МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Приватизация земельного участка под частным домом: Страница не найдена — ОМЕГА Групп

Приватизация земельного участка под домом — Юридическая консультация

Согласно п. 1-2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства могут предоставляться: 

  • в собственность бесплатно;
  • в постоянное (бессрочное) пользование;
  • в собственность за плату;
  • в аренду.     

В случае отсутствия у гражданина каких-либо документов на земельный участок, находящийся в его фактическом пользовании, на котором  расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ, такой гражданин вправе приобрести земельный участок в собственность.

Гражданин, намеренный приобрести в собственность соответствующий участок для названных целей, должен обратиться в орган местного самоуправления (уполномоченный орган) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не образован) или о предоставлении такого земельного участка (если проведен кадастровый учет участка). В течение 30 дней уполномоченный орган обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, с тем чтобы известить всех заинтересованных лиц о возможности участвовать в аукционе на право приобретения земельного участка.

Если в течение 30 дней с момента опубликования такого извещения от третьих лиц не поступят заявления о намерении участвовать в аукционе, гражданин вправе приобрести земельный участок без проведения аукциона. Если заявления третьих лиц поступят, проводится аукцион.

Формирование земельного участка, на котором расположен дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Таким органом будет являться местная администрация.

 

Приватизация земельного участка | Главные преимущества приватизации

В настоящее время существует множество земельных участков, принадлежащих государству. В большинстве случаев на этих территориях располагаются частные жилые дома. Во избежание серьезных проблем в сделках с недвижимостью в будущем нужно позаботиться, чтобы конкретный участок грамотно перешел в частную собственность. Далее будет описано, какие преимущества имеет приватизация земли. Нередки случаи, когда данная процедура сопровождается определенными трудностями. Для осуществления сделки по всем правилам рекомендуется ознакомиться со всеми особенностями приватизации участка.

Главные преимущества

 

Приватизация земельного участка обладает множеством положительных особенностей, а именно:

  • приватизация земли под домом позволяет продавать, дарить, а также делить территорию;
  • приватизированные частные дома невозможно забрать у владельца без каких-либо оснований;
  • в дачный дом на приватизированном участке можно прописывать кого угодно, а также сколько угодно раз (при этом не стоит бояться за ущемление собственных прав).

Помимо этого, при необходимости дачные деревянные домики можно перестраивать, достраивать. На приватизированном участке можно возводить различные сооружения. Вышеперечисленные достоинства привлекают многих. Именно по указанным причинам приватизация земли под частным домом осуществляется достаточно часто.

Главное основание приватизации – выступать в качестве собственника, который владеет домом на законных правах. На основании этого можно надеяться на получение участка. Узаконивание новых построек, расположенных на территории участка, является обязательным. В список входят не только небольшие дачные дома из дерева, но и более крупные постройки.

Основные проблемы приватизация земли

Если покупателем был приобретен земельный участок с документами, где прописана площадь земли, оформить землю с большей площадью, чем указано изначально, практически невозможно.

Когда участок приобретен без документов или его владелец является собственником дома, повышаются шансы приобрести землю, которую занимает покупатель (а не только ту, на которой располагается дом).

В некоторых случаях земельные участки приватизируются в судебном порядке. При этом необходимо доказать, что участок необходим для полноценного обслуживания конкретного сооружения.

Необходимо помнить, что не весь огражденный, облагороженный участок может подлежать приватизации. Например, заповедники и другие особо охраняемые земли приватизировать невозможно. В этот список также входят прибрежные зоны, места учений, обороны, а также участки, входящие в лесной фонд.

 

Перед тем, как проводить приватизацию земельного участка, необходимо проверить все данные, основные и второстепенные документы. При этом важно проявить скрупулезность. Достаточно часто чиновники бывают недостаточно внимательными или наоборот, слишком заинтересованными допущенными ошибками. Для обеспечения максимальной защиты собственности необходимо проверить все документы на участок или на дом, который предстоит приватизировать в скором времени.

Приватизация земли под частным домом в Москве, цены

Как и квартиры в многоэтажных домах, дачные участки со строительными сооружениями жилого назначения и частные дома являются наиболее востребованной разновидностью недвижимого имущества. Наличие прав на земельный участок является обязательным основанием для оформления права собственности на дом, который находится на этом участке. При этом сама земля далеко не всегда является собственностью тех людей, которые проживают в построенном на ней доме. Получение и регистрация прав собственности на земельный участок гарантирует доступ к получению полного объема прав на эту землю. Таким образом, в результате официального оформления собственности вы получаете возможность распоряжения землей по своему усмотрению – можете продавать, дарить землю и так далее.

Приобрести землю в свою законную собственность можно посредством приватизации. В соответствии с действующим законодательством страны, приватизация земли подразумевает собой процедуру получения права собственности на то имущество, которое ранее находилось в собственности государства или определенных муниципальных образований. На протяжении многих лет законодательством предполагалось нахождение любого земельного участка исключительно в государственной форме собственности.

Земля не могла становиться частной собственностью и переходить в собственность граждан. Согласно прежним порядкам, граждане могли получить землю во временное пользование, неограниченное по сроку действия. Также предусматривалась возможность владения участком с правом передачи его наследникам.

Приватизация земли под частным домом стала возможной только с внесением изменений в Земельный кодекс Российской Федерации. Так, обновленные законы запретили предоставление земельного участка гражданину на прежних условиях. Вместе с этим было разрешено однократное право на бесплатное приобретение земли под домом в собственность при условии, что земля находится в бессрочном пользовании или принадлежит владельцу на основании наследуемого владения. Это же правило касалось и случаев передачи земли определенному лицу со стороны государства или муниципальных органов на основании установленного акта.

На сегодняшний день процедура приватизации земли может осуществляться несколькими различными способами. Законом предусмотрена:

  • Приватизация на бесплатной основе в упрощенном порядке.
  • Приватизация на бесплатной основе в административном порядке.
  • Приватизация в порядке выкупа земли.
  • Приватизация посредством обращения в суд и соответствующего разбирательства.

Для того чтобы узнать, как можно приватизировать участок в вашем случае, воспользуйтесь информацией, представленной в текущем разделе, или обратитесь за консультацией к юристам Московской муниципальной коллегии адвокатов.

Основания для бесплатной приватизации земли под частным домом

Бесплатная приватизация доступна тем лицам, которые являлись владельцем определенного участка на законных основаниях и располагают полноценным частным домом для постоянного проживания на этом участке. Важным условием в данном случае является оформление дома в частную собственность. Также приватизацией предусмотрена возможность оформить землю в собственность в случае, если объект не зарегистрирован описанным выше способом, но был приобретен до того, как новое земельное законодательство вступило в силу.

При соответствующем оформлении дома приватизировать данную землю можно на бесплатной основе в упрощенном порядке. Если необходимые документы отсутствуют, процедура приватизации осуществляется в административном порядке.

Право бесплатной приватизации также предоставляется определенным группам лиц, которые указаны в действующем законодательстве Российской Федерации. К списку таких граждан относятся военнослужащие, лица, признанные героями Российской Федерации и СССР, ветераны военных действий, сироты и прочие категории лиц, для которых предусмотрены те или иные социальные гарантии и льготы. Обязательным требованием является документальное подтверждение права на приватизацию. Право приватизации может быть использовано гражданином только один раз.

Как осуществляется приватизация посредством выкупа?

В случае отсутствия оснований для приватизации на бесплатной основе у конкретного лица, приватизировать участок можно только посредством осуществления выкупа земли.

Разница между приватизациями земель и домов на них и стандартной сделкой купли-продажи земли заключается в цене. Если вы выкупаете землю у государства или органов муниципальной власти, то цена определяется на основании кадастровой стоимости. Рыночная стоимость в данном случае значения не имеет. Таким образом, выкуп – значительно более выгодная и доступная сделка в сравнении с обыкновенной куплей-продажей.

Стоимость участка в соответствии с кадастром определяется на основании выполнения кадастровой экспертизы. Экспертиза может быть назначена исполнительными органами конкретного субъекта. После завершения кадастровой экспертизы власти составляют определенное постановление, которое регламентирует результаты кадастровой оценки земли.

Важно помнить, что процедура приватизации посредством выкупа в земельном законодательстве страны доступна только при условии, что участок состоит в кадастровом учете. В качестве подтверждения предоставляется официальный кадастровый паспорт.

В случае отсутствия факта регистрации в кадастре лицо обязано подготовить официальное заявление и подать его в орган местного самоуправления. В заявлении должна присутствовать просьба внести участок в государственный кадастр недвижимого имущества и выдать кадастровый паспорт в качестве подтверждения этого факта.

Решение об удовлетворении или отказе в просьбе принимается соответствующими органами в течение одного календарного месяца. Важным условием является готовность заявителя самостоятельно оплатить все сопутствующие расходы на работы, которые предстоит произвести для того, чтобы внести участок в кадастр недвижимого имущества.

Для того чтобы получить кадастровый паспорт – выписку из государственного реестра, подтверждающую наличие участка в собственности, – необходимо предоставить кадастровый план земли. Под понятием кадастрового плана подразумевается специальный документ, который отражает сведения о земельных участках, подлежащих обязательному кадастровому учету. Получить кадастровый план можно после выполнения процедур межевания, а также комплекса необходимых геодезических работ. В случае соблюдения всех перечисленных условий происходит составление договора о выкупе (аналогично договору купли-продажи), на основании которого происходит передача прав собственности на земли.

Какие этапы входят в приватизацию различными методами?

В случае рассмотрения в качестве объектов, которые вы приватизируете, земель, процедура является многоэтапной и состоит из нескольких задач. Полный комплекс этапов определяется с учетом особенностей конкретной ситуации. При этом наличие необходимых документов является основополагающим требованием в рассматриваемом случае.

В соответствии с нормативными актами земельного кодекса Российской Федерации, для осуществления процедуры приватизации могут потребоваться следующие документы:

  • Подтверждающие наличие права владения землями. Такими документами могут быть государственные акты, судебные решения, прочие свидетельства и официальные письменные договоры. На сегодняшний день перечень допустимых вариантов различается, так как до введения земельных реформ, строгих правил к урегулированию подобных действий не существовало, таким образом, подтверждающие документы могут существенно различаться.
  • Документы по частному дому. От заявителя потребуется подробный план осуществления строительных работ, а также комплект документов, которые подтверждают право на строительство и выдаются управлением архитекторов в городе или населенном пункте. Аналогичным образом предоставляется техническая документация на готовое строительное сооружение как на объект капитального строительства.
  • Кадастровый паспорт с кадастровым планом.
  • Справка, которая определяет кадастровую стоимость. Данная справка выдается земельным комитетом.
  • Справка, которая определяет величину земельного налога, а также площадь территории. Данная справка выдается инспектором Федеральной налоговой службы.

Перечисленные документы подаются в соответствующий орган вместе с заявлением и документом, который удостоверяет личность заявителя.

После подготовки необходимого комплекта документов, обязательного для осуществления процедуры приватизации, пакет подается в территориальные органы, занимающиеся регистрацией прав собственности. Рассмотрение документов занимает до двух недель. По истечении этого срока регистрационная служба примет решение в пользу удовлетворения просьбы заявителя или откажет в указанных в заявлении требованиях.

Если решение регистрационной службы будет положительным, то между сторонами будет подписан договор, в соответствии с которым происходит безвозмездная передача участка в частную собственность. Если вы проводите приватизацию в порядке выкупа, то между сторонами заключается договор купли-продажи.

В случае вынесения регистрационными органами решения об отказе в оформлении прав собственности на земли частным лицам, заявитель имеет право на обращение в суд с повторным заявлением. После этого рассмотрением дела о приватизировании участков будет заниматься непосредственно судья.

Если вы хотите узнать, сколько стоит процедура, связанная с приватизациями земель и домов на них, а также получить ответы на сопутствующие вопросы, воспользуйтесь консультацией со специалистами Московской муниципальной коллегии адвокатов. Мы имеем большой опыт работы в соответствующей сфере и регулярно сталкиваемся с необходимостью регистрации земель, на которых находится дом, в собственность. Юристы коллегии тщательно изучат сложившуюся ситуацию и помогут подготовить необходимые документы для оформления участка с домом в собственность. В компетенции специалистов сбор документов как на дом, так и на частную земельную территорию, на которой находится этот дом. Мы в курсе всех последних изменений в законодательстве, включая реформы 2017 года, и готовы оказать услугу представительства в суде, если в оформлении участка с домом в собственность в порядке выкупа и другими способами будет отказано.

Приватизация земли, земельного участка в Украине

Приватизация земельного участка под частным домом, в садовом обществе или просто в городе или селе под застройку и обслуживание зданий и сооружений — хотя и бесплатная в пределах норм, установленных законом, однако требует затрат времени на получение, согласование и оформление многочисленных документов, финансовых затрат (денег), связанных с разработкой технической документации и отводом земли.

Если Вы задались вопросом: как приватизировать землю, что для этого нужно, сколько это будет стоить, сколько необходимо времени и усилий, стоимость / цена и порядок прохождения всех процедур, — то эта статья для Вас.

При этом необходимо отметить, что нижеописанные процедуры являются достаточно сложными и обычно их сопровождением (их прохождением, подготовкой и оформлением всех документов) занимается юрист по земельным делам.

Что такое приватизация земельного участка и сопровождение процедуры

Приватизация — это переход (отчуждение) объекта (имущества) права государственной или коммунальной собственности в частную собственность.

Понятие же «приватизация земли» означает получение права собственности на определенный участок и его последующую регистрацию в Государственном реестре вещных прав. Это длительный процесс, в результате которого государство передает право собственности на индивидуально определенный земельный участок конкретному частному лицу.

Смотрите также определение понятия «приватизация земли» в Википедии (укр.).

Сопровождение приватизации и юридическое обслуживание по земельным вопросам

Отметим, что юристы АО «Альва Прайвеси» занимаются полным профессиональным юридическим сопровождением всех этапов процедуры приватизации земли, которое включает:

  1. получение разрешений и согласований на разработку специальной технической землеустроительной документации для формирования выбранного земельного участка;
  2. вынесение решения уполномоченным органом гос. власти о передаче соответствующего участка в частную собственность;
  3. помощь правильно и оперативно подготовить необходимый пакет документов для регистрации предоставленного права.

Такое сопровождение может быть заказано в нашем объединении как отдельная правовая услуга (отдельный разовый объем работ), а в случае если, например, предприятие или иной бизнес — субъект находится на абонентском юридическом обслуживании АО Альва Прайвеси, то наши юристы и адвокаты будут выполнять все необходимые действия и поручения в рамках отведенного абонентского времени.

Как приватизировать землю: процедура и этапы

В процедуре первоначального получения права частной собственности на землю можно выделить следующие этапы технической, юридической и консультативной работы по отводу участка:

Название и краткое содержание этапа Ориентировочное время ожидания результата
Правовая и консультативная помощь при поиске «свободного» земельного участка в соответствии с заданными характеристиками (получение исходных данных и характеристик земельного участка, проверка по данным реестров (форма собственности, имеющиеся вещные права, целевое назначение и др.) 1 — 2 дня

Помощь в разработке и согласовании «специальной» технической документации:

  • Подготовка текста ходатайств / заявлений и необходимого пакета документов для подачи в соответствующий уполномоченный орган с целью получения разрешения на разработку предусмотренной законом технической документации;
  • Подача готового пакета документов.
3 – 10 дней
Получение разрешения от уполномоченного органа на разработку (заказ) технической землеустроительной документации (или использование права на изготовление тех. документов по принципу «молчаливого согласия», предусмотренного земельным законодательством Украины) 30 дней

Заказ технической документации в специализированной землеустроительной организации.

На этом этапе возникает необходимость в большом количестве «сопутствующих» действий, таких как получение информации о согласовании такой документации в соответствующих местных органах земельных ресурсов, архитектуры, получение выписки из детального плана соответствующей территории, переписка и / или личный прием у главного архитектора района, других специалистов.

от 90 до 180 дней
Согласование разработанной технической землеустроительной документации в Государственном земельном кадастре (включая в себя подготовку заявлений и пакета документов для предоставления; переписку с ГЗК, предоставление дополнительных объяснений, внесение изменений в техническую документацию при необходимости) от 60 до 90 дней
Сопровождение в процессе присвоения «уникального» кадастрового номера, который предоставляется определенному земельному участку и вносится в ГЗК, получение выписки из ГЗК, предусматривающее составление и подачу заявления в центр предоставления админ. услуг) до 30 дней
Подача ходатайства (установленной законодательством формы) в соответствующий орган с целью получения от него решения об отводе земельного участка в личную частную собственность. 2 – 5 дней
Мониторинг прохождения личного дела по приватизации земельного участка в соответствующем органе (проверка внесено ли дело в повестку дня, получение информации о результатах голосования) от 60 до 90 дней
Мониторинг по результатам голосования в отношении принятия решения о передаче земельного участка в собственность. от 60 до 90 дней
Фактическое получение подписанного текста решения о приватизации участка. 2 – 5 дней

Регистрация права собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество:

  • подготовка документов для подачи;
  • подача заявления и необходимого пакета документов в центр предоставления админ. услуг;
  • получение извлечения / выписки из ЕГР прав на недвижимое имущество.
5 дней

Стоимость юридических услуг по полному сопровождению прохождения всех вышеописанных процедур можно определить только очень приблизительно и она может колебаться от 30000 до 80000 гривен. Конечная цена, конечно же, будет зависеть от конкретных обстоятельств, а также объема правовой помощи юристов.

Как приватизировать земельный участок в Киеве

В городе Киеве процедура получения права на землю из земель коммунальной собственности, бланки необходимых заявлений и ходатайств утверждены решением Киевского городского совета от 20 апреля 2017 года № 241/2463 «Об утверждении Порядка приобретения прав на землю из земель коммунальной собственности в городе Киеве» (укр.), с которым можно ознакомиться по ссылке.

Во всех случаях, после получения положительного решения компетентного органа о предоставлении земельного участка в личную частную собственность, такое право следует зарегистрировать в ЕГР, что производится государственным регистратором.

Кто имеет право на бесплатное получение земли в собственность (приватизацию)?

Что касается ответа на вопрос, кто именно и в каких случаях имеет право на бесплатное получение земли, следует отметить, что любой гражданин, достигший 18-летнего возраста, имеет право на получение участка из земель коммунальной или государственной собственности в свою частную собственность при следующих условиях:

  1. Если участок, подлежащий приватизации, уже находится в использовании физ. лица на основании договора аренды или государственного акта на право постоянного пользования.
  2. Если на земельном участке уже находится дом жилого назначения (или садовый дом), который находится в частной собственности заявителя и это право зарегистрировано в ЕГР вещных прав.
  3. Когда гражданин пожелал воспользоваться своим конституционным правом — получить бесплатно земельный участок, то есть «перевести» свободный участок из коммунальной или государственной собственности в частную — впервые.

Особенности получения земли под жилой дом

Следует отметить, что законодательно предусмотрена так называемая «упрощенная» процедура получения права на земельный участок — путем оформления и подачи только технической документации на землю и ее регистрации в ГЗК. Указанный способ можно применить только в том случае, если на участке находится ваш жилой (не садовый и не дачный) дом.

Обращаем внимание на то, что приватизация земельного участка проводится в отношении всех совладельцев дома, то есть при наличии нескольких совладельцев — в долевом соотношении к частям права собственности каждого в этом жилье.

Получение участка в таком случае будет со следующим видом землепользования: «для эксплуатации и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий, сооружений». Общая площадь участка, который приватизируется (отводится), в таком случае не должна превышать 0,10 га.

При условии расположения на участке жилого дома вам не придется проходить длительную процедуру оформления земельного участка путем разработки проекта землеотвода по общим нормам Земельного кодекса Украины, который предполагает многочисленные согласования с должностными лицами в сфере землеустройства и другие «бюрократические» процедуры.

Приватизация земли в садовом обществе или кооперативе

Приватизация земли «для ведения садоводства» или «под застройку садовым домом» возможна только на территориях садовых обществ (кооперативов). На оформление имеют право только члены садового кооператива, на территории которого и расположен земельный участок.

Этапы, порядок и процедура приватизации садового участка такие же, как и предусмотренные для приватизации земли для строительства и / или обслуживания жилого дома.

Отличие заключается лишь в перечне необходимых для подачи документов.

  • Во-первых, чтобы получить разрешение на разработку проекта землеустройства необходимо предоставить «справку» председателя (уполномоченного лица) садового общества, которая подтверждает членство заявителя в соответствующем кооперативе.
  • Во-вторых, предусмотрена обязательная подача выкопировки из генплана садового общества с указанием месторасположения участка, который заявитель планирует приватизировать.

Обращаем внимание: земельные участки для ведения садоводства передаются площадью не более 0,12 га (в случае с участками для постройки дома — площадь не может превышать 0,1 га).

Отвод земельного участка под строительство

В случае необходимости получения права собственности на земельный участок под строительство нового или реконструкцию существующего здания без профессиональной помощи опытных юристов в сфере земельного права не обойтись.

Следует учитывать, что ст. 24 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» запрещает передачу в частную собственность под застройку участка без ранее разработанного и утвержденного детального плана данной территории (ДПТ) села / поселка / города / района или «зонинга».

А уже разработанный проект землеустройства для дальнейшего отвода земли необходимо согласовать с территориальным управлением Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра, который его и утверждает, и в местном отделе архитектуры.

Послесловие

Теперь Вы хоть немножко знаете как приватизировать земельный участок, примерно понимаете порядок, процедуру и какие этапы Вам придется пройти, сколько времени это может занять, сколько это стоит.

Поскольку каждая ошибка в подготовке и оформлении необходимых для приватизации земли документов только усложняет вышеописанную процедуру и будет забирать все больше времени, усилий и денег, то для занятого и / или недостаточно опытного в этих вопросах человека лучшим вариантом будет поручить такую работу юристам по земельным вопросам.

С уважением, адвокатское объединение ALVA PRIVACY

Приватизация земли под частным домом, многоквартирным домом, сельскохозяйственных земель – стоимость приватизации в Краснодаре

Приватизация земли под частным домом, многоквартирным домом, сельскохозяйственных земель – стоимость приватизации в Краснодаре

Приватизация земли

Специалисты ООО «Юридическая Компания «ПРАВО» помогут вам провести приватизацию земельного участка  в максимально короткие сроки и в полном соответствии с требованиями действующего законодательства.

Что такое приватизация земли

Переход земельного участка, ранее находившегося в муниципальной или государственной собственности, в частную собственность.

Законы и нормативные акты

Мы производим работы по приватизации земли в полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Когда требуется приватизация участка земли

При наличии земельного участка, который ранее не находился в частной собственности. Участок может быть получен по договору дарения, аренды, а также являться частью садового товарищества или гаражно-строительного кооператива. Рекомендуем обращаться к нашим специалистам за подробной консультацией по вопросам приватизации земли под домом и особенностях каждой конкретной ситуации.

Для чего требуется приватизация земли

Для распоряжения землевладением в полной мере и на законных основаниях.

Порядок приватизации участка земли в нашей компании

  • Встреча с клиентом и заключение договора;
  • Обработка имеющейся документации и запрос недостающих данных;
  • Сбор пакета документов для подачи в уполномоченные органы;
  • Ожидание положительного ответа;
  • Выдача документов клиенту в нашем офисе в Краснодаре.

