Покупка квартиры с ипотечным обременением: Как купить квартиру с обременением — Недвижимость

Покупка квартиры с обременением — Вторичное жильё

Что такое обременение

Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство. То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом. А иногда продажа и просто невозможна.

Как узнать, есть ли у квартиры обременения

В выписке из ЕГРН, получить которую может любой, нужно обратить внимание на пункт 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».

Но не все виды обременений указываются в выписке. Поэтому покупателю, возможно, придется запрашивать у продавца дополнительные документы. Какие — расскажем ниже.

Какие обременения бывают:

Ипотека

Самое распространённое обременение — ипотека. То есть люди продают квартиру, которая находится в залоге у банка. Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.

Если на квартиру наложено такое обременение, она не может быть продана без разрешения банка.

Что делать, если есть такое обременение. Есть два способа:

1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов). Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу. Поэтому перед покупкой нужно выяснить всё о состоянии кредита: попросить у продавца справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснить сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке.

2. Продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита. Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность. Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке. Когда долг погашен, банк передает продавцу закладную на квартиру. С этим документом продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для снятия с квартиры обременения. Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Опасаться таких вариантов не стоит, это очень распространенная практика. Сегодня на вторичном рынке примерно каждая пятая квартира имеет ипотечное обременение. Это связано с распространённостью ипотечного кредитования. Однако определенные риски всё же есть. В частности, сложности могут возникнуть в ситуации, когда покупатель покрывает остаток по задолженности продавца. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство. В итоге несостоявшийся покупатель вынужден будет судиться с мошенником, который может выплачивать деньги по суду многие годы». 

Аренда

Второй тип обременения — аренда. В этом случае квартиру продают, когда в ней проживают арендаторы по официальному договору. Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.

Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жилье с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.

В России такое встречается нечасто. Зато бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости. Обычно это происходит, когда заключается краткосрочный договор найма (на срок до года), и он не регистрируется в Росреестре. В этом случае в выписке из ЕГРН никаких пометок не будет. Если заключается долгосрочный договор, подлежащий обязательной регистрации, аренда будет указана как обременение в выписке.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Новому владельцу приходится разрешать конфликты с квартирантами, нередко с вызовом полиции и скандалами. Известен случай, когда собственник, не вернув залог арендаторам, продал жилье. Те, в свою очередь, отказались покидать квартиру, пока им не вернут деньги. В итоге новый владелец отдал им депозит. И это — самое мирное решение конфликта. При худших раскладах арендаторы съезжали со скандалом, заливая бетоном водопроводные трубы».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Решение владельца продать жильё не является поводом для автоматического расторжения договора с арендаторами. Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока не истечет срок аренды (если он прописан в договоре). Здесь есть два варианта: либо покупать квартиру вместе с квартирантами, либо потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить, что этот договор расторгнут, можно обычной распиской от арендатора. После этого договор купли-продажи заключается по обычной схеме.

Рента

Третий вид обременения — рента. Получатель ренты (обычно пожилой человек) имеет право проживания в квартире при том, что право собственности переходит от него к рентодателю взамен на пожизненное содержание. Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности. В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно. При этом договор ренты может быть перезаключен и обязательства перед рентополучателем перейдут к новому владельцу. Но всё это возможно только с согласия рентополучателя, которое должно быть нотариально заверено. Продавать квартиру, не получив согласия получателя ренты и не уведомив об обременении покупателя, — незаконно.

Эксперты рынка недвижимости не рекомендуют покупать квартиры с таким обременением. Здесь нередки случаи подлога документов.

Безвозмездное пользование

Еще один вид обременения — безвозмездное пользование квартирой человеком, который в свое время отказался от приватизации. Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью. Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН. Нередки случаи, когда люди покупали жильё и уже после выясняли, что посторонний человек имеет право безвозмездного пользования их квартирой, и лишить его этого права никто не может. Иногда даже новые собственники покупают отдельную квартиру, чтобы отселить нежелательных жильцов.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

При заключении сделки всегда просите показать дополнительные документы и всё тщательно проверяйте.

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«Необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) или единый жилищный документ (ЕЖД). Там указано, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при её продаже. Идеальный вариант — справка об отсутствии зарегистрированных лиц. Нужно настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца (и других зарегистрированных лиц) сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение».

Для подстраховки можно попросить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в течение ограниченного времени после регистрации сделки. Чтобы купить жильё, в котором зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, нужно, чтобы ещё до заключения сделки эти люди зарегистрировались в другой квартире, так как в этом случае они лишаются права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Человек может получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека (это право закреплено за ними ст. 1137 ГК РФ). Он не теряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить из квартиры или лишить его данного права по закону нельзя, во всяком случае до истечения срока, установленного в завещании.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«К счастью покупателей, данное обременение встречается крайне редко, поскольку проверить его наличие при покупке с 100% точностью невозможно. Право проживания не подлежит обязательной регистрации. Оно может быть зарегистрировано в Росреестре, но по желанию собственников. Информацией о его наличии обладает нотариус, открывший наследственное дело, и наследники, которые приняли наследство и стали собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не вправе разглашать информацию, содержащуюся в наследственном деле, поэтому даже обращение к нему не прояснит наличие или отсутствие такого права».

Внимательно изучайте документы. Если собственник получил свою квартиру в наследство, запросите у него копию завещания, чтобы выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.

Арест

На квартиру может быть наложен арест по решению суда. Причины для этого могут быть самые разные, самые распространенные — долговые обязательства или раздел имущества.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Арестованную квартиру продать нельзя (а также сдать, завещать, подарить и т. п.) Если кто-то пытается это сделать, он нарушает закон. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и зарегистрированные несовершеннолетние

Если жильё было приобретено с использованием материнского капитала, значит дети имеют право на долю в этой квартире. Чтобы это узнать, нужно выяснить, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, и, если есть два ребенка и более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без маткапитала, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, вы также должны быть уверены, что его права не нарушены.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Продавец в обоих случаях должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Тогда сделка будет безопасной для покупателя.

Заключение

С большинством видов обременений квартиру покупать можно. А из-за того, что потенциальных покупателей отпугивает обременение, такие квартиры часто продаются с дисконтом. Главное — тщательно проверить все документы, заказать все выписки и справки, взять необходимые нотариальные свидетельства.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова

«Покупка квартиры с обременением»

Несомненно, что лучше покупать недвижимость без каких-то притязаний со стороны третьих лиц. Однако такие сделки заключаются. Причин тому несколько: цена — жилье «с историей» дешевле, в чем можно убедиться, если просмотреть, например, базы приставов. Цены там на 15-20% ниже рыночных. Иногда недобросовестный продавец умалчивает о некоторых «особенностях» продаваемой недвижимости.

Какие риски несет покупка квартиры с обременением? Что делать потенциальному покупателю обезопасить себя от притязаний со стороны посторонних?

Покупка заложенного жилья.

Ипотека – весьма распространенное явление. Как утверждают эксперты, пятьдесят процентов квартир покупается с использованием заемных средств и числится в залоге, пока долг не погашен. Для кредитора – это служит дополнительной гарантией, что должник вернет деньги. Поэтому ипотечные кредиты – дешевые и выгодны заемщикам.

А что насчет покупки квартиры с обременением банка? Распространено мнение, что это весьма рискованное мероприятие. Однако риски сделки сильно преувеличены. Действительно, закон «Об ипотеке» настаивает, что банк сохраняет право залога при смене законного владельца недвижимости. Более того, он вправе выставить жилье на публичные торги, для возврата долга. Это пугает, ведь получается, купив ипотечную квартиру, новому собственнику придется или надеяться на порядочность заемщика или платить еще и банку. Но закон позволяет сторонам договориться. На практике все происходит так: должник и потенциальный покупатель приходят к залогодержателю, подписывают трехстороннее соглашение. Деньги с продажи поступают на кредитный счет, погашая долг, а банк отказывается от права залога.

Если заложенная недвижимость покупается с публичных торгов, риски минимальные — залог прекращается по завершению аукциона. Банк не сможет предъявить к новому владельцу никаких претензий, даже, если долг до конца не выплачен.

Проблемы возникнут, когда банк не уведомили о сделке, но такая ситуация из области фантастики. Залог регистрируется в Регистрационной палате и проверка, даже по бесплатным сервисам это выявит. Регистратор не пропустит сделку без одобрения заимодавца. Купить квартиру с обременением по ипотеке, чтобы об этом не узнал кредитор – невозможно. Как маловероятна ситуация, чтобы о залоге не узнал приобретатель. Ему о нем сообщит Регпалата (или МФЦ)

Тем не менее, чтобы не потерять деньги, стоит потратить пару минут и проверить недвижимость на сайте Регистрационной палаты. Достаточно просто вписать кадастровый номер или адрес, система выдаст результаты. Если жилье в залоге – об этом появится информация. Проверка бесплатна, но убережет потенциального приобретателя от судебных тяжб.

В квартире прописаны жильцы

Выходя на сделку, продавцы выписывают себя и домочадцев из продаваемого жилья. Закон этого не требует, поэтому сделку можно оформить даже, если проживающие не выписались. Хотя новым собственникам спокойней, когда в выписке из домовой книги значится, что все старые жильцы снялись с регистрационного учета. Иногда на выписку нет времени. А бывает – родственник уехал, связь с ним оборвалась, а без его заявления с регучета не снимут. Чем это грозит покупателю? В отличие от покупки квартиры с ипотечным обременением, приобретение жилья с прописанным жильцом может доставить массу забот:

1. Выписывают человека через суд. Шансы на удовлетворение иска высоки, ведь члены семьи продавца теряют право жить в квартире. Однако, это время и беготня по судам. Хотя, при наличии неснявшихся с регучета родственников, у продавца можно потребовать скидку, чтобы оплатить услуги юристов.
2. Из правила, что после продажи семья собственника теряет право жить в квартире, есть исключение. Если человек отказался от приватизации, он вправе проживать в квартире и после замены собственника. В этом опасность покупки квартиры с таким обременением. Прописанный человек правомочен жить с Вами: расположиться в комнате, мыться в ванной, готовить на кухне. Даже прописать своих детей (и заселить их. Без вашего согласия). В этом солидарны и жилищный кодекс, и комментарии юристов. Придя купленную квартиру, вы можете обнаружить там неожиданного сожителя. В договоре написано, что все выпишутся? Но ведь обитатель квартиры его не подписывал.

• До подписания договора проверьте, кто прописан в квартире.
• Посмотрите, как продавец получил жилье. Если приобрел право собственности по договору приватизации – проверьте, не живут ли в квартире те, на кого выдавали ордер/заключали договор соцнайма.

Квартира, купленная на материнский капитал.

В рамках поддержки семьи, парам, у которых родилось 2 и более детей предоставляют сертификат, который можно потратить на приобретение жилья или гашение ипотеки. Программа существует с 2007 г., бывает уютное гнездышко, купленное со средствами господдержки, продается. Нюанс в том, использовав сертификат следует выделить в квартире доли всем, в том числе детям. Но не все родители выполняют это правило.

Между тем, если мать не разделила квартиру, члены семьи и прокуратура может потребовать это через суд. ГК РФ устанавливает трехлетний срок исковой давности, однако, в отношении детей действует негласное правило – три года исчисляются после того, как детям стукнет 18. Т.е. ребенок, долю которому не выделили, повзрослев может потребовать признать сделку купли-продажи недействительной, заявив о том, что его права нарушены.

