Разделение квартиры на доли: Страница не найдена — Юридическая консультация в Санкт-Петербурге

Раздел имущества, выдел доли в натуре

В рамках судебной или досудебной экспертизы эксперты ГБУ «МИЦ» г. Москвы проведут раздел имущества и выдела доли в натуре. Для данных видов работ в арсенале учреждения имеются все необходимые приборы, поверенные в лабораториях, лицензионное ПО. Эксперты, проводящие данные работы, являются сертифицированными специалистами, имеют высшее образование и богатый опыт.

Задачи, поставленные в рамках раздела, выдела доли имущества

1) Оценка технических и правовых возможностей раздела, выдела доли квартиры, дома, земельного участка.

2) Оценка критериев делимости имущества в части отсутствия законодательных запретов, сохранения целевого назначения, в том числе удобства пользования.

3) Работа с планировкой дома (создание чертежного плана), квартиры, дома, земельного участка с целью достижения «идеального» раздела, при котором разделенные части будут соразмерны долям сторон.

4) Определение доли в праве общей собственности квартиры, дома, земельного участка.

5) Детальное знакомство с документами, подтверждающими право собственности на квартиру, дом, земельный участок.

Основы раздела имущества и выдела из него доли

1) Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2) Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3) При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4) Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

5) Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

6) При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

Как разделить квартиру на доли. Порядок выделения доли

Отличия совместной и долевой собственности

Общая собственность может возникнуть у людей в результате совместного строительства дома либо же его покупки, получения недвижимости несколькими гражданами по договору дарения, при наследовании и по иным основаниям.

Выделяют 2 вида общей собственности – совместная и долевая. При долевой собственности происходит определение размера доли владения имуществом всех собственников. В отличие от долевой, совместная собственность не предполагает определение размера долей в праве общей собственности (они изначально предполагаются как равные).

Определение доли в совместной собственности происходит путем раздела имущества, а также путем перевода совместной собственности в долевую или раздельную при заключении брачного договора.

Определение доли при общей совместной собственности может осуществляться тремя путями:

• по соглашению сторон;
• при заключении брачного договора;
• в судебном порядке.

В первом случае оформляется соответствующее соглашение, которое подписывается всеми участниками и обязательно подлежит государственной регистрации в Росреестре. Если же заключить такое соглашение не удается, единственный предусмотренный законодательством выход, чтобы определить долю в квартире, если собственность совместная – обратиться в суд.

Совместная собственность представляет собой вид общей собственности на имущество, в котором доли каждого из владельцев не определены. Если другое не предусмотрено законодательством или соглашением между собственниками, все владельцы имеют равные права на владение и использование имущества.

Но бывают ситуации, когда лицу необходимо определить свою часть в имуществе. В таком случае возникает вопрос, как выделить долю в квартире, находящейся в совместной собственности. Для этого сначала необходимо определить точную долю каждого собственника.

Наиболее распространены такие ситуации у супружеских пар, которые совместно покупают жилье, не распределяя, кому какая его часть принадлежит. Для таких пар важно знать, как выделить долю из совместной собственности супругов.

Поскольку жилье в нашей стране стоит очень дорого, далеко не каждая семья может позволить себе его купить. В связи с этим распространены разного рода кредиты.

Но иногда молодая семья берет квартиру в ипотеку, и, не успев ее выплатить, распадается.

При таких обстоятельствах выделение супружеской доли в совместно нажитой квартире производится с обязательным учетом долга. Проще всего разделить ее пополам. Хотя часто кредит оформлен только на одного из супругов.

Никому не хочется расставаться со своим имуществом ради погашения долгов супруга. Поэтому зачастую подобные дела рассматриваются в суде. Практика показывает, что решения по таким делам разнообразны и зависят от обстоятельств дела.

Доля квартиры бывшего супруга при таких обстоятельствах вполне может пойти на погашение долгов, однако если ее не хватит – нет никакой гарантии, что банк не покусится и на долю жены.

Долевая собственность – это вид общей собственности, при котором доли всех участников четко определены. Из общедолевой собственности квартиры можно выделить долю каждого в натуре. Сделать это возможно как в договорном, так и в судебном порядке.

В зависимости от размеров доли, а также волеизъявления ее владельца, может происходить выделение комнаты из общей долевой собственности либо выплата компенсации за долю в квартире.

Если владелец жилья заранее позаботился о разделе имущества после его смерти, закрепив свое желание в завещании, особых проблем не возникнет. Если квартира завещана любому, даже чужому человеку, половинную долю имущества получат родственники умершего: родители-пенсионеры, нетрудоспособные супруг или супруга, несовершеннолетние дети.

Если же завещание не было оставлено, имущество, в том числе квартира, будет разделено в соответствии со степенью родства. На наследство в первую очередь могут претендовать дети, супруги, родители умершего. Сестры, братья, дедушки и бабушки – вторая степень родства (всего различают семь степеней родства).

Если жилье не приватизировано, а это касается муниципальной собственности, согласно Жилищному кодексу РФ выделение долей в нем и раздел лицевых счетов невозможен. Единственный выход – обмен. Разделение муниципальной собственности возможно при условии оформления соглашения с администрацией города. Для этого необходимо обратиться в комитет по управлению имуществом местной администрации с заявлением на оформление документов.

В заявлении следует изложить требования к разделу муниципальной собственности, имеющейся в пользовании нанимателей. После рассмотрения согласия на обмен комитет расторгает прежние договоры найма, оформляет новые – согласно обмену.При невозможности достижения соглашения об условиях обмена между членами семьи жилое имущество делится через суд.

Когда квартира находится в общей долевой собственности, любой из владельцев может свободно пользоваться ей, при этом неся обязанность по оплате содержания объекта, исходя из размера принадлежащей ему доли.

Сособственнику следует помнить, что осуществление пользования должно происходить с согласия остальных совладельцев. Если дольщики не пришли к общему решению по указанному вопросу, то спорная ситуация рассматривается в суде, который произведет определение порядка использования совместной недвижимости.

Любой дольщик может пользоваться квартирой, с учетом принадлежащей ему доли, или обратиться к остальным участникам долевой собственности с предложением выплатить денежную компенсацию за свою часть.

Делится ли при разводе квартира, находящаяся в долевой собственности?

Когда в правоустанавливающих документах на квартиру указаны конкретные доли каждого собственника, то при разводе она будет делиться между мужем и женой в соответствии с обозначенным в документах размером.

Разделение права собственности на квартиру не происходит, так как право собственности каждого из супругов уже прописано в документах на право собственности.

Однако не исключены случаи, когда помимо квартиры есть и иное имущество, при этом общая стоимость этого имущества либо не позволит оставить доли в праве собственности на квартиру как есть.

При этом в реальном деле все оказывается далеко не так просто. Например, когда стороны по причине постоянных конфликтов и неприязни друг к другу, не могут разрешить проблему, связанную с порядком использования квартиры после расторжения брака или же категорически не хотят уступать никакое имущество, даже равное по стоимости.

Супружеское имущество, приобретенное в долевую собственность, делится в суде только в случаях, когда муж и жена не могут найти оптимального для обоих решения и урегулировать вопрос заключением соглашения.

В ряде случаев квартира, находящаяся в долевой собственности, не будет подлежать разделу ни при каких обстоятельствах. После развода размеры долей, указанные в ЕГРП, останутся без изменения.

Данная недвижимость не будет являться совместной собственностью в случаях:

1. Квартира подарена супругам родственниками, в связи с чем оформлена по ½ каждому;
2. Квартира приватизирована супругами;
3. Квартира куплена с использованием средств материнского капитала и, согласно обязательному требованию, оформлена в пользу детей и родителей в равных долях (подробнее о разделе квартиры с маткапиталом здесь).

Существует немало юридических и фактических способов произвести раздел квартиры, принадлежащей супругам на праве общей долевой собственности. Увы, 100% подходящего для всех видов разногласий способа нет и способ раздела определяется сторонами или же судом с учетом особенностей каждой ситуации.

