Опасно ли покупать квартиру по переуступке: Покупка по переуступке – будут сложности?

Новый юридический риск появился при покупке квартир — Российская газета

На рынке жилья появился новый юридический риск. При том, что общее количество мошенничеств с квартирами, по данным экспертов, выросло, новая опасность может в будущем привести к проблемам у тысяч покупателей. О новом риске предупредил «РГ» член Ассоциации юристов России Вячеслав Голенев.

«Сегодня многие покупают квартиры в строящихся домах, но не у застройщиков, а у физических лиц. И не по договору купли-продажи, а по переуступке прав по договору долевого участия, — рассказывает Вячеслав Голенев. — Но мало кто из покупателей осознает, что при этом возникают точно такие же правовые риски, как и при покупке вторичного жилья. Например, если продавец на момент продажи состоял в браке, а в договоре нет согласия жены, она через какое-то время может подать иск о признании сделки недействительной, утверждая, что это совместная собственность, и, мол, женщина лишилась прав на нее помимо своей воли».

Это достаточно новый риск. При этом покупка прав у физических лиц на строящееся жилье в последнее время стала массовым явлением. Банки активно выдают ипотечные кредиты, люди этим пользуются.

К тому же государство в рамках поддержки жилищного строительства ввело в действие ряд льготных программ. Правда, покупая квартиру у посредника, то есть по переуступке прав договора долевого участия, человек теряет возможность воспользоваться льготной ставкой по кредиту. Но при этом получает все юридические риски, связанные с покупкой жилья у физического лица. Например, завтра окажется, что продавец недееспособный и не имел права разбазаривать имущество семьи.

Сегодня распространена ситуация: строится дом, в Сети масса объявлений о продаже в нем квартир, но почти всегда продавцами выступают частные лица. В свое время посредники успели купить подешевле и теперь хотят продать подороже. Нередко они при этом просят указать в договоре половину цены, чтобы им потом не платить налоги с продажи, так как после покупки прошло немного времени. И это еще один риск для покупателя.

Иногда человек, купивший квартиру по переуступке прав у посредника, делает в ней ремонт и выставляет на продажу. Его право. Но в таком случае новому покупателю надо досконально проверять не только нынешнего хозяина, но и того, кто был первым и продал квартиру еще на этапе строительства.

Директор центра исследований и экспертиз Финансового университета при правительстве РФ Венера Шайдуллина считает, что одним из факторов, способствующих росту мошенничеств в сфере жилья, является слишком простое оформления сделки. Теоретически стороны могут сами составить договор и отнести в Росреестр. Проблема здесь не в том, хватит ли обычному человеку квалификации учесть все юридические нюансы, а в том, что простотой часто пользуются мошенники.

Например, в минувшем декабре житель Кемерово Денис М. случайно выяснил, что уже не является хозяином своей второй квартиры. Он заказал выписку из ЕГРН и узнал, что владельцем жилья теперь является неведомый ему Артем. Мошенники составили письменный договор, подделали подпись Дениса и подали документы на регистрацию через МФЦ.

Квартира Дениса стояла без ремонта больше года. Мужчина не оплачивал коммунальные услуги, так как был занят и откладывал это «на потом». Видимо, мошенники посчитали жилье брошенным. В другом случае жилья лишился сирота. Его комнату несколько раз перепродали, а потом очередная хозяйка выставила парня за порог.

По мнению Венеры Шайдуллиной, необходимо законодательно закрепить необходимость заключения сделок с недвижимостью только с участием нотариуса.

Переуступка квартиры — обман?

Часто можно слышать, что приобретая квартиру по переуступке права на квартиру, можно неплохо сэкономить. Действительно ли покупая квартиру по переуступке, можно сэкономить, и что такое переуступка вообще? Давайте разберёмся!

Что такое переуступка

Фактически переуступка, это сделка купли-продажи, но с двумя отличительными особенностями. Во-первых, покупатель заключают ее не с застройщиком, а с другим покупателем – тем, кто первый заключил договор долевого участия и теперь ждет окончания строительства дома. Во-вторых, договор переуступки оформляется до ввода дома в эксплуатацию.   

Сделки по переуступке права вполне безопасны. Банки, например, одобряют выдачу кредита, если покупатель приобретает квартиру по переуступке. Они также пользуются большой популярностью у покупателей жилья. По статистике, до четверти сделок с недвижимостью заключаются по договорам переуступки.

Почему переуступка выгодна

Почему так много покупателей предпочитают приобретать квартиру не у застройщика, а заключать договор переуступки права с дольщиком? Потому что это выгоднее. На ранних этапах строительства дома стоимость будущей квартиры ниже, чем при вводе здания в эксплуатацию. Но риск, что дом не будет достроен выше. Поэтому даже у надежных застройщиков, не одно десятилетие работающих на первичном рынке недвижимости, стоимость квартир в начале возведения дома меньше. Разница в цене на ранних и завершающих этапах строительства доходит до трети стоимости квартиры. Продающий свое право на квартиру дольщик зарабатывает при этом до четверти стоимости вложенных денег. Покупатель права тоже не в проигрыше. Ему удается сэкономить до 8% от стоимости квартиры. Но иногда экономия покупателя в 2 – 2,5 раза больше.   

Профессиональные инвесторы, приобретающие квартиру для последующей перепродажи, цену не снизят. Ведь тогда они уменьшат свой заработок или лишатся его вовсе. Однако среди продавцов права на квартиру в строящемся доме встречаются не только инвесторы. Нередко право на квартиру продают люди, заключившие договор долевого участия для того, чтобы жить в купленной квартире. Но за время строительства, которое длится минимум два года, в их жизни произошли изменения. Возможно, они нашли более интересный вариант у другого застройщика, у них также могли измениться семейные обстоятельства, внезапно потребовались деньги и т.

Найти продавцов прав на квартиры в строящихся домах не сложно. Сегодня существует база подобных предложений.

Что нужно учесть

Для заключения сделки по переуступке права на квартиру в строящемся доме   покупателю потребуется получить нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья и подписать договор переуступки квартиры.

Выполнения большего количества формальностей потребуется от продавца права. Кроме получения согласия супруга, нужно будет сообщить о своем решении застройщику, получить его согласие и вправку об отсутствии задолженностей, взять выписку из ЕГРП. Если квартира покупается в ипотеку, то потребуется также справка о погашении задолженности.

Несмотря на простоту, сделка по переуступке права собственности имеет и свои подводные камни. Поэтому лучше, если она сопровождается опытным юристом.  Главная опасность, которая подстерегает неискушенного в юридических нюансах покупателя, заключается в том, что сделку признают недействительной. Это может произойти, если нет выписки из банка, разрешения от банки и застройщика на сделку. Сделка также может быть признана недействительной, если переуступка совершается по заниженной стоимости или после того, как застройщик обанкротился.

Плюсы и минусы покупки новостройки по переуступке

На рынке переуступок иногда можно найти более привлекательные варианты, чем у застройщика. Благодаря этому такие виды сделок последнее время стали очень популярны.

Граждане, покупающие квартиру в строящемся доме, по сути, приобретают не недвижимость — ее юридически еще нет — а право требования будущей квартиры. Право это можно реализовать оформив собственность на жилье, когда дом будет построен, либо, не дожидаясь этого момента, продать по договору цессии, то есть переуступить.

Основной тип переуступок — переуступки от инвесторов. Эти люди выкупают объекты на самых ранних этапах стройки, поэтому их квартиры располагаются на лучших этажах, имеют удобные планировки и красивые виды из окна. Переуступка в этом случае — это шанс купить строящуюся недвижимость с возможностью торга.

Помимо выгодной стоимости и привлекательности объекта можно отметить ряд дополнительных плюсов. Во-первых, на сегодняшний день с переуступками работают 95% банков. При этом на рынок переуступок от юридических лиц распространяется и субсидированная ипотека. Поэтому покупатель получает и дисконт, и субсидированную ипотеку. Также на рынке переуступок можно применить все субсидии, включая материнский капитал.

Во-вторых, с введением закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также с появлением эскроу-счетов, все юридические риски минимизированы. Также отсутствует риск наследников, риск расторжения договора и риск закладных. Поэтому потребитель получает выбор и возможность получить скидку, не рискуя.

В чем подвох?

Подвоха в договоре переуступки нет. Но как и в любой другой сделке с недвижимостью, требуется проявить внимательность. Потенциальные риски все же есть.

Если речь идет о юридическом лице, переуступающем право требования на квартиру, то чаще всего это подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами. Необходимо внимательно проанализировать договор на предмет зафиксированных в нем взаимоотношений застройщика и подрядчика. Также нужно выяснить, выполнил ли подрядчик со своей стороны условия договора и каковы его гарантийные обязательства. Например, какая-то квартира в новостройке может оказаться неоплаченной. Вдруг это как раз ваша?

