Риски покупки квартиры по переуступке: Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё. Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят. Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании. Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами. Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки. Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.

Что такое переуступка прав на недвижимость и кому она нужна

Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене. Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.

Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Как предотвратить неудачи при переуступке прав

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру. Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора. Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.

Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком. Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки. Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.

В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить. Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Риски при покупке квартиры по переуступке прав

Почему-то принято считать, что покупка жилья по переуступке прав требования – процедура, опасная в первую очередь для покупателя. Это не совсем так, ведь жертвами мошенников всегда становятся невнимательные граждане, не знающие тонкостей и особенностей сделки данного рода. И если изучить информацию, изложенную в настоящей публикации, вы сможете стать собственником жилья без каких-либо рисков и опасностей. Ведь главное – тщательно подходить к каждому этапу, впрочем, это необходимо делать при оформлении любого договора купли-продажи. И покупка квартиры в готовом доме ничуть не безопасней, чем при оформлении соглашения о переуступке.

Опасно ли покупать квартиру по переуступке?

Если подходить к оформлению ответственно, не боясь, что обязательно вам будут предлагать участвовать в мошеннических сделках, достаточно просто перепроверить информацию, предоставляемую продавцом и застройщиком. Может показаться, что для этого необходимо быть адвокатом. Вовсе нет. Достаточно следовать инструкции, о которой пойдет речь чуть позже. Сейчас необходимо разобраться, что имеется в виду под словом риск. Важно правильно понимать суть сделки. Она заключается в том, что первичный покупатель подписывает договор долевого участия с застройщиком, становясь собственником квадратных метров, когда дом еще находится в стадии строительства.

Продавец предоставляет бумаги, подтверждающие, что взносы выплачивались вовремя, а просрочек по платежам нет. Этой справкой некоторые пренебрегают. Также не уделяют внимание письменному разрешению супруга (супруги) на проведение сделки. В итоге появляется риск, что через суд договор переуступки признают недействительным. Уже из сказанного видно, что истинная причина попадания в сложную ситуацию – собственная невнимательность, неосведомленность, нежелание потратить время на изучения особенностей процедуры и законного порядка совершения сделки. И, чтобы не стать жертвой недобросовестных продавцов, ознакомьтесь с основными рисками, но об этом чуть позже.

Теперь о выгоде сделки с переуступкой. Застройщик, предлагая стать дольщиком на стадии строительства, предоставляет жилье по минимально возможной цене. Как только здание введут в эксплуатацию, стоимость квадратного метра увеличится на порядок. Часто продавцом становится человек, испытывающий финансовые трудности. Стремясь в сжатые сроки получить деньги, он предлагает перекупить жилье по цене, которая зачастую ниже, чем изначально установил застройщик. Остается переоформить документы, дождаться ввода дома в эксплуатацию и вселиться. Итог – недорогое жилье в новостройке с собственной инфраструктурой в хорошем районе города. А с рисками давайте разбираться.

Основные риски для покупателей

Ошибки, допущенные при совершении предварительного договора, становятся проблемой. Любая коммерческая операция с недвижимостью должна фиксироваться Росреестром. Отсутствие отметки о регистрации – повод сомневаться в правомерности купли-продажи. Договорившись о покупке жилья по минимальной цене, покупатель испытывает чувство эйфории от удачного приобретения. Стоимость квартиры со временем вырастет, а значит, речь идет о капиталовложении. Радость, гордость, чувство близости удачи приводит к тому, что он элементарно не желает проверить наличие обременений.

Иногда люди договариваются о покупке квартиры в долгострое. Сроки сдачи прошли, график строительства не соблюдается. Данные факты являются свидетельством недобросовестности застройщика. Никто не проверяет наличие семьи у продавца. Муж или жена, не написав письменное согласие вправе обратиться в суд с иском о признании договора недействительным, и выиграть процесс, особенно, если в семье есть несовершеннолетние дети, и квартира должна стать местом его постоянной регистрации. Даже долги не проверяются, что также приводит к тому, что покупатель остается, что называется, с носом. А ведь всех проблем несложно избежать.

Долгострой, проблемы со сдачей дома в эксплуатацию

Причиной продажи жилья может стать недобросовестность застройщика. Инвестор, желая приобрести недвижимость за копейки, заключает договор на стадии рытья котлована, когда квадратный метр стоит дешевле на 20-30%. Затем, увидев, что строительство затягивается, и конца ему не видно, он хочет вернуть свои деньги, и желательно с прибылью. То же происходит, когда дольщик узнает о проблемах застройщика, связанных с нехваткой финансирования. Покупателю необходимо собрать информацию об объекте и строительной компании, ответственной за его своевременную сдачу. Сведения анализируются, и только после этого принимается окончательное решение.

Отсутствие согласия супруга/супруги

Все, что приобретается в период законного брака, является совместно нажитым имуществом. Если на момент оформления сделки продавец находится в разводе, это не мешает его второй половине подать на раздел в течение трех лет. Поэтому проверяйте семейное положение продавца на момент подписания им договора долевого участия. Требуйте, чтобы письменное согласие было заверено нотариально. В противном случае оно утрачивает (не приобретает) юридическую силу. При совершении сделки учитывается совместное пожелание обоих супругов, состоящих в законном браке.

