Расчет стоимости доли в квартире: Как рассчитать стоимость доли в квартире

Сколько стоит доля в квартире

Наиболее эффективное использование, или НЭИ, представляет собой такое использование недвижимости, которое:

• максимизирует её продуктивность, то есть соответствует её наибольшей стоимости;
• физически возможно;
• юридически разрешено на дату определения стоимости;
• финансово оправдано. 

В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки. Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества – продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).

Если участникам долевой собственности не удаётся договориться, то на продажу выставляют долю в квартире. При этом цена такой доли не равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта. То есть стоимость доли не соответствует стоимости приходящимся на неё квадратным метрам, так как владелец ограничен в правах и комфорте при сожительстве с иными собственниками. Поэтому сделки происходят с неким дисконтом.

В СМИ встречаются мнения риелторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.

Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира. Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на всё жилое помещение. Сопоставляем стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади и получаем нужную величину скидки.

То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв. м доли и стоимостью 1 кв. м аналогичной по метражу квартиры, расположенной в доме по тому же адресу.

В анализе не участвовали доли менее 1/10 – такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование. Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены. В выборку попало 298 объявлений.

Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:

Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли. 

Средние значения дисконтов для наиболее распространённых размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26–29,2%.

Таблица 1

Удивляет факт: чем больше комнат, тем выше средний размер дисконта. Хотя логичнее обратное: при покупке доли в квартире с несколькими комнатами есть перспектива выделить долю в натуре и распоряжаться своей частью жилого помещения. Такие доли должны стоить дороже, а получается наоборот.

Таблица 2

Имеет смысл указать основные выявленные факторы, влияющие на ценообразование доли:

• количество и состав собственников; 
• количество и состав проживающих/прописанных в квартире;
• наличие конфликта собственников;
• возможность просмотра перед покупкой;
• иные факторы, свойственные для рынка жилой недвижимости.

После анализа объявлений можно сделать вывод, что стоимость 1 кв. м доли ниже стоимости 1 кв. м обычной квартиры в среднем на 28,7%. Корреляционная зависимость дисконта от размера доли не выявлена.

Как оценить стоимость доли в квартире? Советы эксперта компании «Апхилл»

Довольно часто специалистам нашей компании приходится иметь дело с оценкой доли в квартире, доме и даже комнате. Необходимость в этом возникает у наших клиентов в связи с вступлением в наследство. Например, после смерти дедушки, собственника однокомнатной квартиры, его родственники в узаконенном порядке производят раздел наследства – квартиры площадью 40 м2. Долевая собственность возникает также при разводе супругов, совместно владеющих недвижимым имуществом. В этом случае каждый из них имеет право претендовать на половину квартиры или дома, либо на половину ее стоимости. Одним из вариантов может быть выкуп супругом части жилой недвижимости другого супруга.

Оценка доли в квартире учитывает все те же факторы и проводится по тем же правилам, что, что и независимая оценка рыночной стоимости квартиры с одним собственником. Учитывается тип здания, его состояние, местоположение, транспортная доступность и др.

Что касается оценки доли, то ее главная особенность заключается в том, что доля практически никогда не может быть выделена в натуральном виде. Обычно наследники (они же новые собственники квартиры) вынуждены либо делить квартиру на помещения с помощью оценщика, либо без вмешательства третьих лиц сами договариваться между собой о том, как они будут использовать унаследованную квартиру.

При оценке доли квартиры оценщик применяет сравнительный подход. Он заключается в том, что на рынке подбираются аналоги комнат, как правило, находящиеся в коммунальных квартирах. Если доля не выделялась (в тех случаях, когда невозможно разделить квартиру между собственниками на отдельные помещения), то оценщику ничего не остается, как подбирать в качестве аналогов именно доли. Надо отметить, что аналогов на рынке не так много, поэтому оценка доли — весьма затруднительна.

Распространенное заблуждение заказчика состоит в том, что он пребывает в полной уверенности, что стоимость доли пропорциональна стоимостью всей квартиры. Однако – это не так.

Заказчику нужно понимать, что доля в квартире — это очень низко ликвидный вид недвижимости, поскольку продать ее будет весьма проблематично, если вообще возможно.

Из практического опыта оценки доли квартир в Москве и Мособласти нашей компании следует, что ее стоимость на 35%-45% ниже прямой пропорции. Доли в квартирах обычно приобретаются с единственной целью — получить постоянную прописку в городе. А есть и такие, которые покупают доли в квартирах с заведомо далеко идущими планами – создать невыносимые условия для соседей и выжить их из квартиры, чтобы выкупить их долю за бесценок и получить квартиру целиком.

Независимо от формы собственности, любая жилая недвижимость может принадлежать нескольким хозяевам. Даже если речь идет о небольшой квартире, разделить которую на двух или более человек весьма проблематично. Такие ситуации могут возникать, например, тогда, когда квартира была выкуплена несколькими лицами в процессе приватизации, и затем переходила по наследству частями, в результате чего возникала долевая собственность. По сути дела, доля в квартире не дает прав собственности тому, кому она принадлежит, а только предоставляет право проживать в ней. Проблем может не возникать, пока никто из хозяев одной квартиры не осуществляет каких-либо значимых действий. Но в случаях, когда один из владельцев пожелает продать свою долю, нередко возникают конфликтные ситуации.

В связи с этим нам довольно часто приходится иметь дело с продажей или покупкой долевого права на недвижимость. С юридической точки зрения покупка/продажа долей в квартире достаточно трудна и в плане согласования сделки с долевыми собственниками, и в вопросах оценки получаемой от подобной сделки прибыли. В этих случаях без оценщика не обойтись.

Источник Консалтинговая группа Апхилл

Оценка доли в квартире | Оценочная компания Аппрайзер

Любое жилое помещение может находиться в общей долевой собственности, тогда каждый из его собственников обладает определенной долей в правах на него. Собственник вправе пользоваться, владеть и определять юридическую судьбу своих долей так же, как и в случае с любым объектом движимого имущества: он имеет право дарить, обменивать, продавать или отчуждать любым иным способом. Все это означает, что доля обладает своей стоимостью, поэтому оценка доли в квартире имеет отдельное направление и особенности.

Необходимые документы

Правоустанавливающие/ правоподтверждающие документы
Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, либо иные документы подтверждающие или устанавливающие права, например, договоры (купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения, мены и тд.).

Поэтажный план квартиры, в которой нужно оценить долю
Поэтажный план — схематический чертеж, отражающий планировку квартиры. Поэтажный план может входить в состав таких документов, как Технический паспорт жилого помещения (квартиры) или Технический паспорт жилого многоквартирного дома (в виде чертежа планировки всего этажа), иногда поэтажный план входит в состав Кадастрового паспорта или составлятся отдельно.

Экcпликация помещения
Экспликаиця — информационно-справочный документ, представляющий собой таблицу с указанием помещений (и их площадей), входящих в состав квартиры, долю которой предстоит оценить.

Паспортные данные заказчика оценки
Разворот первой страницы паспорта, а также страница с регистрацией по месту жительства (пребывания).

Процесс оценки

1. Согласование с нашими менеджерами удобного времени осмотра квартиры, где нужно оценить долю и выбор удобного способа оплаты.
2. Осмотр квартиры, в которой предстоит оценить долю.
3. Расчет рыночной стоимости и подготовка отчета об оценке.
4. Доставка отчета.

Наиболее часто встречающимися на практике случаями, когда производится оценка доли в квартире, являются случаи ее выкупа другими собственниками, раздела недвижимого имущества, оформления наследства или продажи на открытом рынке. Если семья собирается обменять квартиру, то часто бывает необходимо определить стоимость доли несовершеннолетнего члена семьи, который прописан в ней. В ходе обмена доля не должна уменьшиться, и это правило строго контролируется органами опеки Российской Федерации.

Если доля в праве на квартиру будет реализоваться на открытом рынке, или если предполагается такая реализация, то оценщиком определяется ее рыночная стоимость. Большинство людей, далеких от тонкостей экспертной оценки, заблуждаются, думая, что рыночная стоимость ½ доли в квартире эквивалентна половине рыночной стоимости всей квартиры. В реальных условиях такое суждение не всегда соответствует реальности. Доли в объектах жилой недвижимости, которые реализуются в условиях открытого рынка, имеют меньшую стоимость, чем у объектов-аналогов, продающихся целиком, если рассматривать стоимость одного кв. м площади. Это связано в первую очередь с тем, что покупатель по факту приобретает не индивидуальное жилье, а коммунальное со всеми следующими из этого трудностями и рисками.

Ситуация иного рода возникает, когда один из долевых собственников выкупает у другого собственника этого жилого помещения его долю. В этом случае владельцам желательно определить справедливую стоимость доли, и рассчитываться она должна прямо пропорционально величине ее площади. Так, если рассматривать пример, о котором говорилось выше, справедливая стоимость ½ доли в жилом помещении будет равна половине рыночной стоимости этого жилого помещения. Каждый из долевых собственников в таком случае находится в равных условиях. Однако для применения этого подхода необходимо обоюдное согласие обоих собственников: того, кто продает, и того, кто покупает. Если же один из собственников не согласен, он вправе потребовать определения рыночной стоимости доли жилого помещения, что чаще всего и встречается на практике, в таких случаях производится оценка доли в квартире для суда.

