Причины отказа в разрешении на строительство индивидуального жилого дома: Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования

Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Получение разрешения на строительство » Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования

В данном материале подробно раскрываются вопросы причин отказа в выдаче разрешения на строительство; перечень документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство; проблематика оспаривания отказа в выдаче такого разрешения: досудебный и судебный порядки

Причины отказа в выдаче разрешения на строительство

Отказ в выдаче разрешения на строительство относится к полномочиям органа, который уполномочен выдавать соответствующие разрешения. Причины отказа в выдаче разрешения на строительство должны быть обоснованы. Их перечень носит императивный характер, что свидетельствует о невозможности вынесения отказа по причинам наличия условий, не сходных с теми, которые установлены Градостроительным кодексом.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обоснован отсутствием документации, требуемой в соответствии со ст. 51 вышеуказанного законодательного акта. Поводом для отказа может послужить несоответствие документов, которые были представлены заявителем, требованиям, содержащимся в градостроительном плане на конкретный земельный участок, а равно и тем требованиям, которые установлены в разрешительной документации на реконструкцию или отклонение от граничных критериев ранее согласованного строительства.

Нормы Земельного кодекса устанавливают право органов местного самоуправления осуществлять деятельность по управлению и исполнению распорядительных функций относительно земельных участков, которые относятся к собственности муниципального значения.

Список документации, требуемой для оформления разрешений

Правовые нормы, нашедшие свое отражение в ст. 51 Градостроительного кодекса, определяют круг требуемых документов, которые являются необходимыми для оформления разрешительной документации, необходимой для проведения будущего строительства. Такие документы должны быть направлены застройщиком в уполномоченные органы, к полномочиям которых отнесена выдача соответствующих разрешений. От застройщика потребуется заявление и:

правоустанавливающий документ, подтверждающий право на владение землей или ее передачу в пользование;
градостроительный план, относящийся к земельному участку;

материалы, которые отражены в проектах, среди которых:

— пояснительная записка;

— схема планируемой организации участка земли, находящаяся в соответствии с планом градостроения, содержащая сведения о месте размещения будущих объектов, относящихся к капитальному строительству, подъездных путей к ним и проходов, определяющая границы зоны действий публичного сервитута иных лиц, а также объектов, относящихся к археологическому наследию;

— схема планируемой организации участка, которая подтверждает расположение объекта линейного типа, относительно пределов красных линий, которые утверждены и применяются по отношению к таким объектам;

— схема архитектурных решений;

— сведения, содержащие информацию, касающуюся инженерного оборудования и обеспечения инженерно-технического характера, с определением точек «запитки» такого объекта;

— проект проведения работ, связанных с демонтажем или сносом иных объектов строительства, в том числе, в определенной части.

положительное заключение органов, проводящих государственную экспертизу документов проекта, а также заключение о проведении экологических экспертиз;
разрешительные сведения о возможности отклонения от установленных критериев возведения здания или проводимой реконструкции;
согласовательные документы, полученные от каждого из правообладателя на долю в объекте, при проведении реконструкции данного строительства.

Недостаточность документов или наличие в них сведений, не являющихся подтвержденными, может стать поводом для отказа в предоставлении разрешения. Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство является правом заявителя.

Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство

Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования, установлен рядом правовых норм, действующих на территории государства. Признать незаконным отказ в выдаче разрешения на строительства можно в порядке досудебного урегулирования или в рамках судебного разбирательства.

О незаконности отказа может свидетельствовать предъявление всех требуемых документов, полностью соответствующих нормам законодательства, и получение необоснованного отрицательного ответа на заявление.

Досудебный порядок действий по обжалованию

Обжалование действий на досудебном уровне осуществляется путём подачи заявления, содержащем требования о признании действия ответственного лица незаконным. Признать незаконными такие действия может руководящий состав Роснедра.

Рассмотрение заявления и основания, послужившего такому заявлению, осуществляется заместителем руководителя Роснедр, что осуществляется на протяжении 5 рабочих дней.

Порядок рассмотрения заявлений предполагает возможность принятия одного из решений:

отказать и предоставить мотивированное обоснование такого отказа;

принять заявление во внимание и отменить решение, послужившее отказом, с вменением обязанности должностному лицу выдать требуемое разрешение, не позднее чем через 3 дня, после отмены предшествующего отказа, признанного незаконным.

Несогласие с результатами рассмотрения заявления является основанием для обжалования действий путем подачи жалобы в Минприроды. Работа по проверке информации полученной жалобы будет осуществлена коллегиально, а результаты исследования отразятся в ответе на жалобу.

Коллегиальный орган, признавший основания отказа выдачи разрешения на строительство законными, откажет в удовлетворении требований, определенных в жалобе. Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство будет отменен, а требуемый документ предоставлен заявителю.

Оспаривание действий в досудебном порядке, как показывает практика отказа в выдаче разрешения на строительство, является одним из наиболее доступных способов признания отказа незаконным. В случае невозможности проведения данной процедуры или неудовлетворения ее результатами, заявитель может использовать свое право на судебную защиту, порядок которой определен нормами права.

Судебные процедуры

Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство, полученный заявителем, предъявившим требуемую документацию, может быть обжалован в рамках судебного разбирательства.

Такой процедуре может предшествовать досудебное урегулирования, однако использование такой возможности является исключительным правом заявителя, что означает предоставление ему полномочий на обжалование отказа в выдаче разрешения на строительство через суд, минуя стадию жалоб.

При предъявлении требований необходимо верно определить ответчика. В данном случае им выступит территориальный орган Роснедр, чей незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство и будет обжаловаться.

Порядок и способы судебного разбирательства определены процедурой административного судопроизводства, положениями Градостроительного, Земельного, Воздушного кодексов и иной нормативной базой, действующей на территории государства.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Уведомление вместо разрешения на строительство частных жилых и садовых домов – с 3 августа 2018 года

Содержание

Уведомления вместо разрешений
Когда строительство объекта согласовано?
Строительство началось до введения уведомлений
Ситуации с самовольными постройками
Государственный кадастровый учёт и регистрация прав на созданные объект
Виды уведомлений
Уведомление о планируемом строительстве – состав сведений и прилагаемые документы
Когда можно начинать строительство дома?
Основания для отказа по уведомлению застройщика о планируемом строительстве
Уведомление о вводе объекта в эксплуатацию
Причины отказа на ввод объекта в эксплуатацию
Резюме

О новшествах по ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 340-ФЗ от 3 августа 2018 года).

Уведомления вместо разрешений

В документальной подготовке к застройке участков:

для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта (ЛПХ)

для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
для садоводства

произошли изменения:

исключены разрешения на строительство
введены новые документы:
- уведомление о планируемом строительстве/реконструкции объекта
- уведомление об окончании строительства/реконструкции объекта

Установлена равнозначность понятий

объект индивидуального жилищного строительства
жилой дом
индивидуальный жилой дом

В сответствии с ГрК РФ (пункт 39 статьи 1):

объект ИЖС – это отдельно стоящее здание, обладающее комплексом характеристик одновременно:

количество надземных этажей не более чем 3
высота не более 20 м
жилой дом:
- состоит из комнат и вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд и связанных с проживанием граждан
- не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости

Cтатьи ГрК РФ 51.1 и 55 установили порядок подачи уведомлений. О намерении построить дом, а потом о завершении его возведения застройщик должен сообщить администрации, направив уведомления:

о планируемом строительстве/реконструкции
об окончании строительства

Срок рассмотрения уведомления

Срок рассмотрения администрацией поступивших уведомлений – 7 дней.

В течение этого времени администрация:

сопоставляет параметры объекта, что застройщик указал в уведомлении, с предельными параметрами разрешённого строительства
делает выводы об соответствии или несоответствии параметров
определяет допустимость строительства объекта:
- по виду использования земельного участка
- по соответствию установленным ограничениям

По итогам рассмотрения, администрация направляет застройщику уведомление:

о соответствии построенных/реконструированных объектов градостроительным требованиям
о несоответствии объектов установленным градостроительным требованиям

Когда строительство объекта согласовано?

Строительство объекта считается согласованым, если застройщик получил уведомление администрации:

о соответствии параметров объекта
о допустимости его размещения

Оно даёт право на строительство в согласованных параметрах в течение 10 лет (пункт 13 статьи 51.1 ГрК РФ).

Строительство началось до введения уведомлений

Уведомление о планируемом строительстве подавать не потребуется, если оно было начато по ранее полученному разрешению.

По окончании строительства в администрацию нужно подать уведомление об этом факте.

Ситуации с самовольными постройками

В случае самовольной постройки власти вправе принять одно из двух решений:

привести самострой в соответствие с градостроительной документацией:
- с материалами по планировке территории
- с параметрами объектов, установленными федеральными законами
- с предельными параметрами разрешённого строительства/ реконструкции ОКС, установленными в ПЗЗ
о сносе самостроя

Государственный кадастровый учёт и регистрация прав

Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на созданные объект ИЖС или садовый дом (пункт 1_1 части 1 статьи 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ):

выполняется по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления
проводится без участия застройщика

Застройщик может подать заявление в самостоятельном порядке в случае, когда орган местного самоуправления не направил материалы в Росреетр. К нему нужно приложить:

технический план
правоустанавливающий документ на земельный участок

Виды уведомлений

В документооборот введены несколько видов уведомлений, утверждённых Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ( № 591/пр от от 19 сентября 2018 года):

Уведомления от застройщика

о планируемых строительстве или реконструкции
об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции
о завершении строительства

Ответные уведомления органа местного самоуправления

о соответствии параметров объекта установленным параметрам
о допустимости строительства объекта
о несоответствии или изменении параметров объекта тем, что были указаны в уведомлении администрации
о недопустимости строительста объекта
о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям градостроительного регламента

Уведомление о планируемом строительстве

Уведомления подаются в следующих случаях:

при планируемом строительстве или реконструкции
при определении соответствий или несоответствий установленным параметрам
для определения возможности строительства объекта
при изменениях параметров планируемого строительства/реконструкции объекта
после завершения строительства или реконструкции объекта
при установлении соответствия или несоответствия построенных или реконструированных домов требованиям градостроительного законодательства

В приложении к уведомлению указывается информация о составе сведений, документах (пункт 4 статьи 51.1 ГрК РФ):

о застройщике

для физического лица:

ФИО
место жительства
реквизиты документа, удостоверяющего личность

для юридического лица:

наименование
юридический адрес
ОГРН и ИНН (для российской организации)
почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи
способ направления ответных уведомлений администрации

о земельном участке:

кадастровый номер
адрес или описание, по которому можно определить расположение участка
сведения о праве застройщика и правах других лиц на земельный участок
ВРИ участка
сведения о планируемых параметрах объекта
сведения об отступах от границ ЗУ
правоустанавливающие документы на земельный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН

об объекте капитального строительства:

назначение объекта
цель подачи уведомления
кадастровый номер (при реконструкции)
права других лиц
планируемые параметры:
- количество надземных этажей
- предельная высота
- размер отступов от всех границ земельного участка до ОКС
площадь ЗУ под объектом
описание внешнего облика ОКС:
- когда строительство ведётся в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения
указание о том, что ОКС не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости

Пояснение

Описание внешнего облика объекта включает разделы:

текстовая часть:
- параметры объекта
- цветовое решение внешнего облика
- перечень стройматериаов, определяющих внешний облик объекта
- требования к архитектурным решениям, установленные градостроительным регламентом
графическая часть:
- фасады
- конфигурация объекта

Примечание

При строительстве или реконструкции объекта в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения застройщик должен представить типовое архитектурное решение. Это требование ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (№ 73-ФЗ).

Уведомление о планируемом строительстве направляется одним из способов:

лично
через МФЦ
через портал госуслуг
заказным письмом

При отсутствии в уведомлении каких-либо сведений или приложений документы возвращаются застройщику в течение 3 рабочих дней. В сопроводительном письме указывается причина возврата.

Если уведомление застройщика:

подготовлено с соблюдением всех требований
указанные сведения о будущем строении отвечают градостроительному регламенту территориальной зоны, в границах которой расположен земельный надел

заявителю будет выслано уведомление о соответствии объекта установленным параметрам строительства и допустимости его размещения на земельном участке.

Когда можно начинать строительство дома?

Приступать в строительству сразу же после подачи уведомления о планируемом строительстве нельзя. Нужно дождаться ответного уведомления от местной администрации.

Право на строительство появляется в том случае, когда администрация подтвердит соответствие указанных застройщиком параметров дома и сведений об участке.

Актуальность уведомления администрации сохраняется в течение 10 лет.

Право на строительство возникает также в случае, когда ответного уведомления администрации нет.

Запрет на строительство объекта означает информация в ответном уведомлении администрации:

о несоответствии параметров объекта, указанных в уведомлении о планируемом строительстве, параметрам, установленным градостроительным регламентом
о недопустимости строительства объекта

Копии ответного уведомления администрации высылаются одновременно в органы строительного и земельного надзора (пункт 12 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Основания для отказа в строительстве

Причины отказа в строительстве объекта:

установлено несоответствие параметров объекта и предельных параметров разрешённого строительства
размещение объекта не соответствуют ВРИ ЗУ
размещение объекта не допускается установленными ограничениями
уведомление подано или направлено лицом, не имеющим прав на земельный участок

В уведомлении администрации указываются:

причины отказа
предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции объектов
информация о несоответствии объекта установленым предельным параметрам строительства

При недопустимости размещения объекта отражаются:

установленный ВРИ ЗУ
виды ограничений использования ЗУ
сведения о том, что застройщик, подавший уведомление о планируемом строительстве, не имеет прав на земельный участок
сведения о несоответствии требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом
сведения о несоответствии описания внешнего облика объекта предмету охраны исторического поселения

Уведомление о вводе объекта в эксплуатацию

Порядок ввода объекта в эксплуатацию с введением закона №340-ФЗ заметно усложнился:

сначала готовится технический план (без отступлений от параметров, указанных в выданном ответном уведомлением администрации о соответствии объекта параметрам разрешённого строительства)
направляется уведомление об окончании строительства с приложением:
- технического плана
- квитанции за регистрацию права собственности на построенный объект

После получения уведомления застройщика об окончании строительства администрация проводит выезд на объект. В ходе выездной проверки выполняется следующее:

внешний облик объекта сравнивается с его описанием и графическим изображением в приложении к уведомлению о планируемом строительстве
определяется соответствие:
- параметров построенного дома сведениям, указанным застройщиком в уведомлении
- назначению объекта и виду использования участка
- ограничениям, установленным на дату поступления уведомления об окончании строительства
- типовому архитектурному решению, если строительство выполнялось в границах исторического поселения федерального или регионального значения

Причины отказа на ввод объекта в эксплуатацию

Причины отказа администрации в уведомлении о вводе объекта в эксплуатацию (пункт 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ):

постройка НЕ соответствует:
- ВРИ земельного участка
- территориальной зоне
- параметрам застройки, установленным в ПЗЗ
земельный участок расположен в охранной зоне:
- рядом с ЛЭП или с газопроводом, где строительство НЕ разрешается вообще

Более «жизненные» примеры оказа во вводе объекта в эксплуатацию по причине несоответствия заявленным параметрам и ВРИ участка:

в уведомлении о планируемом строительстве было указано, что дом будет двухэтажным, размером 10 м х 10 м, а построен был дом:
- с двумя надземными этажами и подвалом
- трёхэтажный с мансардой
- при строительстве была изменена площадь строения
дом построен на огородном участке, то есть назначение строения не соответствует ВРИ земельного надела

Резюме

Цель введения закона – упорядочение частного жилищного строительства:

установлены единые требования к строительству жилых домов на ЗУ, предоставленных:
- для садоводства
- для ИЖС
- для ведения ЛПХ в границах населённого пункта
определены максимальные параметры жилого дома, предотвращающие проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов ИЖС
пересмотрен подход к разрешительным процедурам при возведении жилых и садовых домов
установлены особенности государственного кадастрового учёта и госрегистрации прав на жилые и садовые дома
обеспечен контроль за соблюдением параметров строительства
регламентированы основания и порядок сноса:
- ОКС
- самовольных построек
установлен механизм прекращения прав на земельный участок с самовольной постройкой
предусмотрены переходные положения

ФЗ № 340-ФЗ позволяет:

определить возможность строительства
исключить возведение ОКС при явных и грубых нарушениях законодательства

Полезная информация

«Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
С нормами строительства на садовых участках можно ознакомиться здесь
Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) – здесь
С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
О новом Классификаторе видов разрешённого использования земельных участков – 2019 можно узнать здесь
Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь

Об отказе в разрешении на строительство нового частного дома взамен старого ветхого на том же земельном участке тому же собственнику — НТВП Кедр

Распечатать

Заявительница в 2013 г. приобрела в собственность частный дом с земельным участком в У-ском районе г. Ижевска. Летом этого же года она обратилась в отдел архитектуры и градостроительства У-ского района с заявлением о разрешении на постройку нового жилого дома на данном земельном участке вместо старого, непригодного для жилья дома ввиду его ветхости. В июле 2013 года она получила письменный отказ на разрешение строительства нового жилого дома, с указанием причины отказа — данный земельный участок находится в промышленной зоне и там не может быть построен дом, предназначенный для постоянного проживания.

Заявительница предоставила кадастровый паспорт на земельный участок с домом, ответ об отказе в разрешении строительства нового жилого дома, документы на право собственности.

Вопросы заявительницы.

Почему данная земля оказалась в промышленной зоне, если земельный участок с домом находится в жилом поселке, участок был ей продан вместе с жилым домом, и в нем постоянно проживали бывшие хозяева.

Что необходимо предпринять, чтобы получить разрешение на строительство.

Ответ юриста.

Вопросы заявительницы регламентируются Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ. В статье 51 Кодекса (Разрешение на строительство) говорится, что: «Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей…»

В п. 21.5 данной статьи указано, что «физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка».

Также п. 14 данной статьи предоставляет право обращения в суд в случае отказа в выдаче разрешения на строительство, и он может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

В части регионального законодательства вопросы предоставления земельных участков регламентируются также решением Городской Думы г. Ижевска от 27.11.2007 года №344 «Об утверждении правил землепользования и застройки г. Ижевска».

Поскольку заявительнице известно, что купленный ей дом является жилым и в нем постоянно проживали бывшие хозяева, то ей рекомендовано обратиться к бывшим собственникам этого дома за документами, подтверждающими этот факт (для использования его в качестве основания для п. 21.5 Градостроительного кодекса РФ). Данные документы предоставить в отдел архитектуры и градостроительства для подтверждения факта наличия жилого дома на данном участке земли, не находящегося в промышленной зоне.

Также заявительнице разъяснено право обращения в суд в случае повторного отказа в разрешении строительства.

Кроме того, по просьбе заявительницы ей был дан контактный телефон адвоката, специализирующегося по жилищным и земельным делам для возможного представления ее интересов в суде.

Консультацию дала Петрова Мария Александровна, помощник судьи в Верховном суде УР, адрес электронной почты: [email protected]

Консультация была дана в ноябре 2013 г.

Получение разрешения на строительство или реконструкцию

Получая разрешение на строительство индивидуального жилого дома, вы получаете право возводить на земельном участке дом, можете не беспокоиться о штрафах за незаконное строительство, отступах от границ своего и соседнего участка, возможных спорах с соседями о границах строительства. Кроме того, благодаря полученному разрешению вы сможете в будущем получить свидетельство о собственности на построенный жилой дом, присвоить ему почтовый адрес и прописаться в нем. Ответив на вопрос, что дает разрешение, теперь дадим ответ на другой вопрос: что нужно сделать для получения разрешения. Именно этой проблеме посвящен данный материал.

Если вы приступаете к строительству дома, то вам следует помнить, что единственным документом, дающим право собственнику участка строить дом своими силами или с привлечением подрядчиков, является официальное разрешение на строительство. Если же капитальный объект был построен без разрешения, то он подлежит сносу, а на застройщика накладывается штраф, оговоренный действующим законодательством. При этом снос должен производиться за счет застройщика. О том, как правильно получить разрешение на строительство и что нужно знать при его получении, расскажет данная статья.

Важным моментом для получения разрешения на строительство является целевое назначение земли. Без проблем можно построить дом на участке, предназначенном для «индивидуального жилищного строительства», а также на некоторых участках под «личное подсобное хозяйство», называемых в народе «дачными участками».

На дачных участках можно построить жилой дом и «жилое строение». Это не одно и то же. Разница в том, что в жилом строении можно прописаться лишь при условии, что оно будет признано пригодным для круглосуточного проживания. На такие жилые строения «дачная амнистия» распространяется.

Минимальный пакет документов на получение разрешения на строительство включает:

заявление на получение разрешения на строительство от владельца участка или арендатора
документы, подтверждающие право собственности на участок или договор долгосрочной аренды данного земельного участка (для арендаторов)
градостроительный план земельного участка
схема планировочной организации земельного участка, где обозначены места размещения объекта ИЖС

Срок рассмотрения заявления на выдачу разрешения на строительство по закону не может превышать 10 дней. Однако на практике (особенно, если застройщик самостоятельно занимался составлением документов) возможны задержки по причине различных недоработок.

