МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Заявление застройщику на устранение недостатков в квартире образец: Претензия застройщику на устранение недостатков по гарантии 2021

Претензия к застройщику об устранении недостатков. Как написать?

Основания для направления претензии застройщику об устранении недостатков

Отношения в области долевого участия регулируются положениями Федерального закона № 214 от 30 декабря 2004 г. Данный закон предусматривает гарантии защиты прав дольщиков. В частности, законом предусмотрена обязанность застройщика построить и передать объект, соответствующий условиям проектной документации и условиям договора. Если застройщик допускает отступления от условий договора, пытается передать объект ненадлежащего качества, участник долевого строительства вправе защищать свои права.

Как избежать приемки квартиры с дефектами

  1. Привлеките к осмотру строительного эксперта. Это позволит выявить все дефекты и недостатки, допущенные при строительстве.
  2. Подробно фиксируйте выявленные нарушения в одном из следующих документов: дефектной ведомости, дефектовочном акте либо акте осмотра.
  3. Подпишите дефектовочный акт собственноручно и убедитесь, что акт подписан уполномоченным лицом со стороны застройщика. После чего вручите акт застройщику, предварительно сделав его копию.
  4. Составьте претензию застройщику об устранении недостатков и дефектов. Для этого целесообразно воспользоваться помощью юриста по ДДУ, который разъяснит, как грамотно написать претензию застройщику об устранении недостатков (образец вы сможете найти ниже). При необходимости проведите строительно-техническую экспертизу, результаты которой необходимо приложить к претензии застройщику.
  5. Направьте претензию застройщику об устранении недостатков на юридический адрес застройщика либо адрес для корреспонденции, указанный в договоре.
  6. Предъявить претензию застройщику по дефектам квартиры можно в любое время, независимо от того, когда обнаружатся недостатки: как до подписания передаточного акта, так и в течение всего гарантийного срока. Гарантийный срок на все строение составляет пять лет, на инженерное и технологическое оборудование — три года.
  7. При неудовлетворении требований в досудебном порядке участник долевого строительства имеет право на судебную защиту.

В случае несоблюдения сроков строительства дольщик также имеет право на взыскание неустойки по ДДУ. Подробнее о расчете неустойки за нарушение сроков можно прочитать здесь.

Как правильно составить претензию об устранении недостатков

У нас можно скачать образец/претензия, требование застройщику об устранении недостатков, является важным юридически значимым документом.

Данный образец – пример, как должна выглядеть правильно написанная претензия об устранении недостатков в объекте долевого строительства. Ее следует направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения на юридический адрес застройщика. Так, при возникновении судебного спора у вас будут доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования разногласий.

Закон не содержит формальных требований к содержанию досудебной претензии застройщику. Однако, исходя из многолетней практики и судебной работы, предлагаем придерживаться следующей структуры:

  1. «Шапка».
    В указанной части документа необходимо отразить наименование, адрес и реквизиты застройщика,а также свои личные данные (ФИО, адрес проживания и контактный телефон).
  2. Описательная часть.
    Здесь необходимо отразить все фактические сведения: номер ДДУ, дата его заключения, адрес местонахождения объекта долевого строительства, сумма денежных средств, выплаченная застройщику. После чего подробно отразить все недостатки и дефекты объекта долевого строительства, выявленные во время приемки квартиры либо в течение гарантийного срока.
  3. Правовое обоснование претензии.
    Здесь участнику долевого строительства необходимо привести ссылки на соответствующие статьи закона, которые нарушил застройщик.
  4. Просительная часть.
    В указанной части необходимо отразить требование застройщику об устранении выявленных дефектов, а также установить срок их устранения. В случае возникновения требований о выплате неустойки, их также необходимо отразить в указанной части. В таком случае, необходимо произвести расчет неустойки и указать реквизиты банковского счета для перевода денежных средств. В указанной части также следует уведомить застройщика о том, что в случае невыполнения своих требований участник долевого строительства оставляет за собой право на обращение в суд.
  5. Приложение.
    К претензии целесообразно приложить копии всех имеющих значение документов — договора долевого участия, акта осмотра и других документов, имеющихся в наличии. В случае производства строительной экспертизы необходимо приложить копию заключения эксперта.

Направить претензию застройщику об устранении недостатков возможно двумя способами.

  • Заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения на юридический адрес застройщика. Данный способ мы рекомендуем использовать как предпочтительный при любой значимой коммуникации с застройщиком.
  • Подача претензии наручно в офис застройщика. В таком случае, на руках у вас обязательно должна остаться копия претензии к застройщику с указанием даты вручения, входящим номером, подписью ответственного лица (ФИО лица и занимаемая должность).

Какие требования можно включить в претензию застройщику об устранении недостатков

В случае выявления недостатков и нарушений качества объекта участник долевого строительства вправе требовать:

  1. Безвозмездного устранения выявленных недостатков в разумный срок. В этом случае участник долевого строительства обязан предоставить застройщику беспрепятственный доступ в квартиру для производства работ.
  2. Соразмерного уменьшения цены договора. В данном случае цена договора подлежит уменьшению на величину стоимости работ по их устранению. Расчет стоимости таких работ может быть выполнен на основании единичных сметных расценок либо на основании среднерыночных цен на такие работы.
  3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков. Помимо затрат на строительные материалы возмещению подлежат и расходы на привлечение ремонтных бригад и т.д. В этом случае целесообразно сохранять все чеки и договоры об оказании услуг для их дальнейшего предъявления в суд.

Необходимо отметить, что право выбора способа восстановления нарушенного права принадлежит участнику долевого строительства. Это предусмотрено ст.7 ФЗ № 214 ФЗ и положениями Закона РФ «О защите прав потребителей».

Многие застройщики предпочитают указывать в договоре долевого участия лишь право дольщика на безвозмездное устранение выявленных недостатков в разумный срок. В таком случае в претензии застройщику участник долевого строительства должен выдвинуть требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков, а в случае их неисполнения — воспользоваться иными способами защиты.

Обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии, образец которой вы можете найти выше, участник долевого строительства может в течение всего гарантийного срока.

В какой срок застройщик обязан устранить недостатки

Действующим законодательством установлено, что застройщик обязан устранить допущенные недостатки в разумный срок. Что же имеет в виду законодатель, употребляя данную формулировку?

Прежде всего, необходимо уточнить, что срок для устранения нарушений устанавливается самим участником долевого строительства в претензии об устранении недостатков. При определении разумного срока необходимо исходить из того, какое время понадобится застройщику для устранения того или иного нарушения в строительстве. При этом срок не может быть чрезмерно коротким или долгим. Неспециалисту определить оптимальные сроки достаточно сложно. Для этого лучше всего воспользоваться помощью строительного эксперта.

Что же делать, если срок для устранения нарушений участником долевого строительства в претензии застройщику не определен? В данном случае необходимо ссылаться на положения ст. 20 Закона о защите прав потребителей. Данная статья устанавливает конечный срок для исправления недочетов по любой услуге, который не может превышать 45 дней.

Претензия застройщику осталась без ответа, что делать?

Каждый участник долевого строительства, обратившийся к застройщику с претензией об устранении недостатков, надеется на сознательность застройщика и своевременность устранения допущенных им недостатков. Однако нередки случаи, когда с момента обращения к застройщику прошло уже 45 дней, а дефекты в строительстве до сих пор не устранены. Что же делать в данном случае?

Ответ прост — необходимо обращаться в суд. В исковом требовании к застройщику участник долевого строительства вправе потребовать:

  1. Соразмерного уменьшения цены договора, на сумму компенсационного ремонта.
  2. Взыскания неустойки за нарушение сроков исполнения требований потребителя.

    Согласно положениям ФЗ № 2300-1 от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работ или назначенных потребителем новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работ. В случае, если цена выполнения работ договором не определена — общей цены заказа.

  3. Возмещения причиненного ему морального вреда и убытков.
  4. Компенсации расходов на проведение строительной экспертизы.
  5. Компенсации расходов на юридические услуги.
  6. Взыскания с застройщика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной в пользу участника долевого строительства.

Необходимо помнить, что взыскание компенсации за недостатки объекта по ДДУ — весьма сложное дело. Недостаточно лишь написать претензию к застройщику, важно сделать это правильно! Но и юридически грамотно составленная претензия не является залогом устранения недостатков застройщиком. Как показывает практика, все чаще обманутые дольщики вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.

Для человека, не обладающего специальными юридическими знаниями, защита своих прав в суде может оказаться весьма проблематичным делом. Незнание юридических тонкостей и отсутствие опыта судебной работы может повлечь за собой, как минимум, минимальное возмещение причиненного вреда, а в наихудшем случае — отказ в удовлетворении исковых требований. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, юридически грамотно составленная претензия, проведение при необходимости строительно-технической экспертизы — все это имеет немаловажное значение в суде.

Мы, в юридической компании «Хелп Консалтинг», обладаем большим опытом судебной работы, знаем, как зафиксировать и предъявить требование о возмещении недостатков объекта в суде.

Мы объясним, как взыскать неустойку и другие денежные компенсации. Большой опыт работы по защите прав участников долевого строительства, помогает нам оказывать квалифицированные юридические услуги. Мы поможем быстро разобраться в ситуации и решить вашу проблему.

Вы можете положиться на наши знания и опыт и доверить нам защиту своих прав. На странице «Контакты» вы найдете все наши координаты и сможете изложить свою проблему.

Поделиться статьёй в социальных сетях:

Претензия застройщику на устранение недостатков: как написать, образец

В процессе приема квартиры от застройщика по акту, дольщик не всегда может выявить все имеющиеся недостатки. Некоторые из них можно обнаружить только спустя какое-то время. Это не означает, что устранять их следует только за свой счет.

Вместе с актом о приеме-передачи, дольщик получает на руки гарантийное письмо, где указан срок, в течение которого все обнаруженные недостатки будут устраняться за счет застройщика. Обычно такой срок составляет 5 лет. Однако, медлить не стоит, следует сразу же направить претензию застройщику и потребовать устранить недоделки. О том, как правильно написать претензию к застройщику об устранении недостатков, читайте далее.

Также советуем прочитать: Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки?

Как составить претензию?

Документ составляется по следующему образцу:

  1. В шапке указываются юридическое наименование застройщика, его юридический и фактический адрес, ФИО генерального директора, а также ФИО дольщика и его адрес, номер телефона.
  2. Далее в наименовании следует указать, что именно вы требуете от строительной компании: устранить выявленные недостатки, уменьшить цену договора ввиду несоответствия заявленному уровню качества, компенсировать стоимость исправления недостатков. Если в договоре между вами было изначально оговорено, как именно будут устраняться выявленные после приемки квартиры недостатки, то требовать придется именно указанной формы.
  3. Начать претензию следует с точного перечисления реквизитов договора долевого участия в строительстве и данных его регистрации в ЕГРП. После этого необходимо указать номер квартиры, ее площадь, адрес и стоимость.
  4. Указать те пункты договора, где застройщик обязуется предоставить дольщику квартиру надлежащего качества, а также пункты об ответственности за нарушение обязательств.
  5. Если имеют место нарушения технического регламента, проектной документации, градостроительного регламента, то следует привести перечень этих нарушений.
  6. Указываются недостатки, обнаруженные в процессе эксплуатации квартиры, приводится стоимость их исправления (по документам подрядной организации, либо по оценке эксперта).
  7. Далее следует сослаться на ФЗ №214 от 30.02.2006 г., согласно которому вы вправе требовать устранения недостатков за счет застройщика в разумные сроки. Если же речь идет о критическом недостатке (протекает крыша), то следует указать точный срок с точностью до дня (например, 10 дней).
  8. Далее необходимо указать, что при отсутствии должной реакции в течение 10 дней после получения данной претензии, вы обратитесь в суд и потребуете не только возмещения убытков, но и штраф по п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», возмещение морального вреда и судебных расходов.

Под документом обязательно проставьте текущую дату и свою подпись с расшифровкой. Внимательно проверьте все цифры, орфографию и пунктуацию, после чего можно отправлять документ в строительную компанию.

Как отправить ее застройщику?

Застройщик может принять претензию у вас в своем офисе. Уполномоченному на прием претензий лицу вы можете самостоятельно передать одну копию, включая приложения, а на своей копии потребовать поставить штамп с подписью уполномоченного лица и входящим регистрационным номером. Этот путь самый короткий, но бывает полностью недоступен из-за нежелания застройщика идти навстречу клиенту.

Как правильно отправить претензию застройщику по почте?

Отправить документ можно и почтой обычным заказным письмом, обязательно оформив опись вложения, а также уведомление о вручении. Эти почтовые квитанции следует сохранить на случай отказа застройщика выполнить требования.

В обоих случаях уже через 10 дней при отсутствии нужной вам реакции застройщика, можно смело формулировать исковое заявление и подавать его в районный суд. Подать иск можно по своему адресу или по адресу застройщика, причем как в канцелярию суда, так и через почту.  

Помните, что от правильности составления претензии к застройщику может зависеть исход дела. Если вам нужна помощь в подготовке данного документа, то вы напишите об этом через форму ниже либо оставьте заявку в разделе «Документы онлайн».

Образец претензии к застройщику об устранении недостатков по гарантии 2020 год

Покупка жилья у застройщика позволяет обзавестись недвижимостью по относительно небольшой цене. Однако ожидания гражданина не всегда оправдываются. Организация может возвести некачественную недвижимость. В такой ситуации может помочь претензия к застройщику. В документе гражданин выражает свое недовольство и требует устранить нарушения. Оформлять бумагу нужно, соблюдая определенные правила. В ней предстоит отразить ряд обязательной информации. Если сведения отсутствуют, документ могут оставить без рассмотрения. Поэтому необходимо заранее ознакомиться с существующими правилами. О том, в каких ситуациях потребуется направить претензию, об особенностях оформления письма, нюансах вручения документа и сроках удовлетворения требований поговорим далее.

На каких основаниях дольщик может написать претензию

Владельцы квартир в новостройках должны соблюдать определенные правила, обращаясь к застройщику. Безосновательные претензии не будут удовлетворены.

Чтобы нарушение устранили, должны присутствовать следующие основания:

  • допущен строительный брак;
  • организация не успела завершить все строительные работы к установленному сроку;
  • параметры квартиры не соответствуют изначально заявленным;
  • строительная организация не успевает сдать жильё к намеченному сроку;
  • в разрез с первоначальными планами к недвижимости пристроены магазины, кафе, рестораны, офисные помещения.

Если будет доказано, что претензии дольщиков обоснованы, ситуация приведет не только к расторжению договора и выдвижению претензий, но и к судебному разбирательству.

Правила оформления претензии

Если вы впервые хотите оформить бумагу, эксперты рекомендуют использовать образец претензии к застройщику. Он снизит риск возникновения ошибок. Бумага оформляется по стандартной форме.

В ней отражают:

  • Сведения об участниках правоотношений и данные для оперативной связи. Претензию необходимо направлять в адрес физического или юридического лица, подписавшего договор от имени строительной организации.
  • Название документа. Информация размещается посередине листа.
  • Выдвигаемые требования. Клиент имеет право попросить устранить недостатки, уменьшить стоимость работ, предоставить возмещение затрат на ликвидацию недоделок или прочее. Стороны могут заранее написать в договоре, что именно будет являться причиной выдвижения требований. Если соответствующий пункт в соглашении присутствует, требования должны базироваться на нем.
  • Реквизиты договора и данные, которые были внесены при регистрации. Дополнительно предстоит уточнить местоположение, стоимость и площадь квартиры.
  • Ссылки на пункты договора, в которых прописано, что строительная компания обязана предоставить дольщику качественное помещение. Если выявлено несоответствие проектной документации, важно отразить эти факты.
  • Перечисление недоработок и количество средств, которые пришлось потратить для их исправления. Данные можно получить, проведя экспертизу.
  • Ссылки на нормы законодательства, предоставляющие право требовать от строительной организации безвозмездного исправления недостатков в установленные сроки.
  • Действия, которые будут предприняты, если организация проигнорирует претензию. Обычно здесь прописывается, что в течение 10 дней гражданин обратится в суд. В этой ситуации компанию могут обязать не только устранить недостатки, но и заплатить штраф, а также возместить материальный и моральный ущерб.
  • Дата оформления претензии, личная подпись и её расшифровка.

Учитывайте, что претензия считается официальным документом. Поэтому важно оформлять бумагу, не допуская орфографических, пунктуационных или грамматических ошибок. Особое внимание необходимо уделять цифровым данным. Только после этого допустима отправка претензии застройщику.

Видео

В какой срок застройщик обязан устранить недостатки

Законодатель не дает четких указаний относительно времени, в течение которого строительная компания должна исправить допущенные недостатки. Однако в законе указано, что устранить дефекты необходимо в разумные сроки. Таким образом, дольщик может самостоятельно установить конечные сроки исправления недоделок и прописать их в претензии. В то же время принцип разумности подразумевает, что срок не может быть неоправданно коротким или предельно долгим.

Гражданам, далеким от строительной сферы, лучше в этом вопросе положиться на специалистов. Возможно, даже придется воспользоваться услугами независимых экспертов, которые в точности оценят строительный брак, определят степень повреждений, виды необходимых строительных и ремонтных работ и оптимальные сроки устранения дефектов.

Образец претензии

Законы государства защищают права и интересы граждан. Если речь идет о договоре долевого участия, в нормативно-правовом акте предписывают в первую очередь соблюдать интересы дольщиков. Если уложиться в установленные в договоре сроки не удаётся, в отношении компании могут быть предусмотрены соответствующие санкции. Так, если компания не успевает сдать объект в установленный срок, она обязана предоставлять дольщикам неустойку за каждый день пропуска. При этом по закону исполнитель имеет право официально изменить сроки сдачи недвижимости. Для этого потребуется получить согласие всех дольщиков и скорректировать ранее заключенное соглашение. К нему оформляется дополнительный договор. В нём прописываются новые сроки окончания строительства. Соглашение обязаны рассмотреть и подписать все дольщики. При этом владелец квартиры не обязан выполнять действия.

Это важно! Если документ всё же будет подписан, первоначальные сроки считаются недействительными. В результате владельцы недвижимости лишаются права требовать неустойку с застройщика.

Если гражданин отказывается подписывать документ, компания, выполняющая строительство жилья, будет обязана выполнить прежние обязательства.

Видео

Как правильно вручить документ?

Претензия оформляется в двух экземплярах. Один экземпляр передается на рассмотрение предприятию, а на втором секретарем (или другим ответственным лицом) ставится дата приема, порядковый номер входящего документа и подпись.

Оптимально лично принести ее в приемную компании-застройщика.

При отправке претензии почтой, ее необходимо отправить ценным письмом (так будет официально зафиксирована дата отправления) с описью вложения.

Этим же способом можно воспользоваться, если в офисе застройщика отказываются зарегистрировать претензию.

Правила расчёта размера неустойки

Потребность в предоставлении денежных средств возникает у организации, которая не выполнила условия договора в установленные сроки. Величина неустойки составляет 1\300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Обратите внимание: Показатель устанавливается на день выполнения обязательств. Средства начисляются за каждый просроченный день. Если дольщиком является физическое лицо, сумма неустойки повышается в 2 раза.

Таким образом, для расчета показателя потребуются следующие данные:

  • Стоимость договора. Обычно она равна цене квартиры.
  • Количество дней, которые прошли после установленного срока сдачи. Иногда период начинает исчисляться с последнего дня квартала, указанного в качестве крайнего срока.
  • Величина ставки рефинансирования.

Видео

Правила расчета пени за один день

Обычно рассчитывается сразу вся сумма. Однако изначально потребуется узнать величину пени за 1 день. Для этого ставку рефинансирования необходимо разделить на 300. Если дольщиком считается физическое лицо, показатель умножается на 2 дня. Затем стоимость договора умножается на итоговое значение пени. Это и будет величина неустойки за 1 день. Чтобы рассчитать общий размер, потребуется умножить сумму на общую продолжительность просрочки. В 2020 году стоимость недвижимости довольно высока. Цена договора долевого участия также будет высокой. Показатели учитываются при расчете неустойки. Подобные меры применяются для того, чтобы застройщику было невыгодно допускать просрочку и он выполнял взятые на себя обязательства. Учитывайте, что неустойка – это не единственная разновидность платежа, которую можно истребовать с нерадивого застройщика.

Дольщик имеет право потребовать в претензии:

  • возместить незапланированные расходы, касающиеся съема квартиры;
  • потребовать наложения штрафных санкций;
  • истребовать моральный ущерб;
  • возместить расходы, вызванные рассмотрением дела в суде.

Если дольщика не устраивает качество окон в квартире

Претензия застройщику о выплате неустойки может быть направлена вне зависимости от того, какая именно недоделка не устраивает гражданина. Правило действует и в отношении качества окон. Если допущено нарушение, потребуется оформить претензионное письмо. Оно позволяет добиться устранения недочетов.

