Закон о предоставлении многодетным семьям земельных участков: Законодательство, регламентирующее предоставление земельных участков многодетным гражданам

Законопроект Сената 9: дуплексы и разделение участков по праву принимаются сенатом, находятся на рассмотрении собрания

Законодательное собрание продолжает свои усилия по увеличению предложения жилья в штате, независимо от местной политики и приоритетов землепользования. Сенатский законопроект 9, представленный председателем Сената Pro Tem Тони Аткинсом, потребует от городов по праву утвердить до четырех единиц на существующих участках для одной семьи. Сенатский законопроект 9 был принят Сенатом штата и в настоящее время находится на рассмотрении Ассамблеи.Против законопроекта выступают многие города и города Калифорнии. Сенатский законопроект 9 требует, чтобы на каждый существующий участок в большинстве жилых зон для одной семьи по всему штату разрешалось иметь до четырех жилых единиц без какого-либо дискреционного пересмотра. Недавние поправки к законопроекту разъяснили, что цель состоит в том, чтобы это применялось как к чартерным городам, так и к городам общего права.

Законопроект требует одобрения министерством участка, разделенного на два отдельных участка, и требует, чтобы города одобряли большинство проектов по строительству двух единиц на любом жилом участке на одну семью.Это расширяет существующий закон, требующий от городов утверждения дополнительных жилых единиц, широко известных как вторые единицы, теперь он включает две полноценные жилые единицы на каждом зонированном участке для одной семьи. Города и округа будут ограничены установлением объективных стандартов зонирования и проектирования, таких как ограничения по высоте и требования к отступам, если только эти стандарты не будут физически препятствовать строительству двух жилых единиц. Законопроект Сената 9 не применяется к застройкам, которые потребуют сноса или перестройки жилья, ограниченного жильем с очень низким, низким или средним доходом, или застройками на зарегистрированном историческом памятнике или в пределах обозначенного исторического района.Как и в недавнем законодательстве ADU, требования к местной парковке ограничены, если проект находится в пределах полумили от транзитного коридора или если в одном квартале от участка находится автомобиль для совместного использования.

Местные агентства должны будут рассмотреть министерское разделение «городских участков», определяемых как «расположенные в пределах города, границы которого включают некоторую часть либо урбанизированной территории, либо городского кластера, как определено Бюро переписи населения США, или, для некорпоративных территорий — юридический участок, полностью находящийся в границах урбанизированной территории или городского кластера, как это определено Бюро переписи населения США.Минимальный размер каждого полученного лота составляет 1200 квадратных метров. Каждый лот должен быть примерно одинакового размера. Законопроект также содержит те же исключения, что и законопроект Сената 35, запрещающий разделение участков на несколько типов охраняемых земель, например. водно-болотные угодья, зоны очень высокой пожароопасности, если проект не соответствует государственным требованиям по смягчению последствий, места размещения опасных отходов и заповедные сервитуты.

В соответствии с сенатским законопроектом 9 правомочные владельцы собственности смогут разделить городской участок на два участка, затем построить на каждом участке дуплекс и, таким образом, построить четыре единицы, в то время как ранее разрешалась одна единица.

Сенатский законопроект 9 ранее был представлен как Сенатский законопроект 1120 во время законодательной сессии 2019-2020 гг. и был принят как Сенатом, так и Ассамблеей, но не был передан на стол губернатору, поскольку Ассамблея одобрила измененную версию SB 1120 всего за три минуты до Крайний срок в полночь в конце прошлого года, в результате чего у Сената не осталось времени для голосования по законопроекту Сената 1120. Законопроект продолжает предпринятые несколько лет усилия сенатора Вайнера и других сторонников жилищного строительства, включая законопроект Сената 2019 года 50.Следующее слушание назначено на 9 июня 2021 года в Комитете Ассамблеи по местному самоуправлению.

Почему рынок жилья процветает во время пандемии Covid-19

Covid-19 погрузил Соединенные Штаты в рецессию, оставив миллионы американцев без работы и голодающих. В разгар этого кризиса рынок жилья процветал.

В период с сентября 2019 года по сентябрь 2020 года домовладельцы накопили в общей сложности 1 триллион долларов дополнительного капитала дома. Взрывной спрос в прошлом году в сочетании с исторически низким предложением жилья заставил покупателей отчаянно взвинчивать цены на доступную недвижимость, что привело к стремительному росту цен на жилье.

Бум был приятной новостью для домовладельцев (около 65 процентов американских домохозяйств заняты собственными владельцами), но это беспокоит растущее число американцев, которые вообще лишаются доступа к рынку жилья.

В новом отчете Urban Institute исследователи обнаружили, что, если страна продолжит идти по тому же пути, в течение следующих двух десятилетий доля домовладельцев в США снизится до 62,1 процента. Потери будут сосредоточены среди молодежи и чернокожих американцев.Когда вы разбиваете результаты по возрастным группам, все выглядит мрачно: у молодых миллениалов уровень владения жильем составляет 64 процента, в отличие от 72 процентов бумеров, которые владели домами в их возрасте. Кроме того, расовый разрыв в домовладении между черными и белыми американцами увеличится среди 55-64-летних с 28,9 процентных пункта до 33,3 процентных пункта.

Эти тенденции являются частью давней неудачи в строительстве достаточного количества домов для людей, которые в них нуждаются, ужесточения кредитования после Великой рецессии, которое сократило круг потенциальных покупателей жилья, и последствий Covid-19, которые усугубили все этих тенденций.

Итак, судя по всему, рынок жилья находится на подъеме, но и неравенство тоже.

Как Covid-19 повлиял на спрос на жилье

По всей стране цены на жилье растут — быстро.

Национальный индекс цен на жилье NSA S&P CoreLogic Case-Shiller, который отслеживает изменения цен на дома для одной семьи, показывает, что в ноябре 2020 года цены на жилье выросли на 9,5 процента по сравнению с ноябрем прошлого года. В конце 2019 года средний дом стоил около 245 000 долларов.По данным Zillow, сейчас он стоит более 266 000 долларов.

Это огромный рост, и за ним стоит несколько факторов.

Цена дома привязана к спросу и предложению на жилье: если доступных домов меньше, потенциальные покупатели повышают цену, чтобы получить один; если дом ищет меньше людей, цена упадет, потому что у покупателей будет меньше конкурентов. Covid-19 повлиял как на спрос, так и на предложение.

Дэрил Фэйрвезер, главный экономист Redfin, сказала мне, что, по ее мнению, повышение стоимости жилья в основном связано со спросом: люди изо всех сил пытаются воспользоваться резко падающими ставками по ипотечным кредитам, которые значительно удешевляют стоимость покупки дома.

Из-за падения ставок по ипотечным кредитам стоимость кредита на покупку дома снижается. Ипотечные ставки некоторое время неуклонно снижались, но в 2020 году они резко упали, достигнув рекордно низкого уровня в 2,65 процента в январе 2021 года.

Это большое дело. Допустим, вы купили дом за 300 000 долларов год назад, до того, как Covid-19 поразил США. Если вы заблокировали 3.Ставка по ипотеке 73 процента, вы в конечном итоге заплатите 498 940 долларов в течение 30 лет. Если бы вы купили его в 2020 году по минимальной цене в 2,67%, вы бы заплатили 436 337 долларов, сэкономив более 60 000 долларов.

Таким образом, это вызывает большой спрос, поскольку самое многочисленное поколение Америки, миллениалы, достигло своего пика лет покупки жилья. Данные свидетельствуют о том, что люди, которые могут воспользоваться тарифами, так и делают. Данные Ассоциации ипотечных банкиров показывают, что «количество ипотечных заявок на покупку нового жилья увеличилось на 33 процента по сравнению с прошлым годом» в августе и 27.1% в ноябре по сравнению с прошлым годом. В сентябре типичный дом был продан всего за 16 дней по сравнению с 28 днями годом ранее. И примерно две трети людей, купивших дом в 2020 году, сделали предложение о доме, который они никогда не видели лично.

Люди, которые были на грани покупки дома, выскочили на рынок; некоторые из этих людей впервые покупают жилье или покупают вторичное жилье, оба из которых оказывают значительное давление на рынок, поскольку они не выставляют дом на продажу, а убирают его с рынка.Более того, многие люди предпочитают просто рефинансировать свою ипотеку по новой, более низкой ставке, а не пытаться найти новый дом в такой конкурентной среде.

В июньском документе Национального бюро экономических исследований, подготовленном исследователями из Чикагского университета, подсчитано, что 37 процентов рабочих мест, доля которых сосредоточена среди высокооплачиваемых рабочих мест, могут выполняться полностью удаленно.Во время пандемии многие из них впервые оказались на удаленке.

Давние предпочтения в отношении большего пространства усилились, поскольку Covid-19 заставил людей проводить больше времени дома. Это также снизило ценность городских удобств, когда рестораны, встречи в помещении с друзьями, которые живут поблизости, культурные выставки и многое другое недоступны. Из-за этих одновременных нагрузок люди переезжали в пригороды, выбирая дворы и дополнительное пространство для одновременной работы и учебы.

«Мы называем это Великой перетасовкой», — сказал Vox экономист Zillow Мэтью Спикман. «Это изменило то, как люди думают о том, где им нужно жить, и изменило их определение дома».

Тем не менее, сообщения о гибели городов сильно преувеличены. Цены на недвижимость в городах по-прежнему растут, за некоторыми исключениями, такими как Сан-Франциско, Нью-Йорк и Бостон. Будут ли они продолжать расти, зависит от того, сколько удаленной работы сохраняется, и насколько люди на самом деле ценят удобства, которые предоставляет жизнь в городе, когда они действительно могут получить к ним доступ.

Недостаточно домов

Другим фактором, влияющим на стоимость жилья, является предложение: сколько домов доступно для покупки — как новых, так и тех, которые продаются их существующими владельцами.

Это не новая проблема, но это еще одна проблема, которую Covid-19 усугубил.

«Даже в разгар пандемии домов на продажу не хватало», — сказал Фэйрвезер Vox. «С 2010 по 2019 год [у нас] было построено самое низкое количество домов, чем за любое десятилетие с 1960-х годов.

Covid-19 усугубил ситуацию несколькими способами. Во-первых, во время любого финансового спада некоторые люди не хотят делать большие перемены из-за неопределенности в своей жизни. Это означает, что люди, которые могли бы перечислить свои дома, решили не делать этого в этом году; другие сняли свои дома с продажи, когда Covid-19 распространился по стране. Covid-19 также заставил людей нервничать, показывая свои дома: вы, вероятно, не хотите, чтобы незнакомцы бродили по вашей гостиной, поскольку малопонятная, но очень заразная болезнь свирепствует в вашем сообществе.

Майкл Нил, старший научный сотрудник Центра политики жилищного финансирования Института городов (HFPC), считает, что низкий уровень предложения является «вероятно, самым большим фактором» быстрого роста цен.

По данным Urban Institute, к концу 2020 года жилья оставалось всего на 2,5 месяца. Проще говоря, «при нынешних темпах продаж запас домов по всей стране будет исчерпан» всего за несколько месяцев, что еще больше ограничит предложение.

Даже с технологическими улучшениями в процессе продажи жилья, такими как 3D-туры по дому, в этом году на рынке по-прежнему гораздо меньше домов, чем в прошлом.

