Выделение доли квартиры в натуре исковое заявление: Как правильно составить иск о выделении доли в квартире

Определение долей в натуре в приватизированной квартире через суд

Добрый день, Сергей! Исковое заявление о выделении доли в квартире необходимо подавать в районный суд столицы по месту нахождения спорной квартиры. Более подробно о территориальной подсудности Вы можете узнать на сайте суда.

Есть ряд сложностей с выделением доли в квартире в натуре. В большинстве случаев такое в принципе невозможно в силу специфики квартиры как жилого помещения. Минимальная площадь доли для выдела – это 28 кв.м., согласно требованиям СНиП 31-01-2003. Так же должна быть определена возможность обустройства отдельного входа и подключения коммуникаций, что чаще всего для квартир вызывает массу сложностей.

Для успешного выделения потребуется заключение строительно-технической экспертизы с соответствующим планом, но, повторюсь, судебная практика не может похвастаться большим числом успешных дел по выделу доли. При невозможности раздела можно потребовать через суд определения и закрепления порядка пользования жильем между всеми совладельцами.

Перечень документов зависит от оснований и содержания иска. С учетом изложенного, «базовым» перечнем у Вас будут следующие документы:

1.  Исковое заявление.
2.  Правоустанавливающие документы на квартиру.
3.  Технический паспорт с планом помещения.
4.  Документы, подтверждающие основания для раздела: нарушение братом правил проживания (например, постановления об административных правонарушениях и т.д.), видеозаписи, копия уведомления о предложении продать свою долю и т.д.
5.  Заключение эксперта или БТИ о возможности выдела доли в квартире.
6.  Квитанция об уплате пошлины.

Так же потребуется согласование с органами опеки и попечительства, которые необходимо будет привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку выделение доли в натуре напрямую затрагивает интересы несовершеннолетнего ребенка.

Если будет необходима помощь в составлении иска — обращайтесь.

выход из тупика — PRAVO.UA

Вопрос о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом стоит особо остро, если имущество принадлежит нескольким лицам, не желающим использовать его совместно. И если большинство таких споров можно разрешить путем выделения долей в натуре, то ситуация с «делением неделимого» зачастую ставит в тупик.

Прежде чем делить общую совместную собственность, необходимо выделить идеальные доли. И этот тезис не вызывает сомнений.

Далее переходим к вопросу выделения доли в имуществе общей долевой собственности. Сособственник имеет право на выдел в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности (статья 364 Гражданского кодекса Украины (ГК)). Если выдел в натуре доли из общего имущества не допускается по закону или невозможен, сособственник, желающий выделения, имеет право на получение от иных сособственников денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли. Компенсация может быть предоставлена сособственнику только по его согласию.

Иной вариант разрешения конфликта предлагается статьей 365 ГК: право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска иных сособственников, если:

1) доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;

2) вещь неделима;

3) совместное владение и пользование имуществом невозможно;

4) такое прекращение не причинит существенного вреда интересам сособственника и членам его семьи.

Итак, варианта два: либо требовать от остальных сособственников компенсации своей доли, либо самому становиться единственным собственником, выплатив остальным сособственникам компенсацию. Разница в двух предложенных законодателем вариантах очевидна: если во втором случае инициатор остается собственником имущества, то в первом случае его право собственности прекращается.

При этом второй вариант могут позволить себе лишь те сособственники, которые в состоянии оплатить сособственнику, права которого на имущество будут прекращены, стоимость его доли. При первом же варианте финансового обязательства у выделяющегося сособственника не возникает, наоборот, он получает право требования стоимости его доли.

Ввиду того, что при реализации первого варианта суд по сути обязывает ответчика выкупить имущество против его воли, рассмотрение подобных исковых требований вызывает целый ряд сложностей.

Итак, дабы определить возможность получения компенсации доли, определим обязательные условия для удовлетворения такого требования.

1. Имущество принадлежит двум или более сособственникам на праве общей долевой собственности.

Пока правовой режим определяется как общая совместная собственность, требовать компенсации нельзя.

2. Выдел доли в натуре недопустим или невозможен.

Здесь речь идет, прежде всего, о неделимом имуществе, то есть имуществе, которое нельзя поделить без утраты его целевого назначения.

Полагаю, что вопрос о возможности произвести выдел доли в натуре, как правило, должен рассматривать эксперт.

Итак, рассмотрим ситуацию, когда имуществом, находящимся в общей долевой собственности, является квартира. Возможность совместного использования этой квартиры сособственниками (например, если каждый сособственник может занять по отдельной комнате) еще не означает, что можно выделить долю в натуре. Следует различать возможность определения порядка использования и возможность выделения доли в натуре. Так, например, Верховный Суд Украины (ВСУ) в определении от 28 мая 2008 года указал, что наличие судебного решения об определении порядка использования имущества не влияет на правоотношения относительно раздела имущества в натуре.

Отдельного внимания заслуживает позиция ВСУ, изложенная в постановлении «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» № 7 от 4 октября 1991 года. В нем ВСУ отметил, что выделение доли из общего имущества может иметь место при наличии технической возможности переоборудовать помещения в изолированные квартиры.

Исходя из вышеизложенного, наличие лишь одного санузла в квартире еще не означает, что выделение доли в натуре невозможно. Ведь теоретически (!) квартиру можно переоборудовать так, что у каждого сособственника будет своя комната, кухня, санузел. Поскольку суд не обладает знаниями, которые позволили бы ему сделать вывод о возможности или невозможности такого переоборудования, по данному вопросу необходимо назначить строительно-техническую экспертизу. На рассмотрение эксперта следует поставить вопрос «Возможны ли варианты раздела объекта в соответствии с идеальной долей каждого из сособственников?».

Справедливости ради стоит отметить, что не всегда суд считает необходимым проведение экспертизы. Так, например, коллегия Судебной палаты по гражданским делам ВСУ в определении от 19 марта 2008 года пришла к выводу, что истцы имеют право на получение компенсации, хотя экспертиза по вопросу возможности раздела квартиры не проводилась.

Полагаю, что вопрос о необходимости назначения экспертизы следует решать отдельно в каждом конкретном случае. Например, если предметом спора является право на однокомнатную квартиру общей площадью 17 кв. м, в назначении экспертизы нет необходимости, ведь суд и без специальных знаний может определить, что площади квартиры недостаточно для переоборудования ее в две (при этом суд должен привести в решении нормативы минимально допустимой площади жилых и нежилых помещений).

3. Сособственник, желающий выделения, согласен на получение компенсации.

При этом согласие должно быть и с самим фактом получения компенсации, и с суммой такой компенсации.

Итак, для получения компенсации необходимо соблюдение лишь трех указанных условий. Вместе с тем суды зачастую исходят из необходимости получения согласия на выплату (получение) компенсации от всех сособственников. Нередки случаи, когда суды отказывают в удовлетворении требований о выплате компенсации на том основании, что ответчик возражает против иска и его материальное положение не позволяет выплатить компенсацию.

Полное и, на мой взгляд, обоснованное опровержение такой ложной позиции содержит определение ВСУ от 19 марта 2008 года. Рассматривая дело о взыскании денежной компенсации стоимости доли имущества, Суд указал следующее:

«Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, исходил из отсутствия оснований для его удовлетворения, поскольку ответчики не желают и не имеют материальной возможности приобрести право собственности на доли ответчиков, встречных требований о прекращении права истцов на долю в спорной квартире не заявляли, в то время как, по мнению суда, из анализа норм статей 364, 365 ГК следует вывод, что присуждение денежной компенсации лицу, желающему выдела за его долю в общем имуществе, возможно лишь по взаимному согласию всех сособственников. Однако с таким выводом согласиться нельзя, поскольку суды пришли к нему из-за неправильного применения норм материального права и с нарушением норм процессуального права. В силу положений статей 21, 24, 41 Конституции Украины, статей 319, 358 ГК все граждане равны в своих правах, всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления их прав, в том числе относительно защиты права общей долевой собственности. Исходя из этих положений, правовой режим общей долевой собственности определяется главой 26 ГК с учетом интересов всех ее участников. Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по согласию всех сособственников, а при отсутствии их согласия спор решается судом. Независимо от размера долей, сособственники при осуществлении указанных правомочностей имеют равные права. В соответствии с частью 1 статьи 364 ГК каждый из сособственников общей долевой собственности имеет право на выдел в натуре доли [имущества], находящейся в общей долевой собственности. При невозможности такого выделения в связи с неделимостью вещи (часть 2 статьи 183 ГК) сособственник, желающий выделения, имеет право на получение от иных сособственников денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли.

Исходя из приведенной нормы во взаимосвязи с положениями статей 21, 24, 41 Конституции Украины, статей 316, 317, 319, 358, 361 ГК, следует прийти к выводу, что предусмотренное частью 2 этой нормы право сособственника на выдел доли из общего имущества путем получения денежной компенсации стоимости доли в имуществе не может быть ограничено иными сособственниками и такому его праву сособственника, который выделяется, корреспондируется обязанность иных сособственников выплатить денежную компенсацию доли, размер которой определяется из действительной стоимости имущества на время рассмотрения судом дела. При этом приведенной нормой предусмотрено, что обязательным условием денежной компенсации является лишь согласие сособственника, который заявляет требования о выделении доли, и не предусмотрена обязательность согласия на выдел доли в зависимости от согласия иных сособственников и мотивов, по которым сособственник желает реализовать свое право на выдел. […] Кроме того, анализируя в единстве положения статей 364 и 365 ГК, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о необходимости обязательного взаимного согласия сторон на присуждение денежной компенсации сособственнику, который выделяется, поскольку указанные нормы регулируют разные правоотношения: первой из них регулируются вопросы прекращения общей долевой собственности по требованию собственника, желающего реализовать право на выдел своей доли; второй же нормой регулируются правоотношения относительно прекращения по требованию иных сособственников имущества права лица на долю в общей собственности при отсутствии на то согласия и желания. Судами отличие указанных норм, их направленность и содержание не учтены; безосновательно применена к правоотношениям норма статьи 365 ГК, а при применении части 2 статьи 364 ГК неправильно истолкованы положения этой нормы, что привело к неправильному ее применению и принятию незаконного судебного решения».