Срок действия разрешения на строительство указывается в разрешении и обычно составляет 10 лет. При этом если участок продается, то разрешение на строительство сохраняется весь указанный срок. По истечении 10-летнего срока, разрешение утрачивает силу, и если строительные работы не были начаты, то всю процедуру получения разрешения нужно будет проходить заново.

Разрешение на строительство дома не выдается, если соискатель не может обеспечить наличие всех необходимых документов, указанных в перечне, либо участок не является юридически «чистым». После устранения этих проблем, у коллегии местного управления не будет оснований в отказе.

На практике причины отказа в получении разрешения на строительство чаще всего связаны с размещением объекта на красной линии или вблизи нее. В данном случае постройка может не вписываться в общий план застройки, нарушать общегородскую эстетику. Также причиной отказа получения разрешения на строительство жилого частного дома может стать загораживание пожарных проездов и нарушение безопасных противопожарных расстояний, оговоренных Техническим регламентом о требовании пожарной безопасности, нарушение Водного кодекса РФ. В случае отказа в разрешении на строительство, заявитель вправе обжаловать этот отказ в судебном порядке.

Безусловно, при принятии решения о строительстве дома учитывается вид разрешенного использования земли, площадь и расположение надела.

Основным нормативным правовым актом в сфере индивидуального жилищного строительства является Градостроительный кодекс. Именно на его нормы следует ориентироваться в вопросе получения разрешения на строительство.

Разрешение на строительство при ИЖС — это документ, который подтверждает, что проектная документация на строение соответствует плану участка (проекту планировки участка) и проекту межевания территории (если строится или реконструируется линейный объект). Именно данный документ официально разрешает застройщику осуществлять строительство и реконструкционные работы с объектом.

Подача документов для получения разрешения на строительство возможна при непосредственном обращении заявителя в соответствующий орган, через представителя и через МФЦ.

Перечень необходимых для этого документов составляет:

правоустанавливающий документ на участок
градостроительный план земельного участка
документ, удостоверяющий личность заявителя
проектная документация (в том числе пояснительная записка, сведения об инженерных сетях, план расположения построек, план сноса объектов капитального строительства на участке и иные, в случаях предусмотренных законодательством)
положительное заключение на проектную документацию объекта капитального строительства (если она подлежит экспертизе)
если заключение на проектную документацию было выдано негосударственным органом, необходимо представить документы, подтверждающие право юридического лица осуществлять такие экспертизы

Следует обратить внимание, что законом предусмотрен необязательный характер подготовки проектной документации в том случае, если речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящем доме не выше 3 этажей или 4 (включая мансардный этаж), который предназначается для проживания одной семьи. В этом случае застройщик может по своему усмотрению собрать проектную документацию и представить ее в орган, выдающий разрешение на строительство.

После подачи заявления и предусмотренных законом документов в уполномоченный орган, в течение 10 дней проводится проверка представленных документов и сверка проектной документации земельного участка с требованиями градостроительного плана.

По результатам принимается одно из следующих решений:

отказ в выдаче разрешения на строительство
разрешение на строительство

Выдача разрешения осуществляется бесплатно. Госпошлина в данном случае не оплачивается.

После получения разрешения застройщик в течение 10 дней должен представить в орган, выдавший разрешение, документацию об инженерных изысканиях, этажности, площади объекта.

Случаи, когда не требуется получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство:

строительство гаража, если участок предоставлен собственнику не для осуществления предпринимательской деятельности
строительство на участке, который предназначается для ведения садоводства или дачного хозяйства
строительство сооружений, которые не являются объектами капитального строительства (например, киоска, павильона и т. д.)
строительство сооружения для вспомогательного использования
изменение объектов строительства или их частей, если это не приводит к существенным изменениям
иные случаи, предусмотренные законодательством

Нюансы получения разрешения на строительство частного дома

На практике встречаются ситуации, когда во время строительства право на земельный участок переходит к другому лицу. В данном случае закон не предполагает переоформление разрешения на строительство. При переходе права на земельный участок или объект капитального строительства оно сохраняет свое действие. То есть если срок разрешения не истекает, оно просто переходит к новому владельцу.

Если земельный участок, на котором осуществляется строительство, подлежит разделу, объединению или выделению, то строительство объектов может быть продолжено в соответствии с имеющимся разрешением, однако в этом случае требуется получение нового градостроительного плана на участок.

Как указано выше, нет необходимости получать разрешение на строительство тем, кто возводит на своем участке объекты, не относящиеся к капитальному строительству.

При этом нередки случаи, когда некоторые предприимчивые владельцы производят строительство магазинов, не получая разрешения, что в последствие приводит к признанию такого объекта объектом капитального строительства, что наделяет судебные органы правом на решение о демонтаже такого объекта как незаконной постройки.

Встречаются в судебной практике по данному вопросу и другие неприятные для владельцев новостроек случаи.

Не стоит забывать, что индивидуальное жилое строение – это отдельно стоящий дом не более 3 этажей или 4 (включая мансардный этаж), предназначенный для проживания не более одной семьи. Причем возведение на участке домов смешанной этажности и таунхаусов не допускается.

В завершении отметим, что процесс получения разрешения на строительство занимает достаточно времени и требует определенных затрат, однако без данного документа при дальнейшем вводе жилья в эксплуатацию могут возникнуть сложности с подключением коммуникаций и регистрацией, что сделает проживание в таком строении невозможным. Поэтому специалисты рекомендуют позаботиться о решении этого вопроса заранее, обратившись в юридическую компанию Севастополя, специализирующуюся на оформлении разрешительных документов. Тогда вы имеете все шансы гарантированно предотвратить неприятные моменты с домом в будущем.

Источник: Юридическая компания «ЩИТ»

2018-02-20

Отказ в выдаче разрешения на строительство

На чтение34 мин. Просмотров645 Обновлено 18.04.2021

Содержание статьи (кликните, чтобы посмотреть)

Подписка на обзоры и консультационные материалы.

Услуги

О правомерности отказа в выдаче разрешения на строительство нового индивидуального жилого дома на месте старого ветхого

Гражданин Б.И., собственник земельного участка и находящегося на нем старого (40 лет) ветхого дома, решил построить на своем участке новый дом и обратился в Главное Управление архитектуры и градостроительства Администрации Ижевска за разрешением на строительство. Но ГУАиГ в выдаче разрешения на строительство ему отказало в связи с расположением земельного участка в зоне Ж1 — зоне многоквартирной жилой застройки зданиями высокой этажности (5-9 этажей и выше), в которой новое строительство или реконструкция индивидуальных жилых домов Градостроительным регламентом, утвержденным Правилами землепользования и застройки г.

Ижевска от 27.11.2007 года, не предусмотрено. Б.И.

считает, что такое решение нарушает его права как собственника, тем более, что по соседству, предположительно в этой же территориальной зоне, также ведется строительство жилого дома.

Вопрос: можно ли оспорить решение об отказе в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома?

Ответ юриста.

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

Дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления рассматриваются в соответствии с нормами главы 22 КАС РФ.

В соответствии со статьей 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованием об оспаривании решений, действий (бездействия) должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со статьей 219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. Следовательно, Б.

И. имеет возможность в течение оставшегося месяца обратиться в суд с административным исковым заявлением для обжалования принятого ГУАиГ Администрации г.

Ижевска решения.

В силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, в том числе путем восстановлении положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Следовательно, для признания судом незаконным решения органов местного самоуправления связанного с отказом в выдаче разрешения на строительство необходимо наличие следующих условий: незаконность решения, а также нарушение прав и свобод гражданина, либо создание препятствий к осуществлению гражданином его прав и свобод, при этом, удовлетворение требований заявителя возможно только при доказанности всей совокупности юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для разрешения дела.

В соответствии с пунктом 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешения на строительство выдаются органом местного самоуправления.

Аналогичное положение содержит статья 44 Устава Администрации г. Ижевска, в соответствии с которой выдача разрешений на строительство относится к компетенции Администрации г. Ижевска.

ГУАиГ в соответствии с Положением «О Главном Управлении архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска», утвержденном решением Городской Думы г.

Ижевска от 06.06.2006 года № 121, является структурным подразделением Администрации г. Ижевска, осуществляющим функции управления в области регулирования градостроительной деятельности, архитектуры и строительства на территории муниципального образования «Город Ижевск» в соответствии с полномочиями, установленными Положением о ГУАиГ.

Согласно пункту 2.7 Положением о ГУАиГ, к его полномочиям отнесена выдача разрешений на строительство, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, в связи с чем, оспариваемый отказ принят в соответствии с полномочиями органа местного самоуправления.

Права собственника земельного участка по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, закрепленные в статье 209 ГК РФ, предусмотрены также и в статье 260 ГК РФ. Как земельное, так и гражданское законодательство допускает ограничение прав собственника земельным участком только в предусмотренных законом случаях.

Определенные ограничения прав собственника предусмотрены в подпункте 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ЗК РФ) и в пункте 1 статьи 263 ГК РФ, в соответствии с которыми собственник земельного участка имеет право возводить жилье в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных регламентов.

Мнение эксперта

Михайлов Игорь Анатольевич

Консультант в области права с 6-летним опытом. Специализация — семейное право. Опыт более 3 лет в защите в суде.

Из анализа положений статьи 56 ЗК РФ и статьи 280 ГК РФ следует, что ограничения прав собственника должны быть предусмотрены в законе и эти ограничения должны быть известны собственнику.

Системное толкование вышеперечисленных норм права и статьи 280 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что ограничение прав собственника земельного участка подлежит регистрации. При этом данное ограничение не запрещает собственнику пользоваться и владеть своей собственностью по своему усмотрению, лишь возлагает на собственника риск отнесения на него бремени расходов и не включение последних в выкупную цену, при строительстве, расширении и реконструкции зданий и сооружений, совершенных после регистрации ограничения.

Из свидетельства о праве собственности и кадастровой выписки на земельный участок следует, что каких-либо ограничений прав не существует. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности обозначено разрешенное использование – «эксплуатация и обслуживание жилого дома».

Согласно кадастровой выписке земельный участок относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием: эксплуатация и обслуживание жилого дома. Не содержит указания на наличие каких-либо ограничений прав собственника и Градостроительный план земельного участка, утвержденный Администрацией города Ижевска.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты должны устанавливаться с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно — делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Правила землепользования и застройки города Ижевска, утвержденные решением Городской Думы города Ижевска 27.11.2007 года № 344, определяя территориальные зоны, не содержат ограничения прав собственников в части возведения объектов индивидуального строительства в зависимости от территориальных зон.

В соответствии с подпунктами 2 и 6 пункта 7 данных Правил градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Аналогичные положения закреплены в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ.

В связи с указанным, намерение гражданина Б. И. осуществить строительство на данном участке нового дома не противоречит разрешенному использованию земельного участка и должно подлежать судебной защите.

Для этого Б. И.

было предложено обратиться с административным исковым заявлением в суд не позднее трех месяцев со дня вынесения спорного решения об отказе. Следует отметить, что судебная практика Октябрьского районного суда г.

Ижевска (по месту нахождения ответчика) по делам с аналогичными обстоятельствами в подавляющем большинстве стоит на стороне истца.

Консультация дана в ноябре 2016 г. в рамках Республиканского конкурса «Юрист-Профессионал 2016».

к содержанию ↑

Отказ в разрешении на строительство

Причины и проблематика обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство

Строительные, ремонтные работы, а также реконструкция объектов капитального строительства всегда сопровождается получением соответствующих разрешительных документов. Такие документы подтверждают право застройщика на проведение строительных работ на определенной территории.

Функция выдачи разрешений на строительство лежит на федеральных властях, органах государственной власти субъекта, а также органах местного самоуправления и напрямую зависит от принадлежности участка, а также от его особенностей. Однако, чаще всего выдачу разрешительных документов осуществляют городские власти.

Рассмотрим основные причины отказов в выдаче разрешения на строительство.

1. Отсутствие необходимых документов – в ч.

7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ указан исчерпывающий перечень документов, которые застройщик обязан предоставить с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Непредставление хотя бы одного из них влечет к отказу в выдаче разрешения. Однако, следует помнить, что требовать иные документы, не указанные в п.

7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство, не допускается (п.

10 ст. 51 ГрК РФ).

Арбитражный суд решение об отказе отменил, пояснив следующее: в соответствии с п. 10 ст.

51 ГрК РФ не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство. Следовательно, уполномоченные органы не вправе требовать предоставления проектной документации в полном объеме, который указан в Постановлении 87 Правительства РФ от 16.02.2008 г.

«О составе проектной документации». Застройщик, подавший заявление на получение разрешения на строительство объекта капитального строительства может иметь проектную документацию, соответствующую по составу вышеуказанному Постановлению, но не обязан предоставлять ее в орган исполнительной власти, как приложение к своему заявлению, а должен представить те документы, которые регламентированы ст.

51 ГрК РФ.

Суд данное решение отменил и отметил, что законом не предусмотрено предоставление плана благоустройства территории на стадии получения разрешения на строительство. Таким образом, у Управления по строительству и развитию территории города Брянска отсутствовали основания для отказа в выдаче разрешения на строительство комплекса жилых домов.

2. Необходимый перечень документов представлен, однако не отвечает требованиям градостроительного плана земельного участка (ГПЗ).

Суд пояснил, что как видно из градостроительного плана земельного участка, утвержденного распоряжением департамента архитектуры, строительства и землепользования, на земельном участке расположен объект капитального строительства, что соответствует данным о подлежащем реконструкции объекте недвижимости и проектной документации. Таким образом, как верно указали суды, отказ администрации в выдаче разрешения на реконструкцию по указанной ею причине не соответствует положениям Градостроительного кодекса РФ, не свидетельствует и не подтверждает несоответствие представленных обществом «ВМК Капитал» документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

3. Необходимый перечень документов представлен, однако не отвечает требованиям разрешения на отклонение от предельных размеров строительства или реконструкции.

М-2443/2014 М-2443/2014 в признании незаконным решения отдела архитектура и строительства ЦО в выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома, а также признании незаконным постановления Администрации об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства было отказано.

Суд отметил, что у органа местного самоуправления имелось право на отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка заявителя, заявленный первоначально как «под строительство жилого дома», а в дальнейшем уточненный как «под строительство индивидуального жилого дома с местом применения труда», поскольку с учетом этих же критериев (коэффициента застройки и использования территории, необходимости соблюдения отступов от красных линий), а также представленной выкопировки из проекта планировки центральной части, доводы стороны заявителя о том, что в данном случае в соответствии с выданным градостроительным планом место допустимого размещения здания находится в отдалении от границ земельного участка и не попадает за линию регулирования застройки, безосновательны.

Отмена ранее выданных разрешений на строительство

На практике нередки случаи отмены разрешительной документации органами местного самоуправления. Основная сложность связана с тем, что это может произойти в тот момент, когда процесс строительства объекта начат и в него уже вложены средства.

Мнение эксперта

Михайлов Игорь Анатольевич

В таком случае, доказать положение не легитимности разрешительной документации и легитимности отмены должен орган или лицо, принимавшее акт.

к содержанию ↑

Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования

Причины отказа в выдаче разрешения на строительство

Их перечень носит императивный характер, что свидетельствует о невозможности вынесения отказа по причинам наличия условий, не сходных с теми, которые установлены Градостроительным кодексом.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обоснован отсутствием документации, требуемой в соответствии со ст. 51 вышеуказанного законодательного акта.

Поводом для отказа может послужить несоответствие документов, которые были представлены заявителем, требованиям, содержащимся в градостроительном плане на конкретный земельный участок, а равно и тем требованиям, которые установлены в разрешительной документации на реконструкцию или отклонение от граничных критериев ранее согласованного строительства.

к содержанию ↑

Список документации, требуемой для оформления разрешений

Такие документы должны быть направлены застройщиком в уполномоченные органы, к полномочиям которых отнесена выдача соответствующих разрешений. От застройщика потребуется заявление и:

правоустанавливающий документ, подтверждающий право на владение землей или ее передачу в пользование;
градостроительный план, относящийся к земельному участку;
материалы, которые отражены в проектах, среди которых:

— схема архитектурных решений;

положительное заключение органов, проводящих государственную экспертизу документов проекта, а также заключение о проведении экологических экспертиз;
разрешительные сведения о возможности отклонения от установленных критериев возведения здания или проводимой реконструкции;
согласовательные документы, полученные от каждого из правообладателя на долю в объекте, при проведении реконструкции данного строительства.

Недостаточность документов или наличие в них сведений, не являющихся подтвержденными, может стать поводом для отказа в предоставлении разрешения. Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство является правом заявителя.

к содержанию ↑

Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство

Досудебный порядок действий по обжалованию

Порядок рассмотрения заявлений предполагает возможность принятия одного из решений:

отказать и предоставить мотивированное обоснование такого отказа;
принять заявление во внимание и отменить решение, послужившее отказом, с вменением обязанности должностному лицу выдать требуемое разрешение, не позднее чем через 3 дня, после отмены предшествующего отказа, признанного незаконным.

Порядок и способы судебного разбирательства определены процедурой административного судопроизводства, положениями Градостроительного, Земельного, Воздушного кодексов и иной нормативной базой, действующей на территории государства.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

к содержанию ↑

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Строительство на скотомогильнике

Мнение эксперта

Михайлов Игорь Анатольевич

На земле ижс где вокруг уже построины дома, на нашем участке 10 соток, отказали строить, поскольку там скотомогильник. А вокруг дома стоят зарегистрированные. Как действовать?

Ответ юриста
Дополнительные вопросы (0)
Комментарии юристов (0)

Строительство

Земля в собственности с 2017г /ИЖС/. При сносе ветхого дома 1930г.постройки уведомил администрацию города Иркутска о сносе Снёс, В БТИ всё зафиксировали. Отправил уведомление на строительство нового дома и получил отписку-отказ. » нельзя, не предусмотрено» Ваша земля зарезервирована на будущее строительство. Дома снесён. Как жить?

Ответ юриста
Дополнительные вопросы (0)
Комментарии юристов (0)

Земельный кодекс РФ в ст. 70.1 четко определяет, в каких случаях земля, находящаяся в собственности или пользовании граждан и организаций либо в собственности государства и муниципальных образований, может быть изъята и зарезервирована http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/2aa91e943d335c54fa4883ddc063b4ad97b2c545/ Если срок резервирования истечет и участок не будет изъят для государственных или муниципальных нужд — можете строиться.

Отказ архитектуры

Отказали в получении разрешения на строительство дома, объяснив тем что это зона охраны. Ранее дом стоял на данном участке

Ответ юриста
Дополнительные вопросы (0)
Комментарии юристов (0)

В случае, если требования закона соблюдены — отказ в предоставления разрешения незаконен, вы имеете право обжаловать в судебном порядке.

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Отказ получении разрешения

Ответ юриста
Дополнительные вопросы (0)
Комментарии юристов (0)

Согласно п.4 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства, в том числе: отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Определение производственной деятельности содержится в ст.209 Трудового кодекса РФ: производственная деятельность – совокупность действий работников с применением средств труда, необходимых для превращения ресурсов в готовую продукцию, включающих в себя производство и переработку различных видов сырья, строительство, оказание различных видов услуг.

То есть к производственной деятельности законом отнесены работы или услуги, в результате совершения которых ресурсы (сырье) превращаются в готовую продукцию.

Станции по техническому обслуживанию автомобилей, включая автомобильные мойки, не осуществляют переработку и производство сырья, их деятельность не связана с превращением ресурсов в готовую продукцию, следовательно, производственной не является.

Также спорный объект в соответствие со ст. 48.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации не является особо опасным, технически сложным или уникальным объектом.

Следовательно, рассматриваемый объект подпадает под исключение, установленное п.4 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и проектная документация в отношении него не подлежит экспертизе.

Объекты государственной экологической экспертизы установлены ст.11, 12 Федерального закона от 23.11.1995 N 174-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «Об экологической экспертизе».

Положений, устанавливающих обязательную экологическую экспертизу для данной категории объектов, не предусмотрено на федеральном уровне. Возможно, имеется правовой акт на региональном уровне.

Жилищное Строительство

Подала уведомление о строительстве в СНТ на земле населенных пунктов под садоводство, пришел отказ. Т. К. Участок находится в зоне H-8 и H-8.1 Как, это возможно если эти зоны не предназначены даже под садоводство

Ответ юриста
Дополнительные вопросы (0)
Комментарии юристов (0)

Согласно ст.34 ГрК РФ:

Отказ в выдаче разрешения на строительство

Добрый день. Интересует такой вопрос, застройщику, местная администрация, отказывает в выдаче разрешения на строительство (пока что устно), ссылаясь на то, что данный застройщик не состоит в СРО. Пока что они это ничем не регламентируют.