Сложность в том, что человеку известно, когда он, например, покупает квартиру с обременением залогом. Использование материнского капитала Регпалатой не фиксируется. Поэтому выяснить, что семья потратила средства господдержки сложно.

Конечно, новый собственник может сослаться на то, что он добросовестный приобретатель. Но фокус в том, что им может считаться человек, который «проявил разумную осторожность», заключая сделку. И оценивать степень «разумности» будет суд. Чтобы исключить возможные претензии со стороны детей продавца в будущем, стоит придерживаться правил:

• При оформлении договора купли-продажи следует прописать, что квартира не покупалась за счет маткапитала
• Если у продавца двое детей, попросите предоставить справку о том, что он не получал сертификат на средства господдержки.

Конечно, это не даст гарантию, что в будущем вы не получите иск от выросших детишек продавца, решивших, что их обделили. Однако шансы на положительный исход дела это повысит

Приобретение квартиры, купленной продавцом в браке — ситуация, когда юридически обременения нет, но после заключения сделки могут появиться неприятные сюрпризы.

Все имущество супругов общее. Это аксиома, с которой не спорят. Для совместной недвижимости семейный кодекс устанавливает правило – ею распоряжаются, только, если второй супруг даст нотариальное согласие. Что это значит для покупателя? Нарушение правила делает сделку недействительной. Возможно суд примет в качестве «нотариального» простое письменное согласие. Но, когда и его нет — покупатель рискует потерять купленную недвижимость. Поэтому подписывается договор купли-продажи с женатым продавцом, когда он продемонстрирует бумагу от нотариуса. Перед заключением сделки проверьте паспорт собственника, чтобы выяснить семейное положение.

Договор покупки квартиры с обременением, хотя и несет риски может быть выгодной сделкой. Соблюдение простых правил позволит уменьшить потенциальные угрозы и стать собственником, не опасаясь, что ваши права кто-то оспорит в суде.

Есть вопросы?

Оставьте номер телефона и мы с Вами свяжемся в течении 15 минут!

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Если вы покупаете квартиру с обременением по ипотеке, нужно заранее знать о некоторых рисках, чтобы избежать проблем.

Квартира с обременением — это значит, что квартиру брали в ипотеку, но пока её не выплатили. Поэтому сейчас на квартире лежит обременение. Ипотека погашается — обременение снимается.

Чтобы продать такую квартиру, прежде нужно снять обременение, т.е. надо полностью разом оплатить ипотеку, чтобы перед банком больше не было долга. Обычно деньги для этого продавец квартиры берёт у покупателя в виде залога. Покупатель отдаёт деньги, продавец несёт их в банк, закрывает ипотеку, снимает обременение и несёт покупателю выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), в которой значится «обременение отсутствует». Квартиру можно продавать.

Риски:

1. В этой схеме есть риск для покупателя. Продавец может забрать залог, а потом передумать продавать квартиру и не вернуть деньги. Чтобы этого не произошло, правильно составляйте предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер от имени покупателя на счет ипотечного займа. Не лишним будет привлечь свидетелей при передаче денег. 
2. Если продавец квартиры брал ипотеку с использованием материнского капитала, придётся потратить больше времени. Снятия обременения будет недостаточно. Если при покупке использовали маткап, значит в этой квартирной истории обязательно будут несовершеннолетние дети. А детей по закону без жилплощади оставлять нельзя. Поэтому продавец квартиры должен получить разрешение органов опеки на продажу старой квартиры, а ещё на покупку новой, чтобы детям было где жить. 

Чтобы после такой сложной сделки не обнаружились плохие последствия, обратитесь к опытному риэлтору. Профессионалы знают, как составить договор, как проверить продавца, какие документы проверить и какие справки взять, чтобы потом жить долго и счастливо. 

Вам может быть интересно

5 причин обратиться к риэлтору

В какой валюте хранить деньги в 2017 году?

Как вести свой бюджет, чтобы не тратить деньги на ерунду

Как происходит покупка квартиры с обременением по ипотеке

При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Риски и подводные камни

Важно! Тип и количество рисков при покупке зависят от того варианта сделки, который используют обе стороны.

Но вот наиболее типичные — и способы от обезопаситься от рисков:

• Продажа квартиры без разрешения банка. Способ защиты – запрос в Росреестр и получение выписки из ЕГРН, в которой чётко видно, кто собственник, и есть ли обременения.
• Продавец скрывается с деньгами. Защита – использование метода «двух ячеек» либо аккредитива в банке.
• Продавец отказывается продавать квартиру, получив средства и погасив ипотеку. Обезопасить себя можно опять-таки с помощью «двух ячеек» и соглашения о задатке или авансе. В крайнем случае придётся идти в суд и взыскивать деньги там.
• Продажа квартиры без согласия мужа или жены, если недвижимость куплена в браке. Меры безопасности – нотариальное согласие от супруга или супруги.
• Заниженная цена. Иногда, при продаже квартиры, за которую по НК РФ нужно платить НДФЛ, продавцы уговаривают покупателя отразить в договоре меньшую сумму, чем реально уплачена – и тогда в случае судебного спора покупатель не сможет эти деньги взыскать полностью. Меры безопасности – не поддаваться на уговоры. В крайнем случае можно заключить соглашение о том, что выплаты по НДФЛ стороны делят пополам – или же их возмещает покупатель.

Ипотека

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Как минимизировать риски при приобретении обремененного жилья?

Чтобы минимизировать вероятные риски, не допустить денежных потерь, а также избежать мошенничества, в процессе приобретения жилья, следует соблюдать несколько условий:

• Получить консультацию опытного юриста;
• Обратиться за помощью к официальному риелтору;
• Узнать историю недвижимости, обратившись в Росреестр;
• Проконтролировать, чтобы с покупаемой жилплощади выписали всех жильцов;
• Проверить наличие задолженности за коммунальные услуги.

Покупатель не должен опасаться того факта, что выбранное жильё имеет обременение, а в организации участвует банк. В сделке, касающейся продажи обременённой квартиры, заинтересованы все участники:

1. Банк стремится, как можно скорее продать недвижимость, чтобы новый владелец квартиры смог погасить долг по ипотеке, поэтому особое внимание уделяется платежеспособности потенциального покупателя.
2. Продавец жилья не может оплачивать кредит, и вынужден продать недвижимость, избавившись, таким образом, от крупного денежного долга.
3. Покупатель заинтересован в сделке, так как стоимость обременённого жилья гораздо ниже, чем цена аналогичной квартиры без обременения.

Главным правилом, которое необходимо соблюсти при покупке такой недвижимости, является правильный и продуманный подход. Прежде всего, необходимо выяснить, если ли другие ограничения, а при их обнаружении, узнать способы снятия.

При возникновении спорных вопросов, следует сразу же обратиться к юристу, так как неверное понимание ситуации и трактовка того или иного пункта договора, могут привести к неприятностям.

Рента

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Варианты покупки ипотечной квартиры

Покупать недвижимость с обременением можно у банка за наличные или под ипотеку. Второй вариант — приобретение у заемщика-собственника. Каждый способ имеет свои особенности, преимущества и недостатки.

При сопровождении сделки банком риски автоматически снижаются. При использовании услуг финансовой организации, заслуживающей доверие, вероятность любого вида мошенничества практически сводится к нулю.

Зачастую банк сам предлагает квартиру с обременением заемщику. В данном случае он является заинтересованным лицом, поэтому может предложить выгодные условия. Ведь финансовая организация заинтересована в быстрой продаже недвижимости.

Чтобы выкупить квартиру у банка, потребуется создать две банковские ячейки: для заемщика и кредитора. В одну из них нужно внести деньги для расчета по долгам по кредиту, а оставшуюся сумму оставить на другой ячейке. Когда ипотека будет погашена, банк выдаст соответствующую справку. Затем останется лишь заключить сделку купли-продажи, где обязательно указывается условия оплаты, а также размеры возможных штрафов, которые грозят продавцу, если откажется передавать недвижимость новому собственнику. Договор нужно заверить у нотариуса.

Процедура покупки ипотечной квартиры у банка возможна по двум сценариям:

• заем оформляется в том же банке, где приобретается недвижимость;
• ипотека оформляется в другом банке.

В первом случае процедура довольно быстрая, поскольку происходит обычная смена заемщика. При оформлении ипотеки на квартиру, которая числится в залоге у другого банка, все несколько сложнее. Поэтому этот вариант не является востребованным.

Согласие банка нужно и в том случае, когда осуществляется покупка ипотечной квартиры непосредственно у владельца. Перед переоформлением документов лучше проконсультироваться с опытным юристом. Также понадобится предварительный договор, согласно которому продавец не должен менять условия сотрудничества после получения задатка.

Основной договор нужно заверить в Росреестре, после чего все права на недвижимость переходят покупателю.

Аренда

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Пошаговая инструкция

Покупка квартиры, на которую наложено ипотечное обременение, по наличию алгоритма шагов выглядит несколько иначе, нежели другого жилья, так как потребуется получить обязательное согласие банка, у которого заложено имущество, на осуществление такой сделки. Как правило, в случае, если клиент является «проблемным», никаких сложностей с оформлением такого согласия не происходит. Тем более, что банк переводит наложенное обременение на нового владельца недвижимости до того периода, пока полностью не будет погашена вся сумма кредита.

Выглядит такая сделка следующим образом:

1. Продавец и покупатель должны обратиться в банк для того, чтобы получить согласие на проведение сделки по купле-продаже квартиры с имеющимся на ней ограничением.
2. Если согласие было выражено, то покупателю необходимо предоставить все документы, которые будут с его стороны сопровождать сделку, которые необходимы для оформления ипотечного займа (так как задолженность переводится на него в виде кредита). Исключением является только тот случай, когда потенциальный покупатель готов расплатиться с банком собственными имеющимися средствами в день подписания договора. В этом случае готовится только пакет документов, который должен сопровождать любую сделку с недвижимостью (паспорт, согласие супруга при наличии, свидетельство о заключении брака, если есть супруг, а также документы на тех лиц, кто будет участвовать в процедуре оформления долевой собственности, если квартира будет приобретаться в такую форму владения, пользования и распоряжения).
3. В случае, если банк выражает свое согласие, на основании предоставленных документов и заявления о проведении сделки подписывается трехстороннее соглашение. В качестве сторон по такому соглашению выступают покупатель квартиры, ее продавец и банк, как держатель залогового имущества.
4. Регистрация перехода права собственности на жилье от продавца к покупателю и установления обременения на имущество до момента полного погашения имеющейся задолженности перед банком.

Как только задолженность перед банком полностью погашена, об этом владельцу квартиры выдается соответствующая справка, которую необходимо предоставить в территориальное подразделение Росреестра для того, чтобы снять ранее установленное обременение и получить полное право собственности на конкретный объект недвижимости.

Однако приобретение жилья с ипотечным обременением нередко имеет ряд определенных рисков.

