МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Совместной собственностью супругов является: СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов / КонсультантПлюс

ГК РФ Статья 256. Общая собственность супругов / КонсультантПлюс

КонсультантПлюс: примечание.

Положения ст. 256 (в ред. ФЗ от 19.07.2018 N 217-ФЗ) применяются к отношениям, возникшим после 01.06.2019.1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.(в ред. Федерального закона от 19.07.2018 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.

Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное.

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2015 N 457-ФЗ, от 19.07.2018 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.(абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 231-ФЗ; в ред. Федерального закона от 19.07.2018 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.

4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.(в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная одной второй, если иной размер доли не был определен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда.

(абзац введен Федеральным законом от 19.07.2018 N 217-ФЗ)

Открыть полный текст документа

Ст. 34 СК РФ. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

См. все связанные документы >>>

1. О применении комментируемой статьи см. комментарий к ст. 169 СК РФ.

Комментируемая статья посвящена законному режиму общей собственности супругов. В самом общем виде о нем говорится в ст. 256 ГК, согласно которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. При этом в соответствии со ст. 244 ГК совместной собственностью имущества является имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, без определения долей каждого из собственников в праве собственности на него.

Временное раздельное проживание супругов не колеблет принципа общности имущества, если только раздельное проживание не означает фактического прекращения брака без намерения восстановить супружеские отношения. В этом случае суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

2. В п. 2 комментируемой статьи перечисляются виды имущества, которые относятся к общему имуществу супругов. Указанный перечень является примерным. Судебная практика признает, что выигрыши по лотерейным билетам также составляют объекты права общей совместной собственности супругов.

Имущество каждого из супругов может быть признано совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо за счет труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование). Например, одному из супругов до брака принадлежал дом. Другой супруг, поселившись в доме после регистрации брака, вложил значительные средства в его переустройство. В таком случае супруг, затративший средства, может претендовать на то, чтобы дом был признан общей собственностью. Если другой супруг не хочет этого, то он должен заключить особое соглашение о судьбе улучшений такого имущества.

Для определения имущества как совместной собственности важную роль играет определение времени и источников приобретения такого имущества. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования.

Следует обратить внимание на то, что при приобретении отдельных видов имущества указывается имя приобретателя (недвижимость, транспортные средства, ценные бумаги). Как следует из комментируемой статьи, юридического значения это не имеет: такое имущество также считается совместной собственностью супругов. В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 27 ноября 2007 г. N 8184/07 указал, что право на имущественный налоговый вычет в случае приобретения квартиры в собственность имеет любой из супругов по их выбору вне зависимости от того, кто из супругов является стороной договора на приобретение квартиры, а также на чье имя из супругов оформлены платежные документы на квартиру, если иное не установлено брачным или иным соглашением.

3. Как следует из п. 3 комментируемой статьи, право на общее имущество супругов также принадлежит супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Судебная практика также признает в качестве уважительных причин тяжелую болезнь, учебу и службу в армии.

Общая собственность супругов :: Статьи

Вступая в брак, супруги образуют совместное хозяйство. Разумеется, его ведение связано с распоряжением определённым имуществом, которое могло принадлежать им до вступления в брак или быть приобретено в браке. От способа, времени приобретения зависит, будет ли имущество являться общей собственностью супругов или одного из них. В некоторых жизненных ситуациях данные обстоятельства имеют решающее значение, а потому, думаю, освещение отдельных наиболее важных моментов этой обширной темы будет полезно читателям.

Семейный кодекс установил два режима использования имущества супругами: законный и договорной. Выбор того или иного режима зависит только от желания мужа и жены. Если брачный договор, дающий возможность определить свои имущественные правоотношения по своему усмотрению, не заключён, то у супругов по отношению к их имуществу, нажитому в браке, действует законный режим, о котором и пойдёт далее речь. Он выражается в следующем. Супруги имеют право общей совместной собственности на всё имущество, нажитое в зарегистрированном браке (ст. 33,34 СК РФ).

Режим совместной собственности означает, что супруги имеют равные права по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом. Распоряжение совместной собственностью осуществляется по общему согласию супругов независимо от того, кем из участников совершается сделка.

К основным объектам совместной собственности супругов относятся:

— денежные доходы и иные выплаты, полученные каждым супругом в результате его трудовой, предпринимательской, интеллектуальной деятельности;

— пенсии, пособия, иные материальные выплаты;

— ценные бумаги, паи, вклады, внесённые в кредитные учреждения или иные коммерческие организации;

— движимое и недвижимое имущество, приобретённое за счёт общих доходов супругов.

Если один из супругов приобретает имущество на своё имя, другой тоже получает право собственности на данную вещь. Купленная и зарегистрированная на одного из супругов недвижимость также относится к их совместной собственности. Если речь идёт о ценных бумагах, паях, вкладах, долях в капитале кредитных учреждений и других коммерческих организаций, не имеет значения, на имя кого или кем из супругов были внесены денежные средства или приобретены указанные объекты имущества.

Супруг, который в период брака вёл домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода, также имеет право на общее имущество.

Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов установлен статьёй 35 Семейного кодекса РФ. Согласно закону все правомочия собственника общего имущества супругов осуществляются по их обоюдному согласию. При отсутствии согласия одного из них пользованием или распоряжением общим имуществом другой супруг может обратиться в суд о признании совершённой сделки недействительной, имея при этом доказательства, что совершивший её знал или должен был знать о несогласии своей половины (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса и ст. 174 Гражданского кодекса).

Для совершения сделок с недвижимым имуществом (квартиры, дома, земельные участки, нежилые помещения и т.д.) и сделок, требующих нотариального удостоверения, установлены особые правила. В соответствии с нормами семейного и гражданского законодательства сделки с недвижимостью могут быть совершены одним супругом только после получения нотариально удостоверенного согласия другого на распоряжение таким имуществом. Если согласия получено не было, то сделка признаётся недействительной. Кроме того, сделки в отношении недвижимого имущества требуют государственной регистрации.

Иск о признании сделки недействительной можно предъявить в течение года с того дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Наряду с общим имуществом, у каждого из супругов есть право личной собственности. Семейным кодексом к ней отнесено имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, приобретённое каждым из супругов во время брака, но на средства, принадлежавшие ему до брака, получено одним из них во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Так, в результате приватизации жилья жилое помещение бесплатно передаётся государством в собственность граждан. В этом случае имеет место приобретение имущества по безвозмездной сделке.

Чтобы отнести к собственности одного из супругов подаренное имущество, необходимо, чтобы дар был сделан конкретно в пользу этого супруга, а не в пользу обоих.

Следует также учитывать хозяйственное назначение подаренной вещи. К примеру, если в дар были получены предметы домашней обстановки, посуда и т.п., то есть основания полагать, что эти вещи предназначались дарителем обоим супругам и, следовательно, являются их совместной собственностью. Если же в дар были получены вещи индивидуального пользования (наручные часы, украшения и т.п.), то они являются собственностью того из супругов, который ими пользовался. Таким образом, предметы личного потребления, будь то одежда, обувь, часы и т.п., приобретённые в браке, входят в собственность каждого из супругов.

Исключением из этого правила являются драгоценности и другие предметы роскоши, которые отнесены законом к совместной собственности супругов, несмотря на то, что они также принадлежат к вещам индивидуального пользования. Даже если предмет роскоши потребляется лишь одним супругом, он имеет режим общей, а не личной собственности, и, соответственно, получая свою долю имущества при разделе после развода, пользующийся предметом роскоши должен будет отдать половину стоимости этого имущества своему супругу.

Что же считать предметами роскоши: драгоценности, дорогой мобильный телефон, позолоченную зажигалку или иное? Закон не даёт никаких ориентиров отношения конкретной вещи к предметам роскоши. В силу этого суд, решая отнести данную вещь к предметам роскоши или нет, должен исходить из общего уровня материальной обеспеченности конкретной семьи. Например, в семье, где один из супругов имеет несколько эксклюзивных моделей сотовых телефонов, вряд ли можно считать, что какой-то из них — предмет роскоши. Это его индивидуальный предмет потребления. А если семья низкого достатка, и супруги на достаточно хороший телефон копили деньги не один месяц, то это предмет роскоши.

