Соглашение о разделе долей в совместной собственности: Соглашение об определении долей в совместной собственности

Соглашение об определении долей в совместной собственности

Подборка наиболее важных документов по запросу Соглашение об определении долей в совместной собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Соглашение об определении долей в имуществе

Подборка наиболее важных документов по запросу Соглашение об определении долей в имуществе (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Соглашение об определении долей в праве долевой собственности

СОГЛАШЕНИЕ

г.

«» 2021 г.

Гр. , именуемый в дальнейшем «Сторона 1», и гр. , именуемый в дальнейшем «Сторона 2», а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1.Сторонами определен режим долевой собственности на имущество, указанное в п.2 настоящего Соглашения.

В перечень имущества, принадлежащего Сторонам на праве долевой собственности, входит:

2.На момент заключения настоящего Соглашения Стороны определяют следующее распределение долей в имуществе, принадлежащем Сторонам на праве долевой собственности:

• lдоля в праве долевой собственности Стороны 1 составляет %;
• lдоля в праве долевой собственности Стороны 2 составляет %.

Размеры долей, установленные настоящим Соглашением, могут быть изменены при обоюдном согласии Сторон.

3.В период действия настоящего Соглашения Стороны вправе производить любые улучшения общего имущества.

4.Любые улучшения имущества (отделимые и неотделимые), произведенные Сторонами в рамках осуществления настоящего Соглашения, поступают в долевую собственность Сторон.

5.Сторона, осуществившая за свой счет значительные вложения в имущество, принадлежащее Сторонам на праве долевой собственности, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

6.Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, распределяются между Сторонами .

7.Сторона вправе осуществлять распоряжение имуществом, принадлежащим Сторонам на праве долевой собственности, только с согласия другой Стороны.

8.Каждая из Сторон имеет преимущественное право покупки при продаже другой Стороной своей доли. Преимущественное право покупки доли осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ.

9.Настоящее Соглашение может быть расторгнуто каждой из Сторон в одностороннем порядке. При этом Сторона, выступающая с инициативой о расторжении настоящего Соглашения, обязана уведомить об этом другую Сторону за дней до даты расторжения настоящего Соглашения.

10.При расторжении настоящего Соглашения происходит выдел имущества в натуре в размере, соответствующем доле Стороны в праве долевой собственности.

11.Выдел имущества в натуре может быть заменен денежной компенсацией, соответствующей размеру доли в праве долевой собственности. Для определения размера доли в денежном выражении может быть привлечен независимый оценщик.

12.Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания и действует неограниченный срок.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Сторона 1Регистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: 

Сторона 2Регистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: 

ПОДПИСИ СТОРОН

Сторона 2 _________________

Соглашение об определении долей между супругами, родственниками

Соглашение об определении долей — это документ, описывающий сделку с  изменением формы зарегистрированного права с общей совместной на общую долевую собственность.
-А зачем вообще так изменять вид права на недвижимость?
Ведь выделение доли в праве собственности не означает приобретение части недвижимости  или ее физического обособления. Выделяя доли в праве вы не превращаете, например, квартиру в коммунальную.

Содержание статьи подробное:

Соглашение об определении долей

Итак, ваше право на недвижимость — общая совместная собственность.
Такие выводы вы сделали из право подтверждающих документов на недвижимость — Свидетельства о государственной регистрации права или выписки из ЕГРН( Единого государственного реестра недвижимости).
И надеюсь, не перепутали общую совместную собственность с общей долевой.

Соглашение об определении долей в квартире

Ваша квартира принадлежит нескольким собственникам и вы решили  определить доли в праве.
Ну что ж — имеете полное право!
Только после этого,  любое отчуждение ( продажа, мена или дарение) целой квартиры или доли в праве будет требовать

Участники соглашения об определении долей являются равноправными участниками этой сделки, вне зависимости от выделяемой им доли в праве общей собственности.

По-прежнему собственность остается общей, только теперь определяется размер доли.
Это могут быть как равные, так и не равные доли.
Участники общей совместной собственности сами определяют это.
Как правило выделяются равные доли, особенно это актуально если правоустанавливающим документом является договор приватизации, то есть безвозмездной передачи квартиры из государственной в частную собственность.

Соглашение об определении долей составляется в простой письменной форме, за исключением определения долей супругам из совместно нажитого имущества (нужен брачный договор либо удостоверение у нотариуса).

На основании Соглашения об определении долей и заявлений  всех участников этой сделки в ЕГРН будет внесена запись о долях в праве общей долевой собственности.
После этой процедуры каждый собственник доли приобретает право продать или  подарить,  свою долю даже с третьим лицам.

При этом  для дарения ему не нужно спрашивать разрешения на это  у других участников общей долевой собственности.

Но при продаже  доли в праве каждый должен уведомить  других участников долевой собственности об условиях сделки, так как у них есть первоочередное право покупки.

Соглашение об определении долей супругов

Соглашение об определении долей супругов  в некоторых случаях оформляется у нотариуса в обязательном порядке:

• Если квартира является совместно нажитым имуществом и оформлена в общую совместную собственность — тогда выделение долей на супругов  признается договором раздела совместно нажитого имущества.
  Такое соглашение подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке. Иначе государственный регистратор откажет в изменении записей ЕГРН.
  Если, например при покупке жилья, использовались средства государственной поддержки и появилась необходимость выделения долей детям, то супружескую долю можно оставить в общей совместной собственности ( 01.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН) — подробнее читайте в статье: Выделение долей из совместной собственности без нотариуса
• Если квартира не является совместно нажитым имуществом, например досталась им по договору приватизации, тогда Соглашение об определении долей не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Соглашение об определении долей между родственниками

Когда  участниками общей совместной собственности являются члены семьи. не являющиеся супругами —  родитель и дети, братья и сестры и т.д — соглашение об определении долей составляется в простой письменной форме.

Соглашение об определении долей по материнскому капиталу

-Можно ли применять соглашение об определении долей для наделения членов семьи по обязательству в связи с применением средств Материнского(семейного) капитала?

Если изначально право собственности на жилое было зарегистрировано только на супругов в общую совместную собственность,  с 10.04.2018 можно выделить доли детям и оставить долю в праве  совместной собственности.(Внесены изменения в порядок ведения ЕГРН)

Например:  двум детям по 1\8, в 6\8 остаются в совместной собственности супругов. ПОДРОБНЕЕ ЗДЕСЬ

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Если изначально на супругов была зарегистрирована долевая собственность, то отчуждение долей детям в любой форме( даже договором дарения) — это нотариальная форма соглашения.

Соглашение об определении долей в ипотечной квартире

Ни каких изменений в записи ЕГРН невозможно сделать до тех пор, пока квартира находится в залоге у банка или иного кредитора.

Как правило банки не идут ни на какие изменения условий покупки, поскольку это очень громоздкие процедуры.

То есть необходимо внести изменения как минимум в три документа: договор купли-продажи, кредитный договор и закладную.

Даже если супруги-созаемщики развелись, такое решение банк (как правило) принимает только по решению суда.

Соглашение об определении долей образец

Если участники общей совместной собственности  определяют доли не из совместно нажитого в законном браке имущества — тогда ваша сделка оформляется в простой письменной форме.
Например:

Квартира была приватизирована в общую совместную собственность на брата и сестру. Они могут выделить доли соглашением в простой письменной форме.

Образец для определения долей в простой письменной форме можно скачать на странице шаблонов.

Всегда рада разъяснить. Автор

Соглашение об определении долей — нотариус Самоходкина И.И.

О ФОРМЕ СОГЛАШЕНИЯ О ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИИ ДОЛЕЙ

Управление Росреестра по Мурманской области информирует: нововведения в семейном законодательстве

Управление Росреестра по Мурманской области информирует: нововведения в семейном законодательстве

29 декабря 2015 года принят Федеральный закон № 391-ФЭ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Названным законом в статью 38 Семейного кодекса Российской Федерации внесены изменения, согласно которым соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено (ранее соглашение могло быть нотариально удостоверено по желанию супругов).

В связи с многочисленными обращениями граждан по вопросу оформления соглашения об определении долей в общем имуществе супругов, сообщаем следующее.

Согласно пункту 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ, если брачным договором не установлено иное, имущество супругов, нажитое в период брака, является совместной собственностью.

В соответствии со статьей 38 Семейного кодекса Российской Федерации, раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Из сложившейся судебной практики следует:

• супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке, как на основании брачного договора, так на основании любого соглашения, не противоречащего нормам действующего законодательства;
• соглашение о разделе имущества супругов является основанием для возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности;
• в силу пункта 3 статьи 38 Семейного кодекса РФ супруги могут разделить имущество в натуре или определить доли супругов в этом имуществе.

Таким образом, соглашение об определении долей в общем имуществе супругов является соглашением о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, которое, как и брачный договор, должно быть нотариально удостоверено. Данное соглашение будет являться основанием для обращения в Управление Росреестра по Мурманской области для прекращения права совместной собственности супругов на недвижимое имущество и возникновения права общей долевой собственности.

Более подробную информацию можно получить в Межмуниципальном отделе по г. Кировск и г. Апатиты Управления Росреестра по Мурманской области по тел.: 8 (815 55) 7-70-48, 8 (815 31) 4-62-26.

договоров совместной собственности | Поверенный по недвижимости Сакраменто

Если вы не супружеская пара, договор о совместной собственности имеет решающее значение при сотрудничестве с другими при покупке недвижимости. Составление прочного контракта имеет важное значение для установления отношений между владельцами, защиты ваших личных интересов и защиты стоимости самой собственности. Юрист по договорам совместной собственности может помочь с переговорами и составлением необходимых документов, поэтому обращайтесь в адвокатское бюро Кристины М.Рид, чтобы обсудить ваши цели. Вам также может быть полезно прочитать обзор того, как работают эти контракты.

Соглашение о совместной собственности позволяет владельцам собственности описывать, как они будут ее покупать, финансировать, поддерживать и потенциально продавать. Он похож на многие другие типы контрактов в том, что определяет права и обязанности каждой стороны. Соглашение о совместной собственности может также включать положения о том, что происходит в случае нарушения условий кем-либо.