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Чем опасна квартира с обременением? – статья, жкх – ГдеЭтотДом.РУ

Несмотря на несомненные плюсы квартир в новостройках, обзавестись квадратными метрами «с иголочки» не всегда позволяют обстоятельства. По статистике, большинство сделок с недвижимостью, по-прежнему совершаются на вторичном рынке. Однако квартиры с историей могут таить в себе некоторые неприятные сюрпризы, которые юристы называют общим понятием «обременение». Как оно возникает и чем может быть опасна такая недвижимость, полезно знать, даже если вы не собираетесь покупать квартиру «с приданым». Эта информация поможет уберечься от мошенников и правильно подойти к вопросу приобретения жилья в будущем.

Несмотря на несомненные плюсы квартир в новостройках, обзавестись квадратными метрами «с иголочки» не всегда позволяют обстоятельства. По статистике, большинство сделок с недвижимостью, по-прежнему совершаются на вторичном рынке. Однако квартиры с историей могут таить в себе некоторые неприятные сюрпризы, которые юристы называют общим понятием «обременение». Как оно возникает и чем может быть опасна такая недвижимость, полезно знать, даже если вы не собираетесь покупать квартиру «с приданым». Эта информация поможет уберечься от мошенников и правильно подойти к вопросу приобретения жилья в будущем.

Что означает обременение на квартиру

Юридический термин «обременение» обозначает наличие ограничений в совершении некоторых действий с недвижимостью (например, заключение сделок, использование). Самым часто встречающимся случаем «обремененных» квадратных метров является ипотека под залог квартиры. Также к числу обременений относятся:

• рента с пожизненным содержанием;
• аренда;
• арест имущества;
• опека;
• доверительное управление.

Говоря простым языком, наличие обременения означает, что собственник может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.

Процедура продажи жилья с обременением

Несмотря на наличие некоторых ограничений, в большинстве случаев недвижимость с обременением может быть выставлена на продажу. Правда, для проведения сделки потребуется получить согласие залогодержателя, получателя ренты или иных лиц, права которых затрагивает обременение. Главная опасность для покупателя кроется в том, что нечестный продавец может попытаться скрыть наличие у квартиры подобного «приданого». В результате вместе с жильем вы обзаведетесь дополнительными обязательствами перед совершенно незнакомыми людьми или организациями. Однако, если владелец не скрывает наличие обременения, цена на такую недвижимость может быть значительно ниже по сравнению с рыночной (на 30-50%), так что отвергать вариант покупки обремененного жилья сразу не следует.

Как же происходит продажа квартиры с обременением? Это зависит от типа наложенного ограничения. Наиболее отработанной является схема купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. В этом случае для совершения сделки нужно получить согласие залогодержателя и указать в договоре условия перехода долга к покупателю. Когда новый собственник выполнит свои обязательства перед банком, обременение с квартиры можно будет снять.

Несколько сложнее ситуация, если продавец стал обладателем квартиры по договору пожизненной ренты, то есть обязан содержать прежнего владельца квадратных метров. В этом случае для продажи квартиры потребуется письменное разрешение рентополучателя, а все обязательства по договору ренты перейдут к новому владельцу. Такой вид сделки считается достаточно рискованным: многое зависит от особенностей договора, поэтому каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

Еще одним серьезным препятствием для свободного распоряжения квартирой являются ситуация, когда в ней прописаны граждане, не являющиеся собственниками, но имеющие право на проживание. Покупка такого жилья крайне нежелательна: клятвенные обещания выписаться позднее могут оказаться пустым звуком, а вам придется выселять непрошенных квартирантов через суд. Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные жильцы, то провести сделку без согласия органов опеки не удастся.

Как снять обременение с недвижимости

После выполнения условий, связанных с обременением, ограничения на пользование недвижимостью могут быть полностью сняты. Процесс снятие обременения проходит либо в судебном порядке, либо с согласия залогодержателя. В случае с ипотекой после погашения кредита нужно обратиться в органы государственной регистрации права со следующим пакетом документов:

• заявления залогодателя и залогодержателя;
• заявления владельца закладной;
• закладная с отметкой о погашении обязательств полном объеме или решение арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» снятие обременения происходит в течение 3 рабочих дней. Однако лучше заранее узнать, где хранится закладная на квартиру. Бывают случаи, когда эти документы банк хранит в другом городе, что может привести к увеличению сроков погашения регистрационной записи об ипотеке.
В случае если ограничения связаны с договором ренты, снятие обременения возможно только после смерти ее получателя.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

Нередким случаем является желание использовать недвижимость с обременением для получения дополнительного дохода. Как правило, имеющиеся ограничения распространяются на право отчуждения имущества (продажа, дарение), но не препятствует его использованию. Это значит, что вы можете на законных основаниях сдать квартиру, находящуюся в залоге, предварительно получив согласие организации, выступающей в роли залогодержателя. Если же ограничения по распоряжению жильем не оговорены особо (например, в договоре с банком), то дополнительных разрешений для сдачи его в аренду не потребуется.

Где проверить наличие обременения на квартиру

Стоит ли покупать квартиру, на которую наложено обременение, следует решать, взвешенно оценивая возможную выгоду и существующие риски. Однако даже при покупке «чистой» квартиры не следует забывать об осторожности и перед сделкой проверить объект недвижимости на предмет обременений, о которых могли умолчать владельцы. Сделать это достаточно просто: все наложенные ограничения фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Заказать выписку об интересующей квартире можно несколькими способами: лично обратиться в отделение Росреестра, воспользоваться услугами Многофункционального центра или запросить нужную информацию через порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru. Предварительно нужно оплатить установленную госпошлину и заполнить заявление. Сведения о наличии обременения содержатся в 4-м пункте выписки из ЕГРП. Если никаких ограничений на недвижимость не наложено, то в соответствующем пункте будет стоять отметка «не зарегистрировано».

Ольга Федосова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки

4 декабря 2017

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки

Приобретение квартиры в ипотеку – это очень сложный и затратных во всех отношениях процесс, который предполагает в дальнейшем погашение кредитного долга. Заемщик с одной стороны, сразу после оформления ипотечного соглашения становится собственником жилья, а с другой, не может совершать с имуществом различные правовые сделки до момента полного погашения кредита.

Дело в том, что квартира, пока заемщик не выплатил ипотеку, выступает в качестве залога или находится под обременением. Данный момент считается одним из условий предоставления займа на покупку недвижимости, поэтому, кредитору следует поинтересоваться, как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки, чтобы иметь возможность в будущем пользоваться жильем по своему усмотрению. Рассмотрим заданный вопрос и постараемся дать на него подробный ответ.

Оглавление:

Что такое обременение по ипотеки и почему его надо снимать?

Инструкция по снятию обременения с ипотечного жилья

Нюансы снятия обременения с квартиры, купленной по военной ипотеке или в рамках долевого строительства

Какие сложности могут возникнуть?

Заключение

Что такое обременение по ипотеки и почему его надо снимать?

По сути, обременение – это ограничения, наложенные на недвижимое имущество во время выдачи ипотечного займа. Чтобы кредитная организация могла нивелировать риски, связанные с предоставлением крупной суммы средств в рамках ипотечного займа, необходимо, чтобы по сделке, заемщиком был предоставлен залог. Таким залогом является купленная квартира. Вместе с тем, попутно возникает ряд нюансов, начиная с того, что покупатель должен иметь возможность пользоваться жильем или сдавать его в аренду. В такой ситуации и используется наложение обременения.

Если говорить простыми словами, то гражданин, купивший жилплощадь в ипотеку, может в ней проживать, прописывать других жильцов, передавать имущество в аренды, но не имеет права совершать с ней сделки по отчуждению собственности. В качестве примера можно привести такие сделки, как купли-продажи или дарения квартиры. После того, как заемщик возвращает долг в полном объеме, банк утрачивает все права на жилплощадь и обременение может быть снято. Необходимость в проведении такой процедуры обоснована тем, что банк может через несколько лет завершить деятельность, а ограничение на жилье останется и снять его в последующем станет не просто. Кроме этого, владелец не сможет реализовать в отношении квартиры все свои законные права.

Инструкция по снятию обременения с ипотечного жилья

После того, как заемщик погасил ипотеку, необходимо подумать о снятии обременения. Не стоит откладывать свой визит в банк по данному вопросу, чтобы исключить возможные сложности и неприятные последствия. Чтобы снять установленные ограничения, необходимо подготовить пакет обязательной документации. В качестве примера, приведем список бумаг, которые требует Сбербанк:

Заявление на снятие обременения, образец которого можно найти на официальном сайте банка или в Росреестре.

Заявление владельца закладного документа.

Обращение заемщика с закладной, где будет указано, что долг погашен в полном объеме и никаких финансовых обязательств по кредитному договору, гражданин больше не несет.

Судебное решение о прекращении ипотеки и снятии обременения, если таковое имеется.

Данные документы считаются основными, но кроме них, потребуется представить паспорт заемщика, документы на кредит и бумаги на жилплощадь. С подготовленными бумагами, можно обратиться в Росреестр или в МФЦ. Госпошлина за рассмотрение обращения с граждан не взимается и процедура полностью бесплатна.

Заявление подается только лично. В течение отведенного времени документ рассматривается и если все в порядке, то гражданин получает выписку из ЕГРН, в которой отсутствует отметка о наличии обременений. Как правило, на принятия решения и выдачи выписки отводится три дня.

Нюансы снятия обременения с квартиры, купленной по военной ипотеке или в рамках долевого строительства

Чтобы снять обременение в таких случаях, необходимо направить заявление по почте в Росвоенипотеку. После рассмотрения, собственник сможет обратиться в Росреестр и получить все необходимые подтверждающие документы о снятии обременении. Если речь идет о долевом строительстве, то после ее погашения, потребуется подготовить такие документы:

заявление от гензастройщика;

акт о вводе жилого комплекса в эксплуатацию;

акт о передаче квартиры собственнику.

Только после получения документации и завершения платежей по ипотеке можно обратиться с заявлением для снятия с имущества ограничения.

Какие сложности могут возникнуть?

Выплата кредиты и получение необходимой справки подтверждает отсутствие сложностей в будущем.

Кроме того, могут возникнуть следующие спорные ситуации:

По причине технических проблем или невнимательности сотрудника может возникнуть недоплата по кредиту и обременение снять не получится.
Если заемщик своевременно не разрешит ситуацию, то банк имеет право подать в суд.

Иногда сложности возникают во время принятия решения в Росреестре, когда отсутствует сотрудник, имеющий право поставить необходимые подписи и составить документ.

Если банк прекратил свою деятельность до того, как квартира была выведена из залога. В этом случае придется долго искать лицо, которое сможет подписать документы о полном погашении займа и заявление на снятие ограничения.

Все эти ситуации могут быть разрешены, если гражданин предпримет правильные шаги со своей стороны, однако, лучше вообще исключить их возникновение.

Заключение

Покупка квартиры на заемные средства приводит к тому, что на жилплощадь налагаются ограничения. Чтобы избежать проблем в будущем и иметь полные права на недвижимость, после завершения ипотеки необходимо позаботиться о снятии ограничения на жилье.

Количество показов: 1658

Квартира с обременением

Приобретая квартиру с обременением, нужно понимать, что есть лицо, не фигурирующее в документах в качестве собственника, которое имеет право проживания или распоряжения недвижимостью. А значит, любые сделки с такой недвижимостью требуют согласия этого лица.

Сегодня поговорим о том, чем может быть опасна покупка такой недвижимости, и стоит ли идти на риски ради привлекательной цены.