Каждому из супругов принадлежит также право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную им для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Необходимо иметь в виду, что при определённых условиях собственность каждого из супругов может быть признана совместной. Основанием для этого служит ст. 256 Гражданского кодекса РФ, которой установлено, что собственность каждого супруга становится общей совместной собственностью при условии, если в период брака за счёт общего имущества супругов или имущества каждого, либо труда одного из них были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др.).

Одним из условий перехода личного имущества в совместную собственность в ст. 37 Семейного кодекса РФ указан труд одного из супругов. И хотя в Гражданском кодексе РФ об этом ничего не сказано, нужно признать, что данная норма справедлива, поскольку во многих случаях первоначальная стоимость имущества значительно увеличивается именно благодаря вложенному одним из супругов труду, а не в связи с его материальными затратами. Например, у жены до брака был небольшой загородный дом. В браке супруги провели его капитальный ремонт, подключили газовое отопление, надстроили ещё один этаж, обложили дом кирпичом. При этом работы проводились в основном силами мужа и частично нанятыми работниками. В таких условиях очевидно, что этот дом станет общей совместной собственностью жены и мужа.

Вера ДЕРМАНСКАЯ,
нотариус 

Совместное имущество супругов

Совместное имущество супругов

Имущество, нажитое супругами в период брака, поступает в их совместную собственность независимо от того, кем из супругов и за чей счет имущество было приобретено, создано и на чьё имя оформлено. Тем самым, определяется порядок совместного (бездолевого) супружеского имущества согласно п.1 ст.256 Гражданского кодекса РФ и п.1 ст.33 Семейного кодекса РФ.

Таким образом, в силу закона имущество, в том числе недвижимое, приобретенное в период брака на общие средства, поступает в общую совместную собственность супругов автоматически и волеизъявление супругов не требуется. Конечно, иное может быть установлено брачным договором, согласно которого всё приобретенное в период брака недвижимое имущество может признаваться индивидуальной собственностью того из супругов, на чье имя оно будет приобретено и зарегистрировано.

Супруги являются самостоятельными субъектами гражданского права и в этом качестве вправе вступать в сделки между собой. Но подобные сделки должны соответствовать требованиям действующего гражданского законодательства о законности содержания сделок.

Так, не соответствует закону продажа одним из супругов другому недвижимости, находящейся в их совместной собственности, но зарегистрированное на имя одного из супругов (титульного собственника).

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Но в данном случае имущество из совместной собственности переходит опять же в совместную собственность тех же лиц, то есть не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности.

Решением данной ситуации может стать соглашение супругов о разделе совместно нажитого недвижимого имущества. Для такого соглашения не установлено обязательное нотариальное удостоверение (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ), достаточно простой письменной формы. Супруги не связаны при его заключении требованием закона о равенстве долей в праве на общее имущество, и вполне возможно указание различного долевого участия (размера долей).

Предметом соглашения о разделе может быть только совместно нажитое супругами имущество. Соглашение о разделе совместно нажитого имущества не подлежит государственной регистрации как сделка, регистрируется только переход права.

Таким образом, в случае, если недвижимое имущество является общей совместной собственностью супругов, независимо на имя кого из супругов оно зарегистрировано, оно может стать предметом сделки между супругами (договора купли-продажи, дарения) только при наличии соглашения об исключении объекта из режима общей совместной собственности (с определением доли каждому из супругов). При этом отчуждаться будет доля в праве, а правоустанавливающими документами нового собственника (супруга) будет договор (купли-продажи, дарения) и соглашение об определении долей.

 

Начальник Михайловского отдела

Управления Росреестра по Волгоградской области                       Р.А. Романенко

Совместная собственность супругов

Эксперты начали дискуссию с обсуждения двух зарубежных подходов, близких к российскому.

Первый иностранный режим – классический режим совместной собственности. Он существует в Германии и берет начало из истории германских племен.

Основной особенностью такого режима является то, что, по сути, образуется квазиновый субъект, который является обладателем этой совместной собственности. В семейном праве таким субъектом является семья. В совместной собственности могут находиться любые объекты: это не имущество каждого отдельного члена, это имущество общее.

Важно, что классический режим совместной собственности не является подвидом общей долевой собственности. У супругов нет никакой конкретной доли в общем имуществе.

В российском же праве всегда есть возможность «перепрыгнуть» из совместной собственности в общую долевую. Хотя формально доли не выделяются, в случае развода «переход» из одного вида в другой происходит очень легко.

Еще одним существенным отличием российского режима от классического, который отметили спикеры, является подход к долгам: хотя имущество считается общим, долги – личными.

Эксперты отметили, что этот режим в Германии применяется не «по умолчанию», а является договорным.

Второй иностранный режим (который как раз применяется в Германии автоматически) – режим отложенной общности имущества супругов, точнее – общности будущего прироста имущества супругов.

Суть его заключается в следующем: при вступлении в брак замеряется стоимость активов каждого из супругов. В конце брака проверяется, кто, что и сколько нажил, и уравнивается доход.

Например: муж нажил 50 млн, а жена – 2 млн, если поделить сумму, получится 26 млн. Значит, муж должен заплатить 24 млн жене, поскольку у нее нажито только 2 млн. Таким образом, устанавливается обязательственное право об уравнивании.

Поскольку пополам делится только фактический прирост, до того, как активы будут делиться в обязательственном смысле, из них вычитаются долги.

Одной из основных сложностей этого режима является необходимость выяснить до раздела, какое имущество есть у каждого из супругов.

Эксперты отмечают, что, поскольку в России режим смешанный, в нем присутствуют проблемы обоих режимов.

Однако, по мнению одного из экспертов, указанные режимы не так уж сильно различаются. Отличия сводятся в основном к отношению имущества и всего нажитого к другим кредиторам:

  • При режиме отложенной общности требования супругов носят обязательственный характер. Если один из супругов банкротится, то второй супруг становится в общую очередь с кредиторами.
  • При режиме общей собственности супруг при банкротстве имеет если не вещные, то абсолютные права на имущество. Это значит, что еще до прихода других кредиторов он «забирает» вторую половину.

Спикеры отметили, что в России интересным образом обстоит ситуация с собственностью на денежные средства в банке. Так, например, если у супруга и супруги по 1 млн в разных банках, то в случае развода каждый вклад делиться отдельно не будет: судьи понимают, что у объектов равная стоимость. Однако изначально, до развода, вклады все равно находятся в совместной собственности. 

С недвижимостью, по мнению экспертов, тоже все непросто: супруг может только блокировать сделки в отношении недвижимости, находящейся в совместной собственности, оформленной на второго супруга, но сам сделать с ней ничего не может.

Смотрите отрывок семинара, посвященный дискуссии про общую собственность на родовые вещи на примере денежной купюры.

Полную запись семинара можно приобрести по ссылке.

Порядок изменения законного режима имущества супругов

12.10.2020 12:52 (ред.12.10.2020 12:54)

Согласно действующему законодательству законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности (бездолевая собственность, доли определяются только при разделе, который влечет за собой прекращение совместной собственности). Супруги имеют равное (одинаковое) право на владение, пользование и распоряжение совместной собственностью в предусмотренном законом порядке.

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака, в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, и может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Соглашение об изменении или о расторжении брачного договора совершается в той же форме, что и сам брачный договор.

         Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Так же общее имущество супругов может быть разделено между супругами:

— по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

— в случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

 

 

 

Контакты для СМИ

Пресс-служба Управления Росреестра по Томской области

Телефон +7(3822) 65-19-39 (доб.2121)

E-mail: [email protected]

www.rosreestr.ru

Адрес: г. Томск, ул. Пушкина, 34/1

Совместная собственность супругов: подарок для мошенников: jurobzor — LiveJournal

По закону имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Это значит, что оба супруга являются собственниками приобретенного имущества без определения, у кого какая доля. Из этого правила законом установлено несколько исключений, в которых имущество является личной собственностью одного из супругов:

  1. Имущество приобретено до вступления в брак
  2. Имущество приобретено безвозмездно (подарки, наследство и т.п.)
  3. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.
  4. Денежные выплаты, имеющие специальное целевое назначение (материальная помощь, возмещение вреда здоровью и т.п.)
  5. Исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности.

Кроме того режим совместной собственности можно изменить брачным договором, в котором подробно указать, какое имущество будем общим, а какое — личным имуществом каждого из супругов.

