ Покупка квартиры в новостройке.

Для того, чтобы стать полноценным собственником приобретенной жилплощади, не попав в руки мошенников, важно проявлять крайнюю осторожность на всех этапах сделки. Ниже перечислены аспекты, на которые нужно обратить особое внимание при заключении сделки.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Статус строительства.

Можно приобрести квартиру в новостройке на двух стадиях строительства:

• Начальной.
• Завершающей.

В первом случае стоимость жилплощади будет существенно ниже, а во втором – выше вероятность заселения в срок.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Вид заключаемого договора.

Приобретение жилья в данном сегменте предполагает возможность различных вариантов сделок. Вы можете заключить следующие виды договоров:

• Купли-продажи – стандартное соглашение, по которому одна сторона (застройщик) передает во владение другой стороне (покупателю) предмет сделки. В этом случае сумма покупки передается сразу, после чего оформляется право собственности.
• Долевого участия (ДДУ)– объектами таких сделок выступают жилые дома, которые еще на стадии строительства и будут до конца возведены на средства дольщиков (покупателей). Здесь есть возможность внесения определенных сумм по этапам, что делает покупку более осуществимой.
• Уступки прав требования, что также называется цессией. Возможен только при наличии ДДУ. В соответствии с таким соглашением, первоначальный покупатель жилья продает свою квартиру до окончания строительства и получения прав собственности.
  • «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 11 №214-ФЗ)».
• Паенонакопления в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), в данном случае группа покупателей, добровольно объединившихся, совместно решает вопросы строительства и деления квартир.

Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в целом, покупка квартиры в новостройке является более выгодным вариантом, чем на вторичном рынке.

Вернуться к содержанию ↑

○ Какие документы нужны от застройщика?

Список документов различается в зависимости от того, на какой стадии находится строительство. Единственное, что застройщик должен предоставить покупателю, независимо от данного критерия – это пакет учредительных документов: Устав компании, ОГРН, ИНН, свидетельство об аккредитации, лицензия на осуществление строительных работ.

Так, при заключении сделки на продажу квартиру в еще не сданном доме, строительная компания должна предоставить покупателю:

• Разрешение на строительство – здесь важно обратить внимание на конкретизирующие объект недвижимости характеристики и предполагаемую дату окончания работ.
• Инвестиционный договор – определяющий количество квартир и покупателей, а также фактический размер инвестиций в возведение дома.
• Проектную документацию, в которой должны быть указаны все нюансы строительства.

Если приобретается квартира в готовом здании, от застройщика требуется:

• План дома по этажам.
• Договор продажи квартиры в новостройке, оформленный в соответствии с законодательством.
• Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждающую полномочия строительной компании.
• Акт приема-передачи дома – удостоверяющий введение его в эксплуатацию.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится новострой – договор долгосрочной аренды либо свидетельство о праве собственности.

Если будет отсутствовать хотя бы один документ из перечня, это сразу является поводом для возникновения сомнений  в благонадежности застройщика.

Вернуться к содержанию ↑

○ Какие документы должен подготовить покупатель?

Список документов, которые требуются от покупателя минимален. Он должен предоставить:

• Личный паспорт.
• Чек об оплате госпошлины на регистрацию договора.
• Согласие от второго супруга на приобретение конкретного жилья, если покупатель находится в зарегистрированном браке (согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально).

Вернуться к содержанию ↑

○ Как правильно составить договор?

Жилье в новостройке может быть продано непосредственно строительной компанией либо агентством недвижимости. В последнем случае посредник несет ответственность за действительность только того перечня услуг, который он предоставляет. Все возможные риски, связанные с чистотой сделки решаются между покупателем и застройщиком.

Требования к оформлению договора зависят от статуса дома. Так, если имеет место соглашение о долевом участии, оно подлежит обязательной государственной регистрации.

• «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 №214-ФЗ)».

Как и в стандартном договоре купли-продажи, соглашение о покупке недвижимости в новостройке должно быть составлено максимально подробно с учетом всех пожеланий участников сделки. При возникновении разногласий, именно данный документ будет основанием для защиты своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Что обязательно должно быть зафиксировано?

В соглашении должны быть указаны существенные условия (предмет сделки и стоимость объекта) и дополнительные: реквизиты сторон, права и обязанности, ответственность за их неисполнение и прочие условия по желанию сторон. Если приобретается квартира в недостроенном доме, необходимо включение срока окончания строительных работ и передачи жилплощади дольщику.

Таким образом, процедура приобретения квартиры в новостройке отличается возможностью финансовой экономии при покупке на стадии строительства. При этом подобный метод предусматривает определенный риск нарушения условий договора и неполучение оплаченного жилья.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Заплатили деньги за квартиру в недостроенном доме, а застройщик обанкротился, что делать.

В этом случае нужно обратиться в арбитражный суд по месту осуществления трудовой деятельности строительной компании. При этом лучше всего подать иск о признании права собственности на квартиру, что предотвратит ее передачу кредиторам для реализации.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Деньги за жилье внесены, но застройщик все время продлевает сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Причины подобной ситуации могут быть связаны с временными трудностями строительной компании либо фактом мошенничества, при котором не планируется передача квартиры в собственность дольщика. Для выяснения ситуации следует направить заказное письмо застройщику, в котором будет содержаться требование об объяснении задержки. Если не будет реакции, следует обратиться в суд с иском о нарушении сроков строительства.

Вернуться к содержанию ↑

На что обратить внимание или основные ошибки при покупке квартиры в новостройке. Рассказывает Елена Колесник, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупаем квартиру в строящемся доме: 3 законных способа

Приобретение собственной квартиры – это самая большая мечта многих людей. И всегда хочется, чтобы семья жила в уютном комфортабельном доме, с ровными стенами и в новеньком строении.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 725-58-91. Это быстро и бесплатно!

Приобретение квартиры в новостройке без сомнения — это одна из самых выгодных сделок, но совершая ее, следует представлять, что именно вы покупаете и чем рискуете.

Что получает человек, покупая квартиру в недостроенном доме?

Законодательством РФ не предусмотрена покупка прав собственности на жилье в здании, которое находится на этапе строительства, только после его сдачи в эксплуатацию в квартире доступно регистрироваться, с ней выполняются сделки и это уже полноценный объект недвижимости.

Чем же тогда покупатель, внесший плату за недостроенные метры, располагает?

Он приобретает определённые права:

• Требовать передачу квартиры в готовом доме;
• Требовать оплату неустойки, если произошла задержка сдачи дома в пользование и прочие.

Все права имеют определенные отличия в зависимости от вида договора.

Важно: лицо, заплатившее за квартиру на этапе ее возведения, не является собственником этой жилплощади.

Вкладывая деньги в недостроенное жилье, покупатель подписывает с застройщиком договор переуступки – цессию, благодаря которому происходит передача жилья другому лицу после подписания акта приема-передачи дома.

Как прописать человека в квартиру? Инструкция по ссылке.

Схема заключения договора.

Риски и особенности покупки квартиры в строящемся доме

Покупателя влечет стоимость объекта на этапе строительства в сравнении с ценами за те же квадратные метры в уже готовом новом доме.

Но здесь имеется определенный риск – не получить квадратные метры в случае проблем у застройщика или в результате его мошенничества.

Какую квартиру лучше покупать: новостройку или вторичку? Плюсы и минусы этих вариантов, а также рекомендации вы найдёте в данном материале.

Итак, будущий владелец сталкивается с рисками:

• Нет, с кого спросить за будущее жилья – застройщик несет ответственность только за законность прав на приобретение жилья в будущем.

Чтобы сделать риск меньшим при подписании договора следует обратить внимание на следующие особенности:

• В каком состоянии финансовые дела застройщика, не находится ли он на этапе банкротства;
• Соответствует ли строящийся дом плану;
• Укладывается ли застройщик в установленные сроки;
• Не состоялась ли ранее сделка переуступки прав на жилье третьему лицу;
• Если она существует, был ли в письменной форме уведомлен застройщик.

Образец предварительного договора покупки квартиры можно скачать здесь.

Можно ли купить квартиру в строящемся доме по ипотеке или в рассрочку?

Следующим этапом является уведомление покупателя о том, что вместе с правами дольщика он обременяется его обязанностями.

Это значит, что если сотрудничество начинается не напрямую с застройщиком, а уже права перепродаются, то при наличии у продавца долгов перед застройщиком они автоматически становятся проблемой покупателя.

Важно: чтобы избежать таких проблем, перед подписанием договора переуступки необходимо проверить у продавца все платежки, а также запросить у застройщика письменное подтверждение об отсутствии долгов со стороны дольщика.

Какие особенности еще следует учесть, перед тем как купить квартиру:

• Цессия связана с первичным договором долевого участия и при ее составлении необходимо ссылаться на этот документ;
• Все права первичного договора автоматически становятся правами покупателя;
• Договор регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы;
• Только после регистрации передается денежная сумма продавцу.

Об оформлении технического паспорта на квартиру читайте по ссылке.

Чем обладает покупатель после заключения цессии:

• Договор долевого участия – оригинал или заверенная копия вместе со всеми имеющимися приложениями;
• Платежные документы и соглашения;
• Акт передачи всей документации;
• Договор переуступки прав;
• Согласие второй стороны, если это не предусмотрено в договоре.