Какие требуются документы

  • Паспорт собственника или иной документ, удостоверяющий его личность;
  • Правоустанавливающие документы на участок и объекты недвижимости;
  • Кадастровая выписка;
  • Нотариально заверенное согласие супруга на приватизацию земли под домом, если заявитель состоит в браке.

Стоимость приватизации участка земли

Зависит от сложности конкретной ситуации и рассчитывается индивидуально для каждого клиента. Чтобы узнать, сколько стоит приватизация земли, рекомендуем обращаться к нашим специалистам – мы подробно ответим на все вопросы и окажем квалифицированную юридическую помощь по оформлению права собственности на участок земли.

Что входит в услугу?

Другие услуги:

Проведение работ по выносу в натуру границ
земельного участка включают в себя:

  • Изучение имеющихся у собственника (владельца) правоустанавливающих и иных документов;
  • Получение актуальных сведений о земельном участке из ЕГРН;
  • Выезд специалиста для определения фактического положения на местности характерных точек земельного участка и их закрепление;
  • Составление акта выноса границ земельного участка в натуру.

Почему выбирают нас

Наши специалисты являются аттестованными
квалифицированными экспертами
в области кадастровых и геодезических работ

Наши специалисты проконсультируют
Вас по интересующим вопросам бесплатно

В нашем штате работают грамотные юристы,
которые ведут сделку до её завершения

ГАРАНТИЯ КАЧЕСТВА

Мы отвечаем за качество выполненных работ

СОВРЕМЕННОЕ ОБОРУДОВАНИЕ

В наших работах мы используем современное
оборудование, что позволяет делать точные расчеты

ФИКСИРОВАННАЯ СТОИМОСТЬ

После определения объёма работ, стоимость
за выполнение услуг фиксируется

получить консультацию

© 2017-2021 Все права защищены. Создание сайта — интернет-агентство «В ДЕСЯТКЕ»

Приватизация земельного участка: порядок и документы 2018

На данный момент в законодательстве сложилась интересная ситуация — далеко не все участки документально принадлежат полноправным владельцам домов, построенных на этих участках. В рамках настоящей статьи мы расскажем о том, как исправить эту ситуацию и избежать проблем, связанных с таким положением дел.

Мы расскажем, что такое приватизация земли, какие преимущества и недостатки предполагает эта процедура, а также рассмотрим порядок оформления земельного участка в собственность.

Зачем это нужно: преимущества и недостатки

Приватизация земельного участка представляет собой процедуру оформления в собственность земельного участка, который является недвижимым имуществом.

То есть, владелец земли может проводить со своим имуществом любые сделки – продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в аренду, оформлять в залог по кредиту, открывать на этой земле предприятие, выращивать сельхозпродукцию (конечно, в рамках ограничений, накладываемых законодательством). Собственно, по этой же причине цена дома на приватизированной земле намного выше, чем на не приватизированном участке.

То же самое относится к собственникам квартир в многоэтажных домах – приватизация земли обеспечивает возможность совместного использования придомовой территории (например, можно сдать часть территории в аренду магазину, расположенному на первом этаже, или обустроить платную стоянку для автомобилей).

  • Оформление земли в собственность для владельца дома предполагает, что никто не сможет ее отнять или использовать без разрешения собственника. Например, если земля, на которой возведен дом (или иной объект) принадлежит муниципальному образованию, то этот собственник может изъять землю для своих нужд или построить какой-либо объект (например, провести через участок дорогу). То же самое может произойти, если земля используется на правах аренды.

  • Однако приватизация имеет и некоторые недостатки – за обретенную в собственность недвижимость владельцу придется платить налог, кроме того, земля должна содержаться в надлежащем состоянии, в противном случае муниципальное образование может оштрафовать собственника.

Согласно законодательству, каждый гражданин РФ наделен правом, но не обязан приватизировать какое-либо недвижимое имущество. Если же он решит воспользоваться этим правом, то сделать это он может лишь один раз в жизни.

Способы получения земли во владение

Переход земли в собственность в 2018 году может быть осуществлен в рамках бесплатно-упрощенной приватизации, безвозмездного получения земельной доли по административному регламенту. Кроме того, можно выкупить земельный надел или добиться его перехода в частное владение в процессе рассмотрения искового заявления в суде. Самыми востребованными и процессуально наименее сложными остаются бесплатная процедура, а также приобретение участка земли у властей.

Впрочем, с массовой безвозмездной приватизацией по упрощенной процедуре рано или поздно придется попрощаться – разрешенная законодателями «дачная амнистия» должна была закончиться уже в 2018-ом, но в итоге было решено ее продлить еще на два года.

Безвозмездное обретение права владения

Для получения возможности безвозмездно пройти приватизационную процедуру, надо, чтобы объект недвижимости имел «подходящий» статус. Это должно быть частное жилое или дачное имение, либо объект, который используется под подсобное хозяйство или для организации садоводства.

На упрощенно-безвозмездную приватизацию могут рассчитывать только граждане, использующие землю абсолютно легально (соответственно статусу и целевому назначению), и законно эксплуатировали строения, на нем расположенные.

Если полного пакета документации на всю недвижимость нет, можно рассчитывать лишь на бесплатную приватизацию по административной процедуре, то есть — сначала восстанавливаются все правоустанавливающие бумаги, потом оформляется право собственности на земельное угодье.

Как и ранее, приватизировать землю под своими домами (и прилегающую территорию) могут граждане, относящиеся к льготным категориям, в том числе, военные, ветераны, дети-сироты и так далее.

Как выкупить землю?

Если нет шансов приватизировать надел бесплатно, остается только с наименьшими потерями выкупить его у местных властей. При этом за основу принимается кадастровая стоимость участка, которая в большинстве случаев ниже рыночной цены. Кадастровая цена указана в кадастровом паспорте, если этого документа нет, то владельцу здания придется предпринять усилия для того, чтобы земля была поставлена на кадастровый учет. Если есть желание добиться максимального содействия муниципальных властей, можно взять на себя расходы, связанные с геодезическими работами и задачами по межеванию.

Саму процедуру межевания может провести любая организация, которая имеет лицензию на осуществлении такой деятельности. Можно привлечь также сотрудников кадастрового реестра, которые смогут принять заявку и назначить день проведения замеров сразу после оплаты их услуг. При определении границ участка необходимо согласовать все нюансы с соседями, так как при межевании понадобится их подпись.

Земельный участок вносится в базу Росреестра, после чего можно приступать к решению вопроса о приобретении надела. Без особых проблем можно стать собственником лишь тех земель, которые официально отнесены к разряду «разрешенного пользования». А если, например, на земле находится какой-либо объект, принадлежащий муниципальным органам, приватизировать такую землю практически невозможно.

Земельный надел под частным домом

Больше всего заявок на приватизацию земли поступает от владельцев домов, которые уже построены на этих участках. Стоит напомнить, что в недавнем прошлом разрешение на строительство выдавалось лишь в том случае, когда владелец мог доказать пожизненное наследуемое право на землю. Времена изменились, законы тоже, и сейчас наследники или другие новые собственники сооружений, расположенных на неприватизированной земле, обязаны или выкупить ее, или оформить договор аренды. Бесплатная приватизация возможна, если недвижимое имущество получено во владение до 1991 года.

Правом на приватизацию земли под домом обладают все собственники жилья. Если есть необходимость оформить участок на одного из владельцев недвижимости, остальные собственники должны дать письменное разрешение. Собственность может быть оформлена не на весь участок, а лишь на конкретную его часть, но все равно понадобится документальное подтверждение права на его использование.

Когда участок в аренде

Если используемая земля арендуется у местных властей, можно попробовать получить ее в частное владение. Для этого надо обратиться к властям района, на территории которого размещается земельная доля. Только после того, как чиновники его рассмотрят, и будет принято одобрительное решение, можно приступать к оформлению собственности на землю.

Не исключено, что местная администрация не захочет передавать в частные руки имущество, но для отказа должны быть четкие законодательные основания. Стоит ознакомиться с этими аргументами и, если обнаружатся перспективы, следует повторить попытку через некоторое время, заручившись своими аргументами. Если результат рассмотрения заявления окажется положительным, все дальнейшие процедуры проходят на общих основаниях.

Как получить землю под гаражами?

Во многих случаях имеет смысл приватизировать не только землю, где размещается домовладение, но и заявить о праве на другие участки, на которых размещаются разные объекты собственности, например, гаражи. Это важно в ситуациях, если есть перспектива сноса гаражного кооператива — если земля приватизирована, можно рассчитывать на адекватную компенсацию.

Надо заметить, сама процедура приватизации земли под гаражом не столь проста, как хотелось бы. Если речь идет об отдельно стоящем строении, оформить землю в собственность можно по обычной, простой процедуре. Но когда гараж является частью обширного общего бокса, можно сделать попытку приватизации только доли участка. Это невозможно сделать в одиночку – принимать участие в оформлении придется всем хозяевам гаражных помещений, располагающихся в боксе. Можно попытаться также совместными усилиями выкупить землю у собственника.

Что входит в пакет документов?

Закон о приватизации определяет и тонкости самой процедуры, и требования к пакету документов. Но даже если используется упрощенная приватизация, пакет необходимых бумаг выглядит внушительным — кроме паспорта и заявления, понадобятся:

  • Документы, которыми регламентируется использование надела. Это могут быть арендные бумаги, бессрочные договора с муниципальными органами, решения властей, разрешительные акты и так далее.

  • В органы, занимающиеся приватизационными процедурами, необходимо принести правоустанавливающую документацию на жилые и другие постройки. Это может быть правильно оформленное разрешение на проведение строительства, план выполнения работ, кадастровый документ и технический паспорт.

  • Понадобится также документ об оценочной стоимости дома и прочих строений, который надо получить в Росреестре. Разумеется, нужны документы о площади, налоге на имущество, а также бумага из ЕГРП, подтверждающая наличие права использования конкретного участка, который необходимо приватизировать.

Однако, есть риск не получить такой документ, если сооружение не значится в базе государственного учреждения. Тогда сотрудники ограничиваются справкой о том, что построек на этом участке нет. Казус заключается в том, что, заявляя о желании приватизировать участок, необходимо предоставить документы о праве владения тем, что на нем есть. Подобные ситуации нередки после покупки или получения по дарственной дома, размещенного на неприватизированной земле.

Если нет возможности представить документы, которые подтверждают право собственности на дом или другую постройку, сначала надо провести оформление всех строений в собственность по договору дарения или на основании разрешения на проведение строительных работ, и лишь затем приступать к оформлению собственности на землю. В ряде случаев сотрудники уполномоченных регистрирующих структур могут потребовать набор других документов, и лучше это выяснить до подачи пакета.

Собственно, оформление документации потребует затрат и времени, даже бесплатная упрощенная приватизация для многих людей может оказаться недешевым удовольствием.

Сколько времен занимает приватизация?

Как видно уже из перечня нужных документов, сбор полного пакета может потребовать значительных временных затрат. Многие нынешние собственники, которые прошли «жернова бюрократической машины» говорят, что подготовка бумаг заняла около двух месяцев. В целом же сроки, равно как и стоимость приватизационной процедуры, очень зависят от того, где именно располагается земельный объект.

После того, как весь пакет документов подготовлен, необходимо отправить его в ближайшее отделение Росреестра, представители которого имеют нормативно определенное право в течение двух недель тщательно проверять документацию, чтобы принять заключение об удовлетворении или отклонении обращения. Наиболее пристальное внимание они обращают на расположение земли и отсутствие принадлежности этой территории к тем, где приватизация запрещена.

Бывают ситуации, когда не обнаруживается кадастровая карта, и тогда чиновники должны инициировать проведение дополнительных измерительно-оценочных работ. В таком случае, процедура оформления собственности потребует не меньше месяца. После завершения всех согласований решение о передаче земли в собственность передается заказчику.

Если государственный орган приходит к заключению об отказе, он обязан полностью его аргументировать со ссылками на нормативные акты. Несостоявшийся хозяин земли имеет право оспорить отказ.

Заключение

Как видим, приватизация является непростым процессом, требующим денежных вложений, времени и сосредоточенности на важных аспектах, но получение собственности на землю, безусловно, того стоит. Во время подготовки рекомендуется прибегнуть к помощи специалиста, практикующего в области земельного права, который подскажет, как провести процедуру, избежав лишних затрат, и оформить все быстро, без головной боли.

Игорь Василенко

Title

ПРИВАТИЗАЦИЯ

Даминова Эльвира Хайертиновна – зав.сектором по управлению муниципальной собственностью и земельным отношениям


Адрес: 413 372, Саратовская область, Александрово-Гайский район, с. Александров-Гай, ул. Красный Боец, д. 60.
телефон/факс: (84578) 2-20-35

График работы:


понедельник 8ч.00 -16ч.00
вторник 8ч.00- 16ч.00
среда 8 ч.00-16ч.00
четверг 8 ч.00 -16ч.00
пятница Неприёмный день
перерыв на обед 12 ч.00 до 13 ч.45м.



ИНФОРМАЦИЯ

Приватизация земли под частным домом 2020 — земельного участка, сколько стоит, порядок, в долевой собственности, закон
15.04.2020
Многие граждане нашей страны успешно приватизировали свои дома, не оформляя право собственности на землю под ними. Можно ли приватизировать землю под частным домом? Что для этого нужно и сколько это будет стоить? Давайте рассмотрим эти важные вопросы.

Подробнее >>

Как приватизировать земельный участок в 2019 году – пошаговая инструкция
19.04.2019
         Действующее законодательство предписывает, что территории, где располагаются жилые постройки, принадлежащие гражданам, должны переводиться в частную собственность или использоваться по договору аренды.

Подробнее >>

Всё о приватизации
17.01.2017

Приватизация земельных участков — это бесплатный шанс перевести свое землевладение в личное пользование. Обратите внимание, что государство регулярно продлевает сроки приватизации. В 2016 году возможность перевода муниципальной земли в частную собственность продлена до 2018 г.

Подробнее >>


Закон «О приватизации земель несельскохозяйственного назначения» утвержден в Узбекистане и вступает в силу с 1 июля 2019 года.

Закон «О приватизации земель несельскохозяйственного назначения» утвержден в Узбекистане и вступает в силу с 1 июля 2019 года.

Закон определяет основные задачи уполномоченных органов в этой сфере — Кабинета Министров, органов местного самоуправления, Государственного комитета экономического развития, Агентства по управлению государственными активами, Фонда развития урбанизации.

Порядок приватизации земельных участков и их правовой статус регулируется Законом. В соответствии с положениями Закона разрешается приватизировать отдельные категории земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости юридических лиц, принадлежащих им на праве собственности, или приватизированные ими здания и сооружения, объекты производственной инфраструктуры и прилегающие земельные участки. земельных участков в объемах, необходимых для производственной деятельности, предусмотренных для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома.

Земельные участки не подлежат приватизации, если:

  • расположены на территориях, не имеющих утвержденных и опубликованных схем планировки;
  • , где расположены месторождения полезных ископаемых и стратегические объекты государственной собственности;
  • отнесены к объектам природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
  • земель лесного и водного фонда;
  • предоставлено участникам свободных экономических и малых индустриальных зон.

Иностранные граждане и юридические лица (нерезиденты), лица без гражданства не смогут приобретать приватизированную землю, если иное не предусмотрено Земельным кодексом и международными договорами.

Закон дополнительно устанавливает, что приватизированные земельные участки являются частной собственностью и объектами гражданского оборота, а право собственности на землю неприкосновенно и охраняется государством в соответствии с Законом.

Изъятие приватизированного земельного участка допускается в случае обращения его взыскания по обязательствам собственника, а также в порядке национализации исключительно для государственных и общественных нужд и с согласия собственника земельного участка.

Народное сопротивление приватизации общинных земель в 19 ​​веке Мичоакан

Дженни Пурнелл

Дженни Пурнелл
Доцент
Департамент политологии
Бостонский колледж
Честнат-Хилл, Массачусетс 02167

Подготовлено для презентации на 19-м Международном конгрессе латиноамериканцев. Ассоциация американских исследований, Вашингтон, Д.С., 28-30 сентября 1995 г. Комментарии приветствуются (purnell/[email protected])

На протяжении большей части XIX века мексиканские либералы сталкивались с этой проблемой. установления власти и суверенитета центрального государства, в общество, в котором государство было одним из самых слабых институтов. Либеральный идеология считала, что одним из главных препятствий на пути к этому проекту государственного строительства было можно найти в корпоративных учреждениях, унаследованных от бывших колониальных режим. Католическая церковь и индийская община, в частности, пришли подвергаются нападкам как юридически привилегированные корпорации, владеющие собственностью, которые препятствовали экономическому прогрессу, ограничивали свободу личности и препятствовали развитие сильной национальной идентичности.Споры о статусе корпоративная собственность началась задолго до обретения независимости и продолжалась в течение нескольких спустя десятилетия, когда либералы и консерваторы изо всех сил пытались определить и установить конституционные параметры нового государства. Эти дебаты кульминацией на национальном уровне стал Лей Лердо 1856 г., который запретил церковные и гражданские корпорации от владения недвижимостью или управления ею. Вся земля, принадлежащая Церкви и индийским общинам, должна была быть переданы арендаторам и другим жильцам или проданы на публичных аукционах.в в контексте гражданской войны, развязанной либеральными реформами, земельные богатства Церковь была полностью национализирована в 1859 году. Учитывая политические и экономические слабость государства до Порфириато (1876-1910), оказалось далеко труднее преодолеть сопротивление тысяч крестьянских общин к государственной приватизации их общинных земель до тех пор, пока относительно конец 19 века. Даже во времена Порфириато многие общины были может отсрочить или избежать проведения либеральной реформы, и, следовательно, приватизация общинных земель оставалась частичной и неравномерной в начале Мексиканская революция.

Оспаривая и сопротивляясь проведению либеральной земельной реформы, крестьяне пытались, с переменным успехом, сохранить местный контроль за определение и распределение прав собственности. Приватизация общинные земли означали, что общины больше не смогут предотвратить отдельные участники от отчуждения земли посторонним; и сообщества не могли, утратив юридический статус юридического лица, участвовать в судебных процессах для возврата земель, утраченных соседними землевладельцами или другими общинами.Дано отсутствие четкого определения, какие коммунальные земли подлежат приватизации а что касается того, кто может претендовать на такие земли, либеральная реформа угрожала общины с утратой своих лесных массивов и пастбищ, а также любых земель сдан в аренду арендаторам для финансирования как гражданских расходов, так и религиозных поклонение. Наконец, реформа позволила передать контроль над коммунальным хозяйством. ресурсы от традиционных религиозных и политических властей, представленных cabildo или совет старейшин местным приватизационные комиссии, состав которых часто определялся районный префект или другие государственные служащие.Короче говоря, либеральная земельная реформа повлекло за собой значительное увеличение государственного вмешательства в регулирование права собственности в индийских общинах, а также в организации религиозной практики и структуры местной политической власти.

Народное сопротивление Лей Лердо иногда принимало форму открытого противостояние и восстание. Либеральные попытки демонтировать коммуналку режим собственности, сначала на государственном, а затем на национальном уровне, был одним из основные источники аграрного восстания 19 в.[1] Однако чаще такое противодействие могло можно охарактеризовать как коллективную версию повседневных форм сопротивления: волочение ног, лицемерие, ложное подчинение и притворное невежество, которые делают вверх по «небольшому арсеналу относительно бессильных групп» Скотта. [2] В данном случае репертуар сопротивления включая кражу официальных документов; вечное образование и роспуск необходимых местных комитетов; право собственности на землю в собственность имена при сохранении фактического общинного контроля; и неоднократные запросы на продления, различные виды разрешений и разъяснения юридических требования.Это не были действия людей, намеревающихся избежать сборы с землевладельцев, налоговых органов или сборщиков десятины, а, скорее, коллективные усилия по сохранению местного контроля над правами собственности и защите существование и автономия местных институтов в целом. Популярный сопротивление приватизации общинных земель, таким образом, представляло собой попытку оспаривать условия взаимодействия сообщества и государства, не подвергая риски, связанные с открытыми вызовами государственной власти. В частности, в более отдаленные районы, где общинная земля не особо ценилась посторонними, такие формы сопротивления иногда позволяли общинам выжить в Порфириато с большим трудом. их наземной базы нетронутой.

Хотя либеральная реформа вызвала коллективное сопротивление на местном уровне, это также спровоцировало серьезный конфликт между фракциями. Природа и динамика такой конфликт значительно варьировался от места к месту, в зависимости от факторов, как распределение политической власти внутри сообщества, степень которым коммунальные ресурсы были распределены на разумной справедливости, и наличие фракционных союзов с аутсайдерами. В случаях, когда оба экономическая и политическая власть были сосредоточены в руках узкой группы внутри сообщества исключенные лица и фракции могут настаивать на провести либеральную реформу, чтобы добиться большего и более надежного доступ к коммунальным ресурсам.Возможно, чаще, однако, такой конфликт участвовала фракция большинства, выступающая против реформы, обычно во главе с традиционные власти кабильдо против фракции меньшинства, которая попытался воспользоваться многочисленными возможностями для мошенничества и злоупотреблений в процесс приватизации с целью лишить владения других сельских жителей ресурсы сообщества. Эти фракции меньшинств обычно были союзниками посторонние, такие как соседние землевладельцы и правительственные чиновники, которые помогали и извлекали выгоду из лишения сельских земель.Этот тип фракционного конфликта часто имели этническое измерение, когда фракция меньшинства во главе с местными метисами, которые использовали свои связи с посторонними, чтобы получить контроль над ресурсами ранее, если они были частично защищены от отчуждения через режим коммунальной собственности.