Длительные проблемы с поставками в значительной степени связаны с обременительными правилами на местном уровне, которые искусственно ограничивают количество жилья, которое может быть построено, от зонирования на одну семью, которое делает незаконным строительство таунхаусов, квартир или кондоминиумов на любых зонированных землях. для одной единицы до минимальных парковочных мест, которые требуют от застройщиков использования ценной земли для парковочных мест даже там, где это не нужно.

Кроме того, структура местного самоуправления позволяет небольшим группам (как правило, нерепрезентативных) людей блокировать новое строительство по целому ряду причин, от «районного характера» до веры в то, что жилье с низким доходом приведет к снижению стоимости недвижимости и даже беспокойствам. о воздействии новой застройки на окружающую среду (хотя расширение должно быть более серьезной проблемой для окружающей среды).

В 2017 году профессор права Йельского университета Дэвид Шлейхер написал статью под названием «Застрял! Закон и экономика жилищного застоя.В нем он документирует местные ограничения на жилищное строительство, , утверждая, что они стали настолько властными, что рост стоимости жилья и арендной платы сделал невозможным переезд в лучшее место для миллионов американцев. Местные правила зонирования ограничивают возможности.

Эксперты и активисты всего политического спектра расходятся во мнениях относительно того, как лучше всего решить эти проблемы — от рыночного представления о том, чтобы просто позволить как можно больше жилья по рыночным ценам, до левых мечтаний об утопии государственного жилья.

Но если мы не найдем способ строить больше жилья там, где оно нужно людям, неравенство будет продолжать стремительно расти.

Домовладение становится все более эксклюзивным клубом

Стремительный рост спроса и ограниченное предложение стали отличной новостью для домовладельцев, стоимость жилья которых выросла. А для тех, кто смог воспользоваться исторически низкими ставками по ипотечным кредитам, навигация по рынку, возможно, была напряженной, но они добились многого.

Но все больше американцев не могут попасть на рынок жилья. Домовладение становится чем-то вроде эксклюзивного клуба, который заставляет посетителей платить огромную плату за вход, , в то время как десятки миллионов остаются в дураках.

«Домовладение — единственный лучший способ создать богатство», — сказала Лори Гудман, вице-президент Urban Institute и соавтор нового отчета о будущем домовладения. По данным Бюро переписи населения США, средний собственный капитал домовладельца в 80 раз больше, чем у арендатора.

Но доля американцев, у которых есть собственные дома, снижается. Если это продолжится в том же духе, в течение следующих двух десятилетий доля домовладельцев в США снизится с 64,7 процента до 62,1 процента, обнаружили Гудман и ее соавтор в своем отчете, и эти потери будут сосредоточены среди чернокожих американцев и молодых американцев. . Это усугубит нынешнее неравенство, когда «72 процента неиспаноязычных белых домохозяйств владели домами в 2018 году по сравнению с 57 процентами азиатских домохозяйств, 48 процентами латиноамериканских домохозяйств и 42 процентами чернокожих домохозяйств.Примечательно, что нынешний уровень домовладения среди чернокожих даже ниже, чем был, когда в 1968 году были приняты законы о справедливом жилье», — пишут исследователи.

Домовладение может принести большие выгоды — в первую очередь, накопление богатства, но также и стабильность, знание того, что ваше жилье не зависит от прихоти домовладельца. Среднее богатство домовладельцев почти в 90 раз больше, чем у арендаторов, в значительной степени из-за собственного капитала. Это также может позволить вам взять кредит под стоимость вашего дома в трудные времена или помочь вашим детям поступить в колледж или создать семью.

После Великой рецессии людям с низким доходом стало сложнее купить дом. Средний балл FICO для покупки дома теперь на 45 баллов выше, чем до жилищного краха. 10-й процентиль, который считается «нижней границей кредитоспособности для получения ипотечного кредита», теперь равен 657; до рецессии он был ниже 600.

«Кредитоспособность» также определяется способами, которые несоразмерно вредят людям с низким доходом: прямо сейчас большинство кредитных бюро учитывают платежи по существующей задолженности, но не своевременные платежи за аренду и коммунальные услуги. И доход часто не оценивается должным образом для людей без традиционной занятости, таких как гиг-работники. Неравенство в доходах и богатстве, которое усугубится прошлым годом, когда те, кто находится на более высоком уровне лестницы доходов, быстро оправились от финансового шока (и по некоторым показателям даже лучше), а те, кто находится на нижнем уровне, столкнутся с постоянной потерей работы. , долгосрочная незащищенность жилья и отсутствие продовольственной безопасности.

«Сейчас это два мира», — сказала Аланна Маккарго, вице-президент Центра политики жилищного финансирования Института городов, во время панельной дискуссии о будущем доступности жилья. «Есть много людей, которых эта пандемия раздражает или просто доставляет неудобства, а затем просто огромная часть населения в этом другом месте страданий и отчаяния».

Финансовые последствия Covid-19 были сосредоточены на наименее обеспеченных слоях населения. И даже если люди с низким и средним уровнем дохода и цветные люди оставались финансово стабильными за последний год, существуют и другие структурные барьеры для приобретения жилья, такие как тот факт, что чернокожие американцы и выходцы из семей с низким доходом меньше шансов получить помощь с авансовыми платежами или советом по навигации в сложном процессе.

Некоторые домовладельцы и недавние покупатели, которые стали свидетелями резкого роста цен во время пандемии, теперь могут чувствовать себя в безопасности. Но, в конце концов, все страдают от стремительного роста цен на жилье и повышения уровня незащищенности жилья. По мере роста арендной платы для людей, находящихся ниже по лестнице доходов, неравенство может иметь дестабилизирующие последствия для сообществ, поскольку результаты в области здравоохранения и образования тесно связаны со стабильным жильем.

Прошлый год был ярчайшим примером того, что может произойти, когда мы допускаем дефицит стабильного жилья.Распространение Covid-19 среди необеспеченного жильем и бездомного населения не остановилось на этом — оно затронуло целые сообщества из-за увеличения скорости передачи и истощения больничных ресурсов.

Есть несколько вариантов, которые мы можем изучить для увеличения количества домовладельцев и сокращения расового неравенства и неравенства между поколениями, от ослабления кредитных стандартов до проведения реформы зонирования и расширения финансового образования. Во многом это кризис, который мы создали сами. Так что это зависит от нас, чтобы уничтожить его.

Вы поддержите разъяснительную журналистику Vox?

Миллионы полагаются на журналистику Vox, чтобы понять кризис коронавируса.Мы считаем, что это окупается для всех нас, как общества и демократии, когда наши соседи и сограждане могут получить доступ к четкой и краткой информации о пандемии. Но наша самобытная объяснительная журналистика стоит дорого. Поддержка наших читателей помогает нам сделать его бесплатным для всех. Если вы уже сделали финансовый вклад в Vox, спасибо. Если нет, рассмотрите возможность сделать пожертвование сегодня всего от 3 долларов США.

Реформа правил землепользования

Можно утверждать, что контроль за землепользованием оказывает более широкое влияние на жизнь простых американцев, чем любое другое регулирование.Этот контроль, обычно налагаемый местными властями, делает жилье более дорогим и ограничивает рост самых успешных мегаполисов Америки. Эти правила со временем разрабатывались практически без анализа затрат и выгод. Ограничение роста часто пользуется популярностью на местном уровне. Содействие доступности вряд ли является финансово привлекательной целью для того, кто владеет домом. Тем не менее, лабиринт местного контроля за землепользованием налагает издержки на аутсайдеров и на американскую экономику в целом.

Нью-Йорк принял свой новаторский кодекс зонирования в 1916 году.Верховный суд только в 1926 году установил конституционность евклидова зонирования, которое ограничивает районы единственным использованием. Тем не менее, эти ограничения не препятствовали новому строительству в большей части Америки до 1970-х годов. Благодаря обильному новому строительству не только в Техасе, но и в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско вплоть до 1970 года цены оставались близкими к физическим затратам на строительство в большей части Америки.

Тем не менее, начиная с 1960-х годов, в США произошла революция в области прав собственности. S. Поддерживаемые экологической риторикой в ​​пригородах и охранными приоритетами в городах, американские населенные пункты все больше ограничивали права владельцев собственности на строительство. Мы превратились из страны, в которой землевладельцы имели относительно неограниченную свободу для увеличения плотности, в страну, в которой право вето на новые проекты разделяет головокружительное множество сторонников и заинтересованных сторон. Следовательно, мы сейчас строим гораздо меньше в самых успешных, наиболее образованных частях страны, и цены на жилье в этих районах намного выше, чем затраты на строительство или цены в других местах.

Доступность и стоимость строительства

  В обычном разговоре люди обычно обсуждают номинальные цены на жилье. Сторонники жилья часто обсуждают доступность, которая определяется путем привязки стоимости жизни к доходам. Но регулирующий подход к жилью должен сравнивать цены на жилье с минимальной рентабельной стоимостью строительства или MPPC. Неограниченный строительный рынок волшебным образом не снизит цены на пиломатериалы или сантехнику. Наилучший возможный ценовой результат без субсидий состоит в том, что цены в большей степени соответствуют физической стоимости строительства.

В недавней статье с Джозефом Дьюрко мы характеризуем распределение цен относительно минимальной прибыльной стоимости строительства в США. Эти затраты основаны на R.S. Средства, которые оценивают затраты на строительство и продают эти оценки строительной отрасли. Мы основываем наши оценки на домах «эконом-класса» и предполагаем, что строители на нерегулируемом рынке должны рассчитывать заработать 17 процентов сверх этой чисто физической стоимости строительства, которая должна покрыть другие косвенные затраты на строительство, включая сборку земли.

Затем мы сравниваем эти затраты на строительство с распределением стоимости жилья по самооценке в Американском жилищном обследовании. Распределение соотношения цены к MPPC показывает нацию крайностей. В целом, 40 процентов домов по данным Американского жилищного обследования оцениваются в 75 или менее процентов от их минимальной рентабельной себестоимости. Этот вывод не так уж удивителен. Большинство домов старые, и мы сравниваем их со стоимостью строительства нового жилья. Большинство подержанных автомобилей также продаются намного дешевле, чем стоимость сборки нового автомобиля.Еще 33 процента домов оцениваются от 75 до 125 процентов стоимости строительства.

Другие данные, по-видимому, подтверждают, что большинство американских домов, по-видимому, не были оценены намного выше, чем восстановительная стоимость в 2013 году. В 2014 году в семидесяти процентах городских районов, охваченных Национальной ассоциацией риелторов, медианные цены продажи были ниже 200 000 долларов, и они, как правило, отражают несколько более новые и красивые дома. Мы также обнаружили, что в 85 процентах мегаполисов в нашей выборке отношение медианной цены к MPPC было ниже 125 процентов.Рост цен был устойчивым с 2013 года, который, к сожалению, является последним годом, за который у нас есть как R. S. Средства и данные Американского жилищного обследования, но основной тезис о том, что большая часть Америки остается вполне доступной, актуален и сегодня.

Но самые продуктивные районы Америки недоступны. Данные Национальной ассоциации риэлторов показывают, что медианные цены продаж превышают 1 000 000 долларов США в столичном районе Сан-Хосе и более 500 000 долларов США в Лос-Анджелесе. Десятая часть американских домов в 2013 году была оценена более чем в два раза дороже, чем минимальные прибыльные производственные затраты, и, безусловно, сегодня эта доля намного выше.В 2005 году, в разгар бума, почти 30 процентов американских домов стоили более чем в два раза дороже себестоимости. Наш болезненный жилищный кризис устранил часть проблемы доступности в наших самых дорогих районах, но эта проблема вернулась.