Важно: в дополнение ко всем документам необходимо иметь заверенное согласие всех членов семьи продавца, иначе договор могут обжаловать.

При определённых условиях квартиру в строящемся доме можно приобрести и по ипотеке, и в рассрочку. Правда в таких случаях процесс заключения договора будет иным.

Образец договора цессии качайте тут.

Образец договора цессии.

Основные способы приобретения квартиры в строящемся здании

Законодательством РФ разрешено покупать квартиры в возводящихся домах по следующим схемам:

• Договор долевого участия;
• ЖСК;
• Жилищный сертификат.

Также при наличии каких-либо препятствий на пути использования законных способов, застройщики пользуются альтернативным решением проблемы:

• Предварительный договор;
• Вексельная схема;
• Договор соинвестирования.

Такими старыми приемами застройщики пользуются в случае отсутствия разрешения на застройку или при отсутствии прав на земельный участок.

Как получить кадастровый паспорт на квартиру? Подробная информация есть в этой статье.

Данные схемы развязывают застройщику руки, и он может совершать продажу, но они являются риском для потребителя, так как из-за пробелов в пунктах закона последний не сможет воспользоваться правами требования к застройщику.

Долевое участие и процесс заключения договора

Этот самый безопасный вариант для покупателя. Дольщик обязуется по соглашению оплатить его цену, а застройщик построить, сдать в эксплуатацию и передать оговоренную квартиру потребителю.

Согласно ФЗ-214 покупатель обеспечен гарантиями:

• Указание в договоре долевого участия точных сроков сдачи дома в эксплуатацию;
• Государственная регистрация всех документов, что защитит потребителя от двойных схем;
• Выплата неустойки застройщиком при нарушении установленных сроков окончания строительных работ;
• Точное определение квартиры, которая перейдет дольщику.

Важно: данный договор относится к разряду потребительских, и при необходимости дольщик может воспользоваться Законом «О защите прав потребителя».

Главное понимать, что в любом законе существуют лазейки и особо хитрые продавцы могут оформить несколько договоров на одно и то же жилье, быстро провернув сделку с другим покупателем пока первый еще не зарегистрировал свой документ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция и советы — по ссылке.

Карта рисков долевого строительства.

Основные правила заключения ДДУ состоят в следующем:

• С первых строк должно быть ясно, кто является продавцом – полное наименование организации застройщика;
• Подробные регистрационные данные компании;

Важно: от лица компании может выступать только ее генеральный руководитель.

• При наличии посредника, должен иметь место документ, свидетельствующий о передаче прав реализации объекта;
• С текста договора должно быть ясно, какой именно объект передается и в какие сроки, все прочее не имеет отношения к документу;
• Документ должен содержать описание объекта – адрес, кадастровый номер участка, номер квартиры и этаж;
• Пункт о финансовых гарантиях, на основании которых действует застройщик;
• Указывается гарантийный срок – за квартиру застройщик отвечает 5 лет, за инженерное и технологическое оборудование 3 года и не менее;
• Полное описание квартиры;
• Форс-мажорные обстоятельства;
• Сроки и порядок оплаты квартиры.

Об оформлении квартиры в новостройке в собственность вы узнаете из данной публикации.

Все пункты обязательны, в противном случае договор недействителен, также как при отсутствии госреестрации.

Советы юриста по покупке квартиры в строящемся доме — в этом видео:

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

Нюансы при покупки квартиры от застройщика – советы от компании «Корпорация ВИТ»

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

• цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
• использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
• если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»², договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

__________________________________________________________________________

²Федеральный закон от 30. 12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004

Как использовать материнский капитал для покупки квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке при использовании материнского капитала: условия, документы, процедура

Материнский капитал — это сумма, которую государство выплачивает матерям, реже — отцам или приемным родителям двух и более детей при условии, что младший ребенок рожден после 2007 года. Право распоряжаться маткапиталом наступает как только малышу исполнится три года. Хотя есть исключения.

До 3-летнего возраста малыша материнский капитал использовать можно, но только на погашение ипотеки, которую вы брали еще до его рождения.

Потратить материнский капитал родители могут массой разных способов: оплатить образование для любого ребенка в возрасте до 25 лет, увеличить накопительную часть пенсии, заплатить долг по ипотечному кредиту, заключить договор долевого участия (ДДУ) на покупку квартиры в новостройке.

На приобретение жилья, а также любые другие цели владелец сертификата может потратить не всю сумму, а только ее часть. Оставшиеся на счету средства будут подвергаться ежегодной индексации. Если вы планируете оформить ипотечный кредит и сделать по нему взнос средствами из материнского капитала, то к моменту обращения в банк сумма на счету должна быть нетронутой.

Как использовать материнский капитал для покупки квартиры по ДДУ

Потратить деньги из маткапитала на покупку квартиры в новостройке можно при условии, что дом находится на территории РФ, а продажа жилья ведется согласно положениям Федерального закона №214. Если ранее было ограничение — готовность не менее 70%, то сейчас его сняли — здание может быть на любой стадии строительства.

Чтобы оформить договор долевого участия при покупке квартиры в строящемся доме с привлечением средств материнского капитала, необходимо проделать несколько шагов:

1. Получить сертификат. После рождения ребенка обратиться в Государственный Пенсионный Фонд по месту жительства для получения сертификата. Вам потребуются следующие документы:

• Заявление государственного образца на получение сертификата. Бланк можно распечатать с официального сайта Пенсионного Фонда РФ или получить в ближайшем отделении.
• Паспорт заявителя.
• Вкладыш, свидетельствующий о гражданстве РФ.
• Свидетельство пенсионного страхования.
• Свидетельство о рождении (в этом документе должна быть проставлена печать о гражданстве) или судебное постановление об усыновлении ребенка.

Проверка документов — до 1 месяца, после чего по месту регистрации будет выслано уведомление на получение сертификата материнского капитала.

2. Найти застройщика, устав которого позволяет использовать средства из материнского капитала в счет оплаты доли жилья. Все финансовые взаимоотношения сторон обязательно нужно закрепить в договоре купли-продажи. Застройщики имеют возможность менять по своему усмотрению список документов, которые необходимо предоставить для заключения сделки.

3. Зарегистрировать ДДУ. Договор долевого участия с привлечением средств материнского капитала проходит обязательную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Это дополнительная «степень защиты» договора, которая поможет исключить возможность двойной продажи квартиры.

4. Подать документы в Пенсионный Фонд. Средства из материнского капитала будут перечислены на счет застройщика через 2 месяца после того, как вы подадите в Пенсионный Фонд полный пакет документов, в том числе зарегистрированные в УФРС Договор Долевого Участия или Основной Договор Купли-Продажи. Подойдут также их нотариально заверенные копии. Если раньше Пенсионный Фонд принимал такие документы всего 2 раза в год, то теперь обращаться туда можно в любое удобное время.

Как использовать материнский капитал для получения ипотеки

К моменту обращения в банк сумма на счету должна быть нетронутой

Средства из материнского капитала могут быть засчитаны в качестве первоначального взноса по ипотеке. Но выбор банков, предлагающих подобные программы, в таком случае ограничен. От заемщика потребуют подтверждения дохода справкой по форме 2-НДФЛ. Напомним, что на момент оформления ипотечного кредита материнский капитал должен быть нетронутым, в противном случае ни один банк заявку не одобрит.

Деньги по кредиту, оформленному по сертификату, Пенсионный Фонд сам перечислит в банк после того, как покупатель получит на руки свидетельство о собственности на квартиру. Важно знать, что при получении ипотеки с привлечением денег из маткапитала, на заемщика ложится сразу 2 кредита — по квартире и на сумму, равную стоимости сертификата. После того, как свидетельство о собственности квартиры окажется на руках, второй кредит будет автоматически погашен средствами из материнского капитала. Однако, до того момента, как между Пенсионным Фондом и банком будут завершены расчеты, заемщику придется оплачивать проценты по обоим кредитам.

Обратите внимание, что подать документы в Пенсионный Фонд на получение сертификата на материнский капитал можно в любое время после рождения второго ребенка. Даже когда ему исполнится 20 лет.

Средства из материнского капитала пока еще нельзя привлекать к покупке участков земли, реконструкции и ремонту дома, погашению кредита на автомобиль и многие другие нужды. Однако, возможно, через несколько лет такое положение изменится. Ведь в законы и постановления, регулирующие механизмы использования денег по сертификату, регулярно вносятся изменения с целью создать максимально комфортные условия для семей с двумя и более детьми.

Когда и как можно получить налоговый вычет по квартире в строящемся доме в 2021 году

При покупке строящегося жилья, как правило, заключают договоры долевого участия в строительстве или договоры паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Но между моментом заключения договора и получением выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности) может пройти довольно много времени, иногда даже несколько лет.

Так когда при покупке квартиры в строящемся доме можно оформить имущественный вычет? Сразу после заключения договора на приобретение квартиры или после оплаты полной стоимости квартиры? А может быть после заключения Акта приема-передачи квартиры или получения выписки из ЕГРН?

Ниже мы подробно ответим на эти вопросы.

Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве

При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем Акта приема-передачи жилья. При этом нет необходимости дожидаться получения выписки из ЕГРН (свидетельства о государственной регистрации права собственности) на жилье.