Определение стоимости доли в 2к — Агентство недвижимости «Час-Пик»

29.02.2020 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Эмма

Здравствуйте! Я бы хотела адресовать свой вопрос Дмитрию Кулагину (по возможности, пожалуйста).Ситуация такая: 3 собственника в 2-комнатной квартире (17м и 14м):собственник 1 — доля в праве 47/100 (это я, проживаю в комнате 14м)собственник 2 — доля в праве 53/200 (пенсионерка 73 года, проживает в комнате 17м)собственник 3 — доля в праве 53/200 (мужчина 45 лет, не проживает в квартире, в настоящее время находится в ЛТП и продает свою долю по генеральной доверенности).Собственники 2 и 3 владеют в равных долях комнатой 17м с лоджией 7м. Каждому из них так же принадлежит 1/4 подсобных площадей.От собственника 3 мне поступило предложение о покупке его доли за 15000у.е. В покупке доли как таковой я заинтересована, но указанная цена кажется необоснованно завышенной.Вопрос 1:Подскажите, пожалуйста, какой может быть реальная стоимость данной доли? Какой-то примерный диапазон возможной цены.Более подробно о доме и о квартире:ул.Брестская, 84, панельный 9-этажный дом, построен в 1974, квартира на 6-м этаже, виды из окон хорошиеобщая площадь квартиры 54,91м, кухня 7,16м, высота потолка 2,55мсостояние общих помещений удовлетворительное (косметический ремонт сделан за мой счет)состояние комнаты 17м неудовлетворительноесоседка-пенсионерка свою долю в настоящее и ближайшее время продавать не намерена, в переезде не заинтересована, хочет «дожить» на своем месте, ее дети за границе, связь не поддерживают. После смерти мужа (2019г.) прекратила злоупотребление алкоголем. С гигиеной сложно…Вопрос 2Возможно из своей практики Вы сможете предположить, кого (кроме одного из собственников) может заинтересовать покупка такой доли?Вопрос 3Имеет ли смысл обратиться в агентство недвижимости или БРТИ для определения стоимости недвижимости, чтобы использовать эту стоимость как некую отправную точку в переговорах с собственником 2?Вопрос 4В данной ситуации собственник 2 выдал генеральную доверенность своей бывшей жене, с которой у него общая дочь. Однако он проживает отдельно, связей с бывшей женой не поддерживает и в целом отзывается о ней не очень хорошо. При этом ген.доверенность все-таки выдана. Для себя я усматриваю риск в покупке этой доли по генеральной доверенности, т.к. нет гарантии, что в будущем этот собственник не объявит, что доверенность выдана им, например, под давлением и т.д. и т.п. Можете ли Вы прокомментировать ситуацию и как избежать возможных рисков при покупке.Большооое спасибо)

Оценка доли в квартире Калининград.

Главная → Новости → Копия Оценка -> Оценка доли в квартире Калининград.

Оценка доли квартиры в Калининграде производится в основном для суда, для наследства, для органов опеки, оценка доли квартиры также в настоящее время , в связи с изменением законодательства производится для нотариуса при продаже доли квартиры.

Когда квартира находится в общей собственности нескольких граждан то такая собственность является долевой. То есть у каждого сособственника имеется право собственности на свою долю в праве на эту квартиру.

Каждый хозяин доли имеет право распоряжаться своей собственностью — долей в квартире так же, как и любым другим имуществом – он может ее отчуждать — продавать, менять или подарить. И конечно как и любую собственность долю в квартире можно и нужно оценить и зачастую для сделки оценка необходима по требованию законодательства РФ.

Граждане сталкиваются с вопросом — как определить стоимость доли в квартире ?

Оценка доли в квартире Калининград необходима при выкупе доли другим собственником, продаже доли на рынке недвижимости, оформлении наследства или при досудебном или судебном разделе имущества супругов или наследников.

При досудебном урегулировании вопросов по доле в квартире стороны сталкиваются с вопросом — как рассчитать стоимость доли в квартире чтобы это была действительно объективная оценка учитывающая все параметры недвижимости? В этом случае оптимальный выход обратиться за оценкой доли в квартире к независимой оценочной компании в Калининграде — компании «Парфенон» т 8 911 865 14 76.

Кроме того, при обмене жилья, или его продаже с последующей покупкой встречного варианта, часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Встает вопрос — сколько стоит 1/3 доли в двухкомнатной квартире.

Стоимость доли в квартире ребенка не может быть уменьшена в процессе обмена или покупки и за этим следят органы опеки для которых и необходимо предоставить отчет об оценке стоимости доли квартиры!.

Расчет стоимости доли в квартире когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке оценивают ее рыночную стоимость.

Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры, то есть, при продаже доли на свободном рынке недвижимости, стоимость 1 кв.м. площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.

Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами. Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, чем квартиры, продающиеся целиком .

Величина скидки к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий, в среднем это уменьшение составляет около 30-40%.

Если же один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли. Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях. Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. При несогласии одного из собственников он может требовать определения рыночной стоимости доли (что часто и бывает на практике).

Оценка доли в квартире для суда Калининград обладает своей спецификой.

Для нотариуса, для отдела опеки или для продажи оценка доли в квартире почти не отличается от оценки квартиры.

Также наша компания «Парфенон» производит оценку автомобилей в Калининграде, оценку для нотариуса, оценка при вступлении в наследство, оценка для органов опеки и попечительства в Калининграде.

Звоните т 8 911 865 14 76! Всегда рады вам помочь! Консультации бесплатно!

Принудительный выкуп доли в квартире через суд в 2021 году

Вы – не полноправный собственник жилплощади? Долей квартиры владеет человек, который в ней не появляется, но отравляет жизнь? Вы пытались выкупить чужую долю, но вам выставили счет, размером как цена за всю квартиру? Тогда статья для вас. Рассказываем, что такое принудительный выкуп доли через суд, в каком случае он возможен и куда нужно обращаться.

Особенности выкупа доли через суд

Завладеть долей в квартире собственник может по разным причинам:

• получить в наследство;

• после раздела имущества;

• приобрести на торгах.

Таких случаев очень много. Зачастую у квартиры (или комнаты) может быть несколько собственников, владеющих разными долями. Сложности возникают в том случае, если такие владельцы являются друг другу чужими людьми, а не состоят в родстве. Если самостоятельно распорядиться своей жилплощадью собственники не могут, то это за них сделает суд. Хорошо, если доли соответствуют выделенным помещениям. Но что делать, когда это не так?

Иногда случается, что доля одного собственника в несколько раз превышает долю другого. В таком случае маловероятно, что микродоля будет соответствовать выделенной комнате. Скорее всего, она будет составлять незначительную площадь в помещении. Используя ее, владелец мизерной части жилплощади будет доставлять большой дискомфорт другому владельцу.

Лучшим вариантом в такой ситуации является выкуп части квартиры собственником, который владеет большей частью. Но из-за небольшой стоимости микродоли, ее владелец редко соглашается на такой исход. Ведь ее ценность выше цены жилплощади.

В последнее время участились случаи покупки незначительных долей черными риэлторами. В большинстве случаев суд встанет на сторону тех, кто владеет большей частью жилплощади.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Поэтому владельцы большей части жилплощади обращаются в суд. Чтобы добиться положительного решения, необходима совокупность трех критериев:

• доля составляет менее 1/21 части квартиры;

• долю физически нельзя выделить;

• дольщик не проживает на этой жилплощади.

Если подходит только один или два критерия, но не все три, то даже через суд выкуп доли будет невозможен. Но у юристов существует несколько стратегий, позволяющих добиться успеха. Поэтому от профессионализма адвоката в этом деле зависит очень многое.

Важно! При рассмотрении возможности принудительного выкупа доли суд сопоставит интерес ее владельца с теми неудобствами, которые он создает другим собственникам недвижимости.

При рассмотрении этого дела суды учтут, как владельцы получили свои доли. Если будет установлено, что при покупке маленькой доли ее владелец знал, что большей частью квартиры владеет другой дольщик, то это даст юридическое основание для выкупа.

Другим фактом, положительно влияющим на решение суда, является то, что владелец малой доли использует ее для регистрации на нее других лиц или сдачи внаем.

Важно! Несмотря на сложность процедуры, выкуп доли через суд возможен. Конечно, без грамотного юриста получить положительное решение суда по выкупу доли у другого владельца очень сложно.

При владении квартирой в долевой собственности можно проводить ремонты и отделку. Главное — не ущемлять в правах других собственников. Если заказать услугу комплексного ремонта с дизайн-проектом, то сотрудники строительной компании могут провести все необходимые действия, учитывая специфику квартиры. Важно еще на стадии разработки дизайн-проекта учесть все нюансы долевой собственности квартиры. Можно установить дополнительные перегородки или иные конструктивные элементы, которые помогут создать комфорт в своей части квартиры.

Юридические формальности и определение стоимости доли

Еще до обращения в суд нужно попытаться договориться о мирном разрешении спора. Для этого необходимо в письменном виде направить предложение о выкупе доли у другого собственника. Если ответа так и не последовало, или был получен отказ, то можно направляться в суд. Попытка урегулирования споров до обращения в суд положительным образом скажется в дальнейшем.

Важным вопросом при принудительном выкупе доли в суде является оценка ее стоимости. Для ее определения приглашаются независимые оценщики. Если одной из сторон конфликта не понравилась оценка эксперта, то процедура проводится судебными оценщиками.

Стоимость услуги оценки недвижимости оплачивает истец. Сумма переводится на счет Судебного департамента. Квитанция приобщается к делу. При положительном решении суда все расходы на оценку должен будет возместить ответчик. Если суд вынес решение не в пользу истца, то средства возвращаются на его счет.

Документы для подачи в суд

Все дела, связанные с выкупом долей, рассматриваются районными судами того места, где находится жилплощадь. Для подачи иска нужно составить заявление и приложить к нему:

• документы, подтверждающие право собственности истца;

• справку о регистрации;

• досудебное заключение оценщика;

• документ о типе жилплощади.

