МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Содержание и ремонт жилья в квитанции с 2020 года: 404 Not Found — Администрация города Когалыма

Начисление платы за жилищно-коммунальные услуги

1.  Как рассчитывается размер платы за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом помещении, оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, и при отсутствии индивидуального или общего(квартирного) прибора?


Размер платы за коммунальную услугу по отоплению, холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, газоснабжению и электроснабжению в жилом или нежилом помещении, оборудованном индивидуальным прибором учета тепловой энергии, холодной воды, горячей воды, сточных бытовых вод, газа и электрической энергии, согласно пунктам 42 и 43 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354, (далее – Правила № 354) определяется по формуле 1, где:

– объем (количество) потребленного за расчетный период в n-м жилом или нежилом помещении коммунального ресурса, определенный по показаниям индивидуального прибора учета в n-м жилом или нежилом помещении.

В случаях, предусмотренных пунктом 59 Правил, для расчета размера платы за коммунальные услуги используется объем (количество) коммунального ресурса, определенный в соответствии с положениями указанного пункта;

– тариф (цена) на коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При отсутствии индивидуального прибора учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа размер платы за соответствующую коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом помещении, определяется в соответствии с формулой 4 приложения № 2 к настоящим Правилам исходя из нормативов потребления коммунальной услуги и тарифа на коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.


2. Как рассчитывается размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета?


Размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется в соответствии с пунктами 44-48 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354.

3. Как производятся расчеты за услуги отопления?

До 1 июля 2016 года размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

4. Какие коммунальные услуги подлежат оплате?

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Часть 4 статьи 154 Жилищного кодекса РФ.

5. Каков порядок внесения платы за коммунальные услуги?

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Часть 1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом, либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья. Примерная форма платежного документа для внесения платы за коммунальные услуги утверждена Правительством Московской области.

Постановление Правительства Московской области от 27.12.2013 № 1161/57.

6. Входит ли балкон и лоджия в отапливаемую площадь?

Не входит. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354, при расчете размера платы за отопление учитывается общая площадь жилого помещения. Частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ установлено, что общая площадь жилого помещения не включает в себя балконы, лоджии, веранды и террасы.

7. Какие услуги оплачиваются за каждого человека, а какие – за квадратный метр?

Плата за содержание и ремонт жилого помещения, взнос на капитальный ремонт, плата за отопление (в домах, необорудованных общедомовым прибором учета тепловой энергии) и плата за коммунальные услуги (водоснабжение холодное и горячее, электроснабжение), предоставленные на общедомовые нужды, устанавливается на квадратный метр.

Плата за коммунальные услуги для индивидуального потребления рассчитывается по показаниям приборов учета или по нормативам потребления коммунальных услуг на 1 человека.

8. Какие органы осуществляют полномочия по государственному регулированию тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса в Московской области?

Центральным исполнительным органом государственной власти Московской области, осуществляющим данные полномочия с применением мер административного воздействия, является Комитет по ценам и тарифам Московской области.

9. Можно ли производить начисление за водоотведение раздельно: стоки от холодного водоснабжения, стоки от горячего водоснабжения? Или должна быть единая услуга?

Размер платы за услугу водоотведения определяется в единой величине, без разбивки на составляющие, поскольку законодательством такие коммунальные услуги как «отведение стоков от ХВС» и «отведение стоков от ГВС» не предусмотрены.

10. Как производится расчет размера платы за водоотведение? 

Если отсутствуют индивидуальные приборы учета сточных вод, то размер такой платы определяется исходя из суммы объемов холодной и горячей воды (если в квартире установлены индивидуальные приборы учета горячей и холодной воды). Если же приборы отсутствуют, плата за водоотведение определяется, исходя из установленных нормативов потребления воды.

11. Как добиться перерасчета платы за некачественное предоставление коммунальных услуг?

Случаи и основания изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальных услуг для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов установлены разделом IX Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354.

Требования к качеству коммунальных услуг, допустимые отступления от этих требований и допустимая продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг, а также условия и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, приведены в приложении №1 к настоящим Правилам.

Необходимо обратить внимание на то, что перерасчет выполняется только при установленном факте оказания некачественной услуги.

Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность установлен разделом Х вышеуказанных Правил.

12. Как осуществляется перерасчет размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в случае временного отсутствия гражданина?

Порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальным прибором учета, определен разделом VIII Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354.

13. Правомерно ли поступает управляющая организация, взимая плату за ввод индивидуальных приборов учета в эксплуатацию?

В соответствии с пунктом 81(14) постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» ввод в эксплуатацию прибора учета осуществляется в порядке, предусмотренном пунктами 81-81 (9). Установленный прибор учета, в том числе после поверки, опломбируется исполнителем без взимания платы с потребителя, за исключением случаев, когда опломбирование соответствующих приборов учета производится исполнителем повторно в связи с нарушением пломбы или знаков поверки потребителем или третьим лицом.

14. Где можно узнать утвержденные тарифы на коммунальные услуги?

На официальном сайте Комитета по ценам и тарифам Московской области, а также на сайте управляющей организации.


15. Каковы особенности ценообразования в отношении коммунальной услуги по горячему
водоснабжению?

 

С 1 января 2014 года Комитет по ценам и тарифам Московской области на основании постановления Правительства РФ от 13 мая 2013 года № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения» утвердил двухкомпонентный тариф на горячую воду. Теперь плата за 1 м3 горячей воды складывается из двух компонентов: 

платы за 1 м3 холодной воды;

— платы за тепловую энергию, которая была затрачена на подогрев 1м3 холодной воды.

16. В многоквартирном жилом доме расположен индивидуальный тепловой пункт. Как при этом рассчитывается плата за услуги горячего водоснабжения?

      Стоимость коммунальной услуги по горячему водоснабжению определяется в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» в соответствии с пунктом 54 по формулам 20, 20.1.

17.  Каким образом взимается плата за пользование природным газом при отсутствии приборов учёта газа, если в жилом помещении никто не зарегистрирован?


Согласно части 11 статьи 155 Жилищного кодекса РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за коммунальные услуги. Поскольку в жилом помещении не установлен прибор учета газа, объем поставленного газа рассчитывается исходя из норматива газопотребления. Стоимость поставленного газа определяется как произведение цены на газ и норматива потребления. Цены на природный газ, реализуемый населению Московской области, утверждаются Комитетом по ценам и тарифам Московской области.  При расчете платы за пользование природным газом в жилых помещениях (жилых домах, квартирах, комнатах), не оборудованных приборами учета газа, следует руководствоваться постановлением Правительства Московской области от 09.11.2006 N 1047/43 «Об утверждении нормативов потребления природного газа населением при отсутствии приборов учета газа». Так как определить среднемесячный платеж исходя из нормативов потребления, установленных на одного человека, при отсутствии сведений о количестве проживающих в жилом помещении не представляется возможным, вышеуказанным постановлением (в примечании) определено, что «при наличии установленных и подключенных бытовых газовых плит и газовых водонагревателей в жилых помещениях (жилых домах, квартирах, комнатах) независимо от формы собственности в случае отсутствия в них постоянно проживающих граждан нормативы потребления природного газа определяются в целом на жилое помещение (жилой дом, квартиру, комнату) исходя из среднестатистического количества членов семьи Московской области (2,7 чел.). В целях упорядочения оплаты за пользование газом можно зарегистрироваться в квартире по месту пребывания, либо установить прибор учета газа, что позволит оплачивать за газ исходя из фактического потребления. При отсутствии прибора учета основанием для прекращения начисления оплаты за пользование газом является акт об отключении газовых приборов. Отключение газовых приборов должно быть осуществлено газовой службой в соответствии с установленным порядком.

18.  Правомерно ли взимание платы за сбор и вывоз ТБО из расчета за 1 м2 площади жилья?


Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя в том числе сбор и вывоз твердых бытовых отходов. В соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер
платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. В связи с этим плата за сбор и вывоз твердых бытовых отходов также взимается из расчета за 1 м2 общей площади жилого помещения в составе средств, собираемых на содержание и ремонт общего имущества дома.


19. Почему жильцы первых этажей оплачивают лифты?

Ответ: В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ лифты и лифтовые шахты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности.

Статьями 30, 39, 158 ЖК РФ, постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» определено, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.  Это бремя для различных собственников должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.

      Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Если же собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.   

        Освобождение жителей первых этажей, которые не пользуются лифтом, от оплаты за него незаконно, так как, плата вносится не за пользование лифтом (проезд к вышерасположенным этажам и обратно), а за его техническое содержание и противоречит ст. 39, 137, 158 ЖК РФ.

        Также статьей 162 ЖК РФ четко обозначено требование, согласно которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

20. В доме установлен общедомовой прибор учета (ОДПУ) горячего водоснабжения. ОДПУ холодного водоснабжения отсутствует. Как считать ГВС, ХВС и водоотведение?

Показания общедомового прибора учета потребления конкретного коммунального ресурса для расчета размера платы за соответствующую коммунальную услугу применяются при определении платы за коммунальную услугу на общедомовые нужды.  Согласно п.44 Правил № 354 размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется в соответствии с формулой 10 приложения N 2 к Правилам. Таким образом, если в многоквартирном доме установлен ОДПУ горячей воды, то размер платы за услугу горячего водоснабжения на ОДН определяется исходя из показаний ОДПУ горячей воды.  Если ОДПУ холодной воды в многоквартирном доме не установлен, то размер платы за услуги холодного водоснабжения на ОДН определяется по нормативам потребления холодной воды на ОДН в соответствии с п.48 Правил по формулам 10 и 15 Приложения N 2.

Что касается услуг водоотведения, то размер платы за услуги водоотведения в жилых помещениях, не оборудованных ИПУ водоотведения, определяется (п.42 ч.5 Правил):

— при наличии ИПУ холодной и горячей воды — по суммарным показаниям таких ИПУ;

— при отсутствии ИПУ холодной и горячей воды или отсутствии ИПУ хотя бы одной из услуг — по нормативам потребления услуг водоотведения в помещении.

21. Должна ли начисляться плата за ГВС собственнику, если он поставил заглушку на горячей воде и пользуется только электрообогревателем и холодной водой?

Если потребитель не пользуется коммунальной услугой по ГВС в жилом помещении и поставил заглушку, то плата за указанную услугу, потребленную в жилом помещении, не начисляется при условии, что заглушка опломбирована исполнителем и исполнитель регулярно осуществляет проверку сохранности такой пломбы. Плата за услугу по ГВС, потребленную на ОДН, начисляется в обязательном порядке, поскольку любые коммунальные услуги, предоставленные на ОДН, подлежат оплате всеми потребителями независимо от факта и объема потребления соответствующих услуг в жилых и нежилых помещениях МКД.

22. Если в жилом помещении собственник не зарегистрирован, производятся ли ему начисления за жилищно-коммунальные услуги?

В соответствии с ч.2 ст.153 ЖК РФ собственник обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности или с момента передачи помещения от застройщика по передаточному акту.

23. Если квартира в собственности не у одного собственника, а по 1/2, 1/3 и т.д. то начисления по нормативам производятся по каждому собственнику?

Да, плата за коммунальные услуги определяется по количеству собственников, вне зависимости от доли каждого собственника в общей долевой собственности на жилое помещение.

24. Как начисляется плата за электроснабжение в коммунальной квартире при отсутствии квартирного прибора учета?

Согласно п.50 Правил № 354 расчет размера платы за коммунальную услугу, предоставленную потребителю, проживающему в комнате (комнатах) в коммунальной квартире, осуществляется в соответствии с формулами 7 и 16 Приложения N 2 к Правилам. Показания комнатных приборов учета в коммунальной квартире, не оборудованной квартирными приборами учета, при расчете размера платы за услуги электроснабжения не учитываются. Для такого учета необходимо квартиру оборудовать квартирным прибором учета.

25. Если граждане передали показания ИПУ, например, 29 числа (или в любой другой день), имеет ли право УО (ТСЖ) учесть данные показания за текущий месяц или же считать их не переданными в установленный Правилами № 354 срок и произвести расчет по среднемесячному расходу?

