МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Дарственную на квартиру можно оспорить: Можно ли оспорить дарственную на квартиру и как это сделать?

в каком случае можно опротестовать, порядок обжалования

Договор дарения позволяет безвозмездно передать недвижимость третьему лицу. Часто возникают ситуации, при которых родственники лица, отказавшегося от дома, остаются без наследства из-за этого документа. В связи с этим возникает вопрос о том, можно ли оспорить дарственную на дом или квартиру. Правильно заполненный договор является официальным документом. Поэтому оспорить его возможно лишь в судебном порядке, и только в случаях, предусмотренных законом.

Кто может обратиться в суд

Оспаривание дарственной проводится только заинтересованным человеком, то есть самим дарителем или его доверенным лицом. Исходя из законодательства, обращаться в суд можно в течение 3 лет после заключения сделки. Эти сроки могут быть продлены только в исключительных случаях.

В определённых ситуациях закон предусматривает возможность обращения в суд родственников. Это возможно в случае:

  • признания судом недееспособности лица, которое передавало имущество;
  • намеренного давления на собственника, отчуждающего дом или квартиру;
  • невменяемого состояния владельца недвижимости на момент составления или оформления документа;
  • смерти дарителя.

Во всех иных случаях обращения родственников будут необоснованными. Одариваемое лицо также не может подавать иск в суд. У него есть право отказаться от подаренной квартиры или дома, но до совершения сделки.

Основания для опротестования

Перед тем как обращаться в суд следует собрать факты, подтверждающие незаконность осуществления дарения. Если документ был заверен нотариусом, шансы на обжалование существенно уменьшаются. Поэтому следует внимательно изучить основания для аннулирования дарственной.

Ошибки в документе

Дарственная является официальным документом, поэтому для неё существуют строгие правила оформления. Шаблоны и образцы заполнения может предоставить юрист, нотариус или сотрудник МФЦ. В договоре дарения должны содержаться только правдивые и полные данные. Даже при наличии минимальных ошибок в реквизитах документов заявителей, договор может быть признан недействительным.

К дарственной прилагаются свидетельства и справки, подтверждающие право собственности на недвижимость. Их отсутствие — повод для проверки законности сделки.

Кроме этого, дарение можно опротестовать, если недвижимость передаётся лицам, которые не имеют права ее принимать, а именно:

  1. Государственным служащим.
  2. Медицинским или социальным работникам, которые ухаживали за дарителем.
  3. Лицам, осуществляющим опекунство над инвалидом или несовершеннолетним ребёнком.

Дарение предусматривает абсолютную безвозмездность. Поэтому наличие в документе требований, имеющих материальную основу, является противозаконным.

Мошеннические действия

Следует разобраться, оспаривается ли договор дарения, если документ был составлен без ошибок. Нередко сделка совершается в преступных целях. Если родственники смогут представить суду доказательства давления или принуждения дарителя к сделке, её признают незаконной.

Правомерность отчуждения недвижимости будет проверена правоохранительными органами в случае:

  • резкого ухудшения здоровья дарителя после передачи имущества;
  • скоропостижной смерти предыдущего собственника;
  • присутствия угроз со стороны одариваемого;
  • невменяемого состояния собственника недвижимости, то есть наличие психического расстройства, алкогольное или наркотическое воздействие на организм.

В некоторых случаях собственники квартир умышленно вводятся в заблуждение для совершения сделки. Например, им не сообщают все условия и последствия передачи недвижимости третьему лицу. Особенно часто от подобных мошеннических действий страдают люди пенсионного возраста без близких родственников. Невыгодные для дарителя условия сделки также являются поводом для проверки.

Нередко нарушают условия дарения и сами собственники отчуждаемого имущества. Законом запрещены притворные или фиктивные сделки с целью сокрытия противоправных действий.

Например, юридическое лицо не имеет права дарить имущество, если оно может быть арестовано приставами в ближайшее время.

Признание сделки незаконной

Ненадлежащее использование недвижимости новым собственником может послужить поводом для обжалования дарственной. Суд может принять решение об изъятии квартиры или дома из владения, если собственник умышленно наносит ущерб имуществу.

Нередко бывают ситуации, при которых квартира дарится постороннему лицу, а законные наследники остаются ни с чем. Возникает вопрос о том, можно ли опровергнуть дарственную наследникам и в каких случаях. Это возможно, если они действительно имели право на какую-либо долю. Суд рассматривает все обстоятельства в индивидуальном порядке.

Дарственная может быть аннулирована в связи с гибелью одариваемого лица. Это возможно исключительно при обращении самого дарителя в суд.

Некоторых собственников интересует, можно ли отсудить дарственную, если даритель просто передумал передавать недвижимость кому-либо. В законе не предусмотрено такой возможности. Обжаловать договор можно только при наличии вышеперечисленных условий. В случае нарушения хотя бы одного условия осуществления дарения, заинтересованные лица получают основание для обращения в суд.

Предыдущая

Акт приёма-передачи имущества: образец бланка и все нюансы

Следующая

ДарственнаяДоговор дарения доли квартиры: правила оформления сделки

Вас заинтересует

Можно ли оспорить дарственную

Можно ли оспорить договор дарения, можно ли аннулировать или отменить дарственную, можно ли отменить, расторгнуть договор дарения, а главное, как расторгнуть договор дарения – это не весь полный список вопросов, с которыми человек сталкивается и пытается решить в своей повседневной жизни, соприкоснувшись со сделками, проводимыми с имуществом, в частности, дарение.

При оформлении сделки, связанной с дарением имущества, оформляется дарственная или договор дарения, согласно которому даритель обязуется передать имущество одаряемому. Данный вид сделки носит необратимый характер, но в некоторых случаях согласно действующему законодательству возможно оспаривание договора дарения (дарственной) и, как следствие, отмена дарственной на квартиру, дом или любое другое имущество. Таким образом, проблемы договора дарения можно решить, но только через судебное рассмотрение дела. Следует помнить о том, что расторжение или отмена договора дарения квартиры, а также признание договора дарения недействительным происходит в нотариальной конторе при условии, что обе стороны не имеют друг к другу претензий и разногласий, либо в судебном порядке, если возникает спорная ситуация, требующая детального рассмотрения дела.

Судебная практика по договору дарения выделяет разного рода ситуации, когда человек, чье право было нарушено, решает обратиться в суд. Как правило, больше половины споров связаны с тем, что дарственная становится недействительной в силу притворности. Т.е. под договором дарения зачастую скрывается иная сделка: купля-продажа.

В другом случае, истец пытается оспорить дарственную на квартиру по причине того, что договор был оформлен дарителем под давлением, в результате воздействия на него третьими лицами или находившимся им в неадекватном состоянии, при котором даритель не осознает в полной мере значимость своих действий. Подобного рода дела решаются очень трудно и долго. Ведь необходимо доказать, что на момент подписания, составления дарственной даритель находился в недееспособном состоянии. Тем не менее, в судебной практике немало примеров удачного разрешения подобных споров. В качестве доказательства подходят любые свидетельские показания, медицинские карты, справки, заключения врачей, записи, сделанные на видео или фото и многое другое. Возможно даже проведение медицинской психиатрической экспертизы человека задним числом. Таким образом, на суде принимаются любого рода доказательства, чтобы решение суда было однозначным – отмена договора дарения или признание его недействительным.

Действующее Гражданское Законодательство РФ (ст. 578 ГК РФ) регулирует обстоятельства, вследствие которых возможна отмена (расторжение) договора дарения самим дарителем:

— неправомерные действия со стороны одаряемого по отношению к дарителю, такие как покушение на его жизнь, нанесение телесных повреждений и т.д.;

— одаряемый неуважительно относится к подаренной вещи, которая для дарителя представляет особую ценность;

— даритель переживет одаряемого в случае его смерти.

Данные условия могут быть специально прописаны в самом договоре дарения.

Отмена дарственной возможна не только со стороны дарителя, но и самим одаряемым. Так, одаряемый может в любое время отказаться от имущества до момента передачи ему этого дара.

Что касается вопроса: можно ли отозвать (отсудить) дарственную, оспаривается ли дарственная, то, как любую другую сделку, дарение также можно оспорить, притом и той и другой стороной. Не стоит забывать и о третьих лицах, чьи права могли быть ущемлены в результате заключения данного договора дарения. Они также имеют полное право оспорить дарственную.

Таким образом, судебная практика насчитывает множество случаев, когда в ходе судебного процесса происходит отмена дарственной или признание договора дарения недействительным.

Можно ли оспорить дарственную: 3 вероятных ситуации, советы

Фото: https://pixabay.com/photos/hammer-horizontal-court-justice-802296/

Содержание статьи

Что такое договор дарения и его виды

Все мы любим получать подарки, и, если дарятся обычные предметы, пусть даже очень дорогие, никакого оформления не требуется. Другое дело, если в качестве подарка выступает недвижимость. В этом случае обязательно нужно составить договор дарения (дарственную), чтобы одариваемый мог переоформить право собственности на жильё.

Чаще всего квартиры или дома дарят друг другу близкие родственники, например, родители детям. Значительно реже, но бывают случаи, когда недвижимость дарится человеку, не связанному с дарителем родственными узами.

Собственник жилья имеет полное право подарить его любому человеку, организации или фонду. Если договор оформлен правильно, то оспорить факт дарения будет очень сложно даже самым близким родственникам.

Смотрите видео на эту тему от экономиста с 20-летним стажем:

Договор дарения можно составить без нотариального заверения, но юристы рекомендуют всё-таки обратиться к нотариусу, чтобы не возник риск обжалования документа заинтересованными лицами.

Виды дарственной

Фото: https://pixabay.com/photos/document-agreement-documents-sign-428331/
Реальный договор

Предполагает безвозмездную двустороннюю сделку без каких-либо дополнительных условий. Он вступает в силу в момент официальной передачи собственности, то есть одариваемый имеет право распоряжаться недвижимостью, как только договор будет подписан, а недвижимость зарегистрирована на нового владельца.

Недвижимость не должна быть в обременении, то есть быть в залоге или купленной в кредит, который ещё не выплачен.

Пример. У родителей в собственности две квартиры, в одной они проживают сами, а другую решили подарить сыну. После составления дарственной семья обратилась в МФЦ, где были поданы документы на переоформление недвижимости на сына. После того как сын получил правоустанавливающие документы, он является собственником жилья и имеет право жить в нём на законных основаниях, продать, подарить или завещать.

Консенсуальный договор

В этом случае даритель прописывает в дарственной некоторые условия. Если они не будут выполнены, то сделка считается ничтожной (недействительной).

Пример. Мать дарит сыну квартиру с условием её пожизненного проживания в ней. Таким образом, распорядиться жильём сын может только после смерти матери.

Это самый правильный и целесообразный вид дарственной, поскольку пожилые родители могут обезопасить себя и не остаться без крыши над головой. Очень много случаев, когда дарители остаются без жилья после того, как подарили свои квартиры без каких-либо условий.

Можно указать любые требования к одариваемому, кроме материальных. Сделка предполагает безвозмездное дарение.

Пожертвование

Это особый вид дарственной, когда даритель является физическим лицом, а одариваемый – юридическим.

Пример. Хорошо обеспеченный одинокий пожилой человек дарит свой большой частный дом и земельный участок детскому дому. Таким образом он совершает пожертвование в благотворительных целях.

Подобное дарение предполагает только целевое использование. Если недвижимость и земельный участок были подарены детскому учреждению, то они должны служить по назначению. Какие-либо иные цели недопустимы.

Как дарителю оспорить дарственную

Можно ли отозвать дарственную на квартиру, если даритель передумал?

Согласно ГК РФ, ст. 578 отмена дарственной возможна в следующих случаях.

  • После совершения сделки одаряемый совершил против дарителя или членов его семьи противоправные действия – телесные повреждения, покушение на жизнь и здоровье. В этом случае даритель имеет право отозвать дарственную, а если одаряемый лишил жизни дарителя, то обратиться в суд об отмене договора дарения могут наследники пострадавшего.
  • Даритель имеет право подать в суд на одаряемого, если тот небрежно обращается с подаренной недвижимостью и своими действиями создаёт риск безвозвратной порчи или утраты. То есть за подаренным жильём не следят, не делают ремонт, умышленно разрушают его, приводят в негодность.
  • Если даритель пережил одариваемого, то он может вернуть свою собственность, но только в том случае, когда данные условия были прописаны в договоре дарения.

Расторжение договора дарения возможно только в судебном порядке.

Могут возникнуть непредвиденные ситуации, когда даритель может оспорить факт дарения и вернуть недвижимость, но только если договор дарения заключён с определёнными условиями, например, отсрочкой регистрации собственности на одаряемого.

Пример. Успешный бизнесмен подарил квартиру своей любовнице с отсрочкой регистрации прав собственности на три года. За это время он успел обанкротиться и потерять все сбережения. Поскольку договор дарения не вступил в силу, даритель имеет право вернуть себе ранее принадлежавшую квартиру.

Поводом для возвращения собственности может послужить и резкое ухудшение здоровья дарителя, когда ему требуется срочная операция или дорогостоящее лечение. Если договор был составлен с отсрочкой, то оспорить дарственную не составит труда.

При составлении договора дарения нужно учитывать множество факторов и нюансов, поэтому необходимо тщательно продумать дополнительные условия, а лучше обратиться за консультацией к юристу.

Когда дарственную признают недействительной

Из-за того что договор дарения можно заключать в свободной форме и не заверять нотариально, часто возникают ситуации, когда сделка может быть признана недействительной.

Отмена договора дарения может быть инициирована в судебном порядке самим дарителем, его родственниками или третьими лицами.

Фото: https://pixabay.com/photos/lady-justice-legal-law-justice-2388500/

Дополнительные условия договора

Подарить собственность можно только безвозмездно. По закону в дарственной не может быть материальных требований к одаряемому, например, оплатить или отдать что-то взамен полученного жилья.

В договоре дарения допускаются специальные условия, но они должны быть нематериальны, например, соглашение вступает в силу через определённое время или даритель имеет право проживать на данной жилплощади до момента смерти.

Но некоторые условия могут быть составлены неправильно или некорректно, а значит, дать повод для оспаривания сделки.

Неприемлемые условия в дарственной:

  • от одаряемого требуются какие-либо материальные блага, пожизненное содержание или передачу в собственность другого имущества;
  • расплывчатое определение подарить или отписать «всё имущество» – не указан предмет дарения;
  • обещания подарить жильё после смерти дарителя – некорректная формулировка с целью желания дарителя дожития в квартире приводит к тому, что недвижимость после его кончины переходит по наследству ближайшим родственникам, поскольку не была официально переоформлена на конкретное лицо.

Если подарена определенной категории лиц

Согласно статье 575 ГК РФ, дарить недвижимость запрещено:

  • чиновникам и служащим госаппарата, если они не являются близкими родственниками дарителю;
  • работникам органов опеки от своих подопечных;
  • учителям и врачам от учеников и пациентов, а также от имени их родственников, родителей или супругов;
  • опекунам и законным представителям от имени малолетних и недееспособных граждан;
  • должностным лицам, которые служат в учреждениях, где живут несовершеннолетние дети или недееспособные люди (детские дома, интернаты, дома престарелых и другие).

Даритель не имел права распоряжаться недвижимостью

Сделка будет недействительной как минимум в трёх случаях.

Даритель не имел правоустанавливающих документов на объект недвижимости
Фото: https://pixabay.com/photos/real-estate-agent-sale-home-keys-3337032/

Возможные причины таковы.

  • После покупки квартиры и подписания документа купли-продажи даритель не перерегистрировал право собственности на себя, а сразу оформил договор дарения.

Пример. Отец решил сделать дочери подарок на совершеннолетие – подарить квартиру. Поскольку дочь была ещё несовершеннолетней, то оформлением покупки пришлось заниматься непосредственно отцу. После того как был подписан договор купли-продажи, мужчина тут же написал дарственную. К сожалению, она оказалась недействительной, поскольку сначала нужно было оформить собственность на себя, а только потом распоряжаться ею.

  • После подписания дарственной выяснилось, что суд вынес постановление о недействительном праве собственности на недвижимость, полученную по завещанию или купленную с нарушениями законодательства.

Пример. Полученную по завещанию квартиру мужчина передарил своему сыну, однако родственники усопшего смогли доказать, что завещание было написано под давлением. По решению суда завещание было признано недействительным, соответственно, дарственная потеряла свою силу, и квартиру пришлось вернуть родственникам усопшего.

Даритель не имел нотариально заверенного согласия супруга/супруги

Если недвижимость была приобретена в браке, то, чтобы ею распорядиться, необходимо согласие второго супруга, заверенное нотариусом.

Пример. Успешный бизнесмен, будучи в браке, подарил квартиру своей любовнице. Знакомый нотариус незаконно оформил согласие его супруги на сделку. При оформлении документов в МФЦ бизнесмена с любовницей случайно увидела близкая подруга его жены, которая тут же позвонила обманутой супруге. В итоге, договор дарения был признан недействительным, а нотариус лишился лицензии.

Даритель является совладельцем квартиры, но подарил её целиком.

