МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Земельный пай находящийся в аренде колхоза: Сдача в аренду земельных паев колхозу: договор, условия аренды

Сдача в аренду земельных паев колхозу: договор, условия аренды

Сдача в аренду земельных паев колхозу: договор, условия аренды

Хотя с начала повсеместного выделения земельных паев сельскохозяйственного назначения обычным гражданам прошло много лет (закон был принят в 1991 году), фактически до сих пор не все понимают, что они собой представляют и какие возможности дают. Большинство собственников используют землю только для собственных нужд, хотя также можно организовать фермерское хозяйство или получать доход, заключив договор аренды земельного пая.

Ключевые моменты аренды и субаренды земельных паев

Прежде всего, необходимо знать, что земельный пай и участок – совершенно разные вещи. Пай представляет собой определенную долю общей собственности на территорию сельскохозяйственного назначения. Его гражданин может получить один раз и бесплатно в рамках государственной программы, либо купить или получить в наследство. Пай не является конкретной территорией, в отличие от земельного участка, который пайщик получает в собственность после процедуры выделения. Впрочем, распоряжаться, в том числе сдавать земельный пай в аренду, можно и без выделения. При этом собственник должен регулярно выплачивать налог на земельный пай и использовать земли исключительно в рамках целевого назначения.

Оформление договора аренды земельного пая

По обоснованному мнению многих людей, земельный пай в аренду сдавать гораздо выгоднее, чем продавать, поскольку позволяет постоянно получать определенную сумму как дополнение к своему бюджету. В качестве арендатора могут выступать, как частные лица, заинтересованные в развитии бизнеса в сфере сельского хозяйства, так и различные организации, включая колхозы.

Следует заметить, что земельный пай, находящийся в аренде колхоза или индивидуального предпринимателя, не предполагает перехода имущественных прав. Таким образом, у обладателя права собственности сохраняется возможность его продать или оформить в наследство.

Взаимоотношения между владельцем земельного пая и арендатором регулируются подписанным обеими сторонами договором, в котором прописаны следующие нюансы:

  • площадь территории;
  • расположение земель;
  • стоимость аренды;
  • сроки пользования земельным участком – срок сотрудничества определяется в индивидуальном порядке, при этом есть возможность взять в аренду земельный пай на неопределенный период. Правда, в таком случае обязательно потребуется зарегистрировать договор в Росреестре.

Что такое субаренда?

По различным причинам колхозу, арендующему у пайщика долю общей собственности, может потребоваться на какое-то время сдать участок в аренду. Закон не запрещает заключение договора субаренды при условии отсутствия подобного пункта в соглашении главного арендатора. Также потребуется официальное согласие владельца земельного пая. В перечень документов, которые будут нужны для оформления договора субаренды земли, входят:

  • акт о проведенном обмере площади;
  • графическая схема участка (часть кадастрового плана) с указанием границ территории, которая предоставляется в пользование;
  • ситуационный план.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ПАЙ.ЧТО С НИМ ДЕЛАТЬ?

Начиная с 1991 года, в рамках законодательной инициативы о реорганизации совхозов и колхозов у значительной части населения появилась возможность получения паёв на земли сельскохозяйственного назначения. Действующий с 2002 года федеральный закон, регулирующий оборот сельхозземель, определяет земельные доли как части приватизированного участка.

Земельный пай — это часть земельного участка, которая выделяется гражданину в общем земельном массиве. Но не всегда владельцы земельных паёв чётко знают и понимают, как наиболее рационально распорядиться своим имуществом и что для этого необходимо сделать.

К примеру, можно использовать такое имущество для получения пассивного дохода: сдавать пай в аренду и получать оплату наличными деньгами либо частью урожая.

Все собственники паёв являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения на праве общей долевой собственности — это право не на участок, а на землю.

Сегодня участники долевой собственности вправе распорядиться своими долями следующим образом: внести пай в уставной капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передать пай в доверительное управление, продать или подарить его другому участнику долевой собственности или сельскохозяйственной организации; отказаться от права собственности на земельный пай.

Но есть хозяева земельной доли, которые хотят распорядиться ею другим образом, к примеру, продать третьим лицам, не являющимся дольщиками, то есть использовать землю не как долю в общем имуществе, а как конкретный отдельный участок.

Хотелось бы обратить внимание жителей района на эту давно назревшую проблему. Земельные паи в своё время получили практически все работающие в районе жители, в том числе интеллигенция и пенсионеры. Средний размер земельного пая составил 8 гектаров. Во многих семьях этих паёв несколько. Много это или мало? Конечно, всё относительно. Если взять Европу, Америку или Азию, то для них это огромное богатство, ведь земля всегда считалась самым надёжным вложением денег, это кормилица, её невозможно унести, сжечь или разрушить.

На этом фоне совершенно непонятны действия некоторых собственников, которые продают свои паи за сущие копейки, даже отдалённо не понимая их настоящую ценность. Конечно, каждый вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению, однако хотелось бы порекомендовать не торопиться с продажей, ведь земельные паи — это то немногое ценное, что у нас ещё осталось. Не принимайте скоропалительных решений, не делайте необдуманных шагов!

В.БУЛЬЦ,
главный агроном района

Как не лишиться земельной доли (пая)?

Для начала необходимо понять, что представляет собой земельная доля или земельный пай.

В современном законодательстве земельной долей является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до 28.01.2003. Такое понятие земельной доле дает Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Земельные доли нередко называют земельными паями, или просто паями, а дольщиков – пайщиками.

Чтобы разобраться в данном понятии, необходимо знать историю появления земельных долей.

Так в начале 90-х годов в России были проведены аграрная и земельная реформы. Целями реформ были реорганизация колхозов и совхозов в новые организационно-правовые формы и приватизация занимаемой ими земли. Приватизация земли производилась путем передачи ее в собственность граждан, работающих в сельскохозяйственных предприятиях, с определением индивидуальных земельных долей.

Таким образом, земельными долями являются доли, которые были выделены в собственность гражданам при реорганизации колхозов и совхозов.

Однако надо понимать, что право собственности на такие доли может быть прекращено при определенных условиях, так как одной из основных целей государственной земельной политики является обеспечение сохранения земель сельскохозяйственного назначения и вовлечение их в оборот.

Одним из способов изъятия земельных долей является признание через суд права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли.

После вынесения судом такого решения земельные доли становятся собственностью поселения или городского округа, а прежний собственник утрачивает на них свои права.

Что же такое невостребованные земельные доли?

Вышеуказанный Федеральный закон от 24.

07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержит понятие невостребованной земельной доли, которой может быть признана земельная доля, которую гражданин не передал в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд.

Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, собственник которой умер, и никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Для признания земельной доли невостребованной необходимо соблюдение следующих условий:

Во-первых, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, должен составить список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и опубликовать указанный список в средствах массовой информации, в которых в соответствии с уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка, публикуются муниципальные правовые акты (например, на территории Вологодского района в газете «Маяк» или «Официальном вестнике» — приложении к газете «Маяк»; Череповецкого района —  газете «Сельская новь»), и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет», а также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Во-вторых, не ранее чем через три месяца после вышеуказанного опубликования список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления на утверждение общему собранию участников долевой собственности. С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными.

В случае, если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе утвердить такой список самостоятельно.

После совершения указанных действий орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о признании права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли.

Теперь разберемся, как же избежать признания земельной доли невостребованной и не лишится на нее права собственности.

Во-первых, не могут быть признаны невостребованными земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Во-вторых, основанием для исключения земельных долей из списка невостребованных является представление лицом, считающим, что принадлежащие ему земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, возражений в письменной форме в орган местного самоуправления, подготовивший такой список, и заявление об этом на общем собрании участников долевой собственности.

Подводя итог можно сделать вывод, что для того чтобы не лишиться земельной доли необходимо осуществлять активные действия, например, распорядится земельной долей путем передачи ее в аренду сельскохозяйственной организации или выделить земельный участок в счет такой доли. Если же земельная доля принадлежала умершему, необходимо обратиться к нотариусу за оформлением наследственных прав на нее. И самое главное в целях исключения изъятия земельной доли следует зарегистрировать право собственности на нее в Едином государственном реестре недвижимости.

 

 

Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области

Недавно по наследству получил земельный пай доля колхоз Владимира Ильича Московская область. Сам садовник нужна земля для питомника. — вопрос №5806401 © 9111.ru

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ

(ред. от 03.07.2016)

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

(с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2017)

Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

1.1. Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган регистрации прав. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.

2. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

3. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

4. В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии нарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

5. В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.

Указанные действия могут быть совершены вашим представителем на основании нотариально удостоверенной доверенности.

На Ставрополье началось массовое переоформление договоров аренды сельхозземель

В ближайшее время на Ставрополье начнется земельный бум, поскольку начиная с нынешнего года истекают сроки большинства договоров аренды участков земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности (а это весьма приличная площадь – свыше 3,5 миллиона гектаров). На кону судьба многих десятков крупных хозяйств края, обрабатывающих землю пайщиков. О том, как пройдет эта важнейшая для аграрного края кампания (с 2016 по 2019 год), шла речь в правительстве на круглом столе, модератором которого выступил первый заместитель председателя ПСК Николай Великдань.

На Ставрополье скоро начнется земельный бум, т.к. скоро истекают сроки большинства договоров аренды участков земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности

© Фото: Эдуард КОРНИЕНКО

Круглый стол правительстве Ставропольского края о массовом переоформлении договоров аренды сельхозземель

© Фото: Татьяна СЛИПЧЕНКО

Круглый стол правительстве Ставропольского края о массовом переоформлении договоров аренды сельхозземель

© Фото: Татьяна СЛИПЧЕНКО

Круглый стол правительстве Ставропольского края о массовом переоформлении договоров аренды сельхозземель

© Фото: Татьяна СЛИПЧЕНКО

В частной собственности 4,3 млн га

В обсуждении этой злобо-дневной темы приняли участие председатель Думы СК Юрий Белый, министр сельского хозяйства края Владимир Ситников, полномочные представители губернатора в ряде районов, депутаты, руководители ведущих хозяйств, федеральных и региональных контролирующих структур. В частной собственности на Ставрополье находится 4,3 млн гектаров. Это земли сельскохозяйственного назначения, которые были переданы в частную собственность в период проведения земельной реформы. В федеральной собственности в крае зарегистрировано 264 тыс. гектаров, в краевой и муниципальной – 161 тыс. и 56 тыс. гектаров соответственно. В ближайшее время ожидается активизация процесса перезаключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в долевой собственности (договоров с пайщиками). В нынешнем году эта работа коснется 8 – 10 процентов договоров, в следующем – 25 – 30, в 2018-м – более 15, в 2019-м – 12. Оставшиеся 30 процентов договоров будут переоформляться позже, поскольку они подписаны на срок от 15 до 20 лет.

Не лишним будет напомнить историю передачи прав собственности на землю в нашей стране, которая берет свое начало в 1990-х годах. Собственниками сельхозземли стали те, кто ее обрабатывал, – работники и ветераны колхозов и совхозов. Участки разделили между ними на паи, которые позже собственники передавали в аренду, как правило, тому же колхозу, который работает еще с советских времен. Или предприятию, которое пришло ему на смену. Государство дало собственникам срок, чтобы они перезаключили договоры на законных условиях. С 2003 года, когда вступил в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», было окончательно установлено требование заключать договоры аренды участка со всеми владельцами долей.

Активнее всего договоры стали заключать с 2006 года. Определенный подъем отмечался в течение 5 – 8 лет, во время которого собственники продолжали заниматься этим важным делом. По краевому закону минимальный срок аренды – десять лет. Чаще в документах фигурировал именно этот период. Причина проста: крупным предприятиям для развития своего бизнеса, внедрения новых технологий и запуска инвестпроектов нужно время. Они должны быть уверены, что земля через пару лет не перейдет к другому собственнику вместе с вложениями на улучшение клина. В долевой собственности находится 3,5 миллиона гектаров земли. Всего на Ставрополье 6,1 миллиона гектаров земель сельхозназначения. В среднем по краю размер доли (пая) составляет 10 гектаров, но по каждому району он может варьироваться. Например, в Предгорном есть доли по 3 гектара, в Левокумском – 38. За десять лет процедура переоформления несколько раз менялась.

Чем дольше срок аренды, тем надежнее

В этом году истекают сроки как минимум восьми процентов договоров. По крупным арендаторам предстоит перезаключить около 90 соглашений аренды на общую площадь 235 тысяч гектаров. При этом, по оценкам экспертов, только 25 – 30 договоров не вызывают никаких нареканий, остальные же могут преподнести неожиданные сюрпризы, в том числе не очень приятные.

Как подчеркнул Николай Великдань, к таким земельным участкам сегодня уже обозначился интерес со стороны коммерческих структур, в том числе и с участием иностранного капитала. По мнению аналитиков, земля сельскохозяйственного назначения в России из-за низкого спроса в 5 – 6 раз дешевле, чем в Европе или США. Оттого в последнее время российская землица так притягивает к себе зарубежных дельцов. Как правило, иностранные компании с помощью различных уловок и подставных лиц используют участки в аренде сроком на год, берут свое и быстро уходят с рынка, оставляя ни с чем пайщиков и истощенную, безжизненную пашню. По словам первого зампреда, годовая аренда не имеет абсолютно никаких перспектив, более того, может отбросить село в развитии на несколько лет назад.

Установление сроков договоров аренды имеет в этом деле огромное значение, так как таит в себе немало подвохов, которыми ловко пользуются предприимчивые дельцы. Согласно федеральному закону, минимальный срок аренды участка из земель сельхозназначения установлен только в отношении тех, что находятся в государственной или муниципальной собственности, и составляет от трех до сорока девяти лет. В отношении же наделов, находящихся в общей долевой собственности, сроки определяются на общем собрании. При этом собственники вправе заключить договор на любой период, в том числе и до одного года.

– Убежден, что срок аренды сельскохозяйственных земель должен быть долгосрочным и составлять не менее 5 – 10 лет с учетом климатической зоны края, – подчеркнул на круглом столе первый зампредседателя правительства. – Собственники земельных долей, заключившие краткосрочные договоры, рискуют остаться без арендной платы, поскольку арендатор по истечении срока, как показывает практика, прекращает свою деятельность на земельном участке после сбора урожая и разрывает контакты с арендодателями.

Понятие доли заключается в том, что ее нельзя физически увидеть, определить границы. Пока участок находится в долевой собственности, все владельцы в равных правах. Однако кто-то может владеть не одной, а большим числом долей, тогда его доход выше. Выкупить ее в участке может либо другой собственник, либо арендатор. Третье лицо в течение срока аренды претендовать на эту землю не может. За свои паи люди получают натуральную плату – зерно, масло, муку и другую продукцию. Иногда, если повезет, арендатор может взять на себя компенсацию расходов по оплате земельного налога. Главное – все это четко прописать в договоре.

Белые пятна должны обрести «лицо»

В рамках Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены ограничения правомочий участника долевой собственности на распоряжение долями без выделения земельного участка в счет доли. Сегодня ее можно продать либо такому же собственнику, либо арендатору. Схема проста: в дальнейшем скупщики инициируют процедуру выдела с целью изъятия из основных средств производства либо навязывают производителю кабальные условия договора аренды. Все это, конечно, в значительной степени может подорвать стабильную работу градообразующих агропредприятий на селе: люди потеряют рабочие места, свернутся социальные программы, не говоря уже об уровне самой зарплаты и арендной платы.

Как прозвучало в ходе круглого стола, архиважная задача сегодня – навести порядок с землей, создать единый информационный банк в этой сфере с участием профильных государственных структур, работающих в крае.

– Вся беда в том, что нередко районные власти не знают, где чья земля на подведомственной им территории, кому принадлежит, – заметил председатель Думы Ставропольского края Юрий Белый. – Это плохо. Не-учтенная пашня, о которой мы сейчас говорим, на деле же кем-то используется, а налоги и прибыль идут не в те карманы, оседая в частных руках. Каждый глава района должен знать такие «белые пятна» – не поставленные на кадастровый учет участки. Сейчас начнется очень важная работа по переоформлению договоров аренды. Бывая в районах, интересуюсь у руководителей хозяйств, какую разъяснительную работу в рамках этого они проводят с пайщиками, убеждая в дальнейшем выгодном сотрудничестве. Порой слышу такой ответ: «А они должны сами прийти к нам и узнать все необходимое». Это ошибочное мнение. Главы сельхозпредприятий должны сегодня сами активнее «идти в народ», прежде всего думая о будущей стабильности своих хозяйств, о людях, что работают в коллективе, чтобы потом не было поздно…

Заезжие «эмиссары» уже пошли в народ

Один из основных залогов этой самой стабильности как раз земля, вокруг которой в ближайшее время, по прогнозам экспертов, могут развернуться целые баталии. Как рассказали участники круглого стола – руководители хозяйств, засланные «эмиссары» уже активно пошли в народ, используя все средства «пропагандистской войны» вплоть до мошенничества и рейдерских атак. Нередки случаи, когда сельхозпроизводители одного района переманивают, в том числе и путем скупки долей, друг у друга дольщиков. В ход идут все способы – деньги, разного рода обещания, угощения и, наконец, расхожий ящик водки, который на селе, как показывает практика, до сих пор остается самой надежной «валютой» в земельных отношениях. «Такое откровенное «крысятничество» осложняет ситуацию на селе, – сетует руководитель СХА «Свободный труд» Новоселицкого района Николай Шурупов. – Земля не должна переходить из рук в руки, а ее движение должно быть ограниченным. В этом залог стабильности и перспективности агропроизводства».

