Закон о земле для многодетных семей: Татарстан просит софинансирования по участкам для многодетных семей — Татцентр.ру

Земля для многодетных семей — Официальный сайт администрации города Березники

Реестр по многодетным семьям

Чтобы получить сведения о результатах рассмотрения заявления о предоставлении в собственность земельного участка, введите свои данные.

Фамилия Имя Отчество:

выполнить запрос

Земельные участки на территории Пермского края, находящиеся в муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена, предоставляются многодетным семьям в собственность бесплатно без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, садоводства, огородничества, животноводства.

Распределение земельных участков осуществляется методом случайной выборки в соответствии с очередностью многодетных семей, стоящих в реестре.

Процедуру распределения участков между многодетными семьями проводит специально созданная комиссия, в состав входят представители администрации города Березники.

Информация для многодетных семей, которые получили земельный участок, но не осуществили регистрацию права собственности на полученный земельный участок.

Уважаемые многодетные семьи!

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на земельные участки возникают с момента проведения государственной регистрации таких прав. Регистрация права собственности на земельный участок осуществляется Администрацией города Березники в соответствии с решением о предоставлении многодетной семье в собственность бесплатно земельного участка. Также в соответствии с Гражданским кодексом РФ владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком.

В соответствии с пунктом 9¹ статьи 3 Закона Пермского края от 01.12.2011 № 871-ПК «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Пермском крае», вступающим в силу с  03.04.2019, в   случае  если   на  земельный  участок  право  общей   долевой собственности  членов  многодетной семьи не было зарегистрировано в течение 12  месяцев  со  дня  предоставления  земельного  участка по причине отказа (бездействия) членов многодетной семьи, решение о предоставлении земельного участка утрачивает силу.

Многодетная семья вправе повторно встать на учет в целях бесплатного предоставления земельного участка с учетом условий, установленных частью 3 статьи 1 настоящего Закона.

Учитывая вышеизложенное, администрация города уведомляет многодетные семьи о необходимости и обязательности проведения государственной регистрации права собственности на предоставленные земельные участки.

Для проведения государственной регистрации права собственности на предоставленные земельные участки необходимо обратиться в управление имущественных и земельных отношений  администрации города Березники (г.

Программа «Земля многодетным семьям»

18.11.2020 ОПОВЕЩЕНИЕ
03.12.2020, 04.12.2020, 08.12.2020, согласно графика, кадастровыми инженерами будут производиться работы по выносу на местности границ земельных участков, предоставленных гражданам, имеющим трех и более детей, расположенных в районе микрорайона «Лесной» в г. Артеме (ул. Абрикосовая, ул. Калиновая, ул. Рябиновая, ул. Фруктовая, ул. Грушевая).

18.11.2020 ОПОВЕЩЕНИЕ
26.11.2020, 27.11.2020, 07.12.2020, согласно графика, кадастровыми инженерами будут производиться работы по выносу на местности границ земельных участков, предоставленных гражданам, имеющим трех и более детей, расположенных в районе микрорайона «Лесной» в г. Артеме (ул. Абрикосовая, ул. Калиновая, ул. Рябиновая, ул. Фруктовая, ул. Грушевая).

11.11. 2020 Информирование
Администрацией Артемовского городского округа 24 ноября 2020 года в 15:00 часов по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 48 (конференц-зал, 2 этаж) будет проводиться жеребьевка по выбору земельных участков, в целях предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, бесплатно в собственность на территории Артемовского городского округа для индивидуального жилищного строительства.

Постановление № 2544-па от 20.10.2020
О внесении изменений в постановление администрации Артемовского городского округа от 05.12.2019 № 2529-па «О включении земельных участков в Перечень земельных участков, предназначенных для предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, бесплатно в собственность на территории Артемовского городского округа» (в ред. от 03.03.2020 № 610-па)

30.09.2020 Информирование
Администрацией Артемовского городского округа 12 октября 2020 года в 15:00 часов по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 48 (конференц-зал, 2 этаж) будет проводиться жеребьевка по выбору земельных участков, в целях предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, бесплатно в собственность на территории Артемовского городского округа для индивидуального жилищного строительства.

09.09.2020 Информирование
Администрацией Артемовского городского округа 21 сентября 2020 года в 15:00 часов по адресу: г. Артем, пл. Ленина, 15 (Дворец Культуры Угольщиков) будет проводиться жеребьевка по выбору земельных участков, в целях предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, бесплатно в собственность на территории Артемовского городского округа для индивидуального жилищного строительства.

Информация
Информация о реализации Закона Приморского края от 18.11.2011 № 837-КЗ «О бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей» на территории Артемовского городского округа на 30.06.2020.

Информация
о реализации Закона Приморского края от 18.11.2011 № 837-КЗ «О бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей» на территории Артемовского городского округа на 31.05.2020

Информация
о реализации Закона Приморского края от 18.11.2011 № 837-K3 «О бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей» на территории Артемовского городского округа на 01. 04.2020

Информация
о реализации Закона Приморского края от 18.11.2011 № 837-КЗ «О бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей» на территории Артемовского городского округа на 01.03.2020

Информация
о реализации Закона Приморского края от 18.11.2011 № 837-КЗ «О бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей» на территории Артемовского городского округа на 01.02.2020

Постановление № 627-па от 04.03.2020
О назначении общественного обсуждения по вопросу выбора земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для образования земельных участков в целях бесплатного предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, для индивидуального жилищного строительства на территории Артемовского городского округа

28.02.2020 Многодетные семьи приглашают на собрание
В администрации Артёмовского городского округа состоится собрание для жителей, имеющих трёх и более детей. Темой обсуждения будет вопрос подключения к электрическим сетям земельных участков, предоставленных в рамках реализации Закона Приморского края от 08.11.2011 № 837-K3 «О бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, имеющим трёх и более детей, в Приморском крае», расположенных: в г. Артёме, по переулку им. Павла Познякова, по улицам им. Павла Познякова, им. Евдокии Мартыненко, им. Бориса Жогло.

26.02.2020 Информирование
Администрацией Артемовского городского округа 12 марта 2020 года в 15:00 часов по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 48 (конференц-зал, 2 этаж) будет проводиться жеребьевка по выбору земельных участков, в целях предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, бесплатно в собственность на территории Артемовского городского округа для индивидуального жилищного строительства.

Постановление № 377-па от 10.02.2020
О внесении изменений в постановление администрации Артемовского городского округа от 05. 12.2019 № 2529-па «О включении земельных участков в Перечень земельных участков, предназначенных для предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, бесплатно в собственность на территории Артемовского городского округа» (в ред. от 20.01.2020 № 90-па)

29.01.2020 Информирование
Администрацией Артемовского городского округа 18 февраля 2020 года в 15:00 часов по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 48 (конференц-зал, 2 этаж) будет проводиться жеребьевка по выбору земельных участков, в целях предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, бесплатно в собственность на территории Артемовского городского округа для индивидуального жилищного строительства.

Постановление № 90-па от 20.01.2020
О включении земельных участков в Перечень земельных участков, предназначенных для предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, бесплатно в собственность на территории Артемовского городского округа

План-график на 2020 год по образованию и предоставлению земельных участков в рамках реализации Закона Приморского края от 08. 11.2011 № 837-K3

Имущество и земельные отношения

Вопрос: Где размещен перечень земельных участков, предоставляемых в собственность многодетных семей?

Ответ: Единый перечень земельных участков, предоставляемых бесплатно в собственность многодетных семей в разрезе муниципальных районов Камчатского края, размещен в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальной странице Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края (далее – Министерство), находящейся по адресу www.kamgov.ru/mingosim.

Кроме того, ежемесячно в срок до 05 числа Министерство обеспечивает опубликование Единого перечня в официальном печатном издании Губернатора и Правительства Камчатского края «Официальные ведомости».