Выдел в натуре

Если позволяют технические параметры квартиры, судом может быть произведен раздел жилья с выделением долей в натуре.

Данный вариант предусматривает физическую изоляцию определенных комнат, обустройство отдельного входа и иных помещений с прекращением права общей долевой собственности. Поделить фактически можно только то имущество, раздел которого не нанесет ему серьезного урона. Если это не представляется возможным, суд может обязать одну сторону компенсировать второй стоимость доли, выделить которую нельзя;

Основные моменты раздела квартиры при разводе

По статистике в России распадается каждая вторая семья, которая заключила брачный союз.

Часто такими парами оказываются молодые семьи, которые еще не имеют ни общих детей, ни имущества. Но еще чаще решение о расторжении брака принимают супруги, которые уже обзавелись детьми и нажили совместное движимое или недвижимое имущество.

При разводе, помимо других вопросов (с кем будут проживать дети, и как будет осуществляться их воспитание и содержание), возникает еще один важный вопрос: как будет поделено имущество между мужем и женой?

На самом деле ситуации бывают очень разные, что позволяет разделить жильё разными способами.

Опираться в данной ситуации следует на такие нормативно-правовые акты:

Как именно будет происходить раздел квартиры при разводе можно определить, исходя из наличия разного рода нюансов.

Большое значение при дележке жилья имеют следующие факторы:

1. Когда была приобретена жилплощадь: до или после заключения брака?
2. Каким образом была куплена или получена квартира: путем купли-продажи или дарения?
3. Имеют ли супруги претензии друг к другу касательно совместного жилья?
4. Есть ли у семейной пары совместные дети, которые еще не достигли 18-ти?
5. С кем при разводе останутся и будут в дальнейшем проживать дети?

Чтобы максимально разъяснить ситуацию, проанализируем каждый отдельный случай.

Раздел квартиры: как устанавливается право собственности?

Разделить недвижимость всегда можно по общим правилам, которые предусмотрены в законе, например, если квартира приобреталась в период зарегистрированного брака, то такой раздел осуществляется в строгом соответствии с законом.

В большинстве случаев судебная практика показывает, что судом не может быть осуществлен раздел квартиры в натуре, потому что она является неделимой вещью.

Законом определяется, что вещь, раздел которой в натуральном виде невозможен без изменения ее назначения, всегда признается неделимой и в том случае, когда она имеет составные части (комнаты) в соответствии ст. 133 гражданского кодекса Российской Федерации. Данное правило нужно учитывать при предъявлении иска. Проще говоря, суд не может проводить черту по квартире, присуждая определенные ее части сторонам.
В случаях, когда происходит раздел квартиры через суд, целесообразно предъявить иски об установлении долевой собственности на данную квартиру и признание прав собственности истца на половину доли (ст 244 гражданского кодекса РФ).
В суд обращаются с тем, чтобы взыскать с других или другого собственника общего имущества рыночную стоимость доли, которая причитается истцу, если проживание в одной квартире тех, кто занимается разделом имущества невозможно. Суд может присудить выплатить половину (или другой размер, в зависимости от доли) от рыночной цены жилья. При этом выделяющийся участник утрачивает право собственности на данную квартиру. В соответствии со ст. 252 ГК Российской Федерации, если выдел доли в натуре при разделе недвижимости не допускается законом или нет возможности разделить без несоразмерного ущерба собственности, выделяющийся участник имеет право на то, чтобы ему выплатили стоимость его доли другие участники долевой собственности.

Оплата ЖКУ при долевой собственности

Я живу в квартире, которую мы купили в 1998 году в долевую собственность: на меня и несовершеннолетних тогда сына и дочь пришлось по ⅓ доли. Теперь уже взрослые дети — 34 года и 26 лет — не помогают в расходах на содержание квартиры, денег на оплату ЖКУ не дают. Говорят, что раз я живу в ней одна, то и должна платить.

Кроме долей в нашей общей квартире у детей есть свое жилье. Оба работают, а я уже на пенсии семь лет, из которых пять лет не работаю.

В субсидии на оплату ЖКУ мне отказали. Сказали, что у квартиры три собственника и дети должны участвовать в расходах на ее содержание. Как через суд решить вопрос об их участии в расходах? Можно ли получить компенсацию за прошлые годы? Как это сделать?

Платить за ЖКУ должны все собственники, даже если они не живут в квартире. Если вы уже пробовали говорить с детьми на эту тему, но не нашли у них поддержки, то можно пойти дальше.

Как минимум я бы посоветовала вам разделить лицевые счета, чтобы в будущем не платить коммуналку за детей. Но если вы настроены решительно, то можно взыскать с детей часть их платежей за ЖКУ за последние три года. Причем и разделить счета, и взыскать деньги за ЖКУ можно в одном иске.

Правда, есть вероятность, что дети подадут встречный иск — они могут попытаться взыскать с вас плату за то, что вы пользуетесь их частью квартиры. Но у вас шансы выиграть дело выше, чем у них. Расскажу обо всем подробнее.

НОВЫЙ КУРС

Курс о больших делах

Разбираемся, как начинать и доводить до конца масштабные задачи

Кто должен платить за ЖКУ, если у квартиры несколько собственников

По закону собственники должны оплачивать содержание своего имущества, и неважно, живут они в квартире или нет. Если квартиру поделили на доли, то каждый должен платить соразмерно своей доле. Но есть нюанс: часть ЖКУ связана с проживанием в квартире, а часть — с владением ею. И порядок оплаты в таких случаях разный.

Услуги, стоимость которых рассчитывается по квадратным метрам. Как правило, это плата за содержание жилья, отопление и взносы на капитальный ремонт. Все собственники должны платить за свою долю таких услуг, даже если не живут в квартире. Квадратные метры принадлежат вам, вашим сыну и дочери, поэтому и платить за эти услуги вы должны в равных долях.

Услуги, стоимость которых связана с регистрацией и проживанием по адресу. Тот, кто живет в квартире, должен платить за все услуги, на которые есть счетчики. Это логично: воду, свет и газ используют только те, кто фактически проживает в квартире. В вашем случае это только вы, поэтому по счетчикам платить вам.

Как поступить с оплатой ЖКУ, если не живешь в квартире?

Если нет счетчиков на воду, электричество или газ, то плату за эти услуги начисляют по нормативам исходя из количества прописанных. А если в квартире никто не прописан — по количеству собственников. В вашем случае, если счетчиков нет, начислять будут за троих, но при условии, что дети прописаны у вас. Тогда совершеннолетние дети сами должны оплачивать свои трети.

В будущем дети могут прописаться в других квартирах, чтобы в вашей общей на них не было нормативных начислений. Если в общей квартире прописаны только вы, то на детей плату за свет, газ и воду не начисляют.

Как получить с детей компенсацию платы за ЖКУ за прошлые годы

По закону дети должны платить за свои квадратные метры, но сейчас вы платите за них, а они экономят. Это называется неосновательным обогащением. Если кто-то сэкономил за счет другого человека, то должен вернуть неосновательно сбереженные деньги. В вашем случае можно это сделать за последние три года — таков срок исковой давности.

п. 1 ст. 196, ст. 1102 ГК РФ

Вот как это происходит в судах.

Людмиле из Бийска принадлежала 1/12 часть квартиры, в которой она жила и оплачивала все коммунальные услуги. В 2019 году она обратилась в суд с иском к Александру и Наталье, которым по очереди в разное время принадлежали 11/12 квартиры.

Людмила хотела, чтобы те оплатили 11/12 начислений за содержание и ремонт жилья, общедомовые нужды, вывоз мусора, отопление и 11/12 взносов на капитальный ремонт — всего 93 000 Р. Суд согласился, что Людмила имеет право на взыскание 11/12 расходов за ЖКУ.

Ранее Наталья заявила иск к Людмиле с требованием о компенсации за то, что она пользуется всей квартирой, но суд в этом иске отказал. Александр заявил, что часть требований к нему находится за пределами трехлетнего срока исковой давности. В итоге суд взыскал в пользу Людмилы только 73 000 Р.