Напомним, по краевому закону разрешается выдел земли из массива не менее тридцати гектаров. По мнению многих участников круглого стола, этот порог должен быть в разы выше, чтобы сохранить целостность крупных градообразующих хозяйств. Некоторые руководители сельхозпредприятий уже сегодня думают о будущем. К примеру, отдельные хозяйства Советского района скупают паи по приемлемой цене у своих пайщиков, при этом продолжая выплачивать арендную плату. Но такая практика в рамках края, к сожалению, пока не столь широка. Нередко пайщики поневоле вынуждены искать нового арендатора, так как не получили всего того, что было обещано в договоре аренды их земли. И предстоящий процесс по переоформлению – шанс исправить ситуацию.

Здоровая конкуренция в борьбе за пайщика

В рамках ограничения агрессивных действий бизнеса, сулящего денежные мешки во время переоформления договоров, министерство сельского хозяйства СК предложило сельхозпроизводителям под эгидой районных властей заключать специальное соглашение. Согласно ему главы хозяйств могли бы брать на себя обязательства по здоровой конкуренции, к примеру, при проведении общих собраний собственников земельных долей открыто предлагать свои условия аренды, чтобы исключить случаи переманивая дольщиков, в том числе и высокой арендной платой.

– Дабы предотвратить отток земли, которая значится в договорах, арендаторам сегодня необходимо пересмотреть систему своих взаимоотношений с пайщиками, – убежден Николай Великдань. – В частности, прекратить практику затягивания платы за паи, оплаты зерном худшего качества или в меньшем объеме, оперативно решать вопросы компенсации гражданам земельного налога, если это предусмотрено договором аренды, не допускать установления жестких сроков получения натуроплаты или ее доставки. Другими словами, надо видеть в арендодателе равноправную сторону и не делить пайщиков на «угодных» и «неугодных».

По мнению ставропольских аграрных экспертов, активизация процедуры перезаключения договоров аренды на Ставрополье может стать импульсом для инвестиционной деятельности крупных сельскохозяйственных предприятий. Сработает эффект уверенности в завтрашнем дне, очень важный для долгосрочных инвестиций. Тем не менее, отмечали участники встречи, уже сегодня необходимо влиять на все эти процессы, держать ситуацию под контролем, а также иметь полную информацию о сроках окончания договоров аренды, о текущих процессах их переоформления. В этой связи необходимо более тесно взаимодействовать с Росреестром, главами сельских поселений, участвовать в общих собраниях дольщиков, что называется, идти в народ, помогая крестьянам определиться с достойным выбором арендатора их земли. Главное – перезаключить договоры вовремя, как того требует закон. Спешка в этом деле – не союзник, но и тянуть, откладывать все на последний момент тоже не стоит.

Чтобы не стучаться в закрытую дверь

Как прозвучало на встрече, в сегодняшней ситуации очень важно по максимуму защитить собственников земельных долей от разного рода, как правило, заезжих эмиссаров, лишь на словах сулящих щедрую арендную плату. К этой резонансной теме сегодня должно быть приковано большое внимание особенно на местах – в районах, со стороны управлений сельского хозяйства и других государственных структур.

В хозяйствах края начались собрания дольщиков по поводу дальнейшей судьбы договоров аренды. На одном из них – в ЗАО «Октябрьский» Левокумского района – на днях побывал министр сельского хозяйства СК Владимир Ситников. Глава регионального аграрного ведомства принял участие в собрании дольщиков земельного участка в 2100 гектаров как раз по вопросу заключения договора аренды. Призвав руководство предприятия к социальной ответственности перед пайщиками, Владимир Ситников обратился к ним с пожеланием сохранить хозяйство, которое обеспечивает работой десятки селян и занимается социальным обустройством сел района. В результате голосования большинство участников собрания проголосовали за заключение договора аренды с предприятием. Пайщиками ЗАО «Октябрьский» являются 1800 человек. В настоящее время договоры аренды перезаключены на 70 процентов. Эта работа продолжается. Это агропредприятие является уникальным для востока Ставрополья. Помимо растениеводства здесь серьезно развивают животноводство. Более того, это единственное хозяйство на востоке края, которое помимо молочного скотоводства занимается откормом крупного рогатого скота на промышленной основе. Недаром оно получило статус племрепродуктора по разведению крупного рогатого скота красной степной породы. Здесь содержится около 2,5 тысячи голов КРС.

Одними из первых в регионе к переоформлению договоров аренды приступили и в СПК племзаводе имени Апанасенко одноименного района. Сопредседатель Ставропольского регионального отделения Общероссийского народного фронта, руководитель хозяйства Алексей Лавриненко рассказал, что в сельхозпредприятии делается все возможное, чтобы порядок в земельных отношениях был по возможности идеальным и прозрачным. Как показали предварительные итоги перезаключения договоров, за эти годы из хозяйства формально ушло восемь процентов земли. Это небольшая площадь. Речь в основном идет о собственниках паев, которые умерли или передали участки в наследство потомкам, проживающим в других регионах. Кроме того, хозяйство понемногу скупает наделы у своих пайщиков, словом, делая все возможное, чтобы земля осталась «на месте», давая жизнь и работу тем, кто ее обрабатывает. Но и после покупки таких участков хозяйство не теряет связь с их бывшими владельцами, по-прежнему считая их своими – выплачивая арендную плату. Социальная составляющая всегда была и остается одной из важнейших на селе.

С этим полностью согласен и председатель комитета Думы Ставропольского края по аграрным вопросам, продовольствию, земельным отношениям и землеустройству, председатель СПК колхоз «Терновский» Труновского района Иван Богачев. По его словам, сегодня очень важно сохранить село, а значит, и будущее России. Сделать это можно только лишь одним путем – удержав землю.

– Уйдет на сторону земля – уйдут люди, уйдет молодежь, – уверен депутат. – Каждое утро любого руководителя хозяйства начинается с приема односельчан, которые идут к нему со своими бедами и радостями. Двери его открыты для всех. Если в хозяйство придет новый хозяин, далекий от всех сельских проблем и к тому же находящийся где-то далеко, всего этого попросту не будет. В сегодняшней ситуации очень важно всем проявить бдительность, осторожность и благоразумие, чтобы потом не стучаться по утрам в закрытые двери…

Татьяна СЛИПЧЕНКО

В ожидании земельного бума / Газета «Ставропольская правда» / 11 марта 2016 г.

Земельный пай: как оформить и как использовать

ФИЛИАЛ КАДАСТРОВОЙ ПАЛАТЫ

ПО УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ

 

Салютовская ул., 57, г. Ижевск, 426053

тел./факс (3412) 46-07-49

 e-mail: [email protected] 

 

Как собственники земельных паев могут распорядиться своей недвижимостью, какие процедуры для этого необходимо пройти – консультируют специалисты кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

 

Земельные паи – тема интересная для многих сельских жителей Удмуртской Республики. Большинство владельцев таких земельных наделов сегодня задаются вопросом — как оптимально использовать это имущество.

О том, как собственникам земельных паев можно распорядиться своей недвижимостью, какие процедуры для этого необходимо пройти рассказывает заместитель директора филиала кадастровой палаты по Удмуртской Республике Екатерина Рублева.

— Земельный пай – это часть земельного участка, которая выделяется гражданину в общем земельном массиве. Начиная с 1991 года такие участки выделялись весьма активно благодаря Указу Президента «О реорганизации колхозов и совхозов». Наличие собственной земли помогало людям выделиться из сельхозпредприятия и начать частную деятельность. Потому право на собственную землю для ведения частного самостоятельного хозяйства получали в первую очередь работники сельхозпредприятий. Получали земельные паи и люди, проживающие в сельских поселениях, на территории которого располагалось сельхозпредприятие, пенсионеры, чьим последним местом работы оно было, работники здравоохранения, образования, или культуры, которые работали на территории села.

В рамках действия президентского указа 108 миллионов гектаров земли оказалось закреплено за 11,9 миллионами сельских жителей.

 

Как можно распорядиться земельным паем?

— Земельный участок и пай ─ не одно и то же. Все члены сельхозпредприятия, ставшие собственниками паёв, оказались владельцами земель сельскохозяйственного назначения на праве общей долевой собственности. Доли не разделялись, не разграничивались на местности и существуют только в документальном виде, – отмечает Екатерина Рублева.

Сегодня участники долевой собственности по своему усмотрению вправе сделать со своими долями следующее:

— отказаться от права собственности. Отказ от права собственности на земельный пай осуществляется путем подачи заявления в территориальное подразделение Росреестра через многофункциональные центры. Право собственности на земельный пай прекращается со дня государственной регистрации прекращения прав.

— внести пай в уставной капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;

— передать пай в доверительное управление, продать или подарить его другому участнику долевой собственности или сельскохозяйственной организации.

 

Если хозяин земельной доли хочет распорядиться ею другим образом – например, продать его третьим лицам, не являющимся дольщиками, то есть использовать землю не как долю в общем имуществе, а как конкретный отдельный участок, его потребуется выделить.

 

Как выделить земельный пай?

Образовать земельный участок путем выдела возможно одним из способов: на основании решения общего собрания участников долевой собственности или решения собственника земельной доли. 

В первом случае порядок выдела земельного пая следующий. Решением общего собрания участников долевой собственности утверждается проект межевания. Также утверждается перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей. После этого на основании проекта межевания кадастровым инженером готовится межевой план. 

В том случае, если решение общего собрания отсутствует, собственник земельной доли самостоятельно заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка. Далее проект межевания должен быть согласован с другими участниками долевой собственности на предмет размера и местоположения границ. 

Извещение о согласовании проекта межевания направляется участникам долевой собственности или публикуется в СМИ. Если в течение тридцати дней возражения не поступают, проект межевания считается согласованным. При этом кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений. Если же возник спор о размере и местоположении границ выделяемого участка и граждане не смогли разрешить спор самостоятельно, он рассматривается в судебном порядке. 

После подготовки кадастровым инженером межевого плана и проекта межевания земельного участка обладатель земельной доли подает заявление о постановке на кадастровый учет с одновременной регистрацией права собственности.

После государственной регистрации хозяин может распорядиться им на свое усмотрение в рамках разрешенного использования участка – в том числе  продать его любому физическому либо юридическому лицу.

Однако для этого потребуется  письменный отказ администрации района от права преимущественного выкупа, поскольку муниципальное образо­вание имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, по которой он продается.

В случае если администрация откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня получения извещения, продавец вправе продать земельный участок третьим лицам.

 

 

Аренда земли и нормативная денежная оценка — Latifundist.com

Владимир Нагорный

Поговорим об арендной плате за пользование стандартным земельным участком, полученной физическим лицом в результате разделения бывшего колхоза на земельные доли?

Аренда фермерского хозяйства — это материальная выгода, которая мотивирует собственника земельного участка передать его в пользование (аренду). По действующему законодательству это платеж, который арендатор уплачивает арендодателю вне зависимости от последствий его хозяйственной деятельности.Это одно из обязательных условий договора. В наши дни он, пожалуй, самый главный.

Незарегистрированные земельные доли и открытый рынок сельхозугодий: что делать?

Исторически сложилось, что основанием для определения размера арендной платы за пользование земельными участками (паями) сельскохозяйственного назначения являлась их нормативная денежная оценка (НМВ) . Данная оценка проводилась еще в 1995 году и, в зависимости от уровня инфляции, подлежала или нет индексации.

С каждым годом, по мере возрождения интереса к земле как средству производства, стороны договора все более осторожно определяют условия арендной платы и ее размер. В начале 2000-х годов выплачивались 1,5% НМС, после 2005-07 гг. — 3%, 2010 г. — 5%, 2012 г. — 7%. Прошлогодние ставки в 12-15% (а в некоторых регионах и более 20%) никого не удивили. Эта схема подходила всем: и собственникам земельных участков, и арендаторам, и государству.

Дело в том, что стоимость земельных участков оценивалась в процессе распределения земельных долей.Площадь каждого определялась в номинальных кадастровых гектарах. В пределах одного и того же колхоза нормативная денежная стоимость участка в подавляющем большинстве случаев была одинаковой, даже если он состоял из нескольких земельных участков.

Все землевладельцы, получившие земельную долю в пределах одного колхоза, получали равную ренту как формально, так и фактически.

Агропроизводители, с другой стороны, рассчитывали свою экономию на основе суммы арендной платы за гектар используемой земли и, при необходимости, договаривались с собственниками об увеличении арендной ставки на определенный дополнительный процент.Все было условно. А с введением нового NMV, проведенного в 2018 году и введенного в действие в 2019 году, он стал еще более условным.

Оценивался каждый земельный участок, имеющий кадастровый номер и отраженный в кадастре. Чтобы получить представление о том, как это выглядит на практике, достаточно зайти на портал NMV и ознакомиться с оценкой земель в пределах одного поля. Здесь мы видим, что участки, полученные собственниками в результате раздела колхоза, даже при одинаковой площади могут иметь совершенно разную нормативную оценку.Например, один участок стоит 58,3 тыс. Грн., А соседний — 56,5 тыс. Грн. При этом площадь обоих участков составляет около 2 га и отличается всего на несколько квадратных метров.

Что делать аграрнику, если он заключил договор аренды в одном населенном пункте под процент от NMV и платит ежегодную арендную плату одинакового размера всем землевладельцам? Теперь, если подойти к расчетам формально, одним из них будет выплачено 7,2 тыс. Грн., Другим — 6,8 тыс. Грн.Трудно представить себе фермера, который объясняет двум соседям, почему один из них получил на 400 грн меньше арендной платы, чем другой.

Я уверен, что никто из нас не слышал о таких ситуациях. Почему? Потому что продюсер не занимается саботажем. Каждый принимал решение для себя: переменную арендную плату собственникам не платили. Вещи остались такими, какими они были.

Какие формальности? Оплачивать квартплату, отличную от указанной в договоре, довольно рискованно. Это нормально, если фактическая сумма превышает сумму, указанную в контракте, но совсем другое дело, если вы платите меньше.

Следовательно, сельхозпроизводителям лучше уладить формальности и внести изменения в договор с первого раза. Размер арендной платы должен быть четко определен в национальной валюте.

Владимир Нагорный, начальник управления земельной политики и имущественных отношений МХП

Владимир Нагорный

Чтобы узнать больше об агробизнесе в Украине, подпишитесь на нас в Facebook, на нашем канале в Telegram и подпишитесь на нашу рассылку.

Page Not Found — Land For Good

LFG — ведущая организация в Новой Англии, занимающаяся всеми без исключения вопросами, касающимися доступа, владения и передачи сельскохозяйственных земель.
Мы ценим то, что LFG защищает наши потребности, предвидит возможные конфликты и призывает к обсуждению до того, как они станут проблемой, и настоятельно рекомендует заключать письменные соглашения.
Я имел удовольствие работать с Land For Good более пяти лет. Меня всегда поражала их страсть помогать начинающим фермерам, их обширные контакты во всем регионе и во всех секторах, а также их глубина знаний — все это делает их такими эффективными во всем, что они делают.

Jon JaffeFarm Credit EastRI

Наша группа очень благодарна за то, что Land For Good работает с нами, чтобы сохранить фермы на Томпсон-стрит.

Комитет по сохранению Томпсон-стрит

Как начинающий фермер, у меня не было предыдущего опыта работы с сельскохозяйственной арендой … Я считаю, что то же самое можно сказать и о землевладельцах, впервые арендующих сельхозугодья и инфраструктуру, поэтому имея доступ к [LFG, консультирующему нас аренда] бесплатно была огромной выгодой для всех участников и привела к мобилизации всех заинтересованных сторон, чтобы воспользоваться этой возможностью.

Майкл ПеришоJourney PersonMOFGAME

Какой успешный год был для нашей программы! Мы не смогли бы сделать это без вашей помощи в Land for Good.
«Фермерство — это волшебный способ заработать на жизнь. Это стиль жизни.»
[Молочные фермеры] очень привержены земле и своим общинам и традиционно вносят большой вклад в сельскую жизнь Нью-Гэмпшира.
Ваша поддержка и руководство неоценимы для нас.

Землевладелец, не занимающийся сельским хозяйством

Я открываю коммерческое сельскохозяйственное предприятие, которое включает в себя аренду земли, оборудования и инфраструктуры у нескольких заинтересованных сторон … благодаря индивидуальному вниманию Джо [полевого агента LFG в штате Мэн], мы снабжены информацией, необходимой для создания удовлетворительного короткого предложения. и долгосрочные соглашения об аренде [и] для избежания ловушек, обычно связанных с такими договоренностями…

Майкл ПеришоЭндрюс FarmGardiner ME

История организации работы

История организации труда , история методов, с помощью которых общество структурирует деятельность и труд, необходимые для его выживания.Работа необходима для удовлетворения основных физических потребностей в еде, одежде и крове. Но работа требует большего, чем использование инструментов и методов. Прогресс в области технологий, который будет происходить всегда, поможет расширить досягаемость руки, усилить мышечную силу, расширить чувства и умножить умственные способности. История работы все еще разворачивается, и во всем мире происходят большие изменения, причем более ускоренными темпами, чем когда-либо прежде. Форма и характер рабочего процесса помогают определить характер цивилизации; в свою очередь, экономические, политические и культурные характеристики общества определяют форму и характер рабочего процесса, а также роль и статус работника в обществе.

