Как приватизировать землю под частным домом на два хозяина: Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска

Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска

Омичи могут получить бесплатные юридические консультации

14 января 2021 года, 11:00

Совместительство как вид трудовой деятельности

15 июня 2020 года, 16:19

Ведение электронных трудовых книжек

11 июня 2020 года, 20:25

Компенсация морального вреда

09 июня 2020 года, 17:37

Оформление трудовых отношений в период простоя

06 июня 2020 года, 14:15

Гарантии для многодетных матерей при сокращении штата сотрудников

06 июня 2020 года, 13:52

Порядок сноса, обрезки и восстановления зеленых насаждений

06 июня 2020 года, 12:37

Способы замены временно отсутствующего сотрудника

06 июня 2020 года, 12:17

Меры административного воздействия на владельцев собак

06 июня 2020 года, 11:48

Порядок заключения брачного договора во время брака

06 июня 2020 года, 11:15

Оплата труда за период нерабочих дней

09 апреля 2020 года, 13:16

О курении в общественных местах

11 марта 2020 года, 11:50

О порядке расчета платы за ОДН

20 февраля 2020 года, 17:39

Об ответственности управляющей компании за непредоставление информации о деятельности

12 февраля 2020 года, 9:00

О порядке расчетов за вывоз мусора

10 апреля 2019 года, 10:17

Правовая помощь жителям оказывается во всех администрациях округов города

28 января 2019 года, 16:03

Расчет компенсации при увольнении

10 декабря 2018 года, 14:49

Вступление в наследство

10 декабря 2018 года, 14:45

Плата провайдеров за общедомовое имущество

10 декабря 2018 года, 14:43

Договор дарения и правовые последствия его заключения

07 декабря 2018 года, 14:48

Как приватизировать участок, если один из собственников против?

— Являюсь собственницей 7/10 долей жилого дома: всего нас трое собственников. Дом и участок разделен с соседями, у каждого отдельный вход. Участок не приватизирован. Один из соседей не хочет подавать заявление в администрацию о приватизации участка. Из-за него все остальные не могут реализовать свое право на получение земли. Можно ли через суд переоформить общую долевую собственность на дом в частную собственность?

dimaberkut/Depositphotos

Отвечает начальник отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:

Приватизация земли под частным домом возможна и без согласия одного из владельцев частного дома. Для этого существует несколько способов.

Во-первых, можно разделить совместное имущество (дом), а потом приватизировать землю уже без письменного согласия всех владельцев. Если Ваш сосед против, то обратитесь в суд; положительный исход дела практически предрешен.

Во-вторых, Вы можете оформить свой участок с помощью договора аренды (в бессрочное пользование), а затем уже приватизировать его без согласия соседа. Но перед этим Вы должны будете направить ему заявление на предоставление участка земли в бессрочное пользование. Не подписать договор после этого будет невозможно.

Как приватизировать участок под домом?

Ограничен ли размер участка при бесплатной приватизации?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (www.edin.center) Константин Бобров:

Эта проблема очень распространена на практике. Но она вполне решаема. Как следует из п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, если долевым собственникам не удается прийти к согласию о выделе доли в натуре, то можно потребовать этого через суд. Однако для начала стоит попытаться заключить со всеми собственниками соглашение о таком выделе. Если к компромиссу прийти не получится, то необходимо готовить соответствующий иск. К нему следует приложить полный перечень относящихся к делу документов (сведения об участниках дела, правоустанавливающие документы на дом, доказательства отказа собственника в выделе доли в натуре и так далее). В судебном разбирательстве необходимо участвовать лично каждому из собственников, заявивших иск.

Отвечает нотариус Анна Таволжанская (Санкт-Петербург):

Ключевым моментом в Вашей ситуации является не вид Вашего права собственности на дом, а характеристики земельного участка. Если, в соответствии с законом, земельный участок под домом является неделимым, то Вы не сможете оформить свое право собственности на часть земельного участка без согласия других собственников дома. Это правило не зависит от того, находится ли дом в общей долевой собственности или разделен на части, которые зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимости, находящиеся в единоличной собственности каждого из собственников (п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, расположенного на этом земельном участке, должны совместно обратиться в уполномоченный орган. Таким образом, возможность приватизации неделимого земельного участка без волеизъявления (совместного обращения) всех участников общей собственности на здание исключается. Признаки неделимости земельного участка определены законом. Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены статьей 11.9 Земельного кодекса РФ, согласно пункту 1 которой предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются градостроительными регламентами.

Какие права и обязанности у собственников земли?

Могу ли я приватизировать землю, если уже участвовала в приватизации земли?

Таким образом, возможность раздела земельного участка на части зависит, в первую очередь, от его минимального размера, установленного градостроительным регламентом соответствующего региона, в котором он находится. При разделе земельного участка на части каждая образованная часть не должна быть меньше этого минимального размера.

Если участок, в соответствии с законом, может быть разделен на части, то участник общей собственности на дом, расположенный на этом земельном участке, может реализовать свое право на его приобретение в собственность независимо от волеизъявления других участников путем приватизации части земельного участка, соразмерной его доле в праве собственности, как самостоятельного объекта недвижимости.

Отвечает действительный член Адвокатской палаты Московской области Антон Коврижных:

Правовая формулировка вопроса некорректна. Дом уже находится в частной собственности. Однако цель ясна: приватизация земельного участка под домом.

Изменение назначения жилого дома или его строения не повлияет на вопрос приватизации. В данном случае скорее стоит задуматься о делимости земельного участка. Но судебная практика по Москве и области в данном вопросе отрицательна, поэтому этот вариант также бесперспективен.

Собственники жилого дома имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания должны совместно обратиться в уполномоченный орган. Обязать кого-либо из собственников приобрести участок в собственность нельзя.

Как выделить и продать 1/4 дома и земли?

Должен ли я платить налог на землю, если она не приватизирована?

Обязать же заключить договор аренды можно. Для этого любой из собственников вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение 30 дней со дня получения указанного заявления уполномоченный орган направляет иным собственникам здания подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка собственники обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Если кто-либо из собственников не представит подписанный договор, то уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении собственника здания заключить договор аренды.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Да, Вы можете действовать через суд, предварительно обратившись к кадастровым инженерам. Они начертят Вам план предполагаемого раздела земельного участка для последующего выдела в натуре каждого участка отдельно.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Один из членов семьи отказывается от приватизации – что делать?

Могу ли я лишить дочь приватизации?

Как оформить землю под домом в общую собственность?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Дом на двух хозяев. Как получить документы на землю?

10 октября 2012 19:07

Задай вопрос адвокату!

На вопросы отвечает адвокат Светлана Жмурко.

Частный дом на двух хозяев — 1/3 и 2/3. Мой сосед не хочет ставить землю на кадастровый учёт и приватизировать. В кадастровой палате без соседа документы не приняли, как мне быть?

Самир, Омск

Вы имеете право оформить право собственности на свою долю земельного участка, но для этого вам надо договориться со вторым сособственником.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (ч.1).

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (ч.3).

То есть, закон предусматривает возможность оформления земельного участка в долевую собственность только при условии совместного обращения с заявлением.

Если кто-то из сособственников строения не желает принимать участие в оформлении в собственность земельного участка, то решить вопрос можно будет, только обратившись в суд.

Приватизация земельного участка в 2021 году: документы, тонкости и нюансы

Приватизация земельных участков — это бесплатный шанс перевести свое землевладение в личное пользование. Обратите внимание, что государство регулярно продлевает сроки приватизации. В 2016 году возможность перевода муниципальной земли в частную собственность продлена до 2018 г.

Порядок приватизации земельных участков входит в программу дачной амнистии. Это возможность перевести землю в собственность с минимальным пакетом документов. В частности, можно не получать разрешения на строительство дома, и упразднена необходимость узаконивать застройку. Таким образом, процедура упрощается в несколько раз. В этой статье мы расскажем вам, как приватизировать землю и рассмотрим все тонкости этого процесса.

Зачем это нужно?

Приватизация позволит вам стать полноценным владельцем земельного участка. Если пренебречь этой процедурой, то земля считается государственной, по сути, вы просто арендуете свой надел на льготных основаниях.

Вы можете использовать участок по своему усмотрению, заниматься садоводчеством, построить домик и хозяйственные сооружения, и даже переоформить их в собственность.

Соответственно возникают проблемы с продажей участков, ни один покупатель не хочет связываться с неприватизированной землёй. Поэтому правительством был принят закон о приватизации земли, который позволяет осуществить переоформление участка с максимальным удобством для собственника.

Таким образом, государство пытается стимулировать утраченный интерес граждан к частному сектору. Поэтому бесплатная приватизация всё время продлевается, на этот раз она продлена до 2018 года. Обратите внимание, что переоформить в собственность можно не всю землю.

1. Территория находится под охраной государства. Такие земли называются изъятыми из оборота. Сюда входят природоохранные зоны, заповедники и парки. Если вы по незнанию приобрели участок на изъятой из оборота территории, приватизировать землю будет невозможно. Единственным решением будет судебное разбирательство, но вряд ли закон окажется на вашей стороне.
2. Земля зарезервирована для государственных нужд. Обычно это делается в интересах армии или флота, или планируется возведение правительственных зданий и сооружений.
3. Ограничения или прямой запрет на приватизацию.

Если ваш участок не попадает под эти правовые нормы, можете собирать документы и переводить землю в собственность.

Возможные схемы

Как приватизировать землю? Можно воспользоваться одной из предложенных государством схем. Это безвозмездное переоформление участка в собственность, или приватизация земли на платной основе. Рассмотрим оба варианта.

Бесплатная приватизация земли по программе «Дачной амнистии»

Это упрощённая форма процедуры, которая требует минимум документов и исключает финансовые затраты. Этот вариант регламентируют следующие правовые нормы:

1. Закон от 2001 года. Он говорит о возможности приватизации земли, которая была получена в бессрочное пользование до принятия Земельного Кодекса.
2. Постановление от 2006 года. Этот закон называют «Дачной амнистией». В этом постановлении говорится, до какого года возможна приватизация на льготных условиях. Изначально был указан 2016 год, теперь эта возможность продлена еще до 2018 г.
3. Поправки к «Дачной амнистии» принятые в 2015-2016 годах.

Согласно этим правовым актам, под бесплатную приватизацию попадают следующие территории:

• земли, полученные в пользование вместе с жилым строением. В этом случае дома переходили в собственность на основании купчей, дарственной или завещания. Эти документы дают право собственности на дом, но не затрагивают земельный участок. Если сделка происходила до октября 2001 года, граждане могут воспользоваться правом на бесплатную приватизацию;
• участки, предоставленные под индивидуальную жилищную застройку. В этом случае основанием для бесплатной приватизации служит договор аренды, который заключался до 2001 года;
• земельные участки, выделенные в бессрочное владение. Под эту категорию попадают садовые товарищества и кооперативы. Обратите внимание, что воспользоваться правом на бесплатную приватизацию может человек, который указан в документах. То есть, лишь формальный собственник земли, по наследству такая возможность не передаётся.

Приватизация земли на платной основе

Учитывая цены на землю в 2021 году, возникает резонный вопрос: «Сколько стоит такая процедура?». Стоимость земельного участка рассчитывается из кадастровой оценки, которая действительна на момент подачи заявления. Конечно, такой способ влечёт определённые финансовые затраты, но если вспомнить, сколько стоит метр земли и сравнить эту цифру с кадастровой оценкой участка, выгода становится очевидной.

В любом случае, принятие решения о приватизации, остаётся за уполномоченным органом власти. Именно сюда вы понесёте документы и вам сообщат положительное решение по вашему вопросу или откажут.

Собираем документы

Как приватизировать земельный участок? Существует определённый порядок для проведения этой процедуры в 2021 году. Стоит уточнить, что порядок может изменяться в зависимости от статуса земли и условий приватизации. Рассмотрим возможные ситуации.

Какие документы нужны для приватизации? Вот обязательный перечень:

• письменное заявление, составленное собственноручно. Здесь должны быть указаны паспортные данные, номер ИНН, технические характеристики участка и его целевое использование;
• копии документов, дающих право распоряжаться землёй;
• если есть постройки, нужно приложить к заявлению право собственности и технический план строений;
• кадастровый паспорт;
• выписку из ЕГРП;
• ксерокопию паспорта.

Сроки рассмотрения заявления варьируются в пределах двух недель. Обратите внимание, что при отсутствии кадастровых документов, решение о приватизации будет отрицательным. Поэтому рекомендуется заранее провести межевание земли и получить соответствующие документы.

Если участок находится в аренде, то перед приватизацией необходимо его выкупить. Обычно условия для этой процедуры указывают в договоре. Стоит отметить, что обычно землю арендуют под застройку, поэтому изменяется порядок и документы на приватизацию.

• завершить строительство и оформить право собственности на дом;
• оформить кадастровый паспорт на земельный участок;
• написать заявление в органы местного самоуправления, что хотите выкупить участок.

Дальнейший порядок приватизации происходит по описанной выше схеме. Кроме обязательного пакета документов, возможно, потребуется приложить договор аренды. По аналогичной схеме происходит приватизация земли под домом. К общему пакету документов, придётся приложить документацию на жилые и хозяйственные строения.

Отдельно стоит упомянуть, как приватизировать землю в садоводческих товариществах. Здесь помимо основного перечня нужно представить следующие документы:

• членскую книжку, заверенную печатью;
• справку, выданную председателем товарищества, что участок принадлежит вам;
• выписку об отсутствии задолженностей;
• копию протокола с собрания собственников;
• технический план участка, где определены границы с соседними территориями и отображены проходы и подъезды.