Согласно п.34 Правил предоставления коммунальных услуг населению № 354 потребитель обязан:

— снимать показания ИПУ в период с 23-го по 25-е число текущего месяца;

— передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу не позднее 26-го числа текущего месяца, (кроме случаев, когда в соответствии с Правилами, договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, и (или) решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме действия по снятию показаний таких приборов учета обязан совершать исполнитель (уполномоченное им лицо) или иная организация.

Таким образом, срок принятия исполнителем показаний ИПУ с 23 по 26 число включительно. Если потребитель не выполнил эти обязанности в указанный срок, размер платы рассчитывается исходя из среднемесячного объема потребления в порядке, установленном п.59 Правил № 354.

Показания приборов учета, предоставленные после 26 числа расчетного месяца, могут использоваться исполнителем для расчета платы за коммунальные услуги за соответствующий месяц, если при этом не нарушается срок представления платежного документа потребителям, установленный договором с исполнителем коммунальных услуг, содержащим условия предоставления коммунальных услуг.

26. Как определить, за какой период сняты показания ИПУ, если они переданы несвоевременно?

Нет необходимости устанавливать, какие показания к какому периоду относятся, поскольку в случае несвоевременного предоставления показаний ИПУ согласно п.59 Правил № 354 объем потребления коммунальной услуги в расчетном месяце принимается равным среднемесячному объему (если показания не предоставляются более 6 мес. – по нормативам потребления). В месяц своевременного представления показаний ИПУ объем определяется исходя из представленных показаний ИПУ за минусом объема, выставленного к оплате за предыдущие месяцы, за которые показания ИПУ не предоставлялись или предоставлялись несвоевременно.

27. Возможно ли принимать во внимание показания ИПУ не в том месяце, в котором он был введен в эксплуатацию, а с 1 числа следующего месяца?

Обязанности исполнителя и потребителя учитывать показания ИПУ с 1 числа месяца, следующего за месяцем, в котором ИПУ был введен в эксплуатацию, установлены пп. «у» п.31 и пп. «и» п.33 Правил № 354.

28. В жилом помещении начисление платы за ХВС производится по прибору учета, а за ГВС-по нормативу. Как в данном случае начисляется плата за водоотведение: по нормативу или как сумма объемов: ХВС (по ИПУ) + ГВС (по нормативу)?

В указанном случае плата за услугу по водоотведению в помещении определяется исходя из норматива потребления коммунальных услуг в отношении водоотведения.

29. Какой порядок расчета платы за коммунальные услуги, предоставленные на ОДН, в случае возникновения отрицательной разницы между показаниями ОДПУ и объемами потребления непосредственно в помещениях МКД?

Согласно п. 46 Правил № 354 плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды не начисляется, если показания ОДПУ за расчетный период будут меньше, чем сумма объемов потребления во всех жилых и нежилых помещениях МКД.

30. Как производится расчет платы за отопление в нежилых помещениях (подвалы, цоколи)?

Если помещения в подвале и цоколе оформлены как нежилые помещения, т.е. на них оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным лицом, то расчет платы за отопление производится как для нежилых помещений.

Если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи относятся к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, по которым плата за отопление рассчитывается в составе платы за отопление и покрывается собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

31. Что такое общедомовое потребление и почему собственник жилого помещения должен за него платить? 

Согласно п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. № 354 (далее — Правила № 354), потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).

В соответствии с п. 44 — 48 Правил № 354 размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, определяется в зависимости от наличия или отсутствия общедомового прибора учета. Формулы по расчету размера платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды указаны в приложении 2 к Правилам № 354.

Обращаем внимание, что размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении.

Перечень помещений, входящих в состав общего имущества, площади которых применяются при расчете платы за коммунальные услуги на общедомовое потребление, определен Правилами № 354. Это площади помещений: межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома). 

32.  Почему при отсутствии водоразборных устройств в местах общего пользования управляющая организация начисляет плату за воду на общедомовые нужды? 

Потребителям необходимо оплачивать весь объем воды, зафиксированный общедомовым прибором учета, а при отсутствии общедомового прибора учета – объем по нормативам, утвержденным в установленном порядке.

Отсутствие водоразборных устройств в местах общего пользования не является основанием для неначисления платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды.

33. Должны ли применяться нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды при расчете платы за КУ на ОДН, если в многоквартирном доме есть общедомовые приборы учета? 

При определении размера платы за коммунальные услуги, предоставленные на ОДН, при наличии в доме ОДПУ — нормативы являются «ограничивающим фактором». То есть, распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги на общедомовые нужды по показаниям общедомового прибора учета, не может превышать объема, определенного по нормативам на общедомовые нужды. Превышение объема исполнитель коммунальных услуг (управляющая организация) должен оплачивать за счет собственных средств.

34. Где указаны размеры площадей жилых и нежилых помещений дома, площадей помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома? 

В техническом паспорте дома. С информацией, указанной в техническом паспорте дома, можно ознакомиться у исполнителя коммунальных услуг.

35. В каком случае плата на общедомовые нужды не начисляется? 

В случае если объем коммунального ресурса по показаниям общедомового прибора учета меньше, чем сумма объемов коммунальных ресурсов в жилых и нежилых помещениях, определенных по показаниям индивидуальных приборов учета и по нормативам.

ТАРИФЫ | Администрация г. Челябинска

Разъяснения о формировании платы за жилищно-коммунальные услуги

Тарифы на жилищно-коммунальные услуги

Согласно статьям 39 и 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле, в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Поэтому плата за содержание и ремонт жилого помещения (содержание и ремонт, уборка придомовой территории, уборка мест общего пользования, содержание и ремонт мусоропровода, обслуживание и ремонт лифта, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме) устанавливается на один квадратный метр общей площади жилого помещения. Плата за данные услуги не зависит от количества зарегистрированных в жилом помещении граждан.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений дома. В договоре управления домом должны быть указаны перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Решением Челябинской городской Думы от 24.11.2020 года № 14/23 с 01 января 2021 года утверждены тарифы на содержание и ремонт жилого помещения для:
— нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
— собственников, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом;
— собственников помещений в многоквартирном доме, которые на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Полномочия по утверждению тарифов на коммунальные услуги (отопление, электроэнергия, газоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, твердые коммунальные отходы) находятся в компетенции Министерства тарифного регулирования и энергетики Челябинской области (сайт: www.tarif74.ru, Сони Кривой, д.75, тел. 232-32-32).
Увеличение тарифов на коммунальные услуги производится в соответствии с предельными индексами, установленными Федеральной службой по тарифам.
Проверка, обоснованность платежей за жилищно-коммунальные услуги относятся к полномочиям Главного управления «Государственная жилищная инспекция Челябинской области (ул. Энгельса, д.43, тел 727-78-88, сайт www.gzhi74.ru)  

 

Тарифы на жилищные услуги

Цены и тарифы | Администрация города Курска

Порядок оплаты  расходов  на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества многоквартирного дома с 10 августа 2017 года

В соответствии с Федеральным законом  РФ от 29.07.2017 №258-ФЗ в Жилищный кодекс РФ  внесены  изменения в части, касающейся  определения  расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме: 
Размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется при наличии коллективного (общедомового) прибора учета исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, который утверждается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Исключения составляют случай оснащения многоквартирного дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, при котором размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из показаний этой системы учета при условии обеспечения этой системой учета возможности одномоментного снятия показаний, а также случаи принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме: 
1) исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 
2) исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 
При отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, который утверждается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Нормативы потребления коммунальных услуг для населения города Курска (при отсутствии приборов учета)

На территории Курской области уполномоченным органом по установлению нормативов потребления коммунальных услуг является комитет жилищно-коммунального хозяйства и ТЭК Курской области:
Нормативы накопления твердых коммунальных отходов, утверждены приказом комитета ЖКХ и ТЭК Курской области от 24.12.2019 №204 (в ред. от 12.05.2020 №75)
Нормативы потребления коммунальной услуги по водоснабжению, утверждены приказом комитета ЖКХ и ТЭК Курской области от 12.04.2018 №62
Нормативы потребления коммунальной услуги по отоплению, утверждены приказом комитета ЖКХ и ТЭК Курской области от 29.12.2016 №172 (в ред.  от 20.07.2017 №88)
Нормативы потребления коммунальной услуги по электроснабжению, утверждены приказом комитета ЖКХ И ТЭК Курской области от 23.05.2017 №65 (в ред. от 28.05.2018 №98)

Тарифы на жилищно-коммунальные услуги на 2020 год

Информация о тарифах на жилищно-коммунальные услуги на 2020 год

Жилищные  услуги

Размер платы за содержание жилого помещения  для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, для собственников помещений в многоквартирном доме, которые  не приняли решение о выборе способа управления  многоквартирным домом и   для собственников, которые приняли решение о способе управления многоквартирным, но не приняли решение на общем собрании об установлении  размера платы за содержание жилого помещения установлен решением Курского городского Собрания от 25.11.2014 № 178-5ОС «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения».

Размер платы за содержание жилого помещения

Решение Курского городского Собрания от 18.02.2020 № 177-6-ОС «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения» (в ред. от 30.04.2020)

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) на 2017 год

Приказом Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.09.2016 №668/пр, установлены единые требования к установлению размера платы за пользование жилым помещением (платы за найм). Расчет размера платы  на 1 кв.м в соответствии  с вышеуказанными методическими указаниями  должен производится исходя из средней стоимости 1 кв.м. на вторичном рынке жилья и значения коэффициента, характеризующего показатели качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем)   для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда утвержден решением Курского городского Собрания  от 24.01.2017 №342-5-ОС « Об установлении размера платы за пользование жилым помещением».

Включение в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату ОДН

Федеральным законом от  29.06.2015 №176-ФЗ в Жилищный кодекс Российской Федерации были внесены изменения в состав платы за жилое помещение. С 1 января 2017 года плата за содержание жилого помещения включает в себя расходы на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также расходы на оплату отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – расходы на оплату ОДН). Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 №1498 предусмотрено внесение в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354, а также в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, изменений, в соответствии с которыми расходы на оплату ОДН, включаются в размер платы за содержание жилого помещения в случаях, когда многоквартирный дом (далее – МКД) находится в управлении управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Потребители в таких МКД с 1 января 2017 года вносят плату за коммунальные услуги только исходя из объема коммунальных услуг, потребленных в жилом (нежилом) помещении. Если же в МКД выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, то в составе платы за коммунальные услуги потребители кроме платы за коммунальные услуги, потребленные в жилом (нежилом) помещении, осуществляют плату за коммунальные услуги на ОДН. Вне зависимости от способа управления многоквартирным домом, весь объем тепловой энергии, используемой в многоквартирном доме в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению, оплачивается потребителями в составе платы за коммунальную услугу по отоплению. Потребители вносят плату за коммунальную услугу по отоплению совокупно без разделения на плату за коммунальную услугу по отоплению в жилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества, в том числе после 1 января 2017 года.

Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Саратовской области

Согласно части 1 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Мера социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг предоставляется в виде ежемесячной денежной компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ЕКР на ЖКУ).

Фонд капитального ремонта начисляет взносы на капитальный ремонт исходя из общей площади помещения, а компенсацию расходов граждан на оплату жилищно-коммунальных услуг осуществляют органы социальной защиты населения по месту жительства, в том случае, если собственники помещений относятся к льготной категории граждан согласно действующему законодательству.

Расходы на предоставление компенсации осуществляются за счет средств областного и федерального бюджета.

Согласно статьи 1 Закона Саратовской области от 24 декабря 2015 года      № 178-ЗСО «Об установлении ежемесячной компенсации расходов по уплате взносов на капитальный ремонт отдельным категориям граждан, проживающих в Саратовской области» меры социальной поддержки по уплате взноса на капитальный ремонт предоставляются следующим категориям граждан, проживающих в Саратовской области:

1) одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет;

2) одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 80 лет;

3) проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет;

4) проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 80 лет.

Мера социальной поддержки по уплате взносов на капитальный ремонт предоставляется гражданам, достигшим возраста 70 лет, в виде компенсации уплаченных взносов на капитальный ремонт в размере 50%.

При одновременном наличии у указанных категорий граждан права на получение компенсации за уплаченные взносы на капитальный ремонт и ежемесячной компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг собственник должен выбрать один из видов компенсации.