Ответственность в сложившейся ситуации возлагают на застройщика, в адрес которого направлена единоличная или коллективная жалоба на невыполнение условий. Компания, которая была привлечена для установки окон в новостройке, не обязана предоставлять возмещение.

Можно ли затребовать компенсацию?

Требование компенсации вполне законно, так как предусмотрено п. 2 ст. 7 Закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом…».

  • устранения недостатков за счет застройщика;
  • снижения цены договора на сумму переделок;
  • возмещение затрат, которые понесет собственник, устраняя недочеты.

О возможности компенсации говорится и в «Законе о Защите прав потребителей» (ст. 15, 28, 31).

Кто выдает разрешение на строительство и в каких случаях оно не требуется? Читайте об этом здесь.

Выдвижение претензии об исправлении недостатков

Если составляется претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома по ДДУ, единая форма претензии отсутствует. Поэтому можно подготовить документ в свободной форме. Важно соблюдать правила деловой этики. В правом верхнем углу размещают шапку. В ней фиксируют сведения об участниках процедуры. В тексте письма излагается сама ситуация. Необходимо фиксировать данные сухо, не поддаваясь эмоциям. Можно приводить ссылки на пункты договора или нормы законодательства. Рекомендуется дополнить претензию копией договора.

Видео

Правила вручения готовой претензии

Когда образец претензии к застройщику об устранении недостатков использован и документ подготовлен, необходимо задуматься о его передаче. Существует несколько вариантов направления бумаги – обязательные и необязательные. Во второй ситуации необходимо подготовить два экземпляра документа. Это позволит получить документальное подтверждение намерений решения проблемы в досудебном порядке. Один экземпляр претензии остается у заявителя, а второй передается уполномоченному лицу.

В документе, который останется у дольщика, должны быть представлены следующие данные:

  • дата приема;
  • ФИО гражданина, принявшего бумагу, его должность;
  • личная подпись лица, принявшего документ.

В некоторых ситуациях дополнительно фиксируется регистрационный номер, проставляется штамп или печать. Способ защищает гражданина. Застройщик может начать отрицать факт получения документа, сообщив, что сотрудник, принявший бумагу, давно не работает.

Видео

Поэтому лицо должно предпринять все действия для того, чтобы противоположной стороне разбирательства было трудно отказаться от факта получения претензии. Поэтому лучше передавать бумаги непосредственно руководству. Требуйте оформления регистрации. Нельзя поддаваться панике и конфликтовать. Если строительная компания отказывается принимать документы, просите объяснить причины подобного действия в письменном виде. При этом вручение претензии не является обязательным действием. Достаточно лишь предупредить строительную компанию о наличии претензий.

Обратите внимание: Если применяется обязательный способ, факт передачи фиксируется. Вы получите письменное подтверждение обращения к застройщику. В последующем бумага может быть использована в суде. Для использования метода прибегают к отправке почтой. Также применяют письмо с уведомлением.

Куда жаловаться?

Эффективность обращения с жалобой зависит от того, насколько прав собственник, выбрав инстанцию.

Вопросами решения проблем в долевом строительстве жилых объектов именно в Московской области занимается Министерство строительного комплекса, сюда могут апеллировать дольщики при выявлении любых недостатков.

Специалисты Минстроя плотно взаимодействуют с другими госструктурами, в том числе с судебными органами.

Здесь поквартально анализируется отчетность застройщиков, постоянно под пристальным контролем находится вопрос целевого использования финансов.

При поступлении любых сигналов – жалоб, претензий, заявлений – проводится тщательная проверка фактов, выдаются предписания с требованиями устранить нарушения.

Минстрой наделен полномочиями инициировать иски в суды против застройщиков с целью защиты прав будущих собственников.

С претензиями по качеству строительства, примененных материалов, а также при наличии сомнений относительно следования застройщика проекту можно обращаться в Госстройнадзор Московской области.

В любом из городов функции надзора и контроля за деятельностью застройщиков разделены.

Если, например, вопросы касаются выдачи разрешения на застройку или ввода МКД в эксплуатацию, то следует адресовать свое обращение в городскую или районную администрацию.

Иногда эти функции возложены на департамент градостроительства и архитектуры.

Качеством строительства, соблюдением соответствия материалов, конструкций требованиям проекта, технологии занимается также инспекция стройнадзора.

Если дольщики уверены и имеют доказательства хищений и мошенничества, тогда есть резон писать заявление в полицию.

Здесь заведут дело, проведут проверку, при необходимости привлекут своих смежников из других подразделений, и при подтверждении фактов, изложенных в заявлении, последует суд и наказание виновных.

Прокуратура в каждом городе ведает надзором за соблюдением законности в самых разных сферах.

Подав жалобу сюда, можно быть уверенным, что будет проведено расследование, или жалобу переадресуют в более компетентный орган по теме жалобы. Те, кто не знает точно, куда нужно обратиться, могут смело искать защиты от произвола застройщиков в прокуратуре.

Наиболее действенное средство противоборства с застройщиками – обращение в суд. Здесь могут вынести решение и по имущественным спорам, для чего нужно обратиться к застройщику с претензией, а в случае игнорирования обращения дольщика подать исковое заявление в суд.

пример искового заявления к застройщику о некачественных работах.

Образец претензии к застройщику об устранении недостатков по гарантии 2021 год

Вселившись в новый дом, не все жильцы остаются довольными качеством работ и сроками сдачи в эксплуатацию.

Куда можно пожаловаться на застройщика и как это сделать правильно?

Образец претензии к застройщику об устранении недостатков будет представлен ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам бесплатной консультации:

Как правильно составить заявление о взыскании судебных расходов? Ответ узнайте прямо сейчас.

к содержанию ↑

Причины подачи

Причин недовольства работой застройщика может быть масса, среди них наиболее часто встречаются такие:

  • часть работ так и осталась не доведенной до конца;
  • некачественно выполненные работы или откровенный брак;
  • геометрические размеры квартиры занижены, в результате чего площадь и высота меньше, чем указаны в документах;
  • значительное нарушение сроков передачи жилья владельцам;
  • к жилому дому оказались пристроенными магазины, офисные помещения, предприятия общепита и пр.

Наличие таких неприятных моментов, причем не только в отношении самой квартиры, но и общедомовых помещений, может повлечь прекращение договорных отношений с застройщиком, предъявление претензии и даже привлечение суда.

Образец претензии к застройщику об устранении недостатков по гарантии.

к содержанию ↑

Можно ли затребовать компенсацию?

Требование компенсации вполне законно, так как предусмотрено п. 2 ст. 7 Закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом…».

  • устранения недостатков за счет застройщика;
  • снижения цены договора на сумму переделок;
  • возмещение затрат, которые понесет собственник, устраняя недочеты.

О возможности компенсации говорится и в «Законе о Защите прав потребителей» (ст. 15, 28, 31).

Кто выдает разрешение на строительство и в каких случаях оно не требуется? Читайте об этом здесь.

к содержанию ↑

Куда жаловаться?

Эффективность обращения с жалобой зависит от того, насколько прав собственник, выбрав инстанцию.

Вопросами решения проблем в долевом строительстве жилых объектов именно в Московской области занимается Министерство строительного комплекса, сюда могут апеллировать дольщики при выявлении любых недостатков.

Специалисты Минстроя плотно взаимодействуют с другими госструктурами, в том числе с судебными органами.

Здесь поквартально анализируется отчетность застройщиков, постоянно под пристальным контролем находится вопрос целевого использования финансов.

При поступлении любых сигналов – жалоб, претензий, заявлений – проводится тщательная проверка фактов, выдаются предписания с требованиями устранить нарушения.

Минстрой наделен полномочиями инициировать иски в суды против застройщиков с целью защиты прав будущих собственников.

С претензиями по качеству строительства, примененных материалов, а также при наличии сомнений относительно следования застройщика проекту можно обращаться в Госстройнадзор Московской области.

В любом из городов функции надзора и контроля за деятельностью застройщиков разделены.

Если, например, вопросы касаются выдачи разрешения на застройку или ввода МКД в эксплуатацию, то следует адресовать свое обращение в городскую или районную администрацию.

Иногда эти функции возложены на департамент градостроительства и архитектуры.

Качеством строительства, соблюдением соответствия материалов, конструкций требованиям проекта, технологии занимается также инспекция стройнадзора.

Если дольщики уверены и имеют доказательства хищений и мошенничества, тогда есть резон писать заявление в полицию.

Здесь заведут дело, проведут проверку, при необходимости привлекут своих смежников из других подразделений, и при подтверждении фактов, изложенных в заявлении, последует суд и наказание виновных.

Прокуратура в каждом городе ведает надзором за соблюдением законности в самых разных сферах.

Подав жалобу сюда, можно быть уверенным, что будет проведено расследование, или жалобу переадресуют в более компетентный орган по теме жалобы. Те, кто не знает точно, куда нужно обратиться, могут смело искать защиты от произвола застройщиков в прокуратуре.

Наиболее действенное средство противоборства с застройщиками – обращение в суд. Здесь могут вынести решение и по имущественным спорам, для чего нужно обратиться к застройщику с претензией, а в случае игнорирования обращения дольщика подать исковое заявление в суд.

Скачать пример искового заявления к застройщику о некачественных работах.

к содержанию ↑

Обращение в Роспотребнадзор

Можно ли составить жалобу в Роспотребнадзор на застройщика?

Роспотребнадзор осуществляет контроль в области защиты прав потребителей.

Область строительства также подпадает под сферу внимания Роспотребнадзора, но только в связи с нарушением прав.

Если судебное разбирательство в отношении застройщика уже начато, и требуется заключение, то на имя судьи следует написать ходатайство о привлечении специалистов Роспотребнадзора (ст. 47 ГПК РФ) для выдачи заключения.

Чаще всего в этот орган обращаются дольщики, которые подписали договор долевого участия (ДДУ), а более детально вникнув в суть, сочли, что их права нарушаются.

В таких случаях Роспотребнадзор вправе после выявления нарушения прав дольщиков заставить застройщика откорректировать ДДУ и заплатить штраф.

В любом случае, если права дольщиков нарушаются – Роспотребнадзор именно тот орган, который примет в работу жалобу на застройщика.

к содержанию ↑

Ответственность

Какова ответственность застройщика за некачественное строительство? Строительство вскладчину подчиняется действию Закона N 214-ФЗ, который предусматривает ответственность застройщика.

Ч. 1, ч.4 этого документа регламентируют условия прекращения действия договора по инициативе вкладчика средств, если:

  • срок сдачи МКД задержан дольше, чем на 2 мес.;
  • работы прекращены, и срок окончания явно не выдерживается;
  • имеется брак, есть недоделки, дефекты, а на обращение дольщиков о возмещении затрат или переделке реакция застройщика нулевая;
  • допущены существенные отклонения от проекта, вследствие чего изменилась площадь МКД;
  • после просрочки договора поручительства застройщик не известил потенциальных владельцев и не продлил договор, и пр.

Известив застройщика о своем намерении разорвать отношения, дольщик имеет право через суд взыскать все свои средства, которые были уплачены, а также проценты на эту сумму в двойном размере, исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

При этом следует иметь в виду, что при расторжении контракта неустойка, предусмотренная этим двусторонним документом, не выплачивается.

Неустойка подлежит удержанию с застройщика при несоблюдении срока сдачи дома участникам строительства (если в договор не внесены корректировки срока).

Неустойка платится по закону или в соответствии с пунктами договора и составляет двойную сумму 1/300 ставки банка РФ за каждый день превышения срока, до момента сдачи МКД дольщикам (ч.2 ст.6 №214-ФЗ).

Если некачественно выполненные работы привели к браку, выявленному в период действия срока гарантии, то при нарушении сроков исправления брака размер пени равен 1% суммы трат на устранение дефектов или от стоимости объекта строительства долевого участия, если брак привел к признанию жилища непригодным для использования.

Застройщик, затянувший срок сдачи МКД, при истребовании через суд должен будет оплатить дольщикам стоимость аренды жилья (ст. 15 ГК РФ; ст. 10 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

При должном обосновании нравственных мучений, причиненных действиями застройщика, суд может обязать виновного компенсировать моральный ущерб (п.2 ст.1101 ГК РФ).

Если дольщик в ходе судебного разбирательства выиграл процесс против застройщика, то с последнего могут быть взысканы судебные, почтовые издержки, понесенные истцом, а также госпошлина и стоимость услуг адвоката, экспертной службы и т.п. (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Мало того, когда застройщик не удосужился по своей воле исправить допущенные недочеты, а суд удовлетворил требования дольщика, то застройщику может быть предъявлен штраф в размере ½ той суммы, которую отсудил истец (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Пост. Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за такие правонарушения:

  • выполнение работ с ненадлежащим качеством;
  • обман, мошенничество;
  • нарушение законных прав дольщиков;
  • срыв сроков предписаний контролирующих органов и пр.

Уголовная ответственность наступает после доказательства факта растраты денег дольщиков (ст. 200.3 УК РФ, ч. 2.2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

к содержанию ↑

Подготовительный этап

Проблемы с застройщиком следует попытаться решить, не доводя до суда.

Для этого необходимо составить бумагу, в которую внести исключительно правдивую информацию, причем подкрепить ее важно ссылками на пункты ДДУ и статей Законодательных актов.

Застройщик получит еще один шанс откликнуться на этот документ и погасить пламя негодования, решив проблему.

Выявление существенных недостатков дает право участнику долевого строительства не принимать квартиру, то есть не ставить свою подпись под актом приема-передачи, а составить свою бумагу.

к содержанию ↑

Составление акта по недостаткам

Акт по недостаткам строительства может быть двусторонним, а есть вариант одностороннего оформления этого документа (если представитель застройщика откажется от подписи, бумагу нужно просто перепечатать и сделать ее за подписью только будущего владельца).

Нужно перечислить все претензии к застройщику, указав единицы измерения и количество работ в м3, м2 и т.д. и определиться с суммой (лучше, если будет составлена смета).

Застройщику нужно предложить в разумный срок переделать брак, снизить цену или компенсировать затраты. Вручить следует под подпись на своем экземпляре.

О том, какие документы нужны для прописки в частном доме, вы можете узнать из нашей статьи.

к содержанию ↑

Оформление претензии

Как написать претензию застройщику на устранение недостатков по гарантии?

Если досудебное урегулирование конфликта не дало своих плодов, тогда нужно составлять претензию – в 2-х экз., передать один из которых нужно так, чтобы осталось подтверждение факта вручения документа.

Это может быть сделано лично, нарочным или почтой (заказным письмом с описью и уведомлением о вручении), интернет-общение в этом случае не подходит.

Адресовать эту бумагу следует тому юр. или физ. лицу, от имени которого подписан ДДУ (если их несколько, то застройщику), и все его реквизиты, а также свои данные и номера телефонов для связи.

По центру написать «Претензия», и изложить все моменты, не устраивающие дольщика в работе застройщика, со ссылкой на пункты ДДУ.

Далее необходимо сформулировать свои требования (в пределах закона), а в качестве приложения присовокупить акты, выводы экспертиз и пр. (в копиях). Подпись с расшифровкой и дата – обязательные атрибуты.

Согласно ст. 756 ГК РФ, гарантийный срок устранения дефектов застройщиком составляет 5 лет, но в ДДУ может быть указан другой период времени.

При ссылках на пункты ДДУ нужно ориентироваться на те сроки, которые фигурируют в договоре, давно подписанном, так как именно этот документ определяет отношения между сторонами.

к содержанию ↑

Сроки рассмотрения

Законом на рассмотрение претензии дольщика и реагирование на нее дается срок не более 10 дней, по истечении которого остается только обращение в суд.

к содержанию ↑

В каких случаях подают иск в суд?

В суд обращаются, когда застройщик не реагирует на полученную претензию или отказывается удовлетворить требования дольщика.

Как составить исковое заявление?

В исковом заявлении нужно изложить всю историю отношений – когда и кем подписан ДДУ, какие выявлены недостатки и каковы требования к застройщику, а также, что предпринималось для урегулирования проблемы.

Приложить нужно все документы, которые направлялись – акты, претензия и пр.

За свои права нужно бороться, поэтому следует составлять акты, писать жалобы, подавать претензии. За свои кровные немалые деньги дольщик имеет право получить качественные услуги в сроки, оговоренные договором.

О том, как составить претензию к застройщику о взыскании неустойки, вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Как написать претензию к застройщику об устранении недостатков жилья – образцы документа для разных ситуаций

Застройщик обязан устранить дефекты, возникающие при строительстве дома. Для того, чтобы привлечь его к выполнению работ, следует направить ему претензию-заявление. Если же застройщик игнорирует требования, то стоит подготовить исковое заявление в судебную инстанцию.

Рассмотрим, как выглядят образцы документов, и определим, как их правильно составить.

Содержание статьи:

  1. Образец претензии к застройщику
  2. Образец иска в суд

Образец претензии к застройщику на устранение недостатков строительства

Претензия застройщику может быть написана гражданином самостоятельно. Форма документа — произвольная.

Как добиться устранения недостатков строительства от застройщика – пошаговая инструкция, документы, сроки

Следуйте таким рекомендациям юристов по оформлению и смысловому содержанию претензии:

  1. Придерживайтесь официально-делового стиля. Оскорбления в адрес застройщика и строителей исключите.
  2. Можно напечатать претензию или написать от руки на листе формата А4.
  3. Распределите визуально документ на 3 части: вступление, содержание, заключение. Для каждой части характерна определенная информация.
  4. Во вступлении оформляется «шапка». Она пишется с правой, верхней стороны листа.
  5. В «шапке» должна быть указана следующая информация: данные компании застройщика (полное название организации, реквизиты, юридический адрес), сведения о заявителе-дольщике (ФИО, адресные и контактные данные).
  6. Не забудьте про название документа. В этом случае, по середине строки, с заглавной буквы вы должны написать «Претензия». Кавычки и точку после слова не используйте — это ошибки.
  7. Далее последует основная часть. В ней вы должны понятно и подробно описать суть сложившейся ситуации. Укажите на выявление недостатков. Лучше, если вы будете подкреплять слова независимой экспертизой.
  8. Также стоит перечислить в претензии списком все недостатки, которые вы обнаружили, если они не были зафиксированы в экспертизе.
  9. Обозначьте обязательно ваши требования. Попросите, чтобы застройщик устранил выявленные недостатки.
  10. Установите сроки, в которые желательно выполнить все ремонтные и строительные работы по устранению дефектов. Если в договоре ДДУ были оговорены данные сроки, о них нужно напомнить застройщику.
  11. Обозначьте также срок для ответа от компании застройщика, по истечение которого вы будете вынуждены обратиться в судебные органы.
  12. В заключении документа нужно поставить дату и подпись.

Конечно же, претензию можно подать лично, обратившись к застройщику. Подготовьте две копии документа: один оставьте себе с подписью и печатью застройщика, другой — отдайте ему.

Но, если вы не желаете приезжать в офис, то можно направить заявление заказным письмом. Вам придет уведомление, подтверждающее получение письма. Это уведомление также стоит сохранить.

Образец претензии об устранении недостатков застройщику выглядит так:

Образец иска в суд о нарушениях строительства или порядка устранения недостатков строительства застройщиком

Исковое заявление похоже с претензией.

Но есть несколько нюансов:

  1. Вы должны покрепить все написанное документами. Если была проведена независимая экспертиза, прикладывайте ее к иску. Если есть свидетели, приглашайте их на заседание.
  2. Ссылайтесь в иске на законы, нормативно-правовые акты при выставлении свои требований.
  3. Вы можете требовать выплаты неустойки, компенсации за убытки, несвоевременное выполнение ремонтных и строительных работ. Если речь идет о денежной компенсации за моральный и материальный вре, то обоснуйте сумму претензии. Рассчет суд не проводит!
  4. Также в исковом заявлении вы можете потребовать застройщика устранить дефекты. Обязательно пропишите сроки, указанные в договоре, или настаивайте на гарантию — в течение 5 лет с момента сдачи в эксплуатацию застройщик обязан устранить все недостатки в жилье.
  5. Также в требованиях можно указать — снижение выплаты по ДДУ. Стоит подойти к этому вопросу внимательно.
  6. Не забудьте взять выписку с банка и указать в исковом заявлении банковские реквизиты для получения компенсации, неустойки.

Наши юристы могут помочь вам разобраться с доказательной базой по делу, напишут исковое заявление. Более того, они смогут результативно отстоять ваши права и интересы в суде. Обращайтесь!

Образец искового заявления о выплате неустойки в связи с нарушением сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию выглядит так:

Готовый бланк требования-претензии к застройщику о нарушении сроков сдачи жилья можно бесплатно скачать здесь в формате WORD

 

Образец заполненного иска в суд на устранение дефектов жилья можно бесплатно скачать здесь в формате WORD

 

У вас остались вопросы? Задайте их нашему юристу на сайте. Консультация бесплатна.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Санкт-Петербург


8 (812) 627-14-02;
Москва
8 (499) 350-44-31

Претензии к застройщику об устранении недостатков к качеству квартиры

Если вы недовольны качеством купленной квартиры в построенном доме, можно написать претензию к застройщику, чтобы эти дефекты были устранены.