Если истец пытался в досудебном порядке урегулировать спор, то необходимо приложить извещение, почтовую квитанцию и опись письма такой переписки. Такое повысит вероятность положительного ответа.

Важно! Чтобы получить право на выкуп доли ответчика через суд, важно приложить к заявлению и информацию о том, что он не использует жилплощадь, не проживает по месту нахождения доли или имеет задолженности по оплате коммунальных услуг.

Когда суд вынесет решение о праве выкупа доли, средства с депозита будут переведены на счета ответчика. Право собственности перейдет истцу. По судебной выписке можно будет провести перерегистрации доли. Процедура не займет много времени.

Заключение

Исходя из информации, представленной на этой странице, можно сделать вывод, что принудительный выкуп незначительных долей жилплощади возможен. Но необходимо грамотно подойти к решению этой проблемы. Этот вопрос сложен даже для опытных юристов. Чтобы добиться необходимого решения, важно правильно провести подготовку и выработать стратегию. В этом деле важным является даже самый незначительный на первый взгляд фактор. Чтобы добиться положительного решения, нужен юрист, который специализируется на таких делах.

Право на выплату стоимости доли за счет других долевых собственников не является безусловным

По мнению одного из экспертов «АГ», в совокупности выводы ВС выглядят как попытка нащупать баланс между противоположными интересами конфликтующих собственников. Другой подчеркнул актуальность рассмотренного Судом дела: в силу разных обстоятельств миллионы граждан становятся собственниками небольших долей в жилых помещениях.

В Определении по делу № 56-КГ20-10-К9 Верховный Суд разъяснил, при каких условиях выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости доли за счет других участников долевой собственности.

Апелляция и первая кассация поддержали выделяющегося собственника

Владимир Молчанов, его сестра Надежда Маруженко и племенник Николай Маруженко получили в общую долевую собственность трехкомнатную квартиру. Владимиру принадлежит 2/9 доли в праве на две комнаты и 1/3 доли в праве на третью, аналогичные доли Надежды составляют 4/9 и 2/3, оставшаяся треть в праве собственности на две комнаты принадлежит Николаю.

В 2015 г. Находкинский городской суд Приморского края удовлетворил иск Владимира Молчанова о вселении в эту квартиру и выделил ему в пользование отдельную комнату. Остальных собственников первая инстанция обязала не мешать Молчанову пользоваться отведенной ему комнатой и общими помещениями квартиры. Затем Приморский краевой суд отменил это решение в части выделения в пользование Владимиру Молчанову одной комнаты, а остальным собственникам – двух других комнат. В удовлетворении соответствующего требования истца было отказано (мотивы не ясны, так как данное определение не опубликовано – прим. ред.).

Читайте также

Особенности принудительного выкупа доли в квартире

Верховный Суд разъяснил правила применения ст. 252 ГК РФ касательно выкупа доли в квартире без согласия всех собственников

18 Августа 2017

В 2019 г. Владимир Молчанов подал иск о взыскании с Надежды и Николая Маруженко компенсации за не подлежащие выделению в натуре доли в праве собственности на комнаты в той же квартире. Мужчина пояснил, что произвести реальный раздел квартиры невозможно, а с ответчиками у него сложились конфликтные отношения. Во внесудебном порядке достичь соглашения о разделе, по словам Владимира Молчанова, не получилось.

Родственники требования не признали. Надежда Маруженко пояснила, что не может приобрести долю брата, так как у нее нет сбережений и доходов, кроме пенсии. Женщина настаивала на том, что доля истца в спорной квартире не является незначительной. Кроме того, добавила она, Владимир Молчанов может жить в этой квартире или продать свою долю кому-то другому.

Находкинский городской суд, сославшись на ст. 209, 247 и 252 ГК, отказал в удовлетворении требований. Он исходил из того, что в данном случае отсутствует совокупность условий, при наличии которых можно обязать остальных участников долевой собственности выплатить Владимиру Молчанову компенсацию. Ответчики согласие на принятие долей истца в собственность не выразили, денег для их приобретения не имеют, а доля истца в спорной квартире не является незначительной, пояснила первая инстанция.

Приморский краевой суд с таким подходом не согласился. Он отменил решение первой инстанции и удовлетворил требования истца, приняв во внимание то, что выдел его доли в натуре невозможен. По мнению апелляции, совокупность условий, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК, на которые указал суд первой инстанции, нужно устанавливать лишь в случае, когда требование о выплате компенсации заявляется теми участниками долевой собственности, которые хотят прекратить право собственности другого участника, в данном же случае разрешался иной спор. Определение устояло в первой кассации.

Верховный Суд согласился с первой инстанцией

Рассмотрев жалобу Надежды Маруженко, Верховный Суд пришел к выводу, что решения апелляции и первой кассации не основаны на законе.

Сославшись на ст. 209, 247 и 252 Гражданского кодекса, ВС отметил, что сособственник вправе требовать от других участников выплаты ему денежной компенсации в случае отсутствия соглашения между всеми участниками об использовании имущества и при невозможности выделения доли.

Далее, процитировав ряд решений КС, Суд подчеркнул, что право выделяющегося собственника на выплату стоимости доли может быть реализовано лишь при изучении судом всех юридически значимых обстоятельств: незначительности доли такого собственника, его возможности пользоваться спорным имуществом, возражений других участников по поводу принятия ими в собственность доли выделяющегося собственника. В последнем случае важно выяснить, имеют ли такие лица материальную возможность приобрести долю. Иначе искажаются содержание и смысл ст. 252 ГК, призванной обеспечить соблюдение необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности, считает Верховный Суд.

«Таким образом, положения ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения в праве собственности на имущество выделяющегося собственника», – заключил ВС. На этом основании акты апелляции и первой кассации были отменены, а решение городского суда оставлено в силе.

Эксперты «АГ» прокомментировали подход ВС

Советник INTELLECT Илья Абрамов отметил, что положения ст. 252 ГК РФ, содержащие исключения из общего правила о приобретении и осуществлении прав своей волей и в своем интересе, требуют взвешенного подхода. «Стоит отметить, что практика по вопросу безусловности права, указанного в п. 3 ст. 252 ГК, действительно не была однозначной. В данном случае Верховный Суд закрепил уже существующую позицию об ограничении степени принудительности правила, изложенного в этом пункте, дав определенные ориентиры по границам его применения», – считает юрист.

Так, пояснил он, ВС, в частности, указывает на небезусловность данного права выделяющегося собственника и берет критерии, фактически повторяющие п. 4 ст. 252 ГК РФ – незначительность принудительно выделяемой доли и возможность пользования спорным имуществом. «С другой стороны, появляются указания и на иные обстоятельства, которые уже учитывались многими судами по данному вопросу, но прямо в законе не указанные – наличие возражений других собственников на принятие ими в собственность доли, выделяющегося собственника, в том числе их материальной возможности на это», – добавил Илья Абрамов.

По его мнению, в совокупности выводы ВС выглядят очередной попыткой нащупать баланс между противоположенными интересами конфликтующих собственников. «И в данном деле с учетом того, что истец – судя по тексту решений первой и второй инстанций – имел реальную возможность проживать в спорной квартире, это обосновано, – полагает эксперт. – Сложнее будет в ситуации, когда на одной чаще весов окажется материальная необеспеченность и отсутствие воли на приобретение чужой доли в имуществе, а на другой – право собственности, которое невозможно реализовать из-за незначительности этой самой доли. Кажется, на этот сложный вопрос ответа Верховный Суд пока еще не дал».

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников подчеркнул, что тема, рассмотренная в этом определении, очень актуальна для практики: «В силу разных обстоятельств – чаще всего наследования или раздела имущества в ходе бракоразводного процесса – миллионы граждан становятся собственниками небольших долей в жилых помещениях, из-за чего возникают длительные конфликты и судебные споры».

В этом деле, вероятнее всего, наиболее значимым обстоятельством стала невозможность для «остающегося» собственника в силу его материального положения и статуса пенсионера реально расплатиться с выделяющимся собственником, предположил юрист. «Надо признать справедливость позиции Верховного Суда, который своим актом подчеркнул важность исследования имущественного положения сособственника, на которого возлагается обязанность выплатить компенсацию, – указал Николай Сапожников. – Однако если в рассматриваемом деле этот вопрос был более или менее очевиден, то судебной практике чаще приходится иметь дело с менее очевидными ситуациями. Что требует дальнейшего пристального внимания, выработки и систематизации подходов».

При этом отказ в выплате компенсации «выходящему» сособственнику (который действительно не имеет возможности выделить в натуре долю и пользоваться принадлежащим ему имуществом) на основании плохого имущественного положения «остающегося» сособственника должен быть исключением из правил, считает эксперт. «Необходимо учитывать, что в таких делах складывается ситуация фактически безвозмездного пользования одним сособственником всем объектом, который принадлежит ему не на 100%. Что приводит к фактическому ограничения прав и законных интересов уже другого сособственника», – пояснил Николай Сапожников.

Кроме того, добавил он, Верховный Суд обращает внимание и на то, что истец был вселен в спорную квартиру. «Хотя подробно это обстоятельство не описывалось, ВС справедливо указал на него как на аргумент против удовлетворения иска, основанного на доводах о невозможности реального пользования жилым помещением», – заключил эксперт.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Обновлено 28 апреля 2021 г.

Надлежащее страхование стоимости многоквартирного дома имеет решающее значение для поиска и заключения выгодных сделок.

Как правило, банк использует три разных способа оценки стоимости многоквартирных домов.

• Подход к продажам
• Подход к замене
• Доходный подход

Подход к продажам рассматривает другие сопоставимые объекты недвижимости и то, что они недавно продали в этом районе.Эти выплаты похожи на сборы с жилой недвижимостью.

