Реконструкция балкона в многоквартирном доме: Реконструкция балкона в многоквартирном доме

Реконструкция балкона в многоквартирном доме

Утеплил балкон без спроса? Можешь потерять квартиру!

Любой, кто сталкивался с перепланировкой квартиры, знает, что ее нужно узаконить: согласовать проект, получить разрешение, внести изменения в документы собственности на жилье. Но не все в курсе, что перепланировка, затрагивающая общее имущество дома, требует дополнительных согласований и трат. А если она проведена без них — соседи могут добиться вашего выселения.

Общее имущество — что это?

Согласно статье 36 Жилищного кодекса, имущество, которое не является частью квартиры, принадлежит всем собственникам одновременно:

лестницы и парадные;
чердаки и подвалы;
лифтовые шахты и кабины;
помещения для отдыха, занятий спортом;
колясочные, кладовые;
крыша дома и несущие ограждения;
земельный участок, на котором он возведен.

Наибольшее удивление владельцев квартир вызывает тот факт, что балконы и лоджии — тоже общая собственность, потому что они не являются частью квартиры и находятся на несущих перекрытиях здания.

Что грозит нарушителям

Любая перепланировка, затрагивающая общее имущество, незаконна без согласия всех жильцов дома. Именно всех, а не ближайших соседей или членов правления ТСЖ. Если хотя бы один собственник жилья в вашем доме против изменений — даже если он живет в дальней парадной, на другом этаже, в квартире с окнами на другую сторону — перепланировку делать нельзя. Если проигнорировать мнение несогласного соседа, у него появится право подать на вас в суд, который может заставить привести жилье в первоначальный вид и выплатить штраф.

За отказ все исправить владельца квартиры могут лишить права собственности и продать его недвижимость на публичных торгах. Вырученные деньги пустят на ремонт, чтобы ликвидировать нелегальную перепланировку. С них же покроют судебные издержки. Остаток отдадут бывшему собственнику квартиры.

За какие переделки подают в суд чаще всего

Мало кто сознательно идет на нарушение закона и рискует своим жильем. Но разбирательства по поводу незаконных перепланировок происходят регулярно. И в ряде случаев доходит до крайности — суд выносит решения о лишении нарушителей прав собственности. Все потому, что они до последнего не считают переделку значительной или думают, что никто ее не заметит. Обычно «попадаются» на следующих изменениях:

утепление балкона, включающее снос части стены и проведение отопления;
перенос входной двери;
строительство тамбура при объединении двух квартир;
оборудование выхода на крышу;
присоединение к квартире подсобного помещения — даже если им никто не пользуется и не может попасть внутрь, минуя вашу квартиру.

Важно понимать, что пожаловаться могут не только на перепланировку, которая мешает людям или вредит целостности здания — любые изменения, даже самые незначительные, являются незаконными без согласия жильцов.

Как сделать перепланировку правильно

Помимо обычной процедуры оформления, включающей получение разрешения в районной администрации, создание проекта и обращения в БТИ, нужно получить письменные согласия всех жильцов-собственников. Важно, чтобы согласие дал именно собственник, а не его родственник или арендатор. Помните, что администрация и БТИ не проверяют, согласны ли соседи на перепланировку — просто выдают разрешение. А соседи потом обращаются в суд.

Сделал перепланировку и узнал, что она незаконна — как быть?

Все происходит так же — нужно оформлять документы и собирать подписи о согласии с жильцов. Причем если администрация отказалась узаконить переделку, можно заказать ее экспертизу. С заключением о том, что безопасности несущих стен, инженерных систем и прочего ничего не угрожает, любой суд признает перепланировку легальной. А вот если соседи не подпишут согласие — придется возвращать все, как было.

Верховный суд признал увеличение балкона незаконным

В декабре 2017 года жильцы многоквартирного дома в Краснодаре дошли до Верховного суда в борьбе с женщиной, которая увеличила площадь балкона и провела там отопление. Собственница согласовала изменения, получила согласие у половины соседей — и решила, что этого достаточно. Среди несогласных оказались соседи сверху, которым увеличенный балкон испортил вид из окна. Они подали на хозяйку квартиры в районный суд — и проиграли, обжаловали решение в краевом суде — и снова остались ни с чем. Верховный суд отменил решение предыдущих инстанций и обязал женщину вернуть балкон в прежний вид. Теперь ей грозит лишение права собственности на квартиру, так как переделка стоит дорого и у нее нет нужной суммы.

Расширение балкона

Расширение балкона – это популярная на сегодняшний день процедура, которая позволяет увеличить площадь помещения.

Желание расширить помещение может появиться у хозяина квартиры в хрущевке, так как площадь там небольшая, а наличие балкона – хороший способ её увеличить. Увеличить помещение можно самостоятельно либо обратившись за помощью к профессионалам.

Самостоятельно выполняются легкие работы, не требующие дополнительного разрешения. К примеру, такая процедура, как увеличение подоконника при определенных знаниях и сноровке вполне доступна для любого человека.

В старых домах даже для незначительных изменений нужно получать разрешение от соответствующих инстанций. В «хрущевке» по закону разрешено увеличивать балкон со всех сторон максимум на 50 см. Есть случаи, когда увеличение производилось на большее расстояние. Без получения разрешения можно производить расширение на 15-30 см по основанию плиты.

Профессиональная работа консультация нужна в любых значительных изменениях конструкции. Все этапы увеличения пола балкона и замены парапета должны выполняться в высоком качестве и с высококачественными материалами.

Получение разрешения

В некоторых случаях для реконструкции балкона нужно получать разрешение в различных организациях: проектная организация, БТИ, Горэкспертиза, МЧС, пожарная инспекция и другие.

Если дом, в котором производится расширение балкона, является архитектурным достоянием, нужно согласовать его будущий внешний вид в соответствующих организациях.
Монтаж бетонной основы считается перепланировкой. В случае с монтажом нужно получать разрешение не в зависимости от размера увеличения балкона.
В хрущевке разрешение нужно получать, если расширение производится более чем на 50см.
Ограждение балкона крепится к стенам дома, поэтому состояние старых домов нужно проверять перед реконструкцией.
Кроме размеров увеличения балкона, нужно обратить внимание на вес дополнительных конструкций. Если предполагаются большие нагрузки на стены дома, то процедуру также нужно согласовать в различных инстанциях.

Все проверки перед расширением балкона осуществляются в целях безопасности и комфорта: своего и окружающих людей.

Несмотря на то, что балкон является частью квартиры, то есть личной собственности, он относится к общедомовому имуществу. Его изменения влияют на внешний вид дома. Увеличение бетонного основания может ограничить доступ света для соседей снизу. Ошибки в работе могут привести к трещинам в стенах соседей и другим нежелательным последствиям.

Поэтому, помимо согласования всех требований по ГОСТу, нужно обговорить проект с соседями.

Верховный суд поставил точку в перепланировке балконов

С давнего времени, еще до принятия Жилищного кодекса РФ 2005 года многие жильцы многоэтажек самостоятельно производили переделку балконов и лоджий: одни утепляли и делали их отдельной жилой комнатой, другие ломали перегородки и соединяли с другими жилыми комнатами, увеличивая, например, площадь кухни, третьи (например, жильцы первых этажей) достраивали балконы, а также устраивали отдельный вход в квартиру. Правовое регулирование такой деятельности жильцов на тот момент оставляло больше вопросов, чем ответов.

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что всем собственникам принадлежит на праве долевой собственности общее имущество МКД, в состав которого входят: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее инженерное и иное оборудование.

Также понятие и состав общего имущества МКД определены в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491 (Правила 491). Пунктом 2 указанных правил установлено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий,

балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Для того, чтобы произвести расширение своей квартиры за счет общего имущества (балкона) собственнику нужно получить согласие всех остальных собственников дома. Об этом говорится в статье 40 Жилищного кодекса РФ.

Однако при возникновении споров искать правды часто приходится в судебных инстанциях.

А суды наши часто по-разному толкуют те или иные нормы права, поэтому судебная правоприменительная практика по таким спорам очень разнообразна. Окончательный вердикт выносит высшая судебная инстанция – Верховный суд Российской Федерации.

Один из споров между собственниками и администрацией города по вопросу законности переделки балкона многоквартирного дома в сторону его увеличения за счет доли остальных собственников общего имущества дошел до Верховного суда, который и вынес очень важное решение, касающееся спорных моментов в решениях нижестоящих судов.

Судом в первой инстанции было отказано в удовлетворении требования администрации города. Суд посчитал перепланировку законной и не нарушающей права и интересы других собственников. Апелляционная инстанция также согласилась с выводами суда первой инстанции.

Однако Верховный суд в своем определении по делу №18-КГ17-164, вынесенному 10 октября 2017 года, усмотрел нарушения действующего законодательства РФ и не согласился с выводами нижестоящих судов.

«…Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) 9 перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из положений вышеприведённых правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. Однако, судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что в материалы дела не представлены согласия всех жильцов многоквартирного дома по ул. …, в то время как требуется согласие всех собственников многоквартирного дома, поскольку выполненными работами задето общее имущество в многоквартирном доме.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Из материалов дела видно, что собственник не выполнилустановленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры, произведённые работы выполнены самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами (организациями)».

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

Без получения разрешительной документации муниципальных органов и согласия всех собственников многоквартирного дома, перепланировка квартиры, произведенная за счет общего имущества, незаконна и легко будет признана таковой в судебном порядке.
Собственнику, который не исполнил требования закона, придется возвращать все в первоначальное состояние.