Обратите внимание, что в этом случае обязательно проводится межевание. Чтобы сэкономить на услугах специалистов, лучше переоформлять в собственность несколько участков.

Отказ в приватизации

Стоит отметить, что заявителю может быть отказано в приватизации. Для этого существуют следующие основания:

• документы подаются лицом, которое не имеет права распоряжаться земельным участком;
• сменился собственник земли;
• обнаружены расхождения или неточности в документах;
• имеются задолженности или обременения;
• документы подаются гражданином, который уже воспользовался правом на бесплатную приватизацию;
• в случае отказа, заявитель может оспорить решение в суде, или принять меры к устранению ошибок.

Оформление земли под домом в собственность — Юридическая консультация

Согласно п. 1-2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако в п. 13 той же статьи установлено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Следовательно, дом, о котором идет речь, имеет статус многоквартирного.

В соответствии с ч. 3-5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Таким органом будет являться местная администрация.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от уплаты земельного налога в отношении принадлежащего им земельного участка под домом (доли в праве на участок).

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ за домовладельцами также закреплено право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Учитывая, что заинтересованные лица желают приобрести в собственность садовые участки, вероятно, по площади большие того, который будет предоставлен им безвозмездно в собственность для целей обеспечения функционирования и пользования многоквартирным домом, потребуется заключение самостоятельной сделки купли-продажи таких участков.

Так, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления соответствующих участков (ст. 39.18).

Гражданин, намеренный приобрести в собственность соответствующий участок для названных целей, должен обратиться в орган местного самоуправления (уполномоченный орган) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не образован) или о предоставлении такого земельного участка (если проведен кадастровый учет участка). В течение 30 дней уполномоченный орган обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, с тем чтобы известить всех заинтересованных лиц о возможности участвовать в аукционе на право приобретения земельного участка.

Если в течение 30 дней с момента опубликования такого извещения от третьих лиц не поступят заявления о намерении участвовать в аукционе, гражданин вправе приобрести земельный участок без проведения аукциона. Если заявления третьих лиц поступят, проводится аукцион.

Обращаем ваше внимание, что формулировка заданного вопроса не совсем удачна. Возможно, существуют дополнительные обстоятельства, которые позволили бы приобрести статус собственника садовых участков в ином порядке.

Например, земельный участок предоставляется в собственность бесплатно:

гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства;

гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;

гражданам, имеющим трех и более детей, а также гражданам отдельных категорий, определенных законами субъектов РФ.

Приватизация земельного участка, на котором стоит ваш дом

Дата публикации: 08.04.2009

Автор: Евгений Кузнецов

Если приватизация квартир в связи с актуальностью данного вопроса (ограничением права на приватизацию до 01.03.2010 г.) в последнее время у всех на слуху, то приватизация земли — процесс более сложный, и по ряду причин менее распространенный.

При самостоятельном оформлении прав собственности на земельный участок граждане, как правило, сталкиваются с тем, что нигде не прописан механизм и порядок сбора необходимых документов. Для того чтобы понять, куда идти и с чего следует начать, требуется значительное время. Нередко, из-за незнания процедуры, приходится получать некоторые бумаги по нескольку раз: у всех документов различные сроки действия, и, пока получаешь один, другой становится недействительным. В результате срок оформления документов затягивается.

Приватизация земельного участка, на котором у его правообладателя на праве собственности находится дом

(По терминологии Земельного кодекса РФ дом – это здание, строение, сооружение).

Как устанавливает абз. 2 ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ: граждане-собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков.

Приватизация земельного участка – это способ его приобретения в собственность, осуществляемый на добровольной и безвозмездной основе.

До начала земельной реформы, ознаменовавшейся принятием Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 «О земельной реформе», в собственности земля находилась только у государства, а гражданам земельные участки предоставлялись на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения.
В соответствии с указанным законом граждане получили возможность по своему усмотрению сохранить ранее предоставленные на праве постоянного пользования земельные участки либо получить их в собственность бесплатно или за плату. Причем бесплатно мог быть передан участок или его часть в пределах норм предоставления земельных участков соответствующего целевого назначения. За пределами этих норм граждане были вправе выкупить указанные участки либо получить их в пожизненное наследуемое владение.

Новый Земельный кодекс РФ развил эти положения, с одной стороны, введя запрет на предоставление гражданам земельных участков на праве постоянного пользования, а с другой гарантировав право на однократную и бесплатную их приватизацию (ст. 20, 21 ЗК РФ).

С принятием Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» ранее установленный порядок приватизации земельных участков существенно изменился.

Теперь гражданам для приватизации нужно собрать следующие документы:

1. Документы, подтверждающие право пользования земельным участком

   Поскольку большинство земельных участков выделено гражданам как раз в те времена, когда отсутствовал единый порядок получения земли, то и документы, подтверждающие право пользования земельным участком, весьма разнообразны.

   К таким документам чаще всего относятся:

   • государственный акт
   • свидетельство о государственной регистрации прав на землю
   • договор аренды земельного участка
   • решение исполкома городского, районного совета об отводе земельного участка;
   • договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности;
   • план земельного участка, проект застройки участка и разрешение на строительство, выдаваемые главным архитектором города или районным архитектором и др.

2. Кадастровый план участка

   В случае отсутствия кадастрового плана орган местного самоуправления (земельный комитет) оказывает содействие в его изготовлении и определении границ земельного участка на местности с отнесением расходов на заинтересованных лиц.

   Что это означает на практике?

   Содействие выражается в том, что в земельных комитетах существует списки рекомендуемых землеустроительных организаций, которые занимаются проведением межевания, оформляют кадастровый план земельного участка. Как правило, это специализированные коммерческие организации, имеющие лицензии на геодезические работы. Соответственно, из подобной организации необходимо пригласить геодезиста, потому как именно он готовит съемку и план участка, где должны быть четко обозначены границы земельного участка.

   Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.

   Расхождения сведений о площади фактически занимаемого земельного участка, выявленные при межевании и постановке на кадастровый учет, по сравнению с правоустанавливающими документами, не являются основанием для отказа в государственной регистрации права гражданина на земельный участок. В этом случае следует исходить из кадастрового плана земельного участка при условии, что превышение (так называемое «запользование») не выходит за рамки минимальных норм предоставления земельного участка соответствующего целевого назначения.

   Надо сказать, что последние поправки в законодательство вроде бы упростили процедуру регистрации земельного участка в части необходимости проведения землеустройства. Согласно им отсутствие в кадастровом паспорте объекта недвижимости каких-то сведений, необходимых для регистратора, не является основанием для отказа в регистрации прав. То есть это означает, что проведение межевых работ необязательно. Для получения кадастрового плана должно хватить старых данных по участку. И новые измерения делать необязательно. А это как раз межевание, на которое приходилось тратить много времени и денег. Если же старых данных по кадастру земли нет, то это вопрос к территориальному органу Роснедвижимости, поскольку руководством этого госоргана много раз декларировалось, что в России проведен кадастровый учет всех земель.

   Тем не менее, учитывая российские реалии, если есть возможность, лучше сделать межевание.

3. Справку о нормативной стоимости земли (в земельном комитете)

4. Справку о размере земельного налога и площади земельного участка (в налоговой инспекции)

5. Технический паспорт на дом, расположенный на земельном участке и справку об оценочной стоимости вашего участка (в БТИ)

Собрав все указанные документы, необходимо обращаться в территориальный орган Федеральной регистрационной службы с заявлением по установленной форме (образцы наверняка можно обнаружить в этом органе на информационном стенде), и в двухнедельный срок он должен принять решение о передаче в собственность земельного участка.

Таким образом, как уже упоминалось, самостоятельное оформление земли в собственность представляет собой весьма непростую процедуру, поэтому для более эффективного решения проблемы лучше прибегнуть к помощи специалиста.

Сказанное важно также и потому, что, несмотря на примерно единый алгоритм действий, в разных регионах разный порядок приватизации. Существует также такая проблема как отказ чиновников владельцам домов в приватизации земли, ссылаясь на то, что участки зарезервированы для муниципальных нужд, что является нарушением гражданских прав собственников домов.

Вопросы земельных правоотношений собственников квартир в общем дворе — PRAVO.UA

Для исследования вопроса о правоотношениях собственников и несобственников квартир в общем дворе необходимо рассмотреть природу возникновения таких правоотношений, то есть их появление и основание появления. Это связано с тем, что у субъектов, проживающих в одном доме (дворе), приватизировавших и не приватизировавших квартиры, правоотношения разные — как по отношению друг к другу, так и по отношению к собственности.

В статье 1 Жилищного кодекса УССР «Право граждан УССР на жилище» сказано: «В соответствии с Конституцией СССР и Конституцией УССР граждане УССР имеют право на жилище». Это составляло важный элемент их гражданской правоспособности, так как в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса УССР все граждане могли иметь в личной собственности имущество, в том числе жилой дом (или часть дома), а также право пользования жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда.

Право на жилище как субъективное право, то есть принадлежащее конкретному гражданину на конкретное помещение в доме определенного жилищного фонда, возникло в силу предусмот­ренных в жилищном законодательстве юридических фактов. В дальнейшем оно было детализировано в соответствующих правоотношениях граждан УССР.

После выхода Украины из состава СССР эти правоотношения регулируются принятым Верховным Советом Украины Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19 июня 1992 года, а также Гражданским кодексом Украины от 16 января 2003 года (ГК), вступившим в силу с 1 января 2004 года.

Статья 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» закрепила осуществление, порядок и содержание приватизированных квартир (домов). Согласно данной статье, их содержание осуществляется за счет средств собственников в соответствии с Правилами пользования помещениями жилых домов и придомовой территорией, которые утверждаются Кабинетом Министров Украины, независимо от их форм собственности.

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», собственники квартир многоквартирного жилого дома являются собственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны участ­вовать в общих затратах, связанных с содержанием дома и придомовой территории соответственно своей доле в имуществе дома. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи, гаражи и др.)передаются в собственность квартиронанимателей бесплатно и отдельной приватизации не подлежат.

В июне 1992 года законодатель впервые упомянул о земле как придомовой территории. В статье 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» он установил плату за пользование придомовой территорией для приватизировавших квартиры жильцов.

Таким образом, законодатель — собственник земли на основании этого Закона передал земли придомовой территории в платное бессрочное постоянное пользование жильцам, приватизировавшим жилье. Это бессрочное право постоянного бездоговорного пользования (до момента его реализации в право собственности), и собственник этой земли не имеет права ее отдать в пользование другому лицу, не проживающему в этом доме, без согласия пользователей, приватизировавших квартиры в этом доме.

Согласно пункту 3 статьи 415 ГК, «лицо, к которому перешло право собственности на здание (сооружение), приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания (сооружения)». Тем более что согласно пункту 5 статьи 116 Земельного кодекса Украины (ЗК) этот земельный участок необходимо сначала, до передачи другому, не приватизировавшему квартиру в этом доме, изъять на законных основаниях у лица, проживающего в этом доме и приватизировавшего квартиру. Другое решение собственника земли будет грубым нарушением императивной нормы Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», изложенной в статье 10, а также пункта 2 статьи 345 ГК, устанавливающего, что «приватизация осуществляется в соответствии с законом».

ЗК, принятый Верховным Советом Украины 25 октября 2001 года и вступивший в силу с 1 января 2002 года, расширил права граждан, установив в статье 119 обретение права на земельный участок за давностью пользования (приобретательная давность). Так, граждане, добросовестно, открыто и непрерывно пользующиеся земельным участком в течение 15 лет, но не имеющие документов, свидетельствующих о наличии у них права на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче его в собственность или предоставлении в пользование. Размер этого земельного участка устанавливается в пределах норм, определенных данным Кодексом (статья 121 ЗК).

Согласно части 2 пункта 1 статьи 344 «Приобретательная давность» ГК, обретение права собственности на земельный участок по приобретательной давности регулируется законом. Им в данном случае и является Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», статья 10 которого регулирует вопрос землепользования, а также статья 119 ЗК, так как граждане пользовались земельными участками, прилегающими к этим домам (квартирам), и многие из них на праве приобретательной давности. Государство при приватизации квартир само подтвердило это пользование (по праву приобретательной давности), передав эти земли в пользование жильцов, приватизировавших квартиры (дома).

Статья 345 ГК устанавливает, что право собственности по приобретательной давности обретается по решению суда.

ЗК также устанавливает, что при оформлении права собственности на земельный участок, которым гражданин фактически пользуется как своим, он имеет право на защиту своего землепользования от третьих лиц, не имеющих права на его использование по основаниям, предусмотренным законом и другими правовыми актами или договором.

Передача земельного участка в собственность или в пользование гражданам на основании приобретательной давности осуществляется в порядке, установленном ЗК. Из самого содержания приведенной нормы ЗК следует, что приобретательная давность как способ обретения права собственности или права пользования на землю распространяется только на граждан. Это императивная норма Закона.

Установленный ЗК порядок передачи земельного участка в собственность предусматривает обращение граждан с ходатайством о рассмотрении его органами государственной власти или местного самоуправления и принятии об этом соответствующего решения, подготовку землеустроительной документации, осуществление отвода земельного участка в натуре, выдачу соответствующего документа, удостоверяющегося право собственности на землю, регистрацию земельного участка и т.д.

Статья 120 ЗК «Переход права собственности на земельный участок при переходе права на жилой дом, строение или сооружение» в настоящее время точно воспроизводит статью 377 ГК, в пункте 2 которой указано: «Если жилой дом, строение или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, необходимой для их обслуживания».

Таким образом, статья 120 ЗК и статья 377 ГК идентичны, и положения статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» в настоящее время соответствуют этим статьям в отношении пользования земельным участком придомовой территории.