Эта позиция подкрепляется абз. 4, 8 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмами Минфина РФ от 16.03.2015 N 03-04-05/13862, от 06.03.2015 N 03-04-05/12102, от 10.09.2013 N 03-04-05/37207, от 27.02.2013 N 03-04-05/7-145, от 26.12.2012 N 03-04-05/7-1442, а также в письме ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/647@.

Таким образом, при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором подписан передаточный Акт.

Пример: Орехов А.И. оплатил покупку квартиры в строящемся доме согласно ДДУ в строительстве в 2019 году. В конце 2020 года Орехов А.И. принял квартиру в пользование и подписал Акт приема-передачи квартиры. Свидетельство о регистрации права было оформлено только в начале 2021 года.

Так как Акт приема-передачи был подписан в 2020 году, то в начале 2021 года Орехов А.И. подал документы на налоговый вычет за 2020 год и вернул уплаченный им в течение 2020 года налог на доходы (НДФЛ).

Получение имущественного вычета при приобретении квартиры по договору уступки прав требований

Аналогично приобретению квартиры по договору долевого участия имущественный вычет можно получить и в случае приобретения жилья по договору уступки прав требований.

В этом случае право на вычет также возникает с момента подписания Акта приема-передачи жилья. В соответствии с разъяснениями Минфина РФ в этом случае в налоговую инспекцию необходимо предоставить копию договора долевого участия, по которому происходила переуступка права требования (Письмо Минфина России от 29. 08.2014 N 03-04-05/43347).

Пример: В 2019 году Петрова С.Ф. приобрела квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требований. В 2020 году строительство дома было окончено, и Петрова С.Ф. подписала Акт приема-передачи квартиры.

В начале 2021 года Петрова С.Ф. подала документы на налоговый вычет в налоговую инспекцию и, приложив к ним договор уступки прав требований, вернула уплаченный за 2020 год налог на доходы (НДФЛ).

Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору паенакопления с ЖСК

Еще одним распространенным вариантом приобретения жилья в строящемся доме является покупка квартиры по договору паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

Согласно позиции контролирующих органов (Письма ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/4127@, Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/4-403) налогоплательщик приобретает в этом случае право на имущественный вычет при соблюдении двух условий:
— должен быть подписан Акт-приема передачи квартиры или иной документ, подтверждающий предоставление члену кооператива квартиры;
— член ЖСК должен полностью внести свой паевой взнос.

С момента, когда оба эти условия были выполнены, можно получать имущественный вычет.

Пример: Артемов С.И. является членом ЖСК. В 2019 году он заключил договор паенакопления и полностью внес свой паевой взнос. В 2020 году строительство многоквартирного дома было завершено и Артемов С.И. принял квартиру в использование, подписав Акт-приема передачи квартиры. Учитывая полное внесение паевого взноса, Артемов С.И. имеет право на получение имущественного вычета с 2020 года, когда он подписал Акт приема-передачи квартиры.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Это учебный сайт для тех, кто хочет разобраться в правилах купли-продажи квартир.

Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке в 2021 году

Договор долевого участия в строительстве
Договор переуступки прав требования
Договор паенакопления с ЖСК

При покупке квартиры в новостройке существуют особенности, которые нужно учитывать при оформлении налогового вычета.

Посмотрите видео, в котором мы подробно рассказываем о том, что такое налоговый вычет при покупке квартиры, кто имеет право на вычет, какие документы необходимо подготовить и как их можно передать в налоговую инспекцию.

Как рассчитать имущественный вычет и какая сумма НДФЛ вернется на счет — в примерах и пояснениях экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру.

Когда вы берете жилье на вторичном рынке, вы заключаете договор купли-продажи и сразу оформляете право собственности. При покупке же квартиры в строящемся доме между заключением договора и получением права на квартиру может пройти немало времени.

Кроме того, продавцом может быть не только застройщик, но и другое лицо.

В связи с этим возникают вопросы:

• когда можно подавать документы в ИФНС для получения вычета за квартиру, купленную в новостройке?
• нужно ли ждать официальную регистрацию права или достаточно иметь на руках подписанный договор?
• может ли факт полной оплаты жилья быть основанием для получения налогового вычета?

Давайте разбираться.

И не забудьте прочитать нашу статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли», в которой мы подробно рассказали, что такое имущественный налоговый вычет, на какую сумму вы можете претендовать и какие документы понадобятся для налоговой.

Услуга Быстровычет: возврат НДФЛ за 7 дней, а не за 4 месяца!

Если квартира куплена по договору долевого участия в строительстве

Вы заключили договор с застройщиком и стали участником долевого строительства. В этом случае вам нужно дождаться, когда дом будет сдан, и подписать Акт приема-передачи квартиры.

С этого момента наступает ваше право на получение имущественного вычета.

Основание: пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина РФ от 16 марта 2015 N 03-04-05/13862, 06 марта 2015 N 03-04-05/12102, 10 сентября 2013 N 03-04-05/37207, ФНС России от 25 мая 2009 N 3-5-04/647@.

Резюме: Подписанный Акт приема-передачи жилья – основание для получения налогового вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве.

Имейте в виду, что речь идет именно о передаточном Акте, то есть документе, на основании которого вы принимаете квартиру от застройщика. Существует еще один Акт – Акт допуска в квартиру – это внутренний документ, который не имеет отношения к налоговому вычету.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Напоминаем, что документы в налоговую инспекцию можно подать не раньше, чем на следующий год после получения Акта приема-передачи.

Если Акт подписан в 2020 году, несите документы в ИФНС в 2021 году. При этом вы не ограничены в сроках и можете сделать это в течение всего года. Более того, вы можете подать документы и в последующие годы, в этом случае вам вернут подоходный налог за последние три года.

Пример:

Вы подписали Акт приема-передачи жилья в 2018 году и до сих пор не обращались за вычетом. В 2021 вы можете оформить декларации 3-НДФЛ и получить вычет за 2018, 2019 и 2020 годы.

Пример:

В 2019 вы заключили договор долевого участия. Застройщик сдал дом в декабре 2020 и передал вам квартиру по Акту приема-передачи. Выписка из ЕГРН была получена в начале 2021 года.

Вы имеете право подать декларацию 3-НДФЛ и заявление на вычет в 2021 году и получить имущественный вычет за 2020 год, то есть год подписания Акта приема-передачи жилья. То, что право собственности оформлено в 2021 году, роли не играет.

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

Если квартира куплена по договору переуступки прав требования

Распространенный вид приобретения квартиры в новостройке – покупка по договору переуступки прав требования. Это происходит в случае, если вы берете жилье не напрямую у застройщика, а у того, кто до вас получил право требования.

Это может быть дольщик-физическое лицо, первым купивший квартиру у застройщика; подрядчик, с которым застройщик рассчитался частью квартир; соинвестор строительства.

Помните, что переуступить права требования можно только в том случае, если дом еще не сдан, а ваша будущая квартира еще не передана первичному приобретателю по Акту приема-передачи.

Итак, вы купили жилье в строящемся доме по договору переуступки прав требования. Когда возникает ваше право на имущественный вычет? Как и в случае с договором долевого участия – с момента подписания Акта приема-передачи.

Резюме: Подписанный Акт приема-передачи – основание для получения налогового вычета при покупке квартиры по договору переуступки прав требования.

В пакет документов для налоговой инспекции не забудьте вложить копию договора долевого участия, копию договора уступки прав требования и Акт приема-передачи. Основание: Письмо Минфина РФ от 29 августа 2014 N 03-04-05/43347.

Пример:

В 2019 вы купили у дольщика квартиру в новостройке. Был оформлен договор уступки прав требования. В 2020 дом был сдан и подписан Акт приема-передачи.

В 2021 году вы имеете право получить налоговый вычет за 2020 год, приложив все положенные документы, включая декларацию 3-НДФЛ и заявление на вычет.

Супервычет: оплата наших услуг только после получения вычета!

Если квартира куплена в ЖСК по договору паенакопления

Если вы приобрели квартиру по договору паенакопления в жилищно-строительном кооперативе, то получаете право собственности на квартиру, как только полностью внесли за нее паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Но одной лишь оплаты недостаточно. Квартира передается покупателю после того, как дом введен в эксплуатацию и эта передача официально подтверждена Актом приема-передачи жилья (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Это значит, что кроме декларации 3-НДФЛ, заявления на вычет и документа о полной выплате пая, вы должны предоставить в ИФНС Акт приема-передачи. Основание: письмо Минфина РФ от 27 марта 2017 № 03-04-07/17572, Письмо ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/4127@

Резюме: для получения имущественного налогового вычета за квартиру, купленную по договору паенакопления в ЖСК, вам необходимо полностью оплатить паевой взнос и иметь на руках подписанный Акт приема-передачи квартиры.

Пример:

В 2019 вы заключили договор паенакопления с ЖСК и полностью оплатили паевой взнос. В 2020 дом был построен и сдан в эксплуатацию.

Тогда же вы подписали Акт приема-передачи жилья. В 2021 вы имеете право подать документы на получение имущественного вычета за 2020 год.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Понимание вашего договора купли-продажи нового дома

Прежде чем вы получите ключи от дома своей мечты, вам нужно будет поставить подпись в нижней строке, инициалы здесь и там на множестве документов.

Один из самых важных? Договор купли-продажи новостройки.

Но прежде чем поставить свою подпись на этой стопке бумаг, важно, чтобы вы действительно поняли этот важнейший документ.

