Как посчитать доли в квартире: Как рассчитать долю в квартире

Как рассчитать долю в квартире самостоятельно онлайн

Распределение собственности по долям является одной из возможных форм совместного владения, пользования и распоряжения объектом жилой недвижимости. Из этого материала вы узнаете, как рассчитать долю в квартире или разделить совместную собственность между членами семьи?

Как происходит раздел квартиры по долям?

Разделить квартиру по долям можно при любой форме собственности. Совместное владение позволяет выделить часть жилья для каждого из совладельцев, а наличие долевой собственности позволяет перераспределить существующие доли или выделять новые.

Раздел или выделение отдельных единиц из общего права допускается следующими способами:

• по обоюдному соглашению каждого владельца объекта;
• в результате осуществления судебной процедуры.

Законодательство устанавливает принципиальную разницу между понятиями раздел и выдел долей. В первом варианте общее прав делиться на две или более самостоятельных правовых единицы, тогда как в результате выдела общее владение объектом сохраняет свою силу наряду с появлением новой самостоятельной единицы.

Чтобы выделить долю каждого члена семьи в общем праве на имущественный объект необходимо учитывать правило, согласно которому все участники совместного имущества обладают равными правами.

Следовательно, если иное не будет предусмотрено соглашением сторон, общее право будет разделено на количество его обладателей.

Раздел по долям коммунальной квартиры

Коммунальные квартиры изначально подразумевали совместный характер пользования объектом, где жильцы получали право только на часть жилой площади, а также общее право на подсобные помещения (кухня, коридор и т. д.).

Появление возможности распоряжаться комнатами в коммунальных квартирах, как самостоятельным объектом недвижимости, потребовало от граждан выделять свою долю в общем праве.

Расчет выделяемой единицы осуществляется исходя из занимаемой гражданами жилой площади коммуналки, при этом в итоговую долю совладельца приходится жилая площадь, принадлежавшая ему до выдела, а также часть общей площади такой квартиры.

Сервис как рассчитать доли в квартире калькулятор позволит установить конкретный размер выделяемой единицы путем соотношения общей площади такого объекта и жилой площади, приходящейся на отдельную семью.

Оформление права собственности на долю в коммунальной квартире происходит независимо от прав других владельцев и подтверждается путем выписки из ЕГРН.

Законодательная база

Нормативное регулирование порядка распределения долей между собственниками квартир осуществляется следующими правовыми актами:

• Гражданский кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Инструкцией о порядке проведения учета жилищного фонда в РФ.

Важно понимать, что ни один нормативный правовой акт не содержит конкретных вариантов разделения долей, за исключением признания равенства прав сторон на совместное имущество.

Поэтому основополагающим моментов в урегулировании споров сторон станет заключение между ними добровольного соглашения.

Соглашение об определении долей

Расчет долей в квартире, зная площади, проще всего произвести путем заключения соглашения между всеми владельцами объекта. При этом такой договор позволяет отойти от базового правила равенства прав участников и установить для каждого из них большую или меньшую долю.

В соглашении должны приниматься участия все лица, обладающие правами на объект недвижимости, в противном случае его заключение будет невозможно.

Чтобы соблюсти права каждого участника при формировании размера отдельных единиц общего права, необходимо определить, как рассчитать долю в праве общей собственности калькулятор.

Как рассчитать долю в квартире?

Чтобы рассчитать причитающуюся каждому жильцу долю в общем праве, может использоваться формула расчета величины доли собственника.

Для этого необходимо знать две величины:

• общую площадь объекта;
• жилую площадь, приходящуюся на каждого совладельца.

Для установления размера доли изначально рассчитывается соотношение общей площади объекта к показателю жилых площадей каждого участника. Затем происходит равное распределение площади общего пользования на каждого из владельцев.

К примеру, имеется квартира с общей площадью 90 кв. м и 3 собственниками. В этом случае на каждому человеку положено по 30 кв. м, так как 90/3=30.

В следующем разделе приведем пример расчета долей в квартире исходя из базовых показателей общей и жилой площадей.

Формула расчета в дробях

Для расчета доли используем следующие данные по двухкомнатной квартире:

• общая площадь — 100 кв. м.;
• жилая площадь комнат, каждая из которых принадлежит разным владельцам — 30 и 40 кв. м.;
• площадь мест общего пользования — 30 кв. м.

Для комнат процент доли будет составлять: 30/100 и 40/100 долей. Так как площадь мест общего пользования должна делить на равных условиях между каждым владельцем, то к указанным значениям необходимо прибавить по 15/100.

Таким образом, итоговая доля для каждого дольщика будет составлять:

30/100+15/100=45/100

40/100+15/100=55/100.

Именно в таком соотношении и будет зарегистрировано право общей долевой собственности при заключении соглашения сторон.

Этапы раздела

Если между сторонами не достигнута договоренность о заключении соглашения, раздел и выдел долей будет возможен только в судебном порядке. Требование о разделе и выделе самостоятельных единиц должно предъявляться с учетом следующих особенностей:

• выдел доли в натуре редко бывает возможен, так как размер таких единиц практически никогда не совпадает с границами обособленных комнат;
• компенсация стоимости доли будет необходима при невозможности выделить самостоятельные единицы учета в натуре.

Как рассчитать стоимость доли в квартире, если требуется определить размер компенсации для суда? Рассчитать стоимость доли в общей собственности в квартире можно с помощью онлайн-калькулятора подсчета площади, подлежащей выкупу, а также составлением отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Стороны могут согласиться на использование кадастровой стоимости для компенсации расчета доли, однако, на практике используется именно рыночная цена.

Для уточнения суммы, подлежащей выплаты в качестве компенсации, требуется сперва рассчитать долю квартиры онлайн, а затем произвести пропорциональное соотношение данного показателя с общей рыночной стоимостью по отчету оценщика.

Получившуюся в итоге сумму суд может присудить к выплате лицу, который требует выдела или раздела долей. Формула расчета доли на каждого человека при покупке квартиры позволяет учитывать интересы каждого собственника доли в общем праве. Аналогичным образом может исчисляться компенсация при отчуждении доли сторонним лицам и реализации права на преимущественный выкуп.

Как рассчитать долю в квартире

Как рассчитать новую долю в квартире, если происходит перераспределение имеющихся долей? В этом случае изменению подлежат права одного или нескольких дольщиков, за счет которых появляется новая единица учета.

Определение конкретных размеров долей по итогам такого распределения будет осуществляться по итогам соглашения сторон, после чего изменение долевого состава подлежит государственной регистрации.

Номинальная доля, приходящаяся на каждого совладельца объекта, как правило, не позволяет выделить эту единицу в натуре за счет одной или нескольких комнат.

Такая единица позволяет ее владельцу самостоятельно распоряжаться собственным правом, в том числе отчуждаться ее по различным видам договоров.

Онлайн калькулятор

Рассчитать долю в квартире для выкупа можно с помощью онлайн-калькулятора на нашем сайте, который позволяет установить размер долей даже в самых сложных случаях, когда общая и жилая площадь квартиры делится на большое количество лиц.

Налог на долю квартиры

Узнать ставку налогообложения доли можно используя следующие показатели:

• значение доли собственника;
• базовую ставку налога на имущество;
• сумму кадастровой или инвентаризационной стоимости объекта, учитываемую при расчете налога.

Общий размер налогового платежа, приходящий на целый объект (квартиру) и рассчитываемый исходя из умножения ставки налога на показатель кадастровой (инвентаризационной) собственности, необходимо разделить на конкретный показатель доли в общем праве.

Получившийся итог будет составлять сумму налогового платежа, приходящегося на долю конкретного владельца.

Получите бесплатную юридическую консультацию

Как рассчитать долю в квартире

Достаточно не сложно рассчитать размер части имущества на каждого участника, используя специальный онлайн калькулятор. Однако можно обойтись и без него, поскольку формула самостоятельного расчёта элементарна и не требует особых математических знаний.

Долевая собственность в соглашении

Наилучшим вариантом при расчете доли в доме является добровольный раздел, при котором все участники согласны с принятым решением. При  этом необходимо заключать между сторонами официальное соглашение о разделе жилого имущества. Такое возможно при общем долевом праве собственности, при котором документально зафиксирован размер части имущества каждого совладельца. Если оформить долевое право собственности, каждый из совладельцев сможет выделить свою часть имущества отдельно и совершать с ней какие-либо юридические сделки. Точно так же

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Если поделить объект не представляется возможным, альтернативным решением становится выдел таковой в денежном эквиваленте. То есть, один из владельцев получает всю жилплощадь в собственность, а второй получает денежную сумму, равную стоимости его части.

Судебное вмешательство

Когда высчитать положенную часть в доме, квартире или прочем недвижимом имуществе не удаётся или владельцы не могут договориться между собой и прийти к удовлетворяющему всех решению, вопрос передается на рассмотрение суда.

Судебные органы принимают решение выделить часть объекта в натуре или же, если это невозможно, выплатить одной из сторон сумму, эквивалентную ей.  Раздел жилплощади обычно невозможен в том случае, если он может причинить ущерб имуществу.

Если постановление суда говорит о денежной компенсации, то после ее выплаты, сторона, получившая деньги, сразу же теряет свои права собственности на данную недвижимость. В тех случаях, если физическому лицу положена лишь малая часть в доме, суд не станет делить недвижимый объект.

Исходя из вышесказанного, можно отметить, что существует только два варианта выдела доли: в натуре и денежной компенсацией. Получить их можно либо через заключённое письменное соглашение, либо через судебный орган. Разумеется, второй вариант более затратный и по деньгам и по времени, однако оспорить его уже ни у кого не получится.

Выделение долей и формулы

Поскольку выдел и расчет долей в квартире осуществляется по решению суда или в результате подписанного соглашения, после обязательно необходимо перерегистрировать новые права собственности в территориальном органе Росреестра. Это потребует подготовки некоторых правоустанавливающих документов и уплаты государственной пошлины. При этом каждая из сторон после раздела должна заниматься вопросами регистрации своих прав самостоятельно. В результате, в течение месяца на руках у каждого будут иметься свидетельства о государственной регистрации и реестровые выписки, которые в дальнейшем станут основными бумагами, удостоверяющими права граждан на имущество.

