Право пожизненного наследуемого владения землей: Пожизненное наследуемое владение в собственность

Стоит иметь в виду, что Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает только одну форму распоряжения участком, который был предоставлен гражданину на пожизненное наследуемое владение, и это передача по наследству. Продажа, дарение, сдача в аренду, передача в залог и другие торговые сделки, результатом которых становится лишение земли с последующим приобретением материальной прибыли, не допускаются. Совершение сделок подобного рода считается незаконным действием.

#МинземРТ #ПНВ #Земля

Принятие решения о прекращении права пожизненного наследуемого владения земельным участком В избранное

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) Комитетом, должностными лицами Комитета, государственными гражданскими служащими Комитета, специалистами СПБ ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга» в ходе предоставления государственной услуги. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не исключает возможности обжалования решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) в ходе предоставления государственной услуги, в судебном порядке. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не является для заявителя обязательным.

Заявитель может обратиться с жалобой в том числе в следующих случаях:

• нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении государственной услуги;
• нарушение срока предоставления государственной услуги;
• требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги;
• отказ в приеме документов, представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги, у заявителя;
• отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
• требование внесения заявителем при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
• отказ Комитета, должностного лица Комитета, государственного гражданского служащего Комитета в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений.

В случае если жалоба подается через представителя заявителя, также представляется документ, подтверждающий полномочия на осуществление действий от имени заявителя. В качестве документа, подтверждающего полномочия на осуществление действий от имени заявителя, может быть представлена оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность.

Жалоба может быть подана заявителем:

1. При личном приеме заявителя в письменной форме на бумажном носителе в Комитет, в СПБ ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга» в месте предоставления государственной услуги (в месте, где заявитель подавал запрос на получение государственной услуги, нарушение порядка предоставления которой обжалуется, либо в месте, где заявителем получен результат указанной государственной услуги). Время приема жалоб должно совпадать со временем предоставления государственных услуг.

   Жалоба в письменной форме может быть также направлена по почте.

   В случае подачи жалобы при личном приеме заявитель представляет документ, удостоверяющий его личность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

   Жалоба может быть подана заявителем через СПБ ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга». При поступлении жалобы СПБ ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга» обеспечивает ее передачу в Комитет не позднее следующего рабочего дня со дня поступления жалобы.

2. В электронной форме в Комитет, с использованием сети Интернет (в том числе посредством электронной почты), официального сайта Комитета: www.commim.spb.ru, Портала, федерального портала.

   При подаче жалобы в электронной форме документы, указанные в пункте 5.1 административного регламента, могут быть представлены в форме электронных документов, подписанных электронной подписью, вид которой предусмотрен законодательством Российской Федерации, при этом документ, удостоверяющий личность заявителя, не требуется.

3. Жалоба может быть подана заявителем через подразделение Санкт‑Петербургского государственного казенного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (МФЦ). При поступлении жалобы МФЦ обеспечивает ее передачу в Комитет в порядке и сроки, которые установлены соглашением о взаимодействии между МФЦ и Комитетом, но не позднее следующего рабочего дня со дня поступления жалобы.
   Жалоба на нарушение порядка предоставления государственной услуги МФЦ рассматривается Комитетом. При этом срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в Комитете.

Жалоба на решения и действия (бездействие) Комитета, его должностных лиц, государственных гражданских служащих, специалистов СПБ ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга» рассматривается Комитетом. Жалобы на решения, принятые руководителем Комитета, подаются вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, непосредственно координирующему и контролирующему деятельность Комитета в соответствии с распоряжением Губернатора Санкт‑Петербурга от 12.11.2014 №14‑рг «О распределении обязанностей между вице‑губернаторами Санкт‑Петербурга», или в Правительство Санкт‑Петербурга.

В случае если жалоба подана заявителем в орган, в компетенцию которого не входит принятие решения по жалобе, в течение трех рабочих дней со дня ее регистрации указанный орган направляет жалобу в уполномоченный на ее рассмотрение орган и в письменной форме информирует заявителя о перенаправлении жалобы.

При этом срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в уполномоченном на ее рассмотрение органе.

Жалоба должна содержать:

• наименование Комитета, СПБ ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга», должностного лица Комитета либо государственного гражданского служащего Комитета, специалиста СПБ ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга», решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
• фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
• сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) Комитета, должностного лица Комитета либо государственного гражданского служащего Комитета;
• доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) Комитета, должностного лица Комитета либо государственного гражданского служащего Комитета. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

Заявитель имеет право на получение информации и документов, необходимых для обоснования и рассмотрения жалобы.

Жалоба, поступившая в Комитет, подлежит регистрации не позднее следующего рабочего дня со дня ее поступления. Жалоба подлежит рассмотрению должностным лицом, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее регистрации, если более короткие сроки рассмотрения жалобы не установлены Комитетом. В случае обжалования отказа Комитета, должностного лица Комитета в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.

По результатам рассмотрения жалобы Комитет принимает одно из следующих решений:

• удовлетворяет жалобу, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных Комитетом опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга, а также в иных формах;
• отказывает в удовлетворении жалобы.

При удовлетворении жалобы Комитет принимает исчерпывающие меры по устранению выявленных нарушений, в том числе по выдаче заявителю результата государственной услуги, не позднее пяти рабочих дней со дня принятия решения, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

В ответе по результатам рассмотрения жалобы указываются:

• наименование Комитета, должность, фамилия, имя, отчество (при наличии) его должностного лица, принявшего решение по жалобе;
• номер, дата, место принятия решения, включая сведения о должностном лице, решение или действие (бездействие) которого обжалуется;
• фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование заявителя;
• основания для принятия решения по жалобе;
• принятое по жалобе решение;
• в случае если жалоба признана обоснованной, — сроки устранения выявленных нарушений, в том числе срок предоставления результата государственной услуги;
• сведения о порядке обжалования принятого по жалобе решения.

Ответ по результатам рассмотрения жалобы подписывается уполномоченным на рассмотрение жалобы должностным лицом Комитета.

По желанию заявителя ответ по результатам рассмотрения жалобы может быть представлен не позднее дня, следующего за днем принятия решения, в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного на рассмотрение жалобы должностного лица и(или) Комитетом, вид которой установлен законодательством Российской Федерации.

В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 5.63 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, или признаков состава преступления должностное лицо, уполномоченное на рассмотрение жалоб, незамедлительно направляет имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Комитет отказывает в удовлетворении жалобы в следующих случаях:

• наличие вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда по жалобе о том же предмете и по тем же основаниям;
• подача жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
• наличие решения по жалобе, принятого ранее в соответствии с требованиями административного регламента в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы.

Комитет вправе оставить жалобу без ответа в следующих случаях:

• наличие в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;
• отсутствие возможности прочитать какую‑либо часть текста жалобы, фамилию, имя, отчество (при наличии) и(или) почтовый адрес заявителя, указанные в жалобе.

В случае оставления жалобы без ответа по основаниям, указанным в абзаце втором настоящего пункта, Комитет сообщает гражданину, направившему жалобу, о недопустимости злоупотребления правом.

В случае оставления жалобы без ответа по основаниям, указанным в абзаце третьем настоящего пункта, Комитет в течение семи дней со дня регистрации жалобы сообщает об этом гражданину, направившему жалобу, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению.

Порядок обжалования решения по жалобе.

Решение, принятое по результатам рассмотрения жалобы, может быть обжаловано вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, непосредственно координирующему и контролирующему деятельность Комитета (191060, Санкт‑Петербург, Смольный, тел. 576‑60‑30), в Правительство Санкт‑Петербурга, а также в суд в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством.

Информирование заявителей о порядке подачи и рассмотрения жалобы на решения и действия (бездействие) Комитета, его должностных лиц, государственных гражданских служащих осуществляется посредством размещения информации на Портале.

Консультирование заявителей о порядке обжалования решений и действий (бездействия) осуществляется также по телефонам, адресам электронной почты, а также при личном приеме по адресам исполнительных органов государственной власти, принимающих участие в предоставлении государственной услуги.

Пожизненное наследуемое владение земельным участком (ПНВ) – ограниченное право на землю

Содержание

ПНВ – сложное наследие прошлых времён

Пожизненно наследуемое владение земельным участком – ограниченное вещное право физических лиц на землю. Впервые было применено советским законодательством. Постепенно утрачивает свою актуальность.

Во времена РСФСР земля была общим достоянием всего советского народа. Она находилась в исключительной собственности государства и предоставлялась только в трудовое пользование.

Право пожизненного наследуемого владения появилось в позднем советском периоде.  Оно было закреплено в Земельном кодексе РСФСР от 21 апреля 1991 года. Представляло собой своеобразный союз прав государства (собственника земли) и частного землевладельца (пользователя).

Земельный кодекс РФ (№136-ФЗ), в редакции в 2001 года, ликвидировал возможность предоставления физическим лицам государственной и муниципальной земли на праве пожизненного наследуемого владения. Вместе с тем, закон сохранил полномочия землевладельцев:

• на передачу наделов в пожизненное наследство
• на принятие участка наследниками
• на пользование участком
• на застройку
• на оформление в собственность:
  • в случае наличия на участке жилого дома или других объектов, построенных и оформленных в собственность на законных основаниях
• на отказ от права пожизненного наследуемого владения в пользу собственнника:
  • или государства
  • или муниципалитета  

Пожизненное наследуемое владение земельным участком в настоящее время остаётся одним из распространенных видов имущественных прав физических лиц.

Земельные участки, полученные гражданами по наследству в пожизненное владение, продолжают обретать новых хозяев. Их права на землю не утрачены. Они подтверждены Гражданским кодексом РФ (статья 265). 

Физические лица, владеющие и пользующиеся такой землёй, остаются участниками земельных отношений (пункт 3 статьи 5 действующего ЗК РФ). 

Примечание

Для краткости далее будут использоваться следующие сокращения:

• ПНВ – пожизненное наследуемое владение
• ППНВ – право пожизненного наследуемого владения
• участки в ПНВ – земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении физического лица/гражданина
• ЗУ – земельный участок (участки) 

Право ПНВ – современное состояние

Собственником земли, находящейся в пожизненном наследуемом владении гражданина, является государство или муниципалитет.

Владелец ЗУ в ПНВ – правообладатель и пользователь. Распоряжаться землёй он может в ограниченном числе случаев. Участок земли, полученный в порядке пожизненного наследования, можно лишь передать по наследству другому лицу.

Пожизненное наследуемое владение распространяется только на земельные участки. Обладают ими физические лица. Срок эксплуатации наделов землёй звучит в наименовании права (пожизненный). 

Право пожизненного наследуемого владения может принадлежать нескольким физическим лицам, ставших наследниками ППНВ. Каждый из них после вступления в наследство приобретает:

• долю в праве ПНВ
• долю в праве общей собственности на объекты недвижимости, возведённые наследодателем на земельном участке 

Распоряжение участком на праве ПНВ

Участки в ПНВ – государственное или муниципальное земельное имущество. И хотя они не находятся в собственности землевладельцев, управлять и извлекать полезные свойства из таких земель им всё-таки возможно.

Для обладателей ЗУ на праве ПНВ установлен запрет на распоряжение землёй. Единственное исключение  – случай перехода права пожизненного владения участком по наследству (статья 267 ГК РФ).  

Ограниченное распоряжение наделом в ПНВ начинается после того, как наследник произведёт государственную регистрацию перехода ППНВ. 

Распорядительное управление участками в ПНВ выполняется в ограниченных рамках:

• без оформления собственности на землю
• с возможностью передачи земельного надела:
  • новому владельцу (наследнику) в соответствии с порядком пожизненного наследования
  • собственнику (в случае отсутствия правоприемников)
• с правом отказа от пожизненного права наследственного владения и пользования землёй в пользу собственника 

Гражданские сделки с участками в ПНВ, которые влекут или могут повлечь отчуждение земли, не допускаются:

• продажа
• дарение 
• обмен
• т.д.

Владение и пользование земельным участком на праве ПНВ

В Гражданском кодексе РФ (статья 266) изложены права физического лица   по эксплуатации участка в ПНВ. Землевладельцу, кроме передачи ППНВ по наследству, разрешается:

• возведение на участке:
  • зданий
  • сооружений
• создание другого недвижимого имущества
• оформление права собственности на возведённые объекты недвижимости

Застройка и использование надела в ПНВ не должны нарушать требования земельного и градостроительного законодательства. Необходимо также учитывать качественные особенности участка.

Главные условия законного строительства: 

• соответствие при использовании и застройке ЗУ:
  • его целевому назначению
  • разрешённому использованию
• соблюдение требований:
  • градостроительных регламентов
  • строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил
  • иных правил и нормативов
• учёт ограничений:
  • установленных законом
  • указанных в условиях пользования ЗУ

В случае возведения самовольной постройки владелец ЗУ может добиться признания за ним права собственности на эту постройку в судебном порядке по основаниям, изложенным в пункте 3 статьи 222 ГК:

• права на ЗУ допускают строительство объекта
• постройка соответствует установленным требованиям
• сохранение постройки:
  • не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц
  • не создает угрозу жизни и здоровью граждан 

Если узаконить собственность на постройку не удастся, необходимо иметь в виду, что ППНВ участком будет утрачено (статья 54 ЗК РФ).

В случае, когда право наследуемого владения участком участком ограничено (например, в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)), убытки, причинённые землевладельцу из-за ограничения его прав, подлежат возмещению (статья 57 и статья 57.1 ЗК РФ).

Произведённые и полученные в процессе эксплуатации надела в ПНВ: 

• посевы и посадки с/х культур
• с/х продукция
• доходы от реализации с/х продукции

принадлежат обладателю участка (пункт 2 статьи 40 ЗК РФ).

Физическое лицо, владеющее наделом на праве ПНВ, является плательщиком земельного налога (пункт 1 статьи 388 НК РФ).

Переход права пожизненного наследуемого владения участком к наследнику 

После смерти владельца участка в ПНВ его права и полномочия переходят к потенциальным наследникам. Собственниками земли они не станут. Как и наследодатель, правоприемники будут землевладельцами с тем же ППНВ.

Право ПНВ наследуется без специального разрешения на принятие наследства. Земельный участок не входит в состав имущества, принадлежащего наследодателю.

Имуществом является право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 1181 ГК РФ). Владелец участка может передать его своим наследникам:

Наследование происходит на общих основаниях, установленных законом:

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком  включается в состав наследственной массы имущества наследодателя
• объект недвижимости и другие постройки, возведённые на участке, также входят в состав наследственной массы
  • наследство на строения оформляется в отдельном порядке
  • право собственности на строения, зарегистрированное  в ЕГРН, сохраняется при переходе прав к наследнику 
• переход наследства к наследнику должен быть зарегистрирован 

Порядок принятия наследства

Приём наследства в любом его виде требует выполнения определённых действий. Первое из них – подача нотариусу письменного заявления о принятии наследства. Это прямое указание (воля) наследника о намерении принять имущество, оставленное наследодателем.

Все мероприятия по наследованию должны быть выполнены в течение первых 6 месяцев с момента смерти наследодателя (на протяжении общего срока получения наследства).

Принять наследство можно двумя способами (статья 1153 ГК РФ):

• Фактическое принятие наследства (пункт 2 статьи 1153 ГК РФ) 

Это способ принятие наследства путём практического владения, пользования недвижимостью, в которой жили наследник и наследодатель. Наследник  замещает наследодателя во всех правах и обязанностях.

Необходимое условием для признания факта правопреемства — управление собственностью наследодателя и её защита:

• отношение к ЗУ и имуществу как к своему собственному:
  • физическое использование участка
  • сохранение и охрана ЗУ от внешних посягательств
  • оплата расходов, связанных с содержанием

Наследство будет признано фактически принятым до тех пор, пока заинтересованные лица не предъявят свои притязания и не докажут иное в судебном порядке.

Для получения свидетельства о праве на наследование потенциальный правоприемник должен предоставить нотариусу доказательства фактического принятия земельного участка в своё пользование:

• о владении имуществом и его использованием по целевому назначению:
  • вселился в дом
  • занимается возделыванием земли
• о действиях, направленные на защиту и сохранность имущества:
  • поставил дверь
  • обнёс участок забором
  • т.д.
• о содержание имущества за свой счёт:
  • оплатил затраты на электроэнергию
  • провёл ремонт
  • уплатил налоги
  • погасил долги наследодателя за свой счёт
  • внёс оплату по кредиту, взятому наследодателем
  • т.д.

Нотариус оценивает, в какой мере представленные доказательства могут свидетельствовать о фактическом принятии имущества. Он вправе требовать дополнительные документы для удостоверения наследственных прав на земельный участок.

Права наследника удостоверяются свидетельством о праве на наследство.  Оно выдается нотариусом. Регистрация прав в ЕГРН обязательна.

Преимущество фактического принятия наследства – потенциальный наследник после смерти наследодателя не обязан подавать нотариусу заявление на открытие наследственного производства. 

Действительный способ принятия наследства более всего подходит для единственного наследника или пары правоприемников (когда отсутствуют притязания в отношении оставленного имущества).

• Формальное принятие наследства

Формальное принятие наследства – юридическое оформление вступления в права наследования через нотариуса. Это общепринятый способ. 

После получения заявления о принятии наследства нотариус:

• устанавливает круг родственников, имеющих право на долю в имуществе
• выясняет лиц, которые будут претендовать на обязательную долю в наследстве:
  • при наличии завещания
• определяет наследственную массу
• т.д.

