МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Выдача земельных участков молодым семьям: Как получить землю молодой семье без детей — пошаговая инструкция 2021

Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства в собственность бесплатно

Административные регламенты предоставления муниципальных услуг «Принятие граждан на учет в качестве лиц, имеющих право на предоставление в собственность бесплатно земельных участков …» и «Предоставление земельных участков бесплатно в собственность для ИЖС
Документ:  Загрузить

Список №1 на предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность бесплатно граждан, имеющих право на внеочередное предоставление в собственность земельного участка для индивидуального жилищного строительства
Документ:  Загрузить

Список № 2 на предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность бесплатно граждан, имеющих право на первоочередное предоставление в собственность земельного участка для индивидуального жилищного строительства
Документ:  Загрузить


Список № 3 на предоставление в собственность бесплатно земельного участка для индивидуального жилищного строительства граждан, имеющих право на предоставление в собственность земельного участка для индивидуального жилищного строительства
Документ:  Загрузить

10.08.2021 Информационное сообщение о перечне земельных участков, находящихся в государственной собственности, предназначенных для предоставления гражданам, состоящим на учете в качестве лиц, имеющих право на внеочередное предоставление в собственность

08.07.2021 Информационное сообщение о перечне земельных участков, находящихся в государственной собственности, предназначенных для предоставления гражданам, состоящим на учете в качестве лиц, имеющих право на внеочередное предоставление в собственность



Порядок предоставления земельного участка — Фонд имущества Тюменской области

Земельные участки предоставляются многодетным семьям, состоящим на учете, в зависимости от целей предоставления земельного участка (садовый земельный участок, земельный участок для индивидуального жилищного строительства), указанных в заявлении, и наличия права на первоочередное предоставление земельного участка в порядке очередности, определяемой днем регистрации заявления.

В случае если в заявлении в качестве цели предоставления земельного участка были указаны как садовый земельный участок, так и земельный участок для индивидуального жилищного строительства, многодетной семье предлагается земельный участок, соответствующий любой из указанных целей.

По мере образования или выявления ранее образованных, свободных от прав третьих лиц земельных участков Департамент имущественных отношений Тюменской области составляет перечни земельных участков отдельно в зависимости от целей предоставления земельных участков (садовый земельный участок, земельный участок для индивидуального жилищного строительства), а также в зависимости от места расположения земельного участка в административном центре Тюменской области либо в Тюменском муниципальном районе, за исключением случаев и порядка формирования перечня (перечней) земельных участков федеральной собственности, указанных в пунктах 5.1.1 и 5.1.2 Положения о бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей, утвержденным Постановлением Правительства Тюменской области от 10 октября 2011 года № 340-п (далее — Положение).

В течение 5 рабочих дней со дня составления перечня он направляется в государственное казенное учреждение Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области» (далее — Фонд имущества Тюменской области). Очередность земельных участков, включаемых в соответствующие перечни, определяется датой постановки их на кадастровый учет. В случае совпадения даты постановки на кадастровый учет земельных участков, предназначенных для предоставления многодетным семьям, очередность определяется значением единиц кадастрового деления, начиная с кадастровых районов (от меньшего к большему).

При образовании земельных участков за счет земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, полномочия по распоряжению которыми переданы органам государственной власти Тюменской области в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — земельные участки федеральной собственности), Департамент имущественных отношений Тюменской области составляет перечень (либо перечни в случае передачи полномочий по распоряжению одновременно несколькими земельными участками, расположенными в одном муниципальном образовании, а также в случае образования более 100 земельных участков из земельного участка федеральной собственности) земельных участков, предназначенных для предоставления многодетным семьям (далее — перечень (перечни) земельных участков).

Перечень (перечни) земельных участков формируется в зависимости от места их расположения (в перечень (перечни) включаются земельные участки, расположенные в одном муниципальном образовании (муниципальном районе или городском округе)), а также в зависимости от целей предоставления земельных участков (садовый земельный участок, земельный участок для индивидуального жилищного строительства).

Очередность земельных участков, включаемых в соответствующие перечни, определяется датой постановки их на кадастровый учет. В случае совпадения даты постановки на кадастровый учет земельных участков, предназначенных для предоставления многодетным семьям, очередность определяется значением единиц кадастрового деления, начиная с кадастровых районов (от меньшего к большему).

В один перечень может быть включено не более 100 земельных участков.

Общее количество составленных в год перечней земельных участков федеральной собственности, указанных в пункте 5.1.1 Положения, не может превышать 10.
Земельные участки, не вошедшие в перечень (перечни) земельных участков в текущем году, включаются в перечень (перечни) земельных участков в следующем году.

В течение пяти рабочих дней со дня составления перечня (перечней) земельных участков федеральной собственности он направляется в Фонд имущества Тюменской области.

В целях бесплатного предоставления многодетной семье земельного участка Фонд имущества Тюменской области выдает (направляет) многодетной семье соответствующее уведомление, содержащее сведения (кадастровый номер, расположение, разрешенное использование) о земельном участке (земельных участках).

Уведомление направляется многодетной семье почтовым отправлением с уведомлением о вручении либо выдается родителям (усыновителям) либо иному уполномоченному лицу при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

При необходимости осмотра земельного участка многодетная семья самостоятельно осуществляет его осмотр.

Земельные участки предлагаются Фондом имущества Тюменской области многодетным семьям в порядке очередности согласно журналу учета многодетных семей из перечня земельных участков, который составлен ранее согласно очередности включения земельных участков в перечни, с учетом требований пункта 5.2.1 Положения.

В случае отказа многодетной семьи от предложенного варианта предоставления земельного участка такой земельный участок предлагается следующей в порядке очередности многодетной семье, у которой на день предложения не находится на рассмотрении ни одного варианта предоставления земельного участка и которой не был предложен ни один из вариантов предоставления земельных участков из данного перечня земельных участков.

При этом после получения отказа многодетной семьи от предложенного варианта предоставления земельного участка из соответствующего перечня данной многодетной семье предлагается следующий в порядке очередности земельный участок из другого перечня земельных участков, сформированного в порядке, установленном пунктами 5.1 — 5.1.2 Положения, в очередности, определяемой датой и номером утверждения соответствующего перечня.

Многодетная семья в течение 60 календарных дней со дня получения уведомления, указанного в пункте 5.2 Положения, рассматривает предложенный вариант предоставления земельного участка и направляет в Фонд имущества Тюменской области письменное согласие с предложенным вариантом предоставления земельного участка с приложением документов, указанных в пункте 2.4 Положения, с учетом положений пунктов 2.5 и 2.6 Положения, либо отказ от предложенного варианта предоставления земельного участка.

Письменное согласие с предложенным вариантом предоставления земельного участка либо отказ от предложенного варианта предоставления земельного участка должны быть подписаны обоими родителями (усыновителями), а в семье, состоящей из одного родителя (усыновителя) и трех или более детей, — подписанное одним родителем (усыновителем).
В случае если в течение 10 календарных дней со дня истечения вышеуказанного срока в Фонд имущества Тюменской области не поступило письменное согласие с предложенным вариантом предоставления земельного участка либо отказ от предложенного варианта предоставления земельного участка, а также в случае поступления в Фонд имущества Тюменской области сведений от отделения почтовой связи о неполучении уведомления уполномоченного органа, направленного в установленном порядке, в связи с неявкой в отделение почтовой связи для получения указанного уведомления либо отсутствием адресата по указанному многодетной семьей почтовому адресу, многодетная семья считается отказавшейся от предложенного варианта предоставления земельного участка.

Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства семьям, имеющим трех и более несовершеннолетних детей

Вид помощи:

Бесплатное предоставление в общую долевую собственность земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства, или ведения личного подсобного хозяйства, или создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

Кому предоставляется помощь:

Гражданам Российской Федерации, имеющим трех и более несовершеннолетних детей и совместно проживающим с ними на территории Ростовской области.

Условия предоставления:

Предоставление земельных участков возможно при одновременном соблюдении следующих условий:

— земельный участок предоставляется однократно;

— гражданин:

  • имеет трех и более несовершеннолетних детей и совместно проживает с ними либо является опекуном или попечителем детей, при условии воспитания этих детей не менее 3 лет;

  • проживает на территории Ростовской области в течение не менее чем 5 лет, предшествующих дате подачи заявления о постановке на учет в целях бесплатного предоставления земельного участка в собственность;

  • состоит по месту его жительства на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях или имеет основания для постановки на данный учет без признания его малоимущим (в случае, если земельный участок испрашивается в целях индивидуального жилищного строительства, требование введено Областным законом Ростовской области от 29.12.2016 № 939-ЗС, вступившим в силу 01.01.2017).

Законодательное основание:

статьи 8.3, 8.4, 8.4-1 Областного закона № 19-ЗС от 22.07.2003 «О регулировании земельных отношений в Ростовской области»

Куда обращаться:

в уполномоченный орган местного самоуправления.

Право на получение земельного участка в собственность бесплатно гражданами, имеющими трех и более детей, установлено п. 6 ст. 39.5 ЗК РФ, при условии установления законом субъекта Российской Федерации соответствующих случая и порядка предоставления земельных участков в собственность бесплатно.

На территории Ростовской области вопросы предоставления земельных участков семьям, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, регулируются Областным законом Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС«О регулировании земельных отношений в Ростовской области».

В соответствии со статьями 8.2, 8.3, 8.4 и 8.4-1 Областного закона, право на однократное бесплатное приобретение в собственность находящихся в муниципальной, областной или федеральной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов строительства имеют граждане Российской Федерации, проживающие на территории Ростовской области в течение не менее чем 5 лет, предшествующих дате подачи заявления о постановке на учет в целях бесплатного предоставления земельного участка в собственность, имеющие трех и более несовершеннолетних детей и совместно проживающие с ними. Если указанные граждане являются опекунами или попечителями детей, то они имеют право на бесплатное приобретение в собственность земельных участков при условии воспитания этих детей не менее 3 лет. В случае подачи заявления на однократное бесплатное приобретение в собственность земельных участков в целях индивидуального жилищного строительства, указанные граждане должны состоять по месту их жительства на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или иметь основания для постановки на данный учет без признания их малоимущими.

Перечень земельных участков, которые могут быть использованы для бесплатного предоставления гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, устанавливается уполномоченными органами и подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, а также размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Граждане, имеющие трех и более несовершеннолетних детей и совместно проживающие с ними, изъявившие желание приобрести бесплатно в собственность земельный участок, направляют в уполномоченный орган местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, поселений по месту их проживания заявление о бесплатном предоставлении земельного участка в собственность. Форма заявления устанавливается органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, поселений. К указанному заявлению прилагаются копии документов с предъявлением их подлинников или только заверенные в установленном порядке копии документов, согласно перечню, установленному Областным законом.

Уполномоченный орган в течение месяца после получения всех необходимых документов осуществляет постановку на учет граждан в целях предоставления земельных участков и подбор места нахождения земельного участка, а также не позднее чем через шесть месяцев после получения согласия граждан на получение в собственность земельного участка в выбранном месте осуществляет проведение необходимых работ по формированию земельного участка.

Решение о бесплатном предоставлении земельного участка в общую долевую собственность граждан и их детей принимается уполномоченным органом муниципальных районов, городских округов, поселений в течение месяца со дня формирования данного земельного участка.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, в общую долевую собственность граждан и их детей осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти Ростовской области в соответствии с порядком их взаимодействия при осуществлении указанных полномочий, определенным Правительством Ростовской области

Предоставление федеральных земельных участков в общую долевую собственность граждан и их детей осуществляется органами исполнительной власти Ростовской области, уполномоченными на осуществление переданных органам государственной власти Ростовской области полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности, в соответствии с порядком их взаимодействия при осуществлении указанных полномочий, определенным Правительством Ростовской области.

 

Смотри также:

План мероприятий («дорожная карта») по инфраструктурному обустройству в Ростовской области земельных участков, подлежащих предоставлению для жилищного строительства семьям, имеющим трех и более детей

Учет граждан, имеющих право на льготное предоставление земельных участков БАРНАУЛ :: Официальный сайт города

Порядок приема и рассмотрения обращений

Все обращения поступают в отдел по работе с обращениями граждан организационно-контрольного комитета администрации города Барнаула и рассматриваются в соответствии с Федеральным Законом от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», законом Алтайского края от 29.12.2006 № 152-ЗС «О рассмотрении обращений граждан Российской Федерации на территории Алтайского края», постановлением администрации города Барнаула от 21.08.2013 № 2875 «Об утверждении Порядка ведения делопроизводства по обращениям граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, организации их рассмотрения в администрации города, органах администрации города, иных органах местного самоуправления, муниципальных учреждениях, предприятиях».

Прием письменных обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц принимаются по адресу: 656043, г.Барнаул, ул.Гоголя, 48, каб.114.

График приема документов: понедельник –четверг с 08.00 до 17.00пятница с 08.00 до 16.00, перерыв с 11.30 до 12.18. При приеме документов проводится проверка пунктов, предусмотренных ст.7 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»:

1. Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.

2.  В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.

3.  Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в форме электронного документа, подлежит рассмотрению в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В обращении гражданин в обязательном порядке указывает свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), адрес электронной почты. Гражданин вправе приложить к такому обращению необходимые документы.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации.

Ответ на электронное обращение направляется в форме электронного документа по адресу электронной почты, указанному в обращении, или в письменной форме по почтовому адресу, указанному в обращении.

Итоги работы с обращениями граждан в администрации города Барнаула размещены на интернет-странице организационно-контрольного комитета.

Предоставление земельных участков | Министерство труда и социального развития Новосибирской области

Постановка граждан на учет в качестве лиц, имеющих право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно
 
В связи с принятием Закона Новосибирской области от 05.12.2016 № 112-ОЗ «Об отдельных вопросах регулирования земельных отношений на территории Новосибирской области» министерство труда и социального развития Новосибирской области осуществляет полномочия по постановке на учет граждан в качестве лиц, имеющих право на предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности Новосибирской области, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в случаях, установленных федеральным законодательством и (или) законодательством Новосибирской области, в собственность бесплатно (далее – государственная услуга). 

Заявители и лица, имеющие право выступать от их имени при предоставлении государственной услуги

Форма завления о постановке на учет в качестве лица, имеющего право на предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства

Форма заявления о постановке на учет в качестве лица, имеющего право на предоставление земельного участка, для целей, не связанных с индивидуальным жилищным строительством

Перечень документов, необходимых для предоставления государственной услуги

Согласие на обработку персональных данных (форма)

Срок предоставления государственной услуги
Не более 30 дней со дня представления (поступления) в министерство заявления и документов и регистрации их в государственной информационной системе Новосибирской области «Межведомственная автоматизированная информационная система» (далее – Сводный реестр, подсистема «Реестр ГИС МАИС», соответственно) со дня постановки на учет.
 
Способы подачи заявления и документов для получения государственной услуги:
1. Личное обращение с оригиналами необходимых документов по адресу: г. Новосибирск, ул. Серебренниковская, дом 6, общественная приемная (кабинет 119), часы приема: понедельник — четверг с 14.00 — 16.00, пятница с 10.00 — 12.00.
Если документы, необходимые для предоставления государственной услуги, представляются лично, то в случае представления копий документов, не заверенных в установленном законом порядке, заявителем представляются их оригиналы.
2. Направление по почте.
При направлении копий документов по почте, их верность должна быть засвидетельствована в установленном законом порядке. Верность копий документов и выписок из документов, выданных органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами, свидетельствует нотариус.
3. Через «Личный кабинет» в федеральной государственной информационной системе «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» (далее – ЕПГУ) –www.gosuslugi.ru.
При подаче заявления через «Личный кабинет» ЕПГУ к электронной форме заявки государственной услуги прикрепляются электронные образы документов, необходимых для предоставления государственной услуги.
4. Обращение в один из филиалов государственного автономного учреждения Новосибирской области «Многофункциональный центр организации предоставления государственных и муниципальных услуг Новосибирской области» (далее – МФЦ).

Бланки заявлений предоставляется заявителю по его требованию в министерстве или в МФЦ, а также размещается в электронной форме на официальном интернет-сайте министерства, на ЕПГУ.
 
Извещение об изменении персональных данных подается гражданами, состоящими на учете в качестве лиц, имеющих право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно, в случае изменения их персональных данных, указанных при подаче заявления о постановке на учет.