Статья 30 ЗК 1992 года «Переход права на земельный участок при переходе права на строение и сооружение» устанавливала следующее: «При переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит в размерах, предусмотренных статьей 67 настоящего Кодекса, и право собственности или право пользования земельным участком, без изменения его целевого назначения и если иное не предусмотрено в договоре отчуждения строения и сооружения. В случае изменения целевого назначения предоставление земельного участка в собственность или пользование осуществляется в порядке отвода».

В отличие от статьи 30 ЗК 1992 года статья 120 ЗК (ныне действующего) устанавливает, что переход права собственнос­ти на жилой дом, строение и сооружение к приобретателю недвижимого имущества не влечет за собой автоматического перехода права собственности на земельный участок, на котором расположены эти строения, сооружения.

Переход права собственности на землю требует в этом случае отдельного правового договорного регулирования путем заключения соответствующих гражданско-правовых соглашений между собственником земельного участка и приобретателем дома, строения, сооружения. Таким соглашением может быть договор купли-продажи, дарения, мены земельного участка, в то время как статья 30 ЗК 1992 года преду­сматривала упрощенный способ перехода права собственности на земельный учас­ток при переходе права собственности на дом, строение, сооружение без изменения целевого назначения этого земельного участка.

Новеллой ЗК 2001 года по сравнению со статьей 30 ЗК 1992 года стала возможность перехода права собственнос­ти или пользования не только участком в целом, но и отдельными его частями. Причем не только при переходе права собственности на часть расположенных на нем строений, сооружений, но и при переходе права собственности на все строение, сооружение, расположенное на участке. Такая гибкая схема способна обеспечить максимальный учет интересов как отчуждателя, так и приобретателя строений, сооружений, однако она осложнена условиями оформления этого правоотношения.

Часть 4 статьи 120 ЗК 2001 года устанавливает общее правило, в соответствии с которым при переходе права собственности на строение, сооружение к нескольким лицам объект права собственности каждого из них на земельный участок подлежит определению пропорционально долям приобретателей в стоимости строения, сооружения. Она предполагает автоматический переход права пользования к приобретателям строений, сооружений, но ставит его в зависимость не только от содержания договора о переходе права на земельный участок (купля-продажа, дарение, аренда и т.п.), но и от договора, который может изменять общее правило пропорционального перехода права на земельный участок к приобретателям строений, сооружений.

Такое подробное описание всех этих правоотношений вызвано тем, что в дальнейшем будет рассматриваться порядок землепользования земельным участком во дворе, в котором находятся несколько домостроений, принадлежащих гражданам, приватизировавшимквартиры в этих домостроениях. Неко­торые из этих жителей еще до приватизации квартир имели во дворе сараи, гаражи и т.д.

Статья 121 ЗК 2001 года «Нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам» предусматривает право граждан Украины на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственнос­ти для строительства индивидуальных гаражей в размере не более 0,01 гектара. За бесплатно полученную в собственность землю гражданин должен платить государству налог на землю.

Из изложенного следует, что в домах, где приватизированы более двух квартир, имущество общего пользования, в доме и во дворе имеет место общая долевая собственность этих жителей, а земельный участок придомовой территории является предметом общего постоянного долевого пользования.

В статье 356 «Право общей долевой собственности» ГК 2003 года установлено, что собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью. Субъектами права общей долевой собственности могут быть физические, юридические лица, государство, территориальные общины.

В соответствии со статьей 345 «Приобретение права собственнос­ти при приватизации государственного имущества и имущества, находящегося в коммунальной собственности» ГК 2003 года физическое или юридическое лицо может обрести право собственнос­ти при приватизации государственного имущества и имущества, находящегося в коммунальной собственности. Приватизация осуществляется в порядке, установленном Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19 июня 1992 года.

Статья 358 ГК «Осуществление права общей долевой собственности» гласит:

«1. Право общей долевой собственнос­ти осуществляется совладельцами с их согласия.

2. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, являющимся их общей долевой собственностью.

3. Каждый из совладельцев имеет право на предоставление во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая соответствует его доле в праве общей долевой собственнос­ти. При невозможности этого он вправе требовать от других совладельцев, владею­щих и пользующихся общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.

4. Если договор между совладельцами о порядке владения и пользования общим имуществом в соответствии с их долями в праве общей собственности удостоверен нотариально, он является обязательным для лица, которое приобретает впоследствии долю в праве общей долевой собственности на это имущество».

Статья 364 ГК «Выделение доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности» устанавливает право совладельцев на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Примеры из практики

Используя приведенные выше законодательные нормы, приведем некоторые примеры разрешения конкретных ситуаций.

Инвалид войны гр-ка Л.В. в 1975 году приобрела автомобиль с ручным управлением и обратилась в горисполком с заявлением об отводе ей земельного участка под строительство гаража для купленного автомобиля.

Земельный участок находился рядом с ее семейным домовладением, за мастерскими предприятия и для производственных или других целей предприятием не использовался. Филиал предприятия, само предприятие и его киевская вышестоящая организация, а также соответствующие причастные к этому службы города дали на это соответствую­щее согласие.

Исполком городского совета решением № 1294 от 18 ноября 1975 года разрешил строительство гаража и отвел земельный участок, изъяв его у филиала Херсонского СУ-607.

При СССР индивидуальные гаражи считались вспомогательными хозяйственными помещениями, и для их строительства не требовалось ни проекта, ни акта госкомиссии о приемке, ни государственной регистрации в БТИ. Они приписывались к домовладениям по месту их нахождения.

Это обосновывалось тем, что гараж является не самостоятельной вещью, а принадлежностью к главной вещи, то есть автомобилю, как, к примеру, очки и футляр для них. Поэтому гаражи не регистрировались в БТИ и не участвовали в сделках. Это изменилось в 2004 году.

В 1976 году гр-ка Л.В. заболела, не смогла управлять купленным автомобилем и согласно договору дарения от 8 июня 1976 года подарила его брату Л.М. — совладельцу домовладения, к которому был приписан (прикреплен) построенный гараж.

При дарении автомобиля встал вопрос и об одновременном дарении гаража. Однако нотариус отказалась оформить такой договор дарения из-за отсутствия на него документов как на самостоятельную вещь, ссылаясь на статью 132 ГК УССР от 16 июня 1963 года «Главная вещь и ее принадлежность». Согласно данной статье, «принадлежностью является вещь, предназначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Принадлежность следует доле главной вещи, если в договоре или в Законе не установлено иное. Признание вещи принадлежностью определяется не ее естественными свойствами, а характером отношений по поводу хозяйственного назначения вещи».

Так Л.М. стал хозяином подаренного автомобиля и гаража одновременно в соответствии со статьей 132 ГК УССР.

Гражданин Украины Л.М. обратился в исполком городского совета по поводу оформления земельного участка, находящегося под гаражом, с предоставлением документов о дарении автомобиля. Ему дали ответ, что на основании статьи 30 ЗК УССР «при переходе прав собственнос­ти на дом и строение вместе с этими объектами переходит в размерах, предусмот­ренных статьей 67 настоящего Кодекса, и право собственности или право пользования земельным участком, без изменения его целевого назначения и, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения, строения, сооружения. В случае изменения целевого назначения предоставление земельного участка в собственность или пользование осуществляется в порядке отвода».

Целевое назначение не изменилось, следовательно, отвод не нужен. Иное в договоре дарения предусмотрено не было, поэтому право пользования земельным участком перешло автоматически полностью на Л.М. согласно статье  30 ЗК УССР от 13 марта 1992 года.

При оформлении государственного акта на право постоянного пользования землей от 9 октября 1996 года филиал Херсонского СУ-607 «Укргидромеханизация» вместе с инспектором БТИ допустили ошибку, включив земельный участок под гаражом Л.М. в земельный участок предприятия, хотя на плане внешних границ землепользования от 9 октября 1996 года этот земельный участок нарисован, выделен и обозначен размерами.

Гражданин Л.М. пользуется постоянно гаражом и этим земельным участком открыто и законно с 8 июня 1976 года, то есть более 30 лет. Согласно статье 119 ЗК 2001 года «Приобретение права на земельный участок за давностью пользования (приобретательная давность)», «граждане, добросовестно, открыто и непрерывно пользующиеся земельным участком в течение 15 лет, но не имеющие документов, свидетельствующих о наличии у них права на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче его в собственность или предоставлении в пользование».

Николаевским БТИ был изготовлен технический паспорт на гараж, который и стал основанием требований гр-на Л.М. Несмотря на то что гр-н Л.М. и без этого имеет право пользоваться земельным участком, находящимся под гаражом, он обратился 8 августа 2004 года с заявлением к городскому голове о передаче ему в бесплатную собственность этого земельного участка.

9 апреля 2004 года был составлен акт государственной технической комиссии о вводе в эксплуатацию ранее построенных объектов, подписанный без замечаний.

Горисполком рассмотрел все представленные гр-ном Л.М. материалы о праве собственности на этот гараж и принял решение № 1082 от 29 июня 2004 года, которым разрешил гр-ну Украины Л.М. зарегистрировать в БТИ право собственности на недвижимое имущество (гараж). БТИ выдало ему свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество от 2 июля 2004 года. Эта собственность была зарегистрирована под № 463922, и выдан документ о регистрации права собственности на недвижимое имущество межгородского БТИ.

8 августа 2004 года с заявлением под № 01-598 гр-н Л.М. обратился к городскому голове с просьбой передать ему в бесплатную постоянную собственность земельный участок в размере 0,01 га, на котором находится гараж, для его обслуживания, о чем выдать надлежащий документ.

Исполнительный комитет городского совета 7 сентября 2004 года дал ответ под № 01-598: «Для принятия городским советом решения Вам необходимо подать в горисполком проект отвода земельного участка, согласованный с главным управлением градостроения и архитектуры горисполкома, городской СЭС, отделом охраны окружающей природной среды городского совета, отделом охраны культурного наследия, и заключение государственной землеустроительной экспертизы».

Все эти документы были переданы. Однако в связи с финансовыми затруднениями заказать проект землеотвода гр-н Л.М. не смог и обратился как участник боевых действий ВОВ в горисполком о предоставлении ему льготы на изготовление проекта землеотвода, где был поставлен на очередь.

Согласно статье 377 ГК «Право на земельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения, размещенных на нем», если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они расположены, и частью земельного участка, необходимой для их обслуживания.

Из изложенного следует, что гр-н Л.М.владеет и пользуется земельным участком, находящимся под его законно построенным гаражом и предоставленным для обслуживания этого гаража, на законных основаниях. И если ему будет предъявлен иск в местный суд на предмет сноса гаража фирмой «Гимекс», то, по моему мнению, такой иск не будет подлежать удовлетворению.

Статья 321 «Нерушимость права собственности» устанавливает следующее:

— право собственности является нерушимым. Никто не может быть противоправно лишен этого права либо ограничен в его реализации;

— лицо может быть лишено права собственности или ограничено в его осуществлении лишь в случаях и в порядке, установленных законом.

В данном случае закон на стороне гражданина Л.М.

Пункт 1 статьи 151 «Порядок согласования вопросов, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков» ЗК устанавливает: «Юридические лица, заинтересованные в изъятии (выкупе) земельных участков, обязаны до начала проектирования согласовать с собственниками земли и землепользователями… городскими советами… место расположения объекта, размер земельного участка и условия его изъятия (выкупа) с учетом комплексного развития территории, обес­печивающего нормальное функционирование на этом участке и прилегающих территориях всех объектов, условия проживания населения и охрану окружающей среды». Условия, указанные в этой статье, ООО «Пивденьинвестбуд» не выполнило — не согласовало их с землепользователями и даже к ним не обратилось.

Городской совет 1 апреля 2005 года принял решение «Об утверждении проектов распределения территорий кварталов, микрорайонов на территории города» № 32/15, в пункте 1.3 которого утвердил проект распределения площади придомовой территории квартала, ограниченного улицами Фалеевской, Образцова, Пушкинской и Привокзальной площадью, разработанный ОАО «Николаевгипроград» (заказчик ООО «Пивденьинвестбуд).

На указанной территории двора по адресу ул. Фалеевская, 91 находится спортивная и детская площадки, размещено их оборудование и два гаража, построенные с разрешения исполкома городского совета для безногого инвалида, травмированного при крушении трамвая, и инвалида 1 группы, участника боевых действий в ВОВ, прикованного к постели.

Кроме того, в этом доме приватизированы квартиры. И согласно статье 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», придомовая территория передана жителям этого дома в постоянное бессрочное пользование. Следовательно, без ведома и согласия жителей дома исполком не имел права принимать такое решение, поскольку этим нарушается и статья 377 ГК, и статья 120 ЗК.

Согласно статье 155 ЗК, такой акт признается недействительным. Подобными действиями горисполкома и ООО «Пивденьинвестбуд» нарушается также Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20 апреля 2000 года. В его статье 18 «Учет общественных и частных интересов при планировании и застройке территорий на местном уровне» указано, что «при осуществлении планирования и застройки территорий на местном уровне учет общественных интересов заключается в определении потребности территорий общины в территориях, необходимых для размещения, содержания объектов жилищно-коммунального хозяйства, специальной, инженерно-транспортнойинфраструктуры, решения других задач обеспечения устойчивого развития населенного пункта».

В разделе 4 «Соблюдение государственных, общественных и частных интересов во время планирования и застройки территорий» Закона Украины «О планировании и застройке территорий» и Типовых региональных правилах застройки, утвержденных приказом Госстроя Украины № 219 от 10 декабря 2001 года, зарегистрированных в Министерстве юстиции Украины 30 декабря 2002 года под № 4/6292, четко указано, что без согласия общественности жилого дома планировать строительство запрещается.