Светлана из Новосибирска в 2020 году обратилась к бывшему мужу Валерию с иском о взыскании части расходов за квартиру. Светлане принадлежало 78/100 квартиры, с ней жили две дочери и внук, которые были зарегистрированы в квартире. Валерию принадлежало 22/100 квартиры, он был в ней прописан. Также в квартире жила их общая со Светланой несовершеннолетняя дочь Валерия.

Светлана хотела получить компенсацию в размере 97 000 Р, но отсудила только 54 000 Р. Суд считал по числу прописанных жильцов, так как в квартире нет счетчиков, и поделил между ними плату за горячую и холодную воду, водоотведение, электроэнергию и вывоз мусора.

Валерия обязали заплатить ⅕ за себя и 1/10 за несовершеннолетнюю дочь. Пропорционально размеру доли, то есть 22% начислений, Валерий также должен заплатить за отопление, содержание и ремонт, вознаграждение старшего по дому, обслуживание лифта и мусоропровода.

Суд отказался взыскивать с Валерия плату за интернет, телефон, домофон и антенну, потому что это не коммунальные платежи, а в договорах на эти услуги Валерий в качестве абонента не указан.

Чтобы в будущем не пришлось снова судиться за компенсацию, нужно заявить требование о разделе лицевых счетов. Это можно сделать в том же иске, который вы планируете подать, чтобы получить компенсацию за ЖКУ за прошлые годы. Ответчиками по иску тогда будут не только ваши сын и дочь, но и все компании, которые выставляют вам квитанции.

Надо ли хранить платежки за ЖКУ?

Но разделить лицевые счета, если все на это согласны, можно и без суда — мы об этом уже писали.

Как детям не платить за их часть квартиры

Каждый собственник вправе пользоваться частью квартиры пропорционально своей доле. Для этого собственники должны договориться, кто и где будет жить. Если они не могут этого сделать, то определить порядок проживания можно в суде. Хотя это не всегда возможно, например если это однокомнатная квартира или комнаты смежные. В таком случае собственник, который вынужден жить в другом месте, вправе получить компенсацию от тех, кто живет на его метрах.

Важный момент: собственник может потребовать компенсации, только если он не может жить в квартире, потому что ему чинят препятствия. Например, если другой собственник сменил замки и занял все комнаты. Обычно в таких случаях к иску прикладывают документы из полиции о том, что собственники не могли попасть в квартиру.

Если у ваших детей нет потребности жить в общей квартире, потому что у них есть другое жилье, то и права на компенсацию они не имеют, так как выехали добровольно. К тому же они могут просто повесить замки на свои комнаты. При этом дети не могут без вашего согласия поселить кого-то в свои комнаты или сдать их в аренду.

Как выгоднее сдавать общую квартиру, купленную в браке?

Что в итоге

Вы, скорее всего, сможете взыскать с детей через суд ⅔ платы за ЖКУ, которые начисляют по количеству квадратных метров и числу зарегистрированных в квартире. Плату по счетчикам и за услуги связи взыскать не сможете.

Еще вы можете разделить общий лицевой счет на троих. С согласия обоих детей и поставщиков жилищно-коммунальных услуг это можно сделать без суда — достаточно вместе прийти к коммунальщикам и написать заявления. Если дети против или коммунальщики отказываются делить счета, заявите такое требование в иске о компенсации — тогда счет разделит суд.

Как долю в квартире превратить в свою отдельную комнату? | Юридические тонкости

Квартира, как и любое имущество, может находиться как в собственности одного лица, так и нескольких лиц одновременно – в последнем случае собственность признается общей.

Закон предусматривает две разновидности общей собственности – долевая и совместная. Совместная собственность может возникать только между строго определенными категориями субъектов, прежде всего – супругами.

Во всех остальных случаях, когда закон прямо не указывает, что собственность совместная, она считается долевой.

Принципиальная разница в том, что при долевой собственности изначально определены доли всех сособственников (они указываются в документах), а в совместной – нет.

Имея долю в общей собственности (не важно, в совместной или долевой), следует понимать, что это не какая-то конкретная часть имущества.

Если у вас в документах о праве собственности указано, к примеру «1/3 в праве собственности на квартиру», то вы не становитесь автоматически собственником одной из трех комнат в этой квартире.

Поэтому владение долей в квартире приносит массу неудобств:

— за сособственником не закреплена определенная часть имущества, которую он может обозначить как свою,

— нельзя выделить лицевой счет для отдельной оплаты коммунальных услуг,

— нельзя свободно распорядиться своей долей: любое действие должно быть согласовано со всеми остальными сособственниками (начиная от регистрации в квартире и заканчивая продажей доли).

Кроме того, доля в квартире всегда ценится ниже, нежели отдельная комната.

Поэтому лучше выделить свою долю в квартире в отдельную комнату. Как это можно сделать?

Закон допускает два варианта:

— разделить долевую собственность по соглашению всех сособственников

— выделить свою долю из общего имущества: либо в натуре (в виде отдельной, изолированной части имущества), либо путем выкупа доли остальными сособственниками.

1. Раздел долевой собственности возможен только в добровольном порядке, если на это соглашаются все сособственники квартиры.

Соглашение подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, необходимо представить документы, подтверждающие собственность на имущество.

Доли распределяются так, как об этом договорились сособственники (площадь комнаты сопоставляется с долей – недостаток или избыток компенсируется деньгами).

На основании соглашения Росреестр выдает новые свидетельства о праве собственности на соответствующую комнату в квартире каждому сособственнику. Право долевой собственности у них прекращается.

2. Выдел доли в квартире.

Каждый сособственник имеет право потребовать выдела своей доли из состава общего имущества.

Такой выдел может быть произведен как в добровольном порядке, путем заключения всеми сособственниками соглашения (как в случае с разделом), так и в принудительном, через суд.

В отличие от раздела, когда долевая собственность прекращается у всех сособственников, выдел доли таких последствий не влечет.

Долевая собственность прекращается только у выделившего долю сособственника – у него возникает личная собственность, а у остальных по-прежнему сохраняется долевая собственность.

Когда остальные сособственники не соглашаются выделить отдельную комнату, этот вопрос решается судом.

Здесь возможны два варианта: либо суд выделит долю «в натуре» (т.е. закрепит за истцом конкретную часть имущества), либо обяжет остальных сособственников выплатить стоимость выделяемой доли.

Выдел «в натуре» допускается при условии, что после выдела будет сформировано отдельное жилое помещение с самостоятельным входом и вспомогательными помещениями. Как правило, в стандартной квартире это обеспечить нельзя.

Как быть, если сособственнику нужен документ о собственности именно на комнату, а выделить ее «в натуре» технической возможности нет?

Возможен такой вариант: определить в судебном порядке реальную долю в квартире. Пока в основном складывается положительная практика по подобным требованиям.

Суд определяет, что доля сособственника в квартире соответствует такой-то комнате. Предварительно нужно будет оформить технический паспорт на эту комнату.

На основании решения суда сособственник уже может оформить в Росреестре свидетельство о праве собственности на комнату, что позволит ему распоряжаться ею полностью по своему усмотрению.

Между тем за ним сохраняется право долевой собственности на места общего пользования в квартире, оно автоматически перейдет к покупателю в случае продажи комнаты.

Таким образом, особых препятствий для перевода доли в квартире в отдельную комнату сейчас нет.

Знайте свои права и пользуйтесь ими!

© Сивакова И. В., 2018 г.

Выдел доли в натуре в квартире

• Оглавление статьи:
• 1. Можно ли выделить долю в натуре в квартире;
• 2. Общее имущество и выдел доли в натуре в квартире.

Здравствуйте.

Продолжаем разбираться с разделом недвижимости и поговорим о выделе доли в натуре в квартире. Вопрос перевода квартиры в коммунальную рассматривать не будем, это отдельная тема.