Чтобы помочь вам разобраться в этом вопросе, мы поговорили с двумя экспертами — риэлтором и соучредителем компании Home Value Leads Брайаном Рэйлом из Далласа, штат Техас, и брокером Дайан Лэнгстон из компании Quality Real Estate Services в Фэрфилде, штат Калифорния.- ответить на общие вопросы о договорах купли-продажи новых домов. Вот что они сказали:

Что входит в договор купли-продажи нового дома?

BR : Договор купли-продажи нового дома имеет в основном те же требования, что и договор перепродажи. В нем указывается предполагаемая дата закрытия, условия контракта, кто оплачивает какие расходы и обязательства обеих сторон.

На какие наиболее важные особенности контракта мне следует обратить внимание?

BR : Самое главное, на что нужно обращать внимание, — это возможность возврата и даты, указанные в контракте.Как правило, будет несколько дат, таких как дата, когда вам необходимо завершить свой выбор в дизайн-центре, даты, к которым вам необходимо получить одобрение финансирования, предлагаемую дату закрытия и т. Д.

DL : цена, которую (вы) заплатите , период времени, в течение которого (вы) должны подать заявку на ссуду и обеспечение финансирования, любые согласованные уступки продавца. Сумма задатка или первоначального депозита, распоряжение задатком в случае невыполнения (вами) обязательств по соглашению, средства правовой защиты в случае неисполнения обязательств покупателем или продавцом, местоположение участка, на котором будет построена недвижимость, внешний фасад, цвета, включая ландшафтный дизайн.

Почему эти контракты важны как для покупателей, так и для строителей?

BR : Контракты предназначены для отражения всех аспектов продажи дома в письменном соглашении, с которым соглашаются обе стороны сделки. Он защищает строителя, гарантируя, что ему будут платить за свою работу, и защищает покупателя, не позволяя строителю продать дом кому-то другому.

Чем договор купли-продажи нового дома отличается от договора перепродажи?

DL : Договоры о перепродаже, не связанные с продажей застройщиков, обычно заключаются Государственной ассоциацией юристов риэлторов.В Калифорнии этот контракт составлен, чтобы дать покупателю возможность расторгнуть договор купли-продажи в течение 17 дней с момента подписания практически по любой причине. Это позволяет покупателю провести осмотр собственности любым специалистом по выбору покупателя. В нем говорится, что продавец разрешит доступ к собственности для этих проверок. По закону продавец должен заполнить Заявление о раскрытии информации о передаче прав продавца, которое требует от продавца раскрытия любых известных или предполагаемых дефектов и сведений о ремонте имущества. Эти пункты не действуют в контрактах с новыми строителями.

Примечание редактора : Строители проводят серию инспекций на протяжении всего процесса строительства, а также пошаговое руководство перед въездом. Если покупатели захотят стороннюю инспекцию, они должны будут получить разрешение от застройщика — эти условия будут прописаны в контракте на новый дом.

Как эти контракты меняются в зависимости от типа кредитора? Есть ли разница, если покупатель использует ссуду FHA по сравнению с обычной ссудой?

DL : Различия между кредиторами обычно заключаются в стимулах к использованию кредитора, с которым застройщик имеет отношения.Продавец может предложить оплатить покупателю расходы на закрытие сделки и / или получить скидочные баллы по ссуде, чтобы побудить покупателя воспользоваться услугами своего кредитора. Различия между FHA и обычным кредитным финансированием связаны с обязательствами продавца и оценочной стоимостью собственности. Залог покупателя не может быть конфискован, если собственность не оценивается для финансирования FHA. Недвижимость также должна соответствовать критериям финансирования FHA вместе с покупателем. Недвижимость должна соответствовать минимальным стандартам пригодности для проживания.

Будет ли в контракте прописаны условия платежа или они будут включены в отдельный контракт?

DL : Продавец обеспокоен платежом покупателя только в той степени, в которой он может подозревать, существует ли финансирование и может ли покупатель его получить.В контракте будет указана сумма платежа только в том случае, если ставка может быть определена и продавец знает сумму первоначального взноса покупателя. Обычно в контрактах эта информация прописана. Платеж покупателя, скорее всего, не будет условием договора.

Какая дополнительная финансовая информация может быть включена в договор?

BR : Как правило, застройщик предоставляет стимулы для использования предпочтительного кредитора. Может быть, они оплатят часть затрат на закрытие или проведут бесплатную оценку.Однако эти условия никогда не содержатся в самом контракте.

Что делать, если мне нужно продать свой нынешний дом, прежде чем я смогу купить новый?

BR : Большинство представителей строителей не являются агентами по недвижимости и, следовательно, не могут выставить ваш дом за вас. У многих будут предпочтительные агенты, с которыми они работают, которые предложат продать ваш дом за меньшую комиссию. Однако ваша покупка не будет зависеть от продажи вашего дома.

Будет ли договор включать информацию об сервитутах и ​​правах на землю, недра, воду и т. Д.?

BR : В контракте обычно упоминаются права на добычу полезных ископаемых. Большинство строителей в наши дни сохраняют права на добычу полезных ископаемых и не передают их покупателю. Остальное обычно покрывается политикой правового титула, которая будет отделена от вашего договора купли-продажи.

Будет ли мой выбор дизайна и опций включен в этот документ?

BR : Нет. В контракте будет указана дата, когда эти варианты должны быть согласованы. Он также определит, сколько из этих затрат на опционы необходимо будет оплатить в это время и не подлежат ли эти опционные затраты возмещению.

Что делать, если возникнут задержки в строительстве? Как это повлияет на мой контракт?

DL : Задержки в строительстве и стихийные бедствия, как правило, считаются неподвластными строителю. Контракты не составлены так, чтобы позволить покупателю оплатить суточные продавцу. Покупателю, как правило, придется подождать. Там может быть ссылка на способность продавца завершить сборку и исправления, если строитель не может закончить, и они могут быть ограничены возвратом депозита покупателя.

Что я должен иметь в виду для таких домов, как кондоминиумы, таунхаусы и т. Д.?

BR : Следите за взносами домовладельцев или ассоциаций кондоминиумов, сборами за передачу, управленческими сборами и т. Д. Как правило, застройщик сохраняет контроль над ассоциацией, пока они не закончат строительство и продажу всех домов. Также следите за оплатой специализации.

Что, если мне нужно что-то изменить в моем контракте?

BR : После подписания контракта изменить что-либо в контракте может быть очень сложно.Вот почему его следует внимательно прочитать заранее и просмотреть вашим риэлтором и / или адвокатом перед подписанием. После подписания обеими сторонами это юридически обязывающее соглашение может быть изменено только в том случае, если обе стороны согласны с изменением.

DL : Потребность отличается от желания. Покупатель должен попросить копию соглашения, которая будет использована для бронирования собственности и забрать ее домой для проверки. Покупатель должен обсудить с представителем продавца, что именно его беспокоит, и спросить, можно ли обсудить их проблемы.Решение застройщика будет основано на продажах в застройке, финансировании покупателя и на том, повлияет ли изменение на конструкцию застройщика. Если покупатель не закрывает условное депонирование, за доработку продукта строителя, как правило, следует платить заранее, причем эти средства конфискуются.

Дрю Найт — внештатный писатель для Builders Digital Experience (BDX). Он окончил Техасский университет A&M в декабре 2014 года по специальности «Сельскохозяйственные коммуникации и журналистика».

6 шагов к покупке дома новой постройки

Покупка дома новой постройки — захватывающий процесс, когда вы наблюдаете, как оживает дом своей мечты.Многие из шагов при покупке нового строящегося дома аналогичны покупке перепродажи, например, подписание контракта и получение кредита. Однако, поскольку дом новый, есть несколько дополнительных шагов, чтобы не только завершить продажу, но и сделать дом своим, например, выбрать варианты и встретиться со строителем для осмотра на различных этапах процесса строительства.

Хотя процессы зависят от строителя, ниже приведены 6 общих этапов процесса покупки домов нового строительства и , что они означают.

Подходит ли вам новое строительство?
Нажмите здесь, чтобы узнать

1. Договор купли-продажи

После того, как вы определились с домом / участком для покупки, вам нужно будет заключить договор со строителем. Некоторые застройщики могут сохранять резервирование участков, в то время как другие не могут и будут непосредственно соблюдать договор купли-продажи. Соглашение о покупке часто представляет собой длинный документ, поэтому обязательно внимательно прочитайте его, прежде чем подписывать.После подписания обеими сторонами он называется ратифицированным контрактом, по которому застройщик и покупатель теперь несут ответственность. На этом этапе обычно требуется финансовый депозит. Депозит может быть разделен на две части: задаток и депозит опционов.

2. Получение кредита

Перед подписанием контракта вам необходимо либо получить предварительное одобрение на получение ссуды, либо показать, что вы можете покрыть стоимость дома своими текущими активами. Строители часто предпочитают кредиторов, с которыми они часто работают, которые понимают процесс и могут предоставить конкурентоспособные ставки.Потенциальные выгоды от работы с привилегированными кредиторами включают возможные выгоды от закрытия сделки и улучшение взаимодействия между всеми сторонами. Дополнительным преимуществом покупки нового строящегося дома является то, что кредиторы могут предложить фиксировать ставки на более длительный срок. Если в ближайшие месяцы ожидается повышение процентных ставок, ваш кредит будет гарантирован до даты закрытия через несколько месяцев.

