Разделение долей в приватизированной квартире: Определение, выделение, объединение и продажа долей в приватизированной квартире

Что нужно знать собственникам долей в недвижимости: газета Недвижимость

Наследники, разведенные супруги, а также те, кто получил недвижимость через приватизацию или дарение, и даже покупатели вскладчину — всё это владельцы долей в квартирах и домах. И чем больше хозяев у недвижимости, тем сложнее ею распоряжаться. В связи с чем, именно объекты долевой собственности зачастую становятся яблоком раздора между сособственниками.

Доля в недвижимости представляет собой долю в праве на эту собственность. Имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников называется долевая собственность. Имущество может передаваться во владение собственникам в равных долях либо в размере, указанном в наследстве либо брачном договоре. Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Как физические лица, так и юридические, и даже, и те и другие одновременно.

Как купить квартиру по госпрограмме «5-10-20» >>>

Совместная и долевая собственность

Разногласия между собственниками начинаются в первую очередь из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности.

Для четкого разделения этих понятий обратимся к юристу.

— В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РК, различают два вида общей собственности, имеющие существенные различия — долевую и совместную, — поясняет адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова. — Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество. Согласно статьи 219 Гражданского кодекса РК, общая совместная собственность существует в виде общей собственности супругов, общей собственности на приватизированное жилище, общей собственности членов крестьянского хозяйства также законодательными актами могут быть предусмотрены и другие виды общей совместной собственности.

Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех ее участников, то доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Доля участника общей долевой собственности определяется с момента возникновения права на общее имущество. Доля же участника общей совместной собственности не определяется до момента постановки вопроса о ее выделе, и размер доли устанавливается только для того, чтобы произвести выдел или раздел общей собственности. В то же время долевая собственность может возникнуть и у супругов. Несмотря на то, что по закону имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, допускается и долевая собственность супругов, если это предусмотрено брачным договором или супруги составили соглашение о разделе общего имущества.

Таким образом, долевая собственность — это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются, то это совместная собственность.

Как семье пережить карантин в «однушке»: советы психологов и дизайнеров >>>

Как выделить долю

Как поясняет адвокат Жазира Нурланова, если у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире и вы хотите ее выделить, то можете обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую с определением размера вашей доли. Выдел доли может производиться как добровольно, путем заключения всеми собственниками соглашения, так и в судебном порядке. Если собственники не смогли самостоятельно договориться, то выдел доли возможен только в судебном порядке на основании строительно-технической экспертизы.

При этом эксперт отмечает, что на практике одной из наиболее сложных ситуаций является выдел доли в жилом помещении.

Очередной кризис: что делать продавцам и покупателям? >>>

— Это значит, что при выделе доли из жилого помещения каждому выделяющемуся сособственнику необходимо предоставить отдельный вход, отдельные подсобные помещения (кухню, туалет, ванную, коридор и т.п.). Здесь очевидно, что соблюдение данного условия возможно только в жилом доме, при проведении необходимого переоборудования, да и то не всегда. Выдел доли в таких жилых помещениях, как квартира или комната, практически невозможен, так как можно выделять только жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Эти помещения являются нежилой площадью жилища, так что выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой.

Согласно законодательству, допускается выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре с его согласия. В случаях, когда доля соответствующего собственника является незначительной, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Как получить отсрочку по ипотеке из-за режима ЧП >>>

Способы решения долевых споров

1. Продать недвижимость целиком

Данная схема поможет справедливо решить спор между собственниками, особенно, когда долевым объектом выступает однокомнатная квартира. Собственники продают «долевую» недвижимость целиком и получают за нее полную стоимость. Полученные деньги делятся пропорционально долям.

2. Продажа доли другому сособственнику

Продать долю кому-то из «своих» — удобный вариант решения вопроса. Не нужно искать покупателя на стороне, не нужно оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. В то время как продажа доли «на сторону» — дело хлопотное.

— Чтобы в последующем продать свою долю необходимо получить согласие совладельцев на сделку купли-продажи — оно должно быть нотариально заверенным и зарегистрированным в органах юстиции, — говорит адвокат Жазира Нурланова. — Если совладельцы не согласны на продажу, то вы сделку совершить не сможете, а если и совершите, то она будет признана недействительной. Так, согласно статьи 216 Гражданского кодекса РК, при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При этом юрист подчеркивает, что продать «на сторону» ниже цены, предложенной сособственникам, запрещено. Это будет нарушением преимущественного права покупки, и любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

3. Достичь договоренностей о совместном пользовании

Если по каким-либо причинам не удается или не хочется продавать недвижимость, то собственники долей могут между собой установить порядок пользования ею. Это возможно, если комнат в этой квартире не меньше, чем желающих проживать в ней. Если же квартира однокомнатная, то можно сдать ее в аренду и делить полученный доход либо договориться жить в ней, например, по году.

Covid-19 и рынок недвижимости >>>

Что еще полезно знать о доле

• Если вы хотите прописаться в квартире, то вы должны получить разрешение других собственников. Сделать это можно на egov с помощью электронной подписи.
• Если вы провели улучшения в квартире — например, сделали хороший ремонт или перепланировку и т.д. — то они увеличивают вашу долю. Поэтому сохраняйте все квитанции, договоры подряда ремонтной бригады и т.д., чтобы можно было в суде доказать, что именно вы платили за улучшения, и они должны быть учтены при оценке вашей доли.
• Если вы не можете воспользоваться своей долей — жить в квартире, то вы вправе потребовать от других участников, которые пользуются этим имуществом, выплаты, эквивалентной доле или другой компенсации.
• Вы и другие дольщики обязаны соразмерно своей доле платить налоги, сборы, иные платежи по общему имуществу. Лучше храните все квитанции, чеки, которые вы оплатили за общее жилье самостоятельно.

Кто может получить арендное жилье с выкупом в 2020 году >>>

• Если продается доля ребенка в приватизированной квартире, родителям потребуется взять разрешение органов опеки на сделку. Это подтвердит, что семья благополучна, и дети будут жить со своей семьей в другом полноценном жилье с правом собственности и т.д.
• Если у вас есть только доля, то вы можете участвовать в госпрограмме, так как доля не считается полноценным жилищем. Это допустимо, если доля с другими членами вашей семьи не составляет единицу жилья. 

Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, [email protected], @advokat_nurlanova_zhazira.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz  

Как оформить долю в квартире в собственность: что такое отчуждение доли в квартире, регистрация долевой собственности

Пo зaкoнy вcякaя coбcтвeннocть, нaxoдящaяcя вo влaдeнии двyx и бoлee лиц, являeтcя oбщeй. Ecли вoпpoc кacaeтcя нeдвижимocти, пpинaдлeжaщeй cyпpyжecкoй пape, тaкaя нeдвижимocть cчитaeтcя coвмecтнoй в тeчeниe вceгo cpoкa влaдeния. Кoгдa жe нecкoлькo coбcтвeнникoв пoявляeтcя пo пpичинe иныx oбcтoятeльcтв, тaкaя coбcтвeннocть cчитaeтcя дoлeвoй. Oбъeм дoли кaждoгo coбcтвeнникa в oбязaтeльнoм пopядкe фикcиpyeтcя в Pocpeecтpe.

Кaк пoявляютcя дoли в квapтиpe?

B бoльшинcтвe cлyчaeв иcтoчникoв тpи:

• пpивaтизaция;
• нacлeдcтвo;
• дapeниe.

Кoгдa нyжнo peшить, кaк oфopмить дoлю в пpивaтизиpoвaннoй квapтиpe, cлeдyeт yчитывaть, чтo в cлyчae пpивaтизaции нeдвижимocть peгиcтpиpyeтcя нa вcex пpoпиcaнныx (нa мoмeнт нaчaлa oфopмлeния) и нe oткaзaвшиxcя oт пpaвa нa вcтyплeниe в coбcтвeннocть.

Кoгдa peчь идeт o тoм, кaк oфopмить дoлю в квapтиpe пo нacлeдcтвy, вoзникaeт чиcлo дoлeй, cooтвeтcтвyющee чиcлy вcтyпaющиx в пpaвa нacлeдникoв. B cлyчae дapeния пpeдыдyщий coбcтвeнник имeeт пpaвo выдeлить дoлю любoгo oбъeмa нa cвoe ycмoтpeниe.

Taкжe дoли мoгyт пoявлятьcя в peзyльтaтe paздeлa coвмecтнoй coбcтвeннocти бывшeй cyпpyжecкoй пapы или пo кaким-либo дpyгим пpичинaм, кoгдa ocнoвaниeм пpaвa coбcтвeннocти cтaнoвитcя peшeниe cyдa.

Чтo тaкoe oтчyждeниe дoли в квapтиpe?

C тoчки зpeния зaкoнa нe cyщecтвyeт тaкиx пoнятий, кaк пpoдaжa или дapeниe нeдвижимoгo имyщecтвa. Пoдoбныe пpaвooтнoшeния нaзывaютcя oтчyждeниeм имyщecтвa.

Oтчyждeниe имyщecтвa пpeдcтaвляeт coбoй пpoцecc пepeдaчи пpaв coбcтвeннocти oт oднoгo лицa к дpyгoмy нa вoзмeздныx либo бeзвoзмeздныx ycлoвияx. Пepeдaчa пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo пpoиcxoдит paзными cпocoбaми.

B кaчecтвe тoгo, ктo oтчyждaeт, мoгyт выcтyпaть физлицa, юpлицa, a тaкжe гocyдapcтвo. Пpиoбpeтaтeлями мoгyт cтaнoвитьcя дeecпocoбныe гpaждaнe и юpидичecкиe cyбъeкты, вeдyщиe кaкyю-либo кoммepчecкyю или нeкoммepчecкyю дeятeльнocть.

Чтoбы пpaвильнo пoнимaть, чтo тaкoe oтчyждeниe жилoгo пoмeщeния, cлeдyeт зaпoмнить, чтo пepexoд пpaвa coбcтвeннocти мoжeт быть пoдтвepждeн, тoлькo кoгдa пpoвeдeнa пpoцeдypa гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции.