Для начала вспомним, как закон определяет понятие «квартира» (п. 3 ст. 16 ЖК РФ):

Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Выдел доли в натуре в квартире представляет собой создание из ее определенной части отдельной квартиры с самостоятельным входом, отдельными коммуникации, набором жилых и вспомогательных помещений. При этом, вновь образованные в результате раздела квартиры не должны иметь общих помещений и должны быть пригодными для проживания.

Об этом сказано в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»:

Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Приблизительно это должно выглядеть вот так:

Как я рассказывал в своей статье «Выдел доли в натуре из права собственности на недвижимость», главные условия для выдела доли в натуре это наличие юридической и технической возможности.

С юридической стороны ответ положительный – выделить долю в натуре в квартире можно, никаких запретов закон не содержит.

Другое дело — техническая возможность, которая встречается достаточно редко. Это связано со спецификой расположения квартиры, как структурного элемента многоквартирного дома.

Вот наглядный пример расположения квартир на этаже многоквартирного дома:

Из схемы понятно, что при подобном расположении квартир технической возможности для выдела доли не имеется – как минимум негде сделать отдельный выход из вновь образованной в результате раздела квартиры.  Большинство многоэтажных домов организовано также.

Аналогичная ситуация и с отдельными коммуникациями, внутренней планировкой квартир и пригодностью для проживания.

Получше обстановка с многоквартирными домами, где выход из квартир осуществляется сразу на придомовой участок (так называемые дома барачного типа). В таких домах шансы на раздел квартиры более реальны.

Схема для примера.

Но, даже если техническая возможность выдела доли в натуре в квартире имеется, то возникает другая проблема.

2. Общее имущество и выдел доли в натуре в квартире.

Квартира — это помещение в многоквартирном доме, его часть. А многоквартирный дом всегда, помимо самих квартир, состоит еще и из общего имущества собственников помещений этого дома.

Таким имуществом являются крыши, стены, внутридомовые коммуникации, придомовой участок и т. п.

Образование из одной квартиры новых двух (или больше) в любом случае повлечет за собой изменение общего имущества многоквартирного дома – как минимум это оборудование нового проема в стене для самостоятельного выхода. А пробив проема в стене – это уменьшение общего имущества.

И тут нам приходится вспоминать Жилищный Кодекс РФ и положение его п. 3 ст. 36, в которой сказано, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

То есть, если собственник одной квартиры хочет пробить проем в общей стене – ему нужно получить согласие всех собственников других помещений в доме. И это, к сожалению, без вариантов.

Хорошо, когда квартир 5-10. А когда 100 или 300? Да даже 50 квартир – это уже много. Процесс получения согласия у такого количества людей мало кому покажется приятным.

В моей практике был печальный случай, когда это обстоятельство сторонами учтено не было. Суд отказал в иске о выделе доли в квартире по одной причине – отсутствовало согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Причем, все собственники были привлечены к участию в деле и ни один из них прямых возражений не заявлял.

Правда, апелляционная инстанция потом признала возможность повторного обращения с иском на выдел в случае получения согласия. Но, факт остается фактом — отсутствие прямых возражений заинтересованных лиц суд согласием не признал.

Подведем итоги:

Для того, чтобы суд удовлетворил иск о выделе доли в натуре в квартире нужно представить доказательства:

• наличия возможности оборудовать отдельные выходы для образуемых квартир;
• возможности обеспечить каждую квартиру самостоятельными коммуникациями;
• возможности изолировать образуемые квартиры друг от друга;
• пригодности образуемых жилых помещений для проживания и соответствие их законодательному определению «квартира»;
• согласие всех заинтересованных лиц на производство строительно-монтажных работ по разделу.

Это главные обстоятельства, которые подлежат доказыванию по таким делам. Все остальное вторично.

Если отсутствует возможность реализовать хотя бы одно из условий — у суда не будет оснований для удовлетворения иска о выделе доли в натуре в квартире.

Спасибо. Конец.

Совместно обреченные — Комментарии — INTELLECT

25 января 2021

Три главные проблемы владельцев долей в квартире.

25.01.2021 | РИА Недвижимость

Люди, владеющие долями квартиры, довольно часто ввязываются в конфликтные ситуации, связанные с правилами поведения, оплатой счетов или желанием каким-то образом распорядиться своей частью квартиры. О главных трудностях долевой собственности на жилье и способах их преодоления эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».

Коммуналка преткновения

Долевая форма собственности не доставляет никаких проблем ровно до тех пор, пока между владельцами сохраняются нормальные отношения. Но часто бывает, что доли принадлежат бывшим супругам, враждующим наследникам или просто чужим людям, между которыми возникают конфликты. Один из наиболее распространенных – оплата жилищных и коммунальных услуг. Суть споров сводится к следующему: кто и сколько должен платить.

Обычно пишется заявление в управляющую компанию о выделении отдельного лицевого счета. К этому прикладываются документы о праве собственности, объясняет гендиректор агентства недвижимости «Доли. ру» Игорь Аболемов.

Отдельно в заявлении стоит указать, например, что с другими собственниками автор заявления не ведет совместного хозяйства и они не являются родственниками. Обычно этого хватает. В некоторых случаях управляющая компания отказывает, тогда разделение происходит по суду.

Наш комментарий:

Дарья Скудная, INTELLECT, специально для РИА Недвижимость:

Когда среди владельцев квартиры нет согласия о разделении лицевого счета либо кто-то уклоняется от подачи заявления, то спор разрешается в судебном порядке.

Скудная Дарья Владимировна
Не работает

Если в многоквартирном доме общим собранием собственников принято решение о прямых расчетах с поставщиками коммунальных услуг, то необходимо будет направить заявление и в адрес ресурсоснабжающих организаций, уточняет ведущий юрист INTELLECT Дарья Скудная.

Когда среди владельцев квартиры нет согласия о разделении лицевого счета либо кто-то уклоняется от подачи заявления, то спор разрешается в судебном порядке, продолжает она. Для этого заинтересованная сторона подает в суд исковое заявление об определении размера участия в оплате жилищно-коммунальных услуг согласно долям. При этом, обратившись в суд с исковым заявлением о разделении лицевого счета, можно также разделить задолженность по коммунальным платежам, подсказывает Скудная.

Для долевых собственников действует одно почти универсальное правило – все, что они делают, они делают пропорционально размеру своей доли в имуществе. В первую очередь, это относится к бремени содержания имущества – каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в платежах за квартиру, подчеркивает старший юрист адвокатского бюро «Шварц и Партнеры» Елизавета Фетисова.

Таким образом, больше платит не тот, кто израсходовал больше ресурсов, а тот, чья доля в квартире больше, уточняет она.

«Несмотря на кажущуюся несправедливость такого подхода, судебная практика на этот счет устоялась (вплоть до Верховного Cуда РФ). Основана она на том, что при отсутствии индивидуальных приборов учета у каждого сособственника объективно определить, в каком объеме был использован ресурс каждым отдельным лицом, практически невозможно. Логичен и посыл о том, что чем больше имущество, тем больше расходов оно требует», – поясняет Фетисова.

Однако, добавляет она, если собственники придумают свой способ учета (например, расходы на воду будут считать соразмерно проведенному в ванной комнате времени), никаких препятствий для того, чтобы договориться и закрепить такой способ в соглашении, нет.

К сожалению, собственники часто действуют не по закону. К примеру, если один из них вообще не живет в квартире, то не утруждает себя внесением своей части коммунальных платежей. В этом случае второму собственнику часто приходится платить за все в одиночку.

Если собственник понес расходы на содержание жилья, то он вправе предъявить к другим собственникам требование о возврате неосновательного обогащения, в том числе в судебном порядке, подсказывает адвокат Андрей Саунин.

Наличие или отсутствие в квартире индивидуальных приборов учета (счетчиков) не влияет на порядок разделения лицевого счета, поскольку приборы учета необходимы для учета фактического потребления коммунального ресурса, отмечает Дарья Скудная. То есть независимо от того, имеются ли в квартире счетчики, можно разделить лицевые счета, чтобы оплата начислялась отдельно каждому собственнику соразмерно его доле в праве собственности.