Основные положения договора о совместной собственности идентифицируют стороны и описывают имущество, которое будет приобретено сторонами. Финансирование будет иметь важное значение для многих сделок купли-продажи, поэтому в контракте должны быть указаны детали получения средств. В соглашении о совместной собственности также должны быть четко указаны сроки для каждого этапа, связанного с приобретением предполагаемой собственности.

Еще одним соображением при составлении соглашения о совместной собственности является определение того, как стороны переходят на владение, например:

• Совместные арендаторы: каждый человек владеет собственностью отдельно и может распоряжаться ею посредством продажи, ипотеки, имущественного плана, или другим способом.
• Совместные арендаторы с правом наследования: Стороны владеют безраздельной долей в собственности в целом. После смерти одного владельца доля возвращается другим совместным арендаторам в качестве совладельцев.

Помимо основных условий и правовой защиты, существуют и другие факторы, которые следует учитывать при структурировании соглашения о совместной собственности. Адвокат Рид может проконсультировать по таким вопросам, как:

• Установление доли владения;
• Описание параметров закупочной цены;
• Как сторонам разрешено пользоваться имуществом;
• Разрешена ли субаренда;
• Отделение расходов по налогам, страхованию, ЖКХ, содержанию, ремонту и прочим расходам;
• Обязательства по содержанию, очистке и техническому обслуживанию;
• Стратегии выхода, когда один владелец хочет расторгнуть договор;
• Как рассчитываются доли и стоимость;
• Действия со смертью владельца, разводом, инвалидностью или другими факторами; и,
• Прочие соображения, влияющие на отношения между совладельцами и между ними.

Также важно включить положения о разрешении споров, поскольку дальновидность может сэкономить время и деньги всех совладельцев. Один из вариантов, который следует рассмотреть, — это требование посредничества, прежде чем какая-либо сторона сможет подать иск в суд. Посредством посредничества можно разрешить разногласия и избежать судебных издержек.

Если у вас есть дополнительные вопросы о преимуществах и структурировании соглашений о совместной собственности, пожалуйста, позвоните в адвокатское бюро Кристины М.Рид. Наша команда может назначить консультацию, чтобы рассмотреть ваши обстоятельства, обсудить ваши цели и продумать стратегии для достижения ваших целей. Вы можете связаться с нашим офисом в Сакраменто, Калифорния, позвонив по телефону 916-492-6033 или зайдя в Интернет, чтобы узнать, чем может помочь юрист по соглашениям о совместной собственности.

Договоров о совместной собственности | Home Guides

Джером Эванс Обновлено 2 декабря 2018 г.

Соглашения о совместной собственности позволяют потенциальным владельцам четко сформулировать, как они намерены совместно покупать и поддерживать свою собственность.Хорошо оформленное соглашение о совместной собственности может служить ориентиром для владельцев на протяжении многих лет владения имуществом или заставлять потенциальных собственников понять, что они не готовы владеть собственностью с другим лицом.

Решите, кто и когда

Соглашение о совместной собственности может устанавливать условия для покупки части собственности. Поскольку покупка будет сделана несколькими людьми, рекомендуется определить стороны, которые будут нести ответственность за ипотеку, и когда эти стороны начнут искать финансирование.Стороны, ищущие финансирование, могут использовать график, чтобы убедиться, что их кредит находится в достаточно хорошем состоянии, чтобы иметь право на получение кредита. Установление графика покупки недвижимости также информирует участников соглашения о том, когда им нужно найти агента по недвижимости, который поможет найти предполагаемую недвижимость.

Совместное получение титула

В вашем соглашении о совместном владении должно быть указано, кто являются совладельцами и как они будут владеть правом собственности. Совместные собственники могут владеть недвижимостью как «общие арендаторы» или «совместные арендаторы».»Совместные арендаторы владеют имуществом по отдельности, и каждый собственник может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Совместные арендаторы каждый владеют неразделенной долей собственности и часто пользуются правом наследования. Владельцы, владеющие недвижимостью в качестве совместных арендаторов, автоматически имеют право наследования. поглотить безраздельный интерес совладельца после его смерти

Разделение затрат на содержание

Покупная цена — только первая в длинном списке затрат, связанных с владением недвижимостью.В соглашении о праве собственности может быть указано, кто несет ответственность за регулярные расходы, такие как налоги на имущество, ассоциативные сборы и коммунальные услуги, и когда они должны быть оплачены. В соглашении также могут быть указаны стороны, ответственные за общее техническое обслуживание и аварийный ремонт. Если соглашение достаточно подробное, оно также может содержать указания о том, что делать, если одна из сторон не выполняет свои договорные обязательства.

Оценка вашего капитала

Если все идет хорошо с покупкой вашей собственности, со временем на нее будет накапливаться капитал.Не забудьте включить в свое соглашение о совместной собственности положение, в котором подробно описывается, когда, если вообще, следует вывести долю из вашей собственности и как она будет распределяться. Если ваше соглашение о совместном владении допускает рефинансирование с выплатой наличных или вторую ипотеку, то обязательно, чтобы в соглашении также указывались владельцы, которым разрешено дополнительно обременять собственность. Если ваше соглашение предусматривает продажу имущества, а не рефинансирование, тогда в нем следует указать, когда и как имущество может быть реализовано.

Совместное владение недвижимостью с семьей или друзьями: 11 подводных камней и как их избежать

Легко увидеть преимущества совместного владения недвижимостью с семьей или друзьями. Может быть, самому будет сложно переложить ипотеку на эту горную хижину. Но . . . добавив к этому двух своих ближайших друзей, вы можете сократить выплаты до одной трети и создать прекрасную обстановку для вашей семьи, чтобы оставить незабываемые воспоминания. Или, может быть, ваши родители купили этот причудливый пляжный домик много лет назад, и теперь вы и ваши братья и сестры унаследовали его.Приятно иметь возможность разделить расходы на техническое обслуживание и время, затрачиваемое на содержание, между четырьмя братьями и сестрами. Кроме того, одна семья не может использовать пляжный домик в достаточном количестве, чтобы оправдать расходы.

Но затем три фута снега на крыше хижины соскальзывают, унося с собой дымоход, и вам придется заплатить одну треть ваших затрат на его ремонт. Или ваша сестра приносит с собой своего огромного сибирского хаски каждый раз, когда она пользуется пляжным домиком. Внезапно недвижимость вашей мечты для отдыха начинает походить на кошмар.

Когда дело доходит до совместного владения собственностью, важно смотреть на ситуацию с широко открытыми глазами. Чем больше вы знаете о потенциальных ловушках, тем лучше. Таким образом, когда все же возникнут проблемы, вы будете готовы их решать, потому что вы уже обдумали проблемы и лучший способ их решения.

Понимание различных способов владения недвижимостью двумя или более людьми имеет решающее значение для понимания того, как избежать потенциальных ловушек при совместном владении.Есть даже некоторые подводные камни в том, как вы получаете право собственности на собственность. Итак, начнем с основ.

Прежде чем мы начнем, важно понять, что в каждом штате есть свои законы о недвижимости, поэтому нижеследующее обсуждение применимо в целом. Помните, что любое общее обсуждение юридических вопросов может быть или не быть полностью точным для ваших конкретных обстоятельств и согласно законам вашего штата. С учетом сказанного, как правило, два или более человека могут владеть недвижимостью одним из следующих трех способов:

Совместная аренда (также известная как совместная аренда с правом наследования) — это форма совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе.Это означает, что никакая конкретная часть собственности не принадлежит одному владельцу. Вместо этого они совместно владеют всей собственностью.

В большинстве штатов совместно арендаторы должны владеть равными долями в собственности. Это означает, что если A и B владеют недвижимостью как совместные арендаторы, A владеет 50% собственности, а B владеет 50% собственности. Совместные арендаторы получают свои доли владения по одному и тому же договору в одно и то же время. В акте, который создает совместную аренду, будет такой язык, как «А и Б, как совместные арендаторы», или «А и Б, как совместные арендаторы с правом наследования», или «А и Б как совместные арендаторы и не как обычные арендаторы.«Формулировка, которая требуется по закону для создания совместной аренды, будет зависеть от законодательства вашего штата.

Одно из самых больших различий между совместной арендой и общей арендой заключается в том, что происходит, когда один из владельцев умирает. Когда собственность принадлежит совместным арендаторам, оставшийся в живых владелец (то есть не умерший владелец) автоматически становится владельцем доли умершего собственника в собственности. Выживший владелец просто записывает аффидевит о выживании (также известный как аффидевит о выжившем совместном арендаторе), чтобы удалить умершего владельца из титула собственности.По этой причине многие люди используют совместную аренду как способ передачи собственности в случае смерти без прохождения судебного процесса, известного как «завещание».

Чтобы проиллюстрировать, как будет работать совместная аренда, рассмотрим пример. Джен и Ками — сестры, которые только что получили наследство. Они решают использовать свое наследство, чтобы вместе купить коттедж на берегу озера, чтобы у их молодых семей было место, где можно пообщаться и оставить прекрасные воспоминания. В документе о коттеджной собственности говорится: «Джен и Ками, как совместным арендаторам с правом наследования.Спустя двадцать лет и много счастливых воспоминаний Джен неожиданно скончалась. Однако что еще более неожиданно (по крайней мере, для супруги Джен и детей), так это то, что Ками теперь является единственным владельцем коттеджа. Поскольку Джен и Ками владели недвижимостью как совместные арендаторы, Ками автоматически становится владельцем доли Джен (и, следовательно, всей собственности) после смерти Джен.

Как показывает этот пример, совместная аренда чаще всего используется супругами. Традиционно большинство супружеских пар предпочитают иметь равные доли владения и желают, чтобы оставшийся в живых супруг был единственным владельцем всего имущества после смерти первого супруга.Но, вероятно, это не лучший вариант для друзей или членов семьи, которые хотят, чтобы их собственные семьи унаследовали их долю собственности.

