МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Программа по переселению из ветхого жилья: Переселение граждан | Реформа ЖКХ

Типовые вопросы граждан, возникающие в связи с переселением из аварийного жилищного фонда

Если Ваш дом не признан аварийным (см. вопрос Как узнать, является ли мой дом аварийным?), но находится в плохом состоянии, Вы можете обратиться в муниципальные органы власти с заявле­нием о признании его аварийным (с приложением документов, подтвержда­ющих ваши права собственности на помещение в таком доме). Копию заявления рекомендуем направить в государственную жилищную инспекцию.
Примерный текст заявления: «В связи с наличием дефектов строительных конструкций (рекомендуется указать основные дефекты), непосредственно влияющих на возможность безопасной эксплуатации дома по адресу (адрес), просим провести его обследование и признать аварийным в порядке, установленном постановлением Правительства РФ №47».
Примерный перечень типовых дефектов: частичное разрушение, трещины, отклонение от вертикали, выпучивание фундаментов и несущих стен; разрушение и прогиб балок или плит перекрытий; поражение гнилью несущих элементов деревянных конструкций.
По возможности следует указывать числовые характеристики дефектов (сквозная трещина с раскрытием 5мм, прогиб балки на 10мм и т.п.) с приложением фотографий.
Если Ваш дом будет признан аварийным, вы должны получить соответствующее уведомление и сведения о признании дома аварийным в течение 10 дней должны появиться в реестре аварийных домов (см. вопрос Как узнать, является ли мой дом аварийным?)
Ответ о результатах рассмотрения Вашего заявления может содержать информацию о проведенных по заказу органов власти обследованиях, по результатам которых аварийное состояние дома не установлено. Если Вы не согласны с такой оценкой состояния дома, необходимо за свой счет заказать обследование состояния дома специализированной организацией и, если оно будет содержать выводы об аварийном состоянии дома, повторно направить обращение о признании дома аварийным с приложением акта указанного обследования.
Ответ местного органа власти может также содержать требование самостоя­тельно провести обследование дома с привлечением специализированной организации за счет заявителя. Муниципалитеты часто ссылаются при этом на отсутствие средств в местном бюджете на оплату таких услуг.
Если у Вас отсутствует возможность заказать и оплатить такое обследование, Вы можете обратиться в суд с требованием о понуждении местного органа власти за свой счет провести обследование дома.

Переселение граждан из аварийного жилищного фонда

             
«Объем аварийного жилищного фонда, ликвидированного во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года
№ 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» (далее – Указ № 600) на территории Иркутской области, составлял 550,46 тыс. кв. м, в нем проживали 32,6 тыс. граждан. Решением правления Фонда государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно- коммунального хозяйства (далее – Фонд ЖКХ) от 30 августа 2019 года (протокол № 933) принят итоговый годовой отчет о завершении расселения аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2012 года.

В соответствии с указанным решением мероприятия Указа № 600 выполнены в полном объеме, планируемые показатели Иркутской областью достигнуты.

Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» (далее – Указ № 204) утверждены 3 подпрограммы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, которые входят в состав государственной программы Иркутской области «Доступное жилье» на 2019 – 2024 годы, в рамках которых планируется расселить аварийный жилищный фонд Иркутской области, признанный таковым до 1 января 2017 года, в объеме 400,4 тыс. кв. м, в котором проживает 22,8 тыс. человек до 1 сентября 2025 года (далее – аварийный жилищный фонд).

1. Подпрограмма «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда во взаимодействии с государственной корпорацией – Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» на 2019 — 2024 годы.
В рамках подпрограммы планируется расселить аварийный жилищный фонд, в объеме 352,1 тыс. кв. м (889 дома), в котором проживает 19,9 тыс. человек.

Участвуют 28 муниципальных образований Иркутской области.

2. Подпрограмма «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» государственной программы «Доступное жилье» 2019-2024 годы.

В рамках подпрограммы планируется расселить аварийный жилищный фонд, в объеме 15,2 тыс. кв. м (108 домов), в котором проживает 1,0 тыс. человек. Участвуют 34 муниципальных образований Иркутской области.

3. Подпрограмма «Переселение граждан из жилых помещений, расположенных в зоне БАМа, признанных непригодными для проживания, и (или) жилых помещений с высоким уровнем износа (более 70%) на территории Иркутской области» на 2019 — 2024 годы.

В рамках подпрограммы планируется расселить аварийный жилищный фонд, в объеме 33,1 тыс. кв. м (73 дома), в котором проживает 1,9 тыс. человек. Участвуют 4 муниципальных образования. Подробная информация о ходе реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда представлена на сайте www.reformagkh.ru в разделе «Переселение граждан».

По вопросам реализации программ переселения граждан необходимо обращаться в органы местного самоуправления муниципальных образований Иркутской области.


4. Информация о реализации регионального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда»

Дата изменения: 31.08.2021 11:47

Новая жилищная программа по переселению в другие регионы востребована у ямальцев / Правительство Ямало-Ненецкого автономного округа

Продолжается прием документов по новой окружной жилищной программе по переселению в другие регионы. Мера поддержки адресована жителям аварийного фонда. Социальные выплаты ямальцы могут направить на приобретение жилья во всех регионах России, кроме Тюменской области (для неё действует отдельная жилищная программа). В 2021 году переехать смогут более 150 семей. Новая программа дает дополнительный инструмент для выполнения задачи губернатора Дмитрия Артюхова

 по расселению на Ямале 1 млн квадратных метров аварийного жилья до 2025 года.

«У северян есть запрос на переезд не только в Тюменскую область, но и в другие регионы страны. Получал много обращений по этому поводу. Поэтому мы сделали новую программу, по которой жители аварийного фонда могут получить выплату на приобретение квартиры по всей стране. Ямальцы активно подают заявки – больше 50 семей уже выразили желание участвовать в программе», — сообщил губернатор Ямала Дмитрий Артюхов.

В настоящее время одновременно идет приём документов на 2021 и 2022 годы. Заявочная кампания на текущий год продлится до 1 апреля, на следующий — до 30 июня. Активнее всего в программе участвуют жители Ноябрьска, Лабытнанги и Пуровского района. В числе самых востребованных регионов – Свердловская и Московская области, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Республика Крым.

Размер социальной выплаты рассчитывается исходя из состава семьи и нормы предоставления общей площади жилого помещения, а также норматива стоимости одного квадратного метра жилья по России. Сейчас это 49173 рубля. В качестве повышающего коэффициента будет использоваться стаж работы в автономном округе.

Воспользоваться программой могут все жители аварийного фонда. Ключевое условие – обязательство сдать имеющуюся квартиру органам местного самоуправления. Среди требований – отсутствие иных жилых помещений на территории России, отсутствие сделок по отчуждению жилья за последние пять лет. Граждане не должны были получать прежде финансовую или имущественную помощь в связи с переселением из районов Крайнего Севера. Также в программе могут принять участие жители населенных пунктов, находящихся в процессе территориального преобразования. Участником может стать собственник жилого помещения или наниматель, проживающий в доме, который признан аварийным. Порядок предоставления меры поддержки установлен Постановлением Правительства ЯНАО 1313-П от 16.11.2020.

Программа «Сотрудничество» по переселению в Тюменскую область сохраняется и будет действовать параллельно. В 2020 году по ней переехали более тысячи семей. Отдельная очередь в программе выделена для жителей аварийного фонда.

СПРАВКА
Жители аварийных домов могут воспользоваться несколькими мерами поддержки. В рамках федерального законодательства получить денежную компенсацию за квартиру, находящуюся в собственности. В рамках областной программы «Сотрудничество» выплату на приобретения жилья на юге Тюменской области, в рамках региональной – однокомнатную капитальную квартиру на территории округа. Благодаря новой мере поддержки возможность переезда охватывает всю территорию страны.


Порядок переселения граждан из аварийных домов

Включению в региональные, муниципальные программы по переселению граждан подлежат дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, либо жилые помещения, признанные непригодными для проживания.

Порядок переселения граждан, занимающих по договору социального найма жилые помещения в домах, признанными аварийными, регулируется ст.ст. 86, 89 Жилищного кодекса РФ, решением Воронежской городской Думы от 27.11.2007 № 250-II «О порядке освобождения жилых помещений и переселения граждан в городском округе город Воронеж», решением Воронежской городской Думы от 18.11.2008 № 381-II (с изм. внесенными решением Воронежской городской Думы от 24.12.2008 № 448-II) «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда». 

Предоставляемое по договору социального найма жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать санитарным и техническим требованиям и находится в черте городского округа город Воронеж. 

Порядок переселения собственников из аварийных (непригодных для проживания) домов регулируется статьей 32 Жилищного кодекса РФ, решением Воронежской городской Думы от 27.11.2007 года № 250-II «О порядке освобождения жилых помещений и переселения граждан в городском округе город Воронеж».

Переселение собственников жилых помещений может осуществляться двумя способами:

1) Выкуп жилых помещений путем заключения договоров купли-продажи.

В выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

2) Предоставление других жилых помещений взамен изымаемых путем заключения договоров мены.