Согласно статье 5 «Основные требования к градостроительной деятельнос­ти» Закона Украины «Об основах градостроения» от 16 ноября 1992 года, при осуществлении градостроительной деятельности должен быть обеспечен учет государственных и общественных интересов при планировании и застройке территорий.

Схема конструкции данного двора представляет собой замкнутое пространство единого пятиэтажного дома в виде буквы «С», где единственный доступ воздуха во двор — это та часть, на которой хотят построить еще один дом с подземными гаражами. Тем самым жители двора будут лишены доступа воздуха во двор, а также самого двора (из-за въезда в подземные гаражи), детской и спортивной площадок. Кроме того, вокруг и около самого дома очень интенсивное автомобильное движение и движение на железной дороге.

Согласно существующим нормативам для застройки территорий, в этом дворе нет излишка земли для застройки. Все эти особенности не были учтены исполкомом при даче разрешения на застройку территории двора.

Часть 6 статьи 19 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» указывает, что при установлении режима застройки он не влечет за собой прекращения права собственности или права пользования. Поэтому, решая вопрос застройки территории двора по ул. Фалеевской, 91 в городе, исполком горсовета обязан был учитывать мнение пользователей земельным участком, на котором расположен дом и двор, то есть жильцов дома.

В данном случае при застройке произойдет изменение целевого назначения земельного участка, а согласно пункту 3 статьи 124 «Порядок передачи земельных участков в аренду» ЗК «передача в аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам с изменением целевого назначения из земель запаса под застройку осуществляется по проектам отвода в порядке, установленном статьями 118, 123 настоящего Кодекса».

Пункт 6 статьи 123 «Порядок предоставления в постоянное пользование земельных участков юридическим лицам» предусматривает, что «проект отвода земельного участка согласуется с землепользователем». Землепользователями данного земельного участка являются граждане дома, приватизировавшие квартиры согласно статье 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». С ними же никто никакие вопросы не согласовывал. Это еще один случай попирания прав жителей местными органами власти.

В пункте 5 статьи 116 «Основания приобретения права на землю» ЗК указано: «Предоставление в пользование земельного участка, находящегося в собственности или пользовании, производится лишь после изъятия его в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом».

Земельный участок не изымался у жителей приватизированных квартир. Это еще один факт грубого нарушения ЗК гор­исполкомом. Горисполком не руководствовался статьей 141 ЗК, устанавливающей основания прекращения права пользования земельным участком.

Таким способом изъять земельный участок органы власти и местного самоуправления имеют право только по статье 147 ЗК, то есть в случае военного или чрезвычайного положения и по мотивам общественной необходимости. Ни первого, ни второго, ни третьего случая не было. Это еще один факт грубого нарушения ЗК местными органами власти и местного самоуправления.

В пункте 2 статьи 152 «Способы защиты прав на земельные участки» главы 23 «Защита прав на землю» раздела 5 «Гарантии прав на землю» сказано: «Собственник земельного участка или землепользователь может требовать устранения каких-либо нарушений права на землю, даже если эти нарушения не связаны с лишением права владения земельным участком, и возмещения причиненных убытков». Эта защита для жителей двора, приватизировавших квартиры, пока осталась только на бумаге. Уже два года они судятся с горисполкомом и ООО «Пивденьинвестбуд», но пока безрезультатно. Это пример вопиющей несправедливости и невозможности защиты своих прав гражданами Украины, несмотря на то что статья 377 ГК «Право на земельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения, размещенных на нем» гласит: «Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на котором они размещены, и частью участка, необходимой для их обслуживания».

Это право жителям, приватизировавшим квартиры в доме, было предоставлено еще статьей 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», а впоследствии подтверждено статьей 377 ГК и статьей 120 ЗК. Однако эти законодательные акты для горисполкома не действуют.

Горисполком, словно спохватившись за неправильно принятое решение № 32/15 от 1 апреля 2005 года, издает новое решение «О согласовании мест для расположения объектов резервирования земельных участков…» № 32/17 от 1 апреля 2005 года. Согласно пункту 1.4 данного решения, ООО «Пивденьинвестбуд» следует «согласовать место для размещения многоквартирного жилого дома на земельном участке ориентировочной площадью 1400 м² за счет придомовой территории в пределах улиц Образцова, Пушкинской и Привокзальной площади». Улица Фалеевская отсутствует, хотя весь дом числится по ул. Фалеевской, 91, площадь также указана неверно: не 1400 м², а 880 м².

Никто с жителями дома по ул. Фалеевской, 91 никакие вопросы не согласовывал, так как специально в решении не была указана «улица Фалеевская». Видимо, горисполком задался целью нарушать все законы, поэтому не указал этого дома и этой улицы.

Однако 24 февраля 2006 года появляется новое решение горисполкома «Об изъятии, предоставлении, передаче по фактическому землепользованию, продлении срока пользования…» № 43/29, в пункте 33.1 которого передается в аренду сроком на 1 год земельный участок площадью 880 м², ограниченный улицами Фалеевской, Образцова, Пушкинской и Привокзальной площадью.

В части 6 раздела «Обязать землепользователя» записано: «Исполнять обязанности землепользователя в соответствии с требованиями статьи 96 ЗК», а именно: «землепользователи обязаны: …г) не нарушать права собственников смежных земельных участков и землепользователей». Права землепользователей уже нарушены тем, что не было получено согласие на отвод земельного участка в аренду.

Согласно пункту 33.1 решения горис­полкома № 43/29 от 24 февраля 2006 года, земельный участок площадью 880 м² во дворе по ул. Фалеевской, 91 был передан в аренду ООО «Пивденьинвестбуд» сроком на 1 год, то есть с 24 февраля 2006 года по 24 февраля 2007 года.

Решением горисполкома № 11/35от 3 марта 2007 года о передаче этого участка в аренду тому же арендатору ООО «Пивденьинвестбуд» продлен на 3 года срок аренды земельного участка площадью 880 м².

С 24 февраля 2006 года по 3 марта 2007 года прошел 1 год и 8 дней. Следовательно, арендодатель утратил срок автоматического продления договора аренды 2006 года и следовало его оформлять по-новому, с учетом всех требований согласования. Это не было им сделано, и горисполком (его должностные лица) явно был заинтересован (неизвестного по какой причине) в незаконном продлении срока аренды земельного участка в пользу финансово богатого арендатора — «ООО «Пивденьинвестбуд». Жители двора борются с арендатором уже более трех лет. Вот что значит незаконные действия органов власти и местного самоуправления, хотя на стороне жителей двора все законы Украины и Конституция.

ЛУЦКИЙ Михаил — юрист, г. Николаев

Приватизация недвижимого имущества — FindLaw

Важно понимать, что Венгрия, в отличие от других стран бывшего Восточного блока, никогда полностью не отменяла частную собственность на недвижимость.Частным лицам разрешалось владеть жилой собственностью даже в коммунистическую эпоху, когда она рассматривалась как форма «личной», а не «частной» собственности.

Крупномасштабная передача недвижимости частным владельцам началась в 1990 году, когда Парламент принял закон о передаче государственной собственности местным органам власти. правительство, город Будапешт и различные местные органы власти по всей стране.

Органы местного самоуправления получили полномочия приватизировать недвижимость, в первую очередь жилую. Кроме того, местные органы власти приобрели значительную часть торговой недвижимости в городах, однако они, как правило, сдавались в аренду предприятиям, а не продавались. Органы местного самоуправления также получили акции государственных предприятий, которые были преобразованы в компании для приватизации. Эти акции должны были отражать стоимость недвижимости, используемой такими компаниями в юрисдикциях местных органов власти.Таким образом, такая недвижимость перешла в собственность преобразованной компании.

Одним из характерных результатов этой схемы приватизации было то, что многие из значительных вопросов правового титула в Венгрии возникли между конкурирующими интересами на различных уровнях правительства, в отличие от конкурирующих требований бывших собственников докоммунистической эпохи и существующих владельцы или пользователи собственности.

Хотя большая часть запланированной приватизации уже проведена, национальный правительственный орган, ответственный за приватизацию, Государственная компания по приватизации и управлению активами (или APV Rt.»как его называют венгерским аббревиатурой), город Будапешт и местные муниципальные органы власти продолжают владеть портфелями собственности, и эта недвижимость время от времени выставляется на продажу.

Недвижимость, которая будет продана APV Rt. выставляются на конкурсные торги2. Такие тендеры публикуются на довольно регулярной основе. Недвижимость, выставляемая на продажу APV Rt. (или ее предшественниками), иногда продается напрямую, а в других случаях продается через холдинговые компании, организованные специально для цель передачи права собственности на имущество и связанные с ним активы, такие как приспособления и мебель.

APV Rt. не следует рассматривать как наиболее важный источник собственности для потенциального приобретения. Недавно приватизированные компании, особенно те, которым необходимо собрать денежные средства или желают продать непрофильные активы, а также местные органы власти, как правило, являются лучшими источниками собственности для приобретения.

Сельскохозяйственные земли

Сельскохозяйственные земли важны для нового строительства, а правовая ситуация в отношении приватизации сельскохозяйственных земель является сложной.В середине 1994 года Парламент принял закон, который, по сути, наложил мораторий на продажу всех сельскохозяйственных земель, за исключением участков площадью 300 гектаров или меньше, и только тогда в случае продажи венгерским физическим лицам. Иностранным компаниям и физическим лицам, а также венгерским компаниям, даже если они принадлежат венграм, запрещено приобретать какие-либо сельскохозяйственные земли.

Закон не полностью прекратил торговлю сельскохозяйственными землями, однако, поскольку многие активы сельскохозяйственных земель принадлежат компаниям, и все еще ведется активная торговля акциями этих компаний, поскольку такие операции прямо не охватываются мораторий.

С перспективой присоединения к Европейскому Союзу в течение нескольких лет венгерские сельскохозяйственные земли стали привлекательными (хотя и спекулятивными) инвестиционными возможностями для многих в Западной Европе, особенно для фермерских хозяйств.

Взаимодействие с властями

Местные самоуправления являются основными органами, ответственными за развитие и регулирование использования собственности. Местные муниципальные органы власти (которых в Будапеште 23), а также муниципальные власти малых и отдаленных городов несут ответственность за широкий круг вопросов, касающихся собственности.В их полномочия входит предоставление разрешений на строительство, согласие на предлагаемые изменения в назначении использования и утверждение заявок на прямое иностранное владение. Местные органы власти также обладают полномочиями облагать налогом имущество.

Как упоминалось ранее, органы местного самоуправления продолжают владеть и управлять портфелями недвижимости и, таким образом, также являются участниками рынка недвижимости. Многие создали дочерние компании по управлению недвижимостью, которые приносят значительный доход.

Органы местного самоуправления только недавно получили полномочия одобрять заявки на иностранную собственность.Прямое иностранное владение землей в Венгрии стало возможным с 1990 года, однако ранее требовалось разрешение Министерства финансов. Начиная с 1996 года, это право утверждения было передано местным органам власти3.

В соответствии с системой, принятой в 1996 году, местные органы власти могут одобрять предлагаемое приобретение недвижимости иностранными физическими лицами при условии, что такое приобретение не нарушает муниципальных или других общественных интересов. В течение первых двух лет использования этой системы утверждения выдавались в обычном порядке.Однако в прошлом году — возможно, из-за быстрого роста цен на недвижимость — ряд местных органов власти начали отказывать в одобрении приобретения иностранцами.

Во избежание ограничений иностранной собственности и задержек с утверждением правительства, предпочтительным методом приобретения недвижимости иностранными инвесторами было и остается использование механизма приобретения, такого как венгерское общество с ограниченной ответственностью. Приобретаемая недвижимость сначала передается венгерской компании, а затем акции такой компании передаются покупателю.Для таких приобретений не требуется специальных разрешений.

Как сохранить конфиденциальность вашей информации после покупки дома

Лидия Блэр
Специальный участник

Помните конфиденциальность? Это то, что нравилось большинству американцев несколько десятилетий назад. Сегодня это неуловимо и редко. Для любого из нас просто найти любого человека с помощью нескольких щелчков мышью на клавиатуре.

Стремясь уменьшить количество запросов на чистку ковров, услуги по подаче фиктивных налоговых деклараций, мошенничество со страхованием ипотечных кредитов и тому подобное, я попытался сделать информацию о моей недавней покупке дома немного более конфиденциальной.Результат был несколько эффективным.

Как эти компании и продавцы узнают, что вы приобрели недвижимость? Маловероятно, что они получили его от титульной компании или брокера по недвижимости. Мы не передаем информацию третьим лицам без необходимости. Мы раскрываем подробности только о государственных структурах.

Однако информация о владельцах собственности в Техасе является общедоступной и находится в Интернете. Наши сайты налоговой оценки округа позволяют людям искать владельца собственности по адресу собственности или имени владельца.Довольно сложно сделать конфиденциальную информацию о вашей собственности на этих веб-сайтах округа. Но я объясню, как это сделать, ниже:

обычно не являются источником первой волны запросов. Обновление информации о владельце на общедоступных веб-сайтах графства может занять месяцы.

Большая часть нежелательной почты сначала будет приходить от людей, которые найдут вас, когда вы включите свои утилиты. Это первая линия защиты вашей конфиденциальности.

Обеспечьте конфиденциальность всех своих учетных записей.Это включает воду, газ и электричество. Глава 182 Кодекса коммунальных предприятий Техаса (подраздел B) требует, чтобы коммунальные предприятия обеспечивали конфиденциальность вашей личной информации, если вы ее запросите. Это может включать заполнение формы, но это не позволит общественности (и мошенникам) получить ваш адрес, номер телефона и номер социального страхования.