В обоих способах принятия наследства нотариус:

• по истечении 6 месяцев с момента смерти наследодателя
• при условии отсутствия нормативных препятствий

выдаёт правопреемнику свидетельство о праве на наследство. 

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, полученное в порядке наследования, подлежит государственной регистрации.

Новые инструменты нотариуса в процедуре принятия наследства (2020)

Прекращение права ПНВ

Случаи прекращения ППНВ земельным участком:

• Оформление права собственности на участок в ПНВ 

Этот случай рассмотрен ниже (раздел Условия оформления участка ПНВ в собственность гражданина)

Владелец участка ПНВ подаёт заявления об отказе на ППНВ собственнику участка:

1. или в исполнительный орган государственной власти
2. или в орган местного самоуправления

ППНВ на ЗУ прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

• Принудительное прекращение ППНВ (статья 54 ЗК РФ):

Принудительное прекращение ППНВ с изъятием ЗУ — мера наказания нерадивого землевладельца:

• за неиспользование ЗУ по целевому назначению:
• за использования ЗУ с нарушением законодательства РФ:
  
  • эксплуатация надела с нарушением категории или вида разрешённого использования
  • возведения на ЗУ самовольной постройки
  • неисполнение землевладельцем обязанностей по исполнению решений властей в отношении самовольной постройки
    1. или о сносе 
    2. или о приведении в соответствие с установленными требованиями

Факты нецелевого использования участков выявляются:

• в ходе плановых или внеочередных проверок, проводимых:
  • органами прокуратуры
  • органами земельного надзора
• при рассмотрении обращений граждан или иных заинтересованных лиц

Получение землевладельцем требования о прекращении нецелевого использования не означает, что участок будет сразу же изъят:

• требование может быть обжаловано
• владелец участка может оспорить постановление о привлечении к административной ответственности

Принудительное изъятие:

1. проводится только при отказе (уклонении) землевладельца устранить выявленное нарушение
2. выполняется на основании судебного решения об изъятии ЗУ

Власть в таких случаях обязана обратиться в орган регистрации прав с заявлением о прекращении ППНВ на земельный участок. 

• Изъятие земельного участка в ПНВ для государственных или муниципальных нужд (подпункт 2 пункта 3 статьи 56.8 ЗК)

Изъятие участка ПНВ для общественных нужд разрешается под утверждённые проекты. Владельцам участкам предоставляется компенсация (возмещение).  

Размер возмещения (рыночная стоимость права ПНВ) равен рыночной стоимости земельного участка.

• Изъятие выморочного участка на праве ПНВ (статья 1151 ГК РФ)

Имущество умершего считается выморочным в случаях, когда после смерти владельца участка, находившегося у него на праве ПНВ:

1. отсутствуют наследники по закону
2. отсутствуют наследники по завещанию
3. никто из наследников не имеет права наследовать
4. все наследники признаны недостойными:
   • они отстраняются от наследования (статья 1117 ГК РФ)
5. никто из наследников не принял наследства
6. все наследники отказались от наследства:
   • при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158 ГК РФ)

У выморочному имуществу относятся:

• право ПНВ земельным участком
• объекты недвижимости, расположенные на участке:
  • жилое помещение
  • здания, сооружения
  • иные объекты недвижимого имущества
• доля в праве общей долевой собственности объекты недвижимого имущества

В случае возникновения вымолоченного имущества

• участок на праве ПНВ
• строения и сооружения на участке, принадлежавшие умершему
• жилое помещение

переходят по наследству в собственность:

• или муниципалитета
• или региона 

Государство не может претендовать на выморочную землю. Она переходит в собственность державы лишь в том случае, когда гражданин сам завещал ей право ПНВ своим участком.

Законодательством определены:

1. порядок наследования и учёта выморочного имуществ,а переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации
2. порядок передачи выморочного имущества в собственность субъектов Российской Федерации
3. порядок передачи выморочного имущества в собственность муниципальных образований

• Продажа строения, расположенного на участке в ПНВ 

В случае продажи владельцем участка в ПНВ строения:

• у приобретателя:
  • право собственности возникает только на строение
  • право владения и пользования земельным участком, занятым строением, появляется в силу закона
• у владельца участка в ПНВ:
  • площадь ЗУ уменьшается на величину площади участка под строением 
  • право ПНВ в прежнем объёме не сохраняется
  • право пользования участком утрачивается (ПНВ прекращается) 

Условия оформления в собственность гражданина участка в ПНВ 

Федеральный закон №137-ФЗ (пункт 3 статьи 3) установил:

• случаи, при которых возможно оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в ПНВ 
• срок оформления права собственности:
  • без ограничений

1. Участки в ПНВ со строениями

Оформление собственности на участок, выделенный в ПНВ, возможно в следующих случаях:

1. по решению органа местного самоуправления
2. при оформлении права собственности на объект капитального строительства, возведенный на участке

Приобрести в собственность ЗУ бесплатно гражданин (наследник) сможет только при одновременном выполнении следующих условий (пункт 4 статьи ФЗ № 137):

• участок находится в фактическом пользовании
• на участке расположен жилой дом
• право собственности на жилой дом у наследодателя:
  • возникло до дня введения в действие ЗК РФ (25 октября 2001 года)
• право собственности на жилой дом у гражданина (наследника):
  • перешло в порядке наследования
• дата вступления гражданином (наследником) в право собственности на жилой дом: 
  • до и после дня введения в действие ЗК РФ (25 октября 2001 года)

В случае, когда гражданину (наследник)у в порядке наследования было передано:

• право на дом с уже зарегистрированным правом собственности
• право на ЗУ в прежнем виде ПНВ

оформить собственность на землю не получится. Это задача грядущего наследника. Она будет несложной. 

2. Участки в ПНВ без строений

Законом разрешена регистрация права собственности на земельные участки, предоставленные на праве ПНВ до введения в действие ЗК РФ (пункт 9.1 статьи ФЗ № 137):

• для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
• для дачного хозяйства
• для огородничества
• для садоводства
• для индивидуального гаражного строительства
• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Исключение:

случаи, при которых ЗУ не может предоставляться в частную собственность в соответствии с федеральным законом

3. Государственная регистрация прав собственности

• государственная регистрация прав собственности на ЗУ со строениями и без них, предоставленные на праве ПНВ:
  • проводится в соответствии с положениями статьи 49 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года
• принятие решений властей о предоставлении земельных участков в собственность граждан (наследников):
• прекращение права ПНВ:
  • с момента государственной регистрации права собственности гражданина (наследника)

Причины запрета на оформление в собственность участков на праве ПНВ

Запрет на оформление в собственность участков на праве ПНВ устанавливается в случаях ограничение их оборотоспособности (статья 27 ЗК РФ).

Земельные участки не могут предоставляться в частную собственность, если они относятся:

1. к землям, изъятым из оборота 
2. к землям, ограниченным в обороте

Земельные участки ограничены в обороте, если они:

• расположены в пределах особо охраняемых природных территорий (ЗОУИТ)
• находятся в составе земель особо охраняемых территорий и объектов  

• Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
• О практической полезности  кадастрового плана территории (КПТ) – здесь  
• Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
• Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
• О новом подходе к комплексному развитию территорий поселений (КРТ) и достижению жилищного комфорта граждан – читать здесь
• «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
• Как получить участок от муниципалитета или государства – читать здесь
• Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь
• Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь

Право пожизненного наследуемого владения землей: быть или не быть?

Автор: Василий Рущак

Опубликовано: Юридическая газета, №19 (673), 14 мая 2019

Одной из неурегулированных проблем современности, которая касается земельных отношений, вопрос возможности наследования права постоянного пользования земельным участком. Однако есть еще одна разновидность права на земельный участок, относительно которого нет четко сформированной правовой позиции — право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Указанное право владения берет свои корни из 18.12.1990. После принятия Земельного кодекса Украинской ССР, согласно которому в пожизненное унаследованное владения земля предоставлялась гражданам Украинской ССР для ведения сельского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных зданий, садоводства, дачного и гаражного строительства, традиций них народных промыслов, в случае получения по наследству жилого дома или его приобретение (ст. 6 ЗК УССР).

Ст. 50 этого Кодекса было установлено, в частности, что гражданам Украинской ССР, желающих заниматься сельским (фермерское) хозяйство, основанное преимущественно на личном труде и труде членов их семей, предоставляются по их желанию в пожизненное унаследованное владения или в аренду земельные участки, включая приусадебный надел.

В 1992г. в Украине состоялась земельная реформа, в результате которой законодательство, регулирующее земельные отношения, потерпело значительных изменений. Земельный кодекс Украины в редакции от 13.03.1992 г. не предусматривал такого вида права как пожизненное наследуемое владение земельным участком. Однако, согласно п. 8 Постановления Верховной Рады Украины от 13.03.1992 г. №2200 «Об ускорении земельной реформы и приватизации земли», граждане, предприятия, учреждения, организации, которым было предоставлено в установленном порядке земельные участки в пожизненное унаследованное или постой не владение, сохраняют свои права на использование этих земельных участков до оформления права собственности или землепользования в соответствии с земельным кодексом Украины.

Решением Конституционного Суда Украины от 22.09.2005 г. №5-рп определено, что Земельным кодексом Украинской ССР от 18.12.1990 г. введена новая форма владения землей — пожизненное унаследованное владения. Земельный кодекс Украины в редакции от 13.03.1992 г. закрепил право коллективной и частной собственности граждан на землю (в частности, право граждан на бесплатное получение в собственность земельных участков для ведения сельского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства и т.д. (ст. 6)). Это свидетельствует о том, что наряду с внедрением частной собственности на землю гражданам, на их выбор обеспечивалась возможность продолжать пользоваться земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды, пожизненного наследуемого владения или временного пользования. При этом в любой — коем случае исключалась как автоматическое изменение титулов права на землю, так и любое ограничение права пользования земельным участком в связи с не переоформлением правового титула.

Таким образом, лицо, владеющее земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, сегодня также имеет законное право на такое владение.

Наследуется ли такое право?

Прежде всего, необходимо четко различать два вида права на земельный участок: право постоянного пользования и право пожизненного наследуемого владения, поскольку последнее имеет другой правовой режим. Однако, как и о праве постоянного пользования землей, возникает вопрос, наследуется указанное право в случае смерти лица, на которую было выдано акт на право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Рассмотрим этот вопрос в контексте земельного участка, предоставленного для ведения сельского (фермерского) хозяйства на праве пожизненного наследуемого владения. Судебная практика в таких правоотношениях, как правило, сводится к решениям судов первой и апелляционной инстанций. При этом суды первой, а иногда суды апелляционной инстанции удовлетворяют исковые заявления истцов / наследников.

Высший специализированный суд по рассмотрению гражданских и уголовных дел сделал вывод, в частности, по делу №6-40 128св14 и №6-17 597ск15, что введенным в действие 13.03.1992 г. Земельным кодексом Украины не предусматривалось право пожизненного наследуемого владения землей, а граждане имели право на получение в собственность земельного участка, в том числе для ведения сельского (фермерского) хозяйства. Кроме того, как отмечает суд, новый Закон Украины от 19.06.2003 р. «О фермерском хозяйстве» также не содержит такой формы владения землей как пожизненное унаследованное владения, как и действующий Земельный кодекс Украины, принятый 25.10.2001 г. Также он не определяет механизмы наследования земельных участков, которые принадлежали наследодателю на таком праве владения, поэтому истец как наследник имей умершего не может приобрести право собственности на спорный земельный участок в порядке наследования, поскольку наследодатель такого права не имел, а следовательно, права не нарушены, поэтому нет оснований для удовлетворения иска.

Несколько противоположной позиция Высшего административного суда Украины от 19.03.2014 г. по делу № 2а / 217/10/12, которым суд установил, что п. 5.5 решения Конституционного Суда Украины №5-рп / 2005 от 22.09.2005 г. определено, что наряду с внедрением частной собственности на землю гражданам, на их выбор обеспечивалась возможность продолжать пользоваться земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Итак, наследодатель до дня своей смерти на законных основаниях владел фермерским хозяйством и спорным земельным участком, а исходя из норм ст. 1218 ГК Украины, в состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства и не прекратились вследствие его смерти.

Неопределенность относительно самостоятельности такого права как право пожизненного наследуемого владения и возможности наследования такого права создал Верховный Суд в постановлении от 31.10.2018 г. по делу №178 / 447/16-с. При этом суд применил нормы Земельного кодекса Украины (в частности, ст. 92), регулирующих отношения о праве постоянного пользования земельным участком, а не исследуя правовую природу права пожизненного наследуемого владения земельным участком как самостоятельного права. Верховный Суд отменил решение суда апелляционной инстанции, а решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении искового заявления оставил в силе.

Таким образом, учитывая неправильное применение судом норм материального права, применения к праву пожизненного наследуемого владения нормы права, регулирующие право постоянного пользования землей, суд сделал ошибочный вывод об отсутствии у наследника права на наследование права на спорный земельный участок, учитывая следующее.

В соответствии с требованиями ст. 55 Земельного кодекса Украинской ССР от 18.12.1990 г., в случае смерти гражданина, который вел сельское (фермерское) хозяйство, право владения земельным участком передается одному из наследников. При этом указанный Земельный кодекс Украинской ССР предусматривал только одно право владения земельным участком, предоставленное для ведения сельского (фермерского) хозяйства — право пожизненного наследуемого владения.

Принимая во внимание переходные положения п. 8 Постановления Верховной Рады Украины от 13.03.1992 г. №2200 «Об ускорении земельной реформы и приватизации земли», Решение Конституционного Суда Украины от 22.09.2005 г. №5-рп, поскольку такое право владения сохраняется у пользователей земельного участка, а в действующем законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие право пожизненного наследуемого владения, к таким правоотношениям должны применяться нормы, которые действовали на момент существования на законодательном уровне такого права.

В отличие от права постоянного пользования землей, нормы Земельного кодекса Украинской ССР от 18.12.1990 г. устанавливали порядок и право наследования земельного участка, которая была у наследодателя на праве пожизненного наследуемого владения. Особенностью права пожизненного наследуемого владения является то, что именно на замену такого права, закреплялось ст. 6 Земельного кодекса РСФСР от 18.12.1990 г., было заменено на право частной собственности, трансформировалось в ст. 6 Земельного кодекса Украины в редакции от 13.03.1992 г., поскольку в советские времена не было частного права на землю.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком — это «квазиправо» собственности с определенными ограничениями, но с правом его наследования, а потому есть все основания полагать, что к наследникам-пользователей земельных участков, право которых удостоверено государственным актом на право пожизненного наследуемого владения землей, переходит такое право на землю в порядке наследования.

Итак, Верховный Суд по делу №178 / 447/16-ц сделал, по моему мнению, ошибочный вывод о невозможности наследования права пожизненного наследуемого владения земельным участком, который был предоставлен лицу для ведения сельского (фермерского) хозяйства, поскольку неправильно применил нормы земельного законодательства, регулирующих такие правоотношения. Целесообразным является рассмотрение данного вопроса Большой Палатой Верховного Суда.

Как не нарушить принцип пропорциональности?

Все чаще дела в подобных правоотношениях, в которых прокуратура выступает от имени истца или подает апелляционную / кассационную жалобу, заканчиваются удовольствием таких исков / жалоб. Возможно, именно этот фактор (наличие в процессе прокурора) способствует принятию судами таких решений не в пользу граждан без исследования отдельной правовой природы права пожизненного наследуемого владения, создает негативное влияние на развитие и деятельность фермерства в Украине. Принятие судами таких решений нарушает баланс индивидуального и публичного интереса (принцип пропорциональности) и ст. 1 Протокола.

При этом соблюдение принципа «пропорциональности» предусматривает, что вмешательство в право собственности, даже если оно осуществляется в соответствии с национальным законодательством и в интересах общества, все равно будет рассматриваться как нарушение ст. 1 Протокола, если не были соблюдены разумной соразмерности между вмешательством в право лица и интересами общества. Принятые государством меры должны быть эффективными с точки зрения решения проблемы общества и одновременно пропорций ними относительно прав частных лиц. Оценивая пропорциональность, необходимо выяснить, можно ли достичь легитимной цели с помощью мер, которые были менее обременительными для прав и свобод заинтересованного лица, поскольку ограничения не должны быть чрезмерными или которые являются большими чем нужно для реализации поставленной цели.

Таким образом, судам в спорах, касающихся наследования права пожизненного наследуемого владения земельным участком, предоставленным для ведения сельского (фермерского) хозяйства, необходимо соблюдать следующие условия:

учитывать законодательство, которое регулировало такое право;

не приравнивать его к праву постоянного пользования землей и четко различать эти два вида права на землю;

принимая во внимание принцип пропорциональности, принимать решения, предпочитая индивидуальном интереса над публичным (общественным).

Пожизненное наследуемое владение земельным участком — Адвокат в Самаре и Москве

Земельное законодательство в период существования СССР значительно отличалось от современного. Сама правовая система строилась на совершенно иных принципах, в частности, на том, что земля может находиться лишь в государственной собственности. Отдельным лицам земля могла передаваться на каком-либо ином праве, то право собственности всегда сохранялась за государством.

Чаще всего земельные участки предоставлялись гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, иногда на праве постоянного бессрочного пользования. Встречались и те случаи, особенно в ранний период существования СССР, когда земельные участки предоставлялись без указания какого-либо права либо это право невозможно установить. Земельные участки, принадлежащие гражданам на данных правах, можно встретить до сих пор. При вступлении в силу Земельного кодекса было предусмотрено, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком сохраняется. Действующим законодательством предоставление земельных участков на таком праве не предусмотрено, однако такое право продолжает существовать и находится под защитой закона. Изъятие земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением случаев, указанных в законе.

