Рефинансирование ипотеки и возврат налогового вычета: Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Рефинансирование ипотеки через «Дом-рф»: можно ли вернуть вычет

Что случилось. В налоговом кодексе изменилось условие о возврате НДФЛ при уплате ипотечных процентов. Теперь при рефинансировании ипотеки через организацию «Дом-рф» вычет вроде бы не сгорает, а налог можно вернуть. Но на самом деле поправка сейчас никому не поможет.

Екатерина Мирошкина

экономист

Как было раньше. При рефинансировании ипотеки можно возвращать налог с уплаченных уже по новому кредиту процентов. Главное, чтобы была привязка к первому договору, а рефинансирование проводил банк. Но многие рефинансировали ипотеку через «Дом-рф», а эта организация не является банком, у нее нет лицензии. Поэтому вернуть 13% НДФЛ с процентов, уплаченных ей, было нельзя. Фактически остаток ипотечного вычета просто сгорал навсегда. Многие заемщики узнавали об этом, только когда уже оформили документы.

Источник:

подп. а п. 15 ст. 2 ФЗ № 325-ФЗ

Что изменилось.

При рефинансировании ипотеки можно потерять право на вычет

В чем подвох. Это изменение касается только договоров, которые заемщики заключили по специальной программе помощи в трудной жизненной ситуации. Это конкретная программа, которая когда-то здорово помогла семьям с детьми, ветеранам и инвалидам. Но последние изменения сделали ее почти недоступной, а потом и деньги кончились.

Ни по какой другой программе господдержки рефинансирование через «Дом-рф» не позволит вернуть НДФЛ с процентов по ипотеке. Хотя вроде бы поправку задумывали именно с такой целью. Но, например, семейная ипотека под 6% сюда не подходит. И обычное рефинансирование по пониженной ставке — тоже.

Для кого тогда приняли эту поправку — непонятно. Она заработала только с 2020 года и на сделки прошлых периодов не распространяется. Фактически применить в таких обстоятельствах ее никто не сможет.

Что с этим делать. Если рефинансировали ипотеку через «Дом-рф», вы все равно не сможете вернуть НДФЛ с суммы уплаченных этой организации процентов. Нововведения не помогут. Если рефинансируете ипотеку через эту организацию сейчас, договор, скорее всего, будет оформлен с банком. Он так и называется: «Банк Дом-рф». Но это именно банк с лицензией, а организация «Дом-рф» существует сама по себе. Между ними хоть и есть связь, но это разные структуры. Если получать кредит через банк, все в порядке, вычет сохранится. Но если через организацию — его остаток сгорит навсегда. Следите за документами, формулировками и каждой буквой в договоре.

Основного вычета по расходам на покупку квартиры все это вообще не касается. С ним нет проблем — можно рефинансироваться даже через «Дом-рф», право не пропадет.

Рефинансирование ипотечного кредита на вторичном рынке жилья, возможность досрочно погасить до 4 кредитов

¹ При определении окончательного размера процентной ставки надбавки суммируются, скидки не суммируются (за исключением скидки за оформление расширенного договора страхования и скидки за крупную сумму кредита).

² Зарплатные клиенты Банка — сотрудники (с типом занятости «по найму») компаний/организаций, обсуживающихся в Банке по «Договору на оказание дополнительных услуг по расчетному обслуживанию» или «Договору на оказание дополнительных услуг по расчетному обслуживанию с использованием специального счета», и регулярно получающие заработную плату или ее часть (с признаком заработной платы) на счет(а) в Банке в течение не менее 3 (трех) последних месяцев. Указанная скидка не распространяется на заемщиков-индивидуальных предпринимателей или владельцев/совладельцев юридического лица.

³ Перечень дополнительных страховых рисков при оформлении расширенного договора страхования «Премиум»:

1) Потеря работы — имущественные интересы Страхователя, связанные с риском убытков в результате увольнения (сокращения) Страхователя. Страховая сумма по данному риску равна 1/30 ежемесячного платежа за каждый день пребывания в статусе безработного, либо 5% от суммы остатка ссудной задолженности по кредиту;

2) гражданская ответственность — имущественные интересы Страхователя, связанные с риском гражданской ответственности Страхователя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу Третьих лиц. Страховая сумма по данному риску равна не менее 5% от задолженности по кредиту на момент оформления полиса;

3) временная нетрудоспособность Застрахованного лица. Страховая сумма по данному риску равна 1/30 ежемесячного платежа за каждый день нетрудоспособности.

⁴ Перечень дополнительных страховых рисков при оформлении расширенного договора страхования «Стандарт»:

1) Потеря работы — имущественные интересы Страхователя, связанные с риском убытков в результате увольнения (сокращения) Страхователя. Страховая сумма по данному риску равна 1/30 ежемесячного платежа за каждый день пребывания в статусе безработного, либо 5% от суммы остатка ссудной задолженности по кредиту;

2) гражданская ответственность — имущественные интересы Страхователя, связанные с риском гражданской ответственности Страхователя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу Третьих лиц. Страховая сумма по данному риску равна не менее 5% от задолженности по кредиту на момент оформления полиса.

Ипотека «Рефинансирование ипотеки ДОМ.РФ» от СКБ-Банка

Возврат процентов по ипотечному кредиту в 2020 году

Возврат процентов по ипотеке производится налоговой службой Российской Федерации. Налоговый вычет – это сумма, которую можно вернуть после оформления ипотечного кредита, но не сразу, а постепенно. Статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает вычет по процентам по ипотеке в течении 12 месяцев с момента введения приобретенного жилья в эксплуатацию.

Особенности

Сделать возврат НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку может далеко не каждый гражданин. Сам кредит должен быть заключен на целевых условиях, то есть на покупку уже существующего жилого помещения. Чтобы вернуть проценты по ипотеке на только строящийся дом – придется подождать его введение в эксплуатацию.

Граждане, которые могут рассчитывать на возмещение НДФЛ при покупке квартиры в кредит:

• официально трудоустроенные лица и получающие государственную зарплату;
• купившие квартиру за кредитные средства;
• родители детей, не достигших совершеннолетнего возраста, в случае их прав собственности на данное помещение;
• лица, получающие любой иной доход, который облагается налогом;
• иностранные граждане, проживающие и работающие на территории России;
• получающие возврат НДФЛ с процентов по кредиту впервые.

Данные лица при соблюдении всех условий имеют полное право на возмещение средств со стороны государства. Тем, кто уже ранее получал возврат по ипотеке, могут отказать в повторной выдаче. Также не смогут воспользоваться данной преференцией граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью со специфической формой уплаты налогов.

Недвижимость, приобретенная у родственников, тоже обойдет вычет процентов. Женщины в декрете, безработные пенсионеры, неофициально трудоустроенные граждане получат отказ при обращении в налоговую службу с целью сделать возмещение.

Пошаговое оформление

Вычет по ипотеке в 2020 году оформляется как через налоговую службу, так и через работодателя. При этом можно самостоятельно выбрать, как именно возместить проценты по ипотечному кредиту. Можно взять сначала вычет на жилье, а можно дождаться получения вычета на сами проценты. Третьим альтернативным вариантом является возмещение этих двух вычетов, но в качестве главного условия выступает достижение определенной суммы дохода, облагаемого НДФЛ.

Компенсация ипотеки через налоговую:

• сбор необходимого пакета документов;
• их подача в налоговую службу совместно с декларацией 3-НДФЛ;
• сделать это в конце года, в который вы заплатили последний налог, последний день подачи – 30 апреля следующего года;
• ожидать результата и вынесения решения финансового учреждения.

Как получить вычет за проценты по ипотеке через работодателя:

• обратиться на работу с просьбой о возвращении подоходного налога;
• работодатель обязан подать заявление в налоговую службу;
• дождаться уведомления из уполномоченного органа о ежемесячной компенсации 13% НДФЛ работнику по ипотечному кредиту;
• получение лицом денежных выплат каждый месяц частями в течение календарного года.

Второй способ является менее эффективным, поскольку требует много времени и предполагает большую бумажную волокиту. Гораздо проще оформить возмещение денег за покупку квартиры по кредиту через ИФНС Российской Федерации.

Список документов

Чтобы заявление было рассмотрено и принято в положительную сторону, необходимо ответственно отнестись к сбору документов и важных бумаг. Требуется собрать основные документы, справки, подтверждающие собственность на жилье, и документы, свидетельствующие о займе в кредитно-денежной организации.

Основные документы:

• заявление в ИФНС РФ на возмещение подоходного налога с банковскими реквизитами;
• документ, удостоверяющий личность, и его копия, с его помощью устанавливается личность и вычисляется индекс налогоплательщика;
• декларация 3-НДФЛ, там прописываются сведения о работе и доходе лица, желающего получить возврат;
• справка 2-НДФЛ, выписывается с места работы гражданина, в ней прописывается сумма начисленного со стороны государства налога, которая подвергается вычету.