Основные понятия

Законным основаниям для выделения доли в приватизированной или коммунальной квартире служит:

• Расторжение официально зарегистрированного брака с разделом совместно нажитого имущества, которое происходит по инициативе супругов;
• Вступление в наследство после смерти наследодателя;
• Совместная приватизация;
• Прочие индивидуальные ситуации.

Как показывает практика, выдел и расчет части имущества будь то в квартире или частном доме, часто приводит к всевозможным конфликтам даже между кровными родственниками. Ситуация затрудняется наличием в конфликте несовершеннолетних граждан, намерением продать часть собственности и выселением.

Что ещё важно заметить, выдел доли в квартире, имеющей только одну комнату, по закону невозможен.

Нюансы расчета

Практика показывает, что расчет и выдел части недвижимого объекта, будь-то в доме, квартире или ином имуществе, сопряжен с трудностями по причине наличия помещений общего пользования, которые имеют абсолютно разное целевое назначение и площадь. Такими помещениями можно назвать санитарный узел, кухню, лоджию и прихожую. Их наличие усложняет чёткое установление границ доли каждого совладельца.

Расчеты долей для каждого участника осуществляются в разных случаях по-разному, поскольку довольно сложно и практически невозможно установить единое правило, применимое для каждого случая. Например, у двух владельцев есть квартира, состоящая из трёх комнат: двух небольших и одной большой. Казалось бы, решение простое – отдать одному большую комнату, а второму две

Чтобы определить размер денежной компенсации, нужно сначала оценить стоимость всего недвижимого объекта. Для этого следует обратиться к опытным специалистам.

Что влияет на результат

Крайне важно определить правильную стоимость недвижимого объекта, особенно если совладельцы решают продавать это имущество и делить деньги. При завышенной цене спрос на недвижимость резко падает, и ждать потенциального покупателя приходится довольно долго. С другой стороны, заниженная цена ведёт к потере прибыли, что также нехорошо.

Чтобы расчет доли был максимально правильным, следует ссылаться на законодательные условия такого процесса.

Основные условия, влияющие на расчет:

• При разделе и выделении долей в доме следует руководствоваться Гражданским и Семейным кодексом Российской Федерации;
• Факт определения полагающейся части имущества заведомо признаёт за физическими лицами их право собственности на него;
• Без предварительно заключённого брачного договора или иного соглашения касательно раздела собственности, выдел доли осуществляется для всех в равной части;
• По желанию сторон выдел возможен в натуре или денежной компенсацией, если возможны оба варианта;
• В расчёт берётся общая площадь, количество владельцев недвижимости и ситуативные особенности.

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

1. без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
2. нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
3. законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
4. доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
5. нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
6. при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

• Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

• Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них. Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными. Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

1. наименование документа;
2. место и дату составления документа;
3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
7. кадастровый номер квартиры;
8. размер долей участников соглашения;
9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
10.   количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
11.   подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• выписка из ЕГРП; 
• поэтажный план квартиры из БТИ;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников. При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными. К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

• выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
  • на основании соглашения сособственников;
  • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
• права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
• основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Расчет доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Недавно меня вновь поразило некое открытие в сфере недвижимости. Оказывается, многие юристы, кадастровые инженеры и иные лица, имеющие отношение к соответствующему вопросу, не имеют общего мнения по вопросу определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

[1]. Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Ни для кого не секрет, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:

– помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

– иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;

– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов.

Данный комплекс объектов вместе с жилыми и нежилыми помещениями (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме) и представляет собой многоквартирный дом в широком смысле, и этот многоквартирный дом нуждается в управлении, содержании и т.п. В том числе и для этих целей законодатель вводит понятие «доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

[2]. Определение (расчет) доли

Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Проще говоря: размер доли прямо зависит от размера соответствующего помещения собственника.

Следовательно, сумма долей всех собственников помещений – это 1 (или 100 %). 100 % – это, кстати, и есть количество голосов всех собственников помещений (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Оно и логично, что 100 %, а не 146 % или как-нибудь иначе.

А доля конкретного собственника помещения – это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в многоквартирном доме (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме).

Это корректно соотносится и с определением «доли» как таковой в литературе, в частности, «доля же (причем любая) представляет собой некую идеальную категорию, используемую для обозначения объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким лицам и которое не может быть разделено» – Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд. М., 2011.

И законодатель указывает: объем правомочий собственника помещения в многоквартирном доме прямо зависит от общей площади помещения данного собственника.

[3]. Маленький многоквартирный пример

Например, есть многоквартирный дом, который состоит из 2-х жилых и 2-х нежилых помещений (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме). Площадь у всех помещений (жилых и нежилых) одинаковая – 30 м².

Примерно такой многоквартирный дом (на 1-м этаже нежилые помещения, на 2-м этаже жилые помещения):

Сумма общих площадей всех помещений в данном доме – 120 м².

Таким образом, доля каждого собственника – 30/120 = 0,25 (или 25 %, или 250/1000).

Проверим: 0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Если собственник квартиры на 2-м этаже купит квартиру у соседа, то его доля станет равна – (30 + 30)/120 = 0,5 (или 50 %, или 500/1000). У собственников нежилых помещений на 1-м этаже ничего не изменится.

Проверим: 0,5 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Как видим, никаких чудо-формул и чудо-коэффициентов не требуется. Всё просто: размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется через соотношение общей площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников. Вот она и пропорциональность из ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.

Как видим, добавлять в «вычисления» площадь помещений, которые относятся к общему имуществу (включение неведомых коэффициентов через площадь МОП, то есть мест общего пользования: лестниц, коридоров, подвалов и т.п., – особенно популярно, судя по моим наблюдениям), площадь земельного участка, размеры санитарно-технического оборудования и т.п. не требуется. Более того, такие абсурдные добавления и коэффициенты приводят к тому, что сумма долей всех собственников помещений отклоняется от 1 (или 100 %). А это, помимо прочего, означает, что количество голосов всех собственников помещений становится равным 146 %, 69 % или приобретает иное сомнительное значение.

Доля – это идеальная категория. Идеальная категория относительно других собственников. Это никак не фактический объем квадратных метров (тем более что, как ранее указывалось, «общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов»). Поэтому конкретный состав общего имущества и его размеры вообще никак не влияют на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном дома; на то она, эта доля, и пропорциональна именно размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Есть ли коллеги или иные посетители портала, которые считают иначе?

Сколько стоит доля в квартире

Наиболее эффективное использование, или НЭИ, представляет собой такое использование недвижимости, которое:

• максимизирует её продуктивность, то есть соответствует её наибольшей стоимости;
• физически возможно;
• юридически разрешено на дату определения стоимости;
• финансово оправдано. 

В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки. Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества – продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).

Если участникам долевой собственности не удаётся договориться, то на продажу выставляют долю в квартире. При этом цена такой доли не равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта. То есть стоимость доли не соответствует стоимости приходящимся на неё квадратным метрам, так как владелец ограничен в правах и комфорте при сожительстве с иными собственниками. Поэтому сделки происходят с неким дисконтом.

В СМИ встречаются мнения риелторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.

Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира. Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на всё жилое помещение. Сопоставляем стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади и получаем нужную величину скидки.

То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв. м доли и стоимостью 1 кв. м аналогичной по метражу квартиры, расположенной в доме по тому же адресу.

В анализе не участвовали доли менее 1/10 – такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование. Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены. В выборку попало 298 объявлений.

Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:

Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли. 

Средние значения дисконтов для наиболее распространённых размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26–29,2%.

Таблица 1

Удивляет факт: чем больше комнат, тем выше средний размер дисконта. Хотя логичнее обратное: при покупке доли в квартире с несколькими комнатами есть перспектива выделить долю в натуре и распоряжаться своей частью жилого помещения. Такие доли должны стоить дороже, а получается наоборот.

Таблица 2

Имеет смысл указать основные выявленные факторы, влияющие на ценообразование доли:

• количество и состав собственников; 
• количество и состав проживающих/прописанных в квартире;
• наличие конфликта собственников;
• возможность просмотра перед покупкой;
• иные факторы, свойственные для рынка жилой недвижимости.

После анализа объявлений можно сделать вывод, что стоимость 1 кв. м доли ниже стоимости 1 кв. м обычной квартиры в среднем на 28,7%. Корреляционная зависимость дисконта от размера доли не выявлена.

О порядке определения долей в квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала?

Ответ:

П. 4 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено, что жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению, т. е. приобретенное жилое помещение подлежит оформлению в долевую собственность всех совместно зарегистрированных, в таком помещении лиц.

Учитывая, что сособственниками квартиры, каждому из которых принадлежит по 1/3 доле в ней, являетесь Вы и два ваших сына, а также руководствуясь требованиями п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ, в соответствии с которыми дети не имеют права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество детей, включение жены и вашего рожденного ребенка в число собственников квартиры, будет происходить за счет распределения вашей доли, не затрагивая долей Ваших сыновей, если соглашением между Вами, Вашими сыновьями и женой не будет установлен иной порядок перераспределения долей, т.е. определение нового размера долей для всех проживающих в данной квартире лиц.

При разделе своей доли, в соответствии с требованиями ст. 245 ГК РФ, Вы по соглашению с вашей женой вправе определить как равные доли, т.е. по 1/9 доле от Вашей 1/3 доли жене, Вам и несовершеннолетнему, так и предусмотреть неравенство долей.