Написание данной бумаги имеет свои особенности и срок рассмотрения, поэтому при неполучении ответа вы вовсе не обязаны терпеть такую несправедливость: обращайтесь в судебную инстанцию.

Когда составляется претензия к застройщику

Претензия может быть составлена в следующих случаях:

  • Нарушен срок сдачи объекта, тогда можно требовать компенсацию, пени, неустойку и выплату штрафа. Если застройщик дорожит собственной репутацией, есть шанс, что данная сумма будет выплачена добровольно.
  • Недовольство качеством, когда требуется устранить недостатки, возникшие по вине фирмы, например, если использовался некачественный материал, велось непрофессиональное строительство, коммуникации не были подведены в квартиру. Такая претензия пишется на имя застройщика, вне зависимости от того, кто является подрядчиком – это их внутренние нюансы, которые дольщика не касаются.

Читайте также: «Претензия к застройщику о срыве сроков сдачи дома«

Образец претензии к застройщику

Утвержденного образца не существует, от вас требуется указать все детали, четкие факты, суммы, сроки, привести ссылку на НПА или ДДУ. Недостаток должен быть указан ясно, включая его полное описание и требование об устранении. Стоит избегать эмоциональности и обвинения застройщика в нецензурных выражениях.

Тонкости рассмотрения претензии к застройщику об устранении недостатков

Застройщик обязан рассмотреть претензию, в течение 10 дней дать ответ на устранение недостатка. В случае неполучения ответа, рекомендуется составить жалобу в суд, тогда застройщик понесет еще и судебные расходы после удовлетворения иска.

Читайте также: «Иск в суд на застройщика«

Претензия к застройщику квартиры

Когда купленная квартира имеет недостатки, застройщик обязан их устранить. Чтобы это произошло, от вас требуется написать претензию с перечнем проблем, с которыми вы столкнулись. Важно, чтобы эта претензия была зарегистрирована фирмой в качестве обращения, а вы получили копию с отметкой о принятии.

Для чего это нужно? В случае неудовлетворительного ответа данная бумага позволит лучше подготовиться к судебным заседаниям, ведь она составляет часть доказательной базы.

Читайте также: «Неустойка за просрочку сдачи дома«

Претензия к застройщику об устранении недостатков: образец

Претензию вы сможете составить самостоятельно, утвержденный законом образец отсутствует, документ пишется в свободной форме.

  • В шапке вы указываете реквизиты застройщика, свой адрес для ответа.
  • В основной части следует описать проблему максимально точно без красочных эпитетов, строго по делу. Будет отлично, если вы сошлетесь на пункт договора или Закона, по которому компания обязана устранить недостаток. Но это вовсе необязательно.
  • К претензии можно приложить копию договора, так застройщик сможет решить вашу проблему быстрее.

Вы можете скачать претензию к застройщику об устранении недостатков. Данный образец является лишь примером. Чтобы максимально точно описать свою ситуацию, предлагаем вам обратиться к юристам сайта. Большой опыт работы в вопросах данной темы поможет вам быстро решить проблемы с застройщиком.

Дмитрий Тратаевский Юрист проекта

Стоит заметит, что претензию рекомендуется вручить лично должностному лицу застройщика, при этом претензия делается в 2-х экземплярах — один застройщику, второй с отметкой о принятии, с указанием ФИО должностного лица, который принял претензию, его должности и датой принятия. Если данные условия выполнить не представляется возможным в силу каких либо причин, то претензию следует отправлять почтой, заказным письмом с уведомлением и с описью вложения.

Претензия к застройщику о взыскании неустойки

Кроме устранения недостатка, вы можете потребовать, чтобы была выплачена неустойка, особенно, если проблема с качеством существенна, и доставляет вам дискомфорт и неудобства. В этом случае к претензии прикладывается расчет суммы компенсации и расчетный счет, куда должно быть переведено взыскание.

Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Вряд ли застройщик захочет решать вопрос мирно, тогда вы можете составить иск в суд, правда, гарантии, что сумма не уменьшится в ходе заседаний, никто дать не может.

Как написать претензию к застройщику

Вы можете написать претензию самостоятельно или обратиться в юридическую контору. Жалоба пишется в свободной форме, уместен деловой тон, аргументированная позиция. Подача жалобы – ваше личное дело, кто-то готов смириться с недостатками, не желая терять время в судах, но отстаивание собственной правоты и устранение нарушений качества может принести вам значительную сумму, если неустойка будет удовлетворена.

Претензия к застройщику по гарантии

По договору строительства заказчик обязан вести ремонтные работы, обусловленные недостаточным качеством жилья, в течение гарантийного срока. Поэтому, если в этот промежуток времени начались проблемы, обязательно обращайтесь к застройщику, чтобы дефекты были устранены.

Претензия по окнам к застройщику: образец

Претензия по окнам, если качество вас не устраивает, пишется так же, как и любая другая жалоба к застройщику. Он обязан устранить дефект, если это произошло по причине некачественных материалов или неправильно проведенных работ. Если застройщик отправляет вас с жалобой в компанию, которая устанавливала окна, знайте, что это не правильно, всю ответственность несет застройщик.

Недостаток в квартире должен быть устранен в короткий срок, если вы обратитесь к застройщику, написав претензию. Кроме того, вы можете потребовать выплату компенсации за то, что сданный объект не соответствует условиям договора и нормам законодательства.

Вы можете скачать претензию к застройщику по окнам. Данный образец является лишь примером. Чтобы максимально точно описать свою ситуацию, предлагаем вам обратиться к юристам сайта. Они помогут составить иск, исходя из ваших требований.

Претензия к застройщику дома: как оформить претензию в 2021?

Работа застройщика считается завершенной только после того, как дольщик принял объект и подписал соответствующий акт.

Нередко возникает ситуация, когда собственник квартиры обнаруживает в ней недостатки спустя несколько месяцев или лет. Согласно законодательству застройщик обязан устранить любые недоделки и ошибки при возведении здания. Для этого нужно направить ему соответствующую претензию.

Когда нужно направить претензию застройщику?

Взаимоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства посвящен Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В нем подробно прописан порядок устранения недостатков строительной компанией, а также действия, которые необходимо предпринять дольщику.

Претензия к застройщику представляет собой документ с требованием устранить допущенные при строительстве ошибки

Все, что будет обнаружено в течение пятилетнего гарантийного срока, должно быть исправлено застройщиком собственными силами либо при участии ТСЖ.

Читайте также

Претензия о выплате неустойки застройщику

Составление письменной претензии к застройщику по качеству строения, нарушению сроков работ либо ликвидации выявленных недостатков становится основным доказательством досудебного урегулирования имеющегося спора. Это также показывает, что взаимодействие между собственником и строительной компанией осуществлялось строго в рамках закона.

Обратите внимание!

Если жилец решил устранить недостатки сам, компания должна возместить его расходы.

Досудебная претензия застройщику

Составление документа начинается с указания в шапке юридического наименования застройщика, фактического и юридического адреса компании. Далее следуют Ф.И.О. генерального директора и ваши данные.

В основной части претензии следует указать все выявленные недостатки и обязать строительную компанию устранить их, выполнить иные требования собственника.

Читайте также

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома
Если недостатки на объекте были обнаружены в течение 5 лет с момента его сдачи, застройщик должен исправить их за свой счет

Описание объекта претензии, то есть квартиры, должно сопровождаться точным перечислением реквизитов договора на долевое участие и указанием сведений о регистрации в реестре прав на недвижимое имущество. Также потребуются номер квартиры, ее площадь, местонахождение и полная стоимость.

В требованиях по устранению погрешностей следует ссылаться на закон, который обязывает застройщика незамедлительно приступить к выполнению работы.

Обратите внимание!

Если были допущены грубые ошибки, которые привели жилой дом в некачественное и даже аварийное состояние, застройщик обязан устранить их в течение 10 дней после получения претензии.

Документ завершается условием, что в случае отсутствия реакции со стороны застройщика вы будете вынуждены обратиться в суд, и требовать устранения погрешностей, а также возмещения понесенных убытков и неустойки, привлечения застройщика к ответственности по Закону «О защите прав потребителей».

Образец претензии о выплате неустойки в связи с нарушением сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию

pretenziya-k-zastrojshchiku.docx ≈ 12 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Как отправить претензию застройщику по почте?

Претензию застройщику относят к срочной документации, поэтому в случае отправления по почте необходимо выбрать вариант ценного письма с описью вложения и обязательным уведомлением о вручении. Перед отправкой следует подготовить претензию в двух экземплярах и принести в почтовое отделение, не запечатывая в конверт.

Обратите внимание!

Отправляя претензию заказным письмом, вы можете быть уверены, что застройщик получит письмо в срок и незамедлительно ознакомится с ним.

На почте нужно заполнить выданный сотрудниками бланк по форме Ф-107, где указываются реквизиты получателя, перечень документов и объявленная ценность (если нужно).

После проверки правильности заполнения данных и соответствия описи вложению, один из заверенных экземпляров претензии помещают в письмо и запечатывают для дальнейшего отправления, а второй передают вам.

Претензию застройщику можно направить по почте или доставить лично под роспись

Как ответить застройщику при отказе?

Согласно законодательству компания, получившая претензию, обязана написать ответ с указанием принятого решения по устранению выявленных недостатков либо об отказе.

Застройщик может потребовать от собственника провести дополнительные экспертизы, а также привести доводы, опровергающие указанные в полученной претензии сведения.

Получив соответствующий ответ, вы вправе ответить на него новой претензией, дополнив ее недостающими сведениями. Так же можно направить исковое заявление в мировой или арбитражный суд по месту жительства.

Образец письма арендодателю для ремонта и технического обслуживания

iStocxk.com/Sergei Chuyko

Решение проблемы технического обслуживания в вашем доме или квартире может быть неприятным, особенно если это проблема, которая влияет на вашу способность жить комфортно. Если вам нужен ремонт, всегда разумно отправить запрос в письменной форме. Следуйте этому удобному руководству и образцу, чтобы составить собственное письмо с запросом на ремонт или техническое обслуживание.

Зачем нужно писать заявку на техническое обслуживание ?

Арендодатели и управляющие недвижимостью могут манипулировать запросами от нескольких арендаторов или даже перемещаться между несколькими объектами недвижимости, которыми они владеют или управляют.Простое обращение к арендодателю с просьбой о техническом обслуживании или ремонте может показаться самым простым способом сделать это, но это также самый простой способ забыть о вашем запросе, когда он выполняет другие задачи. Многие арендодатели и управляющие недвижимостью даже требуют, чтобы запросы подавались в письменной форме, чтобы письменный запрос можно было подать или сообщить через систему, которую они используют для обработки запросов.

Отправка письма-запроса на ремонт и техническое обслуживание гарантирует, что оно будет доставлено нужному человеку и что ваш запрос задокументирован.Если проблема не решена своевременно, ваше письмо является подтверждением того, когда вы уведомили арендодателя или управляющего недвижимостью о проблеме. Если вам нужно отследить проблему для юридических целей, ваше датированное письмо станет важным доказательством в этом процессе.

Как написать письмо с просьбой о техническом обслуживании

При написании письма с просьбой о техническом обслуживании укажите как можно больше подробностей. Опишите, что происходит и как возникает проблема, чтобы человек, выполняющий ремонт, мог воссоздать ее при необходимости.Эта информация также может помочь им лучше диагностировать проблему или подготовиться к ее устранению еще до того, как обратиться в подразделение. Примеры проблем, которые могут потребоваться решить, включают:

  • Неплотный кран
  • Неисправная стиральная машина
  • Раздвижная дверь, которая сошла с рельсов
  • Кухонный прибор не работает

Соблюдайте профессиональный и вежливый тон при написании запроса. В зависимости от серьезности проблемы вам, возможно, придется подождать несколько дней, пока не произойдет ремонт, поэтому наберитесь терпения.Если необходимость является неотложной или угрожает вашей безопасности, немедленно обратитесь за помощью. Примеры срочного ремонта:

  • Сломанные трубы или проблемы с водопроводом, которые вызывают затопление
  • Угроза безопасности, например, дверь, которая не запирается
  • Присутствие вредных газов, таких как угарный газ

Куда подать запрос

В соглашении об аренде устройства должно быть указано, к кому обращаться по вопросам обслуживания и ремонта.Если вы арендуете недвижимость напрямую у собственника, он может обработать запросы самостоятельно и попросить вас отправить им электронное письмо. Когда вы арендуете квартиру в комплексе или поселке, процесс может быть автоматизирован через онлайн-портал. Если вы отправляете свое письмо через автоматизированную систему, обязательно сохраните любой автоматический ответ, который вы можете получить, и копию формы отправки для своих записей.

Если вы столкнулись с серьезной проблемой, которая влияет на вашу безопасность, например, утечка газа или воды или нефункциональная система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, обратитесь к своему контактному лицу по телефону, чтобы сообщить им о срочности ситуации.Проверьте свой договор аренды, чтобы узнать контактную информацию на случай чрезвычайной ситуации, и сохраните эту информацию в легкодоступном месте. Затем завершите любое устное общение письменным запросом, отправленным по почте или по электронной почте.

Образец письма-запроса на ремонт арендодателю

Вы можете использовать этот образец письма домовладельцу для ремонта, заполнения собственной информации и любых подробностей о проблеме, с которой вы сталкиваетесь в своей квартире.

Лаура Томпсон
123 Main Street # 17
New York, New York 01100

9 сентября 2020 г.

Roger Peterson
345 State Street
New York, Нью-Йорк 01100

Уважаемый г-н.Петерсон,

Я пишу это письмо, чтобы запросить ремонт в моей квартире. Замок на окне, выходящем на восток, в спальне сломан, поэтому я больше не могу запирать его, когда ложусь спать ночью или выхожу из квартиры, что создает угрозу безопасности для меня и моего имущества.

1 сентября 2020 года я поговорил с Рондой в офисе квартиры по этому поводу и отвечу на этот запрос официальным письмом.

Пожалуйста, сделайте этот ремонт как можно скорее.Я доступен по телефону 505-789-0123 или [email protected], если вам нужно связаться со мной с вопросами или договориться о том, чтобы кто-то пришел в квартиру и провел ремонт. Пожалуйста, информируйте меня о сроках выполнения этого запроса на ремонт.

Спасибо за внимание к этому важному делу.

С уважением,
Лаура Томпсон

Использование образцов писем домовладельцам для ремонта помогает обеспечить своевременное и профессиональное рассмотрение вашего запроса.Ищете новое место? Не забудьте проверить тысячи квартир в аренду на Zumper.

Мета:

Часто задаваемые вопросы по ремонту и техническому обслуживанию — Доска рекомендаций по аренде

Важно отметить, что эти часто задаваемые вопросы не предназначены для замены определений, толкований и т. Д., Содержащихся в соответствующих нормативных актах, кодексах и нормативных актах по арендной плате, или любых административных или судебных решениях, толкующих такие законы, кодексы. , и нормативные акты, или любое постановление советов по вопросам арендной платы города Нью-Йорка или округа.
Какие шаги мне нужно предпринять, чтобы арендодатель сделал ремонт?

Согласно положению закона штата, называемому «Гарантией пригодности для жилья», арендаторы имеют право на квартиру, пригодную для проживания людей без каких-либо условий, угрожающих или наносящих ущерб их жизни, здоровью или безопасности.

Следовательно, все арендаторы, независимо от статуса регулирования арендной платы, имеют право требовать ремонта и снижения арендной платы за нарушение настоящей Гарантии пригодности для жилья.Однако обратите внимание, что ваш домовладелец может не нести ответственности за стоимость ремонта, если дефекты возникли из-за вашей халатности, халатности или жестокого обращения со стороны кого-либо из членов вашей семьи. Независимо от того, несет ли арендодатель или арендатор окончательную ответственность за стоимость ремонта или технического обслуживания, собственник обязан поддерживать помещение в хорошем состоянии.

Если в вашей квартире есть дефекты и требуется ремонт, мы обычно советуем арендаторам выполнить следующие шаги:

  • Обратитесь к своему руководителю и / или арендодателю по поводу необходимого ремонта.
  • Если ваш суперинтендант или управляющая компания не реагируют, и ремонт не был произведен своевременно, напишите письмо владельцу здания с подробным описанием проблемы и просьбой о проведении ремонта к определенной дате. Если суперкомпьютер просто небрежно относится к ремонту, этот тип «подсказки» владельцу может побудить к действию. Отправьте письмо заказным письмом (прочтите свой договор аренды и обязательно следуйте требованиям к «уведомлениям», изложенным в договоре аренды) и сохраните копию в своих файлах.JustFix.nyc предоставляет бесплатный онлайн-инструмент для уведомления владельца здания заказным письмом о необходимом ремонте.
  • Если на письмо нет ответа, попробуйте связаться с владельцем лично или по телефону. Сообщите им, что решение проблемы важно и что, если она не будет решена, вам придется подать жалобу в органы власти.

Если владелец по-прежнему не отвечает, вы можете выполнить любое из следующих действий (или их сочетание):

  • Прочтите NYC Dept.руководства Housing Preservation & Development (HPD) по правам и обязанностям арендаторов и / или подать жалобу в HPD. HPD может приказать арендодателю произвести ремонт и / или оштрафовать арендодателя. Однако небольшое предупреждение — этот процесс может занять время, если только проблема не является срочной, например, потеря тепла или горячей воды. Такие проблемы получают более высокий приоритет от HPD.
  • Сделайте необходимый ремонт самостоятельно (или наймите кого-нибудь для этого) и вычтите его стоимость из арендной платы. Убедитесь, что расходы были необходимы для устранения нарушения Городского жилищно-эксплуатационного кодекса.Кроме того, будьте осторожны, чтобы получать заявки на работу и документировать как необходимый ремонт, так и затраты. Имейте в виду, что это может привести к судебному разбирательству за неуплату арендной платы. Вам нужно будет обосновать свое удержание. Прежде чем вы выберете такой подход, целесообразно проконсультироваться с юрисконсультом.
  • Если для вашей квартиры установлена ​​стабильная арендная плата, подайте жалобу на «сокращение услуг» в NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентство штата, которое регулирует законы об аренде. Информацию об услугах можно найти в Информационном бюллетене HCR № 3: Необходимые и основные услуги.
  • Вы можете подать индивидуальную квартирную жалобу на снижение услуг онлайн. Более подробная информация о сокращенных услугах доступна в Информационном бюллетене HCR № 14: Снижение арендной платы за сниженные услуги.
  • В случае серьезных проблем с обслуживанием вам следует рассмотреть возможность подачи иска HP в Жилищный суд. Дополнительную информацию о жилищном суде в Нью-Йорке можно найти на нашей странице юридической помощи. JustFix.nyc также предлагает помощь в регистрации экстренного действия HP на своем веб-сайте.

Наверх

Могу ли я самостоятельно отремонтировать / улучшить свою квартиру?

Будьте внимательны, чтобы различать ремонт и улучшение / изменение. Большинство договоров аренды запрещают переделывать квартиру без разрешения домовладельца. Также арендодатель обычно имеет право контролировать ремонт квартиры. Однако, если вы уведомили арендодателя о необходимости ремонта, а он не ответил, возможно, потребуется произвести ремонт самостоятельно.

Что касается улучшений / изменений, вы можете рассмотреть несколько вариантов:

  • Подойдите к домовладельцу с планами работ и попросите разрешения на их выполнение. Многие арендодатели откажутся от этого, поскольку они не будут иметь достаточного контроля над строительством и / или не получат никакого повышения арендной платы, если работы будут включать улучшение.
  • Попросите арендодателя произвести улучшения и согласитесь на повышение арендной платы. Закон о стабилизации арендной платы позволяет арендодателям повышать арендную плату за соответствующие улучшения квартир.Однако, когда квартира занята, арендатор должен письменно согласиться на улучшения и конкретную сумму повышения арендной платы. Дополнительную информацию об улучшении индивидуальных квартир (IAI) см. На странице HCR «Улучшение квартир», в разделе часто задаваемых вопросов HCR по MCI и IAI и в Информационном бюллетене HCR № 26: Руководство по увеличению арендной платы для квартир со стабильной арендной платой.

Наверх

Как долго мы должны оставаться без холодильника, пока арендодатель не заменит его?

Не существует конкретных правил относительно количества времени, в течение которого арендатор с фиксированным статусом может находиться без своего холодильника, если владелец добросовестно пытается заменить эту услугу.Вы должны знать следующее:

  • Арендодатель должен отремонтировать сломанный или неисправный прибор, который был предоставлен в договоре аренды при аренде квартиры, или заменить ее на прибор того же типа или качества, если он не может быть отремонтирован без дополнительной арендной платы.
  • Отсутствие холодильника может представлять собой нарушение вашей гарантии пригодности для проживания и / или сокращение объема предоставляемых услуг, поэтому вы можете подать жалобу о сокращении количества услуг в HCR.