Вопрос: В каких случаях право на получение земельного участка многодетной семьи сохраняется до достижения ребенком возраста 21 года?

Ответ: Согласно  ч. 1 ст. 3 Закона Камчатского края «О предоставлении земельных участков в собственность гражданам Российской Федерации, имеющим трех и более детей, в Камчатском крае» от 02.11.2011 № 671 (далее – Закон от 02.11.2011 № 671) земельные участки предоставляются бесплатно в собственность гражданам Российской Федерации, имеющим трех и более детей в возрасте до 18 лет (в том числе находящихся под опекой или попечительством), совместно проживающих с родителями (иными законными представителями не менее 3-х лет) или одним из них, в Камчатском крае.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 Закона от 02.11.2011 № 671 многодетные семьи, имевшие право на получение бесплатно в собственность земельного участка, и подавшие заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Законом от 02.11.2011 № 671, земельный участок которым не был предоставлен до достижения ребенком (детьми) возраста 18 лет, сохраняют право на получение земельного участка в течение трех лет со дня достижения ребенком (детьми) возраста 18 лет.

Вопрос: Как часто включаются в перечень земельных участков, предоставляемых в собственность многодетных семей, сведения о сформированных земельных участках?

Ответ: В целях предоставления земельных участков многодетным семьям в собственность бесплатно для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства органы местного самоуправления Камчатского края осуществляют формирование земельных участков в порядке, установленном действующим законодательством.

Единый перечень обновляется по мере поступления от органов местного самоуправления информации о формировании земельных участков в целях предоставления многодетным семьям.

Вопрос: Может ли многодетная семья, получив бесплатно земельный участок, впоследствии его продать?

Ответ: Земельный участок предоставляется в общую долевую собственность всех членов семьи, то есть каждый член семьи, в том числе и несовершенные дети, становятся обладателями определенной части земельного участка. Продать такой земельный участок можно, но только с соответствующего разрешения органов опеки и попечительства.

При этом стоит учесть, что бесплатно земельный участок многодетной семье может быть предоставлен только один раз.

Вопрос: В какую организацию (уполномоченный орган) нужно обращаться многодетной семье за получением земельных участков?

Ответ: Для получения земельного участка многодетная семья подаёт заявление в администрацию муниципального образования, на территории которого планирует получить земельный участок.  

Вопрос: Какова площадь земельных участков, предоставляемых многодетным семьям?

Ответ: В соответствии со ст. 8 Закона от 02.11.2011 № 671 предельный минимальный размер земельного участка, предоставляемого многодетным семьям, для осуществления индивидуального жилищного строительства либо ведения личного подсобного хозяйства составляет в городских округах, городских поселениях — 0,08 гектара, в сельских поселениях — 0,15 гектара, а предельный максимальный размер земельных участков составляет в городских округах, городских поселениях — 0,15 гектара, в сельских поселениях — 0,25 гектара.

Предоставление земельных участков многодетным семьям

Предоставление земельных участков многодетным семьям

На территории Белгородской области уже более трех лет продолжается работа по предоставлению земельных участков из земель государственной и муниципальной собственности гражданам, имеющим трех и более детей, в рамках закона Белгородской области от 8 ноября 2011 года № 74
«О предоставлении земельных участков многодетным семьям».

28 мая 2015 года Белгородской областной Думой принят закон Белгородской области «О внесении изменений в закон Белгородской области «О предоставлении земельных участков многодетным семьям», вступивший в силу 15 июня 2015 года.

Указанным законом принят ряд изменений, связанных с приведением положений закона области от 8 ноября 2011 года № 74 в соответствие с новой редакцией Земельного кодекса Российской Федерации.

В условия, которые позволяют гражданам, имеющим трех и более детей, получить земельный участок в собственность бесплатно, включено требование о том, что такие граждане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по основаниям, установленным жилищным законодательством.

Данные изменения, принятые в закон Белгородской области №74 дают возможность, предоставленную субъектам Российской Федерации в рамках федерального законодательства, реализовать право выбора альтернативных вариантов решения вопроса улучшения жилищных условий граждан, имеющих трех и более детей, в зависимости от числа таких граждан, бюджетной обеспеченности субъекта Российской Федерации, наличия земельных участков на его территории и других обстоятельств.

Введение данного условия несколько увеличивает требования к многодетным семьям, изъявившим желание в получении земельного участка, однако на территории Белгородской области существует альтернативный вариант получения земельного участка путем обращения в АО «Белгородская ипотечная корпорация».

Обратившись в АО «Белгородская ипотечная корпорация», многодетная семья может получить земельный участок сразу в собственность, но с обременением в виде обязательств по завершению строительства индивидуального жилого дома в течение 5 лет. В случае невыполнения данного обязательства придется выплатить рыночную стоимость земли и возместить затраты на инженерное обустройство. Нормативная площадь предоставляемых по такой схеме земельных участков составляет от 1500 до 1599 квадратных метров. Требования к многодетной семье для получения права на предоставление земельного участка в АО «БИК» минимальны и определены Примерным порядком и условиями предоставления земельных участков индивидуальным и корпоративным застройщикам для строительства жилья, с которым можно ознакомиться на сайте корпорации в сети Интернет — http://www.ipoteka.belgorod.ru. Это в частности наличие регистрации по месту жительства на территории области, проживание на территории области в совокупности не менее трёх лет, отсутствие на момент подачи заявления у членов многодетной семьи в собственности земельного участка для индивидуального жилищного строительства, строительство жилого дома на котором не завершено.

С учетом новых положений федерального земельного законодательства многодетным семьям предоставлена возможность обращаться в уполномоченный орган местного самоуправления как с заявлением о предоставлении в собственность бесплатно уже сформированного земельного участка, включенного в перечень, подготовленный органами местного самоуправления для этих целей, так и с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать. Теперь семьи, имеющие трех и более детей, соответствующие условиям, необходимым для постановки на учет с целью получения земельного участка, имеют право сами выбрать желаемый участок с целью реализации своего права, раньше такой возможности законом предусмотрено не было.

Кроме того, изменен порядок предоставления земельного участка. Если ранее была предусмотрена передача земельного участка на праве аренды с возможностью его оформления в собственность по истечении трехлетнего периода, то теперь такой участок предоставляется сразу в собственность гражданам.

Информация о количестве и площади земельных участков, предоставленных многодетным семьям в муниципальных образованиях области будет размещена в ближайшее время.

На Кубани многодетные семьи смогут оформлять землю сразу в собственность — В стране

КРАСНОДАР, 15 июля. /ТАСС/. Власти Краснодарского края упростили процедуру передачи земельных участков многодетным семьям, исключив из нее период аренды перед оформлением прав на собственность. Также участки теперь можно будет получить в любом муниципалитете региона независимо от места регистрации семьи, заявил ТАСС губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев в среду.

Ранее в Краснодарском крае земельные участки передавали многодетным семьям в аренду, затем по истечению определенного срока пользования ими они могли зарегистрировать права собственности на участок. При этом участки можно было получить только по месту жительства. В начале июня на встрече с губернатором руководитель культурных проектов межрегионального союза общественных объединений многодетных семей Карина Степанова заявляла, что, например, многие краснодарцы хотят получить землю в близлежащих станицах, хуторах, но по закону не могут этого сделать, поскольку зарегистрированы в городе.

«Теперь семьи с тремя и более детьми, проживающие в регионе не менее пяти лет, могут получить землю в любом сельском населенном пункте без привязки к прописке по месту жительства. Упростится и сама процедура получения земли. Многодетные семьи смогут получить ее сразу в собственность, а не в аренду, как это было раньше. Теперь они сразу становятся собственниками и смогут сразу распоряжаться землей на свое усмотрение — при желании продать участок и потратить деньги на покупку готового жилья или на взнос по ипотеке», — заявил глава региона.

