Соглашение о реальном разделе и прекращении долевой собственности квартиры: Страница не найдена

Росреестр

На территории Омской области существует немало объектов индивидуального жилищного строительства, которые принадлежат нескольким собственникам на праве общей долевой собственности. Каждая доля в таком объекте обособленна, иногда имеет самостоятельные инженерные сети. Собственники указанных долей, как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Это может быть продиктовано, в том числе желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей им частью жилого дома.

         Реализовать такое желание позволяет п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Однако выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

В силу положений пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства.  Исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест. Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания. Также следует учитывать, что согласно части 7 статьи 41 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

Как же поступить гражданам, желающим в законном порядке урегулировать вопрос со своей собственностью? Рассмотрим варианты решения сложившихся ситуаций.

В случае если в отношении здания в силу его архитектурно- конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным. В силу положений Закона о регистрации при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости такого же вида, каким был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости. Исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Также обращаем особое внимание, что, решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Не редки случаи, когда жилой дом фактически разделен на части, в каждой из которой проживает отдельная семья и под каждой такой частью, как правило, образован самостоятельный земельный участок или же земельный участок под домом находится в общей долевой собственности.

В области градостроительной деятельности выделяются такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома.

Если в доме при его разделе не образуется мест общего пользования, то дом можно рассматривать как дом блокированной застройки. В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Таким образом, часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждое из которых может рассматриваться как жилой дом. В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).

Если в доме при его разделе образуются места общего пользования, не являющиеся частью какой-либо квартиры (те же коридоры), то жилой дом в этом случае подпадает под признаки многоквартирного жилого дома с присвоением каждой части дома статуса отдельной квартиры с отдельным номером. Соответственно, и сам дом меняет статус с индивидуального жилого на многоквартирный, а собственник каждой части дома приобретает все права собственника отдельной квартиры, в том числе и права на общее имущество дома в объеме, установленном главой 6 ЖК РФ. Если здание может быть отнесено к многоквартирному дому (то есть не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому, в том числе жилому дому блокированной застройки), необходимо решать вопрос о приведении в соответствие назначение здания, а также при необходимости вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено. В кадастре в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, будут содержаться сведения о виде жилого помещения – квартира или комната.

       Часто в качестве документа-основания для проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представляются судебные акты, в которых принимаются решения о прекращении права общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, о признании права собственности и о постановке на кадастровый учет частей жилого дома (помещения), образованных в результате выдела в натуре долей в праве общей собственности на индивидуальный жилой дом; о выделе доли в натуре в жилом доме одному и (или) всем сособственникам, которая соответствует квартире, без признания жилого дома многоквартирным. По поданным заявлениям на основании перечисленных судебных актов принимаются решения о приостановлении, по ряду причин (не обратились все собственники объекта, обратились с заявлением о  кадастровом учете части жилого помещения и пр.), в связи с чем, у регистратора возникает необходимость в направлении запроса о порядке исполнения решения суда. 

Подводя итог сказанному, хочется отметить, что безвыходных ситуаций не бывает, главное вовремя и объективно оценить сложившуюся с объектом недвижимости ситуацию, в случае необходимости обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и согласно действующему законодательству привести в соответствие фактическое состояние объекта недвижимости к желаемому его статусу!

Ирина Путинцева

специалист-эксперт отдела правового

обеспечения, по контролю (надзору)

 в сфере саморегулируемых организаций

Управления Росреестра

по Омской области.

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО по вопросу осуществления ГКУ и (или) ГРП собственности на основании решения суда о выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности на ОН

В целях формирования единообразной практики по вопросу осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности на основании решения суда о выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости сообщаем следующее.

Вещь, находящаяся в долевой собственности, может быть разделена между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Такой раздел между всеми сособственниками означает прекращение общей долевой собственности.

При выделе доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ) оно уменьшается в объеме, однако, на него сохраняется право общей собственности оставшихся участников. Выделяющийся сособственник вправе требовать передачи ему части этого имущества в натуре, соответствующей его доле. При этом возможная несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, доле участника в праве общей собственности устраняется выплатой ему соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (например, предоставлением аналогичного имущества).

Таким образом, в результате раздела или выдела возникают разные последствия.

В результате выдела доли право общей долевой собственности всех участников не прекращается, право общей долевой собственности прекращается только у выделившегося собственника, у остальных участников сохраняется право общей долевой собственности на уменьшенное в результате выдела имущество.

В результате раздела объекта недвижимости право общей долевой собственности на объект прекращается, за исключением земельных участков, указанных в п.п. 4 и 6 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ. Вновь образованные объекты являются самостоятельными объектами прав.  

В настоящее время в соответствии с содержанием статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости в результате выдела доли в натуре предусмотрена исключительно для земельных участков (ч. 4. ст. 41 Закона № 218-ФЗ).

Случаи образования объектов капитального строительства в результате выдела доли в натуре, при котором преобразуемый объект капитального строительства сохраняется в измененных границах, действующим законодательствам не предусмотрено.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 Закона 218-РФ в данном случае возможен только раздел объекта недвижимости.

Таким образом, в случае, если в решении суда указано на выдел доли в натуре, решение суда исполняется с учетом особенностей, установленных ст. 41 Закона 218-ФЗ, т.е. производится раздел объекта недвижимости.

Особого внимания заслуживает вопрос исполнения решения суда о выделе доли в праве общей долевой собственности в жилом доме.

Согласно ч. 7 ст. 41 Закона 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме или в жилом строении не допускаются.

С учетом изложенного с 01.01.2017 постановка на государственный кадастровый учет помещений в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не представляется возможным.

Вместе с тем, в случае если в отношении здания, в силу его архитектурно-конструктивных особенностей, не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет    и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.

Однако при проведении государственной регистрации прав на основании вступившего в законную силу решения суда о выделе доли в натуре возникает вопрос о возможности осуществления действий по прекращению прав на исходный объект, государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на вновь образованные объекты без одновременного обращения всех сособственников.

При разрешении данного вопроса полагаем возможным исходить из следующего:

— если в резолютивной части судебного решения содержится формулировка о прекращении существующих прав на исходный объект, то права всех участников долевой собственности прекращаются без заявления, вне зависимости от того, все ли участники общей долевой собственности привлекались к участию в деле;

— если в резолютивной части судебного решения не содержится указания на прекращение прав на исходный объект, а лишь признаются права на выделенные части объекта, и при этом к участию в деле привлекались все участники общей долевой собственности, то права всех участников долевой собственности прекращаются без заявления.

В рассматриваемых ситуациях исходный объект недвижимости прекращает свое существование в качестве объекта гражданского оборота, но при этом не снимается с кадастрового учета, а указывается в качестве предыдущего для образованного объекта (п. 5 ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ).

При этом способ образования части жилого дома (блока жилого дома блокированной постройки) в техническом плане указывается «выдел». После постановки на учет и регистрации права последней части жилого дома возможно снятие с кадастрового учета и присвоение статуса «архивный» исходному объекту.

Прекращение существования исходного объекта (снятие с кадастрового учета, присвоение статуса «архивный») возможно лишь в случае одновременного раздела дома между всеми участниками общей долевой собственности. При этом должен быть составлен один технический план (п. 17 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953) и способ образования частей жилого дома (блоков жилого дома блокированной постройки) в техническом плане указывается «раздел».

Управление Росреестра по УР

Создана: 13.02.2018 17:35, обновление 19.02.2018 18:52

Соглашение о прекращении долевой собственности и о реальном разделе

Как правильно составить соглашение о прекращении долевой собственности и о реальном разделе

Соглашение такого типа – это стандартный документ, аналогичный любому другому соглашению. При его составлении следует учитывать основные особенности и пункты, которые обязаны в нем фигурировать, а также тот факт, что подобные договоры заверяются нотариально в обязательном порядке. В противном случае они не имеют юридической силы.

Порядок действий

1. Оценить подлежащее разделу имущество. По согласованию между всеми собственниками, это можно сделать самостоятельно или же, если кто-то из владельцев доли несогласен с оценкой, заказать ее у лицензированной оценочной компании. Следует помнить, что цена обязательно должна фигурировать в соглашении, так как она влияет на размер государственной пошлины.
2. Согласовать все условия с собственниками. Если хотя бы один из них не будет удовлетворен предложением большинства, сделка не состоится и заверить соглашение будет невозможно.
3. Составить соглашение, опираясь на представленные ниже правила и образец. В документе должны быть указаны все владельцы долей имущества, которое планируется разделить.
4. Заверить заявление у любого удобного нотариуса. Рекомендуется у него же и требовать образец и бланк заявления, чтобы облегчить себе и ему работу.
5. Обратиться в БТИ с требованием предоставить новым владельцам разделенного имущества техпаспорта.
6. Оформить право собственности в Росреестре, опираясь на новый техпаспорт и заверенное соглашение о разделе.

Составление соглашения

Соглашение – это официальный документ, в котором обязательно должна присутствовать следующая информация:

• Паспортные данные и ФИО всех владельцев собственности, которая подлежит разделу.
• Описание планируемого к разделу имущества с четким определением всех элементов, квадратурой, назначением, если разговор идет о земельном участке, то также описание всех построек на нем.
• Данные из техпаспорта БТИ.
• Цена соглашения, определяемая как совокупная стоимость всего имущества целиком. Стороны могут договориться о том, что при оплате госпошлины они вносят суммы соразмерные их доле в указанном имуществе.

• Описание текущей ситуации с долями. Тут нужно указать, кто и на основании чего какой частью имущества владеет.
• Информация о статусе имущества и возможных проблемах. Тут указывается, не является ли объект залоговым имуществом, не наложены ли на него аресты и так далее.
• Четкое описание того, как именно владельцы всех долей видят будущий раздел имущества.
• Условия об использовании общими постройками/вещами. Это актуально в том случае, если в составе имущества есть объекты, которые невозможно разделить, но потребность в использовании есть у тех или иных сторон соглашения.
• Дата и подписи всех собственников.

Требуемые документы

Так как в соглашении идет речь о конкретном объекте, для заверения нотариусу могут потребоваться следующие документы:

• Техпаспорт или иная аналогичная документация на имущество.
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Паспорта всех владельцев.

Сроки

Составить соглашение можно в любой момент, когда стороны договорятся о том, как они будут делить имущество. В случае с супругами, соглашение может быть составлено как в браке, так и после развода. Срок исковой давности в данном случае не играет роли, так как актуален лишь для ситуаций с разрешением споров в суде. Вся операция, включая сюда составление документа и заверение его у нотариуса, занимает максимум несколько часов (при условии, что все стороны уже согласовали все пункты). На официальное оформление и получение нового свидетельства о праве собственности обычно уходит несколько дней.

Как разделить дом и земельный участок в общей долевой собственности?

В случае обособления в этом необходимости нет;

Возможность вести личное хозяйство на отдельном объекте.

Деление имущества на части согласно законодательства РФ возможно в определенном порядке и согласно доле в общей массе.

Порядок раздела дома в долевой собственности Порядок раздела дома и земельного участка в общей долевой собственности можно на основании соглашения между собственниками: 1. На плане-схеме здания выделяется желаемая зона отчуждения; 2.

Проводится строительно-техническая экспертиза, которая определяет возможность обосабливания этого участка или приносит свои возможные варианты раздела на основании:

1. Доли участников;
2. Техническим и нормативным требованиям к делению помещений и выделения обособленных личных помещений: санузла, кухни, балкона; проведения коммуникаций.

Договор реального раздела квартиры

К сожалению, на практике подобный вариант редко применим из-за множества конфликтных ситуаций, связанных с его исполнением. Супруги, которые не могут договориться даже через суд о способе раздела имущества, ни при каких обстоятельствах не смогут мирно сосуществовать в одном жилом помещении.

Соглашение участников совместной собственности (квартиры), 2018, 2019 — Защита прав собственности — Образцы и бланки договоров

г. ________________                                                    «___» _________20__ г.

______________________________________________________________________

 ^{(ф., и. о.)}                                                 

паспорт: _____________серия № _____________, выдан ___________________________,

проживающий по адресу: ____________________________________________________и

^{(ф., и., о.)}                                                

паспорт: _____________серия N _____________, выдан ___________________________,

проживающий по адресу: _________________________________ совместно, именуемые «Стороны» и «Участники», заключили настоящее соглашение о нижеследующем.

1.1. Стороны настоящего соглашения являясь совместными собственниками квартиры (общее имущество):   

адрес: ________________________________________________________________;

этаж: _________________________________________________________________;

количество комнат: _____________________________________________________;

общая площадь: _______________________________________________________:

жилая площадь: _______________________________________________________;

кадастровый номер: ____________________________________________________:

_____________________________________________________________________________. на основании приватизационного договора № _______ от «___»__________ 20___ г., Свидетельство о государственной регистрации №_____, выдано ____________________, пришли к соглашению установить на это имущество долевую собственность в следующих долях:                 

доля ______________________________________________составляет_____________ %; доля _____________________________________________составляет_____________ %.

2.1. Участник  долевой собственности,  осуществивший  за  свой  счет с  соблюдением  установленного порядка  использования  общего  имущества  неотделимые   улучшения  этого  имущества,  имеет  право   на соответственное увеличение своей доли.

2.2. Отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из Участников, который  их произвел.

2.3. Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению Сторон.

2.4. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездием отчуждении  правил, предусмотренных п.2.5 настоящего соглашения. 2.5. При продаже доли  в праве  общей собственности постороннему  лицу остальные Участники  долевой  собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.                                      

Продавец доли обязан  известить в  письменной форме  остальных Участников  долевой собственности  о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает  ее. 