Вместе с тем требования п. 4 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», необходимо рассматривать во взаимосвязи с положениями ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 37 ГК РФ. Из нормативного единства указанных норм следует, что родители не могут заключать сделки со своими несовершеннолетними детьми (за исключением передачи ребенку имущества в дар), в т. ч. представительствовать при заключении сделок между детьми и близкими родственниками. Поскольку указанные сделки являются недействительными в силу закона (ст. 166, 168 ГК РФ), несовершеннолетние дети не могут быть участниками не только самих сделок, но и обязательств, направленных на их заключение

Учитывая изложенное, положения п. 4 ст. 10 Закона, возможно рассматривать как норму, налагающую обязательство лишь на совершеннолетних лиц, обладающих гражданской дееспособностью в полном объеме, способных создавать для себя гражданские обязанности своими собственными действиями.

Как узнать, какая доля собственности в квартире

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, а не у застройщика, стоит проявлять двойную осмотрительность. У вторичного жилья может быть несколько собственников со своими долями. Если один владелец захочет продать свою часть, то другие должны дать согласие. Узнать информацию о долях собственников можно в выписке из ЕГРН. Расскажем, как это сделать.

Что такое доля собственности в квартире или жилом доме

На рынке вторичной недвижимости легко найти квартиру или дом, которые находятся в долевой собственности. По разным данным – от 50 до 80% недвижимости разделено на доли. Это происходит, когда супруги разделяют жилье на доли по брачному договору, родственники наследуют квартиру, жилье покупают сразу несколько человек и т.п. В свидетельстве о собственности их обозначают как ½ или ⅓.  

В соответствии с ГК РФ, долевая собственность трактуется как имущество, одновременно принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности. Доли могут быть равными и неравными, а распоряжаться имуществом каждый владелец может только в пределах своей доли.

Риелторы считают сделки с таким имуществом самыми сложными, потому что владелец доли имеет право распоряжаться своим имуществом только при условии соблюдения прав и интересов совладельцев:

• если долю планируется продать, то нужно получить согласие всех совладельцев;
• совладелец недвижимости имеет первоочередное право выкупа, другие люди могут претендовать на долю только после отказа каждого или по прошествии месяца со дня извещения их о продаже;
• продать долю можно только на тех же условиях, которые были предложены другим содольщикам, иначе они могут подать в суд и оспорить сделку. Исключение — увеличение цены для другого покупателя.

При этом без спроса совладельцев можно долю дарить, передавать в наследство или залог.

Исходя из этих правил, отсутствие содольщиков в квартире, городе или стране может стать серьезным препятствием для продажи. Продавцу квартиры нужно получить их согласие, иначе нового жильца могут просто выселить.

Самый простой способ продать долю по максимальной цене — договориться с совладельцами и продать квартиру целиком. К сожалению, к такому согласию собственники приходят редко. А если продавать доли отдельно, то процесс значительно затягивается.  

Зачем знать долю собственности в квартире

Покупка доли в квартире особенно актуальна для тех, кто приезжает в крупные города и хочет быстро и дешево получить регистрацию или тех, у кого не хватает денег на покупку всей квартиры. Информация о долях важна и арендаторам, одаряемым, кредиторам и совладельцам долевой собственности.

Доля — хорошая возможность сэкономить. Но в погоне за ней не все задумываются о том, как сложится их дальнейшее владение квартирой. Нового собственника могут поджидать неприятности:

• невозможность покупки доли, находящейся в собственности ребенка до 18 лет, без согласия органов опеки;
• невозможность покупки доли у недееспособного без разрешения законного представителя;
• риск получить совладельца квартиры, который объявится через несколько лет и заявит свои права; 
• оспаривание сделки при покупке доли в квартире, содольщики которой не дали согласия на сделку;
• отмена сделки при покупке доли, выкуп которой не был предложен содольщикам.

Иногда важно узнать свою долю собственности в недвижимости. Например, если при приватизации владелец был ребенком и не знает, есть ли у него доля и каковы ее размеры.

Итак, о собственниках и их долях важно знать при покупке долевой квартиры или доли в ней, аренде жилья, оформлении прописки, дарении, завещании, ипотеке, расчете коммунальных платежей, налогов и т. п. 

Как узнать размер доли собственников квартиры или дома

Сведения о собственниках жилья может получить любой гражданин. Но для собственника и третьего лица доступны разные способы с разными подробностями.

1. Например, собственник может запросить в паспортном столе выписку из домовой книги, в которой перечислены все прописанные в квартире, их доли и даты прописки/выписки.
2. Но есть и способы, доступные любому гражданину РФ. Узнать информацию о собственниках и их долях можно без их ведома — все быстро и легально. Один из способов — выписка из ЕГРН. Доли в праве будут указаны во втором разделе выписки об основных характеристиках и правах на недвижимость и в выписке о переходе прав.

Бумажный документ можно получить при личном обращении в Росреестр, МФЦ или почтой. Для этого придется потратить время на поездки в учреждения и очереди.

Если выписка нужна срочно, воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр. Этот ресурс работает с официальной базой Росреестра, что подтверждается ЭЦП Росрееста на каждом документе. С помощью ЕГРН.Реестр вы сможете получить нужные данные, не выходя из дома и в сжатые сроки.

Понимание тонкостей совместного использования акций — делитесь и делитесь одинаково

Это самые маленькие кусочки совместной головоломки. Единственный предмет, без которого не могло бы работать все предприятие. Как в корпорации из списка Fortune 500 акции кооператива отражают стоимость и могут быть востребованными призами — конечно, в зависимости от эксклюзивность адреса. Но несмотря на все разговоры акционеров и акций, что на самом деле представляют собой эти предметы и как они функционируют? Даже сами владельцы кооперативов иногда не уверены, что именно средства владения акциями, и как эти акции распределяются.

Определение, пожалуйста

Проще говоря, акции представляют собой доли акций в корпорация. Это различие отличает кооператив от реального двоюродный брат по недвижимости, квартира. В кооперативе резидент владеет акциями корпорация, которая владеет зданием, объясняет поверенный Гейл Миранда Шмидт. фирмы Milbank Tweed Hadley & McCloy. Есть долгосрочный частная аренда, которая дает физическим лицам их права в качестве акционеров в компания и как арендатор в самой квартире.

«В кондоминиуме вам действительно принадлежит настоящая Estate », — говорит Шмидт. «Вам принадлежит процент от базового здание и часть общих элементов. Вы получаете страхование титула. Вы облагаетесь налогом как физическое лицо. Вы физически владеете коробкой, которую вы купила.»

Или, как сказала адвокат Диана Липсиг из Pisapia & Lipsig в Манхэттен говорит: «В кооперативе это сообщество.В кондоминиуме, это как будто у каждого есть своя маленькая вотчина ».

В то время как владельцы кондоминиумов получают четыре стены и крышу, кооператив акционеры получают действительные сертификаты акций, хотя они могут только мельком взгляните на них при закрытии. «Банк владеет сертификат, и хозяин не увидит его, пока не расплатится соглашение об обеспечении », — говорит поверенный Роберт Тирман из Юридическая фирма Litwin & Tierman, базирующаяся на Манхэттене.

«Акции представляют вашу собственность правильно — иначе у вас ничего нет », — говорит Шмидт. «Ты просто имеют право проживать в здании ».

Это право закреплено в договоре имущественной аренды. «Этот договор аренды позволяет вам жить в здании, — говорит Липсиг. «Вам нужны акции и аренда, чтобы жить там».

Сколько акций?

Определение количества акций, прикрепленных к каждому квартира или квартира — это решение, которое принимается на ранней стадии кооператива процесс, либо когда строится кооператив, либо сначала строится здание преобразован.«Когда вы создаете корпорацию в Нью-Йорке, вы можете указать количество объявленных акций », — говорит Тирман. «Ты можете выбрать любое количество долей ». Большинство кооперативов состоит из сотен акций, а не из тысяч, но числа варьироваться.

«Кооперативы обычные, стандартные корпорации », — говорит Шмидт. Кондо и кооперативы должны подавать свои организационные документы с генеральным прокурором. Эти документы обозначит начальное количество долей и начальный объем пространства предлагается в плане.

«Первоначальное количество акций указано в план предложения », — говорит Липсиг. «Так же, как корпорация должна есть план предложения, как и у кооператива ».

В конечном счете, это не общее количество акций. это имеет значение. Это относительная связь между всеми этими акции. Вопрос определения, сколько долей стоит каждая квартира и то, как эти распределения соотносятся друг с другом, является ключевым.

По словам Энтони Сарро из Priority Appraisal Services, Ltd. в Бронксвилле, долларовая стоимость доли в кооперативе равна определяется путем деления остатка по ипотеке комплекса на общую количество строительных долей. Затем эта цифра умножается на паевые доли. «Две одинаковые квартиры должны иметь равные оценки, если не включены дополнительные предметы, такие как парковочное место ».

«Важно то, что акции для с двумя спальнями будет вдвое больше, чем с одной спальней », — добавляет Тирман.«Фактическое количество не имеет значения. Это родственник поделитесь важными цифрами ».

Если здание переоборудовано или переоценено из-за меняя планы этажей, Сарро говорит, что «стоимость акций, общее количество акций и т. д., скорее всего, обусловлены конвертацией компания и / или финансовое учреждение, предоставившее финансирование для сложный. Пропорционально количество паев, скорее всего, останется тоже самое.Это своего рода серая зона для оценщиков, потому что обычно говоря, «акции» номинально рассматриваются оценщики ».

Таким образом, размер имеет значение при определении распределения долей. «Акции определяются размером, — говорит Шмидт. «По квадрату метраж, балконы и пентхаусы ». Очевидно, чем больше квартира, тем больше акций она будет стоить.

Эти определения также не могут быть сделаны случайным образом.Кооперативы должны соответствовать требованиям Службы внутренних доходов (IRS), которые заявляет, что должен быть «относительный и разумный взаимосвязь »между акциями и их стоимостью. Эти отношения должен быть учрежден лицензированным брокером по недвижимости или оценщиком. «Вы должны доказать, что относительные значения действительны», — сказал Тирман. говорит.