Мир труда, включающий все взаимодействия между работниками и работодателями, организациями и рабочей средой, характеризуется постоянной адаптацией к изменениям в технологической, культурной, политической и экономической среде. Изучение исторических изменений в организации труда, возможно, может привести к лучшему пониманию нынешних проблем — теперь уже во всем мире — которые сопровождают текущие технические, политические и экономические изменения. ( См. Организационный анализ .Таким образом, в этой статье используются как исторические, так и текущие перспективы, чтобы обеспечить основу для понимания работы в сегодняшнем мире и рассмотрения возможных изменений в будущем.

Организация труда в доиндустриальные времена

Предыстория

Организация работы могла начаться до появления Homo sapiens . Наряду с инструментами, более сложной структурой мозга и лингвистической коммуникацией разделение труда (специализация работы), возможно, послужило началом завоевания человеком природы и дифференциации людей от других видов животных.

На самых ранних этапах развития человеческой цивилизации работа сводилась к простым задачам, связанным с самыми основными человеческими потребностями: едой, уходом за детьми и кровом. Разделение труда, вероятно, возникло, когда некоторые люди проявили мастерство в определенных задачах, таких как охота на животных или сбор растений для еды. Чтобы увеличить запасы пищи, доисторические народы могли организовать добычу пищи и охоту, а позже и сельское хозяйство. Однако не могло быть широко распространенного географического разделения труда, потому что население было редким и изолированным.Неопределенная доступность продуктов питания позволяла обмениваться небольшими излишками, и было мало контактов с группами в разных местах, которые могли бы специализироваться на получении разных продуктов.

Получите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишись сейчас

Наиболее очевидное разделение труда возникло из-за различий в возрасте и поле. Самым старым людям в племени не хватало силы и ловкости, чтобы охотиться или добывать корм вдали, и поэтому они выполняли более сидячие задачи. Самые молодые члены племени работали аналогичным образом, и их учили простому сбору пищи.Разделение труда по половому признаку основывалось в основном на физических различиях: мужчины брали на себя такие задачи, как охота, а женщины специализировались на сборе еды, воспитании детей и приготовлении пищи.

Самые ранние человеческие группировки не дают никаких свидетельств разделения труда по классам. Проблемы, связанные с обеспечением продуктами питания, вынуждали всю группу вносить свой вклад, поэтому не могло быть никакого праздного класса или даже класса специалистов, занятых полный рабочий день, производящих товары, не связанные напрямую с обеспечением продуктами питания.Однако были специалисты по совместительству; человек, преуспевший в изготовлении кремневых орудий и оружия, мог произвести достаточно, чтобы обменять любые излишки на еду.

Land Access — UrbanAgLaw.Org

Городские парки и зоны отдыха Окленда осуществляют надзор за администрацией общественных садов с некоммерческими организациями, чтобы предоставить людям участки для выращивания садов. Участки распределяются на постоянной основе, по мере освобождения площадей, предпочтение отдается жителям Окленда. Если им предоставляется земельный участок, необходимо внести ежегодное членство в размере 25 долларов США и обязательство соблюдать правила парков и мест отдыха.Участки предназначены для индивидуального использования, и садовников предупреждают, что «продажа продуктов, выращенных на государственной собственности, для личной выгоды запрещена законом». Oakland Parks and Recreation: Community Gardens

Предложение 84 — это инициатива Калифорнии по облигациям, одобренная в 2006 году, которая резервирует 5,4 миллиона долларов в виде облигаций для проектов, связанных с качеством воды и доступом, улучшением парков и сохранением природных ресурсов и парков. Благодаря этой инициативе компания City Slicker Farms представила проект фермерского парка и получила грант в размере 4 миллионов долларов на покупку 1.Участок земли площадью 4 акра для продвижения своей миссии по обеспечению здорового и органического доступа к продуктам питания через садоводство, рыночные фермы, фермерские прилавки, образовательные программы и пропагандистскую деятельность. Сайт City Slickers Farm

Портленд, Орегон:

Portland уже давно поддерживает инициативы в области городского сельского хозяйства и уделяет приоритетное внимание вопросам устойчивости и экологичности. В 1975 году Департамент парков и отдыха принял Программу общественных садов (CGP). Через CGP фермеры могут арендовать индивидуальный участок и получить доступ к воде, ограждения и поддержку для создания своего сада.Вдобавок в городе существует хорошо налаженная система муниципальных общественных садов, обеспечивающих общественное использование городской собственности, если потенциальные садоводы соответствуют набору девяти критериев. Портленд также выразил готовность заключать расширенные договоры аренды, например договор аренды на девяносто девять лет с Zenger Farm.

Ричмонд, Калифорния

Оценка городского сельского хозяйства Ричмонда — это отчет за 2011 год, в котором городу рекомендуется разработать стандартный образец аренды для городского сельского хозяйства на частных землях .Шаблон договора аренды предназначен для адаптации и использования между организациями и владельцами частной собственности . В отчете поясняется, что город должен сначала определить как можно больше потенциальных проблем, которые необходимо решить в шаблоне аренды, чтобы предотвратить проблемы. Затем мы перечисляем некоторые из этих проблем, такие как использование пестицидов и удобрений. Это обсуждается на странице 44 онлайн-документа, странице 56 PDF. Помимо доступа к земле, в этом отчете исследуются виды городской сельскохозяйственной деятельности, существующие в городе сегодня; какие виды деятельности могут быть разработаны в будущем для удовлетворения выявленных потребностей; и как продукты питания, произведенные в рамках городского сельского хозяйства, вписываются в более широкую систему производства и распределения продуктов питания, которая определяет то, как питаются жители Ричмонда, и к которым здесь можно получить доступ.

Сиэтл, Вашингтон:

Сиэтл является ведущим городом в области городской сельскохозяйственной политики, в которой общинное садоводство и сельское хозяйство уделяют приоритетное внимание как постоянному использованию земли и важному инструменту для улучшения состояния районов. Программа P-Patch в Сиэтле сдает в аренду садовые участки на государственной земле заявителям из числа членов сообщества. Программа реализуется через Департамент по делам микрорайонов совместно с P-Patch Trust, Управлением жилищного строительства Сиэтла и другими агентствами. В настоящее время в городе 75 действующих садов, обслуживающих 4400 жителей.В дополнение к этим существующим участкам P-Patch, жителям предлагается определить свободные участки, подходящие для выращивания продуктов питания, и они могут получить поддержку от сотрудников программы P-Patch для оценки и обеспечения доступа к предлагаемому участку. Программа общественного садоводства P-Patch

В апреле 2011 года городской совет Сиэтла принял новое законодательство, разрешающее пилотную программу для вакантных и малоиспользуемых земель, которая определяет свободные общественные участки, безопасные для использования, и разрешает трехлетнюю аренду этой земли для «активного использования», включая садоводство, розничную торговлю. продажи и мобильные продавцы еды.Законопроект Совета 117046

Сиэтл также поддерживает ряд других городских сельскохозяйственных проектов на государственных землях, находящихся в ведении Департамента по делам микрорайонов и Департамента парков и отдыха. Некоторыми примерами этих проектов являются Продовольственный лес Бикон-Хилл, Общественная ферма Сиэтла и Проект городской фермы и водно-болотных угодий Рейнир-Бич.

Продовольственный лес Бикон-Хилл — это общественный продовольственный лес, основанный на концепции пермакультуры, с намерением создать целый лес из съедобных или полезных растений для общественного использования и программирования.Продовольственный лес Бикон-Хилл — крупнейший в своем роде проект, направленный на создание более самодостаточного сообщества за счет значительной поддержки со стороны государственных учреждений и других некоммерческих организаций. Имущество находится рядом с водохранилищем и принадлежит Департаменту коммунальных услуг Сиэтла, хотя оно будет управляться в соответствии с Меморандумом о соглашении Департаментом по делам микрорайонов. Департаменту ЖКХ потребовались некоторые особые меры для защиты водных ресурсов. Бикон-Хилл Фуд Форест

The Seattle Community Farm — еще один городской сельскохозяйственный проект на государственной собственности, направленный на обучение, вдохновение и расширение доступа к продовольствию для жителей юго-запада Сиэтла.Ферма расположена на участке земли площадью ½ акра, принадлежащем жилищному управлению Сиэтла. Он начался в 2009 году в результате партнерства с Lettuce Link, жилищным управлением Сиэтла и программой общественного садоводства P-Patch Департамента по соседству Сиэтла при финансировании из гранта USDA Community Food Grant и части общественного садоводства из программы Levy 2008 Parks and Green Spaces. На общинной ферме выращивают продукты для местных продовольственных банков, и у нее есть рабочая программа торговли для добровольцев, которые не могут позволить себе продукты, и могут получать мешки с продуктами в течение двух часов волонтерской работы.Общественная ферма Сиэтла

Городское сельское хозяйство на государственной земле имеет некоторую историю в Сиэтле. Возобновляемая ферма, принадлежащая Департаменту парков Сиэтла, является домом для пилотной программы городской фермы, управляемой программой общественного садоводства P-Patch, которая предоставляет 2500 квадратных футов садовых площадей для фермеров с низким доходом, которые продают продукцию в своих местных районах. На том же участке находится ферма продовольственного банка, управляемая местной некоммерческой организацией, которая производит более 20 000 фунтов свежих продуктов для местных продовольственных банков и программ горячего питания.Программа общественного садоводства P-Patch также сотрудничает с жилищным управлением Сиэтла, чтобы предоставить два CSA и фермерские стоянки на участках жилищного управления. Фермеры — иммигранты с низким доходом и беженцы с опытом садоводства. Марра Фарм, Сиэтл Маркет Гарденс

Другой проект, поддерживаемый на государственных землях, — это проект городской фермы и водно-болотных угодий Рейнир-Бич, целью которого является содействие развитию инновационной зеленой инфраструктуры за счет реконструкции существующего питомника Атлантик-Сити на территории до органической городской фермы и восстановления водно-болотных угодий.Питомник Атлантик-Сити принадлежит компании Seattle Parks and Recreation и был закрыт в 2010 году. В настоящее время проект городской фермы и водно-болотных угодий Рейнир-Бич был выбран организацией Parks and Green Space Levy, которая поддерживает инициированные сообществом проекты по созданию зеленых насаждений. финансирование и другие ресурсы. Проект городской фермы и водно-болотных угодий Рейнир-Бич

Проведение инвентаризации городских земель

  • Окленд, Калифорния
  • Сан-Франциско, Калифорния (в частности, стр.7-10, и приложение F)
  • Ванкувер, Канада
  • Сомервилль, Массачусетс
  • NYC, Нью-Йорк
  • Галифакс, Новая Шотландия
  • Кливленд, Огайо
  • Портленд, Орегон
  • Сиэтл, Вашингтон
Земельный фонд городского сада
Что такое земельный фонд?

Земельный траст — это некоммерческая организация, которая активно работает над сохранением земли, принимая на себя обязательства или помогая в приобретении земли или консервационных сервитутов, или путем управления землей посредством покупки, аренды или сервитутов.Земельные фонды используются для различных целей, включая создание доступного жилья, сохранение открытого пространства, развитие городского сельского хозяйства и сохранение или создание общественных садов. Существует различие между трастами охраняемых земель и общинными земельными фондами не столько в их функциях, сколько в их целях по использованию земли.

В то время как трасты охраняемых земель в основном сосредоточены на приобретении земель в целях сохранения, земельные фонды сообществ приобретают землю в интересах сообщества, чтобы обеспечить доступ к этой земле для членов сообщества.Эти виды использования варьируются от создания доступного жилья до сохранения зеленых насаждений, парков и садов. Виды земельных фондов

Общественный земельный фонд

Для целей городского сельского хозяйства общинные земельные фонды часто используются из-за общинного характера садоводства и земледелия в городских условиях. Многие общинные земельные фонды были созданы по всей стране, чтобы помогать общественным садам и фермам в вопросах доступа к земле. Основная миссия и основная функция каждого CLT — защита существующих общественных садов путем приобретения и управления их землей.Способы приобретения земли зависят от города и могут варьироваться от договоров аренды и продажи государственных земель до сервитутов и земельных банков.

Помимо своей основной функции землевладения, многие CLT предоставляют основные ресурсы для содействия городскому сельскому хозяйству и развитию сообществ. Наиболее фундаментальные услуги, которые часто предоставляют CLT, — это базовое страхование ответственности и доступ к воде. Некоторые CLT расширяют свои услуги в виде технической помощи, предоставляя такие ресурсы, как семена, инструменты и оборудование, учебные классы по садоводству, программы молодежного лидерства и профессиональное обучение.

Примеры и тематические исследования

Пример использования земельных трастов для городского сельского хозяйства — обширный отчет о земельных трастах США, подготовленный Центром права общественных интересов Филадельфии.

«Гибридная энергия» — магистерская диссертация Колумбийского университета, исследующая ряд механизмов и стратегий землевладения для повышения безопасности земли для общественных садов.

ЧАСТНЫЙ наземный доступ
Договора частного землепользования

В дополнение к использованию государственных земель и свободных частных земель для ведения сельского хозяйства, организации и коммерческие фермы находят инновационные способы использования частных земель, таких как большие приусадебные участки, для выращивания продуктов питания.Как и в любом соглашении о землепользовании, очень важно определение условий использования. Эти термины предназначены для определения прав и обязанностей обеих сторон: землевладельца и фермера.

Чтобы просмотреть и загрузить образец соглашения SELC на использование собственности для Food Garden, щелкните здесь.

Важные элементы договора частного землепользования:

  • Земля: Размеры и расположение
  • Использование земли: Спецификация использования и кем
  • Срок : Срок использования, протоколы обновления и права хозяйств, если земля продается в середине сезона
  • Право входа: Например, ограничения для сельскохозяйственных работников, подрядных рабочих, волонтеров
  • График работы: Дни и время большинства сельскохозяйственных работ, за исключением разрешений землевладельца
  • Практика выращивания : Использование фермерами инструментов / техники и ответственность землевладельца за ограничение такой деятельности, как использование химикатов, с целью соблюдения экологических стандартов фермы.
  • Использование воды: Уточнение источника, использования и оплаты
  • Уход за садом: Определяет обязанности землевладельца и фермера по содержанию участка
  • Садовая продукция: Разъяснение права собственности на продукцию с земли
  • Компост: Соглашение об использовании и местонахождении компостной кучи и, возможно, использовании пригодного для землевладельца двора и кухонных отходов
  • Платеж: Вид и размер платежа; может быть в денежном или натуральном выражении через долю сельскохозяйственных культур
  • Ответственность: Двустороннее освобождение от ответственности; каждая сторона возмещает ущерб другой стороне по конкретным сценариям и юридической ответственности за соответствующее использование земли.

Большая часть этих условий была получена из Соглашения о землепользовании Alymer Backyard Farms.

Alymer Backyard Farms — небольшая городская ферма, состоящая из нескольких приусадебных участков в Эйлмере, Квебек. Соглашение о землепользовании между фермерскими хозяйствами было представлено здесь как отличный пример того, как заключить такое соглашение между фермерской стороной и землевладельцем.

Дополнительные ресурсы:

  • Основные правила: Правовой набор инструментов для общественных садов — набор инструментов, опубликованный ChangeLab Solutions, предназначенный для преодоления юридических и практических препятствий на пути создания общественных садов на земле, не находящейся в муниципальной собственности.Он содержит несколько типовых соглашений и других документов, которые можно легко адаптировать, что упрощает процесс заключения соглашения, которое приносит пользу как землевладельцам, так и сообществу.
  • Соглашение о землепользовании общественного сада между землевладельцем и общественным садовым хозяйством см. Здесь. Это соглашение заключено между «Ассоциацией посещающих медсестер округов Читтенден и Гранд-Айл» и двумя координаторами группы под названием «Grow Team ONE». Примечание: в этом соглашении моделируются некоторые полезные термины, но в нем отсутствуют некоторые важные меры защиты для общественной садоводческой организации
  • Для использования частной пустой земли см. Контрольный список доступа к земле, созданный Уиллоу Розенталь и Новеллой Карпентер, доступный здесь. Примечание : это соглашение не включает исчерпывающий перечень того, что должно быть включено в договор землепользования, а также не определяет, какие части предложения землевладельцу должны быть включены в документ договора землепользования / аренды.
  • Landshare.net — ныне не существующий британский сайт, соединяющий производителей с людьми, у которых есть земля для совместного использования. Прочтите здесь, чтобы узнать больше о том, что случилось с Landshare.net, и об имеющихся альтернативах.
Неблагоприятное владение

Неблагоприятное владение, иногда называемое «правами скваттеров», — это юридическая тактика, позволяющая физическому или юридическому лицу получить право владения землей.

Пример: Центральный клуб мальчиков и девочек

Неблагоприятное владение мячом было успешной тактикой для одной организации в Филадельфии. Центральный клуб для мальчиков и девочек занимал вакантные земли для восьми заброшенных участков в Южной Филадельфии, начиная с 1930-х и 40-х годов. Центральный клуб использовал эти участки для создания зеленых насаждений, садов и открытых пространств для строительства и программирования сообщества и более 60 лет служил основным общественным институтом.В 2010 году Central Club с радостью завладел восемью земельными участками в результате тихого судебного иска, основанного на незаконном владении.

К сожалению, получение права собственности на землю повлекло за собой десятилетия начисленных налогов от предыдущих владельцев. Столкнувшись с продажей собственности шерифом, Central Club вместе с Garden Justice Legal Initiative выиграл годовой отсрочку продажи, чтобы дать время для подачи заявок на освобождение от уплаты налога на недвижимость для некоммерческих организаций.