Консультации по вопросам, касающихся постановки граждан на учет в качестве лиц, имеющих право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно, можно получить по телефону «горячей линии» 8 800 100 00 82 или по телефону 8 (383) 238 78 39. с 14 час. 00 мин.  до 16 час. 00 мин в будние дни.
 

За консультациями по вопросам предоставления земельных участков необходимо обращаться:
1) в департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области – в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Новосибирской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, установленных федеральным законодательством и (или) законами Новосибирской области;
2) в органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Новосибирской области – в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, установленных федеральным законодательством и (или) законами Новосибирской области.

 

 

Процесс выдачи бесплатной земли молодым семьям намерены ускорить в Приморье » Новости Владивостока и Приморского края

6 586 многодетных семей Приморья уже получили бесплатную землю по закону, реализующемуся в крае по указу президента. Вместе с тем молодых семей и семей с двумя детьми в очереди на участок скопилось уже более 12,5 тысяч. Как реализация одного закона влияет на другой и как ускорить процесс выдачи земли молодым, обсудили на совещании с главами муниципальных образований под председательством Губернатора Владимира Миклушевского.

Сегодня в 12 муниципальных районах и шести городских округах более 90 процентов заявителей из числа многодетных уже обеспечены бесплатными участками. А вот очередь молодых семей и семей с двумя детьми продолжает расти. Пока такие заявители смогли получить землю только в Уссурийске, Фокино, Михайловском, Партизанском, Октябрьском, Пограничном, Чугуевском районах и нескольких других, – всего 503 выданных участка.

«В реализации закона о земле многодетным мы серьезно продвинулись, за исключением отдельных территорий, а вот по нашему, краевому, закону успехов не много», – акцентировал Губернатор.

Напомним, летом 2014 года на законодательном уровне была установлена приоритетность краевого закона о выделении бесплатных земельных участков многодетным над законом о предоставлении земли семьям с двумя детьми и молодым семьям. Теперь последним земельные участки выдаются только в том случае, если в муниципалитете в реестр не включена ни одна многодетная семья.

Как сообщила директор департамента земельных и имущественных отношений Приморья Наталья Соколова, это обстоятельство осложняется еще и тем, что заявители систематично игнорируют проводимые муниципалитетами жеребьевки.

Примером является Дальнегорск. По словам главы городского округа Игоря Сахуты, число образованных участков в муниципалитете позволяет полностью закрыть потребности семей как многодетных, так и молодых, но люди на жеребьевки попросту не приходят.

Аналогичная ситуация, по словам Натальи Соколовой, наблюдается в Хасанском, Кировском районах, Артеме, Находке, Уссурийске.

«Граждане, не явившиеся на жеребьевку, остаются в очереди с присвоением им новых реестровых номеров, что не позволяет органу местного самоуправления начать обеспечивать земельными участками молодые семьи и семьи с двумя детьми», – обозначила она.

Одна из мер пресечения, которую предложил департамент, – возможность исключения из реестра на получение земли тех, кто отказался прийти на жеребьевку несколько раз.

Владимир Миклушевский подчеркнул, что такое решение требует тщательной проработки.

«Нам нужно двигаться вперед. Только потому, что кто-то не хочет определенный участок, мы всех остальных держим – это неправильно. Но предложение обязательно нужно обсуждать вместе с депутатским корпусом», – подчеркнул глава края.

Сегодня свой отказ граждане чаще всего мотивируют так – не нравится местоположение земельного участка, рельеф местности. Чтобы этот вопрос решить, по поручению Владимира Миклушевского профильный департамент разработал и внедрил с февраля этого года порядок общественных обсуждений выбора земельных участков.

«Новый механизм позволяет заинтересованным гражданам выразить свое мнение о местоположении земельного участка, высказать свои предпочтения и затем путем голосования повлиять на принятие решения об образовании земельных участков под выдачу многодетным в собственность», – подчеркнула Наталья Соколова.

Однако, до настоящего времени ни в одном муниципалитете, заострила внимание глава ведомства, такие слушания не проводились.

Губернатор призвал глав территорий активнее включиться в эту работу, а также сообщил, что позже руководителей муниципалитетов подключат к обсуждению новой схемы предоставления участков в Приморье. Сейчас такая разрабатывается в Администрации края по примеру Белгородской и Нижегородской областей.

Бесплатное получение и предоставление земельных участков многодетным семьям

Комитет земельных и имущественных отношений: г.Казань, ул.Груздева, д.5.

График работы: ежедневно, кроме субботы и воскресенья, с 9.00 до 18.00; обед с 12.00 до 13.00. Тел.: 221-06-80.

График приема граждан сотрудниками Комитета, осуществляющими прием граждан: с понедельника по пятницу, с 9.00 до 12.00 и с 13.00 до 17.30, по адресу: г.Казань, ул.Груздева, д.5, каб.№216, №217.

Справочный телефон: 221-06-80.

Администрация Авиастроительного и Ново-Савиновского районов Исполнительного комитета Казани: г.Казань, ул.Волгоградская, д.32.

График работы: ежедневно, кроме субботы и воскресенья, с 9.00 до 18.00; обед с 12.00 до 13.00.

График приема граждан сотрудниками Администрации Авиастроительного и Ново-Савиновского районов Исполнительного комитета г.Казани, осуществляющими прием заявлений граждан: среда с 13.00 до 18.00 по адресу: г.Казань, ул.Волгоградская, д.32, каб.№213.

Справочные телефоны: 519-34-28, 519-34-73.

Администрация Вахитовского и Приволжского районов Исполнительного комитета Казани: г.Казань, ул.Ипподромная, д.14.

График работы: ежедневно, кроме субботы и воскресенья, с 9.00 до 18.00; обед с 12.00 до 13.00.

График приема граждан сотрудниками Администрации Вахитовского и Приволжского районов Исполнительного комитета Казани, осуществляющими прием заявлений граждан: вторник с 13.00 до 18.00 по адресу: г.Казань, ул.Ипподромная, д.14, каб.№13.

Справочные телефоны: 278-93-43, 277-04-02.

Администрация Кировского и Московского районов Исполнительного комитета Казани: г.Казань, ул.Восстания, д.82.

График работы: ежедневно, кроме субботы и воскресенья, с 9.00 до 18.00; обед с 12.00 до 13.00.

График приема граждан сотрудниками Администрации Кировского и Московского районов Исполнительного комитета г.Казани, осуществляющими прием заявлений граждан: вторник с 15.00 до 18.00, четверг с 9.00 до 12.00 по адресу: г.Казань, ул.Восстания, д.82, каб.№108.

Справочные телефоны: 557-76-19, 516-25-92.

Администрация Советского района Исполнительного комитета г.Казани: г.Казань, ул.Шуртыгина, д.1.

График работы: ежедневно, кроме субботы и воскресенья, с 9.00 до 18.00; обед с 12.00 до 13.00.

272-06-15 

График приема граждан сотрудниками Администрации Советского района, осуществляющими прием заявлений граждан: понедельник — пятница, с 09.00 до 18.00, перерыв на обед с 12.00 до 13.00, по адресу: г.Казань, ул.Шуртыгина, д.1, первый этаж «Единое окно»

Справочный телефон: 272-01-05

Проход осуществляется по документам, удостоверяющим личность.

Наследники оспаривают собственность Семьи, Штаты

Алекс Синглтон — член правления Центра сохранения собственности наследников, который помогает семьям оформлять права собственности на собственность наследников в Южной Каролине. Государства только сейчас пытаются помочь семьям сохранить ценность земли, которая передавалась из поколения в поколение без дела. (AP)

В Маунт-Плезант, пригороде Чарльстона на побережье Южной Каролины, 72-летний Ричард Мазик только недавно приобрел право собственности на землю, на которой он прожил всю свою жизнь.

Земля когда-то принадлежала отцу Мазика, а когда он умер, она перешла к Ричарду и его четырем сестрам и братьям. Но у старшего Мазика не было завещания, в результате чего его афроамериканские потомки остались в так называемой собственности наследников. Без документа наследники не могут осваивать землю и рискуют полностью ее потерять.

Этот тип наследования — собственность, переданная без завещания — восходит к эпохе Реконструкции, когда афроамериканцы получили права собственности.В то время афроамериканцы часто не создавали завещания для установления формальной собственности для будущих поколений, потому что им было отказано в доступе к правовой системе, они не доверяли ей или не могли себе этого позволить.

По всей стране штаты выявляют семейные владения, переданные без документов. Некоторые из них принимают меры, чтобы владельцы собственности могли сохранить свою землю и ее стоимость.

Шесть штатов — Алабама, Арканзас, Коннектикут, Джорджия, Монтана и Невада — приняли версии Закона о единообразном разделе имущества наследников, законопроект, который некоммерческая комиссия по единообразному законодательству направляет в законодательные собрания штата, чтобы упростить разделение собственности и сохранить семейное богатство, поскольку владельцы умножаются из поколения в поколение.

Проблема с передачей собственности без формальной юридической записи заключается в том, что любой отдельный владелец может подать в суд ходатайство о принудительной продаже собственности. Со временем, по мере того как число владельцев достигает десятков, увеличивается риск получения денег, и члены семьи становятся мишенью для разработчиков недвижимости, стремящихся получить недвижимость ниже рыночной стоимости в популярных местах.

Мазик и его братья и сестры, чья земля находится недалеко от пляжных курортов, около трех лет назад смогли равномерно разделить свои 5 акров с помощью Центра сохранения собственности наследников, чарльстонской некоммерческой организации, которая помогает семьям официально оформить право собственности на землю. .Имея надлежащий документ, семья может использовать свой капитал и претендовать на получение ссуд на улучшение жилищных условий, которые невозможно было получить без официального проживающего собственника.

«Сейчас намного проще, чем раньше», — сказал Мазик. «Теперь я могу получить все, что захочу, через банк, потому что все на мое имя. [Мои братья и сестры] теперь все довольны этим, потому что у них есть то, что они могут назвать своим собственным ».

Риски совместной собственности

Перед тем, как разделить свою собственность, Мазик и его братья и сестры столкнулись с бременем налога на имущество.Каждый из них построил или внес свой вклад в различные постройки на земле, братья и сестры с трудом могли договориться о том, какую часть налога должен каждый из них.

«Дом [моего отца] был единственным домом на земле», — сказал Мазик. «Раньше он немного занимался сельским хозяйством, но люди начали строить на земле. У всех был раздел, но он не был написан ни на кого «.

Наличие нескольких поколений землевладельцев, имеющих право на один и тот же участок земли, бросает вызов семьям, совладельцы которых могут не согласиться с тем, как и следует ли их сохранять, сказала Тиш Линн, координатор по развитию ресурсов Центра наследников.

Например, дальний член семьи, ищущий немного денег, может попытаться принудить к продаже, вопреки желанию других членов семьи. Застройщики, стремящиеся заработать на привлекательной и прибыльной собственности, могут купить одну акцию, стать новым членом семьи и попытаться продать ее.

Имущество наследников обычно продается быстро и по цене ниже рыночной, что лишает владельцев того, что иногда является их единственным источником богатства.

«Нет семьи, которой мы служили, которая не рассказывала бы о потерянной земле», — сказала Линн.

Ее группа обслуживает семьи в семи графствах, которые защищают не менее 47 000 акров собственности наследников. Он направлен на определение общей суммы по штату к концу года.

Однако такие владения не всегда представляют собой крупные сельские или сельскохозяйственные угодья. Особенно сложно установить титул на наследственную собственность в городах, где небольшие односемейные участки не могут быть физически разделены. Городские собственники часто несут убытки, потому что такие продажи обычно ниже рыночной.

Без документа совладельцы также не могут получить государственную помощь или помощь. В Хьюстоне и других районах Техаса домовладельцы с низкими доходами столкнулись с проблемами доступа к федеральным деньгам на восстановление после ураганов Айк и Долли в 2008 году, сказала Хизер Уэй, клинический профессор и директор клиники предпринимательства и общественного развития в Школе права Техасского университета.

«В какой-то момент это был самый большой актив, который когда-либо была у семьи, и этот актив был утерян, став собственностью наследников», — сказала она.

Единый закон для всех штатов

Несколько штатов приняли частичные меры для поддержки семей, владеющих имуществом наследников, но законодательная группа призывает законодательные органы принять законопроект.

Предложение позволит совладельцу выкупить другого, кто хочет выставить недвижимость на продажу, и установить процесс тщательной проверки для суда, чтобы определить, следует ли продать или разделить собственность между владельцами. Это также потребовало бы от судов постановления о продаже на открытом рынке, чтобы гарантировать, что недвижимость не будет продана по цене ниже рыночной.

Суды должны будут учитывать шесть факторов: можно ли разделить его на практике, приведет ли его разделение к участкам, совокупная стоимость которых будет меньше совокупной стоимости, продолжительность владения, сентиментальная привязанность владельца, будет ли причинен вред собственнику, если он или она не может продолжать использовать собственность и сколько каждый владелец внес на налоги, страхование и другие расходы.

Томас Митчелл, профессор права юридического факультета Университета Висконсина и автор законопроекта, сказал, что проблемы с имуществом наследников не ограничиваются низменностью Южной Каролины, популярным туристическим направлением на побережье штата, которое ранее было известно его сельскохозяйственные активы и как место, где афроамериканцы поселились после своего освобождения от рабства.

«Вы увидите это везде, где есть бедные, а иногда даже просто представители среднего класса, владельцы собственности, которые не смогли изощренно организовать свое общее владение собственностью», — сказал Митчелл. По его словам, для землевладельцев со средствами типична передача собственности по завещанию, через корпорацию с ограниченной ответственностью или семейный траст.

Предлагаемый закон был также представлен в этом году на Гавайях, а также в Южной Каролине, где законодатели, как ожидается, продолжат работу над законопроектом в следующем году во второй половине законодательной сессии.Митчелл сказал, что он и другие члены комиссии работают с законодателями на Гавайях, где много собственности было передано без завещания, чтобы продемонстрировать успех закона в других юрисдикциях.

По словам Митчелла, собственность

наследников также способствует ухудшению состояния или оставлению собственности в городских районах. Без официального права собственности на свою собственность семьи редко имеют право на получение ипотечной ссуды или ссуды на улучшение жилья, в результате чего собственность приходит в негодность.

Разделение иногда физически невозможно в городских условиях, где многие объекты недвижимости представляют собой небольшие участки или дома на одну семью.Вот почему предложение Митчелла подталкивает к продажам на открытом рынке, а не к обычным продажам по распоряжению суда, которые оборачивают собственность в течение нескольких недель — часто гораздо дешевле, чем она стоит.

«Если у вас есть дом на одну семью в Вашингтоне, округ Колумбия, где у вас есть шесть родственников, которые владеют им, и они не ладят, вы можете себе представить, что будет сложно разделить дом», — сказал он. «Должна быть применена такая процедура продажи, которая более адекватно давала бы цену, которая [соответствует] справедливой рыночной стоимости.”

«У закона о разделе не так много противников», — сказал Бенджамин Ожеске, который помогает законодателям штата принимать единые законы в качестве юридического советника комиссии.

Как правило, судьи и судебные клерки выступают против этой меры, потому что она создает для них больше шагов, которым они должны следовать, когда они должны решить между продажей и разделением, сказал он.

Неизвестно, сколько земли по всей стране находится в собственности наследников, но в некоторых населенных пунктах этот вопрос был проанализирован. Исследование, проведенное Philadelphia VIP, группой, предоставляющей юридические услуги филадельфийцам с низким доходом, показало, что в 2007 году существовало 14 000 объектов собственности, у которых были, как они выразились, запутанные проблемы с правом собственности.

«Это достаточно большая проблема, я думаю, что [закон] является потенциально хорошим законодательством для каждого штата, но трудно сказать, будет ли он когда-либо реализован», — сказал Ожеске. «Есть много других приоритетов, прежде чем люди дойдут до этой проблемы».

Передача дела о смерти

Двадцать пять штатов и округ Колумбия приняли другие меры для защиты собственности после смерти первоначального владельца. Благодаря законам о передаче имущества в случае смерти, эти юрисдикции позволили владельцам назначить кого-то, кто приобретет документ на их собственность после их смерти.