Если остальные Участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в  течение месяца со дня извещения, продавец вправе  продать свою долю любому лицу. При продаже  доли  с нарушением  преимущественного  права  покупки  любой другой Участник  долевой собственности имеет право в течение  трех месяцев требовать в судебном  порядке перевода на него прав  и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Правила настоящего пункта  применяется также при отчуждении доли по договору мены. 

2..6. Владение и пользование общим имуществом (жилой площадью) осуществляется Сторонами в следующем порядке:

_______________________предоставляется право  владения и пользования жилой изолированной комнатой _____________________кв.м;

_______________________предоставляется право владения  и пользования жилой изолированной комнатой _____________________кв.м.

2.7. Доходы от использования общего имущества поступают в состав общего имущества и распределяются между Участниками долевой собственности соразмерно их долям.

2.8. Каждый Участник обязан  соразмерно со своей долей  участвовать  в уплате  налогов,  сборов  и  иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

2.9. Иные права и обязанности Сторон определяются в соответствии с действующим законодательством.

3.1. Настоящее соглашение подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.                                          

3.2. Обязанность  по   государственной  регистрации   настоящего соглашения несет

3.3. Расходы по  нотариальному  удостоверению и  государственной регистрации настоящего соглашения Стороны несут в равных долях.       

dogovor-urist.ru

Что требуется для прекращения долевой собственности

Общая долевая собственность на землю чаще всего возникает в результате наследования. Совладельцы легко могут пользоваться такой землей, не выделяя свои доли в натуре. Но иногда без выделения части участка, находящегося в долевой собственности, не обойтись. И чаще всего вопрос о реальном разделе земли возникает при продаже или совершении других юридических действий с землей.

Для того чтобы разделить такой объект недвижимости, необходимо удостоверится, что эта процедура реально осуществима. Существуют требования, которым такой земельный участок должен соответствовать:

1. Иметь установленные законом размеры. Во время определения размеров выделяемого надела должностные лица обязательно должны руководствоваться нормами действующего законодательства.
2. Земельный участок не должен пересекаться с границами населенных пунктов.
3. У участка не должно быть никаких обременений. В противном случае земля не подлежит разделению.
4. Также не получится разделить участок, если обнаружены смещения границ или нерациональное использование надела.

Если земельные участки при разделе имеют меньший размер, чем это разрешено, то процедура не может быть осуществлена. Поэтому сторонам нужно прекратить раздел и решить проблему другим способом, например, оформив договор купли-продажи и т. д.

Право долевой собственности

Право долевой собственности — это право, которое есть у каждого из собственников на распоряжение своей частью от общего нажитого имущества. При этом собственник может распоряжаться ею как угодно, но обязан нести расходы в соответствии со своей долей.

Если при совершении сделки были оговорены права на имущество конкретного собственника, нужда в разделении отпадает, так как все уже поделено.

Если дольщик собирается проводить какие-либо действия с долевым имуществом, он должен получить согласие всех остальных дольщиков. В случае если у совладельцев нет заранее оговоренных условий, все вопросы решаются через суд.

Пользоваться своей долей имеет право каждый из собственников, в некоторых случаях один из обладателей имущества может потребовать от других компенсации. Также собственник имеет полное право распоряжения, это касается и продажи. Однако нужно понимать, что более целесообразным будет продажа своей части остальным владельцам, у которых часть этой собственности.

Из первого пункта статьи 245 Гражданского кодекса видно, что разделение совместного имущества происходит поровну между всеми обладателями. Но существуют и другие порядки его разделения, они бывают при:

• заключении между собственниками договора, в котором подробно расписаны доли;
• увеличении или уменьшении количества собственников;
• увеличении стоимости имущества за счет вносимых изменений.

Все это имеет отношение к прекращению долевой собственности между супругами.

Причины раздела жилого дома в натуре

Существует множество причин для раздела отдельного жилого дома как между бывшими или настоящими супругами, так и между другими родственниками, обычно дом делят для того, чтобы выделить свою часть из общей совместной собственности, при этом цель такого раздела может быть разная:

1. Гражданин желает взять кредит, а в качестве залога предлагает банку личную собственность в качестве части домостроения. Это происходит для того, чтобы облегчить получение кредита, так как если недвижимость находится в совместной собственности, то необходимо разрешение всех владельцев.
2. Лицо хочет иметь личное имущество с целью распоряжения этой собственностью вне зависимости от мнения остальных владельцев дома. Личное имущество н может продать, подарить, обменять, сдать в аренду, в случае долевой собственности без согласия всех остальных это невозможно.
3. Гражданин планирует перестроить какую-то часть дома или пристроить еще одно помещение. Без согласия остальных собственников это невозможно, если же он выделит из общей собственности свою долю в натуре, то разрешение других не потребуется.
4. Кто-то из собственников хочет вести личное хозяйство, а чтобы другие владельцы дома не претендовали на него, он выделяет свою долю в отдельный объект собственности.

Раздел жилого дома: закон и его применение

Недвижимое имущество в России может находиться как в собственности одного лица, так и принадлежать нескольким лицам на праве общей (совместной или долевой) собственности. Режим общей собственности характеризуется необходимостью учёта интересов всех сособственников. Если доли в общем имуществе определены, сособственники имеют право выделить их в натуре (разделить объект недвижимости), образовав новые самостоятельные объекты, переходящие в индивидуальную собственность каждого из них. Данные правила распространяются и на жилой дом, принадлежащий нескольким лицам.

Управление Росреестра по Тверской области информирует, что с вступлением в силу с       1 января 2017 года Федерального закона от 13.07.2015  № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» изменилась практика раздела жилых домов: закон запрещает осуществлять  государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав на помещения (в том числе квартиры) в индивидуальных жилых домах.

Теперь жилой дом не может быть разделён на жилые помещения (квартиры) без изменения его назначения (без преобразования в многоквартирный дом) и изменения вида разрешённого использования земельного участка под ним на вид, разрешающий размещение многоквартирного дома. Если такие жилые помещения (квартиры, комнаты) уже были поставлены на государственный кадастровый учёт и им присвоен кадастровый номер, то государственная регистрация прав на эти помещения невозможна.

Однако, указанное выше не означает невозможность реального раздела жилого дома между сособственниками. Исходя из положений Градостроительного кодекса РФ, жилые дома, которые имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседними жилыми домами, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, с количеством этажей не более чем три, и расположенные на отдельном земельном участке, являются жилыми домами блокированной застройки. Каждый жилой дом, имеющий общую стену с другим жилым домом, фактически является отдельным блоком жилого дома блокированной застройки и представляет собой самостоятельный объект недвижимости, который подлежит кадастровому учёту.

При разделе жилого дома необходимо учитывать вид разрешённого использования земельного участка, на котором он расположен, поскольку земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Кроме того, при разделе жилого дома особое внимание стоит обратить на техническую сторону вопроса. В случае если образуемые здания (блоки) не будут отвечать признакам обособленности и автономности, потребуется реконструкция, перепланировка или переустройство дома (например, возведение стен, ликвидация проёмов в стене между домами (блоками), перенос инженерных коммуникаций и т. д.).

Каждое из образуемых зданий (блоков) по признакам должно соответствовать одному из двух вариантов с указанными строительными нормами:

— блок жилой автономный – жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками;

— дом жилой одноквартирный отдельно стоящий – дом, состоящий из отдельной квартиры (одного жилого автономного блока), включающий в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании.

Возможность реального раздела жилого дома может подтвердить соответствующая строительная экспертиза, произведённая уполномоченным лицом, обладающим специальными знаниями.

Для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на вновь образованные объекты недвижимости должны обратиться одновременно все участники долевой собственности на исходный объект недвижимости, либо уполномоченные в установленном законом порядке их представители. Также одновременно происходит и снятие с государственного кадастрового учёта исходного (разделённого) объекта и прекращение права общей долевой собственности всех сособственников.

Документами, необходимыми для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав, в рассматриваемом случае являются: технический план в виде одного документа, подготовленный в отношении всех образуемых индивидуальных жилых домов (блоков), а также соглашение о разделе жилого дома либо решение суда о разделе жилого дома.

Верховный суд разъяснил правила раздела земельного участка — Российская газета

Для абсолютного большинства дачников, садоводов и огородников могут оказаться очень полезными разъяснения Верховного суда о правильном разделе земельных участков. Речь идет о самых часто встречающихся ситуациях, когда дом и земля делятся между несколькими собственниками.

Такое случается при получении наследства, при разводах и в прочих аналогичных случаях.

Мало кто знает, что при подобных операциях размер будущих участков, которые получатся после деления, имеет исключительно важное значение.

Дело в том, что по закону отдать человеку его долю можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли.

То есть, если изначально участок предоставлялся для садоводства, то делить его надо так, чтобы на каждой части можно было продолжать и далее этим садоводством заниматься.

Подобные разъяснения были даны, когда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пересматривала результаты разбирательства одного земельного спора в Волгоградской области. Там в суд пришел гражданин и попросил выделить ему часть дома и земельного участка, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности.

В суде истец объяснил, что ему принадлежат две трети доли дома и земельного участка. По паспорту БТИ общая площадь дома — 70,1 кв. м., а участка — 506 кв.м. Одной третью части владела женщина, а после ее смерти — наследник.

Если участок предназначен для садоводства, то делить его надо так, чтобы садоводству не препятствовать

Этот наследник с требованием соседа не согласился и принес в суд встречный иск — разделить дом и землю по тому варианту, который он предлагает.

Местный суд встал на сторону истца и поделил дом и землю. Истцу досталось 337, 3 кв. м, а ответчику — 167, 7 кв. м.

Апелляция с таким решением согласилась.

Местный волгоградский суд, когда принимал это решение, пошел по самому простому пути — дом и землю он поделил так, как там исторически сложился порядок пользования — без отступления от размера долей в праве собственности сторон на дом и участок.

С таким решением Верховный суд не согласился и объяснил, почему.

В Земельном кодексе (статья 1) сказано, что участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Участки перераспределяют из уже имеющихся наделов, выделяют из существующих, отдают или продают участки из земель государственной или муниципальной собственности. По тому же Земельному кодексу, выделение доли из участка земли — это такое же выделение участка. А тот, от которого «отрезали» часть, будет и дальше числиться участком, но — в новых границах. Человек, у которого была доля, после выделения становится настоящим собственником полученного участка, а остальные хозяева долей так и остаются собственниками частей в едином наделе.

Еще важный момент — в Земельном кодексе говорится, что как бы ни меняли, разрезали или выделяли части из целого участка, все его доли должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию. По закону у участков, в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования, установлены предельно минимальные и предельно максимальные размеры.

В 1996 году состоялся общий пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов(N6/8 от1 июля 1996 г.). На этом пленуме шла речь о Гражданском кодексе. В нем есть статья 252, в которой говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет «несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности». То есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению. В этом случае под понятием «ущерб» надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В последнем случае речь уже не о земле, а о коллекциях картин, предметов или о библиотеках.

Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Закону «О государственном кадастре недвижимости». По нему кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый участок или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам.

Из всего сказанного Судебная коллегия по гражданским делам ВС делает вывод — выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и оставшиеся после дележа наделы имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению.

В Земельном кодексе сказано, что предельные максимальные и минимальные размеры устанавливаются градостроительными регламентами. В Градостроительном кодексе говорится, что правила землепользования и размеры пишет местная власть.

В нашей ситуации есть постановление Волжской городской Думы Волгоградской области. По нему предельно минимальный участок — 0,02 гектара, а предельно максимальный — 0,2 гектара. Поэтому в нашем споре вновь образуемый участок, который суд выделил в собственность ответчику, — в 168,7 квадратного метра — не соответствует требованиям закона. Верховный суд РФ велел спор о земле пересмотреть.

 14-сон 24.09.2004. О судебной практике по спорам, связанным с правом собственности на жилой дом индивидуального строительства

Прекращение совместной собственности разделом

Назначение:

Прекращение совместной собственности и преобразование последней в индивидуальную собственность.

Объем:

Раздел применим только в случае долевой собственности, когда каждый совладелец имеет определенную фиксированную долю.

Такое совместное владение имеет место в случае наследования, когда каждый наследник имеет долю («идеальную часть») права собственности на имущество, включенное в наследство.

Совместное владение также может иметь место, когда два или более физических лица приобретают совместно определенную собственность, и в этом случае каждый совладелец получает «идеальную часть» собственности.

Пример : A и B совместно покупают дом, и в этом случае они оба упомянуты как покупатели в документе, подтверждающем право собственности, и каждый из них имеет ½ идеальной части собственности.

Случаи, когда совместное владение не может быть прекращено :

Раздел не применяется к супружескому имуществу, так как до его прекращения это имущество представляет собой совместную собственность, которая является неделимой и совладельцы не имеют отдельных долей.После прекращения этого владения оно становится стандартным, и в этом случае применимо разделение.

Важно отметить, что согласно Семейному кодексу супружеский режим применяется всегда, если супружеская пара не выбрала иной режим своих отношений (раздельное имущество или договор).

Другое исключение — общие части в кондоминиуме, которые по правилу неделимы. Каждый владелец отдельной единицы в кондоминиуме имеет долю в общих частях, которая пропорциональна соотношению между стоимостью отдельных помещений, находящихся в его собственности, рассчитанной на момент создания кондоминиума.

Следует учитывать, является ли данное помещение общей частью по своему характеру или по своему назначению. Если по своей функции это общая часть, общее собрание кондоминиума может принять решение об исключении помещения из общих частей и выделении его в отдельную единицу, которая становится совместной собственностью между владельцами отдельных единиц в пределах кондоминиума.

Наконец, раздел неприменим, если право собственности возникло в результате гражданского партнерства в соответствии с Законом об обязательствах и договорах («OCA»).Гражданское товарищество не является отдельным юридическим лицом, поскольку представляет собой объединение физических или юридических лиц, стремящихся достичь определенной цели.