Для получения дополнительной информации о том, как выполнить ремонт, см. Шаги, описанные в первом вопросе вверху.

В начало

Недавнего ремонта не хватило! Что я могу делать?

Выполните те же действия, что и в первом вопросе вверху.

В начало

В моем доме полный беспорядок! Есть ли правила относительно времени и продолжительности строительства?

У собственника здания должно быть разрешение на строительство. Как правило, в разрешениях указывается допустимое время работы. Департамент строительства Нью-Йорка отвечает за соблюдение условий разрешения на строительство.Узнайте больше и подайте жалобу на строительство здания. Если компания не соблюдает условия разрешения, вам следует задокументировать нарушения, допущенные компанией, и предоставить эти доказательства в Департамент строительства.

Естественно, строительство — грязная работа, поэтому можно ожидать более грязных условий. Однако, если в здании царит настоящий беспорядок и не предпринимается никаких усилий по очистке, или если вы считаете, что строительство приводит к контакту с опасными материалами, вам следует немедленно связаться с Департаментом строительства Нью-Йорка.

Вы можете подать индивидуальную жалобу о снижении качества предоставляемых квартир в Интернете в NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентство штата, которое регулирует законы об аренде. См. Информационный бюллетень HCR №14: Снижение арендной платы за сниженные услуги.

Вы можете утверждать, что продолжительный шум и грязь в здании представляет собой неспособность арендодателя предоставить соответствующие услуги и что вам следует получить какое-то снижение арендной платы или иное облегчение.

В начало

Требуется ли по закону, чтобы в моем доме проживал Супер?

В многоквартирных домах с девятью и более квартирами домовладелец должен либо:

  • Сами предоставляют услуги уборщика / суперинтенданта, если они проживают в здании;
  • Предоставьте супервизора, который живет в здании в пределах 200 футов.здания или в пределах одного блока здания, в зависимости от того, что больше;
  • Предоставляет услуги по уборке круглосуточно.

Короче говоря, суперинтенданту не обязательно жить в здании, но если они этого не сделают, владелец должен обеспечить соответствующие услуги суперинтенданта. Имя владельца здания, суперкомпании или компании по уборке (т. Е. Того, кто предоставляет услуги по уборке) должно быть указано в вашем холле вместе с номером телефона для круглосуточной связи.

В начало

Может ли Super заехать в мою квартиру, когда меня нет там для ремонта?

Если ремонт серьезный и ожидание его проведения привело бы к повреждению здания или опасности для других, тогда в квартиру может войти супервизор, чтобы произвести ремонт. Однако при отсутствии явной чрезвычайной ситуации — например, утечки газа или воды, хлынувшей через ваш пол в квартиру ниже — никто не может войти в вашу квартиру без вашего разрешения.

Конечно, если у вас пропало личное имущество или был нанесен ущерб, вы можете подать иск против супервизора и / или владельца.

В соответствии с Законом г. Нью-Йорка о многоквартирных домах, арендаторы многоквартирных домов могут устанавливать и обслуживать собственные замки на входных дверях своих квартир в дополнение к замкам, предоставленным домовладельцем. Замок не может быть больше трех дюймов в окружности, и арендодатели должны предоставить своему домовладельцу дубликат ключа по запросу. Отметим, что замки «с двойным цилиндром» (с ключом, вынимаемым изнутри) опасны и незаконны.Почти каждый год в Нью-Йорке арендаторы погибают в результате пожаров, потому что не могут найти внутренний ключ от замка с двойным цилиндром в задымленной квартире. Такие замки представляют собой серьезную опасность и никогда не должны устанавливаться.

В начало

Какие правила покраски квартир?

Кодекс обслуживания жилищного фонда г. Нью-Йорка требует, чтобы: В занятых жилых единицах в многоквартирном доме владелец должен:

  • Покрасить или оклеить стены и потолки обоями или другим подходящим настенным покрытием; и
  • Перекрашивать или повторно покрывать стены и потолки обоями или другим подходящим настенным покрытием каждые три года, и чаще, когда это требуется по контракту или другим положениям закона.

Чтобы увидеть весь текст, см. Раздел 2, Подглаву 2, Статью 3 Жилищного кодекса о покраске. Согласно NYS Homes and Community Renewal (HCR), государственному агентству, которое регулирует законы об аренде, стоимость покраски может быть передана арендатору только в том случае, если он запрашивает что-то особенное (например, конкретный бренд или цвет), или если арендатор вызвали повреждение агрегата, требующее окраски.

В начало

Что такое администратор 7A?

Обычно администратор 7A назначается после того, как судья определяет, что в здании есть условия, «опасные для жизни, здоровья или безопасности», которые владелец здания не смог устранить.Администратор 7A может быть назначен после подачи ходатайства 1/3 жильцов в здании или если городской департамент сохранения и развития жилищного строительства обращается в суд с просьбой о назначении администратора. Администратор фактически берет на себя управление зданием от владельца и использует арендную плату для устранения опасных условий в здании.

Здания с администраторами 7А обычно находятся в очень плохом физическом состоянии. Однако, если администратор 7A выполнит свою работу, здание можно будет вернуть в хорошее (если не в отличное) состояние.Удаление администратора может означать одно из двух: 1) администратор неправильно выполняет свою работу; или 2) Администратор успешно выполнил свою работу, и здание больше не нуждается в их помощи. Очевидно, вам придется проверить, что именно так. Для получения дополнительной информации см. Программу управления HPD 7A.

В начало

Ваши права в случае дефектов в вашей квартире

Многоквартирный дом или квартира — это самая быстрорастущая форма собственности в Австралии.Фактически, почти половина всех построенных сегодня домов — это единицы. [1]

Многоквартирные дома появляются по всей стране рекордными темпами из-за растущего спроса на жилые помещения в центре города. Согласно последним данным переписи населения, количество занятых квартир (включая квартиры и единицы) в Австралии за последние 25 лет увеличилось на колоссальные 78% [2].

Обратной стороной бума в области владения пластами является всплеск дефектов в последние годы из-за того, что подрядчики сокращают углы и идут на компромисс в отношении качества, чтобы удовлетворить растущий спрос.

Итак, если вы являетесь владельцем квартиры в жилом доме, находящемся в ведении юридического лица, есть вероятность, что вы столкнетесь с недостатками в общей собственности или на своем частном участке.

Всестороннее исследование свойств пластов в Новом Южном Уэльсе показало, что дефолты страдают 85% новых блоков, построенных с 2000 года. [3]

Возможно, самым последним и острым примером дефекта в стране является катастрофа с опаловой башней в Сиднее, когда 300 жителей были вынуждены покинуть свои дома в канун Рождества в прошлом году из-за трещин в стенах здания, а строитель и застройщик башни отклонил вину.

С тех пор возникли серьезные вопросы о том, какие законодательные меры защиты предусмотрены для владельцев квартир и каковы их права в случае, если отдельная квартира или здание будут признаны неисправными или небезопасными.

Дефекты собственности могут возникать в результате дефектных конструкций, изготовления, использования некачественных материалов или несоблюдения требований к конструкционным характеристикам Национального строительного кодекса Австралии.

Согласно исследованию Университета Нового Южного Уэльса, наиболее распространенные дефекты в новых многоквартирных домах включают проблемы с проникновением воды, трещинами в стенах, неисправностями водосточных желобов, проблемами черепицы, неисправными крышами или водопроводом и трещинами балюстрад балконов.[4]

Итак, где вы как собственник квартиры, если в вашем доме обнаружены дефекты? Мы даем вам общий обзор имеющихся средств защиты и ваших обязанностей.

Кто отвечает за устранение дефектов в многоквартирном доме?

Согласно общенациональному исследованию квартирного жилья, проведенному Университетом Гриффита в Квинсленде, владельцы квартир больше всего беспокоят дефекты и проблемы со строительством.

Это связано с тем, что ответственность за устранение дефектов в местах общего пользования, таких как фойе, лифты, бассейны, автостоянки и заборы, например, обычно ложится на корпорацию владельцев общей собственности (юридическое лицо).[6]

Первым способом устранения дефектов в здании является обращение за исправлением непосредственно к строителю в течение шести месяцев с момента обнаружения дефектов. Однако юридическому лицу, возможно, придется оплатить счет за первоначальный ремонт в соответствии с его договорными обязательствами, поскольку некоторые дефекты могут сделать здание непригодным для проживания или, что еще хуже, вызвать его обрушение.

Корпоративное объединение как коллектив может выбрать судебный иск (если зданию не более 10 лет), если застройщик или застройщик не намерены устранять дефекты или исправлять некачественные работы, поскольку они могут нарушать Национальный строительный кодекс.[7]

Если какие-либо дефекты обнаружены внутри частных участков (например, стены, полы и т. Д.), Только владельцы квартир должны обратиться за ремонтом к строителю или застройщику. Если это не удается, корпоративное объединение может запросить постановление о внесении исправлений, подав жалобу на строительство в соответствующий орган [8].

Страхование жилых домов

Владельцы квартир также защищены своим частным страхованием, которое является обязательным в большинстве штатов, на случай определенных дефектов и повреждений в общих помещениях.Они разделяют расходы на страхование страт в составе взносов и обязательств страт [9].

Известные юридическому лицу дефекты и убытки, возникшие в результате первоначальных дефектов здания, не покрываются государственным страхованием, и если в результате этого произошли телесные повреждения или несчастный случай, юридическое лицо будет нести ответственность. Корпоративное объединение должно сообщать о любых недостатках при подаче заявления на стратовое страхование в соответствии с правилами раскрытия информации.

Страхование Strata обычно оплачивает претензии по ремонту любого ущерба, вызванного неизвестными дефектами, но не для устранения самого дефекта.[10] Опять же, эта ответственность лежит на строителе.

Страхование Strata заканчивается на пороге вашей входной двери. Тем не менее, владельцы квартир могут защитить свое внутреннее оборудование, внутренние стены и ценные вещи внутри своей квартиры с помощью страховки содержимого. Если вы живете в квартире и хотите убедиться, что ваши вещи застрахованы, вы можете найти страховку для себя и своего бюджета с помощью нашего бесплатного инструмента сравнения.

Гарантийное страхование и страхование застройщика

Все контракты на строительство жилых домов также содержат предусмотренные законом гарантии согласно внутреннему строительному законодательству .При обнаружении дефектов владельцы квартир могут подать иск о нарушении установленных законом гарантий в государственный строительный регулирующий орган, который может приказать строителю устранить проблему, выплатить убытки или наложить крупный штраф, а в некоторых случаях отозвать их лицензию на строительство. [11]

Для серьезных дефектов здания, которые делают здание непригодным для проживания или могут вызвать обрушение, гарантийный срок составляет шесть лет с момента завершения строительства и два года для незначительных дефектов.

Если строителя невозможно найти из-за банкротства, исчезновения или смерти, владельцы квартир могут потребовать компенсацию и подать иск в рамках гарантийного страхования жилья, которое должно было быть оформлено до начала строительства.

Законодательство штата, за исключением Тасмании (по состоянию на февраль 2019 г.), требует, чтобы жилые здания были охвачены гарантийным страхованием дома или строителя, которое защищает покупателей и владельцев от незавершенных или дефектных строительных работ, потери депозита или невыполнения работа. [12]

Строители и ремонтники жилья обязаны оформить соответствующее гарантийное страхование жилья для контрактов на сумму более 12000 долларов США (эта цифра составляет 3300 долларов США в QLD), подписанных государством, что означает, что если вы подадите претензию к вам, она будет выплачена государством. .[13]

Страховые взносы обычно выплачиваются лицензированным строителем, и до утверждения заявки на застройку или строительство необходимо предоставить доказательство страхования в местный совет. Установленный законом гарантийный срок в большинстве штатов составляет шесть лет [14].

Что делать, если в вашей квартире есть дефекты?

Если вы заметите структурные дефекты или любые другие дефекты на своем частном участке, вашим первым контактным лицом должно быть юридическое лицо. Вы можете узнать, что другие владельцы сообщали об аналогичных или замечали похожие проблемы, что дает вам больше правового статуса как коллективной группы.

Во-вторых, вы должны уведомить строителя, как только будет замечен дефект, и обратиться за помощью непосредственно к ним. Возможно, вам потребуется предоставить фотографии и доказательства права собственности, прежде чем ваша жалоба будет направлена ​​по соответствующим каналам. Сохраняйте копии всей письменной корреспонденции.

Если строитель не соответствует требованиям или проблема не может быть решена, вы также можете подать жалобу в регулирующий орган вашего штата по строительству и строительству, который в некоторых случаях может приказать строителю устранить дефект или выплатить компенсацию.

Источники
[1] Commsec — размер дома в Австралии достиг 22-летнего минимума (2018 г.).
[2] Австралийское статистическое бюро — Квартира (2017).
[3] The Sydney Morning Herald — Большинство новых свойств заголовка страты имеют дефекты (2012).
[4] Above Board Building and Pest Inspections — 10 наиболее распространенных проблем с квартирами в новостройках (2018).
[5] Ассоциация владельцев квартир QLD — Дефекты: самая большая проблема для владельцев квартир (2015).
[6] Teys Lawyers — Руководство по устранению дефектов многоквартирных домов (2010).
[7] Адвокаты Кэрролла и О’Ди — Защита вашего дома: критические периоды времени для дефектов строительства (2016 г.).
[8] Комиссия по строительству и строительству Квинсленда — Жалобы на строительство (2018 г.).
[9] Страховой совет Австралии — страхование Strata (2018).
[10] Whitbread — Не вдаваться в подробности претензий о дефектах собственности (2015).
[11] Адвокаты Макинсон д’Апис — Часто задаваемые вопросы о дефектах (2015).
[12] QBE- Как работает гарантия строителей (2015).
[13] Планируемое покрытие — Гарантийное страхование строителей (2018).
[14] QBE- Как работает гарантия строителей (2015).

Вы нашли эту статью интересной или полезной? Да

Чтение: Права и обязанности арендодателей и арендаторов

Права и обязанности арендодателей

Закон возлагает на арендодателя ряд обязанностей и дает арендатору ряд соответствующих прав. К ним относятся (1) владение, (2) жилые условия и (3) невмешательство в использование.

Владение

Арендодатель должен предоставить арендатору право владения недвижимостью.Эта обязанность нарушается, если в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение, третья сторона имеет преимущественное право на собственность, и утверждение этого права лишит арендатора возможности использования, предусмотренного сторонами. в помещениях, которые не подлежат прекращению по желанию арендодателя или в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение.

Если арендатор уже вступил во владение, а затем обнаруживает первостепенный титул, или если первостепенный титул возникает только тогда, арендодатель автоматически не нарушает права собственности.Однако, если после этого арендатор выселяется из помещения и таким образом лишается собственности, то арендодатель нарушает правила. Предположим, домовладелец сдает дом врачу на десять лет, зная, что врач намеревается открыть медицинский кабинет в части дома, а также зная, что этот участок предназначен только для использования в жилых помещениях. Въезжает врач. Хозяин еще не объявил дефолт. Арендодатель будет объявлен неисполненным, если сосед получит судебный запрет на содержание офиса. Но если домовладелец не знал (и не мог разумно знать), что врач намеревался использовать его дом под офис, то арендодатель не будет нарушать обязательства по договору аренды, поскольку собственность могла быть приведена в нормальное состояние, т.е. является жилым — использование без ущерба для права владения арендатором.

Гарантия пригодности

Применительно к аренде старая общеправовая доктрина caveat emptor гласила, что после того, как арендатор подписал договор об аренде, она должна забрать помещения в том виде, в каком она их найдет. Поскольку она могла осмотреть их до подписания договора об аренде, она не должна жаловаться позже. Более того, если обнаружатся скрытые дефекты, их должно быть достаточно легко исправить самой арендатором. Сегодня это правило больше не действует, по крайней мере, при аренде жилья. Если стороны специально не договорились об ином, арендодатель нарушает договор аренды, если условия не подходят для использования в жилых помещениях, когда арендатор должен въехать.Арендодатель получает подразумеваемую гарантию пригодности для проживания.

Изменение правила частично связано с условиями современной городской среды: у арендаторов мало или нет возможности уйти от имеющейся квартиры в районах, где мало жилья. Это также связано с конструкцией и технологией модема: немногие арендаторы способны устранить большинство дефектов. Апелляционный суд США заявил следующее:

Сегодняшние городские арендаторы, подавляющее большинство которых проживают в многоквартирных домах, заинтересованы не в земле, а исключительно в «доме, пригодном для проживания».Кроме того, у современного городского жителя обычно есть один специализированный навык, не связанный с ремонтными работами; он не может делать ремонт, как фермер на все руки, который был образцом арендатора по обычному праву. Кроме того, в отличие от своего предшественника-аграрника, который часто оставался на одном участке земли на протяжении всей своей жизни, городские арендаторы сегодня более мобильны, чем когда-либо прежде. Проживания квартиросъемщика в конкретной квартире зачастую недостаточно для оправдания усилий по ремонту. Кроме того, возрастающая сложность современных жилищ делает их гораздо более трудными в ремонте, чем постройки прежних времен.В многоквартирном доме для ремонта может потребоваться доступ к оборудованию и участкам, находящимся под контролем арендодателя. Арендаторы с низким и средним доходом, даже если бы они были заинтересованы в ремонте, не смогли бы получить финансирование на капитальный ремонт, поскольку у них нет долгосрочной заинтересованности в собственности.

Согласно общему праву, домовладелец не несет ответственности, если помещение становится непригодным после въезда арендатора. Это правило часто применялось жестко, даже в неподходящих условиях, вызванных внезапным стихийным бедствием, например, торнадо.Даже если помещение рухнет, арендатор будет обязан платить арендную плату за весь срок аренды. Однако сегодня во многих штатах законодательно отменена обязанность арендатора платить арендную плату, если не искусственная сила делает помещение непригодным. Более того, большинство штатов сегодня возлагают на арендодателя после въезда арендатора ответственность за поддержание помещений в безопасном, пригодном для жизни состоянии в соответствии с кодексами безопасности, здоровья и жилищного строительства в данной юрисдикции.

Эти правила применяются только при отсутствии явного соглашения между сторонами.Арендодатель и арендатор могут распределить в договоре аренды ответственность за ремонт и техническое обслуживание. Но маловероятно, что какой-либо суд будет применять положение об аренде, отказываясь от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания жилых квартир домовладельцем, особенно в районах, где жилья относительно мало.

Невмешательство при использовании

В дополнение к содержанию помещения в физически подходящем состоянии, домовладелец обязан перед арендатором не препятствовать допустимому использованию помещения.Предположим, Симона переезжает в дом с несколькими квартирами. Один из других жильцов постоянно играет музыку поздно вечером, из-за чего Симона теряет сон. Она жалуется арендодателю, у которого есть положение в договоре аренды, позволяющее ему расторгнуть договор аренды с любым арендатором, который продолжает беспокоить других арендаторов. Если домовладелец ничего не сделает после того, как Симона известила его о нарушении, он нарушит правила. Иногда говорят, что это право не вмешиваться в допустимые виды использования возникает из подразумеваемого договора домовладельца о спокойном пользовании.

Средства правовой защиты арендатора

Когда домовладелец нарушает одну из вышеперечисленных обязанностей, у арендатора есть выбор из трех основных средств правовой защиты: расторжение договора, возмещение ущерба или корректировка арендной платы.

Практически во всех случаях, когда арендодатель нарушает договор аренды, арендатор может расторгнуть договор аренды, тем самым прекратив свое обязательство по продолжению выплаты арендной платы. Для расторжения договора арендатор должен (1) фактически освободить помещение в течение времени, на которое она имеет право расторгнуть договор, и (2) либо соблюдать положения об аренде, регулирующие метод расторжения договора, либо предпринять разумные меры, чтобы домовладелец знал, что она прекратила договор. и почему.

Когда домовладелец физически лишает арендатора права собственности, он выселяет арендатора; неправомерное выселение позволяет арендатору расторгнуть договор аренды. Даже если поведение арендодателя не соответствует фактическому выселению, оно может достаточно существенно повлиять на допустимое использование арендатором, так что оно равносильно выселению. Это называется конструктивным выселением и охватывает широкий спектр действий как арендодателя, так и тех, чье поведение приписывается ему, как это проиллюстрировано компанией Fidelity Mutual Life Insurance Co.против Каминского (см. Раздел 13.5.1 «Конструктивное выселение»).

повреждений

Еще одно традиционное средство правовой защиты — денежная компенсация, доступная всякий раз, когда расторжение договора является подходящим средством правовой защиты. Убытки могут быть востребованы после расторжения или в качестве альтернативы расторжению. Предположим, что после того, как домовладелец отказал Симоне в просьбе отремонтировать электрическую систему, Симона наняла подрядчика для выполнения этой работы. Стоимость ремонтных работ будет возмещена арендодателем. Другие возмещаемые затраты могут включать в себя расходы на переезд в случае прекращения аренды, затраты на переезд, расходы, связанные с поиском новых помещений, а также любое увеличение арендной платы за период прекращения аренды сопоставимых новых площадей.Компания может возместить потерю ожидаемой прибыли, но только в том случае, если размер убытка установлен с разумной уверенностью. В случае большинства новых предприятий практически невозможно доказать упущенную выгоду.