С уважением, Ильмира Носик

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает — расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние — не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной — так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ — Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул — балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется — «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I «Определение состава общего имущества». Там записано дословно следующее: «В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)», — говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса — «если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд — при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

«Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав», — сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Реконструкция балкона в многоквартирном доме

Верховный суд поставил точку в перепланировке балконов

В настоящее время жилищное законодательство очень детально урегулировало правовые основы перепланировки квартир, а также изменения общего имущества дома, которое пытаются произвести и производят собственники помещений в многоквартирном доме (МКД), самовольно переделывая свои балконы и лоджии.
Статьей 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что всем собственникам принадлежит на праве долевой собственности общее имущество МКД, в состав которого входят: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее инженерное и иное оборудование.

Однако при возникновении споров искать правды часто приходится в судебных инстанциях.

Без получения разрешительной документации муниципальных органов и согласия всех собственников многоквартирного дома, перепланировка квартиры, произведенная за счет общего имущества, незаконна и легко будет признана таковой в судебном порядке.
Собственнику, который не исполнил требования закона, придется возвращать все в первоначальное состояние.

С уважением, Ильмира Носик

Расширение балкона

Получение разрешения

Если дом, в котором производится расширение балкона, является архитектурным достоянием, нужно согласовать его будущий внешний вид в соответствующих организациях.
Монтаж бетонной основы считается перепланировкой. В случае с монтажом нужно получать разрешение не в зависимости от размера увеличения балкона.
В хрущевке разрешение нужно получать, если расширение производится более чем на 50см.
Ограждение балкона крепится к стенам дома, поэтому состояние старых домов нужно проверять перед реконструкцией.
Кроме размеров увеличения балкона, нужно обратить внимание на вес дополнительных конструкций. Если предполагаются большие нагрузки на стены дома, то процедуру также нужно согласовать в различных инстанциях.
Все проверки перед расширением балкона осуществляются в целях безопасности и комфорта: своего и окружающих людей.

Поэтому, помимо согласования всех требований по ГОСТу, нужно обговорить проект с соседями.

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает – расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние – не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного “балконного” спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной – так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты “РГ” рассказывают в рубрике “Юрконсультация”.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет “целевое назначение помещений”.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ “балконный” спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ – Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул – балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется – “Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме”. Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I “Определение состава общего имущества”. Там записано дословно следующее: “В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)”, – говорится в нем.

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса – “если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме”.

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд – при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

“Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав”, – сказано в решении Верховного суда РФ.

В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы

Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.

Почему УО несёт ответственность за балконы

В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03. 04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).

По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.

Также УО обязана:

проверять правильность использования балконов жителями дома;
не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов

Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

Порядок действий УО в такой ситуации следующий:

Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, где следует описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
Определить характер и объём требуемых восстановительных работ.
Определить источник финансирования.
Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).

Оплачивают ремонт балконов всегда собственники помещений в многоквартирном доме, несущие бремя содержания общего имущества:

Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома.
Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.

Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.

Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.

Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.

УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.

Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.

Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.

Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.

Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.

Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.

Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.

Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

Запомнить

По вопросу ответственности за состояние и ремонт балконов многоквартирных домом управляющие организации должны помнить следующее:

В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.

Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.

Как узаконить реконструкцию балкона

Как бы ни был хорош ваш балкон изначально, его всегда можно улучшить, например, перепланировав его с помощью выносной конструкции. Это решение очень привлекательно для малометражных квартир, для семей с детьми, которым нужно хоть немного личного пространства, или для домов, куда часто приходят гости. Однако при всех прелестях выносная конструкция остекления порой приводит к достаточно большим проблемам. Ведь мало превратить балкон в небольшую комнату фактически: нужно ещё и узаконить переделку, что в ряде случаев неизбежно.

Закон разрешает проводить незначительные преобразования балконов без юридических формальностей. Так, вы можете даже расширить балкон или лоджию за счёт остекления с выносом, и это не требует специального оформления. Однако работы, требующие демонтажа несущей стены или серьёзного расширения фасадной конструкции, необходимо оформлять юридически ещё до начала работ. Иначе у хозяев квартиры могут возникнуть серьёзные проблемы не только с получением разрешения, но и с фактическим проведением работ.

Существует достаточно много способов «прокачать» свой балкон, не требующих никаких юридических процедур. Рассмотрим их для начала.

Когда оформление не требуется?

В общем случае не нужно оформлять реконструкцию балкона, если после реконструкции габариты не изменяются и балкон не выступает за изначальные рамки. Сюда входят такие виды работ, как утепление, остекление, замена балконного блока.

В принципе, не обязательно предварительно оформлять и расширение или вынос, если балкон выносится на 30 сантиметров или меньше. Такой вид доработки можно оформить и после фактических работ.

По меркам полноценной жилой комнаты 30 см – это пренебрежимо малое расстояние, однако на узком балконе его может оказаться достаточно, чтобы вместить всю нужную мебель, установить нужные предметы и почувствовать себя комфортно. Поэтому первым делом, обдумывая расширение балкона, задумайтесь об этом лимите. Возможно, вам удастся ограничиться этим скромным добавлением, чтобы уместить на новом балконе всё, чего вам хотелось бы.

Как оформить реконструкцию балкона или лоджии

Если вы задумали перепланировать фасадную конструкцию, соединить её с комнатой (за счёт сноса части стены) или просто расширить, первое, что вам понадобится – разрешительные документы. Да, их оформление – процедура небыстрая. Однако без документов вы сможете столкнуться с непредвиденными проблемами. Как минимум вы не сможете при необходимости провести правовые процедуры с квартирой – продать, подарить, обменять, оформить наследование. Но вероятнее, что вам придётся заплатить штраф за несанкционированную перепланировку и, что не исключено, за свой счёт снять остекление или расширение. Страшно и подумать, что будет, если ваша перепланировка действительно приведёт к разрушениям во всём здании.

Но даже если конструкция у вас получилась вполне безопасная, узаконить её после строительства будет сложнее, чем предварительно. Поэтому примите к сведению советы по легализации реконструкции.

Легализовывать нужно не результат работ, а предварительную проектную документацию. С ней вам нужно подойти в местный отдел архитектуры и написать заявление согласно образцу, обычно представленному на стенде. Согласно закону на рассмотрение вашего заявления отводится один календарный месяц, но учтите, что в реальности может потребоваться и большее время.
Примерно представив себе, как вы видите реконструированный балкон, обратитесь в проектную организацию и закажите там документацию на реконструкцию. Специалисты найдут способ согласовать ваши желания с возможностями дома и требованиями закона.
Проект нужно будет согласовать не только с органами архитектуры и градостроительства, но и с пожарными, газовщиками и санэпидемслужбой. А если вы живёте на первом этаже многоэтажки и собираетесь пристроить балкон с фундаментом, то вам придётся дополнительно согласовать отведение земельного участка под свою достройку.
В местном управлении архитектуры вы должны получить ордер на выполнение строительных работ согласно представленной проектной документации.
Все вышеперечисленные шаги абсолютно необходимы, если вы планируете большое приращение балкона или его объединение с комнатой. Пока у вас нет согласованного проекта и разрешения на работы, фактическую реконструкцию лучше не начинать. Будете ли вы сами заниматься всеми работами или обратитесь к специалистам – с точки зрения закона неважно.
По окончании работ необходима процедура сдачи объекта в эксплуатацию. Непременно заверьте акт приёмки, составленный по результатам сдачи.
Поскольку фактическая площадь вашей квартиры возрастает, вам нужно будет узаконить и изменения площади в Росреестре.

Да, все эти процедуры потребуют от вас достаточно много времени и усилий. Однако лучше озаботиться заранее, чем расхлёбывать последствия своей неосмотрительности позже. Сегодня существует достаточно много юридических компаний, которые смогут на разумных условиях взять оформление документов на себя.

Существует также вариант оборудования лоджии или балкона без перестройки. Для этого вам понадобится тёплое остекление (правда, здесь важно учесть состояние балконной плиты и здания в целом), утепление для стен, пола и потолка, а также некоторый объём работ по прокладке проводки и отопления. Это решение подходит только для балконов, изначально имеющих большую площадь. Зато оно избавит вас от необходимости оформлять и документировать каждый шаг.

Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

— На балкон, находящийся на последнем 5-м этаже МКД, систематически льется вода во время дождей из-за дефекта крепления водосточной системы в месте приема воды с крыши дома. Со временем сгнили деревянные перила, стала разрушаться сама балконная плита по краям. Обращения в УК ни к чему не приводят. Собственник квартиры решил застеклить балкон, чтобы предотвратить дальнейшее разрушение. Каков должен быть порядок его действий, чтобы он не нарушил законы ЖК РФ и права других собственников МКД?

Отвечает юрисконсульт офиса «Тургеневское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Фокина:

Разрешение на остекление должно быть, так как балконные ограждения, оконные блоки и крыша являются несущими конструкциями и при превышении нагрузки могут обрушиться. Самовольное переоборудование балконов и лоджий наказывается штрафом. Кроме того, Вас могут обязать в дальнейшем вернуть все в первоначальное состояние.

Прежде чем приступить к непосредственному остеклению балкона, этот вопрос необходимо согласовать с местной Жилинспекцией, предоставив, в частности, заявление, правоустанавливающие документы на объект, проект переустройства/переоборудования, технический паспорт на помещение, техническое заключение. Также от Вас могут потребовать согласие соседей.

Что касается состояния балконных плит, а также стен, к которым они примыкают, то они являются несущими конструкциями и относятся к общему имуществу МКД. Таким образом, ремонт балконных плит должен осуществляться за счет средств, отчисляемых всеми собственниками на содержание дома, силами выбранной жильцами управляющей компании или самим ТСЖ (если оно у Вас создано).