Основания для изъятия земельный участков, находящихся у гражданина на праве пожизненного наследуемого владения, те же, что и для прекращения права собственности. Это возможно лишь в судебном порядке, кроме случаев возведения самовольной постройки, нарушающей требования законодательства и последующем неисполнении решения суда о сносе самовольной постройки либо приведения ее в надлежащее состояние. Иных оснований прекращения права, связанных исключительно с характером данного права, не предусмотрено, равно как и понуждение владельцев к переоформлению данных участков в собственность.

Право собственности включает в себя 3 базовых правомочия: владение, пользование и распоряжение. Собственник вправе осуществлять свои правомочия свободно, если это не нарушает требования закона и права других лиц, в том числе может свободно отчуждать имущество. Право пожизненного наследуемого владения похоже на право собственности. Владелец может свободно владеть имуществом, то есть удерживать его у себя и не давать другим лицам им пользоваться, может свободно осуществлять пользование земельным участком в своих интересах. Земельные участки предоставлялись гражданам на праве пожизненного наследуемого владения для следующих целей:

• ведение личного подсобного хозяйства;
• осуществление дачного хозяйства и строительства;
• огородничество, садоводство;
• индивидуальное гаражное или индивидуальное жилищное строительство;

Однако, право распоряжения у владельца ограничено. Так, владелец вправе распорядиться своим земельным участком только 2 способами:

1. Передать по наследству. Наследование может быть и по закону, и по завещанию, однако так как иметь земельные участки на этом праве могут только граждане, то завещать данное имущество юридическому лицу или публично-правовому субъекту не допускается;
2. Отказаться от своего права. Так как такие земельные участки находятся в публичной собственности, то в все права по владению и пользованию переходят к этому публичному образованию (Российской Федерации, субъекту РФ, муниципальному образованию).

Как правило, у владельцев земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, трудности возникают лишь тогда, когда им нужно распорядиться земельным участком: продать, подарить, обменять и так далее. Для того, чтобы заключить данные сделки, необходимо переоформить свой земельный участок в собственность.

Закон устанавливает единый порядок регистрации права собственности а земельный участок, предоставленный на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования или без указания права. В случае, если земельный участок был предоставлен для тех целей, что и были для права пожизненного наследуемого владения, то для целей государственной регистрации права собственности такое неустановленное право фактически приравнивается к праву пожизненного наследуемого владения.

Регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный на праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в общем порядке. Для регистрации необходимо предоставить документы, подтверждающие права владельца на данный участок. Это может быть:

• Акт о предоставлении земельного участка, выданный органом власти, правомочным принимать такое решение на момент издания акта;
• Свидетельство о праве гражданина на земельный участок. Оно также должно быть выдано тем органом власти, который был правомочен на момент выдачи свидетельства;
• Выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок. Такая выписка выдается в случае, если ранее земельный участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства. За выдачей выписки можно обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка;
• Свидетельство о праве на наследство в случае, если за регистрацией обращаются наследники владельца земельного участка.

В случае, если гражданин не имеет документов, подтверждающих его права на земельный участок, признание права собственности осуществляется в судебном порядке.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что пожизненное наследуемое владение земельным участком — устаревшая конструкция законодательства, которая встречается и по сей день. Владельцы земельных участков на таком праве не несут практически никаких неблагоприятных последствий, связанных именно с этим правом. Переоформление земельного участка в собственность осуществляется свободно.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Пожизненное наследуемое владение землей подлежит наследованию: новая позиция суда

Топ-подборка судебных решений для защиты от штрафов

Два физлица обратились с иском к физлицу (далее – Истцы, Ответчик), третье лицо – районный отдел Госгеокадастра, в котором просили признать за ними право пожизненного наследуемого владения двумя земельными участками, предоставленными их умершему отцу для ведения крестьянского фермерского хозяйства (далее – ФХ).

Истцы указывают, что земельные участки предоставлялись для создания ФХ, членами которого они сейчас являются, и считают, что право на участки предусматривает их наследование родственниками умершего.

Ответчик представил встречный иск, которым просит признать за ним право собственности на 1/3 этих двух земельных участков.

По сути три физлица являются родственниками и наследниками умершего, который имел право пожизненного наследуемого владения земельными участками, которые оформлены соответствующими государственными актами. Они просят признать за каждым из них по 1/3 земельного участка.

Решением первой инстанции удовлетворены основной и встречный иски, признано за каждым из физлиц право пожизненного наследуемого владения на 1/3 двух земельных участков. Однако апелляционный суд отменил это решение и принял новое, которым отказал в удовлетворении первоначального и встречного исков. Один из истцов направил кассационную жалобу в Верховный Суд с просьбой отменить решение апелляции, оставить в силе решение первой инстанции.

Рассматривая это дело, Верховный Суд решил отступить от вывода относительно применения норм права в подобных отношениях, который ранее принимался Верховным Судом в составе коллегии судей другого кассационного суда (Постановление Верховного Суда от 20.11.19 г., ЕГРСР, рег. № 86105173).

Обычно, решая указанную категорию споров, кассационный суд применяет правовой вывод Верховного Суда, изложенный в постановлениях от 05.10.16 г., производства № 6-2329цс16, от 23.11.16 г., производства № 6-3113цс15, и постановлении от 31.10.18 г. по делу № 178/447/16-ц. В этих постановлениях суд делает вывод, что право пользования земельным участком, которое возникло у лица, в частности, на основании госакта на право постоянного или пожизненного наследуемого владения земельным участком, не входит в состав наследства и прекращается со смертью лица, которому принадлежало такое право.

Действующее законодательство не предусматривает такое вещное право, как унаследованное владение землей. Однако такое право возникло у наследодателя на основании действующего на тот момент законодательства, и прекратить его можно только на основаниях, определенных законом. Потому по этому делу суд считает, что есть правовые основания для отступления от указанных выводов учитывая то, что лицо, которое владеет земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, не может быть лишено этого права. На отношения касательно такого владения распространяются гарантии, установленные ст. 1 протокола Первой Конвенции о защите прав человека и основных свобод (далее – Конвенция) и ст. 41 Конституции. Эти нормы не только гарантируют право пожизненного наследуемого владения землей (как разновидность мирного владения имуществом в понимании Конвенции и как вещное право, защищенное ст. 41 Конституции), но и ограничивают возможности его прекращения.

Лицо, которое надлежащим образом оформило предусмотренное на то время право пожизненного наследуемого владения земельным участком, сохраняет такое право, оно действительно. А со смертью лица надлежащие ему права и обязанности не прекращаются. Поэтому наследник становится участником правоотношения по пожизненному наследуемому владению.

Итак, суд делает вывод, что такое право может быть унаследовано и считает необходимым удовлетворить кассационную жалобу. То есть апелляционное решение отменено, а решение первой инстанции оставлено в силе. За каждым из физлиц-наследников признано право пожизненного наследуемого владения 1/3 двух земельных участков.

Право пожизненного наследуемого владения устанавливалось редакцией ЗК УССР 1990 года. При принятии ЗК, которым мы пользуемся по сегодняшний день, решили не предусматривать этого вида права. Впрочем, оформленные ранее права остались действующими, лица могли использовать земельные участки на основании выданных ранее документов.

Проблема возникала, когда землепользователь хотел переоформить такое право на какое-либо другое или передать его ФХ или в наследство. Нормами ЗК и другими актами не предусмотрен порядок переоформления этого права. Кроме того, его нельзя зарегистрировать в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав), оно отражается только в старых базах. В связи с этим возникает дополнительный риск махинаций и рейдерского захвата земли.

Довольно устойчивой была судебная практика с позицией «право постоянного и пожизненного наследуемого владения действительно, но оно не входит в состав наследства и прекращается со смертью лица, которому принадлежало». Следовательно, наследники теряли такие участки после смерти пользователя, проигрывали в судах.

И вот Верховный Суд решил изменить мнение и, ссылаясь на нормы Конституции, ЗК, ГК, решение Европейского суда по правам человека, указывает на возможность наследования права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Наконец суд это признал. Однако напоминаем, что каждое дело рассматривается отдельно. Вынесение такого решения не означает однозначную победу в подобных делах. После получения положительного решения суда лицо сталкивается с новой проблемой – его выполнением. Ведь действующими нормативными актами такого вида права не предусмотрено. Не удастся его отразить и в Реестре прав. Поэтому проблема до конца еще не решена, необходимо найти практическое решение на законодательном уровне.

Определение Life Estate

Что такое пожизненное поместье?

Пожизненное имущество — это собственность, обычно жилое помещение, которое физическое лицо владеет и может использовать на протяжении всей своей жизни. Это лицо, называемое пожизненным арендатором, делит собственность на собственность с другим лицом или лицами, которые автоматически получат право собственности на собственность после смерти пожизненного арендатора.

В США жилые владения чаще всего создаются домовладельцами, чтобы гарантировать, что следующее поколение в конечном итоге получит семейный дом, избегая при этом завещания, юридического процесса доказательства завещания.

Ключевые выводы

• Пожизненное имущество — это форма совместной собственности.
• При пожизненном имуществе собственники имеют право пользоваться имуществом пожизненно.
• Как правило, процесс наследства применяется для упрощения наследования без завещания.
• Пожизненный арендатор сохраняет за собой все права и обязанности собственника, за исключением права продать или заложить недвижимость.

Нажмите «Играть», чтобы узнать, что такое Life Estate

Что такое Life Estate

Пожизненное имущество — это форма совместного домовладения.Собственность делится между пожизненным арендатором и так называемым «оставшимся человеком». Как следует из названия, оставшийся человек имеет долю владения, но не может вступить во владение до смерти пожизненного арендатора. Пожизненный арендатор может жить в доме, но не может продавать его или закладывать без согласия оставшегося лица.

Пожизненное имущество оформляется актом, в котором говорится, что владельцу (лицам) собственности разрешено использовать ее в течение всей своей жизни. В документе также будет указано лицо, которое получит недвижимость после смерти пожизненного арендатора.

В США создание жилого фонда обычно является частью имущественного планирования. Однако в зависимости от страны он может служить другим целям. Например, во Франции покупатель жилья может договориться о пожизненной аренде с пожилым домовладельцем и выплачивать этому человеку регулярный доход в обмен на то, что он будет указан в качестве назначенного оставшегося лица. Процесс функционирует как частная обратная ипотека — практика, восходящая к IX веку.

В рамках недвижимого имущества акт о пожизненном наследстве — это документ, который дает владельцу возможность передать право собственности на имущество без включения его в завещание как часть имущества лица.В результате собственность не должна проходить завещание, судебный процесс, который используется для подтверждения завещаний. Когда наследство является очень значительным или необычно сложным, процесс завещания может быть дорогостоящим и сложным.

Если имеется пожизненное имущество, интерес пожизненного арендатора в имуществе прекращается со смертью, и право собственности переходит к оставшемуся. Пожизненный арендатор является пожизненным владельцем собственности и несет ответственность за такие расходы, как налоги на имущество, страхование и техническое обслуживание.Кроме того, пожизненный арендатор также сохраняет любые налоговые льготы, связанные с домовладением.

Особые соображения

Создание жилого дома

Хотя жилое поместье обычно создается для упрощения процесса передачи права собственности на жилище следующему поколению, его также можно использовать для создания потока доходов.

Пожизненное имение может быть создано для обеспечения пожизненного дохода человеку, а не в виде единовременного наследства. В этом случае имущество состоит из суммы денег, вложенных в инструменты, приносящие доход, такие как облигации, нефтегазовые лизинговые компании, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и другие аналогичные инвестиции.В соответствии с этим соглашением пожизненный арендатор получает пожизненный доход, но не может получить доступ к основной сумме.

Независимо от того, какой тип собственности задействован в пожизненном имуществе, пожизненный арендатор не может продать его или занять деньги под залог без согласия оставшегося лица. Если оба согласны на продажу, оставшийся человек может потребовать часть выручки на основе заранее определенной шкалы, которая отражает возраст пожизненного арендатора, а также текущие процентные ставки. Как правило, чем старше пожизненный арендатор, тем большую долю может рассчитывать на получение оставшегося лица.

При пожизненном имуществе дом больше не является активом индивидуального имущества. Это защищает его от судебных исков, включая взыскание имущества по программе Medicaid.

Преимущества и недостатки Life Estates

Помещения для жизни имеют как преимущества, так и недостатки. Наиболее заметным преимуществом недвижимости является то, что она упрощает передачу дома следующему поколению. Если дом включен в завещание домовладельца, процесс завещания может задержать передачу.Если есть пожизненное имущество, передача происходит автоматически с подачей свидетельства о смерти.

Еще одно потенциальное преимущество: дом больше не является активом поместья. Это защищает его от судебных исков против имущества, включая «взыскание имущества по программе Medicaid». Если человек зарегистрирован в программе Medicaid и получает оплачиваемые ею услуги, правительство штата может подать в суд на имущество, чтобы возместить расходы.

Помимо юридических льгот, есть потенциальные налоговые льготы:

• Пожизненный арендатор может иметь право на некоторые льготы по налогу на усадьбу или старшие налоговые льготы в качестве домовладельца.
• Оставшийся житель может получить существенную налоговую льготу на прирост капитала, когда и если дом будет продан (поскольку его налоговая оценка будет основана на его стоимости на момент смерти пожизненного арендатора, а не на момент его покупки пожизненным арендатором)

Однако есть и потенциальный юридический недостаток: пожизненный арендатор может столкнуться с любыми юридическими проблемами, которые возникнут у оставшегося жителя. Например, если родитель и ребенок создали пожизненное имущество, а на ребенка предъявлен иск за неуплату налогов, на дом родителей может быть подано право удержания.

В любом случае создание жилого дома — серьезное и обязывающее решение для владельца дома. Домовладелец отказывается от возможности продать или заложить дом (если не согласен оставшийся человек) и делает безвозвратный выбор наследника дома.

• Упрощает передачу дома следующему поколению

• Защищает жилище от должников умершего

• Позволяет пожилым домовладельцам сохранять преимущества владения домом

• Делает владельца уязвимым перед судебными исками против оставшегося лица

• Нельзя легко отменить при изменении планов или обстоятельств собственника

• Ограничивает право собственника закладывать или продавать недвижимость

Life Estate vs.Безотзывное доверие

Как и пожизненное имущество, безотзывный траст часто является инструментом для планирования наследственного имущества. Как и в случае с пожизненным имуществом, безотзывный траст удаляет активы из имущества лица, предоставившего право. В частности, лицо, предоставившее право, отказывается от всех прав на некоторые активы и доходы, передав их в траст. Активы могут быть денежными средствами, инвестициями или полисами страхования жизни. Бенефициаром траста может быть супруг (а), дети лица, предоставившего право, или благотворительная организация.

Кроме того, пожизненное имущество также «безвозвратно».»После заключения договора о пожизненном имуществе пожизненный арендатор не может изменять договор без согласия оставшегося лица.

В отличие от пожизненного имущества доверительный фонд не предоставляет концеденту таких выгод, как проживание.

Однако безотзывное доверие имеет свои применения. Доверие может уменьшить богатство человека на бумаге, передавая это состояние членам семьи. Он также удаляет часть активов человека из наследственного имущества, исключая их из процесса завещания.

Траст может быть полезной стратегией для профессионала, который уязвим для судебных исков, например врача, потому что он защищает некоторые из их активов, передавая их членам семьи в рамках траста.

Пример жилого дома

Договор о пожизненном наследстве обычно заключается в планировании наследственного имущества. Пожилая пара может рассмотреть вопрос о пожизненном наследстве как альтернативу указанию бенефициара в своем завещании. Договор о пожизненном имуществе дает им право оставаться в своем доме до конца своей жизни.Когда они оба умерли, право собственности на имущество автоматически переходит к взрослому ребенку или детям.

Овдовевший домовладелец, который больше не может жить один, может заключить договор о пожизненном имуществе со взрослым ребенком в качестве оставшегося лица. Родитель и ребенок теперь совместно владеют домом, но родитель сохраняет за собой пожизненные права на использование дома. У обоих есть уверенность в том, что право собственности на дом перейдет к ребенку без промедления или прерывания.

Часто задаваемые вопросы о Life Estate

Может ли человек, имеющий пожизненное имущество, продать недвижимость?

Пожизненный арендатор не может продать недвижимость или взять под нее ипотечный кредит без согласия оставшегося лица.Верно и обратное: оставшийся арендатор не может продать или заложить недвижимость в течение жизни пожизненного арендатора.

Как работает документ о пожизненном имуществе?

Пожизненный арендатор сохраняет большинство прав и обязанностей домовладельца. Пожизненный арендатор может жить в доме или сдавать его в аренду и несет ответственность за налоги, страхование и расходы на содержание. Любые налоговые льготы, связанные с домовладением, также получают пожизненный арендатор.

Пожизненный арендатор не имеет права продавать недвижимость или брать на нее ипотеку без согласия оставшегося лица.Оставшийся человек становится совладельцем собственности, но не имеет юридических прав жить в ней или использовать ее до смерти пожизненного арендатора. После подачи свидетельства о смерти пожизненный арендатор может вступить во владение.

Каковы преимущества жилого фонда?

Life Estate — это инструмент имущественного планирования. Основная причина для его установления — обеспечить передачу дома нужному человеку сразу после смерти домовладельца, что позволяет избежать задержки судебного разбирательства в суде по наследственным делам.