Во всех случаях возмещение арендатора будет ограничиваться убытками, которые были бы понесены арендатором, который принял все разумные меры для уменьшения убытков. То есть арендатор должен принять разумные меры для предотвращения убытков, связанных с нарушением права арендодателя, найти новое пространство в случае прекращения договора, эффективно переехать и так далее.

Средства правовой защиты от аренды

Согласно старой норме общего права, обязанность арендодателя предоставить арендатору жилую площадь и обязанность арендатора платить арендную плату были независимыми условиями. Если домовладелец нарушил закон, арендатор по-прежнему был обязан платить арендную плату; ее единственными средствами правовой защиты были расторжение договора и иск о возмещении ущерба. Но зачастую это трудные средства для арендатора. Прекращение действия означает ухудшение условий переезда при условии, что можно будет найти новое жилье, а судебный иск о возмещении ущерба отнимает много времени, является неопределенным и дорогостоящим.Очевидное решение — разрешить арендатору удерживать арендную плату или то, что мы здесь называем корректировкой арендной платы. Современное правило, принятое в нескольких штатах (но еще не в большинстве), гласит, что взаимные обязательства арендодателя и арендатора зависят друг от друга. Государства, следующие этому подходу, разработали три типа средств правовой защиты: удержание арендной платы, применение арендной платы и снижение арендной платы.

Самый простой способ — арендатор удерживает арендную плату до тех пор, пока арендодатель не исправит недостаток. В некоторых штатах арендатор может оставить деньги себе.В других штатах арендная плата должна выплачиваться ежемесячно на счет условного депонирования или в суд, а деньги на счете условного депонирования подлежат выплате арендодателю после устранения дефолта.

Законодательство нескольких штатов разрешает арендатору использовать арендную плату напрямую, чтобы исправить дефект или иным образом удовлетворить требования арендодателя. Таким образом, Симона могла вычесть из своей арендной платы разумную стоимость найма электрика для ремонта электрической системы.

В некоторых штатах арендная плата может быть снижена или даже отменена, если арендодатель не устранит определенные типы дефектов, например, нарушения жилищного кодекса.Уменьшение выбросов будет продолжаться до тех пор, пока не будет устранен дефолт или пока договор аренды не будет расторгнут.

Права и обязанности арендаторов

В дополнение к обязанностям арендатора, изложенным в самом договоре аренды, общее право налагает три других обязательства: (1) платить арендную плату, зарезервированную (заявленную) в договоре аренды, (2) воздерживаться от совершения растраты (ущерба) и (3) не использовать помещения в незаконных целях.

Обязанность по оплате ренты

То, что составляет арендную плату, не обязательно ограничивается установленной периодической оплатой, обычно называемой «арендной платой».«Арендатор также может нести ответственность за такие начисления, как налоги и коммунальные услуги, подлежащие уплате арендодателю в качестве арендной платы. По договору аренды Симона должна платить налоги в размере 500 долларов в год, выплачиваемые ежеквартальными платежами. Она платит арендную плату первого числа каждого месяца, а первый налоговый счет — 1 января. 1 апреля она платит арендную плату, но не оплачивает следующий налоговый счет. Она не заплатила арендную плату, зарезервированную в договоре аренды.

В большинстве штатов домовладелец не обязан компенсировать свои убытки, если арендатор откажется от собственности и впоследствии не уплатит арендную плату.На практике это означает, что арендодателю не нужно пытаться сдавать недвижимость в аренду, а вместо этого он может оставить ее свободной и предъявить иск арендатору, нарушившему обязательства, о выплате остатка арендной платы по мере наступления срока платежа. Однако арендатор может уведомить арендодателя о том, что она отказалась от собственности или собирается отказаться от нее, и предложить ее сдать. Если домовладелец принимает передачу, договор аренды прекращается. Если в договоре аренды это специально не предусмотрено, арендодатель, который принимает передачу, не сможет взыскать с арендатора разницу между суммой ее арендного обязательства и арендного обязательства нового арендатора.

Многие договоры аренды требуют от арендатора внесения гарантийного депозита — выплаты определенной суммы денег для обеспечения выполнения арендатором своих обязательств по договору аренды. Если арендатор не платит арендную плату или иным образом не выполняет свои обязательства, арендодатель может использовать деньги для улучшения показателей арендатора. Какая бы часть денег не использовалась для выполнения обязательств арендатора, она должна быть возвращена арендатору в конце срока аренды. При отсутствии соглашения об ином арендодатель должен уплатить проценты на гарантийный депозит, когда он вернет сумму арендатору в конце срока аренды.

Переоборудование и восстановление помещения

При отсутствии специального соглашения в договоре аренды арендатор имеет право физически изменить помещение, чтобы максимально использовать его, но он не может производить структурные изменения или повреждать (растрачивать) имущество. Жилой жилец может добавить телефонные линии, повесить фотографии и прикрепить книжные полки к стенам, но он не может убрать стену, чтобы увеличить комнату.

Арендатор должен восстановить собственность до ее первоначального состояния по окончании аренды, но это требование не включает нормальный износ.Симона снимает квартиру с недавно отполированными деревянными полами. Так как ей нравится внешний вид дуба, она решает не покрывать пол ковриками. Через несколько месяцев полы теряют блеск и покрываются потертостями. Симона не обязана красить полы, потому что потертости возникли в результате обычной ходьбы, что является обычным износом.

Использование имущества в незаконных целях

Это нарушение обязанности арендатора использовать собственность в незаконных целях.Арендодатель, который обнаружил, что арендатор, например, занимается рэкетом номеров или занимается производством и продажей самогонного виски, может по праву выселить ее.

Средства правовой защиты арендодателя

Как правило, когда арендатор нарушает любую из трех обязанностей, предусмотренных общим правом, домовладелец может расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков. Особого упоминания заслуживает одна распространенная ситуация: оставшийся арендатор. Когда арендатор ненадлежащим образом продлевает срок аренды, он считается арендатором на условиях страховки, что означает, что она подлежит выселению.В некоторых культурах, например в японской, наблюдается значительная предвзятость по отношению к арендатору, что чрезвычайно затрудняет выселение старых арендаторов, которые решают остаться. Но в Соединенных Штатах домовладельцы могут снимать арендаторов путем упрощенного (ускоренного) разбирательства, доступного в каждом штате, или, в некоторых случаях, путем самопомощи. Самопомощь — это установленное законом средство правовой защиты для домовладельцев или новых арендаторов в некоторых штатах и ​​включает в себя мирный вывоз имущества бывшего арендатора. Если в штате есть закон, предусматривающий упрощенную процедуру удаления удерживаемого арендатора, ни арендодатель, ни новый арендатор не могут прибегать к самопомощи, если это прямо не разрешено законом.Положение об аренде, разрешающее самопомощь при отсутствии установленных законом полномочий, не имеет исковой силы. Самопомощь должна быть мирной, не должна причинять физический вред или даже ожидание причинения вреда арендатору или кому-либо в помещении с его разрешения, а также не должна приводить к неоправданному ущербу собственности арендатора. Любой пункт в договоре аренды, в котором делается попытка отказаться от этих условий, недействителен.

Самопомощь может быть рискованной, потому что некоторые упрощенные процессуальные акты объявляют это преступным деянием и потому, что это может привлечь домовладельца к деликтной ответственности.Предположим, что Симона ненадлежащим образом держится в своей квартире. Поскольку новый арендатор должен прибыть через два дня, домовладелец стучит в ее дверь вечером после истечения срока аренды. Когда Симона открывает дверь, она видит хозяина, стоящего между двумя борцами сумо весом 450 фунтов с угрожающим выражением лица. Он требует, чтобы она немедленно ушла. Опасаясь за свою безопасность, она мгновенно уезжает. Поскольку у нее было разумное ожидание причинения вреда, если бы она не выполнила требование домовладельца, Симона будет иметь право взыскать убытки в результате деликтного иска против своего домовладельца, хотя она не будет иметь права вернуть квартиру во владение.

Помимо упрощенного судебного разбирательства и самопомощи, у арендодателя есть еще одно возможное средство правовой защиты от удерживаемого арендатора: наложение другого срока аренды. Чтобы продлить аренду таким образом, домовладелец должен просто уведомить арендатора, удерживающего арендную плату, о том, что она удерживается на другой срок, обычно измеряемый периодическим характером арендной платы. Например, если арендная плата выплачивалась каждый месяц, то введение нового срока приводит к помесячной аренде. Один год — это максимальный срок аренды, который арендодатель может создать, выбрав удержание арендатора на другой срок.

КЛЮЧ

И арендодатели, и арендаторы имеют права и обязанности. Основная обязанность домовладельца — соответствовать подразумеваемой гарантии пригодности для проживания: помещения находятся в безопасном, пригодном для жизни состоянии. У арендатора есть различные средства правовой защиты, если арендодатель не выполняет эту обязанность или если арендодатель не выполняет подразумеваемый договор о спокойном наслаждении. К ним относятся расторжение договора, возмещение ущерба и удержание арендной платы. У арендатора также есть обязанности: платить арендную плату, воздерживаться от расточительства и не использовать имущество в незаконных целях.

УПРАЖНЕНИЯ

  1. В соответствии с подразумеваемой гарантией пригодности для жилья арендодателем, могут ли арендодатель и арендатор договориться в договоре аренды о том, что арендатор несет все расходы по ремонту холодильника, плиты и микроволновой печи?
  2. При каких условиях арендатор должен удерживать арендную плату у арендодателя?

Вопросы для размышления

  • Какой результат обучения относится к этому содержанию?
  • Какие ключевые темы освещаются в этом материале?
  • Как содержание этого раздела может помочь вам продемонстрировать мастерство получения результатов обучения?
  • Какие вопросы у вас есть по поводу этого содержания?

Cracked up: как покупатели квартир могут защититься от некачественной покупки? | Жилье

С неисправностями и трещинами, обнаруженными за выходные в жилом комплексе Mascot Towers в Сиднее — и аналогичными трещинами в Opal Tower шесть месяцев назад — внимание снова обращается на качество жилых домов Нового Южного Уэльса.

Исследование, проведенное Университетом Нового Южного Уэльса в 2015 году, показало, что 85% новых многоквартирных домов имели дефекты при завершении — в основном с системами гидроизоляции и обнаружения пожара — и система сертификации «вышла из строя».

В связи с возобновлением дебатов по вопросам сертификации и качества строительства Guardian Australia рассмотрела текущие меры защиты потребителей, доступные в штате для тех, кто недавно купил квартиру или собирается это сделать.

Какие у меня гарантии, если я куплю новую квартиру в Новом Южном Уэльсе?

Шесть лет на серьезные дефекты, два года на другие проблемы.

Если вы покупаете квартиру, у вас есть установленная законом гарантия в соответствии с законодательством штата Новый Южный Уэльс, но она начинается с момента завершения строительства, а не с момента покупки квартиры.

И это касается только покупателя и застройщика, а не разработчика или архитектора. Если строитель обанкротится, умрет или исчезнет, ​​исполнение вашей гарантии может стать невозможным.

Филип Галл, председатель сети Owners Corporation Network, говорит, что текущая гарантия слишком коротка и неточна.

«Часто бывает, что строитель или застройщик, уклоняясь от своих гарантийных обязательств, закрывает компании», — говорит он. «Тогда хозяевам некого преследовать за дефекты.

«И всегда есть аргументы относительно того, что такое« дефект ».

«Вы можете сделать это с холодильником, но не можете сделать это с квартирой. Это просто ужасно ».

Для жителей Mascot Towers, построенных 10 лет назад, на них больше не распространяется гарантия.

А как насчет страхования?

За прошедшие годы он сильно изменился, претерпел различные названия и реформы.

Если ваша гарантия закончилась, некоторые здания могут получить доступ к схеме страхования, по которой будет оплачен ремонт, известной как компенсация за строительство дома (HBC).

Но изменения в законодательстве штата Новый Южный Уэльс в 2002 году означают, что вы будете застрахованы, только если ваш многоквартирный дом короче трех этажей.

Ранее оно называлось обязательным гарантийным страхованием домовладельцев и распространялось на все здания, независимо от их высоты.

«Много лет назад я сам испытал это [где пропал строитель]», — говорит Галл.«В те дни, когда существовало гарантийное страхование домовладельцев, мы могли получить большую часть стоимости дефекта. Ты больше не можешь этого делать ».

Чтобы восполнить этот пробел, в январе 2018 года правительство Нового Южного Уэльса создало версию страхования для более высоких зданий, известную как облигация на многоквартирные дома.

Согласно этим правилам, застройщик платит 2% от стоимости контракта на строительство в фонд, принадлежащий государству, для устранения любых дефектов, обнаруженных в течение двух лет.Через два года деньги возвращаются разработчику.

Но Галл тоже критиковал это как слишком мало. «Проблема в том, что два года — это слишком мало, чтобы эти дефекты стали очевидными, а 2% — это слишком мало».

Если я покупаю квартиру сейчас, что я могу сделать, чтобы обезопасить себя?

Галл тупой. «Не покупайте новую квартиру выше трех этажей. Не делай этого ».

Его совет — стремиться к зданиям старше 10 лет, проверять страты минут, и, если у вас есть деньги, получить независимого сертификатора для проверки здания.

Покупатели имеют право ознакомиться с протоколами собраний, чтобы получить представление о состоянии здания.

«Посмотрите, приходилось ли им решать проблемы в этих зданиях», — говорит Галл. «В 10-летнем здании можно довольно хорошо понять, есть ли проблемы».

Если у вас есть лишние тысячи долларов, вы также можете заплатить кому-нибудь за осмотр здания, но это не гарантия.

«Вы можете получить независимого сертификатора», — говорит Галл.«Есть целая индустрия консультантов по строительству, которые пойдут и хорошенько посмотрят на здание.

«Но это дорого. И почти все эти люди не проводят так называемого деструктивного осмотра — это просто визуально. Если трещина была залита и закрашена, они не узнают ».

Например, Галл сомневается, что неисправность Mascot Tower может быть выявлена ​​независимой инспекцией.

«Когда здание построено, получить 100% подтверждение от независимого эксперта невозможно», — говорит он.

«Есть хорошие разработчики и хорошие строители, но вы больше не знаете, кто они. Некоторые из хороших сейчас производят худшего качества. Вы просто не знаете, закроется ли завтра строительная компания, с которой вы имеете дело, на грани ли они и на углах.

«Мой совет людям на рынке новой квартиры — не надо. Не покупайте, пока ему не исполнится шесть, семь, десять лет.

«Мой совет моим детям — придерживаться трехуровневой ходьбы.Если они новые, не переходите выше трех этажей. Если они старые, проверьте записи страт у кого-нибудь, кто знает, на что они смотрят. И никогда не отказывайся от плана ».

Возможны ли более сильные защиты?

Есть два варианта реформы, которые укрепят права потребителей, говорит Галл.

Во-первых, установление законодательной обязанности заботиться о покупателях квартир.

Это означает, что покупателям будет проще предъявить иск строителям, застройщикам и архитекторам за халатную работу.В настоящее время, согласно деликтному праву штата Новый Южный Уэльс, халатность требует от человека доказать, что между ним и стороной по неосторожности существует обязанность соблюдать осторожность.

«Проблема со строительством заключается в том, что не всегда ясно, кто несет ответственность перед кем, — говорит Галл. «Люди, которые покупают, покупают у застройщика, застройщик имеет договор со строителем, у них есть договор с архитектором. Кто несет ответственность перед конечным покупателем? »

Законная обязанность проявлять осторожность проясняет, какие стороны могут подавать в суд, и, по словам Галла, «посадить их всех на крючок».

«Если архитектор, например, реализует проект, несовместимый со строительными нормами, и что-то не получается, архитектор может оказаться на крючке».

Галл и сеть владельцев корпораций также настаивают на создании специальной комиссии по расследованию, или королевской комиссии, по вопросу защиты потребителей жилья — с учетом изменений в страховании, правила трех этажей и других вопросов. .

Как защитить себя от безжалостного и жадного домовладельца

Как защитить себя от безжалостного и жадного арендодателя
30 стратегий защиты прав арендатора

Джеффри К.Макадамс, эсквайр, прокурор арендатора города Нью-Йорка
Перейти к Закону МакАдамса
Щелкните правой кнопкой мыши, чтобы загрузить этот файл PDF здесь.

С тех пор, как во время Второй мировой войны были приняты законы о регулировании арендной платы, никогда не было времени, когда ваши права на аренду подвергались бы более опасной угрозе исчезновения.

Жилищные суды, защита прав арендаторов находится на низком уровне, в то время как растет число случаев, когда арендодатели манипулируют своими законами о регулировании арендной платы и еще больше ослабляют защиту арендаторов.Макадамс Ло заметил тревожную тенденцию последнего времени: арендаторы становятся жертвами домовладельцев с угрожающе ускоренной скоростью. Мощные рыночные силы в виде стремительного роста арендной платы и поразительных цен на недвижимость разжигают жадность домовладельцев.

Система Жилищного суда всегда во многих отношениях складывалась в пользу домовладельцев. Дела подлежат гораздо более быстрому разрешению, чем другие суды. Это часто приводит к потере жильцов. У помещиков самые глубокие карманы и самое сильное политическое влияние.Постоянно предпринимаются попытки лоббирования ослабления и отмены законов о регулировании арендной платы.

Ниже приводится набор стратегий, раскрывающих, что нужно для победы в суде, что делать, если вы проиграете в суде, и как не попасть в суд.

Пожалуйста, поймите, что ничто из нижеследующего не является юридической консультацией для вашей конкретной ситуации или заменяет услуги компетентного адвоката Арендатора. Самый разумный и безопасный способ, который вы можете сделать, — это нанять юриста, практикующего законодательство о найме арендодателя.Это общий набор принципов, которые следует помнить, чтобы вы могли более продуктивно обсудить со своим адвокатом и более четко понять свое дело.

Идея состоит в том, чтобы построить вокруг себя максимально возможную стену защиты. Это проще всего и наиболее эффективно с помощью подходящего юриста. Имея это в виду, читайте дальше, чтобы узнать, как защитить себя от множества ловушек и ловушек, с которыми может столкнуться арендатор, имея дело с проблемным арендодателем.

1 — Если вы живете в квартире с регулируемой арендной платой, вы находитесь в состоянии войны. Вы можете этого не осознавать, но вы понимаете. Ваш домовладелец хочет, чтобы вы ушли, и у него есть серьезный финансовый стимул, чтобы вытащить вас. Это потому, что если вы освободите свою квартиру, арендодатель получит 20% -ную прибавку к двухлетнему договору аренды для нового арендатора. Прибавка к годовой аренде определяется по специальной формуле и может варьироваться, но при этом дает арендодателю больше прибыли, чем продление срока аренды.

Кроме того, домовладельцы могут добавлять к арендной плате еще 2,5% в месяц от стоимости любых улучшений квартиры.И если новая арендная плата за пустующее помещение превышает 2000 долларов в месяц, после добавления повышения арендной платы за пустоту и улучшения, домовладелец может избежать регулирования арендной платы за квартиру и арендовать ее по свободным рыночным ставкам. Точно так же, если ваша арендная плата сейчас превышает 2000 долларов, а доход вашей семьи превышает 175 000 долларов, вы можете рисковать потерять свои права на стабилизацию арендной платы.

Если ваш домовладелец намеревается преобразовать ваше здание в кооператив или кондоминиум, или если вы живете в кондоминиуме или кооперативе со стабилизированной арендной платой, который можно было бы продать, если бы вас там не было, прибыль может быть еще больше.

Это означает, что вам необходимо проявлять бдительность в отношении защиты своих прав, потому что вы можете быть уверены, что ваш домовладелец будет использовать любые доступные законные средства, чтобы получить контроль над вашим домом.

2 — Чтобы защитить свои права, вы должны знать свои права. Очень важно потратить некоторое время на изучение того, какие права и средства правовой защиты дает вам закон. В этом отчете вы найдете много полезной информации, и вы можете многое узнать в Интернете. В разделе «Ресурсы» ниже вы найдете ряд информативных сайтов, которые стоит посетить.Есть также раздаточные материалы, доступные в Жилищном суде и Отделе жилищно-коммунального обновления (DHCR), которые в определенной степени полезны.

Большинство арендаторов не знают своих прав. Не будь одним из них. Однако быть информированным арендатором не заменяет найма опытного адвоката арендатора для защиты ваших интересов и ведения переговоров от вашего имени.