С переуступкой от физического лица всё намного проще, особенно если оно полностью оплатило сумму, указанную в ДДУ. Единственный момент, который должен вас насторожить, если цена по переуступке существенно ниже той, по которой в этот момент продает застройщик. Здесь стоит разобраться в причинах.

Также, рекомендуется проверить застройщика на процедуру банкротства. Такие варианты рассматривать точно не стоит.

Покупка квартиры в новостройке по договору переуступки — это сложная сделка. Не рекомендуем проводить ее без полного юридического сопровождения.

Как не оступиться при переуступке?

Квартиру можно купить на вторичном рынке и на первичном. На последнем существует довольно распространенный, но опасный способ покупки квартир — по переуступке прав. О том, что нужно учесть в ходе такой сделки, проводимой между физическими лицами, RWAY.RU выяснил у юристов и экспертов.

Под переуступкой прав понимают такую сделку, когда права и, что важно, обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с застройщиком договор к новому лицу. Переуступка прав по договору возможна независимо от того, какой был изначально заключен договор с застройщиком. `Возможность заключения договора уступки не зависит от схемы оформления, соответственно, возможна при любых схемах`, — поясняет Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента `МИАН-агентство недвижимости`. Переуступка возможна по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и т.

Будущему покупателю прав на квартиру сделка по переуступке может быть интересна тем, что он получает возможность купить площадь в доме, который уже распродан, продажи квартир в котором приостановлены и т.д. Например, покупатель хочет жить в новом доме в Южном Бутово, а все застройщики прекратили продажи новостроек в этом районе. В таком случае переуступка – единственная возможность купить квартиру в приглянувшемся районе и доме. Как правило, желающих продать квартиру по переуступке, ищут на форумах, которые организуют будущие жильцы дома, либо в популярных изданиях по жилой недвижимости. Часто таких людей можно найти и через застройщика – многие покупатели, приобретавшие права на квартиры, при желании продать эти права обращаются к застройщику.

Продавцами движут совсем другие мотивы. `Зачастую этой схемой пользуются клиенты при продаже `инвестиционных` квартир. Покупая жилье на этапе котлована, они выставляют квартиры на продажу на последней стадии реализации проекта`, — Анна Алшерова, старший юрисконсульт компании `Сити-XXI век`. Они переуступают права по цене много большей чем исходная – доходность операции может доходить до 100% годовых. Многие продают права на еще не построенную квартиру из-за изменившихся жизненных обстоятельств – например, если срочно нужно погасить кредит, взятый на работе или у друзей, в случае развода, наследования хорошей жилплощади и т.д. И, наконец, продать права на квартиру могут захотеть те, кто узнал негативные подробности про застройщика дома, перспективы его строительства, подключения к коммуникациям, принятия госкомиссией и т.

Без застройщика не обойтись

Вне зависимости от того разрешена или не разрешена переуступка прав исходным договором, на практике переуступка прав на квартиру невозможна без активного участия самого застройщика. От него необходимо получить информацию о том, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, какие еще необходимо исполнить, письменное разрешение на переуступку и другую информацию. Необходимо убедится в том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, учтен первоначальным инвестором. Это важно еще и потому, что если вдруг застройщик (инвестор) откажется отдать квартиру лицу, которое получило права на нее по переуступке, передавший такие права никой ответственности нести не будет.

Как правило, застройщик не отказывает в получении необходимой информации, однако устанавливает плату за т.н. переоформление документов, выдачу согласия на переуступку прав. Стоимость такого согласия может доходить до $3000. В вопиющих случаях застройщик (инвестор) может потребовать доплату `в соответствии с текущим прайс-листом`.

У застройщика необходимо получить полный пакет документов по дому (как если бы вы покупали права на квартиру напрямую у него), выяснить состояние строительства и другие нюансы. `Проведите анализ деятельности компании, которая ведет строительство, проектно-разрешительной документации`, — советует Мария Макарова, юрист корпорации `БЕСТ-Недвижимость`. Важно оценить деловую активность и репутацию застройщика, узнать состояние других реализуемых или реализованных им проектов.

Необходимо узнать состояние взаиморасчетов продавца права с застройщиком – сколько денег уже заплачено, какие предоставлялись рассрочки, скидки, начислялись пени за просрочки платежей, проценты по рассрочкам. Если какие-то суммы не доплачены, то их будет необходимо доплатить до заключения договора переуступки — иначе договор переуступки может быть признан недействительным, а застройщик отказать в получении квартиры. `Добросовестный застройщик, равно как инвестор или соинвестор, покажет финансовые документы, подтверждающие оплату денежных средств по договору, ведь без оплаты уступка недействительна`, — считает юрист Корпорации `ИНКОМ-Недвижимость` Анжелика Жаркова.

`В каждом договоре есть график оплаты, по этому графику можно определить, сколько продавец уже оплатил застройщику, сколько должен заплатить. Документами, подтверждающими факт оплаты, могут быть акты или платежные поручения банка об исполнении`, — отмечает Николай Вопиловский, руководитель Департамента правовой поддержки Управления Новостроек компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`. У застройщика можно получить акт об исполнении обязательств по расчетам и платежные документы. Если при расчете с застройщиком применялись страховые схемы, какие-то платежи проводились вне договора – это также необходимо выяснить и удостоверится, что лицо, уступающее вам права, выполнило эти обязательства. А если не выполнило – то договориться с застройщиком об условиях их выполнения, а с продавцом – об уменьшении стоимости передачи прав на сумму невыполненных обязательств. Иначе может получиться неприятная ситуация, когда покупатель вынужден будет заплатить сначала продавцу прав по договорам, а затем еще и застройщику суммы, которые продавец не доплатил.

Полученные от застройщика данные по самой квартире необходимо сравнить с данными, предоставленными непосредственно продавцом прав. `Лучше, если к квартире будет прилагаться какой-то аттестационный план, чтобы ее можно было легко идентифицировать в случае возникновения споров`, — отмечает Николай Вопиловский.

Двойные продажи и цепочки

При покупке по переуступке одним из основных рисков являются т.н. `двойные продажи`. Например, можно переуступить права на одну и ту же квартиру 2,3,4 и более раз. Ведь единого реестра договоров не ведется в стране и договора уступки не подлежат какой-либо регистрации. Хорошо, если реестр договоров ведет и оперативно обновляет сам застройщик (инвестор) – в таком случае необходимо обратиться к застройщику и узнать `историю` квартиры. Он расскажет и покажет вам, когда и кому, на каких основаниях переуступалась квартира, какое имеет к ней отношение, предлагающий вам совершить сделку. Как правило, крупные и проверенные застройщики ведут свой реестр. Единственный тип договоров, по которым ведется государственный реестр – договор долевого участия в строительстве. Переуступки прав по ним также регистрируются. Однако таких договоров застройщики пока на практике в 99% случаев не применяют.

Одна и та же квартира может переуступаться много раз – образуется т.н. цепочка. Такая схема была распространена до введения в строй 214 ФЗ, когда квартиры могли переуступаться не только между физическими, но и юридическими лицами. `На сегодняшний момент договоры переуступки прав требований, заключаемые между юридическими лицами запрещены законодательством`, — поясняет Анжелика Жаркова. Однако многократная переуступка квартир между физическими лицами новым законом не возбраняется. Для снижения рисков необходимо отследить всю цепочку переуступок и ее чистоту. `По всем договорам должна быть осуществлена оплата`, — отмечает Николай Вопиловский. Однако на практике, как правило, это сделать очень трудно.

Московское правительство более внимательно следит за московскими застройщиками (иневсторами) и их действиями, чем областное – поэтому риск покупки квартир по переуступке в столице в целом меньше, чем в Московской области. В области довольно часто возникают спорные ситуации, когда длинная цепочка уступок не учитывается первоначальным инвестором. `В результате при оформлении права собственности физического лица могут возникнуть трудности, особенно если застройщик окажется недобросовестным, что в последнее время стало `бичом`, — отмечает Анжелика Жаркова. Однако, как отмечает Хая Плещицкая, с юридической точки зрения никакой разницы между договорами переуступки в Москве и области нет. `Правоотношения, возникающие при совершении уступки, регламентируется Гражданским кодексом РФ. Этот закон действует на всей территории РФ`, — рассказывает Хая Плещицкая.

Задним числом

Оформление переуступок, как правило, прекращается застройщиком с даты подписания Акта о реализации инвестиционного контракта между застройщиком и местной властью (и другими участниками контракта), Акта о вводе дома в эксплуатацию или с момента подписания приемки дома госкомиссией. `Теоретически оформление переуступки возможно пока существует право требования (до того момента пока договор еще не исполнен в части передачи квартиры)`, — отмечает Хая Плещицкая. Однако между моментом подписания акта приема-передачи квартиры и получением свидетельства о собственности проходит 1-2 года, и получается, что все это время квартиру формально продать нельзя. Разработаны схемы, которые позволяют продавать квартиры по переуступке и на этом этапе. Например, договора переуступки заключаются задним числом – ранее даты сдачи госкомиссии.