Итак, в чем заключается проблема. В Семейном кодексе сказано, что совместной собственностью становится имущество, приобретенное за счет общих доходов супругов. А какой собственностью становится имущество, приобретенное на личные деньги (например, заработанные до брака или подаренные)? Явного ответа на этот вопрос в Семейном кодексе нет. С подачи Верховного Суда РФ (пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15) судебная практика пошла по пути признания такого имущества личным. И здесь начинается жесть.

Представьте, что супруги решили приобрести машину на деньги, которые жена получила по наследству. Поскольку наследство — это личное имущество, получается, что машина тоже будет находиться в личной собственности жены. Даже если договор был оформлен на мужа, и в ПТС и свидетельстве о регистрации указан муж! А теперь представьте, что вы решили купить машину у такого мужа. По документам автомобиль вроде бы его, а по факту — нет! Вы купите машину, отдадите деньги, а через неделю появится жена и заявит, что сделка недействительна, а она — единственный собственник! — машину не продавала.

Или другой пример. Супруги на машину скинулись: половину внесла жена из денег, полученных по наследству, а еще половину — муж из денег, заработанных до брака. И те и другие деньги были личным имуществом супругов. А это значит, что купленная машина будет находиться у них не в совместной собственности, а в долевой: по 50% у каждого. То есть муж по закону в принципе не может продать вам машину целиком: он может продать только свою долю — 50%. И то перед этим обязан письменно предложить жене выкупить ее по той же цене. А если не предложил, то пострадает в первую очередь покупатель, то есть вы, так как жена в судебном порядке переведет права покупателя на себя и заберет у вас автомобиль.

Проблема в том, что вы обо всех этих потенциальных рисках можете вообще никогда не узнать: супруги могли развестись, потерять паспорта, получить новые (уже без штампов о браке), и все! Вам даже в голову не придет, что имущество приобреталось продавцом в браке.

С той же проблемой можно столкнуться и при приобретении недвижимости. Вот одно из недавних дел, рассмотренных Верховным Судом. Находясь в браке, муж получил наследство. Через некоторое время продал его, а на полученные деньги была приобретена квартира, оформленная на жену. Верховный Суд строит рассуждает так: наследство было личным имуществом. Значит, деньги от его продажи — тоже личные. И, следовательно, квартира, приобретенная на эти деньги — тоже личная, то есть принадлежит только супругу! И плевать, что квартира приобретена в браке, а в договоре и реестре недвижимости упомянута лишь жена. Документы ничего не значат, главное — чьи были деньги! Хорошо еще, что этот спор возник между супругами. А представьте, что после развода жена успела бы эту квартиру продать. Не завидую я покупателю.

Вместо морали. Российские законы и практика их применения не позволяет покупателям защитить себя от недобросовестного поведения продавцов, состоящих или состоявших в браке. Единственный способ не потерять свои деньги — это, пожалуй, страхование титула: вы платите страховой компании и если через какое-то время начинаются юридические проблемы, просто получаете страховую выплату. Правда, совершенно непонятно, зачем тогда нужен Росреестр с его чиновниками, если разбираться со своими проблемами гражданам в итоге все равно приходится самим.

типов совместной собственности — финансовая безопасность для всех

Ниже описаны несколько видов совместной собственности:

Общинная собственность: Законы некоторых штатов определяют, что большая часть имущества, приобретенного любым из супругов во время брака, в равной степени принадлежит мужу и жене как общественная собственность. Законы в государстве с общинной собственностью предусматривают, что любая приобретенная собственность или заработная плата, полученная супружеской парой в течение их брака, принадлежат каждому в равной степени.

Совместная аренда с правом наследования: Этот вид совместной собственности предусматривает, что в случае смерти доля собственника переходит к другому совместному собственнику. Совместная аренда создается, когда два или более человека приобретают или получают недвижимость одновременно. Каждый совместный арендатор владеет безраздельной долей во всем имуществе, и каждый имеет право владеть, занимать, пользоваться, использовать или сдавать в аренду это имущество. Право на наследство означает, что после смерти одного из совместных арендаторов по закону имущество автоматически принадлежит оставшемуся арендатору и не переходит по завещанию.Следовательно, после смерти арендатора имущество, находящееся в совместной аренде с правом наследования, не может быть передано или отдано по завещанию.

Общая аренда: Право собственности на недвижимость, в которой после смерти доля каждого владельца переходит к его / ее наследникам или бенефициарам, называется общей арендой. Он создается, когда два или более человека владеют собственностью вместе, но также имеют отдельные права собственности на нее. Владельцы собственности могут владеть или не владеть одинаковым процентом собственности.Например, одному может принадлежать 25%, а другому — 75%. Каждый владелец может поступать так, как он хочет, со своей долей в собственности, например, отдать ее, продать или заложить без согласия или ведома другого владельца. При совместной аренде после смерти доля одного человека переходит в соответствии с его или ее завещанием или доверием. Возможны наследственные или иные последствия.

Полная аренда: Эта форма совместной аренды между мужем и женой действительна в нескольких штатах.Полная аренда обеспечивает дополнительную защиту недвижимого имущества, принадлежащего супружеской паре. Один из супругов, владеющий имуществом в качестве арендаторов в полном объеме, не может закладывать, передавать или иным образом распоряжаться имуществом каким-либо образом, который мог бы повлиять на права другого супруга без согласия последнего. Когда один из супругов умирает, другому остается все имущество.

При совместной аренде необходимо учитывать несколько важных моментов:

  • Совместная аренда может иметь некоторые преимущества перед другими способами передачи собственности, но есть опасности и непредвиденные последствия.Перед заключением договора целесообразно проконсультироваться с юристом.
  • Вообще говоря, если вы сомневаетесь в совладельце, избегайте договоров совместной аренды.
  • Если вы превысили налоговый порог, соглашения о совместной аренде могут вызвать реальные проблемы из-за передачи права собственности не тому совладельцу или затруднения передачи собственности для минимизации налогов. Если на момент вашей смерти общая стоимость вашего имущества может превысить 1 миллион долларов, рекомендуется обратиться за консультацией к специалисту по налогам.С ростом стоимости недвижимости эта сумма становится все более распространенной.
  • Согласуйте совместную аренду с вашим завещанием, доверием или другими частями вашего плана недвижимости. Вам необходимо завещание и / или доверие с соглашением о совместной аренде; это не замена воле.

Далее: Завещание: кому нужен >>

предыдущий

В чем разница между совместной арендой и общественной собственностью?

Что такое совместная аренда?

Совместная аренда — это структура владения недвижимостью между двумя или более совладельцами, в которой каждое лицо владеет безраздельной долей собственности (так называемые совместные арендаторы).В Калифорнии большинство супружеских пар владеют недвижимостью как совместные арендаторы с правом наследования.

Совместная аренда дает право на наследство, поэтому после смерти одной стороны его или ее доля переходит к оставшимся совместным арендаторам.

Например: если супружеская пара владеет домом в качестве совместных арендаторов, оба имеют равные доли в доме. Если один из супругов умирает, его или ее интересы автоматически переходят к оставшемуся в живых супругу, которому остается 100-процентное владение имуществом.Это позволяет избежать завещания.

Совместная аренда может быть разорвана, если кто-либо из арендаторов продаст или передаст свою долю другому лицу, поскольку это изменяет порядок владения.

Общинная собственность с правом наследования

Общинная собственность также гарантирует, что переживший супруг или совладелец получит долю собственности умершего совладельца. Пары, владеющие общественным имуществом, также имеют безраздельный интерес ко всей собственности. Тем не менее, супругам не разрешается передавать свою долю в собственности кому-либо, кроме супруга, в их имущественных планах.

Самым большим отличием этой структуры от совместной аренды является то, что она доступна только супружеским парам. Вам не обязательно быть женатым или даже родственником вашего совладельца, чтобы владеть имуществом в совместной аренде.

Если вы хотите владеть частью арендуемой собственности с другом или деловым партнером, вы должны сделать это в рамках соглашения о совместной аренде. В таком случае, если бы вы скончались, ваш друг или деловой партнер получил бы вашу долю в качестве другого совладельца.

Обратитесь к поверенному по имущественному планированию, чтобы проверить информацию о вашей собственности.

Хотя существуют и другие структуры владения собственностью между несколькими людьми, совместная аренда и общественная собственность являются наиболее распространенными в Калифорнии.