Возмещение (компенсация) в натуральной форме предоставляется собственнику в виде другого благоустроенного жилого помещения, равнозначного освобождаемому жилому помещению, путем заключения договора мены или иного договора, определяющего переход права собственности на жилые помещения. Равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого и количество комнат в нем соответствует площади и количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.


Программа переселения.

На сегодняшний день в России действует несколько государственных программ переселения граждан: программа переселения северян, переселение граждан из ветхого жилья и переселения соотечественников из стран бывшего Советского Союза. Наиболее активно финансируется программа переселения из аварийного жилья, в то же время программа переселение из районов крайнего севера испытывает хроническое недофинансирование. Объясняется это, прежде всего, отсутствием у государства стимулов сокращать население стратегически важных районов крайнего севера и Дальнего Востока страны. В соответствии с программой переселения северян, житель крайнего севера, отработавший в тяжелых условиях много лет и достигший пенсионного возраста, может встать в длинную очередь на переселение в южные районы страны. При этом государство предоставляет на выбор ряд второстепенных городов и районов с наименьшими ценами на недвижимость и оплачивает половину стоимости жилья. Вторую половину должен оплатить сам переселенец. В случае переселения в Подмосковье, как правило, предоставляется выбор квартир в 200-300 км от Москвы, в городах с низкими ценами на квадратный метр, хорошей экологией, но слабо развитой инфраструктурой. Помимо государственной, существует целый ряд коммерческих программ переселения. Все они основаны на долевом участии в строительстве жилья и различаются в нюансах. Если Вас интересует переселение с севера в Подмосковье или переселение в Россию из стран ближнего зарубежья, мы можем предложить Вам недорогие квартиры в 75 км от Москвы с рассрочкой оплаты в 1 год. Район строительства находится в городе Боровске 75 км от МКАД по Киевскому шоссе. Этот район пользуется всё большей популярностью у желающих обзавестить недорогим жильём в экологически чистом месте Подмосковья, но при этом обладающем достаточно развитой транспортной инфраструктурой. В настоящий момент, благодаря расширению Киевского шоссе до четырёх полос в каждом направлении наиболее привлекательным по соотношению основных факторов (цена квадратного метра жилья, инфраструктура, экология, транспортная доступность) стал Боровский район. В нескольких километрах от Боровска строится технопарк «Ворсино», что создаёт много новых рабочих мест для жителей района.  
Последние события  

Переселение граждан из аварийного жилищного фонда и жилых помещений, признанных непригодными для проживания — Список статей — Главная — Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Официальный сайт

 

Нормативные документы

Форма заявки

  • Годовой отчет Свердловской области за 2020 год о реализации региональной адресной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда
  • Годовой отчет Свердловской области за 2020 год о соблюдении условий предоставления финансовой поддержки ГК – Фонда содействия реформированию ЖКХ на реализацию региональной адресной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда
  • Годовой отчет Свердловской области за 2020 год о расходовании средств финансовой поддержки ГК – Фонда содействия реформированию ЖКХ, предоставленных на реализацию региональной адресной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда

 

Протокол заседания Комиссии по отбору заявок муниципальных образований на предоставление субсидий из областного бюджета местным бюджетам муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, в рамках реализации государственной программы Свердловской области «Реализация основных направлений государственной политики в Свердловской области до 2020 года». 

Протокол заседания комиссии Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области по проведению дополнительного отбора заявок муниципальных образований на предоставление субсидий из областного бюджета местным бюджетам муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, в рамках реализации государственной программы Свердловской области «Реализация основных направлений государственной политики в Свердловской области до 2024 года» (далее – Комиссия)

Протокол заседания комиссии Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области по проведению отбора заявок муниципальных образований на предоставление субсидий из областного бюджета местным бюджетам муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, в рамках реализации государственной программы Свердловской области «Реализация основных направлений государственной политики в строительном комплексе Свердловской области до 2024 года» от 4 декабря 2018 года

Страница не найдена | Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства

Версия портала для слабовидящих включает в себя: возможность изменения размеров шрифта, выбора цветовой схемы, а также содержит функцию «включить / выключить» изображения.

Посетитель портала может настраивать данные параметры после перехода к версии для слабовидящих.

Используя настройку «Размер шрифта», можно выбрать один из трех предлагаемых размеров шрифта.
При помощи настройки «Цветовая схема» пользователь может установить наиболее удобную для него цветовую схему портала (бело-черная, черно-белая и фиолетово-желтая).

Нажав кнопку «Выкл.» / «Вкл.» можно включить или выключить показ изображений, размещенных на портале. При выключении функции «Изображения», на месте изображений появится альтернативный тест.

Все настройки пользователя автоматически сохраняются в cookie браузера и используются для отображения страниц при каждом визите на сайт, при условии, что посетитель портала не выходил из текущей версии.

По умолчанию выбираются следующие параметры: размер шрифта – 22px, бело-черная цветовая схема и включенные изображения.

Для того чтобы вернуться к обычной версии, необходимо нажать на иконку.

Увеличить размер текста можно воспользовавшись другими способами: 

Включение Экранной лупы Windows: 

1. Через меню Пуск:

Пуск → Все программы → Стандартные → Специальные возможности → Экранная лупа.

2. Через Панель управления:

Панель управления → Специальные возможности → Центр специальных возможностей → Включить экранную лупу.

3. С помощью сочетания клавиш «Windows и ”+”».

Использование сочетания клавиш:

1. В браузерах Internet Explorer, Mozilla Firefox, Google Chrom, Opera используйте сочетание клавиш Ctrl + «+» (увеличить), Ctrl + «-» (уменьшить).

2. В браузере Safari используйте сочетание клавиш Cmd + «+» (увеличить), Cmd + «-» (уменьшить).

Настройка высокой контрастности на компьютере возможна двумя способами:

1. Через Панель управления:

Пуск → Все программы → Стандартные → Центр специальных возможностей → и выбираете из всех имеющихся возможностей «Настройка высокой контрастности».

2. Использование «горячих клавиш»: 

Shift (слева) + Alt (слева) + Print Screen, одновременно.

 

Что такое программа переселения жилья и зачем она нужна Москве / Новости / Интернет-сайт Москвы

Программа переселения предполагает снос ветхих пятиэтажных многоквартирных домов и переселение их жителей в современное жилье. Цель проекта — не допустить превращения пятиэтажных жилых домов в аварийное, непригодное для проживания. Программа предусматривает обеспечение жителей внесенных в список сноса зданий эквивалентной жилой площадью с благоустройством в новостройках своего района.

В целях защиты интересов арендаторов принят новый закон «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при реализации программы переселения жилья в Москве». Закон закрепляет такие важные вещи, как, например, добровольное участие. Программа коснется только тех зданий, в которых за нее проголосуют не менее двух третей арендаторов. Новые квартиры должны быть приравнены к старым: жилая площадь и количество комнат должны быть как минимум такими же, как в старой квартире, а общая площадь должна быть больше за счет более просторных кухонь, прихожих, коридоров и ванных комнат.Люди также могут выбрать денежную компенсацию в размере рыночной стоимости квартиры. Наверное, самое главное — у москвичей есть гарантия, что новая квартира будет в том же районе, что и снесенный дом.

Гарантии для участников программы будут закреплены в законе как на муниципальном, так и на национальном уровне. В июне Госдума приняла закон о программе переселения в Москву. Федеральные и муниципальные законы вступили в силу 1 июля.

Что такое хрущевские пятиэтажки и почему они устарели

Программа охватывает пятиэтажные дома первого периода сборного строительства 1957-1975 годов.В народе эти дома принято называть многоквартирными домами хрущевских времен, потому что они строились в массовом порядке в то время, когда Никита Хрущев занимал пост первого секретаря ЦК Коммунистической партии. Как правило, это пятиэтажные панельные дома, очень строгие как внутри, так и снаружи. Почему всего пять этажей? Потому что это максимальное количество этажей, не требующее лифта.

В то время хрущевские трущобы были находкой для сотен тысяч москвичей.Бюджетное быстровозводимое жилье решило жилищную проблему для тех, кто жил в коммунальных квартирах, а также для поселенцев из сел. Они были необходимы для расширения городов. Обратная сторона медали — низкое качество построек. Панельные дома хрущевки имеют плохую звуко- и теплоизоляцию. Комфорт также был сведен к минимуму: маленькие комнаты и крошечные кухни, отсутствие лифта и во многих случаях совмещенная ванная комната. А борьба с архитектурными излишествами (указ об исключении излишеств в проектировании и строительстве) обставила пятиэтажные дома дешевым битумным покрытием крыш.

Однако хрущевские кварталы строились как временное жилье. Они были рассчитаны на 25-50 лет. В городе также есть пятиэтажные дома более раннего периода и двух- или четырехэтажные многоквартирные дома с техническими характеристиками, аналогичными хрущевским трущобам. Обо всем этом нужно позаботиться. Еще в 1988 году власти запустили программу переселения для так называемой серии сноса. В рамках этой программы более 160 тысяч семей получили новые квартиры.

Кроме того, многие здания неразборной серии находятся в плохом состоянии.Условия их проживания не соответствуют современным требованиям безопасности и комфорта. Новый этап программы переселения жилья должен улучшать жилищный фонд Москвы, не дожидаясь, пока пятиэтажки непоправимо превратятся в некачественное жилье. Москвичам, проживающим в этих домах, будет предоставлено современное жилье.