Проблема доступности в Америке локальна, а не национальна, но это не означает, что правила землепользования не имеют национальных последствий. Исторически сложилось так, что когда некоторые части Америки переживали невероятный экономический успех, они строили огромное количество жилья. Новое жилье позволило тысячам американцев участвовать в развитии этого района. Между 1880 и 1910 годами шумное население Чикаго росло в среднем на 56 000 человек в год. Сегодня Сан-Франциско — одна из великих столиц информационного века, однако с 1980 по 2010 год население этого города росло всего на 4200 человек в год.

Контроль за землепользованием, который ограничивает рост таких успешных городов, означает, что американцы все чаще живут в местах, где легко строить, а не в местах с более высоким уровнем производительности.

Контроль за землепользованием, который ограничивает рост таких успешных городов, означает, что американцы все чаще живут в местах, где их легко строить, а не в местах с более высоким уровнем производительности. Hsieh and Moretti (2015) подсчитали, что «снижение нормативных ограничений» в таких областях, как Нью-Йорк и Силиконовая долина, «увеличит ВВП США на 9,5%». Независимо от того, верны ли эти точные цифры, они дают основание утверждать, что самым важным и потенциально дорогостоящим регулированием в Америке является контроль за землепользованием.

Поставка, география и регулирование

  Откуда мы знаем, что высокие цены на жилье как-то связаны с искусственными ограничениями предложения? Возможно, самый убедительный аргумент использует инструменты Экономики 101. Если только спрос влияет на цены, то мы должны ожидать, что места с высокими затратами также будут иметь высокий уровень строительства.

Верно и обратное. В дорогих местах много не строят, а в местах, где много строят, не дорого. Согласно нашим данным, Сан-Франциско и город Гонолулу имеют самое высокое отношение цен к затратам на строительство, и в этих районах в период с 2000 по 2013 год было разрешено мало жилья.В нашей выборке Лас-Вегас был крупнейшим застройщиком, и он вышел из кризиса со стоимостью жилья намного ниже затрат на строительство.

Основной альтернативой точке зрения о том, что регулирование отвечает за ограничение предложения и повышение цен, является то, что в некоторых районах существует естественная нехватка земли.

Работа Альберта Сайза (Albert Saiz, 2011) о географии и предложении жилья показывает, что там, где география, такая как вода и холмы, ограничивает строительство, цены выше. Он также считает, что меры жилищного регулирования предсказывают меньшее строительство и более высокие цены.

Но дело не только в недостатке земли. Многие дорогие районы Америки, такие как округ Миддлсекс, штат Массачусетс, имеют скромный уровень плотности и низкий уровень строительства. Другие районы, такие как округ Харрис, штат Техас, имеют более высокий уровень плотности, более высокие темпы строительства и более низкие цены. Глейзер и Уорд (2009) обнаружили, что в городах Массачусетса больше строится в таких местах, как Челси и Ревир, с более высоким начальным уровнем плотности и скромными ценами.

Если бы все дело заключалось в нехватке земли, то мы должны были бы ожидать, что дома на больших участках будут чрезвычайно дорогими в дорогих мегаполисах Америки.Тем не менее, как правило, готовность платить за дополнительный акр земли невелика, даже в районах с высокой стоимостью. Мы также должны ожидать, что стоимость квартир будет примерно равна стоимости добавления дополнительного этажа к высотному зданию, поскольку взросление не требует дополнительной земли. Как правило, квартиры на Манхэттене продаются гораздо дороже, чем инженерные затраты на взросление, что подразумевает силу нормативных ограничений (Glaeser, Gyourko and Saks, 2005).

Естественно, существует множество работ, в том числе Glaeser and Ward (2009), в которых показана взаимосвязь между различными типами правил и либо сокращением нового строительства, либо повышением цен, либо и тем, и другим.Проблема с эмпирической работой любого конкретного контроля за землепользованием заключается в том, что существует так много способов сказать «нет» новому строительству. Поскольку правила обычно идут рука об руку, практически невозможно определить влияние какого-либо конкретного контроля за землепользованием. Более того, отмена одного правила вряд ли что-то изменит, поскольку сообщества противников роста легко найдут способы заблокировать строительство другими способами.

Правила государственной политики и землепользования

Контроль за землепользованием может быть благоприятным, даже если он ограничивает рост и повышает цены.Их сторонники утверждают, что они предотвращают ущерб окружающей среде и уменьшают недостатки местного роста для сообщества. Теоретически можно, по крайней мере, представить себе, что американская паутина локальных кодексов зонирования превратилась в тонко отлаженную систему, функционирующую как идеальный налог Пигу, интернализирующий все компенсирующие внешние эффекты всего нового строительства.

И все же такая точка зрения кажется несостоятельной. Выработка правильной национальной политики требует сравнения социальных издержек строительства в одном месте с затратами на строительство в другом месте.Немногие населенные пункты всерьез задумываются о том негативном влиянии, которое ограничение покупок окажет на нерезидентов их города. Ни одна местность не учитывает последствия того, что их местные правила могут привести к увеличению строительства в другом месте.

Калифорнийские строители столкнулись с обременительным процессом проверки воздействия на окружающую среду после дела «Друзья мамонта» 1972 года. Когда экологические правила запрещают строительство в высокопродуктивной, строго ограниченной прибрежной Калифорнии, дома строят в других местах, например, в Лас-Вегасе и Хьюстоне. Выбросы углерода на домохозяйство в прибрежной Калифорнии ниже, чем в других частях страны, в первую очередь из-за мягкого средиземноморского климата (Glaeser and Kahn, 2010).Ограничения на землепользование в Калифорнии не исключают новое строительство, они просто перемещают его в другое место, поэтому недостаточно иметь чисто местную точку зрения. В случае с Калифорнией запрет на местное строительство по экологическим причинам приводит лишь к увеличению выбросов углекислого газа из-за переноса строительства в менее благоприятный для здоровья климат.

Эмпирически также мало свидетельств того, что эти меры контроля за землепользованием корректируют реальные внешние факторы. Например, если люди действительно ценят более низкие уровни плотности, создаваемые контролем за землепользованием, то мы должны ожидать гораздо более высоких цен в сообществах с более низкими уровнями плотности, сохраняя фиксированное расстояние до центра города.Мы этого не делаем (Glaeser and War, 2010). Наша попытка оценить общие внешние эффекты, создаваемые строительством на Манхэттене, показала, что они ничтожны по сравнению с неявным налогом на строительство, создаваемым контролем за землепользованием (Glaeser, Gyourko and Saks, 2005).

Реформа контроля за землепользованием

Реформировать контроль за землепользованием так сложно, потому что он генерируется на таком низком уровне управления. Вашингтон не устанавливал эти правила, и по конституции H.U.D. не имеет права их переписывать.Большинству населенных пунктов нравятся правила, которые у них есть, поэтому мало шансов на реформу регулирования как сверху вниз, так и снизу вверх.

Правильная стратегия — начинать с середины. У штатов есть возможность переписать местные полномочия по землепользованию, и руководители штатов с большей вероятностью увидят недостатки чрезмерного регулирования нового строительства. Некоторые политики штатов, такие как главы 40B, 40R и 40S штата Массачусетс, явно пытаются проверить местный контроль за землепользованием. В Нью-Джерси Верховный суд штата выступил против ограничительных правил местного зонирования в решении по делу Маунт-Лорел.

Если штаты действительно хотят реформировать местный контроль за землепользованием, они могут начать с серьезного анализа затрат и выгод, а затем потребовать, чтобы населенные пункты воздерживались от любых новых правил без предварительного проведения собственного анализа затрат и выгод. Как только государство решило, что существующие правила слишком строгие, есть две вероятные модели.

Первая, более мощная модель состоит в том, чтобы полностью игнорировать местный контроль за землепользованием, если в сообществе слишком высокие цены и слишком мало разрешений. Глава 40B штата Массачусетс предлагает модель, в которой строители могут обходить местные правила, если в сообществе недостаточно доступного жилья. Этот обходной путь эффективен, но также непопулярен.

Несколько более мягкий подход заключается в создании более сильных стимулов для выдачи разрешений на строительство, что является моделью, предусмотренной главами 40R и 40S штата Массачусетс и решением по делу Маунт-Лорел. В этой модели сообщества с высокими ценами, которые разрешают слишком мало нового строительства, будут платить государству отчисления, которые будут переданы сообществам, которые строят больше.Этот процесс более приемлем с политической точки зрения, но также менее вероятно, что он даст немедленный эффект.

Реформирование местного контроля за землепользованием — одна из тех редких областей, в которых либертарианцы и прогрессивисты согласны. Нынешняя система ограничивает свободу собственника, а также усложняет жизнь более бедным американцам. Политика реформы зонирования может быть жесткой, но наши правила землепользования остро нуждаются в переосмыслении.

Каталожные номера

Глейзер, Эдвард Л., Джозеф Гьюрко и Рэйвен Сакс.«Почему Манхэттен такой дорогой? Регулирование и рост цен на жилье». Журнал права и экономики 48, вып. 2 (2005): 331-369.

Глейзер, Эдвард Л. и Мэтью Э. Кан. «Озеленение городов: выбросы углекислого газа и городское развитие». Журнал экономики города 67, вып. 3 (2010): 404-418.

Глейзер, Эдвард Л. и Брайс А. Уорд. «Причины и последствия регулирования землепользования: данные из Большого Бостона». Журнал городской экономики 65, вып.3 (2009): 265-278.

Се, Чанг-Тай и Энрико Моретти. Какое значение имеют города? Местный рост и совокупный рост . № w21154. Национальное бюро экономических исследований, 2015.

Сайз, Альберт. «Географические детерминанты предложения жилья». Ежеквартальный журнал экономики 125, вып. 3 (2010): 1253-1296.

Эдвард Глейзер получил гонорар от организаций, связанных с недвижимостью, которые могут быть заинтересованы в этой статье. Он также получил поддержку от Гарвардского центра Таубмана по государственному и местному управлению и Tishman/Speyer для исследований, не связанных с этой статьей.

Джон Локк, Второй трактат, §§ 25–51, 123–26

16

Собственность

ГЛАВА 16|Документ 3

Джон Локк, Второй трактат, §§ 25–51, 123–26

(См. также §§ 138—40, в гл.17 , нет. 5 )

Гл. В. Имущества.

25. Считаем ли мы естественным Разум, который говорит нам, что Люди, будучи однажды рожденными, имеют право на их Сохранение, и, следовательно, к мясу и питью и таким другим вещи, как природа дает для их существования: Или Откровение, что дает нам отчет о тех Дарах, которые Бог сделал мира до Адама, и до Ноя, и его сыновей, это очень ясно, что Бог, как говорит Царь Давид , Пс. CXV. xvi. имеет отдал Землю Детям Человеческим, отдал ее Человечеству в общем. Но если это предполагается, некоторым кажется очень большая трудность, как кто-либо может прийти к иметь свойство в любой вещи: я не буду довольствоваться тем, ответ, что если будет трудно разобрать Имущество, по факту предположение, что Бог дал Мир Адаму и его Общее потомство; невозможно, чтобы любой человек, но один вселенский монарх, должен иметь любую собственность , по предположение, что Бог дал Мир Адаму, и его Наследники по наследству, за исключением всех остальных его потомков.Но я постараюсь показать, как люди могут прийти иметь свойство в нескольких частях того, что Бог дал Человечеству в целом, и что без какого-либо явного Компакт всех простолюдинов.