3. Варианты встречи

Часть удовольствия и волнения от покупки нового дома заключается в выборе вариантов и проектировании дома с использованием предпочитаемых вами напольных покрытий, шкафов, столешниц и многого другого.По мере того, как ваш дом строится, вы встретитесь со строителем, чтобы выбрать варианты, которые вам нужны в вашем доме. Сюда входят варианты конструкции (например, изменение открытого кабинета на спальню) и варианты отделки (например, цвет и тип шкафов и столешниц). Щелкните здесь для получения дополнительной информации о выборе параметров.

4. Обзор дома

На протяжении всего процесса строительства следует пройти серию встреч со строителем. Они могут включать предварительное строительство, предварительное нанесение гипсокартона и предварительную осадку.Сделайте фотографии или видео «внутри стен» во время обхода до гипсокартона, чтобы вы знали, где есть дополнительные блокировки, проводка, трубы и т. Д., Когда вы начнете вешать телевизоры и произведения искусства. Инспекторам следует посетить дом на этапе подготовки к гипсокартону, поэтому предварительный обход гипсокартона — хорошее время, чтобы просмотреть отчет инспектора со строителем. Осмотр перед расчетом аналогичен заключительному осмотру при перепродаже и является вашей последней возможностью указать на любые потенциальные проблемы перед закрытием.

Найдите идеальный новый современный дом для вас

5. Закрытие

Наконец-то ваш новый дом готов, и последний шаг — процесс закрытия! Закрытие обычно происходит в офисе титульной компании. Титульная компания гарантирует, что кредит был одобрен, все необходимые документы подписаны, а право собственности покупателя зарегистрировано. Есть ряд вещей, которые вам понадобятся заранее (например, страховой полис, кассовый чек и т. Д.), Поэтому обязательно подготовьте все запрошенные предметы.

6. Гарантийное обслуживание

Еще одним преимуществом покупки новостройки является гарантийное обслуживание. Осмотр домов обычно проводится через несколько месяцев после закрытия, чтобы связаться с домовладельцем и решить любые проблемы. Хотя они могут быть разными, типичные гарантии строителей предлагают от одного до двух лет покрытия на материалы и качество изготовления и до 10 лет на элементы конструкции.

Советы, которые помогут упростить процесс покупки:

Сделать:

• Поддерживайте регулярную связь со своим строителем
• Приходите на встречи с любыми вопросами

Не звонить:

• Задержка совещаний, обходов и выбор вариантов, так как это может задержать сроки строительства
• Сделайте другие крупные покупки (например, новую машину), прежде чем закроете свой дом
• Смените работу, прежде чем закроете дом

Неважно, покупаете ли вы новостройку в первый раз или впервые за много лет, важно понимать процесс и быть уверенным, что на все ваши вопросы есть ответы.

Для получения дополнительных рекомендаций и советов по покупке нового строящегося дома ознакомьтесь с нашим подробным руководством по новому строительству. В комплекте с полезными ресурсами, советами и информацией, которые помогут вам принимать правильные решения для вас и вашей семьи.

От подготовки финансирования до закрытия

Если вы сейчас думаете о покупке новой застройки, вы, вероятно, знаете, что с недавним переходом на рынок покупателей вы очень удачно выбрали время.

«Покупатель имеет полную власть», — говорит Патрик Миллс, брокер по недвижимости CORE.Это потому, что в наши дни можно обсудить гораздо больше, в том числе многие расходы, связанные с закрытием. «Это напоминает мне 2011 год, когда мы выходили из рецессии, и люди были очень нерешительны. Любой, кто купил что-либо в 2011 году, получил 50-процентную прибыль в течение двух или трех лет ».

В настоящее время сдача квартир в новостройках Манхэттена занимает 143 дня. После этого может пройти еще шесть месяцев или около того, согласно отчету Дугласа Эллимана о рынке продаж Манхэттена за четвертый квартал, в котором говорится, что на это уходит в среднем 10 месяцев.7 месяцев спонсору на продажу нового устройства.

Избыточное предложение на рынке означает, что покупатели имеют гораздо больше возможностей, когда дело доходит до новых разработок, включая возможность видеть, что вы получаете. В предыдущие годы было нормой заключать контракт на основе плана этажа, некоторых образцов материалов и визуализации, но сейчас это не так. Эндрю Герринджер руководит новой разработкой в ​​The Marketing Director и говорит, что сроки покупки сократились, поскольку «покупатели не только хотят убедиться, что проект будет завершен, но, более чем когда-либо, они хотят иметь возможность увидеть, потрогать и почувствовать то, что они покупают. .”

Чтобы компенсировать дополнительные затраты на закрытие сделки при покупке новой застройки — и повысить вашу переговорную способность против проницательного профессионального разработчика — работайте с брокером покупателя, который предлагает скидку на их комиссию. Если вы пригласите Prevu в качестве своего защитника с самого начала, вы получите скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки. В кондоминиуме за 1,5 миллиона долларов вы получите до 30 000 долларов. Нажмите здесь, чтобы узнать о бонусе Smart Buyer Rebate на Prevu.

Имея это в виду, вот график Brick Underground для покупки новой застройки.

Неделя 1-3

Посчитайте, сколько вы можете потратить: это очевидно, но вам нужно будет понять, что вы можете себе позволить, настроив финансовые показатели, чтобы вы были готовы продвигаться вперед с любой покупкой.

«Если вы платите наличными, откуда они берутся? Если вы финансируете, сколько вы финансируете, и вы можете начать поиски ипотеки », — говорит Миллс.

Поговорите с брокером: брокер поможет вам сориентироваться в процессе и направит вас к поиску нужной единицы. На этом рынке вы можете немного выйти за рамки своего бюджета. «Есть много разработчиков, которые готовы заключать сделки», — говорит Миллс.

Начните поиск: местоположение, удобства и тип здания будут вашими ключевыми критериями поиска. Посетите интересующий вас район и подумайте, какие льготы вы хотите получить в своем здании. Какие удобства вам нужны? Кроме того, подумайте, какие удобства вам не нужны и за которые вы будете платить, даже если вы ими не пользуетесь.Решите, интересуетесь ли вы бутик-дом меньшего размера или дом с двумя сотнями с лишним квартир.

Неделя 4-9

Уточните свой поиск: Вам нужна дополнительная полуванная или двойная раковина в мастерской? Вам нужна стирально-сушильная машина или прекрасный вид?

«Эти вещи имеют значение, — говорит Миллс, — и наличие списка вещей, которые вам нужны, и того, что вы хотите, действительно помогает в поиске, и что здорово сейчас, так это то, что есть большой выбор на выбор».

Получите адвоката по недвижимости: не ждите, пока у вас будет договор, чтобы выяснить, с каким адвокатом вы планируете работать. Вы захотите нанять кого-то, кто, по вашему мнению, сможет подготовить и провести переговоры о продаже.

10-15 неделя (или позже)

Как только вы выберете конкретную недвижимость, ваш брокер начнет переговоры с директором по продажам здания. Для нового строительства генеральный прокурор штата Нью-Йорк должен подписать все детали здания, от типа квартиры до ландшафтного дизайна. Строению не будет присвоен статус кондоминиума (в отличие от здания, сдаваемого внаем), пока по крайней мере 15 процентов единиц здания не перейдут в контракт.

«Если разработчик мотивирован, допустим, что он находится на расстоянии двух продаж от порога продаж, он может быть готов заключить сделку», — говорит Миллс. Предложения могут возвращаться и возвращаться в течение нескольких дней. Миллс говорит, что «некоторые застройщики абсолютно готовы снизить покупную цену. И если они не собираются этого делать, они, вероятно, на этом рынке будут покрывать налоги штата и города на трансферт, что является довольно большой суммой изменений, около 1,825 процента от покупной цены ».

На этом этапе ваш брокер внимательно изучит план предложения, который «служит вашим уставом в отношении того, что вы покупаете и как оно будет осуществляться», — говорит Джеффри Рендин, юрист по недвижимости и партнер фирмы. Вагнер Берков (к сведению, спонсор Brick Underground).Если конечный продукт не соответствует плану предложения, покупатели могут пожаловаться или подать в суд.

Пересмотрите свое финансирование: вам нужно получить одобрение кредита задолго до предполагаемой даты закрытия. Марк Маймон, вице-президент Freedom Mortgage, говорит, что это означает «сглаживание деталей проверки занятости, расчетов доходов и любых переводов между счетами, чтобы, когда вы получите уведомление за 30 дней, все будет готово».

16 неделя (или позже)

Предложение: как только ваше предложение будет принято, вам нужно будет поговорить со своим юристом по недвижимости.На этом этапе все пойдет довольно быстро. Новые офисы продаж в Нью-Йорке работают эффективно.

Миллс говорит: «Единственный, кто может замедлить процесс, — это потенциальный покупатель, который мог бы использовать это как стратегию, чтобы заставить разработчика немного попотеть или с большей вероятностью на этом рынке, покупатели просто не очень мотивированы. Чтобы добраться до этого момента, требуется несколько дней, иногда 24 часа, иногда два или три дня с момента первого предложения, чтобы перейти к принятому предложению со всеми согласованными условиями.”