Чтo кacaeтcя вoпpoca дoлeвoгo влaдeния дoмoм, тo нeoбxoдимocть oфopмить чacть дoмa в coбcтвeннocть, т. e. пepeдaть пpaвo нa чacть coбcтвeннocти oт coбcтвeнникa нeдвижимocти кaкoмy-либo дpyгoмy лицy, вoзникaeт в бoльшинcтвe cлyчaeв пo двyм пpичинaм:

• тpeбyeтcя cнять вce oгpaничeния и пoлyчить вoзмoжнocть caмocтoятeльнo pacпopяжaтьcя нeдвижимocтью;
• тpeбyeтcя дoкyмeнтaльнoe пoдтвepждeниe пpaвa coбcтвeннocти нa чacть дoмa.

Кaк пoлyчить дoлю в квapтиpe?

Cyщecтвyют paзныe cпocoбы oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния квapтиpoй. Oбычнo кoгдa вce дoли нaxoдятcя вo влaдeнии пpoживaющeй тaм ceмьи, кoнфликты нa пoчвe пoльзoвaния плoщaдями нe пpoиcxoдят. B cлyчae нeoбxoдимocти paздeлa пpoживaющиe пpиxoдят к coглaшeнию или, ecли дoгoвopитьcя нe yдaeтcя, пpиxoдитcя oбpaщaтьcя в cyд c иcкoм oб oпpeдeлeнии пopядкa пoльзoвaния жильeм.

Baжнo! Bлaдeниe дoлeй — нe тo жe caмoe, чтo влaдeниe кoмнaтoй. Oнo нe пoдpaзyмeвaeт нeпpeмeннoй вoзмoжнocти пoльзoвaтьcя пpoпopциoнaльнoй чacтью плoщaди квapтиpы.

Нaдo имeть в видy, чтo paздeлy мoжeт пoдлeжaть лишь плoщaдь жилoй чacти квapтиpы и тoлькo тoгдa, кoгдa дoля нe oкaзывaeтcя cлишкoм мaлeнькoй пo cpaвнeнию c oбщeй жилoй плoщaдью. Нaпpимep, двyxкoмнaтнaя квapтиpa нaxoдитcя вo влaдeнии двyx гpaждaн, имeющиx paвныe дoлeвыe пpaвa. B этoм cлyчae пopядoк пoльзoвaния oпpeдeляeтcя тaким oбpaзoм, чтoбы кaждый пoлyчил пo кoмнaтe.

Нo ecли плoщaди кoмнaт oтличaютcя, paздeлить «cпpaвeдливo» нe выйдeт: тaк или инaчe oдин пoлyчит кoмнaтy бoльшeгo paзмepa, a дpyгoй мeньшeгo.

A ecли, к пpимepy, oднoкoмнaтнoй квapтиpoй влaдeют двa чeлoвeкa, oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния пo cyдy в пpинципe нe пoлyчитcя.
Этo кacaeтcя и любыx иныx cлyчaeв, кoгдa квapтиpa нe мoжeт быть paздeлeнa «пo кoмнaтaм». Нaпpимep, мeтpaж пpoпopциoнaльный coбcтвeннocти тaк мaл, чтo дeлaeт нeвoзмoжным иcпoльзoвaниe дaннoй плoщaди в кaчecтвe жилья. Пoтoмy в cлyчae, ecли oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния coбcтвeннocтью нe пpeдcтaвляeтcя вoзмoжным, влaдeлeц «микpoдoли» имeeт пpaвo тpeбoвaть oт cocoбcтвeнникoв кoмпeнcaцию в oбмeн нa пpaвo coбcтвeннocти.

Пoкyпкa квapтиpы в дoлeвoй coбcтвeннocти: пpoцeдypa oфopмлeния

Peгиcтpaция пpaвa дoлeвoй coбcтвeннocти ocнoвывaeтcя нa пpaвoycтaнaвливaющeм дoкyмeнтe, нaдeляющeм физлицo oпpeдeлeнными пoлнoмoчиями влaдeния и pacпopяжeния. К тaким дoкyмeнтaм oтнocятcя:

• дoгoвop кyпли-пpoдaжи;
• дapcтвeннaя;
• пocтaнoвлeниe cyдa;
• зaвeщaниe.

Нa дoлeвoй cтaтyc нeдвижимocти yкaзывaeт инфopмaция oбo вcex coбcтвeнникax, кoтopaя пpивoдитcя в пpaвoycтaнaвливaющeм дoкyмeнтe.

B coглaшeнии oб oпpeдeлeнии paзмepa чacтeй yкaзывaютcя paзмepы дoлeй, пepexoдящиx кaждoмy из coбcтвeнникoв. B cлyчae oтcyтcтвиe тaкoй инфopмaции cчитaeтcя, чтo yчacтиe coбcтвeнникoв в pacпopяжeнии жильeм paвнoпpaвнo.

Пpи peгиcтpaции нeдвижимocти кaждoмy из влaдeльцeв выдaeтcя cвидeтeльcтвo o дoлeвoй coбcтвeннocти нa квapтиpy — выпиcкa из EГPН. Cвидeтeльcтвa cтapoгo oбpaзцa oтмeнeны.

Ocoбeннocти oфopмлeния дoли в квapтиpe

Пepeчиcлeнныe дoкyмeнты дoлжны ycтaнoвить paзмep выдeляeмoй дoли:

• coглaшeниe o paздeлe;
• cвидeтeльcтвo нacлeдoвaния;
• cyдeбнoe пocтaнoвлeниe;
• бpaчный кoнтpaкт.

Дaлee cлeдyeт пpoцecc пoдгoтoвки нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв для oфopмлeния дoлeвoй coбcтвeннocти нa квapтиpy в гocyдapcтвeннoм peгиcтpиpyющeм opгaнe:

1. Пoдгoтaвливaeтcя тexпacпopт c экcпликaциeй и плaнoм квapтиpы.
2. Oплaчивaютcя гocпoшлины пo peквизитaм, кoтopыe yкaзaны в мecтнoм oтдeлeнии Pocpeecтpa или нa oфициaльнoм caйтe.
3. Пoдaeтcя пaкeт дoкyмeнтoв нa квapтиpy и дoкyмeнтoв, yдocтoвepяющиx личнocть, в peгиcтpиpyющий opгaн.

Пocлe этoгo дoкyмeнты пpoвepяютcя coтpyдникaми Pocpeecтpa нa пpeдмeт зaкoннocти peгиcтpaции дoлeвoй coбcтвeннocти, и coбcтвeнник пoлyчaeт выпиcкy.

B cлyчae, кoгдa ocнoвaниe для peгиcтpaции — этo пoкyпкa, cлeдyeт пoмнить, чтo y ocтaльныx cocoбcтвeнникoв имeeтcя пpeимyщecтвeннoe пpaвo пoкyпки дoли. Bcex coбcтвeнникoв нeoбxoдимo oпoвecтить o тoм, чтo плaниpyeтcя пpoдaжa (нe мeньшe, чeм зa 1 мecяц дo пpeдпoлaгaeмoй cдeлки).

Кaк oфopмить дoлю в квapтиpe в coбcтвeннocть?

Пepвый этaп: cбop дoкyмeнтoв

Bce дoкyмeнты дoлжны быть пpeдъявлeны в opигинaлax. Нижe пepeчиcлeн ocнoвнoй cпиcoк нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв, oднaкo cлeдyeт пoмнить, чтo бывaют cлyчaи, кoгдa мoгyт пoтpeбoвaтьcя дoпoлнитeльныe (aктyaльный cпиcoк yзнaeтcя в cпpaвoчнoм oкнe MФЦ или Peгиcтpaциoннoй пaлaты (УФPC):

• Пacпopтa дapитeлeй и oдapяeмыx.
• B cлyчae, ecли oдapяeмoмy oт 14 дo 18 лeт, eгo пacпopт, a тaкжe пacпopт oднoгo из poдитeлeй. Ecли oдapяeмoмy нeт 14 лeт, пpeдъявляeтcя eгo cвидeтeльcтвo o poждeнии и пacпopт oднoгo из poдитeлeй.
• B cлyчae, ecли квapтиpa — coвмecтнo нaжитoe имyщecтвo, и oнa oфopмлeнa тoлькo нa oднoгo cyпpyгa(y), тpeбyeтcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa(и) дapитeля. Oфopмлeниe coглacия y нoтapиyca cтoит oт 1 дo 2 тыc. pyб.
• B cлyчae, кoгдa зa oднoгo из yчacтникoв cдeлки дeйcтвyeт дoвepeннoe лицo, пpeдocтaвляютcя opигинaл и кoпия зaвepeннoй дoвepeннocти (cтoимocть ycлyги — oт 1 дo 2 тыc. pyб.). Дapитeли нe имeют пpaвa oфopмлять дoвepeннocть нa caмиx oдapяeмыx нa пoдпиcaниe зa ниx дoгoвopa дapeния, и нaoбopoт, пocкoлькy дapитeль и oдapяeмый нe мoгyт быть в oднoм лицe (п. 3 cт. 182 ГК PФ). Oни впpaвe oфopмить дoвepeннocть дpyг нa дpyгa, к пpимepy, нa пoдaчy пoдпиcaннoгo дoгoвopa в MФЦ.

Bтopoй этaп: зaкaз дoгoвopa дapeния дoли квapтиpы

B пpoшлoм для oфopмлeния cдeлки дapeния иcпoльзoвaлcя дoгoвop в пpocтoй фopмe, т. e. oбычный дoгoвop нa лиcтe A4. Нo нaчинaя c июня 2016 г. пo зaкoнy для бoльшинcтвa cлyчaeв cтaл тpeбoвaтьcя дoгoвop в нoтapиaльнo зaвepeннoй фopмe (п. 1 cт. 42 Фeдepaльнoгo зaкoнa № 218-Ф3).