26. Бог, давший Мир Людям вместе, также дал им повод использовать его наилучшим образом Преимущество жизни и удобство. Земля и все что там, дается людям для поддержки и утешения своего бытия. И хотя все фрукты это естественно производит, и звери, которых он кормит, принадлежат всему человечеству, поскольку они произведены спонтанной рукой Природа; и ни у кого изначально не было частного владения, исключением остального Человечества, в любой из них, поскольку они находятся, таким образом, в своем естественном состоянии: однако они даны для использования людей, обязательно должно быть средство для присвоения их тем или иным образом, прежде чем они смогут принести какую-либо пользу, или вообще выгодно любому конкретному Человеку.Фрукт, или Оленина, который питает дикого индейца , не знающего Замков, и по-прежнему является общим арендатором, должно быть его и так что его, т.е. часть его, которой другой уже не может иметь какое-либо право на это, прежде чем это может принести ему какую-либо пользу для поддержки его Жизни.

27. Хотя Земля и все низшие создания свойственно всем людям, однако у каждого человека есть свойство в его собственный человек . На это ни одно Тело не имеет никакого права, кроме самого себя. Труд его Тела и Работа его Рук, мы можно сказать, правильно его.Что бы он ни удалял из состояния, которое создала Природа и в котором оставила его, он смешал свой Labor с кое-чем прибавленным к нему это его собственное, и, таким образом, оно становится его Свойством . это им выведенным из общего состояния Природа поместила его к этому труду присоединено что-то, что исключает общее право других людей. Для этого труда являясь несомненной собственностью рабочего, нет человек, но он может иметь право на то, что когда-то чтобы, по крайней мере, там, где достаточно, и как хорошо осталось в общем для других.

28. Тот, кто питается желудями, которые он собирает под дуб или яблоки, которые он собрал с деревьев в Лес, безусловно, присвоил их себе. Нет Тело может отрицать, но пища принадлежит ему. Я спрашиваю тогда, Когда они стали его? Когда он переварился? Или когда он ест? Или когда он закипел? Или когда он принес их дома? Или когда он их забрал? И это ясно, если первое собрание сделало их не его, ничто другое не могло. Именно трудовых положили различие между ними и обычными.Это добавило им нечто большее, чем Природа, общая Мать всех, сделал; так они и стали его частное право. И разве кто-нибудь скажет, что он не имел права те желуди или яблоки, которые он таким образом присвоил, потому что он разве не было согласия всего человечества сделать их своими? Был Таким образом, это ограбление — присвоить себе то, что принадлежало все в общем? Если такое согласие было необходимо, Человек голодал, несмотря на Изобилие Бога. дал ему. Мы видим в Commons, , которые остаются таковыми благодаря Compact, что это взятие любой части того, что является общим, и выводя его из состояния, в котором природа оставляет его, в котором начинается недвижимость; , без которого Общий бесполезен.И взятие той или иной части, не зависит от явного согласия всех простолюдинов. Таким образом, трава моя лошадь укусила; газон, который срезал мой слуга; и Руду, которую я копал в любом месте, где я имел право копать их вместе с другими, стать моей собственностью , без назначение или согласие любого органа. труда что был моим, выводя их из того общего состояния, в котором они были в, зафиксировали мое свойство в них.

29.Делая явное согласие каждого простолюдина, необходимо любому, кто присваивает себе какую-либо часть что дано в общем, Дети или Слуги не могли резать Мясо, которое их Отец или Хозяин предоставил для них общими, не приписывая каждому своего своеобразная часть. Хотя Вода течет в Фонтане быть всем, но кто может сомневаться, но что в кувшине он единственный, кто это вытащил? Его труд вывел его из руки Природы, где это было обычным явлением и принадлежало в равной степени со всеми ее детьми, и тем самым присвоили это ему самому.

30. Таким образом, этот Закон Разума делает Оленя, этого индейца кто убил его; ‘это разрешено быть его товаром, который вложил в нее свой труд, хотя раньше она была общее право каждого. И среди тех, кто считать Цивилизованную часть Человечества, которые создали и умноженные положительные законы для определения собственности, этот первоначальный Закон Природы для начала Собственности, в чем был раньше обычным, имеет место и сейчас; и по праву из них, какую рыбу кто поймает в океане, тот великий и все еще остающийся общим для человечества; или что амбра кто-нибудь берет здесь, на труда , который удаляет он вышел из того общего состояния, в котором его оставила природа, сделал своим свойством кто берет на себя эту боль об этом. И даже среди нас Заяц, на которого охотятся, считается тем, кто преследует ее во время погони. За то, что зверь все еще рассматривается как обычное, а не частное владение человека; кто бы ни использовал столько труда ни о чем из этого вид, как найти и преследовать ее, тем самым удалил ее из естественного состояния, в котором она была обычной, и начал ли Собственность .

31. На это, может быть, возразят, что если собирать желуди или другие плоды земли, и т. д. дает право к ним, то каждый может поглощать сколько угодно. К на что я отвечаю, не так. Тот самый Закон Природы, что тем самым дает нам свойство, также связывает что Свойство тоже. Бог дал нам все обильно, 1 Тим. ви. 17. есть Голос Разума, подтвержденный Вдохновением. Но как далеко он дал это нам? Чтобы насладиться . Насколько кто-либо может извлекайте пользу из жизни, прежде чем она испортится; так во многом он может своим трудом закрепить собственность. Что бы ни было помимо этого, это больше, чем его доля, и принадлежит другим. Ничего не было создано Богом для человека, чтобы портить или разрушать. И, таким образом, принимая во внимание множество естественных условий было много времени на свете, и немногочисленные транжиры, и насколько мала часть этого обеспечения промышленностью один человек мог расширить его сам и проглотить его в ущерб других; особенно в пределах , установленных причина того, что может послужить для его использования; может быть тогда мало места для ссор или разногласий по поводу собственности, поэтому установил’d.

32. Но главное дело Имущества теперь не Плоды земли и живущие на ней звери, но сама Земля ; как то, что вбирает в себя и уносит с собой все остальное: думаю ясно, что свойство в том тоже есть приобрел как прежний. Столько земли , сколько человек обрабатывает, Растения, Улучшает, Выращивает и может использовать Продукт, так много его Свойство . Он своим Трудом как бы делает, заключить его из общего.Это также не лишает его права сказать: «Каждое другое тело имеет на него равные права»; и поэтому он не может присвоить, он не может заключать без Согласие всех его собратьев-простолюдинов, всего человечества. Бог, когда дал Мир общий всему Человечеству, повелел Человек также к труду, и нищета его состояния требовал этого от него. Бог и его Разум повелели ему подчинить Землю, т.е. улучшить ее на благо жизнь, и в ней изложить что-то, что было его собственный, его труд.Тот, кто в Повиновении этому Приказу Бога, покорил, возделывал и засеял любую его часть, тем самым присоединил к нему то, что было его собственностью , которую другой не имел права собственности и не мог без ущерба его.

33. Это также не было присвоением какого-либо земельного участка , улучшая его, любой ущерб любому другому Человеку, поскольку было еще достаточно, и как хорошо осталось; и больше, чем пока непредоставленный мог бы использовать. Так что в действительности никогда не было меньше остается для других из-за его замкнутости для себя.Ибо тот, кто оставляет столько, сколько другой может использовать, делает все равно, что вообще ничего не берет. Ни одно тело не могло думать сам пострадал от пьянства другого человека, хотя он взял хороший глоток, у которого была целая река того же Вода оставила его, чтобы утолить жажду. И дело о земле и Вода, где достаточно и того и другого, идеально такой же.

34. Бог дал Мир Людям Общим; но с тех пор он дал его им для их же блага, и для величайших Удобств Жизни, которую они могли извлечь из нее, она не может предположим, он имел в виду, что это всегда должно оставаться обычным и необработанный.Он отдал его в пользование Трудолюбивому и Rational (и труда должны были стать его титулом к нему;) не к фантазии или алчности ссоры и Спорный. Тот, у кого осталось столько же для своего Улучшения, как уже было принято, не нужно жаловаться, не следует вмешиваться в то, что уже было улучшено чужой труд: если он это сделал, то ясно, что он желал выгоды чужих страданий, на которые он не имел права, и не Земля, которую Бог дал ему вместе с другие, над которыми можно было работать, и из которых оставалось столько же, как это уже обладал, и больше, чем он знал, что сделать с, или его промышленность может достичь.

35. «Это правда, что в Земля это обычный в Англии, или любой другой другая страна, где много людей под властью, у кого есть Деньги и Торговля, никто не может закрыть или присваивать любую часть без согласия всех его товарищи-простолюдины: Потому что это оставлено обычным Компакт, , т.е. по Закону страны, который не должен нарушен. И хотя это Обыкновенно, в отношении некоторых Люди, это не так для всего человечества; но является совместной собственностью этой страны или этого прихода.Кроме того, остаток, после такого включения, не было бы так хорошо для остальных простолюдинов, как все было, когда они могли все использовать целое: тогда как в начале и сперва заселением великого Общего Мира, это было довольно в противном случае. Законник был под, скорее, для присвоения . Бог повелел, и его Желания заставили его труд . Это было его Имущество , которое нельзя было забрать от него, где бы он ни исправил это. И, следовательно, подчинение или возделывать Землю и иметь владычество, как мы видим, радовались вместе. Один передал титул другому. Так что Бог, повелев подчинить, дал Власть до сих пор соответствующий . И Условие Гуманной Жизни, которое требует Труд и материалы для работы, обязательно вводит Частное имущество .

36. Мера Собственности, Природа хорошо установила, Объем человеческого труда и удобство жизни: Нет Человеческий труд мог подчинить себе или присвоить все, но не мог его Наслаждение потребляет больше, чем малая часть; так что это было невозможно для любого человека, таким образом, вторгнуться на право другого или приобретать себе собственность, Предубеждение своего соседа, у которого еще есть место для такое же хорошее и такое же большое владение (после того, как другой вынул его) как раньше его присвоили.Это мер ограничивал Имущество каждого человека, очень умеренным Пропорция и то, что он мог бы присвоить себе, без вреда для любого Тела в первые Эпохи Мира, когда людям больше угрожала опасность потеряться, блуждая от их компании, в тогдашней обширной пустыне Земля, чем быть стесненным из-за нехватки места для растений. И та же самая мера может быть разрешена еще без ущерба любому Телу, каким бы полным ни казался Мир. Для предположения Мужчина или Семья в том состоянии, в каком они были при первом заселении мира детьми Адама, или Ноя; лет его посадить в некоторых внутренних свободных местах Америки, мы обнаружит, что Имущество он мог сделать себе на мер , которые мы дали, не были бы очень большими, ни, даже по сей день наносят ущерб остальному Человечеству или дают у них есть причины жаловаться или думать, что они пострадали из-за это человеческое вторжение, хотя человеческая раса теперь распространились по всем уголкам мира, и бесконечно превышают то небольшое число, [которое] было в начало.Нет, протяженность Ground так мало ценна, без труда, что я слышал это утверждалось, что в Испании само по себе, человеку может быть позволено пахать, сеять и жать, не беспокоясь, на Земле у него нет другого Титула к, но только его использование его. Но, наоборот, Жители считают себя обязанными ему, который, по его Промышленность на заброшенных и, следовательно, бесплодных землях увеличили запас кукурузы, которую они хотели. Но будь это как будет, на что я не делаю акцента; Это я смею смело утверждаем, что то же правило 90 278 правил приличия (т.) что каждый Человек должен иметь столько, сколько он может использовать, замереть в Мире, не стесняя ни одного тела, ибо в мире достаточно земли, чтобы хватило вдвое У жителей не было Изобретения Денег, и молчаливого Соглашение людей оценить его, введенное (путем Согласие) более крупные Имущества и Право на них; который, как это произошло, я покажу более подробно.