Метод замены рассматривает, сколько будет стоить создание здания или зданий с нуля с учетом строительных материалов, затрат на рабочую силу и т. Д.

И доходный подход рассматривает прибыльность актива на основе доходов и расходов.

Однако доходный подход имеет очень большое значение при оценке стоимости, потому что, в конце концов, банк инвестирует в бизнес, а не только в недвижимость.

Когда дело доходит до оценки стоимости многоквартирного дома с использованием доходного подхода, необходимо знать несколько ключевых терминов, таких как ROI, Cap Rate и NOI. Но NOI или чистый операционный доход, безусловно, является самым важным.

В этой статье будет рассмотрено это ключевое соотношение — основа для определения стоимости многоквартирного дома и его цены.

Знание того, как разобраться в NOI, является основополагающим для вашего прибыльного предприятия по инвестированию в недвижимость.

Вы можете рассчитать ставку капитализации (Cap Rate) для вашей конкретной собственности, разделив NOI на цену, которую вы заплатили за свою собственность.Но есть еще одна, другая ставка капитализации, которую вы будете использовать для расчета рыночной стоимости. Эта ставка капитализации определяется тем, за что продаются другие похожие объекты недвижимости в вашем районе. В вашем регионе будет «рыночная капитализация». Ставка рыночной капитализации зависит от экономической ситуации в районе и рыночных продаж.

Итак, чтобы получить стоимость многоквартирного дома, вы должны сначала определить NOI или чистый операционный доход.

Вот пошаговая инструкция, как рассчитать NOI квартиры:

Сложите все источники дохода для собственности за год.Предметы могут включать:

• Арендная плата от недвижимости
• Стиральные машины с монетоприемником
• Торговые и кондитерские автоматы
• Стоимость парковки
• Стоимость хранения
• Просроченные платежи
• Прочие доходы

Например, возьмем комплекс из 100 квартир, каждая из которых арендует ровно 1000 долларов в месяц — ха, не правда ли?

В комплексе также есть стиральные машины и сушилки с монетоприемником, а также несколько автоматов по продаже газированных напитков и конфет, которые приносят доход в размере 1000 долларов в месяц.

Аналогичным образом, арендаторы могут арендовать дополнительные парковочные места за 100 долларов в год, а 50 единиц имеют их на общую сумму 5000 долларов в год.

Так каков общий доход?

• 100 единиц X 1000 долларов в месяц = ​​1,2 миллиона долларов в год на арендную плату
• 1000 долларов в месяц на одежду и распространение = 12000 долларов в год
• Расходы на парковку 5000 долларов в год
• Наш совокупный доход по этому комплексу составляет 1 217 000 долларов США.

Мы можем определить NOI, вычтя общие расходы из общей суммы дохода.

Вот краткое изложение возможных эксплуатационных расходов для жилого комплекса:

• Сборы за управление имуществом
• Ремонт и обслуживание
• Сборщик мусора
• Ландшафтный дизайн
• Обслуживание бассейна
• Налоги и страхование
• Бухгалтерские и юридические услуги
• Коммунальные услуги
• Безопасность

Также ипотечный платеж не включен в определение NOI.

Предположим, что более значительная часть наших годовых затрат на этот 100-квартирный жилой комплекс составляет примерно 517 000 долларов.

Так каков наш NOI?

1 217 000 долларов США (общий доход) — 517 000 долларов США (общие расходы) = 600 000 долларов США (NOI)

NOI на этой иллюстрации составляет 600 000 долларов.

Чтобы определить ставку рыночной капитализации, вы можете сделать три разные вещи:

1. Спросите у коммерческих брокеров, знакомых с районом, в котором расположен жилой комплекс.Поговорите как минимум с тремя разными брокерами и найдите консенсус.
2. Найдите похожие недавно проданные объекты в этом районе. Если вы можете получить NOI и продажную цену, вы разделите NOI на продажную цену.
3. Поскольку местные коммерческие кредиторы выдавали ссуды в этом районе. Они будут использовать максимальную ставку для оценки собственности, и их оценка имеет решающее значение, потому что именно они будут оценивать стоимость вашей собственности для финансирования.

Когда у нас будет достаточно четкое представление о местной ставке капитализации (что дает оценке банка наивысшую степень достоверности), мы можем рассчитать ее стоимость.

Предположим, мы используем максимальную ставку 10%.

Для расчета стоимости мы делим 600 000 долларов (NOI) на 0,10 (рыночная капитализация) и получаем 6 000 000 долларов в качестве ценника или рыночной стоимости собственности.

Теперь вы видите, насколько важен NOI? Вы действительно не можете повлиять на рыночную капитализацию, но можете контролировать NOI.

Если бы ваш NOI составлял 500 000 долларов, стоимость недвижимости упала бы до 5 000 000 долларов. Или, если бы ваш NOI составлял 700 000 долларов, стоимость собственности увеличилась бы до 7 000 000 долларов.

Итак, вы можете увидеть, насколько более высокий NOI выгоден для капитала и стоимости вашей собственности. Итак, возникает вопрос: «Как мне увеличить свой NOI?» Ответ прост: сокращайте расходы и увеличивайте доход!

Огромным преимуществом инвестирования в квартиры является то, что вы можете напрямую «заставить оценивать» и оценивать недвижимость, управляя недвижимостью и ее финансами.

Все дело в цифрах!

Следующая статья в блоге была предоставлена ​​Биллом Манассеро, основателем « The Old Dawg’s REI Network », блога, информационного бюллетеня и подкаста для пожилых людей и пенсионеров, который обучает искусству инвестирования в недвижимость.Его цель инвестирования в недвижимость, которая будет регистрироваться по адресу olddawgsreinetwork.com , — владеть / контролировать 1000 единиц / дверей в течение следующих шести лет.

Если вам понравилась эта статья, подпишитесь на электронную рассылку Rentometer , чтобы быть в курсе последних тенденций в области аренды жилья.

Долевое владение — Как установить цену

Долевое владение — Как установить цену

Энди Сиркин

В этой статье будут представлены некоторые инструменты, которые помогут разработчикам, продавцам и торговым агентам разработать стратегию ценообразования для долевого владения, частного клуба (PRC), квотшера, таймшера и аналогичных предложений.

Множитель дробного ценообразования описывает соотношение между ценой долевого участия и ценой полного владения аналогичным имуществом. Чтобы вычислить множитель дробной цены, сложите стоимость всех дробных акций, предлагаемых в конкретном доме, и разделите общую сумму на справедливую рыночную стоимость дома.

Для иллюстрации представьте, что клуб частных резиденций продает восемь акций за виллу по 300 000 долларов каждая, и предположим, что соседняя вилла аналогичного качества и размера обычно продается за 1 800 000 долларов.Расчет будет:

Общая стоимость дробных акций:
8 x 300 000 долларов США = 2 400 000 долларов США

Справедливая рыночная стоимость дома:
1 800 000 долларов США

Разделить стоимость акций по стоимости дома:
2,400,000 долларов / 1,800,000 долларов = 1,33

Обязательно используйте реалистичную стоимость дома, то есть цену, по которой он будет продаваться на текущем рынке через 90–180 дней. Не поддавайтесь искушению использовать то, что стоило бы имущество в прошлом году или сколько, по вашему мнению, оно должно стоить.

Историческая статистика показывает, что средний дробный множитель ценообразования составляет 1,6–2,4, но мультипликаторы начали снижаться в 2008 году. Большинство отраслевых экспертов считают, что на сегодняшнем рынке уместны множители 1,2–1,6.

Следующие факторы обычно определяют, где конкретное дробное предложение будет попадать в этот довольно большой диапазон:

• Количество дробных акций: В целом, продажа большего количества акций приведет к увеличению выручки от продажи и повысит мультипликатор.Но предложение слишком большого количества дробных акций может иметь неприятные последствия. Например, если местоположение имеет сезонные модели использования, большее количество фракций может дать каждому владельцу слишком мало основного времени использования. Большее количество долей участия также увеличит расходы на продажи, маркетинг и операционные расходы, удлинит процесс продажи (добавив к текущим расходам) и потенциально затруднит получение разрешения регулирующими органами.
• Брендинг и признание имен разработчиков: Дробные проекты с именами, которые узнают потребители, будут генерировать значительно более высокие мультипликаторы.
• Уровень удобства проекта: Удобства, такие как услуги консьержа, обменные пункты, спа, бассейны, гольф на территории и т. Д., Повысят мультипликаторы. Уровень отделки, меблировки и оборудования в доме или квартире будет иметь аналогичный, но менее драматический эффект.
• Цены альтернативы полной собственности: Когда цены на сопоставимую недвижимость, предлагаемую в качестве полной собственности, выше (что отражает больший спрос по сравнению с предложением), мультипликаторы также обычно выше.Потребители воспринимают меньшую ценность долевой собственности, когда полная собственность более доступна по цене.
• Количество спален: Множители уменьшаются по мере увеличения количества спален.

Использование сопоставимых долевых продаж недвижимости

Анализ данных о продажах по сопоставимым проектам с долевым владением, КНР, четвертью или таймшером может предоставить более подробную и конкретную информацию о ценах, чем использование множителя. Как и в случае со всей недвижимостью, данные о ценах необходимо скорректировать, чтобы отразить характеристики собственности.

Самый простой и распространенный метод учета характеристик собственности — использовать размер, часто выражаемый в квадратных футах или квадратных метрах, и разделить стоимость на размер для определения стоимости квадратного фута (или метра). Такой подход важен при ценообразовании дробных предложений, но его недостаточно. Поскольку дробная недвижимость предполагает совместное использование с другими, статистику ценообразования также необходимо контролировать для распределения использования. Это требует дополнительного шага, который заключается в делении стоимости квадратного фута на количество ночей использования, выделенных с дробным процентом.