Пример. Две сестры владеют двухкомнатной квартирой. Одна из них написала дарственную на свою внучку, но поскольку была уже в преклонном возрасте и не обладала нужными знаниями, данные в договоре были указаны некорректно. При переоформлении собственности на внучку оказалось, что у квартиры есть ещё одна совладелица. Сотрудники МФЦ вовремя указали на ошибку, и договор дарения был переписан.

Преждевременная смерть дарителя

Фото: https://pixabay.com/photos/cementerio-flor-cemetery-death-948048/

Если договор дарения был подписан обеими сторонами, а даритель скоропостижно скончался до того, как была перерегистрирована собственность на другого владельца, то дарственная считается недействительной.

В этом случае недвижимость будет разделена между наследниками по закону, а если их нет, то отойдёт государству. Однако если даритель успеет написать завещание на одариваемого, то сделка будет правомерной.

Пример. Дедушка решил подарить свой дом внучке, поскольку именно она ухаживала за ним в последние годы. После подписания дарственной состояние мужчины резко ухудшилось, врач скорой помощи подтвердил, что жить осталось буквально несколько часов. За это время внучка вызвала нотариуса на дом, и дедушка подписал завещание в её пользу. Если бы этого не произошло, то дом наследовался бы по закону между родственниками первой очереди.

Недвижимость находится в аварийном состоянии

Дарственная считается недействительной, если жильё признано аварийным и не может быть переоформлено на нового собственника.

В этом случае необходимо дождаться адекватной реакции от государства – компенсации на покупку новой жилплощади или переселения в другое жильё, и только потом возвращаться к оформлению дарственной.

Могут ли родственники оспорить дарственную

Ни для кого не секрет, что чаще всего конфликты и спорные ситуации возникают среди родственников как раз на фоне раздела того или иного имущества. Подаренная недвижимость может стать камнем преткновения между родными людьми, считающими себя обделёнными.

Можно ли отменить дарственную, если родственники дарителя против заключённой сделки и считают её недействительной? Да, но только если они в судебном порядке докажут свою правоту.

Существует несколько причин, по которым факт дарения может быть оспорен.

Нарушение требования закона (ст. 168 ГК РФ)

Если при совершении сделки дарения было нарушено законодательство или иной правовой акт, то такой договор можно оспорить в судебном порядке.

Но до того, пока судом не будет вынесено какое-либо решение, сделка будет считаться действительной.

Мнимая или притворная сделка (ст. 170 ГК РФ)

Прежде всего, нужно чётко понимать определения.

Мнимой (фиктивной) называется та сделка, которая совершается только для вида, а реальные цели её участников не соответствуют предмету договора.

Пример. У индивидуального предпринимателя несколько пошатнулись дела. По закону исполнительные органы могут описать его имущество, включая жильё (если оно не является единственным), и после продажи направить вырученные средства на погашение долговых обязательств. Чтобы избежать конфискации, предприниматель решил фиктивно подарить квартиру своему двоюродному брату, продолжая пользоваться ею, как своей собственностью.

Притворной является та сделка, которая совершается с целью прикрыть другую.

Пример. Продаётся квартира. Покупатель состоит в браке, но хотел бы приобрести недвижимость отдельно от супруги, чтобы в случае развода не делить квартиру пополам. Продавец желает минимизировать налоги с продаваемого жилья. Оба участника сделки договариваются замаскировать куплю-продажу фактом дарения.

Такие сделки всегда заключаются сознательно и добровольно, дееспособными гражданами, которые чётко понимают все свои действия. Впрочем, один из участников может быть введённым в заблуждение, что ещё нужно доказать.

Не понимание своих поступков дарителем (по ст. 177 ГК РФ)

Как аннулировать дарственную, если даритель в момент подписания договора был в неадекватном состоянии?

Если суду предоставлены доказательства, что даритель был в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, страдает психическими расстройствами, признан недееспособным, то такая сделка будет считаться недействительной.

Легче всего доказать полную или частичную недееспособность, поскольку такие люди наблюдаются в лечебных заведениях, над ними может быть установлена опека. Если такое лицо подпишет договор дарения, то этот факт будет легко опротестовать.

Существует ещё одна категория недееспособных – по возрасту. Сюда относятся малолетние дети, не достигшие совершеннолетия. Они не могут совершать сделки дарения без разрешения родителей или опекунов. Поэтому если подобный документ существует, то он ничтожен (недействителен).

Фото: https://pixabay.com/photos/alzheimer-s-man-portrait-face-749616/

Намного сложнее доказать невменяемость совершеннолетнего дееспособного лица, который подписал дарственную, будучи пьяным или под воздействием наркотиков. Для признания сделки недействительной в таком случае нужны будут веские доказательства. Желательно иметь не только свидетельские показания третьих лиц, но и видео- или фотосъёмку.

Если факт дарения обнаружен в течение непродолжительного времени, то можно обратиться в медэкспертизу, чтобы сделать анализ крови на наличие алкоголя или наркотиков.

Дарение под влиянием заблуждения (по ст. 178 ГК РФ)

Сделка будет считаться недействительной, если доказать, что она была совершена под влиянием существенного заблуждения.

Если родственники или третьи лица предоставили дарителю неверную информацию (пусть даже и непредумышленно), и он, не понимая последствий от совершённого действия, оформил дарственную на жильё, то такая сделка будет считаться ничтожной. Но для этого нужны веские доказательства, что человек действительно был дезинформирован.

Заблуждение должно быть настолько существенным, что если бы человек объективно и разумно оценивал реальную информацию и знал о действительном положении дел, то никогда бы не совершил подобную сделку.

Примером заблуждений может быть уверение, что даритель будет до конца жизни проживать и владеть недвижимостью, а право собственности перейдёт к одаряемому только после смерти дарителя.

Какие сроки установлены для оспаривания дарения

Оспорить договор дарения можно в течение трёх лет с момента перерегистрации недвижимости на иного собственника.

Фото: https://pixabay.com/photos/clock-book-font-world-antique-old-623166/

Однако существуют некоторые исключения.

  • Даритель желает отозвать договор, а одаряемый категорически против. В этом случае исковая давность увеличивается до пяти лет.
  • Постороннее лицо, которое не состоит в родственных связях с дарителем, может оспорить факт дарения в течение года со дня подписания сделки.
  • Родственники дарителя могут оспорить дарственную в течение трёх лет с момента, когда узнали о свершившемся факте. Но если регистрация недвижимости произошла более десяти лет назад, то его шансы ничтожны.

Подведём итоги

Выводов несколько:

  • чтобы безвозмездно подарить недвижимость, необходимо заключить договор дарения;
  • если дарственная была составлена правильно и заверена у нотариуса, то оспорить такой документ весьма проблематично;
  • подать в суд для признания дарственной недействительной может как сам даритель, так и его родственники и иные заинтересованные лица;
  • существует немало ситуаций, когда договор дарения может быть признан ничтожным;
  • оспорить факт дарения реально в течение трёх лет со дня регистрации и при предоставлении достаточной базы доказательств.

Оценка статьи:

Загрузка…

Как оформить дарственную на квартиру

Дарственная сделка – процедура безвозмездной передачи прав собственности на недвижимое имущество. Осуществляется как между близкими родственниками – супругами, родителями и детьми, родными и одноутробными братьями и сестрами, внуками, дедушками и бабушками, – так и между посторонними друг другу людьми.

Этот способ пользуется популярностью, благодаря:

  • возможности оформления через нотариальную контору, что обеспечивает надежность процедуры;
  • относительной простоте юридических процедур и невысокой стоимости услуг;
  • сложности дальнейшего оспаривания сделки, поскольку бывший владелец жилья жив (в общем случае) и сможет подтвердить добровольное согласие на сделку.

В отличие от завещания после перерегистрации прав собственности в ЕГРН даритель утрачивает право собственности на объект – оно переходит к одариваемому. С этого момента тот может совершать любые сделки с недвижимостью. В договоре дарения могут быть указаны специальные условия. Одариваемый имеет право принять либо отказаться от подарка – любое принятое решение нельзя будет отменить.

Минус дарственной – ее можно оспорить в суде, например, сославшись на дееспособность дарителя. Плюс сделки – полученная в дар одним из супругов недвижимость не делится при разводе.

Госслужащие, медицинские и социальные работники имеют право принимать недвижимость в дар только от близких родственников. Нельзя подарить квартиру, которая находится в залоге у банка. Если сделка затрагивает имущественные интересы несовершеннолетних, потребуется согласие органов опеки.

Можно ли оформить дарственную на квартиру без нотариуса?

Статья 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» позволяет составлять договор дарения самостоятельно. Это дает возможность сэкономить на нотариальных услугах. Вместе с собранным пакетом документов договор дарения подают в МФЦ либо Росреестр для регистрации сделки.

Закон позволяет не обращаться к нотариусу, если:

  • Даритель – единоличный владелец квартиры, и она досталась ему до вступления в брак.
  • Родители дарят детям в равных долях квартиру, купленную за материнский капитал. В этом случае дарители подписывают договор в присутствии сотрудника регистрирующего органа.

Оформлять дарственную самостоятельно имеет смысл при дарении между близкими родственниками. Если договор составлен неправильно, в регистрации откажут, но деньги за госпошлину не вернут, поэтому лучше оформлять документ у нотариуса.

В каких случаях нотариус необходим?

Без нотариально заверенного договора дарения дарственную не зарегистрируют, если:

  • у квартиры несколько владельцев;
  • дарится квартира, нажитая в браке, даже если единоличный владелец – только один из супругов;
  • один супруг дарит долю в квартире другому.

Нередко нотариусы предлагают услуги по регистрации дарственной.

Требования к участникам сделки

Для того чтобы сделка была законной, даритель и одариваемый должны соответствовать ряду требований:

  • Дарить квартиру могут только ее совершеннолетние собственники (если жилье было получено от государства, оно должно быть приватизировано).
  • Договор дарения не могут подписывать люди, состоящие на наркологическом либо психоневрологическом учете. Все действия с недвижимостью от их имени осуществляют их законные представители.
  • Если в момент совершения сделки даритель находился в состоянии алкогольного либо наркотического опьянения, сделку могут аннулировать.
  • Имущество можно принять в дар только при жизни дарителя. В противном случае это будет наследование с другими нормами и процедурами.

Если какое-то из перечисленных условий не соблюдено, сделку могут признать недействительной.

Как правильно оформить дарственную на квартиру

Процедура дарения близким родственникам не отличается от стандартной. При этом такие сделки реже оспаривают. Также в договоре нередко прописывают, что даритель будет жить в подаренной квартире до своей смерти либо предусматривают другие условия. Налог не платят.

Даритель должен быть не младше 18 лет. Если одариваемому меньше 14 лет, подпись на договоре дарения ставят его законные представители. Одариваемые с 14 лет могут подписывать договор дарения лично.

При оформлении близким родственникам дарственной на квартиру или другую жилплощадь налог не оплачивается. Это:

  • супруга (супруг) дарителя;
  • родители;
  • дети – родные или официально усыновленные;
  • бабушки и дедушки;
  • внуки;
  • братья и сестры, имеющие общих двоих или только одного родителя.

От налога 13% не освобождаются дяди, тети, племянники, двоюродные и троюродные сестры и братья, прабабушки, прадедушки, правнуки. Налог оплачивает тот, кто получает жилплощадь в дар и становится ее законным владельцем. Стоимость недвижимости, купленной после 2016 года, должна быть не меньше 70% от кадастровой оценки. Лицо, на которое оформляется дарственная на квартиру в 2018 году, заполняет справку по форме 3-НДФЛ и приносит ее в ФНС.

Какие нужны документы?

Для участников сделки изготавливают по одному экземпляру договора и еще один документ для Регистрационной палаты. Перед тем как оформить договор дарения, собирают комплект документов:

  • гражданские паспорта лиц, подписывающих документ;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • заявления о госрегистрации договора и передачи права собственности к другому владельцу;
  • выписка из домовой книги о жильцах, зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади;
  • извлечения из техпаспорта и справка о стоимости жилья, получаемые в БТИ;
  • если квартира, являющаяся объектом дарения, куплена в ипотеку, то нужен положительный ответ банковского учреждения на совершение подобной сделки;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • согласие супруга или документ, удостоверяющий, что нынешний владелец жилья не состоит в браке.

Лица, действующие по доверенности, должны предоставить правильно оформленные доверенности и их копии. В нотариальной доверенности указывают: данные лица, которое получает недвижимость в дар, и свойства объекта в соответствии со свидетельством о регистрации. Доверенность запрещено оформлять на одариваемое лицо. Такая доверенность дает право на:

  • сбор документации;
  • подписание документа;
  • регистрацию передачи права собственности.

Если на жилой площади, подлежащей дарению, проживают несовершеннолетние, то необходимо одобрение органов опеки. Лица до 18 лет не могут дарить жилплощадь. Лицам, признанным недееспособными, недвижимое имущество можно дарить без ограничений. Если имущество приобреталось в браке, но зарегистрировано только на одного из супругов, то для его дарения понадобится согласие жены или мужа, даже если они разведены.

Порядок оформления дарственной

Сделку проводят в 2 этапа ‒ составление договора дарения и регистрация дарственной.

Договор составляют в письменном виде. В нем указывают:

  • ФИО сторон, их паспортные данные, дату и место рождения, адрес регистрации.
  • Предмет договора, например «Даритель безвозмездно передает одариваемому квартиру площадью … квадратных метров из … комнат, расположенную по адресу …. Одариваемый дар принимает».
  • Реквизиты документа, на основании которого жилье находится в собственности дарителя.
  • Иногда прописывают пункт, что на момент заключения договора квартира не подарена, не заложена и не находится под арестом.
  • Можно уточнить, что жилье дарится полностью, а не его доля.
  • По желанию в договор можно включить данные о рыночной стоимости квартиры на момент дарения – для этого придется воспользоваться услугами сертифицированного оценщика.
  • Другие дополнительные условия – по желанию.

Второй этап – подписание договора и его госрегистрация.

Некоторые нюансы заключения сделки

Если жилплощадь отчуждается в пользу лица 14-18 лет, то документ несовершеннолетний подписывает самостоятельно при родителях или опекунах. Если ребенку не исполнилось 14 лет, то его присутствие на сделке необязательно, а подпись за него ставят родители или официально назначенные опекуны. Недвижимость, подаренную несовершеннолетнему, невозможно продать без согласия опекунского совета.

В дарственной не должно быть упоминания о денежной компенсации, поскольку оно противоречит безвозмездной сути сделки. Если такой пункт присутствует, то договор признается незаконным и расторгается. В документе иногда оговариваются особые условия – возможность аннулирования результата сделки в случае смерти одариваемого, вступление договора в силу с определенной даты. Также может оговариваться пункт, позволяющий сохранить право дарителя на жилплощадь до самой смерти. То есть пожилой человек может подарить квартиру родственнику, не лишившись законного права на проживание в ней при жизни.

Если дарится не вся квартира, а только ее доля, то дарственная между близкими родственниками или другими лицами оформляется так же, как и при отчуждении всего объекта полностью. Только в документе отображается размер доли. Если один из супругов дарит свою долю в квартире или доме или часть своей доли, требуется согласие второго супруга.

После подписания дарственной между близкими родственниками или другими лицами документы передаются непосредственно в УФРС или МФЦ для госрегистрации перехода права собственности к другому владельцу.

Где оформляют дарственную на квартиру, сколько это стоит и что иметь при себе?

Договор дарения регистрируют в Федеральной регистрационной службе или МФЦ. При себе необходимо меть:

  • 3 экземпляра договора дарения;
  • паспорта;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • технический/кадастровый паспорт;
  • согласия законных представителей или других собственников.

Кроме этого, одариваемому понадобится оплатить госпошлину, ее размер скажут на месте, там же дадут реквизиты для оплаты. После оплаты представитель регистратора заберет документы, кроме паспортов, выдаст расписку об их приеме и назначит дату выдачи зарегистрированного договора дарения (7-18 дней, в зависимости от региона).

Срок действия договора дарения

Договор дарения действителен 1 год. За это время одариваемый должен зарегистрировать право собственности на квартиру в ЕГРН. Если этого не сделать, договор дарения придется оформлять повторно. Проконсультироваться по вопросам дарения квартиры близкому родственнику можно в ФРС или МФЦ.

В каких случаях договор дарения может быть признан незаконным?

Дарственная, законно оформленная в нотариальной конторе, – документ, который практически невозможно обжаловать. Однако есть несколько случаев, в которых договор дарения может быть признан недействительным и аннулирован:

  • Если при оформлении сделки одна из сторон была дезинформирована об условиях договора. Например, если дарителю обманом была предложена на подпись дарственная вместо договора купли-продажи.
  • Если одариваемый применял к дарителю силу, нанес телесные повреждения, угрожал ему и членам его семьи.
  • Новый владелец ведет асоциальный образ жизни, не поддерживает жилье в надлежащем виде, велика вероятность потопа или пожара.
  • Аннуляция договора дарения осуществляется посредством подачи заявления в суд.

Какие меры позволяют предотвратить аннуляцию договора дарения?