Если у вас есть какие-либо вопросы о том, как работают эти структуры или вам нужна юридическая консультация при совершении сделки с недвижимостью, свяжитесь с нашими доверенными юристами по планированию недвижимости в Лос-Анджелесе для получения бесплатной консультации: (626) 307-2800 или [email protected]

Полная аренда во Флориде (Юридический справочник)

Что такое полная аренда во Флориде?

Во Флориде полная аренда — это форма владения недвижимостью, определяемая как совместная супружеская собственность с правом наследования.Право на наследство означает, что, когда один из совладельцев умирает, юридический титул на совместную собственность автоматически переходит к оставшемуся владельцу.

Суды буквально описали арендаторов целиком как совместных арендаторов с правом наследования и брака. Арендаторы с полным владением иногда сокращенно обозначают «TBE», «Ten Ent» или «T by E.»

Полное владение собственностью в качестве арендаторов — один из самых простых и эффективных инструментов защиты активов, доступных для должников.

Преимущества арендаторов в целом

Арендаторы с полным правом собственности обеспечивают защиту активов состоящим в браке должникам. Закон Флориды предусматривает, что любое имущество, принадлежащее супругам как арендаторам в целом, защищено от кредитора по судебному решению любого из супругов. Полная защита арендаторов существует в той мере, в какой кредитор предъявляет претензию только к одному из супругов-собственников.

Нужна помощь?

Запланируйте телефонную консультацию или консультацию Zoom, чтобы рассмотреть вашу конкретную ситуацию и получить прямые ответы на свои вопросы.

Когда оба супруга имеют совместную задолженность перед конкретным кредитором , этот совместный кредитор может принудительно наложить арест на арендаторов на все имущество. Раздельные судебные решения в пользу одного кредитора, основанные на разных причинах иска против каждого супруга, не являются совместным судебным решением против обоих супругов.

Совместные арендаторы с правом наследования

Совместные арендаторы с правом наследования, или JTWROS, — это форма совместной собственности во Флориде, которая автоматически передает недвижимое или личное имущество оставшемуся владельцу после смерти другого владельца.Владение собственностью в качестве совместного арендатора с правом наследования разрешено в каждом штате страны в соответствии с общим правом.

Однако имущество, находящееся в совместном владении с правом наследования, не защищено от судебного решения кредиторов одного из владельцев. Кредитор по судебному решению может использовать различные методы взыскания с кредиторов, чтобы взимать или атаковать стоимость 50% -ной доли собственника-должника.

Людям не обязательно состоять в браке, чтобы владеть чем-либо в качестве совместного арендатора с правом наследования.

Однако, в отличие от JTWORS, арендаторы на правах полной собственности доступны только супружеским парам. Нельзя полностью владеть имуществом ни с одним членом семьи, кроме супруга.

Как что-то целиком становится арендатором?

Во Флориде защита арендаторов в полном объеме устанавливается судебными решениями, интерпретирующими общее право. Согласно судебному законодательству Флориды, для того чтобы считаться арендой в целом, рассматриваемое имущество должно иметь следующие характеристики:

  • совместное владение и контроль,
  • супруг (а) должен иметь идентичный интерес в имуществе,
  • доля супруга в активе должна возникать из одного и того же инструмента,
  • интересы супруга должны возникать одновременно,
  • совместные собственники должны были состоять в браке на момент приобретения собственности, и
  • оставшийся в живых супруг будет владеть имуществом после смерти одного из супругов.

Когда ставится под сомнение право владения совместной собственностью в полном объеме, оба супруга должны иметь доказательства того, что они намеревались получить право собственности в качестве арендаторов целиком.

Верховный суд Флориды постановил, что любое недвижимое или личное имущество, находящееся в совместной собственности мужа и жены, считается собственностью всех арендаторов. Кроме того, в разделе 655.79 Статутов Флориды говорится, что любой банковский счет, принадлежащий мужу и жене, считается полностью арендованным, если нет четких и убедительных доказательств их противоположного намерения.

Банковские счета

В 2001 году Верховный суд Флориды вынес заключение по делу Beal Bank, SSB vs. Almand and Associates , которое закрепило за арендаторами полную защиту банковских счетов во Флориде. В решении установлено, что существует презумпция того, что совместно нажитая собственность супружеской парой во Флориде является арендаторами целиком. Кредитор может опровергнуть эту презумпцию целостности банковских счетов, показав, что супруги намеревались владеть имуществом счета каким-либо другим способом совместной собственности.

В отношении банковских счетов суд постановил:

В отношениях между должником и сторонним кредитором (кроме финансового учреждения, в которое были внесены депозиты), если карточка подписи счета не содержит явного отказа от права аренды по всей форме собственности, возникает презумпция что банковский счет, названный на имена обоих супругов, является арендуемым для всех, пока счет открыт мужем и женой в соответствии с принципами владения, интересов, титула и времени и с правом наследования.

Beal Bank, SSB vs. Almand and Associates , 780 So. 2d 45 (Fla. 2001)

Открыть банковский счет в качестве арендатора в целом может быть сложнее, чем кажется. Неправильное заполнение заявки на банковский счет или карточки для подписи может помешать полному владению. Если в вашем заявлении на финансовый счет указана альтернативная форма собственности, суд может решить, что вы и ваш супруг не хотели иметь счет TBE. Верховный суд Флориды представил четыре примера ситуаций в зависимости от того, как открывается счет:

  1. Четкое указание на карточке подписей, что счет находится в собственности целых групп, определенно означает, что счет принадлежит всем.Кредитор не может представить противоположные внешние доказательства.
  2. Если владельцы счетов подписывают прямое заявление о том, что аренда в полном объеме не предполагается, вместе с явным указанием другой формы юридической собственности, тогда нет презумпции аренды в целом. Однако, если владельцы счетов покажут, что банк не предлагал арендаторов целиком, они могут представить другие доказательства того, что счета должны были принадлежать целиком.
  3. Если в карточке подписи прямо не говорится об отказе от аренды в целом, существует опровержимая презумпция о том, что аренда в целом существует (до тех пор, пока установлены другие единицы).
  4. Если финансовое учреждение предлагает вариант аренды с полным владением, а владелец счета и супруг (а) выбирают другую форму совместной собственности (например, совместные арендаторы с правом наследования), то аренда в целом или по презумпции отсутствует.

С практической точки зрения, может быть полезно поручить юристу изучить оформление прав собственности и создание совместных счетов, предназначенных для полного владения в качестве аренды. Супругам следует попытаться четко указать право собственности, когда это возможно.

Владение предприятиями

То же самое презумпция для банковских счетов применяется к сертификатам акций, которыми владеют оба супруга, даже если термин «арендаторы в полном объеме» не фигурирует в самом сертификате. Наиболее важными делами по этому вопросу являются дела Cacciatore v.Партнерство Fisherman’s Wharf Realty Ltd. и In re Mathews .

ООО сложнее. Соглашение об эксплуатации компании должно прямо предусматривать полную собственность арендаторов. Кроме того, операционное соглашение должно гарантировать, что интересы LLC фактически действуют в качестве аренды в полном объеме. Другими словами, оба супруга должны иметь равный контроль над интересами ООО, а также равные экономические и избирательные интересы. Кроме того, после смерти одного из супругов оставшийся в живых супруг должен автоматически унаследовать все доли LLC, принадлежащие полному составу.

Возврат налогов

Возврат налогов возможен при сдаче в аренду всего имущества. Суд по делам о банкротстве в одном деле, In re Kossow , заявляет, что «возникает опровержимая презумпция, что все личное имущество, включая совместное возмещение налогов, находится в полной собственности на правах аренды до тех пор, пока личное имущество приобретено мужем и женой. в соответствии с единством владения, интереса, титула и времени с правом наследования ». Суды пришли к аналогичным выводам и по другим делам.

Суды также постановили, что презумпция права аренды на полное владение налоговым возмещением существует, даже если возмещение связано с деятельностью только одного из супругов (например, если есть только один работающий супруг).

Легковые автомобили

В отличие от большей части личной собственности, презумпция аренды в целом не существует в отношении владения автомобилем. Раздел 319.22 (2) (a) статута Флориды предусматривает, что право собственности на автомобили может принадлежать двум людям с обозначением «и» или «или».Обозначение «и» позволяет сдавать в аренду всю собственность, а обозначение «или» — нет.