Итак, для получения сособственником компенсации его доли обязательным является соблюдение следующих условий:

1) имущество принадлежит двум или более сособственникам на праве общей долевой собственности;

2) выдел доли в натуре недопустим или невозможен;

3) сособственник, желающий выделения, согласен на получение компенсации.

Как изложено выше, согласия иных сособственников на выплату компенсации не требуется.

Кроме выполнения приведенных выше условий, истцу необходимо обосновать сумму, о выплате которой он просит, то есть доказать стоимость имущества. Считаем, что назначение экспертизы по данному вопросу обязательно.

Из постановления ВСУ «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» № 7 от 4 октяб­ря 1991 года следует, что под действительной стоимостью имущества понимается денежная сумма, за которую оно может быть продано в данном населенном пунк­те или местности. Таким образом, необходимо назначить экспертизу и поставить на рассмотрение эксперта вопрос о рыночной стоимости объекта исследования.

Итак, ввиду приведенных норм и разъяснений спор о получении компенсации стоимости доли не должен вызывать существенных сложностей при судебном рассмотрении: предмет доказывания относительно ограничен и в установлении иных обстоятельств (как-то: мотив выделения, имущественное состояние ответчика и т.д.) нет необходимости.

Вместе с тем есть вопрос, который даже в свете приведенных разъяснений ставит в тупик: как быть, если ответчик заявит встречное требование о выплате истцом по первичному иску компенсации ему, а не наоборот? В таком случае стороны будут в равных положениях, и предпочтение доводам лишь одного из них будет безосновательным.

Логичным в таком случае было бы мирное урегулирование спора — продажа имущества. Однако не исключен вариант, что встречное требование будет заявлено именно с целью не допустить удовлетворения первичного иска, и тогда о мирном урегулировании спора речи быть не может. Судебная практика пока не содержит подобных ситуаций, однако такой вариант защиты интересов ответчика, по-моему, имеет право на существование.

ТАРАСЕНКО Дарья — частный юрист, г. Харьков

Исковое заявление о разделе жилого дома в натуре между собственниками

Исковое заявление о разделе жилого дома в натуре между собственниками необходимо при отсутствии договориться между собственниками полюбовно. Чтобы не быть голословным давайте обратимся к закону, а точнее Гражданскому кодексу. Статья 252 ГК «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли» гласит, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества, а для этого нам понадобиться правильно составленное исковое заявление о разделе жилого дома в натуре между собственниками.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Статья 254 ГК «Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли» гласит, что раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Важно запомнить, чтобы выделить долю в натуре необходимо иметь для этого техническую возможность. Что значит иметь техническую возможность? Основным требованием для выдела доли в натуре является техническая возможность отдельного входа. На примере разберем трехкомнатную квартиру с отдельными входами в комнату, что является технической возможностью. Или дом на два хозяина с отдельными входами. Это и есть техническая возможность отдельного входа. Имея возможность проделать отдельный ход в свою комнату или часть дома можно выделить свою долю в натуре. В результате мы получим разделение лицевых счетов и возможность продажи уже не доли, а комнаты. Наверняка многие встречали в объявлениях такую фразу, продам комнату в несколько комнатной квартире. Значит, ранее эта комната была выделена в натуре и имеет отдельный вход.

При не достижении согласия осуществить раздел по договоренности между собственниками можно обратиться в суд написав исковое заявление о разделе жилого дома в натуре между собственниками и в суде осуществить выдел доли в натуре.

Ниже приведен образец иска на раздел дома в натуре, который можно переделать под свои нужды.

Образец искового заявления о разделе жилого дома в натуре между собственниками

В _____________ _______________
(название суда)
межмуниципальный (районный)
суд г. _______________________
Истец(ы): ____________________
(Ф.И.О.)
Адрес: _______________________
Ответчик(и): _________________
(Ф.И.О.)
Адрес: _______________________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ О РАЗДЕЛЕ ЖИЛОГО ДОМА В НАТУРЕ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ

Я, ___________(Ф.И.О.)_______________, являюсь собственником _______ доли дома по адресу:________________. Собственниками остальной части дома являются _________(указать Ф.И.О. и размер доли, принадлежащей каждому)________.
Между нами возникают споры о порядке пользования и владения домом. Соглашение о способе выдела моей доли из общего имущества не достигнуто. Каждый собственник пользуется следующими строениями дома__________(Ф.И.О. собственников, перечень помещений и их размеры)______________.
Такой порядок пользования строения сложился с _______(указать, с какого времени)__________.
Фактически ответчик(и) пользуется(ются) частью строения, превышающей его (их)долю в доме.
В соответствии со ст. 252 ГК РФ,

ПРОШУ:

Разделить жилой дом по адресу: ____________ в натуре между собственниками и выделить мне в собственность _____________(указать, какие жилые помещения в соответствии с планом строения)_______________.
Назначить строительно-техническую экспертизу для определения возможных вариантов раздела дома.

Приложения:
1. Копии исковых заявлений по числу ответчиков.
2. Документы, подтверждающие права сторон на доли в доме (справка бюро технической инвентаризации дома, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и т.д.).
3. Копия плана строения.
4. Марка (квитанция) госпошлины.

«___»___________ 20__ г. ________________
(подпись)

Смотреть другой образец искового заявления …

Друзья, а как Вы думаете про исковое заявление о разделе жилого дома в натуре между собственниками? Напишите об этом несколько слов в комментариях и поделитесь этой информацией в соцсетях со своими друзьями. А чтобы не пропустить в дальнейшем другие важные изменения в новых законах, подпишитесь на получение новостей.

Закон РАА

Бесплатная консультация юриста по телефону

8-495-128-74-20

8-812-507-64-25

8-800-301-37-30

Раздел жилого дома (квартиры) в натуре между собственниками

Весьма распространенной является ситуация, когда у одной квартиры или жилого дома есть несколько совладельцев. При этом отношения между собственниками этого жилья могут быть далеко не самые лучшие. Зачастую возникают конфликты, и даже создание препятствий в пользовании различными помещениями, отключение воды, отопления и так далее. При такой ситуации оптимальным решением проблемы станет выделение в натуре доли из общего имущества.

Как происходит выделение доли в натуре?

Выделение в натуре доли из общего имущества это, по сути, разделение жилого дома или квартиры на полностью автономные, самостоятельные объекты недвижимости. При таком выделении каждый совладелец получает отдельную часть дома или квартиры, со своим собственным входом и дополнительными бытовыми помещениями.

Оптимальным вариантом разделения жилого дома или квартиры в натуре естественно является добровольное согласие на это совладельцев, при котором изготавливается вся необходимая техническая документация и нотариус регистрирует выделение в натуре частей жилища как отдельных жилых объектов. С учетом невероятной редкости добровольного раздела такого имущества большинство жилищных споров такого типа решаются исключительно в судебном порядке.

В связи с рядом сложностей, которые возникают перед гражданами совладельцами квартир (жилых домов), во избежание дополнительных финансовых трат, а так же с целью достижения максимально качественного, эффективного и быстрого результата правильным решением будет привлечение к делу профессионала, а именно адвоката по жилищным вопросам.

Какие особенности выделения в натуре части дома в судебном порядке?

Итак, для разделения в натуре жилого дома или квартиры, необходимо в первую очередь учитывать следующие обстоятельства:

• 1. Должна быть техническая возможность разделение имущества на самостоятельные объекты согласно государственным строительным нормам.
• 2.Само по себе разделение в натуре жилого дома возможно, если право собственности на него оформлено в установленном законом порядке.
• 3.Если в жилом доме или квартире сделаны незаконные пристройки или перепланировки, то выделение в натуре части в таком случае невозможно до узаконения этих пристроек.

Какой порядок обращения с иском в суд?

Основанием для обращения с иском в суд служит ст. 364 ГК Украины, согласно которой совладелец имеет полное право на выделение в натуре доли имущества, которое является объектом общей долевой собственности.

Естественно, что иск нужно четко и грамотно обосновать, указав на техническую возможность выделения вашей доли. Одним из достоверных способов выступает проведение судебной строительно — технической экспертизы. Для экономии времени такая экспертиза может бить заказана истцом в частном порядке до непосредственного обращения в суд.

Часто суд требует доказательства нарушения прав истца, поскольку статьей 3 ГПК Украины определено, что суд может защищать только оспариваемые, нарушены или непризнанные права гражданина. Поэтому необходимо приложить к иску письменные подтверждения того, что другой (другие) собственник жилья отказывается давать свое согласие на выделение части истца в натуре.

Повторяя ранее упомянутую мысль, не стоит забывать, что если право собственности есть только на жилой дом, в судебном порядке можно выделить лишь часть этого дома. Но в ситуации, когда земельный участок под домом также принадлежит на праве собственности — то выделять нужно и часть из дома, и часть земельного участка.

Зачем Вам нужен юрист?

Как итог, всего выше сказанного, процедура выделения в натуре доли из жилого дома или квартиры является очень сложной, требует длительного времени и специальных знаний. Судебный порядок решения такого спора имеет множество нюансов, только с учетом которых можно получить положительный результат.

Поэтому полностью оправданным в такой ситуации будет обращение за профессиональной помощью к адвокату по жилищным вопросам.

Выделение доли

В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Помощь при выделении доли в доме

Пункт 2 той же статьи гласит, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При этом, в случае отсутствия соглашения между участниками долевой собственности, отдельные собственники долей, в том числе несовершеннолетние граждане, вправе потребовать выдела своей доли в судебном порядке.

Отметим, что выделение доли в жилом помещении в натуре не всегда возможно.

Процедура выдела имущества в натуре не должна затрагивать права третьих лиц.

В отдельных случаях выдел доли в натуре прямо запрещен законом, в некоторых – выдел запрещен из-за невозможности отделения доли без причинения несоразмерного ущерба имуществу граждан.

Помощь в выделении доли в квартире

В соответствии с п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В случае достижения между собственниками имущества соглашения о выделе доли в натуре, подобное соглашение необходимо будет заверить нотариально.

При этом подготавливается соглашение о порядка пользования указанным имуществом.

Раздел долей на основании соглашения сторон подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

В случае отсутствия соглашения между собственниками недвижимого имущества выделение доли в имуществе возможно произвести в судебном порядке.