Закон не указывает на обязательность нотариального заверения сделки. То есть участники сами решают – обращаться или не обращаться к нотариусу. И только в случае дарения доли от жилплощади услуги нотариуса обязательны. Однако чаще всего участники сделки добровольно оформляют отношения нотариально, что в будущем значительно усложнит процедуру аннуляции договора в суде. При желании оформить дарственную между близкими родственниками или другими лицами можно обратиться к юристу или риелтору, стоимость услуг которых определяется в установленном порядке.

Еще одна мера, усложняющая процедуру аннуляции дарственной, – документальное подтверждение дееспособности сторон сделки. Для этого предоставляют справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

В каких случаях договор дарения невозможен?

В следующих случаях нельзя законным путем заключить сделку дарения:

  • Лицо, для которого предназначается жилье, – государственный служащий, который не является близким родственником дарителя.
  • Одариваемый – работник медучреждения, даритель – его пациент. При этом они не состоят в родстве.
  • Одариваемый – работник соцслужбы, а даритель – его клиент. Родственные связи отсутствуют.
  • Даритель и принимающий в дар – коммерческие организации.
  • Объект недвижимости не имеет кадастрового номера. Устранить это препятствие несложно. Требуется поставить жилье на госкадастр.
  • Имеется арест на жилье. До его снятия все действия с недвижимостью запрещены законом.
  • Недвижимость куплена в ипотеку, а согласие банковского учреждения на дарение отсутствует.
  • Даритель недееспособный. Даже при согласии опекуна и органов опеки на совершение сделки велика вероятность ее аннулирования.

Можно ли оспорить дарственную при разводе?

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Развод — это неприятный процесс, который сопровождается не только нравственными терзаниями, но и разделом совместно нажитого имущества. К такому относятся автомобили, недвижимость и др. Естественно, что после развода, каждый из супругов желает забрать себе часть совместно нажитого добра. Но можно ли разделить квартиру, которую получили посредством дарственной? Можно ли оспорить подобную недвижимость, какие для этого нужны основания и в какие сроки можно произвести обжалование — читайте далее.

Можно ли оспорить дарственную, оформленную до развода?

Дарственная означает, что форма недвижимости, например квартира, была передана в пользование гражданина — супруги или супруга в подарок. Имущество передается на безвозмездной основе. Даже если гражданин состоял в браке в момент процедуры одаривания, такое имущество не подлежит разделу в общем случае. Поэтому, если дарственная оформлена на бывшего мужа, или дарственная оформлена на бывшую жену, второй супруг оспорить право на подаренную квартиру не сможет.

Однако, присутствуют нюансы. Если после дарственной передачи, в жилище производились ремонтные работы, или другие, направленные на улучшение жилища, а финансовые затраты на подобные изменения брались из общего семейного бюджета — второй супруг сможет оспорить право бывшего супруга на долю в жилом помещении.

Если в подаренной квартире появилась дорогостоящая техника, или пристройка, а второй супруг предоставил чеки покупок, то он сможет рассчитывать на возмещение 50% расходов.

Основания

Как уже говорилось выше, разделить подаренную квартиру, которая находилась на момент развода в таком же состоянии, как и в момент дарения — не получится. В таком случае, на что ссылаться в суде, при желании оспорить дарственную, оформленную до развода?

Есть несколько вариантов — неправильно составленный договор дарения и общее улучшение состояния квартиры после дарения.

В первом случае, основания базируются на самой дарственной и обстоятельствах, при которых она была заключена:

  • общие ошибки, неточности в договоре;
  • недееспособность дарителя в момент оформления дарственной, или одаряемого собственника;
  • факт того, что оформление дарственной производилось под давлением.

Основания для второго случая следующие:

  • увеличение площади, состояния жилья после дарения;
  • увеличение общей стоимости жилого помещения, более чем в два раза.

В этой ситуации необходима помощь оценщика — он производит оценку квартиры на момент развода. Также, предоставляются соответствующие чеки и выписки с банковских кредитных карт — подтверждение стороны, которая производила оплату. Важным условием является прописанная оценочная стоимость квартиры в договоре дарения — это обстоятельство поможет оценить разницу в цене.

Через суд

Для того, чтобы оспорить договор дарения квартиры после развода супружеской пары — обращаются в районный суд. Шанс раздела такой недвижимости мал, но он есть.

В суде, предоставляется доказательная база, которая включает следующие документы:

  • чеки о покупке дорогостоящей бытовой и сантехники;
  • чеки об оплате услуг персонала, который осуществляет ремонтные работы, или работы по улучшению общего состояния жилья — прокладка электричества, газовой системы, системы водоснабжения, а также внутренняя и внешняя отделка помещения;
  • выписки из банка, о списании средств с кредитной карты супруга-истца, как доказательство о вложенных средствах.

Возможны и показания свидетелей. Суд может вынести решение не о разделе жилья, а о компенсации средств супругу-истцу, в размере 50% от текущей стоимости жилища.

Срок

Дарственную на квартиру можно оспорить в течении ее срока действия. Срок зависит от типа дарственной — ничтожная или оспариваемая. На оспаривание ничтожной дарственной выделяется 3 года, на признание недействительной оспариваемой сделки — 1 год.

В случае дополнительных вопросов — обратитесь к нашему онлайн-юристу, заполнив форму справа.

Можно ли оспорить дарственную на квартиру после развода?

Действия при оспаривании дарственной квартиры после развода не отличаются от ситуации до развода. Оспорить договор дарения, вступивший в силу, не получится. Однако, если докажет, что сделка дарения совершалась под давлением, или даритель находился в момент оформления в недееспособном состоянии — возможность обжалования присутствует. Также, при предоставлении необходимых счетов и квитанций, один из супругов может доказать, что вкладывался в полученную в результате дарения недвижимость. Если стоимость жилища увеличилась в два раза, появится возможность его оспорить в судебном порядке.

Как действовать?

Перед тем, как обращаться в суд, супругу необходимо составить перечень документов, который будет включать счета, квитанции об оплате, копии выписок с банковского счета — как доказательство о финансовых вливаниях в благополучие квартиры.

Заявление подается в суд по месту жительства истца или ответчика. Заявление должно содержать информацию о:

  • продолжительности брака супругов;
  • список вещей которые приобрел супруг-истец;
  • список работ по улучшению состояния жилья супругом-истцом;
  • оценочной стоимости жилья после развода.

В случае, если стоимость жилья увеличилась в два раза от первоначального, или состояние жилья при дарении расценивалось как неудовлетворительное, а после развода, жилье находится в хорошем состоянии — суд удовлетворит требование истца, постановлением о разделе квартиры.

Скачать образец документа

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Можно ли оспорить дарственную?

Ответ:

Договор дарения, подписанный у нотариуса, но не зарегистрированный в Органах Юстиции РФ не имеет, в общем, то никакой юридической силы. Переход права на недвижимость согласно законодательству РФ осуществляется только после осуществления государственной регистрации. Подписание же договора дарения у нотариуса гарантирует достоверность намерений участников сделки, поэтому в дальнейшем оспорить ее очень сложно.

Если дарственная была оформлена юридически грамотно, оспорена она может быть по следующим причинам:

  • Если тот, кому подарили объект недвижимости, содержит ее в ненадлежащем состоянии, например, нарушает санитарные нормы содержания.
  • В случае смерти одариваемого раньше дарителя.
  • Если тот, кому подарили недвижимость, несет угрозы жизни или здоровью дарителя.

Оспаривание и отзыв дарственной производится в суде, при наличии фактических или документальных доказательств того, что здоровью дарителя или объекту недвижимости нанесен или угрожает урон. Если виновником смерти дарителя является человек, владеющий дарственной, то на ее оспаривание имеют право родственники, а также:

  • Люди, занимающие должности на государственной службе.
  • Опекуны и попечители, если дарителем выступают их подопечные недееспособные или ограниченные в дееспособности лица.
  • Сотрудники больниц и социальных учреждений так же не могу принимать дарственные от своих пациентов.

Так же оспариваются в судебном порядке дарственные, которые были подписаны с целью передачи имущества юридического лица, для предотвращения изъятия в случае банкротства.

Оспаривание дарственной родственниками

Если даритель еще жив, то дарственную по закону оспорить нельзя или на это нужны очень веские основания, которые в судебном порядке будут признаны достаточными для оспаривания договора дарения. Например:

  1. Если в момент подписания дарственной владелец недвижимости официально был недееспособным.
  2. При подписании документов даритель был в состоянии аффекта – под действием алкоголя или наркотиков.
  3. Если удастся доказать наличие давления или угроз при подписании договора.

В статье 168 ГК РФ подробно описаны требования к совершению подобной сделки, при их нарушении и наличии доказательств дарственная может быть признана недействительной.

Как оспорить дарственную, основания для оспаривания

Дарственная на недвижимое имущество позволяет безвозмездно подарить его любому гражданину. Право собственности на жилье и волеизъявление дарителя является основанием для составления такого договора. Но случаются ситуации, когда в результате сделки были нарушены права третьих лиц или самих участников договора. В таких ситуациях дарственную необходимо оспорить, чтобы вернуть имущество изначальному собственнику.

В качестве истца в споре о недействительности договора дарения могут выступать:

  • Одна из сторон сделки
  • Ближайшие родственники
  • Третьи лица, чьи права были ущемлены в результате перехода права собственности на жилье к одариваемому

Процедура отмены дарственной в сравнении с отменой договора купли-продажи имеет свои сложности. В частности, законодательство в области регулирования гражданских правоотношений ограничивает основания для признания дарения недействительным исчерпывающим перечнем. Причины, выходящие за пределы этого списка, не могут быть поводом для отмены договора дарения и возвращения имущества к предыдущему собственнику.

Законодательно установлен срок, в течение которого может быть оспорена подобная сделка. Также для отмены дарственной потребуется наличие одного из следующих условий:

  • Признания сделки недействительной должен желать сам даритель, и у него должны иметься для этого законные основания
  • Третье лицо должно иметь веские причины для отмены договора после смерти стороны, подарившей жилплощадь, или признания ее недееспособной. В подобной ситуации исключением будет являться дарение квартиры индивидуальным предпринимателем или организацией, при проведении сделки с нарушением положений закона о банкротстве

Договор дарения недвижимого имущества подразумевает переход прав собственности на жилье, поэтому подлежит обязательной государственной регистрации. Только зарегистрированная в УФРС дарственная имеет законную силу и влечет юридические последствия. Сделка, не прошедшая эту процедуру, может быть просто отменена одной из сторон без инициирования судебного разбирательства.

Договор дарения, прошедший процедуру государственной регистрации, оспаривается только в судебном порядке. Процесс доказывания недействительности сделки целиком возлагается на истца. На практике именно процедура доказывания обстоятельств заключения дарственной является наиболее сложным этапом в признании сделки недействительной.

Невозможность частной собственности выступать объектом дарения

При составлении дарственной на недвижимое имущество следует учитывать множество нюансов. Если в качестве объекта выступает жилье, которое не может быть подарено, то договор не пройдет государственную регистрацию. Это же правило действует в ситуациях, когда дарителем выступает лицо, не имеющее права получать недвижимость в дар, или договор заключен в ненадлежащей форме.

Дарственная будет неправомерна и не пройдет процедуру регистрации в УФРС, если:

  • В качестве объекта договора выступает жилье, собственником которого является малолетний ребенок (возрастом до 14 лет) или недееспособный гражданин. Опекуны, попечители и законные представители не вправе отчуждать имущество, принадлежащее этим категориям граждан, посредством безвозмездной сделки. Такую жилплощадь можно продать, но нельзя подарить
  • Принимающей подарок стороной является госслужащий. Государственные служащие не имеют права получать в подарок имущество за выполнение своих обязанностей
  • Работники органов опеки, больниц, интернатов не могут выступать принимающей подарок стороной в договоре дарения, если дарителем является гражданин, находящийся на лечении, воспитании или под опекой в этой организации
  • Договор дарения составлен в простой письменной форме без нотариального удостоверения и его предметом является квартира, находящаяся в долевой собственности. Не имеет значения, дарится ли одна доля и вся квартира целиком, такие сделки с 2016 года должны удостоверяться у нотариуса. Это правило не распространяется на дарение доли в квартире, принадлежащей одному собственнику

Дарственные, составленные с вышеуказанными нарушениями, не нужно оспаривать в суде, поскольку они не будут зарегистрированы в Росреестре.

Причины, которые могут стать поводом для оспаривания дарственной в суде

Любая сделка, при которой переходит право собственности на недвижимое имущество, должна пройти процедуру обязательной регистрации в УФРС. Обе стороны обращаются в Росреестр для совершения процедуры. Это необходимо сделать в кратчайший срок, поскольку незарегистрированный документ не начнет действовать, и одаряемый не станет полноправным владельцем квартиры. Если дарственная не была зарегистрирована, после смерти дарителя провести процедуру регистрации не представляется возможным.

Отсутствие государственной регистрации – не единственный повод для признания недействительности этого документа. Дарственная должна соответствовать нормам действующего гражданского законодательства, иначе может быть оспорена и признана недействительной. Исчерпывающий перечень поводов для оспаривания договора дарения установлен законодательно.

Как оспорить дарственную на квартиру

На момент заключения сделки даритель должен находиться в дееспособном состоянии. Он должен осознавать свои действия и понимать, что совершает безвозмездное отчуждение имущества. Чтобы избежать возможного оспаривания документа по причине недееспособности дарителя, можно получить справку у психиатра. Также нотариальное удостоверение договора станет весомым доказательством нормального психического состояния стороны на момент заключения сделки, поскольку нотариус обязан оценить дееспособность участников. Удостоверение нотариусом обладает повышенной доказательственной силой в судебном процессе.

Поводом для оспаривания дарственной является:

  • Ошибки при составлении и оформлении документов. Помимо несоблюдения формы договора и неточных сведений в нем, наличие оговорки о переходе права собственности на квартиру к одаряемому после смерти кого-либо из родственников является поводом для признания дарственной недействительной. Но в документе можно указать право дарителя не выписываться из квартиры или проживать в ней определенное время. Такой пункт добавляется в договор по соглашению сторон
  • Смерть стороны, принявшей подарок. Эта причина может стать поводом для отмены дарственной только, если в тексте договора была предусмотрена возможность дарителя отозвать подарок по причине смерти одаряемого
  • Ненадлежащее обращение с подарком. Если действия одариваемого прямо вредят подаренному имуществу, дарственную можно оспорить в суде. Такими действиями могут быть затопления соседей, неоднократные пожары по халатности нового собственника. Однако, неподобающее поведение одариваемого, не имеющее отношение к сохранности жилища, не является поводом для отмены дарственной. Инициировать судебное производство по этой причине может только даритель
  • Ограниченность в действиях или нахождение в состоянии алкогольного или наркотического опьянения дарителя на момент заключения договора. Как и недееспособность дарителя это может стать достаточным поводом для оспаривания документа, но доказывать обстоятельства сделки достаточно сложно. Для этого целесообразно каким-то образом зафиксировать момент заключения договора, к примеру, при помощи видеозаписи, на которой будет заметно неадекватное состояние дарителя

При наличии хотя бы одного из вышеуказанных поводов для оспаривания дарственной должно быть инициировано судебное разбирательство. Одна из сторон или лицо, чьи права были ущемлены, подает исковое заявление в суд.

Возможности оспаривания договора дарения квартиры с указанием дополнительных причин

Оспаривание дарственной в суде возможно также при наличии одного из дополнительных поводов:

  • Причинение вреда, покушение на дарителя или его близких родственников принявшей подарок стороной
  • Заключение договора для прикрытия другой сделки. Такие сделки называют мнимыми или притворными. Если дарственная заключается для того, чтобы избежать уплаты налогов при продаже имущества, она может быть признана недействительной
  • Заключение сделки под давлением, угрозами, насилием. Принуждение одной из сторон к подписанию дарственной является достаточным поводом для оспаривания такого документа в судебном процессе. Все факты применения насилия угроз или давления должны быть подкреплены доказательствами. К примеру, возбуждение уголовного производства в отношении одариваемого по факту причинения побоев или других телесных повреждений дарителю является неоспоримым доказательством в судебном производстве
  • Введение в заблуждение одной из сторон. К примеру, даритель мог не осознавать безвозмездность договора, или одариваемый не подозревал о наличии долгов по квартире
  • Отсутствие нотариально заверенного согласия супруга на отчуждение совместно нажитого имущества

Повод для оспаривания дарственной должен быть подробно расписан в исковом заявлении и подкреплен имеющимися доказательствами.

Сроки для подачи заявления, чтобы оспорить дарение

При определении срока, в течение которого можно оспорить дарственную, следует исходить из условия ее недействительности. Так оспоримые сделки, к которым относятся договора, заключенные под влиянием заблуждения, обмана или под принуждением, могут быть признаны недействительными в течение года. Этот срок исчисляется с момента прекращения угроз или насилия, а при обмане и заблуждении стороны с момента, когда участник сделки узнал об обстоятельствах недействительности.

Для инициирования судебного разбирательства относительно ничтожных дарственных, заключенных в противоречии положениям закона или для прикрытия другой сделки действует общий срок давности – три года. Срок исчисляется с момента заключения договора. Если в качестве истца выступает лицо, не являвшее стороной дарения, срок начинает течь с момента, когда лицо узнало о заключении сделки. В любом случае дарственная не может быть оспорена, если с момента ее заключения прошло более десяти лет.