В этом случае раздел не применяется, поскольку каждый партнер может претендовать на свою долю только в случае прекращения партнерства или отказа партнера.

Типы:

Добровольное разделение

Совладельцы могут договориться об условиях раздела, в этом случае они могут прекратить совместную собственность без вмешательства суда.В этой ситуации стороны готовят договор, который должны подписать все совладельцы, чтобы раздел был действительным.

В процедуре раздела должны соблюдаться законодательные требования к минимальной площади каждого отдельного типа собственности.

В процедуре раздела участвуют все совладельцы. В случае несоблюдения данного требования договор будет недействительным и не будет иметь юридических последствий.

В случае раздела движимого имущества на сумму выше 50 левов или недвижимого имущества договор должен быть подписан нотариально заверенными подписями всех совладельцев.Если в разделении участвуют недееспособные или отсутствующие лица, необходимо получить предварительное разрешение областного суда.

Судебная перегородка:

Если совладельцы не согласились на конкретный раздел долевой собственности, они могут потребовать такого раздела в суде. В этом случае любой из совладельцев имеет право подать заявление о разделе в компетентный региональный суд.

Как и в договоре о добровольном разделе, в судебном разделе должны участвовать все совладельцы.

В противном случае раздел будет недействительным и не будет иметь юридической силы для прекращения совместного владения и преобразования его в индивидуальную собственность.

Судебное разбирательство делится на две фазы:

1. Этап предоставления раздела — на этом первом этапе суд решает вопросы, между кем и в отношении какого имущества должен быть произведен раздел, а также какая доля принадлежит каждому совладельцу. Суд выносит решение в виде приговора, который может быть обжалован.

Каждый совладелец может возражать против права любого из других совладельцев участвовать в разделе, против размера доли каждого совладельца, а также против включения определенного имущества в процедуру.

На этом этапе суд может рассмотреть другие дополнительные иски, относящиеся к разделу, а именно:

• оспаривание происхождения любым другим совладельцем;
• обжалование усыновления;
• оспаривания завещаний;
• иск о сокращении завещательных распоряжений и пожертвований.

Одной из особенностей данной процедуры является дееспособность сторон, которые являются как истцами, так и ответчиками. Таким образом, каждый совладелец может потребовать инкорпорации иного имущества, и это действие должно быть принято во время первого открытого судебного заседания.

Решение о разделении не делит совместной собственности. Следовательно, если не все совладельцы используют имущество в соответствии со своими правами, по запросу одного из них суд выносит решение о способе использования имущества до окончательного раздела.В этом случае судья должен либо произвести распределение, если имений более одного и есть имущество для каждого совладельца, либо определить компенсацию, которую совладелец, использующий имущество, должен выплатить другим совладельцам. , кто им не пользуется.

Пример : Если делимая собственность состоит из двух объектов недвижимости и совладельцев двое, суд может постановить, что каждый совладелец использует одно из владений.

Если общая собственность состоит из одного недвижимого имущества, которым не могут пользоваться оба совладельца одновременно, суд может постановить, что имущество будет использоваться только одним из них за уплату определенной суммы. сумма в пользу другого совладельца.

2. Вторая фаза

Вторая фаза — собственно фаза раздела. Суд должен выбрать наиболее подходящий способ осуществления раздела, учитывая количество совладельцев, количество допущенных владений и права каждого совладельца. Также существенно, являются ли объекты недвижимости, которые являются предметом раздела, делимыми.

При определении того, является ли здание, жилой дом или другое имущество делимым, важно, могут ли соответствующие доли быть разделены на отдельные единицы без значительных реконструкций и без больших неудобств, чем обычно, в соответствии с правилами строительства.Согласно установившейся судебной практике вопрос о том, является ли реконструкция значительной, является одним из фактов, и его следует рассматривать в индивидуальном порядке.

Для проведения такой оценки состояние и стоимость жилья до реконструкции должны быть сопоставлены со стоимостью необходимых строительно-монтажных работ для разделения отдельных единиц.

При проведении раздела суд должен придерживаться законодательных требований к минимальной площади различных видов собственности.

Разделение путем составления меморандума о разделе и жеребьевки

Главный принцип при проведении раздела — получение каждым из совладельцев доли в натуре. Это возможно, когда количество объектов недвижимости, разрешенных к разделу, равно или превышает количество совладельцев. Необязательно, чтобы недвижимость была ни одного типа, ни одного размера.

Важно то, что недвижимость можно использовать отдельно.

Суд готовит проект меморандума о разделении на основании заключения свидетеля-эксперта. Суд вызывает стороны для представления им проекта и заслушивания их возражений против распространения или заключения эксперта. Если меморандум о разделении составляется во время открытого судебного заседания, на котором один из совладельцев не представлен (лично или через представителя), суд должен отложить судебное заседание, чтобы все совладельцы могли оформить себя с помощью проекта.

Следующим шагом является составление окончательного меморандума о разделении с последующей жеребьевкой.

Как проводится жеребьевка?

Каждая акция, определенная в окончательном меморандуме о разделении, должна быть записана (индивидуализирована) на отдельном непрозрачном листе, и каждый лист должен быть равномерно сложен.

В качестве альтернативы можно поместить каждый лист в непрозрачный конверт.

Каждый совладелец должен вытянуть один лист / конверт, и, если один из совладельцев не представлен, суд должен провести розыгрыш вместо него.Основная цель — распределение не по воле / выбору совладельцев или по усмотрению суда.

В случае, если формирование акций и жеребьевка невозможна или очень неудобна, суд может произвести раздел, разделив имущество между совладельцами без проведения жеребьевки.

• Проведение жеребьевки невозможно, если разрешенные к разделу объекты недвижимости существенно различаются по размеру, объему или стоимости, а также различаются доли совладельцев.
• Существует большое неудобство, когда каждый совладелец внес значительные улучшения в определенную недвижимость, разрешив разделение.

Раздел путем публичной продажи недвижимого имущества

Этот метод применим, когда собственность неделима и не может быть распределена ни на одну из долей. В этом случае он должен быть выставлен на публичную продажу, и совладельцы могут участвовать в публичных торгах.

Каждый из совладельцев может выкупить недвижимость в приоритетном порядке, если заявит, что он или она желает приобрести недвижимое имущество по наивысшей предложенной цене.

Приз неделимого жилища

Закон предусматривает две гипотезы, при которых неделимое жилище может быть закреплено за одним из совладельцев, и в этом случае имущество становится его или его индивидуальной собственностью.

1. Присуждение неделимого жилища в пользу пережившего или бывшего супруга:

Предпосылки для получения награды следующие:

• В собственности жилища ;
• Имущество составляло супружеской совместной собственности , прекращенной в связи со смертью одного из супругов или в результате развода;
• соответствующий супруг имеет опеку в отношении детей от брака;
• супруг (а) не имеет собственного жилья .

2. Присуждение неделимого жилища в пользу одного из наследников

Предпосылки для получения награды следующие:

• В собственности жилища ;
• к моменту открытия правопреемства совладелец проживал в жилище ;
• Совладелец не имеет собственного жилья .

В обоих случаях совладелец (правопреемник / супруга) должен подать прошение о присуждении жилья в рамках второй фазы раздела.Если вышеуказанные условия соблюдены, суд определяет жилище в доле совладельца, который запросил уступку, и доли других совладельцев должны быть приравнены к другим объектам недвижимости или к деньгам.

Совместное владение недвижимостью в Калифорнии

СОБСТВЕННОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ В КАЛИФОРНИИ

Нас часто просят дать определение и объяснить различные «формы» или «способы», в которых недвижимое имущество может принадлежать двум или более лицам.

В этой статье даны основные объяснения различных форм совместной собственности на недвижимое имущество; и не предназначен для того, чтобы дать читателю юридический совет о том, как совладельцы должны владеть правом собственности на совместно находящуюся в собственности недвижимость. Многие факторы, включая, помимо прочего: (а) налоговое планирование; (б) имущественное планирование; и, (c) то, принадлежит ли собственность индивидуально, партнерству, ООО или юридическому лицу, будет иметь существенное влияние на способ, которым совладельцы решают владеть титулом.Следовательно, эта статья не предназначена для замены совета юриста по конкретной проблеме или сделке. Если у вас есть конкретный юридический вопрос или вам нужна юридическая консультация, вам следует обратиться к адвокату.

ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ

Владение недвижимым имуществом двумя или более лицами обычно называется «совместное владение», «совместное владение» или «совместное владение». В Калифорнии существует четыре традиционных формы совместного владения: (а) общая аренда, (б) совместная аренда, (в) партнерство и (г) общественная собственность.

В дополнение к четырем «традиционным» формам совместной собственности, вопросы совместной собственности могут возникать в «застройках с общими интересами», таких как кондоминиумы и таунхаусы.

При отсутствии письменного соглашения между собственниками, предусматривающего иное, совладельцы имеют определенные права на недвижимое имущество, которым они владеют. Эти права включают:

— Равное и неограниченное право пользования и владения всей собственностью;
— Право продавать или обременять свою долю в собственности без ведома, одобрения или согласия их сожителей;
— Право на долю в любой прибыли, полученной от собственности;
— Право взносов других совладельцев на общие эксплуатационные и эксплуатационные расходы, связанные с недвижимостью; и
— Право на подачу иска о разделе, который представляет собой процедуру разделения и прекращения всех совместно находящихся в собственности долей в недвижимом имуществе.

Важно отметить, что права и обязанности совладельцев могут быть изменены по письменному соглашению. Правила, обсуждаемые в этой статье, являются просто правилами по умолчанию, т.е. правила, которые применяются при отсутствии письменного соглашения, предусматривающего иное.

ОБЩАЯ АРЕНДА

Общая аренда — это стандартная форма совместной аренды, означающая, что, за исключением супружеских пар или зарегистрированных домашних партнеров (которые, как предполагается, приобретают все имущество в качестве общей собственности), физические лица, которые совместно приобретают недвижимость, владеют имуществом в качестве общих арендаторов, за исключением случаев передачи права собственности. инструмент предусматривает иное.Таким образом, все совместные отношения между не состоящими в браке людьми, которые прямо не заключаются в совместную аренду или партнерство, являются общей арендой. Ниже приведены некоторые из основных общих черт аренды.

Право собственности и передача . В отличие от совместных арендаторов, общие арендаторы могут владеть равными или неравными долями в приобретаемой недвижимости, и могут приобретать свои доли из разных источников в разное время. В результате каждый общий арендатор имеет право продавать или обременять свою долю без ведома, одобрения или согласия своих сожителей.Однако общий арендатор не имеет права выражать интерес какого-либо арендатора, и любая такая попытка передачи права собственности является недействительной.

Равное право на владение всем имуществом . Хотя общие арендаторы могут иметь неравные интересы, если иное не согласовано в письменной форме, все арендаторы имеют равные права владеть и пользоваться всей совместной собственностью . Таким образом, ни один соарендатор не может исключать любого другого соарендатора из какой-либо части совместно находящейся в собственности собственности.В более широком смысле, поскольку все владельцы имеют равное право занимать и использовать всю собственность, ни один из общих арендаторов не имеет права взимать арендную плату с другого арендатора.

Нет права дожития . Ключевой особенностью, отличающей общую аренду от совместной аренды или совместного владения недвижимостью, является то, что арендаторы, имеющие общие интересы, не имеют права наследования. Это означает, что после смерти сожителя доля умершего сожителя в совместно находящемся в собственности имуществе переходит к их наследникам или завещаниям через их имущество.В этом отличие от совместной аренды или совместного имущественного интереса, оба из которых предусматривают право на наследство, что означает, что после смерти сожителя права умершего сожителя переходят к их оставшемуся (-ым) со-арендатору (-ам) в силу закона.

Право на участие в прибыли . Поскольку общие арендаторы имеют равные права на использование и владение всей совместной собственностью, любая арендная плата, полученная от третьих лиц, принадлежит всем соарендаторам в соответствии с их пропорциональной долей в собственности.Точно так же все арендаторы совместно несут ответственность за эксплуатационные и эксплуатационные расходы, связанные с недвижимостью. Тем не менее, общий арендатор не может требовать от своих сожителей внести или возместить им улучшений собственности.

Право на раздел . При отсутствии особых обстоятельств каждый совместно арендатор имеет абсолютное право разделить всю совместно находящуюся в собственности недвижимость. Раздел — это процедура прекращения и разделения всего недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, на отдельные и исключительные индивидуальные интересы.Раздел может происходить одним из трех методов: (1) продажа, при которой имущество по решению суда продается, а выручка распределяется в соответствии с процентной долей каждого владельца в собственности; (2) физическое разделение, при котором каждый участник приобретает исключительную долю в части ранее находившейся в совместной собственности собственности; или (3) оценка, при которой один участник получает интересы других участников на основании оценки, назначенной судом.

СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА

Совместная аренда определяется как совместное владение недвижимым имуществом двумя или более лицами, созданное в результате одной передачи, объявляющей совместную аренду.Чтобы создать совместную аренду, передача должна одновременно передавать одинаковый титул, одинаковый интерес в собственности, с одинаковым правом равного владения. Передача, которая не может передать все четыре «единства» (время, титул, интерес и владение), создает общую аренду, стандартную форму совместной собственности. В более широком смысле, совместная аренда длится только до тех пор, пока существуют четыре единицы. Таким образом, передача одним совместным арендатором своих интересов, даже если они сами себе, разрушает совместную аренду в отношении этого совместного арендатора.Это приводит к тому, что переходящий (отделяющий) владелец становится общим арендатором со всеми оставшимися (неразрывными) совместными арендаторами, каждый из которых остается совместными арендаторами между собой.