Самый простой подход к анализу и сравнению дробных данных о продажах недвижимости заключается в использовании цены в качестве единицы измерения. Для этого возьмите запрашиваемую или продажную цену и разделите ее на размер и использование, чтобы определить цену за квадратный фут за ночь.

Расчет немного сложнее, когда каждому участнику разрешено неограниченное использование при условии только правил бронирования и доступности. Но помните, что на самом деле такие ситуации таковы, что использование ограничено количеством людей, совместно использующих собственность.Следовательно, один из способов разбить данные о ценах для этого типа проекта — разделить 365 на количество владельцев на единицу, чтобы определить количество ночей, выделяемых каждому владельцу каждый год. Хотя этот подход и не идеален, он предоставляет достаточно информации для сравнения цен между частичными проектами.

Проблема с подходом сравнения цен заключается в том, что он игнорирует текущие годовые затраты долевых собственников. Эти текущие расходы составляют значительную часть годовой стоимости долевого владения, и их игнорирование может исказить результаты сравнения цен.При использовании годовой стоимости владения, а не продажной цены, цена за ночь за квадратный фут включает в себя взносы владельца, оценки, плату за обслуживание и плату за использование.

Шаг 1: Определение годовой стоимости владения
Для начала переведите цену в годовую стоимость, применив процентную ставку для моделирования суммы возврата инвестиций, которую покупатель получил бы, если бы он вложил деньги. На практике истинная стоимость будет зависеть от повышения или понижения стоимости имущества с течением времени, но поскольку мы используем эту информацию только для целей сравнения, этот фактор можно игнорировать, если он постоянно игнорируется.Например, если мы используем процентный коэффициент в 6% для дробной акции на сумму 200 000 долларов, цена переводится в ежегодные затраты в размере 12 000 долларов. Затем добавьте годовые затраты, включая взносы владельца, оценки, плату за обслуживание или плату за использование. Сумма двух цифр будет годовой стоимостью владения. Например, если за акцию стоимостью 200 000 долларов взимается ежегодная плата за обслуживание в размере 6000 долларов, общая годовая стоимость составит 18 000 долларов (12 000 + 6 000).

Шаг 2: Определение затрат на квадратный фут
Разделите годовую стоимость на квадратный метр внутренней жилой площади собственности (если использование всегда в одной и той же единице), или на средний квадратный метр внутренней площади дома. группа свойств (если использование может быть в любой из группы объектов).Если в собственности есть значительное количество частных жилых зон на открытом воздухе (например, патио или веранды), вы можете включить их в свои расчеты. Как правило, открытые площади не имеют той же ценности, что и внутренние помещения, поэтому вы, вероятно, захотите применить коэффициент скидки. Я рекомендую снизить стоимость частных жилых зон на открытом воздухе на 75% по сравнению с жилыми зонами внутри помещений. Так, например, если в доме есть 3500 квадратных футов внутренней жилой площади плюс 2000 квадратных футов частной веранды, вы должны дисконтировать открытую площадь на 75% до 500 квадратных футов и считать, что общая площадь в квадратных футах равна 4000.Если годовая стоимость составляет 18 000 долларов, то стоимость квадратного фута в год составит 4,50 доллара (18 000/4 000).

Шаг 3. Определение стоимости за ночь за квадратный фут
Разделите годовую стоимость за квадратный фут на количество ночей использования. Например, если каждый владелец имеет право на 42 дня использования, а стоимость квадратного фута в год составляет 4,50 доллара, то цена за ночь за квадратный фут составит 0,107 доллара (4,50 / 42).

Цена за ночь за квадратный фут недвижимости, которая была продана или выставлена ​​на продажу, может быть ценным показателем того, как ваша недвижимость может быть успешно оценена.Но, как и в случае с множителями ценообразования, важно отфильтровать эту дату по другим факторам, включая количество долей, брендинг и узнаваемость имени разработчика, уровень удобства проекта, цены на альтернативные варианты владения и количество спален. Вероятное влияние этих факторов на сравнение цен обсуждается выше.

Оставаясь реалистичным

Первые годы появления клубов с долевым владением и частных резиденций в качестве основного компонента индустрии курортов и вторичного жилья, особенно в 2006 и 2007 годах, были отмечены впечатляющим ростом продаж и поразительной прибылью.С сегодняшней точки зрения это явление можно объяснить двумя факторами: (i) наличие основной группы очень состоятельных покупателей, которые были сильно предрасположены к продукту и не имели к нему доступа раньше; и (ii) культура бесплатных расходов, которая преобладала в этот период. Недавние исследования и данные о расходах показывают, что даже сверхбогатые сократили дискреционные покупки и, что, возможно, более важно, что новое поведение этой группы в плане расходов может длиться намного дольше, чем экономический кризис.Это, вероятно, означает, что эта группа будет меньше беспокоиться о покупке долей в среднесрочной перспективе, и что те, кто покупает, могут быть более сосредоточены на ценообразовании и стоимости.

Более того, внутри дробной отрасли растет понимание того, что рынок частичного владения отпуском выходит за рамки сверхбогатых, и что слишком многие частичные разработчики и маркетологи предлагают только продукты и маркетинговые программы, удовлетворяющие предполагаемые потребности и желания этой узкой сегмент рынка.Существует также осознание того, что многие владельцы таймшеров сожалеют о своих покупках, потому что эффективная посуточная стоимость использования курорта превышала стоимость проживания в сопоставимом отеле. Хотя эффективные стратегии продаж и маркетинга могут продавать малоценный продукт, они не сделают клиента счастливым и не обеспечат дальнейший успех. Если фракционная промышленность хочет расти и избегать стигмы таймшера, продукт должен делать больше, чем просто продавать; он должен работать для клиента.

Все эти факторы снижают частичное ценообразование по отношению ко всей собственности, и эта тенденция, вероятно, сохранится и даже усилится в следующие 1-3 года.Эта тенденция отражается в более низких ценах на новые предложения и модификациях продуктов (например, меньшем размере акций) в существующих проектах, которые еще не распроданы.

Об авторе

Энди Сиркин занимается частными проектами в сфере недвижимости с 1985 года и участвовал в создании проектов по всей территории Соединенных Штатов, а также в Европе, Центральной и Южной Америке, размером от одного дома или кондоминиума до сотен. фракционных интересов.Такой обширный опыт позволяет фирме использовать огромную библиотеку частичной проектной документации, а также обширные знания в области маркетинга и требований к регистрации практически в любом месте, где проект может быть расположен или потенциально реализован. Энди является автором двух книг, а также множества опубликованных статей и составил диск с возможностью поиска, содержащий полный текст и краткое изложение закона о долевом владении для всех 50 штатов США. Он также создал обширную библиотеку учебных материалов для частных разработчиков, брокеров и покупателей, доступных на сайте sirkinfractionallawyers.com. Он является аккредитованным инструктором Департамента недвижимости Калифорнии, часто проводит семинары и выступает на конференциях по всему миру. В настоящее время он делит свое время между офисами в Париже и Сан-Франциско, и с ним можно связаться через нашу контактную форму.

5 способов оценки арендуемой недвижимости

Когда дело доходит до инвестирования своих кровно заработанных денег, инвесторы должны задать себе несколько вопросов. Сколько окупятся инвестиции? Сколько это стоит? Но что еще более важно, инвесторы должны беспокоиться о его стоимости.Это особенно верно, когда вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости.

Доходы от инвестиционной недвижимости достигли исторического максимума. Арендная плата предлагает растущий источник дохода, и это стабильный способ зарабатывать деньги. Но перед тем, как приступить к аренде недвижимости, как подойти к оценке?

Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых из наиболее распространенных способов оценки арендуемой недвижимости высокого уровня.

Ключевые выводы

• Определение стоимости и доходности инвестиционной собственности так же важно, как и определение ее стоимости.
• Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель ценообразования основных средств, доходный подход и затратный подход для определения стоимости собственности.
• Не существует универсального решения, поэтому может потребоваться сочетание этих факторов.

4 способа оценки арендуемой недвижимости

1. Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (SCA) — одна из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости.Это метод, наиболее широко используемый оценщиками и агентами по недвижимости при оценке недвижимости.

Этот подход представляет собой просто сравнение похожих домов, которые были проданы или сданы в аренду на месте за определенный период времени. Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.

SCA полагается на атрибуты или функции для присвоения значения относительной цены. Эти значения могут быть основаны на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и / или проездов, бассейнов, террас, каминов — всего, что делает собственность уникальной и достойной внимания.

Цена за квадратный фут — это общий и простой для понимания показатель, который могут использовать все инвесторы , чтобы определить, где следует оценивать свою собственность . Другими словами, если таунхаус площадью 2000 квадратных футов сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, инвесторы могут разумно рассчитывать на доход в этом районе, при условии, что сопоставимые таунхаусы в этом районе также подходят для этого.

Пример подхода сравнения продаж

Имейте в виду, что SCA в некоторой степени универсален, то есть каждый дом имеет уникальность, которую не всегда можно измерить.У покупателей и продавцов уникальные вкусы и различия. SCA призван быть исходным или обоснованным мнением, а не идеальным средством прогнозирования или оценки недвижимости. Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами.

Таким образом, это не сработает, если вы собираетесь оценивать интересующую вас собственность, которая составляет 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью ванными комнатами с другой собственностью, в которой есть половина спален. , без бассейна и составляет всего 1200 квадратных футов.

Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка. Это снижает риск мошеннических оценок, получивших широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости 2007 года.