Мое или твое?

Еще одним источником конфликтов между долевыми собственниками становится доступ в помещение. В частности, далеко не всегда живущие в одной квартире люди могут договориться, какие помещения тут чьи, а главное – какие общие.
Жилищным законодательством предусмотрено, что при наличии долевой собственности на квартиру, право пользования общим имуществом, таким как санузел, коридор или кухня пропорционально размеру долей в данной квартире. То есть, если у квартиры имеются два собственника, владеющие ей в равных долях, то и их права на места общего пользования будут считаться равными. При этом недопустимо ущемление одним из сособственников прав другого путем препятствования пользованию данным общими местами, подчеркивает адвокат, заместитель председателя Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев.

В случае выделения доли в натуре или так называемого «реального раздела» квартиры, места общего пользования, к которым в обязательном порядке относятся санузел, коридор и кухня всегда остаются в общем пользовании, поскольку иное нарушало бы права одного из сособственников, продолжает он.

«Фактически, при выделении доли в натуре происходит «закрепление» за каждым из сособственников определенной комнаты в квартире и не более того», – подчеркивает Прокофьев.

Таким образом, в жилой части квартиры долевые собственники могут обозначить, что «это мое, а это твое», но нежилые помещения, такие как кухня, коридор и санузел, остаются в общем пользовании.

Также конфликты временами возникают на почве того, кто и как пользуется помещением. Например, можно ли приглашать гостей, заводить животных и так далее.

Пользование общим имуществом осуществляется по соглашению сособственников, отмечает Фетисова. Они могут ограничить доступ третьих лиц в квартиру и установить свое «время тишины». Но нельзя говорить о том, что собственники могут «диктовать» какие-либо бытовые правила друг другу. Все подобные правила могут быть установлены либо на добровольной взаимной основе, либо по решению суда, объясняет она.

Действительно, собственники одного жилого помещения вправе заключить соглашение о совместном его пользовании, в которое включить все интересующие их условия, соглашается Прокофьев.

«Важно, чтобы данные условия были исполнимыми и реальными, то есть, например, включать в соглашение график прихода гостей вряд ли будет целесообразным. Все-таки в таких ситуациях не стоит прибегать к попыткам юридического закрепления правоотношений, а лучше просто договариваться», – советует он.

Оборот долей

Разобраться в том, как можно распорядиться своей долей квартиры, довольно трудно, поскольку часть действий может потребовать участия других собственников, а часть – нет, отмечают юристы.

По закону собственники вправе свободно распоряжаться своими долями, выполняя почти все перечисленные действия: закладывать, завещать, продавать, дарить, доля может быть даже внесена в уставный капитал компании без согласия остальных сособственников, отмечает Фетисова.

Но дьявол кроется в деталях. Например, нельзя сдать долю в аренду, так как в аренду сдается имущество, а не право, уточняет она.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, но с соблюдением преимущественного права покупки участниками долевой собственности этой доли по цене, за которую она продается, добавляет адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Наталья Корнилевская.

При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. То есть, хотя согласие других собственников на операцию не требуется, то есть они не могут запретить ею распорядиться, все равно определенные действия с их стороны неизбежны.

Следует подчеркнуть, что право преимущественной покупки применимо только к возмездным сделкам (купля-продажа, мена). Поэтому собственник доли вправе подарить и завещать свое имущество без согласия других участников долевой собственности, продолжает Корнилевская.

А вот доля в имуществе, выделенная в натуре, по смыслу действующего законодательства является самостоятельным объектом гражданских прав (статья 252 ГК РФ), а потому применительно к недвижимому имуществу ставится на самостоятельный кадастровый учет, уточняет Фетисова. В связи с этим она обращается в таком же режиме, как и все самостоятельные объекты, без каких-либо особенностей.

Но сама возможность выделить долю в натуре есть не всегда, уточняет она.
Во-первых, чем меньше доля, тем меньше шансов потребовать выдела доли из общего имущества, а потому по закону собственник небольшой доли вправе только требовать компенсации ее стоимости.

Во-вторых, что более важно, если доля является совсем незначительной (микродолей), а участник долевой собственности не имеет существенного интереса в использовании общим имуществом, то доля у него может быть принудительно выкуплена, подчеркивает эксперт.

В настоящее время появилось понятие «микродоли», которое пока не имеет законодательного закрепления, но применяется в судебной практике, которая формируется с учетом ограничения оборота подобных долей в праве собственности на недвижимое имущество, напоминает Корнилевская.

Таким образом, чем меньше долевых собственников у квартиры, тем проще ею владеть или распоряжаться.

Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

ЖКХ, недвижимость, споры по недвижимости

Раздел квартиры. Доли детей. Ипотека. Материнский капитал.

В подпункте 1 пункта 3 статьи 7 Федерального Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» так и сказано, что:
«Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям:
1) улучшение жилищных условий»

Но в спорах о разделе совместно нажитого имущества родителей ребенка возникают иногда споры, в которые вмешивается банк, если средства материнского капитала были использованы для погашения ипотечного кредита.
О случае неправомерных требований банка хочу рассказать в этой статье на примере одного из рассмотренных судебных дел в 2021 г.

Бывший супруг обратился к бывшей супруге с иском о разделе совместно нажитого имущества. В итоге, супруги пришли в суде к заключению мирового соглашения по делу.
Оно состояло в том, что в личную собственность каждого из супругов, а также их несовершеннолетнего ребенка, передавалось по 1/3 доли в праве собственности на квартиру.
Сама квартира была приобретена еще в браке супругов на основании договора участия в долевой строительстве многоквартирного жилого дома. И первоначально право общей совместной собственности было зарегистрировано за обоими супругами в равных долях.
Естественно, с момента утверждения мирового соглашения в суде право супругов по ½ в праве собственности было прекращено, и были установлены новые доли на квартиру по 1/3, включая ребенка.
Кредит за квартиру еще не был погашен супругами. Обязательства сторон по кредитного договору перед банком остались в неизменном виде.
Производство по делу было прекращено. Казалось бы всё закончилось мирно, честно и без претензий.

Но, узнав о таком мировом соглашении, банк обжаловал его в вышестоящий суд, посчитав, что права банка были нарушены. Банк назвал мировое соглашение незаконным, определение суда об утверждении мирового соглашения – необоснованным, права банка нарушенными, и потребовал отмены состоявшегося судебного решения.

Что же так не понравилось банку? Как выяснилось – включение несовершеннолетнего ребенка в число собственников квартиры.
Банк утверждал, что исходя из положений указанных норм права, дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. НО, при использовании средств материнского капитала на погашение задолженности по ипотечному кредиту доли детей в ипотечном жилье подлежат выделу только после исполнения обязательств по кредитному договору и снятия обременений с квартиры.

Вышестоящий суд, отказывая Банку в удовлетворении жалобы, указал, что доводы Банка основаны на неверном понимании норм материального права и не могут служить основанием для отмены обжалуемого определения.

Пытаясь найти другую зацепку для своей жалобы Банк также указывал, что признание долей за несовершеннолетним значительно усложнит процесс реализации квартиры, в том числе в случае, если возникнет необходимость обращения на нее взыскания.

Но по этому основанию прав собственности детей не лишают. Это был такой же ошибочный вывод Банка, как и предыдущий. Кстати, в рассмотренном деле никакой задолженности по кредитным платежам за родителями ребенка не числилось. Вероятно, Банк решил для подстраховки указать в жалобе, что родители могут стать неплательщика кредита.

Таким образом, все доводы Банка были судом отклонены. Мировое соглашение признано законным.

Попытки Банка исключить несовершеннолетнего из числа собственников, не увенчались успехом. На что рассчитывали представители Банка, приводя свою аргументацию в суде, непонятно. Откуда в законе такие нормы, как возможность наделения собственностью ребенка только после исполнения обязательств по кредиту? Или это в какой-то инструкции банка написано неким «горе»-законодателем из рядов банковских работников? Но это уже не важно.
Важно другое – ребенок собственность получил.