Совместная аренда может быть прекращена, если один из участников совместной аренды продаст или передаст свою долю другому лицу. Когда это происходит, совладельцы теперь владеют недвижимостью как общие арендаторы. В большинстве штатов совместный арендатор не может помешать другому арендатору прекратить совместное владение.

(* Важное примечание: термин «арендатор» часто используется в контексте человека, который арендует недвижимость.В контексте совместного владения термин «арендатор» означает, что имущество находится в совместной собственности и не имеет отношения к арендуемому имуществу.)

Как и совместная аренда, общая аренда также является формой совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе. Однако, в отличие от совместной аренды, общие арендаторы не обязаны владеть равными долями в собственности. Таким образом, если A и B владеют недвижимостью как общие арендаторы, A может владеть 70% собственности, а B может владеть только 30%.

Нет ограничений на количество людей, которые могут совместно владеть недвижимостью, и совладельцы могут быть родственниками или нет. Кроме того, общая аренда может быть создана разными актами в разное время. Это означает, что если A продаст половину своей 70% доли владения C, то A и B (а теперь и C) останутся совместно арендаторами.

В отличие от совместной аренды, когда собственность находится в собственности как общие арендаторы и один из владельцев умирает, доля собственности, принадлежащая умершему арендатору, теперь принадлежит имуществу умершего арендатора, что означает, что имущество должно будет пройти через завещание. .

Кто станет владельцем доли умершего арендатора, будет определяться волей умершего арендатора или, если умерший арендатор не имел завещания, законами штата о наследстве. («Целостность» означает, что человек умер без завещания. Во всех штатах есть законы о завещании, но то, что они делают, варьируется от штата к штату.)

Чтобы проиллюстрировать, как может работать общая аренда, давайте воспользуемся тем же примером, приведенным выше. Когда Джен и Ками покупают коттедж, в документе о собственности говорится: «Джен и Ками, как общим арендаторам.Когда через двадцать лет Джен неожиданно скончалась, доля Джен в собственности принадлежит ее имению. В последней воле и завещании Джен указано, что ее муж должен получить все ее имущество. Таким образом, муж Джен становится владельцем доли Джен в собственности, и он и их дети могут продолжать жить в коттедже на берегу озера. Вероятно, именно такой результат имела в виду Джен, когда покупала недвижимость вместе с Ками.

В некоторых штатах есть особые формы совместного владения, предназначенные только для супружеских пар.Эти формы совместного владения имеют разные названия, такие как «полная аренда», «общественная собственность» (с или без права на наследство) и «семейная собственность, оставшаяся в наследство». Эти формы собственности для супружеских пар представляют собой разновидности совместной аренды и имеют некоторые из тех же элементов, например, что оставшийся в живых супруг автоматически становится единственным владельцем собственности после смерти супруга без необходимости проходить завещание.

Поскольку наше обсуждение здесь сосредоточено на совместном владении собственностью с членами семьи или друзьями (в отличие от супруга), мы не будем включать эту форму собственности в наше обсуждение совместного владения и подводных камней, которых следует избегать.

Вам интересно, как ваша недвижимость на время отпуска или аренда находится в совместном владении? Вытащите документ, по которому право собственности было передано вам и вашему совладельцу (-ам), и посмотрите, на каком языке написано в документе. (Этот язык, на который почти никто не обращает внимания, очень важен и превосходит все, что могло быть задумано!) Если в языке не указано, является ли это совместной арендой или общей арендой, скорее всего, вы являетесь совладельцем своей собственности как арендаторы совместно.

Как получить право собственности на недвижимость — это обычно не то, о чем большинство людей думает, волнуясь от покупки собственности. Однако могут возникнуть непредвиденные и неприятные обстоятельства, если вы не примете осознанного решения о том, как совместно владеть приобретаемой недвижимостью.

Независимо от того, владеете ли вы своей собственностью в совместном владении или в качестве общих арендаторов, есть 11 потенциальных ловушек, о которых вам нужно знать, когда вы владеете недвижимостью совместно с семьей или друзьями.Поскольку эти подводные камни лучше всего продемонстрировать на примерах, мы будем использовать следующий вымышленный сценарий в качестве фона для примеров ниже:

Трое друзей на всю жизнь, Адам, Брэд и Чарли, покупают домик с 4 спальнями в горах, с захватывающими видами и прудом для рыбалки на прилегающих 8 акрах земли в качестве общих арендаторов.

Адам — ​​успешный врач, женат, имеет трех молодых девушек. Адам живет за пределами штата, но всегда пользуется хижиной.

Брэд — предприниматель с успешной репутацией в своем начинающем бизнесе. Его последнее предприятие — ландшафтный бизнес. В настоящее время холост, детей нет. Он снимает квартиру в соседнем городе и любит уединяться в горных хижинах, чтобы уйти от давления жизни.

Чарли — программист, живущий скромно, но комфортно. Он, его жена и двое их мальчиков-подростков также живут в соседнем городе.

Итак, теперь, когда мы познакомились с нашими вымышленными совладельцами, давайте взглянем на возможные подводные камни.

Существует два основных типа раздела: (1) натуральное разделение позволяет фактическое разделение собственности, тогда как (2) раздел по продаже происходит, когда недвижимость продается, а выручка от продажи распределяется между совладельцами. -владельцы.

Почему это важно? Этого не произойдет, пока вы и ваши совладельцы не придете к согласию относительно того, что делать с собственностью, или пока один из совладельцев не нуждается или не желает уйти.Давайте рассмотрим пример на примере наших вымышленных совладельцев:

Пример : После многих лет семейного консультирования жена Адама наконец подает на развод. Адам убит горем и чувствует, что в каюте слишком много болезненных воспоминаний. Кроме того, доля Адама в каюте — это семейное имущество, которое будет разделено в рамках бракоразводного процесса. Адам просит Брэда и Чарли просто выкупить его.

Брэд недавно вложил свои сбережения в покупку грузовика, прицепа и газонокосилки для своего ландшафтного бизнеса и не может позволить себе выкупить Адама.Чарли, с другой стороны, вероятно, мог позволить себе выкупить Адама, но для этого ему пришлось бы потратить свои пенсионные сбережения или взять ссуду. Не желая использовать ни один из этих финансово необоснованных вариантов, он также отказывается выкупить Адама.

После того, как Брэд и Чарли отказываются выкупить Адама, адвокат Адама говорит ему, что если он и его совладельцы не могут договориться о разделе (т.е. разделе) собственности, то суд может распорядиться о разделе собственности по запросу. одного из совладельцев.Адам, чувствуя, что у него нет другого выхода, подает иск о разделе. Судья постановил, что каюта не может быть физически разделена на 3 равные части (т. Е. Перегородка в натуральном выражении), поэтому каюта должна быть продана, а выручка разделена между Адамом, Брэдом и Чарли (т. Е. Разделение путем продажи).

Брэд и Чарли потрясены, обнаружив, что их каюта будет продана прямо из-под них. Правда, они могут купить еще одну каюту на выручку от продажи, но они действительно не хотят никакой другой каюты — , эта каюта имеет лучшие виды в штате! К несчастью для Брэда и Чарли, они стали жертвой ловушки №1: каждый совладелец имеет право раздела.

Пример : Домик зимой поистине волшебен. Пруд замерзает, создавая идеальный каток, а холмы, окружающие хижину, позволяют часами кататься на санях. И Адам, и Чарли хотят использовать хижину, пока их дети не ходят в школу во время рождественских каникул. Адам, который пытается спасти свой брак, хочет взять с собой своих родственников мужа, сестру жены и ее семью, поэтому для Чарли и его семьи действительно нет места.Адам настаивает на том, что, поскольку он живет дальше всего от хижины, он должен иметь приоритет, когда дело доходит до ее использования.

К сожалению для Адама, правило таково, что каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время. Другого решения проблемы, кроме разделения, нет (и, как мы уже видели, разделение на самом деле вообще не является решением).

Что, если бы Адам выкупил Брэда и стал владеть 66,66% каюты? Может ли Адам, как мажоритарный владелец, иметь статус приоритета? Ответ — решительное нет.Каждый совладелец (независимо от того, составляет ли его доля владения 1% или 99%) имеет равные права на использование собственности в любое время.

Если вы владеете половиной собственности, вы несете ответственность за половину расходов. Или, если у вас есть треть, вы несете треть расходов. Это кажется логичным и справедливым, так как же это может быть потенциальной ловушкой?

Потенциальные трудности действительно возникают, когда один владелец владеет контрольной долей собственности.Объедините это с правилом, согласно которому каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время, и вы подготовите почву для высокой вероятности разлетающихся искр.

Пример : Бизнесу Брэда необходимо вливание капитала, поэтому Брэд продает свою долю в каюте Адаму. Сейчас Адаму принадлежит 66,66%, а Чарли — 33,33%. Во время серии сильных снежных бурь в ноябре на крыше хижины скапливается шесть футов снега, в результате чего крыша обрушивается на одну секцию.Хотя у Адама и Чарли есть страховка на каюту, страховка отклоняет их требование, ссылаясь на халатность со стороны Адама и Чарли, которые в первую очередь позволили скопиться так большому количеству снега. Общий счет за ремонт — 28 000 долларов. Адам оплачивает 66,66% от суммы счета (18 665 долларов), а Чарли — 33,33% (9335 долларов).

Несколько недель спустя, когда наступают рождественские каникулы, Адам и Чарли оба хотят использовать хижину. Адам, заплативший вдвое больше, чем Чарли заплатил за ремонт, считает, что он должен иметь приоритет.Но помните, что каждый совладелец (независимо от его доли владения) имеет равные права на использование собственности в любое время. Чарли, с другой стороны, считает, что он оплатил свою справедливую долю расходов и имеет право использовать каюту. Я уверен, вы видите, к чему все идет.

Пример : Бизнес Брэда в беде.Будучи хорошими друзьями, Адам и Чарли предлагают покрыть долю расходов Брэда, пока Брэд снова не возьмется за свои финансовые дела и не вернет их. Адам и Чарли разделили расходы на ипотеку, страховку, налоги на имущество, коммунальные услуги и другое обслуживание каюты в течение нескольких лет.