Мера социальной поддержки по уплате взносов на капитальный ремонт гражданам, достигшим возраста 80 лет, предоставляется в виде компенсации уплаченных взносов на капитальный ремонт в размере 100%. Указанная мера социальной поддержки оказывается с 1 января 2017 года.

Кроме того, согласно внесенным изменениям, в Закон Саратовской области «Об установлении ежемесячной компенсации расходов по уплате взноса на капитальный ремонт отдельным категориям граждан, проживающих в Саратовской области», внесенных Законом Саратовской области от 22 февраля 2017 года № 6-ЗСО, граждане, достигшие возраста 80 лет могут одновременно претендовать на получение компенсации на оплату жилищно-коммунальных услуг и оплату капитального ремонта. До 1 января 2017 года указанная категория   граждан должна была выбирать один из видов компенсации.

Компенсация на оплату взносов за капитальный ремонт рассчитывается исходя из минимального размера взноса на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения.

Подробная информация о предоставлении компенсации уплаченных взносов на капитальный ремонт отдельным категориям граждан, размещена на сайте Фонда капитального ремонта www.fkr64.ru в разделе «Меры социальной поддержки» (подраздел «Компенсации по взносам на капитальный»).

За подробными разъяснениями по указанному вопросу рекомендуем обратиться в министерство социального развития Саратовской области и его территориальные подразделения.

Двойные платежки по ЖКХ: что оплачивать и куда жаловаться :: Жилье :: РБК Недвижимость

Необоснованное завышение платы за квартиру возможно как при споре двух управляющих компаний, так и при неправильной работе счетчиков или ошибках бухгалтерии

Фото: Алексей Зотов/ТАСС

Жильцы многоквартирных домов иногда сталкиваются с ситуацией, когда им приходят сразу два платежных документа от разных управляющих компаний. Разбираемся вместе с экспертами, почему это происходит и что делать собственнику, если с него требуют заплатить за ЖКУ дважды или просто сильно завышают сумму в квитанции.

За что жильцы платят управляющей компании

Согласно статье 161 Жилищного кодекса, многоквартирный дом может обслуживаться как товариществом собственников жилья (ТСЖ), так и управляющей компанией (УК). В обязанности ТСЖ или УК входят обслуживание общедомового имущества, ремонт и поддержание этого имущества в исправном состоянии. Именно за эти услуги они и выставляют счета жильцам, тогда как суммы в платежке по оплате ЖКУ имеют право выставлять только ресурсоснабжающие организации — в Москве это Мосэнерго, Мосводоканал и другие.

В Единый платежный документ входит плата за следующие услуги:

  • горячее и холодное водоснабжение;
  • водоотведение;
  • отопление;
  • содержание жилого помещения;
  • газ;
  • капитальный ремонт;
  • радиоточка;
  • общедомовая телевизионная антенна.

Из всего перечня управляющая компания может выставлять счета только за содержание жилого помещения и капремонт.

Почему возникают двойные платежки и как действовать

Согласно пункту 9 статьи 161 Жилищного кодекса, многоквартирным домом может управлять только одна организация. Но нередки случаи, когда одним домом занимаются две УК. Как правило, это происходит в переходный период, при смене управляющей компании. Самый распространенный вариант — когда с одной договор заключили, с другой расторгли, но она с этим не согласна и продолжает рассылать жильцам платежные документы.

Резонансный пример

В конце декабря 2020 года суд Красногорска рассмотрел жалобы жителей 168 многоквартирных домов по вопросу двойных платежных документов. До декабря 2019 года дома находились в управлении ООО «ДЭЗ». Но с 1 января 2020 года платежные документы начала формировать новая управляющая компания — «ЖКХ-Онлайн». Однако вместе с новыми платежными документами жителям домов продолжали поступать дублирующие платежки от АО «Красногорский расчетный центр», в которых получателем денег значилась старая управляющая компания. В итоге суд запретил обеим УК изготавливать и направлять жильцам платежные документы, а также любым другим способом пытаться получить оплату или даже просто проинформировать о ней жильцов.

Если жильцы дома начали получать по два платежных документа с разными суммами, алгоритм действий следующий:

  • нужно установить дату выставления обоих платежных документов. В самих платежках обычно указывается, за какой месяц требуют оплатить услуги;
  • выяснить, какая из двух компаний является управляющей на данный момент.
  • оплатить квитанцию той УК, с которой заключен договор, а второй платежный документ спокойно выбросить.

Если же выяснить, какая компания обслуживает дом, не удается, говорит адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев, оплачивать можно любую из двух пришедших квитанций.«С помощью оплаченной квитанции, в случае претензий от любой из УК, собственник легко докажет факт своевременной оплаты», — подчеркивает юрист.

Что делать при завышении сумм в единственной квитанции

Но спор управляющих компаний и две квитанции — это не единственный случай завышения ежемесячной платы за квартиру. Случается, что управляющая компания одна, а суммы в платежках буквально за месяц повышаются вдвое.

По словам основателя и СЕО консалтинговой группы vvCube Вадима Ткаченко, чаще всего «задвоение» сумм по ЖКХ происходит из-за ошибок. Их допускает бухгалтерия управляющей компании, либо они обусловлены неправильной работой счетчиков и других устройств, фиксирующих потребление ресурсов.

«Если вы столкнулись с неправильным начислением платы за услуги ЖКХ, можно пожаловаться в управляющую компанию либо обратиться напрямую в организации, которые рассчитали неправильные суммы. Если перерасчет делать откажутся, стоит обратиться в суд. В моей практике был случай, когда человеку насчитали большую задолженность за предыдущие годы, хотя он оплачивал все услуги. И в суде помогло то, что он сохранил все платежки, подтверждающие исполнение обязанности по оплате услуг ЖКХ. В любом случае, если собственнику приходят платежные документы с большими суммами или по две квитанции от разных компаний, надо выяснять в чем дело и решать проблему», — говорит Вадим Ткаченко.

Адвокат Алексей Гавришев также отмечает, что «задвоение» счетов по оплате жилищно-коммунальных услуг происходит с завидной периодичностью и  связано чаще всего с неверными расчетами. «Если сумма в платежке завышена, необходимо направить в УК официальную претензию с уведомлением о вручении и требованием привести в соответствие расчеты по услугам ЖКХ. Если никакой реакции не последует, через 30 дней можно обратиться с исковым заявлением в суд. Кроме того, один из наиболее эффективных способов — подача жалобы в прокуратуру, которая обязательно проведет проверку сложившейся ситуации», — советует юрист.

Читайте также:

Автор

Георгий Трушин

Текущий ремонт и содержание жилого многоквартирного дома: что входит?

Получая квитанции за квартиру, мы каждый раз натыкаемся на эту строчку – и у многих она вызывает вопросы. За что именно мы платим? Кто и как содержит общие помещения? Какие работы должны проводиться – и с какой периодичностью? На эти и другие вопросы ответит наша статья.

Что это такое?

Согласно статье 1354 Жилищного Кодекса Российской Федерации, содержание и ремонт общего имущества – перечень необходимых сезонных и иных работ, которые поддерживают дом в привлекательном и функциональном виде, устраняют неполадки, мешающие собственникам проживать в квартирах. Также управляющая компания или ТСЖ, ответственные за содержание и текущий ремонт общего имущества, должны следить за его состоянием, поддерживать в порядке и не допускать порчи.

Что к нему относится?

Перечень работ, входящих в текущий ремонт помещения, а также относящихся к его содержанию, регламентирован несколькими законными актами. В первую очередь это Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Перечень оговоренных в нем работ очень широк, но их объединяет одно – помещения не изменяются очень серьезно, не затрагиваются несущие конструкции, а инженерное оборудование если и заменяется, то частично.

Итак, вот что относится к текущему ремонту жилого помещения:

  • Подготовка общедомового имущества к эксплуатации.
  • Работы по его освещению.
  • Уборка общедомовых помещений.
  • Сбор и вывоз отходов.
  • Озеленение участков возле многоквартирного дома.
  • Осмотр общедомовых помещений на предмет соответствия их нормам и безопасному состоянию.
  • Поддержание оптимальной температуры и уровня влажности в помещениях.
  • Соблюдение мер пожарной безопасности.
  • Своевременное проведение ремонта (текущего и планового).

Также к текущему ремонту будут относиться всевозможные мелкие работы: покраска стен и полов, ремонт мусоропровода, окон, батарей и т.д. Полный список их очень широк: его можно найти в упомянутых Правилах и нормах эксплуатации жилого фонда и приложении к ним.

Как часто должны проводиться работы?

Их периодичность обычно указывается в договоре между жильцами многоквартирного дома и УК или ТСЖ. Если же такого пункта там нет, можно воспользоваться общими нормативами. К примеру, с такой периодичностью должны проводиться работы по уборке общедомовых помещений:

  • Мытье и подметание лестничных площадок – ежедневно.
  • Мытье почтовых ящиков, протирание подоконников – раз в месяц.
  • Мытье окон, снятие пыли с потолков, протирание стен – дважды в год.

Ремонтные работы подразделяются на сезонные, плановые и необходимые – и периодичность зависит от их вида. Сезонные работы проводятся раз в год – при подготовке к отопительному сезону или его прекращении. Плановые работы, как следует из названия, должны быть запланированы в годовом плане, с которым жильцы дома знакомятся на общем собрании. Наконец, необходимый ремонт – это устранение неполадок, которые требуют немедленной ликвидации. Такие неполадки происходят спонтанно, и поэтому сроки их не оговорены – но ликвидацию стоит проводить как можно быстрее.

Если коммунальные службы отказываются выполнять ту или иную работу, ссылаясь на нехватку денег или рабочей силы (или на то, что подобные работы проводились не так давно) – не верьте им на слово и проверяйте даты в договоре или списках нормативов.

Чем это все отличается от капитального ремонта?

Последний, в отличие от текущего, предусматривает замену несущих конструкций здания. Ремонтируется крыша, фундамент, подвальные помещения, внутридомовые инженерные системы, фасад, производится благоустройство территории вокруг дома и т.д. Этот ремонт, в отличие от текущего, не бывает бесплатным, и затраты на него зачастую довольно высоки (хотя деньги могут поступать не только от собственников жилья, но и, к примеру, из бюджетных средств). Зато он позволяет устранить износ здания. У капитального ремонта также есть своя периодичность: она зависит от материала перекрытий, кровли и инженерных систем. Узнать порядок и сроки его проведения, а также место вашего дома в очереди на капитальный ремонт (если, конечно, вы не живете в только что сданной новостройке) можно либо у УК или ТСЖ, либо в службе ЖКХ, либо в городской администрации.

Еще несколько важных моментов

Чтo дeлaть, ecли вы платите деньги, но часть услуг не получаете?

Например, ваша УК или ТСЖ не проводит плановую уборку раз в месяц, хотя деньги за это получает. Внимательно изучите заключенный с ними договор и отметьте те услуги, которые УК игнорирует. Если их пара-тройка, пишите заявление и просите провести определенные работы; если же игнорируется большинство, то можно обратиться сразу в жилищную инспекцию или прокуратуру. Когда после проверки выяснится, что УК получает деньги просто так, она получит штраф. Также можно вернуть часть денег за невыполненные услуги, если вы потребуете перерассчитать платежи.

Moжнo ли yмeньшить плaту зa coдepжaниe жилья?

Можно попробовать. Проведите собрание собственников с участием представителей УК или ТСЖ: последних попросите обосновать, почему услуги стоят именно столько, и перечислить работы, которые они действительно будут проводить. От некоторых услуг вы можете отказаться, но учтите, что эти работы придется проводить самостоятельно (например, вывоз мусора обойдется в копеечку, да еще и нужно будет искать соответствующую компанию). Коллективная жалоба может помочь снизить неоправданно высокие цены на услуги.

Чтo бyдeт, ecли нe платить за coдepжaниe жилья?

Ничего хорошего. Собственники квартир обязаны платить за содержание жилья согласно квитанции: это зафиксировано в стaтьe 158 Жилищного Кодекса PФ. Ecли вы пepecтaнeтe его оплачивать, то вам будут начисляться пени – чем дольше, тем больше. При игнорировании требований УК или ТСЖ оплатить долг на вас могут подать в суд. Правда, отключить коммунальные услуги (при условии, что вы их оплачиваете) вам не имеют права, даже если у вас есть долг за coдepжaниe жилья. Ecли вaм oтключaт воду, газ или электричество, это незаконно, и вы вполне имеете право обратиться в прокуратуру.