Также эффективно удаляет имущество из поместья. Имущество не является имущественным активом, и его стоимость не может быть учтена в судебном иске против поместья. Это может быть особенно актуально для получателей Medicaid, чьи наследники могут подпадать под действие процедуры восстановления имущества Medicaid.

Что происходит с жизненным имуществом после смерти человека?

Право собственности на имущество немедленно переходит к лицу, указанному в качестве оставшегося лица в деле о пожизненном наследстве.

Каковы права оставшегося лица?

Собственность, находящаяся в совместной собственности, не может быть продана или заложена без согласия оставшегося лица.

Оставшийся человек получает право проживать в доме, продавать его или закладывать его только после смерти пожизненного арендатора.

Пожизненный арендатор сохраняет ответственность за собственность, включая все расходы, и несет ответственность за налоги и расходы на обслуживание.

Итог

Создание пожизненного имущества — это разумный способ для домовладельцев убедиться, что их дома перейдут во владение человека, которого они хотят унаследовать, с минимальной юридической суетой или задержкой.

Тем не менее, пожизненное имущество должно создаваться только при полном понимании того, что его нельзя легко аннулировать. Домовладелец отказывается от права продать недвижимость или получить ипотеку без участия остального человека.

Землевладение: безусловное владение по сравнению с недвижимым имуществом

Имущество включает настоящее или будущее право владения и / или владения недвижимым имуществом. Сумма и тип интереса, который физическое лицо имеет в недвижимом имуществе, называется «земельным участком».»В то время как земельная собственность дает право владеть ею, интерес, например сервитут, дает только право пользования землей.

Земельные владения делятся на две основные категории: поместья без права собственности и поместья без права собственности. Имущество без права владения — это владение, в то время как владение без права владения — это владение арендаторами.

Имущество в собственности

Поместья без права собственности — это поместья на неопределенный срок, которое может существовать всю жизнь или вечно.

Некоторые типы имений без права собственности классифицируются как «наследственные имения», когда имущество сохраняется после жизни владельца и переходит к его живым наследникам после смерти, как это определено завещанием или законом. Примеры включают простую имущественную комиссию или отменяемую имущественную комиссию, которые продолжаются в течение неопределенного периода и передаются по наследству бенефициарам владельца.

Другие поместья без права наследства называются «имуществом не по наследству» или «пожизненным имуществом», которое существует только в течение срока жизни человека.Обычное обычное пожизненное имущество с остатком или возвратом, например, не продолжается в течение неопределенного периода, а прекращается, когда лицо, на чьей жизни основано имущество, или пожизненный арендатор, умирает.

Имущество без владения недвижимостью

Имущество без права собственности — это доля в недвижимом имуществе, меньшая, чем имущество, находящееся в безусловном владении. Владения, не принадлежащие к собственности, не передаются по наследству и, как говорят, существуют «без права собственности». Seisin означает право собственности: физическое лицо, которое «захватило» поместье, является его владельцем.

Имущество без права собственности, также известное как арендуемое имущество, создается на основе договора аренды или аренды, который может быть письменным или устным.

Владелец недвижимого имущества без права собственности (арендатор или арендатор) не имеет доли владения недвижимым имуществом и имеет право пользоваться имуществом только в соответствии с условиями договора аренды или аренды. Право собственности остается за арендодателем (арендодателем).

Типы несвободной недвижимости

Поскольку в владениях, не принадлежащих к собственности, участвуют арендаторы, их часто называют «арендой».«Есть четыре типа аренды:

Аренда на годы
Поместье, которое также называется поместьем на годы или на определенный срок, создается на основании договора аренды. Аренда — это договорное соглашение, по которому арендатор получает право аренды недвижимого имущества на определенный срок. Определяющей характеристикой аренды на несколько лет является то, что срок должен иметь определенное начало и конец; то есть должна быть объявлена ​​дата начала и либо определенный период времени (например, один год или один месяц), либо дата окончания.Если аренда заключена на определенный срок, она определяется как аренда на годы. Эти договоры аренды автоматически прекращаются в указанную дату окончания без уведомления какой-либо из сторон.

Аренда от периода к периоду
Аренда от периода к периоду — это имущество, которое существует, когда аренда предоставляется на определенный начальный срок, но автоматически продлевается, если она не прекращена арендодателем или арендатором с предварительным уведомлением о прекращении аренды. Эти состояния, которые также называются «периодическими арендными платами», имеют неопределенный срок, так как их можно продлевать на неопределенный срок.Аренда от периода к периоду может быть от года к году, от месяца к месяцу, от недели к неделе или даже изо дня в день и продлеваться на аналогичный период времени. Например, помесячная периодическая аренда может продлеваться на периоды в один месяц до тех пор, пока она не будет прекращена в конце месяца путем надлежащего уведомления любой из сторон.

Аренда по завещанию
Аренда по желанию или недвижимость по желанию существует по желанию как арендодателя, так и арендатора. Этот вид аренды может быть прекращен в любое время «по желанию» собственника или арендатора.В соглашении об аренде по желанию может содержаться формулировка, указывающая на то, что договор аренды может быть прекращен немедленно после направления уведомления. На практике арендатор обычно имеет право на разумный период времени, чтобы освободить собственность. Арендодатели могут по своему желанию отдать предпочтение сдаче в аренду, когда недвижимость выставлена ​​на продажу, и любые арендаторы должны будут быстро освободить место. Арендаторы могут отдавать предпочтение сдаче в аренду по своему желанию, если они планируют аренду только на короткий период времени; например, перед переездом или в ожидании переезда в новый дом.

Аренда с правом собственности
Сдача в аренду с сохранением права собственности — это самая низкая форма собственности, известная по закону. Также именуемое имуществом на попечение, оно существует косвенно в результате обстоятельств и никогда не создается преднамеренно. Этот тип аренды возникает, когда человек переходит во владение землей на законных основаниях, но остается в собственности без какого-либо права на это и без согласия владельца. Единственное различие между арендатором, получающим пособие, и нарушителем, состоит в том, что арендатор, получивший пособие, одно время имел право находиться в собственности, но оставался вне условий предыдущего соглашения.Например, арендатор, который остается после истечения одногодичного договора аренды без согласия или признания владельца, становится арендатором по собственному усмотрению. Арендатора могут выселить в любой момент без предварительного уведомления.

Итог

Земельные владения можно в общих чертах классифицировать как собственность или не собственность. Имущество без права собственности указывает на владение, в то время как имущество без права собственности, иногда называемое законом арендодателя и арендатора, предполагает договоренность между арендодателем и арендатором.Вполне возможно, что различные типы владений без права собственности могут применяться к одной и той же арендной плате в течение определенного периода времени.

Например, арендатор может начать с договора аренды на один год (аренда на несколько лет). И как только этот период закончится, аренда может перейти на помесячную основу (аренда от периода к периоду). Тип недвижимого имущества человека определяет продолжительность и объем его прав на владение и / или владение имуществом.

Землевладение, права собственности и экономический рост

Экономический рост обычно определяется как изменение валового внутреннего продукта (ВВП) или ВВП на душу населения с течением времени в данной стране, регионе или секторе экономики.В нескольких исследованиях была предпринята попытка напрямую оценить влияние обеспечения гарантий владения землей на рост ВВП. Приписать влияние экономического роста вмешательству в области землевладения и прав собственности, как правило, очень сложно и затрудняется сложными процессами развития, а также неспособностью распутать или воспроизвести контроль по сравнению с обработками в статистических схемах. Тем не менее, переменные результата, которые можно более точно связать с гарантиями владения и пользования, включают инвестиции, доступность кредитов, уровень бедности, стоимость земли и продуктивность сельского хозяйства среди целевой группы.Поскольку было обнаружено, что эти переменные во многих случаях способствуют более высокому экономическому росту, они являются разумным показателем роста. Доказательства связи между LTPR и экономическим ростом необходимости должны включать некоторые из этих переменных промежуточного результата.

На рис. 1 представлена ​​концептуальная основа, показывающая связи между усилением LTPR и экономическим ростом, опосредованным рынками и учреждениями, с точки зрения входных / ресурсных потоков. Правовые реформы должны обеспечивать надежные права собственности на длительный срок, права, дающие свободу управления, передаваемые по наследству и защищаемые законом от легкого присвоения государством, а также средства для подтверждения прав.Это должно происходить в условиях верховенства закона, позволяющих эффективно защищать права в судах или других форумах.

Вместе они обеспечивают гарантии владения, жизненно важные как для социального обеспечения, так и для коммерческого производства и использования. Если право отчуждать землю также является частью пакета прав, земля может быть передана по мере необходимости или заложена для получения кредита. Как только земля станет товарной, рынок передаст землю тем, кто может платить за нее больше и кто теоретически будет использовать ее более эффективно.Таким образом, гарантия владения увеличивает инвестиционные стимулы, а возможность использовать землю в качестве обеспечения ссуды облегчает доступ к кредитам. Ожидаемые результаты включают повышение производительности на единицу земли и прибыльность. На Рисунке 1 не показан потенциал тех же мер по увеличению рыночной стоимости земли, ускорению экономической капитализации и развитию вторичных рынков ценных бумаг.

Эти результаты экономического роста также взаимно усиливают друг друга; Рост производства сельскохозяйственной продукции и деловой активности зависит от наличия дополнительных институтов и общественной инфраструктуры, таких как хорошо функционирующие кредитные, земельные и трудовые рынки, а также транспортная инфраструктура, электроэнергетика и школы.Таким образом, на макроэкономическом уровне вмешательство в области землевладения и прав собственности может иметь прямое влияние на производство (например, через долгосрочные инвестиции или расширенный доступ к кредитам) или косвенное влияние за счет создания дорог и частных и государственных инвестиций в инфраструктуру, дополняющую производственную деятельность.

Верно и обратное: крупномасштабные инвестиции в общественную инфраструктуру, товары и услуги окажут незначительное влияние на экономический рост, когда и там, где значительная часть сельского населения подвержена ненадежному владению недвижимостью.Чтобы избежать таких ловушек, политические рекомендации включают оценку альтернативных проектов программ LTPR и процессов их реализации, а также обеспечение наличия дополнительных институтов для обеспечения справедливого и широкомасштабного экономического роста. В целом, влияние на экономический рост в сельском секторе будет больше там, где есть необходимые рыночные, финансовые и правовые институты. Широкие выгоды, скорее всего, будут материализованы, когда политика и программы, направленные на повышение гарантий владения и пользования, принесут пользу тем, кто в настоящее время имеет незащищенные права на землю.Ряд исследователей отметили, что расширение фермерской экономики может оказать сильное положительное влияние на общий экономический рост и продовольственную безопасность, поскольку ресурсы высвобождаются для содействия более ценной, сельской, несельскохозяйственной деятельности и развитию предприятий частного сектора в городах. особенно в странах, где сельскохозяйственный сектор по-прежнему является важным источником труда и доходов бедных (Diao et al., 2010; Gollin, 2010; Haggblade and Hazell, 1989).

Бьямугиша (1999) провел одно из немногих исследований на национальном уровне, изучающих влияние программы присвоения прав на экономический рост при одновременном контроле смешанных эффектов.Автор протестировал влияние программы правового титула на землю (см. Вставку E) на экономический рост, используя данные временных рядов из Таиланда и рассматривая реализацию программы правового титула как ключевую независимую переменную. Результаты показывают отрицательную корреляцию между правом собственности на землю и одновременным экономическим ростом в краткосрочной перспективе, но положительную корреляцию между ними в долгосрочной перспективе. Результаты также показывают положительную корреляцию между качеством услуг регистрации земли (измеряемой государственными расходами на регистрацию земли) и экономическим ростом.

Обычное землевладение

Есть веские основания полагать, что традиционные формы владения способствуют устойчивости общин и домохозяйств в странах Африки к югу от Сахары. Без какой-либо земельной собственности бедные общины и домохозяйства в меньшей степени способны выдерживать потрясения, связанные с потерей средств к существованию в формальной и неформальной экономике заработной платы, с помощью которой сельские домохозяйства увеличивают свои скромные доходы от сельского хозяйства. Коммунальные усадьбы — это средство инвестирования в жилье и животноводческие активы, которые представляют собой важные формы сбережений, особенно в периоды финансовых и экологических стрессов.Способность накапливать эти и другие активы и передавать их из поколения в поколение для многих бедных семей была бы ограничена, если бы землю можно было получить только путем покупки.

Но обычные права находятся под угрозой на большей части континента, отчасти из-за неоклассической экономической критики, которая считает их сдерживающим фактором для экономических инвестиций и роста, несмотря на значительные свидетельства того, что эта критика имеет небольшую эмпирическую основу. Традиционному землевладению также угрожают местные и международные интересы, которые захватывают землю для сельскохозяйственных и других проектов.Эти угрозы можно частично смягчить, если рассматривать традиционные механизмы землевладения как системы экономических, социальных и культурных прав, аналогичные тем, которые продвигаются современными международными конвенциями о правах.

Ключевые признаки обычного владения и пользования

Традиционные системы землевладения разделяют несколько принципов управления земельными ресурсами. Для целей настоящего обсуждения наиболее важной общей чертой является то, что право человека или семьи владеть землей и другими природными ресурсами в определенной области основывается на добросовестном членстве в социальном или политическом сообществе — этнической группе, клане или семье — который держит землю в общем доверии.После того как права домохозяйства и личности достигнуты, они обычно надежны и передаются по наследству. Право домохозяйства на землю для строительства жилья и растениеводства сопровождается правом использовать общие пастбища для выпаса скота и леса для производства древесины и недревесных продуктов леса. Традиционные системы землевладения обычно запрещают продажу земли, особенно членам, не входящим в группу, потому что продажа приведет к отчуждению земли из-под общественного контроля и собственности. Члены сообщества, не являющиеся коренными жителями, могут получить права на землю в результате брака с правообладателями-резидентами.

Структура прав

Обычные права обычно официально не регистрируются в официальных реестрах. В этом нет необходимости, поскольку местные традиционные и гражданские власти обычно являются эффективными хранилищами памяти о собственности. Продажа запрещена. Передача права собственности по наследству происходит нечасто, и только члены семьи, знакомые с сообществом и местными властями, могут наследовать землю. Другими словами, нет необходимости в письменных отчетах для подтверждения переводов ограниченному числу широко известных квалифицированных бенефициаров.

Традиционные системы землевладения доказали свою способность принимать фермеров, не принадлежащих к землевладельцам, хотя и на точных и ограниченных условиях. Обычные правообладатели обычно сдают землю в аренду или аренду внешним фермерам на краткосрочной и долгосрочной основе. Однако размещение лиц, не принадлежащих к землевладельцам, не дает санкций на продажу чужим лицам. Это уменьшило бы способность традиционной системы предоставлять землю членам общины как экономическое и социальное право в будущем.

Земля в Африке

Примерно 90 процентов земель в Африке к югу от Сахары, не предназначенных для национальных парков и заповедников, а также частных земель, управляются на основании обычного права владения. Несмотря на широкое распространение в качестве основного институционального механизма для обеспечения доступа к гарантированным правам на землю, обычное владение часто мало или слабо признается в статутном праве. Основное законное владение большинством территорий, управляемых в соответствии с обычными правилами, основано на различных формах государственной или государственной земли.Государственные земли являются основным источником земли, затронутым сделками при посредничестве государства или элиты по передаче прав на землю внешним инвесторам с небольшой компенсацией или без компенсации предыдущим традиционным держателям.

Более прозрачные, целенаправленные усилия по преобразованию обычных прав в права безусловного владения в рамках хорошей государственной политики, оправдываемые предполагаемыми выгодами для экономического роста и инвестиций, обычно встречают значительное сопротивление на местном уровне. Ярким примером является политика Ботсваны в отношении пастбищных угодий для племен, начатая в 1975 году.Эфиопия приступила к национальному процессу, возглавляемому региональными штатами, по сертификации прав на землю в сельских и городских районах из-за растущих проблем, связанных с земельными конфликтами, но продажа земли по-прежнему запрещена конституцией, и программа пользуется широкой общественной поддержкой. Колониальная и постколониальная земельная и сельскохозяйственная политика в целом рассматривали обычное владение как более низкое, чем частное, так называемое безусловное владение, а институты обычного владения в некоторых странах атрофировались, хотя площадь земель, находящихся в ведении общинного владения, оставалась более или менее постоянной. или в некоторых случаях — например, в Ботсване — увеличился с момента обретения независимости.

В Южной Африке 20-го века правовые ограничения на участие чернокожих фермеров в производстве для рынка (например, Закон о земле 1913 г.), создание сельских бантустанов или территорий только для чернокожих при апартеиде, а также растущий спрос со стороны шахт и других предприятий на низкую — наемный труд преобразовал коммунальные территории из мест основного домашнего производства в так называемые «трудовые резервы». В то время как сельскохозяйственное производство в коммунальных районах сегодня составляет скромную долю от общего дохода домохозяйства, коммунальные усадьбы по-прежнему имеют жизненно важное социальное и экономическое значение для людей с низкими доходами в Южной Африке и в регионе в целом.

В нестабильной экономической среде обычное право на землю оказалось для многих бедных людей одним из немногих надежных активов, над которыми они имеют надежный контроль, тем самым повышая их устойчивость к экономическим потрясениям и стрессовым факторам. Сельские земельные владения могут быть небольшими, пастбищные земли могут быть затоварены и деградированы, а фермерское хозяйство может быть недостаточно капитализированным, но обычное право на землю позволяет семье строить и содержать дом и заниматься, по крайней мере, ограниченным спектром продуктивных сельскохозяйственных работ. виды деятельности.Обычные права также гарантируют членство в большой семье — возможно, такой же бедной, но и в качестве источника жизненно важного социального капитала и взаимопомощи.