Другой ключевой особенностью, отличающей совместную аренду от общей аренды, является право наследования. Совместная аренда влечет за собой право наследования. Это означает, что после смерти совместного арендатора доля умершего совместного арендатора в собственности, находящейся в совместном владении, у его или ее оставшегося совместного арендатора (-ов) автоматически в силу закона .Это потенциальное преимущество и недостаток — хотя это позволяет заинтересованности умершего в собственности избежать завещания, это не позволяет умершему завещать свою долю в собственности после их смерти; их интерес переходит в оставшиеся совместные арендаторы.

ПАРТНЕРСТВО

Третий метод приобретения недвижимости — это «партнерство». Партнерство определяется как «объединение двух или более лиц, которые в качестве совладельцев ведут бизнес с целью получения прибыли.«Имущество считается собственностью товарищества, если оно приобретено от имени товарищества или одним или несколькими партнерами, с указанием в акте передачи правоспособности лица как партнера или наличия товарищества. Примечательно, что поскольку партнерство является юридическим лицом, отличным от его партнеров, собственность партнерства принадлежит партнерству, а не какому-либо из партнеров по отдельности . Таким образом, индивидуальные собственники не являются «совладельцами» собственности и не имеют индивидуальной заинтересованности в ней, а скорее являются партнерами в товариществе, владеющими титулом на собственность.

ОБЩЕСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Общинная собственность определяется как вся собственность, включая недвижимость, приобретенная лицами, состоящими в браке или зарегистрированными домашними партнерами, находясь в Калифорнии, за исключением случаев, когда собственность явно приобретена как «совместные арендаторы» или «общие арендаторы».

Как и совместные арендаторы, супруги или зарегистрированные домашние партнеры имеют равные интересы во всей общественной собственности. Таким образом, каждый супруг или зарегистрированный домашний партнер имеет равные права владеть, управлять и контролировать собственность.Однако, в отличие от совместных арендаторов и общих арендаторов, супруги и зарегистрированные домашние партнеры являются доверенными лицами и, следовательно, обязаны друг перед другом «наивысшей добросовестности и честности». Это включает в себя обязанность проявлять осторожность и лояльность во всех вопросах, касающихся данной общественной собственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как мы рекомендуем нашим существующим и потенциальным клиентам, юридические консультации должны проводиться заранее, в идеале до совершения сделки, чтобы избежать проблем в будущем.

Крайне важно, чтобы люди понимали свои потенциальные обязанности и обязательства. ДО принятия решения о совместном приобретении недвижимости. Однако, хотя вышеприведенная статья была предназначена для того, чтобы выделить некоторые характеристики некоторых из наиболее распространенных форм совместного владения, в ней не рассматриваются все вопросы, которые необходимо учитывать перед совместной покупкой собственности, в частности налоги, имущественное планирование и т.д. и вопросы ответственности. Наконец, для потенциальных совладельцев важно понимать, что обсуждавшиеся выше «стандартные правила» могут быть и часто изменяются по письменному соглашению между всеми арендаторами; то есть они применяются только при отсутствии письменного соглашения между сторонами.

Подразделение совместной недвижимости

Получите быструю юридическую консультацию у одного из наших экспертов.

ПРЕДОСТАВЛЯЕМ ЭКСПЕРТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ВОПРОСАМ УЧАСТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

НАШИ КЛИЕНТЫ МОГУТ РАССЧИТАТЬСЯ НА

• САМЫЙ ПРОФЕССИОНАЛИЗМ И КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
• ОПЫТ И ОПЫТ
• ЮРИДИЧЕСКАЯ СЛУЖБА ПО ВСЕЙ СТРАНЕ

Отправной точкой является бесплатный первоначальный юридический анализ вопроса; точка прибытия — это быстрое и свободное от стресса разделение совместно находящейся в собственности недвижимости.

Вы столкнулись с одной из перечисленных ниже ситуаций и не знаете, что делать?

• Вы с другими совладельцами не можете прийти к соглашению о разделе вашей совместной собственности?
• Трудно ли разделить собственность, которой вы совместно владеете?

• Отказываются ли другие совладельцы прекратить совместную собственность?

Следующие шаги:

Вот следующие шаги для быстрого и безопасного раздела совместной недвижимости.

1) БЕСПЛАТНАЯ ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ ОЦЕНКА

Ваш первый разговор с нами — это возможность для вас задать вопросы и для нас понять вашу ситуацию, а также определить, чего вы надеетесь достичь, и можем ли мы помочь вам, как только мы рассмотрим ваши обстоятельства .

2) СООТВЕТСТВУЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ

Студии Legale Lazzari необходимо будет получить полную и исчерпывающую информацию, касающуюся вашего подразделения недвижимости.Для этого мы поможем вам собрать все необходимые юридические документы.

3) ДОПОГ (АЛЬТЕРНАТИВНОЕ РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ) И ПОСРЕДНИЧЕСТВО

Если совладельцы не могут прийти к соглашению о прекращении совместной собственности, посредничество в вопросах недвижимости часто является предварительным обязательным шагом, который необходимо предпринять до подачи иска о разделе.

Мы регулярно представляем клиентов в различных посреднических процедурах, в том числе в спорах по контрактам на недвижимость.

4) СУДЕБНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ

Когда совладельцы не могут прийти к полюбовному решению о том, как добровольно разделить свою собственность и превратить ее идеальные части в настоящую, любой совладелец может подать иск о судебном разделении.

5) ПРЕКРАЩЕНИЕ СОБСТВЕННОСТИ

Каждый совладелец недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, имеет право подать иск в судебную инстанцию. В этом иске суд требует прекратить совместную собственность, и дело заканчивается разделом имущества.После этого происходит фактическое распределение с помощью эксперта, суд делит недвижимость, создав отдельные доли для каждого бывшего совладельца. Четко определенная часть собственности будет передана бывшим совладельцам или, в качестве альтернативы, будет передана сумма денег, равная стоимости доли совместного владения; если недвижимость не поддается разделу, она будет передана совладельцу (или совладельцам), желающему выкупить ее полностью.

Отдел совместного недвижимого имущества

Наша команда высококвалифицированных юристов накопила обширный опыт в представлении интересов клиентов как в договорных, так и в судебных подразделениях, связанных с недвижимым имуществом, находящимся в совместном владении.

Совместное владение возникает, когда два или более человека владеют недвижимым имуществом. Два или более человека могут находиться в совместном владении посредством наследования, при котором недвижимость передается более чем одному лицу в долях; путем заключения брака в рамках общности имущества или посредством соглашения, в соответствии с которым стороны соглашаются совместно купить собственность и что обе стороны будут иметь равные доли в этой собственности.

Любой совладелец может претендовать на раздел совместной собственности.Требование к разделу совместной собственности состоит в том, что стороны должны сначала попытаться разделить собственность между собой, прежде чем обращаться в суд с иском о разделе собственности, который называется действием action communi dividundo.

Основополагающий принцип action communi dividundo заключается в том, что ни один совладелец обычно не обязан оставаться таковым против своей воли. В случае отказа одного из совладельцев разделиться другой совладелец может подать в суд иск о разделе.Это действие дает совладельцу возможность отделить его неразделенную долю в имуществе и получить соответствующую компенсацию. Суд правомочен вынести любое из следующих постановлений: а) о разделе имущества, если это возможно; б) продажа имущества и раздел выручки между совладельцами; в) присудить совместное имущество одному из собственников в счет выплат или компенсаций другим совладельцам; г) отдавать любой приказ, который является справедливым и беспристрастным в данных обстоятельствах.

Выгодно, что существуют решения по разделу активов, которые совместно принадлежат сторонам, которые больше не желают сохранять совместное владение, но не могут прийти к соглашению о разделе активов.Без таких действий люди могут застрять в собственности, от которой они не получают никакой выгоды, потому что она находится во владении других совладельцев, которые отказываются продавать эту собственность.

Если у вас есть вопросы или вам нужна помощь в прекращении совместной собственности, свяжитесь с нашей юридической фирмой, чтобы обсудить ваш случай или договориться о консультации. Мы регулярно представляем интересы клиентов по вопросам совместной недвижимости.

Выберите один из наших офисов:

Вы захотите передать основные моменты вашего запроса.

, и, если вы решите поручить нашей фирме разобраться с вашим вопросом, вы должны будете предоставить нам всю необходимую информацию и документацию, имеющую отношение к делу.

Ваш первый разговор с нами — это возможность для вас задать вопросы, а мы внимательно вас выслушать, разобраться в вашей ситуации и предоставить вам информацию, необходимую для принятия решения о том, нужна ли вам юридическая помощь от одного из наших юристов-специалистов. дальше.

Прекращение совместной собственности — ваше право.Наши юристы помогут защитить ваши права!

Имущество может быть поделено между совладельцами. Акт о разделе имущества, находящегося в совместном владении нескольких лиц, оформляется для раздела имущества между совладельцами, так что каждое лицо получает долю и становится владельцем доли, предоставленной ему или ей.

Это осуществляется путем раздела имущества в соответствии с долями, на которые каждая из сторон имеет право по закону. Каждая разделенная собственность получает новый титул, и каждый участник отказывается от своей доли в собственности в пользу других участников.

Процедура, применяемая для прекращения совместной собственности, зависит от того, делится ли собственность или наследство между долями, находящимися в совместном владении, или нет. Это определяет, вынесет ли суд решение о разделе имущества или будет продано имущество на судебном аукционе.

Если собственность или имущество удобно разделить между совладельцами, то суд с помощью технического консультанта разделит их на несколько лотов, отражающих принадлежащие им акции. Если это не так, то суд вынесет постановление о продаже имущества на судебном аукционе, при этом выручка от продажи будет пропорционально разделена между владельцами согласно их долям.

Когда доли равны, деление простое. Имущество делится на участки равной или близкой стоимости. Любое расхождение в стоимости компенсируется платежом, который отражает разницу в цене. С другой стороны, когда доли неравны, логически свойства, назначенные каждому совладельцу, должны отражать долю каждого совладельца, чем больше доля, тем больше стоимость лота. Раздел — это форма передачи собственности, поскольку каждый совладелец будет передавать свою неразделенную долю в собственности, не переданной ему, другим владельцам, получая при этом неразделенную долю другого собственника в переданной ему собственности и, таким образом, в конечном итоге становясь владельцем полноправный собственник этой собственности.Следовательно, разделение требует нотариального опубликования публичного акта.

Если имущество, находящееся в общем владении, не является делимым, то Суд издает постановление о продаже имущества путем получения лицензии, то есть путем судебной продажи, процесса, который следует тем же правилам и процедурам, что и обычная продажа на судебном аукционе, с выручка от продажи впоследствии делится между владельцами в соответствии с их долей.

Наши опытные юристы по недвижимости смогут помочь вам выбрать способ прекращения вашего совместного владения и проведут вас через процесс разделения, работая в тесном сотрудничестве с нотариусом, чтобы гарантировать, что ваш интерес к собственности останется защищенным.

Есть много разных причин, по которым совладельцы совместно удерживаемой собственности могут решить прекратить совместное владение недвижимостью, добиваясь раздела. Члены семьи, которые унаследовали имущество совместно после смерти наследодателя, или деловые партнеры или романтические партнеры, которые решили владеть имуществом вместе и после ухудшения их отношений больше не желают проживать вместе или заниматься совместным бизнесом.

Раздел может быть добровольным (по соглашению) или принудительным (в судебном порядке).Существует два метода юридического раздела имущества: стороны могут добровольно согласиться на раздел с юридической помощью или совладелец может подать иск о разделе, чтобы получить судебное решение о разделе имущества. Добровольное разделение приведет к значительно меньшему количеству судебных разбирательств, чем судебное разделение, но сторонам все равно придется работать с опытными специалистами-юристами, чтобы гарантировать, что их интересы будут представлены в процессе и что их права собственности защищены в процессе переговоров о разделе с другими сторонами. совладельцы.

Если у вас есть вопросы о разделе собственности в Италии или вам нужно узнать, как прекратить отношения совместного владения и получить компенсацию за вашу долю собственности, свяжитесь с одним из наших опытных юристов по недвижимости.

ОТЗЫВЫ

Автор: г-н Д. де С. в Studio Legale Lazzari

Юристы-специалисты Lazzari Law Firm помогли мне решить сложную проблему семейного и имущественного права, а также договорились о сложном имущественном соглашении.Вся команда отнеслась к делу с уважением, вежливостью и профессионализмом, что привело к результату путем посредничества и переговоров и избежания длительного и дорогостоящего судебного разбирательства. Их руководство в решающие моменты процесса было бесценным. Я настоятельно рекомендую их другим в оказании помощи и решении вопросов, связанных с недвижимостью.

Автор миссис К. Т. на Studio Legale Lazzari

Мы использовали Studio Legale Lazzari для подачи сложного дела о наследовании и последующем разделе совместно находящейся недвижимости.Они очень профессионально руководили процессом. Вначале нам была предоставлена ​​полная разбивка затрат, и весь процесс прошел без стресса. Мне понравилось, что мне не нужно ехать в Италию, и я смог успешно провести все сделки по почте и электронной почте. Я очень рекомендую Studio Legale Lazzari за их высочайший профессионализм.

Мы предоставим вам доступных и недорогих юридических консультаций

Мы стремимся предоставлять первоклассные юридические услуги нашим клиентам, нанимая самых способных юристов-специалистов для работы с нашими клиентами для достижения наилучшего результата.

Мы помогаем нашим клиентам защищать или отстаивать свои законные права против любого оппонента и гарантируем, что весь наш профессиональный и вспомогательный персонал привержен соблюдению стандартов обслуживания, на которые вы вправе рассчитывать.

В основе нашего подхода к праву лежит четкое понимание того, что нужно каждому нашему клиенту и что он желает. Каждый клиент имеет команду, по крайней мере, двух адвокатов обработки их дело с основательностью, строгое внимание к деталям и готовность упорно трудиться, чтобы защитить наилучшие интересы клиента.Наши специалисты очень доступны, поскольку мы верим в поддержание прямых каналов связи с нашими клиентами.