Позвоните или найдите поставщика коммунальных услуг в вашем городе и спросите, как это сделать. В Далласе форма для обеспечения конфиденциальности вашего водного счета доступна онлайн здесь.

Atmos Energy предоставляет газовые услуги для Далласа, и быстрый телефонный звонок в них дает вам возможность ввести пароль в свою учетную запись, чтобы предотвратить передачу вашей информации третьим лицам. Для обеспечения конфиденциальности вашей учетной записи за электроэнергию обратитесь к поставщику услуг электроснабжения.

Запросите конфиденциальность вашего ипотечного счета. Большинство ипотечных компаний (или компаний по обслуживанию ипотечных кредитов) будут передавать или продавать вашу информацию «аффилированным или неаффилированным третьим лицам» с целью предложения вам дополнительных продуктов.Вы можете «отказаться» от предоставления им вашей личной информации. Просто свяжитесь с ними.

Станьте одним из немногих избранных, которые сделают вашу информацию конфиденциальной на оценочных и налоговых сайтах вашего округа. В основном это можно сделать тремя способами:

1. Работаю судьей или миротворцем. Эти люди могут не указывать адрес своего проживания вместо адреса здания суда, по которому они работают.
2. Предъявите доказательство того, что вы являетесь сертифицированным участником Программы конфиденциальности адресов (ACP) для жертв насилия в семье, сексуального насилия или преследований.
3. Создайте траст или объект и разместите собственность под этим именем вместо своего собственного.

Если у вас есть совет о том, как повысить конфиденциальность информации о владении недвижимостью, поделитесь им с остальными.

Выраженные мнения принадлежат отдельному автору исключительно в информационных целях, а не в целях предоставления юридических консультаций. Свяжитесь с юристом, чтобы получить совет по любому конкретному вопросу или проблеме.

Лидия Блэр (ранее Лидия Плейер) была успешным агентом по продаже недвижимости в течение 10 лет, прежде чем перейти к титульной стороне бизнеса в 2015 году.Прежде чем продавать недвижимость, она покупала, реконструировала и продавала дома (до того, как перевернуть дом). Она бесчисленное количество раз проходила процесс закрытия сделок с недвижимостью в качестве покупателя, продавца, риэлтора и ответственного за условное депонирование. Как сотрудник по депонированию Carlisle Title, она любит решать проблемы и преодолевать бюрократизм. Самая интересная часть ее работы — вручение людям ключей или чеков.

Как избежать проблем, связанных с владением частной дорогой

К дому с деревянным каркасом ведет общая частная дорога.Фотография: « Lindal Cedar Homes

Что значит жить на частной дороге?

Муниципалитеты в целом сопротивлялись принятию на себя финансового бремени строительства новых дорог, которые чаще всего строятся не в соответствии с требованиями местного департамента транспортных стандартов, особенно в районах, где рост привел к буму жилищного строительства. В других случаях жители сами предпочитают частную дорогу, потому что она подразумевает исключительность или, по крайней мере, обеспечивает определенное уединение.Иногда причины просто эстетические.

Какая собственность может иметь частные дороги?

Что такое легкость?

Вопросы, которые следует задать при строительстве общей частной дороги

• У кого есть доступ к разработке и лоту, который я хочу купить?
• Есть ли подъезд к существующей дороге?
• Как будет выглядеть законченная дорога?
• Кто его обслуживает?
• Есть ли договор на содержание дороги?
• Насколько подробный договор?
• Есть ли резервный счет, предназначенный для хранения средств на будущее техническое обслуживание и ремонт?
• Сколько будет стоить каждому землевладельцу содержание общей частной дороги?
• Соблюдают ли жители договор?
• Есть ли средство правовой защиты, например, возможность залогового удержания, если жители не соблюдают соглашение?

«Обычная застройка, если только у вас нет подонков, которые этим занимаются, будет содержать положения, связанные с содержанием дорог», — говорит Ричард Э.Глейз, поверенный по недвижимости из Уинстон-Салема, Северная Каролина. «Если нет средств на техническое обслуживание, у вас проблемы».

Что такое договор о содержании частной дороги?

Наиболее распространенным средством для оговаривания деталей соглашения о совместном обслуживании дороги — или каких-либо групповых удобств, таких как бассейн, клуб или пешеходная тропа, — является ассоциация домовладельцев, в идеале создаваемая застройщиком заранее.Договор домовладельца, или ТСЖ, должен содержать подробные соглашения или подзаконные акты, регулирующие любые существенные вопросы.

Заключение договора о частной дороге на будущее

«Потом он скончался, так что это были только мы», — говорит одна из домовладельцев, которая пожелала остаться неназванной, опасаясь рассердить своих соседей. «Когда речь идет о деньгах, это становится непросто, потому что здесь нет ничего формального», — говорит она. Неудивительно, что сложно заставить группу домовладельцев согласовать порядок содержания дороги, когда нет руководящего, юридически обязательного документа, диктующего условия.Некоторым нужен гравий. Другие предпочитают брусчатку. «Настоящие жители Вермонта просто едут по траве, пока она не износится», — говорит Патти Комлин, еще одна домовладелец, не имеющий отношения к дому, на частной дороге в Вермонте. «Это действительно странно видеть асфальтированную дорогу в Вермонте».

Больше из

Восстановил ли Китай частную собственность на землю?

В марте прошлого года на пресс-конференции после ежегодного Всекитайского собрания народных представителей премьер Ли Кэцян сделал замечательное — и удивительно неожиданное — заявление: в городах Китая была восстановлена ​​полная частная собственность на землю.Излишне говорить, что он использовал не эти точные слова. Но смысл его заявления был таким же. Вот как это произошло и почему это важно как с экономической точки зрения, так и с точки зрения политических изменений.

Когда Коммунистическая партия Китая взяла под свой контроль материковый Китай в 1949 году, она не последовала примеру российских большевиков в немедленной отмене частной собственности на землю. В деревне насильственное движение за земельную реформу привело к смене собственников, но не самого режима собственности; полная коллективизация не произошла до конца 1950-х годов.В городах как собственники, так и режим собственности, по крайней мере, на жилую недвижимость, изначально остались нетронутыми. Однако с годами политика правительства ущемляла права землевладельцев, пока к концу эпохи Мао Цзэдуна частная собственность не существовала только номинально. С принятием новой конституции в 1982 году вся городская земля была объявлена ​​государственной. С тех пор государственная собственность на городские земли считается опорой китайского социализма.

Если в первые 30 лет существования КНР наблюдалась постепенная эрозия частной собственности и рост государственной собственности, то в последние 20 лет наблюдалась обратная тенденция.К концу 1980-х годов государство искало способы рыночного использования земли и сбора денег, и поэтому — в процессе, экспериментально начавшемся в 1988 году и получившем законодательное оформление в 1994 году, — оно начало продажу долгосрочной аренды городской земли, известной как как права землепользования (ПЗР). LUR для использования в жилых помещениях может длиться до 70 лет; для коммерческого использования — 40 лет; и для всех других целей — 50 лет. Покупатели вносили единовременный платеж вперед, и земля возвращалась государству в конце срока. Таким образом, Пекин мог достичь своих целей по маркетингу и сбору средств, сохраняя при этом, что в режиме землевладения ничего не изменилось: государство могло сказать, что оно все еще владеет землей, и продало лишь долгосрочные права на ее использование.По сути, эти LUR были практически идентичны долгосрочной аренде капиталистических стран. Они были предметом торговли, с учетом ограничений использования, аналогичных обычным правилам зонирования, и подлежали компенсации в случае экспроприации государством.

Как и ожидалось, держатели LUR вскоре начали лоббировать больше. Они жаловались, что правила о том, что должно происходить в конце срока, были неясными, и задавались вопросом, придется ли им платить за продление срока. На самом деле правила были довольно ясными: за 70-летний LUR можно было заплатить за 70-летний срок использования — не больше и не меньше.Но владельцы хотели бесплатного продления, и, как известный американский писатель Аптон Синклер сказал: «Трудно заставить человека что-то понять, когда его зарплата зависит от того, что он этого не понимает». В конце концов политическое давление стало таким, что Закон о собственности 2007 года объявил, что продление LUR для жилых помещений будет «автоматическим».

Но вместо того, чтобы решить проблему, это только замутняло воду. Закон о собственности не определяет, что означает «автоматический»: что наиболее важно, в нем не указывается, должны ли держатели LUR платить новую пошлину.Этот вопрос имеет решающее значение, потому что автоматическое продление без необходимости платить какую-либо плату эффективно отменяет ограничение по времени LUR. А неограниченный LUR идентичен полной частной собственности, известной в Соединенных Штатах как простая плата.

Именно поэтому составители закона 2007 г. предпочли не уточнять значение слова «автоматический». (Ван Лиминг, ключевой член редакционной группы, признал, что двусмысленность термина была преднамеренной.) Указание, что требуется плата, разозлило бы держателей LUR.Но указание на то, что плата не требуется, фактически восстановило бы полную частную собственность на землю в городах Китая — возможность, против которой выступали партийные консерваторы.

Срок действия первой партии 70-летних LUR, предоставленных в начале 1990-х годов, истечет примерно через 45 лет. Если держатели этих прав задумаются о продаже их через десять лет, у них будет только 35-летнее право на продажу. Сколько за это заплатят покупатели? Эти расчеты, похоже, придали новую актуальность требованиям держателей LUR о четком и благоприятном изложении своих прав.

СОБСТВЕННОСТЬ ВСЕГО, НО ИМЯ

Это заявление китайские граждане услышали от Ли в марте прошлого года. Отвечая на вопрос репортера о том, что произойдет, когда истечет 70-летний LUR, Ли сказал:

В Китае говорят: экономическая безопасность приносит душевное спокойствие. . . . [T] Срок действия может быть продлен, нет необходимости подавать заявление на продление, не будет никаких предварительных условий, и это не повлияет на возможность покупать и продавать. Конечно, некоторые люди могут сказать: «Это то, что вы, , говорите , но есть ли какие-либо юридические гарантии?» Подчеркну: Госсовет уже поручил профильным ведомствам срочно изучить законы, касающиеся защиты недвижимости, и внести предложение.

Другими словами, Пекин разрешит бессрочное бесплатное продление, и правительство находится в процессе разработки закона, который закрепит это право. Бессрочные бесплатные продления означают, что люди, которые заплатили за 70-летний LUR, теперь получают бессрочный LUR. То, что где-либо еще можно было бы назвать частной земельной собственностью, похоже, вернется в Китай.

Это важно. Землевладение традиционно было центральной проблемой революционных коммунистических режимов, от большевиков до красных кхмеров.Мало кто из таких режимов, однажды национализировав землю, приватизировал ее снова. Однако без лишнего шума китайское правительство фактически объявило об окончании земельного режима, который формально действовал с 1982 года и неофициально действовал десятилетиями до этого.

Мало кто из коммунистических режимов, однажды национализировав землю, приватизировал ее снова.

В политическом плане это говорит о том, что социализм как ограничивающая идеология — набор мощных символов, определяющих политические священные коровы и третьи рельсы — мертв в Китае.В 2005 году, когда готовился проект закона о собственности 2007 года, открытого письма одного левого профессора, осуждающего его за то, что государственная собственность не была обозначена как «священная», было достаточно, чтобы приостановить его продвижение к принятию более чем на год. В 2017 году заявление Ли не вызвало ажиотажа: похоже, что многие китайские граждане больше не заботятся о символах или сути социализма, по крайней мере, когда речь идет о собственности. Это означает, что с точки зрения политики все возможно; единственные ограничения — это то, что руководство может делать и что оно хочет делать.

Президент Китая Си Цзиньпин и премьер-министр Ли Кэцян прибывают на сессию открытия Всекитайского собрания народных представителей в Пекин, март 2016 года.

ПУТЬ ВПЕРЕД

Непосредственным экономическим эффектом полной частной собственности, вероятно, будет повышение и стабильность цен на землю: выше, потому что то, что раньше было правом на 70-летнее пользование, теперь стало правом на бессрочное пользование, и более стабильным, потому что на рынке нет больше нужно угадывать намерения правительства по поводу обновлений.Однако эффект не должен быть большим. Если, например, будущая прибыль от актива дисконтируется по ставке 5 процентов в год, то приведенная стоимость 70-летнего права на актив будет составлять более 97 процентов от стоимости актива, хранимого бессрочно.

Статистические данные о стоимости земли также станут более надежными. Текущая статистика измеряет рыночные цены по площади, не принимая во внимание тот факт, что квадратный метр в одном здании может иметь разную продолжительность жизни и, следовательно, другую рыночную стоимость, по сравнению с идентичным квадратным метром по соседству.Если все свойства имеют бессрочный срок службы, то можно правильно сравнить цены за единицу площади.

Введение налога на имущество также станет намного проще. Китайские официальные лица уже много лет говорят о введении налога на жилую недвижимость, основанного на стоимости, но пока из этого ничего не вышло. Если бы Китай внедрил такую ​​систему сегодня, он столкнулся бы с гораздо большими, чем обычные проблемы, связанные с оценкой стоимости недвижимости: оценки также должны были бы учитывать снижение стоимости каждого LUR по мере приближения даты истечения срока его действия.Сделав LUR постоянными, вы решите эту проблему, отменив эти сроки действия.

Но новая политика также принесет сложности. Самый очевидный вопрос — что произойдет с жилыми LUR сроком менее 70 лет, и получат ли те, кто сэкономил деньги, заплатив за более короткие сроки, бессрочное бесплатное продление. Нет очевидного момента, когда правительство должно прекратить выпуск таких продлений. (В декабре власти города Вэньчжоу решили не предоставлять бесплатное продление владельцам 20-летних LUR, вместо этого предоставив им, по сути, права скваттеров после истечения их прав.) Независимо от того, какой порог принят, те, кто чуть ниже него, будут считаться несправедливым.