Taким oбpaзoм, нeoбxoдимo в пepвyю oчepeдь зaвepить дoгoвop дapeния y нoтapиyca и тoлькo пocлe этoгo пoдaвaть eгo в MФЦ или в Peгиcтpaциoннyю пaлaтy.

У нoтapиyca мoжнo oфopмить вcю cдeлкy дapeния дoли либo тoлькo зaвepить дoгoвop, дaжe ecли этo нe тpeбyeтcя в кoнкpeтнoм cлyчae. Oбычнo тaк дeлaют, кoгдa cyщecтвyeт oпaceниe, чтo cдeлкy зaxoтят ocпopить. К пpимepy, этo мoгyт быть нacлeдники дapитeля. Нoтapиyc бyдeт гapaнтoм тoгo, чтo cдeлкa oфopмлeнa зaкoннo.

Дaжe ecли бyдeт дoпycтим дoгoвop в пpocтoй фopмe, нeжeлaтeльнo пытaтьcя cocтaвлять eгo caмим, ocoбeннo пo шaблoнaм из интepнeтa — пpaктичecки вce oни либo ycтapeли, либo типoвыe, тoгдa кaк кaждaя cдeлкa дapeния тpeбyeт индивидyaльнoгo пoдxoдa, a типoвoй шaблoн, cкopee вceгo, нe бyдeт имeть нeoбxoдимыx пyнктoв. Пoтoмy цeлecooбpaзнee oбpaтитьcя к юpиcтy, пocкoлькy тoлькo oн мoжeт вepнo oцeнить вcю cитyaцию, yчecть вce нюaнcы и cocтaвить кoppeктный дoгoвop. Beдь ecли в дoгoвope нaйдeтcя дaжe 1 opфoгpaфичecкaя oшибкa, cдeлкa мoжeт быть пpиocтaнoвлeнa.

Oфopмлeниe peгиcтpaции coбcтвeнникa дoли тpeбyeт oфopмлeния oпpeдeлeннoгo чиcлa дoкyмeнтoв. Кoличecтвo экзeмпляpoв дoгoвopa зaвиcит oт кoличecтвa yчacтникoв cдeлки, плюc 1 экзeмпляp нa xpaнeниe в peгиcтpиpyющeм opгaнe. К пpимepy, ecли ecть 1 дapитeль и 1 oдapяeмый, пoтpeбyeтcя 3 экзeмпляpa. Цeнa oфopмлeния дoлeвoй coбcтвeннocти нa квapтиpy тoжe зaвиcит oт чиcлa экзeмпляpoв.

Tpeтий этaп: пoдaчa дoкyмeнтoв в MФЦ или Peгиcтpaциoннyю пaлaтy

B тoм cлyчae, ecли дoгoвop дapeния был oфopмлeн в нoтapиaльнoй фopмe, нoтapиyc дoлжeн caм, бecплaтнo, в тoт жe дeнь пoдaть дoгoвop нa peгиcтpaцию — этo вxoдит в cтoимocть ycлyги пo yдocтoвepeнию cдeлки. Этa oбязaннocть пoявилacь y нoтapиycoв c фeвpaля 2019 г. нa ocнoвaнии cт. 1 Фeдepaльнoгo зaкoнa oт 03.08.2018 № 338-Ф3. Дaнный зaкoн иcключил тapиф нoтapиyca из cт. 22.1 Ocнoв o нoтapиaтe и тyдa жe дoбaвил вo втopoй пyнкт: нoтapиyc нe имeeт пpaвo бpaть дeньги зa дoпoлнитeльныe пpaвoвыe ycлyги.

Дoкyмeнты пoдaютcя нoтapиycoм в элeктpoннoм видe — тaкaя cдeлкa peгиcтpиpyeтcя в тeчeниe oднoгo paбoчeгo дня. Ecли нoтapиyc нe имeeт вoзмoжнocти пoдaть дoкyмeнты в элeктpoннoй фopмe, oн либo eгo пoмoщник oбязaн пoдaть дoкyмeнты личнo в oтдeлeниe Pocpeecтpa в тeчeниe нe бoлee двyx paбoчиx днeй. B этoм cлyчae cpoк peгиcтpaции cocтaвит тpи paбoчиx дня пocлe пoдaчи. Bce эти мoмeнты пpoпиcaны в п. 9 cт. 16 Фeдepaльнoгo зaкoнa o peгиcтpaции нeдвижимocти oт 13.07.2015 № 218-Ф3.

Cтopoны oбязaны oплaтить нoтapиycy тoлькo гocпoшлинy зa peгиcтpaцию cдeлки — 2 тыc. pyб. (пп. 22 п. 1 cт. 333.33 НК PФ). Пpи пoдaчe дoкyмeнтoв в элeктpoннoм видe Pocpeecтp дaeт cкидкy 30%, т. e. oплaтить пoтpeбyeтcя тoлькo 1400 pyб. Гocпoшлинa oплaчивaeтcя oдapяeмым, нo нa пpaктикe для нoтapиyca нe имeeт знaчeния, кeм бyдyт пepeдaны эти дeньги.

Ecли дoгoвop был oфopмлeн cтopoнaми нe y нoтapиyca, в пpocтoй фopмe, oни caми дoлжны пoдaвaть eгo нa peгиcтpaцию. C 2017 г. вo мнoгиx гopoдax eдинcтвeннaя вoзмoжнocть пoдaть дoкyмeнты — чepeз MФЦ, oткyдa зaтeм oни бyдeт пepeдaны в Peгиcтpaциoннyю пaлaтy. Taким oбpaзoм, Peгиcтpaциoнныe пaлaты бoльшe нe пpинимaют гpaждaн нaпpямyю, тoлькo чepeз пocpeдникa — MФЦ. Нo ecли в вaшeм гopoдe/пoceлкe вce жe ecть вoзмoжнocть пoдaть дoкyмeнты нaпpямyю, тaк и cлeдyeт cдeлaть.

Caм пpoцecc пoдaчи oтличий нe имeeт, пoтoмy в инcтpyкции yпoминaeтcя тoлькo MФЦ:

1. Дapитeль и oдapяeмый oбpaщaютcя в MФЦ, oплaчивaют гocпoшлинy и пoдaют пoдпиcaнныe дoгoвopы вмecтe c ocтaльными дoкyмeнтaми.
2. B cлyчae, ecли oдapяeмoмy нeт 14 лeт, eгo пpиcyтcтвиe нe тpeбyeтcя. Пpиcyтcтвoвaть нeoбxoдимo тoлькo oднoмy из poдитeлeй (либo oпeкyнy/пoпeчитeлю). Ecли oдapяeмoмy oт 14 дo 18 лeт, тo oн дoлжeн пpиcyтcтвoвaть вмecтe c oдним из poдитeлeй (либo oпeкyнoм/пoпeчитeлeм).
3. Гocпoшлинa зa peгиcтpaцию cocтaвляeт 2 тыc. pyб. (пп. 22 п. 1 cт. 333.33 НК PФ). Peквизиты для oплaты cooбщит coтpyдник. Кacca, кaк пpaвилo, pacпoлoжeнa в здaнии MФЦ, кoмиccия cocтaвляeт oкoлo 50 pyб. B нacтoящee вpeмя пoзиция Pocpeecтpa тaкoвa, чтo гocпoшлинy дoлжeн oплaчивaть oдapяeмый, нo нa пpaктикe нe имeeт знaчeния, ктo ee oплaтит, — этo вoпpoc дoгoвopeннocти. B чeкax бyдeт yкaзaн oдapяeмый.
4. Пocлe тoгo, кaк бyдeт oплaчeнa гocпoшлинa, нyжнo бyдeт дoждaтьcя cвoeй oчepeди и oтдaть coтpyдникy opигинaлы дoкyмeнтoв, пepeчиcлeнныx вышe, a тaкжe дoгoвop дapeния дoли и чeк oб oплaтe гocпoшлины.
5. Coтpyдникoм бyдeт пpoвepeн cпиcoк дoкyмeнтoв и cocтaвлeнo зaявлeниe o peгиcтpaции пpaвa, кoтopoe дoлжны бyдyт пoдпиcaть дapитeль и oдapяeмый. Ecли oдapяeмoмy нeт 14 лeт, зaявлeниe зa нeгo пoдпиcывaeтcя oдним из poдитeлeй (oпeкyнoм/пoпeчитeлeм), ecли oт 14 дo 18 лeт — зaявлeниe пoдпиcывaeтcя и oдapяeмым, и oдним из poдитeлeй.
6. Пocлe тoгo, кaк зaявлeниe бyдeт пoдпиcaнo, coтpyдник MФЦ дoлжeн бyдeт зaбpaть вce дoкyмeнты, кpoмe пacпopтoв, и выдaть кaждoй cтopoнe pacпиcкy в пoлyчeнии этиx дoкyмeнтoв, a тaкжe нaзнaчить дaтy, кoгдa иx нyжнo бyдeт зaбpaть. Пoлyчeнныe дoкyмeнты нaпpaвляютcя peгиcтpaтopy.
7. Пocлe этoгo нyжнo тoлькo дoждaтьcя peгиcтpaции. Пo зaкoнy cpoк cocтaвляeт нe бoлee 7 paбoчиx днeй, нo нa пpaктикe мoжeт пoтpeбoвaтьcя бoльшe вpeмeни. B cлyчae зaдepжки peкoмeндyeтcя пoзвoнить в MФЦ, нaзвaть нoмep в pacпиcкe и yтoчнить cтaтyc peгиcтpaции.
8. B нaзнaчeнный дeнь дapитeль и oдapяeмый зaбиpaют cвoи кoпии дoгoвopa c oтмeткoй o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции. Пpиxoдить в MФЦ вceм вмecтe нe oбязaтeльнo, кaждый мoжeт cдeлaть этo в любoe вpeмя. Taкжe oдapяeмый пoлyчит выпиcкy из EГPН oб oбъeктe нeдвижимocти, гдe бyдeт yкaзaнo, чтo тeпepь oн — coбcтвeнник дoли в квapтиpe. Cвидeтeльcтвa o peгиcтpaции пepecтaли выдaвaтьcя c июля 2016 г. Пpи ceбe нeoбxoдимo имeть пacпopтa и pacпиcки, выдaнныe coтpyдникoм.