В среду депутаты Законодательного собрания Краснодарского края приняли изменения в соответствующий региональный закон.

Глава региона уточнил, что за 10 лет в аренду земельные участки были предоставлены 16,5 тыс. семьям, теперь они могут переоформить их в собственность. По мнению Кондратьева, данные меры позволят увеличить долю миграции городского населения в сельскую местность, что должно положительно отразиться на развитии этих территорий.

Многодетным семьям дадут землю в любом районе Кубани

Семьи с тремя и более детьми на Кубани смогут получить земельный участок в любом сельском населенном пункте без привязки к прописке и месту жительства. Для того, чтобы воспользоваться предложением, нужно прожить в крае не менее пяти лет. О кардинальных изменениях в краевой закон о поддержке многодетных семей сообщил губернатор Вениамин Кондратьев.

Глава региона объяснил эти изменения тем, что земли в селах достаточно. А приезд туда новых семей даст импульс развития поселений. “Мы рассчитываем, что миграция молодых семей в села поддержит развитие этих территорий. В этом году в перечень включим 2000 земельных участков”, — сообщил он.

Также в Краснодарском крае упростится процедура получения земли. Если ранее многодетные семьи получали ее в аренду, то сейчас будут получать сразу в собственность, и смогут распоряжаться по своему усмотрению. В том числе, они могут продать землю и купить готовое жилье или оплатить взнос по ипотеке. Те семьи, у кого сейчас земля в аренде, смогут переоформить участки в собственность. Для этого им нужно будет обратиться в департамент имущественных отношений края или в местную администрацию.

Напомним, подготовить изменения в законодательство губернатор Вениамин Кондратьев поручил по итогам встречи с многодетными семьями 1 июня 2020 года. Тогда руководитель культурных проектов межрегионального союза общественных объединений многодетных семей Карина Степанова рассказала, что многие семьи из Краснодара хотели бы получить землю в ближайших хуторах, но им она не положена, так как они прописаны в городе. “Если многодетные семьи готовы поехать жить в сельскую местность, мы не должны лишать их этого права, – сказал тогда глава региона.

Многодетным семьям на Кубани выдают земельные участки с 2011 года. В прошлом году их получили 1200 семей, а за 10 лет — около 16,5 тысячи семей.

Поручения и их выполнение — Правительство России

Работа Правительства: факты и цифры. С 2012 года органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления многодетным семьям предоставлено бесплатно 69 тыс. земельных участков.

Правительство доложило о работе по выполнению поручений Президента России от 11 февраля 2013 года №Пр-240 (подпункт «а» пункта 6), от 31 января 2013 года №Пр-162, а также содержащегося в абзаце третьем подпункта «а» пункта 2 Указа Президента от 7 мая 2012 года №600 о комплексе мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трёх и более детей.

Правительство, в частности, сообщает, что получить бесплатно земельный участок изъявили желание 266,6 тыс. многодетных семей. Начиная с 2012 года органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления многодетным семьям предоставлено бесплатно 69 тыс. земельных участков.

На учёте в органах местного самоуправления в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят 140,6 тыс. многодетных семей. Органами местного самоуправления 2 тыс. многодетных семей предоставлены жилые помещения по договору социального найма либо социальные выплаты на приобретение (строительство) жилых помещений.

Распоряжением Правительства от 28 июня 2013 года №1097-р внесены дополнения в комплекс мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трёх и более детей, которые предусматривают:

— утверждение показателей и плановых значений до 2018 года по улучшению жилищных условий многодетных семей;

— разработку методических рекомендаций субъектам Российской Федерации по порядку и случаям бесплатного предоставления земельных участков гражданам, имеющим трёх и более детей;

— внесение изменений в законодательство, касающихся приоритетного предоставления жилых помещений, социальных выплат и субсидий на приобретение жилья отдельным категориям граждан (государственные гражданские служащие, сотрудники правоохранительных органов, прокуроры, судьи и др.), имеющим трёх и более детей.

Субъектами Российской Федерации ведётся работа по уточнению регионального законодательства по предоставлению земельных участков для индивидуального жилищного строительства многодетным семьям в части учёта критерия нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Федеральным законом от 10 июля 2012 года №118-ФЗ установлена возможность передавать земельные участки Фонда «РЖС» для жилищного строительства лицам, предложившим максимальное снижение цены 1 кв. м жилья при продаже построенных жилых помещений экономкласса по фиксированной цене отдельным категориям граждан («голландские аукционы»). Постановлением Правительства от 25 октября 2012 года №1099 в перечень таких отдельных категорий граждан включены граждане, имеющие трёх и более детей.

Федеральным законом от 30 декабря 2012 года №290-ФЗ введена обязанность субъектов Российской Федерации и муниципальных образований обеспечивать объектами инфраструктуры земельные участки, передаваемые из федеральной собственности для предоставления гражданам, имеющим трёх и более детей. Одновременно таким гражданам установлено право вступать в жилищно-строительные кооперативы с государственной поддержкой.

наследников оспаривают собственность семьи штаты

Алекс Синглтон — член правления Центра по сохранению собственности наследников, который помогает семьям переуступать права собственности на собственность наследников в Южной Каролине. Государства только сейчас пытаются помочь семьям сохранить ценность земли, которая передавалась из поколения в поколение без дела. (AP)

В Маунт-Плезант, пригороде Чарльстона на побережье Южной Каролины, 72-летний Ричард Мазик только недавно приобрел право собственности на землю, на которой он прожил всю свою жизнь.

Земля когда-то принадлежала отцу Мазика, а когда он умер, она перешла к Ричарду и его четырем сестрам и братьям. Но у старшего Мазика не было завещания, в результате чего его афроамериканские потомки остались в так называемой собственности наследников. Без грамоты наследники не могут осваивать землю и рискуют полностью ее потерять.

Этот тип наследования — собственность, переданная без завещания — восходит к эпохе Реконструкции, когда афроамериканцы получили права собственности.В то время афроамериканцы часто не создавали завещаний для установления формальной собственности для будущих поколений, потому что им было отказано в доступе к правовой системе, они не доверяли ей или не могли себе этого позволить.

По всей стране штаты выявляют семейные владения, переданные без документов. Некоторые из них принимают меры, чтобы владельцы собственности могли сохранить свою землю и ее стоимость.

Шесть штатов — Алабама, Арканзас, Коннектикут, Джорджия, Монтана и Невада — приняли версии Закона о единообразном разделе имущества наследников, законопроект, который некоммерческая комиссия по единообразному праву направляет в законодательные собрания штатов, чтобы упростить разделение собственности и сохранить семейное богатство, поскольку владельцы умножаются из поколения в поколение.

Проблема с передачей собственности без формальной юридической записи заключается в том, что любой отдельный владелец может подать в суд ходатайство о принудительной продаже собственности. Со временем, по мере того как число владельцев достигает десятков, увеличивается риск получения денег, и члены семьи становятся мишенью для застройщиков, стремящихся получить недвижимость ниже рыночной стоимости в популярных местах.

Мазик и его братья и сестры, чья земля находится недалеко от пляжных курортов, около трех лет назад смогли равномерно поделить свои 5 акров при содействии Центра сохранения собственности наследников, чарльстонской некоммерческой организации, которая помогает семьям официально оформить право собственности на землю. .Имея надлежащий документ, семья может использовать свой капитал и претендовать на получение ссуд на улучшение жилья, которые невозможно было получить без официального живого собственника.

«Сейчас намного проще, чем раньше», — сказал Мазик. «Теперь я могу получить все, что захочу, через банк, потому что все на мое имя. [Мои братья и сестры] теперь все довольны этим, потому что у них есть то, что они могут назвать своим собственным ».