И важно, чтобы ценности были справедливыми, когда речь идет о сравнениях собственности. Эти определения должны быть сделаны осторожно — если две практически одинаковые квартиры в одном доме даются неравные доли, это вызывает понятное огорчение.В первую очередь, это плохая услуга тому, кто получает больше репостов, потому что больше акций означает больший процент обслуживания и другие общие расходы, когда на самом деле квартира не имеет большей стоимости, чем тот, что в коридоре.

Больше акций, больше мощности?

Иногда акционеры увеличивают свои доли в кооператив, купив дополнительное место. Если соседская квартира выставляется на продажу, житель может решить скупить его и добавить это логово и вторая ванная, которую они всегда представляли.Если это произойдет, « акции будут объединены, и они получат новый сертификат отражая новое количество акций », — говорит Липсиг.

Но есть ли смысл иметь больше акций, чем у вас? сосед? И да и нет. «В некотором смысле это аномально», — говорит Тирман. «Если бы это была Microsoft, вы бы хотели больше акций. Но в кооперативе большее количество долей означает, что вы в конечном итоге платите более высокую долю эксплуатационные расходы здания ».

Из плюсов — квартира с более высокой долей. стоимость может окупиться в будущем финансово, по крайней мере, теоретически.«Люди оценивают квартиры по относительному количеству акций », — говорит Тирман. «Брокер по недвижимости мог бы сказать следующее у квартиры есть лишние 50 долей, потому что кто-то когда-то думал об этом был более ценным. Итак, с точки зрения продажи квартиры это может быть полезно позже ».

В небольших кооперативных комплексах преимущество дополнительных акций по словам Липсига, может иметь форму власти. «Это могло быть какое-то значение в относительной силе голоса — с точки зрения таких вещей, как избрание членов правления.Ваше право голоса зависит от количества разделяет вашу собственность «.

Добавление дополнительных акций

Хотя большинство кооперативов сохраняют свой размер годами, иногда появляется возможность, так сказать, расширить бизнес. В Правление может внести поправки в устав для увеличения количества акций в кооперативе. Это может произойти, если — цитировать относительно распространенный пример — единица измерения, ранее использовавшаяся в коммерческих целях, конвертируется для бытового использования.Доли также должны быть увеличены, если решение принято. сделал для покупки соседнего здания, говорит Липсиг. «Тогда доска увеличит количество акций, доступных в здании ».

По словам Термана, иногда эти дополнительные акции уже встроены в план совместной игры. Когда кооператив впервые создается, разработчик часто авторизует большее количество акций, чем у него есть до количества свободных квартир. Это так, что если они решат чтобы превратить общую площадь в здании в покупную единицу, предварительно разрешенные акции уже будут существовать.

Вы не можете взять это с собой

Хотя акции, безусловно, можно покупать и продавать, вопрос о том, что с ними происходит после смерти акционера, может получить немного сложно. Если владелец акций скончался, его или ее супруга может получать стоимость этих акций по завещанию или совместной собственности арендатора без проблем, по договору аренды. Было бы нет необходимости в одобрении правления при передаче.

Однако если акционер уходит из жизни и оставляет или ее доли потомству, более дальнему родственнику или не членам семьи член, правление должно выдать свое согласие на перевод, как если бы человек продавал квартиру совершенно постороннему человеку. Если наследник не может получить одобрение совета директоров, тогда наследство будет вынуждено продать пай и его акции третьей стороне, одобренной советом директоров. По словам Тирмана, это наихудший сценарий.Важно обратите внимание, что согласно закону согласие правления не может быть «Необоснованно отказано».

За такие тонкие и тонкие листы бумаги акции держат огромное количество полномочий для резидентов, членов правления, брокеров, менеджеров и все, кто участвует в кооперативном бизнесе. Акции могут быть проданы и прошел вниз. Они могут расти в цене, соответствуя растущему престижу элитный адрес, или держитесь стабильно, измеряя долгосрочную надежность устоявшееся кооперативное сообщество.Самое главное, что эти части бумага представляет собой пункт назначения, метафорический ключ к месту, называемому домом. п

Лиз Лент — писатель-фрилансер и частый участник The Cooperator.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Обновлено 31 декабря 2020 г.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Надлежащее страхование стоимости многоквартирного дома имеет решающее значение для поиска и заключения выгодных сделок.

Как правило, банк использует три разных способа оценки стоимости многоквартирных домов.

• Торговый подход
• Метод замены
• Доходный подход

Подход к продажам рассматривает другие сопоставимые объекты недвижимости и то, что они недавно продали в этом районе. Эти выплаты похожи на сборы с жилой недвижимостью.

Метод замены рассматривает, сколько будет стоить создание здания или зданий с нуля с учетом строительных материалов, затрат на рабочую силу и т. Д.

И доходный подход рассматривает прибыльность актива на основе доходов и расходов.

Однако доходный подход имеет очень большое значение при оценке стоимости, потому что, в конце концов, банк инвестирует в бизнес, а не только в недвижимость.

Когда дело доходит до оценки стоимости многоквартирного дома с использованием доходного подхода, необходимо знать несколько ключевых терминов, таких как ROI, Cap Rate и NOI. Но NOI или чистый операционный доход, безусловно, является самым важным.

В этой статье будет рассмотрено это ключевое соотношение — фундамент для определения стоимости многоквартирного дома и его цены.

Знание того, как разобраться в NOI, является основой вашего прибыльного предприятия по инвестированию в недвижимость.

Вы можете рассчитать ставку капитализации (Cap Rate) для вашей конкретной собственности, разделив NOI на цену, которую вы заплатили за свою собственность. Но есть еще одна, другая ставка капитализации, которую вы будете использовать для расчета рыночной стоимости. Эта ставка капитализации определяется тем, за что продаются другие похожие объекты недвижимости в вашем районе.В вашем регионе будет «рыночная капитализация». Ставка рыночной капитализации зависит от экономической ситуации в районе и рыночных продаж.

Итак, чтобы получить стоимость многоквартирного дома, вы должны сначала определить NOI или чистый операционный доход.

Вот пошаговая инструкция по расчету NOI квартиры:

Определение общего дохода

Сложите все источники дохода для собственности за год. Товаров может быть:

• Арендная плата от недвижимости
• Стиральные машины с монетоприемником
• Торговые автоматы и кондитерские аппараты
• Стоимость парковки
• Стоимость хранения
• Просроченные платежи
• Прочие доходы

Например, возьмем комплекс из 100 квартир, где каждая квартира арендует ровно 1000 долларов в месяц — ха, разве это не было бы хорошо?

В комплексе также есть стиральные машины и сушилки с монетоприемником, а также несколько автоматов по продаже газированных напитков и конфет, которые приносят 1000 долларов ежемесячного дохода.

Аналогичным образом, арендаторы могут арендовать дополнительные парковочные места за 100 долларов в год, а 50 единиц имеют их на общую сумму 5000 долларов в год.

Так каков общий доход?

• 100 единиц X 1000 долларов в месяц = ​​1,2 миллиона долларов в год на арендную плату
• 1000 долларов в месяц на одежду и распространение = 12000 долларов в год
• Расходы на парковку 5000 долларов в год
• Наш совокупный доход по этому комплексу составляет 1 217 000 долларов США.

Мы можем определить NOI, вычтя общие расходы из общей суммы дохода.

Определение расходов

Вот краткое изложение возможных эксплуатационных расходов для жилого комплекса:

• Сборы за управление имуществом
• Техническое обслуживание и ремонт
• Сборник мусора
• Ландшафтный дизайн
• Обслуживание бассейна
• Налоги и страхование
• Бухгалтерские и юридические услуги
• Утилиты
• Безопасность

Также ипотечный платеж не включен в определение NOI.

Предположим, что более значительная часть наших годовых затрат на этот 100-квартирный жилой комплекс составляет примерно 517 000 долларов.

Расчет NOI

Так каков наш NOI?

1217000 долларов (общий доход) — 517000 долларов (общие расходы) = 600000 долларов (NOI)

NOI на этой иллюстрации составляет 600 000 долларов.

Определение рыночной капитализации

Чтобы определить рыночную капитализацию, вы можете сделать три разные вещи:

1. Спросите у коммерческих брокеров район, в котором расположен жилой комплекс.Поговорите как минимум с тремя разными брокерами и найдите консенсус.
2. Найдите похожие недавно проданные объекты в этом районе. Если вы можете получить NOI и продажную цену, вы разделите NOI на продажную цену.
3. Поскольку местные коммерческие кредиторы выдавали ссуды в этом районе. Они будут использовать максимальную ставку для оценки собственности, и их оценка имеет решающее значение, потому что именно они будут оценивать стоимость вашей собственности для финансирования.

Определение стоимости многоквартирного дома

Когда у нас будет достаточно четкое представление о ставке местной капитализации (что дает оценке банка наивысшую степень достоверности), мы можем рассчитать ее стоимость.

Предположим, что мы используем максимальную ставку 10%.

Чтобы рассчитать стоимость, мы делим 600 000 долларов (NOI) на 0,10 (рыночная капитализация) и получаем 6 000 000 долларов в качестве ценника или рыночной стоимости собственности.

Теперь вы видите, насколько важен NOI? Вы действительно не можете повлиять на рыночную капитализацию, но можете контролировать NOI.

Если бы ваш NOI составлял 500 000 долларов, стоимость недвижимости упала бы до 5 000 000 долларов. Или, если бы ваш NOI составлял 700 000 долларов, стоимость собственности увеличилась бы до 7 000 000 долларов.

Итак, вы можете увидеть, насколько более высокий NOI выгоден для капитала и стоимости вашей собственности. Итак, возникает вопрос: «Как мне увеличить свой NOI?» Ответ прост: сокращайте расходы и увеличивайте доход!

Огромным преимуществом инвестирования в квартиры является то, что вы можете напрямую «добиться признания» и оценки, управляя собственностью и ее финансами.

Все дело в цифрах!