Tpи cпopныx мoмeнтa: нужно ли платить за это?

  1. Oплaтa дoмoфoнa. Если он был установлен по инициативе жильцов, но не ими лично, то в содержание жилья входят его установка и обслуживание. Если же систему установили на свои деньги сами жильцы, они тем более не должны платить за него отдельно. В квитанции просто не может быть строки «оплата и обслуживание домофона».
  2. Bывoз мусора. Отдельной строкой в квитанции, как и домофон, он быть не может, поскольку вывоз ТБО входит в содержание жилья (и, следовательно, жильцы за него платят). Если же собственники отказались от вывоза мусора и организовали его самостоятельно, то и сумма платежей должна быть уменьшена.
  3. Ceзoнныe paбoты. Этой отдельной строки в квитанции также быть не должно. Очистка крыши от снега, ремонт водостоков и т.д. входят в содержание жилья – и, следовательно,  вы оплачиваете все вместе. Кроме того, такие сезонные работы должны быть включены в перечень услуг, оказываемых вашей УК. Если их там нет, но УК все равно пытается прописать их в квитанции отдельно, стоит подать на нее жалобу.

Теперь вы знаете, что такое текущий ремонт и какие работы относятся к содержанию жилья. Внимательно изучите заключенный с вашей управляющей компанией договор и проверьте, все ли в указанном перечне соответствует действительности; если нет, то не бойтесь действовать и добиваться справедливости. Дерзайте – и все получится!

ФКР | Региональный оператор — Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Псковской области


1. Как определяется очередность проведения капитального ремонта? Как узнать, когда будет проводиться ремонт в моем доме? Что делать, если наш дом не вошел в краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта?
Очередность проведения капитального ремонта общего имущества определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из следующих критериев оценки состояния многоквартирных домов:
1) год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома;
2) износ конструктивных элементов, внутридомовых инженерных сетей, рассчитываемый с учетом плановых межремонтных сроков и минимального обязательного перечня работ и услуг по капитальному ремонту;
3) продолжительность эксплуатации многоквартирного дома (по году постройки) или год проведения последнего комплексного капитального ремонта;
4) истечение эксплуатационного срока отдельного конструктивного элемента на момент формирования региональной программы капитального ремонта;
5) наличие угрозы безопасности жизни или здоровью граждан, а также сохранности общего имущества и имущества граждан.
При принятии решения об определении очередности проведения капитального ремонта общего имущества учитывается состояние многоквартирного дома в совокупности критериев.
Реализация Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, конкретизация сроков проведения капитального ремонта, уточнение планируемых работ осуществляется путем принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации краткосрочного плана реализации Региональной программы.
Краткосрочные планы реализации Региональной программы капитального ремонта разрабатываются специалистами Регионального оператора на основании предложений, представленных органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов области.
Краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта формируются исходя из принципов:
1) использования на цели капитального ремонта остатков средств на счете, счетах регионального оператора, не использованных в предшествующем году, и прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году;
2) необходимости корректировки объема работ по капитальному ремонту общего имущества исходя из фактического уровня собираемости средств на капитальный ремонт на счете, счетах регионального оператора;
3) актуализации в связи с проведением капитального ремонта многоквартирного дома в объеме, необходимом для ликвидации последствий аварии, иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера.
В настоящее время утверждены краткосрочные планы реализации Региональной программы капитального ремонта на 2016-2023 годы, с которыми можно ознакомиться на сайте Регионального оператора — http://fkr60.ru/ в разделе «Законодательство». Также можно узнать срок проведения капитального ремонта в своем доме в разделе «Фонд / Отчеты Фонда / Дом в программе / Найти дом в программе капитального ремонта».
С обращением на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома собственники могут обратиться в адрес Регионального оператора или органа местного самоуправления.
Собственники могут также рассмотреть следующие варианты проведения работ по капитальному ремонту общего имущества их дома:
1) в любое время самостоятельно организовать и провести капитальный ремонт без использования бюджетных средств и средств Регионального оператора — Фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Псковской области. В данном случае, в порядке, установленном частью 5 статьи 181 ЖК РФ и статьей 15 Закона Псковской области № 1336-ОЗ Региональным оператором будет произведен зачет стоимости ранее проведенных работ по капитальному ремонту общего имущества в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт;
2) собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время принять решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно обеспечивают проведение капитального ремонта за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного из перечисленных Региональным оператором средств фонда капитального ремонта на специальный счет и накопленных собственниками средств на специальном счете.
Отметим, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Таким образом, на лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, возложена обязанность по организации проведения текущего ремонта общего имущества дома до момента начала мероприятий капитального ремонта.
2. Как собственники узнают, что в их доме планируется проведение капитального ремонта?
Специалисты Регионального оператора — Фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Псковской области направляют собственникам помещений в многоквартирных домах, в которых планируется проведение работ по капитальному ремонту в рамках краткосрочных планов реализации Региональной программы, предложения о проведении капитального ремонта. Текст предложения содержит сведения о сроке начала ремонта, перечне запланированных услуг и работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования, и размещен в платежных документах на уплату взносов на капитальный ремонт, ежемесячно направляемых собственникам помещений в многоквартирных домах.
Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения указанных предложений обязаны принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта. Протокол с решением направляется в Региональный оператор — Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Псковской области.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не примут решение о проведении капитального ремонта, орган местного самоуправления примет решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями Регионального оператора.
3. Как осуществляется контроль за капитальным ремонтом многоквартирного дома? Могут ли собственники контролировать ход работ?
Региональный оператор — Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Псковской области привлекает организации строительного контроля, которые контролируют качество выполняемых подрядчиком строительно-монтажных работ на объектах.
И сами собственники всегда могут обратиться в Региональный оператор по телефону «горячей линии»:8(8112) 29-82-23, написать обращение на электронную почту [email protected] или в официальные группы Регионального оператора — Фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Псковской области в социальных сетях.
Специалисты Регионального оператора стараются оперативно реагировать на все обращения граждан: направляют ответственного специалиста на объект, связываются с представителями подрядчика и организации, отвечающей за строительный надзор, для уточнения необходимой информации.
4. Нужно ли оплачивать взнос на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах Псковской области гражданам, достигшим 70 и 80 лет?
Платить взносы на капитальный ремонт нужно и после 70 лет, и после 80 лет. Согласно Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона Псковской области № 1336-ОЗ одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 и 80 лет предоставляется КОМПЕНСАЦИЯ расходов на уплату взноса на капитальный ремонт: достигшим 70 лет — в размере 50%, 80 лет — 100%.
Кроме того, компенсация предоставляется собственникам жилых помещений, проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50%, 80 лет, — в размере 100 %.
Чтобы получить данную компенсацию собственникам необходимо обратиться в органы социальной защиты по месту жительства. При этом, одним из условий на предоставление денежной компенсации является отсутствие задолженности по взносам на капитальный ремонт.
5. Нужно ли оплачивать взнос на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах Псковской области гражданам, проживающим в неприватизированных квартирах?
В соответствии с законодательством взнос на капитальный ремонт оплачивают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировал жилье, а также муниципалитеты, если жилье предоставляется по договору социального найма. Если вам пришла квитанция, а вы проживаете в квартире, которая находится в муниципальной собственности, оплачивать взнос на капитальный ремонт не нужно. В таком случае нужно сообщить об этом в Фонд капитального ремонта по телефонам расчетной группы — 8(8112) 29-82-17, 8(8112) 29-82-27, 8(8112) 29-82-70, 8(8112) 29-82-69, 8(8112) 29-82-68 или по телефону «горячей линии»: 8 (8112) 29-82-23.
6. Я собираюсь покупать квартиру, ее собственник не оплачивал взносы на капитальный ремонт. Нужно ли мне будет оплачивать эту задолженность?
При покупке квартиры запрашивайте у продавца справку об отсутствии задолженности по взносам на капитальный ремонт. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (часть 3 ст.158 ЖК РФ).

Как вычесть затраты на ремонт и техническое обслуживание

Индивидуальные собственники, предприятия и владельцы арендуемой недвижимости могут вычитать расходы на ремонт и техническое обслуживание своего имущества и оборудования, хотя средний домовладелец, как правило, не может требовать налогового вычета на эти расходы. Правило для владельцев бизнеса и домовладельцев заключается в том, что вы можете вычесть суммы, уплаченные за ремонт и техническое обслуживание, если расходы не должны капитализироваться.

Однако некоторые отдельные налоговые льготы, связанные с энергетикой, доступны для среднего домовладельца.

Текущий ремонт и техническое обслуживание в сравнении с капитализацией

«Если вы ремонтируете вещи, вы можете вычесть их», — говорит Стив Нельсон, сертифицированный бухгалтер, который много писал о вычетах за ремонт в блоге Evergreen Small Business. «Если то, что вы делаете, считается улучшением, восстановлением или адаптацией, правила гласят, что мы собираемся заставить вас капитализировать это и обесценить это, если только это не будет такой суммой, что это мелочь».

Согласно IRS, регулярное техническое обслуживание поддерживает вашу собственность в хорошем рабочем состоянии, не увеличивая ее стоимость и не продлевая срок ее полезного использования, и эти расходы могут быть вычтены в том году, в котором они произошли.IRS определяет текущее обслуживание как то, что «поддерживает нормальное эффективное рабочее состояние вашей собственности».

Примером может служить замена масла в вашем автомобиле, потому что это обеспечивает нормальную и эффективную работу автомобиля. Это не обязательно или существенно продлевает срок службы автомобиля.

Замена трансмиссии продлит срок службы автомобиля, поэтому эти расходы, вероятно, придется капитализировать.

Капитальный ремонт: Тест «BRA»

IRS ужесточило правила вычета расходов на ремонт и техническое обслуживание еще в 2014 году, но по-прежнему можно требовать возмещения этих расходов.Расходы обычно капитализируются и амортизируются в течение нескольких лет, если они улучшают оборудование, восстанавливают имущество до его нормального состояния или адаптируют имущество для нового или другого использования.

Расходы на ремонт и техническое обслуживание, не подпадающие под категорию «улучшение», реставрация или адаптация », могут быть полностью вычтены в том году, в котором были оплачены расходы.

Один из способов запомнить эту концепцию — это «тест BRA», мнемоника, относящаяся к улучшениям, реставрациям и адаптациям.

Что такое улучшение?

Как следует из названия, улучшения , — это ремонт, который призван сделать что-то лучше, чем было до ремонта. Ремонтные работы попадают в эту категорию, если они:

  • Исправить дефект, который существовал до покупки недвижимости
  • Исправить дефект, возникший во время строительства или строительства объекта.
  • Увеличить или расширить собственность, чтобы в ней было больше вместимости
  • Повышение качества, прочности, эффективности или производительности объекта

Затраты на реставрацию

Восстановление — это ремонт, который восстанавливает или возвращает актив в его нормальное состояние.Примерами являются ремонт крыши или ее полная замена. Ремонтные работы подпадают под категорию реставраций, если они:

  • Восстановить изношенное имущество до его «обычно эффективного рабочего состояния»
  • Заменить основной компонент или существенную конструктивную часть объекта недвижимости
  • Восстановить недвижимость в новом состоянии
  • Результат в вычитаемом убытке, продаже или обмене, или урегулировании убытков от несчастного случая в отношении имущества или компонента имущества

Затраты на адаптацию

Адаптация — это ремонт, который меняет способ использования собственности или оборудования.Примером может быть владелец здания, превращающий фабрику в выставочный зал. То, как используется здание, меняется от производства к розничной торговле. Любой ремонт, связанный с приспособлением собственности, капитализируется.

В частности, IRS утверждает, что расходы на адаптацию «оплачиваются для адаптации единицы собственности к новому или иному использованию, если адаптация не соответствует вашему обычному использованию единицы собственности в то время, когда вы первоначально вводили ее в эксплуатацию».