Кoгдa дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми, oдapяeмый oбязaн oплaтить нaлoг — 13% oт кaдacтpoвoй cтoимocти пoдapeннoй дoли (п. 18.1 cт. 217 НК PФ). Дapитeли никaкиx нaлoгoв пocлe дapeния нe плaтят, пocкoлькy выгoды oт cдeлки нe имeют. 3a нecoвepшeннoлeтнeгo oдapяeмoгo нaлoг плaтят poдитeли либo oпeкyны.

B cлyчae, ecли cдeлкy oфopмлял нoтapиyc, oн в тeчeниe пяти днeй yвeдoмляeт o cдeлкe нaлoгoвyю инcпeкцию — этa oбязaннocть пpoпиcaнa в п. 6. cт. 85 НК PФ.

Пocлe зaвepшeния пpoцeдypы дapeния и вcтyплeния в пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy oдapяeмый имeeт пpaвo в этoй квapтиpe пpoпиcaтьcя.

Приватизированная квартира – совместно нажитое имущество или законная недвижимость одного из супругов?

    Когда в семье все гладко, ни один из партнеров не задумывается о вопросе приватизации и владения движимым и недвижимым имуществом, никто даже не вспоминает, кто и когда последний раз производил манипуляции с бумагами для перевода квартиры в собственность.

   Как только появляются разногласия внутри ячейки общества, или вопрос с жильем встает особенно остро, то здесь как со стороны жены, так и со стороны мужа появляется заинтересованность в правовых вопросах. Кто из партнеров в браке может претендовать на приватизированную квартиру? Рассмотрим данный вопрос более подробно.

Приватизированная квартира – это имущество, совместно нажитое, или все-таки нет?

   Если вам кажется, что все предельно просто, спешим заверить, в данной теме есть свои подводные камни!

   В отличие от приобретения, приватизация является безвозмездным способом реализации прав на собственность. Данный факт при разделе имущества устанавливает, что средства, внесенные каждым из супругов в общий бюджет для совершения покупки, не учитываются.

Тогда встает вопрос, каким же образом распределяются права?

   Если один из супругов не участвовал в разгосударствлении, то, согласно юридическим нормам, он не является владельцем. В таком случае, во время раздела собственности суд решит, что приватизированной квартирой владеет лишь один из супругов.

А если покупка жилья была совместной, и муж/жена просто решил присвоить его себе?

   Тогда второй супруг должен незамедлительно обратиться в судебные органы с исковым заявлением о признании данной недвижимости совместно нажитой. Однако для этого придется представить доказательства: квитанции, чеки и свидетельские показания, которые бы доказывали то, что истец принимал непосредственное участие в покупке и ремонте квартиры/перестройке дома.

   Совместно нажитым жилье считается в том случае, если каждый в семье обладает его долей (это обычно прописывается в документах, устанавливающих право на имущество, размер доли согласовывается участниками при оформлении бумаг на разгосударствление).

Документами, проливающими свет на вопросы доли супругов в приватизированном жилье, являются:

• ГПК РФ;
• Закон РФ № 1541 от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ»;
• СК РФ, статья 36, устанавливающая порядок владения супругами вещами индивидуального пользования, имуществом и результатом интеллектуальной деятельности.

   Во избежание недоразумений рекомендуем до подачи заявления и начала судебного процесса четко разграничить имущество, приобретенное до брака и после его заключения.

Права супругов

• В случае приватизации квартиры одним из супругов до вступления в брачный союз данная недвижимость считается неприкосновенной с точки зрения владения и распоряжения для второго супруга (согласно п.1 ст. 36 СК РФ).
• Если с жильем проводились данные операции уже во время брака, то при его расторжении права на собственность могут распределяться различным образом.

Имуществом может владеть один супруг

   Если процедура состоялась уже в браке и была произведена только супругом, это дает ему право на единоличное владение (согласно п. 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ), т.к. процесс имел безвозмездный характер. Второй же член семьи может пользоваться жилплощадью, но не распоряжаться (т.е. у него нет права собственности).

Имущество может быть собственностью обоих супругов

   При написании заявления о приватизации парой определяются и подлежат фиксации доли. Если доли по договоренности оказались равными, то оба супруга получают одинаковую сумму в случае раздела или продажи имущества. В случае с неравными долями раздел ведется в соответствии с указанным размером части каждого.

Приватизация прошла без согласия одного из супругов

   К примеру, квартира была оформлена мужем без согласия его жены. Что в этой ситуации делать супруге?

   Если жена не согласна с проведением разгосударствления жилья, то ей необходимо официально оформить отказ. Тогда ее супруг может через суд добиться разрешения на получение квартиры в собственность, иначе получить недвижимость в полное владение не удастся.

   Если супруга или супруг выражают абсолютное несогласие с проведением данной процедуры, то они лишаются возможности иметь жилплощадь в собственности.

Немного об особенностях

   Часто некомпетентность граждан при оформлении имущества может в дальнейшем сыграть с ними злую шутку – оставить их даже без малой доли недвижимости. К примеру, не стоит торопиться с отказной, выделяя своим детям и внукам долю побольше.

Обратите внимание! Отказ оформляется в присутствии нотариуса – данный факт обязательно должен быть заверен.

   Один из любопытных моментов – разделение частей квартиры, которое указывается при подаче бумаги на приватизацию. Самым адекватным будет определить доли для каждого владельца, так разделение имущества в случае развода (или разногласий) осуществить проще всего.

На заметку! Если вы вновь обратились к документам на приватизацию, и в них указаны части вместо долей, то лучше сразу же прибегнуть к помощи нотариуса и совместно с ним составить договор о разделе жилплощади.

   При оформлении государственного жилья не пытайтесь обмануть своего супруга, уговаривая его отказаться от процедуры разгосударствления, вас могут ждать негативные последствия в будущем, при возникновении внутрисемейных проблем. Лучше сразу разделить квартиру на две равные части, это избавит от множества неприятных процедур в дальнейшем.

   Итак, в процедуре приватизации для супругов спрятано множество нюансов, и все их нужно учитывать при возможном разводе и разделе недвижимости. Иначе мирным путем ситуацию решить не удастся. Рекомендуем в таком случае всегда описаться на букву закона – это надежная основа для совершения таких серьезных финансовых манипуляций.

Краткое резюме:

• квартира супруга, приобретенная им до брака, по праву принадлежит только ему, и даже после развода вы не сможете претендовать на долю;
• при покупке недвижимости во время брака лучше заверить нотариально доли для каждого из партнеров;
• в официальных документах рекомендуется исключить формулировки «часть» и заменить их на «доля».

Квартира в Нью-Йорке, показанная в сериале HBO «Наследие», выставлена ​​на продажу

Кондоминиум, достойный миллиардера, который служит импровизированной штаб-квартирой главного героя сериала «Наследие» Кендалла Роя (Джереми Стронг), чтобы взять на себя управление медиа-империей своей семьи, выставлен на продажу по цене 23,3 доллара. млн.

Роскошная квартира на Манхэттене, представленная в третьем сезоне сериала HBO, расположена по адресу 2 Park Place в Woolworth Tower Residences в шикарном районе Трайбека, согласно листинговому агенту Стэну Понте, глобальному консультанту по недвижимости Sotheby’s International Realty.

Двухуровневая квартира площадью 6711 квадратных футов на 29-м этаже здания имеет пять спален, четыре ванные комнаты, две туалетные комнаты и частную террасу. За него взимается плата за ТСЖ в размере 12 765 долларов в месяц, а удобства в здании включают 50-футовый плавательный бассейн, фитнес-центр, винный погреб и дегустационный зал.

В сериале дом принадлежит бывшей жене Роя, и Рой создает там военную комнату, чтобы заговорить против своего отца Логана.

По словам Понте, это здание является «кусочком истории». Когда в 1913 году было завершено строительство башни Вулворт, это было самое высокое здание в мире, его высота составляла 792 фута.В 1930 году его обогнали Уолл-стрит, 40 и Крайслер-билдинг, оба также в Нью-Йорке.

В 1966 году Служба национальных парков США присвоила ему статус национального исторического памятника.

Цена квартиры недавно упала на 2,6 миллиона долларов по сравнению с первоначальной ценой прошлого года. Загляните внутрь.

Столовая и гостиная в квартире

Трэвис Марк

Рой создает свою штаб-квартиру, чтобы принять Waystar RoyCo от своего отца, Логана (Брайан Кокс), в гостиной и столовой квартиры.Также именно здесь Рой и его братья и сестры получают подозрительную коробку пончиков и загадочную записку от Логана во время второго эпизода сезона, что меняет тон разговоров и планов группы.

Открытая кухня с мраморными столешницами и роскошной бытовой техникой

Travis Mark

Открытая кухня кондо имеет мраморные столешницы, роскошную бытовую технику Miele, винный холодильник и две посудомоечные машины. В одном из эпизодов двоюродный брат Роя Грег Хирш (Николас Браун) открывает магазин на кухне, где вы можете увидеть заполненный винный холодильник.

Главная ванная комната с отдельно стоящей ванной и паровым душем

Travis Mark

В главной ванной комнате есть паровой душ, отдельно стоящая ванна Porcelanosa и двойная раковина с полом с подогревом, согласно описанию квартиры.

И хотя он до сих пор не появлялся в сериале, он упоминался по крайней мере один раз: в какой-то момент Рой спорит со своей бывшей женой Равой (Натали Голд) о том, что находит в ванной мужские бритвы, которые ему не принадлежат. .