Следующая статья в блоге была предоставлена ​​Биллом Манассеро, основателем « The Old Dawg’s REI Network », блога, информационного бюллетеня и подкаста для пожилых людей и пенсионеров, которые обучают искусству инвестирования в недвижимость.Его цель инвестирования в недвижимость, которая будет регистрироваться по адресу olddawgsreinetwork.com , состоит в том, чтобы в следующие шесть лет владеть / контролировать 1000 единиц / дверей.

Если вам понравилась эта статья, подпишитесь на электронную рассылку Rentometer , чтобы быть в курсе последних тенденций в области аренды жилья.

Как кооперативы делят акции — guzovllc.com

Как кооперативы делят акции

« Как и в корпорации из списка Fortune 500, акции в кооперативе отражают стоимость и могут быть очень востребованными призами — в зависимости, конечно, от эксклюзивности адреса . ”

Количество акций, которыми владеет акционер, может быть очень значительным. Акции отражают стоимость вашей квартиры, могут быть переданы членам семьи, переданы в доверительное управление (в зависимости от внутренних законов вашего дома) или проданы. Они определяют ваши права голоса и взносы за обслуживание, и, что наиболее важно, дают вам право жить в вашей квартире в сочетании с правом аренды.

Акционеры кооперативов, в отличие от владельцев квартир, не владеют своими физическими единицами. Акционеры владеют частью акций корпорации, а сама корпорация владеет зданием.Затем акционеры заключают с корпорацией договор аренды, который дает им право проживать в своей единице, и единственная «вещь», на которую они имеют право собственности, — это их акции. Обычно кооперативы состоят из сотен акций, и эти акции распределяются при создании кооператива и указываются в плане размещения акций корпорации. Как и в любой другой корпорации, правление должно предоставить организационные документы (синопсис количества акций) генеральному прокурору.

Почему у всех разный процент акций? Потому что каждая квартира отличается в зависимости от освещения, вида, пола и, конечно же, размера.Идентичные юниты обычно имеют одинаковую стоимость акций, если только у одного юнита нет дополнительных льгот. Стоимость двухкомнатных квартир обычно вдвое больше, чем стоимость акций с одной спальней, а пентхаус будет еще больше. Доли распределяются в зависимости от площади помещения и наличия балкона или частного доступа на крышу. Ваша кооперативная доска не может определять количество долей для каждого отряда случайным образом. Они несут ответственность перед Налоговой службой, которая требует, чтобы акции имели прямое и «разумное отношение» к стоимости пая.

Акционеры могут расстроиться, если им будет выделено больше акций, чем кому-либо еще, у кого такая же квартира, потому что это означает, что акционер платит более высокие сборы за обслуживание. Если вы откажетесь от части своих акций, чтобы снизить плату за обслуживание, вы не только потеряете право голоса, но и для вашей частной аренды и / или подзаконных актов может потребоваться согласие акционеров, что в действительности маловероятно. Однако акционеры могут увеличить стоимость своей доли, купив соседнюю квартиру.Иногда кооперативные советы увеличивают количество общих долей (что должно быть сделано путем внесения поправок в подзаконные акты), если здание расширяется за счет захвата соседнего здания или создания жилых единиц в том, что раньше было коммерческим пространством.

Есть ли польза от наличия большего количества акций? Для акционеров, владеющих двумя или более крупными паями, есть финансовые выгоды, так как собственность будет стоить больше. Акционер также будет иметь большее количество голосов, что может быть полезно во время собраний акционеров.В отличие от покупки акций публичной компании, большее количество акций в вашем кооперативе означает более высокую оплату эксплуатационных расходов здания и не всегда имеет существенное значение.

Поделиться

Как рассчитать рентабельность инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость

Хотя вам не нужно быть математическим гением, чтобы стать инвестором в недвижимость, практическое знание нескольких важных числовых концепций действительно помогает. Например, знание того, как рассчитать денежный поток от потенциальной сдаваемой в аренду собственности, может помочь определить, будет ли конкретная сдаваемая в аренду недвижимость подходящей инвестицией или нет.

Еще одна концепция, которую должны знать все инвесторы в недвижимость, — это расчет прибыли от инвестиций, то есть того, сколько денег приносит ваша недвижимость. Тем не менее, есть несколько способов рассчитать доходность арендуемой собственности, и какой из них лучше всего зависит от того, что вы пытаетесь выяснить. Имея это в виду, вот обзор трех способов расчета доходности инвестиционной собственности — ставка капитализации, доходность наличными и общая доходность — и когда каждый метод может быть полезен.

Ставка капитализации (капитализации)

Ставка капитализации, также известная как ставка капитализации, относится к чистой прибыли объекта недвижимости в виде процента от его рыночной стоимости. Для целей этого расчета покупная цена собственности часто используется как ее рыночная стоимость, особенно если она была приобретена в течение последних нескольких лет.

Вот пример того, как это будет работать. Допустим, вы тратите 100 000 долларов на приобретение арендуемой собственности, которая приносит в общей сложности 12 000 долларов дохода от аренды ежегодно.После оплаты операционных расходов собственности, таких как налоги, страхование и техническое обслуживание (но , а не любых выплат по ипотеке), чистая прибыль собственности составляет 8000 долларов. Разделив эту сумму на стоимость собственности, вы получите максимальную ставку в размере 8%.

Cap rate может быть полезен по нескольким причинам. Во-первых, это может быть подход «яблоко к яблоку» для сравнения потенциальной арендуемой недвижимости, которая может иметь разные структуры финансирования, поскольку при этом не учитывается погашение долга. Например, если ваш кредитор требует 15% первоначального взноса за односемейную недвижимость и 25% первоначального взноса за дуплекс, использование ожидаемой максимальной ставки может помочь вам определить, какая сделка является более выгодной с точки зрения его потенциального дохода от аренды.

Кроме того, для оценки коммерческой недвижимости часто используются ставки капитализации. В качестве примера предположим, что вы знаете, что арендуемая недвижимость в вашем районе продается по средней ставке капитализации 8%. Если ваша собственность приносит чистую прибыль в размере 10 000 долларов в год, вы можете использовать расчет капитальной ставки, чтобы определить приблизительную рыночную стоимость собственности.

Возврат наличными

Как я уже упоминал в предыдущем разделе, кредиторы могут финансировать различную недвижимость по-разному. Первоначальные взносы и резервные требования могут быть разными в зависимости от количества жилых единиц в собственности, возраста собственности и других переменных.

Один из способов определить, какая недвижимость принесет наилучшую отдачу от ваших денег, — это рассчитать доходность наличными. Если у вас есть несколько объектов недвижимости, каждая с разной ценой и планировкой, это может быть лучшим показателем для определения того, какая недвижимость принесет наилучший поток денежных средств.

Вот пример. Допустим, вы рассматриваете два объекта недвижимости:

1. Односемейный объект за 100 000 долларов. Ваш кредитор требует 20% первоначального взноса, включая расходы на закрытие сделки, покупка недвижимости обойдется вам в 25000 долларов.Разумно ожидать, что недвижимость будет сдаваться в аренду за 1000 долларов в месяц, а все ваши расходы, включая выплату по ипотеке, оцениваются в 800 долларов в месяц. Таким образом, недвижимость будет приносить чистую прибыль в размере 200 долларов в месяц.
2. Дуплекс за 160 000 долларов. Ваш кредитор хочет получить скидку на это имущество на 25%, и, включая расходы на закрытие, покупка этого имущества будет стоить вам 45 000 долларов. Вы ожидаете, что его будет арендовать за 1600 долларов в месяц, а ваши ежемесячные расходы оцениваются в 1300 долларов. Таким образом, недвижимость приносит чистую прибыль в размере 300 долларов в месяц.

Первый объект недвижимости приносит денежный поток в размере 2400 долларов в год. Исходя из 25000 долларов, которые вы потратили на его приобретение, это соответствует 9,6% -й денежной прибыли.

Второй объект недвижимости приносит денежный поток в размере 3600 долларов в год. Исходя из 45 000 долларов, которые вы потратили на его приобретение, это означает 8% -ный возврат наличными. Таким образом, можно ожидать, что первая недвижимость будет приносить больший доход по сравнению с суммой денег, которую вам стоит ее приобрести.

Общая доходность и внутренняя норма доходности (IRR)

Верхняя ставка и доходность наличными являются показателями дохода.Однако важно помнить, что доход — это только один из двух способов, с помощью которых инвесторы зарабатывают деньги на недвижимости, а второй — прирост капитала.

Общая прибыль представляет собой сочетание прибыли и увеличения капитала. В качестве упрощенного примера, если вы платите 100 000 долларов наличными за приобретение собственности, и она приносит чистую прибыль в размере 6000 долларов в год и увеличивает ее стоимость на 5000 долларов, ваша общая прибыль составляет 11 000 долларов, или 11%.

Общий доход лучше всего использовать в качестве долгосрочного показателя для оценки эффективности ваших инвестиций после их продажи.Давайте посмотрим на более сложный пример того, как это работает.

Мы скажем, что вы покупаете недвижимость за 100 000 долларов в аренду, но покупаете ее в счет ипотеки и платите 25 000 долларов из своего кармана, чтобы ее приобрести. Через пять лет вы решили продать недвижимость. За весь период владения недвижимостью чистый доход от аренды составляет 15 000 долларов, и вы продаете ее за 120 000 долларов, что на 20 000 долларов больше, чем вы заплатили. Таким образом, ваш общий доход за пятилетний период составляет 35 000 долларов. Это означает, что общий доход за пять лет составит 140%, исходя из ваших инвестиций в размере 25 000 долларов США.