Аварийное состояние балкона может угрожать здоровью и жизни не только самих жильцов квартиры, но и иных лиц, поэтому по поводу проведения ремонта следует обращаться с письменным заявлением в УК (ТСЖ). УК обязана отреагировать на Ваше заявление — назначить комиссию, провести осмотр и составить акт. Если по итогам осмотра будет подтверждено неудовлетворительное состояние конструкции, то вслед за осмотром должно последовать проведение ремонтных работ.

В случае Вашего несогласия с решением комиссии или в случае игнорирования Вашего обращения может быть инициирована прокурорская проверка деятельности УК.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Остекление и другие работы с балконами многоквартирных домов (реконструкция, увеличение площади, обустройство козырька) не являются перепланировками, но приравниваются к ним. Это значит, что в случае проведения несогласованных работ собственнику может грозить штраф.

По закону процедуре остекления балкона должны предшествовать следующие шаги.

Подготовить проект остекления. Сделать это самостоятельно едва ли возможно, нужен квалифицированный проектировщик из лицензированной компании. Для подготовки самого проекта остекления потребуется техпаспорт квартиры, если его нет, необходимо запросить документ в БТИ.
Согласовать проект в БТИ.
Согласовать проект в архитектурно-планировочном управлении. Сложности могут возникнуть, если дом принадлежит к числу объектов историко-культурного наследия. Также не разрешают остекление балконов в ветхих и аварийных домах.
Получить заключения местного отделения пожарного надзора и санитарно-эпидемиологической службы.
Предоставить все полученные документы в Жилищную инспекцию и получить разрешение на проведение всех работ.
Там же (в Жилинспекции) получить акт о соответствии выполненных работ по завершении остекления. Для этого необходимо будет пригласить специалиста для удостоверения соответствия реальных изменений в конструкции балкона ранее утвержденному проекту.

Надо заметить, что для остекления балкона не требуется согласие жильцов МКД, протокол собрания или постановка соседей в известность.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Согласно жилищному законодательству, балконы верхних этажей относятся к общему имуществу собственников многоквартирных домов. Поэтому на их остекление придется брать согласие всех собственников квартир в вашем доме. Вам необходимо провести внеочередное собрание и решить на нем этот вопрос.

Относительно неправильной установки водосточной системы: Вам необходимо обжаловать бездействия своей управляющей компании в жилищной инспекции своего города и в прокуратуре, так как разрушается общее домовое имущество. Вопрос бездействия УК и ее смены Вы также можете поставить на внеочередном собрании собственников квартир.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для осуществления изменений в местах общего пользования необходимо согласовать данный вопрос с жилищной инспекцией, одновременно с этим обратившись и в управляющую компанию. Если собственник решает самостоятельно исправить эту проблему, то впоследствии его могут сделать виновником данного дефекта, сказав, что вода льется именно из-за незаконного застекления его балкона.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Остекление балкона, исходя из анализа действующего законодательства, относится к переоборудованию жилого помещения. Здесь стоит отметить, что обычный гражданин не обладает специальными познаниями в области обустройства жилого помещения. Таким образом, изначальный вывод о том, что застекление балкона предотвратит дальнейшее разрушение, не может быть принят. Если переоборудование в итоге приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, то данные действия гражданина будут признаны неправомерными.

Для того чтобы деятельность по остеклению балкона не привела к нарушению закона, собственнику квартиры следует обратиться в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), или в МФЦ, предоставив необходимый пакет документации. Если на основании предоставленных документов будет принято решение о согласовании, то соответствующий акт будет основанием проведения переоборудования. Так что указанная ситуация подлежит разрешению в административно-публичном порядке.

Отвечает юрист Татьяна Трофименко:

На основании Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.06 ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Следовательно, претензии по состоянию и по качеству обслуживания жильцы многоквартирного дома должны предъявлять управляющей организации. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ УК обязана устранять указанные недостатки. В случае, если жилищная эксплуатационная компания не справляется с обязанностями или игнорирует обращения, можно обратиться с жалобой в органы государственной жилищной инспекции.

Если собственник квартиры решил застеклить балкон самостоятельно, ему необходимо учесть несколько нюансов. Во-первых, данные шаги как минимум следует согласовать с управляющей организацией, так как затрагивается непосредственно общее имущество МКД. Во-вторых, судебная практика в некоторых случаях рассматривает остекление балкона как незаконную перепланировку. Напомним: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Заявление о согласовании перепланировки подается в местную администрацию. В-третьих, город на уровне локальных актов может принять решение о запрете остекления балконов на центральных или продольных улицах для того, чтобы поддерживать единый культурный облик с условием об административной ответственности.

На практике же чаще всего собственники жилых помещений не предпринимают никаких мер по согласованию остекления балкона с компетентными органами, что может грозить судебными процессами и обрушением балкона в целом.

Таким образом, чтобы минимизировать риски, вам в первую очередь необходимо обратиться в управляющую организацию с жалобой на устранение недостатков в общем имуществе. Если в удовлетворении требований будет отказано, то с заявлением о проведении проверки и ходатайством о привлечении управляющей компании к административной ответственности нужно идти в государственную жилищную инспекцию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Верховный суд поставил точку в перепланировке балконов

Однако при возникновении споров искать правды часто приходится в судебных инстанциях.

«…Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) 9 перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из положений вышеприведённых правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. Однако, судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что в материалы дела не представлены согласия всех жильцов многоквартирного дома по ул. …, в то время как требуется согласие всех собственников многоквартирного дома, поскольку выполненными работами задето общее имущество в многоквартирном доме.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Из материалов дела видно, что собственник не выполнил установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры, произведённые работы выполнены самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами (организациями)».

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

Без получения разрешительной документации муниципальных органов и согласия всех собственников многоквартирного дома, перепланировка квартиры, произведенная за счет общего имущества, незаконна и легко будет признана таковой в судебном порядке.
Собственнику, который не исполнил требования закона, придется возвращать все в первоначальное состояние.

С уважением, Ильмира Носик

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.

Реконструкция, переустройство, перепланировка балконных плит, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, отвечающие требованиям технических регламентов и санитарно-эпидемиологических норм, должны производиться с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома — Адвокат в Самаре и Москве

Реконструкция, переустройство, перепланировка балконных плит, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, отвечающие требованиям технических регламентов и санитарно-эпидемиологических норм, должны производиться с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Местная администрация обратилась в суд с исковым заявлением к А. о продаже с публичных торгов жилого помещения. В обоснование заявленного требования указано, что А. произведены работы по реконструкции балкона в принадлежащей ей на праве собственности квартире без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами. Балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Собственнику жилого помещения А. направлено предписание о приведении балкона в прежнее состояние. В установленный срок данные требования собственником не выполнены. А. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к местной администрации о сохранении указанной выше квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. В обоснование заявленного требования истец по встречному иску указала, что является собственником изолированного жилого помещения в многоквартирном доме. С сентября по ноябрь 2014 г. она самовольно произвела перепланировку спорной квартиры. Согласно экспертным заключениям перепланировка данного жилого помещения не противоречит 35 требованиям СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», в состав которого входят требования СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарноэпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Перепланировка указанной квартиры выполнена без нарушений действующих норм и правил пожарной безопасности в Российской Федерации. С., Г., действующая в интересах несовершеннолетнего Г.Л., обратились с иском к А. о сносе всех строительных конструкций, возведенных на балконе квартиры, выходящих за границу балконной плиты перекрытия, восстановлении фасада дома в прежнем состоянии и демонтаже отопления на балконе. В обоснование заявленного требования истцы указали на то, что являются собственниками по ½ доли квартиры, расположенной над квартирой, принадлежащей А. А. без их согласия и без согласия всех жильцов дома, самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными государственными органами, выполнила работы по увеличению размеров балкона в квартире, с облицовкой профнастила, над балконом смонтирован козырек, выходящий за границу балконной плиты перекрытия приблизительно на 1,5 м, который полностью перекрывает им обзор с балкона. Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований местной администрации, С. и Г. и удовлетворяя исковые требования А., суд первой инстанции исходил из того, что перепланировка и переустройство квартиры выполнены ответчиком с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, не нарушают права и интересы собственников других помещений, не создают угрозы их жизни и здоровью, целевое назначение помещения изменено не было. При этом суд первой инстанции указал на то, что местной администрацией, С. и Г. не представлено доказательств, подтверждающих, что действиями ответчиков нарушены их права. С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через 36 многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Из материалов дела видно, что А. не выполнила установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры, произведенные работы выполнены самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами (организациями). Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Согласно п. 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). В силу указанных норм права балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие 37 реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что суду не представлены сведения о наличии согласия всех жильцов многоквартирного дома, в то время как требуется согласие всех собственников многоквартирного дома, поскольку выполненные работы касаются общего имущества в многоквартирном доме. Более того, в материалах дела содержится коллективное обращение жильцов многоквартирного дома (всего 57 подписей), категорически возражающих против расширения балкона и присоединения балкона к квартире А. Определение № 18-КГ17-164

Реконструкция, переустройство, перепланировка балконов жилых помещений многоквартирных домов

В повседневной жизни встречаются вопросы урегулирования споров между собственниками помещений в многоквартирных домах при решении одного из собственников произвести реконструкцию либо переустройство своего балкона.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование.

