Постановка на учет объекта недвижимости: Кадастровый учет объектов недвижимости: оформление, сроки, стоимость

Порядок постановки недвижимости на кадастровый учет

О том, что при оформлении документов на приобретаемую квартиру (жилой дом, гараж и т.д.) обязательным этапом является внесение сведений в государственный реестр мы рассказывали в этой статье.

Сейчас мы поговорим о способах подачи и составе документов для осуществления кадастрового учета.

Пожалуйста, ознакомьтесь с ними и подберите наиболее подходящий вам вариант.

Какие документы нужны для кадастрового учета

При обращении заинтересованного лица для государственного учета объекта недвижимости необходимо предоставить заявление об учете и приложить к нему следующие документы:

1. Межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части, изменении его уникальных характеристик).

2. Технический план (при постановке на учет объектов капитального строительства), а также учете части, изменении уникальных характеристик.

3. Акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта.

4. Копию документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости.

5. Копию документа об изменении категории земель, разрешенного использования участка.

6. Документ, удостоверяющий личность.

Документы можно подавать лично либо через представителя (по доверенности).

Верность копии представленных документов, должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления вместо засвидетельствования в нотариальном порядке может быть заверена печатью и подписью уполномоченного должностного лица указанного органа.

В случае представления заявителем документа в подлиннике, соответствующая копия не требуется.

Оригинал документа после его копирования сотрудниками органа его принявшего возвращается заявителю или его представителю при выдаче.

Куда подаются документы

Полномочиями по приему и выдаче документов по результатам осуществления государственного учета на сегодняшний день наделены кадастровые палаты, подведомственные Росреестру.

Информация для жителей Москвы.

Подать документы можно:

• Лично (в местах приема заявителей в территориальных отделах кадастровой палаты, либо в многофункциональных центрах).

  Заявление представляется в кадастровую палату или многофункциональный центр независимо от места нахождения объекта недвижимости.

• Посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении.

• Через Единый портал государственных и муниципальных услуг (www. gosuslugi.ru) или официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.rosreestr.ru).

Заходим на официальный сайт по указанной ссылке и переходим во вкладку «Физическим лицам».

Выбираем «Поставить недвижимость на кадастровый учет.»

Теперь вы сможете выбрать способ получения государственной услуги — в электронном виде.»

Для формирования заявления в электронном виде потребуется электронно-цифровая подпись (ЭП) заявителя и следующий набор документов:

1. Для постановки на учет земельного участка — межевой план.

2. Для постановки на учет объекта капитального строительства — технический план в формате XML, подписанный ЭП.

3. При подаче заявления представителем – образ документа, подтверждающего полномочия, подписанный ЭП.

Предлагаем также вашему вниманию видеоинструкцию по постановке объекта недвижимости на кадастровый учет через интернет.

Заявление о постановке на учет объектов вправе подать собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица, в этой связи за первичным учетом удобно обращаться через портал государственных услуг.

Кто имеет право обратиться с заявлением о внесении изменений объектов недвижимости

С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.

С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), обращаться могут лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Временный статус объекта

Поставленный на учет объект недвижимости имеет временный статус до момента его государственной регистрации права или аренды, если это земельный участок.

Согласно п.7 ст.72 Федерального закона от N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 (ред. от 03.07.2016) «Временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действующей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости, но не позднее 1 марта 2022 года».

По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости.

Исключением являются объекты, в которых право возникает в силу закона независимо от факта государственной регистрации такого права.

Сроки проведения кадастрового учета объекта

Постановка на учет, учет изменений, учет части, снятие с учета осуществляется 5 рабочих дней, при межведомственном информационном взаимодействии – 15 дней.

Так как, кроме кадастровой палаты прием документов по всем направлениям ведут многофункциональные центры (далее — МФЦ), срок кадастровых процедур исчисляется со дня передачи МФЦ соответствующих заявлений в орган регистрации права.

Срок передачи не может превышать 2 дня, в рамках соглашений между палатами и МФЦ.

Если вы обращаетесь в МФЦ по вопросам постановки на кадастровый учет, то на учет объекта дается не более 7 дней.

Это самый минимальный срок, предусмотренный Регламентом.

Постановка объекта на кадастровый учет, объекта недвижимости, гаража в Москве и области

Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости в Москве и Московской области (МО)

Кадастровый учет объектов недвижимости – это обязательная мера для того, чтобы зафиксировать их уникальность и закрепить право собственности владельца. После того, как сведения о недвижимом имуществе внесены в государственный реестр, гражданин получает гарантии, что кроме него никто не вправе распоряжаться его собственностью без его ведома. Помимо этого, постановка на учет является определяющим моментом для начисления налога на имущество, и важно иметь достоверные документы, чтобы не переплачивать за «лишние» метры.

Порядок кадастрового учета объектов недвижимости

Законодательством Российской Федерации определено, что постановкой объектов недвижимости на государственный учет занимается Росреестр. Эта процедура необходима для того, чтобы собственник имел возможность осуществлять юридические процедуры в виде продажи, обмена или аренды. Обязательно подлежат регистрации земельные участки, здания, комплексы построек. Все они подразделяются на две группы – вновь созданные или построенные, либо видоизмененные (когда они были зарегистрированы, но затем оказались разделены или объединены).

Пакет документов заявитель может подать лично, придя в отделение Росреестра или многофункциональный центр. Второй вариант – направить пакет документов по почте с уведомлением и описью вложения. И третий, самый быстрый, способ – дистанционно через портал государственных услуг или сайт Росреестра.

Наши лицензии и документы:

Документы для кадастрового учета объектов недвижимости

Процедура постановки на кадастровый учет в Москве и Московской области начинается после получения уполномоченным органом заявления, оформленного по специальному образцу. В обязательный пакет входит еще несколько важных документов:

Паспорт заявителя

Документ, подтверждающий право собственности на данное имущество

Межевой план (если на учет ставится земельный участок, либо производится изменение его конфигурации или площади).

Учредительные документы (для юридических лиц)

Квитанции об оплате государственной пошлины

Подачей документов может заниматься как заявитель, так и его доверенные лица, но в этом случае потребуется доверенность, подтверждающая полномочия. В том случае, если предоставляются копии тех или иных документов, они должны быть нотариально заверены.

Закажите бесплатную консультацию по постановке объекта недвижимости на кадастровый учет

Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости

Если по каким-то причинам возникла необходимость снять принадлежащий Вам объект недвижимости с кадастрового учета, процедура действий практически такая же, как и при постановке. Но причина, по которой это делается, должна быть веской – как правило, это касается случаев, когда объект был разрушен или утрачен в силу форс-мажорных обстоятельств или стихийных бедствий. Для того, чтобы исключить недвижимый объект из реестра, потребуется подать заявление с указанием причины и уникального кадастрового номера. Помимо заявления понадобятся копии паспорта и правоустанавливающего документа, а также кадастровый паспорт и акт обследования, фиксирующий разрушения.

Стоимость услуг кадастрового учета

Помимо оплаты госпошлины, заявитель несет и другие расходы. На окончательную стоимость влияет необходимость оформления тех или иных документов (если по каким-то причинам они отсутствуют или устарели), а также оплата работы кадастрового инженера, который отвечает за подготовку межевых и технических планов. Удаленность объекта, его площадь и сложность конфигурации также сказываются на итоговой сумме.

Отзывы о нас:

25.02.2020

Благодарственное письмо от ООО «ГЕОГИС»

Желаем Вам успехов и дальнейшего процветания!

28.02.2019

Благодарственное письмо от ООО «ЭлектроСеть»

С уважением, генеральный директор ООО «ЭлектроСеть» А.П. Сахнов

25.02.2019

Благодарственное письмо от ООО «МАК-Лоджистик»

25.02.2019

Благодарственное письмо от ООО «Гефест-Групп»

22.02.2019

Благодарственное письмо от ООО «Экономико-правовой консалтинг»

Кадастровый учет / МФЦ Мои Документы

Полное наименование услуги

Государственный кадастровый учет имущества

Как получить услугу

Лично или через своего законного представителя подать заявление установленной формы и необходимые документы в МФЦ.

Стоимость и порядок оплаты

Услуга предоставляется бесплатно

Сроки оказания услуги

• 7 рабочих дней — постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости 

Категории получателей
Физические лица, Юридические лица 

Основание для предоставления услуги

Заявление собственника объекта недвижимости или иных лиц

Результат оказания услуги

• постановка на учет объекта недвижимости
• учет изменений объекта недвижимости
• учет части объекта недвижимости
• учет адреса правообладателя
• снятие с учета объекта недвижимости                           

Заявителю выдаются следующие документы:

• кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет такого объекта недвижимости)
• кадастровая выписка об объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, при снятии с учета объекта недвижимости)

Необходимые документы​

• заявление о кадастровом учете
• межевой план
• технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства
• акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости)
• документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя)
• копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при отсутствии сведений о зарегистрированном праве заявителя на объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости)
• копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости)
• копия документа, подтверждающего принадлежность земельного участка к определенной категории земель (запрашивается в порядке межведомственного взаимодействия)
• копия документа, подтверждающего установленное разрешенное использование земельного участка (запрашивается в порядке межведомственного взаимодействия)
• копия документа, подтверждающего изменение назначения здания или помещения (запрашивается в порядке межведомственного взаимодействия)
• заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, либо нотариально удостоверенные копия проекта межевания земельных участков, копии решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении указанного проекта, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на такие земельные участки либо сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета (при кадастровом учете земельного участка, образуемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок)
• копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка (при кадастровом учете земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок об утверждении проекта межевания земельных участков)
• копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации присвоение адреса объекту недвижимости или изменение такого адреса (при кадастровом учете в связи с изменением сведений об адресе объекта недвижимости), запрашивается в порядке межведомственного взаимодействия

Внимание! В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы.

Полный перечень документов, необходимых для представления в целях учета Вашего объекта, Вы можете уточнить в ходе личного приема у специалиста.

цена от 3000 рублей — «СитиПроф»

В соответствии с действующим законодательством, объекты недвижимости любого назначения (в том числе жилого) должны быть официально зарегистрированы и поставлены на госучет. Юридическое оформление права собственности на жилье возможно только в учтенных домах. При постановке на учет объект вносится в Единый реестр, данные которого принимаются во внимание при расчете налога на недвижимость. Кроме того, он создан для регулирования прав на недвижимое имущество, защиты законных интересов владельцев.

Регистрация и постановка на учет объектов жилого назначения проводится в таких случаях:

1. завершение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию;
2. для ранее зарегистрированных объектов – после проведения реконструкции, переоснащения, внесения значительных изменений в структуру требуются корректировки данных реестра;
3. для выведенных из эксплуатации и прекративших физическое существование объектов необходимо снятие с госучета. С момента снятия налог на данный объект не насчитывается.

После постановки дома на госучет оформляется право собственности. Оно дает владельцу недвижимого имущества возможность распоряжаться им по своему усмотрению.

Документы для постановки на учет

1. заявление;
2. паспорт заявителя;
3. правоустанавливающая документация;
4. технический план объекта жилого назначения;
5. разрешительный документ на строительств или акт ввода объекта в эксплуатацию.

Что также нужно для постановки дома на кадастровый учет

1. Земельный участок должен иметь кадастровый номер, для чего его нужно зарегистрировать в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости.
2. У постройки должны быть окна, двери и крыша, чтобы она была квалифицирована как пригодная для проживания. В противном случае она относится к объектам незавершенного строительства, о чем в ЕГРН вносятся сведения с указанием процента готовности и координат основных точек его контура.
3. Кадастровый инженер должен составить технический план, где указываются все необходимые данные, которые вносятся в реестр недвижимости, в том числе размер общей площади — основной характеристики жилого объекта недвижимости.

Что получает собственник объекта

При постановке объекта жилого назначения на госучет его собственник получает выписку из Единого госреестра недвижимости. Она содержит такие данные:

1. кадастровый номер объекта;
2. месторасположение, адрес;
3. назначение объекта, технические характеристики;
4. дата сдачи в эксплуатацию;
5. информация о владельцах;
6. информация о специалисте, который подготовил технический план.

Кадастровый учет объектов недвижимости (О.А. Жаркова)

Жаркова Ольга Александровна, доцент кафедры правовой охраны окружающей среды юридического факультета СПбГУ, кандидат юридических наук.

В настоящей статье анализируются проблемы, возникшие в связи с введением с 01. 01.2013 кадастрового учета объектов недвижимости. Основной проблемой, по мнению автора, является несогласованность гражданского законодательства, регулирующего положения о недвижимости, законодательства о кадастровом учете, о государственной регистрации и градостроительного законодательства. Противоречия между нормами этих отраслей породили, в частности, проблемы взаимоотношения технического плана объекта недвижимости и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, технического плана и технического паспорта, регистрации договоров аренды части объекта недвижимости и др.

Ключевые слова: технический план, технический паспорт, разрешение на ввод в эксплуатацию, аренда части объекта недвижимости, объекты кадастрового учета, объекты гражданских прав.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) установил, что объектами государственного кадастрового учета являются не только земельные участки, но и объекты недвижимости — здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения. Однако для объектов недвижимости Закон о кадастре определил переходный период до 01.01.2013, и до этой даты в отношении объектов недвижимости проводились государственный технический (а не кадастровый) учет и техническая инвентаризация, причем не во всех регионах такие процедуры были единообразными.

В целях осуществления государственного технического учета Приказом Минэкономразвития России от 08.09.2006 N 268 были утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее — Правила ведения ЕГРОКС), которые вводились на территории Российской Федерации поэтапно. Они должны были начать действовать на территории всех субъектов РФ до 01.07.2010, однако Приказом Минэкономразвития России от 18.02.2009 N 51 нормы об этом были исключены.

В итоге в регионах, на территории которых Правила ведения ЕГРОКС были введены, технический учет объектов недвижимости включал две стадии:

— инвентаризацию объекта органами технической инвентаризации (ОТИ/БТИ) с подготовкой технического паспорта;

— государственный технический учет объекта в территориальном органе Росреестра (ранее — Роснедвижимости).

В тех субъектах РФ, на территории которых Правила ведения ЕГРОКС в силу не вступили, технический учет происходил за один этап: ОТИ (БТИ) по результатам технической инвентаризации подготавливали кадастровый паспорт объекта недвижимости, в котором указывался инвентарный, а не кадастровый номер объекта, без постановки объекта на государственный технический учет в органах Росреестра.

С 01.01.2013 в связи с окончанием переходного периода ситуация изменилась и в отношении объектов недвижимости стал осуществляться государственный кадастровый учет, что вызвало ряд трудностей на практике.

Первая проблема обозначилась сразу. Она касалась замены технического паспорта на технический план. Для осуществления кадастрового учета объекта недвижимости по аналогии с учетом земельного участка по результатам кадастровой деятельности кадастровый инженер должен подготовить технический план (для земельного участка — межевой план). Положения, касающиеся технического плана, содержатся в ст. 41 Закона о кадастре. Как показала практика, редакция этой статьи, действовавшая до 01.10.2013, была крайне нечеткой, что и породило определенные сложности.

В соответствии с ч. 3, 4, 5, 7 ст. 41 Закона о кадастре технический план состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть технического плана — новое явление для нашего государства. В ней воспроизводятся сведения о местоположении объекта недвижимости на земельном участке посредством определения координат характерных точек контура этого объекта. Текстовая же часть технического плана по существу представляет собой технический паспорт. В ней указываются сведения об объекте недвижимости, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН), т.е. его индивидуализирующие характеристики. При этом первоначальная редакция ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре не определяла, как соотносятся технический паспорт и технический план. В Законе было установлено лишь то, что сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта. Поэтому из текста статьи было непонятно, можно ли после 01.01.2013 подготавливать технический план объекта на основании технического паспорта, выполненного после этой даты.

Органы технической инвентаризации, которые после окончания переходного периода получили статус кадастровых инженеров, восприняли эту норму однозначно: для подготовки технического плана объекта недвижимости после 01.01.2013 необходимо сначала составить его технический паспорт. Представители Ростехинвентаризации заявили, что процедура оформления технического плана мало отличается от предшествующей процедуры, да и сам документ претерпел лишь некоторые изменения. По их мнению, технический план содержит тот же самый технический паспорт, дополненный графическим листом, на котором предлагается изображать расположение объекта недвижимости на земельном участке <1>.

———————————

<1> ссылка

Аналогичную позицию заняли и региональные органы. Например, в Санкт-Петербурге на сайте ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» появилась информация, что оно приступило к кадастровой деятельности на территории Санкт-Петербурга, одновременно продолжив работы по технической инвентаризации объектов недвижимости с изготовлением технических паспортов, которые в соответствии с Законом о кадастре используются при составлении технических планов.

В итоге заказчики столкнулись с такой ситуацией, когда за подготовку технического плана приходилось платить, по существу, двойную цену — за сам технический план и за технический паспорт, который, по мнению кадастровых инженеров, необходим для изготовления технического плана. Подобная ситуация наблюдалась повсеместно и была подвергнута критике Минэкономразвития России <2>.

———————————

<2> См.: письмо Минэкономразвития России от 22.02.2013 N Д23И-449 «О рассмотрении обращения «О деятельности органов и организаций по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов капитального строительства после 1 января 2013 г.».

В своем письме Минэкономразвития России указало, что с 01.01.2013 на территории РФ производится государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Кадастровые инженеры ведут в отношении их кадастровую деятельность и действующим законодательством порядок осуществления государственного технического учета, и технической инвентаризации объектов капитального строительства не предусмотрен. Соответственно, подготовка технического плана на основании сведений технического паспорта на объект капитального строительства, изготовленного после 01.01.2013, не предусмотрена. Исключение сделано только для объектов жилищного фонда, поскольку ст. 19 ЖК РФ предусмотрено проведение учета жилищного фонда в РФ в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти <3>.

———————————

<3> В период издания рассматриваемого письма таким органом являлся Госстрой, но Указом Президента РФ от 01.11.2013 N 819 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» Госстрой был преобразован в Минстрой России.

Поскольку Минстроем России порядок осуществления государственного учета жилищного фонда не утвержден, продолжает действовать Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 и, следовательно, ОТИ для целей учета жилищного фонда вправе осуществлять техническую инвентаризацию его объектов и выдавать на них технические паспорта.