Когда бизнес Брэда начинает процветать, Адам и Чарли обращаются к Брэду с просьбой возместить им понесенные ими расходы. Брэд удивлен, заявляя, что считал щедрость Адама и Чарли подарком, а не ссудой.Что могут сделать Адам и Чарли? К сожалению, у них действительно нет выхода. Даже если Адам и Чарли подадут иск, их право на возмещение не гарантировано. Хотя в законе четко указано, что Адам и Чарли имеют право на возмещение уплаченных ими налогов на недвижимость, менее очевидно, что они имеют право на возмещение любых других понесенных ими расходов.

Пример : Чарли, пытаясь связаться со своими двумя мальчиками-подростками, покупает несколько квадроциклов, чтобы он и его мальчики могли вместе покататься. Однажды на выходных, путешествуя по каюте, Чарли вспыхнул воодушевлением. На 8 акрах земли вокруг хижины Чарли и его мальчики могли построить трассу для трамплинов и трамплинов, которые они могли использовать для езды на квадроциклах. Они сразу приступают к работе, вырубая деревья, перемещая камни и расчищая подлесок.

Когда Брэд посещает хижину несколько недель спустя, он с ужасом обнаруживает, что первозданная, естественная красота, которой он так наслаждается, была непоправимо испорчена.Разъяренный, он противостоит Чарли, настаивая на том, что любые изменения, внесенные в собственность хижины, должны быть одобрены каждым владельцем. Чарли пытается успокоить Брэда, говоря ему, что курс на квадроцикле повысил стоимость собственности, но Брэд безутешен.

Нет простого способа сказать это: с точки зрения закона Брэд категорически неправ. Чарли может не только вносить изменения в собственность хижины, не посоветовавшись с Адамом и Брэдом, но так как курс можно рассматривать как фактически приносящий пользу собственности (это повысило стоимость собственности), Чарли может установить курс даже вопреки возражениям Брэда.

Пример : Брэд, все еще пытаясь запустить свой бизнес, нуждается в дополнительном капитале и обращается в банк за ссудой. Поскольку оборудование, которое Брэд использует в своем бизнесе, уже имеет большую долю заемных средств, банк просит дополнительное обеспечение. Брэду, у которого нет других активов, ничего не остается, кроме как заложить свою долю в каюте.

Когда бизнес Брэда терпит крах, банк лишает его права собственности на каюту.Теоретически банк мог продать эту долю совершенно незнакомому человеку. На самом деле Адаму и Чарли, вероятно, придется найти деньги, чтобы выкупить долю Брэда.

Это потенциальная ловушка №6 — совладелец может, даже без ведома или разрешения других совладельцев, заложить свою долю собственности.

Пример : Прошло несколько лет, и мальчики-подростки Чарли стали взрослыми мужчинами, создавшими собственные семьи.Чарли купил хижину, чтобы у него было место, чтобы сделать воспоминания со своими мальчиками. Чарли хочет, чтобы у его сыновей была такая же возможность — место, где они могут взять своих детей и оставить прекрасные воспоминания. Чарли не мог позволить себе такую ​​возможность до более поздних лет, но он хочет, чтобы его сыновья получили эту возможность сейчас, и решает отдать свою долю хижины своим двум сыновьям, Итану и Фрэнку.

Адам и Брэд недовольны решением Чарли подарить ему свою долю каюты.Теперь им придется разделить пользование кабиной между четырьмя людьми вместо трех. И хотя Итан — хороший парень, Фрэнк заработал репутацию агрессивного человека — он любит споры, и, как мы видели, совместное владение каютой дает множество возможностей для несогласия.

Адам и Брэд консультируются с юристом, чтобы узнать, что они могут сделать, чтобы остановить Чарли. Адвокат сообщает Адаму и Брэду плохие новости: они ничего не могут сделать, чтобы остановить Чарли, потому что совладелец может продать, отдать или пожертвовать свою долю собственности кому угодно в любое время.

Пример : Адам и его жена расстались. Адам решает поселиться в одной спальне хижины, настаивая на том, что разделение будет временным. Когда его девочки приходят в гости, они используют еще одну из спален в каюте. «Временное» разлучение длилось 6 месяцев и продолжает расти. Несмотря на то, что Адам использует только одну или, в некоторых случаях, когда его девочки приходят в гости, две спальни, Брэду и Чарли неудобно пользоваться хижиной, пока Адам там живет.Брэд и Чарли хотят, чтобы Адам начал платить за квартиру.

Хотя Брэду и Чарли может быть неудобно использовать хижину, пока там находится Адам, Брэд и Чарли не имеют права на аренду, несмотря на то, что Адам однобоко использовал хижину.

Предположим, что Адам использует оставшиеся спальни для хранения своего имущества и меняет замки? В этом случае Адам мог «вытеснить» Брэда и Чарли, что означает, что он незаконно лишил их права использовать собственность. При таких обстоятельствах Адам будет должен Брэду и Чарли арендную плату.

Пример : Брэду все еще нужны деньги. Он решает, что вместо того, чтобы самому использовать хижину, он будет сдавать свои недели в аренду и собирать столь необходимые мула. К сожалению, Брэд не всегда руководствуется здравым смыслом, когда дело доходит до того, кому он сдает недвижимость. В один из выходных Брэд сдает хижину паре студентов колледжа, которые устраивают огромную вечеринку, в результате чего ковер остается в пятнах, а несколько предметов мебели повреждены.

После этого фиаско Адам и Чарли настаивают, чтобы Брэд прекратил сдавать собственность в аренду. Брэд, с другой стороны, настаивает на том, что он может сдавать свое время в аренду, если он не использует его. С точки зрения Брэда, Адам и Чарли понятия не имеют, каково это — финансово бороться, как он. Брэд считает, что у него нет другого выбора, кроме как продолжать сдавать хижину в аренду. К несчастью для Адама и Чарли, Брэд может сделать это без их согласия.

Пример : Стремясь успокоить Брэда и спасти их дружбу, Чарли предлагает ему и Адаму разрешить Брэду сдавать свои недели третьим лицам, если Брэд согласится позволить Чарли принимать решения относительно того, кто может сдать недвижимость. Трое друзей согласны, что это приемлемый компромисс.

Чарли, будучи дотошным человеком, тратит часы и часы на проверку биографических данных потенциальных арендаторов, сбор гарантийных депозитов, реагирование на опасения арендатора, осмотр каюты после отъезда арендатора и организацию уборки каюты после каждого использования.Чарли начинает думать, что он должен получать комиссию с каждой аренды, чтобы компенсировать ему время, которое он тратит на аренду кают.

Когда Чарли предлагает эту идею Брэду, Брэд возражает. Он утверждает, что никто не просил Чарли уделять столько времени управлению арендой домиков. При отсутствии соглашения Чарли не имеет права на компенсацию за время, которое он потратил на управление имуществом.

Пример : После многих лет использования ковер в кабине выглядит немного изношенным. Кроме того, им так и не удалось удалить пятна, оставшиеся после вечеринки в колледже. Чарли хочет заменить ковер. Адам, который сейчас использует кабину лишь эпизодически, согласен с тем, что ее, вероятно, нужно заменить, но не видит в этом крайней необходимости. Брэд, у которого все еще есть деньги, говорит, что с ковром все в порядке. Разочарованный, Чарли заказывает и устанавливает ковер за свой счет.

Чарли хочет, чтобы Адам и Брэд возместили ему стоимость ковра. Но Чарли не имеет права на компенсацию, потому что новый ковер не был необходим для «сохранения» кабины.

Если, однако, Чарли обнаружит трещины в фундаменте, угрожающие структурной целостности каюты, и продвинется с этим ремонтом за свой счет, Чарли будет иметь право на компенсацию. Это потому, что такой ремонт был необходим для сохранения кабины.

Что считается «необходимым» или «ненужным» для сохранения собственности, будет зависеть от индивидуальных фактов и обстоятельств.

Как показывают эти примеры, совместное владение собственностью с семьей или друзьями представляет собой множество возможных ловушек, которые могут легко нарушить или даже разрушить отношения. Итак, что делать?

Хорошая новость в том, что вы сделали важный первый шаг, прочитав эту статью. Как отмечает Г. Джо всегда говорил: «Знание — это половина дела». Если вы знаете о потенциальных проблемах, вы можете принять решение о том, как к ним подойти, либо полностью устраняя проблему, либо предлагая решение, если проблема возникнет.Или вы можете даже отказаться от совместного владения собственностью с семьей или друзьями! Если не считать шуток, если вы владеете или рассматриваете возможность владения недвижимостью с семьей или друзьями, вот несколько возможных решений.

Одно из возможных решений — заключение совладельцами договора собственности. Соглашение о собственности — это, по сути, договор, по которому совладельцы могут, среди прочего:

• Согласитесь отказаться от права на раздел
• Адрес, кто может использовать собственность и когда
• Запретить передачу или закладную долю собственности совладельца без согласия простого большинства, подавляющего большинства или всех владельцев
• Укажите, как распределять расходы

Соглашение о собственности должно быть подписано всеми совладельцами, чтобы иметь обязательную силу.Это может привести к одному из ограничений соглашения о праве собственности: поскольку соглашение о праве собственности является обязательным только для подписавших его владельцев, оно не является обязательным для владельца, который его не подписал. Таким образом, когда один совладелец умирает, и ее доля в собственности переходит к ее наследнику (наследникам), наследники не связаны соглашением о собственности.

11 потенциальных ловушек, описанных выше, возникают, когда друзья или семья владеют собственностью как совместные арендаторы или как общие арендаторы.Когда вы владеете недвижимостью как совместные арендаторы или как общие арендаторы, законы о недвижимости, разработанные на протяжении сотен лет, являются правилами, которые регулируют ваши отношения с вашими совладельцами.

Выбирая использование юридического лица, такого как траст, полное или ограниченное партнерство или компания с ограниченной ответственностью (LLC), вы можете избежать применения древних законов о недвижимости и использовать набор правил, специально адаптированных к вашей ситуации. Давайте кратко рассмотрим каждый из этих вариантов сущностей как возможное решение.