Голос Москвы

Голосование по программе переселения жилья завершилось 15 июня. Жители многоквартирных домов, внесенных в предварительные списки, голосовали за или против включения своего дома в программу.Участие избирателей намного превзошло ожидания. Всего свое мнение высказали собственники и арендаторы более 240 тысяч квартир из 4500 домов, что составляет более 70 процентов от общего количества квартир, включенных в списки для голосования.

Жители более 4000 кварталов проголосовали за включение своего дома в программу переселения, что составляет около 90 процентов.

Чего ждать на их месте

Ветхие пятиэтажки будут заменены монолитными домами нового поколения и современными панельными домами.Это будет качественное жилье, построенное по современным проектам с применением новых энергоэффективных технологий. В новостройках будут удобные вестибюли, низкие пороги и лифты, спускающиеся на уровень входного вестибюля, так что нет необходимости подниматься по ступеням к лифту.

Дворы и земли вокруг новостроек будут обустроены по новым стандартам: здесь появятся небольшие парки, велодорожки, спортивные и детские площадки, другие места отдыха. В новых районах появятся освещенные прогулочные зоны с цветочными клумбами и скамейками.

Приветствуются международные практики

При реализации программы Москва учтет опыт других городов. Седьмой Московский урбанистический форум стал хорошей возможностью обсудить с зарубежными коллегами проекты переселения жилья. В мире очень мало городов, которые осуществили или осуществляют переселение жилья в масштабах, сопоставимых с масштабами Москвы. Однако Стамбул, Сеул и Пекин реализуют аналогичные программы развития застроенных территорий.Опыт Пекина особенно интересен для Москвы, потому что концепция планировки Пекина была предложена советскими дизайнерами, и он очень похож на российскую столицу. У французских коллег тоже есть чем поделиться: они переселили около 500 районов ветхого жилья, заменив их современным энергоэффективным жильем.

Однако Москва не намерена ограничиваться советами. К проектированию новых микрорайонов привлекаются лучшие российские и зарубежные архитекторы.Например, были приглашены архитектурное бюро Нормана Фостера и многие известные архитекторы из других компаний. В настоящее время обсуждаются перспективы сотрудничества с Herzog & de Meuron и Foster + Partners.

Опыт

Foster + Partners интересен Москве тем, что эта компания активно использует технологию BIM (Building Information Modeling) при проектировании зданий. Фирма также реализовала успешные проекты по планировке городской среды в стесненных условиях.Например, в Гонконге расширили набережную, разбили парк, модернизировали дороги и пешеходные зоны.

HOME Обзор — HUD Exchange

Обновление: 24 июля 2013 года HUD опубликовало в Федеральном реестре окончательное правило, вносящее поправки в правила программы HOME. Эти поправки к правилам HOME представляют собой самые значительные изменения в программе HOME за 17 лет. HUD находится в процессе обновления этой страницы, чтобы отразить изменения, внесенные в окончательное правило HOME. Пожалуйста, обратитесь к странице 2013 HOME Final Rule, чтобы получить самые свежие инструкции и ресурсы по новым требованиям.

Программа инвестиционного партнерства HOME (HOME) предоставляет штатам и местностям гранты по формуле, которые сообщества используют — часто в партнерстве с местными некоммерческими группами — для финансирования широкого спектра мероприятий, включая строительство, покупку и / или восстановление доступного жилья для аренды или домовладения. или оказание прямой помощи в аренде малоимущим. Это крупнейший федеральный блочный грант правительствам штатов и местным властям, предназначенный исключительно для создания доступного жилья для семей с низкими доходами.

Программа была разработана, чтобы укрепить несколько важных ценностей и принципов развития сообщества:

  • HOME Гибкость позволяет людям и сообществам разрабатывать и реализовывать стратегии, адаптированные к их собственным потребностям и приоритетам.
  • Акцент
  • HOME на консолидированном планировании расширяет и укрепляет партнерские отношения между всеми уровнями правительства и частным сектором в развитии доступного жилья.
  • Деятельность
  • HOME по технической помощи и помощь квалифицированным некоммерческим жилищным группам на базе местных сообществ укрепляет потенциал этих партнеров.
  • Требование
  • HOME о том, что участвующие юрисдикции (СП) выделяют 25 центов на каждый доллар средств программы, мобилизует ресурсы сообщества в поддержку доступного жилья.

Требования для участия в программе HOME

Правообладатели

штатов автоматически имеют право на получение средств HOME и получают либо их распределение по формуле, либо 3 миллиона долларов, в зависимости от того, что больше. Местные юрисдикции, имеющие право на получение не менее 500000 долларов по формуле (335000 долларов в годы, когда Конгресс выделяет менее 1 доллара.5 миллиардов для ДОМА) также может получить выделение. Распределение по формуле учитывает относительную неадекватность предложения жилья в каждой юрисдикции, уровень бедности, финансовые затруднения и другие факторы.

Сообщества, которые не соответствуют критериям индивидуального распределения по формуле, могут присоединиться к одному или нескольким соседним населенным пунктам в юридически обязывающий консорциум, объединенное распределение членов которого будет соответствовать пороговому значению для прямого финансирования. Другие населенные пункты могут участвовать в программе HOME, подав заявку на финансирование программы, предоставленной их штатом.Конгресс выделяет пул финансирования для распределения в островные районы, эквивалентный более чем 750 000 долларов США или 0,2 процента ассигнованных средств.

Вскоре после того, как фонды HOME становятся доступными каждый год, HUD информирует соответствующие юрисдикции о суммах, предназначенных для них. Участвующие юрисдикции должны иметь действующий и утвержденный Консолидированный план, который будет включать план действий, описывающий, как юрисдикция будет использовать свои НАЧАЛЬНЫЕ средства. Новая подходящая юрисдикция также должна официально уведомить HUD о своем намерении участвовать в программе.

Соответствующие мероприятия

Участвующие юрисдикции могут выбирать среди широкого диапазона приемлемых видов деятельности, используя средства HOME для предоставления финансовой помощи на покупку или восстановление жилья правомочным домовладельцам и новым покупателям жилья; строить или восстанавливать жилье для сдачи в аренду или владения; или для «других разумных и необходимых расходов, связанных с развитием неэлитного жилья», включая приобретение или улучшение участка, снос ветхого жилья, чтобы освободить место для строительства с помощью ДОМА, и оплату расходов на переезд.PJ могут использовать HOME фонды для заключения договоров о помощи в аренде на основе арендаторов на срок до 2 лет, если такая деятельность соответствует их Консолидированному плану и оправдана в условиях местного рынка. Эта помощь может быть продлена. До 10 процентов годового ассигнования СП может использоваться для планирования и администрирования программы.

Арендуемое жилье с помощью HOME должно соответствовать определенным ограничениям по арендной плате. HUD ежегодно публикует лимиты аренды ДОМА. Программа также устанавливает максимальные пределы субсидии на единицу и пределы стоимости домовладения.

Некоторые особые условия распространяются на использование ДОМАШНИХ средств. PJ должны соответствовать каждому доллару использованных средств HOME (за исключением административных расходов и ссуд CHDO на предварительную разработку для проектов, которые не продвигаются вперед) с 25 центами из нефедеральных источников, которые могут включать в себя пожертвованные материалы или труд, стоимость подаренного имущества, доходы от облигаций финансирование и другие ресурсы. Требования к матчу могут быть сокращены, если СП находится в бедственном положении или пострадал от катастрофы, объявленной Президентом. Кроме того, общественные организации должны зарезервировать не менее 15 процентов своих ассигнований для финансирования жилья, которое будет принадлежать, застраиваться или спонсироваться опытными общественными некоммерческими группами, обозначенными как общественные организации жилищного строительства (CHDO).Общественные организации должны гарантировать, что жилищные единицы, финансируемые из жилищного фонда, остаются доступными в долгосрочной перспективе (20 лет для нового строительства арендного жилья; 5-15 лет для строительства домовладения и восстановления жилья, в зависимости от размера субсидии на жилищное строительство). У PJ есть два года, чтобы выделить средства (включая резервирование средств для CHDO) и пять лет, чтобы потратить средства.

Правомочные бенефициары

Право домохозяйств на получение помощи ПО ДОМУ зависит от характера финансируемой деятельности.При аренде жилья и помощи в аренде не менее 90 процентов получающих пособий семей должны иметь доход, не превышающий 60 процентов от скорректированного HUD медианного дохода семьи для данного района. В проектах аренды с пятью или более квартирами, получающими помощь, не менее 20% квартир должны быть заняты семьями с доходом, не превышающим 50% медианного значения, скорректированного HUD. Доходы домохозяйств, получающих помощь HUD, не должны превышать 80 процентов от среднего по площади. HUD ежегодно публикует лимиты дохода НА ДОМУ.

HUD не оказывает помощь НА ДОМУ напрямую отдельным лицам или организациям. Если вы заинтересованы в участии в этой программе, вам необходимо связаться с местным правительством или правительством штата, чтобы узнать, как программа работает в вашем районе. Требования к участию могут отличаться от одного получателя гранта к другому.