На законодательном уровне обозначенная нами проблема не была решена до 01.10.2013, и подготовка технических паспортов, несмотря на письмо Минэкономразвития России, продолжалась.

Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ (далее — Закон N 250-ФЗ) были внесены изменения в Закон о кадастре и в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» (далее — Закон о государственной регистрации). Значительные корректировки были внесены в ст. 41 Закона о кадастре. Поправки вступили в силу с 01.10.2013, и в настоящее время действует следующая редакция ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре: сведения о здании или сооружении указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию, их проектной документации или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта. Сведения о помещении указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод в эксплуатацию здания, сооружения, проектной документации здания, сооружения, а также изготовленного до 01. 01.2013 технического паспорта помещения или здания, сооружения, в котором оно расположено.

Таким образом, из новой редакции ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре однозначно следует, что если объект был введен в эксплуатацию и прошел технический учет до 01.01.2013, то подготовка его технического плана осуществляется на основании технического паспорта, изготовленного до 01.01.2013 (технический план необходим, чтобы зарегистрировать права на объект, поскольку после 01.01.2013 сделать это получится только в том случае, если был осуществлен кадастровый учет объекта, который возможен только при наличии технического плана). В отношении новых объектов, вводимых в эксплуатацию после 01.01.2013, технический учет теперь не происходит, а технический план может быть изготовлен только на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и проектной документации.

Следующая проблема (гораздо более серьезная, чем предыдущая) возникла в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 01.03.2013 N 175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» (далее — Постановление Правительства РФ N 175).

Как уже было указано выше, технический план объекта недвижимости изготавливается на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре). В соответствии с формами технических планов, утвержденных Приказами Минэкономразвития России <4>, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и проектная документация фигурируют в качестве приложений к техническому плану. То есть из законодательства о кадастровом учете вытекает следующая очередность: сначала нужно получить разрешение на ввод в эксплуатацию по правилам Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), а затем подготовить технический план.

———————————

<4> См.: Приказы Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке» (вместе с Требованиями к подготовке технического плана здания), от 29.11.2010 N 583 «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке».

Постановление Правительства РФ N 175 эту очередность нарушило, вступив в противоречие со ст. 41 Закона о кадастре. В ч. 3 ст. 55 ГрК РФ приводится исчерпывающий перечень документов, которые застройщик должен представить для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. В ч. 4 этой же статьи закреплено, что Постановлением Правительства РФ могут быть предусмотрены иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, помимо перечисленных в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ. Воспользовавшись этой нормой, Правительство РФ в своем Постановлении N 175 указало, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями ст. 41 Закона о кадастре. То есть согласно градостроительному законодательству (ч. 3, 4 ст. 55 ГрК РФ с учетом положений Постановления Правительства РФ N 175) предусмотрена следующая очередность: сначала нужно получить технический план в соответствии со ст. 41 Закона о кадастре, а уже затем на его основании будет выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.

После выхода этого Постановления Правительства РФ органы, выдающие разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, начали ориентироваться исключительно на позицию градостроительного законодательства. В итоге получить разрешение на ввод в эксплуатацию новых объектов капитального строительства без технического плана стало невозможно. На практике из этой ситуации было найдено три возможных выхода.

Один из вариантов заключался в том, что кадастровый инженер готовил технический паспорт, на основании которого застройщик получал разрешение на ввод в эксплуатацию. После этого изготавливался технический план объекта. Такой путь формально противоречил и Закону о кадастре, и ГрК РФ, но на практике его использовали довольно часто.

Второй вариант выхода из создавшейся ситуации был распространен гораздо больше и не так очевидно шел вразрез с действующим законодательством. Состоял он в том, что сначала готовился технический план без приложения в виде разрешения на ввод в эксплуатацию. Потом на основании такого неполноценного с точки зрения кадастрового законодательства технического плана выдавалось разрешение на ввод в эксплуатацию, которое впоследствии прилагалось к техническому плану.

Был предложен и третий способ решения проблемы, основанный на формулировке ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре. Как закреплено в этой норме, в случае отсутствия разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и проектной документации сведения о нем указываются в техническом плане на основании декларации на объект недвижимости, которая прилагается к техническому плану. Следовательно, третий возможный вариант заключался в том, что исходя из данных декларации на объект недвижимости, заполняемой застройщиком самостоятельно, готовился технический план. На основании плана выдавалось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего это разрешение прилагалось к техническому плану. Чтобы понять неправомерность такого подхода, необходимо выяснить правовую природу декларации на объект недвижимости и причины появления этого документа.

Появление в российском законодательстве декларации на объект недвижимости связано с так называемой дачной амнистией. С 01.09.2006 граждане в противоречие со ст. 51 ГрК РФ приобрели возможность возводить индивидуальные жилые дома без получения разрешения на строительство. В связи с этим возник вопрос: какие документы необходимы, чтобы зарегистрировать права на вновь созданный объект недвижимости? В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о государственной регистрации регистрация прав на такие объекты осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но получить его невозможно, если нет разрешения на строительство. В итоге в Законе о государственной регистрации появилась ст. 25.3, в соответствии с которой граждане получили возможность до 01.03.2015 возводить индивидуальные жилые дома без разрешения на строительство и регистрировать права на них на основании нового документа — декларации на объект недвижимости. Впоследствии эти положения были распространены на все объекты, перечисленные в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, т.е. объекты, на строительство которых не требуется получать разрешение. В случае если они обладают характеристиками недвижимого имущества (например, вспомогательные сооружения), государственная регистрация прав на эти объекты осуществляется на основании декларации, заполняемой застройщиком самостоятельно.

Следовательно, декларация на объект недвижимости составляется только в отношении объектов, для возведения которых не требуется получать разрешение на строительство и, соответственно, в отношении которых получить разрешение на ввод в эксплуатацию в принципе невозможно. Именно о таких объектах говорится в ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре применительно к подготовке технического плана. Поэтому применять этот документ для подготовки технического плана в отношении тех объектов, для возведения которых требуется разрешение на строительство, невозможно, даже несмотря на возникшее в законодательстве противоречие.

Законодатель предпринял попытку привести Закон о кадастре в соответствие с градостроительным законодательством все в том же Законе N 250-ФЗ, однако в этом случае противоречие не было устранено до конца.

Согласно новой редакции ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре, действующей с 01.10.2013, сведения об объекте, за исключением данных о его местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Сведения о местоположении объекта на земельном участке представляют собой графическую часть технического плана. Таким образом, исходя из новой редакции ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре сначала готовится технический план объекта без графической части, т.е. только его текстовая часть (которая, по существу, аналогична прежнему техническому паспорту). Надо полагать, что далее на основании текстовой части технического плана выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего составляется графическая часть плана.

Такой вывод, однако, противоречит ч. 4.2 ст. 25 Закона о кадастре, введенной все тем же Законом N 250-ФЗ. В соответствии с этой нормой орган кадастрового учета при поступлении в порядке информационного взаимодействия копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляет его постановку на учет в течение 18 дней. Безусловно, это очень прогрессивная норма, которая делает ненужным обращение с заявлением о кадастровом учете объекта в Росреестр. Но орган кадастрового учета не может поставить объект на кадастровый учет только на основании разрешения на ввод в эксплуатацию. Для этого необходим полноценный технический план. Значит, к моменту получения разрешения на ввод в эксплуатацию технический план уже должен быть полностью подготовлен, иначе орган кадастрового учета не сможет реализовать приведенную норму Закона. Получается, что все-таки сначала должен быть составлен технический план, а потом выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но следует отметить, что ч. 4.2 ст. 25 Закона о кадастре вступит в силу только с 01.03.2015, до этой даты можно ориентироваться на ч. 8 ст. 41 названного Закона.

Следующая проблема, касающаяся кадастрового учета объектов недвижимости, возникла в связи с вступлением в силу Закона N 250-ФЗ, хотя ее корни кроются в отсутствии положений о соотношении зданий и помещений в ГК РФ.

Дело в том, что ст. 130 ГК РФ не выделяет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества, как помещения (жилые и нежилые). В ГК РФ не приводится толкование понятия «помещение», а также не раскрывается соотношение здания как первичного объекта недвижимости и помещения как вторичного. Принадлежность жилых помещений к недвижимому имуществу установлена ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. В том, что касается нежилых помещений, в законодательстве наблюдается правовой вакуум. Ранее опубликованный проект внесения изменений в ГК РФ предусматривал выделение жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимого имущества. Однако Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 142-ФЗ) не было сделано никаких корректировок ст. 130 ГК РФ. Таким образом, проблема соотношения здания и нежилого помещения на законодательном уровне осталась неразрешенной. Вполне естественно, что этому вопросу весьма серьезное внимание уделено в судебной практике.

Например, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа традиционно исходил из того, что права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты — нежилые помещения, входящие в его состав. Регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на все это здание <5>.

———————————

<5> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.07.2003 N А21-71/03-С2.

Аналогичную позицию занял и ВАС РФ, указав, что если собственник здания в соответствии со ст. 24 Закона о кадастре принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты им правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись <6>.

———————————

<6> См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64.

Вполне естественно, что если здание выступает объектом гражданских прав, то оно же является объектом кадастрового учета. Необходимость постановки на кадастровый учет помещений в этом здании возникает лишь в том случае, если его владелец пожелает зарегистрировать права на помещения как на самостоятельные объекты гражданских прав. До недавнего времени необходимость кадастрового учета одновременно здания и расположенных в нем помещений не возникала. Однако Закон N 250-ФЗ внес в Закон о кадастре изменения, повлиявшие на эту ситуацию.

В соответствии с новой редакцией ст. 7 Закона о кадастре в состав сведений ГКН в части дополнительных характеристик объекта недвижимости вошли новые показатели: кадастровые номера помещений, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение. Таким образом, с 01.10.2013 при постановке на кадастровый учет здания или сооружения необходимо одновременно осуществить и кадастровый учет помещений, расположенных в нем, и регистрировать права на них. Аналогично следует поступить даже в том случае, если собственник здания не собирается переводить его во вторичные объекты недвижимости — помещения. При этом следует учитывать, что в настоящее время нормативное толкование помещения содержится лишь в Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Такие объемы, ограниченные строительными конструкциями, могут быть практически в любом объекте недвижимости, даже в незначительном производственном объекте (например, в тепловой подстанции). Естественно, что подобные новации потребуют весьма серьезных расходов со стороны лиц, обратившихся за постановкой на кадастровый учет.

Помимо этого, Закон N 250-ФЗ изменил ч. 4 ст. 25 Закона о кадастре, которая действует с 01.10.2013. Согласно новой редакции, если здание или сооружение не поставлено на кадастровый учет, постановка помещения, расположенного в нем, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. Но эти правила не применяются при кадастровом учете жилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 4.1 ст. 25 Закона о кадастре, также введенной Законом N 250-ФЗ, орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме). В развитие этой нормы Закон N 250-ФЗ дополнил ст. 41 Закона о кадастре ч. 11, согласно которой технический план многоквартирного дома содержит информацию, необходимую для кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество), расположенных в таком многоквартирном доме.

Таким образом, в настоящее время при постановке на кадастровый учет здания или сооружения, не относящегося к многоквартирным домам, кадастровый учет осуществляется в том числе и в отношении помещений, т.е. одновременно как объекты кадастрового учета могут существовать и здания, и расположенные в них помещения. Что же касается здания и расположенного в нем помещения как объектов недвижимости, объектов гражданских прав, то исходя из судебной практики, в том числе и ВАС РФ, одновременное их существование невозможно, хотя вполне вероятно, что суды могут пойти по другому пути.

В отношении же многоквартирного дома ситуация иная. В свете изменений, внесенных Законом N 250-ФЗ, сам многоквартирный дом теперь нельзя поставить на кадастровый учет <7>. Объектами кадастрового учета являются только помещения, расположенные в многоквартирном доме, в том числе и относящиеся к общему имуществу. На практике это привело к тому, что стали встречаться случаи постановки на кадастровый учет не только помещений, относящихся к общему имуществу (т.е. объемов, ограниченных строительными конструкциями), но и коридоров, лестничных пролетов и т.п. А это не соответствует Закону о кадастре даже в новой редакции.

———————————

<7> Хотя, как показывает практика, органы Росреестра толкуют эту норму иначе и кадастровый учет многоквартирных домов продолжается.

В вопросе кадастрового учета объектов недвижимости следует обратить внимание также на определенную несогласованность положений ГК РФ, касающихся объектов недвижимости, и Закона о кадастре. Дело в том, что регистрация прав на объект недвижимости возможна в настоящее время только в отношении тех объектов, которые прошли кадастровый учет, т.е. только в отношении объектов кадастрового учета. В соответствии с Законом о кадастре в их число входят здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства и земельные участки. Перечень этот исчерпывающий и расширительному толкованию не подлежит, действующим законодательством утверждены формы кадастровых паспортов только этих объектов.

В то же время в ст. 132 ГК РФ закреплен такой вид недвижимости, как предприятие. Возможность исключения предприятий из числа недвижимых вещей была одной из наиболее обсуждаемых проблем в связи с изменением ГК РФ. В Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации отмечалось: «…практика показала, что ст. 132 ГК РФ, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости». При этом следует отметить, что если ранее регистрация прав на предприятие в принципе была возможна, то в настоящее время ситуация изменилась. Такого объекта кадастрового учета, как предприятие, не существует, а следовательно, и зарегистрировать права на него невозможно. Это было учтено в Законе N 250-ФЗ, которым ст. 22 Закона о государственной регистрации была изложена в новой редакции. В соответствии с п. 1 ст. 22 Закона зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения в ЕГРП записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.

Как уже говорилось выше, большинство изменений, внесенных Законом N 250-ФЗ в Закон о кадастре и Закон о государственной регистрации, вступили в силу с 01. 10.2013. С этой же даты стали действовать и изменения, внесенные Законом N 142-ФЗ в подраздел 3 раздела I части первой ГК РФ «Объекты гражданских прав». Логично было бы предположить, что параллельная разработка изменений в такие взаимосвязанные законодательные акты, как Закон о кадастре, Закон о государственной регистрации и положения ГК РФ о недвижимых вещах, должны идти в одном направлении. Однако вместо того, чтобы исключить предприятие из недвижимых вещей, Закон N 142-ФЗ ввел новый объект недвижимости — единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ). В соответствии с новеллой недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Смысл этого нововведения не совсем ясен. В некоторых комментариях оно рассматривается как направленное прежде всего на решение проблем, связанных с отнесением к недвижимому имуществу линейных объектов <8>. Но несмотря на то, что с линейными объектами в силу определенного правового вакуума проблем действительно много (оформление прав на земельные участки, разработка документации по планировке территории и др.), вопросов об отнесении таких объектов к недвижимому имуществу не возникало. На самом деле, в ГК РФ и Законе о государственной регистрации линейные объекты в качестве объектов недвижимости прямо не названы. Тем не менее Федеральные законы от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи», от 08.11.2007 N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» прямо относят некоторые виды линейных объектов к недвижимому имуществу. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 были утверждены Методика и порядок проведения технического учета линейно-протяженных объектов как объектов недвижимого имущества. В своем письме Минэкономразвития России указало, что должна быть рассмотрена возможность технической инвентаризации линейного объекта для признания его объектом капитального строительства <9>. До введения кадастрового учета объектов недвижимости с регистрацией прав на линейные объекты сложностей с точки зрения их возможного учета также не было. Органы технической инвентаризации выдавали кадастровый паспорт на линейный объект как на сооружение, в него заносился инвентарный (учетный) номер. Государственная регистрация права на линейный объект осуществлялась на основании инвентарного номера, и в свидетельстве о государственной регистрации указывался условный номер. Проблема возникла с кадастровым учетом линейных объектов, но она была разрешена в письме Минэкономразвития России от 29.05.2013 N 10571-ПК/Д23и «О порядке осуществления государственного кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных)». Минэкономразвития указало, что положения Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, не применяются в отношении линейных объектов, занимающих территорию более чем одного кадастрового округа. Основная идея этого письма сводится к тому, что для подготовки технического плана линейного объекта такое сооружение необходимо разделить на условные части, каждая из которых расположена в пределах одного кадастрового округа.

———————————

<8> См.: Хоменко Н.А. Что важного для бухгалтера в очередном блоке поправок, внесенных в Гражданский кодекс // Российский налоговый курьер. 2013. N 17.

<9> См.: письмо Минэкономразвития России от 06.11.2009 N Д23-3650.

Следовательно, введение такого нового вида объектов недвижимого имущества, как единый недвижимый комплекс, не может быть оправдано трудностями, связанными с отнесением линейных объектов к недвижимости. Наоборот, в свете действующего законодательства о государственной регистрации и кадастровом учете регистрация прав на такой объект, который включает в себя не только совокупность зданий, сооружений, но и иных вещей (которые, надо полагать, относятся к движимому имуществу), как на единый объект недвижимого имущества в принципе невозможна, поскольку невозможна его постановка на кадастровый учет.

Но, пожалуй, самая серьезная проблема, порожденная введением кадастрового учета объектов недвижимости, возникла в связи с регистрацией договора аренды части объекта недвижимости.

Действительно, каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданских прав. По общему правилу предметом гражданского оборота и объектом вещных и обязательственных прав может быть только целый объект недвижимости, а не его часть. Однако действующие правила о регистрации (ст. 26 Закона о государственной регистрации) допускают государственную регистрацию договора аренды части земельного участка и объекта недвижимости, указывая на ее особенности.

До вступления в силу Закона о кадастре проблем с регистрацией договора аренды части объекта недвижимости практически не возникало: участники оборота, как правило, графически отображали на поэтажном плане границы и размер арендуемой площади. В тех случаях, когда регистрирующие органы отказывали в регистрации таких договоров, мотивируя свой отказ невозможностью индивидуализации объекта аренды, суды поддерживали позицию сторон о возможности идентификации части объекта недвижимости (в основном предметом спорных договоров аренды выступала часть помещения) следующим образом. Они отмечали, что для регистрации таких договоров в соответствии с п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации в регистрирующий орган следует представлять приложение к договору аренды с поэтажным планом БТИ и указанием размера арендуемой площади <10>.

———————————

<10> См., напр.: Постановление ФАС Московского округа от 27.09.2007 N КГ-А40-9390/07.