Кроме договора переуступки права (цессии), операция по переуступке может быть оформлена путем перезаключения договора непосредственно с застройщиком. Т.е. застройщик получает заявление от продавца прав с просьбой передать их другому лицу и вносит в соответствии с этим изменения в договор (например, предварительный

договор купли-продажи квартиры

), кроме того, заключается договор о перемене лиц в обязательстве. `Договор `переуступка прав` сейчас используется все меньше, активные документы с которыми проводятся работы – это предварительный договор`, — отмечает Мария Макарова, юрист корпорации `БЕСТ-Недвижимость`.

Возможна покупка по переуступке и квартиры в новостройке, купленной на ипотечный кредит. Но такая операция не возможна без согласия и участия банка, который примет активное участие в сделке. Условия переуступки по квартире, как правило, устанавливает банк. Некоторые банки требуют оплаты не менее 50% стоимости квартиры. В этом случае обязательства по уплате остальной суммы кредита переходят к новому владельцу, если он с этим согласится и окажется кредитоспособным. У других кредитных организаций обязательным условием переуступки является 100-процентная оплата квартиры по ипотеке`, — рассказывает Анна Алшерова.

В целом операция по покупке квартиры по переуступке у физического лица, более сложна, чем напрямую у застройщика (инвестора), но дает больше возможностей реализовать желания по покупке квартиры в выбранном доме.

Гильдия Риэлторов Республики Татарстан

Вы решили купить квартиру в Казани, и стоите перед выбором: что лучше купить-новостройку или вторичное жилье. 

Существует мнение, что купить квартиру на первичном рынке, тем более у застройщика гораздо безопаснее, чем приобретать квартиру с историей. Не будем с этим спорить, но хотим обратить ваше внимание на то, каким способом вы будете приобретать новостройку. 

Познакомим с самыми распространенными схемами, как можно купить новостройку в Казани:

 — вексельная схема -по договорам долевого участия (ДДУ) – их действие регламентирует Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 

— по предварительным договорам купли-продажи 

— жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы

 — по жилищным сертификатам 

1. Купить квартиру безопасно, значит купить ее по 214 ФЗ. 

Самая надежная схема, которая максимально защищает интересы Покупателя. 

Согласно ФЗ №214 застройщик имеет право привлекать деньги участников долевого строительства только после получения — свидетельства о государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок — получения разрешения на строительство и официального опубликования проектной декларации. Только в таком случае покупатель получает гарантии, что строительство не начинает компания, у которой на недостаточно средств собственных средств и дом будет возведен. Более того, Дольщик, когда идет покупка квартиры, полностью застрахован от двойных продаж. Предполагаем, что покупатель понимает, почему квартира по договору долевого участия может быть дороже, чем аналогичная новостройка. 

2. Купить квартиру с приключениями. Жилищно-строительные кооперативы. 

Продажа квартир через ЖСК содержит гораздо больше юридических рисков для покупателей, чем продажа квартир по ФЗ № 214. Прежде чем приобрести квартиру, покупатель должен стать членом ЖСК и оплатить свой пай. Стоит помнить, что ЖСК подобен инвестиционному союзу дольщиков. Поэтому, если у ЖСК не будет достаточно средств для завершения строительства «доводить до ума» придется также за счет члнов кооператива. Раз ты – член кооператива, ты строишь жилье самостоятельно и сам несешь ответственность по всем рискам. 

3. Купить квартиру с последствиями. Вексельная схема. 

В Казани очень часто предлагают купить квартиру путем оформления векселя. Крайне ненадежная сделка- для покупателя подвох состоит в том, что по договору о намерениях застройщик не несет никаких обязательств. Алгоритм такой: 

а) застройщик заключает с покупателем предварительный договор о намерениях, там указываются характеристики квартиры, условия и дата заключения основного договора,

б) параллельно заключается вексельный договор, по которому застройщик продает покупателю вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры

в) когда подходит срок погашения векселя, продавец обменивает ценную бумагу на квартиру. 

Обратите внимание,  что в вексельном договоре указывается лишь стоимость векселя, срок его погашения, кому и кем он выдан. 

В правовом аспекте данный вексель не имеет никакого отношения к выбранной квартире. 

Компания-застройщик вправе (а иногда в лучшем случае) просто выплатить деньги.  

Вывод напрашивается сам собой: если вы хотите купить квартиру и максимально себя обезопасить, обращайтесь к застройщикам, которые продают по 214-ФЗ.

Зачастую, при обсуждении условий приобретения квартиры, покупать узнает, что предстоит оформление по переуступке права требования. 

Как правило, то относится к объектам в домах, не введенных в эксплуатацию.Частота использования, однако, вовсе не означает, что термин стал понятным. Те, кто решается купить квартиру в Казани таким образом спрашивают, не опасно ли заключать такой договор. 

Юридические основания содержатся в ст.382 Гражданского кодекса «Основания и порядок перехода прав кредитора другому лицу». Суть договора в том, что самой квартиры еще не существует ни физически, ни юридически. И в данном случае покупатель продает только свои права кредитора к застройщику, право требовать с него квартиру, когда будет построен дом. 

Договор переуступки заключается применительно к договору долевого участия и к предварительному договору.

Предварительный договор заключается в случаях, когда по каким-то причинам невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия. Причины, надеюсь, понятны- отсутствие полного пакета документов. Поскольку в результате договора предварительной продажи у покупателя не возникает права собственности на квартиру, этот документ не подлежит регистрации в государственных органах, производящих регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

Другая юридическая форма – договор участия в долевом строительстве. (Федеральный закон № ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»; принят 30 декабря 2004 года, вступил в силу 1 апреля 2005-го). 

Заключая договор переуступки, помните, что он должен содержать: 

— обязанность первоначального кредитора известить застройщика о происходящей уступке прав; 

— указание на первоначальный договор, права по которому уступаются; 

— размер, сроки и порядок оплаты за уступаемое право;

— обязанность передать новому кредитору документы, удостоверяющие право требования и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования;

Также, предварительно уточните,  каким образом осуществляется возврат денежных средств при увеличении или уменьшении площади при финишном обмере БТИ.

Вы решили купить квартиру в Казани. 

После долгого поиска подходящего варианта, вы находите ее –квартиру своей мечты.

Возникает вопрос, как правильно и безопасно произвести расчет(передачу денег) с продавцом за квартир? 

В Казани сложилась следующая практика: покупатели рассчитываются с продавцом в день подачи документов на государственную регистрацию прав и в договоре указывают, что расчет произведен полностью до его подписания.

Главным заблуждением, как многих риэлторов, так и покупателей является мнение, что основанием для расчета является расписка, которую выдают в Управлении после подачи документов на государственную регистрацию.

 Более того, многие уверены, что именно после подачи документов на регистрацию они и становятся собственниками данной недвижимости. Но на самом деле данная расписка лишь подтверждает факт того, что управлением приняты документы на госрегистрацию. 

 На госрегистрацию стандартной сделки отводится 20 календарных дней. 

Хотим обратить Ваше внимание, что определить наличие или отсутствие оснований для приостановления или отказа в регистрации на стадии приема документов невозможно, например, специалист на приеме документов не может определить полноту пакета документов, подлинность предоставляемых документов и т.д. При грамотном подходе риски негативного исхода дел можно минимизировать и вообще свести к нулю. 

 Опустим проверку юридической чистоты и подробно остановимся на формах расчета. 

Как правильно рассчитаться за покупаемую квартиру.

Предлагаем два варианта: ипотека в силу закона или расчет с банковской ячейкой. 

1 вариант: ипотека в силу закона. 

Особенность: Вы рассчитываетесь с продавцом после получения свидетельства о государственной регистрации права на покупаемую квартиру. Вы собственник, но ваше право будет обременено залогом: вы не сможете без ведома продавца распоряжаться своей собственностью.

Получается, что приобретаемое жилье находится в залоге у продавца до тех пор, пока вы с ним полностью не рассчитаетесь. В полученном свидетельстве, в графе «ограничения, обременения» будет запись «ипотека в силу закона». Чтобы ее погасить, обе стороны должны обратиться в Управление Росреестра по Республике Татарстан и заявить о том, что расчет произведен полностью. 

2 вариант: банковская ячейка.

Очень удобный и цивилизованный способ расчета: стороны сами выбирают и указывают в договоре :кому и при каких обстоятельствах деньги за квартиру, положенные покупателем в ячейку, могут быть переданы.

Для этого продавцу и покупателю необходимо обратиться в банк, заключить договор на открытие банковской ячейки.