Узнайте, кто управляет программой HOME в вашем районе.

Если официальные лица местного самоуправления не могут ответить на ваши вопросы или если вы являетесь местным чиновником, обратитесь в местное отделение HUD, которое обслуживает ваш район.Обратите внимание, что местное правительство управляет программой и определяет, какие местные проекты получают финансирование.

Эскондидо выставляет счет арендодателям за некачественное жилье

Эскондидо возобновляет борьбу с некачественными квартирами в старом центре города, объявив в четверг о новом агрессивном плане выставления счетов арендодателям, которые нажились на ветхом жилье, на оплату переселения перемещенных арендаторов.

Дэн МакФарланд, директор по строительству Эскондидо, сказал, что в прошлом городские власти возмещали расходы на снос и переселение с домовладельцев только тогда, когда владельцы собственности не отвечали на приказы города об улучшении своей арендуемой собственности.С этого момента, независимо от того, соблюдают ли владельцы и доводят ли арендную плату до стандартов городского кодекса, с них будет взиматься полная стоимость переселения своих малообеспеченных арендаторов, включая административные расходы города на выполнение программы переселения, сказал он.

Макфарланд объяснил, что новая политика жесткости призвана побудить владельцев арендуемой собственности улучшить свои владения до того, как город будет вынужден вмешаться, и тем самым избежать дополнительных затрат на переселение арендаторов.

По словам МакФарланда, за последние три года применения кодекса город выступил против владельцев 170 некондиционных построек, снося около двух третей зданий. По его оценке, осталось «в 10 раз больше».

Городские власти также считают, что желание многих владельцев избежать публичного разоблачения городских уведомлений о выселении может послужить для них стимулом для внесения улучшений. Макфарланд сказал, что ему звонили известные люди с просьбой не упоминать их имена в газетах при выпуске уведомлений о соблюдении кодекса.

Но директор здания не может никому обещать анонимность после того, как город будет вовлечен, объяснил он, «потому что это общественные записи».

Городские меры по борьбе с некачественными квартирами для сдачи в аренду были внезапно прекращены год назад после того, как в ходе двух городских акций были выселены около 100 человек из 15 семей. Ни у одной из бездомных семей не было средств для поиска нового жилья до тех пор, пока городской совет не вмешался и не выделил чрезвычайные средства для их переселения.

После этой первой экстренной помощи программа была расширена за счет включения нескольких городских департаментов, городской жилищной комиссии и некоммерческого межконфессионального совета Северного округа, который был нанят городом 5 июня для переселения семей, перемещенных городскими жителями. усилия по обеспечению соблюдения.Он также будет предлагать выселенным другие услуги, включая медицинские услуги, уход за детьми, профессиональное обучение и услуги по трудоустройству.

МакФарланд сказал, что программа обеспечения соблюдения строительных норм была изменена в попытке спасти здания, работая с владельцами недвижимости, чтобы привести единицы в соответствие с нормами из-за острой необходимости в жилье по умеренной цене.

Патриция Гетцель, менеджер городского жилищного и социального обеспечения, оценивает, что в Эскондидо 10 000 семей нуждаются в некотором уровне помощи, чтобы получить достойное жилье, но доступно лишь несколько сотен единиц жилья по умеренным ценам или субсидируемого жилья.

Городской совет недавно выделил 750 000 долларов из фондов развития местных сообществ для предоставления 66 коек для «переходного» жилья, которое можно использовать временно, пока семьи с низким доходом, охваченные городской программой исполнения кодекса, не найдут доступное жилье, отвечающее городским стандартам.

Сюзанна Стюарт Полман, исполнительный директор NCIC, похвалила городских властей за их усилия, направленные на учет «человеческого фактора» при очистке некачественного жилья. Она высоко оценила сотрудничество между городскими департаментами по удовлетворению потребностей пострадавших арендаторов ветхих домов, продолжая при этом жесткие меры в отношении владельцев ветхих зданий.

Отсутствие координации в прошлом приводило к инцидентам, в которых объекты, которые можно было улучшить, и дома, построенные на федеральные субсидии, были снесены до того, как жилищные органы узнали о предстоящем сносе, сказал Гетцель.

Финансирование программы переселения жилья осуществляется за счет денег, отложенных городом из прибыли от его программы редевелопмента.

HUD Трампа хочет расширить некорректную программу «приватизации государственного жилья»

Джордж Хинсон восемь лет жил в здании вокзала в Филадельфии.Бывший вокзал был переоборудован в апартаменты для жителей Филадельфии с низким доходом, многие из которых, как и Хинсон, выздоравливали от зависимости. Но здание пришло в аварийное состояние. По словам жителей, он был заражен грызунами и клопами, был покрыт плесенью, имел неисправное освещение, плохое отопление и вентиляцию.

К 2015 году владелец Station House решил отремонтировать его. Волонтеры Америки Delaware Valley, часть национальной христианской некоммерческой организации, которая предоставляет услуги бездомным и другим уязвимым группам населения, переименовали здание в The Lofts на 2601.В обмен на ремонт здания Добровольцы Америки получили налоговые льготы на жилье с низким доходом в рамках программы жилищного и городского развития США под названием «Демонстрация помощи в аренде» (RAD).

Но Хинсон так и не смог насладиться улучшенными апартаментами.

Он остался без крова.

Программа RAD была создана администрацией Обамы в 2012 году для решения серьезной проблемы, связанной с необходимостью ремонта 1,1 миллиона единиц государственного жилья в Америке. Он разработан, чтобы побудить частных застройщиков ремонтировать или восстанавливать государственное жилье: при «преобразовании» RAD органы государственного жилищного строительства передают жилье с низким доходом частным застройщикам, которые получают облигации на частную деятельность или налоговые льготы на жилье с низким доходом для ремонта или восстановления ветхого жилья. Корпус.После завершения строительства застройщики владеют бывшим государственным жилищным фондом, а иногда даже управляют им.

Закон требует, чтобы новые владельцы поддерживали доступность каждой отремонтированной квартиры как для существующих, так и для будущих арендаторов. Так бывает не всегда.

Арендаторы могут быть перемещены за пределы участка, пока их квартиры находятся в стадии строительства, но после этого они имеют право вернуться или получить федеральные жилищные ваучеры для покрытия арендной платы на частном рынке.

Но в течение многих лет защитники арендаторов утверждали, что с жителями часто обращались несправедливо — в нарушение правил HUD, направленных на защиту их прав — либо путем помещения в непригодное для проживания жилье во время строительства, либо путем переселения или незаконного повторного осмотра после завершения ремонта. .

Хинсон сказал, что управляющие имуществом оказали на него давление, чтобы он отказался от права вернуться в свой дом после завершения ремонта, а затем отказал ему в праве на получение федеральных жилищных ваучеров. Это заставило его искать новое место для жизни на дорогом частном рынке — без какой-либо необходимой поддержки.

Представитель HUD Брайан Салливан сказал, что HUD расследует дело Хинсона и не может делать никаких выводов, пока расследование не будет завершено.

Исследование ThinkProgress показывает, что HUD пытается резко расширить эту федеральную программу по приватизации ветхого государственного жилья, не обеспечивая достаточного надзора, чтобы гарантировать защиту тех самых людей, которым она призвана помогать — квартиросъемщиков с низким доходом.Защитники жилья с низким доходом говорят, что Демонстрационная программа помощи в аренде имеет долгую историю выталкивания людей, которые уже живут на маргиналах общества, из своих домов в опасные и опасные условия жизни.

Адвокаты, арендаторы, а также нынешние и бывшие должностные лица HUD сообщили ThinkProgress, что федеральное агентство часто медленно реагирует на жалобы о нарушении прав арендаторов во время или после преобразования RAD, и что у него нет технологий или персонала для надлежащего контроля программа.Критики также говорят, что нет никаких указаний, регулирующих, как разработчики должны управлять своей недвижимостью после преобразования.

Счетная палата правительства США (GAO) сообщила в 2018 году, что неспособность HUD отслеживать людей через систему ставит под угрозу арендаторов и долгосрочную доступность отремонтированных домов.

Представитель

HUD Джереон Браун сказал, что федеральное агентство находится в процессе «создания всей необходимой инфраструктуры надзора» для RAD, отметив, что это все еще новая программа, и агентство «учится» на каждой полученной жалобе.Представители HUD также сообщили ThinkProgress, что агентство изменило способ отслеживания арендаторов после преобразования и недавно наняло новых сотрудников для помощи в осуществлении программы, хотя ни один из них не занимается исключительно мониторингом соблюдения правил и прав RAD.

Еще в январе 2017 года адвокат Рашида Филлипс начала жаловаться HUD на проблемы в The Lofts по адресу 2601. После месяцев бездействия HUD она и ее коллега из Community Legal Services of Philadelphia подали официальную жалобу в июле прошлого года.Пять месяцев спустя, 17 декабря, Том Дэвис, нынешний директор Управления рекапитализации HUD, курирующего RAD, заявил, что его офис изучает жалобу Филлипса. Дэвис сообщил Национальному проекту жилищного права в электронном письме от 19 февраля, что расследование было остановлено правительством, но оно продолжается.