Ответ юриста
Дополнительные вопросы (0)
Комментарии юристов (1)

Для полноценного ответа на Ваш вопрос, необходимо ознакомиться со всеми обстоятельствами дела.Вы можете обратиться в офис на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду «МИП» скидка 50 процентов.

адрес: г. Москва, Старопименовский переулок 18

Либо Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: [email protected]

Отказ в выдаче разрешения на строительство

Мнение эксперта

Михайлов Игорь Анатольевич

Был выдан отказ на строительство и так же прописали в документе «Дополнительно сообщаем, что данный ЗУ расположен в общественно-деловой зоне(ДЗ). В соответствии с п.2 ст.

31 Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденных решением Волгоградской городской Думы № 5/115 от 21.12.2018, градостроительным регламентом общественно-деловой зоны (ДЗ) не предусмотрено размещение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на данной территории

к содержанию ↑

Разрешение на строительство, выданное с нарушением закона, должно быть отменено

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Прежде чем построить объект, застройщику необходимо решить земельный вопрос. Если участок находится в собственности муниципалитета, его можно взять в аренду или выкупить. Когда земля оформлена, самое время собирать документы для получения разрешения на возведение объекта, которое по муниципальным участкам также готовится местной администрацией.

Для получения заветной бумаги необходимо собрать серьезный пакет документов, в том числе подтвердить свое право на использование участка. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор аренды застраиваемого участка и т.п.

Если все документы в порядке, то в установленные сроки выдается разрешение, позволяющее компании начать стройку. Но на этом этапе достаточно часто встречаются ситуации, когда администрация отменяет ранее выданное разрешение в связи с наличием при его принятии серьезных нарушений закона. В таких случаях единственный выход — идти с жалобой в суд.

Так случилось с одной компанией города Златоуста. Жалоба на действия городской администрации, отменившей свое разрешение на строительство, была признана правомерной первой, апелляционной и кассационной инстанциями.

Муниципалитет отстаивал свою позицию до последнего, дело дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что нижестоящие суды неправильно применили нормы права, и дело вернулось 24 апреля 2018 г.

к началу своего пути.

к содержанию ↑

Обстоятельства судебного спора и этапы его прохождения по инстанциям

Златоустовская администрация (далее — Администрация) в мае 2014 г. распорядилась передать в аренду Обществу земельный участок с целевым назначением «для организации отдыха населения».

Участок имел площадь 30 тыс. кв.

м и располагался на землях населенных пунктов. Муниципалитет подготовил соответствующий договор и передал Обществу участок в аренду для указанных в распоряжении целей.

Через три месяца Администрация внесла в документ изменения, поменяв целевое назначение участка на «строительство объектов для организации отдыха населения». В указанной части стороны внесли дополнения в договор в сентябре 2014 г.

Общество в этом же месяце обратилось в муниципалитет с просьбой изменить Генплан города и План землепользования и застройки. В заявлении компания указала на необходимость замены лесной зоны на зону, предназначенную для коттеджной и усадебной застройки в отношении арендованного участка.

Заявление было рассмотрено комиссией, итоговый протокол Администрация утвердила своим распоряжением в октябре 2014 г. Через месяц было издано постановление, которым назначены публичные слушания по изменению карты градостроительного зонирования города.

После завершения слушаний Собрание депутатов утвердило измененный Генплан и Правила землепользования. Зона для коттеджной застройки была увеличена за счет предоставленного Обществу участка.

В марте 2015 г. Администрация утвердила градостроительный план для участка с указанием в нем вида разрешенного использования — для постройки объектов под организацию отдыха населения.

Разрешение на строительство Общество получило в августе 2015 г. сроком действия на один год. Однако в марте 2016 г. Администрация отменила его из-за допущенных нарушений при выдаче.

Не согласившись с распоряжением Администрации об отмене разрешения на строительство (далее — распоряжение), Общество обжаловало его в арбитраж.

Итогом рассмотрения иска стало решение АС Челябинской области от 25.02.2017 г. о признании недействительным спорного распоряжения.

Жалоба, поданная Администрацией в апелляцию, а затем — в кассацию, не изменила решения суда первой инстанции. Последней инстанцией в данном деле являлся Верховный суд РФ. Дело было передано для рассмотрения в судебную коллегию по экономическим спорам 16 марта 2018 г., которая усмотрела в выводах нижестоящих судов нарушения материального права.

к содержанию ↑

Какими нормами руководствовались нижестоящие суды?

Как было указано в решениях, в спорном акте не имелось указания, на каком из оснований, перечисленных в п. 21.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Администрация решила отменить выданное разрешение на строительство. Указанное, по мнению судов, привело к нарушению изданным распоряжением прав Истца в экономической сфере.

Суды указали, что вопросы, связанные с порядком предоставления Обществу участка, необходимо было решать при заключении договора аренды и оформления градостроительного плана участка. Так как договор и допсоглашение к нему прошли госрегистрацию в реестре недвижимости, суды признали незаконным принятие Администрацией спорного распоряжения.

к содержанию ↑

Муниципальный участок под застройку передается в аренду только через открытые торги

Из документов следовало следующее:

Спорный участок поставлен государством на кадастровый учет в 2014 году.
Муниципалитет передал землю Обществу для целей, отличных от строительства, в связи с чем проведение торгов не требовалось.

Но нижестоящие суды не учли, что процедура передачи участка под застройку связана с применением иных правил.

Таким образом, заключая допсоглашение об изменении назначения земли, стороны фактически попытались обойти законодательство и оформить арендные отношения без проведения публичных торгов.

Кроме того, судьи не отразили свое мнение относительно довода Истца о том, что в арбитраже находилось иное дело, связанное с недействительностью спорного распоряжения. В АС Челябинской области обратился областной прокурор к Администрации и Обществу с требованием о признании распоряжения недействительным и другими сопутствующими заявлениями, вытекающими из правоотношений сторон.

к содержанию ↑

Причина возврата дела на повторное рассмотрение

Получение разрешения на строительство означает, что имеющаяся у застройщика проектная документация соответствует градостроительному плану участка и дает ему право возводить на нем объекты недвижимости. Чтобы получить разрешение, необходимо собрать комплект документов, среди которых закон называет правоустанавливающие документы на землю (п.

1 ст. 7 ГрК РФ).

Нижестоящие суды в качестве таких документов указали зарегистрированные в регпалате договор аренды и допсоглашение к нему, что подтверждало наличие у Общества соответствующих прав на землю. Но суды не учли, что изначально участок имел целевое назначение «для организации отдыха населения», а не для строительства.

Мнение эксперта

Михайлов Игорь Анатольевич

Согласно земельному законодательству, у любого участка имеется целевое назначение. Выходить за пределы данного назначения землепользователь не вправе.

На определение правового режима участка влияет его категория, вид и цели использования, а также отнесение его к определенной зоне. В ст.

85 ЗК РФ содержится право каждого землепользователя выбирать вид разрешенного использования в рамках допустимых вариантов внутри конкретной территориальной зоны. Но применять данную норму надлежит только во взаимосвязи с другими нормами права.

Реализовать свое право на пользование землей можно через оформление права аренды. Данное право отражается в договоре одновременно с фиксацией вида использования земельного участка.

Как следует из п.1 ст. 615 ГК РФ, пользоваться арендованной землей допускается в точном соответствии с договором. Если в тексте соглашения отсутствует указание на цель использования, то арендатор должен учесть установленное в официальных документах назначение земли.

Таким образом, если назначение участка меняется, то обязательно следует изменение условий заключенного договора. Лицо, предоставившее участок в аренду, не может своевольно изменять назначение участка. При решении данного вопроса оно обязано соблюдать законодательно установленный порядок его предоставления.

Когда нижестоящие суды посчитали возможным изменение цели использования участка на «строительство объектов для отдыха населения» посредством подписания допсоглашения к договору аренды, они не учли, что порядок предоставления участков для новой и существующей цели различен.

Основная мысль судебных актов, принятых по данному спору, сводилась к тому, что у Администрации не было законных причин для отмены распоряжения, так как ГрК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев для подобных действий. Ни к одному из данных случаев сложившаяся ситуация не подходила.

В то же время Закон № 131-ФЗ позволяет муниципалитету отменить или временно прекратить применение изданного им же правового акта (ст. 48). Правда, отменить свой акт Администрация могла только при условии, если данными действиями никому не причинялся вред.

Несмотря на указанные правовые нормы, констатировал ВС РФ, суды были обязаны изучить процедуру передачи земли под застройку, оценить доводы Истца о разрешении строительства в отсутствии соответствующих прав на землю у Ответчика. Указанное явилось причиной для передачи дела на повторное изучение и принятие законного судебного акта.

к содержанию ↑

Прекращение разрешения на строительство возможно только в исключительных обстоятельствах

Уполномоченный орган может отозвать только тот ненормативный Акт, который не соответствует действующему Законодательству.

В ч.21.1 ст.51 ГК РФ даны снования, которые могут послужить причиной для прекращения разрешения на строительство:

право собственности или иное право на участок земли, на котором осуществлялось строительство, прекратилось в принудительном порядке. К этому условию относится и изъятие земли для государственных нужд;
отказ от права собственности или иного права на землю;
физическое или юридическое лицо произвело процедуру расторжения договора аренды, дающего право пользования землей;
было прекращено право пользования недрами, если разрешение выдавалось на осуществление строительства или реконструкции объекта на участке, который был предоставлен пользователю недр и необходимом для проведения работ, касающихся использования недр.

Как показывает практика, уполномоченный орган вправе отозвать разрешение, если были обнаружены существенные нарушения в процессе его выдачи. Этому могут послужить следующие причины:

отсутствуют документы, подтверждающие право на землю;
истек срок договора аренды на землю;
несоответствие вида разрешенного использования земли;
в проектной документации отсутствуют определенные разделы, что приводит к несоответствию документа положению о составе проектной документации;
нарушение санитарных норм в процессе проектирования;
в результате экспертизы проектной документации было принято отрицательное решение;
нарушена процедура выдачи разрешения.

Возможны ли другие причины прекращения разрешения на строительство?

Неоднозначный ответ дает практика Арбитражных Судов. С одной стороны в ГК дан полный перечень обстоятельств, позволяющих отозвать разрешение. При его прекращении уполномоченный орган должен ссылаться на установленные законом конкретные обстоятельства.

Есть иная позиция: нарушение норм ст.51 ГК позволяет отозвать разрешение независимо от других причин, перечисленных в п.21.1 вышеуказанной статьи. При таком решении арбитражные суды ссылаются на специальные основания, которые указывают на правомерность отзыва разрешения, если впоследствии возникли причины, которые препятствуют строительству.

к содержанию ↑

Вопрос-ответ

Ответ: Не исключено, что орган местного самоуправления может принять решение об отмене выданного ГПЗУ.

Отзыв выданного разрешения на строительство, то есть аннулирование ГПЗУ, нарушает законные права и интересы физического или юридического лица. Но объективной причиной подобной отмены может быть нахождение участка на границе с объектом культурного наследия.

Также причиной может послужить незаконная выдача разрешения. Как вариант, могут быть приняты к сведению возражения жителей близлежащих домов относительно планируемой застройки.

Ответ: Статья 51 Градостроительного кодекса РФ, точнее пункт и подпункты 21, говорят на каком основании и как предусмотрено прекращение разрешения на строительства.

В статье определено следующее:

Тот, кто выдал разрешение на строительство, имеет полное право его отозвать, ссылаясь на пункты статьи приведенной выше. Администрация или иные органы, уполномоченные в выдаче разрешения, имеют полное право отозвать разрешение на строительство без привлечения суда.

К примеру, создается приказ, который отменяет действующее разрешение на строительство, но опять же ссылаясь на статью закона.

Встречаются случаи, когда разрешение получено и большая часть объекта уже построены, а возможно уже завершено само строительство, но администрация отзывает разрешение. В таком случае необходимо сначала получить официальный отказ, Вам выдадут копию приказа или второй экземпляр и с ним уже нужно будет обратиться в суд.

Как правило, если нарушения незначительны или их можно устранить без сноса постройки, то суд всегда на стороне истца. В любом случае, администрация может только отозвать разрешение на строительство, а вот вопрос о сносе решает уже суд.

Ответ: Согласно ст.51 «Градостроительного кодекса Российской Федерации», действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» или Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос» в случае:

принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
1.1. поступления предписания уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти о прекращении действия разрешения на строительство на основании несоответствия разрешения на строительство ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории;
отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Таким образом, имеет место не отзыв, а прекращение действия разрешения на строительстве в чётко обозначенных Кодексом ситуациях. Решение государственного органа может быть обжаловано в судебном порядке.

к содержанию ↑

Почему может быть получен отказ в выдаче разрешения на строительство и как его оспорить?

Строительство, реконструкция объектов капитального назначения сопровождается одобрением уполномоченных органов. Согласие на строительные, ремонтные работы выражается в выдаче разрешения на строительство.

Мнение эксперта

Михайлов Игорь Анатольевич

Это документ, подтверждающий, что застройщик, собственник, арендатор вправе проводить строительство или застройку, реконструкцию на конкретно обозначенной территории.

Вопросы, связанные с алгоритмом выдачи разрешения, его формой и содержанием, процессом рассмотрения и вариантами отказа, занимается Градостроительный Кодекс РФ.

Правовое регулирование застройки, реконструкции осуществляет не только этот закон, но и ряд отраслевых НПА по конкретному направлению строительства, особенностями территории застройки и объектов недвижимости.

Почему отказали и что делать, если не дали разрешение на строительство? Попробуем разобраться!

к содержанию ↑

Основания, почему отказано

Государственная инстанция, ответственная за выдачу разрешения на строительство, может отказать. Несогласие выдается в мотивированном виде: заявитель должен понимать причину отказа, устранить ее.

Основания, которыми руководствуется уполномоченный орган, составляют обширный список на практике. Но в законе они собраны воедино, в ст. 51, ч. 13 Градостроительного Кодекса.

Основания, по которым происходит отказ, следующие:

Отсутствие документов (список предусмотрен положениями Градостроительного Кодекса в ст. 51, ч. 7,9).
Наличие документов, но бумаги не отвечают требованиям ГПЗ.
Наличие документов, но бумаги не отвечают требованиям разрешения на отклонение от предельных размеров строительства или реконструкции.

Законодатель оговаривается, что перечень ситуаций, приводящих к отказу, носит исчерпывающий характер. Это означает, что он не может быть дополнен решениями уполномоченного органа.

к содержанию ↑

Ошибки заявителей как причина

Это достаточно тонкие нюансы, о которых заявитель может и не подозревать.

Правительство в 2008 году издало Постановление под N 87. Оно касается вопросов проектной документации: разделов документа, требованиях к содержанию.

В разделе II, пункте Б указано, что в пояснительной записке должны содержаться реквизиты документов. Их перечень объемный, ознакомиться с ним можно в Постановлении. Кроме перечисления реквизитов документов, должны быть приложены копии бумаг.

К заявлению прикладывается проект, который проходил экспертизу несколько лет назад. Времена меняются, как и нормы и правила строительства.

Пример: проект был разработан три года назад. Планировали начать строительство, но оно было отложено по финансовым соображениям. Заявление на получение разрешения было подано спустя три года.

При просмотре документов выяснилось, что схема планировочной организации ЗУ не учитывается, так как была разработана на основании старого градостроительного плана.

Ко времени подачи заявления может быть составлен новый план. Назначение территории, где планируется застройка, также поменялось. Соответственно, проект градостроительного плана устарел.

Проблема у заявителя может возникнуть из-за того, что изменились нормативы, учитываемые при разработке проекта. Например, были изменены требования по доступности к объекту маломобильным гражданам. Т.е. изменен угол уклона пандуса.

В проекте, представленном заявителем, норматив по этому показателю старый. То есть, проект уже не соответствует новым нормативам и его отдадут на доработку. Как следствие – откажут в выдаче разрешения.

к содержанию ↑

Досудебное обжалование решения

Отказ в выдаче разрешения обжалуется в претензионном и судебном порядке. Заинтересованное лицо ссылается на незаконность отказа со стороны уполномоченных органов.

Мнение эксперта

Михайлов Игорь Анатольевич

Заявитель уверен, что он передал в государственную инстанцию все необходимые документы, соответствующие требованиям законодательства. Но получил отрицательный ответ на заявление.

Отказ можно считать незаконным, если заявитель предоставил в уполномоченную инстанцию требуемый перечень документов, но получил отказ. Представители уполномоченного органа не дали обоснования своему решению.

Законодатель определил перечень споров, досудебный порядок по которым обязательный. Обжалование отказа не входит в этот список, поэтому урегулирование спорного правоотношения без вмешательства судебного органа выступает исключительной прерогативой заинтересованного лица.

Он может не составлять претензию, а обращаться напрямую в суд.

В процессе досудебного решения заявитель должен отправить в местный орган власти претензию. Это официальное письмо, суть которого состоит в требовании признать действия конкретного должностного лица противоречащим положениям закона.

Претензия составляется на имя руководителя местной администрации. Письмо рассматривается в течение 5 дней, исключая выходные. Кроме письма, внимательно рассматриваются основания, по которым произошел отказ.

В результате рассмотрения, государственная инстанция принимает один из вариантов решения:

отказывает в мотивированном порядке;
принимает претензию во внимание, отменяет ранее принятое решение, должностное лицо обязано в течение трех дней признать предшествующий отказ не соответствующим закону.

Оспаривание действий государственных инстанций без вмешательства в дело суда – самый действенный способы защитить заявителю попранные права, законные интересы.

В случае если до суда не получается решить вопрос мирным способом, на претензию заявителя не отвечают в разумный срок (по гражданскому законодательству он равен месяцу), заявитель использует право на защиту в суде.

Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство

отказать и предоставить мотивированное обоснование такого отказа;
принять заявление во внимание и отменить решение, послужившее отказом, с вменением обязанности должностному лицу выдать требуемое разрешение, не позднее чем через 3 дня, после отмены предшествующего отказа, признанного незаконным.

Порядок и способы судебного разбирательства определены процедурой административного судопроизводства, положениями Градостроительного, Земельного, Воздушного кодексов и иной нормативной базой, действующей на территории государства.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

к содержанию ↑

Срок рассмотрения спорного правоотношения

Статья 200 АПК РФ устанавливает сроки рассмотрения спорных правоотношений:

Оспаривание ненормативных актов, решений органов публичной власти – 3 месяца с момента поступления иска в суд. Во временной период включена стадия подготовки к заседанию суда, принятие решения по делу.

Но 3 месяца – не окончательный срок, так как он продлевается до полугода. Но только по заявлению судьи, которое должно содержать причины продления срока, то есть быть мотивированным.

Спорные правоотношения об оспаривании решений ОМС, связанные с предельными параметрами разрешенного строительства, вопросами реконструкций объектов, принадлежащих к капитальному строительству, рассматриваются в более короткий срок. Это один месяц с момента подачи иска в суд. В этот временной промежуток входит стадия подготовки дела к рассмотрению, принятия по нему окончательного решения судьей.

Не в интересах сторон пропускать судебные заседания. Для обеспечения явки истца, ответчика, заинтересованных в деле лиц, суд извещает о времени, месте рассмотрения спорного правоотношения.

Если сторона (ы) не придут на заседание, дело все равно будет рассматриваться в их отсутствие. Но при условии, что судья не признает обязательности присутствия участника заседания в зале суда.

Автор статьи

РазрешениеНужно ли разрешение на строительство бани

Отличная статья 0

Разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства и продление срока его действия

Для осуществления государственной регистрации прав на индивидуальный жилой дом сведения о таком объекте недвижимости должны содержаться в Едином государственном реестр недвижимости (ЕГРН). В случае если сведения о таком доме отсутствуют в ЕГРН, одновременно с подачей заявления о государственной регистрации прав заявителем должно быть подано заявление о государственном кадастровом учете объекта недвижимости.

С таким заявлением заявителем должен быть представлен технический план здания (индивидуального жилого дома), подготовленный кадастровым инженером.

В соответствии с нормами Градостроительного Кодекса, действующими до 4 августа 2018 года, строительство индивидуального жилого дома осуществлялось на основании разрешения на строительство, которое выдавалось органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Согласно требованиям к оформлению технического плана разрешение на строительство должно быть включено в технический план, предоставляемый в целях осуществления государственного кадастрового учета.

В случае если срок действия разрешения на строительства истекает, застройщик должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство. Решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа принимается органом местного самоуправления в срок не более чем семь рабочих дней. При этом причиной отказа в продлении срока разрешения на строительство может являться подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство.

Таким образом, законодательством строго регламентирован срок строительства объектов индивидуального жилищного строительства и обязанность застройщика в продлении такого срока в случае необходимости.

Дополнительно отметим, что в настоящее время в целях осуществления строительства индивидуального жилищного строительства застройщик должен подать в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве по утвержденной форме.