В данной статье исследуется динамика народного сопротивления XIX веку. либеральная земельная реформа в центрально-западном штате Мичоакан. Это начинается с кратким обзором либерального мышления в отношении приватизации коммунальной земли, а затем рассматривает характеристики народного сопротивления законы о дезамортизации, принятые на государственном и национальном уровне.Этот генерал за обсуждением следует тематическое исследование политики приватизации в деревня Закапу, расположенная в одноименном муниципалитете , в позже станет аграристическим центром Мичоакана. Сельчане Закапу удалось отсрочить реализацию реформы примерно на три десятилетия назад, с 1869 года, когда государственные чиновники начали оказывать согласованное давление на общины, чтобы провести реформу, до 1904 года, когда процесс был наконец-то завершился раздачей отдельных титулов.Стоимость этого сопротивление, однако, было чрезвычайно высоким: в тот же период Закапу проиграл большую часть общинных земель в соседние гасиенды, либо через под покровительством государства, которое конфисковало и продало с аукциона часть земли за неуплата задолженности по налогам, начисленным на неделимую собственность, или мошенническим путем сделки, заключенные между фракцией меньшинства внутри сообщества и посторонними. В виде повсюду в Мичоакане опыт Закапу с либеральными реформа сыграла решающую роль в объяснении ее приверженности революционному конфликты 1910-1920-х годов: вместе с некоторыми из их соседей из Наранха, Тириндаро и Тарехеро, и под руководством Примо Тапиа, многие жители деревни Закапу участвовали в движении аграристов региона, ходатайство и, в конечном итоге, восстановление хотя бы части утраченных земель посредством как легальных, так и незаконных маневров, связанных с либеральной реформой.[3]

Либерализм и индийское сообщество

Вопрос прав собственности был центральным для либерального понимания свобода личности, гражданство и экономическое развитие: это были индивидуальный собственник, освобожденный от корпоративных ограничений на преследование своекорыстие, которое обеспечит основу для политического мира и экономического процветание в Мексике XIX века. [4] Как Либеральная газета в редакционной статье 1851 г. выступила за дезамортизацию церковного богатства «[е] каждый новый владелец будет новым защитником институтов и стабильности », и« мир, порядок и свобода ».»[5] В то время как либеральная оппозиция корпоративному собственность, относящаяся как к церкви, так и к индийской общине, коммунальная собственность подверглись особым нападкам как главный источник «отсталости» Мексики. деревень, само его существование, как говорят, основано на вере в то, что индейцы были неполноценными и, следовательно, нуждались в патерналистской защите государства. [6] Режим коммунальной собственности, согласно один налоговый чиновник штата Мичоакан «не преследовал никакой другой цели, кроме как сохранить [ сельчане] в состоянии невежества, нищеты, фанатизма и деградации до которые они были сокращены во время завоевания.»[7] Только как мелкие собственники, еще один либерал утверждал, станут ли индейцы «настоящими гражданами под чьей-либо опекой». [8]

Приватизация общинных земель создала бы не только граждан, но и богатство, поскольку эгоистичные люди, освобожденные от ограничений и обязательств общественной жизни, будут склонны вкладывать свои излишки, а не чем тратить их на ритуалы и праздники, связанные с религиозными культ. [9] Как муниципальный президент Закапу поставил:

Преимущества, которые принесет индейцам приватизация общинных земель себя и всего общества…. хорошо известны и имеют большое значение для мир и спокойствие деревень: это положит конец лень и порок пьянства, в которые впали многие индейцы, поскольку когда-то эта система общинной собственности, лишившая их покоя и оккупации, устраняется, они посвятят себя своему собственному бизнеса, а не постоянных праздников и грузовых расходов, которые разорили их и привели к нищете и преступлениям. [10]

Считается источником насилия, безнравственности и лености, популярных религиозных либералы часто осуждали эту практику как расточительное навязывание cabildo, от имени сообщества, на отдельных жителей деревни.Таким образом тот же чиновник сообщил, что в деревне Закапу были общинные земли. стоимостью около 100 000 песо, «доходы от которых постоянно тратятся мало кто контролирует и угнетает других ». [11]

Фактически либеральные законы о собственности имели тенденцию относиться к сообществу как к домовладельцу. от которого должен был быть освобожден индивидуальный крестьянин. Лей Лердо, для Например, требовалось, чтобы все имущество, принадлежащее гражданским и церковным корпорации будут проданы своим нынешним арендаторам по цене, основанной на арендной плате, а затем платят; корпоративное имущество, которое не сдавалось в аренду, должно было быть продано участник публичного аукциона, предложивший самую высокую цену.Хотя формулировка закона была относительно прямолинейно в отношении церковной собственности, большая часть которой на самом деле сдаваемый в аренду арендаторам, это вызвало большую путаницу в отношении коммунальных собственности, которая включала обрабатываемые земли, обрабатываемые отдельными семьями в права узуфрукта ( tierras de repartimiento ), совместно эксплуатируемые пастбища и леса ( ejidos и montes ), а также земли, сданные в аренду посторонние лица для финансирования гражданских и религиозных расходов ( пропиос ).Закон могло быть и часто интерпретировалось как означающее, что крестьяне должны платить за землю, которую они уже обрабатывали на правах узуфрукта, и что внешние арендаторы может претендовать на владение землей, арендованной у общины. [12] Статус общинных лесных массивов и пастбище было еще менее ясным: не имея индивидуальных жителей или арендаторов, оно могло выставляться на продажу на открытых торгах в качестве незанятого земельного участка [13]. Уходит корнями в идеологию, которая рассматривала сообщества только как препятствие на пути к личной свободе и отражающее значительное отсутствие ясности относительно того, как на самом деле общинные земли использовались в На практике Лей Лердо пригрозили сельским жителям лишением владения свои земли даже при отсутствии обмана и принуждения.Как утверждает Тутино, «[m] ost сельские жители станут владельцами небольших участков земли без доступа к пастбищам и лесам, и без защиты сильных и независимых органы местного самоуправления «[14]

Статус режима коммунальной собственности обсуждался по всей Мексике в учредительные собрания, проводимые как на государственном, так и на национальном уровне в лет после обретения независимости. Пока либералы не смогли прийти к консенсусу по этому вопросу до 1850-х годов штаты по всей Мексике принимали законы, обязывающие приватизация общинных земель еще в 1820-х гг.Немногое из этих законов были широко реализованы, однако, учитывая, что правительства штатов слишком слабые, чтобы преодолеть повсеместное сопротивление реформе со стороны большинства крестьянские общины. [15] Государственные чиновники в Мичоакан столкнулся с рядом проблем, пытаясь обеспечить соблюдение закон штата о приватизации 1827 года: общее отсутствие четких названий разграничение частной собственности от коммунальной в пределах деревень; граница споры и судебные тяжбы между селами и посторонними землевладельцами, а также между разными деревнями; неспособность сообществ оплачивать сборы и налоги, задействованные в процессе; нарушения и конфликты, связанные с составление переписи жителей села, имеющих право на землю общего пользования; и продолжающееся бездействие местных приватизационных комиссий, которым поручено проведение из необходимых работ.Последующий закон был принят в 1851 году в попытке исправить некоторые проблемы, связанные с законом 1827 г., но этот второй закон был столь же неэффективен. [16]

В то время как Лей Лердо установили приватизацию общинных земель как национальной политики 1856 г., большинство крестьянских общин смогли избежать ее реализация на протяжении всего периода гражданской войны (1858-1861) и французской интервенция (1861-1867), последовавшая за провозглашением конституция. Так было до тех пор, пока либералы не восстановили контроль над государством при Восстановленная республика (1867-76), что режим коммунальной собственности стал систематически разбирается.Процесс ускорялся и интенсифицировался в течение Порфириато (1876-1910), в результате земельного законодательства и политики развития что одновременно увеличивало коммерческую стоимость коммунальных хозяйств и ставки общественного сопротивления их разделу и приватизации. 1883 год baldíos law, например, уполномоченные геодезические компании измерить «невостребованные» или «государственные» земли без права собственности; одна треть земельные участки были затем переданы компаниям, а оставшаяся часть продана с аукциона. правительством.Закон 1894 г. провозгласил, что не все земли четко заявлены. под юридически признанным названием должны считаться «публичными» и, следовательно, подлежат денонсации, включая те земли, которыми совместно владеет деревни. [17]

В Мичоакане правительство штата начало оказывать постоянное давление на индейские общины приватизировать свои общинные владения в конце 1868 года, вскоре после этого к власти на национальном уровне вернулись либералы. Округ префектам штата было поручено созывать собрания во всех деревни с коммунальной собственностью, чтобы объяснить юридические процедуры вовлечены в дезамортизацию и провести выборы в местные приватизационные комиссии, члены которых должны были составить поселок перепись, обследование и нанесение на карту всех общинных земель и разделение их на участки равное значение для распространения под частным титулом.Чтобы поощрить сообщества, чтобы провести процесс как можно быстрее, новый налог на имущество был установлен на всей неразделенной коммунальной земле из расчета 10 песо за 1000 оценочная стоимость песо; в то же время государство часто удваивало или утроило оценка земель, подлежащих обложению новым налогом. [18] Это оказалось успешным давлением тактика, либо принуждение общин к приватизации своих земель, чтобы избежать таких обременительное налогообложение или разрешение государству изымать и продавать с аукциона коммунальные имущество, как правило, в соседние гасиенды, за неуплату налогов.В тех случаях, когда общины продолжали отказываться от проведения реформы, в 1868 г. Указ предоставил правительству чрезвычайные полномочия обходить судебные процедуры и приватизировать коммунальные хозяйства, несмотря на местную оппозицию. Указ 1887 г. лишили общины своей юридической личности и, следовательно, способности для защиты земельных претензий в судебном порядке; по словам этого указа, » общины индейцев, организованные в соответствии с прежними законами Испании, не существует сегодня с этим персонажем, и их следует рассматривать только как группы лиц, имеющих общие интересы.»[19] Наконец, в 1902 г. был принят новый закон о приватизации. был принят первым, прямо включившим все формы коммунальной собственности, включая пастбища, лесные массивы и Fundo Legal или городской участок; в тот же закон уполномочил правительство назначить комиссию по приватизации, если жители откажутся сделать это. [20] Однако прямой отказ был редкостью: в следующем разделе рассматриваются способы какие сообщества пытались сопротивляться и задерживать выполнение либеральная реформа, не оспаривая напрямую авторитет государства.

Популярные отклики на либеральную реформу

Недавние исследования подтвердили популярность мексиканского либерализма. исключая простую характеристику отношений между крестьянами и либеральное движение. В частности, работа Мэллона на высокогорье Пуэбла демонстрирует, насколько народные стремления к земле и местным жителям политическая автономия активно определяла и формировала либеральный дискурс и практику, по крайней мере, в том, что она называет коммунитарным или народным вариантом.Народный либерализм, согласно анализу Мэллона, «олицетворял право всех гражданство — в широком смысле определяется как справедливое распоряжение собственностью права, равный доступ к ресурсам и доходам, а также право избирать представителей и привлекать их к ответственности за их действия »[21]. В том же ключе Томсон подчеркивает популярность многих аспектов либеральной программы, включая отмену левов и левов и обязательные личные услуги домовладельцу и священнику, всенародные выборы и представительное правительство; он также отмечает широкое распространение вера, поощряемая либералами, когда и где народная военная поддержка была наиболее необходимо, чтобы либеральное правительство восстановило сельские земли, захваченные соседние гасиенды.[22]

Однако, несмотря на общественную поддержку некоторых аспектов либеральной программы, сопротивление приватизации коммунальной собственности, особенно в условиях Условия, продиктованные Лей Лердо, были широко распространены и сильны. Как указано выше, реформа означала, что сообщества больше не смогут предотвращать физическим лицам от продажи, залога или иного отчуждения приватизированной земли посторонним; это также угрожало общинам потерей пастбищ, лесные массивы и арендные земли.Самая большая угроза лишения прав собственности часто заключалась в можно найти во многих возможностях мошенничества и злоупотреблений, предоставляемых сам процесс приватизации, в частности, через контроль над местными приватизационная комиссия. Как правило, эти акты лишения прав собственности были совершены фракцией внутри сообщества, обычно очень маленькой и часто возглавляемой элиты метисов в союзе с государственными чиновниками и внешними землевладельцами. Один очень распространенным видом мошенничества было выделение непропорциональной доли лучших земли сельчанам, которые ранее согласились продать свои участки посторонним.Другой заключался в том, чтобы исключить часть земли из приватизации, чтобы позже она могла быть осуждены и заявлены как не имеющие юридического титула в соответствии с балдиос закон. Земли, которые ранее были узурпированы отдельные жители деревни или посторонние также могут быть исключены, тем самым признание и оформление лишения собственности. [23] Составление деревенской переписи было часто являлся источником большого конфликта, поскольку служил списком жителей с правами на долю коммунальной собственности; в опротестовании процесса через Приватизация была проведена, почти все общины утверждали, что бесправные посторонние были включены в перепись, а жители села с права были исключены.

Случай Сан-Педро-Каро был довольно типичным в отношении этих типов мошенничество. В 1902 году Дэвид Мендес, юрист, которому было поручено наблюдать за приватизации, сообщили, что она была завершена «без трудности, за исключением корыстного и незначительного противодействия »[24], однако, несмотря на его заверения, В министерство правительства Морелии поступили многочисленные жалобы на мошенничество и неровности. Некоторые утверждали, что лучшая и большая часть земли досталась сельским жителям. которые уже продали свои акции посторонним или обещали это сделать после завершения приватизации.Таким образом, владельцы близлежащая Гасиенда Гуарача сумела приобрести большие участки коммунальных земли, «в 100 раз лучше», чем та, которую получают сельчане, которые не продавать, которые остались с «землей настолько бедной, что она даже не годится для пастбищ». [25] Согласно другим жалобам, все участки были одинакового размера, хотя земли были совершенно разных качество; посторонние были включены в перепись, в то время как жители села с законными права были исключены; и бесправные семьи метисов получили землю, несомненно, потому что один из их членов участвовал в приватизации комиссия.Самое главное, было совершенно неясно, что болота были разделены, а тем более разделены должным образом: только пять или шесть названий были были выданы, хотя болота составляли более половины коммунальных имущество сообщества. [26] Все жалобы, полученные Министерством Правительства, были отправлены в Jiquilpan районный префект по расследованию; он неизменно докладывал, что они безосновательно. Государственные чиновники официально одобрили приватизацию Сан-Педро. общинные земли в 1903 г .; невзирая на сообщенные нарушения, Министерство Правительства сообщили протестующим сельчанам, что, по мнению района, префект, «приватизация была проведена на основе долевого участия, поскольку никто не имел права земля была опущена, никто без прав не был включен, и не осталось ни одной земли неделимые и нераспределенные.»[27]

Народное сопротивление либеральной реформе иногда было одним из восстание, особенно после многих лет борьбы с мошеннической приватизацией и связанное лишение собственности через законные каналы. Так было в Чурумуко в 1895 году, когда жители деревни объединили свои силы с другими общинами в юго-восток Мичоакан и соседний штат Герреро, в оказалась бесплодной попыткой заставить правительство Мичоакана отменить приватизацию, проведенную в сообществе около двух десятилетий ранее. [28] Намного чаще, однако были действия и бездействие, которые составляли коллективную версию «Повседневные формы сопротивления» Скотта, которые влекли за собой множество организованных тактика срыва, притворное непонимание, утерянные или украденные документы, бессрочное формирование и роспуск необходимых местных комиссий, а также неоднократные запросы на получение разного рода разрешений, разъяснений и расширения. Многие общины, особенно в более отдаленных районах, были могут использовать эту тактику, чтобы отложить и даже избежать реформы, сохраняя при этом много их коммунальной собственности в неприкосновенности, не неся риски, связанные с прямой и открытый вызов государственной власти.

Архивные записи о реформе в Мичоакане составляют, используя Еще раз терминология Скотта, публичная стенограмма «открытого взаимодействия между подчиненными и теми, кто доминирует », наполненный формулами подчинение, эвфемизмы и неоспоримые притязания на статус и легитимность »[29]. соблюдение, однако, можно также обнаружить проблески скрытой записи сопротивление, «те закулисные речи, жесты и действия, которые подтверждают, противоречат или искажают то, что фигурирует в публичной стенограмме, «в которой крестьянин подразумевается оппозиция реформе, если это редко прямо выражается.[30] Конечно, можно найти случайные примеры прямого сопротивления приватизации, как в следующих протест жителей деревни Помаро:

[Правительство] заставляет нас, или, надо сказать, пытается заставить нас разделиться между нами земля, которая принадлежит сообществу, и это разделение будет вызвать полное разорение индийского народа. Мы останемся полностью обездолены из-за затрат, связанных с этим процессом, и из-за того, что большинство индийцев невежественны и будут отчуждать свои посылки.Доказанные примеры этого есть во всех деревнях, которые были разделены, и теперь все их члены оказываются в бедности и вынуждены просить хлеба, чтобы прокормить свои семьи … Мы выступаем против разделения наших земли. [31]

Однако гораздо чаще сельские жители прилагали большие усилия, чтобы отстоять свои готовность, даже стремление соблюдать закон, и в то же время запрос бесконечных расширений для решения той или иной проблемы. В следующее письмо, представители деревень Уруапана нагорьям удается выразить и опровергнуть оппозицию реформе, все время подчеркивая уважение к власти государства:

Если бы мы прислушивались только к пожеланиям [жителей], мы бы направили себя на законодательный орган этого штата, чтобы потребовать отмены этого закона, который запрещает существование сообществ и требует обязательного разделения их имущество.Возможно, нет недостатка в веских причинах, чтобы основывать такие запрос; но они уже были проверены и отвергнуты в разное время, всегда определяется, что реформа в государственном и частном интересы индейцев. Те, кого мы представляем, уважают это решение, они никоим образом не желают препятствовать достижению целей законодательства, и, несмотря на об их желании продолжить свое существование в сообществах, было решено запросить только то, что им будет предоставлен достаточный период времени для проведения разделения своих земель выгодным образом.[32]

Часто в этих письмах широко использовались либеральные рассуждения о свободы личности, и апеллирует к либеральному расизму в отношении индийских деревень, чтобы оправдать задержки и продления, которые могут как-то от исполнения закона на неопределенный срок. Те же представители утверждал, что до тех пор, пока «невежество» индийских сельских жителей не было преодолено, либеральная реформа не могла иметь ожидаемого эффекта увеличения индивидуального свобода и производительность:

Их скудный интеллект и невежество, в котором, к сожалению, они живут не позволяет им осознать преимущества, которые они могут ожидать от реформы, проведенной справедливо, и не позволяет им воспользоваться преимуществами выгоды, которые законодательный орган желает им дать с разрушением сообществ.Отнюдь, они видят в этом зло и сопротивляются ему. всеми доступными законными средствами … Пока индейцы не понимая преимуществ мелких хозяйств, реформа будет вредные и губительные «[33]

Повторные запросы на отсрочку и продление, вероятно, были наиболее распространенным способом сопротивления реализации реформы; учитывая сложность законодательства, а также имущественных прав и споров в селах, Можно найти бесчисленные оправдания таким задержкам и продлениям.Другая распространенная и более рискованная тактика заключалась в предоставлении права собственности на общинную землю в имя одного или нескольких лиц, часто путем объявления такой земли без юридического титула и, следовательно, подлежат претензиям как частная собственность. Пока такие доносы часто были средством, с помощью которого посторонние получали контроль над коммунальной собственностью, они также были наняты индивидуальными сельчане с согласия общины, чтобы получить законный титул на общинные земли без изменения фактических прав собственности в пределах села.В Сан-Хуан-Парангарикутиро, например, Гонсало Чавес осудил коммунальные леса как terrenos baldíos в 1895 г., при поддержке фракции большинства в селе, которая выступала против приватизации; в проприватизационная фракция, объединившаяся с элитой метисов, которая присвоение большей части возделываемой земли в частную собственность, выступило против донос и настаивал на проведении реформы. Государственные чиновники были хорошо осведомлены о мотивах действий Чавеса, поскольку он сам сообщил им, что «донос был сделан не с целью принося пользу себе, а скорее в пользу бывшего сообщества, с целью защиты земли от внешних амбиций.»[34] Некоторые даже поддерживали его, пока Чавес согласился с набором условий, призванных защитить общину. доступ к земле. [35] Донос со стороны В конечном итоге Чавес был отклонен, но приватизация приостановлена. около семи лет. Государственные чиновники, не зная, как действовать, столкнувшись с как с доносом, так и с ходатайством о проведении реформы направил дело в Мехико в 1898 году. Президент Порфирио Диас решил не денонсация в 1900 году, после чего Чавес скрылся со всеми юридические документы, скрывавшиеся от государственных чиновников до 1902 года.Однажды документы восстановлены, село приказано провести реформу, чего, на самом деле, никогда не было, по крайней мере, в той мере, в какой он лесные массивы были обеспокоены. [36]

Попытки присвоить земельный титул на имя нескольких лиц без изменения де фактически права собственности были рискованной тактикой, поскольку такие люди не всегда оказались надежными. Например, индийская община Уруапан (известная как баррио Сан-Франциско после устранения юридических личность общины) осуществила «притворство» приватизации в 1872 г., зарезервировав около 5000 гектаров пастбищ и лесов в качестве общинных имущество.Двадцать лет спустя лесные компании и внешние землевладельцы пригрозил объявить эти земли безымянной собственностью и заявить о них. Чтобы защитить имущество от доносов, по словам жителей села «, мы как обязаны смоделировать продажу земли некоему Агустину Мартинес Анайя. Однако отнюдь не от сохранения общинных земельных прав, Мартинес начал продавать 5000 гектаров посторонним участками по различные размеры. По ходатайству жителей села от 1916 г. о реституции своих общинных земель «[о] ваш добросердечный благодетель в настоящее время превратился из бедности в богатство, наслаждаясь имуществом деревни жизнь досуга… «[37]

К концу XIX века многие деревни были окончательно вынуждены приватизировать. их общинные земли, под совокупным давлением налогов на имущество, начисленных по неделимому имуществу, государственный выкуп земель села за неуплату такие налоги, доносы или прямые конфискации со стороны внешних землевладельцев. Таким образом жители деревни Тарехеро отказались от своих многолетних усилий противостоять реформы 1896 г., запрашивая разрешение на приватизацию их общинные земли «в той мере, в которой они соблюдают закон, чтобы избежать авансирования постоянно делал…соседними гасиендами »[38]. Когда вынудили провести реформу, однако жители деревни пытались сохранить хотя бы некоторую степень местного контроля над процессом, снова используя либеральный дискурс с уважением к политическим права при обосновании отклонений от установленного судебного процесса. Требуя освобождения от налога на недвижимость, например, жители Тириндаро утверждал, что они провели приватизацию в своих по-своему: «[Х] он воспользовался свободой, предоставленной нам Всевышним. Правительство, мы сами осуществили раздел наших земель, и поэтому мы заявляем перед политическими властями Закапу, что мы полагаем, что мы имеем право на освобождение [от налога на имущество].»[39] Отказано в освобождении, и столкнулся с государственной потери права выкупа, жители села были вынуждены продолжить реформу; несмотря на это, представители сообщества изо всех сил пытались сохранить пастбища и лесные массивы в качестве коммунальной собственности, утверждая, что все жители села хотели, чтобы да будет так. [40]

Сан-Педро Каро также попытался изменить процесс, хотя и безуспешно: учитывая, что коммунальная собственность этого села состояла из ценных болот на с одной стороны, а с другой — каменистые склоны холмов, которые использовались только для пастбищ. сельчане решили, что саму землю делить и распределять нельзя справедливо по отношению к физическим лицам.Скорее, они предложили распределить «доли» сельские владения «, оценивая стоимость земли в целом … в этом случае каждое физическое лицо может продать долю или использовать ее так, как кажется наиболее подходящим «. Фактический раздел земли, как отметили жители деревни, неизбежно приведет к сильному давлению со стороны продавцов посылок, что «никоим образом не будет выгодным и нанесет большой вред общине, земле, возможно, попадание в руки одного человека »[41]. Государственные чиновники отвергли заявление жителей села. предложение, и лучшая земля деревни в болотах вокруг озера Чапала сделала, действительно, оказаться в руках соседних хасендадо и их союзников в сообщество.

Несмотря на усиление государственного давления с целью проведения приватизации общинные земли в период Порфириато, однако реализация либеральной реформы оставалась частичной и оспаривалась накануне революции, со значительными вариациями в степени, в которой индийские общины смогли сохранить контроль над своими общинными владениями. Успех был наибольшим там, где коллективное сопротивление сочеталось с удаленностью или нежелательные земли: почти недоступные прибрежные деревни того, что сейчас муниципалитет Акилы во многих случаях смог избежать реализации реформы в целом, как и многие горные общины вокруг Уруапан, по крайней мере, в отношении их лесных массивов.Поселки ближе к центрам государственной власти и земли, более привлекательные для близлежащих гасиенд, были далеко менее успешный. К концу Порфириато большинство деревень Огненная Земля, болота Закапу и озера Чапала, а также озеро Регион Пацкуаро потерял большую часть своих общинных земель из-за мошенничества, прямые аресты или выкупа по налогу на имущество. [42] Так было и с деревня Закапу, о которой идет речь в следующем разделе.