Сразу нужно отметить, что в случае, если недвижимое имущество, которое граждане предполагают поделить (выделить долю) по своим техническим характеристикам будет являться неделимым (согласно норме ст. 133 Гражданского кодекса РФ), суд, вероятно, откажет в выделе доли.

Исковое заявление о выделе доли подается в районный суд по месту нахождения ответчика.

Непосредственно в судебном заседании будут устанавливаться правообладатели долей в исследуемом жилом помещении, его правовой статус, технические характеристики помещения, наличие несовершеннолетних или недееспособных участников долевой собственности и другие вопросы.

Как правило, по инициативе сторон или суда, назначается специальная экспертиза для получения заключения о возможности выдела части жилого помещения.

В случае вынесения судом положительного решения о выделе части недвижимого помещения, выдел долей на основании решения суда подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Адвокаты и юристы компании могут помочь гражданам осуществить выдел доли в жилом помещении.

Мы оказываем правовую помощь по следующим направлениям:

— устное и письменное консультирование по вопросам выдела доли в недвижимом имуществе;

— подготовка проектов соглашения о выделе доли в жилом помещении;

— помощь в подготовке необходимой документации;

— подготовка искового заявления в суд;

— представление интересов граждан в судах и других инстанциях, в том числе без их непосредственного участия в судебных заседаниях;

— подготовка необходимых заявлений и ходатайств;

— представление интересов граждан в органах БТИ, Росреестра.

Для более подробной консультации Вы можете обратиться по указанным ниже телефонам или задать вопрос в разделе на сайте «Вопрос – ответ».

Коллегия адвокатов «Новация» – адвокаты в Санкт-Петербурге

Коллегия адвокатов Санкт-Петербурга объединяет профессиональных юристов города, обладающих обширными знаниями в области юриспруденции, большим практическим и жизненным опытом. Регистрация в Реестре г. Санкт-Петербурга дает нам право оказывать адвокатские услуги на территории любого округа, области, края, республики РФ.

Юридически грамотная и полноценная защита прав граждан или организаций в суде – функция адвоката. Его работа регламентируется соответствующим процессуальным законодательством РФ согласно виду или отрасли российского права. Полномочия члена «Коллегии адвокатов Новация» (СПб) включают защиту как физических, так и юридических лиц.

Что может специалист коллегии адвокатов Новация

Опытные адвокаты Санкт-Петербурга готовы предоставить свою помощь всем доверителям, обратившимся на сайт коллегии, при ведении дел по следующим двум основным направлениям:

1. Гражданскому праву. Этот спектр правовых норм включает арбитражный, семейный, трудовой, гражданский кодекс. Более узконаправленная деятельность охватывает следующие вопросы гражданского сектора:
2. Уголовному праву. Специализация защитников основывается на знании и применении норм Уголовного кодекса – делам по нанесению тяжелых увечий, насильственным действиям, грабежам, убийствам, хищении особо ценных предметов и др.

Комплекс адвокатских услуг начиная с одной бесплатной консультации, завершается ведением дел разной сложности в соответствующих судах. С условиями предоставления юридических услуг и их стоимостью можно ознакомиться на сайте адвокатов.

В чем заключается деятельность адвоката

Круг деятельности профессионалов коллегии очерчен в Федеральном законе об адвокатуре в Российской федерации под №63-ФЗ от 31.05.2002. Согласно этой норме деятельность адвокатов (СПб) классифицируется на следующие виды:

• оказание юридических консультаций, предоставление справок юридического характера доверителю;
• составление процедурных документов – исковых заявлений, кассационных жалоб, ходатайств, и пр.;
• выступление в качестве представителя доверителя – юридического или физического лица – в судебных инстанциях, правоохранительных органах (в том числе и органах международного уровня), государственных органах власти, организациях местного самоуправления;
• представление доверителя при ведении дел в третейском суде.

Для приобретения адвокатского статуса юрист с высшим образованием должен проработать по юридической специальности два и больше года, сдать квалификационный экзамен. Список из 445 вопросов для испытания будущего специалиста утверждены Федеральной палатой адвокатов.

Защита бизнеса юристами коллегии адвокатов Санкт-Петербурга

В процессе предпринимательской деятельности у организаций часто возникают неприятные ситуации, усложняющие ведение бизнеса:

• проверки налоговой и других инспекций с вытекающими из этого инспектирования нежелательными последствиями;
• рейдерские захваты;
• нечестные действия партнеров;
• невозврат долгов;
• образование дебиторской иных задолженностей и пр.

Во всех тонкостях и перипетиях возникших обстоятельств разобраться и оказать помощь сможет только адвокат, наделенный большими полномочиями по сравнению с юристом. Такие услуги предоставляются после получения заявки на сайте с оформлением договора в форме абонентского обслуживания.

Исковое заявление о выделении доли жилого дома в натуре

Выделение доли жилого помещения в натуре для многих собственников становится единственным способом распорядиться своей долей. Это зачастую происходит по причине невозможности пользоваться или проживать в одной квартире нескольким ее совладельцам, либо спорами о том, как распорядиться жилым помещением, например, доставшимся по наследству двум или более гражданам в равных или не равных долях. Обычные граждане зачастую путают долю в собственности на жилое помещение и выделенную долю, либо воспринимают их, как идентичные. Но это далеко не равноценные понятия.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Исковое заявление о выделе доли в натуре

Другим участником долевой собственности является ответчик ФИО. Между мной и ответчиком постоянно возникают споры о порядке пользования и владения домом. Но получила отказ либо ответа не получала , хотя такой выдел моей доли в натуре возможен без нанесения ущерба дому. На выплату компенсации вместо выдела моей доли в натуре я не согласна. Соглашение о выделе моей доли из общего имущества в натуре не достигнуто.

Бесплатные консультации юристов в Новокузнецке. Юридическая консультация, помощь в Новокузнецке. Составление иска, претензии. Семейный, жилищный, юрист в суд. Раздел имущества супругов, развод. Консультация юриста по телефону и в офисе Новокузнецк — 8 88 44 Москва — 70 Задать вопрос юристу или оставить свой комментарий. Подпишитесь на нашу рассылку. Бесплатные консультации юристов в Новокузнецке 8 Наши контакты: Кемеровская область, город Новокузнецк, пр.

Ермакова, 1, корпус 2, 3 этаж офис здание новый ЗАГС. Направление: Представление интересов организаций и граждан в судах Новокузнецка и юга Кемеровской области. Сервис: Помощь юристов и адвокатов в городе Новокузнецке. Юридическое сопровождение организаций и предпринимателей в судах. Наши партнеры:.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ О ВЫДЕЛЕ В НАТУРЕ СВОЕЙ ДОЛИ ИЗ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ЖИЛОГО ДОМА

Раздел имущества после смерти наследодателя или, например, развода супругов всегда чреват проблемными вопросами. Наибольшую сложность вызывает недвижимое имущество, поскольку на одно жильё претендует по несколько человек. Образец искового о выделении долей в натур. В таком случае возможно выделение в квартире определённой доли. Без заявления, как и любого другого документа невозможна деятельность ни одного предприятия или государственного учреждения.

Довольно-таки распространенная ситуация: человек живет в частном доме вместе с родственниками, и до определенного момента является его собственником на общих основаниях. Но вот наступает время, и у него появляется собственная семья, которой, разумеется, нужно строить свое гнездо.

Нередки ситуации, когда по какой-то причине необходимо разделить дом между жильцами не только на бумаге, определив таковым некоторые доли, но также физически. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:. В таком случае практикуется процедура выделения доли в натуре.

Что такое выдел доли в натуре в жилом доме в 2019 году

Другим участником долевой собственности является ответчик ФИО. Между мной и ответчиком постоянно возникают споры о порядке пользования и владения домом. Но получила отказ либо ответа не получала , хотя такой выдел моей доли в натуре возможен без нанесения ущерба дому. На выплату компенсации вместо выдела моей доли в натуре я не согласна. Соглашение о выделе моей доли из общего имущества в натуре не достигнуто. Бесплатные консультации юристов в Новокузнецке. Юридическая консультация, помощь в Новокузнецке. Составление иска, претензии. Семейный, жилищный, юрист в суд.

Исковое заявление о выделении доли в квартире в натуре

Октябрьский районный суд г. Кр-ска Адрес: г. Кр-ск, пр-т Ленина, д. Истец: Иванов Иван Иванович, Адрес: , г. Кр-ск, ул.

Кр-ск, ул. Ленина, д.

Раздел имущества часто проходит достаточно сложно. Бывшие супруги, наследники и другие собственники общего имущества не всегда могут договориться между собой, и в этом случае разбирать ситуацию приходится суду. Дорогие читатели!

Исковое заявление о выделе доли

Так же пишите нам в онлайн-чат или форму на сайте. Если остальные собственники дадут согласие на выделение доли в объекте недвижимости, то можно обойтись и без обращения к судебным органам. Когда согласия добиться не удалось, придется составлять исковое заявление о выделе доли в натуре в жилом доме.

В иске истец описывает кажущийся ему оптимальным способ выдела доли — выделить конкретизированную комнату, часть земельного участка и т. В случае, если размер доли будет несоразмерным по отношению к иным участникам долевой собственности, оптимально предусмотреть денежную компенсацию соответствующему участнику или самому истцу. Выделение доли в движимом имуществе вряд ли возможно, ведь тогда может потеряться функциональная пригодность вещи, поэтому в большинстве случаев требование относится к недвижимости. Если выдел доли в натуре невозможен, то собственник имеет право на компенсацию его стоимости другими участниками такой собственности. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Данный порядок пользования домом между долевыми собственниками сложился изначально при строительстве дома.

Образец искового заявления о выделе доли в натуре в жилом доме

Объект недвижимости может находиться в долевой собственности одновременно у нескольких граждан. Любой из собственников может потребовать от остальных совладельцев выдел доли в натуре в суде. Это значит, за истцом будет закреплена одна из комнат. Выделенная в натуре часть должна быть независимой от остального жилища. С течением времени взаимоотношения между собственниками могут измениться. В результате недопонимания между людьми возникают конфликты, на почве которых общее жилье становится предметом раздора. Любые сособственники: бывшие супруги, повзрослевшие дети, родственники или граждане, не связанные родством, имеют право на выдел доли. Распространенные причины при разделе дома квартиры :.