Согласно п. 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Таким образом, исходя из указанных требований закона балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Исходя из указанных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с ч.1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки являются самовольными (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, реконструкция, переустройство, перепланировка балконных плит, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, отвечающие требованиям технических регламентов и санитарно-эпидемиологических норм, должны производиться с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Суд обязал управляющую организацию провести ремонт балкона

Суд обязал управляющую организацию провести ремонт балкона

Выводы суда: В. обратилась в суд с иском к управляющей организации о понуждении к проведению ремонта балкона. Судом принято решение об удовлетворении заявленных требований, поскольку на управляющую организацию, как компанию, осуществляющую управление многоквартирного дома, возложена обязанность по осуществлению текущих, неотложных, обязательных сезонных работ и услуг по содержанию дома, в виду заключенного между компанией и собственниками договора управления

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 января 2012 г. по делу N 33-716/2012

Судья: Рожкова Е.Е.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего: Малышевой И.А.
судей: Федоренко И.В., Грымзиной Е.В.
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стабильность» на решение Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда от 17 ноября 2011 года, которым исковые требования В. к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стабильность» о понуждении к проведению ремонта балкона — удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Федоренко И.В., и руководствуясь нормами ГПК РФ, действовавшими на момент подачи кассационных жалоб.

установила:

В. обратилась в суд с иском к ООО «УК «Стабильность» о понуждении к проведению ремонта балкона.

В обоснование указала, что она проживает в муниципальной квартире NN … дома NN … по ул. …, в которой имеется балкон. С 2008 года она неоднократно обращалась ООО «УК «Стабильность» с требованием произвести ремонт балкона ее квартиры, в виду его аварийного состояния, а также отсутствием возможности им пользоваться. Однако до настоящего времени ООО «УК «Стабильность», осуществляющего управление данного жилого дома, меры по ремонту балкона не предпринимаются.

Просила признать действия ООО «УК «Стабильность» незаконными и обязать произвести ремонт балкона квартиры NN . .. жилого дома NN … по ул. …

Суд постановил указанное выше решение.

В кассационной жалобе ООО «УК «Стабильность» оспаривает законность и обоснованность постановленного решения и просит его отменить.

Проверив материалы дела по доводам кассационной жалобы, выслушав возражения на жалобу представителя И. — Ц., поддержавшего жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В соответствии с подп. «в» пункта 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В соответствии с п. п. «а» п. 16 и п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

При разрешении спора судом установлено, что управляющей компанией жилого дома NN … по ул. … является ООО «УК «Стабильность».

В соответствии с п. 1 договора управления многоквартирным домом NN … по ул., целью договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 3.1. договора ООО «УК «Стабильность» обязана за счет денежных средств, поступающих от собственников помещений дома, обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества, при этом управляющая организация обязана руководствоваться действующим законодательством РФ, в том числе регулирующее вопросы управления, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Согласно копии лицевого счета N 69001058 от 12 октября 2011 года В. является нанимателем квартиры NN … дома NN … по ул. и как наниматель квартиры несет обязанности по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества дома NN … по ул.

В. неоднократно обращалась с заявлением в ООО «УК «Стабильность» о необходимости произведения ремонта балконной плиты квартиры N … дома N … по ул. … г. Волгограда, в виду ее аварийного состояния, однако, до настоящего времени управляющей компанией ремонт произведен не был.

Согласно ответу Государственной жилищной инспекции Волгоградской области от 29 апреля 2011 года на обращение В., 28 апреля 2011 года была проведена проверка, в ходе проведения которой выявлены нарушения обязательных требований правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. В отношении ООО «УК «Стабильность» составлен протокол об административном правонарушении, предусмотренном ст. 7.22 КоАП РФ и выдано предписание об устранении выявленных нарушений в срок до 1 июля 2011 года.

Из ответа Прокуратуры Краснооктябрьского района города Волгограда следует, что по жалобе В. была проведена проверка, по результатам которой в ООО «УК «Стабильность» направлено представление об устранении нарушений жилищного законодательства.

По результатам проведенной 28 апреля 2011 года внеплановой выездной проверки в соответствии с распоряжением Госжилинспекции N 951 от 22 апреля 2011 года при обследовании общего имущества многоквартирного дома N N … по ул. … установлено разрушение балконных плит квартир NN … и NN … указанного жилого дома, наблюдается выкрашивание и разрушение бетона, оголена арматура балконных плит, на металлических конструкциях плит имеется коррозия.

28 апреля 2011 года Государственной жилищной инспекцией Волгоградской области ООО «УК «Стабильность» было выдано предписание N 951, согласно которого ответчик должен был в срок до 1 июля 2011 года незамедлительно принять меры по обеспечению безопасности граждан, выполнить ремонт балконов квартир NN . .. и NN … дома NN … по ул. … в соответствии с нормативными требованиями.

Постановлением Госжилинспекции N 951 от 10 мая 2011 года ООО «УК «Стабильность» привлечено к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12 июля 2011 года указанное постановление оставлено без изменения.

До настоящего времени предписание N 951 от 28 апреля 2011 года о принятии мер по обеспечению безопасности граждан и выполнению ремонта балконов квартир NNN … и N … ответчиком не исполнено.

Постановлением и.о. мирового судьи судебного участка N 99 Волгоградской области от 8 августа 2011 года ООО «УК «Стабильность» привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ, за неисполнение законного предписания Госжилинспекции.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

При таких обстоятельствах суд принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных требований, поскольку на ООО «УК «Стабильность», как компанию, осуществляющую управление многоквартирного дома, возложена обязанность по осуществлению текущих, неотложных, обязательных сезонных работ и услуг по содержанию дома, в виду заключенного между компанией и собственниками договора управления.

Доводы жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не содержат указаний на нарушение судом норм материального или процессуального права, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Все юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, выводы суда мотивированы и подтверждены исследованными в судебном заседании доказательствами.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда от 17 ноября 2011 года — оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стабильность» — без удовлетворения.

Вернуться к началу публикации: «Текущий ремонт многоквартирного жилого дома при наличии задолженности по оплате услуг управляющей организации»

Рекомендуемые публикации:

За переустройство балкона можно лишиться квартиры

Переустройство балкона – это один из самых популярных видов перепланировки квартиры. Но многие ли задумываются, присоединяя балкон к жилой комнате, что из-за своих действий они могут лишиться квартиры.

Теперь, когда Верховный Суд РФ рассмотрел дело «о балконе», желающих делать перепланировку без согласования явно уменьшится.

С чего все началось

Администрации муниципального образования обратилась в суд с иском к собственнице квартиры, расположенной в многоквартирном доме, о продаже ее квартиры с публичных торгов.

Свои исковые требования Администрация обосновала тем, что ответчица провела работы по реконструкции балкона без разрешений и согласований с компетентными органами.

Необходимо отметить, что еще до обращения с иском в суд, со стороны Администрации в адрес ответчицы направлялось предписание о приведении балкона в прежнее состояние, на которое она не отреагировала.

К иску присоединились и соседи сверху, которым новый балкон загораживал обзор.

Обосновывая свои исковые требования, истцы указали, что балконные плиты входят состав общего имущества многоквартирного дома и являются ограждающими и несущими конструкциями. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Что решил суд

Суд первой и апелляционной инстанции отказал Администрации муниципального образования в удовлетворении иска. Ни с чем остались и соседи сверху. Их требования также были признаны необоснованными.

Суд первой инстанции, принимая свое решение, исходил из того, что перепланировка и переустройство квартиры выполнены ответчицей с учётом требований строительных и санитарных норм и правил, не нарушают права и интересы собственников других помещений, не создают угрозы их жизни и здоровью, целевое назначение помещения изменено не было.

Суд обратил внимание и на то, что ответчица предоставила согласие на перепланировку, подписанное жильцами дома.

Верховный Суд РФ рассудил иначе

В Верховный Суд РФ с кассационной жалобой обратилась Администрация муниципального образования. Представитель Администрации не был согласен с ранее принятыми решениями и требовал пересмотреть их в кассационном порядке.

Верховный Суд прислушался к доводам жалобы и пришел к выводу, что суды первой и апелляционной инстанций приняли свои постановления с нарушением закона.

Высший суд страны напомнил, что перепланировка квартиры должна проводиться с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ).

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо должен обратиться в орган, осуществляющий согласование.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные без согласований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ).

Верховный Суд обратил внимание на то, что собственница квартиры не выполнила установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры. Произведённые ею работы выполнены самовольно без разрешений и согласований с компетентными органами.

Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние суд может принять в отношении собственника решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (п. 5 ст. 29 ЖК РФ)

Учел Верховный Суд еще и то, что согласие на перепланировку дали далеко не все собственники квартир многоквартирного дома, а такое согласие было обязательно.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (пункт 3 часть 1 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно пункту 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Верховный Суд, приняв все вышеизложенное во внимание, отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение.

(Дело №18-КГ17-164)

Адвокат Жмурко Светлана Евгеньевна

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Невыдуманные истории

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Реконструкция старого многоквартирного дома — Примеры и проблемы реконструкции

Дата публикации: Четверг, 25 января 2018 г.

Согласно информации Министерства земли, инфраструктуры и транспорта, согласно оценкам, количество квартир старше 40 лет по всей Японии в 2018 году достигнет 730 000. По состоянию на 2013 год во всей Японии было всего 183 случая. квартир в ремонте. В связи с большим количеством квартир, нуждающихся в ремонте, эта тема становится социальной проблемой.

Наряду с ознакомлением с проблемами, с которыми придется столкнуться в процессе реконструкции многоквартирного дома, мы представили несколько примеров квартир, которые были успешно отстроены, а также рассмотрели альтернативный вариант продажи земли.