Политика приватизации :

Солидарность и конфликт в деревне Сакапу, 1869–1904 гг.

Архивные записи о деревне Сакапу особенно интересны. богатый источник о политике приватизации на местном уровне, раскрывающий как это означает существование двух устойчивых фракций в сообществе: группа сторонников приватизации, объединившаяся с соседними землевладельцами, и несет ответственность за отчуждение значительной части коммунальных владений через мошеннические, а иногда и незаконные договоры купли-продажи и аренды; и большинство фракция, которая десятилетиями боролась за полное сопротивление реформе, а затем наконец, чтобы держать процесс под своим контролем, чтобы недавно приватизированные земли не должны быть отчуждены союзникам фракции меньшинства.Нигде в публичная стенограмма соответствия выражает ли фракция большинства когда-либо противодействие реформе; обе стороны обычно обвиняют друг друга в предотвращении приватизация общинных земель Закапу. Как выразился Скотт, «подчиненный группы участвуют в составлении очищенной официальной стенограммы «, поскольку весь смысл этого типа сопротивления состоял в том, чтобы избежать любого рода открытых противостояние с государством. [43] в В случае с Закапу скрытая стенограмма сопротивления состоит примерно из тридцати лет бесконечных запросов на разъяснения, продления, исключения и различные виды разрешений, а также длительные периоды бездействия на со стороны местной приватизационной комиссии.При условии интенсивной фракционной конфликтов и желаемых владений в близлежащих болотах, каждый день формы коллективного сопротивления в Закапу не сработали: века, даже фракция большинства хотела приватизировать то, что осталось от ее общинных земель, большая часть его собственности была конфискована и продана с аукциона государство за неуплату налогов или иным образом проиграло соседним haciendas.

Борьба Закапу за сохранение контроля над общинными землями началась задолго до либеральная реформа 19 века.В колониальный период большинство вероятно, в какой-то момент в первой половине 17 века в деревне подал заявку и получил título de composición , подтверждая владение около 20 000 гектаров общинной земли [44]. К началу 19 века большая часть этой земли, несомненно, уже была потеряна для соседних haciendas, так как деревня вела давние тяжбы с владельцы Zipimeo, Bellas Fuentes и El Cortijo. [45] Посещение региона ближе к концу колониального периода королевский инспектор отметил, что некий дон Диего Санчес Пинья Эрмоса захватила лучшие общинные земли для расширения его гасиенды, оставляя сельчан с наименее продуктивными землями дальше всех со стороны сообщества, действия, которые привели к «непрекращающимся разногласиям и неоднократные бесчинства, даже насилие.»[46]

Однако тот же инспектор отметил, что 187 индийских семей Закапу сохранили достаточно коммунальной собственности для содержания религиозных обрядов, школы, учителя, и священник, а также домашний скот трех деревенских cofradías . А в 1869 году президент Закапу сообщил, что деревня владела «обширными землями», хотя некоторые из лучших земель были сданы в аренду, заложены или даже проданы посторонним лицам. Как обычно, большинство пахотных земель обрабатывались отдельными семьями, а лесные массивы и пастбища либо эксплуатировались коллективно, либо сдавались в аренду для получения дохода на гражданские расходы и религиозные обряды; община также владела землей в болота Закапу, источник рыбы, тростника и других растений.Согласно сообщениям, общая стоимость общинных земель Закапу составляет около 100 000 песо. президенту, и хотя он считал, что это должно быть относительно легко нести Что касается приватизации, он отметил, что против нее выступили некоторые Principales , или члены деревенского кабильдо. [47]

Фактически, в обществе было широко распространено противодействие. Сельчане опасались, что приватизация их общинных земель повлечет за собой окончательная потеря земель в судебном процессе с соседними гасиендами и деревнями, поскольку они не могли быть включены в процесс; было также большое беспокойство что реформа будет означать, что община, потеряв юридическую личность, больше не могла подавать иски о земельных участках через суд.в в последней четверти XIX века Закапу участвовал в пограничных спорах с муниципальное управление Пуреперо; деревни Ичана, Такуро, Карапан и Черан; и многочисленные владельцы близлежащих ранчо и haciendas. [48] Жители деревни тоже были обеспокоен тем, что реформа позволит долгосрочным арендаторам претендовать на право собственности на арендованных земель, и что это узаконит предыдущие несанкционированные отчуждения коммунальная земля отдельными сельчанами посторонним. Как сказал один деревенский лидер это, «[большая] часть земли, которая должна быть приватизирована, не находится под контроль над индейцами, потому что узуфруктарии этих земель отчуждали их различным метисам, в залог или по долгосрочным договорам аренды с предоплатой арендной платы.»[49] Кроме того, жители индийских деревень были обеспокоены тем, что их соседи-метисы приобретут дополнительные общинные земли, заявив, что имеют права на землю приватизированы в ходе реформы как жители Закапу. [50] Расходы также вызвали серьезную озабоченность. В то время как сельчанам не пришлось платить за саму землю, посторонние назначается правительством в члены приватизационной комиссии, часто взимали значительную плату за свою работу по составлению переписи, обследованию земли, а также подготовка и распространение новых частных титулов; штат правительство также требовало небольшую, но часто обременительную плату за обработку названия.[51]

Затраты, связанные с сопротивлением реформе в течение примерно тридцати лет. однако годы были намного выше. На протяжении всего этого периода государственные служащие захватил земли Закапу за неуплату налогов, особенно в 1894 году, когда Было конфисковано 1721 га земли, в основном лесной, для продажи на аукционе в г. 1896 г., а затем снова в 1899 г., когда государство захватило около 1000 гектаров в болота, которые будут проданы семье Норьега в следующем году. [52] Это было бремя налогов на собственность для неразделенные общинные земли, которые, наконец, заставили жителей приватизация в 1904 г.Жители деревни также столкнулись со второй дилеммой в своем сопротивление реформе. Процесс приватизации предоставил многим возможности для отдельных лиц и фракций внутри сообществ получить непропорционально высокая доля коммунальных ресурсов; это также позволило посторонним получить контроль над деревенскими землями посредством различных обсуждений мошенничества и злоупотреблений выше. Но сопротивляясь приватизации, жители села покинули свои земли. незащищены надежным и законным титулом и, следовательно, в равной степени уязвимы для лишение собственности.На протяжении всей борьбы за реализацию реформы в Закапу фракции меньшинства удалось оттолкнуть значительную часть общинных земли своим внешним союзникам, а также в присвоении общих ресурсов для сам.

Фракции и союзники

Местный контроль за определением и распределением прав собственности не означает либо деревенскую демократию, либо эгалитарное распределение ресурсы: лидерам фракции большинства Закапу определенно понравилось доступ к непропорциональной доле коммунальных ресурсов, особенно пахотных земель, и иногда они использовали в своих интересах некоторые возможности для злоупотребления в процессе приватизации, например, когда один руководитель договорился об аренде 100 земельные участки от односельчан до завершения работ процесс.[53] Руководство этой группы, однако был гораздо менее склонен к отчуждению деревенских земель посторонним, защита земельной базы общины от распада, и сохранение общинного использования сельских пастбищ, лесных массивов и болот. Вел сначала Бенито Мартинес, а затем его сын Эдувиргис вместе с Сакраменто Торрес Яньес эта фракция контролировала приватизацию комиссию на протяжении большей части периода с 1869 по 1904 год. Хотя никогда открыто выступая против реформы, фракция Мартинеса сумела отсрочить ее реализация через бездействие и повторные запросы на авторизацию и расширения.

Фракция меньшинства, возглавляемая сначала Севериано Валенсией, а затем Хосе Долорес Эредиа, постоянно бросал вызов фракции Мартинеса за контроль над комиссией, без особого успеха до самого конца. Принуждение государственных чиновников к проведению приватизации, Валенсия / Эредиа фракция утверждала, что, выступая против реформы, Мартинес и его последователи действовали в сговоре с посторонними метисами, которые «завладели земли с различными титулами и эксплуатировали невежество и пороки Индейцы, чтобы держать их разделенными, используя их труд и земли, которые им принадлежат.»[54] В в другом письме Валенсия протестовала против того, что « vecinos , или люди разума, как их называют, заняли большую часть деревни земли, которые еще предстоит разделить »[55]. однако, несмотря на эти жалобы, именно фракция Валенсия / Эредиа отчужденных деревенских земель своим внешним союзникам в течение этого периода, даже если это неоднократно обращался в правительство с просьбой провести приватизацию коммунальных земли.

Согласно отчету налогового инспектора 1894 года, например, Фракция Валенсия / Эредиа выдала доверенность Рафаэлю Гарсиа Ясо, владелец соседнего ранчо, несмотря на сопротивление большинство жителей села.Гарсия одолжил сельским жителям 1500 песо, и когда они не смогли выплатить ссуду, он получил контроль над общинные земли стоимостью 40 000 песо. Используя свои полномочия в качестве назначенного юридический представитель, Гарсия также арендовал большую часть лесных массивов деревни другому землевладельцу Антонио Лопесу, который затем отказался разрешить сельчане добывают древесину в соответствии с обычными правами. Гарсиа также убедил государственных чиновников назначить адвоката Арио Мануэля Мартинеса в качестве вспомогательный член комиссии по приватизации, опять же, несмотря на заявили о противодействии большинства жителей села.Мартинес тогда продолжил взимать с общины четыре песо в час за свое время, хотя он никогда не мог продемонстрировать, что каждый выполнил какую-либо полезную работу. Ссылаясь на Гарсиа, чиновник отметил, что «индейцы были жертвы недобросовестности своего представителя, потому что далеки от продвижения свои интересы он использовал свои законные полномочия, чтобы извлечь из них столько, сколько возможно, и сохранить за собой лучшее из их собственности »[56]. Как более подробно обсуждается ниже, Фракция Валенсия / Эредиа также отчуждала деревенскую собственность Эдуардо и Альфредо. Норьега, который предпринял проект по осушению болот Закапу, из-за чего села региона потеряли столько оставшихся коммунальные земли.

Сопротивление и конфликт: 1869-1904

В 1869 году жители деревни Закапу по указанию округа префект, инициировавший процесс приватизации коммунальных земли должны были быть осуществлены путем выбора членов местной комиссии кто будет составлять перепись, обследовать земли, готовить и распространять отдельные титулы. Однако мало что было сделано до 1875 года, после чего Перепись в селе была завершена и опубликована в соответствии с законом.В окружной префект был оптимистично настроен, что процесс будет продолжаться своевременно мода, однако, сообщая, что «индейцы полны энтузиазма и полны решимости завершить работу как можно скорее, в соответствии с законом, избежать введения налогов на собственность и улучшить свои интересы »[57]. Двумя годами позже префект стал меньше сангвиник, поскольку после публикации перепись. Одной из причин было отсутствие ресурсов, деревня была очень бедной, но реальное препятствие лежало в сопротивлении многих сельских жителей реформе. сам: «мы должны бороться с устойчивым противодействием большой фракции, в том числе самый влиятельный из индейцев, чтобы завершить раздел, который так необходимо не только в интересах большого числа comuneros этого сообщества, но и мир региона.»[58]

Вскоре после этого фракция Валенсия / Эредиа начала согласованные усилия по вырвать контроль над бездействующей приватизационной комиссией у Мартинеса фракция. В 1878 году Валенсия и его последователи назвали Антонио Рамиреса как законный представитель сообщества, вопреки желанию большинства сельчане, подтвердившие Бруно Патино на этом посту в более раннем встреча. Спустя несколько недель государственные чиновники поручили руководству группа меньшинства перестать действовать в качестве членов комиссии и передать любые соответствующие документы в местные органы власти.Валенсия продолжала требовать членство в комиссии, однако, жаловавшись правительству в 1879 г. что его усилиям в этом качестве препятствовала «стойкая оппозиция некоторых индейцев деревни «и прося» помощи у власти и поддержка вооруженных сил «[59]

Однако фракция Мартинеса сохранила контроль над комиссией и продолжала откладывать реформу в течение следующих трех лет. В 1882 г. Валенсия и его союзники протестовали против бездействия комиссии, утверждая, что их враги смогли сорвать приватизацию, воспользовавшись «общее невежество и бедность нашей расы.»Они предположили, что, учитывая разделение внутри сообщества, каждая фракция назначает члена в комиссии, с местными властями назвать третий. Поскольку государство кандидат предположительно поддержит реформу, большинство поэтому члены комиссии будут готовы провести необходимую работу. к его реализации. Сакраменто Торрес Яньес, от имени Фракция Мартинеса, отрицала, что сообщество было разделено на относительно даже группы, утверждая, что из 500 жителей села, имеющих право на коммунальные собственности, только 20 или около того, некоторые из них несовершеннолетние, поддерживали Валенсию.После доклад префекта округа, губернатор согласился, и пока новые выборы были проведены, всем сельчанам разрешили проголосовать за две должности, и Бенито Мартинес, вместе с Педро Санхуа, был снова избран комиссия. Правительство назначило Педро Солорсано третьим члену сообщества, и сообществу было предоставлено четыре месяца на завершение приватизация. [60]

Фракция Валенсия / Эредиа, отказавшись голосовать, утверждала, что результаты выборов застраховал продолжающееся бездействие в отношении приватизации Общинные земли Закапу:

Убеждены, что разделение не состоится, так как его не было. проведенных в прошлом, несмотря на то, что комиссия была названа и поручено его проверка.Фракция, которая противостоит нам, не может открыто противодействовать разделению, поскольку это вопрос закона, который должен соблюдаться, но он будет удается избежать соблюдения, назначив комиссию, которая следует за ее инструкции и ничего не делает. [61]

И действительно, через четыре месяца Педро Солорсано проинформировал правительство что комиссия только что заручилась согласием сообщества на приступить к приватизации; поселку предоставили пристройку, одну из многие, еще три месяца, чтобы завершить реформу.[62] Пять лет спустя, в 1887 году, Бенито Мартинес сообщил, что был достигнут незначительный прогресс из-за » разделение, возникшее между моими сторонниками и сторонниками сеньора Дона Рафаэль Гарсиа Хасо, мой выбор в пользу раздела и другие противодействуя этому, хотя мы и по сей день не смогли прийти к соглашению «. В дополнение к «множеству препятствий, которые были поставлены на моем пути из-за противников раздела «, Мартинес также возразил, что земля, подлежащая приватизации, была конфискована государственными служащими за неуплата налоговой задолженности.[63]

Налоговые чиновники начали конфисковывать коммунальные земли в Закапу в 1875 году, применяя поступления от его аренды или продажи в счет налогов на недвижимость, начисленных на все неразделенные сельские земли. Общинные земли Закапу оценивались в 60 000 песо в оценке 1878 года, по которой сельские жители задолжали некоторую сумму 9000 песо в счет текущих и невыплаченных налогов. Жители села оспорили эту оценку. в течение нескольких лет, утверждая, что часть рассматриваемых земель на самом деле принадлежала в соседние деревни Черан и Науатцен, и это большая часть была частной, а не общественной собственностью, отчужденной посторонним по лет или вынесено судебным решением отдельным сельским жителям в рамках приватизации, проведенной в 1830-е годы, согласно первому государственному закону 1827 года.По словам Бенито Мартинеса, остальные общинные земли стоили не более 32 321 человек. песо. Налоговые чиновники возражали, что, хотя большая часть земли в деревне могла быть под фактическим контролем отдельных лиц, нет официальных записей о более раннем приватизации, и что земля, следовательно, должна облагаться налогом как коммунальная собственность. [64]

Несмотря на то, что деревня продолжала терять общинные земли из-за государственных потери права выкупа, оппозиция реформе оставалась сильной. Валенсия / Эредиа фракция, при поддержке своего союзника Рафаэля Гарсиа Хасо, попыталась, безуспешно, чтобы получить контроль над приватизационной комиссией в 1887 году, с просьбой к правительству назначить второго союзника, Мануэля Мартинеса, как единоличное лицо, ответственное за реализацию реформы.[65] После еще шести лет бездействия районному префекту было поручено созвать еще одно собрание общины, чтобы избрать новую комиссию и составить новую перепись жителей села с правом коммунальная собственность. Префект сообщил, что значительное большинство жители села выбрали Сакраменто Торрес Яньес и Эдувиргис Мартинес, последний сын Бенито Мартинеса; не сумев победить, члены фракции меньшинства, теперь под руководством Хосе Долорес Эредиа снова выступил против выборов.[66]

Новой комиссии был предоставлен период в один год на подготовку и раздавать названия. Однако в конце того же года комиссия запросил еще одно продление, сообщив о существовании многочисленных границ споры с соседними деревнями, ранчо и гасиендами; государственные чиновники согласился, но ограничил продление шестью месяцами, поручив комиссии исключить из приватизации любую землю, являющуюся предметом судебного разбирательства. Граница однако споры продолжали препятствовать работе комиссии, поскольку жители деревни по-прежнему обеспокоены тем, что любая земля, исключенная из процесса, будет потеряно для них навсегда.Как сообщил префект округа, «[т] они еще не смогли точно установить границы своей земли благодаря Дело в том, что соседние землевладельцы всегда пытались расширить свои владения землями, которые индейцы Закапу считают своей собственностью, и преодолеть эти трудности было почти невозможно »[67]

На данный момент, после более чем 25 лет задержек и бездействия, чиновники начали усиливать давление на жителей села Закапу, продавая с общинных земель, конфискованных с 1890 г. за неуплату налоги.По мнению государственного казначея, неспособность жителей села платить налоги, получив многократные отсрочки, доказали, что » секвестрированная собственность не будет продуктивной в ленивых руках ее нынешней собственники для себя или для казны; после проведения аукциона вон, [земля] перейдет во владение более полезных для общества людей, и от кого правительство сможет получить гораздо большую выгоду, а не только финансового, но и морального характера.»[68] В 1896 году налоговые органы продали с аукциона 1722 г. гектаров коммунальной собственности, в основном лесных угодий, оценивается в 9123 песо [69]. Столкнувшись с перспективой еще большего выкупа и аукционов, многие сельчане убедились, что единственный способ защитить свою оставшуюся коммунальную собственность заключалась в ее приватизации. Если община теряет землю, как выразился один государственный чиновник, «доля каждого Индийский язык не имеет большого значения и не компенсирует расходы. операции «[70]

Однако община продолжала терять больше земли из-за несанкционированного доступа. продажа и аренда, организованные также членами фракции Валенсия / Эредиа как через дополнительные потери права выкупа.[71] Автор во второй половине 1890-х годов потенциальная стоимость деревенских владений в Болота Закапу резко выросли. Жизненно важный источник рыбы, тростника и различные типы других заводов, все села в районе востребованы запчасти болот в коммунальную собственность. В 1864 году губернатор Мичоакан издал указ о публичном осушении болот коммунальное хозяйство, превратив примерно 12000 гектаров в высокопродуктивные сельхозугодья; владельцам болот должны были быть предоставлены освобождения от налоги на имущество, если они решат осуществить проект.Ни один из землевладельцы региона были готовы принять предложение до тех пор, пока финансовые стимулы были предложены в федеральной концессии 1886 г .; первое попытка осушить землю была остановлена ​​из-за нехватки капитала, и проект оставался приостановленным до тех пор, пока концессия не была передана Эдуардо и Альфредо Норьега, недавно прибывший из Испании. Почти игнорируя утверждения деревни, Noriegas подписали контракты с hacendados региона в конце 1896 г., через который они должны были получить треть всех землю они осушили, обычные условия таких уступок во времена Порфириато.[72]

Заручившись согласием соответствующих владельцев гасиенд, Noriegas затем приступил к лишению деревень большей части их владений в болотистые местности, при попустительстве отдельных жителей деревни и часто при поддержке государственных служащих. В 1897 году, например, Хосе Долорес Эредиа, Теофило Медина, Николас Ороско и несколько других членов фракция меньшинства продала Николасу «акции» общинных болот. Луна и Мигель Гвидо, сама земля будет выкуплена после приватизации были доработаны.Луна и, возможно, Гвидо купили права от имени Эдуардо Норьега, чей адвокат начал оказывать давление на государственных чиновников, чтобы они завершили реформа, чтобы его клиент мог использовать свои недавно приобретенные права. Около 300 жителей деревни обратились к правительству с ходатайством о расторжении договоров купли-продажи. основания того, что «вышеупомянутые comuneros не имеют юридических прав, либо в их количестве, либо в любых уполномоченных полномочиях «[73]

Налоговые органы также приняли меры к прекращению продаж на том основании, что у сельчан скоро не останется ничего, подходящего для следующей потери права выкупа.[74] А ближе к концу 1899 г. фактически захватили 1090 гектаров, все оставшееся имущество деревни в болото. В ответ на протесты о том, что село задолжало менее 2000 г. песо в счет задолженности по налогам и что болота стоили немного дороже, Правительство признало, что налоговая задолженность составляла всего 1014 песо, но этот налог чиновники осторожно отбирали землю, которая была «наименее полезной» для сельчан, учитывая, что его нельзя было возделывать из-за частых наводнений. Девятьсот гектаров земли были проданы Эдуардо и Альфредо Норьеге в аукцион состоится в следующем году.[75] Норьегас смог получить контроль над болотами, принадлежащими другим сообществ региона через аналогичные государственные аукционы. Эти аукционы, а также менее формальное изъятие деревенских земель во владение быть основанием для реституционных требований, выдвинутых в 1920-х гг. руководство аграриста. Как писали Примо Тапиа и другие в 1925 году со ссылкой на к году, когда Noriegas приобрела концессию на болота:

Очевидно, что с [1896 г.]…. начался период ненависти к Норьегас. Эта наша оправданная предрасположенность проистекает именно из того факта, что что собственность Noriegas была сформирована с помощью штыков и насильственное лишение собственности наших деревень, и они были поддержаны таким образом до сих пор. [76]

Даже после аукциона государство продолжало угрожать общине дальнейшие потери права выкупа на то немногое, что осталось от их общинных земель. Налог чиновники признали, что община больше не владеет ценным имуществом. даже близко к официальной оценке почти 21000 песо, но утверждал против прощения долгов; если бы стоимость деревенских земель была уменьшенных за счет продаж, жители деревни должны были сообщить о транзакций правительству, и потребовать проведения новой оценки проведенный.[77] К 1900 году сельские жители признали поражение в своей долгой борьбе за сопротивление выполнению либеральная реформа. Написав от имени фракции Мартинеса, Теодуло Торрес обратился к губернатору с просьбой разрешить необходимые работы. завершить раздачу частных титулов сельчанам, написав: «мы считают, что это единственный способ спасти оставшееся имущество, и по обследованию земель, свободных от судебных тяжб, каждая parcionero получит два гектара.»[78]