Хотя эти законы не рассматривают процесс раздела земли, как предложение комиссии, они создают способ гарантировать, что дело не умирает вместе с владельцем собственности, устраняя необходимость в формальном завещании и процессе завещания.

Эти законы полезны еще и потому, что многие владельцы недвижимости с низким уровнем благосостояния могут скептически относиться к составлению завещаний или не иметь для этого ресурсов, сказала Джоанн Сэвидж, штатный поверенный юридического советника AARP по делам пожилых людей в Вашингтоне.

В районе типовой акт раздела был предложен, но не принят.Закон о передаче, однако, действует с 2013 года, помогая пожилым людям, которые в противном случае рассмотрели бы возможность добавления члена семьи в качестве совладельца своего дома — шаг, который Сэвидж не рекомендует.

«Передача смертного приговора — действительно большой шаг вперед», — сказала она. «Это сохраняет титул свободным и понятным для владельца, пока он не пройдет».

Их семьи купили землю через поколение после рабства. Братья Катушки провели восемь лет в тюрьме за отказ покинуть ее.

ProPublica — это некоммерческий отдел новостей, который расследует злоупотребления властью.Подпишитесь на информационный бюллетень ProPublica’s Big Story, чтобы получать новости, подобные этой, в свой почтовый ящик, как только они будут опубликованы.

Весной 2011 года о братьях Мелвин Дэвисе и Ликуртисе Рилсе говорили в округе Картерет на центральном побережье Северной Каролины. Некоторые люди говорили, что братья были праведными; другие думали, что сошли с ума. В марте того же года Мелвин и Ликуртис предстали перед судом и отказались покинуть землю, на которой они жили всю свою жизнь, часть которой без их ведома и согласия была продана застройщикам много лет назад.Братья были среди десятков членов семьи Рилсов, которые считали землю своей, но Мелвин и Ликуртис были в ней особо заинтересованы. Мелвин, которому было 64 года, с распущенными черными кудрями, зачесанными в хвост, содержал там клуб и жил в квартире над ним. Он сделал карьеру, занимаясь ловлей креветок в реке, которая граничит с сушей, и его самоощущение было привязано к воде. 53-летний Ликуртис много лет строил дом на берегу реки, всего в нескольких шагах от дома своей матери.

Их прадед купил землю сто лет назад, когда он был поколением, освобожденным от рабства.Этот участок — 65 гектаров болот, пролегающий вдоль Серебряной Доллар-роуд, от леса до песчаного берега реки, — подвергся ураганам. Некоторые называли это дном или концом света. Дед Мелвина и Ликуртиса Митчелл Рилс был дьяконом; он выращивал арбузы, свеклу и горох, а также выращивал кур и свиней. В церквях устраивали возрождения в палатках на набережной, а дети играли в реке — прекрасном месте для ловли краснохвостых креветок и крабов размером больше обуви. В последние годы существования законов о расовой сегрегации на этой земле находился единственный пляж в графстве, который принимал чернокожие семьи.«Это наш собственный маленький черный загородный клуб», — любила говорить сестра Мелвина и Ликуртиса Мейми. В 1970 году, когда умер Митчелл, у него было одно последнее желание. «Что бы вы ни делали, — сказал он своей семье в ночь своей смерти, — не позволяйте белому человеку владеть землей».

Обновления по электронной почте

Зарегистрируйтесь, чтобы получать расследование ProPublica на свой почтовый ящик.

Митчелл не доверял судам, поэтому завещания не оставил.Вместо этого он позволил земле стать собственностью наследников, формой собственности, при которой потомки наследуют долю, как владение акциями компании. Эта практика началась во время Реконструкции, когда многие афроамериканцы не имели доступа к правовой системе, и продолжалась в эпоху Джима Кроу, когда черные общины с подозрением относились к судам белых южан. Сегодня в Соединенных Штатах 76% афроамериканцев не имеют воли, что более чем в два раза превышает процент белых американцев.

Многие полагают, что отсутствие завещания сохраняет землю в семье.На самом деле это ставит под угрозу право собственности. Дэвид Дитрих, бывший сопредседатель Целевой группы по сохранению собственности Американской ассоциации юристов, назвал собственность наследников «самой страшной проблемой, о которой вы никогда не слышали». Министерство сельского хозяйства США признало его «основной причиной вынужденной потери земли чернокожими». По оценкам, собственность наследников составляет более трети земель, принадлежащих черным южанам, — 3,5 миллиона акров на сумму более 28 миллиардов долларов. Эти землевладельцы уязвимы для законов и лазеек, которые позволяют спекулянтам и застройщикам приобретать их собственность.Чернокожие семьи наблюдают, как их земля выставляется на аукционе на ступенях здания суда или принудительно выставляется на продажу против их воли.

Между 1910 и 1997 годами афроамериканцы потеряли около 90% своих сельскохозяйственных угодий. Эта проблема является одним из основных факторов разрыва в расовом богатстве Америки; средний уровень благосостояния черных семей составляет примерно десятую часть благосостояния белых семей. Теперь, когда вопрос о возмещении ущерба стал предметом общенациональных дебатов, проблема потери черных земель вновь привлекает внимание. Группа экономистов и статистиков недавно подсчитала, что с 1910 года черные семьи лишились сотен миллиардов долларов из-за потери земли.Натан Розенберг, юрист и исследователь в группе, сказал мне: «Если вы хотите понять богатство и неравенство в этой стране, вы должны понять потерю черных земель».

Набережная, граничащая с урочищем площадью 65 акров.

Ко времени слушания дела Мелвина и Ликуртиса в 2011 году они потратили десятилетия на борьбу за сохранение береговой линии на Silver Dollar Road. Их предупредили, что они попадут в тюрьму, если они не выполнят постановление суда о том, чтобы держаться подальше от земли, и они чувствовали себя преданными законами, которые позволили отобрать ее у них.Они крестились в той воде. «Ты собираешься пойти туда и вот так забрать у меня мои мечты?» — спросил Ликуртис на стенде. «Как насчет тебя?»

В тот день они собирались оспорить свое дело в суде. Вместо этого судья приказал отправить их в тюрьму за гражданское неуважение. Услышав решение, Мелвин передал своей 83-летней матери Гертруду раскладушку и золотые часы. Как старший сын, он обещал родственникам, что возьмет на себя ответственность за семью. «Я могу это принять», — сказал он.Ликуртис посмотрел в пол и покачал головой. Он думал, что к полудню будет дома; он даже оставил свой дом незапертым. У судебного пристава, который никогда не привлекал никого к суду по гражданским делам, был только один комплект наручников. Она надела наручники на запястья каждого брата и вывела их через заднюю дверь. Братьям не было предъявлено обвинение в совершении преступления, и они не были привлечены к суду присяжных. Тем не менее, они настолько твердо верили в свое право на собственность, что провели следующие восемь лет, борясь с этим делом из тюрьмы, став двумя заключенными, отсидевшими дольше всех за гражданское неуважение в США.История С.


Земля была идеологическим приоритетом для черных семей после гражданской войны, когда почти 4 миллиона человек были освобождены из рабства. 12 января 1865 года, незадолго до освобождения, генерал армии Союза Уильям Текумсе Шерман встретился с 20 черными министрами в Саванне, штат Джорджия, и спросил их, что им нужно. «Лучший способ позаботиться о себе — это иметь землю», — сказал Шерману их представитель, преподобный Гаррисон Фрейзер. По его словам, свобода «помещает нас туда, где мы можем пожинать плоды собственного труда.Шерман издал специальный приказ о том, что 400 000 акров земли, ранее принадлежавшие конфедератам, должны быть переданы афроамериканцам — то, что стало известно как обещание «40 акров и мула». В следующем году Конгресс принял Закон о южных усадьбах, открыв дополнительные 46 миллионов акров государственной земли для сторонников Союза и освобожденных людей.

Обещания так и не сбылись. В 1876 году, ближе к концу Реконструкции, только около 5% чернокожих семей Глубинного Юга владели землей.Но вскоре образовалась новая группа черных землевладельцев. Многие имели опыт работы на полях и начали покупать фермы, часто в местах с засушливой или болотистой почвой, особенно на побережье. К 1920 году афроамериканцы, составлявшие 10% населения, составляли 14% владельцев ферм Юга.

Пловцы на пляже на Silver Dollar Road.

Реакция сторонников превосходства белой расы распространилась по Югу.В конце XIX века члены движения, называвшего себя белоголовыми, возглавляемые бедными белыми фермерами, по ночам обращались к чернокожим землевладельцам, избивая их или угрожая убийством, если они не покинут свои дома. В графстве Линкольн, штат Миссисипи, Уайткэпс убил человека по имени Генри Лист, и более 50 афроамериканцев покинули город за один день. За два месяца 1912 года жестокие белые банды в графстве Форсайт, штат Джорджия, изгнали почти все черное население — более тысячи человек.Рэй Винбуш, директор Института городских исследований при Государственном университете Моргана, сказал мне: «Существует мнение, что большинство чернокожих подверглось линчеванию за то, что они сделали что-то плохое с молодой женщиной. Это не правда. Большинство чернокожих мужчин линчевали между 1890 и 1920 годами, потому что белые хотели получить свою землю ».

Ко второй половине 20-го века появилась новая форма лишения собственности, официально санкционированная судом и направленная на владельцев собственности наследников без четких прав собственности.Эти землевладельцы разоблачаются по-разному. Они не имеют права на получение определенных ссуд Министерства сельского хозяйства на покупку скота или покрытие расходов на посадку. Индивидуальные наследники не могут использовать свою землю в качестве залога перед банками и другими учреждениями, поэтому им отказывают в частном финансировании и федеральных ссудах на улучшение жилищных условий. Как правило, они не имеют права на помощь при стихийных бедствиях. В 2005 году ураган «Катрина» обнажил масштабы проблемы в Новом Орлеане, где 25 000 семей, подавших заявки на получение субсидии на восстановление, имели наследственную собственность.Один поверенный по недвижимости из Луизианы подсчитал, что до 165 миллионов долларов средств на восстановление так и не было востребовано из-за проблем с титулом.

Наследники редко осознают незначительный характер своей собственности. Даже если это так, получение правового титула часто является недоступным и сложным процессом, требующим отслеживания каждого живого наследника, а юристов, специализирующихся в этой области, мало. Некоммерческие организации часто берут на себя слабину. Центр сохранения собственности наследников в Южной Каролине за последнее десятилетие утвердил более 200 титулов, почти все из которых принадлежат афроамериканским семьям, защищая землю стоимостью почти 14 миллионов долларов.Джош Уолден, главный операционный директор центра, сказал мне, что он нанес на карту 100 тысяч акров собственности наследников в Южной Каролине. Он сказал, что инвесторы, надеющиеся построить поля для гольфа или отели, могут выбрать эти участки. «Мы должны были помнить о том, что мы никому не делились этими картами, потому что в противном случае они были бы каталогом покупок», — сказал он мне. «И это не значит, что он высыхает. Каждый день создается новая собственность наследников ».

Посредством интервью и записей в суде я проанализировал более трех десятков случаев, произошедших в последние годы, когда владельцы наследственной собственности теряли землю — землю, которая для многих из них была не только их единственным достоянием, но и важной частью их наследия и их чувство дома.Проблема особенно остро стоит в графстве Картерет. Бофорт, административный центр графства, когда-то был местом расположения крупного лагеря беженцев для освобожденных людей. Темнокожие семьи в конце концов построили дома недалеко от того места, где стояли палатки. Но в 1970-х годах город стал туристическим центром с высококлассными ресторанами, бутиками и причалом для яхт. Стоимость недвижимости резко возросла, и графство наводнили спекулянты из других городов. Дэвид Сесельски, историк побережья Северной Каролины, сказал мне: «Нельзя разговаривать с афроамериканской семьей, которая владела землей в тех графствах, и , а не найдут историю, в которой они чувствуют, что земля была отнята у них против их будет, с помощью юридических уловок.”


Двор Гертруды, возле трейлеров родственников.

Бофорт — это необычный городок, застроенный прибрежными коттеджами и домами в колониальном стиле. Когда я приехал прошлой осенью, я проехал 20 миль до Silver Dollar Road, где семья Мелвина и Ликуртиса живет в десятках трейлеров и обшитых деревянными панелями домов, разбросанных под соснами и эвкалиптами.

Мать Мелвина и Ликуртиса, Гертруда, встретила меня в своем доме и провела в свою гостиную, где вдоль одной стены стояли фарфоровые ангелы.Гертруда жесткая и тихая, ее высокий голос приглушен табаком, который она запихивает себе в щеку. Люди называют ее миссис Большое Дерьмо. «Это потому, что я не обращала на них никакого внимания», — сказала она мне. Последняя из детей Митчелла Рилса, оставшаяся в собственности, она — семейный матриарх. Внуки, племянницы и племянники заходят в ее дом, чтобы забрать почту или вынести ее мусор. В тот день, когда я был там, к обеду поток посетителей превратился в толпу. Гертруда пошла на кухню, покрыла рыбное филе кукурузной мукой и поджарила для всех.

Ее дочь Мэми рассказала мне, что Мелвин и Ликуртис в детстве упивались землей, играя среди чернильных угрей и раковин. По вечерам братья сидели на крыльце со своими кузенами, сжигая тряпку, чтобы отогнать комаров. По выходным пастор шагал по грязной улице в белом одеянии, а его прихожане пели «Уэйд в воде». Ликуртис был застенчивым и скромным ребенком, любившим работать на кукурузных полях. Мелвин был его противоположностью. «Когда появлялся школьный автобус, когда он приходил домой, толпа шла с ним и оставалась на всю ночь», — сказала Гертруда.Когда Мелвину было 9 лет, он построил лодку из сосновых досок и начал тащить ее по берегу. Сосед предложил научить его ловить креветки, и летом Мелвин сбросил сети с траулера. Он бросил школу в 10 классе; его улов приносил около тысячи долларов в неделю. Он пристрастился к элегантным автомобилям, крупным украшениям и женщинам и начал покупать своих братьев и сестер Чака Тейлорса и Timberlands.

Гертруда была управляющей имением. Она бросила школу в восьмом классе и не привыкла ориентироваться в судебной системе, но после смерти Митчелла добилась решения суда, в котором говорилось, что земля принадлежит его наследникам.В приговоре говорилось: «Выжившие одиннадцать (11) детей или потомков детей Митчелла Рилса являются собственниками земель без каких-либо других претензий кого-либо из них».

Гертруда в гостиной с видом на берег.

В 1978 году дядя Гертруды Шедрик Рилз попытался выкроить для себя самый ценный участок земли на реке. Он использовал правовую доктрину, называемую «враждебное владение», которая требовала от него доказать, что он в течение многих лет постоянно и публично занимал набережную вопреки воле владельцев.Шедрик, который был у Шейда и работал продавцом шин в Нью-Джерси, 27 лет не жил на Сильвер Доллар Роуд. Но он утверждал, что его заменили «арендаторы» — он построил дом на набережной в 1950 году, и с тех пор родственники снимали его или управляли им как клубом. Некоторые полагали, что это земля Шейда. Он также представил документ, который его отец Элайджа дал ему в 1950 году, хотя в то время землей владел Митчелл, еще один из сыновей Элайджи.

Шейд привел свои аргументы в пользу малоизвестного закона, называемого Законом Торренса.При Торренсе Шейду не нужно было подчиняться формальным правилам суда. Вместо этого он мог просто доказать неправомерное владение адвокатом, которого назначил суд и которому он заплатил. Закон Торренса давно имеет плохую репутацию, особенно в Картере. «Это законный способ украсть землю», — сказал мне Теодор Барнс, земельный брокер. Закон был призван помочь прояснить путаницу в названиях, но в 1932 году профессор права в Университете Северной Каролины обнаружил, что его поддержал крупный бизнес.Один юрист сказал, что люди видели в этом схему, «по которой богатые люди могут захватить земли бедных». Даже адвокат Шейда, Нельсон Тейлор, признал, что им злоупотребляли; он сказал мне, что его дед потерял 50 акров земли из-за Торренса. «Впервые он что-то узнал об этом, когда кто-то сказал ему, что он больше не владеет им», — сказал Тейлор. «Это происходило чаще, чем должно было».