Долги и штрафы по взносам у продавца

В законодательстве зафиксировано требование, указывающее, что при подписании договора цессии (переуступки) в сделке участвует застройщик. Предприятие обязано акцентировать внимание на наличие задолженности, если таковая имеет место. Однако желательно сделать это лично. Минимум – требуйте справку, где сказано, что все платежи внесены вовремя, штрафы и пени не насчитаны, а если и были, то погашены в полном объеме. В документе должен фигурировать остаток задолженности. Копии платежных квитанций, банковские выписки и чеки также не будут лишними. Обязательно сопоставьте даты, сверив их с графиком (приложение к договору долевого участия).

Признание договора ДДУ недействительным

Это особый случай, когда изначально договор долевого участия (ДДУ) составлялся с нарушениями действующего законодательства. Отсутствие обязательных атрибутов, подписей, печатей, нотариального заверения – повод считать соглашение ничтожным (незаключенным). Проведите юридический мониторинг, затребовав копию договора с застройщиком. Имеет смысл привлечь юриста, как и в случае с оформлением соглашения о переуступки долга. Обращайте внимание на такие факторы, как использование материнского капитала для оплаты жилья. Значит, у продавца есть малолетние дети, и нужно быть особенно осторожным. Проконтролируйте, что покупаемая квартира не является единственным жильем.

Обременение, ипотека, квартира в кредите

Если продавец брал деньги у банка, процедура оформления договора усложняется, так как появляется еще один участник – кредитор. Банк накладывает обременение, о чем сообщается в Росреестр. Убедитесь, что этой отметки нет. В противном случае проверьте, готов ли этот банк дать разрешение на совершении цессии. Позднее, при оформлении документа, снова обращайтесь в банк, чтобы кредитор получил свой экземпляр соглашения, полномочные лица из числа сотрудников кредитного отдела поставили подписи, которые заверяются оригинальными печатями. Теперь есть три способа погашения задолженности:

1. Заплатить остаток долга в полном объеме, взять соответствующую справку, закрыть кредит.
2. Согласиться погашать задолженность на условиях, предоставленных ранее продавцу.
3. Подписать свой договор кредитования, где условия обговорены персонально с новым владельцем.

Обязательно проверяйте наличие (отсутствие) задолженностей перед банком. Получите у продавца соответствующую справку. Ни при каких обстоятельствах не соглашайтесь погашать задолженность продавца за счет личных сбережений под честное слово. Каждая финансовая операция оформляется документально. Любое изменение собственника отображается в Едином государственном реестре. Там же вносятся отметки об обременении.

Какие документы необходимы для исключения рисков?

Чтобы сделка была для вас прозрачной, достаточно потребовать:

1. Оригинал или нотариально заверенную копию ДДУ.
2. Согласие на цессию от застройщика.
3. Согласие на сделку от банка (при ипотеке).
4. Согласие на сделку от супруга/супруги.
5. Выписку из Росреестра с указанием всех участников ДДУ и обременений.
6. Справку об отсутствии долга от застройщика либо выписку со всеми расчетами по договору долевого строительства.
7. Справку из банка об отсутствии задолженности по кредиту, непогашенных штрафов за просрочку.
8. Согласие органов опеки на проведение сделки, если несовершеннолетние дети прописаны в ДДУ.

Каждый документ должен обладать юридической силой и быть действительным на момент предъявления. Сверяйте даты, периоды. Убедитесь в наличии подписей, печатей, нотариального заверения и т.д. В этом случае риски отсутствуют, и покупка квартиры будет действительно выгодной, как и планировалось. Проявляйте осторожность, будьте внимательными, не делайте поспешных выводов, оставайтесь благоразумным, и покупка станет абсолютно безопасной.

как избежать рисков — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Переуступка прав требования (цессия) – это продажа квартиры в строящемся доме частным лицом или организацией.

По данным АРСП, соотношение частников и компаний на этом рынке – 50% на 50%.

Частные продавцы – это, как правило, инвесторы, купившие жилье на ранней стадии строительства и желающие перепродать квартиру до сдачи дома в эксплуатацию и до уплаты налогов. Компании-продавцы – чаще всего контрагенты застройщика, с которыми тот расплачивался за работу «натурой», то есть квартирами.

Как правило, квартиры, продающиеся по переуступке, дешевле, чем у застройщика. По данным Единого центра переуступок в Санкт-Петербурге, дисконт может составлять 7-20%. Некоторые эксперты утверждают, что скидка доходит до 30%.

Однако специалисты предупреждают: если квартира без видимых причин продается по цене намного ниже, чем у застройщика, – это повод задуматься о финансовом благополучии строительной компании.

«Причин, по которым стоимость квартиры в строящемся доме ниже, чем аналогичное предложение от застройщика, может быть несколько», — поясняет старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян.

Возможно, продавцу срочно нужны деньги. Но не исключено, что он знает о проблемах, возникших в процессе строительства: отставание от графика, применение некачественных материалов на стройке, многократные изменения проекта будущего дома. Поводом для продажи также может быть «инсайд» о плохом финансовом состоянии застройщика, грозящем банкротством и заморозкой строительства.

Даже то, что квартиру продает юридическое лицо, аффилированное с застройщиком, должно насторожить покупателя. «Как правило, это является одним из признаков непрозрачного финансового состояния самого застройщика», — предупреждает юрист.

Квартира, продающаяся по переуступке, может обладать качествами, которые выделяют ее среди остальных. «Покупатель может получить квартиру, которую у застройщика он бы уже не купил, — поясняет руководитель отдела первичной недвижимости в агентстве «М16-Недвижимость» Светлана Дьякова. — Лучшие квартиры – с хорошими видовыми характеристиками и оптимальными планировками – продаются первыми. На более поздних стадиях реализации ЖК таких предложений, как правило, уже не найти, все распродано».