См. Southphillyreview.com/news/ cover-story / Taxing-times-at- Central-Club-157601275.html

Правовые требования о недобросовестном владении

Чтобы выполнить юридические требования о неправомочном владении, физическое или юридическое лицо должно по существу сидеть на корточках на участке земли в течение необходимого количества времени (зная или не зная, что они сидят на корточках).

Требования различаются в зависимости от штата, но в большинстве штатов требуется, чтобы использование скваттера составляло

  • (1) непрерывно в течение установленного законом периода
  • (2) актуально
    • рассматривал использование земли так, как ее будет использовать владелец — использование в соответствии с характером земли.
  • (3) открытый и печально известный
    • означает, что скваттер не скрывает свое использование земли.
    • позволяет фактическому владельцу видеть, что другой использует собственность.
  • (4) непрерывный
  • (5) враждебные и
    • скваттер не может иметь разрешения от владельца.
  • (6) эксклюзивный
    • Исключительное использование подразумевает, что скваттер обращается с этим имуществом так, как если бы оно было его / ее собственностью, в ущерб другим.

Каждый из последних пяти элементов должен быть соблюден в течение времени, требуемого законодательством штата. Поселенец не может покинуть собственность, если она начинает владеть ею.

Срок действия закона

  • Одна из самых больших проблем на пути к завоеванию титула в результате враждебного владения
  • Например, в Пенсильвании закон требует, чтобы скваттер удовлетворял требованиям 21 года неблагоприятного владения. Для большинства законодательных актов требуется такой же период времени.
    • Иллинойс: 20 лет
    • Миссури: 10 лет
    • Огайо: 21 год
    • Пенсильвания: 21 год
    • Мэриленд: 20 лет
    • Техас: 10 лет
  • Многие старые сады, которые превратились в настоящие общественные активы, в течение многих лет находились под управлением группы, что облегчало выполнение требований о неправомерном владении.

Государства с более строгими требованиями

  • Не только штаты различаются сроками исковой давности, но и юридические требования могут немного отличаться.
  • Поэтому важно, чтобы те, кто рассматривает незаконное владение как тактику землевладения, учитывали законы, характерные для своего государства.
    • Массачусетс, Мичиган, Нью-Джерси и Техас требует «намерение владеть» в дополнение к элементам, изложенным выше.
    • Калифорния требует, чтобы скваттер платил налог на недвижимость в течение пяти лет
    • Нью-Йорк, Вашингтон и Орегон требуют « требования о праве » или убежденности в том, что кто-то имеет законные права на собственность, чтобы скваттер получил титул.

Заключение: за и против неблагоприятного владения

  • История Центрального клуба демонстрирует, что, хотя незаконное владение может быть полезной тактикой для отдельных лиц или групп, использующих пустую землю в течение многих лет, это сложный процесс с потенциально непредвиденными последствиями.
    • Плюсы
      • четкий путь к землепользованию, зачастую дешевле, чем покупка недвижимости
      • решение в городах с обильными свободными землями, где никакая политика не помешала земле продолжать существовать неиспользованной
    • Минусы
      • тихие действия с заголовком требуют времени и ресурсов
      • приседающие должны выполнять многие элементы в течение длительного периода времени
      • предполагаемые и ретроактивные налоги, а также иная задолженность по собственности может существовать
      • скваттер должен заниматься садоводством без разрешения землевладельца в течение установленного законом периода, поэтому краткосрочные соглашения с владельцем не помогают при предъявлении иска о неправомочном владении.
Письменный договор аренды / аренды

(дополнительную информацию см. В разделе «Ответственность, риски и страхование»)

Как только у вас появится доступ к земле, вам необходимо будет оформить договор с землевладельцем о надлежащем использовании земли. Независимо от договоренности между вами и домовладельцем, важно оформить договор о разделении двора в письменной форме. Письменное соглашение защитит как домовладельца, так и организацию от проблем, возникающих из-за несвоевременного прекращения отношений, ответственности за сад, ответственности и других проблем.Письменное соглашение по сути создает договор аренды или временный сервитут.

Без письменного соглашения в случае спора может произойти множество вещей. Суд может охарактеризовать договоренность как право пользования землей по «лицензии», которая может быть отозвана по желанию [4]. В этом случае собственник земли может в любой момент отозвать лицензию. Однако, если садовая организация потратила значительные деньги или время, полагаясь на лицензию, суд может запретить землевладельцу отозвать лицензию без уведомления.[5] Суд также может рассматривать договоренность как «аренду». При отсутствии письменного договора аренды суд может применить некоторые основные нормы права арендодателя-арендатора, которые могут включать, например, требование о минимальном уведомлении. В некоторых городах может даже существовать правило, согласно которому домовладелец (домовладелец) не может выселить арендатора (садовников), кроме как по «уважительной причине». Письменное оформление соглашения поможет избежать применения судом любого из этих правил по умолчанию.

По сути, соглашение предусматривает бесплатную аренду или временный сервитут.Между ними есть небольшие различия. Аренда дает организации право на владение назначенной частью двора. Аренда обычно дает арендатору исключительных прав на использование земли; однако организация все еще могла составить договор аренды, позволяющий домовладельцу использовать двор. Сервитут — это право использовать часть двора, а не владеть ею. При предоставлении сервитута домовладелец по-прежнему имеет право пользоваться своим двором, но не должен безосновательно мешать организации использования двора.[6] Примером необоснованного вмешательства может быть умышленное уничтожение растений.

Хотя для создания договоренности о долевом участии можно использовать аренду или сервитут, обстоятельства больше напоминают традиционный сервитут, поскольку он дает организации право использовать землю, но не исключает домовладельца. Заключение договора аренды может привести к тому, что домовладелец и организация будут соблюдать более строгие нормы права арендодателя и арендатора, которые различаются в зависимости от юрисдикции. Использование верфи в качестве сервитута может дать сторонам больше свободы в диктовке условий соглашения.

Хотя сервитут не может быть прекращен по желанию, он может быть создан на ограниченный период времени и может быть прекращен при соблюдении определенных условий. В случае соглашения о долевом участии во дворе сервитут может быть прекращен, например, в случае переезда домовладельца или если сад остается без присмотра в течение трех или более недель. Для прекращения сервитута домовладелец и организация должны подписать другое письменное соглашение. Если сервитут создается на основании письменного соглашения, он не может быть прекращен просто устным заявлением о расторжении.[7] Если организация продолжает отказываться от собственности и не может подписать акт о передаче права собственности с домовладельцем, прекращение сервитута может быть выведено после того, как пройдет достаточно времени, чтобы подтвердить намерение организации отказаться от него. [8]

В качестве примечания, сервитут можно также назвать «прибылью». Прибыль — это привилегия убрать продукт с земли; прибыль может быть, например, правом ловить рыбу, пасти животных или рубить дрова. [9] Однако по закону договоренность будет рассматриваться как «сервитут» или «прибыль».”[10]

Проблемы, которые необходимо решить с помощью письменного договора аренды / уступки

Обеспокоенность собственника недвижимости может включать:

  • Возможность отменить договор при определенных обстоятельствах
  • Ограничение количества добровольцев, входящих на территорию, и часов, в которые они могут приходить
  • Получение части продукции
  • Ограничение ответственности за травмы, которые может получить садовник
  • Обеспечение компенсации за любой ущерб, нанесенный имуществу
  • Обеспечение ухода за садом
  • Ограничение потенциальных неудобств (шум или проблемы с парковкой)
  • Влияние на дизайн сада для придания ему эстетического вида

Проблемы общественной организации могут включать:

  • Обеспечение доступа в сад
  • Обеспечение пользования садом до конца вегетации
  • Проверка отсутствия опасностей на земле
  • Согласование части ответственности домовладельца по уходу за садом
  • Определение процента продукции, которая будет передана организации
  • Предоставление волонтерам доступа к туалетам
  • Получение доступа к определенным ресурсам, таким как вода и компост.
  • Наличие плана перемещения растений в случае, если соглашение о земельной доле должно быть прекращено в середине вегетационного периода.

Предлагаемые компоненты письменного соглашения:

  1. Какая часть земли будет использоваться и как она будет разграничена?
  2. Что там будет выращивать, а что нет?
  3. Кто будет его культивировать (только волонтеры или комбинация жителей и волонтеров)?
  4. Когда они будут его возделывать (времена года, дни, часы)?
  5. Кто хранит продукцию?
  6. Срок действия договоренности о земельной доле: возможная договоренность — это аренда, которая длится один цикл посадки-уборка урожая и подлежит ежегодному продлению.
  7. Ситуации, при которых договор может быть расторгнут домовладельцем. Они могут включать:
    1. Домовладелец выезжает из дома.
    2. Организация нарушает ключевые условия соглашения, например пренебрегает садом.
    3. Ассоциация домовладельцев подает на домовладельца в суд за неудобства, связанные с садом.
  8. Ситуации, при которых договор может быть расторгнут организацией. Они могут включать:
    1. Домовладелец намеренно повреждает значительную часть сада.
    2. Организация закрывается.
    3. Организация предприняла добросовестные усилия по уходу за садом, но у нее не было достаточно волонтеров / ресурсов и т. Д.
  9. Что делать, если договор расторгнут:
    1. Мероприятия по перемещению заводов, если договор расторгается в середине сезона.
    2. Обязана ли организация вернуть двору его первоначальный вид.
  10. Что вызывает беспокойство по поводу безопасности и что каждая сторона будет делать, чтобы избежать риска
    1. Доступ к воде для орошения
    2. Доступ волонтеров в ванные комнаты
    3. Примерное соглашение о дизайне сада.

Дополнительные ресурсы

Истории успеха

Моррис против Адамса , 903 So. 2d 638 (La. Ct. App. 2005)

  • Родители, бабушки и дедушки, состоящие из нескольких сторон, вместе жили и обрабатывали землю более тридцати лет, начиная примерно с середины 20-х годов -х годов века. Их «привязывание» неправомерного владения от одного поколения к другому заменило притязания пары, купившей землю в 1996 году

Берри v.Хьюстон , 195 Итак. 2d 515 (мисс 1967)

  • Две стороны, г-жа Эллетт и г-н Берри, пытались скрыть право собственности на церковную собственность, которой, по их утверждениям, незаконно владели более десяти лет. Миссис Эллетт выиграла, в значительной степени потому, что ее владение было открытым и эксклюзивным, и она отметила границы владения, на которое претендовала, с помощью бруса и ограды. Г-н Берри, с другой стороны, проиграл из-за невозможности установить, что его владение церковной собственностью было исключительным, непрерывным или без разрешения

Везей с.Зеленый , 35 P.3d 14 (Аляска 2001)

  • Бабушка и дедушка устно передали собственность женщине, которая выступала в качестве собственницы. Суд установил, что она получила законную собственность в результате неправомерного владения, но оставался вопрос относительно , сколько собственности она теперь владела — ей будет предоставлен титул только на землю, которой фактически владела .
Статьи закона
  • Дана Мэй Кристенсен, Обеспечение импульса: может ли закон о усадьбах помочь поддержать городское сельское хозяйство Детройта? , 16 Дрейк Дж.Agric. L. 241, 250 (2011) (подробное описание разнообразных инструментов, которые могут быть полезны для поддержания городского сельского хозяйства, включая сервитуты и земельные трасты)
  • Джейн Э. Шукоске, Развитие сообществ через садоводство: государственная и местная политика, меняющая городское открытое пространство , 3 N.Y.U. J. Legis. И паб. Pol’y 351, 368 (2000) (преимущества общественных садов и различные способы продвижения идеи)
  • Дороти А. Боррелли, Заполнение пустоты: применение этики местного значения к общественным садам , 9 Вт.J. Envtl. L. 271, 294 (2008) (преимущества общественных садов и различные способы продвижения идеи с примерами неудачных попыток)
  • Скотт Эндрю Шепард, Неблагоприятное владение, отказ от частного зонирования и отказ от права собственности: отказ от собственности и возвращение прав на собственность , 44 U. Mich. JL Reform 557, 587 (2011) (использование заброшенной собственности в надлежащих целях через AP )

(PDF) Индивидуальные фермеры и аренда земли в Венгрии

11

де Жанври, Плато Ален и Жан-Филипп, Густаво Гордильо и Элизабет Садуле, 2001 г.,

«Доступ к земле и политические реформы» в: de Janvry, А., Gordillo, G., Platteau, J.-P. и E.

Sadoulet (ред.), Доступ к земле, бедность в сельских районах и общественные действия, исследование, подготовленное для

Всемирный институт исследований экономики развития ООН

Университет

(UNU / WIDER), Оксфордский университет Press, Oxford, стр. 1-26.

Европейская комиссия, 1998 г., Ситуация и перспективы сельского хозяйства в Центральной Европе

Страны: Венгрия, Генеральный директорат сельского хозяйства, Брюссель.

Юхас, Пал, «Конец сельскохозяйственного чуда и реформа собственности в Венгрии»

Макур, Карен, Ален де Жанври и Элизабет Садуле, 2001, «Доступ к земле через рынок аренды земли

: случай Доминиканская Республика », доклад, представленный на ежегодном собрании

Американской ассоциации экономики сельского хозяйства 2001 г., 5-8 августа,

Чикаго, Иллинойс.

Матис, Эрик и Шандор Месарош, 1997, «Приватизация и реструктуризация венгерского сельского хозяйства.

». в: Swinnen, J.F.M., Buckwell, A. and E. Mathijs (ред.), Сельское хозяйство

Приватизация, земельная реформа и реструктуризация хозяйств в Центральной и Восточной Европе,

Ашгейт, Олдершот, стр. 161-188.

Матис, Эрик и Йохан Ф.М. Суиннен, 1998, «Экономика деколлективации сельского хозяйства

в Восточной Центральной Европе и бывшем Советском Союзе», Экономическое развитие и

Культурные изменения, 47 (1), стр.1-26

Садуле, Элизабет, Ринку Мургай и Ален де Жанври, 2001, «Доступ к земле через рынки аренды земли

» в: de Janvry, A., Gordillo, G., Platteau, J.-P. и Э. Садуле (ред.),

Доступ к земле, сельская бедность и общественные действия, исследование, подготовленное для Всемирного института

исследований экономики развития Университета Организации Объединенных Наций (UNU / WIDER),

Оксфордский университет Press, Oxford, pp. 197-227.

Скуфиас, 1995, «Ресурсы домохозяйства, транзакционные издержки и корректировка посредством аренды земли

», Land Economics, 71 (1), стр.42-56.

Swinnen, F.M. Йохан, 1999, «Политическая экономия вариантов земельной реформы в Центральной и

Восточной Европе», Экономика переходного периода, 7 (3), стр. 637-664.

Swinnen, F.M. Йохан, 2001, «Переход от колхозов к индивидуальному владению в

Центральной и Восточной Европе» в: de Janvry, A., Gordillo, G., Platteau, J.-P. и Э. Садуле

(ред.), Доступ к земле, бедность в сельских районах и общественные действия, исследование, подготовленное для мира

Институт исследований экономики развития Университета Организации Объединенных Наций

(УООН / МНИИЭР), Оксфордский университет Press, Oxford, стр.349-378.

Swinnen, F.M. Йохан и Лисбет Вранкен, 2002,

Яо, 2000, «Развитие рынка аренды земли в сельских районах Китая», Land Economics,

76 (2), стр. 252-266.

Таджикистан | LandLinks

ЗЕМЕЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Общая земельная площадь Таджикистана составляет 140 000 квадратных километров, из которых менее 7% пахотных земель. Население страны в 2008 году оценивалось в 7 миллионов человек, из которых 74% относились к сельским. В 2008 году общий ВВП составил 5,1 миллиарда долларов США, из которых 18% приходилось на сельское хозяйство, 23% — на промышленность и 59% — на услуги.В сельскохозяйственном секторе занято 60% рабочих страны. По состоянию на 2003 год в Таджикистане был самый высокий уровень сельской бедности в регионе Европы и Центральной Азии: 76% населения жили менее чем на 2,15 доллара США в день. В стране самый низкий ВВП среди бывших советских республик (Lerman and Sedlik 2008; World Bank 2009a; World Bank 2008).

Таджикистан не имеет выхода к морю и гористый; 93% территории страны покрыто горными хребтами. Регион подвержен оползням, лавинам, землетрясениям и селям.Примерно 30% (4,2 миллиона гектаров) общей площади земель страны относятся к сельскохозяйственным, из которых 81% (3,4 миллиона гектаров) составляют пастбища. Шестьдесят восемь процентов из 1,26 миллиона гектаров постоянных пахотных земель орошаются. Основные сельскохозяйственные продукты включают хлопок, зерно, фрукты, овощи, крупный рогатый скот, овец и коз. В Таджикистане самое низкое соотношение орошаемых земель к численности населения в Центральной Азии, и он считается страной с точки зрения продовольственной безопасности. Особо охраняемые территории составляют 14% площади суши.Примерно 3% земли покрыто лесами, и о темпах обезлесения не сообщается. Однако неофициальная информация указывает на то, что обезлесение может быть значительным, особенно когда мелкие фермеры стремятся увеличить свои сельскохозяйственные площади (Ахмадов, 2008; ПРООН, 2009; Всемирный банк, 2008; ARD, 2007; Всемирный банк, 2009a; Лерман и Седлик, 2008; Робинсон и др., 2008; ИВМИ и др.).

Географические условия Таджикистана, характеризующиеся горными хребтами, неравномерными водными ресурсами и скудным лесным покровом, привели к неравномерному распределению населения.В засушливых и высокогорных районах мало людей, в результате чего большая часть сельского населения проживает на ограниченных пахотных землях, при наличии земли около 0,16 га на душу населения (АБР 2007a; Ахмадов 2008).