1. Траст , вероятно, не лучшее решение проблемы совместного владения. Одна из причин заключается в том, что в соответствии с законом о трастах доверительный управляющий — это лицо, которому поручено управлять активами траста, которые в данном контексте являются совместной собственностью. Это означает, что попечитель — это лицо, имеющее право принимать любые решения относительно собственности, например, когда заменять ковер. Большинство совладельцев хотят иметь право голоса при принятии таких решений. Хотя возможно иметь более одного доверительного управляющего, наличие нескольких доверенных лиц может создать еще больше сложностей.
2. Полное товарищество , хотя и позволяет каждому партнеру участвовать в принятии решений, также имеет ограничения. Самым большим из них является то, что все партнеры несут неограниченную ответственность. Это означает, что если кто-то получит травму в собственности, все личные активы партнеров (например, их дом, личные банковские счета и т. Д.) Могут быть изъяты для компенсации пострадавшему.
3. Товарищество с ограниченной ответственностью имеет элементы полного товарищества и общества с ограниченной ответственностью.Однако недостатком ограниченного партнерства является то, что у него должен быть генеральный партнер, а у генерального партнера неограниченная ответственность. Большинство совладельцев не собираются добровольно брать на себя эту неограниченную ответственность от имени ограниченного партнерства. Хотя можно ограничить эту ответственность, учредив корпорацию или ООО в качестве генерального партнера, гораздо проще достичь того же результата, просто используя ООО.
4. Как вы уже догадались, компания с ограниченной ответственностью является предпочтительным вариантом для избежания многих потенциальных ловушек совместного владения.LLC сочетает в себе ограниченную ответственность всех своих владельцев (называемых участниками) с гибкостью управления партнерством. Однако простого создания ООО путем подачи надлежащих документов в государственное агентство недостаточно. Важно, чтобы у LLC было рабочее соглашение, в котором были бы прописаны права и обязанности каждого участника. Операционное соглашение может и должно быть адаптировано к уникальной ситуации и желаниям вас и ваших совладельцев. Вы можете рассмотреть возможность составления отдельного документа, содержащего правила для собственности (например, расписание, ограничения на размещение домашних животных или курение и т. Д.) И указать наличие правил в вашем эксплуатационном соглашении.Таким образом, каждый раз, когда вы хотите изменить правило, вам не придется пересматривать все операционное соглашение.

Никакое решение не решит все проблемы совместного владения. Реальность такова, что владение собственностью с кем-то по своей сути вызывает разногласия. Однако осознание потенциальных трудностей и, при необходимости, использование соглашения о праве собственности или юридического лица, такого как LLC, может иметь большое значение для устранения этих надвигающихся ловушек.

Может ли одно лицо продать совместную собственность? Как описано в этой статье, совладелец может продавать, отдавать, закладывать и т. Д.его долей совместного имущества. Однако совладелец не может в одностороннем порядке продать всю недвижимость. Другой вопрос, захочет ли потенциальный покупатель приобрести только часть собственности (при этом другие владельцы, вероятно, будут совершенно незнакомы покупателю).

Может ли одно лицо оформить ипотеку на совместную собственность? Опять же, совладелец может заложить свою долей совместной собственности.Однако совладелец не может заложить всю собственность без разрешения других владельцев.

Нравится:

Нравится Загрузка …

договоров о совместной собственности — Hancock McGill & Bleau

Если вы владеете недвижимостью вместе с супругом, существуют законы, регулирующие право каждой стороны на использование, управление и владение имуществом. Если вы покупаете недвижимость с кем-либо, кроме супруга, существует очень мало законов, регулирующих те же права и обязанности.

Соглашение о совместной собственности устанавливает и регулирует права и обязанности каждого собственника в отношении собственности. Например, соглашение может затрагивать интересы собственности; кто имеет право занимать имущество; кто обязан платить по ипотеке; что произойдет, если одна из сторон нарушит соглашение; что произойдет, если одна сторона захочет продать, а другая — нет; и что произойдет, если партия умрет.

Соглашение о совместной собственности следует рассматривать в любое время, когда имеется несколько владельцев собственности, и собственность хранится на имена отдельных владельцев, а не в юридическом лице, таком как товарищество или компания с ограниченной ответственностью.Соглашение необходимо независимо от того, является ли недвижимость инвестиционной собственностью или будет занята сторонами, но еще более важно, когда одна или несколько сторон будут занимать недвижимость в качестве места жительства.

Вот несколько распространенных примеров, когда совладельцы извлекают выгоду из соглашения о совместной собственности:

1. Лица, не состоящие в браке, владеют собственностью и совместно проживают в ней;
2. Родитель помогает ребенку в покупке дома и является совладельцем собственности;
3. Родитель и ребенок совместно владеют домом, в котором оба будут жить и в котором оба будут вносить финансовый вклад;
4. Одна сторона владеет домом, а вторая намеревается «выкупить» и стать частичным владельцем собственности; и
5. Две или более стороны инвестируют в недвижимость, которая будет храниться на их индивидуальные имена;

Вот несколько примеров проблем, которые будут решаться в договоре о совместной собственности, подготовленном для собственности:

• Какая сторона или стороны приобретут недвижимость и будут владеть ею?
• Какой процент собственности будет у каждой стороны?
• Кто внесет взнос?
• Кто будет выдавать ипотеку?
• Как будут разделены выплаты по ипотеке?
• Кто будет платить по ипотеке?
• Что произойдет, если сторона не сможет выплатить свою долю ипотеки?
• Как будут разделены другие расходы, такие как налоги, страхование и техническое обслуживание?
• Каковы обязанности каждого владельца по содержанию, техническому обслуживанию и очистке?
• Что произойдет, если одна сторона хочет продать, а другая — нет?
• Будут ли стороны иметь право выкупить долю другой стороны до того, как недвижимость будет выставлена ​​на продажу для продажи?
• Кто вы определите справедливую цену на недвижимость?
• Как будет разделена выручка от продажи? Будут ли стороны иметь право на возврат своей части первоначального взноса до распределения прибыли?
• Что будет, если умрет один хозяин?
• Как собственники будут разрешать споры?

Вот несколько очень возможных сценариев, которые могут произойти, если нет соглашения о совместной собственности.

Две не состоящие в браке стороны, живущие вместе

Два не состоящих в браке партнера приобрели недвижимость вместе и жили в ней в качестве основного места жительства. Один партнер умер, и его наследники унаследовали долю дома умершего партнера. Если оставшийся в живых партнер подписал документы ссуды вместе с умершим партнером, он или она остается полностью ответственным за выплату всей ссуды. Половина дома принадлежит наследникам умершего партнера.

Родитель помогает супружеской паре в покупке дома

Если у одного из супружеских партнеров плохая кредитная история, он может не иметь права на получение ссуды.Другой супруг, хотя он или она имеет хорошую кредитную историю, может не иметь права на получение ссуды без финансовой помощи.

Часто благонамеренные родители соглашаются совместно подписать или иным образом помочь в получении ссуды на покупку дома. Родитель, который помогает в покупке дома, может оказаться в праве собственности вместе с супругом с хорошей кредитной историей, в то время как супружескому партнеру с плохой кредитной историей не разрешили быть в праве собственности, потому что кредитор запретил это.

В этом сценарии есть один супружеский партнер в праве собственности вместе с родителем, который помогал в получении финансирования.Даже если родитель, оказывающий помощь, не уплатил ни одного первоначального взноса и не выплатил какие-либо платежи по ипотеке, в случае последующего развода суд может не признать, что главный родитель является просто номинальным лицом или заместителем супруга с плохой кредит и вместо этого признать, что этот родитель владеет половиной собственности. Право собственности родителя не будет включено в указ о разводе, в результате чего суд может присудить половину доли владения супругом другому супругу. Если помогающий родитель является родителем супруга с плохой кредитной историей, супруг с плохой кредитной историей может в конечном итоге получить три четверти доли в доме — половину, принадлежащую его или ее родителю, и половину доли участия другого супруга в доме.Соглашение о совместном владении могло бы разрешить эту ситуацию.

Родитель покупает дом с ребенком

Родитель и ребенок вместе с супругой ребенка соглашаются совместно приобрести дом. Стороны соглашаются, что титул будет храниться на имя ребенка и супруги ребенка. Последующий развод. Без соглашения о совместном владении родитель может зависеть от суда, рассматривающего дело о разводе, относительно того, как распределяются доходы и соблюдаются ли какие-либо права родителя.
Устные соглашения, связанные с недвижимым имуществом, практически никогда не подлежат исполнению. Прежде чем возникнут разногласия, пора решать проблемы, подобные тем, которые обсуждались выше. Свяжитесь с нами, если у вас есть дополнительные вопросы или вам нужна помощь в подготовке договора.

Общие сведения о совместном владении недвижимостью

Есть три основных способа владения собственностью: от вашего имени, на совместное имя с другими и через договорные права. Потребуется ли испытание определенного актива, которым вы владеете на момент вашей смерти, полностью зависит от того, как он назван.

Совместное владение бывает трех форм: с правом выживания, как общественная собственность и как общие арендаторы. Иногда люди заключают соглашение о совместной собственности, чтобы позволить себе недвижимость, которую они иначе не смогли бы купить, но важно понимать, что это влияет на других и может затруднить получение права на собственность в случае смерти одного из владельцев.

Давайте посмотрим на различные формы собственности и последствия каждой из них.

Совместная аренда с правом выживания

Совместные арендаторы с правом выживания часто обозначаются аббревиатурой в выписках по счету как «JTWROS.»JTWROS указывает на то, что если у актива два или более владельцев, и один владелец умирает, то оставшийся владелец или владельцы будут продолжать владеть активом. В этом типе собственности наследники и наследники умершего Владелец не получит абсолютно ничего. Выжившие владельцы должны будут удалить имя умершего владельца из актива. Они могут сделать это, предъявив свидетельство о смерти, поскольку они записывают новый документ, в котором будет указано, что один из совместных арендаторов умер.