37. Несомненно, Что в начале, до желание иметь больше, чем нужно Людям, изменило внутренняя ценность вещей, которая зависит только от их полезность для жизни человека; или [Мужчины] согласились, что маленький кусочек желтого металла, , который сохранится, не потеряв или разложение, должны стоить большого куска плоти или целая куча кукурузы; хотя люди имели право присваивать, своим трудом, каждый сам за себя, насколько вещи природы, как он мог бы использовать: Однако это не могло много, ни к предубеждению других, где то же самое еще много оставалось для тех, кто будет использовать ту же промышленность. К этому позвольте мне добавить, что тот, кто присваивает земли своим трудом не уменьшает, а увеличивает общий запас человечества. Для положений, служащих для поддержки человеческой жизни, произведенной с одного акра огороженные и возделываемые земли, являются (говоря много в пределах циркуль) в десять раз больше, чем те, которые выдаются на акр земли, равного по богатству, лежащего в общий. И потому тот, что заключает в себе Землю и имеет больше жизненных удобств с десяти акров, чем он мог бы иметь из сотни, оставленной Природе, может по правде говоря, отдать девяносто акров Человечеству.За его труд теперь снабжает его провизией с десяти акров, которые были всего лишь продуктом сотни лежащих вместе. Здесь я очень низко оценил улучшенную землю. производит свой продукт, но как десять к одному, когда он намного ближе сто к одному. Ибо я спрашиваю, в дикой природе леса и невозделанные пустоши Америки, оставленные Природе, без всяких улучшений, пашни и земледелия, тысяча акры дадут нуждающимся и несчастным жителям столько же жизненных удобств, сколько десяти акров одинаково плодородных земля лани в Девоншире, где они хорошо культивируются?

Перед Присвоением Земли тот, кто собрался как большая часть диких фруктов, убитых, пойманных или прирученных, столько же зверей, как он мог; тот, кто так употребил свои боли о любом из спонтанных Продуктов Природы, как и о любом способ изменить их из того состояния, в котором их поместила Природа. в, на поместив на них любой из своих труда , тем самым приобрел a Имущество в них: Но если они погибли, в его владении, без их надлежащего использования; если плоды сгнили или Оленина гнилая, не успел он ее потратить, как обиделся противоречит общему Закону Природы и может быть наказан; он вторгся в долю своего соседа, ибо у него не было Верно, дальше, чем требовалось для любого из них в соответствии с его Использованием , и они может служить, чтобы предоставить ему удобства жизни.

38. Те же меры регулировали Владение землей также: Все, что он возделывал и жал, складывал и заготавливал использование до того, как оно испортится, было его исключительным правом; что угодно он окружал и мог кормить и использовать Крупный рогатый скот и продукт также были его. Но если либо Трава Его Оболочка сгнила на Земле, или Плод его посадка погибла без сбора и складирования, это часть Земли, несмотря на его ограждение, все еще была рассматриваться как Отходы, и может быть Владение любой другой. Таким образом, вначале Каин мог принять за столько земли, сколько он мог обработать, и сделать ее своей землей, и все же оставить достаточно Овцам Авеля , чтобы прокормиться; немного Акры будут служить обоим их владениям. Но как семьи увеличились, а промышленность увеличила свои запасы, свои Имущество увеличилось с потребностью в них; но все же это было обычно без какого-либо фиксированного имущества в земле они сделали использования, пока они не соединились, не устроились вместе, и построили города, а потом, по согласию, пришли вовремя, установить границы 90 278 своих отдельных территорий, 90 279 и согласиться на границах между ними и их соседями, и Законы сами по себе урегулировали Свойства тех из того же Общества.Ибо мы видим, что в той части света который был впервые заселен, и поэтому хотел бы быть лучшим населены, даже так низко, как времен Авраама , они бродили со своими овцами и стадами, что было их вещество свободно вверх и вниз; и это Авраам сделал, в Стране, где он был Незнакомцем. Откуда ясно, что, по крайней мере, большая часть Земли является общей; что Жители не ценили его и не требовали собственности ни в больше, чем они использовали.Но когда не было достаточно места в одном и том же месте, чтобы их стада могли кормить вместе они, по согласию, как это сделали Авраам и Лот , Быт. xiii. 5. разделили и расширили свои пастбища, где лучше они понравились. И по той же причине Исав ушел из своего Отец и его Брат, и посажены в г. на горе Сеир, г. xxxvi. 6.

39. Таким образом, не предполагая никакого частного владения, и собственность в Адаме, по всему Миру, за исключением всех другие люди, что никак не может быть доказано, ни те, Собственность будет сделана из него; но предположим, что Мир дано, как это было Детям Человеческим общим, мы видим как 90 278 труда 90 279 могли дать людям разные титулы на несколько земельных участков из них для личного пользования; в котором не могло быть сомнения в правильности, нет места для ссоры.

40. И это не так странно, как, может быть, до рассмотрения может показаться, что Свойство труда должно иметь возможность перебалансировать Сообщество Земли. Ибо это действительно труда что прибавляет к каждой вещи разницу в стоимости ; и разреши кто-нибудь подумает, в чем разница между акром земли, засеянной табаком, или сахаром, засеянной пшеницей или ячмень; и акр одной и той же земли, лежащей вместе, без какого-либо земледелия на нем, и он найдет, что улучшение 90 278 труда делает 90 279 гораздо большей частью из значение .Я думаю, это будет очень скромный расчет. сказать, что из Продуктов Земли полезных для Жизнь человека 9/10 есть 90 278 следствий труда: 90 279 нет, если мы правильно оценивать вещи по мере их использования и несколько расходов о них, что в них есть чисто благодаря 90 278 природе, 90 279 и тому, что благодаря 90 278 труду, 90 279 мы найдем, что в большинстве из них 99/100 полностью засчитываются из труда .

41. Не может быть более ясной демонстрации любого вещь, чем несколько наций из американцев этого, кто богат землей и беден всеми удобствами жизни; кого природа снабдила столь же щедро, как и любого другого чел., с материалами Изобилия, i.е. плодородная почва, подходящая производить в изобилии то, что могло бы служить пищей, одежду, и восторг; но из-за отсутствия улучшения его трудом, не иметь ни одной сотой доли Удобств, которыми мы наслаждаемся: И царь большой плодородной земли там кормит, домики, и одет хуже, чем поденщик в Англии .

42. Чтобы сделать это немного яснее, давайте проследим некоторые из обычные условия Жизни, через их несколько ходов, прежде чем они войдут в наше употребление, и посмотрим, насколько они получают свою ценность от Humane Industry .Хлеб, Вино и сукно — предметы повседневного обихода, и их великое множество, тем не менее, желуди, вода и листья или кожицы, должно быть нашим хлебом, питьем и одеждой, не труда снабдить нас этими более полезными товарами. Для чего бы то ни было Хлеб дороже желудей, вино чем вода, и Ткань или Шелк , чем Листья, Кожи или Мох, то есть полностью благодаря труду и промышленности. Один из них является Пища и одежда, которыми природа снабжает нас без посторонней помощи с участием; другие положения, которые наша промышленность и усилия подготовить для нас, которые, насколько они превосходят других в стоимость, когда кто-нибудь вычислит, он увидит, как большая часть 90 279 труда составляет гораздо большую часть стоимости 90 279 вещей, мы наслаждаемся в этом Мире: И земля, которая производит материалов, вряд ли можно считать каким-либо или, самое большее, но очень малая часть его; Так мало, что даже среди нас, Земля, полностью отданная природе, не имеющая улучшений Пастбища, Пашни или Посадки, называется, как и в самом деле это, впустую; , и мы обнаружим, что польза от него невелика. больше, чем ничего.Это показывает, сколько чисел люди должны предпочитаться обширности владений, и что увеличение земель и правильное использование их великое искусство управления. И тот принц, который должен быть настолько мудрым и богоподобным, чтобы по установленным законам свободы надежная защита и поощрение честной индустрии Человечества против гнета силы и ограниченности Партии быстро станет не по зубам его соседям. Но это до свидания. Возвращаясь к аргументу в рука.

43.Акр земли, который несет здесь двадцать бушелей Пшеница, а другой в Америке, который при том же Земледелии, поступили бы так же, без сомнения, того же естественная, внутренняя ценность. Но все же Благо Человечество получает из одного в год стоит 5 л. и из другое, возможно, не стоит и пенни, если вся прибыль индийских полученные от него должны были быть оценены и проданы здесь; как минимум, Скажу честно, не 1/1000. ‘Это Труд , тогда какой ставит наибольшая часть стоимости земли, 90 279, без которой она едва ли стоит чего-либо: именно этому мы обязаны величайшим часть всех своих полезных Продуктов; при всем том Соломинка, Бран, Хлеб с этого акра пшеницы стоит больше, чем Произведение с акра столь же хорошей земли, лежащей в запустении, — это все Эффект Труда. Ибо это не только пахаря Боль, труд жнеца и молотильщика и пекари Пот должен учитываться в Хлебе , который мы едим; Труд из тех, кто ломал волов, кто копал и работал Железо и Камни, которые рубили и обрамляли Древесину занятых плугом, мельницей, печью или любым другим Посуда, которая является огромным числом, необходимым для этого зерна, от семени, которое нужно посеять, до того, как оно сделалось Хлебом, должно быть все зачислено на счет труда, и получено как следствие этого; Природа и Земля обставлены только почти бесполезные Материалы, как сами по себе.’Twould быть странным Каталог вещей, которые Промышленность предоставила и использовал почти каждую буханку хлеба до того, как она попала в нашу использовать, если бы мы могли проследить их; Железо, Дерево, Кожа, Кора, Древесина, камень, кирпичи, уголь, известь, ткань, красящие вещества, Смола, деготь, мачты, канаты и все используемые материалы на Корабле, доставившем любой из Товаров, произведенных использования любым из Работников, к любой части Работы, все это было бы почти невозможно, по крайней мере слишком долго, прикинуть.

44.Из всего этого видно, что хотя вещи Природы даны в общем, но Человек (будучи Господом себя, и Собственник своего лица, и действия или 90 278 труда 90 279 его) имел еще в себе 90 278 великое основание Имущество; и то, что составляло большую часть того, что он обратился за поддержкой или утешением своего существа, когда Изобретение и искусство сделали жизнь более удобной. Жизнь была совершенно его собственной и не принадлежала общему другим.

45. Таким образом, труд, вначале, дали право собственности, везде, где кому-либо угодно было применить его, на то, что было общим, что долгое время оставалось далеким большую часть, и это еще больше, чем человечество использует. Мужчины сначала по большей части довольствовались что природа без посторонней помощи предложила для удовлетворения их потребностей: и хотя впоследствии в некоторых частях света (где Увеличение людей и запасов с использованием денег ) имело сделал землю дефицитной и, следовательно, некоторой ценностью, несколько сообществ установили границы своих отдельных территорий, и внутренними законами регулировали свойства частных лиц их Общества, и так, по Договору и Соглашение урегулировано Имущество , которое труд и промышленность начал; и лиги, которые были созданы между несколькими Государства и королевства, прямо или молчаливо отказывающиеся все претензии и права на землю в чужом владении, по общему согласию отказались от своих притязаний их естественному общему праву, которое первоначально они должны были в этих странах, и, таким образом, по положительному соглашению , урегулировали Собственность между собой, в отдельных Частях и участки земли: однако есть еще великих участков земли. Земля должна быть найдена, которая (Жители ее не присоединившись к остальному Человечеству, с согласия Использование их общих денег) лежат впустую, и более чем люди, которые живут на нем, делают или могут использовать, и так до сих пор лежат в общем.Хотя это вряд ли может случиться среди той части человечества, которая согласилась на использование денег.