Риски совместной собственности

Перед тем, как разделить свою собственность, Мазик и его братья и сестры столкнулись с бременем налога на имущество.Каждый из них построил или внес свой вклад в различные постройки на земле, братья и сестры с трудом могли договориться о том, какую часть налога должен каждый из них.

«Дом [моего отца] был единственным домом на земле», — сказал Мазик. «Раньше он немного занимался сельским хозяйством, но люди начали строить на земле. У всех был раздел, но он не был написан ни на кого «.

Наличие нескольких поколений землевладельцев, имеющих право на один и тот же участок земли, бросает вызов семьям, совладельцы которых могут не согласиться с тем, как и следует ли их сохранять, сказала Тиш Линн, координатор по развитию ресурсов Центра наследников.

Например, дальний член семьи, ищущий немного денег, может попытаться заставить продать, вопреки желанию других членов семьи. Застройщики, стремящиеся заработать на привлекательной и прибыльной собственности, могут купить одну акцию, стать новым членом семьи и попытаться продать ее.

Имущество наследников обычно продается быстро и по цене ниже рыночной, что лишает владельцев того, что иногда является их единственным источником богатства.

«Нет семьи, которой мы служили, которая не рассказывала бы о потерянной земле», — сказала Линн.

Ее группа обслуживает семьи в семи округах, которые защищают не менее 47 000 акров собственности наследников. Он направлен на определение общей суммы по штату к концу года.

Однако такие владения не всегда представляют собой крупные сельские или сельскохозяйственные угодья. Особенно сложно установить титул на наследственную собственность в городах, где небольшие односемейные участки не могут быть физически разделены. Городские собственники часто несут убытки, потому что такие продажи обычно ниже рыночной.

Без документа совладельцы также не могут получить государственную помощь или помощь. В Хьюстоне и других районах Техаса домовладельцы с низкими доходами столкнулись с проблемами доступа к федеральным деньгам на восстановление после ураганов Айк и Долли в 2008 году, сказала Хизер Уэй, клинический профессор и директор клиники предпринимательства и общественного развития в Школе права Техасского университета.

«В какой-то момент это был величайший актив, который когда-либо была у семьи, и этот актив был утерян, став собственностью наследников», — сказала она.

Единый закон для всех штатов

Несколько штатов приняли частичные меры для поддержки семей, владеющих имуществом наследников, но законодательная группа призывает законодательные органы принять законопроект.

Это предложение позволит совладельцу выкупить другого, кто хочет выставить собственность на продажу, и наладить процесс тщательной проверки для суда, чтобы определить, следует ли продать собственность или разделить ее между собственниками. Это также потребовало бы от судов постановления о продаже на открытом рынке, чтобы гарантировать, что недвижимость не продается по цене ниже рыночной.

Суды должны будут учитывать шесть факторов: можно ли разделить его на практике, создаст ли его разделение участков, совокупная стоимость которых будет меньше совокупной стоимости, продолжительность владения, сентиментальная привязанность владельца, будет ли причинен вред собственнику, если он или она не может продолжать использовать собственность и сколько каждый владелец внес на налоги, страхование и другие расходы.

Томас Митчелл, профессор права юридического факультета Университета Висконсина и автор законопроекта, сказал, что проблемы с имуществом наследников не ограничиваются низменностью Южной Каролины, популярным туристическим направлением на побережье штата, которое ранее было известно его сельскохозяйственные активы и как место, где афроамериканцы поселились после своего освобождения от рабства.

«Вы увидите это везде, где есть бедные, а иногда даже просто представители среднего класса, владельцы собственности, которые не смогли изощренно организовать свое общее владение собственностью», — сказал Митчелл. По его словам, для землевладельцев со средствами обычно передавать собственность по завещанию, через корпорацию с ограниченной ответственностью или семейный траст.

Предлагаемый закон был также представлен в этом году на Гавайях, а также в Южной Каролине, где законодатели, как ожидается, продолжат работу над законопроектом в следующем году во второй половине законодательной сессии. Митчелл сказал, что он и другие члены комиссии работают с законодателями на Гавайях, где много собственности было передано без завещания, чтобы продемонстрировать успех закона в других юрисдикциях.

наследников также способствует ухудшению состояния или оставлению собственности в городских районах. Без официального титула на свою собственность семьи редко имеют право на получение ипотечной ссуды или ссуды на улучшение жилья, в результате чего собственность приходит в негодность.

Разделение иногда физически невозможно в городских условиях, где многие объекты недвижимости представляют собой небольшие участки или дома на одну семью.Вот почему предложение Митчелла подталкивает к продажам на открытом рынке, а не к обычным продажам по распоряжению суда, которые меняют собственность в течение нескольких недель — часто гораздо дешевле, чем она стоит.

«Если у вас есть дом на одну семью в Вашингтоне, округ Колумбия, где у вас есть шесть родственников, которые владеют им, и они не ладят, вы можете себе представить, что будет сложно разделить дом», — сказал он. «Должна быть использована такая процедура продажи, которая более подходила бы для получения цены, которая [соответствует] справедливой рыночной стоимости.”

«У закона о разделе не так много противников», — сказал Бенджамин Ожеске, который помогает законодателям штата принимать единые законы в качестве юридического советника комиссии.

Как правило, судьи и судебные клерки выступают против этой меры, потому что она создает для них больше шагов, которым они должны следовать, когда они должны решить между продажей и разделением, сказал он.

Неизвестно, сколько земли по всей стране находится в собственности наследников, но в некоторых населенных пунктах этот вопрос был проанализирован. Исследование, проведенное Philadelphia VIP, группой, предоставляющей юридические услуги филадельфийцам с низким доходом, показало, что в 2007 году существовало 14 000 объектов собственности, которые, как они выразились, были запутанными проблемами с правом собственности.

«Это достаточно большая проблема, я думаю, что [закон] является потенциально хорошим законодательством для каждого штата, но трудно сказать, будет ли он когда-либо реализован», — сказал Ожеске. «Есть много других приоритетов, прежде чем люди дойдут до этой проблемы».

Передача дела о смерти

Двадцать пять штатов и округ Колумбия приняли другие меры для защиты собственности после смерти первоначального владельца. Благодаря законам о передаче имущества в случае смерти эти юрисдикции позволили владельцам назначить кого-то, кто приобретет документ на их собственность после их смерти.

Хотя эти законы не рассматривают процесс раздела земли, как предложение комиссии, они создают способ гарантировать, что дело не умирает вместе с владельцем собственности, устраняя необходимость в формальном завещании и процессе завещания.

Эти законы полезны еще и потому, что многие владельцы недвижимости с низким уровнем благосостояния могут скептически относиться к составлению завещаний или не иметь для этого ресурсов, сказала Джоанн Сэвидж, штатный поверенный юридического советника AARP по делам пожилых людей в Вашингтоне.

В районе типовой акт раздела был предложен, но не принят. Закон о передаче, однако, действует с 2013 года, помогая пожилым людям, которые в противном случае рассмотрели бы возможность добавления члена семьи в качестве совладельца своего дома — шаг, который Сэвидж не рекомендует.

«Передача смертного приговора — действительно большой шаг вперед», — сказала она. «Это сохраняет титул свободным и понятным для владельца, пока он не пройдет».

Время усложняет семейные проблемы с землей

Возможно, вам посчастливилось унаследовать частичную долю в земле. Возможно, он был передан от ваших родителей, бабушек и дедушек или родственников еще раньше.Может быть, когда ваши предки владели ею, она не стоила многого, но сейчас ее стоит продать или развить. Однако есть некоторые сложности. Кто все владельцы? Кому нужно подписать договор, чтобы продать его, или подписать ипотечный кредит, чтобы занять деньги?

Предположим, вы хотите его продать. Вам нужно будет точно выяснить, кому принадлежит какая доля в земле, и указать их супругов, если вы собираетесь продать ее и передать право собственности своему покупателю.