Объявления о продаже таких квартир размещаются на тех ресурсах в интернете, где продается любая другая жилая недвижимость. Некоторые застройщики ведут собственную базу переуступок. Много объявлений и на специализированных сайтах, посвященных этому виду сделок.

Судя по объявлениям в сети, в основном квартиры в строящихся домах, продающиеся по договорам переуступки, расположены в локациях массового строительства: в Рыбацком (Невский район), на пр. Маршала Блюхера (Калининский район), а также новостройки Всеволожского района Ленобласти – Кудрово и Мурино.

Эксперты советуют собрать полную информацию о строительной компании и объекте долевого строительства. Не помешает узнать, размещена ли проектная декларация на сайте компании, какими темпами идет строительство, застрахована ли ответственность застройщика, имеются ли у строительной компании финансовые проблемы.

«Помощь в этом могут оказать сведения, которые можно получить от других дольщиков на соответствующих форумах или в социальных сетях. Информацию о состоянии застройщика можно получить на сайте ФНС, о его правах на объект долевого строительства и земельный участок – на сайте Росреестра», — поясняет Арсен Аристакесян.

В первую очередь продавец должен иметь на руках зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия. Кроме того, у него должна быть свежая выписка из ЕГРП о наличии прав долевого участия на квартиру. Если квартира куплена без ипотеки, следует обязательно проверить документы, подтверждающие оплату застройщику.

«Здесь следует уточнить, что справка от застройщика об отсутствии задолженности продавца по оплате квартиры таковым документом не является. Необходимо, чтобы продавец предоставил оригиналы квитанций и чеков о внесенных в кассу застройщика денежных суммах, либо выписки, платежные получения из банка с отметками об исполнении указанных платежей», — советует юрист.

Как правило, такая возможность оговаривается заранее. Некоторые застройщики предлагают включить договор о возможной переуступке в ДДУ за дополнительную оплату. Так что при покупке квартиры для перепродажи лучше заранее выяснить это у строительной компании.

«Некоторые застройщики прописывают в ДДУ специальный пункт, по которому каждая переуступка должна проходить с его согласия или с его участием. Покупателю и продавцу придется или получить разрешение застройщика на проведение сделки, или провести трехстороннюю сделку, где третей стороной выступит девелопер, — поясняет Светлана Дьякова. — Если же в ДДУ нет пункта, регулирующего переуступки, то участники вообще могут провести сделку в простой письменной форме. При этом необходимо письменно уведомить застройщика. Все претензии застройщика в этом случае будут незаконными».

По закону, граждане не обязаны обращаться к юристам и риелторам и могут заключать подобные сделки самостоятельно. Однако ошибки и невнимательность могут стоить дорого, поэтому консультация грамотного специалиста не повредит, особенно, если при заключении сделки покупатель планирует использовать материнский капитал или субсидии.

«С покупателей, которые приобретают квартиру по переуступке, хорошие агентства денег не берут. Все расходы оплачивает продавец», — добавляет директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева.

Для того, чтобы переуступить право по договору, по которому еще не выплачена ипотека, и заемщик, и покупатель должны обратиться в банк, выдавший кредит, с просьбой переоформить ипотеку на нового заемщика. Важный нюанс: переоформление ипотеки возможно только в том банке, который изначально выдал кредит.

Покупая квартиру по переуступке, важно тщательно проверить некоторые нюансы. Например, узнать, использовал ли продавец при покупке жилья материнский капитал. Если выясниться, что маткапитал был задействован, значит, собственник обязан предоставить доли в квартире своим детям, а сделка по продаже квартиры может быть аннулирована по решению суда.

Кроме того, иногда мошенники предлагают уступить право на строящееся жилье, не имея к нему никакого отношения, представляя поддельные документы.

«Чтобы избежать этого всегда, следует обращаться напрямую к застройщику для подтверждения сведений о наличии у продавца соответствующих прав на недвижимое имущество», — советует Арсен Аристакесян.

Светлана Дьякова указывает на риск двойной продажи (хотя зарегистрированный ДДУ исключает эту схему), а также на наличие непогашенных задолженностей по квартире и невыполненных обязательств перед застройщиком, которые после сделки могут лечь на плечи покупателя.

Покупка квартиры по переуступке прав: риски

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
2. Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы,  оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре. В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме

Что такое переуступка и когда она возможна?

Для начала следует понимать, что, оформляя сделку переуступки (цессии), продавец передает покупателю свои права и обязательства по ДДУ, который он ранее заключил с застройщиком. Данные правоотношения регулируются статьей 11 ФЗ-214 и статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ.

«По закону оформить переуступку прав в строящемся доме можно до момента подписания акта приема-передачи квартиры между застройщиком и дольщиком, – говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Продавцами по договору цессии обычно выступают как физические, так и юридические лица».

Данная схема нередко используется при продаже инвестиционных квартир: инвестор приобретает жилье на начальном этапе строительства и продает его, когда дом почти готов, но еще не оформлен в собственность. За это время стоимость новостройки увеличивается в среднем на 20-25%, однако прирост может быть и выше, особенно если проект ликвидный. Но в принципе инвесторы переуступают права на квартиры на любых этапах строительства – как только вырастает цена и появляется возможность получить доходность, на которую они рассчитывали.