Дети и внуки Митчелла были озадачены тем, что маневр Шейда был законным — у них был документ Митчелла и постановление суда, в котором говорилось, что земля принадлежит им.И все они выросли на этой набережной. «Как они могут забрать эту землю у нас, а мы на ней?» — сказал Мелвин. «Мы были там все наши дни». Брат Гертруды Кальвин, который занимался юридическими делами семьи, нанял Клода Уитли III, сына одного из самых влиятельных адвокатов в городе, чтобы он представлял братьев и сестер на слушании по делу Торренса. Гертруда, Мелвин и его двоюродный брат Ральфеле Рилс, единственные оставшиеся в живых наследники, которые присутствовали на слушании, заявили, что они оставили уверенные в том, что набережная не перешла к Шейду.«В конце концов, никто в семье не подумал, что это его земля и мы собираемся уйти от нее навсегда», — сказал мне Ральфеле.

Обеспокоены защитой собственности наследников?

Мы составили список способов защиты семьи и описали законодательные реформы, предложенные экспертами.

Уитли рассказал мне другую историю.В его памяти слушание Торренса было хаотичным, но наследники согласились отдать Шейду, который с тех пор умер, набережную. Когда я настаивал на Уитли, он признал, что не всем наследникам понравился результат, но сказал, что Кальвин согласился. «Я был бы расстроен, если бы Кальвин не уведомил их, потому что я обычно не участвую в этих вещах, если у меня нет ответственного представителя семьи», — сказал он мне. Он сказал, что у него никогда не было письменного соглашения с Кельвином — просто разговор. (Кальвин умер вскоре после слушания.) Адвокат, расследующий дело Шейда, предоставил ему право собственности на набережную, и Уитли подписал решение. Семья Рилсов, хотя и не знала об этом, потеряла права на землю на берегу.

Ликуртис установил трейлер у реки за пару лет до этого, в 1977 году. Он работал каменщиком и часто по вечерам принимал соседей для Budweiser и фасоли. Мелвин стал центром местной экономики на берегу. Он научил мужчин обрабатывать воду и заплатил женщинам, чтобы те приготовили его улов, надавливая на мягкую щель над глазами креветок и выскакивая из их голов.У него был сын Маленький Мелвин, а летом на пляж приезжали его племянники и двоюродные братья и сестры. Однажды утром он вытащил восемь из них на воду, а затем объявил, что совершил ошибку: на лодку допустили только четверых. Он выбрасывал их за борт одного за другим. «Мы думаем: мы утонем», — сказал мне один двоюродный брат. «И он прыгает с нами с лодки и учит нас плавать».

В 1982 году Мелвин и Гертруда получили уведомление о вторжении от Шейда. Они отнесли его к юристу, который сообщил им, что теперь Шейд на законных основаниях владеет чуть более 13 акрами участка площадью 65 акров.Семья была ошеломлена и с подозрением отнеслась к обоснованности заявления. Многие из арендаторов, перечисленных в качестве доказательства постоянного владения Шейда, были расплывчатыми или неузнаваемыми, как, например, «мальчик Митчелла Рилса» или «Джулиан Леонард», о которых Гертруда никогда не слышала. (У нее были сестра по имени Джулия и брат по имени Леонард, но ни один из них не помнил, что жил на набережной.) Адвокат, предоставивший землю Шейду, также никогда не сообщал о первоначальном решении суда, что Гертруда выиграла, а он должен был это сделать. .

Право собственности на

Shade было бы практически невозможно отменить.Срок подачи апелляции на решение Торренса в Северной Каролине составляет один год, а семья пропустила его на два года. Вскоре после этого Shade продал землю застройщикам.

Клуб Мелвина, «Остров фантазий», по-прежнему стоит на участке площадью 13 акров, который потеряли Барабаны.


Рилсы знали, что если на набережной будут построены кондоминиумы или пристань для яхт, то оставшиеся 50 акров Silver Dollar Road можно будет обложить налогом не как маленькие дома на болотистых полях, а как элитный курорт.Если они не уплатят более высокие налоги, округ сможет продать их собственность с аукциона. «Это разрушит нашу семью», — сказал мне Мелвин. «Уходи отсюда, свободы у тебя больше нет».

Этот вид продажи налогов имеет давнюю историю отчуждения наследников собственниками. В 1992 году NAACP обвинил местных чиновников в преднамеренном завышении налогов для вытеснения чернокожих семей на Дауфуски, морском острове в Южной Каролине, который стал одним из самых популярных рынков недвижимости на Атлантическом побережье.Налоги на недвижимость выросли на 700% за одно десятилетие. «Ясно, что округ придерживается модели поведения, которая непропорционально вытесняет или изгоняет афроамериканцев из Дауфуски, тем самым разделяя остров и округ в целом», — написала NAACP властям округа. Рядом с Хилтон-Хедом, который всего два десятилетия назад принадлежал наследникам несколько тысяч акров, теперь, по одной оценке, осталось всего 200 таких акров. Инвесторы прилетают в графство каждый октябрь, чтобы сделать ставку на недвижимость, не подлежащую уплате налогов, в местном спортзале.

В престижном городке Саммервилл, Южная Каролина, я встретил Венди Рид, которая в 2012 году опоздала с уплатой налогов в размере 83,81 доллара за участок, на котором она жила почти четыре десятилетия. Бывший государственный политик по имени Томас Лаймхаус, которому принадлежал соседний роскошный отель, купил недвижимость Рида на налоговой распродаже за 2000 долларов, что составляет примерно восьмую ее стоимости. У Рид был год, чтобы выкупить свою собственность, но, когда она попыталась выплатить свой долг, чиновники сказали ей, что она не может вернуть землю, потому что официально она не числилась наследницей своей бабушки; ей придется пройти через суд по наследственным делам.Здесь она столкнулась с еще одним препятствием: у наследников в Южной Каролине есть 10 лет, чтобы завещать имение после смерти владельца, а бабушка Рида умерла 30 лет назад. По оценкам налоговых служащих округа, каждый год они отправляют около четверти людей, которые пытаются выкупить просроченную собственность, в суд по наследству, потому что они не указаны в документе или не названы судом в качестве наследников. Лаймхаус сказал мне: «Не завещать имущество и не платить налоги не должно быть причиной для особого разрешения.Когда ты отпускаешь дела, ты не можешь винить округ ». Рид ведет дело в суде с 2014 года. «Я все еще не ухожу», — сказала она мне. «Тебе придется упаковать мои вещи и отвезти меня».


В течение многих лет конфликт на Сильвер Доллар-Роуд не велся, и Мелвин продолжал расширять свой бизнес. Каждую неделю Гертруда упаковывала двухфунтовые мешки креветок для продажи на фермерском рынке вместе с петуниями и гардениями со своего двора. Мелвин также реконструировал ночной клуб «Остров фантазий» на берегу.По его словам, он украсил его дискотечными огнями и покрасил в белый цвет, чтобы «на воде он сиял, как золото».

Большая часть собственности осталась в семье, включая землю, на которой стоял дом Гертруды. Но Ликуртис строил дом вместо своего трейлера на оспариваемой набережной. «Это было самое красивое место», — сказал он мне. «Я ходил к воде, смотрел на свой двор и смотрел, как там красиво». Он собрал подписи других наследников, чтобы доказать, что у него есть разрешение, и зарегистрировал документ.

Пальма и цветные огни на острове фантазий.

Когда на берег подходили агенты по недвижимости или спекулянты, Мелвин пытался их отпугнуть. Один застройщик сказал мне, что однажды, когда он показал недвижимость потенциальным покупателям, «Мелвин держал багажник на крыше позади своего пикапа, выскочил и выхватил пистолет». Это был не единственный раз, когда Мелвин вынул винтовку.«Вы показываете людям, что должны защищать себя», — сказал он мне. «Любой дурак, который не стал бы этого делать, был бы сумасшедшим». Его инстинкт всегда заключался в том, чтобы противостоять кризису лицом к лицу. Когда разносились ураганы и большинство людей искали возвышенность, он выходил на свой траулер и направил его в шторм.

Семья Рилсов начала верить, что против них был заговор. Они наблюдали, как водные мотоциклы медленно проползают по реке и блестящие внедорожники проезжают по Сильвер Доллар-роуд; они подозревали, что люди разыскивают собственность.Мелвин сказал, что ему звонили загадочные люди с угрозами. «Я думал, что люди хотят меня схватить», — сказал он. Гертруда вспоминает, как однажды на фермерском рынке белый покупатель усмехнулся, что только она стоит на пути развития.

В 1986 году Билли Дин Браун, партнер инвестиционной компании в сфере недвижимости Adams Creek Associates, купил незаметный участок на набережной Шейда, чтобы разделить и продать. Брауна привлекла сила титула Торренса, который, как он знал, неопровержим.Когда он обнаружил, что Мелвин и Ликуртис живут на этом участке, он не встревожился. Браун был известен среди коллег как Маленький Цезарь — маленький человек, который справлялся с любой работой, которую начинал. В начале 2000-х он нанял юриста: Клода Уитли III. Человеку, которому когда-то было поручено защищать землю семьи Рилсов, теперь платили за выселение с нее. Мелвин и Ликуртис рассматривали участие Уитли как явный конфликт интересов. Их адвокаты пытались дисквалифицировать Уитли, утверждая, что он нарушил конфиденциальность и перешел на другую сторону, но судья отклонил ходатайства.

Клод Уитли III в своем офисе.

Ранее в этом году я встретил Уитли в его офисе, в нескольких кварталах от здания окружного суда. Высокий и импозантный, с румяным лицом и голубовато-голубым взглядом. Мы сидели под головой чучела бородавочника, и он жевал табак, пока мы говорили. Он сказал мне, что у него нет конфиденциальной информации о Рилсах и что он никогда не представлял Мелвина и Ликуртиса; он представлял их мать, ее братьев и сестер.«У Мелвина не останется ни одного квадратного дюйма, пока его мать не умрет, — сказал он.

В 2004 году Уитли получил постановление суда, запрещающее братьям посещать прибрежную территорию. Семья Рилсов начала серию апелляций и документов с просьбой об отмене постановления, но судья за судьей постановляли, что семья слишком долго ждала, чтобы оспорить решение Торренса.

Ликуртис не стал рассказывать об этом деле и старался скрыть свой стресс. Но, как сказала мне Мейми, «вы могли видеть, что он носит это.Иногда рано утром она мельком видела, как он шагает по дороге. Когда он впервые понял, что ему грозит тюремное заключение за то, что он останется в своем доме, он попытался снять опоры под ним, думая, что может нанять кого-нибудь, чтобы вырвать фундамент из грязи и перенести его в другое место. Гертруда не позволила ему довести дело до конца. «Ты никуда не пойдешь из дома», — сказала она ему. «Это твое.»

В 4 часа утра весенним днем ​​2007 года Мелвин спал в своей квартире над клубом, когда услышал грохот, похожий на грохот грома.Он подошел к берегу и обнаружил, что его траулер по имени Нэнси Дж. Тонет. Желтые пластиковые перчатки, консервированная фасоль и деревянные ящики для крабов плавали в воде. В корпусе была большая дыра, и Мелвин понял, что стрела была взрывом. Он подал отчет в офис шерифа, но он так и не подтвердил, было ли использовано взрывное устройство или это был несчастный случай, и никаких обвинений предъявлено не было. Мелвин начал просыпаться ночью, вытаскивал свой фонарик и сканировал поля на предмет незваных гостей.

К моменту слушания дела братьями в 2011 году Мелвин настолько похудел, что Ликуртис пошутил, что он может хранить воду в пещерах у своих ключиц. Семья пришла к выводу, что спор никуда не денется. Если бы братьям пришлось сесть в тюрьму, они бы так и поступили. Даже после того, как судья на слушании признал их виновными в гражданском неуважении к суду, Мелвин сказал: «Я не отступлю». Позже в тот же день Ликуртис позвонил домой. «Все будет хорошо», — сказал он Гертруде. «Мы скоро будем дома».


Один из самых пагубных правовых механизмов, используемых для лишения права владения наследственной собственностью, называется делом о разделе.На протяжении поколений наследники обычно расходятся и теряют связь с землей. Спекулянты могут выкупить долю одного наследника, и только один наследник или спекулянт, независимо от того, сколько минут его доля, может принудить продажу всего участка через суд. Эндрю Карл, доцент истории и афроамериканских исследований в Университете Вирджинии, сказал мне, что даже небольшие финансовые стимулы могут привести к тому, что родственники будут настроены друг против друга, и разработчики используют эти разногласия.«Вам необходимо иметь некоторое добровольное участие от черных семей, движимых желанием получить прибыль от своих земельных владений», — сказал Карл. «Но все сводится к жадности и злоупотреблению властью, а также к тому, как история расового неравенства американцев может быть использована в интересах разработчиков». По мере того, как семья Рилсов росла со временем, угроза продажи раздела росла; если один наследник решит продать, все имущество, скорее всего, будет выставлено на аукционе по цене, которую никто из них не сможет заплатить.

Когда суды первоначально получили право распоряжаться о продаже раздела, примерно во время гражданской войны, Верховный суд штата Висконсин назвал это «чрезвычайной и опасной властью», которую следует использовать с осторожностью.В последние несколько десятилетий многие суды выступали за такую ​​продажу, утверждая, что стоимость собственности в целом превышает ее стоимость по частям. Но продажи часто бывают быстрыми, плохо рекламируются и, как правило, по ценам ниже рыночных.

На побережье Северной Каролины я встретил Билли Фримена, который вырос, работая на стоянке пляжного танцевального зала своего дяди в Монте-Карло у моря. Его семья, которая когда-то владела тысячами акров земли, владела крупнейшим черным пляжем в штате с барами и крабовыми барами, парком развлечений и трехэтажным отелем.Но на протяжении десятилетий девелоперы приобрели доли у других наследников, и в 2008 году одна фирма подала в суд ходатайство о продаже всей собственности. Фриман годами пытался бороться с разделом. «Я не хотел терять землю, но мне казалось, что все продали», — сказал он мне. В 2016 году пляж площадью 170 акров был продан девелоперской фирме за 1,4 миллиона долларов. На соседних пляжах на эту сумму можно было купить крошечную долю такого большого участка. Фриман получил всего 30 тысяч долларов.

Билли Фримен на пирсе, который остается во владении его семьи.

Утраченное имущество — это не просто деньги; это тоже личность. В одном случае, который я изучал, горнодобывающая компания PCS Phosphate принудила продать участок площадью 40 акров, на котором находилось семейное кладбище, вопреки желанию нескольких наследников, чьи предки были порабощены этой собственностью. (Представитель компании сказал мне, что это «законопослушный корпоративный гражданин».)

Некоторые спекулянты используют сомнительную тактику для приобретения собственности. Когда дядя Джессики Виггинс позвонил ей и сказал, что мужчина пытается купить его долю в земле их семьи, она ему не поверила; у него было слабоумие.Затем, в 2015 году, она узнала, что компания Aldonia Farms выкупила доли четырех наследников, включая ее дядю, и подала иск о разделе. «Меня поразило то, что мы ничего не знали об этом человеке», — сказал мне Виггинс, о человеке, который руководил «Алдонией». (Джонатан С. Филлипс, который сейчас управляет Aldonia Farms, сказал мне, что его не было на момент покупки, и что он уверен, что никто бы не воспользовался слабоумием дяди.) Виггинс был опустошен; 18 акров леса и сельскохозяйственных угодий, на которых находился дом ее прабабушки, были местом, где она чувствовала себя в безопасности в детстве.Остальным наследникам по-прежнему принадлежал 61% собственности, но они мало что могли сделать, чтобы предотвратить продажу. Когда я посетил эту землю с Виггинс, дом ее прабабушки был расчищен, а Aldonia Farms возвела ворота. Филлипс сказал мне: «Нашим намерением было не отпугнуть их, а быть хорошими хранителями собственности и не допускать, чтобы она была захламлена и вандализирована».

Прошлой осенью Виггинс и ее родственники собрались на аукционе на ступеньках здания суда в городе Виндзор.Позади них стояла бронзовая статуя солдата Конфедерации. Двоюродная сестра Виггинса Данита Пью подошла к адвокату Aldonia Farms и вытащила ее документ из конверта. «Вы говорите мне, что они собираются продать его с аукциона после того, как показали вам документ?» она сказала. «Я собираюсь выйти и сказать это. Белый человек забирает землю у черных ».