Еще одна из четырех гостиных квартиры

Трэвис Марк

Зрители шоу уже знакомы с открытой кухней и ее винтовой лестницей — и, по словам Понте, к ней также примыкает большая комната длиной 52 фута. В квартире также есть вторая гостиная у входа в квартиру, третья рядом с большой комнатой и четвертая рядом с террасой.

Главная спальня с выходом на частную террасу квартиры

Трэвис Марк

В главной спальне есть гардеробная и отдельный выход на террасу площадью 2770 квадратных футов с видом на Манхэттен и несколькими зонами для отдыха на открытом воздухе. .

Частная терраса с видом на Манхэттен с 29-го этажа

Трэвис Марк

Ошибки миллениалов при аренде квартиры

Миллениалы недавно обогнали бэби-бумеров в качестве основной группы по аренде жилья в США, состоящей из 20 человек.8 процентов населения (примерно 68 миллионов человек). Это означает, что многие из тех, кому от 22 до 37 лет, наконец-то переезжают из домов своих родителей и снимают жилье впервые. Из-за нехватки жилья для сдачи в аренду и роста цен в стране нелегко найти жилье, особенно в городах с высокими затратами, таких как Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия. Я не рассматриваю все, что нужно знать», — говорит Гэри Сахаров, риелтор из Caliber Associates в Нью-Йорке, который еженедельно встречает около 20 молодых охотников за квартирами. Вот пять ошибок, которых следует избегать, и что делать вместо них.

1. Вместо того, чтобы придерживаться онлайн-объявлений, попробуйте другие методы

По данным Zillow Research, четверо из пяти арендаторов ищут квартиры в Интернете, причем большинство из них — миллениалы. Это связано с тем, что технологии изменили опыт аренды квартир, и даже агенты проводят меньше времени за столом и заключают сделки по своим мобильным телефонам. Есть много полезных сайтов по недвижимости, таких как Renthop, HotPads и Naked Apartments.

Однако некоторые списки могут быть упущены. Например, у брокеров есть доступ к базе данных Residential Listing Service (RLS), которая предоставляет все доступные списки, даже те, которые вы не найдете на веб-сайте. А по данным Naked Apartments, 30% арендаторов находят квартиру по знакомству (например, публикуя в Facebook информацию о том, что ищете жилье). А если у вас есть больший бюджет, в роскошных кондоминиумах обычно есть офисы по аренде на месте, и плата за аренду не взимается.

2.Забудьте о высоком сезоне. Для более дешевой аренды переезжайте в непиковые месяцы

По словам Сахарова, рынок аренды носит сезонный характер. Высокий сезон, как правило, с апреля по сентябрь, когда большинство охотников за квартирами, от недавних выпускников до тех, кто хочет переехать в лучшую погоду, подписывают договор аренды.

«В такие месяцы, как декабрь и январь, не так беспокойно, и вы можете найти более дешевую аренду, часто на 50–150 долларов меньше в месяц», — говорит Сахаров. Из-за большей доступности и меньшего спроса управляющие офисы, как правило, предлагают бесплатные месяцы и не взимают плату в более медленные месяцы, а не в высокий сезон.

3. Перестаньте искать квартиру слишком рано или поздно — есть идеальные сроки

Многие молодые люди ищут квартиру за три месяца или две недели до переезда, что слишком далеко и близко.

«Они слышали истории о том, как быстро идет аренда и как быстро движется рынок, поэтому они думают, что ранний старт гарантирует место», — объясняет Сахаров. У него также были люди, которые искали квартиры в самый последний момент, потому что они не были должным образом образованы.

На самом деле «лучшее время для принятия решения — от 30 до 24 дней до даты заселения», — говорит Сахаров. «Именно тогда квартиры обычно появляются на рынке. Например, квартира, доступная 1 июля, скорее всего, будет выставлена ​​на продажу 1 июня. Вы увидите самые последние доступные квартиры и сможете подать заявку в это время, а заявка занимает всего день. Идеальная квартира, которую вы нашли неделю назад, вероятно, не будет существовать».

4. Не зацикливайтесь на удобствах.Подумайте, что вам действительно нужно

Гибкость является ключевым моментом при поиске квартир. Вам действительно нужен швейцар или допустима и другая форма безопасности?

«У меня была клиентка, которая строго хотела швейцара. Основываясь на других ее предпочтениях и узнав ее личность, я показал ей классное здание с виртуальным швейцаром, и ей понравилось, что в квартире больше места и дешевая арендная плата, вот она и взяла», — говорит Сахаров. «Некоторые люди устанавливают стандарты, но на самом деле им все равно, когда они на самом деле видят места.»

5. Тот факт, что вы думаете, что можете позволить себе арендную плату, не означает, что арендодатель согласен. Подготовьте поручителя

Поручителем является тот, кто подписывает свое имя в договоре аренды и оплачивает арендную плату в случае

Молодым людям довольно часто требуется поручитель в крупных мегаполисах, таких как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия. , говорит, что примерно 55 процентов клиентов составляют молодые люди.

«С тех пор, как мы запустились в 2008 году, количество миллениалов увеличилось из-за того, что арендодатели хотят еще больше минимизировать свой риск и острой необходимости в институциональном гаранте.»

В Нью-Йорке поручитель должен иметь хорошую кредитную историю, 80-кратную арендную плату и может быть комбинацией людей (например, вашей мамы и дяди). За пределами Нью-Йорка требования к поручителям различаются, они определяются арендодателями и управляющими компаниями, которые могут предоставить вам конкретные сведения, когда вы спрашиваете об аренде.

«На самом деле поручители нужны только в крупных мегаполисах, — говорит Геллер. «Небольшие города, такие как Саратога, штат Флорида, например, гораздо более открыты в отношении требований к аренде и требуют гораздо меньше».

Обычные клиенты, с которыми работает Insurent, — это выпускники колледжей и профессионалы, выходящие на рынок труда, иностранные студенты, работающие не по найму миллениалы, у которых нет большой кредитной истории, студенты из США, родители которых не соответствуют требованиям поручителей в их городе, и студенты из США, которые не обязательно хотят идти к родителям.

«Выпускники колледжей не всегда будут платить в 40 раз больше арендной платы, что является обычным требованием в большинстве мегаполисов США», — говорит Геллер. «Раньше они брали более дешевые квартиры или нанимали соседей по комнате, чтобы им не приходилось спрашивать родителей. Теперь есть другие способы».

Не пропустите: вот сколько нужно зарабатывать, чтобы комфортно жить в 15 крупнейших городах США

Понравилась эта история? Нравится CNBC Make It на Facebook!

Четыре причины и три способа начать инвестировать в квартиры

Соучредитель и управляющий партнер Disrupt Equity. Узнайте больше об инвестиционных возможностях, посетив  наш веб-сайт .

гетти

Уже не секрет, что инвестиции в недвижимость могут приносить одни из самых прибыльных и стабильных доходов. Я считаю, что инвестирование в квартиру является одним из самых перспективных вариантов для инвесторов сегодня.

Потребность в доступном жилье постоянно растет в большинстве городских центров и микрорайонов по всему миру. Людям нужна крыша над головой, и квартиры являются лучшим выбором для многих, в том числе для одиноких, студентов, молодых специалистов и рабочей силы с низким доходом.С таким обширным целевым рынком инвестиции в квартиры, как правило, менее рискованны, чем в другие классы активов. Давайте разберем несколько факторов, которые делают инвестиции в квартиры такими привлекательными.

1. Сильный и стабильный денежный поток

Денежный поток от инвестирования в квартиру относится к чистому доходу от аренды, который вы получаете после учета всех расходов, включая ипотеку и обслуживание. Как упоминалось выше, многоквартирные дома пользуются большим спросом и всегда будут необходимостью.Кроме того, средний срок аренды квартиры составляет 12 месяцев, что обеспечивает инвесторам надежный и надежный денежный поток и дивиденды, которые можно реинвестировать для увеличения своего благосостояния с течением времени.

Кроме того, по сравнению с недвижимостью, сдаваемой в аренду на одну семью, даже незначительное увеличение арендной платы (например, 3%) в комплексе из-за улучшений сообщества приведет к гораздо более высокому притоку денежных средств и гораздо более высокой отдаче от инвестиций (ROI). ).

2. Налоговые льготы

Одной из самых востребованных причин для инвестирования в квартиру является благоприятный U.S. налоговое законодательство для владельцев недвижимости и инвесторов. Как инвестор в квартиру, вы можете использовать различные стратегии для минимизации своих налоговых обязательств, включая ускоренную амортизацию и исследования по разделению затрат. В идеале инвесторы должны работать с опытными специалистами по налогам, чтобы уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, оставив инвесторам больше прибыли.

3. Масштабируемое управление недвижимостью  

Если вы владеете несколькими домами на одну семью, может быть экономически невыгодно нанимать стороннего специалиста по управлению для управления вашей недвижимостью.Дорогие сборы за управление недвижимостью заставляют многих инвесторов в недвижимость брать на себя управление своими арендными портфелями. Как известно многим инвесторам в недвижимость, решение вопросов с арендаторами и техническим обслуживанием само по себе может стать работой на полный рабочий день. В случае инвестирования в квартиру, поскольку вы получаете значительно больший доход каждый месяц, а операции централизованы, это позволяет вам свободно нанимать стороннюю компанию для решения всех повседневных хлопот по управлению недвижимостью.

4.Принудительная оценка активов

Другим преимуществом инвестирования в квартиры является возможность повышения их стоимости. Дома на одну семью обычно дорожают, когда цена продажи других сопоставимых домов в этом районе повышается. С другой стороны, в случае многоквартирных домов, таких как многоквартирные дома и комплексы, их стоимость определяется доходом от аренды, который они получают. Вы можете увеличить арендную плату за квартиру, увеличив стоимость того же здания, предоставив основные услуги, такие как прачечная, охрана, парковка и т. д.