Наши клиенты ценят наши обширные знания, практическое мастерство и разнообразие дисциплин. Юристы Studio Legale Lazzari обладают предпринимательским подходом и работают в вашем темпе.

От первого контакта с нашей командой до завершения вашего дела вы найдете команду, признанную за предоставление ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ РЕШЕНИЙ, ОБСЛУЖИВАНИЯ КЛИЕНТОВ И ДОБАВЛЕННОЙ ЦЕННОСТИ.

Наши юристы по недвижимости имеют беспрецедентный опыт в разделении совместной недвижимости

СВЯЗАТЬСЯ С НАМИ СЕГОДНЯ ДЛЯ БЕСПЛАТНОЙ ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ КОНСУЛЬТАЦИИ

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

В чем разница между дружественным или договорным разделением и судебным разделением?

Различие между различными видами раздела имущества заключается не в способе раздела имущества (договор или приговор), а в возможности отступления от правил, предусмотренных законом в отношении раздела.

Например, при дружественном разделении можно ожидать, что одному из владельцев будет передано чистое право собственности на собственность, а другому — право пользования той же собственностью. Напротив, это было бы невозможно в судебном порядке, поскольку предусматривалось только, что раздел будет осуществляться путем передачи каждому совладельцу части имущества (без изменения его реальных прав на имущество).

И снова, можно было бы достичь раздела имущества, при котором вся недвижимость передается одному владельцу, а все движимое имущество — другому, в то время как правила раздела предусматривают, что каждый совладелец должен получить часть обоих движимых объектов. и недвижимое имущество.

Следовательно, в случае судебного разделения дисциплина, установленная законом о «расторжении общины», не может быть нарушена, в отличие от того, что происходит в случае мирового разделения.

Кто может ходатайствовать о судебном отделении?

Каждый совладелец имеет право прекратить совместное владение совместной собственностью добровольно или путем подачи иска о разделе.

Согласно итальянским законам, до возбуждения дела и с помощью юрисконсульта те, кто намеревается начать судебное разбирательство в суде по иску, связанному со спором, касающимся совместной собственности, имущественных прав, разделение активов, наследственное правопреемство, семейные договоры, лизинг, ссуды, коммерческая аренда, врачебная халатность, медицинская и парамедицинская ответственность или клевета через прессу или любые другие средства рекламы, страхование, банковские и финансовые контракты необходимы для первой попытки разрешать свои споры посредством медиации (с обязательной помощью юристов).Попытка медиации является предварительным условием для судебного разбирательства.

Если сторона инициирует разбирательство в Суде, не прибегая к посредничеству, судья приостанавливает рассмотрение дела и приказывает сторонам выступить посредником. Такое посредничество должно проводиться одним из поставщиков ADR, аккредитованных Министерством юстиции Италии. Если посредничество не было начато, Суд дает сторонам до 15 дней для подачи заявления о посредничестве.

Медиатор должен стремиться к мирному соглашению сторон для разрешения спора.

Если будет достигнуто мировое соглашение или если все стороны согласятся с предложением посредника, соглашение станет частью отчета о посредничестве и будет представлять собой право на принудительное отчуждение собственности, имеющее исковую силу, а также регистрацию судебной ипотеки или залогового права.

Совместная собственность: может ли ее конфисковать кредитор одного из совладельцев?

По закону возможно изъятие дома в совместном владении (например, между супругами, находящимися в совместной собственности, между сонаследниками одного и того же имущества, между двумя людьми, которые приобрели одно и то же имущество, объединив свои финансовые ресурсы).Однако это не должно ущемлять интересы совладельцев, не являющихся должниками; это означает, что, если возможно, судья должен будет приступить к разделу имущества и только в последней инстанции продать его. На практике Суд должен проверить, возможно ли разделить имущество натурой, разрешив отделение доли «принудительного» лица (то есть должника) от доли других совладельцев, не связанных с долгом: подумайте в случае дома, разделенного на две единицы недвижимого имущества.

Могут ли меня заставить продать дом в совместной собственности?

Когда владельцы совместно находящейся в собственности собственности не могут договориться о продаже всей собственности, может быть подан иск о разделе с целью принудительной ее продажи. В иске о разделе суд может распорядиться о продаже всей собственности и разделить выручку между ее владельцами. Иски о разделе, вынуждающие всех владельцев собственности продать эту собственность, обычно являются крайней мерой. Суды всегда предпочитают склоки совладельцев сотрудничать в продаже собственности, прежде чем рассматривать вопрос о принудительном разделе.

Каковы общие принципы формирования квот при разделе совместной недвижимости?

Основной принцип формирования отдельных акций можно резюмировать следующим образом: стоимость активов, передаваемых при разделении (каждому отдельному владельцу), должна соответствовать стоимости доли каждого отдельного держателя. Однако наш законодатель также принимает во внимание, что есть свойства, которые не «легко делятся», т. Е. е. они не могут быть разделены физически, иначе «разделение» привело бы к значительному экономическому обесцениванию частей.Общение нелегко разделить, даже если, принимая во внимание обычное предназначение здания и его предыдущее использование, невозможно сформировать части, восприимчивые к автономному и свободному наслаждению. Например, отдельная скромная квартира, которую нельзя разделить из-за невозможности создания двух подъездов или двух санузлов. Или строительный участок, который, если его разделить на две части, сделает части непригодными для использования.

Если собственность не делится, то суд постановляет, что собственность продается путем публичной или частной продажи.

Каковы юридические критерии прекращения совместной собственности?

Совместное владение недвижимостью может происходить в различных формах, таких как коммерческое партнерство или ситуации, когда два или более человека совместно покупают недвижимость. Иногда отношения между сторонами ухудшаются до такой степени, что совместная собственность перестает быть допустимой. Если раздел собственности нецелесообразен, решение может заключаться в том, что один совладелец выкупает долю другого совладельца или, в качестве альтернативы, собственность продается, а выручка распределяется между сторонами.

Если, однако, один или несколько совладельцев не желают продавать собственность, а также не желают и / или не могут выкупить долю других совладельцев в собственности, заходит тупик, поскольку обе стороны ‘ согласие требуется для продажи собственности, особенно в случае недвижимого имущества.

К счастью, итальянское законодательство предлагает решение этой проблемы, а именно actio communi dividundo , которое представляет собой действие о разделе, разновидность судебного иска, касающегося совладельцев недвижимого имущества.Если два или более собственника не могут договориться о распределении рассматриваемой собственности, любой из совладельцев может подать иск о разделе в соответствующий суд. Суд может распорядиться о продаже недвижимости и разделении выручки между владельцами в той же части, что и права собственности. Если рассматриваемая собственность физически делится, суд может постановить, что каждая сторона получит пропорциональную долю собственности. Однако, когда рассматриваемая недвижимость не может быть физически разделена между несколькими владельцами, обычно более практично продать недвижимость и разделить выручку между владельцами.

В этом случае право на переуступку переходит к другим совладельцам с наименьшей квотой. Они могут потребовать, индивидуально или совместно, чтобы имущество было передано им в единоличную и исключительную собственность.

Кто преобладает между совладельцем с наибольшей долей, запрашивающим уступку, и остальными совладельцами, складывающими свои доли?

Судебная практика сочла необходимым предоставить отдельному акционеру привилегию с наивысшей квотой, мотивирующей решение, на основе более общего принципа, выводимого из законов о собственности в нашей правовой системе.Фактически считается, что имуществом отдельного лица легче управлять, и к нему относятся положительно по сравнению с ситуациями совместного владения, которые затягиваются с течением времени.

Что произойдет, если ни один из участников юридического раздела не потребует передачи всего имущества?

В этом случае иск о разделе имущества с целью принудительной продажи имущества может быть подан в суд. В иске о разделе суд может распорядиться о продаже всей собственности на аукционе и разделить выручку между ее владельцами.

Процедура продажи может быть судебной, а при наличии договоренности между совладельцами — в частном порядке.

Во Флориде совместная (совместная) собственность может стать большой проблемой: совместная аренда с правом на наследство

Последнее обновление: 25.01.19

Проблемы с совместной собственностью и способы прекращения совместной аренды

Во Флориде два человека могут владеть частью недвижимости (например, дом для одной семьи или квартира для отдыха) вместе, даже если они не состоят в браке или не связаны каким-либо образом.Наиболее распространенная форма собственности, когда более одного человека владеют долей в недвижимости во Флориде, называется « совместная аренда », и это один из трех возможных видов собственности во Флориде (два других — «общая аренда». »И« сдача в аренду целиком. »)

Здесь, во Флориде, вы можете выбрать себе автомобиль, квартиру или дом в качестве« совладельца с правом наследования »(изображение: Серфсайд, Флорида)

Супружеские пары в соответствии с законодательством Флориды имеют право совместно владеть жилой недвижимостью в качестве « арендаторов в полном объеме. ». Это означает, что право собственности на недвижимость записано на их имена. Когда один из супругов умирает, оставшийся в живых супруг автоматически становится полноправным владельцем всей доли в недвижимости. Нет необходимости завещать имущественный интерес умершего, поскольку его или ее доля в имуществе переходит к оставшемуся в живых супругу на основании права наследования, которое присуще этой форме собственности.

Общие арендаторы

Любой, кто может законно владеть недвижимостью во Флориде, может иметь долю совместного владения недвижимостью.Кроме того, не существует установленных юридических ограничений на количество совладельцев недвижимости.

Во Флориде « общих арендаторов » является формой совместного владения недвижимостью по умолчанию. Совместная аренда — это форма собственности, при которой каждый соарендатор владеет отдельной долей неразделенной собственности. Он характеризуется тем, что каждый собственник имеет право владения собственностью, а также другие права, предоставленные законом.

Степень заинтересованности каждого совладельца в собственности обычно зависит от того, сколько они вложили в нее.Например, если один владелец кондоминиума на берегу океана в Майами-Бич заплатил 50% от продажной цены, он или она владеет 50% неразделенной доли в собственности (предполагается, что соарендаторы имеют равные безраздельные интересы).

В данной форме собственности нет права наследства. Когда совладелец умирает, его права собственности переходят к его наследникам (по завещанию, если нет завещания) или в соответствии с пожеланиями совладельцев в их завещании.

Флорида Совместная аренда с правом на наследство означает, что оставшийся в живых получает полную собственность

Согласно законодательству Флориды, когда вы добавляете слова «право на наследство» в совместную аренду, это означает, что полное право собственности на недвижимость переходит к собственнику что выживает.«Оставшийся в живых» совладельцев автоматически становится владельцем 100% актива, когда другой совладелец умирает.

Многие дела, зарегистрированные в наших записях о недвижимости, идентифицируют владельцев как «совместных арендаторов с правом наследования». Банки, риэлторы, титульные компании и т. Д., Соответственно, все признают недвижимость Флориды, принадлежащую «совместным арендаторам с правом наследования», как единоличную собственность выжившего арендатора, когда один из владельцев умирает.

Совместная аренда с правом наследования должна быть намеренно создана совместными собственниками

Создание совместной аренды с правом наследования во Флориде должно быть намеренно осуществлено совместными собственниками.Как поясняется в Законе 689.15 Флориды, закон настаивает на том, чтобы «совместная аренда с правом наследования» была четко определена как форма собственности, выбранная сторонами:

Доктрина права наследования в случаях с недвижимостью и личное имущество, находящееся в собственности совместно арендаторов, не имеет преимущественной силы; то есть, за исключением случаев наследства в целом, завещание, передача или передача ранее или в дальнейшем сделанная двум или более, создает общую аренду, если только документ, создающий наследство, прямо не предусматривает право наследования; а в случае владения имуществом целиком арендаторы при расторжении брака становятся совместно арендаторами.

Совместная аренда с правом наследования, таким образом, является распространенным методом владения недвижимостью в штате Флорида. Однако в некоторых ситуациях это может быть не самым разумным выбором для владельцев.

Почему? Одна из основных причин того, что эта форма собственности может быть проблематичной, заключается в том, что у одного из владельцев может быть задолженность перед ними, которая создает залоговое право в отношении их доли в совместно находящейся в собственности недвижимости: то, что другой владелец (совместное предприятие, не имеющее долга) собственник) может ничего не знать до тех пор, пока кредитор не начнет требовать права на выплату в счет совместно используемого имущества.

Неожиданный фактор совместной аренды с правом наследования: когда кредитор становится обычным арендатором

Кредиторы могут и будут подавать в суд в отношении неоплаченных долгов. Если кредитор успешно предъявит иск одному арендатору-совместному арендатору за неоплаченный долг и получит судебное решение против него (или нее), тогда решение кредитора может быть зарегистрировано, что создаст право удержания в отношении имущества, находящегося в собственности должника-совместного арендатора.

Неважно, чего хочет другой совладелец, не имеющий долга.Проблема возникает между кредитором и должником-солидарным арендатором на основе самого долга.

Для того, чтобы кредитору заплатили, закон Флориды разрешает взимать и продавать проценты, которыми владеет должник-совладелец в собственности.

А что насчет другого ничего не подозревающего совладельца? Доля совместного арендатора-должника может быть продана без участия другого совместного арендатора — когда доля будет продана, совместный владелец, не имеющий долга, узнает, что закон Флориды гласит, что в этом случае совместное владение будет прекращено — совместный владелец, не имеющий долга, будет найти себя в качестве арендатора вместе с кредитором или третьей стороной.

Представьте, насколько сложным это может стать, когда кредитором является Налоговая служба или Кредитор студенческой ссуды, где совместными арендаторами являются родитель и ребенок. Совместными арендаторами с правом наследования часто являются родители и дети, или супруги, или другие близкие — и иногда эти близкие не всегда делятся своими финансовыми проблемами со своими совместными арендаторами до требования кредитора.