Причины отсутствия прогресса в реконструкции

Как мы уже говорили в предыдущей статье «Реконструкция старого многоквартирного дома в Японии — Причина перестройки, планирование и решение проблемы», основной организацией, занимающейся процессом планирования и перестройки, является управляющая ассоциация, состоящая из владельцев квартир. Поскольку каждый в квартире имеет право голоса в строительстве, планы не могут быть продвинуты, если нет согласия между всеми владельцами квартиры. В стоимость реконструкции входит снос старого здания, а также стоимость строительства нового, что, естественно, будет очень дорого.

Обычно считается, что реконструкция здания будет стоить от 10 000 000 до 20 000 000 иен за одну жилую единицу площадью 60 кв.м. Резервного фонда на ремонт, в который все должны были платить до сих пор, скорее всего, будет недостаточно для покрытия затрат на реконструкцию.Таким образом, владельцы квартир должны будут платить дополнительные деньги в дополнение к резервному фонду, который они вносили в течение многих лет. Поскольку есть некоторые владельцы квартир, которые не могут позволить себе дополнительные расходы, очень трудно добиться согласия более чем 4/5 владельцев квартир о необходимости перестройки многоквартирного дома.

Примеры квартир, которые были успешно отстроены

При просмотре примеров многоквартирных домов, которые были фактически перестроены, можно увидеть различные усилия, которые были приложены для снижения дополнительных затрат. Некоторые используемые методы включают использование площади этажа здания, которая изначально считалась непригодной для использования из-за ограничений отношения площади этажа во время первоначального строительства здания, или использование Комплексной системы проектирования (система надбавки к соотношению площади этажа для строительства на неиспользуемых земля).

В Японии отношение площади к площади — это ориентир, ограничивающий общую площадь жилого пространства, которое вы можете иметь в здании, по отношению к размеру земельного участка. Например, если у вас есть участок земли площадью 200 м2 и предел отношения площади 400%, вы можете построить здание, имеющее 800 жилой площади.Если в будущем из-за изменения строительных законов соотношение площади пола увеличится до 500%, тогда вы сможете построить здание с жилой площадью 1000 м2.

По мере того, как лимиты повышаются, распространенным способом покрытия некоторых расходов на новое здание было бы строительство нового здания большего размера и добавление дополнительных квартир. Стоимость продажи этих квартир поможет снизить затраты на реконструкцию на человека для нынешних владельцев квартир.

Пример 1: Сосновый гребень Азабу ⇒ Azabu Ichibeicho Homes

Этот первый пример успешной перестройки старого многоквартирного дома в Японии был достигнут по взаимному согласию владельцев квартир.Поскольку район, в котором было расположено здание, был частью проекта реконструкции в масштабе всего района, было разрешено увеличить площадь здания, что позволило построить более крупное здание с дополнительными квартирами. Консультант, специализирующийся на перестройке, поддержал и помог облегчить процесс, позволив владельцам перестроить свой многоквартирный дом с их собственным планированием.

Расположение: Минато-ку, Токио
Площадь земли: 1129,3㎡

До: Azabu Pine Crest

Общая площадь: 3543.41㎡
Год сдачи: 1972
Кол-во квартир: 47

После: Azabu Ichibeicho Homes

Конструкция здания: ЖБИ 15 этажей 2 цокольных этажа
Общая площадь: 8697,83㎡
Год сдачи: 2004
Кол-во квартир: 69

■ Ход восстановления

1994: Начато планирование реконструкции

2000: Заключен договор собственников на реконструкцию

2001: Подал иск против несогласных владельцев и примирился с ними.

2002: Реконструкция начата в декабре

2004: завершено

октября

Пример 2: Особняк Амаги Роппонги и Хомат Гранат ⇒ Башня Атласа Роппонги

В этом примере эффективный план реконструкции был реализован за счет сотрудничества двух соседних многоквартирных домов. Каждый из собственников дома согласился на перестройку почти одновременно. Комплексная система проектирования была использована для увеличения общей площади земель двух многоквартирных домов, что почти в три раза увеличило количество квартир в доме.На средства от продажи дополнительных квартир, полученные в результате реконструкции, собственники смогли собрать средства на покрытие стоимости нового здания, временного жилья на период строительства и расходов на переселение, а затем обратно. Все это было достигается при сохранении размеров каждой квартиры.

Площадь земли: 966,21㎡ / 246.24㎡
Конструкция здания: 8 этажей железобетонный 1 цокольный этаж / железобетонный 8 этажей 1 цокольный этаж
Общая площадь: 3370. 18㎡ / 1216.84㎡
Срок сдачи: 1971/1980
Кол-во квартир: 24/8

После: Башня Атласа Роппонги

Площадь земли: 1328,72㎡
Конструкция здания: ЖБИ 28 этажей 2 цокольных этажа
Общая площадь: 12961,35㎡
Год сдачи: 2010
Кол-во квартир: 90

■ Ход восстановления

2003: Создан комитет по восстановлению

2005: Заключено соглашение о начале плана восстановления, выбраны соавторы для планирования

2006: Заключен договор на реконструкцию

2008: Началась реконструкция в январе

2010: завершено в феврале

Альтернативный вариант продажи участка старой квартиры

В двух приведенных выше примерах были случаи, когда владельцы квартир смогли собрать различные средства, необходимые для реконструкции многоквартирного дома, путем продажи новых единиц, которые можно было построить из-за увеличения соотношения площади жилой площади после реконструкции, а также привлечение интереса разработчиков, желающих работать над проектом. Однако для большинства старых квартир, требующих реконструкции, не было увеличения допустимой площади жилой площади, чтобы они могли получить дополнительные средства, которые могли сделать владельцы квартир в приведенных выше примерах. Таким образом, владельцы квартир должны сами нести ответственность за все расходы. Если расположение квартиры неудобно и нереально, сложно найти застройщиков, готовых сотрудничать с собственниками в перестройке многоквартирного дома.

В результате внесения изменений в закон о строительстве старых квартир в 2014 году была создана система продажи старых квартир и их земли в качестве новой возможности для поддержки восстановления существующих квартир, нуждающихся в реконструкции.Если будет сочтено, что квартира имеет недостаточную сейсмостойкость, новая система позволит такому многоквартирному дому продать свою землю, когда 4/5 владельцев квартир согласны продать землю. Застройщик, покупающий землю, может снести многоквартирный дом и построить новый. После этого владельцы старых квартир могут купить новую квартиру в новом доме. Такие продажи следует тщательно продумать, а также сравнить и взвесить затраты и выгоды от перестройки или ремонта многоквартирного дома.