Что делать, если принято решение обратиться в суд

Если имеется повод для признания дарственной недействительной и срок исковой давности еще не вышел, следует подготовить доказательства. Процесс доказывания неправомерности этой сделки полностью возлагается на истца, поэтому свою позицию необходимо подкрепить наибольшим количеством документальных доказательств и свидетельских показаний.

Вся собранная документация прикладывается к исковому заявлению, составленному в соответствии с правилами. Для составления иска можно обратиться за юридической помощью. Также следует определиться со стратегией доказывания недействительности дарственной, факты в судебном процессе следует излагать максимально подробно, подтверждая документальными доказательствами и нотариально заверенными документами.

При неудовлетворительном для истца или ответчика судебном решении его можно обжаловать в вышестоящей инстанции в установленный срок.

Основные способы отмены дарственной, их особенности

Если дарственная не прошла государственную регистрацию, то обращаться в суд не нужно. Такой договор не имеет юридической силы и не влечет никаких последствий. Квартира по-прежнему является собственностью дарителя, а одариваемый не имеет на нее никаких прав.

При наличии оснований полагать, что даритель был недееспособен на момент заключения сделки, дарственную потребуется оспаривать в судебном порядке. В суде потребуется документально подтвердить психическое состояние стороны. Для этого может быть использована справка от психиатра.

При покушении на жизнь или здоровье дарителя стороной, принявшей подарок, также потребуется подать исковое заявление. В иске должна быть раскрыта суть договора, а также обстоятельства, по которым истец требует его расторжения.

При удовлетворении иска недвижимость возвращается первоначальному собственнику. Но одаряемый вправе потребовать от дарителя возмещение денежных средств, потраченных на благоустройство квартиры. При возникновении подобной ситуации, лицо, получившее подарок, должно предоставить чеки и квитанции для подтверждения своих трат.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.

Жалоб, связанных с жильем | УСАГов

Узнайте, что делать, если у вас возникла одна из этих жалоб при покупке или аренде дома.

Жалобы на ипотечные компании

Если у вас есть жалоба на ипотечную компанию, попробуйте сначала разрешить ее с этой компанией. Несколько государственных органов принимают жалобы на ипотечных кредиторов.В некоторых случаях вам следует подать жалобу в несколько агентств, особенно на федеральном уровне и уровне штата.

Сообщить ипотечной компании о дискриминации

Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) обеспечивает соблюдение Закона о равных возможностях кредитования. Этот закон запрещает кредиторам отказывать в кредите из-за определенных характеристик. Подайте жалобу в CFPB, если кредитор отклонил заявку на ипотеку из-за вашего:

Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) применяет Закон о справедливом жилищном обеспечении. Этот закон запрещает дискриминацию при аренде, покупке или получении финансирования для дома. В вашем штате также может быть аналогичный закон. Подайте жалобу в HUD и в Управление справедливого жилищного строительства в вашем штате, если ипотечная компания дискриминировала вас из-за вашего:

  • Расы

  • Цвет

  • Национальное происхождение

  • Религия

  • Пол

  • Инвалидность

  • Наличие детей

Подача жалобы на услуги ипотечной компании

CFPB обеспечивает соблюдение нескольких законов, таких как Закон о правде в кредитовании и Закон о процедурах урегулирования споров с недвижимостью.Эти законы требуют от кредиторов раскрывать информацию покупателям жилья перед покупкой и в течение срока действия ипотеки. Подайте жалобу в CFPB, если у вас возникли проблемы с новой или существующей ипотекой. Примеры распространенных жалоб по ипотеке:

  • Подача заявки на ипотеку

  • Получение сметы и закрывающих документов

  • Передача ипотеки другому обслуживающему персоналу

  • Правильное применение платежей

  • Рефинансирование или изменение ипотечный кредит

  • Предоставление неверной информации о статусе ипотечного счета вам или кредитным агентствам

  • Требование частного ипотечного страхования

  • Уплата дополнительных сборов

Сообщите о мошеннической ипотечной практике и мошенничестве

Закон о Федеральной торговой комиссии является основным статутом Федеральной торговой комиссии (FTC). В нем говорится, что несправедливые и обманчивые действия, затрагивающие торговлю, являются незаконными. Сообщите об ипотечной компании в FTC, если она делает ложные заявления, упускает важные факты или предпринимает вводящие в заблуждение действия. Примеры включают:

  • Ложные заявления об их способности предложить ссуду

  • Плата за ипотечные услуги, которые не предоставляются

  • Незаконная тактика взыскания остатков по ипотеке

Кроме того, подайте жалобу в в ваше государственное управление по защите прав потребителей о мошенничестве или мошенничестве с ипотекой.Подайте жалобу на мошенничество с выкупом права выкупа в альянс HOPE NOW. Позвоните по телефону 1-888-995-HOPE (1-888-995-4673) или (TTY 1-877-304-9709).

Выявление и жалоба на жилищную дискриминацию

Жилищная дискриминация имеет место, когда поставщик жилья действует таким образом, что не позволяет кому-либо арендовать или покупать жилье из-за его

  • Расы или цвета кожи
  • Религия
  • Пол
  • Национальное происхождение
  • Семейное положение (например, наличие детей)
  • Инвалидность

Поставщиком жилья, дискриминирующим кого-либо, может быть домовладелец или компания по управлению недвижимостью. Это также может быть кредитное учреждение, такое как банк или другая организация, которая играет важную роль в приобретении дома.

Жилищная дискриминация запрещена Законом о справедливом жилищном обеспечении. Дискриминация, охватываемая Законом, может принимать множество различных форм, помимо повышения цен или лжи о наличии. Например, Закон касается доступа для инвалидов-колясочников в некоторых новых объектах. Узнайте, что охватывает Закон о справедливом жилищном обеспечении, как подавать жалобу и как работает процесс расследования.

Подача жалобы на жилищную дискриминацию

Если вы считаете себя жертвой жилищной дискриминации,

Дискриминация в отношении ЛГБТ

Закон о справедливом жилищном обеспечении конкретно не запрещает дискриминацию по признаку сексуальной ориентации или гендерной идентичности.Но дискриминация лесбиянок, геев, бисексуалов или трансгендеров (ЛГБТ) может по-прежнему нарушать Закон или другие государственные или местные постановления. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по этим причинам, подайте жалобу, как описано выше, или напишите в HUD по адресу [email protected] общие вопросы о жилищных проблемах ЛГБТ.

Споры между арендодателями и арендаторами

Если вы платите за аренду дома или квартиры (арендатор), в какой-то момент у вас может возникнуть спор с лицом, владеющим зданием, или управляющей компанией, представляющей владельца (домовладельца).Часто споры касаются состояния здания, основных услуг, повышения арендной платы или вашего права на проживание. Лучше всего договариваться напрямую с домовладельцем или менеджером. Убедитесь, что вы получили все письменно. Если арендодатель и арендатор не могут прийти к соглашению, арендатор может обратиться к помощи извне.

Получение помощи при споре с арендодателем

Законы о правах арендаторов и арендодателей почти всегда регулируются на уровне штата. Найдите помощь от вашего штата в справочнике государственных учреждений и ресурсов, представляющих интерес для арендаторов. Результаты различаются для каждого штата, но вы можете найти:

  • Агентства штата, которые занимаются правами арендаторов.
  • Агентства по рассмотрению жалоб.
  • Ресурсы для юридической помощи.

Со временем вы можете решить, что вам нужна помощь юриста. Люди с очень низким доходом могут иметь право на получение бесплатной юридической помощи от некоммерческой организации.

Жалобы на жилищную дискриминацию или домовладельцев, получающих помощь от федерального правительства, следует направлять в U.С. Департамент жилищного строительства и градостроительства.

Прежде чем возникнет проблема

Конечно, лучше вообще избегать споров, если это возможно.

  • Полностью ознакомьтесь с условиями договора аренды.
  • Сохраняйте всю переписку между вами и вашим арендодателем.
  • Сообщайте о проблемах заранее и в письменной форме, отмечая дату и время телефонных звонков.
  • Сохраняйте подтверждение об оплате аренды и залога.
  • Знайте законы вашего штата о домовладельцах и арендаторах.

У вас есть вопрос?

Задайте реальному человеку любой вопрос, связанный с государством, бесплатно.Они дадут вам ответ или сообщат, где его найти.

Последнее обновление: 30 ноября 2020 г.

Что вы можете сделать, если ваш отчет арендатора неверен? — Разметка

Искать жилье всегда сложно. Рынок развивается быстро, сборы за подачу заявления могут быть высокими, и может казаться, что хороших вариантов жилья меньше, чем людей, пытающихся их захватить. Вас отвергает арендодатель дома вашей мечты из-за судимости или выселения, не принадлежащих вам? Что ж, это даже хуже.

Отчеты о проверке арендаторов часто создаются за секунды с помощью алгоритмов автоматического сопоставления, которые сортируют данные общедоступных записей из многих различных источников, таких как судимости, списки лиц, совершивших преступления на сексуальной почве, документы о выселении, кредитные бюро и даже списки наблюдения за террористами. Исследование этих отчетов, опубликованных сегодня The Markup и The New York Times, показывает, что не только исходные данные часто являются устаревшими и неполными, но и неаккуратные методы сопоставления данных также могут содержать негативную информацию о неправильных людях.

Если вы думаете, что это случилось с вами, у вас есть несколько вариантов. Мы создали этот FAQ как руководство.

↩ ссылка

Я подал заявку на квартиру, но не получил. Как я узнаю, что это произошло из-за отрицательной проверки биографических данных?

Арендодатели обязаны в соответствии с федеральным законом, Закон о справедливой кредитной отчетности, сообщить вам, была ли отрицательная проверка биографических данных одной из причин, по которым они вам отказали, и куда обратиться, чтобы оспорить это, если вам нужно. Однако некоторые домовладельцы могут этого не знать, поэтому всегда спрашивайте.

↩ ссылка

В отчете обо мне проверяющей компании содержится неверная информация.

Как мне это исправить и получить желаемую аренду?

Время здесь не твой друг. У компаний, занимающихся проверкой, есть 30 дней на повторное расследование после вашего запроса и на исправление ошибок. Конечно, они могут сделать это быстрее, но если на это уйдет месяц, то к тому времени домовладелец может передать квартиру кому-то другому. Тем не менее, возможно, вам стоит в любом случае пройти процесс спора с проверяющей компанией, потому что арендодатель может иметь в наличии другое помещение или другой арендодатель может использовать ту же проверочную компанию.

Процесс сводится к следующему: получить отчет от проверяющей компании и оспорить его. (Подробности ниже.)

↩ ссылка

Как мне получить копию отчета о проверке, которую арендодатель получил обо мне?

Начните с домовладельца. Она или он могут сказать нет — по закону домовладельцы не обязаны показывать вам сам отчет.

Но домовладельцы обязаны сообщить вам название проверочной компании, которую они использовали, и контактную информацию компании в так называемом «уведомлении о неблагоприятных действиях».

В этом случае эти проверочные компании обязаны по закону отправить вам бесплатный отчет, если вам было отказано из-за этого. Имейте в виду, что они обычно создают отчеты мгновенно, поэтому то, что вы получите, может не совпадать с тем, что получил домовладелец.

↩ ссылка

Проверочная компания сообщила о чьих-либо преступлениях или выселениях в моем послужном списке. Как мне это исправить?

Обратитесь напрямую в компанию по проверке и попросите просмотреть ваш отчет и оспорить его. Они, вероятно, захотят, чтобы вы сначала отправили копию своего удостоверения личности или других документов, чтобы доказать, что вы тот, кем себя называете.

По закону у скрининговых компаний есть 30 дней на повторное расследование и сообщение вам результата. Сохраните копии всех ваших документов и всей корреспонденции, которую вы ведете с компанией. Если вы разговариваете с кем-то по телефону, делайте заметки.

Если компания согласна с тем, что информация в отчете не принадлежит вам, попросите компанию немедленно отправить исправленный отчет арендодателю. Даже если арендная плата, которую вы изначально хотели, будет взята к этому моменту, у него или нее может быть еще одна аренда, которую вы должны проверить, что избавит вас от необходимости начинать все сначала с другим арендодателем.

↩ ссылка

Я пытаюсь попасть в государственное жилье или оформить жилищный ваучер, но мне отказали из-за неправильной проверки биографических данных. Что я могу сделать?

Если вам было отказано в доступе к недорогому жилью или субсидированному ваучеру из-за неправильного отчета о проверке, вы имеете право на отдельный «процесс рассмотрения жалоб» в самом жилищном управлении. В таком случае вам следует:

  • Действуйте быстро — у вас будет только 10 дней после отказа, чтобы оспорить решение.Позвоните по номеру телефона управления государственного жилищного строительства, указанному в вашем письме с отказом (которое обычно приходит к вам по почте), и попросите провести слушание по жалобе.
  • Приготовьтесь. На слушании по жалобе вам потребуется документ, удостоверяющий вашу личность, ваш предыдущий адрес и любые другие необходимые доказательства.
  • Обратитесь к бесплатному или недорогому адвокату. Вам, вероятно, повезет больше на слушании по жалобе, если вы приведете адвоката. Найдите бесплатную юридическую помощь в вашем районе и попросите кого-нибудь, кто специализируется на жилье.У многих есть горячие линии, по которым можно позвонить.
↩ ссылка

Всевозможные фоновые компании сообщают НЕПРАВИЛЬНУЮ информацию обо мне! Как мне это исправить?

Плохие новости: не существует универсального центра, который мог бы исправить плохие записи или несовпадения во всей отрасли. По оценкам, в США работает около 2000 компаний, занимающихся проверкой анкетных данных. Вы должны оспаривать каждый неверный отчет с каждой компанией.

↩ ссылка

Это несправедливо, что я должен прыгать через все эти обручи, потому что экранирующая компания ошиблась.Где я могу подать жалобу?

У вас есть два варианта помимо подачи жалобы в компанию по проверке биографических данных: вы можете подать жалобу в надзорный орган или подать на компанию по проверке в суд.

Более простой вариант — подать жалобу в агентство.

Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) и Федеральная торговая комиссия (FTC) совместно осуществляют надзор за отраслью потребительской отчетности, в которую входят компании по проверке арендаторов. Они могут подать на компании в суд и наложить на них штраф за нарушение закона.В 2018 году FTC оштрафовала RealPage на 3 миллиона долларов.

У обоих агентств есть порталы жалоб на своих сайтах. (FTC здесь, а CFPB здесь.) Вы можете пожаловаться на ошибочный отчет, на то, как компания решила ваш спор, или на то и другое. База данных жалоб CFPB является общедоступной, поэтому вы также можете видеть, что написали другие люди.

Генеральные прокуроры штата также уполномочены рассматривать жалобы потребителей. Подробности того, как подавать жалобы в эти офисы, различаются от штата к штату.Здесь вы можете найти контактную информацию генерального прокурора вашего штата.

Другой вариант — подать в суд на компанию, занимающуюся проверкой биографических данных, если вы считаете, что она нарушила федеральный Закон о справедливой кредитной отчетности, например, если она не «соблюла разумные процедуры для обеспечения максимально возможной точности».

Поищите адвоката, который специализируется на потребительском праве или вопросах кредитной отчетности. Вы можете найти их в Интернете или позвонить в национальную организацию, например, в Национальную ассоциацию защиты прав потребителей (NACA), которая свяжет вас с местным юристом, который объяснит вам возможные варианты.

↩ ссылка

Это безумие. Могу ли я что-нибудь сделать ПЕРЕД подачей заявления на получение жилья, чтобы этого вообще не произошло?

К сожалению, немного. В рамках действующей системы нет возможности гарантировать, что компания, занимающаяся проверкой биографических данных, не сообщит информацию, которая не принадлежит вам, в частности несоответствующую или неполную информацию о судимости, выселении и даже дорожных записях (которые иногда ошибочно регистрируются как сведения о судимости).

Вы можете сделать несколько вещей для борьбы с некоторыми другими ошибками.Например, если вы планируете арендовать новое место в ближайшем будущем, Федеральная торговая комиссия рекомендует вам получить копию своего кредитного отчета (через Annualcreditreport. com) и просмотреть его, чтобы убедиться, что в нем нет любые ошибки или доказательства кражи личных данных. Ваш кредитный отчет — это только часть проверки, но она важна.

Руководство FTC также рекомендует вам показать домовладельцу любую имеющуюся у вас документацию по вашим предыдущим судебным делам, если они были урегулированы или отклонены.Это может снизить вероятность того, что арендодатель отклонит вас из-за устаревших отчетов, но не гарантирует этого.