Три правила безопасной гавани

Общее правило состоит в том, что расходы на ремонт и техническое обслуживание должны капитализироваться и амортизироваться, но есть три исключения, которые IRS называет «безопасными гаванями».»Это в основном означает, что вам не обязательно соблюдать все правила, если существуют смягчающие обстоятельства. Вы можете немедленно вычесть эти расходы, если вы соблюдаете одно из этих правил.

Однако вы не можете просто списать расходы, даже имея безопасную гавань. IRS требует, чтобы вы сделали конкретный выбор, приложив заявление к своей налоговой декларации.

# 1 Безопасная гавань для небольших счетов

Физическое или юридическое лицо может немедленно вычесть расходы на ремонт и техническое обслуживание, если стоимость единицы товара или счета составляет 2500 долларов США или меньше.Это выше 500 долларов, которые были пороговым значением до 31 декабря 2015 года. Однако компания с «применимым финансовым отчетом» имеет безопасную сумму в размере 5000 долларов.

Рассмотрите возможность использования этого «минимального » безопасного порта, если ваш общий счет составляет 2500 долларов или меньше. Латинская фраза переводится как «нечто незначительное».

# 2 Безопасная гавань для небольших проектов

Стоимость ремонта может быть вычтена немедленно, если общая сумма, уплаченная за ремонт и техническое обслуживание собственности, составляет 10 000 долларов США или меньше, или 2% от нескорректированной основы собственности, в зависимости от того, какая сумма меньше.Эта безопасная гавань доступна только для предприятий с доходом менее 10 миллионов долларов и когда ремонтируемое имущество имеет нескорректированную базу менее 1 миллиона долларов.

# 3 Безопасная гавань для текущего обслуживания

Расходы на ремонт можно вычесть немедленно, если ремонт состоит из текущего обслуживания и удовлетворяет четырем критериям. Ремонт — это регулярно повторяющиеся действия, которые вы ожидаете выполнять, и они являются результатом износа в результате использования в вашей торговле или бизнесе.Они необходимы для того, чтобы недвижимость работала в нормальном состоянии.

Наконец, ожидается, что ремонт потребуется более одного раза в течение 10-летнего периода для зданий и сооружений, относящихся к зданиям, или более одного раза в течение срока службы имущества класса для имущества, отличного от зданий. Термин «жизнь класса» относится к количеству лет, в течение которых IRS ожидает амортизации имущества.

Является ли это ожидаемой и необходимой частью поддержания собственности в нормальном рабочем состоянии? Если это так, подумайте об использовании безопасной гавани для текущего обслуживания.

Однако одно предостережение: безопасная гавань для планового технического обслуживания не распространяется на расходы, которые подпадают под категорию улучшений.

Частичное отчуждение — пример

Предположим, домовладелец заменяет крышу на арендуемой им собственности. Стоимость объекта недвижимости была разделена на две части, когда объект был передан в аренду: земля и здание. Земля не обесценивается. Стоимость здания капитализировалась и амортизировалась за период в 27 лет.5 лет для жилой недвижимости или 39 лет для коммерческой недвижимости. Таким образом, стоимость старой крыши включена в стоимость здания и со временем амортизируется.

Сейчас домовладелец заменяет крышу. Этот тип восстановления должен капитализироваться и амортизироваться в течение 27,5 или 39 лет, в зависимости от характера собственности. Теперь у арендодателя есть два амортизируемых актива: первоначальное здание и новая крыша. Но старая крыша включена в здание, поэтому домовладелец в некотором роде обесценивает актив — старую крышу — которой больше не существует.

В этом сценарии IRS позволяет домовладельцу частично распоряжаться домом. По сути, домовладелец может списать стоимость старой крыши, тем самым исключив эту часть стоимости из графика амортизации здания.

Какая польза? За старую крышу вычитается немедленный вычет, который компенсирует обратную сторону необходимости амортизировать новую крышу в течение нескольких лет. В качестве дополнительного бонуса нет возврата амортизации, потому что не было продажи или обмена. Частичное выбытие приводит к уменьшению накопленной амортизации для возмещения, если недвижимость будет продана в будущем.

Контрольный список ремонта и технического обслуживания

Классифицируйте каждый ремонт или техническое обслуживание с помощью этого контрольного списка, чтобы определить, как с этим справиться:

1. Просмотрите счет-фактуру по расходу. Имеет ли он право на безопасную гавань?

2. Примените тест BRA: расходы связаны с улучшением, восстановлением или адаптацией?

3. Учитывать характер ремонта.

5. Рассмотрим, можно ли списать «частичное выбытие».«

6. Капитализируйте все расходы по мере необходимости и составьте график амортизации для списания расходов на ремонт.

ПРИМЕЧАНИЕ. Налоговое законодательство периодически меняется. Вы всегда должны проконсультироваться с налоговым специалистом для получения самой последней информации. Информация, содержащаяся в этой статье, не предназначена для использования в качестве налоговой консультации и не заменяет налоговую консультацию.

Какие расходы на содержание арендуемой собственности могут быть вычтены из налоговых вычетов? | Домашние гиды

Мэри Галлахер Обновлено 27 декабря 2018 г.

Самое замечательное в арендуемой собственности заключается в том, что каждый цент, который вы вкладываете в недвижимость, будь то на техническое обслуживание, ремонт или капитальное улучшение, помогает поддерживать ее стоимость.Он также подлежит вычету из налогооблагаемой базы либо в том же году, когда были произведены расходы, либо пропорционально многолетней амортизации. Все затраты на техническое обслуживание считаются коммерческими расходами и не подлежат налогообложению в текущем году.

Наконечник

Все эксплуатационные расходы по аренде собственности не облагаются налогом.

Заплатка, краска, вычет

Покраска обычно является самой крупной стоимостью обслуживания, связанной с арендуемой недвижимостью, поскольку в Сан-Франциско принято перекрашивать арендуемые участки каждые два или три года.Будь то экстерьер или интерьер, все затраты на покраску подлежат вычету: краска, рабочая сила, инструменты, все необходимое для выполнения работы. Наружная покраска обычно требует таких больших затрат, что, если вы планируете сделать это в следующем году, вы можете подумать о завершении работы осенью, чтобы вычесть затраты в налоговой декларации за текущий год.

Чистка внутри и снаружи

Если вы убираете квартиру между съемщиками, прочищаете канализационную линию, чтобы избежать проблем с водопроводом в будущем, или проводите электрическую мойку фасада здания, все это подлежит налогообложению.Уборка сада путем ухода за газоном, стрижки и стрижки кустов также является вычетом расходов. Обязательно сохраните все квитанции о расходах на материалы, аренду оборудования и рабочую силу. Если вы выполняете работу самостоятельно или даже проверяете человека, который это делает, не забудьте отслеживать свои дорожные расходы до и от арендуемой собственности, потому что это тоже вычитается. Вы можете вычесть стоимость своего собственного времени только в том случае, если вы создали бизнес-право собственности на недвижимость и платите себе заработную плату, и в этом случае вам придется требовать дохода, чтобы получить вычет.

Ремонт против капитального ремонта

Все ремонтные работы являются коммерческими расходами. Однако в этой категории важно различать коммерческие расходы и капитальные улучшения. Капитальные улучшения — это улучшения, которые явно продлевают срок полезного использования недвижимости или увеличивают ее стоимость. Ремонт крыши путем замены 10 процентов черепицы — это коммерческие расходы. Замена всей крыши — это капитальное улучшение. Стоимость капитального ремонта не подлежит вычету в полном объеме в том году, в котором они были оплачены.Он вычитается пропорционально в течение длительного периода времени. Например, если новая крыша стоит 10 000 долларов, небольшая сумма затрат — 364 доллара — может вычитаться каждый год в течение 27,5 лет, что составляет определенный IRS срок полезного использования крыши на жилой недвижимости, сдаваемой в аренду.

Об этих шансах и последствиях

Если старая оцинкованная труба в стене ломается, ремонт или замена трубы, замена штукатурки и вся уборка в затопленных квартирах считаются вычитаемыми расходами. Если вам нужно установить мышеловки, они подлежат вычету.Когда разбивается окно, ремонт подлежит вычету, если только арендатор не виноват и вы не заставите его оплатить счет. Многие мелкие работы по ремонту и техническому обслуживанию возникают в арендуемом здании, особенно если оно старого образца. Ключевым моментом в этой категории является не забудьте сохранить все квитанции, потому что расходы увеличиваются и ежегодно уменьшают ваши налоговые обязательства.

Необходим ремонт | Закон об арендаторах штата Калифорния

Существенное снижение пригодности для жизни

Вторым правовым основанием для удержания арендной платы является так называемая «подразумеваемая гарантия пригодности для проживания ».”Исходя из дела Грин против Верховного суда , в нем говорится, что до домовладелец может попросить арендную плату, он должен сначала предоставить жилое помещение. Это не относится к коммерческой аренде, если она не совпадает с жилой, например чердак художника. Хозяин «гарантирует», что это место пригодно для жилья. Если есть «существенные» дефекты, вы имеете право удержать арендную плату ДО , пока условия не будут исправлены. Это сделано для того, чтобы вынудить упрямого домовладельца позаботиться об этих дефектах, чтобы получить деньги за аренду.Если бы только это работало так просто, как кажется. Вот еще одно «право», окруженное ловушками, по любой из которых вас выселяют.

Во-первых, условие или условия должны представлять собой «существенное сокращение пригодности для проживания», которое не определяется до тех пор, пока судья, определяющий ваше выселение, не примет решение задним числом, основываясь на том, что затем заявляют домовладелец и его агенты. Насколько плохо «существенный»? Значит, нетривиально? или «больше, чем немного?» или «совсем немного?» или достаточно, чтобы судья нахмурился? Если у вас пограничный случай, но вы добросовестно удерживаете квартплату, судья может заключить, что все не так плохо, как вы думали, и, следовательно, вы не имели права удерживать арендную плату и должны быть выселены за ненадлежащее оплата аренды.Как вы смеете не догадываться, что сделает вывод будущий судья?

Нельзя сказать, что все связано с таким риском. Отсутствие тепла зимой, отсутствие воды или электричества, отсутствие окон и наводнение — все это легко дает право на удержание арендной платы. Дело Грин против Верховного суда создало право удерживать арендную плату, если у рассматриваемой квартиры был «список серьезных дефектов», в том числе:

(1) обрушение и не ремонт потолка ванной комнаты, (2) постоянное присутствие крыс, мышей и тараканов в помещениях, (3) отсутствие тепла в четырех комнатах квартиры, (4) засорение водопровода , (5) открытая и неисправная проводка, и (6) незаконно установленная и опасная печь.

Можно сказать, это похоже на ваше место. В любом случае это безопасный путь для сравнения ваших условий с условиями в деле Green v. Superior Court .

Законодательное собрание позже вступило в силу с Гражданским процессуальным кодексом 1174.2, в котором говорится, что , если судья приходит к выводу, что имело место «существенное нарушение» пунктов, перечисленных в Гражданском кодексе 1941.1 [Контрольный список пригодности для жилья представлен в этом разделе], то тогда Арендатор выигрывает выселение за неуплату, судья определяет справедливую арендную плату, которая должна была выплачиваться при этих условиях, и дает арендатору еще 5 дней для выплаты этой суммы, а также предписывает произвести ремонт и оставить арендную плату на низком уровне до тех пор, пока он не будет достигнут.Звучит хорошо, но насколько «существенен», снова не определено. Если арендатор говорит, что окно не открывалось, 3 электрические розетки не работали, а давление воды было очень низким, то это «существенное», потому что это нетривиально, или потому что это более чем 5% -ное влияние на стоимость аренды? Здесь по-прежнему риск удержания арендной платы за непригодные для проживания условия высок в пограничных случаях, когда добросовестное предположение арендатора приводит к его выселению, а домовладелец получает вознаграждение за содержание в трущобах.

Другие риски, связанные с удержанием арендной платы, заключаются в том, что домовладелец всегда утверждает, что он ничего об этом не знал.Что жильцы в восторге от того, какая это была чудесная квартира, и что он подозревает, что у жильцов просто кончились деньги, и они все это придумали. Судьи могут полагать, что без множества доказательств со стороны арендатора, таких как фотографии, письмо с просьбой о ремонте, рекомендация инспектора и т. Д. Арендодатель не может исправить то, о чем он не знает, а заявить, что он не знал, легко без письменного подтверждения. Судьи склонны полагать, что написанные и адресованные письма были фактически получены и прочитаны, но отсутствие письма даже домовладельцу, который живет по соседству, свидетельствует об отсутствии связи.Запомни.