Необходимые документы на недвижимость для возмещения процентов по ипотеке:

• акт о приеме-передачи достроенного объекта, если квартира была куплена у застройщика в новом жилом помещении, этот документ подтверждает введение здание в эксплуатацию;
• подтверждение права собственности на недвижимость в специальном полученном свидетельстве;
• договор купли-продажи, если был приобретен уже эксплуатируемый объект недвижимости.

Все эти бумаги должны быть подписаны обеими сторонами. Копии с каждого документа так же лучше снять.

Кредитные бумаги для получения вычета:

• справка о регулярном погашении ипотечного кредита в течение всего текущего года, получить ее можно в самом банке, важно следить за графиком выплат в договоре и фактическими датами – они могут сильно различаться;
• договор с банком о предоставлении кредита на покупку квартиры с характеристикой целевого займа, само возмещение подоходного налога происходит со стороны работодателя.

Когда подавать на возврат процентов по ипотеке

Ответ на данный вопрос зависит от оформления прав собственности на жилое помещение. Покупка недвижимости в новостройке, строительство которой еще не завершено, предполагает возврат только после окончательной сдачи здания в пользование. Если дом начал строиться в 2010, а достроился только через 2 года, то только через этот срок можно будет подать заявление на возмещение НДФЛ.

Важно подать заявление в тот год, когда была произведена последняя выплата. После чего ожидать решения налоговой службы. Проценты по кредиту е возвращаются только до 30 апреля следующего года после подачи декларации, обязательный вычет по доходу – в любое время в течение 3 лет.

Таким образом, вычеты в 2020 году компенсация ипотеки от государства в 2020 году предусмотрена всем категориям граждан, заключившим договор с банком и официально трудоустроенным. Получить ее можно сразу при покупке уже эксплуатируемой недвижимости, а при приобретении квартиры в новостройке – по введению объекта в общее пользование. Необходимо оформить соответствующие документы и обратиться с ними к работодателю или в налоговую службу для оформления преференции.

Как получить имущественный вычет по процентам при рефинансировании ипотеки

Минфин в письме № 03-04-05/11543 от 22.02.2018 разъяснил вопрос предоставления имущественного вычета по НДФЛ на погашение процентов по кредиту, выданному в целях рефинансирования кредита, полученного на рефинансирование ипотечного кредита.

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 220 НК предусмотрена возможность получения имущественного налогового вычета в сумме фактических расходов на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории РФ объектов недвижимого имущества.

Если получение кредита, который планируется направить на перекредитование кредита, полученного для рефинансирования первоначального ипотечного кредита, связано с исполнением обязательств заемщика по погашению кредита, полученного в целях рефинансирования ипотечного кредита, а не связано непосредственно с погашением ипотечного кредита, оснований для предоставления имущественного налогового вычета по уплате процентов по такому кредиту не имеется.

Вместе с тем в случае если из кредитного договора, выданного в целях рефинансирования кредита, выданного на рефинансирование первоначального ипотечного кредита, будет следовать, что планируемое рефинансирование непосредственно связано с первоначальным целевым ипотечным кредитом на приобретение жилья (имеются ссылки на первоначальный ипотечный кредит и на кредит, предоставленный в целях его рефинансирования), то в связи с отсутствием в НК ограничения по количеству кредитов, получаемых в целях перекредитования ипотечного кредита на приобретение жилья, налогоплательщик будет иметь право на имущественный налоговой вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 220 НК, в сумме фактических расходов на погашение процентов по кредиту, полученному от банка в целях рефинансирования кредита, выданного для рефинансирования первоначального ипотечного кредита.

Ближайшие бесплатные вебинары

Калькулятор расчета вычета по НДФЛ подскажет, сколько вам должно государство.

 Вы можете быстро рассчитать размер налогового вычета при покупке квартиры, оплате лечения или обучения.

При необходимости вы сможете обратиться к специалистам компании НДФЛка, которые помогут вам вернуть деньги.

Как получить социальный налоговый вычет в Новосибирской области | | Infopro54

Камеральная налоговая проверка (КНП) декларации 3-НДФЛ длится не более 3 месяцев со дня представления в инспекцию.

При почтовом отправлении датой сдачи декларации (т.е. датой получения ИФНС документов, отправленных по почте) считается дата почтового отправления по почтовому штемпелю.

В случае, если до окончания проведения КНП налогоплательщиком представлена уточненная налоговая декларация, проверка первичной декларации прекращается и начинается новая, на основе представленной уточненной налоговой декларации.

Для того, чтобы проверяющий мог оперативно уточнить информацию, налогоплательщику стоит в декларации указать свой актуальный телефонный номер.

1. Правильность заполнения декларации.

Эта проверка – автоматическая. Проверяется полнота отражения полученных налогоплательщиком доходов и корректность заполнения соответствующих разделов декларации.

Ошибки в декларации возникают по разным причинам. Так, налогоплательщики нередко забывают перенести из справки 2-НДФЛ в декларацию 3-НДФЛ сумму полученного дохода и (или) исчисленный и удержанный НДФЛ.

Граждане могут забыть указать сумму полученного дохода либо пропустить заполнение раздела с имущественным вычетом от продажи имущества, в связи с чем может ошибочно возникнуть налог, подлежащий к уплате в бюджет.

Приобретая долю имущества, заявители указывают в декларации 3-НДФЛ всю стоимость жилья, хотя вычет предоставляется пропорционально доле.

Покупка жилья допускает переходящие остатки по вычетам при недостаточной сумме НДФЛ. Зачастую налогоплательщики, не первый год заявляющие право на имущественный вычет, ошибочно заявляют всю сумму имущественного вычета, либо некорректно отражают сумму переходящего остатка, без учета ранее заявленных вычетов.

Соответственно, необходимо сверять переходящий остаток имущественного вычета, указанный в предыдущей декларации.

2. Приложенные к декларации документы.

В ходе проверки инспекторов будет интересовать и комплектность, и достоверность документов. Особенно тщательно налоговики проверяют дорогостоящее лечение, а также имущественные вычеты, связанные с приобретением жилья.

После того как в налоговый орган направлены декларация 3-НДФЛ и подтверждающие документы, отслеживать статус проверки декларации проще всего через Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц на сайте ФНС России.

• После регистрации декларации, в которой заявлено право на налоговый вычет, в личном кабинете на главной странице появится сумма переплаты (с окном «Распорядиться»). Данной суммой можно распорядиться только после завершения КНП, статус которой можно отследить в соответствующем разделе личного кабинета.
• Для проверки статуса камеральной проверки следует кликнуть на главной странице личного кабинета на окно «Сообщения» и зайти в раздел «Сообщения из налогового органа».
• В разделе «Сообщения из налогового органа» необходимо кликнуть во выплывающем меню «Показать 3-НДФЛ», после чего будет видно все сообщения налогового органа по этой теме: в режиме реального времени налоговый орган оповещает налогоплательщика о ходе всех мероприятий.
• В сообщении «Налоговая декларация по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ)» будет отражена история обработки декларации и документов: сообщения о поступлении декларации и документов в налоговый орган и об их регистрации (номер поданной декларации, дата сдачи и дата регистрации).
• В сообщении «Сведения о ходе проведения камеральных налоговых проверок и решениях на возврат» можно отслеживать статус камеральной налоговой проверки. Когда она закончится, статус камеральной проверки будет «КНП завершена».
• Далее налоговым органом принимается решение о возврате средств из бюджета или об отказе. Сообщение о принятом решении направляется налогоплательщику через личный кабинет (если документы поданы через личный кабинет) либо по почте.
• Возврат излишне уплаченной суммы НДФЛ происходит в течение 1 месяца со дня подачи заявления о возврате налога. С 2021 года действует новая форма налоговой декларации 3-НДФЛ, в которой есть приложение «Заявление о зачете/возврате суммы излишне уплаченного НДФЛ». Прежде заявление подавалось отдельно, теперь достаточно заполнить данные в декларации 3-НДФЛ, дополнительно заполнять заявление не нужно.
• Средства поступают на счет налогоплательщика, указанный в заявлении. Поступление средств может задержаться из-за возможных ошибок налогоплательщиков в реквизитах, на которые нужно перечислить возвращаемый налог (номер счета, БИК, ИНН/КПП, корреспондентский счет банка).
• В случае принятия решения об отказе налогоплательщику также поступит сообщение. В нем будут указаны причины, а также фамилия инспектора и номер телефона, по которому рекомендуется обратиться для получения пояснений.

Материал подготовлен региональным Управлением ФНС России

Как рефинансирование влияет на мои налоги?

Рефинансирование — отличный способ сэкономить деньги. Но это также может повлиять на ваши налоги как положительно, так и отрицательно.