Пока Закон о кадастре не вступил в силу, проблемы возникали в основном с регистрацией договора аренды части земельного участка. Большинство судов (кроме ФАС Северо-Западного округа) поддерживали позицию государственных органов, отказывающих в регистрации договоров аренды части земельных участков, если стороны в соответствии с п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации прилагали для этого кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Однако с принятием Закона о кадастре ситуация изменилась. В развитие этого Закона Минэкономразвития России приняло Приказ от 04. 02.2010 N 42, который содержит правила, позволяющие идентифицировать часть земельного участка. В соответствии с п. 65 Приказа в реестр вносятся сведения об учетном номере части земельного участка и дате его присвоения, о площади части земельного участка, описание местоположения границы части земельного участка. С возможностью заключения договора аренды части земельного участка согласился в итоге и ВАС РФ, указав, что такая аренда допустима, если часть земельного участка сформирована в установленном законом порядке и ее границы определены <11>. С окончанием переходного периода в отношении кадастрового учета объектов недвижимости ситуация изменилась.

———————————

<11> См.: Определение ВАС РФ от 02.11.2010 N ВАС-14408/10.

В соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации к договору аренды прилагались поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначались сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Это позволяло регистрирующему органу при проведении правовой экспертизы определенно установить имущество, передаваемое в аренду.

Согласно ныне действующей редакции п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемого на государственную регистрацию прав, прилагаются их кадастровые паспорта с указанием размера арендуемой площади. В настоящее время законодательство не предусматривает составление поэтажных планов зданий, сооружений и помещений. При этом возник вопрос о способе индивидуализации сдаваемой в аренду части объекта недвижимости.

Один из возможных вариантов был предложен в письме Минэкономразвития России и Росреестра, где было указано, что в графе «Примечание» кадастрового паспорта здания, сооружения, помещения может быть указана иная информация, необходимая для целей государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества <12>. Соответственно, если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, то могут быть представлены подписанные сторонами документы, содержащие графическое описание арендуемой части объекта недвижимости с указанием в этой графе размера арендуемой площади и иных сведений (например, номера комнаты). Такая информация может быть внесена в кадастровый паспорт по инициативе сторон договора аренды.

———————————

<12> См.: письмо Минэкономразвития России и Росреестра от 09.11.2012 N 14-5086/12.

Предложенный подход позволял идентифицировать объект договора аренды и, соответственно, регистрировать договоры аренды части объекта недвижимости. Однако позднее вышло письмо Федеральной кадастровой палаты (далее — ФКП), которое уже иначе представило данную ситуацию <13>. Сначала ее разъяснения идут по тому же пути, что и разъяснения Минэкономразвития и Росреестра. Кадастровая палата указывает, что части здания (помещения) не являются объектами недвижимости, подлежащими учету в ГКН. Сведения о части объекта недвижимости должны быть в ГКН только для определения пределов действия ограничения (обременения) прав и при условии, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости. Они вносятся в ГКН на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений и технического плана здания или помещения, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием части здания или помещения.

———————————

<13> См.: письмо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» от 07.05.2013 N 08-0421-ВБ «О направлении разъяснений».

Если сдаваемую в аренду неизолированную часть помещения можно идентифицировать в качестве объекта недвижимости как часть объема здания или сооружения, ограниченную строительными конструкциями, орган кадастрового учета принимает решение о ее постановке на государственный кадастровый учет. Если часть объекта недвижимости не ограничена строительными конструкциями, постановка на государственный кадастровый учет нецелесообразна, а сведения о части объекта недвижимости вносятся в ГКН только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) права. В этом случае в графе «Примечание» кадастрового паспорта объекта недвижимости указывается иная информация, необходимая для государственной регистрации прав на него. Эти данные не являются кадастровыми сведениями.

Мы видим, что точка зрения ФКП мало чем отличается от позиции Минэкономразвития России и Росреестра и не содержит препятствий для регистрации договора аренды части объекта недвижимости. Но в том же письме ФКП содержится еще одна вроде бы незначительная фраза, которая перечеркивает все вышесказанное: если часть объекта недвижимости не ограничена строительными конструкциями, регистрация права аренды на него не проводится (принимается решение об отказе в силу п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации). На основании этой позиции регистрирующие органы отказывают в регистрации договоров аренды части объекта недвижимости. Прежде всего это касается договоров аренды части помещения.

Выход из ситуации был предложен ВАС РФ <14>. В Постановлении Пленума N 13 ВАС РФ указал, что положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключать такой договор, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если права на здание, сооружение, помещение ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

———————————

<14> См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 (далее — Постановление Пленума N 13).

Следует иметь в виду, что позиция ВАС РФ, даже отраженная в Постановлении Пленума, не рассматривается регистрирующими органами как обязательная. Гораздо больше внимания они уделяют мнению Минэкономразвития России или Росреестра, высказанному в соответствующих письмах. Хотя ни разъяснения ВАС РФ, ни письма госорганов не относятся к источникам российской системы права. Таким образом, следуя позиции ВАС РФ, закрепленной в Постановлении Пленума N 13, сторонам договора аренды части объекта недвижимости нужно обратиться в органы Росреестра с заявлением о его регистрации, приложив документ, содержащий графическое описание части объекта недвижимости, а при отказе по причине отсутствия кадастрового паспорта объекта аренды — обратиться в арбитражный суд и обжаловать отказ как незаконный. Получается, что заключение такого договора возможно только в судебном порядке.

Правда, в том же Постановлении Пленума N 13 предлагается еще более радикальный способ решения проблемы — вообще отказаться от государственной регистрации договора аренды. Как указывает ВАС РФ, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Арбитражные суды после 2006 г. исходили из следующего: если договор аренды, подлежащий регистрации (на определенный срок более одного года), не зарегистрирован, то в случае обращения арендодателя в суд по причине задержки внесения арендных платежей арендатором суд признавал такой договор незаключенным. Арендодатель в такой ситуации вместо взыскания задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа мог рассчитывать только на взыскание неосновательного обогащения. С учетом новой позиции ВАС РФ теперь арендодатель может обращаться в суд с иском о взыскании задолженности, не рискуя лишиться причитающейся ему по такому договору неустойки. Однако следует учитывать, что помимо ГК РФ существуют иные законы, содержащие положения о необходимости регистрации договора аренды, — Федеральные законы от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 30. 12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Соответственно, если придерживаться позиции ВАС РФ и не регистрировать такой договор аренды, то впоследствии арендатор не сможет, например, заложить право аренды, что при аренде коммерческой недвижимости часто бывает необходимо.

Итак, практика показала, что уже за такой незначительный промежуток времени (с 01.01.2013) выявилось большое количество проблем, связанных с введением кадастрового учета объектов недвижимости, которые крайне негативно сказываются на коммерческой деятельности и требуют скорейшего разрешения.

Кадастровый учет объектов недвижимости

Сплошное обследование малого бизнеса. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Калининградской области (Калининградстат) информирует, что все субъекты малого бизнеса обязаны предоставить отчет о своей деятельности за 2020 год в Калининградстат до 1 апреля 2021 года.

Подробнее +

Администрация Гурьевского городского округа информирует, что в рамках муниципальной программы поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на бесплатной основе будет проводиться обучение субъектов малого и среднего предпринимательства Гурьевского городского округа с целью повышения квалификации по курсу: «Организация управления предприятием (менеджмент)» с выдачей соответствующего удостоверения о прохождении курса обучения на бесплатной основе.

Подробнее +

Администрация Гурьевского городского округа предлагает Вам принять участие в семинаре (в режиме онлайн) в рамках муниципальной целевой программы поддержки и развития малого и среднего предпринимательства по теме: «Индивидуальные трудовые споры — порядок разрешения»

Подробнее +

Вниманию граждан и представителей бизнес-сообщества!

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации «Об основных направлениях государственной политики по развитию конкуренции» от 21. 12.2017 г. № 618, в рамках работы по внедрению стандарта конкуренции в Калининградской области (распоряжение Правительства Российской Федерации от 17.04.2019 г. № 768-р, распоряжение Губернатора Калининградской области от 02.09.2019 г. № 535-р) Министерством экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области проводится мониторинг состояния и развития конкурентной среды на рынках товаров, работ и услуг Калининградской области. Предлагаем Вам принять участие в проведении онлайн-опроса, перейдя по ссылке.

Шестой международный бизнес-форум «Неделя Ритейла» пройдет 9-13 ноября 2020 года.

Впервые форум пройдет в гибридном формате: офлайн и онлайн, что значительно расширяет возможности для участников — присоединиться смогут все желающие как из России, так и из других стран. Офлайн часть пройдет традиционно в ЦМТ в закрытом формате, к онлайн-событиям можно присоединиться через digital платформу на retailweek.ru

Подробнее +

Администрация Гурьевского городского округа информирует, что в рамках муниципальной программы поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на бесплатной основе будет проводиться обучение субъектов малого и среднего предпринимательства Гурьевского городского округа с целью повышения квалификации по курсу «Организация управления предприятием (менеджмент)» с выдачей соответствующего удостоверения о прохождении курса обучения.

Подробнее +

Уважаемые работодатели! В соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 27.07.2020г. № 523 с учетом изменений и дополнений по предоставлению СУБСИДИЙ, обращаем ваше внимание на возможность получения субсидий, в случае трудоустройства безработных граждан на временные работы. У работодателя есть возможность получить компенсацию в размере минимальной оплаты труда (с учетом взносов во внебюджетные фонды) на каждого трудоустроенного сотрудника (в срок до 3-х месяцев) в 2 этапа

Подробнее +

Администрация Гурьевского городского округа сообщает Вам, что Минпромторг России в третий раз проводит конкурс «Торговля России», главной задачей которого является выявление и популяризация передового отраслевого опыта и лучших практик многоформатной торговли России

Подробнее +

Администрация Гурьевского городского округа информирует, что в рамках муниципальной программы поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на бесплатной основе будет проводиться обучение субъектов малого и среднего предпринимательства Гурьевского городского округа с целью повышения квалификации по курсу «Организация управления предприятием (менеджмент)» с выдачей соответствующего удостоверения о прохождении курса обучения

Подробнее +

Постановка и снятие объекта недвижимости с кадастрового учета

За последние четыре года наши специалисты:

Постановка объектов на кадастровый учет

Если вы владелец недвижимости в виде квартиры земельного участка или любого другого объекта недвижимого имущества, то вам необходимо, для осуществления любых юридических операций с ними, поставить их на кадастровый учет.

Пока вы не зарегистрируете их в государственном кадастре, ваша недвижимость будет только на ваших бумагах. Но никак не в базах данных государственных органов. По факту, кадастровый учет вашей недвижимости необходим, чтобы вы могли зарегистрировать ваше право собственности на данный объект. Только после появления в базе ФГБУ данных о правообладателе недвижимого имущества, вы сможете совершать с ним какие-либо операции.

• Это естественно собственник (правообладатель)
• Арендатор (в случае, когда срок аренды будет составлять не менее пяти лет)
• Лицо, за которым закреплено право бессрочного пользования
• От имени всех вышеперечисленных может выступать и доверенное лицо, при условии что у него будет нотариально заверенная доверенность

Объект недвижимости, как индивидуальная вещь может определяться именно благодаря подробному описанию, а наличие данных в кадастре недвижимости подтверждение само существование конкретного объекта недвижимого имущества.

Для постановки на кадастровый учет необходимо обратиться в кадастровую палату. Либо через МФЦ. При обращении вам понадобятся следующие документы:

• Заявление
• Документ, подтверждающий право собственности
• Документ, удостоверяющий личность
• Квитанция по оплате государственной пошлины
• Если заявителем является доверенное лицо то необходимо приложить доверенность
• Технический, геодезический план

Срок постановки на кадастровый учет должен составлять не более 10-12 рабочих дней с момента сдачи полного пакета документов.

Снятие объектов с кадастрового учета

Зачем снимать с кадастрового учета недвижимость? Ответ кроется на поверхности. К примеру вы хотите осуществить раздел имущества вашего либо слияние нескольких объектов в одно целое. Тогда вам необходимо будет снять с кадастрового учета недвижимость, чтобы осуществить желаемые операции. Невозможно снять просто так объект с кадастрового учета. На это нужно объективные и серьезные причины. Одними из таких причин могут служить: Полная гибель дома Причиной может служить решение суда Объединение нескольких объектов недвижимости (зданий, сооружений ) в одно целое Преобразование одного земельного участка из нескольких Для снятия с кадастрового учета (так же как и для постановки на кадастровый учет) вам необходимо обратиться территориальную кадастровую палату, либо подать заявление через МФЦ. К поданному заявлению так же необходимо будет приложить следующие документы: Паспорт гражданина РФ Акт обследования Свидетельство о праве собственности либо правоустанавливающий документ. В отличи и от постановки на кадастровый учет, при снятии с него государственная пошлина либо иная плата не взимается.

Для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета собственник или иное лицо должно обратиться в территориальный филиал Росреестра или МФЦ с заявление об учете и приложить к нему следующие документы:

Безусловно, необходимость снятия с кадастрового учета любого объекта недвижимости возникает существенно реже, чем необходимость постановки на учет. Основные сложности в обоих процессах возникают со сбором и правильным оформлением всех необходимых документов.

Специалисты Фонда имеют большой практический опыт как в постановке, так и в снятии объектов недвижимого имущества в точном соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пример из нашей практики: в 2018 году специалисты нашего Фонда помогли поставить на кадастровый учет здание гостиницы IBIS по адресу г. Краснодар, ул. им. Володи Головатого, д. 306. В процессе работы Специалисты Фонда сформировали требуемый пакет документов и провели все необходимые работы. Результатом их действий было внесение объекта 04.05.2018 в единый государственный реестр недвижимости.

Для заказа постановки, или снятию объектов недвижимого имущества с кадастрового учета свяжитесь в нашими специалистами по телефону

Трехмерное моделирование объектов недвижимости в Китае

Трехмерная геометрическая модель на основе выдавливания базовой карты

Для большинства обычных объектов недвижимости, таких как обычные здания и простые земельные участки, трехмерная модель основана на существующих двухмерных данных (застройка самолетов или 2D земельных участков). Для простых земельных участков у них есть только верхняя часть, но нет подземного сложного землепользования. Для обычных зданий структура и высота каждого этажа одинаковы, поэтому, если мы знаем иерархическую карту любого этажа и общее количество этажей, мы можем быстро выполнить трехмерное моделирование.Иными словами, быстрое и массовое автоматическое моделирование основано на выдавливании по высоте. Высота зданий измеряется или записывается как атрибуты. Для земельных участков верхняя и нижняя отметки регистрируются на основе соответствующих данных городского планирования, а верхняя и нижняя границы прав на землю определяются как высота верха и низа здания.

Согласно улучшенной модели LADM (рис. 3), объект недвижимости 2D или 3D может быть представлен граничной точкой, граничной линией и граничной поверхностью.На рис. 4 показано, что граничная линия L на рис. 4a может быть растянута для получения граничной грани f ₁ на рис. 4b. Таким же образом можно создать другие грани. Затем на основе высотных отметок сверху и снизу создаются параллельные грани земельного участка f ₂ и f ₃ . Затем разрабатывается и анализируется метод создания граничной грани f ₁ из граничной линии L . Предположим двухмерную граничную линию L ( L = < P ₂ ( x ₂ , y ₂ ), P ₁ ( x ₁ , y ₁ )>) на рис.4c находится на отметке 0 м от горизонтали поверхности. Для этого простого земельного участка высота верха составляет 10 м, а высота низа — 10 м; направление линии границы — от точки границы P ₁ до P ₂ ; граничная грань f1 создается посредством вертикального выдавливания и имеет четыре граничные точки, P ′ ₁ , P ′ ₂ , P ″ ₁ и P ″, и включает четыре граничные линии ( L ₁ = < P ′ ₁ , P ′>, L ₂ = < P ′ ₂ , P ₂ >, L ₃ = < P ″ ₂ , P ″> и L ₄ = < P ″ ₁ , P ′>), как показано на рис. 4г.

Экструзия по высоте из 2D земельного участка

Если два земельных участка имеют общие грани и линии, их граничная грань может быть разделена. Возьмем в качестве примера общую границу, как показано на рис. 5а для соседних земельных участков A и B , хотя L = < P ₁ , P ₄ > — прямая линия , поскольку два земельных участка являются смежными, граничная точка должна быть определена на пересечении граничной линии, чтобы разделить исходную граничную линию на три участка, т.е.е., L ₁ = < P ₁ , P ₂ >, L ₂ = < P ₂ , P ₃ > и L ₃ = < P ₃ , P ₄ >. Предположим, что верхняя и нижняя высоты земельного участка A равны 0 м и 10 м, соответственно, а верхняя и нижняя высоты земельного участка B составляют — 2 м и 5 м, соответственно, тогда граничная грань, созданная через границу Линия экструзии показана на рис. 5б. На рис. 5b f ₁ и f ₂ следует разложить на три граничные грани, f ₃ , f ₄ и f ₇ на рис. 5c , среди которых два земельных участка делятся на f ₅ . Наконец, три грани, f ₃ , f ₄ и f ₇ , объединяются в одну граничную грань f ₈ , как показано на рис.5г.

Сценарии граничных граней, созданных растяжением граничной линии

На рисунке 6 показана трехмерная геометрическая модель недвижимости в области, которая была создана из двухмерных земельных участков и данных о зданиях путем растяжения базовой карты. Однако этот метод требует, чтобы нижняя и верхняя грани были идентичны и параллельны, что не имеет строгой геометрической топологии.

Пример геометрической модели трехмерного объекта недвижимости, полученной с помощью метода выдавливания по высоте

Трехмерная модель граней и элементов объема на основе триангуляции выпуклого корпуса

Для некоторых объектов недвижимости с нерегулярной структурой, в первую очередь строить строительные объекты, экструзия невозможна, и координаты точек следует собирать аналитическим методом. Однако сбор данных и создание модели для каждой единицы недвижимости — технически сложная задача. Поэтому локальное моделирование — лучшее решение. В статье предлагается метод триангуляции выпуклой оболочки. Метод, основанный на триангуляции, или так называемая сеть тетраэдров (TEN), используемый в 3D-моделировании, можно увидеть у Ли и Ли (1997), Пеннинга (2008) и Вербри и Ван Остерома (2003).