К сожалению, по умолчанию при совместном приобретении транспортных средств в собственность обычно используется «или». Жители Флориды должны убедиться, что совместно приобретенные автомобили обозначаются «и» в названии.

Некоторые автомобили не имеют названий, например внедорожники, гоночные автомобили и определенное оборудование. Должники Флориды могут использовать другую документацию, такую ​​как соглашения, контракты и счета купли-продажи, для подтверждения прав собственности.

Независимо от того, могут ли транспортные средства принадлежать целиком, для супружеской пары часто имеет смысл владеть транспортными средствами отдельно, а не совместно, поскольку транспортные средства являются источником ответственности.

Часто задаваемые вопросы

Можете ли вы создать договор аренды в полном объеме, добавив своего супруга к титулу?

Юридические элементы владения целиком требуют, чтобы оба супруга приобрели свои доли совместной собственности во всем активе одновременно во время брака.Добавление супруга к учетной записи или титулу актива, принадлежавшего до вашего брака, не приведет к созданию арендаторов с полным правом собственности или защиты. Добрачные счета должны быть закрыты, а супружеская пара должна открыть новый счет.

Что происходит с арендаторами всего имущества после смерти?

После смерти супруга, владеющего имуществом в качестве арендатора в полном объеме, имущество немедленно переходит на имя оставшегося в живых супруга. Это наделение правами ничем не отличается от того, как если бы имущество находилось в совместном владении с правом наследования.Фактически, арендаторов в целом часто называют «совместными арендаторами с правом наследования плюс брак».

Может ли вся недвижимость находиться в полной собственности арендаторов?

Большинство государств, которые защищают арендаторов от кредиторов целиком, предоставляют защиту только недвижимому имуществу. Во Флориде, в отличие от большинства других штатов, все виды собственности — включая всю недвижимость, материальную личную собственность и нематериальную личную собственность — могут принадлежать супружеской паре как арендаторам в полном объеме.

Жители Флориды, которые имеют собственность или счета в штатах, кроме Флориды, подпадают под действие законов об освобождении от налогов того штата, в котором расположена собственность. Жители Флориды могут заявить о полной защите собственности, которой они совместно владеют, в любом штате. С другой стороны, арендаторам Флориды предоставляется полная защита недвижимого и материального личного имущества, находящегося во Флориде, даже если оно принадлежит должникам, постоянно проживающим за пределами Флориды. Нерезидент может защищать недвижимость или финансовые счета, приобретенные во Флориде и получившие право арендатора в полном объеме.

Какие штаты разрешают арендаторам целиком?

Только около половины штатов США признают арендаторов полностью. Следующие государства признают арендаторов полностью как в отношении недвижимого, так и личного имущества:

Арканзас
Делавэр
Флорида
Гавайи
Мэриленд
Массачусетс
Миссисипи
Миссури
Нью-Джерси
Оклахома
Пенсильвания
Род-Айленд
Теннесси
Вермонт
Вирджиния

  • Вайоминия
  • Вайомингия

    Эти другие штаты признают арендаторов только в отношении недвижимости:

    Аляска
    Иллинойс
    Индиана
    Кентукки
    Мичиган
    Нью-Йорк
    Северная Каролина
    Орегон

    В чем разница между совместными арендаторами и арендаторами в целом?

    Полностью арендаторов иногда называют совместными арендаторами с правом наследования и брака.Брак — ключевой элемент арендаторов по праву собственности. Без брака вы не можете владеть чем-либо в качестве арендатора целиком.

    Что еще более важно, имущество, которое находится в собственности совместно арендаторов или совместно арендаторов с правом наследования, не защищено от кредиторов одного из супругов. Только арендаторы целиком имеют такую ​​защиту.

    Вы не должны состоять в браке, чтобы владеть собственностью в качестве совместного арендатора, но вы должны состоять в браке, чтобы владеть собственностью в качестве арендатора целиком.

    Что именно означает «арендаторы» под «полнотой»?

    «Арендаторы целиком» — это юридический термин, относящийся к определенным видам совместной собственности супругов. Чтобы имущество, находящееся в совместной собственности, было классифицировано как арендаторы, оно должно быть приобретено в одно и то же время, в том же документе, с одинаковыми процентами, во время брака.

    Общие арендаторы во Флориде

    По умолчанию форма совместной собственности во Флориде — общих арендаторов или общих арендаторов .Когда собственность находится в собственности как общие арендаторы, каждый совладелец владеет отдельной, делимой долей в собственности. Во Флориде, если не указано иное, предполагается, что общие интересы арендаторов в общей собственности равны.

    Например, если двое братьев и сестер совместно владеют домом, они будут владеть имуществом как общие арендаторы. Право собственности будет равным, 50/50, если в акте не указан другой процент.

    Когда другая форма совместной собственности уничтожается , в результате получается общая форма собственности арендаторов.

    Например, скажем, два человека владеют собственностью как совместные арендаторы с правом наследования. Если кредитор по судебному решению получает залоговое право в отношении одной из долей собственника в собственности, наложение залога уничтожает совместных арендаторов с правом наследования. Результатом будет общая аренда.

    Для супружеской пары во Флориде презумпция состоит в том, что совместно нажитая собственность находится в собственности как арендаторы, а не как общие арендаторы. Однако, если супружеская пара разводится, то арендная плата в целом составляет , уничтожено , и два бывших супруга будут владеть имуществом как общие арендаторы.

    Ищете помощь?

    Мы можем рассмотреть вашу конкретную ситуацию и дать прямые ответы на ваши вопросы по телефону или на приеме в Zoom.

    Преимущества и недостатки арендаторов по полноте

    Во Флориде полное владение арендаторами — это относительно быстрая и простая форма защиты активов при вынесении индивидуальных судебных решений в отношении любого из супругов. Требуется небольшая юридическая работа или расходы по организации владения собственностью в целом.

    Аренда в целом, однако, может не обеспечить надежную защиту активов для некоторых людей в долгосрочной перспективе. Во-первых, развод между супругами немедленно превращает арендаторов в общую собственность в совместную аренду в качестве общих арендаторов между бывшими супругами. После развода доля должника в имуществе сразу же будет выставлена ​​кредиторам. Аналогичным образом, смерть одного из супругов приводит к полному прекращению действия арендаторов и переходу собственности исключительно к оставшемуся в живых супругу.Весь актив будет открыт для кредиторов пережившего супруга. Иногда арендаторы, полностью владеющие недвижимостью, создают проблемы для имущественного планирования, когда супруги хотят разные имущественные планы.

    Арендаторы в полном объеме при банкротстве

    Должники банкротства Флориды не могут требовать освобождения своих активов от установленных законом кредиторов Флориды до тех пор, пока они не проживают во Флориде в течение двух лет. Технически, сдача внаем в аренду не является исключением из права собственности, потому что это не исключено из сферы действия законодательных актов Флориды.Напротив, сдача внаем в полном объеме является формой права собственности. Таким образом, правило двухлетнего ожидания банкротства для освобождений Флориды не применяется к активам, которыми должник владеет совместно с супругом, не подавшим заявление, в качестве аренды в целом.

    Женатые должники по делу о банкротстве не должны проживать во Флориде в течение двух лет, прежде чем они смогут защитить все активы в случае банкротства. Целостные активы освобождаются от налога только в том случае, если один из супругов заявляет о банкротстве индивидуально и когда у пары нет совместных необеспеченных долгов.

    Арендаторам целиком не прекращается конфискация по уголовным делам

    Сборник постановлений, вынесенных федеральным судом, как правило, производится в соответствии с правилами судов штата и освобождениями. Сборник федеральных гражданских судебных решений должен признавать закон Флориды об освобождении от активов. Однако в особых ситуациях, когда кредитором является правительство США или федеральное агентство, применяются другие правила. Одним из примеров является федеральное уголовное преследование, когда правительство США получает постановление против ответчика о конфискации активов ответчика, полученных в результате преступной деятельности.Обвиняемые по уголовным делам должны отказаться от своих прав на активы, которые в противном случае не подлежали бы взысканию в порядке гражданского взыскания.

    В одном недавнем деле во Флориде правительство США добилось судебного приговора о конфискации в отношении человека, который признал себя виновным в отмывании денег. До судебного преследования мужчина и его жена приобрели недвижимость совместно в качестве арендаторов целиком. Впоследствии жена проявила интерес к своему отдельному отзывному жилому фонду в рамках своего отдельного имущественного планирования.Недвижимость, принадлежащая должнику и супругу, не являющемуся должником, освобождается от претензий к супругу-должнику в соответствии с законодательством Флориды.