Реконструкция таунхауса с новыми стальными балконами / idA

© Валентин Джек + 30
ПоделитьсяПоделиться
Facebook
20
20 Pinterest
901
Whatsapp
Почта
Или
https://www.archdaily.com/793389/reconstruction-of-a-townhouse-with-new-steel-balconies-ida
ПлощадьПлощадь данного архитектурного проекта Площадь: 680 м²
Год Год завершения данного архитектурного проекта Год: 2016 г.
ФотографииФотографии: Valentin Jeck
ПроизводителиБренды с продуктами, использованными в этом архитектурном проекте Производители: Tuchschmid, Brümmer Zimmerei AG, K. Мачаз Спенглерей
© Валентин Джек Текстовое описание предоставлено архитекторами. Жилой и хозяйственный дом был построен в 1893 году и вмещает шесть 3,5-комнатных квартир, картинную галерею на первом этаже и мотоциклетную мастерскую в подвале.
© Валентин Жек Жилые этажи полностью отремонтированы. Гостиная / столовая, которая раньше была ориентирована на север и ориентирована на улицу, теперь выходит на тихий юг. План этажа, который был разделен на небольшие части с входом, ванной и кухней, теперь распущен.Добавлен новый инфраструктурный бокс с ванной и кухней, который разделяет чердак на входную, гостиную и столовую.
© Валентин Джек Восстановление внутренней части и фасада таунхауса с одной стороны, а также добавление частных внешних пространств — это переоценка участка.
Деталь Деталь Пространство между домами № 47 и 45 заполнено стальной конструкцией, которая предлагает место для просторных террас для обоих соседних домов. Объем ориентирован на уличные рядные дома, уже существующие в квартале.Новое строение имитирует дом, который нельзя строить, потому что два участка уже полностью использованы.
© Валентин Джек Теоретически предполагается, что сооружение будет использоваться временно как внешнее пространство, а в случае повторного уплотнения оно будет преобразовано в квартиры.
© Валентин Джек © Валентин Джек Балконы расположены через общественный центр Випкингена на востоке. Они сдержаны в своем выражении и ориентируются на существующие внешние пространства на улице Ампер.
© Валентин Жек Реконструкция многоквартирного дома в Та ..
Многоквартирный многоквартирный дом был полностью отремонтирован для достижения максимальной энергоэффективности. Реконструкция включала утепление стен, замену окон, ремонт кровли и модернизацию системы отопления. В результате здание имеет современный вид, имеет хорошую теплоизоляцию и систему отопления с индивидуальной системой учета и расчетом затрат на отопление.
Проблема:
Старые здания, в данном случае крупнопанельные конструкции, часто подвержены большим тепловым потерям и нерациональным расходам энергии из-за отсутствия надлежащей изоляции и герметичности.Это, в свою очередь, существенно влияет на жителей из-за снижения комфортности проживания и увеличения затрат на содержание. Ремонт таких зданий может не только легко устранить эти неудобства, но и внести вклад в борьбу с изменением климата за счет ограничения использования энергии, что приведет к сокращению выбросов парниковых газов.
Заявка:
Крупнопанельный многоквартирный дом в Таллине (Эстония) был полностью отремонтирован в ходе проекта Балтийской сети энергоэффективности.Задача выполнялась в период с 2006 по 2007 год.
Важным аспектом было финансовое участие жителей в проекте. Владельцам, которые не могли позволить себе вложения, были предоставлены льготные кредиты.
Комплексный ремонт включал в себя следующие этапы:
— реконструкция кровли (утепление)
— замена 47 балконных дверей / окон, 52 квартирных и 27 лестничных окон
— ремонт балконов и установка остекления стен над балконами
— утепление наружных стены с дополнительным ремонтом
— модернизация системы отопления за счет установки: новой 2-х трубной системы отопления, современных радиаторов, термостатических клапанов, датчиков (распределители затрат на отопление), электронного счетчика отопления (система MESA).
В результате ремонта повысился уровень жизни, особенно в эстетике и комфорте (теплые квартиры). Новая система отопления позволяет индивидуально управлять отоплением, что приводит к более сознательному использованию энергии жителями. Спрос здания на тепло снизился с 169 МВтч / м2 / год в 2003 году до 90 МВтч / м2 / год в 2007 году, что привело к экономии энергии на 47%. Учитывая ставки рассрочки по кредиту за вычетом экономии энергии, общая нагрузка, рассчитанная на квартиру в месяц, составила около 27 евро.
Инновации:
Все радиаторы были оборудованы распределителями затрат на отопление, которые рассчитывают потребление энергии в зависимости от тепловой мощности. Вся передача данных распределителя затрат на отопление осуществляется посредством радиосигналов. Здесь рассчитываются индивидуальные расходы на отопление.
Такие решения представляют собой удобную систему, которая позволяет точно распределять затраты и способствует энергоэффективности за счет экономических стимулов.
Возможность передачи:
Реконструкция здания может быть применена к любому старому зданию, которое характеризуется большими тепловыми потерями, особенно в больших блочных домах.
Основные риски были связаны с плохим состоянием зданий, которые были устранены с применением технологических решений. Кроме того, поскольку жители были финансово вовлечены в эту работу, некоторым не хватало средств на ремонт. Это было решено за счет льготных кредитов, предоставленных исполнителем сроком на 10 лет.
превращающихся балконов вовнутрь | Building Design + Construction
Что, если бы вы могли выжать несколько десятков дополнительных квадратных футов полезной площади из существующей квартиры или квартиры? Вместо неприглядных балконов, на которых часто хранятся велосипеды и грили Weber, что, если бы они были преобразованы из непригодного для использования пространства в привлекательное пространство, которое могло быть функциональным для пассажиров большую часть года?
В жилом проекте Elm Park в Дублине, Ирландия, работающие системы остекления балконов также используются для создания интеллектуальной, управляемой пользователем ограждающей конструкции здания, которая снижает потребление энергии и повышает уровень комфорта жителей.
Во всем мире набирает обороты тенденция устанавливать действующие системы остекления балконов в жилых и коммерческих помещениях как в новых, так и в реконструированных зданиях. Хотя системы остекления балконов в основном устанавливаются на международном уровне, строительные бригады и владельцы в Северной Америке начинают использовать эту технологию.
Как при новом строительстве, так и при реконструкции существующего здания использование стекла является эффективным способом максимизировать связь между внутренним и внешним пространством, а также добавляет некондиционное пространство, которое ранее было потеряно из-за ненастной погоды или зимнего сезона.В результате установки системы остекления жители теперь могут использовать это пространство круглый год, независимо от погоды.
Владельцы жилых домов ценят увеличенную полезную площадь в квадратных футах, а также повышение привлекательности здания за счет добавления эстетических улучшений.
ПОВЫШЕНИЕ ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТИ
Независимо от того, является ли проект жилым или коммерческим, повышение энергоэффективности является важным элементом стратегии проектирования, внедренной Building Teams. Согласно отчету Селесты Аллена Новак «Природа и забота, устойчивые преимущества цельностеклянных двустенных систем», экономия энергии может достигать 60% при отоплении жилых или коммерческих структур, которые включают застекленные балконы. , AIA, LEED AP.
Застекленные балконы максимально экономят энергию в солнечный и холодный климат. Выступая в качестве двойного слоя по отношению к конструкции, система снижает давление ветра на соседнее помещение, уменьшая потери тепла из-за проникновения наружного воздуха.В ветреном, но пасмурном климате или в климате с преобладанием тепла экономия обычно составляет от 10 до 25%.
4 ПРЕИМУЩЕСТВА систем остекления балконов для домовладельцев
1. Экономия энергии, поскольку солнечная энергия используется для предварительного нагрева вентиляционного воздуха и уменьшения потерь тепла.
2. Дополнительная комната, которую можно использовать весной, летом и осенью.
3. Контроль солнечного тепла летом с помощью вентиляционных устройств и солнцезащитных устройств.
4.Для предотвращения сквозняков и экономии энергии можно использовать вентиляционные устройства. Ориентация также является важным фактором. Для экономии энергии застекленные балконы должны иметь ориентацию между юго-востоком и юго-западом. Балкон, ориентированный на север, также позволяет экономить энергию, хотя и не в такой степени, как балкон, ориентированный на юг, поскольку застекленный балкон создает буферную зону между блоком и внешним видом.
В некоторых случаях застекленные балконы обеспечивают естественное охлаждение за счет перекрестной вентиляции.Солнечная энергия может подогревать вентиляционный воздух на балконе. Застекленные балконы снижают потери при передаче и вентиляции. Часть потерь тепла восстанавливается из приточного вентиляционного воздуха.
АСПЕКТЫ БЕЗОПАСНОСТИ СТЕКЛЯННЫХ СИСТЕМ
В зависимости от требований к ветровой нагрузке конструкции, толщина стекла составляет от 5/16 дюйма до ½ дюйма. Системы остекления спроектированы для выдерживания высоких ветровых нагрузок на высоте до 80 этажей в ветровых зонах 90 миль в час, в зависимости от местоположения здания. Расчетное давление в +40 фунтов на квадратный дюйм / -45 фунтов на квадратный дюйм в соответствии с испытанием на структурную нагрузку ASTM E330 было достигнуто с панелями толщиной в полдюйма размером два фута, семь дюймов на семь футов, восемь дюймов.
Когда окна открыты, горизонтальные каретки на двойных шарикоподшипниках с высокой несущей способностью удерживают конструктивную нагрузку в плоскости проема. Обычно один ролик всегда находится внутри рельсового пути, обеспечивая безопасность панелей даже в открытом состоянии. Система блокировки штифтов и гнезд обеспечивает безопасность и защиту от взлома.
С точки зрения обслуживания стеклянные поверхности можно очищать изнутри благодаря боковым крепежным панелям.
Система остекления также влияет на обслуживание конструкции.В официальном документе, озаглавленном «Влияние остекления балконов на долговечность бетонных конструкций в условиях северного климата» (www.irbdirekt.de/daten/iconda/CIB11652.pdf), Юсси С. Маттила, доктор наук, Технологический университет Тампере в Финляндии исследовали, как оборудование стареющих балконов остеклением может снизить влажность и сбор воды, снижая скорость коррозии стали и разрушение бетона.
Согласно исследованию: «Эффективность защиты от влаги остеклением измерялась путем мониторинга скорости коррозии арматуры в датчиках газобетона, которые были установлены как на застекленных, так и на открытых балконах.Результаты показали, что остекление изменяет микроклимат на балконе, поэтому гигротермические условия стали неблагоприятными для деградации, что привело к увеличению срока службы бетонных конструкций ».