С точки зрения налоговых последствий рефинансирование рассматривается иначе, чем первоначальная ипотека. Поскольку это рассматривается как «реструктуризация долга», вычеты и кредиты, которые могут быть востребованы при рефинансировании, не так выгодны, как когда вы изначально брали жилищный заем.

Кроме того, с тех пор, как в 2017 году был принят Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), появились новые правила для вычетов по рефинансированию.Эта статья познакомит вас с некоторыми налоговыми правилами, о которых вам следует знать, прежде чем принять решение о рефинансировании вашего дома. Надеюсь, это даст вам советы о том, как минимизировать возможные налоговые сюрпризы.

Согласно TCJA, существуют строгие ограничения на сумму вычитаемых процентов, которые вы можете требовать по своим налогам. Например, проценты могут быть вычтены только по ипотеке на сумму до 750 тысяч долларов или 375 тысяч долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельно.Для домовладельцев на дорогих рынках это делает менее выгодным (с точки зрения списания налогов) покупку более дорогого дома.

Если вы рефинансируете жилищный заем, выданный 15 декабря 2017 г. или ранее, вам повезло. Ваш рефинансированный заем может быть погашен в соответствии с предыдущим законодательством. Это означает, что вы будете подпадать под более щедрый лимит в 1 миллион долларов вместо 750 тысяч долларов для совместной подачи — или 500 тысяч долларов вместо 375 тысяч долларов для раздельной подачи семейных документов — и сможете рассматривать большую часть рефинансированного остатка ссуды как налоговую льготу. задолженность по приобретению дома.Для целей федерального подоходного налога это означает, что вы можете вычесть проценты по ипотечному кредиту или потенциально вычесть или амортизировать баллы рефинансирования.

Есть и другие изменения, на которые следует обратить внимание. Например, в соответствии с законом 2017 года стандартные отчисления IRS увеличились. Это может сократить многие вычеты, на которые домовладельцы могли раньше рассчитывать. Новые вычеты следующие:

• Отдельная подача заявок физическими лицами и супружескими парами: от 6 350 долларов США до 12 000 долларов США
• Для главы семьи: от 9 350 до 18 000 долларов
• Для супружеских пар, подающих совместно: от 12 700 долларов США до 24 000 долларов США

Эти пересмотренные контрольные показатели уменьшают вероятность того, что вы будете детализировать отчисления и получить какую-либо экономию на налогах в результате рефинансирования.Однако, если сумма ваших детализированных вычетов превышает стандартный вычет, возможно, стоит детализировать их. Ваш составитель налоговой декларации или финансовый консультант сможет подсчитать суммы и наметить преимущества.

Распространенный вопрос среди покупателей жилья: «Какие расходы на покупку дома не облагаются налогом?» Что ж, некоторые из новых налоговых правил TCJA применяются конкретно к налогоплательщикам, которые осуществляют рефинансирование.Вот что вас ждет в соответствии с новым налоговым законодательством:

Проценты по ипотеке и капитальные улучшения

Проценты по ипотеке могут быть вычтены, если у вас есть рефинансирование с выплатой наличных, что означает, что вы получаете деньги из собственного капитала, который вы накопили до настоящего времени. Но есть одна оговорка: вы должны использовать наличные деньги для покупки, строительства или существенного обновления основного или второго дома с капитальными улучшениями. Капитальное улучшение определяется как любой постоянный ремонт или дополнение, которое увеличивает стоимость вашего дома (например, замена окон или крыши, добавление гаража или террасы, ремонт кухни или ванной комнаты, внедрение системы домашней безопасности или модернизация системы отопления, вентиляции и кондиционирования).Такие вещи, как внутренняя или внешняя покраска или мелкий ремонт, не в счет.

Собственный капитал

До 2018 налогового года домовладельцы могли вычесть проценты, уплаченные по долгу за счет собственного капитала, по причинам, не связанным с ремонтом вашего дома (например, для покрытия расходов на колледж). Этот вычет собственного капитала был отменен налоговым планом TCJA.

Очки

Вы ранее рефинансировали и выплачивали баллы? У вас может быть неамортизированный — еще не списанный — остаток.В этом случае вы сможете вычесть всю неамортизированную сумму при повторном рефинансировании вместе с вычитаемыми процентами и амортизацией баллов, выплаченных по новому займу. Дисконтные баллы полностью вычитаются, независимо от типа рефинансируемого имущества и от того, проводите ли вы рефинансирование на регулярной основе или с выплатой наличными.

HOI

Страховые выплаты домовладельца не подлежат налогообложению.

Затраты на закрытие

Затраты на закрытие, а также другие расходы, не включенные в затраты на закрытие, не подлежат вычету.Сюда могут входить гонорары за оценку, гонорары за поиск права собственности, гонорары адвокатам и другие административные расходы.

Налог на недвижимость

Если вы завершите свое рефинансирование в день уплаты налогов на недвижимость или незадолго до этого, вы можете в конечном итоге заплатить эти налоги при закрытии. В этом случае вы можете вычесть налоги на недвижимость, уплаченные во время рефинансирования, в следующей налоговой декларации. Однако вычету подлежат только платежи по налогу на недвижимость, которые вы (или ипотечный обслуживающий персонал) фактически осуществили в течение года.Вы не можете вычесть наличные, помещенные на условное депонирование, для будущих платежей по налогу на имущество.

Начать рефинансирование

Налог на рефинансирование сложен. Прежде всего, вам следует обсудить свои планы с налоговым инспектором, чтобы лучше понять преимущества и недостатки рефинансирования с точки зрения налогообложения.

Если вы решите рефинансировать, это всегда будет проще и понятнее, когда вы обсудите свои варианты с опытным специалистом по ипотеке.Найдите здесь местного кредитного специалиста.

А пока ознакомьтесь с нашими продуктами для рефинансирования ссуд, и когда вы будете готовы, вы всегда сможете подать заявку онлайн.

Как рефинансирование в 2020 году повлияет на ваши налоги?

Раньше было то, что домовладелец мог предложить некоторые большие налоговые преимущества, не последним из которых были льготы, связанные с той ипотечной ссудой, которую вы платите каждый месяц. С Законом о сокращении налогов и занятости (TCJA), пересматривающем некоторые аспекты налогового кодекса, начиная с 2018 налогового года, это гораздо менее определенная вещь, чем раньше.

Если вы рефинансировали свою ипотеку в 2020 году, есть некоторые особые правила, которые нужно и чего нельзя делать перед подачей налоговой декларации, а также несколько советов, которые могут помочь вам снизить налоговые ставки.

Следующая информация поможет снизить ваши федеральные подоходные налоги и подготовит вас к налоговым вопросам, связанным с ипотекой, в 2020 году и в последующий период.

Сделайте: составьте список, чтобы требовать вычета процентов по ипотеке

Персональные льготы, введенные TCJA в размере до 24 800 долларов США для супружеских пар, подающих совместную регистрацию, могут или не могут оправдать ваше время, чтобы детализировать свой доход, чтобы получить перерыв, который может принести вычет по ипотечным процентам.Как и в прошлом году, TCJA немного усложнил ситуацию, поскольку также существует лимит в 10 000 долларов на вычет государственных и местных налогов (SALT, который, конечно, включает подоходный налог и налог на имущество).

Если общая сумма двух (плюс любые другие вычеты, подлежащие детализации), составляет более 24 800 долларов (12 400 долларов для одного заполнителя), вероятно, стоит детализировать ваш доход, но нет простого ответа, так ли это или нет. т.

В качестве примера, если вы находитесь в штате с высоким налогообложением и достигнете предела SALT в размере 10 000 долларов, у вас останется 14 800 долларов для заполнения процентов по ипотеке (и, возможно, других вычитаемых статей), прежде чем вы превысите порог, при котором разбивка по статьям может привести к смысл.Для супружеской пары с ипотечным кредитом под 3% вам понадобится сумма кредита в размере 498 074 долларов США, чтобы выплатить 14 800 долларов США процентов в первый год действия кредита. Поскольку процентные расходы со временем снижаются, достичь этой отметки в будущем может быть все труднее. Тем не менее, заемщикам-одиночкам легче перейти к тому месту, где разбивка по статьям, вероятно, имеет смысл — 10 000 долларов в расходах на ОСВ оставляют всего 2800 долларов в виде процентов по ипотеке (и других статей) для покрытия — и под 3% с 30-летним сроком погашения. это происходит с суммой кредита всего 94 230 долларов.

Так стоит ли перечислять возврат или нет? Вы должны проверить цифры, чтобы выяснить это, или пусть ваш налоговый специалист выяснит это за вас.

Какие ограничения по сумме ипотеки, не подлежащей налогообложению, применяются к вам?