Выпуклая оболочка — наиболее распространенная и элементарная конструкция в вычислительной геометрии.Двумерная выпуклая оболочка набора точек — это наименьшее выпуклое множество, которое содержит точки (Barber et al. 1996). Для набора дискретных точек в пространстве трехмерная выпуклая оболочка определяется как минимальный замкнутый многогранник, состоящий из треугольных сетей. Линия между любыми двумя точками в наборе содержится в многограннике, а треугольники удовлетворяют правилу Делоне, как показано на рис. 7. Выпуклая оболочка набора трехмерных точек — это набор выпуклых комбинаций четырех точек, каждая из которых набор выпуклых комбинаций определяет тетраэдр.

Диаграмма выпуклой оболочки (Li and Li 1997)

Но в ГИС пространственная геометрия также может быть вогнутой оболочкой с вогнутыми краями. Например, набор точек, образующих заглавную букву «C», не будет правильно представлен выпуклой оболочкой, потому что разрыв в букве будет закрыт (Jones 2015). И Чау и др. (2013) также назвали этот тип пространственной геометрии выпукло-вогнутой оболочкой, поскольку минимальную выпуклую оболочку также можно найти из наборов точек вогнутой оболочки, и они также дали алгоритмы поиска и обнаружения ее выпуклых наборов точек и вогнутых части.3D-объект также может иметь вогнутую форму (Hahn and Han 2006), которую можно назвать полостью. Трехмерный физический объект недвижимости, показанный на рис. 10, является чем-то вроде трехмерного выпукло-вогнутого корпуса, который может быть уменьшен в трехмерном выпуклом корпусе (рис. 8b) с двумя полостями (рис. 9). Затем мы делаем следующие четыре шага для моделирования трехмерного физического объекта недвижимости.

Трехмерная выпуклая оболочка, созданная из всех граничных точек объекта недвижимости

Полости, созданные из вогнутых граничных точек

• Шаг 1.На основе наборов точек объекта недвижимости A (рис. 8a), координаты которых могут быть получены с помощью геодезических и картографических инструментов, создается минимальное трехмерное выпуклое замыкание для образования выпуклой оболочки a (рис. 8b), согласно алгоритму, введенному Ли и Ли (1997). Выпуклая оболочка a — это минимальный замкнутый многогранник, состоящий из треугольных сетей, удовлетворяющих условию Делоне.

• Шаг 2.На основе точек вогнутых кромок A создаются две полости, т.е. выпуклая оболочка 1 (рис. 9a) и выпуклая оболочка 2 (рис. 9b). Затем обрабатывается проблема с вогнутыми краями и создаются выпуклые оболочки для всех содержащихся вогнутых краев.

• Шаг 3. Если мы избавимся от двух полостей (также выпуклой оболочки) из трехмерной выпуклой оболочки a , то мы можем получить правильный нерегулярный пространственный объект A , состоящий из треугольных сетей, как показано на рис.10а. Метод состоит в том, чтобы удалить общую поверхность двух выпуклых оболочек (например, выпуклой оболочки , и оболочки 1) и найти объединенное множество. Поскольку выпуклая оболочка образована триангуляцией Делоне, при отсутствии четырехточечной со-окружности триангуляция общей поверхности должна быть согласованной до тех пор, пока общая поверхность будет найдена и удалена путем определения того, равен ли треугольник или нет. .

  Рис. 10

  Модель представления элемента лица нерегулярного трехмерного физического объекта A

• Шаг 4. Чтобы упростить хранение топологических отношений и представлений на более поздних этапах и уменьшить объем хранилища, модель упрощается, а смежные треугольники с общими гранями объединяются в плоскость. После упрощения модели каждая плоскость становится граничной гранью пространственного объекта недвижимости A . После упрощения модель представлена ​​на рис. 10б.

Сетевая модель элемента грани и неправильного тетраэдра, созданная этим методом, удовлетворяет требованиям моделирования грани и пространственного анализа.Однако недостатком является то, что применение алгоритма к сложным зданиям с множеством полостей требует чрезмерного количества шагов расчета.

Трехмерная модель на основе структурных каркасов

Другой метод моделирования основан на структурных каркасах, как показано на рис. 11. Принцип этой модели следующий: когда моделируется набор трехмерных физических объектов (рис. 11а). , задача трактуется как разложение набора нерегулярных пространственных целевых объектов на набор правильных призм в вертикальном измерении (рис. 11б). Все призмы в этом наборе имеют неперекрывающиеся вертикальные плоскости проекции. (Однако допускается совпадение.) Форма плоскости проекции призмы и атрибуты высоты призмы сохраняются как элементы владения трехмерными физическими объектами и топологические отношения. Для призм с одинаковыми проекционными плоскостями сохраняется только одна диаграмма, и на эту диаграмму отображаются высоты сечения. В конце концов, эта модель записывает набор пространственно эксклюзивных двумерных плоских диаграмм (рис. 11c) и соответствующую таблицу топологических отношений.

Трехмерные объекты недвижимости, хранящиеся с данными более низкого измерения (Охори и др., 2015)

На диаграмме выше показано, что в этой модели трехмерное пространство прав на недвижимость сегментировано в структуру столбцов. Базовая форма минимального представления — это обычная призма, верхняя и нижняя грани которой получены путем присвоения отметки базовой плоскости владения, а боковые грани — вложения трехмерных граничных точек и линий, полученных путем присвоения отметок точкам и линиям через базу владения самолетный анализ. Среди этих боковых граней некоторые представляют собой трехмерные границы физического объекта, а некоторые — сегменты трехмерного физического объекта или продольные сечения. В этой статье, в разделе, посвященном геометрическим образцам трехмерных физических объектов, предполагается, что, поскольку пространственные формы трехмерных физических объектов представляют собой внутренне связанные и несегментированные многогранники, нет необходимости создавать эти боковые грани. На рисунке 12а показано, что плоскости { P ₁₆ , P ₆ , P ʹ, P ₁₇ } и { P ₁₆ , P ₁₈ , P ″, P ₁₇ } — это два продольных сечения, которые создаются во время вертикальной сегментации трехмерного физического объекта и не создаются во время моделирования.Точно так же, поскольку объект недвижимости сегментирован по вертикали, граница фасада, а также верхняя и нижняя грани могут быть созданы при создании обычной призмы. Следовательно, алгоритм должен быть разработан для объединения топологий этих плоскостей. На рис. 12b показана граница фасада на рис. 12а, которая создана как два объекта и должна быть объединена. На рис. 12b необходимо объединить следующие граничные плоскости трехмерных физических объектов: верхняя граничная грань { P ₁ , P ₁₅ , P ʹ, P ₈ , P ″, P ₉ , P ₁₀ , P ₁₇ } и фасад { P ₇ , P ₁₈ , P ₁₃ , P ₁₄ , P ₉ , P ₁₀ , P ₁₇ }.

Правила создания и объединения элементов собственности на трехмерный физический объект

Интеллектуальные кадастровые инструменты для регистрации недвижимости

Инструменты, системы и протоколы, разработанные Генеральным управлением кадастра Испании, хорошо приняты и широко используются. Умная система координации между Кадастром и Регистром прав собственности в Испании теперь работает и дает результаты. Сейчас привлекаются и агенты, работающие на рынке недвижимости.

В Испании кадастр и реестр прав собственности — это два отдельных учреждения с разными полномочиями и компетенциями, оба работают в области управления земельными ресурсами. Испанский закон 13/2015 обеспечивает эффективную координацию операций, выполняемых обоими учреждениями. Сегодня сделки с недвижимостью совершаются с повышенной юридической определенностью. В то время как пространственная информация об участках с географической привязкой включается в Реестр прав собственности, кадастровое картирование составляет основу используемого графического представления.Кадастровые данные обновляются одновременно с Регистром прав собственности.

INSPIRE GML Format

Кадастр, реестры и нотариусы работали вместе, чтобы разработать технологически продвинутую модель институционального взаимодействия с этой целью координации. Эта модель позволяет применять и использовать пространственную информацию с географической привязкой во всех операциях с недвижимостью. Географическая привязка земельных участков, выраженная через формат INSPIRE GML для кадастровых участков, в настоящее время широко используется всеми агентами, участвующими в сделках с недвижимостью в Испании.Информация постоянно обменивается электронным способом между гражданами, профессионалами и различными вовлеченными учреждениями. Как следствие, Кадастр осведомлен и проинформирован о любых изменениях в недвижимом имуществе, зарегистрированном в публичном акте или в любом другом объекте регистрации, с достаточным уровнем детализации, чтобы выполнять его автоматическое обновление.

Рис. 1. Кадастровая сертификация с прикрепленным файлом INSPIRE GML.

Описание объекта

Объект, присутствующий в сделках с недвижимостью, должен быть идентифицирован в начале каждой сделки.Затем это должно быть известно и согласовано всеми заинтересованными сторонами. Информация, полученная из кадастровой пространственной базы данных, затем обрабатывается для того, чтобы ее правильно транскрибировать в документ публичной сделки и включить в Реестр прав собственности. Техническое решение, разработанное Генеральным управлением кадастра, позволяет связать список координат, представленный в формате INSPIRE GML, с его графической визуализацией без необходимости использования специализированных инструментов ГИС.

Кадастровая картография, и в частности «описательная кадастровая и графическая сертификация», была выбрана в качестве инструмента для достижения правильного графического описания зарегистрированной собственности.Это гарантирует согласованность зарегистрированной графической информации, гарантирует отсутствие наложений на соседние участки или на соседние государственные земли, а также гарантирует графическое согласование с Кадастром. Заверенная графическая информация о кадастровом участке выражается в формате кадастрового участка INSPIRE GML (см. Рисунок 1).

Рисунок 2, Создание файла INSPIRE GML на веб-сайте Кадастра.

Представление физической реальности

В случаях, когда кадастровая картография недостаточно отражает физическую реальность, были определены процедуры обновления графических данных задействованного участка посредством использования альтернативных графических изображений с географической привязкой.Эти альтернативные представления снова выражаются в формате INSPIRE GML Cadastral Parcel и могут быть созданы с помощью различных компьютерных приложений. Простой поиск в Интернете показывает множество доступных инструментов, представленных как бесплатные и открытые программные инструменты, инструменты, предоставляемые профессиональными учреждениями, а также инструменты специализированных коммерческих фирм. Другие варианты включают бесплатные плагины для AutoCAD, QGIS или gvSIG, а также инструменты, представленные на веб-сайте Кадастра (см. Рисунок 2).

Проверка

Альтернативное графическое изображение должно соответствовать определенным техническим условиям, установленным в соответствующих решениях по разработке. Он должен быть представлен в кадастровой картографии, и необходимо соблюдать границы, которые уже существуют в кадастровой картографии. Аккредитация этих условий проверяется с помощью «службы проверки альтернативных графических представлений с географической привязкой» на веб-сайте Кадастра (см. Рисунок 3). Это приводит к «графическому отчету о валидации», как показано на Рисунке 4.

Рисунок 3, Создание графического отчета о валидации.

Скрытый спрос

Ключевые части технического решения, кадастровая сертификация и отчет о графической проверке нового альтернативного представления с географической привязкой могут быть получены через веб-службу гражданами и профессиональными пользователями на веб-сайте Кадастра.

В течение 2016 года было выдано более семи миллионов справок и пятидесяти тысяч отчетов, практически все в электронном виде. Помимо эффекта замещения личного канала онлайн-каналом, это показывает явное и постоянное появление скрытого спроса на кадастровую информацию. С момента создания веб-сайта Кадастра в 2003 году и до сегодняшнего дня количество выданных кадастровых сертификатов увеличилось в семь раз, а в прошлом году увеличилось более чем на 10 процентов (см. Диаграмму 5).Следует подчеркнуть, что только 15 процентов сертификатов получают частные лица. Остальные 85 процентов получают напрямую профессиональные пользователи — нотариусы, регистраторы и органы, которым они нужны. Их можно получить не только в интерактивном режиме, но и с помощью электронных веб-сервисов, обеспечивающих автоматический обмен данными между информационными системами.

Рисунок 4, Отчет о проверке положительных графических данных.

Подлинные документы

INSPIRE GML графического изображения кадастрового участка, сертифицированного Генеральным управлением кадастра, встроен в кадастровую сертификацию и отчет о графической проверке.Дирекция гарантирует подлинность и целостность своего содержания. Это достигается благодаря тому, что оба продукта представляют собой электронные документы, подписанные с использованием защищенного 16-значного проверочного кода. Этот код однозначно идентифицирует документ в каталоге Главного управления кадастра. Для обмена между различными заинтересованными сторонами требуются только 16-значные штрих-коды (см. Рисунок 6). Это устраняет необходимость физического обмена компьютерными файлами, позволяет визуализировать новое представление без инструментов ГИС и позволяет автоматически захватывать его содержимое, предотвращая тем самым возможные ошибки транскрипции.

Рисунок 5, Динамика количества выданных сертификатов. Красный = на бумаге, Зеленый = в электронном виде.

Заключительные замечания

Внедрение этой системы позволило добиться значительного прогресса в координации между Кадастром и Регистром прав собственности. Система способствует стандартизации внутренних процессов всех заинтересованных сторон, вовлеченных в сектор недвижимости. Повышается функциональная совместимость между системами заинтересованных сторон и в то же время упрощаются административные процедуры, снижаются расходы и повышается юридическая безопасность. Кадастровые данные были включены и помечены как согласованные в Реестре прав собственности, а данные, относящиеся к разграничению, местонахождению и территории, считаются верными для всех юридических целей. Это способствует прозрачности операций с недвижимостью за счет установления адекватной процедуры создания пространственных описаний объектов недвижимости. Это в основном основано на кадастровой картографии и позволяет гражданам участвовать, предлагая гражданам доступ для исправления и / или обновления описания объекта недвижимости.

Посмотрите видео, показывающее, как работают различные инструменты.

Рисунок 6. Графическая информация сжата в 16-значный штрих-код.

Определение недвижимости

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это земля, все, что постоянно прикреплено к ней, и все права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду и пользоваться землей. Недвижимость может быть классифицирована в зависимости от ее общего использования как жилая, коммерческая, сельскохозяйственная, промышленная или специального назначения. Чтобы понять, имеете ли вы право продать свой дом, вам необходимо знать, какими правами вы обладаете — или не обладаете — в собственности.

Ключевые выводы

• Недвижимость — это земля, все, что к ней постоянно прикреплено, а также все интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.
• Под недвижимым имуществом понимается земля, находящаяся на поверхности земли, над и под землей, включая все объекты, постоянно прикрепленные к ней, естественные или искусственные.
• Для практических целей термин «недвижимость» является синонимом недвижимого имущества.
• Личной собственностью считается вся собственность, не соответствующая определению недвижимого имущества, например одежда, автомобили и мебель.

Понимание недвижимости

Чтобы понять недвижимость, полезно начать с земли и недвижимости. Земля определяется как поверхность земли, простирающаяся вниз до центра Земли и вверх до бесконечности, включая все, что постоянно связано с природой, например валуны, деревья и воду.Земля также включает минералы под поверхностью земли и воздушное пространство над сушей.

Напротив, недвижимость определяется как земля на, выше и ниже поверхности земли, включая все, что к ней постоянно прикреплено, , будь то естественное или искусственное . Таким образом, в то время как земля включает только те компоненты, которые постоянно прикреплены к ней по своей природе, недвижимость включает любые искусственные постоянные улучшения земли, такие как улицы, инженерные сети, канализацию, заборы и здания.

С другой стороны, недвижимость определяется как интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью. В более широком смысле, недвижимость включает в себя физическую землю (поверхность и то, что находится под ней и над ней), все, что к ней постоянно прикреплено — естественное или искусственное — плюс все права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду. , и наслаждайтесь землей.

Поместья в недвижимом имуществе

Сумма и вид интереса человека к недвижимому имуществу называется «имуществом на земле».»Земельные владения делятся на две основные категории: поместья без права собственности и поместья без права собственности.

Имущество в собственности

Имущество без права собственности предполагает владение. Они имеют неопределенный срок действия и могут длиться всю жизнь или вечно. Примеры недвижимого имущества без права собственности включают:

• Плата простая . Владелец простой недвижимости имеет все права на собственность. Это наивысший признанный законом вид интереса к недвижимости.Это наследство бессрочно, и когда владелец умирает, имущество переходит к его наследникам.
• Жилой комплекс. Срок действия пожизненного имущества ограничен жизнью владельца или жизнью или жизнями другого (ых) лица (лиц). В отличие от простого наследственного имущества, пожизненное имущество не считается наследственным имуществом.

Имущество без владения недвижимостью

Помещения, не принадлежащие к владению недвижимостью, подразумевают аренду. Они не передаются по наследству и существуют «без seisin» — или без права собственности.Помещения, не принадлежащие к собственному владению, также называемые арендой, создаются посредством письменных и устных договоров аренды и договоров аренды. Примеры владений, не принадлежащих к собственности, включают:

• Аренда на годы . Это поместье, созданное в результате аренды, имеющей определенное начало и конец. Аренда автоматически прекращается в указанную дату окончания. Также годами называется поместьем.
• Аренда от периода к периоду . Это имущество существует, когда аренда предоставляется на определенный начальный срок, но автоматически продлевается на неопределенный период, если только владелец или арендатор не прекращает его с предварительным уведомлением.Также называется поместьем из года в год.
• Аренда по желанию . Этот вид аренды может быть прекращен в любое время владельцем или арендатором. Также называется имуществом по желанию.
• Сдача в аренду с согласия . Это самая низкая форма собственности, известная закону. Он существует косвенно в результате обстоятельств и никогда не создается намеренно. Это случается, когда лицо, имевшее законное право на использование собственности, остается на ней без законного права на это — и без согласия владельца.Единственное различие между арендатором, получающим страхование, и нарушителем, состоит в том, что первый имел право находиться в собственности в какой-то момент, но оставался вне условий договора аренды или соглашения. Также называется имуществом при достатке.

Недвижимость и личная собственность

В законе проводится четкое различие между недвижимым имуществом и личным имуществом. Недвижимость недвижимая. Он включает в себя землю, все, что к ней постоянно прикреплено, и права, которые «управляют» землей.С другой стороны, личное имущество является движимым. Он определяется как все, что не является недвижимым имуществом, например ваша одежда, мебель, автомобили, лодки и любые другие движимые предметы, не связанные с недвижимостью.

Недвижимость против недвижимости

Недвижимость — это земля на поверхности земли, над и под землей, включая все, что к ней постоянно прикреплено, будь то естественное или искусственное. Недвижимость — это все, что входит в состав недвижимости, плюс права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду и пользоваться землей.