Администрация Тамбовского района — Главная

Наименование муниципальной услуги	Выдача градостроительного плана земельного участка
Ответственный орган	Отдел по строительству и архитектуре администрации Тамбовского района
Получатели муниципальной услуги	Физические лица Юридические лица
Необходимые документы	1. Письменное заявление — образец 2. Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя 3. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица 4. Выписка о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости), кадастровый паспорт объекта недвижимости 5. Информация об объекте культурного наследия регионального значения, включенного в реестр объектов культурного наследия народов РФ
Стоимость услуги и порядок оплаты	Бесплатно
Срок оказания услуги	В течение 30 дней со дня подачи документов
Результат оказания услуги	Получение заявителем подготовленного и утвержденного градостроительного плана земельного участка или отказ с указанием причин
Административный регламент по услуге	№14 в списке административных регламентов

Наименование муниципальной услуги	Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Ответственный орган	Отдел по строительству и архитектуре администрации Тамбовского района
Получатели муниципальной услуги	Физические лица
Необходимые документы	1. Письменное заявление — образец 2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение 3. Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения 4. Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (запрашивается уполномоченным органом в порядке межведомственного взаимодействия) 5. Сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте помещения (запрашиваются уполномоченным органом в порядке межведомственного взаимодействия) 6. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение
Стоимость услуги и порядок оплаты	Бесплатно
Срок оказания услуги	В течение 45 дней со дня подачи документов
Результат оказания услуги	Принятие решения о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Административный регламент по услуге	№15 в списке административных регламентов

Наименование муниципальной услуги	Прием заявлений и выдача документов о согласовании проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме
Ответственный орган	Отдел по строительству и архитектуре администрации Тамбовского района
Получатели муниципальной услуги	Физические лица Юридические лица
Необходимые документы	1. Письменное заявление — образец 2. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение 3. Проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения 4. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя 5. Выписка из ЕГРП (запрашивается уполномоченным органом в порядке межведомственного взаимодействия) 6. Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения 7. Заключение о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры — запрашивается уполномоченным органом в порядке межведомственного взаимодействия)
Стоимость услуги и порядок оплаты	Бесплатно
Срок оказания услуги	В течение 45 дней со дня подачи документов
Результат оказания услуги	Получение заявителем согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения или отказ в согласовании с указанием причин
Административный регламент по услуге	№16 в списке административных регламентов

Наименование муниципальной услуги	Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, продление срока его действия, а также внесение изменений в разрешение на строительство
Ответственный орган	Отдел по строительству и архитектуре администрации Тамбовского района
Получатели муниципальной услуги	Физические лица Юридические лица
Необходимые документы	1. Письменное заявление — образец 2. Акт приемки объекта капитального строительства 3. Документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство 4. Документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации 5. Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения 6. Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство 7. Документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии 8. Технический план
Стоимость услуги и порядок оплаты	Бесплатно
Срок оказания услуги	В течение 10 дней со дня подачи заявления
Результат оказания услуги	Выдача разрешения (или отказ) на ввод объекта в эксплуатацию
Административный регламент по услуге	№17 в списке административных регламентов

Наименование муниципальной услуги	Предоставление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
Ответственный орган	Отдел по строительству и архитектуре администрации Тамбовского района
Получатели муниципальной услуги	Физические лица Юридические лица
Необходимые документы	1. Письменное заявление — образец 2. Правоустанавливающие документы на земельный участок 3. Проектная документация 4. Положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства 5. Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства 6. Градостроительный план земельного участка 7. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства
Стоимость услуги и порядок оплаты	Бесплатно
Срок оказания услуги	В течение 10 дней со дня подачи заявления
Результат оказания услуги	Разрешение (отказ в выдаче разрешения) на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства Внесение изменений (отказ во внесении изменений) в разрешение на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства Прекращение действия разрешения на строительство Продление (отказ в продлении) срока действия разрешения на строительство
Административный регламент по услуге	№18 в списке административных регламентов

Наименование муниципальной услуги	Выдача акта освидетельствования проведения основных работ по строительству (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства с привлечением средств материнского (семейного) капитала на территории Тамбовского района Тамбовской области
Ответственный орган	Отдел по строительству и архитектуре администрации Тамбовского района
Получатели муниципальной услуги	Физические лица
Необходимые документы	1. Письменное заявление — образец 2. Документы, подтверждающие полномочие представителя физического лица действовать от его имени 3. Копии документов, подтверждающих получение сертификата на материнский (семейный) капитал 4. Кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства 5. Кадастровая выписка об объекте недвижимости
Стоимость услуги и порядок оплаты	Бесплатно
Срок оказания услуги	В течение 10 дней со дня подачи заявления
Результат оказания услуги	Выдача (отказ в выдаче) акта освидетельствования проведения основных работ по строительству (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства
Административный регламент по услуге	№19 в списке административных регламентов

Наименование муниципальной услуги	Предоставление сведений, содержащихся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности
Ответственный орган	Отдел по строительству и архитектуре администрации Тамбовского района
Получатели муниципальной услуги	Физические лица Юридические лица
Необходимые документы	1. Письменное заявление — образец 2. Документы, удостоверяющие личность заявителя 3. Документы, подтверждающие полномочие представителя физического или юридического лица действовать от его имени 4. Документ, подтверждающий факт внесение платы за предоставление муниципальной услуги
Стоимость услуги и порядок оплаты	Платно
Срок оказания услуги	В течение 14 дней со дня подачи документов
Результат оказания услуги	Предоставление (отказ в предоставлении) сведений, содержащихся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности
Административный регламент по услуге	№20 в списке административных регламентов

Наименование муниципальной услуги	Направление уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке
Ответственный орган	Отдел по строительству и архитектуре администрации Тамбовского района
Получатели муниципальной услуги	Физические лица Юридические лица
Необходимые документы	1. Уведомление о планируемом строительстве (образец) или Уведомление об изменении параметров (образец)
Стоимость услуги и порядок оплаты	Бесплатно
Срок оказания услуги	7 рабочих дней со дня регистрации уведомления
Результат оказания услуги	Выдача уведомления о соответствии (несоответствии)
Административный регламент по услуге	№27 в списке административных регламентов

Наименование муниципальной услуги	Направление уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности
Ответственный орган	Отдел по строительству и архитектуре администрации Тамбовского района
Получатели муниципальной услуги	Физические лица Юридические лица
Необходимые документы	1. Уведомление (образец)
Стоимость услуги и порядок оплаты	Бесплатно
Срок оказания услуги	7 рабочих дней со дня регистрации уведомления
Результат оказания услуги	Выдача уведомления о соответствии (несоответствии)
Административный регламент по услуге	№28 в списке административных регламентов

Земельный лабиринт: проблемы регулирования землепользования и разрешительный процесс

II. Почему процесс выдачи разрешений — такая авантюра?

Для устоявшихся предприятий головная боль, связанная с навигацией в процессе регулирования, понимается как затраты на ведение бизнеса. Фирма, стремящаяся к оптимальным результатам в освоении земли, должна инвестировать не только в архитекторов, но и в консультантов, фирмы по исследованию рынка и юристов с непомерно высокими ставками оплачиваемых часов — не говоря уже о гуру по связям с общественностью, чтобы продать проект местному сообществу.²¹ А что насчет остальных? Что делать обычным семейным владельцам бизнеса, когда они сталкиваются с трудностями при выдаче разрешений?

Один из вариантов, о чем мы подробнее поговорим в Разделе IV, — это кустарная индустрия самозваных «специалистов по ускорению выдачи разрешений», которые обещают лучшие и более быстрые результаты по разной цене. Уже сам по себе этот факт должен указывать на то, что что-то гнилое. Но мы не можем переоценить тот момент, что соискатели разрешения часто чувствуют себя вынужденными тратить деньги (или огромное количество времени и энергии) на получение необходимых разрешений без гарантии хорошего результата.

Если цель закона — быть справедливым, предсказуемым и нейтральным, почему процесс выдачи разрешений на землепользование настолько непредсказуем? Почему кажется, что политики всегда участвуют в процессе принятия решений? И почему так важны консультанты, юристы, экспедиторы и связи с общественностью?

Здесь мы рассмотрим лишь несколько факторов, которые мешают физическим лицам и предпринимателям сделать рациональный выбор с самого начала при обдумывании того, делать ли инвестиции в недвижимость или начать свой бизнес.Конечно, существует бесчисленное множество способов, по которым процесс выдачи разрешений может пойти наперекосяк, и поэтому трудно — и это выходит за рамки данной статьи — каталогизировать исчерпывающий список всех проблем, с которыми могут столкнуться заявители. Вместо этого мы сосредоточимся на нескольких показательных примерах, которые особенно пагубны и способствуют неопределенности нормативных требований.

A. Субъективные, дискреционные критерии и неподобающие мотивы

Орган, выдающий разрешения, обычно занимается рассмотрением нескольких вопросов при оценке заявки на разрешение.Проблема в том, что во многих случаях решение этих вопросов зачастую является субъективным. Например, постановления Александрии, штат Вирджиния, требуют, чтобы соискатели разрешения на условное использование объясняли свое потенциальное воздействие на окружающий район — шум, запах, парковку и т. Д. ²² Кандидаты также должны предоставить карту участка и всех других объектов недвижимости в пределах трехсот футов от участка. ²³ После выполнения этих строгих требований для получения разрешения на условное использование городской совет может по-прежнему отказать в разрешении.²⁴ Если городской совет по своему усмотрению решит, что ему требуется дополнительная информация, он может еще больше отложить окончательное решение. ²⁵ В постановлениях указывается, что городской совет может рассматривать, среди прочего:

повлияет ли ослепление автомобильных и стационарных фонарей на устоявшийся характер района,
, подходят ли расположение и тип знаков, а также связь знаков с управлением движением для данного участка и будут ли такие знаки оказывать неблагоприятное воздействие на любые прилегающие объекты собственности; и
, будет ли предлагаемое использование быть построено, организовано и эксплуатироваться таким образом, чтобы не «доминировать» в непосредственной близости или не мешать развитию и использованию соседнего участка, включая «характер и степень озеленения и экранирования на участке».”²⁶

Другой пример, Департамент регионального планирования округа Лос-Анджелес, предоставляет набор часто задаваемых вопросов, в которых освещаются сложности и субъективные соображения, связанные с условным разрешением на использование.2 ⁷ Сотрудник, проводящий слушания, может рассмотреть «парковка и доступ, ландшафт, размер здания и размещение, архитектурный стиль, вывески, часы работы, или другие условия, которые будут сочтены необходимыми ». ²⁸ Заявки не передаются одному специалисту по планированию дела; вместо этого кандидаты должны связаться с «Планировщиком дня», чтобы получить обновленную информацию о статусе своей заявки.²⁹ Это еще больше усложняет процесс и усиливает влияние субъективности.

Кроме того, код зонирования может также разрешать утверждение разрешения на условное использование только в том случае, если предлагаемая застройка или коммерческая деятельность считаются совместимыми с «символом » окружающего района. Без дальнейших указаний орган может иметь право отказать в выдаче разрешения по любой мыслимой причине при условии, что он может сформулировать некоторую озабоченность — расплывчатую, спекулятивную или незначительную — о потенциальном воздействии на уже существующий бизнес, эстетику сообщества, домашние ценности, общественные ценности. морали или других предполагаемых общественных интересов.³⁰

Во многих случаях кодекс зонирования будет указывать на стандарты, более конкретно излагая допустимые основания, по которым может быть отказано в разрешении. ³¹ Например, плата за рассмотрение воздействия на «характер» местного сообщества может быть связана с более конкретными полномочиями для рассмотрения воздействия на структуру местного движения и определения того, приведет ли утверждение разрешения к чрезмерному шуму или некоторому другие неудобства для соседних объектов в пределах определенного параметра ( e.грамм. , 1500 футов). Но на практике орган, выдающий разрешения, часто принимает во внимание другие возражения яростных оппонентов и уступает господствующим политическим ветрам.

Хотя органу власти может быть запрещено официально признавать, что отказ в разрешении был вызван посторонними (т. Е. Политически мотивированными) соображениями, в действительности орган обычно сохраняет достаточно дискреционных полномочий, чтобы изложить свое решение на основаниях, которые трудно оспорить с юридической точки зрения. ³² Суды крайне неохотно вмешиваются в решения о землепользовании на местном уровне; они поддержат отказ в разрешении, если есть какой-либо способ его оправдать.Что еще хуже, некоторые суды считают, что они даже не будут рассматривать аргумент о том, что разрешительный орган имел ненадлежащие мотивы в отказе в выдаче разрешения. Фактически, федеральные суды часто применяют это правило, чтобы защитить органы, выдающие разрешения, от серьезной проверки. ³³

Stahl York Ave. Co. против города Нью-Йорка , решение по делу Апелляционного суда США второго округа, является хорошим примером разочаровывающих решений о выдаче разрешений, которые могут быть увековечены, когда суды считают это, пока власти имеют определенную свободу действий по своему усмотрению, они могут отказать в выдаче разрешений по любой причине, которая им нравится, без нарушения надлежащей правовой процедуры.³⁴ В этом случае собственник стремился построить современные многоквартирные дома взамен двух непригодных с точки зрения архитектуры многоквартирных домов, которые были непригодны для проживания. Это был проект, который послужил бы только решению проблемы нехватки жилья в Нью-Йорке. ³⁵ Фактически, собственник намеревался «выделить большое количество квартир… доступному жилью». ³⁶ Но на здания распространялись ограничения Нью-Йорка на сохранение исторических памятников, которые, как правило, запрещали перепланировку.

Закон о сохранении исторических памятников Нью-Йорка разрешает реконструкцию только в «исключении для тяжелых условий». Чтобы соответствовать требованиям, владелец должен доказать, что он не может получить разумную норму прибыли при существующем состоянии здания. Соответственно, при рассмотрении заявления о материальных нуждах от городской комиссии по охране окружающей среды требовалось рассмотреть только вопрос о том, может ли собственность в ее нынешнем состоянии генерировать достаточный денежный поток. В этом вопросе владелец привел веские доводы в пользу «исключения для трудностей»; единицы были слишком маленькими и не могли вместить современные удобства, бытовую технику и оборудование.³⁷ Кроме того, «[в] здании [зданиях] были устаревшие электрические, механические и вентиляционные системы — недостатки усугублялись возрастом и старением — и [которые] были недоступны для инвалидов». ³⁸

Тем не менее, на слушании Комиссия заслушала показания многих жителей, выражавших озабоченность, которая не имела никакого отношения к сохранению исторического наследия. ³⁹ Комиссия, казалось, с самого начала была готова отклонить ходатайство владельца о «исключении из-за материального положения». Так и произошло.

Затем владелец обратился в суд с иском об отказе в разрешении. Он утверждал, что процесс был захвачен политическими оппонентами и что на Комиссию повлияли опасения по поводу парковки и других вопросов, которые Комиссии было запрещено рассматривать — ни один из которых не имел ничего общего с сохранением исторического наследия. Тем не менее, поскольку Комиссия имела определенную свободу действий при определении разумной нормы прибыли, суды посчитали, что этого достаточно, чтобы отклонить любую потенциальную правовую проблему.⁴⁰

Примечательно, что Комиссия определила эти здания как исторические только . После года компания начала первые шаги по получению необходимых разрешений. Ранее Комиссия отказалась признать собственность исторической, чтобы стимулировать реконструкцию, а другие здания в этом районе были определены как подлежащие сохранению исторических памятников. ⁴¹ Тем не менее, когда политическая оппозиция стала очевидной, Комиссия отменила свои предыдущие выводы.⁴² Дело Stahl , таким образом, иллюстрирует проблему наделения властью землепользования широкими дискреционными полномочиями и сопутствующий риск того, что такой режим может дать местным органам власти полномочия принимать решения, препятствующие выгодному использованию частной собственности.

Stahl — лишь один пример того, как федеральные суды закрывают глаза на такое поведение. В этом случае местные власти могут безнаказанно отказывать в разрешении на выдачу разрешений по любой капризной причине, которая им может понравиться — или вообще без какой-либо причины.Государственные чиновники могут отказать в разрешении просто потому, что им не нравится заявитель, или для продвижения своих ограниченных денежных интересов, или по явно кумовским или протекционистским причинам, или по другим причинам, которые могут шокировать среднего американца. Например, в деле EJS Properties, LLC против города Толедо Шестой округ отказался рассматривать жалобу на надлежащую правовую процедуру, когда в разрешении якобы было отказано, поскольку заявитель отказался «пожертвовать 100 000 долларов в местный пенсионный фонд». ⁴³

Эмпирические исследования еще раз подчеркивают действующие здесь порочные стимулы и пагубный эффект, который бесконтрольная свобода действий оказывает на местные сообщества.В юрисдикциях, где суды, по крайней мере, готовы принять аргумент о том, что в разрешении было отказано по ненадлежащим причинам (несмотря на некоторую степень законного усмотрения), мы видим значительно более низкие показатели исторической сохранности. ⁴⁴ Например, данные показывают, что только 4,4 процента лотов в Филадельфии считаются историческими, несмотря на тот факт, что почти 70 процентов были построены до 1945 года. ⁴⁵ Напротив, в юрисдикциях, которые предполагают действительность отказа в разрешении , сопоставимые города, как правило, определяют большие участки сообщества как подлежащие сохранению ограничения.Например, в Балтиморе (где до 1945 года было построено чуть более 70 процентов зданий) на треть города действуют ограничения на сохранение исторических памятников.

При чрезмерном регулировании возникают (как всегда) нежелательные последствия. Эксперты предупредили, что «обширные исторические районы подрывают зонирование и значительно ограничивают потенциал развития, устраняя потенциальное использование правильной высоты и плотности зонирования, предотвращая снос для нового строительства и используя этот процесс для предотвращения строительства, которое не является контекстным. .’” ⁴⁶ Эти ограничения не только препятствуют усилиям по развитию, но и оказывают «значительное негативное влияние на объемы нового жилищного строительства». ⁴⁷ Конечно, такого рода ограничения очень полезны, если ваша цель — внести неопределенность в процесс выдачи разрешений.

Б. Взыскания

Широкая свобода усмотрения также позволяет властям держать заявки на получение разрешения в вечном подвешенном состоянии, поскольку государство участвует в одностороннем переговорном процессе, добиваясь от заявителя ценных уступок.⁴⁸ В частности, разрешительный орган может попытаться использовать свои полномочия для отказа в выдаче разрешения, чтобы вынудить заявителя согласиться на дорогостоящие разрешительные условия. Например, город может обусловить утверждение разрешения на строительство требованием, чтобы владелец покрыл расходы на отдельный общественный проект или внес взнос в общественный фонд.

Верховный суд США постановил, что условия, налагаемые на утвержденное разрешение, должны иметь «взаимосвязь» и «грубую соразмерность» с предлагаемым проектом, чтобы выдержать конституционную проверку.⁴⁹ Другими словами, условие, требующее от заявителя отказаться от чего-то ценного, будет считаться вымогательством, если только это не является разумно необходимым для смягчения ожидаемых общественных воздействий. Например, в деле Koontz v. St. Johns River Water Management District , агентство штата Флорида наложило неконституционное условие на разрешение, когда оно требовало, чтобы владелец заплатил деньги для улучшения государственной собственности, которая не имела никакого отношения к его планам строительства. АЗС. ⁵⁰

Этот конституционный стандарт имеет смысл, потому что он позволяет правительству решать законные проблемы общественности с помощью условий, налагаемых на утвержденное разрешение, но не позволяет властям удерживать заявку на разрешение в заложниках.⁵¹ Тем не менее, многие населенные пункты продолжают вводить спорные требования взыскания, требуя, чтобы соискатели разрешения платили за домашние проекты в качестве условия одобрения, даже если нет очевидной связи с их планами развития или когда взимаемый сбор имеет мало отношения к тому, что на самом деле необходимо для смягчения ожидаемых воздействий. ⁵² Во многих случаях правительство почти не сомневается в том, что заявитель с большей вероятностью заплатит больше, чем будет оспаривать оспариваемое условие в суде, как потому, что судебная тяжба высока, так и потому, что заявитель просто хочет получить разрешение на дальнейшее продвижение. с ее планами.Более того, во многих юрисдикциях правительство поощряет вводить грабительские условия, которые ничего не делают для решения общественных проблем с частным проектом, потому что некоторые суды считают, что если условие требуется в соответствии с законом или постановлением, разрешительный орган не должен демонстрировать « взаимосвязь »или« грубая пропорциональность »разрешительных условий. ⁵³

Во многих случаях взыскания налагаются на основе ad hoc , что означает, что заявителю практически невозможно знать, чего ожидать в начале процесса выдачи разрешения.⁵⁴ Но даже если взыскание требуется по закону или постановлению, все равно может быть трудно понять, чего ожидать. ⁵⁵ Как и в случае с другими аспектами законодательства о землепользовании, разрешительный орган может сохранять некоторую степень усмотрения при принятии решения о том, какой размер платы должен взиматься, чтобы уменьшить общественный вред, причиненный проектом, или будет ли проект вообще предметом на такие сборы за смягчение последствий.