Наиболее распространенный вариант, когда , продавец должен представить в банк экземпляр свидетельства о праве собственности или зарегистрированного договора купли-продажи.

Какие квартиры опасно покупать

Существует много нюансов, на которые стоит обратить внимание перед оформлением сделки о покупке квартиры на вторичном рынке.

Это и частая смена владельцев, и беспокойные соседи, и большое число прописанных, и подозрительно низкая цена.

Советую изучить самые явные признаки вторичного жилья, покупка которого может вылиться в большие неприятности.

(1). Заманчиво низкая цена

Подозрительно низкая цена скрывает массу изъянов и проблемных моментов. Речь о том, когда квартиру предлагают с дисконтом 15-20% ниже рыночной цены.

Это могут быть как фактические изъяны в ремонте, в состоянии инженерных систем, в особенностях планировочных решений, так и юридические проблемы.

К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний или мошенники, которые, воспользовавшись недееспособностью собственника, пытаются быстрее реализовать лот.

Если вдруг продавец еще и торопит вас, настаивает на задатке здесь и сразу, стоит очень внимательно и без спешки изучить все правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Сделать это лучше со своим юристом.

(2). Недееспособный владелец

Смотреть в оба нужно, если квартиру продает человек, который состоит на учете в психдиспансере или очень пожилой.

Сейчас распространенным видом мошенничества становится вариант, когда недвижимость продают собственники, опекуны недееспособного человека, а впоследствии такая сделка расторгается, покупатель остается без денег и квартиры.

Можно, конечно, обратиться в суд, в котором продавец будет утверждать, что вообще не помнит этой сделки и тем более факта передачи суммы денег.

Нужно точно убедиться в прозрачности сделки, сознательности владельца или доверенного лица и зафиксировать сделку с соблюдением всех правил. Опять же, в помощь ваш юрист.

(3). Третьи лица и скрытые наследники

Бывает, что после покупки выплывают третьи лица, которые претендуют на квартиру. Как правило, это бывшие супруги, наследники, отказники.

Важно получить нотариальное согласие супруга/супруги, что продавец в момент приобретения в браке не состоял, либо оформить нотариальное заявление.

Если брак был в момент оформления сделки, но о нем умолчали, а потом посыпались претензии, то это считается мошенничеством, которое уголовно наказуемо.

Очень внимательно стоит отследить историю с наследниками, причем не только первой очереди, но и более дальними родственниками. К тому же право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

Можно попросить нотариальное заявление от собственника, что в случае любых претензий третьих лиц он решит их самостоятельно. Лучше на берегу убедиться, что квартира чиста.

У вас есть интересная колонка для The Page?

Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter

Почему в агентстве покупать квартиру выгоднее, чем у застройщика | by Михаил Изотов

Покупка собственной квартиры — важное решение. Далеко не все люди готовы к этому ответственному шагу. Кто-то меняет квартиры каждые пять лет, кто-то инвестирует в недвижимость несколько раз в год, а кто-то приобретает жильё раз в жизни.

Поскольку покупка квартиры требует немалых вложений, клиенты при подборе идеального варианта становятся самыми настоящими перфекционистами. Они хотят быть уверенными, что качество строящегося жилья будет соответствовать заявленному уровню, что застройщик не обанкротится и закончит проект вовремя, что вокруг будет социальная инфраструктура. Их волнует транспортная доступность и так далее. И это логично: мы все хотим лучшей жизни для себя и своих близких.

В своей работе я не раз сталкивался с одним стереотипом: клиенты боятся обращаться в агентство недвижимости, потому что им кажется, что купить у застройщика дешевле и выгоднее. Они не хотят оплачивать комиссию риелтора, думая, что наши услуги будут стоить денег. А некоторые вообще даже не подозревают о такой возможности.

В итоге они начинают сами пытаться изучать предложение квартир, ездить по разным объектам, считать с каждым менеджером стоимость. В общем, тратить огромное количество времени, мало разбираясь в нюансах покупки квартиры.

Итог: дни или недели потраченного времени. Хорошо, если всё-таки удастся подобрать оптимальный вариант, но не факт, что получится. Я же в данной ситуации придерживаюсь принципа «Каждый должен заниматься тем, в чём он компетентен, в чём является профессионалом».

Я начинал свой карьерный путь с работы менеджером по продажам в агентстве недвижимости. За семь лет практики мне также удалось поработать и в офисе крупного застройщика Санкт-Петербурга. В конце концов я пришёл к тому, что пора открывать свой собственный бизнес. Учитывая разносторонний опыт, я могу смело заявить, что клиенту гораздо выгоднее обратиться в агентство недвижимости, чем к менеджеру от застройщика. Рассажу об этом на примере нескольких историй из моей практики.

Представьте ситуацию: вы всю жизнь прожили со своими родителями, наконец-то накопили стартовый капитал и готовы приобрести однокомнатную квартиру в ипотеку. Ваши друзья уже купили жильё в нескольких районах с новостройками. Вы начинаете изучать эти жилые комплексы. Останавливаете свой выбор на двух-трёх вариантах. Едете к застройщику в офис или офисы, если все эти варианты строили разные компании. Каждый менеджер начинает вас убеждать, что их дом самый лучший, умалчивая о возможных проблемах.

У всех продавцов зарплата зависит от количества сделок. И менеджер, который работает с одним застройщиком, будет предлагать вам только варианты от этой строительной компании. Таким образом, вы сами себя загоняете в рамки и ограничиваете свой выбор.

Риелторы, как правило, сотрудничают с большим количеством строительных компаний. Они знают рынок от и до. Да, им выгодно вам продать квартиру, но у них нет привязки к конкретному жилому комплексу. Эксперт по новостройкам вам открыто расскажет о плюсах и минусах района, предложит альтернативу в соответствии с вашими пожеланиями и финансовыми возможностями. Кроме того, он не станет настаивать на отделке от застройщика, если качество откровенно хромает, а наоборот — посоветует бригаду, в которой уверен и которой доверяет.

Помимо реального выбора, у риелтора вы получаете ещё и ряд полезных услуг. Например, вас отвезут на строящиеся объекты и проведут экскурсию, проконсультируют по сбору документов и вашим дальнейшим действиям, помогут оформить заявку на ипотеку. Агент по недвижимости становится вашим советником, он постоянно на связи, готов отвечать на все вопросы и всячески содействовать.

Кстати, вопреки распространённому мнению, цены в агентстве недвижимости не отличаются от цен застройщика. Все услуги по подбору квартиры вам оказывают бесплатно. Оплачивает труд риелтора застройщик. Просто платит процент — так же, как платит своим менеджерам.

Ещё одна фишка, о которой мало кто говорит, — это возможность приобрести квартиру по переуступке. В крупных агентствах недвижимости есть своя база таких предложений. Люди готовы продать купленную в стройке квартиру по цене ниже рыночной. Причины могут быть самые разные: срочно нужны деньги, не рассчитали финансовые силы, застройщик расплатился квадратными метрами за работу подрядчика, покупатель вкладывался на этапе котлована, цена на квартиру выросла, а соответственно, свою прибыль человек всё равно получит.

Как видите, совсем не сложно объяснить клиенту, почему работать с агентом проще и выгоднее. Зачем же ему с нуля осваивать новую профессию, когда можно обратиться к более опытным специалистам?

Покупка ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ ПРОДАЖИ | Подводные камни при покупке участка

Вы думаете о покупке вторичной недвижимости на предпродажной стадии?

Это не всегда так просто или гламурно, как вы думаете. Наш блог ниже поможет вам лучше понять риски, прежде чем вы совершите предпродажную перепродажу у кого-то.

Что такое предпродажа / перепродажа и как она работает?

Прежде всего, вам необходимо понять, что такое «уступка» или «предпродажа / перепродажа».

Согласно Совету по недвижимости Британской Колумбии, назначение определяется следующим образом:

«Уступка контракта происходит, когда покупатель передает контракт на покупку недвижимости другому лицу до даты завершения. Покупатель может передать договор по любой цене, даже по более высокой цене, чем он заплатил за недвижимость ». Теоретически новый покупатель покупает «перепродажу» предыдущей «предпродажной». Отсюда и появился термин «предпродажная перепродажа».

Для наших целей в этой транзакции участвует несколько сторон. Мы будем называть первоначального покупателя, заключившего договор с застройщиком, «первоначальным покупателем» . Покупатель по договору переуступки будет называться «новый покупатель» и, наконец, девелопер, который строит проект и заключил договор с первоначальным покупателем, будет называться «девелопером» .