2. Модель ценообразования капитальных активов

Модель ценообразования основных средств (CAPM) — более всеобъемлющий инструмент оценки. CAPM вводит концепции риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость.

Эта модель рассматривает потенциальную отдачу от инвестиций (ROI), полученную от дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, которые не имеют риска, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REITs). ).

Короче говоря, если ожидаемая доходность от безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную окупаемость от арендного дохода, просто не имеет финансового смысла рисковать арендуемой недвижимостью.Что касается риска, CAPM учитывает риски, присущие аренде недвижимости.

Факторы риска

Например, не все объекты аренды одинаковы. Местоположение и возраст собственности являются ключевыми факторами. Аренда старой собственности означает, что домовладельцы, скорее всего, понесут более высокие расходы на содержание.

Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом поселке.

Эта модель предлагает учесть эти риски, прежде чем рассматривать ваши инвестиции или при установлении структуры цен на аренду.CAPM помогает вам определить, какой доход вы заслуживаете за то, что рискуете своими деньгами.

3. Доходный подход

Доходный подход фокусируется на том, что дает потенциальный доход от сдачи в аренду собственности по сравнению с первоначальными инвестициями. Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку он изучает потенциальный доход от аренды объекта недвижимости относительно первоначальных денежных затрат на покупку недвижимости.

Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации инвестиции. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от совокупного мультипликатора арендной платы, деленный на текущую стоимость собственности. Таким образом, если покупка офисного здания стоит 120000 долларов США, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составит: 14400 (1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0,12 или 12%.

Это очень упрощенная модель с несколькими предположениями.Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.

Многим инвесторам известна чистая приведенная стоимость денег. Применительно к недвижимости это понятие также известно как дисконтированный денежный поток. Полученные в будущем доллары подвержены инфляционному, а также дефляционному риску и представлены в дисконтированном выражении для учета этого.

4. Метод мультипликатора валовой ренты

Подход на основе множителя брутто ренты (МРР) оценивает арендуемую недвижимость на основе суммы ренты, которую инвестор может собирать каждый год.Это быстрый и простой способ определить, стоит ли вложенная недвижимость в недвижимость. Это, конечно, до рассмотрения любых налогов, страхования, коммунальных услуг и других расходов, связанных с недвижимостью, поэтому к этому следует относиться с недоверием.

Хотя он может быть похож на доходный подход, подход с использованием мультипликатора валовой ренты в качестве максимальной ставки использует не чистый операционный доход, а валовую ренту.

Ставка верхнего предела множителя валовой ренты больше единицы, в то время как верхняя ставка для доходного подхода представляет собой процентное значение.Чтобы сравнить количество яблок с яблоками, вам следует посмотреть на GRM и доход от аренды другой собственности, аналогичной той, которая вас интересует.

Пример подхода с использованием мультипликатора валовой ренты

Скажем, коммерческая недвижимость, проданная по соседству с вами за 500 000 долларов, с годовым доходом в 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы разделим продажную цену на годовой доход от аренды: 500 000 долл. США ÷ 90 000 долл. США = 5,56.

Вы можете сравнить эту цифру с той, которую смотрите, если знаете годовой доход от аренды.Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив GRM на годовой доход. Если он выше, чем тот, который был продан недавно, т. Е. за 500 000 долларов — возможно, оно того не стоит, так что подумайте о том, чтобы двигаться дальше.

5. стоимостной подход

Затратный подход к оценке недвижимости гласит, что собственность стоит только того, для чего ее можно разумно использовать. Он оценивается путем объединения стоимости земли и остаточной стоимости любых улучшений.

Оценщики из этой школы часто придерживаются наиболее эффективных и эффективных методов суммирования затратного подхода к недвижимости.Его часто используют в качестве основы для оценки пустующей земли.

Например, если вы застройщик квартир, желающий приобрести три акра земли в бесплодной местности для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет основываться на наилучшем использовании этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями, а ближайший человек живет в 20 милях от нее, наилучшее использование и, следовательно, самая высокая ценность этой собственности — это не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение с целью поиска дополнительных запасов нефти.

Еще один аргумент в пользу правильного использования связан с зонированием собственности. Если предполагаемая недвижимость не предназначена для проживания в жилых помещениях, ее стоимость снижается, так как застройщик понесет значительные расходы на повторное зонирование. Этот подход считается наиболее надежным при использовании в новых конструкциях и менее надежным для старых домов. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального использования.

Итог

Нет единого способа определить стоимость арендуемой собственности.Самые серьезные инвесторы смотрят на компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения об аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно быть шагом в правильном направлении к участию в инвестиционной игре в недвижимость.

Затем, как только вы найдете недвижимость, которая может приносить вам хороший доход, найдите выгодную процентную ставку для своей новой собственности с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры, с которыми можно работать при оценке предполагаемой арендуемой собственности.

Определение отношения цены к арендной плате

Какое соотношение цены и арендной платы?

Отношение цены к арендной плате — это отношение цен на жилье к годовой арендной плате в данном месте. Этот коэффициент используется в качестве ориентира для оценки того, дешевле ли арендовать или владеть недвижимостью. Отношение цены к арендной плате используется в качестве индикатора того, справедливо ли оценены рынки жилья или находится в состоянии пузыря.

Ключевые выводы

• Цена аренды используется в качестве ориентира для оценки того, дешевле ли арендовать или владеть недвижимостью.
• Он сравнивает экономику покупки и аренды, но ничего не говорит о доступности того и другого.
Собственное соотношение цены и арендной платы
• Trulia называется индексом арендной платы по сравнению с покупкой — это сравнение общих затрат на домовладение с общей стоимостью аренды аналогичной недвижимости.

Формула и расчет отношения цены к арендной плате

Отношение цены к арендной плате рассчитывается путем деления средней цены дома на среднюю годовую арендную плату, а формула отношения цены к арендной плате выглядит следующим образом:

Соотношение цены и арендной платы знак равно Средняя цена дома Средняя годовая арендная плата \ begin {align} & \ text {Соотношение цены к арендной плате} = \ frac {\ text {Средняя цена дома}} {\ text {Средняя годовая арендная плата}} \\ \ end {выравнивается} Отношение цены к арендной плате = средняя годовая арендная плата Средняя цена дома

О чем говорит соотношение цены и арендной платы

Отношение цены к арендной плате используется в качестве индикатора того, справедливо ли оценены рынки жилья или находится в состоянии пузыря.Резкое увеличение коэффициента, приведшее к краху рынка жилья в 2008–2009 годах, было, оглядываясь назад, красным флагом для пузыря на рынке жилья. Trulia рассчитывает соотношение цены и арендной платы, называемое Trulia Rent Versus Buy Index, которое сравнивает общие затраты на домовладение с общей стоимостью аренды аналогичной недвижимости.

Общая стоимость домовладения учитывает основную сумму и проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, страхование, затраты на закрытие, ассоциацию домовладельцев (ТСЖ), ипотечное страхование и налоговые преимущества, такие как вычет процентов по ипотеке.

Компания Trulia установила следующие пороговые значения для соотношений: отношение цены к арендной плате от 1 до 15 указывает на то, что покупать намного лучше, чем арендовать; соотношение цены к арендной плате от 16 до 20 указывает на то, что обычно лучше арендовать, чем покупать, а соотношение цены к арендной плате 21 или более указывает на то, что гораздо лучше арендовать, чем покупать.

Особые соображения

Отношение цены к арендной плате показывает, будет ли покупка или аренда наилучшим вариантом для конкретной недвижимости на данном рынке. Индекс доступности жилья показывает, может ли средняя семья позволить себе недвижимость, исходя из цен на жилье и уровня дохода.Этот индекс чаще всего используется в качестве критерия для получения ипотечной ссуды.

Хотя соотношение цены и арендной платы сравнивает экономику покупки и аренды, оно ничего не говорит об общей доступности покупки или аренды на данном рынке. В городах, где и аренда, и покупка очень дороги, такие как Сан-Франциско или Нью-Йорк, может быть такое же соотношение цены и арендной платы, как и в небольшом городке на Среднем Западе, где и дома, и арендная плата относительно дешевы.

Пример использования отношения цены к арендной плате

По состоянию на второй квартал 2020 года средняя стоимость дома составляла 291 300 долларов.Средняя арендная плата за жилье в августе 2020 года составила 1463 доллара. Соотношение цены и арендной платы, таким образом, составило 16,6, или 291 300 долларов / (1463 доллара * 12). Это относится к США, но соотношение цены и арендной платы также можно рассчитать на основе данных для конкретного города.

Общие затраты на аренду учитываются в фактической арендной плате и страховании арендатора.

Для версии Trulia отношения цены к арендной плате оно в настоящее время составляет около 18, что говорит о том, что по состоянию на апрель 2020 года лучше арендовать, чем покупать.

Что такое совокупная стоимость владения и как ее рассчитать?

Инвестиции в недвижимость сводятся к математике, и один из расчетов, которые инвесторы используют, чтобы выяснить, является ли собственность разумной покупкой, — это общая стоимость владения или совокупная стоимость владения.Если вам интересно: «Что такое совокупная стоимость владения?» — вам повезло. Мы потратили время на то, чтобы точно определить, что это за расчет, как он работает и как его можно применить к недвижимости. Эта статья поможет вам понять, почему вам нужно учитывать полную картину расходов при учете затрат.

Что такое совокупная стоимость владения: совокупная стоимость владения?

В бизнесе аббревиатура TCO означает «совокупная стоимость владения». Этот расчет используется для просмотра общей стоимости владения конкретным активом, а не только его первоначальной покупной цены.Общие эксплуатационные расходы, также известные как «стоимость жизненного цикла» или «анализ затрат цикла», включают в себя покупную цену, любые эксплуатационные расходы и, если применимо, стоимость, в конечном итоге, выставления предмета на перепродажу.