Другие статьи по жилищным спорам Вы можете прочитать здесь. 

Семейный адвокат Наталия Лобова

RUB

Раздел квартиры. Доли детей. Ипотека. Материнский капитал.

Статья на тему: Развод, Раздел имущества

В подпункте 1 пункта 3 статьи 7 Федерального Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» так и сказано, что:
«Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям:
1) улучшение жилищных условий»

Но в спорах о разделе совместно нажитого имущества родителей ребенка возникают иногда споры, в которые вмешивается банк, если средства материнского капитала были использованы для погашения ипотечного кредита.
О случае неправомерных требований банка хочу рассказать в этой статье на примере одного из рассмотренных судебных дел в 2021 г.

Бывший супруг обратился к бывшей супруге с иском о разделе совместно нажитого имущества. В итоге, супруги пришли в суде к заключению мирового соглашения по делу.
Оно состояло в том, что в личную собственность каждого из супругов, а также их несовершеннолетнего ребенка, передавалось по 1/3 доли в праве собственности на квартиру.
Сама квартира была приобретена еще в браке супругов на основании договора участия в долевой строительстве многоквартирного жилого дома. И первоначально право общей совместной собственности было зарегистрировано за обоими супругами в равных долях.
Естественно, с момента утверждения мирового соглашения в суде право супругов по ½ в праве собственности было прекращено, и были установлены новые доли на квартиру по 1/3, включая ребенка.
Кредит за квартиру еще не был погашен супругами. Обязательства сторон по кредитного договору перед банком остались в неизменном виде.
Производство по делу было прекращено. Казалось бы всё закончилось мирно, честно и без претензий.

Но, узнав о таком мировом соглашении, банк обжаловал его в вышестоящий суд, посчитав, что права банка были нарушены. Банк назвал мировое соглашение незаконным, определение суда об утверждении мирового соглашения – необоснованным, права банка нарушенными, и потребовал отмены состоявшегося судебного решения.

Что же так не понравилось банку? Как выяснилось – включение несовершеннолетнего ребенка в число собственников квартиры.
Банк утверждал, что исходя из положений указанных норм права, дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. НО, при использовании средств материнского капитала на погашение задолженности по ипотечному кредиту доли детей в ипотечном жилье подлежат выделу только после исполнения обязательств по кредитному договору и снятия обременений с квартиры.

Вышестоящий суд, отказывая Банку в удовлетворении жалобы, указал, что доводы Банка основаны на неверном понимании норм материального права и не могут служить основанием для отмены обжалуемого определения.

Пытаясь найти другую зацепку для своей жалобы Банк также указывал, что признание долей за несовершеннолетним значительно усложнит процесс реализации квартиры, в том числе в случае, если возникнет необходимость обращения на нее взыскания.

Но по этому основанию прав собственности детей не лишают. Это был такой же ошибочный вывод Банка, как и предыдущий. Кстати, в рассмотренном деле никакой задолженности по кредитным платежам за родителями ребенка не числилось. Вероятно, Банк решил для подстраховки указать в жалобе, что родители могут стать неплательщика кредита.

Таким образом, все доводы Банка были судом отклонены. Мировое соглашение признано законным.

Попытки Банка исключить несовершеннолетнего из числа собственников, не увенчались успехом. На что рассчитывали представители Банка, приводя свою аргументацию в суде, непонятно. Откуда в законе такие нормы, как возможность наделения собственностью ребенка только после исполнения обязательств по кредиту? Или это в какой-то инструкции банка написано неким «горе»-законодателем из рядов банковских работников? Но это уже не важно.
Важно другое – ребенок собственность получил.

Другие статьи по жилищным спорам Вы можете прочитать здесь. 

Семейный адвокат Наталия Лобова

Другие статьи на тему: Развод, Раздел имущества

Разделение арендной платы за квартиру – случай справедливого разделения |

Плата за аренду — это неприятность, с которой многим из нас приходится сталкиваться на регулярной основе. Но это также источник интересной математики. Справедливое разделение арендной платы — это классическая задача справедливого распределения, которую я поставил перед своими студентами следующим образом:

Предположим, что три человека вместе снимают дом и хотят справедливо разделить арендную плату. В доме есть одна главная спальня и две (одинакового размера) спальни меньшего размера.Человек, который займет главную спальню, будет иметь собственную ванную комнату, а двое других должны будут делить ванную комнату. Как эти трое могут поровну разделить арендную плату?

На этот вопрос я получил самые разные ответы, начиная от простейшего случая деления квартплаты на три равные части и заканчивая более сложными схемами, где квартплата делится пропорционально метражу спальни. Некоторые студенты даже зашли так далеко, что спросили, есть ли способ справедливо разделить арендную плату, чтобы каждый получил ту спальню, которую предпочитает?

Поиски ответа на вопрос моих студентов привели меня к проблеме соседей по дому (или проблеме разделения комнаты и арендной платы).В этой задаче несколько человек соглашаются арендовать дом вместе. Затем они должны распределить комнаты в доме, а также разделить арендную плату так, чтобы все согласились, что это справедливо.

Одним из подходов к справедливому распределению комнат и разделению арендной платы является модификация метода закрытых торгов. Предположим, мы находимся в ситуации, описанной выше, с тремя друзьями в доме, где есть главная спальня с отдельной ванной и две (меньшие) спальни с общей ванной. Каждый друг в частном порядке решает, сколько ему стоит каждая комната, с тем ограничением, что «стоимость» трех комнат для каждого человека составляет общую арендную плату.Затем каждому другу назначается комната на основе этих «значений» таким образом, чтобы максимизировать th

евро. Теперь у нас есть распределение людей по комнатам, которые все сочтут справедливыми (где «справедливо» означает, что никто не обязан платить за комнату больше, чем, по его мнению, она стоит). Но что произойдет, если максимизируемая общая сумма уплаченных денег будет больше, чем арендная плата? Самый простой способ — разделить излишки поровну между тремя друзьями, хотя возможны и более сложные стратегии.

В общем, мы спрашиваем, всегда ли можно назначить арендную плату так, чтобы каждый человек предпочел свою комнату? Хотя эта задача может показаться невыполнимой, можно показать, что при умеренных предположениях ответ — да! У нас есть следующая теорема:

Теорема гармонии арендной платы: Предположим, что соседи по дому в доме с одной спальней пытаются решить, кто получит какую комнату и за какую часть общей арендной платы. Также предположим, что выполнены следующие условия:

1. (Хороший дом) При любом разделе арендной платы каждый человек находит подходящую комнату.
2. (Скупые жильцы) Каждый человек всегда предпочитает бесплатную комнату (бесплатную) платной комнате.
3. (Закрытые наборы предпочтений) Человек, который предпочитает комнату по конвергентной последовательности цен, предпочитает эту комнату по предельной цене.

Тогда существует разделение арендной платы, так что каждый человек предпочитает свою комнату.

Предположения, которые мы должны применить к проблеме, невелики и хорошо моделируют реальное приложение. Первое условие гарантирует правильность постановки задачи, в основном говоря, что каждый человек найдет по крайней мере одну приемлемую комнату (что разумно, потому что в противном случае они вообще не согласились бы арендовать дом). Второе условие не всегда применимо к реальной ситуации. Бывают случаи, когда кто-то готов заплатить небольшую арендную плату за комнату, которая лучше, чем бесплатная. Однако это условие можно смягчить, сказав, что человеку не всегда приходится выбирать свободную комнату. Наконец, последнее условие позволяет кому-то в равной степени предпочесть две комнаты (в этом случае ему может быть назначена любая комната).

Но как мы можем это доказать? Ответ находится в удивительном месте – в стране комбинаторики и леммы Шпернера!

Лемма Шпернера: Любая помеченная Шпернером триангуляция -симплекса должна содержать нечетное число полностью помеченных элементарных -симплексов.В частности, есть как минимум один.