Мы будем называть это договорное соглашение в этой статье «предпродажная перепродажа» или «уступка» . Предпродажная перепродажа, как правило, происходит, когда первоначальный покупатель [цедент], который приобрел у застройщика, решает «продать» свои договорные права в своем контракте новому покупателю [правопреемнику] . Первоначальный покупатель на самом деле не продает недвижимость (потому что технически он еще не владеет ею), а вместо этого технически продает свою долю и права по контракту [i.е. право покупки недвижимости на условиях их первоначального договора]. Новый покупатель [правопреемник] переуступки, по сути, начинает с того места, где остановился первоначальный покупатель, и вступает на его место в качестве покупателя по контракту с застройщиком. Во многих случаях такая уступка контракта требует согласия застройщика, а также может потребовать уплаты застройщика пошлины за уступку в соответствии с условиями контракта. В некоторых случаях задания могут быть полностью запрещены.В условиях контракта будет указано, что требуется, и должно быть определено, кто несет ответственность за завершение процесса и оплату любых сопутствующих расходов.

Стандартная практика изменилась с тех пор, как предпродажная перепродажа стала обычным явлением. Во многих случаях теперь застройщик может продолжать требовать от первоначального покупателя, а также нового покупателя, отчитываться по контракту до его закрытия — другими словами, уступка не освобождает первоначального покупателя от его обязательств по контракту.Таким образом, независимо от того, являетесь ли вы первым или последним покупателем в череде уступок, каждый может нести ответственность по контракту до тех пор, пока покупка не будет завершена.

Переуступка продажи может быть сложной сделкой с особыми соображениями, и ее не следует совершать без получения достаточной консультации для понимания характера сделки, а также связанных с ней рисков.

Распространенные ошибки при покупке уступки

ОТСУТСТВИЕ ПЕРЕГОВОРОВ:

Поскольку вы, новый покупатель [правопреемник], принимаете на себя контракт первоначального покупателя [цедента], вы не можете вести переговоры (или пересматривать) условия контракта с застройщиком (по крайней мере, у вас нет возможности продвигать эти переговоры, поскольку у застройщика уже есть твердый и обязывающий контракт).Вместо этого вы, как правило, оговариваете только сумму, которую готовы заплатить первоначальному покупателю, чтобы получить его права по контракту и условиям этой уступки. Когда вы покупаете новый дом «на предпродажной основе» непосредственно у застройщика, вы (вместе со своим риэлтором®) обычно имеете возможность договориться о цене, условиях, цветовой схеме, обновлениях, надбавках и, возможно, даже о парковке и распределении места для хранения вещей, чтобы получить лучшее предложение. При назначении вы принимаете точные условия, которые первоначальный покупатель согласовал с разработчиком (с учетом любых изменений, с которыми вы можете добиться согласия разработчика, имея в виду, что они не обязаны вносить какие-либо изменения).

Если вас устраивают условия, о которых договорился первоначальный покупатель, это может быть для вас приемлемо, но если вы хотите увидеть изменения, внесенные в существующий контракт, который вы предлагаете взять на себя, это может стать более сложным.

ВЫ МОЖЕТЕ ПЛАТИТЬ БОЛЬШЕ:

Многие первоначальные покупатели, которые хотят продать свои договорные права через уступку, вероятно, заключили договор изначально в целях инвестирования или на спекуляциях с надеждой на получение прибыли, если бы единицы были проданы и был большой спрос (или если бы значение увеличилось до даты завершения).В результате покупатель Назначения обычно будет платить за приобретение собственности больше, чем ожидалось от первоначального покупателя. В некоторых случаях это может быть уместным (например, если стоимость собственности со временем увеличивалась), но в других случаях это может быть просто дополнительной прибылью для первоначального покупателя за то, что он оказался в нужном месте / в нужное время для заключения контракта на покупку недвижимости. единица.

У ВАС, СЕЙЧАС, МЕНЬШЕ ВЫБОР:

Как уже говорилось выше, приобретая предпродажу напрямую у застройщика, вы можете внести свой вклад в ваш новый дом.Будь то выбор краски или цвета шкафа, выбор того, какой пакет обновлений подходит вам лучше всего (например, развлечения, приготовление пищи, отдых), когда вы покупаете в соответствии с заданием, вы часто застреваете на решениях, которые первоначальный покупатель принял для конкретной собственности. . В некоторых случаях может существовать возможность напрямую вести переговоры с разработчиком для получения этих обновлений (особенно если блок еще не был построен, когда вы получаете задание), но от разработчика не требуется согласие на эти изменения (или цены, по которым они готовы их вам предложить).

ВЫ МОЖЕТЕ ОПЛАТИТЬ ВЫШЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ СБОРЫ:

Поскольку поручения более сложны, чем обычная покупка недвижимости, вы можете заплатить более высокие судебные издержки по сравнению с тем, что вы заплатили бы за обычную предпродажную недвижимость. Вам нужно будет подтвердить, так ли это, у вашего конкретного законного представителя.

ВЫ МОЖЕТЕ ПЛАТИТЬ БОЛЬШЕ НАЛОГА VS. ОРИГИНАЛЬНЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ:

Как новый покупатель, вы будете нести ответственность за уплату налога на передачу собственности (если применимо) при покупке. Налог на передачу собственности основан на стоимости земли и любых улучшений на ней на дату регистрации передачи вашей собственности — это не обязательно совпадает с покупной ценой в вашем контракте или вашей уступке, и вы можете увидеть переоценку, если Министерство финансов определяет, что справедливая рыночная стоимость отличается от суммы, заявленной в заявке.

GST может быть более сложным, так как вам нужно будет учитывать GST с фактической покупной цены по предполагаемому вами контракту, а также GST с суммы уступки, которую вы платите первоначальному покупателю.Последний часто включается в сумму уступки, которую вы соглашаетесь заплатить (по крайней мере, в стандартной форме уступки Совета по недвижимости), но ее всегда следует учитывать в транзакции, чтобы вы знали об условиях и расходах, на которые вы соглашаетесь. . Всегда получайте налоговую консультацию у сертифицированного бухгалтера, чтобы убедиться, что вы знаете о потенциальных налоговых обязательствах, возникающих в результате транзакции, до того, как вы ее совершите.

Зачем кому-то уступать свою квартиру?

Часто при продаже перед строительством может быть длительный промежуток между моментом заключения первоначального контракта и окончательной датой закрытия после того, как единицы будут готовы к заселению.Большинство предпродажных перепродаж происходит исключительно на спекуляциях на рынке. Этот процесс позволяет кому-то хеджировать рынок и, возможно, заложить всего 10% по контракту, а затем назначить его (для получения прибыли) до того, как будут понесены окончательные затраты на закрытие, произведен первоначальный взнос и любое финансирование вступит в силу.

В качестве альтернативы, хотя это не так часто, жизненные обстоятельства покупателя могут измениться в течение этого времени (например, брак, развод, рождение детей), что в конечном итоге оставляет их с решением продать, если дом больше не подходит для их целей.

Наличие на рынке

Если вы планируете предпродажную перепродажу, мы рекомендуем вам просмотреть все текущие объекты для разработки, которые доступны для покупки непосредственно у застройщика или других лиц с аналогичным продуктом (хотя это может означать более высокую закупочную цену, чем недвижимость, заключенная в годовой контракт ранее это даст вам больше контроля над собственностью). Обычно вы обнаружите, что есть много вариантов на выбор, которые могут помочь вам принять лучшее решение для вас (даже если это означает покупку единицы по назначению).Возможно, предпродажная перепродажа — правильный выбор для вас, но имея профессионального опытного риэлтора®, который знаком с процессом (а также с его плюсами и минусами), вы примете окончательное решение, которое гораздо больше подходит для ваших целей.

В конце концов, мы рекомендуем вам сделать уроки и подготовиться. Если вы подумываете о предпродажной перепродаже (переуступке), необходимо иметь надежного и информированного агента по продаже недвижимости®, который поможет вам в этом процессе.

Свяжитесь с нашей командой Kelowna Real Estate Pros из Nyrose and Associates сегодня, если у вас есть какие-либо вопросы относительно покупки задания (и, конечно же, мы всегда рекомендуем вам поговорить с вашим юристом / нотариусом относительно процесса, поскольку мы не можем предоставить вам с юридической консультацией по контракту или процессу).

Один из наших доверенных юристов, с которым мы работаем, и кто-то, кто помогал в написании этого блога, — это Уна Габи из Touchstone Law Group , она является отличным помощником в любой сделке предпродажной перепродажи, которая может у вас возникнуть.

Основы договора переуступки для инвестора в недвижимость

Визуализируйте договор купли-продажи недвижимости, добавив всего несколько дополнительных слов к вашему имени как покупателю. Это выглядело бы примерно так:

«Покупатель: Джон Дж.Доу и / или назначает «.

Вот и все. Вы оформили договор уступки недвижимости. Это кажется простым, и это так, и это открывает много возможностей для получения прибыли при инвестировании в недвижимость.

Кто или что такое «назначенный»?