Другой риск удержания арендной платы заключается в том, что домовладелец утверждает, что причиной этого состояния были вы. Например, у вас есть тараканы, потому что вы живете как свиньи [хотя тараканы живут, где хотят, едят что угодно и размножаются как сумасшедшие]. Хозяин утверждает, что вы сломали дверь, закоротили электрическую розетку, оторвали ручку или что-то еще. Независимо от того, что этого не произошло, что домовладелец не видел этого или что так было в течение последних двух арендных договоров, судья все равно может поверить арендодателю, потому что он этого хочет.Вы не можете удерживать арендную плату за состояние, которое вы причинили. Все, что домовладелец должен сделать в суде, — это придумать историю, подтверждающую это, как будто вы извинились за поломку вещи в прошлом месяце и пообещали починить ее, но не сделали, и теперь, по-видимому, у вас проблемы с оплатой аренды. , и придумал это оправдание. Бла-бла-бла, но работает.

Еще одна проблема с удержанием арендной платы — это время. Вы не можете удержать арендную плату в этом месяце из-за того, что произошло в прошлом месяце. Вы не можете удержать половину арендной платы, потому что считаете эту сумму справедливой.Если вы только что заплатили арендную плату за этот месяц, а дефект возникает сегодня и не устраняется до 30-го числа этого месяца, вы не имеете права удерживать арендную плату за следующий месяц только потому, что в этом месяце вас ограбили. Возможно, в середине зимы у вас было 29 дней без тепла, но вы не можете удержать арендную плату за следующий месяц, чтобы получить компенсацию. Обогреватель ремонтируют до следующей даты аренды, и все. Вы не можете удерживать арендную плату за то, что уже было исправлено. Это не значит, что вы не можете получить компенсацию — вы просто не можете удерживать арендную плату как средство для этого.

Следовательно, если вы можете использовать другой метод ремонта предметов и при этом платить арендную плату, сделайте это. Если у вас нет денег для оплаты квартплаты за этот месяц, например, потому что вы только что получили огромную прибавку или вас уволили, удержание арендной платы для вас. Нередко арендодатели, снимающие ветхие помещения, сдают в аренду людям с нестабильным доходом. Одно совпадает с другим, и арендатор не жалуется на плохие условия, потому что трудно найти другое жилье, которое он может себе позволить, а арендодатель позволяет им платить в рассрочку или с опозданием.Затем в один прекрасный день новый домовладелец, или менеджер, или управляющая компания становится жестким, повышает арендную плату, говорит, что больше не платит просроченных платежей, начинает командовать всеми вокруг, раздавать уведомления о выселении и начинает войну. У арендаторов, которые терпели плохие условия, больше нет стимула молчать, особенно когда их уже выселяют. У них всегда были основания удерживать арендную плату, но они не хотели раскачивать лодку. Но сейчас уже качается, и пора качать. Арендодателям, владеющим стеклянными домами, нельзя бросать камни, потому что они возвращаются.

Арендаторы удерживают арендную плату и выигрывают дела о выселении, вызывают строительных инспекторов, которые ссылаются на домовладельца за сотни нарушений, и начинается спад. Все, что требуется, — это один крутой парень-менеджер, маленький человек с властью, который любит ее, чтобы открыть шлюзы для арендодателя и уволить себя как козла отпущения. Так происходит все время.

Ремонтные работы по сравнению с улучшением вашего арендуемого имущества

Ваша сдаваемая в аренду недвижимость неизбежно потребует ремонта и улучшений.Вносимые вами изменения могут варьироваться от незначительных и недорогих до крупных и дорогостоящих. К счастью, ремонт и улучшение вашей арендуемой собственности могут быть вычтены из ваших налогов, что может немного снизить их влияние на вашу прибыль.

Тем не менее, когда дело касается налогов, между ремонтом и улучшением есть большая разница. Хотя вы можете полностью вычесть расходы на ремонт из налогов текущего года, вы не можете сразу вычесть все расходы на улучшение. Со временем вам придется делать это медленно.

Ремонт вашего арендуемого имущества

Ремонт, как правило, представляет собой разовый ремонт, который позволяет сохранить ваше имущество в его текущем состоянии. Хотя стоимость не является фактором при выборе ремонта или улучшения, ремонт часто бывает небольшим и недорогим. Обычный ремонт может включать в себя базовое обслуживание, такое как прочистка сливного отверстия в душе или заделка дыры в стене. По данным IRS, большинство ремонтов не добавляют значительной стоимости собственности и не продлевают срок ее службы. Ремонт просто поддерживает дом в его нынешнем состоянии.

Улучшение вашего арендуемого имущества

Все, что увеличивает стоимость вашего арендуемого имущества или продлевает срок его службы, считается капитальными расходами. Таким образом, он должен капитализироваться и амортизироваться в течение нескольких лет. Вы разделите расходы по времени и потребуете небольшую часть этих расходов в текущем налоговом году и в будущих налоговых годах. Эти доработки обычно более трудозатратны и дороги, чем ремонт.

Что нужно знать о вычетах налога на арендуемую недвижимость

Улучшения повысят стоимость вашей собственности в течение нескольких лет, а не только в текущем году.Следовательно, вы не можете вычесть весь ремонт кухни за один год. Вместо этого вы будете требовать дополнительные суммы с течением времени, начиная с даты покупки или установки. Структурные улучшения, такие как добавление комнаты, подлежат амортизации по стандартному 39-летнему графику. Неструктурные улучшения, такие как установка коврового покрытия от стены до стены, обесцениваются по 15-летнему ускоренному графику.

Невозможно снизить стоимость земли, поскольку земля не изнашивается, не устаревает и не истощается.Однако вы можете амортизировать определенные затраты на подготовку земли, которые вы можете понести при подготовке земли к сдаче в аренду. Например, если вы заменяете часть дома и при этом должны уничтожать кусты и деревья, которые находятся в непосредственной близости от здания, эти кусты и деревья тесно связаны со зданием и, следовательно, имеют определяемый срок полезного использования. В этом случае вы можете амортизировать их.

Когда вы продаете недвижимость, вам необходимо знать стоимость улучшений и сколько они обесценились, потому что вам придется платить налоги с амортизированной суммы.Обязательно ведите точный учет и квитанции, чтобы помочь вам во время налогового сезона.

Согласно IRS, вы должны капитализировать и амортизировать эти расходы:

Улучшения

Если изменение улучшило или восстановило вашу собственность или приспособило ее для нового или другого использования, вам придется капитализировать эти расходы.

Усовершенствования

Расходы, которые могут привести к улучшению вашей собственности, включают исправление ранее существовавшего дефекта или состояния, увеличение или расширение вашей собственности или увеличение емкости, прочности или качества вашей собственности.

Восстановление

Расходы считаются восстановлением, если повреждение, которое вы отремонтировали, возникло в результате несчастного случая, вернуло имущество в рабочее состояние после того, как оно пришло в состояние плохого ремонта, или заменило основной компонент или существенную структурную часть имущества, который вернул свойство «как новое состояние». Затраты на восстановление необходимо капитализировать.

Адаптация

Затраты на адаптацию будут включать изменение вашей собственности для использования, которое не соответствует предполагаемому использованию собственности.Например, преобразование дома на одну семью в многоквартирные.

Чем отличается ремонт от улучшения?

Иногда бывает сложно понять, ремонтируете вы или улучшаете. Вот несколько примеров ремонтов и улучшений:

Ремонт Улучшение
Крепление фундамента с трещинами Добавление структурных дополнений, таких как гараж или новое помещение для ремонта
сломанный вентилятор кондиционера или замена забитого фильтра Добавление центрального кондиционера к аренде
Замена сломанной камеры видеонаблюдения Установка системы безопасности
Замена треснувшей плитки на кухне Установка нового пола
Ремонт протекающей крыши Замена всей крыши
Замена сломанной дверцы шкафа Реконструкция кухни

Покраска — это немного сложно.Как правило, ремонтом считается покраска между жильцами. Однако, если картина является частью более крупного реставрационного проекта или дополнения, она становится улучшением.

Улучшение арендуемой собственности и амортизация

Есть некоторые статьи, которые всегда капитализируются и амортизируются в течение нескольких лет. Согласно IRS, эти предметы включают следующее.

Отопление и кондиционирование:

  • Система отопления
  • Центральное кондиционирование воздуха
  • Печь
  • Каналы
  • Центральный увлажнитель
  • Система фильтрации

Улучшение сантехники:

  • Септическая система
  • Вода обогреватель
  • Система мягкой воды
  • Система фильтрации

Дополнения и улучшения интерьера:

  • Встроенная техника
  • Модернизация кухни
  • Полы
  • Ковровые покрытия от стены до стены

Усовершенствования вашего газона и территории:

  • Ландшафтный дизайн
  • Проезд
  • Проход
  • Забор
  • Подпорная стенка
  • Спринклерная система
  • Бассейн

Прочие предметы, которые необходимо капитализировать и амортизировать:

  • Штормовые окна и двери
  • Новая крыша
  • Центральный пылесос
  • 9 0031 Модернизация проводки
  • Спутниковая антенна
  • Система безопасности
  • Изоляция чердака, стен и пола

Причины для улучшения вашей арендуемой собственности

Вы можете задаться вопросом, стоит ли делать ремонт аренды.Обновление техники и напольных покрытий может повысить ценность вашей собственности, сделать ее более привлекательной для арендаторов и, вероятно, потребует меньше обслуживания. Добавление энергоэффективных приборов или функций умного дома также может со временем сэкономить вам деньги.

Перед тем, как делать ремонт, обязательно посмотрите на арендные платы в вашем районе. Любые улучшения, которые вы делаете в собственности, должны отражаться в вашей арендной плате. Если вы установите завышенную цену за этот район, возможно, вы не сможете сдать свою недвижимость и возместить эти расходы.

Как амортизировать улучшения арендуемой собственности

IRS предоставляет рекомендации по амортизации арендуемой собственности. Когда вы капитализируете затраты, вы возмещаете эти затраты в течение нескольких лет за счет периодических вычетов на амортизацию, истощение или износ. Вы добавите стоимость к основе собственности, в которой были внесены улучшения.

Вы захотите использовать форму IRS 4562, чтобы определить размер вычета на амортизацию.Приложите эту форму к своей налоговой декларации за год, в котором вы претендуете на вычет.

Помните о налогах и планируйте заранее, прежде чем ремонтировать арендуемую недвижимость. Чтобы убедиться, что вы правильно вычитаете расходы и капитализируете улучшения, рассмотрите возможность консультации с налоговым консультантом.

Опубликовано 4 августа 2020 г.

Что вы думаете?

79 Ответов

Об авторе

Ремонт, техническое обслуживание и установка; и другая информация по ремонту

Цена продажи или валовая выручка, полученная от услуг по ремонту, техническому обслуживанию и установке, проданных в розницу, подлежит общему государству и применимым местным ставкам и ставкам налога с продаж и налогу за использование .Услуги по ремонту, техническому обслуживанию и установке определены в NC Gen. Stat. § 105-164.3 и получены в соответствии с принципами поиска, изложенными в N.C. Gen. Stat. § 105-164.4В .

Термин «плата за установку» является частью определения «продажной цены», как это определено в N.C. Gen. Stat. § 105-164.3 . Плата за установку розничным продавцом покупателю в рамках розничной продажи материальной личной собственности, определенной цифровой собственности и налогооблагаемых услуг облагается применимой ставкой налога с продаж и налога на использование, установленной в пункте N.C. Gen. Stat. § 105-164.4 (a) , независимо от того, что стоимость установки может быть отдельно указана продавцом.

Валовая выручка, полученная от услуг по ремонту, техническому обслуживанию и установке, а также налог с продаж и использования должны быть сообщены в Департамент по форме E-500, налоговой декларации с продаж и использования, или через онлайн-систему регистрации и оплаты Департамента .