«Уступка права возможна на любом этапе реализации новостройки – от момента регистрации первого ДДУ до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. После ввода квартиры уже будут продаваться по договору купли-продажи», — подтверждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

По словам эксперта, покупка квартиры по переуступке возможна в любой новостройке, причем это может быть уступка как от физлица, так и от юрлица – если, например, ранее некое юрлица выкупило в проекте определенный объем квартир. Это бывает и в случае, если застройщик рассчитывается с подрядчиками бартером – не деньгами, а квартирами.

Уступка от физлиц возможна в случае инвестиционной сделки (инвестор «сбрасывает» квартиры ближе к сроку ввода в эксплуатацию), а также на любом ином этапе строительства дома – если первоначальный дольщик решил «перейти» в другой проект или купить другую квартиру в этом же ЖК в следующей очереди (так часто увеличивают площадь квартиры: уступая однушку в доме на более высокой стадии готовности приобретают «двушку» в следующей очереди на котловане).

Кроме того, в 2019 году в связи с переходом на эскроу-счета некоторые застройщики оформляли ДДУ на аффилированных лиц в целях дальнейшей продажи по переуступке. Дело в том, что продолжить реализацию проекта по старым правилам можно было при условии, что количество заключенных ДДУ составляет не менее 10%.

«Бывает и такое, что квартиры в новостройках по переуступке права продают по тем же ценам, что и покупали, – без получения прибыли, – уточняет Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI. – Например, когда у дольщика при ожидании сдачи дома изменились обстоятельства: рождается ребенок и вместо однокомнатной квартиры уже требуется двухкомнатная или планируется переезд в другой район (регион)».

Предложения о переуступке права на квартиру в строящемся доме обычно размещаются на специализированных сайтах объявлений о продаже недвижимости. Желающие оформить переуступку могут обратиться в риелторское агентство. Узнать о возможности совершить сделку по договору цессии можно у менеджеров по продажам в конкретном жилом комплексе.

Как проходит сделка?

В подробностях описать все нюансы сделки при переуступке права собственности на жилье в строящемся доме достаточно сложно, многое зависит от конкретного случая. Остановимся на основных этапах покупки квартиры по переуступке.

«Сначала первоначальный дольщик и конечный покупатель заключают договор переуступки со ссылкой на ДДУ, и последний получает на руки оригиналы обоих документов, – рассказывает Надежда Коркка. – В договоре уступки права требования (ДУПТ) прописываются характеристики квартиры, ее стоимость, а также то, что первый дольщик выполнил финансовые обязательства перед застройщиком. При этом строительная компания передает новому покупателю документы, подтверждающие факт оплаты. Если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется также справка об отсутствии обременений».

В том случае, если первый дольщик еще не оплатил ДДУ в полном объеме, например, при рассрочке, для оформления переуступки потребуется согласие застройщика. Также в договор цессии добавляется пункт о переводе долга перед застройщиком от одного дольщика к другому.

«Продавцу квартиры по уступке важно запросить у девелопера справку о полной оплате объекта – этот документ проверяют в Росреестре», – уточняет Валерий Кузнецов.

Далее стороны составляют и подписывают передаточный акт упомянутых документов. На заключительном этапе документация передается в МФЦ на регистрацию в Росреестре, после чего происходит взаиморасчет между сторонами сделки.

Оплату можно внести как на аккредитив или в банковскую ячейку до госрегистрации, так и договориться о стандартной оплате денежным переводом или наличными по расписке после подтверждения перехода права на квартиру в новостройке.

После государственной регистрации продавец обязан письменно оповестить застройщика о состоявшейся уступке с указание данных о новом покупателе. О вводе дома в эксплуатацию застройщик оповещает уже нового участника долевого строительства.

«После регистрации перехода права продавец получает доступ к ячейке/аккредитиву. Сделка считается совершенной», – резюмирует Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

Риски покупки квартиры по переуступке

«Сделки по переуступке прав требования сопряжены с рисками, присущими как первичному, так и вторичному рынку недвижимости», – говорит Надежда Коркка.

Во-первых, прежний дольщик обязуется передать новому покупателю только права требования по договору. При этом исполнение обязательств по ДДУ (соблюдение сроков сдачи, соответствие квартиры проектной документации и т. д.) остается на совести застройщика.

Не стоит также исключать, что дольщик располагает инсайдерской информацией о проекте, например, что девелопер находится в предбанкротном состоянии. Именно поэтому перед оформлением договора цессии необходимо еще более тщательно изучить репутацию девелопера, чем при покупке по ДДУ.

Во-вторых, при переуступке квартиры следует исключить риски, которые обычно возникают при покупке вторичного жилья. В частности, если первый дольщик состоял в браке на момент покупки, необходимо убедиться, что он получил нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Также должны быть соблюдены права несовершеннолетних. Если лица в возрасте до 18 лет входят в число собственников по ДДУ, их жилищные условия не должны ухудшиться в результате сделки. В противном случае переуступку прав можно будет оспорить.

В-третьих, есть и специфические риски. Например, застройщик может запретить продавать квартиры в проекте по договору цессии. Поэтому, чтобы сделка не была впоследствии признана недействительной, стоит заранее запросить согласие компании на сделку. Даже если в ДДУ не прописан запрет на подобные сделки, после регистрации договора цессии следует уведомить девелопера о смене дольщика.