Более важным является вопрос о том, как местные органы власти будут продолжать собирать деньги. Местные органы власти зависят от продаж LUR для финансирования своей деятельности: на такие продажи приходится 27 процентов (некоторые источники предполагают, что 35 процентов) их доходов. Необходимо найти способ компенсировать потерю дохода, которая может возникнуть в результате бесплатного продления LUR для жилых помещений.

Одним из ответов на эту проблему является налог на жилую недвижимость.В отличие от многих других стран, Китай не взимает периодический налог на стоимость жилой недвижимости. Многие китайские политики считают, что это было бы хорошей идеей, но пока их идеи не получили достаточной поддержки, чтобы быть реализованными. Безусловно, налог на недвижимость — не лучший ответ. Нынешняя система продажи LUR позволяет местным органам власти фактически собирать предоплату за 70 лет за землю, а налоги на имущество по существующим LUR не могут принести столько денег. Тем не менее, отмена платы за продление может быть именно тем, что необходимо для воплощения этой идеи в жизнь.

Наконец, стоит задуматься о том, что новый режим собственности на землю в городах будет означать для режима собственности на землю в сельской местности. В настоящее время в Китае существуют две различные системы землевладения; сельские земли регулируются в соответствии с принципами, совершенно отличными от тех, которые регулируют городские земли. Формально он принадлежит не государству, а иногда неточно определенным коллективам. Фермеры могут иметь право пользования на срок до 30 лет. Чтобы сельская земля была преобразована в полностью рыночные ЗПЗ, она должна быть сначала национализирована с компенсацией, теоретически основанной на ее сельскохозяйственной стоимости, которая в настоящее время достается тем, кто ее возделывал, даже если эта сумма намного ниже рыночной стоимости.Из-за такой разницы в ценах покупка земли в сельской местности стала соблазнительной для любого чиновника или застройщика, который может получить ее часть, и в результате социальные потрясения взбудоражили китайское общество в течение многих лет.

Если таким образом можно упростить режим владения землей в городах с помощью бессрочных прав собственности и налога на недвижимость, прецедент может открыть путь для аналогичного упрощения режима владения землей в сельской местности или даже объединения городских и сельских территорий. системы. При правильном проведении такая реформа могла бы снизить роль государственных чиновников в качестве посредников в сделках с землей и, таким образом, уменьшить возможности для получения ренты и регулирования разницы в ценах.

Что бы ни случилось, ясно, что одним безобидно звучащим предложением Ли начал фундаментальную трансформацию отношений между китайскими владельцами собственности и государством.

Загрузка …
Пожалуйста, включите JavaScript для правильной работы этого сайта.

Откуда берется общественная земля? Муниципализация и приватизация (…)

На протяжении большей части 20-го века государственные земли играли ключевую роль в развитии доступного жилья, а также в реализации более широких планов городского планирования.В Нью-Йорке, даже несмотря на то, что предложение доступных государственных земель сократилось за последние 30 лет, он остается в центре многочисленных политических конфликтов: расположение и реконструкция Оружейной палаты Бедфорд-Юнион в Краун-Хайтс; судьба Эджмира, незаконченного участка реконструкции города в Фар-Рокавее; недвижимость в Восточном Гарлеме, которую Общественный земельный фонд Восточного Гарлема – Эль-Баррио (CLT) стремится преобразовать в доступное жилье; различные предлагаемые участки для частной застройки на участках государственного жилья; и более.

Эта борьба вызвана двумя факторами. Во-первых, борьба за государственные земли имеет стратегический характер: застройка государственных земель дает местным группам возможность вмешаться в процесс обзора землепользования в городе; это также снижает стоимость разработки, обеспечивая большую доступность. Во-вторых, эти объекты имеют политическую мощь: сегодня в Нью-Йорке практически существует политический консенсус в отношении того, что правительство должно использовать свои ресурсы, в том числе землю, для смягчения кризиса доступности1. Оба фактора предоставляют широким массам больший потенциал влияния по сравнению с к развитию, которое происходит на земле, находящейся в частной собственности.

В связи с этим политическим климатом возникает вопрос: откуда берутся государственные земли? В этом эссе мы исследуем, как земля переходила между частной и общественной сферами, чтобы осветить современную борьбу за землепользование в Нью-Йорке.

Как земля стала общедоступной?

Как частная, так и государственная собственность на землю построены на общественных началах. Исторически сложилось так, что земля, находящаяся в общем владении, то есть совместно используемая группой людей, была приватизирована посредством огораживания, законного и часто насильственного средства отстаивания индивидуальных прав собственности.В США этот процесс начался с массового перемещения и геноцида коренных народов. Он продолжился созданием крупных плантаций — во многих смыслах доминирующей особой формы этой страны (McKittrick 2013) — и множества меньших оград на общей земле спекулянтами, поселенцами, землевладельцами и застройщиками.

Enclosure — это не конец истории. В США и элита, и народные движения часто способствовали переходу земли из частной в государственную собственность.

Движение элиты за общественные земли варьировалось от перемещения коренных землевладельцев через создание национальных парков (Katz and Kirby 1991) до лоббирования землевладельцами выкупа государством земель на рынках с низкой арендной платой. Эти усилия элиты часто сводились к муниципализации путем лишения владения (Harvey 2003). Хотя они привели к передаче земли из частной сферы в собственность государства, они не обязательно привели к усилению контроля над землей со стороны общественности.

В то же время, народные движения за общественные земли включали утопические общины, искавшие неугнетающие альтернативы как сельской, так и городской жизни (Hayden 1976), а также муниципальные правительства «канализационно-социалистического толка», пришедшие к власти в нескольких городах США в течение в конце 19-го и начале 20-го веков и проводил политику муниципализации земли и инфраструктуры (Judd 1989).Эти перемещения составили муниципальных за счет повторного владения , что привело как к государственной (или коллективной) собственности, так и к более демократическому управлению землей.

Земли, которыми владеют города, сегодня переданы в общественную собственность в результате этих элитных и народных движений, а также параллельных циклов инвестирования и изъятия инвестиций (Кондратьев, 1979). В Нью-Йорке и многих других городах США создание общественных земель подпадает под следующие четыре широкие и часто пересекающиеся исторические категории.

Период 1 (1890–1920-е годы): красивый город и чрезмерное осуждение

City Beautiful был градостроительным движением, которое делало упор на обширные общественные проекты — грандиозные бульвары, обширные парки, муниципальные дворцы — нацеленные, прежде всего, на повышение стоимости собственности и, во-вторых, на предоставление общественных услуг (Foglesong 1986). Создание этих огромных пространств означало накопление больших участков земли либо за счет выдающихся владений, либо за счет закулисных выкупов между политическими покровителями и клиентами (Schwartz 1993).Городские власти обычно практиковали «чрезмерное осуждение»: брали больше, чем нужно, продавали часть «улучшенной» земли с целью получения прибыли и, в свою очередь, получали доход для нового проекта (Cushman 1917). Этот способ муниципализации в конечном итоге был ограничен Великой депрессией, но он стал моделью для будущих государственных сборов.

Период 2 (1930–1970-е годы): выделение красной черты и обновление городов

Великая депрессия вызвала массовый жилищный кризис, вызвав интенсивное вмешательство федерального правительства в рынок городского жилья, включая программы государственного жилья и домовладения.Обе программы позволяли и поощряли сегрегацию населенных пунктов по признаку расы (Rothstein 2017). Благодаря федеральному финансированию города муниципализовали большие участки земли, способствуя развитию «современного жилья», находящегося в собственности государства и профсоюзов (Radford 1996). Между тем, схемы домовладения устанавливают параметры для красной черты, что, в свою очередь, создает условия для широкомасштабного объявления трущоб, выкупа выдающихся владений и реконструкции «городского обновления» (Wilder 2000). В конце этого периода реорганизации мегаполисов волна сокращения инвестиций в города, включая массовые поджоги и оставление домовладельцев, прокатилась по США, и городские власти остались с большими запасами очищенных, но не модернизированных участков.Примерно в то же время в промышленных помещениях развернулся следственный процесс.

Период 3 (1940–1970-е годы): деиндустриализация и военная реструктуризация

Экономика США после Второй мировой войны была основана на неумолимом военно-промышленном росте, включая перенос военного производства и координации за пределы городских объектов, таких как Бруклинская военно-морская верфь и Военный терминал, а также арсеналы Манхэттена (Markusen 1991). Эти большие заброшенные территории часто переходят из федеральной в городскую собственность.Одновременно крупное производство начало покидать многие города на севере США, ссылаясь на растущую стоимость земли, антииндустриальную политику землепользования, обесценивание фабрик и воинственность рабочей силы (Bluestone and Harrison 1982). В то время как некоторые промышленные объекты были преобразованы для использования на базе FIRE (Fitch, 1993), другие были изъяты из обращения и были изъяты муниципальными властями. Деиндустриализация бросила многие городские экономики в нисходящую спираль, подготовив почву для последнего раунда накопления государственных земель.

Период 4 (1970–1990 годы): девальвация и обращение взыскания

В результате действия многих факторов, в том числе срывов красной черты, деиндустриализации, дерегулирования институтов ипотечного кредитования и обновления городов (Fullilove 2005), в городах резко выросло чрезмерное использование многосемейной собственности и отказ домовладельцев в 1970-х и 1980-х годах. (CSS и NWBCCC 1996). В связи с сокращением федерального финансирования муниципальных проектов при Рейгане городские власти — уже вовлеченные в реваншистскую реакцию на народные движения за расовое и экономическое равенство (Woods 2007) — приняли политику жесткой экономии, что привело к еще большему количеству случаев потери права выкупа закладных.Это привело к уничтожению жилищного фонда во многих городских кварталах; например, в 1980 году в Гарлеме находилось всего 2% жилищного фонда Нью-Йорка, но более 20% домов, покинутых домовладельцами (Goldstein 2017). В 1981 г. в городе бэр. Жилой фонд из (без налогов) вырос почти до 112 000 единиц (Stegman 1982).

В течение этих четырех исторических периодов города накопили много земли и собственности. В некоторых городах, таких как Ньюарк в Нью-Джерси, по-прежнему сохраняется значительная часть государственной земли.В Нью-Йорке общественная земля играет ключевую роль в благоустройстве районов города.

Становится ли сегодня в Нью-Йорке достоянием общественности земля?

Нью-Йорк вошел в пятую историческую категорию: серьезная коммодификация земли (Madden and Marcuse, 2016). Даже когда в 1970-х годах цены на землю в Нью-Йорке достигли дна, инвесторы начали спекулировать на пустующих землях и сдаваемых в аренду зданиях. Со временем, когда рынок недвижимости неуклонно расширялся, этот процесс превратился из своеобразного явления в общее состояние (Lees et al. 2013). Эта практика усилилась за долгое время до ипотечного кризиса, чему способствовало легкодоступное и зачастую хищническое кредитование (Fields 2015). Сегодня Нью-Йорк редко осуждает большие участки земли для обновления городов, а домовладельцы больше не уходят от собственности, списанной как бесполезная. Вместо этого, чрезмерное использование небольших арендных зданий стало обычным явлением, а притеснения арендаторов остаются стандартной деловой практикой во всем городе (Teresa 2016).

Финансово неблагополучные здания часто сталкиваются с риском потери права выкупа из-за налогов, независимо от того, использовали ли они чрезмерную долю заемных средств со стороны хищных инвесторов или их обязательства по налогу на имущество стали недоступными для индивидуальных домовладельцев.В период с 2010 по 2015 год примерно для 15 000 объектов недвижимости и пустующих участков в Нью-Йорке было продано по крайней мере одно налоговое залоговое право (Stern and Yager, 2016). В их числе 43 600 жилых единиц, а также значительное количество коммерческих площадей.

В прошлом взыскание налогов приводило к временной муниципализации частной собственности. Наличие свободных участков и зданий, находящихся под муниципальным контролем, сыграло значительную роль в 10-летнем плане мэра Коха (1978–1989) по созданию доступного жилья по строительству или восстановлению 200 000 единиц жилья (Soffer 2010).Мэр Джулиани (1994–2001) изменил эту политику: вместо того, чтобы напрямую вступать во владение, город начал налагать залоговое право на имущество, нарушившее закон. Теперь залоговые права продаются по цене ниже рыночной трасту, управляемому Bank of New York Mellon, который объединяет залоговые права в облигации и продает их аккредитованным инвесторам, которые затем имеют возможность взыскать долг или конфисковать имущество путем обращения взыскания. . Это изменение политики было частью более широких усилий города по избавлению от ответственности за эксплуатацию и управление жилищным фондом.С продажей залогового права «город получит свои деньги вперед и приватизирует вопрос о том, что случилось со зданиями и их арендаторами». (Кринский 2015).

Государственная земля в неолиберальном городе

Адвокаты уже давно призывают к пересмотру процесса продажи залогового имущества, чтобы решить как кризис доступности жилья в городе, так и потерю малых предприятий и общественных организаций. Усилия были сосредоточены на переводе большего числа проблемных многоквартирных домов в фонд сохранения или снятии некоммерческих и односемейных домов с залоговой продажи.Хотя такие законопроекты были внесены в городской совет, администрация де Блазио сопротивлялась этим усилиям по реформированию — не говоря уже о полном пересмотре, — потому что продажа налоговых залогов: (1) выгодна для влиятельных держателей облигаций; (2) успешное получение части налоговых поступлений заранее; и (3) идеологически соответствует модели управления государственно-частными городскими ресурсами.