Виды обременений

Существует несколько видов обременений, каждый из которых имеет свои особенности:

• Рента – продажа недвижимости с правом третьего лица на пожизненное содержание и проживание. Полностью права на квартиру переходят к новому владельцу только после смерти старого собственника.
• Право безвозмездного пользования – если при приватизации квартиры один из супругов оформил отказ, и собственником стал другой супруг, за отказавшимся сохраняется пожизненное право проживания.
• Залог – недвижимость находится в залоге, чаще всего у банка при покупке в ипотеку. Данное обременение не накладывает ограничений на пользование квартирой, но ограничивает распоряжение, в том числе, продажу.
• Аренда – заключение длительного договора с арендаторами на срок более года и соответствующей регистрацией в госорганах. Наниматель вправе пользоваться жильем до истечения договорных сроков.
• Опека – в числе собственников состоят несовершеннолетние, все сделки с недвижимостью осуществляются с одобрения органов опеки и соблюдением прав детей.
• Арест – накладывается по предписанию суда при наличии долговых обязательств владельца или судебного спора по объекту.
• Доверительное управление – наличие действующего нотариального договора на управление недвижимостью. Этот вид обременения теряет силу при продаже недвижимости.

Как продать квартиру с обременением?

Несмотря на определенные ограничения и связанные с этим сложности, продать квартиру с обременением все же можно. Для этого нужно получить согласие лиц, защиту прав которых обеспечивает обременение. Проблема в том, что добросовестного покупателя не всегда ставят в известность о наличии обременения. При покупке квартиры с обременением на нового владельца переходят обязательства перед лицами, в интересах которых оно наложено. Поэтому, если цена на квартиру и другие аспекты сделки вызывают сомнение, обязательно закажите выписку из ЕГРН, где будут указаны все действующие обременения.

В зависимости от вида обременения сделки с недвижимостью будут иметь свои особенности. Например, при покупке недвижимости в залоге нужно предварительно получить разрешение у залогодержателя (чаще всего, банка). В договоре фиксируется переход долга к новому владельцу или погашение задолженности перед сделкой и снятие обременения.

В случае с рентной квартирой все действия совершаются с согласия рентополучателя, а обязательства по его дальнейшему обеспечению переходят на новых собственников. Покупка квартиры с договором ренты, а также объекта с прописанными лицами, которые не являются собственниками, но имеют право на проживание, относится к рискованным сделкам. В договоре ренты могут быть указаны невыгодные условия, а прописанных, недееспособных и несовершеннолетних лиц часто проблематично или невозможно выписать даже через суд и с привлечением опеки.

Безусловно, некоторые покупатели осознанно идут на подобные сделки из-за возможности существенно сэкономить при покупке, однако, в этих случаях нужно оценивать все возможные риски и понимать их последствия.

Снятие обременения

В большинстве случаев при выполнении условий, при которых действует обременение, оно может быть снято или через суд или по согласию залогодержателя.

Так, в случае с недвижимостью, находящейся в ипотеке, после ее погашения  необходимо обратиться в Росреестр с заявлением держателя закладной, заявлением залогодержателя и залогодателя, закладной, в которой отмечено, что долг погашен. Обременение в виде ренты перестает действовать в случае смерти рентополучателя.

Сегодня сделки по продаже ипотечных квартир уже достаточно хорошо отработаны, и дисконт на ликвидный объект будет минимальным. В остальных случаях целесообразным будет индивидуальный подход при выборе объекта и тщательный анализ документов. Юридическое и риэлтерское сопровождение поможет правильно оценить все риски, связанные с покупкой объекта, и свести к минимуму возможные осложнения.

Ранее мы писали о том, как проверить квартиру на наличие обременений.

Команда Kadastr RU

Предыдущий пост

Следующий пост

Что означает «обремененный» в активах недвижимого имущества?

Обременение недвижимого имущества означает, что кто-то помимо собственника имеет право требования на имущество. Если вы планируете учитывать недвижимость как актив, вам необходимо знать, какие обременения могут повлиять на стоимость. Продавец должен раскрыть все обременения перед продажей, и хотя некоторые из них являются обязанностью продавца, другие могут не быть. Изучите обременения любого объекта недвижимости, чтобы убедиться, что вы понимаете его истинную стоимость.

Основы ипотеки

Ипотека — это залог . Владелец имущества заложил само имущество в качестве залога по ипотеке, и кредитор имеет право изъять имущество, если ипотечные платежи не производятся. Хотя это обязательство ложится на владельца, а не на покупателя, покупатель должен спросить, текущие ли платежи по ипотеке. Кредитор может рассмотреть вопрос о потере права выкупа, который остановит продажу недвижимости .

Оценка залогового права подрядчика

Если владелец собственности не платит подрядчику за ремонт или реконструкцию, этот подрядчик может наложить залог на собственность. Это означает, что когда недвижимость продается, подрядчик получает деньги из выручки. Владелец должен оплатить эти залоговые права, но вы должны настоять на том, чтобы такие платежи были включены в договор купли-продажи. Важно помнить, что залогов находятся на собственности, а не на собственнике, , поэтому подрядчик может пойти за вами, если владелец не заплатит в момент продажи собственности.

Оценка налогового залога

Федеральное налоговое агентство штата, округа или города может наложить залог на имущество для уплаты налогов. Эти агентства занимают первое место, а это означает, что налоги должны уплачиваться при продаже недвижимости. Убедитесь, что в вашем контракте указано, что продавец выплатит все налоговые залоги, когда вы покупаете недвижимость, или вы можете быть связаны налоговыми обязательствами в тот момент, когда недвижимость станет вашей.

Налоги всегда являются невыплаченными, поэтому убедитесь, что продавец не повысил продажную цену для выплаты налогов, которые должны были быть уплачены давно.Если вы платите более высокую цену из-за задолженности по налогам, , это означает, что вы платите налог вместо продавца.

Изучение последствий судебных исков

Суд может наложить обременение на имущество для удовлетворения иска. Другими словами, вы можете купить недвижимость, а затем передать ее истцу по делу. Решение суда будет иметь преимущественную силу над вашими правами как покупателя, и вам придется подать иск против продавца, чтобы вернуть свои деньги.

Это может вызвать проблемы, если судебный процесс находится на рассмотрении, и продавец не раскрывает его. Ожидаемый судебный процесс может еще не иметь обременения, но иск все равно перевешивает ваши права как покупателя.

Как долго остается залог на вашу собственность?

При покупке любого вида собственности, особенно дома, покупатели должны знать о потенциальных проблемах, которые могут возникнуть, если предыдущие залоговые права не будут удовлетворены до вступления в собственность. Для тех, кто хочет войти в игру по инвестированию в недвижимость, покупая недвижимость при продаже заложенного имущества, уделение пристального внимания и понимание различных типов залогового права, которые могут повлиять на собственность, будет самым верным путем к успеху.

Что такое залог?

Залог — это непосессорный обеспечительный интерес на объект недвижимости. На собственность может быть наложено несколько различных видов залогового права, каждая из которых указывает на юридическое или физическое лицо с интересом. В некоторых случаях у них есть законное право продать вашу собственность, чтобы вернуть вам долг или взыскать взыскание.

Распространенные типы залогового права на недвижимость:

1. Залог по ипотеке
2. Залог механика
3. Налоговое удержание
4. Муниципальное право удержания

Как долго будет длиться залоговое право на вашу собственность?

По большей части, эти залоговые права останутся в виде «облака» на титуле собственности до тех пор, пока они не будут оплачены и должным образом освобождены от удержания.В отличие от ипотечных, механических и налоговых залогов, не все муниципальные залоговые права, которые остаются с недвижимостью, хранятся в публичных записях. Многие муниципальные департаменты хранят эту информацию в своих архивах и требуют специальных запросов для доступа к ней. В результате они называются «незарегистрированными» залогами.

Выкупа не означает, что эти залоговые права будут аннулированы. Фактически, если вы купите недвижимость на аукционе и позже обнаружите, что к ней все еще прилагается ипотечный, механический, налоговый или муниципальный залог, вы будете нести ответственность перед этой стороной и будете в долгу перед ней.Эти держатели залога будут уведомлены, когда название будет записано на ваше имя, и вам придется заплатить.

Обычно, если вы покупаете права выкупа на аукционе, вы можете обнаружить, что владелец залога готов уменьшить или простить задолженность, оставшуюся на собственности, но это не всегда так. Возможно, вам потребуется нанять представителя, который поможет договориться о залоге. В случае федеральных налоговых залогов это может помочь вам сэкономить деньги. Вы также можете обнаружить, что некоторые из этих залоговых прав были удовлетворены, но процесс их удаления не был завершен.

Для того, чтобы удалить любое залоговое право из общедоступного реестра, после выполнения требований залогового права должно быть впоследствии подано разрешение. Без разрешения право удержания никогда не исчезнет, ​​и, возможно, потребуется нанять агента по урегулированию споров, чтобы очистить или исправить право собственности.

Муниципальные права залога должны быть погашены текущим владельцем перед закрытием, если покупатель не хочет нести ответственность за неоплаченные счета за коммунальные услуги, нарушения кодекса или открытые / просроченные разрешения. В противном случае покупателю придется выплатить незарегистрированные залоговые права или работать с адвокатом, чтобы узнать, готов ли муниципалитет отказаться от залогового права или уменьшить его.Некоторые покупатели жилья или инвесторы могут быть готовы взять на себя эти залоговые права, если они считают, что в остальном недвижимость является хорошей инвестицией. Чтобы выявить любую из этих проблем, покупатель должен убедиться, что проводится муниципальный поиск залогового права.

Залог по ипотеке

Ипотека — это залог или обеспечение, которое кредитор держит в течение всего срока действия ссуды. Часто ипотека и ссуда используются как синонимы. Сама ипотека не является ссудой, а представляет собой проценты на недвижимость для защиты кредитора в случае невыполнения заемщиком ссуды.

Залог по ипотеке будет оставаться на вашей собственности до тех пор, пока вы не выплатите ссуду или не продадите собственность и не используете вырученные средства для погашения остатка ссуды.

Интерес кредитора к собственности может принимать две формы в зависимости от преобладающей правовой теории вашей юрисдикции. Кредитор может полностью владеть недвижимостью и иметь право собственности, но все же разрешить домовладельцу занимать жилище, как если бы он был его собственником, или кредитор может наложить «залог» или обременение собственности, которое должно быть удовлетворено, прежде чем домовладелец сможет продать недвижимость.

Государства, в которых кредиторы владеют титулом, называются государствами «теории правового титула», в то время как те, которые требуют от кредиторов наложить залог на имущество вместо получения титула, называются государствами «теории залогового права».

В юрисдикциях с теорией титула кредитор будет владеть фактическим юридическим титулом на собственность, в то время как заемщик будет владеть справедливым титулом. Во время сделки с недвижимостью продавец фактически передает имущество кредитору, который впоследствии передает заемщику право собственности.

Это упрощает для кредиторов вмешательство и обращение взыскания на заемщиков, если они не выполняют требования ссуды. В этом случае, поскольку кредитор уже владеет недвижимостью, он просто аннулирует право собственности заемщика и вступает во владение домом.