Кроме того, по словам Ирины Доброхотовой риски покупателя квартиры в новостройке по переуступке права требования те же, что и у первоначального дольщика, так как по договору к покупателю переходят все права и обязанности, обозначенные в ДДУ. Это и возможный риск недостроя, и риск переноса сроков ввода, и риск уменьшения/увеличения площади квартиры.

Для продавца (точнее, дольщика, который уступает право) есть риск не успеть выгодно продать такую квартиру – застройщик может ввести по сути «заградительную» комиссию по такой сделке, обозначить в ДДУ, что уступка права возможна только с разрешения застройщика. Также такие квартиры будут всегда конкурировать с остальным предложением от застройщика в том же доме – и многие покупатели предпочтут не уступку, а ДДУ от застройщика.

Хотя в выигрыше окажутся те, кто приобрел квартиру с явными конкурентными преимуществами, например, с отличными видами из окон, с наилучшим расположением на этаже и в корпусе, наиболее близко к метро и т.д. Переуступить такую квартиру будет проще.

В случае, если продажами квартир в ЖК занимается агентство, как правило, уступки тоже оформляются через агентство. «Совершать сделку по переуступке прав на квартиру в строящемся доме лучше при участии опытного риэлтора и тогда риски будут сведены к минимуму», – советует Ирина Туманова.

Подготовил Виталий Простаков

Стоит ли покупать квартиру по переуступке у аффилированной с застройщиком компании?

О рисках приобретения строящегося жилья по переуступке прав требования по договору долевого участия предупреждают в Москомстройинвесте

Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) решил обратить внимание покупателей на риски приобретения у аффилированной с застройщиком компании квартир по переуступке прав требований по договору долевого участия (ДДУ).

Как отмечают в Москомстройинвесте, практика застройщиков продавать квартиры именно по схеме переуступки прав, а не напрямую через ДДУ, законодательно не запрещена. Такие сделки также подлежат оформлению согласно всем существующим требованиям, и вообще, на рынке они не редкость, хотя и не носят системного характера. Однако покупателю стоит понимать все риски этого варианта, напоминают в ведомстве, особое опасение которого вызывает сегодня применение застройщиками схемы переуступок по ДДУ в обход счетов эскроу.

Во-первых, схема привлечения средств граждан через компании, которые не являются застройщиком, сильно увеличивает риски проекта с точки зрения контроля за его реализацией. А для дольщиков это означает, что их деньги на время строительства объекта частично аккумулируются на счетах аффилированной компании, что увеличивает риски нецелевого использования средств. «Контролирующий орган лишен возможности наблюдать эти денежные средства в полной мере, так как они аккумулируются не у застройщика, а у постороннего юридического лица», — поясняет председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Во-вторых, схема сделки, как правило, влияет на стоимость квартиры. Зачастую первоначальная цена квартиры по ДДУ ниже, чем ее стоимость по переуступке прав требований. При этом вся ответственность застройщика перед покупателем привязана к той цене, которая была указана в первичном договоре.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Переуступка права собственности на квартиру – что это такое?

Сегодня сделки, совершаемые при помощи переуступки прав достаточно распространены. Они абсолютно законны и полностью безопасны.

Содержание:

1. Что такое переуступка прав на квартиру?
2. Виды переуступок
3. Особенности и возможные риски
4. Как продать квартиру по переуступке?

В случае, если вас интересуют квартиры в Сочи без переуступки прав, и вы желаете приобрести недвижимость напрямую от застройщика, обращайтесь к сотрудникам компании «Винсент Недвижимость»! Мы будем искренне рады помочь вам в вопросах поиска и выбора самого лучшего варианта, устраивающего по всем параметрам!

Прежде чем рассказать вам о видах и особенностях, предлагаем начать с элементарных азов и разобраться с терминологией. Переуступка прав на квартиру в жилом комплексе или в новостройке – это сделка, которая подразумевает передачу прав собственности на объект недвижимого имущества. Иногда переуступку называют цессией – это юридический термин, но своей сути он от этого не теряет.

Когда человек приобретает недвижимость в строящемся жилом комплексе, он заключает с застройщиком договор долевого участия. Полноценным собственником он станет только после ввода дома в эксплуатацию. Ситуации бывают разные: кто-то решает переехать в другой город, а кто-то находит более интересный для себя вариант. Ввиду того, что до окончания строительных работ, продать квартиру дольщик не может, осуществляется переуступка прав собственности на квартиру в новостройке.

Сразу бы хотелось обратить ваше внимание на то, что такие сделки абсолютно законны и встречаются достаточно часто. Они регламентируются Федеральным Законом № 214 «Об участии в долевом строительстве». Более того, к ним часто прибегают в тех случаях, когда человек приобретает квартиру на стадии котлована с целью инвестирования и решает продать жилье после повышения стоимости.

Переуступка права требования на квартиру бывает следующих видов:

• Объект принадлежит физическому лицу;
• Квартира оформлена на организацию или юридическое лицо.

В первом случае все предельно просто и понятно. Выше мы приводили примеры. Сюда относятся ситуации, когда покупатель решает продать свою квартиру до конца строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. В этом случае действие текущего договора долевого участия не прекращается и в нем меняется только ФИО и паспортные данные дольщика.

Недостатком можно выделить только то, что невозможно внести коррективы, касающиеся договорных отношений. Если человека, решающего купить квартиру по переуступке, в договоре что-то не устраивает, то остается два варианта развития событий: соглашаться на условия или искать другую квартиру.