Для первого поколения, унаследовавшего землю, это легко.На вопрос отвечает завещание умершего или Закон о наследстве (если завещания не было). Эти наследники и их супруги должны подписать договор. (В Северной Каролине супруги должны подписать договор, даже если супруг не унаследовал землю. Это связано со старым правилом Северной Каролины, согласно которому оставшийся в живых супруг может выбрать пожизненное имущество в любой недвижимости, принадлежащей умершему супругу. Эта жизнь Имущество не стоит много, но, поскольку оно существует по закону, супруги должны подписать акт, чтобы подписать это пожизненное имущество.)

После этого все усложняется. Например, если четверо взрослых детей наследуют землю и один из них умирает, их доля не переходит к их братьям и сестрам, если только по завещанию она не была оставлена ​​братьям и сестрам (что необычно). Чаще всего доли четырех братьев и сестер в конечном итоге переходят к их собственным детям, в результате чего доли становятся меньше по мере того, как «пирог» делится между большим количеством людей. Доли на уровне следующего поколения не обязательно будут равными, в зависимости от количества детей, которые выживают у каждого из четырех первоначальных братьев и сестер.

При каждой смерти в генеалогическом древе мы сначала проверяем, было ли открыто дело о наследстве с секретарем суда, которое сообщило бы нам, кто унаследовал эту долю. Если дело о наследстве не было открыто, нам придется провести юридическое и семейное расследование. Нам нужно будет узнать от родственников и из записей актов гражданского состояния каждого умершего человека. Затем мы применяем Закон о наследовании наследства, чтобы узнать, какие члены семьи унаследовали от этого человека. Как только мы узнаем, кто унаследовал, мы также идентифицируем их супругов.

Если члены семьи переехали в разные штаты, поиск записей может усложниться.

Я видел случаи, когда земля «сидела» и просто передавалась из поколения в поколение. В таких случаях некоторые акции крошечные, например, 1/128. В этот момент генеалогическое древо настолько полно и настолько сложно, что для решения головоломки требуется преданность одному или нескольким членам семьи. Чем дольше вы ждете, чтобы разобраться, тем сложнее.

Если это возможно с учетом семейных обстоятельств, будет проще, если семейная собственность на землю может быть упрощена до того, как люди начнут умирать.В первом поколении, которое унаследует, подумайте, не захотят ли некоторые владельцы продать свои интересы другим членам семьи. Часто это хорошее решение, если некоторые из братьев и сестер не живут в этом районе. Если участок земли достаточно велик, владельцы первого поколения могут захотеть провести обследование земли и разделить ее на отдельные участки для каждого брата или сестры. Любой из этих вариантов упростит дальнейшие действия с землей. Если эти варианты не подходят для вашей ситуации, по крайней мере, ведите хорошие семейные записи с течением времени.

Ким К. Стеффан — поверенный в Steffan & Associates, P.C. в Хиллсборо, Северная Каролина. С ней можно связаться по телефону 919-732-7300 или [email protected].

Последний раз эта статья обновлялась в январе 2020 года.

Более половины крупнейших землевладельцев США унаследовали свою землю

Относительно небольшое количество американских семей владеет удивительно большим количеством земель в стране, и большинство из этих семей пользовались своими владениями в течение нескольких поколений.

The Land Report публикует ежегодный список 100 крупнейших частных землевладельцев в Соединенных Штатах. Business Insider проанализировал список и, основываясь на списке The Land Report и других общедоступных источниках, мы обнаружили, что 62 из 100 крупнейших землевладельцев были наследниками во втором поколении или позже, по крайней мере, значительной части своей земли.

Согласно данным Land Report, 100 крупнейших землевладельцев в США в совокупности владеют примерно 41,3 млн акров, что превышает площадь штата Джорджия.62 семьи, состоящие из нескольких поколений, владели 21,6 млн. Акров земли, или около 52% от общей площади.

Подробнее: 20 крупнейших землевладельцев Америки

Многие из семей, долгое время владевших землей, вышли из лесной промышленности и лесопереработки, при этом большая часть их владений находится в лесных угодьях. Семья Рид, занимающая четвертое место в списке The Land Report, владеет в общей сложности 1729 232 акрами, включая «лесные угодья в восьми штатах, расположенных на северо-западе и юге Тихого океана», согласно списку.Согласно веб-сайту компании, компания Green Diamond Resource принадлежит семье на протяжении пяти поколений.

Еще одно старое семейство пиломатериалов — это семья Ирвингов, шестой по величине землевладелец The Land Report в США. Согласно The Land Report, Ирвинги — канадская семья, владеющая 1,2 млн акров в США, в основном лесными угодьями в штате Мэн и еще 1,9 млн акров в Канаде. Семья ведет историю своего бизнеса с 1882 года, согласно веб-сайту компании J. D. Irving.

Одиннадцатый по величине частный землевладелец в США, владеющий 830 000 акров земли, являются наследниками купца XIX века Дэвида Пингри. Согласно The Land Report, семья управляет своей землей, в основном в штате Мэн, но также и с некоторыми разбросанными владениями в других местах через свою компанию Seven Islands Land Company.

Другие семьи имеют традиции разведения и животноводства. Наследники королевского ранчо, занимающего 10-е место в рейтинге The Land Report, совместно владеют 911 215 акрами земли, в основном в южном Техасе и центральной Флориде.Согласно веб-сайту ранчо, ранчо было основано семейным патриархом Ричардом Кингом в середине 19 века. Впоследствии собственность оставалась в семье из поколения в поколение, и ее история задокументирована в статье Texas Monthly за 1980 год.

Наследники Бриско, 13-е место по величине землевладельцев в списке The Land Report с 640 000 акров, происходят от бывшего губернатора Техаса Дольфа Бриско-младшего. В какой-то момент Бриско был крупнейшим землевладельцем в Техасе, согласно The Land Report, и был губернатором. Техаса с 1973 по 1979 год.Как и в случае с наследниками королевского ранчо, Бриско и его наследники посвятили большую часть своей земли разведению крупного рогатого скота.

Конечно, некоторые из крупнейших землевладельцев в списке The Land Report в большей степени зарабатывают себе на жизнь и покупают свою землю на деньги, полученные от других коммерческих предприятий. Два крупнейших землевладельца в рейтинге, Джон Мэлоун и Тед Тернер, заработали состояния на телекоммуникационной отрасли, а затем купили гигантские ранчо. Генеральный директор Amazon Джефф Безос — 28-й по величине землевладелец в списке, его состояние принадлежит гиганту электронной коммерции.

Amazon.com: Закон, земля и семья: аристократическое наследство в Англии, 1300–1800 (Исследования в области истории права), электронная книга: Spring, Eileen: Kindle Store

« Кембриджский юридический журнал »»

Социальные или юридические историки в будущем не смогут игнорировать аргументы, представленные здесь.

«Times Literary Supplement»

[A] значимое и весьма оригинальное исследование.

«Выбор»

«Гениально оригинальная работа Spring, несомненно, потребует значительного переосмысления.

Моррис С. Арнольд, Апелляционный суд США «

[M] затрагивает технически сложную тему, доступную для широкой аудитории, и она делает это своевременно.

» Law and History Review «

ÝA ¨ значимое и весьма оригинальное исследование.

«Выбор»

Гениально оригинальная работа Спринг, несомненно, вызовет много переосмыслений.

Моррис С. Арнольд, Апелляционный суд США

ÝИмеет в высшей степени технический и сложная тема доступна широкой аудитории, причем своевременно.

«Law and History Review»

Это замечательное исследование с ясной и экономичной аргументацией.

«Cambridge Law Journal» —Этот текст относится к альтернативному изданию kindle_edition.