С другой стороны, в теории залогового права говорится, что , заемщик получает юридический титул, но кредитор накладывает залог на собственность, создавая обременение или «облако» на титуле. Если заемщик решит продать недвижимость до выполнения условий ссуды, это залог будет отображаться при поиске по титулу.В результате часть продаж должна покрыть оставшуюся сумму ссуды до того, как затуманенное право собственности будет очищено.

Однако простая выплата ссуды не приведет к отмене ипотечного залога в публичных записях. Соответствующий выпуск, удовлетворение или повторное рассмотрение документа должны быть поданы в земельную книгу окружного клерка.

Залог механика

Нет, удивительно, но это не связано с автомобильной промышленностью. Залог механика — это обеспечительный интерес в праве собственности на недвижимое или личное имущество в пользу тех, кто предоставил рабочую силу или материалы, улучшающие собственность.Для строительных компаний и подрядчиков это эффективный инструмент, позволяющий вовремя и полностью получать оплату за строительные проекты.

Срок залогового права Механика истекает, но он не исчезает.

В каждом штате действуют механические законы об аресте, но сроки истечения срока действия этого типа залогового права варьируются от штата к штату. Например, в Калифорнии залоговое право большинства механиков истекает через 90 дней с даты его регистрации, но во Флориде удержание будет действовать в течение года.

Как и ипотека, залоговое право механика регистрируется секретарем суда и будет сохраняться в отношении собственности до тех пор, пока подрядчик или компания, подавшие его, не отменит залоговое удержание с секретарем.

Просроченные залоговые права механика не исчезнут с клерка. Он должен быть аннулирован подрядчиком или субподрядчиком после оплаты. Даже если подрядчик просто решит не подавать иск о залоге, он должен быть аннулирован, чтобы освободить право удержания на имущество.

Если это право удержания не снято компанией или физическим лицом, подавшим его, оно будет отображаться в виде облака на титуле спустя долгое время после истечения срока его действия.

Налоговые залоги

Как следует из названия, на собственность накладывается налоговое удержание, когда владелец не платит свои налоги. Есть несколько налоговых органов, которые имеют на это право.

1. Федеральный
2. Государственный доход
3. Недвижимость

Федеральный

Федеральный налоговый кодекс прямо указывает, что сумма неуплаченного федерального налога (включая любые проценты, штрафы, дополнительные суммы или другие расходы) является «залогом в пользу Соединенных Штатов в отношении всего имущества и прав на имущество, будь то недвижимое или недвижимое. личное, принадлежащее такому лицу.”26 U.S.C. § 6321.

Залоговое право IRS будет оставаться в собственности даже после обращения взыскания при определенных обстоятельствах. Таким образом, покупка дома на аукционе потери права выкупа не аннулирует это залоговое право немедленно. Однако есть вероятность, что покупателю не придется платить. Если IRS не воспользуется своим правом выкупа в течение 120 дней с момента регистрации нового документа, срок его действия истечет.

Для владельца, который несет ответственность за налоговые обязательства, это залоговое право остается в собственности до тех пор, пока оно не будет выплачено, истечет срок давности (10 лет) или налогоплательщик не выполнит требования программы погашения.

Государственный доход

Штаты также будут удерживать дом в связи с неуплатой индивидуального подоходного налога. Срок действия этого залогового права зависит от законодательных актов вашего штата, которые сильно различаются.

Государственные алименты на содержание детей — это еще один тип залогового права, обычно обнаруживаемый в публичных записях в отношении владельца собственности. Они подаются от имени получателя государственным агентством, которое собирает алименты. Эти залоговые права остаются в собственности до тех пор, пока плательщик не продемонстрирует платеж, а агентство не отменит удержание.

Объект

Налоги на недвижимость взимаются на уровне уездов. Если владелец не уплатит налоги на имущество, его собственность будет арестована. Через некоторое время, если собственник продолжит не платить, недвижимость будет выставлена ​​на продажу по налоговой декларации. Это позволяет инвесторам приобретать налоговые документы или сертификаты, оплачивая налоговую задолженность.

Неуплаченные налоги на недвижимость будут погашены за счет продажи, но не передают право собственности на недвижимость инвестору.Если просроченные налоги уплачиваются текущим владельцем в течение определенного периода времени, держателю сертификата возмещается стоимость сертификата плюс проценты, и залог снимается.

Если налоги остаются неуплаченными, владелец сертификата может инициировать публичный аукцион, проводимый секретарем суда для оплаты задолженности по налогу на имущество и погашения залогового права.

Муниципальные залоги

В органах местного самоуправления много уровней, и понимание того, как они влияют на собственность, может сбить с толку.В некоторых случаях округ может проверить вашу собственность на наличие дорог и уличных фонарей, в то время как город выставит вам счет за воду.

В каждом случае это предприятие может иметь право удерживать имущество вместо индивидуального счета, чтобы возместить невыплаченные взносы, счета и штрафы. Иногда эта информация может быть частью налоговой отчетности юрисдикции, а иногда может храниться в определенном департаменте муниципалитета.

Ознакомьтесь с некоторыми из распространенных заблуждений о муниципальных поисках залогового права.

Некоторые потенциальные залоговые права, о которых следует знать на муниципальном уровне, включают:

Каждый объект недвижимости индивидуален, поэтому полезно провести или запросить муниципальный поиск залогового права или налоговую справку, чтобы выяснить, какие управляющие органы имеют право удерживать вашу собственность в зависимости от того, в каком штате вы живете.

Продажа и покупка дома с залогом

Кредитор не будет финансировать ссуду на дом с налоговой системой IRS, государственным налогом или налогом на имущество или муниципальным залогом , потому что залоговое право, в настоящее время зарегистрированное в публичном реестре, будет иметь приоритет над новым залоговым правом (ипотекой).Как правило, залоговое удержание штата или муниципалитета имеет преимущественную силу по сравнению с удержанием федерального налога независимо от того, когда оно зарегистрировано. Федеральные налоговые залоги обычно имеют приоритет перед ипотечными залогами. Когда одно право удержания имеет приоритет над другим, это называется сверхприоритетным залогом.

Эти залоговые права обычно остаются в отношении собственности даже после обращения взыскания, затрагивая интересы нового домовладельца или инвестора в собственности до тех пор, пока она не будет выплачена или освобождена держателем залога.

Владельцу придется погасить эти долги перед продажей, если он хочет сделать свой дом товарным.Некоторые инвесторы могут пожелать купить дом за наличные по сниженной цене и взять на себя бремя залога. Для покупателей, которые плохо знакомы с аукционами недвижимости, важно изучить недвижимость перед тем, как делать ставки, чтобы не преподнести сюрпризов. То, что кажется отличным, может быть не тем, чем кажется.

Эти залоговые права также затрудняют рефинансирование вашего дома и ухудшают ваш кредитный рейтинг. Неоплаченный залог останется в вашем кредитном отчете в течение 10 лет после его подачи.После выплаты он может оставаться в вашей кредитной истории до семи лет.

Как покупатели жилья и инвесторы в недвижимость могут избежать залогового удержания?

Лучший способ — провести надлежащую юридическую экспертизу недвижимости. Помимо оценки стоимости и состояния недвижимости, вы должны учитывать все возможные негативные последствия, которые могут повлиять на ваши инвестиции.

Есть два способа, которыми покупатели жилья и инвесторы могут защитить себя от этих проблем:

1. Получить титульное страхование
2. Получите муниципальный розыск или налоговую справку — в зависимости от вашего региона

Страхование титула

В большинстве штатов, если вы покупаете дом в ссуду, вам необходимо приобрести страховку титула для своего кредитора.Однако эта политика не распространяется на вас как на домовладельца, поэтому вы должны дополнительно приобрести собственное жилье.

Правовые агенты будут искать любые зарегистрированные залоговые права и снимать любые обременения с титула собственности, прежде чем вы ее купите. Если зарегистрированное залоговое удержание или любая другая проблема, охватываемая вашей политикой, не будет обнаружена до закрытия, титульная компания и ее андеррайтер помогут решить проблему от вашего имени.

Муниципальный поиск залогового права

Муниципальный поиск залогового права — это отчет, который покажет всю неучтенную задолженность муниципалитета, например города или округа, которая может в конечном итоге превратиться в залоговое право.Точно так же в налоговом сертификате будет отображаться вся задолженность по муниципальным операциям, таким как школы, водоснабжение и канализация, а также другие начисления.

Эти отчеты важны для вас, чтобы оценить финансовое состояние вашей собственности. В этом отчете будут показаны все проблемы, которые часто указываются как исключения из политики правового титула, такие как неоплаченные счета за коммунальные услуги или открытые и просроченные разрешения. Эти проблемы передаются новому владельцу по наследству, и их решение может быть дорогостоящим.

Хотя страхование титула будет охватывать любые ранее зарегистрированные залоговые права, не обнаруженные до закрытия, в этих отчетах будет показано все, что может быть потенциальной угрозой, которая не может быть покрыта страховкой титула из-за «периода перерыва».Это время, между которым проводится поиск по названию выпущенного полиса и моментом закрытия или после него. Если какой-либо тип залога будет подан после закрытия, страхование титула ограничивается полисом, составленным на конкретное время до этого пробела. Муниципальный отчет о поиске залогового имущества поможет предотвратить неожиданное залоговое удержание из вашего округа, города или поселка.

Глоссарий терминов по недвижимости

Услуги / Публикации

В процессе покупки или продажи вашего дома вы, вероятно, встретите множество незнакомых слов и фраз, связанных с недвижимостью.Фонд гарантии правового титула адвокатов (ATG) предоставляет этот список, чтобы облегчить любую путаницу, которая может у вас возникнуть. Обратите внимание: Приведенные ниже определения относятся к значению термина, которое обычно дается при выпуске политик ATG. Чтобы получить полное определение или использовать его в различных контекстах, обратитесь к юридическому словарю (например, FindLaw Legal Dictionary ) или спросите своего юриста.

A | B | C | D | E | F | G | H | Я | J | L | M | O | P | Q | R | S | Т | W

Аннотация

Краткая история права собственности на участок недвижимости, состоящая из копий всех документов из публичных записей, которые влияют на этот участок, таких как документы, ипотека, обременения, сервитуты, браки, смерти, разводы, залоговые права и т. Д.

Доступ

См. Вход и выход

Формат ALTA

Стандартный формат Американской ассоциации правового титула (ALTA) для обязательств, полисов и различных форм страхования правового титула. Все формы ATG имеют стандартный формат ALTA.

Годовая процентная ставка (APR)

Годовой процентный процент по ссуде, выраженный фактической процентной ставкой.Например: 6% дополнительных процентов будет намного больше, чем 6% простых процентов, даже если оба ответят 6%. Годовая процентная ставка раскрывается как требование федеральной правды в законах о кредитовании.

Экспертиза

Ценностное мнение, основанное на фактическом анализе. Юридически это оценка стоимости двумя незаинтересованными лицами соответствующей квалификации.

Статьи соглашения о гарантии

См. Договор о передаче

Оценка

Единовременный сбор, взимаемый с собственности для достижения определенной цели, распределенный либо на выгоду, полученную от собственности, либо на стоимость имущества (стоимость для налогообложения).

Переуступка

Передача доли в облигации, ипотеке, аренде или другом инструменте в письменной форме.

Принятие ипотеки

Акт приобретения права собственности на недвижимость, имеющую существующую ипотеку, и согласие нести личную ответственность за условия ипотеки, включая платежи.

Приложение

Судебный арест имущества с целью принудительной выплаты долга.

Барная

Компания по страхованию титула принадлежит и управляется через членов-юристов, которые выдают полисы страхования титулов в рамках своей юридической практики.

Нижняя линия Рисунок

Сумма, которую покупатель должен принести до закрытия.

Строительная линия

Линия, обычно показываемая на плат-карте, определяющая, как далеко здание должно быть отодвинуто от линии участка.

Строительные ограничения

Ограничения на использование собственности или размер и местонахождение домов, которые устанавливаются государственным законом или договором на документах или площадях.

Цепочка титулов

Последовательность передач от некоторой принятой отправной точки, посредством которой нынешний владелец правового титула на недвижимое имущество получает свой титул.

Очистить заголовок

Правовой титул, который не обременен и не обременен неприемлемыми недостатками.

Заключительный отчет

Список дебетов и кредитов покупателя и продавца по сделке с недвижимостью для финансового расчета по сделке.

Обязательства

Срок титульного страхования для предварительного отчета, выданного до фактического титульного полиса. Он показывает состояние титула (как показывает поиск по титулу, тщательный поиск записей округа) и шаги, необходимые для завершения передачи титула.Это письменное обещание застраховать ссуду.

Кондоминиум

Форма собственности, предусматривающая индивидуальное владение определенной квартирой или другим помещением, не обязательно на уровне земли, вместе с безраздельным участием в земле или других частях строения совместно с другими собственниками.

Возмещение

Фактическая цена, по которой передается имущество.

Ипотека с постоянным платежом

План систематического сокращения кредита, согласно которому заемщик ежемесячно выплачивает фиксированную сумму, частично в счет погашения основной суммы и частично.

Договор подряда

Договор между продавцом и покупателем о покупке недвижимости. Цена покупки выплачивается частями в течение срока действия контракта, а остаток подлежит оплате при наступлении срока погашения. Когда покупатель завершает необходимые платежи, продавец обязан предоставить покупателю акт. Согласно условиям договора о сделке, покупатель получает право владения недвижимостью, и он или она, как утверждается, имеет равные права на собственность, в то время как продавец сохраняет законное право собственности.

Конвейер

Акт передачи права собственности или передачи права собственности другому лицу.

Транспортировка

Письменный документ, по которому права собственности на недвижимость передаются от одного лица другому, включая земельные договоры, договоры аренды, сделки и т. Д.

Соглашение

Соглашение, заключенное в документы и другие документы, обещающее выполнение или невыполнение определенных действий или оговаривающее определенные виды использования или неиспользования собственности.

Дата выдачи полиса

Дата регистрации договора, ипотеки или другого застрахованного интереса, что подтверждается более поздним отчетом о поиске.

Акт

Письменный документ, который при оформлении и доставке свидетельствует о заинтересованности в недвижимом имуществе.

Сделки и условное депонирование денег

Соглашение, по которому деньги передаются на хранение третьей стороне для передачи продавцу недвижимости после получения акта на проданное имущество.

Доверительный акт

Инструмент, который передает собственность в траст (см. Также Соглашение о доверительном управлении и Соглашение о доверительном управлении ).

Доверительный акт

Инструмент, создающий залог на недвижимое имущество в качестве обеспечения долга; ипотека.

Депозит, задаток

Денежная сумма или иное вознаграждение, представленное вместе с предложением о покупке прав на недвижимое имущество.

Выплата

По завершении закрытия, средства должны быть выплачены соответствующим сторонам вместе с RESPA и / или заключительным заявлением.

Сервировка

Право пользоваться чужой землей, например право проезда или право на воздух и свет.

Дата вступления в силу обязательств

Дата первоначального отчета о поиске (т. Е. Дата, до которой проводился поиск записей в офисе Регистратора, влияющих на право собственности на передаваемую собственность).

Посягательство

Несанкционированное вторжение или вторжение в улучшение, приспособление или другое недвижимое имущество, полностью или частично, на чужую собственность. Посягательствами обычно являются: (1) пересечение линии застройки, (2) пересечение линии участка, (3) сервитут или (4) застрахованное помещение.

Обременение

Любые претензии, залоговые права, обвинения или обязательства, связанные с недвижимым имуществом и имеющие обязательную силу, которые могут снизить его стоимость или воспрепятствовать использованию собственности, но не обязательно препятствуют передаче права собственности; право или интерес в собственности, принадлежащей тому, кто не является законным владельцем собственности.Есть две общие классификации обременений: (1) те, которые влияют на титул, такие как судебные решения, ипотеки и залоговые права механиков, и (2) те, которые влияют на физическое состояние собственности, такие как ограничения, посягательства и сервитуты.

Индоссамент

Форма, предоставляемая страховой компанией титула для изменения любой информации, появившейся как часть любого обязательства или политики, или для предоставления дополнительного покрытия или исключения покрытия из-за какого-либо дефекта или условия права собственности.

Собственный капитал

Стоимость доли собственника имущества без обременений собственности.

Условное депонирование

Процесс, при котором деньги и / или документы хранятся у третьего лица до тех пор, пока не будут выполнены условия инструкций по условному депонированию (подготовленных сторонами условного депонирования). При соблюдении этих условий происходит доставка и передача депонированных средств и документов.

Поместье

Интерес или характер интереса, который человек имеет в собственности, такой как пожизненное имущество, имущество умершего, недвижимость и т. Д.

Свидетельство о праве собственности

Аннотация или заголовок политики.

Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA или Fannie Mae)

Частная корпорация, занимающаяся покупкой первой ипотеки со скидкой.

Простая комиссия

Максимально возможное количество недвижимого имущества; абсолютное владение.Он имеет неопределенный срок, может свободно передаваться и передаваться по наследству.

Первая ипотека

Ипотека, имеющая приоритет перед всеми другими ипотечными кредитами.

Выкупа

Юридическая процедура, в соответствии с которой имущество, используемое в качестве обеспечения долга, продается для погашения долга в случае невыплаты по закладной или невыполнения других условий ипотечного документа.

Подтверждение покрытия «пробелов»

Индоссамент, продлевающий дату вступления в силу обязательства до даты регистрации документа и ипотеки.

«Разрыв» в цепочке титулов

Случай, когда транспортное средство отсутствует в записях округа.

Период «разрыва»

Время между датой вступления в силу первоначального поиска и записью инструментов с момента закрытия, в течение которого поиск не производился.

Государственная национальная ипотечная ассоциация (GNMA или Ginnie Mae)

Федеральная ассоциация, работающая с FHA, которая предлагает специальную помощь в получении ипотечных кредитов и приобретает ипотечные кредиты на вторичном уровне.

Получатель

Лицо, заинтересованное в недвижимом имуществе на основании документа, сервитута или другого средства передачи права собственности.

Страхование от рисков

Страхование недвижимости от ущерба, причиненного пожаром, некоторыми естественными причинами, вандализмом и т. Д., В зависимости от условий полиса.

Страхование домовладельцев

Включает страхование от рисков, а также дополнительное покрытие, такое как личная ответственность, кража вдали от дома (вещи, украденные из машины застрахованного) и другие подобные покрытия.

Усадьба

Жилище (дом и прилегающий участок) главы семьи. Некоторые штаты предоставляют законодательные льготы, защищая приусадебную собственность (обычно до установленной максимальной суммы) от прав кредиторов. Освобождение от налога на имущество (полностью или частично) также доступно в некоторых штатах. Законодательные требования для создания усадьбы могут включать в себя официальную декларацию, которую необходимо зарегистрировать.

HUD

Аббревиатура Министерства жилищного строительства и городского развития США, ведомства федерального правительства на уровне кабинета министров.Его миссия — увеличить количество домовладельцев, поддержать развитие сообществ и расширить доступ к доступному жилью, свободному от дискриминации.

Вход и выход

Право легального доступа в застрахованное помещение.

Первоначальный поиск

Поиск записей округа с даты предварительного подтверждения права собственности или в течение требуемого периода времени, если предыдущее свидетельство права собственности недоступно, до последней текущей записи в офисе регистратора округа с целью подготовки обязательства.

Куртка

Серийный внешний вид, в который помещаются спецификации A и B.

Совместная аренда

Неразделенная доля в имуществе, полученная двумя или более совместными арендаторами. Интересы должны быть равными, начисляться в одно и то же время в одно и то же время. После смерти совместного арендатора проценты переходят к оставшимся совместным арендаторам, а не к наследникам умершего.

Решение

Долг или иное обязательство, возникшее по решению суда.

Младшая ипотека

Ипотека, такая как вторая ипотека, которая уступает по праву или приоритету залогового удержания существующей ипотеке на то же имущество.

Поиск более поздней даты

Поиск записей округа для обновления результатов поиска с даты первоначального поиска. Он может включать поиск по дате записи акта или других документов для транзакции.

Аренда

Передача владения и права пользования имуществом на оговоренный срок с уплатой арендной платы собственнику.

Юридическое описание

Описание в размерах и границах, лотах и ​​блоках, единицах и / или объеме и страницах, которое точно описывает периметр определенной собственности. Юридические описания используются в большей степени, чем адреса улиц, поскольку они более точны и неизменны.

Залог

Требование на имущество другого лица в качестве обеспечения выплаты долга.

Залог механика

Право удержания, предоставленное законом тем, кто выполняет работу или предоставляет материалы для улучшения недвижимого имущества.

Метры и границы

Описание недвижимого имущества по курсам и расстояниям с указанием длины и направления границ участка земли, обычно неправильной формы.

Ипотека

Юридический документ, используемый для обеспечения исполнения обязательства. Целью ипотеки является создание залогового права на заложенное имущество в качестве обеспечения выплаты долга.

Страхование ипотеки

Страхование, оформленное независимой компанией по ипотечному страхованию (именуемой «MIC»), защищающее ипотечного кредитора от убытков, понесенных в результате невыполнения обязательств по ипотеке, что позволяет кредитору предоставить более высокий процент от продажной цены.Федеральное правительство оформляет эту форму страхования через FHA и VA.

Залогодержатель

Источник средств для ипотечной ссуды; тот, кто получает и держит ипотеку в качестве обеспечения выплаты долга.

Политика залогодержателя

Полис страхования титула, используемый для страхования ипотечного залога, приобретаемого кредитором.

Залогодатель

Собственник имущества, который берет деньги в долг и закладывает имущество в качестве обеспечения ссуды.

Политика владельца

Полис страхования титула, используемый для страхования права собственности на недвижимое имущество, приобретаемое покупателем.

Плат

План или карта города, участка или подразделения с указанием расположения и границ отдельных владений.

Plat Book

Открытая запись карт разделенных земель, показывающих расположение и размер каждого земельного участка на указанной территории.

Штраф за досрочное погашение

Штраф по векселю, закладной или доверительному акту, налагаемый, когда ссуда выплачивается до наступления срока ее погашения.

Привилегия предоплаты

Право на досрочное погашение кредита без штрафных санкций, полностью или частично.

Политика правового титула

Предыдущий полис правового титула, составленный страховщиком правового титула, обеспечивающий право собственности на объект собственности.