Однако последовали дальнейшие задержки, поскольку жители попытались включить землю подлежат пограничным спорам и судебным тяжбам среди приватизируемых. Тем временем фракция Валенсия / Эредиа продолжала отчуждать общинные земли: деревенские леса были сданы в аренду Грегорио Очоа и Франсиско Прадо за 200 песо в год с правом добычи древесины и смолы в неограниченном количестве; дальнейшие участки в болотах были проданы метису, жителю Закапу, и различные другие продажи и аренда были сделаны посторонним.Несколько жителей подала прошение об аннулировании этих продаж и аренды, утверждая, что Heredia, «вместе со своим представителем Мигелем Гвидо и небольшим кругом, который окружает их «отчуждал землю без разрешения сообщества; далеко от действуя от имени деревни, продолжили они, Эредиа служила » инструмент сеньора Мигеля Гвидо для нападения на нас »[79]. Некоторые государственные чиновники сочувствовали эти протесты, хотя неясно, действительно ли соглашения были аннулирован. Во всяком случае, один правительственный чиновник рекомендовал правительство запрещает все продажи, предлагаемые Heredia, отмечая, что «как правило, лица, отчуждающие имущество погашенных сообществам не было разрешено делать это всеми теми, кто должен быть считаются совладельцами, «что приводит к насилию в деревнях и нарушению общественный порядок.[80] Государственные чиновники сделали, Тем не менее, поддержите назначение союзника Эредиа, Эстанислао Гутьерреса, для наблюдения за завершением процесса приватизации. Тот же чиновник Министерство Правительства отклонило возражения Теодуло Торреса и главных сообщества, которые, как он писал, «в дополнение к не зная его [Гутьеррес], опасаюсь, что Эредиа подкупила его для работы против них «. Губернатор, как отметил чиновник, получил чрезвычайные полномочия в этих вопросах, и поэтому могли предпринять любые шаги необходимо для обеспечения соблюдения закона, включая наложение члены комиссии отклонены сообществом.[81]

Гутьеррес был фактически назначен главой отдела приватизации. комиссии, и, после четырех лет дальнейших задержек и конфликтов, права на то, что осталось от земли Закапу, было передано примерно 670 сельским жителям в начале 1904. [82] Поступило множество жалоб в процессе подготовки и раздачи титулов. Земля включенные в процесс, как утверждается, включают частную собственность, принадлежащую посторонних, с которыми община была вовлечена в пограничные споры, так как так же, как утверждали некоторые жители деревни, в частности давние враги фракции Валенсия / Эредиа, такие как Эдувиргис Мартинес.[83] В некоторых случаях то же самое земельный участок был передан более чем одному человеку; в других, земля полученное отличается от записанного в заголовке либо качеством, либо количество. Многочисленные люди, чьи имена не значились в деревенской переписи. якобы получили землю, и несколько жителей, в том числе Эредиа, продавали участки, которые им фактически не выдавали. В соответствии с одного налогового чиновника, допущенные ошибки и злоупотребления были таковы, что «многие индийцы оказались в собственности земли, которые ни в результате приватизации, ни через другие юридические титулы фактически принадлежит им.»[84]

Выводы

В конце концов, повседневное сопротивление в Закапу не сработало: после десятилетий налогов взыскания и незаконные отчуждения соседним землевладельцам, сельчанам у них было значительно меньше общинной земли, подлежащей приватизации в 1904 году, чем в 1869 году, когда государственные чиновники впервые начали оказывать согласованное давление для выполнения либеральная земельная реформа. Это не означает, что более явные формы конфронтация была бы более успешной в защите общинного имущественный режим; о чем свидетельствуют относительно немногочисленные случаи, когда происходит, государство было вполне готово и способно подавить любые сельские восстания возникла в ответ на либеральную реформу.Скорее, дело Закапу указывает на то, что крестьяне, владеющие землями, желанными посторонними, очень мало шансов сохранить их, особенно учитывая существование фракционных конфликт внутри сообщества. Расположен в пределах досягаемости штата чиновников, в разгар расширяющихся гасиенд и с очень желанными болота как часть их общинной собственности, жители Сакапу были застрял между пресловутой скалой и наковальней: приватизировать их общинную землю, они рисковали потерять ее, но сопротивляясь приватизации, они оставили свою землю уязвимой для выкупа государственных налогов и незаконные захваты землевладельцами, связанными с фракцией меньшинства в сообщество.

Повседневные формы сопротивления были гораздо успешнее в более отдаленных регионах. штата, например, горные общины вокруг города Уруапан. В регионе существовало очень мало гасиенд, и поэтому главная угроза режим коммунальной собственности исходил из самих деревень, как метисы элиты присваивали все больше и больше общинных пахотных земель в частную собственность. Четный поскольку пахотные земли стали концентрироваться в руках нескольких семей, однако, многие горные деревни смогли сохранить большую часть своих значительных лесных массивов как коммунальная собственность.В Сан-Хуан-Парангарикутиро, например, Семьи Ортис и Эквихуа начали оформлять коммунальные земли в частные владения. титулы в последние десятилетия XIX века. В то же время они настаивал на проведении либеральной земельной реформы, иногда получая контроль местной приватизационной комиссии. В отличие от случая Закапу, однако, большинство жителей Сан-Хуана смогли нанять повседневные формы сопротивления откладыванию и в конечном итоге полностью избегают приватизация общинных лесных массивов.Как обсуждалось выше, это сопротивление повлекло за собой безуспешное, но длительное денонсирование земли, кражу официальных документов и продолжающееся бездействие приватизационной комиссии когда он находился под контролем фракции большинства. Учитывая отсутствие haciendas в регионе, семьи Эквихуа и Ортис могли присваивали себе землю, но старались не отчуждать ее аутсайдеры, как фракция Валенсия / Эредиа в Закапу. И у них не было могущественные союзники, чтобы поддержать их в их усилиях по завоеванию новых земель через приватизацию общинных лесных массивов.[85] Вдали от центров государственной власти, и в отсутствие влиятельных землевладельцев, таких как Норьегас из Закапу региона жители Сан-Хуана смогли противостоять либеральной земельной реформе, не через открытый вызов государственной власти, а через варианты волочения ног, притворства, ложной уступчивости и притворного невежества которые составляют оружие слабых Скотта.

В Сакапу и Сан-Хуане, как и во всем штате Мичоакан, местные жители опыт сопротивления либеральной земельной реформе имеет решающее значение для объяснения крестьянское участие в революционной борьбе 1910-1920-х гг.Жители Сакапу объединили свои силы с движением аграристов штата. оказание политической и военной поддержки новому режиму. Как бенефициары программы революционной аграрной реформы сельчане смогли вернуть часть земель, потерянных из-за соседних гасиенд; учитывая очень высокий уровень государственного контроля над эхидо, однако, они так и не восстановили местные контроль за определением и распределением прав собственности в пределах сообщество. Жители Сан-Хуан-Парангарикутиро, напротив, сумели защищать режим коммунальной собственности на всей территории Порфириато, только чтобы пасть стать жертвой государственного строительства нового революционного режима.Состояние чиновники установили союзы с местной элитой метисов, что позволило им дальнейшие соответствующие общественные ресурсы в обмен на политическую поддержку; в в то же время антиклерикализм режима представлял собой глубокую атаку на популярная религиозная практика и организация местных политических и религиозный авторитет. В то время как жители деревни Закапу сражались на стороне революционный режим в военных конфликтах 1920-х гг., Сан-Хуан восстал против режима как cristeros, защищая коммунальную собственность режима и местных институтов в целом против посягательств центральное государство.

Библиография

Архив

AGN. Archivo General de la Nación. Тьеррас, Папелес Президенсьялес, Confederación Nacional Agraria.

АХПЕМ. Archivo Histórico del Poder Ejecutivo de Michoacán. Hijuelas, Periódico Oficial del Estado de Michoacán .

Книги и статьи

Бренд, Дональд. 1960. Coalcomán and Motines del Oro: бывшая территория Мичоакан, Мексика . Гаага: Марсиус Нийхофф.

Браво Угарте, Хосе. 1960. Inspección Ocular ru. Michoacán . Мексика: от редакции Jus.

Деннис, Филип А. 1987. Межсельский конфликт в Оахаке . Новый Брансуик: Издательство Университета Рутгерса.

Фрейзер, Дональд Дж. 1972 г. «La política de desamortización en las comunidades indígenas, 1856-1872. « Historia mexicana . 21 (4): 615-652.

Фридрих, Поль. 1977. Аграрное восстание в мексиканской деревне . Чикаго: Издательство Чикагского университета.

__________. 1986. Князья Наранджи : Эссе в Антроисторический метод . Остин: Техасский университет.

Гутьеррес, Ангел. 1984. «Investigación histórica y lucha» ideológica: El caso de las comunidades michoacanas. «в Ангеле Гутьеррес, Хосе Наполеон Гусман Авила и Херардо Санчес Диас. La cuestión agraria : Revolución y contrarrevolución en Michoacán . Морелия: Университет Мичоакана-де-Сан-Николас-де-Идальго.С. 11-26.

____________. 1989. «Las comunidades agrarias michoacanas: Historia y» política. « Tzintzun . Том 10. С. 37-55.

Гусман Авила, Хосе Наполеон. 1984. «Movimiento campesino» y empresas extranjeras: La ciénega de Zacapu, 1870-1910. «в Angel Гутьеррес, Хосе Наполеон Гусман Авила и Херардо Санчес Диас. La cuestión agraria : Revolución y contrarrevolución en Michoacán . Морелия: Университет Мичоакана-де-Сан-Николас-де-Идальго.стр. 27-39.

Хейл, Чарльз А. 1968. Мексиканский либерализм в эпоху Мора, 1821–1853 гг., . Нью-Хейвен: издательство Йельского университета.

Рыцарь, Алан. 1986. Мексиканская революция . Том 1. Линкольн: Университет Небраски Press.

Мэллон, Флоренсия. 1995. Крестьянин и нация : Создание Постколониальная Мексика и Перу . Беркли: Калифорнийский университет Press.

Мендоса, Мойзес Франко. 1986. «La desamortización de bienes de comunidades indígenas en Michoacán.в Педро Карраско, изд. La sociedad indígena en el centro y occidente de México . Замора: Colegio de Michoacán. С. 169-187.

Морено, Эриберто. 1986. «Un documento sobre las comunidades indígenas». del Distrito de Zamora durante el Segundo Imperio. «в Педро Карраско, изд. La sociedad indígena en el centro y occidente de México . Замора: Colegio de Michoacán. С. 213-235.

Пауэлл, Т. 1972 г. «Los liberales, el campesinado indígena y los проблемы аграрии дюранте ла Реформа.» Historia mexicana . 21 (4): 653-675.

Пурнелл, Дженни. 1993. «Политика идентичности: Cristeros и Agraristas» революционного Мичоакана «. Неопубликованная докторская диссертация. Кафедра политологии. Массачусетский Институт Технологий.

____________. 1994. «Политика идентичности: Cristeros и Agraristas of Революционный Мичоакан ». Доклад, представленный на 18-й Международной конференции Конгресс Ассоциации латиноамериканских исследований. Атланта, Джорджия.

Рейна, Летиция. 1980. Las rebeliones campesinas en México, 1819–1906 . Мексика: Siglo XXI Editores.

Санчес Диас, Херардо. 1982. «La transformación del régimen de propiedad en un pueblo: Conflictos agrarios en Churumuco, 1869-1900. »В Heriberto Moreno García, ed. Despues de los Латифундия . Замора: Colegio de Michoacán. С. 63-78.

____________. 1988. Эль-Суроесте-де-Мичоакан : Economía y sociedad, 1852-1910 .Морелия: Университет Мичоакана де Сан Николас де Идальго.

Скотт, Джеймс С. 1985. Оружие слабого . Нью-Хейвен: Йель University Press.

____________. 1989. «Повседневные формы сопротивления». в Форрест Д. Колберн, изд. Повседневные формы крестьянского сопротивления . Армонк, Нью-Йорк: M.E. Sharpe, Inc., стр. 3-33.

____________. 1990. Доминирование и искусство сопротивления . Новый рай: Издательство Йельского университета.

Томсон, Гай П.C. 1991. «Популярные аспекты либерализма в Мексике, 1848–1888». Бюллетень латиноамериканских исследований . 10 (3): 265-292.

Тутино, Джон. 1986. От восстания к революции в Мексике : Социальные основы аграрного насилия, 1750-1940 гг. . Принстон: Принстон University Press.


Вернуться к LASA95 Pilot Страница проекта.

, влияет ли приватизация венгерской земли на экологические сети

Северный журнал геодезии и исследований недвижимости, том 2, 2005

, хотя он никогда полностью не исчезал.В целом, 1-2% земли

оставалось в частном пользовании, в основном это были сельские сады, поля, непригодные для крупномасштабного земледелия

в горных и холмистых районах и на расчлененных склонах. Высокая доля рынка

частного сектора сохранилась для некоторых продуктов, например овощные растения, фрукты,

винограда или, что еще важнее, для животноводства. Вторая волна коллективизации

отличалась от первой прежде всего тем, что кооперативы

были стабилизированы крупными государственными субсидиями (машины, посевные материалы, дешевые искусственные удобрения

и т. Д.).). Позже экономическая независимость кооперативов увеличилась, у них были возможности для создания различных услуг или небольших промышленных предприятий. Эта тенденция

стала намного сильнее в 1980-е годы, когда 44 процента всего кооперативного дохода

приходилось на несельскохозяйственную деятельность (Szakál, 1991).

С 1962 по 1990 год структура землепользования Венгрии не претерпела значительных изменений

. Кооперативам принадлежало 67% пахотных земель; 22% было использовано

совхозами

.В случае с лесами показатель был прямо противоположным: две трети

находились в собственности государственного лесного хозяйства, одна треть принадлежала кооперативам

. В частных руках леса практически не было. За это время исчезли

многих рядов деревьев, разделительных валов, грунтовых дорог и небольших эрозионных руд.

Таким образом упростилась экологическая структура ландшафта, ослаблена экологическая сеть ландшафта

.Как негативный результат застройки

крупных участков увеличилась эрозионно-деляционная деградация почв. На экологические условия ландшафта

сильно повлияло развитие интенсивных агроэкосистем

, включающих интенсивную обработку почвы, использование искусственных удобрений и

пестицидов. Во многих местах орошение приводило к вторичной щелочности. В 1980-х годах

использование искусственных удобрений на пашнях было равно среднему показателю в странах ЕС

, 250-300 кг (действующие вещества) / га, в то же время уровень загрязнения подземных вод нитратами

стал все более серьезным (Biswas, 1994).

После 1990 года политика стремилась вернуть сельскохозяйственные земли гражданскому населению. Приватизация

должна была компенсировать тем, кто был лишен права владения своей землей на

время коллективизации. Этот принцип применялся в большинстве стран Центральной Европы

, но с региональными вариациями (см. Swinnen et al, 1997). Венгерское перераспределение

было основано на стоимости бывшей земельной собственности и опиралось на индекс плодородия почвы

, определенный в Венгрии более века назад.Этот индекс

выражал доходоприносящую способность одного гектара данного земельного участка.

Первоначальному владельцу или его наследнику были предоставлены компенсационные облигации на сумму

. Эти облигации выставлялись на торги на публичных земельных аукционах. В каждом населенном пункте

на продажу был выделен участок земли из кооперативной или государственной собственности в пропорции

с предполагаемым спросом. Поскольку цена на более качественные или иным образом

выгодных участков выросла, в таких местах размер приватизированных участков был в среднем на

меньше.Так, с 1992 по 1994 год 350 000 человек получили 1,5 9 0005 9 0002 млн га земли на 492 300 земельных участках. Это означает среднее поместье

размером

4,4 га. Максимальная площадь земли, которую может выкупить одно лицо в процессе приватизации

, составляла 300 га.

% PDF-1.7 % 880 0 объект > эндобдж xref 880 136 0000000016 00000 н. 0000003845 00000 н. 0000004082 00000 н. 0000004109 00000 н. 0000004163 00000 п. 0000004199 00000 н. 0000004825 00000 н. 0000004949 00000 н. 0000005147 00000 н. 0000005270 00000 н. 0000005387 00000 н. 0000005511 00000 н. 0000005633 00000 п. 0000005756 00000 н. 0000005882 00000 н. 0000006004 00000 н. 0000006129 00000 н. 0000006248 00000 п. 0000006365 00000 н. 0000006490 00000 н. 0000006608 00000 н. 0000006725 00000 н. 0000006842 00000 н. 0000006959 00000 п. 0000007075 00000 п. 0000007191 00000 н. 0000007308 00000 н. 0000007425 00000 н. 0000007550 00000 н. 0000007665 00000 н. 0000007791 00000 н. 0000007919 00000 п. 0000008047 00000 н. 0000008161 00000 п. 0000008319 00000 н. 0000008456 00000 н. 0000008574 00000 н. 0000008693 00000 п. 0000008811 00000 н. 0000008929 00000 н. 0000009048 00000 н. 0000009166 00000 п. 0000009283 00000 н. 0000009445 00000 н. 0000009614 00000 н. 0000009768 00000 н. 0000009848 00000 н. 0000009928 00000 н. 0000010009 00000 п. 0000010089 00000 п. 0000010169 00000 п. 0000010248 00000 п. 0000010328 00000 п. 0000010407 00000 п. 0000010488 00000 п. 0000010568 00000 п. 0000010648 00000 п. 0000010728 00000 п. 0000010807 00000 п. 0000010885 00000 п. 0000010965 00000 п. 0000011044 00000 п. 0000011122 00000 п. 0000011199 00000 п. 0000011277 00000 п. 0000011358 00000 п. 0000011438 00000 п. 0000011518 00000 п. 0000011599 00000 п. 0000011679 00000 п. 0000011759 00000 п. 0000011840 00000 п. 0000011921 00000 п. 0000012217 00000 п. 0000012772 00000 п. 0000013299 00000 п. 0000013378 00000 п. 0000015269 00000 п. 0000017037 00000 п. 0000018833 00000 п. 0000019001 00000 п. 0000019531 00000 п. 0000019751 00000 п. 0000019923 00000 п. 0000020356 00000 п. 0000022498 00000 п. 0000022644 00000 п. 0000023032 00000 п. 0000023332 00000 п. 0000025117 00000 п. 0000027029 00000 п. 0000027382 00000 п. 0000029491 00000 п. 0000031386 00000 п. 0000037576 00000 п. 0000043730 00000 п. 0000046993 00000 п. 0000094249 00000 п. 0000107560 00000 н. 0000107645 00000 н. 0000107734 00000 п. 0000107842 00000 п. 0000108301 00000 н. 0000108498 00000 п. 0000108782 00000 н. 0000108844 00000 н. 0000110062 00000 н. 0000110275 00000 н. 0000110572 00000 н. 0000110763 00000 н. 0000110819 00000 н. 0000112409 00000 н. 0000112665 ​​00000 н. 0000113208 00000 н. 0000113335 00000 н. 0000138724 00000 н. 0000138763 00000 н. 0000139288 00000 н. 0000139395 00000 н. 0000181066 00000 н. 0000181105 00000 н. 0000181184 00000 н. 0000181245 00000 н. 0000181447 00000 н. 0000181571 00000 н. 0000181688 00000 н. 0000181831 00000 н. («\ F5l Q , `ACЃ $ R = 7!% A | {w ~ f0a0A ~ [/ C> o.. @ tJ1tF &! + k $ ǮWM

Виртуальный парцеллинг

  • Альбертус, М., & Каплан, О. (2013). Земельная реформа как политика борьбы с повстанцами: данные Колумбия. Журнал разрешения конфликтов 57 (2): 198–231. DOI: https://doi.org/10.1177/0022002712446130

  • Аллен, Д.W., & Люк, Д. (1995). Рисковые предпочтения и экономика контракты. Обзор американской экономики 85 (2): 447–451.

  • Олстон, Л. Дж., & Либекап, Г. Д. (1996). В детерминанты и влияние прав собственности: право собственности на землю в Бразилии. граница. Журнал права, экономики и Организация 12 (1): 25–61. DOI: https://doi.org/10.1093/oxfordjournals.jleo.a023360

  • Андерсон, Т. Л., & Хилл, П. Дж. (1975). В эволюция прав собственности: исследование американского Запада. Журнал права и экономики 18 (1): 163–179.DOI: https://doi.org/10.1086/466809

  • Андо, А. У. (1999). В ожидании защиты в соответствии с Законом об исчезающих видах: Политическая экономия задержки в регулировании *. Журнал права и экономики 42 (1): 29–60. DOI: https://doi.org/10.1086/467417

  • Болдуин, К.(2014). Когда политики уступают контроль над ресурсами: землей, вождями и создание коалиции в Африке. сравнительный Политика 46 (3): 253–271. DOI: https://doi.org/10.5129/001041514810943036

  • Брэдшоу, К. (2012). Роль норм в подавлении лесных пожаров. В Wildfire: перспективы права и экономической политики .Рутледж.

  • Брэдшоу, К., & Люк, Д. (2015). Контракт на управление на уровне ландшафта Ресурсы. Обзор закона штата Айова 100 (101): 2507–2549.

  • Брукс, Л., & Лутц, Б.(2016). Из сегодняшнего города в город будущего: An Эмпирическое исследование городского земельного собрания. Американский экономический журнал: экономическая политика 8 (3): 69–105. DOI: https://doi.org/10.1257/pol.20130399

  • Брозович, Н., Sunding, Д., & Зильберман, Д., (2006). Оптимальное управление грунтовыми водами в космосе и время. В границах водных ресурсов экономика , 109–135. Бостон, Массачусетс: Springer. DOI: https://doi.org/10.1007/0-387-30056-2_6

  • Бьюкенен, Дж. М., & Юн, Ю. Дж. (2000). Симметричный трагедии: Commons и Anticommons. Юридический вестник & Economics , 43. DOI: https://doi.org/10.1086/467445

  • Батлер, К. К., & Ворота, С. (2012). Войны за африканские территории: климат, конфликты и собственность прав. Журнал исследований мира 49 (1): 23–34. DOI: https://doi.org/10.1177/0022343311426166

  • Cheung, С.Н. (1968). Права частной собственности и издольство. Журнал политической экономии 76 (6): 1107–1122. DOI: https://doi.org/10.1086/259477

  • Коуз, Р. Х. (1960). Проблема социальной стоимости. Журнал права и экономики 3 (1): 1–44. DOI: https://doi.org/10.1086/466560

  • Коуэн, Н. и Дельмотт, С. (2020). Остром, наводнения и несоответствие собственности Прав. Международный журнал Общество 14 (1): 583–596. DOI: https://doi.org/10.5334/ijc.983

  • Де Сото, ЧАС.(2000). Тайна капитала: почему капитализм побеждает на Западе и не работает везде . Базовые Civitas Книги.

  • Дейнингер, К., & Байерли, Д. (2011). Растущий глобальный интерес к сельскохозяйственным угодьям: может ли они приносить экологически чистые и справедливые выгоды? Публикации Всемирного банка .DOI: https://doi.org/10.1596/978-0-8213-8591-3

  • Демсец, Х. (1967). К теории прав собственности. Обзор американской экономики 57 (2): 347–359.

  • Эдвардс, Э. К., (2016). Что лежит под? Неоднородность водоносного горизонта и экономика управление подземными водами. Журнал ассоциации экономистов-экологов и специалистов по ресурсам 3 (2): 453–491. DOI: https://doi.org/10.1086/685389

  • Эрман, М. (2020). Применение теории собственности природных ресурсов к скрытому Ресурсы. Международный журнал Общество 14 (1): 627–637.DOI: https://doi.org/10.5334/ijc.982

  • Элликсон, Р. (1991). Порядок без закона: как разрешают споры соседи . Кембридж: Гарвардский университет Нажмите.