В каждом штате действуют разные законы относительно того, что такое недвижимое имущество и как обращаться с его продажей; по большей части недвижимость не подпадает под действие федерального закона, потому что недвижимость обязательно остается на одном месте.

Глоссарий терминов по недвижимости

Краткая история или сводка всех транзакций, затрагивающих определенный участок земли.

Право въезда и выезда на земельный участок с проезжей части. Часто право въезжать и выезжать на чужую землю.

Медленная застройка земель под действием природных сил, таких как ветер, волна или вода.

Акт, посредством которого сторона, оформляющая юридический документ, обращается в уполномоченный офис или к нотариусу и объявляет это своим добровольным действием.

Участок земли площадью 208,71 квадратных футов, содержащий 43 560 квадратных футов земли.

Лицо, назначенное судом по наследственным делам для урегулирования дел лица, умершего без завещания.Термин «администраторша», если таким человеком является женщина.

Иск, предъявленный к чужим землям в силу открытого и заведомого владения указанными землями истцом.

Заявление под присягой в письменной форме.

Физическое или юридическое лицо, которое имеет право действовать от имени другого лица или вести дела для другого, например, титульный агент по контракту с Old Republic Title для выдачи полисов страхования титула.

Право собственности на все, что находится выше физической поверхности земли.

Американская ассоциация правового титула, национальная ассоциация компаний по страхованию правового титула, абстрактеров и юристов, специализирующихся в области права собственности, которая выступает в защиту правового титула и индустрии реферирования, со штаб-квартирой в Вашингтоне, округ Колумбия.

Все, что так прикреплено к земле или используется с ней что он пройдет с передачей земли.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой — см. Ипотека с переменной процентной ставкой.

Налогообложение, сбор или сбор, обычно по установленным ставкам.

Государственное должностное лицо, оценивающее имущество с целью налогообложения.

Тот, кому осуществляется передача процентов. Например, правопреемник ипотеки или договора.

Тот, кто выполняет задание. Например, цедент ипотеки или договора.

Ипотека, по условиям которой новый владелец может взять на себя свои обязательства.

Кредит, при котором покупатель принимает на себя обязательства по уже существующей ипотеке на недвижимость.

Арест имущества с целью принудительного погашения долга.

Тот, кто имеет доверенность от другого лица, позволяющую ему оформлять юридические документы, такие как дела, ипотеки и т. Д., От имени лица, предоставившего полномочия.

Лицо, которое в судебном порядке освобождается от уплаты всех своих долгов после передачи всех своих активов назначенному судом доверительному управляющему.

Ветвь правительства, отвечающая за геодезию и управление государственными землями.

Соглашения, условия и ограничения. См. «Условия и ограничения» ниже.

Срок измерения земли 66 футов в длину.

Термин, применяемый к прошлой серии сделок и документов, влияющих на право собственности на определенный земельный участок.

Также известен как «условное депонирование» или «расчет». Процесс оформления юридически обязательных документов, таких как документы и ипотеки, чаще всего связанные с покупкой недвижимости и заимствованием денег для оказания помощи в покупке.

Обремененный титул.

Отчет, выпущенный компанией по страхованию титула или ее агентом, обязывающий компанию по страхованию титула выпустить полис, указанный в обязательстве, после соблюдения и выполнения требований, изложенных в обязательстве.

Ссуда, предоставленная работодателем для облегчения переезда работника. Обычно краткосрочный.

Изъятие частной собственности в общественное пользование в судебном порядке.

Положение в акте или завещании, согласно которому в случае наступления или невыполнения определенного события право собственности покупателя или изобретателя будет ограничено, расширено, изменено или прекращено.

Общий термин, используемый для обозначения видов использования земли, которые не могут быть использованы, и предусматривающий штрафы за несоблюдение. Обычно используется разделителями земель на вновь засаженных участках.

Система индивидуальной платы за владение единицами в многоквартирной структуре в сочетании с совместной собственностью на общие части строения и земли.

Происходит при рефинансировании. Остаток от первоначальной ипотеки включается в новую ипотеку.

Соглашение о продаже и покупке, по которому право собственности удерживается у покупателя до тех пор, пока не будут произведены необходимые платежи продавцу.

Акт передачи права собственности другому лицу.

Документ, по которому передается право собственности, акт.

Жилое многоквартирное здание, находящееся в собственности и эксплуатации для лиц, проживающих в нем.

Соглашение, заключенное в документы и другие документы, обещающее выполнение или невыполнение определенных действий или оговаривающее определенные виды использования или неиспользования собственности.

Конечная остановка улицы или переулка. Обычно разрабатывается современными инженерами для обеспечения кругового разворота автомобилей.

Письменный документ, по которому право собственности на землю передается от одного лица к другому.

См. Ипотеку ниже.

Окончательная и абсолютная передача акта от продавца к покупателю таким образом, что продавец не может его отозвать. Необходимые реквизиты для передачи права собственности.

Распоряжение землей по завещанию. Термин, используемый только для обозначения земли и никогда для личной собственности.

Положение в ипотеке или доверительном управлении, которое требует полной выплаты ссуды в случае продажи или передачи собственности.

Предоплата части покупной цены для заключения договора на недвижимость.

Доля в земле, принадлежащая другому лицу, которая дает право ее владельцу на конкретное ограниченное использование, такое как прокладка канализации, прокладка линий электропередач или пересечение территории.

Право на выезд из земельного участка. Часто используется как синоним доступа. (см. Доступ)

Право государства брать частную собственность в общественное пользование после выплаты справедливой компенсации.

Оснащение, такое как дом, стена или забор, вторгающееся в чужую собственность.

Обременять земельный участок залогом или залогом, например закладной.

Залог, ответственность или залог на земельный участок.

Возвращение собственности государству в тех случаях, когда физическое лицо умирает без наследников или завещателей и без завещания.

Процедура, при которой незаинтересованное третье лицо обрабатывает юридические документы и средства от имени продавца и покупателя.

Вещи человека.

Интерпретация записи о праве собственности на недвижимость на основе поиска по названию или реферата.

В юридических описаниях та часть земель, которая должна быть удалена или исключена. Этот термин часто используется в другом смысле для обозначения возражения против правового титула или обременения правового титула.

Лицо, назначенное судом по наследственным делам для выполнения условий завещания. Термин «исполнитель», если таким человеком является женщина.

Тот, в котором срок выплаты ипотеки продлен на более длительный период. Часто под более высокую процентную ставку, чем первоначальная ипотека.

Наибольший интерес к земельному участку, которым можно владеть.Иногда обозначается просто как Плата.

Договор страхования, в котором HUD через FHA гарантирует, что указанный кредитор вернет определенный процент суммы кредита от страховщика (FHA) в случае, если кредит окажется неудовлетворительным.

Документ, подготовленный для подачи в Реестр сделок или в Государственный секретарь, указывающий, что личное имущество или приспособления обременены долгом.

Любой объект собственности, настолько связанный с недвижимым имуществом, что он становится частью недвижимого имущества.

Положение в Акте, создающее условие, которое приведет к передаче права собственности другому лицу в случае возникновения определенных обстоятельств.

Кредит, ежемесячные платежи по которому в первые годы относительно невелики, а сумма в долларах постепенно увеличивается в течение срока действия ипотеки.

Лицо, которое приобретает долю в земле на основании документа, субсидии или другого письменного документа.

Лицо, которое письменно передает другому право собственности на землю.

Лицо, назначенное судом для управления делами лица, не способного управлять своими делами.

Произвольная линия, установленная властями на судоходных реках, за пределами которой нельзя строить причалы и другие сооружения, также обозначаемая как линия судоходства.

Лицо, которое может унаследовать или унаследовать долю в земле в соответствии с нормами закона, применимыми в случае смерти человека, не оставившего завещания.

Промежуток или пространство, непреднамеренно оставленное между ними при попытке описания соседних земельных участков.

Используется для ремонта и пристройки существующих структур без ущерба для существующей ипотеки.Обычно длится 10 лет или меньше.

Форма заявления об урегулировании (закрытии), требуемая HUD, если федеральные ипотечные кредиты выдаются на жилую недвижимость. Это баланс, показывающий источник средств и распределение средств в связи с покупкой и / или залогом жилой недвижимости.

Пристройки к необработанным землям, имеющие тенденцию к увеличению стоимости, такие как здания, улицы, канализация и т. Д.

Несовершенный процент, который закон дает жене на землях ее мужа.Это интерес, который после смерти мужа может перерасти во владение и использование.

Несовершенный интерес, который закон дает мужу в землях его жены. Это интерес, который после смерти жены может перерасти в владение и использование.

Для оплаты убытка.

Право входа на земельный участок. Часто используется как синоним доступа (см. Доступ).

Договор о возмещении определенных рисков.

Когда денежная стоимость полиса страхования жизни взята в долг застрахованным.

Временные или краткосрочные ссуды. Часто используется при новом строительстве. Обычно заменяется постоянной долгосрочной ипотекой. Intestate — обозначает состояние или условие отказа оставить завещание в случае смерти. «Умереть без завещания».

Если два или более лица владеют недвижимостью совместно на всю жизнь, оставшиеся в живых должны проявлять интерес к умершему.

Постановление суда. На практике это залог или залог земли должника в результате присуждения Судом денег кредитору (см. Залоговое решение). залог имущества должника.

Обременение земель должника на основании постановления суда внесено в судебную книгу должным образом.

См. Контракт на дело выше.

Любой заметный объект, помогающий установить границы земли.

Предоставление земли в пользование сроком на несколько лет в счет оплаты ежемесячной или годовой арендной платы.

См. Политику залогодержателя ниже.

Тот, кто берет землю в аренду.

Сдающий землю в аренду.

Владение, требование или залог разрешили кредитору владеть землями должника. Некоторыми примерами являются ипотечные линии, судебные залоговые права, залоговые права механика.

Предоставление или резервирование права пользования, проживания и владения на протяжении всей жизни физического лица.

Обмер земли составляет 1 1 00 цепи или 66/1 00 фута.

Уведомление, внесенное в официальные записи графства, чтобы указать, что иск находится на рассмотрении и затрагивает земли, на которых зарегистрировано уведомление.

В Политику пожаров и несчастных случаев добавлено положение, в котором говорится, что любые убытки будут выплачиваться двум или более сторонам по мере появления их интересов. Обычно собственник и ипотечный кредитор.

Размерный земельный участок с установленными границами.

Возраст, с которого лицо имеет право заниматься своими делами.

Хорошее название, в отношении которого нет справедливых или разумных сомнений.

Право удержания, когда-то разрешенное законом для подрядчиков, рабочих и материальных работников на здания или другие сооружения, на которых выполнялись работы или поставлялись материалы.

Описание местности по курсам и дистанциям.

Тот, кто из-за недостаточного возраста или статуса юридически не может заключать контракты.

Видимые следы или указатели, оставленные на естественных или других объектах, обозначающие линии и границы съемки. Это могут быть столбы, столбы, камни, пирамиды из камней и другие подобные объекты, но также могут быть фиксированные природные объекты, горящие деревья, дороги и даже водоемы.

Инструмент, используемый для обременения земли в качестве обеспечения долга.

Ценная бумага, подтверждающая право собственности на проценты по ипотечной ссуде или пулы ипотечных ссуд, либо отдельное обязательство, обеспеченное ипотечной ссудой, пулом или ипотечными ссудами.

Физическое или юридическое лицо, которое покупает и продает ипотечные кредиты другому лицу за комиссионные или которое подготавливает и ведет переговоры по ипотечным договорам.

Выдается сообществами как средство предоставления ипотечных кредитов по более низкой цене определенным квалифицированным заемщикам.

Обозначение ипотечного кредитора на землю.

Форма страхового полиса, обеспечивающая действительность, исковую силу и приоритет. Эта форма не защищает владельца.

Обозначение ипотечного заемщика на землю.

Фактическое увеличение основной суммы ссуды на недвижимость из-за прибавления к остатку ссуды погашенных, но невыплаченных процентов. Обычно это результат ежемесячных платежей, которые временно устанавливаются на уровне ниже необходимого.

Тот, кто имеет право принимать подтверждения (см. Подтверждения)

Полис страхования титула, который страхует указанного собственника от убытков по причине дефектов, залогового удержания и обременений или отсутствия товарности права собственности.Компания также соглашается защищать покрытые иски, предъявленные к названию.

Документ или грант, по которому федеральное правительство или правительство штата первоначально передало право собственности на государственные земли физическому лицу. Первая в серии передач, по которым титул достается нынешним владельцам.

Карта, представляющая участок земли, разделенный на участки с указанием улиц.

Страхование частной ипотеки. Договор страхования, который гарантирует, что указанный кредитор вернет определенный процент от суммы кредита от страховщика в случае, если кредит станет плохим.Многие кредиторы требуют этого для кредитов с более высоким процентом.

Единовременная специальная комиссия или дополнительная плата, уплачиваемая ссудодателю для обеспечения ссуды. Выражается в процентах от номинальной суммы ипотеки.

Письменный договор титульного страхования.

Тот, кто владеет полисом страхования титула.

Документ, разрешающий другому лицу действовать от вашего имени в качестве его агента или поверенного.

Пункт, включенный в завещание, ипотеку, документ о доверительном управлении или доверительном управлении, разрешающий продажу или передачу земли в соответствии с условиями статьи.

Распределить между продавцом и покупателем их пропорциональную долю выплаченного или причитающегося обязательства. Например, пропорциональная ставка налогов на недвижимость или страховых взносов от пожара.

Иск в соответствующем суде для устранения дефектов записи или возможных претензий других сторон, указанных в иске.

Часть государственной съемки, представляющая собой полосу земли шириной 6 миль, пронумерованную к востоку или западу от главного меридиана.

Земля и что к ней прикреплено.

Зарегистрированный на федеральном уровне знак коллективного членства, который идентифицирует специалиста по недвижимости, который является членом Национальной ассоциации риэлторов и соблюдает ее строгий этический кодекс.

Краткий срок на недвижимость.

Щедро «выкупить». Акт выкупа земель после обращения взыскания на закладную, взыскания налога или другой продажи в порядке исполнения.

См. Название Торренса ниже.

Повторное страхование путем передачи другой страховой компании всей или части принятой на себя ответственности, таким образом распределяя риск убытков, который должна нести одна компания.

Агентство по ипотечным инвестициям в недвижимость. Продукт федерального налогового законодательства 1986 года, в котором коммерческое предприятие, такое как корпорация, товарищество или траст, в котором практически все активы состоят из квалифицированных ипотечных кредитов и разрешенных инвестиций, решает рассматривать как REMIC.Квалификация позволяет избежать отношения к корпорации в налоговых целях.

Право, которое один должен переходить через земли другого. Сервитут.

Право на использование воды и водных путей в прилегающих озерах или реках.

Вторая ссуда на недвижимость, уже имеющую ипотеку. Он подчиняется первой ипотеке. Обычно на более короткий срок и часто с более высокой процентной ставкой.

Земельный участок в одну квадратную милю или 640 акров.

Те линии, которые определяют необходимые расстояния для расположения строений по отношению к периметру собственности.

Право собственности на вещи, находящиеся под физической поверхностью собственности.

Процесс измерения земли для определения ее размера, местоположения и физического описания, а также полученный рисунок или карта.

Имущество или доля в земле, принадлежащая двум или более лицам, каждый из которых имеет равные права владения и пользования, но без какого-либо права наследования между владельцами.

Любое лицо, владеющее недвижимостью с разрешения собственника.

Другой срок завещания.Обычно упоминается как «последняя воля и завещание».

Имущество или условие оставления завещания в случае смерти. «Умереть по завещанию».

Человек, составляющий или составивший завещание или завещание.

Женщина, составляющая завещание или завещание.

Свидетельство или право, которое лицо имеет на владение и владение землей. Обычно считается связкой или историей прав.

Любое законное право, принадлежащее другим лицам, требовать собственности или предъявлять требования к собственнику.

Страхование от потери или повреждения в результате дефектов или отсутствия права собственности на конкретный участок недвижимости.

Изучение публичных документов, законов и судебных решений для раскрытия текущих фактов, касающихся владения недвижимостью.

Разделение территории площадью 6 квадратных миль, состоящее из 36 частей или 36 квадратных миль.

Определенный земельный участок.

Лицо, владеющее имуществом в доверительном управлении.

Договор страхования, в котором Администрация по делам ветеранов (VA) гарантирует, что указанный кредитор вернет определенный процент от суммы кредита от страховщика в случае, если кредит станет плохим.

Кредит, процентная ставка которого колеблется в зависимости от стоимости средств или какого-либо другого показателя.

Покупатель недвижимого имущества по договору на землю.

Продавец недвижимого имущества по договору земельного участка.

Передать лицу непосредственное право или интерес. Титул можно сказать ветеринару у Джона Брауна.

Неюридический термин, используемый страховщиками правового титула для обозначения владельца недвижимости в полисе или отчете.

Соглашение и заверение лица, предоставившего недвижимое имущество, для себя и своих наследников, в том смысле, что он является владельцем и будет нести ответственность.

Письменный документ, засвидетельствованный надлежащим образом, предусматривающий распределение имущества, принадлежащего умершему.

Право муниципалитета регулировать и определять совместимый характер и использование собственности.

Как купить недвижимость в Грузии? Процесс оформления собственности.

Поделитесь страницей с друзьями.

Регистрация права собственности на продукцию в Доме государственной службы (Министерство юстиции Грузии).Вся процедура регистрации открыта и прозрачна. Более надежного поручителя найти сложно.

Иностранным гражданам разрешается покупать любую недвижимость. Паспорт понадобится для оформления документов.

• 1 рабочий день: 70 долларов США.
• 4 рабочих дня: 25 долларов США.

• Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества между Продавцом и Покупателем. Оформление и регистрацию контракта можно произвести в Зале государственных услуг (Министерство юстиции Грузии).
• Покупатель производит оплату на расчетный счет Продавца в соответствии с заключенным договором. Оплата производится любым удобным способом (наличным или безналичным расчетом).
• Объект недвижимости зарегистрирован на Покупателя в соответствии с заключенным договором и внесенной оплатой. Регистрация оформляется в Зале государственных услуг (Министерство юстиции Грузии).

При покупке недвижимости в Грузии особой потребности в деньгах нет. Оплата производится любым удобным способом (наличный или безналичный расчет).Более распространенный способ — это банковский платеж.