Как пользоваться судом мелких тяжб

Знай свои права »Ресурсы» Суд мелких тяжб
1. Назначение Суда мелких тяжб

Поскольку законы о домовладельцах и арендаторах в штате Вашингтон в основном применяются самостоятельно, Суд по мелким искам является одним из лучшие способы отстоять свои права с целью взыскания денег, которые, по вашему мнению, арендодатель должен вам. Возможно, вам также придется обратиться в суд мелких тяжб, чтобы защитить себя от иска, который домовладелец подает против вас. Прежде чем предпринимать какие-либо действия в суд, всегда напишите «письмо с требованием» арендодателю, указав, какие деньги, по вашему мнению, причитаются вам, и дайте ему возможность ответить. Письма с требованием можно использовать для отстаивания ваших прав перед домовладельцем в самых разных законах. Пример письма-требования см. В разделе «Согласование депозита». Если ваши переговоры с арендодателем не привели к желаемому результату, подумайте об использовании суда мелких тяжб.

Вы можете подать иск на сумму до 5000 долларов в суд мелких тяжб, но вы можете взыскать деньги только за определенные договорные или юридические нарушения. Если у вас есть претензии к арендодателю на сумму более 5000 долларов, вы можете подать против них в другой суд. Дополнительную информацию см. В нашем Руководстве по юридической помощи для арендаторов. Подача заявления в суд мелких тяжб обычно стоит около 35 долларов, но вы можете включить это в сумму иска против арендодателя. Арендаторы не могут взыскать заработную плату, потерянную в результате действий домовладельца, но они могут включить стоимость регистрационного сбора.

Для использования Суда малых претензий должен существовать определенный раздел закона о домовладельце-арендаторе или письменное соглашение, которое было нарушено, и вы можете подать иск только в отношении причитающихся вам денег. Вы не можете подать в суд, чтобы заставить домовладельца что-то сделать или не делать (так называемый «судебный запрет»). Например, вы можете подать в суд на возврат депозита, но не можете подать в суд, чтобы заставить арендодателя перекрасить квартиру. Суд мелких тяжб также не является местом, где арендаторы могут предъявить иск своему домовладельцу за эмоциональные страдания, домогательства или нарушения закона, которые не влекут за собой конкретных денежных убытков. Некоторые разделы закона определяют одну сторону как ответственную за определенную сумму денег после совершения нарушения, но многие законы не предусматривают денежного штрафа, связанного с их нарушением.Более подробное обсуждение того, как обеспечить соблюдение законов о арендодателях и арендаторах в Вашингтоне, см. В разделе «Понимание законов и инструментов для арендаторов».

Вот некоторые вещи, о которых следует помнить при подготовке к Суду мелких тяжб:

  • Суд мелких тяжб — важный инструмент для арендаторов, но положительный результат никогда не гарантирован, даже если вы строго соблюдаете закон и предоставляете вся необходимая документация. Обратитесь за юридической консультацией и помощью, чтобы получить помощь в подготовке вашего дела.См. Наше Руководство по оказанию юридической помощи арендаторам
  • Рекомендуется присутствовать на заседании суда мелких тяжб до даты своего суда, чтобы получить представление о том, как работает этот процесс. Слушания открыты для публики; вы можете позвонить секретарю суда, чтобы узнать расписание. По возможности понаблюдайте за судьей, который будет председательствовать на вашем слушании.
  • Ваш арендодатель может подать встречный иск, если вы подадите на него в суд. При необходимости у вас также есть возможность подать встречный иск против арендодателя. Если ваш домовладелец подаст встречный иск и победит, тогда вам будет вынесен приговор.Решение, вероятно, появится в проверках биографических данных, а также в вашем кредитном отчете. Это, вероятно, отрицательно скажется на вашей кредитной истории и будущей способности искать жилье.
  • По возможности, рекомендуется попытаться урегулировать вопрос с арендодателем до обращения в суд. Мировое соглашение — это соглашение с вашим арендодателем вне суда. Убедитесь, что ваше мировое соглашение должно быть подписано обеими сторонами и датировано им. См. Ниже дополнительные параметры и информацию.
  • Даже если вы выиграете дело в суде мелких тяжб и добьетесь судебного решения против вашего бывшего арендодателя, это не гарантия того, что арендодатель выплатит причитающуюся сумму.Есть дополнительные шаги, которые вы можете предпринять, чтобы попытаться получить решение, но это может потребовать дополнительного времени и средств.
2. Мировые соглашения и посредничество

Мировое соглашение с арендодателем вне суда дает множество преимуществ. Вы никогда не получите 100% гарантии, что выиграете дело. Рекомендуется хотя бы попытаться урегулировать конфликт с домовладельцем, прежде чем подавать в суд мелких тяжб, чтобы вы могли показать судье, что пытались вести переговоры. Обратитесь к адвокату за юридической консультацией и помощью в процессе урегулирования.

Варианты соглашений об урегулировании включают:

  • Самостоятельное обращение к домовладельцу с целью непосредственного урегулирования данного вопроса. Хорошая идея — согласовывать все в письменной форме, подписывать и датировать все вовлеченные стороны.
  • Отправка письма с требованием арендодателю с указанием вашего требования, со ссылкой на соответствующие законы и с просьбой вернуть определенную сумму денег. Вы можете сказать им, что планируете подать против них иск о мелких претензиях, если они не вернут вам деньги.
  • Проведение посредничества с арендодателем, чтобы переговоры контролировала третья сторона.

Посредничество часто является отличным способом разрешения споров с арендодателем до обращения в суд. По возможности работайте с нейтральным сторонним посредником. В большинстве округов Вашингтона есть центры разрешения споров, где вы можете получить помощь в достижении соглашения с арендодателем, обычно бесплатно или по скользящей шкале. Вы можете работать с посредником, чтобы попытаться прийти к соглашению, которое будет работать для вас обоих.Если вы не можете прийти к соглашению, вы можете вернуться в Суд мелких тяжб в любое время.

Если вы достигнете соглашения в ходе посредничества, соглашение, к которому вы пришли, будет оформлено в письменной форме, подписано вами и вашим арендодателем и станет контрактом между вами. Если арендодатель не выполняет условия вашего соглашения, вы можете вернуть его в суд. Точно так же арендодатель может подать на вас в суд, если вы не соблюдаете согласованные условия.

Вы можете обратиться в ближайший к вам центр разрешения споров, чтобы узнать больше о посредничестве и о том, как оно может быть полезно в разрешении вашего спора с арендодателем. Посредники будут присутствовать в некоторых округах в суде мелких тяжб в день суда. Вы все равно можете рассчитаться с домовладельцем даже после того, как подали в суд. Просто отнесите копию вашего мирового соглашения секретарю суда и попросите его закрыть ваше дело.

3. Получение вознаграждения в соответствии с Законом о арендодателе-арендодателе

В Законе о арендодателе-арендодателе есть только определенные разделы, в которых конкретно упоминаются штрафы или вознаграждение адвокатов за неправомерные действия арендодателя. Наиболее распространены:

  • RCW 59.18.085: См. Ремонт. Арендатор может обратиться за помощью в переезде к домовладельцу, если квартира осуждена государственным органом. Арендатор может подать иски по мелким претензиям, если домовладелец отказывается платить.
  • RCW 59.18.110: См. Ремонт. Арендатор может обратиться в суд с просьбой о снижении арендной платы за неотложный ремонт.
  • RCW 59.18.150: см. Конфиденциальность. Если домовладелец отказывается дать надлежащее уведомление о въезде, а арендатор пишет письмо с просьбой о надлежащем уведомлении, владелец несет ответственность за 100 долларов за каждое последующее нарушение.
  • RCW 59.18.230: См. Договоры аренды. Если домовладелец конфискует собственность арендатора и намеренно отказывается передать ее, он может понести ответственность за 500 долларов в день, но не более 5000 долларов в виде штрафов.
  • RCW 59.18.250: См. Ответные меры. Если арендатор победит в суде на основании возмездия арендодателя, он имеет право на судебные издержки и разумные гонорары адвокатам. В настоящее время денежный штраф за возмездие отсутствует.
  • RCW 59.18.253: См. Депозиты. Арендатор может требовать вдвое большую сумму залога плюс судебные издержки и гонорары адвокатам.
  • RCW 59.18.280: См. Депозиты. Арендатор может потребовать вдвое большую сумму своего залога, если арендодатель намеренно удерживал деньги незаконно.
  • RCW 59.18.285: См. Депозиты. Если арендодатель получил сбор, который не был указан как «невозмещаемый», этот сбор следует рассматривать как возвращаемый депозит, и никакая часть депозита не может быть «невозмещаемой».
  • RCW 59. 18.300: См. Утилиты. Арендодатель может понести наказание в виде штрафа в размере 100 долларов в день за преднамеренное отключение коммунальных услуг, а также за фактический ущерб.

Однако то, что закон гласит, что вы имеете право обращаться в суд мелких тяжб, не всегда означает, что это лучший вариант для каждой ситуации. Распространенной проблемой для многих арендаторов является угроза подачи иска против арендодателя. Например, если вы выехали из квартиры, но не задокументировали состояние, в котором ее оставили, многие домовладельцы потребуют возмещения убытков, которые вам будет трудно опровергнуть при отсутствии документации. Даже если вы считаете, что залог причитается вам, если домовладелец может привести убедительные доводы в пользу того, что ваш ущерб, нанесенный жилью, равен или превышает сумму залога, вы столкнетесь с угрозой проиграть судебный процесс.Проигрывание мелких претензий может отрицательно сказаться на вашей кредитной истории и, следовательно, на вашей способности искать жилье в будущем. По этой причине арендаторам очень важно взвесить доказательства, которые они имеют в свою пользу или против них. См. Раздел Советы арендаторам для получения дополнительной информации.

По возможности, неплохо попытаться урегулировать споры с домовладельцем вне суда. Таким образом, исход будет контролировать обе стороны, если будет достигнуто соглашение. Вот где знание штрафов, предусмотренных законом, может быть чрезвычайно полезным в ваших переговорах.Например, если вы очистили духовку, когда выехали, но из вашего депозита в 500 долларов по-прежнему вычли сто долларов за чистку поддона, вы можете использовать штрафы в качестве рычага. Закон гласит, что если домовладелец не предоставил вам заявление о возмещении в течение 14 дней после освобождения и намеренно удержал залог, вы можете потребовать двойную сумму залога.

Вы можете не знать, присудит ли вам судья двойную сумму залога, и домовладелец может не захотеть рисковать, причитая вам 1000 долларов вместо всего лишь 500 долларов. Обе стороны могут уладить эту ситуацию, чтобы избежать хлопот, связанных с обращением в суд, и угрозы потерять больше, чем изначально было поставлено на карту.

Сдача в аренду с привлечением к уголовной ответственности или аресту

Примечание. Был ли ваш договор аренды подписан или возникновение вашего беспокойства возникло до 18.04.18? Если да, просмотрите внизу этой страницы информацию об изменениях законодательства, которые могут повлиять на вашу ситуацию. Краткие сведения о многих изменениях в законодательстве см. На странице «Изменения в законодательстве».


ПОЖАЛУЙСТА, ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: Записка из Департамента.Министерства жилищного строительства и городского развития (4/4/16) говорит, что отказ заявителям из-за криминального прошлого может быть дискриминацией (подробнее здесь). Арендодателям следует проявлять осторожность в ожидании вступления в силу новых правил (вот некоторая информация для арендодателей об этом меморандуме). Жильцы, которым отказано, могут в будущем подавать жалобы на дискриминацию (вот некоторая информация для арендаторов об этом памятке).


Варианты корпуса

Краткосрочное размещение после заключения

Дома на полпути. Если вы ищете жилье сразу после освобождения из тюрьмы или тюрьмы, вы можете иметь право на получение жилья на полпути или другую краткосрочную жилищную программу, такую ​​как ARC Community Services (для женщин). Эти программы требуют направления от сотрудника службы пробации или условно-досрочного освобождения или социального работника.

Субаренда. Еще один вариант быстрого, краткосрочного жилья — это субаренда. Вы находитесь в аренде и имеете все гарантии арендатора, вы просто заменяете одного арендатора, который выехал раньше срока.Иногда арендатор (-ы) может передать субаренду непосредственно вам без разрешения арендодателя, если у них есть договор аренды на срок, который не запрещает субаренду. Даже когда домовладелец должен дать согласие, они иногда более гибки с субарендами. Ищите объявления на Craigslist.

Мотели / Гостиницы / Хостелы. Это может быть вариант для краткосрочного жилья. Если вы остановились в мотеле и не имеете другого постоянного места жительства, вы являетесь арендатором по закону. Висконсин. Стат. 704.01 (1), ATCP 134.01 (4) и 134.02 (12) Некоторые офицеры службы пробации / условно-досрочного освобождения не допускают такой практики, но если вы остановились в одном из них, очень важно сохранить хорошую документацию об оплате вашей комнаты. Это доказывает, что вы арендатор, если домовладелец не соблюдает ваши права.

Проживание с друзьями или семьей / арендатором по желанию. Многие люди после уголовного преследования живут с друзьями или семьей. Если вы платите деньги за домашние расходы, даже если у вас нет подписанного договора аренды, вы по закону являетесь «арендатором по своему желанию».«Если вы платите по регулярному графику (то есть еженедельно или ежемесячно), вы являетесь« периодическим арендатором ». Висконсин. Стат. 704.01 (5) Ваши права будут зависеть от того, является ли человек, которому вы платите, владельцем или арендатором. Если человек, которому вы платите, является арендатором , убедитесь, что вы не нарушаете гостевую политику или другое положение в их аренде, иначе домовладелец может заставить вас съехать. Если человек, которому вы платите , владеет квартирой , или если он арендатор , который хочет, чтобы вы переехали , он должен вручить вам письменное уведомление о «невозобновлении» за 28 дней, как если бы вы были месяц- помесячный арендатор.Висконсин. Стат. 704.19 Если вы не съедете, они должны подать на вас в суд с целью выселения. Для получения дополнительной информации см. Выселение.

Долгосрочное размещение после заключения

Аренда у крупных управляющих компаний. Более крупные управляющие компании часто проводят политику против сдачи в аренду людям с судимостью или арестом. Могут быть исключения, если у вас есть соподписавшийся, если вы не были на бумаге (завершили условно-досрочное освобождение или условно-досрочное освобождение) в течение определенного времени или если вы не были осуждены за насильственное преступление или преступление, связанное с наркотиками. Обычно вы можете найти их приложения на их веб-сайтах и ​​посмотреть, какие вопросы они задают. Приложите письмо к своей заявке (подробнее см. Ниже).

Аренда у мелких частных арендодателей. Людям с криминальным прошлым часто больше везет при аренде жилья у мелких арендодателей, которые могут владеть лишь несколькими объектами недвижимости и, таким образом, иметь более личные отношения со своими арендаторами. Это помогает взглянуть на вашу историю лицом к лицу и попросить их не обращать внимания на вашу историю и увидеть вас как личность.Вы часто можете найти их списки на Craigslist, которым можно пользоваться бесплатно, или на вывесках «Сдается» в районе, в котором вы хотите жить. Приложите письмо к своему заявлению (дополнительную информацию см. Ниже).

Поиск «гибких» арендодателей. В вашей местной программе повторного въезда (например, Кругах поддержки) могут быть советы местным арендодателям, которые сдают в аренду людям с уголовным судимостью. Эти группы могут дать очень полезные советы и в других областях. Приложите письмо к своей заявке (подробнее см. Ниже).

Государственное и доступное жилье. Многие программы доступного жилья (например, жилищные проекты Раздела 8, государственное жилье или жилищные проекты Раздела 42) будут отклонять заявки на основании криминального прошлого. Кандидаты могут подать апелляцию. За дополнительной информацией обращайтесь в местное жилищное управление или в WHEDA (раздел 42).

Подача заявки на квартиру у частного арендодателя

Что будет искать домовладелец

При рассмотрении заявки большинство арендодателей проводят проверку на наличие криминального прошлого с помощью бесплатного веб-сайта CCAP (Consolidated Court Automation Program), где они могут увидеть все уголовные обвинения, выдвинутые в Висконсине против потенциального арендатора, включая приговоры и другие детали.Записи CCAP также показывают выселения, обвинения, дела о мелких тяжбах, нарушения правил дорожного движения и многое другое. Арендодатели будут использовать основную информацию, которую им разрешено запрашивать в заявлении для поиска вас в программе CCAP: ваше полное имя и дату рождения.

Чтобы избежать путаницы с людьми, которые разделяют ваше имя и фамилию, укажите в заявлении ваш средний инициал. Это может помочь предотвратить ассоциирование вашего имени с преступными действиями других лиц со знакомыми именами.

Если у вас есть сотрудник по условно-досрочному освобождению или условно-досрочному освобождению, или вы выполняете другие постановления суда (например, суд по наркотикам), сообщите об этом домовладельцу при подаче заявления. Некоторые домовладельцы охотнее сдают в аренду людям, которые все еще находятся под присмотром.

В особенности с учетом нового руководства, запрещающего полный отказ от вынесения приговора, домовладельцы должны учитывать определенные факторы, поэтому не бойтесь защищать себя!

Другие формы дискриминации

Если домовладелец проверяет наличие криминального прошлого и / или отказывает арендаторам в связи с уголовной судимостью, он должен сделать это для всех или иметь возможность указать недискриминационную причину для проверки одних людей, а других нет. Тот факт, что домовладельцы в Висконсине могут выбирать между людьми по признаку криминального прошлого, не означает, что они могут проводить дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, умственной или физической инвалидности, семейного положения (включая беременность), возраста, пола. ориентация, семейное положение, происхождение, законный источник дохода и жертва домашнего насилия. Округ Дейн и Мэдисон имеют еще больше защиты.