Даже если требуемые сборы за смягчение последствий продиктованы заранее определенной формулой, соискателю разрешения может быть сложно определить, с какими требованиями он, вероятно, столкнется с самого начала; расчет обычно основан на переменных, которые могут измениться, если орган, выдающий разрешения, настаивает на изменении проекта.Это восходит к центральной проблеме: огромная свобода действий, которую может использовать орган землепользования для удовлетворения или отклонения заявки. Чем больше свобода действий для отказа в утверждении и перемещения ворот, тем труднее соискателю разрешения ориентироваться в системе — не говоря уже о том, чтобы произвести рациональные расчеты конечных затрат на продвижение проекта.

C. Несоответствующие разрешительные требования

Постоянно меняющиеся требования к разрешениям также могут возникать, когда несколько агентств имеют параллельную юрисдикцию в отношении одного и того же разрешения, но принимают разные критерии для выдачи этого разрешения.Иногда такая путаница возникает, когда различные вертикальные и уровни регулирования создаются последовательно более крупными формами правительства: сначала местными, затем государственными, затем федеральными агентствами. В других случаях противоречивые требования к выдаче разрешений возникают из-за нескольких горизонтальных уровней правил, например, когда один уровень правительства разделяет полномочия над одним разрешением между отдельными агентствами. При любом режиме такие несоответствия приводят к дорогостоящим задержкам для владельцев бизнеса. Действительно, кандидаты не только должны ждать каждого решения и платить значительные сборы каждому органу, но они также могут быть вынуждены прибегнуть к помощи профессионалов, чтобы помочь им ориентироваться в сложных схемах регулирования.Это особенно верно, когда властям требуется реорганизация после редизайна, что является обычным явлением, когда бюрократы обладают значительной свободой действий, чтобы не соглашаться друг с другом.

Например, в Вашингтоне, округ Колумбия, для получения разрешения на строительство часто требуется пять или более месяцев. Подача онлайн-разрешения на строительство в Департамент по делам потребителей и нормативно-правовым вопросам (DCRA) обычно начинает процесс. После этого заявки, возможно, придется пройти через несколько раундов рассмотрения всеми соответствующими агентствами, прежде чем DCRA выдаст окончательное разрешение.⁵⁶ Согласно DCRA, 57 процентов разрешений на строительство требуют рассмотрения более чем одним агентством. ⁵⁷ Множество агентств участвуют во всем, от простых пристроек до новых построек. Чтобы сделать решение более трудоемким и трудоемким, отсутствует централизованная система отслеживания для консолидации решений каждого агентства. Даже если во время первого раунда обзоров все идет гладко, любое соответствующее агентство может потребовать повторного рассмотрения проекта с самого начала, что часто случается, когда проект претерпевает изменения или изменения, которые не нравятся агентству.⁵⁸

Противоречивые разрешительные требования не только неэффективны, но и несправедливы; они наказывают приверженных правилам людей, которым не хватает опыта, необходимого для борьбы с бюрократией (чтобы заявить об очевидном, многие соискатели разрешения не имеют прямого доступа к адвокату). В частности, бесчисленные жалобы, поданные против Калифорнийской прибрежной комиссии (CCC), демонстрируют, насколько неприятными могут быть противоречивые правила агентства. Побережье Калифорнии находится в ведении бесчисленных государственных и местных органов власти, и разрешения на прибрежные территории часто рассматриваются организациями каждого уровня.Кроме того, CCC имеет широкие полномочия отменять решения, принятые менее крупными агентствами на протяжении всего процесса выдачи разрешений. В результате и без того запутанный процесс выдачи разрешений на побережье «становится более запутанным из-за включения правил и процедур [CCC], эффективно перекрывая загадочное с туманным». ⁵⁹

Более того, CCC часто руководствуется «мельчайшими деталями, которые только можно вообразить, например, в какой цвет вы красите свой дом, какие лампочки вы можете использовать в определенных местах».⁶⁰ Понятно, что такая свобода усмотрения становится особенно проблематичной, когда кандидатам даются конкурирующие инструкции от их местных властей и CCC. Например, определение понятия «край обрыва» и «серьезная реконструкция» в городе Лагуна-Бич отличается от определений, принятых CCC. ⁶¹ В результате «[t] здесь было подано 19 апелляций на утверждения городских властей, которые связаны с этими противоречиями в определениях». ⁶² Однако, даже если судебные иски не подаются в суд, работа с расходящимися стандартами часто обходится разработчикам более чем на шесть месяцев только из-за задержек.⁶³ Разочарованные калифорнийцы обращают внимание: «Персонал [CCC] — одна из самых трудных для работы бюрократических структур во всех Соединенных Штатах, — сказал один калифорнийский поверенный по недвижимости. «Они серьезно ограничивают право владельцев собственности на использование своей собственности». ⁴⁶

Тяжелое испытание Франциска и Нины Боттини с одним лишь уровнем местного самоуправления демонстрирует, насколько серьезными могут быть ограничения на выдачу разрешений. Даже после выполнения всех дорогостоящих правил мечта Боттини о строительстве дома на одну семью на берегу моря была сорвана из-за меняющихся капризов местного правительства.⁶⁵

Печальный опыт семьи Боттини начался в 2009 году, когда пара обратилась в правительство Сан-Диего, Калифорния, за разрешением на прибрежную застройку (CDP). ⁶⁶ Пара была хорошо осведомлена о том, что их план строительства потенциально подлежал утверждению несколькими агентствами. ⁶⁷ Во-первых, поскольку их предполагаемый дом находился недалеко от пляжа, г-н и г-жа Боттини попросили городские власти определить, регулируется ли их строительный проект Законом о качестве окружающей среды Калифорнии (CEQA).⁶⁸ Во-вторых, поскольку на их территории находился старый заброшенный коттедж, семья Боттини представила свои планы строительства в Совет по историческим ресурсам Сан-Диего, чтобы убедиться, что его можно снести. ⁶⁹ В искренних усилиях по соблюдению всех нормативных требований семья Боттини поговорила с несколькими агентствами, чтобы убедиться, что их проект соответствует закону. Потратив много долларов и часов на строительство дома, городские власти, наконец, сделали следующие выводы: (1) коттедж претерпел столько изменений, коттедж не был историческим памятником, (2) потому что коттедж непригоден для проживания, таким образом, его можно было снести, и (3) поскольку Боттини строили дом на одну семью, их строительные планы были категорически освобождены от действия Закона Калифорнии о качестве окружающей среды.⁷⁰ Опираясь на законность этих формальных определений, Боттини снесли коттедж. ⁷¹

Однако внезапно, и « после сноса коттеджа в », городской совет изменил свое первоначальное положение: «[он] объявил коттедж« историческим »[и] пришел к выводу, что снос коттеджа следует рассматривать как часть Боттини. «для целей CEQA». ⁷² Даже после того, как Боттини скрупулезно соблюдали все правила, правительство не только проигнорировало тот факт, что дома на одну семью категорически освобождены от CEQA, но и наказало Боттини за соблюдение правил своего собственного .В результате проект Боттини остался в подвешенном состоянии.

Другой пример — из Огайо, где бары можно открывать только после получения разрешения D-6. Выдача разрешения D-6, которое позволяет продавать алкоголь «[b] с десяти часов утра до полуночи воскресенья» ⁷³, является непредсказуемым процессом. Закон Огайо дает местным властям право, если они решат его использовать, «принимать решения о продаже алкоголя путем общественного референдума». ⁷⁴ Иногда это приводит к путанице относительно того, какое разрешение требуется, а какое нет.В частности, одному пабу «Внутри пятерки» было предоставлено разрешение D-6 в ноябре 2018 года, но позже выяснилось, что штат Огайо предоставил разрешение, «не осознавая действующего закона для этого участка». ⁷⁵ Таким образом, не только «Внутри пятерки» не было разрешения, пабу пришлось заново начинать процесс выдачи разрешений — на этот раз со сбора подписей и запуска кампании, чтобы убедить избирательный участок наконец выдать ему лицензию D-6. . ⁷⁶ Хотя 91 процент участков в конечном итоге одобрил лицензию, задержки с выдачей разрешений дорого обходятся малому бизнесу, особенно когда сами власти испытывают трудности с ориентированием в многоуровневых требованиях к выдаче разрешений.⁷⁷

D. Особые вызовы для малого бизнеса

Требование о покупке или аренде помещения перед подачей заявления на получение разрешения налагает огромные затраты на новые предприятия, но, похоже, это стандартная практика по всей стране. Фактически, почти универсальным первым шагом в получении бизнес-лицензии часто является получение разрешения на строительство, сертификата использования, сертификата пожарного кодекса или других подобных учетных данных. Но как только владелец приобретает или сдает в аренду коммерческую недвижимость, нет никаких гарантий, что лицензия на ведение бизнеса будет выдана.Таким образом, вместо поощрения предпринимательства требования лицензирования могут фактически отпугнуть малый бизнес. Для некоторых предпринимателей награда стоит усилий, но все же ощущаются значительные затраты и задержка. Кандидат в городской совет Лос-Анджелеса Наврадж Сингх, например, почти три года ждал разрешения на открытие ресторана. Озадаченный «недружелюбной деловой средой Лос-Анджелеса», его опыт побудил его баллотироваться на выборах в городской совет. ⁷⁸

Некоторые постановления обременяют новых владельцев бизнеса, требуя подробностей о предлагаемых ими участках.Требования к зонированию, ориентированные на определенные типы предприятий, могут выходить за рамки простого требования от владельцев бизнеса предоставить основную информацию о предполагаемом местоположении объекта. В Сент-Луисе, штат Миссури, например, разрешения для игровых автоматов требуют, чтобы владелец бизнеса предоставил карту-площадку, предполагаемое расположение каждого игрового автомата и постоянные приспособления объекта, такие как двери, окна, фонари, входы и выходы. . ⁷⁹ Разрешения на бильярдные также требуют точного расположения бильярдных столов в предполагаемом месте.⁸⁰ Эти обременительные требования требуют, чтобы заявитель был знаком как с окружающим населением, так и с интерьером объекта, что, по всей видимости, выходит за рамки обычного обоснования ограничения потенциальных неудобств.

Опыт Рикардо и Памелы Фигероа иллюстрирует этот принцип. Пара хотела обеспечить «надежное место для завтрака в районе, центральном для туристической индустрии Пуэрто-Рико», открыв магазин вафель. ⁸¹ Но из-за запутанных разрешительных требований Сан-Хуана осуществить их мечту стало практически невозможно.В течение нескольких месяцев огромная бюрократия города требовала соблюдения сложных и противоречивых правил, что резко увеличивало затраты пары на открытие своего дела. ⁸² Памела сначала попыталась получить разрешение в Интернете и часами загружала всю информацию о своем бизнесе в городскую базу данных, только чтобы обнаружить, что база данных не работает. ⁸³ Затем она лично пошла за разрешением, но столкнулась с еще большим количеством препятствий. В одном случае городской бюрократ сказал Памеле предоставить подписанный документ из другого агентства, но агентства больше не существовало.⁸⁴ Эти постоянно меняющиеся требования привели к значительным задержкам; На согласование документов и ответы на простые вопросы ушли месяцы.

Возможно, наиболее тревожным является тот факт, что разрешительные требования Сан-Хуана вынудили Фигероа усовершенствовать свой магазин без электричества . «Буквально нам приходилось делать это в темноте. Мы использовали автомобильный аккумулятор с инвертором и подключили немного света, чтобы мы могли видеть, пока кладем пол ». ⁸⁵ Городские власти сказали им, что им потребуется разрешение на ведение бизнеса для доступа к электросети, но они не могли получить разрешение до тех пор, пока не пройдут проверку.Но их нельзя было осмотреть до завершения строительства и ремонта. В общей сложности пара потратила восемь месяцев и тысячи долларов на лицензирование и согласования, в дополнение к восьми месяцам аренды, которые они платили в течение этого периода, пока их документы застряли в бюрократическом чистилище. ⁸⁶

Система Пуэрто-Рико, как и другие системы по всей стране, вынуждает владельцев бизнеса делать ставку на то, одобрит ли местное правительство открытие бизнеса на определенном участке. Даже использование, которое в противном случае могло бы соответствовать существующим кодам зонирования, не всегда является беспроигрышным вариантом.Например, бизнес в Фолл-Ривер, штат Техас, был вынужден подать заявку на отклонение, когда он хотел использовать свою собственность для хранения автомобилей. Зонирование объекта позволяло использовать его под парковку. Компания вполне разумно предлагала парковать машины на стоянке, чтобы потом продавать их через Интернет. На сайте не будет автосалона. Клиенты не будут приходить и уходить из отеля. Тем не менее, бизнес был вынужден обратиться в Апелляционный совет по зонированию только для того, чтобы припарковать автомобили на своей территории. Правление отклонило запрос о расхождении четырьмя голосами против одного.⁸⁷ В других случаях участки, зонированные под рестораны, могут не подходить для использования в качестве популярных ресторанов быстрого обслуживания, которые местное правительство может вместо этого классифицировать как рестораны быстрого питания и, следовательно, к ним применяются другие требования зонирования. ⁸⁸

Более крупным предприятиям намного легче справляться со сложными требованиями к выдаче разрешений. Например, Массачусетс недавно легализовал употребление рекреационной марихуаны. Штат хотел поощрять соискателей из более бедных районов; Таким образом, была создана категория соискателей «экономических прав и возможностей», которым будет отдан приоритет по сравнению с обычными соискателями.⁸⁹ Эти соискатели экономических прав и возможностей уменьшили социальный и экономический капитал, и инициатива была разработана, чтобы дать им фору при лицензировании по сравнению с более хорошо финансируемыми обычными приложениями. Несмотря на это заявленное намерение, процесс подачи заявки был настолько обременительным и требовал, среди прочего, уже арендованного помещения, полного бизнес-плана, плана разнообразия, заявления о воздействии на сообщество, встречи с общественностью и соглашений с принимающим сообществом, — что только три кандидата на расширение прав и возможностей заполнили заявку.Напротив, пятьдесят семь медицинских диспансеров и постоянные соискатели завершили заявку и отправили ее на рассмотрение. ⁹⁰ Как выразился один соискатель экономических прав и возможностей: «Такое ощущение, что процесс был создан таким образом, чтобы людям с хорошими ресурсами было легче пройти через него». ⁹¹

E. Процедурная карусель

Одна из основных причин того, что процесс выдачи разрешений может оказаться таким долгим и трудным, заключается в том, что должностные лица, выдающие разрешения, могут угрожать отказом или отклонять конкретные предложения и запрашивать новые, чтобы вынудить владельца снова и снова сокращать свои планы. .Это еще одно следствие наделения властью, выдающей разрешения, такой большой свободы действий: всегда существует возможность, по сути, отказать в разрешении на начало проекта на неопределенный срок, даже не дав окончательный ответ на заявку на получение разрешения. Действительно, неоднократные отклонения нескольких предложений часто происходят, когда органы, выдающие разрешения, решили, что просто не хотят видеть новые разработки. Например, один застройщик инициировал судебный процесс после того, как город Монтерей, штат Калифорния, отклонил 19 различных планов расположения, поскольку стало очевидно, что город никогда ни на что не скажет «да».⁹²

Вместо официального отказа в выдаче разрешения власти часто неофициально отклоняют планы заявителя. С точки зрения бюрократа, это неформальное отрицание имеет дополнительное преимущество, заключающееся в том, что позволяет избежать риска судебного разбирательства: власти могут сказать, что они не достигли какого-либо окончательного решения о том, какие виды использования будут разрешены на рассматриваемой собственности. Но эти неформальные действия вынудили заявителя «повторить попытку» до бесконечности . Угроза отказа представлена как ультиматум, вынуждающий владельца представить новые (менее амбициозные) планы проектирования.И этот процесс может быстро выродиться в, казалось бы, бесконечную процедурную карусель. ⁹³

Проверяющие органы могут эффективно перемещать цели с постоянно новыми требованиями к изменению дизайна после изменения дизайна — просто ссылаясь на свое усмотрение, чтобы отклонить заявку. И, конечно же, с каждым новым редизайном возникают дополнительные расходы и задержки, которые могут быстро сделать проект экономически невыгодным. Это может раздражать человека, пытающегося самостоятельно ориентироваться в системе.Но это неприятно даже с посторонней помощью. Один консультант, представлявший клиента в печально известной прибрежной комиссии Калифорнии, выразил разочарование своего клиента, когда ему сказали вернуться к чертежному столу для еще одного редизайна проекта: «[П] когда я вернулся и сказал [своим клиентам] что им придется потратить еще 100 000 долларов [на третий редизайн], это не понравилось ».

F. Возможность последующих изменений зонирования

Даже если вы успешно получили разрешение, это не всегда означает, что вам будет разрешено продолжать в течение неограниченного времени разрешенное в настоящее время использование.Когда власти меняют правила зонирования или застройки, они часто позволяют оставаться «несоответствующим» объектам. Но местные власти могут решить, что все должны соответствовать новому плану, включая здания, которые были разрешены в соответствии со старыми стандартами. ⁹⁴ Это особенно проблематично для малых предприятий, которые в результате могут быть вынуждены закрыть магазины или иным образом перемещены.

Это правда, что некоторые штаты обеспечивают защиту владельцев разрешений.Например, закон некоторых штатов (например, Калифорнии) предусматривает, что после выдачи разрешения владелец приобретает «законные права», которые не могут быть отобраны. ⁹⁵ Аналогичным образом Верховный суд Миннесоты недавно подтвердил, что правительство не может отозвать право бизнеса продолжать в уже установленном использовании, не инициируя выдающийся домен и не выплачивая компенсацию за лишение права продолжать его использование. ⁹⁶ В других штатах, однако, вы можете не обращаться за помощью, если местный совет по зонированию решит изменить код без признания унаследованных прав.

Вы могли подумать, что Техас будет местом, где правительство не будет связываться с собственниками, но вы ошибаетесь. Возьмем, к примеру, историю Хинга Мбого, который иммигрировал в Соединенные Штаты и жил американской мечтой как человек, добившийся собственного успеха. ⁹⁷ Он купил недвижимость и построил успешный бизнес по ремонту автомобилей в Далласе. ⁹⁸ Это было его средством к существованию. И в течение 20 лет у него была постоянная клиентская база, преданная своему офису на Росс-авеню, 3516.⁹⁹ Но в 2005 году городские власти Далласа решили, что пришло время начать поэтапную ликвидацию автомагазинов в этом районе — в надежде привлечь их к перестройке для создания высококлассных магазинов и ресторанов. ¹⁰⁰

По иронии судьбы, после вытеснения старых авторемонтных мастерских, Даллас еще не претерпел тех изменений, на которые он рассчитывал. Тем временем перемещенные предприятия были вынуждены либо навсегда закрыть магазины, либо переехать. Г-н Мбого был вынужден пройти через этот процесс. Но переехать — дело непростое.Во-первых, владелец должен найти сайт, который сопоставим, доступен по цене и (в идеале) удобен для его клиентов. Затем владелец должен выдержать значительные затраты и логистические проблемы, связанные с переездом на новое место. Наконец, исследования показывают, что малому бизнесу часто требуется много лет, чтобы восстановить свою клиентскую базу после того, как он был вынужден покинуть установленное место. ¹⁰¹ Это означает, что помимо потери дохода, когда предприятие временно закрывается во время переезда, компания часто будет постоянно видеть упущенную прибыль; в конце концов, они, по сути, начинают с нуля, даже если они сохраняют одно и то же название.

Процесс рассмотрения плана разрешения на строительство

— Официальный веб-сайт правительства округа Арлингтон, штат Вирджиния

Разрешение офиса округа Арлингтон: ЗАКРЫТО для личного обслуживания клиентов. Многие услуги доступны в Интернете. Учить больше.

Следующие шаги представляют собой обзор процесса подачи и рассмотрения онлайн-разрешения на строительство жилого дома. Если вам нужна техническая помощь с системой, звоните: 703-228-7638.

Имейте в виду, что некоторые жилые объекты считаются коммерческими в соответствии со Строительным кодексом и требуют коммерческих разрешений. Если вы не уверены, определите, является ли ваш проект жилым или коммерческим.