  • Элликсон, Р. С. (1993). Имущество в земле. Юридический журнал Йельского университета , 1315–1400.DOI: https://doi.org/10.2307/796972

  • Эпштейн, Р. А. (1985). Сборы: частная собственность и власть именитого домена . Издательство Гарвардского университета.

  • Эпштейн, Р. А. (2014a). Что такого особенного в нематериальной собственности? Дело для Интеллектуальный перенос.В G. А. Манн и Дж. Д. Райт (ред.), Политика конкуренции и патентный закон под определением: Регулирование инноваций , 42: 46–47. DOI: https://doi.org/10.1017/CBO9780511974984.003

  • Эпштейн, Р. А. (2014b). Как спонтанно: как регулируется: эволюция собственности Системы прав. Iowa L. Rev. 100: 2341.

  • Facemire, К. Р. (2021). Parceling the Wild . (Докторская диссертация. Штат Аризона University, Tempe, AZ) Защита и публикация предстоящий.

  • Facemire, C. и Брэдшоу, К.(2020). Утрата биоразнообразия через призму несоответствия Имущественные права. Международный журнал Общество 14 (1): 650–661. DOI: https://doi.org/10.5334/ijc.985

  • Феннелл, Л. А. (2016). Плата просто устарела. Закон Нью-Йорка Отзыв 91: 1457–1516.DOI: https://doi.org/10.2139/ssrn.2717111

  • Феннелл, Л. А. (2020). Собственность как закон дополнений. В ЧАС. Даган и Б. Зипурский (ред.), СПРАВОЧНИК ПО НАУЧНЫМ ИССЛЕДОВАНИЯМ ПО ТЕОРИЯМ ЧАСТНОГО ПРАВА , (готовится к печати).

  • Гей, Э. Ф. (1905). Движение за закрытие в Англии. Публикации Американской экономической ассоциации 6 (2): 146–159.

  • Гордон, Х. С. (1954). Экономическая теория ресурса общей собственности: Рыболовство. Журнал политической экономии , 124–142. DOI: https://doi.org/10.1086/257497

  • Хансен, Z.К., & Либекап, Г. Д. (2004). Небольшой Фермы, внешние эффекты и пылесборник 1930-х годов. Журнал политической экономии 112 (3): 665–694. DOI: https://doi.org/10.1086/383102

  • Хардин, Г. (1968). Трагедия общин. Наука 162 (3859): 1243–1248.DOI: https://doi.org/10.1126/science.162.3859.1243

  • Хеллер, М.А. (1998). Трагедия антикоммонов: собственность в переходный период от Маркса до рынков. Harvard Law Review , г. 621–688. DOI: https://doi.org/10.2307/1342203

  • Хеллер, М., & Холмы, Р.(2008). Земельные сборочные районы. Закон Гарварда Обзор , г. 1465–1527.

  • Хиббард, Б. Х. (1939). История государственной земельной политики. Университет Висконсина Нажмите.

  • Исаак, Р., Кухни, С., & Портильо, J. (2016). Может ли «мобильность» покупателя снизить количество сбоев агрегирования в Land-Assembly? Журнал экономики города 95: 16–30. DOI: https://doi.org/10.1016/j.jue.2016.06.001

  • Joireman, С. Ф. (2007). Обеспечение новых прав собственности в странах Африки к югу от Сахары: Конституция Уганды и Закон о земле 1998 года. Сравнительная политика , 463–480.

  • Леонард, Б., & Паркер, Д. (2019). Фрагментированная собственность и использование природных ресурсов: данные Баккен. Рабочий документ .

  • Либекап, ГРАММ.Д. (2005). Государственное регулирование открытого доступа, общего бассейна Ресурсы. В справочнике новых институциональных экономика , 545–572. НАС: Springer. DOI: https://doi.org/10.1007/0-387-25092-1_22

  • Либекап, Г. Д. (2018). Права собственности на приграничные земли и полезные ископаемые: США Исключительность (No.w24544). Национальное бюро Экономические исследования . DOI: https://doi.org/10.3386/w24544

  • Либекап, Г. Д., & Люк, Д. (2011). Разграничение земель и роль согласования собственности учреждения. Журнал политической экономии 119 (3): 426–467.DOI: https://doi.org/10.1086/660842

  • Либекап, Г. Д., & Смит, Дж. Л. (2001). Нормативные меры для общего бассейна: ограничения на масло полевая унификация. Энергетический журнал , 1–26. DOI: https://doi.org/10.5547/ISSN0195-6574-EJ-Vol22-No1-1

  • Либекап, ГРАММ.Д., & Виггинс, С. Н. (1984). Контрактные ответы на общий пул: пропорциональное распределение добыча сырой нефти. The American Economic Отзыв 741: 87–98.

  • Либекап, Г. Д., & Виггинс, С. Н. (1985). В влияние нарушения частного контракта на регулирование: случай с нефтью полевая унификация. Политический журнал Экономика 93 (4): 690–714. DOI: https://doi.org/10.1086/261326

  • Лишифц, Ю. Вертикальное свойство. Рабочий Бумага .

  • Люк, Д., (2018). Подход сравнительных институтов к дикой природе Управление. Tex. A&M L. Rev. ., 6: 147.

  • Мейсон, Т. Д. (1998). «Возьми два акра и позвони мне утром»: Земельная реформа — рецепт крестьянских волнений? Политический журнал 60 (1): 199–230. DOI: https://doi.org/10.2307/2648008

  • Маккин, М.А. (2000). Общая собственность: что это такое, для чего и для чего Заставляет это работать? В C. С. Гибсон и др. (Ред.), Люди и Леса , г. 44–46.

  • Musembi, К. Н. (2007). Де Сото и земельные отношения в сельской Африке: дыхание жизни в мертвые теории о правах собственности. Третий World Quarterly 28 (8): 1457–1478. DOI: https://doi.org/10.1080/014365

    637334

  • Нисон, Дж. М. (1984). Противники огораживания в восемнадцатом веке Нортгемптоншир. Прошлое и настоящее 105: 114–139. DOI: https://doi.org/10.1093/past/105.1.114

  • Ригетти, Т.(2018). Заключение контрактов на экологически чистые поверхности Управление. Обзор закона штата Арканзас 71: 367.

  • Роза, С. (1986). Комедия общин: обычай, коммерция и по сути Общественная собственность. Закон Чикагского университета Отзыв 53 (3): 711–781. DOI: https://doi.org/10.2307/1599583

  • Шепсли, К. А., & Вайнгаст, Б. Р. (1984). Политические решения рыночных проблем. Обзор американской политической науки 78 (2): 417–434. DOI: https://doi.org/10.2307/1963373

  • Шлейфер, А., & Вишны, Р. W. (1993). Коррупция. Ежеквартальный журнал Экономика 108 (3): 599–617. DOI: https://doi.org/10.2307/2118402

  • Смит, А. (1776 г.). Исследование природы и причин богатства Наций, издание 1976 года. Под редакцией Р. Х. Кэмпбелла и А. С. Скиннера с У. Б. Тоддом.Том I, Книга III, Глава II, Об подавлении сельского хозяйства в Древнее государство Европы после падения римлян Империя.

  • Стиглиц, Дж. Э. (1974). Стимулы и разделение рисков при издольстве. Обзор экономических исследований 41 (2): 219–255. DOI: https: // doi.org / 10.2307 / 2296714

  • ван де Безенбос, К. (2018). Обеспечение соблюдения частных экологических Стандарты управления через общественные контракты. Geo. Вашингтон. J. Energy & Envtl. L ., 9: 45.

  • Воорс, M. J., & Булте, Э.Х. (2014). Конфликт и эволюция институтов: разделение институтов на местные уровень в Бурунди. Журнал исследований мира 51 (4): 455–469. DOI: https://doi.org/10.1177/0022343314531264

  • Вайнгаст, Б. Р., Шепсли, К. А., & Йонсен, С.(1981). Политическая экономия выгод и издержек: неоклассическая подход к распределительной политике. Журнал Политическая экономия , 642–664. DOI: https://doi.org/10.1086/260997

  • Уиггинс, С. Н., & Либекап, Г. Д. (1985). Масло полевая унификация: невыполнение договорных обязательств при наличии несовершенных Информация. Обзор американской экономики 75 (3): 368–385.

  • Хитрый, Л. А. (2011). «Закон виноват»: уязвимый статус Общие права собственности в Африке к югу от Сахары. Развитие и изменение 42 (3): 733–757. DOI: https://doi.org/10.1111/j.1467-7660.2011.01712.x

  • Яндл, Т.(2007). Понимание последствий несоответствия прав собственности: Тематическое исследование морских ресурсов Новой Зеландии. Экология и общество 12 (2). DOI: https://doi.org/10.5751/ES-02181-120227

  • Закон о величайшей приватизации Америки — Mackinac Center

    Вкл. 20 мая 1862 года президент Авраам Линкольн подписал, пожалуй, величайший акт приватизации. в американской истории в закон, открыв 270 миллионов акров западных земель для частное и семейное поселение и выдача американским гражданам 10 процентов всей территории США Состояния.С 1871 по 1951 год — 1 505 405 человек. были обработаны патенты на усадьбы, а Закон о усадьбах на американском Западе до его отмены в 1976 году. Хотя это явно политический акт войны, Закон о Хомстеде поощрял американскую мечту о личном ответственность и право на собственность, независимую от государства более 100 лет.

    Со времен войны за независимость Америки, распределение незаселенных приграничных земель было вопросом столь же неоднозначным, сколь и был неоднозначным.Ранние американские границы на границе произвольно отражали странные природные достопримечательности, которые часто приводили к дублированию претензий и приграничные споры между собственниками недвижимости. Более структурная организация была достигнуто с принятием Постановления о земле 1785 года, разделившего границу на 6-мильные квадратные блоки земли, называемые городками, которые далее подразделялись на на 36 сегментов по 1 миле (640 акров) каждый. Эти очень научные исследования были проводился с использованием астрономических точек, революционизируя пограничный метод для землеустройство.После того, как были сделаны геодезические подразделения, правительство начало продавать участки незаселенной земли в 1 милю по $ 1 за акр, возмутительная цена учитывая корректировку инфляции и тот факт, что невозделываемые приграничные земли Часто было сложно подготовиться к земледелию.

    К 1800 году правительство начало сокращать вдвое участки для покупателей, но цена по-прежнему оставалась на уровне 1,25 доллара за акр (15,57 доллара США за акр). в долларах 2009 г.). В 1854 году цены были изменены, чтобы они были более отражающими. стоимости соответствующей собственности и участков, которые были проданы за более пяти лет было сокращено до 12.5 центов за акр.

    Во время 1830-40-е гг., Рост цен на кукурузу, хлопок и пшеницу благоприятствовал южным владельцы плантаций и перемещенные более мелкие фермеры переехали на запад в поисках земли. Все чаще иммигранты и восточные рабочие также считали Запад страной возможность. Однако дальнейшие законодательные реформы приватизации земли были помешали владельцы южных плантаций, опасавшиеся, что мелкие западные фермеры не могли позволить себе рабов и были бы против рабства, а восточные предприятия, которым не нравилась потеря свободных рабочих.Сенат соответственно проголосовали против трех отдельных предложений усадьбы Дома в 1852, 1854, и 1859 г., соответственно, а в 1860 г. Конгресс принял закон о предоставлении земли, но Президент Джеймс Бьюкенен наложил вето.

    Затем началась Гражданская война в США. К маю 1862 года 11 штатов покинули союза, и президент Линкольн был несколько обеспокоен прогрессом войны. Экономические ресурсы с Запада были практически необходимы. Общий Изысканное тактическое лидерство Роберта Ли в сочетании с удивительными способностями Ли обуздать энергию своих подчиненных (например, Томаса Джексона) возглавил Союзники идут к победе на востоке.Линкольн боялись, что конфедераты двинутся на запад.

    С Республиканской партии был фактически сформирован в 1854 году с помощью экспресс-платформы по запрету распространение рабства на территории, Линкольн имел все политические стимулы для повышения индивидуальной ответственности, предоставляя для приусадебного хозяйства на Западе. 20 мая Конгресс утвердил, и Линкольн подписал Хоумстед. Действуйте, чтобы способствовать про-профсоюзному развитию Запада. Закон о усадьбе раздал бесплатные участки земли площадью 640 акров тем, кто заплатил за подачу документов сборы на общую сумму 18 долларов США, могут доказать с двумя свидетелями наличие действующей фермы или другого разработка после пяти лет испытательного срока, и кто никогда выступал против правительства Соединенных Штатов или оказывал помощь и утешение его враги.«Выраженный в долларах 2009 года, Закон о хомстедах распространил земельные участки площадью 1 миля на общую сумму 382,26 доллара. В 1800 году цена на эквивалентный западный холдинг, показанный в долларах 2009 года, составил бы 9 964,80 доллара! Где еще в мире земля была такой доступной?

    Линкольн мог не представляли себе долгосрочных выгод от такой приватизации для американских экономика, далеко зашедшая за пределы войны. Хотя такое индивидуалистическое ведение хозяйства на Западе было сложно, и многие поселенцы переехали в другую усадьбу перед пятилетним сроком созревания Закон о Хомстеде положил начало новой эре Американская личная независимость и частное предпринимательство.

    Хозяева любят семья Ингаллсов и бесчисленное множество других рассказали свои истории о тяжелой работе и мораль семейного мужества на многие поколения американцев, пока Запада стали почти фундаментальными для американского духа. В 1934 г. Закон Тейлора о пастбищах значительно сократил доступную землю для приусадебного хозяйства, а после было приватизировано более 270 миллионов акров, Конгресс окончательно отменил Закон о Хомстеде 1976 года с продлением на 10 лет на Аляске.Линкольна Гомстед-акт 1862 г. оказался самой крупной приватизацией. история успеха в Америке.

    Перекрестная отправка из Landmarks of Liberty.


    Настоящим предоставляется разрешение на перепечатку этого сообщения в блоге полностью или частично при условии, что автор (или авторы) и Центр общественной политики Mackinac должным образом процитированы.

    NJDEP-Public Access-NJ Public Access Rights-History and Legal Precepts

  • Карты общего доступа
  • Список публичного доступа
  • Часто задаваемые вопросы
  • Свяжитесь с нами
  • Дом прибрежного управления
  • NJ Public Access Rights> История и правовые прецеденты

    История и правовые прецеденты

    Общественные права доступа к приливным водным путям и их берегам и их использования основаны на нормах общего права Доктрины общественного доверия, впервые кодифицированной римским императором Юстинианом около 500 г. н.э. как гражданское право.Он устанавливает право общественности на полное использование берега моря. Текущее правило вытекает из этого, но было изменено судебными решениями и недавней политикой реализации.

    Юридическая информация
    Открытый доступ в Нью-Джерси: Доктрина общественного доверия и практические шаги по расширению общественного доступа содержит подробный обзор истории и юридических прецедентов общественного доступа. Он был подготовлен в 2006 году Управлением прибрежного управления Департамента охраны окружающей среды штата Нью-Джерси и главным исследователем: Робертом Фройденбергом — научным сотрудником NOAA Coastal Management в 2004–2006 годах.


    Департамент охраны окружающей среды штата Нью-Джерси, Управление прибрежной зоны, Public Access in New Jersey: the Public Trust Doctrine and Practical Steps to Enhance Public Access, by RobertFreudenberg, Trenton, NJ, 2006, www.nj.gov/dep /cmp/access/public_access_handbook.pdf

    Раздел II: Юридическая информация

    1. Доктрина общественного доверия
      1. История
      2. Земли и водные ресурсы, находящиеся на правах общественного доверия
      3. Публичные права в соответствии с Доктриной общественного доверия
      4. Судебные дела
    2. Государственная реализация публичного доступа
    3. Права частной собственности

    Приложение А

    Раздел II: Юридическая информация
    Чтобы полностью понять общественный доступ, а также роли и обязанности правительства, важно учитывать правовую основу Доктрины общественного доверия, полномочия государства по ее реализации и права владельцев государственной и частной собственности.

    1. Доктрина общественного доверия
      1. История
        Общественные права на доступ и использование приливных водотоков и их берегов, включая океан, заливы и приливные реки, в Соединенных Штатах появились еще до основания этой страны. Права основаны на норме общего права Доктрины общественного доверия. Доктрина общественного доверия, впервые кодифицированная римским императором Юстинианом около 500 г. н.э. как часть римского гражданского права, устанавливает право общественности на полное использование берега моря, как заявлено в следующей цитате из Книги II Институтов Юстиниана:

        «По По закону природы эти вещи являются общими для всего человечества: воздух, проточная вода, море и, следовательно, берега моря.Поэтому никому не запрещается приближаться к берегу моря при условии, что он уважает жилища, памятники и здания, которые, как море, не подчиняются только национальному праву ».

        Под влиянием римского гражданского права принципы общественного доверия поддерживались посредством английского общего права и были приняты первоначальными 13 колониями, каждая в своей собственной форме. Гранты, составляющие основу прав собственности на частную собственность в Нью-Джерси, никогда не передавали те права государственного доверительного управления, которые были зарезервированы за короной.После Американской революции королевские права на приливные водные пути и их берега были переданы 13 новым штатам, а затем каждому последующему штату, и до сих пор остаются частью закона и государственной политики. Приливно-отливные водные пути и их берега всегда были и остаются под влиянием этих прав общественного доверия.

      2. Земли и водные объекты, находящиеся на правах общественного доверия
        В Соединенных Штатах земли и воды, подлежащие общественному доверию, обычно представляют собой приливные водные пути либо к обычной линии высокого уровня воды, либо к линии обычного низкого уровня воды, а также к тем землям, которые находятся под ними.Состояния, которые отмечают границу на линии обычного высокого уровня воды, считаются «состояниями высокого уровня воды», в то время как те, которые отмечают границу на уровне обычного уровня воды, считаются «состояниями низкого уровня воды». Нью-Джерси — штат с высоким уровнем воды, и в нем дополнительно уточняется, что верхняя граница земель, принадлежащих этому штату, является средней половиной воды (MHW) или средней линией прилива (см. Рисунок 3). MHW — это приливные данные, которые представляют собой среднее арифметическое значений максимальной высоты воды, наблюдавшейся за определенный 18,6-летний водный метонический цикл.Эта линия была установлена ​​для всего побережья Нью-Джерси. Все земли и акватории, простирающиеся в сторону моря от линии MHW, находятся в доверительной собственности государства от имени общественности. Права общественности принадлежат государству как собственнику и попечителю. Эти находящиеся в государственной собственности земли включают в себя приливные зоны, берега приливных рек и ручьев, земли под океанами и приливными реками и ручьями (затопленные земли) и заполненные земли, ранее омываемые приливом. Поскольку Доктрина общественного доверия развивалась на протяжении многих лет, суды постановили, что участки с сухим песком к суше по направлению к линии MHW также подпадают под определенные общественные права в соответствии с Доктриной общественного доверия, необходимые для использования приливных водных путей и земель ниже MHW линия.

        1. Tidelands
          Приливные земли, также называемые прибрежными землями, — это все те земли, которые в настоящее время или ранее были затоплены приливом в естественном водном пути (см. Рисунок 3), включая заполненные земли. В Нью-Джерси приливные земли находятся в доверительном управлении штата для населения, если эти земли не были переданы для других целей. Даже когда государство передает приливные земли в частную собственность, они не выражают интереса общества к этим землям (см. Раздел c).Верхняя граница приливов и отливов является средней линией высокого уровня воды, и все земли к морю от этой линии подпадают под действие Доктрины общественного доверия и должны управляться государством в общественных интересах.
        2. Затопленные земли
          Затопленные земли — это земли, расположенные ниже средней отметки низкого уровня воды. К ним относятся земли под морем, приливные реки и заливы. В 1953 году Закон США о затопленных землях (43 USC 1301-1315) подтвердил государственную собственность и контроль над затопленными землями, простирающимися от береговой линии до трех географических миль.В Нью-Джерси затопленные земли считаются тем же самым, что и приливные территории, и подлежат общественному доверию и обязанностям в соответствии с законодательством штата.
        3. jus publicum, jus privatum Право собственности на особую собственность
          В отличие от большинства титулов собственности, титулы на земли, находящиеся под общественным доверием, не являются единичными из-за особого и общественного характера этих земель. Вместо этого земли, находящиеся под общественным доверием, получают два сосуществующих титула, один из которых является доминирующим, а другой — подчиненным. jus publicum является доминирующим титулом и может быть описан как совокупность доверительных прав, предоставляемых общественности для полного использования и пользования этими землями и водами для торговли, судоходства, рыбной ловли, купания и других связанных общественных целей. Эти публичные права принадлежат государству как собственник и доверитель земель, находящихся на правах государственного доверительного управления. Подчиненный титул, jus privatum, , представляет права частной собственности, которые могут существовать при использовании и владении землями, находящимися на правах государственного доверительного управления.Суды часто ссылаются на важное различие между этими двумя титулами при определении полномочий государства по передаче земель, находящихся под государственным доверительным правом, в частную собственность, а также при описании государственных прав, оставшихся на этих землях, которые были переданы таким образом. В Нью-Джерси границей владельца возвышенности является средняя линия высокого уровня воды. Ниже этой линии государство является «простым абсолютным» владельцем этой земли, владеющим как частными ( jus privatum ), так и государственными ( jus publicum ) титулами в качестве доверительного управляющего.Таким образом, в случае океанского пляжа государство владеет обоими титулами независимо от того, есть ли частный землевладелец на возвышенности у средней линии высокого уровня воды. Государство может передать свою долю jus privatum в частную собственность, но никогда не может передать проценты jus publicum или отказаться от своих доверительных обязательств. Это приводит к сценарию, в котором владелец частной собственности может владеть землями, которые государство является доверенным лицом определенных государственных прав доступа и использования в соответствии с Доктриной общественного доверия.Поскольку титул jus publicum является доминирующим, владелец частной собственности не может юридически запретить общественности использовать земли ниже средней отметки высокого уровня воды.
        4. Сухие песчаные участки
          Дела Верховного суда Нью-Джерси постановили, что различные участки участков с сухим песком выше средней линии высокого уровня воды подлежат определенным правам доступа и использования населением для того, чтобы в полной мере пользоваться землями, находящимися под общественным доверием. Количество сухого песка будет варьироваться в зависимости от рассмотрения факторов, установленных в деле Верховного суда штата Нью-Джерси Matthews v. Ассоциация улучшения головы залива , 95 Нью-Джерси 306 (1984). Факторы, которые необходимо учитывать при определении количества сухого песка, доступного для общественного пользования, включают:
          • расположение участка сухого песка по отношению к береговой полосе
          • протяженность и наличие прилегающей государственной горной песчаной территории
          • характер и объем общественного спроса
          • Использование горного песка собственником
      3. Публичные права в соответствии с Доктриной общественного доверия
        Доктрина общественного доверия предусматривает, что общественные права на приливные водные пути и их берега в штате принадлежат государству в доверительном управлении на благо всех людей.Кроме того, он устанавливает право общественности в полной мере использовать эти земли и воды для различных общественных мероприятий. Хотя первоначальная цель Доктрины общественного доверия заключалась в обеспечении общественного доступа для судоходства, торговли и рыболовства, за последние два столетия суды штатов и федеральные суды признали, что современное использование приливных водных путей и их берегов также защищено Доктриной общественного доверия. . В Нью-Джерси Доктрина общественного доверия признает и защищает природные ресурсы, а также использование в рекреационных целях, таких как купание, плавание, солнечные ванны и прогулки по приливным водным путям и их берегам.
        1. Общественный доступ и использование
          Как попечитель общественных прав на приливные водные пути и их берега, государство обязано не только разрешать и защищать право населения на их использование, но и обеспечивать адекватный доступ к этим участкам. Доступ, обеспечиваемый Доктриной общественного доверия, можно разделить на различные типы, в том числе:
        • Перпендикулярный доступ
        • Визуальный доступ
        1. Линейный / боковой доступ
          Под линейным или боковым доступом понимается доступ вдоль приливных водотоков и их берегов, которые пользуются доверием общественности (см. Рисунок 4).Согласно Доктрине общественного доверия и постановлениям по делам, в которых она была провозглашена, общественность имеет право использовать приливные воды и их берега для занятий, включая рыбалку, плавание, катание на лодках, ходьбу и солнечные ванны. Кроме того, общественность имеет право доступа и использования разумного количества участка с сухим песком к берегу от линии MHW на пляжах в соответствии с факторами, изложенными в деле Matthews v. Bay Head Improvement в Верховном суде штата Нью-Джерси. Ассоциация , 95 с.J. 306 (1984) и перечисленные выше, а также вдоль реки Гудзон, что было поддержано Федеральным окружным судом в деле Национальная ассоциация жилищных строителей против NJDEP , 64 F. Supp. 2d (Д. Нью-Джерси, 1999). Примером линейного или бокового доступа является возможность прогуляться по пляжу вдоль береговой линии. Из-за того, что эти земли являются общественным доверием, каждому должно быть разрешено свободно и бесплатно передвигаться по этой территории.
        2. Перпендикулярный доступ
          Под перпендикулярным доступом понимается способность населения достигать приливных водотоков и их берегов по коридорам через сушу, которая может принадлежать или не находиться в государственной или частной собственности (см. Рисунок 4).Примеры включают концы улиц, которые примыкают к пляжам или другим берегам, сервитуты для общественного доступа через частную собственность, пешеходные переходы по дюнам и тропы или пешеходные дорожки, ведущие к приливным водным путям и их берегам. Без возможности достичь приливных водотоков и их берегов через перпендикулярный доступ, права, предоставляемые Доктриной общественного доверия, по существу утрачиваются для общественности, что свидетельствует о важности этого типа доступа. Правительствам штата и местным властям надлежит обеспечить и сохранить такой доступ.