46. Большая часть из вещей действительно полезная для жизни Человек и такие, как необходимость существования, сделали первые Простолюдины мира заботятся, как это делают американцев теперь, вообще вещи краткосрочные; например, если они не потребляются при использовании, сгниют и погибнут самих себя: Золото, Серебро и Бриллианты — это вещи, которые Фантазия или соглашение придали Ценность более чем реальное использование и необходимая поддержка жизни.Теперь из тех хорошие вещи, которые Природа предоставила в общем, каждый имел право (как было сказано) на столько, сколько он мог использовать, и имел Собственность во всем, на что он мог повлиять своим трудом: все, на что могла простираться его трудолюбие, на измененное с того состояния, в которое природа вложила его, было его. Он, что собрал сто бушелей желудей или яблок, имел тем самым Свойство в них; они были его Товаром, как только собрались. Он должен был только посмотреть, что он использовал их раньше они испортились; иначе он брал больше своей доли и грабил другие.И действительно, это было глупо и нечестно, накопить больше, чем он мог бы использовать. Если он отдал часть какому-то другому телу, так что оно погибло не бесполезно в его владении, он также использовал их. А если бы он еще и променял отвесы, которые бы сгнили в неделю, для орехов, которые пригодятся ему для еды целый год он не причинял вреда; он не тратил впустую Склад; не уничтожена ни одна часть той части Товара, которая принадлежала другим, лишь бы ничто не погибло напрасно в его руки.Опять же, если бы он дал нам орехов за кусок Металл, порадовавший своим цветом; или обменял свою овцу на Раковины или Шерсть для сверкающей гальки или бриллианта, и хранить их при себе всю свою жизнь, он не нарушал права другие, он мог бы навалить столько же этих прочных вещей как он хотел; превышение границ его только Свойство не лежащий в обширности своего Владения, но погибающий любой вещи бесполезно в нем.

47. И таким образом пришли к использованию Денег, какая-то прочная вещь чтобы люди могли хранить, не портя, и что по взаимному согласие, которое люди брали бы в обмен на действительно полезное, но бренные Поддержки Жизни.

48. И так как различные степени промышленности были склонны к дать мужчинам имущество в разных пропорциях, так что это изобретение Деньги дали им возможность продолжать увеличить их. Предположим, остров, отделенный от всех возможная торговля с остальным миром, в которой Семей было всего сто, но были Овцы, Лошади и коровы, а также другие полезные животные, здоровые Фруктов и земли хватит на кукурузу на сто тысяч раз больше, но ничего на Острове, потому что своей Обыкновенности или Скоропортимости, пригодной для снабжения место Деньги: Какая причина может быть у кого-то там увеличить свои владения за пределы использования его семьи, и обильный запас его потребления, либо в том, что их собственная промышленность производила, или они могли бы обмениваться на подобные скоропортящиеся, полезные товары, с другими? Где там не является чем-то одновременно прочным и дефицитным и таким ценным чтобы копить, там люди не будут склонны увеличивать их 90 278 владений землей, 90 279, если бы она никогда не была так богата, никогда так бесплатно для них взять. Ибо я спрашиваю, что ценил бы человек Десять тысяч или сто тысяч акров превосходных Земля, готовые возделываемые земли, а также хорошо обеспечены скотом, посреди внутренних частей Америки, , где он не надеялся на торговлю с другими частями Мир, привлечь к нему Деньги за счет продажи продукта? Это не стоило бы включения, и мы должны видеть ему снова сдаться дикому Общему Природы, что бы ни было больше, чем могло бы обеспечить удобство Жизнь должна быть там для него и его семьи.

49. Таким образом, вначале весь мир был Америкой, и больше, чем сейчас; ни за что деньги был где-нибудь известен. Узнайте что-нибудь, что имеет Использование и ценность денег среди его соседей, вы должны см. тот же человек начнет в настоящее время увеличить его Имущество .

50. Но так как Золото и Серебро малопригодны для Жизнь человека в пропорции к пище, одежде и повозке, имеет свое значение только с согласия Людей, из которых Труд все же в значительной степени определяет 90 278 меру, 90 279 ее простоту, что люди согласились на непропорциональные и неравные Владение Землей, они молчаливым и добровольным согласие нашло способ, как человек может справедливо владеть больше земли, чем он сам может использовать, продуктом получая в обмен на излишки, Золото и Серебро, которые можно накапливать без вреда для кого-либо, эти металлы, не портящиеся и не гниющие в руках владельца. Эта часть вещей в неравенстве частных имущество, люди сделали практически за пределами Общества, и без договора, только поставив значение на золоте и серебре и молчаливо соглашаясь на использование Деньги. Ибо в правительствах законы регулируют право собственности, а владение землей определяется позитивные конституции.

51. И поэтому, я думаю, очень легко представить себе без какие-либо трудности, как лейбористы могли сначала начать право собственности в обычных вещах Природы, и как их тратить на наших использованиях ограничивали его.Чтоб не могло быть тогда причина ссоры из-за Титула, ни каких-либо сомнений относительно широта Владения это дало. Право и удобство пошли вместе; поскольку человек имел право на все, что он мог использовать свой труд, чтобы у него не было искушения трудиться больше, чем он мог бы использовать. Это не оставило место для споров о титуле, ни для посягательств на правах других; какую часть вырезал человек самому себе, было легко видно; и это было бесполезно, а также нечестно резать себе слишком много или брать больше, чем он нужный.

Гл. IX. О целях политического общества и правительства.

123. Если человек в естественном состоянии будет так свободен, как было сказано; Если он будет абсолютным Господом своей Личности и Имущество, равное величайшему и не подчиненное никакому телу, почему он расстается со своей Свободой? Почему он сдастся этой Империи и подчинить себя Доминиону и Контроль какой-либо другой Силы? На что очевидно ответить, что, хотя в естественном состоянии он имеет такое правильно, однако Наслаждение от этого очень сомнительно и постоянно подвергается вторжению других.Для всех Короли столько же, сколько и он, каждый человек равен ему и больше часть не строгие наблюдатели за справедливостью и справедливостью, наслаждение имущество, которое он имеет в этом состоянии, очень небезопасно, очень небезопасно. Это делает его готовым выйти из состояния, который хоть и свободен, но полон страхов и постоянных опасностей: И недаром он ищет и хочет присоединиться к обществу с другими, которые уже объединились, или иметь намерение объединиться для взаимного сохранения их Жизни, свободы и поместья, которые я называю генералом Имя, Свойство .

124. Великий и главный конец следовательно, объединения мужчин в Содружества и подчиняясь правительству, — Сохранение их собственности . На что в в естественном состоянии многого не хватает.

Первый, Требуется установленный, урегулированный, известный Закон, получено и разрешено с общего согласия быть Стандартом правильности и неправильности, а также общую меру решить все споры между ними.Хотя Закон Природы должен быть ясным и понятным для всех разумных Существ; тем не менее, мужчины предвзяты из-за своих интересов, а также невежественны из-за отсутствия изучения этого, не склонны допускать этого как закон, обязательный для них при применении его к их Частные случаи.

125. Во-вторых, В естественном состоянии требуется известный и безразличный судья, с полномочиями решать все различия в соответствии с установленным Законом. Для каждого один в этом состоянии является и судьей, и палачом Закон природы, Люди неравнодушны к себе, Страсть и Месть очень способна завести их слишком далеко, и с слишком много тепла в их собственных случаях; а также халатность, и беззаботность, чтобы сделать их слишком небрежными, в других Мужской.

126. В-третьих, В естественном состоянии часто Сила , чтобы поддержать и поддержать Приговор, когда он правильный, и к дать это должное Исполнение . Те, кто любой несправедливостью обиделся, редко терпят неудачу там, где могут, силой исправить свою несправедливость: такое сопротивление много раз делает наказание опасным и часто разрушительным, тем, кто пытается это сделать.

Конституция учредителей
Том 1, глава 16, документ 3
http://press-pubs.uchicago.edu/founders/documents/v1ch26s3.html
Издательство Чикагского университета

Законы о платинге в Техасе: 101

Техас имеет долгую историю уважения прав частной собственности. Он предоставляет владельцам жилой и коммерческой недвижимости инструменты, необходимые для процветания и безопасности.

Гарантия прав на личную собственность обеспечивается сложным, но простым для понимания набором законов и постановлений, которые обычно называют законами о платтинге.

Этот пост предназначен для того, чтобы познакомить вас с кратким обзором плетения и некоторыми законами штатов, округов и городов в Техасе.

Обзор металлизации

Плата — это участок земли, определяющий расположение и границы уличных полос отвода, отдельных участков или участков, а также другую информацию о размере и форме собственности. Платформа выглядит как двухмерное представление определенного участка земли, включая улучшения, границы, зоны затопления и другие детали.

В большинстве мест в США требуется площадка, если вы делите землю на участки для общего доступа, например, парки или строительство домов.Если вы когда-либо покупали дом, вы, вероятно, получали карту вместе с другими документами. Плата является частью требований по поиску титула и страхованию. В нем указан номер посылки, присвоенный окружным заседателем.

Плата фиксирует не только размер, границы и зоны затопления, но также включает близлежащие улицы, инженерные сети, собственность и землю, предназначенную для общественного пользования.

Не все имущество размещено. В очень старых документах, где земля не была разделена или разделена, вы увидите форму и размер, обозначенные как метры и границы.

Закон штата

Кодекс местного самоуправления Техаса, в частности, «Раздел 7 Кодекса местного самоуправления, Регулирование землепользования, построек, предприятий и связанной с ними деятельности: Подзаголовок A. Муниципальный регулирующий орган: Глава 212 Муниципальное регулирование подразделений и развития собственности: Подглава A. Регулирование Подразделений» регулирует законы об обшивке для штата.

Этот закон распространяется на 905 разделов.

Пара, которая может представлять интерес:

• Раздел 212.004 — Плата требуется
• Секция 212.013 — Площадка для отдыха
• Секция 212.015 — Замена
• Раздел 212.016 — Плата за изменение

В соответствии с разделом 212.004, штат Техас требует наличия площадки, если вы владеете участком земли в пределах муниципалитета и желаете разделить свой участок для строительства, планировки улиц и других целей. Фактический подраздел содержит множество деталей. Он включает в себя множество определений и объяснений того, для чего вы можете использовать землю.

Практически, если вы владеете участком земли в черте города и хотите его разделить, вам, вероятно, нужна площадка.

Освобождение тарелки, раздел 212.013, похоже на аннулирование тарелки. Вы освобождаете платформу, подписывая и подтверждая и «документ, объявляющий платформу освобожденной». По крайней мере, до тех пор, пока ни один из лотов в пределах тракта не был продан. Если лот продан, необходимо получить согласие владельцев лота.

После подачи документа об освобождении или «инструмента» секретарь округа помечает табличку словом «освобожден» и делает все соответствующие ссылки.Как только это сделано, лот больше не считается выложенным. Вы можете захотеть освободить участок, если вы купили землю, разделили ее, а затем решили, что больше не хотите ее разделять, возможно, чтобы продать ее или сделать с ней что-то еще.