Добрый день. частный дом оформлен на 4 собственника. 3 человека готовят исковое заявление в суд о выделении своей доли в натуре.

Образец искового заявления. Волгоград, ул. Инженерная, д. За Ивановым И. За Петровой Т.

Исковое заявление о разделе жилого дома в натуре

Решением суда за мной — Петровой Л. Мартовская, д. Определение долей не было произведено в натуральном выражении.

Заявление о выделе доли в натуре

Геодезисты берутся нарисовать ей вариант выделения, который ей подходит. Право пользования, владения и распоряжения имуществом в полном объеме принадлежат только собственнику и, если предмет вещь находится в общей собственности нескольких лиц в суд направляется исковое заявление о выделе доли. Такая процедура неизбежна, когда всем сособственникам не удается договориться, как пользоваться принадлежащим им имуществом, как реализовать такое имущество и можно ли распоряжаться им в целом.

Указанное дачное строение и прилегающий к нему земельный участок были приобретены ответчиком в период брака, и в соответствии со ст. Согласно ч.

Значительная часть собственников жилых помещений владеет недвижимостью на правах совместной или долевой собственности. В таких ситуациях совладельцы имеют право пользоваться жилым помещением совместно, на равных условиях. До поры, до времени такое использование всех устраивает, но не всегда. Кто-то решает распорядиться своей долей имущества по-другому, но, пока его доля не выделена — не имеет такой возможности.

Общая собственность бывает совместной например, у супругов и долевой. В первом случае, то есть когда доли каждого собственника не определены, стоит подать исковое заявление об определении долей, а потом или одновременно с таким иском говорить о ее выделе. Подавая иск, собственник общего имущества должен иметь намерение выделить его в натуре, отделить часть от целого имущества и сделать своим. Когда преследуется цель устранить созданные другими собственниками преграды, можно ограничиться подачей искового заявления об устранении препятствий в пользовании имуществом. Выделение доли в движимом имуществе вряд ли возможно, ведь тогда может потеряться функциональная пригодность вещи, поэтому в большинстве случаев требование относится к недвижимости. Если выдел доли в натуре невозможен, то собственник имеет право на компенсацию его стоимости другими участниками такой собственности.

Согласно решению суда истец является участником долевой собственности на жилой дом. Другим участником долевой собственности является ответчица — бывшая супруга истца. Между истцом и ответчицей постоянно возникают споры о порядке пользования и владения жилым домом. Между мной и ответчицей постоянно возникают споры о порядке пользования и владения жилым домом.

Распределение расходов — общая картина — Национальная ассоциация розничных арендаторов

Рик Берк; ООО «Солюшнс Лизинг Администрирование»

Нам часто задают вопрос: «Каковы наиболее частые случаи завышения платы арендаторами во время аудита аренды?» Ответ на этот вопрос — все расходы. Это сбивает с толку? Что ж, это довольно просто. Часто они проявляются в распределении расходов, а не в самих расходах. Избыточные расходы, связанные с распределением расходов, часто имеют волнообразный эффект в виде нескольких расходов на протяжении всего счета, выставляемого арендатором, тем самым создавая для арендатора большой риск в долларовом выражении.Помимо наибольшего воздействия, перерасходы при распределении расходов могут быть аккуратно спрятаны в отдельных счетах и ​​оставаться незамеченными, если рецензент недостаточно квалифицирован, чтобы их обнаружить. Большинство аналитиков по аренде обучены проверять заявления арендодателя на предмет традиционных завышенных цен, не относящихся к типу CAM. Однако, как и в случае с затопленной частью айсберга в океане, более крупная сумма переоценки связана с распределением расходов, которые часто остаются незамеченными.

Избыточные расходы по распределению расходов могут иметь место как до, так и после записи в главную книгу.Сложнее всего выявить завышение затрат на распределение расходов до записи в главную книгу. В этой статье мы начнем с наиболее распространенных и простых форм перерасчета распределения расходов, а затем перейдем к менее прозрачным и более сложным вопросам распределения расходов.

Пропорциональное распределение доли арендатора: Наиболее распространенная и простая форма завышения расходов при распределении расходов начинается с пропорциональной доли основного арендатора. Пропорциональная доля — это процентная доля расходов арендатора на торговый центр или офисное здание.В большинстве договоров аренды пропорциональная доля рассчитывается как доля арендованной площади в квадратных футах арендатора, деленная на общую площадь торгового центра или здания в квадратных футах. В некоторых договорах аренды заявлена ​​пропорциональная доля, но в большинстве договоров аренды допускается изменение пропорциональной доли, соответствующее увеличению или уменьшению площади центра или здания.

Первым шагом пропорционального анализа долей является проверка площади арендатора в договоре аренды (числитель) и общей площади торгового центра, здания или проекта (знаменатель).Определение или описание собственности в договоре аренды должно быть руководством к пониманию того, что входит в состав собственности. Наряду с языком аренды рецензент может использовать Google Планета Земля, статьи об объекте недвижимости в Интернете и веб-сайт арендодателя, чтобы создать веские доводы в отношении неправильной пропорциональной доли владения.

При расчете площади в квадратных футах, используемой в знаменателе, важно знать, указано ли в договоре аренды «Общая арендуемая и занимаемая площадь» (GLOA) вместо «Общая арендуемая площадь (GLA)».«GLA — это предпочтительный метод расчета пропорциональной доли, поскольку он включает всех арендаторов, независимо от того, свободны они или нет. GLOA удаляет вакансии из знаменателя до расчета пропорциональной доли, тем самым увеличивая пропорциональную долю арендатора и увеличивая ее стоимость. GLOA также намного сложнее проверить, потому что проверяющему нужны даты начала и окончания всех арендаторов за этот период времени, чтобы определить фактический GLOA.

Другая ситуация, встречающаяся в розничной аренде, которая приводит к завышенным расходам при распределении расходов, — это вычет взносов ведущего или мажоритарного лица и связанных с ними квадратных футов.В договоре аренды может быть указано, что домовладелец может вычесть взносы крупного капитала, а затем определить крупную сумму, например, как любой магазин с более чем 20 000 н.ф. Критерий основной площади при аренде был значительно снижен с годами, так что 20 000 квадратных метров. сейчас довольно распространено. Извечная проблема арендодателя, удерживающего уменьшенные взносы, начинается со слова «взносы». Напрашивается вопрос; сколько стоит вклад? Слово «вклад» — это расплывчатый термин, который может означать один доллар или один миллион долларов.Некоторые домовладельцы используют языковые преимущества, вычитая очень низкую стоимость квадратного фута, если таковая имеется, в качестве взноса, оставляя остальных арендаторов обремененными дополнительными расходами.

Организаторам сделок и юридическим отделам, разрабатывающим договор аренды для арендатора, необходимо ужесточить определение взноса, чтобы придать ему измеримое и сопоставимое значение. Одним из примеров может быть: «взнос, указанный в договоре аренды, должен составлять не менее 75% стоимости арендатора за тот же год из расчета стоимости квадратного фута.Кроме того, договор аренды должен требовать от арендодателя поддержки любых крупных или якорных вкладов с исходной документацией по запросу арендатора.

Распределение общих расходов: Следующий уровень перерасчета распределения расходов — это когда отдельные расходы распределяются между несколькими объектами или центрами затрат.

Например, четыре человека обслуживают восемь различных офисных зданий или торговых центров. Каждый человек зарабатывает 50 000 долларов в год, что в сумме составляет 200 000 долларов.Однако ассигнования на каждое здание составляют 25 000 долларов на человека в год на каждую собственность (100 000 долларов на каждую собственность) на общую сумму 800 000 долларов. В конце года происходит перерасход в размере 600 000 долларов США. Столкнувшись с этим типом распределения, рецензент должен запросить главную книгу, а также трудовой журнал и привязать записи журнала к главной книге. Если требуется дополнительная информация, следует запросить подробные табели рабочего времени и рабочие журналы. Просмотр LinkedIn, чтобы узнать больше о самих сотрудниках, таких как титул и обязанности, также может оказаться полезным при предъявлении претензии о завышении платы.

То же самое можно сказать и о страховании. Общая политика в размере 100 000 долларов США для четырех объектов недвижимости выделяется из расчета 50 000 долларов США на каждую собственность с перераспределением 100 000 долларов США в конце года. При рассмотрении этого типа распределения важно запросить страницу страховой декларации и график страховых взносов у арендодателя и проверить страховую сумму для собственности, сравнив ее с тем, что арендодатель выставляет счет.

Объединение расходов: Другой формой перерасчета распределения расходов является то, что мы называем объединением затрат.Это когда есть два или более зданий, и несколько расходов из каждого здания объединяются (объединяются), а затем распределяются обратно на каждое здание на основе метода распределения, а не фактических понесенных затрат.

Этот пример взят из фактической ситуации из предыдущего аудита аренды. Допустим, рядом расположены два торговых центра, принадлежащих одному домовладельцу. Один — центр удлинителей, а другой — старый торговый центр. Площадь обоих центров примерно равна 300 000 квадратных футов.Арендодатель объединяет несколько счетов затрат в один пул затрат. Эти счета включают в себя оплату труда, техническое обслуживание, страхование, безопасность и уборку. Затем эти затраты распределяются обратно из пула затрат на каждый центр на основе соответствующей площади в квадратных футах. Таким образом, счета расходов распределяются по каждому центру в соотношении 50/50. Однако такое распределение несправедливо по отношению к арендаторам в стрип-центре. Стрип-центр, хотя и имеет такую ​​же площадь, субсидирует стоимость внутренней общей площади торгового центра.Кроме того, торговый центр является более старым зданием и требует больших затрат на содержание, чем торговый центр. В этом примере торговый центр был непопулярным и в нем было много вакансий, поэтому накладные расходы арендодателя на торговый центр перекладывались на торговый центр. То же самое верно и для офисного парка с несколькими зданиями. Эксплуатационные расходы могут быть объединены и перераспределены между отдельными зданиями в зависимости от выгодного исхода для арендодателя. Объединение затрат и обратное распределение может производиться на процентной основе или на основе счета-фактуры.Процентную основу можно определить при просмотре главной книги арендодателя.