Шаг 1

Посетите обзор ePlan, зарегистрируйтесь / войдите в систему и загрузите следующее:

Каждый план должен быть загружен как отдельный файл PDF. Конструктор НЕ следует подавать одним файлом. Таблицы спецификаций могут быть загружены в виде одного файла PDF.
Все документы, представленные на рассмотрение, должны быть сохранены в виде файлов PDF с возможностью поиска.
Пустое пространство размером 3 дюйма на 3 дюйма требуется в правом верхнем углу каждого отправленного документа. Это место для штампа об утверждении округа Арлингтон, который ставится при выдаче разрешения.
Листы плана должны иметь минимальный размер 11 дюймов x 17 дюймов и минимальный масштаб 1/8 дюйма. Если требуются земельные нарушения (LDA) или планы гражданского строительства (CEP), копии гражданских наборов должны быть загружены вместе с разрешением на строительство.Если вы не уверены, требует ли ваш проект LDA или CEP, обратитесь в Департамент экологических услуг (DES). Имейте в виду, что LDA и CEP являются отдельными разрешениями и процессами.
Для жилых проектов просмотрите требования к подаче заявок.
Следуйте стандартным соглашениям об именах файлов.
Если держатель разрешения не является подрядчиком, имеющим лицензию в Вирджинии на объем работ по разрешению OR , держатель разрешения является владельцем собственности и присутствует на всех этапах процесса выдачи разрешения, сторона, которая подает заявку и / или забирает Разрешение должно иметь письменное свидетельство о разрешении.

Шаг 2

Ваше заявление, строительная документация и необходимые формы будут рассмотрены на предмет полноты (примерно два рабочих дня). Если не заполнено, с вами свяжутся по электронной почте о том, чего не хватает.

Если заявка заполнена, при необходимости с вами могут связаться по поводу сбора за подачу заявки. Сбор не возвращается, даже если разрешение не выдано. Для получения дополнительной информации просмотрите графики сборов. Если регистрационный сбор не требуется, ваше заявление и подтверждающие документы будут отправлены в необходимые отделы для рассмотрения.

Шаг 3

Необходимые отделы рассмотрят ваше заявление, подтверждающие документы и необходимые формы на соответствие применимым нормам. Время рассмотрения начинается после обработки разрешения и уплаты любых сборов. Посмотреть время обработки обзора жилого плана.

Пока идет проверка, заявители могут получить дополнительную информацию, введя номер разрешения и выбрав Просмотреть комментарии . Однако эта информация является неполной до письма с комментариями, которое заявитель получит после завершения всех проверок.

Просмотр изменений разрешений, чтобы узнать, как отвечать на комментарии, а также пересмотреть свои планы для рассмотрения комментариев. Имейте в виду, что для внесения изменений в разрешение на строительство могут также потребоваться изменения в других разрешениях и согласованиях для обеспечения координации.

Если разрешение на строительство одобрено, в то время как другие связанные разрешения еще находятся на рассмотрении, разрешение на строительство не будет переходить к следующему этапу до тех пор, пока не будут одобрены другие разрешения.

Шаг 4

Заявка будет продолжена после того, как будут одобрены все необходимые проверки.С вами свяжутся для подтверждения оплаты и информации о подрядчике (примерно два рабочих дня).

Обзор ePlan

В следующих таблицах описывается приблизительное время обработки / рассмотрения для каждого типа разрешений на строительство жилых домов.

Тип разрешения

Приблизительное время проверки

Жилое Новое строительство (RNEW)

10 рабочих дней

Маршрут пристройки жилых домов (RADD)

10 рабочих дней

Маршрут перестройки жилых домов (RALT)

5 рабочих дней

Residential Addition Express (RADD Express)

2 рабочих дня

Residential Alteration Express (RALT Express)

2 рабочих дня

Заявление об отказе от ответственности: приблизительное время рассмотрения не включает время обработки / отправки, обычно 2 рабочих дня.

Экспресс-критерии

Заявление об ограничении ответственности: Экспресс-проверка жилого фонда предназначена для выполнения в короткие сроки. Если характер или сложность предлагаемой работы не позволяет провести быструю проверку, проект может быть классифицирован как сквозной анализ, даже если он соответствует следующим критериям:

Площадь работ должна быть не более 750 кв. Футов.
Работа ограничена только одним рассказом
Пристройки должны располагаться на цокольном или цокольном этаже дома
Подвалы должны иметь минимальную требуемую высоту потолка для подвала
В проект не входит замена всех балок перекрытий на одном этаже.
В проект не входит снятие несущих стен несоответствующего здания
Дом будет пригоден для проживания в период строительства
В доме не более трех туалетов; включение любых новых туалетов в предлагаемые работы; или в доме должна быть существующая 1 дюйм.водопровод
Должно быть менее 2500 кв. Футов земельного участка.
Данный проект не включает подпорную стену, удерживающую 3 фута или более грунта.

Шаг 5

Заявитель получит электронное письмо с балансом разрешения. После получения оплаты заявителю будет предоставлена цифровая копия разрешения и плакат. После получения и размещения разрешения можно начинать строительные работы.

Кандидат получит доступ к утвержденному набору планов (примерно два рабочих дня).Этот набор будет доступен на портале ePlan Review.

Табличка и разрешение должны быть размещены на строительной площадке проекта в соответствии со следующими правилами:

Утвержденный набор планов также должен быть доступен на объекте до любых плановых проверок.
Минимальный размер листа 11 дюймов x 17 дюймов.
- Сопроводительная документация (например, спецификации проекта, расчет конструкции и т. Д.) Может быть напечатана на страницах размером 8,5 x 11 дюймов.
Планы должны быть разборчивыми и в легко читаемом масштабе
Кроме чертежей плана участка, ни один чертеж не должен быть распечатан в масштабе менее 1/8 дюйма.= 1 фут
Сопроводительная документация

Шаг 6

Большинство разрешений на строительство требуют дополнительных разрешений на торговлю (механические, электрические, водопроводные и т. Д.) Для завершения проекта. Заявки на получение механических, сантехнических и электрических разрешений подаются отдельно и выдаются на основании работ, указанных в строительной документации разрешения на строительство. Заявки на получение разрешений можно подавать через портал обзора ePlan.

Если объем работ включает системы противопожарной защиты, потребуются отдельные разрешения и планы.

Шаг 7

Строительные работы не могут начаться до тех пор, пока разрешения не будут одобрены и опубликованы. На протяжении всего проекта заявитель или подрядчик должны запланировать необходимые строительные и торговые инспекции. Имейте в виду, что другие разрешения или согласования могут потребовать дополнительных проверок, специфичных для этих разрешений.

Если после выдачи разрешения в планы внесены изменения, это потребует внесения изменений в утвержденный набор планов.

Шаг 8

В зависимости от вашего проекта, перед заселением и использованием здания или помещения может потребоваться Свидетельство о занятости (CO).СО требует отдельного заявления, процесса и сборов. Процесс подачи заявки на СО должен начаться как минимум за две недели до начала занятия, и процесс может занять больше времени в зависимости от объема работ.

См. Также

Планирование проверок

После утверждения ваших разрешений вы должны запланировать проверки для обеспечения безопасности и надлежащего выполнения проекта.

Сборы

Таблицы сборов

предоставляют диапазон сборов, взимаемых за каждый тип заявки или деятельности, связанной с застройкой земель в Арлингтоне.Сборы включают выдачу разрешений, рассмотрение плана, исполнение, инспекцию, предоставление услуг, соглашения и условия об исполнении. Существуют отдельные графики сборов для Отдела инспекционных услуг (ISD), зонирования и Департамента экологических услуг (DES). Некоторые разрешения включают сборы из более чем одного графика.

Закон о справедливом жилищном обеспечении

Закон о справедливом жилищном обеспечении, 42 U.S.C. 3601 и след. запрещает дискриминацию со стороны прямых поставщиков жилья, таких как арендодатели и компании по недвижимости, а также другие субъекты, такие как муниципалитеты, банки или другие кредитные учреждения и страховые компании домовладельцев, чья дискриминационная практика делает жилье недоступным для лиц по следующим причинам:

В случаях, связанных с дискриминацией при выдаче ипотечных ссуд или ссуд на улучшение жилья, Департамент может подавать иски в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении и Законом о равных возможностях кредита.Департамент рассматривает дела, свидетельствующие о наличии модели или практики дискриминации или когда отказ в правах группе лиц поднимает вопрос, имеющий общественное значение. Если сила или угроза применения силы используются для отказа в соблюдении справедливых жилищных прав или вмешательства в них, Министерство юстиции может возбудить уголовное дело. Закон о справедливых жилищных условиях также предусматривает процедуры рассмотрения индивидуальных жалоб на дискриминацию. Лица, считающие, что они стали жертвами незаконной жилищной практики, могут подать жалобу в Департамент жилищного строительства и городского развития [HUD] или подать собственный иск в федеральный суд или суд штата.Министерство юстиции возбуждает иски от имени физических лиц по направлениям от HUD.

Дискриминация в жилищных условиях по признаку расы или цвета кожи

Одна из центральных целей Закона о справедливом жилищном обеспечении, когда Конгресс принял его в 1968 году, заключалась в запрещении расовой дискриминации при продаже и аренде жилья. Тем не менее, более 30 лет спустя расовая дискриминация в жилищной сфере продолжает оставаться проблемой. Большинство обычных или практических дел Министерства юстиции связаны с заявлениями о расовой дискриминации.Иногда поставщики жилья пытаются скрыть свою дискриминацию, предоставляя ложную информацию о наличии жилья, либо заявляя, что ничего не было доступно, либо направляя ищущих жилье в определенные районы по признаку расы. Лица, получившие такую ложную информацию или вводящие в заблуждение, могут не знать, что они стали жертвами дискриминации. Министерство юстиции возбудило множество дел о подобной дискриминации по признаку расы или цвета кожи. Кроме того, программа Департамента справедливого жилищного тестирования направлена на выявление такого рода скрытой дискриминации и привлечение виновных к ответственности.В большинстве случаев ипотечного кредитования, возбужденных Департаментом в соответствии с Законом о справедливых жилищных условиях и Законом о равных возможностях кредита, предполагалась дискриминация по признаку расы или цвета кожи. В некоторых делах Департамента также утверждалось, что муниципалитеты и другие органы местного самоуправления нарушали Закон о справедливом жилищном обеспечении, когда отказывали в выдаче разрешений или изменениях зонирования для жилищных застроек или относили их преимущественно к районам проживания меньшинств, поскольку предполагалось, что предполагаемые жители будут преимущественно африканцами. Американцы.

Дискриминация в жилищной сфере на основе религии

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в области жилья по признаку религии. Этот запрет распространяется на случаи явной дискриминации в отношении членов определенной религии, а также менее прямые действия, такие как постановления о зонировании, направленные на ограничение использования частных домов в качестве мест отправления культа. Количество дел, возбужденных с 1968 года по обвинению в религиозной дискриминации, невелико по сравнению с некоторыми другими запрещенными основаниями, такими как расовая или национальная принадлежность.Закон действительно содержит ограниченное исключение, которое позволяет некоммерческому жилью, эксплуатируемому религиозной организацией, резервировать такое жилье для лиц той же религии.

Дискриминация в жилищной сфере по признаку пола, включая сексуальные домогательства

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в вопросах жилья по признаку пола. В последние годы в центре внимания Департамента в этой области была борьба с сексуальными домогательствами в жилищной сфере. Женщины, особенно бедные, с ограниченными жилищными возможностями, часто не имеют ничего другого, кроме как терпеть унижение и унижение сексуальных домогательств, или рискуют, что их семьи и их самих будут выселены из своих домов.Правоприменительная программа Департамента направлена на домовладельцев, которые создают неприемлемую для жизни среду, требуя сексуальных услуг от арендаторов или создавая для них сексуально враждебную среду. Таким образом, мы стремимся как получить помощь арендаторам, с которыми арендодатель обошелся несправедливо из-за пола, так и сдерживать других потенциальных нарушителей, давая понять, что они не могут продолжать свое поведение, не столкнувшись с последствиями. Кроме того, ценовая дискриминация при ипотечном кредитовании также может отрицательно сказаться на женщинах, особенно женщинах из числа меньшинств.Этот вид дискриминации является незаконным как в соответствии с Законом о справедливых жилищных условиях, так и в соответствии с Законом о равных возможностях кредита.

Дискриминация в жилищной сфере по национальному признаку

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию по национальному признаку. Такая дискриминация может быть основана либо на стране рождения человека, либо на месте его или ее предков. Данные переписи показывают, что испаноязычное население — это самый быстрорастущий сегмент населения нашей страны. Министерство юстиции приняло принудительные меры против муниципальных властей, которые пытались сократить или ограничить количество испаноязычных семей, которые могут проживать в своих общинах.Мы подали в суд на кредиторов в соответствии с Законом о справедливом жилищном строительстве и Законом о равных возможностях кредитования, когда они установили более строгие стандарты андеррайтинга для жилищных ссуд или предоставили ссуды на менее выгодных условиях для латиноамериканских заемщиков. Департамент также подал в суд на кредиторов за дискриминацию коренных американцев. В других районах страны наблюдается рост разнообразия групп национального происхождения в пределах своего населения. Сюда входят новые иммигранты из Юго-Восточной Азии, таких как хмонги, бывшего Советского Союза и других частей Восточной Европы.Мы приняли меры против частных домовладельцев, которые дискриминировали таких людей.

Дискриминация в жилищной сфере по семейному положению

Закон о справедливых жилищных условиях, за некоторыми исключениями, запрещает дискриминацию в области жилья в отношении семей с детьми до 18 лет. Помимо запрета прямого отказа в предоставлении жилья семьям с детьми, Закон также запрещает поставщикам жилья устанавливать какие-либо особые требования или условия в отношении арендаторов. с опекой над детьми.Например, арендодатели не могут размещать семьи с детьми в какой-либо отдельной части комплекса, налагать необоснованные ограничения на общее количество лиц, которые могут проживать в жилище, или ограничивать их доступ к рекреационным услугам, предоставляемым другим арендаторам. В большинстве случаев измененный Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает поставщику жилья отказывать в аренде или продаже семьям с детьми. Однако некоторые объекты могут быть обозначены как Приюты для пожилых людей (55 лет). Этот тип жилья, отвечающий стандартам, установленным в Законе о жилье для пожилых людей 1995 года, может использоваться как жилье для престарелых.Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) опубликовал правила и дополнительные инструкции, подробно описывающие эти законодательные требования.

Дискриминация в жилищной сфере по инвалидности

Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию по признаку инвалидности при всех типах сделок с жильем. Закон определяет лиц с ограниченными возможностями как лиц с психическими или физическими недостатками, которые существенно ограничивают один или несколько основных видов жизнедеятельности. Термин «умственное или физическое нарушение» может включать такие состояния, как слепота, нарушение слуха, нарушение подвижности, ВИЧ-инфекция, умственная отсталость, алкоголизм, наркомания, хроническая усталость, нарушение обучаемости, травмы головы и психические заболевания.Термин «основная жизнедеятельность» может включать зрение, слух, ходьбу, дыхание, выполнение ручных задач, заботу о себе, обучение, речь или работу. Закон о справедливом жилищном обеспечении также защищает лиц, которые имеют записи о таком нарушении или считаются имеющими такое нарушение. Текущие пользователи незаконных контролируемых веществ, лица, осужденные за незаконное производство или распространение контролируемых веществ, сексуальные преступники и несовершеннолетние правонарушители не считаются инвалидами в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении в силу этого статуса.Закон о справедливых жилищных условиях не предоставляет никакой защиты лицам с ограниченными возможностями или без, которые представляют прямую угрозу для людей или собственности других лиц. Однако определение того, представляет ли кто-либо такую прямую угрозу, должно производиться на индивидуальной основе и не может основываться на общих предположениях или предположениях о природе инвалидности. Обеспечение Отделом защиты лиц с ограниченными возможностями Закона о справедливом жилищном обеспечении сосредоточено в двух основных областях. Один из них — обеспечение того, чтобы зонирование и другие правила, касающиеся землепользования, не использовались для ограничения выбора места жительства этими людьми, включая излишнее ограничение общинных или коллективных жилищных условий, таких как групповые дома.Вторая область — это обеспечение того, чтобы вновь построенные многоквартирные дома строились в соответствии с требованиями доступности Закона о справедливом жилищном строительстве, чтобы они были доступны и могли использоваться людьми с ограниченными возможностями, и, в частности, теми, кто пользуется инвалидными колясками. Существуют и другие федеральные законы, запрещающие дискриминацию в отношении лиц с ограниченными возможностями, в том числе Закон об американцах с ограниченными возможностями, соблюдение которого обеспечивается Отделом по правам инвалидов Отдела гражданских прав.

Дискриминация в жилищной сфере по признаку инвалидности Дома группы

Некоторые люди с ограниченными возможностями могут жить вместе в совместных жилищных условиях, часто называемых «групповыми домами».»Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает муниципалитетам и другим органам местного самоуправления принимать решения о зонировании или землепользовании или проводить политику землепользования, исключающую или иным образом дискриминирующую людей с ограниченными возможностями. Закон о справедливом жилищном обеспечении делает это незаконным —

Для использования политики или действий в области землепользования, которые менее благоприятно относятся к группам людей с ограниченными возможностями, чем к группам лиц без инвалидности. Примером может служить постановление, запрещающее жилье для лиц с ограниченными возможностями или определенным типом инвалидности, например психическим заболеванием, размещаться в определенном районе, в то же время разрешая другим группам лиц, не связанных родством, жить вместе в этом районе.
Принять меры против или отказать в разрешении на строительство дома из-за инвалидности лиц, которые живут или будут жить в нем. Примером может служить отказ в разрешении на строительство дома, потому что он предназначен для предоставления жилья лицам с умственной отсталостью.
Отказать в разумных приспособлениях в политике и процедурах землепользования и зонирования, где такие приспособления могут быть необходимы для предоставления лицам или группам лиц с ограниченными возможностями равных возможностей пользоваться жильем.Что представляет собой разумное приспособление, определяется в индивидуальном порядке. Не все запрашиваемые изменения правил или политик разумны. Если запрошенное изменение налагает чрезмерное финансовое или административное бремя на местное правительство или если изменение приводит к фундаментальным изменениям в схеме землепользования и зонирования местного правительства, это не является «разумным» приспособлением.

Дискриминация в жилищной сфере по признаку инвалидности — особенности доступности для нового строительства

Закон о справедливых жилищных условиях определяет дискриминацию в области жилья в отношении лиц с ограниченными возможностями, включая отказ «спроектировать и построить» некоторые новые многоквартирные дома, чтобы они были доступны и могли использоваться инвалидами, особенно людьми, пользующимися инвалидными колясками.Закон требует, чтобы все вновь построенные многоквартирные дома из четырех или более единиц, предназначенные для первого заселения после 13 марта 1991 года, имели определенные особенности: доступный вход на доступном маршруте, доступные зоны общего и общественного пользования, двери, достаточно широкие для размещения инвалидные коляски, доступные маршруты в каждое жилище и через него, выключатели света, электрические розетки и термостаты в доступном месте, усиление стен в ванных комнатах для установки поручней, а также пригодные для использования кухни и ванные комнаты, сконфигурированные так, чтобы инвалидное кресло могло маневрировать в пространстве.

Девелоперы, строители, владельцы и архитекторы, ответственные за проектирование или строительство нового многоквартирного жилья, могут нести ответственность в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении, если их здания не соответствуют этим проектным требованиям. Министерство юстиции возбудило множество принудительных действий против тех, кто этого не сделал. Большинство случаев было разрешено постановлениями о согласии, предусматривающими различные виды помощи, включая: модернизацию для приведения недоступных функций в соответствие, где это возможно, а где нет — альтернативы (денежные средства или другие строительные требования), которые будут предусматривать внесение другие жилые единицы доступны; обучение требованиям доступности для тех, кто участвует в процессе строительства; требование о том, чтобы все новые жилищные проекты соответствовали требованиям доступности, и денежная помощь пострадавшим в результате нарушений.Кроме того, Департамент стремился содействовать доступности с помощью строительных норм.

Что такое разрешение на строительство и почему я должен его получать?

Что такое разрешение на строительство?

Каждый раз, когда вы начинаете строительство или реконструкцию, требуется разрешение на строительство, чтобы убедиться, что ваша конструкция соответствует местным стандартам. Это включает в себя все, от стандартов сейсмостойкости до защиты деревьев. Разрешение также повышает безопасность всех участников как во время, так и после строительства.

Когда мне нужно разрешение?

Типы проектов, для которых требуется разрешение на строительство, различаются в зависимости от местного самоуправления. Хорошее практическое правило, которому следует следовать, заключается в том, что если для вашего типа проекта явно не указано, что разрешение на строительство не требуется, то оно вам понадобится.

Обычно городам требуется разрешение, когда вы строите новое здание, добавляете комнаты или реконструируете. Он также может потребоваться для сноса конструкции.Механические, электрические и сантехнические работы могут быть включены в разрешение на строительство или могут потребовать отдельного разрешения, выданного лицензированному специалисту.

Некоторым строениям может потребоваться разрешение, если они достигают определенного размера. Для более высоких заборов может потребоваться разрешение, а для заборов короче шести футов — нет. Меньшие навесы, палубы, домики на деревьях и игровые домики могут не нуждаться в разрешении на строительство. Для простого ремонта, такого как ремонт протекающего крана, перекраска стен и установка новых ковров, разрешение не требуется.

Свяжитесь с вашим городом для подтверждения того, что вам нужно разрешение для вашего конкретного проекта. Вы можете найти список исключенных структур на веб-сайте города, как и на сайте округа Лос-Анджелес, но поскольку коды регулярно меняются (Калифорния обновляет их примерно каждые три года), всегда рекомендуется сначала уточнять у города.