Замена покрытия может быть необходима, если в части участка с покрытием были внесены определенные изменения или если покрытие было освобождено ранее. Если выяснится, что плоская карта участка неверна или в посылку внесены другие конкретные изменения, вам может потребоваться внести изменения в площадку.

Городские законы о платах

Как правило, организация в штате должна соблюдать закон штата. Тем не менее, он может установить более строгие правила для использования в пределах своих границ или разработать правила, помогающие землевладельцам графств и городов соблюдать законы штата.

Одним из примеров постановления на уровне города в отношении плетения является закон из Форт-Уэрта, штат Техас. Это показывает, что органами, отвечающими за большую часть деятельности по покрытию, являются Департамент услуг по развитию и Комиссия по городскому плану.

Fort Worth имеет множество типов плат с требованиями для каждого. Например, вам нужен Концептуальный план, когда у вас есть предварительный план, который вы собираетесь представить в отдел и ввести в эксплуатацию поэтапно. Кроме того, земельный участок должен состоять из смежных участков, находящихся в одном и том же владении, с контролем более чем на квадратную милю (640 акров).

Второстепенная платина в Форт-Уэрте разрешена, если у вас есть четыре или менее лота, которые ранее не были покрыты и зарегистрированы. Тем не менее, участки должны иметь выход на существующую общественную улицу, выходить на нее или примыкать к ней, а также соответствовать требованиям к размеру участка, установленным районом зонирования.

Если вы хотите передать право собственности на посылки, используйте транспортную платформу для регистрации передачи права собственности. Вам не нужно строить или проектировать общественные благоустройства, и вам не нужно собирать или оплачивать сборы за разработку.

Законы округа о платах

Предположим, вы владеете участком земли за пределами корпоративной границы города, и вы хотите разделить его любым способом, чтобы получить два или более участков по пять акров или меньше, и вы предполагаете построить на нем дома. В этом случае вам нужна платформа в соответствии с Правилами подразделения моделей 31 TAC 364.15.

Дальнейшие соображения по металлизации

Перед тем, как засеять разделяемый участок, необходимо убедиться, что участок соответствует законам о зонировании. Ваша площадка не может быть зарегистрирована как многоквартирная, если территория зонирована только для домов на одну семью. Вам может потребоваться изменение зонирования, прежде чем вы сможете двигаться дальше в реализации своих планов. То же самое, если вы приобрели землю, отведенную под сельскохозяйственное назначение, и теперь хотите построить квартиры.

Если вы покупаете землю, не полагайтесь на табличку с указанием границ участка. Платы не всегда точны. Перед покупкой земли проведите профессиональное обследование и сопоставьте его с картой участка, чтобы не купить участок меньше, чем вы думали. Вы можете использовать любые несоответствия в качестве рычага в сделке с недвижимостью.

Техасцы любят свою землю, и каждый хочет знать каждый сантиметр своего участка. Законы о настиле гарантируют, что у владельца и штата будет точная карта размера и формы собственности, любых улучшений, а также того, где расположены сервитуты и полосы отчуждения.

СЕМЕЙНЫЙ УЧАСТОК Определение | Law Insider

Относится к

Семейный дом означает основное место жительства ребенка, который не имеет контракта с Департаментом на предоставление услуг в качестве сертифицированного приемного дома для детей с нарушениями интеллекта или развития или лицензированного или сертифицированное учреждение по уходу за больными, учреждение престарелых, учреждение сестринского ухода или другое жилое учреждение. Семейный дом может включать в себя сертифицированный приемный дом, финансируемый Child Welfare.

Размер семьи означает число, которое определяется путем подсчета заемщика, супруга заемщика и детей заемщика, включая нерожденных детей, которые родятся в течение года, в котором заемщик удостоверяет размер семьи, если дети получают более половина их поддержки от заемщика. Размер семьи заемщика включает других лиц, если на момент подтверждения заемщиком размера семьи другие лица—

Насилие в семье означает любое действие, связанное с насилием, силой или угрозой, которое приводит к телесным повреждениям или вызывает у человека разумные подозрения в смерти, сексуальном насилии или телесных повреждениях, совершенных лицом против его семьи или члена семьи.Такие действия включают, но не ограничиваются, любым насильственным задержанием, преследованием, преступным сексуальным насилием в нарушение статьи 7 (§ 18.2-61 и последующие) главы 4 раздела 18.2 или любым уголовным преступлением, которое приводит к телесным повреждениям или ставит человека в разумные опасения смерти, сексуального насилия или телесных повреждений.

Семейный детский дом означает семейный дом, обеспечивающий уход и присмотр за семью или менее детьми в течение части суток. Термин «семейный детский дом» не включает неформальные договоренности, которые родители самостоятельно заключают с соседями, друзьями и другими лицами или с опекунами в собственном доме ребенка;

Семейный дом для престарелых означает обычное семейное жилище, в котором лицо или лица обеспечивают личный уход, особый уход, проживание и питание более чем одному, но не более шести взрослым, не состоящим в кровном родстве или браке с этим лицом или лиц, оказывающих услуги.

Насилие в семье означает инцидент, приведший к физическому ущербу, телесным повреждениям или нападению, или акт угрозы насилия, который представляет собой страх неминуемой физической травмы, телесных повреждений или нападения, включая, но не ограничиваясь, преследование или модель угроза, между членами семьи или домочадцами. Словесные оскорбления или споры не являются насилием в семье, за исключением случаев, когда существует опасность и вероятность физического насилия.

Отпуск по семейным обстоятельствам означает отпуск без работы по одной (1) из следующих причин:

Семейный детский дом означает дневную программу для детей, предлагаемую по месту жительства воспитателя или дома любого из детей на попечение от одного до 12 детей в возрасте до 13 лет, за исключением собственных детей воспитателя и любых детей, проживающих в доме, когда хотя бы один ребенок получает компенсационный уход.Поставщик лицензированного или зарегистрированного семейного дома дневного пребывания должен сообщать родителям или опекунам детей, находящихся на их попечении, о проценте времени в неделю, которое лица, не являющиеся поставщиком, будут присматривать за детьми. Семейные дома дневного пребывания, обслуживающие от шести до двенадцати детей, за исключением собственных детей воспитателя и любых детей, проживающих в доме, должны иметь лицензию. Однако ни один семейный дом дневного пребывания не должен заботиться о более чем четырех детях в возрасте до двух лет, включая собственных детей воспитателя и любых детей, проживающих в доме, за исключением случаев, когда семейный дом дневного пребывания имеет лицензию или добровольно зарегистрирован.Однако для семейного дома дневного пребывания, в котором все дети, находящиеся на попечении, являются внуками воспитателя, лицензия не требуется.

Семейный детский сад означает частный дом, в котором один, но менее семи несовершеннолетних детей находится под присмотром и уходом менее 24 часов в сутки без присмотра родителя или законного опекуна, за исключением детей, связанных с совершеннолетний член семьи по крови, браку или усыновлению. Сюда входит дом, который обеспечивает уход за неродственным ребенком в течение более четырех недель в течение календарного года.

Семейная единица означает Работника и его или ее иждивенцев, охватываемых Планом.

Приютный семейный дом означает агентство, которое регулярно обеспечивает круглосуточный уход за одним или несколькими детьми, беременными женщинами или лицами с нарушениями развития в семейном жилище лица или лиц, находящихся под непосредственным уходом и наблюдением помещается ребенок, будущая мама или человек с нарушением развития;

Семейная компания означает компанию, которая прямо или косвенно принадлежит двум или более физическим лицам, состоящим в родстве между братьями и сестрами или супругами (включая бывших супругов), или прямыми потомками по рождению или усыновлению, супругами таких лиц, имущества таких лиц или фондов, благотворительных организаций или трастов, созданных в интересах таких лиц.Для целей определения суммы инвестиций, принадлежащих компании, могут быть включены инвестиции, принадлежащие дочерним компаниям с контрольным пакетом акций, и инвестиции, принадлежащие компании («Материнская компания»), в которой компания является дочерней компанией с контрольным пакетом акций, или дочерней компанией с контрольным пакетом акций компании и другими дочерними компаниями с контрольным пакетом акций Материнской компании. При определении того, является ли физическое лицо правомочным покупателем, в сумму инвестиций такого лица могут быть включены любые инвестиции, удерживаемые совместно с супругом такого лица, или инвестиции, в которых это лицо разделяет с супругом такого лица совместную собственность или аналогичную долю совместной собственности. .При определении того, являются ли супруги, осуществляющие совместные инвестиции в Товарищество, квалифицированными покупателями, в сумму инвестиций каждого из супругов могут быть включены любые инвестиции, принадлежащие другому супругу (независимо от того, принадлежат ли такие инвестиции совместно). Из суммы любых таких инвестиций вычитаются любые суммы, указанные в пункте 2(а) Приложения 2, понесенные таким супругом. При определении того, является ли физическое лицо квалифицированным покупателем, в сумму инвестиций такого лица могут быть включены любые инвестиции, хранящиеся на индивидуальном пенсионном счете или аналогичном счете, инвестиции которых направляются и удерживаются в интересах такого лица. Приложение 2

Жилой дом на две семьи означает здание, предназначенное исключительно для проживания двух семей, проживающих независимо друг от друга. (Рез. 83-10, 1983 г.).

Многоквартирный жилой дом означает строение, состоящее из более чем одной отдельной жилой единицы, которое используется, занято или предназначено для использования или занятия полностью или частично в качестве дома или места жительства одного или нескольких лиц.

Многоквартирный дом означает здание или сооружение, предназначенное для размещения двух (2) или более разных домохозяйств в отдельных жилых домах. Единицы, которые имеют полностью оборудованную кухню, включая духовку/плиту, холодильник, кухонную раковину с подачей горячей и холодной воды. и помещения для хранения продуктов, а также по крайней мере один (1) полностью оборудованный санузел(-а), одну (1) полноценную спальню и одну (1) гостиную (включая их комбинацию, например, студию).

Корпорация семейных ферм означает корпорацию, основанную для обработки сельскохозяйственных угодий, в которой большинство голосующих акций принадлежит лицам или супругам лиц, связанных друг с другом в пределах четвертой степени родства. родства, в соответствии с нормами гражданского права, и по крайней мере одно из связанных лиц проживает на ферме или активно управляет ею, и ни один из акционеров которой не является корпорацией. Корпорация семейной фермы не перестает подпадать под действие этого раздела, если по причине какого-либо изобретения, завещания или действия законов о происхождении или распределении право собственности на голосующие акции передается другому лицу, при условии, что это человек находится в пределах степени родства, предусмотренной в этом подразделе.

Опекун семьи означает родственника по крови, браку или усыновлению, который живет с неизлечимо больным участником или является его основным опекуном.

Многоквартирный жилой дом означает строение, которое содержит более одной отдельной жилой единицы, которое используется или занято или предназначено для использования или занятия, полностью или частично, в качестве дома или места жительства одного или нескольких лиц. .

Ребенок или дети означает ребенка или детей, не состоящих в браке

Семья означает в отношении физического лица: (i) физическое лицо; (ii) супруг(а) лица и бывшие супруги; (iii) любое другое физическое лицо, состоящее в родстве с данным лицом или его супругом во второй степени; и (iv) любое другое физическое лицо, проживающее с таким лицом.