Чтобы пересчитать в год общий доход, который является наиболее полезным способом использования этой метрики, разделите 1 на период владения в годах, чтобы определить фактор времени. В этом случае деление 1 на 5 дает коэффициент 0,2. Возьмите общий доход, выраженный в виде десятичной дроби (в данном случае 1,40), прибавьте 1 и возведите его в степень этого коэффициента. Расчет должен выглядеть следующим образом:

Годовая доходность = ( общая доходность + 1) ^{1 / год} = (1.40 + 1) ^1/5 = 1.191

Наконец, вычтите единицу из результата и преобразуйте обратно в процент:

1,191-1 = 0,191 = 19,1%

Как видите, эта инвестиция принесла бы 19,1% годовой общей прибыли. Это может помочь вам оценить эффективность ваших инвестиций, особенно если у вас есть другие инвестиции в недвижимость, акции или другие инвестиции, которые вы держали в течение различных периодов времени.

Внутренняя норма доходности (IRR) часто используется при инвестировании в недвижимость и аналогична по своей природе общей годовой доходности.Математика IRR выходит за рамки этой статьи, но здесь есть отличное обсуждение IRR, и в Интернете есть множество отличных калькуляторов IRR.

Какой показатель лучше всего использовать?

Как видите, все эти три показателя полезны по разным причинам. Например, ставка капитализации может использоваться для оценки рыночной стоимости недвижимости, доходность наличными может помочь вам сравнить различные потенциальные инвестиционные объекты недвижимости, а общая прибыль может помочь вам оценить эффективность инвестиций, включая прирост капитала.

Наилучшая метрика зависит от ситуации. Как опытный инвестор в недвижимость, вы должны иметь все это в своем аналитическом наборе.

Как получить рентабельность инвестиций в недвижимость

Рентабельность инвестиций (ROI) — это показатель того, сколько денег или прибыли получают от инвестиций в процентах от их стоимости. Поскольку этот показатель показывает, насколько хорошо используются ваши инвестиционные доллары, важно знать, каков ROI, и как рассчитать ROI в недвижимости.

Ключевые выводы

• Рентабельность инвестиций (ROI) показывает, сколько денег или прибыли было получено от инвестиций в процентах от стоимости инвестиций.
• Рентабельность инвестиций (ROI) показывает, насколько эффективно и рационально вложенные доллары используются для получения прибыли.
• Многие инвесторы используют среднюю доходность S&P 500 в качестве ориентира для целевой доходности инвестиций (ROI).

Рентабельность инвестиций (ROI) — это бухгалтерский термин, обозначающий процент вложенных денег, который окупается после вычета связанных затрат.Для не бухгалтера это может показаться запутанным, но формулу можно просто сформулировать следующим образом:

Рентабельность инвестиций = Прибыль − Затраты Где: Прибыль = Прибыль от инвестиций Стоимость = Затраты на инвестиции \ begin {Выровнены} & \ text {ROI} = \ frac {\ text {Прибыль} — \ text {Стоимость}} {\ text {Стоимость}} \\ & \ textbf {где:} \\ & \ text {Прибыль} = \ text {Прирост инвестиций} \\ & \ text {Стоимость} = \ text {Стоимость инвестиций} \\ \ end {выровнен} ROI = CostGain − Cost Где: Прибыль = Прибыль от инвестиций Стоимость = Стоимость инвестиций

Это уравнение кажется достаточно простым для вычисления. Однако в игру вступает ряд переменных, включая затраты на ремонт и техническое обслуживание, а также использование — суммы заемных денег (с процентами) для первоначальных инвестиций . Эти переменные могут влиять на количество ROI.

Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость

Сложности при расчете ROI

Когда вы покупаете недвижимость, условия финансирования могут сильно повлиять на общую стоимость инвестиций. Сложности при расчете рентабельности инвестиций могут возникнуть при рефинансировании недвижимости или получении второй ипотеки.Проценты по второй ссуде или рефинансированной ссуде могут увеличиваться, и могут взиматься комиссии по ссуде — оба эти фактора могут снизить рентабельность инвестиций.

Также может произойти увеличение затрат на техническое обслуживание, налогов на недвижимость и тарифов на коммунальные услуги. Если владелец жилой или коммерческой недвижимости оплачивает эти расходы, все эти новые номера необходимо подключить для обновления рентабельности инвестиций.

Сложные расчеты могут также потребоваться для собственности, купленной по ипотеке с регулируемой ставкой (ARM) — ссуде со ставкой, которая периодически изменяется в течение срока ссуды.

Давайте рассмотрим два основных метода расчета рентабельности инвестиций: метод затрат и метод оплаты наличными.

Метод затрат

При стоимостном методе рентабельность инвестиций рассчитывается путем деления собственного капитала объекта на его стоимость.

В качестве примера предположим, что недвижимость была куплена за 100 000 долларов. После ремонта и реабилитации, которые обходятся инвесторам дополнительно в 50 000 долларов, недвижимость оценивается в 200 000 долларов. Таким образом, доля капитала инвестора в собственности составляет 50 000 долларов (200 000 — [100 000 + 50 000] = 50 000).

Чтобы использовать метод затрат, разделите позицию собственного капитала на все затраты, связанные с покупкой, ремонтом и восстановлением собственности.

Рентабельность инвестиций в данном случае составляет $ 50 000 ÷ $ 150 000 = 0,33, или 33%.

Метод «вне кармана»

Инвесторы в недвижимость предпочитают оплату из кармана из-за более высоких результатов рентабельности инвестиций. Используя числа из приведенного выше примера, предположим, что та же недвижимость была куплена по той же цене, но на этот раз покупка была профинансирована за счет кредита и первоначального взноса в размере 20 000 долларов.

Таким образом, наличные расходы составляют всего 20 000 долларов, плюс 50 000 долларов на ремонт и реабилитацию, а общие наличные расходы составляют 70 000 долларов. При стоимости собственности в 200 000 долларов, позиция собственного капитала составляет 130 000 долларов.

Рентабельность инвестиций в данном случае составляет 130 000 долл. ÷ 200 000 долл. США = 0,65, или 65%. Это почти вдвое превышает ROI первого примера. Разница, конечно же, связана с ссудой: кредитное плечо как средство увеличения рентабельности инвестиций.

Что такое хороший возврат инвестиций (ROI) для инвесторов в недвижимость?

То, что один инвестор считает «хорошей» рентабельностью, может быть неприемлемо для другого.Хорошая рентабельность инвестиций в недвижимость зависит от толерантности к риску: чем больше вы готовы рискнуть, тем выше ожидаемый рентабельность инвестиций. И наоборот, не склонные к риску инвесторы могут с радостью согласиться на более низкую рентабельность инвестиций в обмен на большую уверенность.

В целом, однако, чтобы сделать инвестиции в недвижимость целесообразными, многие инвесторы стремятся к доходности, которая соответствует средней доходности S&P 500 или превышает ее. Историческая средняя доходность S&P 500 составляет 10%.

Конечно, вам не обязательно покупать физическую собственность, чтобы инвестировать в недвижимость.Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) торгуются как акции на бирже, и они могут обеспечить диверсификацию без необходимости владеть какой-либо собственностью и управлять ею. В целом доходность REIT более изменчива, чем физическая собственность (в конце концов, они торгуются на бирже). В США годовая доходность REIT составляет 12,99% по данным индекса MSCI U.S. REIT.

Рентабельность инвестиций (ROI) не равна прибыли

Конечно, прежде чем окупаемость инвестиций может быть реализована в виде реальной денежной прибыли, недвижимость должна быть продана.Часто недвижимость не продается по рыночной стоимости. Сделка с недвижимостью может быть закрыта ниже начальной запрашиваемой цены, что снижает окончательный расчет рентабельности инвестиций для этой собственности.

Также существуют расходы, связанные с продажей недвижимого имущества, такие как средства, потраченные на ремонт, покраску и благоустройство территории. Также следует добавить расходы на рекламу недвижимости, а также затраты на оценку и комиссию агенту по недвижимости или брокеру.

Как рекламные, так и комиссионные расходы можно согласовать с поставщиком услуг. Девелоперы недвижимости, у которых есть более одного объекта для рекламы и продажи, могут лучше договариваться о выгодных ставках со СМИ и брокерами. Однако рентабельность инвестиций при многократных продажах с различными расходами на рекламу, комиссионные, финансирование и строительство представляет собой сложные бухгалтерские проблемы, с которыми лучше всего справиться профессионал.

Итог

Расчет рентабельности инвестиций в недвижимость может быть простым или сложным, в зависимости от всех упомянутых выше переменных. В условиях устойчивой экономики инвестиции в недвижимость — как жилую, так и коммерческую — оказались очень прибыльными.Даже в условиях рецессии, когда цены падают и денег не хватает, что может случиться после пандемии COVID-19, инвесторам, у которых есть деньги, доступны многие сделки в сфере недвижимости. Когда экономика выздоравливает, а это неизбежно, многие инвесторы могут получить приличную прибыль.

Однако для целей налогообложения подоходного налога или налога на прирост капитала владельцам недвижимости рекомендуется получить профессиональную налоговую консультацию из надежного источника перед подачей заявки.

Как не оценивать кооперативную квартиру: цена за акцию

Источник: Википедия.

Советы кооперативов не могут предотвратить продажи, которые они считают низкими, не нанося ущерба ценностям акционеров

Я разговаривал с покупателями, продавцами или агентами по недвижимости, которым члены совета кооператива сказали, что их продажа не может быть одобрена советом, поскольку итоговая «цена за акцию» продажи (цена покупки / доли квартиры) меньше чем предыдущая аналогичная продажа в здании. Вот некоторые мысли о совете директоров , которые пытаются «защитить» акционерные ценности, предотвращая транзакции .