Эйлин Спринг представила новое видение земельного права. история земельного права.. . . Это лучшая феминистская история. . . . В высшей степени оригинальная и провокационная книга, опровергающая многие общепринятые взгляды и имеющая значение для правовой, семейной и женской истории. — Преемственность и перемены

Эйлин Спринг написала весьма оригинальную книгу по истории общего права. землевладения и первым обратил внимание на наследницу по закону. Это важный вклад в понимание взаимосвязи между историей семьи и историей правовых институтов, связанных с ней.- А. У. Брайан Симпсон, Юридический факультет Мичиганского университета

Эйлин Спринг написала прекрасную и провокационную книгу, в которой просит нас пересмотреть многие общепринятые взгляды на развитие английского земельного права. . . . Спринг выполняет важную задачу в написании истории права, она делает технически сложную и сложную тему доступной для широкой аудитории, и делает это своевременно. — Law and History Review

[A] живая и воинственная книга. . . . В будущем для историков социальных и юридических наук будет совершенно невозможно игнорировать представленные здесь аргументы; тема никогда не будет прежней, и это настоящее достижение.- Times Literary Supplement

[A] значительное и весьма оригинальное исследование. — Choice

Это замечательное исследование, четко и экономически обоснованное, в котором говорится о несправедливом обращении с законными наследницами. и вдовы ясно и решительно. . . . Он заслуживает того, чтобы его прочитали не только специалисты по развитию права собственности, но и все, кто интересуется имущей элитой позднесредневековой и ранней современной Англии. — Cambridge Law Journal

— Этот текст относится к альтернативному изданию kindle_edition.

Описание книги

С задней обложки

Об авторе

Закон, земля и семья: аристократическое наследство в Англии, 1300–1800 (Исследования по истории права) (9780807846421): Spring, Eileen: Books

«Выбор»

Ý Делает высокотехнологичную и сложную тему доступной для широкой аудитории, и делает это своевременно.

«Law and History Review»

Гениально оригинальная работа Spring, несомненно, потребует значительных переосмыслений.

Моррис С. Арнольд, Апелляционный суд США

Это замечательное исследование, аргументированное ясно и экономно.

«Cambridge Law Journal»

«Гениально оригинальная работа Спринг, несомненно, потребует значительного переосмысления.

Моррис С. Арнольд, Апелляционный суд США»

«Это замечательное исследование, ясное и экономичное утверждал.

«Cambridge Law Journal» «

[A] значительное и весьма оригинальное исследование.

» Choice «

[M] затрагивает технически сложную и сложную тему, доступную для широкой аудитории, и она делает это своевременно.

«Law and History Review»

В будущем историкам социальных и юридических наук будет совершенно невозможно игнорировать аргументы, представленные здесь.

«Times Literary Supplement»

С задней обложки

Автор представляет свежую интерпретацию истории наследования английских дворян и аристократии. В своей работе, которая пересматривает как историю права собственности, так и историю семьи, она утверждает, что одной из основных и определяющих черт наследования высшего класса было фактическое исключение женщин из землевладения.

Об авторе

Эйлин Спринг — независимый ученый, живущая в Балтиморе, штат Мэриленд.

Как законы эпохи Джима Кроу до сих пор отрывают семьи от домов

1. Дом
2. Углубленная отчетность
3. Как законы эпохи Джима Кроу все еще разрывают семьи…

Элемент

Мэтт Рейнольдс

1 февраля 2021 г., 3:30 CST

Иллюстрация Бренана Шарпа / ABA Journal

Еще в конце 1990-х Томас Митчелл был студентом магистра права юридического факультета Университета Висконсина, изучая политику земельного права, когда почти случайно наткнулся на малоизвестную юридическую лазейку, лишившую поколения американцев их земли.

Митчелл был волонтером в юридической организации и наблюдал за встречей чернокожих фермеров в конференц-зале отеля в Дареме, Северная Каролина. Они были вовлечены в горячую дискуссию о мировом соглашении по делу Пигфорд против Гликмана , иску, возбужденному в 1997 году против Министерства сельского хозяйства США по обвинению в дискриминационном кредитовании, в результате которого был принят указ о согласии на выплату более 1 миллиарда долларов тысячам чернокожих фермеров. . Это было крупнейшее поселение за гражданские права в У.История С.

Рональд Генри: «Прямо сейчас это то, что они называют« горячей »зоной. Все застройщики хотят покупать в этой области, а они как стервятники ». Фотографии Джоша Хускина / ABA Journal.

На встрече кто-то опознал Митчелла как юриста. Вскоре несколько человек потчевали его рассказами о том, как у них отняли землю, которую они унаследовали.

Два члена одной семьи объяснили, как они потеряли около 200 акров после того, как другой родственник с небольшим пакетом акций продал свою долю спекулянту, который принудил к продаже раздела. Земля принадлежала семье с конца 1800-х годов.

Сначала Митчелл отклонил то, что он слышал, как недостаток понимания того, как работает правовая система.

«То, что они мне только что описали, я никогда раньше не слышал, когда учился на юридическом факультете. Ни в одном учебнике по недвижимости не говорится о таком процессе, — вспоминает Митчелл.

Его интерес, однако, был возбужден. Он вежливо пообещал разобраться в этом вопросе, но, когда его расследование не принесло результатов, Митчелл связался с семьей и попросил показать судебные протоколы по их делу.

Он был ошеломлен, обнаружив, что документы в точности отражают то, что они ему сказали.

«Это было похоже на распродажу», — говорит Митчелл, ныне профессор юридического факультета Техасского университета A&M, получивший в 2020 году «грант для гения» Фонда Джона Д. и Кэтрин Т. Макартур за свою работу в области имущественного права.

Старые семейные дома уступают место новому строительству в районе Сан-Антонио Рональда Генри. Фотографии Джоша Хускина / ABA Journal.

Сначала Митчелл подумал, что случай семьи может быть скорее исключением, чем правилом.Затем он начал изучать законы всех 50 штатов и понял, что только коснулся их поверхности. Этот случай стал катализатором его усилий по выявлению несправедливости в праве собственности, которая лишает землевладельцев, часто бедных и цветных людей, их справедливости и богатства. Право собственности наследников, являющееся частью общей аренды, затрагивает владельцев, которые разделяют долю в земле, доме или ферме, которые часто передаются без действующего акта или завещания.

Рональд Генри живет в доме семьи Генри с 1978 года.Фотографии Джоша Хускина / ABA Journal.

Имущество наследников считается пережитком Джима Кроу Саут, где неискушенные владельцы собственности без средств или возможностей нанять адвоката — или с оправданным недоверием к судам — ​​разделили свои активы неформально, создав «интересы» для потомков.

Регрессивные законы позволяют спекулянтам налетать, использовать чреватую семейную динамику и дробить долевую собственность путем принудительной продажи раздела, лишая поколения от законной собственности.

«Первородный грех состоит в том, что многие из этих семей, когда они впервые получили собственность в конце 1800-х годов, пытались найти адвоката, но ни один адвокат не представлял их интересы», — объясняет Митчелл, который был движущей силой реформы собственности наследников. как главный разработчик Закона о единообразном разделе имущества наследников, который предлагает более надежные меры защиты землевладельцам и владельцам собственности, участвующим в купле-продаже по решению суда. «В результате они попали в собственность наследников, которую я почти считаю формой собственности Джима Кроу, и теперь они оказались в ловушке этой собственности, потому что не смогли добиться согласия 99% своей семьи.Я просто считаю, что это в корне несправедливо ».

Пытаются остаться дома

После Реконструкции в негритянском сообществе произошел обвал имущественных потерь, вызванный насилием, угрозами и запугиванием, дискриминационным кредитованием, потерей права выкупа закладных, продажей налогов и санкционированными законом сборами.

По оценкам исследователей, от сельскохозяйственных угодий в дельте Миссисипи до пляжей на юго-восточном побережье стоимость богатства, потерянного чернокожими владельцами собственности, исчисляется миллиардами долларов, а миллионы акров были отчуждены.