Салливан сказал, что, если случай Хинсона верен, «этот один пример определенно не соответствует тому, как эта программа предназначена для работы».

«Мы включили в эту программу очень надежное меню защиты арендаторов, и если наши партнеры не будут применять эти стандарты и это станет нам известно, то мы будем ходатайствовать, как мы поступаем с господином господином.Дело Хинсона, — сказал Салливан.

Но после восьми месяцев отсутствия результатов, Филлипс сказала, что RAD уже подвела ее клиентов.

«Либо улучшат, либо взорвутся. Но назовем это так, как есть. Это приватизация государственного жилья, и когда вы это делаете, у вас возникают реальные проблемы », — сказал Филлипс.

Каменный старт РАД

Даже в первый год своего существования программа RAD вызвала «ожесточенные споры в HUD», — сказала Сара Пратт, бывший заместитель помощника секретаря по правоприменению и программам в Управлении справедливого жилищного строительства и равных возможностей HUD.Пратт помогал контролировать внедрение программы в 2012 году и покинул HUD три года спустя.

RAD был разработан, чтобы помочь профинансировать ремонт и модернизацию жилья для малоимущих, страдающего такими проблемами, как плесень, вредители, протекающие крыши и треснувшие окна. Государственное жилье в Америке находилось в хроническом ветхом состоянии, по крайней мере, с середины 1990-х годов, когда Конгресс сократил новые инвестиции в помощь в аренде и государственное жилье.

Пратт описал первый год программы как «дикий, дикий Запад», потому что было так мало времени на рассмотрение каждого приложения RAD до его утверждения.По ее словам, в первый год представители HUD изо всех сил пытались одобрить конверсию 60 000 единиц государственного жилья, которые Конгресс согласился профинансировать.

«Это было популярно. [Разработчики] стояли в очереди за деньгами, а [HUD] выбросил деньги за дверь », — сказал Пратт. «Из-за того, как Конгресс принял это, не было достаточно времени для запуска, чтобы создать процесс обработки приложений».

Вскоре после создания программы официальные лица HUD начали слышать, что права арендаторов нарушаются.

После расследования, проведенного в марте 2014 года, официальные лица HUD обнаружили, что жилищное управление в Лореле, штат Миссисипи, неправильно выселило 27 семей из 130-квартирного жилого комплекса, который планировалось превратить в новое жилье, в первую очередь для пожилых людей. Выселения произошли, когда жилищное управление подавало заявку на реконструкцию комплекса в рамках программы RAD. Некоторые жители были выселены после того, как работник жилищного управления, незаконно обыскавший их квартиры, заявил, что нашел марихуану. Арендаторам никогда не давали возможности обжаловать свое выселение в суде.

Были и другие случаи: Пратт сказала, что сталкивалась со случаями, когда органы государственного жилищного строительства подавали заявки на преобразование RAD с предложениями, которые нарушили бы Закон о справедливом жилищном обеспечении путем восстановления собственности в их существующих местах, которые были небезопасными, экономически невыгодными, экологически опасными и расовыми. сегрегированный.

Надзор за программой RAD со стороны HUD начал улучшаться к тому времени, когда Пратт покинул агентство в 2015 году. Агентство установило более формализованный, последовательный и тщательный процесс подачи заявок.Он также ввел новые правила в 2014 году, защищающие право людей на возвращение в переоборудованную собственность, и ввел дополнительные справедливые жилищные условия и защиту гражданских прав в 2016 году, сказал Дэвис из HUD.

Эти правила определяют, как жилищные органы и агентства, которые владеют недвижимостью RAD или контролируют ее, должны обращаться с арендаторами на протяжении всего процесса преобразования и после него. По словам Салливана из HUD, они также рассмотрели повседневные вопросы, такие как обеспечение того, чтобы жилье было в хорошем состоянии и доступным для людей с ограниченными возможностями, и установили правила рассмотрения жалоб на домогательства.Однако, по словам Пратта, правила носят технический характер и написаны на «правительственном жаргоне», что затрудняет навигацию для владельцев проектов или арендаторов. В результате, по ее словам, правила часто не понимают или не соблюдают.

Здание Джорджа Хинсона было отремонтировано в рамках программы преобразования HUD в рамках компонента II RAD, в рамках которой реконструируются частные здания, в которых проживают малообеспеченные жители, получающие федеральные жилищные ваучеры. Строительство в The Lofts по адресу 2601 началось примерно в октябре 2016 года после того, как HUD одобрил проект Volunteers of America Delaware Valley для ремонта 108-квартирного здания.

Согласно жалобе, поданной Общественной юридической службой Филадельфии, «Волонтеры Америки» планировали сократить количество квартир в здании до 56 и вынудили некоторых арендаторов отказаться от своего права вернуться в собственность после строительства. В жалобе говорится, что организация оказывала давление на других, чтобы те оставались на время строительства вместо того, чтобы принимать федеральные жилищные ваучеры. Представитель «Добровольцев Америки» отрицает нарушение каких-либо правил и говорит, что организация сотрудничает с HUD по жалобам.

Разработчикам переоборудования RAD Component II разрешается уменьшить количество квартир в здании, но предполагается, что арендаторы, получающие помощь, будут размещены в другой квартире или получат ваучер на выбор жилья, чтобы помочь покрыть стоимость аренды на частном рынке. Об этом сообщил Браун из HUD в электронном письме. «Волонтерам Америки» Делавэр Вэлли было разрешено сократить количество квартир в The Lofts на 2601, потому что они объединяли эффективные квартиры (которые похожи на небольшие студии) в квартиры с одной спальней, сказал он.

Проект оказался хорошей инвестицией: стоимость восстановленной части здания резко возросла с 1,4 миллиона долларов в начале строительства в 2016 году до 2,4 миллиона долларов сегодня, согласно отчетам оценщика из Филадельфии.

На национальном уровне «Добровольцы Америки» владеют активами на 7,2 миллиона долларов США от жилищных проектов с низким доходом, которые финансируются, по крайней мере частично, за счет налоговых кредитов на жилье с низким доходом и финансирования безналоговых облигаций (также называемых облигациями для частной деятельности), согласно данным организации за 2018 год. финансовый аудит.

Джеффри Джонсон, бывший арендатор лофтов по адресу 2601, рассказал ThinkProgress, что он жил в своей квартире на третьем этаже во время строительства в июле 2017 года, когда искал новый дом, который принимал бы федеральные жилищные ваучеры. Большая часть пола была выпотрошена, за исключением его блока, который был поражен заражением крыс, пылью и летней жарой — он сказал, что строительство мешало его кондиционированию, и у него не было вентиляции около месяца — прежде чем он смог съехать. .

Согласно юридической жалобе, Хинсон утверждал, что в октябре 2017 года руководство заставило его подписать документ, который навсегда лишал его права на возвращение после завершения строительства.Он сказал, что Добровольцы Америки позже неправильно сказали ему, что он не имел права на получение федеральных жилищных ваучеров, потому что его новая работа уборщиком в городе Филадельфия платила слишком много. Вскоре после этого новое руководство The Lofts в 2601 дало ему всего один уик-энд, чтобы переехать.

Хинсон провел большую часть следующего года без крыши над головой, спал где угодно: в квартирах своей бывшей девушки или племянницы и часто, по его словам, в своей машине.

Добровольцы из Америки Делавэр Вэлли отрицали, что действовали ненадлежащим образом во время процесса преобразования, и сотрудничали с HUD с момента получения жалобы в октябре прошлого года, заявила Ребекка Фуллер, вице-президент организации по развитию и коммуникациям.Фуллер сказала, что не может комментировать отдельные случаи, но организация предоставила жилищные ваучеры и помогла переехать, предоставив всем жильцам «равные возможности либо остаться в программе, либо переехать». Салливан сказал, что «Добровольцы Америки» не нарушали никаких правил и подали документы в HUD, говоря об этом.

«Мы уверены, что соблюдаем все правила HUD в отношении нашего проекта Lofts at 2601, и мы поддерживаем нашу работу до, во время и после строительства проекта», — сказал Фуллер.«Мы соблюдали все их руководящие принципы и превзошли ожидания по производительности. Безопасность и благополучие наших клиентов — наш главный приоритет ».

Филипс и ее клиенты разочарованы тем, что HUD не вмешался: они все еще ждут, когда официальные лица HUD подадут отчет о The Lofts по телефону 2601.

«Прошло [восемь] месяцев, а арендаторы все еще страдают от последствий ремонта и переоборудования», — сказал Филлипс. «Люди все еще страдают, а четкого пути вперед и ответа пока нет, так что это очень расстраивает.”

По словам адвокатов арендаторов, у

HUD могут потребоваться месяцы, чтобы ответить на жалобы о сбоях при преобразовании RAD.

Более года назад HUD начал расследование жалобы от 25 января 2018 года, поданной правозащитной группой Disability Rights Maryland, которая обвинила застройщиков государственных жилых комплексов Балтимора, переоборудующих RAD, в ненадлежащем выселении или попытке выселения нескольких арендаторов. Год спустя Дэвид Пратер, адвокат Управления по правам инвалидов Мэриленда, сообщил ThinkProgress по электронной почте: «Мы только недавно обсуждали жалобу с HUD.”