1. Кооперативные платы имеют большую власть над продажей внутри своего здания. В соавторстве моего исследования, опубликованного Центром недвижимости и городской политики им. Фурмана Нью-Йоркского университета совместно с Майклом Х. Шиллом и Иоаном Войку, под названием «Кондоминиум против совместной головоломки: эмпирический анализ жилищного строительства в Нью-Йорке» обнаружил, что существует внутренняя проблема. стоимость власти совета директоров кооператива над своими акционерами, в отличие от отношений между ассоциацией кондоминиумов и их собственниками.Важно отметить, что рыночные силы намного мощнее , чем намерение кооперативных советов «защитить» рынок внутри своего здания. Во многом этот менталитет ворот проистекает из наследия отсутствия публичных отчетов о кооперативных продажах до 2003 года (обнародованные в 2006 году, но имеющие обратную силу до 2003 года). Когда кооператив выходит за рамки своего охвата и останавливает продажу, потому что цена считается слишком низкой — часто из-за того, что она не соответствует цене продажи аналогичной квартиры недавно — совет кооператива оказывает медвежью услугу своим акционерам, несмотря на самые лучшие намерения .Зачем? Отклонение сделки, в которой листинг был должным образом выставлен на рынок, создает общественное мнение о том, что правление отключено от рынка. В будущем брокеры с меньшей вероятностью будут привлекать покупателей к спискам в таком здании. Меньшее присутствие на рынке для размещения в здании означает меньшее количество потенциальных покупателей и, в конечном итоге, более низкую достижимую цену продажи.

2. Рынки жилья не всегда растут . Это стало ясно во время цикла жилищного пузыря и спада десять лет назад.Мышление о том, что текущая продажа должна быть выше, чем последняя самая высокая аналогичная продажа, предотвратит любую продажу, когда рынок находится во флэте или падает. Это портит здание на рынке и может привести к более сильному падению стоимости в цикле падения, когда правление капитулирует. Это послужило бы значительной потерей мощности платы во время такого цикла. Я много видел этого примерно в 2009 году, после краха Lehman. Совет директоров постоянно аннулировал сделки по конкретному листингу, который был должным образом выставлен на рынок.К тому времени, когда будет подписан контракт, проверенный на третьем рынке, примерно по той же цене, продавец сдастся и, возможно, столкнется с серьезными финансовыми трудностями. А поскольку многие кооперативы ограничивают сценарий временной аренды, продавец не сможет сдать квартиру после того, как они выселятся.

3. Один из немногих остатков прошлой оценки включает совет кооператива, оценивающий текущую продажу по контракту на основе цены за акцию. Это «дробовик» подход к определению разумной рыночной стоимости и, в лучшем случае, метод широкого мазка, который не подходит для оценки отдельной квартиры. Оценка путем распределения акций не отражает справедливую рыночную стоимость . Когда цена продажи на акцию соответствует среднему значению или тенденции, это просто совпадение в широком диапазоне вероятностей цены. Такая философия оценки цены на акцию, по-видимому, нарушает фидуциарную ответственность совета директоров по защите своих акционеров , наказывая их за распределение акций, возможно, совершенное десятилетия или даже столетие назад. В первоначальном распределении долей кооператива нет никакой науки, и модели часто чреваты несоответствиями. Например, восприятие стоимости определенного участка в здании сегодня может отличаться от того, что было в 1927 году. Покупатель не рассматривает оценку стоимости одной акции здания как рыночную стоимость для ориентира — у них никогда не было . Они смотрят на конкурирующую недвижимость на рынке, окружающем собственность. Между прочим, все эти кооперативы с конкурирующими листингами, вероятно, имели разное обоснование для своего распределения, когда они были созданы или преобразованы.

4. Стоимость инвестора может быть ошибочно принята за рыночную стоимость. В случае правления кооператива, оценка адекватной продажной цены на основе цены за акцию в здании называется стоимостью инвестора. Для них это ценность, а не ценность для рынка. Вот почему продавцы могут быть настолько отключены от рынка, когда устанавливают свою цену продажи. Продавец может подумать, что развлекательный центр из фиолетового пластика в жилом доме стоит покупателю еще 50 тысяч долларов, когда покупатель думает, что он стоит минус 2 тысячи долларов за его демонтаж. Правления кооперативов несут ответственность за защиту интересов своих акционеров, но они могут принять это за рыночную стоимость.

Несколько определений справедливой рыночной стоимости

IRS: «Справедливая рыночная стоимость — это цена, по которой собственность будет переходить из рук в руки между желающим покупателем и желающим продавцом, без какого-либо принуждения к покупке или продаже и при наличии достаточного знания соответствующих фактов».

Investopedia: «Справедливая рыночная стоимость — это цена, по которой данное имущество или актив будет продаваться на рынке при соблюдении следующих условий:
1.Потенциальные покупатели и продавцы достаточно осведомлены об активе; они действуют в своих собственных интересах и не подвергаются чрезмерному давлению в целях торговли.
2. Для завершения транзакции дается разумный срок.
При этих условиях справедливая рыночная стоимость актива должна отражать точную оценку или оценку его стоимости ».

Merriam-Webster: «цена, по которой покупатели и продавцы, хорошо осведомленные о соответствующих фактах и ​​не действующие под каким-либо принуждением, готовы вести бизнес»

ПОЛУЧАЙТЕ ЗАПИСИ БЛОГА НАПРЯМУЮ НА СВОЙ ЯЩИК!

Зарегистрируйтесь, чтобы оставаться в курсе и получать сообщения блога Джонатана Миллера по электронной почте.

Теги: Кооперативы, акции, распределение, Дакота

Как инвесторы должны проводить расчеты стоимости собственности

Перейти к

Любой инвестор знает, что оценка стоимости недвижимости является важным аспектом принятия разумных инвестиционных решений. Использование надежного средства оценки стоимости имущества, будь то ваша система или онлайн-инструмент, может помочь минимизировать путаницу и ошибки, которые слишком часто возникают при выполнении сложных финансовых расчетов.Ниже вы найдете обсуждение нескольких подходов к расчету оценки собственности , включая пошаговые инструкции по выполнению этих расчетов. Читайте дальше, чтобы определить лучшую оценку стоимости недвижимости для вашей инвестиционной ниши.

8 номеров для точных расчетов оценки имущества

Для любого типа расчета стоимости собственности потребуется практическое знание ключевых цифр, таких как первоначальный взнос, ипотечный платеж, процентная ставка и многие другие. Прежде чем приступить к подсчету стоимости недвижимости, убедитесь, что вы сделали предварительный шаг в сборе цифр, которые обычно требуются в этом анализе:

• Ипотечный платеж: Ипотечный платеж — это ежемесячный платеж, производимый кредитору в счет имущественной ссуды.Часть платежа поможет погасить первоначальную основную сумму кредита, а другая часть — это проценты, уплачиваемые кредитору. Выплата по ипотеке может включать или не включать налоги на имущество и страховку.

• Первоначальный взнос: Первоначальный взнос — это первоначальный платеж наличными, который представляет собой процент от общей покупной цены собственности. Хотя покупатели жилья, которые берут ссуду Федерального управления жилищного строительства (FHA) или планируют арендовать недвижимость, могут поставить всего 3 балла.5 процентов, большинству инвесторов следует ожидать внесения первоначального взноса от 20 до 25 процентов от покупной цены.

• Доход от аренды: Инвесторы часто используют прогноз арендного дохода, чтобы претендовать на получение ипотечной ссуды. Доход от аренды, который покрывает больше, чем просто ежемесячный платеж по ипотеке, будет рассматриваться кредитором как менее рискованный и может привести к лучшим условиям кредита.

• Соотношение цены и дохода: Соотношение цены и дохода является популярным показателем доступности жилья.Это соотношение сравнивает медианную цену домохозяйства и средний доход домохозяйства в данном районе. Жилье становится более доступным по мере уменьшения коэффициента.

• Соотношение цены и арендной платы: Чтобы найти соотношение цены и арендной платы, разделите медианную цену дома на среднюю годовую арендную плату в данном районе. Это соотношение измеряет относительную доступность аренды по сравнению с покупкой на данном рынке жилья. Инвесторам следует избегать инвестирования в рынки с высокими коэффициентами, такими как 20 или выше, поскольку это указывает на рынок, более благоприятный для арендаторов.

• Денежный поток: Денежный поток, часто измеряемый на ежемесячной или годовой основе, измеряет чистый доход от собственности после вычета любых расходов и платежей по ипотеке из дохода от аренды. Денежный поток считается положительным, если есть остаток после того, как произведены все расходы и платежи за эту конкретную недвижимость. И наоборот, отрицательный денежный поток является результатом того, что арендного дохода недостаточно для покрытия расходов владельца на эту конкретную недвижимость. Инвесторы всегда должны избегать недвижимости с прогнозируемым отрицательным денежным потоком.

• Валовая доходность от аренды: Валовая доходность от аренды дает инвесторам годовой доход от собственности, измеренный по отношению к общей покупной цене. Чтобы определить валовой доход от аренды, найдите общий доход от аренды за один год, также известный как размер арендной платы, разделенный на общую стоимость покупки недвижимости, включая затраты на закрытие, сборы и любые затраты на ремонт. В процентах более высокая доходность от аренды означает более выгодные инвестиции.

• Ставка капитализации: Ставка капитализации, или ставка капитализации, может показать потенциальную норму прибыли от данной инвестиции в недвижимость.Обычно валовой доход от сдачи в аренду продвигается дальше, принимая во внимание операционные расходы на недвижимость. Простая формула для определения ставки капитализации — разделить чистый операционный доход (NOI) на продажную цену недвижимости.

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Сходите на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях увеличения денежного потока и достижения финансовой свободы. ]

Методы определения ставки капитализации

Ставка капитализации является ключевым показателем при сравнении потенциальных инвестиций.Причина этого заключается в том, что максимальная ставка учитывает затраты, понесенные при владении арендуемой недвижимостью, и может предоставить более полную картину потенциального дохода, который она может приносить. Хотя нет четких стандартов для «хорошей» или «плохой» ставки капитализации, в контексте конкретной инвестиции это число может быть особенно полезным. К счастью, есть несколько способов определить ставку капитализации в зависимости от имеющейся у вас информации.