Ежегодно в Северной Каролине регистрируются сотни исков о разделах. Графство Картерет с населением 70 000 человек имеет один из самых высоких показателей на душу населения в штате.Я прочитал все дела Картерета о разделе наследников за последнее десятилетие и обнаружил, что 42% дел касались чернокожих семей, несмотря на то, что только 6% населения Картерета — черные. Наследники не только регулярно теряют свою землю; они также обязаны оплатить судебные издержки тех, кто возбуждает дела о разделении. В 2008 году Дженис Дайер, научный сотрудник Обернского университета, опубликовала исследование этих действий в округе Мейкон, штат Алабама. Она сказала мне, что отсутствие надежного владения лишает чернокожие семьи доступа к богатству, находящемуся в их собственности.«Юго-Восток обладает удивительными природными ресурсами: лесом, землей, отличной рыбалкой», — сказала она. «Если бы кто-то мог щелкнуть пальцами и прояснить все эти названия, насколько богаче был бы регион?»

Особняки на земле, когда-то принадлежавшие семье Фримена.

Томас У. Митчелл, профессор права собственности на юридическом факультете Техасского университета A&M, разработал законопроект, направленный на реформирование этой системы, который в настоящее время принят в 14 штатах.Он сказал мне, что владельцы собственности наследников, особенно афроамериканцы, как правило, «богаты землей и бедны наличными деньгами», что затрудняет сохранение земли на продажу. «У них нет ресурсов, чтобы делать конкурентные заявки, и они даже не могут использовать собственность своих наследников в качестве залога, чтобы получить ссуду для более эффективного участия в торгах», — сказал он. Его закон, Закон о единообразном разделе имущества наследников, дает членам семьи право выбора в первую очередь для покупки, направляет большую часть продаж на открытый рынок и требует, чтобы суды в своих решениях о продаже учитывали неэкономические факторы, такие как последствия. о выселении и имеет ли недвижимость историческую ценность.Северная Каролина — один из восьми штатов Юга, которые выступили против этих реформ. Штат также не отменил Закон Торренса. Это один из менее чем дюжины штатов, где закон все еще действует.

В прошлом году Конгресс принял Закон об улучшении сельского хозяйства, который, среди прочего, позволяет владельцам наследственной собственности подавать заявки на участие в программах Министерства сельского хозяйства, используя нетрадиционные документы, такие как письменное соглашение между наследниками. «Альтернативная документация действительно важна как прецедент», — сказала мне Лоретте Пиччиано, исполнительный директор Rural Coalition, группы, выступающей за реформу.«Следующее, что нам нужно сделать, это убедиться, что это происходит с FEMA, страхованием от наводнений и жилищными программами». Законопроект также включает программу ссуды для владельцев собственности наследников, которая упростит для них очистку прав собственности и разработку планов наследования. Но федерального финансирования на эти ссуды не выделялось.


Когда я впервые встретил Мелвина и Ликуртиса в тюрьме Картерет, Мелвин заполнил всю рамку окна комнаты для свиданий. Он силен и склонен к преувеличениям.Его волосы были аккуратно зачесаны с серебряными прожилками. Он не моргнул, пока говорил. Ликуртису поставили диагноз диабета, и он прислонился к стулу для поддержки. Он по-прежнему вел себя как младший брат, никогда не перебивая Мелвина и не подвергая сомнению его память. Он сказал мне, что ночью ему снился берег, штормы, пронизывающие его дом. «Вода поднимается, — сказал Ликуртис. «И я ничего не мог с этим поделать». Он беспокоился о своей матери. «Если бы они забрали эту землю у моей мамы в ее возрасте, и она всю жизнь возделывала ее, вы знаете, это убило бы ее», — сказал он мне.

Братьев считали местными героями за сопротивление постановлению суда. «Они хотят сломить вам настроение», — написала им их племянница Ким Духон. «Бог выбрал вас обоих для этого». Писали даже незнакомцы. «Когда я был ребенком, меня огорчало, что у белых людей есть Радио-Айленд, Атлантический пляж, Морские ворота и другие места для плавания, но у нас их не было!» прочитал одно письмо от местной жительницы. Она написала, что, когда ее, наконец, отвезли на Silver Dollar Road, «Я помню, что не видела ничего, кроме себя самого (Blk Folks!).”

В Северной Каролине гражданское неуважение к суду чаще всего используется для принуждения обвиняемых к выплате алиментов. Когда постановление требует, чтобы ответчик выплачивал деньги, кроме алиментов, новое слушание проводится каждые 90 дней. По прошествии первых 90 дней Мелвин попросил друга в тюрьме написать письмо от его имени. (Мелвин плохо читал, и ему требовалась помощь в написании.) «Я потратил 91 день на 90-дневный приговор и не понимаю почему», — говорится в письме. «Пожалуйста, объясните мне это! Так что я могу вернуться домой, вернуться к работе.С уважением, Мелвин Дэвис ». Братья узнали, что, хотя адвокат Билли Дин Браун просил предоставить им 90 дней, суд постановил, что по их делу не будет ограничений по времени и что они могут быть заключены в тюрьму до тех пор, пока они не представят доказательства того, что они покинули свои дома. Они продолжали держаться. Браун не сносил их здания, пока они находились в заключении, поэтому они считали, что у них еще есть шанс убедить суды в том, что земля принадлежит им. Той осенью Браун сказал Charlotte Observer : «Я решил, что умру и сгорю в аду, прежде чем уйду от этой штуки.«Когда я недавно встретился с Брауном, он сказал мне, что находится в невозможном положении. «У нас было несколько предложений от покупателей, но, как только они узнали о ситуации, они отказались», — сказал он.

Дом, который построил Мелвин, теперь разрушен, недалеко от набережной.

Три месяца превратились в шесть, а год превратился в несколько. Тюрьма стала сказываться на братьях. Помещение было спроектировано для краткосрочного пребывания, без времени на улицу и негде заниматься спортом.Их нельзя было перевести в тюрьму, потому что они не были осуждены за преступление. Вначале Мелвин был посредником в драках между сокамерниками и уговаривал их украсть для него резинки для волос. Но со временем он перестал заботиться о своей внешности и стал замкнутым. Он разглагольствовал об украденной земле, хотя и не мог точно определить, кто был враг: Шейд, Уитли или Браун, шерифы, суды или округ. Братья спали лицом к лицу на соседних кроватях. «Мелвин говорил безумные вещи, — сказал мне Ликуртис.«Ложись и ложись спать, просыпайся и снова говори то же самое. Это меня утомило ». Мелвин горд и осторожен, но он сказал мне, что дело сломало его. «Мне не стыдно владеть этим», — сказал он. «Это испортило мой разум».

Без братьев Сильвер Доллар Роуд потерял пульс. Мэми не закрывала жалюзи; она терпеть не могла смотреть на безлюдную набережную. По ночам она изучала дело своих братьев, листая судебные дела и распечатывая определения слов, которые она не понимала, таких как «отменить» и «неуважение».Она заполнила папку некрологами родственников, чтобы, когда ее братья вышли, у них была запись о том, кто скончался. Когда умер отец Клода Уитли, она добавила его некролог. «Я оставила его для истории», — сказала она мне.

Гертруде не хватало духа заниматься сельским хозяйством. Чаще всего она сидела в мандариновом кресле у окна, колла арахис или наблюдала за берегом как стражник. Этой зимой мы молча смотрели, как смотритель Брауна проезжает через территорию. Мелвин и Ликуртис не позволили Гертруде навещать их в тюрьме.Ликуртис сказал, что «было так больно» видеть ее уход.

Другие члены семьи — брат Мелвина и Ликуртиса Билли, их племянник Родерик и их двоюродный брат Шон — продолжали ловить креветок, но река внезапно показалась бесплодной. «Это может показаться безумием, но это было похоже на то, как если бы Господь проклял этот небольшой ручей, где никто не поймает креветок, пока их не выпустят», — сказал мне Родерик. Билли добавил: «Больше не чувствовал себя хорошо с Мелвином и их отсутствием, потому что мы все заботились друг о друге.Иногда по утрам тебе даже не хотелось идти.

Мусор на пляже.

Заместители шерифа приходили к нам несколько раз в неделю и не позволяли мужчинам пришвартовывать свои лодки к причалу. Один за другим люди потеряли надежду и продали свои траулеры. Шон устроился на работу в Best Buy, убирал в магазине за 11,50 долларов в час, и в конце концов переехал в Ньюпорт, в 30 милях к юго-западу, где было легче снимать аренду.Билли заплатили за ремонт крыш, но вскоре он объявил дефолт по ипотеке для своего дома на Silver Dollar Road. «Сегодня ты в порядке, а на следующий день ты не можешь в это поверить», — сказал он мне.

Родерик продолжал обвиняться в незаконном проникновении, за прогулку по набережной, и он собирал тысячи долларов в качестве судебных издержек. Он недавно отремонтировал свою лодку, поставив алюминиевый бензобак, большие прожекторы и динамики West Marine, но, не имея места для швартовки, он не видел возможности удержаться за нее. Он нашел работу по стрижке травы и разместил свою лодку на Craigslist.Ответил белый человек. Они встретились на берегу, и, когда мужчина заплатил, Родерик заплакал. Он шел по Сильвер Доллар-роуд, повернувшись спиной к реке. Он сказал мне: «Я просто не хотел, чтобы моя лодка уходила».


Братья Рилс оказались в безнадежном конфликте с законом. Один судья, слушавший их дело, сравнил их с Черным рыцарем из «Монти Пайтона и Святой Грааль», который пытается защитить свой лес от короля Артура. «Даже после того, как король Артур отрезал обе руки и ноги Черного рыцаря, он по-прежнему настаивает на том, что он будет продолжать сражаться и что никто не может пройти — хотя он ничего не может сделать», — написал судья в заявлении апелляционного суда. .

В феврале, спустя почти восемь лет после того, как Мелвин и Ликуртис попали в тюрьму, они предстали перед судьей в Картере с ходатайством об их освобождении. Им было 72 и 61, но они оставались непокорными. Ликуртис сказал, что вернется в собственность, «как только я выйду отсюда». Мелвин сказал: «Я верю, что эта земля моя». Они наняли нового адвоката, который утверждал, что снос домов братьев обойдется почти в 50 000 долларов. У Мелвина было меньше 4000 долларов в банке; У Ликуртиса ничего не было.Судья объявил, что освобождает их. Однако он предупредил их, что, если они вернутся в свои дома, они «сразу же вернутся в тюрьму». Он сказал им: «Ключи от тюрьмы в ваших карманах».

Мелвин (слева) и Ликуртис на крыльце его матери, за его бывшим домом.

Час спустя братья вышли из отделения шерифа. Мелвин осмотрел стоянку, заполненную друзьями и родственниками.»О времени!» — сказал он, смеясь и обмениваясь объятиями. «Ты остался со мной». Когда он заметил Маленького Мелвина, которому сейчас было 39, он протянул руку для рукопожатия. Маленький Мелвин притянул ее к себе и, рыдая, уткнулся лицом в плечо отца.

Когда Ликуртис вышел, он сложился, как будто у него перехватило дыхание. Мейми обняла его за шею, повела к своей машине и отвезла домой. Когда они добрались до Сильвер Доллар-роуд, она гудела на всем протяжении улицы.- Вернемся на Сильвер Доллар-роуд, — сказал Ликуртис, и у его окна мерцали сосны. «Мм-мм-мм-мм-мм».

Мелвин провел свой первый день за покупками шелковых рубашек, коричневых кожаных туфель и мобильного телефона, который разговаривал с ним. Его остановили старые знакомые — человек, который поблагодарил его за совет по вывозу грязи, ди-джей, который крутил на Острове фантазий. Находясь в тюрьме, Мелвин не отставал от своих подруг, и его разыскивали 11 женщин.

Мелвин сказал мне, что он держался за свою семью и за себя тоже.Но вдали от других его усталость проявлялась. Он признал, что беспокоился о том, что произойдет, его голос был почти шепотом. «Они не могут продолжать это делать. Где-то должен быть конец », — сказал он.

Несколькими днями позже Гертруда устроила вечеринку для своих сыновей, и на нее пришли целые поколения родственников. Семья втиснулась в ее кресла, ела чили, печенье и лимонный пирог. Мэми произнесла речь. «Нам нужно вернуть эту воду», — сказала она, широко раскинув руки. «Мы должны объединиться.Цепь настолько прочна, насколько сильны ее звенья «. В комнате ответили: «Верно». Братья, которые жили с матерью, все время говорили: «Как только мы разберемся с землей. . . » Уехавшие родственники говорили о том, что вернутся, купят детям лодки и картинги. Это был не столько план, сколько фантазия — иллюзия, что их чувство справедливости может отменить решение закона.

Сосны на берегу.

Братья не выходили на набережную с тех пор, как вернулись. Урочище было в 100 футах от него, но вне досягаемости. Остров фантазий представлял собой ракушку, сюжет вокруг нее зарос. Тем не менее, Мелвин, казалось, был уверен, что восстановит его. «Посади мне пальмы в песок и сделай несколько столиков для пикника», — сказал он.

После того, как вечеринка закончилась, я сидел с Ликуртисом на крыльце его матери, пока он смотрел на свой дом, который был покрыт плесенью и потрошен, а его рама была видна только в пурпурных сумерках.Он вспомнил о дровяном обогревателе в доме, о радио, которое он всегда оставлял включенным. Он сказал, что планирует построить второй этаж и поднять дом, чтобы защитить его от наводнений. Он хотел круговую террасу и большие окна. «Я залью им стены по всей длине», — сказал он. «Мы снова зацветем. Долго не собираешься.


Обеспокоены защитой собственности наследников? Мы составили список способов защиты семьи и описали законодательные реформы, предложенные экспертами.

Земельные и имущественные споры — FSRI

Имущественный спор

Отец умер, оставив личное имущество и два земельных участка своим трем детям. Дочь, которая была финансово обеспечена, отказалась от права на наследство в знак доброй воли по отношению к своим двум братьям. Однако братья не могли договориться о том, как разделить имущество поровну. Один участок находился в деловом районе и стоил больше денег, чем другой участок, находившийся в жилом районе.В конце концов между братьями началась драка, из-за чего они пришли в центр посредничества.

Во время медиации братья отказались разговаривать друг с другом. По просьбе посредника муж их сестры, которого братья очень уважали, присутствовал как нейтральная третья сторона. Комната была заполнена членами семьи. Посредник и шурин провели несколько сеансов, позволяя братьям высказать свои обиды, пока их горечь не утихла, и они начали сотрудничать, чтобы разрешить этот вопрос.Обстановка сместилась от того, что напоминало деловые переговоры, к семейному обсуждению.

Посредник отвлек внимание братьев от денежной стоимости земли на их индивидуальные пожелания относительно ее использования. Он обнаружил, что один брат не заинтересован в ведении бизнеса, но ему нужно больше места для проживания своей семьи. Соответственно, посредник предложил решение, согласно которому участки будут разделены не на основе сохранения равной стоимости, а на основании их пригодности для будущих планов каждого брата.Путем дальнейшего раздела оставшегося имущества отца для сохранения сопоставимости наследства посредничество позволило удовлетворить братьев, сохранив при этом семью.

Плохая сделка по застройке земли

Бизнесмен вложил средства в фирму по застройке земли, которая стремилась застроить участок земли под растущий рынок. Был пункт, который предусматривал механизм, по которому инвесторы могли вернуть свои деньги с процентной ставкой 12%. «Мы вложили эти деньги в диверсификацию; мы плохо рассчитали время, и в итоге они действительно нуждались в этом.Итак, мы проводим встречи шесть лет; они просто избегают урегулирования споров ». Несмотря на регулярные встречи, произошел разрыв доверия, и инвестор был разочарован временным интервалом.« Я трачу на это слишком много времени, — сказал он, — когда мне следовало бы взять забота о моих клиентах. Я просто хочу видеть, когда это закончится ».

Застройщики, не имея возможности сразу выплатить запрашиваемую сумму, предложили совместное освоение земли. Они объяснили, что ситуация в районе изменилась, новые возможности открылись в район, и был больший спрос на коммерческие площади.Это вернуло уверенность инвестора, но он по-прежнему не хотел соглашаться на совместную разработку. Он предложил план выплат с дополнительными процентами по ставке 15% годовых, и его уверенность возросла еще больше, когда посредник упомянул возможность принудительного исполнения контракта, заключенного посредством посредничества. Застройщики заявили, что не могут позволить себе более высокую процентную ставку, и предложили землю инвестору.