Если вы приобрели дом до 14 декабря 2017 года, хорошая новость заключается в том, что к вам по-прежнему применяются некоторые из старых ограничений на вычет процентов по ипотеке. По ипотечным кредитам на покупку до этой даты сохраняется скидка на вычет процентов по ссудам в размере до 1 миллиона долларов, если вы одиноки или женаты, подающие совместно (по 500 000 долларов каждый, если состоят в браке и подаете отдельно).На этот так называемый долг «приобретения» вашего основного или дополнительного места жительства не распространяются новые ограничения на покупки, сделанные в 2018 году.

Сумма вычитаемой ипотечной ссуды ниже для ипотечных ссуд с выкупной стоимостью (так называемая «задолженность по приобретению»), взятых после 15 декабря 2017 года; 750 000 долларов США (совместная подача холостых или женатых) или 375 000 долларов США при раздельной подаче документов о браке.

Итак, если вы взяли ипотеку на сумму 900 000 долларов в феврале 2016 года и рефинансировали ее в феврале 2019 года посредством операции рефинансирования с прямой ставкой и сроком, проценты, уплаченные на весь оставшийся баланс в размере почти 852 000 долларов, все равно будут иметь право на вычет процентов по ипотеке, поскольку старые лимиты на задолженность по приобретению переносятся.

От IRS: рефинансирование долга по приобретению жилья. «Любой обеспеченный долг, который вы используете для рефинансирования долга по приобретению дома, рассматривается как долг по приобретению дома. Однако новый долг будет квалифицироваться как долг по приобретению дома только до суммы остатка основного долга по старой ипотеке непосредственно перед рефинансированием. Любой дополнительный долг, не использованный для покупки, строительства или существенного улучшения квалифицированного дома, не является долгом на приобретение дома «.

Для справки, IRS считает улучшение «существенным», если оно:

• Увеличивает стоимость вашего дома,
• Продлевает срок службы вашего дома, или
• Адаптирует ваш дом к новым условиям использования.

Все может усложниться, если сумма вашей существующей ссуды была выше новых лимитов, и вы выполнили рефинансирование с выплатой наличных средств. Даже если вы взяли вырученные средства и использовали их для «покупки, строительства или существенного улучшения» дома, на приобретение которого была взята ссуда, это будет считаться новой ссудой на приобретение , и на нее будут распространяться новые более низкие максимальные лимиты ссуды. Однако ваша первоначальная часть долга по приобретению будет перенесена на будущие периоды. По сути, эта новая ипотека рассматривается как совершенно новая ссуда и подлежит новым ограничениям, при этом только часть приобретения имеет право на налоговый вычет.

Например, у вас осталось 852 000 долларов по существующей ипотеке, и вы выполнили рефинансирование с выплатой наличных средств на сумму 31 000 долларов и отремонтировали подвал. Несмотря на то, что он используется для улучшения вашего дома, новая сумма кредита превышает новый порог в 750 000 долларов, и могут быть вычтены только проценты по части долга по приобретению (852 000 долларов). Проценты на остальные 31 000 долларов не подлежат вычету, даже если они были использованы для улучшения дома, потому что они выше нового или перенесенного порога.

В этом случае это было бы так же, как если бы вы выполнили рефинансирование с выплатой наличных и использовали выручку для чего-то, кроме целей «купить, построить, улучшить», поскольку проценты на сумму, превышающую первоначальную задолженность по приобретению, не подлежат вычету.Как и в приведенном выше примере, предположим, что вы рефинансировали 852 000 долларов и взяли дополнительные 31 000 долларов в виде собственного капитала для оплаты некоторых счетов по кредитной карте. Только проценты на 852 000 долларов останутся приемлемыми для вычета процентов по ипотеке; оставшиеся 31 000 долларов — нет.

Однако, если вы меньше лимита в 750 000 долларов — скажем, с суммой кредита в 600 000 долларов — а затем вытащите 100 000 долларов капитала для улучшения своего дома, ваша новая общая сумма займа будет ниже лимита в 750 000 долларов, а также все проценты, которые вы платите. будет не облагаться налогом.И наоборот, если вы вытащили 100 000 долларов для погашения долга по кредитной карте и покупки автомобиля, только часть приобретения (600 000 долларов) останется подходящей для подробного налогового вычета.

Пример из IRS:

«Пример 1: В январе 2018 года налогоплательщик берет ипотечный кредит в размере 500 000 долларов США для покупки основного дома со справедливой рыночной стоимостью 800 000 долларов США. В феврале 2018 года налогоплательщик берет ссуду на покупку собственного капитала в размере 250 000 долларов США для пристройки основного дома. Обе ссуды обеспечены основным домом, и общая сумма не превышает стоимости дома.Поскольку общая сумма обоих займов не превышает 750 000 долларов, все проценты по займам подлежат вычету. Однако, если налогоплательщик использовал выручку от жилищной ссуды для личных расходов, таких как выплата студенческих ссуд и кредитных карт, тогда проценты по жилищной ссуде не подлежали вычету ».

Что есть что и кто предоставляет доказательства для целей отчетности?

Хотя ваш кредитор или обслуживающий персонал предоставит вам форму 1098 (уплаченные вами проценты по ипотеке), существующая форма не предусматривает разбивки процентов, которые считаются задолженностью по приобретению (и подлежат вычету), и той, которая не считается задолженностью по приобретению (и не является t франшиза).Это означает, что вы несете ответственность за выяснение того, что есть, а что нет, поэтому вам необходимо внимательно отслеживать (и вести хороший учет) того, как вы использовали выручку от рефинансирования с выплатой наличных. Отслеживание основных сумм ссуды отдельно в электронной таблице может помочь вам в этом, и здесь вам может помочь калькулятор амортизации.

Вот интерактивный рабочий лист, который мы обнаружили, который также может помочь вам выяснить возможность вычета ваших процентов: Рабочий лист вычета процентов по ипотеке.

Примечание. «Убыточный» долг, упомянутый в документе, касается ипотечных кредитов, возникших до 1987 года. Поскольку это был 31 налоговый год назад, если первоначальный срок выписанной в то время ссуды не превышал 30 лет, это маловероятно. применимо ко многим людям. Даже если вы это сделаете, большая часть ваших выплат будет состоять из основной суммы с небольшими фактическими выплатами процентов, поэтому вы, вероятно, вместо этого воспользуетесь стандартным вычетом.

Могу ли я списать взносы по частному страхованию ипотечных кредитов, как это было в другие налоговые годы?

Да, по крайней мере, до 2020 налогового года.Первоначально Конгресс разрешил домовладельцам вычитать ипотечное страхование в рамках Закона 2007 года о прощении ипотечного долга. Поскольку вычет взносов по ипотечному страхованию не является постоянной частью налогового кодекса, возможность их удержания зависит от обычного повторного разрешения Конгресса. и нет никакой гарантии, что они это сделают. Например, вычет был произведен в течение 2017 налогового года, а затем истек.

Тем не менее, «расширители» в «Законе о дополнительных консолидированных ассигнованиях , 2020 » разрешают вычет премий PMI и FHA MI не только за налоговые годы 2019 и 2020, но также делает премии PMI задним числом вычитаемыми из налогооблагаемой базы 2018 года. год тоже .Если вы подали декларацию за 2018 год с детализированными вычетами в Приложении A, вы можете рассмотреть возможность подачи измененной налоговой декларации, чтобы зафиксировать вычет MI за 2018 год, если это того стоит в вашей ситуации. Как правило, IRS утверждает, что у вас есть три года с даты, когда вы изначально подали декларацию с поправками.

Нельзя: вызывать тревогу, ошибочно требуя баллов и комиссионных от вашего рефинансирования

«Люди часто ошибаются, полагая, что баллы и сборы, уплаченные при рефинансировании, не облагаются налогом, как это могло быть, когда они первоначально получили ипотеку на свой дом», — говорит Джонс.«Однако это не так».

Джонс объясняет, что согласно руководству IRS, баллы, выплачиваемые при рефинансировании, не принимаются в полном объеме в течение года, в котором было получено рефинансирование. «Вместо этого баллы должны вычитаться поровну в течение срока ссуды», — говорит она. «Чтобы рассчитать сумму годового вычета, разделите общую сумму выплаченных баллов на количество платежей, которые должны быть произведены в течение срока ссуды. Обычно эту информацию можно получить у кредитора».

Например, домовладелец, который заплатил 2000 долларов баллами по 30-летней ипотеке (360 ежемесячных платежей), может вычесть 5 долларов.56 за платеж, или всего 66,72 доллара за 12 платежей. По словам Джонса, налогоплательщики могут вычитать баллы только за те платежи, которые фактически были произведены в налоговом году.