Аукционы наследников собственности способствовали разрыву в расовом богатстве, особенно чернокожих землевладельцев в сельских общинах. Но цветные люди, живущие в городах, так же уязвимы для принудительных продаж раздела, если они владеют долей через общую структуру собственности, которая, по словам Митчелла, по своей сути нестабильна.

Рональд Генри может это подтвердить. 69-летний домовладелец афроамериканца говорит, что он был ошеломлен, когда по почте пришло письмо с подробным описанием того, как траст купил половину доли в его доме на одну семью в Сан-Антонио, где он живет с 1978 года.

Генри вскоре обнаружил, что его брат Джесси Генри, которого он не видел почти 10 лет, продал свои 50% доли в доме инвестору, который в судебных протоколах указан как Отзывный траст San Antonio Arts and Entertainment. Вскоре траст потребовал права взимать с него 375 долларов в месяц за проживание в собственном доме, а затем подал иск о разделе с требованием продать дом.

«Очевидно, они заключили приятную сделку. Может, они получили это от него за бесценок, — говорит Генри о своем брате.«Они, вероятно, решили, что могут заставить меня продать вторую половину».

Генри не хочет продавать и надеется передать дом своему сыну Кирку и 12-летней внучке. Он был свидетелем того, как его район за последние годы изменился: большинство чернокожих жителей района, где, по его оценке, сейчас 50% белых и 40% латиноамериканцев. По его словам, по мере изменения демографической ситуации в компанию пришли инвесторы. Генри живет на 1000 долларов в месяц в виде пенсионных пособий и чувствовал, что у него нет средств нанять адвоката, чтобы дать отпор.

«Прямо сейчас это то, что они называют« горячей »зоной. Все застройщики хотят покупать в этой области, и они как стервятники, — говорит Генри. «Другими словами, они наезжают друг на друга, пытаясь получить собственность, участки, дома».

Скотт Кохановски, директор проекта «Стабильность домовладельцев» при Центре правосудия городской коллегии адвокатов в Нью-Йорке, видел, как хищные инвесторы и застройщики искали недвижимость в облагораживаемых частях города, чтобы стимулировать продажи раздела. Инвесторы часто охотятся на дома в черных или латиноамериканских кварталах, которые исторически недооценивались из-за «красной черты» и дискриминационного кредитования.«Перенесемся на 30-40 лет вперед, и эти районы облагорожены, и теперь эта недвижимость стоит 1 или 2 миллиона долларов», — говорит Кохановски.

В августе Кохановски встретился с 60-летней женщиной, которую чуть не выгнали из многоквартирного дома в районе Клинтон-Хилл в Бруклине, который принадлежал ее семье в течение 40 лет.

Кохановски говорит, что «инвестор-стервятник» налетел, чтобы получить контрольный пакет 70% акций, выкупив двух сестер, которые там больше не жили.

Кохановски говорит, что первоначальный закон Нью-Йорка о разделе является суровым, позволяя инвестору взимать с женщины и ее семьи арендную плату без кредитования их платежей по ипотеке и ремонта.

«Конечным результатом является то, что инвестор-стервятник может получить значительное преимущество в своих небольших инвестициях, лишив его собственного капитала и вытеснив около дюжины наследников», — говорит Кохановски.

То, что разработчик сделала в ее случае, не было незаконным, объясняет Кохановски. Когда несколько наследников владеют частью доли в доме посредством общей аренды, инвесторы могут выкупить долю меньшинства или большинства и использовать ее для принудительной продажи раздела, даже если семья занимала дом в течение нескольких поколений.

В 2019 году местный кабельный новостной канал Spectrum News NY1 исследовал, как девелоперы использовали чернокожих домовладельцев в джентрификации районов города. В ответ штат Нью-Йорк принял Закон о единообразном разделе имущества наследников, который дает домовладельцам право преимущественной покупки и возможность выкупа соарендаторов, которые принудительно продают недвижимость по решению суда. Если продажа должна состояться, то продажа на открытом рынке предпочтительнее продажи на аукционе.

Даже с учетом защиты Закона о единообразном разделе имущества наследников дела усложняются, потому что не всегда возможно разделить части унаследованного дома таким же образом, как несколько владельцев могли бы разделить землю.

Губернатор Техаса Грег Эбботт подписал тот же закон в 2018 году. Но Генри все еще рискует потерять семейный дом. Его дом на Саут-Олив-стрит находится в районе недалеко от центра Сан-Антонио и был передан от бабушки и дедушки его матери Фельме, которая затем передала собственность Генри, его брату Джесси и сестрам Барбаре и Джанель. По словам Генри, позже сестры передали свой интерес к дому Рональду и его брату.

В конце концов, Генри обратился за помощью в техасскую службу юридической помощи RioGrande.Его дело взяло на себя штатный поверенный Лизбет Парра-Давила. Она говорит, что дом Генри — его величайшее достояние и единственный источник богатства. Парра-Давила говорит, что когда она впервые разговаривала с Генри, он подумал, что его обманывают. Его замешательство переросло в гнев, когда он узнал, что фонд купил половину доли в его доме.

Лизбет Парра-Давила: «Просто вопиюще, что г-н Генри, который рискует остаться бездомным, стал жертвой этого инвестора-застройщика». Фотографии Джоша Хускина / ABA Journal.

«Просто вопиюще, что мистер Генри, который рискует остаться бездомным, стал жертвой этого инвестора-застройщика, который на самом деле только пытался получить прибыль от этого дома, расположенного в очень привлекательном районе города. — говорит Парра-Давила.

Дэниел Берк, поверенный аннулируемого фонда искусств и развлечений Сан-Антонио, отказался комментировать конкретные претензии по делу Генри, но говорит, что больше будет раскрыто в суде.

«Я понимаю, что мистер Генри, вероятно, говорит:« Этот плохой человек купил долю моего брата в доме, и они собираются выгонять меня на улицу навсегда », — говорит Берк.«В истории всегда есть две стороны».

В своем иске о разделе траст говорит, что «несмотря на многочисленные и все усилия истца, стороны не смогли прийти к мирному урегулированию», и он был вынужден подать в суд, поскольку Генри позволил дому прийти в аварийное состояние. .

Бабушка Генри купила дом за 2000 долларов, и он прожил в нем более 40 лет. Он признает, что дом — полуразрушенный одноэтажный дом с прогибающимся крыльцом — находится «в плохом состоянии».Он подозревает, что фонд больше заинтересован в сносе его и использовании земли, возможно, для строительства кондоминиумов. Он не оценивал свой дом, но говорит, что участок через дорогу был продан за 75 000 долларов.

В судебных документах Генри утверждает, что за последние два десятилетия он заплатил почти 13 000 долларов в виде налогов на недвижимость и 35 000 долларов на содержание, включая ремонт крыши и основных канализационных сетей. Генри также обвинил траст в мошенничестве по гражданскому праву за то, что он утверждал, что он имеет право взимать с него ренту.

«Все, что я хочу сделать, это просто прожить остаток своих дней в мире», — говорит Генри. «Я не заинтересован в продаже. Вероятно, вы могли бы поговорить с большинством пожилых людей в этом районе. Им это не интересно «.

Бой на многих фронтах

Поверенный Тина Нельсон занимается делами о завещании юрисконсульта AARP по делам пожилых людей в Вашингтоне, округ Колумбия.

Фотография Тины Нельсон любезно предоставлена ​​Юрисконсультом по делам пожилых людей.

Нельсон свидетельствовал перед Советом округа Колумбия, поскольку он рассматривал возможность принятия в 2017 году версии Закона о единообразном разделе имущества наследников. На тот раз закон не прошел, но Нельсон надеется, что округ в конечном итоге примет закон.