В ответ на тяжелые ситуации, с которыми люди столкнулись во время гражданской войны, большая часть населения вернулась к ведению натурального хозяйства в середине 1990-х годов; это серьезно повлияло на хрупкую горную экосистему. Крутые склоны холмов использовались для возделывания сельскохозяйственных культур, близлежащие зимние пастбища подвергались чрезмерному выпасу, а леса в большей степени использовались для заготовки древесины.Сегодня большей части страны угрожают сели и зоны риска перемещения валунов, которые являются результатом хрупкой структуры почвы в горных районах и скудного растительного покрова, которые, в свою очередь, ухудшаются в результате естественных причин и деятельности человека. Семьи, которые на практике не получили индивидуальных прав на землю в процессе сельскохозяйственной реформы, являются одними из тех, кто с наибольшей вероятностью посягнет на наклонные богарные пастбища для ведения натурального хозяйства (АБР, 2000; Всемирный банк, 2008; Ахмадов, 2008; ООН, 2004; Робинсон и др.2008 г.).

ЗЕМЕЛЬНОЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЕ

В советское время 99% сельскохозяйственных земель находилось в руках крупных совхозов или колхозов, а 1% сельскохозяйственных земель обрабатывались для пропитания семьями. Земельный кодекс 1996 года предоставил каждой семье постоянное наследственное право пользования приусадебным участком площадью 0,15–0,40 га. Эти приусадебные или кухонные участки обычно предоставлялись членам совхозов и колхозов в советское время. Правительство расширило распределение этих небольших участков в два этапа, в соответствии с указами президента 1995, 1996 и 1997 годов.Таким образом, было выделено в общей сложности 75 000 дополнительных гектаров на участках, которые обычно называются «жилыми землями», которые использовались в основном для увеличения размеров садовых участков, которые были меньше национального минимального размера. Сегодня 5–6% сельскохозяйственных угодий используется в качестве приусадебных участков. Остальная часть сельскохозяйственных земель в настоящее время принадлежит дехканским хозяйствам, хозяйствам (контролирующим примерно 60% этой земли), государству (контролирующему примерно 25% этой земли) и различным другим сельскохозяйственным предприятиям и муниципалитетам (контролирующим 4–5 хозяйств). % этой земли).Предыдущая разбивка, хотя и не охватывает 100% сельскохозяйственных земель в совокупности, основана на наилучших имеющихся оценках; данные разнятся (Lerman and Sedlik 2008; World Bank 2008; Duncan 2000).

дехканских хозяйств, хозяйств имеют площадь от 10 до тысяч гектаров. Теоретически эти фермы принадлежат частным лицам на индивидуальном, семейном или коллективном / ассоциативном уровнях. Однако многие из них остаются крупными коллективными дехканскими хозяйствами , которые изменились только по названию из колхозов и совхозов и продолжают действовать как таковые (TAFF 2010; Robinson et al.2008; Porteous 2005).

В соответствии с Земельным кодексом районные и местные органы власти имеют право выделять до 10 гектаров земли в бессрочное или ограниченное использование по согласованию с национальным земельным комитетом. Люди, желающие создать дехканское хозяйство , должны подать прошение в местное самоуправление. Земельные участки предоставляются из одного из ряда земельных ресурсов:

.
  1. Земля от передела совхозов и колхозов делится на участки в зависимости от количества земли и количества сельскохозяйственных рабочих, имеющих права на землю.Эти участки принадлежат работникам, которые обращаются в районный земельный комитет с просьбой об изъятии их доли. Рабочие могут получить земельный участок в совхозе или колхозе, в котором они работали, или они могут приобрести отдельный земельный участок в зависимости от стоимости своей доли.
  2. Земля распределяется через Специальный земельный фонд, который состоит из неиспользованных, обесцененных или экспроприированных сельскохозяйственных земель, зарезервированных земель, обезлесенных земель, пригодных для ведения сельского хозяйства, и других бывших совхозных и колхозных земель, которые не использовались в сельскохозяйственном производстве. Дехкан фермеров, фермеров, занятых неполный рабочий день, людей, использующих землю под приусадебные участки, и людей с сельскохозяйственными знаниями и квалификацией, получают приоритет при распределении.
  3. Земля, выделенная Указом Президента, распределяется в соответствии с размером семьи и размером существующих участков, причем приоритет отдается семьям с меньшим количеством земли на душу населения. Физические лица владеют непередаваемыми правами пользования приусадебными участками, указанными в Указе Президента Российской Федерации, на неограниченный срок.

(ARD 2003; ADB 2005; Lerman and Sedlik 2008; Robinson et al.2008; GOT 2008).

Дехканские хозяйства могут быть созданы по заявлению отдельных лиц, семей или коллективов. Семья дехкан состоит из двух или более родственных семей, которые совместно производят и продают. Коллектив дехкан состоит из двух или более не связанных между собой семей, которые производят и продают вместе. ( дехканских, фермерских объединений, или «ассоциативных дехканских хозяйств », действуют аналогично коллективным дехканам , хотя участвующие семьи технически имеют свои собственные дехканских хозяйств и работают вместе в кооперации.) И семья, и коллектив дехкан работают, назначая руководителя, который официально имеет свидетельство о регистрации земли фермы и юридически представляет интересы фермы (Duncan 2000; GOT 2008; ARD 2003; Robinson et al. 2009; GOT 2009a).

Большинство дехканских хозяйств, хозяйств основаны на землях, выделенных государством. Многие люди предпочитают дополнять выделенный государством приусадебный участок арендой земли. Аренда земли должна заключаться как минимум на один севооборот.Иностранным гражданам и юридическим лицам могут быть предоставлены права на землю на срок до 50 лет (Lerman and Sedlik 2008; ARD 2003).

Реструктуризация происходила неравномерно, при этом уровень реформы определялся уровнем вмешательства со стороны местных властей. Все работники фермерских хозяйств (государственных или кооперативов) имели безусловное право изъять свою земельную долю и получить землю в натуральном выражении, чтобы начать собственное дехканское хозяйство , процесс, который, согласно закону, должен быть завершен к 2005 году. Ультиматум часто был поверхностным созданием колхозного частного хозяйства ( дехкан ), работающего в тех же физических параметрах, что и колхоз или совхоз, от которого он произошел.Хотя по закону членам разрешено снимать свои физические доли из этих коллективных дехкан , это дорогостоящий процесс, за который берутся немногие. Согласно исследованию 2004 года четырех реорганизованных коллективных дехкан, только около половины семей получили физические земельные доли, а некоторые семьи, которые ранее арендовали землю, даже потеряли землю, потому что они не могли оплатить правоустанавливающие документы на свою долю. Администрация фермы потребовала от участников до 70 долларов США за эти документы, которые должны были стоить 2 доллара США.Особенно в тех случаях, когда сельскохозяйственная земля является более ценной (часто соответствует производству хлопка), фермы сохранили свой коллективный или государственный характер, а отдельные члены фермерского хозяйства в большинстве случаев не получили физическую земельную долю, хотя они могут владеть бумажной долей. Эти члены продолжают работать в качестве разнорабочих на фермах, получая чрезвычайно низкую заработную плату — то есть 10 долларов США в год и / или мешок пшеницы и / или ватные палочки для использования на домашнем топливе — и считаются наблюдателями безземельными.Кроме того, многие мужчины эмигрировали в поисках работы, оставляя женщин и девочек выполнять большую часть сельскохозяйственных работ. На сегодняшний день те, кто имеет правильные политические и семейные связи, были наибольшими бенефициарами реструктуризации, в то время как более бедные и менее связанные семьи получили мало, если вообще получили право на землю (ARD 2005a; ADB 2005; World Bank 2007b; Robinson et al. 2008 ; Робинсон и др., 2009; Портеус, 2005).

Женщин иногда исключали из получения дехканских земельных участков из коллективной земли, поскольку предполагалось, что у них не было рабочей силы для обработки своей земли.В настоящее время многие женщины фактически исключены из процесса получения дехкан или прав домашнего землепользования, поскольку администраторы часто пренебрегают возможностями и знаниями женщин в области сельского хозяйства. В результате женщины с большей вероятностью будут владеть меньшими долями земли, на которой они работают, и с меньшей вероятностью будут сообщать о гарантиях владения. Домохозяйства, возглавляемые женщинами, имеют меньший доступ к земле, ирригации и животноводству (ADB 2000; ARD 2005b).

ПРАВОВАЯ ОСНОВА

Конституция 1994 года и большое количество законов, указов президента, административных постановлений и постановлений правительства регулируют права на землю в Таджикистане.Конституция гласит, что земля и природные ресурсы являются собственностью государства, которое отвечает за их эффективное управление (GOT 1994).

В 1992 году Таджикистан начал свою земельную реформу с принятия Закона о дехканских хозяйствах и Закона о земельной реформе. В совокупности эти законы предоставили каждому гражданину право создать дехканских хозяйств на колхозных и совхозных землях в форме индивидуальных передаваемых по наследству земельных паев. Право на долю в собственности получил каждый член колхоза или совхоза.Законы также требовали, чтобы земли колхозов и совхозов были преобразованы в дехканских хозяйств, фермерских хозяйств, арендных предприятий и сельскохозяйственных кооперативов. Правительство заменило Закон о дехканских хозяйствах 1992 года Законами о дехканских хозяйствах 2002 и 2009 годов. Новые законы прямо признали фактическое существование коллективных дехканских хозяйств в дополнение к индивидуальным и семейным дехканским хозяйствам , которые были специально созданы Законом 1992 г. и закреплено право владельцев земельных долей передавать свои участки другим лицам и использовать свои земельные доли в качестве залога.Закон 2009 года также ввел явное право фермеров выбирать свои собственные культуры и удалил расплывчатые термины, такие как «нерациональное использование», из списка причин, по которым земельный участок мог быть изъят государством (Lerman and Sedlik 2008; GOT 2009a; Робинсон 2008 и др .; Дункан 2000).

В 1995 году президент издал два важных указа о земельной реформе в развитие ранее принятых законов. Согласно Постановлению № 342 50 тысяч гектаров колхозных и совхозных земель должны были быть переданы в личные приусадебные участки.За этим последовал Указ № 621, который по существу повторил положения Закона 1992 года о земельной реформе (Duncan 2000).

Земельный кодекс, принятый в 1996 году с внесенными в него поправками, обеспечивает основу для действующего земельного законодательства в Таджикистане. Земельный кодекс 1996 года подтвердил государственную собственность на землю и содержит положения, обеспечивающие рациональное использование и охрану земли. Недавние поправки к Земельному кодексу прояснили существующие типы владения, прямо установили право передавать, закладывать и назначать сервитуты земельным паям, установили расширенные правила, касающиеся принудительного изъятия земли, и прояснили процедуры выделения дополнительных земель приусадебных участков.В соответствии с Земельным кодексом пастбища считаются сельскохозяйственными угодьями, и поэтому на них распространяются те же законы, что и на пахотные земли. Гражданский кодекс 1999 г. также регулирует некоторые вопросы, связанные с землей (ARD 2003; GOT 2008; Duncan 2000; Robinson et al. 2009).

В 1997 году дополнительно 25 000 га были выделены под приусадебные участки в соответствии с Указом Президента № 874 (Duncan 2000).

Закон об особо охраняемых территориях 2002 г. защищает районы от чрезмерной эксплуатации с помощью различных режимов защиты и использования (Всемирный банк, 2008 г.).

Постановление 1994 года о порядке перевода земель из одной категории в другую и Указ Президента 2002 года «О сохранении и рациональном использовании орошаемых земель» запрещают уменьшение площади орошаемых земель и других высокопродуктивных земель. Постановление также запрещает выделение земельных участков под жилье, если земля может быть орошаемым подсобным участком. Эта основа устанавливает юридическое предпочтение использования земли в качестве орошаемых сельскохозяйственных угодий. Однако поправки 2008 года к Земельному кодексу предусматривают преобразование сельскохозяйственных земель для строительства дома и заходят так далеко, что включают создание или расширение территории города или поселения среди тех причин, которые оправдывают принудительное изъятие земли для общественного пользования (ARD 2003 ; GOT 2008).

До советской власти ислам и законы шариата регулировали многие аспекты общественной жизни. Традиционные неформальные лидеры все еще существуют в таджикских общинах, но они значительно слабее, чем местные органы власти ( хукумат) в большинстве районов . Шариат возрожден по всему Таджикистану как местный обычай (Хайдарова 2003; ARD 2007).

ТИПЫ ПЕРЕРЫВОВ

В стране нет частной юридической собственности на землю, так как земля и другие природные ресурсы принадлежат исключительно Республике Таджикистан, которая несет ответственность за их эффективное использование.Земельный кодекс устанавливает несколько вариантов владения сельскохозяйственной землей, отделяя «права первичного пользования от прав вторичного пользования». Основные права на использование включают следующее.

В бессрочное пользование . Это право не имеет фиксированного срока. Он предоставляется юридическим лицам, таким как государственные и кооперативные сельскохозяйственные предприятия, общественные и религиозные организации и благотворительные организации, промышленные и транспортные предприятия, государственные предприятия, оборонные предприятия, совместные предприятия, в которые входят иностранные организации.

Ограниченное или срочное использование. Это право может быть предоставлено юридическим или физическим лицам на краткосрочный (до 3 лет) или долгосрочный (3–20 лет) срок.

Пожизненное наследственное владение. Это право может быть передано физическим лицам или коллективам. Физические лица должны переоформить право в случае наследования. Это право распространяется на земельные доли, используемые для организации дехканского хозяйства , а также приусадебные (садовые) участки.

Единственное вторичное право пользования, закрепленное в Земельном кодексе, — это право аренды.Согласно Кодексу, первичные правообладатели могут сдавать свои участки в аренду на срок не более 20 лет (GOT 2008).

Все права на использование регулируются государственными стандартами землепользования, и права использования могут быть прекращены по длинному списку причин, включая прекращение деятельности землепользователем, неиспользование в течение двух лет, использование земли. В отличие от использования, установленного в документе о правах на использование, использование, которое приводит к ухудшению условий окружающей среды, и использование, которое вызывает снижение плодородия почвы или загрязнение почвы химическими, радиоактивными или другими способами (GOT 2008).

Домашние хозяйства в основном сдаются в аренду, при этом 67% земли арендуются у фермерских хозяйств и около 12% арендуются у других физических лиц. Остальные владеют правами на использование напрямую от государства (Lerman and Sedlik 2008).

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВ

Право землепользования должно быть зарегистрировано в районном, (районном) земельном комитете и хукуматах. Права бессрочного использования, ограниченного использования и пожизненного использования по наследству должны быть записаны в свидетельстве, а права аренды должны быть зарегистрированы в Реестре землепользования.Физические лица должны перерегистрировать землю, которую они унаследовали (GOT 2008; ARD 2003).

На дехканских, хозяйств необходимо оформить и зарегистрировать два уровня документов. Сначала Земельный комитет выдает управляющему или руководителю фермы Свидетельство о землепользовании с описанием физического местоположения и границ фермы. Во-вторых, Земельный комитет выдает индивидуальные дополнительные сертификаты на землепользование всем постоянным работникам фермы. Субсертификаты землепользования были введены в 1998 году, а в 1999 году было принято постановление правительства об упрощении процедур регистрации прав землепользования.Тем не менее, физические лица по-прежнему должны подавать петиции в местный хукумат для подачи заявки и регистрации физического земельного пая, а хукуматы обладают широкими полномочиями в определении того, какую землю и кому передать (ARD 2004; Lerman and Sedlik 2008). ; Робинсон и др., 2008).

Однако законы, регулирующие права на землю, предоставляют широкие дискреционные полномочия местным органам власти, и права пользования часто прекращаются без компенсации. По рекомендации Земельного комитета местные органы власти могут конфисковать землю по широкому кругу причин, как описано выше.Процесс прекращения требует наложения штрафа и предупреждения, после чего Земельный комитет может предложить прекращение, если проблема не будет устранена. Однако не требовалось никаких конкретных доказательств, никаких сроков для принятия решения Земельным комитетом и процедуры обжалования решения. Поправки 2008 года в Земельный кодекс установили некоторую степень дополнительной процедурной защиты для правообладателей, включая рассмотрение в суде и уведомление всех затронутых правообладателей.Насколько эти новые положения повлияют на практику местных органов власти, пока неизвестно. До недавнего времени местные органы власти также имели право передавать землю от одной частной стороны к другой. Сторона, предоставившая землю, была обязана выплатить компенсацию другой стороне, хотя не было установленного процесса для определения уровня компенсации, и у человека не было возможности оспорить такой иск. Однако в соответствии с поправками 2008 года к Земельному кодексу местные органы власти не имеют полномочий отзывать или прекращать использование участка, за исключением правил принудительного приобретения (см. Ниже), подразумевая, что они не могут отзывать права пользования у одного фермера для передачи их к другому.Будет ли местная практика следовать законодательным изменениям, пока не ясно (ARD 2003; ARD 2004; ADB 2005; GOT 2008; World Bank 2007a; ARD 2003).

Неэффективность и потенциальная коррупция в правительстве приводят к ненадежности землевладения. Когда земля была передана в приусадебные участки на основании Указа Президента, учет этих операций не велся должным образом, и количество выделенной земли не учитывало полное количество домашних хозяйств. Таким образом, права землепользования для многих приусадебных участков невозможно доказать, некоторые приусадебные участки не были распределены справедливо, и большинство пользователей считают свои приусадебные участки слишком маленькими (Duncan 2000; ARD 2004).