«Я не управляющий недвижимостью, не знаю, сколько стоит земля, и не знаю, как ее продать.«Если земля действительно настолько ценна, продайте ее и отдайте нам наличные», — ответил инвестор. Девелоперы были удивлены и воодушевлены таким ответом. Это был момент «ага», который требовался для переговоров: в то время как намерения инвестора просто чтобы вернуть свои деньги, это заявление оказало глубокое влияние на застройщиков земли. Разработчики восприняли комментарий как инвестор, разделяющий его уязвимость и признающий их способности в управлении земельными ресурсами. В зале возник взрыв уверенности — Подразумевалось, что опыт застройщиков в покупке и продаже земли был ценен для инвестора.Уверенность разработчиков в своей способности управлять землей за последние несколько лет снизилась из-за того, что их бизнесу потребовалось время, чтобы сдвинуться с мертвой точки. Однако уважаемый инвестор поверил в их способность продать землю по справедливой цене и отдать ему свою долю. Ситуация была беспроигрышной; они стали уверены в своей способности продать землю с премией, превышающей то, что нужно инвестору. Стороны договорились, и впервые за 6 лет смогли прийти к соглашению.Оба покинули центр посредничества с чем-то ценным; инвестор с расчетом и временем для своих клиентов, и разработчики с вновь обретенным чувством уверенности в своей бизнес-модели.

Спор о собственности — Семейные права

Отец четверых детей — одна дочь и трое сыновей — оставил землю и имущество каждому из своих детей, которые должны быть разделены поровну. Земля была разделена на два участка: один участок элитной недвижимости в рыночном районе и один хороший участок недвижимости в жилом районе.Юная дочь, финансово обеспеченная и желающая гладкого процесса, отказалась от своих прав на наследство в знак доброй воли к своим братьям. Напряженность нарастала между тремя братьями, когда они пытались разделить собственность, не зная, как это сделать. В конце концов, напряженность достигла предела, и завязалась драка, в результате которой дело было передано в центр посредничества. Сначала братья отказывались разговаривать друг с другом, каждый испытывал горькие чувства к другим. Говорили только их защитники.Посредник потребовал, чтобы они пригласили еще одну нейтральную третью сторону из своей семьи, чтобы облегчить процесс. Каждый из них с большим уважением относился к мужу своей младшей сестры, и в течение следующих нескольких сеансов они приводили своего зятя к посредничеству.

В тесной комнате, заполненной тремя братьями, их адвокатами, их детьми, тетями и дядями, поначалу это было трудной задачей для шурина. Лишь после нескольких сеансов, на которых были озвучены все обиды, даже не связанные с этим делом, отношения начали охлаждаться.Когда напряженные эмоции, окружавшие многие отношения между братьями и сестрами, были освобождены, горечь, которую братья испытывали друг к другу, стала уменьшаться, и они начали совместно искать решения своих проблем с помощью своего шурина и посредника. Эти двое действовали как одна команда, создавая атмосферу, которая меньше походила на переговоры, а больше на семейное обсуждение. Конфликты продолжали расти, как и в любой семье, но с каждым из них вовремя разбирались.

Каждый брат хотел получить кусок первоклассной недвижимости, поскольку считал его самым ценным.Посредник и шурин смогли заставить братьев отказаться от денег и сосредоточиться на своих интересах, заставляя их объяснять, чего они хотят от жизни. Один из братьев сообщил, что он просто не был заинтересован в открытии бизнеса и был готов позволить двум другим сохранить первоклассную собственность, чтобы он мог переехать в жилую собственность вместе со своей женой и двумя сыновьями. Однако он не хотел, чтобы ему дали неравную долю. Двое других посочувствовали этому и предложили разделить рыночную собственность и согласиться на то, чтобы их брат получил большую долю материальных благ, оставленных им отцом.

Вся группа — братья, сестра, дети, шурин и посредник — отправились вместе, чтобы осмотреть запасы, оставленные отцом, чтобы совместно определить, кто что возьмет; был составлен проект поселения и восстановлены отношения между братьями. Они отбросили соперничество между братьями и сестрами и горькое прошлое, чтобы смотреть в будущее.

Как запретить детям играть на моем участке?

Вопрос: Я снимаю квартиру на первом этаже с небольшим патио в Нью-Джерси.Семья с двумя маленькими детьми недавно переехала в соседнее здание того же комплекса. Я часто замечаю, что дети играют в моем патио и заглядывают в мою квартиру через раздвижную дверь. Мой внутренний дворик не окружен забором, но очевидно, что это часть моего личного пространства. Если их мать и я видим друг друга на улице, она прогоняет своих мальчиков, но они продолжают возвращаться. Есть ли предложения, как заставить их играть где-нибудь еще, например, на лужайке за домом?

A: Дети могут быть слишком маленькими для понимания концепции частной собственности и хороших манер, а их родители — нет.К сожалению, некоторым людям нужно объяснять очевидное, и если вы хотите, чтобы ваша конфиденциальность уважалась, похоже, что эта задача ляжет на вас.

Так как семья недавно переехала, используйте момент как возможность нанести визит своим новым соседям. Остановитесь и представьтесь (конечно, на безопасной социальной дистанции). Поприветствуйте их в комплексе, а затем сформулируйте основные правила.

Будьте прямыми. Скажите им, что вам неудобно, когда их дети играют в вашем частном патио и заглядывают в ваш дом.Это представляет для них угрозу безопасности (они могут поскользнуться и упасть) и причинить вред вам. Будьте ясны, вежливы и тверды, указывая, что общий газон — хорошее место для детей.


Это должно решить проблему. Однако не все умеют слушать. Если дети продолжают гулять в вашем патио, напомните им, что им нельзя там играть. (Иногда дети слушают незнакомцев лучше, чем своих родителей.)

Если родители по-прежнему игнорируют ваши границы, свяжитесь с администрацией здания и попросите их вмешаться.«Управляющий агент может послать им мягкое напоминание о том, что нельзя вторгаться во внутренние дворики или на территорию других людей», — сказала Лиза А. Смит, юрист по недвижимости и партнер нью-йоркского офиса юридической фирмы Smith, Gambrell & Russell.

Другой вариант: поставьте несколько горшков по краю патио, создав визуальную и физическую границу, чтобы отпугнуть детей, при условии, что кондоминиум допускает такой декор. Наполните контейнеры высокими растениями, например декоративной травой, и вы получите дополнительное преимущество в виде уединения даже после того, как дети найдут новое место для игр.

Чтобы получать еженедельные новости о жилой недвижимости по электронной почте, подпишитесь здесь. Следуйте за нами в Twitter: @nytrealestate.

Калифорния принимает новый закон о борьбе с растущим жилищным кризисом

Понедельник, 20 сентября 2021 г.

16 сентября -го числа , сразу после последней попытки отзыва населения Калифорнии, губернатор Гэвин Ньюсом подписал закон, направленный на решение жилищного кризиса в масштабе штата — критически важный вопрос, приведший к выборам на прошлой неделе.Набор законопроектов, Сенатские законопроекты (SB) 8, 9 и 10 и Законопроект о собрании (AB) 1174, в сочетании с недавно объявленным Планом возвращения в Калифорнию, несут в себе потенциал для расширения жилищного строительства, оптимизации выдачи разрешений и повышения плотности населения ближе к крупным центрам занятости. .

Хотя дефицит жилья в Калифорнии неоспорим, единого мнения о том, как бороться с кризисом, очень мало. Показательный пример: почти 250 муниципалитетов по всему штату выступили против последнего подписания Ньюсома.Во главе с Лигой городов Калифорнии местные органы власти возражали, что законы подорвут власть полиции местного самоуправления, являющуюся источником власти для местного планирования и контроля за землепользованием. Также есть опасения, что эти законопроекты являются значительным толчком к отмене зонирования для одной семьи в масштабах штата. [1]

Ниже приводится краткое изложение недавно принятого законодательства по борьбе с продолжающимся жилищным кризисом в Калифорнии.

Законопроект Сената 8

SB 8 расширяет действие Закона о жилищном кризисе от 2019 г. [2] до 2030 г.Закон о жилищном кризисе 2019 года, срок действия которого должен был истечь в 2025 году, был принят для ускорения роста производства жилья за счет ускорения процесса утверждения жилищных проектов, ограничения возможностей местных органов власти по сокращению зон, ограничения увеличения платы за подачу заявок на жилье и обеспечения подотчетности положения.

Законопроект Сената 9

SB 9, Закон штата Калифорния о возможностях жилья и повышении эффективности (HOME), является самым спорным законопроектом в этой группе.Источником основной части разногласий является разрешение SB владельцу собственности разделить участок на одну семью на 2 участка и разместить до 2 единиц на каждом вновь созданном участке, что приведет к появлению до 4 единиц на объектах, которые в настоящее время ограничены. в односемейные дома. SB 9 также требует, чтобы города и округа по всей Калифорнии одобряли предложения по развитию, которые соответствуют указанным размерам и стандартам проектирования.

Управление губернатора утверждает, что эти положения расширят возможности жилья для людей с любым достатком, создадут больше возможностей для домовладельцев по добавлению единиц жилья к своей существующей собственности, при этом предотвращая перемещение существующих арендаторов и защищая исторические районы, пожароопасные районы и качество окружающей среды.Однако оппоненты считают, что SB 9 подрывает способность местных органов власти ответственно планировать типы жилья, в которых нуждаются общины, обходит процесс проверки местными органами власти и заглушает голоса общественности. Есть также предположение, что пространство, в котором когда-то размещался один дом, в конечном итоге может комфортно разместиться на 4 размера.

SB 9 является обширным, но основные выводы приведены ниже. [3]

  • Доступ к доступному жилью является делом штата, а не муниципалитетом; поэтому SB 9 применяется ко всем округам и городам, включая чартерные города.

  • SB 9 требует одобрения министерством заявки на жилищную застройку, включая карту участков, которая разделяет участок на 2 отдельные участки и содержит не более 2 жилых единиц на каждом участке без слушания, если выполняются следующие требования: [4 ]

    • Участок находится в жилой зоне на одну семью.

    • Если жилищная застройка расположена в пределах города, по крайней мере, некоторая часть границ земельного участка должна находиться в урбанизированной зоне или городском кластере, как это определено Бюро переписи населения США.Или, если застройка находится в некорпоративной части округа, земельный участок должен полностью находиться в границах урбанизированной зоны или городского кластера, как это определено Бюро переписи населения США.

    • В результате разделения получается 2 участка примерно одинаковой площади. Размер посылки не может быть меньше 40% площади исходного участка.

    • Размер каждого нового участка должен составлять не менее 1200 квадратных футов [5].

    • В рамках проекта не будет снесено более 25% существующей внешней несущей стены, если это не разрешено местным постановлением.

    • Предлагаемый проект или раздел собственности не приводит к сносу или изменению:

      • Доступное жилье или жилье с контролируемой арендной платой;

      • Жилье по рыночной цене, которое арендатор занимал в течение последних 3 лет;

      • Владелец недвижимости воспользовался правом изъять жилье из аренды или аренды в течение последних 15 лет; или

      • Отель внесен в список исторических достопримечательностей или расположен в историческом районе.

    • Любая квартира, созданная в результате, не будет использоваться для краткосрочной аренды и должна быть арендована на срок более 30 дней.

    • Владельцы собственности подписали письменные показания, в которых говорится, что они будут занимать одну из жилых единиц в качестве основного места жительства в течение не менее 3 лет после разделения собственности или добавления квартир [6].

    • Проект придерживается объективных стандартов зонирования и анализа дизайна, установленных местными властями.

    • Разделение лота соответствует всем применимым объективным требованиям Закона о карте деления.

    • Подразделение участка не было частью предыдущего подразделения с использованием процесса разделения городского участка, разрешенного в соответствии с SB 9.

  • Согласно SB 9 местным органам власти и должностным лицам запрещается следующее:

    • Введение объективных стандартов зонирования, объективных стандартов разделения и объективных стандартов проектирования, которые физически препятствовали бы строительству до 2 единиц площадью не менее 800 квадратных футов.

    • Требование отступления для существующей конструкции или конструкции, построенной в том же месте и с теми же размерами, что и существующая конструкция. Однако местное правительство может потребовать отступить на расстояние до 4 футов от боковой и задней линий участка.

    • Отказ в подаче заявки на разработку, если не будет установлено, что предлагаемый проект окажет «конкретное неблагоприятное воздействие» на «здоровье и безопасность населения или физическую среду», и отсутствуют какие-либо осуществимые и удовлетворительные варианты смягчения последствий.

    • Введение правил, требующих предоставления права отчуждения или строительства внешних улучшений для создаваемых участков в качестве условия выдачи карты участков для разделения городских участков.

    • Установление дополнительных норм проживания собственником, кроме предусмотренных в данном разделе, на разделенных городских земельных участках.

    • Требование исправления несоответствующих условий зонирования.

  • Органы местного самоуправления могут потребовать любое из следующих условий при рассмотрении заявки на разделение городского участка:

    • Удобства, необходимые для предоставления коммунальных услуг и помещений;

    • Предоставление доступа по каждому лоту к полосе отвода; и

    • Парковка во дворе до 1 места на единицу, за исключением особых случаев;

    • Ограничения на использование только для проживания.

  • SB 9 расширяет лимит дополнительного периода времени, который может быть предоставлен для использования предварительных карт, с 12 до 24 месяцев. [7]

Законопроект Сената 10

SB 10 устанавливает добровольный процесс для местных органов власти для доступа к упрощенному процессу зонирования для нового многоквартирного жилья вблизи транзита или в городских районах заполнения, до 10 единиц на участок. Законодательство упрощает требования CEQA для мелиорации, давая местным органам власти еще один инструмент для добровольного увеличения плотности населения и предоставления доступных возможностей аренды большему количеству жителей Калифорнии.

SB 10 вызвал гораздо меньше возражений, чем SB 9.

Счет за сборку 1174

AB 1174 — это срочная мера, которая вносит поправки в существующий упорядоченный процесс утверждения министерствами жилищного строительства в юрисдикциях, которые еще не добились достаточного прогресса в распределении своих региональных жилищных потребностей.

California Housing Accelerator

Перед выборами отзыва губернатор Ньюсом подписал закон SB 129, который отражает большую часть соглашения о государственном бюджете на 2021–2022 годы.Этот бюджет включает самый крупный пакет мер по восстановлению экономики в истории Калифорнии — план возвращения Калифорнии на сумму 100 миллиардов долларов [8].

16 сентября, -го, , вместе с пакетом принятых жилищных законопроектов, Калифорния объявила о California Housing Accelerator — компоненте Калифорнийского плана возвращения на 1,75 миллиарда долларов. Фонд California Housing Accelerator предназначен для ускорения строительства доступных многоквартирных домов в проектах, которые застопорились из-за ограничений на поставку не облагаемых налогом облигаций и налоговых льгот на жилье для малоимущих.Жилищные власти ожидают, что к концу года фонд поддержит 90 проектов, готовых к работе, в результате чего будет построено от 6300 до 7200 единиц жилья для малоимущих, в том числе 1200 единиц для бездомных. Получатели средств California Housing Accelerator еще не выбраны.

Хотя эти законопроекты были подписаны, законодательное собрание штата не смогло внести еще два громких жилищных проекта — SB 6 и SB 15 — которые упростили бы превращение заброшенных торговых центров в многоквартирные дома.

СНОСКИ

[1] Интересно отметить, что официальные лица Сакраменто стремятся сделать столицу Калифорнии одним из первых городов страны, отказавшихся от традиционного односемейного зонирования. Портленд, штат Орегон, и Миннеаполис, штат Миннесота, приняли аналогичные постановления в последние годы. Орегон принял закон, отменяющий традиционное зонирование для одной семьи на всей территории штата.

[2] См. Предыдущую статью о Законе о жилищном кризисе 2019 года здесь.

[3] SB 9 не применяется к собственности в зонах сейсмического разлома и в зоне «очень высокой» пожарной опасности, если застройка не следует государственным правилам смягчения последствий.

[4] Govt. Кодекс § 65852.21, Govt. Кодекс § 66411.7.

[5] Местное агентство может постановлением принять меньший минимальный размер лота при условии утверждения министерством в соответствии с этим подразделом.