Технические публикации по ремонту, техническому обслуживанию и установке
  • Бюллетени по налогу на продажи и использование — см. Услуги по ремонту, техническому обслуживанию и установке Бюллетень
  • Обновленное важное уведомление: Закон о защите от расширения налоговой базы (09-10-18)
  • Директива SD-18-1: Услуги по ремонту, техническому обслуживанию и установке для недвижимого имущества и контрактов на недвижимое имущество (4-18-18)
  • Важное примечание: покупатели могут по своему усмотрению поручить продавцу собирать и перечислять налог с продаж и использование определенных сборов и услуг, связанных с лодками, самолетами и соответствующими реактивными двигателями, вместо получения сертификата разрешения на прямую оплату (10-11-17)
  • Важное примечание: Закон о защите от расширения налоговой базы (9-6-17)
  • Важное уведомление: дополнительная информация о контрактах на недвижимость и розничных продажах услуг по ремонту, техническому обслуживанию и установке недвижимости (3-17-17)
  • Важное примечание: Переходные вопросы, связанные с изменениями в законодательстве о налогах на продажу и использование в отношении договоров на недвижимое имущество; Ремонт, техническое обслуживание и установка недвижимого имущества и других предметов (12-22-16)
  • Директива SD-16-4: Услуги по ремонту, техническому обслуживанию и установке (11-15-16)
  • Ремонт, техническое обслуживание и установка автотранспортных средств; Место хранения; и буксирные услуги (11-15-16)
  • Важное примечание: Разрешение на прямую оплату и освобождение от налога на использование некоторых лодок, самолетов и соответствующих сборов и услуг с реактивными двигателями (7-15-16)
  • Важное примечание: переплетные услуги (5-25-16)
  • Важное примечание: Форма E-589J Affidavit для освобождения от уплаты определенных квалификационных покупок или сборов 1 марта 2016 г. или после этой даты (2-23-16)
  • Важное примечание: технические бюллетени по налогу на продажи и использование и изменения в налогах от 1 марта 2016 г. (2-22-16)
  • Важное уведомление: автотранспортные средства (расходы на установку; услуги по ремонту, техническому обслуживанию и установке; и контракты на обслуживание) (2-11-16)
  • Директива SD-16-2: Услуги по ремонту, техническому обслуживанию и установке (2-5-16; Ред.12-22-16)

Прочая информация по ремонту

Прогноз деятельности NYCHA | CBCNY

3 февраля 2021 г.

Жилищное управление города Нью-Йорка (NYCHA) до пандемии находилось в неустойчивом финансовом положении. Его операционный бюджет все больше зависел от городских субсидий, а уровень сбора арендной платы неуклонно снижался. Между тем эксплуатационные расходы выросли из-за усилий по устранению отставания по заказам на выполнение работ и поддержанию свойств, пострадавших от десятилетий потери инвестиций.Высокие затраты на рабочую силу, в основном обусловленные преимуществами, сделали добавление необходимого персонала по техническому обслуживанию и ремонту, а также руководителей капитальных проектов дорогостоящим.

Одиннадцать месяцев спустя и без того шаткие прогнозы NYCHA усугубились влиянием пандемии COVID-19 на его доходы и расходы. В то время как единовременная федеральная помощь помогла NYCHA покрыть расходы на COVID в 2020 году, прогноз на 2021 год зависит от того, как NYCHA справится с текущими последствиями экономического кризиса, а также от проблем, с которыми оно уже столкнулось при сохранении и улучшении государственного жилищного фонда города.

Финансовые показатели NYCHA за 2020 год

Имея под управлением более 170 000 квартир и портфель ваучеров на выбор жилья по 8-й программе на сумму 1 миллиард долларов, NYCHA является одновременно крупнейшим органом государственного жилищного строительства в стране и крупнейшим арендодателем Нью-Йорка. Операционный бюджет NYCHA на 2020 год составил 3,7 миллиарда долларов, две трети из которых были выделены на государственное жилье, а одна треть — на программу Section 8. (Финансовый год NYCHA начинается 1 января). Государственное жилье финансируется за счет комбинации арендной платы, которая ограничена 30% доходов жителей, и субсидий от федерального правительства, которые составляют часть разницы между тем, что платят арендаторы, и Операционные расходы NYCHA.В последние годы городские власти также предоставили дополнительное финансирование сверх федеральной операционной субсидии. Федеральное правительство также предоставляет ежегодную субсидию на капитал.

Ожидается, что в начале 2020 года NYCHA завершит год с профицитом в размере 91 миллиона долларов, который будет использовать для найма дополнительного персонала, работающего на переднем крае, для закрытия невыполненных заказов на выполнение работ, наверстывания отложенного технического обслуживания и реализации своего федерального плана реорганизации. . Даже тогда профицит был незначительным и являлся результатом скорее продолжающегося роста городских и федеральных операционных субсидий, чем повышения эффективности.Удельные эксплуатационные расходы NYCHA продолжали расти быстрее, чем его операционная прибыль. (CBC описал эти тенденции в аналитической записке от марта 2020 г.)

В марте прогноз бюджета быстро изменился. Поскольку город и штат ввели меры изоляции в условиях начала пандемии, NYCHA модернизировало свою деятельность, чтобы защитить жителей и персонал. Он остановил большую часть работы в помещении, ввел новые протоколы уборки и доставлял продукты питания, медицинскую помощь и снижал арендную плату домохозяйствам, которые испытывали экономические трудности.По оценкам NYCHA, его усилия по реагированию на пандемию обошлись властям в 152 миллиона долларов дополнительных расходов и упущенной выгоды, что составляет около 4 процентов его операционного бюджета государственного жилья на 2020 год.

К счастью, эти расходы были компенсированы дополнительной федеральной помощью, которая помогла NYCHA закончить 2020 год со сбалансированным бюджетом. Закон о помощи в связи с коронавирусом, чрезвычайной помощи и экономической безопасности (CARES) предоставил 150 миллионов долларов дополнительных операционных фондов (30 миллионов долларов из которых NYCHA перечислит в 2021 году), а FEMA предоставило компенсацию в размере 9 миллионов долларов. 1 (см. Таблицу 1.)

Несмотря на краткосрочное облегчение, несколько долгосрочных структурных тенденций в операционном бюджете NYCHA предполагают, что в 2021 году NYCHA столкнется с финансовым давлением.

Уменьшение дохода от аренды

Одной из насущных проблем является продолжающееся снижение доходов от аренды. Исторически сложилось так, что арендная плата, выплачиваемая арендаторами, не превышающая 30 процентов дохода семьи, является крупнейшим источником дохода NYCHA. В 2020 году арендные поступления были на 6 процентов ниже ожиданий, отчасти из-за потери дохода и снижения арендной платы жителям, потерявшим доход во время пандемии.С марта NYCHA обработало снижение арендной платы для 20 000 семей, еще 1000 заявок находятся на рассмотрении. Федеральной операционной субсидии NYCHA потребуется несколько лет, чтобы компенсировать снижение арендной платы, предоставленное в 2020 году.

Это снижение арендной платы сочетается с долгосрочным ухудшением собираемости арендной платы NYCHA, которая неуклонно снижается с 2016 года. К ноябрю уровень собираемости упал до 82 процентов с 89 процентов годом ранее. (См. Рис. 1.) По состоянию на август 2020 года более 42 000 домохозяйств, или каждый четвертый арендатор NYCHA, имели как минимум один месяц арендной платы (по сравнению с 35 000 в то же время в прошлом году). 2 (См. Рисунок 2.)

Ухудшение собираемости пожертвований стоило NYCHA значительного дохода. На конец 2019 года дебиторская задолженность арендаторов составила 111 миллионов долларов, из которых 72 миллиона долларов США NYCHA сочло сомнительными для взыскания. 3 Если бы NYCHA достигло целевого показателя собираемости платежей в 95 процентов в 2019 году, оно получило бы не менее 100 миллионов долларов дополнительного дохода от аренды.

Задержки, сокращение субсидий

Финансовые проблемы

NYCHA также являются результатом того, что городские и федеральные субсидии оказались ниже утвержденных бюджетных прогнозов на 2020 год.Федеральная операционная субсидия составляла 11 миллионов долларов, или на 1 процент, меньше, а городские субсидии — на 34 миллиона долларов, или на 13 процентов меньше. Также имелась нехватка 85 миллионов долларов по статье «Прочие доходы», которая включает переводы из капитального бюджета NYCHA.

В начале пандемии чиновники городского бюджета приняли меры по контролю за денежной позицией города на фоне неопределенности в отношении сбора доходов и прогнозов. Эта стратегия управления денежными средствами повлияла как на поддержку капитала, так и на операционную поддержку NYCHA.

NYCHA в конечном итоге получило от города финансирование в размере 228 миллионов долларов на свой операционный бюджет в 2020 календарном году, что меньше первоначально запланированных 262 миллионов долларов. В конце финансового года города власти города сократили выделение NYCHA городских и федеральных субсидий, поскольку городские власти перенесли часть неизрасходованного финансирования на 2021 год и сократили финансирование в других областях. (См. Рис. 3.) Кроме того, городские власти не спешили переводить финансирование, чтобы сохранить наличные деньги. 4 По состоянию на 3 ноября городские власти передали NYCHA только 69 миллионов долларов из средств, выделенных городскими властями в 2020 финансовом году, который закончился в июне.Это означает, что 203 миллиона долларов из городского финансирования остались невозмещенными через четыре месяца после окончания финансового года города. 5

Поскольку городские субсидии составляют в последние годы растущую долю операционного бюджета NYCHA, эти сокращения и задержки уменьшили способность NYCHA проводить работы по техническому обслуживанию и ремонту. 6 Большая часть городского финансирования NYCHA в 2020 году покрыла текущие эксплуатационные расходы, включая увеличение затрат на рабочую силу в результате новых трудовых соглашений (101 миллион долларов США) и ремонт квартир для бывших бездомных семей, покидающих систему приюта (38 миллионов долларов США).

Городские власти также выделяют федеральное финансирование в рамках Блока развития сообщества (CDBG), чтобы помочь NYCHA оплатить расходы на ремонт и техническое обслуживание. Большая часть финансирования CDBG в 2020 году помогла нанять дополнительный персонал по управлению капитальными проектами (67 миллионов долларов). Городские власти выделили 151 миллион долларов из предлагаемого финансирования CDBG в 2021 финансовом году для поддержки ремонта фасадов, ремонта квартир, проведения испытаний, управления капитальными проектами и укомплектования персоналом капитальных проектов.

Эти задержки создают неопределенность, затрудняя планирование работы и демонстрируя, как возросшая зависимость NYCHA от городских субсидий делает его уязвимым к изменениям в экономических условиях и политике.

Растущее количество нарядов на работу

После того, как изоляция вступила в силу, NYCHA приостановило большинство обычных ремонтных работ, за исключением срочного ремонта и проблем со здоровьем и безопасностью, таких как свинец и плесень. Этот сдвиг имел два эффекта, оба из которых увеличили долгосрочное бремя решения проблемы отложенного обслуживания.

Во-первых, жители и персонал создали значительно меньше заказов на работу после начала пандемии. Количество новых заказов на работу упало на треть с марта по апрель и оставалось низким в течение лета, прежде чем вернуться ближе к уровню, предшествующему пандемии.

Вторая тенденция заключалась в том, что персонал NYCHA закрывал меньше рабочих билетов, причем это сокращение было примерно таким же, как и количество созданных билетов. В результате количество невыполненных заказов на работу резко увеличилось, превысив 483000 в декабре 2020 года, что на 40 процентов больше, чем за тот же период прошлого года. 7 (См. Рисунок 4.) Растущее количество невыполненных заказов на работу и потребности в обслуживании потенциально могут увеличить рабочую нагрузку NYCHA в 2021 году.

NYCHA отреагировало частично, отдав приоритет аварийным работам.Доля заказов на выполнение срочных работ, выполненных в течение 24 часов, увеличилась с 78 процентов в феврале до 93 процентов в сентябре, а к декабрю снизилась до 82 процентов. (Среднее время выполнения работ увеличилось с 4 часов до 16,7 часа в 2020 году. 8 Среднее время на устранение несрочных ремонтов увеличилось с 19 дней в 2019 финансовом году в городе до 27,6 дней в 2020 финансовом году.)

Каковы прогнозы на 2021 год?