Зачем нужно разрешение на строительство?

Самая важная причина для получения разрешения на строительство заключается в том, что строительство зданий без разрешения является незаконным.Города часто применяют ежедневные штрафы, например штрафы, до тех пор, пока у вас не будет разрешения на реализацию вашего проекта. От вас даже могут потребовать снести сооружение, если вы не получите разрешение в течение определенного срока.

Разрешение на строительство дает множество преимуществ. Вы не только обеспечиваете безопасность рабочих, строящих ваш объект, вы также обеспечиваете свою собственную безопасность, а также безопасность ваших друзей, семьи и будущих владельцев. Это предотвращает срезание углов во время процесса, что снижает опасность и риски при применении надежных методов строительства.У вас также есть твердые планы на свой проект, поэтому вы можете быть уверены, что проделанная работа будет соответствовать, если не сверх, коду.

Без разрешения вы можете столкнуться с дополнительными неприятностями. Вы, вероятно, столкнетесь с трудностями, если когда-нибудь захотите продать свой дом, и работа над ним велась без разрешения. Например, вас могут попросить снести и переделать работу (на этот раз с разрешением), что в результате будет стоить намного дороже. Еще одна проблема, с которой вы можете столкнуться, — это повреждение вашего дома из-за работ, которые были выполнены без разрешения.Чаще всего ваша страховка отказывается покрывать ущерб. Таким образом, в ваших интересах получить разрешение в начале вашего проекта.

Разрешение

1. Изучите местный процесс получения разрешения

Обычно быстрый поиск на веб-сайте вашего города дает необходимую информацию. Вы также можете позвонить в город или приехать лично, что дает вам дополнительное преимущество — вы получите ответы на все свои вопросы сразу.В некоторых городах может потребоваться несколько разрешений в зависимости от типа и масштаба вашего проекта. Как упоминалось выше, наряду с разрешением на строительство вам могут потребоваться отдельные разрешения на сантехнические, электрические или отопительные / охлаждающие работы.

2. Подготовьте заявку на разрешение

В некоторых городах в дополнение к формам заявок потребуются планы предлагаемого вами проекта. В зависимости от размера проекта ваш план может быть полным набором чертежей для нового здания или простым эскизом для установки новой двери.

3. Подайте заявку и оплатите сборы за подачу заявки

Затраты на подачу разрешения относятся к людям, которым платят за рассмотрение вашего заявления и которые приезжают для осмотра вашей собственности, и могут зависеть от размера и стоимости вашего проекта. Рецензенты изучат ваше приложение, чтобы определить, соответствует ли оно местным стандартам, а если нет, они предложат способы исправить это. Процесс проверки может занять до нескольких недель, так что учтите это в ваших сроках.Также может быть несколько раундов проверки, и предоставление твердых планов с самого начала упростит процесс.

4. Получить и показать разрешительное свидетельство

Теперь у вас есть законное разрешение на строительство вашего проекта. Срок действия вашего разрешения зависит от вашего местного правительства, но может зависеть от размера и стоимости вашего проекта. Лучше всего начать строительство сразу, чтобы не продлевать разрешение.

5. График проверок

Проверки обеспечивают выполнение работ согласно плану на различных этапах строительства (фундамент, каркас, кровля и т. Д.), И что в случае возникновения проблемы или ошибки они быстро устраняются, предотвращая дорогостоящий ремонт. Ваш подрядчик может помочь в планировании своевременных проверок. Когда строительство будет завершено, важно запланировать окончательную проверку, чтобы убедиться, что все работает по назначению и безопасно для проживания.Если вы этого не сделаете, вам, возможно, придется получить совершенно новое разрешение или даже перестроить некоторые части вашего проекта в соответствии с новыми правилами. Свяжитесь с лицензированными и опытными инженерами Design Everest для оценки конструкции.
Здесь, в Design Everest, мы стремимся максимально упростить процесс строительства. Наши специалисты оказывают помощь на протяжении всего процесса выдачи разрешений, предоставляя обновления проектной документации по мере того, как они комментируются и проверяются строительным отделом.Позвоните нам по телефону 877-704-5727 сегодня, чтобы начать планирование своего проекта!

Источники:
[1] https://home.howstuffworks.com/home-improvement/construction/planning/building-permit.htm
[2] https://www.thespruce.com/what-is-a-building-permit-1398344
[3] https://dpw.lacounty.gov/bsd/content/whydoineedapermit.aspx
[4] https://sfdbi.org/frequent-asked-questions
[5] https://www.cityofpaloalto.org/gov/depts/ds/building/building_permit.asp

инспекций и разрешений | Правительство округа Уэйк

Требуется разрешение на строительство

Ни одно физическое или юридическое лицо не имеет права размещать, возводить, строить, расширять, изменять, ремонтировать, сносить или перемещать какое-либо здание или изменять тип проживания без предварительного получения необходимых разрешений на выполнение конкретных работ от Департамента инспекций, имеющего юрисдикцию.

Требуется разрешение на электричество

Разрешение на электрооборудование требуется для установки, расширения, изменения или общего ремонта любой электропроводки, устройств, приборов или оборудования, за исключением того, что в любом жилом доме на одну или две семьи разрешение не требуется для ремонта или замены электрического освещения. приспособления или устройства, такие как розетки и выключатели освещения, имеющие одинаковое напряжение и такую же или меньшую силу тока, если работа выполняется лицом, имеющим лицензию в соответствии с G.С.87-43.

Требуется разрешение на сантехнику

Разрешение на установку сантехники требуется для установки, расширения, перемещения, замены или общего ремонта любой водопроводной системы. Разрешения на сантехнические работы не требуются для мелкого ремонта или замены сантехнической арматуры, если такой ремонт или замена не нарушают первоначальную систему водоснабжения, канализации или вентиляции.

Требуется разрешение на механическое оборудование / HVAC

Разрешение на механическое оборудование / HVAC требуется для установки, расширения, перемещения, замены и общего ремонта любой системы отопления, кондиционирования или вентиляции.Перед установкой PTAC (пакетный кондиционер воздуха) необходимо получить механическое разрешение; однако для установки устройства не требуется лицензированного подрядчика по механическому оборудованию. Если к устройству добавляется какая-либо электрическая проводка, также потребуется разрешение на электричество. Для электромонтажа потребуется лицензированный электрик.

Требуется разрешение на перевод газовой установки на другой тип газа, например, на перевод установки сжиженного пропана (LP) на природный газ.

новых жилищных разрешений сокращается по всему штату

В первой половине 2019 года произошло существенное сокращение количества новых жилых единиц, получивших разрешение на строительство.Это усилило обеспокоенность жилищным кризисом в штате и поставило под сомнение возможность достижения цели губернатора Ньюсома по добавлению 3,5 миллионов новых единиц жилья к 2025 году. Что еще более важно, в нем подчеркивается необходимость более глубокого понимания рынков жилья и того, что, если какие-либо действия могут быть предприняты на уровне штата и на местном уровне, чтобы сдвинуть иглу.

Новое строительство уже много лет не удовлетворяет спрос. По оценкам Beacon Economics, в 2017 году незавершенное строительство составило около 2,3 миллиона единиц жилья.В 2018 году было выдано только 104000 разрешений на проживание — это намного ниже предкризисного пика разрешений, в результате чего в штате осталось намного меньше необходимого количества новых домов.

По данным государственных служащих жилищного фонда, Калифорнии требуется в среднем 180 000 новых домов каждый год, чтобы восполнить текущий дефицит и приспособиться к будущему росту населения. Это число не является недостижимым: с 2003 по 2005 год в среднем разрешалось выпускать 200 000 единиц в год. Однако сегодня цифры по всему штату движутся в неправильном направлении.В июне 2019 года количество разрешений на проживание снизилось на 38% по сравнению с июнем 2018 года. В годовом исчислении количество разрешений снизилось на 16%, составив около 93 000. Количество разрешений на многоквартирные дома сократилось еще более резко — на 23%; было выпущено всего 44 400 экземпляров.

Рынки жилья и новостройки сильно различаются по штату. В округах Сан-Матео, Сан-Диего, Вентура и Аламеда количество разрешений сократилось как минимум на 30%. Между тем, в округах Сан-Франциско и Сонома количество разрешений увеличилось на 66% и 47% соответственно.Частично рост в округе Сонома связан с заменой домов, потерянных во время лесного пожара 2017 года.

Государственный бюджет этого года включает 1,75 миллиарда долларов на строительство новых домов, что отражает тот факт, что губернатор Ньюсон сделал жилищное строительство одним из приоритетов. Значительный рост производства, вероятно, также потребует изменения местной политики в области землепользования и зонирования. Например, исследования показали, что для преодоления кризиса доступности в штате необходимо больше многоквартирного жилья, но во многих населенных пунктах ограничения на зонирование очень затрудняют увеличение жилищного фонда этого типа.Действия на государственном уровне в этой области были очень спорными, поскольку часто вступали в конфликт с местным контролем. Например, законопроект Сената № 50, который отменяет некоторые ограничения на зонирование вблизи основных транспортных магистралей и центров занятости, вызвал много споров и сейчас отложен до следующего года.

Реформа зонирования — это один из шагов к цели увеличения производства жилья, но, вероятно, этого недостаточно. Прямая привязка финансовых стимулов к жилищному строительству — потенциально эффективная государственная стратегия.Продвижение вперед, устойчивое сотрудничество между органами власти штата и местного самоуправления, а также частными застройщиками имеет решающее значение для решения жилищных проблем Калифорнии.

Sussex County, DE Building Construction

[ИСТОРИЯ: Принято Советом графства Графство Сассекс, как указано в историях статей. Поправки отмечены где применимо.]

ОБЩАЯ ЛИТЕРАТУРА Архитектурная доступность — см. Гл. 45. Сборы — см. Гл. 62, ст. III. Жилищные стандарты — см. Гл.71. Деление земли — см. Гл. 99. Вода и канализация — см. Гл. 110. Зонирование — см. Гл. 115. [Принято 19.09.1989 г. Ord. № 617]

[Изменено 15 февраля 2005 г., Ord. № 1754; 6-4-2013 по Ord. Нет. 2307]

A. Международный Строительный кодекс (далее «IBC»), главы с 1 по 26 и глава 35, издание 2012 г. и будущие издания, опубликованные по истечении 60 дней после неоспариваемой публикации издания, настоящим принимаются в качестве строительного стандарта для строительство в графстве Сассекс, поскольку оно относится к следующим структурам: многоквартирные жилые дома, сборочные помещения, деловые занятия, учебные занятия, опасные занятия, промышленные занятия на фабриках, институциональные занятия, коммерческие занятия и складские помещения.B. Исключения для

IBC.

(1)

«Хозяйственные постройки» — любые нежилые постройки, которые расположены на ферме и используются в хозяйстве (сараи, сараи, птичники, свинарники и т. д.) не подпадают под действие положений IBC в отношении строительства, перестройки или ремонта. Любая ссылка на «хозяйственные постройки» в любой главе, разделе, параграфе, приложении или таблица в IBC не применяется.

(2)

Земли, используемые для сельскохозяйственных целей, не облагаются налогом. из положений IBC в отношении строительства, изменения или ремонт.Земля считается находящейся в сельском хозяйстве, когда она выделена. на производство для продажи растений и животных, полезных для человека, в том числе но не ограничиваясь кормами и дерновыми культурами; зерновые и кормовые культуры; молочные продукты животные и молочные продукты; птица и продукты птицеводства; домашний скот, включая мясной скот, овец, свиней, лошадей, пони, мулов или коз, включая разведение и выпас любого или всех таких животных; пчелы и продукты пасеки; пушные звери; деревья и лесоматериалы; или, когда посвящен и соответствует требованиям и квалификации для выплат или другой компенсации в связи с охраной почвы программа по соглашению с агентством федерального правительства (9 Дел.C. 1953, § 8330B; 56 законов Делегации, С. 373, Раздел 1).

(3)

Получение разрешения на строительство для целей оценки продолжает действовать.

(4)

Если положения МКК и положения Кодекса графства Сассекс противоречит положениям Кодекс округа Сассекс имеет преимущественную силу.

C. Положения и правила Международного жилищного кодекса, глав с 1 по 10, издание 2012 г. и будущих изданий (далее «IRC»), обнародованные через 60 дней после неоспариваемой публикации издания, поскольку они относятся к одному — и жилые дома на две семьи, настоящим принимаются в качестве строительных стандартов для строительства в графстве Сассекс.D.

Исключения IRC.

(1)

Навесы для автомобилей. Навесы для автомобилей исключены из проверок.

(2)

посадок. Посадка на экстерьере не требуется. раздвижной двери.

(3)

Высота подступенка.

(a)

Максимальная высота подступенка составляет 8 1/4 дюйма.

(b)

Наибольшая высота подступенка в пределах любого лестничного марша. не должен превышать самый маленький более чем на 3/8 дюйма, за исключением первая и последняя ступеньки внутренней лестницы, которые могут отличаться 5/8 дюйма.

(4)

Глубина протектора. Минимальная глубина протектора должна составлять девять дюймов, включая моталки.

(5)

Крепление фундамента. Анкерные болты не требуются в конце каждой секции пластины, исключая углы.

(6)

Автомат системы пожаротушения, IRC § R313. Автоматический пожарный спринклер системы должны быть исключены из одно- и двухквартирных домов и таунхаусов.

(7)

Если положения IRC и положения Кодекса графства Сассекс противоречит положениям Кодекс округа Сассекс имеет преимущественную силу.

Положения, включенные в эту главу, его разделы и подразделы составляют, должны быть известны и могут называться «Строительный кодекс», далее именуемый «этот код »

Этот код объявляется исправительным. и должны быть истолкованы для обеспечения выгодного интереса и целей из них, которые являются общественной безопасностью, здоровьем и общим благосостоянием, через прочность конструкции, устойчивость, санитария, достаточное освещение и вентиляция и безопасность для жизни и имущества от пожара и других опасностей инцидента на строительство, переделку, расширение, ремонт, демонтаж, снос и занятость зданий, сооружений или помещений.

Положения этого кодекса должны применяться к конструкции, переделка, ремонт, оборудование, размещение, местонахождение, снос и снос каждого здания или сооружения или любых принадлежностей, подключенных или прикрепленных к таким зданиям или сооружениям, специально не освобожденным от положений этой главы.

Положения этого кодекса не должны считаться лишением любое федеральное агентство или агентство штата или любой применимый руководящий орган, имеющий юрисдикция, любые полномочия или полномочия, которые он имел на действующем дата этой главы или любого средства правовой защиты, существовавшего в то время для принудительного исполнения своих заказов, а также не может лишать какое-либо лицо или корпорацию своих законных прав, предусмотренных законом.

[Изменено 15 февраля 2005 г., Ord. № 1754]

Если в течение любого двенадцатимесячного периода изменения или ремонт свыше 75% площади в расчете на периметр здания, сделаны к существующему зданию, такое здание должны соответствовать требованиям настоящего Кодекса для новых зданий, а также для любого здания, находящегося в установленном пожаре район, применимые положения IBC.

Если существующее здание повреждено пожаром или иным образом свыше 75% площади в расчете на здание периметра, прежде чем такое повреждение будет устранено, оно должно соответствовать требования этого кодекса для новостроек.

Если характер проживания в существующем здании полностью изменится, здание должно быть выполнено в соответствии с требования этого кодекса для нового проживания. Если заполняемость изменена только часть существующего здания, и эта часть отделяется от остальной части, как указано в IBC или IRC, поскольку уместно, тогда только такая часть должна быть согласована.

Ремонт и переделка, не предусмотренные предыдущими подразделы этого раздела, например, восстановление здания до его состояния до повреждения или ухудшения или переделки в соответствии с положения этого кодекса или таким образом, который не будет расширяться или увеличить существующее несоответствие или опасность, может быть сделано с такие же материалы, как те, из которых изначально было построено здание. построен.

Положения настоящего Кодекса, касающиеся строительство, переделка, ремонт, расширение, реставрация, переезд или перемещение зданий или сооружений не является обязательным для существующих здания или сооружения, определенные и классифицированные федеральными органами, государственная или местная юрисдикция как исторические здания.

Соблюдение кодекса будет нести ответственность директора по оценке.

Совет графства Сассекс может назначить строительного чиновника, который будет работать под руководством окружного администратора и Директор по оценке.Должностное лицо здания назначается исключительно на основе его квалификации и прошлого опыта. Его назначение будет продолжаться при хорошем поведении и удовлетворительном обслуживании.

Совет графства Сассекс может нанимать депутата здания. Должностные лица по мере необходимости.

Должностное лицо или служащий, связанный со зданием Обеспечение соблюдения кода, за исключением того, чье единственное соединение — как участник Совета, учрежденного настоящей главой, не является финансовым заинтересованы в предоставлении рабочей силы, материалов или оборудования для строительство, перестройка или техническое обслуживание здания или составление планов или спецификаций для них, если он не является владельцем такого здания.Такое должностное лицо или служащий не должны участвовать в каких-либо работа, несовместимая с его обязанностями или интересами отделение.

Строительный чиновник должен сохранить или побудить вести учет деятельности Департамента. Записи Департамент открыт для всеобщего обозрения.

Строительное должностное лицо или его уполномоченное лицо должны обеспечивать соблюдение положений этого кодекса, и он или его должным образом уполномоченный Представитель может войти во время строительства, переделки или ремонта, любое здание, строение или помещение для выполнения любых обязанностей, возложенных на его по этому коду.

По извещению строительного чиновника, работа на любое здание или сооружение, которое выполняется вопреки положениям этого кодекса либо опасным или небезопасным способом, должны быть немедленно остановился. Такое уведомление должно быть в письменной форме и направлено владельцу собственности или его агенту или лицу, выполняющему работу и должны указывать условия, при которых работа может быть возобновлена. Где существует чрезвычайная ситуация, письменное уведомление не требуется официальным лицом по строительству.Постановления о прекращении работы должны быть утверждены до во всех случаях к выдаче окружным администратором.

Строительный чиновник может отозвать разрешение или разрешение, выданное в соответствии с положениями настоящей главы в случае, если было какое-либо ложное заявление или искажение информации о материале факт в заявке или планах, на которые было выдано разрешение или одобрение на основании.

[Изменено 15 февраля 2005 г., Ord. № 1754]

Положения этого кодекса не предназначены для предотвращения использования любых материалов или методов строительства, не специально предписано этим кодексом, при условии, что любой такой альтернативный одобрено, а его использование санкционировано Строительным должностным лицом.Здание Должностное лицо должно утвердить любого такого заместителя при условии, что он сочтет что предложенная конструкция удовлетворительна и соответствует положениям IRC или IBC, в зависимости от ситуации, и что материал, метод или Предлагаемая работа, по назначению, по крайней мере, эквивалентна из того, что прописано в кодексе по качеству, силе, эффективности, огнестойкость, долговечность и безопасность.

Любое должностное лицо, служащий или член Совета корректировок и апелляций, связанных с исполнением этого кодекса, действуя от имени соответствующего руководящего органа при исполнении своих обязанностей, тем самым не несет личной ответственности, и настоящим освобожден от личной ответственности за любой ущерб, который может возникнуть лицам или имуществу в результате любых требуемых или разрешенных действий при исполнении своих обязанностей.Любой иск против любого офицера или служащий из-за такого действия, совершенного им при исполнении любых положений этого кодекса должны быть защищены Департаментом графства закона до окончательного прекращения производства по делу.

Должностное лицо здания ежеквартально подает отчет окружному администратору о работе Департамента в течение предыдущего года. Он должен включить в указанный отчет краткое изложение решений Регулирующей и Апелляционной коллегии в течение указанного год.

Любой владелец, уполномоченный агент или подрядчик, желающий построить, расширить, изменить, отремонтировать, переместить, снести или изменить занятие здания или сооружения либо установка или сооружение знака любого описания или для установки или изменения устройства пожаротушения, лифтов или двигателей или установить паровой котел, топку, обогреватель, инсинератор или другое тепловыделяющее устройство или другие приспособления, установка которых регулируется этим кодексом, или вызвать какие-либо такие работы должны быть сначала поданы в Здание Официально и получить для этого необходимое разрешение.

Общее разрешение должно включать в себя право устанавливать в любом здании или строении или его части отопительный прибор, лифты, тротуарные лифты, своды, желоба, угольные ямы, лифты, краны, вышки, паровые котлы или паровые, масляные, газовые или паровые двигателей, при условии, что они показаны на чертежах и установлены далее в спецификациях, поданных вместе с заявкой на получение разрешения.

C. Когда заявка на разрешение в соответствии с Подразделом A этого раздела была подана и ожидая выдачи такого разрешения, Строительный чиновник или его уполномоченное лицо могут по своему усмотрению выдать специальное разрешение на фундамент здания или сооружения.Владелец такого специального разрешения должен действовать на свой страх и риск и без гарантии того, что будет выдано любое дополнительное разрешение, включая разрешение на надстройку.