Используя лемму Шпернера, мы можем построить доказательство, которое приводит к конструктивной процедуре справедливого раздела для решения проблемы распределения арендной платы. Предположим, что есть соседи по дому, которым нужно выделить комнаты. Кроме того, предположим, что общая рента равна 1. Тогда множество всех схем ценообразования образует симплекс в .

Мы можем триангулировать этот симплекс и пометить каждую вершину триангуляции именем одного из соседей по дому (который будет считаться «владельцем» этой вершины). Каждая вершина соответствует p

схема застройки комнат. Мы продолжаем строить новые маркировки, спрашивая владельца каждой вершины: «Если бы арендная плата была разделена в соответствии с этой схемой ценообразования, какую комнату вы бы выбрали?» Здесь необходимо условие (1) – независимо от схемы ценообразования каждый человек предпочтет хотя бы одну комнату (ничьи могут быть разорваны случайным образом). Такая маркировка показана ниже для людей.

Эта маркировка не совсем маркировка Шпернера.Однако, с небольшими изменениями, мы можем найти комбинаторную лемму типа Шпернера, применимую к этому симплексу разбиения ренты. Получив эту измененную лемму, мы приступаем к все более и более тонким триангуляциям, что в конечном итоге приводит к схеме распределения ренты, в которой все соседи по дому предпочитают разные комнаты. Этот процесс был реализован, чтобы предоставить онлайн-калькулятор справедливого распределения, который может справедливо разделить такие вещи, как арендная плата, работа по дому или другие товары. Так что в следующий раз, когда вам и вашим соседям по комнате нужно будет справедливо разделить арендную плату, зайдите в Интернет и позвольте математике решить это за вас!

Источники:
Вс, Фрэнсис Эдвард.Арендная гармония: лемма Шпернера в справедливом делении. American Mathematics Monthly , 106 (1999), 930-942.
Калькулятор Fair Division: http://www.math.hmc.edu/~su/fairdivision/calc/

О Стефани Бланда

Арендаторы подают жалобы на плохие условия и домогательства управляющему недвижимостью в Коста-Меса

Арендаторы жилого комплекса в Болдуин-Хиллз на прошлой неделе отправились в округ Ориндж, чтобы выразить протест против предполагаемого несправедливого обращения со стороны управляющей компании в Коста-Меса, чьи сотрудники, по их утверждениям, притесняли жителей и пригрозили выселить их.

Группа, собравшаяся во время демонстрации 9 декабря у регионального офиса FPI Management на Ред-Хилл-авеню, который управляет почти 150 000 квартир по всей стране, включая несколько объектов недвижимости в округе Ориндж и квартиры по адресу 4063 Николет-авеню в Лос-Анджелесе.

Именно здесь жители, в основном цветные, утверждают, что FPI пыталась выселить их из домов, чтобы повысить арендную плату, не заботясь о содержании жилья.

Мероприятие было частью дня акции, организованного Альянсом калифорнийцев за расширение прав и возможностей сообщества (ACCE), основанной на членстве правозащитной группой, которая мобилизует граждан в поддержку экономической и расовой справедливости, включая жилищное строительство.

Жители квартир на Николет-авеню в Болдуин-Хиллз 9 декабря протестуют возле регионального офиса управления FPI в Коста-Меса, который, по их утверждениям, преследует и пытается несправедливо выселить жильцов.

(любезно предоставлено ACCE)

Аналогичные события произошли в Сан-Диего, где нью-йоркская компания по управлению инвестициями Blackstone, Inc. недавно приобрела 6000 квартир для управления FPI, а также в офисе Blackstone в Сан-Франциско.

Цель состоит в том, чтобы побудить арендодателей работать с арендаторами для обсуждения повышения арендной платы, улучшения помещений и других важных вопросов, говорит директор по коммуникациям Аня Сваное.

«Мы представляем интересы арендаторов, которым грозит выселение или которых преследуют или незаконно выгоняют из-под повышения арендной платы», — сказал Сваное во вторник. «Мы учим людей, как организовывать свои здания и формировать в их здании союз арендаторов для коллективных переговоров с управляющим».

Представители ACCE, работающие с арендаторами квартир Nicolet, направили письма руководству FPI и Blackstone, призывая руководителей решать проблемы, начиная от плесени и заражения насекомыми и заканчивая отсутствием безопасности.

Жильцы также просят компанию уволить местного управляющего недвижимостью, который, по их словам, притеснял их и принял меры, включая выдачу трехдневных уведомлений с угрозами выселения и эвакуацию автомобилей арендаторов без предупреждения, согласно историям арендаторов, предоставленным ACCE.

«Мое первое требование к офису FPI в Коста-Меса — уволить этого человека за все зло, которое он причиняет здешним арендаторам, и убрать [его] как можно скорее», — поделилась в своей истории жительница Гвен Аткинс. «Второе требование к офису FPI в Коста-Меса — отказаться от тактики разделения, например, сталкивать арендаторов друг с другом.”

Сваное сообщило, что ACCE планирует дальнейшие действия с участием FPI. Менеджер по репутации компании и социальным сетям не ответил в установленный срок на многочисленные запросы о комментариях.

Поддержите наше покрытие, став цифровым подписчиком.

Blackstone соглашается приобрести жилые комплексы Preferred Apartment за 5,8 млрд долларов

Портфель многоквартирных домов PAC включает 44 микрорайона на общую сумму около 12 000 квартир и сосредоточен в основном на юго-востоке. На фото Avenues at Cypress в Хьюстоне.

АТЛАНТА И НЬЮ-ЙОРК — Blackstone Real Estate Income Trust Inc. (BREIT) заключила окончательное соглашение о приобретении Preferred Apartment Communities Inc. (PAC) примерно за 5,8 млрд долларов. В соответствии с условиями соглашения BREIT приобретет все находящиеся в обращении обыкновенные акции PAC по цене 25 долларов за акцию за наличный расчет.

Портфолио PAC включает 44 многоквартирных дома общей численностью около 12 000 единиц, сосредоточенных в основном в Атланте, Орландо, Тампе, Джексонвилле, Шарлотте и Нэшвилле, а также 54 объекта розничной торговли, ориентированных на продукты, общей площадью около 6 миллионов квадратных футов в Атланте, Орландо, Нэшвилле и Роли. .BREIT также приобретет два офисных объекта PAC Sun Belt и 10 мезонинных/привилегированных инвестиций в акционерный капитал, обеспеченных новыми или строящимися многоквартирными активами.

«Инвестирование с использованием бессрочного капитала BREIT позволит нам стать долгосрочными владельцами этих динамичных сообществ», — говорит Джейкоб Вернер, соруководитель отдела приобретений BREIT в Америке. «Показатели розничного портфеля компании, ориентированного на продукты, также были сильными и устойчивыми, и мы считаем, что эти виды активов, ориентированных на необходимость, расположенных в районах с растущим населением, имеют хорошие возможности для дальнейшего роста.

Джоэл Мерфи, председатель и главный исполнительный директор PAC, говорит, что сделка является отличным результатом для акционеров и кульминацией усилий последних нескольких лет по упрощению и переориентации портфеля PAC.

Цена покупки представляет собой премию примерно в 39 процентов по сравнению с неизменной ценой акций на момент закрытия в размере $17,96 за акцию в среду, 9 февраля, за день до того, как СМИ сообщили, что компания изучает стратегические варианты, такие как продажа.

Совет директоров PAC единогласно одобрил сделку, которая, как ожидается, будет закрыта во втором квартале.

Цена акций PAC из Атланты (NYSE: APTS) открылась на уровне 25,05 доллара за акцию в среду, 16 февраля, по сравнению с 8,21 доллара за акцию год назад.

BREIT находится под внешним управлением дочерней компании Blackstone из Нью-Йорка (NYSE: BX). Цена акций Blackstone сегодня открылась на уровне 124,25 доллара за акцию по сравнению с 70,34 доллара за акцию год назад.