Земельные права остаются незащищенными

Двумя основными международными конвенциями, касающимися экономических, социальных и культурных прав, являются Всеобщая декларация прав человека и Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (CESCR). Статья 25 Всеобщей декларации признает ряд экономических и социальных прав под рубрикой права на достаточный жизненный уровень:

Каждый имеет право на уровень жизни, необходимый для здоровья и благополучия его самого и его семьи, включая питание, одежду, жилище, медицинское обслуживание, необходимые социальные услуги и право на безопасность в случае безработицы. болезнь, инвалидность, вдовство, старость или другой недостаток средств к существованию в обстоятельствах, не зависящих от него.

КЭСКП, ратифицированный Генеральной Ассамблеей Организации Объединенных Наций (ООН) в январе 1976 года, дает более четкое определение экономических, социальных и культурных прав, а также обязательств одобряющих государств соблюдать и продвигать их. Он защищает трудовые права, право на социальное обеспечение, право на семейную жизнь, право на здоровье и право на бесплатное образование. Особое значение для настоящего обсуждения имеет статья 11, которая подтверждает право на достаточный жизненный уровень:

Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого человека на достаточный уровень жизни для него самого и его семьи, включая достаточное питание, одежду и жилище, а также на непрерывное улучшение условий жизни.Государства-участники предпримут соответствующие шаги для обеспечения реализации этого права, признавая в этой связи существенную важность международного сотрудничества, основанного на свободном согласии.

Примечательно, что эта статья не содержит прямых положений о праве на землю. Критики отмечают, что реализация некоторых прав, закрепленных в пакте, таких как достаточное питание и жилище, во многих случаях зависит от наличия у соответствующих людей прав на землю и другие природные ресурсы.Земля является ключевым производственным активом, и для домашних хозяйств в сельских районах Африки, не имеющих гарантированных прав на землю, задачи производства достаточного питания и обеспечения жилья становятся неизмеримо более трудными.

В 1991 году Комиссия ООН по экономическим, социальным и культурным правам, имеющая 15-летний опыт в продвижении закрепленного за ней пакта, провела обзор прогресса, достигнутого в выполнении положений пакта, и впоследствии расширила определение некоторых из прав. Обсуждение права на достаточное жилище подчеркнуло, что важной характеристикой достаточного жилища является «юридическая гарантия владения»:

Правовое обеспечение владения.Владение принимает различные формы, включая аренду (общественное и частное) жилья, кооперативное жилье, аренду, владение собственником, временное жилье и неформальные поселения, включая занятие земли или собственности. Независимо от типа владения, все люди должны обладать определенной степенью гарантии владения, которая гарантирует правовую защиту от принудительного выселения, преследований и других угроз. Соответственно, государства-участники должны принять незамедлительные меры, направленные на предоставление юридических гарантий владения жильем тем лицам и домашним хозяйствам, которые в настоящее время лишены такой защиты, при искренних консультациях с затронутыми лицами и группами.

Тем не менее, хотя и признается важность «степени гарантии владения», включая владение, определяемое как «занятие земли или собственности», в добавлении недвусмысленно не говорится о праве на землю с гарантированным владением в качестве цели. Критики отмечают, что в добавлении основное внимание уделяется надлежащей правовой процедуре в процедурах выселения, а не обеспечению гарантий владения жильем как права. Взгляд Элизабет Викери и Анила Калхана:

В то время как в международных правовых документах не учитывается должным образом значительная роль, которую земля играет в международной системе прав человека, даже при кратком анализе становится ясно, что земля является фундаментальным элементом доступа к многочисленным международным правам человека.Там, где земельная политика осуществляется как правительственными, так и частными органами, может быть затронут ряд основных прав, даже если правительства действуют в значительной степени или участвуют в программах развития сельских районов, а государства должны учитывать и соблюдать свои международные обязательства в области прав человека.

Путь вперед

Я отмечал выше уязвимости, с которыми сталкиваются обладатели обычных прав из-за слабой конституционной и правовой защиты обычных прав во многих странах Африки к югу от Сахары.Колониальные державы имели тенденцию юридически объявлять всю землю государственной или государственной землей, позволяя обычным системам владения работать в областях, где коммерческие интересы были слабыми, и при условии произвольного преобразования прав на землю в коммерческие концессии, лесные резервы и безусловное владение, где им это было удобно. Постколониальные правительства имели тенденцию увековечивать этот подход.

Ботсвана выделяется как страна, которая восприняла обычное владение недвижимостью в качестве основного средства обеспечения надежных земельных прав своим гражданам вскоре после обретения независимости в 1966 году.Закон о земле племен 1968 года установил права на землю для всей Батсваны как право гражданства. Закон предусматривал, что земля под жилье и пахотные земли должны предоставляться бесплатно в районах проживания семьи и социальной (или племенной) принадлежности. Землевладельцы также имеют право пастись на общинных пастбищах в этих районах.

Закон возложил надзор за управлением земельными ресурсами на национальное правительство и передал управление земельными правами в ведение гражданских земельных советов, отстранив традиционные органы власти от их исторической роли в качестве землевладельцев.Помимо довольно ограниченной роли в разрешении земельных споров, вожди не имеют существенных обязанностей по вопросам, связанным с землевладением. За 45 лет, прошедших с момента принятия закона, правительство Ботсваны провело ряд главным образом административных реформ, которые дали правообладателям право преобразовывать свое владение в долгосрочную аренду и передавать эти права в субаренду другим лицам. Недавно были введены санкции в отношении рынков прав аренды, при условии проведения обзоров, которые защищают интересы сообщества в плане удовлетворения, насколько это возможно, обычных земельных требований будущих поколений членов сообщества.2]. Национальная земельная политика Кении 2009 года расширяет статутное признание и статус на обычное владение, равное тому, которое предоставляется в условиях безусловного владения и государственной собственности. Предлагаемая Национальная земельная политика Южного Судана, одобренная в феврале 2013 года советом министров страны, аналогичным образом предусматривает равное статутное признание обычного владения, владения без права собственности и земли, находящейся в собственности государства. Аналогичные законы приняли Мозамбик и Замбия.

Законодательное признание обычного владения недвижимостью может дать обычным правообладателям множество экономических и социальных преимуществ.Непосредственной выгодой будет возможность остановить растущее явление продажи или аренды государством земли, находящейся в ведении обычного землевладения, но принадлежащей государству, крупным внешним инвесторам. Этот быстрый рост «захвата земель» особенно серьезно отразился на мелких землевладельцах. Как законные владельцы общинных земель по закону, общины будут иметь право напрямую заключать сделки с землей, если они того пожелают, а доходы от аренды будут приносить пользу общественным фондам и учреждениям.

Законодательное признание общинных земель также позволило бы традиционным правообладателям сопротивляться постепенному преобразованию общинных ресурсов, используемых совместно, таких как пастбища и леса, в частные или государственные земли. Законодательное признание также имеет потенциальную выгоду, заключающуюся в том, что обычное управление землей входит в сферу действия положений гражданского законодательства, дающих женщинам равные права в вопросах владения, наследования и использования собственности.

Существует немало неофициальных свидетельств того, что бедные сельские и городские домохозяйства, имеющие доступ к обычным правам владения и пользования, лучше способны выдерживать экономические и экологические потрясения, которым особенно уязвимы бедные.Домохозяйства на юге Африки, которые содержат приусадебные участки в сельских общинных районах, одновременно отправляя рабочую силу на оплачиваемые рабочие места в городах, могут получать доходы из более разнообразных источников и изменять способ использования рабочей силы по мере того, как возможности в сельских и городских районах со временем увеличиваются и уменьшаются. В результате повышается экономическая устойчивость перед лицом множества неопределенностей, с которыми сталкиваются домохозяйства.

Для проверки этих аргументов необходимы эмпирические исследования. В той мере, в какой исследования подтверждают утверждение о том, что сохранение традиционных договоренностей способствует устойчивости и благополучию домохозяйств, политическая задача будет заключаться не столько в создании рыночных прав на землю, которых не существует, сколько в углублении прав, которые уже существуют.

Еда на вынос

• Неофициальные данные и убедительные аргументы предполагают, что обычные права на землю способствуют устойчивости домохозяйств.
• Поскольку обычное владение недвижимостью находится под угрозой в большей части Африки, для политиков, заинтересованных в повышении устойчивости, имеет смысл поддерживать такие механизмы владения и пользования — система «прав» является многообещающим средством для этого.
• Будет важно подтвердить анекдотический случай обычного владения недвижимостью с помощью эмпирических исследований.

Сноски

Женщины борются за права на землю

Фотография: Redux / Hollandse Hoogte / Arie Kievit

Фелитус Курес, вдова, живет в Капчорве, на северо-востоке Уганды. Смерть мужа оставила ее единоличную ответственность за их детей. Чтобы удовлетворить их потребности, она зависела от небольшого участка земли, который они с мужем обрабатывали вместе.Но всего через несколько месяцев после его похорон ее родственники без ее ведома продали землю ее мужа. «Мы поняли это только тогда, когда покупатель пришел выселить нас», — объясняет г-жа Курес. Она смогла снова использовать землю после того, как получила юридическую помощь с помощью Земельного альянса Уганды, группы гражданского общества, выступающей за права на землю.

Бедственное положение г-жи Курес — обычное дело в Африке, хотя ей повезло больше, чем большинству других женщин. Многие никогда не восстанавливают доступ или права на супружескую землю, утраченные после развода или смерти супруга.

Эксперты сообщают, что на долю женщин в Африке приходится 70 процентов производства продуктов питания. На них также приходится почти половина всего сельскохозяйственного труда и 80–90 процентов обработки, хранения и транспортировки пищевых продуктов, а также прополки и прополки.

Тем не менее, женщины часто не имеют прав на землю, отмечает Джоан Кагванджа, специалист по продовольственной безопасности из Альянса за зеленую революцию в Африке, неправительственной организации, которая работает с мелкими фермерами в целях повышения производительности сельского хозяйства. Земельные права обычно принадлежат мужчинам или родственным группам, контролируемым мужчинами, а женщины имеют доступ в основном через родственников-мужчин, обычно отца или мужа.Даже в этом случае женщины обычно обязаны передавать выручку от любой продажи на ферме мужчине и мало влияют на то, как эти доходы используются.

Более того, такой ограниченный доступ очень ненадежен и может быть быстро потерян. Одно исследование показало, что в Замбии более трети вдов потеряли доступ к семейной земле после смерти их мужей. «Именно эта зависимость от мужчин делает уязвимыми многие африканские женщины», — сказала г-жа Кагванджа Africa Renewal .

Распространение ВИЧ / СПИДа и стигма, связанная с этим заболеванием, только ухудшили права женщин на землю.Вдов мужчин, умерших от этой болезни, часто обвиняли в том, что они принесли болезнь в семью, что, возможно, привело к конфискации их земли и другого имущества.

В ответ активисты борются за введение или усиление законов, призванных предоставить женщинам более безопасный доступ к земле, и борются с социальными нормами и практикой, которые им мешают. Несмотря на множество препятствий, они кое-где продвигаются вперед.

Историческое наследие

Исследователи из Международного исследовательского института продовольственной политики (IFPRI), базирующегося в Вашингтоне, округ Колумбия, отмечают, что маргинальный характер земельных прав женщин является исторической проблемой в Африке.До колониального правления владение землей и доступ к ней принимали различные формы, но в основном принадлежали родословным, кланам и семьям, а лидеры-мужчины осуществляли повседневный контроль. Члены определенной линии или клана будут добиваться прав на использование земли у этих общин или семейных лидеров.

За исключением нескольких общин, где наследование передавалось по наследству матери, права на землю обычно передавались по наследству только сыновьям. Женщины редко имели полные права на землю. Их рассматривали как вторичных заявителей через родственников-мужчин.

Бенджамин Казинс, аграрный специалист, преподающий в Южноафриканском университете Западного Кейпа, отмечает, что исторически женщины пользовались традиционной защитой, которая обеспечивала постоянный доступ даже после разлуки, развода или вдовства. Существуют также традиционные средства арбитража, к которым женщины могут обращаться, если доступ оспаривается.

Но колониальное правление привело к введению западных систем землевладения. В Восточной и Южной Африке большое количество белых поселенцев поощряло приватизацию и подразделение земли, находящейся в собственности на правах собственности.В Западной Африке большая часть земли была оставлена ​​под общинные формы собственности, которыми управляли традиционные лидеры.

После обретения независимости некоторые новые правительства, такие как Танзания, Мозамбик и Бенин, провозгласили государственную собственность на всю землю. В Кении и Южной Африке частная собственность существовала наряду с родовой или клановой собственностью. В Нигерии клановая и родовая собственность сосуществовала как с государственной, так и с частной собственностью, особенно в городских районах.

За прошедшие годы быстрый рост населения привел к чрезмерному использованию земель и истощению почв.Это сделало плодородные земли более ценными и усилило конкуренцию за контроль над ними. Такое давление, наряду с изменениями в семейных структурах и клановых отношениях, подорвало традиционные социальные гарантии, которые обеспечивали доступ женщин. Таким образом, хотя многие земельные споры в Африке до сих пор формально регулируются обычным правом, отмечает г-н Казинс, «многие меры защиты женщин не были должным образом реализованы» в современной жизни. Более того, он сказал Africa Renewal , что сегодня существует множество ситуаций, таких как сожительство без брака, к которым традиционные нормы не применимы.Следовательно, «многие женщины потеряли доступ к земле».

Многие африканские страны сегодня признают как «традиционные» правила владения землей, так и статутные законы западного типа. В Нигерии государство перешло в собственность всей земли после обретения независимости в 1960 году. Хотя это ослабило традиционное землевладение, традиционные законы все же признавались правительством в областях давно установившейся клановой и наследственной собственности. Признание исламского права в северных штатах Нигерии еще больше осложнило ситуацию.

Фотография: МООНЛ / Кристофер Хервиг

Право собственности на землю

Одно из решений, которое первоначально предлагали западные эксперты по развитию для преодоления недостатков обычного права, заключалось в предоставлении права собственности на землю физическим лицам. Эстер Мванги, исследователь прав на землю из Гарвардского университета, отмечает, что правительства в Восточной и Южной Африке следовали курсу оформления прав собственности на землю, чтобы гарантировать, что люди имеют законную власть над своей землей.Ожидалось, что эта политика поможет женщинам получить законные права на собственность, которой они владеют или унаследовали.

«В тех областях, где я работала, процесс приватизации фактически лишил женщин доступа», — сказала г-жа Мванги Africa Renewal . Во время операций по оформлению титулов в документах в основном указывали свои имена мужчины, потому что они считались «главами домохозяйств». Вдовам, которым посчастливилось получить землю, были выделены самые маленькие участки.

Активисты по защите прав на землю предполагают, что один из способов предоставить женщинам гарантированный доступ к земле — это разделить формальное владение землей и возможность ее использования.Таким образом, хотя земля может быть зарегистрирована на имя мужчины, ему будет запрещено продавать ее без согласия своей жены или жен или других наследников. В Гане действует «закон об ответственности главы семьи», который призван гарантировать, что \ семейное имущество не может быть продано без информирования других лиц, их согласия или извлечения выгоды из доходов.

«Другой альтернативой было бы размещение земли на имя семей или включение имен мужчин и женщин в свидетельство», — предлагает г-жа.Мванги. «Там, где ресурсы, такие как вода, канализация и пастбища, должны совместно использоваться совместно, тогда целые общины могут быть определены как владельцы земли, при этом каждый имеет равный доступ».

Сопротивление реформам

Но такие идеи легче предложить, чем реализовать. Активисты, выступающие за права женщин на землю, пытались добиться принятия законов во многих странах, но результаты были неоднозначными. В Уганде, где Земельный альянс Уганды очень активно лоббировал включение мужчин и женщин в документы о праве собственности в качестве совладельцев, законопроект неоднократно попадал в парламент и каждый раз терпел неудачу.

Там, где приняты прогрессивные законы, не всегда становится легче. В Мозамбике группы гражданского общества получили в 1997 году закон, дающий женщинам право на гарантированный доступ к земле и собственности. «Мы рассматривали земельный закон как победу», — заявила репортеру Лорена Магане из Сельской ассоциации взаимопомощи. Но Рэйчел Уотерхаус, редактор отчета по гендерным вопросам и землепользованию в Мозамбике, говорит, что, хотя закон был хорош в теории, его реализация оказалась сложной, потому что традиционные суды, которыми пользуется большинство сельских женщин, по-прежнему считают мужчину главой семьи и, следовательно, законная власть над землей.

В Гане Закон о правопреемстве между штатами 1985 года и Закон об ответственности домашних хозяйств были предназначены для обеспечения большей безопасности вдов и детей. Если мужчина умер без завещания, закон о наследовании постановил, что его имущество будет поровну разделено и распределено между его вдовой, детьми и другими членами большой семьи. Тем не менее, исследование Продовольственной и сельскохозяйственной организации ООН (ФАО) в регионе Вольта Ганы показало, что немногие женщины знали о любом из этих законов и что обычная практика по-прежнему определяла наследование.В результате многие женщины остались без доступа к земле после смерти их партнера.

Разменные учреждения

По мнению г-жи Кагванджа, женщинам нужно, чтобы их основные права были закреплены в конституциях, а равные права владения собственностью были четко оговорены в законе. Там, где это уже было сделано, необходимо привести все законы о наследовании и земле в соответствие с конституцией, чтобы они говорили то же самое. Кроме того, правовые учреждения, отвечающие за выполнение земельного законодательства, должны действовать справедливо, быть дружелюбными по отношению к женщинам и распространять свое влияние на сельскую местность.