В случае, когда договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом, нужно очень внимательно изучить первоначальный договор, а также проверить – точно ли он оплачен. Обращаем ваше внимание на то, что оплата по такому договору осуществляется исключительно путем безналичного расчета и только после регистрации договора в Росреестре!

Еще один важный момент, касающийся переуступки – это согласование с застройщиком. Обычно этого делать не нужно, кроме тех случаев, когда это прописано в ДДУ. Однако, в интересах покупателя стоит уведомление, поскольку собственником квартиры по итогу станет он. Отдельные компании могут взимать плату за переоформление договора. Это важно уточнить заблаговременно.

В целом, право переуступки квартиры в строящемся доме – это в каком-то смысле более безопасная сделка, чем покупка квартиры по договору долевого участия. Практика показывает, что с договором цессии продают квартиры в домах, которые уже почти построены, соответственно – риски сводятся к минимуму.

Еще одним важным преимуществом переуступки является возможность купить квартиру на более выгодных условиях чем тогда, когда жилой комплекс будет уже введен в эксплуатацию. Часто по переуступке покупают квартиры для инвестирования, чтобы перепродать их дороже после сдачи дома.

Что касается сложностей в такой сделке, то здесь нужно учитывать тот факт, что помимо продавца и покупателя в сделке присутствуют третьи лица – застройщик и, если квартира приобреталась в ипотеку, то банк.

В момент продажи первый покупатель снимает с себя абсолютно всю ответственность и, если вдруг, застройщик окажется недобросовестным или же обанкротится, то все судебные тяжбы лягут на плечи того, кто покупает квартиру по переуступке. Поэтому перед покупкой нужно узнать о цели продажи, а также проверить застройщика.

В ситуации, если квартира куплена в ипотеку, объект недвижимости не может быть передан покупателю без согласия банка. Здесь сначала нужно решить вопрос с финансовой организацией, в которой вы получали кредит, а затем уже искать покупателей и заниматься переоформлением. Обращаем ваше внимание на то, что переуступка прав собственности в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Росреестре!

Сделка с договором цессии не представляет ничего сложного, но к ней нужно подойти максимально ответственно. Можно выделить следующие этапы данной процедуры:

1. Подготовка;
2. Составление и подписание договора;
3. Регистрация в Росреестре или МФЦ.

На этапе подготовки покупателям нужно запросить у продавца договор долевого участия и изучить его самым внимательным образом. Кроме договора, запросите дополнительные соглашения (если они есть), техническую документацию. Особое внимание уделите таким пунктам как оплата, срок ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Лучше всего привлечь к сделке специалиста по недвижимости, имеющего за спиной опыт работы с продажей квартир по переуступке.

Продавцам на данном этапе лучше всего получить у застройщика справку об оплате и согласие на переуступку прав собственности (если договор подразумевает оповещение). Важно! Если квартира была куплена в браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Если в ДДУ вас все устроило, то переходим ко второму этапу – составлению договора цессии (переуступки, передачи права). Иногда застройщик может предложить свои услуги и предоставить уже готовый образец договора. Еще раз внимательно с ним ознакомьтесь и уделите должное внимание каждому из пунктов.

Если долг продавца перед застройщиком покрыт не в полном объеме, то условия перевода долга на покупателей указываются в одном из первых пунктов договора цессии. При таких обстоятельствах застройщика нужно оповестить в обязательном порядке.

Опять же, лучшим решением в данном случае станет обращение к юристу, который поможет составить все максимально грамотно, учтет интересы сторон и не упустит ничего из виду.

Третий этап – это регистрация сделки. Для этого сторонам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, оплатить государственную пошлину и сдать документы:

• Копии паспортов продавца и покупателя;
• Подписанный договор цессии;
• ДДУ между продавцом и застройщиком.

Дополнительно может потребоваться согласие супруга на покупку (если квартира покупается с привлечением ипотечных средств), письменное согласие застройщика. Перечень всех необходимых документов лучше уточнить заблаговременно. В среднем, регистрация переуступки занимает от 7 до 10 дней. По истечению срока, сторонам нужно будет вновь посетить МФЦ для того, чтобы забрать новые документы.

10 фактов о переуступке недвижимости

Купили кондоминиум на стадии строительства и хотите продать его, прежде чем вступить во владение? Вот что вам нужно знать.

Уступка — это когда Продавец продает свою долю в собственности до того, как она вступит во владение — другими словами, он продает контракт, который у них есть со Строителем, новому покупателю. Когда продавец передает собственность, он фактически не продает ее (потому что еще не владеет ею) — они продают свое обещание купить ее вместе с правами и обязательствами по своему договору купли-продажи.По сути, покупатель уступает место первоначальному покупателю.

Первоначальный покупатель считается Цедентом; новый Покупатель является Правопреемником. Правопреемник — это тот, кто завершит окончательную продажу со Строителем.

Можно уступить любой тип собственности, до строительства или перепродажи, при условии, что в первоначальном контракте нет ограничений на уступку.Задание позволяет покупателю любого дома продать свою долю в этой собственности до того, как он вступит во владение ею.

Часто при продаже перед строительством существует длительный промежуток времени между заключением первоначального контракта, когда покупатель может въехать (промежуточный период проживания) и окончательным закрытием. За это время обстоятельства покупателя нередко меняются… новая работа за городом, новый муж или жена, новая пара близнецов и т. Д.То, что работало в образе жизни покупателя 4 года назад, не всегда работает до закрытия.