Вашими «назначенными» будут все, кому вы хотите передать свои права на покупку. Возможно, вы фактически заблокировали недвижимость договором купли-продажи. Теперь вы можете купить его, перевернуть, отремонтировать и арендовать или применить любую другую законную стратегию.

или , вы также можете передать его кому-нибудь с целью получения прибыли, никогда не покупая его самостоятельно. Это договор переуступки.

Поначалу все в ваших руках; вам не нужно передавать сделку кому-либо еще, если вы решите не делать этого, или до того времени, которое вам больше всего подходит с финансовой точки зрения, если вы решите продолжить выполнение задания. Обратной стороной является то, что если вы, , не можете найти, кого-либо взять на себя контракт, и это было вашим намерением, вы будете юридически обязаны завершить продажу самостоятельно.

Что означает уступка

Вы не просто передаете свои права на покупку. Вы также передаете свои обязательства в контракте. Это означает, что после выполнения назначения вы больше не участвуете в транзакции.

Однако вы не имеете права предъявлять претензии продавцу, если есть проблемы с продвижением сделки. Человек или компания, которым вы поручили сделку, теперь несут ответственность за доведение сделки до закрытия.

Конечно, это предполагает, что вы действительно передали контракт другой стороне. А пока вы на крючке. Контракт является юридическим документом, регулируемым законами отдельных штатов, поэтому у продавца могут быть различные средства правовой защиты, если вы не уступите договор, не выполните и не закроете собственность.

Вероятно, вы не получите комиссию или прибыль до закрытия, поэтому вы можете по понятным причинам нервничать, ожидая закрытия сделки.

Примечание о государственных законах

Некоторые штаты не разрешают вам передавать ответственность таким образом, поэтому вы можете проконсультироваться с юристом в вашем районе, чтобы убедиться, что вы понимаете законы своей юрисдикции, прежде чем приступить к делу.

Дома и недвижимость, находящаяся в собственности HUD, или права выкупа права выкупа, как правило, не подлежат передаче ни в каком штате.

Получение прибыли за счет его использования

Самый простой способ получить прибыль в этой ситуации — найти одного или нескольких покупателей в вашей базе данных покупателей, показать им ценность сделки и получить реферальную или «птичью» плату за ее привлечение.

Охота за птицами вообще не предполагает участия в сделке с технической точки зрения. Это более или менее договоренность, при которой вы определяете местонахождение собственности, затем говорите: «Вот, пожалуйста, инвестор», и инвестор берет ее оттуда, лично заключая договор купли-продажи с продавцом — в обмен на вознаграждение в размере курс.

Затем вы передадите свои права на сделку, и они перейдут к закрытию.

Они выплатят вам комиссию при закрытии или после закрытия. Вы могли бы хорошо заработать, даже если рискуете лишь тем, что требуется задатком.И этот риск довольно низок, если вы знаете, кто ваши покупатели, прежде чем заключить договор на недвижимость, при условии, что там есть стоимость.

Составление списка покупателей

Вы также начнете создавать и поддерживать список активных инвесторов-покупателей для своего пула клиентов. Это очень важно, потому что вы действительно хотите быть уверены, что у вас есть готовый покупатель или два на дом, прежде чем вкладывать эти серьезные деньги. Вы должны быть хорошо охвачены, если хорошо составите свой список.

В список должны входить инвесторы как в фиксированную, так и в сдаваемую в аренду недвижимость, которые заинтересованы в покупке в зависимости от состояния недвижимости.

Инвесторы в аренду обычно хотят, чтобы дом был готов к заселению или, по крайней мере, с необходимым только косметическим или мелким ремонтом.

застежки «спина к спине» для распродажи

Вы также можете принять покупку лично и сразу продать ее другому инвестору или розничному покупателю. Возможно, вы захотите применить этот подход, потому что ваша прибыль будет более значительной.

К сожалению, после ипотечного кризиса 2007 года вы больше не можете использовать средства от одной сделки для закрытия другой при одновременном закрытии.Кредиторы этого просто не допустят. Но вы можете изучить ресурсы для краткосрочного финансирования, такие как родственники, ваши собственные деньги или кредитор твердых денег.

Деньги нужны только на то, чтобы закрыть покупку и перепродать. Это могут быть часы, но никогда не должно быть больше дня или двух.

Отличная инвестиционная стратегия в сфере недвижимости

В идеале, вы усовершенствовали свои методы и можете заключать действительно выгодные сделки с недвижимостью с большими скидками. Есть много способов заключить выгодную сделку на раннем этапе, и ваша ценность для покупателя-покупателя заключается в том, что у вас есть собственность в вашем распоряжении.Они получат его, только если вы передадите его.

Вы можете сделать это хорошо для вас, отточив две задачи: во-первых, иметь действительно хорошую базу данных покупателей с информацией о том, что каждый ищет, и, во-вторых, изучить и применить различные стратегии для поиска выгодных сделок с недвижимостью, прежде чем они станут общими знаниями. .

Использование контрактов на переуступку недвижимости может быть вашим билетом к прибылям от инвестирования в недвижимость с небольшой долей риска для ваших собственных денег, если вы соберете эти две вещи в соответствие и будете действовать на вас.

Является ли продажа по ипотеке решением для покупателей с плохой кредитной историей?

Я читал сегодня утром сообщение в блоге от другого агента по недвижимости, который искал информацию о продаже ипотечного кредита (креативное решение для покупателей жилья с плохой кредитной историей, которое включает принятие существующих займов). Он просто подразумевает, что продавец предоставляет покупателю право собственности на недвижимость с учетом существующих залоговых прав на собственность.

Тема переуступки ипотеки очень актуальна среди инвесторов в недвижимость, и многие считают, что уступка является отличным способом приобрести много недвижимости с очень небольшими деньгами.Если продавец готов оплатить заключительные расходы, все это можно будет сделать «без денег». Но даже если покупатель должен будет оплатить заключительные расходы, для приобретения собственности потребуется 10% или меньше. Похоже, отличный способ продать недвижимость, не так ли?

Примечание : Подписывались ли вы на рассылку новостей по недвижимости Таллахасси? Это бесплатно и содержит полезную информацию как для продавцов, так и для покупателей. Присоединяйтесь к тысячам людей, которые получают лучший анализ рынка недвижимости, отправляемый на электронную почту в третий понедельник каждого месяца, с диаграммами, графиками и анализом рынка недвижимости Таллахасси.

Простым примером продажи переуступки ипотеки может быть владелец недвижимости, который должен 240 000 долларов за дом. Контракт будет составлен на сумму, которая будет включать в себя расходы по закрытию и 240 000 долларов, причитающихся по собственности (скорее всего, около 265 000 долларов). Покупатель принесет 25 000 долларов к закрытию, а затем предполагает выплату по кредиту в размере 240 000 долларов. Продавец будет уступать ипотеку покупателю, но в этом и заключается проблема.

Остерегайтесь опасностей продажи ипотеки

Кредитор в большинстве случаев не будет уведомлен о переуступке, и поэтому может потребовать ее в любой момент.В настоящее время большинство банков будут довольны текущим кредитом и, скорее всего, ничего не будут делать с этим назначением (на данный момент), но у них все еще есть право сделать это в будущем. Представьте себе, что покупатель владеет недвижимостью в течение трех лет, все это время сохраняет текущую ссуду, а затем получает письмо о том, что ссуда немедленно аннулируется (подлежит погашению). У банка было бы такое право.

Покупатель столкнется с четырьмя вариантами.

1. Договориться с банком о модификации кредита
2. Рефинансировать недвижимость у другого кредитора
3. Продать недвижимость
4. При отказе от права выкупа

Конечно, если покупатель пойдет на это с плохой кредитной историей, это может стоить того.После покупки недвижимости путем продажи по ипотеке покупатель будет рисковать только потерей полученного капитала и первоначальных инвестиций, и, если бы это было «без денег», рисковать было бы нечем. Но как насчет продавца недвижимости?

Продавцы по переуступке ипотеки по-прежнему в опасности

Поскольку банки не освобождают продавца от ответственности при закрытии сделки по переуступке ипотеки, продавец будет «на крючке» все время, пока ипотека остается в собственности.Без нововведений кредитор все равно будет искать удовлетворения у продавца. Это означает, что если плохой покупатель кредита приобретает недвижимость через переуступку ипотечного кредита, а затем не выполняет свои обязательства, продавец несет ответственность за процесс обращения взыскания или другое средство правовой защиты, в результате чего банк требует выплаты векселя.

Я не могу представить себе ситуацию, когда продавец будет доволен продажей по закладной. Продавцы, которые столкнулись с трудностями при продаже своего дома, имеют лучшие варианты, и многим из этих продавцов следует рассмотреть возможность короткой продажи, так как она продает недвижимость, и эти продавцы могут жить своей жизнью.