Прекращение совместной аренды или совместного владения недвижимостью во Флориде

Не все хотят иметь долевое владение недвижимостью.Это особенно актуально, если владельцы — супружеская пара, переживающая развод. Или дети или внуки, унаследовавшие недвижимость Флориды. Может быть, с финансовой точки зрения для них нецелесообразно делить владение недвижимостью, или, может быть, совладельцы просто не ладят.

3 способа прекращения совместной аренды во Флориде

Для тех, кто хочет узнать, как прекратить совместное владение жилой недвижимостью во Флориде, закон Флориды предлагает следующие способы прекращения совместной аренды:

1.Прекращение действия закона.

По определению, «совместная аренда с правом наследования» (JTWROS) существует в течение ограниченного времени. Это потому, что эта форма собственности прекращается после смерти одного из совместных арендаторов. Интерес умирающей стороны переходит к выжившему собственнику или совладельцам в какой-то момент в будущем.

Дело о потере права выкупа совместного арендатора

В деле Moring кредитор из Флориды подал иск о потере права выкупа против Мэтти Моринга за неуплату по ипотеке.В качестве истца кредитор присоединился к мистеру и миссис Ричард Раундтри в деле о взыскании права выкупа, поскольку считалось, что они имеют общие интересы в собственности. DAD, INC. V. Moring , 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. App. 1969).

Они сделали. Собственность здесь была как совместных арендаторов с правом наследования. В акте на собственность, зарегистрированном в реестре недвижимого имущества округа Сент-Люси, прямо говорилось, что Мэтти Моринг и Ричард Раундтри были (1) совместными арендаторами с правом наследования и (2) после смерти одного из них имущество перешло бы другому арендатору. .(Миссис Раундтри имела законный интерес как супруга мистера Раундтри.)

Проблемы возникли, когда Мэтти Моринг пошла и взяла ссуду на собственность, не удосужившись сообщить об этом мистеру Раундтри. Все стало еще сложнее, когда Мэтти скончался через несколько месяцев после подачи иска о лишении права выкупа.

Г-н Раундтри утверждал, что теперь он свободно владел этой собственностью. Банк не согласился и потребовал, чтобы он оплатил невыплаченную ипотеку.

Что теперь происходит? Согласно законодательству Флориды, как пояснил суд, интерес совместной арендатора прекращается после ее смерти до смерти другого совместного арендатора.

Ипотекой долей совместного арендатора была « аннулируемая доля », принадлежащая кредитору. Когда Мэтти скончался, залоговое право прекращается, поскольку проценты, принадлежащие залогодателю, прекращаются в силу закона.

Банк проиграл. Иск о взыскании права выкупа был отклонен судом первой инстанции (и подтвержден апелляционной жалобой).

2. Продать незнакомцу.

Один из способов прекратить совместное владение недвижимостью во Флориде — продать свою долю в собственности незнакомцу.Совершенно допустимо, чтобы владелец жилой недвижимости во Флориде продавал свою долю кому-либо по своему выбору. DAD, INC. V. Moring , 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. App. 1969).

Кроме того, во Флориде совместный арендатор жилой недвижимости может продать свою долю в собственности совершенно незнакомому человеку без согласия других совместных арендаторов. Harelik v. Teshoney , 337 So. 2d 828 (Fla. Dist. Ct. App. 1976).

Мать продает свою совместную долю незнакомцу

В деле Harelik v.Teshoney , Эстер Лоуренс передала часть собственности в округе Волусия Чарльзу Харелику и его матери Стелле Харелик. Стелла была вдовой. Дело было конкретным, передавая трактат матери и сыну как совместным арендаторам с правом наследования, а не как общим арендаторам.

Некоторое время спустя г-жа Харелик передала свой интерес к собственности Лиле Тешони. В сделке госпожа Харелик сохранила пожизненное имущество. Чарльз не участвовал в этой сделке.

Стелла Харелик умерла.Чарльз претендовал на полную собственность, а Лила сказала нет, у нее тоже была доля собственности. Чарльз подал иск, чтобы суды решили, кому принадлежит законный титул на землю.

Суд рассмотрел, могла ли вдова Харелик распотрошить этот акт о передаче земли в совместное владение с правом наследования в одиночку.

Может ли кто-то, кто владеет землей в качестве JTWROS, в одностороннем порядке прекратить право на наследство? Да.

Ссылаясь на объяснения Верховного суда Флориды, суд постановил, что согласно закону Флориды совместный арендатор может лишить права на наследство.Требование здесь состоит в том, что, когда она это делает, она должна прекратить свои интересы таким образом, чтобы не допустить, чтобы она могла требовать по наследству любые интересы в предмете совместной аренды.

Поскольку Мать передала свои права собственности таким образом, что, если бы ее сын умер, она не могла претендовать на полное право собственности как JTWROS, она прекратила совместное владение недвижимостью. Суд назвал это прекращение «единством» матери и сына как совладельцев земли.

Итак, вы можете прекратить совместное владение землей во Флориде, если передадите свою долю в собственность незнакомцу, потому что вы сделали то, что суды сочтут разрушившим «единство правового титула» с вашими совместными арендаторами.

2. Передать другому совместному арендатору.

Другой способ прекратить совместное владение недвижимостью во Флориде — это передача одним совладельцем своей доли владения другому совместному арендатору (или арендаторам). Если совладельцев несколько, то те, кто не участвует в сделке, не должны знать о передаче права собственности, а тем более одобрять ее. Countrywide Funding Corp. v. Palmer , 589 So. 2d 994 (Fla. Dist. Ct. App. 1991).

Дело о национальном финансировании Corp.v. Palmer

В деле Countrywide компания Countrywide подала иск о выкупе части недвижимости во Флориде, находящейся в совместном владении матерью Аделиной Хентцшель и ее сыном Хосе Бака.

В акте указывалось, что мать и сын владели домом как совместные арендаторы с правом наследования. Первоначально мать Аделина купила недвижимость, а затем подала документ как JTWROS на себя и своего сына Хосе.

Позже был оформлен еще один акт.Это был акт о прекращении права требования от матери и сына к Хосе Бака.

После того, как заявление об отказе Хосе было подано в офис клерка, Хосе получил ипотечную ссуду от Essex Mortgage Company, а затем рефинансировал ее в Bayside Federal Savings and Loan. Затем Бэйсайд передал ипотеку Countrywide.

Затем Хосе Бака умер. Платежи по ипотеке не производились. Кредитор, Countrywide, лишен права выкупа.

При обращении взыскания было доказано, что акт о прекращении права собственности был поддельным .Мать Аделина никогда не подписывала этот документ. Однако Хосе так и сделал.

Подписав этот акт, прекратил ли Хосе совместную аренду с его матерью с правом наследования? Да.

Иск о выходе прекратил совместную аренду с правом наследования. Теперь его мать владела землей в качестве общего арендатора.

Хосе имел право преобразовать этот JTWROS в общую аренду без ведома и согласия матери. Он прекратил деятельность JTWROS, передав свои права совместного арендатора себе как получателю гранта.

Ссудодатель имел право изъять неделимую половину доли участия сына в совместной аренде, которая возникла в результате его обращения с самим собой. Что касается двух невиновных, матери, ставшей жертвой подделки документов, и кредитора, который ссудил деньги, суд встал на сторону кредитора.

(Другие способы прекращения совместной аренды включают простую передачу доли в собственности члену семьи. Кроме того, один совладелец может попытаться разделить недвижимость во Флориде. Раздел — это то место, где суд постановляет продать собственность, потому что одна совладелец — арендатор подал в суд на другого, чтобы прекратить совместное владение недвижимостью.Обычно это происходит, когда собственность передается по наследству, после развода или разрыва отношений, или когда совладелец блокирует выгодную сделку, отказываясь продать собственность, даже если это кажется финансово оправданным.

Что делать?

Хороший совет, если вы столкнулись с проблемой совместной аренды, — по крайней мере поговорить с опытным юристом по недвижимости из Флориды, чтобы узнать о ваших правах. Большинство юристов по недвижимости, таких как Ларри Толчинский, предлагают бесплатную первичную консультацию (по телефону или лично, в зависимости от того, что вы предпочитаете), чтобы ответить на ваши вопросы.

_______________

Если вы нашли эту информацию полезной, поделитесь этой статьей и добавьте ее в закладки для дальнейшего использования.

(Посещено 64584 раза, 31 посещений сегодня)

Руководство генерального прокурора по правам арендодателя и арендатора

Ваши права и обязанности как арендодателя или арендатора зависят от того, является ли аренда на основе договора аренды или аренды по желанию.

Аренда на основе договора аренды

Когда арендатор подписывает договор аренды с домовладельцем, арендатор соглашается, что аренда будет длиться определенный период времени, часто один год. В течение этого времени ежемесячная арендная плата должна оставаться неизменной, и арендодатель не может прекратить аренду (выселить арендатора), если арендатор не выполнит условия договора аренды. Арендатор обязуется платить арендную плату в течение срока аренды и может прекратить аренду только до окончания срока аренды, если арендодатель согласится на досрочное прекращение аренды.

Аренда — хороший вариант для арендаторов и домовладельцев, ищущих стабильности в аренде. Письменное соглашение между арендатором и арендодателем должно содержать все правила, которые будут применяться к аренде.

Аренда по желанию

При аренде по желанию договор действует до тех пор, пока обе стороны хотят вести дела друг с другом. Иногда при сдаче в аренду по желанию вообще нет письменного соглашения, но часто арендатора просят подписать форму с надписью «Договор аренды» или «Аренда по желанию» вверху.Эта форма должна включать размер ежемесячной арендной платы и основные правила.

Аренда по желанию не длится в течение определенного периода времени и не заканчивается в определенную дату, как это происходит при аренде. В случае аренды по желанию арендатор платит согласованную арендную плату каждый месяц в течение неопределенного периода времени. Либо домовладелец, либо арендатор могут принять решение о прекращении аренды, уведомив другую сторону за 30 дней или за месяц до даты платежа следующей арендной платы, в зависимости от того, какой из этих сроков окажется дольше. В соглашении этого типа арендная плата может измениться в течение тех же 30 дней или за один месяц до окончания аренды.

Обязанности арендодателя и арендатора

Будь то аренда или сдача в аренду по собственному желанию, арендатор должен платить арендную плату, соблюдать правила, согласованные с арендодателем, и принимать на себя ответственность за любой ущерб квартире, который является чем-то большим, чем просто «нормальный износ». должен предоставить квартиру, которая является безопасной, чистой и соответствующей Санитарному кодексу Массачусетса, и должен выполнять все обещания, содержащиеся в договоре об аренде или аренде.

Независимо от типа аренды, арендатор имеет право занимать квартиру, а арендодатель может войти в нее только при определенных обстоятельствах.Арендодатель должен заранее договориться с арендатором о входе в квартиру для проведения ремонта, осмотра состояния квартиры или демонстрации квартиры потенциальным арендаторам, покупателям или агентам по недвижимости. Тем не менее, домовладелец может войти в квартиру без разрешения арендатора, если возникнет механическая / ремонтная авария, которая может повредить все здание, или если выясняется, что арендатор покинул квартиру.

Переговоры

Хотя это и не требуется законами или нормативными актами, для арендодателя и арендатора важно знать, что они могут вести переговоры друг с другом об условиях аренды.В общем, домовладелец не должен торопить арендатора с принятием решения, и обе стороны должны четко понимать условия, прежде чем они подпишут договор аренды. Любые изменения следует записывать ручкой в ​​договор аренды. Любые разделы, которые арендодатель и арендатор соглашаются изменить, должны быть вычеркнуты в договоре аренды.

Может ли один собственник сдать в аренду имущество, принадлежащее двум лицам по договору? | Финансы

1. Финансы
2. Недвижимость
3. Инвестиционная недвижимость
4. Может ли один собственник недвижимости сдать в аренду имущество, принадлежащее двум людям по договору?

Автор: Эрика Йохансен

Совладельцы обычно имеют право на аренду третьим лицам.

Jupiterimages / Creatas / Getty Images

Когда два или более человека совместно владеют собственностью по договору, этот тип собственности известен как совместное владение. В параллельных владениях одна сторона может иметь возможность сдавать недвижимость в аренду без ведома другой стороны, хотя, как правило, все стороны имеют право участвовать в уплаченной арендной плате. Однако права сторон могут сильно зависеть от обстоятельств.

Совместное владение недвижимостью

Существует три типа одновременного владения недвижимым имуществом: совместное владение недвижимым имуществом, аренда всей совокупности (которая в основном является совместной арендой для супружеской пары) и общая аренда.В этих формах собственности владельцев называют «арендаторами». Совместная аренда — это форма совместной собственности, которая не прекращается после смерти одного из арендаторов; выжившие совместные арендаторы сохраняют право собственности на все имущество. Напротив, в случае совместной аренды смерть общего арендатора приведет к прекращению или прекращению аренды и разделению ее на части, которые переходят оставшимся арендаторам и наследникам умершего.

Владение собственностью

Правила владения арендатором одинаковы для всех форм одновременной собственности.Ни один арендатор не может совершать «расточительство», что означает, что ни один арендатор не может предпринимать действия, которые наносят ущерб стоимости собственности. Но каждый арендатор имеет право владеть — пользоваться — всей совместной собственностью. Следовательно, теоретически один арендатор имеет право сдать все имущество в аренду третьему лицу. Однако ни один арендатор не имеет права обременять интересы другого арендатора — например, закладывая имущество — или лишать других арендаторов права владения имуществом. Если право другого арендатора владеть имуществом было ущемлено решением сдать его в аренду третьему лицу, аренда становится проблемой.

Ouster

Когда один арендатор неправомерно исключает другого из собственности, это называется «юридическим вытеснением». На этом этапе исключенный арендатор начинает получать право на справедливую арендную стоимость собственности на время, пока его выгнали и отказали в использовании. Кроме того, если сдача имущества в аренду приводит к расточительству — например, к повреждению имущества — арендатор, сдавший имущество в аренду, может быть привлечен к ответственности перед своими соарендаторами за любой понесенный ущерб.