        3. Визуальный доступ
          Посредством решений по таким делам, как Hartz Mountain Industries, Inc. против DEP (см. В RE Waterfront Dev. Permit No-WD88-0443-1, 244 NJ Super. 426, 429-430 (App. Div. 1990), суды признали, что объем общественного доступа включает в себя права визуального доступа. Визуальный доступ — это способность общественности иметь доступ к видам прибрежных ресурсов без необоснованных препятствий для этих видов.По мере продолжения застройки вдоль береговой линии наблюдается тенденция к построению таким образом, чтобы обеспечить максимальную выгоду от обзора для тех, кто находится на застройке, часто за счет общественности. В деле Hartz Mountain Industries и его последующем соглашении об урегулировании было решено, что две 16-этажные башни, которые предлагалось построить вдоль реки Гудзон с видом на реку и горизонт Нью-Йорка, должны быть перемещены с учетом взглядов общественности. . Кроме того, был обеспечен живописный сервитут, который сохраняет вид на вечность, обеспечивая право визуального доступа.
        4. Условия на площадке
          Хотя они не всегда включают определенные типы доступа, разумные, удобные и безопасные условия в зонах общественного доступа и возле них часто влияют на то, сможет ли население достичь и использовать приливные водные пути и их берега. Такие условия на площадке включают в себя информационные знаки, обозначающие общественные подъездные пути, отсутствие угрожающих или вводящих в заблуждение знаков, надлежащие удобства (включая туалеты) в пределах разумного расстояния от приливных водных путей и их берегов, а также достаточную парковку, расположенную рядом с общественными подъездными путями.Кроме того, при необходимости могут быть приняты специальные меры, такие как установка пандусов в соответствии с Законом об американцах с ограниченными возможностями (ADA), чтобы обеспечить доступ к прибрежным землям и водам для всех членов общества.
      4. Права государственной собственности и ограничения на охрану
        Как обсуждалось выше, нельзя игнорировать предоставление населению возможности добраться до прибрежных земель и вод через перпендикулярный доступ.Общественность может пользоваться такими правами прохода через определенные участки собственности без полной общественной собственности на них. Это достигается за счет использования ограничения сохранения, которое является юридически обязывающим соглашением, которое ограничивает определенные виды использования, в то же время позволяя другим (например, общественным мосткам) иметь место на участке собственности, сейчас и в будущем. Сервитут — это обычно используемый вид природоохранных ограничений. Ограничения по сохранению могут быть получены через выдающийся домен, согласованную покупку или через посвящение.Ограничения по сохранению также могут требоваться в качестве условия определенных разрешений на землепользование, выдаваемых для застройки или для проектов по защите берега. Например, от прибрежного застройщика может потребоваться выделить участок собственности для публичного доступа, чтобы гарантировать сохранение прав общественного доверия. В соответствии с условиями «природоохранного ограничения» (наиболее часто используемого сервитута для целей общественного доступа) владелец собственности разрешает использовать часть своей земли в обмен на гарантии того, что земля будет использоваться только в определенных, согласованных манера.Ограничения по сохранению требуются в качестве условия многих разрешений на прибрежное развитие, выдаваемых департаментом, и регистрируются в соответствии с Законом штата Нью-Джерси об ограничениях по сохранению и сохранению исторических памятников (N.J.S.A. 13: 8B-1 et. Seq.). Ограничения по сохранению сохраняют зоны, предназначенные для общественного доступа на неограниченный срок.
    2. Судебные дела
      Доктрина общественного доверия — это пример авторитета общего права, который постоянно развивается через отдельные судебные дела.Впервые примененная в Нью-Джерси в деле 1821 года, за последние три с половиной десятилетия юридические отношения между горными районами и кромкой воды и Доктрина общественного доверия стали предметом судебных разбирательств в ряде случаев, в некоторых из них которые дошли до Верховного суда Нью-Джерси. В связи с увеличением застройки и приватизации прибрежных горных районов доступ общественности к побережью стал более спорный вопрос между частными владельцами и общественностью, который привел к этим судебным искам.Помимо случаев, связанных с физическими препятствиями для доступа, были случаи, когда муниципалитеты и местные ассоциации владельцев собственности пытались ограничить использование рекреационных пляжей для своих граждан и членов с помощью методов, разработанных для исключения посторонних. В большинстве этих случаев суды Нью-Джерси постановили, что эти действия нарушают Доктрину общественного доверия, установив, что земли, которые должны быть доступны для отдыха широкой публики, были присвоены в пользу немногих избранных.

      Ниже приводится краткое изложение некоторых из наиболее важных судебных дел штата Нью-Джерси, которые установили правовые прецеденты для установления и поддержания общественного доступа к приливным водным путям и их берегам на всей территории штата:

      Arnold v. Mundy, 6N.JL . 1, 95 (1821)

      Краткое изложение дела: Первое дело Нью-Джерси, в котором применялась Доктрина общественного доверия, определяющая, что общая собственность включает воздух, проточную воду, море, рыбу и диких зверей «…существовать, защищать и регулировать

      для общего использования и выгоды ».

      Арнольд против Манди было одним из первых дел, признавших существование Доктрины общественного доверия в Соединенных Штатах. . Дело было возбуждено, когда истец, владелец земли рядом с рекой Раритан, потребовал частной собственности на права на рыбную ловлю в ее приливных устрицах. Истец купил устриц, посадил их на грядках ниже средней отметки минимума воды и сделал ставку их, отгоняя всех, кто пытался съесть устриц.Ответчик достал устрицы из постели и не признал себя виновным в нарушении границы, утверждая, что это место было общественной судоходной рекой, в которой течет прилив и в которой устрицы растут естественным образом, и что все граждане штата имеют на них общее право. . Используя юридическое различие между частной, общественной и общей собственностью, суд отклонил иск землевладельца об исключительных правах на приливные устричные русла. Принимая это решение, суд опирался на «закон природы, который является единственно верной основой всех социальных прав».Они считали, что государство, передавая землю частному владельцу, «не может прямо и безоговорочно предоставлять водные ресурсы государства, лишая всех граждан их общего права». Общая собственность (собственность, обремененная общественным доверием), сказал председатель Верховного суда Киркпатрик, включает «воздух, проточную воду, море, рыбу и диких зверей. [Это] вещи, которые могут быть лишь временным узуфруктуарным владением. . .. «В отличие от другой государственной собственности, это было»… чтобы удерживаться, защищаться и регулироваться для общего использования и выгоды ».

      Городок Нептун v. Городок Эйвон-бай-зе-Си , 61 Нью-Джерси 296 (1972)

      Краткое изложение дела: Первое дело Нью-Джерси, провозгласившее Доктрину общественного доверия, согласно которой муниципалитет не может взимать более высокую плату с нерезидентов, чем с жителей, за использование принадлежащих муниципалитету пляжей, и признание того, что права общественного доверия включают использование в рекреационных целях.

      В 1972 году в деле Borough of Neptune City против Borough of Avon-by-the-Sea суд был призван решить, имеет ли прибрежный муниципалитет право взимать более высокие сборы за доступ к пляжу, чем другие. жителей, чем муниципальных. Жители городка Нептун-Сити, внутреннего муниципалитета, примыкающего к району Эйвон-бай-зе-Си, подали иск, оспаривая постановление муниципалитета Эйвон-бай-зе, дающее району право взимать с нерезидентов более высокую плату за доступ к муниципальный пляж, чем собственный жители.Суд признал, что рассматриваемая муниципальная песчаная территория была предназначена для отдыха на общественном пляже и фактически являлась общественным парком, открытым для всех желающих. Они отметили, что Нью-Джерси «всегда признавал доктрину доверия» и что земля между средними отметками высокого и низкого уровня воды, в дополнение к земле, покрытой океаном, принадлежала государству на платной основе и предназначалась для общего пользования. всех людей. В своем анализе суд пришел к выводу, что муниципалитеты вправе взимать разумную плату за использование своих пляжей, но не таким образом, чтобы «проводить дискриминацию в любом отношении между их жителями и нерезидентами».В решении суда говорилось: «… по крайней мере там, где горная песчаная территория принадлежит муниципалитету — политическому подразделению и созданию государства — и предназначена для целей общественного пляжа , современный суд должен принять во внимание, что общественный доктрина доверия гласит, что пляж и океанские воды должны быть открыты для всех на равных условиях и без предпочтений, и что любые противоположные действия штата или муниципалитета недопустимы » (61 NJ at 308-309).

      Также важным было признание судом того факта, что права общественного доверия выходят за рамки традиционного использования судоходства и рыболовства до «рекреационных целей, включая купание, плавание и другие виды деятельности на берегу».”

      Van Ness v. Borough of Deal , 78 NJ 174 (1978)

      Краткое изложение дела: Верховный суд подтверждает Доктрину общественного доверия и заявляет, что в соответствии с этой доктриной муниципалитет не может отменить часть общественный пляж для использования только жителями, даже если были предусмотрены альтернативные общественные пляжи.

      В 1978 году это дело предстало перед Верховным судом Нью-Джерси в результате иска, поданного Стэнли Ван Нессом, общественным адвокатом штата Нью-Джерси, против городка Дил.В иске Ван Несс обвинил район в «незаконных и дискриминационных методах обслуживания и эксплуатации принадлежащих государству пляжей и сооружений». В то время район Дил владел и управлял пляжем вдоль своей атлантической береговой линии и разделил его на три части. Две секции, к северу и югу от секции в вопрос, были открыты для публики без ограничений. Третья часть пляжа примыкала к муниципальной структуре, известной как Deal Casino.Поскольку казино предлагало особые удобства, в том числе бассейны, ресторан и баню, оно работало на ограниченной основе, предлагая членство только жителям Дил и владельцам недвижимости. Пляж, прилегающий к казино, был предназначен только для жителей Дила, за исключением полосы шириной 50 футов вдоль линии высокого уровня воды, открытой для публики. В пятидесяти футах к западу от отметки прилива зона с сухим песком перед казино была огорожена веревкой и зарезервирована исключительно для использования членами казино.Суд постановил, что вся эта часть пляжа должна быть открыта для широкой публики в соответствии с требованиями Доктрины общественного доверия. Заняв эту позицию, суд подтвердил свое решение в деле Borough of Neptune City v. Borough of Avon-by-the-Sea, 61, штат Нью-Джерси, 296 (1972 г.), заявив, что «Доктрина общественного доверия требует, чтобы муниципальный песчаный участок, прилегающий к приливные воды должны быть открыты для всех на равных условиях и без каких-либо предпочтений ». Кроме того, суд заявил, что район не может ограничивать свое использование только жителями Дила, а также не может «предоставлять общественности на ограниченной основе права, которыми, согласно доктрине, общественность обладает в полной мере», даже если альтернативные пляжи были открыты для публики.

      Matthews v. Bay Head Improvement Association , 95 Нью-Джерси 306 (1984)

      Краткое изложение дела: Верховный суд постановил, что общественное право, установленное в предыдущих делах, включает частные «квазигосударственные» пляжи, включая участки с сухим песком, «при разумной необходимости» при условии учета конкретных факторов.

      Это дело 1984 года касалось жителя городка Пойнт-Плезант, которому Ассоциация по улучшению положения в районе Бей-Хед запретила купаться и купаться в районе пляжа Бей-Хед.Эта ассоциация была некоммерческой корпорацией, миссией которой было «улучшение и благоустройство района Бэй-Хед, штат Нью-Джерси, очистка, поддержание порядка и иным образом создание привлекательных и безопасных пляжей для купания… для большего удобства, комфорта и удовольствия жителей». Им принадлежала большая часть пляжа, и они владели арендой многих частных владельцев прибрежной собственности. Чтобы гарантировать, что только членам ассоциации или их гостям разрешен вход на пляж в летние месяцы, ассоциация разместила пляжную полицию у входов, где общественные улицы ведут к пляжу.Суд постановил, что ассоциация как «квазигосударственная» организация — из-за «ее целей, взаимоотношений с муниципалитетом, коммунальных характеристик, деятельности и фактической монополии на побережье Бэй-Хед» — соответствовала роли муниципалитета в его деятельности по береговой линии. Следовательно, согласно Доктрине общественного доверия, права владельцев частных пляжей должны уступить место, в некоторой степени, право общественности на «разумный доступ к морю».«Самым важным аспектом решения была ссылка суда как на квазигосударственный характер ассоциации, так и на уникальную важность права общественности на доступ к берегу, независимо от формы собственности. Суд заявил, что согласно Доктрине общественного доверия, население не только имеет право использовать землю ниже средней отметки высокого уровня воды, но также имеет право использовать часть участка сухого песка на возвышенности, «… где используется сухой песок необходим или разумно необходим для наслаждения океаном, доктрина гарантирует, что общественность может использовать возвышенную территорию с сухим песком с учетом интересов владельца.”Чтобы помочь определить, что является разумно необходимым, суд вынес четыре фактора, которые необходимо изучить, в том числе:

      • расположение участка с сухим песком по отношению к береговой полосе;
      • протяженность и доступность находящихся в государственной собственности горных песчаных территорий;
      • характер и объем общественного спроса; и
      • Использование горного песка собственником

      Национальная ассоциация строителей жилья v.NJDEP, 64 F. Supp. 2d 354 (Д. Нью-Джерси, 1999 г.)

      Краткое изложение дела: Федеральный окружной суд постановил, что требования к пешеходным дорожкам, включенные в Правило о прибрежной зоне реки Гудзон (N.J.A.C. 7: 7E-3.48), не являются «взятием» и оправданы Доктриной общественного доверия. Кейс применяет Доктрину общественного доверия к заполненным землям, которые ранее были затоплены приливом, и применяет факторы Мэтьюза, чтобы попытаться определить разумный доступ.

      Район набережной реки Гудзон — 18.5-мильный общественный доступ вдоль реки Гудзон между мостом Джорджа Вашингтона в округе Берген и мостом Байонна в округе Гудзон. Строительство пешеходной дорожки началось в 1980-х годах и продолжается по сей день. По мере развития вдоль Гудзона разработчики должны построить на своих участках участок пешеходной дорожки. Правило прибрежной зоны реки Гудзон (NJAC 7: 7E-3.48) требует, чтобы все владельцы собственности в этой области, которые хотят получить разрешение NJDEP на застройку набережной, без компенсации выполняли следующие требования: — широкие пешеходные дорожки вдоль всей набережной, которые должны быть построены в соответствии со стандартами, указанными в правилах NJDEP; 2) сообщить NJDEP об ограничениях по сохранению пешеходных дорожек и 3) разрешить общественный доступ к пешеходным дорожкам перпендикулярно.В 1998 году истцы, Национальная ассоциация жилищных строителей и Ассоциации жилищных строителей Нью-Джерси, потребовали декларативного судебного запрета, утверждая, что это правило было неконституционным, поскольку представляло собой изъятие. Помимо NJDEP (ответчиков), в дело фигурировали ответчики, в том числе организация Hudson River Walkway Conservancy, Совет по защите природных ресурсов, Американское приморское общество, Нью-Йорк / Нью-Джерси Baykeeper, Коалиция за улучшение береговой линии, Фонд за улучшение береговой линии и Друзья набережной Уихокена.И обвиняемые, и ответчики, выступающие в качестве обвиняемых, использовали Доктрину общественного доверия в своих аргументах, чтобы оправдать правило и получить доступ как к заполненным землям вдоль реки, так и к частным незаполненным землям, необходимым для достижения прохода. Суд постановил, что эта собственность, которая когда-то была затоплена под рекой Гудзон, но впоследствии была засыпана искусственно, составляла «общественную трастовую собственность», и частные владельцы не имели права исключать публичный доступ. Они также постановили, что требование владельцев построить и содержать общественную пешеходную дорожку и ее благоустройство в соответствии с государственными стандартами не является изъятием.Кроме того, суд определил, что четыре фактора, установленные в Matthews для определения разумности предоставления публичного доступа к частным землям, «очень ясны и не включают« индивидуализированные решения »». Учитывая эти факторы, суд постановил, что разумность, используя Мэтьюз коэффициентов для незаполненной земли «просто невозможно определить».

      Raleigh Ave. Beach Association против Atlantis Beach Club , Inc. и др. , 185 Н.J. 40 (2005)

      Краткое изложение дела: Верховный суд Нью-Джерси постановил, что частный пляжный клуб не может ограничивать общественный доступ к своему горному сухому песчаному пляжу в соответствии с Доктриной общественного доверия и с применением факторов Мэтьюза. Также устанавливает, что NJDEP имеет право регулировать сборы, взимаемые за использование пляжа в соответствии с CAFRA.

      Atlantis Beach Club, владелец прибрежной собственности в Лоуэр-Тауншип, штат Нью-Джерси, до 1996 года разрешал общественный доступ к пляжной зоне своей собственности бесплатно.К пляжу ведет пешеходная дорожка, утвержденная разрешением DEP 1986 года, выданным в соответствии с CAFRA, которое требует наличия общественного доступа в качестве условия. В 1996 году клуб начал ограничивать публичный доступ, взимая сезонные членские ставки, которые со временем продолжали значительно расти. Пляжный клуб стал более агрессивным в своих ограничениях общественного доступа: попросил нечленов покинуть пляж, вывесил предупреждающие знаки и, наконец, подал приказ против жителей, не являющихся членами клуба, о запрете доступа. В ответ Ассоциация местных жителей на Роли-авеню подала жалобу на Атлантис и штат Нью-Джерси, требуя доступа к участку с влажным песком и к «достаточному количеству сухого песка выше средней отметки высокого уровня воды», как было разрешено. Доктриной общественного доверия.Дойдя до Верховного суда Нью-Джерси в 2005 году, суд оставил в силе постановление апелляционного суда, требующее, чтобы собственность Atlantis была открыта для публики за разумную плату за услуги, предоставляемые владельцем и утвержденные DEP.

      Это решение основывается на Matthews v. Bay Head Improvement Association , 95 N.J. 306 (1984) в применении доктрины общественного доверия к полностью находящемуся в частной собственности горному пляжу. Открывая для публики сухой песок пляжа, суд опирался на факторы, изложенные в деле Matthews , чтобы определить «учет интересов владельца».Используя эти факторы, суд постановил, что «горный песок Атлантиды должен быть доступен для общественного пользования в соответствии с Доктриной общественного доверия», подчеркнув следующее: длительный доступ к пляжу и его использование; разрешение CAFRA на публичный доступ; документально подтвержденный общественный запрос; отсутствие государственных пляжей в Нижнем Городке; и тип использования текущим владельцем в качестве коммерческого предприятия. Суд также постановил, что «широкая сфера полномочий DEP включает юрисдикцию по пересмотру платы, предложенной Atlantis за использование ее пляжа.Было установлено, что полномочия DEP предоставлены CAFRA, в соответствии с Правилами программы выдачи разрешений на прибрежные районы (N.J.A.C. 7: 7.) И Правилами управления прибрежной зоной (N.J.A.C. 7: 7E). Кроме того, было установлено, что дополнительные полномочия присущи DEP, «способствующим укреплению здоровья, безопасности и благополучия населения». Однако суд указал, что утвержденные DEP сборы не связаны с «независимым и неотъемлемым правом Atlantis» определять плату за такие удобства на пляже, как кабинки для переодевания, аренда шезлонгов, концессии на питание и т. Д.при наличии всех необходимых разрешений.