Если бы домовладелец проводил проверку криминального прошлого только для людей одной расы, например, тогда проверка криминального прошлого могла бы оказаться дискриминационной.См. Дискриминация.

Арендодатели теперь могут взимать с заявителей из других штатов плату за проверку биографических данных

Если потенциальный арендатор в настоящее время проживает за пределами штата, арендодатель может взимать до 25 долларов за проверку биографических данных в дополнение к плате за проверку кредитоспособности. Арендатор должен быть уведомлен о взимании платы до того, как это произойдет, а арендодатель должен предоставить копию отчета. Тем не менее, арендаторы могут продолжать взимать плату со стороны других потенциальных арендодателей, даже если арендатор имеет недавний отчет Wis.Стат. 704.085 (2), штат Висконсин, закон 317, п. 41 . Эфф. 18 апреля 2017 г. или после этой даты, закон штата Висконсин, закон 317, п. 56.

Раскрытие собственной справочной информации

Гораздо лучше раскрыть вашу запись, чем позволить домовладельцу обнаружить ее в CCAP без каких-либо объяснений с вашей стороны. Когда вы берете на себя ответственность и честно раскрываете свое прошлое, вы можете произвести хорошее впечатление и придать своей истории человеческое лицо.

Вы можете написать короткое письмо (одна страница или меньше) и сделать копии, которые будут прикреплены ко всем вашим приложениям.Или, если вы встречаетесь с домовладельцем лично, заранее спланируйте, что вы собираетесь сказать.

Советы по написанию письма

Будьте вежливы, профессиональны и кратки. Вы можете упомянуть одну или две положительные личные детали о себе, такие как общественная работа, хобби или то, что вам нравится делать в окрестностях.

Примеры того, что следует сказать в письме

  • «Я пишу, чтобы сообщить вам, что при проверке судимости вы обнаружите следующие обвинения: [перечислите обвинения и даты.] Я хочу быть честным с вами о моем прошлом, которое сильно отличается от моего настоящего [добавить подробности] и моих планах на будущее [добавить подробности]. Думаю, из меня получится хороший арендатор, и я надеюсь, что вы рассмотрите мое заявление ».
  • Вы также можете указать: время, которое вы отбыли, программы, в которых вы участвовали (консультирование, суд по наркотикам, управление гневом, лечение и т. Д.), И любые положительные примеры, такие как досрочное освобождение за хорошее поведение или смягчающие обстоятельства.
  • «Если у вас есть какие-либо вопросы или проблемы, пожалуйста, свяжитесь со следующими личными или профессиональными справками (включая вашего сотрудника по условно-досрочному освобождению, если применимо): [Перечислите имена, номера телефонов и адреса личных рекомендаций. ] ”
  • Поблагодарите их за уделенное время, затем подпишите и напечатайте свое имя.

Некоторые образцы писем доступны здесь.

Советы по использованию CCAP
  • Поищите свои собственные записи в CCAP , прежде чем писать или разговаривать с домовладельцем. Таким образом, вы будете знать, что они увидят, и сможете спланировать свой ответ.
  • Некоторые домовладельцы не очень осторожны при обыске CCAP. Если у кого-то еще с вашим именем (или аналогичным именем) есть обвинения, домовладелец может принять за ваше, сообщите им.Укажите, что у другого «Джейн / Джон Доу» другая дата рождения или средний инициал, или если обвинения были предъявлены в то время, когда вы были в заключении, или они живут в другом округе.
  • Некоторые домовладельцы не смотрят на результаты дела. Если обвинения против вас были отклонены, сообщите об этом домовладельцу и сообщите ему, что он может подтвердить это в CCAP, проверив полную запись и подробности дела. Вы также можете распечатать его и приложить к письму и заявлению.Более подробная информация о том, как найти эти детали, находится здесь.
Как проверить CCAP
  1. Посетите веб-сайт: www.wcca.wicourts.gov
  2. Прочтите соглашение и нажмите «Я согласен», чтобы войти на сайт.
  3. Введите свою фамилию, имя, отчество и дату рождения и нажмите «Поиск». Попробуйте еще раз, не указав свои инициалы и дату рождения, чтобы узнать, кто еще появится.
  4. Чтобы просмотреть подробную информацию о конкретном случае, щелкните номер дела. Вам может потребоваться нажать «Просмотреть подробности дела» на другом экране, на котором будут представлены результаты рассмотрения дела.
  5. Подробная информация о деле будет включать тип дела, обвинения, а также имена и адреса вовлеченных сторон (если применимо). В верхней части этого экрана нажмите кнопку «События судебной записи» для получения дополнительной информации.
  6. Чтобы разобраться в судебных протоколах, посетите главную страницу CCAP и щелкните ссылки внизу под заголовком «Условия суда».
Удаление гражданских дел в CCAP

Если гражданское дело не закрыто, конфиденциально или опечатано, гражданское дело может быть исключено из CCAP следующим образом:

  1. , если о выселении выдан приказ (постановление суда), то теперь дело может быть прекращено по прошествии 10 лет, или стат.758.20 (2) (a), Висконсин, закон 317, п. 46
  2. , если решение о выселении было отклонено и денежный приговор не подтвержден, дело может быть прекращено через 2 года. Стат. 758.20 (2) (b), штат Висконсин, закон 317, п. 46 Эфф. 18.04.18 или после этой даты 2017 г., штат Висконсин. Закон 317, разд. 56.

ПРИМЕЧАНИЕ. Эти изменения закона не распространяются на уголовные дела, но могут помочь вам с любыми старыми гражданскими документами, которые также могут работать против вас.

Как арендодателям разрешается использовать ваше криминальное прошлое при выборе аренды?

HUD выпустил меморандум в 2016 году, и основная посылка этого меморандума такова: в США афроамериканцы и выходцы из Латинской Америки подвергаются арестам, осуждению и тюремному заключению со скоростью, непропорциональной населению в целом.(«Во всех возрастных группах количество заключенных мужчин-афроамериканцев почти в шесть раз выше, чем для белых мужчин, а для мужчин латиноамериканского происхождения более чем вдвое больше, чем для белых мужчин неиспаноязычного происхождения».) Следовательно, любая политика, которая проверяет соискатели жилья на основании их криминального прошлого, вероятно, окажут «непропорциональное воздействие на лиц, ищущих жилье из числа меньшинств », даже если домовладелец не имел намерения проводить дискриминацию. (Непропорциональное / несоразмерное воздействие имеет большое значение в Законе о справедливом решении жилищных вопросов — это основа, по которой вещи могут быть юридически классифицированы как дискриминационные.)

HUD устанавливает некоторые довольно четкие правила относительно того, как должен выглядеть полис, если домовладелец желает проверить наличие криминального прошлого.

Политика уголовного преследования не может:

  • Отказать всем квартиросъемщикам со всеми видами судимости.
  • Отказать жильцам, которые только арестованы, но не осуждены.
  • Принимать любые решения об отказе на основании криминального прошлого или делать исключения из отрицания криминального прошлого на основании расы или других защищаемых классов.(Это незаконно). Например, рассмотрение криминального прошлого только заявителей латиноамериканского происхождения было бы незаконным. Или же разрешение исключений из политики криминального прошлого, но только для белых кандидатов, было бы незаконным.

Политика уголовного преследования должна:

  • Примите во внимание, сколько лет назад была судимость.
  • Различайте степень тяжести прошлых преступлений и их преступления.
  • Иметь какое-то доказательное обоснование существования. Зачем арендодателю полис? Какие доказательства способствовали установлению этой потребности?

Политика уголовного преследования разрешена:

  • Посмотрите на индивидуальные обстоятельства каждого заявителя, если домовладелец хочет сделать кому-то исключение из политики (которое в противном случае им отказало бы). Примечание: исключения не могут быть основаны на принадлежности кандидата к защищенному классу .
  • Отказать потенциальным арендаторам, если они были уличены в изготовлении или распространении наркотиков.
  • Проверьте другую квалификацию (например, кредитные баллы, жилищную историю), прежде чем обращаться к криминальной стороне дела

Как арендатор может оспорить политику дискриминационного отбора ?: Большой вопрос в том, как это будет работать? Руководство HUD, кажется, предлагает следующие шаги:

  1. Применить . Арендатор подает заявление на получение жилья.
  2. Получить отказ. Арендодатель отказывает арендатору.
  3. Спросите причину отказа . (HUD не сказал это — мы добавили этот шаг.) Это действительно хорошая идея, чтобы изложить это в письменной форме — либо попросите письменный отказ, либо, если вы получите устный отказ, запишите его и отправьте (здесь есть предложения, как заставить это работать). (ПРИМЕЧАНИЕ. В настоящее время в письменном кодексе города Мэдисон и округа Дейн есть постановления, в которых говорится, что домовладелец должен указывать причины отклонения заявок на аренду. Однако Закон Висконсин 2013 года сделал это требование незаконным, поэтому он лучше не принимать эти таинства за чистую монету).
  4. Если домовладелец говорит, что это связано с криминальным прошлым, спросите его политику проверки на наличие криминального прошлого. (HUD не сказал этого — мы добавили этот шаг.) Сделайте это письменно.
  5. Опровергнуть эту политику как дискриминационную. Объясните в письменной форме, что эта политика не соответствует руководству HUD по использованию данных о судимости. Процитируйте точную строку, в которой это сказано, если можете. (См. Некоторые конкретные цитаты в руководстве нашего арендодателя по этим правилам.)
  6. Арендодатель отвечает на опасения по поводу дискриминации и объясняет, почему его политика необходима. HUD утверждает, что «поставщик жилья должен … иметь возможность доказать с помощью надежных доказательств, что его политика или практика принятия решений о жилье на основе криминального прошлого действительно помогает в защите безопасности жителей и / или собственности».
  7. Вариант А. Если домовладелец не объясняет, почему политика необходима, (либо они ничего не говорят, либо их объяснение не соответствует стандарту в № 6), то для принятия дальнейших мер, Справедливое жилищное обеспечение необходимо подать жалобу.Посетите нашу страницу о дискриминации для получения информации или обратитесь за помощью в Справедливый жилищный совет.
    Вариант Б. Если домовладелец успешно объясняет, почему такая политика необходима, политику все равно можно оспорить, продемонстрировав, что арендодатели могли добиться тех же результатов с помощью другой политики, менее дискриминационной. HUD сообщает: «На третьем этапе бремя снова перекладывается на истца или HUD, чтобы доказать, что такой интерес может быть удовлетворен другой практикой, которая имеет менее дискриминационный эффект.«

Рекомендации и история аренды

Даже если ваша последняя история аренды была много лет назад, предоставьте как можно больше информации. Если у вас нет контактной информации предыдущих домовладельцев, используйте соседа по комнате, старого соседа или другого члена сообщества, который может предоставить ссылку.

Личные рекомендации обычно не требуются, но многие люди с криминальным прошлым предоставят их в качестве дополнительной информации. Это может быть кто-то, кого вы знаете через религиозную организацию, друг или учитель, или кто-то, кого вы встретили в рамках Кругов поддержки или другой программы повторного вступления.Они не должны быть супругом или членом семьи. Вы можете либо предоставить их контактную информацию, либо приложить рекомендательное письмо.

Помните:

У вас еще есть права!

Когда домовладелец принимает вас в качестве арендатора, вы получаете те же права, что и любой другой арендатор в Висконсине. Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт Tenant Resource Center по таким темам, как ремонт, въезд домовладельца, залог и выселение. Вот несколько законов, которые применяются конкретно к людям с криминальным прошлым:

  • Сексуальные преступники : Если Департамент исправительных учреждений одобрит это, вы можете жить где угодно.Никакие правила не говорят, могут ли арендодатели сдавать вам аренду, хотя некоторые этого не сделают. Если вы являетесь зарегистрированным сексуальным преступником, ваш арендодатель НЕ обязан предоставлять эту информацию другим арендаторам или потенциальным арендаторам, если они не попросят в письменной форме о вас конкретно, и арендодатель знает, что вы внесены в реестр, в противном случае арендодатель только требуется сообщить им, что они могут найти это в реестре сексуальных преступников. Висконсин. Стат. 704,50
  • Выселение : Ваш арендодатель НЕ МОЖЕТ выселить вас только потому, что другой арендатор чувствует угрозу с вашей стороны.Они могут выселить вас только в соответствии с Законом о безопасном жилье, если этот арендатор (или его дети) указаны в судебном запрете, уголовном иске или условиях освобождения против вас. Висконсин. Стат. 704,16

Вызов полиции: условия аренды могут привести к аннулированию вашего договора аренды

В некоторых районах на домовладельцев оказывают давление полиция и соседи, чтобы они не звонили в полицию. Арендодателям может угрожать нарушение постановления о постоянных неудобствах (MGO 25.09), если будет слишком много звонков в полицию.Это заставило многих арендодателей включить в свои договоры аренды потенциально незаконные положения. MGO 25.09, Висконсин. Стат. 704.44 Нарушение ATCP с 01.11.15. ATCP 134.08, CR 14-038, Раздел 11

Закон

Висконсин гласит, что договор аренды является «недействительным и не имеющим исковой силы», если он позволяет арендодателю увеличивать арендную плату, уменьшать услуги, возбуждать иск о выселении, отказываться продлевать срок или угрожать любым из этих действий, поскольку арендатор обратился в правоохранительные органы. или службы экстренной помощи для их безопасности. Wis. Stat. 704,44 (1 м) Нарушение ATCP с 01.11.15, CR 14-038, Раздел 11 . ATCP 134.08 Если это произойдет, арендатор может расторгнуть договор аренды полностью, и он больше не будет нести ответственность по этому договору аренды. Арендодатель, однако, не может расторгнуть договор аренды по этой причине, поскольку он составил договор аренды. Если договор аренды не разорван, это положение не может быть исполнено.

В закон было внесено несколько изменений, касающихся того, какие формулировки в договоре аренды делают его незаконным.Весь договор аренды мог бы быть недействительным и не имеющим исковой силы, если бы эти пункты были в договоре аренды. Внесенные изменения указаны ниже:

  • Разрешение арендодателю прекратить аренду, если преступление совершено в арендуемой собственности или на ней, даже если арендатор не мог разумно предотвратить преступление. Висконсин. Стат. 704.44 (9), 2011 Закон штата Висконсин 143, Sec. 35m Это действовало только для договоров аренды, заключенных или возобновленных после 31.03.12 с по 01.03.14.
  • Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора исключительно на основании совершения преступления в арендуемой собственности или на ее территории, если арендатор или кто-либо, кто на законных основаниях проживает с арендатором, являются жертвой этого преступления, как определено в Висконсине.Стат. 950.02 (4) . Wis. Stat. 704.44 (9), 2013 г., Закон штата Висконсин. 25 Эфф. для договоров аренды, заключенных или возобновленных 3/1/14 или позднее. Нарушение ATCP с 01.11.15. ATCP 134.08 (9), CR 14-038, раздел 11
  • Позволяет домовладельцу прекратить аренду арендатора за преступление, совершенное в отношении арендуемой собственности, и договор аренды не включает Уведомление о защите от бытовых злоупотреблений , требуемое согласно Wis.Стат. 704,14. Висконсин. Стат. 704.44 (10), 2013 Wis. Act 76, Sec. 26 Эфф. для договоров аренды, заключенных или возобновленных 3/1/14 или позднее. Нарушение ATCP с 01.11.15. ATCP 134.08 (10), CR 14-038, раздел 11

Пункты, делающие договор аренды недействительным и не имеющим исковой силы. ATCP 134.08 ранее содержал список «запрещенных положений» и был изменен, чтобы содержать список из штата Висконсин.704.44 положений, которые делают договор аренды «недействительным и не имеющим исковой силы».

Пункты 2-8 ATCP 134.08 аналогичны пунктам 1-7 в старой версии правила, но теперь делают договор аренды «недействительным и не имеющим исковой силы», чтобы он соответствовал положениям Wis. Stat. 704,44. Они также добавили в список ATCP 134.08 (1) (положения об аренде, допускающие ответные действия в связи с обращениями в правоохранительные органы, службы здравоохранения или безопасности), ATCP 134.08 (9) (положения об аренде, которые позволяют домовладельцу выселить жертва преступления из-за этого преступления) и ATCP 134.08 (10) (договоры аренды, в которых предусмотрены правила борьбы с преступностью, должны иметь уведомление о защите от насилия в семье) . CR 14-038, Раздел 11 Эфф. 01.11.15.

Арендаторы не должны бояться выселения из-за вызова полиции или экстренных служб для собственной защиты или из-за преступной деятельности в здании или на собственности, которую они (или их гости) не создавали!

Однако, несмотря на то, что существуют законы, защищающие вас, если вы находитесь на испытательном или условно-досрочном освобождении, вы можете тщательно подумать о последствиях вызова полиции и их проникновения в вашу квартиру.Если у вас постоянно возникают проблемы по месту жительства, вы можете заранее поговорить с сотрудником службы пробации или условно-досрочного освобождения о том, как действовать в ситуациях, которые могут возникнуть. Также, пожалуйста, прочтите следующий раздел, в котором вы найдете важные новости о выселении подозреваемых преступных действий со стороны арендатора или его гостей.