17 неделя (или позже)

Подписание контракта: на рынке сильных продавцов у вас есть пять дней, чтобы подписать этот контракт. В наши дни это гораздо менее агрессивный рынок. Миллс говорит: «Три года назад предложение могло быть принято, но если мы не вернем этот контракт и не подпишем его в течение пяти рабочих дней, они перейдут к следующему. Сегодня есть немного больше места для маневра».

Лист сделки: В течение 24 часов с момента принятия предложения создается лист сделки, который будет содержать всю информацию о продаже, от цены до уступок. Это идет к адвокату покупателя, адвокату спонсора и брокерам.

Контракт: Контракт будет оформлен в течение следующих 24 часов. С этого момента у покупателя есть пять рабочих дней для рассмотрения, рассмотрения всех особых рисков и переговоров. На сегодняшнем рынке покупателей пять дней могут растянуться до 10. «Время убивает большинство сделок, как знает любой брокер», — говорит Миллс. Он добавляет: «Если у разработчиков нет других предложений, они не собираются их преследовать, но хороший директор по продажам захочет придерживаться как можно более сжатого графика.”

18 неделя (или позже, в зависимости от готовности квартиры)

Залог: Обычно вместе с подписанным контрактом вносится 10 процентов от покупной цены, хотя она может быть выше. Маймон говорит: «Некоторые новые разработки более высокого уровня требуют до 20 процентов аванса до закрытия». При внесении депозита скорость процесса будет зависеть от того, когда будет готова новая разработка.

У девелоперов часто есть предпочтительный кредитор, который предварительно одобрил здание и может предложить финансирование покупателю до того, как здание достигнет отраслевого стандарта в 51 процент единиц в контракте.Это мера безопасности, чтобы здание не столкнулось с финансовыми трудностями. Маймон говорит, что «если застройщик не продал квартиры и они перестанут оплачивать общие расходы, кондоминиуму будет трудно выполнить свои финансовые обязательства по эксплуатации здания».

Еще нужно учесть непредвиденные обстоятельства финансирования. Большинство разработчиков не соглашаются на непредвиденное финансирование, а это означает, что если вы входите в этот первый 51 процент покупателей, но не можете получить ипотеку, потому что банк не будет предоставлять ссуду, пока не будет продано более определенного количества единиц, вы можете потерять свой депозит.По словам Маймона, это камень преткновения для новых разработок.

«Проблема в том, что покупатели не могут контролировать, сколько единиц продает застройщик и как быстро они их продают, но если вы не можете профинансировать продажу, вы не получите обратно свой депозит условного депонирования. кондоминиум за 2 миллиона долларов, это как минимум 200 000, а это немалая сумма », — говорит он.

Блокировка ипотечной ставки: можно заблокировать процентную ставку на шесть месяцев, но это может быть дорого. Маймон говорит, что «в некоторых случаях, когда ставки стабильны или снижаются, мы рекомендуем нашим клиентам подождать, пока разработчик не пришлет 30-дневное объявление о закрытии, и тогда мы могли бы подумать о фиксации ставки.”

Завершение: Когда подразделение будет готово, спонсор уведомит банк, если вы финансируете, и они придут и проведут оценку. Когда банк поднимет палец вверх, вы сможете закрыть.

Если недвижимость уже доступна, это стандартные 90 дней с момента подписания контракта. По словам Миллса, оплата наличными ускоряет процесс. «Покупатели за наличные могут закрыться через неделю. Вы не имеете дело с доской, нет заявки на покупку, и если вы имеете дело не с банком, вас ничто не сдерживает.Вы можете перейти от подписания контракта к закрытию в течение дня », — говорит он.

7 вещей, которые нужно знать о контрактах со строителями нового жилья

Строительство нового дома в Стэплтоне или любом другом районе с нуля может быть большим опытом. Моя семья и я сделали это, нам нравится наш новый дом, и мне посчастливилось помочь другим семьям ориентироваться в процессе строительства. Тем не менее, покупка нового сильно отличается от покупки перепродажи, особенно когда речь идет о контракте, который используется.Строители имеют свои собственные внутренние контракты, которые они используют, а не используют утвержденные Колорадо формы, которые были разработаны для обработки транзакций перепродажи. Моя цель — помочь покупателям понять некоторые из этих различий между контрактом строителя и стандартным контрактом перепродажи. Я большой сторонник строителей, поэтому не хочу, чтобы это выглядело негативно, но это повторяющиеся проблемы, которые покупатели спрашивают меня, могут ли они изменить, когда они читают контракты строителей.

7 вещей, которые нужно знать о контрактах со строителями нового жилья:

1. Заработок на новую постройку обычно намного больше, чем перепродажа. Строитель строит для вас дом и позволяет вам выбрать все структурные улучшения и отделку. Это связано с риском (если вы провалитесь, этот следующий покупатель может не полюбить выбранный вами зеленый ковер!), Поэтому они обычно требуют задатка при подписании контракта, а затем дополнительных задатков в виде процента от отделки, выбранной вдоль путь. (сумма зависит от застройщика)

2. Кредит покупателя «вне» может быть не таким выгодным, как при перепродаже.При сделке перепродажи в Колорадо покупатели могут отказаться до своего крайнего срока подачи возражений по ссуде, если у них возникла проблема с ссудой, как правило, без потери своего задатка. В случае новых построек у покупателя обычно есть 30-45 дней, чтобы отказаться от кредита по причинам, связанным с ссудой, но часто есть штрафы, которые застройщик удерживает от задатка покупателя. Даже если они скажут вам, что есть «выдача» кредита, будьте осторожны и читайте мелкий шрифт в их контракте. Если ссуда покупателя не выпадает на позднем этапе строительства, застройщик обычно сохраняет задаток.

3. Договоры со строителями не зависят от оценки. Это означает, что если оценка дома становится низкой после того, как он построен, застройщик не обязан снижать свою цену, чтобы соответствовать оценке. Кредитор все еще может ссудить его, но из-за низкой оценки покупателю придется выложить больше денег, чтобы кредитор остался доволен. Покупатель не может отказаться, если оценка низкая, в отличие от перепродажи, без потери задатка.

4. Строители обычно дают себе 1-2 года на постройку дома в соответствии с контрактом.Это всегда заставляет покупателей нервничать. Они ожидают, что дом будет построен за 8 месяцев, основываясь на разговорах с торговым персоналом, но когда приходит время подписывать контракт, строители дают себе массу свободы действий, и большинство строителей говорят, что у них есть 2 года, чтобы построить его. (Я не видел ни одного в последний раз даже около двух лет)

5. Проверки на новой сборке разные. Когда вы осматриваете свой дом при перепродаже, вы можете отказаться от сделки, если обнаружите проблемы. Если вы обнаружите проблемы в новой сборке, вы не сможете отступить, но они исправят их за вас, если вы все еще находитесь в процессе сборки.(или по гарантии после закрытия)

6. Строители не предоставляют большой гибкости для изменений. Покупатели должны знать, что большинство строителей — «строители производства», то есть они строят по заранее заданному плану, который предлагают своим клиентам. Строители обычно не настроены на внесение множества индивидуальных изменений, поэтому то, что вы видите на плане этажа, — это то, что вы получаете. «Индивидуальные» строители — это те, кто обслуживает клиентов, которые хотят создать что-то совершенно уникальное, в котором поощряются изменения.

7. Наконец, новые контракты на строительство предполагают гораздо более длительные сроки, чем контракты на перепродажу, поэтому покупатели не могут сразу зафиксировать свои процентные ставки, потому что кредиторы обычно не фиксируют ставки так долго. Покупателям нового жилья придется подождать, чтобы зафиксировать свою ставку позже в процессе строительства. В условиях растущей скорости это может быть нервным расстройством.

Итак, это 7 наиболее распространенных проблем, с которыми сталкиваются покупатели, когда они пересматривают свои контракты со строителями. Я говорю, что новые дома — это плохо по сравнению с перепродажей? Точно нет! Они отлично подходят для многих моих покупателей, потому что они предлагают гибкость, настройку и часто более длительное время строительства позволяет клиенту продать свой существующий дом. Я просто хочу, чтобы покупатели участвовали в процессе заключения контракта, зная, что он будет немного отличаться от операций перепродажи, которые они совершали в прошлом.

Могут ли покупатели сделать что-нибудь, чтобы договориться о некоторых из этих предметов из контракта строителя? Я дам вам ответ поверенного… это зависит от обстоятельств! Ваш кредитный рычаг как покупателя зависит от состояния рынка, а в настоящее время это рынок продавца . .. поэтому строителям не нужно проявлять гибкость при внесении изменений для своих покупателей. Если вам не нравятся их условия, есть и другие покупатели, которые прямо сейчас их устраивают. По мере того, как рынок уравновешивается и в конечном итоге возвращается к рынку покупателя (недвижимость — это всегда цикл), покупатели получат больше власти, а строители будут более охотно корректировать некоторые из этих пунктов контракта.Я не говорю, что вам не следует пытаться улучшить контракт, но я хочу быть откровенным с клиентами, что если они хотят внести в контракт тонну изменений, этого не произойдет на текущем рынке.

Надеюсь, это помогло сформировать правильные ожидания относительно некоторых различий между контрактами строителей и контрактами на перепродажу. Если у вас есть вопросы или я могу быть полезен вам, когда вы сделаете следующий шаг, я буду рад помочь! Как риэлтор, я не связан ни с одним строителем, поэтому я могу показать клиентам новые и вторичные рынки, чтобы помочь им найти дом, который соответствует их потребностям!