Консультации по переуступке ипотеки

Если вы владеете недвижимостью и получаете предложение, связанное с переуступкой ипотеки, вам следует обратиться за советом к юристу по недвижимости Флориды. Сила покупателя должна сильно повлиять на вашу готовность пойти на этот риск, и, скорее всего, есть более мудрые средства, которыми вы можете воспользоваться. Конечно, если вы получите предложение от покупателя, осуществляющего продажу уступки ипотечного кредита, не помешает запросить одобрение банка на эту уступку и, таким образом, отстранить продавца от ссуды.

Упрощенный договор уступки недвижимости

Ключевые выводы

Даже самые левополушарные специалисты-практики в сфере недвижимости могут оказаться подавленными юридическими формами, которые стали синонимом индустрии инвестиций. Стратегия « договор уступки недвижимости », в частности, заработала запутанную репутацию для тех, кто не знаком с концепцией оптовой торговли. По крайней мере, существует большая вероятность, что стратегия выхода «уступка контрактной недвижимости» больше похожа на иностранный язык для новых инвесторов, чем на жизнеспособное средство для достижения цели.

Договор уступки недвижимого имущества не так сложен, как многие представляют, и не стоит отказываться от него из-за непонимания. Вместо этого новым инвесторам необходимо научиться заключать договор с недвижимостью, поскольку эта конкретная стратегия выхода представляет собой один из лучших способов проникнуть в отрасль.

В этой статье мы разберем элементы договора переуступки недвижимости или договора оптовой продажи недвижимости и предложим стратегии, которые помогут инвесторам продвинуться по карьерной лестнице.

Что такое договор уступки недвижимого имущества?

Договор уступки недвижимости — это стратегия оптовой продажи, используемая инвесторами в недвижимость для облегчения продажи собственности между владельцем и конечным покупателем. Как следует из названия, стратегии переуступки контрактов будут свидетельствовать о том, что субъект собственности подписывает контракт с инвестором, который дает ему права на покупку дома. Это важное различие, поскольку договор дает инвестору только право купить дом; они фактически не завершают покупку.Однако после заключения контракта за инвестором сохраняется исключительное право на покупку дома. Это означает, что они могут продать свои права на покупку дома другому покупателю. Следовательно, когда оптовый торговец выполняет задание контакта, он продает не дом, а свои права на его покупку. Конечный покупатель заплатит оптовому продавцу небольшую комиссию за переуступку и купит дом у первоначального покупателя.

Стратегия контракта на уступку недвижимого имущества настолько сильна, насколько сильны контракты, используемые в соглашении.Язык, используемый в соответствующем контракте, имеет первостепенное значение и должен четко определять, чего инвесторы и продавец ожидают от сделки.

При рассмотрении использования договоров купли-продажи недвижимости следует иметь в виду несколько предостережений:

• Контрактные запреты: Убедитесь, что в контракте, который вы заключили с продавцом собственности, нет запретов на будущие уступки. Это может создать серьезные проблемы в будущем. Убедитесь, что контракт составлен юристом, который специализируется на праве договоров уступки недвижимости.

• Запреты в отношении собственности: домов HUD (собственность, полученная Департаментом жилищного строительства и городского развития), недвижимое имущество, находящееся в собственности или REO (имущество, переданное в собственность), а также перечисленные объекты не подлежат заключению договоров уступки. Например, у REO недвижимости есть 90-дневный период, прежде чем будет разрешена перепродажа.

[Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Узнайте, как инвестирование в недвижимость может помочь вам встать на путь финансовой независимости.Зарегистрируйтесь, чтобы посетить БЕСПЛАТНЫЙ урок по недвижимости, который скоро появится в вашем районе. ]

Что такое комиссия за уступку недвижимости?

Плата за переуступку недвижимости — это деньги, которые оптовый торговец может рассчитывать получить от конечного покупателя, когда он продаст ему свои права на покупку объекта недвижимости. Другими словами, комиссия за переуступку служит денежной компенсацией, присуждаемой оптовику за соединение первоначального продавца с конечным покупателем.

Опять же, любой контракт, используемый для раскрытия оптовой сделки, должен быть полностью прозрачным, и включение комиссии за уступку не является исключением.Тем не менее, условия выплаты инвестору при уступке контракта должны быть прописаны в самом контракте.

Стандартный размер комиссии за переуступку составляет 5000 долларов. Однако все сделки разные. Покупатели различаются по своим потребностям и критериям тратить свои деньги (например, на реабилитацию или на тех, кто покупает и удерживает). Как и при любых переговорах, важна правильная информация. Найдите время, чтобы узнать, сколько реально будет стоить недвижимость до и после ремонта. Затем добавьте к нему желаемую плату за назначение.

Традиционно инвесторы получают депозит при подписании Соглашения о передаче прав на куплю-продажу недвижимости . Оставшаяся часть комиссионного вознаграждения будет выплачена при закрытии сделки.

Договор переуступки против двойного закрытия

Стратегия договора уступки недвижимости — лишь один из двух методов, которые инвесторы могут использовать для оптовой сделки. В дополнение к переуступке контрактов инвесторы также могут выбрать двойное закрытие. Хотя обе стратегии по сути являются вариациями оптовой сделки, следует отметить несколько различий.

Двойное закрытие, также известное как закрытие спина к спине, заставит инвесторов фактически купить дом. Однако вместо того, чтобы удерживать его, они немедленно продадут актив, не восстанавливая его. Двойное закрытие не является традиционным так быстро, как уступка контракта, но оно может быть в правильной ситуации. Двойное закрытие может занять до нескольких недель. В конце концов, двойное закрытие не сильно отличается от традиционного купли-продажи; они проявляются в течение нескольких недель вместо месяцев.

Стратегии переуступки недвижимости обычно являются первым вариантом, который инвесторы захотят рассмотреть, поскольку они немного проще и менее интересны. Тем не менее, методы контракта на переуступку недвижимости не обязательно лучше; они просто разные. Стратегия оптовой торговли, которую выбирает инвестор, полностью зависит от его ситуации. Например, если покупатель не может собрать финансирование достаточно быстро, ему может потребоваться инициировать двойное закрытие, потому что у него нет капитала для оплаты как затрат на приобретение, так и комиссии за уступку.Между тем, избранные институциональные кредиторы включают формулировки против ссуды в сценарии уступки контракта. Следовательно, любая последующая оптовая продажа должна быть переуступкой контракта.

Двойное закрытие и переуступка контрактов — это просто два способа достижения одной и той же цели. Тем не менее, ни один из них не лучше другого; они просто предназначены для использования в разных сценариях.

Изменение договоров на недвижимость

Те, кто не знаком с концепцией уступки договоров о недвижимости, могут знать это как нечто иное: перелистывание договоров о недвижимости; если ни по какой другой причине, эти двое — одно и то же.Изменение контрактов на недвижимость — это просто еще один способ обозначить переуступку контракта.

Как переуступить договор недвижимости

Стратегия оптовых инвестиций, использующая контракты на переуступку, имеет множество преимуществ, одно из которых — низкий барьер для входа для инвесторов. Однако, несмотря на присущую ему прибыльность, многие инвесторы недооценивают этот процесс. Хотя это, вероятно, самая простая стратегия выхода из всех инвестиций в недвижимость, существует ряд шагов, которые необходимо предпринять для обеспечения своевременного и выгодного уступки контракта, не в последнюю очередь из которых:

1. Найдите подходящую недвижимость

2. Получить шаблон договора недвижимости

3. Оформить договор

4. Переуступить договор

5. Собери сбор

Найдите подходящую недвижимость

Вы должны уметь сокращать количество потенциальных клиентов, будь то реклама в газетах, интернет-маркетинг или прямой почтовый маркетинг. Помните, что вы не просто ищете продавца: вам нужен мотивированный продавец, который будет продавать свою собственность по цене, соответствующей вашей инвестиционной стратегии.

Разница между обычным продавцом и мотивированным продавцом заключается в его безотлагательности. Мотивированный продавец хочет, чтобы его собственность была продана сейчас. Выберите продавца, который хочет избавиться от своей собственности в кратчайшие сроки. Это может быть потому, что они уезжают из штата или хотят как можно скорее купить другой дом в другом районе.Или они не хотят больше жить в этом доме по личным причинам. Ключ в том, чтобы знать их мотивацию к продаже и определить, достаточно ли этого намерения для немедленной продажи.

Зная, у кого покупать, оптовикам будет легче использовать одну из нескольких маркетинговых стратегий:

• Прямая почтовая рассылка

• Встречи по недвижимости

• Местный маркетинг

• Онлайн

Шаблон договора на приобретение недвижимости

легко доступны в Интернете.Хотя это заманчиво, пойти по пути «сделай сам», как правило, рекомендуется сначала показать это юристу. Таким образом, вы будете комфортно знать, что делаете все правильно и что у вас есть совет на случай возникновения каких-либо юридических проблем.