Иностранные граждане имеют возможность открывать банковские счета в любом грузинском банке без ограничений; им нужен только паспорт и деньги. В некоторых случаях (в случае крупных сумм) банки могут запросить декларацию о доходах.

Фактическая оплата недвижимости от застройщиков осуществляется в национальной валюте (грузинские лари). Платеж, поступающий на счет строительной компании, конвертируется по курсу, установленному Национальным банком Грузии на день оплаты.
На нашем сайте цены указаны в долларах США для дополнительного удобства.

Выписку из реестра прав на недвижимое имущество могут просмотреть все заинтересованные лица и получить информацию в режиме онлайн на официальном сайте Государственного реестра Грузии (информация о собственнике, арестах, отчуждении, обременениях, ипотеке, судебных и долговых спорах и т. Д.)

• Перевод на язык клиента (обычно 3-6 страниц) в Службе переводов. Стоимость 5 долларов за страницу.
• Нотариальное заверение перевода документа. Стоимость 15 $ / документ.

Дополнительную информацию можно найти на официальном сайте Public Service Hall:
http://psh.gov.ge/main/menus/3
http://nbe.gov.ge/index.php?sec_id=367&lang_id= ENG

Украина Закон о недвижимости — Краткое руководство 2019

Происхождение прав собственности в Украине

Имущественные права и их обременения могут возникать по следующим основаниям:

1. гражданско-правовой договор:
   • купля-продажа
   • договор об ипотеке i.е. право залога
   • аренда т.е. право аренды
   • подарок и прочее
2. по закону (например, при наследовании без завещания)
3. судебных решений
4. решение государственных уполномоченных органов (например, в случае бесплатной приватизации, доступной для граждан Украины)

По одному из вышеуказанных оснований лицо, получившее право собственности, должно подать заявление о регистрации своих прав (т.е.грамм. собственность, аренда, ипотека и т. д.) в Реестре недвижимого имущества.

Обратите внимание, что права собственности возникают только после их регистрации в Реестре недвижимого имущества.

Сроки регистрации права собственности

До 5 рабочих дней (исключение составляет регистрация ипотеки и залогового права на недвижимость: оформляется в течение 2 дней после подачи заявления). Точное время регистрации зависит от размера государственной пошлины, уплаченной за регистрацию (исключение составляет регистрация, которая осуществляется в результате нотариальных сделок, где комиссия всегда равна 0.1 минимальная заработная плата) .

Сбор за регистрацию собственности

Зависит от срока регистрации и титула:

• право собственности — от 0,1 до 5 минимальных размеров оплаты труда;
• другие имущественные права — от 0,05 до 2,5 минимальных размеров оплаты труда;
• залог — от 0,05 МРОТ;
• имущественных прав в результате нотариальной сделки (например, договор купли-продажи недвижимости) — 0,1 минимальной заработной платы (как правило, регистрация права собственности, иных имущественных прав и залогового права осуществляется в день нотариального удостоверения иметь дело).

Примечание: минимальная заработная плата взимается 1 января того года, когда происходит регистрация. На 1 января 2019 года минимальная заработная плата составляет 1921 гривну, то есть примерно 75 долларов по текущему курсу.

Регистратор собственности

Регистрацию недвижимого имущества в Украине может произвести один из следующих регистраторов:

1. нотариусы
2. уполномоченный сотрудник муниципальных органов власти
3. уполномоченных сотрудников государственных юридических лиц, имеющих право на государственную регистрацию и аккредитованных для этой цели
4. государственный исполнитель при исполнении судебных решений

Как нотариусы, так и муниципальные власти имеют право проводить любую регистрацию в Реестре недвижимого имущества, изменять такие записи или прекращать их на основании подтверждающих документов.

Однако, если право собственности зарегистрировано в связи с оформлением нотариальной сделки (например, купля-продажа, договор ипотеки и др.), Такая регистрация права собственности может быть произведена исключительно нотариусом, удостоверяющим сделку. В этом случае такой нотариус зарегистрирует соответствующие права в Реестре недвижимого имущества вместе с нотариальным удостоверением сделки или в сроки, указанные выше для каждого типа права собственности.

Закон о недвижимости ‹| nhp — Notare в Вене

Закон о недвижимости

Общее | Предложение о покупке | Обработка покупок | Долговое финансирование | Подоходный налог с недвижимости | Налог на передачу недвижимости | Регистрационный взнос | Запрет на продажу и обременение | Сервировки | Сухопутный трансфер | Кондоминиум в собственности | Контракты на застройку | Стоимость | FAQ

При сделках с недвижимостью необходимо действовать с должной осторожностью.Положения закона могут вызвать неприятные сюрпризы, каким бы высоким ни был уровень доверия между сторонами договора.

С самого начала нотариус по гражданскому праву устанавливает и обеспечивает юридическую ясность для всех вовлеченных сторон, чтобы исключить любые возможные неожиданности.

Заключение договоров условного депонирования и выполнение функций агента условного депонирования — повседневная задача нотариуса по гражданскому праву. Это включает в себя сохранение покупной цены и внесение оплаты в тот момент, когда покупатель надежно зарегистрирован в Земельной книге, что гарантирует выполнение обеими сторонами соглашения своих соответствующих обязательств.

На протяжении многих поколений нотариусы по гражданскому праву были первым местом, куда обращались люди, обращавшиеся за советом по вопросам недвижимости. Нотариус гражданского права предоставляет компетентные консультации и услуги, в том числе:

• Проверка и регистрация в земельной книге
• Составление договоров
• Свидетельство о подписании договора
• Фидуциарное администрирование цены покупки и дополнительное предоставление информации об ожидаемых расходах, а также регистрация и снятие залогового права

.

Предложение о покупке

Общее | Предложение о покупке | Обработка покупок | Долговое финансирование | Подоходный налог с недвижимости | Налог на передачу недвижимости | Регистрационный взнос | Запрет на продажу и обременение | Сервировки | Сухопутный трансфер | Кондоминиум в собственности | Контракты на застройку | Стоимость | FAQ

Является ли предложение о покупке — предложение о заключении договора купли-продажи — юридически обязывающим договором купли-продажи ??

Оферта — это предложение о заключении определенного договора.Чтобы принять предложение, оно должно быть достаточно определенным в отношении содержания, т.е. содержать все аспекты, относящиеся к контракту. В контракте должно быть указано, что адресат оферты явно желает связать себя обязательствами.
Намерение купить недвижимость часто требует тщательного поиска и многочисленных просмотров, пока, наконец, не найдете квартиру или дом, которые соответствуют ожиданиям.
В этом случае необходимо подать предложение о покупке продавцу, поскольку размещение объявления о недвижимости не считается обязательным предложением, которое может быть принято простым ответом «Да, я готов купить».Это скорее приглашение потенциальных покупателей сделать предложение.

Это предложение должно быть составлено продуманно и разумно, так как в нем прописаны все соответствующие параметры договора купли-продажи. После акцепта предложение считается действительным соглашением о покупке, поэтому так важно тщательно подготовить предложение и рассмотреть все соответствующие аспекты. Существенные части, такие как условия оплаты покупной цены, аспекты гарантий, отсутствие обременения собственности и дата передачи, определены в предложении о покупке.

Что нужно учитывать при составлении предложения?
Многие люди не осведомлены о том факте, что предложение о покупке представляет собой обязательный договор купли-продажи, как только его принимает продавец. В Австрии вы можете получить право собственности на недвижимость (например, в форме кондоминиума или дома на одну семью) только после того, как договор купли-продажи будет зарегистрирован в Земельной книге. Принятое (письменное) предложение не является достаточным для этой регистрации. Тем не менее, принятое предложение является действующим обязательством покупателя заключить соответствующий договор купли-продажи (договор купли-продажи должен соответствовать положениям Земельной книги) и, таким образом, оплатить покупную цену и приобрести недвижимость.Только этот договор купли-продажи можно зарегистрировать в Земельной книге. Перед этим (после акцепта поданной оферты) определяются существенные обязательства покупателя. В случае, если покупатель не желает выполнять представленное предложение, продавец может решить, следует ли обеспечить соблюдение покупателем данного соглашения о покупке или потребовать возмещения убытков от покупателя.

Агенты по недвижимости
Во многих случаях агенты по недвижимости предоставляют проекты предложений, но к этим предложениям следует относиться с должной осмотрительностью.Хотя они в определенной степени обязаны обеим сторонам, их основная цель — это быстрое оформление договора купли-продажи для получения их комиссионных. Поэтому покупателю настоятельно рекомендуется обратиться за независимой консультацией перед подачей предложения. Предложение не должно включать в себя каких-либо положений, ограничений или условий, которые могут быть невыгодными для покупателя.

Условия использования

Предложение может содержать определенные условия. Например, это может быть при условии, что финансирующий банк покупателя предоставил разумное финансирование.Может потребоваться одобрение, представленное Управлением по передаче земли. В этом случае предложение должно также включать в качестве условия одобрение, представленное соответствующим органом по передаче земли.

Основные части:

• Закупочная цена
  Закупочная цена является важной частью предложения и второй по важности? Помимо покупной цены, покупатель также уплачивает налог на передачу земли (в настоящее время 3,5%) и регистрационный сбор (в настоящее время 1,1%).Покупатель может пожелать взимать покупную цену плюс НДС, поэтому ему необходимо точно указать, подлежит ли уплате покупная цена, включая или без НДС.

• Необременение собственности
  Покупатель должен указать, если он приобретает квартиру без обременения, или в случае существующей обременения, в какой степени приобретается / приобретается собственность долей собственности. Может случиться так, что ссуда на квартиру зарегистрирована в земельной книге или члену семьи все же предоставлено право проживания.Покупатель должен заявить, что он купит только объект покупки (квартиру или дом) без этих обременений, и поэтому они должны быть удалены продавцом или нотариусом, составляющим договор заранее, или в ходе обработки договора купли-продажи. Также следует указать, что расходы по удалению несет продавец.

• Расходы
  Следует определить, кто несет расходы по исполнению контракта, снятию обременения и расчету любых налогов (подоходного налога с недвижимого имущества).Кроме того, в предложении должны быть указаны расходы, которые несут агенты по недвижимости. Nota Bene: если соглашения были заключены непосредственно с агентом по недвижимости, они не могут быть изменены предложением, заключенным между покупателем и продавцом.

• График
  Когда мне нужно подписать договор купли-продажи? Когда должен происходить перевод?
  Когда должна быть уплачена покупная цена?
  На все эти вопросы следует ответить в предложении, потому что они определяют условия договора купли-продажи, которые продавец должен принять, вместе с ценой.

• Гарантии
  В предложении должно быть указано, за что отвечает продавец (функционирование системы отопления, электроустановок, трубопроводов и т. Д.).
  В образцах часто указывается, что продавец исключает все гарантии, что явно отвечает интересам продавца, но не обязательно интересам покупателя.

• Срок
  Предложение должно содержать конкретный срок. Таким образом, продавец должен принять предложение в течение определенного срока.Если предложение не содержит ограниченного периода принятия, покупателю предоставляется соответствующий период времени для рассмотрения. В этом отношении рекомендуется с самого начала внести ясность.

.

Оформление договора купли-продажи

Общее | Предложение о покупке | Обработка покупок | Долговое финансирование | Подоходный налог с недвижимости | Налог на передачу недвижимости | Регистрационный взнос | Запрет на продажу и обременение | Сервировки | Сухопутный трансфер | Кондоминиум в собственности | Контракты на застройку | Стоимость | FAQ

Обработка договора купли-продажи недвижимости требует определенных действий.Здесь в игру вступает нотариус, он обязан защищать как интересы продавца, так и интересы покупателя.
Обычно покупатель сначала предлагает услуги нотариуса, и с ним связывается. Во время первой встречи, которая проводится бесплатно, все важные детали передаются нотариусу в форме принятого предложения о покупке.

В частности, эти реквизиты включают:

• Namen,
• Имена, даты рождения и номера социального страхования соответствующих лиц
• Данные о собственности, такие как регистрационный номер, кадастровая община, кондоминиум и т. Д.
• Закупочная цена
• Предлагаемая дата передачи
• Кредитное финансирование и погашение обременений
• Особые соглашения

Кроме того, с нотариусом согласовывается сметная стоимость и фиксированная ставка как лицо, составляющее договор.

Лицо, составляющее договор, собирает все необходимые детали. Что касается объектов кондоминиума, то обращаются в администрацию собственности для запроса договора кондоминиума и сертификата энергоэффективности.Нотариус также проверяет, были ли оплачены все эксплуатационные расходы, есть ли резерв на какие-либо ремонтные работы и есть ли какие-либо ожидаемые меры по перепланировке.
Продавец собирает информацию о расчете налога на доход от недвижимости. С соответствующим банком, предоставляющим средства для оплаты покупной цены, устанавливается связь с нотариусом для принятия договора условного депонирования.

Затем составляются проекты договора купли-продажи и договора эскроу, которые передаются всем сторонам.

После ответа на все оставшиеся вопросы и обсуждения всех запросов на внесение изменений договор купли-продажи подписывается в нотариальной конторе.
Обычно подписываются следующие документы:

• Договор купли-продажи
• Соглашение об условном депонировании
• Приоритет собственности при предполагаемой продаже
• Доверенность на нотариуса
• Если применимо, ипотечное свидетельство финансирующей кредитной организации

Поскольку сам договор содержит все положения и условия по передаче необремененных имущественных прав покупателю, договор условного депонирования регулирует денежный поток и гарантирует, что покупная цена будет выплачена только после того, как продавец будет зарегистрирован в Земельной книге без обременений. .Приоритет права собственности на продажу обеспечивает покупателю определенный приоритет в земельной книге, чтобы исключить обременение собственности (или даже двойную продажу) после заключения договора купли-продажи.

До или после подписания договора купли-продажи и договора условного депонирования цена покупки переводится на счет условного депонирования в Notartreuhandbank, который открывается исключительно для этой коммерческой операции. Налог на передачу земли и регистрационный сбор за право собственности также подлежат оплате у нотариуса.В случае финансирования за счет заемных средств взимается регистрационный сбор за внесение залога в Земельную книгу, который, однако, возлагается непосредственно на покупателя Земельной книгой и, следовательно, не должен быть оплачен нотариусом.

В ходе самооценки нотариус рассчитывает налог на передачу недвижимости, регистрационный сбор за регистрацию прав на недвижимость и налог на доход от недвижимости и своевременно передает эти сборы в соответствующий налоговый орган.

Как только покупная цена будет внесена на счет условного депонирования Notartreuhandbank, нотариус предпринимает необходимые шаги для внесения договора купли-продажи в Земельную книгу.Помимо регистрации права собственности покупателя, также должно быть произведено освобождение от обременений, чтобы покупатель приобрел собственность, свободную от залогов и запретов на продажу и обременения.

После успешной регистрации в Земельной книге нотариус переводит покупную цену (за вычетом применимого налога на доход от недвижимости) продавцу и тем самым завершает процесс заключения договора купли-продажи.

.

Кредитование

Общее | Предложение о покупке | Обработка покупок | Долговое финансирование | Подоходный налог с недвижимости | Налог на передачу недвижимости | Регистрационный взнос | Запрет на продажу и обременение | Сервировки | Сухопутный трансфер | Кондоминиум в собственности | Контракты на застройку | Стоимость | FAQ

Во многих случаях приобретение недвижимости возможно только при финансовой поддержке банка, или заемное финансирование может быть сочтено полезным по другим причинам.Как правило, получение ссуды сочетается с установлением залогового права на приобретаемое имущество в пользу финансирующего банка.

Нотариус выполняет фидуциарное администрирование сделки с недвижимостью и, следовательно, открывает счет условного депонирования в Notartreuhandbank, который явно используется для этой коммерческой операции и на который переводится цена покупки. Покупная цена уплачивается нотариусом продавцу только в том случае, если право собственности на недвижимость зарегистрировано в Земельной книге для покупателя с согласованным статусом обременения и в то же время залоговое право в пользу финансирующего банка зарегистрировано в запрошенный приоритет.Это так называемое взаимное депонирование. Нотариус выступает в качестве доверительного управляющего для покупателя, продавца и финансирующего банка.
Опека создает решение, приемлемое для всех сторон. Покупатель становится владельцем собственности, продавец получает покупную цену, а банк получает гарантию того, что предоставленные им финансовые средства используются исключительно для выполнения безопасной бизнес-операции и что право удержания имущества, подлежащего покупке (в большинстве случаев дел в порядке первой очереди собственности) находится на учете.

.

Подоходный налог с недвижимости (ImmoESt)

Общее | Предложение о покупке | Обработка покупок | Долговое финансирование | Подоходный налог с недвижимости | Налог на передачу недвижимости | Регистрационный взнос | Запрет на продажу и обременение | Сервировки | Сухопутный трансфер | Кондоминиум в собственности | Контракты на застройку | Стоимость | FAQ

Прибыль, полученная от продажи недвижимости за плату — включая землю, здания, включая кондоминиумы, Superädifikate (этот юридический термин относится к непостоянным зданиям на земле третьих лиц) и имущественные права, эквивалентные e.грамм. строительные законы — облагаются подоходным налогом. В отличие от этого, пожертвования и наследство не облагаются подоходным налогом с недвижимости из-за отсутствия оплаты.
Подоходный налог с недвижимого имущества составляет 30% от базы оценки (= прирост капитала). Прирост капитала, в свою очередь, является результатом разницы между выручкой от продаж и затратами на приобретение.
Для определения прибыли необходимо проводить различие между так называемой «новой собственностью» и «старой собственностью». Необходимо проверить, подвергалось ли имущество налоговым вмешательствам 31 марта 2012 г. (т.е. истек ли десятилетний период спекуляций по смыслу Первого Закона о стабильности 2012 г. или нет). Соответственно, недвижимость, приобретенная до 31 марта 2002 года, считается «старой собственностью», а недвижимость, приобретенная после 31 марта 2002 года, считается «новой собственностью».
В случае новой собственности фактические затраты на приобретение вычитаются из выручки от продажи, тогда как в случае старой земли к затратам на приобретение применяется только единовременная сумма, а именно 86% выручки от продаж.Таким образом, налогооблагаемый прирост капитала старой собственности составляет 14% от прироста капитала и, следовательно, 4,2% от прироста капитала (30% от 14%).
Перечисление подоходного налога с недвижимого имущества производится вместе с налогом на передачу земли в рамках самооценки представителя стороны (нотариуса или адвоката).