При расположении в мегаполисе инвесторы могут увеличить свой доход за счет предоставления дополнительных услуг для нерезидентов, таких как зарезервированные парковочные места, кафе, торговые автоматы, банкоматы и тренажерный зал. Другими способами увеличения суммы аренды являются минимизация расходов за счет уменьшения неэффективности ежедневного обслуживания. Реализуя эти инициативы, жилой комплекс может резко увеличить стоимость и денежный поток.

Три способа заняться инвестированием в квартиру Как и любой другой прибыльный бизнес, инвестирование в квартиру требует внимания, времени и энергии, но, возможно, это один из самых надежных и прибыльных инвестиционных инструментов. Хотя, чтобы это утверждение было правдой, вам нужно тщательно выбрать правильное имущество и правильную команду для выполнения бизнес-плана активов. Изучите несколько способов, которыми вы можете заняться инвестированием в квартиру.

1. Сделай сам: При наличии капитала, опыта и времени можно купить квартиру единолично. Имейте в виду, что 100-квартирный жилой дом будет стоить как минимум несколько миллионов долларов. Также потребуется время и опыт, чтобы выгодно управлять жилым комплексом.Покупка квартиры в одиночку может быть невероятно рискованной, но при правильном оформлении может быть очень прибыльной для инвестора.

2. Инвестируйте в многоквартирные синдицированные компании: Не многие люди имеют капитал, время или энергию для покупки больших многоквартирных комплексов. Компании по синдикации недвижимости позволяют инвесторам сотрудничать с другими экспертами в этой области, чтобы получить доступ к прибыльным возможностям получения денежных потоков. Кроме того, если вы являетесь пассивным инвестором в синдикацию многоквартирной недвижимости, вы не будете нести ответственность ни за какое управление повседневными операциями с активом.Имейте в виду, однако, что, хотя это форма пассивного инвестирования, инвесторы должны пройти тщательную комплексную проверку и сделать тщательный выбор, чтобы выбрать правильную компанию по синдицированию многоквартирной недвижимости и правильную недвижимость, которая соответствует их инвестиционным целям.

3. Станьте синдикатором самостоятельно: Если вы можете привлечь капитал, найти выгодные сделки и создать команду, вы можете подумать о том, чтобы стать синдикатором недвижимости. Как синдикатор недвижимости, вы собираете надежных инвесторов для приобретения квартир.Но имейте в виду, что быть синдикатором недвижимости — это работа на полный рабочий день, где вы должны хорошо разбираться в поиске поставщиков, разработке бизнес-плана, поиске надежных партнеров и эффективном общении с инвесторами.

Вкратце

В общем и целом, квартиры — отличный инвестиционный инструмент, который следует учитывать для максимизации денежного потока и создания долгосрочного благосостояния. Если вы только начинаете, важно проанализировать свои текущие навыки, опыт и ресурсы, чтобы изучить способы, которыми вы можете участвовать в инвестировании в квартиру.

Представленная здесь информация не является инвестиционной, налоговой или финансовой консультацией. Вам следует проконсультироваться с лицензированным специалистом для консультации относительно вашей конкретной ситуации.

Совет по недвижимости Forbes — это сообщество только по приглашению для руководителей в сфере недвижимости. Имею ли я право?

Вопросы тактики аренды частным капиталом

Только 5 из 455 квартир были пусты на момент подачи заявки. Все, кроме одной квартиры, были регулируемыми, со средней месячной арендной платой в размере 752 долларов, или на 65 процентов ниже рыночной.

Как только квартиры освободятся, говорится в документе, Vantage отремонтирует квартиры и повысит арендную плату «до рыночного уровня». Этого будет достаточно для обслуживания долга в размере 70 миллионов долларов, который должен быть погашен в 2014 году.

Обслуживание долга Vantage оценивается в 1098 долларов в месяц на каждую квартиру, что почти на 50 процентов больше, чем средняя арендная плата. Г-н Рублер сказал, что описание программы возврата было «не нашими словами», а словами андеррайтера долговых ценных бумаг, Credit Suisse Securities.«Я думаю, что они значительно завысили акцент на товарообороте в бизнес-плане», — сказал он.

На вопрос о судебных исках, предпринятых против арендаторов, г-н Рублер сказал, что все они были предприняты исключительно для защиты прав его компании. «Только в тех случаях, когда нам нужно действовать для защиты наших собственных прав, мы когда-либо оказываемся в каких-либо судебных тяжбах с арендатором, и никогда не с намерением причинить им беспокойство», — сказал он.

Компания также проводит встречи со своими арендаторами для улучшения коммуникаций, сказал он.

Normandy Partners, владеющая почти 2000 квартир с регулируемой арендной платой в 42 зданиях в Бронксе, Ист-Виллидж и Саннисайд-Квинс, является еще одним крупным арендодателем, поддерживаемым частным капиталом. Это партнер Vantage в 1650 квартирах в Квинсе, Бронксе и Бруклине.

Г-н Дульчин сказал, что здания Normandy Partners также имеют высокий оборот — более 30 процентов — с тех пор, как они были куплены инвесторами.

Представитель Нормандии отказался от комментариев.

Pinnacle Group — третий крупный девелопер, объединивший усилия с частной инвестиционной компанией Praedium Capital из Чикаго.В декабре 2006 года компания Pinnacle урегулировала иск, возбужденный генеральной прокуратурой Нью-Йорка по обвинению компании в взвинчивании арендной платы. Pinnacle заплатила 100 000 долларов, не признав и не опровергнув обвинения. Компания не ответила на телефонный звонок с просьбой прокомментировать ситуацию.

Департамент социальных служб | Варианты жилья для пожилых людей

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ КВАРТИРЫ  являются единицами, которые были добавлены или созданы в доме на одну семью. Зоны для еды, купания и сна отделены от тех, что находятся в основном жилище.Как правило, дети, близкие родственники или друзья пожилого человека занимают одну из структур. Этот вариант выгоден, прежде всего, из-за его экономических, социальных преимуществ и преимуществ в плане безопасности. Это позволяет пожилым людям жить независимо, но рядом с людьми, которые заботятся о них. Дополнительные квартиры часто называют «домами матери и дочери». Площади должны быть зонированы для вспомогательных квартир, или владелец собственности должен получить отклонение от правил зонирования. Правила различаются в зависимости от муниципалитета, но обычно касаются стандартов здоровья и безопасности, а также поддержания основного характера района.Эти правила часто могут быть соблюдены путем использования установленных минимальных площадей для квартир и соблюдения любых требований к парковке вне улицы.

СЕМЬЯ ВЗРОСЛЫХ УХОД  (AFC) Дома предлагают лицам, которые больше не могут жить в одиночестве, возможность переехать и жить вместе с опекуном, способным оказать необходимую помощь и присмотр. AFC обеспечивает домашнюю атмосферу, в которой поощряется участие в жизни семьи и сообщества.Эти дома находятся под надзором «спонсорского агентства», имеющего лицензию Министерства здравоохранения. Человек имеет право участвовать в планировании своего лечения, иметь доступ к общим помещениям дома, таким как кухня и гостиная, и делать выбор в отношении услуг и образа жизни. Неотъемлемым компонентом ухода за взрослыми в семье является упор на обеспечение уникально индивидуального подхода к уходу и поощрение чувства автономии, конфиденциальности и чувства собственного достоинства человека.

ВЗРОСЛЫЕ ПЕНСИОННЫЕ СООБЩЕСТВА  специально разработаны для активных, независимых пожилых людей. Единицы, как правило, продаются, но иногда можно арендовать единицы. Эти единицы могут быть в виде отдельных домов, дуплексов, кондоминиумов или квартир с садом. Сообщества для взрослых пенсионеров обычно предоставляют социальные и развлекательные мероприятия, например, клуб, теннис, гольф, плавание и т. д., а также ограниченные услуги, такие как транспорт. Как правило, не существует обширных медицинских или сестринских услуг, хотя некоторые общины начали организовывать такие услуги. Менеджер обычно отвечает за общее обслуживание и содержание сообщества. Обычно за эти услуги взимается ежемесячная плата. Резидент также платит налог на недвижимость. Обычный возраст поступления в большинство сообществ составляет 55 лет и старше. Эти учреждения зарегистрированы в Департаменте по делам общин штата Нью-Джерси.

ДОСТУПНОЕ/СУБСИДИРОВАННОЕ ЖИЛЬЕ  можно сдавать в аренду или покупать. Все единицы доступного жилья оцениваются так, чтобы быть доступными для домохозяйств, зарабатывающих 80 или менее процентов среднего дохода по округу.Многие из них были построены в ответ на успешные судебные процессы застройщиков после того, как суд установил, что муниципалитет не предоставляет требуемых по закону возможностей доступного жилья. Первоначальное решение суда относилось к делу в Маунт-Лорел, штат Нью-Джерси. Совет по доступному жилью (COAH), 609-292-3000, был создан для оказания помощи муниципалитетам в определении их потребностей в жилье для людей с низким и средним доходом. Департамент по делам общин помогает муниципалитетам продвигать и контролировать их проекты доступного жилья.С любым из этих агентств можно связаться для получения информации о доступном жилье в сообществах Нью-Джерси.

ДОМА ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ С ПОМОЩЬЮ (ALR) лицензированы Министерством здравоохранения. Это общественные учреждения, предлагающие особое сочетание жилья, персонализированных услуг поддержки и медицинского обслуживания, предназначенные для обеспечения максимальной независимости и достоинства каждого жителя. Персонал доступен 24 часа в сутки. Эти объекты способствуют «старению на месте». В этих учреждениях есть жилье квартирного типа, комнаты и общая столовая.При необходимости предоставляются услуги по уходу за жильем. Квартиры предлагают, как минимум, одну комнату без мебели, отдельную ванную комнату, мини-кухню и запирающуюся дверь на входе в квартиру. Эти учреждения могут также предоставлять комнаты, трехразовое питание, личную помощь, круглосуточную охрану, развлекательные мероприятия, а некоторые могут обеспечивать надзор за лекарствами и ограниченные медицинские услуги. Комнаты и ванные комнаты могут быть как отдельными, так и общими. Эти учреждения могут быть либо частными, либо поставщиками Medicaid. Для получения дополнительной информации о домах престарелых см. ДОМА-ИНТЕРНАТЫ, МНОГОУРОВНЕВЫЕ ОБЪЕКТЫ, ЖИЛЫЕ МЕДИЦИНСКИЕ УЧРЕЖДЕНИЯ и ОБЩИЕ ЖИЛЫЕ ОБЪЕКТЫ в этом глоссарии.См. также ПРОГРАММЫ ПРОЖИВАНИЯ С ПОМОЩЬЮ (ALP).