Еще одна распространенная причина, по которой люди хотят переуступить контракт, — финансовая. Иногда первоначальный покупатель не имеет средств или не может получить финансирование для завершения продажи, и дешевле передать контракт новому покупателю, чем отказаться от продажи.

Наконец, продажа по переуступке также обычна для спекулятивных инвесторов, которые покупают недвижимость до начала строительства без намерения закрыть ее.В этих случаях инвесторы делают ставку на быстрое повышение цены и стремятся зафиксировать прибыль прямо сейчас, а не ждут первоначальной даты закрытия.

Поскольку Цессионарий принимает на себя контракт первоначального покупателя, он не может пересмотреть цену или условия контракта с Строителем — они просто принимают контракт в том виде, в каком он уже существует, и в том виде, в каком вы его согласовали.

В большинстве случаев Цессионарий будет отражать депозит, который вы внесли Строителю… поэтому, если вы внесли депозит в размере 20%, вы можете ожидать, что новый покупатель сделает то же самое.

Большинство продавцов уступок стремятся получить прибыль, и часть переговоров о продаже уступок заключается в согласовании цены. Ваш агент по недвижимости может посоветовать вам цену, которая определит вашу прибыль (или убыток).

Помните тот огромный юридический документ, который вы подписали, когда сделали предложение о покупке квартиры до начала строительства? Пришло время взять это и прочитать.

В вашем договоре купли-продажи оговариваются ваши права на уступку договора.В то время как большинство строителей допускают выполнение заданий, обычно существует сбор за задание, который должен быть выплачен застройщику (мы видели все от 750 до 7000 долларов).

Также могут быть дополнительные требования, наиболее распространенными из которых является то, что Строитель должен утвердить задание.

Большинство договоров купли-продажи, заключенных перед строительством с Toronto Builders, не позволяют рекламировать переуступку … поэтому, хотя Строитель может дать вам право переуступать ваш контракт, они ограничивают вас от размещения его в MLS или рекламы в Интернете.Это чрезвычайно затрудняет продажу задания … если люди не знают, что оно выставлено на продажу, как они могут его купить?

Может показаться заманчивым нарушить правило отсутствия маркетинга, но БУДЬТЕ ОСТОРОЖНЫ. Покупатели, виновные в сбыте задания в нарушение правил, могут считаться нарушившими Соглашение, а Строитель может расторгнуть ваш контракт и оставить залог.

Мы не рекомендуем рекламировать задание на продажу, если это противоречит правилам вашего контракта.

Так как же мне найти покупателя?

Есть РИЭЛТОРЫ, которые специализируются на продаже уступок и имеют базу данных потенциальных покупателей и инвесторов, ищущих уступки. Если вы хотите, чтобы вас связали с агентом, который знает все тонкости продаж по назначению, свяжитесь с нами… мы знаем некоторых из лучших агентов по назначению в Торонто.

Всегда получайте налоговую консультацию у дипломированного бухгалтера, а не из Интернета (смеется).

Но в целом любая прибыль, полученная от уступки, подлежит налогообложению (и любой убыток может быть списан). Новый покупатель или правопреемник будет нести ответственность за уплату налогов на передачу земли и любых причитающихся HST.

Помимо комиссионных за переуступку Строителя, вам, вероятно, придется заплатить комиссию за недвижимость (если вы сами не найдете Покупателя) и судебные издержки. Поскольку уступки более сложны, вы можете рассчитывать на более высокие судебные издержки, чем при перепродаже недвижимости.

В случае продажи по переуступке существует два закрытия: закрытие между Цедентом и Цессионарием и закрытие между Цессионарием и Строителем. При первом закрытии (закрытии уступки) первоначальный покупатель получает свой депозит + любую прибыль (или свой депозит за вычетом любых убытков) от Правопреемника. При втором закрытии сделки (между Строителем и Цессионарием) Цессионарий выплачивает оставшуюся сумму Строителю (обычно с помощью ипотеки) и уплачивает налоги на передачу земли.На этом этапе право собственности на недвижимость переходит от Застройщика к Правопреемнику.

Я полагаю, можно было бы сказать, что есть и третье закрытие, когда Покупатель вступает во владение недвижимостью, но еще не владеет ею… это называется промежуточным периодом владения. Промежуточное размещение происходит, когда объект готов к заселению, но не готов к регистрации в городе. Промежуточные периоды проживания в Торонто варьируются от нескольких месяцев до нескольких лет. В течение промежуточного периода проживания покупатель занимает квартиру и платит застройщику сумму, примерно равную сумме их выплаты по ипотеке + сборы за кондоминиум + налоги.Сроки назначения будут определять, кто завершит временную занятость.

Нам часто звонят люди, которые обсуждают, следует ли им уступить квартиру, которую они купили, или дождаться регистрации здания, а затем продать его как обычную квартиру на перепродаже.

Плюсы назначения и ожидания

• Верните свой депозит и зафиксируйте прибыль быстрее
• Избегайте уплаты налогов на передачу земли
• Избегайте оплаты HST
• Увеличьте прибыль, если цены падают, и вы ожидаете, что они продолжат снижаться
• Образ жизни — иногда просто имеет смысл перейти на

Минусы назначения и ожидания

• Пул покупателей для продажи по переуступке намного меньше, чем пул покупателей для вторичной недвижимости, что может привести к тому, что продажа займет много времени, и цена будет ниже, чем если бы вы ждали, или и то, и другое.
• Маркетинговые ограничения раздражают и снижают шансы найти покупателя
• Цена — Что такое рыночная стоимость? Если здание кондоминиума не зарегистрировано и еще не было перепродажи, может быть сложно определить, сколько сейчас стоит недвижимость. Продажа по переуступке, как правило, продается дешевле, чем перепродажа.
• Продажа по назначению может быть сложной задачей, поэтому вам нужно убедиться, что вы работаете с агентом, имеющим опыт продаж по заданию, и хорошим юристом.