[6] Некоторые требования не применяются, если заявитель является «общинным земельным трастом» или «квалифицированной некоммерческой корпорацией».

[7] Govt. Кодекс § 66452.6.

[8] Калифорнийский план возвращения инвестирует беспрецедентные 22 миллиарда долларов в жилищное строительство и борьбу с бездомными, что должно привести к созданию более 84 000 новых доступных домов по всему штату, в том числе более 44 000 новых единиц жилья и лечебных коек для людей, покинувших бездомность.План возвращения в Калифорнию знаменует собой самые значительные вложения в жилищное строительство в истории Калифорнии: 10,3 миллиарда долларов предлагается на строительство жилья и более 12 миллиардов долларов для бездомных.

Авторское право © 2021, Sheppard Mullin Richter & Hampton LLP, National Law Review, Том XI, номер 263

Время усложняет семейные земельные проблемы

Возможно, вам посчастливилось унаследовать частичную долю в земле. Возможно, он был передан от ваших родителей, бабушек и дедушек или родственников еще раньше.Может быть, когда ваши предки владели им, он и не многого стоил, но сейчас его стоит продать или развить. Однако есть некоторые сложности. Кто все владельцы? Кому нужно подписать договор, чтобы продать его, или подписать ипотечный кредит, чтобы занять деньги?

Предположим, вы хотите его продать. Вам нужно будет точно выяснить, кому принадлежит какая доля в земле, и указать их супругов, если вы собираетесь продать ее и передать право собственности своему покупателю.

Для первого поколения, унаследовавшего землю, это легко.На вопрос отвечает завещание умершего или Закон о наследстве (если завещания не было). Эти наследники и их супруги должны подписать договор. (В Северной Каролине супруги должны подписать договор, даже если супруг не унаследовал землю. Это связано со старым правилом Северной Каролины, согласно которому оставшийся в живых супруг может выбрать пожизненное имущество в любой недвижимости, принадлежащей умершему супругу. Эта жизнь Имущество не стоит много, но, поскольку оно существует по закону, супруги должны подписать акт, чтобы подписать это пожизненное имущество.)

После этого все усложняется. Например, если четверо взрослых детей наследуют землю и один из них умирает, их доля не переходит к их братьям и сестрам, если только по завещанию она не была оставлена ​​братьям и сестрам (что необычно). Чаще всего доли четырех братьев и сестер в конечном итоге переходят к их собственным детям, в результате чего доли становятся меньше по мере того, как «пирог» делится между большим количеством людей. Доли на уровне следующего поколения не обязательно будут равными, в зависимости от количества детей, которые выживают у каждого из четырех первоначальных братьев и сестер.

При каждой смерти в генеалогическом древе мы сначала проверяем, было ли открыто дело о наследстве с секретарем суда, которое сообщило бы нам, кто унаследовал эту долю. Если дело не было открыто, нам придется провести юридическое и семейное расследование. Нам нужно будет узнать у родственников и из записей актов гражданского состояния каждого погибшего человека. Затем мы применяем Закон о правопреемстве, чтобы узнать, какие члены семьи унаследовали от этого человека. Как только мы узнаем, кто унаследовал, мы также идентифицируем их супругов.

Если члены семьи переехали в разные штаты, поиск записей может усложниться.

Я видел случаи, когда земля «сидела» и просто передавалась из поколения в поколение. В таких случаях некоторые акции крошечные, например, 1/128. На этом этапе генеалогическое древо настолько полно и настолько сложно, что для решения головоломки требуется преданность одному или нескольким членам семьи. Чем дольше вы ждете, чтобы разобраться, тем сложнее.

Если это возможно с учетом семейных обстоятельств, будет проще, если семейная собственность на землю может быть упрощена до того, как люди начнут умирать.В первом поколении, которое унаследует, подумайте, не захотят ли некоторые владельцы продать свои интересы другим членам семьи. Часто это хорошее решение, если некоторые из братьев и сестер не живут в этом районе. Если участок земли достаточно велик, владельцы первого поколения могут захотеть провести обследование земли и разделить ее на отдельные участки для каждого брата или сестры. Любой из них упростит дальнейшие действия с землей. Если эти варианты не подходят для вашей ситуации, по крайней мере, ведите хорошие семейные записи с течением времени.

Ким К. Стеффан — поверенный в Steffan & Associates, P.C. в Хиллсборо, Северная Каролина. С ней можно связаться по телефону 919-732-7300 или [email protected]

Последний раз эта статья обновлялась в январе 2020 года.

10 правил обращения с семьями с детьми

Жалобы могут возникать в связи с тем, как вы рекламируете, демонстрируете объекты, применяете стандарты занятости и правила сообщества.

В уроке этого месяца тренер Coach рассматривает проблемы справедливого жилья, которые могут возникнуть при работе с семьями с детьми.Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию семей с детьми, но это еще не все. Вы можете столкнуться с проблемами справедливого жилья из-за того, как вы рекламируете свою собственность, показываете квартиры, применяете стандарты занятости и соблюдаете общественные правила.

За ограниченным исключением, жилищные сообщества престарелых могут на законных основаниях исключать семьи с детьми, но это исключение применяется только в том случае, если ваше сообщество удовлетворяет особым техническим требованиям. Если вы не выполняете эти требования, ваше сообщество может нести ответственность за ограничение или иное исключение проживания в нем семей с детьми.

В уроке этого месяца мы рассмотрим закон, регулирующий семейный статус, и предложим 10 правил — основных правил и запретов — для соблюдения закона о справедливом жилищном обеспечении при работе с семьями с детьми. Наконец, вы можете пройти викторину Coach , чтобы узнать, сколько вы узнали.

ЧТО ГОВОРИТ ЗАКОН?

Закон о справедливом жилищном обеспечении (FHA) запрещает дискриминацию по признаку семейного положения. В целом это означает, что вы не можете дискриминировать заявителей или жителей, потому что у них есть или ожидают иметь в семье ребенка младше 18 лет.В частности, запрет FHA на дискриминацию по признаку семейного положения применяется, когда один или несколько детей в возрасте до 18 лет проживают с:

  • Родитель;
  • Физическое лицо с законным опекунством; или
  • Физическое лицо, имеющее письменное разрешение родителя или опекуна.

Это также относится к беременной женщине и любому лицу, находящемуся в процессе обеспечения законной опеки над одним или несколькими детьми в возрасте до 18 лет.

Вкратце, положения о семейном статусе применяются, когда в семье проживают один или несколько детей в возрасте до 18 лет.Дети могут жить с одним или обоими биологическими родителями — женаты ли они, разведены, холосты, геи или натуралы. Взрослый также может быть приемным родителем, приемным родителем или законным опекуном. К лицам с законной опекой относятся члены семьи или другие лица, одобренные судом. В более широком смысле закон применяется к людям с письменного разрешения родителей или законного опекуна.

Освобождение от жилищных льгот для престарелых. За ограниченным исключением, жилищные сообщества престарелых могут на законных основаниях не допускать детей, но только в том случае, если они удовлетворяют строгим юридическим требованиям, чтобы считаться «жилищем для пожилых людей».«Исключение распространяется на жилищные сообщества или объекты, которые регулируются общим набором правил, положений или ограничений. Согласно HUD, часть одного здания не считается жилым комплексом или сообществом. И помните: освобождение от платы за жилье для престарелых распространяется только на положения FHA о семейном статусе; сообщество по-прежнему должно соблюдать меры защиты по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола и инвалидности.

СЛЕДУЙТЕ 10 ПРАВИЛАМ ОТНОШЕНИЯ С СЕМЬЯМИ С ДЕТЬМИ

Правило № 1

ОБЯЗАТЕЛЬНО сделать жилье доступным для семей с детьми

Не отказывайте в жилье, потому что в семье есть ребенок

Несмотря на то, что это было незаконным более 30 лет, общины продолжают нарушать положения о справедливом жилищном обеспечении, отказывая в жилье семьям с детьми.

Важно помнить, что семейный статус приравнивается к расе и любому другому защищенному классу в соответствии с законодательством о справедливом жилищном обеспечении. Подобно тому, как отказать людям из-за их расы является незаконным, вы не можете отвергать потенциальных клиентов, потому что с ними живут один или несколько детей. Неважно, предпочтете ли вы — или ваши нынешние жители — жить среди взрослых; незаконно отказывать людям в жилье или относиться к ним иначе, потому что в семье есть ребенок в возрасте до 18 лет.Фактически, простое выражение предпочтения семьям с детьми может привести к жалобе на справедливость жилищных условий.

Пример: В феврале 2020 года владельцы калифорнийского сообщества и его лизинговое агентство согласились заплатить 10 000 долларов, чтобы разрешить обвинения в том, что их агент по аренде отказал отцу двоих детей в возможности арендовать кондоминиум. В своей жалобе на HUD отец утверждал, что ему было отказано в возможности арендовать квартиру, потому что две его маленькие дочери будут жить с ним на полставки.По словам отца, агент по аренде отказался рассматривать его заявку на приобретение квартиры, сказав: «Я не хочу тратить зря ваше и мое время. Извините.» Поставщики жилья отрицали дискриминацию семьи.

«Сегодня семьи сталкиваются с достаточным количеством проблем, не имея возможности позвонить домой из-за того, что у них есть дети», — говорится в заявлении помощника секретаря HUD по вопросам справедливого жилья и равных возможностей Анна Мария Фариас. «HUD продолжит работу по обеспечению того, чтобы поставщики жилья выполнили свои обязательства в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении в отношении равного обращения с лицами, ищущими жилье, с детьми.”

Пример: В марте 2019 года владелец арендуемой недвижимости в Калифорнии и его управляющая компания согласились заплатить 15000 долларов США для разрешения жалобы HUD, утверждающей, что они отказались сдать квартиру паре, потому что у них трое детей. Этот случай привлек внимание HUD, когда Project Sentinel, агентство HUD по программе справедливого жилищного строительства, подало жалобу, в которой утверждалось, что семье было отказано в возможности арендовать квартиру с двумя спальнями, потому что у них есть дети. Поставщики жилья отрицали дискриминацию пары.

«Семьям не должно быть отказано в доступе к жилью только потому, что у них есть дети», — говорится в заявлении Фариаса. «Этот вид дискриминации является противозаконным более 30 лет, и HUD продолжит работу по информированию государственных и жилищных организаций об их правах и обязанностях в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении».

Правило № 2

НЕОБХОДИМО соблюдать правила, чтобы претендовать на освобождение от жилищных льгот для пожилых людей

Не принимайте и не соблюдайте правила только для взрослых

Хотя закон о справедливом жилищном обеспечении в целом запрещает дискриминацию по признаку семейного положения, существует ограниченное исключение, которое применяется к жилым общинам для пожилых людей, которые соответствуют строгим юридическим требованиям, чтобы считаться «жилищем для пожилых людей».«Сообщества пожилых людей, которые соответствуют этим техническим требованиям, освобождаются от общих правил, защищающих семьи с детьми. Нет золотой середины — вы либо соответствуете этим требованиям, либо нет. А если вы этого не сделаете, вы, скорее всего, вызовете жалобу на справедливость в отношении жилья, если примете или введете в действие политику «только для взрослых», которая не позволяет семьям с детьми проживать там.

Пример: В январе 2019 года Департамент справедливого найма и жилищного строительства (DFEH) Калифорнии объявил о выплате компенсации в размере 10 000 долларов США для урегулирования жалобы на справедливость жилищных условий против владельца жилого комплекса с шестью квартирами и управляющей им брокерской фирмы по недвижимости.Защитники справедливого жилья подали жалобу, утверждая, что недвижимость рекламировалась в Интернете как «комплекс для взрослых» и содержала ограничение «максимум 2 взрослых». Во время последующего звонка управляющий имуществом якобы сказал испытателю, что дети не допускаются. DFEH обнаружил, что комплекс не был жилым комплексом для пожилых людей и что есть основания полагать, что имело место нарушение закона штата о справедливом жилищном обеспечении. Дело было урегулировано до официального посредничества.

«В Калифорнии жилые комплексы для престарелых могут, за некоторыми исключениями, исключать жителей моложе 55 лет, если они имеют не менее 35 квартир и соответствуют другим требованиям», — сказал в своем заявлении директор DFEH Кевин Киш.«Вся другая сдаваемая в аренду недвижимость нарушает закон, если категорически исключает семьи с несовершеннолетними детьми».

_____________________________________________________________________
Чтобы получить неограниченный доступ ко всему содержимому ярмарки жилья премиум-класса, ПОДПИШИТЕСЬ СЕГОДНЯ!
Если вы хотите просмотреть бесплатный образец проблемы, НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ.
_______________________________________________________________________

Правило № 3

НЕОБХОДИМО применять одинаковые условия независимо от семейного статуса

Не относитесь к перспективам иначе, потому что у них есть дети

Относитесь к потенциальным клиентам последовательно, независимо от того, есть ли в семье дети.Незаконно навязывать различные условия аренды домохозяйствам на основе семейного статуса, поэтому вы не можете усложнять процесс аренды или указывать более высокие условия аренды для семей с детьми.

Пример: В мае 2019 года суд отказал в отклонении иска о справедливости жилищных условий против супружеской пары из Вирджинии, которая воспользовалась услугами агентства недвижимости для оказания им помощи в сдаче в аренду их пятикомнатной и пяти с половиной ванных комнат. 8500 кв. Футов дома. Вскоре после того, как дом был выставлен на аренду по цене 3750 долларов в месяц, потенциальный клиент связался с агентом по недвижимости по поводу сдачи дома в аренду своей семье, состоящей из нескольких поколений.Когда агент спросил, сколько человек будет там жить, потенциальный клиент сказал, что его семья состоит из него и его жены, их пятерых несовершеннолетних детей и двух его родителей.

Несколько дней спустя агент якобы сказал потенциальному клиенту, что владельцы «не заинтересованы в сдаче в аренду большой семье». Позже владелец якобы сказал агенту, что готов сдать в аренду потенциальным клиентам, «если они заплатят больше». По словам потенциального клиента, агент сказал ему, что он может арендовать дом, если он готов заплатить «несколько сотен долларов» больше, поскольку там будут жить две семьи.По словам потенциального клиента, он сказал агенту, что там не будет двух семей. Позже дом был сдан в аренду семье, состоящей из мужа, жены и двоих детей за объявленную арендную плату.

Потенциальный клиент подал в суд на владельцев и агентство за дискриминацию по семейному положению в соответствии с законодательством штата. Потенциальный клиент утверждал, что «тон и общение» агента заставили его поверить в то, что арендодатели опасаются дополнительного износа дома, потому что в его семье было пятеро детей, и что пара не желала сдавать им дом, несмотря на готовность потенциального клиента платить объявленную арендную плату, потому что они были «большой семьей».Согласно этой перспективе, использование владельцем терминов «дополнительная семья» и «две семьи» было кодовыми словами, чтобы замаскировать свое предпочтение отказать в аренде своей семье, поскольку в нее входило пятеро детей в возрасте до 18 лет.

Суд отказал в прекращении дела. Владелец утверждал, что его запрос о дополнительной арендной плате был связан с присутствием в доме дополнительных взрослых, а не несовершеннолетних детей, но суд постановил, что для разрешения дела необходимы дальнейшие разбирательства [Commonwealth ex rel.Совет по недвижимости против Tutt Taylor & Rankin Real Estate LLC., Вирджиния, май 2019 г.].

Правило № 4

НЕОБХОДИМО быть готовым обосновать разумность стандартов занятости

НЕ применяйте необоснованно ограничивающие стандарты занятости

Закон о справедливых жилищных условиях не мешает вам соблюдать разумные правила размещения, если вы их последовательно применяете. Но незаконно устанавливать чрезмерно строгие стандарты проживания, в результате чего семьи с детьми не допускаются.Если в соответствии с политикой проживания в районе количество жильцов остается неоправданно низким, это может оттолкнуть семьи с детьми от проживания в них, если они не готовы платить за более просторную квартиру.

Чтобы убедиться, что стандарты заполняемости в вашем районе соответствуют требованиям, первым делом необходимо проверить применимые законы штата и местные законы, которые могут ограничивать заполняемость в зависимости от количества людей, площади в квадратных метрах и других факторов. В целом, федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении допускает разумные ограничения штата и местные ограничения на размещение, поэтому вы должны быть знакомы с этими законами, прежде чем устанавливать или обеспечивать соблюдение своих стандартов проживания.