— Кристин Хиллер

Компания Stock Development, расположенная в Неаполе, продвигается вперед в строительстве будущих квартир, ресторанов и многого другого в Fruitville Commons в Сарасоте | Бизнес Обозреватель

В 2020 году начнется серьезное строительство квартир и коммерческих помещений в комплексе Fruitville Commons в Сарасоте.

Проект, разработанный базирующейся в Неаполе компанией Stock Development и ее подразделением Stock Luxury Apartment Living, находится к востоку от межштатной автомагистрали 75 на Fruitville Road. Это область, которую несколько бизнес-лидеров и чиновников назвали главным потенциалом для развития, по крайней мере, за последнее десятилетие.

Предоставлено. В январе 2019 года начались акции по инфраструктуре для проекта Fruitville Commons.

В январе 2019 года началась акция по инфраструктуре проекта.Он купил участок площадью 42 акра, ранее принадлежавший семье Дэвида Уолтерса в доверительном управлении, в мае 2018 года за 10 миллионов долларов. «Вы не можете заменить отличную недвижимость», — говорит Кит Гелдер, президент Stock Luxury Apartment Living и вице-президент по земельным вопросам Stock Development. «Это было действительно правильное место, правильное время с точки зрения нашей возможности приобрести недвижимость. Время решает все в этом бизнесе».

Изначально у Stock был контракт только на квартирную часть проекта. «Чем больше мы занимались сделкой с Дэвидом Уолтерсом, тем больше мы влюблялись в проект, и нам действительно хотелось спроектировать, контролировать и генерировать его план», — говорит Гелдер.

Учитывая расположение с хорошей видимостью, а также существующие права собственности, Гелдер говорит, что это свойство может стать настоящей многофункциональной средой для работы и развлечений. «Как компания, нас привлекает не только завершение проектов, но и проектирование мест», — говорит он.

Перед тем, как Сток купил участок, Уолтерс и команда, в которую входили Hoyt Architects и Лойд Роббинс, президент и главный брокер Harry E. Robbins Associates Inc., вместе работали над планами многофункциональной застройки на одном и том же участке.«Я бы сказал, что это похоже, но отличается», — говорит Гелдер о новых планах. «Как только мы начали излагать различные способы использования и то, как они сочетаются друг с другом, мы просто внесли небольшие коррективы».

Изменения включали переделку дорожной сети. Stock по-прежнему работает в рамках критериев зонирования и дизайна Fruitville Initiative округа Сарасота. Иногда спорная инициатива включает в себя участок площадью 420 акров, выделенный округом для различных целей.

Предоставлено.Комплекс Fruitville Commons в Сарасоте будет включать в себя квартиры и коммерческие помещения.

По словам Гелдера, одной из самых больших проблем для Stock является обеспечение соответствия критериям. «Попытка разработать проект, отвечающий потребностям некоторых арендаторов, застройщика и требованиям округа, может оказаться сложной задачей», — говорит он. «В конце концов, я думаю, мы придумаем красивый проект».

Жилая часть комплекса Citria at Fruitville Commons будет включать в себя четыре жилых дома и двухэтажный клуб с видом на бассейн.Сток нанял Hoyt Architects для проектирования квартир.

«Вы не можете заменить хорошую недвижимость. Это было действительно правильное место, правильное время с точки зрения нашей возможности приобрести недвижимость. Время решает все в этом бизнесе», — Кит Гелдер, президент Stock Luxury Apartment Living и вице-президент по землеустройству Stock Development

.

Гелдер говорит, что основная инфраструктура почти завершена, и началось строительство 300 квартир. Первые единицы, вероятно, будут доставлены в декабре 2020 года.«Я думаю, что как только мы перейдем к апартаментам по вертикали, появится довольно много новой активности, как только люди увидят, что происходит», — говорит он.

Компания Cooper’s Hawk Winery & Restaurants, расположенная за пределами квартир, подписала соглашение об открытии заведения в Fruitville Commons. У стока также есть контракт с The Lock Up Self Storage. «Мы работаем со многими другими предприятиями, которые дополняют проект квартиры», — говорит Гелдер. «Мы избирательно подходим к арендаторам и используемым объектам, которые будут частью проекта.”

Stock ведет переговоры как минимум с десятком других потенциальных арендаторов, которые могли бы прийти в проект, включая сеть кофеен, парикмахерскую и маникюрный салон, а также несколько ресторанов. Это также переговоры с двумя или тремя гостиничными группами. «Сайт может поддерживать как минимум один отель, а возможно, и два с точки зрения спроса», — говорит Гелдер.

Предоставлено. Квартирная часть комплекса Citria at Fruitville Commons будет включать в себя четыре жилых дома и двухэтажный клуб с видом на бассейн.

Рядом с Fruitville Commons компания Unicorp National Developments Inc. строит Southwood Village, еще один многофункциональный проект, включающий жилые дома и торговые площади. Гелдер говорит, что разработки Stock и Unicorp будут подпитывать друг друга. По его словам, большое количество крыш в близком географическом районе привлечет внимание с точки зрения розничной торговли. «Я думаю, вы увидите взрывной рост к востоку от 75».

Сроки завершения Fruitville Commons, вероятно, составляют три года, говорит Гелдер, но трудно точно определить сроки всего проекта.Он говорит, что это определяется рынком и зависит от лизинговой деятельности, но к концу 2020 года многие предприятия выйдут из-под земли. «Большинство разработчиков придерживаются одного класса активов, — говорит он. «Мы действительно охватываем все основы этим проектом, что, честно говоря, делает его сложным и веселым».

Чтобы узнать больше о 10 главных вещах, на которые следует обратить внимание в 2020 году, щелкните ссылки ниже.

залов | Жилье | Университет Арканзаса

Общежития общественного типа предлагают общие ванные комнаты на этаже.

Общежития в стиле люкс

Общежития в стиле люкс предлагают общую ванную комнату в каждом люксе.

Общежития квартирного типа

Общежития квартирного типа предлагают все удобства квартиры, включая стиральную/сушильную машину, полноценная кухня с техникой.

Дункан Авеню

WeWork исследует возможность выхода из коливинга

(Блумберг) — WeWork изучает возможность прекращения своего стремления к совместной жизни, по словам людей, разбирающихся в этом вопросе.

Нью-йоркская компания по совместному использованию офисов работает с консультантом и ведет переговоры о передаче операций своего офиса WeLive в Кристал-Сити, недалеко от Вашингтона, округ Колумбия, сказал один из людей, пожелавших остаться неназванными, поскольку переговоры носят частный характер. По словам одного из них, компания также рассматривает варианты своего второго местоположения на Уолл-стрит в Нью-Йорке.

Обсуждения находятся на ранней стадии, сказал один из людей. Представитель WeWork отказался от комментариев.

WeWork вышла за рамки коворкинга под руководством своего соучредителя и бывшего главного исполнительного директора Адама Нойманна, открыв школу и расширившись до общественной жизни.

После неудачного первичного публичного размещения акций и отставки Нойманна в прошлом году WeWork сократила свои планы роста и сосредоточилась на своем основном бизнесе — предоставлении офисных помещений. В октябре прошлого года она объявила о закрытии своей начальной школы WeGrow. Он также продавал непрофильные активы, включая свою долю в The Wing.

Компания также отказалась от планов оснастить 36-этажную башню WeWork и WeLive в Сиэтле, и в прошлом месяце ее обвинили в нарушении обещания инвестировать 450 миллионов долларов в развитие Сан-Франциско, предназначенное для демонстрации WeLive.

WeLive, предлагающая полностью меблированные апартаменты на одну ночь и более, в настоящее время объявляет о скидке на два бесплатных месяца, если новые арендаторы подпишут годовой договор аренды в двух офисах — одном в Кристал-Сити, а другом в Нью-Йорке. Финансовый район, как показано на его веб-сайте.

Чтобы связаться с репортером этой истории: Джиллиан Тан в Нью-Йорке по адресу [email protected].

Чтобы связаться с редакторами, ответственными за эту статью: Алан Гольдштейн по адресу [email protected]

Крейг Джаммона

© 2020 Bloomberg L.стр.