«В настоящее время, — говорит она, — у нас очень централизованные учреждения. Более того, именно мужчины отвечают за системы разрешения споров, а судебные системы очень дороги и устрашающи ».

В частности, необходимо переосмыслить традиционные системы землевладения, — говорит она. Местные вожди, уполномоченные выделять землю, обычно передают ее мужчинам. «Как вы демократизируете системы распределения земли?» — спрашивает г-жа Кагванджа. «Разрабатываете ли вы новые местные земельные советы, где вы избираете членов земельного совета и настаиваете на требовании гендерного равенства, как это имеет место в Танзании и Уганде? Или вы демократизируете старую систему? Это некоторые из вопросов, на которые нам нужно ответить.”

Борьба с негативными нормами

Более широкие культурные изменения также жизненно важны, — говорит г-жа Мванги. Те, кто принимает решение о выделении земли, имеют особое культурное представление о роли женщин.

Она провела некоторое время, разговаривая с мужчинами и женщинами о совместном владении землей. «Я думаю, что мужчины не готовы», — замечает г-жа Мванги. «Они не очень понимают, что женщины могут принимать решения, когда дело касается земли». «Это парадокс», — добавляет она. «Женский труд является ключом к производительности, но эта земля буквально недоступна для женщин.”

Мистер Казинс соглашается. «Чтобы решить проблему прав на землю, вам необходимо решить проблему неравенства властных отношений в семьях. Если вы не измените властные отношения, юридическое определение того, кто имеет права, может не иметь большого значения », — говорит он.

Положительные изменения

Однако есть и положительные достижения. В Свазиленде женщины не могут владеть землей, поскольку по закону они считаются несовершеннолетними. Тем не менее, некоторые ВИЧ-инфицированные женщины, потерявшие доступ к земле после смерти своих мужей, смогли договориться с женщиной-вождем, чтобы убедить других вождей дать вдовам землю, которую они могли бы использовать для обеспечения своих средств к существованию.

В Кении вмешиваются общественные организации и другие группы, обеспечивающие уход на дому за людьми, живущими с ВИЧ / СПИДом. Когда они сталкиваются с захватом собственности, они ведут переговоры, в основном с членами семьи мужского пола, о том, чтобы женщины и девочки сохранили доступ к земле и собственности.

В Руанде в 1999 году правительство приняло закон, дающий женщинам права наследования, равные правам мужчин, отменяя традиционные нормы, согласно которым наследовать могли только дети мужского пола. Это позволило вдовам и женщинам-сиротам в результате геноцида 1994 года получить землю.

В настоящее время агентства ООН, такие как ФАО, «ООН-женщины» и Фонд развития ООН, работают с неправительственными организациями, чтобы повысить осведомленность женщин об их правах и поддержать усилия по закреплению равенства доступа в национальном законодательстве.

Программа ООН-женщины в Африке для сельских женщин включает несколько основных элементов, с помощью которых можно усилить роль женщин в преобразовании сельского хозяйства. Он считает, что справедливое распределение земли имеет решающее значение для такой трансформации. Одна из его стратегий заключается в «укреплении потенциала министерств сельского хозяйства для определения приоритетности поддержки женских систем производства продуктов питания в их механизмах планирования и распределения ресурсов.”

Одно из ключевых посланий структуры «ООН-женщины» звучит так: «Сельские женщины играют ключевую роль в производстве продуктов питания и обеспечении продовольственной безопасности в Африке». Агентство ООН призывает правительства, партнеров по развитию и частный сектор расширять права женщин на землю, утверждая, что «если это приносит пользу сельским женщинам, вы можете назвать это развитием».

Название земли: Понимание прав на недвижимое и личное имущество

[Примечание редактора Закона о фермах: следующая часть находится в черновом варианте, ожидающем экспертной оценки, и написана как часть серии Закон о фермах: владение, управление и передача прав на фермы , спонсируемый Проектом № 583400 Трастового фонда Северной Каролины. -10363.Комментарии на [email protected] приветствуются.]

Введение

Важное значение для принятия решений относительно ваших ресурсов для работы фермы, управления лесным хозяйством и планирования передачи наследия является понимание характера и объема ваших прав собственности на землю и вещи, доступные вам для использования в личных и деловых целях. Термин титул описывает объем владения частной собственностью, и то, как один человек имеет право собственности на собственность, влияет на гибкость ее управления и использования.Право собственности определяет, может ли собственность служить залогом для ссуды, может ли она быть сдана в аренду другим лицам, продана с целью получения прибыли или подарена для благотворительности или поддержки, а также создана или завещана для продолжения семейного богатства и наследства. Право собственности также является вашим отношением к стоимости собственности и, следовательно, стимулом к ​​сохранению и защите этой ценности. В некотором смысле титул также описывает вашу ответственность по обязательствам, которые он несет в своих отношениях с общественностью в целом, потому что, когда люди получают травмы от вашей собственности или на вашей собственности, ваш титул может определять вашу ответственность за их травмы.

Иногда право собственности легко распознать, как, например, когда земля приобретается при традиционном закрытии сделки с недвижимостью, обеспеченной страхованием правового титула. Однако иногда, особенно в отношении некоторого унаследованного или подаренного имущества, определение права собственности требует тщательного изучения публичных документов и может быть доказано в суде.

В нижеследующем описании обсуждаются самые основы того, как собственность классифицируется и как удерживается титул (право собственности) на собственность, а также законные права распоряжения, связанные с этой собственностью.В первую очередь речь идет о праве собственности на недвижимое имущество, переданном наследникам по наследству.

Классификация имущества

Имущество делится на два класса: недвижимое имущество и личное имущество. Правовая природа собственности определяет множество юридических прав и обязанностей, в частности, как предъявлять претензии на ее владение и использование. Независимо от того, является ли объект недвижимым имуществом или личным имуществом, определяется, требуется ли для передачи этого имущества письменная документация.Кроме того, знание того, является ли предмет личной собственности приспособлением к земле, определяет способ его передачи (т.е.как часть земли). В соответствии с законами о наследовании по закону права на недвижимое и движимое имущество распределяются по-разному. Наконец, классификация объекта собственности как недвижимого или личного может иметь последствия для экологической ответственности землевладельца по сравнению с другой стороной, которая могла нанести экологический ущерб земле.

Недвижимость состоит из земли, воздушного пространства над поверхностью и недр (на латыни: cujus est solum, ejus est usque ad coelum et ad inferos [чья почва, его даже до небес и на глубину внизу].Право собственности на недвижимое имущество включает в себя множество интересов, связанных с поверхностью земли, включая права на использование воды (прибрежные права), права на заготовку древесины на корню, аренду на использование и владение, а также права на сервитут в воздухе, на поверхности и под землей, все из которых могут быть отделены (т.е. могут быть проданы отдельно от самой земли кому-либо, кроме правообладателя).

Всех студентов-юристов-первокурсников учат аналогии с тем, что право собственности на земельный участок похоже на связку палок, причем каждая палка представляет собой отдельное и делимое право, в соответствии с которым каждое может быть передано целиком или частично, чтобы присоединиться к связке палок. представляющий право собственности на другой участок.Говорят, что права на недвижимость «управляются с землей» безразлично к тому, кто владеет титулом в любой момент времени, если только это не является квалификацией передачи. Рассмотрим эту иллюстрацию:

Тракт А принадлежит Фрэнку, который приобрел его у Честера. В то время, когда право собственности было передано от Честера Фрэнку, Трактат А сохранил весь свой пакет прав. После покупки к Фрэнку подходит Двизл, владелец соседнего тракта B, которому нужно пересечь тракт A, чтобы добраться до полосы отвода.Одно из прав собственности Фрэнка (одна из его «палок») — это «право единоличного владения». Если он предоставляет Двизлу сервитут для пересечения его земли, указанное право прекращается и — по крайней мере, в отношении полосы земли под сервитутом — теперь делится с трактом B. когда Двизл передает тракт B другому), оторванное право останется с трактом B, даже когда Двизл позже продаст тракт B Ральфу. Когда Ральф покупает тракт B, он теперь содержит общую палку с трактом A, право пересечь тракт A, чтобы добраться до полосы отчуждения.

Если предоставление сервитута тракту B зависело от владения Двизлом участком B, то совместное право единоличного владения полностью перешло бы к тракту А после продажи Двизла Ральфу.

Право собственности также включает в себя множество обособленных долей в недрах, включая грунтовые воды и полезные ископаемые, такие как нефть и газ, которые могут быть дополнительно разделены в соответствии с пластами в недрах (т.е. один может приобретать права на полезные ископаемые на глубине 100 футов, другой может приобретать права на полезные ископаемые на глубине 200 футов).Что касается неба, теоретически право владения безгранично, хотя оно может быть нарушено в соответствии с правилами коммерческой авиации, а ограничения на зонирование поверхности могут ограничивать высоту строений, построенных на поверхности.

Недвижимость также включает сооружения, возведенные на земле, такие как дома, заборы, сараи и амбары, а также другие улучшения, которые в противном случае не подлежат передаче в их полезном состоянии после того, как они были удалены с земли. Обратите внимание, что для некоторых улучшений в использовании земли, хотя они и закреплены на месте, чтобы принять характер приспособлений, такие предметы могут считаться личной собственностью, особенно если об этом заявлено в контракте.Часто, когда земля арендуется владельцем коммерческому арендатору, включая фермера, улучшения, закрепленные на земле, хотя и считаются недвижимым имуществом, обычно могут быть удалены как «торговые объекты» уходящим арендатором.

То, как человек владеет недвижимым имуществом, по закону называется арендой, от латинского слова tenir, «владеть». Степень владения одним из них называется поместьем, от старофранцузского estat , что характеризует место относительно других. Ваша аренда — это то, как вы в настоящее время владеете или владеете собственностью, а ваше имущество описывает ваши права аренды по сравнению с правами других лиц, если таковые имеются, независимо от того, находятся ли они в то же время, что и вы, или, как известно, будут удерживаться в более позднее время.

Личное имущество — это все, что не является недвижимым имуществом, например, наличные деньги, сельскохозяйственное оборудование и инструменты, домашний скот, питомник, пиломатериалы и предметы домашнего обихода, такие как автомобили, ювелирные изделия, банковские счета, акции и облигации. Личная собственность — это то, что можно перевозить, и, вкратце, почти все, что не является землей (если не закреплено, как описано выше). Личное имущество можно разделить на материальное и нематериальное. Материальная собственность имеет ценность в своей физической форме, такой как золотой слиток, корова, трактор или ружье.Нематериальное имущество — это имущество, внутреннюю стоимость которого вы не можете физически коснуться, но оно может быть представлено какой-либо формой документации, такой как договорное право на получение дохода, владение долей в хозяйственном предприятии (т. Е. Долей акций компании) или владение товарный знак или патент.

Документы о праве собственности на недвижимое имущество

Порядок приобретения, владения и распоряжения собственностью зависит от ее классификации. Для недвижимого имущества , как предварительный вопрос, нельзя устно передать правовой титул или юридически закрепленный интерес недвижимого имущества.Все юридически обязательные передачи прав на недвижимость должны быть подтверждены в письменной форме в соответствии со Статутом Северной Каролины о мошенничестве [10]. Статут о мошенничестве — это относительно древняя концепция общего права, принятая в Англии в 1677 году, чтобы гарантировать, что суд не может лишить человека права собственности на землю на основании ложных устных показаний, и долгое время служил практической цели устранения ложных требований [11]. ] Точно так же никто не может в устной форме дать имеющее исковую силу обещание передать право собственности на землю в какой-то момент в будущем.Любой договор купли-продажи недвижимости — т.е. обещание передать право собственности в будущем — должен быть заключен в письменной форме [12]. Обещания членов семьи, что «однажды эта земля будет вашей», являются простыми сантиментами и, если за ними не последует фактическая передача в будущем, не имеют юридической силы и не имеют силы. Например, если родитель устно обещает передать землю ребенку, за исключением случаев, когда это делается посредством письменного и имеющего юридическую силу контракта (или письменного документа, который суд будет исполнять в качестве контракта) или акта, такого устного обещания будет недостаточно для подтверждения требование права собственности со стороны ребенка, если родитель передумает.Закон о мошенничестве также требует письменной формы, подтверждающей отсутствие права собственности на землю , использование прав на землю, включая права прибрежных территорий, сервитуты, аренду на срок более трех лет, право на заготовку древесины и варианты покупки земли или любых процентов на нее по цене дата в будущем. [13] (Хотя никакое право на недвижимое имущество не может быть передано без письменного документа, обратите внимание, что по общему праву определенные права на недвижимое имущество могут быть утрачены (то есть приобретены другим лицом) без письменного подтверждения при наличии определенных фактов и обстоятельств — время и открытая занятость являются факторами — что должно быть доказано в суде; это известно как враждебное владение (), или «права скваттера» на простом языке).

Передача в подарок или продажа . Право собственности или титул на недвижимое имущество передается в течение жизни владельца на основании акта (т. Е. Письменной формы) в надлежащей форме, как это предписано законом штата [14]. Документ требуется независимо от того, передает ли владелец право собственности путем продажи или дарения (т. Е. Не получает компенсации). Документы на недвижимое имущество всегда должны регистрироваться в округе, где расположена земля, чтобы предъявить претензию выше всех остальных. Документ о праве собственности или праве собственности регистрируется в окружном реестре (иногда в Регистраторе) документов, в которых находится земля.Если участок земли делится пополам линией графства, документ, подтверждающий право собственности или другой интерес, должен быть зарегистрирован в обоих округах. [15] Основная цель регистрации документов о передаче состоит в том, чтобы защитить эти права относительно других требований в той же собственности и предоставить публичный отчет для окончательного установления таких требований. Фактически, в соответствии с приведенной выше иллюстрацией отдельных прав собственности, окончательно устанавливая, какие палки на самом деле находятся в связке. В современную эпоху все 100 округов Северной Каролины имеют оцифрованную регистрацию документов и возможность поиска в Интернете до определенной даты, в зависимости от округа.

Передача по завещанию (по завещанию) . После смерти собственника его или ее интерес в недвижимом имуществе немедленно переходит к его или ее наследникам (завещание) или наследникам (завещание) по закону [16]. Такие переводы в нерабочее время не часто приводят к возникновению зарегистрированного документа в цепочке правового титула на участок недвижимого имущества. Когда владелец недвижимости исполнил действующее завещание до своей смерти, его интересы немедленно переходят по завещанию к одному или нескольким наследникам, названным индивидуально («моей дочери Джилл») или определенным классом (т.е. «Детям моим»). Когда право собственности передается по завещанию, акт передачи редко оформляется, хотя исполнитель может записать «реферат завещания» в реестр документов округа, чтобы указать распределение правового титула и отметить его в цепочке правового титула для этого земельного участка недвижимого имущества. Хотя это и не требуется для передачи правового титула, исполнитель может также оформить «исполнительный акт», подтверждающий передачу правового титула наследникам. В большинстве случаев при определении правового титула на унаследованное недвижимое имущество необходимо найти завещание в отделе имения канцелярии окружного суда, где завещание было передано в процесс завещания.Проверка завещания подтверждает, кто являются наследниками и, следовательно, кто теперь имеет титул. Иногда в завещании может быть указано имущество специально для исполнителя в сочетании с правом продажи, который затем может продать имущество и разделить выручку. В завещании может быть определено завещание выручки от продажи наследникам, или выручка распределяется между наследниками как личная собственность остаточного имущества.

Передача по наследству. Если завещания не существует или оно не может быть найдено или по какой-либо причине не допускается к завещанию, имущественные интересы (и права собственности) на недвижимое имущество переходят к наследникам по завещанию в соответствии с Законом Северной Каролины о правопреемстве.[17] В этом законе предусмотрены различные формулы для наследования правового титула на собственность по ее классам (т.е. реальным или личным) в зависимости от продолжительности жизни супруга и различных классов прямых и боковых потомков. Определение правового титула на недвижимое имущество, которое было передано по завещанию, может быть проблемой, если не было возбуждено производство по делу о завещании и имущество было назначено секретарем суда.

Доказательства и документы о владении личным имуществом

Документирование личного имущества осуществляется по закону, документированию сделки или по прихоти.Помимо правового титула на личное имущество, требуемое по закону, например на внедорожник или передвижной дом, большая часть документов о праве собственности на личное имущество оформляется в виде квитанции при покупке собственности. Когда передается в дар личное имущество, лучше всего составить «купчую», даже если деньги не переходят из рук в руки, просто для того, чтобы предоставить некоторые доказательства права собственности на получателя (т. Е. Доказательства того, что первоначальный владелец намеревался передать имущество получателю). получатель). Иск о требовании (тайного) права собственности на предмет личной собственности разрешен декларативным судебным действием на справедливой основе.

Перевод по завещанию. В Северной Каролине право собственности на личную собственность — если она была приобретена после смерти предыдущего владельца — немедленно переходит к наследникам по закону при условии назначения исполнителя имущества. Затем исполнитель (также называемый «личным представителем») становится законным владельцем и владельцем личной собственности до тех пор, пока активы не будут распределены через процесс завещания [18]. Если материальная или нематериальная личная собственность была конкретно завещана в завещании физическому лицу, это лицо получит распределение, заверенное секретарю (и, следовательно, общественности в целом) исполнителем наследства.В отношении унаследованной личной собственности владение часто описывается по классам, например: «Я завещаю все свое личное имущество своему супругу» или «Я завещаю все свое сельскохозяйственное оборудование своему сыну». Когда материальное и нематериальное имущество передается по наследству классу наследников (то есть одному или нескольким лицам), которые будут участвовать в конкретном объекте собственности. Нематериальное имущество, такое как акции, облигации, права на получение дохода, в конечном итоге может быть преобразовано в взаимозаменяемое имущество (то есть денежные средства), которое просто делится между наследниками.Для материальных ценностей необходимо какое-то соглашение о распределении почтовых услуг, которое иногда может быть затруднено между наследниками. Запись о передаче наследственного имущества по завещанию — то есть завещание под надзором суда или урегулирование без завещания наследства умершего — будет указывать и служить доказательством права собственности на этот объект.