Примечание: если ваше рефинансирование в 2019 году было вторым (или более) рефинансированием, невычитанная часть любых баллов, которые должны были быть распределены между оставшимся сроком старого кредита, ускоряется до текущего года, и поэтому оставшаяся часть этих невычисленных затрат становится полностью франшиза в этом году. Конечно, любые новые баллы, уплаченные по новой ипотеке, снова будут распределены в течение срока новой ссуды, как и раньше.

Распределение выплаченных баллов в течение срока ссуды — не единственный фактор, определяющий, полностью ли подлежат вычету из налогооблагаемой базы ваши расходы на рефинансирование. Вы также должны принять во внимание, была ли ваша первоначальная ссуда до или после октября 1987 г. (если у вас возникла ипотечная задолженность до 14 октября 1987 г., могут применяться другие правила, касающиеся налогового вычета), превышает ли ваша совокупная сумма ипотечных кредитов допустимый предел для вычета процентов по ипотеке, а также то, использовались ли части рефинансирования для улучшения жилищных условий, говорит Джонс.«Этот последний фактор может иногда позволить вам списать больше расходов в течение года рефинансирования», — отмечает она.

Если вы домовладелец, вам, безусловно, следует воспользоваться всеми вычетами по налогу на домовладение, на которые вы имеете право. Но чтобы убедиться, что вы не нарушаете налоговые правила IRS, обязательно проконсультируйтесь с бухгалтером или финансовым консультантом относительно вашей конкретной ситуации.

Также неплохо, — предлагает Джонс, — прочитать Публикацию IRS № 936, в которой подробно разъясняются все нюансы, касающиеся вычета налогов на расходы по рефинансированию ипотеки.«Это не обязательно на« простом английском », но, тем не менее, объясняется», — говорит Джонс.

Связанное содержание:

Кейт Гамбинджер исправил и обновил эту статью.

Распечатать страницу

Выплата ипотеки Рефинансирование Налоговые последствия

Рефинансирование с выплатой наличных позволяет вам брать взаймы из собственного капитала или разницы между вашим текущим балансом по ипотеке и стоимостью вашего дома. Например, если ваш дом стоит 200 000 долларов, а текущий остаток по ипотеке составляет 150 000 долларов, у вас есть 50 000 долларов собственного капитала.

При рефинансировании наличными вы можете получить доступ к этому капиталу наличными и использовать его для чего угодно, от ремонта дома или обучения в колледже до медицинских счетов. Однако это не «бесплатные деньги», и есть налоговые последствия.

Основы рефинансирования с выплатой наличных

Рефинансирование с выплатой наличных заменяет текущую ипотеку на более крупную. Более крупная новая ипотека включает остаток по текущей ипотеке, полученные вами денежные средства (собственный капитал) и любые заключительные расходы, включенные в новую ипотеку.

По этой причине IRS не рассматривает ваши выплаты как доход, поэтому вам не нужно платить подоходный налог с полученных денег. Однако существуют определенные правила, которым вы должны следовать, чтобы требовать вычета процентов по ипотеке.

Налоговые правила для рефинансирования при выплате наличных

Вы можете вычесть проценты, уплаченные по новой ипотеке, из налогооблагаемого дохода, если вы используете полученные средства для капитального ремонта своего дома. Как правило, это постоянные дополнения и улучшения дома, которые повышают ценность дома, продлевают его срок службы или адаптируют его для новых целей.Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы убедиться, что проекты, которые вы выполняете, соответствуют требованиям. Вам предстоит доказать, что вы потратили деньги на капитальный ремонт, поэтому сохраните квитанции и другие документы, связанные с вашими проектами.

«Если вы тратите эти деньги на повышение стоимости своего дома и можете списать их со счетов, это дает двойную выгоду», — объясняет Ральф ДиБуньяра, вице-президент компании Cardinal Financial, расположенной в Шарлотте.

Как использовать наличные деньги для рефинансирования, чтобы они не облагались налогом

Есть множество проектов по благоустройству дома, которые вы можете выполнить с помощью обналичивания, чтобы потребовать вычета процентов по ипотеке.Вот несколько примеров:

• Добавьте бассейн или джакузи на свой задний двор
• Построить новую спальню или ванную комнату
• Возвести забор вокруг дома
• Улучшите свою крышу, чтобы она более эффективно защищала от непогоды
• Заменить окна на штормовые
• Настроить центральную систему кондиционирования или отопления
• Установить систему домашней безопасности

Имейте в виду, что капитальные улучшения обычно определяются как постоянные дополнения, которые увеличивают стоимость вашего дома.Ремонт, например ремонт окна, или небольшие изменения в дизайне, например покраска комнаты, не в счет.

«Капитальные улучшения должны существенно улучшить ваш дом», — объясняет Деннис Брагер, сертифицированный налоговый специалист из лос-анджелесской компании Brager Tax Law Group. «Ремонт кухни и ванной комнаты, пристройка комнат, модификация для пожилого родителя — все это подойдет. Автономная картина не подходит; с другой стороны, если бы это было просто частью более крупной реконструкции, тогда стоимость покрасочных работ была бы приемлемой.”

Пределы вычета процентов по ипотеке при рефинансировании с выплатой наличных

Вы не можете вычесть проценты по всей новой ипотеке, если вы используете выплату для чего-либо, кроме капитального улучшения. Это включает в себя погашение долга по кредитной карте или покупку новой машины. В этих случаях вы сможете вычесть проценты только с первоначального остатка по ипотеке. Предположим, у вас есть ипотечный кредит с основной суммой в 60 000 долларов, и вы хотите получить 20 000 долларов в качестве капитала путем рефинансирования с выплатой наличных.Если вы потратите деньги на установку гидромассажной ванны на заднем дворе, вы можете вычесть уплаченные вами проценты на общий баланс или 80 000 долларов. Если вы используете его для погашения долга по кредитной карте, вы можете вычесть уплаченные проценты только на свой первоначальный баланс или 60 000 долларов.

Использование рефинансирования с выплатой наличных для погашения долга по кредитной карте может быть лучшим решением, если вы обременены долгом под высокие проценты.

«Средняя ставка по кредитным картам составляет около 16 процентов, а по ипотечным кредитам — от 3 до 4 процентов», — объясняет ДиБугнара.

Также важно отметить, что существуют другие ограничения на вычеты процентов по ипотеке. Вы можете вычесть только проценты, уплаченные с первых 750 000 долларов США, если зарегистрированы совместно, состоящие в браке, или 375 000 долларов США, если они подаются отдельно, из вашей ипотеки. Это правило распространяется на все ссуды, используемые для покупки, строительства или улучшения вашего дома.

Помните, что рефинансирование с выплатой наличных по сути заменяет вашу текущую ипотеку на более крупную ипотеку, но это не бесплатные деньги. Вы получаете некоторую разницу между вашим текущим балансом по ипотеке и стоимостью вашего дома наличными.Ваша новая ипотека включает в себя сумму, которую вы получили наличными, в дополнение к любым затратам на закрытие сделки, поэтому она может превышать максимальную сумму, которую вы можете требовать.

К счастью, вы можете вычесть все проценты на исходный баланс, даже если он превышает этот предел. Например, если у вас есть остаток по ипотечному кредиту в размере 800000 долларов, и вы берете 20 000 долларов в виде собственного капитала через рефинансирование с обналичиванием и используете его для капитального ремонта дома, вы все равно можете вычесть проценты с первоначального остатка в размере 800000 долларов, даже если он превышает текущий лимит. .Однако вы не можете вычесть проценты на весь новый баланс в размере 820 000 долларов, поскольку он превышает текущий лимит, даже если вы использовали его для улучшения капитала.

Новый лимит был установлен Законом о сокращении налогов и рабочих местах, который вступил в силу в 2018 налоговом году. Рефинансирование, произведенное до 16 декабря 2017 года, подпадало под старый лимит, который составлял 1 миллион долларов для супружеских пар, подающих совместную регистрацию, и 500 000 долларов. для супружеских пар подача отдельно.

Имейте в виду, что если вы потребуете вычет процентов по ипотеке, вы не сможете претендовать на стандартный вычет, который был удвоен в соответствии с TCJA.Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы узнать, какой вариант лучше всего подходит для вас.

Вычет ипотечных баллов при рефинансировании с выплатой наличных

Ипотечные баллы, также называемые дисконтными баллами, по сути, представляют собой авансовые сборы, которые вы платите кредитору в обмен на меньшую процентную ставку по ссуде. Один балл равен 1 проценту от стоимости вашей ипотечной ссуды.

При рефинансировании с выплатой наличных вы не можете вычесть общую сумму денег, которую вы заплатили за баллы в течение года, когда вы выполняли рефинансирование, но вы можете делать вычеты меньшего размера на протяжении всего срока действия ссуды.Таким образом, если вы приобретаете ипотечные баллы на сумму 2000 долларов США при 15-летнем рефинансировании, вы можете вычесть около 133,33 доллара США в год в течение срока кредита.