    Суд постановил, что полноправные арендаторы во Флориде не защищают собственность от конфискации в уголовном порядке в соответствии с федеральным законом 18 U.S.C. 853. Даже если арендаторы на основании права собственности целиком защищали от конфискации, жена лишалась всех прав, когда передавала свои имущественные права индивидуальному отзывному трасту; разумное имущественное планирование часто препятствует защите активов.Окружной суд США обязал правительство ликвидировать собственность и выделить 50% чистой выручки супруге ответчика.

    Закон о сборе налогов

    IRS аналогичен сбору конфискации в уголовном порядке. Полностью арендаторы и другие льготы Флориды, включая усадьбы, не препятствуют IRS ликвидировать имущественный интерес налогоплательщика.

    Закон Флориды о недвижимости для супружеских пар

    Согласно законодательству Флориды, недвижимость, находящаяся в собственности супружеских пар, почти всегда арендуется целиком.Данная форма собственности имеет следующие важные особенности:

    • Аренда в полном объеме — это форма совместной собственности, доступная супружеским парам.
    • Оба супруга должны одновременно приобрести свои доли в полной собственности, находясь в браке.
    • Закон Флориды предполагает, что семейная собственность, находящаяся в совместной собственности, должна принадлежать всем.
    • Собственность целиком защищена от судебных решений кредиторов обоих супругов, но не от совместных судебных решений.
    • Недвижимость и материальные ценности могут находиться в полной собственности арендаторов.
    • Арендаторы полностью защищают активы после развода или смерти одного из супругов.
    • Защита целостности зависит от законов государства, в котором находится собственность, а не от государства основного места жительства должника.
    • Арендаторы в целом имеют преимущества при планировании освобождения от банкротства.

    Обратите внимание, что нерезидент Флориды может владеть недвижимостью во Флориде в качестве арендатора в полном объеме.Согласно закону Флориды, проживание не требуется для использования права аренды.

    Изменяет ли переезд во Флориду совместную собственность арендаторам целиком?

    Во Флориде совместный счет, принадлежащий супружеской паре, считается арендаторами целиком и не подлежит взысканию судебного решения против любого из супругов по отдельности. Но некоторые штаты не признают или освобождают арендаторов от обязательств по активам целиком.

    Итак, что происходит, когда открывается счет, когда супружеская пара живет в другом штате, который не признает арендаторов целиком, а затем пара переезжает во Флориду?

    По крайней мере, два суда ранее рассматривали этот вопрос, и их решения, похоже, пришли к разным выводам.В одном деле о банкротстве говорится, что намерение супружеских пар является ключевым вопросом. Пара не могла иметь в виду полноценный актив, когда они жили в штате, который не позволял арендаторам полностью владеть недвижимостью. Другой суд по делам о банкротстве, рассматривая вексель, находящийся в совместной собственности, постановил, что местонахождение супружеской пары во Флориде полностью передало право собственности на вексель арендаторам, тем более что вексель является движимым активом. Неясно, будет ли тот же суд рассматривать финансовый счет как движимый для той же цели.

    Мы думаем, что лучший ответ заключается в том, что актив не меняет своего характера полностью, когда владельцы переезжают во Флориду. Суды могут установить, что юридическое право собственности и характеристики личной собственности фиксируются при приобретении в соответствии с законодательством государства, в котором приобретается актив.

    Последнее обновление: 13 августа 2021 г.

    Возможно, вас также заинтересует…

    Аренда на условиях полноты — собственность, совместная, общая и продажа

    Тип одновременного владения недвижимым имуществом МУЖ И ЖЕНА , в соответствии с которым каждый владеет неразделенным имуществом вместе с ПРАВО НА ВЫЖИВАНИЕ , , чтобы в случае смерти одного, оставшийся в живых имеет право на долю умершего.

    A АРЕНДА В ОБЛАСТИ позволяет супругам совместно владеть собственностью как единое юридическое лицо. При сдаче в аренду в полном объеме кредиторы отдельного супруга не могут прикреплять и продавать проценты супруга-должника: только кредиторы супружеской пары могут прикрепить и продать долю в собственности, полностью принадлежащей арендодателю.

    Существует три типа одновременного владения или владения собственностью двумя или более лицами: полная аренда, СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА и ОБЩАЯ АРЕНДА .Полностью арендовать квартиру могут только лица, состоящие в браке. Супружеская пара может выбрать совместную или общую аренду. В большинстве штатов предполагается, что супружеская пара получает право собственности на недвижимость в качестве арендаторов в полном объеме, если в акте или передаточном документе не указано иное.

    Наиболее важное различие между арендой в целом и совместной арендой или совместной арендой заключается в том, что арендатор целиком не может продавать или отдавать свою долю в собственности без согласия другого арендатора.После смерти одного из супругов право собственности умершего супруга переходит к оставшемуся в живых супругу, а не к другим наследникам умершего супруга. Это называется правом на выживание.

    Общие арендаторы не имеют права наследования. При совместной аренде лица могут продавать или отдавать свою долю собственности. Совместные арендаторы имеют право на наследство, но совместные арендаторы могут продать или отдать свою долю в собственности. Если совместный арендатор продает свою долю в совместной аренде, она становится общей, и ни один из арендаторов не имеет права наследования.Полное владение недвижимостью не может быть сведено к совместной аренде или совместной аренде путем передачи собственности. Как правило, пара должна РАЗВОД , получить ГОД или согласиться изменить право собственности на собственность, чтобы полностью аннулировать договор аренды.

    Совместное владение недвижимостью

    Темы на этой странице

    Что такое недвижимость?

    Недвижимость, которую также часто называют недвижимостью, — это земля и вещи, которые к ней постоянно прикреплены, например, дом.Недвижимость может иметь единоличного владельца. Недвижимость также может иметь нескольких владельцев. Владелец может быть физическим лицом, но владельцами также могут быть компания, траст или другое юридическое лицо. Имущество может принадлежать как людям, так и организациям. Нет никаких реальных ограничений на количество людей или организаций, которые могут владеть определенным объектом недвижимости.

    Эта статья посвящена владению недвижимостью в Мэриленде несколькими владельцами, часто называемыми « совместное владение » или « одновременное владение ».«Очень важно знать, где находится недвижимость, потому что в разных штатах действуют разные законы о том, как несколько владельцев могут владеть недвижимостью.

    В Мэриленде у совладельцев есть три варианта владения недвижимым имуществом или « владения титулом ». Законы, относящиеся к совместному владению недвижимым имуществом в Мэриленде, в основном регулируются прецедентным правом, которое отражено в заключениях судей. Очень важно понимать различия между тремя вариантами, потому что каждый вариант имеет разные права и обязанности для совладельцев.

    Ключевые термины

    «Документ » — это юридический документ, подтверждающий право собственности на недвижимость и зарегистрированный в Департаменте земельной документации в Мэриленде.

    « Право владения » на недвижимость — это законный способ заявить, что вы владеете этой недвижимостью.

    « Презумпция » означает, что суду разрешено предположить, что что-то является правдой, если нет доказательств, которые опровергают или перевешивают эту презумпцию. Бремя — это сторона, возражающая против презумпции предоставить эти доказательства, чтобы опровергнуть или перевесить презумпцию.

    « Право на наследство » означает, что оставшийся в живых совладелец может стать владельцем доли собственности умершего совладельца.

    « Неделимая процентная доля » означает, что каждый собственник имеет равное право использовать и пользоваться всем имуществом. Однако ни одно физическое лицо не имеет исключительного права на какую-либо конкретную часть собственности.

    Общая аренда

    Совместная аренда — это форма совместного владения недвижимым имуществом с двумя или более собственниками, именуемая « совместно арендаторов ».«Каждый совладелец или совместно арендатор владеет определенной долей или процентом собственности. Общие арендаторы могут иметь равные доли, но они также могут владеть неравными долями. Например, у вас может быть собственность, принадлежащая двум владельцам, где один владелец имеет долю 75%, а другой владелец — 25%. Тем не менее, общие арендаторы по-прежнему имеют безраздельный интерес в собственности, а это означает, что они имеют право использовать и пользоваться всей собственностью.