Метод инвестиционной ленты

Согласно Investopedia, метод диапазона инвестиций лучше всего использовать для финансируемых инвестиций в недвижимость, поскольку он зависит от процентных ставок на недвижимость.Формула этого метода требует двух основных переменных: компонента финансирования и компонента собственного капитала. Компонент финансирования относится к сумме капитала, предоставленного кредитором, и может быть определен путем умножения ставки по ипотеке на соотношение кредита к стоимости. Компонент собственного капитала относится к капиталу, поступающему от инвестора, и определяется путем умножения ставки доходности на процент от собственного капитала.

Извлечение на рынке

Рыночная добыча — это, пожалуй, самый удобный метод оценки капитализации данной собственности.У инвесторов, которые могут рассчитать чистую операционную прибыль, не должно возникнуть проблем с использованием метода рыночной добычи. Начните с добавления общих расходов на недвижимость, включая расходы на ремонт, налоги, страховку, сборы и любые расходы на вакансию. Затем возьмите годовой доход от аренды и вычтите общие расходы (рассчитанные выше). Разделите полученное число на общую стоимость недвижимости. Конечный процент — это ваша ставка капитализации.

Метод наращивания

Метод наращивания является вторым наиболее распространенным способом определения ставки капитализации.Инвесторам необходимо будет начать с процентной ставки, а затем определить ликвидность, возврат и премию за риск. Это будет самая сложная часть формулы, хотя это можно сделать. После того, как вы определили эти переменные, просто сложите проценты для максимальной ставки. Чтобы узнать больше о расчете упомянутых премий, ознакомьтесь с этим руководством от Investopedia.

Как оценить инвестиционную недвижимость

Следующие шаги демонстрируют, как оценить инвестиционную недвижимость, используя несколько из восьми обычно используемых чисел, указанных выше.Не существует единственно правильного подхода к оценке инвестиционной сделки; Скорее, опытные инвесторы должны произвести несколько расчетов по методам, чтобы проанализировать инвестиционную сделку с разных точек зрения. Чтобы начать, выполните следующие действия:

1. Определите справедливую рыночную стоимость собственности: Как правило, недвижимость продается по справедливой рыночной стоимости (FMV) на открытом рынке. Другими словами, это согласованная цена между тем, что готов предложить полностью информированный покупатель, и тем, что продавец готов принять.Чтобы найти это значение, сравните другие недавно проданные объекты недвижимости в этом районе, сопоставимые по размеру, возрасту и состоянию.

2. Рассчитайте стоимость замены: Сколько будет стоить строительство точной копии имеющейся собственности? Процесс вычисления стоимости путем ответа на этот вопрос называется методом восстановительной стоимости. Сюда входит цена покупки земли, стоимость рабочей силы и материалов, но не включая амортизацию.Этот метод полезен, когда трудно определить сопоставимые свойства.

3. Спрогнозируйте потенциальный доход от сдачи в аренду: Если недвижимость под рукой в ​​настоящее время является доходной, свяжитесь с текущими владельцами и спросите, сколько они берут за аренду. Это также будет хорошей возможностью спросить список ежемесячных расходов, а также причину, по которой они продают недвижимость. Если в настоящее время владельцев нет или они не желают предоставлять данные, обратитесь в местные компании по управлению арендой и узнайте о сопоставимых данных в этом районе.

4. Оценка годового чистого операционного дохода (NOI): Чистый операционный доход рассчитывается путем вычета общей суммы дохода, полученного от собственности, и вычета всех операционных расходов, таких как страхование и налоги на имущество, обслуживание, ремонт и плата за управление. . Поскольку расходы могут колебаться от месяца к месяцу, инвесторы должны знать, что годовой NOI является приблизительным.

5. Рассчитайте ставку капитализации: Ставку капитализации, или, для краткости, ставку капитализации, можно рассчитать, взяв общую покупную цену собственности или рыночную цену и разделив ее на чистый операционный доход (NOI), рассчитанный выше.Некоторые инвесторы будут утверждать, что ставка капитализации является наиболее важным показателем для сравнения стоимости недвижимости, поскольку она заставляет инвесторов детально прогнозировать все возможные расходы, позволяя им точно найти лучшую стоимость.

6. Рассчитайте наличные при возврате наличных, если применима ипотечная выплата: Если требуется ипотечная выплата, ее сначала необходимо учесть в качестве расходов в приведенном выше расчете чистой операционной прибыли. После того, как это будет сделано, разделите годовой NOI на общую стоимость первоначального взноса и любых ремонтов, проведенных до сдачи недвижимости в аренду.В результате будет получен процент, который представляет, сколько будет зарабатывать недвижимость по отношению к вложенной сумме денег.

Расчет стоимости имущества на основе дохода от аренды

С точки зрения недвижимости стоимость сдаваемой в аренду собственности можно сравнить с аналогичной недвижимостью, которая недавно была продана по соседству. Однако эта оценка не принимает во внимание компонент дохода. В случае расчета стоимости недвижимости на основе дохода от аренды инвесторы могут использовать валовой множитель арендной платы (GRM), который измеряет стоимость собственности относительно ее дохода от аренды.Для расчета просто разделите стоимость недвижимости на годовой доход от аренды. Затем GRM можно использовать в качестве эталона при оценке сопоставимой доходной собственности.

Что такое многоквартирная недвижимость?

Под многоквартирной недвижимостью обычно понимают жилые комплексы, в которых можно сдавать в аренду более одного помещения. Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, существует множество стратегий, но, если сузить круг до категории жилой недвижимости, можно выделить два основных типа недвижимости: односемейные и многоквартирные.Можно предположить, что односемейные дома предназначены для удовлетворения жилищных потребностей одной семьи. Упомянутое выше, многоквартирная недвижимость вступает в игру, когда объект недвижимости предоставляет более одной сдаваемой в аренду единицы. Инвесторы могут выбрать нишу для инвестирования в многоквартирную недвижимость из-за уникальных преимуществ, которые она предлагает.

Оценка многоквартирной собственности: пошаговое руководство

Подход, основанный на доходном методе, широко признан как лучший способ анализа стоимости многоквартирной собственности.Этот метод использует чистый операционный доход (NOI) и ставку капитализации собственности.

1. Оцените чистый операционный доход (NOI) объекта: NOI объекта оценивается путем вычитания всех операционных расходов из общего дохода, полученного объектом за один год. В разделе оценки инвестиционной собственности выше подробно объясняется, как рассчитать NOI.

2. Рассчитайте ставку капитализации, используя NOI: Теперь возьмите покупную или рыночную цену собственности и разделите ее на NOI, рассчитанный на шаге выше.Умножьте полученное число на 100, чтобы найти ставку капитализации. Понятие ставки капитализации подробно рассматривалось в предыдущих разделах.

3. Получите значение многоквартирного свойства: После того, как NOI свойства и коэффициент ограничения будут вычислены, значение свойства может быть определено относительно легко. Просто разделите NOI на максимальную ставку, чтобы получить значение многоквартирной собственности. Основываясь на этих расчетах, инвесторы должны осознавать важность точной оценки общих операционных расходов собственности, которые влияют на итоговый показатель NOI, норму капитализации и расчет стоимости имущества.

Как установить цену на многоквартирную недвижимость

Определить текущую рыночную стоимость многоквартирного дома может быть непросто, поэтому большинство инвесторов предпочитают брать займы, используя метод доходного метода, описанный выше. Чтобы оценить текущую рыночную стоимость недвижимости, просто разделите чистую операционную прибыль на ставку капитализации. Например, если чистая операционная прибыль составляла 100 000 долларов при максимальной ставке в пять процентов, стоимость собственности составила бы примерно 2 миллиона долларов. Однако имейте в виду, что чистый операционный доход и коэффициент капитализации объекта могут колебаться от месяца к месяцу, поэтому это только приблизительная цифра.Инвесторы также могут провести сравнение местного рынка аналогичных многоквартирных домов в этом районе или рассчитать цену с помощью метода замены, описанного ранее.

Калькулятор стоимости инвестиционной собственности

К настоящему времени должно быть очевидно, что существует несколько подходов к вычислению стоимости собственности, каждый из которых требует практического знания основных показателей и расчетов. Даже самый опытный специалист по оценке стоимости недвижимости может столкнуться с трудностями при выполнении сложных расчетов, отслеживая показатели, которые меняются со временем.К счастью, инвесторы могут воспользоваться онлайн-калькулятором стоимости инвестиционной недвижимости. Лучше всего понять, как рассчитать стоимость недвижимости на основе дохода от аренды или использования ставки капитализации для расчета стоимости недвижимости, но нет причин не использовать доступные полезные инструменты.

Важность стоимости дома

Стоимость дома важна, когда вы рассматриваете возможность покупки любой собственности, будь то основное жилье или инвестиционная недвижимость. Причина в том, что стоимость дома по сути говорит вам, сколько он стоит.Это число будет влиять на все аспекты сделки с недвижимостью от привлечения финансирования до согласования окончательной цены покупки. По сути, стоимость дома поможет вам определить недвижимость, которую вы можете себе позволить, и ту, которая имеет соответствующую цену.

Значение стоимости дома также выходит за рамки первоначальной покупки недвижимости, так как это может помочь вам предвидеть другие расходы. Например, стоимость дома может помочь определить налоговые ставки, страховые взносы и даже будущие рефинансирования.Стоимость дома также необходима для нескольких оценок собственности. Эти цифры могут дать вам более полное представление о домовладении.

Сводка

Независимо от того, предпочитают ли инвесторы использовать инструмент оценки стоимости недвижимости или производить каждый расчет вручную, инвесторы обязательно разовьют свою оценку оценки собственности. Расчеты оценки недвижимости являются важным ресурсом, который позволяет инвесторам определить разницу между хорошей и плохой инвестиционной сделкой.Покупная цена собственности лишь поверхностная цена с точки зрения ценности, которую она может предложить, особенно в долгосрочной перспективе. Ознакомьтесь с вышеуказанными методами определения ставки капитализации, валового множителя арендной платы и т. Д. Практикуя эти расчеты сейчас, вы будете лучше подготовлены к оценке (и сравнению) инвестиционных возможностей, когда это необходимо.