Риски рефинансирования с выплатой наличных

Во времена экономической неопределенности и низких процентных ставок рефинансирование с выплатой наличных может быть дешевым способом занять столь необходимые денежные средства. Но это также означает новую, более крупную ссуду, которую вам нужно вернуть, со сложными правилами.

«Самый большой налоговый риск заключается в том, что вы не соблюдаете все строгие правила, касающиеся вычетов, и вас ждет большой сюрприз при уплате налогов», — говорит Брагер.«Чтобы этого избежать, лучше всего поговорить со своим налоговым консультантом о ваших личных обстоятельствах, прежде чем брать на себя обязательства. Еще больший риск заключается не в налоговом риске, а в том, что в тяжелые экономические времена вы не сможете вносить платежи по ипотеке и потеряете дом из-за чрезмерных расходов ».

Альтернативы рефинансированию с выплатой наличных

Наконец, рефинансирование с выплатой наличных — не единственный способ получить доступ к собственному капиталу в вашем доме. Рассмотрим ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC).Вы также можете выполнить традиционное рефинансирование, при котором ваша ипотека заменяется на новую с тем же балансом, но более низкой процентной ставкой рефинансирования.

Подробнее:

Что вы можете вычесть из подоходного налога при рефинансировании ипотечной ссуды? | Финансы

• Home
• Акции Акции +
• Фонды Фонды +
• Прибыль Прибыль +
• Скрининг Скрининг +
• Финансы Финансы +
• Портфель

  7 + 9027 Образование Образование +

• Услуги Услуги +

Почему Zacks? Научитесь быть лучшим инвестором.

1. Финансы
2. Налоговая информация
3. Налоговые вычеты
4. Что вы можете вычесть из подоходного налога при рефинансировании ипотеки?

Автор: Аманда МакМаллен

Рефинансирование ипотечного кредита по более низкой процентной ставке может сэкономить вам значительную сумму денег каждый месяц. Однако вы также можете сэкономить на налогах, вычтя часть расходов, которые вы понесете во время рефинансирования. Вычитаемые расходы включают проценты по ипотеке, баллы и налоги на недвижимость, уплачиваемые при закрытии.

Проценты по ипотеке

Когда вы рефинансируете ипотечный кредит на первый или второй дом, вы можете продолжать удерживать проценты по ипотеке так же, как вы это делали с предыдущей ссудой. Вы можете вычесть все уплаченные вами проценты по ипотеке на первый миллион долларов вашего жилищного кредита. Вы также можете вычесть проценты, уплаченные по ссудам на покупку дома или на улучшение жилья, в размере до 100 000 долларов.

Баллы

Налоговая служба позволяет вам вычесть любые баллы, которые вы платите, чтобы снизить процентную ставку по ипотеке, из вашего налогооблагаемого дохода.Однако при рефинансировании вы не можете вычесть полную сумму баллов в год операции. Вместо этого вы должны разделить баллы поровну в течение срока ссуды. Например, если вы заплатили 1500 долларов в счет баллов по 15-летней ссуде, вы можете вычитать 100 долларов каждый год после рефинансирования.

Налоги на недвижимость

Если вы осуществили рефинансирование незадолго до даты уплаты налога на имущество, вы, возможно, заплатили деньги в счет налога на имущество при закрытии ссуды. В этом случае вы можете вычесть уплаченную сумму из своей налоговой декларации.Однако вы можете вычесть только те платежи по налогу на недвижимость, которые вы или ипотечная компания фактически осуществили в течение года. Вы не можете вычесть деньги, внесенные вами на условное депонирование, в счет будущих налоговых обязательств по налогу на имущество.

Прочие расходы

В большинстве случаев при рефинансировании дома вы также должны оплатить другие прочие расходы по закрытию. Эти расходы могут включать в себя гонорары, гонорары адвокатам, оценочные сборы и другие административные расходы. Вы не можете вычесть эти сборы из своего налогооблагаемого дохода. Однако, если ваше рефинансирование включало ипотечную страховку, вы можете вычесть стоимость страховых взносов.Как правило, вы можете вычесть взносы по ипотечному страхованию, уплаченные при закрытии вашего рефинансирования, а также те, которые вы платите ежемесячно.

Ссылки

Биография писателя

Аманда МакМаллен — фрилансер, профессионально пишет с 2010 года. Она имеет степень бакалавра математики и статистики и вторую степень бакалавра в области интегрированного математического образования.

Рефинансировали ли вы ипотеку в прошлом году? Вот как это может повлиять на ваши налоги

Поскольку процентные ставки резко упали в течение 2020 года, рефинансирование ипотечных кредитов стало основным средством экономии денег в разгар пандемии коронавируса.Но тем, кто сделал решительный шаг, нужно знать, как решение о рефинансировании может повлиять на их налоги в том, что касается вычетов.

По оценкам Ассоциации ипотечных банкиров, в прошлом году кредиторы выделили около 7,1 миллиона кредитов для рефинансирования. «Подавляющее большинство владельцев даже не имеют права на получение налоговых вычетов», — сказал Холден Льюис, эксперт по жилищному строительству и ипотеке на веб-сайте по личным финансам NerdWallet.

Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года в конечном итоге сохранил вычет процентов по ипотеке, хотя и с некоторыми изменениями, после того, как некоторые предположили, что Республиканская партия может решить отказаться от него.

Но республиканский пакет налоговых преформ расширил стандартный вычет до 12 000 долларов для индивидуальных подателей и 24 000 долларов для совместных деклараций. Расширяя стандартный размер вычетов, республиканские законодатели установили высокую планку для разбивки вычетов по статьям, чтобы налогоплательщики имели больший финансовый смысл.

А при таких низких процентных ставках, большинство домовладельцев не будут платить достаточно процентов каждый год, чтобы вычеты были оправданными, если у них нет других вычетов, которыми они могут воспользоваться, говорят эксперты.

В результате только «действительно небольшая группа домовладельцев» должна беспокоиться о том, как был изменен вычет процентов по ипотеке », — сказал Льюис.

Закон о сокращении налогов и рабочих местах сузил сумму ипотечной задолженности, по которой вычитаются проценты. До принятия закона домовладельцы могли вычитать проценты по ипотечной задолженности на сумму до 1 миллиона долларов, если первоначальная ссуда, использованная для покупки, строительства или улучшения дома, была выдана в период с октября 1987 года по декабрь 2017 года.(Для ссуд на дома, приобретенные до 1987 г., ипотечные проценты от общей суммы ссуды могут вычитаться в зависимости от права на получение кредита.)

После того, как пакет налоговой реформы вступил в силу, лимит вычета процентов по ипотеке был снижен. Начиная с 2017 года, домовладельцы могли вычитать проценты только по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов, используемому для покупки, строительства или улучшения дома. Домовладельцы с уже существующей ипотечной ссудой были выкуплены, что означает, что они все равно могли вычесть проценты по ипотечной задолженности на сумму до 1 миллиона долларов, если они получили ссуду до истечения срока платежа в 2017 году.

« С 2017 года домовладельцы могли вычитать проценты только по ипотечной задолженности на сумму до 750 000 долларов. ”

Так что все это значит, если вы только что рефинансировали в прошлом году? Если ваш новый заем был меньше 750 000 долларов, вы, скорее всего, в чистом виде.«Если вы только что рефинансировали существующий остаток [по кредиту] в то время, и он составлял менее 750 000 долларов, то вы получите полный вычет процентов», — сказал Райан Лози, сертифицированный государственный аккаунт и исполнительный вице-президент Piascik, бухгалтерской фирмы. в Вирджинии.

И если ваша первоначальная ипотека была выдана до 2017 года, вы можете вычесть проценты по долгу до 1 миллиона долларов. «Чтобы узнать, какой предел применяется (более старый 1 миллион долларов или более новый 750 000 долларов), рефинансирование обычно будет относиться к дате первоначальной ссуды для целей вычета процентов по ипотеке», — сказал Тим Тодд, сертифицированный бухгалтер и член Комиссии по финансовой грамотности Американского института CPA.

Многие домовладельцы, которые воспользовались возможностью с низкой процентной ставкой в ​​прошлом году для рефинансирования с выплатой наличных — это означает, что основная сумма новой ссуды была больше, чем первоначальная ипотека, потому что они забрали часть накопленного капитала.

Но если кто-то рефинансирует сумму, превышающую первоначальную ссуду, на него распространяются новые ограничения, установленные законом 2017 года, сказал Тодд.

Но даже в этом случае добавленная сумма может вычитаться или не подлежать вычету.«Теперь вы должны выполнить правила отслеживания процентов, чтобы сказать, на что были использованы эти доходы», — сказал Лози.