Передача по наследству. Для материального личного имущества, приобретенного у наследника, оставшегося по завещанию, чье «распределение» имущества не контролировалось судом, может отсутствовать запись о праве собственности, и право собственности будет труднее определить в случае, если два человека претендуют на один и тот же предмет.В этом случае старая поговорка о том, что «владение составляет девять десятых закона», не слишком далека от истины, но обычно личная собственность идентифицируется владельцу того места, где она находится. Без достаточной документации, действующей на первый взгляд, для подтверждения права собственности на имущество, находящееся во владении другого лица, требуется определенная дополнительная документация и другие доказательства. Право собственности как на материальную, так и на нематериальную личную собственность может быть подтверждено титулами на автомобили, квитанциями, контрактами, счетами купли-продажи, банковскими записями, сертификатами акций и т. Д.Без этих документов может быть трудно доказать право собственности на личное имущество, если оно находится во владении другого. Во многих случаях, особенно в отношении материальных ценностей, владение личным имуществом может считаться доказательством права собственности или, по крайней мере, затрудняет опровержение права собственности другим лицом, претендующим на эту собственность.

Как называется недвижимое имущество

Следующее обсуждение касается статуса и прав, связанных с различными формами титула на недвижимое имущество.

Единоличное владение. Единоличное владение — это простейшая форма владения недвижимостью, при которой одно лицо имеет все настоящие и будущие полномочия использовать, контролировать, продавать или иным образом распоряжаться недвижимостью. Если вы единственный владелец, вы можете передать все имущество путем продажи, подарка или в соответствии с условиями вашего завещания. Вы также можете полностью вложить свои интересы в траст. Как отмечалось выше, вы можете разделить и продать различные имущественные права собственности третьим лицам — при условии, что такие права принадлежали вашему набору клюшек, — например, право на использование поверхности (например,г. земледелие), право черпать воду, право пересекать поверхность земли и право заготавливать древесину. Однако помните, что даже единственный владелец обладает только теми правами, которые были переданы предыдущему владельцу на момент передачи недвижимости, если только он не приобрел их повторно. Рассмотрим следующий пример:

Джордж как праводатель передает право собственности на участок недвижимости («ферму») своему соседу Джону. Джордж приобрел землю у своего отца Пола. Прежде чем Пол передал ферму Джорджу, он передал исключительное право на заготовку древесины с земли другому соседу, Ринго.«Связка прутьев» Джорджа, а именно его право заготавливать лес на участке, было скомпрометировано уже после получения им права собственности на ферму.

Теперь предположим, что передача Полом прав на древесину (включая доступ к рубке) была ограничена по времени тремя годами с даты передачи, и Ринго не может воспользоваться этим правом или действовать в соответствии с этим правом в течение трех лет. По истечении трех лет эта «палка» возвращается в пакет прав Джона.

Последовательные интересы: The Life Estate . Концепция последовательных интересов описывает титул, принадлежащий серии, когда право собственности одного лица начинается с прекращения владения предыдущим владельцем. Такие права (т. Е. Владение) никогда не осуществляются одновременно. Концепция последовательных интересов в общем праве отличается от наследования правового титула после смерти предыдущего владельца, где такое правопреемство должно быть установлено завещательным актом или законом, основанным на кровном родстве. Последовательные интересы — это серия интересов, которые создаются в один момент и, как известно, в этот момент возникают в определенный момент.Доля «правопреемника», называемая остаточным лицом, предоставляется в момент создания следующей (оставшейся) доли; поскольку смерть неизбежна, первый владелец умрет, а остальные собственнические интересы возникнут немедленно. Наиболее распространенное выражение этой концепции известно как «поместье жизни».

Пожизненное имущество — это передача правового титула на недвижимое имущество лицу, право собственности которого вступает в силу после смерти лица, предоставившего право. Того, кто создает пожизненное поместье, называют пожизненным арендатором.Пожизненный арендатор имеет право владеть и использовать имущество для своей жизни или (реже) для жизни другого указанного лица. Имущество пожизненного арендатора прекращается после смерти этого лица, после чего право владения переходит к лицу, которое является получателем имущества. Этот человек (или несколько) и есть «оставшийся человек». Пожизненное имущество обычно создается в данный момент на основании документа, когда лицо, предоставляющее право (часто родитель или родители) выдает документ другому лицу (то есть ребенку или детям) на языке «в зависимости от жизненного имущества, сохраняемого Праводателем в настоящем документе».«Запись документа указывает на то, что в определенный момент в будущем Грантополучатель получит полное право собственности на собственность, поскольку смерть Концедента является биологической и юридической достоверностью. Такая передача не может быть отменена без повторной передачи (или присоединения к передаче другому лицу) Получателем гранта. Проценты, принадлежащие остающемуся жителю, не являются наследством, и на переход владения остающегося жильца никоим образом не влияет завещание пожизненного арендатора или законы распределения наследства. Рассмотрим этот сценарий:

Кевин, владелец тракта А, оформляет договор в качестве Грантополучателя по отношению к своему другу Питеру в качестве Грантополучателя.В документе Кевин пишет: «Правообладатель передает Грантополучателю свою долю в Урочище А, при условии пожизненного имущества в Правообладателе (или в пользу Праводателя, или при условии, что Правообладатель пожизненно)». Этот документ после записи имеет немедленный эффект передачи оставшейся доли в Питере, чей собственнический интерес перейдет сразу же после смерти Кевина.

Пожизненное поместье также может быть создано по наследству, но в силу языка в завещании. Завещатель (то есть тот, кто умер по завещанию) мог оформить договор недвижимого имущества, чтобы создать пожизненную аренду для наследника, с другим в качестве оставшегося лица.Например, наследодатель может написать: «Я, Джордж, изобретаю свою ферму (адекватно описанную) моему сыну Джеймсу на всю его жизнь, а затем его сыну Джону». В результате, когда Джордж умрет, Джеймс унаследует пожизненный интерес к ферме, а когда Джеймс умрет, Джон получит ферму сразу. Как только Джордж умрет, и при отсутствии согласия Джона в противном случае, он обязательно получит право собственности на ферму в какой-то момент в ближайшем или отдаленном будущем. Конечно, ни Джеймс, ни Джон не защищены, пока жив Джордж, потому что, пока жив Джордж, его воля не имеет юридической силы для передачи собственности любого рода.

Обычно пожизненный арендатор имеет следующие права и обязанности, если только документ, создающий пожизненное наследство, не свидетельствует об обратном намерении.

• Пожизненный арендатор может продать только свою долю в собственности. Покупатель приобретает только право на использование и владение недвижимостью в течение всей жизни продавца или другого пожизненного арендатора, указанного в первоначальном акте.

• Пожизненный арендатор имеет право сажать, собирать урожай и продавать однолетние культуры. Пожизненный арендатор не имеет права открывать новые шахты или карьеры, но может получать их доходы и прибыль.

• Пожизненный арендатор имеет право рубить и использовать разумное количество древесины, необходимой для топлива или ремонта зданий, заборов и т.п. Однако пожизненный арендатор не может рубить лес на земле только для его собственной выгоды, ограничен и часто требует согласия остальных. Нередки споры по поводу древесины, связанные с недвижимым имуществом, когда родители могут захотеть рубить древесину для получения дохода, но дети хотят сохранить ее для своих собственных доходов позже.

• При отсутствии соглашения об обратном, если собственность приносит доход, ренту или прибыль, например, ферма или коммерческое здание, пожизненный арендатор может получать ренту и прибыль от собственности.

• Пожизненный арендатор несет ответственность за уход за собственностью и за выполнение обычных ремонтов, а также должен платить налоги на недвижимость и местные взносы. Если имущество заложено, когда речь идет о пожизненном арендаторе, пожизненный арендатор несет ответственность за уплату годовых процентов по долгу, но не по основной сумме.

• Для передачи права собственности на землю — полного владения долями в земле — договор должен подписать как пожизненный арендатор, так и все остальные.

• Пожизненный арендатор не может завещать имущество по завещанию.

Примером слов в завещании или действии, которые создают пожизненное имущество, может быть «для моей жены до тех пор, пока она жива, остальное — для моего племянника Джеймса». Жена имеет право владеть и пользоваться имуществом в течение всей своей жизни, и после ее смерти собственность переходит к Джейн как единственному владельцу.

Хотя создать пожизненное имение легко, его нельзя отменить без согласия (новым актом) остальных людей.Кроме того, это по-прежнему является частью вашего налогооблагаемого имущества для целей федерального налога на имущество.

Совместные интересы

Если вы унаследовали недвижимость вместе со своими братьями и сестрами или другими лицами, вы одновременно владеете долей в этой собственности вместе с другими. Совместное владение означает, что ваши права и права других владельцев действуют одновременно. Ваши права на собственность зависят от формы совместной собственности, а зачастую и от того, как она была приобретена. Совместное владение недвижимостью принимает одну из трех основных форм: общая аренда, совместная аренда с правом наследования или аренда целиком.Только совместное владение недвижимостью разрешает переход вашего интереса в собственность в соответствии с условиями вашего завещания.

Общая аренда. Совместная аренда означает, что два или более человека владеют неделимой долей в одной и той же части собственности. Это, вероятно, самая распространенная форма собственности на землю, унаследованную в семьях с более чем одним ребенком. Например, если трое детей унаследовали собственность от одного из родителей, «чтобы делиться и делиться одинаково», они владеют имуществом на равных правах как общие арендаторы, каждый из них владеет неразделенной одной третью доли во всем имуществе, а не определенной его частью.Каждый совладелец имеет право использовать и владеть всей собственностью, но каждый совладелец не может исключать другого совладельца.

Ни один из владельцев, находящихся в совместной аренде, не может предпринимать какие-либо действия в отношении всего имущества без письменного разрешения других. Соглашение всех трех необходимо для продажи, аренды, дарения или ипотеки. При отсутствии соглашения об ином все соарендаторы в равной степени участвуют в доходах и арендной плате от собственности. Например, договор, подписанный одним владельцем, не передает долю во всем имуществе, только его процентное владение (и, опять же, не на определенную часть собственности).Новый владелец владеет им вместе с другими арендаторами. Точно так же договор аренды всего имущества, подписанный одним владельцем, вероятно, не имеет законной силы, если другие владельцы также не подпишут его.

Любой соарендатор может обратиться в суд с просьбой о разделе имущества. Суд может разделить имущество и дать каждому совладельцу пропорциональную долю. С другой стороны, если участок собственности нелегко разделить — обычно это бывает с землей с различными характеристиками, такими как посевные площади, вода, лесные массивы и дорога, — суд может распорядиться о продаже всей собственности.Выручка от продажи распределяется в соответствии с долей каждого соарендатора.

Доли владения в общей аренде могут быть неравными. Это может произойти, когда один из совладельцев умирает и его наследники унаследуют их долю.

Рассмотрим следующий пример: братья Ричард и Джеймс унаследовали участок леса от своей матери, которая владела им как единоличный владелец. Каждому из них принадлежит пятьдесят процентов неразделенной доли участия. Ричард умирает с завещанием, по которому его собственность передается его пятерым детям «делить и делиться одинаково», после чего его доля в равных долях передается его пятерым детям.Джеймс по-прежнему владеет пятидесятипроцентным долевым участием, но теперь его племянницы и племянники стали его новыми совладельцами, каждый из которых владеет десятипроцентной долей в собственности.

Затем Джеймс умирает, оставив все свои интересы своим двум детям. Каждый из его детей владеет 25% долей, но сейчас у земли семь владельцев. Чтобы продать весь участок, или даже сдать его в аренду или вырубить (при отсутствии соглашения об ином), семеро кузенов должны согласиться на сделку.Дети Джеймса не имеют большего авторитета просто потому, что им принадлежит больший интерес. Кроме того, любой двоюродный брат может решить продать свою долю заинтересованному покупателю. Если кто-то из двоюродных братьев умрет, его или ее интересы будут по-прежнему переходить к его или ее наследникам, и может быть больше совладельцев, теперь уже из разных поколений.

Стоимость неразделенной доли совладельца включается в его или ее валовую массу для целей федерального налога на наследство и может облагаться федеральным налогом и налогом на наследство штата.Стоимость процентов измеряется справедливой рыночной стоимостью собственности, умноженной на их процентную долю, хотя может быть разрешена скидка, если владельцев несколько.

Совместная аренда с правом наследования . Два или более человека могут владеть собственностью в качестве совместного арендатора с правом наследования. Это обычное дело для банковских счетов, депозитных сертификатов и сертификатов акций, особенно когда пожилой родитель желает, чтобы эти интересы выходили за рамки завещания, или они хотят, чтобы их деньги — в случае банковского счета — были легко доступны для выбранного ребенка. немедленно заняться делами после их смерти.Недвижимость также может находиться в совместной собственности с правом наследования. Чтобы создать совместную аренду с правом наследования, в правовом документе — скажем, акте — должно быть прямо указано, что собственность находится в собственности с правом наследования (отсутствие такой формулировки просто создает совместную аренду). Однако вне брака это уже не распространено (см. Ниже).

После смерти совместного арендатора при совместной аренде с правом наследования все имущество автоматически переходит к оставшемуся совместному арендатору или арендаторам и не переходит по завещанию умершего собственника или по завещанию.Рассмотрим этот пример:

Лаура — вдова, воспитывает двоих детей, Кэролайн и Элизабет. Лаура стареет и начинает беспокоиться о том, что может забыть оплатить счета. Лаура идет в банк со своей младшей дочерью Кэролайн и конвертирует свой счет в совместный счет для выживания, тем самым давая Кэролайн законные полномочия выписывать чеки и делать вклады на ее счет.

Создатель совместного банковского счета должен внимательно учитывать свои другие пожелания в отношении распределения другой собственности.Продолжая приведенный выше пример:

Лаура унаследовала два отдельных участка земли от своего отца, и в своем завещании она указала, что один участок достанется Кэролайн, а другой — Элизабет. Арендатор делает Лауре привлекательное предложение на земельный участок, предназначенный для Элизабет, и решает продать его ему. Затем она переводит выручку от продажи на совместный банковский счет. Когда Лора умирает, Кэролайн становится единственным владельцем выручки от продажи и по-прежнему наследует другой участок по завещанию.Кэролайн, вероятно, не имеет юридических обязательств делиться деньгами с Элизабет. Такая ситуация, скорее всего, может вызвать тяжбу между Кэролайн и Элизабет, чего, вероятно, не хотела бы Лаура.

Сдача в аренду в полном объеме. Совместное владение недвижимостью, как описано выше, как правило, означает право собственности на имущество, приобретенное мужем и женой. Если документ о праве собственности передает землю мужу и жене, современное законодательство о недвижимости предполагает, что право аренды создается в полном объеме, если в акте специально не указано иное.В большинстве случаев, если в документе просто указаны имена двух состоящих в браке лиц, они получают титул с правом наследования.

Только муж и жена могут владеть недвижимым имуществом в качестве арендаторов в полном объеме. Согласно закону, каждый из супругов владеет всей долей в собственности, но ни один из супругов не может продавать, сдавать в аренду или закладывать собственность без письменного согласия другого. Развод автоматически завершает договор аренды в целом, и собственность затем переходит в собственность бывших супругов как общих арендаторов.Имущество, приобретенное парами, не состоящими в браке, рассматривается как общие арендаторы, но их последующий брак не переводит собственность в аренду автоматически. Молодожены должны оформить акт об изменении прав собственности на имущество.

Кредиторы не могут принимать имущество, принадлежащее арендаторам, в счет погашения долга, причитающегося только одному из супругов. Поэтому часто рекомендуется, чтобы один из супругов не делал другого совладельцем хозяйственной организации, управляемой только одним супругом.Это помогает изолировать землю, принадлежащую супружеской паре, от кредиторов юридического лица.

После смерти одного из супругов, оставшийся в живых супруг автоматически становится владельцем собственности. Имущество не передается по завещанию умершего супруга и не передается в наследство умершего супруга.

Пример: Муж и жена владеют фермой и имеют двоих детей. Пара расстается, но не подает на развод, и дети отдалились от матери.Во время разлуки дети убеждают отца исполнить новое завещание, оставляя им его интерес к ферме. Отец умирает, и дети торжественно преподносят матери копию его завещания. Мать консультируется со знающим юристом, который просто говорит ей: «Это не имеет значения: в момент смерти вашего мужа вы стали стопроцентным владельцем фермы, и ваши дети не имеют никакого интереса к этой ферме».

Заключение

Как видите, то, как вы владеете своей собственностью, влияет на ваши права на ее использование, управление, продажу или распоряжение ею после вашей смерти.Автоматическое сохранение наследства имеет приоритет над тем, что написано в вашем завещании, и тщательно разработанный план владения недвижимостью может быть отклонен, если вы не учитываете, как принадлежит ваша собственность, когда вы принимаете определенные решения по ее распоряжению. В процессе планирования могут быть моменты, когда желательно изменить форму собственности для достижения целей планирования передачи фермы. Ваш юрист сможет определить, как вы владеете своей собственностью, просмотрев документы или иным образом узнав, как и когда вы ее унаследовали.Необязательно заходить в кабинет юриста с документами на руках. Обычно достаточно сообщить ему или ей о округах, в которых, по вашему мнению, вы владеете землей, а он или она может сделать все остальное. Надеюсь, ваш адвокат последует мудрости доктора Нила Харла из Университета штата Айова, который предостерегает в своей многотомной трактовке сельскохозяйственного права: «Никогда не верьте своему клиенту на слово, что ферма создана только на его имя».