Пандемия усилила неопределенность в отношении и без того неопределенного финансового будущего NYCHA.Утвержденный бюджет NYCHA на 2021 год показывает дефицит в 25 миллионов долларов, поскольку NYCHA пытается справиться с последствиями пандемии и экономического спада, одновременно добавляя персонал и ресурсы для реализации планов действий, требуемых под его федеральным контролем. 9 (см. Таблицу 2.)

Перспективы доходов на 2021 год сомнительны и сильно зависят от единовременных, единовременных ресурсов. NYCHA предполагает использовать 115 миллионов долларов в виде финансирования, переведенного из капитального бюджета, 45 миллионов долларов в качестве резервов, 30 миллионов долларов в виде текущего финансирования CARES, 36 миллионов долларов доходов от операций с недвижимостью и возмещения расходов консультантам и 8 долларов.5 миллионов в рамках CDBG и грантов Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Бюджет на 2021 год также предполагает, что доход от аренды вырастет на 5 процентов по сравнению с 2020 годом, несмотря на постоянно снижающийся уровень сбора арендной платы, невыполненные запросы на снижение арендной платы и планы по преобразованию застройки в финансирование по Разделу 8 через программу RAD, которая перемещает арендные платежи из NYCHA. бюджет. Он также предполагает увеличение федеральных операционных субсидий на 4 процента, увеличение доходов по Разделу 8 на 7 процентов и дополнительное финансирование от города, даже несмотря на то, что все три потока субсидий сократились в 2020 году.В то время как новая федеральная администрация дает повод для оптимизма, без дополнительных федеральных стимулов, чтобы помочь NYCHA возместить уменьшившийся доход от аренды, повторные подтверждения арендной платы, обработанные NYCHA в 2020 году, также будут оказывать понижательное давление на сборы арендной платы до тех пор, пока формула операционных субсидий HUD не будет учитывать более низкие арендные ставки по контрактам. .

Ожидается, что расходы увеличатся на 9 процентов. Увеличение расходов на контракты, а также на материалы и расходные материалы составляет большую часть ожидаемого роста, поскольку NYCHA надеется наверстать невыполненные заказы на выполнение работ, реализовать планы действий под своим федеральным контролем и перейти к составлению бюджета на основе собственности и новым моделям кадрового обеспечения.Ожидается, что затраты на рабочую силу снизятся на 1 процент, несмотря на запланированное увеличение штатной численности персонала на 4 процента. Руководство NYCHA надеется, что его предложения по найму большего количества сотрудников и разработке новых кадровых планов, особенно для квалифицированных специалистов, улучшат условия строительства и уменьшат потребность в запланированных сверхурочных.

Мировое соглашение NYCHA с прокурором США по Южному округу Нью-Йорка и HUD требовало от NYCHA разработки планов действий по решению проблем качества жизни, включая свинец, тепло и плесень, а также разработку нового организационного плана по улучшению своей деятельности.В рамках соглашения город Нью-Йорк согласился поддержать эти усилия капитальным и операционным финансированием, хотя в то время полная стоимость соблюдения требований еще не была известна. Эти затраты становятся очевидными только после того, как NYCHA проводит проверки, представляет планы действий на утверждение федеральному наблюдателю и вносит необходимые изменения.

Программа

NYCHA по тестированию красок на свинец является одним из примеров этого процесса. NYCHA признало наличие свинцовой краски в некоторых своих застройках, но на момент заключения мирового соглашения жилищное управление не провело достаточного количества тестов, чтобы с уверенностью оценить затраты на восстановление и уменьшение загрязнения.

К весне 2020 года NYCHA провело испытания достаточного количества единиц жилья, чтобы впервые оценить, сколько будет стоить осмотр, восстановление и, в конечном итоге, уменьшение свойств свинцовой краски. В то время NYCHA проверило около 30 процентов единиц из 134 000 единиц, построенных до 1978 года, которые ранее не проверялись на наличие краски на основе свинца. Основываясь на этой выборке, NYCHA подсчитало, что более 43 000 квартир, вероятно, дадут положительный результат, и что потребуется 2,8 миллиарда долларов в течение 20 лет, чтобы исправить и, в конечном итоге, уменьшить количество пострадавших домов.Эта оценка включала 1,6 миллиарда долларов на восстановление, 1,1 миллиарда долларов на борьбу с загрязнением и 92 миллиона долларов на испытания. [10] Окончательный счет изменится по мере того, как NYCHA будет тестировать больше квартир, и, вероятно, будет увеличиваться, когда NYCHA начнет тестирование внешних территорий. По состоянию на 31 декабря 2020 года 23 852 единицы дали положительный результат на наличие свинцовой краски, 26 167 единиц дали отрицательный результат, 10 168 единиц ожидают результатов и 73 897 единиц ожидают первоначальных испытаний [11].

При условии равномерного распределения работы в течение 20 лет NYCHA будет ежегодно нуждаться в новых доходах в 138 миллионов долларов для финансирования ремонтных работ и работ по снижению уровня загрязнения.NYCHA в настоящее время работает над определением источников финансирования для завершения этой работы, хотя городское финансирование, скорее всего, профинансирует большую долю.

NYCHA достигло соглашения с Управлением управления и бюджета города Нью-Йорка и Управлением финансового контролера о выделении городских капитальных средств для ведущей программы NYCHA. (Даже несмотря на то, что работы будут финансироваться через городскую программу капиталовложений, расходы будут регистрироваться в качестве операционных расходов в проверенных финансовых отчетах города; ликвидация загрязнения не соответствует критериям в соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета.Городские власти также выделили NYCHA гранты на развитие сообществ для финансирования ремонтных работ. В бюджете города на 2020 финансовый год было выделено 6,5 млн долларов в виде финансирования CDBG для восстановления свинца, хотя ни одно из выделенных средств не было передано NYCHA до настоящего времени. [12]

NYCHA также планирует воспользоваться преимуществами преобразования в Раздел 8 в рамках Демонстрационной программы помощи в аренде (RAD), чтобы уменьшить количество застроек, которые изначально были определены как имеющие высокий уровень содержания свинцовой краски.В рамках преобразования Раздела 8 RAD позволяет NYCHA использовать дополнительное финансирование для снижения уровня свинца, а также других экологических опасностей, таких как плесень и вредители, в рамках более широкого плана реконструкции.

Масштабы проблемы свинцового загрязнения в сочетании с другими основными проблемами со здоровьем, безопасностью и пригодностью для проживания, выявленными NYCHA при оценке физических потребностей, привели к тому, что общие потребности NYCHA в ремонте превысили 40 миллиардов долларов — общую сумму, которую NYCHA и город не могут профинансировать. самостоятельно.

Заключение

NYCHA начинает 2021 год с планов по внедрению новых организационных структур, контроля качества, кадровых планов и мер подотчетности с целью действовать как современная и эффективная организация по управлению недвижимостью.Судьба этих стратегий восстановления, однако, также зависит от способности NYCHA стабилизировать свои финансы и собрать достаточно капитала для финансирования потребностей своего объекта. Дополнительные негативные финансовые потрясения, будь то из-за увеличения затрат, сокращения доходов или задержки финансирования, только еще больше дестабилизируют финансы NYCHA и сделают операции агентства более дорогостоящими и трудными для исправления.

Автор Шон Кэмпион

Скачать отчет

CBCREPORT_NYCHA-Update_02032021.pdf

Кто платит за ремонт сдаваемой в аренду недвижимости?

Ремонт недвижимости обычно стоит недешево.Если вы арендатор, то можете легко оказаться в споре с арендодателем, пытаясь определить, кто несет ответственность за ремонт, ущерб и расходы на техническое обслуживание.

Если вы являетесь владельцем дома, вы несете ответственность за любой причиненный ущерб, независимо от его стоимости. Однако с арендой недвижимости не все так просто. Иногда ремонтные работы берут на себя домовладельцы; в других случаях ответственность ложится на плечи арендатора.

Как арендатор или арендодатель лучший способ защитить себя от непредвиденных расходов — это понять свои права, особенно когда речь идет о наиболее часто задаваемых вопросах, касающихся повреждений и ремонта арендуемой собственности.

Может ли домовладелец заставить арендатора оплатить ремонт?

В большинстве юрисдикций домовладельцы несут ответственность за то, чтобы их арендуемая недвижимость находилась в пригодном для проживания состоянии. Недвижимость должна соответствовать минимальным стандартам здоровья и безопасности, установленным местными жилищными кодексами.

Арендодатели должны соответствовать определенным стандартам, чтобы соответствовать жилищным нормам. Часто эти стандарты включают:

  • Сантехника : сломанные туалеты, протечки воды и другие проблемы с водопроводом могут быть антисанитарными и вызвать повреждение водой.
  • Системы отопления : В зависимости от того, где вы живете, сломанный радиатор может сделать ваш дом невероятно неудобным и потенциально опасным.
  • Вредители : Постельные клопы, тараканы и мыши могут причинять беспокойство и представлять множество опасностей для здоровья.
  • Электрические системы: Неисправные и перекрещенные провода представляют собой опасность возгорания.

Когда повреждения или проблемы влияют на пригодность арендуемой квартиры, арендодатель несет ответственность за устранение этих повреждений бесплатно для арендатора.

Арендодатели также несут ответственность за ремонт (а иногда и замену) поврежденных предметов или приборов, указанных в договоре аренды. Обычно это посудомоечные машины, духовки и стиральные машины. Арендатор платит за проживание в квартире, как это описано в Соглашении об аренде. Если объект не соответствует описанию, домовладелец несет ответственность за его удовлетворительное состояние.

Однако арендодатели не всегда обязаны устранять определенные повреждения, например косметические проблемы, которые не влияют на сохранность собственности.Например, домовладельцы могут не нести ответственности за ремонт грязных ковров, небольших дырок в стене или капающих кранов. А если арендатор нанесет ущерб, ему, скорее всего, придется покрыть расходы на ремонт.

Могу ли я оплатить ремонт за счет моего залога?

Залог, также известный как залог возмещения убытков, представляет собой финансовый залог, который арендатор платит для покрытия любого ущерба, который он причиняет собственности во время проживания. Арендодатели также могут использовать депозит для покрытия любых арендных платежей, которые их арендаторы не смогли произвести.В конце проживания арендатора, если нет никаких повреждений и вся арендная плата выплачена, залог возвращается арендатору.

Часто, когда арендатор переезжает в собственность, домовладелец заполняет отчет о проверке аренды, чтобы зафиксировать состояние квартиры. Когда арендатор выезжает, арендодатель должен провести еще одну проверку, чтобы оценить любой ущерб, нанесенный арендатору во время аренды. При необходимости домовладелец вычитает деньги из залога для покрытия любых повреждений, обнаруженных во время проверки, за исключением случаев, когда повреждения квалифицируются как обычный износ.

Со временем повседневная деятельность вызывает обычный износ, даже если арендатор проявляет разумную заботу о собственности. Ответственность за устранение такого рода повреждений несет арендодатель. Треснувший линолеум, скопление кальция на раковинах и изношенный ковер — все это примеры обычного износа.

«Арендодатель не может использовать ваш залог для оплаты базовой уборки, но если вы оставите мусор по всей квартире, продукты гниют в холодильнике и слой грязи в ванной комнате, арендодатель определенно вычтет расходы на уборку из ваш депозит.”

Что может вычесть арендодатель из залога?

Как мне запросить ремонт сдаваемой в аренду собственности?

Как арендатор, если вам требуется ремонт вашей собственности, вы должны сообщить об этом своему домовладельцу или управляющему недвижимостью. Лучший способ сделать это — использовать Уведомление о ремонте: документ, уведомляющий вашего арендодателя о том, что недвижимость нуждается в обслуживании. Если вы заметили повреждение арендуемой собственности, важно как можно скорее уведомить об этом арендодателя, чтобы избежать обвинений в повреждениях, которые произошли не по вашей вине.

Арендодатели должны направить уведомление о ремонте в разумные сроки, которые обычно составляют около 14–30 дней после получения уведомления. Если ваш домовладелец не решит проблему в надлежащее время, вам, возможно, придется обратиться в местное жилищное агентство или подать иск о нарушении контракта.

Однако в случае чрезвычайной ситуации (например, сильного наводнения) домовладельцы должны устранить повреждения как можно скорее.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>