Аренда полностью

Особый тип совместной аренды с правом наследования, признаваемый супружескими парами в некоторых штатах, называется арендаторами по совокупности (TBE).Помимо избежания завещания, этот тип собственности важен для планирования защиты активов в штатах, где он признан. Если один из супругов умирает, имущество автоматически полностью переходит к оставшемуся в живых супругу. Это действительно только в том случае, если пара остается в браке. В случае развода право собственности переходит на общую арендную плату.

Каждый партнер в отношениях TBE является единственным, кому разрешено владеть недвижимостью. Это означает, что один из женатых партнеров не может передать свою «долю» кому-либо вне брака.По этой причине люди, состоящие во втором браке с наследниками от предыдущего брака, могут выбрать другую форму собственности, если они хотят завещать свою долю ребенку.

Собственность сообщества

Общинная собственность — это третий вариант совместной собственности. Это право собственности признается супружескими парами в девяти штатах: Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин. На Аляске супружеские пары могут выбрать, чтобы часть или вся их собственность рассматривалась как общественная собственность, заявив об этом в письменном контракте.

Что происходит с общественным имуществом, когда умирает один из супругов? Это будет зависеть от того, составили ли пара план недвижимости.

Если нет имущественного плана, то законы о наследстве в их штате будут указывать, куда пойдет сообщество. Если есть план наследственного имущества, то его условия заменят закон штата, и общественная собственность будет находиться именно там, где супруги хотят, чтобы она находилась.

Общая аренда

Если два или более человека владеют недвижимостью в качестве общих арендаторов (TIC), то каждый владелец будет владеть определенной долей в собственности.Принадлежащие проценты не обязательно должны быть равными долями. Чаще всего этот процент владения определяется тем, сколько каждый собственник вносит в покупку недвижимости.

Например, если объект недвижимости стоит 100 000 долларов, а владелец A вносит 70 000 долларов, а владелец B вносит 30 000 долларов, то владелец A будет владеть 70% долей в качестве общего арендатора, а владелец B будет владеть 30% долей в качестве арендатора. в общем. В случае смерти владельца A его 70% -ная доля перейдет к тому, кто был заявленным бенефициаром в их Последней воле и Завещании или Отзывном Живом трасте.Без завещания наследник наследует имущество.

Если владелец B не указан в Последнем завещании A или в Отзывном жилом фонде A или не является наследником A, он не будет иметь права на получение какой-либо части 70% -ной доли A. Кроме того, если 70% -ная доля участия А указана от их имени как общего арендатора, а не от имени их отзывного живого траста на момент их смерти, то 70% -ная доля участия А должна быть условно засвидетельствована.

Совместное владение семейной собственностью — рецепт бедствий, рецепт лечения

Брат был явно смущен и расстроен тем, что сидел в адвокатской конторе и рассказывал о внутренней динамике своей семьи.Его родители купили этот многоквартирный дом, когда он был подростком, а его престарелая мать-вдова все еще жила в одной из квартир шестиквартирного дома в хорошем районе. Брат, который сидел передо мной … я назову его Билл … был старшим из троих детей, а его младшая сестра и брат позволили ему управлять арендой собственности в течение десяти лет, получая небольшую стипендию от своей матери за дополнительную плату. работай.

Теперь матери нужно было переехать в учреждение полного ухода, и это будет стоить больших денег.Мать, чтобы избежать расходов на завещания , не использовала доверительный фонд inter vivos , а, к сожалению, просто передала имущество детям на столько же лет назад с заявленной надеждой, что она сможет жить в доме до своей смерти. Теперь ей нужно было переехать, и Билл хотел продать здание, чтобы оплатить ее уход. Его сестра Алиса с готовностью согласилась. Его брат Бен, который начинал бизнес и нуждался в деньгах, был готов согласиться на продажу … но только если он получил то, что он считал своей долей выделенных ему денег от продажи.Это означало, что стоимость ухода за мамой в учреждении, возможно, не будет покрыта за счет денежных средств, оставшихся от продажи.

«Это здание мамы. Меня не волнует, как будет удерживаться титул, мы все знали, что у нее были первые права на то, как он будет использоваться. Похоже, мой брат думает, что он может получить свою долю выручки от продажи здания … но на самом деле это все принадлежит маме, и ее следует использовать для ее ухода, а не для его бизнеса ».

Я откинулся назад, зная ответ на вопрос, прежде чем задал его. «Кто-нибудь из вас выразил это понимание письменно? О том, что ваша мать имеет право распоряжаться зданием или выручкой от продажи? »

«Конечно, нет.Мы семья. Близкая семья. Нам не нужны контракты. Нам даже в голову не приходило ». Увидев мое выражение лица, он продолжил:« Послушайте, мы все помогали друг другу всякий раз, когда нам это было нужно. Мама, Бен, Алиса и я, мы все привыкли работать дружной семьей. Не Бен создает проблемы. Это Саманта.

«Саманта?»

«Его жена». Он хотел было что-то сказать еще, но остановился и остановился, затем наклонился вперед. «Вы должны найти способ заставить Бена прийти в себя.Он знает, что ему делать. Мы с Алисой хотим, чтобы дом был продан, деньги были отложены на оплату расходов моей мамы, а когда она умрет, мы поделим то, что осталось, поровну. Вот как это должно было быть.

«Предположительно»… вы имеете в виду, что было какое-то настоящее понимание? Официальное соглашение… четко сформулированное соглашение о том, что это будет сделано? »

Он казался рассерженным. «Вы все еще не понимаете. Нам не нужны официальные договоренности. Мы семья. Мы много раз говорили об этом в общем за ужином.Полагаю, это похоже на устное соглашение. Неофициальный. Никто на самом деле не сказал, что именно произойдет … но мы знали, что позаботимся о маме, и здание было частью этого ».

Теперь я злился. Договоры собственности были сложными письменными документами, составленными для того, чтобы избежать тех самых проблем, которые он мне представлял. «Какое на самом деле было заявленное понимание, которое, по вашему мнению, существовало в отношении здания и заботы вашей матери?»

Он покачал головой. «Я не имею в виду, что мы действительно проходили сценарии или что-то подобное… мы просто знали, что каким-то образом позаботимся о маме, и здание поможет заплатить за это, и мы найдем способ сделать это».Разве это не может быть принудительно? »

«Фактических планов нет? Никаких обязательств, конкретно взятых кем-либо из детей? »

«Не указано. Я имею в виду, тебе не нравится говорить об этих вещах, когда твоя мама просто сидит и слушает … говорит о том, что она скоро станет дряхлеющей или заболеет. Мы просто как бы обсуждали эту тему ». Он пожал плечами. «Но мы знали. Нам не нужно было это говорить… но мы знали. Если бы он не развелся и не нашел эту новую даму … ну, все было бы иначе ».

«Я уверен, что так и будет.Но, знаете ли, учитывая, что шестьдесят процентов браков заканчиваются разводом, шансы на то, что это произойдет, довольно высоки.

«Да, я знаю. И теперь Алиса может столкнуться с тем же самым ». Он рассмеялся без юмора. «Бен… Алиса… кто следующий? Но можешь ли ты помочь моей маме во всем этом? »

Интересно, с чего начать. Он хотел услышать хорошие новости. У меня не было. Возможно, мы могли бы подать в суд на брата за мошенничества с целью побуждения к переносу дома … и действительно навсегда разрушить семью. Кроме того, поскольку его брат на самом деле ничего не обещал, дело будет слабым.Возможно, мы могли бы возразить, что с самого начала он знал, что сохранит здание, переданное его матери, независимо от ее нужды. Я не думал, что мошенничество действительно имело место, но кто знал, о чем он думал?

В случае собственности было бы почти невозможно обеспечить выполнение устного соглашения в соответствии с законодательством Калифорнии, даже если бы существовала какая-то реальная устная договоренность. То, что им действительно нужно … письменное соглашение, тщательно составленное для удовлетворения их уникальных семейных потребностей … не могло быть и речи теперь, когда эмоции накалились до этого момента.

Тишина затянулась. Наконец я вздохнул. «К сожалению, вы пришли ко мне слишком поздно. Мы можем драться … в Соединенных Штатах всегда можно подать в суд на кого угодно. У нас есть грубое оружие, которое может разрушить вашу семью, или вместо этого мы можем попробовать слабое убеждение. Вы говорите, что было неясное устное соглашение, которое вы хотите, чтобы я соблюдал. Что ж, позвольте мне рассказать вам старую поговорку юриста: «Устное соглашение стоит бумаги, на которой оно написано. Если вы хотите обратиться в суд, мы, вероятно, проиграем и обязательно разрушим семью.”

«Разрушить семью? Что ты имеешь в виду?»

«Без соглашения мы можем подать в суд на вашего брата за мошенничество. Обвинить его в попытке украсть у вашей матери, обманом заставив ее передать собственность… Может быть, даже заявить, что он нарушил различные положения Закона о жестоком обращении с пожилыми… »

«Но этого не случилось. Он никогда не просил об этом, она просто дала ему. Чтобы сэкономить на официальном завещании. Чтобы сэкономить на расходах для всей семьи … Но теперь он ей не поможет.

«По закону он теперь владеет третью собственности, и его нельзя заставить вернуть что-либо обратно.У вас есть право подать в суд на , раздел , что означает, что суд может принудить к продаже, и он получит свою треть наличными… ни одной вашей матери. У вас есть право заставить его внести одну треть на содержание имущества… но это вам не поможет. Но … у тебя нет права заставлять его отдавать ни цента твоей маме. У вас нет права даже занимать недвижимость без его согласия, и он захочет взять деньги для своего бизнеса, если вы это сделаете. Вы являетесь общих арендатора согласно закону, и у вас есть права на участие и раздел.Вот и все.»

«Не могу поверить, что это все, что мы можем сделать… Что же мы тогда сделали не так?»

«Вам нужны права и обязанности по определенному виду совместной собственности?» Он кивнул. Я наклонился вперед. « Вы должны написать правильный контракт или создать правильную структуру . Что вы сделали, так это передали собственность и дали друг другу какие-то необязательные обещания в какой-то неопределенной форме. Что ты сделал не так? Вы не настроили его правильно, а теперь хотите, чтобы он работал правильно, а у вашего брата есть все силы и стимулы, чтобы сказать «нет».”