3 — Нанять поверенного арендатора, который будет представлять вас. Удивительно, но у 90% арендаторов, которые предстают перед Жилищным судом, нет адвокатов.И все же 95% домовладельцев это делают. Как вы можете рассчитывать на успешную защиту от противника, который нанял опытного, знающего эксперта, чтобы победить вас? Ответ: вы вряд ли выиграете. Арендодатель Закон об арендодателе очень сложен. Существуют сотни правил и положений, с которыми только опытный адвокат будет обладать достаточными практическими знаниями, чтобы помочь разрешить конфликты с арендодателем.

Как вы увидите, в Жилищном суде легко разоблачить. Даже если вы знаете свои права, вы можете отказаться от определенных мер защиты, не осознавая этого, и нанести ущерб своему делу.

Например, закон требует, чтобы судебные документы были доставлены вам или «вручены» очень специфическим образом. Вы должны получить документы и получить их должным образом. Ваш поверенный арендодателя наймет «обслуживающий персонал» для доставки юридических документов, предупреждая вас о том, что вам предъявлен иск. Прежде чем документы можно будет оставить у вашей двери и отправить как обычной, так и заказной почтой, должно быть как минимум две попытки личной доставки. Но в некоторых случаях технологические серверы, которым платят в зависимости от того, сколько комплектов документов они доставляют, срежут углы и попытаются обслужить их только один раз.Это называется «канализационная служба» и является незаконной.

Высказывание возражения против надлежащего обслуживания позволяет выиграть время и может быть полезным рычагом в переговорах с юристом арендодателя. Так что не удивляйтесь, когда ваш поверенный арендодателя попросит вас «подчиниться личной юрисдикции». Ожидайте услышать что-то вроде «Вы согласны, что у вас есть бумаги, верно?» Звучит легко согласиться, но если вы это сделаете, вы потеряете право оспаривать то, что вас обслужили должным образом, и упустите это преимущество.

И это только один пример. Есть десятки других ловушек, которые могут заманить вас в ловушку и заставить отказаться от ваших ценных прав. Вы действительно рискуете, когда пытаетесь стать адвокатом самому себе.

Так что найдите адвоката, если можете себе его позволить. Когда на карту поставлен ваш дом, особенно если его арендная плата регулируется, его деньги хорошо вложены. Если нужно, подумайте о займе. Если вы проиграете свое дело и свой дом из-за того, что пытались представить себя, расходы на поиск новой квартиры могут быть значительно больше, чем это стоило бы вам для адвоката.Также существует риск бездомности, потери или повреждения имущества, если вы не сможете найти новый дом до того, как вас выселит городской маршал.

4 — Нанять только поверенного Арендатора для дела Арендатора Арендодателя. Юрист, не практикующий Закон об арендодателях («Закон о L&T»), может навредить вам больше, чем помочь. Поэтому не нанимайте адвоката по уголовным делам, адвоката по разводам или корпоративного юриста, чтобы они представляли вас в Жилищном суде. Арендаторы все время совершают эту ошибку. Проблема в том, что эти юристы не разбираются в детальной технической практике права L&T.Они могут знать, как бодаться и торговаться с адвокатом домовладельца, но они не знают, каковы ваши права.

Даже юристы, практикующие в сфере недвижимости, часто не знакомы с тонкостями закона об арендодателях. Адвокаты по недвижимости обычно занимаются покупкой и продажей жилой и коммерческой недвижимости, что полностью отличается от того, что происходит в Жилищном суде. Право L&T — это действительно отдельная сфера практики.

Наем не того юриста может оказаться самым дорогостоящим решением.Если ваш адвокат не понимает сложностей закона об арендодателях, вы рискуете проиграть дело. И вы можете в конечном итоге заплатить юридические услуги как своему адвокату, так и адвокату арендодателя.

5 — Не полагайтесь на персонал суда в защите ваших прав. Если вы представляете себя в Жилищном суде, вы должны получать помощь от помощников судей по правовым вопросам. Имейте в виду, что иногда эти люди нетерпеливы, перегружены работой и спешат. Вы наняли их не так, как поверенного, и зависимость от них может ущемить ваши права.

Например, большинство судей требует, чтобы их помощники по праву спрашивали жильцов, есть ли в их квартирах условия, требующие ремонта. Однако помощникам по правовым вопросам будет проще, если они не будут спрашивать и не документировать все жалобы. Поэтому они не всегда спрашивают о полном спектре вопросов и не записывают их полностью в судебных формах.

Точно так же, имея дело с секретарем суда, если вы все же объясните, в чем заключаются проблемы или как вам вручили документы, он или она может не включать все при заполнении документов.

Разочарованные арендаторы сохранили Закон Макадамса после того, как судебный секретарь не записал жалобы на их квартиры или здания в заранее распечатанных судебных бланках. Фирма могла вносить поправки в их документы, но это стоило им ненужных гонораров адвокатам. Арендаторам не нужно нанимать юриста, чтобы гарантировать принятие судом документов, которые правильно и полностью описывают жалобы. Но это случилось. Так что имейте в виду, что даже в суде дела не всегда могут идти должным образом.

Предварительно распечатанные судебные формы не содержат многих деталей, которые имеют жизненно важное значение для защиты ваших прав. Во-первых, если форма не задает вам вопрос, связанный с определенным правом, вы легко можете его пропустить. Вот пример. Вопрос спрашивает, правильно ли вам подали документы, но он не говорит вам, какой будет правильный сервис. Легко попасться в ловушку из-за отсутствия явной информации.

Печальный факт жизни в Жилищном суде состоит в том, что могут происходить неприятные вещи, и когда вы представляете себя, вы можете стать жертвой.

6 — Вас нельзя выселить без судебного разбирательства. Если домовладелец выселит вас без судебного разбирательства, это незаконно. Юридическое название этих действий — «самопомощь». Использование самопомощи для выселения арендатора является преступлением. Самостоятельное выселение без обращения в суд может заставить вашего арендодателя возместить вам втрое больше любых понесенных вами расходов.

Например, допустим, домовладелец меняет вам замки, и вы не можете попасть в свою квартиру.Если в течение следующих нескольких дней вы остановитесь в отеле, следите за всеми своими расходами. Сохраняйте квитанции за вашу комнату, еду, поездку, телефон и все остальное, за что вы платите в результате блокировки. В Жилищном суде вы или ваш адвокат можете заявить, что ваш домовладелец использовал самопомощь, чтобы выселить вас, и предъявить доказательства понесенных вами в результате расходов. Хотя это никогда не является достоверным, суд имеет право присудить вам тройную сумму ваших общих расходов.

Так что не паникуйте, если арендодатель скажет вам, что вам нужно съехать.Ответьте, что только суд может приказать вам уйти. Только городской маршал или шериф имеет законное право вступить во владение вашей квартирой без вашего разрешения и может сделать это только по постановлению суда. И они должны дать вам письменное уведомление, чтобы, если у вас есть основания, вы могли обратиться в суд и получить «приказ об обосновании», чтобы остановить это. Обычно вы получите уведомление как минимум за шесть рабочих дней.

7 — Если вас незаконно выселили, позвоните в полицию. Примеры незаконного выселения включают блокировку вас из вашей квартиры, использование или угрозу применения насилия, чтобы заставить вас уйти, отключение основных услуг, таких как электричество, вода или отопление, или удаление вашего имущества.Если вас незаконно выселили, первое, что нужно сделать, это позвонить в полицию.

Полиция иногда не любит вмешиваться, и если есть способ избежать этого, она не вмешивается. Они могут сказать: «Это гражданское дело». Однако посягательство на вас с целью незаконного выселения и само незаконное выселение являются преступлениями. Так что дело не только в гражданском.

Вот что сказать, если они откажутся вам помочь: «Офицер, закон гласит, что незаконное выселение является преступлением. В Руководстве по патрулированию полицейского управления в соответствии с процедурой 117-11 полиция обязана помогать арендаторам в обстоятельствах незаконного выселения. , поэтому я звоню.Я хочу, чтобы ко мне на квартиру пришел полицейский и составил протокол ».

Если вы не получите сотрудничества, спросите имя сержанта или ответственного руководителя в центре обработки вызовов 911 и поговорите с этим человеком. Если у вас все еще есть трудности, позвоните в местный участок и повторите эти шаги. Запишите имена и номера значков всех сотрудников полиции, с которыми вы контактируете.

В остальное время полиция делает именно то, что должна. У МакАдамса Лоу был как очень хороший, так и очень плохой опыт работы с полицией, помогающей арендаторам, которые были незаконно заблокированы.

Независимо от того, приедет ли полиция в вашу квартиру, или если вам нужно пойти прямо на участок, важно получить отчет полиции, подтверждающий происшествие. Полицейские процедуры также могут потребовать от офицера вызова к вашему арендодателю с требованием явки в суд. Вы также должны получить его копию. Вам нужна письменная запись о вашем незаконном выселении и любые другие соответствующие документы, которые ваш адвокат может затем показать в суде. Ваш домовладелец может быть даже арестован.

Если соседи могут подтвердить вашу историю, и полиция может взять у них показания, это тоже может помочь.Если вам необходимо позвонить в коммунальные службы, чтобы восстановить услуги, объясните обстоятельства незаконного выселения и узнайте, какие варианты доступны.

Ведите журнал всего, что происходит, включая список имен, адресов и номеров телефонов всех, с кем вы разговариваете, а также дату и время каждого разговора. Чтобы победить арендодателя, нужны доказательства, подтверждающие вашу позицию.

В Жилищном суде вам нужно будет доказать, что вы действительно проживаете в своей квартире, чтобы вернуться в нее.Поэтому убедитесь, что вы постоянно обновляете свои водительские права или удостоверение личности в штате Нью-Йорк, чтобы точно отражать ваш текущий адрес. Письмо, отправленное вам на этот адрес, также является доказательством места жительства, особенно счета за коммунальные услуги и квитанции об аренде.

Лучше всего, если у вас есть копия договора об аренде и письменные документы о любых трудностях с арендодателем для предъявления полиции. Как уже говорилось в другом месте настоящего отчета, рекомендуется хранить копии этих документов в безопасном месте за пределами вашей квартиры, например, у родственника, друга или вашего адвоката.Кроме того, убедитесь, что вы сообщили офицерам имя, адрес и номер телефона вашего арендодателя, смотрителя здания или управляющего агента.

Если вы уже участвуете в судебном процессе против арендодателя и вас незаконно выселяют, поговорите со своим адвокатом о подаче иска о неуважении к суду.

В обстоятельствах, когда вы не можете вернуться в свою квартиру и вам негде остановиться, позвоните в службу экстренной помощи по телефону 1-800-994-6494, чтобы получить временное убежище, или обратитесь за помощью в Интернете.В разделе «Ресурсы» ниже вы найдете ссылку на Департамент по обслуживанию бездомных г. Нью-Йорка.

Будьте предельно ясны: если вас выселили в судебном порядке и вы попытаетесь проникнуть в вашу квартиру, тогда вы станете преступником: вас могут арестовать и осудить за преступление. Если вас внезапно выселили по какой-либо причине, безопаснее всего временно остаться с родственником, другом или в отеле и нанять юриста арендаторов, который будет представлять вас. Максимальная уверенность в отношении ваших прав доступна только через суд, и с решением суда у вас есть юридически гарантированное право повторно войти в свой дом.

Особенно, если отношения с вашим арендодателем враждебные, вам нужно заранее подумать о том, что может случиться, и иметь план действий на случай непредвиденных обстоятельств. В непредвиденных обстоятельствах, когда вас выселили, нет никакой гарантии, что вы сможете вернуться в свою квартиру сразу или, возможно, вообще. Что бы вы ни решили сделать, просто помните, что в любой ситуации якобы незаконного выселения ваш первый звонок — в полицию.

8 — Если вы заблокированы или обнаружили на своей двери уведомление о выселении, немедленно обратитесь в Жилищный суд, чтобы отстаивать свои права. Если вы должным образом подготовлены, обращение в суд — это всегда самый безопасный способ защиты ваших прав. Важно действовать быстро, как только вы поймете, что есть проблема. Если возможно, первое, что нужно сделать, — это позвонить своему адвокату, но не откладывайте обращение в суд, если вы не можете с ним связаться. Однако имейте в виду, что, если вы не осведомлены о своих правах и судебных процедурах, все, что вы скажете или сделаете, может впоследствии быть использовано против вас. Ваши ошибки могут работать вам во вред.

Вы или ваш адвокат можете обратиться в суд за «приказом об обосновании причин» на основании письменных показаний под присягой, в которых утверждается, что вы либо были, либо находятся в процессе ошибочного выселения.Показания под присягой — это письменное заявление, истинное или подтвержденное присягой. Если у вас нет адвоката, спросите секретаря суда, как действовать дальше. С вашими показаниями под присягой и доказательствами того, что вы проживаете в этом помещении, Суд издает приказ об обосновании. В большинстве случаев приказ об указании причины — это экстренный судебный приказ. После выселения он может потребовать, чтобы ваш домовладелец явился и «объяснил причину», почему вам не должен быть немедленно предоставлен доступ в ваш дом, а затем вернуть вас во владение.

Даже если вы получили уведомление судебного пристава о выселении, дальнейшие действия могут быть отложены до тех пор, пока не будет принято решение об указании причины.

В приказе об обосновании будет указано, какие действия и разбирательства прекращены до слушания дела в суде, как оно должно быть доставлено арендодателю, а также будет указана дата быстрого возврата в суд. Иногда это происходит уже на следующий день, если вы приходите утром. Например, если суд подпишет ваше распоряжение об обосновании дела до 12:00, он может потребовать обслуживания вашего арендодателя во второй половине дня и потребовать, чтобы арендодатель явился в суд уже на следующий день. Если домовладелец не явится в суд в тот день и получил надлежащее уведомление, то по умолчанию суд может предоставить вам право повторно войти в вашу квартиру.Если вы представите достаточно веские доводы, постановление суда об указании причины также может дать вам право на повторное участие до слушания.

Бывают случаи, когда городской маршал может быть виноват, и несколько факторов могут в совокупности сделать ситуацию довольно опасной. В одном случае, рассмотренном законом МакАдамса, арендатор был выселен без уведомления маршала. Судебное постановление потребовало от домовладельца произвести ремонт и вынесло решение против арендатора, требующее оплаты. Арендодатель не завершил работу, но устно продлил арендатору время для оплаты.Затем, не уведомив арендатора, домовладелец использовал решение суда и выселил его. Хотя он не был клиентом McAdams Law до выселения, фирма вернула его в квартиру, показав суду, что он был обманут и у него были все деньги, на которые имел право домовладелец.

Офис клерков открыт поздно вечером в четверг.

9 — Храните копию договора об аренде и связанных с ней документов за пределами помещения, в надежном месте, к которому у вас есть доступ в любое время. Если вы незаконно выселены или потеряете доступ к своему дому по какой-либо причине, некоторые важные документы помогут защитить ваши права в суде.Вы никогда не захотите оказаться в положении, когда у вас дома есть важные бумаги, и вы не можете их получить, потому что вы заблокированы.

Обязательно храните копию вашего договора аренды, последнюю налоговую декларацию с вашим текущим адресом, а также последние несколько счетов за телефонные и коммунальные услуги в сейфе, у родственника, друга или у вашего адвоката. Это хорошая идея, даже если у вас нет проблем с арендодателем. Что, если произойдет наводнение или пожар, и все ваши записи будут уничтожены? Если вы храните эти документы в безопасном месте, в любой чрезвычайной ситуации вы все равно сможете подтвердить свою личность и то, что вы являетесь законным владельцем этого адреса.

10 — Подробно опишите условия, требующие ремонта или исправления. Лучше всего подготовить письменный список жалоб с конкретным описанием каждой проблемы или условия для суда и вашего адвоката. Таким образом, в ваших судебных документах не пропадет ничего важного. Кроме того, сделайте цветные фотографии или видео любых дефектных состояний, чтобы предоставить дополнительные доказательства ваших требований. Сделайте несколько снимков с разных ракурсов. Включите обложку газеты этого дня в фото или видео, чтобы установить дату.

Всегда уведомляйте арендодателя, если необходимо исправить неисправное состояние. Лучше всего делать это в письменной форме, но, по крайней мере, записывайте любые устные просьбы, которые вы делаете. Укажите дату и время, а также человека, с которым вы говорили. Если ремонт или исправление не производится, вы можете иметь право на «скидку», то есть на снижение арендной платы.

Три элемента, которые делают возможным снижение выбросов: a) есть проблема с условиями в вашей квартире или доме; б) ваш домовладелец извещает об этом; c) ваш арендодатель не может исправить это в разумные сроки.Закон гласит, что вам не нужно платить полную арендную плату, если вы не можете полностью использовать помещение в хорошем состоянии.

В одном особенно вопиющем деле о сокращении выбросов арендодатель снял балки под полом в квартире клиента и заменил их дефектными скобами. Полы начали проседать, и образовались трещины, которые были достаточно большими, чтобы клиент мог видеть квартиру внизу, создавая очень опасные условия. Макадамс Ло подал в суд и вынудил арендодателя существенно снизить расходы, оплатить гонорары адвокатам и переместить арендаторов в безопасное здание, пока они ремонтируют полы.Тщательное документирование ухудшающихся условий и связанных с ними опасностей имеет важное значение для достижения успешного результата.

11 — Не ожидайте, что ваш домовладелец будет честным, разумным или справедливым. Арендодатели заинтересованы в том, чтобы обвинить арендаторов, а не брать на себя ответственность за расходы на ремонт. Почти каждый раз, когда МакАдамс Лоу представляет арендатора с проблемами в квартире, домовладелец говорит: «Арендатор это вызвал, и я не несу ответственности». Поэтому вам необходимо точно указать характер проблемы, как долго она существовала, обстоятельства или условия, которые привели к ней, и ваши попытки обратиться за исправлением к домовладельцу.

Ваш домовладелец может знать о плачевном состоянии вашей квартиры, которое необходимо исправить, но отказываться рассматривать это эффективно как способ вынудить вас выселиться. Такой сценарий более вероятен, если вы арендатор со стабилизированной или контролируемой арендной платой. Иногда арендодатели допускают существование опасных условий, поэтому арендаторы съедут.

Например, фирма представила нескольких арендаторов, у которых в квартирах были клопы. Клопы — это маленькие насекомые, которые сосут кровь и оставляют красные зудящие язвы.Случаи заражения клопами в Нью-Йорке достигли уровня эпидемии. Они заражают подстилку и мебель и нападают вечером, пока их хозяева спят. Когда одна квартира заражена, проблема может быстро распространиться на другие квартиры в доме. Следовательно, состояние требует лечения в масштабах всего здания.

В одном из недавних случаев квартира клиентов была заражена клопами из других квартир. Хозяин это отрицал, но жильцы других квартир жаловались на ту же проблему.Макадамс Ло смог получить постановление суда, обязывающее домовладельца очистить здание и ликвидировать заражение. Суды будут настаивать на том, чтобы домовладельцы исправляли серьезные проблемы, и накажут их, если они этого не сделают. Так что не стесняйтесь защищать свои права от халатного домовладельца, который подвергает вашу семью и вас опасности.

Если в вашей квартире плохие условия, всегда спрашивайте других жильцов в вашем доме, есть ли у них проблемы, подобные вашим. В только что упомянутом случае фирма смогла доказать, что отказ арендодателя был на самом деле ложным, потому что клиент решил поговорить с другими арендаторами и обнаружил, что у них такая же проблема.

12 — Объединяйтесь вместе с другими арендаторами. Если другие жильцы в вашем доме также являются жертвами халатности арендодателя, подумайте о найме адвоката, который будет представлять вас как группу и действовать сообща. Множественные жалобы от нескольких арендаторов могут сэкономить на гонорарах адвокатам, укрепить ваши аргументы и прояснить злоупотребления арендодателя в суде.

Вот пример того, какой спектр жалоб объединенная группа арендаторов может подать в суд. Представляя ассоциацию арендаторов против домовладельца, пренебрегавшего зданием в течение пятнадцати лет, МакАдамс Ло обратил внимание суда на эти ужасные условия, которые существовали в разное время: лифт отключали чаще, чем работал, не было отопления и горячей воды. , вход в здание не запирался, в коридорах слонялись посторонние, в здании были клопы, тараканы и мыши, в кухонных плитах протек газ, сломались холодильники, жилец пострадал от отравления угарным газом, маленький ребенок наблюдал, как злоумышленник застрелил его отца в общественном коридоре, и пациенты-инвалиды были вынуждены переехать в дома престарелых, потому что неисправный лифт запер их в здании.

13 — Действуйте быстро. Арендодатели знают, что многие люди не будут изо всех сил стараться сохранить свои квартиры в ужасных условиях. Вот почему так важно немедленно устранять плохие условия и принимать активные меры для защиты своих прав. Если вы позволяете условиям ухудшаться, вы подвергаете себя еще большему финансовому и эмоциональному напряжению, которое в конечном итоге изматывает вас и делает вас жертвой. По мере ухудшения ситуации затраты на ее исправление для домовладельца возрастают.Это означает, что он или она, вероятно, будут бороться с вами сильнее, и вам могут потребоваться более высокие судебные издержки для получения разрешения.