Право на прибыль

Большинство юрисдикций считают, что арендатор имеет право удерживать любую прибыль, полученную им от законного использования и владения имуществом.Но эти юрисдикции также считают, что соарендатор, который не владеет недвижимостью, по-прежнему имеет право участвовать в любой арендной плате от третьих лиц, а также в любой прибыли от деятельности, которая снижает стоимость земли. Таким образом, вполне вероятно, что арендатору, который самостоятельно арендует совместно находящуюся в собственности недвижимость, все равно придется делить арендную плату с другими.

Ссылки

Биография писателя

Эрика Йохансен — писатель на протяжении всей жизни, со степенью магистра изящных искусств в Мастерской писателей штата Айова и редакционным опытом в учебных публикациях.Она написала статьи для различных сайтов.

Основы общей аренды (TIC)

Вы хорошо инвестировали в недвижимость и хотите расширить свой портфель. Ваш брокер только что позвонил и сообщил вам «горячую подсказку» недели: это блестящее офисное здание класса А на Мэйн и Мэйн, которое вы желали с самого раннего детства инвестора, выйдет на рынок через три месяца.

Итак, ваша фирма преуспела, но не в одиночку с этим алмазом. Ну так что ты делаешь?

Поделись любовью!

У вашего приятеля-юриста (ну, он окончил юридический факультет, но технически теперь он ваш бармен) было несколько идей о том, как вы могли бы заключить такую ​​сделку.Некоторые идеи прозвучали в колокол, но одна прозвучала чуть громче.

«Общие арендаторы», — сказал ваш приятель. Вы знали, что это было что-то вроде совместного владения собственностью, но прежде чем вы смогли извлечь какую-либо информацию о волшебной фразе, бармен прекратил кибитинг с 13 хулиганами в середине, пробегая по счету спиртных напитков размером с гору.

Все, что у вас осталось, это пустая бутылка из-под пива и голова, полная вопросов.

Что такое общая аренда (TIC)? Каковы его характеристики? Его преимущества и недостатки? Если владельцев несколько, кто получает прибыль, оплачивает расходы на недвижимость, принимает решения? Если я решу, что мои совладельцы заблуждаются, могу ли я продать свою часть? Если да, могу ли я обменять §1031? И, ну, как мне профинансировать свою часть сделки?

Хорошо, давайте посмотрим, сможем ли мы найти ответы.Однако я вам скажу, поскольку законы, регулирующие TIC, различаются от штата к штату, прежде чем вы примете какое-либо решение относительно своей мечты об офисе класса A, было бы неплохо встретиться со своим юристом и налоговым консультантом.

Приступим.

Что такое совместная аренда?

Прежде всего, чтобы понять общую аренду, вы должны сначала понять совместную аренду. Что такое совместная аренда? Когда два или более человека владеют недвижимостью, они находятся в совместной аренде, и каждый из них является соарендатором. Совместная аренда может иметь место как в жилой, так и в коммерческой сфере, и две наиболее распространенные формы совместной аренды — это общая аренда (с собственниками, называемые общими арендаторами, TIC) и совместная аренда с правом наследования.

С учетом изменений по соглашению, каждый из совладельцев имеет право доступа ко всей собственности, долю дохода от собственности (включая выручку от продажи) и обязанность участвовать в расходах, связанных с недвижимостью. . Совладельцы могут не участвовать в расходах на улучшения, но если один из владельцев вносит улучшения за свой счет и улучшения увеличивают стоимость актива при продаже, этот владелец может получить возможность вернуть свой вклад.

Наконец, сторона, рассматривающая возможность совместной аренды, будет рада отметить, что совладельцы обязаны друг другу вести честные отношения.

Что такое общий арендатор и что такое общий арендатор (TIC)?

Как отмечалось выше, общая аренда — это тип совместной аренды , и общий арендатор — это каждый совладелец, имеющий долю в одной общей аренде . Итак, каковы основные общие характеристики аренды? Основными характеристиками общей аренды являются:

• Каждый общий арендатор владеет отдельной и неразделенной долей в собственности
• Общие арендаторы могут, но не обязаны, владеть разными долями собственности в собственности
• не имеют прав на наследство среди совладельцев, и
• Каждый TIC может передавать или обременять свои имущественные интересы без согласия других TIC (хотя это право может быть изменено по соглашению совладельцев)

Давайте пройдемся через эти характеристики TIC одну за другой, а затем охватите некоторые другие общие вопросы и проблемы, связанные с общей арендой.

Каждый совладелец имеет неделимую долю в собственности

Если собственность находится в общей аренде (структура собственности формируется при приобретении собственности), каждый собственник владеет отдельной и неразделенной долей в собственности, т. Е. не только то, что они имеют право на доступ, владение и использование всей собственности, но также и на то, что они могут продать свою индивидуальную долю собственности.

TIC могут иметь разную долю владения

Общие арендаторы могут иметь разные доли владения в целом, как правило, в зависимости от их вклада в приобретение собственности.Например, если вы, ваш бармен и один из участников собрания приобрели здание класса A в рамках структуры TIC, у вас может быть 60% -ная доля, аукционисту 30% -ная доля, а вашему бармену 10% -ная доля. Эти доли владения затем определяют, как вы распределяете затраты и выгоды от собственности, такие как общие расходы и выручка от продажи. В документах, по которым TIC приобретает свою долю, будет указана их доля владения.

Что происходит, когда я умру? (Выживание)

Если вы собака, вы отправитесь на эту большую ферму, где всегда солнечно, а миски с водой всегда полны…

Если вы общий арендатор, у вас нет права на выживание.Это означает, что в случае смерти ТИЦ его интерес переходит к наследникам этого совладельца по завещанию или законам о наследовании. Конечно, если совладелец пожелает, он может предусмотреть в своем завещании, что после ее смерти ее доля владения перейдет к другим владельцам ТИЦ.

Может ли каждый совладелец использовать все имущество?

Да, если они не согласны не делать этого.

Как отмечалось выше, как держатели безраздельной доли в собственности, каждый TIC имеет право на доступ, владение и использование любой части собственности.Доступ ко всем типичен, когда друзья или семья приобретают недвижимость вместе, а стороны приобретают долю в собственности в целях пассивного инвестирования.

Тем не менее, TIC могут также согласиться использовать только назначенные части собственности, например, этаж офисного здания, жилого помещения, торговых площадей, складских помещений и т. Д. Например, TIC может быть сформирован для приобретения промышленного парка. , причем каждый совладелец использует только определенное здание в парке. Совладельцы также могут согласиться с тем, что каждый имеет исключительное право на доход, полученный от использования выделенного им пространства.

Кстати, таймшер — это структура TIC с назначенным использованием, но вместо того, чтобы использование владельцем было ограничено определенным пространством, оно ограничено определенным временем.

Передача прав на использование и получение дохода изложена в соглашении о ТИЦ, в котором, как обсуждается ниже, излагаются права и обязанности совладельцев.

Могу ли я продать свою долю в TIC?

Да. ТИЦ имеет безраздельное участие в собственности. Они могут продавать, передавать или обременять свою долю участия (например,g., занимать средства под залог своих интересов) без согласования с другими собственниками.

Однако, поскольку такое неограниченное право может резко увеличить риск владения для сторон, не осуществляющих продажу, соглашения TIC обычно ограничивают права совладельцев на передачу. Соглашение может, среди прочего, предоставлять владельцам право преимущественной покупки при любой продаже, а также право проверять и одобрять потенциальных покупателей. Если на первый взгляд это кажется необоснованным, помните, что покупатель встанет на место совладельца-продавца и все его права и обязанности.

Представьте, что вы купили дуплекс со своим тихим, мягким и покорно оплачивающим счета бывшим соседом по комнате в колледже, и каждый из вас проживает в одной из квартир. А теперь представьте, что ваш идеальный совладелец решил переехать в Перу и продать свою долю в дуплексе семье постоянно курящих, саксофонистов и волынщиков, которые считают, что своевременные выплаты по кредиту — это скорее предложение, чем обязанность.

Думаете, было бы неплохо заключить соглашение TIC, дающее вам право одобрять покупателей?

А теперь представьте, что вы купили это офисное помещение класса А, частично профинансированное за счет кредита в размере 20 миллионов долларов, предоставленного вам троим, и ваш бармен хотел продать свою долю стороне, имеющей историю серьезной финансовой нестабильности и судебных разбирательств…

Итак Да, общие арендаторы могут продавать свои доли, но соарендаторы могут по договору ограничить это право.

Когда создается ТИЦ?

TIC создается, когда владельцы переходят в собственность собственности, причем в акте указывается процентная доля каждого владельца. Хотя разумно заключать соглашение TIC до аренды в общей структуре, это не требуется. Если на момент передачи права собственности не существует соглашения о TIC, характеристики TIC будут определяться статутами штата и общим правом, например, каждый TIC имеет право владеть всей собственностью, каждый может передать свою долю без согласия других TIC. , и каждый будет делить общие доходы и расходы от собственности в соответствии с процентами владения, указанными в их документах.

Обратите внимание, что не все совладельцы должны существовать с самого начала. Их можно создавать в разное время. Например, если владелец многоквартирного дома продает доли TIC физическим лицам, передавая им права пользования отдельными квартирами, между первым и последним владельцем TIC могут пройти годы.

Наконец, TIC может быть создан в силу закона, когда прекращается совместная аренда с правом наследования (обсуждается ниже).

Отличается ли ТИЦ от совместной аренды?

Совместная аренда, или совместная аренда с правом наследования, обычно используется, когда собственность принадлежит мужу и жене, родителю и ребенку или любой другой группе, которая хочет, чтобы каждая отдельная доля собственности перешла к другому в случае смерти.Это «право на наследство» позволяет автоматически передавать интересы умершего собственника пережившему без прохождения завещания. С другой стороны, ТИЦ не имеют права на выживание.

Кроме того, хотя общие арендаторы могут иметь неравные доли в собственности, совместные арендаторы должны иметь равные доли. Поскольку арендаторы имеют равные доли, в случае раздела имущества путем продажи выручка должна быть разделена поровну независимо от вкладов сторон в покупку имущества.

Наконец, в то время как общие арендаторы могут передавать свои интересы, если совместный арендатор продает или закладывает свою долю без согласия другого, совместная аренда преобразуется в TIC.

Кто управляет ТИЦ?

Управление TIC определяется соглашением TIC. Часто ТИЦ с небольшим количеством совладельцев и относительно простыми потребностями в управлении управляются самими совладельцами, в то время как управление более сложными ТИЦ осуществляется отдельными управляющими компаниями.В любом случае, роль и обязанности руководства изложены в соглашении о ТИЦ. А кто создает соглашение TIC? Кто бы ни создавал общую аренду, будь то одна сторона или несколько совладельцев.

Что входит в Соглашение TIC?

Цель соглашений TIC состоит в том, чтобы (i) четко определить права и обязанности всех сторон, (ii) предвидеть потенциальные проблемы с недвижимостью и ее совместным владением, и (iii) дать определенные процедуры для разрешения конфликтов будет решен.Если сделка особенно сложна и риски высоки, хорошо составленное соглашение TIC может и должно быть длинным и подробным. Любые расходы, сэкономленные за счет составления простого или универсального соглашения, будут потеряны в десять раз, если соглашение не дает четких ответов при возникновении неизбежных разногласий между совладельцами.

Как правило, соглашение TIC дает указания по следующим пунктам:

Передача права использования: Опишите, какую часть собственности имеет исключительное право на использование каждый совладелец, а также области, доступные для использования всеми владельцами.

Определение доли владения: Опишите метод, с помощью которого определяется доля собственности совладельца, например, по площади, стоимости, вкладу и т. Д.

Разрешенное использование: Определите допустимые виды использования для каждого назначенного пространства, и любые ограничения на такое использование, например, шум, количество арендаторов, домашних животных и т. д.

Управление недвижимостью: Подробно, как будут управляться все аспекты собственности (например, общий учет расходов, техническое обслуживание, ремонт), будут ли совладельцы сами выполняют определенные задачи, либо все элементы обрабатывает сторонний менеджер.

Как более подробно обсуждается ниже, интересы TIC подпадают под действие закона об отсрочке налогообложения §1031 Кодекса IRS, если они соответствуют определенным условиям. Что касается управления недвижимостью, эти условия требуют, чтобы (i) управляющий выплачивал совладельцам их доли чистой прибыли в течение трех месяцев с даты получения этих доходов, (ii) плата за управление не зависела от дохода. или прибыль, полученная от собственности, и (iii) гонорары за управление не превышают справедливую рыночную стоимость услуг управляющего.

Обслуживание: Опишите обязанности каждого владельца по содержанию своего помещения и порядок обслуживания общего пространства.

Расходы: Опишите, как все затраты на недвижимость будут распределены между собственниками. Типичные общие расходы включают налоги на недвижимость, обслуживание и ремонт общих частей, общие коммунальные услуги и страхование.

Поскольку TIC не разделяет право собственности на недвижимость, каждый совладелец не будет получать отдельный счет по налогу на недвижимость в счет своей доли владения.Скорее, налоговый орган выставит единый счет на всю собственность, возложив на каждого совладельца ответственность за всю сумму.

Кроме того, в соглашении должно быть описано, как налоговые вычеты должны распределяться между собственниками, например, проценты по ипотеке по коллективной ссуде, налог на имущество и т. Д.