[Добавлено 30.07.1991, автором Ord. № 777]

Каждое заявление на получение разрешения с требуемой пошлиной должен быть подан Строительному служащему или его уполномоченному лицу в форме предоставлен для этой цели и должен содержать общее описание предлагаемых работ и их месторасположения. Заявление подписывается. владельцем или его уполномоченным агентом.

В каждой заявке на получение разрешения должны быть указаны предлагаемые занятость всех частей здания и той части участок или участок, если таковой имеется, не покрытый зданием или строением и должен содержать такую другую информацию, которая может потребоваться округом.

[Изменено 15 февраля 2005 г., Ord. № 1754]

По требованию Начальника строительства, два или более копии спецификаций и чертежей, выполненные в масштабе с достаточным ясность и детализация для обозначения характера и характера работы сопровождает каждое приложение.Такие чертежи и спецификации должны содержать информацию в форме примечаний или иным образом, касающуюся качество материалов, где качество имеет важное значение для соответствия с этим кодом. Такая информация должна быть конкретной, и этот код не должны цитироваться полностью или частично, а также термин «юридический» или его эквивалент могут использоваться вместо конкретной информации.

Строительный чиновник может потребовать детали, вычисления, диаграммы напряжений и другие данные, необходимые для описания конструкции и основу расчетов, и они должны иметь подпись лицо, ответственное за дизайн.

C. Все чертежи, спецификации и сопроводительные данные должны иметь имя и адрес зарегистрированного архитектора и / или лицензированный инженер. Все чертежи, спецификации и сопроводительные данные представлен на рассмотрение Строительным чиновникам и любые документы, представленные к Строительному чиновнику с заявлением о разрешении должны соответствовать требования Кодекса Делавэра. Указанные чертежи, спецификации и сопроводительные данные должны быть проставлены на них официальной печатью архитектор и / или инженер, имеющий юридическую регистрацию или лицензию на применимые законы штата Делавэр.Строительный чиновник имеет право отказаться от предоставления чертежей, спецификаций и сопроводительные данные, которые не требуется готовить зарегистрированный профессиональным дизайнером, если выяснится характер выполняемой работы поскольку это так, что проверка данных не требуется для обеспечения соответствия с настоящим Кодексом и положениями 24 Кодекса штата Делавэр, главы 3 и 28. [Изменено 1-28-2014 Ord. № 2335] D.

Планы всех зданий должны указывать, насколько требуется структурная и огнестойкая целостность будет поддерживаться там, где проникновение в необходимую огнестойкую стену, пол или перегородку будет сделано для электрических, механических, сантехнических и коммуникационных трубопроводов, труб и систем, а также достаточно подробно указать как будет поддерживаться огнестойкость там, где требуется огнестойкость этажи пересекают внешние стены.

E. Construal. [С поправками 1-28-2014 Ord. № 2335] (1)

Ничто в этом разделе не должно толковаться как требование, чтобы от архитектора требуется разработать чертежи и / или спецификации и поставить официальную печать для любых действий, которые могут представлять собой практика архитектуры, если она выполняется в связи с любыми из следующих:

а)

Жилые дома на одну и две семьи, а также навесы, складские помещения и гаражи, относящиеся к таким жилищам;

(б)

Хозяйственные постройки, включая сараи, элеваторы, навесы или жилые дома для сельхозтехника и скот, если такие конструкции спроектированы быть занятым не более 10 человек; или

(c)

Любое изменение, обновление или реконструкция конструкции, когда такое изменение, обновление или реконструкция не влияет на структурные или другие элементы безопасности конструкции, и когда предполагается работа по конструкции не требует выдачи разрешения в соответствии с действующими строительные нормы и правила.

(2)

Ничто в этом разделе не должно толковаться как требование, чтобы требуется инженер для разработки чертежей и / или спецификаций и поставить официальную печать для любых действий, которые не являются инженерная практика в соответствии с Кодексом Делавэра.

Заявление о разрешении на любые предлагаемые работа считается прекращенной через 12 месяцев после даты подачи. если до этого не будет выдано разрешение, при условии, что это по причине.одно или несколько продлений времени на периоды не более 90 дней каждый может быть разрешен Строительным должностным лицом.

Строительное должностное лицо или его уполномоченное лицо должны изучать или требовать рассмотрения каждого заявления о разрешении и чертежи и расчеты, представленные к ним, и должны удостовериться посредством таких проверок указывается и описывается ли конструкция соответствует требованиям этого кодекса и всех других соответствующие законы или постановления.

Физические лица, фирмы или корпорации не должны возводить, строить, увеличивать, изменять, ремонтировать, перемещать, улучшать, удалять, преобразовывать или сносить любое здание или сооружение в применимой юрисдикции или причине то же самое необходимо сделать без предварительного получения отдельного разрешения на строительство для такого здания или сооружения от Строительного должностного лица или его представителя.

Если Строительное должностное лицо или его назначенное лицо удовлетворены что работа, описанная в заявке на разрешение и чертежах поданные в соответствии с требованиями настоящего Кодекса и других соответствующие законы и постановления, он должен выдать разрешение на кандидат.

Если заявка на разрешение и чертежи поданы при этом описывать работу, которая не соответствует требованиям этого кодекса или других соответствующих законов и постановлений, Здание Должностное лицо или его назначенное лицо не должны выдавать разрешение, но должны вернуться чертежи заявителю с его отказом в выдаче разрешения. Такой отказ оформляется в письменной форме с указанием причин отказа.

Строительный чиновник должен действовать по заявке для разрешения с планами в том виде, в каком они поданы или с поправками, без необоснованных или ненужная задержка; но в течение 15 рабочих дней указанное разрешение на многоквартирный жилой дом, монтажное размещение, служебное размещение, учебное занятие, опасное занятие, производственное занятие на заводе, размещение в учреждении, коммерческое использование или использование складских помещений над проектом должны действовать Строительное должностное лицо или его уполномоченное лицо, или будет считаться, что заявителю предоставлено разрешение продолжать.Заявление о разрешении на получение жилья на одну или две семьи должны быть приняты в течение пяти рабочих дней, или заявитель считаться получившим разрешение на работу.

Выданное разрешение должно толковаться как лицензия. продолжать работу и не должно толковаться как разрешение на нарушать, отменять, изменять или отменять любое из положений настоящего кодекса, и такая выдача разрешения не должна препятствовать Строительному служащему или назначенное им впоследствии лицо, требующее исправления ошибок в планы или в строительстве или нарушениях этого кодекса.

Каждое выданное разрешение становится недействительным, если разрешенная таким разрешением работа начинается в течение 12 месяцев после его выдача или если работа, санкционированная таким разрешением, приостановлена или заброшены в течение 12 месяцев после того, как работа началось. Допускается одно продление на двенадцать месяцев.

Плата за рассмотрение составляет 25% от первоначального взноса.

Когда Строительный чиновник выдает разрешение, он должен подтвердить письменно или печатью оба комплекта планов «Рассмотрено для соответствия Кодексу.»Один комплект чертежей, рассмотренный таким образом, должен быть сохранен. Строительным должностным лицом, а другой набор должен быть возвращен заявитель. Рассмотренные чертежи хранятся на месте проведения работы и должны быть открыты для инспекции Строительным должностным лицом или его авторизованный представитель.

[С поправками 4-7-1992, внесенными Ord. № 821; 8-3-1993 по Ord. Нет. 912; 7-23-1996 по Ord. № 1096; 9-20-2005 по Ord. № 1791]

A. Разрешение на строительство не выдается до тех пор, пока не будут уплачены сборы, предусмотренные в этом разделе и §§ 52-27 и 62-7, а также не будет утверждена поправка к разрешению до тех пор, пока не будет внесен дополнительный сбор, если таковой имеется, из-за должно быть оплачено увеличение сметной стоимости здания или сооружения.B.

Жилые дома на одну семью.

(1)

За рассмотрение и проверку плана взимается плата. на каждое одноквартирное жилье по следующему графику:

	Размер или тип (квадратные метры)	Комиссия
	от 0 до 599	120 долларов США.00
	600 до 2349	205,00 $
	2350–2999	230,00 долл. США
	от 3000 до 3499	255,00 $
	3,500–3,999	280,00 $
	от 4 000 до 4 499	305 долларов США.00
	от 4500 до 4999	330,00 $
	от 5 000 до 5 999	450,00
	6000 и более	550,00 $
	Модульный дом	150,00 $
	Модульный с дополнениями	190 долларов США.00

(2)

квадратных метра зависит от строящейся площади. и / или ремонтируемая территория. Приведенный выше график сборов предоставляет план обзор и до пяти инспекций на месте. Любые дополнительные проверки Требуется оплата 40 долларов за посещение.

Взимается сбор в размере 0,005 от стоимости строительства. для обзора плана и проверки каждой сборки, занятости, бизнеса занятие, учебное занятие, опасное занятие, промышленное предприятие занятость, служебная занятость, коммерческая занятость, хранение жилые и многоквартирные дома; при условии, однако, что там взимается минимальный сбор в размере 120 долларов США.

A. Если какое-либо лицо начинает какие-либо работы на здании или сооружении до получения необходимого разрешения от соответствующего руководящего органа, оно подлежит штрафу, предусмотренному в главе 62, статье III. B. Если строительство начато до получения разрешения, размер штрафа составляет не менее 25 долларов (глава 62, статья III).

Строительный чиновник должен держать постоянный и точный учет всех сборов за разрешение и других собранных денежных средств, имена всех лиц, на чей счет и то же были выплачены, и дата и сумма.

A. По всем зданиям, сооружениям или перестройкам, требующим разрешения на строительство, как указано в §§ 52-16-52-20, или любой другой конструкции, здания, строения или их части, плата за каждое разрешение на строительство оплачивается по мере необходимости. на момент подачи заявки в соответствии с графиком, установленным решением Совета графства Сассекс. Сборы за разрешение на строительство, указанные в этом разделе, являются отдельными и отличными от сборов, предусмотренных в § 52-24.B.

Если, по мнению Строительного должностного лица или его назначенное лицо, появляется оценка здания, перестройки или строения быть заниженным в заявлении, в разрешении будет отказано, если заявитель не может показать подробную сметную стоимость для удовлетворения одобрение Строительного должностного лица или его представителя. Оценка разрешений должны включать общую стоимость, такую как сантехнические, электрические и механические оборудование и другие системы.

[Изменено 15 февраля 2005 г., Ord.№ 1754]

Перед выдачей разрешения Строительное должностное лицо или его уполномоченное лицо может осмотреть или назначить осмотр любого здания на предмет которое было получено прошение о разрешении на расширение, изменение, отремонтировать, переместить, снести или изменить место проживания. Он должен проверить все здания и сооружения, перечисленные в этой главе, от времени вовремя, во время и после завершения работы, на которую разрешение было выпущено. Он должен вести запись каждого такого осмотра и осмотра. и обо всех нарушениях этого кодекса.

Если Строительное должностное лицо сочтет это необходимым, он должен проводить инспекцию материалов или узлов на этапе производства или изготовление. Он должен вести запись каждого такого осмотра и проверка всех нарушений этого кодекса.

Строительное должностное лицо может сделать или потребовать проверки, требуемые этим разделом. Он должен принимать отчеты инспекторов признанных инспекционных служб. Сертификат называется ибо какое-либо положение этих требований не должно основываться на таких отчеты, если они не составлены в письменной форме и подписаны ответственным офицер такой службы.

Строительный чиновник должен проверить или обеспечить проверены с уведомлением за сорок восемь часов, через различные промежутки времени, все строительство или работа, на которую требуется разрешение, и заключительная проверка должны быть сделаны из каждого здания или сооружения после завершения, до к выдаче справки о заселении.

Работы, требующие разрешения на строительство, не могут быть начаты. до тех пор, пока владелец разрешения или его агент не вывесит здание пропускная карточка на видном месте на фасаде помещения.В разрешение должно быть защищено от непогоды и находиться в таком месте. чтобы позволить Строительному чиновнику или его назначенному лицу удобно сделайте в нем необходимые записи. Эта разрешительная карточка должна быть сохранена. в таком положении держателем разрешения до получения справки о заселении был выдан Строительным должностным лицом или его уполномоченным.

Строительный чиновник или его уполномоченное лицо в сорок восемь часов уведомление от держателя разрешения или его агента должно содержать следующие осмотры зданий и такие другие проверки, которые могут потребоваться и должен либо утвердить эту часть строительства как завершенную или уведомляет держателя разрешения или его агента, если это не удается в соответствии с законом:

(1)

Осмотр фундамента: после завершения траншеи. раскопаны и возведены формы с уведомлением за сорок восемь часов.

(2)

Проверка каркаса: выполняется после крыши, всего каркаса, противопожарная защита и распорки установлены, все трубы, дымоходы и вентиляционные отверстия полные, с уведомлением за сорок восемь часов.

(3)

Заключительный осмотр: после завершения строительства здания. завершены и готовы к заселению с уведомлением за сорок восемь часов.

G. Проверки каркаса модульных или секционных домов не требуются при условии, что сертифицированное инспекционное агентство выполнило проверку в соответствии с требованиями IRC, указанными в § 52-1C настоящей главы, или в соответствии с кодексом, который, по письменному мнению, чиновник Строительного кодекса, равен или превосходит IRC.Должностное лицо Строительного кодекса уполномочено сертифицировать в письменной форме и после тщательного расследования утвержденные инспекционные агентства. Должностное лицо Строительного кодекса должно запрашивать отчеты инспекции от инспекционного агентства на ежемесячной основе. Несмотря на требования этого раздела, должностное лицо Строительного кодекса может потребовать осмотр секционных или модульных конструкций должностными лицами округа в любое время и без причины в соответствии с условиями и требованиями §§ 52-2-52-33 настоящей главы.H.

Запрещается проводить работы в какой-либо части здания или структура за пределами точки, указанной в каждом последующем осмотре без предварительного письменного разрешения Строительного чиновника или его уполномоченный. Такое письменное разрешение дается только после осмотр должен проводиться на каждом последующем этапе строительства. на что указывает каждая из трех вышеупомянутых проверок. Инспекции должны действовать без необоснованных или ненужных задержек.

Арматурная сталь или структурный каркас любой детали любого здания или сооружения не должны быть закрыты или скрыты в каким бы то ни было образом без предварительного одобрения Строительный чиновник или его назначенное лицо.

Во всех зданиях, где используется штукатурка для защиты от огня. Владелец разрешения или его агент должны уведомить Здание Официально ведь обрешетка и подкладка на месте. Штукатурка должна не применяется до одобрения Строительного должностного лица или его назначенное лицо получено.

Новое здание не должно быть заселено и не может быть изменено. быть сделано в заселении или характере или использовании здания или части здания до тех пор, пока Строительное должностное лицо или его уполномоченное лицо не выдали для этого справку о заселении.

Может быть выдано временное свидетельство о заселении. для части или частей здания, которые могут быть безопасно заселены до окончательного завершения строительства.

А. Учреждение; членство. Настоящим установлено Совет Строительного кодекса, который будет называться «Совет по корректировкам и апелляциям», который будет состоять из пяти членов, которые в настоящее время работают в ранее существовавший Совет, учрежденный Постановлением № 87. Указанный Совет назначается Советом графства Сассекс.Такой Совет должен состоять из одного представителя графства Сассекс. пожарная служба, один представитель домостроительной отрасли и три представителя широкой общественности. Представители Пожарная служба и строители домов могут быть выбраны графством Сассекс. Совет из списка имен, предоставленных ему каждой из этих групп. Представители общественности не могут быть членами перечисленные выше группы. Не более трех членов Правления могут быть связанным с одной и той же политической партией.B.

Срок полномочий; офицеры; вакансии; удаление из офис.

(1)

Из числа впервые назначенных членов назначаются двое. на срок один год, два на срок два года и один на срок на три года, после чего они назначаются на срок четыре года.

(2)

Председатель избирается большинством членов. Правления. Председатель избирается сроком на один год.

(3)

вакансии заполняются на неистекший срок в способ, которым должны быть сделаны первоначальные встречи.

(4)

Продолжающееся отсутствие любого члена на регулярных собраниях Правления, по усмотрению Совета графства Сассекс, обязать любого такого члена быть немедленно отстраненным от должности.

Кворум; личный интерес.

(1) Кворум составляют три члена правления. При изменении применения любых положений этого кодекса или при изменении приказа Строительного управления или при подтверждении или опровержении решения Констебля в соответствии с § 80-4F, голоса «за» присутствующего большинства, но не менее трех голосов «за», должны быть обязательным.

[Изменено 9-22-2020, Ord. № 2737]

(2)

Член правления не вправе действовать в случае, если он имеет личный интерес.

Records. Строительный чиновник должен действовать как секретарь. Совета по корректировкам и апелляциям и должен сделать подробный протокол всех его разбирательств с указанием причин за свои решения голос каждого члена, участвующего в нем, отсутствие члена и неспособность члена проголосовать.

E. Порядок действий. Если иное не предусмотрено в § 80-4F, касающемся апелляций на решения Констебля, Совет устанавливает правила и положения для своей собственной процедуры, не противоречащие положениям настоящего Кодекса.Правление собирается по мере необходимости, как определено Председателем. В любом случае Совет должен собраться в течение 15 дней после получения уведомления об апелляции или может собраться в дату, согласованную Советом и подателем апелляции. Совет также должен рассматривать любые предлагаемые изменения в этом Кодексе и давать рекомендации Совету графства.

[Изменено 9-22-2020, Ord. № 2737]

[Изменено 27.06.2006, Ord. № 1855; 9-22-2020 по Ord. № 2737]

Апелляции на решение Строительного Управления.В любое время Строительный чиновник должен отклонить или отказать в утверждении режима или предлагаемый способ строительства или материалы, которые должны быть используется при возведении или изменении здания или сооружения или когда утверждается, что положения настоящего Кодекса не применяются или что может использоваться такая же хорошая или более желательная форма конструкции в любом конкретном случае или утверждается ли, что истинное намерение и значение настоящего Кодекса или любых положений, относящихся к нему, имеют были неправильно истолкованы или неправильно истолкованы, владелец такого здания или структура, или его должным образом уполномоченный агент может обжаловать решение ответственного за строительство в Попечительскую и апелляционную комиссию.Уведомление об апелляции должно быть в письменной форме и подано в течение 90 дней после Решение выносит Строительное должностное лицо. Плата в размере 600 долларов США должна сопровождать такое уведомление об апелляции.

Более короткий срок обжалования небезопасной конструкции. В случае здания или сооружения, которые, по мнению Строительного должностного лица, небезопасно или опасно, Строительное должностное лицо может в своем приказе ограничить время для такого обращения на более короткий срок. Апелляции по настоящему Соглашению быть на формах, предоставленных Строительным должностным лицом.

C. Апелляции на решения Констебля. Как указано в главе 80, § 80-4F, Административная апелляция, Совет по корректировкам и апелляциям имеет право рассматривать апелляции на решения Констебля о том, что имело место нарушение, в соответствии с главой 80 и § 115-191 и их подразделами. § 80-4F. регулирует процедуру обжалования. В соответствии с § 80-F (4) все апелляции должны быть поданы в течение 10 дней с момента письменного решения констебля.

[Изменено 9-22-2020, Ord.№ 2737]

Комиссия по корректировкам и апелляциям, когда была подана апелляция до и после слушания может изменить применение любого положения этого кодекса к любому конкретному случаю, когда, по его мнению, исполнение это явило бы проявление несправедливости и противоречило бы духу и цель настоящего Кодекса или общественный интерес, или когда, по его мнению, интерпретация чиновника здания или констебля как случай может быть, должен быть изменен или отменен.

Решение Совета по корректировкам и апелляциям изменять применение любого положения этого кодекса или изменять приказ Строительного чиновника или Констебля, в зависимости от обстоятельств, должен указывать, каким образом вносятся такие изменения или модификации, условия, на которых это сделано, и причины для этого.

[Изменено 9-22-2020, Ord. № 2737]

Каждое решение Поправочной и Апелляции являются окончательными, однако с учетом таких средств правовой защиты, как любой потерпевший сторона может иметь по закону или по справедливости. Это должно быть составлено в письменной форме и должно указать голос по принятому решению. Каждое решение должно быть незамедлительно подано в офис Строительного чиновника или Констебля, поскольку дело может быть открыто для всеобщего ознакомления. Сертифицированный копия должна быть отправлена по почте или иным образом подателю апелляции, а копия должны быть публично вывешены в офисе Строительного чиновника. или констебль, в зависимости от обстоятельств, в течение двух недель после того, как Совет Корректировки и апелляции выдают свое решение.

[Принято 1-2-2001 Ord. № 1422; исправлено в целом 2-15-2005 по Ord. № 1754]

Графство Сассекс настоящим принимает Раздел R313 (Дым Тревоги) IRC.

Опубликовано в Разное 16 августа 1979
Комментариев нет »