14 — У вас есть защита от домовладельца, который пытается выселить вас, потому что вы подали жалобу, даже если вы живете в нерегулируемой квартире. Ваш арендодатель не должен продлевать договор аренды, если вы живете в квартире, не защищенной законами о стабилизации арендной платы или регулировании арендной платы. Однако, если ваш домовладелец отказывается продлевать договор аренды, потому что вы жаловались на условия в вашей квартире или здании, это называется «ответным выселением».»Согласно законам штата Нью-Йорк, ваш домовладелец не может выселить вас в отместку за соблюдение ваших прав.

Существующие законодательные акты предполагают, что если вы подали жалобу в государственное учреждение на своего арендодателя в течение последних шести месяцев, и арендодатель прекращает вашу аренду, это является ответом. Если вы или ваш адвокат сможете доказать возмездие, вы можете победить выселение. Но если ваш домовладелец может доказать, что у вас есть другие причины, по которым вам не продлевают продление, например, плохая платежная ведомость или желание получить квартиру для члена семьи или личного пользования, ваше требование о ответном выселении может быть отклонено.

Если прошло более шести месяцев, а ваш договор аренды не был продлен в ответ, вам по-прежнему доступны меры защиты по «общему праву». «Общее право» относится к реальным делам, решенным в суде, которые создают прецедент для будущих решений, в отличие от «статутов» или «законов». Если вы подали жалобу арендодателю или участвовали в судебном процессе и думаете, что вам не предложат продление аренды, лучше поговорить с юристом и разработать план действий. Практикующий L&T должен уметь оценить ваши шансы оказать давление на арендодателя, чтобы он продлил договор аренды.

15 — Если нужно, выиграйте время. Вы можете отложить выселение, иногда на год. Вот несколько способов попробовать.

Когда вас впервые вызывают в суд, закон разрешает вам отложить или отложить дату явки, чтобы дать вам время нанять адвоката. Когда у вас есть адвокат, вы можете перенести дату следующего суда, чтобы у вашего адвоката было время подготовить ваше дело. Эти две отсрочки могут легко отсрочить ваше слушание на полтора месяца.Затем должно быть судебное разбирательство, а затем вынесение приговора или постановления против вас. Все это требует дополнительного времени.

Если вы проиграете в судебном разбирательстве по делу о приостановлении, суд имеет право отложить ваше выселение на срок до шести месяцев. «Процедура удержания» — это случай, когда домовладелец предъявляет иск за владение квартирой, а не за «неуплату» арендной платы. Например, домовладелец может подать в суд ходатайство о выселении вас, чтобы квартиру можно было отдать члену семьи или предоставить в личное пользование.В этих случаях домовладелец может иметь законное право на квартиру, даже если вы заплатили арендную плату.

На практике суд обычно дает вам по крайней мере месяц или два, чтобы переехать, но ваш адвокат иногда может сделать такую ​​просьбу: «Ваша честь, мой клиент пытался найти новую квартиру. Вот список все квартиры, куда были поданы заявки. Моему клиенту по-прежнему некуда идти, он платит арендную плату арендодателю. Можно еще два месяца, пожалуйста? » Затем суд может продлить вам срок, но не более чем на шесть месяцев с момента вынесения решения по вашему делу.

Опытный адвокат арендаторов поможет выиграть время. Пример: работая с другим юристом, МакАдамс Ло не допустил выселения из здания пережившего Холокост, страдающего болезнью Альцгеймера. Судья приостановила производство по делу о невыплате до назначения опекуна ее имущества. Затем опекун передал право собственности на дом, принадлежащий клиенту, ее дочери, чтобы дочь могла заложить его и погасить задолженность по аренде.

16 — Если вы арендатор со стабилизированной арендной платой, получите копии истории аренды ваших квартир. Арендаторы с фиксированной арендной платой имеют право на бесплатную копию истории аренды своих квартир. Вот как это получить: позвоните в Отдел жилищного и коммунального обновления (DHCR). В городе пять офисов: два на Манхэттене и по одному в Бруклине, Бронксе и Квинсе. Спросите, в частности, «сертифицированную распечатку истории аренды с 1984 года по настоящее время». Заверенная копия служит доказательственной основой судебного разбирательства. Записи о стабилизации арендной платы были компьютеризированы в 1984 году, и это все, что вы можете сделать для распечатки.

Закон требует, чтобы для каждой квартиры со стабилизированной арендной платой регистрировалась первоначальная арендная плата, и ее необходимо ежегодно продлевать. Внимательно изучите последовательность регистраций. Если в течение последних четырех лет после регистрации не хватало года, вы можете оспорить повышение арендной платы. Арендодатель не должен повышать арендную плату выше ранее зарегистрированной арендной платы. Однако недавние изменения позволяют домовладельцам регистрироваться задним числом, если пропущенная регистрация составляет ровно ту сумму, которая предусмотрена в годовых руководящих принципах.

Ежегодно вы должны получать уведомление о ежегодной регистрации по почте. Сохраните их все. Недавние изменения в законе не позволяют вам подавать иск об отсутствии регистрации более четырех лет назад. Если вы допустите ошибку в регистрации арендодателя и пройдет более четырех лет, будет практически невозможно отстаивать свои права на завышение арендной платы.

В центральном офисе DHCR на Герц Плаза в Квинсе есть другие записи, которые могут потребоваться по вашему делу, в том числе записи о контроле за арендной платой.

17 — Если вы переезжаете в новую квартиру, в которой раньше была стабилизированная арендная плата, проверьте, какой была предыдущая арендная плата. Как уже упоминалось, домовладельцы имеют право повышать арендную плату за свободные квартиры с фиксированной арендной платой и взимать дополнительную плату за улучшение в рамках определенных правил.

Однако иногда они преувеличивают ценность улучшений, чтобы избежать требований законодательства. Если повышение является незаконным, и квартира все еще подлежит регулированию арендной платы, вам выплачивается завышенная плата.Вы можете подать в суд, чтобы ваша арендная плата была скорректирована по законной ставке, и восстановил статус стабилизированной арендной платы. Если вы проиграете, имейте в виду, что ваш домовладелец вряд ли даст вам продление аренды и не обязан продлевать аренду в нерегулируемых квартирах. Конечно, если вы сможете доказать ответный удар, как указано ранее, у вас может быть защита.

Вот пример того, как домовладельцы могут иногда манипулировать системой в своих интересах, чтобы избежать положений о регулировании арендной платы.

Допустим, у домовладельца есть квартира со стабилизированной арендной платой, которая только что освободилась и снимается за 1100 долларов в месяц.Если он или она сдает его по новому двухлетнему договору аренды с 20% -ным увеличением, новая арендная плата составит 1320 долларов. Если в квартиру будут внесены улучшения на сумму 30 000 долларов, 2,5% от этой суммы в месяц могут быть добавлены к арендной плате. Это дополнительные 750 долларов в месяц, в результате чего новая «легальная арендная плата» составит 2070 долларов. Поскольку новая законная арендная плата в настоящее время превышает 2000 долларов в месяц, а квартира свободна, на квартиру больше не распространяются правила стабилизации арендной платы.

Если квартира находится в районе Нью-Йорка, где арендная плата не может составлять 2070 долларов в месяц, домовладелец просто сообщает новым арендаторам, что, хотя законная арендная плата составляет 2070 долларов, они получают «льготную арендную плату» в размере, скажем, 1500 долларов или что-то еще. местный рынок выдержит.

Проблема в том, что некоторые домовладельцы заявляют, что они вносят улучшения, но не завышают их стоимость. Например, домовладелец может указать новую раковину в ванной за 1000 долларов, хотя на самом деле она стоила всего 200 долларов.

Таким образом, арендодатели получают квартиры и арендаторов на свободном рынке и больше не ограничиваются правилами стабилизации арендной платы. И да, им это может сойти с рук. Это может быть отложено в суде, если арендатор не обнаружит ненадлежащее повышение арендной платы в течение четырех лет и попытается исправить это.В результате количество квартир со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке быстро падает, так как постоянно растущее число единиц становится дестабилизированным.

18 — Если у вас есть жалоба на завышение арендной платы, не обращайтесь в Отдел жилищного и общественного продления. При нынешней администрации ситуация может улучшиться, но, тем не менее, если вы потребуете завышенную плату в DHCR, вы не сможете оспорить сумму арендной платы в суде, если ваш домовладелец подаст на вас в суд. На протяжении десятилетий DHCR был объектом серьезных лоббистских усилий домовладельцев и стал худшим форумом для арендаторов.Если вы уже подали жалобу в DHCR, проконсультируйтесь с юристом арендаторов об отзыве жалобы и передаче вашего дела в суд, где есть возможность для гораздо лучшего результата.

19 — Расследовать и бросить вызов иллюзорному арендатору. Арендодатель иногда создает «иллюзорную аренду», на бумаге делая вид, что имеет законного зарегистрированного арендатора квартиры со стабилизированной арендной платой. Затем фальшивый арендатор сдает квартиру в субаренду фактическому арендатору по ставке арендной платы, превышающей разрешенную законом ставку.Если вы подозреваете, что это произошло с вашим договором аренды, получите «заверенную распечатку истории аренды» в Отделе жилищного строительства и обновления сообщества и отнесите ее юристу арендаторов. Вы можете подать в суд на призрачного арендатора и арендодателя и оформить договор аренды на свое имя по законной ставке, стабилизированной арендной платой.

МакАдамс Ло представлял клиента в этих обстоятельствах и в конечном итоге сумел получить для него контроль над квартирой. Иллюзорному арендатору пришлось заплатить более 15 000 долларов в качестве переплаты.Арендная плата была скорректирована до соответствующей стабилизированной ставки арендной платы, которая в данном случае составляла менее 400 долларов.

20 — Не попадать в черный список. Хотя все эти стратегии полезны, если вы попали в суд, важно знать, что если на вас подает иск домовладелец, вы можете попасть в черный список, когда попытаетесь снять другую квартиру. Жилищный суд продает имена всех арендаторов, участвующих в разбирательствах по делу арендодателя, агентствам по проверке биографических данных.

Когда потенциальный арендатор подает заявку на аренду новой квартиры, арендодатели обычно проводят проверку биографических данных.Они избегают сдачи в аренду арендаторам, которые, по их мнению, могут стать источником юридических трудностей. Это эффективно «заносит в черный список» и дисквалифицирует арендаторов, которые были в суде по делу «Арендатор арендодателя», даже если произошла ошибка, или арендатор выиграл, или иск был отклонен. Если вы попали в черный список, вам может быть намного сложнее снять квартиру в будущем.

Хотя это может быть несправедливо, в настоящее время фактически внесение в черный список является законным. Существовал судебный процесс, оспаривающий существование списка, в результате чего было выдвинуто требование об объявлении результатов каждого иска.Однако с практической точки зрения, когда вы попадаете в черный список, домовладельцу вряд ли будет интересна причина. Многие не примут вас в качестве арендатора.

Избегать попадания в черный список важно для каждого арендатора, но жизненно важно, если вы живете в квартире, не защищенной законами о стабилизации арендной платы или контроле арендной платы, поскольку продление срока аренды не гарантируется. Если вы вступите в бой, вы, вероятно, не обновитесь, и в конечном итоге вам придется искать новый дом.

Есть стратегия, которая работает вокруг сложности черного списка.Если вы знаете, что ваш домовладелец подаст на вас в суд на основании, которое у вас есть на законных основаниях, ваш адвокат может подать иск в Верховный суд штата Нью-Йорк, чтобы запретить домовладельцу подавать иск в Жилищный суд. Агентства по проверке биографических данных арендаторов в настоящее время не покупают имена истцов в Верховном суде. Ваш адвокат может попросить Верховный суд ограничить вашего арендодателя от Жилищного суда и внести вас в черный список. После этого ваше дело может быть рассмотрено в Верховном суде. Эта стратегия может работать, однако она более дорогостоящая, поскольку судебные издержки, как правило, выше для дел, не рассматриваемых в Жилищном суде.

Если вы занесены в черный список, вам, возможно, придется заплатить значительную арендную плату заранее или дать вашему новому домовладельцу гораздо более высокий залог, чтобы переехать в новую квартиру.

В наши дни подача иска против арендодателя всегда должна быть очень тщательно продуманным решением. Стоит ли потенциальная выгода риска занесения в черный список? Каковы ваши шансы на победу? Только опытный адвокат арендаторов может помочь вам в принятии разумных стратегических решений.

Внесение в черный список может быть особенно коварным, когда вы имеете дело с трудным арендодателем, так что будьте осторожны.Макадамс Ло судился за арендатора роскошного многоэтажного дома, который жаловался на неисправные лифты и разливы нефти. В ответ арендодатель не продлил договор аренды. Фирма выступила в защиту ответного выселения и выиграла время, чтобы он уехал.

Если у вас возникнут или даже ожидаются проблемы с арендодателем, чем быстрее вы проконсультируетесь с юристом арендаторов, тем в большей безопасности вы будете. В только что упомянутом случае МакАдамс Ло позже обнаружил, что домовладелец ранее внес арендатора в черный список, подав на него иск без уведомления.В этом случае, если бы клиент проконсультировался с фирмой раньше, можно было бы провести переговоры с арендодателем и избежать последующих судебных исков и внесения в черный список.

Урок: по возможности держись подальше от Жилищного суда.

21 — Сохраняйте спокойствие. Хотя вы можете быть справедливо возмущены поведением вашего арендодателя, ваша лучшая стратегия — сохранять хладнокровие во всех отношениях с ним или с ней и в суде. Спокойно и внимательно объясните свои обстоятельства.Если вы станете чрезмерно эмоциональным, вы можете потерять доверие и навредить своему положению. Люди склонны говорить и делать то, о чем впоследствии сожалеют, под влиянием сильных эмоций. Недобросовестный домовладелец хочет, чтобы вы рассердились, расстроились и испугались. Тогда у тебя больше шансов съехать. Не давайте домовладельцу такого преимущества.

22 — Не раскрывайте слишком много информации своему домовладельцу, управляющему зданием и соседям. Если ваша квартира со стабилизированной или контролируемой арендной платой не является вашим основным местом жительства, вы можете потерять право на статус регулируемой арендной платы, и ваш домовладелец может вас выселить.Если вы намерены проживать в любом другом месте в течение длительного периода времени или если у вас есть другие интересы в сфере недвижимости, такие как аренда, отпуск или второй дом, не сообщайте об этом своему домовладельцу. Вы можете подать в суд на том основании, что ваша квартира с регулируемой арендной платой не является вашим основным местом жительства.

Даже если претензии против вас безосновательны, домовладельцы иногда переходят в наступление в надежде на выгоду. С точки зрения арендодателя, в суде может преобладать нападение.Даже если он или она не выиграет, подвергнуть вас финансовым и эмоциональным потрясениям в судебном процессе может быть достаточно, чтобы заставить вас уйти.

Закон не требует от вас раскрывать свое местонахождение домовладельцу, если этого не требует постановление суда. Так что не позволяйте другим в вашем здании знать ваше личное дело. В особенности не ваш управляющий зданием или прораб, или даже соседи, которые могут случайно рассказать об этом работнику здания. Скорее всего, он вернется к вашему арендодателю, и вы можете столкнуться с юридической проблемой.

В одном случае женщина потеряла обоих родителей и унаследовала дом на колесах, которым они владели в другом штате. Она пошла посмотреть дом и сломала бедро, находясь там. Из-за травмы она не могла вернуться в свою квартиру в Нью-Йорке в течение восьми месяцев. Когда она наконец это сделала, домовладелец подал в суд на выселение, заявив, что ее квартира в Нью-Йорке не была ее основным местом жительства, хотя она прожила здесь всю свою жизнь.

Этот вопрос все еще обсуждается, но мораль этой истории такова: не говорите своему домовладельцу ничего, что вам не нужно.Если по какой-либо причине вы отсутствуете в квартире на длительный период, договоритесь, чтобы ваша почта была отправлена ​​в службу приема почты здесь, которая затем может пересылать ее вам в частном порядке. При необходимости попросите родственника или друга проверить все, что нужно проверить в вашей квартире.

Если у вас хорошие отношения с арендодателем, имейте в виду, что даже дружеские отношения могут стать враждебными, когда на кону стоят финансовые интересы. Если ваш домовладелец хочет или нуждается в прибыли, полученной от вашего освобождения квартиры, он или она, вероятно, выстрелят в вас, если будет такая возможность.

23 — Получите второе мнение. Ло МакАдамса занялось делом, в котором женщина жила со своими пожилыми, не говорящими по-английски родителями и братом. Они согласились переехать из своей квартиры без какого-либо финансового стимула. Предыдущая фирма не знала, что семья имеет права на стабилизацию арендной платы. Как правило, законы о стабилизации арендной платы применяются в зданиях с шестью и более квартирами, построенными до 1974 года. В этом случае в здании проживали несколько арендаторов однокомнатных квартир («СРО»).Каждое СРО арендует комнаты в различных квартирах, поэтому считается арендуемой единицей, отвечающей критериям шести квартир.

Несмотря на то, что ее бывший поверенный заключил предварительное письменное соглашение, которое в противном случае было бы чрезвычайно трудно нарушить, МакАдамс Ло обратился в суд с ходатайством отменить его из-за неизвестных прав на стабилизацию арендной платы. В результате женщина и ее семья получили продление на шесть месяцев, чтобы найти новый дом, отказ от арендной платы и значительный выкуп.Поэтому, хотя она согласилась переехать и найти другое место со своей семьей, у нее теперь были время и деньги, чтобы сделать это с комфортом.

Перепроверьте результаты ваших адвокатов со вторым мнением другой фирмы, если у вас есть какие-либо сомнения в получении наилучшего возможного результата.

24 — Убедитесь, что все соглашения, которые у вас есть с нынешним арендодателем, составлены в письменной форме и соответствуют действующим законам. Сделка, которую вы заключаете сегодня с существующим арендодателем, может быть подвергнута атаке завтра вашим новым арендодателем.В большинстве договоров аренды есть пункт, в котором говорится, что они могут быть изменены или дополнены только в письменной форме. Если ваше здание продано другому домовладельцу, он может попытаться получить контроль над вашей квартирой, если соглашение, заключенное вами с бывшим владельцем, не имеет законной силы.

В деле, которое в настоящее время находится в процессе судебного разбирательства, по которому другая фирма консультировалась с McAdams Law, арендатор заключил сделку со своим домовладельцем по уплате просроченной арендной платы, причитающейся другому арендатору, для получения квартиры со стабилизированной арендной платой. Хотя при стабилизации арендной платы это следует рассматривать как завышение платы, когда второй владелец приобрел здание, он попытался выселить нового арендатора, поскольку первоначальное имя арендатора все еще находилось в договоре аренды.Арендатор сейчас находится в суде, защищая свое право на проживание.

Прежде чем вы согласитесь с чем-либо, кроме того, что указано в вашем договоре аренды, проконсультируйтесь с юристом арендаторов, чтобы узнать, является ли это законным, и подготовить имеющее исковую силу письменное соглашение, защищающее ваши права.

25 — Если вы сдаете квартиру в субаренду, заранее получите согласие арендодателя. В штате Нью-Йорк арендаторы имеют право сдавать свои квартиры в субаренду. Для большинства договоров аренды требуется письменное разрешение арендодателя.Арендодателю не разрешается отказывать в разрешении «необоснованно», но способ получения разрешения строго регламентирован. Если вы не будете тщательно следовать процедурам получения разрешения на субаренду, ваш домовладелец может подать на вас в суд за нарушение существенного обязательства по вашей аренде. Закон о стабилизации арендной платы также дает арендодателям право взимать надбавку к арендной плате за незанятую квартиру в течение срока субаренды.

Для субарендатора первоначальный арендатор называется сверх-арендатором.Самый безопасный способ — убедиться, что у вас есть разрешение домовладельца на сдачу в субаренду, прежде чем вы въезжаете, а затем платить арендную плату непосредственно арендодателю. Если вы платите арендатору добросовестно каждый месяц, не думайте, что арендодатель получает арендную плату своевременно. Подобно нескольким клиентам, которых представлял МакАдамс Ло, вы можете однажды проснуться и найти уведомление о выселении, приклеенное к вашей двери, и оказаться в кризисной ситуации.

Чтобы получить максимальную защиту ваших прав, лучше всего договориться о том, чтобы ваше имя было добавлено в договор аренды.Однако это сделает вас соарендатором, а не субарендатором, и будет иметь определенные последствия. Во-первых, основной арендатор может не согласиться с этим соглашением. Но если против арендатора или вас подадут иск в Жилищный суд, это может стать решающим фактором в том, сможете ли вы остаться в квартире. Так что, возможно, стоит обсудить этот вопрос, в зависимости от ваших потребностей и ситуации с избыточными арендаторами.

Во-вторых, когда вы уезжаете, обязательно снимите свое имя с договора аренды, прежде чем уезжать. В противном случае вам все равно может быть предъявлен иск за неуплату или выселение, если арендатор не платит арендную плату или нарушает другие обязательства по аренде.