Все еще думаете о передаче квартиры или дома ? Свяжитесь с нами, и мы свяжем вас с кем-то, кто специализируется на продажах заданий, и проведем вас через весь процесс.

Переуступка контракта: Руководство для инвесторов в недвижимость

Существует несколько способов инвестирования в недвижимость, помимо хорошо известных методов покупки арендуемой собственности или ремонта и ремонта домов. Один интересный и потенциально прибыльный способ заработать на недвижимости — это ее оптовая продажа.По сути, это означает, что вы обнаруживаете сделки с недвижимостью, которые на самом деле не собираетесь покупать, но планируете передать другому покупателю. Для этого вам необходимо использовать правовой принцип, известный как уступка контракта.

Имея это в виду, вот что означает уступка договора и как вы можете использовать его для получения прибыли от сделок с недвижимостью без необходимости вкладывать свой собственный капитал для приобретения собственности.

Что такое уступка договора?

Уступка контракта происходит, когда сторона существующего контракта передает юридические обязательства по контракту другой стороне.В качестве основного примера переуступки контракта, если вы подписываете контракт с ландшафтной компанией на стрижку вашего газона каждые две недели, а ландшафтная компания передает ваш контракт другой компании в этом районе, новая компания принимает на себя обязательства (стрижка вашего газона). газон) и льготы (взыскание) по договору.

Теперь, в зависимости от языка исходного контракта, такое изменение может быть запрещено — по крайней мере, без вашего согласия. Некоторые контракты вообще запрещают уступку.Другие разрешают переуступку контракта, но только в том случае, если другая сторона контракта (вы, в примере с ландшафтным дизайном) соглашаетесь с изменением.

Переуступка контракта в качестве стратегии инвестирования в недвижимость

Одна из стратегий инвестирования в недвижимость, которая приобрела популярность в последние годы, известна как оптовая торговля . Эта стратегия предполагает, что инвестор (оптовый торговец) ведет переговоры о заключении договора купли-продажи с продавцом и впоследствии передает этот договор на недвижимость покупателю, собирая плату за уступку своих усилий.Это также известно как переворачивание контрактов на недвижимость.

Вот ключевой момент в отношении договоров купли-продажи недвижимости: договор недвижимости не обязательно является обязательством для конкретного человека по покупке дома. Скорее, он дает человеку право на покупку этого конкретного дома, но это право может быть продано другому покупателю, если условия контракта позволяют это.

В качестве примера предположим, что я инвестор в недвижимость и хочу найти недвижимость по выгодной цене, которая будет приносить отличный денежный поток.Единственная проблема в том, что у меня нет времени или навыков ведения переговоров, чтобы находить действительно выгодные сделки. Однако, работая с оптовыми торговцами недвижимостью, я могу получить договор, который был ранее согласован, в обмен на вознаграждение.

Как работает оптовая продажа недвижимости?

Основная идея оптовой продажи недвижимости проста. Во-первых, вы находите недвижимость, продавец которой готов принять значительно меньшую рыночную стоимость в обмен на быструю и легкую продажу. Затем вы находите другого покупателя, который готов заплатить немного больше, чем цена контракта, и вы уступаете ему контракт и получаете прибыль от разницы.Конечно, легче сказать, чем сделать.

Оптовые торговцы недвижимостью используют несколько методов, чтобы найти недвижимость для продажи. Многие используют прямую рассылку, рекламируют свою готовность покупать дома в Интернете, размещают объявления в газетах и ​​используют другие стратегии для поиска продавцов. Большинство из них используют комбинацию нескольких стратегий, чтобы иметь наилучшие шансы на успешное заключение сделки. Например, если вы когда-либо видели вывеску о покупке уродливых домов в вашем городе, вероятно, ее поместил там оптовый торговец.

Для того, чтобы бизнес-модель работала, оптовику необходимо ориентироваться на ситуации, когда домовладельцу необходимо как можно быстрее продать свой дом. Может быть, дом нуждается в ремонте, который они не хотят делать, но им нужно переехать из штата для новой работы. Или, может быть, они задерживают выплаты по ипотеке, и быстрая продажа может помочь им снова встать на ноги в финансовом отношении. Дело в том, что для поиска таких ситуаций обычно требуется немало усилий.

После того, как продавец будет найден и цена будет согласована, оптовый торговец будет использовать договор уступки недвижимого имущества для завершения договора купли-продажи, и они прояснят продавцу, что договор может быть передан другому покупателю до согласованного: на дату закрытия.Затем оптовый торговец отправляет контракт на поиск по титулу (и, вероятно, имеет адвоката, который его рассмотрит), и, пока поиск по титулу свободен, оптовый торговец затем попытается найти конечного покупателя на недвижимость.

Что нужно знать инвесторам

Мир недвижимости наполнен жаргоном. Если вы новичок в этой области — и особенно если вы заинтересованы в оптовой торговле — вот термин, который вам необходимо знать: уступка контракта. Коротко и просто, вы:

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик