Порядок оформления наследства на дом и землю в сельской местности: Наследование земельных участков/земельного пая

Если права на дом не оформлены…

Если у вас преклонный возраст и до сих пор не оформлены права на землю и дом, стоит поторопиться. А то вашим наследникам, прежде чем приступить к оформлению наследуемого имущества, вначале придется доказывать в суде принадлежность этой недвижимости вам.

Сегодня мы обратились к заместителю заведующего Первой минской областной государственной нотариальной конторы Радмиле Щирой и попросили ее ответить на некоторые вопросы наших читателей, касающиеся наследования индивидуальных жилых домов и земельных участков.

Как отметила Радмила Щирая, при наследовании недвижимого имущества важно, чтобы на момент смерти право собственности на недвижимость было оформлено на наследодателя. Это в будущем поможет наследникам избежать судебных споров и оградит их от необходимости признавать в суде принадлежность наследуемого имущества наследодателю. На сегодняшний день в практике такие случаи не единичны. В большей степени это относится к земельным участкам и домам в сельской местности, принадлежащим пожилым людям.

А вот что касается наследников, желающих получить наследство, то им надо в обязательном порядке в течение 6-месячного срока со дня смерти наследодателя его принять. Закон предусматривает два способа принятия наследства: путем подачи письменного заявления в нотариальную контору по месту открытия наследства о принятии наследства либо путем фактического вступления во владение наследственным имуществом. Если этого не сделать, значит, будет признано, что наследник не принял наследства.

Временем открытия наследства является день смерти наследодателя. Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Если последнее место жительства неизвестно, наследство открывается по месту расположения недвижимого имущества или основной его части, а при отсутствии недвижимого имущества – по месту нахождения основной части движимого имущества.

Часто наследники задают вопрос: можно ли получить свидетельство о праве на наследство ранее 6-месячного срока, если круг наследников известен? По словам заместителя Первой минской областной государственной нотариальной конторы, несмотря на то, что Гражданский кодекс разрешает выдавать свидетельства о праве на наследство ранее установленного срока при условии, что нотариусу достоверно известен круг наследников, на практике, как правило, такая процедура применяется крайне редко. Связано это с тем, что нотариусу трудно установить, являются ли сведения о наследниках, имеющиеся в наследственном деле, исчерпывающими. Наследники могут проживать отдельно от наследодателя, и о их существовании может быть ничего не известно. Тем не менее, они в любой момент могут обратиться в нотариальную контору и подать заявление о принятии наследства. К тому же бывают случаи, что одни наследники скрывают других наследников. В силу этих обстоятельств нотариусы, как правило, ждут, пока не пройдет срок для принятия наследства. И только после истечения 6-месячного срока окончательно определяют круг наследников.

И еще один не менее важный вопрос: сколько придется платить наследникам за получение свидетельства о праве на наследство? Как отметила Радмила Щирая, Указ Президента от 14 сентября 2006 года № 574 не изменил размер государственной пошлины за получение свидетельства о праве на наследство. Она, как и прежде, зависит от степени родства наследника с наследодателем и составляет от 1 до 5 базовых величин. Так, наследники I очереди платят госпошлину в размере 1 базовой величины, II очереди — 2 базовые величины, Ш очереди – 3 базовые величины, IV очереди – 4 базовые величины, наследники последующих очередей – 5 базовых величин.

За составление завещания придется уплатить госпошлину в размере 1 базовой величины.

Существуют и льготы по уплате госпошлины. Например, освобождаются от уплаты госпошлины за получение свидетельства о праве на наследство на жилые помещения наследники, которые в них проживают, а несовершеннолетние дети и инвалиды I и II групп освобождаются за получение свидетельства о праве на наследство на любое имущество.

Вопросы читателей:

— Во время совместного брака мы с супругом построили дом, который оформлен на мужа. Я в доме не была прописана. В 2000 году брак между нами расторгнут. Судом раздела имущества не производилось. Могу ли я в судебном порядке решить вопрос о признании за мной доли в этом доме? Необходимо ли мое согласие на продажу дома бывшим супругом? Я имею в собственности квартиру, приватизированную после развода.

О. Мацкевич

Согласно ст. 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье все имущество, приобретенное супругами в браке, является их совместной собственностью, если иное не установлено брачным договором. Из этого следует, что если жилой дом был построен в период брака и при разводе раздела имущества не производилось, то в отношении этого жилого дома сохраняется право общей совместной собственности. Поэтому в случае продажи бывшим мужем дома потребуется ваше согласие. Также вы можете обратиться в суд за признанием за вами доли в праве собственности на этот дом. При рассмотрении подобных дел между бывшими супругами суд, как правило, исходит из принципа равенства долей.

Что же касается приватизированной после развода квартиры, то не совсем понятно, вы спрашиваете о ней или заявляете ее как аргумент. Наличие у вас в собственности приватизированной квартиры никак не влияет на размер вашей доли в жилом доме. И если ваш бывший муж не участвовал в приватизации квартиры ни жилищной квотой (чеками «Жилье»), ни денежными средствами, он не имеет права претендовать на нее.

— Умер отец, осталось наследство — частный дом, земля, завещания нет. Наследники первой очереди — я и брат заявления о принятии наследства в нотариальную контору подали. Я всю жизнь жил вместе с отцом (своего жилья не имею), а брат 30 лет живет отдельно от нас (имеет 4- комнатную квартиру новой планировки). Тем не менее он претендует на половину наследства. Что значит остальное причитающееся мне по наследству имущество? Имеются хозстроения, сберкнижка на незначительную сумму. У меня на иждивении двое несовершеннолетних детей.

А.Антушевич

— Поскольку вы пишите, что завещания нет, значит, наследование будет происходить по закону. Согласно ст. 1057 Гражданского кодекса Республики Беларусь наследниками I очереди являются супруг, родители и дети умершего. Все они наследуют в равных долях. Поэтому вы с братом имеете равные права претендовать на наследство независимо от материального положения, обеспеченности жильем и от того, как долго один из вас проживал с отцом. Так как вы оба приняли наследство, подав заявления в нотариальную контору, все наследственное имущество будет делиться между вами поровну.

— Умер отец. Однако на момент смерти принадлежащий ему садовый домик в кооперативе не был оформлен. Можем ли мы претендовать на это наследство? И как теперь узаконить право собственности на участок в садоводческом кооперативе?

Р.Костенко

— Если вы хотите получить по наследству садовый домик, наследство надо принять, обратившись к нотариусу по месту последнего жительства вашего отца. Однако в силу того, что садовый домик не был оформлен, вам придется доказывать право собственности вашего отца на садовый домик в суде. В случае если вы в 6-месячный срок не обратились к нотариусу с заявлением о принятии наследства, в суде придется решать и еще один вопрос: устанавливать факт принятия вами наследства. Получив садовый домик по наследству, вы сможете оформить право собственности на земельный участок.

— Два года назад умерла мать. Остался садовый участок. Завещание составлено не было. Моя сестра на участок не претендует. Что я должен делать, чтобы оформить право собственности на участок на свое имя?

М.Гайсенок

— Если садовый участок принадлежал вашей матери на праве собственности, вы с сестрой являетесь единственными наследниками по закону, и при этом сестра не претендует на участок и является соответственно отказавшейся от наследства или не принявшей наследство, вы можете обратиться в нотариальную контору по месту последнего жительства вашей матери за оформлением наследства на участок на свое имя. Вопрос только в том, приняли ли вы сами наследство? Потому что законом установлен 6-месячный срок для принятия наследства, в течение которого необходимо обратиться в нотариальную контору по месту последнего места жительства вашей матери или фактически вступить во владение и управление наследуемым имуществом. Надеюсь, что вы так и поступили, поскольку указываете, что мать умерла уже два года назад. Если нет, то вам надо будет обращаться в суд.

Л.Кондратьев

— Если вы купили сыну земельный участок, но он не успел зарегистрировать его на свое имя, принадлежность этого участка сыну придется доказывать в суде. В случае если сын не оставил завещание, то право наследовать этот участок по закону имеют родители, супруга и дети умершего в равных долях. Если срок для принятия наследства после смерти вашего сына еще не прошел, вы можете отказаться от наследства в пользу внука, если он является сыном умершего. Или, получив свои доли земельного участка по наследству, оформить договор дарения.

Обращаем ваше внимание на то, что с 1 января 2007 года нельзя будет отчуждать земельные участки без капитальных строений, но договоров дарения близким родственникам это ограничение не касается, и подарить земельный участок своему внуку вы сможете даже незастроенным. Но рано или поздно либо вам, либо вашему внуку участок придется все равно застраивать. В противном случае в будущем он может быть изъят из собственности по причине нецелевого использования.

— Умер в деревне отец. Однако он проживал в неоформленном доме. Могу ли я наследовать этот дом? С чего начинать процедуру?

В. Ходосенок

— В любом случае надо своевременно обратиться к нотариусу по месту последнего места жительства отца и принять наследство. Что касается подтверждения принадлежности дома отцу, то если дом находится в сельской местности и сведения об отце как о владельце этого дома были внесены в похозяйственную книгу соответствующего сельского исполнительного комитета до 8 мая 2003 года, то справка сельского исполнительного комитета о принадлежности дома вашему отцу и будет являться документом, подтверждающим его право собственности. В этом случае дом будет наследоваться в нотариальной конторе. Если сведения в похозяйственную книгу не были внесены или были внесены после вышеуказанной даты, принадлежность жилого дома вашему отцу придется доказывать в суде.

— У нас умер сын. Осталось наследство – полдома, квартира (оформлена на жену, сын в ней прописан не был) и гараж на земельном участке рядом с домом. Как теперь будет разделено между нами наследство (есть мать, отец и жена)? Будет ли при разделе наследства учитываться незарегистрированный гараж?

С.Забудько

— Наследниками по закону после смерти вашего сына по закону являются мать, отец и жена, которые в равных долях будут наследовать все имущество сына. Что касается квартиры, которая оформлена на его жену, то 1/2 доли этой квартиры будет являться наследственным имуществом в случае, если она приобретена женой в период брака с вашим сыном. А вот в отношении гаража ситуация двоякая. Если под строительство гаража не выделялся отдельный земельный участок и гараж построен на придомовой территории, то он войдет в состав жилого дома и будет наследоваться вместе с домом как его принадлежность. Если же для строительства гаража выделялся отдельный земельный участок и он незарегистрирован, значит, надо будет доказывать его принадлежность сыну в судебном порядке, а потом наследовать его.

Когда происходит наследование, наследники принимают причитающиеся им доли во всем наследственном имуществе, на которые в последующем будут выданы свидетельства о праве на наследство. Но есть и такое понятие, как раздел наследственного имущества. В целях прекращения долевой собственности на наследственное имущество наследники могут заключить соглашение о разделе, по которому каждый получит конкретное имущество, например, один наследник — жилой дом, другой – квартиру. Однако практика показывает, что наследники нечасто приходят к соглашению о разделе наследственного имущества. Видимо потому, что имущество не всегда равноценно, а доли в наследстве, как правило, равные.

Беседовала Елена МАСЛОВСКАЯ.

Администрация муниципального района «Тарусский район»

Федеральная кадастровая палата озвучила количество земельных участков, снятых с кадастрового учета в прошлом году

С января по декабрь прошлого года с кадастрового учета снято более 630 тыс. земельных участков. Как правило, процедура проводится по желанию землевладельца в случае преобразования участка, а также для прекращения уплаты земельного налога, если участок утратил свою функциональность. В 2019 году с кадастрового учета снято почти вдвое меньше земельных участков, чем в предыдущем – в 2018 году снято более 1,1 млн участков.

С начала 2019 года учетная процедура проведена в отношении почти 5,4 млн земельных участков, при этом к концу года снято с кадастрового учета более 630 тыс. земельных участков. В 2018 году поставлено на учет также около 5,4 млн, тогда как снято с учета почти вдвое больше земельных участков – более 1,1 млн.

Наибольшее число земельных участков, снятых с учета в прошлом году, в Алтайском крае – 96,2 тыс., Ставропольском крае – 30,9 тыс., Республике Башкортостан – 27,5 тыс. , Саратовской области – 24,4 тыс. По итогам 2018 года абсолютными лидерами по снятию с учета земельных участков стали Иркутская область (175,2 тыс.), Свердловская область (112,9 тыс.) и Ростовская область (122,6 тыс.).

«Государственный кадастровый учет позволяет систематизировать и упорядочить сведения об объектах недвижимости, в том числе о земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации. В процессе кадастрового учета каждый земельный участок получает уникальный кадастровый номер и становится самостоятельным объектом правовых отношений. Последующая процедура регистрации закрепляет за физическими или юридическими лицами право на земельный участок, позволяя совершать любые действия в отношении принадлежащих ему земель в соответствии с законодательством в сфере земельных отношений», — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Екатерина Голованова.

Снятие с государственного кадастрового учета объекта недвижимости подразумевает прекращение актуальности сведений о самом объекте, прекращение права собственности и, соответственно, освобождение владельца от налогового бремени. Согласно Земельному кодексу РФ и федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» снятие с кадастрового учета земельного участка может производиться только в ряде определенных случаев.

Например, если собственник принял решение о преобразовании своего земельного участка путем процедуры раздела, объединения или перераспределения, то такой земельный участок утрачивает актуальность, запись о нем в реестре недвижимости переходит в статус «архивная», а для вновь образованных участков он становится исходным. В данном случае процедура снятия строго определена нормой Земельного кодекса РФ.

Следующий вариант снятия связан с особенным статусом земельного участка, который носит название «временный». Такой статус приобретали участки, прошедшие кадастровый учет до 1 января 2017 года, и регистрация прав на которые не проводилась. Если право на такой участок и далее не будет зарегистрировано, то после 1 марта 2022 года «временный» участок будет снят кадастрового учета.

Статус всех земельных участков, прошедших процедуру государственного кадастрового учета после 1 января 2017 года, носит название «актуальный». Однако в случае отсутствия зарегистрированного права на такие земельные участки в течении 5 лет с момента проведения процедуры учета в отношении них также будет проведена процедура снятия с кадастрового учета.

И последняя по вариации, но не по юридическому значению, — это процедура исключения сведений о земельных участках, записи о которых внесены в госреестр до 1 марта 2008 года, при соблюдении трех условий:

• 1) отсутствие зарегистрированного документа, разграничивающего право на земельный участок (договор, распоряжение и т.п.)
• 2) наличие ранее возникшего права на земельный участок
• 3) отсутствие объектов недвижимости на таком участке, подтвержденное документально

Если к моменту подачи заявления участок уже будет снят с кадастрового учета, в регистрации права собственности будет отказано, и решать вопрос о принадлежности участка придется уже в суде. Снятые с учета земельные участки получают статус свободных (неразграниченных) и переходят в распоряжение уполномоченного органа местного самоуправления. «Особое внимание стоит уделить земельным участкам, которые были получены в наследство. Именно в таких случаях может выясниться, что запись о правообладателе «старого» участка отсутствует в ЕГРН или участок уже снят с учета. Поэтому стоит заранее выяснить, какие сведения о земельном наделе содержатся в госреестре недвижимости, и представить в регистрирующий орган документы, содержащие недостающие данные о правоообладателе. А если в ЕГРН отсутствуют сведения о земельных границах, то помимо прочего провести межевание участка», — обращает внимание Екатерина Голованова.

Проверить, какие сведения о земельном участке содержатся в ЕГРН, имеется ли запись о собственнике, поможет выписка «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» из Единого госреестра недвижимости. Заказать выписку можно любым удобным способом, в том числе онлайн – с помощью нового сервиса по выдаче сведений ЕГРН Федеральной кадастровой палаты.

Согласно действующему законодательству, регистрация права собственности занимает семь рабочих дней, а при передаче документов через МФЦ срок регистрационной процедуры увеличивается до девяти рабочих дней.

02.03.2020

Бесплатное оформление прав на земельные участки для льготных категорий граждан

В соответствии со ст. 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Статьей 5 закона Кемеровской области от 18.07.2002 N 56-ОЗ «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Кемеровской области»  регламентированы случаи однократного бесплатного предоставления земельных участков в собственность граждан из государственной или муниципальной собственности.

Если Вы относитесь к одной из перечисленных категорий граждан, то вправе обратиться в уполномоченный на распоряжение земельными участками орган с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка. Таким органом на территории г. Кемерово является комитет по управлению государственным имуществом (пр. Советский,58).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, однократно бесплатно предоставляются в собственность граждан в следующих случаях:

1. Из земель населенных пунктов:

1) для садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства:

• гражданам, удостоенным звания Героя Советского Союза, Героя Российской Федерации или являющимся полными кавалерами ордена Славы, удостоенным звания Героя Социалистического Труда, а также полным кавалерам ордена Трудовой Славы;
• гражданам, удостоенным звания Героя Кузбасса, «Почетный гражданин Кемеровской области»;
• ветеранам Великой Отечественной войны;
• ветеранам боевых действий;
• семьям военнослужащих, погибших (умерших, пропавших без вести) при исполнении обязанностей военной службы;
• семьям граждан, погибших (умерших, пропавших без вести) при исполнении обязанностей военной службы в воинских частях Вооруженных Сил Союза ССР, других воинских формированиях Союза ССР;
• ветеранам труда;
• реабилитированным лицам и лицам, признанным пострадавшими от политических репрессий;
• бывшим несовершеннолетним узникам концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных фашистами и их союзниками в период второй мировой войны;
• гражданам, подвергшимся воздействию радиации вследствие катастроф на Чернобыльской АЭС и других радиационных аварий на атомных объектах гражданского или военного назначения, а также в результате испытаний, учений или иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику;
• инвалидам I, II, III групп;
• семьям, имеющим в своем составе ребенка-инвалида;
• гражданам в течение трех лет с момента окончания ими образовательного учреждения среднего или высшего профессионального образования, постоянно проживающим и работающим в сельской местности;
• гражданам, лишившимся жилья в результате стихийных бедствий, разрушений или пожаров;
• работникам зарегистрированных на территории Кемеровской области бюджетных, автономных и казенных учреждений здравоохранения, образования, физкультуры и спорта, культуры и искусства, социального обеспечения (за исключением руководителей учреждений) в случае работы в данном учреждении не менее 3 лет;

2) для приобретения прав на земельные участки, на которых расположены объекты индивидуального жилищного строительства:

• гражданам, указанным в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи;
• гражданам, переселяемым из жилых домов, находящихся на подработанных территориях угольных месторождений, в случае их отказа от предоставляемого благоустроенного жилого помещения;
• гражданам, переселяемым из жилых домов, находящихся на территориях, в отношении которых органами местного самоуправления принято решение о развитии застроенных территорий, взамен земельного участка, на котором расположен жилой дом;

3) для целей индивидуального жилищного строительства:

• гражданам, указанным в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи;
• гражданам, уволенным в связи с сокращением численности или штата сотрудников в результате реформирования системы органов внутренних дел Российской Федерации в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 24. 12.2009 N 1468 «О мерах по совершенствованию деятельности органов внутренних дел Российской Федерации».

Бесплатное предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, лицам, осуществляется в случае, если указанные лица проживают на территории Кемеровской области не менее 3 лет.

Гражданам, обладающим правом на бесплатное предоставление земельных участков в собственность для индивидуального жилищного строительства, земельные участки предоставляются на период строительства индивидуального жилого дома в аренду.

Суммарный срок аренды земельного участка с учетом продления аренды не может превышать десяти лет.

После завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома и государственной регистрации права собственности на него в установленном действующим законодательством порядке земельный участок, предоставленный в аренду в соответствии с абзацем первым настоящего пункта, предоставляется гражданам бесплатно на праве собственности.

Дополнительная информация: Порядок оформления документов на земельный участок под строительство индивидуального жилого дома

: О признании права собственности только через суд. : Профи : Строительный Комплекс АТР

 Разъяснения дает Светлана Усова,

начальник отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, которая в нашем регионе осуществляется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.Однако чтобыпройти государственную регистрацию необходимо иметь документы, подтверждающие право заявителя на недвижимость — так называемые правоустанавливающие документы. Это могут быть постановления органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка, различные договоры в отношении недвижимого имущества, свидетельства о праве на наследство, а также вступившие в законную силу судебные акты. Остановимся на последних подробнее. Каким образом устанавливается право собственности на недвижимое имущество в суде? 

—Люди опасаются судебных тяжб, но случается, что только таким путем можно установить свое право на недвижимое имущество. Общепринята ли это практика?

— Судебные иски о признании права собственности — вынужденная мера, чаще всего связанная с отсутствием необходимых для государственной регистрации документов. Количество подобных дел, рассматриваемых в судах, не уменьшается. И нередко в качестве третьего лица к участию в судебном процессе привлекается Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю — в этом заинтересованы и суды и граждане, добивающиеся установления права собственности.

— Каковы наиболее распространенные причины для обращения в суд с иском о признании права собственности?

— Причин, к сожалению, много. Среди наиболее распространенных следующие:

-правоустанавливающие документы не соответствуют требованиям законодательства;
— продавец по договору, совершенному в простой письменной форме, умер, и нет наследников, или невозможно установить его местонахождение
-документы на имущество вообще отсутствуют и есть только выписка из похозяйственней книги, хотя гражданин владеет имуществом уже много лет (в основном это касается объектов, находящихся в сельской местности, в этом случае право собственности возникает в силу приобретательной давности, то есть если гражданин владеет имуществом более 15 лет.)
— самовольное строительство — нет документов, подтверждающих отвод земельного участка, например, участок для строительства предоставлялся кооперативу, либо иным лицам, которые продали участок истцу, но договор купли-продажи недостроенного дома или гаража не был оформлен надлежащим образом, то есть право собственности по такому договору не было зарегистрировано, а в дальнейшем истец завершил строительство и теперь ему нужно доказать, что он имел право построить здание именно на этом месте, а не самовольно захватил участок земли. Причем подобные случаи, к сожалению, не подпадают под действие дачной амнистии, поскольку отсутствуют документы, подтверждающие предоставление земли лицу, завершившему строительство.

Довольно часто встречаются случаи обращения с заявлениями о включении имущества в наследственную массу. Это бывает, когда гражданин при жизни не успел зарегистрировать права на недвижимое имущество, а после его смерти наследники не могут получить свидетельство о праве на наследство, так как согласно ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи и иное имущество.
Но наиболее распространенными остаются случаи, когда граждане, совершив сделку, не обращаются за государственной регистрацией. Пример. Гражданин N приобрел в 2000 году по нотариально удостоверенному договору купли-продажи жилой дом и земельный участок, но до конца дело не довёл — государственная регистрация прав и этого договора не была произведена. Значит, и не возникло право владеть и распоряжаться этим жилым домом и земельным участком. Гражданин не может прописаться в купленном доме, не может продать или подарить его, хотя и считает эту недвижимость после передачи денег продавцу своей. В соответствии с законом, за государственной регистрацией сделки и перехода права собственности должны обращаться обе стороны сделки, но спустя несколько лет после подписания договора продавец по сделке умер и гражданину пришлось обращаться в суд с заявлением: о признании прав на жилой дом и земельный участок, привлекая в качестве ответчиков по делу наследников умершего. Однако признание его прав в судебном порядке не освобождает от их обязательной государственной регистрации, так как права на недвижимое имущество подлежат обязательной госрегистрации и только такая регистрация прав является единственным доказательством их существования.

—А если у собственников дома нет никаких документов на земельный участок, где расположен дом?

— И это тоже явление не редкое. Подобные ситуации возникают из-за того, что большинство домов построены очень давно, когда не было строгой регламентации оформления прав на земельные участки, а вовремя приватизировать землю не получилось по каким-либо причинам. В этих случаях для полного и всестороннего исследования всех обстоятельств по делу, и принятия объективных решений, суд запрашивает информацию о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества не только в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, но и в других органах, осуществляющих учет объектов недвижимого имущества и их владельцев до создания Управления.

Если предметом иска является жилой дом на земле, а основанием иска — приобретательная давность, то сведения о правах на землю запрашиваются также в Управлении Роснедвижимости или в органах местного самоуправления. При этом гражданин должен доказать обоснованность своих требований. Если это самовольное строительство на непринадлежащем истцу земельном участке, то истец доказывает факт строительства на собственные средства и для себя. Если имеются ошибки в правоустанавливающем документе, то нужно с помощью каких-либо иных документов, имеющих отношение к делу доказать факт совершения сделки. Если это приобретательная давность, то можно использовать свидетельские показания.
Решение суда о признании прав на недвижимое имущество вступит в законную силу в течение 10 дней, если никто из сторон спора не обратится с кассационной жалобой. Вступившее в законную силу, заверенное надлежащим образом, с отметкой о вступлении в силу, решение в отношении прав на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации.

Хотелось бы порекомендовать гражданам более ответственно подходить к оформлению документов, необходимых для регистрации прав на недвижимое имущество независимо от того, квартира это, жилой дом, земельный участок или дача, для того, чтобы в дальнейшем не пришлось доказывать свои права в судебном порядке и нести лишние расходы по уплате государственной пошлины.

Каким образом оформить право собственности на земельный участок в порядке наследования по закону и завещанию?

Наследование земельного участка осуществляется по закону или завещанию.

Наследником по завещанию является лицо, определенное в завещании.

В случае отсутствия завещания, признания его недействительным, непринятия наследства или отказа от его принятия наследниками по завещанию, а также в случае неохвата завещанием всего наследства, осуществляется наследование по закону. Наследники по закону делятся на несколько очередей и каждая из них наследует имущество только в случае, если предыдущая очередь его унаследовала. Гражданским кодексом Украины установлены следующие очереди:

1 очередь: дети наследодателя, в том числе зачатые при жизни наследодателя и родившиеся после его смерти, тот из супругов, который его пережил, и родители.

2 очередь:родные братья и сестры наследодателя, его бабушка и дед как со стороны отца, так и со стороны матери.

3 очередь:родные дядя и тетя наследодателя.

4 очередь:лица, проживавшие с наследодателем одной семьей не менее пяти лет до времени открытия наследства.

5 очередь:другие родственники наследодателя до шестой степени родства включительно, причем родственники более близкой степени родства отстраняют от права наследования родственников дальней степени родства.

Важно!

Малолетние, несовершеннолетние, совершеннолетние нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособные вдова (вдовец) и нетрудоспособные родители наследуют, независимо от содержания завещания, половину доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

Размер обязательной доли в наследстве может быть уменьшен судом с учетом отношений между этими наследниками и наследодателем, а также других обстоятельств, которые имеют существенное значение.

Для того, чтобы оформить право собственности на земельный участок в порядке наследования, наследнику необходимо осуществить следующие действия.

Шаг 1

Подать государственному или частному нотариусу заву о принятии наследства. Такое заявление подается лично нотариусу по месту открытия наследства.

Местом открытия наследства считается последнее место жительства умершего. Если такое место проживания неизвестно, местом открытия наследства является местонахождение недвижимого имущества или основной его части.

Внимание!

Гражданский кодекс Украины устанавливает шестимесячный срок для принятия заявления о принятии наследства. Такой срок исчисляется со дня смерти наследодателя или со дня, с которого она объявляется умершим.

На практике нередки случаи, когда наследники пропускают указанный шестимесячный срок. В таких случаях этот срок может быть восстановлен судом. В исковом заявлении необходимо указать причины пропуска срока.

Образец искового заявления можно скачать на сайте zem.ua

Шаг 2

Узнайте, внесенные сведения о земельном участке в Государственный земельный кадастр, есть налицо документы, подтверждающие право собственности умершего на земельный участок, или присвоенный земельном участке кадастровый номер.

Не лишним будет посмотреть сведения о земельном участке на публичной кадастровой карте по адресу http://www.map.land.gov.ua/kadastrova-karta.

Получить официальную информацию можно пу тем обращения в соответствующий территориальный орган Держгеокадастру Украины.

Часто случается, что государственный акт на имя умершего выдан, но кадастровый номер земельному участку не присвоен. К сожалению, случается и такое, что кадастровый номер есть в наличии, но сведения о земельном участке в электронной системе Государственного земельного кадастра отсутствуют. Если все в порядке, действия, предусмотренные Шаг 3-7 этой схемы, следует пропустить. Если же нет, необходимо:

Шаг 3

Заказать в землеустроительной организации изготовление технической документации по восстановлению границ земельного участка в натуре (на местности).

Чтобы найти такую организацию можно: обратиться к соседям или знакомым, которые уже оформили документы на землю, и спросить их, какая организация это делала; обратиться в местный совет — как правило, на территории сельского или городского совета работают несколько землеустроительных организаций; обратиться в районный (городской) отдел (управление) Госгеокадастра Украины и узнать, какие организации работают на территории Вашего района или населенного пункта; осуществить поиск в сети Интернет.

Обращаем внимание! Исполнителем работ в выбранной Вами землеустроительной организации может быть только лицо, имеющее сертификат инженера-землеустроителя. Перечень таких лиц размещен на официальном сайте Держгеокадастру по адресу: www.land.gov.ua («Государственный реестр сертифицированных инженеров-землеустроителей» подразделения «Сертификация» раздела «Направления деятельности»). Без наличия такого сертификата у исполнителя работ техническая документация будет считаться недействительной и государственной регистрации земельного участка осуществлено не будет.

Важно знать!

Составление технической документации по землеустройству предусматривает, что инженер-землеустроитель должен определить точные границы земельного участка, их геодезические координаты и составить кадастровый план земельного участка. При необходимости, землеустроитель восстановит пограничные знаки. Это необходимо для того, чтобы внести сведения о Вашей земельный участок в Государственный земельный кадастр. В дальнейшем это позволит государственным органам, при необходимости, восстанавливать границы Вашего участка и лучше защитить Ваше право на землю. Техническая документация будет выполнена в бумажной форме и в форме электронного файла.

Шаг 4

Договоритесь с землеустроительной организацией о стоимости, сроки выполнения работ и уложите соответствующий договор. Будьте внимательны при заключении договора! Обязательно прочтите проект договора, а если какие-то из его условий Вам непонятны — обратитесь к юристам (или родственников, соседей, знакомых). Примерный договор Вы сможете найти на Земельном портале Украины zem.ua

Обратите внимание на то, чтобы в договоре были указаны конкретные сроки выполнения работ! Срок выполнения работ в соответствии с законодательством не может превышать 6 месяцев.

Шаг 5

Землеустроительная организация должна выполнить геодезические работы и разработать техническую документацию по землеустройству относительно установления границ земельного участка в сроки, установленные договором. Границы земельного участка, при необходимости, должны быть закреплены межевыми знаками установленного образца. Техническая документация должна быть составлена в бумажной форме и в форме электронного документа.

Внимание!

Требуйте от землеустроительной организации предоставления Вам экземпляра изготовленной землеустроительной документации в бумажной форме. В случае возникновения спора о границах земельного участка в суде, она будет служить доказательством.

Важно знать!

Земельный кодекс Украины устанавливает обязательность согласования границ земельного участка с собственниками и пользователями смежных участков при проведении кадастровых съемок. Однако это не означает, что сосед может безосновательно отказать в таком согласовании, требуя переноса границы в свою пользу. Все свои требования он аргументировать и подтвердить документально. Доказательствами нахождения границы земельного участка в определенном месте могут служить государственный акт на право собственности на земельный участок соседа, материалы инвентаризации земель, данные БТИ и тому подобное. А не подкреплены доказательствами отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Шаг 6

Вам следует инициировать процедуру государственной регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре и в результате — получить Извлечение из Государственного земельного кадастра о земельном участке. Для этого следует обратиться в территориальный орган Держгеокадастру в районе (городе). Пошаговые схемы государственной регистрации земельного участка и образцы необходимых документов можно найти на сайте zem.ua

Шаг 7

По истечении 6 месячного срока со дня смерти наследодателя, Вам необходимо обратиться к нотариусу, которому было подано заявление о принятии наследства. Нотариус обязан зарегистрировать Ваше право собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. С этого момента Вы являетесь полноправным владельцем унаследованной земельного участка.

Обратите внимание!

Оформить право собственности на земельный участок в порядке наследования возможно только в случае, если право собственности на нее было оформлено наследодателем должным образом, то есть, — есть документ, подтверждающий указанное право собственности.

Часто случается, что решение о приватизации земельного участка принято, но наследодатель оформить соответствующий государственный акт или свидетельство о праве собственности не успел. В таком случае наследнику необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования. Образец искового заявления можно скачать на сайте zem.ua

Важно!

Часто бывает так, что земельный участок наследуют одновременно несколько человек. В таком случае указанный земельный участок наследуется в общую собственность. В будущем земельный участок может быть поделена между ними по соответствующим гражданско-правовым договором (пошаговую схему с раздела земельного участка частной собственности и образцы необходимых документов можно скачать на сайте zem.ua). Но необходимо отметить, что разделение унаследованной земельного участка между наследниками можно осуществлять только после оформления наследства и государственной регистрации права общей собственности наследников на земельный участок.

Кроме того, в выдаче свидетельства о праве на наследство, наследники могут договориться, что унаследованная земельный участок имеет в полном объеме принадлежать одному из них. Для этого другие наследники могут отказаться от наследства в его пользу. Но законодательством установлены следующие требования об отказе от наследства:

˗   наследник по завещанию вправе отказаться от принятия наследства в пользу другого наследника по завещанию,

˗   наследник по закону имеет право отказаться от принятия наследства в пользу кого — либо с наследников за законом независимо от очереди,

˗   имеет право отказаться от доли в наследстве наследника, который отказался от наследства в его пользу.

© 2018 Ассоциация «Земельный союз Украины». Все права защищены.

Данная информация была подготовлена ​​Ассоциацией «Земельный союз Украины». Запрещается воспроизведение и использование полностью или любой части данной информации в любом формате, включая графический, электронный, копирование, перепечатка или использование в любой другой способ без письменного согласия Ассоциации «Земельный союз Украины».

Руководство по наследованию сельскохозяйственных угодий

Наследование сельскохозяйственных угодий с братьями и сестрами или большой группой по-прежнему создает многие из тех же проблем, что и десять лет назад (или пятьдесят лет назад), потому что эти проблемы, по своей сути, являются социальными и эмоциональными головоломками, требующими серьезного внимания. навыки коммуникации.

Но это не означает, что возможности для тех, кто наследует сельхозугодья сегодня, ограничены тем, что было доступно столетие назад. Если у вас или вашей семьи нет ноу-хау, чтобы управлять небольшой семейной фермой, которую вы унаследовали, вы должны знать, что есть больше (и более творческих) способов открыть эту собственность для инвестиций, чем раньше, особенно если вы хотят, чтобы земля продолжала обрабатываться для будущих поколений.

Краудфандинг меняет ландшафт инвестиций в сельхозугодья

Краудфандинг является одной из составляющих появления нового набора финансовых продуктов, основанных на капитале, по словам Дэвида Чана из FarmTogether. Компания Чана помогает людям, которые обычно не имеют капитала для инвестирования в сельскохозяйственные угодья, выйти на рынок, обычно путем покупки дробной доли инвестиционной собственности на сельскохозяйственных угодьях.

Если это звучит слишком технически, подумайте об этом как о способе для семей, владеющих сельскохозяйственными угодьями, создать структуры долевой собственности и привлечь других инвесторов, не обязательно самостоятельно управляя сельхозугодьями.

Это способ увеличения общего капитала и часть более широкой тенденции. «Брокеры теперь могут предлагать новые долевые продукты, чтобы унаследовать те продукты, которые ранее предлагались только долговым продуктам», — сказал Чан.

Так почему же переход к собственному капиталу?

• Собственный капитал позволяет приходить инвесторам другого типа и обеспечивает более гибкие условия.
• Эти остатки позволяют семьям, обрабатывающим часть своей земли, продать контрольный пакет акций и продолжать приносить стабильный денежный поток.
• Используя равенство, семьи могут также создать для себя первое право отказа. В этой ситуации по истечении определенного периода времени семья может выкупить проданный кусок.
  
  

Хотя такого рода инновации в области инвестирования в сельхозугодья не являются изобретением колеса или созданием новой валюты, они открывают инновационные варианты инвестирования для мелких владельцев сельскохозяйственных земель (а теперь и мелких инвесторов в сельхозугодья).

Бумеры проявляют большую активность при планировании передачи сельскохозяйственных угодий

Бумеры доказывают, что они более проактивное поколение, чем их родители, когда речь идет о проявлении интереса к доступным для них вариантам инвестирования в сельхозугодья.На стороне наследников, поскольку средний возраст фермеров в США составляет около 60 лет, все больше людей начинают обсуждать вопросы наследования сельскохозяйственных угодий со своими семьями раньше.

Это замечательно, потому что сельхозугодья не так часто переходят из рук в руки. По данным Министерства сельского хозяйства США, в течение 2015–2019 годов предполагалось передать 10 процентов всей земли на фермах, около 6 процентов из которых, как ожидается, перейдут из рук в руки через подарки, трасты или завещания.

Из всей земли, которую предполагается передать, только около четверти будет продано между неродственниками, в то время как еще 14 процентов предполагается продать между родственниками.

Мутация имущества — Как получить право собственности на имущество?

Покупка недвижимости (дом / участок / земля) — одно из самых важных решений, которые вы когда-либо примете. Покупка недвижимости требует больших денег, и это серьезное финансовое решение.

При покупке недвижимости очень важна комплексная проверка, и вам необходимо проверить множество важных документов на недвижимость. Патта, или мутация, или кхата — один из таких важных имущественных документов.

Когда вы продаете недвижимость, потенциальный покупатель может попросить копию последнего документа о мутации.Исходя из моего опыта, было замечено, что многие люди не знают важности этого документа.

Итак, давайте обсудим — Что такое мутация / кхата / патта? Разница между регистрацией собственности и мутацией. Какова процедура изменения свойства? Как подать заявку на изменение собственности?

Мутация — это переход правового титула от одного лица к другому при продаже или передаче собственности.Изменяя собственность, новый владелец получает титул собственности, зарегистрированный на его / ее имя в департаменте доходов от земли, и правительство может взимать налог на собственность с законного владельца.

Необходимо завершить мутацию и обновить данные о новом владельце в отчетах о доходах, которые ведутся гражданскими органами, такими как муниципалитеты, панчаяты или муниципальные корпорации.

Регистрация собственности — это полное и окончательное соглашение, подписанное между двумя сторонами, т.е., покупатель и продавец. После регистрации собственности это означает, что покупатель собственности, в пользу которого она зарегистрирована, становится законным владельцем собственности и несет полную ответственность за нее во всех отношениях. Новый владелец обязан платить налоги на недвижимость, сборы за строительство и т. Д., Которые взимаются местным общественным органом.

После регистрации собственности в офисе субрегистратора покупатель недвижимости должен обновить название собственности на свое имя в местной налоговой службе (муниципалитет или офис панчаята) .Это известно как мутация . После того, как недвижимость будет обновлена ​​в отчетах о доходах, отныне новый владелец должен будет платить применимые налоги в гражданский орган (например, налог на недвижимость, сборы на строительство и т. Д.) .

Итак, регистрация собственности и изменение собственности — это разные вещи. Передача собственности происходит после регистрации собственности.

Регистрация собственности посредством заключения договора купли-продажи осуществляется в офисе субрегистратора (регистрационное бюро) , а изменение производится в местном офисе гражданского органа.Регистрация собственности не приводит к автоматическому обновлению земельной документации в налоговой инспекции.

Я полагаю, что некоторые штаты, такие как Андхра-Прадеш, планируют объединить как регистрационный, так и налоговый отделы, чтобы земельные записи автоматически обновлялись в налоговом отделе (мутация) , как только регистрация собственности производится в Регистрационном офисе.

Есть два типа мутаций.

1. Мутация сельскохозяйственных земель и
2. Мутация земель несельскохозяйственного назначения .Пример: квартиры, частные дома, участки под застройку, подъезды и т. Д.,

В случае земель сельскохозяйственного назначения необходимо произвести мутацию. Без изменения право собственности на землю не перейдет к новому владельцу. Мутации должны быть внесены в отчеты о доходах. Имя владельца, которое записывается в отчетах о доходах, называется «Паттадхар». В таких сценариях, как приобретение земли правительством, компенсация выплачивается только лицу, имя которого указано в отчетах о доходах.

В случае несельскохозяйственных земель невозможность изменения не лишает вас права на куплю-продажу.То есть, даже если мутация не произошла, название покупателя не будет затронуто. Он / она останется владельцем собственности. Но единственная проблема отсутствия мутаций заключается в том, что вы не можете подключиться к электричеству, водопроводу и не сможете платить муниципальный налог.

Вам необходимо получить передачу права собственности (мутация) в следующих случаях, чтобы избежать юридических споров в будущем;

• После покупки / покупки недвижимости.
• После наследования имущества по завещанию или без завещания.
• После приобретения недвижимости по Дарственной грамоте.

Пожалуйста, обратите внимание, что процедура документации для изменения собственности и применимые сборы варьируются в зависимости от штата. Ниже приводится общая процедура;

• Заявление : Вы (покупатель / новый владелец) должны подать заявку в местный общественный орган (в Техсилдар) или в налоговую инспекцию.В форме заявки вам может потребоваться указать личные данные, адрес собственности, дату регистрации, тип передачи (дарение / зарегистрированный договор купли-продажи / завещание и т. Д.) , сведения об имуществе и т. Д.,
• Вы должны заплатить применимых сборов через тратты до востребования. (В Бангалоре применимый сбор за перевод Khata составляет 2% от гербового сбора, который вы заплатили при регистрации собственности. Сборы варьируются от одного штата к другому.)
• Приложите необходимых документов вместе с заявлением и DD.
  • Копия договора купли-продажи
  • Гарантия возмещения убытков и аффидевит
  • Последняя квитанция об уплате налога на имущество
• Документы, необходимые для мутации в случае наследования или завещания, приведены ниже;
  • Свидетельство о смерти
  • Копия завещания или свидетельства о правопреемстве
  • Гарантия возмещения убытков и аффидевит
  • Квитанция об уплате последнего налога на имущество
  • Копия договора купли-продажи и т. Д.,
• После того, как вы предоставите все необходимые документы, оценщик (или) налоговый инспектор проверит документы, может посетить объект и обработать заявление.Как правило, они выдают сертификат Patta / сертификат мутации / сертификат Khata после обработки вашей заявки.
  • Ниже приведен образец сертификата Khata, выданного BBMP ( Bruhat Bengaluru Mahanagara Palike) (Щелкните изображение, чтобы открыть его в новом окне браузера)
  • Ниже приведен образец свидетельства о мутации, выданный местным муниципалитетом в Андхра-Прадеш.
• После того, как ваше имя будет обновлено в отчетах о доходах, вы можете подать заявку на получение экстракта патта, экстракта ката или мутации, чтобы проверить детали.Ниже приведен образец хаты или экстракта мутации.

Ниже перечислены некоторые важные моменты изменения собственности;

• Передача собственности очень важна, независимо от того, является ли собственность земельным участком или зданием. Но мутация на суше очень важна.
• Патта Земля или собственность, где произведена современная мутация, могут быть легко проданы.
• Если собственность находится в совместной собственности, то мутация может быть оформлена совместно на имя всех совладельцев.
• Если вы являетесь первым владельцем собственности (например, собственности, приобретенной на электронном аукционе правительства ) , вы должны «зарегистрировать» свое имя в записях о доходах от земли. Итак, в данном случае это не «передача» права собственности.
• Если вы хотите проверить, есть ли у собственности свободный титул / собственность (или) заложена она или нет, вам необходимо подать заявление на получение Свидетельства обременения. Вы можете перепроверить эти данные о владельце, взяв Mutation Extract . ( Выдержка мутации — это выдержка из реестра мутации , который ведется бухгалтером деревенского панчаята или местным общественным органом. В нем фиксируется передача земли и способ такой передачи, рекомендации дознавателя / специалиста по оценке для такая передача, дата записи передачи и запись прав.)
• Обязательна ли мутация после регистрации собственности? — Нет, не обязательно. Но это очень важно.
• Если мутация не произведена, означает ли это, что право собственности не передается от продавца к покупателю даже после регистрации договора купли-продажи? — Право собственности передается покупателю, но изменение записей всегда лучше, чтобы показать владение имуществом.
• Что делать, если кто-то незаконно изменяет землю / собственность на свое имя? Будет ли он / она новым обладателем титула? — Просто передав имя в записях о мутациях, нельзя утверждать, что он / она имеет право собственности на собственность.Обратите внимание, что без зарегистрированного договора купли-продажи на его / ее имя изменение является недействительным и незаконным.

Надеюсь, этот пост окажется для вас интересным и полезным. Пожалуйста, поделитесь своими комментариями.

Читать другие статьи о недвижимости;

1. Все, что вам нужно знать о сертификате обременения собственности (ЕС)?
2. 5 способов передачи недвижимого имущества!

( Изображение любезно предоставлено phanlop88 на FreeDigitalPhotos.net) (Дата публикации сообщения: 26 апреля 2016 г.)

Правила и положения об освобождении усадьб

Ограничения на владение иностранцами недвижимостью в сельской местности

Адриана Халил Дайуто
Demarest e Almeida
adaiuto @ demarest.com.br

Ана Беатрис Алмейда Лобо
Demarest e Almeida
[email protected]

С 1971 года приобретение иностранцами недвижимости в сельской местности в Бразилии регулируется Федеральным законом № 5.709 / 71 и его нормативным декретом № 74.965 / 74 («Закон 5.709»).
Согласно такому законодательству, приобретение сельской собственности иностранным физическим лицом, проживающим в стране («иностранное физическое лицо»), и иностранной компанией, имеющей право действовать в Бразилии («филиал»), не запрещено, а ограничивается только определенными описанными ограничениями. в законе.

Ограничения также применялись к бразильским компаниям, в которых иностранцы, проживающие за границей, имели большую часть корпоративного капитала, хотя такие компании должны были освобождаться от налога, поскольку они были организованы в соответствии с законодательством Бразилии («бразильские компании с иностранным капиталом»). Тем не менее, в пункте 1 статьи 1 Закона 5.709 четко указано, что «бразильская компания, в которой иностранные физические или юридические лица имеют контрольный пакет акций любым способом, также подпадают под режим, установленный этим Законом…».

Вследствие этого ограничения Закона 5.709 применялись к (i) иностранным физическим лицам; (ii) филиалы; и (iii) любые бразильские компании с иностранным капиталом.

Принятие Конституции Бразилии 1988 года включило статью 171, которая содержала определение «бразильской компании» на юридическом и конституционном уровнях. Все компании, организованные в соответствии с законодательством Бразилии и зарегистрированные на территории Бразилии, должны считаться бразильскими и не подлежат никаким ограничениям.

Появилась интерпретация доктрины, согласно которой, поскольку бразильские компании с иностранным капиталом считались бразильскими компаниями, условия и ограничения Закона 5.709 больше не применялись к таким компаниям. Общее мнение заключалось в том, что пункт 1 статьи 1 Закона 5.709 должен считаться де-факто отмененным в результате принятия Конституции Бразилии 1988 года, поскольку он включает положение, которое по своему характеру противоречит положениям Закона 5.709.

В 1995 году принятие поправки к Конституции № 6 отменило статью 171 Конституции Бразилии на том основании, что не должно проводиться никаких различий между бразильской компанией и иностранной компанией.

Эта поправка возобновила дискуссию о том, должны ли ограничения, введенные Законом 5.709, снова применяться к бразильским компаниям с иностранным капиталом. Большая часть доктрины придерживается интерпретации, согласно которой ограничения не должны снова вступать в силу, потому что:

• согласно бразильским принципам применения закона, ограничения могут быть наложены только новым законом; и
• после поправки к Конституции № 6 не могло быть никакой дискриминации в отношении бразильских компаний с иностранным капиталом, поскольку они считались бразильскими.

Вследствие этого понимания, после поправки к Конституции № 6, ограничения Закона 5.709 считались применимыми только к иностранным физическим лицам, филиалам или иностранным организациям, зарегистрированным за границей («иностранным компаниям»).

Чтобы подтвердить это толкование, AGU выпустило Заключение AGU / LA — 01/97 («AGU 01/97»), опубликованное в «Федеральной официальной газете » № 22 января 1999 г., в котором говорится, что параграф 1, раздел 1 Закон 5.709, должно было считаться отмененным в целом, поскольку оно явно противоречило намерениям и толкованию действующей Конституции Бразилии, и даже несмотря на то, что статья 171 Конституции Бразилии 1988 года также была отменена, это не могло восстановить уже отмененный раздел закон.

Следовательно, иностранным инвесторам, желающим приобрести землю в Бразилии, достаточно было зарегистрировать бразильскую компанию, что, несомненно, было гораздо менее бюрократическим и более быстрым методом, чем выполнение требований, изложенных в Законе 5.709.

Однако растущий интерес иностранных инвесторов к приобретению собственности в бразильских сельских районах и мировой дефицит природных ресурсов заставили бразильское правительство снова поставить на обсуждение вопрос о приобретении сельской собственности иностранцами. ¹

В качестве официального обоснования выпуска AGU 1/2010 AGU сослался на существование всемирного продовольственного кризиса и возможность того, что в будущем биодизель может быть широко принят в качестве важного альтернативного источника энергии, который могла бы иметь возможность диверсифицировать матрицу производства электроэнергии в Бразилии для собственной выгоды.

Более того, в статье, опубликованной в экономической газете Valor Econômico 22 июня 2010 года, Министерство сельскохозяйственного развития заявило: «Мы собираемся ввести PAC (предложение о внесении поправок в Конституцию), чтобы прояснить инвесторам, что они может инвестировать в любую сферу, кроме земли ». ²

В этом смысле 13 июля 2010 года Национальный совет юстиции постановил, что отделы регистрации недвижимости должны каждые три месяца направлять в местные управления внутренних дел (которые, в свою очередь, направляют в Национальное управление внутренних дел и INCRA) , список всех приобретений сельской собственности иностранцами, будь то юридические или физические лица, в их соответствующих юрисдикциях.Решение также требует, чтобы местные органы внутренних дел регулировали деятельность органов регистрации недвижимости, которые незамедлительно отправляли список ранее совершенных приобретений.

14 июля 2010 года министр развития г-н Гильерме Кассель дал интервью, в котором заявил, что «сегодня нет контроля над покупкой земли руками бразильских компаний, контролируемых иностранцами». ³

19 августа 2010 года AGU выпустило AGU / LA 01/2010 вопреки AGU / LA 01/97 (которое наблюдалось в течение последних 13 лет) в контексте нескольких журналистских статей, опубликованных в бразильских СМИ, в которых бразильский Правительство указало на необходимость усиления контроля над приобретением иностранцами сельской земли в Бразилии.

AGU / LA 01/2010 просто поддерживает тезис о том, что отмена статьи 171 Конституции Бразилии устранила все препятствия для обеспечения соблюдения пункта 1 статьи 1 Закона 5.709 и, следовательно, теперь ее следует снова считать применимой.

Что касается мнения широкой общественности, то последствия AGU / LA 01/2010 напрямую затрагивают участников агробизнеса, целлюлозно-бумажные компании и иностранные инвестиционные фонды, действовавшие на бразильском рынке.

Важным вопросом для обсуждения является тот факт, что все эти толкования Закона 5.709 и применимость или отступление от ограничений на приобретение сельской собственности иностранцами осуществляется посредством Заключений AGU, а не посредством закона, принятого Конгрессом Бразилии, в основном потому что это вопрос толкования закона федеральными властями.

AGU в основном является юридическим советником исполнительной власти, и его заключения представляют собой «официальную интерпретацию» любого конкретного вопроса.

Таким образом, по запросу президента AGU, наделенный полномочиями, предоставленными Разделом V Дополнительного закона № 73, ⁴ выпустил AGU / LA 01/2010, в котором, с другими аргументами, теперь говорится, что пункт 1, раздел 1 Закона 5.709 фактически действует, и поэтому все содержащиеся в нем ограничения на приобретение сельской собственности отныне применимы к бразильским компаниям с иностранным капиталом.

Раздел 39 Дополнительного закона № 73 гласит, что только президент Бразилии может просить AGU изучить любой вопрос, а раздел 40 определяет, что Заключение AGU, одобренное президентом и опубликованное в официальной газете , является обязательным для исполнения. все федеральное управление, включая реестры недвижимого имущества.

Хотя заключение AGU не является окончательным и обязательным для общественности толкованием и, следовательно, его точность и законность могут быть оспорены в бразильских судах, оно является обязательным для всех органов исполнительной власти федерального правительства.

Важно уточнить, что условия и положения Закона 5.709 не запрещают иностранным компаниям приобретать сельскую собственность , но устанавливают ограничения, с которыми может быть допущено приобретение собственности. Таким образом, будущий бизнес в Бразилии может продолжаться, учитывая, что необходимо будет добавить новый шаг в контрольный список актов и документов, необходимых для приобретения — разрешение правительства через INCRA.

Ниже приводится подробная информация об ограничениях, предусмотренных Законом 5.709:

1. разрешение от INCRA требуется для приобретения иностранными физическими лицами сельской собственности с более чем тремя и менее чем 50 сельскими единицами;
2. не может быть превышен установленный законом предел в 25 процентов земли в том же графстве («Мунисипио»), принадлежащей иностранным физическим лицам, иностранным компаниям и / или бразильским компаниям с иностранным капиталом;
3. не может быть превышен установленный законом предел в 40 процентов земли в том же графстве («Мунисипио»), принадлежащей иностранным физическим лицам, иностранным компаниям и / или бразильским компаниям с иностранным капиталом той же национальности; и
4. разрешение Конгресса Бразилии требуется для приобретения, превышающего пределы (ii) и (iii) выше.

Важно отметить, что для получения таких разрешений; Проект использования сельской земли должен быть подготовлен инженером-агрономом и представлен властям, что свидетельствует об экономической жизнеспособности такого проекта.

Кроме того, бразильское законодательство разрешает в некоторых особых случаях приобретение иностранцами территорий, превышающих указанные выше максимальные размеры. Для этой цели иностранец должен представить Совету национальной безопасности и Сенату Бразилии проект, содержащий информацию и детали относительно использования такой территории.Сенат Бразилии должен представить свое мнение, основанное на соответствующем интересе проекта для экономики Бразилии, и после утверждения таким органом президент Бразилии должен предоставить иностранцу окончательное разрешение на исследование таких сельских земель в соответствии с руководящими принципами представленный проект.

Обратите внимание, что соответствующим государственным нотариусам и бюро регистрации недвижимого имущества запрещено регистрировать приобретение, совершенное с нарушением Закона 5.709. Если государственные нотариусы и бюро регистрации недвижимого имущества не соблюдают соответствующие правовые положения, такая регистрация будет считаться недействительной, а соответствующие должностные лица будут привлечены к гражданской и уголовной ответственности.

На встрече, проведенной с официальными лицами INCRA в прошлом году, они заявили, что, по их мнению, в качестве дополнительного ограничения и в отношении иностранных компаний и бразильских компаний с иностранным капиталом размер собственности не должен превышать эквивалент 100 MEI в бразильская территория. Любое приобретение сверх этих лимитов должно быть одобрено Конгрессом Бразилии.

Несмотря на вышесказанное, учитывая, что официальные лица INCRA намереваются применить эти ограничения, пожалуйста, найдите ниже пример того, как определить количество гектаров в соответствующем MEI.Обратите внимание, что значение MEI варьируется в зависимости от штата, в котором находится сельское поместье. ⁵

Вследствие публикации AGU / LA 01/2010 ограничения и ограничения, изложенные в Законе 5.709, снова будут применяться к бразильским компаниям с иностранным капиталом, ограничения Закона 5.709 теперь применяются к:

• иностранные компании и иностранные физические лица: которые проживают за границей и заинтересованы в приобретении любыми способами сельской собственности;
• Филиалы: учреждение иностранной компании, имеющей надлежащие полномочия для работы в Бразилии;
• Бразильские компании с иностранным капиталом: бразильские компании, учрежденные в соответствии с законодательством Бразилии и зарегистрированные на территории Бразилии, которые, по сути, являются инвестиционной компанией иностранного юридического или физического лица, в которой большая часть корпоративного капитала автомобильной компании принадлежит прямо или косвенно принадлежит иностранному физическому или юридическому лицу, зарегистрированному за границей.

Хотя это пока неясно, власти INCRA подразумевали, что они намеревались обеспечить контроль на высшем уровне корпоративной структуры. Поскольку процесс авторизации требует, чтобы мажоритарный акционер бразильских компаний с иностранным капиталом представил свои уставные документы и учредительные документы, участие иностранной компании всегда будет ясно для властей, и, следовательно, они могут потребовать документы всех иностранные компании, пока они не достигнут конечного контролирующего акционера.

Децентрализованные структуры как публичных торговых реестров, так и реестров недвижимости каким-то образом не позволили административным властям наложить полную силу AGU / LA 01/2010 на всех инвесторов, затронутых и подробно описанных выше.

Однако в марте прошлого года AGU обратилось в Министерство развития, промышленности и торговли с просьбой принять некоторые меры по национальной торговой регистрации (DNRC). В частности, речь шла о выпуске руководства для торговых советов на всей территории Бразилии о принятии мер по запрещению подачи любых поправок к уставу, предусматривающих любые изменения в корпоративном контроле компаний, владеющих сельской недвижимостью в Бразилии. это будет означать передачу контроля над такими компаниями иностранным организациям или иностранным физическим лицам.

AGU также запросило у Министерства сельского хозяйства принятие мер Комиссией по ценным бумагам (CVM) в отношении выпуска стандартных статей и условий, которые должны использоваться в коммерческих бумагах или инвестиционных соглашениях, предназначенных для торговли на фондовой бирже, отказавшись допуск ценных бумаг, не соответствующих условиям, установленным законодательством Бразилии.

AGU утверждает, что некоторые листинговые компании могут использовать коммерческие стратегии, которые могут косвенно привести к приобретению сельской собственности иностранными компаниями.

Короче говоря, приобретение любым способом недвижимости в сельской местности подлежит ограничениям, установленным Законом 5.709. Ниже приведен список типов транзакций, на которые распространяется новая интерпретация, введенная в действие AGU / LA 01/2010:

• передача недвижимого имущества в сельской местности на любой титул: безвозмездно или за плату, передача сельской собственности иностранной компании или бразильской компании с иностранным капиталом;
• аренда недвижимости в сельской местности: аренда и все ее подвиды также подпадают под ограничения Закона 5.709. Хотя изначально он не был включен, Федеральный закон № 8.629, принятый в феврале 1993 года («Закон 8.629»), распространил ограничения Закона 5.709 на договоры аренды сельской собственности. Обратите внимание, что эксплуатация поверхности или активов, находящихся на территории загородного поместья, не подпадает под эти ограничения. Юридическое определение аренды (договор аренды в сельской местности, « contrato de arrendamento ») гласит, что существует аренда, когда одна из сторон передает другой стороне на определенный или неопределенный период времени использование и пользование недвижимостью. сельская собственность для целей сельскохозяйственной, животноводческой или агропромышленной эксплуатации;
• корпоративные операции: в соответствии с положениями раздела 20 Указа № 74.965/74 ограничения также влияют на любую передачу акций или долей участия в бразильских компаниях, которые владеют сельской недвижимостью, включая, помимо прочего, слияния, выделения, объединения, консолидации и практически любую операцию, которая влечет за собой изменение контроля над компанией, владеющей недвижимостью. сельская собственность, когда указанная смена контроля подразумевает участие иностранной компании или физического лица, проживающего за границей.

Важно отметить, что, говоря о бразильских компаниях с иностранным капиталом, в то время как условия и положения Закона 5.709 относятся к иностранным компаниям или иностранным физическим лицам, которые каким-либо образом владеют большей частью корпоративного капитала бразильской компании, условия AGU / LA 01/2010 гласят, что для приравнивания бразильской компании с иностранным капиталом к ​​иностранной компании для целей применения Закона 5.709 должны соблюдаться следующие критерии:

• иностранная компания не должна находиться на территории Бразилии;
• иностранная компания должна каким-либо образом участвовать в бразильской компании; и
• такое участие должно гарантировать иностранной компании право выполнять решения собраний акционеров, назначать большинство менеджеров, директоров или администраторов бразильской компании, а также вести корпоративную деятельность и руководить повседневной деятельностью. юридических лиц компании.

Это может вызвать спор о толковании, поскольку AGU / LA 01/2010 каким-то образом расширяет и искажает квалификацию иностранного акционера. Если раньше бразильская компания, у которой был иностранный акционер, владеющий 49% корпоративного капитала, не считалась включенной в положения Закона 5.709, то теперь та же компания действительно может считаться включенной в ограничения, если соглашение акционеров был исполнен с предоставлением упомянутому иностранному акционеру права контролировать компанию, хотя он может не владеть большей частью корпоративного капитала.

Когда дело доходит до анализа последствий этой новой интерпретации в свете текущих транзакций, обратите внимание, что некоторые транзакции, в зависимости от их стадии, будут затронуты и, следовательно, должны быть проанализированы INCRA в соответствии с законодательством. 5,709:

а) сделки по передаче собственности в сельской местности: согласно бразильскому законодательству передача права собственности на недвижимое имущество происходит только после регистрации соответствующего акта в Управлении реестра недвижимого имущества;

• Если публичный акт о передаче собственности и необходимые регистрации уже были оформлены и завершены в Управлении реестра недвижимого имущества до выпуска AGU / LA 01/2010, они не должны подаваться на утверждение в какое-либо новое государственное учреждение, поскольку они считаются закрытыми сделками, защищенными принципом имущественных прав, который защищает права, установленные до принятия закона или нормы, которые могут их затрагивать.Мы можем с уверенностью заявить, что сделки с недвижимостью в сельской местности, которые уже были должным образом зарегистрированы в Управлении реестра недвижимого имущества до публикации AGU / LA 01/2010, не будут затронуты этим; все транзакции, закрытые и зарегистрированные до публикации AGU / LA 01/2010 (с или без сертификации INCRA географической привязки), включены выше. Следовательно, если недвижимость в сельской местности была передана одному из субъектов, затронутых AGU / LA 01/2010, как описано выше, и такая сделка была эффективно и полностью зарегистрирована в Управлении реестра недвижимого имущества до публикации AGU / LA 01/2010, даже без географической привязки на него не повлияют последствия, вытекающие из AGU / LA 01/2010, и такая передача не будет отменена.Обратите внимание, что в параграфе d) статьи 273 AGU / LA 01/2010 четко указано, что d) действие этого заключения должно действовать с даты публикации в Федеральном официальном вестнике, как определено в статье 2, пункт XIII. Закона № 9.784 от 29 января 1999 г. ». В указанном законе твердо сказано, что в рамках Федеральной государственной администрации не будет обратной силы закона. Обратите внимание, что никаких дополнительных документов, подтверждающих, что собственность была передана надлежащим образом до публикации AGU / LA 01/2010, не требуется.Датировка зарегистрированных документов достаточна для доказательства этого факта;
• Если публичный акт о передаче собственности или необходимая регистрация еще не была оформлена и / или завершена в Управлении реестра недвижимого имущества, ее необходимо будет представить на утверждение INCRA, поскольку транзакция еще не завершила юридические действия. необходимые для передачи права собственности (оформление публичного акта передачи и его регистрация в соответствующем ЗАГСе недвижимости).В данном случае мы говорим о транзакциях, в которых на момент публикации AGU / LA 01/2010 либо (i) публичный акт передачи еще не был предоставлен; и / или (ii) регистрация публичного акта передачи в Управлении реестра недвижимого имущества еще не произошла:

б) сделки по слиянию, объединению, выделению и передаче долей в компаниях, владеющих недвижимостью в сельской местности;

• Если корпоративные документы необходимы для передачи квот, акций или долей участия; или документы, необходимые для слияния или включения компаний в рамках корпоративной реорганизации, были предоставлены и зарегистрированы в Государственном торговом реестре, реестре акций или Компании и реестре недвижимости (если применимо) до выпуска AGU / LA 01 / 2010, эти сделки не должны быть представлены на одобрение какого-либо нового государственного органа, так как они считаются закрытыми сделками, защищенными в соответствии с принципом имущественных прав;
• Если корпоративные документы необходимы для передачи квот, акций или долей участия; или документы, необходимые для слияния или включения компаний в рамках корпоративной реорганизации, были предоставлены, но еще не зарегистрированы в Государственном торговом реестре, реестре акций или Компании и реестре недвижимости (если применимо) до выпуска AGU / LA 01/2010 они должны быть представлены на одобрение INCRA, поскольку сделка еще не завершила юридические шаги, необходимые для завершения передачи долей или корпоративной реорганизации.

AGU / LA 01/2010 было опубликовано в официальной газете 23 августа 2010 года, что является датой, которую следует учитывать при анализе последствий для текущих транзакций.

Кроме того, важно отметить, что в связи с тем, что право собственности на сельскую землю подлежит предварительному разрешению, при лишении гарантии кредитору больше не будет разрешено присуждать собственность, но ему придется дождаться публичного аукциона ( что теоретически может повлиять на фактическую стоимость имущества).

Согласно информации, предоставленной INCRA, запрос на получение разрешения на покупку сельской собственности или на закрытие сделки, касающейся компании, владеющей недвижимостью в сельской местности, должен быть подан в INCRA с надлежащим сопровождением следующих документов:

• обычная документация, связанная с недвижимостью;
• корпоративные документы компании, заинтересованной в приобретении;
• Реализуемый проект в приобретаемой недвижимости.

Как нам сообщили, если у запрашивающей компании есть иностранный акционер, зарегистрированный за границей с большей частью корпоративного капитала, необходимо будет также подать (i) корпоративные документы указанного акционера; (ii) свидетельство о хорошей репутации; и (iii) доверенность на назначение представителя акционера, который должен иметь полномочия для вызова в суд.

Подача документов будет направлена ​​INCRA в соответствующее министерство, к которому относится проект эксплуатации сельской собственности.

Несмотря на вышесказанное, INCRA все еще работает над разработкой внутренней инструкции для определения руководящих принципов такого предварительного утверждения. Учитывая, что обязательный характер такой процедуры появился совсем недавно, никто не может установить, сколько времени может занять получение разрешения. Это основная проблема, с которой сталкиваются иностранные инвесторы.

Нынешняя администрация, похоже, очень хорошо осведомлена о разрушительных последствиях, которые такое ограничение может вызвать для экономики страны, и, следовательно, должна каким-то образом искать исключительную оговорку, чтобы снова позволить приобретение собственности без ограничений, сохраняя при этом определенные требования в с тем, чтобы позволить Правительству проводить постоянное обследование приобретения иностранцами недвижимости в сельской местности.

18 апреля этого года газета O Estado de São Paulo опубликовала, что не менее 15 миллиардов долларов США инвестиций не поступило в Бразилию с AGU / LA 01/2010, согласно исследованию, проведенному Бразильской ассоциацией агробизнеса и сельского маркетинга (ABMR & A ).

Согласно недавно опубликованным новостям, федеральное правительство оценивает возможность создания Агентства по регулированию сельских земель (ARTR), подчиненного Министерству сельского хозяйства и аграрной реформы, для проверки, мониторинга, контроля и санкционирования деловых операций, связанных с собственностью иностранцы имеют сельскую недвижимость на всей территории Бразилии.

Кроме того, есть определенные предположения о том, что законопроект находится на рассмотрении правительства. Это определило бы пределы для приобретения иностранцами сельской собственности. В проекте, по-видимому, будет указано, что иностранное физическое лицо / компания должно будет зарегистрировать компанию специального назначения, чтобы купить землю и предложить золотую акцию правительству, что будет означать, что правительство будет партнером во всех таких иностранных инвестициях.В этом законопроекте также будут находиться иностранные инвестиционные фонды.

Ходят слухи, что намерение Конгресса состоит не в том, чтобы возводить какие-либо препятствия для иностранных инвестиций, а в том, чтобы создать инструмент контроля и надзора государства за использованием земель в сельской местности.

Изменение стратегии приобретения собственности уже присутствует в других странах Латинской Америки. В Аргентине есть исследования и законопроекты, которые должны быть отправлены в Конгресс, чтобы ограничить покупку сельской недвижимости иностранцами, чтобы защитить местных жителей и ограничить продажи, исходящие от иностранного капитала в качестве стратегических активов.

————————————————— ————————————————-

Банкноты

¹ Согласно информации, опубликованной « Folha de São Paulo » 21 марта 2011 г., официальные личные данные INCRA отметили, что 45 000,00 км² бразильской земли в настоящее время принадлежат иностранцам, что эквивалентно 20% территории. штата Сан-Паулу.
² Valor Econômico , 22.06.2010.
³ Estadão, 14.07.2010, Национальная секция, стр. A9.
⁴ Введен в действие 10 февраля 1993 года.
⁵ Стоимость MEI в гектарах указана в Специальном документе INCRA № 5-A («Инструкция 5-A») от 1973 года, который зависит от чтения. из Instrução Especial INCRA № 50 («Инструкция 50») от 1997 года.

Может ли иностранец приобрести недвижимость в Японии?

Дата публикации: среда, 14 февраля 2018 г.

В последнее время покупки недвижимости иностранцами в Японии увеличиваются в связи с предстоящими Олимпийскими играми 2020 года, которые проводятся в Токио, а также падающей японской иеной.Иностранцы из многих стран мира, таких как Европа, Америка, Азия и Океания, приехали в Японию, чтобы купить недвижимость в инвестиционных целях или для личного пользования.

Число иностранцев, приобретающих недвижимость, такую ​​как кондоминиумы и коммерческие здания в Центральном Токио, а также курортную недвижимость на Хоккайдо, увеличивается

Может ли иностранец приобрести недвижимость в Японии?

Короткий ответ: да, это возможно.

Иностранец может приобрести права собственности на японскую недвижимость, как и гражданин Японии.Право собственности на землю в Японии иностранцем также разрешено.

Срок действия прав собственности не истекает, и иностранцы могут свободно покупать, продавать и наследовать имущество. Налог, уплачиваемый иностранцем при покупке, такой же, как и налог, уплачиваемый гражданином Японии.

Действующие правила владения недвижимостью иностранцами различаются от страны к стране.

Примеры правил покупки недвижимости в других странах:

■ Страны, в которых иностранец не может приобретать недвижимость

Индонезия, Мьянма, острова в южной части Тихого океана и некоторые европейские страны.

■ Страны, в которых иностранец может приобрести жилье, но не может купить землю.

Сингапур, Филиппины, Таиланд, Китай (только на ограниченный период времени)

■ Страны, в которых иностранец может приобрести жилье, но не может купить землю.

Австралия

■ Страны, в которых иностранец может приобрести только новое жилье или землю.

Малайзия (Более 30 миллионов иен)

В отличие от вышеупомянутых стран, в Японии нет ограничений в отношении владения недвижимостью — землей или зданием.Иностранцы, независимо от их визового статуса, могут приобретать недвижимость в Японии.

Однако следует отметить, что иностранцу не предоставляется специальная виза или право на постоянное проживание в связи с покупкой или владением недвижимостью в Японии.

Регистрация права собственности

После того, как покупка недвижимости завершается подписанием договора продавцом и покупателем и произведением оплаты, новые права собственности на недвижимость регистрируются в правительственном учреждении (Бюро по юридическим вопросам).

Когда регистрация недвижимого имущества завершена, новому владельцу выдается «Уведомление об информации для регистрационной идентификации».

Обязательство по уведомлению в соответствии с Законом о валютном контроле и контроле за внешней торговлей

Когда иностранец, проживающий за границей (далее именуемый «нерезидент»), приобретает японскую недвижимость, это классифицируется как «сделка с капиталом» в соответствии с Законом о валютном контроле и контроле за внешней торговлей.Нерезидент, который будет приобретать недвижимость, должен заполнить и сдать форму уведомления, включая свое полное имя, а также стоимость приобретения министру финансов через Банк Японии в течение 20 дней с момента приобретения.

За исключением следующих случаев, когда отчет не требуется:

1. Когда нерезидент приобретает недвижимость для собственного проживания или проживания для своих родственников, служащих или сотрудников
2. Когда нерезидент, ведущий некоммерческий бизнес в Японии, приобретает недвижимость для ведения коммерческой деятельности
3. Когда нерезидент приобретает для своего бизнеса офис
4. Когда нерезидент приобретает недвижимость у другого нерезидента

Стиль 22 формата отчета, относящийся к статье 55-3 Закона о контроле за иностранной валютой и внешней торговлей

本 邦 に あ る 不動産 又 は こ に 関 す る 権 利 の 関 す る 報告 書

Отчетность о приобретении и приобретении прав собственности на недвижимость в Японии

http: // www.boj.or.jp/z/tame/t-redown2014/nregt22.pdf

Место подачи:
〒103-8660 日本 郵 便 株式会社 日本 橋 郵 便 局 私 書 箱 30 号 日本 銀行 国際 局 国際 収支 課外 法 手 続 き グ ー プ

Почтовый ящик 30, Почтовое отделение Нихонбаши, Японская почтовая компания, 103-8660

C / O Группа процедур Закона о контроле за внешней торговлей, Секция платежного баланса, Международный департамент, Банк Японии

Ссылка на: страницу веб-сайта Банка Японии: http://www.boj.or.jp/about/services/tame/t-redown2014.htm / # p05

типов зонирования — FindLaw

Категории и символы зонирования различаются в зависимости от сообщества. Зона C-1 в одном городе не обязательно совпадает с зоной C-1 в другом. Органы местного самоуправления используют буквы алфавита в качестве кодов для обозначения использования, разрешенного в физическом географическом районе, например:

• R для жилых домов
• C для коммерческого использования
• I для промышленного применения

Эти символы обычно сочетаются с цифрами.Число может указывать уровень использования, или оно может указывать на определенную площадь или квадратные метры для этой конкретной собственности.

Жилое зонирование

К жилым зонам могут относиться:

• Односемейные резиденции (SFR)
• Загородная усадьба (Ш)
• Любое другое обозначение, включая дома, квартиры, дуплексы, трейлерные парки, кооперативы и кондоминиумы

Жилое зонирование может охватывать такие вопросы, как возможность размещения передвижных домов на участке и количество построек, разрешенных на определенном участке.

Законы о зонировании обычно ограничивают количество животных, разрешенных в доме. Домашние животные, такие как собаки, птицы и кошки, как правило, не регулируются, но к цыплятам, овцам, лошадям, ламам, свиньям и коровам предъявляются определенные требования. Многие законы запрещают держать этих сельскохозяйственных животных в жилых кварталах. Другие ограничивают количество животных в зависимости от размера собственности.

Жилое зонирование и надомный бизнес

Законы о зонировании домашнего бизнеса могут зависеть от:

• Характер деятельности
• Есть ли сотрудники или приглашенные по бизнесу
• Часы работы
• Вывески
• Проблемы парковки и доставки
• Проблемы с шумом

Некоторые постановления о зонировании запрещают любой домашний бизнес в жилых районах.Другие ограничивают тип рабочего времени и часы работы. Им также может потребоваться отдельная парковка и вход. Правила, касающиеся домашнего бизнеса для кондоминиумов, обычно даже более строгие, чем для частных резиденций.

Коммерческое зонирование

Коммерческое зонирование обычно делится на несколько категорий и зависит от делового использования собственности и часто от количества постоянных клиентов. Практически любой вид недвижимости (кроме дома на одну семью и участков на одну семью) может считаться коммерческой недвижимостью.Примеры коммерческого зонирования:

• Офисные здания
• Торговые центры
• Ночные клубы
• Отели
• Отдельные склады
• Некоторые жилые комплексы, а также пустующие земли, которые могут быть преобразованы в эти типы зданий

Наличие парковки может повлиять на разрешенный тип коммерческого зонирования. Кроме того, могут быть правила, касающиеся близости одних видов бизнеса к другим.Многие законы о зонировании запрещают или ограничивают развлекательные заведения для взрослых определенным географическим регионом. Другие запрещают такие виды землепользования на определенном расстоянии от существующих школ или церквей.

Промышленное зонирование

Как и коммерческое зонирование, промышленное зонирование может зависеть от типа бизнеса. Факторы окружающей среды, включая шум и промышленное использование, определяют, в какую промышленную зону попадает бизнес. Производственные предприятия и многие складские помещения имеют промышленное зонирование.Некоторые предприятия, например аэропорты, могут иметь собственное обозначение.

Промышленное зонирование часто зависит от соотношения площади этажа (то есть площади, покрытой всеми зданиями на участке) и высоты здания. Кроме того, требования к отступлению выше для промышленных зон.

Сельскохозяйственное районирование

Сельскохозяйственное зонирование обычно используется сообществами, которые озабочены поддержанием экономической жизнеспособности сельскохозяйственной отрасли. Сельскохозяйственное зонирование обычно ограничивает плотность застройки.Он также ограничивает несельскохозяйственное использование земли.

Во многих постановлениях о сельскохозяйственном зонировании плотность регулируется путем установления большого минимального размера участка для жилого дома. Плотность может варьироваться в зависимости от типа сельскохозяйственных работ.

Сельскохозяйственное зонирование может защитить фермерские сообщества от фрагментации из-за жилой застройки. Во многих штатах сельскохозяйственное зонирование необходимо для федеральных программ добровольного стимулирования, программ субсидий и программ, предусматривающих дополнительные налоговые льготы.

Сельское зонирование

«Сельский» район районирования часто используется для ферм или ранчо. В некоторых частях страны к этому классу относятся жилые помещения, зонированные для размещения лошадей или крупного рогатого скота.

Комбинированное зонирование

Любое количество обозначений зонирования имеет смешанное использование. Следовательно, их можно комбинировать, образуя своего рода комбинированную зону. Многие комбинированные зоны уникальны для сообщества, принявшего конкретный класс.

Историческое районирование

Дома и постройки старше пятидесяти лет включены в исторические зоны.Существуют правила зонирования, которые не позволяют изменять конструкции по сравнению с первоначальными условиями. Но есть отчисления на ремонт и реставрацию по историческому плану. Как правило, здания в этих районах могут подпадать под действие государственных налоговых льгот.

Национальный реестр исторических мест — это официальный список культурных ресурсов, которые считаются достойными сохранения. Национальный реестр является частью национальной программы по координации и поддержке государственных и частных усилий по выявлению, оценке и защите исторических и археологических ресурсов.

Недвижимость, внесенная в Реестр, включает:

• Районы
• Сайтов
• Здания
• Конструкции
• Объекты, имеющие значение для истории, архитектуры, археологии, инженерии и культуры США.

Служба национальных парков ведет Национальный реестр, который является частью Министерства внутренних дел США. Национальный реестр принимает заявки на здания, отвечающие определенным историческим требованиям.

Владельцы собственности, внесенные в Национальный реестр, могут иметь право на получение 20% инвестиционного налогового кредита для сертифицированного восстановления приносящих доход, сертифицированных исторических зданий. К ним относятся:

• Коммерческие здания
• Производственные здания
• Аренда жилых домов

Этот зачет может быть объединен с периодом линейной амортизации в 27,5 лет для жилой недвижимости (31,5 года для нежилой собственности) на амортизируемой основе отремонтированного здания, за вычетом суммы заявленного налогового кредита.

Федеральные налоговые вычеты также доступны для благотворительных пожертвований на исторически важные земельные участки или строения.

Эстетическое зонирование

Эстетическое зонирование, набирающее популярность в престижных сообществах:

• Цветовые схемы
• Ландшафтный дизайн
• Почтовые ящики
• Заборы
• Солнечные батареи
• Колоды
• Спутниковые антенны
• Виды материалов

Кодексы эстетического зонирования могут требовать, чтобы планы здания были представлены и утверждены комитетом по архитектурной экспертизе.Эти типы правил зонирования часто могут влиять на принимающие устройства беспроводной связи.

Разрешенное и вспомогательное использование

Разрешенное и вспомогательное использование — это встроенные исключения в определенной категории зонирования. Например, в собственности отеля, которая не предназначена для бара, может быть разрешено иметь бар, который подключен к отелю в качестве аксессуара или разрешенного использования.

Есть еще вопросы о различных типах зонирования? Спросите у юриста

Проблемы с зонированием могут возникнуть в любое время, и они могут повлиять на то, что вы можете делать на своей земле, и что ваши соседи могут делать на своей земле.В некоторых случаях вы можете подать прошение о принудительном зонировании или требовать изменения зонирования собственности. Чтобы разобраться в вопросах и проблемах, связанных с зонированием, рекомендуется обратиться к ближайшему к вам опытному юристу по землепользованию и зонированию.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Информационный бюллетень FindLaw

Процесс застройки земли в 6 этапов

Ключевые выводы

Необработанный процесс разработки земель часто рассматривается как сложная инвестиционная стратегия, которую только «эксперты» должны рассмотреть.Хотя инвестирование в неосвоенные земли — сложная стратегия, новичкам не обязательно ее избегать. Фактически, я бы сказал, что новые инвесторы могут успешно инвестировать в необработанные земли, если они проявят должную осмотрительность и подготовятся к большему количеству работы, чем то, что обычно сопровождает традиционные стратегии выхода. По крайней мере, для освоения необработанных земель требуется больше шагов.

В сфере недвижимости нет недостатка в возможностях инвестора. От инвестиций в жилую, многоквартирную и коммерческую недвижимость индустрия недвижимости предлагает множество вариантов, которыми могут воспользоваться инвесторы.Одна из наиболее мало используемых инвестиционных возможностей — это инвестирование в сырьевые земли, и нет причин игнорировать это больше.

Что такое освоение необработанных земель?

Девелопмент необработанных земель — это процесс покупки земельного участка с целью развития и строительства на нем или удержания его для долгосрочной оценки. Инвестирование в сырую землю имеет множество конфигураций, но по существу дает множество преимуществ по сравнению с другими типами инвестиций; будь то продажа собственности, сдача ее в аренду для получения пассивного дохода или просто получение вознаграждения, выполняя небольшую работу или не выполняя ее вовсе.

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Сходите на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях увеличения денежных потоков и достижения финансовой свободы. ]

Процесс освоения необработанных земель: 6 этапов застройки земли

Факт остается фактом: незастроенная недвижимость способна обеспечить такой же стабильный денежный поток, как и любой другой тип инвестиционных возможностей.

К счастью для инвесторов, сырая земля — ​​ограниченный ресурс, что делает ее чрезвычайно ценной. Если вы покупаете землю в районе, который движется к развитию и росту, есть шанс, что ваша земля станет еще дороже.

Инвесторы, желающие осваивать необработанные земли, должны проявлять должную осмотрительность и тщательно изучать рынок, на котором они планируют инвестировать. Лучший способ сделать это — обращать внимание на рыночные тенденции.

Если вы можете отслеживать циклическое движение рынка, вы лучше поймете, когда покупать.Вы должны сначала изучить последние события на выбранном вами рынке. Если в последнее время наблюдается всплеск девелоперских проектов в этом районе, покупатели, скорее всего, будут искать землю. Также разумно смотреть на рост на окружающих рынках.

Теперь, когда у вас есть обзор необработанных земель в качестве инвестиций, мы собираемся шаг за шагом пройти процесс разработки необработанных земель:

1. Оценить экономическую целесообразность

2. Определить цену предложения

3. Узнать, на что зонируется земля

4. Обеспечьте свое финансирование

5. Начать строительство в соответствии с законами о зонировании

6. Продать землю / недвижимость на продажу

1.Экономическая осуществимость

Первым шагом инвестирования в сырьевые земли является определение их экономической целесообразности. Как и в случае с любыми другими инвестициями в недвижимость, перед началом работы важно определить желаемую прибыль от нее. Это важно, потому что это уменьшит неопределенность рынка и предоставит модель соотношения затрат и прибыли ваших инвестиций. Хотя цифры будут приблизительными, понимание осуществимости вашего проекта, включая предполагаемые затраты, доход и общую доходность, лучше поможет инвесторам добиться успеха.

2. Приобретение

Как только вы поймете, с какими затратами вы, вероятно, столкнетесь, включая то, что вы должны получить взамен, сможете лучше определить цену предложения. Инвесторам необходимо, чтобы подрядчики подали фактические заявки на проект на этой стадии процесса. Это не только предоставит ориентировочную стоимость проекта, включая количество ожидаемых расходов, но также и максимальную цену предложения.

3. Зонирование

Третий этап инвестирования в необработанные земли связан в первую очередь с проектированием земли.По сути, это относится к тому, какой тип собственности должен быть построен на участке, включая изучение местных кодексов зонирования.

В зависимости от типа недвижимости, которую вы хотите построить, или от того, как вы собираетесь представить ее покупателям, зонирование будет играть важную роль в ваших дальнейших действиях. Кодексы зонирования по существу определяют, какие типы собственности — односемейные, многоквартирные, кондоминиумы или коммерческие — могут быть построены на участке. Как инвестору, это может в конечном итоге помешать вашему инвестиционному подходу.Приступая к инвестированию в необработанные земли, жизненно важно понимать законы зонирования области.

4. Финансирование

Как и все инвестиции в недвижимость, то, как вы собираетесь использовать собственность, будет определять тип финансирования, которое вы получите. Один аспект, о котором инвесторы должны заботиться больше всего, — это соотношение кредита к стоимости (LTC). По сути, LTC — это сумма денег, которую кредитор предоставит для проекта, которая, как правило, будет зависеть от типа строительства и использования собственности.Хотя большинство кредиторов предоставляют только процент от общих затрат (обычно от 80 до 85 процентов), дома, занимаемые владельцами, имеют право на получение стандартного банковского финансирования.

5. Строительство

Предпоследний этап процесса освоения земли — строительство. В большинстве случаев это будет включать горизонтальную застройку — например, профилирование дорог, бордюров и инженерных сетей — и, в конечном итоге, строительство участка с нуля. Еще один элемент, о котором инвесторы должны знать, — это аспект финансирования строительства в рамках проекта.Как правило, подрядчикам будет выплачиваться оплата за выполненные обязанности, включая этапы проекта. Во многих случаях строительные кредиторы удерживают примерно 10 процентов строительной ссуды до завершения проекта.

[Ознакомьтесь с нашим руководством о , как начать строительство нового объекта недвижимости на вашем участке земли, чтобы узнать больше. ]

6. Маркетинг

Последний этап процесса освоения земель — маркетинг.Вот где решающее значение имеет первый этап. Изучение района, рыночной цены и спроса на аренду окупится при определении вашей маркетинговой стратегии. Инвесторы также должны иметь маркетинговый план для привлечения покупателей к собственности. Это может включать в себя работу с риэлтором, онлайн-объявлениями, MLS, рекламой в газетах и ​​даже в социальных сетях.

Зачем покупать землю? 5 главных преимуществ развития земли

Привлекательность процесса застройки земли легко увидеть: этот неосвоенный актив не только стоит дешевле, чем покупка застроенного участка, но и, как правило, дешевле владеть с течением времени.Однако есть еще кое-что, что может понравиться: он предлагает потенциал признательности, независимо от того, улучшается ли вакантная площадь. Несмотря на то, что инвестирование в недвижимость сопряжено с множеством рисков и выгод, необработанная земля является одним из наиболее безопасных вложений. Чтобы лучше понять привлекательность для инвесторов, вот пять основных преимуществ освоения земли без земли:

• Инвестиции в необработанные земли обычно менее конкурентоспособны, чем в жилую недвижимость

• Продавцы инвестиций в землю с большей вероятностью профинансируют

• Закупочная цена и стоимость владения ниже при использовании необработанной земли

• Потенциал повышения может оставаться высоким даже при менее благоприятных рыночных условиях

• Есть бесчисленные возможности для освоения необработанных земель

1.Меньше конкуренции

В отличие от обычных инвестиций в недвижимость, которые в настоящее время испытывают более высокую, чем обычно, конкуренцию на большинстве рынков, необработанная земля практически не имеет конкуренции. В большинстве случаев инвесторы ищут устойчивую недвижимость, такую ​​как жилую или коммерческую недвижимость, которая обеспечивает непосредственный источник дохода. Без соответствующей оптимизации неосвоенные земли, как правило, не будут приносить регулярный доход.