Однако сложный сценарий аудита — это когда стоимость неправильно распределяется между объектами или зданиями на основе счета-фактуры. Это особенно актуально, если это большая недвижимость с большим количеством затрат. В этой ситуации выборка счетов-фактур может неточно определять используемый метод распределения. Проверяющему необходимо будет просмотреть каждый счет-фактуру, чтобы точно определить, относятся ли расходы к проверяемому зданию или имеется предвзятое распределение.

Распределение смешанного использования: Наиболее сложное распределение CAM или операционных расходов для точной проверки связано с недвижимостью смешанного использования. Здание смешанного использования, которое включает в себя магазины на первом этаже и офисные или жилые помещения на этажах выше, становится кошмаром для размещения. Многим арендодателям сложно справедливо распределить стоимость из-за уникальности каждого объекта недвижимости. Расходы на одеяла, не относящиеся к какому-либо одному типу помещений, например, парковка, электричество, охрана, страхование, ремонт и техническое обслуживание, и многие другие, невозможно правильно распределить из-за разного использования и часов работы каждого типа арендатора.Например, торговая площадь может оплачивать электроэнергию лифтов, используемых в офисах, или круглосуточная охрана в вестибюле, используемая только офисами. В свою очередь, офисные помещения могут оплачивать более высокую страховку из-за ночных заведений, таких как рестораны и бары. Арендодатель может объединить все налоги на недвижимость в один участок для всех арендаторов. Существует длинный список этих видов расходов, которые могут несправедливо распределяться между одним или всеми типами арендаторов в здании смешанного использования.

Для точной проверки здания смешанного использования первым делом рецензент должен понять здание и состав его арендаторов. В нем преобладает розничная торговля, как в центре стиля жизни, или же преобладает офисное здание с розничными магазинами ниже? Это отель с торгово-офисным помещением или жилой комплекс? Рецензент должен сначала логически взглянуть на распределение расходов, чтобы увидеть, имеют ли они смысл. Следующий шаг — посмотреть на это с точки зрения стоимости квадратного фута по типам расходов, чтобы убедиться, что арендатор не платит больше, чем он должен.Если затраты кажутся высокими, рецензенту необходимо запросить исходную документацию и метод распределения, чтобы обосновать затраты. Таблицы, подготовленные арендодателем, не являются исходной документацией. Исходная документация поступает из независимого внешнего источника.

Подводя итог общей картине: завышение платы за распределение расходов чаще встречается у крупных арендодателей. Возможность перераспределить расходы, скорее всего, возникнет, когда существует соотношение «один ко многим» или соотношение «многие ко многим» между расходами и пулами затрат.Чтобы увеличить сбережения и снизить риски, важно определить и проверить потенциальные области перерасчета расходов, связанных с распределением расходов, и увидеть общую картину.

Рик также проведет курс по перерасчету расходов при распределении расходов на конференции NRTA Expanding Knowledge 2016 в сентябре.

Общая аренда (TIC) — Введение — SirkinLaw APC

Общая аренда (TIC) — Введение

Энди Сиркин

По мере того, как цены на недвижимость продолжают расти, а сообщества вводят все более строгие ограничения на рост и преобразование кондоминиумов, все больше и больше людей обращаются к аренде общей и другим нетрадиционным структурам долевой собственности как способ максимизировать свою покупательную и продающую способность. .Эти договоренности снижают цены и расширяют выбор для покупателей, позволяя им объединять ресурсы и покупать больше недвижимости, чем они могли бы или хотели бы, при этом договариваясь между собой о распределении прав и обязанностей, чтобы каждый покупатель в конечном итоге не получил больше, чем он / она нуждается. В то же время аренда в рамках общих договоренностей увеличивает продажные цены и маркетинговые возможности для покупок продавцов, позволяя им продавать часть своей собственности покупателям по ценам, которые обычно в сумме превышают ту, которую продавец получил бы от одного покупателя.Популярность совместной аренды еще более повысилась благодаря недавнему введению дробных кредитов, которые позволяют совладельцам иметь индивидуальную ипотеку, что существенно снижает риск совместного владения. Сегодня общая аренда жилья является одним из наиболее распространенных типов домовладения в Сан-Франциско, становясь все более популярным в других местах Калифорнии (особенно в Окленде / Беркли, Санта-Монике, Голливуде, Лагуна-Бич, Сан-Диего и во всех округах Марин и Сонома). и появляются в сообществах за пределами Калифорнии, таких как Нью-Йорк, Бостон, Сиэтл и Портленд.

Что такое общая аренда?

Общая аренда (также известная как TIC и общий арендатор и совместная аренда) относится к договоренностям, в соответствии с которыми два или более человека совместно владеют участком недвижимости без «права наследования». Этот тип совместного владения позволяет каждому совладельцу выбирать, кто унаследует ее долю владения после смерти. Напротив, тип совместного владения, называемый совместной арендой, требует, чтобы интересы каждого совладельца переходили к другим совладельцам после смерти.

Аренда по общей структуре стала популярным стилем владения во многих различных контекстах, связанных с недвижимостью.Например, инвесторы в доходную недвижимость и синдикаторы недвижимости все чаще используют общую аренду в качестве средства для облегчения обмена с отсроченным налогом на прибыль — тенденцию, которая была стимулирована недавними постановлениями IRS, признающими определенную аренду в общих структурах в качестве законных средств для этих обменов. В то же время покупатели домов для отпуска и застройщики курортов все чаще используют общую аренду (часто называемую «долевое владение» в этом приложении) для совместного владения и использования недвижимости для отдыха, так что владельцам не нужно покупать больше, чем они могут использовать и позволить. но по-прежнему получают законное право собственности на недвижимость (в отличие от традиционной схемы «таймшер»).

Эта статья познакомит вас с третьим распространенным использованием общей аренды, а именно совместным владением многоквартирной жилой недвижимостью совладельцами, каждый из которых желает иметь исключительные права на использование определенной жилой единицы. Вы можете найти более полную информацию в статье, озаглавленной «Понимание основных концепций и структуры TIC». Этот тип арендатора в общей долевой собственности не следует путать с юридическим подразделением, известным как кондоминиум. В проекте кондоминиума собственность юридически разделена на физические части, которые могут находиться в отдельной собственности.Каждый владелец кондоминиума владеет определенной территорией собственности, которая обозначена на карте, зарегистрированной в записях округа, и имеет документ, в котором указывается территория, находящаяся в индивидуальной собственности. Напротив, общие владельцы арендуют проценты, а не отдельные единицы или апартаменты. Право конкретного собственника использовать конкретное жилище вытекает из письменного договора, подписанного всеми совладельцами (часто называемого соглашением об аренде, общим соглашением об аренде, соглашением между жильцами или соглашением о совместной аренде), а не из документа, карты или другого документа, внесенного в записи округа.

Законна ли аренда в общем праве?

Разница между физическим разделением собственности в записях округа (как в кондоминиуме) и незарегистрированным договором о распределении прав использования (как в TIC) существенна как с нормативной, так и с практической точек зрения. Что касается нормативного регулирования, то апелляционные суды Калифорнии признали различие между зарегистрированными и незарегистрированными документами, определяющими права использования, и это различие означает, что местные законы, ограничивающие или запрещающие преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, не применяются к созданию жилого дома. аренда в общей договоренности.Следовательно, совместное владение недвижимостью не требует регистрации или согласования с местными государственными органами. С практической точки зрения отсутствие законных прав делает аренду в общей собственности значительно более рискованной, чем в кондоминиуме, даже если владельцы ТИЦ имеют отдельное финансирование. Повышенный риск возникает из-за того, что владельцы полагаются на действительность договора аренды в общем соглашении для своих прав использования, и можно представить себе правовые обстоятельства, при которых эта действительность может быть подорвана.

В чем разница между общей арендой и кооперативом?

Аренда в общей долевой собственности также должна отличаться от юридического подразделения, известного как акционерный кооператив или кооператив. В кооперативе корпорация или другое юридическое лицо владеет имуществом, и каждый из владельцев этого юридического лица владеет акциями юридического лица вместе с правами пользования определенной квартирой (часто, но не всегда, выражается в документе, называемом проприетарным договором аренды). . Акционерный кооператив юридически признан формой подразделения в соответствии с законодательством Калифорнии, и это признание ставит право собственности на кооператив в сферу действия большинства местных ограничений и правил подразделения.В результате законы, которые ограничивают или запрещают преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, обычно налагают те же ограничения и запреты на преобразование многоквартирных домов в акционерные кооперативы.

Можно ли получить ипотеку за совместную аренду?

Сегодня большинство домовладельцев, сдающих в аренду, имеют индивидуальную ссуду TIC. Эти частичные ипотечные кредиты обеспечиваются только долей TIC одного совладельца в собственности, а это означает, что невыполнение обязательств по ипотеке одним владельцем не ставит под угрозу других владельцев.Индивидуальная аренда по общим займам теперь легко доступна в районе залива Сан-Франциско и все чаще доступна в других местах в Калифорнии и за ее пределами.

В ситуациях, когда отдельный арендатор по общей ипотеке недоступен, группы TIC делят одну ипотеку. Согласно этой договоренности, в общем соглашении об аренде указывается процент ссуды, причитающейся каждому совладельцу, который вносит свою долю в каждый платеж по ссуде как часть своих ежемесячных взносов ассоциации домовладельцев.Очевидно, что такая договоренность создает риск того, что совладелец, который заплатил свою долю, тем не менее может столкнуться с потерей права выкупа, поскольку другой совладелец не заплатил. Группы TIC обычно управляют этим риском, сохраняя резервные фонды, которые можно использовать для оплаты расходов, в то время как неплательщик продается вне группы. С практической точки зрения, хотя было сформировано более 5000 таких групп, дефолт совладельца случается крайне редко, и случаев обращения взыскания на ипотечный кредит по ссуде группы TIC не было.

Как работает общая аренда?

Расходы по аренде в рамках общих групповых расходов, включая страхование здания, налоги на имущество, техническое обслуживание и улучшение общих частей, общие коммунальные услуги, такие как водоснабжение и вывоз мусора, а также выплаты по ипотечным кредитам (когда используется общая ипотека, а не отдельные индивидуальные ссуды TIC). через групповой банковский счет с использованием системы ежемесячной оценки. В рамках этой системы каждый владелец вносит разовый ежемесячный платеж на счет группы. Ежемесячный платеж основан на общей доле собственника в ожидаемых расходах группы.У большинства групп также есть два разных типа резервных или непредвиденных фондов: один для будущего ремонта и замены общих частей, таких как внешняя краска и кровля, а другой для помощи в оплате общих расходов в случае, если владелец не выплатит свою долю. Каждый владелец несет ответственность за поддержание назначенных ему участков и имеет возможность (в определенных пределах) изменять и улучшать такие участки.