В особых случаях есть освобождение от налога на прибыль с недвижимого имущества:

1. Освобождение от основного места жительства:

1. Если налогоплательщик продает недвижимость (кондоминиум или дом на одну семью), эта недвижимость не облагается подоходным налогом с недвижимого имущества при условии, что продавец прожил в ней не менее двух лет с даты приобретения до даты продажи, и если отказываются от основного места жительства.Как правило, от основной резиденции необходимо отказаться в течение одного года после продажи.
2. Исключение в отношении основного места жительства также применимо, если продавец постоянно использовал недвижимость в качестве основного места жительства в течение не менее пяти лет в течение последних десяти лет до продажи. Однако дом / квартира не должны были использоваться в качестве основного жилья до момента продажи.

Подоходным налогом с недвижимого имущества подлежат как собственность, так и земля, включая прилегающие здания.При общей площади собственности до 1000 м2 предполагается, что земля и почва являются частью здания. В случае более крупных объектов земельный участок, превышающий 1000 м2, облагается дополнительным налогом.

2. Исключение для строительства:

Прибыль от продажи дома собственной постройки не облагается налогом. Однако земля и почва облагаются подоходным налогом с недвижимости, за исключением случаев, когда применяется освобождение в отношении основного места жительства.
Здание считается построенным самостоятельно, если налогоплательщик строит его заново (а не просто ремонтирует) и несет строительный риск, связанный с его возведением.Если налогоплательщик поручает одному или нескольким подрядчикам строительство здания, освобождение от налога на строительство применяется, если налогоплательщик должен был нести риск любого перерасхода средств.
Если доход получен от здания, построенного собственными силами, освобождение от налога на строительство не применяется. Если здание было сдано в аренду только частично, освобождение от налога на строительство распространяется только на не сдаваемую в аренду часть здания
.

3. Прочие исключения

Наконец, изъятия и определенные обмены в рамках процедуры консолидации, консолидации сельскохозяйственных угодий и перераспределения земель также не подлежат налогообложению.Однако для освобождения от налогов при обмене собственности необходимо продолжить релевантные для налогообложения данные обмениваемой собственности.

.

Налог на передачу недвижимости (GrESt)

Общее | Предложение о покупке | Обработка покупок | Долговое финансирование | Подоходный налог с недвижимости | Налог на передачу недвижимости | Регистрационный взнос | Запрет на продажу и обременение | Сервировки | Сухопутный трансфер | Кондоминиум в собственности | Контракты на застройку | Стоимость | FAQ

Как покупка, так и дарение недвижимости или приобретение недвижимости в случае смерти подлежат обложению налогом на передачу недвижимости, который обычно составляет 3.5% от оценочной базы (= покупная цена).
В случае дарения недвижимости, приобретения (также покупки) лицом в пользу семьи-бенефициара (раздел 26a Закона о судебных сборах) или в случае приобретения в случае смерти — дифференцированный тариф в соответствии с разделом 7 Закона. Применяется Закон о налоге на передачу недвижимости.

Соответственно, налог на передачу недвижимости составляет:

• 0,5% от оценочной базы для первых 250 000 евро
• 2% от базы оценки для следующих 150 000 евро
• 3.5% базы оценки для всего, что выходит за рамки

В данном случае оценка соответствует стоимости объекта недвижимости. Стоимость объекта определяется тремя способами, выбираемыми на усмотрение стороны:

1. модель с фиксированной ставкой
2. Индекс цен на недвижимость Statistik Austria
3. заключение эксперта

Что касается модели фиксированной стоимости, стоимость собственности, состоящая из стоимости земли и стоимости здания, определяется с помощью законодательно установленных факторов (площадь пола, стоимость земли, коэффициент пересчета, полезная площадь / общая площадь пола, строительство фактор стоимости и вычеты по возрасту и типу здания).
На основании заключения эксперта можно доказать меньшую общую стоимость имущества, которая впоследствии может быть использована как основание для оценки.
Налог на передачу недвижимости, как правило, уплачивается совместно лицами, участвующими в процессе приобретения. Таким образом, в случае договора купли-продажи и покупатель, и продавец являются налоговыми должниками. Что касается пожертвований, то жертвователь и одаряемый совместно являются налоговыми должниками. В договоре купли-продажи обычно оговаривается, что покупатель должен уплатить налог на передачу недвижимости.Чтобы обеспечить уплату этого налога покупателем, последний должен внести его на депозитный счет нотариуса.
Когда соглашение о покупке или дарении оформляется нотариусом, налог на передачу недвижимости переводится на счет условного депонирования нотариуса, откуда он своевременно переводится в соответствующий налоговый орган.
Нотариус имеет право самостоятельно рассчитывать налог на передачу недвижимости. Представляя декларацию о самооценке в уполномоченный налоговый орган, указанный орган информируется о процессе приобретения.
Самооценка, проводимая нотариусом, заменяет уведомление о процессе приобретения, которое формирует основу, на которой налоговый орган сначала взимает налог на передачу недвижимости, и тем самым способствует быстрому урегулированию сделки с недвижимостью.

.

Регистрационный сбор

Общее | Предложение о покупке | Обработка покупок | Долговое финансирование | Подоходный налог с недвижимости | Налог на передачу недвижимости | Регистрационный взнос | Запрет на продажу и обременение | Сервировки | Сухопутный трансфер | Кондоминиум в собственности | Контракты на застройку | Стоимость | FAQ

Помимо налога на передачу недвижимости, который уплачивается в уполномоченный налоговый орган, при регистрации права собственности в Земельной книге уплачивается так называемый регистрационный сбор.Это судебный сбор, который должен быть уплачен компетентному суду земельного кадастра. Комиссия составляет 1,1% от стоимости права на регистрацию (например, цена покупки).
В соответствии с разделом 26a Закона о судебных сборах, однако, существуют сделки по преференциальному приобретению, для которых регистрационный сбор составляет всего 1,1% от утроенной стоимости единицы, но составляет максимум 30% от права на регистрацию. Сюда входят юридические сделки в расширенном семейном кругу (например, передача собственности супругу, братьям и сестрам, племянницам и племянникам или партнеру, если партнеры имеют или имели совместное проживание), а также определенные сделки в соответствии с законодательством о компаниях ( е.грамм. передача имущества в результате слияния).

.

Запрет на продажу и обременение

Allgemeines | Кауфанбот | Kaufvertragsabwicklung | Schenkungsvertragsabwicklung | Fremdfinanzierung | ImmoESt | GrESt | Eintragungsgebühr | BVV | Dienstbarkeiten | Grundverkehr | Wohnungseigentum | Bauträgerverträge | Костен | FAQ

Запрет на продажу и обременение является юридическим учреждением для целей блокировки собственности.
Такой запрет означает, что лицо, подпадающее под действие запрета, не может продавать (покупать, обменивать, пожертвовать, продавать в случае смерти и делать взносы натурой в компанию) или обременять (напримерграмм. через залог или узуфрукт) имущество без согласия бенефициара. Однако, чтобы не слишком сильно ухудшить рыночную стоимость недвижимости, закон предусматривает следующее ограничение: оно может быть применено против третьего лица с абсолютным (в материальном) эффектом только в том случае, если оно внесено в Земельную книгу. Запрет на продажу и обременение в соответствии с § 364c ABGB (Гражданский кодекс Австрии) может быть зарегистрирован только в том случае, если это согласовано между супругами, зарегистрированными партнерами, родителями и их детьми (включая усыновленных, приемных детей и приемных детей).Таким образом, запрет на продажу и обременение имеет реальный эффект только в том случае, если он зарегистрирован в Земельной книге. В отсутствие такой регистрации согласованный запрет на продажу и обременение имеет только обязательную силу.

Это означает, что в случае нарушения согласованного запрета запрещенная сторона не может предотвратить продажу или обременение земли, а может только предъявить иски о возмещении ущерба к обязанной стороне.
Запреты на продажу и обременение также довольно распространены для кондоминиумов и других сообществ совместного владения.Индивидуальные минимальные акции или доли совместного владения также могут быть запрещены индивидуально.
Особенно важно отметить, что раздел всего имущества остается возможным, если все акции не имеют одного и того же получателя запрета. Кроме того, запрет в принципе распространяется только на обремененную часть.

Также между партнерами по кондоминиуму (см. Кондоминиум для лиц, совместно владеющих минимальной долей), запрет на продажу и обременение и могут быть взаимно зарегистрированы, при условии, что партнеры являются членами ближайших родственников в соответствии с разделом 364c Гражданского кодекса Австрии.

Поскольку, однако, минимальная доля может быть продана или обременена только с согласия другой стороны, такой запрет также имеет эффект подразумеваемого отказа от гражданского раздела доли. Этот отказ может быть отменен только по важным причинам (например, развод). Однако развод не ведет автоматически к отмене отказа. Кроме того, подразумеваемый отказ от разделения обычно предполагается только в случае взаимного запрета на продажу и обременения. Что касается кондоминиума, то регистрация может быть осуществлена ​​только совместно.

Чтобы зарегистрировать запрет в Земельной книге, обычно требуется действующее соглашение между сторонами. Это может быть дополнительное соглашение (например, к договору купли-продажи), а также независимое соглашение или завещательное распоряжение. Если соблюдены требования статьи 364c Гражданского кодекса Австрии, это может быть внесено в лист обременения Земельной книги. В любом случае необходимо соблюдать нотариально заверенную форму (заверения подписей, см. Также сертификаты).После того, как запрет на продажу и обременение зарегистрирован в Земельной книге, он не только предотвращает обременение (например, посредством права удержания или узуфрукта) и продажу (покупка, обмен, дарение, продажа в случае смерти и взнос натурой. компании) собственности, но также препятствует доступу к ней руководителей. Это означает, что имущество не может быть арестовано в ходе исполнительного производства по иску третьего лица. Кроме того, в случае неплатежеспособности имущество, в принципе, не может использоваться вопреки запрету.

Все описанные процедуры остаются возможными при условии согласия получателя запрета. Это согласие бенефициара должно быть задокументировано, чтобы иметь возможность принимать эффективные решения.

Запрет является сугубо личным делом и, следовательно, в принципе связывает только бенефициара и должника. Соответственно, он не может быть ни унаследован, ни передан любой из сторон. Он также истекает, если недвижимость продается эффективно (например, с согласия). Следовательно, он связывает только первого владельца.Также возможно включение либо только запрета обременения, либо только запрета на продажу.

.

Удобства: узуфрукт и право проживания

Общее | Предложение о покупке | Обработка покупок | Долговое финансирование | Подоходный налог с недвижимости | Налог на передачу недвижимости | Регистрационный взнос | Запрет на продажу и обременение | Сервировки | Сухопутный трансфер | Кондоминиум в собственности | Контракты на застройку | Стоимость | FAQ

Сервитуты (или сервитуты) представляют собой группу ограниченных абсолютных прав (вещных прав).В отличие от обязательного правового положения, как, например, в случае аренды и аренды, лицо, имеющее право на сервитут, имеет абсолютное право (имеющее исковую силу в отношении всех). Конкретное содержание закона может принимать самые разные формы. Однако обремененная сторона в любом случае обязана либо терпеть, либо воздерживаться от определенного поведения. Если требуется активное «действие», говорят о земельном платеже.

Сервитут можно приобрести разными способами. Чаще всего заключается договор, так называемый Servitutsbestellungsvertrag.Однако сервитут также может быть основан на завещании или законе. Сервитуты, существующие на основе административных правил для общественного блага, называются правовыми сервитутами.

Передачи недвижимого имущества не вступают в силу до тех пор, пока они не внесены в земельную книгу. Без регистрации сервитут связывает только договорного партнера, но не третьих лиц. Для регистрации договор должен быть представлен в Земельную книгу в заверенной форме (заверенные подписи, см. Сертификаты), включая декларацию о передаче права собственности.Впоследствии сервитут записывается в лист обременения обслуживающей собственности и становится видимым на листе А2 управляющей собственности в случае сервитута.

Как уже упоминалось, различные вещные права могут быть отнесены к сервитуту:
С одной стороны, есть сервитуты, в которых бенефициаром является определенное лицо, с другой стороны, есть сервитуты, в которых определенное «обслуживающее» имущество при условии «господствующей» собственности в связи с сервитутом.
В рамках сервитутов для персонала различают право пользования (использование объекта без нарушения сущности), узуфрукт и право проживания.
Основными сервитутами являются, например, права на водопровод и права пастбищ или права вторжения.

Наиболее важные сервитуты более подробно описаны ниже:

В рамках узуфрукта узуфруктор имеет право использовать объект без ограничений, как и собственник, и получать от него выручку («плоды»). Плоды могут быть как гражданскими (например, аренда), так и натуральными. Он также имеет право управлять объектом. Собственник может вмешиваться в это право только путем продажи или обременения объекта.В противном случае, например, только выгодоприобретатель может заключать договоры аренды или аренды объекта, пока существует его право.

Право проживания обычно понимается как вещное право (абсолютное право) использовать жилые части дома. Однако, в отличие от кондоминиума (см. Также «Кондоминиум»), он не является «полным правом», поскольку ограничен правом собственности на объект. Однако, наоборот, собственность также обременена правом проживания. В зависимости от того, предназначено ли право на проживание только для удовлетворения личных потребностей или может ли оно также использоваться для получения дохода без ограничений, оно является либо подмножеством права пользования (право пользования жилой недвижимостью), либо узуфрукта (узуфрукт). на жилую недвижимость).Объектом права могут быть все или только отдельные жилые комнаты здания (плюс двор или сад, если применимо).

Сервитуты, как правило, не подлежат передаче без согласия должника.
Помимо общих причин прекращения (таких как истечение времени, отказ от прав и т. Д.), Сервитуты также прекращаются путем прекращения по уважительной причине, тщетности, разрушения доминирующего или обслуживающего объекта и, в принципе, путем ограничения.
Срок исковой давности зависит от того, что сервитут не осуществляется в течение тридцати лет (для физических лиц) или сорока лет (для юридических лиц).
Кроме того, может быть исполнен Freiheitsersitzung (частный случай ограничения существующего сервитута), в котором должник сопротивляется применению сервитута в течение трех лет, а бенефициар не возражает против этого. Личные сервитуты, такие как право на проживание, также истекают после смерти бенефициара (в случае юридических лиц — по истечении срока их действия).
В зависимости от причины, по которой истекает сервитут, удаление из земельной книги может быть необходимо для того, чтобы прекращение вступило в силу.
Если сервитут не зарегистрирован в Земельной книге в отношении недвижимого имущества, но, тем не менее, узнаваем с определенным вниманием и не согласован как просто обязательное право, то в соответствии с прецедентным правом он имеет абсолютную силу против любого покупателя. недвижимости даже без регистрации.

.

Передача земли / приобретение земли иностранными гражданами

Общее | Предложение о покупке | Обработка покупок | Долговое финансирование | Подоходный налог с недвижимости | Налог на передачу недвижимости | Регистрационный взнос | Запрет на продажу и обременение | Сервировки | Сухопутный трансфер | Кондоминиум в собственности | Контракты на застройку | Стоимость | FAQQ

Если содержание сельскохозяйственных земель в Австрии находится под угрозой из-за сделки с недвижимостью (так называемое «приобретение зеленой земли») или если иностранный гражданин желает приобрести недвижимость в Австрии («приобретение земли иностранными гражданами»), a разрешение для гарантии действительности юридической транзакции может потребоваться для обработки транзакции.
Поскольку Закон о передаче земли в законодательной и исполнительной сферах входит в компетенцию федеральных провинций, формы в этой области права могут различаться.

Приобретение земли иностранцами — на примере Вены:

Термин «иностранец» относится к физическим лицам, не имеющим австрийского гражданства, а также к юридическим лицам, имеющим юридический адрес за границей, а также к юридическим лицам, имеющим юридический адрес в Австрии, но чьи мажоритарные держатели являются иностранцами.

От обязанности получения разрешения освобождены:

• Супруги / зарегистрированные партнеры, действующие совместно, один из которых является гражданином Австрии
• В случае совместного проживания в кондоминиуме в соответствии со статьей 13 Закона Австрии о кондоминиумах 2002 г., когда один из партнеров-собственников является гражданином Австрии
• Граждане ЕЭЗ (физические и юридические лица) и граждане Швейцарии (физические лица)
• Юридические операции в случае смерти

В дополнение к этому, граждане Ирана, которые не имеют оплачиваемой работы, швейцарские юридические лица, а также работодатели определенных привилегированных организаций (таких как ООН, ОБСЕ, OFID) могут подать заявку на так называемое отрицательное свидетельство, подтверждающее, что юридическая сделка освобождается от обязанности получать разрешение.

Иностранным гражданам, желающим приобрести недвижимость, право на строительство или сервитут в Вене, необходимо получить разрешение, чтобы гарантировать законность юридической сделки. Заявитель должен предоставить доказательство того, что юридическая сделка представляет социальный или экономический интерес. Социальный интерес означает, что приобретение удовлетворяет индивидуальные жилищные потребности заявителя.
Экономический интерес означает, что объект приобретения используется с целью создания, расширения или поддержания бизнеса.

«Приобретение зеленых земель» на примере Нижней Австрии:
Это включает приобретение собственности, предоставление узуфрукта на сельскохозяйственную и лесную собственность или на прилегающую жилую или фермерскую постройку, а в случае площадей более 2 га, а также их запас / другая передача, а также сдача в аренду.

Разрешение, гарантирующее законность юридической сделки, не требуется для:

• Недвижимость, кадастровая площадь которой не превышает 3000 м², что подтверждено в суде земельного кадастра аффидевитом или публичным документом.
• Юридические операции в случае смерти (в частности, завещания),
• Юридические сделки между супругами или родственниками или родственниками по прямой линии, между братьями и сестрами или их супругами, а также между дядями и тетями, с одной стороны, и племянниками и племянницами и их супругами, с другой стороны,
• Юридические сделки в течение двух лет после полного развода, аннулирования или расторжения брака с целью раздела супружеского имущества или сбережений; то же самое применяется в случае аннулирования зарегистрированного партнерства между зарегистрированными на тот момент партнерами с целью раздела экономической собственности и сбережений,
• сельскохозяйственных и лесных участков, требуемых государственной администрацией, в качестве объектов общественного транспорта или энергоснабжения,
• Юридические сделки, которые включают исключительно установление прав на ходьбу, вождение, доставку и прокладку трубопроводов, сервитутов на зданиях и прав пользования, регулируемых сельскохозяйственными органами,
• Юридические сделки, в которых совместное владение аннулируется или квота совместного владения изменена, в то время как совместное владение остается в силе,

В отдельных случаях рекомендуется запросить официальное решение об отсутствии сельскохозяйственных и лесных участков.