    Нет права на выживание. Если владелец умирает, интересы этого владельца переходят к его наследникам.Общий арендатор может передать свои имущественные права по завещанию. Если общий арендатор умирает без завещания (завещания), то законы Мэриленда о наследстве будут применяться к этому совместному арендатору собственности.

    Совместная аренда

    Совместная аренда — это форма совместной собственности на недвижимость с двумя или более собственниками, называемая « совместных арендаторов ». Совместные арендаторы имеют безраздельный интерес к недвижимому имуществу и праву наследования. Хотя совместными квартиросъемщиками обычно являются супруги или родители и ребенок, не требуется, чтобы стороны состояли в браке или состояли в родстве.Каждый собственник имеет равную и безраздельную заинтересованность в недвижимости.

    Совместная аренда включает в себя право наследования. Когда один совместный арендатор умирает, безраздельный интерес этого совместного арендатора в недвижимом имуществе автоматически переходит к оставшемуся совместному арендатору или арендаторам. Как правило, имущество с правом наследования исключается из наследства умершего человека, поэтому завещание на него не распространяется. Однако из этого общего правила могут быть исключения. Так что, если вы оказались в такой ситуации, неплохо было бы поговорить с адвокатом.

    Для создания совместной аренды в соответствии с законодательством штата Мэриленд, формулировка в акте должна быть очень четкой, что стороны намерены создать совместную аренду, поскольку Мэриленд имеет презумпцию против совместной аренды . Это означает, что документы, такие как акты, должны прямо предусматривать, что недвижимое имущество должно находиться в совместной собственности, чтобы оно было юридически признано таковым. Следовательно, если вы покупаете недвижимость с намерением совместного владения арендатором, необходимо четко указать это намерение.При отсутствии этого формулировки предполагается, что собственность является общей арендой.

    Создание и поддержание совместной аренды также требует наличия « четыре единицы интереса ». Эти «четыре единицы» представляют собой четыре юридических требования, относящихся к собственности, которые включают единые права с точки зрения времени, титула, прав собственности и владения для всех совместных арендаторов.

    1. Единство времени — все владельцы должны владеть интересами одновременно («имущественное право собственности» означает, что безусловное владение собственностью для всех владельцев было завершено одновременно)

    2. Единство правового титула — все права собственности должны быть приобретены на основании одного и того же документа

    3. Единство интересов — все собственники имеют равные интересы в собственности

    4. Единство владения — все владельцы имеют равные и совпадающие права на владение собственностью

    Аренда полностью

    Полная аренда — это третий вариант совместного владения недвижимостью в Мэриленде.В отличие от совместной аренды и общей аренды, аренда в целом доступна только супружеской паре.

    Каждый из супругов владеет безраздельной долей в недвижимом имуществе и имеет право наследования. Мэриленд имеет презумпцию , согласно которой собственность, находящаяся в собственности супружеской пары, является арендатором для всех. Презумпция применяется к собственности, приобретенной супружеской парой. Для сдачи в аренду в целом необходимо наличие четырех вышеуказанных единиц интереса.

    При расторжении брака между собственниками договор аренды полностью переходит в общую аренду.

    Выбор наиболее подходящей формы собственности

    Выбор наиболее подходящей для вас формы собственности будет зависеть от конкретной ситуации, в которой находитесь вы и ваши совладельцы. Иногда решение находится вне вашего контроля. Например, вы могли унаследовать долю собственности, принадлежащую нескольким владельцам в общей аренде. Однако при выборе вы можете рассмотреть приведенные ниже вопросы.

    • Вы и другой владелец женаты? Помните, что полная аренда доступна только супружеским парам.

    • Вы хотите, чтобы другой совладелец автоматически унаследовал вашу долю собственности после вашей смерти? Помните, что совместная аренда имеет право наследования.

    • Вы в курсе всех долгов сторон? Кредитор может потребовать часть доли собственности другого владельца.

    • Планируете ли вы продать или профинансировать свой дом? Возможно, вам придется заставить все стороны подписать сделку по продаже или финансированию.

    Зачем беспокоиться о общественной собственности?

    В Соединенных Штатах существует девять штатов с общинной собственностью: Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин. Кроме того, Аляска, Теннесси и Пуэрто-Рико являются выборными юрисдикциями в отношении общинной собственности.

    Если вы читаете это и не проживаете ни в одном из этих состояний, вы могли подумать: «Я , так что рад, что могу пропустить это и вернуться к сегодняшнему кроссворду.Но будь то смена профессии, выход на пенсию или по другой причине, законы об общественной собственности повлияют на планирование вашего имущества, если вы когда-либо жили или переезжали в штат, принадлежащий общине.

    Что такое законы о собственности сообщества?

    Законы о собственности сообщества разработаны, чтобы упростить вопрос о том, кому какие активы и какие долги принадлежат в браке (в Калифорнии это может включать зарегистрированные домашние товарищества). Ниже приведены общие принципы общественной собственности, однако, читатель помнит, что детали могут варьироваться в зависимости от законодательства штата и местного законодательства.

    Для супружеской пары, проживающей в государственной собственности сообщества, все их активы могут быть разделены на три категории: отдельная собственность одного супруга , отдельная собственность , отдельная собственность другого супруга и общая собственность пары. Раздельное имущество включает активы, приобретенные одним из супругов до брака или во время брака путем дарения или наследования. Общая собственность состоит из активов, накопленных в браке усилиями одного или обоих супругов.Лучший пример общественной собственности — это заработок от работы. Классификация актива как отдельного или коллективного имущества переносится на доход, полученный от этого актива, выручку от продажи этого актива и любой новый актив, приобретенный вместе с первоначальным активом или его доходом или выручкой (например, доход от занятости, использованный для купить дом).

    Значение отдельной и общественной собственности для имущественного планирования состоит в том, что каждый супруг имеет право распоряжаться своим отдельным имуществом и половиной общей собственности пары в случае смерти супруга.Следствием этого правила является то, что оставшийся в живых супруг является владельцем другой половины доли в общей собственности.

    Это Действительно Все, что нужно?

    Как и любой другой вопрос закона, здесь всегда есть нечто большее. Это особенно актуально, когда пары создают новый штат своим домом.

    Существует дополнительная категория собственности в государствах с общинной собственностью, которая называется квазиобщинной собственностью . Активы квазиобщинной собственности — это активы, приобретенные во время брака до перехода в состояние общинной собственности.После того, как будет установлено проживание в государственной собственности, любая уже приобретенная собственность будет рассматриваться либо как общая, либо как отдельная собственность. Статус такой собственности определяется, как если бы она была приобретена в состоянии общественной собственности.

    Например, если супружеская пара жила за пределами штата общественной собственности во время своего брака и имела какой-либо заработок, купила любую недвижимость или приобрела любой другой тип собственности на те доходы, которые в состоянии общественной собственности были бы общественной собственностью, это Собственность называется квазиобщинной собственностью.Квазиобщинная собственность в большинстве случаев рассматривается как общественная собственность для целей юридического разделения, развода и имущественного планирования.

    Хорошо, все, верно?

    Ну и еще кое-что.

    Несколько штатов с необщинной собственностью приняли законы, сохраняющие права каждого супруга на собственность, которая была общественной собственностью до изменения места жительства на государство, не принадлежащее общине. Почти как квазиобщинная собственность наоборот, трезво названный и легко запоминающийся Закон № «Единое распоряжение общественными имущественными правами в случае смерти» («Закон») предназначен именно для этого.Если вы переезжаете из штата с общей собственностью в штат, не принадлежащий сообществу, в котором принят Закон, характер совместной собственности вашей общественной собственности сохраняется для целей планирования наследственного имущества в вашем новом штате. Примерами штатов, принявших закон, являются Нью-Йорк и Флорида; Однако Грузия не приняла закон.

    Когда вам нужна совместная аренда? — Коллегия адвокатов Оклахомы,

    Q: Что такое совместная аренда?
    A: Это особый вид собственности, при котором два или более человека могут владеть недвижимостью или личной собственностью вместе.Он отличается от других типов совместной собственности по нескольким аспектам, наиболее известным из которых является то, что после смерти одного совместного арендатора его или ее доля автоматически переходит к оставшемуся совместному арендатору, который становится единственным владельцем.