HUD, по словам Пратера, официально ответил на жалобу Disability Rights Maryland почти 11 месяцев спустя — 12 декабря 2018 года. Федеральное агентство рекомендовало владельцам собственности использовать шаблон HUD, чтобы упростить сложные документы для арендаторов. Но Пратер сказал, что этого слишком мало, слишком поздно.

«Время, которое потребовалось им, чтобы получить ответ, учитывая поданную нами жалобу, данные, которые мы подали, образцы, которые мы предоставили, предлагаемое средство правовой защиты, которое они предложили, или решение, которое они предложили, слишком долго», — сказал Пратер.«Не похоже, что им понадобился год, чтобы приземлиться там, где они оказались».

Салливан защищал HUD, говоря, что агентство по сути было вынуждено искать иголку в стоге сена. Жалоба Disability Rights Maryland касалась «семи неустановленных жителей среди многих сотен семей, проживающих в этих домах», что побудило HUD «начать широкое расследование среди дюжины владельцев ряда объектов», — сказал Салливан.

«Принимая во внимание очень мало конкретной информации из жалобы, мы развернули широкую сеть в рамках исчерпывающей, трудоемкой технической и юридической проверки того, как обращаются с жителями», — добавил Салливан.«Мы связались с каждым владельцем, изучили их политику и практику и предоставили образцы документов, в которых, по нашему мнению, могли бы помочь. В течение прошедшего года мы перевернули все возможные камни, чтобы обеспечить справедливое отношение к определенным арендаторам ».

Браун из HUD сообщил ThinkProgress в электронном письме, что федеральное агентство не получило много жалоб, подобных тем, которые оно получило от Community Legal Services of Philadelphia и Disability Rights Maryland, и «учится у каждой из них».

«HUD успешно рассматривает эти жалобы намного быстрее, чем предыдущие.Время, чтобы выяснить, что произошло, очень зависит от ситуации », — сказал Браун. «В некоторых случаях жалоба может быть решена быстро, а в других, особенно когда стороны расходятся во мнениях относительно основных фактов дела, это может занять очень много времени».

HUD кажется недоукомплектованным персоналом

ThinkProgress выявил исторически низкий уровень укомплектования персоналом в ряде подразделений HUD, который, вероятно, способствует замедлению времени отклика. Например, Управление справедливого жилья и равных возможностей (FHEO) HUD рассматривает жалобы на справедливое жилищное обеспечение или утверждения о дискриминации в отношении члена защищенного класса, такого как расовые меньшинства или люди с ограниченными возможностями, во время преобразования RAD.Обзор ThinkProgress уровня персонала FHEO, задокументированный в отчетах Конгресса об обосновании бюджета, отчете GAO за 2004 год и отчете Комиссии по гражданским правам за 1995 год, показал, что количество сотрудников сократилось до самого низкого уровня с 1981 года.

Персонал в офисе неуклонно сокращался за последние 15 лет, с 744 штатных сотрудников в 2003 финансовом году до всего 491 в 2018 финансовом году. Согласно отчетам об обосновании бюджета Конгресса, в которых излагаются годовые запросы агентств на финансирование, администрация Обамы постоянно спрашивала для большего числа сотрудников FHEO, но Конгресс сокращал штат каждый год своего второго срока.

При администрации Трампа и секретаре HUD Бене Карсоне федеральное агентство изменило курс, потребовав сокращений на сотрудников FHEO, которые достигаются за счет выбытия. Запрос администрации на 2019 финансовый год направлен на сокращение штата еще с 10 штатных сотрудников до 481.

В своем отчете Конгресса об обосновании бюджета за 2010 год HUD сам предупредил, что резкое сокращение штата FHEO «вероятно» отрицательно скажется на «эффективности и действенности офиса».«Случаи жилищной дискриминации в то время неуклонно росли — благодаря образовательным и информационно-просветительским инициативам, которые информировали людей об их защите гражданских прав — в то время как численность персонала FHEO снизилась с 744 в 2003 году до 601 штатного сотрудника в 2009 году.

В других офисах HUD, подавших жалобы на нарушения RAD, за последнее десятилетие также сократилось количество сотрудников. По словам Брауна, жилищное управление HUD рассматривает жалобы на помощь RAD в аренде жилья и требования федеральных ваучеров на помощь в аренде во время преобразования.Количество сотрудников в офисе снизилось с 3221,5 штатных сотрудников в 2010 финансовом году до 2406 в 2018 году.

Управление государственного и индийского жилищного строительства рассматривает случаи, когда во время переоборудования не соблюдаются требования в отношении государственного жилья и проектных ваучеров, сказал Браун. Но численность персонала там упала с 1519 штатных сотрудников в 2010 году до 1316 в 2018 году.

По словам Брауна, Управление общественного планирования и развития

HUD рассматривает случаи, когда арендаторы не были должным образом перемещены во время преобразования RAD.Штат этого офиса снизился с 813 штатных сотрудников в 2010 году до 695 в 2018 году.

HUD имеет ограниченную видимость проблемных участков RAD

Если RAD — несовершенная программа, которая поощряет частную застройку жилья для малообеспеченных слоев населения, как заявили правозащитники ThinkProgress, то способность HUD вмешиваться в случае нарушения прав имеет важное значение. Но HUD имеет ограниченную способность выявлять проблемы до того, как они возникнут, и не может должным образом отслеживать жилищные результаты после преобразования RAD в погоню за нарушителями, согласно Дэвису из HUD.

HUD рассматривает случаи, когда получает «предупреждающий знак» о потенциальных нарушениях — часто советы от групп защиты интересов, жилищных властей или даже газетные статьи, — сказал Дэвис. Но возможности HUD по выявлению случаев, которые пропускают местные репортеры и защитники, сильно ограничены.

Недавно представители HUD попытались улучшить мониторинг программы агентством. С сентября HUD добавило «почти 10» штатных сотрудников, чтобы помочь контролировать программу RAD, увеличив количество преданных своему делу сотрудников, работающих над ней, до более 60, по словам Брауна, представителя HUD.Однако, хотя некоторые новые сотрудники помогут обеспечить плавное преобразование RAD, ни один из них не «на 100% посвящает себя рассмотрению жалоб», — сказал Браун в электронном письме.

«В настоящее время RAD совершенствует и реорганизует укомплектование персоналом некоторых мероприятий по проверке соответствия после закрытия, и новые сотрудники являются частью этой картины», — сказал Браун.

Агентство также все еще не имеет технологии, чтобы адекватно отслеживать жителей, когда они продвигаются по программе, сказал Дэвис. Существуют, например, разные базы данных для людей, живущих в здании государственного жилищного управления или в переделанном отделении RAD, и для тех, кто получает федеральные жилищные ваучеры, но ни одна из этих баз данных не взаимодействует друг с другом.

«Проблема, с которой мы сталкиваемся с данными, заключается в том, что HUD не получил тех долларов за технологии, которые нам нужны на протяжении многих лет, поэтому данные не так гибки, чтобы выполнять некоторые из необходимых нам операций по отслеживанию», — сказал Дэвис ThinkProgress. . «Невозможно отследить этого человека через систему».

Тем не менее, HUD под руководством Карсона продолжает продвигаться вперед со своими планами по значительному расширению программы, несмотря на ряд предупреждений о том, что она подводит людей с очень низким доходом, которым призвана помочь.

В октябре 2017 года Шамус Роллер, исполнительный директор Национального проекта жилищного права, некоммерческой юридической правозащитной организации, предупредил HUD, что его неспособность контролировать программу RAD вынудила арендаторов жить в непригодных для проживания условиях, потерять свои дома или пройти незаконную повторную проверку, чтобы вернуться. им. Роллер также предупредил, что программа ставит под угрозу долгосрочную доступность преобразованных единиц.

Отчет GAO за март 2018 года подтвердил, что HUD недостаточно отслеживает результаты RAD, такие как изменение арендной платы или переселение домохозяйств, и не оценивает некоторые потенциальные риски, которые могут поставить под угрозу долгосрочную доступность преобразованных единиц.Отчет побудил представителя Максин Уотерс (D-CA) призвать к реформе программы. В январе Уотерс стал председателем Комитета по финансовым услугам Палаты представителей, который курирует государственную и частную жилищную политику.

Ничто из этого не помешало администрации Трампа увеличить количество единиц, отремонтированных и перестроенных в рамках этой программы. В прошлом году HUD отпраздновал сохранение 100000 домов в рамках программы RAD и запросил дополнительно 100 миллионов долларов в 2019 финансовом году для финансирования большего числа проектов.

Во время слушаний подкомитета по ассигнованиям Палаты представителей по бюджету на 2019 финансовый год в марте 2018 года Карсон сказал, что HUD хочет «преобразовать еще много проблемных единиц государственного жилья» с помощью RAD.

«На сегодняшний день RAD стимулировала более 5 миллиардов долларов частных инвестиций в сохранение [государственного] жилья», — сказал Карсон. «Проще говоря, RAD работает. В бюджете предлагается расширить возможности и позволить большему количеству сообществ участвовать в этом инновационном подходе ».