Некоторое время он смотрел в окно. «Тогда я знал, что нам нужно было увидеться с адвокатом. Сделай это правильно … но мы семья … тебе не следует делать это с семьей ».

Я повысил голос. «Вот в чем вы ошибаетесь. Семья — это когда вам эти контракты нужны больше всего, а не в последнюю очередь. В бизнесе все знают, о чем … зарабатывать деньги с четко определенными ролями. В семье у вас дюжина планов, много старых чувств соперничества и ненависти к тете Марте и им подобных… и приходу новых жен, мужей и детей, нарушающих старый баланс.С семьями ссора может разрушить ее … бизнес привык к ссорам. Нет, именно в семье эти контракты и структуры могут иметь решающее значение ».

«В чем разница?»

«Разница между семьей, которая работает вместе, и семьей, которая самоуничтожается из-за ссор, ложных ожиданий, обид и вечных расколов».

Я присутствовал на многих подобных встречах с клиентами и слышал: «Но мы — семья» как оправдание, почему семьи не планировали совместную собственность с дальновидностью и ясными ожиданиями.Практически всегда семья распадается: иногда разрушается. И все это можно было предотвратить.

В приведенном выше случае мой клиент в конечном итоге заплатил своему брату, и он и его сестра поддерживали свою мать, пока она не умерла. Прошел год, прежде чем он снова заговорил со своим братом… вскоре после второго развода брата.

Но настоящей жертвой стала мать, увидевшая, что ее дети не в ладах из-за ее собственной заботы, и умерла от этого горя.

Но всего этого можно избежать или, в случае возникновения спора, урегулировать быстро, справедливо и дешево, ЕСЛИ надлежащее планирование совместного владения семейной собственностью достигается с помощью соответствующих контрактов и обязательств, сделанных… в письменной форме.

В этой статье обсуждаются основные проблемы, с которыми приходится сталкиваться, когда семья рассматривает возможность совместного владения собственностью. Предполагается, что читатель уже прочитал или прочитает статьи о договорах , Общая аренда, завещаниях и трастах, завещаниях, партнерствах, разделах, и организациях с ограниченной ответственностью . Вместе с этими статьями, описывающими общий закон, эта статья будет иметь прямое отношение к вопросу семейной собственности на собственность.

ОСНОВНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ: НАДЕЖНАЯ КОММУНИКАЦИЯ И ВЫБОР КОНСТРУКЦИЙ.

ПРАВИЛО ПЕРВОЕ: ИЗМЕНЕНИЕ СЕМЬИ И ИЗМЕНЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ

Право собственности на собственность обычно длительное, но динамика внутри семьи постоянно меняется. Дети растут и начинают бизнес или работу, заводят собственных детей, разводятся, становятся инвалидами. По мере вступления в брак новые люди входят в семью со своими потребностями и ожиданиями, часто расходящимися с первоначальной семьей.

Такие постоянные изменения означают, что ожидания, которые привели к совместной собственности, могут со временем меняться по мере необходимости.Ребенок может потерять работу или стать инвалидом, и ему придется пользоваться домом. Родитель может заболеть, и ему нужно продать дом. Другой член семьи может захотеть занять дом. В конце концов, некоторые владельцы умрут, и их наследники вместо этого станут новыми совладельцами, что, опять же, может привести к путанице или спорам по поводу надлежащего использования собственности.

Решение состоит в том, чтобы создать прочную постоянную структуру, чтобы все знали, чего от них ждут и что им нужно делать. Изменения в семействе не сделают недействительной хорошо созданную структуру.

ПРАВИЛО ВТОРОЕ: ОБЩЕНИЕ В ОТНОШЕНИИ ОЖИДАНИЙ ВАЖНО ДО ПЕРЕДАЧИ ПЕРЕДАЧИ.

Создавать совместное владение без честно осознания того факта жизни, что обстоятельства и потребности меняются, и что люди могут изменить свое мнение относительно своих целей, — значит устранять проблемы в будущем. Такие вопросы должны быть четко сформулированы и рассмотрены сейчас.

Перед передачей в совместную собственность необходимо провести полное и откровенное обсуждение, чтобы ответить как минимум на следующие вопросы:

1. Кто будет жить в доме или здании? Сдается?

2. Кто, если кто, решает взять дом в долг или продать?

3. Какие критерии следует использовать, чтобы решить, означает ли чья-то потребность, что недвижимость будет передана в залог или продана?

4. Кто оплачивает ремонт? Обслуживание? Ипотечный кредит? Увеличивает ли это право на возврат в случае ликвидации или смерти родителя? В случае аренды, кто получает доход? Кто управляет?

5. Получают ли супруги или дети первоначальных владельцев права собственности? Место в процессе принятия решений? Даже если развод случится?

6. Почему осуществляется перевод? Действительно ли это сэкономит налоги или расходы на наследство? Как много и откуда ты знаешь?

7. Что произойдет, если умрет владелец? Разводы? Становится инвалидом? Уходить? Дело о банкротстве? Вступает в ожесточенный спор с другим хозяином? Не может внести необходимый вклад? Неправильно обращаться с имуществом?

8. Каким образом вышеуказанные решения будут увековечены в обязательном понимании?

9. Какие налоговые последствия могут возникнуть у различных структур?

10. Насколько гибкой может быть любая договоренность в использовании и сроках?

Помните, что до тех пор, пока не будет произведена передача в совместный интерес, первоначальный владелец (и) имеет полное право по своему усмотрению отвечать на вышеперечисленные вопросы любым способом, которым он или он или они пожелают … в тот момент, когда на сделке участвует более одного человека, эта свобода действие ушло.Когда владельцев много, принятие решения становится очень сложным.

ПРАВИЛО ТРЕТЬЕ: СОЗДАЙТЕ ЕГО НАПИСАТЬ .

Устные договоренности трудно доказать и часто не имеют исковой силы в отношении недвижимости. Таким образом, ответы на вышеперечисленные вопросы должны быть сведены к письменной договоренности либо посредством такой структуры, как Соглашение о семейном партнерстве или общества с ограниченной ответственностью или Corporation. Также возможно заключить письменное соглашение об общей аренде , по которому собственники владеют недвижимостью в качестве общих арендаторов, но в соответствии с условиями соглашения.

Короче говоря, после ответа на вышеуказанные вопросы они сводятся либо к структуре, либо к контракту, который является обязательным для сторон и полностью понятен с самого начала. Любое новое лицо, будь то супруга или следующее поколение, которое появится на картине, будет связано с положениями, поскольку структура или контракт будут иметь обязательную силу и для этого человека.

Приведенное выше решение может не остановить все споры, но оно остановит ненужные и порочные судебные разбирательства и остановит тип запутанных разногласий, которые могут так разрушить семью.Кроме того, правила установлены и применяются с самого начала, без неприятных «сюрпризов».

ПРАВИЛО ЧЕТВЕРТОЕ: ВЫБИРАЙТЕ ПРАВИЛЬНОЕ УСТРОЙСТВО ПОСЛЕ ХОРОШЕЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ И НАЛОГОВОЙ КОНСУЛЬТАЦИИ.

Как показано выше, существует множество способов структурирования совместного владения собственностью в семье, и каждый из них имеет определенные преимущества и недостатки с юридической и налоговой точки зрения. Хорошее планирование потребует участия хорошего и опытного сертифицированного аудитора, а также юриста.Этот метод должен учитывать не только непосредственные налоговые вопросы (налоги на прибыль и имущество), но и их влияние на налоги на наследство и завещание .

Структурное владение собственностью означает, что новое лицо создается для владения всем или частью собственности, а правила и обязательства в отношении собственности определяются структурой и документами, созданными для создания юридического лица. Члены семьи владеют структурой, которая, в свою очередь, владеет имуществом. Права и обязанности определяются как законом организации, так и положениями, касающимися организации (например, договоренности о купле-продаже и права на взносы), которые адвокат и семья обсуждают и разрабатывают.К таким организациям относятся семейные товарищества с ограниченной ответственностью; Общества с ограниченной ответственностью; Корпорации; Партнерство, аренда по общим договорам.

Владение недвижимостью по договору означает, что, хотя право собственности может быть на имя отдельных лиц (например, совместная аренда или совместная аренда), стороны подписывают обязательное письменное соглашение, которое обеспечивает соблюдение правил и обязательств. Это может включать такие меры, как оплата родителем определенных расходов в обмен на обязательство передать собственность следующему поколению; соглашения о внесении определенных положений в трасты или завещания inter vivos; даже договоры аренды между предприятием и материнской компанией.

Обратите внимание, что именно текущий владелец собственности может определить, какие правила и обязательства будут, а также структуру, которая будет наложена. Самый простой момент для создания таких правил — это до того, как право собственности будет передано более чем одному лицу, поскольку после передачи каждый собственник должен согласиться, а если они не согласны, то будут применяться различные правила о разделе или уже существующей компании с ограниченной ответственностью. .

ПРАВИЛО ПЯТЬ: НЕ ДОПУСКАЙТЕ СЛУЧАЙНЫХ ХОРОШИХ ЧУВСТВОВАТЬ ВАС ДУМАЮ, ЧТО ПИСЬМЕННАЯ СТРУКТУРА ИЛИ СОГЛАШЕНИЕ НЕ НУЖНЫ: ЭТО ВСЕГДА.

Люди меняются. Обстоятельства меняются. Необходимо изменить. Если семья ладит и всегда соглашается, хорошо… вам не нужно будет отказываться от соглашения и обеспечивать его соблюдение. Но если что-то изменится или возникнет конфликт, вы будете рады, что вы предусмотрительно создали соответствующий метод быстрого, справедливого и недорогого принуждения.

ПРАВИЛО ШЕСТОЕ: ИСПОЛЬЗУЙТЕ АРБИТРАЖ И ПОСРЕДНИЧЕСТВО ДЛЯ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРА .

Как видно из нашей статьи об арбитраже и посредничестве , , если стороны договорятся в письменной форме, можно разрешить споры в гораздо менее формальной и гораздо менее конфронтационной арене посредничества и арбитража, что также намного дешевле и требует много времени, чем судебный процесс. суд.Семьи можно спасти, избегая этой жесткой системы соперничества, присущей судебному процессу.