  • Государственная реализация общественного доступа
    В рамках своей обязанности по управлению приливными водными путями и их берегами в интересах населения штат несет ответственность за обеспечение надлежащего общественного доступа к приливным водным путям и их берегам и их использованию. Нью-Джерси реализует Доктрину общественного доверия и способствует доступу к приливным водным путям и их берегам и их использованию посредством регулирующих действий с полномочиями, предоставленными фундаментальными прибрежными законами, руководствуясь своими правилами управления прибрежными зонами, статутами штата и посредством своей программы капитальных расходов.DEP применяет эти законы, в том числе: Закон об обзоре объектов прибрежной зоны (CAFRA), Закон о водно-болотных угодьях 1970 года, Закон о развитии береговой линии и Устав приливных территорий, и они имеют важное значение для поддержания баланса между развитием прибрежных территорий и защитой прибрежных ресурсов, управляемых с помощью Программа управления прибрежными районами DEP. Программы капитальных затрат DEP включают программы защиты берегов и зеленых акров. Краткое описание каждого из них приводится ниже. (Более подробные описания см. В Приложении A).
    1. CAFRA (N.J.S.A. 13: 19-21)
      Закон о рассмотрении объектов прибрежной зоны (N.J.S.A. 13: 19-1–21) уполномочивает DEP регулировать и утверждать расположение, проектирование и строительство застройки в прибрежном регионе, обозначенном как зона CAFRA. Воздействие на публичный доступ учитывается при предоставлении одобрения или отклонении заявок на такие проекты. (Более подробное описание см. В Приложении A).
    2. Закон о развитии береговой линии (N.J.S.A. 12: 5-3)
      Закон о развитии береговой линии рассматривает воздействия, вызванные новой застройкой, предлагаемой на приливных водотоках и вдоль них. Как и в случае с CAFRA, влияние проекта на публичный доступ рассматривается до утверждения проекта. (Более подробное описание см. В Приложении A).
    3. Закон 1970 г. о водно-болотных угодьях (штат Нью-Джерси, 13: 9A)
      Закон о водно-болотных угодьях 1970 года требует, чтобы Департамент охраны окружающей среды регулировал освоение нанесенных на карту прибрежных водно-болотных угодий и предотвращал их ухудшение и разрушение путем регулирования любых видов деятельности, включая «дноуглубительные работы, засыпку, удаление или иное изменение или загрязнение их».Перед выдачей одобрения Департамент внимательно рассматривает развитие в такой чувствительной области, и добавление общего доступа должно осуществляться таким образом, чтобы оказывать минимальное воздействие на окружающую среду. (Более подробное описание см. В Приложении A).
    4. Устав прибрежных земель, Закон о приливных землях (Нью-Джерси, штат Нью-Джерси, 12: 3)
      Приливные земли, также известные как «прибрежные земли», — это земли, которые в настоящее время или раньше текли приливом естественного водного пути.Это включает земли, которые ранее были затоплены приливом, но были заполнены и больше не залиты приливом. Эти земли принадлежат штату Нью-Джерси и находятся в доверительном управлении общественности. Из-за их особого характера приливные земли строго управляются, и в некоторых случаях государство может заключить соглашение с частным владельцем, чтобы передать им право пользования землей. Чтобы использовать землю, частный собственник должен сначала получить разрешение от государства в виде лицензии, аренды или гранта на приливные земли, а затем заплатить за это использование.Такая аренда часто включает особые требования, одним из которых является возможность для населения использовать земельный участок для получения доступа к побережью. (Более подробное описание см. В Приложении A).
    5. Правила управления прибрежной зоной (N.J.A.C. 7: 7E)
      В попытке улучшить процесс принятия решений в прибрежной зоне Департамента охраны окружающей среды за счет обеспечения предсказуемости, многочисленные политики в отношении прибрежной зоны были приняты в виде административных правил, называемых правилами управления прибрежной зоной (правила CZM).

      Эти правила не только служат основным ядром Программы управления прибрежными районами DEP, но также обеспечивают соблюдение прибрежных законов, включая четыре из них, описанные выше. Выступая в качестве руководящего принципа прибрежных законов штата и в качестве основы для всех решений государственных прибрежных разрешений, правила CZM помогают внести ясность в прибрежные решения, принимаемые в Нью-Джерси. Правила устанавливают четко определенные и строгие стандарты общественного доступа для руководства развитием прибрежной зоны.Среди этих стандартов — требование обеспечить перпендикулярный и линейный доступ к приливным водам и их берегам и разрешить использование этих земель и вод.

      Согласно этим правилам, каждое предложение по развитию вдоль приливного водного пути должно соответствовать стандартам, связанным с доступом, включая разумную плату за доступ, предоставление соответствующей парковки и средств обслуживания, а также четкую маркировку мест общественного доступа. Правила CZM, в частности, правило прибрежной зоны реки Гудзон (N.J.A.C. 7: 7E-3.48) содержат стандарты, относящиеся к прибрежной зоне реки Гудзон. Это правило устанавливает стандарты общественного доступа и открытого пространства вдоль набережной реки Гудзон и требует развития, обслуживания и управления участком набережной реки Гудзон, сосуществующим с береговой линией строящегося объекта.

    6. Государственные программы капитальных вложений
      Программы капитальных затрат Нью-Джерси включают программу приобретения земли в рамках программы «Зеленые акры» Департамента и программу защиты берегов в рамках Управления по проектированию и строительству.Поскольку федеральные, государственные и муниципальные фонды используются для поддержки проектов каждой из этих программ, требования общественного доступа встроены в их соглашения. Это в значительной степени способствует развитию надлежащего общественного доступа вдоль побережья Нью-Джерси. (Более подробное описание см. В Приложении A).
  • Права частной собственности
    Поскольку все больше и больше людей продолжают приближаться к приливным водным путям и их берегам, спрос на эту недвижимость растет.Право на владение собственностью так же важно для граждан в этой стране, как и право на общественное доверие, и занимает место в наших основных основополагающих принципах. Таким образом, важно понимать, какие права имеют частные землевладельцы, когда их собственность находится рядом с приливными водами и их берегами.
    1. Права прибрежных территорий
      Права прибрежных жителей — это правообладатели, прилегающие к приливным территориям, должны быть первыми, кто попросит использовать эти районы для таких целей, как стыковка или швартовка лодки.Из-за особого характера приливных земель владельцы должны сначала получить разрешение от государства на передачу им земли в виде лицензии, аренды или гранта (см. Раздел II B), и они должны платить за это использование. Когда государство передает частные права ( jus privatum ) в частную собственность, Доктрина общественного доверия устанавливает строгие ограничения на эту передачу. Подпись губернатора необходима для разрешения перевозки, и она должна быть четко и окончательно описана, со всеми двусмысленностями, истолкованными в пользу государства.Наконец, частный собственник, владеющий транспортным средством, не должен ущемлять интересы общества в оставшихся землях и акваториях.
      1. Виды перевозок
        Грант Tidelands — это документ штата Нью-Джерси о продаже своих земель Tidelands. Гранты Tidelands обычно выдаются только для земель, которые уже были заполнены и больше не текли приливом. Лицензия на приливные земли — это краткосрочный отзывный документ об аренде на использование приливных территорий, как правило, для таких сооружений, как доки, причальные сваи и другие временные сооружения, в дополнение к проектам дноуглубительных работ.Лицензии имеют определенный срок, обычно три или пять лет. Аренда приливных земель — это долгосрочный документ об аренде приливных территорий, обычно выдается пристаням для яхт или домам над водой. Срок аренды приливных земель обычно составляет 20 лет. В некоторых случаях штат Нью-Джерси соглашается с тем, что у него нет доли владения tidelands в собственности владельца в регистрируемом документе, который называется «Заявление об отсутствии заинтересованности».
      2. Публичный доступ
        Хотя государство может передавать частные права ( jus privatum ), связанные с приливными территориями, оно никогда не может передавать государственные права ( jus publicum ), а частный собственник никогда не может вмешиваться в право общественности на доступ к приливным водным путям и их берегам. рядом с их собственностью.Хотя частный собственник действительно имеет право использовать переданную собственность для разрешенного использования, он также должен знать об особом характере земель и предоставленных им правах государственного доверительного управления.
    2. Ограничения по сохранению
      Частный землевладелец может выделить часть своей собственности в соответствии с природоохранными ограничениями для определенного использования. Ограничения по сохранению часто принимают форму сервитутов.В этой ситуации владелец собственности сохраняет за собой право использовать этот земельный участок, но не может вмешиваться в согласованную цель, описанную в ограничении сохранения. Например, от владельца собственности могут потребовать записать охранное ограничение, разрешающее публичный доступ к их собственности, как условие развития собственности. Участок земли, охраняемый природоохранным ограничением, станет доступным для общественности в качестве выхода к берегу. Люди не могут использовать этот участок для каких-либо иных целей, кроме как добраться до берега.Частный землевладелец может использовать этот земельный участок для любых целей, при условии, что это не мешает обществу использовать его в качестве подъездного пути. Ограничения по сохранению зарегистрированы в соответствии с Законом штата Нью-Джерси об ограничении сохранения и ограничении сохранения исторического наследия (N.J.S.A. 13: 8B-1 et. Seq.).
    3. Освобождение от ответственности
      Признавая важность прав, защищаемых Доктриной общественного доверия, Нью-Джерси ввел в действие меры защиты для землевладельцев, через которые и на чьи земли предоставляется общественный доступ.В соответствии с Законом об ответственности землевладельцев штата Нью-Джерси (N.J.S.A. 2A: 42A-2 et seq.) Землевладельцам, которые предоставляют свою собственность для различных целей, предлагается ограниченная защита от ответственности, с которой они обычно сталкиваются в соответствии с общим правом. Сюда входят владельцы (или арендаторы / жильцы) помещений, доступ к которым требовался в качестве условия разрешения регулирующих органов или по согласованию с Департаментом охраны окружающей среды; а также владельцы (или арендаторы / жильцы) помещений, в отношении которых государство, местная единица (например, муниципалитет), благотворительная организация, или помещения, в которые разрешен общественный доступ в соответствии с общественным проходом, имеют охранные ограничения. или сервитут следа, принадлежащий одной из этих организаций.Это важная защита для частных землевладельцев, которая может помочь улучшить доступ общественности к прибрежным территориям на всей территории штата.
  • Приложение A
    Государственная реализация публичного доступа — более подробный обзор

    1. CAFRA (N.J.S.A. 13: 19-21)
      Закон о рассмотрении объектов прибрежной зоны (N.J.S.A. 13: 19-21) уполномочивает Департамент охраны окружающей среды Нью-Джерси регулировать и утверждать расположение, проектирование и строительство застроек в прибрежной зоне площадью 1376 квадратных миль, обозначенной как зона CAFRA. Эта область включает в себя части округов Миддлсекс, Монмут, Оушен, Берлингтон, Атлантик, Кейп-Мэй, Камберленд и Салем и включает прибрежные воды, острова с барьерными пляжами, прибрежные курортные зоны, части национального заповедника Пайнлендс и большие сельскохозяйственные районы.Закон, принятый в 1973 году и измененный в 1993 году, был принят с целью воспрепятствовать «неблагоприятным экономическим, социальным и эстетическим последствиям» безудержного развития, которое происходило в прибрежных районах Нью-Джерси. Подвергая деятельность по развитию процессу выдачи государственного разрешения, цель закона состоит в том, чтобы обеспечить наилучшее использование земли в прибрежной зоне, которое «поддерживает разнообразие и находится в лучшем долгосрочном, социальном, экономическом, эстетическом и рекреационном. интересы всех людей государства.

      Закон делит территорию CAFRA на зоны и регулирует различные типы застройки в каждой зоне. Закон CAFRA регулирует почти всю деятельность по развитию, связанную с общественным, жилым, коммерческим или промышленным развитием, включая строительство, перемещение и расширение зданий или сооружений; и все сопутствующие работы, такие как земляные работы, профилирование, берегоукрепительные сооружения и подготовка площадки, в зависимости от зоны, в которой они предлагаются.

    2. Закон о развитии береговой линии (N.J.S.A. 12: 5-3)
      Закон о развитии береговой линии касается новых разработок, предлагаемых в приливных водах и вдоль них. Любому, кто предлагает застройку водного пути с приливным течением в Нью-Джерси, включая строительство доков, пирсов, свай, переборок, пристаней для яхт, мостов, трубопроводов, кабелей и дноуглубительных работ, потребуется разрешение на застройку береговой линии. Что касается застройки за пределами территории CAFRA, Закон о развитии береговой линии регулирует не только деятельность в приливных водах, но также и территорию, прилегающую к воде, простирающуюся от средней линии высокого уровня воды до первой дороги общего пользования с твердым покрытием, железной дороги или границы участка, подлежащего обследованию.Зона простирается как минимум на 100 футов, но не более чем на 500 футов вглубь суши от приливного водоема. В этой зоне Департамент охраны окружающей среды должен рассмотреть строительство, реконструкцию, переделку, расширение или расширение сооружений, выемку грунта и засыпку. Однако эта часть закона не применяется в районе развития Хакенсак Медоулендс.
    3. Закон 1970 г. о водно-болотных угодьях (N.J.S.A. 13: 9A)
      Земля, непосредственно примыкающая к приливной воде, часто содержит прибрежные водно-болотные угодья.Эти водно-болотные угодья являются жизненно важным прибрежным ресурсом, служащим средой обитания для многих существ и буферами, защищающими горные районы от наводнений, ураганов и загрязнения. Закон о водно-болотных угодьях 1970 года требует, чтобы Департамент охраны окружающей среды регулировал освоение нанесенных на карту прибрежных водно-болотных угодий и предотвращал их ухудшение и разрушение путем регулирования любых действий, включая «дноуглубительные работы, заполнение, удаление или иное изменение или загрязнение их». Закон привел к созданию реестра и карт приливных водно-болотных угодий в штате.Никакая регулируемая деятельность не может осуществляться на этих землях без разрешения, и запросы на получение разрешений удовлетворяются, отклоняются или ограничиваются с учетом соображений общественного здравоохранения и благополучия, морского рыболовства, моллюсков, дикой природы и защиты собственности от наводнений, ураганов и других стихийных бедствий.
    4. Устав прибрежных земель
      Закон о Tidelands (штат Нью-Джерси, 12: 3)
      Приливные земли, также известные как «прибрежные земли», — это земли, которые в настоящее время или раньше текли приливом естественного водного пути.Это включает земли, которые ранее были затоплены приливом, но были заполнены и больше не залиты приливом. Эти земли принадлежат штату Нью-Джерси и находятся в доверительном управлении общественности. Из-за их особого характера приливные земли строго управляются, и в некоторых случаях государство может заключить соглашение с частным владельцем, чтобы передать им право пользования землей. Право собственников, прилегающих к приливным землям, быть первыми лицо, запрашивающее использование этих территорий для таких целей, как швартовка или швартовка лодки, — это так называемые «прибрежные права».«Чтобы использовать землю, частный собственник должен сначала получить разрешение от государства в виде лицензии, аренды или гранта на приливные земли, а затем заплатить за это использование. Грант Tidelands — это документ штата Нью-Джерси о продаже своих земель Tidelands. Гранты Tidelands обычно выдаются только для земель, которые уже были заполнены и больше не текли приливом. Лицензия на приливные земли — это краткосрочный отзывный документ аренды на использование приливных территорий, как правило, для таких сооружений, как доки, причальные сваи и другие временные сооружения, в дополнение к проектам дноуглубительных работ.Лицензии имеют определенный срок, обычно три или пять лет. Аренда приливных земель — это долгосрочный документ об аренде приливных территорий, обычно выдается пристаням для яхт или домам над водой. Срок аренды приливных земель обычно составляет 20 лет. В некоторых случаях штат Нью-Джерси соглашается с тем, что у него нет доли владения Tidelands в собственности владельца. собственности в регистрируемом документе, который называется «Заявление о незаинтересованности». Присуждение лицензии, аренды или гранта зависит от множества факторов, включая историю собственности, тип водного пути, на котором находится земля, предполагаемое использование и условия окружающей среды.Руководящими принципами всего этого процесса являются прибрежные статуты, содержащиеся в разделах 12 и 13 Статутов Нью-Джерси с аннотациями, с наиболее важными положениями, отнесенными к главе 3 (N.J.S.A. 12: 3-1 et seq ). Хотя частные права ( jus privatum ) передаются в этих ситуациях, общественные права ( jus privatum) сохраняются.
    5. Правила управления прибрежной зоной (N.J.A.C. 7: 7E)
      В целях совершенствования процесса принятия решений в отношении прибрежных территорий Департаментом охраны окружающей среды были приняты многочисленные правила в отношении прибрежных территорий в виде административных правил, получивших название «Правила управления прибрежной зоной» (правила CZM). Эти правила не только служат основным ядром Программы управления прибрежными районами Департамента охраны окружающей среды, но также обеспечивают соблюдение прибрежных законов, включая четыре из них, описанные выше.Департамент время от времени вносит поправки в эти правила. Выступая в качестве руководящего принципа прибрежных законов штата и в качестве основы для всех решений государственных прибрежных разрешений, правила CZM помогают внести ясность в прибрежные решения, принимаемые в Нью-Джерси. Эти правила делятся на три категории:
      1. Правила размещения учитывают характеристики особого места в прибрежной зоне, например водно-болотных угодий;
      2. Правила используются для анализа подходящего использования в прибрежной зоне, такого как жилье или пристань для яхт; и
      3. Правила о ресурсах сосредоточены на контроле последствий застройки в прибрежной зоне, таких как обеспечение общественного доступа к набережной.
        Следовательно, в зависимости от предлагаемого использования, дизайна проекта, местоположения и окружающего региона в процессе принятия решений в прибрежной зоне применяются разные правила на каждом из трех этапов. Ниже описаны два основных правила, касающихся публичного доступа.
        1. Правило общественного доступа к набережной (N.J.A.C. 7: 7E-8.11)
          В правилах ресурса есть раздел, посвященный общедоступному доступу к набережной (Н.J.A.C. 7: 7E-8.11), где общественный доступ четко определен и установлены строгие стандарты, которые помогут направить развитие в прибрежной зоне, включая общественный доступ. Здесь общественный доступ к набережной определяется как «… способность всех членов сообщества в целом физически и визуально проходить к, от и вдоль берега океана и других береговых берегов». (Нью-Джерси 7: 7E-8.11a). Далее в правиле говорится, что «Прибрежная застройка, прилегающая ко всем прибрежным водам, включая как естественные, так и развитые прибрежные зоны, должна обеспечивать постоянный перпендикулярный и линейный доступ к береговой линии в максимально возможной степени, включая визуальный и физический доступ.Не приветствуются застройки, ограничивающие доступ общественности и разнообразие впечатлений от набережной ». (Нью-Джерси 7: 7E-8.11b). Согласно этому правилу, каждое предложение по развитию береговой линии должно соответствовать стандартам, связанным с доступом, включая разумную плату за доступ, предоставление соответствующей парковки и удобств, а также четкую маркировку мест общественного доступа.
        2. Правило площади береговой линии реки Гудзон (штат Нью-Джерси, 7: 7E-3.48)
          Также в правилах CZM есть правило, характерное для прибрежной зоны реки Гудзон, которое включает 17.4-мильный участок вдоль реки Гудзон между мостом Джорджа Вашингтона в округе Берген и мостом Байонна в округе Гудзон. Правило прибрежной зоны реки Гудзон (NJAC 7: 7E-3.48) устанавливает стандарты развития общественного доступа и открытого пространства вдоль набережной реки Гудзон и требует развития, обслуживания и управления частью набережной Гудзона, сосуществующей с береговая линия участка под застройку. Правило прибрежной зоны реки Гудзон требует, чтобы все владельцы собственности в этой зоне, желающие получить разрешение NJDEP на застройку набережной, соблюдали следующие требования:
          1. построить и поддерживать пешеходную дорожку шириной шестнадцать футов вдоль всей набережной собственности, которая должна быть построена так, чтобы стандарты, указанные в правилах NJDEP;
          2. передать NJDEP запрет на охрану пешеходной дорожки
          3. разрешить перпендикулярный общественный доступ к пешеходной дорожке.
    6. Устав — N.J.S.A. 40: 61-22.20 — Муниципальный контроль над пляжами и т.д .; сборы
      В 1955 году был принят закон, который разрешал муниципалитетам Нью-Джерси, граничащим с Атлантическим океаном, заливами и реками, взимать плату с пляжников для учета связанных с ними затрат на техническое обслуживание и безопасность.N.J.S.A.40: 61-22.20 предоставляет муниципалитетам «исключительный контроль, управление и заботу о них» над любыми муниципальными землями в Атлантическом океане, заливами или реками с приливными водами, а также тротуарами, местами для купания и отдыха, защитными сооружениями и оборудованием. Плата за доступ к пляжу а места для купания и отдыха должны быть разумными, не должны взиматься с детей в возрасте до 12 лет и могут быть сокращены или отменены для лиц старше 65 лет или лиц с ограниченными возможностями.Собранные сборы могут использоваться только для улучшения, обслуживания и охраны собственности, для защиты от эрозии и других повреждений, наносимых морем, а также для обеспечения условий и мер безопасности для общественных купаний и отдыха.
    7. Государственные программы капитальных вложений
      Программы капитальных вложений Нью-Джерси включают программу землевладения департамента Green Acres и программу защиты берегов в Управлении инженерии и строительства департамента.Поскольку федеральные, государственные и муниципальные фонды используются для поддержки проектов каждой из этих программ, требования общественного доступа встроены в их соглашения и вносят значительный вклад в развитие надлежащего общественного доступа вдоль побережья Нью-Джерси.
      1. Зеленые акры
        Программа Green Acres Program, созданная в 1961 году для удовлетворения растущих потребностей Нью-Джерси в сфере отдыха и охраны окружающей среды, определяет, как можно потратить средства на приобретение парков и открытых пространств.Программа Green Acres использует стабильный источник финансирования, предусмотренный Законом о государственном заповеднике садов. Эти средства доступны для окружных и муниципальных органов власти, а также для некоммерческих организаций. Фонды Green Acres были использованы для приобретения множества прибрежных участков для общественного пользования, что обеспечило общественный доступ вдоль береговой линии по всему Нью-Джерси. К таким объектам относятся парк семи президентов в округе Монмут, парк штата Либерти в округе Гудзон и различные парки поменьше, расположенные вдоль побережья океана, залива и реки в штате.В качестве условия подачи заявки и получения финансирования Green Acres муниципальные получатели финансирования должны подготовить инвентаризацию рекреационных и открытых пространств (ROSI) земель, которые они держат для целей отдыха и сохранения. Финансируемая собственность включена в ROSI и подчиняется ограничениям Green Acres, включая требования к общему доступу. Сохраняя открытое пространство, ведя базу данных по каждому из ROSI и требуя, чтобы финансируемая собственность была открыта для общественности, Green Acres является неотъемлемой программой, которая помогает обеспечить доступ общественности к побережью.
      2. Защита берега
        Программа защиты берегов Нью-Джерси была создана в соответствии с законодательством штата, чтобы обеспечить защиту жизни и имущества вдоль побережья, сохранить жизненно важные прибрежные ресурсы Нью-Джерси и поддерживать безопасные и судоходные водные пути на всей территории штата. Программа защиты берегов администрируется инженерно-строительным управлением департамента. Помимо других обязанностей, офис отвечает за управление питанием пляжей, защитой берегов и проектами дноуглубительных работ на побережье по всему штату.Особое значение для общественного доступа имеют проекты по уходу за пляжами и защите берегов.
        1. Проекты защиты берегов и питания пляжей
          Управление по проектированию и строительству, часто в сотрудничестве с Инженерным корпусом армии США, обеспечивает проекты питания и восстановления питания на пляжах с целью восстановления пляжей Нью-Джерси, а также устанавливает и поддерживает береговые защитные сооружения. Многочисленные прибрежные сообщества, от Сэнди-Хук до Кейп-Мей, работали вместе с Управлением инженерии и строительства, чтобы воспользоваться защитными мерами, которые обеспечивает питание на пляже.В зависимости от цели и местоположения проекта финансирование может поступать из нескольких источников. Для федеральных проектов федеральное правительство вносит 65% стоимости проекта, а оставшиеся 35% делятся между государством и местными органами власти. Нефедеральные проекты финансируются за счет долевого участия штата / местного самоуправления, при этом штат вносит 75 процентов, а местные органы власти — 25 процентов. Затраты на проектирование и приобретение недвижимости оплачиваются местным спонсором.
        2. Публичный доступ
          В дополнение к историческим законным правам, сохраняемым населением на приливные зоны, значительные средства инвестируются в защиту берегов. По этим причинам расходы государства на питание пляжей и берегоукрепительные сооружения влекут за собой необходимость общественного доступа к этим зонам, включая парковки и туалеты.

          Добавить комментарий

          Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

          Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
          <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong> 

          © 2019 МКОУ "СОШ с. Псыншоко"