Налоговая служба заявляет на своем веб-сайте, что любой дополнительный долг, полученный в результате рефинансирования, который «не используется для покупки, строительства или существенного улучшения квалифицированного дома, не является долгом, связанным с приобретением жилья».

« «Вы должны выполнить правила отслеживания процентов, чтобы сказать, на что были использованы эти доходы.’ ”

Допустим, первоначальный остаток по ипотеке составлял 450 000 долларов, но заемщик рефинансировал и обналичил дополнительные 50 000 долларов.Они могут иметь возможность вычесть проценты по ипотечному долгу на сумму до 500 000 долларов в зависимости от того, как они использовали обналиченные деньги. Если они профинансировали ремонт дома, например, переделали спальню в офис, то им ничего не известно. Но если они использовали его для оплаты обучения своего ребенка в колледже или покупки новой машины, вычет будет иметь право только на первоначальный баланс.

Кроме того, IRS пояснило, что «новый долг будет квалифицироваться как задолженность по приобретению жилья только в пределах суммы баланса старой основной суммы ипотечного кредита непосредственно перед рефинансированием.«Таким образом, если домовладелец обналичивает деньги через рефинансирование и ставит себя выше установленного лимита в 750 000 долларов, дополнительная сумма может оказаться неприемлемой.

Подробнее: Пропускали ли вы выплаты по ипотеке в прошлом году? Вот что это значит для ваших налогов

Полное руководство по получению вычета процентов по ипотеке

Наша цель — дать вам инструменты и уверенность, необходимые для улучшения ваших финансов. Хотя мы получаем компенсацию от наших кредиторов-партнеров, которых мы всегда будем указывать, все мнения принадлежат нам.Credible Operations, Inc. NMLS № 1681276 упоминается здесь как «Надежный».

Налоговый вычет по ипотечным процентам IRS может уменьшить ваш налогооблагаемый доход, позволяя вам списать проценты, которые вы платите по жилищному кредиту в течение налогового года:

• Если вы оформили ипотеку до 16 декабря 2017 г. и использовали ее для покупки, строительства или улучшения своего дома , вы можете вычесть уплаченные вами проценты по ипотеке на первый миллион долларов вашей ипотеки (500 000 долларов США). если замужем, подача отдельно).
• Если вы оформили ипотечный кредит после 15 декабря 2017 г. и использовали его для покупки, строительства или улучшения своего дома , вы можете вычесть проценты, уплаченные с первых 750 000 долларов вашей ипотечной ссуды (375 000 долларов США при отдельной регистрации брака). ).

Вот что вам следует знать о праве на вычет процентов по ипотеке и о том, как их вычесть:

Как работает вычет процентов по ипотеке

Удержание процентов по ипотеке снижает ваш налогооблагаемый доход, а также снижает ваши налоговые обязательства, что делает вычет важным преимуществом владения домом.

4000 долларов (баллы) + 8400 долларов (процентные платежи) = 12 400 долларов (общие проценты)

Общая сумма выплаченных вами процентов составляет 12 400 долларов.Эта сумма превышает стандартный вычет в размере 12 200 долларов США даже без добавления других детализированных вычетов, на которые вы, возможно, имеете право, поэтому вам, возможно, будет лучше перечислить детали, но всегда консультируйтесь со специалистом по налогам о вашей конкретной ситуации.

Если вы не знаете, сколько процентов вы заплатили по ипотеке, не волнуйтесь. Ваш ипотечный обслуживающий персонал отслеживает, сколько процентов и ипотечного страхования вы платите в течение года.

Предполагая, что вы заплатили более 600 долларов в виде процентов, баллов и взносов по ипотечному страхованию, ваш обслуживающий персонал отправит вам форму IRS 1098, заявление о процентах по ипотеке, с указанием суммы, которую вы заплатили.Держите эту форму под рукой при работе с налоговой декларацией.

Узнать: Сколько стоит купить дом?

Что дает право на вычет процентов по ипотеке?

Не все виды ипотечных ссуд имеют право на вычет процентов по ипотеке. Чтобы определить, на что и если вы можете претендовать, вам сначала необходимо определить, имеете ли вы право.

Во-первых, вы должны убедиться:

1. Обеспечение ипотечного долга обеспечивается домом — это означает, что ваш дом служит залогом по ссуде.
2. Дом должен быть вашим основным или вторым домом. Если ипотека обеспечена вторым домом, который вы сдаете в аренду, вы все равно сможете вычесть проценты, но только если вы используете дом достаточно дней в году, согласно IRS. Если вы не сдаете его в аренду, вам не обязательно останавливаться там, чтобы требовать вычет.

В дополнение к вышесказанному, для того, чтобы ваш кредит имел право на вычет процентов по ипотеке, должно быть выполнено одно из следующих условий:

• Вы взяли ипотечный кредит до декабря.16, 2017 , чтобы купить, построить или существенно улучшить свой дом, а общая сумма ипотечного долга, по которому вы вычитаете проценты, составила менее 1 миллиона долларов до 2019 года — 500 000 долларов или меньше для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих индивидуальную регистрацию.
• Вы взяли его после 15 декабря 2017 г. , чтобы купить, построить или существенно улучшить свой дом, и ваша общая сумма ипотечного долга, по которому вы вычитаете проценты, в течение 2019 года составила 750 000 долларов или меньше — 375 000 долларов или меньше для состоящих в браке налогоплательщиков подача индивидуально.

Если ваша ипотечная задолженность превышает указанные выше пределы, не волнуйтесь — вы все равно сможете вычесть часть своих процентов, но расчет будет более сложным.

Продолжайте читать: Налоговые последствия рефинансирования при обналичивании средств

Вот что вы можете вычесть

Вот что вам разрешено вычесть в рамках вычета процентов по ипотеке IRS:

• Комиссия за просрочку платежа по ипотеке: Вы можете вычесть комиссию за просрочку платежа, если она не связана с конкретными услугами, предоставленными в связи с вашей ссудой.
• Штраф за досрочное погашение ипотеки: Некоторые кредиторы взимают штраф за досрочное погашение кредита. Возможно, вы сможете потребовать эту комиссию при вычете процентов по ипотеке.
• Проценты по ипотеке в связи с продажей дома: Вы можете вычесть проценты, уплаченные вами за день до закрытия включительно.
• Взносы по ипотечному страхованию: Взносы по ипотечному страхованию подлежат вычету, если ваш договор страхования был подписан после 2006 года. Если ваш скорректированный валовой доход составляет 100 000 долларов (50 000 долларов при подаче отдельной заявки в браке) или более, вычет, который вы можете получить, значительно уменьшится, а может и нет. уметь вообще вычитать.
• Баллы: Вы вычитаете баллы, которые вы платите при закрытии основного дома в том году, в котором вы их платите. Вы вычитаете большинство баллов, выплаченных по ссудам на вторичное жилье, и некоторые подходящие ссуды для рефинансирования в течение срока ссуды.

Узнайте: налоговые льготы владения домом: вычеты и кредиты, которые необходимо знать

Что не подлежит вычету

Следующие расходы не считаются процентами, поэтому вы не можете включать их в вычет процентов по ипотеке:

• Большая часть арендной платы за землю: Арендная плата за землю, или арендная плата, выплачиваемая конкретно за землю, на которой находится недвижимость, может быть востребована в качестве процентов по ипотеке только при очень конкретных и необычных обстоятельствах.
• Проценты по обратной ипотеке: IRS считает проценты, начисляемые по обратной ипотеке, как долг собственного капитала, который не подлежит вычету.
• Арендные платежи за дом, который вы покупаете: Арендные платежи, которые вы вносите, например, при аренде с возможностью покупки, не считаются процентами, поэтому они не подлежат вычету в качестве процентов.
• Плата за услуги: Плата за закрытие услуг, которые кредитор предоставляет в процессе финансирования покупки дома, например, оценка и нотариальная работа, не подлежит вычету.
• Комиссия за размещение ссуды: Вы не можете вычесть комиссию за размещение, которую продавец уплачивает для организации вашего финансирования.

Подробнее: Сколько первоначального взноса необходимо для покупки дома

Как получить вычет процентов по ипотеке

Сесть, чтобы заполнить налоговую декларацию и потребовать удержания, может оказаться непростой задачей. Но подготовка — это ключ к успеху. Если у вас есть все необходимые документы, достаточно просто следовать инструкциям в буклетах налоговых форм или в Интернете.