Контент, загружаемый на портал Закона о сельскохозяйственных и природных ресурсах, включая рассказы, рабочие тетради и презентации, поддерживается Комиссией трастового фонда табака Северной Каролины (TTFC) (грант 2019-001-16) под названием «Руководство для наследников сельскохозяйственных угодий») .

Земледелие и десятина в сельском хозяйстве

Дэвид Р. Стед, Йоркский университет

Тенуриальная лестница

Право собственности на сельскохозяйственные земли, то есть порядок, в соответствии с которым фермеры занимали сельскохозяйственные земли, по-прежнему являются предметом обширных исследований историков сельского хозяйства и экономистов. Они определили «лестницу» владения, в целом классифицированную по степени независимости каждого типа, предлагаемой фермерам. Ниже кратко описаны некоторые ключевые особенности основных форм договоров аренды.Однако на практике характеристики этих различных владений переходили друг в друга, и они часто имели свои собственные специфические местные особенности, что приводило к тому, что различия между ними часто стирались.

На вершине земельной лестницы стояло владение собственником, когда фермер владел и обрабатывал свою собственность как крестьянин-собственник или капиталистический производитель. Все другие виды владения предполагают разделение между владением и использованием земли. Следующей ступенью было наследственное владение, дававшее владельцу квази-владение фермой.Потомственный арендатор имел пожизненное право возделывать участок и ему было разрешено передать его своим прямым наследникам. Однако его свобода действий подвергалась различным ограничениям, налагаемым вышестоящим землевладельцем, разрешение которого могло потребоваться, например, для перехода к новому образу ведения хозяйства, и который мог взимать плату, когда ферма переходила из рук в руки. При некоторых обстоятельствах домовладелец мог также обладать правом выселить наследственного арендатора, например, если собственность не содержалась в хорошем состоянии.

После занятия собственником и наследственного владения было арендованное владение, когда арендатор занимал по договору аренды, который длился либо до смерти нескольких лиц, указанных в договоре, либо на определенный срок в несколько лет (например, преобладали «гвоздики» на девятнадцать лет. в Шотландии на рубеже XIX века). В первом случае указывались имена фермера, его жены и сына, и, таким образом, этот вид аренды приближался к наследственному владению. Типичный арендатор в течение многих лет получал фиксированную денежную ренту в год, которая была равна или близка к годовой экономической стоимости земли (арендная плата за стойку).Напротив, типичный арендатор пожизненно платил небольшую годовую арендную плату, которая была значительно ниже арендной платы за стойку, вместе с гораздо большим «штрафом», взимаемым, когда домовладелец давал новый договор аренды или когда действующий арендатор хотел добавить другое имя в договор. после того, как существующая жизнь закончилась.

На нижней ступеньке земельной лестницы находилось издольство (современное предпочтение отдается «совместному использованию урожая»). Здесь арендодатель брал ренту натурой, а не наличными, как некоторую долю годового продукта фермы (преимущественно половину).Землевладелец-издольщик, как правило, активно участвовал в управлении сельскохозяйственными операциями и частично покрывал производственные затраты. Сдача в аренду по желанию была следующей широкой категорией владения. У фермера не было письменного договора об аренде, а вместо этого он удерживался из года в год по желанию землевладельца, который теоретически мог выселить жильца в короткие сроки без всякой причины. На практике, однако, многие домовладельцы, как правило, оставляли арендаторов в покое до тех пор, пока их условия содержания были удовлетворительными. Смена арендатора обходилась землевладельцу дорого хотя бы потому, что действующий арендатор обладал специальными знаниями об особенностях почвы на ферме, на изучение которых новичку требовалось время.

Крепостное право и рабство находились на самых нижних ступенях земельной лестницы, потому что при этих владениях фермер был вынужден возделывать землю и часто получал мало прибыли от своего труда. В феодальной системе средневековой Европы даже рабские крестьяне не были собственностью своего поместного лорда (в отличие от рабов), но они были — в той или иной степени — привязаны к земле, потому что обычно не могли переехать (или жениться) без разрешения своего лорда. . Феодальные арендаторы обычно должны были платить арендную плату в той или иной форме, а также оказывать личные трудовые услуги своему господину, чаще всего работая на его земле несколько дней в неделю.Со временем эти услуги по трудоустройству были постепенно заменены денежными выплатами. Наконец, вероятно, было бы разумно включить большинство общинных форм землевладения в нижнюю часть лестницы землевладения. В тех случаях, когда земля принадлежала или использовалась несколькими лицами, как в сельской местности и при советской коллективизации, общинный характер принятия решений должен был ограничивать свободу действий предприимчивого фермера.

Выбор Tenurial

В качестве очень грубого всемирного обобщения можно выделить по крайней мере три основных изменения за столетия в используемых типах владения и пользования.Во-первых, с постепенным упадком или отменой коммунизма, феодализма и рабства произошел сдвиг в сторону систем землевладения, основанных на рыночных отношениях, а не на коллективизме или принуждении. Второе изменение заключалось в постепенной замене аренды жизни арендой в течение многих лет, а третье — переходом на владение собственником и аренду с фиксированной арендной платой за счет долевого владения. Эти сдвиги происходили с разной скоростью в разных регионах, и прогресс не всегда был линейным, но иногда характеризовался обратным развитием.Это привело к огромной разнице в популярности различных владений. Например, в восемнадцатом веке издольщик был распространен на большей части европейского континента, но был почти неизвестен в Англии и Ирландии. В самом деле, нередки случаи, когда в одной деревне одновременно сосуществовали несколько форм владения и пользования. Например, после освобождения рабов на американском Юге использовалось разнообразное сочетание землевладения: традиционное утверждение о том, что издольщик заменил рабство в послевоенной сельской местности, является чрезмерным упрощением.

Из перечисленных выше видов землевладения больше всего привлекает внимание экономистов-аграрников. Его популярность вызвала недоумение после того, как многие авторы восемнадцатого и девятнадцатого веков утверждали, что этот механизм действует как сдерживающий фактор для улучшения аграрного хозяйства, поскольку фермер не получает в полной мере какого-либо увеличения сельскохозяйственной продукции. Однако совсем недавно были признаны преимущества аренды акций. Например, разделив урожай, арендодатель-арендодатель разделил риски неурожая с арендатором, тем самым обеспечив частичное страхование фермерам, которые не хотели подвергаться риску, при этом сохранив у арендатора некоторый стимул для проведения улучшений.(Напротив, арендатор с фиксированной арендной платой по контракту платил одинаковую сумму независимо от того, был ли урожай прибыльным или плохим.) Другой загадкой, связанной с издольством, было то, почему разделение выпуска было преимущественно 50/50 — действительно, французские и итальянские слова, обозначающие владение акциями, metayage и mezzadria , соответственно, означают разделение пополам — тогда как можно было бы ожидать, что доля арендодателя будет намного больше варьироваться от фермы к ферме. Эта «легкая» и «справедливая» фракция, по-видимому, была естественным фокусом, к которому тянулись домовладельцы и арендаторы, тем самым избегая потенциально затяжных торгов, которые могли бы испортить их последующие отношения.

Выбор владения недвижимостью за последнее столетие или около того можно описать с помощью имеющейся (хотя и несовершенной) совокупности статистических данных. В таблице 1 представлены ориентировочные данные о процентной доле сельскохозяйственных земель, сдаваемых в аренду фермерами в нескольких западноевропейских странах с конца девятнадцатого века (земля, не сдаваемая в аренду, была занята владельцем). Почти все сельхозугодья в Англии, Уэльсе и Ирландии в начале периода, охватываемого таблицей, принадлежали крупным землевладельцам, которые делили свои поместья на участки размером с ферму, которые сдавались в аренду.В 1880 г. секторы аренды ферм в трех континентальных странах были заметно меньше. Одним из общих факторов среди различных возможных объяснений этого был Кодекс Наполеона 1804 года, введенный во Франции и тогдашней Французской империи, в которую входили Бельгия и Нидерланды. Кодекс создал законы о наследовании, которые делят земельные владения умершего поровну между всеми наследниками, а не, как в других случаях, старшим сыном, унаследовавшим все имущество. Это юридическое давление с целью фрагментации землевладения помогло создать на континенте значительный класс мелких собственников, занимающихся фермерами.

Таблица 1

Доля земли, арендованной фермерами-арендаторами

Источник: Swinnen (2002), таблица 2.
Примечания: ^цифра за 1885 год; ^b цифра на 1870 год. Не сдаваемая в аренду земля была занята собственником.

Самым разительным изменением с конца девятнадцатого века стало быстрое сокращение арендных секторов в Англии и Уэльсе, особенно в Ирландии к 1930 году. депрессия и смерть многих землевладельцев или их наследников во время Первой мировой войны, что привело к ситуации, когда многочисленные владельцы были вынуждены продавать землю фермерам-арендаторам, которые получили прибыль во время сельскохозяйственного бума во время войны.Еще более резкое снижение арендной платы в Ирландии произошло в основном из-за ряда законов штата, начиная с 1870 года, которые предоставляли субсидированные государственные ссуды на все более выгодных условиях, чтобы помочь арендаторам приобретать свои владения: Закон о земле 1923 года сделал такую ​​продажу обязательной. После Второй мировой войны в большинстве стран, перечисленных в таблице 1, были приняты правовые изменения, увеличивающие контроль за арендной платой и особенно безопасность аренды. Эти ограничения сделали аренду более привлекательной для арендаторов, но, что более важно, менее привлекательной для землевладельцев, что помогает объяснить послевоенное сокращение арендных секторов в Англии, Уэльсе и Нидерландах.Напротив, во Франции доля земли, сдаваемой в аренду, в последние годы выросла отчасти в ответ на политику правительства, поощряющую аренду, такую ​​как снижение налогов на арендную плату за землю.

Общая распространенность занятий собственником во второй половине двадцатого века, предложенная в таблице 1, подтверждается рисунком 1, который дает моментальный снимок глобальной ситуации в 1970 году с использованием данных всемирной сельскохозяйственной переписи. Первая из каждой пары столбцов показывает процент всех сельскохозяйственных угодий в каждом регионе, принадлежащих владельцу.Обычно большая часть земли обрабатывалась ее владельцем, хотя в Африке общинное владение было более распространенным. Вторая из каждой пары столбцов показывает долю земли только в секторе аренды каждого региона, которая была сдана в аренду по договору об издольстве. Несмотря на свою традиционную связь с бедностью, издольщина остается устойчиво популярной даже в современных передовых сельскохозяйственных секторах, особенно в Северной Америке, где почти треть арендованных земель в 1970 году была занята издольщиками.

Рисунок 1

Источник: Otsuka et al. (1992), таблица 1

Историческая роль аренды

Ряд современников и историков предположили, что аренда сыграла важную роль во влиянии на методы ведения сельского хозяйства. Краткосрочная аренда, особенно аренда по собственному желанию, подверглась резкой критике со стороны английских писателей XVIII века Артура Янга и Уильяма Маршалла на том основании, что эти контракты не обеспечивали арендатора достаточной безопасности для долгосрочных инвестиций в ферму, таких как осушение воды. земля.Если бы выгода от этих видов расходов не была полностью реализована до истечения срока первоначального договора аренды, тогда существовала опасность того, что арендатор потерял бы часть своих доходов от инвестиций, если бы арендодатель действовал оппортунистически, выселяя его или возобновляя его аренду, но не по назначению. более высокая арендная плата. Следовательно, арендаторы, возможно, опасались делать большие расходы, опасаясь более поздних последствий, препятствующих улучшению сельского хозяйства. Насколько серьезной проблемой была потенциальная ненадежность краткосрочной аренды на практике, вопрос спорный.Арендодатели, не являющиеся арендаторами, взяли на себя большую часть долгосрочных инвестиций, и для тех расходов, которые были произведены арендаторами, юридические или обычные права, существующие вне договора аренды, могли обеспечить по крайней мере некоторую безопасность. Уезжающие фермеры, например, могли получить должную компенсацию за свои «неисчерпаемые улучшения», как в соответствии с правом арендатора в Ольстере (Ирландия) и в Англии, а некоторые домовладельцы могли бы заработать себе репутацию за то, что они несправедливо относятся к своим арендаторам. Более того, когда экономические условия, с которыми сталкивались фермеры, были депрессивными или неопределенными, многие арендаторы фактически предпочитали краткосрочную аренду, потому что это гарантировало, что они не будут привязаны к хозяйству, если оно окажется убыточным.

Аренда могла бы способствовать инновационному или, по крайней мере, передовому опыту ведения сельского хозяйства, если бы землевладелец использовал эти документы, чтобы настоять на том, чтобы арендатор принял определенные типы культур и севообороты. Однако данные из Англии в течение долгого восемнадцатого века указывают на то, что положения о земледелии, записанные в договорах аренды, были в первую очередь предназначены для ограничения арендаторов от ведения сельского хозяйства, которое было бы пагубным для долгосрочного плодородия почвы, а не для того, чтобы оговаривать, что последние сельскохозяйственные методы.Таким образом, вместо требования выращивать (скажем) репу, популярные договоры в английских договорах аренды включали в себя запрет на выращивание более двух последовательных зерновых культур на одном поле или вспашку пастбищ без предварительного письменного согласия землевладельца.

десятины

Арендодатели и арендаторы были не единственными сторонами, заинтересованными в продуктах земли. Крестьянам часто приходилось платить десятину — налог, уплачиваемый за поддержку церкви. Вероятно, возникшая как добровольная выплата в ранних христианских общинах, десятина стала юридически закрепленной обязанностью во многих странах — особенно в Западной Европе — в средние века.Десятина якобы взималась в размере одной десятой валовой стоимости годового продукта фермы и традиционно выплачивалась натурой, при этом священнослужитель требовал получения каждого десятого снопа кукурузы (и т. Д.). На практике сложное сочетание прецедентного права и обычаев исключает различные типы земли и продуктов. Более того, часто владелец десятины на самом деле не был членом духовенства, часто потому, что мирянин купил принадлежащую церкви землю, на которую было закреплено право на десятину. Многие современные сельскохозяйственные писатели, не без оснований, критиковали десятину натурой на том основании, что они препятствовали улучшению аграрного хозяйства, поскольку, как и в случае с издольским соглашением, фермер не получал полной суммы какого-либо прироста сельскохозяйственной продукции.Уплата десятины натурой также предоставляла значительные возможности для разногласий между плательщиками десятины и сборщиками, например, по поводу того, подлежат ли десятине уплате новых культур, таких как картофель. Чтобы помешать тем фермерам, которые стремились занижать объем своей продукции или отдавать некачественные продукты в качестве десятины (одна доярка помочилась на десятину в молоке), человек, дающий десятину, обычно собирал свою задолженность с полей, а не позволял плательщику доставить ее десятина сарай.

Из-за этих споров и неудобств натуральную десятину часто заменяли фиксированной или переменной ежегодной выплатой наличными.В качестве альтернативы может быть предоставлен надел земли или единовременная выплата в обмен на гашение церковной десятины. Многие из этих замен были произведены в соответствии с государственным законодательством, например Законом о десятине 1836 и 1936 годов в Англии. Тем не менее, оплата наличными была далеко не свободна от конфликтов, возникающих, например, когда церковь пыталась отменить фиксированную денежную плату, которая из-за инфляции упала до ничтожной суммы. Основные трения достигли пика в так называемых войнах десятины, которые характеризовались демонстрациями плательщиков и разной степенью жестоких столкновений со сборщиками; примеры включают Ирландию в 1830-х годах и Англию и Уэльс в 1930-х годах.Короче говоря, множество обычаев уплаты десятины и кажущиеся бесконечными споры по поводу оплаты предполагают, что некоторые владельцы десятины в некоторые моменты были ближе к получению своей десятой части, чем другие.

Библиография

Элстон, Ли Дж. И Роберт Хиггс. «Контрактное сочетание в сельском хозяйстве Юга со времен гражданской войны: факты, гипотезы и тесты». Журнал экономической истории 42 (1982): 327-53.

Блюм, Джером. Конец старого порядка в сельской Европе . Принстон: Издательство Принстонского университета, 1978.

Бринкман, Карл, Генрих Кунов, Фриц Хайхельхейм, Роберт Х. Лоуи, Джордж Маккатчен Макбрайд, Дэвид Митрани, Радха Камаль Мукерджи, Питер Струве и Йосабуро Такекоши. «Землевладение.» В Энциклопедия социальных наук , Том 9, 73-127. Лондон: Macmillan, 1933.

Кэмерон, Рондо и Ларри Нил. Краткая экономическая история мира: от времен палеолита до наших дней . Oxford: Oxford University Press, четвертое издание, 2003 г.

Кармона, Хуан и Джеймс Симпсоны.«Rabassa Morta в каталонском виноградарстве: рост и упадок долгосрочного договора издольства, 1670-1920-е годы». Журнал экономической истории 59 (1999): 290-315.

Эванс, Эрик Дж. Спорная десятина: проблема десятины и английское сельское хозяйство, 1750-1850 гг. 903 14. Лондон: Рутледж и Кеган Пол, 1976.