В целом компании используют расчет общих операционных затрат, чтобы получить более полное представление об общей экономической стоимости актива и защитить себя от ненужных потерь в будущем. Этот расчет особенно полезен при сравнении двух потенциальных активов перед совершением покупки, поскольку он позволяет проводить параллельное сравнение того, какой из них в конечном итоге будет стоить дороже в долгосрочной перспективе.

Как рассчитать совокупную стоимость владения активом

По сути, расчет совокупной стоимости владения представляет собой простое добавление. Чтобы найти общие эксплуатационные расходы для актива, вам просто нужно сложить все прямые и косвенные затраты, связанные с этим элементом. Более сложная часть проведения анализа совокупной стоимости владения собственностью — это спрогнозировать потенциальную стоимость расходов, которые не обязательно являются банальными.

Однако есть способы обойти это. Если вы какое-то время в бизнесе, скорее всего, вы сможете использовать прошлые расходы, чтобы лучше понять, на что вы можете рассчитывать потратить.Если вы новичок в этом бизнесе, возможно, вы захотите изучить среднюю стоимость вашего потенциального нового приобретения.

Расчет совокупной стоимости владения: простой пример

Чтобы лучше понять, как работает расчет совокупной стоимости владения предметом, давайте рассмотрим пример покупки нового автомобиля. Здесь необходимо учесть следующие расходы:

• Покупная цена плюс затраты на финансирование.
• Страховой полис.
• Текущие расходы на техническое обслуживание.
• Любой ремонт.
• Стоимость топлива.

Хотя эти позиции дадут вам относительно полную картину стоимости владения, вы также должны не забывать принимать во внимание любые обстоятельства, которые уникальны для вашего актива. Например, в приведенном выше примере вы хотели бы учесть тот факт, что автомобиль является обесценивающимся активом.

Использование совокупной стоимости владения при инвестировании в недвижимость

Теперь, когда вы понимаете, какова стоимость жизненного цикла актива и как ее рассчитать, следующим шагом будет научиться применять ее к инвестициям в недвижимость.По правде говоря, процесс во многом такой же, как в приведенном выше примере с автомобилем, но, поскольку владение и эксплуатация дома связано с множеством разных затрат, прогнозы становятся более сложными.

Ниже приведен список потенциальных затрат, которые вы, возможно, захотите принять во внимание, если вы используете расчеты совокупной стоимости владения, чтобы решить, является ли инвестиционная недвижимость разумной покупкой.

Первоначальные затраты

Закупочная цена

Это большой. Если вы платите за недвижимость наличными, это фиксированная стоимость.Если вы получаете ссуду, вы также захотите учесть любые сопутствующие расходы, такие как проценты.

Первоначальный взнос

Хотя ваш первоначальный взнос по сути является частью покупной цены, стоит отметить, что, хотя покупателям впервые может не потребоваться 20% первоначальный взнос, те, кто хочет профинансировать инвестиционную недвижимость, обычно удерживаются высший стандарт. Вы должны быть готовы внести как минимум 20% авансом.

Затраты на закрытие

Затраты на закрытие обычно составляют от 1% до 2% от покупной цены собственности и делятся между покупателем и продавцом.

Как рассчитать стоимость недвижимости с учетом ставки капитализации

Очень важно, чтобы агенты по недвижимости и брокеры, работающие с клиентами-инвесторами, понимали методы оценки доходной собственности, если они собираются выполнять свою работу должным образом. Обычно используемый метод оценки объединяет доход и ставку капитализации для определения текущей стоимости недвижимости, рассматриваемой для покупки.

Помимо рыночной стоимости недвижимости, первое, что вам нужно сделать, как инвестору в недвижимость, который рассматривает возможность покупки, — это определить ее операционный доход и расходы.Эта информация покажет вам, соответствует ли недвижимость вашим целям и ожиданиям в отношении денежного потока и прибыльности.

Ставка капитализации

Ставка капитализации представляет собой ожидаемую прибыль через год, как если бы вы купили за наличные. Понимание ставки капитализации жизненно важно для вашего будущего роста бизнеса, особенно если вы только начинаете.

Расчет стоимости объекта

Сначала определите чистую операционную прибыль (NOI) объекта недвижимости.NOI арендуемой собственности — это арендная плата за вычетом расходов. Определите чистый доход от аренды после того, как будет стоить содержание здания, если это жилой комплекс.

Это может быть немного проблематично, потому что вам понадобятся отчеты о доходах и расходах, и только текущий владелец, скорее всего, будет иметь эту информацию. Но вы также можете оценить NOI, умножив продажную цену на ставку капитализации после того, как вы установили эту ставку.

Пример расчета

Проект шести квартирных квартир может принести 30 000 долларов чистой прибыли от сдачи в аренду.Определите ставку капитализации для недавно проданной сопоставимой недвижимости. Теперь разделите чистую операционную прибыль на ставку капитализации, чтобы получить результат текущей стоимости.

Допустим, ваш аналог продан за 250 000 долларов. Вы определили, что NOI собственности после вычета соответствующих расходов составляет 50 000 долларов. Разделите это на продажную цену в 250 000 долларов. У вас ставка капитализации 0,2 или 20%.

Предполагая, что ставка капитализации составляет 20%, 30 000 долларов, разделенные на этот процент, составляют 150 000 долларов.Это будет текущее значение.

Другие инструменты

Имейте в виду, что это не единственный метод расчета значений доходной собственности — это всего лишь один инструмент в коробке. Различные расчеты оценки и финансовых показателей, которые инвесторы и профессионалы в сфере недвижимости используют в своей повседневной работе, имеют определенную ценность.

Например, мало недвижимости приобретается за наличные и без финансирования, поэтому другим используемым методом расчета может быть возврат наличными.

Существуют книги, полные сложных расчетов, которые вы можете использовать для оценки недвижимости и определения эффективности инвестиций в недвижимость, владения недвижимостью и операций с ней. Некоторые из них относятся к оптовой торговле, некоторые — к проектам «исправить и перевернуть», а третьи — к инвестированию в аренду. Некоторые из них более полезны для инвестора в аренду при определении долгосрочной эффективности своего портфеля.

Большинство инвесторов регулярно используют только полдюжины или около того этих расчетов для инвестиций в жилую недвижимость.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Совершенно новый уровень математики связан с коммерческими инвестициями. Кредиторы используют очень специализированные расчеты, чтобы определить, финансировать ли покупки или проекты.

Выбор метода оценки и расчета прибыли зависит от ваших целей и типа недвижимости. Если вы инвестор, покупающий односемейную недвижимость для сдачи в аренду, вас, вероятно, не слишком заинтересует ставка капитализации и другие расчеты, ориентированные на несколько семей.

Инвестиции в арендную недвижимость

Начало успешной стратегии инвестирования в арендуемую недвижимость — это точная оценка доходности от сдачи в аренду предполагаемой недвижимости. Чистый доход от аренды говорит вам, насколько хорошо идут ваши инвестиции, не только с учетом рыночных факторов и арендной платы, но и с вашими затратами, включая управление и техническое обслуживание.

Итог

Те, кто инвестирует в недвижимость через приносящую доход недвижимость, должны иметь метод определения стоимости любой собственности, которую они рассматривают для покупки.Ставки капитализации широко используются при оценке коммерческой и многоквартирной собственности, а также в исследованиях рентабельности. Их можно использовать для определения хорошей продажной цены или стоимости перечисленной собственности по сравнению с запрашиваемой ценой.

Калькулятор аренды и покупки

Результат

Покупка дешевле, если останешься на 4,2 года или дольше. В противном случае аренда дешевле.

Ниже приведены средние расходы, основанные на продолжительности вашего пребывания в течение следующих 30 лет.

Снять или купить? Это важнейший вопрос, который меняет жизнь каждого потенциального домовладельца.В нашем калькуляторе аренды и покупки мы оцениваем решение с чисто финансовой точки зрения. Мы основываем расчеты на многих предположениях, таких как постоянные темпы роста стоимости дома и постоянные темпы повышения арендной платы в будущем. Мы предполагаем, что пользователь может позволить себе покупку или аренду. Мы стремимся дать пользователям наилучшие возможные результаты. Однако, поскольку наш калькулятор не может точно предсказать будущее, результат является оценкой, основанной только на входных значениях. Также этот калькулятор предназначен для использования U.Только для жителей С.

В реальном мире числа не могут отражать многие нематериальные человеческие факторы, вовлеченные в вопрос «Аренда против покупки», такие как стоимость домовладения или отсутствие необходимости иметь дело с арендодателями. Иногда покупатели хотят иметь возможность, например, покрасить свои стены в определенный цвет или разместить десять кошек, не слыша жалоб от домовладельцев или соседей. И наоборот, арендаторы могут предпочесть душевное спокойствие, которое приходит с предсказуемой ежемесячной арендной платой, вместо того, чтобы вносить большой авансовый платеж и закрытие расходов.Будь то аренда или покупка, потребители должны учитывать личные предпочтения при принятии решения.

Чего ожидать при покупке дома

Домовладение — относительно новое явление в обществе. До середины двадцатого века он не стал легко доступным для среднего Джо. Раньше домовладение было обычным делом только для богатых.

В США сегодня домовладение такое же американское, как белоголовые орлы и хот-доги. Более того, федеральное правительство предлагает налоговые льготы для владения домом, что является серьезной причиной не сдавать его в аренду.Более того, многие считают, что ипотека увеличивает капитал. Принимая во внимание эти факторы, легко понять, почему покупка кажется более разумной, чем аренда, по крайней мере, на первый взгляд.