«Сохранение того, что у вас есть в семье, и сохранение этого богатства для следующего поколения — крайне важно, особенно для цветных сообществ», — говорит Нельсон.

Она добавляет, что пожилые домовладельцы в этом районе часто не могут воспользоваться льготами на приусадебные участки, потому что это пособие доступно только тем, у кого есть документ. Нельсон объясняет, что без освобождения от налога на недвижимость домовладельцы могут обойтись без налогов в джентрифицированных районах.

Адвокат Келли Остин помогает своим неимущим клиентам из сельских районов Техаса избежать потери земли и сохранить богатство в своих семьях в рамках проекта Института правовой и социальной политики Эрла Карла при юридической школе Тергуда Маршалла Южного университета Техаса.

Усилия проекта не всегда бывают успешными и свидетельствуют о сложной борьбе, с которой многие сталкиваются при сохранении унаследованных ими земель.

Остин говорит, что в 2009 году у проекта был клиент в возрасте около 70 лет, который хотел выкупить своих родственников, потому что она платила все налоги на собственность и расходы, связанные с более чем 33 акрами земли в округе Монтгомери, примерно в 40 милях к северу от Хьюстон.

По словам Остина, женщина хотела передать землю своей дочери, когда она умерла, и знала, что это ценно, потому что кто-то предложил 400000 долларов за 5.57 соток.

Женщина была одной из 14 братьев и сестер, претендовавших на землю после смерти ее отца. Пожилая клиентка была вынуждена подать иск о разделе после безуспешной попытки договориться со своими братьями и сестрами. В ходе судебного разбирательства у проекта было выявлено почти 900 наследников.

Остин говорит, что это дело было огромным мероприятием и тянулось 10 лет. Когда стало казаться, что женщина собиралась уладить дело, она умерла, оставив дело неразрешенным. По словам Остина, этот случай показывает, как дробное владение землей может лишить семью благосостояния поколений.

Национальное стремление к реформам

Наследники стали владеть недвижимостью в городских районах страны с середины 1900-х и до конца 1800-х годов в сельской Америке.

Поколения афроамериканцев потеряли свои дома из-за принудительной продажи раздела, но значимой реформы не было до 2010 года, когда Комиссия по единому праву приняла Закон о едином разделе имущества наследников.

Митчелл предложил закон, призванный ограничить нарушения закона о разделе, в результате которых обездоленные лишились миллионов акров земли и собственности. Митчелл работал вместе с Секцией недвижимого имущества, доверительного управления и имущественного права ABA, чтобы убедить Комиссию по единому праву принять его.

Митчелл говорит, что людям потребовалось много времени, чтобы серьезно отнестись к его работе, поскольку предыдущие попытки реформирования потерпели неудачу. Но его работа получила большой импульс в 2001 году, когда Associated Press опубликовало серию под названием «Вырванные из земли», в которой подробно рассказывалось о том, как белые американцы украли собственность и землю у чернокожих посредством запугивания и насилия. Журналистам-расследователям, стоящим за сериалом, нужен был эксперт, чтобы поговорить о действиях по разделу в сельских районах Юга, и они позвонили Митчеллу.

«Это изменило мой статус в мире юридических школ, потому что внезапно я получил это вне проверки», — говорит Митчелл.

Серия AP побудила ABA создать рабочую группу, которая продолжила бы представлять предложение о реформе закона о разделе в Комиссию по единому праву. Первым штатом, принявшим Закон о едином разделе имущества наследников, была Невада. С тех пор его приняли шестнадцать штатов и Виргинские острова США.

Затем Митчелл хочет распутать запутанную форму собственности, которая подтолкнула Генри и других домовладельцев к судебным баталиям за спасение своих домов.

Томас Митчелл: «Требование единодушия запирает эти семьи в эту дисфункциональную структуру собственности». Фото любезно предоставлено Фондом Макартура.

Митчелл попросил Комиссию по единому праву рассмотреть новую реформу, которая позволит наследникам перейти к более стабильной форме собственности без согласия всех владельцев, владеющих долей участия. По словам Митчелла, в настоящее время, если кто-то хочет стабилизировать собственность через компанию с ограниченной ответственностью, ему или ей, возможно, придется получить согласие десятков людей.

«Требование единодушия запирает эти семьи в эту дисфункциональную структуру собственности», — говорит Митчелл.

Его предложение потребовало бы меньшего процента владельцев для достижения консенсуса по изменению структуры собственности собственности. Митчелл не установил, какой будет пороговый процент, но это потребует создания нового закона, а не поправок к Закону о единообразном разделе имущества наследников.

По словам Митчелла, имущественные споры наследников между семьями могут возникать из-за общей аренды, даже если у семей есть документ или завещание, но есть планы по наследству, которые не устанавливают права и обязанности наследников, например, кто будет отвечает за налоги на имущество и содержание.

Хизер Уэй, профессор Техасского университета в Школе права Остина, говорит, что существует острая потребность в юридических услугах, чтобы помочь нуждающимся домовладельцам участвовать в планировании недвижимости, чтобы установить четкие права собственности и документы.

Хизер Уэй: «Нам нужно решить эту проблему напрямую». Фото Брайана Бирзера.

«Мы должны решить эту проблему напрямую и убедиться, что каждый, кому посчастливилось иметь доступ к земле и дому, мог сохранить этот доступ. Доступ к юридическим услугам — большая часть этого », — говорит Уэй.

Кохановски говорит, что еще предстоит увидеть, насколько эффективен Закон о едином разделе имущества наследников в ограничении хищнических застройщиков и инвесторов. Он говорит, что домовладельцы по-прежнему уязвимы, но закон, по крайней мере, «уравнивает правила игры», предоставляя наследникам право преимущественной покупки и шанс получить финансирование для выкупа конкурирующей доли. Кохановски говорит, что в законе штата Нью-Йорк также есть компонент альтернативного разрешения споров, чтобы помочь наследникам разрешать споры.

«Я чувствую, что это будет препятствовать такому виду инвестиционной деятельности и даст нам больше инструментов для сохранения благосостояния между поколениями, особенно в цветных сообществах», — говорит Кохановски.

Эта история была первоначально опубликована в выпуске журнала ABA Journal за февраль / март 2021 года под заголовком: «Расколотый: как законы эпохи Джима Кроу до сих пор отрывают семьи от домов».

Закон, земля и семья | Эйлин Спринг

«[A] значительное и весьма оригинальное исследование.»- Выбор

«[A] живая и воинственная книга … В будущем историкам социологии и права будет совершенно невозможно игнорировать представленные здесь аргументы; тема уже никогда не будет прежней, и это настоящее достижение. «- Times Literary Supplement

«Эйлин Спринг привнесла новое видение в историю земельного права.. . . Это лучшая феминистская история. . . . В высшей степени оригинальная и провокационная книга, которая опровергает многие общепринятые взгляды и имеет значение для правовой, семейной и женской истории ». — Continuity and Change

«Это замечательное исследование, четко и экономно аргументированное, в котором четко и решительно говорится о несправедливом обращении с законными наследницами и вдовами . .. Оно заслуживает того, чтобы его читали не только специалисты по разработке закона». право собственности, но всеми, кто интересовался имущей элитой позднесредневековой и ранней современной Англии.»- Cambridge Law Journal

«Эйлин Спринг написала прекрасную и провокационную книгу, в которой мы просим нас пересмотреть многие общепринятые взгляды на развитие английского земельного права … Весна достигает важной цели в написании истории права, она делает технически сложную и сложную тему. доступной для широкой аудитории, и она делает это своевременно «. — Law and History Review

«Умная и увлекательная книга, которая является важным вкладом как в историю права, так и в историю женщин.Гениально оригинальная работа Спринг обязательно вызовет значительное переосмысление со стороны тех, кто интересуется социальной историей земельного права », — Моррис С.