Одна из вещей, которые добавляют в надлежащие оптовые контракты на недвижимость, — это фраза «и / или назначает» рядом с вашим именем. Этот пункт дает вам право продать недвижимость или передать ее другому покупателю.

Вам необходимо сообщить об этом продавцу и при необходимости объяснить пункт.Заверьте их, что они все равно получат сумму, о которой вы оба договорились, но при этом у вас будет гибкость сделки в будущем.

Отправить договор

В зависимости от законов вашего штата вам необходимо подать договор уступки недвижимости в юридическую компанию или адвокату для проведения поиска по титулу. Это независимые стороны, которые изучают историю собственности, следя за тем, чтобы на право владения не было залогового права. Затем они подписывают срок действия контракта.

Переуступить договор

Поиск покупателя, как и поиск продавца, требует правильной сегментации.Инвесторы должны использовать несколько возможностей при поиске покупателей, включая онлайн-маркетинг, листинговые сайты или сетевые группы. В сфере недвижимости этот процесс называется составлением списка покупателя и является важным шагом на пути к успешному заключению контрактов.

После того, как вы нашли покупателя (надеюсь, из вашего постоянно растущего списка покупателей), убедитесь, что в вашем контракте есть формулировки, которые покрывают задаток, подлежащий выплате авансом. Это дает вам защиту от возможного нарушения контракта.Это также гарантирует вам прибыль независимо от того, будет сделка закрыта или нет, так как задаток не возвращается. Насколько это будет зависеть от вас, если это должным образом обосновано.

Получите пошлину

Ваша прибыль от такой сделки зависит как от комиссии за переуступку, так и от разницы между согласованной стоимостью и суммой, которую вы продаете покупателю. Если вы и продавец решите, что купите недвижимость за 75 000 долларов и продадите ее покупателю за 80 000 долларов, вы получите прибыль в размере 5 000 долларов.Сделка закрывается, как только покупатель уплачивает полную сумму в размере 80 000 долларов США.

Уступка договорных обязательств

Для многих инвесторов наиболее привлекательным преимуществом уступки контракта является возможность получать прибыль, даже не приобретая недвижимость. Это часто то, что привлекает людей к началу оптовой торговли, поскольку позволяет многим изучить основы недвижимости с относительно низкими ставками. Плата за переуступку может быть определена как процент от покупной цены или как установленная сумма, определяемая оптовиком.Стандартная комиссия составляет около 5000 долларов за контракт.

Потенциальная прибыль — не единственный положительный момент, связанный с уступкой контракта. Инвесторы также выигрывают от того, что их не добавляют в цепочку титулов, что может значительно сократить расходы и сроки, связанные со сделкой. Эта выгода может даже передаваться продавцу и конечному покупателю, поскольку они могут избежать уплаты гонорара агенту по недвижимости, выбрав уступку контракта. По сравнению с двойным закрытием (еще одна популярная стратегия оптовой торговли) инвесторы могут избежать двух наборов затрат на закрытие.Все эти плюсы могут положительно повлиять на прибыль инвестора, что делает эту стратегию выхода весьма желательной.

Уступка контракта Cons

Несмотря на то, что уступка контракта имеет множество преимуществ, есть несколько недостатков, о которых следует знать, прежде чем искать свою первую оптовую сделку. А именно, работа с покупателями и продавцами, которые, возможно, не знакомы с оптовой торговлей, может быть сложной задачей. Инвесторы должны быть готовы познакомить новичков с процессом и быть готовыми ответить на любые вопросы.Иногда продавцы намеренно не принимают условия контракта. Инвесторы должны быть готовы к тому, чтобы столкнуться с подобными ситуациями, чтобы не расстраиваться.

Еще одно препятствие, с которым могут столкнуться оптовики при работе с уступкой контракта, — это случаи, когда конечный покупатель хочет отказаться. Лучший способ защитить себя от подобных ситуаций — это составить список надежных покупателей и обеспечить безопасность процесса заключения контракта. Имейте в виду, что, хотя у этой стратегии выхода из недвижимости есть свои минусы, правильная подготовка может помочь инвесторам избежать любых серьезных проблем.

Сводка

Как и в любой другой сфере инвестирования в недвижимость, ни один аспект не приведет к успеху. Однако понимание того, как работает уступка договора по недвижимости , является жизненно важной частью этого бизнеса. Когда вы поймете множество уровней распределения контрактов и того, как работают оптовые продажи от начала до конца, вы станете более информированным, образованным и успешным инвестором.

Хотите узнать больше о том, как начать бизнес в сфере недвижимости?

При таком большом количестве информации начать бизнес с недвижимостью или ООО может быть сложно.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, охватывает основы, которые вам нужно знать, чтобы начать инвестировать в недвижимость. Эти проверенные временем стратегии помогут научить вас извлекать выгоду из текущих возможностей рынка недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начать узнавать, как начать успешный инвестиционный бизнес уже сегодня!

Ренни

Покупка предпродажной уступки означает приобретение прав на контракт на недвижимость, которая еще не построена.По сути, вы приобретаете права на договор купли-продажи и все условия, содержащиеся в этом соглашении. Преимущества покупки задания могут включать в себя возможность покупки в здании, которое было распродано, покупка плана этажа, который больше не доступен, и более короткое, чем обычно, время ожидания для завершения. Но прежде чем вы погрузитесь в работу и купите задание, необходимо учесть несколько важных факторов.

Утверждения
Хотя вы (правопреемник) и продавец (цедент) могли взаимно согласовать детали уступки, разработчик все равно должен будет дать окончательное одобрение.До тех пор, пока вы не получите такое одобрение разработчика, задание не может быть продолжено. Есть много причин, по которым разработчик может отказать в разрешении. Во-первых, если договор и заявление о раскрытии информации запрещают уступку, разработчик не соглашается на уступку. Во-вторых, если у разработчика остается достаточно запасов, он может отказать в согласии, поскольку любая перепродажа (уступка) их проекта конкурирует с тем, что им еще нужно продать. В-третьих, в согласии может быть отказано, если первоначальный покупатель еще не внес все необходимые депозиты в полном объеме. И, наконец, запросы о назначении, сделанные слишком близко к завершению, могут не быть одобрены.

Джейн Чу

Сколько вам нужно будет заплатить
Есть четыре вида затрат, которые необходимо учитывать при покупке задания.

Первый. В большинстве случаев первоначальный покупатель должен будет внести все необходимые депозиты разработчику, прежде чем ему будет разрешено переуступить свой контракт. Таким образом, вы, цессионарий, должны будете полностью выплатить цеденту полную сумму.Представьте, что договор залога при закупочной цене в 300 000 долларов составляет 20%, что составляет 60 000 долларов для первоначального покупателя. Если цессионарий мог выплатить эту сумму в течение одного года, вы должны будете выплатить ее полностью.

Секунда. Большинство правопреемников рассчитывают получить некоторую прибыль при уступке контракта, поэтому вы, скорее всего, согласитесь заплатить больше, чем первоначальная покупная цена. В примере с покупной ценой 300 000 долларов переуступка, вероятно, будет иметь такую ​​же или большую цену, чем первоначально согласованная цена.Если цедент предлагает уступку за 350 000 долларов, вы также должны оплатить разницу между первоначально согласованной покупной ценой и увеличением (или повышением) покупной цены.

Третий. В процессе покупки могут взиматься судебные издержки, поскольку задания могут быть довольно сложными. Может быть полезно, чтобы юрист рассмотрел исходный договор купли-продажи, включая поправки, и раскрытие информации с соответствующими поправками.

Четвертый. В случае, если вы нанимаете риэлтора для получения потенциального задания или содействия переговорам, может взиматься комиссия.Пятое. Разработчик обычно взимает комиссию за переуступку, которая может варьироваться от 1000 до 5% либо от первоначальной цены покупки, либо от продажной цены. Вы и ваш цедент должны будете решить, кто покрывает эти расходы разработчику.

Джессика Лозада

Параметры разработчика
Многие разработчики предлагают варианты настройки на ранних этапах процесса продажи — задолго до начала строительства. Например, первоначальному покупателю могла быть предоставлена ​​возможность выбора цветовой палитры.Дополнительные парковочные места и запирающиеся шкафчики могут быть доступны для покупки. И в некоторых случаях могли быть возможны более надежные настройки. Поскольку покупатель переуступки включает в себя положения и условия, относящиеся к первоначальному покупателю, вы будете предполагать, что первоначальный покупатель принял или отклонил этот выбор.

При покупке задания убедитесь, что разработчик дал окончательное одобрение, рассмотрите все возможные сборы, подлежащие уплате, и помните, что все, что первоначальный покупатель согласовал в первоначальном контракте, просто передается вам.

Если вы чувствуете себя потерянным, один из наших консультантов rennie может помочь вам в этом процессе. Просмотрите наших консультантов или свяжитесь с нами по [email protected].