Составные части договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости — это обязательное соглашение, обычно между двумя сторонами, о передаче дома или другой собственности. Обе стороны должны обладать правоспособностью для совершения покупки, обмена или иной передачи рассматриваемого недвижимого имущества, и договор основан на юридических соображениях, которые заключаются в том, что обменивается на недвижимость. Почти всегда это определенная сумма денег, но в качестве компенсации также может быть другая собственность или обещание заплатить определенную сумму позже.

Письменная и подписанная

Закон о мошенничестве в общем праве США, который требует, чтобы определенные контракты были заключены в письменной форме, чтобы быть действительными, включает контракты с недвижимостью.Если договор о покупке недвижимости не написан и не подписан как покупателем, так и продавцом, он не подлежит исполнению. Одного рукопожатия и словесных обязательств недостаточно. Цель состоит в том, чтобы предотвратить мошенничество и избежать ситуаций, когда суд должен верить на слово одной стороне над другой. Если этого нет в письменной форме, его не существует.

Компоненты договора купли-продажи

Помимо согласованного вознаграждения, договор купли-продажи недвижимости должен включать следующие пункты:

• Идентификация сторон
• Описание собственности
• Существенные детали, права и обязанности по контракту
• Непредвиденные обстоятельства или условия, которые должны быть выполнены до того, как продажа может быть осуществлена ​​
• Состояние собственности
• Что оборудование и техника включены в продажу, но не включены в стоимость
• Сумма задатка
• Детализированные затраты на закрытие и кто несет ответственность за их уплату
• Предполагаемая дата закрытия
• Подписи каждой стороны
• Условия владения (при передаче ключей от объекта)

Доступны различные шаблоны и формы, которые позволяют вам составлять собственный договор купли-продажи, но рекомендуется проконсультироваться с опытным юристом или агентом по недвижимости.

Непредвиденные обстоятельства

Список непредвиденных обстоятельств может включать непредвиденные обстоятельства ссуды, в которой подробно описывается тип ссуды, которую покупатель намеревается оформить, и которая позволяет им расторгнуть договор, если они не могут получить такое финансирование. В случае непредвиденных обстоятельств осмотра покупатель может отказаться от покупки, если его профессиональный инспектор обнаружит в доме серьезные проблемы. В качестве альтернативы покупатель может попросить продавца согласиться с более низкой покупной ценой или произвести определенный ремонт, который будет дорогостоящим для покупателя или будет иметь отношение к здоровью и безопасности.

В некоторых штатах инспекции дома завершаются до заключения окончательного договора купли-продажи, поэтому инспекция не может быть включена в список непредвиденных обстоятельств.

Также существует вероятность того, что продажа будет зависеть от другой сделки с недвижимостью, которая состоится до этой. Например, покупатель может сказать, что не сможет завершить покупку, пока не продаст свой дом. Ипотечная компания обычно требует, чтобы покупатель прошел оценку, чтобы определить, стоит ли дом того, что покупатель согласился заплатить.

Залог

Когда покупатель подписывает договор, он часто платит небольшую сумму — обычно 1–3% от продажной цены дома — чтобы показать, что он серьезно относится к покупке дома. Деньги хранятся на условном депонировании до закрытия третьей стороной, такой как поверенный по недвижимости продавца или титульная компания. Сумма должна быть указана в контракте, и деньги зачисляются в счет окончательной согласованной цены покупки. Большинство людей применяют его к первоначальному взносу или закрытию.

Затраты на закрытие

Типы затрат на закрытие и сторона, ответственная за них, варьируются от штата к штату, но обычно они составляют 2–5% от покупной цены дома. Сюда входят налоги и сборы, связанные с передачей собственности, такие как регистрация документа и платеж титульной компании, которая проводит исследования для отслеживания цепочки владения недвижимостью и гарантирует, что ни у кого нет денежных требований или прав собственности на Это. Титульная компания также предлагает страхование титула, защищающее от любых будущих претензий.Комиссия агентов по недвижимости — это дополнительные расходы при закрытии сделки, которые обычно составляют около 6% от покупной цены.

10 следующих шагов после заключения контракта на дом (инфографика)

«Что будет дальше, когда продавец примет мое предложение?» Это частый вопрос покупателей после того, как они подписали контракт на дом в Роли.

После того, как предложение покупателя принято, вы захотите посетить дом несколько раз до дня закрытия. Это включает в себя встречи с вашим агентом по недвижимости, инспекторами, подрядчиками, оценщиками и т. Д.Вы также должны убедиться, что запланировали заключительную прогулку, которую назначит ваш риэлтор. Тем из вас, кто покупает дом этой осенью, убедитесь, что вы знаете, чего ожидать от контракта!

Пожалуйста, поделитесь этой статьей с теми, кто, по вашему мнению, принесет пользу!

Без лишних слов, вот . ..

10 вещей, которые появляются после принятия предложения

Позвоните в отдел недвижимости

Продавец только что принял ваше предложение, и у вас официально заключен договор.Итак, что вы будете делать дальше? Вероятно, есть желание опубликовать что-то в Facebook или другой социальной сети. ОСТАНОВКА! Не делайте этого только сейчас, потому что есть много вещей, которые могут пойти не так в сделке с недвижимостью. Если вы начнете публиковать сообщения в социальных сетях, вы окажете дополнительное давление на себя, чтобы закрыть сделку. Наша рекомендация в Raleigh Realty — рассказать об этом вашим ближайшим родственникам и некоторым близким друзьям, просто будьте осторожны, рассказывая об этом миру. Как только дом находится под контрактом, он будет помечен онлайн как условный или ожидающий.

Вам необходимо связаться с вашей командой по недвижимости и сообщить им, что вы подписали контракт. Это заставит колеса вращаться. Ваш агент по недвижимости поможет вам разобраться, с кем вам нужно связаться. Установите дату и время с вашей командой (включая даты закрытия и проверки). В вашей команде по покупке дома есть много людей, которых вы должны быть готовы нанять.

В зависимости от того, в какой части страны вы покупаете дом, в вашу команду по недвижимости могут входить разные игроки.Здесь, в Роли, когда вы покупаете дом, ваша команда, вероятно, будет включать:

• Риэлтор
• Кредитор
• Инспекторы (скорее всего, у вас будет несколько)
• Поверенный
• Страховой агент
• Подрядчики

В вашей команде по недвижимости гораздо больше того, что происходит за кулисами, это люди, которых вы, скорее всего, никогда не увидите и, вероятно, никогда не услышите.

Как только кредитор, инспектор, поверенный и страховой агент узнают о том, что у вас есть контракт, они могут начать собирать все, что вам нужно.Вы можете связаться с Подрядчиками, если вам нужны некоторые оценки. Это даст вам представление о том, во что обходятся такие вещи, как добавление паркетных полов или еще одной ванной комнаты.

Залог и денежные переводы агенту по недвижимости как можно скорее

Если есть должная осмотрительность и задаток, их необходимо как можно скорее передать вашему риэлтору. У вас может не быть этого в вашем контракте, если вам нужно, чтобы его доставили немедленно. Несвоевременная доставка денежных средств может привести к нарушению контракта.

Деньги на комплексную проверку — это средства, которые дают вам возможность осмотреть недвижимость после принятия вашего предложения. В вашу команду по недвижимости будут входить всевозможные инспекторы, капитан этой команды — ваш домашний инспектор. У вас будет возможность проверять наличие вредителей и опасных предметов внутри дома (переходите к проверкам). Ваши деньги за комплексную проверку действительны в течение определенного периода времени, о котором вы договорились с продавцом, и у вас будет возможность попросить о продлении, если оно вам потребуется.Убедитесь, что ваш кредитор может провести оценку дома в этот период времени (см. Оценки)! Вы бы не хотели, чтобы после завершения периода комплексной проверки стоимость дома была значительно ниже продажной.

Когда период должной осмотрительности становится чрезмерным, деньги уходят тяжело. Вероятность закрытия значительно возрастет, если период комплексной проверки закончится и вы подадите запрос на ремонт (см. Ремонт).

Отправьте документы кредитора как можно скорее!

Ваш кредитор должен будет очистить вас до закрытия.Для этого нужно многое сделать. Есть список вещей, которые им от вас понадобятся, и вам нужно приложить все усилия, чтобы отправить им эти документы как можно скорее. После того, как ваше предложение будет принято, вам еще предстоит много работы, и в основном это касается финансовой части.

Ваш кредитор потребует такие элементы, как W2, и другая идентифицируемая налоговая информация, поскольку им потребуется подтвердить ваш доход. Список предметов должен быть доставлен вашему кредитору как можно скорее, иначе вы рискуете не завершить работу вовремя. Было бы мудро связать и вашего риэлтора, и кредитора на ранней стадии, чтобы они могли работать вместе и помогать вам.

Назначьте дату закрытия с вашим адвокатом

В Роли в контракте есть конкретная дата закрытия. В других местах страны этого не происходит. Например, в Нью-Йорке есть дата закрытия «примерно», которая сводит с ума покупателей и продавцов от неуверенности.

Как покупатель, у вас всегда есть возможность внести поправки в договор, а продавец может принять или отклонить предложенные изменения.

Один из наших домов, выставленных на продажу в Кэри, был утерян именно потому, что покупатели выбрали дату закрытия, которая была слишком далека для продавца.