Частное страхование ипотеки

Страхование убытков кредитора в случае неисполнения обязательств заемщиком (залогодателем). Страхование аналогично страхованию государственного агентства, такого как FHA, за исключением того, что оно выдается частной страховой компанией. Премия оплачивается заемщиком и включается в выплату по ипотеке.

Покупка денег ипотека

Ипотека, обеспечивающая обещание уплатить покупную цену при продаже недвижимости.Кредитор третьей стороны может быть залогодержателем покупных денег при условии, что выручка от ссуды была фактически использована для покупки недвижимости. Ипотечный залог, обеспечивающий долг, при котором вся выручка от ссуды используется для покупки недвижимости.

Акт отказа от иска

Передаточный акт, в соответствии с которым любой интерес, который лицо, предоставившее право, имеет в собственности, описанной в акте, передается получателю гранта без гарантии.

РЕСПА

Аббревиатура от Закона 1974 года о процедурах урегулирования споров о недвижимости, закона о защите прав потребителей, призванного помочь покупателям жилья стать лучшими покупателями в процессе покупки жилья за счет конкретного рассмотрения затрат на закрытие сделки и процедур урегулирования.RESPA требует, чтобы потребители раскрывали информацию в разное время транзакции, и запрещает откаты, которые увеличивают стоимость расчетных услуг. RESPA обеспечивается Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD). Термин «RESPA» также используется в связи с основным документом большинства сделок с недвижимостью: документ содержит окончательные детализированные сборы и суммы, причитающиеся от / к покупателю и продавцу. Этот документ, созданный Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD), называется «Заявление об урегулировании HUD-1», но часто упоминается как «RESPA» или «HUD-1».«

Запись

Подача документов, влияющих на недвижимое имущество, в открытый доступ, уведомление будущих покупателей, кредиторов или других заинтересованных сторон. Запись контролируется законом и обычно требует засвидетельствования и нотариального заверения документа.

Рефинансирование

(1) Продление существующей ссуды с тем же заемщиком и кредитором; (2) ссуду на одно и то же имущество от одного и того же кредитора или заемщика; (3) продажа ссуд первоначальным кредитором.

Ограничения

Ограничения на использование или владение недвижимым имуществом, устанавливаемые договорами на документах или площадках, или законами, установленными правительством.

Договор купли-продажи

Обязательное соглашение между покупателем и продавцом, определяющее условия продажи недвижимости.

График A

Первая страница обязательства или полиса на внутренней стороне обложки, содержащая информацию относительно имени застрахованного, суммы страховки, а также процентов и застрахованного имущества.

График B

Список обязательств или политики внутри обложки куртки, содержащий перечень общих и конкретных пунктов, для которых покрытие в рамках полиса исключено или будет исключено.

Сериализованные формы

Обязательства, Политика собственника и Политика ипотечного кредитора, Политика строительной ипотеки и Сертификат допущения — это сериализованные формы, по которым участник должен отчитываться перед ATG.

Расчетный отчет

Отчет, подготовленный брокером, условным депонированием или кредитором, с полной разбивкой затрат, связанных с продажей недвижимости.Для продавца и покупателя составляется отдельная ведомость.

Акт шерифа

Документ, составленный по постановлению суда для передачи права собственности на имущество, проданное для исполнения судебного решения.

Специальная оценка

Обвинение, взимаемое с недвижимого имущества государственным органом для покрытия расходов на проведение общественных улучшений, от которых недвижимость получает прибыль.

Аренда

Имущество в качестве платы; форма собственности.Основными типами являются совместная аренда, совместная аренда и аренда в целом.

Аренда в полном объеме

Форма собственности мужа и жены, при которой каждая из них владеет всем имуществом. В случае смерти одного из них переживший владеет имуществом без завещания.

Общая аренда

Безраздельное владение недвижимым имуществом двумя и более лицами. Интересы не обязательно должны быть равными, и в случае смерти одного из владельцев права на наследство у других владельцев не существует.

Страхование титула

Соглашение, обязывающее страховщика возместить застрахованному лицу убытки, понесенные в результате дефектов права собственности на недвижимое имущество.

Поиск по заголовку Трастовый договор

Обзор всех зарегистрированных документов, влияющих на конкретную собственность, для определения текущего состояния права собственности.

Налог на перевод

Государственная пошлина за передачу недвижимого имущества.На основании покупной цены или денег, переходящих из рук в руки. Проверьте уставы каждого штата. Также называется налогом на документарный перевод.

Доверие

Право собственности, недвижимого или личного, принадлежащее одной стороне в пользу другой.

Сертификат доверия

(1) Свидетельство о бенефициарной собственности на недвижимое имущество, право собственности на которое находится в доверительном управлении доверительного управляющего, выдавшего свидетельство; (2) термин, используемый как синоним ипотеки.(См. Также Доверительный договор , Доверительный договор и Доверительный договор ).

Доверительный управляющий

(1) Тот, кто назначен или требуется по закону для исполнения траста; (2) лицо, владеющее недвижимым имуществом на основании доверительного договора.

Акт доверительного управляющего

, который передает право собственности на имущество от траста (т. Е. Оформленного доверительным управляющим) (см. Также Доверительный договор и Доверительный договор ).

Правда в кредитовании

Также упоминается как Положение Z. Часть Закона о защите потребительских кредитов. Федеральное законодательство предназначено для защиты заемщиков, требуя от кредиторов предоставлять информацию о стоимости ссуды. Закон требует, чтобы проценты выражались в виде годовой процентной ставки (годовых) с точностью до 1/8 процента. Годовая процентная ставка должна включать в себя такие сборы, как комиссия за ссуду, пункты дисконтирования, плата за обслуживание и т.д., а также проценты. Закон распространяется только на жилую недвижимость на одну-четыре семьи.Также относится к другим потребительским кредитам.

Акт гарантии

Передача правового титула, которая содержит определенные заверения и гарантии со стороны лица, предоставившего право, что документ передает хороший и необремененный титул.

Полная ипотека

Вторая или младшая ипотека с номинальной стоимостью как суммы, которую она обеспечивает, так и остатка, причитающегося по первой ипотеке. По ипотечному кредиту в рамках полного цикла взимается платеж, основанный на его номинальной стоимости, а затем выплачивается первый залогодержатель.Это наиболее эффективно, когда первая имеет более низкую процентную ставку, чем вторая, поскольку залогодержатель при циклическом переходе получает разницу между процентными ставками, или залогодатель при повторном финансировании может получить более низкую ставку, чем при рефинансировании.

Что нужно знать о покупке дома с залогом?

Дом — это самая большая покупка, которую большинство людей сделает в своей жизни. Средний собственный капитал домовладельца составляет 231 400 долларов, и у большинства людей большая часть собственного капитала связана с домом.Вот почему, когда люди не оплачивают крупные счета, кредиторы, скорее всего, наложат залог на их дом, чтобы вернуть то, что им причитается. Залог на имущество — это юридические уведомления, приложенные к титулу собственности из-за неуплаченных долгов. Это может значительно усложнить продажу дома или, по крайней мере, создать большие хлопоты.

К сожалению, эта проблема не всегда обнаруживается до конца процесса покупки дома — когда вы уже нашли дом своей мечты. После месяцев поиска домов, посещения домов и, наконец, поиска дома и переговоров о цене продажи, пришло время получить ипотечный кредит.В рамках этого процесса кредитору потребуется поиск по названию. Осуществляется поиск по нескольким источникам, включая документы, земельные записи графств, налоговые залоговые права на федеральном уровне или уровне штата, дела о разводе, записи судов о банкротстве и другие финансовые решения против собственника, который потенциально может быть закреплен за недвижимостью. Если ничего не появляется, заголовок считается чистым.

При закрытии покупатели увидят строку в своих конечных расходах на страхование титула. Страхование титула защищает либо кредиторов, либо владельцев, в зависимости от типа, от нераскрытых и неоткрытых претензий на право собственности на имущество.Это включает завещания, документы, непогашенные ипотечные кредиты и залоговые права. Большинство покупателей не приобретают недвижимость до тех пор, пока залог не будет выплачен, поэтому продавцы обычно соглашаются использовать выручку от продажи для выплаты залогового права.

Проблемные продажи происходят, когда продавцу срочно нужно продать дом, чтобы расплатиться с долгами. Это делается посредством обращения взыскания, короткой продажи или продажи, принадлежащей банку (REO). В первом квартале 2019 года на долю проблемных продаж пришлось 14,2 процента всех домов и квартир на одну семью, по сравнению с 15.2% в первом квартале 2018 года. Они отличаются от обычных продаж и требуют осторожности.

Продажа проблемных домов часто связана с ремонтом домов. Если собственность имеет одно право удержания, покупатели должны работать с агентами по недвижимости, чтобы проверить любые другие потенциальные проблемы. Если дом все еще тот, который они хотят, покупка может пройти, но будет сложнее. Бывают также случаи, когда имущество было наложено залогом, но продажа не была принудительной. Читайте дальше, чтобы узнать больше.

Виды залогового права

Покупатели не любят покупать дом с залогом, поэтому кредиторы знают, что наложение залога (или обременения) на собственность — дешевый способ рано или поздно взыскать задолженность. Залоги являются частью публичного реестра. Залог остается с недвижимостью при ее продаже, но остается в кредитном отчете предыдущего владельца.

Существует два основных типа залогового удержания: добровольное удержание и принудительное удержание. Добровольные залоговые права были согласованы владельцем собственности и включают первую ипотеку, вторую ипотеку, взятую для помощи в покупке собственности, или ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию под залог собственного капитала для проведения пристройки дома.

Вынужденные залоговые права являются наиболее тревожными и бывают разных типов. В их числе:

• залоговое право выкупа (иногда также называемое ипотечным залогом) помещается на дом, если владелец не выплачивает ипотечный залог
• залогов по налогу на имущество
• федеральных налоговых залогов (за неуплаченные налоги, причитающиеся IRS)
• залоговых прав на содержание детей
  залоговых требований по судебным решениям (невыплаченная задолженность компании по кредитным картам, медицинские счета и личные ссуды)
• муниципальных залогов (деньги, причитающиеся за работу по устранению нарушения постановления местного правительства, которое владелец собственности отказался исправить)
• залогов механика (за неоплаченные подрядные услуги).

Порядок погашения залогового права обычно зависит от даты его регистрации, что означает, что залоги по ипотеке идут первыми. Кредиторы имеют право потребовать, чтобы недвижимость была продана в счет залога, обычно путем продажи права выкупа. Но обычно они не исключают ипотечных и налоговых залогов, потому что ипотечные и налоговые залоговые права, называемые первыми залогами, должны быть погашены в первую очередь. Вместо того чтобы лишить права залога, кредиторы ждут, пока недвижимость будет продана, чтобы попытаться вернуть свои деньги. Кредиторы не будут давать ссуду на недвижимость с налоговым залогом от правительства штата или федерального правительства, потому что эти залоговые права имеют приоритет и должны быть погашены до ипотеки.Эта первая позиция означает, что банк подвергается более высокому риску не получить возврат по ссуде после продажи дома.

Как часть процесса покупки дома, ваш кредитор потребует провести поиск по собственности, которую вы хотите купить. Иногда возникают ошибочные залоговые права, которых не должно быть, и их можно удалить. Но если будут обнаружены какие-либо принудительные залоговые права, это должно быть признаком того, что необходимо более внимательно изучить жизнеспособность всей сделки. Поскольку титульная компания берет на себя ответственность за залог после продажи дома, она проведет тщательный поиск.