В связи с сокращением предложения вакантных государственных земель город все чаще начал использовать земли, которые ранее считались закрытыми для частной застройки, от общественных библиотек до застройки земельных участков, принадлежащих Управлению жилищного строительства Нью-Йорка (NYCHA).Хотя такой подход обычно оправдывается как удовлетворение насущных краткосрочных потребностей — например, сбор средств для решения проблемы накопления капитала NYCHA в размере 25 миллиардов долларов — он также позволяет отказаться от государственного рычага воздействия на землю, которую трудно получить. В прошлом город полагался на разработчиков, движимых миссией, чтобы гарантировать, что развитие общественных земель является приоритетом для нужд сообщества. Однако присутствия организации, движимой миссией, недостаточно для долгосрочного руководства. Один из наиболее вопиющих примеров: в 1994 году город предоставил Абиссинской баптистской церкви Abyssinian Development Corporation общественный участок на 125-й улице в Гарлеме, чтобы удовлетворить выраженную общиной потребность в новом супермаркете по соседству.Однако двадцать лет спустя абиссинец продал землю Extell Development Company для строительства элитного жилого комплекса (Busà 2017).

Когда плановики и политики рассматривают частную застройку как единственное средство удовлетворения потребностей сообщества, государственная земля становится просто еще одним инструментом заключения сделок. Если история муниципализации в США изобилует несправедливостью, акт приватизации только усугубляет преступления. Таким образом, сложная и противоречивая история муниципализации требует более целенаправленного подхода, который ставит во главу угла демократическое принятие решений в долгосрочном управлении земельными ресурсами.Оставшаяся часть государственной земли Нью-Йорка должна оставаться вне рынка, либо в виде бессрочной государственной собственности, либо в виде тщательно продуманной формы общественного контроля.

Примечание: имена авторов указаны в алфавитном порядке.

Библиография

• Блюстоун, Б. и Харрисон, Б. 1982. Деиндустриализация Америки: закрытие заводов, оставление мест в общинах и ликвидация базовой промышленности , Нью-Йорк: Basic Books.
• Busà, A. 2017. The Creative Destruction of New York City: Engineering the City for the Elite , New York: Oxford University Press.
• Общество общественного обслуживания (CSS) и Коалиция сообщества и духовенства Северо-Западного Бронкса (NWBCCC). 1996. Кредиторы и арендодатели: Руководство по организации арендаторов в финансово неблагополучных жилищах , Нью-Йорк: Общество общественного обслуживания.
• Cushman, R.E. 1917. Excess Condemnation , New York: D. Appleton & Company.
• Филдс, Д. 2015. «Спор о финансировании городского пространства: общественные организации и борьба за сохранение доступного арендуемого жилья в Нью-Йорке», Journal of Urban Affairs , vol. 37 нет. 2. С. 144–165.
• Fitch, R. 1993. Убийство Нью-Йорка , Нью-Йорк: Verso Books.
• Foglesong, R. E. 1986. Планирование капиталистического города: колониальная эра до 1920-х годов , Princeton: Princeton University Press.
• Фуллилово, м.T. 2005. Root Shock: Как разрушение городских кварталов вредит Америке и что мы можем с этим сделать. , New York: One World / Ballantine.
• Гольдштейн, Б. Д. 2017. Корни городского возрождения , Кембридж (Массачусетс): Издательство Гарвардского университета.
• Харви, Д. 2003. Новый империализм , Нью-Йорк: Oxford University Press.
• Хайден, Д. 1976. Семь американских утопий: архитектура коммунистического социализма, 1790–1975 , Кембридж (Массачусетс): MIT Press.
• Джадд, Р. В. 1989. Социалистические города: муниципальная политика и корни американского социализма , Олбани: SUNY Press.
• Кац, К. и Кирби, А. 1991. «В природе вещей: окружающая среда и повседневная жизнь», Труды Института британских географов , вып. 16, нет. 3. С. 259–271.
• Кондратьев, Н. Д. 1979. «Длинные волны в экономической жизни», Review (Центр Фернана Броделя) , vol. 2, вып. 4. С. 519–562.
• Кринский, Я.2015. «Управление катастрофой арендного жилья в Нью-Йорке: прежний и будущий потенциал недвижимости, лишенной налогов», Metropolitics , 20 октября.
• Лиз, Л., Слейтер, Т. и Уайли, E. 2013. Gentrification , Нью-Йорк: Рутледж.
• Мэдден Д. и Маркузе К. 2016. В защиту жилья: политика кризиса , Нью-Йорк: Verso Books.
• Маркусен А. Р. 1991. Возвышение оружейного пояса: военное переосмысление индустриальной Америки , Нью-Йорк: Oxford University Press.
• МакКиттрик, К. 2013. «Plantation Futures», Small Axe , vol. 17, нет. 3. С. 1–15.
• Рэдфорд, Г. 1996. Современное жилье для Америки: политическая борьба в эпоху нового курса , Чикаго: University of Chicago Press.
• Rothstein, R. 2017. Цвет закона: забытая история того, как наше правительство сегрегировало Америку , Нью-Йорк: W. W. Norton & Company.
• Шварц, Дж. 1993. Нью-Йоркский подход: Роберт Мозес, городские либералы и реконструкция внутреннего города , Колумбус: Издательство государственного университета Огайо.
• Соффер, Дж. 2010. Эд Кох и восстановление Нью-Йорка , Нью-Йорк: издательство Колумбийского университета.
• Stegman, M. 1982. Динамика арендного жилья в Нью-Йорке , Нью-Йорк: Департамент сохранения и развития жилищного фонда города Нью-Йорка.
• Стерн, Э. и Ягер, Дж. 2016. Продажа долга: недвижимость, пострадавшая в результате продажи налоговых залогов города Нью-Йорка, , Нью-Йорк: Центр Фурмана Нью-Йоркского университета.
• Тереза, Б.Ф.2016. «Управление фиктивным капиталом: правовая география инвестиций и политическая борьба за аренду жилья в Нью-Йорке», Environment and Planning A , vol. 48, вып. 3. С. 465–484.
• Вудс, С. 2007. «Сижу на вершине мира»: проблемы географии блюза и хип-хопа », в К. МакКиттрик и К. Вудс (ред.), Black Geographies and the Politics of Place , Кембридж (Массачусетс): South End Press, стр. 46–81.
• Уайлдер, С. С. 2000. Соглашение с цветом: раса и социальная власть в Бруклине, 1636–1990, , Нью-Йорк: издательство Колумбийского университета.

Экологизм свободного рынка — Econlib

Экологизм свободного рынка делает упор на рынках как на решении экологических проблем. Сторонники утверждают, что свободные рынки могут быть более успешными, чем правительство — и исторически были более успешными — в решении многих экологических проблем.

Этот интерес к защите окружающей среды свободного рынка несколько ироничен, потому что экологические проблемы часто рассматривались как форма сбоев рынка (см. Общественные блага и внешние эффекты).С традиционной точки зрения, многие экологические проблемы вызваны лицами, принимающими решения, которые сокращают свои расходы, загрязняя тех, кто находится по ветру или ниже по течению; другие экологические проблемы вызваны неспособностью частных лиц, принимающих решения, производить «общественные блага» (такие как сохранение диких видов), потому что никто не должен платить, чтобы получить выгоды от этого сохранения. Хотя эти проблемы могут быть вполне реальными, появляется все больше свидетельств того, что правительствам часто не удается контролировать загрязнение или предоставлять общественные блага по разумной цене.Более того, частный сектор часто более чутко реагирует на экологические требования, чем правительство. Это свидетельство, которое поддерживается многими экономическими теориями, привело к пересмотру традиционной точки зрения.

Неудачи централизованного государственного контроля в Восточной Европе и Советском Союзе пробудили дальнейший интерес к свободному рынку защиты окружающей среды в начале 1990-х годов. Когда гласность приоткрыла завесу секретности, в сообщениях прессы были выявлены большие области, где в воздухе висела коричневая дымка, глаза людей обычно горели от химических испарений, а водителям приходилось использовать фары в середине дня.В 1990 году Wall Street Journal процитировал заявление венгерских врачей о том, что 10 процентов смертей в Венгрии могут быть напрямую связаны с загрязнением окружающей среды. Газета New York Times сообщила, что некоторые части города Мерзебург, Восточная Германия, «постоянно были покрыты белой химической пылью, и людям ноздри наполняется кислым запахом».

Для того, чтобы рынки работали в экологической сфере, как и в любой другой сфере, права на каждый важный ресурс должны быть четко определены, легко защищаться от вторжения и передаваться (передаваться) владельцами на условиях, согласованных между покупателем и продавцом.Короче говоря, хорошо функционирующие рынки требуют «трехмерных» прав собственности. Когда присутствуют первые два — четкое определение и простая защита прав — никого не заставляют мириться с загрязнением, выходящим за рамки стандарта, приемлемого для сообщества. Местные стандарты различаются, потому что люди со схожими предпочтениями и те, кто ищет аналогичные возможности, часто группируются вместе. Например, части Монтаны, где основным видом экономической деятельности является разведение скота, относятся к «стране ареала». В этих районах любой, кто не хочет, чтобы скот соседей тревожил его или ее сад, обязан ограждать сад, чтобы скот не попадал внутрь.На действительно больших ранчо страны ареала это решение намного дешевле, чем ограждение всего диапазона на ранчо. Но большая часть штата не является страной ареала. Там стандарты права собственности разные: владелец скота обязан держать скот огороженным. У людей в этих двух районах разные приоритеты, основанные на целях, которые различаются в разных сообществах. Точно так же стандарт «приемлемого шума» в оживленном районе центральной части города с большим количеством молодых людей может отличаться от стандарта «приемлемого шума» в престижном районе, населенном в основном обеспеченными пенсионерами.«Шумовое загрязнение» в одном сообществе может быть приемлемым в другом, потому что стандарт, ограничивающий одно, ограничивает всех в сообществе. Те, кто иногда любит громкую музыку дома, могут быть готовы принять ее от других. Каждый человек имеет право не допускать посягательства на себя и свою собственность, и суды будут защищать это право, но стандарт, определяющий недопустимое вторжение, может варьироваться от одного сообщества к другому. И, наконец, когда присутствует третья характеристика прав собственности — возможность изъятия, каждый владелец имеет стимул быть хорошим управляющим: сохранение богатства владельца (стоимости его или ее собственности) зависит от хорошего управления.

Экологические проблемы возникают из-за отсутствия или неполноты этих характеристик прав собственности. Когда права на ресурсы определены и легко защищены от вторжения, все люди или корпорации, будь то потенциальные загрязнители или потенциальные жертвы, имеют стимул избегать проблем с загрязнением. Когда загрязнение воздуха или воды наносит ущерб частному активу, владелец, чье богатство находится под угрозой, выиграет, увидев — в суде, если необходимо, — что угроза уменьшена. Например, в Англии и Шотландии, в отличие от Соединенных Штатов, право ловить рыбу в спортивных и коммерческих целях является частным и передаваемым правом.Это означает, что владельцы прав на рыбную ловлю могут получить компенсацию ущерба и судебный запрет против загрязнителей водотоков. Владельцы этих прав энергично защищают их, даже несмотря на то, что владельцами часто являются небольшие клубы рыболовов со скромными средствами. Рыбаки явно выигрывают, но им тоже приходится расплачиваться. В 2005 году, например, реклама в Интернете предлагала рыбалку в меловых ручьях реки Антон, графство Хэмпшир, по цене 50 британских фунтов в день или около 90 долларов США. На реке Эйвон в Уилтшире цена за день составляла 150 фунтов, или 270 долларов.Ценные права на рыболовство побудили их владельцев сформировать ассоциацию, готовую обращаться в суд, когда загрязнители нарушают их права на рыболовство. Такие костюмы имели успех задолго до Дня Земли в 1970 году и до того, как борьба с загрязнением стала частью государственной политики. Как только права на загрязнение установлены на основе прецедента, как это было много лет назад, обращение в суд становится редкостью. Потенциальные истцы, которые осознают, что они могут проиграть, не хотят добавлять судебные издержки к своим убыткам.

Таким образом, ответственность за загрязнение является мощным мотиватором, когда завод или другой потенциально загрязняющий объект находится в частной собственности.Случай с Каналом Любви, печально известной свалкой мусора, иллюстрирует это. Пока Hooker Chemical Company владела полигоном для отходов Love Canal, он проектировался, поддерживался и эксплуатировался (в конце 1940-х и 1950-х годах) таким образом, чтобы соответствовать даже стандартам Агентства по охране окружающей среды 1980 года. Корпорация хотела избежать любого ущерба. утечки, за которые придется платить.

Только когда свалка была передана местным властям — под угрозой выдачи владения, за один доллар и несмотря на предупреждения Хукера о химикатах — к месту обращались так, что приводили к утечке химикатов.Лица, принимающие правительственные решения, не несут личной или корпоративной ответственности за свои решения. Они построили школу на части участка, сняли часть защитного глиняного колпачка, чтобы использовать его в качестве засыпки для другого участка школы, и продали оставшуюся часть участка канала Любви разработчику, не предупредив его об опасностях, как это было у Хукера. предупредил их. Местные власти также пробили дыры в непроницаемых глиняных стенах, чтобы построить водопровод и шоссе. Это позволяло токсичным отходам улетучиваться, когда дождевая вода, больше не задерживаемая частично удаленной глиняной крышкой, смывала их через щели, образовавшиеся в стенах.