Между тем администрация Трампа пыталась заблокировать другие методы ремонта государственного жилья.В своем предложении по бюджету на 2019 финансовый год администрация просила Конгресс прекратить финансирование капитального ремонта государственного жилья, а также программу HUD Choice Neighborhoods — программу грантов времен Обамы, которая оживляет неблагополучные жилые комплексы и районы, которые их окружают, стоимостью всего около 150 миллионов долларов в год. В этом месяце Конгресс противостоял усилиям Трампа, выделив около 2,7 миллиарда долларов на капитальный ремонт (небольшое увеличение по сравнению с 2018 годом) и выровняв финансирование программы Choice Neighborhoods.

Эд Грамлих, старший советник Национальной жилищной коалиции с низким доходом, призвал Конгресс выделить еще больше средств на ремонт государственного жилищного фонда Америки, объем невыполненных работ по капитальному ремонту, который, по его словам, в настоящее время превышает 50 миллиардов долларов.

Между тем, пока администрация Трампа продолжает продвигаться вперед с программой RAD, Филлипс все еще ждет, чтобы представители HUD помогли ее клиентам.

«RAD имеет национальные последствия для государственного жилья, — сказал Филлипс. «Это было разрешено в 2012 году, так что у них было время, чтобы собрать его вместе.Почему мы конвертируем тысячи единиц при отсутствии контроля? »

Программа RAD, добавила она, «не должна быть окончательным решением для того, как мы ремонтируем государственное жилье».

Что касается Джорджа Хинсона, он так и не получил федеральной помощи после того, как потерял свою квартиру в Station House. К октябрю 2018 года он наскреб достаточно денег от своей работы городским дворником, чтобы платить 625 долларов в месяц за аренду и делить квартиру с другом.

Его год бездомности закончился.

Переезд — город Такома

Финансирование помощи при переезде арендатора

Согласно муниципальному кодексу Такомы 1.95, отвечающие критериям домохозяйства-арендаторы имеют право на получение помощи в переселении в размере 2000 долларов США для покрытия расходов на переезд в ситуациях, когда они перемещаются из-за значительного восстановления, сноса или изменения в использовании их арендуемого жилья. Владелец недвижимости должен заплатить половину этой суммы (1000 долларов), а город Такома платит оставшуюся половину (1000 долларов за квартиру).

Чтобы получить помощь при переезде, арендаторы должны соответствовать нескольким требованиям:

  1. Квалифицируется как с низким доходом: общий совокупный доход для всех жильцов вашей жилой единицы не может превышать 50% среднего дохода для домохозяйства такого размера в этом районе.
  2. Проживает в жилой единице в то время, когда владелец уведомил город Такома о планируемом изменении собственности.
  3. Заполните и отправьте арендодателю предоставленную форму сертификации помощи при переезде в город Такома не позднее 20 дней после получения пакета.
Как подать заявление на помощь при переезде

Если вы считаете, что ваша семья соответствует требованиям на основании вашего дохода и причины прекращения аренды, заполните и отправьте Пакет помощи при переезде (который вы должны получить от арендодателя вместе с уведомлением о выселении за 120 дней) и подтверждающие документы по адресу:

Программа помощи при переселении

747 Маркет-стрит # 836

Tacoma, WA 98402

Вы также можете отправить пакеты по электронной почте по адресу tenantrelocationassistance @ cityoftacoma.орг.

Если вы считаете, что имеете право на помощь при переезде, но не получили от арендодателя пакет помощи при переезде, обратитесь в городской центр поддержки клиентов по телефону 3-1-1 (или (253) -591-5000 за пределами города Такома).

Информация для арендодателей

Если вам нужны пакеты помощи при переезде для ваших арендаторов или у вас есть вопросы, свяжитесь с нами через Интернет через TacomaFIRST 311 или позвоните по телефону 311 или (253) 591-5000 (за пределами города Такома).

Что все ошибаются насчет доступного жилья

Жилье — это самая важная статья расходов человека. В то время как крыша над чьей-то головой слишком часто воспринимается как должное, крыша и четыре стены вселяют в людей чувство стабильности, которое позволяет им переключить свое внимание на другие приоритеты, такие как поиск лучшей работы или помощь своим детям в школе. . И поэтому, когда с жильем не все в порядке или когда на аренду уходит такая большая часть зарплаты, что это удерживает кого-то от предметов первой необходимости, невозможно думать ни о чем другом.

При этом понятие «доступное жилье» как понятие часто понимается неправильно, окутанное многими из тех же заблуждений, что и другая социальная политика, направленная на помощь малообеспеченным и уязвимым слоям населения. Миф о королеве благосостояния распространяется по мере того, как мы продолжаем классифицировать бедных людей как «заслуживающих» или «не заслуживающих» помощи и проецировать наши собственные предположения на людей, получающих помощь, считая их ленивыми или нечестными.

Итак, давайте развеем некоторые из этих мифов.

Прежде всего: «Доступное жилье» не обязательно означает проекты.На самом деле это просто относится к тому факту, что вы тратите менее 30 процентов своего дохода после уплаты налогов на жилье. Департамент жилищного строительства и городского развития указывает, что семьи, платящие более 30 процентов, считаются «обремененными расходами и могут испытывать трудности с обеспечением такими предметами первой необходимости, как еда, одежда, транспорт и медицинское обслуживание». По оценкам HUD, 12 миллионов домохозяйств (арендующих и владеющих) платят за жилье более 50 процентов своего дохода на дом каждый год. И для ясности: ни в одном штате работник, работающий полный рабочий день, не может получать федеральную минимальную заработную плату (7 долларов.25 в час) позволить себе трехкомнатную квартиру по справедливой рыночной цене. Кроме того, существует большая конкуренция за места с более низкой арендной платой, поскольку миллениалы откладывают покупку домов, а пожилые люди продают свои дома, чтобы выйти на рынок аренды.

Тем не менее, это все еще не соответствует образу, который люди обычно создают, когда думают о низком доходе или доступном жилье: о проектах. В самом деле, вы можете представить себе эти многоэтажные жилые комплексы — многоквартирные дома с субсидиями, жители которых платят арендную плату ниже рыночной.Они были построены в середине-конце 20-го века на средства и разрешение HUD. Но когда-то предпочтительный метод увеличения государственного жилья, «проекты», как они стали называться, вскоре породили ряд социальных проблем. Со временем из-за недостаточного финансирования и плохого управления многие разработки пришли в упадок. Плохая жилищная застройка усилила расовую и экономическую сегрегацию, концентрировала бедность и преступность и даже привела к большему количеству проблем со здоровьем и смертям среди жителей, потому что здания зачастую изначально были низкого качества.

Сегодня большинство государственных жилищных комплексов действительно выполняют свои обещания по предоставлению адекватного и доступного жилья нуждающимся, но они по-прежнему подвергаются стигматизации из-за негативных ассоциаций с проблемным государственным жильем. Также важно помнить, что только одна из четырех семей, которые имеют право на получение государственного жилищного пособия, на самом деле его получает; большинство из них вынуждены сами заботиться о себе на жестоком рынке частной аренды.

Один особенно пагубный миф, основанный на доступном жилье, заключается в том, что, если люди не могут позволить себе жить в городе, они должны просто забрать их и переехать.Но давайте отбросим этот отвлекающий маневр. Люди борются за аренду по всей стране, а не только в таких городах, как Сан-Франциско, округ Колумбия, и Нью-Йорк. Кроме того, для переезда требуются деньги, энергия, свободное время — другими словами, ресурсы, которых у бедных людей уже не всегда есть. Они также могут столкнуться с дискриминацией из-за качественного доступного жилья из-за своей расы, детей, прошлых выселений или нестабильного дохода. А в больших городах, когда арендная плата в центре становится дороже, люди действительно переезжают на периферию, повышая спрос и, следовательно, арендную плату и в этих местах.Между тем растет и пригородная бедность.

В таком случае более разумное беспокойство вызывает то, почему не строится более доступное жилье. Скажем прямо: потому что доступное жилье чертовски дорогое. Даже несмотря на то, что спрос на него зашкаливает — семьи с низким доходом в течение многих лет находятся в списках ожидания на получение государственного жилья или ваучеров — стоимость строительства доступного здания намного больше, чем могут заплатить арендаторы, а это означает, что застройщики не могут окупить затраты. (Что затем приводит разработчиков к другому образу мышления: Разве мы не должны вместо этого просто построить роскошное высотное здание и брать с кого-то 2000 долларов в месяц за однокомнатную квартиру? )

Но, к счастью, есть и программы. как и другие формы доступного жилья, помимо государственного жилья, которые пытаются решить эту проблему.Этих вариантов много, и они различаются в зависимости от страны, но вот несколько основных методов.

Для начала есть контроль арендной платы . Контроль над арендной платой оставлен на усмотрение штатов, чтобы решать, внедрять ли он и как, и чаще всего это наблюдается в городах с большим количеством арендаторов, таких как Нью-Йорк, округ Колумбия и Сан-Франциско. Как правило, контроль арендной платы ограничивает размер и частоту повышения арендной платы до некоторой доли инфляции, чтобы защитить уязвимые группы населения, такие как малообеспеченные и пожилые люди, от выселения в районах, где арендная плата быстро растет.