Каждый собственник может продать свою долю в любое время, и, вопреки тому, что думают многие люди, незнакомые с долевой собственностью, арендатор с общими интересами легко перепродавался по крайней мере в течение последних 30 лет.Продажа процентов TIC с участием групповых займов обычно зависит от права первого отказа и одобрения покупателя, чтобы гарантировать, что совладельцы могут проверить потенциальных покупателей и убедиться, что они соответствуют требованиям. Кроме того, очень важно, чтобы все виды аренды в рамках общего группового финансирования были допустимы, чтобы перепродажи могли происходить без рефинансирования. Даже если групповая ипотека возможна, Соглашение об общей аренде должно предусматривать систему, в соответствии с которой продавцы могут принудительно произвести рефинансирование в случае, если существующий кредит недостаточно велик для размещения продажи.Положения о «принудительном рефинансировании» должны быть сбалансированы, чтобы гарантировать, что стоимость ссуды оплачивается продавцом или покупателем, а также защищена позиция собственного капитала и ежемесячные платежи непродающих владельцев.

Требуется ли разрешение города для совместной аренды?

Хотя формирование TIC не требует одобрения правительства города или округа, оно требует одобрения Департамента недвижимости Калифорнии (DRE), если собственность, находящаяся в совместном владении и занимаемая группой, содержит пять или более жилых единиц.Процесс утверждения DRE в настоящее время занимает 6-9 месяцев и приводит к выпуску DRE публичного отчета. Публичный отчет содержит обширную информацию об объекте недвижимости и группе TIC и должен быть предоставлен всем потенциальным покупателям. Перепродажа долей TIC обычно разрешена без публичного отчета, но правила, определяющие, что представляет собой настоящая перепродажа (в отличие от фикции, предназначенной для обхода требований утверждения), являются строгими.

Есть ли смысл покупать общую квартиру?

Устойчивая и постоянно растущая популярность многоквартирных домов, занимаемых владельцами, как общих арендаторов, свидетельствует о ценности строения как для покупателей, так и для продавцов.Но общая аренда подходит не всем, и потенциальные покупатели и продавцы должны тщательно взвесить риски и выгоды, прежде чем заключать договор аренды в рамках совместной сделки. Для владельцев многоквартирных домов наиболее важным фактором, который следует учитывать, является вероятная восприимчивость местного рынка покупателей жилья к владению TIC и результирующая разница (если таковая имеется) между стоимостью здания, если оно будет продано владельцам-пользователям, а не инвестору. Для покупателей жилья ключевым фактором является наличие эквивалентного кондоминиума (с точки зрения удобств и местоположения) и, если да, то, оправдывает ли разница в стоимости TIC / condo принятие повышенного риска, связанного с владением TIC.

Об авторе

D. Эндрю Сиркин — признанный эксперт в области долевого владения и другого совместного владения SirkinLaw APC была пионером в области соглашений об общих арендаторах (TIC), включающих уступку прав владения, которые часто используются в качестве замены для разделения собственности, когда истинное подразделение невозможно или неоправданно дорого. В 1985 году Энди Сиркин создал юридическую и транзакционную структуру, которая стала отраслевым стандартом для этого типа TIC.В последующие годы Энди стал первым инструктором по недвижимости, утвержденным штатом для TIC с учетом занятости, первым получил разрешение штата на продажу TIC для крупных зданий и первым убедил институциональных кредиторов предлагать индивидуальные TIC. финансирование, и быть первым, кто разработал кредитные документы и руководящие принципы андеррайтинга кредиторов для частичного финансирования TIC. В последние годы тип соглашения о совместной собственности, который Энди задумал почти 30 лет назад, вырос и составляет примерно 1/3 всех продаж пристроенных домов в Сан-Франциско.

SirkinLaw APC подготовила около 3000 соглашений TIC на основе занятости для объектов недвижимости любого размера и типа и продолжает оказывать помощь в подавляющем большинстве этих сделок в Калифорнии. Этот непревзойденный уровень опыта позволяет нам предлагать проверенные временем подходы для подавляющего большинства ситуаций совместного владения, быстро и эффективно решать проблемы и создавать четкие, простые для навигации и чтения документы, эффективные и экономичные. укреплять. Мы продолжаем улучшать наши документы каждый месяц по мере того, как мы сталкиваемся с новыми ситуациями и узнаем больше о том, какие механизмы TIC работают лучше всего в реальном мире.Мы также делимся накопленными знаниями и поддерживаем профессионалов в сфере недвижимости и сообщество TIC, постоянно публикуя новые статьи на нашем веб-сайте и предлагая бесплатные образовательные семинары.

Наша обычная практика аренды включает в себя общие консультации и консультации, подготовку соглашения TIC, кредитные документы и постоянные консультации с разработчиками, продавцом, риэлторами и владельцами TIC на фиксированной или почасовой основе. Мы пользуемся заслуженной репутацией, поскольку мы отвечаем на звонки в кратчайшие сроки и обеспечиваем быстрое выполнение заказов.Но что еще более важно, мы известны тем, что находим творческие решения, успокаиваем страхи и находим точки соприкосновения, чтобы сделки и отношения работали. Хотя наша роль обычно начинается с момента создания или продажи общей аренды, мы стремимся оставаться доступными для решения проблем на протяжении всего срока службы каждого TIC. Свяжитесь с нами через нашу контактную форму.

Разговор о: Распределение долей | Архив | Январь 2010

Аноним: Я участвую в совете в 100-летнем кооперативе.Еще в 1960-х годах, когда он был преобразован, доли не были распределены поровну, поскольку квартиры тогда были в разной конфигурации, и примерно половина с тех пор была разделена. В результате более крупные оригинальные квартиры имеют гораздо меньшую долю на квадратный фут, чем другая половина квартир в здании. Поскольку доли не могут быть перераспределены, есть ли у кого-нибудь предложения, как создать более равную основу для квартир? Спасибо за любую помощь.

HG: У нас тоже есть старое здание, и несколько квартир объединены или заменены одной комнатой из другой квартиры.Но это было учтено при подаче заявки на слияние и перераспределении акций.

Строительный юрист, а также члены правления должны были позаботиться о перенастройке каждой отдельной квартиры. Я настоятельно рекомендую Правлению, чтобы ваш юрист изучил это. Если член правления извлекает выгоду из этого, поскольку теперь он знает правило, он должен немедленно перейти к решению этой проблемы.

Если остальная часть кооператива узнает об этом, могут возникнуть серьезные проблемы.

Аноним: Спасибо за ваше сообщение, HG. Мы уже прошли этот этап. Юристы неоднократно проверяли это, и ничего нельзя было сделать для перераспределения акций. Поэтому мы подумали о том, чтобы уравновесить игровое поле какими-то другими обвинениями. Проблема не в слияниях, а в том, что первоначальные владельцы квартир переоборудовали здание и передали доли в складские помещения и комнаты для горничных, которые сегодня представляют собой отдельные единицы.

AdC: Чтобы изменить распределение, вам может потребоваться согласие каждого акционера на распространение.К сожалению, когда дело доходит до перераспределения богатства, очень немногие, если вообще есть, могут с радостью принять эту идею. В этом случае те, кому выгодно текущее распределение акций, сохранят статус-кво и не проголосуют за такое распределение. Таким образом, должная осмотрительность имеет решающее значение при покупке квартир и при проверке того, что интересующая квартира не отличается необычно несправедливым распределением долей. Удачи!

Аноним: знаю, знаю.Мы даже не будем пытаться перераспределить именно из-за того, что вы описываете. Вместо этого я считаю, что мы можем выровнять неравенство, взимая с квартир меньшее количество долей на квадратный фут с другими платежами, которые теперь разделены поровну. Вы слышали, чтобы кто-нибудь это делал?

CDT: Если вы не можете продемонстрировать, что квартира потребляет большую долю определенного ресурса — например, путем подсчета, — тогда все платежи должны производиться из расчета на акцию. Любая попытка перераспределения расходов на основе субъективных критериев крайне сомнительна и может привести к серьезным юридическим проблемам.

Аноним: Менеджер-резидент подготовил анализ затрат на акцию в сравнении с анализом затрат на квадратный фут, который варьировался от 1,30 до 3,05 доллара на квадратный фут обслуживания. Подсчетчиков нет, потому что не вся инфраструктура квартиры была модернизирована должным образом. В результате любые общие сборы или оценки на основе из расчета на акцию в значительной степени непропорциональны и постоянно приводят к разделению согласия по любым проектам.

AdC: Я считаю, что у вас будет серьезный судебный процесс, если вы сделаете что-то подобное! Вы не можете заряжать фантомные заряды только потому, что хотите стать Дон Кихотом.Н

% PDF-1.6 % 2 0 obj > эндобдж 134 0 объект > поток 2006-08-30T07: 27: 43Zpage2pdf2007-10-05T16: 49: 04-04: 002007-10-05T16: 49: 04-04: 00PDFlib 3.02 (SunOS 5.6) application / pdfuuid: d24de1ea-43bc-7d41-ab96- 87e14e14d0a9uuid: 6de8db34-5a02-af4c-b5ee-387fb6e92583 конечный поток эндобдж 130 0 объект > / Кодировка >>>>> эндобдж 1 0 объект > эндобдж 12 0 объект > эндобдж 18 0 объект > эндобдж 24 0 объект > эндобдж 30 0 объект > эндобдж 36 0 объект > эндобдж 42 0 объект > эндобдж 48 0 объект > эндобдж 54 0 объект > эндобдж 60 0 объект > эндобдж 66 0 объект > эндобдж 72 0 объект > эндобдж 78 0 объект > эндобдж 84 0 объект > эндобдж 90 0 объект > эндобдж 96 0 объект > эндобдж 102 0 объект > эндобдж 108 0 объект > эндобдж 114 0 объект > эндобдж 120 0 объект > эндобдж 126 0 объект > эндобдж 129 0 объект > / ProcSet [/ PDF / ImageB] >> эндобдж 124 0 объект >] / Высота 6000 / Тип / XObject >> stream 62 ̓ j; 4ddDXSv۲ # @ aH $ B $ é8K0TEFG @ N! 4C «L $ X.k1 ؁ DHo &% Ó

Постоянное выделение местного жилья

Фон

В 2017 году губернатор Браун подписал пакет из 15 законопроектов о жилищном строительстве, направленный на решение проблемы нехватки жилья в штате и высокой стоимости жилья. В частности, он включал Закон о строительстве домов и рабочих мест (SB 2, 2017), который установил сбор за регистрацию документов на недвижимость в размере 75 долларов для увеличения предложения доступных домов в Калифорнии.