Согласно законам штата и местному законодательству, размещение двух человек в спальне является разумной политикой размещения в соответствии с федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении в соответствии с руководящими принципами HUD, изданными в 1991 году и известными как «меморандум Китинга». Тем не менее, HUD говорит, что это всего лишь практическое правило, которое в некоторых случаях может быть неразумным из-за размера спален и всего помещения, возраста детей, конфигурации помещения, других физических ограничений жилья, состояния местное законодательство и другие соответствующие факторы.Помимо прочего, HUD рассмотрит доказательства, такие как дискриминационные заявления или правила, которые могут указывать на то, что политика размещения была принята как способ ограничить проживание детей.

Пример: В феврале 2020 года HUD утвердил соглашение между защитниками справедливого жилья и группой калифорнийских владельцев и менеджеров собственности, разрешающих обвинения в дискриминации по признаку семейного положения. Защитники справедливого жилья подали жалобу HUD, утверждая, что проверка справедливого жилья показала, что владельцы и два управляющих отказывались сдавать в аренду семьям с детьми или предлагали им другие условия аренды.Адвокаты также утверждали, что владельцы и менеджеры ввели необоснованно ограничительную политику размещения двух человек на спальню в двух сдаваемых в аренду объектах. Поставщики жилья отвергли обвинения.

«Семьи, которые ищут безопасное, достойное жилье, не должны подвергаться наказанию за то, что у них есть дети», — заявила в заявлении помощник секретаря HUD по вопросам справедливого жилья и равных возможностей Анна Мария Фариас. «Сегодняшнее соглашение подтверждает приверженность HUD обеспечению того, чтобы поставщики жилья выполняли свои обязательства по одинаковому отношению ко всем заявителям.”

Чтобы избежать проблем с жильем, вам лучше сосредоточиться на количестве людей, которые могут занимать квартиры, а не на количестве детей, которых вы бы предпочли там жить. В руководящих принципах HUD указано, что политика размещения, ограничивающая количество детей в блоке, менее вероятно, будет разумной, чем политика, ограничивающая количество людей в блоке.

Пример: В сентябре 2019 года владельцы и менеджеры большого арендуемого дома в Айдахо согласились заплатить 15000 долларов, чтобы урегулировать обвинения в том, что они отказались сдать дом супружеской паре, потому что у них было более четырех детей.В частности, в обвинении HUD утверждалось, что домовладельцы подвергали дискриминации семью, пытающуюся сдать в аренду свой четырехкомнатный дом площадью 2600 квадратных футов, потому что у них было семь несовершеннолетних детей. Когда пара встретилась с управляющим по поводу аренды дома, он якобы сказал, что владельцы установили лимит для проживания в доме четырех детей. В обвинении также утверждалось, что в договоре аренды была прописана политика, ограничивающая количество детей.

«Лица, пытающиеся предоставить дом для своей семьи, не должны иметь ограничений в выборе жилья из-за того, что у них есть дети», — говорится в заявлении Фариаса.«Сегодняшние действия, надеюсь, послужат напоминанием всем поставщикам жилья о важности выполнения своих обязательств по соблюдению требований Закона о справедливом жилищном обеспечении».

Правило № 5

ОБЯЗАТЕЛЬНО соблюдайте стандарты занятости, когда ребенок записывается в семью

НЕ наказывайте жителей за рождение ребенка

Справедливые жилищные правила, запрещающие дискриминацию по признаку семейного положения, применяются не только к семьям с детьми до 18 лет, но также к беременным женщинам и другим лицам, которые имеют или находятся в процессе усыновления или получения опеки над ребенком.

Следовательно, дискриминация в отношении жителя, который имеет ребенка, усыновляет ребенка или берет на себя опеку над внуками, является незаконной. Пока квартира достаточно велика для семьи в соответствии с применимыми государственными и местными ограничениями проживания, вы можете столкнуться с справедливой жилищной ответственностью, если вы их выселите, откажетесь продлевать аренду или настаиваете на том, чтобы они переехали в более крупную квартиру.

Пример: В сентябре 2019 года Министерство юстиции подало в суд на управляющего и владельцев многоквартирного дома в Миссури за дискриминацию по признаку семейного положения.Дело началось с жалобы HUD, поданной супружеской парой, которая утверждала, что владельцы и управляющий расторгли договор аренды из-за рождения второго ребенка. В то время пара сказала, что они и один несовершеннолетний ребенок арендовали квартиру с одной спальней в общине более года. В жалобе также утверждалось, что в форме заявки, соглашении об аренде и переписке с супружеской парой четко прописана политика запрета детей.

Пример: В августе 2018 года HUD обвинил владельцев общины в Южной Дакоте и их компанию по управлению недвижимостью в жилищной дискриминации за отказ разрешить паре и их новорожденному ребенку остаться в их однокомнатной квартире из-за политики проживания в общине.Согласно обвинению, вскоре после рождения новорожденного мать якобы спросила агентов компании по управлению имуществом, как долго двое взрослых могут жить в квартире с одной спальней с младенцем, и ей сказали, что им придется переехать в квартиру с двумя спальнями. спальный блок. Сообщество заявило, что политика размещения двух человек в спальне требовалась городским кодексом размещения. Но HUD утверждал, что код города был более гибким, чем кодекс, позволяющий учитывать дополнительные области помимо спален, которые могут быть рассмотрены для сна и проживания.

«Политика заселения, исключающая семьи с детьми или затрудняющая получение жилья для них, является незаконной и не имеет места на сегодняшних, часто зачастую ограниченных рынках жилья», — сказала Анна Мария Фариас, помощник секретаря HUD по вопросам справедливого жилья и равных возможностей.

Правило № 6

ДЕЙСТВИТЕЛЬНО сообщайте потенциальным клиентам обо всех единицах, соответствующих их потребностям

Не занимайтесь незаконным управлением на основании семейного статуса

Ограничение выбора жилья потенциальным клиентом из-за того, что в его семье есть дети до 18 лет, является нарушением справедливого жилищного законодательства, широко известным как «рулевое управление».«В целом, управление означает руководство, направление или поощрение перспектив жить — или не жить — в сообществе или в определенных областях в рамках сообщества на основе семейного статуса или других характеристик, защищенных законом о справедливом жилищном обеспечении. Помимо прочего, вы не можете ограничивать место проживания семей, запрещая доступ в определенные помещения, этажи или здания семьям с детьми.

Обсуждая вакансии с потенциальными клиентами, расскажите им обо всех доступных объектах, соответствующих заявленным требованиям.Даже если вы считаете, что это может быть лучше для детей, вы можете вызвать жалобу на дискриминацию, если не сообщите семьям с детьми о доступных квартирах на верхних этажах или рядом с водными объектами, такими как пруд или бассейн.

Пример: В декабре 2017 года владельцы и операторы общины Нью-Гэмпшира согласились заплатить 25 000 долларов США для урегулирования дела о справедливости жилищных условий в связи с дискриминацией по признаку семейного положения. В своей жалобе Министерство юстиции утверждало, что мать ребенка-младенца посетила общину, чтобы узнать о двухкомнатных квартирах, но ей сообщили, что община проводит политику размещения семей с детьми в возрасте до 10 лет только в квартирах на первом этаже. , и что нет квартир на первом этаже.

Правило № 7

НЕОБХОДИМО принять правила сообщества, не зависящие от детей

Не позволяйте правилам несправедливо нацеливаться на детей

Правила, регулирующие поведение жителей в местах общего пользования, таких как коридоры, автостоянки и открытые пространства, служат законной цели: защищать собственность и обеспечивать безопасность. Но вы можете вызвать иск о дискриминации, если ваши правила необоснованно нацелены на детей или ограничивают их поведение.

По возможности избегайте принятия правил, специально ориентированных на поведение детей.Правила, запрещающие детям играть на улице, необоснованно ограничивающие их доступ к удобствам или требующие присмотра взрослых за всеми детьми младше 18 лет, могут привести к обвинениям в том, что вы обращаетесь с семьями с детьми менее благосклонно, чем со взрослыми семьями, живущими в этом районе.

Пример: В апреле 2018 года владелец калифорнийской общины из 44 квартир согласился на выплату компенсации в размере 25 000 долларов США для урегулирования претензий о том, что «домашние правила» владельца дискриминируют семьи с детьми.В жалобе, поданной государственным чиновникам, семья утверждала, что у владельца есть ряд правил, дискриминирующих детей, живущих в комплексе. По словам членов семьи, детям запрещалось пользоваться бассейном после 18:00, хотя взрослым разрешалось пользоваться бассейном до 21:00. Семья также утверждала, что правила запрещали детям кататься на велосипедах, скейтбордах или играть с Hot Wheels, фургонами или мячами в местах общего пользования — правила, которые не применялись к взрослым.Предположительно, семья в конечном итоге переехала из своего дома из-за ограничений на то, где их ребенок мог играть.

«DFEH стремится к тому, чтобы семьи с детьми не подвергались дискриминации в вопросах жилья», — говорится в заявлении Кевина Киша, директора Департамента справедливого найма и жилья. «Дискриминационные ограничения на использование детьми мест общего пользования не только противоречат закону, но и мешают семьям с детьми найти подходящее жилье и остаться в нем.”

Совет тренера : Даже если правила вашей общины применимы ко всем жителям, а не только к детям, вы все равно можете столкнуться с иском о дискриминации, если будете применять правило только в отношении детей. Например, выделение детей за нарушение правил против шумного поведения в местах общего пользования — но игнорирование подобных нарушений со стороны взрослых — может привести к справедливому жилищному иску на основании семейного положения.

Правило № 8

ДЕЙСТВИТЕЛЬНО сосредотачивайте рекламу на собственности, а не на людях

Не говорите, что детям не рады в вашем сообществе

Согласно FHA незаконно «делать, распечатывать или публиковать… любое уведомление, заявление или рекламу», которая указывает на любые предпочтения, ограничения или дискриминацию на основе семейного статуса и других защищенных характеристик.Это правило распространяется не только на дискриминационную рекламу, но и на всевозможные высказывания, в том числе:

  • Что вы говорите потенциальным клиентам, соискателям или жителям лично или по телефону;
  • Что вы пишете в заметках, текстовых сообщениях, электронных письмах и, возможно, даже в социальных сетях, а также правила и политики сообщества;
  • Что вы вкладываете в свои рекламные и маркетинговые материалы, включая слова и графику, в печатных, сетевых и других средствах массовой информации.

В отличие от других запрещенных практик, ответственность за дискриминационные заявления не требует доказательства дискриминационного намерения.Тест заключается в том, интерпретирует ли «обычный читатель или слушатель» это утверждение как указание на предпочтение — или против — семей с детьми. Согласно руководящим принципам HUD, реклама не может содержать ограничений по количеству или возрасту детей или указывать предпочтения для взрослых, пар или одиноких людей.

Пример: В апреле 2019 года владелец арендуемой недвижимости в штате Мэн и его агент по аренде согласились заплатить 18000 долларов США для урегулирования обвинений в том, что они отказывают в жилье семьям с детьми.Группа защиты справедливого жилья подала жалобу HUD, утверждая, что община отказалась вести переговоры со специалистами по проверке справедливого жилья, выдавая себя за семьи с детьми, разместила дискриминационные объявления, указывающие, что детям не разрешается допускаться, и сделала дискриминационные заявления участникам проверки справедливого жилья.

«Семьям достаточно сложно найти жилье, отвечающее их потребностям, без отказа в подходящем жилье из-за того, что у них есть дети», — заявила в заявлении помощник секретаря HUD по вопросам справедливого жилья и равных возможностей Анна Мария Фариас.«HUD стремится к тому, чтобы поставщики жилья соблюдали свое обязательство по Закону о справедливом жилищном обеспечении одинаково относиться ко всем заявителям, включая семьи с детьми».

Coach ‘s Tip: Чтобы избежать обвинений в дискриминационной рекламе, сосредоточьтесь на описании недвижимости, сдаваемой в аренду, а не на людях, которые могут там жить.

Правило № 9

НЕОБХОДИМО соблюдать правовые обязательства, связанные с краской на основе свинца

НЕ отказывать в жилье семьям с детьми из-за наличия свинцовой краски

Хотя краска на основе свинца была запрещена для использования в жилых помещениях в 1978 году, по оценкам HUD, примерно в 24 миллионах старых домов все еще существует значительная опасность, связанная с краской на основе свинца.Пыль, загрязненная свинцом, является основной причиной воздействия свинца и может вызывать различные проблемы со здоровьем у маленьких детей; По данным HUD, на более высоких уровнях свинец может повредить почки и центральную нервную систему ребенка и даже оказаться смертельным.

Хотя у пострадавшего сообщества может возникнуть соблазн избежать сдачи в аренду тем, кто подвергается наибольшему риску — маленьким детям, — такая практика запрещена законом о справедливом жилищном обеспечении. Независимо от наличия краски на основе свинца, вы не можете ни исключать, ни препятствовать семьям с маленькими детьми жить там.

Пример: В январе 2019 года федеральный апелляционный суд оставил в силе приговор присяжных в размере 43 500 долларов США против общины Массачусетса. В своей жалобе Министерство юстиции утверждало, что владелец сдаваемой в аренду квартиры из четырех квартир нарушил федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении, отказавшись сдать квартиру семье, потому что у них были дети младше 6 лет, а в квартирах не было свидетельства на право собственности. По сообщению Министерства юстиции, присяжные установили, что владелец сделал квартиру недоступной для семьи, в значительной степени на основании их семейного статуса, и что владелец принял ответные меры после того, как они подали жалобу в HUD.

Правило № 10

НЕОБХОДИМО пересмотреть жилищную политику студентов, затрагивающую студентов с детьми

НЕ РИСКУЙТЕ проблемы справедливого жилья в студенческом общежитии на основании семейного статуса

Эксперты по справедливому жилищному обеспечению предупреждают, что поставщики жилья для студентов рискуют столкнуться с проблемами справедливого жилья, когда речь идет о жилищных решениях, затрагивающих студентов с несовершеннолетними детьми. Если вы сдаете аренду кому-либо, в том числе студентам, отказ в аренде студенту с маленьким ребенком на тех же условиях, что и другим заявителям, является нарушением справедливого жилищного законодательства.

Пример: В марте 2020 года Национальный альянс за справедливое жилищное строительство (NFHA) объявил о заключении мирового соглашения с крупнейшей в стране сторонней компанией по управлению недвижимостью в отношении проживания в университетском городке. По сообщению NFHA, соглашение откроет доступ к 140 000 коек в 40 штатах и ​​77 городах для семей с детьми.

Мировое соглашение разрешает иск NFHA, в котором утверждается, что компания нарушила закон о справедливых жилищных условиях, дискриминируя семьи с детьми. В жалобе утверждалось, что компания, хотя и позиционировала себя как студенческое жилье, сознательно сдает в аренду лицам, не являющимся студентами, в то же время проводя политику, которая не поощряла семьи с детьми, даже когда родители были студентами.

NFHA также утверждало, что компания, которая владеет или управляет сотнями многоквартирных домов по всей стране, придерживалась политики, согласно которой в каждой спальне может находиться не более одного человека. Согласно жалобе, политика не позволяла матери и ее двухлетнему ребенку жить в большой квартире с одной спальней по одному договору аренды, поэтому студентка и ее дочь должны были подписать два договора аренды и заплатить двойную арендную плату. .

Пример: В сентябре 2019 года Министерство юстиции подало в суд на владельцев и менеджеров арендуемого жилья на Гавайях, утверждая, что они нарушили закон о справедливом жилищном обеспечении, отказавшись сдавать в аренду семьям с детьми.В иске утверждалось, что эти три объекта использовались как студенческое общежитие для студентов высших учебных заведений.

В частности, в жалобе утверждалось, что общины дискриминировали семьи с детьми: (1) отказываясь сдавать в аренду или вести переговоры об аренде трех объектов собственности на основании семейного статуса; (2) направление потенциальных арендаторов с детьми, которые интересовались жильем, подальше от собственности, отдельной компании по управлению имуществом; и (3) делать обескураживающие и другие дискриминационные заявления в адрес потенциальных арендаторов с детьми, которые спрашивали о жилье, в том числе о том, что жилье не «подходит» или не «подходит» для семей с детьми.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>