Выселения по подозрению в «связанной с наркотиками» и другой преступной деятельности

Начиная с 3/2/16, домовладельцы могут подать 5-дневное уведомление о выселении, которое , а не , дает арендатору шанс исправить или «вылечить» проблему, если они подозревают, что арендатор, член их семьи, или каких-либо гостей или приглашенных, занимающихся:

  • преступная деятельность, которая угрожает здоровью или безопасности других арендаторов, людей, проживающих «в непосредственной близости» от помещения, или арендодателя, его агента или служащего;
  • преступная деятельность, которая угрожает праву на мирное проживание других арендаторов или лиц, проживающих в «непосредственной близости» от помещения; или
  • «Преступная деятельность, связанная с наркотиками» на территории или рядом с ней.Висконсин. Стат. 704.17 (3m) (b), 2015 Wis. Act 176, Section 25

«Преступная деятельность, связанная с наркотиками» — это производство или распространение контролируемого вещества, которое не прописано врачом для медицинского применения инвалидом. Инвалид может производить, использовать или владеть этим контролируемым веществом, и оно может находиться во владении лица, обеспечивающего личный уход, или работника. Wis. Stat. 704,17 (3м) (а) 1. & 2., 2015 Wis. Закон 176, раздел 25

Уведомление об отсутствии лечения за 5 дней необходимо:

  • требовать, чтобы арендатор освободил место не позднее, чем через 5 дней после подачи уведомления,
  • указать причину выселения,
  • включает:
    • описание преступной деятельности «преступная деятельность, связанная с наркотиками»
    • дата проведения
    • личность или описание лиц, которые занимались деятельностью,
    • сообщить арендатору, что он / она может обратиться за помощью к юрисконсульту, в волонтерскую юридическую клинику или «ресурсный центр для арендаторов», и
    • заявляют, что арендатор имеет право опротестовать утверждения, содержащиеся в уведомлении, перед комиссаром суда или судьей, если подано заявление о выселении.Висконсин. Стат. 704.17 (3m) (b) 1., 2015 Wis. Act 176, Section 25

Лицо, участвующее в предполагаемой преступной деятельности или «преступной деятельности, связанной с наркотиками», не должно быть арестовано или осуждено за эту деятельность, чтобы домовладелец мог выписать 5-дневное уведомление о неизлечимости преступления. Висконсин. Стат. 704.17 (3m) (b) 2., 2015 Wis. Act 176, Section 25

Этот процесс не может быть использован против человека, который стал жертвой преступления.Висконсин. Стат. 704.17 (3m) (c), 2015 Wis. Act 176, Section 25

Если арендатор оспаривает выселение, аренда не может быть прекращена без доказательств со стороны арендодателя при большем перевесе достоверных доказательств обвинений. Висконсин. Стат. 704.17 (3m) (b) 1., 2015 Wis. Act 176, Section 25

Для получения важной информации об этих уведомлениях, пожалуйста, посетите нашу страницу о выселении!

ПРИМЕЧАНИЯ:

  • Если аренда содержит процессы, противоречащие данному закону, положения об аренде недействительны, кроме случаев, когда срок аренды превышает год.Висконсин. Стат. 704.17 (5) (a) и (b), 2015 Wis. Закон 176, статьи 26 и 27
  • Законы о преступной деятельности и «преступной деятельности, связанной с наркотиками» в штате Висконсин. 704,17 (3м) и 704,19 (2) (б) 2. вступил в силу 2 марта 2016 года. Закон штата Вашингтон от 2015 г. 176, раздел 44, подраздел 1
  • Законы об аренде и язык, связанный с преступной деятельностью в штате Висконсин. 704.17 (5) (b) вступает в силу для всех договоров аренды, заключенных или возобновленных со 2 марта 2016 года. Закон штата Вашингтон от 2015 года 176, раздел 44, подраздел 2
  • Wis.Стат. 704.44 формулировка, делающая договор аренды недействительным и не имеющим исковой силы, не была изменена. Договоры аренды, содержащие эти положения, будут недействительными и не имеющими исковой силы:
    • (9) Позволяет домовладельцу прекратить аренду арендатора исключительно на основании совершения преступления в арендуемой собственности или на ее территории, если арендатор или лицо, которое на законных основаниях проживает с арендатором, является жертвой, как определено в с. 950.02 (4), этого преступления.
    • (10) Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора за преступление, совершенное в отношении арендуемой собственности, и договор аренды не включает уведомление, требуемое согласно s. 704,14.
Оспаривание пятидневного запрета на уголовную деятельность на основании меморандума HUD 2016:

Подача 5-дневного уведомления без права на лечение из-за «преступной деятельности», по-видимому, противоречит некоторым компонентам руководства HUD от 2016 г., , в котором говорится, что любая политика с использованием данных о судимости не может основываться исключительно на арестах и ​​должна учитывать вид преступления, тяжесть преступления и время с момента его совершения. В меморандуме говорится: «В этом руководстве рассматривается, как дискриминационные последствия и методы доказательства разного обращения применяются в делах, связанных с Законом о справедливом решении жилищных вопросов, в которых поставщик жилья оправдывает неблагоприятные жилищные меры, такие как отказ в аренде или продлении договора аренды, на основании личных предпочтений. криминальное прошлое.«Это все еще относительно непроверено, что касается случаев дискриминации, но похоже, что, если домовладелец хотел выселить кого-то на основании« преступной деятельности », этот арендодатель должен был бы следовать некоторым из тех же правил, изложенных в документе HUD, прежде чем они могли «исключить» этого арендатора из жилья.

Арендатор, оспаривающий уведомление о выселении на основании этих законов HUD, вероятно, поступит правильно, если будет следовать шагам, аналогичным указанным выше:

1. Получите уведомление за 5 дней без права на пресечение преступной деятельности. Прежде чем приступить к оспариванию дискриминационного воздействия этого уведомления, неплохо было бы проверить, является ли оно официальным. Вы можете проверить закон, но вот основы. Как указано выше, согласно Wis. Stat. 704.17 (3m) (b) 1., 5-дневное уведомление об отсутствии лечения преступной деятельности должно:

  • требовать, чтобы арендатор освободил место не позднее, чем через 5 дней после подачи уведомления,
  • указать причину выселения, в том числе:
    — описание преступной деятельности или «преступной деятельности, связанной с наркотиками»,
    — дату, когда это произошло, и
    — личность или описание лиц, которые участвовали в деятельность,
  • сообщает арендатору, что он / она может обратиться за помощью к юрисконсульту, в добровольную юридическую клинику или «ресурсный центр для арендаторов», а
  • заявляют, что арендатор имеет право оспорить обвинения в уведомлении перед комиссаром суда или судьей, если подано заявление о выселении.

2. Оспорить это уведомление в письменной форме . Это стандарт для того, что мы рекомендуем. Вы, вероятно, захотите воспользоваться одним из этих трех методов:

  • Оспорить уведомление. Объясните, почему это не соответствовало критериям, указанным в законе.
  • Спор о преступной деятельности. Поскольку это уведомление о неизлечимости, реальным основанием для спора здесь является утверждение, что преступной деятельности не было.
  • Оспорить уведомление на основании этого документа HUD.Попросите письменную политику, описывающую, при каких обстоятельствах они используют уведомления о выселении за преступную деятельность.

3. Обсудите свою позицию в суде. Подробнее о суде мелких тяжб здесь, а подробнее о процессе выселения в целом. Имейте в виду:

  • Основанное на доказательствах оправдание арендодателем политики может заключаться в том, что имело место преступление, которое угрожало безопасности жителей. Если это правда, им не нужно доказывать это в уголовном суде — им нужно только доказать, что это действительно произошло в суде мелких тяжб, где бремя доказывания ниже (всего 51% по сравнению со 100% уголовного суда, «вне всякого сомнения»), и наказание также менее суровое (потеря жилья vs.собирается в тюрьму).
  • Если ваше дело рассматривается в «дату возвращения», «начальное судебное слушание» или «собрание участников», вы всегда имеете право попросить о проведении судебного разбирательства перед судьей в другой день. Если ваше дело было рассмотрено комиссаром суда, вы можете сразу же потребовать пересмотра дела и попросить, чтобы дело было рассмотрено судьей.
  • Для арендодателя является незаконным решение выселить только определенных жителей за преступную деятельность, если решение о выселении зависит только от защищаемых классов: расы, пола, возраста, семейного положения и многих других.
  • Возможно, вам понадобится помощь! Вот список наших поверенных.

Законы изменились в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах. Многие факторы могут определять, какие законы применяются к вашей ситуации, в том числе когда возникла проблема, когда был подписан или продлен договор аренды и когда имело место выселение. . Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить формулировки закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.

Фиолетовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 21.12.11. (Закон штата Висконсин 2011 г. 108) Резюме

Оранжевый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 31.03.12 (Закон Висконсина 2011 г. 143) Резюме

Зеленый текст применяется к договорам аренды и событиям с 1 марта 2014 г. (Закон Висконсин 2013 г. 76) Summary WI, Summary Dane Co.

Синий текст применяется к договорам аренды и событиям от 01.11.15 (CR 14-038) Резюме

Бордовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 2 марта 2016 г. (2015 г., штат Висконсин.Действовать. 176) Резюме

Коричневый текст применяется к договорам аренды и событиям от 18.04.18 (Закон штата Висконсин 2017 г. 317) Резюме

Более подробную информацию об изменениях в законодательстве можно найти здесь. Сообщите о своем договоре аренды, позвонив в Центр ресурсов для арендаторов, чтобы мы могли помочь вам узнать ваши права и средства правовой защиты, в том числе о том, можете ли вы требовать двойного возмещения убытков, судебных издержек и разумных гонораров адвокатов, когда вы подаете иск против арендодателя.


Арендаторы, лишенные права предъявлять иски к арендодателям в определенных спорах о счетах за воду — Совет арендаторов Остина

До принятия SB 873 арендатор мог подать иск против арендодателя в суд для разрешения счета за воду или сточную воду спор. После принятия SB 873 арендатор теперь должен подать жалобу в PUC, чтобы попытаться разрешить спор. Имейте в виду, что PUC прямо просит вас сначала попытаться разрешить спор с арендодателем.

Это может быстро сбить с толку, поэтому приведем несколько быстрых определений:

Комиссия по коммунальным предприятиям (PUC) : Помимо прочего, PUC «регулирует коммунальные предприятия штата в области электроснабжения, связи, водоснабжения и канализации».

Подсчетные коммунальные услуги : Это когда арендатор проживает в квартире, доме или другом строении, и его конкретное жилище (или единица) имеет свой собственный счетчик коммунальных услуг (расположенный снаружи здания). Этот счетчик измеряет потребление воды только одним блоком или домом.

Неподсчетный главный счетчик (также известный как «распределенная» коммунальная услуга): Здание, в котором есть один счетчик коммунальных услуг, который считывает использование коммунальных услуг для нескольких единиц в здании, называется «распределяющим» использование воды. «Главный счетчик» измеряет потребление воды для всего здания. Арендодатель использует формулу для расчета расходов на воду среди арендаторов, проживающих в здании. (Для получения информации о формуле см. Интерактивный информационный бюллетень ATC под названием «Утилиты»)

Некоторые из ваших прав на выставление счетов…

Биллинг : Вы всегда имеете право получить счет.

Кто выставляет счет? В счете за воду должно быть указано название компании, выставившей счет, а также название или название, адрес и номер телефона компании или лица, с которым следует связаться в случае спора о счетах; а также имя, адрес и номер телефона стороны, которой должен быть произведен платеж.

С подсчетом или выделением : В счете за воду должно быть четко указано, относится ли коммунальная услуга водоснабжения к подсчету или распределению.Распределенные счета должны быть выставлены как можно скорее после того, как владелец получит счет за коммунальные услуги. Этого никогда не должно происходить, но если вы не получаете счет в течение нескольких месяцев, важно как можно скорее уведомить арендодателя в письменной форме.

Многопозиционный счет : Если ваши коммунальные услуги выставлены на многопозиционный счет, плата за ограниченные или выделенные услуги водоснабжения должна быть отдельной и отличной от любых других сборов в счете.

Счет за подводные коммунальные услуги : Если вы пользуетесь услугами подводного водоснабжения, счет должен отражать общее количество использованных галлонов, литров или кубических футов и стоимость за галлон, литр или кубический фут для каждой предоставленной услуги.Если вы живете в передвижном доме, в счете должна быть указана общая сумма, причитающаяся за услугу, взимаемую владельцем мобильного дома.

Срок оплаты : Срок оплаты счета за воду не может быть менее 16 дней после его отправки по почте или вручения арендатору. Если срок оплаты приходится на государственный праздник или выходные, то счет подлежит оплате на следующий рабочий день.

Использование арендной платы для оплаты счета за воду : Если ваш счет за воду выставлен не третьей стороной, домовладелец должен сначала применить арендную плату к причитающейся арендной плате, а затем к любым причитающимся за коммунальные услуги.Если арендодатель использует стороннего биллера для выставления счета за воду, то ваш арендодатель имеет законное право применить часть или всю вашу арендную плату к любому неоплаченному счету за коммунальные услуги. Это чрезвычайно важно знать, потому что вы можете задержаться с арендной платой, если (1) ваш арендодатель или многоквартирный комплекс использует стороннего биллера и (2) у вас есть неоплаченный счет за воду, о котором вы, возможно, забыли. В этом случае ваш домовладелец может использовать вашу арендную плату для оплаты старого счета за воду, в результате чего вы не будете платить арендную плату.

Споры : Если вы не можете разрешить вопрос со своим арендодателем, вы можете подать неофициальную жалобу в PUC по телефону: 1-888-782-8477, по электронной почте: [email protected] или по зайдя на сайт www.puc.texas.gov и нажав «Consumer».

SB 873 вступил в силу 1 сентября 2017 года.

Не знаете, или есть вопросы? Ничего страшного, это много информации, которую нужно переварить. Мы здесь, чтобы помочь. Просто позвоните в ATC по телефону 512-474-1961. Линия открыта с понедельника по четверг.9.00 — 12.00 и 13.00 — 16.00; Пт. 9.00 — 12.00.

Залоговые депозиты — Совет арендаторов Остина

Кодекс собственности штата Техас, §92.101 — §92.109, защищает право арендаторов в отношении их залогового депозита. К сожалению, многие арендаторы не знают об этом законе и не получают должного возврата депозита. Закон гласит, что у арендодателя есть 30 дней после сдачи арендатором помещения для возврата залога. Если арендатор выполняет договор аренды и оставляет квартиру в хорошем состоянии, за исключением нормального износа, залог всегда возвращается; арендатор никогда не может отказаться от права на возврат залога.Однако арендодатель может оставить часть залога, но только в том случае, если невозвращаемая часть имеет другое название, например «плата за ремонт» или «плата за подготовку». Если арендодатель оставляет за собой весь или часть залога, арендодатель должен предоставить арендатору письменное описание и подробный список всех удержаний при условии, что арендатор выполняет определенные условия. Это следующие условия:

1. Арендная плата? Арендодатель не обязан предоставлять арендатору описание и подробный список вычетов, если арендатор должен арендовать, когда арендатор выезжает, и нет разногласий по поводу суммы причитающейся арендной платы.Если домовладелец требует, чтобы арендатор был должен арендной платой, а арендатор оспаривает требование, арендатор должен подать письменный запрос на внесение залога, в котором изложена позиция арендатора в отношении арендной платы.

2. Адрес пересылки. Арендодатель обязан возвращать залог только через 30 дней после выезда арендатора и только в том случае, если арендатор предоставит арендодателю адрес для пересылки арендатора в письменной форме. Однако арендатор не теряет права на возврат залога или получение описания ущерба только потому, что арендатор забыл предоставить письменный адрес для пересылки.Отправьте адрес пересылки заказным письмом с уведомлением о вручении.