Поскольку количество сделок с недвижимостью, зарегистрированных в каждом округе, будет меняться из года в год, собираемые доходы будут колебаться.На диаграмме ниже показано, как будут распределяться доходы.

Назначение

Обеспечить постоянный источник финансирования для всех местных органов власти в Калифорнии, чтобы помочь городам и округам реализовать планы по увеличению доступного жилищного фонда.

Финансирование поможет городам и округам:

• Увеличение предложения жилья для домохозяйств с доходом ниже или ниже 60% от среднего дохода в районе
• Увеличить помощь на доступное жилье для рабочей силы, занимаемое владельцами
• Оказывать помощь лицам, оставшимся бездомным или находящимся под угрозой исчезновения
• Повышение доступности жилья, особенно для домохозяйств с низкими и средними доходами
• Продвигать проекты и программы для удовлетворения неудовлетворенной доли местного самоуправления в распределении региональных жилищных потребностей
• Обеспечить географическую справедливость при распределении средств

Тип помощи

ЛЖВС получают два вида помощи:

1. Формула предоставляет субсидии правообладателям и юрисдикциям, не имеющим прав, на основе формулы, предписанной федеральным законом для Блочного Гранта Развития Сообщества.
2. Конкурсные гранты для юрисдикций, не дающих права. Суммы финансирования будут варьироваться в зависимости от годового дохода Целевого фонда строительства домов и рабочих мест.

Условия предоставления помощи

Заявки на распределение по формуле должны быть поданы в течение 48 месяцев с момента выделения бюджетных ассигнований. Если местное самоуправление не подает полное заявление в течение этого срока, ассигнования будут возвращены в Фонд ссуды на реабилитацию жилья для Программы многоквартирного жилья или для технической помощи местным органам власти, находящейся в ведении Департамента.

Допустимые виды деятельности

Допустимые виды деятельности для распределения по формуле:

1. Предварительная застройка, развитие, приобретение, восстановление и сохранение многоквартирного жилого жилого, арендуемого жилья, доступного для семей с очень низким, очень низким, низким или умеренным доходом, включая необходимые операционные субсидии.
2. Предварительная разработка, развитие, приобретение, реконструкция и сохранение доступного арендного жилья и жилья в собственность, включая дополнительные жилые единицы (ADU), которые удовлетворяют потребности растущей рабочей силы, зарабатывающей до 120 процентов AMI или 150 процентов AMI в дорогостоящих районах.АДУ должны быть доступны для размещения на срок не менее 30 дней.
3. Соответствующие части средств, помещенных в местные или региональные целевые жилищные фонды.
4. Соответствующие доли средств, доступных через Фонд жилищных активов с низким и средним доходом в соответствии с подразделом (d) Раздела 34176 HSC.
5. Капитализированные резервы на услуги, связанные с сохранением и созданием нового постоянного вспомогательного жилья.
6. Оказание помощи лицам, которые испытывают или рискуют стать бездомными, включая, помимо прочего, быстрое переселение, помощь в аренде, вспомогательные услуги / услуги по ведению дел, которые позволяют людям получить и сохранить жилье, эксплуатационные и капитальные затраты для навигационных центров и аварийных приютов , а также новое строительство, восстановление и сохранение постоянного и временного жилья.
1. Эта деятельность может включать субпредложения административным единицам, как определено в Разделе 50490 (a) (1-3) HSC, которым была выделена программа CESH или средства HEAP на помощь в аренде для продолжения оказания помощи этим домохозяйствам.
2. Кандидаты должны предоставить быстрое переселение, помощь в аренде, навигационные центры, временное убежище и временное жилье в соответствии с практикой Housing First, описанной в 25 CCR, Раздел 8409, подраздел (b) (1) — (6) и в соответствие разделу 8225 (b) (8) программы WIC. Заявитель, выделивший средства на новое строительство, реконструкцию и сохранение постоянного вспомогательного жилья, должен включать основные компоненты программы Housing First, как это предусмотрено в разделе 8255 WIC, подраздел (b).
7. Изменения в доступности жилья для малообеспеченных домовладельцев.
8. Усилия по приобретению и восстановлению отчужденных или пустующих домов и квартир.
9. Возможности домовладения, включая, помимо прочего, помощь при первоначальном взносе.
10. Фискальные стимулы, предоставляемые округом городу в округе, чтобы стимулировать одобрение одного или нескольких проектов доступного жилья или совместные средства, инвестированные округом в проект строительства доступного жилья в городе в пределах округа, при условии, что город сделал равные или большие инвестиции в проект.Фискальные стимулы округа должны быть в форме гранта или ссуды под низкий процент на проект доступного жилья. Соответствующие финансовые вложения, вложенные как округом, так и городом, также должны представлять собой грант или отсроченную ссуду под низкий процент для проекта доступного жилья.

Правомочные виды деятельности для конкурсного распределения:

1. Строительство нового многоквартирного арендного жилья, доступного для домохозяйств на уровне 60 процентов AMI или ниже, или существенное восстановление многоквартирного арендного жилья, которое будет доступно для домохозяйств на уровне 60 процентов AMI или ниже, но которое в настоящее время не ограничивается как доступное жилье; или
2. Помощь лицам, которые испытывают или рискуют стать бездомными, включая, помимо прочего, быстрое переселение или помощь в аренде, вспомогательные услуги и услуги по ведению дел, которые позволяют людям получить и сохранить жилье, эксплуатационные и капитальные затраты для навигационных центров или новое строительство, восстановление или сохранение постоянного или временного арендного жилья.

Правомочные кандидаты

Правомочные кандидаты на компонент формулы права ограничены мегаполисами и городскими округами, получившими грант на 2017 федеральный финансовый год в соответствии с федеральной формулой CDBG, указанной в 42 USC, Раздел 5306. Правомочные кандидаты на компонент формулы отсутствия права и компонент программы конкурсных грантов ограничен юрисдикциями, не имеющими права на получение грантов.

Руководящие принципы и правила

Получить финансирование

Заявки приглашаются через выпуск Уведомлений о доступности финансирования (NOFA).

Текущие НОФА

Конкурсное право без прав NOFA

Портал заявок будет доступен с 23 августа 2021 года. Крайний срок подачи заявки — 31 августа 2021 года, не позднее 23:59. Стандартное тихоокеанское время.
Обратите внимание: Онлайн-поддержка и техническая поддержка закрываются в 17:00. 31 августа 2021 года.

Портал приложений

Компонент формулы предоставления и отсутствия прав NOFA

Заявки принимаются до 31 декабря 2021 г. и должны быть поданы в электронном виде через веб-сайт Департамента.Если у вас есть дополнительные вопросы, свяжитесь с [email protected].

Портал приложений

Новые кандидаты:

Соискатели, вернувшиеся:

Предыдущие

Конкурсное право без прав

Компонент формулы предоставления и отсутствия прав

Требования к отчетности

(XLS) — Последнее обновление 29.06.2021 — Годовые отчеты требуются от всех получателей грантов в соответствии с Разделом 50470 (b) (2) (B) (ii) (III) HSC каждый год до 31 июля на срок Стандартного соглашения.Годовые отчеты должны быть отправлены в электронном виде по адресу [email protected]

Формы программы

Отправьте любую форму в наш почтовый ящик Управления государственными грантами по адресу [email protected]

Управленческие записки

В настоящее время на веб-сайте нет памяток по управлению программой ЛЖВС.

Даты вебинаров

Определение поиска ренты

Что ищет рента?

Поиск ренты (или погоня за реной) — это экономическая концепция, которая возникает, когда предприятие стремится получить дополнительное богатство без какого-либо взаимного вклада в производительность.Как правило, он вращается вокруг финансируемых государством социальных услуг и программ социальных услуг.

Ключевые выводы

• Поиск ренты — это экономическая концепция, которая возникает, когда организация стремится получить богатство без какого-либо взаимного вклада в производительность.
• Термин «рента» в поисках ренты основан на экономическом определении «ренты», которое определяется как экономическое богатство, полученное в результате разумного или потенциально манипулятивного использования ресурсов.
• Примером погони за рентой является лоббирование компании в правительстве грантов, субсидий или тарифной защиты.

Смотрите сейчас: что ищет рента?

Общие сведения об поиске ренты

Концепция поиска ренты была введена в 1967 году Гордоном Таллоком, а затем популяризирована Энн Крюгер в 1974 году. Она возникла из исследований Адама Смита, которого часто считают отцом экономики, и основана на экономическом определении «ренты». , ”Определяется как экономическое богатство, полученное за счет разумного или потенциально манипулятивного использования ресурсов.

Исследования Смита показали, что предприятия получают доход от заработной платы, прибыли и ренты.Для создания прибыли обычно требуется риск капитала с целью получения прибыли. Заработок происходит от работы. Однако из трех источников дохода ренту получить легче всего, и она требует небольшого риска.

Экономическая рента — это доход, полученный от использования собственности на ресурсы. Организации, владеющие ресурсами, могут ссужать их для получения процентной ренты, сдавать их в аренду для получения дохода от аренды или использовать свои ресурсы другими способами, приносящими доход.

В целом термин «экономическая рента» превратился в получение платежа, превышающего затраты, связанные с соответствующим ресурсом.Таким образом, предприятия будут предпринимать шаги по поиску ренты для получения экономической ренты, не требующей взаимного вклада производства. Часто это может означать использование определенного статуса для получения экономической ренты от государства через гранты на социальные услуги.