Хотя с технической точки зрения ипотека может увеличить капитал, в большинстве случаев она не имеет большого значения. Роберт Шиллер, ведущий экономист, провел исследование цен на жилье в ХХ веке. Его исследование показало, что средний курс повышения цен на жилье с поправкой на инфляцию составил всего 0,2%. Более того, с учетом ежегодного технического обслуживания, ремонта и ежегодных налогов на недвижимость большинство домовладельцев обнаружат, что их вложения в покупку жилья просто окупаются.

Однако внутренние рынки сильно различаются в разных регионах. Стоимость дома в Сан-Франциско будет совсем другой, чем у сопоставимого дома в Вайоминге. Следовательно, решение о покупке может быть связано с нематериальными факторами. Для большинства людей первичное домовладение — это инвестиции в семью, долгосрочную стабильность, счастье и кров, а не спекулятивный способ увеличения суммы их общих активов в долларах.

Владение домом также включает в себя некоторые единовременные транзакционные издержки и текущие расходы на техническое обслуживание.Первое в основном относится к расходам, связанным с покупкой и продажей дома, таким как первоначальный взнос, затраты на закрытие и комиссионные сборы. После добавления таких расходов стоимость покупки и продажи дома может быть очень высокой, часто достигая 10% или более от стоимости дома.

Периодические расходы на техническое обслуживание в основном относятся к четырем наиболее значительным расходам, связанным с домовладением, и называются PITI, аббревиатура, обозначающая основную сумму, проценты, налоги и страхование, сборы, как правило, в порядке убывания суммы.PITI не покрывает все расходы, но эта аббревиатура представляет собой самые большие расходы.

P — Основной

Основная сумма кредита — это сумма, взятая в долг у кредитора. Это создает востребованную ценность дома. Он является частью ежемесячного платежа по ипотеке и часто составляет наиболее значительную часть ИПДО. Кроме того, это единственная часть ИПДО, которая накапливает капитал.

I — Проценты

Вторая часть ежемесячного платежа по ипотеке — это проценты, которые представляют собой стоимость заимствования денег, обычно процент от основной суммы.Банки обычно выражают это как годовую процентную ставку или годовую процентную ставку. Проценты по ипотеке не облагаются налогом, о чем домовладельцы не должны забывать во время налогового сезона!

T — Налоги

Налоги на недвижимость — это ежегодные сборы, уплачиваемые в город, округ, школьный округ или другую юрисдикцию, в которой проживает дом. Потенциальные покупатели могут найти приблизительную цифру ежегодного налога на недвижимость для любого дома, перейдя на веб-сайт оценочного округа правящей юрисдикции. Эта информация обычно является общедоступной, и в большинстве случаев домовладельцы будут платить от 1% до 3% от стоимости дома ежегодно.Для расчета более точных результатов калькулятору «Арендная плата по сравнению с покупкой» требуется как годовая сумма налога, подлежащая уплате за каждый год, так и прогнозируемое процентное увеличение.

I — Страхование

Кредиторы обычно требуют, чтобы покупатели получали страховку домовладельцев от стихийных бедствий, таких как ураганы и пожары. Кроме того, традиционные жилищные ссуды с первоначальным взносом менее 20% обычно требуют частного ипотечного страхования (PMI), которое защищает кредиторов в случае дефолта. Некоторые владельцы также покупают гарантию домовладельца, которая может помочь с затратами на ремонт.

На нашем сайте есть несколько калькуляторов, которые помогут сориентироваться в процессе покупки жилья, и мы предлагаем использовать следующие инструменты для принятия решений:

Что нужно знать при аренде

Арендная плата — это платеж домовладельцу за право пользования жилой недвижимостью. Первичная стоимость аренды дома — это ежемесячная арендная плата. Другие расходы включают залог, регистрационный взнос и, возможно, страховку.

Сдаваемый в аренду дом обычно считается местом временного проживания.Его главное преимущество — гибкость договорных условий аренды, которые обычно составляют от нескольких месяцев до нескольких лет. Таким образом, людям с неопределенным будущим имеет смысл арендовать, а не покупать.

Для получения дополнительной информации об аренде или расчета доступной ежемесячной арендной платы воспользуйтесь нашим калькулятором арендной платы.

Примечания по аренде

Потенциальным арендаторам следует помнить эти советы перед подписанием договора аренды:

• Согласование арендной платы и условий аренды может помочь снизить ежемесячные счета.Так же, как и при покупке автомобиля, не помешает немного потыкать и подтолкнуть, чтобы увидеть, снизит ли арендодатель расходы на аренду.
• Постарайтесь получить все в письменной форме, включая обещания арендодателя или обязанности арендатора. Устные договоренности легко составить как есть, но письменные договоренности будут вашим другом при возникновении непредвиденных ситуаций, таких как споры из-за нечетких деталей контракта.
• При заселении сфотографируйте квартиру, чтобы оценить ее состояние. Если арендодатель пытается взыскать компенсацию за ущерб, нанесенный имуществу, арендодатель хранит доказательство ранее существовавшего состояния имущества до въезда.
• Согласно федеральному закону, домовладельцы не могут отказать в аренде никому на основании расы, пола, религии, инвалидности, национального происхождения или семейного положения. На уровне штата или на местном уровне также могут применяться законы против жилищной дискриминации по признаку возраста, семейного положения или сексуальной ориентации.
• При фиксированной аренде арендодатели не могут повышать арендную плату существующих арендаторов в течение срока аренды.

Стоит ли покупать или арендовать?

По крайней мере, с чисто финансовой точки зрения это решение сводится к двум важным вопросам:

Достаточно ли у меня сбережений для покупки дома?

Покупка дома обычно требует значительного авансового платежа, включая первоначальный взнос, затраты на закрытие, сборы и другие расходы.Следовательно, первый шаг при принятии решения о покупке дома — это посмотреть, покроют ли имеющиеся сбережения первоначальные расходы. Воспользуйтесь нашим калькулятором доступности жилья, чтобы оценить возможность покрытия этих затрат.

Проживу ли я в доме достаточно долго?

Время, которое человек намеревается остаться в доме, вероятно, является наиболее важной переменной при принятии решения о покупке или аренде, если покупатель может позволить себе и то, и другое. Как правило, чем дольше предполагаемое пребывание, тем больше имеет смысла (с финансовой точки зрения) покупать.В противном случае стоит подумать об аренде. Как правило, владение домом связано со значительными единовременными расходами на покупку или продажу. По сравнению с арендой аналогичного дома текущие расходы на обслуживание ниже, чем ежемесячная арендная плата. Если человек остается в доме достаточно долго, это оправдывает огромные затраты на покупку и продажу и делает среднюю общую ежемесячную стоимость владения домом ниже, чем его аренда.

Наш калькулятор арендной платы по сравнению с покупкой, приведенный выше, может оценить минимальный период, необходимый для покупки, чтобы иметь смысл по сравнению с арендой.Если кто-то планирует оставаться в доме меньше минимального срока проживания, с финансовой точки зрения целесообразно сдавать его в аренду. В противном случае покупка имеет больше смысла. Это число может варьироваться в зависимости от личных жизненных ситуаций и региона проживания.

Кроме того, мы основываем расчет на финансовой информации покупателя и дома. По этой причине мы рекомендуем пользователям вводить данные в калькуляторы как можно точнее.

Ниже приводится список факторов, влияющих на результаты расчетов:

Основные факторы

• Средняя окупаемость инвестиций (AIR) —Эту внешнюю альтернативную стоимость сложно точно рассчитать.Это связано с тем, что он включает факторы, варьирующиеся от того, есть ли спад на рынке до местоположения дома.
  Мировые экономические факторы также могут влиять на прибыль. Годовая доходность фондового рынка обычно превышает исторически сложившиеся процентные ставки по ипотечным кредитам. Таким образом, очевидны упущенные альтернативные издержки, связанные с созданием собственного капитала в собственном доме. Следовательно, каждый человек должен адаптировать свой AIR к своей конкретной ситуации. Например, пенсионер, близкий к пенсионному, с большей частью своих сбережений в казначейских векселях, должен иметь более низкий AIR, чем большинство других.Это снижает альтернативные издержки создания собственного капитала.
• Оценка дома — Для большинства людей покупка дома — самая крупная инвестиция, которую они когда-либо сделают. Неудивительно, что чем выше оценочная оценка, тем больше смысла в покупке. Эту цифру может быть довольно сложно определить, но потенциальные покупатели могут использовать несколько методов, чтобы сделать эту оценку. Самый распространенный способ — изучить самые последние сопоставимые продажи с одним и тем же почтовым индексом.Используя этот метод, оценщик оценивает свою оценку с течением времени, используя цены покупки и продажи, и усредняет их все для расчета разумной оценки. В среднем стоимость дома в США дорожает примерно на 3-5% в год.
• Процентная ставка по ипотеке — Принимая во внимание размер покупки дома, можно ожидать, что сумма денег, идущая на выплату процентов, будет относительно высокой даже в условиях низких ставок по ипотеке. Заемщики могут рассчитать эту стоимость, просто указав процентную ставку, указанную в ипотечных бумагах от кредиторов, для проведения расчетов.

Незначительные факторы

Хотя это не так важно для процесса, как четыре вышеуказанные переменные, заемщикам необходимо определить влияние дополнительных факторов, чтобы получить наиболее точные результаты.

Помимо покупной цены самого дома, эти расходы обычно включают:

• Налог на недвижимость
• Страхование собственников жилья
• Техническое обслуживание
• Ремонт
• Сборы за кондоминиум или ТСЖ
• Расходы по покупке и продаже

Аренда обычно предполагает меньшие дополнительные расходы.