Согласно закону, пользователи пастбищных земель могут получить гарантированные права на выпас скота через дехканских хозяйств, фермерских хозяйств или от бывших колхозных или совхозных земель, которые были возвращены правительству. Частные лица и семьи дехкан фермеров имеют право на получение своей доли пастбищных угодий на территории бывшего колхоза или совхоза . Однако до недавнего времени пастбищные земли в коллективных дехканских хозяйствах часто рассматривались как земля общего пользования, над которой отдельные лица не имели контроля.Недавние пилотные проекты в некоторых частях страны были направлены на индивидуализацию прав на пастбища (Робинсон и др., 2009).

Отсутствие общих знаний о правах землепользования — еще одно серьезное препятствие для гарантий владения и пользования. Например, рабочие могут принадлежать к коллективу дехкан , не осознавая, что ферма больше не является колхозом или совхозом. Свидетельство дехкан на право землепользования выдается на имя главы дехкан , а не на имя каждого члена.Кроме того, когда колхозы или совхозы преобразовываются в колхозы дехкан , руководители часто продолжают отчитываться перед хукуматом , а не перед дехканами членов. Например, исследование земельной реформы в Хатлонской области в 2003 году показало, что из 965 домохозяйств, не имевших дехканских хозяйств, хозяйств, 92,2% не знали, как подать заявление; еще 4,5% знали, как подать заявку, но не думали, что они могут позволить себе расходы, связанные с подачей заявки на землю, налогами и начальными затратами, и 3.3% были поданы, но им было отказано (ADB 2005; ARD 2004; Porteous 2005).

ВНУТРЕННИЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ И ГЕНДЕРНЫЕ РАЗЛИЧИЯ

Согласно Конституции 1994 года женщины имеют те же юридические права на землепользование, что и мужчины. Однако на практике женщины часто сталкиваются с дискриминацией при получении доступа к земле. Женщина, которая выходит замуж и уезжает с фермы, теряет свои права землепользования, поскольку для сохранения этих прав она должна жить на земле или рядом с ней. Хотя Земельный кодекс предусматривает, что женщины могут наследовать права землепользования, правительство Таджикистана признает, что положения Кодекса все еще находятся на очень ранней стадии реализации, и права наследования не сохраняются через брак или развод женщин (ADB 2000; АБР 2005; АБР 2007a).

С увеличением числа одиноких женщин из-за эмиграции и вдовства возродилась традиция таджикских мусульманских мужчин брать вторую жену. Хотя такая практика является незаконной, правительственные чиновники часто ее игнорируют. Неправительственные организации выразили обеспокоенность по поводу уязвимого положения вторых жен и их детей, поскольку они не признаны в рамках законодательства и, следовательно, не имеют прав на землю (ADB 2000).

При советской системе женщины имели высокий уровень политического представительства и участия в рабочей силе.С распадом Советского Союза и последующей гражданской войной женщины пострадали от ухудшения государственной системы социальной защиты и поддержки, которой они ранее пользовались (ADB 2000).

Информация о правах женщин в досоветском Таджикистане скудна. С момента обретения независимости от советской власти исламские обычаи возродились. Однако женщины часто не знают своих прав в соответствии с исламским правом (ADB 2000).

ЗЕМЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ И УЧРЕЖДЕНИЯ

Власть над землей делится между: (1) Национальной земельной администрацией и ее земельными комитетами районного уровня; и (2) органы местного и районного уровней ( хукуматов и джамоатов ).Земельная администрация (или Земельный комитет) — это национальный орган, который разрабатывает нормативные правовые акты о государственном контроле над землей, регистрирует права землепользования, устанавливает системы и ставки земельного налога и разрешает споры о землепользовании. На районном уровне эти полномочия возложены на земельные комитеты (ARD 2003; GOT 2008).

Полномочия местных органов власти по земельным вопросам часто дублируют полномочия земельных комитетов, создавая путаницу в таких областях, как регистрация земли и контроль за землепользованием.Например, Земельный кодекс перечисляет «ведение государственного земельного кадастра и мониторинга земель в ведении как государственных земельных комитетов, так и местных органов власти». Органы местного самоуправления выполняют важную функцию по распределению, изъятию и регулированию большинства земельных участков и индивидуальных небольших хозяйств, хотя Земельный кодекс также наделяет Земельный комитет полномочиями по распределению земли (ARD 2003; GOT 2008, статьи 6–7).

ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЫНКИ И ИНВЕСТИЦИИ

В Таджикистане практически нет официального рынка продажи земли.Настоящий рынок земли — это рынок аренды. Для сдачи в аренду и / или аренды земли требуется разрешение правительства через Земельный комитет и местный хукумат . Процесс аренды земли структурирован как строго регулируемый рынок купли-продажи. Ставки аренды на землю устанавливаются централизованно, а для арендованных коллективов основываются на средней ожидаемой прибыли от земли. Процесс должен быть одобрен Земельным комитетом и местным хукуматом . Земля может быть технически заложена, хотя в настоящее время нет данных об ипотечных сделках (ARD 2003; ARD 2004; GOT 2008).

ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ПРАВИТЕЛЬСТВОМ

До недавнего времени государство имело право принудительного приобретения как для государственного, так и для частного использования. Поправки 2008 года к Земельному кодексу установили пересмотренные и расширенные правила принудительного изъятия земли, однако, которые ограничивают право государства приобретать землю «исключительными случаями» при отсутствии других вариантов размещения строения. Общественные цели включают инфраструктуру, государственные здания, такие как школы, и открытие месторождений полезных ископаемых, а также создание и расширение городов и поселений (GOT 2008, ст.37).

Поправки 2008 г. устанавливают ряд процедурных мер защиты для принудительного изъятия земли, в том числе: (1) землевладелец должен быть уведомлен в письменной форме по крайней мере за год до предполагаемого приобретения; (2) землевладелец имеет право обратиться в суд, если он не согласен с приобретением, и может продолжать использовать свою землю, пока дело находится на рассмотрении; (3) любой проект развития, выдвинутый в качестве «общественной цели», должен продемонстрировать осуществимость путем представления документов городского планирования, технических и экономических расчетов и других соответствующих предварительных утверждений проекта; и (4) все приобретения для общественных целей должны публиковаться в государственной газете в течение пяти дней с момента приобретения (GOT 2008).

В соответствии с Земельным кодексом с внесенными в него поправками компенсация в случае принудительного приобретения состоит из выделения нового участка равной стоимости, компенсации за улучшения земли (например, жилья) посредством строительства сооружения аналогичной стоимости на заменяющем участке ( или оплата наличными), а также оплата любых других убытков, связанных с использованием земли, включая упущенную выгоду. Возмещение улучшений и других убытков производится по рыночной стоимости. Кодекс гласит, что те частные лица и организации, которые получают выгоду от приобретения, должны предоставить соответствующую компенсацию первоначальному землевладельцу (GOT 2008).

ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ И КОНФЛИКТЫ

Официальные суды Таджикистана обладают юрисдикцией в отношении исков, связанных с арендой земли. Однако большинство споров, касающихся прав землепользования, разрешает Земельный комитет — национальный орган, отвечающий за управление землей. Земельный комитет обладает полномочиями издавать законы, обеспечивать соблюдение и выносить решения по земельным претензиям. Если сторона не удовлетворена решением Земельного комитета, она может подать апелляцию в официальные суды (ARD 2003; GOT 2008).

Вдоль границы Таджикистана с Кыргызстаном, в северной Согдийской области, конфликты из-за пастбищ обострились с 2003 года, когда политическая напряженность между двумя странами привела к ограничению передвижения по границе.Большинство таджикских домохозяйств, проживающих в приграничных районах, имеют хотя бы несколько голов скота, но у них нет пастбищ. До 2003 г. эти домохозяйства имели относительно свободный доступ к пастбищам Кыргызстана, поскольку граница была прозрачной и четко не обозначенной. Вспышки насилия последовали за закрытием границы в 2003 году, когда таджикские домохозяйства лишились возможности выпас скота — критически важного компонента средств к существованию для многих из этих домохозяйств (Scalise 2010).

Признавая высокий потенциал эскалации насилия, обе страны создали комитеты по конфликтам, которые помогли достичь договоренностей, позволяющих таджикским животноводам платить кыргызским пастухам и местным органам власти за выпас таджикского скота на кыргызской земле.Таджикские домохозяйства должны платить в четыре-шесть раз больше, чем кыргызские домохозяйства платят за выпас скота, а пастухи сохраняют ценность молока и молочных продуктов. Эти договоренности не являются формальными, прозрачными или обязательными, что разжигает продолжающийся конфликт. К основным источникам продолжающейся напряженности относятся неравные переговорные позиции между таджикскими скотоводами и киргизскими пастухами и учреждениями, отсутствие информации о законных правах и непрозрачность принятия решений, а также тот факт, что стороны практически не имеют возможности обратиться за помощью в этом случае. что возникает проблема.USAID в настоящее время финансирует пилотный проект «Подход к совместному управлению природными ресурсами» в Ферганской долине с целью разработки подхода к управлению конфликтами в приграничных регионах Таджикистана и Кыргызстана (Scalise 2010).

ОСНОВНЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ И ВМЕШАТЕЛЬСТВО ПРАВИТЕЛЬСТВА

Подход Таджикистана к земельной реформе вводился поэтапно с момента принятия первых законодательных актов о земельной реформе в 1992 году. Реализация началась в период с 1995 по 1997 год и продолжается до настоящего времени.Некоторые из правительственных процессов земельной реформы считаются косметическими, поскольку около одной трети из 30 000 дехканских хозяйств являются коллективными и увековечили коллективную / государственную модель организации. То, что продуктивность сельского хозяйства не увеличилась на коллективных дехканах, значительно снизила национальный рост. Кроме того, правительство сохранило значительную административную роль в принятии решений фермерскими хозяйствами, что привело к падению производства хлопка. Однако, по крайней мере, по мнению некоторых наблюдателей, общая земельная реформа в Таджикистане изменила структуру землевладения в сельском хозяйстве страны.Советская система крупных фермерских хозяйств и крошечных приусадебных участков была заменена трехсторонней структурой, охватывающей небольшие (хотя и увеличенные) приусадебные участки, средние дехканских хозяйств, хозяйств и остатки крупных корпоративных хозяйств. Восстановление сельскохозяйственного производства до уровня, предшествовавшего переходному периоду, по состоянию на 2006 г. и рост доходов сельских семей предполагают некоторый прогресс (Всемирный банк, 2008 г .; Лерман и Седлик, 2008 г.).

Государство продолжает регулировать производство хлопка. Несмотря на законы и постановления, предусматривающие индивидуальное усмотрение в землепользовании, Закон о планировании землепользования 2008 года позволяет государству вмешиваться в решения по выращиванию и производству хлопка.Государство устанавливает районные квоты на производство хлопка, а хукуматы , обеспечивают выполнение плановых показателей посева хлопка в своих районах. Сообщается, что студентов заставляют работать в рамках ежегодных кампаний по сбору хлопка, хотя официальные лица утверждают, что студенты делают это добровольно. В Законе о дехканских хозяйствах 2009 года государство четко закрепило право дехканских фермеров и фермеров выбирать свои собственные культуры, что представляет собой изменение по сравнению с предыдущими версиями закона (Лерман и Седлик 2008; ILRF и TSIYC 2007; GOT 2009a).

Задолженность фермерского хозяйства — одна из наиболее серьезных земельных проблем, с которыми сталкивается правительство. Неадекватная реорганизация колхозов дехканских хозяйств вместе с продолжающимся вмешательством государства в производственные решения, особенно в хлопководческих хозяйствах, очень затруднили для фермеров прибыльную деятельность. Эти фермы накопили огромные долги, подпитываемые постоянной готовностью банков предоставлять ссуды даже некредитоспособным заемщикам. Неустойчивым результатом по состоянию на январь 2006 года было то, что общая задолженность фермерских хозяйств как перед инвесторами, так и перед неинвесторскими кредиторами была примерно такой же, как общая сумма, полученная Таджикистаном в виде займов и грантов от Всемирного банка и Азиатского банка развития (АБР) с момента создания этих учреждений. операции в стране.С 2003 года правительство приняло несколько законов и постановлений, направленных на решение проблемы долга. К таким мерам относятся Указ Президента РФ № 1054 от 2003 г. ( О механизме погашения задолженности реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий и предприятий, находящихся в процессе реорганизации, ) и Постановление Правительства № 542 ( Об урегулировании задолженности реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий и предприятий, находящихся в процессе реорганизации). ), Стратегию урегулирования задолженности хлопковых хозяйств в Таджикистане 2005 г. и Постановление Правительства 2007 г.111 ( План мероприятий по урегулированию задолженности хлопководческих хозяйств Таджикистана на 2007–2009 годы ). Общий подход заключался в введении мер по обеспечению свободы ведения сельского хозяйства и создании механизмов и графиков погашения, реструктуризации и погашения долга. Эти меры были в значительной степени неэффективными (Lerman and Sedlik 2008).

10-летняя (2006–2016 гг.) Национальная программа планирования правительства Грузии на сумму 75 млн. Долларов США направлена ​​на необходимость повышения продуктивности и прекращения деградации земель. Программа включает: укрепление благоприятной среды; разработка более устойчивых методов орошения пахотных земель; целевое исследование; и устойчивое управление пастбищами.Программа финансируется Правительством Турции и донорами, включая софинансирование в размере около 14 миллионов долларов США Глобальным экологическим фондом (ГЭФ) в дополнение к инвестициям, сделанным целевыми бенефициарами программы. Ожидается, что со временем финансирование программы будет увеличиваться по мере того, как в Программу будут добавляться новые виды деятельности в соответствии с конкретными правилами приемлемости, выполнения, мониторинга и оценки (UNCCD 2005).

Президент Таджикистана объявил о намерении создать рынок передачи сертификатов землепользования.В апреле 2009 года он заявил, что соответствующие министерства и ведомства должны предпринять необходимые шаги для разработки законодательства для реализации этой цели и содействия реформе аграрного сектора. В Земельном кодексе с поправками, внесенными в 2008 г., и в Законе о дехканских хозяйствах 2009 г. говорится, что акционеры имеют право передавать свои акции другим лицам, но ни в одном из законов не содержится более подробной информации о сделках (GOT 2009b; GOT 2009a).

ДОНОРСКИЕ ВМЕШАТЕЛЬСТВА

В 2007 году USAID потратил 4,7 миллиона долларов США на экономический рост в Таджикистане.В 2008 и 2009 годах USAID поддерживал укрепление потенциала правительства Таджикистана по проведению дальнейших структурных реформ, снижению нормативных барьеров и укреплению прав собственности. Проект USAID «Реформа землевладения» в Центральной Азии включал техническую и юридическую помощь местным властям и фермерам. Содействие USAID фермерам в повышении продуктивности сельского хозяйства, по оценкам, достигло 5% фермеров страны (USAID 2007; ARD 2005A; USAID 2010a).

АБР, Всемирный банк и другие крупные доноры работают над повышением прибыльности фермерских хозяйств и тем самым устранением одной из основных причин долгового кризиса хлопковых хозяйств.АБР сосредоточился на поддержке восстановления инфраструктуры, сельского хозяйства и переработки сельскохозяйственной продукции, а также образования. Крупный проект Всемирного банка поддержал приватизацию 10 колхозов / совхозов и курировал передачу сертификатов на землепользование семейным фермерам. Более крупный заем Всемирного банка будет направлять и поддерживать политические реформы, направленные на усиление конкуренции, поощрение прямых иностранных инвестиций в хлопкоочистительные заводы и сокращение долговых обязательств инвесторов (ADB 2000; ADB 2005; World Bank 2006; World Bank 2007a; World Bank 2005b).

Всемирный банк финансирует пятилетний (2007–2011 гг.) Проект стоимостью 16,7 млн. Долларов США по общинному сельскому хозяйству и управлению водосборными бассейнами в Таджикистане. Проект разработан для создания производственных активов сельских сообществ в отдельных горных водоразделах, повышения устойчивой продуктивности и ограничения деградации уязвимых земель и экосистем. Глобальная экологическая цель заключается в защите значительных горных экосистем путем включения вопросов устойчивого землепользования и сохранения биоразнообразия в решения об инвестициях в сельское хозяйство и связанные с ними сельские районы.Кроме того, подкомпонент управления земельными ресурсами будет способствовать устойчивому использованию хрупких земель и предоставлять сертификаты землепользования после трех лет обслуживания при условии постоянного рационального землепользования (World Bank 2004).

В 2005 году Всемирный банк утвердил грант в размере 10 миллионов долларов США для проекта системы земельной регистрации и кадастра в Таджикистане для устойчивого ведения сельского хозяйства. Цель проекта — расширить приватизацию фермерских хозяйств путем прозрачного и справедливого распространения надежных сертификатов прав землепользования.По состоянию на апрель 2009 года в рамках проекта было выдано в общей сложности 2488 сертификатов на землепользование, и темпы выдачи увеличивались после медленного старта. Проект направлен на облегчение распределения паев как пахотных земель, так и пастбищ, где это уместно (например, в Горно-Бадахшанской автономной области). Кроме того, в рамках проекта более 50 000 человек прошли обучение по вопросам прав землепользования и реструктуризации сельскохозяйственных угодий. В настоящее время приняты меры для компьютеризованного производства сертификатов землепользования.Некоторая часть финансирования этого проекта будет использована для получения цифровых спутниковых изображений с высоким разрешением (World Bank 2005a; Devex 2010; World Bank 2009b; Robinson et al. 2009).