Убедитесь, что вы запланировали закрытие достаточно рано, чтобы у адвоката, с которым вы хотите работать, было время в этот день. Отличная идея — связать вашего агента по недвижимости с вашим кредитором и поверенным, чтобы они могли работать вместе.

Вашему адвокату нужно будет заполнить формы для подготовки вашего заключения.

Время осмотра дома

Когда вы покупаете дом, вам нужно осмотреть его на предмет всех возможных неисправностей.Некоторые из основных моментов, на которые следует обратить внимание, включают проблемы с фундаментом, крышей, системой отопления, вентиляции и кондиционирования, водопроводом и электрикой.

Убедитесь, что у вас есть домашний инспектор, который вам нравится, и назначьте встречу как можно скорее, чтобы у него было время, чтобы должным образом осмотреть ваш дом.

Есть определенные проблемы, которые часто возникают при домашнем осмотре, и есть другие, которые вы должны убедиться, что не появляются! Убедитесь, что вы ожидаете, что домашний инспектор, которого вы наняли, сможет найти проблемы с домом.

Вам стоит серьезно подумать о добавлении в вашу команду инспекторов по вредителям и других специалистов до того, как закончится период комплексной проверки.

Оценка вашего дома

Убедитесь, что ваш кредитор проведет оценку вашего дома в течение периода комплексной проверки, иначе вы можете обнаружить, что он не проводит оценку и не расходует ваши задатки. Как только продавец принимает ваше предложение, он хочет, чтобы сделка была заключена так же, как и вы, поэтому они довольно открыты для продления, если вам нужно будет запросить продление комплексной проверки для вашей оценки.

Оценка вашего дома — это часть того, что гарантирует, что банк дает вам достаточно денег, чтобы они могли возместить большую часть их, если вы перестанете платить по ипотеке. Оценка жилья — это способ банка выяснить, больше или меньше сумма денег, которую они ссужают вам, чем стоимость вашего дома, и что вы не переплачиваете за что-то.

Многие агенты по недвижимости скажут вам, что вы не можете переплачивать за дом, потому что его оценивает банк. В этом есть доля правды, хотя можно с уверенностью сказать, что это не совсем точно.У вас есть варианты, когда дом не оценивают, и возможность договориться о более выгодной цене. Мы видели, как дома оценивают намного меньше, чем следовало бы, а также видели, как дома оцениваются по цене, превышающей их рыночную стоимость.

Запрос на ремонт в рамках комплексной проверки

После получения отчетов от всех инспекторов у вас есть возможность обсудить ремонт с продавцом. Некоторые продавцы более чем готовы сделать ремонт, в то время как другие откажут в вашем запросе.

Из всех сделок, заключенных по контракту, многие из них могут быть потеряны.Покупатели и продавцы должны понимать позицию друг друга и понимать, имеет ли смысл продолжать продажу на основании запросов на ремонт.

Чаще всего в ходе этих переговоров по комплексному ремонту происходит взаимное урегулирование. Иногда продавец производит необходимый ремонт или предоставляет покупателю финансовую уступку при закрытии, чтобы он мог сделать это со своими собственными подрядчиками.

Когда я купил свой дом в Роли, возникло несколько проблем, которые необходимо было решить, прежде чем покупать дом имеет смысл, и продавец согласился.Между продавцом и мной было обоюдное соглашение о замене системы отопления, вентиляции и кондиционирования, а также некоторых других предметов перед продолжением продажи.

Обе стороны были счастливы, и это главное в сделке с недвижимостью.

Страхование жилья

Страхование жилья — важный шаг при покупке дома. Вы должны быть уверены, что найдете страхового агента, который вам нравится и что ваш страховой план покрывает все, что вы хотите.

Для своего дома я нашел лучшее покрытие и план с Amica.Планы обычно основаны на нескольких различных факторах, поэтому вы должны быть уверены, что обращаетесь к нескольким различным агентам по страхованию жилья.

Многие покупатели выбирают первого, но потом понимают, что потратили на пару сотен долларов больше, чем нужно! Всегда сравнивайте котировки, будь то кредитор, риэлтор, поверенный, подрядчик, инспектор и т. Д.

Включите утилиты в доме

Одно из последних действий, которые вы сделаете за несколько дней до переезда, — это настроить коммунальные службы.Вы можете связаться с агентом по листингу, чтобы узнать, кем являются текущие поставщики услуг продавца, чтобы вы могли либо остаться с ними, либо переключиться на кого-то, кто вам нравится.

Вам нужно будет включить электричество, газ, воду, кабель, Интернет, телефон и т. Д. Таким образом, когда вы переедете в новый дом, вы будете готовы к работе.

Последний шаг — переезд. Возможно, вы захотите нанять транспортную компанию, которая поможет вам перевезти все ваши вещи. С движущимися компаниями может возникнуть множество проблем, поэтому постарайтесь избегать их всех, насколько это возможно!

Закройтесь и переезжайте в свой новый дом!

Поздравляю, это самое интересное! Пришло время переехать в ваш новый дом, и вы наконец можете расслабиться после распаковки.Чтобы это произошло, нужна была армия, и вы должны гордиться этим. Вы, вероятно, устали после покупки дома. Это определенно может потребовать много работы, и все это того стоит!

Некоторые из последних вещей, о которых вам нужно будет позаботиться, — это смена адреса. Вы хотите быть уверены, что вся ваша почта теперь приходит на ваш новый адрес.

Это также отличная возможность познакомиться с новыми соседями! Когда вы видите их снаружи, не бойтесь помахать им, а затем подойдите и представьтесь.Большинство людей сразу же завязывают хорошие отношения со своими соседями. Это отличная возможность познакомиться с другими людьми по соседству, а также через ваших непосредственных соседей!

После того, как ваше предложение на дом принято:

Помимо очевидного украшения и меблировки вашего нового дома, вы должны обязательно сообщить всем, что изменили свой адрес. Вы можете сделать это на веб-сайте Почтовой службы США здесь. Это перенаправит вашу почту на новое место. Вы хотите, чтобы сотрудники знали, а также банк, что вы изменили свой адрес.

Если вы собираетесь запланировать новоселье, вы можете дать себе несколько недель, чтобы сначала по-настоящему устроиться. Столько времени может потребоваться, чтобы действительно «переехать» на новое место. В первые несколько недель после переезда всегда будут какие-то мелочи, будь то установка телевизора на стене или размещение картин в доме.

Если вы все еще ищете его, мы здесь, чтобы помочь вам его найти!

Что происходит с недвижимостью после подписания контракта?

Сделки с недвижимостью намного сложнее, чем покупка и продажа товаров народного потребления.Обычно после принятия контракта на завершение сделки могут уйти недели или месяцы. В течение этого времени покупатель, продавец и третьи стороны работают вместе, чтобы осмотреть недвижимость, установить ее право собственности, получить финансирование для закрытия продажи.

Заголовок

В большинстве штатов после подписания контракта и выписки чека задатка этот чек передается на хранение третьей стороне, такой как поверенный или компания, владеющая титулом и условным депонированием. Эта третья сторона создает файл и начинает исследовать историю владения или цепочку прав собственности на собственность, просматривая общедоступные записи.Исследование титула продолжается, пока собственность находится на контракте. Поиск титула подтверждает, что продавец имеет законное право продать собственность, и что этот титул не подлежит удержанию.

Инспекции и повторные переговоры

Вскоре после подписания контракта покупатель обычно осматривает недвижимость, чтобы убедиться, что она соответствует его ожиданиям. Большинство покупателей смотрят как минимум на общее физическое состояние собственности. Если недвижимость в хорошем состоянии, продолжаем сделку.В противном случае покупатель может попытаться изменить цену или потребовать ремонта у продавца.

Финансирование

Хотя покупатели часто имеют на руках письмо о предварительном разрешении ипотечного кредита, прежде чем заключить договор на дом, процесс финансирования начинается всерьез после того, как обе стороны согласовывают цену и условия. Кредитор нанимает оценщика для проверки и составления отчета о стоимости собственности, в то время как андеррайтинговая группа кредитора решает обработать заявку покупателя для окончательного утверждения кредита.Если все получится, транзакция может перейти к заключительным этапам.

Заключительный осмотр

Обычно покупатель имеет право повторно осмотреть право собственности перед закрытием. Хотя многие контракты не допускают полной повторной проверки, ему разрешено убедиться, что все остальное не пошло не так с момента его последнего посещения. Осмотр, называемый окончательным осмотром, также подтверждает, что продавец завершил любой ремонт, на который он согласился по контракту.

Перевод денег

Перед тем, как недвижимость будет закрыта, покупатель обычно должен иметь свои деньги на месте.Часто покупатель должен организовать хранение своих ссудных средств и первоначального взноса на счете условного депонирования либо утром перед закрытием во второй половине дня, либо во второй половине дня перед закрытием сделки. Это важно, потому что продавец не выпустит документ без оплаты от покупателя. Если продавцу необходимо заплатить деньги при закрытии сделки, например, закладную или другое залоговое право, ему может потребоваться перевести деньги на счет условного депонирования до закрытия сделки.

Закрытие

При закрытии покупатель и продавец подписывают документы, необходимые для передачи права собственности на недвижимость, погашения ипотеки продавца и установления ипотеки покупателя.Деньги также переходят из рук в руки для пропорционального распределения налогов на недвижимость и счетов за коммунальные услуги.