Покупка недвижимости с залогом

Покупатели, особенно впервые покупающие жилье, должны сотрудничать с агентом по недвижимости при покупке любой собственности. Агенты по недвижимости знают рынок и процесс покупки дома и могут помочь покупателям дома решить проблемы, которые возникают в процессе. Если вы подумываете о покупке дома с залогом, это еще более важно.

Если дом вашей мечты имеет залоговое право на него, и это не является налоговым залоговым правом, вы можете работать со своим агентом по недвижимости и поверенным по недвижимости, чтобы выявить все залоговые права и провести переговоры с владельцем недвижимости, чтобы выплатить их или уменьшить цена продажи на соответствующую сумму, чтобы вы могли погасить их после покупки.Держатели залогового права иногда готовы снять залог на сумму меньше причитающейся суммы. Также существует вероятность того, что залоговое удержание может быть подано по ошибке, и оно может быть снято. Вы можете искать залоговые права на недвижимость в Интернете.

Если проблема залога не может быть решена, но вы по-прежнему заинтересованы в доме, вы можете продолжить короткую продажу. Короткие продажи случаются, когда дом продается по цене ниже его текущей стоимости. Обычно они возникают из-за того, что домовладелец не может выплатить ежемесячную ипотечную ссуду, но ему также трудно продать дом по цене, которая позволяет ему полностью выплатить ссуду.В случае краткосрочных продаж кредиторы соглашаются освободить залоговое право (обычно ипотечное удержание), несмотря на получение обратно меньше, чем им причитается по ипотечным платежам.

Это отличается от обращения взыскания, когда кредитор лишает собственность права выкупа, чтобы получить обратно неуплаченные платежи по ипотеке или налогам, а затем продать ее на открытом аукционе. Лишение права выкупа дома обычно отменяет все другие залоговые права на собственность.

Короткие продажи были более обычным явлением во время жилищного спада 2011 года, но сейчас они составляют лишь 5 процентов от всех продаж жилья.Поскольку короткие продажи сложны и рискованны для банка, они могут занять в три раза больше времени, чем обычная ссуда, или примерно от 90 до 120, а иногда и дольше. Покупатели жилья, желающие принять на себя вызов при заключении сделки, также должны быть готовы заняться ремонтом. Дома для короткой продажи продаются как есть. Наградой часто является низкая цена подвала.

Залог в залог

Процесс покупки дома долгий, напряженный и запутанный. Покупка дома с залогом или короткая продажа, когда продажа освобождает от залога, делают процесс еще более длительным и запутанным.Залог на собственность, как правило, должен быть признаком поиска в другом месте, поскольку владелец собственности, находящийся в затруднительном финансовом положении, скорее всего, не справился с необходимым ремонтом. Покупатели, которые садятся на определенный дом, независимо от залогов, должны быть готовы к долгой дороге впереди. Вот одна история покупателей.

Own Up помогает людям на протяжении всего пути владения домом. Мы сосредоточены на обучении вас, чтобы вы могли принять наилучшее решение по всем аспектам процесса. Если вы подумываете о покупке дома, на который закреплены залоговые права, позвоните нам.Недвижимость может быть проблемной, но мы можем помочь сделать процесс покупки дома менее стрессовым. Мы здесь, чтобы помочь.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРОДАЖЕЙ УСЛУГИ ВНУТРЕННЕЙ ДОХОДЫ

ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПО ПРОДАЖЕ ЗАПРЕЩЕННОГО ИМУЩЕСТВА:
(не распространяется на приобретенное имущество и судебные продажи)

Предоставляет ли правительство финансирование для покупки?
Правительство не предоставляет никаких форм финансирования, а форма оплаты и сумма заявки должны соответствовать Условиям оплаты, указанным в Уведомлении о публичных аукционах.

Что такое обременение?
Обременение — это то, что связано с активом, будь то ссуда на автомобиль, ипотека на дом, судебное решение или налоговое залоговое удержание. Для каждой продажи аукционист составляет Уведомление об обременениях (форма 2434-B), в котором указывается, какие возможные обременения были обнаружены в ходе нашего исследования. Хотя мы не можем гарантировать его точность, это добросовестный поиск с целью предоставить участнику торгов информацию.

Что происходит с обременениями или залогом (IRS и т. Д.)), если я выигравший аукцион?
Любое обременение, зарегистрированное до удержания налога IRS, остается на собственности и должно быть устранено покупателем при продаже арестованного имущества Налоговой службой. Обременения, зарегистрированные после федерального налогового залога IRS, освобождаются от собственности после выдачи сертификата продажи или, в случае недвижимого имущества, акта на имущество. Федеральное налоговое удержание IRS освобождается от особого имущества, проданного в то же время.

Могу ли я попасть в список рассылки?
В настоящее время нет специального списка рассылки. Чтобы просмотреть все аукционы, как настоящие, так и предстоящие, посетите наш веб-сайт.

Что делать, если актив, автомобиль и т. Д. Сломаются после того, как я его куплю?
Вся недвижимость предлагается на продажу «где есть» и «как есть» и без права обращения в США. Не дается никаких гарантий, явных или подразумеваемых, в отношении действительности названия, качества, количества, веса, размера или состояния любого имущества, а также его пригодности для любого использования или цели.Никакие претензии не будут рассматриваться в отношении компенсации или корректировки или отмены продажи на основании несоответствия собственности каким-либо явным или подразумеваемым заявлениям.

Почему Налоговая служба не принимает личные чеки, кредитные карты или банковские гарантийные письма при продаже?
В соответствии с Налоговым кодексом США, все платежи за проданное имущество должны производиться сертифицированным, кассовым или казначейским чеком, выписанным на любой банк или трастовую компанию, зарегистрированную в соответствии с законодательством Соединенных Штатов или в соответствии с законами любого штата, территории или владения. США, почтовым, банковским или срочным денежным переводом США.Выпишите чек или денежный перевод в Казначейство США.

Поскольку Налоговая служба может принимать только наличные или сертифицированные средства на своих аукционах, как я могу привезти сертифицированные средства, если я не знаю, за сколько будет продана недвижимость, или буду ли я победителем торгов?

Участникам торгов рекомендуется принести несколько кассовых чеков (подлежащих оплате в соответствии с указаниями в Уведомлении о продаже) на разные суммы, а также немного денег для компенсации любой необходимой разницы.

Например, участник торгов может принести кассовый чек на 5000 долларов, два чека на 2500 долларов, один чек на 1000 долларов плюс 500 долларов наличными. Любые чеки, не использованные при продаже, должны быть возвращены вами в ваш банк и аннулированы, а средства возвращены вам. У нас также обычно есть возможность внести некоторые изменения при продаже. Конечно, могут применяться другие суммы и другие сценарии.

Что это за продажа и как она проводится?
Налоговый кодекс требует, чтобы арестованное имущество продавалось на открытом аукционе или аукционе с закрытыми торгами.В любом случае аукцион открыт для публики, а торги и правила проводятся аукционистом (обычно специалистом по оценке и ликвидации имущества в IRS). В конце процесса торгов или открытия запечатанных предложений самая высокая зарегистрированная ставка будет присуждена за выставляемую на аукцион собственность. Потенциальных участников торгов лучше всего подготовить, запросив копию Уведомления об открытом аукционе или Уведомления о закрытом аукционе с предложением и просмотрев там инструкции и требования для этой конкретной продажи.Копию Уведомления о продаже можно просмотреть на нашем веб-сайте.

Могу ли я отправить заявку по почте?
Хотя предложение по почте — это любезность для тех, кто не может присутствовать на физическом аукционе, оно присутствует не для каждой продажи. Условия, изложенные для подачи заявки по почте, изложены в форме заявки. Большинство аукционов IRS допускают некоторую форму подачи заявки по почте, но потенциальному участнику торгов следует получить копию Уведомления о продаже для получения инструкций и ограничений.

Зачем мне нужно получать копию извещения о продаже?
Любой аукцион может так или иначе отличаться. Уведомление о продаже предоставит потенциальному участнику торгов всю необходимую информацию, чтобы начать делать обоснованную ставку на рассматриваемую собственность. Он будет описывать недвижимость, сообщать вам, есть ли минимальная ставка, которая должна быть удовлетворена, куда отправить запечатанную заявку и разрешены ли заявки по почте. Самое главное, Уведомление о продаже предоставит вам контактную информацию для получения любой информации, которая может помочь вам в принятии решения.

НЕДВИЖИМОСТЬ
Получу ли я ясный и страховой титул?
Вся недвижимость предлагается на условиях «как есть» и «где есть» без каких-либо гарантий, явных или подразумеваемых. Мы предоставляем информацию об известных обременениях или ином интересе в собственности, предлагаемой в форме 2434-B. Мы не гарантируем правильность или полноту этой информации, и она предоставляется исключительно для того, чтобы помочь потенциальным участникам торгов определить стоимость продаваемой доли.Потенциальные покупатели должны проявлять должную осмотрительность при проведении торгов на недвижимость. Вся недвижимость, проданная Налоговой службой, передается по Акту о прекращении права собственности. Свяжитесь с PALS, чтобы определить, был ли защищен поиск по заголовку третьей стороны.

Если я выиграл тендер, могу ли я распоряжаться этой собственностью по своему желанию?
Согласно разделу 6337 Налогового кодекса следующие лица имеют право выкупить собственность в любое время в течение 180 дней после даты принятия выигравшей заявки IRS:

• Собственники, наследники, исполнители или управляющие собственников,
• Любое лицо, имеющее отношение к собственности,
• Любое лицо, имеющее право удержания в собственности,
• Любое лицо от имени перечисленных выше.

Могу ли я получить арендную плату, выселить арендаторов или переехать в собственность в течение 180-дневного периода выкупа?
Налогоплательщик и другие заинтересованные лица имеют право выкупить собственность, и любые действия зависят от закона штата. Поэтому вам следует обратиться к юристу или законному представителю за советом такого типа.

Получу ли я компенсацию за любые расходы на имущество, которые я потрачу в течение 180-дневного периода выкупа, если имущество будет выкуплено?
Закон требует только, чтобы при продаже за наличные имущество или участки собственности могли быть выкуплены после выплаты покупателю суммы, уплаченной покупателем, плюс проценты по ставке 20 процентов ежегодно.
Что произойдет после 180-дневного периода погашения? Какой документ и когда я его получу?
Раздел 6338 (b) Налогового кодекса предусматривает, что всякий раз, когда недвижимость не выкупается в течение 180-дневного периода, покупателю или его / ее назначенному лицу будет выдан акт (обычно акт о прекращении права требования) после передачи сертификата Распродажа. Сделка будет соответствовать законам государства, в котором находится недвижимость, в отношении продажи недвижимого имущества в стадии исполнения.

Могу ли я договориться о покупке арестованного имущества в налоговой службе до аукциона?

Нет. Раздел 6335 Налогового кодекса требует, чтобы продажа проводилась либо на открытом аукционе, либо на открытой продаже с запечатанными предложениями. Закон не позволяет Налоговой службе обходить аукционы или процессы закрытых торгов.

Какие еще сборы я должен уплатить Налоговой службе на аукционе в дополнение к моей выигравшей заявке?