Есть также зданий со смешанным доходом , в которых определенное количество квартир отведено для людей, получающих не более 30-60 процентов среднего дохода в районе и платящих меньше рыночной арендной платы. Разработчики могут получить возмещение за эти единицы в виде налоговых льгот, грантов, ваучеров и других средств.

Наконец, жилищных ваучеров стали одним из основных методов субсидирования жилья в США. Ваучеры позволяют семье выбирать, где снимать квартиру, и платить за аренду только 30 процентов своего семейного дохода, а ваучер покрывает эту разницу.Но количество купонов ограничено, и семьи могут ждать годами, чтобы получить право на них.

Итак, что еще мы можем сделать с доступным жильем?

Программа HUD HOPE VI была запущена в 1992 году для улучшения ветхого государственного жилья с разной степенью успеха, но есть много проблемных объектов, которые все еще требуют решения. Прекращение, а не восстановление проблемных жилищных проектов может быть решением только в том случае, если перемещенным семьям есть куда пойти.

Расширение ваучеров — еще одно популярное решение.Мэтью Десмонд, автор получившей Пулитцеровскую премию книги «Выселены », выступает за универсальную программу ваучеров, которая позволит семье жить там, где они хотят, «так же, как семьи могут использовать талоны на питание для покупки продуктов практически в любом месте». Сохранение или создание более доступных многоквартирных домов и квартир будет ключом к этой стратегии.

В конечном итоге, программы жилищной помощи — и все программы социальной политики — должны разрабатываться с учетом получателей, с которыми они должны консультироваться, чтобы предоставить им то, что им действительно нужно.Администрация Трампа предложила сократить бюджет HUD еще на 6,2 млрд долларов, растянув и без того напряженные жилищные органы, которые полагаются на средства HUD, и отказавшись от финансирования независимых агентств, таких как NeighborWorks America и Совет по бездомности, а также программ, направленных на оказание помощи в аренде населению. малообеспеченные пожилые люди. Это не первая версия HUD; его бюджет был урезан с 1980-х годов, а это означает, что даже если бы они действительно хотели расширить свои успешные жилищные программы, они не могли себе этого позволить.

Жилье как социальная политика является предметом судебных разбирательств — и повторных судебных разбирательств — на протяжении десятилетий, и это происходит довольно активно. И это потому, что на индивидуальном уровне очень важно, как мы формируем дискурс. Если мы укрепляем сами дома, то мы, в свою очередь, поддерживаем людей внутри них, для которых эти здания — гораздо больше, чем просто крыша и четыре стены.

Программа сдачи в аренду с выкупом восстанавливает заброшенную и лишенную права собственности

Программа сдачи в аренду с правом выкупа восстанавливает заброшенную и отчужденную собственность


В рамках программы аренды с выкупом, LBWN и Impact Seven вложили в среднем 125 000 долларов на каждый дом в расходы на ремонт, приводя заброшенные, отчужденные дома до пригодного для жизни состояния. Изображение предоставлено Impact Seven . Партнерство между финансовым учреждением по развитию сообществ и корпорацией по развитию сообществ удовлетворяет две потребности в Милуоки, штат Висконсин. Партнерство одновременно оживляет районы за счет отчужденной собственности и обеспечивает доступное жилье для семей с низкими доходами. В июне 2009 года в городе было зарегистрировано 1 619 случаев обращения взыскания, принадлежащих банкам, и 138 принадлежащих городу, и более 4 000 открытых документов об обращении взыскания. Милуоки столкнулся с условиями, которые обычно встречаются в районах с высокими показателями отчуждения права выкупа: заниженная стоимость собственности, высокий уровень преступности и усиление муниципальных услуг.В рамках совместной программы сдачи в аренду Impact Seven и Layton Boulevard West Neighbours (LBWN) отремонтировали пустующие жилые дома в районах Silver City, Burnham Park и Layton Boulevard. Программа позволяет жителям с низкими доходами платить доступную арендную плату в течение 15 лет и получать кредит в качестве первоначального взноса, если они решат купить дом по истечении этого срока.

Функции программы

LBWN отремонтировал недвижимость, отчужденную от выкупа, в рамках своей программы ремонта «под ключ» и построил таунхаусы по программе аренды с выкупом.Impact Seven помогает финансировать, развивать и управлять недвижимостью в неблагополучных сообществах по всему штату. В 2011 году две некоммерческие организации объединили свои навыки в программе аренды с выкупом собственности в ближнем южном районе Милуоки. В течение года партнеры определили и приобрели 21 дом на одну семью, дуплекс с 2 жилыми домами и жилое / рабочее здание.

По словам Тодда Хатчисона, директора-консультанта по развитию недвижимости Impact Seven, ремонтные работы, которые были завершены летом 2014 года, включали замену крыш, окон, сайдинга и водонагревателей, а также водопроводных, электрических и систем отопления, вентиляции и кондиционирования.Затраты на ремонт каждой жилой единицы в программе аренды с выкупом в среднем составили более 125 000 долларов. Отремонтированные дома оснащены бытовой техникой ENERGY STAR® и соответствуют стандартам реконструкции домов экологической инициативы штата Висконсин.

Арендаторы отремонтированных квартир были отобраны на основе дохода в соответствии с руководящими принципами программы налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC). Из 24 жилых единиц, предусмотренных программой, 17 предназначены для домохозяйств, получающих не более 50 процентов среднего дохода в районе (AMI), а 7 зарезервированы для домохозяйств, зарабатывающих до 60 процентов AMI.Арендаторов также проверяли на предмет отсутствия судимости, выселения и недавно объявленного банкротства.

Impact Seven будет управлять арендуемыми объектами в течение 15 лет. В конце периода аренды каждый арендатор, решивший купить дом, получит кредит в размере примерно 36 000 долларов, который будет использован для первоначального взноса. Чтобы подготовить арендаторов к владению домом, партнерство будет спонсировать ежегодные занятия по покупке жилья, проводимые местными банками и другими местными поставщиками услуг.


Кухни в отремонтированных домах оснащены эффективной техникой ENERGY STAR. Изображение предоставлено Impact Seven . Чтобы еще больше улучшить район, партнерство также приобрело пустующее коммерческое здание площадью 3000 квадратных футов, примыкающее к жилому / рабочему зданию в рамках программы аренды с выкупом на Национальной авеню, коммерческом коридоре в районе Силвер-Сити. В ходе ремонта в здании были заменены передние окна, восстановлен оловянный потолок и световой люк, оживив витрину для нового местного бизнеса.Для определения подходящего арендатора коммерческой площади товарищество провело конкурс бизнес-планов. В дополнение к аренде собственности победитель получил 5000 долларов от местного фонда на начальные расходы, а также бесплатные профессиональные услуги и трехмесячную арендную плату, чтобы помочь бизнесу развиваться.

Финансирование

Программа аренды с выкупом за 6,3 миллиона долларов США опиралась на финансирование из различных источников. Проект получил 4,8 миллиона долларов в виде собственного капитала от продажи LIHTC, предоставленной Управлением жилищного строительства и экономического развития штата Висконсин.Town Bank предоставил ссуду на сумму 275 000 долларов и распорядился о безнадежной ссуде на 192 000 долларов от Федерального банка жилищного кредитования Чикаго. Город также выделил средства от HOME Investment Partnerships (158 000 долларов США) и Программы стабилизации соседства (660 000 долларов США). Impact Seven и LBWN покрыли остаток затрат на программу.

Результаты и влияние

По состоянию на сентябрь 2014 года все 24 дома были полностью отремонтированы и сданы в аренду. Коммерческое помещение теперь используется как магазин, где продаются кухонные изделия из дерева ручной работы, сделанные в магазине в задней части здания.Кроме того, в соседнем жилом / рабочем здании находится швея, которая будет использовать пространство витрины для расширения своего бизнеса. В качестве финалиста конкурса Milwaukee Awards за инновации в области развития микрорайонов в 2014 году программа Impact Seven и LBWN по аренде с выкупом была отмечена за восстановление закрытых и пустующих зданий, а также предоставление доступного жилья семьям с низкими доходами. Хатчисон отмечает, что активность на частном рынке в этом районе увеличилась, заявляя, что «влияние жилищного строительства и ремонта витрин вызвали большой интерес к ремонту других соседних домов и витрин.”

Источник:

Impact Seven. нет данных «Дома LBWN, сдаваемые в аренду». По состоянию на 1 сентября 2014 г .; Интервью с Тоддом Хатчисоном, директором-консультантом по развитию недвижимости Impact Seven, 5 сентября 2014 г.

×

Источник:

Интервью с Тоддом Хатчисоном, директором-консультантом по развитию недвижимости Impact Seven, 5 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 23 сентября 2014 г.

×

Источник:

Impact Seven. нет данных «Дома LBWN, сдаваемые в аренду». По состоянию на 1 сентября 2014 г .; Интервью с Тоддом Хатчисоном, 5 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 23 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 25 сентября 2014 г.

×

Источник:

Интервью с Тоддом Хатчисоном, 5 сентября 2014 г .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>