Члены семьи или домохозяйства означает супругов, сожителей, бывших супругов, бывших сожителей, лиц, имеющих общего ребенка, независимо от того, состояли ли они в браке или жили вместе когда-либо, совершеннолетних лиц, связанных кровным родством или браком , совершеннолетние лица, проживающие вместе в настоящее время или проживавшие вместе в прошлом, лица в возрасте шестнадцати лет и старше, проживающие вместе в настоящее время или проживавшие вместе в прошлом и состоящие или имевшие отношения в отношениях, лица шестнадцати лет лица в возрасте и старше, с которыми лицо в возрасте шестнадцати лет и старше имеет или имело отношения на свиданиях, а также лица, состоящие в биологических или законных отношениях между родителями и детьми, включая отчимов и пасынков, а также бабушек и дедушек и внуков.

Неучаствующий терапевт по вопросам брака и семьи означает терапевт по вопросам брака и семьи, у которого нет письменного соглашения с Blue Cross и Blue Shield of Illinois или другим планом Blue Cross и/или Blue Shield для оказания вам услуг в данный момент. услуги оказываются.

Участок для передвижных домов означает участок земли для размещения передвижных домов в парке передвижных домов и для исключительного использования его жильцами.

Терапевт по вопросам брака и семьи означает психотерапевт по вопросам брака и семьи, лицензированный советом для проведения терапии по вопросам брака и семьи, как это определено в разделе (G) раздела 4757.01 Пересмотренного Кодекса.

Передвижной дом означает любое жилище, предназначенное для передвижения и построенное или изготовленное для обеспечения постоянного проживания одного или нескольких человек, но не включающее туристический прицеп или прицеп-палатку;

Многоквартирный дом означает любое недвижимое имущество, на котором было построено многоквартирное жилое здание или предполагается построить в настоящее время или в будущем (например, но не в порядке ограничения, имущество типа, которым управляет Компания) .

Билль Байдена об инфраструктуре ограничит строительство домов на одну семью

Президент Байден представляет план инфраструктуры и рабочих мест на 2 триллиона долларов

Белый дом сравнивает предложение президента Джо Байдена по инфраструктуре со строительством автомагистралей между штатами и космической гонкой.

видео персонала, США СЕГОДНЯ

Президент Джо Байден хочет, чтобы города строили больше многоквартирных домов и многоквартирных домов, таких как переоборудованные гаражи, в районах, традиционно предназначенных для жилья на одну семью.В рамках его плана инфраструктуры стоимостью 2,3 триллиона долларов города позволят строить небольшие участки и многоквартирные дома с менее чем шестью квартирами, которые будут построены рядом с традиционным домом.

Текущие законы о зонировании, которые благоприятствуют домам на одну семью – известное как исключающее зонирование – нанесли непропорционально большой ущерб американцам с низким доходом. Многие из них не могут позволить себе купить большой участок земли, в результате чего они оказались в ловушке в многолюдных районах, предназначенных в прошлом для чернокожих и коричневых жителей, в то время как белые семьи смогли переехать в односемейные районы в пригороде.

Предложение Байдена предусматривает предоставление грантов и налоговых льгот городам, которые изменяют законы о зонировании, чтобы обеспечить более справедливый доступ к доступному жилью. Дом с белым частоколом и большим задним двором для барбекю на Четвертое июля может быть основой американской мечты, но эксперты и местные политики говорят, что многоквартирное зонирование является ключом к борьбе с изменением климата, расовой несправедливостью и растущим кризисом доступного жилья в стране. .

Законопроект еще не написан, но Белый дом заявил, что хочет добиться прогресса ко Дню поминовения и принять закон этим летом.

Министр жилищного строительства и городского развития США Марсия Фадж сообщила USA TODAY, что план администрации будет поддерживать сообщества, стремящиеся отменить жилищную практику, которая слишком часто дискриминирует цветных людей.

«Результат такого рода инвестиций будет иметь решающее значение для увеличения количества вариантов жилья для семей с низким и средним доходом», — сказал Фадж.

Законопроект Байдена об инфраструктуре будет стимулировать местных чиновников

Толчок к изменениям в зонировании появляется, поскольку администрация Байдена продолжает отменять жилищную политику бывшего президента Дональда Трампа , направленную на ослабление антидискриминации и защиты гражданских прав.В рамках своего переизбрания Трамп обвинил демократов в желании «упразднить пригороды».

При Байдене HUD недавно представил на рассмотрение два правила справедливого жилья, согласно уведомлениям, опубликованным во вторник Управлением по вопросам управления и бюджета. Одна из политик будет восстанавливать правило о положительном содействии справедливому жилью, требующее, чтобы города отменили сегрегацию или рискуете потерять федеральные средства. Другой восстановит «несоизмеримое влияние», действовавший десятилетиями юридический стандарт, запрещающий дискриминационную практику кредитования и аренды. Министр жилищного строительства и городского развития

Федеральная политика была разработана для защиты людей от дискриминации при аренде или покупке дома, но регулирование землепользования и зонирования в значительной степени является функцией местных органов власти. Инфраструктурный план Байдена может значительно увеличить местные бюджеты, сокращенные во время экономического спада из-за COVID-19, — привлекательное предложение для некоторых мэров, которые уже поддерживают политику доступного жилья, но хотят, чтобы наличные деньги покрывали расходы на эти проекты.

Мэр Ньюарка, штат Нью-Джерси, Рас Барака сказал, что его город планирует «в полной мере использовать» федеральные доллары для поддержки 10-летнего процесса генерального планирования и расширения доступа к доступному жилью для чернокожих и коричневых жителей.

«Нам также нужно больше средств для создания таких решений, как дома на две и три семьи, которые могут помочь обеспечить накопление богатства между поколениями для черных и коричневых семей по всей стране», — сказал Барака.

, мэр Гранд-Рапидс, штат Мичиган, Розалинн Блисс, сказала, что с нетерпением ждет возможности ознакомиться с деталями возможного законопроекта об инфраструктуре, но считает, что ее город с населением около 198 000 человек «на шаг впереди», поскольку он отменил запретное зонирование 12 лет назад. .

Большинство муниципальных органов власти десятилетиями отказывались отменять ограничения на зонирование, в основном потому, что этого не хотят многие налогоплательщики и застройщики.

Должностные лица в Денвере, а также в некоторых других городах вместо этого внесли изменения для обеспечения справедливого развития, такие как увеличение зеленых насаждений и многофункциональной недвижимости, но не готовы отменить зонирование на одну семью, сказал мэр Денвера Майкл Хэнкок.

«Это инфраструктура качества жизни, которая помогает строить сообщества, а не только здания», — сказал Хэнкок. «Речь шла не об устранении зонирования на одну семью — чего не было в нашем обновлении — речь шла о продвижении активов, необходимых каждому сообществу для обеспечения хорошего качества жизни.» 

Критики зонирования — практики отмены ограничений на жилье для одной семьи, часто называемой «НИМБИ-измом», — говорят, что многоквартирное жилье снижает стоимость недвижимости. Они утверждают, что повышенная плотность создаст нагрузку на существующую инфраструктуру, такую ​​как школы, транспорт, ливневые стоки и службы общественной безопасности.

«Законная причина для регулирования плотности состоит в том, чтобы гарантировать, что плотность жилой среды соответствует существующей общественной инфраструктуре», — написали в Journal of Американская ассоциация планирования.

Отказ от изолированного зонирования помогает повысить устойчивость к изменению климата для американцев с низким доходом

Ученые-экологи и защитники окружающей среды также приветствовали предложение Байдена, заявив, что изменения зонирования и увеличение плотности в городах могут смягчить воздействие климата на жителей с низким доходом. и цветные.

Многие цветные люди были лишены возможности владеть жильем в течение десятилетий систематической практики красных границ, когда финансовые учреждения ограничивали ипотечные кредиты и страхование жилья жителями определенных географических районов.

Одно исследование, опубликованное в академическом журнале «Климат», показало, что в районах 108 городов, когда-то отмеченных красной чертой, наблюдались более высокие дневные температуры по сравнению с районами, не отмеченными красной чертой, — в некоторых случаях до 10 градусов по Фаренгейту. В отчете показано, что в районах, ранее отмеченных красной чертой, было меньше парков, деревьев и они были ближе к промышленным зонам, которые потребляют больше электроэнергии.

Болезни, связанные с жарой, привели к рекордным смертям больше, чем любое другое стихийное бедствие за последнее десятилетие, по данным Американской ассоциации общественного здравоохранения, Вашингтон, округ Колумбия.C.-основанная организация для медицинских работников.

«Хотя на картах больше нет красных линий, установленные ими шаблоны и границы гораздо труднее отменить», — сказала Стефани Розендорф, адвокат из Флориды и преподаватель городской политики. ассистент Гарвардской школы повышения квалификации.

Это открытие вызывает тревогу, поскольку 79,5 миллиона американцев сообщили, что не могут оплачивать свои домашние расходы, включая электричество, поскольку в ближайшие весенние и летние месяцы ожидается повышение температуры.

Устранение изолированного зонирования как способа строительства многоквартирных домов, устойчивых к изменению климата, может помочь улучшить качество жизни и снизить расходы на коммунальные услуги жителей с низкими доходами, сказал Ричард Ламондин, генеральный директор Ecosystems, энергосберегающей компании, которая модернизирует сантехнику. сократить потребление воды на 40 %.У его компании есть проекты в более чем 30 штатах, многие из которых представляют собой доступное жилье.

«Продолжать настаивать на этом не составляет труда», – сказал Ламондин.

План Байдена направлен на восстановление доступного жилищного фонда

План Байдена обсуждается в то время, когда доступный жилищный фонд страны намного ниже уровня потребности. COVID-19 усугубил эту потребность, спровоцировав покупательский бум, поскольку потенциальные домовладельцы стремятся воспользоваться низкими процентными ставками по ипотеке. В то же время миллионы безработных или частично занятых американцев изо всех сил пытаются сохранить крышу над головой, а другие стали бездомными.

Всего почти 40 миллионов человек находятся под угрозой выселения, а средние цены на жилье в Соединенных Штатах выросли по всей стране более чем на 15 % за последний год.

Основной проблемой на рынке жилья является нехватка предложения, пояснил Тендайи Капфидзе, главный экономист Lending Tree, онлайн-рынка кредитования со штаб-квартирой в США.

Согласно анализу Национального совета по многоквартирному жилью, к 2030 году Соединенным Штатам потребуется ежегодно добавлять в среднем 328 000 квартир, чтобы удовлетворить спрос растущего населения. С 1989 года стране удалось достичь этой отметки только три раза.

«Увеличение плотности должно привести к увеличению предложения в наиболее востребованных областях. Многоквартирные дома также часто имеют более низкие цены, чем односемейные, поэтому они более доступны», — сказал Капфидзе. в стране из-за непонимания того, как зонирование влияет на стоимость собственности и может поставить в невыгодное положение людей, не имеющих доступа к жилым домам на одну семью. для латиноамериканцев и 53% для американцев азиатского происхождения.

Хулиан Кастро, министр жилищного строительства и городского развития при президенте Бараке Обаме, сказал, что с нетерпением ждет, как города отреагируют, если Конгресс примет предложение Байдена о зонировании.

«Слишком часто правила зонирования загоняют семьи с низким доходом, особенно цветные семьи, в ловушку в сегрегированных районах и ограничивают их возможности приобретения жилья», — сказал Кастро.

Следите за Роминой Руис-Гойриена в Твиттере: @RominaAdi

Опубликовано 10:08 UTC апр.14, 2021 Обновлено 21:34 UTC 14 апреля 2021 г.