Факторы и примеры получения ренты

Поиск ренты — это побочный продукт политического законодательства и государственного финансирования. Политики определяют законы, постановления и распределение финансирования, которые регулируют распределение отраслей и государственных субсидий.Эти законы и действия демонстрируют стремление к поиску ренты, предлагая экономическую ренту с минимальной взаимностью или без нее.

Правительства учредили финансирование для различных программ социального обслуживания. Программы социальных услуг для бизнеса обычно предназначены для оказания помощи предприятиям с целью содействия экономическому процветанию. Финансирование индивидуальных социальных услуг предоставляется для целей благополучия и благополучия человека.

Соискатели деловой аренды

Предприятия могут лоббировать в правительстве помощь в области конкуренции, специальных субсидий, грантов и тарифной защиты.Если бизнесу удастся добиться принятия законов, ограничивающих его конкуренцию или создающих барьеры для входа других, он может получить экономическую ренту без какой-либо дополнительной производительности или риска для капитала.

Лица, ищущие ренты

Индивидуальные соискатели ренты также могут получать экономическую ренту при получении финансирования социальных услуг. Средства предлагаются через программы социального обеспечения, жилищную помощь и Medicaid. Индивидуальные соискатели аренды могут использовать свое право на участие в этих программах для получения средств от правительства без каких-либо взаимных взносов.

Лицензионные требования

Лоббирование уменьшения требований к лицензированию профессиональных услуг — еще один очень конкретный пример погони за рентой. Врачам, дантистам, пилотам авиакомпаний и многим другим специалистам требуется лицензия для практики. Однако во многих штатах США этот процесс лицензирования дорог и требует много времени.

Часто правила существуют из-за прошлых усилий по лоббированию со стороны существующих участников отрасли. Если сертификация и лицензионные обязательства не позволяют новичкам конкурировать, меньшее количество профессионалов может делить доход.Таким образом, более значительная часть денег достается каждому действующему члену без дополнительной экономической выгоды. Кроме того, поскольку ограничения конкуренции могут быть движущей силой цен, от потребителей может потребоваться платить больше.

Проблемы, возникающие в связи с поиском аренды

Поиск ренты может подорвать эффективность рынка и создать невыгодное ценообразование для участников рынка. Известно, что это вызывает ограниченную конкуренцию и высокие барьеры для входа.

Те, кто извлекает выгоду из успешного поиска ренты, получают дополнительную экономическую ренту без каких-либо дополнительных обязательств.Это потенциально может создать несправедливые преимущества, в частности, предоставление богатства определенным предприятиям, что приводит к увеличению доли рынка в ущерб конкурентам.

Наконец, получение богатства в поисках ренты обычно является функцией финансирования налогоплательщиков. Эти налоговые поступления используются для обеспечения экономического благосостояния лиц, ищущих ренту, но могут или не могут улучшить экономический климат или принести какие-либо выгоды для налогоплательщиков в целом. Это может привести к недооценке средств, которым не хватает регенерации и которые потребуют более высоких налогов в будущем.

Что такое налоговый кредит на жилье для малоимущих и как он работает?

Налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC) субсидирует приобретение, строительство и восстановление доступного арендного жилья для арендаторов с низким и средним доходом. LIHTC был принят как часть Закона о налоговой реформе 1986 года и неоднократно изменялся. С середины 1990-х годов программа LIHTC поддерживала строительство или реконструкцию около 110 000 доступных арендных единиц каждый год (хотя после Великой рецессии 2008–09 годов произошло резкое падение) — всего более 2 миллионов единиц с момента ее создания. зарождение.

Федеральное правительство предоставляет налоговые льготы правительствам штатов и территорий. Затем государственные жилищные агентства предоставляют кредиты частным застройщикам проектов доступного арендного жилья на конкурсной основе. Застройщики обычно продают кредиты частным инвесторам для получения финансирования. После того, как жилищный проект введен в эксплуатацию (по сути, становится доступным для арендаторов), инвесторы могут потребовать LIHTC в течение 10-летнего периода.

Право на получение кредита

Многие типы сдаваемой в аренду собственности имеют право на LIHTC, включая многоквартирные дома, односемейные дома, таунхаусы и дуплексы.

Владельцы или девелоперы проектов, получившие LIHTC, соглашаются пройти тест на доход для арендаторов и тест на общую арендную плату. Есть три способа пройти тест на доход:

1. По крайней мере, 20 процентов квартир в проекте занято арендаторами с доходом не более 50 процентов от среднего дохода в районе, скорректированного с учетом размера семьи (AMI).
2. По крайней мере, 40 процентов квартир заняты арендаторами с доходом не более 60 процентов от AMI.
3. По крайней мере, 40 процентов квартир заняты арендаторами с доходом в среднем не более 60 процентов AMI, и никакие единицы не заняты арендаторами с доходом более 80 процентов AMI.

Тест общей арендной платы требует, чтобы арендная плата не превышала 30 процентов от 50 или 60 процентов AMI, в зависимости от доли единиц налогового кредита в аренде в проекте. Все проекты LIHTC должны соответствовать критериям дохода и аренды в течение 15 лет, в противном случае кредиты будут возвращены. Кроме того, как правило, требуется продленный период соблюдения требований (всего 30 лет).

Расчет кредита

Годовой кредит, запрашиваемый налогоплательщиком, равен проценту кредита, умноженному на квалификационную основу проекта.Этот процент больше для нового строительства или капитального ремонта (примерно 9 процентов, но указывается в законе как 70-процентный кредит на приведенную стоимость), чем для недвижимости, приобретенной для реабилитации, или для проектов, финансируемых с использованием не облагаемых налогом облигаций (примерно 4 процента, но указано как Кредит на 30 процентов от текущей стоимости). Квалификационная основа равна доле стоимости жилищного проекта, сданной в аренду арендаторам, отвечающим критериям дохода. Для многих проектов LIHTC владельцы или застройщики стремятся сдать 100 процентов квартир подходящим арендаторам.Государственные агентства жилищного финансирования могут выделять повышенные налоговые льготы для квалифицированных проектов в областях, где больше всего потребность в доступном арендном жилье.

Устав LIHTC первоначально указывал, что IRS будет периодически сбрасывать указанные кредитные проценты, чтобы поддерживать приведенную стоимость 10-летнего потока налоговых кредитов на уровне 70 или 30 процентов от установленной базы. Однако с 2008 года Конгресс определил, что минимальная кредитная ставка для 70-процентной текущей стоимости кредита должна составлять не менее 9 процентов, независимо от преобладающих процентных ставок.Таким образом, в условиях низких процентных ставок приведенная стоимость кредитов, востребованных в течение 10 лет, будет превышать 70 процентов от квалифицированной базы.

Выделение кредита

Конгресс устанавливает лимит на сумму LIHTC, которая может быть выделена в любой год. На 2018 год каждому штату первоначально было выделено 2,765 миллиона долларов или 2,40 доллара на душу населения, в зависимости от того, что больше. Но Конгресс обеспечил рост на 12,5% с 2018 по 2021 год, поэтому эти цифры были увеличены до 3,1 миллиона долларов и 2,70 долларов соответственно на 2018 год.Обе суммы в долларах скорректированы с учетом инфляции.

Эта структура гарантирует, что штаты с малой численностью населения получат несколько большую награду при расчете на душу населения. Затем штаты распределяют эти кредиты (обычно через государственные агентства жилищного финансирования) застройщикам на основе разработанных государством квалифицированных планов распределения. Эти планы должны отдавать приоритет проектам, которые обслуживают домохозяйства с очень низким доходом и которые предоставляют доступное жилье на более длительные периоды времени.

Проекты, финансируемые за счет не облагаемых налогом облигаций для частной деятельности, не нуждаются в выделении отдельного кредита от государственного органа жилищного финансирования.Однако государство должно одобрить использование этих облигаций, которые действуют как проверка способности разработчиков получить доступ к 30-процентным LIHTC с приведенной стоимостью.

Девелоперы обычно продают налоговые льготы инвесторам, которые могут лучше использовать налоговые льготы и другие налоговые льготы жилищного проекта (например, амортизация, уплаченные проценты, чистые операционные убытки). Инвесторы также вносят свой вклад, часто через синдикацию или партнерство. Инвесторы или ограниченные партнеры обычно играют пассивную роль, получая налоговые льготы, связанные с проектом, но не участвуя в повседневном управлении и надзоре.

Большинство инвесторов в проекты LIHTC — это корпорации, которые несут достаточные налоговые обязательства для того, чтобы полностью использовать невозмещаемые налоговые льготы. Финансовые учреждения традиционно были крупными инвесторами, поскольку у них есть значительные налоговые обязательства по налогу на прибыль, длительный горизонт планирования и часто они получают кредит от своих регулирующих органов в соответствии с Законом о реинвестировании сообществ для таких инвестиций. Инвесторы-налогоплательщики не могут претендовать на кредиты до тех пор, пока проект не будет введен в эксплуатацию.

Расчет затрат и выгод

LIHTC оценивается примерно в 9 долларов.5 миллиардов в год. Это, безусловно, самая крупная федеральная программа, поощряющая создание доступного арендного жилья для семей с низкими доходами. Сторонники видят в ней эффективную программу, которая за более чем 30 лет позволила существенно увеличить доступный жилищный фонд. LIHTC решает серьезную проблему рыночного сбоя — отсутствие качественного доступного жилья в сообществах с низкими доходами. Эффективность достигается за счет использования стимулов частного сектора для развития, управления и обслуживания доступного жилья для арендаторов с низкими доходами.

Критики LIHTC утверждают, что федеральная субсидия на единицу нового строительства выше, чем она должна быть, из-за различных посредников, участвующих в ее финансировании — организаторов, синдикаторов, генеральных партнеров, менеджеров и инвесторов, — каждому из которых выплачивается компенсация. их усилия. В результате значительная часть федеральной налоговой субсидии не идет непосредственно на создание нового фонда арендного жилья. Критики также называют сложность закона и правил еще одним потенциальным недостатком.Еще одним недостатком является то, что некоторые государственные органы жилищного финансирования склонны одобрять проекты LIHTC таким образом, чтобы сосредоточить общины с низкими доходами там, где они исторически были изолированы и где экономические возможности могут быть ограничены. Наконец, хотя LIHTC может помочь в строительстве нового доступного жилья, поддерживать эту доступность по истечении требуемых периодов соблюдения требований становится непросто.

Обновлено в мае 2020 г.