ПРАВИЛО СЕДЬМОЕ: ДЕШЕВЛЕ СОЗДАТЬ СТРУКТУРУ, ЧЕМ БОРЬБА С ТО, ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ.

Существует вполне объяснимое нежелание тратить деньги на юристов и бухгалтеров, когда все, кажется, ладят друг с другом, а затраты на создание правильной структуры могут потребовать месяцев обсуждений и стоить тысячи долларов. Поскольку семьи обычно вносят свой вклад в оплату юридических и бухгалтерских услуг, всегда существует опасность того, что выбор бухгалтера или юриста сам по себе вызовет некоторую напряженность или что некоторые члены семьи не будут платить свою справедливую долю.

Но сделать это раньше времени сродни сдаче автомобиля на регулярное обслуживание или ежегодному осмотру: цена отказа от упреждающего и разумного ухода многократно возрастает по сравнению с конечными расходами. Простой судебный процесс, касающийся собственности, займет от двух до трех лет, будет стоить более ста тысяч долларов в виде гонораров и издержек и оттолкнет семью на годы или навсегда. Стоимость решения проблем до того, как они перерастут в конфликты, и вместо этого составление разумного плана может составлять несколько тысяч долларов, но это того стоит.

Что касается того, может ли это вызвать напряжение в семье, даже если приступить к осуществлению плана … ну, если есть проблема с созданием плана, представьте себе хаос, который возникнет, если это превратится в борьбу без какого-либо плана. Лучше знать сейчас, что будет напряжение, и соответственно создать структуру.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Мудрая семья поймет, что необходимо тщательное предварительное планирование, и избежит иллюзий о том, что счастливой семье не нужно заниматься проблемой надлежащего структурирования совместного владения собственностью.Лучший способ укрепить постоянные хорошие отношения в семье — это совместная работа над созданием правильной структуры, которая может быть справедливой, гибкой и эффективной с точки зрения налогообложения. Привлечение семьи к праву собственности или владению может иметь значительные преимущества в налоговом и имущественном планировании, но сделать это путем простого добавления имен в титульные документы — значит бросить кубик в отношении будущего семьи и окончательной стоимости процесса.

Небольшое планирование и небольшие расходы теперь могут не только сэкономить время и деньги: они могут спасти семью.

Покупка дома с кем-то

Содержание

Многие люди рассматривают возможность покупки дома вместе по разным причинам. Будь то ваш первый дом или инвестиционная недвижимость, совместная покупка дома имеет свои преимущества. Если все сделано с осторожностью, такая договоренность может оказаться очень полезной для получения дома, который в противном случае вы, возможно, были бы не в состоянии себе позволить. Обязательно выясните детали, описанные в этой статье, прежде чем покупать дом вместе, чтобы избежать финансового и юридического хаоса.

Выбор между совместно арендаторами и совместно арендаторами с правом наследования

Когда вы становитесь владельцем собственности, вы получаете лист бумаги под названием «акт», подтверждающий, что у вас есть право собственности. Этот документ объясняет, как вы хотите владеть недвижимостью. Когда вы и другое лицо покупаете дом вместе, вы можете владеть имуществом либо как общие арендаторы (TIC), либо как совместные арендаторы с правом наследования (JTWROS). Вы по-прежнему владеете домом в каждом сценарии, но последствия для каждого разные.

Общие арендаторы

При совместной аренде каждый арендатор владеет своей отдельной и отличной долей в одной и той же собственности. Размер этой доли владения может варьироваться, но каждый человек имеет безраздельное равное право использовать и занимать всю собственность. Когда общий арендатор умирает, его доля собственности переходит его бенефициарам, а не другим общим арендаторам. Эта форма владения титулом наиболее распространена среди не состоящих в браке лиц, особенно если каждый из них вносит разную сумму в собственность.

Совместные арендаторы с правом наследования

При совместной аренде каждый арендатор имеет право на наследство, что означает, что в случае смерти одного владельца его доля в собственности переходит к оставшемуся владельцу или владельцам. Интерес к имуществу умершего владельца просто испаряется и не может быть унаследован его или ее бенефициарами.

В отличие от общей аренды, при которой совладельцы могут иметь неравные интересы в собственности или долевую собственность, все совладельцы имеют равные доли в собственности.Эта форма владения титулом наиболее распространена между мужьями и женами или родителями и детьми, когда совместные арендаторы хотят, чтобы титул автоматически переходил к выжившему арендатору.

И в TIC, и в JTWROS, когда один из арендаторов хочет продать свою часть, они продают свою долю в собственности. Это потому, что было бы невозможно разделить дом пополам и каждому принадлежать свои части. Покупатель дома получит те же права и интересы, что и продавец.Если вы вместе покупаете дом для сдачи в аренду, каждый арендатор будет иметь право на часть дохода от аренды, пропорциональную его или ее доле.

Составление письменного договора о совместной собственности

Некоторые люди ошибаются, полагая, что любые возникающие проблемы или разногласия будут разрешены, когда придет время. Такой подход может серьезно повлиять на вас, ваше время, ваши деньги, ваши отношения и даже может закончиться с вами в суде.

Вместо этого попробуйте подумать обо всем, что может возникнуть в ходе вашего совместного владения, и запишите, что должно произойти в этих случаях.После того, как договор устраивает всех арендаторов, каждый из вас должен его подписать. Ниже приведены некоторые вопросы, которые вы обязательно должны включить в свое соглашение.

Что такое долевая собственность каждого арендатора?

Это, вероятно, самое важное соглашение, которое нужно заключить, поскольку оно влияет на собственность, как только вы решите продать свою долю или после вашей смерти. Это несложное решение, если у вас есть JTWROS. В этом случае вы просто разделите свой интерес на равные части. Например, если вас двое, каждый из вас согласится разделить свои доли 50/50.

Если у вас есть ТИЦ, у вас есть больше возможностей, потому что вам не нужно делить свои интересы 50/50. Вместо этого вы можете разделить акции на долевое владение. Некоторые люди решают, кому что принадлежит, в зависимости от того, сколько денег вносит каждый арендатор. Вы также можете согласиться с тем, что арендатор A получит большую долю из-за всего технического обслуживания, которое он выполняет; или что арендатор B заслуживает большей доли, потому что он ежегодно платит все налоги на недвижимость. Как бы вы ни хотели разделить его, это нормально, если вы все согласны.

Как будут оплачиваться текущие расходы?

Текущие расходы, такие как выплаты по ипотеке, налоги на имущество, коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание и страховые взносы, должны распределяться в соответствии с тем, что все арендаторы считают справедливым. Некоторые люди решают разделить все поровну. Другие люди делят его на основе того же процента, что и владение, или на основе процента первоначального взноса, внесенного каждым человеком. Часто, если дом является загородным домом, арендаторы делят расходы в зависимости от того, сколько времени каждый арендатор будет использовать дом.

Как арендаторы разрушают свои интересы?

Вы имеете полное право уничтожить свой интерес к собственности, передав свой интерес кому-то другому. Для этого вам не нужно разрешение другого арендатора, поскольку вы имеете право удерживать или продавать свою долю по своему усмотрению.

Уничтожение интересов в ТИЦ

Эффект разрушения вашего интереса зависит от того, находитесь ли вы в TIC или JTWROS. Без соглашения о совместной собственности в TIC арендатор, желающий уничтожить свой интерес, может получить раздел собственности.Раздел собственности делит любую землю на отдельные участки. Иногда, особенно в доме, это невозможно. В этом случае может быть проведена принудительная продажа имущества с разделением выручки по долям.

Каждый совладелец имеет право на раздел по решению суда. Преимущество заблаговременного определения того, кому принадлежит какой процент в соглашении о совместной собственности, заключается в том, что вы можете избежать вмешательства суда в раздел. В вашем соглашении вы также можете отказаться от права раздела.

Уничтожение интересов в JTWROS

Когда арендатор JTWROS прекращает свою долю участия, оставшиеся совладельцы сохраняют свои JTWROS между собой и остаются совладельцами оставшейся доли. Однако, если прекращающий арендатор передает свою собственность третьей стороне, эта третья сторона владеет своей долей на основе TIC с другими арендаторами. Первоначальные арендаторы по-прежнему сохраняют свои права на совместную аренду между собой, в то время как новый арендатор является общим арендатором с двумя другими.

Этот результат возникает из-за другой синхронизации. Все первоначальные арендаторы получили свой интерес к дому одновременно, тогда как новый арендатор получил свой интерес позднее. Если все арендаторы желают сохранить совместную аренду, тогда все первоначальные арендаторы должны передать совместную долю оставшихся совместных арендаторов и нового совместного арендатора вместе в одном документе. Если в соглашении не указано иное, это то, что происходит, когда арендатор нарушает или уничтожает свои интересы.

Один из способов обойти стандартный подход состоит в том, чтобы фактически указать в соглашении о совместной собственности, что продающий совладелец должен сохранить возможность для оставшихся арендаторов приобрести долю раньше любой третьей стороны. Добавление этого положения имеет смысл; однако вы также должны подумать о том, как вы справедливо оцените стоимость недвижимости в то время, должен ли оставшийся совладелец принять предложение о продаже и что произойдет, если у оставшегося совладельца не будет достаточно средств для принятия продажи предложение.

Покупаете дом у кого-то другого? Рассмотрим сначала юридическую консультацию

Совместная покупка дома имеет свои преимущества до тех пор, пока все вовлеченные стороны вдумчивы и осторожны в выборе того, что будет лучше всего для каждой из них. Часто для каждого из них будет хорошей идеей проконсультироваться с юристом, который будет следить за их индивидуальными имущественными интересами.

Этот новый дом, на который вы положили глаз, вероятно, станет самой крупной покупкой, которую вы совершите в своей жизни, поэтому стоит делать домашнюю работу и следить за тем, чтобы ваши интересы были защищены.Уточните детали, посоветовавшись с местным юристом по недвижимости перед покупкой.