Хотя метод обращения за вычетом процентов по ипотеке не обязательно должен быть часть соглашения TIC, это интересный процесс. В случае жилой недвижимости, где ссуда совладельца обеспечена ипотекой только под его имущественные проценты, процесс прост: он получает форму 1098 от своего кредитора и требует эту полную сумму вычета.Если совладельцы имеют групповой заем, обеспеченный ипотекой всего имущества, требуется несколько дополнительных шагов: (i) кредитор отправляет 1098 первому заемщику, указанному в ссуде, (ii) этот первый — названный заемщик указывает в своем Приложении A только проценты, выделенные ему в соответствии с соглашением TIC, (iii) остальные владельцы указывают (A) свои соответствующие распределения в своем Приложении A как проценты по ипотеке, не указанные в форме 1098, и (B) первый заемщик по их возвращении.

Финансирование: Опишите, как финансируется приобретение. Все владельцы могут быть сторонами одной ноты, обеспеченной всеми их интересами, или каждый совладелец может получить собственное финансирование, обеспеченное своей долей. Следует подробно описать все финансовые обязательства, такие как необходимые начальные депозиты, резервные счета, расчет платежей по ссуде и возможные корректировки платежей.

Продажа или передача доли: Укажите права совместно арендаторов на передачу своих долей и любые условия этих прав.Например, передача может быть предметом права других владельцев на первый отказ или одобрение потенциальных покупателей. Обратите внимание, что прямой запрет права собственника на передачу может быть не имеющим исковой силы как незаконное ограничение отчуждения собственности или может помешать TIC пользоваться режимом §1031.

Кроме того, в соглашениях TIC может быть указано, какие права потенциальные кредиторы могут потребовать от новых совладельцев. Например, от заемщика может потребоваться передать свои права передачи кредитору с обеспечением.

Принятие решений: Подробная информация о том, как принимаются решения, влияющие на собственность. Это может включать согласование того, какие решения потребуют большинства (например, повседневные операции), подавляющего большинства (например, ремонт или улучшения сверх определенной суммы в долларах) или единогласного одобрения совладельцев (например, изменение на назначенное использование или пробелы).

Положения о неисполнении обязательств и разрешении споров: Определите, что является дефолтом в соответствии с соглашением TIC, какие средства правовой защиты доступны для владельцев, не нарушающих свои обязательства, и процедуру разрешения споров для устранения дефолтов (например,g., неформальные переговоры, посредничество, арбитраж и судебные разбирательства).

Финансирование собственности TIC

Как вкратце упоминалось выше, обычно финансирование собственности TIC осуществляется либо (i) группой владельцев, владеющих одним или несколькими займами, обеспеченными общей долей собственности группы, либо (ii) каждым совладельцем наличие собственного кредита, обеспеченного только имущественным интересом.

В случае групповой ссуды суммы платежа, причитающиеся от каждого собственника, должны быть согласованы между собственниками.Один из методов состоит в том, чтобы взять сумму, уплаченную TIC за их долю владения, и вычесть сумму, которую они положили, в результате чего получится сумма групповой ссуды, относящейся к этому владельцу. Затем разделите эту сумму на общую сумму групповой ссуды, чтобы определить процент выплат по ссуде, за которые несет ответственность владелец.

Один из основных рисков группового финансирования заключается в том, что, когда один совладелец не выполняет свои платежные обязательства, а у других собственников недостаточно средств для совершения полной оплаты, кредитор может лишить права выкупа все имущество.Чтобы снизить этот риск, владельцы (i) проверяют финансовую устойчивость и историю своих совладельцев, (ii) обеспечивают, чтобы соглашение TIC давало им такое же право проверки для любых потенциальных новых совладельцев, и (iii) требовать совладельцев. -собственники вносят вклад в резервные фонды.

В случае индивидуальных ссуд, поскольку ссуда обеспечивается только интересами отдельного собственника, их неисполнение не налагает прямых обязательств на другие ТИЦ. Если владелец не выполняет свои обязательства, кредитор может лишить права выкупа только доли владельца, но не собственности.В этом случае кредитор может продать изъятую долю участия с учетом любых ограничений, которые TIC имеет на переводы (например, право преимущественной покупки).

Еще одна структура финансирования, иногда называемая «сквозным» финансированием, возникает там, где до создания структуры TIC первоначальный владелец собственности (часто разработчик проекта) предоставляет единую ссуду, обеспеченную всей собственностью, и производит все выплаты по этому кредиту. По мере того как новые совладельцы приобретают доли TIC в собственности, первоначальный владелец предоставляет им индивидуальные займы.Новые совладельцы производят выплаты по кредиту первоначальному владельцу, а тот платит кредитору.

Что такое кредитование сейчас для ТИЦ? А что такое Обмен Раздела 721?

После того, как IRS опубликовал Процедуру 2002-22, разъясняющую, что должным образом созданные доли участия в TIC имеют право на обмен согласно § 1031, инвесторы устремились к сделкам TIC. Инвесторы, собранные и продаваемые «синдикаторами» или «спонсорами», купили доли в активах CRE, принадлежащих TIC.

Когда разразилась рецессия, ужесточились банковские правила и увеличилось количество проблемных активов банков, кредитование сделок с TIC замедлилось.Проще говоря, когда у финансового учреждения был выбор между работой с одной стороной или с ТИЦ до 35 совладельцев, выбор был легким. Поскольку текущая банковская среда по-прежнему разочарована многосторонней структурой собственности, у текущих инвесторов в проекты TIC могут возникнуть проблемы с поиском нового капитала или рефинансированием кредитов, обеспеченных во время бума.

Соответственно, для совладельцев ТИЦ очевидным решением для привлечения новых средств является повышение привлекательности: упрощение многостороннего владения.Общие арендаторы могут сделать это, «объединив» свои интересы в единую новую LLC через обмен IRS § 721.

Как и биржи согласно § 1031, биржи согласно § 721, если они структурированы должным образом, могут иметь отсрочку налога на прирост капитала. Исторически раздел 721 использовался REIT при покупках у сторон, желающих избежать налога на такую ​​прибыль. Процесс начинается с того, что владелец собственности обменивает свою недвижимость на единицы собственности в операционном партнерстве приобретающего REIT (OP Units). Операционное товарищество (также называемое зонтичным товариществом) — это организация, отдельная от REIT, которая владеет активами REIT.Затем Паи OP могут быть переданы на основе отсрочки налогообложения в акции REIT. В рамках этого процесса владелец недвижимости превращает свой интерес в недвижимость в частную или государственную безопасность.

В случае TIC обмен по разделу 721 начинается с того, что арендаторы совместно вносят свои интересы в TIC в новое LLC или «объединяют» свои интересы. После этих взносов ООО становится единственным владельцем недвижимости, а каждый арендатор — собственником капитала ООО.Эта упрощенная структура собственности упрощает привлечение финансирования. Хотя этот обмен может пользоваться отсроченным налогообложением, следует использовать налогового консультанта, чтобы тщательно структурировать рефинансирование и избежать непредвиденного налогооблагаемого дохода для бывших ТИЦ.

Подходит ли общая аренда для обмена на аналогичный товар согласно §1031?

TIC имущественные права могут быть обменены в IRS Code §1031 отложенного налога подобного рода обмена. Это позволяет владельцам собственности откладывать прирост капитала при замене долей в собственности с текущим денежным потоком.Тем не менее, партнерские интересы не могут рассматриваться в этом отношении. Соответственно, владелец TIC, намеревающийся использовать свою долю для такого отложенного налогообложения, должен быть осторожен, чтобы TIC был структурирован и действовал как собственность на недвижимость, а не партнерство. Чтобы дать указания относительно того, что IRS считает TIC, оно выпустило Процедуру IRS 2002-22, детализирующую 15 условий, которым должна соответствовать общая аренда, чтобы иметь право на лечение согласно §1031.

Процедура IRS 2002-22 включает, среди прочего, что (i) количество инвесторов не превышает 35, (ii) каждый совладелец имеет право передавать, разделять и обременять свою безраздельную долю в собственности без согласие или одобрение любого лица и (iii) ограничения права на передачу, раздел или обременение, которые требуются кредитором и согласуются с обычной практикой коммерческого кредитования.

Сколько общих арендаторов допускается?

Если совладельцы не хотят иметь право на отсрочку налогообложения согласно §1031, общих арендаторов может быть от двух до бесконечности минус одного. Хотя нет никаких ограничений на то, сколько TIC могут быть заинтересованы в одной собственности, если требуется право на участие в §1031, количество совладельцев не может быть больше 35.

Каковы основные преимущества общей аренды (TIC)?

Одно из основных преимуществ TIC для покупателей подчеркивается на примере вас, вашего бармена и собеседника, желающего купить офисную недвижимость класса А.Хотя никто из вас не смог бы приобрести здание самостоятельно, TIC позволяет объединить ресурсы и максимизировать вашу покупательную способность.

С другой стороны, ТИЦ могут принести пользу продавцам, давая им большую гибкость в маркетинге своей собственности. Они могут продавать целиком или по частям, как того требует рынок. Часто при продаже части собственности общий доход от этих продаж больше, чем если бы недвижимость была продана одной стороне. В этом случае целое не превышает сумму его частей…

Каковы основные недостатки общей аренды (TIC)?

Как и в случае любой совместной собственности, общий арендатор принимает на себя риск того, что его совладельцы не выполнят свои обязательства.Бармен не платит свою долю налога на недвижимость? Вы получите. Не вносит свою долю платежа по групповому кредиту и не финансирует свой резервный счет? Достань чековую книжку.

Кроме того, из-за сложности финансирования групповых займов и потенциальных рисков для кредитора с несколькими и, возможно, меняющимися заемщиками, ИТК могут столкнуться с более высокими затратами по кредитованию. Кроме того, с годами желание финансовых институтов финансировать ТИЦ угасало. Если эти сложные структуры собственности не пользуются популярностью у кредиторов, когда TIC необходимо рефинансировать, они могут столкнуться с тяжелой битвой.Могут существовать методы упрощения структуры собственности для облегчения рефинансирования или продажи (например, биржа 721, где коммерческая недвижимость работает хорошо), но следует учитывать риск доступности финансирования и стоимости.

Кроме того, владение ТИЦ может подвергнуть совладельца действиям кредиторов другого собственника. Например, предположим, что ваш бармен должен VISA 100 000 долларов за импровизированную поездку в Непал. VISA заинтересована в офисной недвижимости класса А. Теперь они могут предъявить претензию только против долей вашего бармена, но не от вашей доли или доли участника соглашения.Но они могут заставить продать все здание, чтобы погасить личный долг бармена. В то время как вы и участник соглашения могли бы вернуть свою долю выручки от такой продажи, вы все равно потеряете собственность своей мечты.

В чем разница между TIC и LLC или партнерской структурой?

Компании и товарищества с ограниченной ответственностью — это хозяйственные общества, в которых одна или несколько сторон имеют долю владения. LLC, как правило, могут состоять из одного или нескольких владельцев (участников), в то время как партнерства должны иметь как минимум двух партнеров.Законы штата регулируют правила обоих образований.

Основное различие между ООО и партнерством заключается в личной ответственности по обязательствам юридического лица. Члены ООО защищены от обязательств юридических лиц. Партнеров нет. Партнеры в полном товариществе несут солидарную личную ответственность по всем партнерским обязательствам, а партнеры в коммандитном товариществе несут ответственность в размере своих инвестиций в товарищество.

Владелец TIC несет ответственность за часть обязательств TIC, как описано в соглашении TIC.В таком случае личная ответственность — это вопрос структуры юридического лица каждого совладельца. Например, если сторона создает специализированную LLC для владения долей TIC, то личная ответственность владельца LLC будет ограничена суммой долей TIC LLC.

LLC и товарищество имеют общую структуру налогообложения, при этом доход от бизнеса облагается налогом один раз на уровне члена / партнера. С другой стороны, корпорации облагаются налогом на корпоративном уровне, а затем снова на уровне акционеров.

TIC не облагается налогом.Каждый совладелец облагается налогом на собственный доход.

Если ООО или товарищество покупают недвижимость, отдельные участники не владеют долей в собственности, а, скорее, долей в предприятии. Напротив, каждый из общих арендаторов владеет отдельной собственностью непосредственно в собственности. Из-за этой разницы стороны могут захотеть подумать, насколько легко они могут отказаться от своей доли LLC по сравнению с долей TIC. Как правило, ответ на этот вопрос будет зависеть от условий договора ТИЦ и документов о создании ООО.

Кроме того, как обсуждалось выше, режим отсрочки налогообложения, доступный в соответствии с § 1031 IRS, разрешен для долей собственности TIC, но не для партнерств. Таким образом, если сторона стремится приобрести собственность для передачи аналогичного характера, она может пользоваться режимом 1031 при покупке собственности TIC, но не партнерства или доли LLC.

Как можно расторгнуть TIC? (Разделение или…)

Если вам уже надоели махинации вашего бармена, вы можете прекратить действие TIC через разделение по решению суда.Перегородки бывают трех видов: натурой, наделом или продажей. Натуральный раздел — это фактический раздел собственности между совладельцами, и он доступен только в том случае, если это разрешено местными законами о подразделениях. Разделение по наделу дает право собственности одному владельцу (или группе владельцев), который затем компенсирует изгнанным совладельцам потерю права собственности. А раздел путем продажи — это именно то, на что это похоже: суд вынуждает продать собственность, а прибыль распределяет между совладельцами. Раздел путем продажи, как правило, является последней инстанцией суда и присуждается только тогда, когда раздел в натуральной форме недоступен.

Следует отметить, однако, что общие арендаторы могут отказаться от своего права на разделение в соответствии с их соглашением TIC. Полный отказ может быть не имеющим исковой силы ограничением на отчуждение собственности, но суд может признать ограниченные отказы, например, в случае отказа от прав на раздел на определенный период времени или при определенных условиях.

Итак, каков был метод «или…» для прекращения действия TIC? Незаконное владение. Собственность, приобретенная в результате неправомерного владения, прекращает действие TIC.