    В: Почему некоторые люди предпочитают совместную аренду?
    A: Из-за функции «выживаемости». Если один из совладельцев умирает, его или ее интересы прекращаются в пользу оставшейся в живых, а не переходят в соответствии с волей умершего владельца или в соответствии с законами о наследовании.

    В: Совместная аренда заменяет завещание?
    A: Нет. Правильно составленное завещание распоряжается всем имуществом человека в соответствии с его планом после смерти. Совместная аренда влияет только на конкретную собственность, описанную в документе, создающем ее. Следовательно, необходимо завещание, чтобы отчуждать любую собственность, не находящуюся в совместной аренде или другой форме собственности, такой как траст.

    Q: Когда право собственности на недвижимость было передано двум лицам в качестве совместных арендаторов, оба должны присоединиться к передаче права собственности на всю собственность покупателю?
    A: Да.

    В: Может ли он передать свой интерес другому?
    A: Да.

    Q: Когда право собственности на недвижимость принадлежит двум совместным арендаторам, может ли один только передать свой интерес третьей стороне?
    A: Да, но покупатель получит право собственности только на половину долевого участия. Другая половина процентов остается у совместного арендатора, который не передал. Если совместные жильцы состоят в браке, а собственность является усадьбой пары, применяются другие ограничения.Передача одним совместным арендатором третьей стороне разрушает совместную аренду, так что право собственности затем сохраняется как общие арендаторы.

    В: Когда счет в банке или сберегательном учреждении открывается на имя двух лиц как совладельцев, может ли один из них выписать чек по счету с ведома или без ведома другого?
    A: Обычно да. Тем не менее, желательно уточнить требования к подписи в финансовом учреждении.

    Q: Когда акции и облигации корпорации выпускаются от имени совместного владения мужем и женой, может ли один из них продать или отдать их без другого присоединения к передаче права собственности?
    A: No.

    В: Лишение детей наследства в результате совместной аренды между мужем и женой?
    A: Да, потому что все имущество в совместной аренде переходит к пережившему без каких-либо обязательств перед детьми. К сожалению, часто случается, что выжившая вдова снова выходит замуж и передает имущество в совместную аренду со вторым мужем, в результате чего после ее смерти отчим получает имущество, а не дети.

    Q: Облагается ли налогом Оклахома или Федеральный налог на дарение при создании совместной аренды?
    A: Что касается налога на дарение в Оклахоме, то с 1 января 1982 г. Оклахома отменила свой налог на дарение. Следовательно, при создании совместной аренды налог на дарение в Оклахоме не взимается. Согласно Федеральному закону о налоге на дарение, супруги имеют неограниченный вычет в отношении пожизненных подарков между супругами, поэтому налог на дарение не взимается при создании совместной аренды с одним из супругов. Также не будет никакого федерального налога на наследство на совместную собственность в случае смерти первого супруга.Половина умершего супруга подлежит неограниченному вычету по налогу на наследство в браке. Налог на имущество в Оклахоме был отменен с 1 января 2010 г.

    Когда собственность передается в совместную собственность с кем-либо, кроме супруга, может взиматься федеральный налог на дарение. Если одно лицо предоставляет всю покупную цену и право собственности переходит вместе с лицом, не являющимся супругом (супругой), то в дар делается половина собственности. Двумя исключениями из этого правила являются совместные банковские счета и сберегательные облигации США. Подарок не предоставляется до тех пор, пока средства не будут сняты с совместного счета или сберегательной облигации лицом, не предоставившим внесенные деньги.Для многих подарков первые 13 000 долларов в год на одного одаряемого не облагаются налогом на дарение, и могут применяться другие исключения и кредиты.

    В: Если человек покупает собственность и получает право собственности в совместной аренде, облагается ли это имущество налогом на его или ее имущество на момент смерти?
    A: Если совместными собственниками являются муж и жена, федеральный налог или налог на имущество штата Оклахома не взимается в отношении совместной собственности после смерти первого супруга. Применяется неограниченный супружеский вычет.После смерти второго супруга имущество, скорее всего, будет облагаться федеральным налогом на наследство, если оно не будет передано новому супругу или благотворительной организации, или если имущество второго супруга слишком мало, чтобы требовать уплаты федерального налога на имущество.

    Для совладельцев, не состоящих в браке, если один из них предоставляет всю покупную цену и этот владелец умирает первым, то полная стоимость имущества включается в состав наследства для целей налогообложения. Если совладелец, который не предоставляет ничего из покупной цены, умирает первым, то имущество не включается в состав недвижимости.Если ни один из двух совладельцев не предоставляет какую-либо покупную цену, например, если они оба получили свои совместные интересы в виде подарков или наследования, то наследство первого умершего должно включать половину стоимости собственности. Во всех этих ситуациях, когда второй владелец умирает, владея собственностью в одиночку, ее полная стоимость включается в состав имущества.

    Кроме того, при определенных обстоятельствах федеральный налог на переход от поколения к поколению может применяться для наложения дополнительных налоговых обязательств на имущество умершего совладельца, если выживший совместный арендатор принадлежит к поколению его или ее внуков или к более низкому поколению, например, к большому поколению. -внуки.

    Q: Можно ли сэкономить на налогах за счет совместной аренды?
    A: Нет. Как видно из предыдущих ответов, могут быть существенные налоговые недостатки. Федеральный налог на дарение может взиматься при создании совместной аренды, а имущество может облагаться налогом на наследство в более чем одном владении. По этим причинам эффективное налоговое планирование обычно не включает использование совместной аренды.

    Q: Есть ли другие потенциальные проблемы при совместной аренде?
    A: Да.Каждый раз, когда совладельцы расходятся во мнениях относительно множества решений, которые необходимо принять в отношении собственности, это может привести к множеству трудностей и даже к дорогостоящим судебным разбирательствам. Психическая некомпетентность одного совместного арендатора может потребовать опеки над его или ее долей, чтобы принимать решения, влияющие на собственность. Совместное владение может быть прекращено путем передачи одним из совместно арендаторов третьему лицу, процедуры банкротства, действий кредиторов или другими способами.

    Q: Если у совместной аренды есть недостатки, почему ее часто используют?
    A: Вероятно, потому, что они широко рекомендовались благонамеренными людьми, которые не до конца понимают эти сложности.Совместная аренда может вводить в заблуждение, поскольку создание совместной аренды довольно просто, однако возможные недостатки, упомянутые выше, совместной собственности не являются общеизвестными или понятными.

    В: Избегает ли совместная аренда завещания?
    A: Иногда. После смерти совместного арендатора интерес этого лица к недвижимому имуществу должен быть прекращен, чтобы дать четкое право собственности оставшемуся совместному арендатору. Это можно сделать одним из трех способов. Согласно первому методу, оставшийся в живых совместный арендатор, личный представитель, действующий поверенный или аффиант может прекратить совместное владение недвижимостью, подав клерку округа письменное показание под присягой, содержащее конкретную информацию, требуемую законом, и заверенную копию свидетельства о смерти.Второй способ прекращения совместной аренды — это судебная процедура, называемая прекращением совместной аренды в судебном порядке. Эта процедура проще и дешевле, чем проверка всего поместья. Третий метод прекращения совместной аренды — это завещание умершего совместного арендатора. Этот метод часто применяется, если другие активы умершего требуют судебного управления имуществом посредством завещания. Если проводится процедура завещания, совместная аренда прекращается в рамках административной процедуры.

    Для небольших владений, полностью переходящих к супругу, совместная аренда может сэкономить расходы на управление имуществом через завещание в случае смерти первого умершего. Совместная аренда в большом семейном имуществе или совместная аренда с кем-то, кто не является вашим супругом, при сохранении стоимости «завещания» может иметь непредвиденные последствия, стоимость которых намного превышает стоимость плана по наследству, включающего завещание и, возможно, траст. . Проконсультируйтесь с юристом.

    Q: Целесообразна ли когда-либо совместная аренда?
    A: В некоторых случаях да.Однако совместная аренда может быть не лучшим методом владения недвижимостью. Только юрист может посоветовать вам лучший способ получения права собственности на собственность, и ваше дело будет отличаться от любого другого дела.

    Вопрос о совместной аренде может повлечь за собой сложные проблемы и вопросы. В большинстве случаев вовлеченное имущество имеет значительную стоимость и может быть основным активом сторон. Только юрист имеет специальную подготовку и лицензию штата Оклахома для консультирования по юридическим вопросам.

  • Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
    <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>