Школьный округ, владеющий землей, преследовал похвальную, но узкую цель: он хотел обеспечить дешевое образование для школьников округа. Лица, принимающие решения, редко несут ответственность за более широкие социальные цели так, как частные владельцы — за правила ответственности и за потенциальную прибыль. Конечно, любой, в том числе частные лица, может ошибаться, но лицо, принимающее решения, чье личное богатство находится на кону, обычно более осмотрительно. Ответственность, которая требует подотчетности частных лиц, принимающих решения, в основном отсутствует в государственном секторе.

Государственный сектор также не имеет долгосрочного видения, которое обеспечивают права собственности, что ведет к защите ресурсов в будущем. Пока присутствует третий D, , право собственности обеспечивает долгосрочные стимулы для максимизации стоимости собственности. Если я разрабатываю свою землю и снижаю ее будущую продуктивность или ее грунтовые воды, снижение стоимости земли снижает мое текущее богатство. Это потому, что текущая стоимость земли равна текущей стоимости всех будущих услуг.Меньшее количество услуг или большие затраты в будущем означают более низкую стоимость сейчас. Фактически, в тот день, когда оценщик или потенциальный покупатель впервые увидит, что в будущем возникнут проблемы, мое состояние снижается. Верно и обратное: любой новый способ производства большей стоимости — сохранение живописной ценности, когда я вырубаю свою землю, например, чтобы привлечь платящих отдыхающих — капитализируется в приведенную стоимость актива.

Поскольку благосостояние владельца зависит от хорошего управления, даже близорукий владелец имеет стимул действовать так, как если бы он или она заботились о будущей полезности ресурса.Это верно, даже если актив принадлежит корпорации. Корпоративных руководителей могут беспокоить, в основном, краткосрочные перспективы, но, как отметили финансовые экономисты, такие как Майкл Дженсен из Гарвардской школы бизнеса, даже они должны заботиться о будущем. Если известно, что текущие действия вызовут будущие проблемы, или если текущие инвестиции обещают будущие выгоды, цена акций повышается или понижается, чтобы отразить изменение. Корпоративные должностные лица получают информацию (и судят по ним) об этих изменениях цен на акции.

Политическому сектору не хватает этой способности и стимула к дальновидному поведению.Возьмем, к примеру, парк Равенна в Сиэтле. На рубеже двадцатого века это был частный парк с великолепными дугласовыми елями. Муж и жена, мистер и миссис В. В. Бек, превратили его в зону отдыха для всей семьи, которая в хорошую погоду собирала тысячи людей в день. Однако опасения, что будущий владелец не позаботится о нем должным образом, заставили местные власти «сохранить» это красивое место. Хозяева не хотели с ним расставаться, но город возбудил судебный процесс и выкупил парк.

Но поскольку на кону не было личной собственности или дохода, местные власти допустили ухудшение состояния парка. Фактически, высокие деревья начали исчезать вскоре после того, как город купил их в 1911 году. Группа обеспокоенных граждан обратила внимание властей на кражу деревьев, но рубка леса продолжалась. Постепенно парк становился непривлекательным. К 1972 году это было уродливое и опасное место для наркоманов. The Becks, действуя в частном порядке, бесплатно для налогоплательщиков, но поддерживаясь за счет платы с пользователей, намного лучше справились с управлением созданным ими парком.

Могут ли парки, даже национальные парки, такие как Гранд-Каньон или Йеллоустон, управляться частными лицами, клубами или фирмами, как Бексы управляли парком Равенна? Пострадали бы пользователи парков, если бы им пришлось поддерживать используемые парки за счет сборов, а не налогов? Дональд Леал и Холли Фретвелл изучили национальные парки и сравнили некоторые из них с государственными парками поблизости. Последние имеют схожие характеристики, но, в отличие от национальных парков, в значительной степени поддерживаются за счет платы с пользователей. Сравнения были интересными.В 1997 году Леал и Фретвелл отметили, что шестнадцать государственных парковых систем заработали не менее половины своих операционных фондов за счет сборов. Стремление к увеличению доходов побудило менеджеров парков предоставлять более качественные услуги и обслуживать больше людей. Например, в отличие от близлежащих национальных парков со схожими природными особенностями, в парках штата Техас предлагались пешеходные тропы, развлекательные забеги, «бродячие совы», наблюдение за аллигаторами, сафари по дикой природе и даже погоня длиннорогого скота. Затраты в государственных парках также были ниже. Пользователи парков, кажется, счастливы платить больше в парках, когда им нравится больше и лучше услуг.

Частные лица и группы сохранили места обитания диких животных и живописные земли в тысячах мест в Соединенных Штатах. В таблицах переписи Land Trust Alliance 2003 года перечислены 1537 местных, государственных и региональных земельных фондов, служащих этой цели. У многих других государственных и местных групп есть подобные проекты в качестве побочных, а у национальных групп, таких как The Nature Conservancy и Audubon Society, есть еще сотни. Ни один из них не принадлежит государству. Используя рынок, таким группам не нужно убеждать большинство в том, что их проект желателен, и им не нужно бороться с большинством при выборе способа управления сайтом.В результате, как сообщил Совет по качеству окружающей среды при федеральном правительстве, появилось огромное и здоровое разнообразие подходов.

Тем не менее, важно отметить, что правительство все еще участвует, даже в случае частных пожертвований и частных трастовых земель. Большинство из этих частных природоохранных объектов получают выгоду от налоговых преимуществ, поскольку хранители получают благотворительные отчисления из налогооблагаемого дохода. Таким образом, налоговое законодательство влияет на то, какие виды пожертвований соответствуют критериям; он также увеличивает общие суммы, вознаграждая всех соответствующих критериям налоговых скидок.Кому выгодна повышенная охрана природы? Чаще всего это в первую очередь близлежащие землевладельцы. Когда дарители трастовых земель сохраняют прилегающую собственность, они в большей степени выигрывают от существования трастовых земель, чем другие граждане, находящиеся в более отдаленных местах. Открытое пространство обычно повышает ценность близлежащих земель.

Кроме того, когда вовлечено много загрязнителей и тех, кто получает загрязнение, как права собственности могут повлечь за собой ответственность? Ближайшие получатели могут пострадать больше всего и могут подать в суд на загрязнителей, но не всегда.Рассмотрим крайний случай: потенциальное воздействие на глобальное потепление углекислого газа, образующегося при сжигании древесины или ископаемого топлива. В случае изменения климата последствия будут иметь место во всем мире. Практически каждый использует энергию таких видов топлива, и если угроза глобального потепления из-за накопления углекислого газа окажется столь же серьезной, как утверждают некоторые, то тем, кто пострадал от глобального потепления, будет трудно отстаивать свои права собственности против всех. мировые производители или пользователи энергии. То же самое верно и для тех, кто подвергается воздействию загрязняющих веществ, производимых автомобилями и промышленностью в воздушном бассейне Лос-Анджелеса.Частные, подлежащие исполнению и продаваемые права собственности могут творить чудеса, но они не панацея.

Тем не менее, даже отсутствие прав собственности сегодня не означает, что полезное решение, связанное с правами собственности, навсегда невозможно. Права собственности имеют тенденцию развиваться по мере того, как технологии, предпочтения и цены создают дополнительные стимулы и новые технические возможности. В начале американской истории казалось невозможным установить и обеспечить соблюдение прав собственности на крупный рогатый скот на Великих равнинах. Но растущее значение таких прав привело к использованию конных ковбоев для защиты стада и, в конечном итоге, к использованию колючей проволоки для ограждения ареала.Как показали экономисты Терри Андерсон и Питер Дж. Хилл, равнины утратили свой статус общинных земель и были приватизированы. Достижения в области технологий могут еще позволить установить юридически закрепленные права на стаи китов в океанах, перелетных птиц в воздухе и — кто знает? — даже на присутствие атмосферы, которая явно не способствует разрушительному изменению климата. Такова надежда сторонников защиты окружающей среды свободного рынка.

Об авторе

Ричард Л. Строуп — президент Исследовательского института политической экономии и приглашенный профессор экономики в Государственном университете Северной Каролины, оба в Роли, штат Северная Каролина.Он также является старшим научным сотрудником Исследовательского центра собственности и окружающей среды в Бозмане, штат Монтана. С 1982 по 1984 год он был директором Управления анализа политики Министерства внутренних дел США.

Дополнительная литература

Андерсон, Терри и Питер Дж. Хилл. Не такой уж и дикий, дикий Запад. Стэнфорд, Калифорния: Stanford Economics and Finance, 2004.

Андерсон, Терри и Дональд Лил. Экологизм свободного рынка. Ред. Ред. Нью-Йорк: Palgrave, 2001.

Совет по качеству окружающей среды. Пятнадцатый годовой отчет Совета по качеству окружающей среды. 1984. Гл. = 9.

Дженсен, Майкл С. «Расходы агентств на свободный денежный поток, корпоративные финансы и поглощения». Американский экономический обзор 76, нет. 2 (май 1986 г.): 324–329.

Кенсинджер, Джон В. и Джон Д. Мартин. «Тихая реструктуризация». Журнал прикладных корпоративных финансов 1, вып. 1 (1988): 16–25.

Шоу, Джейн С., и Ричард Л. Строуп. «Ушел на рыбалку». Причина 20, вып. 4 (1988): 34–37.

Строуп, Ричард Л. Экономика. Вашингтон, округ Колумбия: Институт Катона, 2003.

Строуп, Ричард Л. «Спасение Йеллоустона от политики: расширение парков при уменьшении конфликтов». В книге Джона А. Бадена и Дональда Р. Лила, ред., The Yellowstone Primer: Land and Resource Management in the Greater Yellowstone Ecosystem. Сан-Франциско: Тихоокеанский научно-исследовательский институт, 1990. Стр. 169–195.

Zuesse, Эрик. «Истина просачивается наружу». Причина 12, вып. 10 (1981): 16–33. [Рассказ о канале любви.]

Сноски

Starwood Capital Group закрывает благоприятный фонд недвижимости на сумму 10 миллиардов долларов

Опубликовано: 15 октября 2021 года в 6:00 утра по MDT

Майами-Бич, Флорида, 15 октября 2021 года / PRNewswire / — Starwood Capital Group (» Starwood Capital «), ведущая глобальная частная инвестиционная компания, объявила о закрытии своего последнего оппортунистического фонда недвижимости, Starwood Distressed Opportunity Fund XII (SOF XII), с капитальными обязательствами, превышающими 10 миллиардов долларов, что превышает 7 долларов.6 миллиардов собрано для его предшественника, SOF XI. Вместе с существующими обязательствами в отношении других частных инвестиционных компаний в сфере недвижимости, Starwood Property Trust, Inc., Starwood Real Estate Income Trust, Inc. и Starwood Energy Partners, активы Starwood Capital под управлением в настоящее время составляют более 95 миллиардов долларов.

Барри Стернлихт, председатель и главный исполнительный директор Starwood Capital, сказал: «Мы благодарны нашим новым и давним партнерам за доверие, которое они продолжают оказывать нам, поскольку мы завершаем крупнейший сбор средств в Starwood. История столицы.Наши возможности по поиску поставщиков продолжают обеспечивать надежный поток инвестиционных возможностей, а наш опыт работы на мировых рынках продолжает приносить привлекательную прибыль для инвесторов. SOF XII дает отличный старт, и мы уверены, что он продолжит нашу традицию поиска ценных инвестиций, при этом более 35% фонда размещается в закрытых и одобренных сделках ».

« Мы очень рады, что даже достигли твердой капитализации фонда. поскольку мы привлекли капитал для SOF XII во время глобальной пандемии », — сказал Майкл Левон, управляющий директор и глобальный руководитель отдела привлечения капитала и связей с инвесторами Starwood Capital.«Нам выпала честь работать с разнообразной и искушенной базой инвесторов, включая пенсионные фонды, суверенные фонды благосостояния, фонды, эндаументы, управляющих активами, семейные офисы и состоятельных инвесторов из более чем 30 стран».

Филиалы Starwood Capital уже закрыли или взяли на себя обязательства по 25 транзакциям в SOF XII, на которые потребовалось более 3,5 миллиардов долларов капитала. Эти инвестиции находятся в Австралии, Англии, Дании, Ирландии, Италии, Японии, Испании и США. Примечательные инвестиции в SOF XII на сегодняшний день включают: a U.S. платформа аренды домов на одну семью, которая приобрела более 4500 домов; приватизация компании Extended Stay America, ведущего владельца и оператора отелей эконом-класса для длительного проживания; приватизация RDI REIT, зарегистрированной в Великобритании компании с большим портфелем недвижимости, опирающимся на высококачественные промышленные и логистические активы в Европе; и портфель удачно расположенных офисных объектов в Токио, приобретенных вне рынка во время неопределенности с Covid.

О Starwood Capital Group

Starwood Capital Group — частная инвестиционная компания, специализирующаяся на глобальной недвижимости, энергетической инфраструктуре и нефти и газе.Фирма и ее аффилированные лица имеют 16 офисов в семи странах мира и в настоящее время насчитывают около 4000 сотрудников. С момента своего основания в 1991 году Starwood Capital Group привлекла более 65 миллиардов долларов капитала, и в настоящее время в ее управлении находится более 95 миллиардов долларов активов. Посредством серии совместных фондов возможностей и Starwood Real Estate Income Trust, Inc. (SREIT), не включенного в листинг REIT, Фирма инвестировала практически во все категории недвижимости на глобальном уровне, изменяя классы активов, географию и положение. в стеке капитала, поскольку он воспринимает динамику риска / вознаграждения как развивающуюся.Starwood Capital также управляет Starwood Property Trust (NYSE: STWD), крупнейшим коммерческим ипотечным инвестиционным фондом в США, который с момента своего создания успешно вложил более 72 миллиардов долларов в капитал и управляет портфелем на сумму более 19 миллиардов долларов в виде долговых обязательств и инвестиций в акционерный капитал.