ДОМА-ИНТЕРНАТЫ различаются по типу дома для пожилых людей в Нью-Джерси. Пансионы класса А предоставляют только комнаты и бани, но никаких других услуг. Пансионы класса B и класса C предоставляют комнаты, ванны, постельное белье и питание. Комнаты и ванные комнаты могут быть как отдельными, так и общими. Кроме того, дома класса C обеспечивают круглосуточное наблюдение, а также личные и финансовые услуги, в том числе мониторинг приема лекарств самостоятельно. Также могут предоставляться другие услуги, такие как транспортировка на прием к врачу.Все дома имеют лицензию Департамента по делам общин штата Нью-Джерси. Люди, заинтересованные в домах-интернатах, могут рассмотреть вариант SHARED LIVING RESIDENCES . Люди, нуждающиеся в дополнительных медицинских услугах, могут рассмотреть возможность создания МЕДИЦИНСКИХ УЧРЕЖДЕНИЙ ПО МЕДИЦИНСКОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ.

КОМПЛЕКСНЫЙ ПЕРСОНАЛЬНЫЙ УХОД ДОМА (CPCH) — это учреждения, лицензированные Министерством здравоохранения штата Нью-Джерси для предоставления жилья и питания, а также для обеспечения доступности услуг по уходу за жильем, когда это необходимо, для четырех или более взрослых, не связанных с владелец.Квартиры часто двухместные и имеют общую ванную комнату. Жилые помещения в домах комплексного ухода вмещают не более двух человек и имеют запирающуюся дверь на входе в помещение. Услуги по оказанию помощи при проживании определяются как скоординированный набор вспомогательных личных и медицинских услуг, доступных 24 часа в сутки для жителей, которые, по оценке, нуждаются в этих услугах, включая жителей, которым требуется формальный долгосрочный уход (уход в доме престарелых). Услуги по уходу за жильем способствуют самоуправлению жильцов и их участию в принятии решений, которые подчеркивают независимость, индивидуальность, неприкосновенность частной жизни и достоинство в домашней обстановке.

КВАРТИРА ДЛЯ СООБЩЕСТВА  – это специально спроектированный многоквартирный дом для независимых и полунезависимых людей, который включает в себя социальные помещения и столовую. Индивидуальные жилые единицы включают, как минимум, гостиную/спальню, ванную комнату и мини-кухню. Разработки предлагают как минимум одно горячее питание в день и некоторые услуги по уборке. Также могут быть доступны услуги транспорта и личной помощи. Плата за услуги может быть включена в арендную плату или оплачиваться отдельно.

В настоящее время штат Нью-Джерси не выдает лицензии на сбор многоквартирных домов. Сборный многоквартирный дом может быть частью многоуровневого объекта или стоять сам по себе. Как рыночные, так и субсидируемые объекты могут предлагать сборные квартиры. В этом глоссарии см. МНОГОУРОВНЕВЫЕ ОБЪЕКТЫ и СУБСИДИРОВАННЫЕ КВАРТИРЫ ДЛЯ ПОЖИЛЫХ.

CONTINUING- CARE  СООБЩЕСТВА ДЛЯ ПЕНСИОНАРОВ [CCRC]  предоставляет жилье, услуги и медицинское обслуживание, включая уход в домах престарелых, людям пенсионного возраста.Сообщество должно обеспечить непрерывный уход для удовлетворения потребностей отдельных жителей, начиная с независимого проживания и заканчивая квалифицированным уходом за больными. Сообщества пенсионеров с постоянным уходом предлагают контракт, который подписывается, когда человек впервые входит в сообщество. В договоре будет определен тип жилья и предоставляемых услуг. Обычно предоставляется питание, уборка, постельное белье, круглосуточная охрана и развлекательные услуги. Как правило, вступительный взнос (от 40 000 до более 200 000 долларов) гарантирует приют и доступ к различным медицинским услугам, независимо от того, финансируются ли эти услуги заранее или предоставляются на платной основе. Также взимается ежемесячная плата. CCRC регулируются Департаментом по делам сообществ штата Нью-Джерси, телефон 609-633-3888.

ELDER COTTAGE HOUSING OPPORTUNITIONS [ ECHO  UNITS]  – это небольшой съемный модульный коттедж, установленный на бетонном фундаменте/плите или фундаменте из обработанной древесины на заднем или боковом дворе дома. Устройство специально разработано для удовлетворения потребностей пожилых людей или людей с ограниченными возможностями. Такой тип размещения позволяет пожилому человеку жить независимо, но рядом с людьми, которые о нем заботятся.Коттеджи различаются по размеру, начиная с экономичных единиц. Более крупные квартиры могут содержать одну или две спальни, ванную комнату, гостиную, кухню и обеденную зону. Установки ECHO подключаются к коммуникациям основного дома и могут быть выполнены в соответствии с основным домом или дополнять его. Устройство предназначено для демонтажа, когда оно больше не используется. Есть застройщики, которые специализируются на этом типе жилья. Изменения зонирования могут быть необходимы, чтобы разрешить использование этого типа временного жилья в жилых кварталах.Единицы можно купить или арендовать. В некоторых общинах Нью-Джерси квартиры принадлежат государственному агентству и сдаются в аренду местным жителям. Эта опция в настоящее время недоступна в Нью-Джерси.

ПРОЖИВАНИЕ ДОМА  это договоренность о проживании, при которой два или более не связанных между собой человека делят общие части дома, например, гостиную, кухню и часто ванные комнаты, но у каждого человека есть личное спальное место. Совместное использование жилья может иметь место, когда домовладелец сдает спальни другим людям, или в нем могут участвовать два или более не связанных между собой человека, которые вместе арендуют или владеют домом.Другая договоренность о совместном проживании имеет место в общежитии, в котором некоммерческая организация спонсирует дом, в котором обычно проживает от пяти до пятнадцати человек. Жильцы дома могут принадлежать к одной возрастной категории или к разным поколениям. Чтобы помочь людям, которые хотят делиться дома, некоторые некоммерческие организации спонсируют программы совместной работы. Дополнительную информацию см. в общих жилых помещениях в этом глоссарии. Для получения дополнительной информации перейдите на сайт www.homesharing.org.

ПАРКИ ПЕРЕДВИЖНЫХ ДОМА  содержат места, где могут быть размещены промышленные единицы жилья и подключены к коммунальным услугам, таким как вода, электричество и тепло.Как правило, человек владеет своей единицей и арендует место в парке мобильных домов. Парки мобильных домов могут быть ограничены по возрасту для людей в возрасте 55 лет и старше.

МНОГОУРОВНЕВЫЕ ОБЪЕКТЫ  относится к ряду типов жилых помещений, которые обеспечивают два или более уровня обслуживания. Эти уровни варьируются от самостоятельного проживания до учреждений с различными видами вспомогательных услуг и квалифицированного ухода. Многоуровневые учреждения обычно не заключают договорных соглашений о переходе с одного уровня ухода на другой и обычно не взимают существенную плату за вход.Однако приоритет для перехода на другой уровень ухода обычно отдается жителям, уже проживающим в какой-либо части застройки. Подразделения Board and Care и стационарные медицинские учреждения в многоуровневом учреждении регулируются Департаментом по делам сообществ штата Нью-Джерси. Отделения для проживания с престарелыми и отделения квалифицированного ухода регулируются Департаментом здравоохранения штата Нью-Джерси, Отделом оценки и лицензирования медицинских учреждений, 609-633-9051.

ДОМА ПРЕСТАРЕЛЫХ  – это жилые учреждения, обеспечивающие круглосуточное наблюдение лицензированных медсестер.Этот уход должен быть назначен врачом. Акцент делается на медицинском уходе, дополненном физической, трудовой, речевой и другими видами терапии. Услуги личной гигиены, такие как помощь с едой, купанием, одеванием и уходом за собой, также предоставляются наряду с социальными услугами, религиозными службами и развлекательными мероприятиями. Учреждение сестринского ухода предлагает уход за лицами, страдающими хроническими заболеваниями или состояниями, не требующими постоянного внимания врачей. Предоставляются услуги, направленные на удовлетворение личных и социально-эмоциональных потребностей человека.Дома престарелых имеют лицензию Департамента здравоохранения штата Нью-Джерси   , Отдел оценки и лицензирования медицинских учреждений, телефон 609-633-9042.

СТАЦИОНАРНЫЕ МЕДИЦИНСКИЕ УЧРЕЖДЕНИЯ [RHCF] — это учреждения, предоставляющие услуги по поддержанию здоровья и мониторингу под руководством профессиональной медсестры. Они предоставляют комнату, питание, постельное белье, уборку, личную помощь, личную прачечную, круглосуточную охрану, финансовое управление и развлекательные мероприятия, а также надзор за лекарствами и ограниченные медицинские услуги.Комнаты и ванные комнаты могут быть отдельными или общими. Большинство услуг включены в арендную плату, но некоторые можно приобрести отдельно. Эти объекты обеспечивают домашнюю атмосферу и услуги, поощряя независимость и обеспечивая безопасность. Эти объекты лицензированы, регулируются и инспектируются Департаментом по делам сообществ штата Нью-Джерси.