Вот шаги, которые вы должны предпринять, чтобы подготовиться к подаче иска:

1. Соберите документацию: Округлите форму 1098 и документацию по уплаченным вами процентам по ипотеке, которые не были указаны в форме 1098. Также соберите документы для любых других детализированных вычетов, которые вы делаете.
2. Получите Приложение A (Форма 1040 или 1040-SR): Вы можете получить Приложение A в местной налоговой инспекции или загрузить его с веб-сайта IRS.
3. Заполните раздел «Выплаченные проценты» в Приложении A: В этом разделе вы указываете все проценты, которые вы заработали.Строка 8 конкретно касается процентов по ипотеке. Вы будете переводить суммы из формы 1098 в график A.
4. Сложите свои вычеты: После того, как вы закончили вводить информацию для всех детализированных вычетов и добавили суммы из строк, указанных в форме, введите сумму ваших детализированных вычетов в Строке 17.
5. Заполните сумму вычета в форме 1040: Вы возьмете сумму, указанную в строке 17, и введите ее в строку 9 вашего 1040 или 1040-SR.

Это хорошие шаги, но не забывайте всегда консультироваться с налоговым специалистом по налоговым вопросам.

Эта статья представляет собой краткое изложение общедоступных материалов налоговой службы. Credible Operations, Inc. не является налоговым консультантом, и вам не следует рассматривать содержание этой статьи как налоговый совет или полагаться на содержание этой статьи при принятии финансовых решений. Поговорите с налоговым консультантом или обратитесь к публикации 936 Налоговой службы для получения дополнительной информации о удержании налога на проценты по ипотеке.

Продолжайте читать: Как получить вычет процентов по студенческой ссуде

Об авторе

Дарья Улиг

Дарья Улиг — спонсор Credible, занимающийся ипотекой и недвижимостью. Ее работы публиковались в таких изданиях, как The Motley Fool, USA Today, MSN Money, CNBC и Yahoo! Финансы.

Home »Все» Ипотека » Полное руководство по получению вычета процентов по ипотеке

Создание канадской ипотечной ссуды с вычетом налогов

Налоговое законодательство для домовладельцев Канады сильно отличается от системы в США.S. Примечательно, что проценты по ипотеке для основного частного дома не подлежат налогообложению, однако весь прирост капитала при продаже дома не облагается налогом.

Но есть способ, которым канадцы могут эффективно вычесть проценты по ипотеке.

Финансовая цель

Для начала пара основных определений:

• Ваша чистая стоимость — это ваши активы за вычетом любых обязательств. Чтобы увеличить свой собственный капитал, вы должны либо увеличить свои активы, либо уменьшить свои обязательства, либо и то, и другое.
• Ваш свободный денежный поток — это сумма денежных средств, которая остается после всех расходов и выплат по долгам. Чтобы увеличить денежный поток, вы должны меньше тратить, получить более высокооплачиваемую работу или платить меньше налогов.

Давайте рассмотрим стратегию, которая поможет вам увеличить свои активы за счет создания инвестиционного портфеля, уменьшить ваши долги за счет более быстрой выплаты ипотеки и увеличить денежный поток за счет уплаты меньшего налога. Фактически, вы увеличиваете свой собственный капитал и денежный поток одновременно.

Стратегия

Каждый раз, когда вы вносите ипотечный платеж, часть платежа применяется к процентам, а остальная часть — к основной сумме. Этот основной платеж увеличивает ваш капитал в доме и может быть взят под ссуду, как правило, по более низкой ставке, чем для необеспеченной ссуды.

Если заемные деньги затем используются для покупки инвестиций, приносящих доход, проценты по ссуде не облагаются налогом, что делает эффективную процентную ставку по ссуде еще лучше.

Эта стратегия призывает домовладельца заимствовать основную часть каждого платежа по ипотеке и инвестировать ее в портфель, приносящий доход. В соответствии с налоговым кодексом Канады проценты, уплаченные с денег, взятых взаймы для получения дохода, не облагаются налогом.

С течением времени ваш общий долг остается неизменным, так как основной платеж заимствуется каждый раз, когда производится платеж. Но большая его часть становится долгом, не подлежащим налогообложению. Другими словами, это «хороший» долг.И меньше остается невычитаемой задолженности или «безнадежной» задолженности.

Чтобы лучше объяснить это, обратитесь к приведенному ниже примеру, где вы можете видеть, что выплата по ипотеке в размере 1106 долларов в месяц состоит из 612 долларов в качестве основной суммы и 494 доллара в виде процентов.

Как видите, каждый платеж уменьшает сумму задолженности по кредиту на 612 долларов. После каждой выплаты 612 долларов возвращаются и инвестируются. Таким образом, общий уровень долга остается на уровне 100 000 долларов, но часть ссуды, подлежащая вычету из налогооблагаемой базы, увеличивается с каждым платежом.Вы можете видеть на приведенном выше рисунке, что после одного месяца реализации этой стратегии 99 388 долларов по-прежнему не подлежат вычету из налогооблагаемой базы, но 612 долларов теперь не подлежат налогообложению.

Эта стратегия может быть продвинута дальше: вычитаемая из налогооблагаемой базы часть выплаченных процентов создает ежегодный возврат налога, который затем может быть использован для еще большей выплаты по ипотеке. Этот платеж по ипотеке будет составлять 100% основной суммы (поскольку это дополнительный платеж) и может быть полностью заимствован и инвестирован в тот же доходный портфель.

Шаги в стратегии повторяются ежемесячно и ежегодно, пока ваша ипотека не будет полностью освобождена от налогов. Как видно из предыдущего и следующего рисунков, ипотека остается неизменной на уровне 100 000 долларов, но не подлежащая налогообложению часть увеличивается каждый месяц. С другой стороны, инвестиционный портфель также растет за счет ежемесячных взносов, а также доходов и прироста капитала, которые он производит.

Как показано выше, ипотека, полностью не подлежащая вычету из налогооблагаемой базы, будет иметь место после того, как последняя часть основной суммы будет заимствована и инвестирована.Задолженность по-прежнему составляет 100 000 долларов; однако теперь 100% этой суммы подлежит налогообложению. На этом этапе полученные налоговые возмещения также могут быть инвестированы, чтобы помочь увеличить скорость роста инвестиционного портфеля.

Преимущества

Цели этой стратегии — увеличить денежный поток и активы при уменьшении обязательств. Это создает более высокий собственный капитал для человека, реализующего стратегию. Он также направлен на то, чтобы помочь вам быстрее отказаться от ипотеки и начать формирование инвестиционного портфеля быстрее, чем вы могли бы в противном случае.

Давайте посмотрим на них поближе:

• Быстрее избавьтесь от ипотечных кредитов. Точка, в которой вы технически освобождаетесь от ипотеки, — это когда ваш инвестиционный портфель достигает стоимости вашего непогашенного долга. Это должно быть быстрее, чем с традиционной ипотекой, потому что инвестиционный портфель должен расти по мере выплаты ипотечных платежей. Выплаты по ипотеке за счет налоговых вычетов позволяют погасить ипотеку еще быстрее.
• Создайте инвестиционный портфель, платя за дом. Это отличный способ начать экономить. Это также помогает высвободить наличные деньги, которые в противном случае вы не смогли бы вложить до выплаты ипотеки.

Пример использования

Вот сравнение финансовых последствий для двух канадских пар, одна из которых выплачивает ипотечный кредит традиционным способом, а другая — с использованием стратегии вычета налогов.

Пара купила дом за 200 000 долларов с ипотекой на 100 000 долларов, амортизированной в течение 10 лет под 6%, с ежемесячным платежом в размере 1106 долларов.После выплаты ипотеки они инвестируют 1106 долларов, которые они платили в течение следующих пяти лет, зарабатывая 8% годовых.
По прошествии 15 лет у них есть собственный дом и портфель стоимостью 81 156 долларов.

Пара B купила дом по идентичной цене с такими же условиями ипотеки. Каждый месяц они заимствуют основную сумму и инвестируют ее. Они также используют годовую налоговую декларацию, которую они получают от вычитаемой из налогооблагаемой базы части своих процентов, для выплаты основной суммы ипотеки.Затем они занимают эту основную сумму и инвестируют ее. По прошествии 9,42 года ипотека будет на 100% состоять из хорошего долга и начнет приносить ежегодный возврат налога в размере 2340 долларов при условии, что предельная ставка налога (MTR) составит 39%. Спустя 15 лет у них есть собственный дом и портфель стоимостью 138 941 доллар. Это на 71% больше.

Слово предостережения

Эта стратегия не для всех. Займы под залог вашего дома могут быть психологически трудными. Хуже того, если инвестиции не принесут ожидаемой прибыли, эта стратегия может дать отрицательный результат.

Повторно заимствуя долю в своем доме, вы снимаете подушку безопасности, если рынок недвижимости или инвестиционные рынки, или и то, и другое, пойдут к худшему.

Создавая доходный портфель на незарегистрированной учетной записи, вы также можете столкнуться с дополнительными налоговыми последствиями.

Вам следует проконсультироваться с профессиональным финансовым консультантом, чтобы определить, подходит ли вам эта стратегия. Если это так, обратитесь за профессиональной помощью, чтобы адаптировать его к вам и к личному финансовому положению вашей семьи.