АБР возглавляет проект Инициативы стран Центральной Азии по управлению земельными ресурсами (ИСЦАУЗР), десятилетнюю (2006–2016 гг.) Многострановую программу с участием многих доноров, продвигающую устойчивое управление земельными ресурсами в Казахстане, Кыргызстане, Таджикистане, Туркменистане и Узбекистане. Несколько доноров потратят в общей сложности около 1,4 миллиарда долларов США. Инициатива включает проект под названием «Развитие сельских районов и демонстрация местных ответных мер по борьбе с деградацией земель и совершенствованию устойчивого управления земельными ресурсами на юго-западе Таджикистана», который в первую очередь направлен на устойчивое управление орошаемыми засушливыми землями (ADB 2007c).

Фонд Организации Объединенных Наций для развития в интересах женщин (ЮНИФЕМ) и Продовольственная и сельскохозяйственная организация (ФАО) совместно работали над пилотным проектом, в рамках которого было создано 16 окружных целевых групп (DTF) по земельным вопросам в трех провинциях. Целевые группы предоставляют женщинам юридические консультации по правам на землю и предлагают занятия по управлению фермой и другим навыкам. По состоянию на 2008 год ДТФ обслуживали около 14 000 сельских женщин и мужчин. Одним из результатов является то, что доля фермерских хозяйств, зарегистрированных для женщин, выросла с 2% в 2002 году до 14% в 2008 году.Районные органы власти приняли и финансируют DTF (UNIFEM 2010).

После гражданской войны в Таджикистане наблюдался рост национальных НПО. На местном уровне некоторые НПО предоставляют юридическую помощь. Например, местная НПО «Шахноза» работала с USAID над созданием клиники юридической помощи по правам землепользования. В целом, однако, существует больше свидетельств того, что международные (в отличие от местных) НПО работают с сообществами и домохозяйствами, возглавляемыми женщинами, с целью отстаивать свои права на землепользование (ADB 2000; ARD 2005a).

Улучшение договора аренды фермы

Улучшение договора аренды фермы

Руководство к пониманию бизнеса, связанного с арендой сельхозугодий

Важность лизинга

Более половины сельскохозяйственных угодий Айовы сдается в аренду операторам-арендаторам. В некоторых частях центральной и северной Айовы от половины до двух третей земли находится в ведении арендаторов. С другой стороны, в южной части центральной и юго-восточной Айовы менее половины земли обрабатывается арендатором.

В течение последних нескольких десятилетий наблюдалась тенденция к тому, что большая часть сельскохозяйственных угодий Айовы сдавалась в аренду, а не управлялась их владельцами. Во многих случаях фермеры-пенсионеры или их наследники хотят и дальше владеть фермами, но не хотят управлять ими. Фермеры с ограниченным капиталом также обнаруживают, что им легче достичь эффективных масштабов деятельности, арендуя, а не владея.

Аренда сельхозугодий предполагает заключение делового соглашения между владельцем и оператором.Аренда фермы — это правовой инструмент, описывающий это соглашение. Аренда обеспечивает основу для объединения земельных, трудовых, капитальных и управленческих ресурсов арендодателя и арендатора с целью эффективного производства сельскохозяйственных товаров.

Варианты аренды возникают из-за различий в производственной мощности земли и улучшений, вкладах каждой стороны и личных целях арендатора и владельца. Условия аренды необходимо периодически пересматривать, чтобы поддерживать их актуальность.Договор аренды также защищает законные права всех вовлеченных сторон.

Причины аренды фермы

Земля — ​​дорогой ресурс. Требуются большие капитальные вложения, чтобы купить достаточно земли, чтобы фермерская семья имела возможность зарабатывать на жизнь удовлетворительным образом. Типичный фермер, работающий полный рабочий день в Айове, сегодня управляет более чем 800 акрами. Средняя стоимость сельхозугодий в Айове составляет более 7000 долларов за акр. Таким образом, инвестиции в землю для коммерческой фермы сегодня могут легко приблизиться к 6 миллионам долларов.

Многие фермерские семьи не могут позволить себе покупать сельхозугодья, потому что у них нет достаточного капитала для первоначального взноса или дохода не хватит для выплаты финансовых выплат. Молодые семьи часто имеют рабочую силу, некоторый оборотный капитал, технику и управленческие способности, которые они хотят использовать в фермерском бизнесе для получения дохода для покрытия расходов на жизнь и будущих инвестиций или сокращения долга. Если они не в состоянии купить землю, они могут арендовать землю и построить собственный капитал для потенциальной будущей покупки.Распространенным методом является использование земли, находящейся в собственности и в аренде. Это позволяет оператору иметь домашнюю базу с техникой и зернохранилищем при одновременной сдаче в аренду дополнительных акров.

Многие люди или организации, владеющие землей, ищут кого-то, кто возделывал бы ее, чтобы обеспечить возврат своих инвестиций, а также поддержать ее продуктивность. Владение землей также может обеспечить защиту от инфляции за счет повышения стоимости земли с течением времени. Многие землевладельцы — бывшие фермеры, вышедшие на пенсию и желающие сохранить свои инвестиции в землю из соображений безопасности, пенсионного дохода, отсрочки подоходного налога и по сентиментальным причинам.

Общие виды аренды

Четыре наиболее распространенных типа аренды, используемых в Айове, — это аренда с фиксированной оплатой, гибкая аренда с оплатой наличными, аренда доли урожая и договор индивидуального фермерского хозяйства. Общие условия этих договоров аренды описаны ниже.

Аренда с фиксированными денежными средствами
В рамках аренды с фиксированными денежными средствами арендатор платит определенную сумму денежной ренты за акр в год за использование ресурсов фермы. Арендодатель может наложить некоторые ограничения на то, какие культуры можно выращивать, или какие методы обработки почвы, сохранения и борьбы с вредителями могут использоваться.Помимо этого, арендатор имеет полную свободу действий в планировании программы растениеводства и животноводства на ферме и получает весь урожай и любые связанные с этим платежи по программе Министерства сельского хозяйства США.

Гибкая аренда за наличные
Разновидностью аренды с фиксированными денежными средствами является гибкая аренда, при которой фактическая арендная плата, подлежащая выплате, зависит от фактически достигнутой доходности и / или продажных цен, доступных в течение периода аренды. Это гарантирует, что выплачиваемая арендная плата соответствует рентабельности урожая, выращенного в этом году.Иногда государственные выплаты и выплаты по страхованию урожая также включаются в расчет валового дохода. Землевладелец разделяет часть риска низкой урожайности или снижения цен, но также участвует в дополнительной прибыли, когда цены и / или производство превышают ожидания. Некоторые гибкие договоры аренды также учитывают затраты на урожай при определении окончательной арендной платы или бонуса. Публикация FM 1724 (AgDM C2-21) «Гибкие договоры аренды фермы» содержит более подробную информацию.

Аренда доли урожая
Отличительной чертой аренды доли урожая является то, что владелец получает долю урожая и платежи Министерства сельского хозяйства США в качестве дохода за использованные земельные ресурсы.В Айове типичное разделение кукурузы и сои — домовладелец получает половину зерна. Вариантом является аренда 50-50 долей сельскохозяйственных культур с небольшими денежными выплатами для компенсации некоторых сборов за семенные технологии или сокращенной обработки почвы. В других регионах, где стоимость сельхозугодий ниже, владелец может получить только 25 или 30 процентов урожая. Доля собственника в посеве сена варьируется в зависимости от того, как распределялись затраты на создание посевов. В некоторых случаях арендатор платит денежную ренту за пастбище или сено.За хороший комплекс построек или зернохранилищ может взиматься отдельная плата за аренду.

Владелец обычно обставляет землю и здания и оплачивает половину стоимости вводимых ресурсов, таких как удобрения, семена и пестициды, когда урожай делится на 50-50. Владельцы обычно несут ответственность за сушку, хранение и сбыт своей доли урожая. Арендатор обычно предоставляет всю рабочую силу, топливо, оборудование и вторую половину общих расходов. Однако существует множество вариантов распределения расходов.Публикации FM 1811 (AgDM C2-15), Обзор практики аренды сельскохозяйственных угодий штата Айова и AgDM C2-30, Положения об аренде долей сельскохозяйственных культур, предоставляют более подробную информацию о распределении расходов по аренде доли сельскохозяйственных культур. AgDM Decision Tool C2-30, Анализ аренды долей сельскохозяйственных культур, рассчитывает входные взносы от владельца и арендатора, чтобы определить, как можно равномерно разделить прибыль.

Контракт на индивидуальное сельское хозяйство
По индивидуальному фермерскому контракту оператор предоставляет всю рабочую силу и оборудование, необходимые для обработки почвы, посадки, борьбы с вредителями, сбора урожая и перемещения сельскохозяйственных культур на хранение.Землевладелец оплачивает все остальные расходы и получает весь урожай и любые платежи Министерства сельского хозяйства США. Пользовательский оператор получает от владельца фиксированную плату за акр или фиксированную плату за каждую выполненную операцию.

По некоторым соглашениям оператору таможни выплачивается бонус за соблюдение определенной даты посадки или целей по урожайности. Другие предусматривают, что оператор получает процент от урожая вместо денежной выплаты, обычно от 20 до 25 процентов. Иногда это называют «чистой арендой акций».«Если таможенный оператор берет на себя ответственность за закупку и доставку сельскохозяйственных ресурсов, денежные выплаты или доля урожая, как правило, выше. Публикация FM 1823 (AgDM A3-15), Custom Farming: an Alternative to Leasing, содержит более подробную информацию.

Преимущества и недостатки разных видов аренды

Все виды аренды имеют преимущества и недостатки для каждой стороны. Арендатор и собственник должны рассмотреть их, прежде чем выбирать тип аренды и условия, которые должны быть включены в нее.

Аренда с фиксированной оплатой
Преимущества аренды с фиксированной оплатой:

  • Аренда проста с относительно небольшими шансами на недоразумение.
  • Собственник освобожден от повседневных операционных решений.
  • У собственника очень небольшой финансовый риск.
  • Арендатор имеет максимальную свободу в планировании и развитии программ земледелия и животноводства.
  • Арендатору приходится хранить меньше записей, когда задействовано несколько домовладельцев.

Недостатки и потенциальные проблемы фиксированной денежной аренды:

  • Возможно, придется ежегодно пересматривать справедливую денежную арендную ставку.
  • Денежная рента, вероятно, будет слишком низкой во время роста цен и увеличения урожайности и слишком высокой во времена низких цен или низкой доходности.
  • Продажные цены и производственные затраты могут быть выше или ниже ожидаемых при установке арендной ставки.
  • Арендаторы должны предоставить больше оборотного капитала.
  • Арендаторы несут все риски дефицита продукции.

Гибкая аренда за наличные
Преимущества гибкой аренды за наличные:

  • Сумма арендной платы к уплате автоматически увеличивается или уменьшается из года в год по мере изменения цен и доходности.
  • Потребность собственника и арендатора в ежегодном пересмотре арендной ставки значительно снижается.

Недостатки и потенциальные проблемы гибкой денежной аренды:

  • Обе стороны должны согласовать формулу для определения денежной ренты каждый год или каждые несколько лет.
  • Обе стороны должны договориться о том, как определять цены и доходность для включения в формулу.
  • Существует неопределенность в отношении того, сколько арендатор будет платить, а сколько владелец будет получать каждый год.

Аренда долей на посевы
Преимущества аренды долей сельскохозяйственных культур:

  • Риски, связанные с колебаниями цены и доходности, разделяются.
  • Владелец больше участвует в принятии решений и реализации зерна в течение года.
  • Обе стороны разделяют выгоды от внедрения технологии увеличения урожайности или неожиданно высоких урожаев или цен.
  • Владелец получает больше информации о доходах и затратах, используемых каждый год.
  • Создается второй лимит платежей USDA.

Недостатки или потенциальные проблемные области аренды долей:

  • Арендодатель и арендатор должны договориться о распределении производственных расходов.
  • Возможно, придется внести поправки в разделение затрат на помещения для хранения и сушки, гербициды, сокращающие объем полевых работ, или внесение удобрений и пестицидов.
  • Необходимо согласовать план посевов и участие хозяйства в государственных программах.
  • Дополнительная денежная арендная плата за использование зданий и складских помещений, возможно, будет согласована.
  • Если зерно владельца и арендатора хранится в одном бункере, маркетинговые решения должны приниматься совместно.
  • Землевладелец может считаться материальным участником, а доход от фермерского хозяйства может подлежать налогообложению от самозанятости.

Контракт на индивидуальное фермерское хозяйство
Преимущества индивидуального фермерского контракта:

  • Для оператора очень небольшой финансовый риск.
  • Владелец извлекает выгоду из любых неожиданно высоких цен, доходности или выплат по государственной программе.
  • Только одна сторона отвечает за сбыт зерна и принятие производственных решений.
  • Соглашения обычно довольно просто заключить.

Недостатки и потенциальные проблемы индивидуальных сельскохозяйственных контрактов:

  • Владелец несет все риски низкой урожайности или цен, или высоких производственных затрат.
  • Количество и сроки полевых операций, которые будут проводиться каждый год, возможно, придется изменить в зависимости от погодных условий.
  • Оператор должен установить приоритеты среди земель, обрабатываемых на заказ, и других арендованных или находящихся в собственности земель.
  • Владелец должен сообщить оператору таможни информацию о системе земледелия, программе плодородия и типе средств борьбы с вредителями, которые будут использоваться.
  • Материалы сельскохозяйственных культур, такие как семена, удобрения и пестициды, должны закупаться и доставляться своевременно.
  • Землевладелец может считаться материальным участником, а доход фермы может подлежать налогообложению самозанятостью.

AgDM Decision Tool C2-01, Расчетная прибыль по договору аренды фермы, может использоваться для оценки доходов землевладельца и арендатора по различным договорам аренды, включая денежную арендную плату, гибкую арендную плату, долю урожая или индивидуальное сельскохозяйственное соглашение.На рисунке 1 показана доля риска для арендаторов и землевладельцев в зависимости от типа договора аренды.

Ключевые области принятия решений

Есть определенные ключевые области при заключении договора аренды фермы, которые должны быть очень внимательно рассмотрены обеими сторонами. Ответы на эти вопросы будут зависеть от намерений сторон в соглашении о лизинге и переговорной позиции каждой из них.

Разделение затрат
Часто возникает вопрос об ответственности арендодателя за разделение затрат на гербициды для борьбы с сорняками, которые могут быть частичной или полной заменой выращивания или других методов обработки почвы.Большинство арендодателей соглашаются предоставить половину стоимости этих материалов по договору аренды пая. Некоторые считают, что при использовании нулевой или минимальной обработки почвы им не нужно оплачивать полные 50 процентов стоимости гербицидов. Для получения дополнительной информации см. Публикацию FM 1811 (AgDM C2-15), Обзор практики лизинга фермерских хозяйств штата Айова.

Существует много вариантов разделения затрат на индивидуальное внесение удобрений и пестицидов. Поэтому рекомендуется обсудить эти вопросы заранее и указать в договоре аренды, будет ли домовладелец участвовать в каких-либо из этих затрат.

Сбор урожая
Как будут распределяться расходы, связанные с объединением, сушкой, транспортировкой и хранением сельскохозяйственных культур при аренде акций? Когда сушильные установки для кукурузы являются частью арендуемой единицы, арендодатель часто предоставляет сушилку и складские помещения. Если установка для сушки кукурузы переносная, она может находиться в совместной собственности, или любая из сторон может владеть ею и взимать с другой стороны установленную сумму за ее использование. Затраты на топливо и электроэнергию для сушки обычно распределяются в той же пропорции, что и урожай.В некоторых случаях арендатору платят дополнительно за доставку доли владельца урожая со склада фермы на элеватор или переработчик.

Удаление кукурузной соломки
По закону штата Айова арендатор фермы имеет право удалить солому (стебли, листья, початки), оставшуюся на поле после уборки урожая, если в договоре аренды не указано иное. Стовер можно использовать в качестве корма или подстилки или продать за пределами фермы. Арендаторы и землевладельцы могут указать иное соглашение в письменном договоре аренды или ограничить количество вывозимой соломы.Для получения дополнительной информации см. Публикацию PM 3053A, Проблемы с удалением стояков на арендованной земле.

Поддержание плодородия
Владельцы ферм часто беспокоятся о том, сохранит ли арендатор или повысит уровень плодородия на ферме. Регулярное тестирование почвы может установить, нужны ли дополнительные питательные вещества. Хотя арендаторов следует отговаривать от «разработки почвы», внесение дополнительных удобрений (особенно фосфора и калия), когда уровни уже достигают высокого или очень высокого уровня, не только тратит деньги, но и способствует утечке питательных веществ и загрязнению ниже по течению.

Внесение извести в почвы способствует повышению продуктивности за счет регулирования кислотности почвы. Применение извести обычно длятся несколько лет. Если нынешний арендатор управляет фермой в течение нескольких лет, и они внесли свой вклад в потребность в извести, он должен заплатить за восстановление pH до нормального диапазона. Если это новый арендатор, то арендодатель и арендатор должны прийти к соглашению. Арендодатель может заплатить за известь или арендодатель и арендатор могут договориться о пропорциональном распределении стоимости извести на период от 3 до 5 лет.Если арендатор платит за известь и не сдает в аренду землю на срок полезного использования извести, ему возвращается процент от затрат на известь. Некоторые долгосрочные арендаторы долевого участия могут разделить стоимость извести.