Что касается внешнего шума, то системы остекления балконов могут снизить уровень уличного шума. Когда окна закрыты, между панелями остается зазор всего 1/8 дюйма. Имея значение класса звукопередачи (STC) 17, система остекления снижает большую часть шума с улицы, что приводит к более тихой внутренней среде.Более толстое или многослойное стекло дает еще более высокие значения STC.
ЖИЛЫЕ И КОММЕРЧЕСКИЕ ПРИЛОЖЕНИЯ
В 2008 году было завершено строительство жилого комплекса Elm Park в столице Ирландии. Этот комплекс из шести зданий включает апартаменты, отель, рестораны, клинику, развлекательный центр и парковую зону. В проекте, разработанном Bucholz McEvoy Architects, Дублин, использовалось 665 панелей системы остекления SL 25 от NanaWall, Милл-Вэлли, Калифорния. Безрамная поворотно-сдвижная система обеспечивает универсальность использования балконов в течение большей части года, обеспечивая при этом унифицированный фасад. сетка, подчеркивающая структуру.
Недавнее коммерческое применение в Нидерландах включает складные стеклянные двери с деревянными рамами внутри и стеклянную поворотно-сдвижную систему остекления на внешней стороне конструкции. В совокупности этот двойной фасад образует доступный фасадный коридор, окружающий все здание. Оба слоя фасада можно полностью открыть, что позволяет вручную регулировать температуру в помещении в зависимости от погодных условий.
Полностью закрытый двустенный фасад обеспечивает теплоизоляцию.Внешняя оболочка функционирует как коллектор солнечного тепла. Поскольку в фасадном пространстве создается более высокая температура, жители могут открывать внутренний фасад, чтобы свежий поток предварительно нагретого воздуха попадал в здание. В жаркую погоду наружную обшивку можно открыть, чтобы предотвратить перегрев фасадного коридора. BD + C
Пожарно-технические задачи при реконструкции балконов и переходов
Проекты ремонта могут быть более сложными и дорогими, если противопожарная защита не будет включена с самого начала. А каковы противопожарные требования при реконструкции балконов и переходов, и как эти требования можно выполнить?
Больше жилья в городах и более качественное и энергосберегающее жилье с новыми возможностями. Это две тенденции, которые характеризуют ремонт и реконструкцию существующих многоквартирных домов, например, в Копенгагене и Ютландском городе Орхус, где основная часть жилищного фонда имеет значительный возраст.
Однако реконструкция существующих объектов может вызвать ряд технических проблем, связанных с пожаром.Не в последнюю очередь тот факт, что существует два типа реконструкции, говорит технический консультант по пожарной безопасности Аллан Антон Хансен из DBI: покрытие балконов и покрытие проходов.
Установление противопожарных требований, применяемых в таких проектах, может оказаться сложной задачей. Но, как правило, в случае прямых реконструкций, включая значительные изменения в использовании, применяются те же правила, что и для новых построек. В случае ремонта необходимо поддерживать существующий уровень безопасности здания.
Однако не всегда все так просто, — говорит Аллан Антон Хансен, регулярно консультирующий архитекторов, инженеров и разработчиков, столкнувшихся с непредвиденными проблемами в отношении требований пожарной безопасности при реконструкции.
Покрытие проходов и балконов — популярный проект реконструкции. Застекленный балкон дает квартире солярий или дополнительное пространство, а крытый коридор снижает потребление энергии в здании и обеспечивает защиту от дождя, снега и ветра у входа в апартаменты.
— Оба типа реконструкции обычно предъявляют новые требования к пожарной безопасности. Например, на практике крытый балкон становится новым помещением в жилище, поэтому пол балкона должен соответствовать тем же требованиям пожарной безопасности, что и сама межэтажная перегородка. В противном случае уровень безопасности снижается, — поясняет Аллан Антон Хансен.
Распространение огня через проход
Точно так же крытый проход может снизить уровень пожарной безопасности, если этому не уделять особого внимания.Это потому, что обычно нет противопожарной перегородки между квартирами и открытым проходом.
— Следовательно, крытый переход может привести к распространению огня между квартирами через неклассифицированные компоненты здания. «В открытом коридоре меньше риск распространения огня из квартиры в квартиру, но риск увеличивается, когда проход закрыт, — поясняет Аллан Антон Хансен.
В то же время переходы часто служат основным маршрутом доступа аварийных служб в случае пожара, и, естественно, эта функция также должна быть сохранена.
Включить пожарную безопасность на ранних стадиях
Пожарная безопасность может быть задокументирована с помощью предписывающих решений, указанных в «Eksempelsamling om brandsikring af byggeri 2012 ″ (« C набор примеров противопожарной защиты зданий, 2012 ″ ), либо расчетами / пожарно-техническими расчетами.
В любом случае важно, чтобы пожарная безопасность была включена на ранних стадиях проекта. Это как в интересах сотрудничества между органами, регулирующими строительство, которые должны одобрить проект, так и во избежание необходимости перепроектирования на поздних стадиях проекта — или просто изменения уже выполненных работ, примеры которых мы видим. время от времени, объясняет Аллан Антон Хансен.
Парижская квартира и студия Ле Корбюзье открываются для публики
Квартира Ле Корбюзье в Париже открывается для публики после реконструкции
Квартира Ле Корбюзье в Париже, где он жил с 1934 по 1965 год, открылась для публики после обширной реконструкции. Его возглавил Фонд Ле Корбюзье, который теперь позволяет людям познакомиться с его частной студией, личными объектами, индивидуальными дизайнерскими решениями и условиями жизни в то время, когда он был на пике продуктивности своих архитектурных проектов со своим двоюродным братом и деловым партнером Пьером Жаннере.
При проектировании жилого дома Immeuble Molitorat по адресу: rue Nungesser et Coli, 24, расположенного на окраине Парижа недалеко от Булони, для частного застройщика, Ле Корбюзье договорился о себе целиком на 7-м и 8-м этажах, взяв на себя обязательство построить крышу дома. собственность за свой счет, где он спроектировал сад на крыше.
Застекленный фасад жилого дома Immeuble Molitorat на улице Nungesser et Coli 24, спроектированный Ле Корбюзье. Фотография: Antoine Mercusot
В своем новом доме Ле Корбюзье искал семейную обстановку для себя и своей новой жены Ивонн Галлис, с которой он познакомился в 1922 году, а также своей домработницы и собаки Пинсо, а также студию, где он мог бы рисовать, писать и будьте изобретательны.Все они поселились здесь с 1934 года — Ивонн оставалась там до своей смерти в 1957 году, а Ле Корбюзье — до 1965 года.
Дизайн здания и его усиленная каркасная конструкция позволили разработать «свободную планировку» в каждой квартире, поэтому, хотя на каждом этаже было две или три квартиры с санузлами, каждая семья могла индивидуально спроектировать свои перегородки, чтобы определить, как они хотел жить.
Следуя теориям и идеям Ле Корбюзье Cité Radieuse, Immeuble Molitorat имел множество прогрессивных для своего времени удобств; это было двойное остекление, что означало, что оно могло быть заполнено светом через фасад, окна в крыше и стеклянные кирпичи Saint-Gobain Nevada, оставаясь при этом теплым внутри.На первом этаже располагались личные и служебные лифты, центральное отопление, прачечная и сушилка, подвалы, гаражи и комнаты для прислуги.
Гостиная в квартире Ле Корбюзье. Фотография: Antoine Mercusot
Радикальное для своего времени здание было первым в мире зданием с полностью застекленным фасадом, поэтому оно присоединилось к группе из 17 работ Ле Корбюзье, которые находятся под защитой ЮНЕСКО. Апартаменты-студия, принадлежащие Фонду Ле Корбюзье, имеют знак одобрения Maison des Illustres и были внесены в список исторических памятников в 1972 году, а все здание — в 2017 году.
Реконструкция оживляет квартиру: стены окрашены в оригинальный цвет, а пол выложен плиткой в виде сетки. Мебель вернулась на свои места: диван и кресло Grand Confort, спроектированные совместно Ле Корбюзье, Пьером Жаннере и Шарлоттой Перриан в гостиной, а также произведения искусства Фернана Леже, Альберто Маньелли, Анри Лоренса и Жака Липшица. в виде личных коллекций ракушек, костей, гальки выставлены по всей квартире. В столовой мраморный стол, спроектированный Ле Корбюзье и окруженный четырьмя креслами Thonet, стоит на красном шерстяном ковре, сотканном в Тлемсене, Алжир.
Санузел. Фотография: Antoine Mercusot
В студии можно увидеть архитектурные детали, такие как изогнутая арка длиной 12 метров и открытая кирпичная стена, которые ежедневно вдохновляли Ле Корбюзье, а также складывающиеся деревянные панели, которые он разработал, чтобы уменьшить количество света, попадающего в студию. , который часто завораживает его.
Многие части квартиры уникальны и спроектированы Ле Корбюзье. Геометрический витраж, сделанный в Реймсе по проекту художницы Бриджит Симон и добавленный в 1949 году, Ле Корбюзье был вдохновлен каютой на океанском лайнере для своей спальни, где кровать была поднята, чтобы можно было видеть вид на Булонь. балконная балюстрада.Квартира — это шанс понять, как видение Ле Корбюзье, от интерьера до экстерьера, проявилось лично для него дома и в его студии. §
Восстановление бетона: типичные проблемы, контролирующие ассоциацию кондоминиумов
В прошлом месяце мы в основном обсуждали природу индустрии восстановления и консервации бетона. Сегодня мы рассмотрим типичные вопросы, с которыми сталкивается Совет директоров Кондоминиумов, когда приходит время выполнять работу.
Как мы говорили в прошлом месяце, ключом к успешному проекту восстановления и / или консервации бетона является наличие адекватного «объема работ». Практически в каждом случае это должен делать профессиональный инженер. Никогда не принимайте спецификации Подрядчика. Мы видим много случаев, когда проект восстановления / консервации бетона терпит неудачу через пару лет. Когда Ассоциация возвращается к Подрядчику с претензией по гарантии, Подрядчик часто отвечает: «Мы сделали то, что было указано, не вините нас, если вы выбрали неадекватные спецификации. ”
Определение объема работ поможет Правлению решить два ключевых вопроса. Во-первых, сколько будет стоить проект? Это позволит Правлению рассмотреть варианты финансирования, обсуждаемые ниже. Во-вторых, объем работ позволит Правлению оценить взаимоотношения между Ассоциацией и отдельным владельцем единицы. Например, нужно ли снимать напольное покрытие балкона? Если да, то кто оплачивает стоимость удаления? Может ли Ассоциация регулировать допустимые напольные покрытия, возвращаемые на балконный пол после реставрации / консервации? Сегодня мы рассмотрим эти и многие другие вопросы.