2. Возможность финансирования продавца

Инвестиции в необработанные земли предоставляют владельцам больше возможностей использовать финансирование от продавцов.Поскольку традиционные кредиторы (то есть крупные банки) часто более не решаются предоставить ссуду под пустую землю, вы, как землевладелец, можете выступать в роли банка. Если кто-то покупает землю без земли и не может получить ссуду, вы можете ссудить ему капитал, но взимать с него более высокие процентные ставки. Это беспроигрышная ситуация для всех вовлеченных сторон.

3. Недорого

По сравнению с приобретением девелоперской недвижимости, покупка земли в земле относительно недорогое приобретение и владение. У него минимальные затраты на транспортировку, включая более низкие налоги на имущество и страхование, но затраты на обслуживание скромные.Фактически, обслуживание неосвоенных земель не требуется, так как свободный участок можно купить и удерживать до тех пор, пока его курс не достигнет уровня, при котором его можно будет продать с прибылью. Кроме того, незастроенные землевладельцы, как правило, очень заинтересованы в продаже, потому что они, как правило, являются отсутствующими владельцами, практически не имеющими эмоциональной связи с недвижимостью. Тем не менее, правильная собственность может дать огромные преимущества инвесторам, имеющим в виду стратегию в отношении земли.

4. Потенциал оценки

Пожалуй, самым большим преимуществом инвестирования в необработанную землю является ее потенциальная ценность.Даже во времена экономической нестабильности необработанная земля является твердым активом. Поскольку земля является таким дефицитным ресурсом, она всегда будет ценна, даже если рыночные условия суровые. Необработанная земля будет нужна всегда, независимо от того, имеет ли она экономическую ценность или нет. С другой стороны, если экономика процветает, высока вероятность того, что стоимость вашей земли возрастет. По мере того, как земля продолжает осваиваться, становится все труднее найти свободную недвижимость. Следовательно, оставшаяся свободная земля становится скорее товаром, особенно в популярном районе.

5. Возможности развития

Как инвестор, привлекательность инвестирования в необработанные земли заключается в имеющихся у них возможностях. Помимо получения долгосрочной оценки, земля может быть преобразована в дополнительные возможности, такие как дом на одну семью, многоквартирную собственность или кондоминиум. Хотя правила зонирования и строительства могут ограничивать возможности инвестора в зависимости от местоположения, необработанная земля предлагает инвесторам возможность выбирать и развивать свой собственный инвестиционный путь с нуля.

5 советов инвесторам в земледелие

Развитие сырых земель не для слабонервных.Этот процесс может потребовать много времени и исследований, особенно по сравнению с традиционными инвестициями в жилищное строительство. Однако, как я уже упоминал выше, правильная подготовка окупит инвестиции в сырую землю. Прочтите следующие советы по освоению необработанных земель, прежде чем начать:

1. Научитесь рассчитывать затраты на владение: Если вы переходите от одной инвестиционной стратегии к другой, убедитесь, что вы понимаете разницу в стоимости владения. Разрешения на строительство и зонирование требуют времени, то есть может пройти некоторое время, прежде чем ваши инвестиции в землю начнут генерировать собственный денежный поток.Убедитесь, что вы готовы к промежуточным этапам, точно рассчитав затраты на владение землей, особенно когда речь идет о погашении кредита.

2. Держите руку на пульсе рынка: Самые сообразительные инвесторы будут знать, когда и когда начинать освоение земли, и при правильном исследовании нет причин, по которым вы тоже не можете этого сделать. Проведите полный анализ рынка перед заключением сделки с землей и отслеживайте условия с течением времени. Неплохо даже обратить внимание на другие проекты развития земли в этом районе.Поступая таким образом, вы будете знать, когда начинать (или завершать) разработку необработанных земель.

3. Понимание потенциальных рисков: Несмотря на множество преимуществ освоения необработанных земель, эта стратегия сопряжена с риском. Несколько худших сценариев могут произойти и действительно произойдут. Например, вы можете начать проект разработки только для того, чтобы обнаружить, что он действительно находится в пойме реки. Единственный способ снизить такие потенциальные риски — это провести как можно больше исследований перед заключением сделки.Таким образом, вы будете готовы к любым препятствиям, с которыми столкнетесь.

4. Остерегайтесь трудоемких вопросов зонирования: В зависимости от ваших планов в отношении земли, возможно, потребуется изменить ее зонирование. Это требует большого количества документов и, в большинстве случаев, времени. Лучший способ избежать этой игры в ожидании — это спланировать, что вы хотите делать с недвижимостью, прежде чем покупать ее. Это позволит вам принять обоснованное решение: либо приступить к процессу зонирования, либо перейти к другим инвестициям.Позвольте мне прояснить: реконструированные застройки могут быть очень прибыльными, если вы заранее учитываете процесс.

5. Работа с профессионалами: Инвесторы в недвижимость не могут знать все или быть в каждом месте сразу — как бы они ни хотели. Когда дело доходит до проектов застройки земли, вы должны иметь надежных, квалифицированных профессионалов, которые помогут вашему проекту. Это относится ко всем, от строителей до подрядчиков и руководителей проектов.Для освоения необработанных земель требуется большая команда, поэтому убедитесь, что ваша команда настолько хороша, насколько это возможно.

5 важных факторов освоения необработанных земель

Когда дело доходит до освоения необработанных земель, инвесторы, по сути, объединяют несколько инвестиционных стратегий в одну: покупка земли, строительство нового здания и аренда или продажа конечного продукта. Сложность сделки такого типа потребует от инвесторов тщательного планирования, прежде чем они даже купят недвижимость.Не позволяйте этому запугать вас, так как есть способы систематизировать процесс и упростить навигацию. При инвестировании в надежде подготовиться следует изучить следующие факторы, чтобы они точно знали, что искать (и оценивать) при разработке необработанных земель:

1. Разрешения: Разрешения требуются практически для любого типа строительства, развития или ремонта. При разработке необработанных земель крайне важно изучить разрешения, необходимые для этих проектов, а также предполагаемые затраты и сроки получения указанных разрешений.Многие инвесторы недооценивают количество времени, которое может занять разрешение, и должны с осторожностью учитывать это при поиске и финансировании застройки земли.

2. Зонирование: В зависимости от того, где находится земля, она, скорее всего, будет в обозначенной зоне, будь то коммерческая или жилая. В некоторых случаях можно изменить зонирование земли, но, опять же, важно добавить это в свой потенциальный график для данной сделки. Также важно отметить, расположены ли какие-либо потенциальные инвестиции в землю в пределах охраняемой зоны дикой природы, поймы, зоны с ограничениями на строительство и т. Д.

3. Строительный отдел: Есть определенные требования к зданию, которые следует учитывать при планировании любого нового строительного проекта. Они часто регулируются городом или местностью, в которой расположен район, и могут повлиять на планы строительства. Не полагайтесь только на других (например, ваших строителей и подрядчиков) в соблюдении строительных норм; ознакомьтесь с ними, чтобы убедиться, что любой проект спланирован должным образом.

4. Вода: Вода и канализация — два наиболее важных аспекта при планировании освоения необработанных земель.Инвесторы должны определить, есть ли в собственности существующие подключения или линии водоснабжения и канализации, и оттуда уйти. Вы должны изучить местные требования во время этой части процесса, так как существует несколько правил, регулирующих установку и эксплуатацию водопроводных линий для собственности.

5. Электрооборудование: И последнее, но не менее важное: инвесторы должны учитывать электроэнергию не только для будущего здания, но и для процесса строительства. Если к земле нет линий электропередач, вам нужно будет связаться с местными коммунальными предприятиями, чтобы начать процесс.Кроме того, не забывайте учитывать кабельные, телефонные и интернет-линии, поскольку они также являются важными аспектами застройки земли.

8 вещей, которые следует учитывать перед застройкой земли

Дополнительные шаги, необходимые инвесторам для успешного освоения земли, выходят за рамки ее поиска и покупки. Есть несколько факторов, которые инвесторы должны учитывать каждый раз, когда они оценивают участок земли. Хотя сейчас это может показаться устрашающим, со временем эти элементы станут второй натурой.А пока — рассмотрите следующие моменты, которые следует учитывать перед освоением необработанной земли:

1. Engineering: Важнейшим аспектом процесса разработки необработанных земель, особенно на ранних этапах, является рассмотрение любых планов инженером. Некоторые инвесторы в недвижимость могут иметь опыт работы в этой области, но важно найти квалифицированного инженера для работы. Эти квалифицированные специалисты объединят все части плана развития собственности и определят его осуществимость.Это означает, что необходимо учитывать земляные работы, инженерные сети, инфраструктуру и другие удобства. В некоторых случаях главный инженер может даже найти области для снижения затрат на общую разработку.

2. Understanding The Land: Каждый раз, когда вы думаете о покупке или разработке участка необработанной земли, важно посетить это место. Как и в случае с традиционной инвестиционной недвижимостью, пошаговое руководство может выявить аспекты земли, которые вы, возможно, не заметили. Прогулка по местности может выявить скрытые удобства, уникальный ландшафт, проблемы с доступностью или даже существующие электрические подключения.Эти сюрпризы могут повлиять на цену покупки, процесс застройки и жизнеспособность земли. Всегда полезно прогуляться по местности, чтобы убедиться, что вы найдете какие-либо сюрпризы, как хорошие, так и плохие, которые могут возникнуть при покупке необработанной земли.

3. Пространственная осведомленность: Одна из важнейших составляющих успешного освоения необработанных земель — пространственная осведомленность. Приобретая необработанную землю, вы должны понимать, как максимально использовать ее и рентабельность. Часто это сводится к пониманию того, как лучше всего использовать участок — будь то жилое или коммерческое строительство.При составлении планов развития помните о планировке, управлении штормами и транспортировке — это поможет вам оптимизировать условия жизни и использования.

4. Задачи, роли и обязанности: Возможно, вам удастся обойтись без единой команды при работе с жилой недвижимостью, но даже при идеальных сценариях это не так при освоении необработанных земель. Инвесторы должны рассчитывать на сотрудничество с несколькими другими профессионалами на протяжении всего процесса разработки.Найдите время, чтобы найти нужных людей для вашего проекта, стиля общения и бизнес-целей. Обозначьте и разделите обязанности по мере необходимости — правильное управление поможет вам сохранить ваш проект в рамках бюджета и вовремя.

5. Начинайте снаружи: Когда дело доходит до новых разработок, инвесторы должны буквально планировать снаружи внутрь. Это означает определение участков и структур перед планированием специфики зданий. Поступая таким образом, вы можете сосредоточить свое внимание на сокращении объема земляных работ и необходимой профилировки и даже воспользоваться естественным расположением местности.

6. Streets & Roads: Хотя улицы и транспорт являются критически важными элементами застройки земли, эти элементы могут подождать гораздо позже в процессе планирования. Это связано с тем, что застройщикам обычно необходимо в первую очередь сосредоточиться на максимальном использовании земли и улучшении условий жизни (особенно в жилых застройках). Идеальные места для улиц и дорог, скорее всего, возникнут при планировании остальной части застройки, поэтому постарайтесь не сосредотачиваться на этой задаче в первую очередь.

7. Топография: Если есть что вынести из процесса застройки, то пусть это будет так: обратите внимание на особенности земли.Топография имеет решающее значение для понимания характеристик земли и разработки стратегии ее использования. Есть отличные ресурсы, чтобы составить карту застройки и поработать с географическими элементами местности. Используйте те, которые доступны вам и вашей команде, чтобы полностью учесть топографию местности, прежде чем покупать землю для застройки.

8. Будьте креативны: Развитие земельных участков может быть отличной стратегией для инвесторов, которые любят полную творческую свободу в проекте.С разработками вы действительно начинаете с нуля в собственности. Хотя могут быть очевидные ограничения из-за бюджета, времени или наличия земли, есть много возможностей для творчества при планировании нового строительства. Не бойтесь изучать новые идеи или технологии в сфере недвижимости при планировании застройки — уникальные особенности могут действительно окупиться, когда вы, наконец, начнете продавать недвижимость.

Сводка

Если вы ищете прибыльную стратегию инвестирования в недвижимость, возможно, пришло время подумать о застройке земли.Инвестиции в землю — отличный недорогой способ расширить свой портфель недвижимости. Следуйте инструкциям, описанным выше, если вы надеетесь добиться успеха в освоении необработанных земель. Не забудьте в значительной степени полагаться на исследования, когда вы отваживаетесь на эту инвестиционную стратегию. Всегда учитывайте, как эта область может измениться, и соответствующим образом увеличивайте свои инвестиции.