.

Собственность кондоминиума

Общее | Предложение о покупке | Обработка покупок | Долговое финансирование | Подоходный налог с недвижимости | Налог на передачу недвижимости | Регистрационный взнос | Запрет на продажу и обременение | Сервировки | Сухопутный трансфер | Кондоминиум в собственности | Контракты на застройку | Стоимость | FAQ

Собственность кондоминиума — это вещное право (абсолютное право), предоставленное совладельцу собственности на исключительное использование собственности кондоминиума (например, квартиры, парковочного места, складского помещения).

Закон о кондоминиумах 2002 года содержит специальные положения в этом отношении.
В Австрии совместное владение обычно строится по принципу квот. Это означает, что в принципе каждый совладелец имеет только нематериальную долю и никто не владеет реальной частью объекта.
Однако, если право собственности на кондоминиум оправдано, каждый владелец кондоминиума владеет долей собственности с правом использовать исключительно часть собственности кондоминиума.
В принципе, собственность на кондоминиум основана на договоре собственности на кондоминиум.
В данном случае права и обязанности владельцев кондоминиумов между собой, распределение отдельных долей, соответствующие юридические положения (такие как выделение подвальных помещений или парковочных мест) и распределение связанных с недвижимостью расходов между владельцами кондоминиумов, регулируются. Как правило, договор владения кондоминиумом основан на оценке стоимости коммунальных услуг, которую должен составить инженер-строитель, которая определяет количество индивидуальных минимальных долей в собственности кондоминиума.Для того, чтобы кондоминиум вступил в силу, он должен быть зарегистрирован в земельной книге. Для регистрации в Земельной книге, среди прочего, необходимо предоставить в Земельную книгу договор кондоминиума в запрошенной форме (заверенные подписи, см. Также Сертификаты).

Собственники кондоминиума могут распоряжаться недвижимостью только целиком или вносить поправки (например, поправки в договор собственности на кондоминиум) только вместе.Каждый владелец кондоминиума имеет право индивидуально распоряжаться только своей минимальной долей, то есть обременять или продавать свою минимальную долю. Кроме того, каждый собственник кондоминиума имеет право пользоваться общими частями собственности. Например, лестницы, лифты, дворы, а также общественные сады считаются общими частями.
Однако также могут быть составлены соглашения, определяющие разрешенное использование этих частей (пользовательские соглашения).

Также возможно совместное приобретение минимальной доли двумя физическими лицами, в результате чего создается так называемое товарищество собственников.
Это приводит к совместной собственности в соответствии с идеальными квотами (см. Выше) этой минимальной доли. Однако следует отметить, что доли партнеров в минимальной доле никогда не могут быть обременены иначе или проданы по отдельности. Это обстоятельство приводит к ограничению распоряжения долей, которое аналогично запрету на продажу и обременение (см. Запрет на продажу и обременение).

Что касается управления имуществом, следует различать обычные и чрезвычайные меры.В принципе, каждый владелец кондоминиума имеет право управлять имуществом. Это означает, что, как правило, могут быть приняты меры для поддержания и улучшения общих частей собственности. Однако следует отметить, что в случае обычных административных мер решение должно принимать (простое) большинство. Даже в случае исключительных мер решение принимает простое большинство. В этом случае, однако, любой владелец кондоминиума, которому было отказано в праве, может потребовать отмены решения большинства в суде при определенных условиях.

Обычные административные меры включают надлежащее обслуживание общих частей имущества (см. Выше) или соответствующее страхование имущества. Чрезвычайные меры могут включать, например, структурные изменения, выходящие за рамки простого обслуживания (например, расширение дома). На практике для выполнения административных действий часто назначается администратор. Это также требует решения большинства сообщества.
Если владелец кондоминиума несет расходы на собственность (т.е.грамм. для улучшения или обслуживания), как правило, они распределяются между всеми владельцами кондоминиумов пропорционально их долям.

В случае наличия серьезных причин, индивидуальный владелец кондоминиума может быть исключен из сообщества большинством голосов. Однако эта мера считается ultima ratio и допустима только при отсутствии какого-либо другого возможного решения.

В принципе, кондоминиум передается по наследству, если только он не основан на пожизненном. В этом случае он прекращается со смертью уполномоченного лица.В товариществе совладельца (см. Выше) доля умершего передается оставшемуся партнеру в соответствии с законом (раздел 14 Закона Австрии о кондоминиумах 2002 г.) в обмен на выплату наследству.

.

Договоров девелопмента недвижимости

Общее | Предложение о покупке | Обработка покупок | Долговое финансирование | Подоходный налог с недвижимости | Налог на передачу недвижимости | Регистрационный взнос | Запрет на продажу и обременение | Сервировки | Сухопутный трансфер | Кондоминиум в собственности | Контракты на застройку | Стоимость | FAQ
Застройщики недвижимости — это физические или юридические лица, возводящие недвижимость с целью последующего предоставления покупателям определенных прав (прежде всего имущественных прав) за плату.Это включает (кондоминиум) собственность, права на строительство и права собственности, а также другие права использования. Контракт, заключенный между покупателем одного из вышеупомянутых прав и застройщиком, называется договором развития собственности. Требуется в письменной форме.
Правовая основа — Закон о договорах строительства недвижимости (BTVG). BTVG — это защитный закон, призванный защитить отдельного покупателя от юридических нарушений.

Этот закон изначально регулирует определенный, обязательный минимум содержания контракта (§ 4 BTVG), среди прочего:

• здание, квартира или коммерческое помещение, включая более точное описание (включая, среди прочего, планы, изменение зонирования и т. Д.)) как предмет договора
• цена и любые суммы, подлежащие оплате за специальные и дополнительные услуги
• срок платежа (-ов)
• вид резерва
• эскроу-агент, если он должен быть назначен

Кроме того, предусмотрено общее установленное законом право покупателя на отказ (Раздел 5).
Он позволяет покупателю отказаться от контракта в течение 14 дней, если застройщик не сообщил ему в письменной форме, самое позднее, за неделю до подачи декларации о контракте:

• предполагаемое содержание контракта (в соответствии с § 4 BTVG).
• Если обязательство обеспечения должно быть выполнено по соглашению об условном депонировании с кредитным учреждением в соответствии с § 7 абз. 6 шт. 2 BTVG — предполагаемая редакция договора с кредитной организацией.
• Предполагаемая формулировка (сразу указанного) сертификата поясняет, что при условии, что обязательство по обеспечению безопасности выполняется местным национальным органом власти, предоставляющим субсидию из государственных средств, контракт предусматривает приобретение актива или другого права пользования, и Внешний аудитор, аудиторская ассоциация или аудитор застройщика выдает годовой сертификат по одному или нескольким строительным проектам к согласованной контрольной дате о том, что по годовой финансовой отчетности, подготовленной в установленный срок, было вынесено безоговорочное аудиторское заключение и что любые требования о выплате покупателей могут быть в достаточной степени покрыты за счет собственного капитала застройщика, полученного на основе проверенного баланса.
• Если обязательство обеспечения должно быть обеспечено земельной книгой в соответствии с планом рассрочки A, на основе предполагаемой формулировки дополнительного обеспечения, которое должно быть предоставлено застройщиком, если приобретение должно удовлетворить срочную жилищную потребность приобретателя — или его близкие родственники).
• Если обязательство по обеспечению должно быть выполнено в соответствии с обязательственным правом (без назначения агента условного депонирования), предполагаемая формулировка обеспечения, которое будет выдано покупателю

Период отказа начинается после получения (в письменной форме) вышеуказанной информации, включая инструкции о праве отказа, но не раньше, чем после заключения контракта.Право истекает не позднее, чем через шесть недель после заключения контракта.

Покупатель также может отказаться от покупки жилья, если жилищная субсидия, на которой основан договор, не предоставляется полностью или в значительной степени по независящим от него причинам. Однако оговоренное в контракте право на отказ со стороны застройщика допустимо лишь в ограниченной степени.

Что касается оплаты покупной цены, BTVG предусматривает различные модели, которые соответствуют обязательствам застройщика по обеспечению этих платежей.Для этой цели может быть достигнута договоренность обеспечить цену платежа в соответствии с законом об обязательствах или залогом и закрепить ее в земельной книге, при этом платежи в соответствии с моделью безопасности земельной книги производятся в соответствии с одним из двух возможных вариантов. планы.
На практике чаще всего используется последний. В этом отношении Закон о контракте на застройку оговаривает, когда, какая часть покупной цены может быть уплачена застройщиком. Решающим фактором здесь является ход строительства объекта.

Возможны следующие рассрочки:

Ход строительства подтвержден экспертом эскроу-агенту. Агент условного депонирования выплачивает взнос только после получения подтверждения.

Застройщик должен назначить эскроу-агента на время действия своих гарантийных обязательств. В наиболее частом случае, а именно в модели безопасности земельной книги, всегда должен быть назначен агент условного депонирования, если в противном случае договор застройщика является недействительным.
Агент условного депонирования несет основную ответственность за мониторинг юридических обязательств застройщика по обеспечению безопасности и за обеспечение выполнения всех требований соответствующей модели.
Эту задачу часто выполняет нотариус. Он также управляет деньгами на счете условного депонирования и производит платеж (-ы) разработчику. Обычно нотариус также составляет договор, чтобы гарантировать правовую определенность. Суммы, уже уплаченные покупателем, образуют специальный фонд, к которому кредиторы застройщика не могут получить доступ, даже в случае его неплатежеспособности.
Если в договоре с застройщиком не оговорено, что должны приниматься определенные обременения, имущество, на которое распространяется договор, должно быть освобождено от обременений или обеспечено. Это относится к удалению всех закладных и других обременений собственности, внесенной в Земельную книгу. Застройщик несет ответственность за достижение соглашения с банком, финансирующим строительный проект, об аннулировании ипотечных кредитов, зарегистрированных в его пользу.
В любом случае агент условного депонирования может производить платежи застройщику только после того, как он получит соответствующие квитанции об аннулировании или если между банком и застройщиком будет достигнуто соглашение об освобождении от обременений (§ 9 п.2 предложение 3 BTVG).

.

Стоимость

Общее | Предложение о покупке | Обработка покупок | Долговое финансирование | Подоходный налог с недвижимости | Налог на передачу недвижимости | Регистрационный взнос | Запрет на продажу и обременение | Сервировки | Сухопутный трансфер | Кондоминиум в собственности | Контракты на застройку | Стоимость | FAQ

Приобретение собственности всегда связано с финансовыми усилиями.
Помимо покупной цены, покупатель несет дополнительные расходы, включая налог на передачу земли и регистрационные сборы (за регистрацию собственности и возможное удержание).
Как правило, продавец несет ответственность за уплату подоходного налога с недвижимого имущества, который при необходимости вычитается непосредственно из покупной цены, а при определенных обстоятельствах — за расходы по освобождению от обременений.
Если, помимо этого, в сделке участвовал агент по недвижимости, он обычно имеет право на вознаграждение.
В случае дарения собственности следует отметить, что подоходный налог с недвижимого имущества принципиально не взимается. Кроме того, к налогу на передачу земли применяются разные налоговые ставки.

Нотариус также имеет право на плату за составление договора и за фидуциарное администрирование договора купли-продажи. Размер этой платы зависит от обстоятельств конкретного случая и обычно заранее согласовывается покупателем и подрядчиком. Существенными параметрами для определения комиссии являются: сумма покупной цены, требование об освобождении от обременений, долговое финансирование, разрешение на гарантию действительности юридической сделки, сложность конкретного случая и т. Д.
Как правило, нотариальный тариф рассчитывается в соответствии с положениями Закона о нотариальных тарифах, если нет отдельного соглашения. Тем не менее, рекомендуется заранее согласовать единовременную выплату, которая зависит от покупной цены сделки с недвижимостью. В большинстве случаев будет уместна единовременная сумма в размере 1,5% от покупной цены плюс денежные расходы, сборы и НДС, но особенности конкретного случая (в частности, сумма покупной цены, требование освобождения от обременений, долговое финансирование разрешение, гарантирующее законность юридической сделки и т. д.) должны приниматься во внимание соответственно.

.

FAQ — Часто задаваемые вопросы

Общее | Предложение о покупке | Обработка покупок | Долговое финансирование | Подоходный налог с недвижимости | Налог на передачу недвижимости | Регистрационный взнос | Запрет на продажу и обременение | Сервировки | Сухопутный трансфер | Кондоминиум в собственности | Контракты на застройку | Стоимость | FAQ

Что означает освобождение от обременения?
Освобождение от обременения означает, что недвижимость или объект кондоминиума, который покупатель намеревается купить, обременены в Земельной книге, т.е.е. Обременения регистрируются в обременении Земельной книги. Таким образом, ссуда, которую продавец взял в процессе приобретения, обеспечивается залогом. Также могут быть зарегистрированы запреты на продажу, обременения и сервитуты. Как правило, покупатель приобретает недвижимость без обременения, поэтому необходимо обеспечить снятие всех обременений, связанных с продавцом. В качестве эскроу-агента нотариус гарантирует, что все обременения, которые не могут быть приняты покупателем, будут удалены из земельной книги и что покупная цена будет выплачена продавцу только после выполнения этих условий.Снятие обременений продавца называется освобождением от обременения.

Какова цель освобождения от обременения?
В случае сомнений (если не согласовано иное), собственность или объект кондоминиума должны быть переданы без обременений. Освобождение от обременений имеет первостепенное значение, поскольку в противном случае собственность (или объект кондоминиума), приобретенная покупателем, продолжает нести ответственность по обязательствам или обязательствам продавца. Например, банк, обеспечивший ссуду залогом в земельной книге, может получить доступ к собственности или кондоминиуму, если должник не выполняет платежное обязательство по кредитному договору.Задача нотариуса в качестве эскроу-агента состоит в том, чтобы гарантировать, что покупатель зарегистрирован в качестве собственника в Земельной книге без каких-либо обременений.

Кто оплачивает освобождение от обременения?
Затраты на освобождение от обременения включают подготовку и заверение документов, необходимых для освобождения от обременения, а также соответствующие меры по реализации в Земельной книге. Это может быть согласовано сторонами, которые несут соответствующие расходы.Обычно их несет продавец, так как необходимость освобождения от обременений также была вызвана продавцом. Как правило, освобождение объекта покупки от обременений происходит одновременно с регистрацией права собственности, поэтому в Земельную книгу не взимается дополнительная плата за регистрацию.
Если погашение ссуды, относящейся к продавцу, необходимо в качестве условия для освобождения от обременений, открытый остаток от доверительного депозита (= покупная цена) будет покрыт нотариусом как агентом условного депонирования.После регистрации права собственности продавец напрямую получает только оставшуюся сумму (при необходимости за вычетом налога на доход от недвижимости) при согласованном статусе обременения.
В любом случае нотариус в качестве агента условного депонирования гарантирует, что освобождение от обременений условного депонирования может быть достигнуто таким образом, чтобы покупатель стал необремененным владельцем договорного объекта по согласованию. Агент условного депонирования будет распоряжаться покупной ценой только в том случае, если покупателю может быть гарантировано освобождение от обременений (см. Обработка договоров купли-продажи).

Какие документы мне нужно взять с собой? Какие документы требуются нотариусу для регистрации в Земельной книге?
Нотариус обычно оформляет все документы, необходимые для беспрепятственной обработки. При подписании контракта сторонам необходимо предъявить официальное удостоверение личности с фотографией. Покупатель также должен предоставить оригинал документа, подтверждающего гражданство, или паспорт. Убедитесь, что на удостоверении личности с фотографией также указана ваша ученая степень, в противном случае также потребуется предъявить соответствующий сертификат.
В отдельных случаях может потребоваться подача дополнительных официальных документов, например, если запрет на продажу и обременение должны быть внесены в земельную книгу.

Что значит, если нотариус выступает в качестве эскроу-агента?
При сделках с недвижимостью нотариус обычно выступает в качестве эскроу-агента. Соглашение об условном депонировании обычно представляет собой так называемое многостороннее депонирование, поскольку нотариус должен учитывать интересы разных сторон.
С одной стороны, агент условного депонирования обеспечивает приобретение покупателем необремененной собственности и получение продавцом покупной цены за объект договора.С другой стороны, эскроу-агент обеспечивает банк, финансирующий покупную цену, путем обеспечения того, чтобы залог в пользу кредитного учреждения был зарегистрирован в Земельной книге с требуемым рангом. Только если будут учтены интересы всех сторон, можно безопасно, быстро и гладко оформить сделку с недвижимостью. Нотариус гарантирует и отвечает за соблюдение интересов каждой из сторон без риска.

До какой суммы застрахован нотариус?
Наша нотариальная контора застрахована от ответственности на сумму 8 миллионов евро на каждую коммерческую операцию.

В среднем, сколько времени занимает регистрация права собственности?
Операции с недвижимостью обрабатываются в нашей нотариальной конторе оперативно. Право собственности регистрируется компетентным судом земельной книги по заявлению нотариуса и оформляется в строгом хронологическом порядке по принципу «первым пришел — первым обслужен». Сроки завершения рассмотрения дел в индивидуальных судах земельной кадастра сильно различаются. Как правило, регистрацию можно ожидать в течение 14 дней. Однако фактическое время регистрации не входит в сферу влияния нотариуса.

Сколько человек могут вместе купить кондоминиум?
Кондоминиум в принципе может быть приобретен только одним или двумя физическими лицами вместе или юридическим лицом. Приобретение двумя физическими лицами приводит к совместной собственности
. Каждый партнер по кондоминиуму приобретает половину кондоминиума. Эти половинки акций не подлежат дальнейшему разделению и не могут подвергаться различным обременениям (см. Также Запрет на продажу и обременение).

Какая плата нотариусу за оформление договора купли-продажи?
Гонорар нотариуса рассчитывается в соответствии с положениями Закона о нотариальных тарифах, если не согласовано иное.Однако заранее согласовываются единовременные выплаты, которые основываются на покупной цене сделки с недвижимостью. Часто представляется целесообразным единовременная выплата в размере 1,5% от покупной цены плюс денежные расходы, сборы и НДС, но в отдельных случаях при согласовании единовременной выплаты необходимо учитывать ряд факторов.