ОБЩЕЕ ЖИЛЬЕ  это дома, в которых люди, не являющиеся родственниками, живут вместе. Резиденция может находиться в совместной собственности, спонсироваться некоммерческой организацией или находиться в собственности или под управлением лица, которое продолжает там проживать.У каждого человека есть отдельная спальня, но ванные комнаты могут быть как отдельными, так и общими. Все остальные помещения в доме общие. Резиденция обычно вмещает от пяти до пятнадцати жителей, которые обставляют и убирают свои комнаты. Волонтер или оплачиваемый менеджер обычно отвечает за общее обслуживание, уборку, покупки и приготовление ужина. Завтрак и обед можно приготовить индивидуально. Большинство групповых резиденций имеют лицензию пансионатов класса B или класса C.

СУБСИДИРОВАННЫЕ КВАРТИРЫ ДЛЯ ПОЖИЛЫХ  являются сдаваемыми в аренду квартирами, как правило, в виде садовых квартир или квартир в многоэтажных или среднеэтажных зданиях. Устройства были специально разработаны для людей старше 62 лет или людей с ограниченными возможностями. Затраты на строительство или аренду финансируются местным, государственным или федеральным правительством. Спонсорами этого жилья являются некоммерческие организации или организации с ограниченной прибылью или органы государственного жилищного строительства. Существуют ограничения по доходу для получения права на этот тип жилья, и арендная плата обычно субсидируется, при этом размер арендной платы зависит от дохода семьи. Обычно на это жилье выстраиваются длинные очереди.Иногда можно найти ОБЪЕДИНЕННУЮ ПРОГРАММУ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ и ПРОГРАММУ ПРОЖИВАНИЯ С ПОМОЩЬЮ, доступные в некоторых условиях субсидируемого жилья. В некоторых зданиях предусмотрены развлекательные мероприятия и вспомогательные услуги, такие как питание, уборка или транспорт. Плата за услуги может быть включена в арендную плату или взиматься отдельно. Списки субсидируемого жилья для пожилых людей в каждом округе можно получить на веб-сайте Департамента по делам сообщества.

SEC.gov | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов.Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки приемлемой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Чтобы ознакомиться с рекомендациями по эффективной загрузке информации с SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите сайт sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте в программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу opendata@sec. gov.

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.14601502.1642895627.11a56320

Дополнительная информация

Политика безопасности Интернета

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности.В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см. S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов контента SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса(ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC. gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Что будет с торговыми центрами, офисами, коммерческими зданиями в 2021 году

Пандемия коронавируса закрыла тысячи ресторанов, спортивных залов и магазинов в США, офисные работники остались дома, а гостиничные номера остались пустыми. Однако до сих пор на рынке коммерческой недвижимости не было расплаты.

Это изменится.

Кредиторы предоставили терпящим бедствие владельцам зданий месяцы терпения, избегая распродажи. Но даже несмотря на то, что вакцины возвещают о медленном возвращении к нормальной жизни, становится все более очевидным, что основы недвижимости изменились.

В следующем году многим владельцам недвижимости, задолжавшим по долгам, придется вкладывать больше денег в свои дома, продавать их по сниженным ценам или возвращать ключи в банк. В 2021 году наступает срок погашения долга в размере примерно 430 миллиардов долларов в виде коммерческой и многоквартирной недвижимости, что вынуждает кредиторов и заемщиков прийти к соглашению о том, сколько стоят здания в мире, который изменила пандемия.

Табличка «Не входить» перед отелем на Гавайях 11 апреля, когда расходы посетителей упали на 96% по сравнению с прошлым годом.

Фотограф: Миа Симабуку/Bloomberg

«Период «давайте просто наложим на это пластырь» более или менее подходит к концу», — говорит Венди Сильверштейн, бывший руководитель Vornado Realty Trust и WeWork, недавно основавшая фирму по реструктуризации и консультированию. «Есть много побочного ущерба, который будет висеть какое-то время».

Этот ущерб может затронуть далеко не только владельцев зданий и их арендаторов. Коммерческая недвижимость лежит в основе налоговой базы во многих городах США.С., а спад может ударить по местным бюджетам. По мере роста убытков по кредитам спад может также создать нагрузку на банковскую систему. Федеральная резервная система выделила коммерческую недвижимость в своем последнем отчете о финансовой стабильности как демонстрирующую определенные признаки слабости.

Согласно прогнозам компании CBRE Group Inc., предоставляющей услуги в сфере недвижимости, стоимость квартир, офисов и торговой недвижимости не достигнет своего дна до середины следующего года. Хуже того, восстановление до уровня, существовавшего до пандемии, может затянуться до 2022 года или позже.Одно исключение из этой тенденции: промышленная недвижимость, склады и логистические центры, которые выросли в цене, когда инвесторы скупили здания, необходимые для экономики доставки.

Стоимость некоторой коммерческой недвижимости не упадет до минимума до следующего года

Процентное изменение стоимости недвижимости с начала 2020 года

Источник: Группа CBRE

В отличие от последнего спада на рынке недвижимости, который был вызван излишествами и изобилием на финансовых рынках, Covid-19 нарушил основы недвижимости, изменив наш образ жизни.

Путешествия будут возвращаться медленно, миллионы гостиничных номеров опустеют. Компании уже решают, что им потребуется меньше офисных площадей, чем раньше, либо из-за сокращения персонала, либо из-за того, что многие их сотрудники будут постоянно работать из дома. А рост электронной коммерции — наряду с закрытием малых предприятий — создаст избыток торговых площадей в стране, где их и так было слишком много.

По некоторым данным, в этом году не будет продано около миллиарда ночей гостиничных номеров.По данным S&P Global, посещаемость в Черную пятницу, традиционное начало сезона праздничных покупок, в торговых центрах упала более чем на 70%, поскольку потребители покупали рождественские подарки в Интернете. Более 100 000 ресторанов закрыты навсегда или на длительный срок.

Одинокий покупатель идет по магазинам и ресторанам торгового центра Hudson Yards в Нью-Йорке.

Фотограф: Питер Фоли/Bloomberg

«Розничная торговля останется просто беспорядком, у гостиничного бизнеса будет очень сложный год, а в более единичных случаях офис будет проблематичным», — говорит Дэйв Брэгг, управляющий директор исследовательской компании по недвижимости Green Street.

Наиболее вопиющее бедствие наблюдается на рынке облигаций стоимостью 529 миллиардов долларов, обеспеченных кредитами на коммерческую недвижимость. По словам Треппа, в прошлом месяце уровень просроченной задолженности по коммерческим ипотечным ценным бумагам (CMBS) составил 20% для отелей и 14% для розничной торговли. Те обязательства, которые станет труднее погашать по мере их дальнейшего отставания.

Невозможно платить

Уровень просроченной задолженности по кредитам отелям и торговой недвижимости резко вырос в CMBS

Источник: Трепп

В значительной степени недвижимость всегда была связана с местоположением.И, по крайней мере, пандемия изменила то, где люди хотят жить, работать и делать покупки. Федеральный резервный банк Атланты недавно начал отслеживать основные показатели квартир, офисов, торговой и промышленной недвижимости в городских районах США, создавая индекс того, имеют ли они тенденцию в положительном или отрицательном направлении.

Поскольку удаленная работа позволила людям покинуть такие дорогие районы, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, например, их рынки квартир начали демонстрировать явные признаки стресса: рост вакантных площадей и падение арендной платы.Более доступные места, такие как Даллас и Индианаполис, держат лучше.

Победители и проигравшие на рынке квартир

Индекс импульса ФРБ Атланты показывает, что арендное жилье находится в состоянии стресса в некоторых дорогих метрополитенах и держится во многих доступных городах по состоянию на сентябрь 2020 г.

В период с декабря 2018 г. по сентябрь 2020 г. индекс показывает снижение динамики в густонаселенных городах и рост в более пригородных районах

Примечание. Данные об аренде взяты из Списка квартир и отражают изменения в период с ноября 2019 года по ноябрь 2020 года.

Источник: Федеральный резервный банк Атланты, список квартир

Владельцам офисов во многих областях с высокими затратами придется бороться с более высокими вакансиями, поскольку компании планируют будущее, в котором удаленная работа будет гораздо более распространена. Deutsche Bank AG обдумывает план, согласно которому сотрудники будут проводить два дня в неделю дома, в то время как Facebook Inc. заявила, что половина ее сотрудников может работать удаленно в следующем десятилетии.

Другие рассматривают возможность перемещения своих сотрудников. Голдман Сакс Групп Инк., например, искала офисы в Южной Флориде в связи с потенциальным перемещением части своего бизнеса по управлению активами с Уолл-стрит. Стойкие приверженцы Силиконовой долины Oracle Corp. и Hewlett Packard Enterprise Co. переносят свои штаб-квартиры в Техас.

На данный момент использование офиса — это лишь малая часть того, что было раньше. Но в таких зависимых от автомобилей городах, как Лос-Анджелес и Даллас, дела обстоят лучше, чем в местах, где люди чаще пользуются общественным транспортом, таких как Сан-Франциско и Нью-Йорк.

Процент занятости в офисах

Офисные работники по-прежнему в основном остаются дома, хотя этот показатель варьируется в зависимости от города

Примечание. Данные основаны на картах-ключах и других данных из 3600 зданий и 41 000 предприятий в США, которые охраняет Kastle.

Источник: Кастл Системс

Даже заемщики, своевременно выплачивающие свои долги, могут столкнуться с трудностями, когда срок погашения их долга наступит и им потребуется рефинансировать или погасить основную сумму долга. Финансовая реструктуризация уже началась, в основном за кулисами.

«Теперь вы видите, что кто-то должен выписать чек, — говорит Джон Мюррей, глава отдела коммерческой недвижимости в Pacific Investment Management Co. — Тайм-аут истек».

По его словам, новые линии жизни предусматривают более строгие условия, часто в виде привилегированных выплат в виде акций или основной суммы долга, чтобы снизить соотношение кредита к стоимости.

Займы со сроком погашения

Долг коммерческой недвижимости на сумму более 2 триллионов долларов со сроком погашения до 2025 года

Источник: Morgan Stanley, Опрос старших кредитных специалистов Федеральной резервной системы, Trepp