Превентивные меры, которые необходимо предпринять для обеспечения возврата депозита
Арендатор должен выполнить все вышеперечисленные условия, чтобы гарантировать возврат депозита, но выполнение этих условий — не все, что должен делать арендатор. Шансы на возврат депозита увеличатся, если также будут соблюдены следующие предложения:

  • Инспекция инвентаря при заселении. Часто возникают споры по поводу того, в каком состоянии находилась арендуемая квартира, когда арендатор въехал в нее, поэтому следует принять превентивные меры.Арендатор должен составить список всего, что сломано, запачкано, дефектно или повреждено при въезде. Арендатор должен подписать список и попросить арендодателя подписать его. Если домовладелец отказывается сотрудничать, альтернативой является фотосъемка, видео и / или получение беспристрастного свидетеля для осмотра квартиры во время въезда. Арендатор должен отправить копию списка арендодателю и сохранить копию.
  • Уведомление о выселении. В договоре аренды может потребоваться, чтобы арендатор направил домовладельцу письменное уведомление за 30 или 60 дней до выселения, чтобы получить обратно залог.Кодекс собственности Техаса гласит, что предварительное уведомление о выселении может быть условием возврата депозита, если требование о предварительном уведомлении записано в договоре аренды и подчеркнуто или выделено жирным шрифтом. Даже если аренда не требует этого, всегда полезно уведомить арендодателя до переезда. Арендаторам следует внимательно изучить свои договоры аренды за три месяца до того, как они намереваются переехать, поскольку многие домовладельцы требуют уведомления за 60 дней.
  • Инвентаризация вывоза. Когда арендатор готовится к переезду, в квартире следует произвести уборку и попросить арендодателя явиться для осмотра. Арендатор должен заполнить другую форму инвентаризации, аналогичную инвентаризации при заселении. Если у арендодателя возникнут разногласия, арендатор должен обсудить их на месте. Если арендодатель не желает или не может провести осмотр, арендатору по-прежнему важно составить инвентарный список. Арендатору следует попросить друга выступить в качестве свидетеля состояния помещения, если арендодатель не присутствует или если арендодатель не подписывает инвентарную ведомость.Арендатор также может делать снимки или видео, чтобы еще раз подтвердить состояние помещения. Эти инвентарные списки являются важным доказательством, если арендатор и арендодатель окажутся в споре или в суде.
  • Сдать ключи. Ключи необходимо сдать в тот же день, когда арендатор освободит помещение. Если ключи будут сданы позже, домовладелец может иметь возможность взимать с арендатора дополнительную арендную плату или другие сборы по договору аренды. Фактической датой выселения арендатора часто считается дата сдачи ключей.

Что может вычесть арендодатель из залога?
Арендодатель не имеет права вычитать сумму за обычный износ. Это относится к износу, который происходит во время регулярного ежедневного использования съемного помещения по назначению, например, отверстия в стенах от картин или картин. Ущерб, причиненный небрежностью, небрежностью, несчастными случаями или неправильным использованием помещения со стороны арендатора или гостей арендатора, не является нормальным износом.

Если арендатор выезжает из квартиры, оставляя пятна Kool-Aid на ковре, трехдюймовую дыру в стене ванной комнаты и мешки с мусором в навесе (которых не было, когда арендатор въехал), это могло считается ущербом, и арендодатель имеет право использовать весь или часть залога для проведения такого ремонта.Однако, если арендатор выезжает из квартиры, оставляя ее в том же состоянии, что и при въезде, за исключением случаев нормального износа, и арендодателю не причитается никаких денег, арендатор должен получить обратно весь залог.

Иногда арендодатели берут вычеты, которые вызывают сомнения. Например, если арендатор прожил в доме два года и оставил перегоревшую сигарету на ковре 15-летней давности в гостиной, арендодатель не должен взимать с арендатора полную стоимость замены ковра во всем доме.Арендатор мог оспорить этот вывод по нескольким причинам: ковер не был новым, когда жилец въехал, и он повредил ковер только в одной комнате, а не во всем доме.

Вычеты из депозита
Если арендодатель делает какие-либо вычеты из депозита, арендатору должен быть отправлен подробный письменный отчет о том, сколько взимается за каждый объект. Если арендодатель не предоставит такой отчет в течение 30 дней после выезда арендатора, арендодатель может потерять право удержать любую часть депозита.Кроме того, вычеты из депозита должны относиться к фактическому ущербу, нанесенному домовладельцу.

Как оспорить удержание депозита
Если арендатор получает список удержаний, он может оспорить пункты этого списка. Арендатор должен обратиться к вычетам в письме, отправленном домовладельцу. Письмо с требованием должно включать ответ на каждый вычет с объяснением, какие обвинения оспариваются и почему. Арендатор должен сохранить копию письма и отправить оригинал заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если арендатор получает частичное возмещение вместе со списком вычетов и желает оспорить некоторые или все вычеты, он может пожелать воздержаться от обналичивания чека. Если арендатор должен обналичить чек, он должен сообщить домовладельцу в письме, что даже если чек был обналичен, это не означает, что арендатор согласен с суммой чека.

Что делать, если арендатор расторгает договор аренды или не въезжает после внесения депозита?
Арендатор не теряет автоматически залог за расторжение договора аренды, но депозит может быть использован для покрытия расходов, за которые арендатор несет ответственность.Если арендатор должен расторгнуть договор аренды, то сделайте все возможное, чтобы помочь арендодателю повторно арендовать помещение, что снизит ответственность арендатора.

У арендодателя могут быть основания удерживать часть или весь залог, предоставленный для снятия арендуемой квартиры с рынка, исходя из убытков, понесенных арендодателем. Если арендатор заключил договор аренды с домовладельцем и внес залог или предоплату арендной платы и не переезжает в квартиру, арендатор имеет право на полное возмещение, если арендатор сочтет нового арендатора удовлетворительным для арендодателя, который въезжает в квартиру. дата начала аренды.С другой стороны, если арендодатель обеспечивает заменяющего арендатора, арендодатель может вычесть из гарантийного депозита или предоплаты арендной платы любую сумму, согласованную в договоре аренды, в качестве платы за отмену аренды ИЛИ фактических расходов, понесенных арендодателем, включая разумную сумму для время домовладельца на поиск нового арендатора.

Если недвижимость сдана в аренду кому-то другому, арендатор не несет ответственности за дополнительную арендную плату, если квартира не передана в субаренду. Если недвижимость остается пустой в течение нескольких дней, недель или месяцев, домовладелец сможет вычесть из депозита фактическую сумму арендной платы, которую арендодатель потерял, до тех пор, пока новый арендатор не начнет платить.Если имущество остается пустым в течение периода, превышающего гарантийный депозит, то арендодатель может привлечь арендатора к ответственности за упущенную арендную плату, покрывающую срок аренды, до тех пор, пока кто-то не въедет, если арендодатель приложит разумные усилия для сдачи в аренду недвижимость. Арендодатель также может взимать плату за повторную аренду, например, за рекламу.

По некоторым договорам аренды в договоре прописана комиссия за перевод. Эта плата может достигать арендной платы за один месяц. Арендатор может успешно оспорить эту произвольную сумму своему домовладельцу, основываясь на том факте, что гарантийный депозит предназначен для покрытия реальных финансовых потерь.Если домовладелец тратит сумму, эквивалентную сумме платы за переселение, на повторную аренду квартиры, то это законная плата. Однако, если домовладелец размещает объявление за 50 долларов, быстро сдает квартиру в аренду и не теряет арендную плату, но пытается взимать с арендатора всю плату за переселение, это может считаться штрафом и не имеющим исковой силы в соответствии с законодательством Техаса.

В некоторых договорах аренды указано, что арендатор «теряет» или теряет гарантийный депозит, если договор аренды нарушается или нарушается. Тот факт, что что-то прописано в договоре аренды, не означает, что он подлежит исполнению в соответствии с законодательством Техаса о собственности.Если арендатор должен расторгнуть договор аренды и ему нужна консультация, позвоните в Совет арендаторов Остина (ATC) или проконсультируйтесь с юристом для получения дополнительной информации.

Можно ли использовать залог вместо арендной платы за последний месяц?
Закон о залоге также предусматривает защиту домовладельцев. Обычно арендатор не может вычесть залог из арендной платы за последний месяц без письменного разрешения арендодателя. Если арендатор удерживает часть арендной платы и утверждает, что залог составляет остаток, это действие будет нарушением закона.Арендодатель может подать иск против арендатора на сумму, в три раза превышающую неправомерно удержанную, плюс судебные издержки и разумные гонорары адвокату. Однако суд должен установить, что арендатор действовал недобросовестно, присудив домовладельцу компенсацию.

Единственный раз, когда арендатор может использовать гарантийный залог вместо арендной платы за последний месяц, — это когда арендатор расторгает договор аренды в соответствии с законом о ремонте. См. Брошюру ATC, Ремонт: Права арендатора и обязанности арендодателя , для получения дополнительной информации.

Взыскание залога
В случае обращения взыскания или банкротства арендодателя требование арендатора о залоге имеет приоритет перед любым требованием кредитора или доверительного управляющего в отношении активов арендодателя. См. Брошюру ATC, Foreclosures для получения дополнительной информации.

Что делать, если арендуемая квартира меняет собственника?
Если новый владелец покупает дом или квартиру, и в это время они заняты арендатором, все договоры аренды и залоги должны быть переданы от предыдущего владельца новому владельцу.Это означает, что новый владелец будет нести ответственность за возврат залога. Однако старый владелец остается ответственным за залог до тех пор, пока новый владелец не предоставит арендатору справку, подтверждающую получение депозита. Если нет записей инвентаризации въезда, новый владелец, вероятно, не сможет установить состояние квартиры, когда арендатор въехал. Поэтому новому владельцу может быть трудно вычесть убытки из залога арендатора. . Новый владелец не должен удерживать какую-либо часть депозита на случай ущерба, если новый владелец не сможет доказать, что арендатор повредил квартиру.

Залог за домашних животных
Кодекс собственности Техаса не касается залогов домашних животных, но предполагается, что применяются те же правила. Одно из различий между гарантийным залогом и залогом за домашнее животное заключается в том, что арендодатель может на законных основаниях удержать залог за домашнее животное полностью или частично, если в договоре аренды оговорено, что залог за домашнее животное не возвращается.

Средства правовой защиты для арендатора
Если гарантийный депозит или подробный список не будут отправлены по почте в течение 30 дней после того, как арендатор освободит помещение и предоставит адрес для пересылки, у арендатора есть несколько вариантов.Арендатор может попытаться вернуть залог через посредничество или может подать в суд на домовладельца. Арендодатель может быть привлечен к ответственности в размере 100 долларов, что в три раза превышает сумму депозита, который неправомерно удержан, разумные гонорары адвокату и судебные издержки, если арендатор может доказать, что арендодатель действовал недобросовестно. Тем не менее, мы предлагаем арендатору сначала предоставить арендодателю возможность выплатить причитающиеся деньги, отправив письмо с требованием заказным письмом.

ATC имеет форм писем или они могут написать собственное письмо.В письме должны быть указаны текущий и предыдущий адреса арендатора, дата освобождения помещения, сумма гарантийного депозита и заявление о том, что, если залог не будет возвращен в течение 10 дней со дня получения арендодателем письма, которое арендатор будет преследовать. средства правовой защиты.

Какой корт лучший?
Если речь идет о менее чем 10 000 долларов, арендатор может подать иск без адвоката, обратившись к местному судье отдела мира. От части суммы нельзя отказаться, чтобы попасть в юрисдикцию того или иного суда.

В отделении мировой юстиции есть два суда: суд справедливости и суд мелких тяжб. Юрисдикция этих двух судов частично пересекается. Основное отличие состоит в том, что суд мелких тяжб менее формален, а правила процедуры и доказывания упрощены. Суд правосудия регулируется Правилами гражданского судопроизводства Техаса и Правилами доказывания Техаса; это гораздо более формально.

Не пугайтесь обращения в суд. Формы, которые необходимо заполнить, говорят сами за себя.Сотрудники офиса мирового судьи могут предоставить вам соответствующие формы, но не дадут никаких юридических консультаций. Вскоре после того, как иск будет подан и арендодателю будет вручена его копия, будет назначено слушание. Слушание продлится около часа, но запланируйте несколько часов на случай задержки. Для получения дополнительной полезной информации арендатор может также взять брошюру ATC « Подача иска в суд мелких тяжб ».

В округе Трэвис регистрационный сбор составляет 92 доллара (27 долларов США и 65 долларов США за обслуживание).За дополнительные 5 долларов может быть запрошен суд присяжных, а за 65 долларов может быть вызван в суд свидетель. (Эти расходы могут варьироваться от суда к суду.)

В суде основная проблема, с которой сталкивается судья, — это определить, какая сторона права, на основе доказательств, представленных в суде. Арендатор должен принести копии договора аренды, депозитных квитанций, аннулированных чеков, описи въезда и выезда, письмо, данное домовладельцу с адресом пересылки, письмо с требованием и любые другие материалы, которые будут полезны при предоставлении Доказательства по делу.Кроме того, должны присутствовать все свидетели, важные для дела.

Нужен ли адвокат?
Хотя в суде нет необходимости иметь адвоката, арендатор окажется в невыгодном положении, если у арендодателя есть адвокат. Однако для арендатора есть возможность выиграть, если у арендатора есть доказательства и свидетели, как указано выше. Если арендатор решит нанять адвоката и выиграет иск, суд также может присудить гонорар адвокату, если арендодатель действовал недобросовестно или договор аренды предусматривает оплату услуг адвоката выигравшей стороне.Если вы не уверены, арендатор всегда может получить юридическую консультацию у юриста, прежде чем продолжить дело. Имейте в виду, что судья не будет рассматривать дело иначе, потому что кого-то представляет или не представляет адвокат.

Информация в этой брошюре представляет собой краткое изложение предмета и других относящихся к делу вопросов. Его не следует рассматривать как окончательный или замену юридической консультации. Уникальные факты могут сделать общие утверждения неприменимыми. Всем, кто нуждается в юридической помощи, следует обратиться к адвокату.

Справедливое жилищное образование и консультирование

Ярмарка жилья

  • Вы — домовладелец или арендатор, у которого есть вопросы о жилищной дискриминации?

Свяжитесь с телефонной линией для звонков по телефону 425-339-1335 (вариант 4) или [email protected], чтобы мы могли помочь вам решить проблему. (Обслуживание округа Снохомиш)


Справедливое жилищное образование и консультирование:

Добровольцы Америки Западный Вашингтон активно поддерживает и продвигает справедливое жилищное обеспечение посредством образования, информационно-разъяснительной работы и консультирования, чтобы гарантировать людям возможность предоставлять и обеспечивать жилье без дискриминации.

Курсы по справедливому жилищному строительству:

Каждый год мы предлагаем арендаторам не менее 10 тренингов по справедливому жилищному строительству. Обучение включает информацию по:

  • Защищенные классы
  • Справедливое жилищное законодательство, соблюдение и защита
  • Инвалиды и приспособления
  • Официальные жалобы

Место и время:

Ресурсный центр Карнеги
3001 Oakes Avenue
Everett, WA 98201


29 мая 10: 00-11: 00

26 июня 10: 00-11: 00


Мы также ежегодно проводим два трехчасовых тренинга по вопросам справедливого жилищного строительства совместно с Комиссией по правам человека штата Вашингтон.

Государственные школы Эверетта
Общественный ресурсный центр
3900 Бродвей
Эверетт, Вашингтон 98201

Для некоммерческих поставщиков услуг и общественных партнеров
Вторник, 26 мая 13: 00-16: 00

Для специалистов по аренде
Вторник, 16 июня 13: 00-16: 00

Обратите внимание: в зависимости от продления срока действия приказа о «домоседе» в штате в целях борьбы с распространением COVID-19 в Вашингтоне все тренинги могут быть отменены. .

В дополнение к обучению справедливому жилищному праву консультанты Центра разрешения споров по справедливому жилищному соглашению могут встретиться с домовладельцами или арендаторами и обсудить проблемы справедливого жилья и дальнейшие шаги по решению проблем. Эти шаги могут включать предоставление информации, наставничество, посредничество или направление в другие агентства.

Все вышеперечисленные услуги и обучение бесплатны.



Справочная информация о жилье:

Согласно Закону о справедливом жилищном обеспечении, дискриминация при предоставлении жилья на основе защищенных классов является незаконной.Федеральные классы и классы штата Вашингтон включают:

  • Пол
  • Гонка
  • Цвет
  • Инвалидность
  • Семейное положение
  • Религия и вероисповедание
  • Военный / Статус ветерана
  • Семейный / родительский статус
  • Национальное происхождение / происхождение
  • Сексуальная ориентация / гендерная идентичность

Примеры возможной дискриминации:

  • Человеку отказано в аренде, и он считает, что это связано с его сексуальной ориентацией, национальным происхождением или размером семьи.
  • Человеку сообщают по телефону, что квартира свободна. Когда они приезжают посмотреть на него, им говорят, что он больше не доступен.
  • После подачи разумного запроса на размещение животного-поводыря арендатор получает уведомление о прекращении аренды.

Справочник по справедливой аренде на 100 вопросов (предоставлен Партнером по справедливому жилищному праву штата Вашингтон)

Справочник по справедливому жилищному строительству, 100 вопросов (предоставлен организацией «Справедливое жилищное право» штата Вашингтон)

Подать официальную жалобу:

Добровольцы Америки Западный Вашингтон НЕ проводят расследования по вопросам справедливого жилищного строительства.Жалобы на справедливое жилищное строительство должны быть поданы в течение одного (1) года с момента предполагаемого вредного действия или события.

Комиссия по правам человека штата Вашингтон
Веб-сайт: http://www.hum.wa.gov
Телефон: 1-800-233-3247

Департамент жилищного строительства и городского развития США
Веб-сайт: http://portal.hud.gov/hudportal/HUD
Телефон: 1-800-669-9777

Центр справедливого жилищного строительства Вашингтона
Веб-сайт: http://www.fhcwashington.org
Телефон: 1-253-274-9523

Центр разрешения споров не предоставляет юридических услуг или юридических консультаций.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>