Борьба с сорняками и содержание зданий
Борьба с сорняками в сельскохозяйственных культурах значительно улучшилась в последние годы с внедрением устойчивых к гербицидам семян, хотя при необходимости следует обсудить план борьбы с устойчивостью сорняков.Многие землевладельцы также придают большое значение борьбе с сорняками вдоль рядов заборов, в канавах и вокруг строительных площадок. Действительно, срезание или опрыскивание сорняков, классифицируемых как вредные, требуется по закону. Раздел 314.17 Кодекса Айовы (с поправками 2010 г.) запрещает стрижку канав до 15 июля, за исключением 200 ярдов от жилищ и в некоторых других ситуациях.

Сохранение внешнего вида и функциональности хозяйственных построек и заборов также часто является первоочередной задачей для землевладельцев. Даже если некоторые здания не приносят существенной выгоды арендатору, они могут предоставить рабочую силу и оборудование для проведения ремонтных работ при значительной экономии для арендодателя.Владельцы обычно должны платить за материалы и принадлежности, особенно если арендатор предоставляет рабочую силу.

Хотя такая практика может иметь небольшую экономическую выгоду для арендатора, она может способствовать заключению более длительного и гармоничного договора аренды и часто требует минимальных затрат времени и средств. Любые дополнительные ожидания любой из сторон должны быть обсуждены и согласованы в письменной форме на ранних этапах переговоров по аренде.

Улучшения финансирования
Есть три способа справиться с затратами на постоянное улучшение фермерского имущества, такого как здания, складские сооружения, защитные сооружения, заборы, водные пути и дренажная плитка.

  1. Арендодатель обеспечивает улучшение в рамках договора аренды, понимая, что в результате арендная ставка будет увеличена.
  2. Стоимость улучшений в той или иной форме распределяется между арендодателем и арендатором. Если улучшение строится на ферме, арендатор может предоставить рабочую силу и оборудование для работы, а владелец может оплатить материалы. Полезно согласовать резерв в договоре аренды для арендатора, который будет возмещен арендодателем недооцененной стоимости улучшений, если период аренды заканчивается до того, как истечет срок полезного использования улучшений.
  3. Полная стоимость улучшений оплачивается арендатором. Как и в варианте 2, важно положение о возмещении арендатору недооцененной стоимости инвестиций.

Для получения дополнительной информации см .:

Участие в государственных программах
Большинство растениеводов в Айове участвуют в некоторых товарных программах, предлагаемых Министерством сельского хозяйства США. Обычно они предназначены для снижения цен или производственных рисков для основных зерновых культур.Каждые несколько лет принимается новое фермерское законодательство, которое требует от землевладельцев и арендаторов принимать решения об участии в программе.

При аренде за наличный расчет льготы по программе фермы обычно выплачиваются оператору, потому что это лицо, которое несет риск. При гибкой денежной аренде оплата по товарной программе может быть включена в валовой доход, используемый для определения арендной ставки каждый год. При аренде доли урожая владелец и арендатор обычно делят выгоды программы в той же пропорции, в какой они делят урожай.Если участие в программе связано с расходами, владелец и арендатор должны тщательно проанализировать потенциальные выгоды для каждой стороны. Решения государственной программы могут повлиять на арендную стоимость фермы в течение нескольких лет.

Программы сохранения могут предлагать краткосрочные выплаты за соблюдение определенных практик, а также долгосрочные выгоды в виде уменьшения эрозии, повышения плодородия и более чистой воды. Если поощрительные выплаты не полностью компенсируют какие-либо дополнительные расходы или снижение доходов арендатора за соблюдение природоохранных мер, он или она может отказаться от участия.Если аренда имеет только короткий срок, например один год, долгосрочные выгоды от такой практики не будут стимулировать арендатора. Землевладельцу, возможно, придется уменьшить размер арендной платы, чтобы компенсировать краткосрочную потерю чистой прибыли арендатора.

Установка срока аренды
Многие договоры аренды фермы действуют только на один год. Фактически, в Айове устные договоры аренды не могут быть действительны более одного года. Однако недавнее обследование показало, что 41 процент договоров аренды за наличный расчет и 68 процентов договоров долевого участия были в силе между одними и теми же сторонами более 10 лет.Максимальный фиксированный срок договора аренды в Айове составляет 20 лет, но договоры аренды могут быть продлены в обычном порядке, если обе стороны согласны.

Многолетняя аренда дает владельцам и операторам стимул вкладывать средства в долгосрочное улучшение земли и поддерживать плодородие почвы и природоохранные сооружения. Они также избегают неуверенности в частом построении новых отношений. При определении того, является ли аренда справедливой и равноправной для обеих сторон, необходимо рассматривать аренду в целом, а не рассматривать только отдельные положения или разделы аренды.Одно положение в договоре аренды может быть благоприятным для одной стороны, в то время как другое положение может быть более благоприятным для другой стороны, и эти два фактора могут уравновешиваться.

Факторы, влияющие на условия лизинга

На условия аренды индивидуального фермерского хозяйства влияет множество факторов.

  • Продуктивность земли, измеренная на основе прошлых урожаев, индекса пригодности кукурузы (CSR2), спутниковых фотографий, карт дренажа и типа почвы.
  • Стоимость взносов, внесенных каждой стороной договора аренды, таких как рабочая сила, земля, ресурсы сельскохозяйственных культур, оборудование или менеджмент.
  • Позиция на переговорах и переговорные способности каждой стороны, а конкуренция на аренду земли в непосредственной близости.
  • Что было обычным в сообществе в прошлом.
  • Семейные соображения , из-за которых условия аренды для родственника могут отличаться по сравнению с другими договорами аренды, потому что владельцы имеют разные цели в отношении дохода, хотят помочь ребенку начать работу или хотят сохранить ферму в семье.
  • Расположение относительно дорог с твердым покрытием, зерноперерабатывающих заводов и покупателей зерна.
  • Программа USDA для фермерских хозяйств. посевных площадей и подтвержденные урожаи, закрепленные за конкретным хозяйством. Это повлияет на размер платежей по некоторым товарным программам, которые выплачиваются оператору и владельцу. Поощрительные выплаты за соблюдение определенных природоохранных практик также могут быть прикреплены к земельной единице.
  • Контракты на выращивание семян или других специальных культур или на получение питательных веществ для скота.Доступ к таким контрактам может повысить стоимость конкретной собственности.

Экономические соображения

При заключении договора аренды фермы необходимо учитывать несколько важных экономических факторов. Некоторые из ключевых экономических вопросов:

  • Обеспечивает ли аренда бизнес-основу для наиболее прибыльной и долгосрочной работы фермы?
  • Поощряет ли соглашение использование наиболее прибыльных уровней капитала, рабочей силы и менеджмента в сельскохозяйственном бизнесе, а также внедрение новых технологий?
  • Распределяется ли доход между домовладельцем и арендатором на справедливой основе с учетом стоимости взносов, внесенных каждой стороной?
  • Соответствует ли уровень денежной ренты, подлежащей выплате, текущему рынку земли и продуктивности этого конкретного участка земли?
  • Достаточно ли большая фермерская единица, чтобы обеспечить эффективный уровень работы и обеспечить удовлетворительную прибыль как арендодателю, так и арендатору? Участок земли большего размера может быть более привлекательным для потенциальных арендаторов, чем небольшой участок.

Связь

Хорошее общение между арендаторами и землевладельцами необходимо для построения успешных отношений аренды. Землевладельцы заботятся об использовании и уходе за своим хозяйством. Собственники-иногородние не могут наблюдать условия из первых рук Некоторые супруги или дети, которые не принимали активного участия в управлении имуществом, могут не знать, что делать с решениями.

Предоставить отчеты
Арендаторы могут позаимствовать технику у профессиональных менеджеров ферм, которые регулярно предоставляют своим клиентам письменные отчеты.Очевидно, что отчет важнее при аренде доли урожая, чем при аренде за наличный расчет. Для арендатора с арендой за наличные может быть полезно разработать сокращенную форму отчетности, особенно для землевладельцев, которые сильно заинтересованы в производительности фермы. Отправка фотографий землевладельцу, который находится недостаточно близко, чтобы регулярно наблюдать за состоянием посевов, — очень эффективный инструмент общения. Фотографии с цифровой камеры или видеофайлы можно легко пересылать по электронной почте, или изображения можно распечатать и отправить по обычной почте.Некоторые арендаторы создают защищенные паролем веб-сайты или веб-сайты только по приглашениям, чтобы отдельные землевладельцы могли предоставлять такую ​​информацию, как карты почвы, тесты удобрений и данные об урожайности.

При аренде лемехов ведите учет затрат текущим. Большинство поставщиков вводимых ресурсов выставляют счета каждой стороне индивидуально. Однако рекомендуется заранее сообщить владельцу, что он получит счет и его цель. Арендаторы, снимающие жилье у нескольких владельцев, могут приобретать все необходимое и пропорционально распределять счет каждому из владельцев.В этом случае необходимо приложить копию оригинального счета. Объясните каждый пункт в счете, так как названия ресурсов фермы часто меняются. Владелец может быть не знаком с коммерческими терминами в отношении семян, гербицидов и инсектицидов, но, тем не менее, ему, возможно, придется классифицировать расходы для отчетности по налогу на прибыль.

Полисы страхования урожая и некоторые программы USDA требуют информации об урожайности сельскохозяйственных культур за прошлые периоды, прежде чем ферму можно будет зарегистрировать. Землевладельцы должны получать эту информацию каждый год для принятия будущих решений об участии в таких программах.

См. AgDM C2-06, Форма годового отчета по аренде сельхозугодий, где приведен пример информации, которая может быть предоставлена ​​арендаторам и землевладельцам в договорах аренды сельхозугодий.

Договор аренды в письменной форме
Договор аренды в письменной форме делает условия аренды более определенными и оставляет меньше шансов для разногласий и недоразумений. Люди склонны выборочно вспоминать только те части разговора, которые подтверждают их точку зрения. Он защищает не только первоначальные стороны, но также правопреемников и наследников в случае смерти одной из сторон или продажи фермы.

Письменный договор аренды побуждает обе стороны рассмотреть все аспекты аренды до начала срока аренды. Решения принимаются до того, как возникнут проблемы. В последующие годы это обеспечивает основу для изменения резервов при изменении условий. Письменные договоры аренды также предоставляют документацию в случае налоговой проверки или при заселении недвижимости. Договоры аренды, которые охватывают более одного года урожая, должны быть в письменной форме, а договоры аренды, заключенные на пять или более лет, должны быть нотариально заверены и зарегистрированы в офисе регистратора округа арендатором.

Документ должен соответствовать как минимум следующим минимальным требованиям:

  • Он должен содержать точное описание объекта недвижимости.
  • В нем должен быть указан определенный период, на который будет действовать аренда.
  • В нем должны быть указаны вид и размер арендной платы, а также время и способ оплаты (аренда за наличный расчет).
  • В нем должно быть указано, как должны распределяться производство, платежи Министерства сельского хозяйства США и производственные затраты (аренда доли урожая).

Доступны образцы форм аренды с условиями для нескольких типов договоров аренды. См. Публикации FM 1538 (AgDM C2-12) Форма аренды фермы в штате Айова или FM 1874 (AgDM C2-16) Аренда фермы в штате Айова за наличный расчет (краткая форма).

Юридические вопросы

Некоторые федеральные законы и законы штата влияют на условия аренды. Такие юридические соображения способствуют эффективному ведению бизнеса, гарантируют, что условия аренды выполняются в соответствии с назначением, и защищают интересы каждой стороны.Жизненно важно обратиться за помощью к профессиональному юрисконсульту за юридической консультацией и соображениями.

Доход от самозанятости
Материально участвующий землевладелец должен указывать доход от фермы как доход от самозанятости, а не как пассивный инвестиционный доход. Таким образом, он облагается обычной ставкой налога на самозанятость. С другой стороны, уплата некоторого налога на самозанятость повысит размер пособий по социальному обеспечению в будущем. Аренда за денежную ренту редко квалифицирует землевладельца как материального участника, но аренда доли урожая может сделать это.Владелец должен заниматься торговлей или фермерским хозяйством, чтобы вычесть определенные расходы, такие как проценты на оборотный капитал или внесение удобрений и извести.

Пособия по социальному обеспечению
Землевладельцы, которые получают пособия по социальному обеспечению и не достигли возраста 66 или 67 лет, могут получить сокращение своего пособия, если они активно участвуют в этом. Это зависит от суммы и сроков получения дохода. Когда землевладельцы достигают полного пенсионного возраста, нет ограничений на размер активного дохода, который может быть получен в отношении пособий по социальному обеспечению.См. Публикации Центра сельскохозяйственного права и налогообложения для получения более подробной информации.

Налоговая оценка недвижимости
Многие фермерские владения могут претендовать на «оценку для особого использования», когда имущество проходит процедуру завещания, что часто приводит к оценке ниже текущей рыночной стоимости. Это может быть выгодно для поместий, достаточно больших, чтобы взимать федеральный налог на имущество. Однако одно требование для оценки специального использования заключается в том, что умерший или член семьи должен материально участвовать в бизнесе за пять из восьми лет до смерти, а квалифицированный наследник должен материально участвовать в течение 10 лет после смерти умершего.

Залог домовладельца
В Айове существует установленное законом (установленное законом штата) право удержания арендодателя. Залог применяется независимо от того, используется ли аренда в отношении денежной ренты, гибкой арендной платы или доли урожая. Законодательное залоговое право является залогом «всех культур, выращиваемых на арендованных помещениях, а также всего другого личного имущества арендатора, которое использовалось или хранилось на нем в течение срока и которое не освобождается от исполнения», и дает землевладельцу преимущество перед другие обеспечительные интересы, например интересы кредиторов.

Форма UCC1 должна быть подана в офис государственного секретаря штата Айова в течение 20 дней с момента вступления в силу договора аренды для совершенствования права залога арендодателя.

Более подробную информацию по юридическим вопросам, касающимся договоров аренды ферм в Айове, можно найти на веб-сайте Центра сельского хозяйства и налогообложения «Лизинг ферм в Айове: юридический обзор».

Прекращение аренды фермерского хозяйства

Аренда фермы автоматически продолжается из года в год, если одна из сторон не направит письменное уведомление о расторжении отдельно от договора аренды.В Айове уведомление о прекращении аренды должно быть надлежащим образом подано в письменной форме до 1 сентября, до конца арендного года. Это относится как к договорам аренды за наличные, так и к аренде сельскохозяйственных культур, но не к соглашениям об индивидуальном сельском хозяйстве. В письменном договоре аренды может быть указана дата до 1 сентября для подачи уведомления о расторжении договора. Требование о прекращении аренды фермы до 1 сентября не распространяется на участки размером менее 40 акров (в Айове), используемые в основном для кормления животных. Однако даже устный договор аренды автоматически продлевается, если он не был расторгнут вовремя должным образом.

В уведомлении о прекращении аренды должно быть указано, что прекращение аренды должно произойти 1 марта следующего года. Если уведомление не будет доставлено, аренда продолжается в течение одного урожайного года на тех же условиях и сроках. Однако, если договор аренды является взаимоприемлемым для всех заинтересованных сторон, он может быть расторгнут или изменен в любое время.

Закон штата Айова определяет три метода подачи уведомления о прекращении аренды фермы для прекращения аренды 1 марта следующего года. Ниже приводится цитата из Раздела 562 Кодекса штата Айова.7:

«Уведомление — как и когда обслуживается. Письменное уведомление должно быть доставлено любой из сторон или правопреемнику стороны одним из следующих способов:

  1. Путем доставки уведомления не позднее 1 сентября с принятием услуги, подписываемой стороной договора аренды или правопреемником стороны, получившей уведомление.
  2. Вручая уведомление 1 сентября или ранее, лично, или если персональное обслуживание было опробовано и не может быть достигнуто, путем публикации на тех же условиях и таким же образом, что и обслуживание оригинальных уведомлений, за исключением что, когда уведомление подается путем публикации, аффидевит не требуется.Услуга по публикации завершается в день последней публикации.
  3. Отправив уведомление до 1 сентября заказным письмом. Уведомление, отправленное заказным письмом, составляется и заполняется, когда уведомление вкладывается в запечатанный конверт с указанием надлежащей почтовой оплаты на конверте, адресовано стороне или правопреемнику стороны по последнему известному почтовому адресу и помещено в предоставленный почтовый ящик. почтовой службой США ».

Форма под названием «Уведомление о прекращении аренды фермы» доступна как AgDM C2-19.Другие формы можно получить у юристов.

Сводка

Хорошая аренда — это первый шаг к удовлетворительным рабочим отношениям между арендодателем и арендатором. Хотя сложно разработать договор аренды, который предусматривал бы все возможные ситуации, сторонам следует попытаться предвидеть области, в которых могут возникнуть проблемы, и включить в договор аренды положения для их решения. Только вовлеченные стороны могут определить, что справедливо по отношению к каждой и каким должно быть окончательное соглашение.На договор лизинга влияют многие факторы, и каждый договор следует изменять в соответствии с индивидуальной ситуацией.

Дополнительные ссылки

Публикации из Расширенного и информационного центра Университета штата Айова

Доступно по адресу: store.extension.iastate.edu или 515-294-5247. Файлы Ag Decision Maker доступны по адресу www.extension.iastate.edu/agdm в разделе Whole Farm, Leasing.

Обследования арендной платы и стоимости земли

Формы лизинга

Договор аренды

Дополнения к лизингу

Прочие ресурсы

Отредактировано Кельвином Лейболдом, специалистом по расширению хозяйств 641-648-4850, kleibold @ iastate.edu
Первоначально подготовлено E.G. Стоунберг, бывший экономист по расширению

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>