Наиболее распространенный метод финансирования проектов реставрации / консервации — использование специальных оценок. Большинство проблемных случаев, которые мы наблюдаем с юридической точки зрения, связаны с ситуациями, когда Ассоциация не соблюдала некоторые технические требования в процессе специальной оценки. Первым шагом является рассмотрение Декларации кондоминиума, учредительных документов и подзаконных актов («Документы кондоминиума»). Распространенным заблуждением является то, что Закон о кондоминиумах Флориды разрешает Совету взимать специальные взносы.Это неправда. Закон о кондоминиумах гласит, что должны взиматься специальные взносы, как это предусмотрено в документах кондоминиума. Некоторые документы кондоминиума требуют одобрения членства для специальных оценок. В таких случаях необходимо получить одобрение владельца агрегата. Некоторые документы вообще не разрешают специальные оценки, а только оценки «в чрезвычайных ситуациях». Некоторые (многие) документы противоречат друг другу: в них указывается, что Правление имеет полномочия в одном месте, но в другом разделе указывается, что требуется голос владельца единицы.Большинство современных документов о кондоминиумах просто предусматривают, что Совет директоров имеет право взимать специальные взносы. В любом случае, в большинстве случаев, Ассоциация будет обязана следовать процедурам, изложенным в Документах о кондоминиумах, если только они не нарушают минимальные стандарты, изложенные в Законе о кондоминиумах. Если предположить, что Правление может взимать специальные взносы, уведомление о заседании по специальной оценке регулируется очень специфическими процедурами уведомления, описанными в Разделе 718.112 (2) (c) Закона о кондоминиумах. Как правило, уведомление о заседании Правления, на котором будет рассматриваться специальная оценка, должно быть отправлено по почте каждому владельцу единицы не менее чем за 14 дней до заседания Правления, а также вывешено на видном месте в кондоминиуме, указанном в правилах Правления. В уведомлении должно быть указано, что будет рассматриваться специальная оценка, а также ее характер.
Когда Правление собирается и взимает специальный взнос, размер взноса должен быть установлен в фиксированном размере.Многие ассоциации предоставляют возможность оплаты в рассрочку. Затем Правление должно разослать второе уведомление, которое требуется в соответствии с разделом 718.116 (10) Закона о кондоминиумах. По сути, это уведомление должно уведомлять владельцев о взимании особого налогообложения, цели особого налогообложения и сроках. В соответствии с тем же законодательным положением, средства специальной оценки, однажды собранные, не могут быть использованы для каких-либо целей, кроме той, для которой взимается специальная оценка (за исключением того, что после завершения проекта оставшиеся деньги могут быть использованы в качестве кредита для будущей единицы. оценки собственника).
Если владельцы квартир не платят должным образом взимаемый специальный взнос, Ассоциация может взимать штрафы за просрочку платежа (если это разрешено документами кондоминиума), взимать проценты по ставке, указанной в Декларации кондоминиума (или если в Декларации кондоминиума ничего не сказано, 18 процентов годовых). Платеж может быть обеспечен путем регистрации претензии о залоге в отношении единицы, которая также обеспечивает все будущие начисления взносов, а также расходы и гонорары адвокатов, связанные с усилиями по взысканию.
Второй распространенный вариант финансирования — это использование «резервных» средств для оплаты некоторых или всей работы. Здесь Правление должно проверить, как структурированы его резервы, что означает, ограничены ли резервные фонды в отношении использования, или существуют ли «общие» или «непредвиденные» резервные фонды (ассоциации, желающие создать «общие» или «непредвиденные» резервы настоятельно рекомендуется проконсультироваться со своим CPA, поскольку Налоговая служба, очевидно, придерживается ограничительного взгляда на налогообложение некоторых из этих фондов). Если деньги находятся в «общем» или «непредвиденном» резервном фонде, Правление может использовать эти деньги для проекта восстановления / консервации.Если деньги находятся на «установленном» резервном счете, Ассоциация не может использовать эти средства без голосования владельца помещения (за исключением того, что резервы на покраску, вероятно, могут быть применены к большинству проектов гидроизоляции). Однако использование других «ограниченных» резервов должно быть одобрено заранее большинством голосов всех единиц (а не большинством кворума).
Третий вариант финансирования и, конечно же, наименее распространенный — это банковский заем. Хотя некоторые ассоциации желают использовать банковское финансирование в качестве метода облегчения бремени специальных оценок, в действительности вы только добавляете процентные расходы к работе.Поэтому при отсутствии необычных обстоятельств не рекомендуется использовать банковские ссуды как средство финансирования проектов восстановления / консервации зданий. Владельцы паев, желающие получить финансирование или нуждающиеся в финансировании из-за собственных ограничений, обычно могут найти то же самое на открытом рынке.
По нашему опыту, одним из наиболее тревожных аспектов проектов реставрации / консервации является выяснение того, кто (отдельный владелец объекта или ассоциация в качестве общих расходов) несет ответственность за различные аспекты проекта.Здесь ответы на ваши вопросы не будут найдены в Законе о кондоминиумах. Скорее, все ответы лежат в документах кондоминиума. К сожалению, во многих случаях ответы неясны. Мы обратимся к десяти наиболее частым вопросам, с которыми мы сталкиваемся, и предоставим вам десять наиболее распространенных ответов. Опять же, эти ответы могут не относиться к вашей конкретной Ассоциации, в зависимости от языка документов вашего кондоминиума.
Вопрос: Наши документы о кондоминиуме предусматривают, что балконы являются частью «квартиры», и что владельцы квартир (не Ассоциация) несут ответственность за техническое обслуживание и ремонт «подъездов и веранд».«Почему Правление вмешивается в ремонт моего крыльца?
Ответ: В большинстве случаев, даже если внутреннее воздушное пространство «балкона» или «крыльца» определяется как часть «единицы» (квартиры), несущая плита перекрытия все равно будет считаться частью общих элементов. . Согласно закону о кондоминиумах Флориды (с парой исключений) ассоциация обязана поддерживать общие элементы (см. Раздел 718.113 (1) Закона). В политическом плане Ассоциация не желает делегировать ответственность за техническое обслуживание конструкций отдельным владельцам единиц по ряду довольно очевидных причин.
Вопрос: Я живу в «средней» единице. Балконы, обслуживающие «угловые» квартиры, имеют вдвое больше квадратных футов. Для меня несправедливо платить равную долю взноса.
Ответ: Если несущие плиты являются частью общих элементов, единственная возможность Ассоциации в обслуживании и ремонте — это оценить всех владельцев квартир как общие расходы в процентах, указанных в Декларации кондоминиума. В большинстве случаев это будет равная доля (некоторые документы кондоминиума предусматривают взвешенную оценку, основанную на площади квартир в квадратных футах).Подобно человеку, который живет на первом этаже и никогда не пользуется лифтом, или кушетке, не играющей в теннис, концепция кондоминиума предусматривает коммунальное обслуживание объектов, находящихся в общей собственности, включая структуру здания.
Вопрос: Можем ли мы изменить наш документ о кондоминиуме, чтобы более справедливо распределять затраты между более крупными и меньшими единицами?
Ответ: В большинстве случаев в соответствии с разделом 718. 110 (4) Закона о кондоминиумах Флориды такая поправка может быть получена только при единодушном одобрении всех владельцев квартир, а также их залогодержателей.
Вопрос: Совет сказал мне, что я должен оторвать ковровое покрытие, установленное Разработчиком, и что я не смогу заменить его, когда проект восстановления / консервации будет завершен. Могут ли они это сделать?
Ответ: На сегодняшний день не существует прецедентного права, позволяющего ответить на этот часто задаваемый вопрос. Мы считаем, что обязанность Правления поддерживать структурную целостность здания указывает на то, что Правление действительно обладает такими полномочиями. Это особенно верно, когда решение Правления подкреплено отчетом инженера-консультанта Ассоциации.
Вопрос: Я заплатил несколько тысяч долларов за мраморный пол на балконе. Теперь Правление хочет разорвать его, чтобы залатать арматуру в балконном настиле. Должна ли Ассоциация возместить мне мою потерю?
Ответ: Это зависит. Многие документы по кондоминиуму содержат положения о «непредвиденном ущербе», которые, как правило, обязывают Ассоциацию компенсировать владельцам квартир за ущерб, который является «побочным» в связи с выполнением Ассоциацией своих обязательств по обслуживанию.При ответе на этот вопрос также имеет значение, требовалось ли в документации кондоминиума разрешение на покрытие пола балкона, было ли оно получено и т.п.
Вопрос: Нам сообщили, что наш блок будет непригоден для использования в течение шести месяцев, пока продолжается проект восстановления / консервации. Мы потеряем значительную сумму дохода от аренды. Несет ли Ассоциация ответственность за потерянный доход от аренды?
Ответ: Ассоциация, как правило, не несет ответственности за разочарование в экономических ожиданиях, если не будет продемонстрировано, что виновная халатность Ассоциации привела к возникновению такой ситуации.
Вопрос: Мы живем в кондоминиуме на постоянной основе. Нам говорят, что нам нужно будет получить альтернативные условия проживания на три месяца, в разгар строительных работ. Кто будет оплачивать нам проживание и питание?
Ответ: Как и в случае потери дохода от аренды, мы не считаем, что Ассоциация обязана субсидировать владельцев квартир, которые испытывают неудобства из-за необходимых структурных работ. Тем не менее, недавно было тревожное (и подвергшееся резкой критике) решение Государственного арбитражного бюро, согласно которому ассоциация подлежит удалению и хранению во время проекта восстановления / консервации, а затем повторной установке.Кто за это платит?
Ответ: Опять же, это зависит от обстоятельств. (Да, мы слышали анекдот об одном вооруженном юристе.) Многие ассоциации в качестве условия выдачи разрешения на установку жалюзи предусматривают, что владелец помещения (и их преемники) должны принять на себя ответственность за демонтаж и повторную установку в случае необходимое содержание строительных конструкций. Если эта процедура была соблюдена, мы считаем, что ответственность несет владелец объекта. Если эта процедура не была соблюдена, необходимо снова проанализировать положения Документов кондоминиума о «непредвиденном ущербе».
Вопрос: Ассоциация сказала мне, что ей нужен ключ от моей квартиры, чтобы рабочие могли получить доступ к моему балкону. Я уезжаю на лето. Разве это не частная собственность?
Ответ: В соответствии с Законом о кондоминиумах Флориды Ассоциация имеет безотзывное право доступа к жилым объектам для поддержания общих элементов. Многие ассоциации требуют, чтобы владельцы квартир сдавали ключи доступа в ассоциацию. Если рабочие будут находиться в квартире, мы рекомендуем, чтобы в это время у Ассоциации присутствовал один из своих сотрудников.
Вопрос: Можем ли мы выступить против разработчика для решения этих проблем?
Ответ: Опять же, это зависит от обстоятельств.