26 — Остерегайтесь соглашений о выкупе. Бывают случаи, когда домовладелец соглашается платить арендатору с регулируемой арендной платой за переезд. Это называется «выкуп». Эти меры требуют тщательного рассмотрения и обращения, поскольку потенциальные опасности могут привести к потере вашей квартиры без компенсации.

Недавно арендаторы обратились в Жилищный суд с письменными соглашениями, в которых указано, что их домовладельцы будут платить им деньги за выселение. Хозяева ничего не заплатили, но жильцов все равно выселили.И у них не было законного способа вернуть свои квартиры.

Если вы попадете в такую ​​ситуацию, вам придется подать иск против арендодателя в другой суд, чтобы получить свои деньги. Дело в том, что Жилищный суд рассматривает дела только тогда, когда речь идет о владении квартирой. К сожалению, вам придется подождать, пока вопрос будет решен, и оплатить судебные издержки, которые могут съесть значительную часть ваших доходов от выкупа.

Ключом к защите ваших прав в сделках по выкупу является обеспечение исполнения обещаний.Это можно сделать только при наличии правильно составленного юридического соглашения.

Закон МакАдамса требует, чтобы арендодатели помещали выкупные деньги на условное депонирование, чтобы защитить интересы арендаторов и обеспечить их выплату. Это эффективно забирает средства из рук арендодателя и безопасно доставляет их арендаторам, когда они выезжают. Практически в каждом случае фирма настаивала на том, чтобы часть денег была предоставлена ​​арендатору заранее, чтобы покрыть расходы на переезд и брокерские сборы при поиске нового места жительства. Часто сделки структурированы таким образом, что арендатор просто заранее показывает подписанное предложение аренды, чтобы получить эту часть выручки до того, как они уедут.

Если ваш домовладелец делает это стоящим вашего времени, и вы все равно хотите переехать, это может быть прибыльной сделкой для вас. В одном случае выкупа, который рассматривала фирма, арендатор хотел переехать на Лонг-Айленд и использовал выкупленные деньги в качестве первоначального взноса за дом. Выкуп может помочь вам приобрести собственный дом.

27 — Имейте страховой полис арендатора. Ваша цель в любом конфликте, связанном с условиями в вашей квартире, состоит в том, чтобы восстановить их в том виде, в каком они должны быть, и получить компенсацию за уменьшенную стоимость вашей квартиры, пока они существуют.Страхование арендаторов может помочь облегчить финансовое бремя, связанное с некачественными условиями.

Например, если ваша квартира была повреждена наводнением или пожаром, страховой полис арендатора может предоставить вам немедленную денежную компенсацию. Ваш домовладелец может отложить ремонт, и вам, возможно, придется подать в суд, чтобы получить его. Тем временем, по крайней мере, у вас будут деньги на ремонт и замену, так что ваша квартира пригодна для проживания.

Тем не менее, вам необходимо получить письменное разрешение арендодателя на проведение ремонта самостоятельно и вычесть их стоимость из арендной платы.При отсутствии специального разрешения, если ваш домовладелец все еще не может произвести ремонт после неоднократных письменных запросов, сообщите в письменной форме, что вы сделаете их сами. Перед отправкой переписки с поверенным арендатора — хорошая идея.

Кроме того, если ваш полис покрывает часть стоимости, и вы запрашиваете у арендодателя меньше полной стоимости ремонта или замены поврежденного имущества или исправления плохих условий, у вас больше шансов получить сотрудничество.Так вы останетесь вне суда и избежите опасности занесения в черный список.

Если вам в конечном итоге придется подать в суд, с политикой аренды у вас может быть дополнительное преимущество в суде. В качестве компромисса или отступления ваш адвокат может запросить только разницу между общей стоимостью ремонта и суммой, которую ваш полис уже заплатил. Поскольку у арендодателя не запрашивают полную стоимость, это делает его или ее позицию отказа платить еще более необоснованной. Таким образом вы увеличиваете свои шансы на победу.

28 — Осознайте, что ваши соседи могут стать вашим домовладельцем, и планируйте соответственно. Если вы живете в здании, которое превращается в курятник или кондоминиум, ваши соседи получают многие из полномочий домовладельца. Это может изменить характер ваших отношений с ними. Например, если вы не являетесь арендатором в плане преобразования без выселения, когда кооперативу нужны деньги, ваши соседи могут попытаться выселить вас. Если им это удастся, они могут продать вашу квартиру, чтобы собрать деньги.

Бывшие дружелюбные соседи могут восстать против вас, когда на карту поставлены их финансовые интересы.Макадамс Ло предстал перед судом за женщину как раз при таких обстоятельствах. Ей так и не дали шанс купить ее, когда здание перешло в кооператив по плану выселения. Это нарушило несколько требований и законов. Тем не менее, в курятнике утверждали, что она больше не является арендатором с фиксированной арендной платой, и они могут прекратить ее аренду по окончании срока ее аренды.

Фирма победила курятник в двух попытках выселения. Затем ее соседи инициировали третий иск, который был урегулирован путем переговоров для нее о покупке квартиры по сниженной цене.Таким образом, соседи заставили ее лишиться права аренды, и единственный способ для нее сохранить квартиру — это купить ее, что потребовало серьезных финансовых вложений.

Если ваше здание еще не переоборудовано в кооператив или кондоминиум, было бы разумно предположить, что когда-нибудь это произойдет, и начать откладывать деньги на первоначальный взнос. После этого вы сможете совершить покупку по цене ниже рыночной и стать владельцем недвижимости, которая будет пользоваться преимуществами прироста стоимости и налоговыми льготами. Опытный адвокат проконсультирует вас по вопросам структурирования сделки, что может быть возможно даже в том случае, если у вас сэкономлен лишь небольшой первоначальный взнос.

29 — Если вы проживаете с родственником, квартиру которого вы надеетесь унаследовать, заполните форму DHCR в качестве доказательства вашего присутствия и отправьте ее заказным письмом своему домовладельцу. В большинстве случаев, чтобы унаследовать квартиру с регулируемой арендной платой от родственника, который умирает или уезжает по какой-либо другой причине, вы должны проживать там с этим человеком всей семьей не менее двух лет. И вы должны суметь это доказать. Подтверждение состоит из телефонных счетов, счетов за коммунальные услуги или других счетов с вашим именем, налоговых деклараций и действующей водительской лицензии штата Нью-Йорк или I.Д., у всех указан этот адрес. Сохраните файл со всеми этими записями.

Если ваши отношения с указанным арендатором не являются традиционными семейными отношениями, вы все равно можете доказать, что у вас были альтернативные отношения семейного типа. Если у вас были тесные эмоциональные связи, совместная деятельность и вы представляли себя семьей, вы можете соответствовать юридическому определению семьи для целей наследования квартиры.

Если телефон принадлежит вашим родственникам, попросите телефонную компанию также указать ваше имя в счете.Это покажет, что вы используете один и тот же телефон. Или установите свою личную телефонную линию, чтобы вы получали ежемесячный счет с вашим именем и адресом в качестве доказательства, а также указывали имя арендатора вместе со своим.

Вы не сможете сохранить свою арендную плату, если не сможете доказать в суде, что действительно прожили там по крайней мере два года, и почти наверняка ваш домовладелец оспорит вас.

30 — Если вы пенсионер или инвалид, рассмотрите возможность замораживания квартплаты. Пожилые люди и инвалиды могут заморозить свою арендную плату, если они ниже определенного потолка дохода. Пенсионер продолжает платить такую ​​же арендную плату, а домовладельцу компенсируют разницу в виде налоговой скидки. Арендная плата должна быть эквивалентна одной трети или более дохода семьи.

Еще одним преимуществом для пожилых людей является то, что они не могут быть выселены по наследству для личного пользования, если домовладелец не предложит им аналогичную квартиру в том же районе, с такой же арендной платой или меньше.

Будьте бдительны в отношении своих прав …

Отнеситесь к этим стратегиям серьезно. Когда в 2011 году законы о регулировании арендной платы снова появятся на пересмотре, они могут быть отменены, что приведет к потере домов сотнями тысяч арендаторов в Нью-Йорке. Как видите, текущие правовые, рыночные и социальные тенденции указывают на все более вероятную возможность этого. Будьте настойчивы, будьте готовы и будьте начеку. Интеллект и ловкость могут восторжествовать над деньгами и мощью, когда факты и закон на вашей стороне и при надлежащем представлении.

Ресурсы

Отдел жилищно-коммунального хозяйства

Правовая помощь

Департамент сохранения и развития жилищного фонда

Строительный отдел

Городской регистр — ACRIS (Записи собственности)

Единая судебная система штата Нью-Йорк

Электронные суды

Доступ к официальным судебным отчетам он-лайн

Веб-сайт правительства города Нью-Йорка

Департамент финансов Нью-Йорка

Жилищное управление Нью-Йорка

Департамент обслуживания бездомных Нью-Йорка

Национальный центр жилищного строительства и окружающей среды

Лаборатория Результаты, ООО

Заявление об ограничении ответственности

В этом отчете рассматривается Жилищный закон штата Нью-Йорк, особенно в том, что касается его применения в районе города Нью-Йорка в соответствии с Положениями об аренде.Это только для информационных целей. Он не может покрыть все непредвиденные обстоятельства и не является «юридической консультацией». Каждый случай индивидуален, даже если вы считаете, что ваши факты совпадают. Проконсультируйтесь с юристом, прежде чем пытаться реализовать стратегии, основанные на этом отчете. Закон об арендодателях постоянно меняется в зависимости от законодательства и судебных прецедентов, толкующих эти законы. Джеффри С. Макадамс, эсквайр. прямо отказывается от ответственности за действия, предпринятые или не предпринятые исключительно на основании Отчета. Предыдущие результаты не гарантируют похожий исход.Описанные здесь случаи включены только с целью иллюстрации соответствующих принципов. Доступ к сайту McAdams Law или к отчету в Интернете не создает отношений между адвокатом и клиентом между вами и Джеффри К. МакАдамсом, эсквайром. Только явное соглашение между Джеффри С. МакАдамсом и вами создает с ним отношения между адвокатом и клиентом. Идеи, концепции и принципы, изложенные в этом отчете, являются результатом работы Джеффри К. МакАдамса, эсквайра. Полную копию этого заявления об отказе от ответственности см. В конце отчета о правах арендаторов на mcadamslaw.сеть

О Джеффри К. Макадамсе, эсквайре.

Джеффри К. Макадамс, эсквайр. адвокат арендаторов, практикующий в Нью-Йорке. Он практиковал в сфере права арендодателей почти двадцать лет, уделяя особое внимание защите и защите прав личности. Он также занимается апелляцией, защитой по уголовным делам, семейными отношениями, семейным правом и вопросами недвижимости. Как индивидуальный практик, он является преданным и ревностным защитником своих клиентов.

Свяжитесь с McAdams Law: 305 Broadway, Suite 610, New York, NY 10007
телефон: 212-406-5145, факс: 212-619-0714, электронная форма

Авторские права 2007 г., Закон МакАдамса
Все права защищены.Вы можете воспроизводить материалы, доступные на этом сайте или в этом отчете, для личного использования и для некоммерческого распространения. Все копии должны включать это заявление об авторских правах.

ресурсов для арендаторов | Генеральный прокурор Карл А. Расин

Содержание

Если вы арендатор, снимающий дом, приведенные ниже ресурсы и инструменты могут помочь вам защитить свои законные права и решить любые проблемы, которые могут возникнуть у вас с вашим жильем или с арендодателем.

Знай свои права

Люди, снимающие дома в округе Колумбия, защищены законами округа. Офис адвоката арендаторов предоставляет арендаторам обзор их основных прав, включая право на безопасные и санитарные условия жизни. Вы можете загрузить копию Билля о правах арендаторов с веб-сайта OTA.

Щелкните здесь, чтобы узнать больше о законах, которые OAG может применять для защиты арендаторов.

Документ и отчет о проблемах

Если у вас проблемы с квартирой, ведите записную книжку или дневник .Отслеживайте все проблемы, с которыми вы сталкиваетесь, все ваши разговоры с арендодателем и любые действия, предпринимаемые арендодателем для устранения проблем. Ведение записи очень важно в случае спора об аренде или ремонте позже.

  • Начните с полного списка всех проблем в вашей квартире . Напишите свое имя, номер подразделения и дату вверху списка. При необходимости составьте отдельный список проблем в общих / общих частях вашего здания или комплекса, таких как коридоры, лестничные клетки, прачечные и внешние территории.
Образец дневниковой записи

Образец дневниковой записи (1): Список проблем

Jane Doe, Unit # 205, 5432 Sesame Street NW
3 июня 2017 г.

Проблемы в моей квартире:

  • Из крана для раковины течет вода из дна крана при включении воды
  • Запах плесени в шкафу под раковиной (запах остается даже после того, как вы протерли шкаф чистящим средством)
  • Столешница отделена от стены
  • Окно кухни застряло, открывается всего на дюйм

Проблемы в местах общего пользования:

  • Свет в коридоре второго этажа не горит
  • Замки на входных дверях сломаны, я видел, как люди, которые не живут в нашем доме, заходили и выходили без ключа.
  • Несколько матрасов прислонены к мусорным бакам в задней части здания; сборщики мусора опорожняют мусорные контейнеры, но оставляют там матрасы.

Сделайте снимки или видео любых проблем в вашем доме или здании .

  • Не забудьте пометить каждую фотографию с датой и конкретным местом, где был сделан снимок. Обязательно сделайте это незадолго до того, как вы сделаете снимок.Если позже у вас возникнет спор с домовладельцем о ремонте, даты могут быть очень важны. Иногда домовладельцы утверждают, что фотография старше, чем утверждает арендатор, и что они уже устранили проблему; или они утверждают, что на фотографии есть новые повреждения, и что они не были уведомлены.
  • Если вы используете камеру телефона, отправьте фотографии себе или кому-либо еще по электронной почте сразу после того, как сделаете их, вместе с примечанием, в котором указывается, когда и где была сделана фотография.Например:
Образец электронного письма

Кому: [email protected]
Откуда: [email protected]
Re: Необходим ремонт
Дата: 15 октября 2017 г. 14:32
Вложение: Photo-1.jpg

Я сделал снимок ниже сегодня, 15 октября 2017 года, в 14:15 по московскому времени.

На фотографии видна трещина в нижней части стены в спальне моего сына возле туалета

  • Сообщите своему домовладельцу , управляющему или арендодателю о нарушениях.
    • Если возможно, направляет все ваши запросы на ремонт письменно . Сохраняйте копию каждого письма или записки, которые вы пишете.
    • Если вы звоните домовладельцу или управляющей компании, чтобы сообщить о проблеме, запишите дату и время каждого звонка, имя человека, принимающего вашу жалобу, и любые заявления о ремонте.
  • Записывайте все действия, связанные с ремонтом , который вы запросили, в том числе , когда вы проинформировали домовладельца или управляющего имуществом о проблеме, того, что арендодатель или управляющий недвижимостью сделал в ответ на жалобу, и когда и если ремонт завершен .
Образец записи в дневнике 2

Образец дневниковой записи (2): Уведомление арендодателю

18 июля 2017 г., 9:45 — Вызвана горячая линия по ремонту. Женщина, которая ответила, сказала, что ее зовут Сара. Я сказал ей, что у меня течь в раковине в ванной. Она сказала, что сделает запрос, и через день или два мне позвонит сантехник, чтобы договориться о встрече и посмотреть на раковину.

21 июля 2017 г., 10:45 — Люк из Generic Plumbing Company позвонил и спросил, могу ли я быть дома завтра днем, чтобы он пришел посмотреть на раковину.Я сказал, в какое время, а он сказал между 13 и 17 часами. Сказал ему, что работаю до 15:00, но могу быть дома к 15:30. Он сказал, что придет около 3:30.

22 июля 2017 г., 18:00 — Я ждал дома с 15:30 до 18:00, но никто не пришел в мою квартиру и не позвонил

Запросить проверку жилищного кодекса в DCRA

Дома, сдаваемые в аренду, должны соответствовать стандартам, установленным в жилищном кодексе округа, и большинство основных вопросов обслуживания, с которыми сталкиваются арендаторы, регулируются этим кодексом.Поэтому, если ваш домовладелец не может произвести необходимый ремонт, вы можете запросить проверку в Департаменте по делам потребителей и нормативным вопросам (DCRA). Если инспектор DCRA обнаружит нарушения кодекса в вашем помещении или в вашем здании, инспектор может выдать Уведомление о нарушении, приказывая домовладельцу произвести ремонт.

На веб-сайте DCRA представлен обзор стандартов жилищного кодекса, которые являются общими проблемами для арендаторов, а также Краткий контрольный список жилищного кодекса, который арендаторы могут использовать для выявления и документирования общих нарушений кодекса в своих квартирах.

Примечание : Плесень не является частью Жилищного кодекса, и DCRA не ссылается на нее. См. Раздел о плесени ниже, чтобы узнать, как решить проблему плесени с домовладельцем.

а. Запросить инспекцию DCRA

Вы можете связаться с DCRA, чтобы запросить проверку, любым из следующих способов:

Электронная почта:
[email protected]

Телефон:
(202) 442-4400

Mail:
Управление инспекций и соблюдения нормативных требований DCRA
1100 4th Street, SW, 4th Floor
Washington, DC 20024

г.Осмотр объекта недвижимости

Если в вашем здании или комплексе есть другие арендаторы, у которых есть проблемы с их квартирами, или если есть проблемы, которые влияют на все здание или комплекс (например, протечки крыши, резервные сточные воды или заражение грызунами или насекомыми), вы можете захотеть запросить осмотр объекта в DCRA.

Если вы не можете присутствовать во время плановой инспекции DCRA, но хотите, чтобы инспекторы ссылались на арендодателя за нарушения, существующие в вашей квартире, вы можете уполномочить кого-то другого предоставить доступ к вашей квартире, используя следующую форму:

Работа с плесенью

Согласно законам округа, домовладельцы обязаны принять меры, если арендатор уведомит их о наличии плесени в их квартире.См. Нижеприведенный PDF-файл с кратким изложением юридических требований к арендодателям после того, как они будут уведомлены о возможной плесени в жилом доме.

Если в вашей квартире плесень, отправьте домовладельцу электронное письмо или письмо о плесени.

Ниже приводится форма письма, которую вы можете распечатать и заполнить перед отправкой арендодателю. Не забудьте сохранить копию своего письма для записи.

После получения электронного письма или письма арендодатель должен провести визуальный осмотр формы в течение 7 дней и удалить любую обнаруженную плесень в течение 30 дней после проверки.Визуальный осмотр должен быть проведен до того, как домовладелец предпримет какие-либо действия по удалению плесени.

Если площадь плесени в вашей квартире составляет 10 квадратных футов или более, ваш домовладелец должен использовать лицензированного специалиста для оценки проблемы с плесенью, а — другого лицензированного специалиста для устранения плесени.

Получите юридическую помощь

Если вы являетесь арендатором и вступаете в спор со своим арендодателем, пожалуйста, свяжитесь с офисом Tenant Advocate для получения совета и ссылок на ресурсы, включая юридическое представительство.

Ниже приводится список поставщиков бесплатных и недорогих юридических услуг, специализирующихся на жилищных вопросах. Вы можете найти дополнительную информацию о бесплатных и недорогих юридических услугах на нашей странице общих ресурсов.

  • Neighborhood Legal Services
    Neighborhood Legal Services стремится предоставлять юридическую помощь малообеспеченным жителям округа Колумбия в отношении предотвращения выселений, бездомности и связанных с этим юридических вопросов.
  • Хлеб для города
    Адвокаты-волонтеры и штатные поверенные представляют клиентов в спорах между арендодателем и арендодателем, выплате пособий по нетрудоспособности по социальному обеспечению и общественных пособий.
  • Юридический факультет Университета округа Колумбия, Клиника жилищного права и потребительского права
    Клиника жилищного права и потребительского права предоставляет представительство в гражданских судебных процессах, связанных с жилищным строительством.
  • Юрисконсульт по делам бездомных
    Предоставляет юридическое представительство клиентам с низким и низким доходом через адвокатов-волонтеров.
  • Юридические услуги университета
    Юридические услуги университета (ULS) — это центр приема жилищных программ Департамента жилищного строительства и общественного развития, который помогает семьям и частным лицам с низким и средним доходом покупать дома, восстанавливать дома и предотвращать невыполнение ипотечного кредита и потерю права выкупа.ULS также предоставляет консультации по аренде и помогает жителям округа Колумбия найти доступное и доступное жилье.

Организации по защите прав арендаторов и потребителей

Указанные ниже организации не предлагают юридических услуг или юридического представительства, но могут предоставить консультации и обучение о том, как отстаивать свои права в качестве арендатора или потребителя в Округе.

  • Латиноамериканская корпорация экономического развития
    Программа помогает латиноамериканцам с низким и средним уровнем дохода и другим жителям округа Колумбия по финансовым вопросам.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>